Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2434/13
Data wyroku: 2015-10-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Rudnicki
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 2434 / 13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 października 2015 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Krzysztof Rudnicki
Protokolant:Małgorzata Wąchała
po rozpoznaniu w dniu 09.10.2015 r.
we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaGminyW.–(...)weW.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)weW.
o uchylenie uchwały
I.uchyla zaskarżoną uchwałę właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nr(...)w sprawie zobowiązania zarządcy do demontażu klimatyzatora znajdującego się na elewacji budynku od strony podwórza na wysokości I piętra;
II.zasądza od pozwanej na rzecz powoda397 złkosztów procesu;
III.nakazuje pozwanej uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu63, 86 złbrakujących kosztów sądowych.

UZASADNIENIE
Powód – GminaW.-(...)weW.wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)weW.z pozwem, w którym wniósł o uchylenie uchwały nr(...)w sprawie zobowiązania zarządcy– (...) sp. z o.o.do przeprowadzenia demontażu klimatyzatora znajdującego się na elewacji budynku od strony podwórza na wysokości I piętra, a także o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.
Powód wskazał, że na podstawieart. 25 ust.1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokalizaskarża tę uchwałę z powodu:
1) jej niezgodności z przepisami prawa, tj.art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliw zw. zart. 206 kc– poprzez pozbawienie jednego z członków Wspólnoty (właściciela pozostałych lokali niewyodrębnionych) prawa korzystania z nieruchomości wspólnej – podobnie jak w każdym przypadku współwłasności – jako współkorzystającego tj. z części elewacji od strony podwórza o wymiarach ok. 2 m na 2 m, mimo, iż jak ustalił Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia w uzasadnieniu wyroku z dnia 26.08.2010 r., I C 286/10, iż najemczynie gminnego lokalu użytkowego korzystają z części nieruchomości wspólnej (elewacji) za zgodą właściciela; oznacza to, że GminaW.została pozbawiona w sposób sprzeczny zart. 206 kcmożliwości korzystania z tej części nieruchomości wspólnej w sposób, jaki można pogodzić z korzystaniem przez pozostałych właścicieli lokali;
2) jej niezgodności z przepisami prawa (m. in. poprzez skorzystanie z prawa do podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ujętego wart. 22uwl z naruszeniemart. 5 kc), naruszenia zasad współżycia społecznego oraz naruszenia zasady prawidłowych relacji sąsiedzkich wymagających respektowania i wyważenia interesów wszystkich użytkowników nieruchomości – poprzez podjęcie przez pozwaną zaskarżonej uchwały sprzecznej z rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia wyrokiem z dnia 26.08.2010 r., I C 286/10, zgodnie z którym powództwo pozwanej wspólnoty o nakazanie najemczyniom gminnego lokalu użytkowego przywrócenia elewacji budynku przyul. (...)do stanu poprzedniego poprzez usunięcie klimatyzatora zamocowanego na tej elewacji oraz o zaniechanie przez najemczynie dalszego naruszania elewacji w/w budynku bez zgody wspólnoty mieszkaniowej zostało oddalone, jak również w celu obejścia negatywnych skutków w/w wyroku z dnia 26.08.2010 r. dla pozwanej Wspólnoty, tj. ustalenia przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia, iż najemczynie gminnego lokalu użytkowego korzystają z części nieruchomości wspólnej (elewacji) za zgodą właściciela.
Powód podał, iż w nieruchomości położonej weW.przyul. (...)
posiada 24, 56 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zarząd nieruchomością wspólną w w/w wspólnocie mieszkaniowej sprawuje Zarząd w osobachR. A.iZ. B.zgodnie z uchwałą nr(...)(...)z dnia 03.03.2010 r., w której to wspólnocie mieszkaniowej zgodnie zumową zlecenia nr (...)z dnia 11.10.2001 r. czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonuje(...)(...)weW..
W dniu 14.11.2013 r. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej(...)powiadomił GminęW.-(...)pismem z dnia 30.10.2013 r. o podjęciu przez Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)– w drodze indywidualnego zbierania głosów – uchwały nr(...)„w sprawie zobowiązania zarządcy– (...) sp. z o.o.do przeprowadzenia demontażu klimatyzatora znajdującego się na elewacji budynku od strony podwórza na wysokości I pietra” oraz o niepodjęciu uchwały nr(...)„w sprawie klimatyzatora na elewacji”.
Zagadnienie wykonywania przez współwłaścicieli ich wspólnego prawa bliżej regulują przepisykodeksu cywilnego, które mają zastosowanie także do współwłasności nieruchomości wspólnej. Każdy ze współwłaścicieli jest więc uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc).
Zaskarżona uchwała nie zawiera żadnego uzasadnienia dla ograniczenia GminieW.prawa korzystania z nieruchomości wspólnej – podobnie jak w każdym przypadku współwłasności – jako współkorzystającej, tj. z części elewacji od strony podwórza.
Powód zwrócił uwagę, iż jeżeli podstawą miałaby być emisja hałasu przez sporny klimatyzator, to zgodnie z wykładnią przepisuart. 144 kcpowinno się uwzględniać charakter nieruchomości, której to dotyczy. Inna bowiem miara posłuży do oceny zachowania właściciela domu jednorodzinnego, który żyje w oddaleniu od innych sąsiadów, a inna zaś do korzystania z lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie łatwiej o naruszenie ciszy i spokoju mieszkańców, chociażby ze względu na mniej dźwiękoszczelne ściany. Ta wskazówka interpretacyjna znajduje oparcie w wyroku z 03.07.1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 1971/5/87, w którym Sąd Najwyższy wypowiedział się na temat stosunków miejscowych w kontekścieart. 144 kc, podkreślając charakter miejsca położenia nieruchomości przy ocenie zakłócenia (czy chodzi o okolicę przemysłową, rolniczą czy o aglomerację miejską).
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Okręgowego we Wrocławiu właściciel lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej ma prawo zgodnie zart. 12 ust 1uwl w zw. zart. 206 kc, tak samo jak pozostali właściciele, do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w tym do zamieszczenia na elewacji budynku tablicy informacyjnej, tablic z nazwami i numerami ulic, anten satelitarnych, klimatyzatorów i innych urządzeń – wyrok z dnia 02.04.2013 r., I C 84/12.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego właściciel działki nadużywa prawa, gdy żąda usunięcia z niej urządzeń przesyłowych, jeśli są niezbędne dla odbiorców, a całe przedsięwzięcie wiązałoby się z ogromnymi kosztami (wyrok SN z 09.07.2008 r., V CSK 52/08).
Zdaniem powoda podjęcie uchwały nakazującej usunięcie klimatyzatora, który jak ustalił Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia został zainstalowany na nieruchomości wspólnej (elewacji) za zgodą właściciela, w sytuacji, gdy jest on niezbędny do prowadzenia działalności w lokalu użytkowym położonym weW.przyul. (...)i przyul. (...), stanowi nadużycie prawa.
Podkreślił, iż z przyczyn pozamerytorycznych pozwana Wspólnota odmówiła podjęcia uchwały nr(...)zezwalającej na zamontowanie najemcy lokalu przyul. (...)i przyul. (...)na jego koszt ekranu akustycznego z tłumikiem hałasu, wykonanego z blach stalowej o wymiarach 1,8 x 1,8 x 2,1 m, co ograniczyłoby emitowany hałas o 8 do 12 dB. Wszelkie próby polubownego rozwiązania powstałego sporu przez najemców okazały się bezskuteczne.
