Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1300/14
Data wyroku: 2015-11-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Eliza Nowicka-Skowrońska
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art 25 ustawy o własności lokali

Sygn. I C 1300/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 listopada 2015 r.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Protokolant:

Daria Błachewicz

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2015 r. w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwaA. P.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wW.
o ustalenie nieistnienia uchwał(...)i(...)

1
oddala powództwo;

2
zasądza odA. P.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wW.kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1300/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 27 listopada 2014 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wW.powódA. P.wniósł o ustalenie w trybieart. 189 kpcnieistnienia w obrocie prawnym następujących uchwał:
1/ nr(...)w sprawie powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...),
2/ nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2013r. oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych (k. 5).
W uzasadnieniu pozwu podniósł, że powyższe uchwały zostały podjęte z rażącym naruszeniem prawa, gdyż występowały nieprawidłowości w głosach oddanych przez właścicieli lub nieprawidłowości w pełnomocnictwach do następujących lokali:
-(...)i zarzucał w tym przypadku brak pełnomocnictw rodzajowych do głosowania w przedmiocie tych uchwał bądź dostarczenie ich po zakończeniu procesu liczenia głosów (k. 10 – 11),
-(...)i zarzucał w tym przypadku brak pełnomocnictwa rodzajowego w imieniu właściciela tych lokalifirmy (...) sp. z o.o.do głosowania w przedmiocie tych uchwał, a nadto posługiwanie się przez pozwaną Wspólnotę kopią karty do głosowania podpisaną przez zgłaszającego się pełnomocnika oraz kopią pełnomocnictwa, nie dysponując oryginałem, czy poświadczoną za zgodność z oryginałem kopią, a także brak daty na karcie do głosowania, co poddawało w wątpliwość, czy pełnomocnik działał w imieniu aktualnego właściciela, a tym samym członka wspólnoty mieszkaniowej i posiadał legitymację do udziału w głosowaniu (k. 11),
- A10 i zarzucał, iż pełnomocnictwo do działania w imieniu właścicieli zostało udzielone na długo po dacie zliczenia głosów i tym samym po faktycznym głosowaniu przez pełnomocnika i nie spełniało waloru pełnomocnictwa rodzajowego (k. 11).
Tym samym powód stanął na stanowisku, iż uchwały przedmiotowe nie zostały skutecznie podjęte, gdyż nie głosowała za ich podjęciem większość współwłaścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową i nie uzyskały one większości w głosowaniu zarówno w trakcie zebrania w dniu 3 kwietnia 2014r., jak i później w trybie indywidualnego zbierania głosów. Na tę okoliczność przedstawił dokonane przez siebie obliczenia – tabele k. 166 i 167.
W odpowiedzi na powyższe Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wW.wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu (k. 193).
W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżone uchwały nr(...)i(...)zostały podjęte w sposób prawidłowy, głosowało za ich podjęciem odpowiednio 50,69% i 50,43% udziałów Wspólnoty (k. 194v.). Ponadto podnoszono, iż po stronie powoda brak było interesu prawnego w ustaleniu nieistnienia zaskarżonych uchwał (k. 195v. - 196), a nadto, że pozew był obarczony brakiem w postaci nie wskazania wartości przedmiotu sporu (k. 196). Wnosiła również o oddalenie wniosków dowodowych z uwagi na posługiwanie się przez powoda kopiami dokumentów nie poświadczonych za zgodność z oryginałem (k. 196v. – 197). Ponadto zaprzeczano okoliczności o rzekomym braku prawidłowych pełnomocnictw do działania w imieniu właścicieli w procesie głosowania, szczegółowo odnosząc się do zgłoszonych zarzutów (k. 197 – 198v.). W odniesieniu do zarzutu nieprawidłowości dotyczących głosowania w imieniu właściciela lokalu A 10, podniesiono, iż głos ten w ogóle nie został uwzględniony w poczet głosów za podjęciem uchwały i z tego względu zarzut dotyczący tego udziału nie był właściwy (k. 198v. - pkt. Ad. III odpowiedzi na pozew). Z uwagi na ogólnikowość i brak sprecyzowania zarzutu braku daty głosowania nad uchwałą zawartych w pkt. IV na k. 7 – 8 pozwu, pozwana nie była w stanie zająć merytorycznego stanowiska wobec tak sformułowanego stanowiska powoda, wskazując tylko, że nie jest wymogiem koniecznym i bezwzględnym opatrzenie karty do głosowania datą dokonania tej czynności (k.199).
Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska procesowe (stanowisko z rozprawy z dnia 22.10.2015r. – k. 320: 00:01:32 i 00:02:35 nagrania), za wyjątkiem kwestionowania jako nieprawidłowego pełnomocnictwa dlaD. L., w zakresielokalu (...), gdyż w tym zakresie powód wycofał swoje zastrzeżenia i wątpliwości (pkt. 8 wniosków powoda z pisma procesowego z dnia 16 kwietnia 2015r. – k. 229).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Właścicielemlokalu nr (...)położonego wW.przyulicy (...)jestA. P.. Powodowi – jako właścicielowilokalu nr (...)– przysługuje udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 872/161855 (odpisksięgi wieczystej (...)– k. 14 – 19).
Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wW.na dzień 3 kwietnia 2014r. zwołała zebranie właścicieli, podczas którego głosowaniu poddano uchwały numer(...)w sprawie powołania zarządu wspólnoty i(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013r. (zawiadomienie o zebraniu wraz z projektami uchwał oraz wzorem pełnomocnictwa – k. 20 – 27, kopie uchwał – k. 31 – 32).
Obecnych na zebraniu w dniu 3 kwietnia 2014r. było 27 osób – członków pozwanej wspólnoty, co stanowiło 13,12 % udziałów w nieruchomości wspólnej, w tej grupie obecny był również powód (kopia listy obecności na zebraniu – k. 34 – 40).
Za uchwałą nr(...)na zebraniu członków wspólnoty w dniu 3 kwietnia 2014r. głosowało łącznie 16 właścicieli, co stanowiło 10,48% udziałów, zaś za uchwałą nr(...)– także 16 właścicieli, co stanowiło 10,48% (listy do głosowania w sprawie uchwały nr(...)– k. 41 – 47 oraz uchwały nr(...)– k. 48 – 54).
Wobec braku wymaganego przepisami quorum, podjęto decyzję o kontynuowaniu głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów zgodnie zart. 23 ustawy o własności lokali.
Następnie po uzyskaniu większości, w dniu 12 sierpnia 2014r. komplet dokumentów dotyczących głosowania nad przedmiotowymi uchwałami, tj. kart do głosowania wraz z pełnomocnictwami do działania w imieniu właścicieli lokali w łącznej ilości 93 sztuk przekazano Komisji Skrutacyjnej wyłonionej na zebraniu w dniu 3 kwietnia 2014r. celem sporządzenia ostatecznego protokołu z głosowania do dnia 21 września 2014r. (protokół z dnia 12.08.2014r. – k. 207).
Ostatecznie ustalono – na podstawie obliczeń dokonanych w dniu 25.07.2014r. przez zarządcę nieruchomości(...) Sp. z o.o.wW., że za uchwałą nr(...)w trybie głosowania na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów oddano 50,69% głosów, zaś za uchwałą nr(...)– 50,43%, a zatem uchwały te zostały skutecznie podjęte (zawiadomienie o podjętych uchwałach z dnia 1.10.2014r. – k. 208v., duplikaty uchwał – k. 209, 209v.). Do obliczenia głosów za uchwałą nie doliczono głosu oddanego w imieniulokalu nr (...), stanowiącego udział 0,003076828 (k. 198v. – pkt. Ad. III odpowiedzi na pozew, okoliczność niekwestionowana).
W dniu 6 czerwca 2014r.K. Ł., właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,004108616), udzieliłU. Ł.pełnomocnictwa do reprezentowania go w zakresie głosowania wszystkich uchwał wspólnoty mieszkaniowej (k. 132).
