Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1122/14
Data wyroku: 2015-09-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Rudnicki
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art.25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 1122 / 14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 września 2015 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Krzysztof Rudnicki
Protokolant:Małgorzata Wąchała
po rozpoznaniu w dniu 22.09.2015 r.
we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaGminyW.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)weW.
o ustalenie nieistnienia, ewentualnie uchylenie i stwierdzenie nieważności uchwał
I.oddala powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)i(...);
II.uchyla zaskarżoną uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)z dnia 05.06.2014 r. w części, tj. w § 5 ust. 1;
III.oddala powództwo o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)w pozostałym zakresie oraz powództwo o ustalenie nieważności uchwały
pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...);
IV.zasądza od powoda GminyW.na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej88, 50 złkosztów procesu.

UZASADNIENIE
W dniu 16.07.2014 r. powód – GminaW.– wystąpił przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...), wnosząc o:
1) ustalenie nieistnienia uchwały nr(...)z dnia 05.06.2014 r. w sprawie zmiany uchwały nr(...)na remont stropu wlokalu nr (...), ewentualnie o uchylenie tej uchwały z uwagi na jej sprzeczność z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, jak również z powodu naruszenia interesów GminyW.;
2) ustalenie nieistnienia uchwały nr(...)z dnia 16.10.2013 r. w sprawie wykonania remontu stropu wlokalu nr (...), ewentualnie o stwierdzenie jej nieważności;
a także o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powód podał, iż udział GminyW.w części wspólnej nieruchomości przyul. (...)weW.wynosi 24, 41 %, a ilość lokali w budynku wynosi 8. Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 05.06.2014 r. podjęta została uchwała nr(...)w sprawie zmiany uchwały nr(...)na remont stropu wlokalu nr (...).
W § 3 uchwały wskazano wstępny koszt robót według kosztorysu inwestorskiego, z podziałem na roboty budowlane związane ze stropami wraz z kosztami nadzoru inwestorskiego oraz na roboty budowlane rozbiórkowe i odtworzeniowe wraz z kosztami nadzoru inwestorskiego. Jednocześnie w § 5 ust. 1 wskazano, iż remont części wspólnych, opisanych w § 3 pkt 1 oraz 2 pokryją właściciele w wysokościach wynikających z udziału w nieruchomości wspólnej, a pozostały koszt, opisany w § 3 pkt 3 oraz 4, pokryje GminaW..
Z powyższym nie zgadza się GminaW.z przyczyn podanych poniżej.
W dniu 16.10.2013 r., na zebraniu właścicieli lokali, została podjęta uchwała nr(...)w sprawie wykonania remontu stropu wlokalu nr (...). Uchwała ta w zasadzie pokrywa się z uchwałą nr(...), jedynie koszty robót są wskazane w niższej wysokości. Z powyższą uchwałą również nie zgadzała się GminaW., uznając ją za wadliwą, lecz ostatecznie nie została ona zaskarżona w trybieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, tj. w terminie 6-tygodniowym. Wystosowane zostało jedynie pismo z dnia 04.02.2014 r., w którym wskazane zostało, iż zaproponowany w uchwale podział kosztów remontu stropu jest niezgodny z obowiązującym prawem oraz zwrócono się o zmianę rozdziału kosztów remontu z uwagi na naruszenie interesu GminyW..
Właścicielemlokalu nr (...)jest GminaW.. GminaW.nie kwestionuje zasadności remontu stropu stanowiącego część wspólną budynku przyul. (...). Problemem pozostają jedynie roboty towarzyszące, niezbędne do wykonania remontu stropu, a mające charakter robót demontażowych oraz odtworzeniowych wlokalu nr (...). Na te roboty składają się: demontaż instalacji i armatury sanitarnej, ścianek działowych i posadzek, roboty odtwarzające przedmiotowe elementy, czyli wykonanie izolacji przeciwwilgociowej stropu, warstw posadzkowych i podłogowych, sufitów podwieszanych, ścianek działowych, tynków oraz powłok malarskich, montaż stolarki drzwiowej, wykonanie instalacji sanitarnych z montażem armatury i instalacji elektrycznych.
Stanlokalu nr (...)nie wymaga ingerencji w sposób opisany powyżej. To oznacza, iż gdyby nie konieczność remontu stropu, stanowiącego część wspólną budynku, GminaW.nie decydowałaby się na tego typu remont z uwagi na jego niecelowość (brak konieczności remontu lub wymiany elementów wykończeniowych przynależnych do lokalu). Zatem konieczność wykonania prac budowlanych wlokalu nr (...)pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z remontem stropu i jest z nim nierozerwalnie związana. Oceniając powyższe z innego punktu widzenia, GminaW.ponosi szkodę w wyniku remontu części wspólnej budynku w postaci zniszczenia lokalu będącego jego własnością.
Zatem w przypadku remontu stropu należy uznać, iż taki remont części wspólnej obejmuje realizację wszelkich prac niezbędnych do jego przeprowadzenia, w tym wykonanie prac towarzyszących, pomocniczych, odtworzeniowych, w tym nawet takich, jakie mają być wykonywane w lokalu, który nie stanowi części wspólnej budynku.
Konsekwencją powyższego jest więc uznanie, że koszt takiego remontu, w tym koszt wszystkich prac towarzyszących, pomocniczych i odtworzeniowych, koniecznych do przeprowadzenia wlokalu nr (...), winien być pokryty przez wszystkich właścicieli lokali zgodnie z udziałami w części wspólnej, czyli zgodnie zustawą o własności lokali, a toart. 12 ust. 2uwl.
Ponadto, jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa wskazała w zaskarżonej uchwale, iż roboty rozbiórkowe i odtworzeniowe oraz koszty nadzoru inwestorskiego tychże robót w określonej wysokości (co faktycznie odnosi się dolokalu nr (...)) ponosi GminaW., to tym samym ingerowała ona w obowiązki właścicielalokalu nr (...)wobec jego lokalu. Tymczasem Wspólnota Mieszkaniowa władna jest do podejmowania uchwał jedynie w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej oraz spraw bezpośrednio z nią związanych. Zgodnie bowiem zart. 22 ust. 2 ustawy o własności lokaliuchwały Wspólnoty Mieszkaniowej mogą dotyczyć kwestii zarządu nieruchomością wspólną, a nie praw i obowiązków związanych z własnością poszczególnych lokali. Zatem Wspólnota nie ma kompetencji do wkraczania w cudzą własność. Ponadto, nawet traktując powyższą uchwałę jako porozumienie pomiędzy wszystkimi właścicielami, to przecież w głosowaniu nie uczestniczył w żaden sposób przedstawiciel GminyW., który mógłby podjąć decyzję co do jego wyłącznej własności oraz obowiązków związanych z tą własnością.
Dodatkowo GminaW.nie zgadza się z kosztorysem inwestorskim, z którego wynika
kwota wpisana do uchwały, a mianowicie: wielkości narzutów przyjęte w kosztorysie są nieznane z uwagi na brak podsumowania kosztorysu oraz brak tych danych na stronie tytułowej kosztorysu; w poz. 13 kosztorysu inwestorskiego brak wartości kosztów wywozu i utylizacji materiałów z rozbiórki, poz. zerowa; w poz. 13 kosztorysu inwestorskiego uwzględniono płytę stropową grubości 15 cm, a zgodnie z nowym rysunkiem przekrój B-B grubość tej płyty wynosi 8 cm; w poz. 21 przewidziano dodatek za każdy 1 cm różnicy grubości płyty, krotność = 15 - pozycja nie do zaakceptowania w całości; w poz. 22 przyjęto 30 kg zbrojenia na 1 m2stropu - wartość zużycia stali zbyt wysoka; w poz. 23 występuje „Ułożenie izolacji z keramzytu na stropodachach płaskich”, pomimo że w poz. 31 ujęto nakłady związane z tym elementem, aczkolwiek przedmiary tych obu pozycji są różne; w poz. 30 występuje uszczelnienie styków płyt, projektant zrezygnował ze spoinowania płyt stropowych(...)na podstawie opinii(...)na rzecz sufitów podwieszanych zgodnie z pismem z(...)(...)z dnia 05.06.2014 r.; w poz. 32 kosztorysu ilość podkładów betonowych jest zawyżona, przyjęto długość 7, 50 m zamiast 6, 44 m; poz. 41, 44 i 45 - tynki, gruntowanie i malowanie ścian działowych - przedmiary są sumą powierzchni ścian z jednej strony (z poz. 38 i 39), powinny być powierzchnią ścian z obu stron (x 2); poz. 49 kosztorysu - instalacja wod-kan - wykonanie rozprowadzenia instalacji wod-kan - brak kalkulacji szczegółowej, jest tylko niejasna analiza własna; brak w kosztorysie nakładów związanych z wykonaniem wymianu przy osi A kształtownika(...)120, w kosztorysie występują jedynie nakłady związane z usunięciem istniejącego wymianu uwzględnione w poz. 12; kosztorys przewiduje wymianę instalacji gazowej, na co powinien być opracowany projekt i uzyskanie pozwolenia na budowę; pozwolenie konserwatorskie, na podstawie którego wydane zostało pozwolenie na budowę, ważne było do dnia 31.12.2013 r.; w uchwale nr(...)wskazany jest wykonawca robót(...), jednakże nie podano wartości złożonej oferty.
Powyższe uwagi są o tyle istotne, iż taki kosztorys jest podstawą do zobligowania członków Wspólnoty Mieszkaniowej do ponoszenia określonych kosztów, zatem powinien być on rzetelny i wyczerpujący.
W uchwale wskazany jest wykonawca robót, ale nie jest wiadome, jakiej wartości była złożona oferta. Zapewne w chwili podejmowania uchwały było wiadome, za jaką kwotę podjął on się wykonania robót budowlanych, zatem nie było przeszkód, aby ta kwota została wpisana w treści uchwały.
Powyższe uwagi co do rzetelności kosztorysu dotyczą również kosztorysu, o jakim była mowa w uchwale nr(...)z dnia 16.10.2013 r.
Powód podniósł również, iż obie uchwały zostały podjęte w sytuacji, gdy co najmniej jeden z głosujących właścicieli głosował przez pełnomocnika, a mianowicie za właścicielalokalu nr (...), posiadającego 13 % udziału w nieruchomości wspólnej, w dniu 05.06.2014 r. oraz w dniu 16.10.2013 r. głosował pełnomocnik. Jednocześnie z treści uchwał, a to § 7, nie wynika, iż pełnomocnik był prawidłowo umocowany. W tym przypadku remont stropu, jako ingerujący w konstrukcję budynku, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymagającą pełnomocnictwa rodzajowego. W związku z powyższym, w sytuacji braku stosownego umocowania w chwili głosowania obu uchwał, w obu tych przypadkach nie zostałaby osiągnięta większość głosów, zatem uchwały faktycznie nie zostałyby podjęte i nie istniałyby w obrocie prawnym. Wskazał również, iż § 7 uchwał nie jest czytelny, to jest złożone podpisy głosujących nie są czytelne i w związku z powyższym utrudnione jest ustalenie osoby, która złożyła konkretny podpis, jak również ustalenie, czy powyższe miało miejsce w imieniu własnym, czy też jako pełnomocnik.
