Sąd Rejonowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 484/15
Data wyroku: 2015-07-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Kamilla Gos-Górska
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: 675 k.c., 222 k.c.

Sygn. akt  I C 484/15

WYROK ZAOCZNY
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 lipca 2015 r.
Sąd Rejonowy w Gliwicach Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSR Kamilla Gos-Górska
Protokolant: Sabina Drewniok - Szczepek
po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2015 roku w Gliwicach
na rozprawie sprawy z powództwaGminyP.
przeciwkoJ. P.
o opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego
oddala powództwo.
SSR Kamilla Gos-Górska
Sygn. akt I C 484/15

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym 26 marca 2015 r. GminaP.wniosła o nakazanie pozwanemuJ. P., aby opuścił lokal mieszkalny położonyP.przyul. (...)i o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania według norm prawem przewidzianych. W uzasadnieniu powódka wskazała, że łączyła ją z pozwanym umowa najmu, do której zawarto aneks z 11 listopada 2004 r. Wobec zaległości w zapłacie czynszu wzywano pozwanego do ich spłaty wyznaczając termin 1 miesiąca. Pozwany zaległości nie uiścił wobec czego powódka dokonała wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem na dzień 30 września 2004 r. i wezwała pozwanego do opuszczenia lokalu i wydania go w terminie do dnia 12 października 2004 r. Pozwany w dalszym ciągu nie uregulował zadłużenia.
Pozwany nie wniósł odpowiedzi na pozew.
Postanowieniem z dnia 3 czerwca 2015 r. zobowiązano powódkę do wskazania podstawy przyjęcia, że doszło do rozwiązania umowy najmu, w szczególności w świetle złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z 25.08.2004 roku oraz aneksu do umowy najmu pochodzącego z października 2004 roku w terminie 14 dni,pod rygorem uznania, że nie wzywano do zapłaty i nie złożono oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu po dacie zmiany umowy (podpisania aneksu).
W odpowiedzi na powyższe powódka oświadczyła, że 15.10.2004 r. zawarła z pozwanym ugodę w sprawie zadłużenia iprzywróciła tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. Pozwany nie dotrzymywał warunków ugody i ponownie wystąpił o zawarcie ugody, co uczyniono w dniu 29.08.2005 r. W ugodzie tej zastrzeżono, że brak jej wykonania będzie skutkować „skierowaniem sprawy do sądu”. Pozwany nie dotrzymał warunków ugody wobec czego powód wypowiedział umowę najmu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
J. P.zawarł z GminąP.umowę najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)wP.. W związkiem z brakiem regulowania opłat za lokal GminaP.wezwałaJ. P.do spłaty zadłużenia a następnie – wobec braku jego spłaty – wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 września 2004 r.
/okoliczności bezsporne/
W dniu 11 października 2004 r. GminaP.zawarła zJ. P.aneks do umowy najmu i „przywróciła tytuł prawny do lokalu mieszkalnego”.
/okoliczności bezsporne/
W aneksie z dnia 11 października 2004 r.J. P.został określony jako najemca lokalu przyul. (...)wP.i określono wysokość jego opłat z tytułu najmu lokalu.
/dowód: aneks z 11.10.2004 r. k. 5/
W dniu 15 października 2004 r. GminaP.zawarła zJ. P.umowę – ugodę – dotycząca warunków spłaty zadłużenia lokalu. W dniu 24 sierpnia 2005 r.J. P.skierował podanie do GminyP.o obniżenie rat spłaty powołując się na swój stan zdrowia uniemożliwiający spłatę rat w kwocie 120 zł miesięcznie, wnioskując o jej ustalenie na poziomie 60 zł. W następstwie podania w dniu 29 sierpnia 2005 r. GminaP.zawarła zJ. P.umowę – ugodę – dotycząca warunków spłaty zadłużenia lokalu, wskazując, że dotyczy ona opłat czynszowych od 11 marca do 31 lipca 2005 r. a dalej postanowiono, żeJ. P.obowiązany jest jednocześnie do regulowania bieżących opłat czynszu z tytułu zajmowania lokalu. Uzgodniono również, że w przypadku uchybienia terminu płatności rat, należność pozostała do zapłaty staje się natychmiast wymagalna i winna zostać spłacona, pod rygorem skierowania sprawy do sadu.
/dowody: ugody, podanie k. 32-34/
Pismem z dnia 27 stycznia 2006 r. GminaP., powołując się na brak płatności przezJ. P.i na podanieJ. P.z 24 sierpnia 2005 r. jako „wprowadzenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty”, wypowiedziała umowę najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)wP..
/dowód: pismo z 27.01.2006 r. k. 35/
Stan faktyczny ustalono w oparciu o wymienione powyżej dowody z dokumentów. Ich autentyczność i prawdziwość treści w nich zawartych nie była kwestionowana przez strony,a i Sąd nie znalazł podstaw, aby czynić to z urzędu.
Podkreślenia wymaga okoliczność, że w sprawie o opróżnienie lokalu, nawet w sytuacji spełnienia przesłanek dla wydania wyroku zaocznego, stosownie do treściart. 15 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tj. Dz. U. 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.), dalej: u.o.p.l. Sąd zobligowany jest do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Stąd też Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, mając na uwadze powołany przepis prawa, kierował do stron postępowania określone wezwania oraz przeprowadził postępowanie dowodowe z urzędu.