W dniu 30 listopada 2013r.M. T.iJ. T., właściciele lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,003286893), udzieliliK. T.pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu na wszystkich zebraniach Wspólnoty i głosowania nad uchwałami we wszystkich sprawach postawionych na porządku obrad (k. 115).
W dniu 29 marca 2014r.J. J., właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,002922369), udzieliłK. S.pełnomocnictwa do głosowania w jego imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu właścicieli w dniu 3 kwietnia 2014r. (k. 116).
W dniu 2 kwietnia 2014r.A. K. (1), właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,003243644), udzieliłP. K.pełnomocnictwa do reprezentowania go w zakresie głosowania wszystkich uchwał wspólnoty mieszkaniowej (k. 140).
W dniu 1 kwietnia 2014r.A. V., właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,001964722), udzieliłaI. K.pełnomocnictwa do głosowania w jej imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu właścicieli w dniu 3 kwietnia 2014r. (k. 117).
W dniu 3 kwietnia 2014r.E. G., właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,006147478), udzieliłaK. D.pełnomocnictwa do głosowania w jej imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu właścicieli w dniu 3 kwietnia 2014r. (k. 118).
W dniu 2 kwietnia 2014r.R. F., właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,003552562), udzieliłA. F.pełnomocnictwa do głosowania w jej imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu właścicieli w dniu 3 kwietnia 2014r. (k. 145).
W dniu 30 marca 2014r.A. K. (2), właściciel lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,008909209), udzieliłaJ. S.pełnomocnictwa do głosowania w jej imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu właścicieli w dniu 3 kwietnia 2014r. (k. 30).
W dniu 30 października 2013r.H. C.w imieniu(...) sp. z o.o.wW., właściciela lokali

(...)
przyul. (...)wW.(łącznie udział 0,046640512), udzielił(...) sp. z o.o.wW.pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania spółki na zebraniach pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, głosowania w imieniu i na rzecz spółki nad uchwałami podejmowanymi na tych zebraniach (k. 154 – 156, zeznania świadkówN. B.– 00:12:26 nagrania z dnia 22.10.2015r. k. 321 iK. J.– 00:26:55 nagrania z dnia 22.10.2015r. k. 322). Prezesem zarządu i osobą upoważnioną do reprezentacjispółki (...) sp. z o.o.wW.jestS. J.(wydruk z KRS – k. 157, okoliczność niekwestionowana). Własnośćlokalu nr (...)została przeniesiona na rzecz(...) Bank SAw dniu 25.06.2104r. (wydruk księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu – k. 159 – 163).
W dniu 10 listopada 2014r.A.iW. S., właściciele lokalu

(...)
przyul. (...)wW.(udział 0,003076828), udzieliliK. K.pełnomocnictwa do reprezentowania ich w zakresie głosowania wszystkich uchwał wspólnoty mieszkaniowej, a ponadto potwierdzili, że była ona umocowana do reprezentowania właścicieli i do głosowania w ich imieniu na wszystkich dotychczasowych Zgromadzeniach Wspólnoty, które odbyły się od czasu jej powstania do dnia podpisania pełnomocnictwa (k. 164).
Po przeprowadzeniu głosowania w trybie mieszanym, zarówno na zebraniu właścicieli w dniu 3 kwietnia 2014r. oraz następnie w trybie indywidualnego zbierania głosów, administrator wspólnoty(...) sp. z o.o.w dniu 12 sierpnia 2014r. komplet dokumentacji, tj. listy do głosowania, pełnomocnictwa oraz karty indywidualnego głosowania wraz z protokołem komisji skrutacyjnej z wyników głosowania przedmiotowych uchwał w ilości łącznie 93 sztuki przekazał Komisji Skrutacyjnej w składzieJ. R.iR. K.(protokół przekazania dokumentacji – k. 207).
W skutek głosowania zarówno na zebraniu właścicieli, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów, za uchwałą nr(...)w sprawie w sprawie powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)głosowało 50,69% udziałów, zaś za uchwałą nr(...)w sprawie w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2013r.- 50,43% udziałów.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt, powołanych wyżej, które w całości uznał za wiarygodne i które okazały się być niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane, bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzieart. 230 k.p.c.
