Sąd Apelacyjny w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 161/15
Data wyroku: 2015-07-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marek Machnij, Małgorzata Zwierzyńska, Dorota Gierczak
Podstawa prawna: art. 676 KC i 162 KPC

Sygn. akt I ACa 161/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 lipca 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Marek Machnij

Sędziowie:

SA Dorota Gierczak (spr.)
SA Małgorzata Zwierzyńska

Protokolant:

stażysta Krzysztof Domitrz

po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2015 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwaA. R.
przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej wW.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 30 września 2014 r. sygn. akt IX GC 58/13
I/ oddala apelację,
II/ zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.015 (trzy tysiące piętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
I ACa 161/15

UZASADNIENIE
Powódka(...) Spółka jawnawW.domagała się zasądzenia od pozwanej Wojskowej Agencji Mieszkaniowej wW.kwoty 96.681,47 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lutego 2012r. oraz zwrotu kosztów procesu.
Pozwana wniosła o odrzucenie pozwu, a z ostrożności procesowej o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.
Postanowieniem z dnia 7 marca 2013r. Sąd odmówił odrzucenia pozwu.
(...) Spółka jawnawW.została rozwiązana i wykreślona z rejestru przedsiębiorców KRS. Następcą prawnym powódki został jej dotychczasowy wspólnik –A. R..
Postanowieniem z dnia 31 października 2013 r. Sąd podjął postępowanie w sprawie z udziałem następcy prawnego powoda(...) Spółki jawnejwW.-A. R., jako powodem w sprawie.
Wyrokiem z dnia 30 września 2014r. Sąd Okręgowy w Gdańsku zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 95.802,85 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 16 lutego 2012r., oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz orzekł w przedmiocie kosztów procesu. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd I instancji ustalił, że w dniu 18 czerwca 2004r. pozwana, jako wynajmująca, zawarła z najemcą(...) spółką jawnąwW.umowę najmu, nr(...), lokalu użytkowego o powierzchni 137,70 m2, położonego wG.przyul. (...), z przeznaczeniem na salon kosmetyczny, w związku z prowadzoną przez w/w Spółkę m.in. działalnością kosmetyczną i odnowy biologicznej. Lokal został wydany najemcy w dniu 18 czerwca 2004r. Najemca zobowiązał się dokonać na własny koszt napraw konserwacyjnych w przedmiocie najmu, natomiast wszelkie roboty adaptacyjne i modernizacyjne przedmiotu najmu mogły być wykonane przez najemcę na jego koszt, na podstawie projektu zatwierdzonego przez wynajmującą. Miesięczny czynsz najmu został ustalony na kwotę 5.576,85 zł (137,70 m2x 40,50zł/m2) + 22% podatku od towarów i usług. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony, począwszy od dnia 1 lipca 2004r. W umowie postanowiono, że strony mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności. Lokal w chwili wydania go najemcy wymagał kapitalnego remontu. Pismem z dnia 29 czerwca 2004r.(...)R.s.j. wW.zwróciła się do pozwanej o wyrażenie zgody na remont i adaptację przedmiotowego lokalu użytkowego do potrzeb swojej działalności. Planowane prace obejmowały: wymianę stolarki okiennej i drzwi, likwidację drzwi wejściowych od stronyul. (...), wymianę skorodowanej obróbki blacharskiej na wysokości pierwszego piętra nad lokalem, naprawę i uzupełnienie tynków zewnętrznych oraz ich pomalowanie na kolory występujące naul. (...), skucie starego podwyższonego podestu przed lokalem oraz wykonanie nowego, częściowe obłożenie elewacji lokalu piaskowcem, zawieszenie szyldów informacyjnych nad lokalem, zamontowanie zewnętrznych urządzeń klimatyzacyjnych, rozprowadzenie wody i odpływów z wymianą rur i całej armatury, remont centralnego ogrzewania z wymianą grzejników w całym lokalu, podpisanie umowy z zakładem energetycznym na przydział mocy wymagany w salonie, położenie nowej instalacji elektrycznej oraz wymianę oświetlenia i kontaktów na jednolite, wymianę posadzek, remont tynków ścian i sufitów, podział lokalu na gabinety, przesunięcie ciągu komunikacyjnego, wymurowanie ścianek, założenie drzwi. Najemca podał, że prace zostaną wykonane z własnych środków i własnym staraniem, na podstawie zatwierdzonych projektów, zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i przepisami p/poż. i bhp. Znacząco też wpłyną na podwyższenie standardu lokalu. Najemca zwrócił się do wynajmującej o obniżenie czynszu o 50%, do momentu rozpoczęcia działalności. W odpowiedzi na powyższe, pozwana wyraziła zgodę na przeprowadzenie prac adaptacyjno-dostosowawczych w tym lokalu we własnym zakresie i na koszt najemcy, pod następującymi warunkami: prace należy wykonać zgodnie zrozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r.w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; za wszelkie uszkodzenia (przecieki lub zalania) spowodowane remontem odpowiedzialność poniesie najemca; odbiór prac należy zgłosić doOddziału (...)G., celem podpisania protokołu odbioru; prace wskazane w punktach 2 - 8 należy uzgodnić z przewodniczącym Wspólnoty. Wynajmująca wyraziła zgodę na obniżenie czynszu najmu lokalu o 50% na okres remontu, nie dłużej jednak niż do dnia 30 września 2004r. z uwagi na to, że najemca w tym czasie nie mógł prowadzić działalności gospodarczej. W dniu 15 lipca 2004r. WAM podpisała z(...)R.s.j. wW.aneks do umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 18 czerwca 2004r., zgodnie z którym w §3 dopisano się pkt 16: „Po zakończeniu umowy najmu wynajmująca dokonana zwrotu nakładów finansowych poniesionych przez najemcę na prace remontowe przedmiotu najmu trwale z nim związane, a podwyższające jego standard – na podstawie kosztorysów oraz faktur przedstawionych uprzednio do zatwierdzenia wynajmującemu. Zwrot nakładów nastąpi z uwzględnieniem normalnego stopnia zużycia oraz eksploatacji (tj. pomniejszenie o amortyzację)”.Decyzją nr (...)/TS z dnia 22 sierpnia 2004r. Prezydent MiastaG.zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę: przebudowę pomieszczeń przedmiotowego lokalu użytkowego na zakład kosmetycznyMiejska (...). Pismem z dnia 17 lutego 2005r.