Sąd Rejonowy Wrocław Fabryczna we Wrocławiu
XI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XI C 1043/13
Data wyroku: 2015-02-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Bojarska
Słowa kluczowe: Wypowiedzenie Umowy
Podstawa prawna: art. 11 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygnatura akt XI C 1043/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 5 lutego 2015 r.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu XI Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Małgorzata Bojarska
Protokolant:Ewa Chorzępa
po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2015r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaW. R.
przeciwko(...) sp. z o.o.
o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego

I
powództwo oddala;

II
zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 197 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XI C 1043/13

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 3 lipca 2013r. skierowanym przeciwko(...) Sp. z o.o.wW.powódW. R.domagał się ustalenia, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...). W uzasadnieniu powód wskazał, że w dniu 15 stycznia 2013r. strona powodowa skierowała do pozwanego wezwanie do zapłaty obejmujące należności czynszowe za okres od 1 stycznia 2008r. do 31 grudnia 2012r. , koszty zarządu nieruchomością wspólną a także opłaty za media. Pozwany skierował do strony powodowej pismo, w którym zakwestionował zasadność i wysokość kwot wymienionych w wezwaniu do zapłaty. Pomimo tego strona powodowa pismem z dnia 25 lutego 2013r. wypowiedziała powodowi umowę najmu, wzywając do opuszczenia lokalu, uzasadniając wypowiedzenie brakiem płatności czynszu za 3 pełne okresy płatności. W ocenie powoda wypowiedzenie jest nieważne. Strona powodowa, wzywając pozwanego do zapłaty zaległości, wskazywała na zadłużenie ponad dwukrotnie przewyższające realne zadłużenie pozwanego a ponadto domagała się należności za okres poprzedzający styczeń 2010r, a więc przedawnionych. W ocenie powoda strona pozwana wprowadziła powoda w błąd co do rzeczywistego stanu zaległości, gdyż dopiero w piśmie stanowiącym odpowiedź na wątpliwości powoda strona pozwana wyjaśniła, że wpłatę wysokości 3150 zł. dokonana w styczniu 2010r. zarachowała na poczet należności zaległych, najdalej wymagalnych i że nie uznaje zarzutu przedawnienia. W ocenie powoda to na stronie pozwanej jako na profesjonaliście spoczywa obowiązek rzetelnego i starannego rozliczania należności i wpłat a powód, jako osoba nie posiadająca wykształcenia pozwalającego na dokonanie analizy zadłużenia samodzielnie, nie jest w stanie ocenić prawidłowości naliczeń i kwoty zaległości. W świetle zasad współżycia społecznego niedopuszczalne jest aby powód utracił lokal, w którym zamieszkuje od kilkudziesięciu lat tylko dlatego, że sam nie potrafi wyliczyć ile jest dłużny stronie pozwanej.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu. W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, że rzeczywiście łączyła ją z powodem umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...)i że umowa ta została wypowiedziana w trybie art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2006r.
    oochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Poza sporem jest również fakt, że powód w dniu 11 marca 2013r. a więc po upływie miesięcznego terminu do zapłaty zaległości i po wysłaniu pisma z wypowiedzeniem umowy najmu, skierował do strony powodowej pismo zawierające ustosunkowanie się do wezwania do zapłaty. W ocenie strony pozwanej doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Ponadto strona pozwana wskazała, że przed Sądem Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej toczy się sprawa z powództwa(...) Sp. z o.o.przeciwkoW. R.o zapłatę kwoty 5 096,21 zł., na która to kwotę składa się m.in. kwota 4 151,28 zł. tytułem należności czynszowych , a więc ponad dziesięciokrotność miesięcznego czynszu. Strona pozwana wskazała także na niekonsekwencje w stanowisku powoda, który pomija milczeniem fakt, że dopiero pismem z dnia 11 marca 2013r., a więc po upływie terminu do uiszczenia zaległości i po dokonaniu wypowiedzenia ( z dnia 8 marca 2013r.) przedstawił swoje stanowisko. Wynika z powyższego, że powód przez okres ponad miesiąc czasu nie wykazywał inicjatywy, aby wyjaśnić sporne kwestie. Strona pozwana wskazała, że przesłanki wypowiedzenia istniały na datę jego dokonania i istnieją nadal, gdyż powód nie uregulował należności i zalega z opłatami za okres ponad 1 roku.
Na mocy postanowienia z dnia 25 marca 2014r. Sąd zawiesił postępowanie w sprawie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie XIV C 1757/13; postępowanie zostało podjęte w dniu 17 września 2014r. wobec prawomocności wyroku w postępowaniu toczącym się pod wskazaną sygnaturą.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódW. R.był najemcą lokalu nrlokalu mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...), którego właścicielem i wynajmującym pozostawała strona powodowa. Miesięczny wymiar czynszu najmu należny stronie pozwanej wynosił 278,72 zł. i był płatny do 10-go dnia każdego miesiąca z góry.

