Sąd Okręgowy w Poznaniu
XV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: XV Ca 1604/14
Data wyroku: 2015-05-05 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: SSO Anna Paszyńska-Michałowska, SSO Brygida Łagodzińska SsR del. Katarzyna Sokólska
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 §1 kc oraz art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobach gminy i o zmianie kc

Sygn. akt XV Ca 1604/14

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 maja 2015 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: SSO Anna Paszyńska-Michałowska
Sędziowie: SSO Brygida Łagodzińska (spr.)
SSR del. Katarzyna Sokólska     
Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Graj
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 maja 2015 r. w Poznaniu
sprawy z powództwa(...)Sp. z o.o. z siedzibą wP.

przeciwkoP. D. (1),B. D., małoletniejP. D. (2), małoletniejW. D., małoletniejD. D.i małoletniejN.D.reprezentowanym przez przedstawiciela ustawowegoB. D.
o eksmisję
na skutek apelacji wniesionej przez powoda
od wyroku Sądu Rejonowego Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu
z dnia 8 października 2014 r.
sygn. akt I C 882/14
uchyla zaskarżony wyrok w punktach 2. i 3. i sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu Poznań – Grunwald i Jeżyce w Poznaniu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.
/-/B. Łagodzińska /-/A. Paszyńska-Michałowska /-/K. Sokólska

UZASADNIENIE
Powód(...)sp. z o.o. w organizacji pozwem złożonym w dniu 24 kwietnia 2014 r. wniósł o nakazanie pozwanymP. D. (1),B. D.,C. D., małoletnimP.,W.,D.iN.D.(reprezentowanym przez przedstawiciela ustawowegoB. D.), aby opuścili, opróżnili i wydali powodowilokal mieszkalny nr (...)położony wP.przyul. (...), a także o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu.
PozwanaC. D.zmarła w dniu 20 maja 2014 r.
Na rozprawie w dniu 8 października 2014 r. powód cofnął pozew wobec pozwanejC. D..
Wyrokiem z dnia 8 października 2014 r. Sąd Rejonowy Poznań – Grunwald i Jeżyce w Poznaniu w punkcie 1. umorzył postępowanie w części dotyczącej pozwanejC. D., w punkcie 2. w pozostałym zakresie oddalił powództwo, w punkcie 3. kosztami postępowania obciążył powoda w całości.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktycznei rozważania Sądu pierwszej instancji:
Właścicielem nieruchomości położonej wP.przyul. (...)jest MiastoP..(...)Sp. z o.o. z siedzibą wP.powstał z przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego, wstępując w jego prawa i obowiązki oraz przejmując należności i zobowiązania. W dniu 9 października 2013 r. MiastoP.zawarło z(...)Sp. z o.o. (wówczas w organizacji)umowę dzierżawy nr (...), której przedmiotem była m.in. nieruchomość położona wP.przyul. (...). Dzierżawca zobowiązał się do wykonywania umowy z uwzględnieniem polityki mieszkaniowej MiastaP.w przedmiocie komunalnego zasobu mieszkaniowego. MiastoP.wyraziło zgodę na udostępnianie przedmiotu umowy na rzecz osób trzecich. Umowa została zawarta na czas określony od 1 października 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. Następnie, na podstawie aneksu do umowy z dnia 1 października 2013 r., umowa dzierżawy została zmieniona m.in. w ten sposób, że zawarto ją na czas nieoznaczony. Powód został uprawniony m.in. do prowadzenia postępowań sądowych niezbędnych dla prawidłowego gospodarowania powierzonym do korzystania zasobem, w tym prowadzenia postępowań eksmisyjnych. W dniu 15 listopada 1999 r. zarządca nieruchomości położonej wP.przyul. (...)-(...)sp. z o.o. wP.