Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1509/11
Data wyroku: 2015-06-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dominika Romanowska
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 i 22 u.o.w.l.

Sygnatura akt I C 1509/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
07 maja 2015 roku
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska
Protokolant: Ewa Niemiec
po rozpoznaniu na rozprawie 23 kwietnia 2015 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaA. S. (1),A. S. (2),E. K.,A. P. (1),M. P. (1)iA. G. (1)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej weW.ul. (...)przy udziale interwenienta ubocznego po stronie pozwanej -J. M. (1)
o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powodówA. S. (1),A. S. (2),E. K.,A. P. (1),M. P. (1)iA. G. (1)solidarnie na rzecz interwenienta ubocznegoJ. M. (1)kwotę 247 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 30 listopada 2011 r. powodowieA.iA. S. (3),E. K.,A.iM. P. (1)orazA. G. (1)wnieśli o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej położonej przyul. (...)weW.w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie prac budowlano-adaptacyjnych w lokalach przyul. (...)należących doJ. M. (1)z powodu:
- niezgodności uchwały z przepisami prawa, tj. naruszeniaart. 23 ust. 1 ustawy o własności lokaliprzez poddanie pod głosowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów przez osoby nieuprawnione z naruszeniem ustawowej procedury przewidującej, że uprawnienie to przysługuje jedynie zarządowi (zarządcy),
- niezgodności z przepisami prawa, tj. naruszeniaart. 27w zw. zart. 21 ust. 1 ustawy o własności lokalioraz naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez dopuszczenie do podrobienia podpisówM. P. (2)iK. K. (1)– właścicieli lokali usługowej przyul. (...),
- naruszenieart. 27w związku zart. 27 ust. 1 ustawy o własności lokalii interesów właściciela lokalu –A. G. (1)przez bezprawne pozbawienie go prawa głosu i uniemożliwienie mu ustosunkowania się do treści podejmowanej uchwały,
- podjęcia uchwały z naruszeniemart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, tj. ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów w sytuacji, gdy z kart do głosowania i innych dokumentów nie wynika, aby za uchwałą opowiedzieli się członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej posiadający ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej.
W uzasadnieniu swojego żądania powodowie wyjaśnili, że są właścicielami lokali mieszkalnych oraz garażu przyul (...)oraz członkami pozwanej Wspólnoty. Wskazali, że wiadomość o skarżonej uchwale powzięli na podstawie pisma Zarządu Wspólnoty z dnia 2 listopada 2011 r., w myśl którego za uchwałą oddano 65,61 % głosów, a przeciwko – 7,58 %.
Powodowie podnieśli, iż lista do głosowania wydana bezpośrednio zainteresowanemuJ. M. (1)(bądź jego synowi -C.) była nieaktualna i niezgodna ze stanem faktycznym, co mogło mieć na celu przegłosowanie uchwały wbrew woli właścicieli lokali. Nadto po zsumowaniu wszystkich udziałów wskazanych na liście do głosowania oraz udziałów lokali, których na tej liście nie ujęto, suma udziałów wynosi ponad 100 %. Największe wątpliwości budzi udziałdevelopera (...), który określono na 10,84 %, podczas gdy – według wiedzy powodów – na dzień głosowania developer nie posiadał już żadnych udziałów.
Powołali się następnie powodowie na liczne nieprawidłowości co do ważności głosów oddanych przez poszczególnych lokatorów. Mianowicie, właściciel lokalu przyul (...)oddał głos opatrzony warunkiem, co nie może zostać zaaprobowane. Natomiast w przypadku niektórych mieszkań, mających więcej niż jednego właściciela, pojawia się podpis tylko jednej osoby. W efekcie po zsumowaniu głosów ważnych otrzymuje się mniej niż 50 % głosów oddanych za przyjęciem skarżonej uchwały.
Wskazali również powodowie, że treść uchwały nr(...)nie wskazuje, że czynności które zamierza wykonać inwestor – panM.polegają na przekształceniu dwóch pomieszczeń gospodarczych w lokal mieszkalny, a wręcz przeciwnie, sugeruje, że pomieszczenia te mają już charakter lokali mieszkalnych. Podnieśli, że w ramach listy do głosowania, którą posługiwał się panM., występuje dodatkowa 6-ta kartka, która odbiega wyglądem od pozostałych, a także zawiera błędy - w szczególności są na niej lokale występujące również na wcześniejszych kartach. Podkreślili powodowie, że głosyM. P. (2)iK. K. (1)zostały podrobione. Osoby te podczas zbierania głosów pod zaskarżoną uchwałą były właścicielami lokalu(...)i udzieliły pełnomocnictwa powodowiA. S. (2), który głosował przeciw uchwale. Tymczasem głos dla lokalu(...)został policzony jako popierający uchwałę.
Na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2012 r. członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty oświadczyli, że niektóre zarzuty pozwu są zasadne, między innymi te związane z nieprawidłowym obliczeniem udziałów dla oddanych głosów, nie przyznając jednakże wszystkich okoliczności faktycznych przedstawionych w pozwie.
Pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r. (k. 209)J. M. (2)przystąpieł do udziału w sprawie w charakterze interwenta ubocznego do strony pozwanej i wniósł o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazał, że jego interes prawny w przystąpieniu do sprawy wyraża się w tym, że w razie uwzględnienia powództwa nie będzie mógł zrealizować planowanej adaptacji nieruchomości w postaci połączenia dwóch pomieszczeń gospodarczych, stanowiących jego własność. Twierdził, iż zaskarżona uchwała została podjęta większością 50,71 % głosów a zarzuty dotyczące rzekomego podrobienia głosów zostały uznane za pozbawione podstaw w postępowaniu prowadzonym przez Prokuraturę, zakończonym postanowieniem o umorzeniu postępowania.
Odnosząc się do sposobu zbierania głosów nad uchwałą wyjaśnił, że podpisy zbierał jego synC. M. (1)na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez zarząd pozwanej Wspólnoty oraz pełnomocnictwa interwenienta ubocznego. Nadto ewentualne uchylenia formalne związane ze zbieraniem głosów mogłyby mieć znaczenie jedynie wtedy, gdyby miały wpływ na treść uchwały – co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.
W piśmie z dnia 3 marca 2013 r. (k. 336) powódA. S. (2)podniósł dalsze zarzuty dotyczące sposobu głosowania, wskazując na brak kart indywidualnych do głosowania niektórych właścicieli, którzy rzekomo opowiedzieli się za przyjęciem uchwały, niemożność ustalenia jakiego lokalu dotyczy zapis(...)(0,55 %) na liście do głosowania oraz zakreślanie słowa(...)zamiast złożenia podpisu na kartach niektórych właścicieli. Wskazał, że pełnomocnictwo do zbierania głosów zostało udzielone jedynieJ. M. (1), a już nie jego synowi,C.. Z kolei w piśmie z dnia 5 czerwca 2013 r. (k. 381) powódA. S. (2)podniósł, że w niniejszej sprawie pozwana Wspólnota uznała powództwo, czemu dała wyraz nie składając odpowiedzi na pozew oraz podejmując uchwałę o nieudzielaniu odpowiedzi na pozew w niniejszej sprawie oraz potwierdzając wcześniejsze uznanie powództwa na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2012 r. poprzez złożenie oświadczenia przez członków zarządu pozwanej Wspólnoty.
W toku procesu strony podtrzymały przedstawione wyżej stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódkaE. K.jest właścicielką lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.. PowodowieA.iM. P. (1)są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...). Natomiast powódA. G. (1)jest współwłaścicielem lokalu użytkowego - garażu, oznaczonego symbolem(...), znajdującego się przyul. (...). Z kolei powodowieA.iA. S. (3)są właścicielami lokalu mieszkalnego usytuowanego przyul. (...). Powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul (...).