Dla dokonania oceny niniejszej sprawy Sąd uznał za istotne również zeznania świadkówN. B.iK. J., które jako pracownicy zarządca pozwanej Wspólnoty, miały wiedzę na temat okoliczności sprawy, posiadanych przez wspólnotę pełnomocnictw, a nadto co do okoliczności podjęcia zaskarżonych uchwał. Świadkowie ci potwierdzili, iż w imieniu(...) sp. z o.o.działał pełnomocnik – przedstawicielspółki (...) sp. z o.o.na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, zaśK. J.potwierdziła, iż w dokumentacji zarządcy znajdował się poświadczony notarialnie odpis tego dokumentu.
Sąd oddalił wnioski dowodowe pozwanego o przesłuchanie świadków wymienionych w pkt. 3 f odpowiedzi na pozew jako zbędne w niniejszym postępowaniu i zgłoszone na okoliczności nie mające znaczenia na rozstrzygniecie sprawy, o czym w dalszej części uzasadnienia.
Sąd zważył, co następuje:
Okolicznościami spornymi istotnymi dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawało to, czy zaskarżone uchwały zostały podjęte bezwzględną większością głosów, a tym samym czy uzyskały ponad 50% głosów członków pozwanej wspólnoty. Pomocnym do ustalenia tej okoliczności okazało się ponadto ustalenie charakteru przedmiotowych uchwał oraz wymogów, jakie winny spełniać ewentualnie pełnomocnictwa do działania w imieniu właścicieli lokali udzielone osobom, które w ich imieniu składały głosy za podjęciem uchwały.
Ustaleniu podlegał również sporny fakt istnienia pełnomocnictwa do działania dlaS. J., osoby uprawnionej do reprezentowaniaspółki (...) sp. z o.o.działającej w imieniu właściciela kilku lokali –firmy (...) sp. z o.o.
W ocenie Sądu, powodowi - jako właścicielowi lokalu wchodzącego w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową - na podstawieart. 189 kpcprzysługiwało przed sądem uprawnienie do żądania ustalenia nieistnienia przedmiotowych uchwał.
Uchwała nieistniejąca, którym to terminem posługuje się doktryna, a które przejęło także orzecznictwo, dotyczy szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05).
Stwierdzenie nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 uwl. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej a limine nie można uchylić lub stwierdzić jej nieważności.
W pierwszej kolejności należało jednak ustalić, czy powód miał umocowanie do wystąpienia z powództwem o ustalenie stosunku prawnego lub prawa na podstawieart. 189 k.p.c.
Zgodnie z dyspozycją przepisuart. 189 k.p.c.powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Sąd ma obowiązek badania z urzędu czy istnieje interes prawny powoda uzasadniający oparcie powództwa naart. 189 k.p.c., gdyż interes prawny jest materialnoprawną przesłanką powództwa o ustalenie.
Powód, jako właściciel lokalu mieszkalnego w pozwanej Wspólnocie – wbrew zarzutom pozwanej formułowanym w odpowiedzi na pozew, zdaniem Sadu Okręgowego miał interes prawny wytaczając powództwo na podstawieart. 189 kpc. Interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2007 r. III AUa 1518/05). Interes prawny powoda w przedmiotowej sprawie przejawia się w tym, że zmierza on do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejącej uchwały, której nie może żądać uchylenia w trybieart. 25uwl. W przypadku bowiem stwierdzenia przez Sąd, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nieistnienia uchwały, powództwo podlegałoby oddaleniu. Uchwała nieistniejąca nie może być bowiem uchylona.
