Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 742/14
Data wyroku: 2015-04-08 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zniesienie Współwłasności
Podstawa prawna: art. 211 k.c.

Sygn. akt II Ca 742/14

POSTANOWIENIE

Dnia

8 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Maria Leszczyńska (spr.)

Sędziowie

SO Irena Dobosiewicz
SR del. Agnieszka Marszałek

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 8 kwietnia 2015 r.

w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z wnioskuA. K. (1)

z udziałemJ. W.iM. W. (1)

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

z dnia 27 lutego 2013 r.

sygn. akt. II Ns 2981/06

p o s t a n a w i a :
oddalić apelację.
II Ca 742/14

UZASADNIENIE
Wnioskiem, który wpłynął do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy w dniu 27 listopada 2006 roku, wnioskodawczyniA. K. (1)wniosła o zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej wB.przyulicy (...), stanowiącejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 0,2490 ha, dla której Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych wB.prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...)poprzez przyznanie wnioskodawczyni własności całej tej nieruchomości za stosowną spłatą na rzecz uczestników postępowania, tj.J.iM. W. (2). Nadto wnioskodawczyni wniosła o nakazanie uczestnikom wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie trzech dni od otrzymania spłaty oraz o obciążenie wnioskodawczyni i uczestników postępowania kosztami niniejszego postępowania po połowie
    (k. 2 akt o sygn.ll Ns 2981/06).

W uzasadnieniu przedmiotowego wnioskuA. K. (1)wskazała, że wnioskodawczyni i uczestnicy postępowania są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości po połowie. Podała przy tym, że nieruchomość stanowiącadziałkę nr (...)o powierzchni 0,2490 ha zabudowana jest od frontu budynkiem mieszkalno - użytkowym, zaś od oficyny budynkami parterowymi. Wyjaśniła także, że uczestnicy postępowania nie są zainteresowani fizycznym podziałem tej nieruchomości oraz, że zgłosili zamiar sprzedaży udziału w tejże nieruchomości za kwotę 700 000 złotych, jednakże do chwili obecnej nie znaleźli nabywcy. Nadto we wniosku zawarto także stwierdzenie, że co do sposobu spłaty i terminu wnioskodawczyni oświadczy się na rozprawie
    (k. 3 akt o sygn. II Ns 2981/06).

W odpowiedzi na powyższy wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości, uczestnicy postępowania:J.iM. W. (2)wnieśli o sprzedaż nieruchomości w całości w oparciu o przepisyart. 212 § 2 i 214 § 3 i 4 k.c.lub przejęcie przez uczestników udziałuA. K. (1)w nieruchomości za przywłaszczone pożytki. Nadto wnieśli o rozliczenie dokonanych przez wnioskodawczynię nakładów i pobranych przez nią pożytków i innych przychodów ponad przypadający jej udział. Sformułowali również wniosek o obciążenie wnioskodawczyni kosztami postępowania w sprawie(k. 16 akt o sygn. II Ns 2981/06).
W uzasadnieniu odpowiedzi na wniosekA. K. (1), uczestnicy przyznali, że niesporne jest, że strony postępowania są jedynymi współwłaścicielami nieruchomości położonej wB.przyulicy (...). Nadto podali, że wnioskodawczyni od 1974 roku nie sporządzała i nie przekazywała współwłaścicielom sprawozdań i rozliczeń ze sprawowanego przez siebie zarządu oraz zatrzymywała dla siebie należną uczestnikom część przychodów rocznych. Uczestnicy wyjaśnili przy tym, że wielokrotnie zwracali się do wnioskodawczyni o nadesłanie sprawozdania i rozliczenia ze sprawowanego zarządu, jednak ich wnioski były i są pomijane. Na poparcie powyższych twierdzeń, uczestnicy powołali się na postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 25 sierpnia 2006 roku w sprawie o sygn. akt II Ns 1604/05, które zapadło na skutek wniesionego przez nich wniosku, w sprawie o wyznaczenie zarządcy nieruchomości położonej przyulicy (...)wB.. Nadto uczestnicy podali, że w sprawie o zasiedzenie, która toczyła się z wnioskuA. K. (1), wskazała ona, że poniesione przez nią nakłady wynosiły 100 000 złotych.J.iM. W. (2)podnieśli także, że podana przez wnioskodawczynię wartość nieruchomości jest zaniżona oraz, żeA. K. (1)zamierza sprzedać swój udział w nieruchomości, a wszczęcie niniejszego postępowania ma na celu wprowadzenie uczestników w błąd i uniemożliwienie zaspokojenia swoich roszczeń z tytułu przywłaszczonych przez nią pożytków z nieruchomości.
Na rozprawie w dniu 13 lutego 2007 roku pełnomocnik wnioskodawczyni podniosła zarzut przedawnienia - co do roszczeń pieniężnych, albowiem termin przedawnienia tych roszczeń wynosi 10 lat.
W piśmie procesowym uczestników z dnia 15 lutego 2007 roku, które wpłynęło do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy w dniu 21 lutego 2007 roku, uczestnicy postępowania skonkretyzowali swoje żądanie, podając, że w ich opinii szacunkowa kwota przywłaszczonych przez wnioskodawczynię pożytków wynosi 1 000 000 złotych, tj. obejmuje to okres od 1974 roku do 31 grudnia 2006 roku, a wartość nieruchomości wynosi 1 500 000 złotych. Kolejny raz wskazali również, że wnioskodawczyni nieprawidłowo wykonywała zarząd nieruchomością przyulicy (...)wB., albowiem nie rozliczała się z pobranych pożytków i poniesionych nakładów. Wskazali przy tym, żeA. K. (1)nie przekazywała uczestnikom należnych im pożytków, pomimo wezwań i oświadczenia o pozbawieniu zarządu. Nadto podnieśli, że błędne jest przekonanie wnioskodawczym, iż rozliczenie pożytków ograniczone jest wyłącznie do 10 lat. Podkreślili również, że wnioskodawczyni unika przedstawienia rozliczeń i sprawozdań z zarządu zawierających wykaz zawartych i wypowiedzianych umów najmu, wysokość czynszu, poniesionych nakładów w postaci umów o prace budowlane lub remontowe oraz faktur i rachunków kupionych materiałów budowlanych, rozliczeń podatkowych nieruchomości i deklaracji podatkowych PIT - 5A.
Ustosunkowując się do odpowiedzi na wniosek, złożonej przez uczestników postępowania, wnioskodawczyni oświadczyła, że nie wyraża zgody na zniesienie współwłasności w sposób określony w treści tejże odpowiedzi. Podniosła także, że przedstawiona przez uczestników wartość pożytków jest rażąco zawyżona i nieadekwatna do faktycznie uzyskiwanych. W dalszej części uzasadnienia przedmiotowego pisma, wnioskodawczyni podała, że uczestnicy do 1998 roku nie interesowali się nieruchomością i nie łożyli żadnych środków pieniężnych na jej utrzymanie. W tym piśmie wskazano także, że wnioskodawczyni po objęciu faktycznego zarządu nad nieruchomością, tj. od śmierci swego ojca, sama o nią dbała i dokonywała remontów, a wszelkie nakłady pokrywała z własnego majątku. Nadto podniosła, że aby uzyskać lokale użytkowe, przekazała zajmującym je lokatorom mieszkania w kamienicy stanowiącej własność jej męża wB.przyulicy (...). Wnioskodawczyni sformułowała nadto żądanie zapłaty wynagrodzenia za okres 10 lat tytułem sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością, które wynosi, w jej opinii, co najmniej 60 000 złotych, którą to kwotę powinni pokryć uczestnicy(k. 44-46 akt o sygn. II Ns 2981/06).
W toku rozprawy w dniu 6 października 2010 roku(k. 235 akt o sygn. II Ns 2981/06),pełnomocnik wnioskodawczyni oświadczyła, że strony doszły do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności poprzez przyznanie wnioskodawczyni na wyłączną własność tejże nieruchomości ze spłatą pozostałych, a kwestią sporną pozostają pożytki, które wnioskodawczyni ma spłacić na rzecz uczestników. W odpowiedzi na powyższe pełnomocnik uczestników oświadczył, że uczestnicy wyrażają zgodę na przyznanie na wyłączną własność nieruchomości wnioskodawczyni ze spłatą na rzecz uczestników, a kwestią sporną pozostaje wysokość spłat(k. 235 akt o sygn. II Ns 2981/06).Następnie jednak pełnomocnik uczestników oświadczył, że forma rozliczenia pożytków jest nie do przyjęcia przez uczestników(k. 235 akt o sygn. II Ns 2981/06).
Sąd Rejonowy w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 27 lutego 2013r.
1) zniósł współwłasność nieruchomości położonej wB.przyul. (...)stanowiącej zabudowanądziałkę nr (...), o powierzchni: 0,2490ha, dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą o numerze :(...)w ten sposób, że własność tej nieruchomości przyznaćA. K. (1),
2/ zasądził tytułem spłaty odA. K. (1)na rzeczJ. W.iM. W. (1)solidarnie kwotę: 1.045.650 zł (jeden milion czterdzieści pięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt złotych) płatną w terminie sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia wraz z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w płatności,
3/ zasądził odA. K. (1)na rzeczJ. W.iM.
W. (1)solidarnie tytułem rozliczenia pożytków uzyskiwanych z rzeczy wspólnej kwotę: 407.900zł ( czterysta siedem tysięcy dziewięćset złotych) płatną w terminie sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia wraz z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w płatności,
4/ oddalił wniosek o zasądzenie z tytułu rozliczenia pożytków uzyskiwanych z
rzeczy wspólnej w pozostałym zakresie,
5/ zasądził odJ. W.iM. W. (1)solidarnie na
rzeczA. K. (1)tytułem rozliczenia nakładów poczynionych na rzecz
wspólną kwotę: 48.420 zł (czterdzieści osiem tysięcy czterysta dwadzieścia
złotych) płatną w terminie sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się
orzeczenia wraz z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w płatności,
6/ oddalił wniosek o zasądzenie z tytułu nakładów poczynionych na rzecz
wspólną w pozostałym zakresie,
7/ zasądził odJ. W.iM. W. (1)solidarnie na
rzeczA. K. (1)tytułem wynagrodzenia za sprawowanie zarządu rzeczą
wspólną kwotę: 40.200zł ( czterdzieści tysięcy dwieście złotych) płatną w
terminie sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia wraz z
ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w płatności,
8/ oddalił wniosek o zasądzenie z tytułu wynagrodzenia za sprawowanie
zarządu rzeczą wspólną w pozostałym zakresie,
9/ zabezpieczył wierzytelność zasądzoną w punkcie 2 postanowienia wraz z
odsetkami poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej w kwocie: 1.045.650zł
obciążającej prawo własności nieruchomości położonej wB.przy ul.
(...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę
wieczystą o numerze:(...)
10/ zabezpieczył wierzytelność zasądzoną w punkcie 3 postanowienia wraz z
odsetkami poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej w kwocie: 407.900zł obciążającej prawo własności nieruchomości położonej wB.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą o numerze:(...),
11/ kosztami postępowania obciążyłA. K. (1)w1/4części,J. W.iM. W. (1)solidarnie w1/4części i nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego w Bydgoszczy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od: a/A. K. (1)kwotę: 2.783,87 zł
b/J. W.iM. W. (1)solidarnie kwotę: 4.898,87 zł.
Z motywów rozstrzygnięcia Sądu I instancji wynikało, co następuje:
Współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości położonej wB.przyul. (...)(dawniej(...)), dla której Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych wB.prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...)aktualnie są: w 1/2 wnioskodawczyni -A. K. (1), córkaB.iB.oraz w 1/2 uczestnicy -J. W., córkaJ.iS.iM. W. (1), synH.iR.. Pomiędzy uczestnikami, tj. małżeństwem -J.iM. W. (2)obowiązuje wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.
J. W.obecnie stale zamieszkuje weF., aM. W. (1)wG..A. K. (1)mieszka z kolei wB..

