Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1997/14
Data wyroku: 2015-08-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Roman Dziczek, Maciej Dobrzyński, Zbigniew Cendrowski
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 § 1 kc

Sygn. akt I ACa 1997/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 sierpnia 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA Roman Dziczek
Sędzia SA Zbigniew Cendrowski
Sędzia SA Maciej Dobrzyński (spr.)
Protokolant – st. sekr. sąd. Ewelina Borowska
po rozpoznaniu w dniu 18 sierpnia 2015 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wW.
przeciwkoS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółce jawnejwW.,A. K.,R. K.,M. K.iM. T.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki i pozwanejM. T.
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie
z dnia 11 lutego 2014 r., sygn. akt II C 1339/12

1
prostuje zaskarżony wyrok w zakresie dotyczącym oznaczenia pozwanej spółki jawnej w ten sposób, że w miejsce „S. D.(...),(...) spółka jawnawW.” wpisuje „S. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnawW.” w odpowiednim przypadku;

2
zmienia zaskarżony wyrok:

a
w punkcie drugim częściowo w ten sposób, że również oddala powództwo w stosunku doM. T.w zakresie kwoty  121.030 zł (sto dwadzieścia jeden tysięcy trzydzieści złotych) z ustawowymi odsetkami od 7 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty;

b
w punkcie trzecim w ten sposób, że zasądza od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wW.na rzeczM. T.kwotę 7.217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3
oddala apelację powódki;

4
zasądza od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wW.na rzeczS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółki jawnejwW.,A. K.,R. K.kwoty po 1.800 zł (tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym;

5
zasądza od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wW.na rzeczM. K.kwotę 5.400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym;

6
zasądza od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wW.na rzeczM. T.kwotę 11.452 zł (jedenaście tysięcy czterysta pięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

I ACa 1997/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 7 grudnia 2012 r.(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa z siedzibą wW.wniosła o zasądzenie odS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.,M. K.,M. T.,A. K.iR. K.solidarnie kwoty 318.906,30 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania.
PozwanaM. T.w odpowiedzi na pozew z dnia 26 lutego 2013 r. wniosła o oddalenie powództwa ponad kwotę 121.030 zł oraz o zasądzenie kosztów procesu.
PozwanaM. K.w odpowiedzi na pozew z dnia 4 marca 2013 r. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
PozwaniR. K.,A. K.iS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.również wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 11 lutego 2014 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo w stosunku doS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.,M. K.,A. K.,R. K.(pkt 1), zasądził od pozwanejM. T.na rzecz(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej z siedzibą wW.kwotę 121.030 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty i oddala powództwo w pozostałym zakresie w stosunku doM. T.(pkt 2), zasądził od pozwanejM. T.na rzecz(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej z siedzibą wW.kwotę 7.973 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz zniósł koszty zastępstwa procesowego pomiędzy powodem aM. T.(pkt 3), zasądził od powoda na rzecz pozwanychS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.,A. K.,R. K.solidarnie kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt 4) oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanejM. K.kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt 5).
Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych oraz rozważaniach prawnych:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa z siedzibą wW.(dalej jako(...)
(...)) jest właścicielem lokalu użytkowego położonego wW.przyul. (...). Do przedmiotu działalności tej spółki należy wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej powodowa spółka zawarła w dniu 2 listopada 2009 r. zM. K.umowę najmu lokalu użytkowego położonego przyul. (...)o pow. 450 m(

