Sąd Rejonowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 374/15
Data wyroku: 2015-09-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Kamilla Gos-Górska
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 19 ustawy o własności lokali, art. 199, 207 k.c.

Sygn. akt  I C 374/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 września 2015 r.
Sąd Rejonowy w Gliwicach Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSR Kamilla Gos-Górska
Protokolant: Sabina Drewniok - Szczepek
po rozpoznaniu w dniu 9 września 2015 roku w Gliwicach
na rozprawie sprawy z powództwa(...)Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wG.
przeciwkoJ. G.
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powódki(...)Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wG.na rzecz pozwanegoJ. G.kwotę 617 zł (sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Kamilla Gos-Górska

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym 8 grudnia 2014 r.(...)Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wG.wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym nakazującymJ. G.zapłatę na rzecz powódki kwoty 1.841,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od następujących kwot:

a
306,90 zł za okres od dnia 16 lipca 2014 roku do dnia zapłaty;

b
306,90 zł za okres od dnia 16 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty;

c
306,90 zł za okres od dnia 16 września 2014 roku do dnia zapłaty;

d
306,90 zł za okres od dnia 16 października 2014 roku do dnia zapłaty;

e
306,90 zł za okres od dnia 16 listopada 2014 roku do dnia zapłaty;

f
306,90 zł za okres od dnia 16 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty;