Sąd zważył, co następuje.
Żądanie powódki jako bezzasadne podlegało oddaleniu.
Podstawą żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego stanowiąart. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z normą prawną zawartą w tym przepisie, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym orazart. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Pozwany włada rzeczą cudzą, stanowiącą własność GminyP.. Jednocześnie Sad uznał, że roszczenie powódki nie podlega uwzględnieniu, ponieważ pozwanemu przysługuje uprawnienie do władania tą rzeczą a uprawnienie to wynika z zawartej przez strony umowy najmu.
Zgodnie z treścią przepisu art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 u.o.p.l., który formułuje ścisłe wymogi skutecznego rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie umowy winno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia; właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie co najmniej za trzy pełne okresy płatności,pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Wskazane przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący.
W pierwszej kolejności koniecznym jest wskazanie, że po wypowiedzeniu pierwotnej umowy najmu lokalu mieszkalnego przez powódkę (wypowiedzenie ze skutkiem na 30 września 2004 roku) pozwany ponownie uzyskał tytuł prawny do spornego lokalu mieszkalnego – uzyskał prawo najmu lokalu - na mocy aneksu z dnia 11 października 2004 roku. Strona powodowa podnosiła, że po „przywróceniu”J. P.tytułu prawnego do lokalu ponownie skutecznie wypowiedziała umowę najmu pismem z dnia 27 stycznia 2006 roku, co uzasadnia żądanie pozwu.
Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie potwierdza stanowiska powódki, a to że po 11 października 2004 roku zawarta z pozwanym umowa najmu lokalu mieszkalnego została skutecznie wypowiedziana przez powódkę i pozwany utracił tytuł prawny do zajmowanego lokalu. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na ustalenie, że opisane powyżej ustawowe wymogi wypowiedzenia umowy najmu z pozwanym z uwagi na istnienie zaległości czynszowych, zostały spełnione przez wynajmującego. Przede wszystkim – jak już wskazano powyżej - najemca powinien zostać na piśmie wezwany do uiszczenia kwoty zadłużenia przekraczającego trzymiesięczne zadłużenie i bieżącego uiszczania czynszu i innych opłat. Nadto wezwanie to winno wskazywać dodatkowy termin - miesięczny - do uiszczenia zaległości, a także wskazywać rygor braku zapłaty w zakreślonym dodatkowym terminie - w postaci wypowiedzenia umowy - art. 11 ustawy „o ochronie praw lokatorów (...)”. Powódka nie udowodniła by tego rodzaju wezwanie zostało przez nią skierowane do najemcyJ. P.po 11 października 2004 roku. Podkreślić przy tym należy, że wezwanie (uprzedzenie), jako warunek skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, było okolicznością faktyczną podlegającą udowodnieniu przez stronę powodową (art. 6 k.c.) a Sąd zakreślił rygor w tym zakresie, a to uznania, że do wezwania do zapłaty po dacie podpisania aneksu do umowy nie doszło. Strona powodowa w ogóle nie przedstawiła takiego wezwania skierowanego do pozwanego. Jednocześnie nie można uznać, aby doszło do realizacji wskazanej przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, na skutek skierowania przez samego pozwanego do powódki pisma (wniosku) z dnia 24 sierpnia 2005 roku. Po pierwsze wskazane pismo pochodzi od najemcy (pozwanego) a nie wynajmującego (powódki). Po drugie dotyczy jedynie warunków spłaty zadłużenia czynszowego uzgodnionych przez strony w ugodzie z października 2004 roku i możliwości ich zmiany. Brak jest także podstaw dla uznania, że sama ugoda z dnia 29 sierpnia 2005 roku lub 15 października 2004 roku mogły zastąpić przewidziane przepisami ustawy wezwanie (uprzedzenie), albowiem nie odpowiadają one opisanym powyżej ustawowym warunkom dla tego rodzaju pisma (wezwanie do zapłaty zadłużenia w dodatkowym ściśle określonym terminie z uprzedzeniem o określonym rygorze). Zważyć także należy, że obie ugody (podobnie jak wniosek pozwanego) dotyczyły jedynie kwestii spłaty przezJ. P.zadłużenia czynszowego, a to określały poziom zadłużenia, terminy czy wysokość spłaty. Tym samym postanowienia ugód uprawniające powódkę do „skierowania sprawy do sądu” mogą być odczytywane wyłącznie jako zastrzeżenie, że powódka będzie dochodzić należności objętych ugodą przed sądem.
W konsekwencji, w sprawie brak jest dowodu sporządzenia przez wynajmującego i doręczenia pozwanemu pisemnego uprzedzenia, o jakim mowa w art. 11 ustawy. Braku, o którym mowa powyżej, nie może sanować także doręczenie odpisu pozwu. Wniesienie pozwu o nakazanie opróżnienia lokalu uznawane jest powszechnie za wyraz zamiaru rozwiązania umowy najmu, stąd też doręczenie takiego pozwu może ewentualnie zastępować oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Nie może jednak skutecznie zastąpić dodatkowego wezwania do zapłaty należności, które zresztą winno zostać skierowane przed wypowiedzeniem umowy.
Z powodu braku uprzedzenia na piśmie o zamiarze rozwiązania umowy najmu i wyznaczenia pozwanemu dodatkowego terminu do zapłaty należności, doręczone pozwanemuJ. P.oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego nie wywarło skutku zamierzonego przez stronę powodową w odniesieniu do najemcy. Umowa najmu lokalu mieszkalnego z pozwanym nie uległa rozwiązaniu, ponieważ wypowiedzenie nie było skuteczne.
Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił powództwo w całości, uznając, że pozwanemu przysługuje tytuł prawny do zajmowania lokalu.
Ponieważ pozwany nie stawił się na termin rozprawy pomimo prawidłowego wezwania, nie żądał przeprowadzenia rozprawy pod swoją nieobecność, a także nie złożył żadnych wyjaśnień w sprawie, w tym odpowiedzi na pozew, Sąd wydał wyrok zaoczny, stosownie do treściart. 339 § 1 k.p.c.i340 k.p.c.
SSR Kamilla Gos-Górska