A. K. (1)sprawowała faktycznie, samodzielnie zarząd nieruchomością położoną przyulicy (...)wB.od 1971 roku, tj. od czasu śmierci jej ojca. Od tego czasu nikt inny nie sprawował zarządu przedmiotową nieruchomością, tj. do czasu wyznaczenia zarządcy sądowego przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy, postanowieniem z dnia 25 sierpnia 2006 roku (sprawa o sygn. akt: II Ns 1604/05), który zarząd faktycznie objął w lutym 2007 roku.A. K. (1)nie rozliczała się ze sprawowanego zarządu, nie przekazywała uczestnikom postępowania, tj.J.iM. W. (2)żadnych sprawozdań z zarządu, ani też w żaden sposób się z nimi nie rozliczała z tytułu uzyskiwanych pożytków z nieruchomości czy też nie wzywała ich o uiszczenie stosownych kwot tytułem czynionych na nieruchomość nakładów.
Uczestnicy nie ponieśli żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość.
J.iM. W. (2)zażądali odA. K. (1)rachunków z zarządu, m.in. gdy wystąpiła ona z wnioskiem o zasiedzenie, jednakże nie odpowiedziała ona na zgłoszone przez nich żądanie. Od roku 1999 uczestnicy postępowania wzywali wnioskodawczynię do złożenia sprawozdania z zarządu, wypłaty należnej części pożytków i zaprzestania podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd. Nigdy jednak nie otrzymali odpowiedzi. Ostatecznie zatem nie doszło pomiędzy nimi do rozliczenia się ze sprawowanego przez wnioskodawczynię zarządu.
A. K. (1)zleciła wykonanie remontu I piętra i klatki schodowej w kamienicy przyulicy (...)wB., który to remont sfinansowała. Inwestycja ta przeprowadzona była w latach 1996-1997. Poniosła także koszty związane z wyburzeniem budynku oficyny w podwórzu, zajmowanego wcześniej przez dwie rodziny (rok 1994). Położyła również kostkę brukową w podwórzu, przeprowadziła też kapitalny remont instalacji wodno - kanalizacyjnej. Na II piętrze wykonała instalację gazową. Dokonywała również napraw drobnych awarii. Remontowany był także dach (w drugiej połowie lat 90-tych XX wieku).
Wnioskiem z dnia 17 maja 2005 roku, który wpłynął do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy w dniu 4 lipca 2005 roku,J.iM. W. (2)wnieśli o wyznaczenie zarządcy nieruchomości położonej wB.przyulicy (...). W tejże sprawie zapadło prawomocne orzeczenie, stosownie do treści którego Sąd ustanowił zarządcę w osobieH. R.. Orzeczenie tej treści zapadło w związku z utrzymującym się stanem braku jakichkolwiek rozliczeń z zarządu prowadzonego przezA. K. (1), mimo faktu, żeJ.iM. W. (2)wielokrotnie przesyłaliA. K. (1)wezwania nawołujące do uregulowania spraw zarządu przedmiotową nieruchomością. W przedmiotowych wezwaniachJ.iM. W. (2)wnosili o złożenie rachunków z zarządu nieruchomością jak i o przekazywanie kwot stanowiących połowę przychodu z nieruchomości oraz informacji związanych z zarządem. Działania te nie przyniosły żadnego skutku, a sprawy zarządu i jego rozliczania nie zostały pomiędzy współwłaścicielami uregulowane. Wobec powyższego, Sąd orzekł o wyznaczeniu zarządcy przedmiotowej nieruchomości - na wniosekJ.iM. W. (1). Apelacja wniesiona przezA. K. (1)od tego postanowienia została oddalona orzeczeniem wydanym przez Sąd Okręgowy w Bydgoszczy z dnia 6 grudnia 2006 roku.
A. K. (1)nie otrzymała za sprawowany zarząd nieruchomością przyulicy (...)wB.wynagrodzenia.
Protokolarne przejęcie zarządu przedmiotową nieruchomością przezH. R.nastąpiło 2 lutego 2007 roku.
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości położonej przyulicy (...)wB.na dzień zamknięcia rozprawy wynosi 2.091.300 złotych, która to wycena uwzględnia stan tejże nieruchomości po zaistniałym pożarze oraz szczeliny uwidocznione w elewacji budynku.
Ostateczna wartość nakładów dokonanych w obrębie nieruchomości przez wnioskodawczynię, na rzecz tejże nieruchomości, również po uwzględnieniu zmiany jej wartości rynkowej, która ma wpływ na ustalenie wartości nakładów wynosi łącznie 108.100 złotych, z tym wszak zastrzeżeniem, że wartość nakładu poczynionego przez wnioskodawczynię w roku 1994 wynosi 11.260 złotych.
Co do pożytków z nieruchomości położonej wB.przyul. (...)sąd poczynił ustalenia, że możliwe do uzyskania - przy przyjęciu wartości rynkowych - pożytki z tej nieruchomości w okresie od 1 stycznia 1996 roku do dnia oddania nieruchomości w zarząd zarządcy sądowemu (tj. w zakresie roszczeń pieniężnych, które nie uległy przedawnieniu) z rozbiciem na poszczególne lata, wynosiła łącznie kwotę 1 265 482,05 złotych.
Jednocześnie sąd ustalił, że rzeczywiście uzyskane przez wnioskodawczynię pożytki z nieruchomości będącej przedmiotem postępowania wyniosły (w ujęciu rocznym) w latach 1996-2000 kwotę 68.600 złotych i w latach 2001 - 2006 kwotę 78.800 złotych, co łącznie daje kwotę 815.800 złotych.
Sąd ustalił nadto, żeA. K. (1)sprawująca od 1971 roku do końca roku 2006 zarząd nieruchomością wspólną położoną wB.przyul. (...)nie otrzymywała z tego tytułu wynagrodzenia. Zgłoszone przez nią żądanie dotyczy okresu od roku 1996. Sąd określił poziom wynagrodzenia - biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego - na poziomie 650 złotych miesięcznie, tj. w takiej wysokości w jakiej wynagrodzenie otrzymuje obecnie zarządca sądowy tej nieruchomości. Za lata 1996-2000 wynagrodzenie miesięczne sąd ustalił na kwotę 560 złotych miesięcznie. Łącznie daje to kwotę 80.400 złotych.
Przechodząc do oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, wskazać należało, że kwestią zasadniczą w niniejszej sprawie, wymagającą ustalenia w pierwszej kolejności było określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości położonej przyulicy (...)wB., poczynionych na nią nakładów przez wnioskodawczynię -A. K. (1)oraz ustalenie wysokości pożytków z tejże nieruchomości. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę uznał, że te istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia - okoliczności sprawy, wymagają wiadomości specjalnych, dlatego też w pierwszym rzędzie postanowił dopuścić dowód z opinii biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości na okoliczność możliwych do uzyskania pożytków z nieruchomości położonej wB.przy ulicy(...), przy przyjęciu rynkowych wartości możliwych do uzyskania pożytków z rozbiciem na poszczególne lata za okres od 1 stycznia 1995 roku do dnia oddania nieruchomości w zarząd zarządcy sądowemu(k. 87-88 akt o sygn. II Ns 2981/06).Biegły sądowy mgr inż.R. G.sporządził opinię w tak zakreślonym przedmiocie, która datowana była na 20 października 2007 roku(k. 90-101 akt o sygn. Ił Ns 2981/06).