    2). Umowa została zawarta na okres od 2 listopada 2009 r. do 31 października 2012 r. Z tytułu najmu najemca zobowiązał się do zapłaty na rzecz wynajmującego miesięcznego czynszu w wysokości 18.000 zł netto oraz opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu. Wynajmujący był uprawniony do waloryzacji stawki czynszu jeden raz w roku, na podstawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za poprzedni okres, przy czym pierwszy raz waloryzacja mogła nastąpić od 1 stycznia 2012 r. Czynsz miał być płatny przelewem, co miesiąc z góry, nie później niż do 15-go dnia każdego miesiąca. Rozwiązanie umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym bez zachowania okresu wypowiedzenia mogło nastąpić m.in. w razie zalegania z zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych za dwa pełne okresy płatności, przy czym wynajmujący był uprawniony do rozwiązania umowy pod warunkiem wcześniejszego bezskutecznego wezwania najemcy do zapłaty. Z uwagi na problemy finansowe pozwanej strony zawarły aneks do umowy, w którym czasowo uregulowały odmiennie sposób zapłaty czynszu.Aneksem nr (...)do umowy strony odmiennie określiły podmiot wynajmujący lokal wskazując, że wynajmującym jestS. D.(...),(...) spółka jawnaz siedzibą wW.. W dniu 29 kwietnia 2011 r. strony podpisały kolejny aneks do umowy najmu określając stronę wynajmującą jakoS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.. W dniu 26 sierpnia 2011 r. powodowa spółka wypowiedziała umowę najmu pozwanej spółce jawnej z uwagi na brak zapłaty zaległości czynszowych ponad pełne dwa okresy płatności, bez zachowania okresu wypowiedzenia, wyznaczając termin opuszczenia lokalu na dzień 31 sierpnia 2011 r. W dniu 31 sierpnia 2011 r. protokołem zdawczo-odbiorczym pozwana spółka wydała lokal użytkowy wynajmującemu i dokonała rozliczeń finansowych związanych z zakończeniem umowy. Po wydaniu lokalu powód rozpoczął działania zmierzające do dalszego wynajęcia lokalu. W tym celu zawarł umowy z agencjami obrotu nieruchomościami:(...),M.,(...),(...) spółka cywilna, zamieścił ogłoszenia o posiadaniu lokalu do wynajęcia na portalu internetowym(...),(...)w(...)ZlecającKancelarii (...)wynajem lokalu powód określił łączną kwotę najmu na 21.000 zł oraz opłaty licznikowe. Na portalu(...)powód oferował kwotę 14.000 zł miesięcznie, na portalu(...)kwotę 13.500 zł za wynajem lokalu. W okresie, gdy pozwana spółka opuściła lokal nie był on użytkowany przez powoda ani na potrzeby własne, ani przez żaden inny podmiot do czasu wynajęcia go przezK. M.. Z tytułu eksploatacji lokalu: zimnej wody, wywozu nieczystości, zarządzania nieruchomością w okresie po jego opuszczeniu przez pozwaną spółkę jawną, powód poniósł koszty w wysokości 4.817 zł za sierpień 2012 r., 4.442,35 zł za wrzesień 2012 r., 6.122 zł za październik 2012 r., przy czym w tym miesiącu opłaty dotyczyły także centralnego ogrzewania. W dniu 13 czerwca 2011 r.M. K.wypowiedziała umowę spółki jawnej i wypowiedzenie złożyła do rąkM. T.. Dokument ten pozwanaK.złożyła w sądzie rejestrowym, ale nie został on przyjęty. W dniu 22 września 2011 r.M. K.iM. T.zwróciły się do powoda o potrącenie z zaległego czynszu kwoty 34.000 zł tytułem nakładów poczynionych na adaptację lokalu. W odpowiedzi powodowa spółka wskazała, że zgodnie z zapisami umowy spółce nie przysługuje zwrot kosztów poczynionych ulepszeń, adaptacji i przeróbek. Koszty adaptacji lokalu poniosłaM. K., a ich wartość została przez nią wniesiona jako aport do spółki jawnej. W dniu 5 grudnia 2012 r. powodowa spółka zawarła umowę najmu lokalu użytkowego położonego wW.przyul. (...)lok. 107 o pow. 483 m(

    2)zK. M. (2)na okres od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2015 r., ustalając wysokość czynszu na kwotę 16.000 zł miesięcznie oraz opłaty eksploatacyjne. Rozmowy dotyczące wynajęcia lokaluK. M.prowadził od października 2012 r. Wcześniej próbował skontaktować się z przedstawicielem powodowej spółki, ale nikt nie odpowiedział na jego próbę telefonicznego kontaktu.
Sąd Okręgowy wskazał, że stan faktyczny ustalił w oparciu o przedłożone dokumenty oraz zeznania świadków i stron, które nie budziły wątpliwości co do swej rzetelności i prawdziwości i nie były kwestionowane przez strony. Stan faktyczny nie był sporny między stronami, strony różniły się natomiast w jego ocenie prawnej.
Sąd I instancji wskazał, że powodową i pozwaną spółkę łączyła umowa najmulokalu użytkowego nr (...)położonego wW.przyul. (...). Umowa ta, na skutek jej wypowiedzenia przez powodową spółkę, przestała wiązać strony od dnia 1 września 2011 r. Od tego czasu lokal pozostawał w wyłącznej dyspozycji powoda i pozwana spółka nie mogła wpływać i decydować o jego przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Wypowiadając umowę powód dokonał wyboru co do dalszego losu umowy łączącej strony i jednocześnie konsekwencji z jakimi spotkała się spółka jawna na skutek wypowiedzenia umowy. Tymi konsekwencjami była konieczność szybkiego opuszczenia lokalu i uregulowania zaległego czynszu z tytułu najmu oraz rozliczenia się z powodem z tytułu opłat eksploatacyjnych, ewentualnych szkód wyrządzonych w trakcie wykonywania umowy najmu przez wynajmującego oraz rozliczenia ewentualnych nakładów na lokal. Po dokonaniu tych rozliczeń i wydaniu lokalu stosunek prawny przestał łączyć strony, ewentualna odpowiedzialność strony pozwanej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania zaś podlega ocenie w świetleart. 471 k.c.Oznaczało to, że powód winien był udowodnić w toku procesu fakt powstania po jego stronie szkody, jej wysokość oraz istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą. W ocenie Sądu Okręgowego powód nie sprostał wymogomart. 6 k.c.i nie wykazał istnienia przesłanek odpowiedzialności pozwanych.
