Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 46/15
Data wyroku: 2015-09-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Polańska-Farion, Beata Byszewska, Bogdan Świerczakowski
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 676 kc w zw. art. 694 kc

Sygn. akt I ACa 46/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 września 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący:SSA Bogdan Świerczakowski
Sędziowie:SA Katarzyna Polańska - Farion
SO del. Beata Byszewska (spr.)
Protokolant: praktykant Agata Salak
po rozpoznaniu w dniu 17 września 2015 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaT. R. (1)
przeciwko(...)W.

o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 28 października 2014 r.
sygn. akt II C 1025/13

I
oddala apelację;

II

    zasądza odT. R. (1)na rzecz(...)W.kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

    Beata Byszewska Bogdan Świerczakowski Katarzyna Polańska - Farion

Sygn. akt I ACa 46/15

UZASADNIENIE
Dnia 7 listopada 2013 r.T. R. (1)złożył pozew przeciwko(...)W.domagając się zasądzenia od pozwanego na jego rzecz kwoty 260.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2 kwietnia 2013 r., odsetek od zaległych odsetek od dnia wytoczenia powództwa oraz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.
W piśmie z dnia 05 grudnia 2013 roku powód sprecyzował, iż wysokość skapitalizowanych odsetek wynosi 20.187,40 zł, zatem kwota której domaga się od pozwanego to 280.187,40 zł wraz z odsetkami liczonymi od dnia 07 listopada 2013 roku oraz dalszymi odsetkami liczony od dnia 07 listopada 2013 roku do dnia zapłaty.
W odpowiedzi na pozew(...)W.wniosło o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 28 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i obciążył powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanego.
Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:
Dnia 7 czerwca 1977 roku Wydział Architektury(...) i Mieszkaniowej (...), wydałdecyzję nr (...), stanowiącą zezwolenie dlaT. R. (1)na budowę - adaptację baru kawowego na terenie nieruchomości znajdującej się wW.przyul. (...),róg (...).
Dnia 12 października 1977 r. Wydział Architektury(...) i Mieszkaniowej (...)wydałdecyzję nr (...), na mocy której ustalono miejsce i warunki realizacji inwestycji - budowy pawilonu handlowego 3-segmentowego, 3-branżowego na terenie przyul. (...),róg (...), o powierzchni całkowitej 340 m2.
Uchwałą Prezydium RadyOsiedla (...)z dnia 15 października 1977 roku, postanowiono wyrazić zgodęT. R. (1)na uruchomienie barku kawowego przy zbieguulic (...).
W piśmie z dnia 24 października 1977 roku do(...)przyul. (...)wW.T. R. (1)zwrócił się z prośbą o wydzierżawienie działki przy zbieguulic (...), przyznanej przez Wydział pod budowę barku kawowego, o powierzchni 100 m2.
Dnia 26 października 1977 r., na podstawie decyzji wydanej w dniu 25 października 1977 r. przez Wydział Architektury(...) i Mieszkaniowej (...), nr(...)
Przedsiębiorstwo (...)wW.zawarło z powodem pierwszą umowę dzierżawy, obejmującą nieruchomość położoną wW.przyul. (...)(aktualny adres:O.5a, stanowiącą obecnie cz. dz. ew. nr(...)o pow. 195 m(