Dowód:
- wydrukiksiąg wieczystych nr (...), k. 62 – 108; akt notarialny – protokół z zebrania Wspólnoty z dnia 17 kwietnia 2002 r., rep. A nr(...), k. 14 - 15
Pismem datowanym na 26 października 2011 r. zarząd pozwanej Wspólnoty poinformował właścicieli lokali przyul. (...)weW.o podjęciu zaskarżonej uchwały nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie prac budowlano-adaptacyjnych, przeprowadzonej w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Dowód:
- pismo z dnia 26 kwietnia 2011 r. - zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...)wraz z jej treścią, k. 16
Zgodnie z treścią uchwały, na wniosek właściciela lokali przyul. (...)weW.–J. M. (1), wyrażono zgodę na wykonanie adaptacji lokali na cele mieszkalne lub usługowe, w tym wykonanie robót remontowo-budowlanych, w następującym zakresie: pogłębienia pomieszczeń poprzez skucie i obniżenie posadzki; doprowadzenia instalacji wod.-kan., gazowej, elektrycznej, TV; ocieplenia zewnętrznej ściany elewacyjnej wraz z fundamentem oraz ocieplenia wewnętrznej ściany korytarzowej, odmalowania elewacji zewnętrznej w istniejącej kolorystyce; wykonania przejścia pomiędzylokalami (...)(...)oraz montażu skrzynki pocztowej (§ 1 uchwały nr(...)).
Dowód:
- pismo z dnia 26 kwietnia 2011 r. - zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...)wraz z jej treścią, k. 16
Na podstawie skarżonej uchwały inwestor (J. M. (1)) został zobowiązany do wykonania niezbędnej dokumentacji technicznej i pozyskania wszelkich prawem przewidzianych pozwoleń urzędowych; wykonania prac zgodnie ze sztuką budowlaną oraz przez firmy i osoby posiadające stosowne uprawnienia; wykonania prac w godzinach i okresie ustalonym z mieszkańcami, których lokale bezpośrednio granicą z adaptowanymi pomieszczeniami; zapewnienia odbioru odpadów budowlanych przez wyspecjalizowaną firmę oraz powiadomienia o zakończonych pracach (§ 2 uchwały nr(...)).
Dowód:
- pismo z dnia 26 kwietnia 2011 r. - zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...)wraz z jej treścią, k. 16
Inwestorowi udzielono zgody na połączenie dwóch lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, tj. lokal mieszkalnyul. (...), w jedną nieruchomość.
Dowód:
- pismo z dnia 26 kwietnia 2011 r. - zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...)wraz z jej treścią, k. 16
Zaskarżona uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, a czynności związane ze zbieraniem głosów były wykonywane przezC. M. (1)– synaJ. M. (1), na podstawie pisemnego upoważnienia. Zarząd pozwanej Wspólnoty udzieliłJ. M. (3)pełnomocnictwa do zbierania podpisów pod uchwałą nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie prac budowlano-adaptacyjnych w lokalach przyul. (...)weW.. Z koleiJ. M. (1)udzielił dalszego upoważnienia swojemu synowi – również na piśmie. Karty do głosowania wraz z treścią uchwały zostały przesłane wszystkim członkom Wspólnoty przez ówczesnego zarządcę nieruchomości wspólnej,firmę (...). Niezależnie od tego karty do głosowania wraz z treścią uchwały były wydawana lokatorom przezC. M. (1)– jeżeli ci wyrażali wolę zapoznania się z uchwałą.
Dowód:
- pełnomocnictwa dlaJ. M. (1)orazC. M. (1), k. 213
- zeznania świadkaE. P., e-protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2013 r., 00:11:49 – 00:55:52
- zeznania świadkaA. S. (4), e-protokół rozprawy z dnia 27 maja 2014 r., 00:04:14 – 00:45:25
- zeznania świadkaC. M. (1), e-protokół rozprawy z dnia 4 grudnia 2013 r., 01:03:41 – 01:47:40
- przesłuchanie interwenienta ubocznegoJ. M. (1), , e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:41:28 – 01:27:41
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 - 8
J. M. (1)oraz jego synC. M. (1)otrzymali od Zarządu listę do głosowania zawierającą dane lokali wraz z wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej.. Po otrzymaniu listy do głosowaniaC. M. (1)zaczął odwiedzać mieszkańców Wspólnoty w celu zebrania podpisów pod uchwałą. Niektórzy mieszkańcy złożyli swój podpis na kartach do głosowania przesłanych przez Zarządcę bądź pozostawionych przezC. M. (1). W takim wypadkuC. M. (1)pisał przy danym lokalu ołówkiem słowo(...)w przypadku głosu za przyjęciem uchwały, bądź też stawiał krzyżyk w polu przeznaczonym na podpis przeciwko uchwale. Przy tym niektórzy mieszkańcy złożyli swój podpis na liście niezależnie od wypełnienia karty do głosowania.
Dowód:
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 - 8
- wypełnione karty do głosowania, oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 9 - 39
- zeznania świadkaC. M. (1), e-protokół rozprawy z dnia 4 grudnia 2013 r., 01:03:41 – 01:47:40
Osoby, które nie podpisały się na karcie do głosowania złożyły podpis na liście do głosowania zaprezentowanej im przezC. M. (1)– w polu oznaczonym(...)bądź(...)przyjęciu uchwały. W trakcie zbierania głosów przezC. M. (1)pracownica Zarządcy,E. P.zorientowała się, że lista do głosowanie nie zawiera wszystkich lokali, w tym lokali niemieszkalnych (użytkowych oraz garaży), które zostały w ostatnim czasie zbyte przezdevelopera (...)na rzecz członków Wspólnoty.C. M. (1)po otrzymaniu „nowej” listy, dołączył do pierwotnej listy do głosowania 6-tą kartę, która zawierała lokale nie ujęte na pierwotnej liście. Nie podjął on decyzji o zbieraniu głosów wyłącznie na „nowej” liście, dlatego że na dotychczasowej liście znajdowały się już głosy oddane przez niektórych mieszkańców Wspólnoty.
Dowód:
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 – 7 (stara lista) oraz k. 8 (dodatkowa karta)
- zeznania świadkaC. M. (1), e-protokół rozprawy z dnia 4 grudnia 2013 r., 01:03:41 – 01:47:40
- częściowo zeznania świadkaE. P., e-protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2013 r., 00:11:49 – 00:55:52
Za przyjęciem uchwały – posługując się kartą do głosowania – opowiedzieli się następujący członkowie Wspólnoty:J.iW. G.(ul. (...), udział w nieruchomości wspólnej – 1,72 %),B.iM. W.(lokal (...), udział 0,61 %),L. K.(lokal (...), udział – 0,71 %),A. P. (2)(lokal (...)oraz(...)o łącznym udziale 0,90 %),A. G. (2)(lokal (...),53 %),P. W.(lokal (...), udział 0.99 %),M. M. (2)(lokal (...), udział 0,74 %),M.iM. S. (1)(lokal (...), udział 1,02 %),B. P.(lokal (...), udział 0,53 %),A. S. (5)(lokal (...), udział 0,74 %),K. P.(lokal (...), udział 0,98 %),M. K. (1)iJ. O.(lokal (...), udział 0,53 %),K.iB. M.(lokal (...), udział 0,71 %),K. W.iA. K. (1)(lokal (...), udział 0,51 %),G.iR. J.orazM. K. (2)(lokal (...), udział 1,07 % orazlokal (...), udział 0,75 %),J.iB. L.(lokal (...), udział 1,01 %),M. S. (2)(lokal (...), udział 0,51 %),J. C.(lokal (...), udział 0,99 %),J. D.(lokal (...), udział 0,93 %),M.iK. B.(lokal (...), udział 1,15 %) orazdeveloper (...)(lokale oznaczone jako(...)– pomieszczenia gospodarcze, garaże, udział 0,51 %).L. K.,A. G. (2)iA. S. (5)podpisali się dodatkowo na liście do głosowania przedstawionej przezC. M. (1), niezależnie od złożenia podpisu na karcie do głosowania.
