Sąd Rejonowy Wrocław Fabryczna we Wrocławiu
XI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XI C 2485/14
Data wyroku: 2015-02-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Małecka
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art 11 ust. o ochronie praw lokatorów

Sygnatura akt XI C 2485/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 24 lutego 2015 r.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu XI Wydział Cywilny
w następującym składzie:
Przewodniczący: SSR Anna Małecka
Protokolant: Karolina Suder
po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2015 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwkoE. K.,R. K.,M. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.
o eksmisję

I
nakazuje pozwanymE. K.,R. K.,M. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S., aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowej GminieW.lokal mieszkalny nr (...)położony weW.przyul. (...);

II
ustala, że pozwanymM. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego;

III
wstrzymuje wykonanie punktu I wyroku w stosunku do pozwanychM. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.do czasu złożenia przez GminęW.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego z pozwanymi;

IV
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XI C 2485/14

UZASADNIENIE
W pozwie złożonym dnia 27 listopada 2014 r. skierowanym przeciwkoE. K.,R. K.,M. K.,Z. K. (1),E. D.oraz małoletnimD. S. (1),D. S. (2)iK. S.strona powodowa GminaW.wniosła o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydanie nieruchomości położonej weW.przyul. (...)w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz o zasądzenie kosztów postępowania.
Uzasadniając pozew strona powodowa wskazała, że najemcą mieszkania położonego weW.przyul. (...)byliE. K.iR. K., a mieszkają tam równieżM. K.,Z. K. (1),E. D.oraz małoletniD. S. (1),D. S. (2)iK. S.. Wobec powstania zadłużenia z tytułu czynszu najmu najemcy zostali wezwani do zapłaty zaległości; w związku z brakiem reakcji strona powodowa rozwiązała umowę najmu oświadczeniem z dnia 22 kwietnia 2010 r., ze skutkiem prawnym na dzień 30 czerwca 2010 r. Mimo rozwiązania umowy najmu pozwani nie wydali lokalu.
Na rozprawie w dniu 19 lutego 2015 r. pozwaniM. K.,Z. K. (2)iE. D., działająca również jako przedstawiciel ustawowy małoletnich pozwanychD. S. (1),D. S. (2)iK. S.wnieśli o oddalenie powództwa wskazując, że nie mają innego miejsca zamieszkania.
PozwaniR. K.iE. K.zgodzili się z pozwem.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na podstawie umowy najmu z dnia 16 marca 1995 r.J. K.(matka pozwanychR. K.,M. K.iZ. K. (2)) była uprawniona do używania lokalu położonego weW.przyul. (...).
/dowód: umowa najmu – k. 18-25/
Aneksem z dnia 28 września 2009 r., zawartym po śmierciJ. K., zmieniono umowę najmu w ten sposób, że najemcami zostali syn poprzedniej najemczyniR. K.i jego żonaE. K..
/dowód: aneks z dnia 28.09.2009 r. – k. 26/
Jeszcze przed śmiercią matkiR.iE. K.wraz z córką wyprowadzili się z mieszkania przyul. (...)weW.z uwagi na brak porozumienia z pozostałymi mieszkańcami.E.iR. K.nie wymeldowali się spod wskazanego adresu, nie zawiadamiali GminyW.o opuszczeniu lokalu. Od tego czasu pozwani nie mieszkają w
/dowód: 1. przesłuchanie pozwanegoR. K.– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:31-00:37, k. 79,
2. przesłuchanie pozwanejE. K.– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:37-00:40, k. 80/
W piśmie z dnia 16 listopada 2009 r. GminaW.wezwałaE. K.iR. K.do zapłaty kwoty 3.832,83 zł tytułem zaległości czynszowych oraz opłat niezależnych od właściciela, wyznaczając termin miesięczny od dnia otrzymania pisma do uiszczenia wskazane należności. Jednocześnie GminaW.wskazała, że w przypadku niezastosowania się do wezwania zamierza wypowiedzieć umowę najmu lokalu w trybie określonym przepisemart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
/dowód: pismo(...)z dnia 16.11.2009 r. – k. 13-14/
W listopadzie 2013 r. zadłużenie z tytułu opłat za lokal położony przyul. (...)weW.wynosiła 76.986,35 zł.
/dowód: pismo(...)z dnia 2.12.2013 r. – k. 8/
W lokalu znajdującym się weW.przyul. (...)zamieszkują i są zameldowani:M. K., jej bratZ. K. (1), jej córkaE. D.wraz z trójką małoletnich dzieci:D.,D.iK. S.. Nie mieszkają tam małżonkowieE.iR. K..
Mieszkający w lokalu nie uiszczali opłat związanych z korzystaniem z mieszkania.
OjciecD.,D.iK. S.nie mieszka z dziećmi i partnerką – mieszka ze swoją rodziną w niewielkim mieszczeniu komunalnym.
Z. K. (2)jest w faktycznej separacji z żoną, która zamieszkuje w mieszkaniu rodziców.
