Sąd Rejonowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 334/14
Data wyroku: 2015-04-16 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Sędziowie: Kamilla Gos-Górska

Sygn. akt I Ns 334/14

UZASADNIENIE
W dniu 30 stycznia 2014 rokuK. P.,A. P.,L. H.iZ. S.wystąpili z wnioskiem o zezwolenie wnioskodawcomK. P.iA. P.na dokonanie przekwalifikowania lokalu mieszkalnego numer położonego wP.przyulicy (...)na lokal użytkowy oraz powiększenia otworów okiennych i wybicia drzwi w tymże lokalu celem przystosowania go do funkcji sklepu, na koszt wnioskodawców. Ponadto wnioskodawcy wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Jako uczestniczkę wnioskodawcy wskazaliE. S..
W uzasadnieniu wnioskodawcy wskazali, że wnioskodawcy wraz z uczestniczką są właścicielami odrębnych lokali mieszkalnych znajdujących się w nieruchomości położonejwP.przyulicy (...)i współwłaścicielami części wspólnych znajdujących się w tej nieruchomości, a zarząd nieruchomością odbywa się na zasadach ogólnych. Wnioskodawcy wskazali, iżK. P.planuje swójlokal mieszkalny numer (...)przeznaczyć na cele usługowe i otworzyć tam sklep odzieżowy, które miałby stanowić powiększenie funkcjonującego w lokalu oboksklepu (...). W tym celu niezbędne jest wyrażenie zgody przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na powiększenie otworu okiennego wlokalu numer (...), tak aby możliwe było zamontowanie witryny sklepowej i wybicie otworu w ścianie frontowej budynku z przeznaczeniem na drzwi wejściowe. Wnioskodawca podał, że zwrócił się o wyrażenie zgody na dokonanie powyższych czynności do współwłaścicieli budynku. Zgodę taką wyraziłyL. H.iZ. S., natomiast uczestniczkaE. S.wyrażenia zgody odmówiła.
W odpowiedzi na wniosek uczestniczkaE. S.wniosła o oddalenie wniosku w całości i solidarne zasądzenie od wnioskodawców na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko podniosła, że wnioskodawcy nie wykazali, że cel zamierzonej przez nich czynności, polegającej na powiększeniu otworów okiennychi wybiciu drzwi w celu przystosowanialokalu numer (...)do funkcji sklepu, leży w interesie nie tylko wnioskodawcy, ale także w interesie pozostałych współwłaścicieli. Uczestniczka podniosła, że wnioskodawcy dokonali w lokalu zmian jego parametrów użytkowych i technicznych, wymagających o ile nie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, to co najmniej zgłoszenia (wnioskodawcy dokonali wyburzenia części istniejących ścian, zmieniając całkowicie rozkładi powierzchnię pomieszczeń w lokalu, a prace te były bezpośrednią przyczyną pęknięć ścianw lokalu mieszkalnymZ. S.). Uczestniczka zakwestionowała także wartość dowodową dołączonej do wniosku opinii technicznej, jednocześnie wskazując, iż została ona sporządzona po przebudowie lokalu. Uczestniczka wskazała, że wyrażenie zgody na dokonanie prac wskazanych przez wnioskodawców doprowadzi do zaburzenia estetyki elewacji budynku, zakłóci spokój i porządek części wspólnych poprzez zwiększenie ilości osób korzystających z lokalu,a nadto wykonanie wnioskowanych prac spowoduje konieczność odnowienia całej elewacji. Dalej uczestniczka argumentowała, że powstanie sklepu odzieżowego w nieruchomości jest niecelowe albowiem w pobliżu znajduje się co najmniej kilka sklepów tej samej branży,a zważając na fakt, iż wnioskodawcy nie zajmują się prowadzeniem sklepu zawodowo, istnieje obawa, że wynajmą lokal osobie trzeciej, która w lokalu tym będzie wykonywała inną działalność aniżeli prowadzenie sklepu odzieżowego.