Dowód:
- wypełnione karty do głosowania, oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 9 – 39
- kserokopie kart do głosowania załączone do pozwu, k. 17 - 47
- Zestawienie – stan udziałów na dzień 1 sierpnia 2011 r. we Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie
- zeznania świadkaA. P. (2), e-protokół rozprawy z dnia 27 maja 2014 r., 00:45:25 – 00:56:09
- zeznania świadkaM. M. (2), e-protokół rozprawy z dnia 27 maja 2014 r., 00:56:09 – 01:04:35
- częściowo zeznania świadkaM. K. (1), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:20:32 – 00:28:09
- zeznania świadkaL. K., e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:34:05 – 00:41:07
- zeznania świadkaM. S. (2), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:34:05 – 00:41:07
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 – 8
- oświadczenieP. W.z podpisem notarialnie poświadczonym z dnia 30 lipca 2014 r. k., 696
- oświadczenieM. S. (3)z podpisem notarialne poświadczonym z dnia 23 lipca 2014 r., k. 719 - 720
Lokatorzy wypełniający kartę do głosowania, którzy opowiedzieli się za przyjęciem uchwały, czynili to przez wpisanie swoich danych osobowych i danych lokalu w górnej części karty oraz przez złożenie swojego podpisu lub parafy pod treścią uchwały, przy słowie(...)albo przez wpisanie danych w górnej części karty i zaznaczenie słowa(...)w dolnej części karty bądź wpisanie danych w górnej części karty oraz zaznaczenie słowa(...)i postawienie parafy przy tym słowie.
Dowód:
- wypełnione karty do głosowania, oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 9 – 39
- zeznania świadkaA. P. (2), e-protokół rozprawy z dnia 27 maja 2014 r., 00:45:25 – 00:56:09
- zeznania świadkaM. M. (2), e-protokół rozprawy z dnia 27 maja 2014 r., 00:56:09 – 01:04:35
M. S. (2)miała wątpliwości, czy podpisać uchwałę, gdyż obawiała się, czy pogłębianie lokalu nie będzie stanowiło zagrożenia dla bezpieczeństwa budynku.C. M. (1)oświadczył jej jednak, że zgodnie z wykonaną w międzyczasie dokumentacją budowlaną pogłębianie nie będzie konieczne i nie zamierza on tego wykonywać. W związku z tymM. S. (2)podpisała się za przyjęciem uchwały, czyniąc jednak na dole dopisek „pod warunkiem, że pomieszczenia nie będą pogłębiane, tak jak Pan obiecał mi”.
Dowód:
- karta do głosowania wypełniona przezM. S. (2), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 20
- zeznania świadkaM. S. (2), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:34:05 – 00:41:07
Z kolei za przyjęciem uchwały – wyłącznie przez złożenie podpisu na liście do głosowania – opowiedzieli się:A.iM. S. (4)(ul. (...), udział w nieruchomości wspólnej – 0,84 %),A.iP. D.(lokal (...), udział 0,94 %),A. T.iZ. T.(lokal (...), udział 0,61 %),R. C. (1)(lokal (...), udział 0,23 %),W. E.(lokal (...), udział 0,23 %),A. J. (1)(lokal (...), udział 0,60 %),A.iR. P. (1)(lokal (...), udział 1,12 %),M. B.iJ. Ś.(lokal (...), udział 0,70 %),K.iR. O.(lokal (...), udział 0.53 % orazlokal (...), udział 0,72 %),B.iJ. G.(lokal (...), udział 0,39 %),J.iS. S. (1)(lokal (...), udział 0,95 %),M. D. (1)(lokal (...), udział 1,03 %),I. L.iB.Tego (lokal (...), udział 0,57 %),S. S. (2)(lokal (...), udział 0,70 %),M. R.(lokal (...), udział 1,19 %),M.iG. M.(lokal (...), udział 0,72 %),P. R.(lokal (...), udział 1,43 %),A.iP. K.(lokal (...), udział 1,15 %),M. P. (3)(lokal (...), udział 0,74 %),E. L.(lokal (...), udział 1,15 %),R.iP. P. (1)(lokal (...), udział 0,71 % ),A.iK. C.(lokal (...), udział 0,92 %),K. K. (2)orazM.iS. I.(lokal (...), udział 0,26 % orazlokal (...), udział 0,81 %),J.iA. K. (2)(lokal (...), udział 1,24 %),A.iI. P.(lokal (...), udział 1,26 %),A. J. (2)iA. Ś.(lokal (...), udział 0,58 %),E.iP. M.(lokal (...), udział 1,04 %),A. D.iM. D. (2)(lokal (...), udział 0,77 %),M. P. (4)(lokal (...), udział 0,61 %),A.iG. J.(lokal (...), udział 0,70 %),G. F.(lokal (...), udział 0,71 %),B.iM. S. (5)(lokal (...), udział 0,71%),C. M. (1)(lokal (...), udział 0,71 %),J. M. (1)(lokal (...), udział 0,20 %;lokal (...), udział 0,35 % orazlokal (...), udział 0,41 %),A. L.(lokal (...), udział 1,11 %),M.iW. D.orazM. G.(lokal (...), udział 0,67 %),A. P. (3)(lokal (...), udział 1,49 %),H. W.(lokal (...), udział 0,94 %).
Dowód:
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 – 8
- Zestawienie – stan udziałów na dzień 1 sierpnia 2011 r. we Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie
- zeznania świadkaA. J. (1), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:13:52 – 00:20:32
- zeznania świadkaM. B., e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:27:41 – 01:33:10
- zeznania świadkaJ. Ś., e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:33:10 – 01:37:10
- zeznania świadkaS. S. (2), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:37:10 – 01:47:54
- zeznania świadkaP. P. (2), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:47:54 – 01:51:55
- zeznania świadkaR. P. (2), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:51:55 – 01:55:35
- zeznania świadkaJ. K., e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:59:21 – 02:03:38
- zeznania świadkaA. K. (3), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 02:03:38 – 02:05:56
- zeznania świadkaM. P. (4), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 02:05:56 – 02:09:43
- zeznania świadkaM. S. (5), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 02:20:10 – 02:26:06
- zeznania świadkaH. W., e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 02:34:24 – 02:38:49
W. E.podpisał się na liście za przyjęciem uchwały jako właściciel lokalu przyul. (...)(udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,23 %), mimo że w rzeczywistości był właścicielemlokalu nr (...)o tym samym udziale (0,23 %).
Dowód:
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 8
- Zestawienie – stan udziałów na dzień 1 sierpnia 2011 r. we Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie
A. I. (1)podpisał się na liście za przyjęciem uchwały jako osoba upoważniona przez swoich rodzicówM.iS. I.oraz konkubinęK. K. (2)– współwłaścicielilokali nr (...)(udział 0,81 %) oraz(...)(udział 0,26 %).A. I. (1)złożył swój podpis przy oznaczeniulokalu nr (...)oraz przy oznaczeniulokalu (...)(udział – 0,26 %), natomiastlokalu (...)w ogóle nie było na liście.Lokal (...)należał w tym czasie doM. P. (2)iK. K. (3).
