Sąd Rejonowy Wrocław Fabryczna we Wrocławiu
XI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XI C 2040/14
Data wyroku: 2015-10-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Wojnar
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 669 kc, art 225 kc, art. 471 kc

Sygnatura akt XI C 2040/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 15 października 2015 r.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu XI Wydział Cywilny
w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Wojciech Wojnar
Protokolant:Agnieszka Peregudów
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2015 r. weW.
sprawy z powództwaZ. B.,J. B.
przeciwkoA. M.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejA. M. (1)na rzecz powodówZ. B.,J. B.kwotę 3.150 zł (trzy tysiące sto pięćdziesiąt złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 26 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty;

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 178,10 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE
W dniu 14 września 2010 r.Z. B.iJ. B., właścicielebudynku mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...), zawarli zA. M. (1), prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwąKlub (...), umowę najmu tego budynku na czas określony od dnia 1 października 2010 r. do dnia 30 czerwca 2013 r.
W umowie strony ustaliły czynsz najmu na kwotę 4.400 zł płatny z góry do dziesiątego dnia za dany miesiąc. Na zabezpieczenie wszelkich roszczeń wynajmującego z tytułu najmuA. M. (1)zobowiązała się zapłacić kaucję w kwocie 5.000 zł.
Zgodnie z umową stronom przysługiwał dwumiesięczny okres wypowiedzenia. Jednocześniew umowie zamieszczono zapis o treści „W przypadku, gdy najemca wypowie umowę w okresie od 1 października 2010 r. do 31 czerwca 2013 r. najemca jest zobowiązany do zachowania trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Wszelkie zmiany warunków umowy wymagały pod rygorem nieważności formy pisemnej.
W dniu 3 stycznia 2011 r. strony umowy zawarły aneks, w którym ustaliły, że od 1 kwietnia 2011 r. do 30 czerwca 2013 r. czynsz wyniesie 4.200 zł.
(dowód:  - umowa najmu wraz z aneksem, k. 7-13;
- informacja z(...), k. 70)
We wrześniu 2012 r.A. M. (2)prowadziła zZ. B.– drogą elektroniczną – negocjacje w celu obniżenia wysokości czynszu.
W mailu z dnia 14 września 2012 r.Z. B.zaproponowałaA. M.dwie opcje:
1. za miesiąc wrzesień br- 2.700 zł, natomiast różnica 800 zł (3.500 – 2.700 zł) do uregulowaniaw późniejszym terminie może być w ratach lub 3.200 zł
2. od miesiąca października br. 3.500 zł.
W odpowiedzi na tę propozycjęA. M. (2)poinformowała, że „nie bardzo nas ratuje Pani propozycja ponieważ rozłożenie nam 800 zł i tak spowoduje iż będziemy musieli skądś zabrać aby Pani zapłacić. (…) Dlatego pozwalam sobie złożyć jeszcze jedną propozycję co do września, październik akceptujemy. A za miesiąc wrzesień proponuję 3.000,00”.
Z. B.odpisała „PaniA.wrzesień 3.100,00”.
(dowód:  - korespondencja elektroniczna stron, k. 64-69;
- zeznaniaP. M., protokół rozprawy z dnia 14 stycznia 2015 r.
Pismem z dnia 26 listopada 2012 r.A. M. (2)złożyła oświadczenie, że z dniem 30 listopada 2012 r. wypowiada umowę najmu.
Z dniem 30 listopada 2012 r.A. M. (2)rozwiązała umowę dostarczania paliwa gazowego do lokalu przyul. (...)weW..
Na przełomie listopada/grudnia 2012 r.A. M. (2)opróżniła zajmowany budynek, zakręcając ogrzewanie w budynku.
(bezsporne, a nadto dowód:
- wypowiedzenie umowy najmu, k. 14;
- pismo(...), k. 71;
- zeznaniaP. M., protokół rozprawy z dnia 14 stycznia 2015 r.
W dniu 2 lutego 2013 r.A. M. (2)orazZ.iJ. B.podpisali protokół zdawczo-odbiorczy licznika elektrycznego.
