Sąd Apelacyjny w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 691/15
Data wyroku: 2015-11-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Hanna Rojewska, SSA Dorota Ochalska – Gola
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali (Dz. U. 2000 r., nr 80, poz. 903).

Sygn. akt I ACa 691/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 listopada 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący SSA Hanna Rojewska  ( spr .)
(...) S AD. G.
del . SO Krzysztof Kacprzak
Protokolant  stażysta Lidia Milczarek
po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2015 r. w Łodzi na rozprawie
sprawy z powództwaJ. K. (1)
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej Budynku przyul. (...)wR.
o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Płocku
z dnia 13 stycznia 2015 r. sygn. akt I C 993/14
oddala  apelację.
Sygn. akt I  ACa  691/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 stycznia 2015 r. Sąd Okręgowy w Płocku w sprawie z powództwaJ. K. (1)przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przyul. (...)wR.o stwierdzenie nieważności uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 27 marca 2014 r. w sprawie zatwierdzenia planu finansowego na rok 2014 (uchwała nr 5/111/2014) oraz w sprawie nienaliczania opłat za kolektor cieplny dlaGminy M.R.(uchwała nr 6/111/2014) oddalił powództwo.
Powyższy wyrok zapadł na podstawie poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych, z których wynika, że w dniu 27 marca 2014 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przyul. (...)wR., zorganizowane i zwołane przez zarządcę nieruchomości -Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwR.. Zgodnie z treścią zaproszenia skierowanego do członków Wspólnoty, na zebraniu podjęte miały zostać uchwały w sprawie sposobu głosowania, wyboru prezydium, przyjęcia porządku obrad, udzielenia absolutorium dla Zarządu oraz zatwierdzenia planu finansowego na rok 2014. W zebraniu uczestniczyło dziewięciu właścicieli lokali - w tymJ. K. (1), przy czym jeden z uczestników zebrania nie wziął udziału w głosowaniu nad uchwałą nr 6/111/2014.
W toku zebrania uchwalono jednogłośnie uchwałę nr 5/111/2014 w sprawie zatwierdzenia planu finansowego na rok 2014 - w uchwale określono stawki opłat za administrowanie, utrzymanie czystości, przeglądy kominiarskie, naprawy i opłaty cywilnoprawne; w treści uchwały stwierdzono, że kwota ubezpieczenia budynku ustalona zostanie z Zarządem Wspólnoty; nadto w treści uchwały znalazło się stwierdzenie „pokrycie minusowego salda z nadwyżki”.
Na tym samym zebraniu podjęto także uchwałę nr 6/111/2014 w sprawie nienaliczania opłat za kolektor cieplny dlaGminy M.R.. Za przyjęciem uchwały głosowało 7 osób, przeciw była jedna osoba -J. K. (1). Uchwała podjęta została na wniosek Zarządu Wspólnoty w związku z podniesieniem w toku zebrania przezJ. K.kwestii niepobierania od GminyR.przez Wspólnotę opłat za przebiegający przez piwnicę budynku kolektor cieplny. Obecny na zebraniu burmistrz, w zamian za niepobieranie opłat, wyraził zgodę na uporządkowanie przez Gminę terenu za budynkiem Wspólnoty i urządzenie pasa zieleni, podkreślając także, że Wspólnota korzysta z terenów miejskich na postawienie pojemników na odpady oraz że wybudowany zostanie parking.
Przez piwnicę budynku przyul. (...)wR.biegnie kolektor cieplny - wcześniej w pomieszczeniu piwnicznym znajdowała się kotłownia, z której odchodzące rury ogrzewały także sąsiednie budynki; w 2004 r. budynek podłączony został do miejskiej sieci grzewczej.
J. K. (1)jest członkiem ww. Wspólnoty od stycznia 1999 r., jest rencistą utrzymującym się z renty w wysokości 1.071,24 zł netto miesięcznie; wcześniej pełnił funkcję członka Zarządu.