Nadto powódka wniosła o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu podniosła, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego przyulicy (...)wG.wobec czego zobowiązany jest do ponoszenia opłat na fundusz remontowy. Zgodnie z udziałem procentowym comiesięczna opłata na fundusz remontowy wynosi 306,90 zł, na dowód czego złożyła odpisy podjętych uchwał. Pozwany od czerwca 2014 roku nie reguluje swoich zobowiązań. Skierowane do pozwanego wezwanie do zapłaty okazało się bezskuteczne.
W dniu 5 stycznia 2015 roku Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Gliwicach wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym - zasądził od pozwanego dochodzoną kwotę wraz z kosztami postępowania (k. 15).
Od powyższego nakazu zapłaty pozwanyJ. G.wniósł sprzeciw (k. 21 – 24), żądając odrzucenia pozwu, a w dalszej kolejności oddalenia powództwa. Podniósł, że powódka jako podmiot prawa nie została wykreowana zgodnie z prawem, wobec czego nie ma zdolności sądowej. Współwłaściciele nie stworzyli małej wspólnoty. Nadto wyjaśnił, że wypowiedział m.in. uchwałę nr 2 o ustanowieniu funduszu remontowego. Przyczyną złożenia tego oświadczenia był brak rozliczenia się przez współwłaścicieli z kosztów prac remontowych nieruchomości wspólnej oraz konflikt z tym związany.
W odpowiedzi na sprzeciw (k. 35 - 36) powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie. Argumentowała, że zgodnie z przepisamiustawy o własności lokaliwspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, stąd też stanowisko pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie. Odnosząc się do zarzutów pozwanego dotyczących wypowiedzenia uchwały o wnoszeniu opłat na fundusz remontowy, podkreśliła, że wypowiedzenie to było bezskuteczne i jako takie nie wywołało żadnych skutków prawnych. Zaskarżenie uchwały winno nastąpić poprzez wytoczenie powództwa. Tym samym pozwany miał obowiązek ponoszenia opłat na fundusz remontowy.
Na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2015 roku pozwany wskazał, że niniejsze żądanie nie mieści się w zakresie spraw zarządzania nieruchomością Wspólnoty. Podjęte uchwały są w rzeczywistości umowami właściciela, a umowę tę pozwany wypowiedział. Wobec tego nie mamy do czynienia z żądaniem mieszczącym się w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Żądanie mogłoby być zgłoszone ewentualnie jako żądanie zwrotu nakładów koniecznych na nieruchomość.
Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2015 roku Sąd odmówił odrzucenia pozwu w sprawie (k. 51) a orzeczenie to stało się prawomocne.
W dalszym toku postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie (k. 64 - 64v).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Przyulicy (...)wG.położona jest nieruchomość zabudowana budynkiem, w którym znajdują się trzy wyodrębnione lokale mieszkalne. W dniu 21 czerwca 2011 roku podczas zebrania mieszkańców nieruchomości przyulicy (...)wG.współwłaściciele –U. G.iM. G.,J. G.,I. S.iT. S.– jako właściciele lokali podjęli uchwałę nr 1/06/2011 o wyborze zarządu oraz uchwałę nr 2/06/2011, mocą której ustanowiono fundusz remontowy w wysokości 1.000 zł miesięcznie z dniem 1 lipca 2011 roku. Ustalono, że wpłaty na fundusz remontowy mają być dokonywane do 15-tego dnia każdego miesiąca. Wysokość miesięcznych wpłat i udział procentowy w funduszu remontowym określono indywidualnie dla każdego lokalu mieszkalnego, udział ten dlalokalu numer (...)wynosił 0,3069 % i 306,90 zł. Uchwały miały formę pisemną.
/okoliczności bezsporne, a ponadto: uchwała nr 1/06/2011 (k. 10), protokół (k. 11), uchwała nr 2/06/2011 (k. 12)/
Pismem z dnia 13 maja 2014 roku skierowanym do współwłaścicieli nieruchomości przyulicy (...)wG.-I. S.iT. S.,U. G.iM. J.G.wypowiedział uchwałę nr 2/06/2011 roku z dnia 21 czerwca 2011 roku w sprawie wnoszenia opłat z tytułu funduszu remontowego.
/okoliczności bezsporne, a ponadto: pismo wraz z potwierdzeniami nadania (k. 25-26)/
W czerwcu 2014 r.J. G.zaprzestał regulowania opłat na fundusz remontowy określonych uchwałą nr 2/06/2011 z dnia 21 czerwca 2011 roku.(...)Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wG.wzywała właścicielalokalu mieszkalnego nr (...)do zapłaty należności na fundusz remontowy.
/okoliczności bezsporne, a ponadto: uchwała nr 3/2014 (k. 13), wezwanie do zapłaty (k. 14)/
Powyższy stan faktyczny zasadniczo miał charakter bezsporny a spór dotyczył prawa. Swoje ustalenia Sąd oparł ponadto na złożonych przez strony dokumentach, obejmujących podjęte przez współwłaścicieli uchwały, protokół zebrania, przedsądowe wezwanie do zapłaty, pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu, których treść nie była kwestionowana.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się bezzasadne.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie doart. 6 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokaliogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powstaje ona z mocy prawa z chwilą, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości.
Właściciele lokali mieszkalnych w budynku posadowionym przyulicy (...)wG.tworzą wspólnotę mieszkaniową –(...)Wspólnotę Mieszkaniową przyulicy (...)wG., o jakiej mowa w powołanymart. 6. Nieruchomość składa się z trzech lokali. Z poczynionych ustaleń nie wynika, aby właściciele lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, o czym z kolei mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, tj. w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lub w innej umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Z tych względów do sposobu zarządu rzeczą wspólną – nieruchomością – zastosowanie, co wynika zart. 19 ustawy o własności lokali, odpowiednio znajdują przepisykodeksu cywilnegodotyczące współwłasności rzeczy.
Powódka domagała się w przedmiotowej sprawie zapłaty kwoty 1.841,40 złpowołując się na podjętą w dniu 21 czerwca 2011 roku uchwałę nr 2/06/2011o utworzeniu funduszu remontowego obligującą właścicieli lokali mieszkalnych do czynienia wpłat na ten cel. Wskazywała, że pozwany od czerwca 2014 roku nie dokonuje na rzecz powodowej Wspólnoty wpłat, a jako podstawę faktyczną roszczenia wskazywała właśnie przedmiotową uchwałę.
