Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 1816/12
Data wyroku: 2015-04-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Teza: Powstanie podejrzeń i wątpliwości, co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności;wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy. Powód jako przedsiębiorca zobowiązany był do wyższej staranności , jednakże  zwalnia go od niej fakt, że powierzył transakcję w ręce innego profesjonalisty- notariusza .

Sygn. akt II C 1816/12

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23 marca 2015 roku
Pozwem z dnia 20 grudnia 2012 roku (data prezentaty)A. W., za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, wniósł o to, aby:

1
w dziale IIIKsięgi Wieczystej KW nr (...)(Rubryka 3.4, Podrubryka 3.4.1, numer i nazwa pola 2. Treść wpisu 77), prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla WarszawyM.wW., VI Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej wW.przyul. (...)w miejsce wpisu ,,bezterminowa i nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właścicielalokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta KW (...), polegająca na prawie korzystania z miejsca parkingowego nr 63 oraz 64” wpisać: ,,bezterminowa i nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właścicielalokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta KW (...), polegająca na prawie korzystania z miejsca parkingowego nr 63”;

2
w dziale I – SPksięgi wieczystej KW nr (...)(Rubryka 1.11 Podrubryka 1.11.1., numer i nazwa pola 2., 4. Treść prawa) prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla WarszawyM., VI Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości lokalowej położonej wW.przyul. (...)lok. 15 w miejsce wpisu ,,prawo bezterminowego i nieodpłatnego korzystania z miejsca parkingowego nr 63 i nr 64 na rzecz każdoczesnego właścicielalokalu mieszkalnego nr (...), opisanego w niniejszej księdze wieczystej” wpisać: ,,prawo bezterminowego i nieodpłatnego korzystania z miejsca parkingowego nr 63 na rzecz każdoczesnego właścicielalokalu mieszkalnego nr (...), opisanego w niniejszej księdze wieczystej”.

Wniesiono także o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych .
W uzasadnieniu pozwu wskazano, żeG. F.iA. W.w dniu 4 sierpnia 2006 r. na podstawie aktu notarialnego rep A 7432/2006 nabyli nieruchomość garażową położoną wW., przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nrKW (...). W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzi 151 miejsc parkingowych oraz 6 piwnic położonych podbudynkiem (...). Nabycie przedmiotowego lokalu przez powoda nastąpiło w postępowaniu upadłościowym od syndyka masy upadłości(...) Sp. z o.o.Upadłość ww. spółki została ogłoszona w 2002 r. , a zatem zgodnie zart. 120 prawa upadłościowego z 24.10.1934 r.(Dz. U. 1934 nr 093 poz. 834), w związku zart. 1000 Kodeksu Postępowania Cywilnego, sprzedaż egzekucyjna spowodowała wygaśnięcie służebności nieujawnionych w księdze wieczystej. Jak wskazano w uzasadnieniu pozwu pozwani są właścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta KW nr (...)przez Sąd Rejonowy dla WarszawyM., VI Wydział Ksiąg Wieczystych. W dniu zakupu lokalu przez powoda prawo służebności gruntowej w zakresie prawa do korzystania z miejsca parkingowego oznaczonego nr 64, położonego w lokalu niemieszkalnym (garażu podziemnym), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)nie było ujawnione w księdze wieczystej. Pozwany złożył dopiero w dniu 28.09.2011 r. wniosek o sprostowanie wpisu wksiędze wieczystej (...), poprzez ujawnienie służebności gruntowej w zakresie prawa do korzystania z miejsca parkingowego oznaczonego nr 64, położonego w lokalu niemieszkalnym (garażu podziemnym), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...). Postanowieniem z dnia 20 grudnia 2011 r. Sąd Rejonowy dla WarszawyM.VI Wydział Ksiąg Wieczystych w treści prawa po 63 wpisał i nr 64. Wpis ten jest prawomocny. Jak podniesiono w uzasadnieniu w okolicznościach niniejszej sprawy wpis bezterminowej i nieodpłatnej służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właścicielalokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta KW (...), polegający na prawie korzystania z miejsca parkingowego nr 64 został ujawniony w dziale IIIksięgi wieczystej (...)ponad 6 lat od daty nabycia lokalu garażowego przez powoda. Powód