(dowód:  - protokół zdawczo-odbiorczy licznika, k. 63)
W dniu 7 lutego 2013 r. nastąpił odbiór budynku przez właścicieli. W protokole wskazano, że od dnia 30 listopada 2012 r. do dnia 29 stycznia 2013 r. wyłączony został piec centralnego ogrzewania. Dnia 29 stycznia 2013 r. w obecności stron umowy najmu i hydraulika włączono piec, stwierdzono wówczas zamarznięcie wody w rurach oraz uszkodzenie rur.
W dniu 7 lutego 2013 r. protokół odbioru został podpisany przezZ. B.iJ. B., natomiastA. M. (1)podpisała protokół w późniejszym terminie.
(dowód:  - protokół odbioru z 7.02.2013 r., k. 15-16, 61-62;
- zeznaniaP. M., protokół rozprawy z dnia 14 stycznia 2015 r.;
- zeznaniaA. G., protokół rozprawy z dnia 20 maja 2015 r.;
- przesłuchanie pozwanej, protokół rozprawy z dnia 20 maja 2015 r.)
W nieustalonym terminieZ. B.iJ. B.sporządzili drugi protokół odbioru, któryZ. B.datowała na dzień 6 marca 2013 r.
W protokoleZ. B.wskazała, opisując stan techniczny lokalu: listwy od założonych kabli do zdjęcia, uszkodzone schody, malowanie ścian, a całkowity koszt usterek – 1.550 zł.
Pod protokołemZ. B.zapisała, że najemca nie wyraża zgody na podpisanie protokołu.
(dowód:  - protokół odbioru z 6.03.2013 r., k. 18-19;
- przesłuchanie powódki, protokół rozprawy z dnia 20 maja 2015 r.)
Za dostawę gazu do budynku przyul. (...)weW.(...)i (...) S.A.(dalej(...)) w okresie od 1 grudnia 2012 r. do 5 lutego 2013 r. wystawiło fakturę na kwotę 513,61 zł, a za okres od 5 lutego 2013 r. do dnia 6 marca 2013 r. na kwotę 464,99 zł.
(dowód:  - faktury(...), k. 21-22)
Naprawa instalacji wodno-kanalizacyjnej i lokalizacja uszkodzenia wskutek zakręcenia ogrzewania przezA. M. (2)wyniosła łącznie 1.264,55 zł.
(dowód:  - pismo z dnia 6.02.2013 r., k. 23;
- pismo hydraulika z dnia 26.02.2013 r., k. 24;
- paragony fiskalne, k. 25)
Z. B.iJ. B.sporządzili w dniu 14 lutego 2013 r. pismo, w którym zwracali się doA. M. (2)o wskazanie daty przekazania domu.
Pismem z dnia 18 marca 2013 r.Z. B.iJ. B.wezwaliA. M. (2)do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 15.593,14 zł, na którą składały się następujące należności pomniejszone o zapłaconą kaucję w kwocie 5.000 zł:
- zaległy czynsz za listopad i grudzień 2012 r. oraz styczeń 2013 r. po 4.200 zł za każdy miesiąc,
- należność za bezumowne korzystanie za luty 2013 r. w wysokości 4.200 zł,
- koszty z faktur z(...)za okres od 5 lutego do 6 marca 2013 r. w kwocie 464,99 zł i za okres od 1 grudnia 2012 r. do 5 lutego 2013 r. w kwocie 513,61 zł
- koszty naprawy instalacji wodnej – 1.264,55 zł,
- koszt usunięcia usterek stwierdzonych protokołem z dnia 6 marca 2013 r.
(dowód:  - pismo powodów z dnia 18.03.2013 r., k. 20;
- pismo powodów z dnia 14.02.2013 r., k. 126)
Wezwanie do zapłatyZ. B.iJ. B.ponowili w dniu 10 kwietnia 2014 r. (doręczone w dniu 23 kwietnia 2014 r.), wyznaczającA. M. (2)termin trzech dni na spełnienie świadczenia.
W odpowiedziA. M. (2)wskazała, że:
- lokal był użytkowany do dnia 1 grudnia 2013 r.
- dnia 29 stycznia 2013 r. hydraulik pod nadzorem właścicieli podjął prace remontowe, dlatego też czynszi rachunki zostaną uregulowane do dnia 29 stycznia 2013 r.
