Sąd Rejonowy w Kłodzku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 135/15
Data wyroku: 2015-09-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Eliza Skotnicka
Podstawa prawna: art. 199 kc

Sygn. akt I C 135/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 września 2015 roku
Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Eliza Skotnicka
ProtokolantMagda Biernat
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2015 roku w Kłodzku
sprawy z powództwaJ. W.iW. P. (1)
przeciwko GminieL.
o nakazanie przywrócenia stanu poprzedniego oraz o przyznanie powodowiW. P. (1)pomieszczenia piwnicznego
oddala powództwa.

UZASADNIENIE
PowodowieJ. W.iW. P. (1)domagali się nakazania stronie pozwanej, aby przyznała powodowiW. P. (1)lokal piwniczny w budynku mieszkalnym przyul. (...)wL.oraz nakazania stronie pozwanej przywrócenia stanu poprzedniego poprzez stworzenie możliwości swobodnego zaopatrzenia się w opał przez powodów. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że złożyli pozew o stwierdzenie nieważności uchwał podjętych przez Wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przyul. (...)wL., jednak ze względów formalnych ograniczyli roszczenie do pozwania jedynie Gminy. Pozwana Gmina zdaniem powodów w sposób rażący naruszyła słuszny interes powodów jako najemców lokali komunalnych, zamurowując wyjście ewakuacyjne w kamienicy pozbawiła powodaW. P. (1)pomieszczenia piwnicznego, ale również obu powodom odebrała możliwość swobodnego korzystania z części wspólnej budynku, doprowadzając do sytuacji, w której powódJ. W.chcąc zaopatrzyć się w opał, musiałby go składować na rynku miasta.

    Strona pozwana GminaL.wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana zarzuciła, że w niniejszym postępowaniu nie posiada legitymacji procesowej biernej. W nieruchomości położonej przyul. (...)wL.funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa w imieniu której działa zarządca– (...) Sp. z o.o.wN., a rozstrzyganie o sprawach objętych pozwem leży we właściwości wspólnoty mieszkaniowej. Pozwana w obecnej chwili jest właścicielką trzech lokali mieszkalnych położonych w wyżej powołanej wspólnocie mieszkaniowej. Pozwana wskazała, że na zamurowanie drzwi wejściowych w budynku zgodę wyraziła wspólnota mieszkaniowa, podejmując stosowaną uchwałę w tej sprawie. Ponadto decyzją z dnia 31 grudnia 2014r.P.wk.umorzył postępowanie administracyjne w sprawie zamurowania drzwi wejściowych na zapleczu budynku przyul. (...), stwierdzając że roboty wykonano prawidłowo. Pozwana podniosła także, że wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie przyporządkowania pomieszczeń piwnicznych poszczególnym lokalom mieszkalnym. GminaL., jako właściciel trzech lokali otrzymała piwnice(...). W ślad za tą decyzją pozwana pismem z dnia 14 maja 2014r. poinformowała powodaW. P. (1)o przydzieleniu piwnicy nr(...).
Na rozprawie w dniu 10 września 2015 r. powódJ. W.sprecyzował żądanie domagając się nakazania stronie pozwanej przywrócenia stanu poprzedniego tj. udrożnienia wejścia z drugiej strony budynku, rozebrania zamurowanego wejścia albo przyznania powodowiW. P. (1)piwnicy nr(...).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódJ. W.zamieszkuje wL., przyul. (...)od urodzenia. Obecnie w 2014r. powód wstąpił w stosunek najmu po zmarłej matce. Pomimo przedłożenia powodowi aneksu do umowy najmu, w którym pozwana podwyższyła opłaty czynszowe o ok. 60 zł miesięcznie, powód dokumentu tego nie podpisał i korzysta z lokalu mieszkalnego, uiszczają opłaty czynszowe w wysokości jaka obowiązywała jego poprzedniczkę prawną.J. W.od około 6 lat, z uwagi na brak wkładu kominowego, nie ogrzewa mieszkania piecem na opał stały, lecz piecem elektrycznym. PowódW. P. (1)na stałe mieszka z matką w innym budynku. Lokalu przyul. (...)nie ogrzewa, jedynie przychodzi i dogląda mieszkanie.J. W.po zamurowaniu wejścia z drugiej strony budynku nie podejmował próby zaopatrzenia się w opał. Zniesienie opału do piwnicy od strony frontowego wejścia do nieruchomości jest obecnie możliwe, ale niewygodne.

Dowód:

⚫

Przesłuchanie powoda k. 91 – odwrót.

Wspólnota mieszkaniowa wL., przyul. (...)uchwałą nr(...)z dnia 31 lipca 2013r. wyraziła zgodę na zamurowanie drzwi wejściowych do budynku od strony zaplecza. Natomiast uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nr(...)z dnia 9 kwietnia 2014r. przyporządkowano pomieszczenia piwniczne poszczególnym lokalom mieszkalnym, w tym dolokalu nr (...), którego najemcą jestW. P. (2)przyporządkowano piwnice nr(...).

Dowód:

⚫

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr(...)wraz z karta do głosowania k. 70 - 71;

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr(...)wraz z karta do głosowania i szkicem piwnic k. 74 – 76;

Decyzją nr (...)z dnia 31 grudnia 2014r. Powiatowy Inspektor nadzoru Budowlanego umorzył postępowanie administracyjne wszczęte przez organ nadzoru budowlanego jako bezprzedmiotowe. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że roboty budowlanych – zamurowanie drzwi wejściowych na zaplecze budynku wykonane zostały prawidłowe. Nie stwierdzono zagrożeń dla konstrukcji budynku ani ludzi.

