Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 544/15
Data wyroku: 2015-06-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grażyna Ucińska
Podstawa prawna: art.25 ust.1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt IC 544/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 czerwca 2015 r.
Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Grażyna  Ucińska
Protokolant: Dorota Malinowska
po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2015 r. w Świdnicy
sprawy z powództwaA. M. (1)
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wB.
o uchylenie uchwały
I. uchyla uchwałę nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wB.z dnia 6 lutego 2015 r.;
II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
III. nakazuje stronie pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Świdnicy kwoty 200 zł tytułem opłaty sądowej, od której powódka była zwolniona.
Sygn. akt I C 544/15

UZASADNIENIE
PowódkaA. M. (2)wniosła o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 6 lutego 2015 roku Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wB.oraz o zasądzenie kosztów procesu.
W uzasadnieniu wskazała, iż powyższa uchwała narusza interes właścicieli  i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, dotyczy bowiem remontu nieruchomości, którego zakres nie wymaga natychmiastowego wykonania, zaś koszt budowy oszacowany na kwotę 188.885,79 zł i konieczność zaciągnięcia  na ten cel kredytu przekracza możliwości finansowe powódki.
Strona pozwana nie zajęła jednoznacznego stanowiska w sprawie. Reprezentujący WspólnotęA. N.– członek zarządu domagał się oddalenia powództwa, drugi zaś z członków zarząduA. W.uznała żądanie pozwu w całej rozciągłości.

Sąd ustalił następujący stan  faktyczny.
Powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego wB.przyul. (...)-2 i równocześnie członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, w skład której wchodzi więcej niż 7 lokali. Pozwaną Wspólnotę reprezentuje Zarząd w osobieA. N.,A. M. (1)iA. W..
dowód: - kopia zawiadomienia Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia
10.09.2012r. dot. KW o nr(...)– k. 90-93;
- wydruk ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości dot. KW nr(...)z dnia 15.06.2015r. – k. 94-106;
- kopia uchwały nr(...)z dnia 16.11.2009r., - k. 107;
- kopia opisu zmian do opracowana inwentaryzacyjnego z dnia 19.12.2007r. i aneksu z dnia 18.12.2008r. - k. 109;
- akt notarialny z dnia 31.08.2012r. – k. 32-36;
- uchwała nr(...)z dnia 5.01.2015r. – k. 66.
W dniu 6 lutego 2015 roku właściciele lokali działając jako Wspólnota Mieszkaniowa podjęli uchwałę(...)w zakresie remontu stropu w lokalu użytkowym, rozbiórki dobudówki, uporządkowania kominów dymowych, spalinowych oraz budowy wentylacji wywiewnej i nawiewnej, podłączenia budynku do kolektora kanalizacji sanitarnej. Koszt prac remontowych został oszacowany na podstawie wykonanej dokumentacji projektowo-kosztorysowej i określony na kwotę 188.885,79 zł. Właściciele uchwalili, że w/w remont zostanie rozliczony kosztorysem powykonawczym ryczałtowo i przeprowadzony na bazie kredytu bankowego. Za uchwałą głosowało 74,98% , przeciwko uchwale 25,02 %.
dowód: - uchwała Nr(...)z dnia 6 lutego 2015r. – k. 7;
- przesłuchanie strony pozwanej z e-protokołu k. 84.
W dniu 16 sierpnia 2013 roku pozwana Wspólnota zawarła z(...) S.A.z/s wW.umowę kredytu inwestycyjnego(...)na kwotę 65.758,66 zł na sfinansowanie kosztów remontu budynku położonego przyul. (...)wB.polegającego na wykonaniu remontu dachu, ogrodzeniu terenu, budowy przyłącza kanalizacji sanitarnej do budynku. Spłata zaciągniętego kredytu nastąpi w dniu 1 sierpnia 2023r. (§ 13 umowy), a całość prac miała zostać wykonana do dnia 30.06.2014r. (§ 23 umowy).
dowód: - umowa kredytu inwestorskiego z dnia 16.08.2013r. k. 8-17;
- przesłuchanie powódki k. 84 i e-protokół.
Wcześniej podjęte uchwały o nr(...)i nr(...)z dnia 24.07.2014r. dotyczyły wykonania robót również w przedmiocie m.in. rozbiórki dobudówki, remontu stropu oraz wykonania przyłącza z przebudową instalacji kanalizacyjnej w budynku. Kwota wycenionych prac łącznie wynosiła 358.322,18zł a remont przeprowadzony zostanie na bazie kredytu bankowego.
Dowód:- uchwały(...)dnia 24.07.2014r. – k. 19, 20;
- przesłuchanie strony pozwanej - k. 84 i e-protokół.
Remont stropu i remont kapitalny dachu był też przedmiotem uchwał zawartych  w dniu 6.11.2012 r. o nr(...)i(...)
dowód: uchwały Nr(...)i(...)z dnia 6.11.2012r. – k. 30, 31.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wW.nakazał właścicielom lokali mieszkalnychA.iA. N.,A.iM.M.orazGminie M.B.usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiocie stanu technicznego budynku poprzez wykonanie prawidłowej wentylacji nawiewno-wywiewnej w poszczególnych lokalach budynku  w terminie do dnia 31 października 2015r.
dowód: - decyzje(...)wW.z 9.06.2015r. –k. 110-115
- zeznań świadkaS. M.k. 116;
- przesłuchanie powódki k. 84 i e-protokół.
Powódka posiada status osoby bezrobotnej bez prawa do zasiłku. Ma na utrzymaniu córkę w wieku 11 lat, na którą otrzymuje zasiłek w kwocie 276 zł oraz świadczenie z(...)w kwocie 318 zł miesięcznie. Zamieszkuje z rodzicami i pozostaje na ich utrzymaniu.
dowód:  przesłuchanie powódki –k. 84 i e-protokół.