    2), w obrębie(...)). Przedmiotowa umowa została zawarta na okres od dnia 1 stycznia 1978 r. do dnia 31 grudnia 1993 r. w celu budowy przez powoda baru kawowego.
W wyniku przekazaniaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)terenu pod budowę osiedli mieszkaniowych, umowa dzierżawy zawarta zT. R. (1)została rozwiązana z dniem 30 kwietnia 1978 r. pismemPrzedsiębiorstw (...).O.M. Nr 2 z dnia 20 kwietnia 1978 r.
Dnia 1 kwietnia 1979 roku zawarta została umowa pomiędzy AdministracjąOsiedla (...)wW.aT. R. (1), celem wydzierżawienia terenu o powierzchni 100 m2, położonego przyul. (...),róg (...)na okres od 1 kwietnia 1979 r. do "nieokreślony".Zgodnie z § 4 przedmiotowej umowy, dzierżawca na terenie wydzierżawionym przez Spółdzielnię może postawić kiosk służący do handlu ulicznego, w formie kawiarni. Stosownie do treści powołanego przepisu, wykorzystanie terenu w inny sposób byłoby sprzeczne z umową oraz skutkowałoby jej natychmiastowym rozwiązaniem. Dnia 9 kwietnia 1981 r. do przedmiotowej umowy strony zawarły aneks. W trakcie obowiązywania umowyT. R. (1)wybudował pawilon handlowy.
Dnia 17 grudnia 1993 roku zawarte zostało porozumienie pomiędzy UrzędemD.GminyW.P.aSpółdzielnią Mieszkaniową (...)w sprawie ostatecznego ustalenia granic lokalizacji terenów zespołu mieszkaniowegoosiedla (...).Dnia 14 sierpnia 1996 roku podpisany został Aneks do Porozumienia z dnia 17 grudnia 1993 roku zawartego pomiędzy UrzędemD.GminyW.P.aSpółdzielnią Mieszkaniową (...)w sprawie ostatecznego ustalenia granic terenów zespołu mieszkaniowegoosiedla (...).
Pismem z dnia 27 maja 1998 r.Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)poinformowałaT. R. (1), że grunt, na którym wybudowany został przez niego pawilon handlowy przyul. (...), jest w użytkowaniu Spółdzielni.
Wydział Geodezji poinformowałT. R. (1), iż zgodnie z § 9 Aneksu z dnia 14 sierpnia 1996 r. do Porozumienia z dnia 17 grudnia 1993 roku zawartego pomiędzy UrzędemD.GminyW.P., aSpółdzielnią Mieszkaniową (...)w sprawie ostatecznego ustalenia granic lokalizacji terenów zespołu mieszkaniowegoosiedla (...),SM (...)wyraziła zgodę na wyłączenie z terenów opisanych w § 1 porozumienia części gruntów, na których wzniesione zostały przez osoby trzecie obiekty budowlane, wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego z nich korzystania.
Wobec treści pism Wydziału Geodezji z dnia 15 kwietnia 1998 roku oraz z dnia 18 czerwca 1998 roku,T. R. (1)złożył w dniu 30 czerwca 1998 r. oświadczenie, w którym wyraził zgodę na zawarcie z GminąW.-T.umowy dzierżawy terenu przyul. (...)wW.pod pawilonem handlowym oraz usługowym.
Dnia 17 lipca 1998 r. zawarta została na okres od dnia 1 sierpnia 1998 r. do dnia 31 lipca 2001 roku, między GminąW.T.z siedzibą wW.aT. R. (2)kolejna umowa dzierżawy, na mocy której wydzierżawiający przekazał w dzierżawę teren stanowiący własność GminyW.T., o powierzchni 100 m2, położony wW.przyul. (...), oznaczony w ewidencji gruntów jakodziałki ewidencyjne numer (...)-cz., z obrębu(...)
Zgodnie z treścią umowy, do wzniesienia jakichkolwiek obiektów budowlanych (np. budynków gospodarczych, ogrodzeń) lub instalowania urządzeń technicznych na wydzierżawionym gruncie, dzierżawca winien uzyskać pisemną zgodę wydzierżawiającego (§ 10 umowy dzierżawy), zaś wszelkie obiekty budowlane i urządzenia wzniesione przez dzierżawcę na dzierżawionym gruncie, a nie zebrane w chwili rozwiązania umowy dzierżawy zostaną usunięte przez wydzierżawiającego na koszt i ryzyko dzierżawcy, chyba że umowa stanowi inaczej (§ 13 umowy dzierżawy).
Dnia 25 stycznia 1999 r. zawarty zostałaneks nr(...)do umowy dzierżawy z dnia 17 lipca 1998 r. między GminąW.T.aT. R. (1)..
Pismem z dnia 6 listopada 1998 rokuSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)poinformowała Urząd GminyW.T.Wydział Geodezji, iż zgodnie z decyzją Zarządu SM(...), zostaną rozwiązane umowy na dzierżawę gruntów, zawarte z właścicielami pawilonów handlowych, zlokalizowane przyul. (...).
Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)Osiedle (...)pismem z dnia 16 października 1998 r. rozwiązała zT. R. (1)umowę o dzierżawę pawilonu handlowego z dnia 9 kwietnia 1981 r. wraz z aneksami na dzierżawę gruntu 144,60 m2przyul. (...)(pawilon cukierniczy) z dniem 31 grudnia 1998 r. Jednocześnie Spółdzielnia poinformowałaT. R. (1), iż w związku z koniecznością uregulowania stanu prawnego nieruchomości, należy z dniem 1 stycznia 1999 roku podpisać umowę dzierżawy z właścicielem gruntu GminąW.–T..