W odpowiedzi na pozew z dnia 03.02.2014 r. wniesionej przez Zarząd (k. 57-62) oraz w odpowiedzi na pozew z dnia 11.02.(...). wniesionej przez pełnomocnika (k. 66-72) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Pozwana wskazała, iż prawdą jest, że wyrokiem w sprawie I C 286/10 Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia oddalił powództwo negatoryjne (art. 222 § 2 kc) Wspólnoty Mieszkaniowej przeciw najemcom lokalu należącego do GminyW.o nakazanie usunięcia klimatyzatorów. Powód pomija jednak, że wyrok ten został poddany kontroli instancyjnej i Sąd Okręgowy we Wrocławiu wyrokiem z dnia 21.01.2011 r., II Ca 1273/10, jakkolwiek apelację powodowej Wspólnoty oddalił, to jednak w uzasadnieniu motywów rozstrzygnięcia wyraźnie odstąpił od analizy zasadności powództwa co do samej zasady, albowiem powództwo podlegało oddaleniu z innych zupełnie powodów, niż przyjął Sąd I instancji. Mianowicie Sąd Okręgowy we Wrocławiu słusznie zwrócił uwagę, że powództwo nie nadawało się do rozpoznania z powodu braku legitymacji czynnej po stronie powodowej (legitymacja czynna przysługiwała właścicielom lokali, nie zaś tworzonej przez nich wspólnocie mieszkaniowej).
Ten argument powódki nie tylko nie koresponduje z samym powództwem, ale jak się wydaje, obliczony został na pozostawienie w przestrzeni tego sporu niezatartego wrażenia, jakoby pozwana Wspólnota Mieszkaniowa działała w sposób nielegalny i nie respektowała prawomocnych orzeczeń Sądów.
Równie zaskakujący jest argument pozwu, iż zaskarżona uchwała naruszaart. 5 kc.Godzi
się zwrócić uwagę, że przesłanki zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wymienione zostały wart. 25uwl i przepis ten nie odsyła do przywołanego przez powodaart. 5 kc.Nie budziło dotąd również kontrowersji twierdzenie, iżart. 5 kcnie może stanowić podstawy powództwa, a raczej wyraża on zarzut, jaki może przysługiwać podmiotowi chroniącemu się przed niesłusznie sformułowanym roszczeniem. Pogląd taki tylko ostatnio wyraził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 22.08.2013 r., I ACa 310/13.
Odnosząc się do argumentu o niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem pozwana podniosła, iż przede wszystkim nie jest tak, jak twierdzi powód, że pozwana zamierza pozbawić go prawa korzystania z nieruchomości wspólnej. Takich pretensji zaskarżona uchwała nie wyraża w żadnym jej fragmencie. Nie jest również tak, jak twierdzi powód, że uchwała nie zawiera jakiegokolwiek uzasadnienia. Na jej wstępie wskazano, że uchwała ta podjęta została nie z uwagi na sprzeciw głosujących za nią członków wspólnoty na korzystanie przez powoda czy jego najemców z części wspólnych co do zasady, lecz z uwagi na uporczywe (w uchwale literalnie wskazano -„wieloletnie”) zakłócanie korzystania z nieruchomości lokalowych członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Podkreślenia domaga się fakt, że do pewnego momentu członkowie pozwanej Wspólnoty nie sprzeciwiali się działaniu klimatyzatora najemców, gdyż nie wiązało się to z uciążliwościami. Klimatyzator funkcjonował zanim wyodrębnione zostały lokale członków Wspólnoty i tolerowali oni zastany stan faktyczny. Tym niemniej, stan ten uległ dramatycznej zmianie, co uzasadniało konieczność podjęcia kroków zmierzających ku ochronie interesów pozostałych współwłaścicieli, a wszelkie prośby czy wezwania do rozwiązania tej sytuacji w sposób polubowny okazały się nieskuteczne.
Nawet, gdyby Sąd uznał, że zaskarżona uchwała wykazywała niedostatki w jej uzasadnieniu prawnym, to powództwo należy oddalić i to z uwagi naart. 5 kc.Funkcjonowanie, i to od dłuższego już czasu, w hałasie, jaki emituje sporne urządzenie, jest zgoła niemożliwe. Zarówno najemczynielokalu (...), jak i powód, nie kwestionowali nigdy, iż hałas tego urządzenia przekracza dopuszczalne administracyjne normy. W lokalach członków Wspólnoty, którzy głosowali za podjęciem zaskarżonej uchwały, w sposób stały i uporczywy rozlega się hałas, który na skraj załamania nerwowego mógłby doprowadzić każdego i to w relatywnie krótkim czasie. Zaskarżona uchwała nie ma na celu pokrzywdzenia pozwanej, która nie dostrzega wyraźnie zaistniałego, rujnującego życie członków Wspólnoty, problemu, ale doprowadzenie do przywrócenia normalnych stosunków w obrębie nieruchomości wspólnej. Powód tymczasem odżegnywał się od tego problemu, twierdząc w piśmie z 30.10.2013 r., że stroną tego sporu nie jest(...)weW.jako reprezentant właściciela, ale sam najemca.
Powód od dawna dysponuje wiedzą o tym, że najemca wykracza poza ramy bezkonfliktowego korzystania z należącego do powoda lokalu użytkowego, a jednak nie podjął kroków choćby w minimalnym stopniu efektywnych, by konflikt ten załagodzić. Powód lekceważąc ten problem nie może teraz powoływać się na ograniczenie prawa korzystania z nieruchomości wspólnej, skoro dotąd ignorował fakt, że korzystanie z fragmentu części wspólnych łączy się z wieloma przykrościami dla pozostałych współwłaścicieli.
Pozwana wskazała również, że argumenty podniesione w uzasadnieniu pozwu nie mogą wspierać powództwa, abstrahując od faktu, iż głównie grawitują one ku myśli, że przecież w sprawie I C 286/10 Sąd rozstrzygnął już kwestię będącą istotą tego procesu. Otóż sprzeciwić należy się takiemu zapatrywaniu, albowiem tamto postępowanie w sposób oczywisty i niewymagający szczegółowego uzasadnienia dotykało problemu w istocie innego. Zarówno odmienność stron sporu, jak i rozpatrywane w tamtym procesie roszczenie nakazują przyjąć, że nie ma racji powódka powołując się na wyrok z 26.08.2010 r. Dodatkowo Sąd II instancji w uzasadnieniu wyroku w sprawie II Ca 1273/10 powiada wprost, że inne niż podniesione przez Sąd I instancji argumenty przemawiały za oddaleniem powództwa.
Uzasadnienia dla wytoczonego powództwa nie stanowi również obszerny cytat z wyroku SO z 02.04.2013 r. w sprawie I C 84/12. Jedynie na marginesie zauważyć jednak można, że w przywołanej sprawie Sąd nie miał wątpliwości, że korzystanie z części wspólnych nieruchomości przez współwłaściciela jest możliwe, o ile daje się pogodzić z interesem pozostałych współwłaścicieli. W tej sprawie powód nie kwestionuje faktu, że sporny klimatyzator generuje hałas przekraczający rozsądną miarę. W ten sposób nieuchronnie dochodzi do kolizji interesów współwłaścicieli, zaśart. 12 ust. 1uwl w zw. zart. 206 kcnie daje współwłaścicielowi prawa do takiego korzystania z części wspólnych nieruchomości, które uniemożliwi pozostałym współwłaścicielom korzystanie z przedmiotu współwłasności, czy własności związanej (na zasadzieart. 3 ust. 1uwl) z przedmiotem współwłasności. Jednocześnie bezpośredniość sąsiedztwa, jak zdaje się przekonywać powódka, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z 03.07.1969 r., II CR 208/69, nie stanowi dostatecznego usprawiedliwienia dla generowania hałasu przekraczające dopuszczalne normy prawne i normy społeczne.
