Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 590/15
Data wyroku: 2015-10-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Barbara Jankowska-Kocon, Janusz Kasnowski, Aurelia Pietrzak
Słowa kluczowe: Egzekucja Z Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 947 i art. 948 k.p.c.

Sygn. akt II Cz 590/15

POSTANOWIENIE
Dnia 30 października 2015 r.
Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny - Odwoławczy
w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Janusz Kasnowski (spr.)
Sędziowie: SO Barbara Jankowska - Kocon
SO Aurelia Pietrzak
po rozpoznaniu w dniu 30 października 2015 r. w Bydgoszczy na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku
(...) Spółki AkcyjnejwW.(wierzyciela)
z udziałem
P. W.,J. W.(dłużników)
o egzekucję świadczeń pieniężnych
na skutek zażalenia dłużników na postanowienie Sądu Rejonowego w Szubinie Wydział I Cywilny z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I Co 241/15 - w przedmiocie skargi dłużników na opis i oszacowanie nieruchomości
postanawia:
oddalić zażalenie.
Sygn. akt II Cz 590/15

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dni 11 czerwca 2015 r. Sąd Rejonowy w Szubinie oddalił skargę dłużnikówP. W.iJ. W.na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowy w SzubinieM. W.tj. na opis i oszacowanie nieruchomości objętej egzekucją.
W uzasadnieniu Sąd wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu 10 października 2014 r. przez osobę uprawnioną, biegłego rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie komornika sądowego. Sąd oceniając sporządzony opis i oszacowanie uznał, że brak jest jakichkolwiek podstaw, aby kwestionować dokonaną przez biegłego sądowego wycenę nieruchomości. Sąd wskazał, że operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne dane o ocenianej nieruchomości określone wart. 155 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podkreślił, że biegły opisał zastosowane podejście oraz zastosowaną wycenę i przekonująco je uzasadnił. Sąd I instancji ocenił, że sporządzona opinia jest prawidłowa i rzetelna. W konsekwencji oddalił skargę jako bezzasadną.
Powyższe postanowienie zażaleniem zaskarżyli dłużnicy domagając się jego uchylenia. W uzasadnieniu wskazali, że biegły dokonując wyceny nie ujął drzwi wejściowych, antywłamaniowych, metalowych o wartości 4.400 zł. Ponadto podkreślili, że w operacie nie zostały ujęte budynki gospodarcze dwukondygnacyjne, w których mieści się garaż. Skarżący podali także, że w styczniu 2015 r. doszło do sprzedaży na rynku wtórnym takiego samego mieszkania, co do metrażu, za wiele wyższą cenę niż przyjęta dla nieruchomości objętej egzekucją.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie nie znajduje uzasadnienia. Przedmiotem opisu i oszacowania była nieruchomości lokalowa położona w miejscowościT.przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Szubinie prowadziksięgę wieczysta KW nr (...).
Przystępując do oceny zażalenia dłużników stwierdzić należy, że opis i oszacowanie w/w nieruchomości lokalowej będącej ich własnością i objętej egzekucją, zostały sporządzone prawidłowo tj. z uwzględnieniem wymogówart.947 i art. 948 kpc. Pierwszy z tych przepisów określa, co winno się znaleźć w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, a kolejny podpowiada, że oszacowania winien dokonać biegły sądowy uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Komornik dokonał opisu nieruchomości w sposób właściwy, a więc uwzględniający te wszystkie ważne jej elementy, które mogły mieć znaczenia dla jej oszacowania tj. ustalenia ostatecznej wartości (opis i oszacowanie z dnia 20.03.2015r. – k.70 akt egzekucyjnych o sygn. KM 378/12). Dopełnieniem tego opisu są informacje zawarte w operacie szacunkowym biegłego, który określa zarówno ogólną powierzchnię lokalu mieszalnego, jak i jego poszczególne pomieszczenia (operat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowegoR. G.z 10.10.2015r. i załączony do w/w akt egzekucyjnych). Wszystkie te informacje zawarte w opisie i oszacowaniu oraz w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego nie pozostawiają żadnych wątpliwości, o jaką nieruchomość w sprawie egzekucyjnej chodzi i co dokładnie było przedmiotem wyceny. Tylko wtedy, gdyby opis i oszacowanie nieruchomości nasuwałyby tego rodzaju wątpliwości, albo pomijały istotne jej elementy mające znaczenie dla ustalenia jej ostatecznej wartości, można by mówić, że czynność komornika polegająca na opisie i oszacowaniu wykonana została wadliwie, a w konsekwencji zarządzić jej powtórzenie. Wbrew twierdzeniom dłużników, w opisie i oszacowaniu jej nieruchomości, nie zaistniały uchybienia, które miałyby znaczenia dla ostatecznej wyceny nieruchomości objętej egzekucją.