- zawarł zP. D. (1)umowę o udostępnienie pomieszczenia strychowego położonego na III piętrze przedmiotowego budynku (lokal nr (...)) na cele adaptacji na mieszkanie. Zgodnie z treścią umowy przebudowa pomieszczeń miała być dokonana przez adaptującego we własnym zakresie, na własny koszt, bez prawa zwrotu poniesionych kosztów. PozwanyP. D. (1)zobowiązał się do zakończenia budowy w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Pozwany nie wykonał w terminie prac określonych w umowie, przy czym termin ich wykonania był przedłużany w uzgodnieniu z MiastemP.((...)). W lokalu wraz z pozwanymP. D. (1)zamieszkują jego żonaB. D.oraz cztery małoletnie córki -P. D. (2),W. D.,D. D.iN. D.. Do chwili śmierci tj. do dnia 20 maja 2014 r., w lokalu zamieszkiwała równieżC. D., matka pozwanego. Za zajmowanie lokalu mieszkalnego od pozwanych pobierane są opłaty miesięczne, w tym także opłaty za media i wywóz śmieci. PozwanaB. D.od 2006 r. korzysta z pomocy(...) Centrum (...)w formie zasiłku rodzinnego na dzieci. PozwaniP. D. (1)iB. D.nie są zarejestrowani jako osoby bezrobotne. W dniu 1 września 2014 r. pozwany został zatrudniony na podstawie umowy o pracę w(...) s.c.wP.na stanowisku przedstawiciela techniczno- handlowego. Umowa została zawarta na czas określony do dnia 31 sierpnia 2016 r. z wynagrodzeniem brutto 3.130 zł miesięcznie plus premia uznaniowa. Pismem z dnia 21 czerwca 2013 r. ówczesny(...)oświadczył pozwanemuP. D. (1), że zajmuje onlokal nr (...)położony przyul. (...)wP.bez tytułu prawnego. Jednocześnie poinformował, że na koncie finansowym lokalu, według stanu na dzień 31 maja 2013 r., widnieje zadłużenie w wysokości 20.314,52 zł. Pozwany został wezwany do opróżnienia, opuszczenia i wydania spornego lokalu w terminie 30 dni od daty otrzymania wezwania. Pismem z dnia 7 października 2014 r. pozwaniP.iB. D.zwrócili się do powoda z prośbą o przywrócenie porozumienia dotyczącego ratalnej spłaty zadłużenia. Pozwani przedstawili swoją sytuację rodzinną i majątkową. Jednocześnie pozwani uiścili na rzecz powoda kwotę 2.500 zł i zobowiązań się do spłaty całego zadłużenia do dnia 15 listopada 2014 r. Stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie następujących dokumentów:umowy dzierżawy nr (...)z dnia 9 października 2013 r. wraz z załącznikiem, odpisu KRS(...), aneksu doumowy nr (...), umowy o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji lub przebudowy z dnia 15 listopada 1999 r., oświadczenia najemcy z dnia 22 grudnia 2011 r., notatki służbowej z wizji z dnia 5 czerwca 2012r., pisma(...)wP.z dnia 5 września 2014 r., pisma(...)wP.z dnia 4 września 2014 r., pisma(...)z dnia 8 września 2014 r., umowy o pracę z dnia 1 września 2014r., odpisu skróconego aktu zgonuC. D., pisma z dnia 21 czerwca 2013 r., pisma pozwanych z dnia 7 października 2014 r., potwierdzenia wykonania przelewu. Sąd Rejonowy zważył, że w niniejszym postępowaniu powód domagał się nakazania pozwanym, aby opuścili, opróżnili i wydali dzierżawiony przez niegolokal nr (...)położony wP.przyul. (...). Powód wskazywał, że łącząca pozwanegoP. D. (1)z właścicielem nieruchomości (MiastemP.) umowa o udostępnienie lokalu wygasła. Umocowanie do wykonywania prawa własności MiastaP.powód wywodziła z zawartej z MiastemP.umowy dzierżawy nieruchomości. Legitymacja czynna powoda nie była kwestionowana przez pozwanych. Niemniej na mocy uchwały nr(...)z dnia 21 maja 2013 r. Rada MiastaP.zlikwidowała samorządowy zakład budżetowy działający pod nazwą(...)w celu jego przekształcenia w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Powodowa spółka wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością zakładu budżetowego i z dniem 9 października 2013 r. (działając jeszcze jako spółka w organizacji) zawarła z MiastemP.umowę dzierżawy m.in. budynku w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem niniejszego postępowania. Na podstawie umowy dzierżawy i aneksu do niej, powodowa spółka dysponuje przekazanym jej zasobem lokalowym i jest uprawniona do prowadzenia postępowań sądowych niezbędnych dla prawidłowego gospodarowania, w tym prowadzenia postępowań eksmisyjnych. Zgodnie z treściąart. 