Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1016/15
Data wyroku: 2015-11-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Krężołek, Władysław Pawlak, Zbigniew Ducki
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I ACa 1016/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 listopada 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Władysław Pawlak

Sędziowie:

SSA Zbigniew Ducki
SSA Grzegorz Krężołek (spr.)

Protokolant:

st.sekr.sądowy Urszula Kłosińska

po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2015 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaB.P.
przeciwkoM. K. (1)i GminieS.
o ustalenie nieważności umowy
na skutek apelacji pozwanej GminyS.
od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach
z dnia 18 marca 2015 r. sygn. akt I C 3046/14

1
zmienia zaskarżony wyrok i nadaje mu treść:

„I. oddala powództwo w całości;
II. nie obciąża powódki kosztami procesu należnymi GminieS..”

2
nie obciąża powódki kosztami postępowania apelacyjnego należnymi GminieS..

SSA Zbigniew Ducki   SSA Władysław Pawlak   SSA Grzegorz Krężołek
Sygn. akt : I ACa 1016/15

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym przeciwkoM. K. (1)i GminieS., powódkaB. P. (1)domagała się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 27 kwietnia 2011 r. pomiędzy pozwanymi , na mocy której doszło do zbycia na rzeczM. K. (1)nieruchomości położonych wS.obrębP., składających się zdziałek o numerach (...), dla których Sąd Rejonowy wS.prowadziksięgę wieczystą nr (...).
Domagała się również przyznania kosztów postępowania.
W uzasadnieniu podniosła, że do dnia 8 czerwca 1988 r. była właścicielkądziałki numer (...)o pow. 0,2100 ha, obrębP.ul. (...)wS.. Utraciła własność nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na skutek wywłaszczenia, do którego doszło w drodze umowy sprzedaży zawartej w związku z decyzją Wojewody(...)z dnia 18 grudnia 1986 roku znak(...).II-(...)o ustaleniu lokalizacji inwestycji – osiedla mieszkaniowego(...)w tym mieście.
Argumentowała , iż do zrealizowania wskazanego w akcie notarialnym celu publicznego nie doszło. Wielokrotnie informowała władze miasta o chęci odzyskania nieruchomości.
Gmina umową z dnia 27 kwietnia 2011 r. zbyła nieruchomość na rzeczM. K. (1)nieruchomość uprzednio stanowiącą własnośćB.P.wraz z nieruchomością sąsiadującą – tj.działki o numerach (...).
Twierdziła iż jakkolwiek jej interes prawny, w stwierdzeniu nieważności dotyczy wyłącznie działki oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...), to jednak przedmiotem kwestionowanej umowy były obydwie działki, a to uzasadnia żądanie pozwu w zakresie ustalenia nieważności całej czynności prawnej.
Powódka uzasadniała ten interes tym , iż bez ustalenia nieważności umowy zawartej przez pozwanych nie będzie możliwe wydanie decyzji administracyjnej określającej prawa powódki do objętej sporem realności .
Podnosiła , iż zainicjowane przez nią postępowanie administracyjne w sprawie zwrotudziałki nr (...)zostało zawieszone do czasu prawomocnego orzeczenia przez sąd powszechny w przedmiocie ustalenia ważności umowy sprzedaży jej na podstawie czynności prawnej pozwanych z dnia 27 kwietnia 2011 r.
Powódka wskazała , iż pozwana Gmina, dokonując jej, naruszyła ustanowiony przepisemart. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościamibezwzględny zakaz użycia wywłaszczonej nieruchomości na cel inny niż cel wywłaszczenia. Nie zawiadomiła jej jako byłej właścicielki o możliwości zwrotu nieruchomości i rozporządziła realnością na rzecz osoby trzeciej. Nieruchomość została przeznaczona przez nabywcę wyłącznie na cele komercyjne.
W odpowiedzi na pozew GminaS.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz obciążenie przeciwniczki procesowej kosztami procesu.
W swoim stanowisku argumentowała, iż nieruchomość została sprzedanaM. K. (1)zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami. Uprzednio, właścicielem jej był Skarb Państwa, nabywając ją odB.P.na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 8 czerwca 1988 r. Rep. A nr(...)