(...)R.s.j. zawiadomiła pozwaną, że zaplanowany remont został ukończony. Najemca złożył wynajmującej spis poniesionych kosztów związanych z przeprowadzonym remontem oraz faktury potwierdzające poniesione koszty oraz wykonane prace. Wynajmująca nie zgłaszała zastrzeżeń do wykonanych prac, jak i do przedłożonych dokumentów. Z pismem z dnia 20 kwietna 2005r. najemca przesłał wynajmującej kopię brakującej faktury za prace remontowo- budowlane, co zamykało zaplanowany remont. Pismem z dnia 30 czerwca 2006r.(...)R.s.j. zawiadomiła pozwaną, że w wyniku przebudowyul. (...)wG.oraz aktów wandalizmu uległy zabrudzeniu tynki zewnętrzne na omawianego lokalu. W związku z czym najemca postanowił odnowić tynki i jednocześnie usunąć usterki wewnątrz lokalu: pęknięcia na ściankach, przeniesienia niektórych punktów wodnych lub dołożenie brakujących. Najemca zwrócił się do wynajmującej o zaakceptowanie wniosku. W odpowiedzi z dnia 4 sierpnia 2006r. pozwana wyraziła zgodę na przeprowadzenie prac remontowo budowlanych wewnątrz lokalu na koszt najemcy oraz wskazała, że odnośnie tynków elewacji, które stanowią część wspólną budynku należy zwrócić się do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Pismem z dnia 27 października 2011r. najemca zwrócił się do wynajmującej o rozwiązanie umowy najmu z dnia 18 czerwca 2004r. za porozumieniem stron, wskazując na swoją złą sytuację finansową, a nadto o zwrot nakładów poczynionych na lokal. W odpowiedzi z dnia 17 listopada 2011r. podała, że zgodnie z umową najmu wypowiedzenie następuje za 3-miesiecznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W związku z powyższym termin protokolarnego przekazania lokalu wyznaczono na dzień 31 stycznia 2012r. Wynajmująca poinformowała, że rozliczenie nakładów nastąpi po protokolarnym przekazaniu lokalu i zamknięciu kartoteki finansowej. W piśmie z dnia 17 stycznia 2012r. do WAM,(...)s.j. wW.wraz z dołączoną do niego tabelą kosztów remontu, podała, że poniesione przez nią koszty remontu i adaptacji lokalu po amortyzacji wyniosły 192.089,46 zł netto, a niezapłacony czynsz najmu za okres od października 2011r. do 31 stycznia 2012r. - 41.140,16 zł. W tym piśmie,(...)s. j. dokonała potrącenia przysługującej jej w /w wierzytelności z wierzytelnością pozwanej z w /w tytułu. Oznaczało to, że pozostaje do zapłaty na rzecz(...)s.j. kwota 150.949,40 zł. Najemca wezwał wynajmującą do zapłaty kwoty 150.949,40 zł w terminie 14 dni od przekazania lokalu, tj. do dnia 15 lutego 2012r. Najemca wydał wynajmującemu przedmiotowy lokal w dniu 31 stycznia 2012r. Wynajmująca podpisała protokół zdawczo - odbiorczy bez zastrzeżeń. Najemca uznał swoje zadłużenie w kwocie 42.718,69 zł + 126,23 zł (łącznie 42.844,92 zł).(...)s.j. w piśmie z dnia 9 maja 2012r. wskazała, że koryguje oświadczenie o potrąceniu z dnia 17 stycznia 2012r. w ten sposób, dokonuje potrącenia przysługującej jej wierzytelności w kwocie 192.089,46 zł minus 8.239 zł, tj. kwotę 183.850,46 zł z w /w tytułu z wierzytelnością pozwanej z tytułu wskazanego w kwocie 41.140,16 zł, wskazując, że do zapłaty na jej rzecz pozostała kwota 142.710,30 zł, wyznaczając termin do dnia 15 czerwca 2012r.(...)s.j., na żądanie pozwanej, przedłożyła, w dniu 13 lipca 2012r., kosztorys powykonawczy robót w spornym lokalu, z którego wynika, że wartość kosztorysowa robót wykonanych przez najemcę wyniosła 193.430,20 zł. W piśmie z dnia 27 sierpnia 2012r. pozwana podała, że kwota do zwrotu tytułem nakładów wynosi 116.451,01 zł. Kwota do zwrotu zostaje pomniejszona o udzieloną bonifikatę w czynszu za okres lipiec – wrzesień 2004r. w wysokości 10.205,64 zł oraz o zaległości finansowe z tytułu najmu w wysokości 47.749,02 zł. Zatem w wyniku wzajemnych rozliczeń kwota do zwrotu na rzecz(...)s.j. wynosi 58.496,35 zł. Do pisma dołączono tabelę elementów wykonanych robót w tym lokalu, uwzględniającą siedmioletni okres amortyzacji. Na powyższe rozliczenie nie zgodził się najemca, kwestionując dokonane potrącenia, uważając, że do zwrotu powinna być należność w wysokości 151.311,65 zł. Pismem z dnia 22 listopada 2012r. wynajmująca wezwała do przywrócenia pierwotnego stanu lokalu do dnia 31 stycznia 2013r., z czym powódka się nie zgadzała. W odpowiedzi na to pozwana proponowała odstąpienie od wezwania do przywrócenia stanu pierwotnego pod warunkiem odstąpienia najemcy od zwrotu poniesionych nakładów. Na zlecenie(...)R.s.j. sporządzono tabelę elementów wykonanych robót budowlanych w przedmiotowym lokalu, z którego wynika, że przy uwzględnieniu siedmiu lat amortyzacji, koszt robót wyniósł 139.526,39 zł. Najemca wykonał nową stolarkę okienną i drzwiową, wewnętrzne parapety podokienne pod witrynami, wewnętrzne parapety pod oknami, zewnętrzne parapety podokienne, które są trwale związane z lokalem i podnoszą jego standard użytkowy i estetyczny. Posadzki poza pomieszczeniami sanitarno-socjalnymi wykonane przez najemcę są gresowe, szkliwione o wysokim standardzie, a ułożone tam płytki kamionkowe szkliwione wykazują wysoki standard jakościowy materiału, jak i ułożenia. Najemca wykonał także posadzki na podeście wejściowym do lokalu. Wysoka dokładność geometrii ułożonych płytek i linii spoin, łącząca korytarz z pomieszczeniami pomiędzy istniejącymi ścianami nośnymi, prowadzona bez przerw w progach drzwiowych w nowych ściankach, stanowiła o przystosowalności tej powierzchni posadzkowej do ewentualnych przyszłych przemieszczeń. Posadzki podwyższają istotnie standard użytkowy i estetyczny lokalu i są trwale z nim związane. Wykonane przez najemcę okładziny z płytek ściennych w pomieszczeniach sanitarnych i socjalnych wykazują wysoką jakość i trwałość, istotnie podwyższają standard użytkowy i estetyczny lokalu oraz są trwale związane z lokalem. Najemca nakleił płyty kartonowo-gipsowe na wszystkie istniejące ściany murowane nośne, kryjąc stare zużyte tynki. Płyty pokryto gładzią gipsową i farbą emulsyjną. Płyty te podwyższają standard użytkowy i estetyczny lokalu, są trwale z nim związane. Najemca wykonał sufity podwieszane, pomalowane gładzią gipsową oraz farbą emulsyjną, pokrywając stare tynki sufitowe. Podwieszane