W świetle powyższych ustaleń Sąd I instancji doszedł do przekonania, że powództwo nie jest zasadne. Wskazał, że zgodnie zart. 25 ustawy o własności lokali(Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy - przy czym powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Przytoczona norma prawna zawiera cztery niezależne i samodzielne podstawy zaskarżenia uchwał podjętych przez członków wspólnoty mieszkaniowej - wykazanie przez skarżącego, że kwestionowana uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością lub w inny sposób narusza interesy skarżącego pozwala na wyeliminowanie takiej uchwały z obrotu prawnego. Ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwał spoczywa zatem na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa.
Sąd Okręgowy podniósł, że w przedmiotowej sprawie powód nie wskazał norm prawnych bądź postanowień umownych, z którymi zaskarżone uchwały byłyby sprzeczne. Zdaniem Sądu I Instancji brak jest podstaw do formułowania zarzutów przeciwko zaskarżonym uchwałom w oparciu o dwie pierwsze przesłanki, wynikające z dyspozycji art. 25 ww. ustawy. W orzecznictwie ugruntowane jest bowiem stanowisko, zgodnie, z którym naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie ww. przepisu, naruszenie interesu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego i w realiach faktycznych sprawy - w przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
Odnośnie kryterium zgodności uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością podkreśla się, że chodzi tu o właściwą realizację celu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jakim jest utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty - uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków.
Zdaniem Sądu I instancji powód w sprawie niniejszej nie udowodnił, aby podjęcie zaskarżonych uchwał naruszało zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, bądź też obiektywnie naruszało interes jego lub wspólnoty.
Co do pierwszej z zaskarżonych uchwal (za której przyjęciemnota benepowód głosował) sąd zauważył, że w zaskarżonym zakresie ma ona treść bardzo lakoniczną - chodzi o stwierdzenie „pokrycie minusowego salda z nadwyżki”. Jak jednak wyjaśniła członek zarządu wspólnoty, nadwyżka przeznaczona została na prace związane z remontem części wspólnych budynku, przy czym według powoda środki z niej pochodzące winny być zwrócone właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, nadwyżka powstała zaś poczynając od 2007 r. Sąd I instancji przede wszystkim stwierdził, że powód nie wykazał, z jakiego w istocie źródła pochodziła (jak powstała) przedmiotowa nadwyżka - co jest istotne w kontekście dopuszczalności jej przeznaczenia na „wspólne” cele. Niedopuszczalnym byłoby zadysponowanie przez wspólnotę nadwyżką powstałą w związku z nadpłatą zaliczek uiszczanych przez konkretnego właściciela na poczet kosztów dostarczenia wody czy ciepła, wynikającą z rozliczenia faktycznego zużycia tych mediów na podstawie odczytów z urządzeń pomiarowych po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Z drugiej jednak strony Sąd Okręgowy podkreślił, że nie ma przeszkód, aby nadpłata w należnościach innego rodzaju przeznaczona została na cele wspólnotowe. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., (II CSK 358/10) dopuszczalne jest przeznaczenie na podstawie uchwały właścicieli lokali nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, zaś wspólnota ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami - nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali. Natomiast, jak podkreślił z kolei Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 12 grudnia 2012 r. (I ACa 641/12, LEX 1254288) podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty. Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków.
Jeżeli zatem w sprawie niniejszej powstała nadpłata nie pochodziła z zaliczek uiszczanych przez każdego z właścicieli na indywidualne koszty utrzymania i eksploatacji lokali (a na to wskazuje choćby sposób obliczenia rzekomo należnego powodowi zwrotu w odniesieniu do wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej), to za dopuszczalne uznać należy – zdaniem Sądu Okręgowego - przeznaczenie nadwyżki na pokrycie zobowiązań wspólnoty nakierowanych na inwestowanie w nieruchomość, czy też w jej remont.