- z uwagi na maila z dnia 14 września 2012 r. czynsz od października 2012 r. wynosił 3.500 zł
- koszt naprawy instalacji wodnej oraz koszt z faktury(...)na kwotę 513,61 zł zostanie zwrócony,
- protokół z dnia 6 marca 2013 r. nie jest jej znany.
(dowód:  - korespondencja stron, k. 26-42, k. 119-125)
W dniu 4 czerwca 2013 r.A. M. (2)wpłaciła na rachunekZ.iJ. B.kwotę 7.278,15 zł, obejmującą czynsz za listopad 2012 -styczeń 2013 r. w kwocie 3.500 zł za każdy miesiąc, opłatę za fakturę w kwocie 513,60 zł oraz koszt naprawy instalacji wodnej – 1.264,55 zł.
(bezsporne, a nadto dowód:
- pismo pozwanej, k. 119-125
- potwierdzenie przelewu, k. 60)
Powyższe ustalenia Sądu znajdują uzasadnienie we wszystkich przeprowadzonych dowodach,które zostały powołane przy ustalaniu podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Sąd oddalił wniosek powodówo dopuszczenie dowodu z zeznań malarza, albowiem – wobec niewskazania jego danych osobowychi adresowych – dowodu tego nie dało się przeprowadzić.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.
Podstawę prawną żądania strony powodowej stanowiąart. 659 § 1 k.c.,669 § 1 k.c.w zw. zart. 680 k.c.Stosownie do pierwszego z powołanych przepisów przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myślart. 669 § 1 i 2 k.c.najemca jest obowiązany uiszczać czynszw terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest natomiast w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Zgodnie zart. 675 § 1 kcpo zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Nadto, podstawę żądania powodów stanowiły przepisyart. 225 k.c.w zw. zart. 224 k.c.orazart. 471 k.c.
W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że strony wiązała umowa najmu budynku mieszkalnego przyul. (...)weW., na mocy której został ustalony czynsz w wysokości 4.200 zł. Bezsporne jest także, że pozwana uiściła kaucję w kwocie 5.000 zł oraz po rozwiązaniu umowy kwotę 7.278,12 zł tytułem należności związanych z wynajmowanym lokalem.
Spór stron dotyczył skuteczności wypowiedzenia umowy przez pozwaną, wysokości należnego czynszu za okres wypowiedzenia, istnienia dochodzonego roszczenia i jego wymagalności.
Odnosząc się do kwestii wysokości umówionego czynszu bezsporne jest, że strony w drodze aneksu do umowy najmu czynsz ten ustaliły na poziomie 4.200 zł za okres od dnia 1 kwietnia 2011 r. do końca obowiązywania umowy, a nadto, że zmiana umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.W zasadzie poza sporem jest też to, że strony w trakcie trwania umowy drogą elektroniczną negocjowały zmianę umowy, ustalając wysokość czynszu od października 2012 r. na kwotę 3.500 zł. Wynika to jednoznacznie z treści korespondencji elektronicznej. Ustalenie przez stron wysokości czynszu nie oznacza jednak, że doszło do zmiany umowy w tym zakresie. Przeciwnie, z uwagi na zastrzeżoną przez strony formę pisemną ad solemnitatem dla zmian umowy, zmiana umowy była nieważna i mogła „wiązać” ewentualnie strony jedynie na zasadach grzecznościowych, tzw. gentelmen's agreement, tzn. jeżeli najemca płaci umówiony czynsz w nowouzgodnionej wysokości, wynajmujący nie ma wobec niego żadnych roszczeńz tego tytułu; jeżeli jednak czynsz nie jest opłacany, uzgodnienie to nie obowiązuje. Takie ustalenia potwierdzają nie tylko dowód z przesłuchania powódki, ale również fakt, że wcześniejsza zmiana wysokości czynszu została sformalizowana sporządzonym w formie pisemnej aneksem.
Tym samym, należy uznać, że w okresie od 1 kwietnia 2011 r. do dnia 30 czerwca 2013 r.pozwana była zobowiązana uiszczać czynsz w kwocie 4.200 zł, a odmienne ustalenia stron były nieważne lub stanowiły tylko formę ich negocjacji albo porozumienie grzecznościowe.