Kolejne umowy dzierżawy dotyczące przedmiotowego gruntu zawierane były pomiędzy stronami procesu, tj.umowa dzierżawy nr (...)z dnia 17 lipca 1998 r. na okres od dnia 01.08.1998 r. do dnia 31.07.2001 r.,umowa dzierżawy (...)z dnia 29 sierpnia 2001 roku na okres od dnia 01.08.2001 do dnia 31.12.2001 r., umowa dzierżawy(...)z dnia 18 stycznia 2002 roku na okres od dnia 01.01.2002 r. do dnia 31.12.2002 r., umowa dzierżawy(...)z dnia 25 października 2002 r. na okres od dnia 01.01.2003 r. do dnia 31.12.2005 r.,umowa dzierżawy (...)z dnia 30 grudnia 2005 r. na okres od dnia 01.01.2006 r. do dnia 31.12.2008 r.,umowa dzierżawy (...)z dnia 09.01.2009 r. na okres od dnia 09.01.2009 do dnia 31.12.2011 r. oraz ostatniaumowa dzierżawy (...)z dnia 28.03.2012 r. na okres od dnia 01.04.2012 r. do dnia 31.03.2013 r.
Począwszy od dnia 1 stycznia 2006 r. przedmiotem umowy dzierżawy był grunt o powierzchni 195 m2, oznaczony na szkicu nieruchomościKW (...), sporządzonym przez geodetę uprawnionego w dniu 5 grudnia 2005 r. (w tym grunt pod budynkiem o powierzchni zabudowy 112 m2).
Zarząd GminyT.na posiedzeniu w dniu 13 marca 2001 r. zdecydował sprzedaćT. R. (2)udział w przedmiotowym gruncie wynoszący 53%. Sprzedaż udziału w gruncie i budynku nastąpić miała pod warunkiem posiadania aktualnej umowy dzierżawy i dokonywania opłat z niej wynikających do dnia zawarcia umowy notarialnej. Dnia 3 grudnia 2001 r. sporządzony został protokół z rokowań dotyczący ustanowienia udziału wynoszącego 53% we własności gruntu położonym przyul. (...), do czego ostatecznie nie doszło.
Dnia 9 stycznia 2009 r. strony zawarły przedostatnią umowę, nr RUD-(...), na czas ograniczony, tj. od dnia 09 stycznia 2009 roku do dnia 30 grudnia 2011.Zgodnie z treścią ust. 3 § 2 przedmiotowej umowy, wzniesienie jakichkolwiek obiektów trwale i nietrwale związanych z gruntem wymaga pisemnej zgody wydzierżawiającego. Wysokość ani charakter nakładów poniesionych na zagospodarowanie terenu nie będzie stanowić podstawy do domagania się przedłużenia umowy dzierżawy, jak również do zgłaszania się przez dzierżawcę jakichkolwiek innych roszczeń wobec wydzierżawiającego po wygaśnięciu umowy.
Dnia 28 marca 2012 r. zawarta została ostatnia umowa dzierżawy, pomiędzyMiastem S.W.aT. R. (1). Przedmiotowa umowa, Nr RUD-(...), zawarta została na czas określony od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia 31 marca 2013 r. Ust. 3 § 2 zawierał analogiczny zapis, jak § 2 ust. 3 umowy dzierżawy z dnia 09 stycznia 2009 roku. Dnia 04 kwietnia 2012 roku strony zawarłyaneks nr (...)((...)) doumowy dzierżawy (...).
Dnia 3 grudnia 2012 r.T. R. (1)wystąpił z propozycją ugodowego załatwienia sprawy dotyczącej zwrotu poniesionych nakładów za ulepszenie rzeczy, tj. wydzierżawionego gruntu, poprzez wzniesienie na nim pawilonu usługowo - handlowego ze środków własnych za wiedzą i zgodą wydzierżawiającego.Powód zaproponował, aby po wygaśnięciu umowy dzierżawy, pozwany, zatrzymując nieruchomość wraz z budynkiem stanowiącym jej ulepszenie, uiścił kwotę 260.000 zł jako zwrot nakładów ulepszenia rzeczy dzierżawionej.
Dnia 14 stycznia 2013 r.T. R. (2)skierował do Urzędu(...)W.Biuro (...), DelegaturyD.T., oświadczenie o zwrocie przedmiotu dzierżawy.
Dnia 8 lipca 2013 r. powód skierował do Wydziału Skarg i Wniosków Prezydenta(...)W.pismo zatytułowane Zażalenie, dotyczące niezałatwienia sprawy w terminie przez pozwanego poprzez brak aktywności w przedmiocie odbioru od powoda dzierżawionej nieruchomości w dniu 2 kwietnia 2013 r. Zgodnie z § 15 ust. 2 Umowy dzierżawy, nr RUD(...), potwierdzeniem zwrotu nieruchomości w stanie niepogorszonym i uporządkowanym jest protokół zdawczo-odbiorczy, który winien by podpisany najpóźniej w dniu wygaśnięcia lub rozwiązania umowy dzierżawy.
W odpowiedzi na powyższe pismo pozwany wyznaczył termin odbioru dzierżawionej przez powoda nieruchomości na dzień 5 sierpnia 2013 r. w którym odebrał ją protokołem zdawczo-odbiorczym, wraz z budynkiem wzniesionym ze środków własnych powoda. Pismem z dnia 09 sierpnia 2013 roku, nr(...).(...)(3.(...)
(...)) pozwany odmówił zwrotu poniesionych przez powoda nakładów powodujących ulepszenie rzeczy w postaci pawilonu usługowego wzniesionego na dzierżawionym gruncie.
Powód w dniu 21 sierpnia 2013 roku skierował do pozwanego ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty.
Aktualnie nieruchomość oznaczona jako działka ew. nr(...)o powierzchni 486 m(