675 § 1 i 2 k.c.po zakończeniu stosunku najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Natomiast zgodnie z treściąart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Pozwani zajęli lokal położony wP.przyul. (...)na podstawie umowy z dnia 15 listopada 1999 r., zawartej z ówczesnym zarządcą nieruchomości. Przedmiotem umowy było udostępnienie pozwanemu pomieszczeń strychowych w budynku, celem ich zaadoptowania na mieszkanie. W umowie pozwany zobowiązał się do wykonania adaptacji w terminie 12 miesięcy, lecz terminu tego nie dotrzymał. Do chwili obecnej nie nastąpiło protokolarne odebranie wykonanych prac. Niewątpliwym jest jednak, że przynajmniej przez pewien czas, właściciel nieruchomości wyrażał zgodę na przedłużenie terminu zakończenia prac adaptacyjnych. Pozwani zamieszkują w spornym lokalu od wielu lat. Oznacza to, że lokal został na tyle przystosowany, iż spełnia warunki lokalu mieszkalnego i w tej kategorii winien być rozpatrywany. Za zajmowanie lokalu powód (a wcześniej właściciel nieruchomości) pobiera miesięczne opłaty, w tym również opłaty za zużywane media. Zdaniem Sądu I instancji umowa z dnia 15 listopada 1999 r. nadal wiąże strony, ponieważ nigdy nie została wypowiedziana. Wbrew twierdzeniom powoda umowa ta nie została zawarta na czas określony — takiego zapisu w umowie tej nie ma. Pozwany zobowiązał się co prawda do zakończenia adaptacji w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy, jednak z niedochowaniem tego terminu nie zostały powiązane żadne sankcje. Z treści przedłożonej umowy nie wynika w szczególności, by niewywiązanie się z powyższego zapisu powodowało automatyczne wygaśnięcie umowy czy też jakiekolwiek inne skutki. Żadna ze stron umowy nie złożyła nigdy oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Nie było więc podstaw do stwierdzenia, że umowa ta przestała wiązać strony. W ocenie Sądu Rejonowego należało uwzględnić fakt, że przedmiotem najmu jest lokal o charakterze mieszkalnym, a więc wypowiedzenie umowy najmu możliwe jest tylko w przypadkach określonych wustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(t.j. Dz.U. z 2014r., poz. 150).
Powód wskazywał w toku postępowania na zaległości w opłatach za lokal, obciążających pozwanych. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 cytowanej ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie umowy, pod rygorem nieważności, powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Opisane powyżej warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nie zostały w niniejszej sprawie spełnione. Powód co prawda informował pozwanego o wysokości istniejącego zadłużenia, jednak informacja ta została skierowana wraz z oświadczeniem o braku tytułu prawnego pozwanego do przedmiotowego lokalu, a ponadto brak jest dowodów świadczących o tym, by powód wzywał pozwanego do spłaty zadłużenia we wskazanym miesięcznym terminie, pod rygorem wypowiedzenia umowy. Ostatecznie, co przyznała sama strona powodowa, stosunek najmu nie został pozwanemu nigdy wypowiedziany. Zdaniem tego Sądu pozwani w dalszym ciągu dysponują tytułem prawnym do zajmowanego lokalu, a więc powództwo o wydanie tego lokalu podlegało oddaleniu. O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., albowiem żądanie powoda nie zostało uwzględnione nawet w części.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł powód, zaskarżając wyrok w części, tj. w zakresie punktów 2. i 3.