sufity są trwale związane z lokalem i istotnie podwyższają standard lokalu. Wykonane przez najemcę drzwi wewnętrzne i zewnętrzne oraz urządzenia sanitarne także istotnie podnoszą standard lokalu i są trwale z nim związane. W całym lokalu wymieniono grzejniki oraz instalacje elektryczne, w tym włączniki, gniazdka, oprawy świetlne sufitowe i ścienne, tablicę rozdzielczą. Nowe grzejniki i instalacja elektryczna, o wysokim standardzie, są trwale związane z lokalem i podwyższyły jego standard. Lokal wyposażono w nowe miski ustępowe, umywalki z bateriami w obudowie z szafami, kabinę prysznicową z baterią natryskową, zlewozmywak z baterią w obudowie szafką. Wszystko to było o wysokim standardzie materiałowym i w stanie nienaruszonym czasem. Całość tych przyborów w pomieszczeniach z wysoce funkcjonalnym umiejscowieniem i z obudową z udziałem kolorowych w kompozycji okładzin płytkowych na ścianach i na podłodze, była trwale związana z lokalem, wysoce podwyższała jego standard. Poprzednia stolarka była zużyta. Stare parapety były popękane i zdeformowane na sklejeniach w drewnie, w deskowej obudowie parapetów.(...)s.j. poniosła nakłady na omawiany lokal o wartości 169.743,79 zł, z uwzględnieniem zmian funkcjonalnych na potrzeby najemcy, które są trwale związane z lokalem i istotnie podnoszą standard lokalu. Wartość aktualna tych nakładów, z uwzględnieniem amortyzacji, wynosiła 138.647,77 zł. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla m. stołecznegoW.wW.z dnia 25 września 2013 r.(...) spółka jawnazostała wykreślona z KRS.(...) spółki jawnejdokonali podziału jej majątku, wyznaczając na jej sukcesora, w zakresie praw i zobowiązań spółki, dotychczasowego wspólnikaA. R.. Sukcesja obejmowała wstąpienie przez w /w we wszelkie postępowania sądowe i egzekucyjne, w których stroną jest spółka, w tym szczególności prowadzone przed Sądem Okręgowym w Gdańsku pod sygn. IX GC 58/13. W dniu 4 lutego 2014r. WAM wG.sprzedała ten lokal w stanie pozostawionym przez(...)R.s.j. za cenę 1.128.000 zł wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej budynku oraz z udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu.(...)R.s.j. skorygowała w pozwie uprzednie oświadczenia o potrąceniu, oświadczając, że dokonuje potrącenia przysługującej jej wierzytelności wobec WAM wG.w kwocie 139.526,39 zł z tytułu poniesionych nakładów finansowych na prace remontowe lokalu przyul. (...)wG.z wierzytelnością WAM wG.z tytułu czynszu za najem w kwocie 42.844,92 zł, wynikającej z rozliczenia zawartego w kartotece finansowej WAMG.z dnia 31 stycznia 2012r.
Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie wskazanych w uzasadnieniu dowodów, dokonując tamże ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Sąd, uznając opinię biegłego sądowego z dziedziny budownictwaE. K. (1), za przekonującą, pełną, kompleksową, wyczerpującą, rozwiewającą wszystkie wątpliwości istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, związane z poniesieniem nakładów na lokal oraz ich charakterem, stwierdzając brak podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego. Sąd stwierdził, że strona winna wykazać się niezbędną aktywnością i wykazać błędy, sprzeczności lub inne wady w opinii biegłego, które ją dyskwalifikują, ewentualnie uzasadniają powołanie dodatkowych opinii. Pozwana takich racjonalnych uchybień w opinii wskazanego biegłego sądowego nie wykazała. Zarzuty związane z brakiem wyceny wynajmowanej nieruchomości w drodze operatu szacunkowego, nie miały żadnego wpływu na treść rozstrzygnięcia, szczególnie w kontekście tego, że lokal za ujawnioną kwotę został zbyty. Chybione było więc zmierzanie do ustalania wartości nieruchomości, skoro wartość rynkowa wynikała wprost z zawartej transakcji. Zatem omawiany wniosek Sąd uznał za zmierzający wyłącznie do nieuzasadnionej zwłoki w postępowaniu i nie mający wpływu na treść rozstrzygnięcia, co, na podstawieart. 217§2 k.p.c., skutkowało jego oddaleniem.
Sąd wskazał, że istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy dokonane przez powódkę prace remontowe w lokalu przyul. (...)wG., stanowiły nakłady trwale związane z lokalem, a także, czy podwyższyły standard tego lokalu, które to przesłanki stanowiły podstawę do zwrotu poniesionych nakładów, zgodnie z treścią aneksu do umowy najmu. Bezspornym w sprawie było, że najemca miał zgodę wynajmującej na wykonanie owego remontu oraz jego zakres. Przywołującart.676 k.c., wskazując naaneks nr (...), Sąd stwierdził, że z tegoż aneksu wynikało uprawnienie powódki domagania się zwrotu nakładów (niezależnie od ich rodzaju), spełniających określone w nim kryteria. W przeciwnym razie doszłoby do bezpodstawnego wzbogacenia wynajmującej, która otrzymała od najemcy wyremontowany gruntownie, odświeżony i zmodernizowany lokal. Bezspornie bowiem nieruchomość została sprzedana w stanie, w jakim została zwrócona przez powódkę, a od tej daty nie była tam prowadzona działalność gospodarcza, ani żadne prace remontowe przez pozwaną. Już tylko doświadczenie życiowe wskazuje, że uzyskana z tego tytułu cena uwzględniała standard lokalu w chwili jego sprzedaży, a nie z czerwca 2004r. Zwrotu nakładów nie uzależniano natomiast od tego, czy wiązały się one z adaptacją lokalu na potrzeby salonu piękności, czy też nie. Zresztą pozwana zakres nakładów sama zatwierdziła przed ich wykonaniem. Prace nie były więc zrobione bez wiedzy i akceptacji wynajmującej, która, dopiero na etapie zwrotu lokalu, zaczęła podejmować działania w celu uchylenia się od płatności. Nie była ona zaskoczona wykonanymi pracami, wiedziała w jakim celu lokal wynajęła i wyraziła zgodę na zmiany przestrzenne. Jeśli miała zastrzeżenia, należało wyartykułować je na etapie podania powódki o wyrażenie zgody na remont i adaptację, ewentualnie w aneksie do umowy. Takie zastrzeżenia jednak się tam nie znalazły. W konsekwencji, powoływanie się obecnie na zarzuty związane z tym, że reorganizacja lokalu nie była korzystna dla innych potencjalnych najemców, stanowiło nadużycie prawa podmiotowego i nie mogło korzystać z ochrony prawnej. Tym bardziej, że obecny właściciel nie zdecydował się na przeprowadzenie w lokalu żądnych