W ocenie Sądu opinia biegłego sądowego została sporządzona w sposób rzetelny, jasny, a jej treść nie zawierała wewnętrznych sprzeczności. Została opracowana przez specjalistę, fachowca z dziedziny wyceny nieruchomości. Przedstawiono w niej mechanizm, metodologię, która doprowadziła biegłego do wyników zawartych w tabeli na k. 99 akt o sygn. II Ns 2981/06. Biegły dokonał także koniecznej analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych - dla określenia poziomu czynszów. W analizowanej tu opinii, nie podjęto jednak próby wskazania, ustalenia stawek za poszczególne lata. Nie była ona zatem pełna, wyczerpująca, albowiem nie zawierała w swej treści rozbicia i zestawienia wartości możliwych do uzyskania pożytków za poszczególne lata. Nadto celem bliższego wyjaśnienia przez biegłego sądowego podstaw przyjętego sposobu, metody określenia poziomu czynszów obserwowanych na rynku lokalnym dla lokali mieszkalnych w zakreślonym przez Sąd okresie, Sąd postanowił przeprowadzić dowód z uzupełniającej ustnej opinii biegłego, co do postawionej tezy dowodowej(k. 105-107 akt o sygn. II Ns 2981/06).Na rozprawie w dniu 11 marca 2008 roku, biegły w całości podtrzymał sporządzoną przez siebie opinię pisemną. Nadto wyjaśnił m.in. co składa się na "przeciętne koszty uzyskania", które zostały zawarte w tabeli nak. 99 akt.Biegły wskazał także, że obliczone przez niego pożytki, które zostały określone w przedmiotowej tabeli, dotyczą pożytków należnych udziałowcowi, którego udział we współwłasności wynosi 1/2. Uzupełniającą opinię ustną biegłego, Sąd uznał za jasną, pozbawioną sprzeczności i w sposób prawidłowy tłumaczącą poszczególne kwestie, co do których biegły odniósł się w opinii pisemnej.
W ocenie Sądu, biorąc powyższe pod uwagę, zasadnym było jednakże, aby biegły sądowy uzupełnił jeszcze sporządzoną przez siebie opinię pisemną z dnia 20 października 2007 roku poprzez ustalenie możliwych do uzyskania pożytków z rozbiciem na poszczególne lata, począwszy od 1 stycznia 1995 roku do daty objęcia nieruchomości w zarząd przez zarządcę sądowego(k. 107 akt o sygn. II NS 2981/06),albowiem w opinii pisemnej z dnia 20 października 2007 roku, biegły ujął zestawienie możliwych do uzyskania pożytków, prawidłowo biorąc pod uwagę poszczególne rodzaje obiektów znajdujących się w nieruchomości, aczkolwiek, bez podziału na poszczególne lata, co mogło mieć wpływ na określenie wielkości możliwych do uzyskania pożytków. Nadto Sąd postanowił przeprowadzić dowód z opinii biegłego celem ustalenia rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości położonej wB.przyulicy (...)oraz w zakresie wartości poczynionych na tę nieruchomość nakładów przez współwłaścicieli.
Wobec powyższego biegły sądowy - mgr inż.R. G., sporządził
opinię pisemną- operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2008 roku(k. 114- 138 akt o sygn, II Ns 2981/06).Sąd uznał, że jej uzupełnienie jest jasne, możliwie pełne i precyzyjne, wyraźne, fachowe, uwzględnia istotne dla jej celu okoliczności, a nadto wyniki zawarte w tejże opinii zostały poprzedzone konieczną analizą rynku, obejmującą okres od 1995 roku do 2007 roku. Biegły zasadnie wskazał bowiem na fakt, iż w tym okresie nastąpiły zmiany w wysokości stawek czynszowych, co do poszczególnych rodzajów lokali. Biegły prawidłowo skonstatował przy tym, że zmiany te miały różną dynamikę w stosunku do poszczególnych grup lokali. Co ważniejsze, wskazał także stawki za poszczególne lata - stosownie do sformułowanej tezy dowodowej, dzieląc je na lata od 1995-2000 i od 2001-2006 roku(k. 133-134 akt),tłumacząc przy tym w sposób właściwy, mechanizm dokonania przedmiotowego zestawienia możliwych do uzyskania pożytków, zilustrowanego w tabelach na powyższych kartach akt. Z przedmiotowego zestawienia w sposób niewątpliwy wynikało, że pożytki z całej nieruchomości za okres jednego roku w latach od 1995-2000 wynosiły 106 245, 39 złotych, natomiast za okres od 2001-2006 roku wynosiły 122 375, 85 złotych, o czym mowa będzie w sposób bardziej szczegółowy w dalszej części niniejszego uzasadnienia.
Odnosząc się natomiast do pozostałej części analizowanej opinii sporządzonej przez biegłego sądowego, Sąd uznał, że jest ona rzetelna, fachowa, nie zawiera sprzeczności i jest pełna i jasna.
Sąd w całości podzielił także uzupełniającą opinię ustną biegłego, złożoną w toku rozprawy w dniu 11 marca 2009 roku(k. 170-173 akt o sygn. II Ns 2981/06).Jednakże podkreślenia w tym miejscu wymaga, że Sąd dokonał tu oceny wartości merytorycznej tychże opinii, w szczególności co do zastosowanych przez biegłego metod i sposobu analizy, jednak oczywistym wydało się, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji i wartość poczynionych na tę nieruchomość nakładów ulega zmianie. Dlatego też, Sąd postanowił przeprowadzić dowód z uzupełniającej opinii biegłegoR. G.na okoliczność aktualnej wartości rynkowej nieruchomości położonej wB.przyulicy (...)będącej przedmiotem postępowania. Opinia ta stanowiła aktualizację poprzednich operatów szacunkowych, przy wzięciu pod uwagę aktualnego stanu nieruchomości (w tym ewentualnych szkód wywołanych pożarem) - opinia z dnia 30 sierpnia 2012 roku. Sąd uznał i tę opinię za rzetelną, pełną i fachową. Biegły zeznając nadto na rozprawie w dniu 27 lutego 2013 roku wskazał, że ewentualne szkody wywołane pożarem zostały usunięte i stan nieruchomości obecnie nie jest pogorszony w stosunku do stanu sprzed pożaru. Wyjaśnił też, że pęknięcia na elewacji budynku były widoczne już wcześniej (przy sporządzaniu poprzednich opinii) i ich istnienie miało wpływa na wskazaną wartość nieruchomości (k. 493-495).
Sąd oddalił wniosek wnioskodawczyni o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny konstrukcji budowalnych na okoliczność istnienia pęknięć na elewacji budynku i ich powiększenia na skutek pożaru oraz ewentualnego wpływu tych pęknięć na wartość budynku. W ocenie sądu wnioskodawczyni w toku postępowania nie zdołała w żaden sposób wykazać by zaistniały na nieruchomości niewielki pożar wywołał jakiekolwiek szkody, które nie zostałyby dotąd usunięte, a w szczególności nie przedstawiła jakiegokolwiek dowodu na poparcie tezy, iż pęknięcia na elewacji budynku powstały lub powiększyły się po pożarze.
Sąd uznał za wiarygodne i przydatne dla rozstrzygnięcia dokumenty prywatne w postaci umów najmu lokali znajdujących się na terenie nieruchomości.
Sąd nie uzyskał w toku postępowania dowodu z zeznań wnioskodawczyni, która - mimo prawidłowego wezwania - bez usprawiedliwienia nie stawiła się na rozprawie (sąd pominął dowód z jej przesłuchania). Złożone wszak przez wnioskodawczynię wyjaśnienia informacyjne potwierdzają ustalenia co do faktu, iż po śmierci ojca przejęła zarząd przedmiotową nieruchomością i nikt inny się tym nie zajmował oraz co do faktu, że nie rozliczała się ze sprawowanego zarządu i nie dzieliła się pożytkami. Sąd dał wiarę także temu, że wnioskodawczym przeprowadzała stosowne remonty i ponosiła koszty z tym związane. Nie można jednak było uznać za wiarygodne twierdzeń wnioskodawczyni w części, w której podała, że do dziś nie odzyskała około 500 000 złotych.A. K. (1), mimo zobowiązania jej do tego przez Sąd, nie przedstawiła żadnych stosownych materiałów źródłowych, tj. faktur, rachunków, umów i deklaracji podatkowych za okres od 1974 roku do dnia przejęcia zarządu przez zarządcę sądowego w toku całego, długotrwałego postępowania, a którą to postawę oceniać należy zgodnie z regulacją wyrażoną wart. 233 par. 2 kpc.