Zgodnie z dyspozycją art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Stosownie do art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Należy mieć również na uwadze treść art. 22 uwl, zgodnie z którym w ust. 1 wskazano, iżczynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast zgodnie z ust. 2 tego przepisu, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Zgodnie z treścią ust. 3 czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1)ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2)przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3)ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4)zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5)udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a)udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6)dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a)nabycie nieruchomości,
7)wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8)ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9)udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10)określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Wprawdzie katalog ten nie jest zamknięty i do czynności przekraczających zwykły zarząd mogą należeć też jeszcze inne czynności, jednak treść tego przepisu pozwala wyciągnąć pewne wyniki pomocne do ustalenia, czy dana czynność należy do kategorii czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza zwykły zarząd i winno być poddane decyzji wspólnoty w sposób przewidziany w art. 22 ust. 2 i art. 23 uwl.
Mając zatem na uwadze treść art. 22 uwl i wymienione tam rodzaje czynności, które zaliczyć należy do kategorii działań przekraczających zwykły zarząd i wymagających podjęcie uchwał wspólnoty większością głosów, należało przyjąć, iż przedmiot zaskarżonych uchwał nie należał do kategorii przekraczających zwykły zarząd. Mając bowiem na uwadze, iż ustawodawca wskazuję jako czynność przekraczającą zwykły zarząd uchwalenie planu rocznego na nadchodzący rok, nie wymienia już decyzji w zakresie przyjęcia sprawozdania rocznego, które jest tylko rachunkowym podsumowaniem założeń wskazanych w planie rocznym i wyrazem realizacji założeń wyszczególnionych w planie wydatków na dany rok, do uchwalenia które wymagane było podjecie uchwały w trybie art. 23 uwl. W zw. z treścią art. 22 ust. 2 uwl. podobnie należy traktować wybór członków zarządu wspólnoty. Konsekwencją przyjęcia takiej konstatacji było ustalenie przez Sąd, iż do działania w imieniu członków wspólnoty w głosowaniu nad uchwałami stanowiącymi przedmiot głosowania zarówno na zebraniu w dniu 3 kwietnia 2014r., jak następnie w trybie indywidualnego zbierania głosów, wystarczającym były ogólne pełnomocnictwa do działania w imieniu członków wspólnoty mieszkaniowej.
Zatem niezasadnym był zarzut powoda, iż pełnomocnictwa złożone przez właścicieli lokali nr(...)oraz(...), nie były prawidłowe i nie uprawniały do głosowania pełnomocników w imieniu członków wspólnoty, właścicieli tych lokali.
Zgodnie bowiem z treściąart. 98 kc, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Jest to tzw. pełnomocnictwo rodzajowe. Nadto zgodnie z treściąart. 99 § 2 kc, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Jednocześnie zarzuty powoda, że pełnomocnictwa udzielone przez właścicieli lokali nr(...)zostały udzielone po zakończeniu procesu liczenia głosów, nie zasługiwały na uwzględnienie, gdyż powód sam przedstawił te dokumenty na k. 132 i 133 – co dolokalu nr (...), k. 140 i 141 – co dolokalu nr (...)oraz k. 145 i 146 – co dolokalu nr (...), wskazując, że zostały one dołączone do protokołu i pozostałych dokumentów przekazanych Komisji Skrutacyjnej w dniu 12 sierpnia 2014r., po zakończeniu zliczenia głosów oddanych za przedmiotowymi uchwałami przez zarządcę wspólnoty.
W tym miejscu należy również przyznać rację pozwanemu i przychylić się do jego twierdzeń, iż nawet jeśli uznać konieczność dysponowania pełnomocnictwami rodzajowymi zgodnie z treściąart. 98 kc, to pełnomocnictwa udzielone przez właścicieli lokali nr(...)walor ten spełniały, gdyż w ich treści powołano, że mocodawca upoważnia pełnomocnika do głosowania na uchwały poddane pod głosowanie w dniu 3 kwietnia 2014r. Należało mieć w tym względzie na uwadze, iż wraz z zawiadomieniem o zebraniu, członkowie wspólnoty otrzymali informację o przedmiocie uchwał mających być poddanymi pod głosowanie i właściciele mieli wiedzę i ich zamiarem objęty był przedmiot tych uchwał, a zatem można przyjąć, iż wskazali szczegółowo, czego dotyczy udzielone przez nich pełnomocnictwo, do podjęcia jakich dokładnie uchwał udzielają pełnomocnikowi umocowania. Z tych zatem względów wnioski pozwanego o przesłuchanie tych osób udzielających poszczególnych pełnomocnictw w charakterze świadków co zamiaru jaki im towarzyszył przy udzieleniu pełnomocnictwa, jako zbędne i jedynie przedłużające postępowanie, oddalił. Pominął również wniosek o przesłuchanie w charakterze świadkówV. B.iD. L., gdyż powód ostatecznie wycofał swoje zarzuty wobec pełnomocnictwa udzielonego przez właścicielalokalu nr (...).