W piśmie procesowym z dnia 30 maja 2014 roku wnioskodawcy wskazali, iż w ramach planowanych przezK.iA. P.prac ma zostać wykonany jeden otwór okienny (stanowiący powiększenie otworu istniejącego) i jeden otwór drzwiowy. Sprecyzowali, że wymaga to powiększenia istniejącego okna i wybicia otworu drzwiowego, których rozmieszczenie wynika z przedłożonego projektu.
W piśmie procesowym z dnia 17 lipca 2014 roku, złożonym za rozprawie w dniu 18 lipca 2014 roku, uczestnika podniosła, że przeprowadzona przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego kontrola wykazała, żeK. P.dokonał samowolnej przeróbki lokalu zagrażającej bezpieczeństwu lokali znajdujących się w nieruchomości przyulicy (...).
Na rozprawie w dniu 18 lipca 2014 roku pełnomocnik wnioskodawców sprecyzował, że wnioskodawcy nie planują połączenialokalu mieszkalnego numer (...)z sąsiadującym z nim lokalem, w którym prowadzony jest sklep odzieżowy.
Na rozprawie w dniu 6 marca 2015 roku pełnomocnik wnioskodawców wskazał wartość przedmiotu sporu na kwotę 60.000 zł podając, iż jest to cena zakupu lokalu. Jednocześnie, pełnomocnik cofnął żądanie w zakresie dotyczącym przekwalifikowania lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, czemu sprzeciwił się pełnomocnik uczestniczki. Pełnomocnik uczestniczki podniósł przy tym, że poniżej okna, które ma zostać przerobione na drzwi wejściowe znajduje się okno piwnicy uczestniczki, a zatem nie wyraża ona zgody na jego zasłonięcie (w piwnicy znajduje się punkt świetlny i istnieje możliwość korzystania z niego). Ponadto pełnomocnik wskazał, że uczestniczka utraci także ciąg komunikacyjny w tym sensie, że istnieje możliwość włożenia czegoś do piwnicy, np. opału (przy tym lokal uczestniczki ogrzewany jest za pomocą gazu i dotychczas uczestniczka nie korzystała z tego okienka w ten sposób, aby wkładać coś do piwnicy). Pełnomocnik wnioskodawców zauważył, iż swoim wnioskiem nie obejmuje żądania wyrażenia zgody na wykonanie schodków do lokalu, co drugiej stronie daje gwarancję, że nie zostaną one wykonane w sposób trwale związany z elewacją i oświadczył, że zostaną one wykonane w taki sposób, aby nie zakłócać ani dostępu do światła ani wentylacji piwniczki. Ostatecznie pełnomocnik uczestniczki wniósł o nieobciążanie jej kosztami postępowania w przypadku negatywnego dla niej rozstrzygnięcia, argumentując, że nie dała ona podstaw do złożenia wniosku a nadto nie jest w stanie ich ponieść.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
WP.przyulicy (...)położony jest budynek, w którym znajdują się cztery wyodrębnione lokale mieszkalne –lokal mieszkalny numer (...)znajduje się we współwłasnościK. P.iA. P.,lokal mieszkalny numer (...)stanowi własnośćL. H.,lokal mieszkalny numer (...)stanowi własnośćE. S.,lokal mieszkalny numer (...)stanowi własnośćZ. S..
Z prawem własności poszczególnych lokali mieszkalnych związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu, wynoszący odpowiednio: dlaK. P.iA. P.– 23/100, dlaL. H.– 27/100, dlaE. S.– 22/100, dlaZ. S.–28/100.
Właścicielem gruntu - na którym zlokalizowany jest budynek -działka ewidencyjna nr (...), jest GminaP.. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziksięgę wieczystą KW (...).