Zeznania uczestników postępowania -M. W. (1)iJ. W., Sąd w istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestiach, uznał za wiarygodne.
Wskazał Sąd, że wnioskodawczyni jak i uczestnicy postępowania sformułowali różne żądania i propozycje w zakresie sposobu zniesienia współwłasności przedmiotowej zabudowanej nieruchomości, położonej przyulicy (...)wB., które w toku prowadzonej rozprawy podlegały licznym modyfikacjom. W konsekwencji zaistniał przede wszystkim spór co do sposobu zniesienia współwłasności tejże nieruchomości. Jednakże ostatecznie zarówno wnioskodawczyni, jak i uczestnicy postępowania zgodnie wskazali, że współwłasność nieruchomości ma zostać zniesiona poprzez przyznanie własności na rzeczA. K. (1)ze stosowną spłatą na rzecz uczestników.
Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia spłat przyjąć należy wartość realną, czyli rynkową, przy której ustalaniu biegły powinien się kierować cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej miejscowości, względnie okolicy - postanowienia Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z 12 lutego 1998 roku, sygn. I CKN 489/97, Opubl: Legalis, którego treść Sąd Rejonowy rozpoznający niniejszą sprawę w całości podziela. Opinie sporządzone przez biegłego sądowego na użytek niniejszej sprawy, w tym w zakresie ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości położonej przyulicy (...)wB., w swej treści zawierały właśnie odniesienie do wskazań zawartych w tym orzeczeniu. Dlatego też, przyjmując, że na dzień zamknięcia rozprawy wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 2.091.300 zł, należało tak ustaloną kwotę podzielić stosownie do wielkości udziałów przypadających we współwłasności nieruchomości - wnioskodawczyni i uczestnikom postępowania. Wobec powyższego wartość udziału należnego uczestnikom, tj. 1/2 ogólnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wynosi 1.045.650 zł i kwota ta została zasądzona na rzecz uczestników jako spłata za ich udział w przedmiotowej nieruchomości.
Przechodząc natomiast do kwestii związanych z żądaniem uczestników w zakresie wniosku o rozliczenie dokonanych przez wnioskodawczynię nakładów i pobranych przez nią pożytków i innych przychodów ponad przypadający jej udział. Zaznaczył Sąd, że prawo do współkorzystania z rzeczy wspólnej (art.206 k.c.) obejmuje uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych przychodach z rzeczy. Zakres tych uprawnień określony jest wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli. Osoba, której udział wynosi 1/2, ma prawo do uzyskania połowy pożytków rzeczy lub innych przychodów. W podobny sposób obciążają współwłaścicieli wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Podkreślił Sąd, iż mimo zobowiązania wnioskodawczyni przez Sąd rozpoznający niniejszą sprawę do przedłożenia materiałów źródłowych, tj. faktur, rachunków, umów najmu i deklaracji podatkowych za okres od 1974 roku do dnia przejęcia zarządu przez zarządcę sądowego - konsekwentnie, w toku całego postępowania, nie realizowała nałożonego na nią obowiązku, wnosząc o przedłużenie terminu na jego wykonanie. Wobec prezentowanego przez wnioskodawczynię biernego stanowiska w tym zakresie, Sąd postanowił dopuścić dowód z opinii biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości na okoliczność możliwych do uzyskania pożytków z nieruchomości położonej wB.przy ulicy(...), przy przyjęciu rynkowych wartości możliwych do uzyskania pożytków z rozbiciem na poszczególne lata za okres od 1 stycznia 1995 roku do dnia oddania nieruchomości w zarząd zarządcy sądowemu.Sąd wydał postanowienie tej treści, albowiem wnioskodawczyni nie wykonała nałożonego na nią obowiązku. Zatem jedyną sposobnością prowadzącą do ustalenia pożytków, które mogła ona uzyskiwać z przedmiotowej nieruchomości było właśnie powołanie biegłego sądowego, aby wykorzystując wiadomości specjalne podjął próbę takich ustaleń. Brak bowiem było w aktach sprawy - w ówczesnym stadium postępowania - jakichkolwiek dokumentów, w tym w szczególności w postaci zawartych przez wnioskodawczynię umów najmu lokali znajdujących się w tejże nieruchomości i to w poszczególnych latach - aby była możliwość sporządzenia opinii w oparciu o realnie, faktycznie pobrane pożytki.
Jak wskazuje biegły w swej opinii pisemnej z dnia 30 czerwca 2008 roku z przeprowadzonej analizy rynku w okresie od 1995 roku do roku 2007 nastąpiły zmiany w wysokości stawek czynszowych na poszczególne rodzaje lokali. Zmiany te miały różną dynamikę w stosunku do poszczególnych grup lokali. Wymienione zmiany stawek czynszowych były "jednak zdecydowanie mniejsze niż zmiany poziomu cen transakcyjnych, co jest związane ze znacznym obniżeniem stopy zwrotu z nieruchomości. Uwzględniając powyższe okoliczności oraz zasadę waloryzacji pożytków poprzez poziom ce na rynku (tj. poziom czynszów), a nie poprzez zmiany inflacji (często zupełnie niezależnej od poziomu czynszów, co prowadziłoby w prosty sposób do znacznych błędów w szacowaniu poziomu dochodów z czynszów w poszczególnych latach) można dokonać określenia wysokości możliwych do uzyskania pożytków (przy zachowaniu zasad prawidłowej gospodarki) z nieruchomości przyul. (...)w dwóch przedziałach czasowych: latach 1995-2000 oraz 2001-2007.
W toku dalszego postępowania sąd zdołał zgromadzić szczątkową dokumentację pozwalającą na określenie rzeczywistego poziomu dochodów z nieruchomości w roku 2005. Ze zgromadzonych umów najmu dotyczących tego roku ustalono, że z wynajmowanych lokali uzyskiwano następujące czynsze:O.- 4.000 zł miesięcznie (k. 251 i 310),P.(...)- 860 złotych miesięcznie (k. 250),B. J.(lombard) - 1.400 złotych miesięcznie (k. 252),A. M.(lokal na poddaszu) - 200 złotych miesięcznie (k. 315).
Podsumowując - z części lokali ustalono w oparciu o zgromadzone dokumenty wysokość rzeczywiście uzyskiwanego czynszu i określono go na kwotę 77.520 złotych rocznie.
Część lokali znajdujących się na nieruchomości winna być - w ocenie sądu -wyłączona z operacji rachunkowej pozwalającej na oszacowanie rocznego poziomu dochodów z nieruchomości wspólnej. Lokal stanowiący biuro administratora był wykorzystywany na te cele od szeregu lat, czynione było to w interesie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i nie sposób oczekiwać od zarządcy (i to będącego współwłaścicielem) by zobligowany był uiszczać czynsz odpowiadający wolnorynkowemu czynszowi najmu za zajmowany lokal (przyznał to sam uczestnikM. W. (1)oświadczając, że co do tego lokalu nie żąda rozliczenia pożytków-k. 421).