    2), w obrębie(...)(KW (...)) stanowi współwłasność(...)W.w udziale 53/100 orazH. K.w udziale(...)Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem usługowym, którego część o powierzchni zabudowy 112 m(

    2)wydzierżawiona był na rzecz powoda, zaś pozostała część o powierzchni około 90 m(

    2)wykorzystywana przezH. K.w celu prowadzenia restauracji. Budynek usługowy wraz z budynkiem usytuowanym na sąsiedniejdziałce ewidencyjnej nr (...), w obrębie(...), mają wspólne przyłącza mediów, tj. prądu i wodociągu

    .

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo jest bezzasadne i nie zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności Sąd I instancji rozważył legitymację bierną pozwanego i uznał, że pozwany jest legitymowany biernie w okolicznościach niniejszej sprawy.
Bezspornym jest, że powódT. R. (1)zawarł pierwszą umowę dzierżawy dnia 01 kwietnia 1979 roku zeSpółdzielnią Mieszkaniową (...), a nie z pozwanym(...)W.. Podzielając stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 25 sierpnia 1978 roku, sygn. III CZP 49/78, OSN 1979, nr 4, poz. 65, w razie przekazania przez państwową osobę prawną wydzierżawionej rzeczy innej państwowej osobie prawnej, to druga wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce pierwszej z tym zastrzeżeniem, że może wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c.w zw. zart. 694 k.c.).
Podzielając zapatrywania Sądu Najwyższego w orzeczeniu z dnia 23 lutego 2005 roku, sygn. V CK 405/04, Sąd Okręgowy podniósł, żeart. 678 § 1 k.c.w zw. zart. 694 k.c.nie budzi wątpliwości co do tego, kto jest legitymowany biernie z roszczenia o zwrot nakładów użytecznych. Skoro z chwilą zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy, nabywca staje się wydzierżawiającym, to obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu dzierżawy, dotychczas obciążający dzierżawcę w stosunku do zbywcy, staje się odtąd, z mocy prawa, obowiązkiem wobec nabywcy.
Zdaniem Sądu Okręgowego, przed zawarciem umowy dzierżawy, powód nie miał obowiązku zwrotu rzeczy w trybieart. 675 § 1 k.c., gdyż instytucja dzierżawy była nadal kontynuowana jako ciągłość, z uwagi na fakt iż nastąpiła jedynie zmiana podmiotu zarządzającego przedmiotem dzierżawy. Sąd ten przywołał ustęp 1 aneksu z dnia 14 sierpnia 1996 roku, zgodnie z którym GminaW.T.stała się następcą prawnymD.GminyW.P., natomiast co wynika z treści pisma z dnia 27 maja 1998 roku,Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)jest użytkownikiem wydzierżawionego gruntu przez powoda, zaś jednostką nadrzędną jest Urząd GminyW.T..
Rozważając zasadność powództwa w zakresie żądania przez powoda zwrotu wartości nakładów poczynionych na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy, Sąd Okręgowy w pełni podzielił zapatrywania Sądu Najwyższego, zgodnie z którymi kluczowym na kanwie przedmiotowych okoliczności jest przepisart. 676 k.c., mający charakter dyspozytywny. Powołany przepis reguluje kwestię rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę, których skutkiem jest ulepszenie przedmiotu najmu (vide: wyrok SN z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. II CSK 69/08 niepubl.).
Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie zart. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Powołany przepis ma odpowiednie zastosowanie do rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę, dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami. Zasadnym jest wskazanie, że oba uprawnienia mogą być realizowane po zakończeniu stosunku najmu. Natomiast strony mają duże możliwości - odmiennego niż wynikający zustawy Kodeks cywilny- uregulowania zasad rozliczania nakładów. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, strony mogą ustanowić w umowie inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu - w tym tzw. nakładów ulepszających - niż przewidziane wart. 676 kodeksu cywilnego(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08 lipca 2010 r., sygn. II CSK 85/10).
Sąd Okręgowy wskazał, żeT. R. (1)zawierał kilkakrotnie umowy dzierżawy dotyczące przedmiotowej nieruchomości. Treść tychże umów, regulacja praw i obowiązków stron umowy w trakcie obowiązywania umów i po ich zakończeniu różniła się. Zdaniem Sądu Okręgowego należy zwrócić uwagę, iż w pierwszej umowie dzierżawy strony nie zawierały żadnej regulacji odnośnie kwestii nakładów po zakończonym stosunku dzierżawy. Wówczas zastosowanie znajdowała regulacja ustawowa odnośnie nakładów. Jednakże strony dokonywały zmian w umowie, a zmiany te dotyczyły również kwestii nakładów po zakończonej umowie.
Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że przepis§ 2 ust. 3 umów dzierżawy nr (...), zawartych z powodemT. R. (1)stanowi, iż wzniesienie jakichkolwiek obiektów trwale i nietrwale związanych z gruntem wymaga pisemnej zgody wydzierżawiającego, a wysokość ani charakter nakładów poniesionych na zagospodarowanie terenu nie będzie stanowić podstawy do domagania się przedłużenia umowy dzierżawy, jak również do zgłaszania się przez dzierżawcę jakichkolwiek innych roszczeń wobec wydzierżawiającego po wygaśnięciu dzierżawy. Stosownie zaś do § 15 ust. 1 umowy, po zakończeniu umowy, dzierżawca zobowiązany jest zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym i uporządkowanym, a w szczególności zlikwidować na żądanie wydzierżawiającego wszelkie poczynione przez siebie naniesienia. W przypadku niewypełnienia naniesionego obowiązku w terminie jednego miesiąca od daty zakończenia dzierżawy, wydzierżawiający będzie uprawniony do dokonania niezbędnych napraw i uporządkowania nieruchomości, a także do usunięcia i zabezpieczenia ich pozostałości na koszt i ryzyko dzierżawcy.
Zdaniem Sądu Okręgowego z powyższych postanowień umów dzierżawy wynika, iż kwestia nakładów poniesionych przez dzierżawcę została uregulowana przez strony w sposób odmienny niż przewiduje toart. 676 k.c.Z § 2 umowy wynika jasno, iż jakiekolwiek nowe nakłady wymagają zgody wydzierżawiającego a dokonane w trakcie umowy przez dzierżawcę nie będą stanowiły podstawy do zgłaszania roszczeń, zaś wg § 15 umowy zapisany jest obowiązek likwidacji przez dzierżawcę wszelkich poczynionych przez siebie naniesień i zwrotu nieruchomości w stanie niepogorszonym i uporządkowanym. W ocenie Sądu powyższe oznacza, iż wolą stron była regulacja kwestii nakładów na przyszłość, ale także nakładów istniejących tj. posadowionego na nieruchomości pawilonu. Z postanowień umowy jasno wynika zaś, że po zakończeniu umowy wolą stron było aby pozwany usunął wszelkie naniesienia dokonane przez siebie, a pozwany miał prawo do zlikwidowania naniesień na koszt powoda. Umowa nie przewidywała możliwości żądania zapłaty od pozwanego za dokonane naniesienia. Wobec powyższej odmiennej regulacji umownej, w ocenie Sądu Okręgowego nie jest dopuszczalne, zastosowanieart. 676 k.c.przewidującego zatrzymanie ulepszeń za zapłatę sumy odpowiadającej ich wartości.
Zdaniem Sądu Okręgowego do niniejszej sprawy nie mają zastosowania przepisy dotyczące wzajemnych roszczeń właściciela i posiadacza tj.art. 230 k.c.w zw. zart. 224-229 k.c., na co wskazywała strona powodowa, ponieważ przepisówart. 224-229 k.c.nie stosuje się, gdy z przepisów regulujących stosunek posiadacza zależnego z właścicielem wynika co innego (art. 230in finek.c.). Gdy zatem posiadacz zależny jest jednocześnie dzierżawcą, to o jego stosunkach z właścicielem rozstrzyga umowa i przepisy o dzierżawie. W szczególności posiadacz zależny może dochodzić zwrotu nakładów tylko na zasadach określonych treścią stosunku prawnego, będącego podstawą posiadania (por. wyrok SN z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 33/98).
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 § k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Apelację od tego wyroku wniósł powód, który zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości;