Taka podstawa przejścia tytułu własnościowego na poprzednika prawnego pozwanej gminy wyklucza wywłaszczeniowa jego podstawę.
W konsekwencji, przed aktem zbycia nieruchomości na rzecz obecnego właściciela nie miała obowiązku zawiadamiania powódki o zamiarze sprzedaży spornej realności. Powódka nie miała, w tych okolicznościach, przymiotu „poprzedniego właściciela”, w rozumieniu przepisuart. 4 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Za trafnością jej poglądu miał także dodatkowo przemawiać fakt wydania przez Starostę(...), mającej walor ostateczności, decyzji z dnia 11 września 2006 r. znak(...)
(...)
(...)o umorzeniu postępowania w sprawie zwrotu tej nieruchomości na rzecz powódki oraz poprzedzającej ją ,tożsamą w treści, decyzję Starosty z dnia 7 stycznia 2000 r. znak(...)(...), którychB. P. (1)nie kwestionowała . Nie została także stwierdzona ich nieważność. Zdaniem gminy ich motywy potwierdzały , że powódce nie przysługiwało prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n.
Z rozważnego punktu widzenia niedoniosłym jest to , że zdecydowała się ponownie, w roku 2012r , złożyć wniosek o zwrot, a Starosta(...)zmienił stanowisko i uznał , że żądanie powódki podlega merytorycznemu rozpoznaniu.
PozwanyM. K. (1)pozostawił rozstrzygnięcie do uznania Sądu .
Wyrokiem z dnia 18 marca 2015r , Sąd Okręgowy w Kielcach :
- stwierdził nieważność umowy sprzedaży , zawartej w formie aktu notarialnego , w dniu 27 kwietnia 2011r , przed notariuszemM. Z., Rep. A Nr(...)pomiędzy GminąS.iM. K. (1), w części dotyczącej nieruchomości , składającej się zdziałki ewidencyjnej nr (...), powierzchni 0, 21 ha , położonej wS.przyul (...), objętej księgą wieczystą nr(...)(...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w tym mieście [ pkt I],
- w pozostałym zakresie powództwo oddalił [ pkt II],
- nakazał pobrać od strony pozwanej - GminyS.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Kielcach , kwotę 30 300 złotych, tytułem nie uiszczonych kosztów sądowych[ pkt III] oraz
- zasądził od pozwanej Gminy na rzeczB.P.kwotę 7217 złotych , tytułem kosztów procesu. [ pkt IV sentencji wyroku].
Sąd I instancji ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia :
B. P. (1)była właścicielką nieruchomości położonej wS.przyul. (...), obrębP., składającej się zdziałki numer (...)o pow. 0,21 ha,objętej księgą wieczystą o ówczesnym numerzeKW (...), obecnie(...).
Na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 8 czerwca 1988 r., Rep. A nr(...)powódka zbyła ją na rzecz Skarbu Państwa.
Zgodnie z ostateczną decyzją o ustaleniu lokalizacji i warunków realizacji inwestycji – budowy osiedla mieszkaniowego(...)wS., wydanej przez Wojewodę(...)z dnia 18 grudnia 1986 roku znak(...)(...)(...), nieruchomość ta została w całości przeznaczona pod budowę osiedla mieszkaniowego wS.. Wskazana umowa przeniesienia własności była wynikiem wcześniejszych uzgodnień stron czynności prawnej , wobec realizacji na tej realności wskazanego celu publicznego.
Zbycie nieruchomości było wolne od obowiązku podatkowego, w związku z przeznaczeniem jej na cele wywłaszczenia.
Powódka pozostawała w posiadaniu nieruchomości przez kilka kolejnych lat, ostatecznie jednak opuściła, ją. Dom w którym zamieszkiwała został wyburzony.
B. P. (1)czyniła starania o jej odzyskanie.
K.wnioskowała do Prezydenta MiastaS.o sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Każdorazowo spotykała się z decyzją odmowną, w której organ administracyjny powoływał się min. uprzednie zbycie przez powódkę nieruchomości w oparciu o przepis art. 46 pkt 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i brak podstaw prawnych do uwzględnienia jej żądania.
W ramach tych starań domagała się także jej zwrotu , kierując stosowne wnioski do Starosty(...).
Inicjowane przez nią dwukrotnie w 1999 r. i w 2006 r. postępowanie administracyjne było prowadzone w oparciu o przepisyustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Postępowania były dwukrotnie umarzane: – decyzją Starosty(...)z dnia 7 stycznia 2000 r. znak(...)
(...), która stała się ostateczna w dniu 28 stycznia 2000 r. i następnie decyzją tego samego organu z dnia 11 września 2006 r. znak(...)
