Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 2217/14
Data wyroku: 2015-04-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adrianna Szewczyk-Kubat, Piotr Wojtysiak, Katarzyna Parczewska
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Zarządzenie
Podstawa prawna: art. 185 k.c., art 750 k.c.

Sygn. aktV Ca 2217/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 kwietnia 2015 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Piotr Wojtysiak

Sędziowie:

SO Adrianna Szewczyk-Kubat (spr.)
SR del. Katarzyna Parczewska

Protokolant:

st. sekr. sąd. Małgorzata Andrychowicz

po rozpoznaniu w dniu 29 kwietnia 2015 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego(...)wW.
z dnia 6 marca 2014 r., sygn. akt II C 976/13
1. zmienia zaskarżony wyrok i zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.na rzeczA. K.kwotę 11.276,53 (jedenaście tysięcy dwieście siedemdziesiąt sześć 53/100) złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 maja 2011 r. do dnia zapłaty oraz kwotę(...)(dwa tysiące dziewięćset osiemdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania;
2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.na rzeczA. K.kwotę(...)(jeden tysiąc siedemset sześćdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej.
Sygn. akt V Ca 2217/14

UZASADNIENIE
PowódkaA. K.pozwem z dnia 30 kwietnia 2013 r. wniosła o zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.kwoty 11.276,53 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 10 maja 2011 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wyjaśniła, iż dochodzona pozwem kwota wynika z nieuregulowania przez pozwanąfaktury VAT nr (...), wystawionej przez nią z racji sprawowania zarządu nad nieruchomością w kwietniu 2011 r.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wskazując, iż nigdy nie zawierała z powódką umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością przyul. (...)wW.. Umowa o zarządzenie przedmiotową nieruchomością, zgodnie zart. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamipowinna bowiem zostać zawarta na piśmie, tak więc powódka zajmowała się nieruchomością bezumownie. Pozwana wskazała również, iż między stronami nie został nigdy określony zakres obowiązków oraz wynagrodzenie powódki.
Powódka w piśmie procesowym z dnia 07 sierpnia 2013 r. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko. Dodatkowo ustosunkowując się do zarzutów pozwanej, iż strony nigdy nie ustaliły zakresu obowiązków i wynagrodzenia wskazała, że obowiązki były każdorazowo ustalane z Zarządem Wspólnoty, zaś w kwestii jej wynagrodzenia podniosła, że pozwana przez przeszło rok akceptowała to wynagrodzenie. Powyższe również świadczyć miało o istnieniu pomiędzy stronami stosunku cywilnoprawnego uzasadniającego wystawienie m.in. faktury VAT, na podstawie której dochodziła w niniejszym postepowaniu wynikającej z niej należności.
Strony do momentu zamknięcia rozprawy podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

    Wyrokiem z dnia 06 marca 2014 r. Sąd Rejonowy(...)wW.oddalił powództwo w całości i zasądził od powódkiA. K.na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny i przeprowadził rozważania prawne:
W dniu 15 października 2007 r. pomiędzy(...) Park sp. z o.o.z siedzibą wW.aA. K., prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwąS.­(...)zawarta została umowa o zarządzie nieruchomością wspólną, na podstawie której(...) Park sp. z o.o.z siedzibą wW.zleciłaA. K.zarządzanie nieruchomością wspólną, położoną wW.przyul. (...). Zgodnie z § 12 ust. 2 tej umowy, umowa została zawarta na czas określony do czasu zawiązania Wspólnoty Mieszkaniowej, zaś po zorganizowaniu Wspólnoty niniejsza umowa została zastąpiona umową zawartą w akcie notarialnym wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu. Zgodnie z tą umowąA. K.miała sprawować zarząd nadbudynkiem (...)o powierzchni użytkowej 6432 m2.