Szkoda po stronie powodowej spółki mogłaby wyrażać się w zysku jaki mogłaby uzyskać, gdyby wynajmowała lokal w okresie od 1 września 2011 r. do 31 października 2012 r. Wysokości tego zysku, ani samego faktu jego uzyskania powód nie wykazał. Sama okoliczność związania stron umową najmu nie przesądzała jeszcze o tym, że byłoby to dla powoda zyskowne przedsięwzięcie. Pozwana spółka miała bowiem kłopoty finansowe, które w konsekwencji doprowadziły do zaprzestania płacenia przez nią czynszu najmu, nietrudno więc było przewidzieć, że takie kłopoty istniałyby przez cały okres obowiązywania umowy. Poza tym pozwana spółka już w trakcie obowiązywania umowy zwracała się o obniżenie czynszu, nie dało się więc przesądzić, że nie doszłoby w konkretnych warunkach rynkowych do renegocjacji warunków umowy i zmiany wysokości czynszu. Kwota czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych nie stanowi również zysku ocenianego jakolucrum cessans. Czynsz najmu jest kwotą, z którą wiążą się obciążenia dla wynajmującego w postaci np. podatku dochodowego z tytułu najmu, które spółka zaoszczędziła wobec braku umowy najmu. Nie można więc było utożsamiać kwoty czynszu z kwotą utraconych korzyści przez spółkę. Podobnie nie można było przyjąć, że powodowa spółka wykazała, że kwota poniesionych opłat eksploatacyjnych z tytułu posiadania lokalu stanowiła jej utracone korzyści. Z istoty swojej takie opłaty są wydatkiem, z którym nie łączy się jakikolwiek zysk czy korzyść, stanowią one koszt utrzymania lokalu ponoszony niezależnie od tego, czy lokal jest wynajmowany, czy też nie. Nawet jednak, jeśli przyjąć, że poniesione przez powoda opłaty eksploatacyjne stanowią uszczerbek w jego majątku, to powodowa spółka nie wykazała wysokości tego uszczerbku. Samo złożenie faktur z tytułu opłat eksploatacyjnych bez precyzyjnego wyliczenia kwot, jakie wiążą się ze spornym lokalem, nie stanowiło o wysokości szkody. Jeśli powodowa spółka dokonała wyliczenia kwoty tych opłat proporcjonalnie do powierzchni lokalu oraz nie obciążyła pozwanego opłatami za zimną wodę oraz wywóz nieczystości, to powinna przedstawić precyzyjne wyliczenie tych kwot, odpowiednio do kwot wynikających z treści faktur proporcjonalnie do powierzchni lokalu, który był zajmowany przez pozwaną spółkę. Samo złożenie faktur było niewystarczające dla oceny zasadności określonej wysokości szkody, bez dokładnego wyliczenia i przedstawienia sposobu tego wliczenia nie było możliwości weryfikacji wyliczeń powoda. Sąd I instancji wskazał, że powodowa spółka niewłaściwie określiła wysokość swojej szkody jako kwotę czynszu w wysokości czynszu uiszczanego przez pozwaną spółkę. Nie sposób było pominąć okoliczności, że stron nie wiązała umowa najmu w okresie za jaki dochodził odszkodowania powód. Nie było więc przesądzone, że doszłoby do wynajęcia lokalu za taką samą kwotę czynszu, jaka obciążała pozwaną spółkę. Od momentu zawarcia umowy przez strony warunki na rynku wynajmu nieruchomości zmieniły się o tyle, że powód miał trudności w znalezieniu najemcy nawet za mniejszą kwotę czynszu niż płaciła pozwana spółka i ostatecznie wynajął lokal za niższy czynsz, przyjąć więc należało, że nie wykazał powód ani faktu powstania szkody ani jej wysokości. Niezależnie od braku wykazania istnienia i wysokości szkody, brak było także adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstaniem szkody. W sytuacji, gdy dochodzi do skutecznego wypowiedzenia umowy, umowa przestaje wiązać strony, nie można zatem było doszukiwać się związku przyczynowego pomiędzy szkodą powstałą po okresie obowiązywania umowy ze zdarzeniem z okresu obowiązywania umowy, która już nie łączyła stron. Jeżeli szkoda nastąpiła po rozwiązaniu umowy nie można mówić, że zdarzeniem szkodzącym było jej niewykonanie, czy nienależyte wykonanie, skoro strony nie są już umową związane. Normalnym następstwem nie płacenia czynszu było wypowiedzenie umowy i jej zakończenie, a nie fakt niemożności wynajęcia lokalu przez powodową spółkę po jej zakończeniu. Nie bez znaczenia była również okoliczność, że pozwana spółka nie miała żadnego wpływu na sposób, intensyfikację, zakres działań powoda zmierzających do wynajęcia lokalu oraz warunki jego wynajęcia, a przede wszystkim na wysokość żądanego czynszu najmu. Nie można doprowadzić do sytuacji, w której pozwana spółka odpowiada za działania, na które nie miała jakiegokolwiek wpływu.