Druga z zaskarżonych uchwał dotyczyła zrezygnowania przez Wspólnotę z dochodzenia odGminy M.R.należności wynikających z usytuowania w budynku Wspólnoty kolektora cieplnego. Zdaniem Sądu I instancji w gestii Wspólnoty pozostawała autonomiczna decyzja co do tego, czy będzie domagała się wynagrodzenia za korzystanie z jej nieruchomości przez Gminę, czy też nie. Wspólnota jako suwerenny podmiot uczestniczący w określonym zakresie w obrocie prawnym miała prawo zadecydować, czy bardziej korzystne jest uzyskiwanie określonej należności periodycznej (według powoda chodzi o kwotę 200 zł miesięcznie), czy też korzystniejsze będą dalsze „bezroszczeniowe” kontakty z Gminą. Zdaniem Sądu Okręgowego racjonalnym było stanowisko, zgodnie z którym odstąpiono od formułowania roszczeń majątkowych (o symbolicznym w gruncie rzeczy wymiarze) wobec Gminy, przy uzyskaniu zapewnienia przeprowadzenia ze środków samorządowych prac porządkowych, organizacji terenów zielonych wokół budynku, remontu parkingu przy budynku oraz dalszego bezkosztowego korzystania przez Wspólnotę z miejsca zajmowanego przez śmietnik. Stanowisko powoda co do bezwzględnego egzekwowania należności z tytułu korzystania przez Gminę z części budynku w istocie mogłoby ostatecznie być sprzeczne z interesem Wspólnoty.
Dalej sąd meriti stwierdził, że większość właścicieli, podejmując stosowną uchwałę dała wyraz swojej woli i przegłosowany członek wspólnoty powinien uszanować wolę większości, nie może on - powołując się na rzekomy brak świadomości prawnej i ekonomicznej pozostałych członków wspólnoty - kontestować podjętej uchwały twierdząc, że jest niezgodna z jego partykularnym interesem. Obie zakwestionowane przez powoda uchwały nie dotyczą tylko i wyłącznie jego interesów, ale w proporcjonalny sposób wszystkich członków wspólnoty - uchwały nie były nakierowane na pokrzywdzenie powoda (który rzekomo w wyniku ich podjęcia pozbawiony został możliwości uzyskania określonych środków pieniężnych), nie stawiają go w sytuacji mniej korzystnej w stosunku do pozostałych właścicieli lokali, większość właścicieli nie podjęła decyzji krzywdzącej dla konkretnego członka wspólnoty. Uchwała w przedmiocie rezygnacji z dochodzenia należności roszczeń wobec Gminy była wyrazem woli większości, aby kosztem zrzeczenia się pewnych roszczeń, uzyskać dla Wspólnoty innego rodzaju korzyści.
Na koniec Sąd Okręgowy wyjaśnił, że o ile pozew w sprawie niniejszej wniesiony został z poszanowaniem terminu zawitego wynikającego z dyspozycji art. 25 ww. ustawy, to dalsze pisma procesowe składane były już po tym terminie - coa liminedeterminowało niedopuszczalność rozpoznawania przez sąd kolejnych zarzutów formułowanych przeciwko zaskarżonym uchwałom (np. co do zasad naliczania opłat za sprzątanie).
Apelacjęod powyższego wyroku złożyłpowód. Zaskarżył rozstrzygnięcie w całości, zarzucając błąd w ustaleniach faktycznych oraz przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów zebranych w sprawie, tj. naruszenieart. 233 k.p.c.poprzez bezzasadne ustalenie, że zaskarżone uchwały nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i nie naruszają interesów powoda, a także naruszenie prawa materialnego, tj.art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że tylko środki finansowe pozyskane przez wspólnotę mieszkaniową z zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną mogą podlegać zwrotowi na rzecz właścicieli lokali wówczas, gdy zwrot ten może dotyczyć wszystkich środków finansowych pozyskanych niezależnie od ich źródła.