W dniu 14 grudnia 2007 r. na skutek zawarcia przed notariuszemD. K.umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży powstała Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.. W § 8 tej umowy strony zgodnie oświadczyły, że do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przejęcia przez zarząd czynności związanych z zarządem i administrowaniem, sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zostanie powierzoneA. K.prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą(...)A. K., która posiadała licencję zarządcy nieruchomości nr(...). W paragrafie tym strony określiły również zakres obowiązków zarządcy oraz to, że zarządca pobierać będzie z tego tytułu od właścicieli lokali opłaty związane z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z kosztami związanymi z eksploatacją lokali.
W dniu 15 kwietnia 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.na podstawie uchwały nr(...)r., zaprotokołowanej przez notariuszaG. R.(Rep. A nr(...)), odwołałaA. K.z funkcji zarządcy i powołała Zarząd Właścicielski Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.. Uchwała ta została przyjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (za przyjęciem oddano 53,8352 % udziałów).
Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.w dniu 11 czerwca 2010 r. podjęła uchwałę nr(...), w której wybrała Zarząd Wspólnoty. Uchwała ta została przyjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (za przyjęciem oddano 56,2052 % udziałów).
Po powstaniu w dniu 14 grudnia 2007 r. Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.,A. K.w dalszym ciągu (do końca kwietnia 2011 r.) wykonywała czynności zarządcze i administrowała nieruchomością przyul. (...)wW.. Za świadczenie powyższych usługA. K.wystawiała faktury VAT, które do kwietnia 2011 r. nie były przez Wspólnotę kwestionowane. W tym okresie zajmowała się sprawami finansowymi Wspólnoty (przygotowywaniem i dokonywaniem przelewów). Wszystkie rachunki do końca marca 2011 r., również te wystawiane na jej rzecz za sprawowanie zarządu, były regulowane.A. K.do marca 2011 r. nie musiała zwracać się do Wspólnoty o zatwierdzenie regulowanych rachunków.
W dniu 02 maja 2011 r.A. K.wystawiłafakturę VAT nr (...)na kwotę 11.276,53 zł za świadczenie w miesiącu kwietniu 2011 r. usług w zakresie zarządzania nieruchomością przyul. (...). Wobec nieuregulowania przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)wW.powyższego rachunkuA. K.wystosowała wezwania do zapłaty w dniach 18 listopada 2011 r.; 23 stycznia 2012 r. i 23 stycznia 2013 r.
Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, których wiarygodność nie budziła jego wątpliwości. Nadto Sąd Rejonowy wyjaśnił, iż wypowiedzenie umowy z dnia 24 lutego 2011 r. i dwumiesięczny okres wypowiedzenia (ustalony przez strony, co znajduje swoje potwierdzenie w korespondencji e-mail i zeznaniach stron) stanowiły dowód wykonywania przez powódkę czynności zarządczych i administracyjnych do końca kwietnia 2011 r. Dowód z przedłożonych przez powódkę wiadomości e-mail Sąd Rejonowy dopuścił na podstawieart. 309 k.p.c.uznając je za wiarygodne, albowiem treść w nich zawarta nie była kwestionowana przez pozwaną oraz znalazła potwierdzenie w złożonych zeznaniach świadków i stron.
Sąd Rejonowy oparł się także na zeznaniach świadków i stron, którym dał w wiarę w zakresie ustalonego stanu faktycznego, ponieważ były one spójne, logiczne i konsekwentne. Za niewiarygodne Sąd Rejonowy uznał jedynie twierdzenia stron dotyczące momentu przekazania umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą przez powódkę z deweloperem z uwagi, iż były one wzajemnie sprzeczne oraz nie zostały potwierdzone w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie.
Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Rejonowy wskazał, iż powódka wniosła w niniejszej sprawie o zasądzenie od pozwanej kwoty 11.276,53 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 10 maja 2011 r. do dnia zapłaty z tytułu niezapłaconej faktury V A T nr(...)wystawionej na podstawie ustnej umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW..