W związku z powyższym uchwała nr(...), jak również poprzedzająca ją uchwała nr(...), mogą być uchwałami, które nie istnieją, ponadto, niezależnie od powyższego, są sprzeczne z prawem, zasadami prawidłowego zarządu oraz interesem GminyW., a mianowicie:
1) zgodnie zart. 22 ust. 2 ustawy o własności lokaliuchwały mogą dotyczyć kwestii zarządu nieruchomością wspólną, zatem Wspólnota Mieszkaniowa nie ma kompetencji do ingerowania w cudzą własność, w tym do określania obowiązków właściciela związanych z jego lokalem jako odrębnym przedmiotem własności, co daje podstawę do uchylenia uchwały nr(...)oraz stwierdzenia nieważności uchwały nr(...)- tutaj co najmniej w zakresie § 5 ust. 1 z uwagi na fakt, iż uchwała ta jest sprzeczna z ustawą w sposób istotny;
2) GminaW.jest zobligowana do racjonalnego wydatkowania posiadanych środków publicznych, zatem w sposób szczególny powinna ona gospodarować tymi środkami, wobec czego nieracjonalne gospodarowanie narusza interesy GminyW.;
3) w innej sprawie, gdzie również remontowany był strop w innej Wspólnocie Mieszkaniowej, który to remont powodował ingerencję we własność lokalu, właściciele podzielili się wszystkimi kosztami remontu w stosunku do powierzchni lokali określonych w aktach notarialnych;
4) GminaW.nie może zgadzać się na wydatkowanie środków, które nie ma podstawy prawnej i jest niczym nie uzasadnione, gdyż koszt prac odtworzeniowych, pomocniczych oraz towarzyszących remontowi stropu winien obciążać Wspólnotę Mieszkaniową, a nie GminęW., bez remontu stropu GminaW.nie zdecydowałaby się na remontlokalu nr (...), gdyż nie był on konieczny;
5) powódka nie znajduje żadnych okoliczności, które uzasadniałyby przyjęcie takiego właśnie jak w zaskarżonej uchwale sposobu rozdziału kosztów związanych z remontem stropów; w szczególności fakt, iż remont części wspólnej wymusza naruszenie sprawnego technicznielokalu nr (...), nie stanowiącego części wspólnej, nie usprawiedliwia przyjęcia, iż koszt ten winien być pokryty przez właściciela tego lokalu;
6) wątpliwości budzi też kwota przyjęta do uchwały nr(...), między innymi z uwagi na wyżej zaprezentowane zastrzeżenia do kosztorysu inwestorskiego; to samo dotyczy także kwoty przyjętej do uchwały nr(...); w szczególności GminaW.uważa, iż kosztorys inwestorski, na podstawie którego kwota 69 717 zł. została wprowadzona do zaskarżonej uchwały nr(...)nie jest prawidłowy i rzetelny.
W związku z powyższym, z uwagi na opisane wyżej wadliwości oraz powołując się dodatkowo naart. 58 § 1 kcpowód wniósł, jak na wstępie pozwu.
W odpowiedzi na pozew z dnia 30.10.2014 r. (k. 64-67) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Pozwana zarzuciła, iż roszczenie powoda o ustalenie nieistnienia uchwały nr(...)z dnia 05.06.2014 r. w oparciu oart. 189 kpclub alternatywne żądanie uchylenia tej uchwały w oparciu oart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokalijest bezpodstawne.
Zauważyła, iż wadliwe jest żądanie uznania nieistnienia uchwały w oparciu oart. 189 kpcw sytuacji, gdy istnieje możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej na podstawieustawy o własności lokali. Wskazała, iż przypuszcza, że tak sformułowane żądanie jest wynikiem przekroczenia terminu sześciotygodniowego do zaskarżenia uchwały w trybie art. 25 ust. 1 cyt. ustawy.
W związku z powyższym z uwagi na brak możliwości zweryfikowania, czy pozew został złożony w terminie umożliwiającym procedowanie w trybieustawy o własności lokaliz ostrożności procesowej zgłosiła zarzut przekroczenia przez powoda terminu do zaskarżenia uchwały nr(...)w trybie art. 25 ust. 1 ustawy.
Odnosząc się do kwestii dopuszczalności procedowania w trybieart. 189 kpczarówno w zakresie żądania określonego w pktach 1 i 2 pozwu, pozwana stwierdziła, iż jej zdaniem nie jest to możliwe, albowiem powód nie dowiódł, że ma interes prawny w rozumieniu tegoż przepisu, aby z takim żądaniem wystąpić. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem brak jest interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności uchwały, gdy upłynął termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Interes prawny strony musi być obiektywny zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego jak również z celemart. 189 kpc. Interes prawny nie zachodzi, gdy strona może w innej drodze osiągnąć ochronę swoich praw.
Pozwana zauważyła, że będąca przedmiotem roszczenia powoda uchwała nr(...)nie została zaskarżona w trybieustawy o własności lokali.
Z powyższych względów pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarówno w zakresie żądania określonego w pktach 1 i 2.
Odnosząc się do pozostałych twierdzeń i zarzutów strony powoda pozwana stwierdziła, co następuje.
Bezspornym i niekwestionowanym przez obie strony faktem była konieczność przeprowadzenia remontu stropu pomiędzymieszkaniem nr (...)budynku przyul. (...)weW.. W wyniku tego remontu konieczne było zdemontowanie rozpadającej się podłogi wmieszkaniu nr (...)i sufitu wmieszkaniu nr (...). W momencie demontażu podłogi wlokalu nr (...)wykonawca zmuszony był również do demontażu rozpadających się ścianek działowych oraz do wykonania innych niezbędnych prac.
Mieszkanie nr (...)stanowi własność GminyW.. Jej przedstawiciele w sposób czynny uczestniczyli w tym remoncie. W żadnym jego momencie nie kwestionowali, bo z przyczyn oczywistych nie mogli, zasadności wykonywanych prac.
Mieli pełną świadomość, że częścią wspólną podlegająca remontowi jest strop pomiędzy piętrami i że, aby strop ten wymienić, konieczne jest zdemontowanie wmieszkaniu nr (...)podłogi oraz ścianek działowych oraz wykonanie innych niezbędnych prac, albowiem inaczej tego remontu nie dało się wykonać. Przedstawiciele powoda mieli również wiedzę i świadomość, że każdy z właścicieli lokali w tym budynku w momencie wymiany konstrukcji stropu, a prace takie wcześniej były wykonywane w innych częściach budynku, ponosił koszty demontażu i doprowadzenia podłogi lub sufitu w swoim mieszkaniu do stanu poprzedniego. Wówczas gdy prace te były wykonywane w innych niestanowiących własności powoda mieszkaniach powodowi nie przeszkadzało, że nie był zmuszany do partycypowania w kosztach odtworzenia substancji mieszkaniowej po wymianie stropu, albowiem czynili to wyłącznie właściciele mieszkań, a nie cała wspólnota. Wspólnota jako taka pokrywała wyłącznie koszt wymiany stropu pozostawiając pozostałe prace do wykonania przez właścicieli mieszkań na swój koszt.
Nie do przyjęcia są dywagacje strony powodowej i zarzuty, że wspólnota mieszkaniowa naruszyła względem niej obowiązujące prawo, albowiem wkroczyła na teren prywatny i dokonała czynności, które nie były aprobowane przez powoda jako właściciela.
Kuriozalne są twierdzenia powoda, że remont części wspólnej wymusił naruszenie sprawnego technicznielokalu nr (...)niestanowiącego części wspólnej. Jeżeli tak ma wyglądać w opinii powoda sprawny technicznie lokal, w którym podłoga groziła zawaleniem się, a ścianki działowe rozpadały się, to można sobie wyobrazić, w jakim stanie znajdują się inne sprawne technicznie lokale należące do Gminy.
Odnosząc się do innych twierdzeń i zarzutów powoda pozwana stwierdziła, że skoro Gmina przyznaje, że remont był konieczny, to musiała się liczyć z tym, że wykonanie tego remontu wiązać się będzie z koniecznością demontażu podłogi wlokalu nr (...). Powód nie wykazał żadnej aktywności w kierunku współpracy i nie zaproponował demontażu podłogi i innych elementów oraz udostępnienia stropu do wymiany. Postawił się w sprawie w roli petenta, który w obliczu konieczności wykonania remontu części wspólnej we wspólnocie żąda przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, co w gruncie rzeczy sprowadza się do wykonania remontu lokalu na koszt pozostałych właścicieli. Tymczasem istota wspólnoty mieszkaniowej polega na tym, że jeden właściciel nie może być petentem w stosunku do pozostałych właścicieli.
We wspólnocie obowiązuje zasada solidaryzmu, co wyraża art. 13 ust 1 uwl. Jako podstawę żądania pokrycia kosztu remontu wlokalu nr (...)przez wszystkich właścicieli powód przywołał art. 12 ust. 2 uwl. Takie stanowisko powoda świadczy o całkowitym niezrozumieniu istoty tego przepisu. Art. 12 odnosi bowiem się wyłącznie do prawa współkorzystania z części wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nieprawdziwe jest twierdzenie powoda, że wspólnota mieszkaniowa niema kompetencji do wkraczania w cudzą własność. Zgodnie z treścią art. 13 ust 2 uwl, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej a także w celu wyposażenia budynku jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Kwestionowanie przez powoda kosztów dokonanej inwestycji i zarzuty związane z brakiem kosztorysu są całkowicie gołosłowne i nie zawierają żadnej merytorycznej polemiki. Jeżeli powód uważa, że koszt dokonanego remontu był zawyżony, to zgodnie z regułami postępowania winien złożyć w tym zakresie stosowny wniosek dowodowy, aby udowodnić swoje racje albowiem to na nim ciąży taki obowiązek.
Na marginesie tego zarzutu należy zauważyć, że w trakcie remontu, który był doglądany przez przedstawicieli powoda, w żadnym momencie nie padł zarzut użycia niewłaściwych materiałów czy technologii, itp. Co więcej, przedstawiciele powoda nie protestowali, gdylokal nr (...)był doprowadzany przez ekipę remontową wykonawczą do stanu używalności.
W piśmie z dnia 16.12.2014 r. (k. 80-81) odnosząc się do odpowiedzi na pozew powód podtrzymał swoje dotychczasowe twierdzenia oraz wnioski dowodowe, jak również całą argumentację przemawiającą za interesem GminyW.w wyeliminowaniu zaskarżonych uchwał z obrotu prawnego oraz dodatkowo podnosi następujące okoliczności.
Wskazał, że poprzez postępowanie zart. 189 kpcpragnie ochronić tę sferę prawną powoda, która została naruszona poprzez podjęcie uchwały w sposób istotny sprzecznej z obowiązującym prawem, której dalsze funkcjonowanie w obrocie prawnym narusza przyjęty porządek prawny oraz interesy prawne i faktyczne powoda.
Z kolei interes prawny powoda w ustaleniu, iż zaskarżone uchwały nie istnieją, wynika z konieczności usunięcia stanu niepewności prawnej w zakresie tego, czy uchwały te ostatecznie istnieją w obrocie prawnym, czy też nie istnieją. Ustalenie tego faktu jest przesądzające dla praw i obowiązków współwłaścicieli nieruchomości przyul. (...), w tym i GminyW.. Jednocześnie GminaW.nie może swojego interesu prawnego ochronić w inny sposób, gdyż skoro, z uwagi na brak wymaganej większości głosów liczonej większością udziałów, nie zostały te uchwały skutecznie podjęte, to nie może zostać zastosowana procedura sądowa związana z uchyleniem uchwał w trybieart. 25 ust. 1uwl. Zatem powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały można wnieść na podstawieart. 189 kpci można to uczynić w każdym czasie, co oznacza, że właściciel nie jest związany 6-tygodniowym terminem do zaskarżenia uchwały ustalonym wart. 25uwl.