Można jeszcze wskazać, że całkowicie odmienne stanowisko do zaprezentowanego przez powoda zajął Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 15.03.2013 r., I ACa 912/12.
Ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, że naruszenie interesu właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 uwl, stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18.08.2011 r., I ACa 232/11).
Na koniec pozwana podkreśliła, że art. 13 ust. 1 uwl nakłada na współwłaściciela obowiązek m.in. przestrzegania porządku domowego, korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Uzasadnione będzie zatem stwierdzenie, że powód nie wywiązuje się z tych obowiązków, a powództwo jest oczywistą manifestacją ich lekceważenia.
W odpowiedzi z dnia 11.02.2014 r. pozwana podała dodatkowo, iż kwestionuje proponowany przez najemczynie lokalu gminnego sposób obudowy klimatyzatora, wskazując, iż ta zabudowa nie tylko nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, ale będzie kolejnym problemem dla mieszkańców budynku.
W piśmie z dnia 25.02.2014 r. (k. 88-92) powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Powód podniósł, iżart. 5 kcnormuje sytuację, w której osoba uprawniona do wykonywania czyni ze swego prawa użytek sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. W doktrynie uznaje się, że z treści komentowanego przepisu oraz jego miejsca w systematycekodeksu cywilnegowynika, żeart. 5 k.c.odnosi się do wszystkich uprawnień przyznanych normami szeroko rozumianego materialnego prawa cywilnego. Oznacza to, że nadużycie prawa obejmuje swym zakresem wszelkie zachowania osób uprawnionych, oceniane jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Dlatego też w opinii powoda zarzut naruszeniaart. 5 kcjest uzasadniony. Wspólnota Mieszkaniowa podejmując uchwałę skorzystała wprawdzie z przysługującego jej uprawnienia, jednak uczyniła z tego uprawnienia użytek sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, a takie działanie nie jest uważane za wykonywania prawa i nie powinno korzystać z ochrony. Dlatego też zarzut nadużycia prawa odnosi się do podjętej przez Wspólnotę uchwały.
Odnosząc się do zarzutu bezskuteczności prób polubownego rozwiązania sporu oraz ignorowania przez GminęW.faktu uciążliwości klimatyzatora powód podniósł, iż nie jest prawdą, że nie próbował polubownie rozwiązać zaistniałej sytuacji. Umowa najmu została zawarta w 1999 r., natomiast klimatyzator został zamontowany po otrzymaniu przez najemczynie wszelkich przewidzianych prawem zezwoleń – zarówno organów administracyjnych, jak i ówczesnego właściciela nieruchomości. Po podniesieniu przez współwłaścicieli nieruchomości zarzutu uciążliwości klimatyzatora GminaW.zwróciła się do najemczyń o wyciszenie urządzeń klimatyzacyjnych. W związku z powyższym począwszy od 2008 r. najemczynie wielokrotnie występowały do Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażenie zgody na dokonanie czynności zmierzających do wyciszenia pracy klimatyzatora. Najemczynie prowadziły rozmowy z członkami wspólnoty zmierzające do ugodowego zakończenia sprawy oraz zwracały się do zarządcy z prośbą o pomoc w umówieniu spotkania ze wspólnotą celem ustalenia sposobów rozwiązania zaistniałej sytuacji. Niewątpliwym przejawem woli polubownego rozwiązania sytuacji i skutecznego wyciszenia pracy klimatyzatora było zlecenie przez najemczynie gminnego lokalu sporządzenia „Koncepcji realizacji zabezpieczenia przeciwhałasowego agregatu chłodniczego” w celu przygotowania projektu obniżenia hałasu emitowanego przez urządzenie. Zgodnie z przygotowaną koncepcją optymalnym sposobem ograniczenia emisji hałasu byłoby zainstalowanie ekranu akustycznego wraz z tłumikiem hałasu, który obniżyłby emitowany hałas od 8 do 12 dB. Zaproponowane przez najemczynie rozwiązanie mogłoby zatem zakończyć spór pomiędzy stronami. Niemniej jednak Wspólnota Mieszkaniowa nie ustosunkowała się do zaproponowanego rozwiązania.
Wbrew twierdzeniom pozwanej, wskazującej na pismo z dnia 30.10.2013 r., GminaW.nie odżegnywała się od rozwiązania problemu. GminaW.występowała bowiem do wspólnoty z wnioskami o polubowne zakończenie sporu oraz o podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zamontowanie ekranu akustycznego. Nie zmienia to jednak faktu, że faktycznie stroną sporu w sprawie klimatyzatora jest najemca lokalu. Pismo z dnia 30.10.2013 r. dotyczy bowiem sporu pomiędzy posiadaczem lokalu a wspólnotą mieszkaniową. W treści tego pisma znajduje się wiosek GminyW.do zarządcy nieruchomości o podjęcie odpowiednich kroków celem ugodowego zakończenia sporu.
Odnosząc się wreszcie do zarzutu bezpodstawnego powoływania się na wyrok Sądu Rejonowego z dnia 26.08.2010 r., I C 286/10, powód podkreślił, że ten wyrok jest prawomocny. Sąd Okręgowy oddalił apelację Wspólnoty Mieszkaniowej podkreślając, że powództwo podlegało oddaleniu, nie odnosząc się jednak do meritum sprawy, dlatego też brak jest podstaw do jednoznacznego przyjęcia, jak czyni to pozwana, jaki pogląd zostałby wyrażony co do meritum sprawy przez Sąd Okręgowy w sytuacji, gdyby powództwo zostało wytoczone przez inny podmiot. Nie zmienia to jednak faktu, że jeśli najemca lokalu narusza własność i czynni uciążliwym korzystanie z nieruchomości wspólnej, to właściciele nieruchomości, na podstawieart. 222 § 2 kc, powinni wystąpić z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W przeciwnym wypadku każda ingerencja w wykonywanie prawa przez najemczynie będzie stanowić naruszenie posiadania i z uwagi na to będzie podlegać ochronie prawa. Jeśli zatem powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej zostało oddalone z uwagi na brak legitymacji procesowej, to nie zmienia to faktu, że roszczenie negatoryjne nadal przysługuje właścicielom nieruchomości.
Istotną okolicznością sporu jest fakt, że najemczynie począwszy od 1999 r. prowadzą w lokalu klinikę stomatologiczną, której funkcjonowanie uzależnione jest od odpowiedniego przystosowania lokalu do charakteru prowadzonej działalności. Nie ulega wątpliwości, że z uwagi na przeprowadzane w klinice zabiegi medyczne i z uwagi na ilość przebywających w niej pacjentów i pracowników klimatyzowanie pomieszczeń jest po prostu niezbędne. Utrzymanie zaskarżonej uchwały w mocy i usunięcie klimatyzatora będzie równoznaczne z zamknięciem kliniki, która nie tylko zatrudnia ponad 20 osób, ale także generuje wysokie dochody. Poza tym najemczynie poniosły bardzo wysokie koszty przystosowania lokalu do profilu prowadzonej działalności (w wysokości około 300 000 zł). Usunięcie klimatyzatora wiąże się zatem z zakończeniem prowadzenia przez najemczynie działalności i koniecznością zwolnienia pracowników, a to z kolei łączy się z powstaniem roszczeń odszkodowawczych w stosunku do właścicieli lokali naruszających posiadanie jak i wobec powoda. Zgodnie z decyzją PrezydentaW.ustalającą dopuszczalne normy hałasu emitowany przez klimatyzator hałas przekracza dopuszczalne normy jedynie o 2dB, natomiast założenie ekranu akustycznego zmniejszyłoby emitowany hałas o 8-12 dB. Mimo tej wiedzy Wspólnota nie wyraża zgody na jego montaż, co wskazuje na brak po stronie pozwanej woli polubownego rozwiązania zaistniałego sporu i zaakceptowania rozwiązanie korzystnego dla obu stron.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

W nieruchomości przyul. (...)stanowiącej zabudowanądziałkę gruntu nr (...), objętej KW nr(...), zostały wyodrębnione samodzielnelokale mieszkalne nr (...)orazlokale użytkowe nr (...).