Tym samym, jak zważył Sąd Rejonowy, to powódka musiała udowodnić, iż pomiędzy stronami niniejszego postępowania faktycznie doszło do zawarcia umowy, na podstawie której świadczyła na rzecz pozwanej usługi zarządcze i administracyjne w zamian za co miała otrzymać wynagrodzenie w wysokości 11.276,53 zł. Obowiązek ten wynikał z treściart. 6 k.c.Powódka zatem w myślart. 232 k.p.c.powinna przedstawić dowody, na podstawie których sąd mógłby stwierdzić, iż pomiędzy stronami rzeczywiście doszło do zawarcia umowy, a powódce przysługiwało wynagrodzenie w wysokości dochodzonej w pozwie.
Następnie Sąd Rejonowy wskazał, iż na podstawie przepisówustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późno zm.) można wyróżnić kilka form zarządu nieruchomością wspólną. Zakładając, że mieliśmy do czynienia z "dużą wspólnotą", właściciele lokali mogli określić sposób zarządu umową zawartą w formie aktu notarialnego, a w szczególności powierzyć zarząd nieruchomością wspólną konkretnej osobie fizycznej lub prawnej umową zawartą w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1u.w.l.), wybrać własny zarząd (art. 20u.w.l.). Ponadto wybrany przez wspólnotę zarząd mógł na podstawie umowy zlecenia zlecić komuś zarządzanie nieruchomością wspólną oraz mógł zostać ustanowiony przez sąd zarządca przymusowy.
Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy podzielił stanowisko powódki, iż powierzenie zarządu nad nieruchomością mogło nastąpić w umowie zlecenia zawartej przez zarząd wspólnoty i zarządcę.
Dalej jednak Sąd Rejonowy zważył, że umowa zlecająca zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniuustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651, z późno zm.) jest umową o zarządzenie nieruchomościami, a zatem na zasadzie analogii powinna spełniać wymogi przewidziane w u.g.n. dla takiej umowy. Umową taką natomiast nie byłaby umowa, w której zarząd zleciłby wykonanie pojedyńczej czynności dotyczącej nieruchomości (choćby czynność ta mieściła się w zbiorze czynności wchodzących w skład zarządzania nieruchomością), do której zastosowanie znalazłyby przepisyk.c.
W tym miejscu Sąd Rejonowy podkreślił, iż w niniejszej sprawie zastosowanie znalazła u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów.
Sąd Rejonowy wskazał, że w związku z art. 185 u.g.n., nawet jeśli faktycznie doszłoby do zawarcia umowy w formie ustnej, co podnosiła powódka, to i tak byłaby ona nieważna, albowiem ustawa zastrzega dla takiej czynności prawnej formę szczególną ad solemnitatem.
Z uwagi na powyższe Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że powódka w rzeczywistości wykonywała czynności zarządcze i administracyjne do końca kwietnia 2011 r., jednak wykonywała je bez zlecenia.
W takim wypadku jedynym sposobem uzyskania wynagrodzenia było wykazanie przez powódkę, że podjęte przez nią czynności nie wpływały negatywnie na rzecz Wspólnoty oraz wykazanie przeciętnego wynagrodzenia uzyskiwanego za podobne prace na danym terenie. Powoływanie się przez powódkę na uregulowane wcześniej faktury, w ocenie Sądu Rejonowego, nie mogło stanowić podstawy zawarcia umowy w zakresie wynagrodzenia, albowiem powódka samodzielnie dokonywała przelewów.
W ocenie Sądu Rejonowego także powierzenie zarządu w trybie art. 18 ust. 1 u.w.1. w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 14 grudnia 2007 r. było nieważne, albowiem umowa ta nie określała sposobu ustalenia lub wysokości wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością. Ewentualnie umowa został rozwiązana na skutek powołania zarządu wspólnoty. W tym miejscu Sąd Rejonowy wskazał, iż powódka nie wykazała wysokości wynagrodzenia. Z przedstawionych wraz z pozwem umów zawartych z deweloperem wynikały inne kwoty wynagrodzenia niż dochodzone pozwem. Stanowczo stwierdzić należało, iż z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach nie wynikało, na jakiej podstawie powódka wyliczyła wynagrodzenie w kwocie 11.276,53 zł.
