Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 262/15
Data wyroku: 2016-01-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Przybylska

Sygn. akt: I C 262/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 stycznia 2016 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodnicząca:

SSO Barbara Przybylska

Protokolant:

Aleksandra Strumiłowska

po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2016 roku w Gliwicach
sprawy z powództwa(...)wZ.

przeciwkoR. G.,D. G.,(...),R. G.Sp.j. wG.

o zapłatę

1
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 69 456,25 ( sześćdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta pięćdziesiąt sześć i 20/100) złotych z ustawowymi odsetkami od kwoty 8368,30 (osiem tysięcy trzysta sześćdziesiąt i 30/100) złotych od dnia 1 lipca 2014 roku

2
w pozostałej części powództwo oddala

3
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 7386 (siedem tysięcy trzysta osiemdziesiąt sześć) złotych tytułem kosztów procesu

Sygn. akt I C 262/15

UZASADNIENIE
Powód(...)wZ.wniósł o zasądzenie na jego rzecz solidarnie od pozwanychR. G.,D. G.i(...)Sp.j wG.kwoty 75 371,55 zł z ustawowymi odsetkami. W uzasadnieniu podali, że na podstawie zawartej pomiędzy stronami umowy najmu lokalu użytkowego położonego w budynku przyul. (...)wZ.pozwani są obowiązani do zapłaty czynszu oraz świadczeń związanych z eksploatacja lokalu z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Pomimo wezwań strona pozwana nie uiściła zaległego czynszu. W związku z czym powód dochodzi należności powstałej od 10.08.2012 do 30.06.2014 w kwocie 66905,85 zł oraz skapitalizowanych odsetek wyliczonych na dzień 30.06.2014 .
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym uwzględniono żądanie.
W sprzeciwie od nakazu pozwani wnieśli o odrzucenie pozwu, podnosząc, że powód nie wykazał podstawy sprawowania zarządu nad nieruchomością, a brak dokumentu świadczącego o takim prawie, względnie o upoważnieniu właścicieli do dochodzenia na ich rzecz roszczeń w niniejszym postępowaniu świadczy o braku zdolności sądowej powoda w niniejszej sprawie.
Z ostrożności wnieśli o oddalenie powództwa zarzucając, że powód nie wykazał roszczenia co do zasady, nie dołączył do pozwu jakiegokolwiek dokumentu źródłowego wskazującego tytuł prawny i wymagalność roszczeń, dołączone zestawienia nie mogą być traktowane jako dokument prywatny statuujący zobowiązania stron. Zarzucili nadto, że pismem z 4.11.2010r. powodowe stowarzyszenie wypowiedziało pozwanym umowę najmu, od tego też czasu powód mógłby domagać się od pozwanych jedynie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, wykazując przy tym wszystkie przesłanki zart. 415 kc, w tym legitymację czynną do odchodzenia takiego odszkodowania w imieniu własnym, jego wysokość i termin wymagalności.
Postanowieniem z 20.01.2016 oddalono zarzut niedopuszczalności drogi sądowej.
Sąd ustalił:
W dniu 15.04.2002r. pomiędzy powodem a pozwanymiD. G.iR. G.została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego położonego wZ.przyul. (...). O pow. 35,50 m2, wysokość czynszu ustalono na kwotę 324,83 zł płatną do dnia 10. każdego miesiąca z góry bez uprzedniego wezwania (umowa najmu k. 15-16).
W dniu 1.09.2005r. strony sporządziły aneks do umowy, podwyższający wielkość wynajmowanej powierzchni do 140,20 m2 i stawkę najmu do 11 zł/m2, czynsz ustalając na 1881,48 zł brutto (aneks k. 14).
Pismem z 4.11.2010 powodowe stowarzyszenie wypowiedziało pozwanym umowę najmu ze skutkiem na 28 lutego 2011r. (wypowiedzenie k. 89).
W dniu 1.05.2012r. powodowe Stowarzyszenie zawarło zR. G.,D. G.,(...)spółką jawną wG.„aneks” do umowy najmu na piekarnię przyul. (...), zgodnie z którym zmieniono paragraf 1 umowy i od dnia 1.05.2012 zwiększono wynajmowaną powierzchnię do 215 m2 i ustalono czynsz w wysokości 2908,95 zł (aneks k. 13).
Od sierpnia 2012r. pozwani nie uiszczali należności czynszowych (zestawienie sald k. 9-11). Pismem z 25.02.2014 powód wezwał pozwanych do zapłaty zaległego czynszu w kwocie 82 415,79zł wraz z należnościami bieżącymi, pod rygorem wypowiedzenia najmu i ściągnięcia zaległości z odsetkami (wezwanie k. 12).
Ostatecznie umowa najmu wygasła z dniem 9 maja 2014r. (oświadczenie powoda)