Dodatkowo zaprzeczył, by wyrażał zgodę na pokrywanie salda minusowego z nadwyżek. Odnosząc się do źródła powstałej nadwyżki powód konsekwentnie wskazywał, iż pochodzi ona „z kosztów eksploatacji” „z uiszczanych zaliczek”. Ponownie podniósł zarzuty odnoszące się do rozliczenia kosztów utrzymania czystości. Kwestionował rzekome ustępstwa Gminy (nieodpłatne korzystanie z miejsca na pojemniki na odpady, budowę parkingu i chodników, fakt nieodpłatnego podłączenia do sieci ciepłowniczej). Twierdził, że budynek wspólnoty jest zdewastowany przez fakt przeprowadzenia kolektora ciepłowniczego, a wspólnota ponosi dodatkowe koszty naprawy. Podniósł, że wspólnota nie posiada środków, bo spłaca zaciągnięty kredyt. Zdaniem powoda, rezygnując z opłat, zarząd wspólnoty naraził członków wspólnoty na pilne wydatki (m.in. remont dachu, docieplenie ściany północnej).
W konkluzji powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i stwierdzenie nieważności obu zaskarżonych uchwał, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Sądowi Okręgowemu w Płocku, obciążenie strony pozwanej kosztami postępowania za obie instancje.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Na wstępie należy zaznaczyć, że Sąd Apelacyjny podziela wszystkie ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne.
Zarzuty zawarte w apelacji uznał natomiast za niezasadne, tak w zakresie naruszeniaart. 233 k.p.c., który dotyczy błędnego zdaniem powoda ustalenia, że zaskarżone uchwały nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i nie naruszają interesów powoda, a w istocie - podobnie jak drugi zarzut - dotyczy on naruszenia prawa materialnego, tj.art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Sąd II instancji dokonał jednak korekty opisu dochodzonego roszczenia, który za powodem błędnie powtórzył Sąd Okręgowy w komparycji zaskarżonego wyroku– powód dochodził bowiemde factouchylenia kwestionowanych uchwał w oparciu o przesłanki określone w art. 25 ust. 1 u.w.l., nie zaś stwierdzenia ich nieważności, do czego w przedmiotowym stanie faktycznym brak jest podstaw.
Odnosząc się do drugiego zarzutu, należy wskazać, iż jego konstrukcja wynika z błędnego odczytania czy też niezrozumienia uzasadnienia skarżonego rozstrzygnięcia. Sąd Okręgowy słusznie podniósł, że należy odróżnić zaliczki uiszczane przez każdego z właścicieli na indywidualne koszty utrzymania i eksploatacji lokali od zaliczek uiszczanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Powyższe rozróżnienie ma znaczenie dla możliwości przeznaczenia poszczególnych nadwyżek na cele wspólne, nie zaś dla możliwości zwrotu tych nadwyżek właścicielom. Tymczasem powód zarzuca błędne przyjęcie, że „tylko środki finansowe pozyskane przez wspólnotę mieszkaniową z zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną mogą podlegać zwrotowi na rzecz właścicieli lokali, wówczas, gdy zwrot ten może dotyczyć wszystkich środków finansowych pozyskanych niezależnie od ich źródła”.
Na wstępie należy podnieść, że każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia określonych ciężarów związanych zarówno z utrzymaniem własnego lokalu, jak i z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przy czym na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały podjętej przez członków wspólnoty mieszkaniowej.
Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę wspólnota może przeznaczyć na określony cel związany z zarządem nieruchomością wspólną, może ją również zwrócić właścicielom lokali.
Natomiast drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właściciela, to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Chodzi głównie o koszty zużytej przez właściciela lokalu energii cieplnej, elektrycznej oraz wody. Należy podkreślić, że zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Właściciele płacą zatem z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu. Zaliczki na centralne ogrzewanie rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. W konsekwencji pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać, ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu, jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. akt I ACa 1309/00).
W zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się, wspólnota nie ma żadnych uprawnień. Wspólnota podejmuje bowiem tylko decyzje w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Nadpłata z tytułu zaliczek stanowi nadal własność właścicieli, a nie wspólnoty, więc wspólnota nie ma prawa dowolnie nią dysponować. Również ogół właścicieli nie może, nawet działając jednomyślnie, zmieniać jej przeznaczenia, gdyż tylko właściciel lokalu może sam zadecydować, co z tymi środkami zrobić.