Odnosząc się do zarzutu, iż uchwała nr(...)z dnia 15 kwietnia 2010 r., w której powódka została odwołana, wymagała jednomyślności wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej Sąd Rejonowy wyjaśnił, że u.w.l. nie przewiduje takiego sposobu podejmowania uchwał. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności, która zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Z materiału dowodowego nie wynikało, aby właściciele lokali podjęli uchwałę, że w sprawie odwołania zarządcy i powołaniu zarządu na każdego właściciela przypadał jeden głos. Wobec powyższego Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, iż uchwała nr(...)z dnia 15 kwietnia 2010 r. była ważna.
Odnosząc się do argumentów o zawarciu umowy w sposób dorozumiany w przedmiocie administrowania nieruchomością Sąd Rejonowy podkreślił, iż powódka również nie udowodniła tej okoliczności, bowiem brak było dowodów potwierdzających zgodną wolę stron w zakresie essentialia negotii umowy.
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając go w całości i wnosząc o zmianę wyroku w całości poprzez uwzględnienia powództwa oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania w I Instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych; zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu I Instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi, pozostawiając mu orzeczenie o kosztach postępowania I Instancji i postępowania apelacyjnego, w tym o kosztach zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Wyrokowi Sądu I Instancji powódka zarzuciła:
1. błąd w ustaleniach stanu faktycznego polegający na:
- uznaniu, że uzgodnienia stron dotyczące współpracy, a także wypowiedzenia umowy zawartej pomiędzy stronami stanowiły jedynie dowód wykonania czynności administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...), a nie także dowód zawarcia i wykonywania umowy,
- uznaniu, że pozwany nie zlecał powódce wykonywania poszczególnych czynności zarządczych, czy administrowania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...), mimo że wynikało to wprost z materiału dowodowego zebranego w sprawie;
2. naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik postępowania, tj.:
-art. 232w zw. zart. 229 k.p.c., polegające na przyjęciu, że powódka nie udowodniła istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego, umowy oraz nie wskazała na zasadność i źródło wynagrodzenia w żądanej wysokości, a to mimo tego, że pozwany nie kwestionował faktu wykonywania przez powódkę czynności administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...), także po podjęciu decyzji o zmianie administratora, a także mimo tego, że pozwany wyraźnie przyznał fakt istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego oraz czas jego trwania (i moment rozwiązania), a przyznanie to nie budziło wątpliwości;
-art. 229w zw. zart. 233 § 1 k.p.c.
    ,polegające na braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego sprawy tj. na nieuwzględnieniu tego (pominięciu), że: pozwany przyznał, że do końca kwietnia 2011 r. powódka wykonywała czynności administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...)i to na wyraźne zlecenie pozwanego, strony zawarły umowę na wykonywanie tych czynności, oraz to, że strony uzgodniły okres jej wypowiedzenia i termin wygaśnięcia, pozwany akceptował do kwietnia 2011 r. powódkę jako administratora nieruchomości wspólnych Wspólnoty Mieszkaniowej(...)i pozwany faktycznie zlecał powódce wykonywanie poszczególnych czynności;
-art. 231w zw. zart. 233 § 2 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobody oceny materiału dowodowego i dokonanie przez Sąd I Instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, a także poprzez dokonanie oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, w tym zeznań strony powodowej i pozwanej, zeznań świadka -S. M.,P. C.,M. K. (1),M. J.iM. K. (2), jak również załączonych do pozwu i pisma powódki z 7 sierpnia 2013 r. wiadomości e-mail, w sposób sprzeczny z jego treścią i regułami wykładni, polegające m.in. na tym, że Sąd Rejonowy przyjął na potrzeby rozstrzygnięcia, że pomiędzy stronami nie istniała żadna umowa, a to mimo ustalenia przez Sąd I Instancji, że powódka