2
zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obydwie instancje według norm przepisanych;

ewentualnie
o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania.
Powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:
1. naruszenie prawa materialnego (art. 368 k.p.c.), mianowicie przepisów:art. 678 § 1 k.c., polegające na jego błędnej wykładni poprzez przyjęcie, że powodowi jako dzierżawcy gruntu stanowiącego aktualnie własność pozwanego, na którym powód wzniósł ze środków własnych pawilon usługowy w postaci budynku trwale związanego z gruntem, stanowiący ulepszenie i tym samym podniesienie wartości przedmiotu dzierżawy czyniąc w ten sposób pozwanego wzbogaconym, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów od pozwanego;
2.art. 676 k.c.- polegające na jego błędnej wykładni poprzez przyjęcie, że pomimo, iż dzierżawca (powód) ulepszył rzecz używając własnych środków, stanowiącą własność pozwanego, a pozwany dokonując swobodnego wyboru zatrzymał przedmiot ulepszenia, nie dokonując na rzecz powoda zapłaty zwrotu za wzniesiony przez niego budynek w formie pawilonu usługowego, pozwany nie jest zobowiązany do zwrotu powodowi poniesionych przez niego nakładów ulepszających rzecz, stanowiącą zwiększenie wartości nieruchomości, której właścicielem jest pozwany;
3.art. 226 § 1 k.c.(zdanie drugie) poprzez jego nie zastosowanie w zakresie, że powód może żądać od pozwanego zwrotu innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy, w chwili jej wydania właścicielowi;
4. niezgodności ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego z materiałem dowodowym zebranym w sprawie szczególnie poprzez ustalenie, że zmiany w kolejnych umowach zawieranych pomiędzy dzierżawcą a wydzierżawiającym szczególnie we wskazanych przez Sąd I instancji:§ 2 ust. 3 umów dzierżawy nr (...), dotyczą uzyskania pisemnej zgody na wzniesienie przez powoda już istniejącego od 1978 r. budynku w postaci pawilonu usługowego, tymczasem zapis ten dotyczył działania powoda w przyszłości czyli po nadaniu mocy prawnej w/w umów i wzniesienia przez powoda nowych obiektów budowlanych bez zgody wydzierżawiającego (pozwanego), gdyż jak stanowi § l ust. 1 powołanych powyżej umów