/okoliczności bezsporne, a nadto dowody: odpisksięgi wieczystej KW (...)(k.13 – 15), odpisksięgi wieczystej KW (...)(k. 16 – 18), odpisksięgi wieczystej KW (...)(k. 19 – 21), odpisksięgi wieczystej KW (...)(k. 22 – 24)/
Działka, na której znajduje się budynek stanowiący współwłasność właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych, według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzonego mocą Uchwały numer(...)Rady Miejskiej wP.z dnia 21 listopada 2001 roku, zlokalizowana jest na obszarze oznaczonym symbolem planu 1 – Mne, U, tj. w obszarze terenów mieszkaniowych o niskiej intensywności zabudowy o charakterze ciągłym i terenów usługowych. Nieruchomość ta położona jest w strefie „A” ścisłej ochrony konserwatorskiej oraz w strefie „W” ochrony archeologicznej, na nieruchomości posadowiony jest obiekt o wartościach kulturowych.
/dowód: wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (k. 25)/
Budynek przyulicy (...)znajduje się w ścisłym centrumP.– bezpośrednio przed budynkiem przebiega jedna z głównychulic (...). W najbliższej okolicy funkcjonują lokale użytkowe o różnym profilu działalności – sklepy odzieżowe, sklepy spożywcze, lokale gastronomiczne.
/dowody: zdjęcie (k. 57), zeznania wnioskodawczyniZ. S.(k. 112 – 113), zeznania wnioskodawczyniL. H.(k. 113 – 114), zeznania wnioskodawczyniA. P.(k. 114 – 115), zeznania uczestniczkiE. S.(k. 117 – 119)/
W dniu 25 marca 2013 r.K. P.iA. P., na mocy zawartej umowy sprzedaży, nabylilokal mieszkalny numer (...)położony wP.przyulicy (...)na parterze budynku. Lokal mieszkalny został nabyty przez małżonkówP.z założeniem prowadzenia w nim działalności gospodarczej o profilu odzieżowym. Informacja o planach dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu została podana przezK. P.pozostałym właścicielom nieruchomości jeszcze przed nabyciem lokalu przez małżonków.
/dowody: zeznania wnioskodawczyniZ. S.(k. 112 – 113), zeznania wnioskodawczyniL. H.(k. 113 – 114), zeznania wnioskodawczyniA. P.(k. 114 – 115), zeznania wnioskodawcyK. P.(k. 116 – 117)/
Nadlokalem mieszkalnym numer (...)znajduje sięlokal mieszkalny numer (...), stanowiący własnośćE. S..
/okoliczność bezsporna/
Dolokalu mieszkalnego numer (...)przylega lokal użytkowy znajdujący się w sąsiednim budynku, położony na innej nieruchomości gruntowej. W tym lokalu użytkowym prowadzona jest aktualnie działalność gospodarcza o profilu odzieżowym przez matkęK. P.. Lokal ten jest wynajmowany.K.iA. P.nie mają w planach zakupu tego lokalu, tym bardziej, że lokal ten nie jest przeznaczony na sprzedaż. MatkaK. P.zamierza przenieść miejsce prowadzonej przez siebie działalności dolokalu mieszkalnego numer (...).
/dowody: zdjęcie (k. 57), zeznania wnioskodawczyniA. P.(k.114 – 115), zeznania wnioskodawcyK. P.(k. 116 – 117)/
Po zakupie lokalu przez małżonkówP., podjęli oni starania o uzyskanie zgody od właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych, będących jednocześnie współwłaścicielami części wspólnych nieruchomości budynkowej, na powiększenie otworów okiennych w elewacji budynku celem przystosowanialokalu mieszkalnego numer (...)do prowadzenia w nim działalności gospodarczej i zapewnienia możliwości wejścia do lokalu bezpośrednio od strony ulicy.
/okoliczności bezsporne/
MałżonkowieP.zlecili wykonanie prywatnej opinii technicznej dotyczącej stanu budynku przyulicy (...)i możliwości wykonania zamierzonych prac, zmierzających do przystosowanialokalu mieszkalnego numer (...)na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej.