Dowód:
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 – 8
- wypis z rejestru gruntów o niepełnej treści z dnia 25 października 2011 r., oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie
- Zestawienie – stan udziałów na dzień 1 sierpnia 2011 r. we Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie
- zeznania świadkaA. I. (1), e-protokół rozprawy z dnia 4 grudnia 2013 r., 00:55:00 – 01:03:41
R. C. (1)dwukrotnie podpisała się na liście za przyjęciem uchwale na pierwotnie przedstawionej liście oraz na karcie dodatkowej, przy czym jej podpis w obu wypadkach dotyczyłlokalu (...)(udział – 0,23 %). Z koleiC. M. (1)podpisał się za przyjęciem uchwały na liście przy lokalu swojego ojcaJ. M. (1)przyul. (...)(udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,20 %), a następnie na liście dodatkowej w polu obejmującym łącznie trzy lokale należące do jego ojca:(...)oraz wzmiankowanylokal pod numerem (...)(łączny udział – 0,96 %). RównieżA.iJ. K.podpisali się na karcie dodatkowej, mimo że już na pierwotnie przedstawionej liście zaznaczyli przylokalu (...), że ich udział w nieruchomości wspólnej zwiększył się w związku z nabyciem dodatkowego pomieszczenia.
Dowód:
- oryginał listy do głosowania nad uchwałą nr(...), oryginały dokumentów przedstawione przez(...), dołączone do akt niniejszej sprawy w odrębnym skoroszycie, k. 3 – 8
- przesłuchanie interwenienta ubocznegoJ. M. (1), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:41:28 – 01:27:41
- zeznania świadkaJ. K., e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 01:59:21 – 02:03:38
- zeznania świadkaA. K. (3), e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 02:03:38 – 02:05:56
C. M. (1)miał problemy ze skontaktowaniem się ze wszystkimi członkami Wspólnoty przyul. (...). W momencie, gdy według jego obliczeń, za podjęciem uchwały opowiedzieli się mieszkańcy legitymujący się łącznie ponad 60 % udziałów w nieruchomości wspólnej, skontaktował się ze swoim ojcemJ. M. (1)celem podjęcia dalszych czynności umożliwiających wprowadzenie w życie uchwały.J. M. (1)przyjechał do syna doW.i panowie udali się wspólne do siedziby zarządcy nieruchomości wspólnej, gdzie pracownikfirmy (...)po przedstawieniu jej dokumentów w postaci kart i listy do głosowania dokonała przeliczenia głosów, które potwierdziło wcześniejsze rachunkiC. M. (2).
Dowód:
- zeznania świadkaC. M. (1), e-protokół rozprawy z dnia 4 grudnia 2013 r., 01:03:41 – 01:47:40
- przesłuchanie interwenienta ubocznegoJ. M. (1), , e-protokół rozprawy z dnia 9 grudnia 2014 r., 00:41:28 – 01:27:41
- zeznania świadkaE. P., e-protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2013 r., 00:11:49 – 00:55:52
- zeznania świadkaA. S. (4), e-protokół rozprawy z dnia 27 maja 2014 r., 00:04:14 – 00:45:25
Zarząd pozwanej Wspólnoty poinformował właścicieli lokali przyul. (...)weW.o podjęciu zaskarżonej uchwały nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie prac budowlano-adaptacyjnych, przeprowadzonej w drodze indywidualnego zbierania głosów, wskazując że za uchwałą oddano 65,61 % głosów (liczonych udziałami w nieruchomości wspólnej), a przeciwko niej – 7,58 % głosów.
Dowód:
- pismo z dnia 26 kwietnia 2011 r. - zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...)wraz z jej treścią, k. 16
Po ujawnieniu nieprawidłowości związanych w szczególności z przyjęciem nieaktualnego udziału przysługującegodeveloperowi (...) sp. z o.o., podwójnym liczeniem udziałów przysługujących państwuK.orazR. C. (1)oraz złożeniem przezA. I. (2)podpisu przy niewłaściwym lokalu,E. P.złożyła oświadczenie z dnia 25 stycznia 2012 r., w którym wskazała, że dokonała sprawdzenia i ponownego przeliczenia głosów. Zgodnie z treścią oświadczenia po ponownym przeliczeniu głosów wynik głosowania okazał się następujący: 50,71 % głosów za uchwałą oraz 8,29 % głosów przeciwko przyjęciu uchwały.
Dowód:
- oświadczenieE. P.z dnia 25 stycznia 2012 r., k. 212
- zeznania świadkaE. P., e-protokół rozprawy z dnia 5 czerwca 2013 r., 00:11:49 – 00:55:52

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W niniejszej sprawie powodowie zaskarżyli uchwałę pozwanej Wspólnoty, domagając się uchylenia tej uchwały. Należy zatem w pierwszej kolejności zauważyć, iż przepisart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalistanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).Art. 23 ust. 3stanowi natomiast, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów podjętych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Jak wynika z daty pisma informującego o podjęciu uchwały numer(...)powodowie powzięli wiedzę o zaskarżonej uchwale najwcześniej 26 października 2011 r. Pozew w niniejszej sprawie złożono w dniu 30 listopada 2011 r., a zatem termin 6 tygodni, o którym mowa w art. 25 ust. 1a cytowanej ustawy został dochowany, co skutkowało koniecznością merytorycznej oceny zaskarżonej uchwały.
W pierwszej kolejności należało przeanalizować status interwenienta ubocznego w niniejszej sprawie, a to wobec uznania powództwa przez pozwaną Wspólnotę. Zgodnie z dyspozycją przepisuart. 81 k.p.c.jeżeli z istoty spornego stosunku prawnego lub z przepisu ustawy wynika, że wyrok w sprawie ma odnieść bezpośredni skutek prawny w stosunku między interwenientem a przeciwnikiem strony, do której interwenient przystąpił, do stanowiska interwenienta stosuje się odpowiednio przepisy o współuczestnictwie jednolitym. NiewątpliwieJ. M. (1)jest interwenientem samoistnym, albowiem jest on członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, na takich samych zasadach jak powodowie a zaskarżona uchwała dotyczy bezpośrednio jego praw. Abstrahując już zatem od samej dopuszczalności uznania powództwa jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, co prowadzide facto doominięcia sądowego trybu uchylenia uchwały przez organ pozbawiony kompetencji do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Czynność ta wykracza poza kompetencje zarządu wspólnoty i jako sprzeczna z prawem nie może zostać uznana za skuteczną a ponadto uznanie powództwa pozbawiałoby ochrony osoby zainteresowanej wykonaniem uchwały,J. M. (1)(art. 213 § 2 k.p.c.). Niemniej jednak odpowiednie stosowanie do interwenienta samoistnego regulacji o współuczestnictwie jednolitym sprawia, iż jego pozycja w procesie jest samodzielna i niezależna od strony, do której interwenient przystąpił. W takim zaś przypadku uznanie powództwa wymagałoby zgody interwenienta ubocznego samoistnego, której to zgody interwenient nie udzielił, wnosząc o oddalenie powództwa.
Zaskarżona uchwała podjęta została w trybieart. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, albowiem dotyczy ona połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość. Czynność taka wymaga zgody właścicieli wyrażonej w formie uchwały. W literaturze przepis ten budzi kontrowersje, skoro ani podział ani połączenie lokali z zasady nie naruszają interesów pozostałych współwłaścicieli (tak G. Bieniek, komentarz do art. 22 u.o.w.l., teza 16, w: Komentarz do ustawy o własności lokali, Wydawnictwo C.H. Beck, 2008,). Jedynie w tym zakresie zaskarżona uchwała obejmuje dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu i choć Sąd w ustnych motywach omyłkowo pominął zapis § 4 pkt. B zaskarżonej uchwały, co jednak nie wpłynęło na treść rozstrzygnięcia. W pozostałej części treść uchwały jest konsekwencją wyrażonej zgody, podczas gdy w odniesieniu do niektórych prac budowlanych, jakie mają być wykonane w łączonych lokalach – ingeruje jedynie w sferę właściciela tych lokali, co pozostaje poza kompetencjami wspólnoty mieszkaniowej.