W zakresie legitymacji pozwanejM. K.oraz pozwanychK.Sąd I instancji wskazał, że od momentu podpisania umowy spółki jawnej określającej skład osobowy spółki, i to również w formie aneksu do tej umowy, osoby określone w umowie są wspólnikami tej spółki i to niezależnie od tego czy wspólnicy zostali ujawnieni w Krajowym Rejestrze Sądowym. Oznaczało to, że na podstawieart. 31 § 2 i 3 k.s.h.pozwaniK.orazK.mieli legitymację bierną do występowania w niniejszym procesie.
PozwanaT.uznała żądanie powoda do kwoty 121.030 zł. Zgodnie zart. 213 § 2 k.p.c.sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że jest ono niezgodne z prawem, zasadami współżycia społecznego lub zmierza do obejścia prawa. Niezgodności z prawem nie należy utożsamiać z niezasadnością powództwa, uznanie jest stanowczym, autonomicznym oświadczeniem woli i wiedzy pozwanej, która uznając je godzi się na wydanie wyroku uwzględniającego powództwo w tej części. PozwanaT.była reprezentowania w procesie przez profesjonalnego pełnomocnika, nie było więc powodu by przyjąć, że uznanie było pochopne lub przedwczesne. Jednocześnie, skoro odpowiedzialność pozwanych ma charakter solidarny, to uznanie powództwa przez jednego z pozwanych nie było skuteczne wobec pozostałych, a tym samym nie oznaczało konieczności uwzględnienia powództwa w uznanej części na rzecz pozostałych pozwanych.
W zakresie nakładów poczynionych na lokal, Sąd Okręgowy zauważył, że kwestia ta nie została podniesiona w formie zarzutu potrącenia ani powództwa wzajemnego, Sąd więc przyjął, że jest to jedna z okoliczności wskazanych przez pozwanych dotycząca współpracy stron, ale nie stanowi zarzutu podlegającego ocenie Sądu.
O kosztach postępowania Sad I instancji orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego wnieśli powód oraz pozwanaM. T..
Strona powodowazaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo w stosunku doS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.,M. K.,A. K.,R. K.(pkt 1 wyroku), w części oddalającej powództwo w stosunku doM. T.ponad kwotę 121.030 zł (pkt 2 wyroku) i w części orzekającej o kosztach, tj. pkt 4, 5 oraz 3 wyroku w zakresie znoszącym koszty zastępstwa procesowego pomiędzy powodem aM. T.. Zarzuciła:
1/ naruszenie prawa procesowego mające wpływ na rozstrzygnięcie poprzez błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu przez Sąd, że powód poniósł koszty z tytułu eksploatacji lokalu w miesiącach sierpniu, wrześniu i październiku 2012 r., a pominięciu, że z tytułu eksploatacji lokalu powód poniósł koszty w miesiącach od września 2011 r. do lipca 2012 r., podczas gdy strona powodowa przedstawiła wraz z pozew faktury dokumentujące wysokość kosztów eksploatacji lokalu wraz z potwierdzeniami ich uiszczenia, a wiarygodność i rzetelność przedstawionych dowodów nie została podważona w toku postępowania,
2/ naruszenie prawa procesowego mające wpływ na rozstrzygnięcie, tj. przepisuart. 233 § 1 k.p.c.przez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego polegający na przyjęciu, że:
a/ powód nie przedstawił precyzyjnego wyliczenia kwot wynikających z treści faktur z tytułu eksploatacji lokalu w miesiącach objętych przedmiotowym roszczeniem, w tym nie przedstawił wyliczenia kwot proporcjonalnie do powierzchni lokalu, która była zajmowana przez pozwana spółkę, podczas gdy z wezwania do zapłaty skierowanego do pozwanej spółki w dniu 5 listopada 2012 r., stanowiącego dowód w sprawie zgłoszony wraz z pozwem oraz pisma przygotowawczego powoda z dnia 10 września 2013 r., złożonego na podstawieart. 207 § 3 k.p.c., zgodnie z postanowieniem Sądu przedstawionym stronie powodowej w piśmie z dnia 14 sierpnia 2013 r., doręczonym dnia 28 sierpnia 2013 r., wynika, że powód przedstawił Sądowi sposób obliczenia wysokości żądania dochodzonego w niniejszej sprawie także w zakresie kosztów poniesionych przez powoda opłat eksploatacyjnych za lokal stanowiący przedmiot umowy najmu z pozwaną spółką,