dokonując zakupu lokalu w formie aktu notarialnego, nie miał wiedzy o istnieniu bezterminowej i nieodpłatnej służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właścicielalokalu mieszkalnego nr (...), dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta KW (...), polegająca na prawie korzystania z miejsca parkingowego nr 64, które to prawo w żaden sposób nie było odnotowane w księdze wieczystej garażu ((...)). Nabycie było chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych i spowodowało wystąpienie nieodwracalnych skutków prawnych w postaci wygaśnięcia służebności w zakresie nieujawnionym w księdze wieczystej nabytego przez powoda lokalu mieszkalnego. Sprostowanie usterki wpisu postanowieniem z dnia 20 grudnia 2011 r. wywołało niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż w KW nr(...)nie była ujawniona służebność przysługująca pozwanemu (art. 62613 par. 2 k.p.c.) w zakresie prawa do korzystania z miejsca parkingowego oznaczonego nr 64. Zgodnie zart. 5ww ustawy w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inneprawo rzeczowe(rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) (pozew, k. 2-6)
W odpowiedzi na pozew (k. 98-168) pełnomocnik pozwanychZ. M.iH. M.wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu strona pozwana przyznała, że bezspornym jest fakt, że powód wraz zG. F.nabyli lokal użytkowy niemieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość położony wW.przyul. (...)zawierający 151 stanowisk garażowych, dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla WarszawyM.VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...). Bezspornym jest również fakt, iż Sąd Rejonowy sprostował wpisy w obydwu księgach wieczystych w zakresie miejscagarażowego nr (...), wskazując iż wbrew twierdzeniom skarżącego dokonanie sprostowania usterki wpisu nie wywołuje niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, albowiem nie kreuje nowych zdarzeń prawnych, a jedynie koryguje oczywistą niedokładność jaka zaistniała w trakcie uwzględnienia wnioskuZ. M.zawartego w akcie notarialnym z dnia 30.09.1998 r. Jak podniosła strona pozwana w § 6 umowy z dnia 4.08.2006 r. powód wraz zG. F.oświadczyli, iż znany jest im stan fizyczny i prawny opisanego lokalu garażowego, a w szczególności fakt obciążenia przedmiotowego lokalu opisanymi wyżej służebnościami. Podniesiono, iż powód miał świadomość, że pozwani są uprawnieni do służebności na miejscu nr 64 zarówno z obserwacji, jak i dokumentów złożonych do akt księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych. Jak wskazano w niniejszej sprawie zdaniem pozwanych nie znajduje zastosowaniaart. 5, aniart. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bowiem zgodnie zart. 6w/w/ ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Natomiast zgodnie z ustępem 2 tegoż artykułu, w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. A jak wynika z przytoczonych okoliczności powód był nabywcą lokalu garażowego w złej wierze, w związku, z czym w sprawie niniejszej nie znajduje zastosowania takżeart. 1000 k.p.c., gdyż akt notarialny ustanawiający służebność na miejscugarażowym nr (...)był złożony do akt ksiąg wieczystych wymienionych w pozwie. Ponadto jak wskazano , powód wraz zG. F.po nabyciu lokalu garażowego w 2006 r. wnieśli do Sądu wniosek o wykreślenie wszystkich służebności z księgi wieczystej , powołując się na ich wygaśnięcie wskutek sprzedaży lokalu przez syndyka w toku postepowania upadłościowego. Sąd I instancji, II Instancji oraz Sąd Najwyższy nie podzieliły poglądu powoda odmawiając ostatecznie ich wykreślenia, prezentując odmienną wykładnię przepisów, na jakie powoływał się powód. Strona pozwana mając na uwadze złą wiarę powoda przy nabyciu lokalu garażowego wynikającą z pełnej wiedzy powoda o stanie prawnym tej nieruchomości, a także mając na uwadze moment złożenia pozwu w niniejszej sprawie (tj. po wydaniu postanowienia z dnia 22 listopada 2012 r. przez Sąd Najwyższy o odmowie przyjęcia do rozpoznania skargi kasacyjnej, z ostrożności procesowej podniosła, że roszczenie nie zasługuje na uwzględnienie z uwagi naart. 5 k.c.(odpowiedź na pozew, k. 98-102)