Zgodnie ze sporządzonym projektem, prace miały prowadzić do zmiany sposobu użytkowania lokalu z funkcji mieszkalnej na usługowo – handlową. Planowana inwestycja nie zmieniała istniejącego zagospodarowania terenu, nie powodowała konieczności stworzenia nowych punktów dostępowych do mediów, odpady komunalne pochodzące z działalności miały być usuwane do lokalnego śmietnika znajdującego się na tyłach budynku, nie zwiększyły się także potrzeby co do nowych miejsc parkingowych. Wejście do sklepu miałoby być dostępne odulicy (...). W ramach prac wyburzeniowych, planowane było wyburzenie ściany zewnętrznej budynku w zakresie umożliwiającym powiększenie otworu okiennego do rozmiarów witryny sklepowej oraz dolnej części okna celem zamontowania drzwi zewnętrznych.
Zaproponowany przezW. S.sposób wykonania prac adaptacyjnych, przy użyciu materiałów opisanych w opinii, nie stanowi zagrożenia dla części wspólnych budynku znajdującego się przyulicy (...). Projekt ten jest zgodny ze sztuką budowlaną i ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości.
/dowód: opinia techniczna (k. 25a – 34, 71 – 104), opinia biegłego sądowegoB. R.(k. 126-128)/
W 2013 rokuK. P.przeprowadził prace remontowe wewnątrzlokalu mieszkalnego numer (...). Prace zakończyły się w tym samym roku w miesiącu wrześniu. W lokalu tym wykonano pewne prace, które zmierzały do przystosowania go na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej.K. P.zdecydował o ich przeprowadzeniu bez oparciao projekt, mimo świadomości o mogących go obciążać z tego tytułu konsekwencjach prawnych.
/dowód: zeznania wnioskodawcyK. P.(k. 116 – 117)/
Wykonywanie przezK. P.prac budowlanych legło u podstaw zgłoszeniao samowoli budowlanej złożonej do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu(...)przezE. S..
/dowód: pismo wnioskodawczyni z dnia 4 kwietnia 2014 roku (k. 53)/
Na skutek złożonego zawiadomienia, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu(...)wszczął postępowanie administracyjne.
/dowody: pismo z dnia 14 maja 2014 roku (k. 58), pismo z dnia 8 maja 2014 roku (k. 59), protokół kontroli (k. 109), zawiadomienie (k. 110)/
Postanowieniem z dnia 8 lipca 2014 roku, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu(...)wstrzymał prowadzenie robót budowlanych wlokalu mieszkalnym numer (...)położonym wP.przyulicy (...), wykonywanych bez wymagalnego pozwolenia na budowę oraz nałożył na małżonkówP.obowiązek przedłożenia ekspertyzy budowlanej dotyczącej zakresu i poprawności wykonywanych robót budowlanych.
/dowód: postanowienie nr 50/Pysk./2014 z dnia 8 lipca 2014 roku (k. 111)/
Z. S.iL. H., od momentu uzyskania informacji o planach przystosowanialokalu mieszkalnego numer (...)na cele prowadzenia działalności gospodarczej o profilu odzieżowym, nie sprzeciwiały się tym planom i wyrażały zgodę na przeprowadzenie prac obejmujących wybicie otworu okiennego i drzwiowego w elewacji budynku przyulicy (...)wP..
/dowody: zeznania wnioskodawczyniZ. S.(k. 112 – 113), zeznania wnioskodawczyniL. H.(k. 113 – 114)/
E. S.nie wyrażała zgody na przeprowadzenie prac zmierzających do adaptacjilokalu mieszkalnego numer (...)na cele prowadzenia działalności gospodarczej. SugerowałaK. P.nabycie jej mieszkania.