b/ „sama okoliczność wiązania stron umową najmu nie przesądza jeszcze o tym, że byłoby to dla powoda zyskowne przedsięwzięcie”, podczas gdy okoliczności zawarcia przez dwa podmioty profesjonalne umowy najmu na czas oznaczony przesądza po stronie powodowej realne oczekiwanie na przychody z czynszu najmu przez czas oznaczony umową,
3/ naruszenie prawa materialnego, tj.art. 471 k.c.w zw. zart. 361 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 6 k.c.przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że powód nie wykazał szkody i jej wysokości, jako że powód nie wykazał samego faktu uzyskania zysku, ani jego wysokości, jaki mógłby uzyskać, gdyby wynajmował lokal w okresie od września 2011 r. do października 2012 r., „kwota czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych nie stanowi również zysku ocenianego jakolucrum cessans”, „powodowa spółka niewłaściwie określiła wysokość swojej szkody jako kwotę czynszu w wysokości czynszu uiszczanego przez pozwaną spółkę” oraz powód nie wykazał adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą, bowiem „jeżeli szkoda nastąpiła po rozwiązaniu umowy, nie można mówić że zdarzeniem szkodzącym było jej niewykonanie, czy nienależyte wykonanie, skoro strony nie są już umową związane”, w końcu Sąd I instancji przyjął, że „normalnym następstwem niepłacenia czynszu było wypowiedzenie umowy i jej zakończenie, a nie fakt niemożności wynajęcia lokalu przez powodową spółkę po jej zakończeniu”, podczas gdy szkoda w postaci utraconych korzyści powstaje w chwili, w której doszło do realnej utraty określonej korzyści, tj. w majątku poszkodowanego nie doszło do spodziewanego przysporzenia, którego uzyskania w tym czasie, mógł on realnie oczekiwać w normalnym toku zdarzeń, a źródłem roszczenia odszkodowawczego strony powodowej, tj. zdarzeniem skutkującym powstaniem szkody u powoda, jest nienależyte wykonanie umowy najmu na czas oznaczony przez pozwaną spółkę polegające na braku zapłaty zaległości czynszowych za ponad dwa pełne okresy płatności pomimo udzielenia dodatkowego miesięcznego terminu do ich zapłaty,
a także przez jego niewłaściwe zastosowanie w zakresie polegającym na przyjęciu, że „powodowa spółka nie wykazała wysokości uszczerbku”, bo „samo złożenie faktur z tytułu opłat eksploatacyjnych bez precyzyjnego wyliczenia kwot, jakie wiążą się ze spornym lokalem nie jest wykazaniem wysokości szkody”, podczas gdy powód poza złożeniem faktur z tytułu opłat eksploatacyjnych za pełen okres objęty żądaniem pozwu, przedstawił także potwierdzenia faktycznego poniesienia tych kosztów, tj. zapłaty za przedstawione faktury oraz precyzyjnie określił sposób wyliczenia kwoty dochodzonego odszkodowania w piśmie przygotowawczym z dnia 10 września 2013 r., złożonym na podstawieart. 207 § 3 k.p.c.zgodnie z postanowieniem Sądu przedstawionym stronie powodowej w piśmie z dnia 14 sierpnia 2013 r., stanowiącym jedynie doprecyzowanie sposobu wyliczenia szczegółowo opisanego żądania w wezwaniu do zapłaty skierowanym do pozwanej spółki w dniu 5 listopada 2012 r., stanowiącym dowód w sprawie zgłoszony wraz z pozwem,
4/ naruszenie prawa materialnego, tj.art. 659 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie, polegające na pominięciu przez Sąd I instancji istoty stosunku najmu zawartej przez strony na czas oznaczony, tj. zobowiązania wynajmującego (powoda) do oddania najemcy (pozwanej spółce) rzeczy do używania przez czas oznaczony i zobowiązaniu najemcy płacenia przez ten czas wynajmującemu umówionego czynszu.
Wskazując na powyższe zarzuty strona powodowa wniosła o:
a/ zmianę zaskarżonego wyroku częściowo, tj. przez zasądzenie na jej rzecz solidarnie:
- kwoty 318.906,30 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty odS. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.,M. K.,A. K.,R. K.;
- kwoty 197.876,30 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty odM. T.,
b/ zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych wraz z kosztami opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.