Właścicielem pozostałej części nieruchomości z udziałem wynoszącym(...)jest Gmina MiejskaW..
/ dowód: wydruk elektronicznej KW nr(...)– k. 36-46 /
Dnia 11.10.2001 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa oraz(...)zawarliumowę zlecenia nr (...), na mocy której Wspólnota powierzyła tej spółce czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
/ dowód: umowa zlecenia z dnia 11.10.2001 r. – k. 22-24 /
Dnia 24.08.1999 r. GminaW.orazE. U.prowadząca działalność pod nazwą(...)(...)zawarli umowę najmu, której przedmiotem był lokal użytkowy przyul. (...). Umowa została zawarta na okres 5 lat, a lokal został przeznaczony na działalność gabinetów lekarskich i stomatologicznych.
Aneksem z dnia 24.11.1999 r. strony zmieniły umowę najmu w ten sposób, że wskazały jako najemcówE. U.iM. M. (1)prowadzące działalność w formiespółki cywilnej (...),U..
Pismem z dnia 17.01.2000 r.(...)W.w likwidacji wyraził wstępną zgodę na adaptację lokalu użytkowego na gabinety lekarskie.
W projekcie adaptacji lokalu z marca 2000 r. została przewidziana instalacja klimatyzacyjna obejmująca agregat chłodniczy zamontowany na zewnątrz.
Decyzją z dnia 11.10.2000 r., nr(...), PrezydentW.zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na przebudowę lokalu usługowego na gabinety stomatologiczne.
Decyzją z dnia 19.09.2001 r., nr(...), PrezydentW.udzielił inwestorowi(...) s. c.pozwolenia na użytkowanie zespołu gabinetów stomatologicznych uzyskanych w wyniku przebudowy lokalu usługowego zajmującego parter oraz część piwnicy i I piętra budynków przyul. (...).
/ dowód: umowa najmu z dnia 24.08.1999 r. – k. 32-36 akt I C 286/10; aneks z dnia 24.11.2009 r.
– k. 37 akt I C 286/10; projekt – k. 45-58 akt I C 286/10; pismo z dnia 17.01.2000 r. – k.
59;decyzja nr (...)z dnia 11.10.2000 r. – k. 60 akt I C 286/10;decyzja nr (...)z
dnia 19.09.2001 r. – k. 61 akt I C 286/10 /
Od 2001 r.M. M. (1)iE. U.rozpoczęły prowadzenie w lokalukliniki (...).
Od początku była wykorzystywana instalacja klimatyzacyjna z klimatyzatorem zewnętrznym. Klimatyzacja jest niezbędna dla funkcjonowania kliniki.
Klinika jest czynna w dni powszednie w godzinach 8.00-20.00 oraz w soboty w godzinach 9.00-14.00. Klimatyzacja jest używana w okresie marzec/kwiecień – koniec września.
/ dowód: zeznania świadków:M. M. (1)– e-protokół z dnia 21.03.
2014 r. 00.12.51-00.31.06,E. K.– e-protokół z dnia 21.03.2014 r.
00.31.07-00.42.54,A. S.– e-protokół z dnia 10.06.2014 r. 00.00.43-00.21.04 /
Ok. 2008 r. mieszkańcy budynku zaczęli zgłaszać uwagi co do uciążliwości hałasu generowanego przez klimatyzator.
Właścicielki kliniki chciały załatwić sprawę polubownie. Prowadziły korespondencję z zarządcą nieruchomości oraz(...), a także rozmowy z przedstawicielami Wspólnoty Mieszkaniowej.
Proponowały wymianę klimatyzatora na nowszy, zabudowanie klimatyzatora ekranem, przeniesienie na dach budynku lub do piwnicy. Przeniesienie na dach nie mogło zostać zrealizowane, gdyż miał być prowadzony jego remont. Ponadto firma zajmująca się instalacją nie mogła dać gwarancji na prawidłowe funkcjonowania urządzenia w przypadku jego zamonotowania na dachu, wskazując, że instalacja może nie spełniać parametrów prawidłowej pracy.
Prezes zarządu(...)Z. Ł.przekazał prowadzącymklinikę (...), że konieczne jest podjęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały. Poinformował następnie, że Wspólnota Mieszkaniowa nie wyraziła zgody na montaż urządzenia na dachu ani na zamontowanie ekranu akustycznego.
Wymiana urządzenia zewnętrznego wiąże się także z wymianą instalacji wewnętrznej jako elementem całego systemu.
/ dowód: korespondencja – k. 12-13, 15, 62-67 akt I C 286/10; zeznania świadków:P.
K.– e-protokół z dnia 21.03.2014 r. 00.01.10-00.12.50,M. B.-
M.,E. K.,A. S.,S. L. (1)– e-protokół z dnia
23.09.2014 r. 00.00.49-00.14.07 /
Dnia 25.08.2008 r. GminaW.–(...)orazE. K.iM. M. (1)zawarli umowę najmu lokalu użytkowego o łącznej powierzchni 204, 44 m2, stanowiącego funkcjonalnie jedną całość, usytuowanego w dwóch nieruchomościach, tj.(...)i(...). Umowa została zawarta na czas oznaczony od dnia 24.08.2008 r. do dnia 24.08.2017 r.
/ dowód: umowa najmu z dnia 24.08.2008 r. – k. 38-44 akt I C 286/10 /
Decyzją z dnia 17.12.2009 r.,(...)(...), PrezydentW.ustalił dlaM. M. (1)iE. K.dopuszczalne poziomy hałasu emitowanego do środowiska z terenuKliniki (...)na poziomie:
- L = 55 dB w godzinach od 6.00 do 22.00,
- L = 45 dB w godzinach od 22.00 do 6.00.
/ dowód: decyzja z dnia 17.12.2009 r. – k. 10-11 akt I C 286/10 /
Wyrokiem z dnia 26.08.2010 r., I C 286/10, Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia oddalił powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)przeciwkoB. B.iE. U.o nakazanie przywrócenia elewacji budynku do poprzedniego stanu poprzez usunięcia klimatyzatora zamocowanego na tej elewacji na wysokości pierwszego piętra od strony podwórza oraz o zaniechanie przez pozwane dalszego naruszania elewacji budynku.
Sąd Rejonowy uznał, że pozwane korzystają z elewacji za zgodą właściciela, zgoda ta nie wykraczała poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Sąd ustalił, że jest poza sporem, że klimatyzator powoduje hałas wykraczający poza normy, a tym samym jest uciążliwy dla mieszkańców. Stwierdził jednak na podstawie zeznań świadkaP. K.oraz złożonego projektu ekranu ochronnego, że montaż tego
ekranu obniży poziom hałasu emitowanego przez klimatyzator poniżej wymaganej normy. W tej sytuacji żądanie zmierzające do całkowitej likwidacji klimatyzatora na elewacji Sąd uznał za zbyt daleko idące.