Odnosząc się do stwierdzeń zawartych w odpowiedzi na pozew dotyczących ścianek działowych wlokalu nr (...)powód wskazał, że, jak wynika ze zdjęć wykonanych przed rozpoczęciem wykonywania remontu stropu, stan ścianek działowych był odpowiedni, znajdowały się na nich urządzenia i instalacje, nie było widoczne, aby ścianki „rozpadały się”. W ocenie powoda konieczność rozbiórki ścianek działowych wynikała tylko i wyłącznie z przyjętej technologii wykonania remontu stropu, co zauważa sama pozwana w odpowiedzi na pozew. Bezsporne jest stwierdzenie, że aby wymienić strop konieczne jest zdemontowanie wmieszkaniu nr (...)podłogi, ścianek działowych oraz wykonanie innych niezbędnych prac, albowiem inaczej tego remontu nie da się wykonać. Bez wątpienia wykonanie izolacji stropu, obetonowanie belek stalowych (policzone w kosztorysie dwukrotnie), wywóz i utylizacja gruzu, wykonanie, ustawienie i rozebranie rynny do gruzu dotyczą części wspólnych budynku. Koszty tych robót powinni ponosić wszyscy właściciele zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości wspólnej. W szczególności izolacja jest elementem stropu, a nie jest warstwą wykończeniową stropu do użytku właściciela lokalu. Jest zatem ona częścią wspólną, gdyż pełni funkcję ochronną stropu i zabezpiecza jej elementy konstrukcyjne i nie służy wyłącznie właścicielowi lokalu.
W związku z powyższym powód podtrzymał swoje twierdzenia co do sprawności stanu technicznegolokalu nr (...)oraz co do faktu, iż gdyby nie konieczność remontu stropu, żadne prace wlokalu nr (...)nie byłyby wykonywane.
Powód nie zgodził się również z zarzutem braku aktywności swoich przedstawicieli, gdyż uczestniczyli oni w zebraniach właścicieli lokali w dniach 11.04.2014 r. oraz 16.10.2014 r., a ich stanowisko zostało wyrażone wcześniej w pismach z dnia 04.02.2014 r. i z dnia 07.03.2014 r.
Powód wyjaśnił, iż poprzedni zarządca wspólnoty mieszkaniowej- (...) s.c.- w dniu 13.10.2014 r. złożył do powoda wniosek rozliczeniowy za wykonanie remontu stropu. Po weryfikacji wniosku okazało się, że znajdują się w nim braki i nieprawidłowości, to jest że nie zawiera on elementów, które wymagane są u powoda do dokonania tego typu rozliczeń. W październiku 2014 r. zmienił się zarządca nieruchomości, to jest nowym zarządcą została(...)sp. z o.o. (...)zarządca został poinformowany o brakach i nieprawidłowościach we wniosku. Dokumenty dotyczące tego rozliczenia zostały okazane przedstawicielom powoda w siedzibie zarządcy i zostały potwierdzone za zgodność z oryginałem przez pracownikaspółki (...) sp. z o.o.W dalszym ciągu brak było jednak kosztorysu ofertowego na kwotę 74 474 zł, wynikającego zaneksu nr (...)do umowy, strony tytułowej kosztorysu powykonawczego oraz rozliczenia kosztów remontu uwzględniającego stan funduszu remontowego. W dniu 24.11.2014 r. zarządca(...) sp. z o.o.wystosował do powoda wezwanie do zapłaty z załączoną tabelką Rozliczenie funduszu remontowego właściciela na dzień 30.09.2014 r., natomiast w dniu 05.12.2014 r. przekazał potwierdzone za zgodność z oryginałem pismo adresowane od poprzedniego do obecnego zarządcy budynku oraz stronę tytułową kosztorysu powykonawczego. Przedłożony do rozliczenia kosztorys nie uwzględnia jednak uwag do kosztorysu inwestorskiego wskazanych w pozwie. Uwzględniając te uwagi wartość kosztorysu powinna wynieść 73 582, 22 zł brutto. Wzbudza wątpliwość treść pisma(...)z dnia 28.11.2014 r., w którym zarządca(...) s. c.wyjaśnia, że doaneksu nr (...)z dnia 28.07.2014 r. przyjęto kwotę 74 474 zł wynikającą z rozliczenia kosztorysem powykonawczym, zweryfikowanym przez inspektora nadzoru. Jednakże dataaneksu nr (...)to data 28.07.2014 r., natomiast kosztorys został zweryfikowany dopiero dnia 21.08.2014 r. Jednocześnie podczas weryfikacji kosztorysów porównuje się przedmiary z kosztorysu inwestorskiego z kosztorysem ofertowym oraz ceny jednostkowe z kosztorysu ofertowego z cenami z kosztorysu powykonawczego/zamiennego. W tym przypadku trudno porównać kosztorys inwestorski z powykonawczym z uwagi na niepokrywające się pozycje kosztorysowe. W związku z powyższym, w ocenie powoda kosztorysy nie są wykonane rzetelnie i nie powinny być podstawą do ustalenia wynagrodzenia dla wykonawcy, gdyż wymagają korekt.
Powód nie może również potwierdzić faktu, iż jego przedstawiciele mieli wiedzę i świadomość, że każdy z właścicieli budynków w momencie wymiany konstrukcji stropu ponosił koszty demontażu i doprowadzenia podłogi lub sufitu w swoim lokalu do stanu poprzedniego, ani nie może potwierdzić, iż taka praktyka miała miejsce. W okresie, od kiedy(...) sp. z o.o.zajmuje się budynkiem, nie był bowiem przeprowadzany żaden remont stropu, poza aktualnym remontem.
Na zakończenie pisma powód wskazał również, iż pozwana w treści odpowiedzi na pozew nie odniosła się do zarzutu powoda w zakresie nieistnienia uchwał nr(...)oraz(...)ani też nie przedstawiła stosownych pełnomocnictw upoważniających do głosowania w imieniu właścicieli lokalów.
W piśmie z dnia 26.01.2015 r. (k. 122-123) pozwana podtrzymała twierdzenie, że wcześniejsze remonty stropów w tej nieruchomości były wykonywane dokładnie na tej samej zasadzie, jak kwestionowany, i według tych samych zasad rozliczane były koszty tych remontów. Każdy właściciel mieszkania, którego strop lub podłoga były lub są remontowane, we własnym zakresie na własny koszt pokrywa koszty remontu swojego lokalu mieszkalnego na takich samych zasadach, jak to się ma aktualnie w stosunku do GminyW., z tą jednak różnicą, że remontmieszkania nr (...)został przeprowadzony nie przez GminęW., lecz przez ekipę budowlaną, która dokonywała wymiany stropu na zlecenie wspólnoty.
Pozwana zauważyła, że mimo uczestniczenia w procedurze remontu przez przedstawicieli Gminy nie kwestionowali oni faktu wykonywania remontulokalu nr (...)przez wspólnotę. Kwestionować zaczęli dopiero wówczas, gdy wystawiono im, zgodnie z zasadami przyjętymi w zaskarżonych uchwałach, fakturę za wykonaną usługę.
Pozwana zauważyła, że fatalny stan techniczny stropów budynku przyul. (...)weW.jest rezultatem oczywistych i rażących zaniedbań GminyW., jakie miały miejsce w okresie czasu, gdy była ona właścicielem tej nieruchomości przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej.
Pozwana zauważyła również, że zaskarżona przez powoda uchwała nr(...)jest uchwałą, która przyjmuje korzystniejsze również i dla powoda warunki rozliczenia inwestycji, albowiem cena remontu została obniżona w stosunku do tej która została przyjęta w uchwale nr(...).
W piśmie z dnia 09.02.2015 r. (k. 139) powód podtrzymał dotychczasowe twierdzenia, ponadto podniósł, żeustawa o własności lokalinie reguluje pełnomocnictwa udzielanego przez właścicieli lokali, zatem zastosowanie mają przepisykodeksu cywilnego, w tymart. 98 kc, zgodnie z którym pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest, co do zasady, pełnomocnictwo rodzajowe. Z kolei uchwała w przedmiocie remontu dotyczy czynności przekraczającej zwykły zarząd, wobec czego pełnomocnictwo powinno mieć charakter rodzajowy.
Powód wskazał, że zarzuty odnoszące się do braku wymaganej większości głosów (udziałów) przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał pozostają aktualne.
Natomiast co do stanu technicznegolokalu nr (...)wskazał ponownie, iż jego stan nie wymagał remontu, a już na pewno nie remontu w takim zakresie, jaki wiązał się z remontem stropu, którego dotyczyły zaskarżone uchwały.
W piśmie z dnia 16.03.2015 r. (k. 142-143) pozwana podtrzymała dotychczasowe twierdzenia i wnioski.
Ponadto podniosła, że pełnomocnik gminy myli się twierdząc, iż podjęcie przez wspólnotę decyzji dotyczącej przystąpienia do remontu jest czynnością przekraczającą czynności zarządu zwykłego. Powód w ten sposób rozumując ignoruje treść artykułu 14 uwl, który jednoznacznie wymienia, co składa się na zakres kosztów zarządu, czyli remonty i bieżąca konserwacja, opłaty za prąd, gaz, wodę, ubezpieczenia itp. Oznacza to, że realizowanie wydatków we wskazanym zakresie jest czynnością zarządu zwykłego. Czynności przekraczające czynności zarządu zwykłego wyszczególnione są w otwartym katalogu w art. 22 ust. 3 uwl. Przeprowadzenie remontu jest czynnością konieczną, podobnie jak przeprowadzenie bieżącej konserwacji. Jest to więc czynność zarządu zwykłego i jest wykonywana przez zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 uwl). Dla przeprowadzenia takiego remontu, jak w tej sprawie, nie jest i nie była potrzebna uchwała właścicieli. To, że z uwagi na wagę decyzji o przystąpieniu do remontu przez wzgląd na jej konsekwencje finansowe i z czystej asekuracji zarządu wspólnoty, właściciele we wspólnotach mieszkaniowych najczęściej podejmują uchwały w tym zakresie, choć prawem nie są one wymagane, niczego nie zmienia. Warto zauważyć, że zarząd Wspólnoty niezależnie od wszystkiego jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności respektując przepisy prawa ogólnie obowiązującego, w tym przepisu art. 185 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami iart. 5 ust 2 oraz art. 61 prawa budowlanego.
Odnosząc się do zawartych w piśmie powoda uwag do stanu technicznegolokalu nr (...)pozwana podniosła, iż nie sposób zrozumieć, w jaki sposób można było przeprowadzić remont stropu nie naruszając stanu technicznego lokalu.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

W budynku przyul. (...)znajduje się 6 wyodrębnionych lokali:
- nr(...)– udział 11 % - właścicieleJ. S. (1)iJ. S. (2),
- nr(...)– udział 13 % - właścicielE. K. (1),
- nr(...)– udział 13 % - właścicielH. K.,
- nr(...)– udział 13 % - właścicieleM. G.iP. G.,
- nr(...)– udział 13 % - właścicielA. J.,
- nr(...)– udział 12, 59 % - właścicielW. K..
GminaW.jest właścicielem pozostałych lokali z udziałem w częściach wspólnych wynoszącym 24, 41 %.