zmian przestrzennych, co potwierdziła wizja, przy okazji sporządzania opinii. Najemca dokonał wszystkich aktów staranności przed wykonaniem remontu, nie zaskakiwał wykonanymi pracami pozwanej, miał na nie zgodę pozwanej. Trudno przyjąć, z punktu widzenia racjonalności, by WAM wyraziła zgodę, gdyby planowane prace miały zmniejszać standard lokalu. W ocenie Sądu, powód w tym procesie udowodnił, że zostały spełnione przesłanki z aneksu, uprawniające go do otrzymania zwrotu nakładów finansowych, z uwzględnieniem normalnego stopnia zużycia oraz eksploatacji. Potwierdziły to, w zasadniczej części, osoby zeznające w sprawie, opinia biegłego, jak też zebrana dokumentacja. Wykonane prace dotyczyły bezpośrednio nieruchomości, były trwale z nią związane. Całkowicie nielogiczne i sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem byłoby niszczenie wykonanych pomieszczeń w celu przywrócenia ich stanu sprzed umowy najmu. Musiałoby się to wiązać z bezpośrednią ingerencją w materię lokalu, pomniejszając zarówno wartość lokalu, jak też czyniąc bezużytecznym materiały, które stały się częścią składową nieruchomości i nie mogły być od niej odłączone, bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art.47§2 k.c.). Wysoki standard, jakość użytych materiałów, dokładny sposób ich montażu, wykonania prac, zgodnie z opinią biegłego, jak też świadków, w oczywisty sposób podwyższały standard lokalu, czyniąc go bardziej estetycznym, komfortowym w codziennym użytkowaniu. Również wykonane aranżacje wnętrza, nie zostały przez pozwaną, ani też nowego właściciela, zmienione, co przemawiało za tym, że czyniły lokal bardziej atrakcyjnym dla tego rodzaju działalności. Argumentacja pozwanej, że wydzielenie gabinetów mogło nie być korzystne dla innej formy prowadzenia działalności, nie rzutowało na to, że prace remontowe powódki były trwale związane z lokalem, podwyższające jego standard. Bowiem równie dobrze można było przyjąć, że wyburzenie ścianek działowych i stworzenie jednego dużego pomieszczenia, także mogło być niekorzystne dla wielu przedsiębiorców. Sąd stwierdził, że nie sposób przyjąć, że zamiarem stron było rozliczenie nakładów w formie obniżenia przez pozwaną kosztów czynszu najmu przedmiotowego lokalu o 50% przez okres trzech miesięcy. Z zeznań świadków, w tym byłych pracowników pozwanej, wynikało, że wiązało się to tylko i wyłączenie z brakiem możliwości eksploatacji lokalu, prowadzenia tam działalności gospodarczej w trakcie remontu, a także koniecznością uzyskania niezbędnych pozwoleń na wykonanie robót. Kwestię rozliczenia nakładów uregulowano natomiast kompleksowo w aneksie do umowy, zachęcając w ten sposób najemcę, do rewitalizacji stosunkowo starego obiektu. To wskazany aneks, stanowiący integralną część umowy, należało poczytywać, jako ustalenia stron, co do rozliczeń nakładów, nie zaś pismo pozwanej z 7 czerwca 2004r. Z treści tego pisma nie wynikało, by bonifikata w czynszu w jakikolwiek sposób łączyła się z rozliczeniem nakładów. Biorąc też pod uwagę wysokość czynszu w czasie, gdy miał być on obniżony przez trzy miesiące, to otrzymane kwoty stanowiły jedynie znikomą część nakładów poniesionych przez najemcę, co nieracjonalnym czyniłoby z jego strony przystanie na warunki takich rozliczeń. Nadto, świadkowieK. K.,M. R.,H. R.iM. L. (1)oraz powód zgodnie podali, że to w aneksie do umowy łączącej strony ustalono, że po zakończeniu współpracy pozwana zwróci powódce poczynione przez nią nakłady.M. L. (2)oraz powód zgodnie zeznali, że kwestia czynszu nie dotyczyła rozliczeń stron w zakresie nakładów i wiązała się z tym, że w lokalu nie można było prowadzić działalności gospodarczej w czasie remontu. Z brzmienia § 1 aneksu wynikało, że zwrot nakładów miał nastąpić na podstawie kosztorysów oraz faktur przedstawionych uprzednio do zatwierdzenia wynajmującej. Dokumenty wskazywały, że powódka wraz z pismem z dnia 17 lutego 2005r. przedłożyła pozwanej faktury za wykonany remont z zestawieniem poniesionych kosztów. Nikt z WAM podanych tam kwot nie kwestionował, podobnie jak zakresu wykonanych prac. Nadto, do wypowiedzenia umowy najmu z dnia 17 stycznia 2012r., powódka dołączyła tabelę kosztów remontu. Wynajmująca, podpisując protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 31 stycznia 2012r., zaakceptowała stan nieruchomości zmieniony na skutek remontu. Sąd zważył, że to na wyraźne żądanie pozwanej, wyrażone w piśmie z dnia 19 czerwca 2012r., powódka zleciła sporządzenie kosztorysu powykonawczego. Nie sposób więc przyjąć, jakie inne, większe akty staranności w tej materii miała poczynić. Natomiast pozwana w piśmie z dnia 27 sierpnia 2012r. zobowiązała się do zapłaty należności w kwocie 58.496,35 zł, z tytuł zwrotu nakładów, której do dnia dzisiejszego nie uregulowała, kwestionując potem ten obowiązek. Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, że w momencie przekazania powódce spornego lokalu, jego stan był dobry. Wniosek przeciwny wynika z zeznańK. K.,M. R.,H. R.,M. S.oraz powoda. Powyższe potwierdzały również fotografie przedłożone przez powoda, ukazujące zły stan lokalu sprzed remontu, których autentyczności pozwana nie zakwestionowała. Nadto opinia biegłego, w części dotyczącej zużycia lokalu. Sąd podkreślił, że powódka, w piśmie z dnia 29 czerwca 2004r., tj. zaledwie 11 dni po podpisaniu umowy najmu, wystąpiła do pozwanej o wyrażenie zgody na wykonanie remontu i adaptacji lokalu dla potrzeb prowadzonej przez nią działalności. Zatem w chwili wydania przedmiotu najmu strony zdawały sobie sprawę z konieczności remontu oraz wstępnych zapewnień o zwrocie nakładów, co implikowało zgodę najemcy na treść protokołu zdawczo- odbiorczego. Niezależnie od tego, powódka otrzymując lokal, zapoznawała się z nim tylko pobieżnie, a dopiero z chwilą rozpoczęcia jego użytkowania miała możliwość zbadania wszystkich instalacji oraz jego stanu z udziałem fachowców z zakresu budownictwa. Pozwana zakwestionowała wszystkie wskazywane przez powoda nakłady, z wyłączeniem stolarki okiennej oraz drzwi zewnętrznych. Sąd oparł się w analizowanym zakresie na opinii biegłego sądowegoE. K. (1). Biegły jednoznacznie ustalił, że nakłady poczynione przez