Zaskarżonemu orzeczeniu powód zarzucił:
- naruszenieart. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez jego zastosowanie i uznanie, że ponieważ przedmiotem najmu w niniejszej sprawie był lokal o charakterze mieszkalnym, powód chcąc rozwiązać stosunek najmu, winien umowę tę wypowiedzieć, podczas gdy wobec niewywiązania się przez pozwanych z zobowiązania do przeprowadzenia adaptacji strychu, zamierzony cel udostępnienia im przedmiotowego lokalu nie został osiągnięty a zatem odpadła podstawa prawna do jego zajmowania,
- naruszenieart. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez uznanie, że zajmowane przez pozwanych na podstawie umowy o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji i przebudowy z dnia 15.11.1999r. pomieszczenia strychowe —M.(...), jest lokalem w rozumieniu w/w przepisu, podczas gdy będące przedmiotem umowy o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji i przebudowy z dnia 15.11.1999 r. pomieszczenia strychowe —M.(...), stałoby się lokalem mieszkalnym w rozumieniu w/w ustawy dopiero po jego zaadaptowaniu,
- rażące naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.art. 233 § 1 k.p.c., polegające na przekroczeniu przez sąd pierwszej instancji granic swobodnej oceny dowodów i uznanie, iż przedmiotem najmu w niniejszej sprawie był lokal o charakterze mieszkalnym,
- naruszenie prawa materialnego tj.art. 65 § 2 k.c.i błędne przyjęcie, że celem stron zawierających umowę o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji lub przebudowy z dnia 15 listopada 1999r. było faktyczne wynajęcie lokalu mieszkalnego i to na czas nieoznaczony, podczas gdy zamiarem stron i celem umowy było powierzenie pozwanym pomieszczenia strychowego na czas dokonania adaptacji.
Mając na uwadze powyższe, powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i nakazanie pozwanym aby opuścili, opróżnili z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa lokalmieszkalny oznaczony numerem (...)przyul. (...)wP.i aby wydali go do rąk powoda oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 700 zł, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda, w zakresie w jakim zmierza do uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, jest uzasadniona i zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa, nierozpoznanie istoty sprawy przez Sąd pierwszej instancji zachodzi wtedy, gdy sąd ten, w wyniku stwierdzenia istnienia przesłanki unicestwiającej roszczenie pozwu lub żądanie zgłoszone w zarzucie przez pozwanego, nie rozpoznał merytorycznie sprawy, a więc nie zbadał podstawy merytorycznej dochodzonego roszczenia lub zarzutu pozwanego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2013 r., I CZ 87/13, LEX nr 1415183).
Wsparcie takiego rozumowania odnajdujemy wart. 386 § 4 k.p.c., który przewiduje możliwość sądu drugiej instancji uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania wyłącznie w wypadku nierozpoznania istoty sprawy przez sąd pierwszej instancji lub kiedy wydanie wyroku wymaga powtórzenia całości postępowania dowodowego.
W tych wypadkach co prawda brak jest stanowczego zakazu wydania przez sąd odwoławczy wyroku reformatoryjnego, jednak należy unikać wydawania w takich sytuacjach wyroków merytorycznych, aby nie pozbawić stron dwuinstancyjności (art. 176 ust. 1 Konstytucji RP). Sam przepisart. 386 § 4 k.p.c.nie definiuje pojęcia „nierozpoznanie istoty sprawy" w związku z czym należy odwołać się do poglądów doktryny oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego. Nierozpoznanie istoty sprawy polega na pominięciu przez sąd pierwszej instancji podstawy roszczenia przesłanek stanowiących o jego istnieniu, poprzez oparcie rozstrzygnięcia na nietrafnym zarzucie, np. braku legitymacji czynnej (powoda) lub biernej (pozwanego), przedawnienia, zawisłości sporu i in. (por. A. Zieliński, Apelacja według noweli kodeksu postępowania cywilnego, Palestra 1996, Nr 3-4, s. 55).