świadczyła na rzecz pozwanego usługi do końca kwietnia 2011 r. i braku kwestionowania takiego stanu przez pozwanego, powódka wykonywała czynności administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...)bez zlecenia, a to mimo tego, że z materiału dowodowego sprawy (w tym z treści zeznań świadków oraz stron), wynikało, że takie zlecenia były dokonywane, ewentualna umowa zawarta pomiędzy stronami postępowania była umową o zarządzanie nieruchomościami w rozumieniuustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a nie umową o świadczenie usług lub zlecenia, a to mimo przyznania przez Sąd Rejonowy, że możliwe było zawarcie umowy w tym przedmiocie w formie ustnej, oraz że z załączonych do materiału dowodowego wiadomości e-mail oraz zeznań świadków i stron wynikało, że zlecenie takie było powódce dawane, a także mimo uznania tych dowodów za wiarygodne;
-art. 227w zw. zart. 233 k.p.c.poprzez brak dokonania przez Sąd I Instancji wszechstronnej oceny materiału dowodowego i pominięcie części materiału dowodowego, tj. zeznań strony powodowej i pozwanej, zeznań świadka -S. M.,P. C.,M. K. (1), jak również załączonych do pozwu i pisma powódki z 7 sierpnia 2013 r. wiadomości e-mail, w zakresie, w którym wynikało z niego, że pozwany przyznał, że do końca kwietnia 2011 r. powódka wykonywała czynności administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...)i to na wyraźne zlecenie pozwanego, pozwany akceptował do kwietnia 2011 r. powódkę jako administratora nieruchomości wspólnych Wspólnoty Mieszkaniowej(...), a także powódka była tak traktowana przez kontrahentów pozwanego, pozwany sam zlecał powódce wykonanie czynności administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...), strony zawarły umowę na wykonywanie tych czynności, oraz to, że strony uzgodniły jej warunki, wysokość wynagrodzenia oraz okres jej wypowiedzenia i termin wygaśnięcia;
3. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
-art. 752 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegającego na przyjęciu, że do działań powódki mogły mieć zastosowanie przepisy o prowadzeniu spraw bez zlecenia, mimo że powódka prowadziła sprawy Wspólnoty Mieszkaniowej(...)na wyraźne zlecenie dokonania czynności z zakresu administrowania i zarządzania nieruchomościami wspólnymi Wspólnoty Mieszkaniowej(...);
-art. 756 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieuznaniu, że pozwany, który co najmniej potwierdził prace wykonywane przez powódkę, w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami wspólnymi(...), co wprost wynikało z zebranego materiału dowodowego i ustalonego stanu faktycznego, nadał działaniom powódki skutki zlecenia;
-art. 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na przyjęciu, że do działań powódki i świadczonych przez nią usług mogły mieć zastosowanie jedynie przepisy o gospodarce nieruchomościami, a nie np. przepisy ogólnekodeksu cywilnegodotyczące umowy o świadczenie usług (vide: przepisy dotyczące umowy zlecenia), podczas gdy zarówno pozwany jak i powódka mieli pełną zdolność kontraktowania, zatem nie byli ograniczeni w przedmiocie zawierania umów z kontrahentami.
Pozwana wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów postępowania w instancji odwoławczej.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja powódki zasługuje na uwzględnienie.
Apelacja osadzona została przede wszystkim na zarzucie naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. dokonaniu przez Sąd I instancji błędnych ustaleń faktycznych i nieprawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz obrazie przepisów prawa materialnego tj. art. 752k.c.,art. 756 k.c.orazart. 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W tym miejscu trzeba także wskazać, że rozpoznając apelację Sąd Okręgowy jako sąd meriti jest związany wyłącznie zarzutami procesowymi, natomiast zobowiązany jest do samodzielnej, niezależnie od zgłoszonych w tym zakresie zarzutów, weryfikacji orzeczenia pod względem materialnoprawnym, jak również może dokonywać własnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Tym samym w każdym przypadku powinien poddać orzeczenie Sądu I instancji kontroli co do odpowiedniego zastosowania przepisów prawa materialnego.