Sąd uznał, że wobec braku określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w formie przewidzianej powyżej powołanymi przepisami prawa i zastosowania do stosunków prawnych istniejących między współwłaścicielami (właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych) przepisówkodeksu cywilnegodotyczących współwłasności rzeczy, powoływany akt „uchwała nr 2/06/2011” z dnia 21 czerwca 2011 r. nie stanowi uchwały właścicieli lokali, o jakiej mowa w przepisachustawy o własności lokalu. „Uchwała” ta stanowi umowę cywilnoprawną, tj. umowę (zgodne oświadczenia woli) zawartą przez współwłaścicieli danej rzeczy (nieruchomości wspólnej). Zważyć bowiem należy, że przepisykodeksu cywilnegow zakresie współwłasności stanowią uregulowanie kompletne i nie zawierają odesłania do innych przepisów prawa, tym samym nie ma potrzeby stosowania innych przepisów, w szczególności przepisów dotyczących zarządu (przepisówustawy o własności lokaliw tym zakresie). Sprawowanie zarządu rzeczą wspólną przez właścicieli następuje poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania.
Zawarta przez pozwanego i pozostałych współwłaścicieli (członków powodowej Wspólnoty) umowa z dnia 21 czerwca 2011 roku w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego nie zawiera postanowień określających czas trwania tej umowy. Tym samym uznać należy, że jest to umowa zawarta na czas nieokreślony a w efekcie każda ze stron uprawniona jest do jej wypowiedzenia. Zgodnie bowiem z ugruntowanym stanowiskiem judykatury nie jest możliwym wyłączenie przy stosunkach prawnych o charakterze bezterminowym prawa do wypowiedzenia umowy, będącej źródłem takiego stosunku prawnego. Jednocześnie obowiązujące przepisy prawa (w tym przepisykodeksu cywilnegodotyczące współwłasności) nie zawierają ograniczeń w zakresie wypowiedzenia umowy dotyczącej uzgodnień co do rzeczy wspólnej.
Jak natomiast wynika z ustalonego przez Sąd stanu faktycznego pozwany złożył pozostałym stronom umowy, tj. pozostałym współwłaścicielom, oświadczenie o wypowiedzeniu tej umowy. Wypowiedzenie to zostało złożone na piśmie i zdaniem Sądu jest ono skuteczne. W ocenie Sądu nie zachodzi potrzeba – jak sugerowała strona powodowa – wytoczenia przez pozwanego w tym zakresie osobnego powództwa i zaskarżania „uchwały”, stanowiącej de facto umowy. Pozwany nie zgłaszał zarzutów co do zawartej umowy, które mogłyby zmierzać do ustalenia nieważności umowy czy ograniczonej skuteczności a jedynie twierdził, że umowę te wypowiedział. W przypadku tzw. „małych wspólnot” do zarządu których stosuje się przepisykodeksu cywilnegoo współwłasności, nie znajdują zastosowania przepisyustawy o własności lokalii zaskarżaniu uchwał przez członków wspólnoty (art. 25 ustawy), akodeks cywilnynie zawiera wymogu zaskarżania umów celem ich rozwiązania. Za wystarczające uznać należy złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy przez jej stronę.
Oceniając, że umowa została wypowiedziana, Sąd uznał, że treść jej postanowień nie wiąże pozwanego i nie tworzy obowiązku uiszczania wpłat na fundusz remontowy. Tym samym nie może stanowić podstawy dla żądania od pozwanego zapłaty wskazanej w pozwie kwoty.
Zaznaczyć również należy, że kwestia uregulowana sporną umową, a to utworzenie funduszu remontowego i obowiązek czynienia przez właścicieli lokali mieszkalnych wpłat na ten cel stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Brak jest wprawdzie definicji zarówno pojęcia „czynności zwykłego zarządu”, jak i „czynności przekraczających zakres zwykłych czynności zarządu” a ocena charakteru czynność zależy od okoliczności indywidualnych. W piśmiennictwie przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, a przekraczają zakres zwykłego zarządu czynności rozporządzenia (zbycia i obciążenia) rzeczą wspólną, zmiana przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania, inwestycje współwłaścicieli (Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. E. Gniewka, Zakamycze 2001). Mając na uwadze powyższe umowa o utworzeniu funduszu z przeznaczeniem na ściśle określony cel, gromadzenie przez współwłaścicieli środków finansowych na prace remontowe rzeczy wspólnej, zdaniem Sądu, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Podobnie przepisyustawy o własności lokaliprzewidują, że ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, wśród których są wydatki na remonty i bieżącą konserwację, czy też ustalenie wynagrodzenia zarządu/zarządcy nieruchomości wspólnej stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 i art. 14 pkt 1 ustawy).Art. 199 k.c.przewiduje do tego rodzaju czynności – przekraczających zakres zwykłego zarządu – obowiązek uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Tym samym wypowiedzenie umowy przez jednego ze współwłaścicieli powoduje, że pozostali ze współwłaścicieli nie mogą samodzielnie wywołać skutków zobowiązujących pozwanego do wnoszenia opłat na fundusz remontowy.
Należy przy tym zauważyć, że brak jest przepisów obligujących wspólnoty mieszkaniowe czy też współwłaścicieli nieruchomości do tworzenia funduszy remontowych. Ustawodawca nie nałożył tego rodzaju obowiązku na podmioty, którym przysługuje prawo własności nieruchomości. Obowiązujące przepisy jedynie formułują dla członków wspólnot mieszkaniowych - właścicieli lokali - obowiązek pokrywania kosztów zarządu, obejmujących m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 ustawy o własności lokali) czy też obowiązek uczestniczenia w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną (art. 207 k.c.). Oznacza to, że w przypadku poczynienia wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej czy też jej remont, na właścicielu spoczywa obowiązek udziału w tych kosztach. Dochodzenie należności wymaga przy tym wykazania celu i wysokości konkretnych wydatków. Podstawa faktyczną niniejszego powództwa był jednak obowiązek mający spoczywać na pozwanym z faktu zawarcia umowy – podjęcia uchwały nr 2/06/2011 z dnia 21 czerwca 2011 roku. Wobec wypowiedzenia tej umowy Sąd uznał powództwo za bezzasadne, orzekając o jego oddaleniu w pkt 1 sentencji wyroku.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie na podstawieart. 98 k.p.c., obciążając nimi powódkę. Na kwotę tę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w kwocie 600 zł (stawka minimalna przewidziana w§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z urzędu) i opłata skarbowa od złożenia dokumentu pełnomocnictwa (17 zł).
SSR Kamilla Gos-Górska