Na rozprawie 27 maja 2013 r. pełnomocnik powoda oświadczył, że przedmiotowa służebność nie była ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej. W dokumentach tej księgi nie znajdował się akt notarialny ustanowienia służebności. Akt notarialny był wśród dokumentów w aktach księgi wieczystej nieruchomości władnącej. Wskazane orzeczenie SN dotyczyło służebności ujawnionej w księdze wieczystej, a ta okoliczność jest istotna z punktu widzeniaart. 1000 k.p.c.Pełnomocnik pozwanej oświadczył, że nieprawdopodobne jest stanowisko powoda, iż nie wiedział o ustanowionej służebności - nabywając nieruchomość oświadczył, że zna jej stan prawny. Wskazał, iż większa część nieruchomości, tj. ok. ¾ obciążona jest bezpłatnymi służebnościami. Jak wskazał pełnomocnik strony pozwanej powód od 2006 r. toleruje korzystanie ze służebności na miejscu 64. W 1998 r. został złożony wniosek o wpisanie tej służebności i powód musiał wiedzieć o takim wniosku. Pełnomocnik powoda oświadczył, że wniosek o wpisanie służebności został rozpoznany. Wpisano służebność dotyczącą miejsca 63 i brak było podstaw do ustalenia służebności miejsca 64. Oświadczył, że w dacie nabywania lokalu, miejsce 64 nie było wykorzystywane, a w każdym razie powód nie był w stanie tego ustalić. W odpowiedzi na powyższe pełnomocnik powoda oświadczył, że o istnieniu przedmiotowej służebności powód dowiedział się w 2011 r. Postępowanie, które toczy się przed Sądem Najwyższym dotyczyło innych służebności, które były ujawnione w księdze wieczystej, a dotyczyło wniosku o wykreślenie służebności, w których był zawarty w akcie notarialnym nieruchomości obciążonej. Pozwany oświadczył, że nie pamięta czy niniejsza służebność była przedmiotem któregoś z postępowań sądowych. Ponadto pozwany wskazał, iż wniosek o wpisanie obu służebności został złożony prawidłowo, niewpisanie służebności, co do miejsca 64 jest oczywistą omyłką, która została sprostowana. Jednocześnie zaznaczył, że oba samochody parkuje na miejscu 63 i 64 od początku, a powód nie podejmował w związku z tym żadnych czynności do roku 2011 mimo nabycia nieruchomości w 2006 r.
Pismem z dnia 10 czerwca 2013 r. pełnomocnik pozwanych wskazał, iż postępowanie zakończone postanowieniem Sądu Najwyższego I CSK 478/08 obejmowało wniosek o wykreślenie służebności w zakresie miejscagarażowego nr (...). Wskazano, iż pozwem z dnia 19 maja 2003 r. syndyk masy upadłości(...) sp. z o.o.w upadłości wnosił o niedokonywanie wpisu w dzialeksięgi wieczystej nr (...)służebności polegającej na korzystaniu z miejsca postojowego nr 64 przez każdoczesnego właścicielalokalu nr (...). Aktem notarialnym z dnia 4 sierpnia 2006 r. powód wraz zG. F.wnieśli o wykreślenie z działu III Kw nr(...)służebności gruntowych w liczbie 96. Pozwany pismem z dnia 11 września 2006 r. wniósł o oddalenie wniosku powoda iG. F.o wykreślenie służebności gruntowej, wskazując we wniosku na służebności dotyczące miejsca parkingowego nr 63 i 64 (karta 571księgi wieczystej nr (...)). Przedmiotowa służebność gruntowa dotycząca miejscagarażowego nr (...)była przedmiotem postępowań sądowych.
Pismem z dnia 26 sierpnia 2013 r. pełnomocnik powoda wskazał, iż wbrew twierdzeniom pełnomocnika pozwanych postępowanie przed Sądem Najwyższym w sprawie o sygn. akt I CSK 478/08 w przedmiocie wykreślenia służebności w wyniku nabycia garażu w postępowaniu upadłościowym nie dotyczyło służebności wykonywanej na miejscu nr 64. Postępowanie to dotyczyło jedynie wykreślenia służebności ujawnionych w KW garażu w dniu podpisania aktu notarialnego. W dniu nabycia lokalu tj. 4 sierpnia 2006 r. służebność wykonywana na miejscu nr 64 nie była ujawniona w księdze wieczystej garażu o nrKW (...)(została wpisana dopiero w 2011 r.), a co za tym idzie nieprawdziwe jest twierdzenie powoda, że wyżej wskazane postępowanie sądowe dotyczyło służebności wykonywanej na miejscu nr 64. Jak wynika z aktu notarialnego, nabycie przedmiotowego lokalu przez powoda nastąpiło w postępowaniu upadłościowym od syndyka masy upadłości(...) Sp. z o.o.. Upadłość została ogłoszona w 2002 r., zatem zgodnie zart. 120 Prawa Upadłościowego z 24.10.1934 r., w związku z art. .1000k.p.c., sprzedaż egzekucyjna spowodowała wygaśnięcie służebności nieujawnionych w księdze wieczystej. Pełnomocnik powoda powołał się na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2003 r., I CKN 296/01. Wskazał, iż z chwilą nabycia prawa w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wygasa nieujawnione w księdze wieczystej prawo osoby dotychczas uprawnionej według rzeczywistego stanu prawnego.