/ dowód: wykaz właścicieli – k. 11; wydruk elektronicznejksięgi wieczystej nr (...)–
k. 12-19 /
E. K. (1)nabyłalokal mieszkalny nr (...)odK. W. (1).
Dnia 21.06.2013 r.E. K. (1)– właścicielkalokalu nr (...)udzieliłaH. K.w formie aktu notarialnego rep. A nr(...)pełnomocnictwa do:
a) zarządu i administrowania lokalem we wszelkich sprawach dotyczących nieruchomości, w szczególności do wszelkich spraw związanych z uiszczaniem opłat eksploatacyjnych, podatków, zawierania wszelkich umów, w tym umów z dostawcami mediów,
b) reprezentowania mocodawcy przed UMW.oraz wszelkimi innymi organami, instytucjami i innymi podmiotami w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
c) reprezentowania mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością przed bankami, urzędami, US, ZUS, organami administracji, UM, UG, UW, sądem wieczystoksięgowym, osobami fizycznymi i prawnymi, sądami powszechnymi i administracyjnymi,
d) reprezentowania mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością przed zarządcą i Wspólnotą Mieszkaniową, w tym do zmiany dotychczasowe zarządcy nieruchomości oraz do wyboru nowego oraz podejmowania wszelkich uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej zwłaszcza remontowych na warunkach według uznania pełnomocnika,
e) składania wszelkich oświadczeń woli, wyjaśnień, podań, odwołań,
f) dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, jakie okażą się niezbędne przy realizacji pełnomocnictwa,
g) odbioru wszelkiej korespondencji i przesyłek pocztowych, w tym listów poleconych ze wszystkich urzędów oraz sądów.
Dnia 21.06.2013 r.E. K. (1)udzieliła nadtoH. K.odręcznego pisemnego pełnomocnictwa do zastępowania na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i głosowania za uchwałami podejmowanymi w trakcie zebrań, jak również metodą indywidualnego zbierania głosów.
E. K. (1)zamieszkuje na stałe za granicą. Od kiedy nabyłalokal nr (...),H. K.jako pełnomocnik występowała w jej imieniu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej.
/ dowód: wypis aktu notarialnego z dnia 21.06.2013 r., rep. A(...)– k. 124-125;
pełnomocnictwo z dnia 21.06.2013 r. – k. 126; zeznania członka zarządu pozwanej
H. K.– e-protokół z dnia 22.09.2015 r. 00.18.03-00.33.51 /
Uchwałą nr(...)z dnia 07.08.2013 r. właściciele lokali powołali zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w składzie:H. K.iM. G..
/ dowód: uchwała nr(...)– k. 69-70 /
Dnia 30.08.2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)reprezentowana przez członków zarząduM. G.iH. K.powierzyłaK. W. (2)i(...) s.c.– zarządzanie nieruchomością wspólną w zakresie czynności zwykłego zarządu.
/ dowód: umowa o zarządzanie – k. 23-26 /
Z uwagi na stan stropu pomiędzylokalami nr (...)konieczne stało się wykonanie remontu tego stropu.
Wlokalu nr (...)widoczne były ślady przenikania wody w pomieszczeniach kuchni i łazienki. W łazience widoczna była dziura na styku ścianki i stropu, widać było przegnicie belek stropu. Posadzka była zapadnięta. Belki nasiąkały wodą z zewnątrz, elewacja budynku nie była otynkowana.
Początkowo miały zostać wymienione belki stropowe pod pomieszczeniami kuchni i łazienki wlokalu nr (...).
W celu dojścia do elementów konstrukcyjnych stropu, wymiany belek stropowych wypełnienia, pokrycia konieczne było przeprowadzenie wlokalu nr (...)prac obejmujących rozbiórkę ścian działowych, podłóg, demontaż instalacji i urządzeń.
Po przeprowadzeniu prac dotyczących stropu miały zostać przeprowadzone prace odtworzeniowe wlokalu nr (...).
Poza tym stan technicznylokalu nr (...)był zadowalający; lokal ten nie wymagał prac remontowych; instalacje były sprawne, lokator tego mieszkaniaH. L.wykonywał drobne prace remontowe we własnym zakresie.
/ dowód: kosztorys inwestorski – k. 30-36; zdjęcia – k. 83-97, 127-130; zeznania świadków:
J. Ł. (1)– e-protokół z dnia 27.03.2015 r. 00.01.04-00.22.28,J.
S.– e-protokół z dnia 27.03.2015 r. 00.22.29-00.39.41,H. L.– e-
protokół z dnia 27.03.2015 r. 00.39.42-00.50.29,J. G.– e-protokół z dnia
22.09.2015 r. 00.01.01-00.11.42; zeznania członka zarządu pozwanejH. K./
Wcześniej w budynku przyul. (...)prowadzone były roboty polegające na wymianie stropów.
W 1999 r. został wymieniony strop wlokalu nr (...)zakupionym rok wcześniej przezH. K.. Koszt remontu stropu został pokryty przez współwłaścicieli. Po remoncie lokal pozostał bez ścianek działowych, instalacji wod.-kan., elektrycznej, drzwi. Właścicielka przeprowadziła w lokalu prace we własnym zakresie, na własny koszt.
W 2006-2007 r. wymieniany był strop pomiędzymieszkaniem nr (...)na pierwszym piętrze a lokalem położonym na parterze. Właściciel lokaluK. W. (1)przeprowadził roboty dotyczące ścianek działowych, podłóg, instalacji elektrycznej i wodnej. Uważał, że sam przeprowadzi to najlepiej. Wyczyścił przestrzenie międzystropowe i wówczas wykonawca remontu stropu wstawił metalowe elementy stropu. Koszt remontu stropu wyniósł ok. 30 000 zł, z czego na właścicielalokalu nr (...)przypadła dopłata w wysokości ok. 2 500 zł.K. W. (1)poniósł koszty robót wykończeniowych w lokalu oprócz pionu wodno-kanalizacyjnego.
Na elewacji budynku widoczne są ślady po tych pracach w postaci metalowych belek i ich betonowania.
/ dowód: zeznania świadków:J. Ł. (1),J. S. (3),H. L.,K. W. (1)– e-protokół z dnia 22.09.2015 r. 00.11.43-00.17.49; zeznania
członka zarządu pozwanejH. K./
Na zebraniu dnia 16.10.2013 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)podjęli uchwałę nr(...)w sprawie wykonania remontu stropu wlokalu nr (...)o następującej treści:
§ 1. Współwłaściciele uznają za konieczne dokonanie remontu stropu oraz odtworzenie strukturylokalu nr (...)po w/w remoncie.
§ 2.1. W celu wykonania zadania określonego w § 1 właściciele wybierają ofertęfirmy (...)jako wykonawcy robót budowlanych.
§ 2.2. Zarządca zapewni, na koszt właścicieli, nadzór inwestorski nad wykonaniem robót.
§ 3. Wstępny koszt robót wg kosztorysu inwestorskiego wyniesie 47 914, 71 zł, w tym:
1. roboty budowlane związane ze stropami – 25 983 zł,
2. koszt nadzoru inwestorskiego robót j.w. (2 % kosztorysu powykon. netto) – 481, 50 zł,
3. roboty budowlane rozbiórkowe i odtworzeniowe – 21 060, 21 zł,
4. koszt nadzoru inwestorskiego robót j.w. (2 % kosztorysu powykon. netto) – 390 zł.
§ 4. Właściciele dopuszczają możliwość zwiększenia kwoty określonej w § 3 maksymalnie o 20 %.
§ 5.1. Właściciele zobowiązani są do pokrycia kosztów remontu w wysokościach wynikających z ich udziału w nieruchomości wspólnej od kosztu dotyczącego remontu części wspólnych (§ 3 pkt 1,2), tj. wstępnie od koszty 26 464, 50 zł, a pozostały koszt (§ 3 pkt 3,4) będzie pokryty ze środków GminyW.w całości.
§ 5.2. Ostateczne rozliczenie kosztów remontu nastąpi na podstawie kosztorysu powykonawczego, po odbiorze robót i weryfikacji kosztorysu w terminie 7 dni od daty otrzymania faktury lub rachunku od wykonawcy robót i przedstawieniu przez zarządcę rozliczenia dla każdego z właścicieli.
§ 5.3. Pokrycie kosztów wykonania remontu nastąpi jednorazową wpłatą właścicieli w terminie do 14 dni od daty otrzymania powiadomienia o jego wysokości.
§ 6. Termin realizacji robót 2013 rok.
§ 7. Głosowanie na uchwałą odbywa się w trybie art. 23 ust. 2.
Za uchwałą oddali głosy właścicielelokali nr (...)oraz pełnomocnik właścicielalokalu nr (...), reprezentujący łącznie 51, 59 %.
/ dowód: uchwała nr(...)– k. 27; protokół z dnia 16.10.2013 r. – k. 28 /
Pismem z dnia 04.02.2014 r.(...) sp. z o.o.poinformowała(...) s.c., że nie akceptuje treści przekazanej uchwały nr(...). Podniosła, że w przypadku remontu części wspólnych nieruchomości należy kierować się zasadą, iż remont części wspólnej (tutaj stropu) obejmuje realizację wszystkich prac niezbędnych do jego przeprowadzenia, w tym również robót towarzyszących i pomocniczych oraz odtworzeniowych, gdyż bez realizacji tych prac remont części wspólnych były niemożliwy do przeprowadzenia. Zatem należy uznać, iż zaproponowany w uchwale podział kosztów remontu stropu jest niezgodny z obowiązującym prawem.
Zwróciła się o zmianę treści uchwały w zakresie rozdziału kosztów remontu, gdyż narusza ona interes GminyW.. Zaznaczyła, iż nie kwestionuje zasadności wykonania remontu, ale zwraca uwagę na konieczność rozdziału kosztów remontu zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym.
/ dowód: pismo z dnia 04.02.2014 r. – k. 29 /
Dnia 30.04.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)jako inwestor orazJ. G.prowadzącyfirmę (...)weW.jako wykonawca zawarliumowę nr (...)o wykonanie robót remontowych zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę na: remont fragmentu stropu pomiędzylokalami mieszkalnymi nr (...)w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przyul. (...). Termin rozpoczęcia robót został ustalony na 30.04.2014 r., a termin zakończenia robót na 30.06.2014 r. Wstępne wynagrodzenie za wykonanie przedmiotu umowy wynosiło 38 500 zł i została ustalone na podstawie kosztorysu ofertowego.
Aneksem nr (...)z dnia 16.06.2014 r. strony zmieniły termin zakończenia przedmiotu umowy na 31.07.2014 r. oraz zmieniły wysokość wstępnego wynagrodzenia za wykonanie przedmiotu umowy na 68 450 zł.
Aneksem nr (...)z dnia 28.07.2014 r. strony zmieniły termin zakończenia przedmiotu umowy na 20.08.2014 r. oraz zmieniły wysokość wstępnego wynagrodzenia za wykonanie przedmiotu umowy na 74 474 zł.
Przed zawarciem umowy był już przygotowany na zlecenie inwestora przedmiar robót
/ dowód: książka przedmiarów – k. 37-38;umowa nr (...)wraz z aneksami – k. 98v-101v;
zeznania świadkaJ. G./
Dnia 30.04.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)zleciłaE. K. (2)nadzór inwestorski podczas remontu stropu pomiędzylokalami nr (...)w budynku przyul. (...). Wynagrodzenie zleceniobiorcy brutto miało wynieść 2 % wartości kosztorysu remontu netto.
/ dowód: umowa zlecenia z dnia 30.04.2014 r. – k. 102 /
Po wykonaniu odkrywek stwierdzono konieczność rozszerzenia zakresu robót. Konieczne było rozebranie dodatkowej ścianki działowej pomiędzy pomieszczeniami łazienki i pokoju w celu wymiany jeszcze jednej belki stropu.
/ dowód: pismo projektanta – k. 39; rysunki – k. 40-41; protokół oględzin – k. 42; zdjęcia - k. 43-
44; zeznania świadków:J. S. (3),J. G./
Kosztorys inwestorski sporządzony dnia 28.05.2014 r. przez inż.R. P.zakładał ogólną wartość kosztorysową robót 63 378, 97 zł.