Zatem roszczenie powoda w zakresie ustalenia nieistnienia uchwał(...)oraz(...)nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zaskarżone uchwały nr(...)i(...)były poddane pod głosowanie w trybie mieszanym, tj. na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie było sporne, iż do ważności uchwały konieczne było uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów. Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali. Mając na uwadze, iż w imieniu części właścicieli pełnomocnicy działali w granicach swojego umocowania, bezzasadnym okazały się twierdzenia powoda o niewystarczającej ilości głosów za zaskarżonymi uchwałami, zaś obliczenia głosów oddanych za podjęciem tych uchwał, dokonane przez zarządcę nieruchomości były w ocenie Sądu prawidłowe.
Sąd nie ustalał ostatecznie kwestii prawidłowości oddanego głosu w imieniu właścicielalokalu nr (...), gdyż powód ostatecznie zarzut ten wycofał.
Sąd nie badał również kwestii prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa przez właścicielilokalu nr (...), gdyż głos ten – zgodnie z niekwestionowanymi twierdzeniami pozwanego (k. 198 – pkt. Ad. III odpowiedzi na pozew) nie był zaliczony do głosów za podjęciem uchwały, a z uwagi na brak pełnomocnictwa został uznany za nieważny na etapie zliczania głosów.
W przypadku zarzutów powoda co do nieprawidłowości w udzieleniu pełnomocnictwa i działania w imieniu(...) sp. z o.o.przez(...) sp. z o.o., nie sposób było się z nimi zgodzić. W szczególności nie dowiedzione zostały przez powoda okoliczności na które się powoływał, że głos oddany w imieniu właściciela lokali B(...)został oddany przez osobę do tego nieupoważnioną, a nadto, iż z uwagi na brak daty na karcie do głosowania istniała wątpliwość, czy w dacie głosowania spółka była jeszcze właścicielem tych lokali.
Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z treściart. 6 kc, do powoda należało – wobec zakwestionowania tych okoliczności przez pozwanego, wykazanie prawdziwości swoich twierdzeń. Zgodnie bowiem zart. 6 kc- ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Inaczej mówiąc strona, która powołuje się na jakiś fakt prawotwórczy, ma obowiązek go udowodnić, inaczej naraża się na brak skutków prawnych płynących z tego faktu (por. m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 23 października 2012 r., I ACa 563/12). Powód jednak temu obowiązkowi nie sprostał, kwestionując jednocześnie, że głosowanie nad uchwałami w imieniu(...) sp. z o.o.odbyło się w czasie wskazanym w protokole z głosowania. Brak jest wyraźnej normy prawnej zobowiązującej do opatrzenia karty do głosowania datą oddania głosu. W przypadku kwestionowania okoliczności, że dokonano tego w terminie do 12 sierpnia 2014r. (data przekazania dokumentów komisji skrutacyjnej), bądź do 25.06.2014r. (data zbycialokalu nr (...)), powód winien wykazać, że doszło do oddania głosu po tych datach. Powód żadnych dowodów w tym zakresie jednak nie zaproponował, a zatem okoliczności tej nie udowodnił.