Pismem z dnia 9 września 2013 r. pełnomocnik powoda wskazał, że pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, na który powołuje się pełnomocnik pozwanych, wytoczony przez poprzedniego syndykaL. B.przed Sądem Rejonowym w Warszawie dotyczył wykreślenia służebności ujawnionych w księdze wieczystej garażu w dniu jego wytoczenia, w tym służebności wykonywanej na miejscu postojowym nr 63. Służebność wykonywana na miejscu postojowym 64 nie była i nie mogła być przedmiotem wyżej wskazanego postępowania, ponieważ nie była ona ujawniona w księdze wieczystej. Pełnomocnik powoda podniósł, że z chwilą nabycia własności lokalu garażowego w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wygasła nieujawniona w księdze wieczystej służebność w zakresie miejsca parkingowego nr 64.
Pismem z dnia 11 września 2013 r. pełnomocnik pozwanych wskazał, iż twierdzenia powoda, iż służebność dot. miejsca postojowego nr 64 wygasła, bowiem w dacie nabywania lokalu garażowego przez powoda i drugiego współwłaściciela służebność ta nie była ujawniona w księdze wieczystej (gdyż na dzień nabycia lokalu garażowego przez powoda w dziale IIIksięgi wieczystej KW (...)było ujawnionych tylko 96 służebności), przy czym powód twierdzi, iż w dacie nabycia wraz z drugim współwłaścicielem znajdował się w dobrzej wierze. Powołał się przy tym na tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010 r. (sygn. akt II CSK 100/10).Pełnomocnik pozwanych podniósł, iż powód zaniechał wglądu do księgi wieczystej na własne ryzyko. Wskazał, iż rozważania powoda dotyczące roli notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu garażowego z dnia 4 sierpnia 2006 r. są bezprzedmiotowe, gdyż umowa taka nie mogłaby być zawarta ważnie w innej formie, a ponadto prawo polskie nie przewiduje rękojmi wiary publicznej czynności notariusza i obecność notariusza przy sporządzaniu umowy nie zwalnia stron z obowiązku dochowania staranności. Powód przy dochowaniu zwykłej staranności mógł się dowiedzieć z łatwością o fakcie niezgodności. Za brakiem dobrej wiary powoda przemawia fakt, że nabywał on przedmiotowy lokal garażowy w warunkach postępowania upadłościowego, wiedział o obciążeniu lokalu służebnościami, a ponadto z łatwością mógł się dowiedzieć o sporach dotyczących miejsc postojowych prowadzonych pomiędzy syndykiem a uprawnionymi służebnościami, które wynikały jednoznacznie z treści księgi wieczystej. Strona pozwana wskazała na bezzasadność zarzutu powoda, że w księdze wieczystej lokalu garażowego nie było aktu notarialnego potwierdzającego ustanowienie ww. służebności – bowiem w księdze wieczystej przedmiotowego lokalu garażowego nie ma aktów notarialnych dotyczących ustanowienia służebności – powyższe akty notarialne znajdują się w księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
Pismem z dnia 25 września 2013 r. pełnomocnik powoda podtrzymał, iż nabywca lokalu w dniu 4 sierpnia 2006 r. nie miał pozytywnej wiedzy, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, nie mógł także z łatwością dowiedzieć się, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Wskazał ponadto, iż pełnomocnik pozwanego pomija fakt, że pozwani nie zachowali należytej staranności i dbałości o własne prawa i dopiero w 2011 r. , a więc ponad 5 lat po nabyciu nieruchomości przez powoda podjęli działania o wpisanie nieujawnionego wpisu. Jak wskazano ponadto wbrew twierdzeniom pozwanego, nabywca przy zakupie lokalu zapoznał się z treścią księgi wieczystej i przy tym dochował należytej staranności. Wskazał, iż księga wieczysta liczy tysiące stron i nabywca lokalu nie jest profesjonalistą.
Na rozprawie w dniu 13 listopada 2013 r. pełnomocnik powoda wskazał, iż podstawą powództwa jest rękojmia ksiąg wieczystych w związku z nieujawnieniem służebności co do miejsca 64 oraz dodatkowoart. 1000 k.p.c.w związku ze szczególnym trybem nabycia przedmiotowej nieruchomości. Wskazał, iż postepowanie zakończone orzeczeniem w sprawie I CSK 478/08 toczyło się w związku z wnioskiem powodów o wykreślenie służebności ujawnionej w KW i nie obejmowała służebności, której dotyczy niniejsze postępowanie. Oświadczył, iż w niniejszej sprawie nie zachodzi res iudicata w jego ocenie, natomiast postępowanie wynika ze stanowiska pozwanego we wspólnocie.