/dowód: 1. zaświadczenie zameldowania z dnia 20.07.2010 r. – k. 17,
2. przesłuchanie pozwanejM. K.– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:09-00:19, k. 78,
3. przesłuchanie pozwanejE. D.– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:40-00:46, k. 80,
4. przesłuchanie pozwanegoZ. K. (2)– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:19-00:25, k. 78-79./
Z. K. (1)orazE. D.są zarejestrowani jako bezrobotni, utrzymują się z prac dorywczych. Pozwani zamieszkujący lokal przyul. (...)weW.korzystają ze wsparcia pomocy społecznej – poprzez Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej weW.otrzymywali zasiłki pieniężne oraz korzystali z pracy socjalnej.
Od początku stycznia 2015 r.M. K.pracuje wsklepie (...)jako pracownik gospodarczy, otrzymuje wynagrodzenie w wysokości 1.200 zł netto, zatrudniona jest na umowie na czas określony, w pełnym wymiarze czasu pracy.
M. K.prowadzi samodzielne gospodarstwo domowe, podobnieZ. K. (2), natomiastE. D.prowadzi gospodarstwo domowe ze swoimi dziećmi.
M. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.nie przysługuje prawo do używania innego lokalu mieszkalnego.
/dowód: 1. zaświadczenie PUP z dnia 19.12.2014 r. – k. 62,
2. zaświadczenie MOPS z dnia 20.01.2015 r. – k. 64
3. przesłuchanie pozwanejM. K.– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:09-00:19, k. 78,
4. przesłuchanie pozwanejE. D.– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:40-00:46, k. 80,
5. przesłuchanie pozwanegoZ. K. (2)– protokół rozprawy z dnia 19.01.2015 r., 00:19-00:25, k. 78-79./
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo strony powodowej GminyW.zasługiwało na uwzględnienie wobec pozwanychM. K.,Z. K. (1),E. D.oraz małoletnichD. S. (1),D. S. (2)iK. S., przy jednoczesnym ustaleniu, że pozwanym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zasługiwało również na uwzględnienie żądanie eksmisji wobec pozwanychE. K.iR. K., jednak bez ustalenia, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.
Zgodnie z przepisemart. 675 § 1 k.c.in principiopo zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Nakazując pozwanym opróżnienie, opuszczenie i wydanie przedmiotowego lokalu przyul. (...)weW.sąd miał na uwadze, że pozwanymR. K.,E. K.,M. K.,Z. K. (1),E. D.orazD. S. (1),D. S. (2)iK. S.nie służy tytuł prawny do zajmowanej nieruchomości, skuteczny przeciwko wynajmującemu – powodowej gminie.
Zgodnie z art. 11 ustawy o z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnegojeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m. in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie musi być złożone nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Pozwani nie kwestionowali skuteczności złożonego przez stronę powodową wypowiedzenia. W ocenie sądu, strona powodowa, dokonała wypowiedzenia skutecznie, dochowując przewidzianego ustawą trybu. Bezsporne jest bowiem to, że najemcyR.iE. K.nie uiszczali czynszu w ogóle, kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania nie ponosi również pozostali pozwani. Powstało zadłużenie w kwocie przekraczającej trzykrotność należności czynszowych, stąd też zainicjowanie rozwiązania umowy najmu przez stronę powodową było zasadne. Strona powodowa przed dokonaniem wypowiedzenia, wezwała pozwanego do uregulowania zaległości wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości i wskazując jednocześnie w piśmie, że w przeciwnym razie dokona wypowiedzenia umowy najmu. Z uwagi na fakt, że pozwani, pomimo wezwania, nie uregulowali należności z tytułu zaległych czynszów, strona powodowa złożyła w formie pisemnej wypowiedzenie najmu, w którym wskazała przyczynę wypowiedzenia.
Mając na uwadze powyższe sąd uznał, iż stosunek prawny został pozwanymE. K.iR. K.(będącymi stroną umowy najmu) skutecznie wypowiedziany z dniem 30 czerwca 2010 r. Należy więc uznać, że została spełniona hipoteza przywołanego wyżej przepisuart. 675 § 1 k.c.– najem został zakończony. Od tej chwili pozwani utracili prawo do władania lokalem.
Pozwani nadal korzystają jednak z lokalu mieszkalnego, który stanowił przedmiot najmu łączącego go ze stroną powodową, gdyż nie przekazali stronie powodowej lokalu. W tym stanie rzeczy konieczne było nakazanie pozwanymR. K.,E. K.,M. K.,Z. K. (1),E. D.orazD. S. (1),D. S. (2)iK. S., aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowejlokal mieszkalny nr (...)położony weW.przyul. (...). Przepisart. 222 § 1 k.c., stanowi, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. GminaW., jako właściciel przedmiotowego lokalu i wynajmujący jest czynnie legitymowana do żądania jego wydania od osób władających tą nieruchomością.