/dowody: zeznania świadkaM. P.(k. 61), zeznania wnioskodawczyniA. P.(k. 114 – 115), zeznania wnioskodawcyK. P.(k. 116 – 117), zeznania uczestniczkiE. S.(k. 117 – 119)/
Powyższy stan faktyczny został ustalony częściowo w oparciu o okoliczności bezsporne a w pozostałym zakresie Sąd oparł się o wymienione wyżej dowody z dokumentów, zeznania świadka, wnioskodawców i uczestniczki oraz opinię biegłego sądowegoB. R. (2).
Sąd przydał moc dowodu wymienionym wyżej dokumentom urzędowym i prywatnym, których prawdziwość nie była kwestionowana przez strony postępowania w trybie przepisuart. 252 k.p.c.i przepisuart. 253 k.p.c., a i Sąd nie dopatrzył się istnienia żadnych okoliczności, na podstawie których miałby odmówić im wiarygodności.
Sąd dał w pełni wiarę logicznym i konsekwentnym zeznaniom wnioskodawcówK.iA. P.,L. H.iZ. S., a także świadkaM. P.. Zeznania te, w ocenie Sądu, były spójne zarówno wewnętrznie jak i ze zgromadzonymw niniejszej sprawie materiałem dowodowym. Zasadniczo Sąd przydał moc dowodu zeznaniom uczestniczkiE. S., tj. w tym zakresie, w jakim pozostawały zgodne z zeznaniami wnioskodawców i pozostałym materiałem dowodowym. Różnice pomiędzy zeznaniami uczestniczki a wnioskodawców czy świadka dotyczyły kwestii momentu, w którymK. P.zwrócił się do uczestniczki o wyrażenie zgody na adaptacjęlokalu mieszkalnego numer (...)i okoliczności towarzyszących tej rozmowie czy okresu i przyczyn powstania pęknięć ścian w budynku. Mając na uwadze przedmiot niniejszego postępowania, okoliczności te pozostawały bez wpływu na ostateczne rozstrzygnięcie Sądu. Generalnie zeznania skupiały się na opisie konsekwencji, jakie niesie dla właścicieli lokali adaptacjalokalu mieszkalnego numer (...)na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Zeznania te były wyłącznie oceną okoliczności przyszłych a zatem przypuszczeniami zainteresowanych. Dotyczą zatem sfery wyobrażeń. Za wiarygodne przy tym uznano zeznania co do planów wnioskodawców – małżonkówP.– odnośnie wykorzystania lokalu, mając na uwadze, że choć również są to okoliczności przyszłe, to jednak wynikające z ich woli a w celu tym małżonkowie ponieśli już znaczne nakłady, jak choćby zakup lokalu.
Sąd w całości przydał moc dowodu sporządzonej w toku postępowania opinii biegłego sądowegoB. R. (2). Należy zauważyć, że biegły sądowy w swej opinii potwierdził prawidłowość projektowych prac związanych z adaptacjąlokalu mieszkalnego numer (...)przezK.iA. P., pozostających w zgodzie ze sztuką budowlaną. W ocenie Sądu, treść tej opinii była jasna, logiczna i stanowiła konsekwencję szczegółowej analizy zagadnienia przez biegłego sądowego, uzupełnionego o wizję w miejscu projektowanych prac. Opinia została wydana przez podmiot profesjonalny, niezainteresowany wynikiem postępowania i w oparciu o wiedzę specjalistyczną. Opinia ta nie była również kwestionowana przez żadną ze stron reprezentowanych przez profesjonalnych pełnomocników. Pomimo zarzutów zgłoszonych do opiniiW. S.- stanowiącego dokument prywatny – opinia ta stała się wiarygodnym materiałem dowodowym wobec treści opinii biegłego sądowego, który nie powtarzając już zbędnie jej treści, wyraził pełną akceptację dla prac opisanych w tym dokumencie.

Sąd zważył, co następuje.