Kwestią sporną był między stronami okres obowiązywania umowy. Według pozwanej umowa została rozwiązana z dniem 30 listopada 2012 r. Ponieważ jednak pozwana – wbrewart. 232 k.p.c.- nie udowodniła istnienia przesłanek do rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym uznać należało, że umowa została rozwiązana z końcem okresu wypowiedzenia, tj. ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2013 r. Wprawdzie umowa wskazywała dwa różne terminy wypowiedzenia (dwumiesięcznyi trzymiesięczny), niemniej stanowiska stron w niniejszej sprawie, w tym data zdania lokalu przez pozwaną, fakt, że powodowie dochodzili czynszu za okres wypowiedzenia obejmujący tylko grudzień 2012 r. i styczeń 2013 r., a pozwana za ten okres uregulowała częściowo zaległości, wskazują, że strony przyjęły w umowiedwumiesięczny okres wypowiedzenia.
Spór stron dotyczył także daty zdania powodom lokalu przez pozwaną. Pozwana podnosiłai dowodziła, że lokal opuściła w dniu 30 listopada 2012 r., a jego formalny odbiór nastąpił w dniu 7 lutego 2013 r. Twierdzenia te potwierdzają zeznania jej męża, protokół zdawczo-odbiorczy licznika elektrycznego oraz protokół zdawczo-odbiorczy datowany na dzień 7 lutego 2013 r., przedłożony przez pozwanąi dołączony do sprzeciwu od nakazu zapłaty, który został podpisany nie tylko przez pozwaną, ale również przez powodów. Twierdzenia te korespondują również z zeznaniamiA. G., który wykonywał na przełomie stycznia/lutego 2013 r. remont instalacji wodnej w spornym budynku. Świadek ten zeznał bowiem, że w czasie remontu nie była prowadzona żadna działalność i nie było w nim żadnych ludzi.
Powodowie twierdzili natomiast, że powódka zdała budynek dopiero w marcu 2013 r., w lutym odmówiła bowiem podpisania protokołu. Protokołu nie podpisała również w dniu 6 marca 2013 r., ale zdała wówczas klucze do budynku. Mimo podniesionych twierdzeń i stanowiska pozwanej, twierdzenia powodów nie zostały jednakże w żaden sposób wykazane. Przedłożone przez nich protokoły nie zawierają podpisu pozwanej, a nadto zostały datowane przez powódkę, co uniemożliwia poczynienie na ich podstawie ustaleń odmiennych od twierdzeń pozwanej. Wprawdzie logiczna jest argumentacja powodów, że gdyby lokal został zdany w lutym, zbędny byłby protokół z dnia 6 marca 2013 r. i powodowie nie musieliby wzywać pismemz dnia 14 lutego 2013 r. pozwanej do wydania lokalu, niemniej – z uwagi na ww. ustalenia i dowody(w szczególności podpisany przez obie strony protokół z dnia 7 lutego 2013 r., przedstawiony przez pozwaną) – nie jest to wystarczające do przyznania racji powodom.
W tej sytuacji za udowodnione należy uznać, iż pozwana zdała wynajmowany lokal w dniu 7 lutego 2013 r. Tym samym, pozwana powinna była zapłacić powodom czynsz za okres listopada 2012 – styczeń 2013 r. oraz odszkodowanie za bezumownego korzystanie z lokalu (art. 225 k.c.w zw. zart. 224 k.c.) przez 7 dni lutego. Pozwana zapłaciła jednak tylko kwotę 7.278,15 zł, obejmującą m.in. czynsz za listopad 2012 -styczeń 2013 r. w kwocie 3.500 zł za każdy miesiąc. Za wskazany okrespowinna zatem dopłacić– przy uwzględnieniu wyżej dokonanych ustaleń – kwotę 700 zł za każdy miesiąc, tj. kwotę2.100 zł. Nadto, powinna również zapłacić powodom odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Wysokość tego odszkodowania winna odpowiadać wysokości dotąd opłacanego przez pozwaną czynszu, tj. kwocie 4.200 zł za miesiąc. Skoro pozwana wydała powodom najmowany lokal dopiero w dniu 7 lutego 2013 r.,powinna zapłacić odszkodowanie w wysokości 1.050 zł(4.200 zł/28 dni x 7 dni).