Dowód:

⚫

Decyzja z dnia 31 grudnia 2014r. k. 72.

Celem zamurowania wejścia do budynku z drugiej strony było uzyskanie dodatkowego pomieszczenia piwnicznego. Obecnie każdy z pięciu lokali w budynku posiada pomieszczenie piwniczne.

Bezsporne.

W tak ustalonym stanie faktycznym sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.
Okoliczności faktyczne sprawy, w tym treść złożonych przez stronę pozwaną dokumentów, w szczególności uchwał Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej wL.przyul. (...), wskazują że powództwa obu powodów są oczywiście nieuzasadnione.
Podkreślić trzeba, że powodowie są najemcami lokali mieszkalnych, których właścicielem jest GminaL.. Nieruchomość położona wL.Z., przyul. (...)składa się z pięciu lokali, w tym dwa lokale zostały wyodrębnione i zbyte na rzecz osób trzecich, zaś trzy niewyodrębnione lokale stanowią własność GminyL.. Zgodnie z treściąart. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(Dz.U.2000, nr 80, poz. 903 j.t., dalej jako u.o.w) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności. W związku z powyższym w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych zgodnie zart. 199 k.c.w zw. zart. 19u.o.w wszelkie decyzje w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Sporne decyzje wspólnoty mieszkaniowej związane z zamurowaniem wejścia do budynku oraz przyporządkowaniem pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali mieszkalnych zostały podjęte w drodze jednomyślnych uchwał wszystkich współwłaścicieli lokali w tej wspólnocie. Powodowie zaś jako najemcy lokali mieszkalnych nie posiadali uprawnienia do decydowania o tych kwestiach, nie posiadali też legitymacji procesowej czynnej do zaskarżania tychże uchwał. Powodowie nie wykazali też, aby w łączących strony niniejszego postępowania umowach najmu lokali, mieli zagwarantowane uprawnienie do korzystania z części wspólnych budynku w sposób określony w żądaniach obu pozwu. Tymczasem powodowie posiadaliby legitymację procesową czynną w niniejszej sprawie, wyłącznie w sytuacji, gdyby strona pozwana jako wynajmujący w umowie najmu zagwarantowała swoim najemcom prawo do korzystania z wejścia, które zostało zamurowane – co doJ. W., czy też prawo korzystania z piwnicy nr(...)– co doW. P. (2). Powodowie mogą bowiem dochodzić do strony pozwanej wyłącznie przysługujących im roszczeń wynikających z nienależytego wykonania umów najmu. Uprawnienia takie jednak powodom względem strony pozwanej nie przysługują.
Niezależnie od tego należy podkreślić, że uzgodniony przez wspólnotę mieszkaniową sposób korzystania z części wspólnych budynku, w tym fakt zamurowania wejścia do budynku, doprowadził do wygospodarowania dodatkowego, brakującego pomieszczenia piwnicznego. Obecnie wszystkie lokale mieszkalne w budynku przyul. (...)wL.posiadają pomieszczenia piwniczne. Wbrew treści pozwu powodowiW. P. (1)przydzielono pomieszczenie piwniczne nr(...). Podkreślić należy, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości mają prawo podejmować decyzje w kwestii gospodarowania pomieszczeniami stanowiącym części wspólne budynku i stosowne prawomocne uchwały w tym zakresie zostały podjęte. Powodowie jako najemcy nie mają zaś prawa kwestionować decyzji właściciela – wynajmującego w tym zakresie, chyba, że na skutek decyzji wspólnoty naruszone zostałyby prawa najemców jednoznacznie przewidziane w umowie najmu. Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca. Brak było podstaw, aby stwierdzić, że nowy podział piwnic uniemożliwia powodowiJ. W.składowanie opału na zimę. Sam powódJ. W.podczas przesłuchania przyznał, że jest to możliwe, ale niewygodne. Dodatkowo powód wskazał, że od 6 lat nie korzysta z pieca na opał stały, a mieszkanie ogrzewa piecem elektrycznym. Zatem zarzucana niedogodność składowania opału w piwnicy nie stanowi rzeczywistego problemu powodaJ. W.. Podczas przesłuchania powód ostatecznie wyjaśnił, że ma pretensje do GminyL., że zgodziła się na to, aby piwnicę nr(...)przyznano właścicielowilokalu nr (...), zamiast najemcylokalu nr (...)–W. P. (2). W ocenie Sądu GminaL.jako właściciel lokali mieszkalnych oraz członek wspólnoty mieszkaniowej, w okolicznościach niniejszej sprawy miała prawo dowolnie, według swego uznania – za zgodą pozostałych członków wspólnoty – zadecydować o sposobie przyporządkowania pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali mieszkalnych. Powodowie zaś jako najemcy, którzy nie mają w umowie zagwarantowanego prawa do korzystania z jednoznacznie oznaczonego pomieszczenia piwnicznego, nie mogą skutecznie kwestionować decyzji wynajmującego w tym zakresie.
W okolicznościach niniejszej sprawy brak było podstaw do uwzględnienia powództw obu powodów. Powodowie nie posiadali bowiem legitymacji procesowej czynnej – nie przysługiwały im bowiem roszczenia wobec strony pozwanej z tytułu umowy najmu. Jednocześnie strona pozwana nie była biernie legitymowanym podmiotem, który miałby uprawnienie do dysponowania częściami wspólnymi nieruchomości stanowiącej wspólnotę mieszkaniową, której pozwana jest jedynie jednym z członków.
Z tych też względów powództwo należało oddalić.