PozwanaM. T.zaskarżyła wyrok w części, tj. w zakresie, w jakim Sąd I instancji zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 121.030 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty oraz orzekł między pozwaną a powodem o kosztach sądowych i kosztach zastępstwa procesowego.
Pozwana zarzuciła naruszenieart. 213 § 2 k.p.c.poprzez oparcie wyroku na uznaniu powództwa przezM. T., mimo że czynność tę, wobec ustalenia przez Sąd, że pozwanaspółka (...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW.nie jest zobowiązana do odszkodowania wobec powoda należało uznać za sprzeczną z prawem, tj. zart. 22 § 1 k.s.h.orazart. 31 § 1 k.s.h.
Pozwana wniosła o:
- zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa wobec pozwanej w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;
- ewentualnie, uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu Warszawa-Praga w Warszawie, z jednoczesnym pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powoda była bezzasadna, natomiast apelacja pozwanejM. T.zasługiwała na uwzględnienie w całości.
Co do apelacji powoda.
Już na wstępie podkreślić należało, że roszczenie dochodzone w niniejszym postępowaniu przez stronę powodową miało charakter roszczenia odszkodowawczego i swoją podstawę prawną znajdowało wart. 471 k.c.Za nietrafiony uznać zatem należało zarzut apelacji dotyczący naruszeniaart. 659 § 1 k.c., który definiuje elementy przedmiotowo istotne umowy najmu i wskazuje na podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy w czasie trwania stosunku najmu. W sprawie nie było sporne, że w związku ze złożeniem przez powoda oświadczenia o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym doszło do zakończenia stosunku najmu, zwrotu rzeczy wynajmującemu oraz uregulowania na jego rzecz czynszu i innych świadczeń, które powstały w czasie, gdy strony łączyła umowa najmu. Do roszczeń powodowej spółki dochodzonych w niniejszym sporze powyższy przepis nie miał żadnego zastosowania, nie mogło zatem dojść do jego naruszenia przez Sąd Okręgowy poprzez jego niezastosowanie.
Zgodnie z treściąart. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Obowiązkiem wierzyciela domagającego się odszkodowania w reżimieex contractujest udowodnienie następujących okoliczności: 1/ niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, 2/ poniesienia szkody, 3/ istnienia związku przyczynowego - w rozumieniuart. 361 § 1 k.c.- pomiędzy naruszeniem przez dłużnika więzi zobowiązaniowej w sposób określony wpunkcie 1 aszkodą wierzyciela.
Powód podnosił w przedmiotowej sprawie, iż nienależyte wykonywanie przez pozwaną spółkę umowy najmu z dnia 2 listopada 2009 r. polegało na nieterminowym uiszczaniu czynszu i opłat eksploatacyjnych. Z kolei szkodę powodowa spółka definiowała jako nieuzyskanie należności za okres od dnia 1 września 2011 r. do 31 października 2012 r., a które uzyskałaby, gdyby umowa najmu obowiązywała przez cały okres czasu na jaki została pierwotnie zawarta. Innymi słowy,spółka (...)domagała się w niniejszej sprawie od pozwanych odszkodowania, które odpowiadało należnościom, które uzyskałaby, gdyby umowa najmu z dnia 2 listopada 2009 r. obowiązywała do końca okresu czasu na jaki została zawarta, tj. bezspornie do 31 października 2012 r. Powód podniósł przy tym, że podjęte przez niego, po odzyskaniu w dniu 31 sierpnia 2011 r. przedmiotowego lokalu, szerokie próby jego wynajęcia nie przyniosły rezultatu i nie udało mu się pozyskać nowego najemcy. Z argumentacją przedstawioną przez powoda nie sposób było się zgodzić.
Na wstępie zauważyć należało, że w sytuacji, gdy spółka jawna popadła w zwłokę z regulowaniem należności czynszowych, powód skorzystał ze swojego uprawnienia i doprowadził do rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Zakończenie stosunku najmu spowodowało, że po stronie najemcy powstał obowiązek zwrotu lokalu w określonym stanie (art. 675 § 1 k.c.) i oraz uregulowania zaległości. Z obowiązków tych - co było w sprawie bezsporne - pozwana wywiązała się. Z kolei przedterminowe rozwiązanie umowy po stronie wynajmującego skutkowało tym, że z jednej strony utracił on podstawę prawną do dalszego pobierania od najemcy czynszu oraz opłat dodatkowych, z drugiej jednak odzyskał władztwo nad przedmiotem najmu, a tym samym miał ponowną możliwość jego gospodarczego wykorzystania. Takie są bezpośrednie, normalne następstwa opisanych powyżej zdarzeń, tj. zalegania przez najemcę z zapłatą należności czynszowych i oświadczenia wynajmującego o rozwiązaniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Po odzyskaniu rzeczy wynajmujący może nią swobodnie dysponować i nie może to oznaczać, aby najemca miał za te decyzje ponosić jakąkolwiek współodpowiedzialność. W szczególności brak jest podstaw do obciążania byłego najemcy równowartością wszystkich opłat czynszowych (nawet zwaloryzowanych według zasad określonych w umowie najmu) i należności odpowiadających tym zobowiązaniom, które ponosiłby, gdyby umowa najmu dalej obowiązywała, co dawałoby mu jednak uprawnienie do korzystania z przedmiotu najmu. Takie postawienie sprawy nie tylko wykracza poza ramy normalnego związku przyczynowego określonego wart. 361 § 1 k.c., ale faktycznie prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia wynajmującego, który uzyskałby wszelkie świadczenia pieniężne oraz zachował władztwo nad przedmiotem najmu.