    „Wydzierżawiający oddaje a Dzierżawca przyjmuje do korzystania grunt o powierzchni 195 m [2], będący we władaniu(...).W., położony wW.wD.T.przyulicy (...), stanowiący część dz.E.. nr(...)z obrębu(...), zabudowany pawilonem o pow. zabudowy 112 mf2] zwany dalej nieruchomością". Toteż mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy błędnie wywiódł, że wolą stron była regulacja kwestii nakładów istniejących tj. posadowionego na nieruchomości pawilonu usługowego przez powoda jako budynku trwałe związanego z gruntem.
5.błąd w ustaleniach faktycznych, że zapisy umowne powołane przez Sąd Okręgowy, zawarte w § 15 ust. 1 umów: RUD-(...)i RUD-(...), nakładają na powoda obowiązek likwidacji istniejącego wzniesionego jako nakładu pawilonu usługowego w przeszłości, tymczasem Sąd I instancji wywiódł, że z § 2 powołanych umów „wynika jasno, iż jakiekolwiek nowe nakłady wymagają zgody wydzierżawiającego a dokonane w trakcie umowy przez dzierżawcę...." Dlatego też § 15 omawianych umów stanowi, o obowiązku nałożonym na dzierżawcę, tytułem likwidacji wszystkich wzniesionych przez siebie naniesień, czyli tych, które powstałyby na dzierżawionym gruncie poza istniejącym już pawilonem usługowym w trakcie terminów zawartych w powyżej przywołanych umowach, nadto podniósł, że pozwany do dnia sporządzenia niniejszej apelacji nie zlikwidował wzniesionego przez powoda budynku trwale związanego z gruntem w postaci pawilonu usługowego na koszt powoda, co czyni pozwanego wzbogaconym o wartość rynkową inwestycji, którą przyjął w dniu 05 sierpnia 2013 r. o pow. 112 m. [2], wskazując, że„nieruchomość uprzątnięta, przystosowana do wydania "
Powyższy zapis stanowi, iż powód zachował wymogi zawarte przez pozwanego w §15 ust. 1 powyżej omawianych umów, i „Po zakończeniu dzierżawy, Dzierżawca jest zobowiązany zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym i uporządkowanym, a w szczególności zlikwidować na żądanie wydzierżawiającego wszelkie poczynione przez niego naniesienia. W przypadku nie wypełnienia powyższego obowiązku w terminie jednego miesiąca od daty zakończenia dzierżawy (nastąpiła w dniu 05 sierpnia 2013 r.) Wydzierżawiający będzie uprawniony do dokonania m. in. uporządkowania nieruchomości, a także do usunięcia naniesień i zabezpieczenia ich pozostałości na koszt i ryzyko dzierżawcy.
6.błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ocenie Sądu Okręgowego, że jeżeli umowa dzierżawy nie przewiduje zapisu zwroty nakładów za ulepszenie rzeczy, to nie jest dopuszczalne zastosowanieart. 676 k.c.przewidującego zatrzymanie ulepszeń za zapłatą kwoty odpowiadającej wartości rzeczy, w tej konkretnej sprawie budynku trwale związanego z gruntem, w przypadku gdy pozwany bez warunku przyjął w dniu05 sierpnia 2013 r. od powoda przedmiot dzierżawy wraz z rzeczą ulepszoną tj. pawilonem usługowym, tym samym spełniając dyrektywy zawarte w dyspozycjiart. 676 k.c.poprzez zatrzymanie ulepszenia w chwili zwrotu nieruchomości,jednak zaniechał on zapłaty powodowi sumy odpowiadającej wartości tego budynku w chwili zwrotu nieruchomości wzbogaconej o wartość pawilonu usługowego.
7. zarzut naruszenia prawa procesowego a w szczególnościart. 233 § 1 k.p.c.- poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegające na nadinterpretacji postanowień umownych, że w ocenie Sądu Okręgowego, wolą obydwu stron była regulacja kwestii nakładów istniejących tj. posadowionego na nieruchomości pawilonu, a następnie stwierdzenie przez Sąd, że naniesienia te dotyczą jakichkolwiek nowych nakładów dokonanych w trakcieumów (...).
Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja była nieuzasadniona i podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.
W pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutów naruszenia prawa procesowego. Wynikający zart. 378 § 1 k.p.c.obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji oznacza zarówno zakaz wykraczania poza te granice, jak i nakaz rozważenia wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. , III CZP 49/07, mającej moc zasady prawnej (OSNC 2008, Nr 6, poz. 55), sąd apelacyjny jest związany jedynie takimi uchybieniami przepisów postępowania, które zostały podniesione w apelacji. Bez podniesienia w apelacji lub postępowaniu apelacyjnym właściwych zarzutów w tym zakresie, sąd apelacyjny nie może brać pod uwagę popełnionych przez sąd I instancji uchybień proceduralnych. Sąd apelacyjny powinien zastosować właściwe przepisy prawa materialnego, a więc usunąć ewentualne błędy prawne sądu I instancji, niezależnie od tego czy zostały wytknięte w apelacji.