Na rozprawie w dniu 3 marca 2014 r. pełnomocnik pozwanego złożył do akt sprawy wyciąg z aktu notarialnego sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzeczB. N., nie będącej uczestnikiem postępowania.
Pismem z dnia 17 marca 2014 r. pełnomocnik pozwanych wyraził pogląd, że pozwani pomimo zbycia nieruchomości nadal pozostają stroną postępowania na podstawieart. 192 pkt 3 k.p.c.Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 347/12 nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż został wydany w oparciu o inny stan faktyczny związany z wpisem hipoteki przymusowej.
W piśmie 17 marca 2014 r. pełnomocnik powoda wskazał, iż nabywca w okolicznościach niniejszej sprawy miał pełną wiedzę o stanie prawnym nieruchomości i toczącym się postępowaniu, a zatem zgodnie zart. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotecerękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Ponadto w dacie zakupu lokalu była wzmianka w księdze wieczystej lokalu z wnioskuA. W.o wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu oraz o złożonej przez powoda apelacji. Zgodnie zaś zart. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotecerękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Postanowieniem z dnia 21 marca 2014 r. tutejszy Sąd w niniejszej sprawie zabezpieczył powództwoA. W.przeciwkoZ. M.iH. M.o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego wksiędze wieczystej nr (...)oraz wksiędze wieczystej nr (...)z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie służebności miejsca postojowego nr 64 poprzez wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu:

1
wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa wW.VI Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej wW.przyul. (...),

2
wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa wW.VI Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej wW.przyul. (...)lok. 15.

W toku postępowania strony podtrzymywały swoje dotychczasowe stanowiska.
Na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 3-12-1998 roku aktem notarialnym nr 12826/98Z. M.iH. M.nabyli odspółki (...) Sp. z o.o.lokal nr (...)w budynku nr 5a przyul. (...)wW.. W § 7 tego aktu ustanowiona została na rzecz każdoczesnego właściciela tego lokalu nieodpłatna złużebność gruntowa postoju na miejscach parkingowych nr 63 i 64 w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny. W § 10 ust. 5 aktu pozwani złożyli wniosek o wpis tego peawa do działu III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej.
(akt notarialny – k. 112-116)
Spółka (...) Sp. z o.o.była właścicielem lokalu niemieszkalnego przyul. (...)wW., dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nrKW (...). W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzi 151 miejsc parkingowych oraz 6 piwnic położonych podbudynkiem (...). Upadłość tejże spółki została ogłoszona w 2002 r.
(niesporne)
G. F.iA. W.w dniu 4 sierpnia 2006 r. na podstawie aktu notarialnego rep A 7432/2006 nabyli ww. nieruchomość od syndyka masy upadłości(...) Sp. z o.o.
(umowa sprzedaży z dnia 04.08.2006 r., akt notarialny rep A 7432/20063, k. 77-82)
Z. M.iH. M.byli właścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta KW nr (...)przez Sąd Rejonowy dla WarszawyM., VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Dnia 25 stycznia 2014 r.Z. M.iH. M.zbyli lokal mieszkalny przyul. (...)lok. 15 wW.wraz z prawem do korzystania z miejsca parkingowego oznaczonego numerem 64, położonego w lokalu niemieszkalnym powoda (garażu podziemnym), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...). Nabywcą zostałaB. N..
(dowód: odpis zupełnyksięgi wieczystej (...), k. 420v)
Na skutek usterki wpisu dokonanego na wniosek zawarty w § 10 ust. 5 aktu notarialnego z 3-12-1998 roku, w dniu 4-08-2006 r. w dziale IIIksięgi wieczystej nr (...)figurowało prawo służebności gruntowej w zakresie prawa do korzystania z miejsca parkingowego oznaczonego nr 63, położonego w lokalu niemieszkalnym (garażu podziemnym), natomiast pominięta była służebność w zakresie stanowiska nr 64.
(niesporne)
Z. M.w dniu 28.09.2011 r. złożył wniosek o sprostowanie wpisu wksiędze wieczystej (...), poprzez ujawnienie służebności gruntowej w zakresie prawa do korzystania z miejsca parkingowego oznaczonego nr 64, położonego w lokalu niemieszkalnym (garażu podziemnym), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...). Postanowieniem z dnia 20 grudnia 2011 r. Sąd Rejonowy dla WarszawyM.VI Wydział Ksiąg Wieczystych w treści prawa po 63 wpisał i nr 64. Wpis ten jest prawomocny.
(bezsporne)
Większa część nieruchomości, tj. ok. ¾ obciążona jest bezpłatnymi służebnościami.