Podobnie co dolokali nr (...)i(...)- połączonych w jeden lokal znajdujący się na piętrze budynku, zajmowany przez wnioskodawczynięA. K. (1)i członków jej rodziny, brak jest - w ocenie sądu - podstaw do żądania zapłaty na rzecz współwłaścicieli rzeczy wspólnej rynkowego czynszu najmu. Współwłaściciel bowiem (a takim jestA. K. (1)) może korzystać z całej rzeczy wspólnej (a tym bardziej jej części) w taki sposób jaki da się pogodzić ze współkorzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc). Uczestnicy nie wykazali natomiast, by kiedykolwiek podjęli próbę dopuszczenia ich do współposiadania i by spotkali się wówczas ze skutecznym przeciwstawieniem się ze strony wnioskodawczyni. Nie sposób - zdaniem sądu - nakładać na współwłaściciela rzeczy wspólnej obowiązku zapłaty równowartości czynszu najmu za korzystanie z rzeczy stanowiącej jego współwłasność (oczywiście poza opłatami związanymi z kosztami utrzymania rzeczy wspólnej), tym samym zaś sformułowane w tym zakresie żądanie uczestników podlegało oddaleniu. Użyte wart. 207 kcpojęcia pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej nie obejmują swymi zakresami korzyści osiąganych przez współwłaścicieli z tytułu posiadania lokalu we wspólnej nieruchomości (por postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 roku, III CSK 191/10).
Wreszcie lokal na poddaszu oddany w najem PaństwuA.w zamian za pełnienie przez nich obowiązków dozorcy kamienicy winien być wyłączony - w ocenie sądu - z szacowania uzyskiwanych dochodów z nieruchomości, skoro takiego dochodu nie przynosił (choć w związku z jego oddaniem w używanie współwłaściciele oszczędzali na konieczności ponoszenia kosztów związanych z dozorowaniem kamienicy: utrzymaniem czystości całej posesji, klatek schodowych, usuwanie śniegu, wykonywanie bieżących, drobnych napraw) - k. 316.
Reasumując rozważania dotyczące kwestii związanych ze sposobem ustalenia możliwych do uzyskania przez wnioskodawczynię pożytków, stwierdził Sąd, że zasadnym było ich częściowe ustalenie w oparciu o opinię biegłego sądowego, przyjmując i w konsekwencji ustalając pożytki możliwe do uzyskania, a nie realnie pobrane w przypadku lokali co do których nie zdołano zebrać innych dowodów pozwalających na określenie wysokości realnie uzyskiwanych pożytków. Wobec powyższego, uznać należało, że wartość pożytków, które uzyskane zostały zlokali nr (...)wynosi 12.216 złotych rocznie.
Sumując dochody określone w oparciu o dowody z dokumentów z dochodami określonymi w oparciu o opinię biegłego sąd ustalił wysokość pożytków uzyskiwanych z nieruchomości w wysokości 88.736 złotych.
Uzyskiwanie przychodów z najmu lokali wiąże się z koniecznością ponoszenia wydatków. Wysokość takich wydatków w roku 2005 (badanym) wnioskodawczyni określiła na kwotę 9862 złote, co wynika z informacji sporządzonej przez wnioskodawczynię dla potrzeb innego postępowania sądowego, przy czym wysokość tych wydatków nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania - k. 31 (pomnożona przez dwa kwota 4.931 zdeklarowanych kosztów przypadających na udział wynoszący  część).
W ten sposób określony dochód z kamienicy wynosi 78.874, w przybliżeniu 78.800 zł.
Wskazał Sąd, że między innymi w sprawach o dochody, zwrot bezpodstawnego wzbogacenia sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione (co w niniejszej sprawie niewątpliwie miało miejsce), to może zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy (art 322 kpc).
Ścisłe określenie wysokości pożytków z nieruchomości w pozostałych latach - wobec nader skąpego materiału dowodowego i postawy procesowej wnioskodawczym, która nie przedstawiła dokumentacji związanej z zarządem rzeczą wspólną (co należy w świetle regulacjiart. 233 par. 2 kpcocenić jako działania utrudniające postępowanie oraz zmierzające do nieprzedstawienia dowodów z których wynika realny poziom dochodów z nieruchomości) - było niemożliwe. W tej sytuacji sąd - posiłkując się wywodami i danymi z opinii biegłegoR. G.z dnia 20 października 2007 roku i 30 czerwca 2008 roku ustalił, że ustalony poziom dochodów z nieruchomości w roku 2005 jest tożsamy z pożytkami uzyskiwanymi z rzeczy wspólnej w latach 2001 -2006.
Z powoływanych wcześniej opinii biegłego wynika też, że poziom możliwych do uzyskania pożytków z nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w latach wcześniejszych, tj. 1996-2000 był niższy i wynosił 87% pożytków możliwych do uzyskania w latach 2001-2006 (porównanie kwot 106.245,39 zł i 122.375,85 zł z k. 133-134 akt).
Korzystając z reguły opisanej wart. 322 kpc, sąd ustalił zatem wysokość realnie uzyskanych pożytków z rzeczy wspólnej w latach 1996-2000 w wysokości 68.600 złotych rocznie (tj. 87% pożytków rocznych z lat 2001-2006).
Sąd podkreślił przy tym, że nieprzydatnym dla ustalenia wysokości uzyskiwanych z nieruchomości przyul. (...)wB.był dowód z dokumentu w postaci zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego o wysokości przychodów i dochodów z tej kamienicy (k. 302). W istocie jest to tylko informacja o deklarowanych wobec organów podatkowych przez wnioskodawczynię przychodów i dochodów z tej kamienicy i to pozostająca w sprzeczności z innymi oświadczeniami wnioskodawczyni składanymi przez nią w toku postępowań sądowych. Jak bowiem wynika z oświadczeniaA. K. (1)do sprawy II Ns 1604/05 dochód za rok 2005 wyłącznie z lokali użytkowych przypadających na rzecz współwłaściciela posiadającego udział we współwłasności wynoszącyVzczęść wynosi 30.728,95, a przychód 35.660 zł (k. 31), podczas gdy dochód deklarowany przez nią z tej kamienicy wobec urzędu skarbowego wynosi zaledwie 16.417,57 zł, a przychód 43.051,29 zł, a przychód określony przez sąd wyłącznie w oparciu o dowody z dokumentów za ten rok (w udziale wynoszącym1/2 część jako przypadający wnioskodawczyni, z podkreśleniem że dotyczy jedynie części z lokali znajdujących się w kamienicy) wynosi 38.760 złotych.
Wskazał Sąd, że należności z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się na wspólnej nieruchomości, nie stanowi wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta, podobnie jak inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości. Dopiero wyrażający się w określonej kwocie dochód netto, pozostały po upływie roku gospodarczego, odrywa się od przedmiotu współwłasności i dzieli się na odrębne części, przypadające poszczególnym współwłaścicielom (por. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego III CO 14/65). Przyjmując, że rokiem gospodarczym jest rok kalendarzowy (brak jest bowiem przesłanek na przyjęcie odmiennego rozwiązania w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz zasad doświadczenia życiowego) sąd ustalił, że należność z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnej za rok 1996 stała się wymagalna dopiero w styczniu 1997 roku, należność za rok 1997 stała się wymagalna w styczniu 1998 roku itd.