Operat szacunkowy wykonał rzeczoznawca majątkowy przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetleart. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity - Dz. U. 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) orazrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109), przyjmując kryterium porównawcze cen sprzedaży podobnych nieruchomości. Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że zastosowane podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej, jest powszechnym przy sporządzaniu tego rodzaju wycen.
Skarżący podnieśli, że biegły w wycenie nie uwzględnił drzwi wejściowych, które są metalowe, antywłamaniowe i przeciwpożarowe, a w ich ocenie brak ten ma wpływ na cenę nieruchomości. Jest to jedynie ocena subiektywna i nietrafna. Dokonując oszacowania nieruchomości (także lokalowej, jak ta w sprawie) biegły ma obowiązek określić jej ogólna wartość rynkową (handlową) dla potrzeb postępowania egzekucyjnego, a więc w istocie jej sprzedaży w drodze licytacji komorniczej. W tym celu nie określa jej poszczególnych składników, chyba że posiada ona takie dodatkowe elementy składowe, które w stopniu znaczącym podnoszą jej ogólną wartość. Zamontowane drzwi wejściowe do lokalu mieszkalnego stanowią jego typowy i konieczny element, a w tej sytuacji, jeżeli nawet są lepszej jakości niż drzwi standardowe (typowe), to pozostają bez istotnego wpływu na ogólną wartość rynkową całego lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych i gruncie. Taką ocenę, obok opinii biegłego, podsuwa także doświadczenie życiowe, czy też fakty powszechnie znane, a więc nie wymagające dowodu (art.228 § 1 kpcw związku zart.13 § 2 kpc). Poza tym dłużnicy nie przedstawili w zażaleniu takich okoliczności, które podważyłyby prawidłowość wyżej dokonanej oceny. Biegły w swoim operacie szacunkowym określił metodę i technikę szacowania, w tym cel wyceny, atrakcyjność lokalizacji, stan techniczny, zagospodarowanie budynku, a więc te elementy, które miały zasadnicze znaczenie dla wyceny nieruchomości lokalowej, a także uwzględnił upływ czasu. Wziął pod uwagę szereg czynników mających wpływ na wartość nieruchomości i wyciągnął prawidłowe wnioski. Zatem zarzut dłużników, że nie uwzględnił jakości drzwi wejściowych do lokalu, nie mógł odnieść skutku, bo pozostawało to bez wpływu na ogólne oszacowanie wartość ich nieruchomości objętej egzekucją. Jeżeli nawet prawdą byłoby, jak twierdzili dłużnicy, że w miejscowościT.mieszkanie o podobnym metrażu zostało sprzedane za wyższą cenę, to i tak nie mogłoby to mieć znaczenia dla oceny wartości nieruchomości dłużników w tym postępowaniu. Jak już bowiem wskazano, rynkowa cena oszacowania nieruchomości jest ceną uśrednioną, a więc taką, jaka możliwa jest do uzyskania na wolnym rynku, co nie wyklucza oczywiście możliwości sprzedaży nieruchomości za cenę wyższą, jeżeli byłoby zainteresowanie takimi nieruchomościami na lokalnym rynku lub za cenę niższą, gdyby popyt był jednak mniejszy. Zatem jeżeli nawet w określonej sytuacji udało się właścicielowi nieruchomości lokalowej uzyskać wyższą cenę, to pozostaje to bez wpływu na ocenę prawidłowości oszacowania nieruchomości dłużników w tej sprawie. Pamiętać też należy, że postępowaniu egzekucyjnym Komornik Sądowy nie ma obowiązku oszacowania nieruchomości na kwotę możliwie najwyższą, ale na realną (tj. możliwą) do uzyskania przy sprzedaży licytacyjnej dla potrzeb egzekucji.
Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut dłużników, że nie uwzględnienie w operacie szacunkowych murowanych budynków gospodarczych dwukondygnacyjnych w których się znajduje garaż, ma wpływ na wartość lokalu. Jak było już wskazane przedmiotem wyceny jest nieruchomość stanowiąclokal mieszkalny numer (...)o powierzchni 52,91 m2, zlokalizowana na pierwszym piętrze bloku mieszkalnego, obejmująca dwa pokoje, kuchnię, łazienkę i przedpokój wraz z przynależną piwnicą, nie zaś budynki, w których mieści się garaż. Zatem pominięcie ich przy wycenie przez biegłego w operacie szacunkowym nie stanowiło uchybienia.
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Okręgowy uznał, że zażalenie dłużników jest nieuzasadnione i podlega oddaleniu (na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.).