Art. 361 § 1 k.c.nie ogranicza normalności związku przyczynowego jedynie do bezpośrednich następstw zdarzenia szkodzącego. Również istnienie pośrednich następstw kauzalnych nie przekreśla istnienia adekwatnego związku przyczynowego. W przypadku wieloczłonowej relacji kauzalnej ocena normalności następstw polega na ustaleniu, czy pomiędzy poszczególnymi ogniwami łańcucha kauzalnego związek przyczynowy może zostać oceniony jako normalny. Jeżeli taka ocena wypadnie pozytywnie, wówczas także powiązanie pomiędzy przyczyną wyjściową, a jej skutkiem w sferze dóbr poszkodowanego spełnia kryterium adekwatności.
O ile da się stwierdzić istnienie relacji kauzalnych pomiędzy nieterminowym regulowaniem przez najemcę czynszu i opłat eksploatacyjnych (przyczyna wyjściowa) a przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu przez wynajmującego (przyczyna pośrednia), i w konsekwencji nieuzyskaniem przez wynajmującego należności wynikających z umowy najmu z dnia 2 listopada 2009 r. za okres od dnia 1 września 2011 r. do dnia 31 października 2012 r. (skutek w sferze dóbr prawnie chronionych powodowej spółki), o tyle - w ocenie Sądu Apelacyjnego - brak było jednak podstaw do uznania, iż pomiędzy przyczyną wyjściową i przyczyną pośrednią a skutkiem w sferze dóbr prawnie chronionych strony powodowej zachodził normalny związek przyczynowy. Jeżeli rozważać odpowiedzialność odszkodowawczą o charakterze kontraktowym strony pozwanej, to ewentualnie w kontekście różnicy w stanie majątku wynajmującego, pomiędzy tym, jakby się od przedstawiał, gdyby umowa najmu z dnia 2 listopada 2009 r. została w całości zrealizowana, nie zaś przedwcześnie wypowiedziana, a tym wynikającym z warunków, na jakich strona powodowa mogłaby wynająć przedmiotowy lokal po jego odzyskaniu w dniu 31 sierpnia 2011 r. Przyjąć oczywiście należało warunki rynkowe obowiązujące w tamtym okresie, jako jedyny obiektywny miernik. Przedmiotowy lokal należy do rzeczy podlegających regułom rynkowej wymiany dóbr, zatem to obiektywny miernik rynkowy powinien mieć zastosowanie przy określaniu możliwego do uzyskania czynszu. W tym kontekście przedstawiony przez stronę powodową materiał dowodowy uznać należało za całkowicie niewystarczający. Nie było bowiem istotne z iloma biurami i agencjami obrotu(...) spółka (...)podpisała umowy o współpracy, ani ile i w jakich miejscach umieściła ogłoszeń z propozycją wynajęcia przedmiotowego lokalu. Przedstawione przez powoda dowody wskazują, że oczekiwał on wynajęcia należącego od niego lokalu za określone kwoty, przy czym kwoty te znacząco różniły się w zależności od pośrednika. Brak jest jednak dowodu na to, czy kwoty te odpowiadały aktualnym warunkom rynkowym i czy w związku z tym niewynajęcie spornego lokalu w okresie od dnia 1 września 2011 r. do 31 października 2012 r. nie spowodowane zostało po prostu przez sformułowanie oferty na zbyt wysokim poziomie. Nie ma podstaw do tego, aby odpowiedzialnością za to obciążać pozwanych. Zauważyć należało, że nie sposób jest wykluczyć sytuacji, iż w przypadku właściwego, dostosowanego do realiów gospodarczych, sformułowania oferty handlowej, stronie powodowej udałoby się wynająć przedmiotowy lokal, co tym samym umożliwiłoby jej pozyskanie odpowiednich świadczeń pieniężnych od nowego najemcy. W tej sytuacji jedynie na marginesie zauważyć należało, że powodowa spółka w dniu 5 grudnia 2012 r. zawarła umowę najmu spornego lokalu zK. M. (2), który, co wynika ze złożonych przez niego jako świadka zeznań, już wcześniej podejmował próby skontaktowania się z powodem, który jednak na to nie zareagował.
