Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 647/14
Data wyroku: 2015-03-11 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 18 ust. 5 ustawy z 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 31 z 2005r. poz. 166) w zw. z art. 417 k.c.

Sygn. akt II Ca 647/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

11 marca 2015r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Piotr Starosta

Sędziowie

SO Wojciech Borodziuk
SO Janusz Kasnowski (spr.)

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2015r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwaZrzeszenia (...)w
I.

przeciwko

    Gminie(...)

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu

z dnia 26 marca 2014r. sygn. akt. I C 2665/13

I/ zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2245,08 zł (dwa tysiące dwieście czterdzieści pięć 8/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 2 marca 2012 roku,
II/ zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 730 zł (siedemset trzydzieści) tytułem zwrotu kosztów postępowania za pierwszą instancję,
III/ zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 413 zł (czterysta trzynaście) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
II Ca 647 / 14

UZASADNIENIE
PowódZrzeszenie (...)wI.domagało się zasadzenia od pozwanej Gminy(...)kwoty 2 245,08 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 marca 2012r. z tytułu odszkodowania za niedostarczenie przez pozwana Gminę lokalu socjalnego osobom uprzednio wyeksmitowanym z lokalu mieszkalnego położnego wI.przyul. (...).
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 marca 2014r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sąd Rejonowy ustalił, że prawomocnym jego wyrokiem z dnia 14 maja 2009r. w sprawie z powództwaZrzeszenia (...)wI.(IC 492 / 07) nakazanoW.,Z.iŁ. S., by opróżnili i opuścili lokal mieszkalny położony wI.przyul. (...). Nadto ustalono w wyroku, że osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, a zatem wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia im przez pozwaną Gminę(...)oferty zawarcia umowy najmu takiego lokalu. Gmina takiej oferty dotychczas nie złożyła, choć została do tego wezwana przez powoda pismem z dnia 25.01.2008r. W dniu 30.04.1988r.S. P.– współwłaścicielka w 3/6 częściach nieruchomości przyul. (...), w której mieści sięlokal mieszkalny nr (...), udzieliła powodowi pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością, a w dniu 30.01.2005r. takiego pełnomocnictwa udzielili też inni współwłaścicieleR. G.(w ¼ części) iI. K.(także w ¼ części).
Pismem z dnia 21.02.2012r. powód wezwał pozwana Gminę do zapłaty kwoty dochodzonej w pozwie w terminie do 01.03.2012r., czego pozwana nie uczyniła.
Przechodząc do oceny prawnej tych ustaleń Sąd Rejonowy uznał, że powód nie posiada umocowania od wszystkich współwłaścicieli do zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczenia z tytułu odszkodowania za niedostarczenie przez pozwana Gminę lokalu socjalnego osobom uprawnionym. Dlatego też powództwo w sprawie oddalił i o orzekł o kosztach postępowania po myśliart.98∫ 1kpc.
W apelacji od wyroku powódZrzeszenie (...)wI.domagało się jego zmiany w całości poprzez zasądzenie dochodzonej pozwem kwoty wraz z kosztami postepowania za obie instancje, a ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania według norm przepisanych.
Apelujący zarzucił Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów prawa materialnego, a dokładniej:
-art.2 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów…() poprzez jego błędną interpretację i uznanie, że powód nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia od pozwanej odszkodowania na podstawie art.18 ust.1 tej ustawy.
W uzasadnieniu apelacji skarżący w istocie wywodził, że uzyskał od współwłaścicieli nieruchomości pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością wspólną przyul. (...), a dochodzenie zapłaty odszkodowania od pozwanej za niedostarczenie osobom uprawnionym (wyeksmitowanym) lokalu mieszkalnego mieści się w ramach zwykłych czynności związanych z tym zarządem. Dlatego też – jak twierdził – ma prawo do dochodzenia odszkodowania objętego pozwem (apelacja powoda – k.96 do 101).
