Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 699/15
Data wyroku: 2016-01-19 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Czynsz (Przepisy Ogólne)
Podstawa prawna: art. 8a ust. 1 i 2 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21.06.2000r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. w Dz.U. z 2014r. poz. 150 ze zm.)

Sygn. akt II Ca 699/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

19 stycznia 2016r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Janusz Kasnowski

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2016r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwaA. H.

przeciwkoJ. K. (1)

o ustalenie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu

z dnia 7 maja 2015r. sygn. akt. I C 3157/14

I/ oddala apelację,
II/ zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 300 (trzysta) zł tytułem
zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
II Ca 699/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 maja 2015r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu oddalił powództwoA. H.przeciwkoJ. K. (1)o ustalenie, że dokonana przez pozwanego podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego położonego wI.przyul. (...)z kwoty 156,29 zł do kwoty 400zł miesięcznie była nieuzasadniona i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 617zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Rejonowy stwierdził, że podwyżka czynszu najmu w/w lokalu zajmowanego przez powódkę (najemcę) dokonana przez pozwanego (wynajmującego) była uzasadniona. Odwołując się do treści art.8a ust.4 ustawy z dnia 21.06.2000r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. w Dz.U. z 2014r. poz. 150 ze zm.) wyjaśnił, że podwyżka w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust.4a albo ust.4e w/w ustawy. Jeżeli jednak taka sytuacja nie zachodzi, to właściciel nieruchomości może podwyższyć czynsz do wysokości nieprzekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, bez konieczności wykazywania czy zaszły przesłanki przewidziane w art.8a ust. 4a lub ust.4e ustawy.
Mając zatem na uwadze przywołane zalecenia i kierując się treścią decyzji administracyjnej o przydziale powódce lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy wskazał, że lokal zajmowany przez powódkę posiada powierzchnię 49,78 m2, co przy uwzględnieniu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych równej 3 264 zł, pozwala ustalić wartość odtworzeniową lokalu na kwotę 162 481 zł. W tej sytuacji podwyżka czynszu najmu do wysokości 3 % wartości odtworzeniowej lokalu nie powinna przekraczać 406 zł miesięcznie. Skoro pozwany dokonał podwyższenia czynszu najmu do kwoty 400 zł miesięcznie, to nie przekroczył ograniczeń przewidzianych wart.8a ust.4 ustawy o ochronie praw lokatorów, a tym samym powództwoA. H.nie znajduje uzasadnienia. O kosztach postępowania w sprawie orzekł po myśliart.98 kpc.
W apelacji od wyroku pozwanaA. H.domagała się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa i ustalenie, że podwyżka czynszu dokonana przez pozwanego nie była uzasadniona oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.
Apelująca podniosła kilka zarzutów, a mianowicie:
a/ naruszenia prawa materialnego, a dokładniej:
-art.8a ust.1 i ust.2 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów…, wskutek uznania, że podwyżka czynszu przez pozwanego pismem z dnia 26.08.2014r., doręczonym powódce w dniu 28.08.2014r. była skuteczna, skoro miała obowiązywać od dnia 01.09.2014r., gdy tymczasem powinna nastąpić z zachowaniem 3 miesięcznego terminu i na koniec miesiąca kalendarzowego;
- art.8a ust.1 w/w ustawy poprzez uznanie, że podwyżka czynszu została dokonana przez właściciela lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy pozwany nie wykazał, był jego właścicielem w chwili dokonywania podwyżki;
b/ naruszenia prawa procesowego, a dokładniej:
-art.328∫ 2kpcpoprzez pominięcie w uzasadnieniu wyroku:ustaleń w zakresie terminu złożenia przez pozwanego podwyżki czynszu lokalu oraz zawartego w nim terminu wypowiedzenia oraz jego wpływu na ocenę prawidłowości i zasadności podwyżki;
-art.328∫ 2kpcpoprzez brak wskazania w uzasadnieniu wyroku z czego miało wynikać, iż pozwany był właścicielem lokalu w momencie dokonywania podwyżki.
W dalszej części apelacji pozwana przedstawiła szersze uzasadnienie wyżej przywołanych zarzutów.
Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz od powódki zwrotu kosztów postepowania apelacyjnego według norm przepisanych (oświadczeniem pełnomocnika pozwanego złożone na rozprawie – k.104).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powódkiA. H.nie znajduje uzasadnienia. Nie był kwestionowany w sprawie fakt, że pozwanyJ. K. (1)skierował do powódki pismo z dnia 26 sierpnia 2014r. zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu i określające nową jego wysokość na kwotę 400 zł miesięcznie, za lokal mieszalny, który pozwana zajmuje wI.przyul. (...). Wolą jego było, by ta nowa stawka czynszu obowiązywała już od miesiąca września 2014r. (pismo pozwanego – k.14).