Merytoryczne zarzuty podnoszone przez powodów wobec zaskarżonej uchwały okazały się niezasadne. W ocenie Sądu fakt zbierania głosów dotyczących skarżonej uchwały przezC. M. (1)nie stanowił naruszenia przepisówustawy o własności lokali. Zgodnie zart. 23 ust. 1 ustawy o własności lokalu(tj. Dz.U. 2000,, nr 80, poz. 903 ze zm.), uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W okolicznościach niniejszej sprawyC. M. (1)dysponował jednak upoważnieniem do zbierania głosów, gdyż zarząd Wspólnoty udzielił pełnomocnictwa do dokonania tej czynnościJ. M. (1), a ten z kolei udzielił dalszego pełnomocnictwa swojemu synowi. Wskazać przy tym należy, żeC. M. (1)nie należy traktować jako pełnomocnika w ścisłym tego słowa znaczeniu, gdyż zarząd wspólnoty nie jest stroną czynności prawnej (uchwały) podejmowanej przez członków Wspólnoty, a jedynie dokonuje czynności o charakterze technicznym w postaci zbierania głosów i takie też czynności w imieniu zarzdy wykonywałC. M. (1). O tym, żeC. M. (1)był upoważniony do dokonania tych czynności świadczą nie tylko wzmiankowane pełnomocnictwa, lecz również zeznania świadkówE. P.orazA. S. (4), które dysponują wiedzą na ten temat z racji pełnionych w tym czasie funkcji związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Zeznania te pozostają w zgodzie z wyjaśnieniami interwenienta ubocznegoJ. M. (1)oraz świadkaC. M. (1), którzy wskazywali, że umocowanieC. M. (1)do zbierania głosów było związane z tym, że to ten ostatni mieszkał weW.przyul. (...)i było mu najłatwiej zajmować się tą sprawą.
Gdyby nawet uznać, że jedynie zarząd jest uprawniony do zbierania głosów pod uchwałą (bądź też, żeC. M. (1)nie został prawidłowo umocowany), to w ocenie Sądu wskazane naruszenie wymogów o charakterze jedynie formalnym nie mogłoby być traktowane jako podstawa do uchylenia zaskarżonej uchwały. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. (sygn. akt IV CK 543/03, OSNIC 2005, nr 7 – 8, poz. 132), zgodnie z którym podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę jej uchylenia przez Sąd, jeżeli uchybienie to miał lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Z kolei w okolicznościach niniejszej sprawy fakt zbierania głosów przezC. M. (1)nie miał i nie mógł mieć wpływu na treść podjętej uchwały. Z zaoferowanych przez strony dowodów w postaci zeznań świadków, członków Wspólnoty biorących udział w głosowaniu, nie wynika, żebyC. M. (1)w nieuprawniony sposób wpływał na podjęcie przez nich decyzji, w szczególności przez wywieranie presji czy wprowadzanie członków Wspólnoty w błąd co do treści uchwały. Sąd miał na uwadze, że treść paragrafu 4 lit. b) uchwały jest nieprecyzyjna i może sugerować, że jeden lub oba z lokali podlegających łączeniu ma już status lokalu mieszkalnego. Z zeznań przesłuchiwanych w niniejszej sprawie świadków, członków Wspólnoty biorących udział w głosowaniu, nie wynika jednak, że okoliczność ta miała dla nich znaczenie, jak również nie wynika, żeC. M. (1)błędnie informował o ówczesnym stanie należących do jego ojca pomieszczeń.
Nadto nie znalazł potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym zarzut nieinformowania przezC. M. (1)o projektowanej uchwale najbliższych sąsiadów czy też osób, które mogłyby nie wyrazić zgody na tą uchwałę. O treści uchwały informowani byli powodowieA.iA. S. (3),E. K.orazA.iM. P. (1), a osoby te głosowały przeciwko uchwale. Przy tymC. M. (1)osobiście odwiedził państwaS.orazP., a ci ostatni początkowo zgodzili się na połączenie lokali i dopiero po rozmowie z powodamiS.zmienili zdanie ostatecznie sprzeciwiając się przyjęciu uchwały.C. N.miał obowiązku każdorazowo informować wszystkich członków Wspólnoty, o tym że któryś z mieszkańców sprzeciwia się przyjęciu uchwały, podobnie jak nie miałby takiego obowiązku członek zarządu zbierający głosy co do projektowanej uchwały. Obowiązek taki nie znajduje podstawy w żadnym z przepisówustawy o własności lokali, a na uwadze mieć należy, że każdy z członków wspólnoty dysponuje jedynie określonym udziałem w nieruchomości wspólnej, a decyzja jest podejmowana przez większość współwłaścicieli. Zważyć należy wreszcie, że przyjęty sposób procedowania służył zapewnieniu sprawności w podejmowaniu decyzji co do sprawy, która w istocie dotyczyła przede wszystkim interesów jednego z lokatorów, a w mniejszym zakresie całej wspólnoty, w związku z czym uzyskanie odpowiedniej frekwencji dla podjęcia uchwały mogło być trudne. Świadczą o tym zeznania świadkaA. S. (4), a nadto jest to okoliczność należąca do sfery faktów powszechnie znanych.
Nie potwierdził się stawiany przez powodów zarzut podrobienia podpisówM. P. (2)iK. K. (1)– właścicieli lokali usługowych przyul. (...). Toczące się w tej sprawie dochodzenie zostało umorzone na podstawie postanowienia mł. asp.I. K.zatwierdzonego przez prokuratora Prokuratury RejonowejW.K. I.K.-Z.w dniu 30 maja 2012 r. (k. 471 – 472). Z kolei z zaoferowanych w niniejszej sprawie dowodów nie wynika, żeby w odniesieniu dolokali nr (...)głosy zostały oddane przez osoby do tego nieuprawnione. W zakresie tego drugiego lokalu jedynym głosem był głos przeciwko uchwale oddany na indywidualnej karcie do głosowania przez państwaS.z powołaniem się na upoważnienie udzielone przezM. P. (2). Natomiast w przypadkulokalu (...)głos za przyjęciem uchwały został oddany przezA. I. (1), który powoływał się na upoważnienie swoich rodzicówS.iM. I.oraz swojej konkubiny,K. K. (2), którzy w istocie byli właścicielamilokalu (...).Lokal (...)nie został umieszczony na liście, nie może jednak budzić wątpliwości, że intencjąA. J. (3)było oddanie głosu w odniesieniu do tego lokalu, którego dotyczyło jego umocowanie. W konsekwencji głos ten należy traktować jako ważny z tym, że pod uwagę należy brać udział w nieruchomości wspólnej przypisany dolokalu (...)(0,26 %), a nie dolokalu (...)(0,66 %).
Powodowie nie udowodnili swojego zarzutu związanego z pozbawieniem powodaA. G. (1)prawa głosu i uniemożliwieniem mu ustosunkowania się do treści podejmowanej uchwały. Powodowie wnioskowali w pozwie o przesłuchanie powodaA. G. (1)na okoliczność niepowiadomienia go o poddaniu pod głosowanie uchwały nr(...)i nie stworzenia mu możliwości oddania głosu w powyższej sprawie. Jednak sam powódA. G. (1)nie brał czynnego udziału w postępowaniu – nie stawiał się na rozprawy, ani też nie wnosił pism procesowych w toku postępowania. PowódA. G. (1)nie stawił się na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2012 r., mimo że był na tę rozprawę wzywany z pouczeniem o konsekwencjach niestawiennictwa. Pomimo ponowienia próby wezwania i przesłuchania powodaA. G. (1)na rozprawie 23 kwietnia 2015 r. powód nie stawił i Sąd postanowił pominąć dowód z jego przesłuchania.