Wyjaśnieniem pojęcia „nierozpoznanie istoty sprawy" zajmował się Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach. W wyroku z dnia 22 kwietnia 1999 r., II UKN 589/98, OSNAPiUS 2000, Nr 12, poz. 483 uznał, że oceny, czy sąd pierwszej instancji rozpoznał istotę sprawy dokonuje się na podstawie analizy żądań pozwu i przepisów prawa materialnego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia, nie zaś na podstawie ewentualnych wad postępowania wyjaśniającego. Z kolei w wyroku z 23 września 1998 r., II CKN 897/97, OSN 1999 r., Nr 1, poz. 22 Sąd Najwyższy uznał, że nierozpoznanie istoty sprawy oznacza zaniechanie przez sąd pierwszej instancji zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominięcie materialnych zarzutów pozwanego. Podobnie według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1998 r., I CKN(...)(niepubl.) nierozpoznanie istoty sprawy oznacza nierozpoznanie merytoryczne zgłoszonych w sprawie roszczeń.
W rozpoznawanej sprawie powód w apelacji wskazując na naruszenie prawa procesowego i materialnego zasadnie podniósł zarzut, iż Sąd Rejonowy bezpodstawnie przyjął, iż przedmiotem najmu był lokal o charakterze mieszkalnym, a celem stron zawierających umowę o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji lub przebudowy z dnia 15 listopada 1999 roku było faktyczne wynajęcie lokalu mieszkalnego i to na czas nieoznaczony. Sąd I instancji uznał, iż skoro pozwani zamieszkują w spornym lokalu od wielu lat, oznacza to iż lokal został na tyle przystosowany, iż spełnia warunki lokalu mieszkalnego i w tej kategorii winien być rozpoznany, a nadto za zajmowanie lokalu powód pobiera miesięczne opłaty, w tym za zużywane media.
Powód w uzasadnieniu pozwu wskazał na dwie okoliczności uzasadniające żądanie eksmisji, w tym, iż umowa o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji wskazywała na to, iż pozwany zobowiązał się zakończyć budowę w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy oraz na zaległość pozwanych z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Do akt sprawy powód przedłożył umowę o udostępnienie pomieszczeń do adaptacji lub przebudowy zawartą w dniu 15 listopada 1999 roku pomiędzy(...) spółką z o.o.wP., aP. D. (1). Z treści tej umowy nie sposób przyjąć, iż była to umowa najmu. Do essentialia negotii umowy najmu należy bowiem zobowiązanie najemcy do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Jest to podstawowy obowiązek najemcy. W umowie tej nie został określony żaden czynsz. Na jej podstawie udostępniono jedynieP. D. (1)pomieszczenie strychowe na cele adaptacji na mieszkanie części pomieszczeń położonych na III piętrze, aP. D. (1)zobowiązał się zakończyć budowę w terminie do 12 miesięcy. Dokument ten nie potwierdza, iż strony łączyła umowa najmu jak również inna umowa dotycząca pomieszczenie strychowego.
Z kolei z dokumentu na k. 18, tj. oświadczeniaP. D. (1)wskazującego kto zamieszkuje w lokalu, również nie wynika na jakiej podstawie lokal ten jest zajmowany. Analogicznie z pisma z dnia 21 czerwca 2013 roku, w którym(...)wskazywał na zadłużenie wynoszące 20.314,52 zł nie sposób wnioskować o charakterze zajmowanego lokalu. Z zawiadomienia o wysokości opłat z dnia 27 czerwca 2013 roku wynika zaś jedynie, iżP. D. (1)był obciążany płatnościami za media oraz odszkodowaniem za zajmowanie lokalu mieszkalnego.