Dowód:

bezsporne.
W dniu 21 stycznia 2013r. strona pozwana sporządziła pismo kierowane do powoda, w którym wezwała powoda do zapłaty 8 301,15 zł., na którą składają się następujące kwoty:
- 16 723 zł. z tytułu czynszu najmu za okres od 1 stycznia 2008r. do 31 grudnia 2012r.;
- 3 212,55 zł. z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od 1 stycznia 2008r. do 31 grudnia 2012r.
- 17 462,90 zł. z tytułu kosztów eksploatacji lokalu za okres od 1 stycznia 2008r. do 31 grudnia 2012r.
W piśmie wskazano, że w przypadku nie dokonania wpłaty kwoty 8 301,15 zł. w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania, umowa najmu lokalu zostanie wypowiedziana.
Pismo powód otrzymał w dniu 24 stycznia 2014r.

Dowód:

bezsporne a ponadto:
- pismo strony pozwanej do powoda z dnia 21 stycznia 2013r. wraz z zestawieniem należności k- 36-37;
- potwierdzenie odbioru k – 50;
W dniu 8 marca 2013r. strona pozwana, wobec braku zapłaty kwoty wskazanej w piśmie z dnia 21 stycznia 2013r., skierowała do powoda iW. R.– małżonki powoda, pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu nrlokalu mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...)na podstawie art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy…..ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2013r. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazano zwłokę w zapłacie czynszu najmu za trzy pełne okresy płatności ; na dzień 31 grudnia 2012r. zadłużenie z tego tytułu wynosiło 8 301,15 zł.

Dowód:

pismo strony pozwanej do powoda z dnia 8 marca 2013r. k – 38;
W dniu 11 marca 2013r. powód sporządził pismo kierowane do strony pozwanej, ustosunkowując się do wezwania do zapłaty z dnia 21 stycznia 2013r. wskazując, że kwota 3304,42 zł. uległa przedawnieniu. Ponadto powód wskazał, że rzeczywiste zadłużenie w ocenie powoda to kwota 651,97 zł. a więc niższa od trzykrotności czynszu. Strona pozwana przedmiotowe pismo otrzymała w dniu 18 marca 2013r. i w tym samym dniu sporządzona została odpowiedź, do której załączono zaktualizowane zestawienie należności, ujmując w nim pominięte wpłaty w kwocie 278 ,72 zł. dokonana w dniu 12 czerwca 2012r. i 330 zł. na rzecz(...) Sp. z o.o.Strona pozwana odniosła się także do zarzutu przedawnienia wskazując ostatecznie, że faktyczne zadłużenia powoda na dzień 31 grudnia 2012r. to kwota 4436,30 zł. bez ustawowych odsetek.

Dowód:

pismo powoda do strony pozwanej z dnia 11 marca 2013r. k – 39;
pismo strony pozwanej do powoda z dnia 18 marca 2013r. k – 40;
W. R.w latach 2010-2011 dokonywał wpłat na poczet czynszu najmu bez wskazania na poczet jakich należności wpłaty maja być zaliczone. W roku 2012 powód dokonywał wpłat ze wskazaniem , na poczet jakich należności wpłatę należy zaliczyć.

Dowód:

dowody wpłat k- 6-28,
(...) Sp. z o.o.wW.skierowała przeciwkoW. R.iK. R.pozew o zapłatę kwoty 4151,28 zł. z tytułu czynszu najmu za okres grudnia 2010r., oraz kwoty po 278,72 zł. za wszystkie miesiące roku 2011 oraz za kwiecień 2012r. i sierpień 2012r. oraz kwotę 944,92 zł. z tytułu odsetek skapitalizowanych na dzień 31 kwietnia 2013r. za okres od 11-go dnia każdego miesiąca.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej na mocy wyroku z dnia 16 grudnia 2013r. w sprawie XIV C-upr 1757/13 zasądził od pozwanych solidarnie kwotę 5096,21 zł. wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 maja 2013r. do dnia zapłaty, oddalając powództwo w zakresie odsetek ustawowych od kwoty 5096,21 zł. za okres od 19 kwietnia 2013r. do 30 kwietnia 2013r., umarzając powództwo w zakresie kwoty 1130,03 zł. wobec cofnięcia powództwa. W uzasadnieniu opisanego orzeczenia wskazano, że pozwani niw wykazali, aby dokonali płatności należności czynszowych za okresy dochodzone pozwem; dokonywali płatności bez oznaczenia okresu, a więc wynajmujący na zasadzie przepisuart. 451 kcmiał prawo zarachowywać je na poczet zaległości zgodnie ze swoją wolą.
Apelację od powyższego orzeczenia wywiedli pozwani, jednakże została ona oddalona na mocy prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 27 sierpnia 2014r. sygn. akt II Ca 602/14. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiotem żądania zapłaty było zadłużenie pozwanych za okres od grudnia 2010r. do grudnia 2011r. oraz za miesiące kwiecień i sierpień 2012r. i w odniesieniu do tego zadnia pozwani nie podnieśli żadnych zarzutów.