Powód sformułował zarzuty błędnych ustaleń faktycznych oraz wadliwej oceny dowodów, tym niemniej lektura tych zarzutów oraz ich uzasadnienia, wskazuje, że w istocie powód podważa w ten sposób wykładnię oświadczeń woli zawartych w umowach stron, a więc zarzuca naruszenieart. 65 k.c.
Ogólne reguły wykładni oświadczeń woli (umów) zawieraart. 65 k.c.Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 (OSNC 1995, Nr 5, poz. 168) wskazał na tle tego przepisu na tzw. kombinowaną metodę wykładni. Ta metoda wykładni przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten rozumiał i rozumieć powinien. Decydujący jest normatywny punkt widzenia odbiorcy, który z należytą starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby składającej oświadczenie woli. Wykładnia obiektywna sprzyja pewności stosunków prawnych, a tym samym i pewności obrotu prawnego.
Zarzuty co do ustaleń w zakresie treści umów nie są uzasadnione. Sąd Okręgowy trafnie ocenił umowy dzierżawy oraz dokonał ich właściwej wykładni, bowiem nie ulega kwestii, że strony w tych umowach, w tym szczegółowo ocenionych przez Sąd I instancji- dwóch ostatnich umowach- w sposób jasny określiły, że wysokość ani charakter nakładów poniesionych na zagospodarowanie terenu nie będzie stanowić podstawy do domagania się przedłużenie umowy, jak również do zgłaszania przez dzierżawcę jakichkolwiek roszczeń wobec wydzierżawiającego po wygaśnięciu umowy (§ 2 umów). Nadto wprost w umowie wskazano, że dzierżawca ma obowiązek zwrócenia nieruchomości w stanie niepogorszonym i uporządkowanym, a w szczególności na żądanie wydzierżawiającego zlikwidować wszelkie poczynione przez siebie naniesienia (§ 15 umów). Rację ma skarżący, że w umowach wskazano jako przedmiot dzierżawy nieruchomość zabudowaną pawilonem. Wbrew jednak stanowisku skarżącego, powyższe wskazuje, że wolą stron było objęcie postanowieniami umownymi także tego pawilonu, jako obiektu już istniejącego na wydzierżawianym gruncie, co trafnie wywiódł Sąd Okręgowy. Nie można podzielić poglądu powoda, że powyższe zapisy umów odnosiły się tylko do ewentualnych nowych nakładów, zaś nie dotyczyły już pobudowanego pawilonu. Powód interpretuje tak wyrwane z kontekstu fragmenty umów, gdy tymczasem dla ustalenia faktycznej woli stron, analizie powinny być poddane całe umowy regulujące stosunek prawny stron. Gdy dokona się takiej oceny, to wnioski są zgoła odmienne od proponowanych przez powoda.
Dodać należy, co także trzeba uwzględnić dokonując wykładni treści stosunków łączących strony, że także we wcześniejszych umowach dzierżawy zawieranych między stronami, znalazły się zapisy, z których wynika, że pozwany nie był zobowiązany do zwrotu na rzecz dzierżawcy wartości ulepszeń ( k- 113-121 § 13 umów z 17 lipca 1997 r., z 29 sierpnia 2001 r., z 18 stycznia 2002 r., z 25 października 2002 r. ), gdyż strony postanowiły w tych umowach, że wszelkie obiekty budowlane i urządzenia wzniesione przez dzierżawcę na dzierżawionym gruncie, a nie zabrane w chwili rozwiązania umowy dzierżawy zostaną usunięte przez wydzierżawiającego na koszt i ryzyko dzierżawcy, chyba że umowa stanowi inaczej. W tych umowach również strony wskazywały, że nieruchomość jest zabudowana przedmiotowym pawilonem, zatem i do niego odnosiły się postanowienia umowne. Z umów w sposób klarowny wynikało, że dzierżawca miał obowiązek zabrać obiekty budowlane i urządzenia z chwilą rozwiązania umowy.
W żadnej z rzeczonych umów, strony nie przewidziały, że wydzierżawiający będzie zobowiązany zapłacić kwotę odpowiadającą wartości ulepszeń, jednocześnie w każdej z umów strony określiły, jaki będzie los naniesień na przedmiocie umowy, zatem wbrew stanowisku skarżącego, w umowach stron doszło do odmiennego niż to przewiduje regulacjaart. 676 k.c., określenia konsekwencji dokonania ulepszeń.
Zeznania powoda w charakterze strony oraz jego stanowisko procesowe także pośrednio wskazują, że powód w taki sposób postrzegał zapisy umów, jako że w swych zeznaniach podkreślał, że nie miał wpływu na ich treść, nie podawał, jak rozumiał sporne zapisy, zaś zarówno w toku procesu przed Sądem I instancji, jak i w apelacji powód poszukuje innych, alternatywnych podstaw swego roszczenia, tj. dotyczących rozliczeń między właścicielem a posiadaczem oraz z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Wszystkie te okoliczności dają podstawy do uznania, że wolą stron umów dzierżawy nie było objęcie (zatrzymanie) przez wydzierżawiającego ulepszeń za zwrotem ich wartości. Wynika to nie tylko z jasnych postanowień umowy, ale także wspomnianych innych okoliczności, w tym rozwiązań zawartych w poprzednich umowach i stanowiska powoda.