(...)(...)która stała się ostateczna w dniu 3 października 2006 r.
W dniu 27 kwietnia 2011 r. , na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego GminaS.sprzedałaM. K. (1)nieruchomości położone wS.przyulicy (...), składające się zdziałek o numerach (...), o łącznej powierzchni 0,42 ha, w tymdziałkę nr (...)o pow. 0,21 ha idziałkę nr (...)o pow. 0,21 ha. Umowa sprzedaży była wykonaniem uchwały Rady MiastaS.nr(...)(...)z dnia 4 marca 2010 r. w sprawie zbycia tych nieruchomości w drodze przetargu.
Nowy właściciel, został ujawniony wksiędze wieczystej nr (...).
Przedmiot nabycia jest przez niego wykorzystywany w celach komercyjnych.
B. P. (1)nie została poinformowana o przeznaczeniu zbytej przez nią nieruchomości na inny cel niż wskazany w umowie , którą zawarła ze Skarbem Państwa ani o przysługującym jej prawie do żądania zwrotu. Nie była także informowana o zamiarze sprzedaży tej nieruchomości przez gminę w drodze przetargu
W piśmie z dnia 25 czerwca 2012 r. powódka ponownie zwróciła się do Starosty(...)z wnioskiem o zwrot nieruchomości, stanowiącej w przeszłości jej własność , podnosząc, iż nie została ona wykorzystana na cel publiczny zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzją Wojewody(...)z dnia 18 grudnia 1986 r. znak(...)ustalającą miejsce i warunki zabudowy osiedla mieszkaniowego(...)wS..
Uzasadniając żądanie argumentowała , że przepisy o zwrocie nieruchomości stosuje się również do nieruchomości nabytych przez Skarb Państwa na podstawieustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.
Starosta(...)pismem z dnia 5 lipca 2013 r. zwrócił się o wszczęcie z urzędu postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji Starosty(...)z dnia 11 września 2006 r. znak(...)
(...)(...)uzasadniając, iż postępowanie w sprawie zwrotu wskazanej nieruchomości, które powołaną decyzją zostało umorzone powinno, być prowadzone, zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa i przepisami dotyczącymi zwrotu wywłaszczonych nieruchomości interpretowanymi zgodnie z wytycznymi Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartymi w wyroku z dnia 19 grudnia 2007 r. I OSK(...).
Następnie decyzją z dnia 12 września 2013 r. Starosta odmówił zwrotu, wskazując , że jakkolwiek i nie jest zagospodarowana zgodnie z celem określonym w akcie notarialnym z dnia 8 czerwca 1988 r., a nadto stała się zbędna dla realizacji celu wywłaszczeniowego, to jednak uwzględnieniu żądaniaB.P.sprzeciwia się fakt uprzedniej sprze4dazy tej nieruchomości osobie trzeciej co spowodowało , iż nie jest już ona przedmiotem własności Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego.
Wskazując , że gmina przed zbyciem nie powiadomiła powódki o zamiarze obrotu tą nieruchomością , uznał że byłej właścicielce przysługuje ewentualnie roszczenie odszkodowawcze.
Na skutek złożenia przez gminę odwołania do Wojewody(...), organ II instancji decyzje tę uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
W motywach decyzji kasatoryjnej, podzielając ustalenia faktyczne dokonane przez Starostę oraz jego ocenę w zakresie obowiązku po stronie gminy zawiadomienia byłej właścicielki o zamierzanym obrocie realnością objętą sporem , ocenił jako niezasadny pogląd organu I instancji o wyłącznie odszkodowawczym charakterze roszczeniaB.P., wobec uprzedniego zbycia nieruchomości osobie trzeciej. Odwołując się do dorobku orzecznictwa sadów administracyjnych uznał , iż obrót ten nie jest przeszkodą dla dochodzenia zwrotu.
Skarga złożona przez gminę od tego orzeczenia, została przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wK., wyrokiem z dnia 20 marca 2014 r. sygn. IISA/Ke 83/14, oddalona.
Postanowieniem z dnia 23 czerwca 2014 r. , Starosta(...)zawiesił z urzędu postępowanie w sprawie zwrotu spornej nieruchomości do czasu oceny ważności dokonanej czynności prawnej przez sąd powszechny. Na skutek zażalenia gminy, postanowieniem z dnia 6 sierpnia 2014 r., Wojewoda(...)uchylił powyższe postanowienie w całości i zawiesił z urzędu postępowanie , zobowiązującB.P.do wystąpienia w zakreślonym terminie do zainicjowania procesu przed sądem powszechnym.