/ dowód: kosztorys inwestorski – k. 30-36; książka przedmiarów – k. 37-38 /
Na zebraniu dnia 05.06.2014 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)podjęli uchwałę nr(...)w sprawie zmiany uchwały nr(...)na remont stropu wlokalu nr (...)o następującej treści:
§ 1. Współwłaściciele wyrażają zgodę na zmianę zakresu remontu stropu wynikającą z projektu budowlanego zamiennego wykonanego po jego odkrywce.
§ 2.1. Wykonanie zadania określonego w § 1 właściciele powierzająfirmie (...)jako wykonawcy robót budowlanych.
§ 2.2. Zarządca zapewni, na koszt właścicieli, nadzór inwestorski nad wykonaniem robót.
§ 3. Wstępny koszt robót wg kosztorysu inwestorskiego wyniesie 69 717 zł, w tym:
1. roboty budowlane związane ze stropami – 41 122 zł,
2. koszt nadzoru inwestorskiego robót j.w. (2 % kosztorysu powykon. netto) – 761 zł,
3. roboty budowlane rozbiórkowe i odtworzeniowe – 27 328 zł,
4. koszt nadzoru inwestorskiego robót j.w. (2 % kosztorysu powykon. netto) – 506 zł.
§ 4. Właściciele dopuszczają możliwość zwiększenia kwoty określonej w § 3 maksymalnie
o 20 %.
§ 5.1. Właściciele zobowiązani są do pokrycia kosztów remontu w wysokościach wynikających z ich udziału w nieruchomości wspólnej od kosztu dotyczącego remontu części wspólnych (§ 3 pkt 1,2), tj. wstępnie od koszty 41 883 zł, a pozostały koszt (§ 3 pkt 3,4) będzie pokryty ze środków GminyW.w całości.
§ 5.2. Ostateczne rozliczenie kosztów remontu nastąpi na podstawie kosztorysu powykonawczego, po odbiorze robót i weryfikacji kosztorysu w terminie 7 dni od daty otrzymania faktury lub rachunku od wykonawcy robót i przedstawieniu przez zarządcę rozliczenia dla każdego z właścicieli.
§ 5.3. Pokrycie kosztów wykonania remontu nastąpi jednorazową wpłatą właścicieli w terminie do 14 dni od daty otrzymania powiadomienia o jego wysokości.
§ 6.1. Termin realizacji robót 2014 rok.
§ 6.2. Właściciele udzielająK. W. (2)prawa dysponowania nieruchomością wspólną na cel wyszczególniony w uchwale.
§ 7. Głosowanie na uchwałą odbywa się w trybie art. 23 ust. 2.
Za uchwałą oddali głosy właścicielelokali nr (...)oraz pełnomocnik właścicielalokalu nr (...), reprezentujący łącznie 51, 59 %.
W zebraniu uczestniczył przedstawiciel GminyW.J. S. (3), który nie wziął udziału w głosowaniu wobec braku stosownego pełnomocnictwa.
/ dowód: uchwała nr(...)– k. 21; protokół z dnia 05.06.2014 r. – k. 22; zeznania świadka
J. S. (3)– e-protokół z dnia 27.03.2015 r. 00.22.29- /
Pismem z dnia 06.06.2014 r., doręczonym(...) sp. z o.o.w dniu 11.06.2014 r., zarządca nieruchomościK. W. (2)zawiadomiła GminęW.o podjęciu uchwały nr(...)w sprawie zmiany uchwały nr(...).
/ dowód: pismo z dnia 06.06.2014 r. – k. 20 /
Dnia 09.07.2014 r.J. G.wystawił Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)fakturę VAT nr (...)za usługi budowlane- remont fragmentu stropu pomiędzymieszkaniami nr (...)– etap I – roboty konstrukcyjne stropu – na kwotę 26 000 zł netto, 28 080 zł brutto.
/ dowód:faktura VAT nr (...)– k. 108 /
J. G.przeprowadził remont stropu polegający na wymianie belek z drewnianych na
stalowe.
Wlokalu nr (...)został wykonany demontaż i odtworzenie ścianek działowych, podłóg, całej instalacji wodnej, części instalacji kanalizacyjnej, części instalacji gazowej od licznika do grzejnika, części instalacji elektrycznej.
/ dowód: zeznania świadków:J. S. (3),H. L.,J. G./
Dnia 21.08.2014 r. komisja w składzie:E. K. (2),K. W. (2),M. O.z obecności wykonawcy dokonała końcowego odbioru remontu stropu w budynku przyul. (...)wlokalu nr (...).
/ dowód: protokół odbioru – k. 107 /
Kosztorys powykonawczy sporządzony przez wykonawcę robótJ. G.wskazywał na ogólną wartość robót 71 661, 82 zł netto, 77 394, 77 zł brutto.
Dnia 21.08.2014 r. inspektor nadzoru inwestorskiegoE. K. (2)dokonał weryfikacji tego kosztorysu wskazując na łączną wartość robót netto w wysokości 68 956, 96 zł.
/ dowód: kosztorys powykonawczy – k. 102-104; książka obmiarów – k. 104-106 /
Dnia 21.08.2014 r.J. G.wystawił Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)końcowąfakturę VAT nr (...)za usługi budowlane – remont stropu w budynku mieszkalnym przyul. (...)– na kwotę 42 956, 96 zł netto, 46 393, 52 zł brutto.
/ dowód:faktura VAT nr (...)– k. 108 /
Dnia 15.09.2014 r.E. K. (2)wystawił Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)rachunek za nadzór inwestorski przy remoncie stropu na kwotę 1 379 zł.
/ dowód: rachunek z dnia 15.09.2014 r. – k. 109 /
Pismem z dnia 02.10.2014 r.K. W. (2)przesłała(...) sp. z o.o.rozliczenie remontu stropu wlokalu nr (...), wskazując, że kwotę przypadającą na GminęW.w wysokości 47 382, 45 zł należy wpłacić na rachunek funduszu remontowego w terminie 14 dni.
Według rozliczenia koszt remontu wyniósł 28 080 zł + 46 393, 52 zł z faktur wykonawcy +
inwestorstwo zastępcze Wspólnoty – 684, 80 zł + inwestorstwo zastępcze GminyW.– 694, 20 zł, tj. łącznie 75 852, 52 zł.
/ dowód: pismo z dnia 02.10.2014 r. – k. 98; rozliczenie – k. 109v-110v /
Inspektor nadzoru robót budowlanychJ. S. (3)dokonał weryfikacji przesłanego Gminie rozliczenia i kosztorysu powykonawczego.
Zakwestionował następujące pozycje tego kosztorysu:
- 20 – żelbetowe płyty stropowe grubości 15 cm – nie uwzględniono wniesionej przez projektanta zmiany grubości płyty na 8 cm – koszt niższy o 173, 91 zł,
- 23 – ułożenie izolacji z keramzytu na stropodachach płaskich, wskazując, że w poz. 31 ujęto nakłady związane z tym elementem, poz. 23 stanowi koszt nienależny w kwocie 45, 48 zł,
- 30 – zamieniona na zabetonowanie belek stalowych, jednakże w poz. 69 rozliczone jest obetonowanie belek stalowych, poz. 30 stanowi koszt nienależny w kwocie 507 zł,
- 32 – obmiar niezgodny z rzeczywistością – jest 1,350 m3, powinno być 1,213 m3– koszt niższy o 98, 88 zł.
Łączna suma kwot nienależnych została określona jako 825, 27 zł.
Kwota bezsporna obciążająca GminęW.została określona jako 18 294 zł, z czego na funduszu remontowym zgromadzone było 3 499, 30 zł, do zapłaty pozostało 14 794, 74 zł.
/ dowód: wyliczenie – k. 114-115; zeznania świadkaJ. S. (3)/
Według rozliczenia funduszu remontowego GminyW.dokonanego przezK. W. (2)stan na dzień 30.09.2014 r. wynosił 3 499, 30 zł, do zapłaty po rozliczeniu remontu pozostawało 43 883, 15 zł.
/ dowód: rozliczenie – k. 116 /
W kilku innych wspólnotach mieszkaniowych z udziałem GminyW.przeprowadzane były remonty stropów wraz z rozbiórką i ponownym montażem ścianek działowych. Koszty remontu były rozdzielane proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej.
/ dowód: zeznania świadków:J. Ł. (2),J. S. (3)/

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na jedynie częściowe uwzględnienie.
Powód dochodzi ustalenia nieistnienia dwóch uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej: nr(...)z dnia 16.10.2013 r. i nr(...)z dnia 05.06.2014 r., ewentualnie uchylenia uchwały nr(...)i stwierdzenia nieważności uchwały nr(...).
Zgłoszone w pierwszej kolejności żądanie ustalenia nieistnienia wskazanych uchwał (czyli ustalenia, że nie zostały one podjęte) należało uznać za pozbawione usprawiedliwionych podstaw.
Zgodnie zart. 189 kpcpowód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli ma w tym interes prawny.
Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o kwestii zasadności powództwa (wyrok SN z dnia 27.06.2001 r., II CKN 898/00).
Interes prawny w rozumieniuart. 189 kpcoznacza potrzebę prawną, wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się powód. Może wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Interes prawny występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, mająca charakter obiektywny.
Powód musi udowodnić, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalnie stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu, tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania. Na takie cechy roszczenia o ustalenie zart. 189 kpcwskazywał wielokrotnie Sąd Najwyższy, m.in. w wyrokach: z dnia 30.10.1990 r., I CR 649/90, z dnia 08.05.2000 r., V CKN 29/00, z dnia 04.10.2001 r., I CKN 425/00, z dnia 01.04.2004 r., II CK 125/03, z dnia 18.06.2009 r., II CSK 33/09, z dnia 18.03.2011 r., III CSK 127/10, z dnia 09.02.2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012/7-8/101, oraz z dnia 19.09.2013 r., I CSK 727/12.
Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 23.06.1994 r. o własności lokali właściciele lokali wyrażają swoją wolę w sprawach wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwał podejmowanych bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów, które zapadają większością głosów.
Dochodzenie ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa w
rozumieniuart. 189 kpcobejmuje także domaganie się ustalenia istnienia lub nieistnienia czynności prawnej, czy też ściślej ustalenia, że określona czynność prawna została lub nie została dokonana. Ustalenie takie może również dotyczyć czynności prawnej w postaci uchwały kolegialnego organu korporacyjnej osoby prawnej, takiej jak kapitałowa spółka handlowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna) lub spółdzielnia albo organu jednostki organizacyjnej nie będącej osobą prawną, ale wyposażonej przez przepisy prawa w zdolność prawną i zdolność do czynności prawnej, takiej jak kapitałowa spółka osobowa lub wspólnota mieszkaniowa.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 06.02.2013 r., I ACa 591/12, interes prawny w powództwie o ustalenie uzasadnia samo istnienie niepewności co do składu poszczególnych organów spółdzielni. Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14.03.2013 r., I CSK 382/12, Biul.SN 2013/6/10, uznał, że każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma interes prawny we wniesieniu powództwa o stwierdzenie niezgodności z prawem uchwały walnego zgromadzenia (art. 42 § 2 pr. spółdz.); źródłem interesu prawnego w rozumieniuart. 189 kpcjest stosunek członkostwa w spółdzielni, z którego wynika m.in. uprawnienie do udziału w walnym zgromadzeniu; jeżeli członek spółdzielni ma prawo zaskarżyć uchwałę, wytaczając powództwo o jej uchylenie (art. 42 § 3 i 4 pr. spółdz.), to oczywisty staje się jego interes prawny we wniesieniu powództwa ustalającego (art. 189
kpc), mającego taki sam cel unicestwienia uchwały sprzecznej z prawem.