powódkę w postaci: stolarki okiennej, wewnętrznych parapetów podokiennych pod witrynami, wewnętrznych parapetów pod oknami, zewnętrznych parapetów podokiennych, posadzek, okładzin z płytek ściennych, ścianek wewnętrznych z płyt kartonowo – gipsowych, okładzin z płyt gipsowo - kartonowych, sufitów podwieszonych, drzwi wewnętrznych, drzwi zewnętrznych, urządzeń sanitarnych, instalacji c.o., grzejników, instalacji elektrycznych są trwale związane z lokalem i podwyższają jego standard. Pozwana kwestionując powyższe ustalenia opinii, nie wskazała żadnych merytorycznych argumentów, skutecznie podważających wywiedzione w niej wnioski. Biegły w ustnej opinii szeroko wyjaśnił, jakie posiada kwalifikacje z zakresu budownictwa, że posiada wiedzę i doświadczenie konieczne do ustalania wartości nakładów, co było przedmiotem opinii. Zadaniem biegłego nie była wycena nieruchomości w drodze operatu, a kwestie budowalne, związane z zakresem remontu. Niewątpliwie biegłyE. K. (1)wiedzą specjalistyczną w tej materii dysponował. Biegły podkreślił, że nie ma wytycznych do ustalania okresu amortyzacji, a ustalał powyższe uśredniając okres żywotności poszczególnych elementów lokalu, wyremontowanych przez powódkę, uwzględniając okresy amortyzacji wskazywane przez strony, opierając się na znajdujących się w aktach zdjęciach oraz na ponad 40-letnim doświadczeniu zawodowym. Wyjaśnił, jakimi kryteriami kierował się przy ustalaniu zwiększenia standardu lokalu, wywołanego poszczególnymi nakładami. Brał też pod uwagę żywotność poszczególnych elementów. Wobec tego, logicznym jest, że ich wymiana przez powódkę zwiększyła wartość lokalu. Odnosząc się do ścianek działowych, biegły wskazał, że również te elementy zwiększyły standard lokalu, gdyż wiele z tych ścianek zastąpiło poprzednie, będące w złym stanie, które zostały zburzone, natomiast inne były wysokiej jakości, a więc przydatne do prowadzonej przez powódkę działalności. Pozwana nie udowodniła, by uzyskana ze sprzedaży cena nie uwzględniała także prac dokonanych przez byłego najemcę i odnosiła się do standardu lokalu sprzed czerwca 2004r. oraz, by zamontowane przez powódkę posadzki były popękane. Konstatując, Sąd, zgodnie z przedmiotową opinią biegłego sądowego, uznał, że powód poczynił nakłady trwale z lokalem związane oraz podnoszące jego standard, z uwzględnieniem amortyzacji na kwotę 138.647,77 zł, mając na względzie charakter lokalu użytkowego, jego lokalizację przy głównej ulicy wG.i budynek, w którym się mieścił. Doszło też do zwrotu przedmiotu najmu, co aktualizowało roszczenie najemcy o zwrot poniesionych nakładów, zgodnie z treścią aneksu. Pozwana podpisała protokół zdawczo – odbiorczy w dniu 31 stycznia 2012 r., w którym nie zgłosiła żadnych zarzutów do nakładów poczynionych przez powódkę. Bezspornie pozwanej przysługiwała względem powoda wierzytelność w kwocie 42.844,92 zł z tytułu niezapłaconego czynszu, co przyznał najemca. Pozwana w toku tego procesu, nie udowodniła, by przysługiwała jej kwota wyższa, tym bardziej, że w piśmie z 11 października 2012r. potwierdziła jej wysokość na w /w kwotę. Powód swoją wierzytelność z tytułu zwrotu nakładów w piśmie z dnia 17 stycznia 2012r. potrącił z wierzytelnością WAM z tytułu czynszu za najem w kwocie 41.140,16 zł. Nadto, w pozwie skorygował powyższe oświadczenie, wskazując, że dokonuje potrącenia przysługującej mu wierzytelności wobec pozwanej w kwocie 139.526,39 zł z wierzytelnością pozwanej w kwocie 42.844,92 zł, wobec czego wzajemne wierzytelności umarzały się do kwoty 96.681,47 zł na rzecz powoda, której dochodził on w niniejszym postępowaniu, przy czym pełnomocnik powoda miał również pełnomocnictwo do składania materialnoprawnych oświadczeń w imieniu powoda, w tym dotyczących potrącenia. Przed wytoczeniem powództwa, wskutek wezwania do zapłaty, wierzytelność powoda stawała się w pełni wymagalna i jako taka mogła stanowić przedmiot potrącenia z wierzytelnością pozwanej. Wskazując naart. 498 § 1 k.c.Sąd przyjął, że oświadczenie o potrąceniu miało moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe i skutkowało odpowiedniemu umorzeniem wzajemnych wierzytelności z mocą wsteczną. Uniemożliwiało to naliczanie odsetek za opóźnienie w płatności potrącanej wierzytelności pozwanej, od dnia, kiedy potrącenie wierzytelności powoda stało się możliwe. Sąd ustalił wartość poniesionych przez najemcę nakładów, z uwzględnieniem amortyzacji, na kwotę 138,647,77 zł, odejmując od tej kwoty potrąconą wierzytelność w wysokości 42.844,92 zł z tytułu niezapłaconego czynszu. W konsekwencji do zapłaty na rzecz powoda pozostawała kwota 95.802,85 zł. Po zwrocie lokalu, w dniu 31 stycznia 2012r., powód mógł dochodził swego roszczenia o zwrot nakładów. Sąd podkreślił, że strony nie wskazały konkretnego terminu spełnienia świadczenia z tego tytułu, zatem jego wymagalność następowała zgodnie zart. 455 k.c.Najemca, w piśmie z dnia 17 stycznia 2012r., wezwał pozwaną do zapłaty kwoty poniesionych nakładów w terminie do dnia 15 lutego 2012r. Pozwana nie kwestionowała, że pisma to otrzymała, a z przesyłanej przez nią dokumentacji wynikało jednoznacznie, że miała świadomość kierowanych do niej roszczeń z tego tytułu. Mając na uwadze powyższe, Sąd w pkt I wyroku, na podstawieart. 498 k.c., zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 95.802,85 zł, na podstawie §1 aneksu z dnia 15 lipca 2004 r., §3 pkt16 umowy najmu w zw. zart.676 k.c.,art.663 k.c., z ustawowymi odsetkami od dnia 16 lutego 2012r. w oparciu oart.481 k.c.w zw. zart.455 k.c.Na podstawie powyższych przepisów a contrario,oddalił powództwo w pozostałym zakresie, przyjmując, że powód nie udowodnił poniesienia nakładów spełniających warunki z aneksu na wyższą kwotę, a przed upływem zakreślonego w piśmie z dnia 17 stycznia 2012r. terminu płatności, roszczenie o zapłatę odsetek było przedwczesne. W pkt III wyroku, Sąd ustalił, że powód wygrał sprawę w 99%, zaś pozwana w 1 % i przyjął zasadę stosunkowego rozliczenia kosztów, zgodnie zart. 100 k.p.c., na podstawieart. 108 § 1 k.p.c.szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawił referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego sprawę.