Przechodząc na grunt niniejszej sprawy Sąd Okręgowy zważył, że apelująca podnosząc zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.powinna wykazać, posługując się argumentami wyłącznie jurydycznymi, że Sąd Rejonowy naruszył ustanowione w tym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodowej dowodów, tj. przekroczył granice swobody wyznaczone logiką, doświadczeniem życiowym, zasadami nauki bądź nie dokonał wszechstronnego rozważenia sprawy pomijając część materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie (tak też postanowienia SN z dnia 10 stycznia 2002r. II CKN 572/99 i z dnia 14 stycznia 2000 r. I CKN 1169/99, wyrok SN z dnia 9 grudnia 2009r. IV CSK 290/09, wyrok SA we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2013r. I ACa 698/13, wyrok SA w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013r. I ACa 1075/12, wyroki SA w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2013r. I ACa 1342/12 i z dnia 28 maja 2013r. VI ACa 1466/12).
Zdaniem Sądu Okręgowego, niewątpliwie doszło do naruszeniaart. 233 k.p.c.oraz pozostałych przepisów prawa procesowego wskazanych w apelacji. O ile bowiem Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych co do wykonywania przez powódkę usług administracyjnych i zarządczych wobec pozwanej aż do końca kwietnia 2011r., za które to usługi powódka miesięcznie pobierała wynagrodzenie w kwocie 11.276,53 zł, to z okoliczności tych wyprowadził wnioski sprzeczne nie tylko z literą prawa, ale również logiką i doświadczeniem życiowym.
W niniejszej sprawie bezsporne było, że początkowo powódka była zarządcą nieruchomości w oparciu o umowę z dnia 15 października 2007r., przy czym zarząd powódki miał trwać do czasu zawiązania wspólnoty mieszkaniowej. Stało się to 14 grudnia 2007r. W tym też dniu została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu oraz jego sprzedaży, w której na podstawieart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokalipowierzono powódce dalszy zarząd nieruchomością wspólną. Określono dodatkowo, że zarząd powódki ustanie w momencie powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Z kolei w dniu 15 kwietnia 2010r. Wspólnota na podstawie art. 18 ust. 2a w/w ustawy dokonała, zachowując prawidłową formę uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza, zmiany sposobu zarządu powierzając zarząd zarządowi właścicielskiemu wspólnoty. Sąd Okręgowy podzielił przy tym stanowisko pozwanej, że nie było podstaw dla twierdzenia, iż tego rodzaju uchwała powinna zapaść jednomyślnie, gdyż absolutnie taka powinność nie wynikała z przepisów prawa, w szczególności z treści art. 23 ustawy, który wyraźnie określa tryb podejmowania uchwał. Od momentu podjęcia uchwały do chwili obecnej w ocenie Sądu Okręgowego zarządcą w rozumieniu zarównoustawy o własności lokali, jak i ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, pozostaje więc zarząd właścicielski wspólnoty.
Okoliczność ta ma znaczenie dla określenia charakteru usług wykonywanych przez powódkę oraz ustalenia, czy strony łączyła umowa i jakiego rodzaju była to umowa.
Sąd Okręgowy odmiennie niż Sąd Rejonowy nie miał wątpliwości, że po odwołaniu powódki z funkcji zarządcy nieruchomości i powierzeniu zarządu powołanemu zarządowi wspólnoty, pomiędzy stronami per facta cocludentia doszło do zawarcia umowy o świadczenie usług administracyjno- zarządczych, do której w oparciu oart. 750 k.c.zastosowanie powinny znaleźć odpowiednio przepisy o zleceniu. W realiach niniejszej sprawy nielogiczne i sprzeczne z doświadczeniem życiowym byłoby bowiem przyjęcie, że takiej umowy nie było, a powódka wykonywała czynności na zasadach działania bez zlecenia.
Przede wszystkim powódka wykazała, że usługi administracyjno-zarządcze były przez nią faktycznie świadczone nie tylko do końca 2010r., ale również w pierwszych czterech miesiącach 2011r. Zeznania powódki, a przede wszystkim złożone do akt maile wyraźnie wskazywały, że wykonywała ona określone czynności zlecone jej przez zarząd, a więc wnioskowanie Sądu Rejonowego o tym, że działała bez zlecenia było całkowicie błędne i bezpodstawne. Z korespondencji mailowej sporządzonej w kwietniu 2011r. m.in. wynikało np., że miała zająć się kwestią przygotowania spotkania z ajentem celem podpisania jakiejś umowy, płatnościamiS., udzielała odpowiedzi w sprawie możliwości zaskarżenia przez członka wspólnoty uchwały dotyczącej klimatyzatora, zajmowała się sprawą poluzowanej blachy nad oknem, przesyłała wniosek o rozłożenie należności członka wspólnoty na raty.