W pierwszej kolejności analizy wymagało żądanie zezwolenia wnioskodawcomK. P.iA. P.na „dokonanie przekwalifikowanialokalu mieszkalnego numer (...)położonego wP.przyulicy (...), na lokal użytkowy”. Należy zwrócić uwagę, że na rozprawie w dniu 6 marca 2015 roku pełnomocnik wnioskodawców złożył ustne oświadczenie o cofnięciu tego żądania, jednakże z uwagi na treść przepisuart. 512 § 1 k.p.c.i sprzeciwu pełnomocnika uczestniczki, oświadczenie to nie mogło wywrzeć skutku.
Należy przywołaćart. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane(Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 – j.t.). Zgodnie z ustępem 1 przepisu, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zgodnie z treścią ustępu 2 wskazanego przepisu, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania (pkt 1); zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi (pkt 2); oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (pkt 3); zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pkt 4); w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (pkt 5); w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (pkt 6). Zamierzone prace miały dotyczyć części wspólnych budynku (elewacji), stąd też koniecznym dla ich wykonanie jest legitymowanie się przez osobę występującą oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 powołanej ustawy, tj. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z uwagi na niemożność złożenia takiego oświadczenia – wobec sprzeciwu uczestniczki – celem niniejszego postępowania było właśnie udzielenie zgody na przeprowadzenie prac, a orzeczenie Sądu w tym przedmiocie miało zastąpic te zgodę uczestniczki. Sad nie wchodzi jednak w rolę organu administracyjnego i jego orzeczenie nie zastępuje procedury całej procedury dotyczącej zmiany sposobu użytkowania obiektu. Zarówno redakcja przepisówustawy Prawo budowlanei posługiwanie się w jej treści sformułowaniami charakterystycznymi dla prawa administracyjnego (tj. „organ”, „zgłoszenie”), zaangażowanie w proces przekwalifikowania wójta (burmistrza, prezydenta miasta),a także jej przynależność do gałęzi prawa administracyjnego jednoznacznie wskazuje, iż nie jest właściwym trybem dla kwestii przekwalifikowania lokalu postępowanie przed sądem powszechny, nie mamy to bowiem do czynienia ze sprawą cywilną. Wobec tego, Sąd uznał, że w tym zakresie droga sądowa jest niedopuszczalna, a w konsekwencji, na podstawieart. 199 § 1 pkt 1 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c., odrzucił wniosek w tej części (pkt 1 sentencji postanowienia).
Drugie z żądań wnioskodawców wynikało właśnie ze wskazanej potrzeby - dla celów zmiany sposobu użytkowanialokalu numer (...)i jego przekwalifikowania z funkcji mieszkalnych na funkcje użytkowe – dysponowania przezK.iA. P.oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2w zw. zart. 71 ust. 2 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).
Zgodnie zart. 199 k.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Powyższy przepis wskazuje, iż przy dokonywaniu czynności zarządu obowiązuje przede wszystkim zasada woli stron, a tylko w braku porozumienia znajdzie zastosowanie zasada ingerencji sądu, który rozstrzygnie spór między stronami. PrzepisyKodeksu cywilnegoo współwłasności, w tym o zarządzie rzeczą wspólną, znajdują zastosowaniew niniejszej sprawie na podstawie odesłania zawartego wart. 19 ustawy z dnia 24 czerwca1994 roku o własności lokali(tj. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Sąd, rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, powinien więc wziąć pod uwagę cel zamierzonych czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli. Przy tym przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonymw ramach aktualnego jej przeznaczenia. Zatem czynnościami „przekraczająca zakres zwykłego zarządu” są te z działań, które nie mieszczą się już w pojęciu normalnej eksploatacji rzeczy i utrzymania jej w stanie niepogorszonym.