Apelację od powyższego wyroku, w zakresie jego punktów I i III, wywiodła pozwana zarzucając: naruszenie prawa materialnego -art. 676 k.c., poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, wbrew zapisom aneksu do łączącej strony umowy, że pozwana miała obowiązek dokonać zwrotu poczynionych przez powoda nakładów na lokal położony przyul. (...)wG.w sytuacji, kiedy nakłady te nie podwyższały standardu przedmiotowego lokalu; naruszenie prawa procesowego:art. 227 k.p.c.w zw. zart. 233 §1 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego, zgodnego z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, rozważenia materiału dowodowego, co skutkowało oparciem orzeczenia, w szczególności odnośnie zakresu prac remontowych w spornym lokalu i wartości nakładów powoda, o opinię biegłego, która to opinia nie spełnia wymogów wiarygodności, jest wewnętrznie sprzeczna i z tego powodu okazała się nieprzydatna na potrzeby niniejszego postępowania;art. 217 § 1 i § 2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c., poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z drugiej opinii biegłego, odnośnie określenia wartości poczynionych nakładów, pomimo wątpliwości wynikających z niewiarygodnych i nieprecyzyjnych stwierdzeń opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwaE. K. (1), co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenia Sądu Okręgowego odnośnie wartości poczynionych nakładów oraz ich trwałego związania ze spornym lokalem; skutkowało to oparciem wyroku na niekompletnym materiale dowodowym, kiedy to okoliczności sporne miedzy stronami nie zostały dostatecznie wyjaśnione;art. 233 §1 i §2 k.p.c.iart. 328 §2 k.p.c., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz dokonanie oceny dowodów w sposób wybiórczy, polegające na zupełnym pominięciu zapisów aneksu do umowy pomiędzy stronami i zeznań świadków w przedmiocie tego, jakie dokumenty miał przedstawić powód po dokonanych przez niego pracach remontowych, a w konsekwencji błędne uznanie, że powód udokumentował poniesione nakłady w sposób zgodny z łączącą strony umową, w sytuacji, kiedy nie przedstawił on wymaganych aneksem do umowy prawidłowo sporządzonych kosztorysów powykonawczych;art. 233 §1 k.p.c., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, polegającą na dwukrotnej, odmiennej, ocenie tego samego dokumentu – protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu, kiedy to Sąd I instancji, w sposób nieuprawniony uznał wartość dowodową tego dokumentu, co do daty, kiedy lokal został odebrany, pomimo odmiennych zeznań strony pozwanej - DyrektoraOddziału (...), a bezzasadnie odmówił waloru wiarygodności temu dokumentowi w przedmiocie wskazania stanu technicznego spornego lokalu w chwili jego wydania, jako „dobry”;art. 233 §1 k.p.c., poprzez przekroczenie dyrektywy swobody sędziowskiej w ocenie dowodu, co doprowadziło do wysnucia wniosków sprzecznych z zasadami doświadczenia życiowego, polegających na tym, że dostosowanie lokalu do charakteru działalności gospodarczej prowadzonej przez powoda bezwzględnie zwiększyło wartość spornego lokalu, pomijając w zupełności fakt trudności pozwanej w zbyciu lub wynajęciu tego lokalu, po zwolnieniu go przez powoda. Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku, poprzez oddalenie powództwa w całości i stosowną zmianę orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu.
W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie na koszt skarżącej.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd a quem podzielił ustalenia faktyczne przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, a także wysnute na ich podstawie wnioski prawne, przyjmując je za własne i czyniąc podstawą także dla własnego rozstrzygnięcia, z zastrzeżeniami wynikającymi z poniższych rozważań.
Analizując zarzuty apelacji wywiedzionej przez stronę pozwaną Sąd Odwoławczy stwierdza, że w znacznej części odnoszą się one wprost, albo też są powiązane z opinią biegłego sądowegoE. K. (1), wydaną w przedmiotowej sprawie, treści i wniosków której pozwana nie podziela. W związku z powyższym stanowiskiem skarżąca, w toku postępowania I – instancyjnego, wnosiła o dopuszczeniu dowodu z opinii sądowej kolejnego biegłego sądowego. Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 17 września 2014r. oddalił ten wniosek. Pełnomocnik pozwanej, będący adwokatem, wniósł zastrzeżenie do protokołu w trybieart. 162 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c., podając, że poprzez wydane postanowienie mogą nie być ustalone istotne okoliczności dla rozstrzygnięcia.
W związku z powyższym Sąd II instancji wskazuje, że w świetle brzmieniaart. 162 zd. 2 k.p.c.a contrario mogłoby wydawać się, że stronie pozwanej przysługuje prawo powoływania się na zaistniałe, w jej ocenie, uchybienie Sądu I instancji, w toku postępowania odwoławczego, gdyż zwróciła uwagę tegoż Sądu na uchybienie przepisom postępowania. W ocenie Sądu a quem, należy jednak przywołać, podzielany w pełni przez Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, wyrok SN w sprawie V CSK 544/12, w którym Sąd ten stwierdził, m.in.: „Z treściart. 162 k.p.c.wynika, że strona ma zwrócić uwagę sądowi na uchybienie przepisom postępowania. Oznacza to, że nie jest wystarczające zwrócenie się do sądu o zaprotokołowanie, że strona zgłasza i wnosi o wpisanie zastrzeżenia do protokołu. Zastrzeżenie będzie skuteczne, jeżeli strona wskaże przepisy, które sąd, jej zdaniem, naruszył”. Rozważania prawne poczynione w uzasadnieniu tegoż orzeczenia wskazują, że zastrzeżenie będzie skuteczne, jeżeli strona wskaże przepisy, które sąd, jej zdaniem, naruszył, a nadto, że powyższe wynika nie tylko z dotychczasowego stanowiska judykatury, ale wprost z treści powyższego przepisu.
Według Sądu Apelacyjnego, mimo, że pełnomocnik odwołującej się, wnosząc o wpisanie do protokołu w /w rozprawy zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c., wskazał na naruszenie przepisuart. 227 k.p.c., to nie można uznać omawianego zastrzeżenia za odpowiadające wymogom tej normy.
Zdaniem tegoż Sądu, wykładnia omawianego przepisu prowadzić winna do konkluzji, że prawo powoływania się w apelacji na zaistniałe, według strony, naruszenia prawa postępowania obejmować będzie wyłącznie te normy procedury, których naruszenie zostało objęte zastrzeżeniem do protokołu, zgłoszonym w myśl przedmiotowego przepisu. Nie można bowiem rozumiećart. 162 k.p.c.w ten sposób, że wskazanie jakiegokolwiek przepisukodeksu postępowania cywilnegootwiera składającemu powyższe zastrzeżenie drogę do powoływania się na objęte zastrzeżeniem uchybienia Sądu I instancji w postępowaniu odwoławczym. Musi być to ten przepis procedury cywilnej, którego naruszenie faktycznie można powiązać ze wskazywanym przez zastrzegającego uchybieniem sądu.
Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy Sąd II instancji stwierdza, że w sytuacji oddalenia przez Sąd a quo wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego, wskazanie, w w /przywołanym zastrzeżeniu, wyłącznieart. 227 k.p.c., popartego stwierdzeniem, że „poprzez wydane postanowienie mogą nie być ustalone istotne okoliczności dla rozstrzygnięcia”, nie uprawnia apelującej do skutecznego podnoszenia zarzutówart. 217 §1 i §2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.
Przepisart. 227 k.p.c.stanowi: „Przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie”.
Według wyroku SN w sprawie II CKN 683/97: „Przepisart. 227 k.p.c.określa przedmiot postępowania dowodowego prowadzonego przez sąd przez wskazanie, jakie fakty mają „zdatność” dowodową, a więc jakie zjawiska świata zewnętrznego, jakie okoliczności oraz stany i stosunki są przedmiotem dowodzenia w procesie cywilnym, a ściślej, w konkretnej sprawie przedstawionej do rozstrzygnięcia”.