Zgodnie z orzecznictwem nadwyżka opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie jest przedmiotem współwłasności. Stanowi własność wspólnoty mieszkaniowej, która może nią dowolnie dysponować. Wspólnota powinna rozliczyć się z tej nadwyżki, ale może to uczynić w różny sposób, także poprzez przeksięgowanie jej na fundusz remontowy. Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 u.w.l. dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest to sprzeczne z prawem, ani nie narusza interesów właścicieli lokali (zob. uchwała wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 358/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2013 r., VI ACa 1388/12, Legalis nr 737366).
W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego słusznie przyjął, iż powód nie wykazał, by nadwyżka „na pokrycie minusowego salda”, przeznaczona uchwałą nr 5/111/2014 na prace związane z remontem części wspólnych budynku, pochodziła z zaliczek na opłacenie wydatków związanych z użytkowaniem poszczególnych lokali, zaś sposób obliczenia rzekomo należnego powodowi zwrotu w odniesieniu do wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej (7,2 % z 8.542 zł, tj. według wyliczeń powoda 608,61 zł) wyraźnie sugeruje, iż nadwyżka pochodzi z zaliczek uiszczanych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Co więcej o nadwyżce tej mowa w uchwale dotyczącej zatwierdzenia planu finansowego na rok(...). W konsekwencji Sąd I instancji prawidłowo uznał za dopuszczalne przeznaczenie nadwyżki z 2013 roku na pokrycie zobowiązań wspólnoty związanych z inwestycjami czy jej remontem w 2014 roku.
Odwołując się zatem jeszcze raz do rozważań poczynionych na wstępie należy podkreślić, iż w przypadku środków uiszczonych na zarząd nieruchomością wspólną, gdy okazało się pod koniec roku obrachunkowego, że powstała nadwyżka, to mogła ona być zarówno pozostawiona na koncie wspólnoty, przeznaczona na fundusz remontowy, jak i zwrócona właścicielom lokali. Nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej i wspólnota może rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali w różny sposób, a nie tylko przez jej zwrot właścicielom lokali.
Jednym ze sposobów rozliczenia mogło być zatem przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego. Zatem przyjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwała nr 5/111/2014, zatwierdzająca plan finansowy na rok 2014, w tym rozliczenie nadwyżki zaliczki z 2013 roku, jest zgodna z prawem i interesami właścicieli, zwłaszcza, że nieruchomość wymaga licznych remontów (na co uwagę zwracał sam powód, kwestionując kolejną z uchwał), a co za tym idzie również znacznych nakładów finansowych. Przesunięcie tych środków na fundusz remontowy było więc ekonomicznie uzasadnione, nie naruszało interesów wspólnoty ani interesów powoda.
Zarzuty natomiast, iż powód nie głosował za przyjęciem uchwały nr 5/111/2014, w świetle złożonego przez administrację budynku protokołu zebrania członków wspólnoty i zeznań świadków, pozostają gołosłowne.
Nadto, odnosząc się do podniesionego na rozprawie apelacyjnej zarzutu braku rozliczeń indywidualnych kosztów eksploatacji lokalu powoda za 2013 i 2014 r. stosowne wyliczenia zostały powodowi ponownie przesłane pismem z dnia 20 sierpnia 2015 r., a następnie 28 sierpnia 2015 r. - z dokonaną korektą.
Podnoszona w apelacji przez skarżącego okoliczność, że powstała nadwyżka wynika z błędnego naliczenia zaliczek za lata 2007-2011 i wymagała rozliczenia, pozostaje bez znaczenia dla przedmiotowego rozstrzygnięcia. Członkowie Zarządu pozwanej WspólnotyJ. O.iR. K.przyznali, iż nadwyżka powstała po korekcie rozliczeń dokonanej przezPrzedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wR.. Podnieśli, iż powód jako były członek zarządu wspólnoty orientuje w kwestiach proceduralnych i sposobach rozliczenia zaliczek (zeznania świadków, protokół rozprawy 10 października 2014 r. k. 78-79, czas nagrania 00:03:05 – 00:15:02 k. 80).