Sąd zważył co następuje:
Powództwo podlegało uwzględnieniu.
Możliwość zaskarżenia uchwały w trybieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali(tj. Dz. U. z 26 września 2000r. z późn. zm.) istnieje wówczas, gdy narusza ona m.in. zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Możliwość ta koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów.
Tak też należy ocenić zaskarżoną uchwałę przez pryzmat przesłanek zart. 25 ustawy o własności lokali. Uwzględniając zamiar właścicieli lokali w zakresie przeprowadzania wskazanych tam remontów i wysokość planowanego zobowiązania finansowego w przedmiocie konieczności zaciągnięcia kredytu w kwocie 188.885,79zł, to nie powinno budzić wątpliwości, że kwoty te muszą być przeznaczone na wskazany wyżej cel. Tymczasem analiza wcześniejszych uchwał o nr(...)z dnia 24.07.2014r. i kwota wycenionych tam prac w wysokości 358.322,18 zł oraz umowa kredytu inwestorskiego w kwocie 65.758,66zł na sfinansowanie kosztów remontu budynku w/w wspólnoty, wskazuje na zakres robót tożsamych z niniejszą uchwałą, a wartość tych robót znacznie przewyższa kwotę zaskarżonej uchwały. Z twierdzeń pozwanej jak i decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wW.wynika, że najpilniejsze prace dotyczą wykonania prawidłowej wentylacji nawiewno-wywiewnej w poszczególnych lokalach budynku oraz podłączenia budynku do kolektora kanalizacji sanitarnej. Pozostałe prace mogą być wykonane w terminie późniejszym. Tak więc zaciąganie obecnie dalszych zobowiązań finansowych w wysokości wskazanej w uchwale jest niecelowe, rodzi bowiem konieczność jego spłaty wraz z odsetkami jak również wcześniej zaciągniętego kredytu w kwocie 65.758,66 zł obejmującego swoim zakresem wcześniej już wykonane prace.
Takie działanie musi być ocenione jako naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, nakazującej podejmowanie racjonalnych działań w interesie całej wspólnoty, bez narażania poszczególnych jej członków na ponoszenie zbędnych kosztów.
Mając na uwadze powyższe uchwała podlegała uchyleniu.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedstawionych przez strony, wiarygodności których nie kwestionowały, przesłuchania świadkaS. M.oraz przesłuchania stron. Okoliczności przyznane przez strony nie były sporne. Sporna była jedynie ocena zaskarżonej uchwały przez pryzmatart. 25 ustawy o własności lokali. Ostatecznie bowiem Zarząd Wspólnoty reprezentowany przezA. N.w końcowej fazie procesu wyraził zgodę na częściowe uchylenie uchwały a więc w zakresie nie dotyczącym pilnych prac i koniecznych z punktu widzenia decyzji nadzorczych(...). Mając na uwadze jednakże  okoliczność, iż ustawodawca nie przewidział częściowego uchylenia uchwały, należało uchylić ją w całości, co skutkować winno podjęciem przez Wspólnotę uchwały w zakresie wykonania prac niezbędnie koniecznych w ramach przeprowadzenia remontu nieruchomości i wskazania zakresu finansowania przy uwzględnieniu interesu ich członków.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 oraz §10 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tj. Dz.U.  z 2013 p. 490 z późn. zm.).
Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2010r. Nr 90 p. 594 z późn. zm.) w zw. zart. 98 §1 kpcnakazano stronie pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Świdnicy kwotę 200 zł tytułem opłaty sądowej, od uiszczenia której powódka była zwolniona.