Przepis ten znajduje się w rozdziale odnoszącym się do przedmiotu i oceny dowodów. W konsekwencji w oparciu oart. 227 k.p.c.nie można skutecznie zakwestionować bezzasadnego, według skarżącej, oddalenia wniosku dowodowego. Co istotne, we wskazanym zarzucie skarżąca wskazuje już na dodatkowy przepis, którego nie wskazała w omawianym zastrzeżeniu. Nadto z zarzutu tego, ani jego uzasadnienia nie wynika (o czym zresztą nie wspomina nawet Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku), by przyczyną oddalenia przedmiotowego wniosku było, wskazywane wart. 217 §2 k.p.c., spóźnienie w jego zgłoszeniu. Powyższe dodatkowo wskazuje na bezzasadność omawianego zarzutu.
Nawet gdyby, teoretycznie przyjąć, prawidłowość zgłoszonego zastrzeżenia i w /w zarzutu naruszeniaart. 217 §1 i §2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c., to brak w wywiedzionej apelacji wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii na okoliczności wskazane w przedmiotowym zarzucie i tak skutkowałby stwierdzeniem, że Sąd Apelacyjny, będący w sposób niekwestionowany Sądem merytorycznym, i tak, przy rozpoznawania tej sprawy, nie dysponuje powyższym dowodem, a wobec reprezentowania pozwanej w tym postępowaniu przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, brak jest podstaw do zastosowaniaart. 232 zd. 2 k.p.c.
Konsekwencją powyższego wniosku, jest uznanie przez tenże Sąd, że na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut naruszeniaart. 227 k.p.c.w zw. zart. 233 §1 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego, zgodnego z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, rozważenia materiału dowodowego, co skutkowało oparciem orzeczenia, w szczególności odnośnie zakresu prac remontowych w spornym lokalu i wartości nakładów powoda, o opinię biegłego, która to opinia nie spełnia wymogów wiarygodności, jest wewnętrznie sprzeczna i z tego powodu okazała się nieprzydatna na potrzeby niniejszego postępowania.
Uzasadnienie powyższego zarzutu wskazuje, że biegły sądowyE. K. (1)nie jest rzeczoznawcą majątkowym , a zatem nie był władnym do badania wartości rynkowej nakładów. Bezspornym jest, gdyż wynika to z, niekwestionowanych przez żadną ze stron i niepodważonych przez Sąd a quo, twierdzeń tegoż biegłego, że jest biegłym sądowym z dziedziny budownictwa.
W związku z tym wskazać należy, że z postanowienia dowodowego tegoż Sądu z dnia 27 stycznia 2014r. (k. 419 akt) wprost wynika, że został dopuszczony „dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia: wartości rynkowej nakładów poczynionych przez najemcę w nieruchomości przyul. (...)wG.(…); czy kosztorys powykonawczy przedstawiony przez powoda dotyczący nakładów lokal położony przyul. (...)wG., na kwotę 139.526,39 zł pokrywa się z rzeczywistą wartością nakładów poniesionych przez stronę powodową zgodnie z (…)”. W aktach sprawy brak jest dowodu, że pozwana wniosła zastrzeżenie w trybieart. 162 k.p.c., odnoszące się do tegoż orzeczenia, w szczególności kwestionujące dziedzinę, specjalistą której jest biegły sądowy mający sporządzić opinię zgodnie z jego tezą.
W ocenie Sądu II instancji, nie odpowiada przy tym wymogom powyższego przepisu pismo pozwanej z dnia 12 maja 2014r. (k. 444 akt), pomijając nawet fakt, że odpis w /w postanowienia pełnomocnik skarżącej odebrał dnia 7 marca 2014r. (k. 426 akt).
Istotnym jest przy tym, że ani w piśmie z dnia 4 lipca 2014r. (k. 506 – 510 akt), ani na rozprawie w dniu 17 września 2014r. (k. 570 akt) pozwana, wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego, nie wskazała dziedziny, którą ten biegły, jej zdaniem, powinien reprezentować.
W opisanej sytuacji procesowej brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu apelującej odnoszącego się do braku kompetencji biegłego sądowegoE. K.do wydania opinii w niniejszej sprawie.
Skarżąca podnosi nadto, że wskazywana opinia zawiera subiektywne twierdzenia i oceny biegłego, wskazując, że nie znajdują one odzwierciedlenia w materiale dowodowym, tj. zdjęciach, czy protokole zdawczo – odbiorczym.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że przywołany protokół (k. 415 d-e akt) w przedmiocie stanu ścian, czy posadzek rzeczywiście używa określenia: „dobry”. Natomiast dokumentacja zdjęciowa (k. 165 – 179 akt) nie dowodzi twierdzeń skarżącej o stanie przedmiotowego lokalu w dacie zawierania pomiędzy pierwotną powódką i pozwaną przedmiotowej umowy najmu, pozwalającym na korzystanie z tegoż lokalu w sposób, dla korzystania którego powódka go najęła.
W konsekwencji brak jest przesłanek do przyjęcia stanowiska skarżącej, że użyte w powyższym protokole w/ cytowane określenie skutkuje ustaleniem, że ściany i posadzki pozwalały na prowadzenie w tym lokalu działalność podjętej przezspółkę (...)R., a znanej pozwanej w dacie zawierania spornej umowy.
Powyższe, zdaniem Sądu a quem, wskazuje, że to nie opinia biegłego zawiera subiektywne twierdzenia, lecz omawiany zarzut apelacji.
Z w /przywołanego postanowienia Sądu Okręgowego nie wynika, co próbuje sugerować skarżąca, by biegły miał obowiązek dokonać analizy wydatkówspółki (...)R., poczynionych w związku z nakładami na sporny lokal. Z akt sprawy nie wynika nadto, by skarżąca zgłaszała w tym zakresie jakikolwiek wniosek dowodowy. W związku z tym podnoszenie powyższej kwestii w odwołaniu jest, co najmniej, spóźnione.
Kolejny zarzut apelacji wskazuje na naruszenieart. 233 §1 i §2 k.p.c.iart. 328 §2 k.p.c., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz dokonanie oceny dowodów w sposób wybiórczy, polegające na zupełnym pominięciu zapisów aneksu do umowy pomiędzy stronami i zeznań świadków w przedmiocie tego, jakie dokumenty miał przedstawić powód po dokonanych przez niego pracach remontowych, a w konsekwencji błędne uznanie, że powód udokumentował poniesione nakłady w sposób zgodny z łączącą strony umową, w sytuacji, kiedy nie przedstawił on wymaganych aneksem do umowy prawidłowo sporządzonych kosztorysów powykonawczych.
Uzasadniając powyższy zarzut apelująca wskazuje, że powodowa spółka nigdy nie przedstawiła jej wymaganych aneksem do umowy prawidłowo sporządzonych kosztorysów, że kosztorysy powykonawcze nigdy nie zostały jej dostarczone, że powódka zobowiązana była (wskazanie „pozwana” Sąd przyjmuje za błąd pisarski) do ich przedstawienia, gdyż „w ocenie pozwanej takie rozumienie zapisów aneksu jest jedynym do zaakceptowania”.