W odpowiedzi na apelację pozwana Gmina(...)wniosła o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych (k.106 – 107).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda podlegała uwzględnieniu. W okolicznościach faktycznych tej sprawy nie można podzielić zapatrywania Sądu Rejonowego, a tym samym i pozwanej Gminy, że powód nie posiada legitymacji czynnej do domagania się od pozwanej zapłaty odszkodowania za niedostarczenie osobom uprawnionym lokalu socjalnego (na podstawieart.18 ust.5 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego– Dz.U. z 2014r. poz.150 ze zm.).
Zarówno Sąd Rejonowy, jak i strona pozwana budowały brak legitymacji czynnej powoda do dochodzenia roszczenia w sprawie zasadniczo na treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r. w sprawie III CZP 23/13), z której wynika, żezrzeszenie właścicieli nieruchomości zarządzające - bez tytułu prawnego - nieruchomością i położonym na niej budynkiem obejmującym lokal zajmowany przez osobę, wobec której wydano prawomocny wyrok nakazujący jego opróżnienie i zawierający orzeczenie o uprawnieniu pozwanego do lokalu socjalnego, nie może dochodzić od gminy odszkodowania, o którym mowa wart. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(uchwała opublikowana w systemie informacji prawnej LEX). Nie można jednak budować argumentacji z pominięciem okoliczności wynikających z uzasadnienia tej uchwały, że dla zrzeszenia właścicieli nieruchomości tytuł do wykonywania czynności zarządu mógłby wynikać ze stosunku obligacyjnego przewidzianego w umowie o zarządzanie nieruchomością. Podstawę prawną jej zawarcia stanowi obecnieart. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2014.518), którego treść dopuszcza sytuację, w której zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Uwzględniając zatem treść przywołanej uchwały Sądu Najwyższego, jak i treść art. 185 w/w ustawy stwierdzić należy, że niewątpliwie w sytuacji braku tytułu prawnego do zarządzania nieruchomością zrzeszenie właścicieli nieruchomości nie jest uprawnione do dochodzenia od gminy odszkodowania, o którym mowa wart.18 ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U. jw.). Jednak taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie zachodziła.
W okolicznościach faktycznych tej konkretnej sprawy stwierdzić należy, że udzielone powodowi przez większość współwłaścicieli (w 5/6 częściach) pełnomocnictwo do zarządu nieruchomością wspólną położoną wI.przyul. (...), stanowiło czynność mieszczącą się w ramach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Przepisykodeksu cywilnegonie zawierają definicji czynności zwykłego zarządu czy też przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, a zatem ich określenie zależy od okoliczności faktycznych, jakie wystąpią w konkretnej sprawie. Ogólnie uważa się, że czynności polegające na załatwianiu spraw bieżących związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieraniem z niej pożytków i dochodów, konserwacją, administracją i szeroko rozumianą ochroną w postaci różnych czynności zachowawczych (w ujęciuart.209 kc), mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu. Do wykonywania takich czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a w konsekwencji i do powierzenia ich wykonywania osobie trzeciej potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (jak stanowiart.201 kc). W sprawie, co wynika z niekwestionowanych ustaleń Sądu Rejonowego, większość współwłaścicieli nieruchomości położonej wI.przyul. (...), bo posiadających udziały w wysokości 5/6 części, zgodnie powierzyła powodowi wykonywanie zarządu nieruchomością w takim właśnie zakresie, a współwłaściciel pozostałej części (1/6) nie sprzeciwił się tej czynności. Z treści pełnomocnictwa, bo takim tytułem opatrzono umowy między współwłaścicielami i powodem wynikało w szczególności, że ramach zarządu powód jest uprawniony do zastępowania współwłaścicieli nieruchomości wobec władz, sądów i osób trzecich, do zawierania umów najmu i dzierżawy oraz ich zmiany, przyjmowania opłat czynszowych i innych świadczeń, wykonywania