Dodać należy, że z zeznań świadkaC. M. (1)orazA. S. (4)wynika, że karta do głosowania wraz z projektem spornej uchwały została wysłana członkom Wspólnoty. NatomiastC. M. (1)starał się dotrzeć do jak największej liczby mieszkańców, celem zgromadzenia wymaganej dla przyjęcia uchwały ilości głosów. Przy tym w aktach sprawy znajdują się karty do głosowania, w których mieszkańcy opowiadają się przeciw przyjęciu uchwały, jak również niektórzy mieszkańcy wyrazili swój sprzeciw na liście do głosowania. Niezależnie od tego, wskazać należy, że nawet jeśli informacja do głosowania nie dotarła do powodaA. G. (1), który – jak wynika z treści pozwu i załączonych do niego dokumentów – jest właścicielem jedynie lokalu użytkowego w pozwanej Wspólnocie, to i tak nie wykazali powodowie, że okoliczność ta mogła mieć wpływ na podjęcie uchwały. Oddanie głosu przeciwko uchwale przezA. G. (1)nie wpłynęłoby na ilość głosów oddanych za uchwałą niezbędnych do jej przyjęcia.
W nieznacznym stopniu potwierdziły się zastrzeżenia powodów co do sposobu obliczania głosów oddanych za przyjęciem uchwały, jednak okoliczność ta nie ma wpływu na wynik postępowania, gdyż w ocenie Sądu ilość ważnie oddanych głosów za przyjęciem uchwały wciąż wynosi ponad 50 %. Przechodząc do szczegółowej oceny zarzutów stawianych przez powodów wskazać należy, że w ocenie Sądu sama technika zbierania głosów, polegająca na łączeniu oddawania głosów za pomocą karty do głosowania (przesyłanej następnie do Zarządu Wspólnoty bądź wręczanejC. M. (1)) oraz głosowania za pomocną złożenia podpisu na sporządzonej w tym celu liście, jest prawidłowa. Taki sposób oddawania głosów nie sprzeciwia się przepisom prawa jak również wypełnia cechy indywidualnego zbierania głosów regulowanego wart. 23przywoływanej jużustawy o własności lokali.
W ocenie Sądu nie wpływa na ważność głosu fakt oddania go przez jednego z kilku współwłaścicieli lokali, o ile pozostali współwłaściciele wyrażali zgodę na daną decyzję. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 82/12, OSNC 2013, nr 6, poz. 75), zgodnie z którym prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Współwłaściciele danego lokalu mogą zatem oddać tylko jeden głos, swoją mocą odpowiadający udziałowi w nieruchomości wspólnej przypisanemu dla danego lokalu. Do podejmowania decyzji przez współwłaścicieli co do sposobu głosowania znajdują zastosowanie przepisykodeksu cywilnegodotyczące zarządu rzeczą wspólną, a konkretnieart. 199 k.c.wymagający zgody wszystkich współwłaścicieli dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przebudowa i połączenie dwóch lokali jest bowiem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu obejmującego bieżące utrzymanie rzeczy – załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia (A. Cisek, K. Górska, komentarz do art. 199 k.c., tezy 2 – 4, w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. E.Gniewek, P. Machnikowski, Legalis 2015).
Dla udzielenia zgody na dokonanie czynności (wyrażenie zgody na przyjęcie uchwały) przez jednego ze współwłaścicieli nie jest jednak wymagana żadna szczególna forma. Jak wskazano w literaturze „zgoda może być udzielona w dowolnej formie. Odnosi się to również do czynności wymagających dla swej ważności formy szczególnej. Nie chodzi tu bowiem o zgodę osoby trzeciej w rozumieniuart. 63 KC, lecz o akt wewnętrzny. Czynność na zewnątrz musi być dokonana we właściwej formie, uchwała (szerzej: decyzja, zgoda) dotycząca tej czynności ma charakter wewnętrzny i nie jest tu konieczne zachowanie jakichkolwiek wymogów formalnych” (tak P. Księżak, komentarz do art. 199 k.c., teza 14, w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda). Podobnie wskazano, że „formy wymaganej dla skuteczności uchwały nie można odnosić do czynności oddania głosu (która to czynność najczęściej jest dokonywana przez określone zachowanie się osób, biorących udział w podejmowaniu uchwały, np. przez podniesienie ręki). Uchwała i oddanie głosu muszą być więc oceniane jako dwie odrębne czynności prawne, tak co do przesłanek ich podjęcia, jak i skuteczności. Dlatego też gdy uchwała wymaga zachowania określonej formy szczególnej, pełnomocnictwo do głosowania nad nią nie wymaga zachowania tej samej formy” (J. Pisuliński, w: System Prawa Prywatnego, tom 3, red. E. Gniewek, Warszawa 2013, s. 830).
Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela zaprezentowane wyżej stanowiska, nie znajdując podstaw prawnych do przyjęcia, że pełnomocnictwo do oddania głosu przez współwłaściciela lokalu powinno być udzielone przez innych współwłaścicieli lokalu w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Tymczasem z zaoferowanych w niniejszej sprawie dowodów w postaci zeznań świadków wynika, że w przypadku gdy za uchwałą głosował jedynie jeden ze współwłaścicieli to czynił to za zgodą pozostałych współuprawnionych. Ze zgodnych zeznań świadkówM. B.orazJ. Ś.wynika, żeJ. Ś.wyrażał zgodę na podpisanie uchwały przez swoją konkubinę i współwłaścicielkęlokalu nr (...). Tożsamy wniosek płynie z zeznańR.iP. P. (3), współwłaścicielilokalu (...), gdzie głos za przyjęciem uchwały oddałP. P. (1)za zgoda swojej małżonki. Również z zeznańB. S.orazM. S. (5)wynika, żeM. S. (5)była umocowana do podjęcia uchwały dotyczącej wspólnego lokalu.B. S.nie była co prawda pewna, czy to nie ona sama podpisała uchwałę, jednak w ocenie Sądu bardziej wiarygodne jest stwierdzenieM. S. (5), która wskazała stanowczo, że podpis został złożony przez nią samą.B. S.przyznawała jednak, że udzielała pełnomocnictwa do podejmowania uchwał swojemu synowi, a mężowiM. S. (5). Analogicznie należy ocenić sytuacjęA. I. (1), który zamieszkuje w lokalu przyul (...)i wyraził zgodę na przyjęcie uchwały dotyczącejlokali nr (...), będących współwłasnością jego rodziców,M.iS. I.oraz jego konkubiny,K. K. (2). Przy tymK. K. (2), występująca jako członek zarządu pozwanej Wspólnoty, potwierdziła, że głosowała za przyjęciem zaskarżonej uchwały.
Nie dał Sąd wiary wewnętrznie sprzecznym zeznaniom świadkaJ. O.orazM. K. (1), współwłaścicielilokalu nr (...). Świadkowie wskazywali, że nie wyrażali zgodę na tę uchwałę, a wszelkie decyzje dotyczące Wspólnoty podejmujeJ. O.– za zgodąM. K. (1). Po okazaniuM. K. (1)karty do głosowania, potwierdziła ona jednak swój podpis złożony za przyjęciem uchwały. Wskazała następnie, że nie kojarzy tej uchwały bo uchwał było dużo. Powiedziała, że jej wcześniejsze zeznania wiążą się generalne z niechęcią wobec potencjalnych najemców (nowy lokal mógł być zaadoptowany pod cele mieszkalne, w domyśle, także pod wynajem). Przyznała równieżM. K. (1), żeC. M. (1)był w ich mieszkaniu i rozmawiał zJ. O..