W związku z powyższym koniecznym jest wskazanie, że sama skarżąca przyznaje, że w aneksie do umowy nie wskazano wprost obowiązku powódki –spółki (...)R., do przedstawienia kosztorysu powykonawczego dokonanych nakładów. Skoro tak, to koniecznym było wykazanie przez pozwaną, w oparciu oart. 65 §2 k.c., że zgodnym zamiarem obu stron umowy i celem umowy było, by wskazana spółka powyższy kosztorys skarżącej przedstawiła. Z treści odwołania nie wynika, by pozwana jakikolwiek dowód, przeprowadzony w sprawie, w tym zakresie była w stanie wskazać.
W konsekwencji uznać należy, że powyższa wykładnia omawianej umowy jest subiektywną wykładnią skarżącej, nie znajdującą oparcia w żadnym dowodzie przeprowadzonym w tej sprawie. Nadto wskazać należy, że to nie wskazywane kosztorysy były podstawą zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda wskazanej w pkt I wyroku kwoty, lecz wnioski wypływające z opinii biegłego sądowego.
Podsumowując omawiany zarzut Sąd Apelacyjny wskazuje, że skarżąca stara się nim wykazać, że nie istnieje po jej stronie obowiązek zwrotu wartości nakładów poczynionych na sporny lokal przez w w/ spółkę, ze względu na brak prawidłowego udokumentowania przez nią poczynionych nakładów. Jednak skarżąca zdaje się zapominać, że pismem z dnia 27 sierpnia 2012r. (k. 148 akt) uznała, co do zasady oraz określonej w nim kwoty, nakłady poczynione przez tę spółkę, które aktualnie stara się zakwestionować w całości, w żaden sposób nie wyjaśniając przyczyny obecnie odmiennego, od wynikającego z przywołanego pisma, stanowiska. Dlatego też, zdaniem tegoż Sądu, przedstawiane w zakresie tego zarzutu stanowisko apelującej, to jedynie, przyjęta na potrzeby niniejszego procesu, nieudolna próba podważenia trafnych ustaleń faktycznych i ocen prawnych Sądu a quo, poprzez subiektywną i nieznajdującą oparcia w materiale dowodowym, ocenę pozwanej.
Dodatkowo tylko wskazać należy, że mimo przywołania w tym zarzucieart. 328 §2 k.p.c., apelująca nie wskazała na jakiekolwiek jego naruszenia, co uniemożliwia merytoryczne odniesienie się do tegoż zarzut w tym zakresie.
Skarżąca zarzuciła nadto naruszenieart. 233 §1 k.p.c., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, polegającą na dwukrotnej, odmiennej, ocenie tego samego dokumentu – protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu, kiedy to Sąd I instancji, w sposób nieuprawniony uznał wartość dowodową tego dokumentu, co do daty, kiedy lokal został odebrany, pomimo odmiennych zeznań strony pozwanej - DyrektoraOddziału (...), a bezzasadnie odmówił waloru wiarygodności temu dokumentowi w przedmiocie wskazania stanu technicznego spornego lokalu w chwili jego wydania, jako „dobry”.
Według twierdzeń uzasadnienia tegoż zarzutu przedmiotowy protokół powinien stanowić „kluczowy dowód i punt odniesienia do rozważań nad ewentualnym wydatkami na lokal”, a także, że „protokołu zdawczo – odbiorczego określającego stan lokalu w chwili wydania powodowi jako „dobry” nie wziął również pod uwagę biegły”.
Sąd Apelacyjny wskazał już wyżej, że samo określenie stanu lokalu w dacie jego wydania wskazywanej spółce, jako „dobry”, nie dowodzi braku konieczności dokonanych przez nią nakładów, celem dostosowania przedmiotu najmu do rodzaju działalności zamierzanej i de facto w nim prowadzonej przez tę spółkę. W konsekwencji nie było podstaw, by, jak chciałaby skarżąca, powyższy protokół traktować, jako podstawowy, najważniejszy dowód na poparcie jej twierdzeń w przedmiotowej sprawie.
Ostatni z zarzutów naruszenia prawa procesowego także nie znajduje akceptacji Sądu Odwoławczego. Pozwana wskazuje w nim na naruszenieart. 233 §1 k.p.c., poprzez wysnucie wniosku o podwyższeniu wartości omawianego lokalu na skutek nakładów poczynionych przez w /w spółkę.
Biorąc pod uwagę zakres tych nakładów oraz stan lokalu przed ich dokonaniem i po tym fakcie, wniosek Sądu I instancji w kwestionowanym zakresie jest poprawny. Rzeczą skarżącej było podjęcie stosownych czynności procesowych, celem obniżenia kwoty zasądzonej od niej na rzecz powoda, po wykazaniu szkody, którą ewentualnie poniosła w związku z tymi nakładami przy sprzedaży tego lokalu, czy też, poprzez długotrwałe poszukiwanie jego nabywcy. Tego typu działań, w tym postępowaniu, pozwana nie podjęła.
W rezultacie brak podstaw do uwzględnienia, jako skutecznego, przedstawianego zarzutu.
Konsekwencją nieuwzględnienia żadnego z zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego, jest uznanie przez Sąd II instancji za bezzasadny zarzutu naruszenia prawa materialnego, tj.art. 676 k.c.
Przepis ten stanowi, że „jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.
Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie niniejszej, co wynika z podzielenia przez Sąd Apelacyjny jego oceny dokonanej przez Sąd a quo, wykazał, że poczynione przezspółkę (...)R., ustalone i uwzględnione przez Sąd Okręgowy nakłady na sporny lokal podwyższyły jego standard. Przeciwne argumenty strony pozwanej, co wynika z ustaleń Sądu I instancji, jak również wyżej przedstawionych rozważań, nie znajdują uzasadnienia w dowodach sprawy i ich ocenie, dokonanej przez w /w Sąd, w sposób zgodny z zasadamiart. 233 §1 k.p.c.Skutkiem tak poczynionych ustaleń w powyższym zakresie, była prawidłowa konkluzja Sądu a quo o zaistnieniu po stronie skarżącej obowiązku zwrotu wartości tych nakładów powodowi.
Analiza uzasadnienia omawianego zarzutu wskazuje, że opiera się on na subiektywnym stanowisku odwołującej się, która w ogóle nie bierze pod uwagę przeznaczenia tego lokalu w zamyśle powodowej spółki, znanego pozwanej, jako podmiotowi, który wyraził zgodę na dokonanie określonych nakładów. Czyniąc zarzuty odnoszące się do braku po stronie Sądu Okręgowego dokonania oceny rodzaju nakładów, oprócz ścianek działowych, skarżąca nie wskazuje, które, przyjęte przez wskazany Sąd nakłady, nie stanowią nakładów, których zwrot wartości, zgodnie z zawartą przez strony umową, nie podlegał zwrotowi po ustaniu umowy. Ogólnikowe odniesienie do nakładów, jako takich i standardu lokalu, nie pozwala na uwzględnienie twierdzeń pozwanej.
Reasumując, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uznania zarzutów odwołania za trafne, podważające zgodność z prawem zaskarżonego orzeczenia. Powyższe skutkowało oddaleniem apelacji, na podstawieart. 385 k.p.c.O kosztach postępowania odwoławczego Sąd ten orzekł na podstawieart. 98 §1 i §3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.iart. 108 §1 k.p.c.