(bezsporne)
Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na powołanych wyżej dokumentach. Autentyczności tych dokumentów uczestnicy postępowania nie kwestionowali, Sąd również nie miał wątpliwości co do ich wartości dowodowej, stąd były one przydatne dla ustalenia stanu faktycznego. Zeznania stron okazały się nieprzydatne dla rozstrzygnięcia, ponieważ nie naświetliły w dostateczny sposób stanu świadomości powoda co do zakresu istniejących służebności w dniu zakupu nieruchomości obciążonej od syndyka masy upadłości.
Oddalono wniosek pozwanych o przesłuchanie świadka (k. 390), albowiem nie ma znaczenia czy powód widział kto parkuje na miejscu nr 64. W sprawie znaczenie ma jedynie wiedza – stan świadomości i należyta staranność powoda jako nabywcy z chwili nabycia nieruchomości obciążonej. Nawet gdyby przed nabyciem garażu powód odwiedzał go, to jest nieprawdopodobnym, żeby sprawdzał kto gdzie parkuje, czy wszystkie miejsca parkingowe są zajęte itd. Przede wszystkim nie sposób, dla obalenia dobrej wiary nabywcy nieruchomości – wymagać od nabywcy tego typu dochodzeń.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo okazało się zasadne.
Zawarte w treści pozwu żądanie stanowi w żądanie usunięcia niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, mające swoje oparcie wart. 10 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym:w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Krąg uprawnionych do żądania usunięcia niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej określił Sąd Najwyższy w podjętej w składzie siedmiu sędziów uchwale z dnia 15 marca 2006 r., III CZP 106/2005. Zgodnie z powołaną uchwałą powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a zatem w myślart. 6262§ 5 k.p.c.Zagadnienie legitymacji biernej w procesie opartym naart 10 ust. 1u.k.w.h. nie budzi wątpliwości. Legitymację tą mają te osoby, których prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, tj. osoba, na rzecz której prawo zostało wpisane lub której prawo nie zostało ujawnione jako obciążone lub ograniczone (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku w sprawie III CZP 36/06).
Nie ulega wątpliwości, że powód ma legitymację do wystąpienia z przedmiotowym powództwem. Bezspornym jest, bowiem, że wszczęcie postępowania na podstawieart. 10 ust. 1jest uzasadnione w szczególności, gdy sprawa dotycząca praw ujawnionych w księdze wieczystej będzie przekraczała zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego określonej przepisemart. 6268 § 2 k.p.c., zgodnie z którym, rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Przedmiotem postępowania w sprawie żądania z art 10 ust. 1 ukwh jest ustalenie, czy zachodzi niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, która uzasadnia dokonanie nowych, prawidłowych wpisów.
Zgodnie z art. 3 ukwh domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust.1), prawa zaś wykreślone nie istnieją (ust.2) . Domniemanie to jest wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego. Przy czym obejmuje ono zarówno wpisy deklaratywne, jak i konstytutywne, przepis ten nie różnicuje bowiem zakresu domniemania prawdziwości wpisu w zależności od jego charakteru. Wobec tego zaś, że domniemanie to jest wzruszalne, istnieje możliwość jego obalenia przez wykazanie, że dana osoba nie nabyła określonego prawa, chociaż w księdze wieczystej jest wpisana jako uprawniona. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 18 maja 2010 r., III CZP 134/09 (OSNC 2010, nr 10, poz. 131) Sąd Najwyższy podkreślił, że powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 ukwh jest jedyną drogą umożliwiającą trwałe i skuteczne wobec wszystkich obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 ukwh, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Obalenie domniemania prawdziwości wpisu polega na wykazaniu, że osoba wpisana w księdze wieczystej jako uprawniona nie nabyła określonego prawa, bądź je utraciła, a więc na wykazaniu istnienia niezgodności pomiędzy wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Ciężar niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z istniejącym w rzeczywistości spoczywa na powodzie. W celu uzyskania wyroku uwzględniającego powództwo strona powodowa powinna zatem wykazać, że stan prawny nieruchomości wynikający z treści wpisów w księdze wieczystej i stan prawny zgodny z prawem materialnym nie są tożsame.