Wyrokiem z dnia 21.01.2011 r., II Ca 1273/10, Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił apelację Wspólnoty Mieszkaniowej od wyroku Sądu Rejonowego.
W uzasadnieniu wyroku Sąd odwoławczy wskazał, że legitymowanym do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym zart. 222 § 2 kcjest właściciel rzeczy. Roszczenie to nie przysługuje Wspólnocie Mieszkaniowej, która posiada kompetencje do decydowania o
sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie w sprawach właścicieli poszczególnych lokali.
/ dowód: wyrok SR z uzasadnieniem – k. 30-35; wyrok SO z uzasadnieniem – k. 75-78 /
W latach ok. 2008-2010P. K. (2)zfirmy (...) sp. z o.o.przeprowadzał kilkakrotnie pomiary hałasu generowanego przez sporny klimatyzator.
W wyniku przeprowadzonych pomiarów wewnątrzmieszkania nr (...)należącego doZ. B.podczas otwartych okien zostało ustalone, że średni skorygowany poziom emisji wynosi 41,3 dB i przekracza wartości dopuszczalne o 6,3 dB.
Dnia 12.06.2009 r.(...) sp. z o.o.sporządziła na zlecenie(...) s.c.koncepcję realizacji zabezpieczenia przeciwhałasowego agregatu chłodniczego nr(...), proponując zamontowanie ekranu akustycznego z tłumikami hałasu za cenę 12 300 zł + VAT.
Dnia 20.01.2013 r.(...) sp. z o.o.sporządziła na zlecenie(...) s.c.koncepcję realizacji zabezpieczenia przeciwhałasowego agregatu chłodniczego nr(...), proponując zamontowanie ekranu akustycznego z tłumikami hałasu za cenę 16 500 zł + VAT.
Element osłaniający zwiększyłby kubaturę urządzenia ok. dwukrotnie.
Po złożeniu oferty nie zostały podjęte dalsze czynności.
/ dowód: koncepcja realizacji zabezpieczenia przeciwhałasowego z dnia 12.06.2009 r. – k. 68-72
akt I C 286/10; koncepcja realizacji zabezpieczenia przeciwhałasowego z dnia
20.01.2013 r. – k. 138-142; zeznania świadków:P. K. (2)– e-protokół z dnia
21.03.2014 r. 00.01.10-00.12.50,M. M. (1),E. U.-
K.,A. S.; zeznania członka zarządu pozwanejZ. B.– e-
protokół z dnia 23.09.2014 r. 00.15.52-00.39.28 /
Dnia 14.10.2013 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)podjęli w
trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr(...)w sprawie zobowiązania zarządcy(...)do przeprowadzenia demontażu klimatyzatora znajdującego się na elewacji budynku od strony podwórza na wysokości I piętra o następującej treści:
„W związku z wieloletnim zakłócaniem korzystania z lokali znajdujących się w budynku przyul. (...)spowodowanym głośną pracą klimatyzatora zawieszonego na tym budynku i wyczerpaniem drogi ugodowego zakończenia tej sprawy podejmowanej z właścicielkami klimatyzatora, tj. p.B. B.i p.E. U., na podstawie art. 22 ust. 2 uwl właściciele postanawiają:
§ 1.
1. Zobowiązaćspółkę (...)do przeprowadzenia demontażu klimatyzatora znajdującego się na elewacji budynku położonego weW.przyul. (...)od strony podwórza na wysokości I piętra, stanowiącego własność p.B. B.i p.E. U., na koszt jego właściciela, w terminie do 29.11.2013 r. Wykonanie przedmiotowych czynności zostanie zaliczkowo pokryte z konta Wspólnoty Mieszkaniowej (z funduszu remontowego).
2. O terminie wykonywania w/w czynności należy zawiadomić właściciela, wzywwając go jednocześnie do dobrowolnego usunięcia spornego klimatyzatora.
3. W przypadku braku dobrowolnego usunięcia klimatyzatora przez jego właściciela oraz nie uczestniczenia przez niego w czynnościach wskazanych w ust. 1 zdemontowany klimatyzator powinien zostać złożony w wynajętym magazynie.
§ 2.
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.”
Za uchwałą głosowali właściciele lokali”:
- nr(...)–L. P.– 9, 62 %,
- nr(...)–R. A.– 7, 29 %,
- nr(...)–E.iZ. B.– 20, 42 %,
- nr(...)–A. D.– 21, 04 %,
- lokalu użytkowego –T. A.– 4, 37 %,
- lokalu użytkowego –T. A.– 8, 79 %,
- lokalu użytkowego –E. M.– 3, 91 %,
reprezentujący łącznie 75, 44 %; przeciw głosowałaA. B.reprezentująca GminęW.– 24, 56 %.
Podjęcie uchwały było inicjatywą członków Wspólnoty.
/ dowód: uchwała nr(...)– k. 26-27; zeznania świadkaS. L. (2)/
Właściciele lokali głosowali także nad uchwałą nr(...)w sprawie klimatyzatora na
elewacji o treści:
„§ 1. Wyrazić zgodę najemcy lokalu użytkowego(...)Klinika (...) s.c.na montaż, na swój koszt, ekranu akustycznego wokół klimatyzatora zamontowanego na elewacji północnej budynku ograniczającego emisję hałasu.
§ 2. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.”
Za uchwałą oddała głos reprezentantka GminyW.– 24, 56 %, przeciw głosowali właścicielelokali nr (...)i trzech lokali użytkowych – 75, 44 %.
/ dowód: projekt uchwały nr(...)– k. 28-29 /
Pismem z dnia 30.10.2013 r.(...)poinformował właścicieli lokali o podjęciu uchwały nr(...)w sprawie przeprowadzenia demontażu klimatyzatora znajdującego się na elewacji budynku.
/ dowód: pismo z dnia 30.10.2013 r. – k. 25 /
Pismem z dnia 30.10.2013 r.(...)poinformował(...), że stroną w sprawie klimatyzatora umieszczonego na elewacji budynku przyul. (...)jest najemca lokalu gminnegoKlinika (...) s.c.Urządzenie zostało zamontowane przez najemcę lokalu na jego koszt i jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania prowadzonej w lokalu działalności.
Z uwagi na powyższe(...)zwrócił się, aby zarządca nieruchomości doprowadził do ugody pomiędzy właścicielami lokali aKliniką (...)w kwestii możliwości funkcjonowania urządzenia, które nie będzie powodować uciążliwości dla mieszkańców budynku, np. poprzez zainstalowanie ekranu akustycznego ograniczającego ponadnormatywny hałas i wydzielanie ciepła, zainstalowanie nowego urządzenia klimatyzacyjnego o parametrach zgodnych z obowiązującymi normami albo ograniczenie godzin pracy klimatyzatora tylko do godzin faktycznie prowadzonych usług.
/ dowód: pismo z dnia 30.10.2013 r. – k. 79 /
T. R.prowadzącyPHU (...)wD.złożyłklinice (...)ofertę cenową na wykonanie instalacji klimatyzacji proponując:
- wariant(...)– system(...)firmy (...)– 39 960 zł + VAT – hałas: 56-58 dB, moc chłodnicza trzech urządzeń zewnętrznych 27,6 kW,
- wariant(...)– system(...)firmy (...)– 52 300 zł + VAT – hałas: 50 dB, moc chłodnicza trzech urządzeń zewnętrznych 24 kW,
- wariant(...)– system(...)firmy (...)– 48 600 zł + VAT – hałas: 51 dB, moc chłodnicza trzech urządzeń zewnętrznych 26, 4 kW,
- wariant(...)– system(...)firmy (...)+ splitfirmy (...)– 49 500 zł + VAT – hałas: 60 dB, moc chłodnicza urządzenia zewnętrznego 28 kW.