Jak wskazano, przesłanki, na których opiera się Sąd, rozstrzygając o żądaniu stron złożonym w trybieart. 199 k.c.należy interpretować w ten sposób, że zamierzona czynność powinna mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli (zobacz: Teresa A. Filipiak (w:)Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IIpod red. A. Kidyby, LEX nr 134837). Przesłanki orzeczenia zezwalającego stanowią więc „cel" zamierzonej czynności oraz „interesy" wszystkich współwłaścicieli. Zatem wskazana czynność powinna być gospodarczo użyteczna (celowa) i służyć korzystnie wszystkim współwłaścicielom, a co najmniej nie naruszać ich interesów.
Na gruncie niniejszej sprawy, w zakresie upoważnienia do powiększenia otworów okiennych i umiejscowienia drzwi w elewacji budynku przyulicy (...), bez wątpienia występuje czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą. Pomiędzy współwłaścicielami nie doszło do porozumienia w zakresie wyrażenia zgody na dokonanie tych czynności. Wnioskodawcy, co stanowiło okoliczność bezsporną, dysponowali przy tym udziałami we współwłasności rzeczy wspólnej przekraczającymi połowę.
W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy i po rozważaniu interesów każdego ze współwłaścicieli lokali, Sąd uznał, że wniosek zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należało mieć na uwadze, że prace miały zostać wykonane na koszt właścicieli lokalu – małżonkówP., zatem koszt prac w żaden sposób nie obciążał właścicieli pozostałych lokali. Celem zamierzonej czynności było umożliwienie małżonkomP.wykorzystywania lokalu jako lokalu użytkowego - prowadzenie sklepu odzieżowego, co niewątpliwie służy ich interesom, wydaje się też racjonalne w kontekście miejsca położenia lokalu, sposobu zagospodarowania najbliższego terenu – funkcjonowania wielu sklepów czy restauracji w bezpośrednim sąsiedztwie. Oceny wymagała również kwestia interesu wszystkich współwłaścicieli. Pojęcie to należy rozumieć szeroko, tak jako interes dodatni dla współwłaścicieli, ale i brak dla nich ujemnych następstw danego przedsięwzięcia. Oceniając w tym kontekście żądanie wnioskodawców, Sąd miał na uwadze, że planowany sposób zagospodarowania lokalu nie wywoła po stronie współwłaścicieli nieruchomości ujemnych następstw, a przeciwnie, może ograniczyć krąg osób korzystających z części wspólnych w postaci klatki schodowej albowiem wejście do lokalu planowane jest od zewnątrz (i tego dotyczyło wyrażenie zgody). Taki sposób korzystania z lokalu powoduje także ograniczenie dni tygodnia i godzin korzystania z lokalu do czasu jego otwarcia a przez to ogranicza ryzyko hałasu, nieodpowiednich zachowań mogących przeszkadzać właścicielom innych lokali.
W ocenie Sądu racjonalne były argumenty wnioskodawców, którzy wskazując na istnienie po ich stronie interesu w dokonaniu czynności zmierzających do adaptacji lokalu, powoływali się na zapewnienie spokoju, czystości czy odśnieżania w obrębie części wspólnych nieruchomości z uwagi na ich szczególny interes w zapewnieniu możliwości bezpiecznego dotarcia do sklepu. W ocenie Sądu, brak jest przekonujących argumentów, które można przeciwstawić takiemu pojmowaniu przez współwłaścicieli nieruchomości ich interesu. Przy tym działalność, która ma być prowadzona w lokalu nie jest działalnością uciążliwą, prowadzenie której niosłoby ze sobą zagrożenie dla bezpieczeństwa osób mieszkających w budynku czy czystości w obrębie nieruchomości.
Sąd miał także na uwadze, że w sąsiedztwie znajduje się wiele lokali użytkowych, zatem taki sposób zagospodarowanialokalu nr (...)wydaje się naturalny.