Ostatecznie zatem, mimo zastosowania przez Sąd Apelacyjny odmiennej argumentacji prawnej, nie można było podzielić zarzutu apelacji dotyczącego naruszeniaart. 471 k.c.w zw. zart. 361 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 6 k.c.
Dla rozstrzygnięcia sprawy wystarczające były te ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, które były bezsporne między stronami. Pozostawało poza sporem, że strony łączyła umowa najmu z dnia 2 listopada 2009 r., nie było również sporu co do jej treści, jak i też co do tego, że z uwagi na nieterminowe uiszczanie czynszu i opłat eksploatacyjnych strona powodowa złożyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym. Bezsporny był także fakt, że w dniu 31 sierpnia 2011 r. doszło do zwrotu lokaluspółce (...), która następnie podjęła starania o jego dalsze wynajęcie. Nie miała natomiast znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy kwestia wysokości należności, które przysługiwałyby powodowi, gdyby umowa najmu nie została rozwiązana, jak i też to za jakie miesiące strona powodowa poniosła koszty eksploatacji przedmiotowego lokalu. Zarzuty strony powodowej odnoszące się do tych kwestii nie mogły wpłynąć na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy, zatem nie było potrzeby odnoszenia się do nich.
Mając powyższe na względzie, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację powoda w całości jako bezzasadną.
Co do apelacji pozwanejM. T..
Sąd I instancji uzasadniając uwzględnienie powództwa względemM. T.co do kwoty 121.030 zł wskazał, że stosownie do treściart. 213 § 2 k.p.c.związany był uznaniem powództwa dokonanym przez tą pozwaną, bowiem nie zachodziła żadna z przeszkód uznania, o których mowa jest w treści tego przepisu. Ze stanowiskiem tym nie można było się zgodzić.
Stosownie do treściart. 213 § 2 k.p.c.sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.
Uznanie powództwa jest czynnością procesową pozwanego o charakterze dyspozytywnym, która - o ile jest skuteczna - winna prowadzić do pominięcia postępowania dowodowego w zakresie okoliczności objętych uznaniem i wydania wyroku uwzględniającego powództwo w zakresie objętym jego uznaniem. W niniejszej sprawie, z uwagi na wielość podmiotów występujących po stronie pozwanej, uznanie powództwa przezM. T.nie doprowadziło jednak ani do zaniechania bądź ograniczenia postępowania dowodowego ani do wydania wyroku, który kończyłyby spór w sprawie. Postępowanie dowodowe oraz analiza materialnoprawna roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie przez powoda doprowadziły Sąd I instancji do wniosku, że po stronie byłego najemcy, tj. od dnia 29 kwietnia 2011 r.S. D.(...),M. T.,A. K.,(...) spółka jawnaz siedzibą wW., nie istnienie w ogóle obowiązek zapłaty odszkodowania. W sprawie należało mieć na względzie, żeM. T., tak jak i pozostałe osoby fizyczne, pozwani zostali łącznie ze spółką jawną jako jej wspólnicy na podstawie określonej wart. 22 § 2 k.s.h.w zw. zart. 31 § 2 k.s.h., które to przepisy statuują osobistą i nieograniczoną, jakkolwiek subsydiarną, odpowiedzialność wszystkich wspólników za zobowiązania spółki. Jest to odpowiedzialność za cudzy dług, zatem ustalenie przez Sąd I instancji, iż w rzeczywistości dług ten nie istnieje winno prowadzić ten Sąd do wniosku, iż uznanie powództwa przezM. T.było jednak sprzeczne z prawem, a zatem nie wiązało Sądu, który mając na względzie całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie winien również oddalić powództwo względem tej pozwanej w zakresie kwoty 121.030 zł.
Niezależnie od powyższego zauważyć należało, iż w apelacjiM. T.złożyła oświadczenie o cofnięciu uznania powództwa do kwoty 121.030 zł. W orzecznictwie dominuje stanowisko, podzielane przez Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie, że dopóki toczące postępowanie nie zostało zakończone w rezultacie dokonanego uznania, dopóty uznanie może być skutecznie odwołane (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1971 r., II PR 58/71, NP.(...), s. 492 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2009 r., I PK 194/08, OSNP 2010/23-24/281).
W tej sytuacji, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w punkcie drugim częściowo w ten sposób, że również oddalił powództwo względemM. T.w zakresie kwoty 121.030 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty oraz w punkcie trzecim w ten sposób, że zasądził od powoda na rzeczM. T.kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd II instancji orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3, art. 99, art. 108 § 1 k.p.c.oraz na podstawie§ 6 pkt 7w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców pranych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490) i na podstawie§ 6 pkt 7w zw. z§ 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 461).