Powyższe uwagi należy odnieść także do sytuacji, w której wytoczenie powództwa zmierza do wiążącego przesądzenia, czy uchwała w ogóle została podjęta; dotyczy to również sytuacji właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Zatem potrzeba stanowczego rozstrzygnięcia co do podjęcia przez właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową obu kwestionowanych uchwał przesądza o istnieniu po stronie powoda interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieistnienia tychże uchwał.
Jednakże pomimo istnienia po stronie powoda interesu prawnego brak jest materialnoprawnych podstaw do ustalenia, iż zaskarżone uchwały nie zostały podjęte.
Czynność prawna jest to stan faktyczny, w skład którego wchodzi co najmniej jedno oświadczenie woli ukierunkowane na powstanie, zmianę ustanie stosunku prawnego lub prawa podmiotowego. W zależności od ilości oświadczeń woli tworzących czynność prawną wyróżnia się czynności prawne jednostronne (sporządzenie testamentu, przyjęcie lub odrzucenie spadku, wypowiedzenie czy odstąpienie od umowy, ustąpienie z funkcji, odwołanie darowizny, udzielenie lub cofnięcie pełnomocnictwa, uchylenie się od skutków wcześniejszego oświadczenia woli, itp.) oraz czynności prawne wielostronne, do których zalicza się umowy, czynności o reżimie specjalnym (jak np. zawarcie małżeństwa) oraz uchwały kolegialnych organów osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych.
Uchwała jako wielostronna czynność prawna stanowi sumę jednostkowych oświadczeń woli osób uprawnionych do podejmowania decyzji w postaci uchwały i uczestniczących w jej powzięciu wyrażonych głosowaniem za tą uchwałą (a ściśle za projektem uchwały).
Powód zakwestionował podjęcie uchwał nr(...)i(...)przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową wobec nieuzyskania wymaganej większości głosów, a to z uwagi na brak należytego umocowania pełnomocnika, który głosował w imieniu właścicielalokalu nr (...).
Uchwała kolegialnego organu osoby prawnej (spółki kapitałowej, spółdzielni, stowarzyszenia, itp.) lub ułomnej osoby prawnej (spółki osobowej, wspólnoty mieszkaniowej) jako wielostronna czynność prawna wymaga złożenia oświadczenia woli oddanego głosowaniem za uchwałą (na „tak”) przez odpowiednią ilość głosujących. W przypadku spółek kapitałowych większość wymaganą do powzięcia uchwały oblicza się według udziałów w kapitale zakładowym. Podobnie w przypadku wspólnot mieszkaniowych większość wymaganą do powzięcia uchwały oblicza się według udziałów w nieruchomości wspólnej.
W wyroku z dnia 06.05.2011 r., II CSK 32/11, Sąd Najwyższy wskazał, że o uchwale nieistniejącej można mówić wtedy, gdy występują takie podstawowe uchybienia w zakresie elementów konstruujących uchwały, jak niezwołanie walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli spółdzielni) oraz brak wymaganej w ustawie lub statucie większości głosów do podjęcia uchwały. Z kolei w wyroku z dnia 14.03.2013 r., I CSK 382/12, Sąd Najwyższy stwierdził, że uchwała walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli) spółdzielni jest nieistniejąca w szczególności wtedy, gdy posiedzenie "organu" zostało samorzutnie zwołane przez grupę członków bez zachowania wymaganej procedury, uchwałę podjęto bez przewidzianego w statuciequorumalbo bez wymaganej większości głosów, uchwałę podjęto w sprawie nieumieszczonej w porządku obrad, wyniki głosowania zostały sfałszowane, zastosowano przymus fizyczny wobec członków, uchwała została podjęta nie na serio, zaprotokołowano uchwałę bez podjęcia głosowania albo treść uchwały jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni.
Przedstawione stanowisko należy uznać za ugruntowane w orzecznictwie sądowym na tle zaskarżania uchwał organów innych osób prawnych lub jednostek organizacyjnych wyposażonych w zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. W odniesieniu do uchwał wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w wyroku z dnia 12.12.2008 r., II CSK 278/08, Sąd Najwyższy wskazał, że o uchwale nieistniejącej można mówić wtedy, gdy uchwała została powzięta przez osoby niebędące w istocie wspólnikami, gdy w ogóle nie doszło do zwołania zgromadzenia wspólników oraz gdy brak było niezbędnego do jej podjęciaquorumlub też uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów, również w innych sytuacjach, mianowicie wtedy, gdy wyniki głosowania zostały sfałszowane, zaprotokołowano uchwałę bez głosowania lub uchwałę powzięto w sprawie nieumieszczonej w porządku obrad, a także, zgodnie z ogólnymi regułami dotyczącymi nieistniejących czynności prawnych, gdy zastosowano przymus fizyczny wobec wspólników, uchwała została powzięta nie na serio albo treść uchwały jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni. Wcześniej w wyroku z dnia 13.03.1998 r., I CKN 563/97, OSNC 1998/12/205, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż zebranie osób nieuprawnionych, jak również zebranie uprawnionych w liczbie nie osiągającej wymaganegoquorumnie stanowi walnego zgromadzenia; podjęte przez takie zebranie uchwały należy uznać za nieistniejące.
Powyższe uwagi dotyczące zgromadzenia wspólników lub walnego zgromadzenia akcjonariuszy należy odpowiednio odnieść także do walnego zgromadzenia członków spółdzielni oraz do zebrania właścicieli lokali. W wyroku z dnia 23.02.2006 r., I CK 336/05, Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutemquorumlub bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą.
Zatem jedną z zasadniczych okoliczności kwalifikujących uchwałę jako istniejącą (podjętą
w należytym trybie) stanowi osiągnięcie odpowiedniego (wynikającego z przepisów prawa lub postanowień statutu) poziomu większości głosów za przyjęciem uchwały określonej treści.
W przypadku obu podważanych przez GminęW.uchwał większość ta według dokumentów obrazujących treść uchwały i wyniki głosowania wynosiła 51, 59 %. Za uchwałą oddali głosy właścicielelokali nr (...)(13 %), 5 (13 %) i(...)(12, 59 %) orazH. K.pełnomocnik właścicielalokalu nr (...)(13 %). Powód zakwestionował umocowanieH. K.do reprezentowaniaE. K. (1)– właścicielkilokalu nr (...). Jednakże stanowisko powoda było nietrafne.
Obie uchwały jako dotyczące istotnego remontu części nieruchomości wspólnej (wymiany stropu) należy uznać za uchwały podejmowane w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Ingerencja w konstrukcję budynku stanowi zawsze przekroczenie zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 23 ust. 3 uwl czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.
Wedługart. 98 kcpełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnych czynności. Zgodnie zaś zart. 104 kcjednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna.
Uchwała kolegialnego organu osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej wyposażonej w zdolność prawną i zdolność do czynności prawnej (tzw. ułomnej osoby prawnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa lub osobowa spółka handlowa) jest wielostronną czynnością prawną, którą kreuje suma jednostkowych, indywidualnych oświadczeń woli osób głosujących za podjęciem uchwały. Zatem każdy z aktów głosowania poszczególnych osób uczestniczących w zebraniu i podejmowaniu uchwał może być uznany za jednostronne oświadczenie woli. Oddanie głosu nie jest złożeniem oświadczenia innej osobie zakładającym przyjęcie oświadczenia lub złożenie oświadczenia wzajemnego. Stronami czynności wobec siebie wzajemnie nie są osoby głosujące. Tym samymart. 104 kcmoże być stosowany do oświadczenia woli głosującego czy to za czy przeciwko projektowi uchwały. Nieważność głosu powoduje, że nie został on skutecznie oddany, albowiem brak jest skutecznie złożonego oświadczenia głosującego. Oświadczenie woli, które jest dotknięte nieważnością z jakichkolwiek powodów, nie może wywierać pożądanego skutku prawnego.
Tym samym ważność i skuteczność głosu oddanego za uchwałą w imieniu właścicielalokalu nr (...)zależna jest od należytego umocowania pełnomocnika w zakresie obejmujących przekraczające zakres zwykłego zarządu czynności dotyczące nieruchomości wspólnej.
Mając na uwadze treść pełnomocnictwa z dnia 21.06.2013 r. sporządzonego w formie aktu notarialnego rep. A(...), sąd doszedł do przekonania, iżH. K.posiadała należyte mocowanie do reprezentowaniaE. K. (1). W pkcie e) tego aktu zostało bowiem wyraźnie wskazane, iż pełnomocnictwo obejmuje reprezentowanie mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością przed zarządcą i Wspólnotą Mieszkaniową, w tym zmianę dotychczasowego zarządcy nieruchomości oraz wybór nowego oraz podejmowanie wszelkich uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej zwłaszcza remontowych na warunkach według uznania pełnomocnika.
W treści wskazanego pełnomocnictwa zostało przewidziane umocowanie do głosowania nad uchwałami dotyczącymi spraw remontowych. Tym samym pełnomocnictwo uzyskało postać pełnomocnictwa rodzajowego, do pewnych kategorii spraw, najpierw poprzez odwołanie do podejmowania uchwał właścicieli lokali, a dalej przez wyodrębnienie szczególnej kategorii spraw poddanych tym uchwałom, tj. spraw remontowych. Obie zaskarżone przez powoda uchwały dotyczyły remontu części nieruchomości wspólnej, czyli mieściły się w powyższym wskazaniu.
Wobec powyższego za nieuzasadnione należało uznać stanowisko powoda o braku umocowaniaH. K.jako pełnomocnikaE. K. (1). To zaś oznacza, że oddanie przez nią głosu za obiema uchwałami nastąpiło prawidłowo i skutecznie, czyli uchwały te uzyskały większość 51, 59 %.
Mając powyższe na uwadze sąd oddalił zgłoszone w pierwszej kolejności żądanie ustalenia nieistnienia uchwał nr(...)i(...).
Następnie należało dokonać oceny zgłoszonych jako ewentualne żądań uchylenia uchwały nr(...)i stwierdzenia nieważności uchwały nr(...).
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przywołany przepis nie precyzuje, z jakiego rodzaju żądaniem należy wystąpić w pozwie, w szczególności – w przeciwieństwie do przepisówart. 249 i 252 kodeksu spółek handlowychorazart. 42 prawa spółdzielczegonie rozróżnia żądania uchylenia uchwały od stwierdzenia jej nieważności. Za utrwalone należy uznać stanowisko, iż właściwe jest żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej (a ściśle, jak wart. 25 ust. 1uwl, właścicieli lokali tworzących wspólnotę). Za dopuszczalne można też uznać żądanie stwierdzenia nieważności uchwały w przypadku jej sprzeczności z prawem. Niezależnie od sposobu ujęcia żądani pozwu zaskarżenie uchwały właścicieli lokali przez jednego z nich ograniczone jest terminem przewidzianym wart. 25 ust. 1auwl, zgodnie z którym powództwo wytacza się w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W przypadku uchwały nr(...)pozew został wniesiony już po upływie terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a uwl. Termin ten upływał z dniem 27.11.2013 r. Wprawdzie nie wiadomo, kiedy powód otrzymał zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...), ale w przypadku uchwał podjętych na zebraniu właścicieli termin do zaskarżenia uchwały liczony jest od dnia jej podjęcia. Nawet jednak, gdyby przyjąć, że powód uzyskał wiadomość o uchwale później, to z pewnością miał wiedzę o jej treści dnia 04.02.2014 r., kiedy to(...) sp. z o.o.zwróciła się do zarządcy nieruchomości z pismem informującym o braku akceptacji dla uchwały (k. 29). Zatem zaskarżenie uchwały pozwem wniesionym w dniu 16.07.2014 r. było spóźnione.