Równocześnie daty tych maili potwierdzały, wbrew twierdzeniom i zeznaniom w tym zakresie strony pozwanej, że również w kwietniu 2011r. pracowała na rzecz wspólnoty. Co do wykonywania przez powódkę zadań na rzecz wspólnoty w tym miesiącu wypowiedzieli się też świadkowieM. J.,M. K. (2),M. R.,M. K. (1), przy czym świadkowie ci, pozaM. K. (1)-siostrą powódki, nie mogli być uznani za zainteresowanych wynikiem postępowania. Z kolei świadekR. Z.nie pamiętał co prawda, czy powódka się z nim w kwietniu kontaktowała, ale kojarzył, że w tym miesiącu wystawiał faktury dotyczące nieruchomości na firmę powódki. Z kolei zeznaniaP. C.,S. M.,S. Ś.iJ. T.w tej kwestii były mało stanowcze i niespójne. Zeznali oni, że powódka w kwietniu "chyba" nie pracowała (P. C.,S. Ś.), odmiennie podawali też przyczyny, dla których nie zapłacono jej za ten miesiąc. ŚwiadekS. M.twierdził, że stało się tak, bo już nic nie robiła dla wspólnoty, natomiastS. Ś.oznajmił, że chcieli ustalić zakres obowiązków i warunki wynagrodzenia, aJ. T.wyjaśnił, że nie zapłacili, bo nie dostali faktury. Zeznania tych osób czyniły wątpliwą przyczynę, dla której odmówiono powódce wynagrodzenia, a ponadto zeznaniaS. Ś.iJ. T.sugerowały, że jednak czynności były wykonywane, skoro przyczyna odmowy zapłaty wynagrodzenia za miesiąc kwiecień tkwiła w czymś innym. Sąd Okręgowy ocenił zeznania tych osób za niewiarygodne, gdyż pozostawały w sprzeczności przede wszystkim z treścią niekwestionowanych maili, zeznaniami świadków przedstawionych przez powódkę oraz z treścią dokonanego wypowiedzenia, w świetle którego umowa miała zostać rozwiązana z końcem kwietnia 2011r. Trzeba też było zważyć, żeP. C.,S. M.,S. Ś.iJ. T.twierdzili, że od kwietnia 2011r. pracował na nieruchomości nowy administrator, tymczasem umowa złożona do akt, a zawarta z tym administratorem, obowiązywała od 1 czerwca 2011r.
Co więcej, w ocenie Sądu Okręgowego o tym, że powódkę łączyła umowa ze stroną pozwaną i miała z tego tytułu otrzymywać określone miesięczne wynagrodzenie świadczyła też treść sprawozdania zarządu z działalności w 2011r., gdzie wskazał on, że na skutek rozwiązania umowy z powódką i zawarcia umowy z nowym administratorem uzyskał znaczną roczną oszczędność poprzez obniżenie miesięcznego wynagrodzenia administratora, przy czym sprawozdanie to wyraźnie wskazywało kwotę miesięcznego wynagrodzenia przysługującego wcześniej powódce. Podobnie w sprawozdaniu finansowym za 2010r. zostały uwzględnione koszty zarządu powódki w określonej kwocie, a w postępowaniu nie wykazano, aby strona pozwana, po zapoznaniu się z tym sprawozdaniem, kwestionowała te koszty i podjęła jakieś kwoty celem odzyskania rzekomo nienależnych pieniędzy. Przede wszystkim jednak istnienie umowy potwierdzał fakt dokonania jej wypowiedzenia, przy czym termin rozwiązania umowy ostatecznie miał upłynąć z końcem kwietnia 2011r.