Przy ocenie interesu stron w przeprowadzeniu prac adaptacyjnych Sąd opierał się takżeo sporządzoną opinię biegłego sądowego, który potwierdził, iż zakres tych prac i sposób ich wykonania przy użyciu planowanych w opinii technicznej materiałów, nie stanowi zagrożenia dla konstrukcjibudynku numer (...)i jest zgodny ze sztuką budowlaną. Wyłącza to także negatywny interes po stronie współwłaścicieli nieruchomości, który mógłby być utożsamiany z ewentualną degradacją budynku i zagrożeniem dla mieszkańców czy ich mienia.
Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że za racjonalny cel zamierzonej czynności, a przy tym istnienie pozytywnego interesu wszystkich współwłaścicieli wyrażające się w ograniczonym w czasie korzystaniem z lokalu przez jego właścicieli (dni i godziny otwarcia) czy ich zaangażowaniu w utrzymani estetyki i porządku miejsca. Przy tym Sąd uznał, że planowane przedsięwzięcie nie narusza w żaden sposób interesów pozostałych właścicieli lokali (współwłaścicieli części wspólnych), brak jest rzeczywistych ujemnych następstw przedmiotowego przedsięwzięcia dla nich, a zatem nie występują negatywne następstwa w ich interesie. W ocenie Sądu, postawa uczestniczki i jej odmowa wyrażenia zgody na dokonanie projektowych prac wynikała z braku dobrej woli uczestniczki a nie z istnienia konkretnych zagrożeń dla jej interesu – tak Sąd ocenił w szczególności oświadczenia uczestniczki złożone przez nią na rozprawie w dniu 6 marca 2015 roku, w których uczestniczka zmierzała do konsekwentnego zablokowania możliwości adaptacjilokalu mieszkalnego numer (...). Przywołać warto do tego choćby zarzut uczestniczki, że planuje sprzedaż mieszkania, a przedmiotowa czynność doprowadzi do obniżenia wartości jej lokalu (której to okoliczności uczestniczka nie wykazała), po czym uczestniczka zeznała, iż nie ma innych lokali które odpowiadałyby jej oczekiwaniom wobec czego transakcji tej nie dokonuje, aby następnie – już dla innych celów, a dotyczących potrzeby dostępu do piwnicy od zewnątrz budynku – odwołać się do ewentualnego planu zmiany systemu ogrzewania w lokalu a zatem do inwestycji, z której należy wnioskować brak zamiaru sprzedaży lokalu.
W następstwie powyższych ustaleń, Sąd wyraził zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w postaci powiększenia otworu okiennego wlokalu numer (...)położonym wP.przyulicy (...)i wykonanie otworu drzwiowego do tego lokalu, na kosztów jego właścicieli, według opinii biegłego sądowegoB. R. (2)w związku z projektemW. S.(pkt 2 sentencji postanowienia). Zakres prac i sposób ich wykonania, szczegółowo wynika z opinii, które Sąd uczynił załącznikiem do orzeczenia.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik postępowania ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela powszechnie wyrażany w doktrynie i orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym w postępowaniu nieprocesowym co do zasady nie ma "pojedynku" dwóch przeciwstawnych sobie stron, a zatem nie można mówić o przegrywającym, który powinien zwrócić koszty postępowania wygrywającemu. Z tego też powodu ustawodawca przyjął jako zasadę rozwiązanie odmienne od obowiązującego w postępowaniu procesowym. Z treści przepisuart. 520 § 1 k.p.c.wynika bowiem założenie, że uczestnicy postępowania sąw jednakowym stopniu zainteresowani jego rezultatem, a orzeczenie sądu gwarantuje ochronę prawną każdemu z nich. W konsekwencji, koszty związane z poszczególnymi czynnościami ponosi ten, kto czynności dokonał lub jeżeli czynności sądu zostały podjęte w jego interesie.
SSR Kamilla Gos – Górska

ZARZĄDZENIE
Odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi uczestniczki;
SSR K. Gos - Górska
G., dnia 16 kwietnia 2015 r.