W wariancie(...)urządzenie mogłoby zostać zamontowane na dachu budynku.
/ dowód: oferta z dnia 14.05.2014 r. – k. 131-134; wydruk wiadomości e-mail z dnia 13.06.2014 r.
– k. 135 /
Przedsiębiorstwo (...)złożyłoklinice (...)ofertę dostawy oraz montażu instalacji klimatyzacyjnej – układu(...)łączny koszt prac – 73 850 zł + VAT.
/ dowód: oferta z dnia 28.05.2014 r. – k. 136-137 /
Podwórze na tyłach budynku przyul. (...)ma kształt trapezu, którego podstawa jest otwarta. Lewą stronę, patrząc od podstawy, stanowi budynek zarządzany przez(...) sp. z o.o., prawą budynki przyul. (...). Klinika stomatologiczna zajmuje parterbudynków (...)oraz poziom nad parterem wbudynku (...). Klimatyzator zlokalizowany jest na ścianiebudynku (...)pomiędzy poziomem parteru a kolejnej kondygnacji. Po uruchomieniu klimatyzatora słychać pracę urządzenia w postaci szumu z elementami tarcia metalicznego. W górnej części urządzenia widoczny jest wentylator. Zewnętrzną obudowę stanowi metalowa siatka. Nad klimatyzatorem znajduje się element osłaniający również w postaci metalowej siatki. Nad pomieszczeniem kliniki znajduje sięmieszkanie nr (...)stanowiące własnośćZ. B.. Okna pomieszczenia sypialni w tym mieszkaniu wychodzą na podwórze, jedno z nich bezpośrednio nad klimatyzatorem. Przy zamkniętym oknie w tym mieszkaniu słuchać szum urządzenia.
/ dowód: oględziny z dnia 26.008.2014 r. – k. 151-153 /
Dopuszczalny poziom hałasu w środowisku wynosi L = 55 dB w godzinach 6.00-20.00 oraz L = 45 dB w godzinach 22.00-6.00.
Pomiary wykonane w dniu 16.02.2015 r. w godzinach 12.00-14.00 wykazały poziom hałasu w 4 punktach pomiarowych na elewacji budynku przyul. (...)od podwórza wyniosły od 63 do 66,1 dB. Pomiar tła akustycznego wyniósł 51,3-51,4 dB. Równoważny poziom dźwięku skorygowany o poziom tła akustycznego, czas pracy, poprawkę na odbicie dźwięku oraz niepewność złożoną pomiaru oszacowaną dla poziomu ufności 9 % wyniósł od 60,7 do 63,1 dB. Wszystkie zmierzone wartości przekraczają dopuszczalny poziom dźwięku wynoszący 55 dB.
Nie stwierdzono przekroczenia poziomu dźwięku wewnątrz pomieszczeń pokoi wmieszkaniach nr (...). Poziom jest przekroczony w gabinecie lekarskim.
Ofertafirmy (...)obejmuje zainstalowanie jednego urządzenia chłodniczego typu(...), dla którego skorygowany poziom ciśnienia akustycznego wynosi 63 dB. Przekroczenia występują na częstotliwościach pow 250 Hz – 1000 Hz i wynoszą 2-3 dB. Przekroczenie wartości dopuszczalnej wynosi 8 dB dla warunków dziennych. Do tej oferty należy zastosować zabezpieczenia w formie obudowy dźwiękochłonno-izolacyjnej z tłumikami wlotowymi i wylotowymi. Izolacyjność akustyczna obudowy wynosi R = 8 dB łącznie z tłumikami wylotowymi, a skuteczność tłumika wylotu ΔL = 200 dB. Rozwiązanie pod względem akustycznym wadliwe.
Ofertafirmy PHU (...):
- w wariancie(...): poziom hałasu emitowany przez każdą z jednostek jest więksszy od wartości dopuszczalnej; przekroczenia będą duże; dla tych urządzeń należałoby przewidzieć obudowę dźwiękochłonno-izolacyjną z tłumikiem wlotu i wylotu powietrza o izolacyjności akustycznej właściwej R = 10=12 dB;
- w wariancie(...): po zainstalowaniu poziom hałasu emitowanego do środowiska wynosić będzie L = 50 + 10log3 = 55 dB; uwzględniając odbicia fali akustycznej poziom ten może wzrastać o 2 dB; dla tego wariantu, który pod względem akustycznym jest zbliżony do wartości dopuszczalnych dla tego typu terenu, można zastosować osłonę akustyczną otwartą od strony wlotu powietrza; na ścianie budynku zainstalowany element pochłaniający (eliminujący odbicia); osłona od strony źródeł hałasu dźwiękochłonna; dla tego wariantu musi być zainstalowana osłona akustyczna, zaprojektowana, wykonanan i zainstalowana przez firmę mającą doświadczenie w ochronie przeciwdźwiękowej;
- w wariancie(...): poziom hałasu emitrowany do środowiska wynosić będzie L = 51 dB + 10log3 = 56 dB; uwzględniając odbicia fali akustycznej poziom ten może wzrosnąć do L = 58 dB; dla tego wariantu należy przewidzieć podobne rozwiązanie, jak dla wariantu(...); wariant ten jest równorzędny do wariantu(...);
- w wariancie(...): skorygowany poziom ciśnienia akustycznego w odległości 1 m wynosi L = 60 dB; rozwiązanie jest wadliwe ze względu na wymiary obudowy, masę urządzenia i koszty wykonania ochrony przeciwdźwiękowej i dodatkowej konstrukcji wsporczej.
Ofertafirmy (...)obejmuje wykonanie ochrony przeciwdźwiękowej na istniejącym urządzeniufirmy (...), które jest w eksploatacji ok. 15 lat; wykonanie osłony akustycznej spełni wymagania ograniczenia emisji hałasu pod warunkiem, że izolacyjność będzie większa niż wskazana w ofercie, tj. wyższa niż 15 dB, a tłumik na wylocie ciepłego powietrza powinien mieć skuteczność tłumienia ΔL = 25 dB, co wydaje się dla tych warunków dość skomplikowane ze względu na wymiary oraz zmianę kostrukcji wsporczej; wykonanie obudowy o parametrach stosunkowo wymagających dla urządzenia, w którym występuje nierównomierna praca wentylatora, przestarzała konstrukcja agregatu chłodniczego, duży pobór energii elektrycznej, uszkodzenia mechaniczne, wydaje się nieuzasadnione ekonomicznie.
Na terenie zabudowy przyul. (...)stwierdzono przekroczenia we wszystkiich punktach pomiarowych poziomu hałasu powyżej wartości dopuszczalnej. Zmierzony poziom tła dla tego terenu wynosi 51 dB i jest zdecydowanie mniejszy od wartości dopuszczalnej dla tego terenu. Przekroczenia występują na częstotliwościach 250-4000 Hz. Maksymalne przekroczenia występują na częstotliwości 1000 HZ i wynoszą 14 dB. Poziomy ciśnienia akustycznego w zakresie 1000-2000 Hz są uciążliwe dla organizmu i szkodliwe dla organów słuchu. W pomieszczeniach mieszkalnych nie występuje przekroczenie dopuszczalnego poziomu dźwięku, który wynosi dla warunków dziennych 35 dB.