W tym zakresie za całkowicie nielogiczne należało uznać twierdzenia strony pozwanej jakoby pozostawała ona w mylnym przekonaniu, że obowiązuje umowa, jaką zawarła powódka z deweloperem, a która nie została udostępniona powódce. Należało bowiem zważyć, że powódka została w aktach notarialnych, które posiadali członkowie wspólnoty ustanowiona zarządcą do czasu powołania zarządu, a następnie „odwołana” uchwałą samej wspólnoty. Tym samym wspólnota miała świadomość, że nie jest ona już zarządcą, a ponadto, gdyby istotnie wspólnota myślała, że obowiązuje w dalszym ciągu umowa z deweloperem, na podstawie której powódka jest zarządcą nieruchomości, późniejsze działania wspólnoty dotyczące powołania, jak i odwołania powódki z pełnionej funkcji nie znajdowałyby racjonalnego uzasadnienia.
Z tych względów Sąd Okręgowy zważył, że zasadny okazał się zarzut powódki naruszeniaart. 752 k.c.iart. 756 k.c.poprzez ich zastosowanie przez Sąd Rejonowy w stosunku do relacji łączącej strony postępowania.
Podobnie słuszności nie można było odmówić zarzutowi naruszeniaart. 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, albowiem przepis ten nie powinien mieć zastosowania do umowy łączącej strony, jako że postępowanie nie wykazało, aby powódka sprawowała zarząd w rozumieniu ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Przede wszystkim jak wskazano wyżej, zarząd nieruchomością został powierzony uchwałą zarządowi wspólnoty mieszkaniowej i nie został mu odjęty na rzecz powódki. Co więcej, w kwietniu 2011r. obowiązywał jeszcze ust. 1 art. 185 u.g.n., który wyraźnie wskazywał zadania zarządcy. Bieżące administrowanie nieruchomością stanowiło tylko jedno z tych zadań, natomiast nie wykazano, aby powódka miała szersze niż administrowanie bieżące kompetencje np. w zakresie inwestowania w nieruchomość. Natomiast wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie w rozumieniu administrowania nieruchomością wspólną z licencjonowanymi zarządcami, polegająca na tym, że organ wspólnoty-zarząd, nie przestając sprawować funkcji zarządcy zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością właśnie osobie kompetentnej, wykwalifikowanej w prowadzeniu określonej działalności, co wcale nie pozbawia go przymiotu bycia w dalszym ciągu zarządcą w rozumieniu u.g.n. iustawy o własności lokali. Taka umowa ma charakter mieszany i znajdują do niej zastosowanie przepisy o zleceniu (tak też SA w Lublinie I ACa 652/13).
Zdaniem Sądu Okręgowego tak też było w niniejszej sprawie, a skoro umowa między stronami nie stanowiła umowy o zarząd w rozumieniu art. 185 u.g.n., dla jej ważności nie było też konieczne zachowanie formy pisemnej.
Na marginesie Sąd Okręgowy zważył też, że strona pozwana wielokrotnie wskazywała, iż powódka niewłaściwie wywiązywała się ze swoich zobowiązań, niemniej jednak nie przedstawiła żadnego dowodu na tę okoliczność.
Co do wysokości roszczenia, Sąd Okręgowy zważył, że ze złożonych sprawozdań wynikało, iż powódka miesięcznie uzyskiwała z tego tytułu kwotę 11.276,53 zł. W związku z powyższym, skoro termin wypowiedzenia umowy był dwumiesięczny, w pierwszym miesiącu uzyskała w/w kwotę, natomiast w drugim miesiącu również wykonywała czynności dla pozwanej, należało uznać, że zapłata wynagrodzenia w tej właśnie wysokości do 10-tego dnia następnego miesiąca (a więc tak jak były wypłacane poprzednie wynagrodzenia) była jak najbardziej zasadna.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy w oparciu oart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok i uwzględnił żądanie pozwu, o kosztach postępowania w drugiej instancji orzekając na podstawieart. 391 § 1 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.iart. 98 k.p.c.