W ocenie Sądu na kształt zeznańJ. O.iM. K. (1)mogła wpłynąć ta okoliczność, że sprawa adaptacji lokali należących doJ. M. (1)była przedmiotem szerszej dyskusji już po tym jak doszło do podjęcia zaskarżonej uchwały, także na zebraniach Wspólnoty. Potwierdzają to zeznania innych świadków,L. K.orazH. W., którzy wskazywali, że już po wyrażeniu zgody na przyjęcie uchwały zmienili zdanie w tej sprawie, przypuszczalnie pod wpływem argumentów powodów, państwaS., kładących akcent na istotne znaczenie zgody współlokatorów mieszkających w klatce, w której mieści się lokal będący przedmiotem planowanych prac budowlanych. Nie może budzić jednak wątpliwości, że późniejsza zmiana stanowiska przez członka wspólnoty nie wpływa na ważność oddanego głosu, poza wyjątkowymi sytuacjami gdy oświadczenie woli było obarczone wadą, na przykład w postaci błędu, co jednak w niniejszym postępowaniu nie było wykazywane. W konsekwencji uznał Sąd, że powodowie nie zdołali wykazać, że głos oddany przezM. K. (1)był nieważny jako nieautentyczny lub też oddany wbrew woli drugiego współwłaściciela.
Nie potwierdziły się również wątpliwości powodów co do autentyczności nie do końca czytelnych podpisów członków wspólnoty. Wszyscy przesłuchiwani w sprawie świadkowie – lokatorzy biorący udział w podejmowaniu uchwały – potwierdzili prawdziwość swoich podpisów. Nadto potwierdził również świadekM. M. (2), że w istocie złożył swój podpis nad treścią uchwały, a następnie zakreślił słowo „za”, wyrażając swoją zgodę na przyjęcie uchwały. W ocenie Sądu taki sposób oddania głosu – zastosowany przez niektórych członków wspólnoty – w sposób jednoznaczny manifestuje wolę złożenia oświadczenia co do przyjęcia proponowanej uchwały.
Pozbawiony znaczenia okazał się fakt podpisania się przezW. E.za przyjęciem uchwały w polu odpowiadającemu lokalowi przyul. (...)zamiast w polu dlalokalu nr (...), gdyż udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest identyczny dla obu lokali, a podpis w złym miejscu należy traktować jako oczywistą pomyłkę spowodowaną podobnym oznaczeniem lokali. W podobny sposób, jak już sygnalizowano, należy traktować oświadczenieA. I. (1)dotyczącelokalu (...), mylnie wpisane w polu dlalokalu (...). Przy obliczaniu ilości głosów należy brać jednak pod uwagę udział przypisany dla tego pierwszego lokalu, który jest niższy i wynosi 0,26 %.
Jako ważny należy traktować również głos oddany przezM. S. (2), która podpisała się za przyjęciem uchwały, czyniąc jednak na dole dopisek „pod warunkiem, że pomieszczenia nie będą pogłębiane, tak jak Pan obiecał mi”. Z zeznań świadkaM. S. (2)wynika, że okoliczność ta była dla niej istotna, gdyż obawiała się, że pogłębienie lokalu może być niekorzystne dla nieruchomości. Po uzyskaniu deklaracjiC. M. (1), że pogłębianie nie będzie wykonywane, postanowiła ona zgodzić się na treść uchwały, czyniąc jednak wskazane zastrzeżenie. Zgodnie natomiast z zeznaniami świadkaC. M. (1), złożył onM. S. (2)tę deklarację, dlatego że w międzyczasie wykonywano również dokumentację techniczną i w tym momencieC. M. (1)wiedział już, że pogłębianie nie będzie konieczne. W tym stanie rzeczy uznać należy, że głos oddany przezM. S. (2)jest ważny i wyraża zgodę lokatora na przyjęcie uchwały – choć bez możliwości pogłębiania lokalu.
Z kolei zasadny okazał się zarzut co do braku oddania głosu przezP.iS. M., zamieszkałych wlokalu nr (...). Lokatorzy Ci, zeznając jako świadkowie, wskazali, że nie pamiętają, żeby głosowali za przyjęciem uchwały. W zgromadzonym materiale dowodowym brakuje karty do głosowania podpisanej przez pana lub paniąM., natomiast dokonany ołówkiem napis(...)znajdujący się na liście do głosowania w polu dlalokalu nr (...)został najpewniej sporządzony przezC. M. (1)lub inną osobę zliczającą głosy, co wynika z zeznań świadków – członków wspólnoty, którzy zgodnie wskazywali, że napis ten nie został przez nich sporządzony. Natomiast za ważny uznał Sąd głos państwaB.(lokal (...)), pomimo braku oryginału karty do głosowania. Kserokopia tej karty została bowiem dołączona do pozwu, a nie zaoferowano w niniejszym postępowaniu dowodów, które mogłyby ten dowód podważyć.
Zasadny okazał się zarzut przyjęcia nieaktualnego, zawyżonego udziału developera we współwłasności nieruchomości w wysokości 10,84 %, co potwierdzała sama pozwana Wspólnota oraz interwenient ubocznyJ. M. (1). Przyczyną tego błędu było wydanieC. M. (1)przez pracownika Zarządcy listy lokatorów, która nie uwzględniała, że developer w międzyczasie wyzbył się kolejnych lokali, co prowadziło do zmniejszenia jego udziału w nieruchomości wspólnej. Lista ta została zaktualizowana, a na dodatkowej kartce dołączonej przezC. M. (1)znajdują się lokale należące do Developera, oznaczone symbolem „(...)” o łącznym udziale 0,55 %, co wynika ze zgodnych zeznańA. S. (4)orazE. P.. Z kolei z przedstawionego przez obecnego zarządcę nieruchomości zestawienia stanu udziałów na dzień 1 sierpnia 2011 r. (okres, w którym miało miejsce głosowanie), wynika, że udział developera wynosił 0,56 %. Zaprezentowany wypis z rejestru gruntów o niepełnej treści na dzień 25 października 2011 r. podaje udział w wysokości 1,17 %, jednak udział ten był nieaktualny, o czym świadczy treść samego wypisu. Natomiast przedstawiciel developera wskazał na karcie do głosowania na udział w wysokości 0,51 %. Wobec tych wątpliwości Sąd przyjął jako miarodajną najniższy z pojawiających się w dokumentach udziałów w wysokości 0,51 %. Nie wykazali natomiast powodowie, żeby ten udział był niższy, w szczególności przedstawiając stosowne wypisy z księgi wieczystej, które byłyby najbardziej miarodajnym dowodem w tej kwestii.
Częściowo zasadny okazał się zarzut powodów dotyczący podwójnego liczenia głosów dotyczących lokali wpisanych na ostatniej, dodanej kartce listy do głosowania. MianowicieR. C. (2)dwukrotnie podpisała się na liście za przyjęciem uchwale: na pierwotnie przedstawionej liście oraz na karcie dodatkowej, przy czym jej podpis w obu wypadkach dotyczyłlokalu (...)(udział – 0,23 %). Z koleiC. M. (1)podpisał się za przyjęciem uchwały na liście przy lokalu swojego ojcaJ. M. (1)przyul. (...)(udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,20 %), a następnie na liście dodatkowej w polu obejmującym łącznie trzy lokale należące do jego ojca, w tym wzmiankowanylokal pod numerem (...). RównieżA.iJ. K.podpisali się na karcie dodatkowej, mimo że już na pierwotnie przedstawionej liście zaznaczyli przylokalu (...), że ich udział w nieruchomości wspólnej zwiększył się w związku z nabyciem dodatkowego pomieszczenia. We wskazanym zakresie udziały nie mogły być zatem, co oczywiste, liczone w sposób podwójny, co nie wpływa rzecz jasna na ważność samych głosów – ograniczonych do udziałów rzeczywiście przysługujących poszczególnym członkom Wspólnoty.