zarządzeń władz administracyjnych, podejmowania czynności potrzebnych do utrzymania domu w stanie zdatnym do użytku i w przypadkach koniecznych, wykonywania remontów bieżących i prac konserwatorskich, zawierania ugód i wytaczania powództw w sprawach związanych z zarządem nieruchomością oraz przyjmowania i zwalniania dozorców (umowa z dnia 30.04.1988r. – k.44; oraz umowy z dnia 01.02.2005r. – k.77 i 79). W ramach takiego umocowania do wykonywania czynności zarządu powódka wytoczyła uprzednio powództwo wobec lokatorów zajmującychlokal nr (...)w w/w nieruchomości przyul. (...), które zostało uwzględnione i doprowadziło do eksmisji lokatorów oraz ustalenia, że przysługuje im uprawnienie do uzyskania lokalu socjalnego od pozwanej Gminy itp. (okoliczność niesporna). Zatem czynność powoda (tu wynajmującego) w postaci dochodzenia od pozwanej Gminy odszkodowania za brak dostarczenia uprawnionym lokatorom lokalu socjalnego podjęta w tej sprawie ma podobny – zachowawczy - charakter i mieści się w ramach zarządu nieruchomością powierzonego powodowi, a tym samym ma on legitymację czynną do dochodzenia tego odszkodowania.
Można wyrazić zapatrywanie, że po zmianie treściart.185 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. jw.) wskazane byłoby zawarcie przez pozwaneZrzeszenie (...)nowych umów z właścicielami nieruchomości o zarządzanie nieruchomościami, z właściwym określeniem uprawnień i obowiązków zarządcy, to jednak nie oznacza, że w tej sprawie dotychczas udzielone i obowiązującepełnomocnictwanie dają Zrzeszeniu uprawnienia do działania w charakterze uprawnionego powoda dochodzącego od pozwanej Gminy roszczeń odszkodowawczych za niedostarczenie eksmitowanym lokatorom lokalu socjalnego (na podstawieart.18 ust.5 w/w ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów…).
Zatem Sąd odwoławczy uznał, że powód posiadał legitymację czynną do dochodzenia w ramach roszczenia zachowawczego zasądzenia odszkodowania w wysokości dochodzonej pozwem. Na jego wysokość składała się opłata czynszu za okres od lipca 2011r. do lutego 2012r. (włącznie 8 miesięcy) w wysokości 5 zł za 1 m2powierzchni użytkowej lokalu, wynoszącej 51,99 m2. Zarówno okresu odpłatności, jak i stawek wysokości czynszu strona pozwana nie kwestionowała. Nie budziła uzasadnionych wątpliwości wysokość odpłatności za wywóz nieczystości stałych i płynnych przypadająca na ten lokal w okresie objętym żądaniem w łącznej kwocie 165,48 zł tj. średnio po 20,68 zł miesięcznie (faktury na okoliczność wykonanej usługi z rozliczeniem dla poszczególnych nieruchomości ilokalu nr (...)przyul. (...)- k.14 do 36). Zatem dochodzenie przez powoda kwoty odszkodowania w łącznej wysokości 2 245 zł znajdowało uzasadnienie (na podstawieart.18 ust.5 w/w ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatoróww związku zart.417 kc). Dochodzona kwota sięga jedynie wysokości opłat miesięcznych, jakie powinni uiszczać wyeksmitowani lokatorzy, który nadal zajmują lokal mieszkalny położony wI.przyul. (...)(w ramach obowiązku wynikającego z art.18 ust.3 w/w ustawy). Pozwany nie wykazał, by tak ustalona kwota odszkodowania była wygórowana.
Z tych zasadniczych przyczyn Sąd odwoławczy uwzględnił apelację powoda, a w konsekwencji zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2 245 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 marca 2012r. tj. od dnia następnego, po upływie terminu do zapłaty należności zakreślonego w wezwaniu powoda z dnia 21.02.2012r. (k.37). O należnych odsetkach ustawowych orzekł na podstawieart.481∫1kc.Zmiany orzeczenia Sąd Okręgowy dokonał na podstawieart.386∫ 1kpc. O kosztach postępowania w sprawie za obie instancje orzekł po myśliart.98∫ 1 i 3kpc. W pierwszej instancji ich wysokość wyznaczyła opłata sądowa od pozwu w kwocie 113 zł oraz opłata od pełnomocnictwa (17 zł) i wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z ∫ 6 pkt 3 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie…(Dz.U. z 2013r. poz. 461). Natomiast w drugiej instancji opłata sądowa od apelacji w kwocie 113 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z ∫13 ust.1 pkt 1 w związku z ∫ 6 pkt 3 w/w rozporządzenia.