Termin przewidziany w art. 25 ust. 1a uwl stanowi tzw. prekluzję sądową. Jest to termin prawa materialnego, którego upływ powoduje skutek w postaci utraty prawa do dokonania określonej czynności (w tym wypadku zaskarżenia uchwały). Po jego upływie zachodzi stan swoistego „utrwalenia” czy też „uprawomocnienia się” uchwały właścicieli lokali. Po upływie tego terminu – wobec wygaśnięcia prawa do zaskarżenia uchwały – właściciel lokalu nie może domagać się stwierdzenia nieważności uchwały, choćby była ona dotknięta sprzecznością z prawem w rozumieniuart. 58 § 1 kc.Zgodnie zart. 58 § 1 kcczynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek. Takimi przepisami przewidującymi inne skutki sprzeczności czynności prawnej z ustawą są przepisy przewidujące zaskarżenie uchwał do sądu w szczególnym trybie zawarte w poszczególnych ustawach regulujących funkcjonowanie określonych podmiotów, jakart. 252 i 425 ksh, art. 42 pr. spółdz. czy wreszcie art. 25 ust. 1 uwl.
Powodowi jako właścicielowi lokalu czy też lokali będącemu członkiem wspólnoty mieszkaniowej przysługuje prawo poddania uchwał właścicieli lokali kontroli sądowej z punktu widzenia ich zgodności z prawem w szczególnym trybie przewidzianym wart. 25uwl. W tym zakresie nie znajduje zastosowania przepisart. 189 kpc. Uchwała właścicieli lokali sprzeczna z ustawą jest nieważna, ale jest to nieważność, która może zostać stwierdzona na żądanie właściciela zgłoszone w drodze powództwa wniesionego w określonym przez ustawodawcę czasie. Po upływie terminu do zaskarżenia uchwały przewidzianego wart. 25 ust. 1auwl właściciel lokalu traci uprawnienie do zaskarżenia uchwały, nawet jeżeli jest ona sprzeczna z prawem.
Powyższe prowadzi do wniosku o braku podstaw do uwzględnienia powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały nr(...), niezależnie od jej prawidłowości i zgodności z przepisami prawa.
Natomiast termin do zaskarżenia uchwały nr(...)(sześć tygodni od dnia 05.06.2014 r.) upływał z dniem 17.07.2014 r. Powód złożył pozew w dniu 16.07.2014 r., a zatem dochował ustawowego terminu.
Wobec tego należy dokonać merytorycznej oceny tej uchwały i odnieść się do sformułowanych przez powoda zastrzeżeń.
Powód zarzucił uchwale nr(...)sprzeczność z prawem, zasadami prawidłowej gospodarki oraz naruszenie jego interesu.
Przedmiotem zaskarżonej uchwały była zmiana wcześniejszej uchwały nr(...)dotyczącej remontu części nieruchomości wspólnej w postaci stropu pomiędzylokalami nr (...), prac rozbiórkowych i odtworzeniowych związanych z tym remontem, a także określenie przewidywanego kosztu robót i ich rozkładu pomiędzy właścicieli lokali, w tym GminęW., uczestniczących w kosztach remontu proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, a GminęW., która według uchwały miałaby być odrębnie wyłącznie obciążona kosztami tych prac, które dotyczyły wyłącznielokalu nr (...)stanowiącego własność Gminy. Powód zakwestionował odstępstwo od ustawowych reguł pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, tj. ich ponoszenia przez właścicieli lokali jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów w tejże nieruchomości.
Stanowisko powoda w tym zakresie należało uznać za słuszne.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. drugie uwl w stosunku do udziałów właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Następnie zgodnie z art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Oczywiście pomiędzy właścicielami może zostać zawarta umowa regulująca pokrywanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w inny sposób, jednakże obciążenie właściciela kosztami ponad przypadający na niego udział w nieruchomości wspólnej wymaga w pierwszej kolejności wyrażenia przez niego zgody na taką zmianę. Powodowa Gmina zgody takiej nie wyraziła, przeciwnie w prowadzonej z zarządcą nieruchomości korespondencji wyraziła sprzeciw wobec planowanego przez Wspólnotę zwiększenia udziału Gminy w kosztach remontu.
Nie było między stronami sporu co do tego, że konieczne było przeprowadzenie remontu stropu pomiędzylokalami nr (...)z uwagi na stan techniczny tego stropu – wskutek przesiąkania wody doszło do przegnicia belek drewnianych stanowiących zasadnicze elementy konstrukcyjne stropu. Na stan tego stropu wskazały praktycznie wszystkie osoby przesłuchane w sprawie.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 uwl nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są zatem wszelkie elementy konstrukcyjne samego budynku – fundament, ściany zewnętrzne, nośne ściany wewnętrzne, stropy, klatki schodowe, dach, kominy, itd., a także wszelkie instalacje (wod.-kan., elektryczne, c.o., gazowe, telekomunikacyjne, itp.) rozprowadzone po terenie nieruchomości wspólnej, w szczególności przebiegające w ścianach budynku, pionach, szybach, służące zasilaniu w media zarówno poszczególnych lokali, jak i pomieszczeń wspólnych.
Strop, czyli poziomy element konstrukcyjny budynku, oddzielający pomieszczenia położone na kolejnych kondygnacjach, będzie zawsze częścią wspólną nieruchomości budynkowej, służącą ogółowi właścicieli lokali w tym budynku. Utrzymanie stropów w należytym stanie technicznym i dokonywanie remontów, w szczególności wymiany uszkodzonych, zniszczonych lub zużytych elementów stropów stanowi obowiązek wszystkich współwłaścicieli, a koszty tego utrzymania na podstawie art. 12 ust. 1 uwl w zw. z art. 14 pkt 1 uwl obciążają właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej (czyli w istocie udziałów w tymże stropie).
Przeprowadzenie remontu stropu pomiędzylokalami nr (...)wymagało jednakże przeprowadzenia robót także w obrębielokalu nr (...), tj. przede wszystkim demontażu ścianek działowych w tym lokalu rozdzielających pomieszczenia łazienki i kuchni wraz z demontażem wewnętrznych instalacji, a to w celu uzyskania dostępu do podlegających wymianie na stalowe belek drewnianych, następnie wypełnienia przestrzeni pomiędzy belkami i odpowiedniego wykończenia. Zatem samym robotom dotyczącym stropu towarzyszyły roboty poprzedzające, przygotowawcze, w szczególności rozbiórkowe, a następnie – po wykonaniu nowego stropu – roboty przywracającelokal nr (...)do stanu używalności, tj. postawienie nowych ścianek działowych, rozprowadzenie instalacji, montaż armatury, ułożenie posadzek, itp. Z zeznań przesłuchanych w sprawie świadkówJ. Ł. (3),J. S. (3)orazJ. G.mających wiedzę techniczną z zakresu budownictwa wynikało w sposób nie budzący wątpliwości, iż wykonanie prac przygotowawczych, a potem odtworzeniowych, wlokalu nr (...)pozostawało w nierozerwalnym związku z remontem samego stropu z uwagi na uwarunkowania technologiczne. Przede wszystkim dotyczyło to prac rozbiórkowych zapewniających dostęp i techniczną możliwość wymiany elementów stropu. Jak wynika z zeznań świadkaK. W. (1)oraz członka zarządu pozwanej WspólnotyH. K., podobnie wyglądała sytuacja w trakcie wykonywania remontu stropu pod lokalami stanowiącymi ich własność.
Powodowa Gmina nie kwestionowała zresztą samej potrzeby wejścia do należącego do niejlokalu nr (...), jedynie sprzeciwiała się nałożeniu na nią obowiązku pokrycia kosztów z tym związanych.
Członkowie pozwanej Wspólnoty podejmując uchwały, najpierw(...), potem(...), dokonali rozdzielenia przewidywanych kosztów remontu stropu obejmujących wynagrodzenia przypadające wykonawcy robótJ. G.i inspektorowi nadzoruE. K. (2)oraz kosztów związanych z pracami wykonanymi w obrębielokalu nr (...)również obejmujących należności wykonawcy i inspektora nadzoru. Jednakże należy zgodzić się powodem, iż nie było podstaw do takiego rozdzielenia.
Jeżeli przeprowadzenie remontu części wspólnej nieruchomości (którego koszt obciąża właścicieli w stosunku do przysługujących im udziałów) związane jest z koniecznością wejścia do jednego z lokali oraz ingerencji w substancję tego lokalu w postaci wykonania prac przygotowawczych, rozbiórkowych, a następnie odtworzeniowych, to koszt tychże prac powinien zostać również zaliczony do kosztów remontu obciążających wszystkich współwłaścicieli. Koszt ten nie powstałby bowiem w ogóle, gdyby nie konieczność wykonania prac w obszarze nieruchomości wspólnej. Nawet, gdyby stan samego lokalu powodował konieczność przeprowadzenia jego remontu, to obowiązek taki spoczywałby na właścicielu lokalu, a wspólnota mogłaby wkroczyć do lokalu tylko wówczas, gdyby stan lokalu zagrażał bezpieczeństwu nieruchomości wspólnej. W tej sprawie taka sytuacja nie zachodziła, konieczność wejścia do lokalu i prowadzenia w nim prac była konsekwencją stanu nieruchomości wspólnej i potrzeby przeprowadzenia robót jej dotyczących. Oczywiście na utrzymaniu nieruchomości wspólnej w należytym stanie winno zależeć wszystkim współwłaścicielom, także GminieW., ale nie może to samo przez się oznaczać obowiązku dołożenia się do pokrycia kosztów w stopniu wyższym, niż by to wynikało ze stosunku udziałów.
Ponieważ remontu samegolokalu nr (...)nie można uznać za konsekwencję zaniechań czy zaniedbań jego właściciela – GminyW., pozwana Wspólnota nie mogła narzucić mu obowiązku pokrycia kosztów tego remontu mocą uchwały właścicieli lokali.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że uchwały właścicieli lokali podejmowane są w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie w sprawach dotyczących wyłącznie jednego z lokali i jednego spośród właścicieli. Przepisyart. 22 i nast. ustawy o własności lokaliregulujące podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali zamieszczone są bowiem w Rozdziale 4 ustawy zatytułowanymZarządnieruchomością wspólną”. Przedmiotem materii uchwałodawczej może być zatem kwestia poniesienia kosztów remontu nieruchomości wspólnej i ich wysokości, nie zaś nałożenie na jednego z właścicieli kosztów przymusowego remontu jego lokalu w sytuacji, gdy remont ten był koniecznością i jednocześnie częścią remontu nieruchomości wspólnej.