Żądanie zasądzenia kwot z tytułu pożytków zostało przez uczestników zgłoszone w piśmie z dnia 15 stycznia 2007 roku, którzy określili, iż domagają się rozliczenia pożytków od roku 1974 (k. 16). Wnioskodawczyni podniosła zarzut przedawnienia co do zgłoszonych roszczeń z tytułu pożytków (k. 45). Zgodnie z regułąart. 118 kctermin przedawnienia roszczeń wynosi lat dziesięć (por. podobne; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2004 roku, IV CK 613/03). Roszczenia zgłoszone przez uczestników co do pożytków za rok 1995 (wymagalne w roku 1996) i wcześniejsze -jako przedawnione - sąd oddalił.
Sąd ustalił nadto, że z tytułu pożytków za lata obrachunkowe 1996-2006 na rzecz wszystkich współwłaścicieli wynosi 815.800 złotych (78.800 zł razy 6 za lata 2001-2006 i 68.600 zł razy 5 za lata 1996-2000) i taką kwotę pożytków za wskazane lata osiągnęła wnioskodawczyni. Udział uczestników w tych pożytkach - stosownie do posiadanych udziałów w rzeczy wspólnej (art. 207 kc) - wynosiV2i wobec powyższego sąd zasądził od wnioskodawczyni na ich rzecz kwotę 407.900 złotych.
Odnosząc się z kolei do nakładów, które poniosła wnioskodawczyni w związku z przedmiotową nieruchomością, to stosownie do opinii biegłego z dnia 30 sierpnia 2012 roku. Wskazał Sąd, że wynosiły one 108.100 zł. W ocenie Sądu zostały one wyliczone w sposób prawidłowy oraz w oparciu o dostępne dane. Biegły sądowy już we wcześniejszych swoich opiniach, tj. zarówno pisemnych, jak i w uzupełniającej opinii ustnej, którą złożył na rozprawie w dniu 22 września 2010 roku,(k. 230-231 akt)wyjaśniał, co istotne, że zmiana wartości całej nieruchomości musi pociągać za sobą zmianę wartości nakładów, i że tak by się stało zarówno, gdyby wartość całej nieruchomości wzrosła, jak i w sytuacji, gdyby spadła skoro dla wyceny nakładów przyjmujemy metodę dochodową (wskazującą na wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonania nakładu), a nie kosztorysową. Mając zatem na uwadze treśćart. 207 k.c, wskazał Sąd, że osoba, której udział wynosi 1/2, w istocie ma prawo do uzyskania połowy pożytków rzeczy lub innych przychodów i w konsekwencji w analogiczny sposób, ponosi ona wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Mowa tutaj o wydatkach dokonywanych na rzecz, zarówno w zakresie nakładów koniecznych, jak i innych, w tym użytecznych. Dlatego też uczestnicy postępowania, tj.J.iM. W. (2), powinni zostać obciążeni połową poczynionych przez wnioskodawczynię nakładów na nieruchomość - co odpowiada ich udziałowi we współwłasności, tj. 1/2.
Przedawnieniu uległo prawo żądania przez wnioskodawczynię od uczestników zapłaty za dokonanie nakładu w postaci wyburzenia budynku oficyny w podwórzu. Nakład ten poczyniony został w roku 1994, zaś zgłoszenie żądania zapłaty nastąpiło dopiero w roku 2007. Wobec podniesienia przez uczestnika zarzutu przedawnienia co do wszystkich nakładów (k. 422), w sytuacji ustalenia przez sąd przedawnienia co do tego nakładu, zarzut przedawnienia należało uwzględnić (przedawnienie po 10 latach -art. 118 kc). Co do pozostałych nakładów, to w ocenie sądu zostały one poniesione w drugiej połowie lat 90-tych XX wieku (akta sprawy I C 2117/98 Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z których wynika, że prace remontowe trwały do roku 1997).
Z opinii biegłego wynika, że procentowy udział tego nakładu w średnioważonym koszcie realizacji budynku postawionego na nieruchomości z uwzględnieniem zużyć wynosi 1,72% (k. 129-131 akt). Wartość samego gruntu (z wyłączeniem jego części składowych w postaci budynków) wynosiła na dzień zamknięcia rozprawy 1.443.200 zł (1.743.000 z opinii z 30 czerwca 2008 roku - k. 132 razy współczynnik korygujący wartość z opinii z 30 czerwca 2010 roku wynoszący 0,9 - k. 216 razy współczynnik korygujący wartość z opinii z 30 sierpnia 2012 roku wynoszący 0,92 - k. 391). Z powyższego wynika, że wartość budynków posadowionych na tym gruncie wynosi na dzień zamknięcia rozprawy 647.100 zł, a 1,72% tej wartości (tj. średnioważony udział nakładu co do którego roszczenie o zwrot uległo przedawnieniu) wynosi 11.130 zł. Zatem jeśti od wyliczonej przez biegłego wartości nakładów wynoszącej 108.100 zł odejmiemy 11.130 to uzyskamy wartość nakładów wynoszącą 96.970 zł.
Połowa tej kwoty to suma 48.485 zł i taka kwota winna zdaniem Sądu I instancji zostać zasądzona przez sąd od uczestników na rzecz wnioskodawczyni. Wskutek omyłki rachunkowej sąd zasądził kwotę 48.420 zł.
Odnosząc się jeszcze do żądania zgłoszonego przez wnioskodawczynię, tj. co do zapłaty wynagrodzenia za okres 10 lat tytułem sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością, które miało wynosić, w jej opinii, co najmniej 60 000 złotych, którą to kwotę powinni pokryć uczestnicy. Wskazał Sąd, że stosownie do treściart. 205 k.c.współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. NiewątpliwieA. K. (1)przez kilkadziesiąt lat sprawowała zarząd rzeczą wspólną za który należy się jej wynagrodzenie: administrowała kamienicą w centrum miasta w której urządzonych było kilkanaście lokali, wynajmowała te lokale, rozliczała lokatorów, przeprowadzała szereg remontów, zajmowała się załatwianiem wszystkich spraw urzędowych związanych z nieruchomością. Współwłaściciele dzięki temu nie ponosili kosztów związanych ze zleceniem sprawowania zarządu osobie trzeciej i nie obniżali tym samym uzyskiwanych przychodów z nieruchomości, sami zaś nie współuczestniczyli w tym zarządzie ograniczając się jedynie do formułowania licznych żądań rozliczenia z tego zarządu. Uczestnicy zatem nie kwestionowali uprawnieniaA. K. (1)do sprawowania zarządu, nie chcieli w nim współuczestniczyć (takiej gotowości nie zgłaszali), domagali się jedynie składania rozliczeń z tego zarządu. Obecnie zarząd nieruchomością wB.przyul. (...)sprawuje zarządca sądowy i za te czynności otrzymuje wynagrodzenie miesięczne w wysokości 650 złotych. Przyjmując kwotę tą - w oparciu o regulacje zawartą wart. 322 kpc- za adekwatną do wynagrodzenia za sprawowanie zarządu rzeczą wspólną przezA. K. (1)wskazać trzeba (podobnie jak w przypadku opisanej wyżej reguły stosowanej do określenia pożytków z nieruchomości), że wynagrodzenie takiej wysokości należy się za lata 2001 -2006, natomiast za lata 1996-2000 w wysokości 560 złotych miesięcznie (tj.87 % kwoty za lata 2001 -2006). Łącznie daje to kwotę 80.400 złotych. Skoro jednakA. K. (1)sprawowała zarząd nieruchomością stanowiącą jej współwłasność w