Stwierdzając, że pozwanym nie służy skuteczne wobec strony powodowej prawo do lokalu, sąd zobowiązał w punkcie I sentencji, by opróżnili, opuścili i wydali lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...).
Zgodnie zart. 14 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 – dalej jako u.o.p.l.) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, a zgodnie zart. 14 ust. 3u.o.p.l. sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa wust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Struktura regulacji zawartej wart. 14 ustawy o ochronie praw lokatorówwskazuje na to, że sąd w pierwszej kolejności powinien brać pod uwagę indywidualną sytuację danej osoby, a więc dotychczasowy sposób korzystania z lokalu i szczególną sytuację materialną oraz rodzinną osób zobowiązanych do jego opróżnienia, z tym że nie może nie orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego w stosunku do wymienionych wart. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorówkategorii osób. Przepis ten obliguje sąd do orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Na mocyart. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorówprzepis ten ma zastosowanie do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
Analiza sytuacji materialnej i rodzinnej pozwanychM. K.,Z. K. (1),E. D.orazD. S. (1),D. S. (2)iK. S.wskazuje, że są oni uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego.
Przepis art. 14 ust. 4 u.o.p.l. stanowi, iż sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec małoletniego (pkt 2) i osoby posiadającej status bezrobotnego (pkt 5), jak i wobec osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (pkt 6), chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. PozwanymM. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.nie służy prawo do używania innego lokalu.
PozwanymR. K.iE. K.służy prawo do używania innego lokalu, pozwani od dawna nie zajmują przedmiotowego lokalu, w związku z czym nie zostało uznane, iż służy im prawo do lokalu socjalnego.
W związku z przywołanym przepisem sąd orzekł o przysługiwaniu prawa do lokalu socjalnego na rzecz małoletnich pozwanychD. S. (1),D. S. (2)iK. S., pozwanejE.D., jako matce małoletnich i osobie bezrobotnej orazZ. K. (1), który posiada status bezrobotnego i wobec pozwanejM. K., jako spełniającej warunek pozostawania w niedostatku, określony w będącej obowiązującym prawem miejscowym uchwale numer(...)Rady MiejskiejW.z dnia 21 kwietnia 2005 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu GminyW.. Uchwała ta w § 3 punkcie 6a stanowi, że pozostawaniem w niedostatku jest stan, w którym udokumentowany średni miesięczny dochód z okresu trzech kolejnych miesięcy przypadający na członka gospodarstwa domowego nie przekracza: 150% najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych, lub 100% najniższej emerytury w gospodarstwach wieloosobowych. Definicję miesięcznego dochodu wprowadza § 3 pkt 4 uchwały, wskazując, że miesięcznym dochodem są wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenia chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych.
PozwanaM. K.osiąga dochód w wysokości 1.200 zł netto miesięcznie, w związku z czym jej dochód jako osoby prowadzącej gospodarstwo domowe nie przekracza 1,5-krotności najniższej emerytury, która wynosi 844,45 zł miesięcznie (zgodnie z komunikatem Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z dnia 18 lutego 2014 r. w sprawie kwoty najniższej emerytury i renty, dodatku pielęgnacyjnego i dodatku dla sierot zupełnych oraz kwot maksymalnych zmniejszeń emerytur i rent), to jest sumy 1.266,67 zł.
W związku z tym sąd orzekł, że pozwanymM. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.przysługuje prawo najmu lokalu socjalnego.
W myśl art. 14 ust. 6 u.o.p.l. orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, przy czym zgodnie z art. 14 ust. 1 zd. 2 u.o.p.l. obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dlatego też sąd wstrzymał wykonanie do czasu zaoferowania pozwanymM. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.przez GminęW.najmu lokalu socjalnego.
Orzeczenie o kosztach procesu zostało oparte na treściart. 98 § k.p.c., który nakłada na stronę przegrywającą obowiązek zwrotu przeciwnikowi kosztów celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Solidarny obowiązek uiszczenia kosztów przez pozwanychR. K.,E. K.,M. K.,Z. K. (1),E. D.,D. S. (1),D. S. (2)iK. S.wynika z przepisuart. 105 § 2 k.p.c.
Z tych względów sąd orzekł jak wyżej.