Dowód:

wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej z dnia 16 grudnia 2013r. w sprawie XIV C-upr 1757/13 wraz z uzasadnieniem i wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 27 sierpnia 2014r. sygn. akt II Ca 602/14 - w aktach XIV C-upr 1757/13 tut. Sądu.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Strona powodowa domagała się ustalenia, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...)podnosząc, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu z dnia 8 marca 2013r. jest nieważne a to wobec okoliczności, że strona pozwana nieprawidłowo wskazała kwotę zaległości pozostałej do zapłaty dla najemcy, co zniweczyłoby przesłanki do wypowiedzenia.
Zgodnie z treścią przepisu art. 11 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2006r.oochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Z kolei przepis ust. 2 art. 11 wskazanej ustawy stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Tak więc przesłankami do skuteczności wypowiedzenia jest okoliczność zalegania najemcy z płatnością za co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz zachowanie procedury wypowiedzenia przewidzianej w cytowanym przepisie art. 11 pkt 1 ustawy. W przedmiotowej sprawie wszystkie te przesłanki zostały spełnione. Jak wynika z treści prawomocnego rozstrzygnięcia w sprawie XIV C-upr 1757/13 Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej na mocy wyroku z dnia 16 grudnia 2013r. zasądził od pozwanychW. R.iK. R.kwotę 4151,28 zł. z tytułu czynszu najmu za okres grudnia 2010r., oraz kwoty po 278,72 zł. za wszystkie miesiące roku 2011 oraz za kwiecień 2012r. i sierpień 2012r. oraz odsetki ustawowe do tych kwot. Zgodnie z treścią przepisuart. 365§1 kpcorzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Treść przepisuart. 366 kpcstanowi z kolei, że wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Przepisy te normują pozytywny i negatywny skutek orzeczenia prawomocnego. Związanie stron (i ewentualnie innych podmiotów) treścią prawomocnego orzeczenia polega na związaniu dyspozycją zawartej w sentencji orzeczenia skonkretyzowanej, zindywidualizowanej i trwałej normy prawnej wywiedzionej przez sąd. Dla sądów oraz innych organów państwowych prawomocne orzeczenie ma charakter prejudykatu a więc nie jest dopuszczalne dokonanie odmiennej oceny roszczenia niż ta zawarta w prawomocnym orzeczeniu. Tak więc prawomocnie ustalono, że najemcy lokalu zalegali z płatnością czynszu najmu za okres przekraczający trzy pełne okresy płatności i zaległość ta istniała na datę dokonania wypowiedzenia. W związku z powyższym na datę dokonania wypowiedzenia zaistniała przyczyna wypowiedzenia i nie ma tu znaczenia okoliczność, że kwota zaległości podana została nieprecyzyjnie; jak słusznie podnosi strona pozwana powód nie zapłacił żadnych kwot z tytułu zaległości czynszowych za okres dochodzony pozwem w sprawie XIV C-upr 1757/13, nawet tych, które uważał ewentualnie za bezsporne a ponadto nie odniósł się w żaden sposób do wezwania do zapłaty, kwestionując wyliczenia strony pozwanej dopiero w piśmie z dnia 11 marca 2013r. a więc już po dokonaniu wypowiedzenia. Wobec powyższego słusznie strona pozwana, nie odnotowując wpłaty należności, skorzystała z uprawnienia przewidzianego w treści przepisu art. 11 ustawy i wypowiedziała umowę najmu, zachowując przewidziany tryb; wypowiedzenie zostało dokonane na piśmie, wskazywało przyczynę wypowiedzenia oraz nastąpiło nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, po uprzednim wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Mając na uwadze powyższe powództwo podlega oddaleniu.
O kosztach orzeczono na zasadzie przepisuart. 98 kpc.