W tym stanie rzeczy Sąd przyjął, że, posługując się kartą do głosowania, za przyjęciem uchwały opowiedzieli się następujący lokatorzy:J.iW. G.(ul. (...), udział w nieruchomości wspólnej – 1,72 %),B.iM. W.(lokal (...), udział 0,61 %),L. K.(lokal (...), udział – 0,71 %),A. P. (2)(lokal (...)oraz(...)o łącznym udziale 0,90 %),A. G. (2)(lokal (...), udział 0,53 %),P. W.(lokal (...), udział 0.99 %),M. M. (2)(lokal (...), udział 0,74 %),M.iM. S. (1)(lokal (...), udział 1,02 %),B. P.(lokal (...), udział 0,53 %),A. S. (5)(lokal (...), udział 0,74 %),K. P.(lokal (...), udział 0,98 %),M. K. (1)iJ. O.(lokal (...), udział 0,53 %),K.iB. M.(lokal (...), udział 0,71 %),K. W.iA. K. (1)(lokal (...), udział 0,51 %),G.iR. J.orazM. K. (2)(lokal (...), udział 1,07 % orazlokal (...), udział 0,75 %),J.iB. L.(lokal (...), udział 1,01 %),M. S. (2)(lokal (...), udział 0,51 %),J. C.(lokal (...), udział 0,99 %),J. D.(lokal (...), udział 0,93 %),M.iK. B.(lokal (...), udział 1,15 %) orazdeveloper (...)(lokale oznaczone jako(...)– pomieszczenia gospodarcze, garaże, udział 0,51 %). Natomiast na liście do głosowania za przyjęciem uchwały podpisali się:A.iM. S. (4)(ul. (...), udział w nieruchomości wspólnej – 0,84 %),A.iP. D.(lokal (...), udział 0,94 %),A. T.iZ. T.(lokal (...), udział 0,61 %),R. C. (1)(lokal (...), udział 0,23 %),W. E.(lokal (...), udział 0,23 %),A. J. (1)(lokal (...), udział 0,60 %),A.iR. P. (1)(lokal (...), udział 1,12 %),M. B.iJ. Ś.(lokal (...), udział 0,70 %),K.iR. O.(lokal (...), udział 0.53 % orazlokal (...), udział 0,72 %),B.iJ. G.(lokal (...), udział 0,39 %),J.iS. S. (1)(lokal (...), udział 0,95 %),M. D. (1)(lokal (...), udział 1,03 %),I. L.iB.Tego (lokal (...), udział 0,57 %),S. S. (2)(lokal (...), udział 0,70 %),M. R.(lokal (...), udział 1,19 %),M.iG. M.(lokal (...), udział 0,72 %),P. R.(lokal (...), udział 1,43 %),A.iP. K.(lokal (...), udział 1,15 %),M. P. (3)(lokal (...), udział 0,74 %),E. L.(lokal (...), udział 1,15 %),R.iP. P. (1)(lokal (...), udział 0,71 % ),A.iK. C.(lokal (...), udział 0,92 %),K. K. (2)orazM.iS. I.(lokal (...), udział 0,26 % orazlokal (...), udział 0,81 %),J.iA. K. (2)(lokal (...), udział 1,24 %),A.iI. P.(lokal (...), udział 1,26 %),A. J. (2)iA. Ś.(lokal (...), udział 0,58 %),E.iP. M.(lokal (...), udział 1,04 %),A. D.iM. D. (2)(lokal (...), udział 0,77 %),M. P. (4)(lokal (...), udział 0,61 %),A.iG. J.(lokal (...), udział 0,70 %),G. F.(lokal (...), udział 0,71 %),B.iM. S. (5)(lokal (...), udział 0,71%),C. M. (1)(lokal (...), udział 0,71 %),J. M. (1)(lokal (...), udział 0,20 %;lokal (...), udział 0,35 % orazlokal (...), udział 0,41 %),A. L.(lokal (...), udział 1,11 %),M.iW. D.orazM. G.(lokal (...), udział 0,67 %),A. P. (3)(lokal (...), udział 1,49 %),H. W.(lokal (...), udział 0,94 %).
Po zsumowaniu wyżej wskazanych udziałów okazuje się, że za przyjęciem zaskarżonej uchwały oddano 50,88 % głosów. Ustalając stan faktyczny w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom poszczególnych lokali Sąd oparł się przede wszystkim na przedstawionym przez obecnego zarządcę nieruchomości zestawieniu udziałów na dzień 1 sierpnia 2011 r., uznając, iż zestawienie to w sposób niemal kompletny dostarcza informacji na temat poszczególnych udziałów, a treść tego dokumentu nie była negowana przez strony postępowania. Podkreślić należy, że to na powodach spoczywał ciężar udowodnienia stawianych zarzutów, także dotyczących już samego wyliczenia oddanych za uchwałą głosów. Najbardziej miarodajny w tym zakresie byłby dowód z treści ksiąg wieczystych poszczególnych lokali, jednak powodowie nie przedstawili takiej kompletnej dokumentacji – odnoszącej się do wszystkich lokali, czy też przynajmniej tych, które mogły budzić wątpliwości. Dodać należy, że otrzymane wyliczenie różni się od wyniku otrzymanego przezE. P.po ponownym przeliczeniu głosów o 0,17 %, gdyż zgodnie z oświadczeniemE. P.z dnia 25 stycznia 2012 r. za przyjęciem uchwały oddano 50,71 %. Różnica jest spowodowana tym, że w ocenie Sądu pod uwagę wziąć należy również głos oddany przez developera (0,51 %) oraz głosA. I. (1)dotyczącylokalu (...)(0,26 %), natomiast doliczeniu nie podlega głos państwaM.(0,60 %), gdyż, jak już wskazywano, nie ma podstaw do ustalenia, że został on w istocie oddany.
Jako spóźnione potraktować należy podnoszone w toku postępowania przez powodówA.iA. S. (2)zarzuty dotyczące niezgodności zaskarżonej uchwały zprawem budowlanymczy dalszymi wymogami technicznymi związanymi z przebudową lokali. Zważyć należy, że 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały, o którym mowa wart. 25 ustawy o własności lokaliuniemożliwia podnoszenie dalszych – niezawartych w pozwie – zarzutów, po upływie tego terminu. Nadto wskazać należy, że powodowie nie przedstawili żadnych dowodów na potwierdzenie stawianych zarzutów. W żaden sposób powodowie nie wykazali również, aby zaskarżona uchwała naruszała ich interes, albowiem trudno za taki uznać obawę przed potencjalnymi najemcami nowopowstałego lokalu.
Na koniec jeszcze, na marginesie, warto dodać, iż spór w niniejszej sprawie w sposób jaskrawy wskazuje na sygnalizowaną w doktrynie potrzebę zmiany modelu zarządzania nieruchomością wspólną w tzw. dużych wspólnotach ((tak G. Bieniek, komentarz do art. 22 u.o.w.l., teza 17, w: Komentarz do ustawy o własności lokali, Wydawnictwo C.H. Beck, 2008,). Pozostawienie w gestii wszystkich mieszkańców wspólnoty liczącej ponad stu członków kwestii uregulowanych wart. 22 ustawy o własności lokaligenerować będzie oczywiste komplikacje zarówno na etapie samego głosowania nad uchwałami (z uwagi na liczebność wspólnoty) jak i racjonalnego podejmowania decyzji przez samą wspólnotę. Nie ulega wątpliwości, że mieszkańcy budynku, w którym znajdują się sporne lokale są bardzie niż pozostali członkowie wspólnoty zainteresowani są materią zaskarżonej uchwały, która będzie ich bezpośrednio dotyczyć (choć najbardziej dotyczy ona właściciela tych lokali), co nie może wpływać na sposób liczenia głosów, które powiązane są jedynie z wielkością udziału.
Z tych też względów orzeczono tak jak w sentencji, oddalając powództwo na koszt powodów, którzy przegrali sprawę w całości, na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 107 k.p.c.Na koszty te, należne interwenientowi ubocznemu występującemu po stronie pozwanej, w wysokości 247 zł składa się opłata od interwencji ubocznej w wysokości 50 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 180 zł (analogia z§ 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U. 2013, poz. 490 t.j.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.