Przekroczenie dopuszczalnego poziomu hałasu dla tego typu terenu występuje w porze dziennej i wynosi od 8 dB do 11 dB. Wartość dopuszczalna dla tego terenu wynosi 55 dB.
Przedłożona przez najemców koncepcja wyciszenia klimatyzatora dotyczy faktycznie:
- dwóch ofert na modernizację i wymianę agregatu chłodniczego, dla których należy wykonać zabezpieczenia akustyczne, które spełnią wymogi w zakresie ochrony środowiska,
- jednej oferty przedłożonej przezfirmę (...); zabezpieczenie akustyczne dla istniejącego agregatu chłodniczego powinno być zmodernizowane w układzie wylotowym, dla którego muszą być przewidziane wyższe tłumienia - ΔL = 23 dB, a sama obudowa powinna mieć izolacyjność akustyczną R > 15 dB.
Najbardziej korzystnym wariantem jest wariant(...)przedstawiony przez najemców oraz wariant zaoferowany przezfirmę (...), posiadający jednak wady (przestarzały agregat chłodniczy, duże koszty i modernizacja obudowy akustycznej przedstawionej w ofercie.
Instalacja urządzeń chłodniczych na dachu lub w piwnicy jest akustycznie poprawna, ale ma wiele wad eksploatacyjnych. Obecny układ zainstalowania urządzenia chłodniczego jest optymalny, ale przy takim poziomie emisji dźwięku do środowiska jego umiejscowienie jest niedopuszczalne, chyba że zostanie wykonana ochrona przeciwdźwiękowa ograniczająca emisję dźwięku.
Najbardziej optymalnym rozwiązaniem ze względu na zmniejszenie emisji hałasu do środowiska jest wariant(...)firmy PHU (...), ale z obudową dźwiękochłonno-izolacyjną. Szacowane nakłady na zaprojektowanie, wykonanie i montaż osłony dźwiękochłonno-izolacyjnej spełniającej wymogi w zakresie eksploatacji, konserwacji i estetyki wynosić będą ok. 22 000 zł. Tak wykonana osłona daje gwarancję, że poziom emisji hałasu do środowiska będzie zgodny z obowiązującymi przepisami. Ofertafirmy (...)nie daje takich gwarancji (zbyt małe tłumienie na wylocie i zbyt mała izolacyjność obudowy). Wykonanie zabezpieczeń ochrony przeciwdźwiękowej wg oferty tej firmy nie zmniejszy poziomu hałasu do wartości zgodnych z przepisem dla tego terenu. Oferta ta musi ulec daleko idącej modernizacji.
/ dowód: opinia biegłego z zakresu akustykiZ. M.– k.187-205, 253-257;
sprawozdanie z pomiarów hałasu – k. 206-217 /
Członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej uważali proponowane przez najemczynie rozwiązanie polegające na zamontowaniu osłony za prowizoryczne, zwracali uwagę n ato, że samo urządzenie jest już stare, zużyte. Odbierali hałas jako utrzymujący się, a nawet wzrastający.
/ dowód: zeznania świadkaS. L. (2); zeznania członków zarządu pozwanej:Z.
B.,R. A.– e-protokół z dnia 23.09.2014 r. 00.39.29-00.49.53 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Powodowa Gmina wystąpiła z żądaniem uchylenia uchwały nr(...)w sprawie zobowiązania zarządcy do demontażu klimatyzatora, zarzucając jej sprzeczność z prawem, z zasadami współżycia społecznego oraz naruszenie interesu powoda jako jednego ze współwłaścicieli nieruchomości.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powód przedłożył odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przyul. (...), z którego wynika, że zostały wyodręnione niektóre lokale mieszkalne i użytkowe, ale powód pozostaje właścicielem pozostałych lokali.
Powód dochował także terminu zawitego do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1a uwl powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powód został powiadomiony o podjęciu i treści uchwały przez zarządcę nieruchomości pismem z dnia 30.10.2014 r. Złożył pozew w dniu 29.07.2014 r., a zatem w terminie ustawowym.
Tym samym powodowa Gmina posiada legitymację do zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...).
Sąd podzielił stanowisko skarżącego co do sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa.
Przede wszystkim zaskarżona uchwała wykracza w ogóle poza kompetencje wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały właścicieli lokali podejmowane są w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie w sprawach dotyczących niektórych lokali i niektórych właścicieli. Przepisyart. 22 i nast. ustawy o własności lokaliregulujące podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali zamieszczone są bowiem w Rozdziale 4 ustawy zatytułowanymZarządnieruchomością wspólną”. Tymczasem w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na swoistą „preambułę” uchwały nr(...), która oddaje motywację jej podjęcia. Właściciele lokali wskazali bowiem, że „w związku z wieloletnim zakłócaniem korzystania z lokali znajdujących się w budynku przyul. (...)spowodowanym głośną pracą klimatyzatora zawieszonego na tym budynku i wyczerpaniem drogi ugodowego zakończenia tej sprawy podejmowanej z właścicielkami klimatyzatora, tj. p.B. B.i p.E. U., na podstawie art. 22 ust. 2 uwl właściciele postanawiają:”. Członkowie Wspólnoty przypisali klimatyzatorowi „zakłócanie korzystania z lokali”. Widać zatem, że uchwała dotyczy w istocie lokali mieszkalnych i usługowych w budynku przyul. (...)i uciążliwości odczuwanych przez ich właścicieli, a nie nieruchomości wspólnej.
Pozwana Wspólnota nie tylko nie wykazała, ale nawet nie podnosiła, iż klimatyzator użytkowany przez najemczynie lokalu gminnego w jakikolwiek sposób narusza nieruchomość wspólną lub prawo właścicieli lokali do korzystania z tej nieruchomości. Uchwała nie dotyczyła też formalnych podstaw do zamontowania tego urządzenia na elewacji wewnętrznej budynku. Kwestia to została zresztą poddana ocenie przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia w sprawie I C 286/10. Sąd Rejonowy ustalił, że najemczynie uzyskały zgodę GminyW.jako ówczesnego zarządcy nieruchomości. Można dodać, że zamontowanie urządzenia, tablicy reklamowej czy innej podobnej rzeczy na nieruchomości wspólnej, które nie wiąże się z poważną ingerencją w substancję budynku wymagającą zmiany rozwiązań konstrukcyjnych, narażającą budynek na zmniejszenie jego stabilności, nie stanowi czynności przekkraczającej zakres zwykłego zarządu wymagającej zgody właścicieli lokali i może pozostawać w wyłącznej gestii zarządcy.
Powodowa Gmina powołała się na stanowisko Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia, który oddalił powództwo wniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)przeciwko najemczyniom lokalu użytkowego prowadzącym klinikę stomatologiczną o nakazanie im zdemontowania klimatyzatora. Gmina argumentowała, iż we wcześniejszej sprawie Sąd Rejonowy uznał, że nie ma powodu do demontażu klimatyzatora, albowiem istnieją techniczne rozwiązania zmierzające do obniżenia poziomu generowanego hałasu, np. poprzez montaż osłony. Natomiast pozwana Wspólnota zwróciła uwagę na ocenę dokonaną przez Sąd Okręgowy w ramach rozpoznawania apelacji wniesionej przez Wspólnotę od wyroku Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy stwierdził bowiem, że powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na brak po stronie wspólnoty mieszkaniowej legitymacji do występowania z powództwem negatoryjnym. Na ten aspekt sprawy należy zwrócić dodatkową uwagę.