Nabycie przedmiotowego lokalu przez powoda nastąpiło w postępowaniu upadłościowym od syndyka masy upadłości(...) Sp. z o.o.Upadłość tejże spółki została ogłoszona w 2002 r., a więc zgodnie z brzmieniemart. 536 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze z dnia 28 lutego 2003 r.(Dz.U.2015.233 j.t.), który stanowi, iżw sprawach, w których ogłoszono upadłość przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowezastosowanie w tym wypadku będzie miałart. 120 prawa upadłościowego z 24.10.1934 r., który stanowi,że sprzedaż, dokonana w postępowaniu upadłościowem, ma te same skutki prawne, jakie ma sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnem (§ 1).(Dz. U. 1934 nr 093 poz. 834), w związku zart. 1000 k.p.c.,
W przedmiotowej sprawie kluczowym zagadnieniem spornym pomiędzy stronami byłoa możliwość zastosowaniaart. 120 prawa upadłościowego z 24.10.1934 r.w zw. zart. 1000 Kpcoraz dobra wiara powoda z chwili dokonania zakupu obciążonej nieruchomości od syndyka. W szczególnośc pozwani zarzucali że powód i jego wspólnik mieli dostęp do akt księgi wieczystej, zatem mogli z łatwością sprawdzić jaki jest rzeczywisty stan prawny nabywanej przez nich nieruchomości obciążonej.
Oceniając zasadność wniesionego powództwa Sąd miał na uwadze, że w przedmiotowej sprawie w akcie notarialnym nie wymieniono służebności ciążących na sprzedawanej nieruchmości, lecz zaledwie stwierdzono, że jest ich wiele. Pozwani wywodzą z treści § 6 aktu notarialnego, że powód zapoznał się z aktami księgi wieczystej, czyli także z umową z dnia 3 grudnia 1998 roku o ustanowieniu służebności. Sąd nie podziela takiego wywodu, gdyż § 6 aktu notarialnego, na nic takiego nie wskazuje.
Pozwani podnosili w toku postępowania, iż są uprawnieni do obu stanowisk parkingowych.
Zgodnie zart. 1000 § 1 i 3 k.p.c.(mającym odpowiedni zastosowanie na podstawieart. 120staregoprawa upadłościowego), z chwilą sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, lecz pozostają w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika.
Zdaniem Sądu Rejonowego, zgodnie zart. 1000 Kpcwygasa tylko prawo nieujawnione. Nie wygasa natomiast prawo ujawnione ale dotknięte usterką wpisu – w zakresie w jakim usterka pomijała jakąś część (aspekt) treści tego prawa. A zatemart. 1000 kpcw zw. zart. 120staregoprawa upadłościowegonie ma zastosowania w niniejszej sprawie i należy rozważyć dobrą wiarę nabywcy – powoda w kontekścieart. 5ukwih. Powód może domagać się usunięcia niezgodności nie na tej podstawie że na zasadzieart. 1000 kpcprawo wygasło w zakresie stanowiska nr 64, tylko na tej podstawie, że nabył prawo wg treści księgi nieobciążone (inaczej obciążone), a zatem nabył prawo obciążone li tylko w tym zakresie, jaki był ujawniony w księdze wieczystej w dniu zakupu. Przez to wygasła służebność w zakresie stanowiska nr 64. Obrona pozwanego oparta naart. 6 ust. 2ukwih byłaby skuteczna, gdyby okazało się, że powód w chwili nabywania prawa własności nieruchomości obciążonej mógł z łatwością zapoznać się z aktem notarialnym z dnia 3-12-1998 r. (k. 115, § 7).
W tym miejscu wskazać należy, iż Art. 5. ukwh stanowi, iżw razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inneprawo rzeczowe(rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Zgodnie z art. 6 tejże ustawy1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
W tym miejscu wskazać należy na utrwalone poglądy w judykaturze, które Sąd podziela:
Przy ocenie istnienia dobrej lub złej wiary, co do przekonania, czy treść księgi wieczystej jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym, nie jest konieczne w każdym przypadku stawianie wymagania badanie akt księgi wieczystej (wyrok SN z 2005-11-23, II CK 242/05).
Nie można przyjmować, że same tylko wątpliwości, co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uzasadniają przypisanie nabywcy złej wiary. Powstanie podejrzeń i wątpliwości, co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz oczynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności;wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy(wyrok SN z 2010-05-14, II CSK 66/10, LEX nr 1298069).
Należy rozważyć czy nabywcy nieruchomości obciążonej nie byli zobowiązani do wyższej staranności przy sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości, skoro nabyli lokal jako przedsiębiorcy, w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Można by uznać, że z tego właśnie powodu powinni byli przejrzeć akta księgi wieczystej i „z łatwością” stwierdzić, że służebność pozwanych jest wpisana niezgodnie z wnioskiem. Nie należy jednak wymagać od powoda i jego wspólnika aż takiej staranności, bowiem stanowisk parkingowych w garażu jest aż 151, a służebności co najmniej 96, zaś służebność pozwanych była wpisana w sposób typowy, tj. sam wpis w dziale III KW nieruchomości obciążonej, odnoszący się do miejsca nr 63 niczym szczególnym się nie wyróżniał od wpisów innych służebności. Co więcej, należy zwrócić uwagę, że dolokalu nr (...)były przyporządkowane także inne miejsca postojowe, nie tylko miejsce nr 63. Owe inne służebności na rzecz właścicielalokalu nr (...)były ujęte w osobnych wpisach. Nie było natomiast żadnego wpisu obejmującego służebność wobec dwóch miejsc postojowych. Przykłady takich pojedynczych wpisów dotyczącychlokalu nr (...)to miejsca parkingowe nr 114 i 118 (k. 18-19).