Pozwany na rozprawie przed Sądem Rejonowym okazał dokument z którego wynikało, iż termin do adaptacji pomieszczeń został przedłużony do 30 listopada 2003 roku.
Wobec wskazanych wyżej dokumentów powstała wątpliwość czy i na jakiej podstawie prawnej pozwani zajmują przedmiotowy lokal. Co więcej Sąd pierwszej instancji zaniechał nawet przesłuchania pozwanego, który stawił się na rozprawie w dniu 8 października 2014 roku.
W kontrolowanej sprawie nie może umknąć z pola widzenia, że umowa o udostępnienie pomieszczenia została zawarta prawie 16 lat temu. Z uwagi na to, iż remont pomieszczeń miał zostać zakończony w ciągu 12 miesięcy, tj. do 15 listopada 2000 roku i został przedłużony do 30 listopada 2003 roku, koniecznym było ustalenie czy doszło do zawarcia nowej umowy, choćby w formie konkludentnej i o jakiej treści. Wskazać również należy, iż okoliczność zakończenia prac adaptacyjnych bez ich formalnego zgłoszenia wynika tylko z lakonicznej, jednozdaniowej wypowiedzi pozwanego.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne oraz ich wykładnię na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd Okręgowy uznał, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy, albowiem zebrany materiał dowodowy nie pozwala na stwierdzenie czy i jaka umowa łączyła strony. W szczególności zaniechał zbadania czy strony po 1999 roku zawierały jakąkolwiek umowę i jeżeli tak o jakiej treści, czy pozwani opłacali czynsz za zajmowany lokal, czy doszło do zawarcia umowy najmu w sposób konkludentny, czy strony łączyła inna umowa uprawniająca pozwanych do zajmowania przedmiotowego pomieszczenia np. użyczenia, od kiedy i dlaczego powód obciąża pozwanych obowiązkiem zapłaty odszkodowania za zajmowanie lokalu, w szczególności czy ma to związek z niewykonaniem remontu i nie zawarciem innej umowy czy też z uwagi na wypowiedzenie umowy najmu będące skutkiem zaległości czynszowych.
Tymczasem w kontrolowanej sprawie Sąd Rejonowy uznał, iż przedmiotem najmu jest lokal o charakterze mieszkalnym, a więc wypowiedzenie umowy najmu było możliwe tylko w przypadkach określonych wustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, a powód nie zachował warunków wypowiedzenia określonych w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy tj. nie wezwał pozwanego do spłaty zadłużenia w terminie miesięcznym uprzedzając o zamiarze wypowiedzenia. Regulacja wskazana przez Sąd pierwszej instancji dotyczy sytuacji jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu. W świetle zebranych dowodów nie sposób stwierdzić czy pozwany był uprawniony do odpłatnego używania lokalu. Odpłatność używania lokalu nie ma żadnego związku z opłacaniem należności za media czy odszkodowaniem za bezumowne korzystanie. Tym samym Sąd Rejonowy co najmniej przedwcześnie, bez jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie uznał, iż strony łączyła umowa najmu. Okoliczność ta będzie wymagała dokonania ustaleń przez Sąd pierwszej instacji i przeprowadzenia postępowania dowodowego. Sąd winien też ustalić czy przedmiotowy lokal ma charakter lokalu mieszkalnego zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 4 k.p.c.zaskarżony wyrok uchylił w zaskarżonej części i sprawę przekazał Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. O kosztach postępowania apelacyjnego zgodnie zart. 108§2 k.p.c.orzeknie Sąd Rejonowy.
/-/ B. Łagodzińska /-/ A. Paszyńska – Michałowska /-/ K. Sokólska