Wskazać zatem należy, że wykładnia oświadczeń woli stron dokonana przez Sąd I instancji była prawidłowa oraz trafny w związku z tym był wniosek, że reguły określone wart. 676 k.c.w zw. zart. 694 k.c.nie miały zastosowania w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy, jako że strony w umowie odmiennie uregulowały sposób rozliczenia nakładów.
Gdy chodzi o zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.to jak wskazano wyżej, w istocie zarzut ten związany był z interpretacją umów zawartych przez strony, tym niemniej wskazać trzeba na ugruntowany w orzecznictwie pogląd, że do naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.może dojść wówczas, gdy zostanie wykazane uchybienie podstawowym kryteriom oceny, tj. zasadom doświadczenia życiowego i innym źródłom wiedzy, regułom poprawności logicznej, właściwemu kojarzeniu faktów, prawdopodobieństwu przedstawionej wersji (por. m.in. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2005 r. III CK 314/05, Lex nr 172176). W związku z tym tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r. II CKN 817/00, OSNC 2000/7-8/139). Postawienie skutecznego zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.wymaga wykazania przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie ustaleń, oznaczenia, jakie kryteria oceny sąd naruszył, a nadto wyjaśnienia dlaczego zarzucane uchybienie mogło mieć wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r. IV CKN 970/00, Lex nr 52753 czy wyrok z dnia 6 lipca 2005 r. III CK 3/05, Lex nr 180925).
Apelacja powoda nie zawiera tego typu zarzutów, a stanowi jedynie polemikę z trafną oceną dowodów, jaką przeprowadził Sąd Okręgowy. Powód stara się przedstawić subiektywną ocenę zawartych umów, która jednak nie zasługuje na akceptację.
Jeżeli chodzi o naruszenie przepisów prawa materialnego, to również te zarzuty były chybione.
Wskazać należy, że brak jest podstaw do upatrywania podstawy roszczenia powoda wart. 226 k.c.Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 stycznia 2003 r. III CKN 793/00 (LEX nr 77074) posiadacz lokalu, nie może rozliczyć nakładów poniesionych na jego remont w oparciu oart. 226 k.c., gdy nakłady zostały poniesione w czasie trwania najmu, wobec tego do ich rozliczeń należy stosować przepisy o najmie, przede wszystkimart. 676 k.c.Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 20 listopada 2003 r. I ACa 556/03 (LEX nr 193552). Sąd Apelacyjny podziela powyższe poglądy i wskazuje, że nie doszło do naruszeniaart. 226 k.c.w zaskarżonym wyroku. Przepis ten bowiem nie miała zastosowania w niniejszej sprawie.
Nadto wobec przyjęcia przez Sąd Okręgowy, że pozwany jest następcą prawnym poprzedniego wynajmującego, zarzut naruszeniaart. 678 § 1 k.c.jest chybiony i niezrozumiały.
Odnosząc się do twierdzeń powoda, chociaż konkretnych zarzutów powód nie sformułował w tym zakresie, że pozwany wzbogacił się jego kosztem, skoro pawilon pozostał na dzierżawionym gruncie, to wskazać należy, że zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w orzeczeniu z dnia 04 listopada 1980 r. II CR 394/80 (OSN 1981, nr 7 poz. 134), najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić zwrotu nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ale wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu (podobnie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07 kwietnia 2005 r. II CK 431/04, Rzeczpospolita 2005 r. , nr 91 s. F9). Powód wprawdzie nie podawał, że domaga się zwrotu wartości ulepszeń na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, tym niemniej wskazywał na wzbogacenie się pozwanego jego kosztem, należało więc rozważyć, czy w okolicznościach faktycznych sprawy, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu znajdą zastosowanie. Jak podniesiono wyżej nie mogą one stanowić takiej podstawy.
Na marginesie można jedynie wskazać, że powód w żaden sposób nie wyjaśnił wysokości dochodzonego roszczenia, nie zgłosił żadnych wniosków dowodowych w tym zakresie, zaś wysokość roszczenia, jak również opinia prywatna złożona przez powoda została zakwestionowana przez pozwanego. W zakresie rzeczonej opinii podnieść należy, że jest ona nieprecyzyjna, nie dotyczy ona w całości przedmiotu dzierżawy, jak również sporządzona została przed kilkoma laty. Powyższe z powiązaniu z tą okolicznością, że była to tylko opinia prywatna, która mogła co najwyżej stanowić uzupełnienie twierdzeń powoda, pozwala na uznanie, że powód nie wykazał wysokości roszczenia.
Z tych wszystkich przyczyn apelacja powoda podlegała oddaleniu.
O kosztach postępowania Sąd Apelacyjny orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.
SSO(del) Beata Byszewska SSA Bogdan Świerczakowski SSA Katarzyna Polańska-Farion