Ponadto powód złożył tylko odpis jednej księgi wieczystej prowadzonej dlalokalu nr (...), z której wynikało, iż właścicielem od 25.06.2014r. tego lokalu nie jest już(...) sp. z o.o.Z uwagi na brak wiedzy co do ewentualnego kwestionowania tego głosowania dokonanego w imieniu(...) sp. z o.o.na uchwały z dnia 3.04.2014r. przez aktualnego właściciela oraz z uwagi na nie wykazanie przez powoda, że pozostałe lokale również już nie są własnością w/w spółki, okoliczność, że rzekomo głosowanie nad uchwałami nr(...)i(...)przez upoważnionego do tej czynnościS. J.w imieniu pełnomocnikaspółki (...). Na marginesie należało dodać, iż gdyby w rzeczywistości w imieniu w.w lokali głosował podmiot nie będący faktycznie właścicielem, rzeczywisty właściciel byłby najbardziej zainteresowany aby kwestię tę wyjaśnić i zgłosić stosowne zarzuty co do ważności głosowania. Żadna ze stron nie wskazywała jednak, ażeby aktualny właściciel – o ile doszło do zmiany właścicielskiej wobec tych lokali, kwestionował ważność głosowania poprzez zarzut, że sam był pozbawiony oddania głosu, zaś głosowanie odbyło się już w czasie, kiedy właścicielem był ten podmiot.
Dalsze zarzuty powoda co do złożenia dwóch wersji protokołu z liczenia głosów, jedna z podpisami zarówno przez członków zarządu jak i członków komisji skrutacyjnej, oraz druga już tylko z podpisami członków zarządu, nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia zgłoszonego żądania i w żaden sposób nie zaważyła na ważności podlecu zaskarżonych uchwał. Na uwagę tylko zasługiwał fakt, iż komisji skrutacyjnej protokolarnie przekazano pierwszą wersję wraz z 93 załącznikami, listami do głosowania i kartami z indywidualnego głosowania. Również wobec niezrozumiałości dywagacji powoda o możliwości dostarczania kart do głosowania drogą elektroniczną w kontekście zgłoszonych przez powoda zarzutów co do nieważności podjętych uchwał, sąd nie analizował szczegółowo tej kwestii.
Także należało zauważyć, iż zarzuty pozwanej wspólnoty co do rzekomego zniszczenia bezpowrotnie dokumentów z głosowania przez komicję skrutacyjną nie miały żadnego znaczenia co do rozstrzygnięcia sprawy, ani wpływu na wynik głosowania i z tych względów Sąd nie zajmował się tymi kwestiami w sposób szczegółowy.
Zarzut pozwanej wspólnoty o brak podania przez powoda wartości przedmiotu sporu nie miał żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i nie wpływał na jej wynik. Z tego względu, Sąd nie analizował szczegółowo tej kwestii jako nie mającej kluczowego znaczenia dla sprawy. ­
Zgodnie zart. 1261§ 1 k.p.c.w każdym piśmie procesowym należy podać wartość przedmiotu sporu lub wartość przedmiotu zaskarżenia, jeżeli od tej wartości zależy właściwość rzeczowa sądu, wysokość opłaty lub dopuszczalność środka odwoławczego, a przedmiotem sprawy nie jest oznaczona kwota pieniężna. Przepisykodeksu postępowania cywilnegookreślają sposoby obliczania wartości przedmiotu sporu w sprawach majątkowych (art. 19-24 k.p.c.), jak również określają wzajemne relacje pomiędzy wartością przedmiotu sporu, a wartością przedmiotu zaskarżenia w postępowaniu apelacyjnym i wartością przedmiotu zaskarżenia w postępowaniu kasacyjnym.
Z uwagi na treśćart. 17 pkt. 42kpc, sprawy o uchylenie uchwał m.in. wspólnoty mieszkaniowej rozpoznawane są przez Sąd Okręgowy niezależnie od wartości przedmiotu sporu, a zatem w tego rodzaju sprawach określenie tej wartości nie ma wpływu na właściwość rzeczową sądu i ewentualny brak pozwu w tym zakresie nie miał znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia w sprawie, ani nie wpływał na treść orzeczenia.
Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w pkt I wyroku.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Na zasądzoną od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika, według stawki minimalnej określonej§ 10 ust. 1 pkt 1 oraz § 12 ust. 2 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(180 zł) oraz koszt opłaty od pełnomocnictwa (17zł).