W zakresie zarzutów dotyczących błędnie naliczonych opłat związanych z utrzymaniem czystości, Sąd Okręgowy słusznie podkreślił, że powód zakwestionował je po upływie terminu przewidzianego w art. 25 u.w.l. Stosownie do treści art. 25 ust. 1a ww. ustawy powództwo o uchylenie uchwały może zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dniu podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów. Przed upływem powyższego terminu w toku wytoczonego procesu powód powinien powołać wszystkie dostrzeżone nieprawidłowości kwestionowanych uchwał.
Wobec powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego, za zasadne należało uznać stanowisko Sądu Okręgowego co do tego, że nie ma podstaw do podważenia zasadności tejże uchwały.
Druga z uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej o nr(...)dotyczyła nienaliczania opłat za przebiegający przez budynek wspólnoty kolektor cieplny i nieobciążania Gminy opłatami z tego tytułu.
Wbrew twierdzeniom powoda, propozycja podjęcia przedmiotowej uchwały nie zapadła bezinteresownie, wyłącznie z korzyścią dlaGminy M.R.i wbrew interesom wspólnoty. Na zebraniu wspólnoty w dniu 27 marca 2014 r. kwestia ta została podniesiona także w związku z zapewnieniami Gminy co do poczynienia przez nią inwestycji wokół budynku wspólnoty (bez rozróżnienia na teren Gminy czy wspólnoty).Obecny na zebraniu wspólnoty burmistrz miastaR.oświadczył, że miasto inwestuje wokół budynku wspólnoty, zbudowany ma zostać parking. Podniósł także, że wspólnota korzysta z terenu miasta na postawienie pojemników na odpady.
Wobec powyższego zarząd wspólnoty zawnioskował, by nie pobierać czynszu odGminy M.R.za przebiegający kolektor, jednocześnie zaproponował, by Gmina uporządkowała teren za budynkiem wspólnoty i urządziła pas zieleni – na co burmistrz wyraził zgodę.
Podkreślić należy, że wspólnota ma prawo podejmowania określonych uchwał - podjęła zatem uchwałę, która uregulowała powyższą kwestię, większość jej członków dała tym samym wyraz swojej woli, a powód jako przegłosowany członek wspólnoty musi tę wolę uszanować.
Oceniając treść powyższej uchwały, Sąd Okręgowy brał pod uwagę gospodarcze aspekty uchwały oraz wzajemne ustępstwa i zobowiązania Gminy do wykonania pewnych prac, z których efektów wspólnota mogłaby korzystać. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, z punktu widzenia gospodarczego, nie ma podstaw do kwestionowania powyższej uchwały i nie narusza ona uzasadnionego interesu członków wspólnoty, w tym powoda, zwłaszcza, że jak sam przyznał możliwy do osiągnięcia czynsz miesięczny to kwota 200 zł. Zaś argumentacja powoda mająca świadczyć o niekorzystnych skutkach uchwały dla członków wspólnoty pozostała niepoparta żadnymi dowodami.
Dodatkowo należy podnieść, że w literaturze i orzecznictwie wskazuje się, że wprawdzie nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela, jednakże zwrócić należy uwagę, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną. W doktrynie podnosi się także, że sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (por. Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok 2006, wyd. 3).
Sąd Apelacyjny pragnie dodać, że naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu przepisuart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalistanowi kategorię obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego. Tymczasem, jak trafnie uznał Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie powód nie zdołał wykazać, żeby zaskarżone uchwały były sprzeczne z przepisami prawa, jak również z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy interesami skarżącego.
Reasumując, uznając zarzuty skarżącego za niezasadne, Sąd Apelacyjny, na podstawieart. 385 k.p.c., oddalił apelację.