    1/4części, aJ.iM. W. (2)w pozostałej 14 części, to może ona domagać się wynagrodzenia od uczestników postępowania stosownie do wielkości udziałów we współwłasności, czyli w

    1/2części, co daje kwotę 40.200 złotych.
Sąd - kierując się regułą wyrażona wart. 212 par. 3 kc- sąd oznaczył terminy płatności zasądzonych sum na sześć miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia. Termin ten - w ocenie sądu - pozwoli wnioskodawczyni na zgromadzenie niezbędnych środków, których posiadanie deklarowała (co w świetle znanego sądowi z urzędu faktu posiadania przez wnioskodawczynię innych nieruchomości zostało uprawdopodobnione) i z których koniecznością wyłożenia w toku wieloletniego postępowania przed sądem winna się była liczyć, a jednocześnie nie powoduje nadmiernego obciążenia strony uczestników koniecznością długotrwałego oczekiwania na rekompensatę za utratę własności nieruchomości.
Jednocześnie sąd zabezpieczył roszczenia uczestników ustanawiając na ich rzecz hipoteki przymusowe na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania (art. 212 par. 3 kpc).
O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawieart. 520 par. 1 kpc.
Zarówno wnioskodawczym jak i uczestnicy byli w równym stopniu zainteresowania rozstrzygnięciem sprawy o zniesienie współwłasności, a ponadto i udziały we współwłasności były równe. Sąd nie znalazł podstaw do odstąpienia od ogólnej reguły rozkładu kosztów postępowania nieprocesowego w niniejszej sprawie. Podkreślić trzeba, że stanowiska obydwu stron ewoluowały w toku procesu, powodując jego długotrwałość (kolejne zmiany sposobu zniesienia współwłasności z propozycjami z obydwu stron zniesienia współwłasności poprzez wydzielanie lokali mieszkalnych, a w konsekwencji konieczność zasięgania kolejnych opinii biegłego).
Na koszty postępowania składają się koszty sądowe: 1.000 zł opłata od wniosku i wynagrodzenia biegłego: 962,56 zł, 5012,95 zł, 1.593,64 zł i 1.998,58 zł co łącznie daje kwotę 10.567,73 zł oraz koszty zastępstwa procesowego, które zniosły się wzajemnie między stronami. Połowa kosztów sądowych przypadająca odpowiednio na wnioskodawczynię i uczestników postępowania to 5.283,87 zł.
W toku postępowania wnioskodawczyni uiściła już sumę 2.500 zł, zaś uczestnicy 385 zł i o te kwoty sąd pomniejszył zasądzone do nich na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Bydgoszczy należności (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Apelację od powyższego postanowienia wniosła wnioskodawczyni.
Zarzucała:

1
naruszenie prawa materialnego, tj.art. 211 k.c, poprzez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu i zniesienie współwłasności w sposób sprzeczny z dyrektywą tego przepisu i przyznanie na własność wnioskodawczym całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty uczestników postępowania w sytuacji, gdy podział nieruchomości nie był sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości,

2
naruszenie prawa materialnego, tj.art. 623 k.p.c, poprzez zniesienie współwłasności w sposób, który rażąco godzi w interesy wnioskodawczym, nie dokonując zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej podział, a przyznając na własność wnioskodawczym całą nieruchomość z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestników postępowania,

3
naruszenie prawa procesowego, tj.art. 232 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c, poprzez jego niezastosowanie i niedopuszczenie z urzędu oraz nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu finansów i rachunkowości na okoliczność rzeczywistych pożytków uzyskiwanych przez wnioskodawczynię z nieruchomości położonej wB.przyul. (...),

4
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenieart. 233 § 1 k.p.cw zw. zart. 13 § 2 k.p.cprzez oparcie zaskarżonego postanowienia w kwestii osiągniętych przez wnioskodawczynię pożytków ze spornej nieruchomości tylko na opinii biegłego, podczas gdy wszechstronne rozważenie materiału dowodowego powinno prowadzić do wniosku, że wnioskodawczym uzyskiwała jedynie pożytki w wysokościach wskazywanych w Urzędzie Skarbowym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja wnioskodawczyni nie zasługiwała na uwzględnienie.
Bezpodstawny był zarzut podniesiony jako pierwszy naruszeniaart. 211 k.c., a takżeart. 623 k.p.c.poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości przez przyznanie tej nieruchomości na własność wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty uczestników postępowania, w sytuacji w której w ocenie skarżącej podział nieruchomości nie był sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub nie zmniejszałby jej wartości.
Na wstępie przyznać należy rację skarżącej, że zart. 211 i nast. k.c.orazart. 623 k.p.c.wynika iż podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, Sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele.
Innymi słowy wynikająca zart. 623 k.p.c.zasada dokonania podziału w naturze na części odpowiadające wartościom udziałów współwłaścicieli nie ma charakteru bezwzględnego, skoro sąd ma brać pod rozwagę wszelkie okoliczności i interes społeczno – gospodarczy. Oznacza to możliwość odstąpienia od wymienionej zasady, jeżeli sąd dojdzie do przekonania, że określony nią sposób podziału nie byłby racjonalny (por. postanowienie SN z dnia 3 czerwca 2011r. III CSK 330/10 postanowienia SN z 23 listopada 2000 r., III CKN 4/2/00 niepubl.) Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy wskazać należy, że postępowanie zainicjowane zostało wnioskiem skarżącej wniesionym w dniu 27 listopada 2006r., w którym domagała się ona zniesienia współwłasności przez przyznanie jej nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestników postępowania. Uczestnicy natomiast w odpowiedzi na powyższy wniosek wnieśli o sprzedaż nieruchomości w całości. W toku postępowania na rozprawie w dniu 6.X.2010r. wnioskodawczyni złożyła oświadczenie, z którego wynikało, że zainteresowani doszli do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności poprzez przyznanie na własność nieruchomości ze spłatą na rzecz pozostałych. Uczestnicy powyższe potwierdzili. Również na rozprawie w dniu 30 maja 2012r. pełnomocnicy zainteresowanych złożyli zgodne oświadczenie co do sposobu zniesienia współwłasności. Pełnomocnik wnioskodawczyni wskazała, że wnioskodawczyni miałaby stać się właścicielem całej nieruchomości ze stosowną spłatą na rzecz uczestników podnosząc, że konieczne jest przy tym uaktualnienie opinii biegłego co do wartości nieruchomości. Sąd Rejonowy przeprowadził dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy w celu zaktualizowania opinii dotyczącej wartości nieruchomości położonej wB.przyulicy (...). Po wydaniu opinii stanowisko zainteresowanych nie uległo zmianie i przed zamknięciem rozprawy pełnomocnik wnioskodawczyni oświadczył, że wnosi jak dotychczas.
Analiza przebiegu postępowania w aspekcie przyjętego przez Sąd sposobu zniesienia współwłasności wskazuje na to, że zasadniczą przyczyną, dla której Sąd Rejonowy przyznał wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość na własność było zgodne w tym zakresie stanowisko wszystkich zainteresowanych . Znamiennym jest, że na żadnym etapie postępowania nikt z zainteresowanych, a szczególnie wnioskodawczyni nie wskazywali i nie domagali się zniesienia współwłasności przez jej fizyczny podział i wyodrębnienie lokali. Mając na względzie , że wynikająca zart. 623 kpczasada dokonania podziału w naturze na części odpowiadające wartościom udziałów współwłaścicieli nie ma charakteru bezwzględnego, słusznie postąpił Sąd I instancji przyjmując taki sposób zniesienia współwłasności, co do którego zainteresowani byli zgodni. Współwłaściciele bowiem co do zasady mają przywilej do chwili, do której w tej współwłasności pozostają, decydowania o sposobie jej zniesienia.
Wnioskodawczyni dopiero na etapie postępowania apelacyjnego po raz pierwszy zakwestionowała przyjęty przez Sąd sposób zniesienia współwłasności podnosząc, że nie była świadoma składanych przez jej pełnomocnika w jej imieniu oświadczeń. Wskazywała , że stan zdrowia uniemożliwiał jej udział w rozprawach, a zatem pozbawiona została możliwości zmiany swojego żądania co do sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości przez jej fizyczny podział na dwie części. Nie miała też świadomości oraz wiedzy co do tego, jakie wnioski dowodowe zgłosiła jej pełnomocnik oraz jakie dowody zostały przeprowadzone.
Odnosząc się do powyższych argumentów wskazać należy, że zgodnie zart. 86 kpcżaden pełnomocnik procesowy nie działa w imieniu własnym, lecz w imieniu strony, którą reprezentuje. Stronie przypisuje się wszelkie, nawet niekorzystne dla jej interesów, skutki działania czy też zaniechania pełnomocnika (por. postanowienie SN z 14 stycznia 2007r. V CZ 106/06). W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że skutki działania pełnomocnika zawsze ponosi strona, zaś czynności procesowe pełnomocnika, bez względu na to, czy zostały dokonane dobrze czy źle, obowiązują mocodawcę (por. J.Gudowski Kodeks postępowania cywilnego. Tekst, orzecznictwo, piśmiennictwo. T I Warszawa 1998r., s.318 i nast.).
Wnioskodawczyni była w sprawie reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika i to ustanowionego z wyboru. Zatem przy rozważaniu stanowisk stron co do sposobu zniesienia współwłasności wspólnej, rzeczą Sądu I instancji było branie pod uwagę oświadczeń składanych przez tego pełnomocnika . Powoływane w uzasadnieniu apelacji okoliczności dotyczące wzajemnych relacji i kontaktów wnioskodawczyni z jej pełnomocnikiem nie mogą być przedmiotem oceny Sądu Okręgowego przy okazji rozpoznania apelacji. Sposób w jaki wnioskodawczyni porozumiewała się z pełnomocnikiem, jej stan zdrowia rzutujący na te relacje, jak również nieobecność samej wnioskodawczyni na rozprawach, w sytuacji gdy była ona reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika pozostaje bez wpływu na ocenę poprawności wydanego przez Sąd I instancji orzeczenia.
Reasumując, apelacja wnioskodawczyni nie zawiera argumentów, które pozwalałyby na uwzględnienie zarzutów odnoszących się co do sposobu zniesienia współwłasności.
Dodatkowo jedynie wskazać należy, że w swojej apelacji, która wniesiona została po prawie 7 latach trwania postępowania pierwszoinstancyjnego wnioskodawczyni sugeruje jedynie ogólnie, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przez podział nieruchomości na dwie części – jedną dla wnioskodawczyni, drugą zaś dla uczestników postępowania. Powyższa sugestia, budzi wątpliwości co do rzeczywistych zamiarów wnioskodawczyni, zwłaszcza w świetle zgłoszonego w apelacji przez samą skarżącą wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny psychiatrii i neurologii na okoliczność stanu zdrowia wnioskodawczyni w okresie roku poprzedzającego wydanie zaskarżonego postanowienia oraz jej zdolności do rozpoznania swojej sytuacji majątkowej oraz pokierowanie swoim postępowaniem.
Odnosząc się w dalszym ciągu do zarzutów apelacji wskazać należy, że również zarzuty naruszeniaart. 232 kpci233 kpcw zw. zart. 13§2. Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadnione.
Zgodnie z treściąart. 618§1 kpcw postępowaniu o zniesienie współwłasności Sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemnie roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.
Innymi słowy do kategorii spraw zart. 618§1 k.p.c.należą także sprawy o roszczenie podlegające dochodzeniu w drodze powództwa. Chociaż sprawy te rozstrzygane są w postępowaniu nieprocesowym, Sąd stosuje do nich reguły dla nich właściwe dotyczące procesu, w tym również dotyczące rozkładu ciężaru dowodu i obowiązku sądu działania z urzędu. Sprawy w zakresie określonym wart. 618§1 k.p.c.Sąd rozstrzyga z urzędu, z wyjątkiem rozliczenia roszczeń z tytułu posiadania (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2014r. IV CSK 474/13 uchwała SN z 21 lutego 2008r. III CZP 148/07). Roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na rzecz wspólną i rozliczenie uzyskanych z niej pożytków wynika ze współwłasności i regulacji dotyczącej zarządu rzeczą wspólną. Sam ten fakt nie przesądza jednak jego rzeczowego charakteru, gdyż jak trafnie podnosi się w literaturze, z udziałem we współwłasności łączy się zespółpraw rzeczowychprzysługujących współwłaścicielom nieruchomości, ale obok nich występują też między współwłaścicielami stosunki o charakterze obligacyjnym, względnym, skuteczne tylko między współwłaścicielami, których dotyczą. Są to między innymi stosunki związane z zarządem nieruchomością, a w tym te dotyczące rozliczeń z tytułu dokonanych nakładów i uzyskanych pożytków (por. uchwała SN z 10 maja 2006r. III CZP 11/06). Z tego obligacyjnego charakteru roszczeń o rozliczenie nakładów i pożytków wynikają również w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości konsekwencje procesowe. Przejawiają się one w tym, że to na uczestniku postępowania zgłaszającym roszczenie o rozliczenie nakładów i pożytków spoczywa obowiązek po pierwsze skonkretyzowania tego roszczenia co do zasady i co do wysokości, jak również udowodnienia, że jest ono zasadne.
W tym kontekście podniesiony w apelacji zarzut dotyczący naruszenia prawa procesowego ocenić należało jako bezzasadny. Nie było bowiem rzeczą Sądu I instancji, mimo, że postępowanie prowadzone było w trybie nieprocesowym podejmowanie inicjatywy dowodowej w celu ustalenia rzeczywistych pożytków uzyskiwanych przez wnioskodawczynię z nieruchomości położonej wB.przyulicy (...). Oznacza to, że w sytuacji, w której wnioskodawczyni uznała, że przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu finansów i rachunkowości było w sprawie niezbędne, winna była zgłosić taki wniosek dowodowy, tym bardziej, że korzystała ona z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.
Mając na względzie powyższe Sąd Okręgowy w całości podzielił ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu I instancji w zakresie uzyskanych z nieruchomości pożytków.
W tym stanie rzeczy w ocenie Sądu Okręgowego żaden z zarzutów apelacji nie zasługiwał na uwzględnienie. Mając na względzie powyższe Sąd Okręgowy bezzasadną apelację oddalił w oparciu o przepisart. 385 k.p.c.