Powyższy stan faktyczny sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody. Dowody z dokumentów (w szczególności aneks z 1.05.2012r) nie były kwestionowane, pomimo doręczenia ich pozwanym wraz z odpisem pozwu oraz zobowiązaniem strona nie odniosła się do jego treści zarówno w sprzeciwie, jak i na rozprawie. Pozwani kwestionowali zestawienia wpłat jedynie pod względem formalnym – jako niemogące statuować zobowiązań stron, nie podważając ich treści ani nie podnosząc, by jakakolwiek część zadłużenia została uiszczona. Przeciwnie, z twierdzeń sprzeciwu wynika, ze pomimo wielu rozmów należność ta nie była uiszczana wobec kwestionowania legitymacji powoda. Sąd oddalił wnioski pozwanych o zobowiązanie powoda do dołączenia umów o sprawowanie zarządu, oraz o dowód z wydruku z księgi wieczystej jako bezprzedmiotowych dla rozstrzygnięcia mając na względzie fakt, że żądanie pozwu opierało się na umownym stosunku najmu. Sąd oddalił wniosek powoda o dowód z wypowiedzenia umowy z 2.05.2014 jako powołany z naruszeniem prekluzji dowodowej, zresztą co do faktu ustania stosunku najmu oparto się na niepodważonym oświadczeniu powoda. Za zbędne w świetle zgromadzonych dokumentów sąd uznał przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron na okoliczność braku wykazania zdolności sądowej, legitymacji czynnej powoda, braku wystawienia faktur VAT - dowód ten ma charakter jedynie subsydiarny, a zgromadzone dokumenty były wystarczające dla rozstrzygnięcia, zaś zarzut braku zdolności sądowej powoda okazał się bezzasadny.
Sad zważył:
Powód wywodził swoje roszczenie z wiążącej strony umowy najmu.
Podstawę żądania pozwu stanowiart. 471 kcw zw. zart. 659 kc, w myśl którego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wbrew zarzutom pozwanych powstający w wyniku zawarcia umowy najmu stosunek prawny nie stanowi ograniczonegoprawa rzeczowegoi nie ma rzeczowego charakteru. Stosunek prawny najmu jest więcstosunkiem prawnym obligacyjnym.Wynajmującym może być każdy, kto jest w stanie zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy. Wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu (może być nawet tylko dzierżycielem) a brak tytułu właścicielskiego po jego stronie nie ma wpływu na ważność umowy najmu i istnienie roszczeń z niej wynikających. Spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi zatem na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu. Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu. (zob. wyr. SN z 8.6.1999 r.,II CKN 701/98, Legalis; orz. SN z 14.4.1961 r.,3 CR 806/60, OSNC 1962, Nr 3, poz. 101, wyr. SA w Katowicach z 21.4.2009 r., V ACa 67/09, niepubl).
W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że strony wiązała umowa najmu. Jakkolwiek bowiem pierwotna umowa została wypowiedziana, to w 2012r. strony, działając jako wspólnicy(...)Sp. j.  porozumiały się co do korzystania z lokalu na zasadach określonych umową najmu z kwietnia 2002r., ustalając odmiennie wielkość zajmowanego lokalu oraz wysokość czynszu. Podkreślić należy, że dla skuteczności umowy nie jest wymagana forma szczególna, może do niej dojść nawet w sposób konkludentny. Skoro więc strony w aneksie z 2012r. na piśmie określiły istotne warunki najmu, jednocześnie odwołując się do umowy pierwotnej – „zmieniając jej § 1”, to oznacza to, że umowa ta wiązała strony co najmniej od daty wskazanej w aneksie.
Zgodnie zart. 22 § 2 kshkażdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką.
Na pozwanych ciążył więc solidarny obowiązek uiszczania czynszu najmu zgodnie z § 3 umowy – z góry do dnia 10 każdego kolejnego miesiąca, bez uprzedniego wezwania.
Skoro zatem należność ta w okresie od sierpnia 2012r. do ustania stosunku najmu (tj. 9 maja 2014r. ) nie została uiszczona wynajmującemu – roszczenie o zapłatę czynszu najmu za ten okres jest uzasadnione na podstawie zawartej umowy oraz powołanych wyżej przepisów.
Wysokość czynszu i obowiązek jego zapłaty w ustalonym terminie były niezależne od żadnych dodatkowych dokumentów, gdyż wynikały wprost z ustaleń stron zawartych w aneksie i umowy, do której ten się odwołuje. Zatem - wbrew zarzutom pozwanych - to nie zestawienie wpłat czy wystawienie faktur, ale sama umowa stron „statuuje” obowiązek zapłaty czynszu, w związku z czym zarzuty pozwanych w tym zakresie były bezskuteczne.
Za bezpodstawne uznał natomiast sąd żądanie zapłaty czynszu umownego za okres od maja 2014r (a w konsekwencji także odsetek za opóźnienie w odniesieniu do czynszu za maj i czerwiec 2014r.) , jak bowiem wynika z twierdzeń powoda – umowa wygasła na skutek jej wypowiedzenia. Powód utracił zatem przymiot wynajmującego, wygasł także obowiązek zapłaty czynszu umownego, który był przedmiotem żądania.
Mając powyższe na względzie sąd na podstawieart. 471kcw zw. zart. 659 kczasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 69456,25 zł – w tym 61 087,95 zł, stanowiącą czynsz najmu za okres od sierpnia do kwietnia 2014r. włącznie, oraz kwotę 8368,30zł tytułem skapitalizowanych na dzień 30.06.2014 odsetek ustawowych od kwoty 61 087,95zł. O odsetkach orzeczono na podstawieart. 481 kc.
Orzeczenie o kosztach oparto naart. 100 kpc, obciążając pozwanych solidarnie kosztami procesu, na które składa się opłata od pozwu (3769zł) i koszty zastępstwa procesowego (3617zł) – przy uwzględnieniu faktu, ze powód uległ jedynie co do nieznacznej części żądania.