Otóż pomimo przywoływanego przez pozwaną stanowiska Sądu Okręgowego wskazującego na brak uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania czynności dotyczących wyłącznie ochrony prawa własności lokali, a nie ochrony nieruchomości wspólnej, pozwana Wspólnota nadal podejmuje takie czynności. Przywołana treść wstępu do uchwały nr(...)wskazuje bowiem nadal, iż właściciele lokali chcą wykorzystać wspólnotę i działającego w jej imieniu zarządcę nieruchomości wspólnej do uzyskania ochrony przed naruszaniem prawidłowego korzystania z ich lokali. Mając na uwadze stanowisko Sądu Okręgowego w sprawie II Ca 1273/10 nic nie stało na przeszkodzie, aby ci spośród właścicieli lokali, którym przeszkadza działanie klimatyzatora, wystąpili z powództwem negatoryjnym i wykazywali potrzebę udzielenia im ochrony przed immisjami w postaci hałasu. Tak się jednak nie stało i właściciele lokali próbują konieczną własną aktywność przerzucić na zarządcę nieruchomości wspólnej.
Tymczasem należy stanowczo zauważyć, że skoro – co podniosła sama pozwana, odwołując się do treści uzasadnienia wcześniejszego wyroku Sądu Okręgowego – Wspólnota Mieszkaniowa nie może domagać się na drodze sądowej zdemontowania klimatyzatora używanego przez najemczynie lokalu komunalnego, to tym bardziej nie może sama podjąć działań, które doprowadziłyby to osiągnięcia takiego efektu. Pozwana Wspólnota zignorowałaby tym samym treść wiążącego ją prawomocnego wyroku. Takie działanie jest sprzeczne z prawem jako naruszająceart. 365 § 1 kpciart. 366 kpc.
W dalszej kolejności należy odnieść się do samej kwestii uciążliwości urządzenia klimatyzacyjnego. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że:
- hałas generowany przez to urządzenie przekracza obowiązującą normę 55 dB,
- według pomiarów przeprowadzonych w 2009 r. hałas wewnątrzmieszkania nr (...)również przekraczał obowiązującą normę 35 dB,
- urządzenie faktycznie jest słyszalne, co zostało przez Sąd stwierdzone podczas oględzin.
Z jednej strony sąd nie ma wątpliwości, że istnieje potrzeba używania tego urządzenia na potrzeby kliniki stomatologicznej. W aktualnym stanie stosunków społeczno-ekonomicznych stosowanie takich urządzeń jest w pełni normalne, a w przypadku gabinetów medycznych, zrozumiałe i nawet niekiedy pożądane, służy bowiem komfortowi pacjentów, a także pracowników placówki medycznej. Instalacje klimatyzacyjne są już powszechne, w nowo budowanych budynkach montowane od początku.
Z drugiej zaś strony nie budzi wątpliwości także potrzeba podjęcia konkretnych działań
zmierzających do doprowadzenia do prawidłowego stanu rzeczy poprzez takie ukształtowanie działania instalacji klimatyzacyjnej wklinice (...), aby zrównoważyć zarówno sprawność i efektywność tej instalacji, jak i jej oddziaływanie na zewnątrz, w tym generowanie zakłóceń środowiska.
Sposobem na osiągnięcie takiego pożądanego celu nie może być jednak samowolne działanie właścicieli lokali zasłaniających się wspólnotą mieszkaniową i przerzucających problem na zarządcę poprzez próbę wymuszenia działania metodą faktów dokonanych.
Według treści uchwały zarządca miałby wezwaćB. B.iE. U.do dobrowolnego usunięcia klimatyzatora (§ 2), zawiadomić je o terminie demontażu (§ 2), a następnie zdemontować klimatyzator (§ 1) i złożyć go w wynajętym magazynie (§ 3). Te działania są po pierwsze – jak wskazano powyżej – sprzeczne z wyrokiem Sądu Okręgowego, po drugie zaś stanowiłyby naruszenie posiadania albo naruszenie prawa najmu i skutkowałyby powstaniem po stronie obu wskazanych w uchwale osób roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego. To zaś narażałoby Wspólnotę na dodatkowe koszty.
Tymczasem to nie Wspólnota Mieszkaniowa, ale zainteresowani właściciele lokali powinni:
- wystąpić na drogę sądową o nakazanie podjęcia takich działań, które usunęłyby uciążliwość klimatyzatora – czyli wymianę tego urządzenia albo jego obudowanie,
- po uzyskaniu korzystnego rozstrzygnięcia – wyznaczyć dłużnikowi zobowiązanym termin do wykonania wyroku (chyba że byłby on wskazany w treści wyroku),
- po bezskutecznym upływie terminu uzyskać sądowe upoważnienie do wykonania czynności na koszt dłużnika.
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że najlepszym rozwiązaniem byłoby zamontowanie całkowicie nowego urządzenia. Obecny klimatyzator funkcjonuje już 14 lat, tymczasem, jak w każdej dziedzinie przemysłu, w miarę postępu technicznego, urządzenia takie są coraz sprawniejsze, cichsze, energoszczędne, mniejsze, itp. Niezależnie jednak od tego, jakie rozwiązanie techniczne zostanie ostatecznie wybrane, istnieje możliwość stworzenia stanu zadowalającego obie strony konfliktu, tj. pozwaną Wspólnotę i najemczynie lokalu, ale przez to również powodową Gminę.
Ponieważ zaskarżona uchwała została podjęta poza zakresem działania wspólnoty mieszkaniowej, zawiera zobowiązanie adresowane do zarządcy nieruchomości, także powodujące zaangażowanie finansowe Wspólnoty (zalecenie pokrycia kosztów zaliczkowo z funduszu remontowego), naraża dodatkowo Wspólnotę na koszty procesu, jest sprzeczna nie tylko z przepisami prawa, ale także z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Nietrafne było natomiast odwołanie się powoda do przepisuart. 5 kc.Przepis ten nie ma bowiem w ogóle zastosowania ani do uchwały wspólnoty mieszkaniowej ani do jej zaskarżenia. Podstawy zaskarżenia wskazuje wyczerpującoart. 25uwl i nie zostało tam wymienione naruszenie zasad współżycia społecznego (jak np. czyni tokodeks spółek handlowychw odniesieniu do uchwał wspólników lub walnego zgromadzenia akcjonariuszy, które mogą podlegać uchyleniu w razie sprzeczności z dobrymi obyczajami). Naruszenie zasad współżycia społecznego w przypadku uchwał właścicieli lokali mogłoby być ewentualnie rozpatrywane w kontekście naruszenia interesu właściciela lokalu. Zaskarżona uchwała nr(...)dotyczy jednakże nie samej Gminy jako właściciela lokalu, ale najemczyń tego lokalu, wobec czego mogłaby naruszać zasady współżycia społecznego wobec nich.
Sąd doszedł do przekonania, iż uzasadnione były zarzuty naruszenia przepisów prawa, a nadto zasad zarządzania nieruchomością wspólną, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej
uchwały zgodnie z żądaniem pozwu.
Powodowi jako wygrywającemu sprawę przysługuje na podstawieart. 98 kpczwrot kosztów procesu obejmujących opłatę od pozwu – 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – 180 zł.
Brakujące koszty sądowe obejmujące wynagrodzenie wypłacone biegłemu ponad uiszczoną zaliczkę, tj. kwota 63, 86 zł, obciążają również pozwaną.
Mając powyższe na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.