Rzeczą Sądu Rejonowego było zatem przeprowadzenie oceny, czy podwyżka czynszu dokonana przez pozwanego znajdowała swoje uzasadnienie, a tym samym była skuteczna. Sąd Rejonowy prawidłowo stwierdził, że podwyższenie czynszu mieściło się w granicach dopuszczonych prawem.
W szczególności stwierdzić należy, że nie znajdują uzasadnienia zarzuty naruszenia prawa procesowego, a konkretnie art.328 ∫ 2kpc. Co prawda uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie jest obszerne, ale pozwala zorientować się w argumentach Sądu Rejonowego jakie legły u podstaw wydania orzeczenia, a w konsekwencji daje możliwość przeprowadzenia oceny zasadności zarzutów apelacyjnych. Utrwalonym poglądem jest, a tym samym nie wymagającym czynienia szerszego wywodu, że dopiero wówczas, gdy motywy przywołane w uzasadnieniu orzeczenia Sądu I instancji nie pozwalają prześledzić jego rozumowania, a w konsekwencji zorientować się dlaczego zapadło takie a nie inne rozstrzygnięcie, zachodzi podstawa do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W tej sprawie taka sytuacja nie zaistniała, mimo to okoliczności podniesione w uzasadnieniu tych zarzutów, a wiążące się z zarzutem drugim apelacji, wymagają dokonania łącznej ich oceny.
Nie znajduje uzasadnienia zarzut drugi apelacji, którym powódka zmierzała w istocie do wykazania, że pozwany nie udowodnił prawa własności do lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę, a tym samym nie mógł skutecznie dokonać wypowiedzenia dotychczasowego czynszu najmu i jego podwyższenia.
Pozwany wyjaśnił, że jest współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się między innymi lokal mieszkalny zajmowany przez powódkę (k. 78). Na dowód tego przedłożył postanowienia Sądu Rejonowego w Inowrocławiu potwierdzające, że nabył udział w spadku po zmarłym właścicielu budynku mieszalnego – ojcuS. K.i po zmarłym współwłaścicielu - bracieB. K.(postanowienia z dnia 03.06.2014r. i z dnia 03.04.2012r. – k.21 i 20). Co do pozostałego udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej (w wysokości 1/3 części) należącego doJ. K. (2)toczy się postępowanie spadkowe (zeznania pozwanego – k.78). W tych okolicznościach, jako współwłaściciel budynku, mógł dokonać wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego i jego podwyższenia, bo mieści się to w granicach zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art.201 kc) i co ważniejsze, takie działanie należy do czynności zachowawczych przewidzianych wart.209 kc.Zatem z tej zasadniczej przyczyny nie znajduje uzasadnienia zarzut drugi apelacji powódki.
Za chybiony uznać należało także zarzut pierwszy apelacji. Powódka nie kwestionowała wysokości podwyżki czynszu. W szczególności nie twierdziła, że przekraczała ona 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a jedynie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu i jego podwyższenie było dotknięte wadą formalną, a tym samym nie mogło odnieść skutku.
Zgodzić się należy z apelującą, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najmu mogło nastąpić ze skutkiem:na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, który w tym przypadku wynosił 3 miesiące, jak stanowi art.8a ust.1 i 2 ustawy z dnia 21.06.2000r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. w Dz.U. z 2014r. poz. 150 ze zm.). Zatem dokonując wypowiedzenia powódce dotychczasowej wysokości czynszu pismem z dnia 26.08.2014r. (k. 14) pozwany nie mógł oczekiwać jego skutku od dnia 01.09.2014r., jak wskazał w piśmie, ale dopiero na koniec 30.11.2014r. Natomiast kolejny skutek tego samego pisma w postaci podwyższenia czynszu mógł nastąpić najwcześniej od dnia 01.12.2014r.
Podsumowując ocenę pierwszego zarzutu apelacji powódki stwierdzić należy, że zarówno wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu jak i jego podwyższenie odniosły skutek, ale w terminie późniejszym niż pozwany oczekiwał. Wadliwe wskazanie tego terminu przez pozwanego, nie czyniło natomiast wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najmu i jego podwyższenia nieważnym czy nieskutecznym, jak wywodziła apelująca.
Dla porządku jedynie wskazać należy, bo nie było to kwestionowane w apelacji, że przy uwzględnieniu powierzchni lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę (49,78 m(
    2)) i wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m(
    2)powierzchni użytkowej określonego w obwieszczeniu Wojewody(...)z dnia 27.03.2014r. na kwotę 3 264 zł (k.31), Sąd Rejonowy prawidłowo wyliczył, że dokonana przez pozwanego podwyżka czynszu nie przekraczała 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a tym samym była uzasadniona w treściart.8a ust.4 w/w ustawy o ochronie praw lokatorów…(j.t. w Dz.U. jw.).
Z tych zasadniczych przyczyn Sąd odwoławczy oddalił apelację powódki, jako nieuzasadnioną (na podstawieart.385 kpcw związku zart.13∫ 2kpc). O kosztach postępowania apelacyjnego należnych pozwanemu od powódki orzekł po myśliart.98∫ 1 i 3kpcorazart.108∫ 1kpc. Stanowiły one w istocie wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z ∫ 12ust.1 pkt 1i ∫ 6 pkt 3 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych…(j.t. w Dz.U. z 2013r. poz. 490).