Nieuzasadniony był zarzut pozwanej dotyczący istnienia „praktyki” ponoszenia kosztów praw w obrębie poszczególnych lokali po wymianie stropów. Sytuacja taka miała miejsce dwukrotnie: w 1999 r. wlokalu nr (...)należącym doH. K.oraz wlokalu nr (...), gdy stanowił on własnośćK. W. (1). Trzeba jednakże zwrócić uwagę, że nie zostało wykazane ani, by kwestia kosztów wówczas prowadzonych remontów była przedmiotem uchwały właścicieli ani też, by była przedmiotem ewentualnego postępowania sądowego. Nie sposób zatem ustalić, aby przywoływana przez pozwaną „praktyka” została w jakikolwiek prawnie wiążący sposób zaaprobowana i przyjęta przez współwłaścicieli także na przyszłość.H. K.zeznała, iż jej lokal został pozostawiony bez ścianek, podłóg i instalacji. Nie wiadomo jednakże, czy podjęła jakąkolwiek próbę zrefundowania jej kosztów dalszych prac przez Wspólnotę czy kogokolwiek, a zatem – być może w pełni świadomie przyjęła zaistniały stan rzeczy jako prawidłowy. Z koleiK. W. (1)zeznał, iż sam uważał, że najlepiej i zgodnie ze swoimi oczekiwaniami wykona prace we własnym lokalu, dobierając materiały według swoich potrzeb. Również i on nie występował o zrefundowanie poniesionych kosztów. Zatem pokrycie przez właścicielilokali nr (...)kosztów prac odtworzeniowych w tych lokalach po wymianie stropów nie było wynikiem mającego ustalone znaczenie prawne uzgodnienia czy stanowczego rozstrzygnięcia skutkującego wobec Wspólnoty i jej członków, także na przyszłość, ale stanowiło po prostu fakt, którego nikt nie kwestionował.
Reasumując zaskarżona przez powoda uchwała nr(...)została podjęta z naruszeniem art. 12 uwl, a także niezgodnie z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Równocześnie godzi w interes powodowej Gminy jako właścicielalokalu nr (...)poprzez próbę narzucenia Gminie zwiększonego obciążenia finansowego.
Z tych przyczyn zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu w zakresie postanowień § 5 ust. 1 dotyczącego rozdzielenia kosztów remontu na część obciążającą Wspólnotę i w konsekwencji proporcjonalnie właścicieli lokali oraz część obciążają dodatkowo wyłącznie GminęW..
Brak było podstaw do uchylenia tej uchwały w pozostałym zakresie.
Jak wynika z materiału dowodowego, po przystąpieniu do prac okazało się, że konieczne jest zwiększenie zakresu robót – wymiana kolejnej belki, czego GminaW.nie kwestionowała. Wobec tego postanowienie § 1 uchwały było prawidłowe.
Nie budzi zastrzeżeń powierzenie robótJ. G.– inżynierowi budownictwa prowadzącemu przedsiębiorstwo budowlane ani potrzeba ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego wynikająca wprost z przepisówprawa budowlanego. Wobec tego również postanowienie § 2 uchwały było prawidłowe.
Nie budzi także zastrzeżeń przewidziana w § 4 uchwały możliwość zwiększenia kosztów remontu o maksymalnie 20 %. Podczas prowadzenia robót remontowych bardzo często pojawia się potrzeba wykonania robót dodatkowych, które mogą generować podwyższone koszty remontu.
Jak najbardziej prawidłowe jest ustalenie wysokości faktycznych kosztów remontu na podstawie zatwierdzonego kosztorysu powykonawczego, a także określenie terminu wpłat na 14 dni. Wobec tego postanowienia § 5 ust. 2 i 3 były także prawidłowe.
Roboty miały zostać przeprowadzone w 2014 r.; nic nie wskazuje, aby konieczne było ich przedłużanie na kolejny rok, zatem zapis § 6.1 uchwały nie budzi wątpliwości.
W związku z wykonywaniem czynności mogących wymagać występowania przedstawiciela wspólnoty w stosunkach zewnętrznych, np. w postępowaniu administracyjnym przed organami budowlanymi, prawidłowe było udzielenie zarządcy upoważnienia do dysponowania nieruchomością wspólną na cel wyszczególniony w uchwale przewidziane w § 6.2 uchwały.
Powód zakwestionował także oznaczenie kwoty kosztów remontu określoną w uchwale, jednakże również w tym zakresie jego stanowisko należało uznać za niesłuszne.
Powód zarzucił, że wybrana została oferta złożona przezJ. G., lecz nie wiadomo, jaka była wartość robót wskazanych w tej ofercie. ŚwiadekJ. Ł. (1)zeznała, że reprezentująca GminęW.spółka (...)nie otrzymała kosztorysu ofertowego czy inwestorskiego będącego podstawą oszacowania kosztu remontu na kwotę 74 474 zł. Kwota ta została jednakże wskazana dopiero waneksie nr (...)do umowy z wykonawcą podpisanego dnia 20.08.2014 r.
Trzeba zwrócić uwagę, iż podczas zebrania właścicieli dnia 05.06.2014 r. obecny na nim z
ramienia(...)nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń co do nieotrzymania kosztorysu ofertowego. Można zresztą dodać, iż powstrzymał się on od udziału w głosowaniu z uwagi na brak pełnomocnictwa, natomiast wcześniej, na zebraniu dnia 16.10.2013 r., przedstawiciel Gminy w ogóle nie był obecny. Niestety absencja należycie umocowanego przedstawiciela na zebraniu właścicieli lokali może jedynie działać na szkodę Gminy. Stanowisko powoda jest dotknięte niekonsekwencją. Z jednej strony kwestionuje bowiem umocowanieH. K.jako pełnomocnikaE. K. (1), z drugiej zaś sama deleguje na zebranie osobę nieumocowaną. Tymczasem to właśnie na zebraniu właścicieli przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą w ramach debaty powinny były zostać omówione zasady przeprowadzenia remontu, co obejmuje także przedstawienie oferty wykonawcy.
Trzeba też zwrócić uwagę, żeJ. G.jako wykonawca robót został wskazany już w pierwszej uchwale nr(...)z dnia 16.10.2013 r., która nie została zaskarżona. Zatem wybór tego wykonawcy nie podlega już kontroli sądu wobec uchybienia przez powoda terminowi do zaskarżenia tej uchwały.
Powód motywując swoje stanowisko co do kosztów remontu odniósł się do kosztorysu powykonawczego na podstawie jego weryfikacji sporządzonej przez inspektora nadzoru robót(...) sp. z o.o.Tymczasem uchwała nr(...)określała jedynie wysokość planowanych kosztów remontu na podstawie kosztorysu ofertowego lub inwestorskiego.
Gmina zgłaszała zarządcy nieruchomości zastrzeżenia wobec ostatecznego rozliczenia kosztów remontu dokonanego na podstawie kosztorysu powykonawczego. Kosztorys ten nie był elementem zaskarżonej uchwały, która w § 3 odwoływała się do planowanych (wstępnych) kosztów wynikających z kosztorysu inwestorskiego. Zastrzeżenia będące konsekwencją uwagJ. S. (3)nie dotyczą jednakże materii objętej uchwałą nr(...), wobec czego pozbawione są znaczenia dla oceny tej uchwały, także w zakresie określenia wysokości planowanych kosztów robót, skoro uchwała wyraźnie określa sposób ustalenia kosztu rzeczywistego po przeprowadzeniu remontu, odbiorze robót, złożeniu rachunku i zweryfikowaniu kosztorysu powykonawczego. Weryfikacji takiej dokonał zresztą zatrudniony przez pozwaną Wspólnotę inspektor nadzoru inwestorskiegoE. K. (2). Powód nie wniósł o przesłuchanie go w charakterze świadka. Nie da się też wyłącznie na podstawie zeznań świadkaJ. S. (3)oraz jego uwag do kosztorysu ocenić, aby rzeczywisty koszt remontu został wadliwie określony. Powód zakwestionował pozycje kosztorysu, które miałyby się pokrywać: 23 i 31 oraz 30 i 69. Pozornie pozycje te mogą wydawać się jednakowe, ale poz. 23 opatrzona jest kodem(...), zaś poz. 31 kodem(...)kodem(...), a poz. 69 kodem(...), zatem poz. 23 i 31 oraz 30 i 69 nie są tożsame. Powód zakwestionował także obmiar ujęty w poz. 32 oraz koszt belek, w stosunku do których miała nastąpić zmiana projektu. Nie przedstawił jednakże dowodów pozwalających te zastrzeżenia zweryfikować, tj. np. nie przedłożył ani nie wniósł o zobowiązanie pozwanej do przedłożenia projektu, który wskazywałby na zmianę belek, przede wszystkim jednak nie złożył wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu kosztorysowania robót budowlanych, który to dowód wyłącznie mógłby pozwolić na ocenę prawidłowości opracowania i zweryfikowania kosztorysu. W tej sytuacji brak jest podstaw do kwestionowania kosztorysu powykonawczego, który został zweryfikowany przez zatrudnionego przez wspólnotę inspektora nadzoru. To samo dotyczy zawartych w pozwie uwag wobec kosztorysu inwestorskiego.
Można też dodać, iż kwestionowane przez powoda pozycje kosztorysu opiewają łącznie na kwotę 825, 27 zł netto, czyli 1, 20 % całości kosztorysu, z czego na GminęW.przypada 24, 41 %, czyli 201, 45 zł netto, tj. 217, 57 zł brutto. Wikłanie się w spór na takim poziomie wydaje się nieco przesadzone.
Wreszcie należy zwrócić uwagę, iż wysokość ostatecznego kosztu robót remontowych i prawidłowość jego wyliczenia, w tym prawidłowość kosztorysu – o ile koszt ten nie został zatwierdzony uchwałą właścicieli lokali – może być przedmiotem weryfikacji w ewentualnym procesie pomiędzy Wspólnotą a Gminą o zapłatę części kosztów przypadających na Gminę albo procesie pomiędzy Gminą a Wspólnotą o ustalenie nieistnienia zobowiązania.
Z kolei, jeżeli pozwana Wspólnota Mieszkaniowa uważa, jak to zostało ujęte w odpowiedzi na pozew i jak zeznałaH. K., iż konieczność przeprowadzenia remontu stropu stanowiła konsekwencję zaistniałych we wcześniejszych latach zaniedbań GminyW.w zakresie wykonywania remontów nieruchomości, to może rozważać wystąpienie na drogę sądową o odszkodowanie; nie może natomiast wymusić takiego rozliczenia mocą własnej decyzji wyrażonej w uchwale.
Stąd też poza nałożeniem na GminęW.niezasadnie zwiększonego udziału w kosztach remontu zaskarżona uchwała nr(...)nie była wadliwa.
Ostatecznie zatem sąd oddalił powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)i(...), uchylił zaskarżoną uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)z dnia 05.06.2014 r. w części, tj. w § 5 ust. 1, a także oddalił powództwo o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)w pozostałym zakresie oraz powództwo o ustalenie nieważności uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...).
Wobec częściowego uwzględnienia żądań pozwu o kosztach procesu pomiędzy stronami należało orzec zgodnie z wyrażoną wart. 100 kpczasadą ich stosunkowego rozdzielenia.
Powództwo zostało uwzględnione w części w stosunku do jednej z zaskarżonych uchwał. Sąd przyjął, iż wygrana powoda wobec uchwały nr(...)wynosi 50 % (skoro powód
kwestionował nałożenie na niego zwiększonych kosztów oraz prawidłowość kosztorysu). Koszty procesu po stronie powoda objęły opłatę od pozwu – 2 x 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 2 x 180 zł (§ 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), tj. łącznie 760 zł, z czego na uchwałę nr(...)przypadało 380 zł, z czego 50 % wynosi z kolei 190 zł. Koszty procesu po stronie pozwanej objęły wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 2 x 180 zł ( 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł, tj. łącznie 377 zł, z czego na jedną uchwałę przypadało 188, 50 zł. Tym samym koszty pozwanej podlegające zwrotowi przez powoda to 188, 50 zł w zakresie uchwały nr(...)i 94, 25 zł w zakresie uchwały nr(...)(50 % z 188, 50 zł), tj. łącznie 282, 75 zł. Koszty przypadające powodowi to 190 zł. Różnica między wskazanymi kwotami wynosząca 92, 75 zł przypada pozwanej.
Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.