Rozważenia wymaga, czy powód jako profesjonalista nie powinien był przynajmniej sprawdzić czy wszystkie stanowiska postojowe są uwzględnione we wpisach w dziale III, a stwierdziwszy, że brakuje stanowiska nr 64 – czy nie powinien przejrzeć akt księgi wieczystej. Powód sam przyznał, że w księdze wieczystej zauważył brak służebności, co do miejsca nr 64 (k. 463). Jednakże to notariusz powinien był sprawdzić czy stan ujawniony jest zgodny z rzeczywistym przynajmniej w takim zakresie, jaki wynika z akt księgi wieczystej. Jego obowiązek w tym zakresie wynika zart. 80 § 2 Prawo o Notariacie(Dz.U.2014.164 j.t.). Powodowi nie można na podstawieart. 6ukwih czynić zarzutu złej wiary tj. że z łatwością mógł się dowiedzieć o usterce wpisu, skoro zawierał czynność w formie aktu notarialnego i to notariusz powinien zapewnić bezpieczeństwo prawne transakcji (art. 80 § 2 Prawo o Notariacie).
Reasumując, powód jako przedsiębiorca zobowiązany był do wyższej staranności, jednakże zwalnia go od niej fakt, że powierzył transakcję w ręce innego profesjonalisty – notariusza, jak również to, że duża liczba służebności ciążących na nabywanej nieruchomości czyni nadmiernym wymaganie aby nabywca dokonywał szczegółowego sprawdzenia treści dokumentów zalegających w aktach księgi wieczystej. Tym samym domniemanie dobrej wiary po stronie powoda (art. 7 Kc) nie zostało przez pozwanych obalone i należy przyjąć, że nabył on lokal garażowy bez nieujawnionej wówczas w księdze wieczystej służebności na stanowisku nr 64.
Okoliczność, że powództwo niniejsze ma charakter wybiegu w celu dokonania ponownego opisu i oszacowania nieruchomości – nie ma znaczenia w niniejszej sprawie. Nie można powoływać się naart. 5 k.c.w sprawie tego typu. Tym bardziej, że pozwani też mogli sprostować usterkę wpisu wcześniej, zatem ponoszą do pewnego stopnia winę za to, że w chwili nabycia nieruchomości obciążonej nie było w księdze wieczystej wpisu służebności na stanowisku nr 64. Ponadto, cel powoda – dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości, do której skierowano egzekucję – nie jest sam w sobie niegodziwy. Podobnie nie jest takim cel dalszy tj. przesunięcie w czasie licytacji egzekucyjnej. Powód jako dłużnik ma prawo się bronić, w tym również zmierzać do prawidłowego oszacowania nieruchomości poddanej egzekucji, aby suma uzyskana z licytacji zaspokoiła wierzyciela.
Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zachodzą przesłanki do uwzględnienia powództwa, gdyż tylko zmiany w dziale IIIksięgi wieczystej nr (...)i w dziale I-SPksięgi wieczystej nr (...)mogą doprowadzić do uzgodnienia jej treści z rzeczywistym stanem prawnym.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Stroną wygrywającą proces w całości był powód. Dlatego Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda zwrot poniesionych przez niego kosztów postępowania, które w sprawie stanowiły koszty zastępstwa prawnego w kwocie 2 400,00 zł, których wysokość ustalona została na podstawie§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduoraz opłata od pozwu w wysokości 750,00 zł.
Wobec powyższego, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

1
Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda.

2
Podłożyć do akt wniosek pełnomocnika pozwanych o doręczenie uzasadnienia, w razie stwierdzenia, że wniosek został złożony w terminie do 30 marca 2015 włącznie (liczy się data stempla pocztowego – Poczty Polskiej) – odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć także pełnomocnikowi pozwanych; w przeciwnym razie przedstawić akta referentowi do decyzji jako pilne.

3
Akta ksiąg wieczystych (pok. 403, nadstawka nad witrynką) zwrócić Sądowi Rejonowemu Warszawa-M..