Powyższe przesądza również, że pozwana zobowiązana była ponieść koszty dostawy gazu w tym okresie, tj. kwotę 513,61 zł. W sprawie bezsporne jest, że pozwana kwotę tę wpłaciła przed wytoczeniem powództwa, wpłacając kwotę 7.278,15 zł. Wpłata ta objęła także koszt naprawy instalacji wodnejw wysokości 1.264,55 zł.
W tych okolicznościach brak jest natomiast podstaw do obciążenia pozwanej zarówno odszkodowaniem za bezumowne zajmowanie budynku oraz kosztami dostawy gazu za okres od dnia 8 lutego do 6 marca 2013 r., powodowie nie wykazali bowiem, jak to wskazano wyżej, że pozwana zajmowała wówczas ich budynek. Nadto, za nieudowodnione uznać należało roszczenie o zapłatę kosztów remontuw kwocie 1.550 zł. Na tę okoliczność powodowie nie przedłożyli żadnego dowodu, ograniczając się jedynie do podniesienia gołosłownych twierdzeń, że – w związku pozostawieniem przez pozwaną lokalu w stanie pogorszonym – prace remontowe wyniosły 1.550 zł. Jedyny dowód na tę okoliczność (zeznania malarza) został oddalony, albowiem nie dało się go przeprowadzić – powodowie nie podali danych osobowychi adresowych tego świadka.
Z tych przyczyn na podstawie wskazanych wyżej przepisów Sąd w punkcie I tenoru wyroku zasądził od pozwanej kwotę 3.150 zł (2.100 zł brakującego czynszu za okres listopad 2012 r. - styczeń 2013 r. + 1.050 zł odszkodowania za bezumownego korzystanie z lokalu przez pierwsze 7 dni lutego 2013 r.),w punkcie II oddalając powództwo w niewykazanym zakresie.
O roszczeniu odsetkowym Sąd orzekł w oparciu oart. 481 § 1 k.c.,art. 669 § 2 k.c.i § 6 ust. 2 umowy (co do roszczenia o zaległy czynsz) orazart. 455 k.c.(co do roszczenia odszkodowawczego).W niniejszej sprawie powodowie w wezwaniu do zapłaty wskazali dla wszystkich żądań jeden termin zapłaty, domagając się zapłaty w terminie 3 dni od dnia doręczenia wezwania. Sąd zasądził zatem odsetki od tej właśnie daty, oddalając w pozostałym zakresie żądanie.
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zawarte w punkcie III sentencji wyroku oparto naart. 100 zd. 1 k.p.c.Zgodnie z nim w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. W myśl postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 października 1987 r., sygn. akt I CZ 126/87, obliczenie należności z tytułu stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu polega na ustaleniu stosunku wartości roszczenia uwzględnionego do dochodzonego, a następnie na podziale sumy kosztów obu stron odpowiednio do powyższego ustalenia. Otrzymany wynik stanowi kwotowy udział każdej ze stron w sumie ich kosztów. Jeżeli koszty poniesione przez stronę przewyższają tak obliczony udział - różnica podlega zasądzeniu od strony przeciwnej.
Powodowie, z uwagi na oddalenie powództwa ponad kwotę 3.150 zł, wygrali sprawę w 38 %, a ponieśli koszty procesu w postaci opłaty sądowej od pozwu wysokości 300 zł, koszt wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 1.200 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Pozwana natomiast poniosła koszty pełnomocnika w kwocie 1.217 zł. Tym samym, skoro powodowie przegrali sprawę w 62 %, powinna ona ponieść 62 % wszystkich kosztów, czyli 1.695,08 zł. Natomiast pozwana, jako przegrywającaw 38 %, powinna ponieść 38 % wszystkich kosztów, tj. 1.038,92 zł. Tymczasem powodowie ponieślio 178,10 zł za mało obciążających ją kosztów, a pozwana o taką kwotę za dużo. Wobec powyższego Sąd zasądził od powodów na rzecz pozwanej tę kwotę.
Dla tych motywów Sąd orzekł jak w wyroku.