Rozważania prawne rozpoczął Sąd I instancji od oceny czy zawarcie umowy z 8 czerwca 1988r , pomiędzyB.P.i Skarbem Państwa na podstawie której powódka zbyła prawo własnościdziałki nr (...)przyul (...), mogła być traktowana jako objęta uregulowaniami ówcześnie obowiązującejustawy z dnia 29 kwietnia 1985r o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościi czy można to przeniesienie wiązać z potrzebą realizacji celu publicznego , a zatem traktować utratę , w tej formie, przez powódkę prawa własności do niej jako wywłaszczenia w rozumieniu ustawy.
Dokonując analizy poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych, Sąd Okręgowy na to pytanie odpowiedział twierdząco. Odpowiedź ta była podstawą do kolejnego wniosku prawnego , opartego na normieart. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, iżB. P. (1)może skutecznie ubiegać się o zwrot nieruchomości, w sytuacji gdy cel publiczny na jaki dokonano wywłaszczenia nie został zrealizowany.
Odwołując się do przepisu art. 136 ust. 1 i 2 ustawy ocenił , że podejmując decyzję o wykorzystaniu spornej nieruchomości na inny cel niż ten , który decydował o tym, iż powódka wyzbyła się prawa do niej , strona pozwana była zobowiązana przed podjęciem czynności zbycia jej na rzecz osoby trzeciej powiadomić byłą właścicielkę o takim zamiarze, po to, by ta mogła skorzystać z możliwości domagania się jej zwrotu.
Nie podejmując czynności związanych z zawiadomieniem, gmina naruszyła , bezwzględnie obowiązującą normę art. 136 ust. 1 ustawy zakazującą wykorzystania wywłaszczonej uprzednio nieruchomości na cele inne niż wskazane w decyzji o wywłaszczeniu.
Naruszenie to powoduje , że czynność prawna w postaci umowy sprzedaży z dnia 27 kwietnia 2011r , zawartej pomiędzy gminą aM. K. (1), jest nieważna.
Jej zakres jednak jest ograniczony do tej części tej czynności , którą strony objęłydziałkę ewidencyjną nr (...), gdyż tylko ona , uprzednio była własnościąB.P..
Sąd stanął na stawisku , że nie legitymowanie się przez nią tytułem własnościowym dodziałki nr (...), powoduje , iż nie ma ona interesu prawnego w domaganiu się stwierdzenia nieważności tej części umowy , która dotyczy przeniesienia jej własności na rzecz nowego właściciela. .
Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu była normaart. 98 §1 i 3 kpci wynikająca z niej, dla wzajemnego rozliczenia ich pomiędzy stronami , zasada odpowiedzialności za wynik sprawy.
O.wynik sporu zdecydował także o obciążeniu pozwanej gminy kosztami sądowymi , których powódka nie miała obowiązku ponosić, jako od nich zwolniona.
Apelację od tego orzeczenia złożyła gminaS., obejmując jej zakresem tę jago część , którą Sąd uwzględnił roszczeniaB.P.i obciążył apelującą kosztami procesu i kosztami sądowymi.
We wniosku środka odwoławczego, skarżąca domagała się, w pierwszej kolejności , zmiany zaskarżanej części orzeczenia i oddalenia powództwa w całości oraz obciążenia przeciwniczki procesowej kosztami postępowania za obydwie instancje.
W ramach wniosku ewentualnego, wnosiła o wydanie orzeczenia kasatoryjnego i przekazania sprawy , we wskazanej części , do ponownego rozpoznania.
Apelacja została oparta na następujących zarzutach :
- naruszenia przepisów procesowych , w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy -art. 233 i 328 kpc- wobec nie uwzględnienia i nie wyjaśnienia w motywach orzeczenia przyczyn tego pominięcia , iż w obrocie prawnym funkcjonują dwie decyzje Starosty(...)z 2000r i 2006r , w ramach uzasadnienia których organ administracyjny , w sposób nie kwestionowany przez powódkę, nie potwierdził jest statusu osoby , która może skutecznie ubiegać się o zwrot nieruchomości objętej przedmiotem sporu,
- naruszenia prawa materialnego , a to przepisówart. 58 §1 i 3 kcoraz136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami, w następstwie nieprawidłowego zastosowania tych norm , wobec czego doszło do niezasadnego , częściowego uwzględnienia żądania pozwu.
W motywach apelacji strona pozwana , powtarzając w istocie zbieżne z dotąd prezentowanymi , argumenty za niezasadnością roszczeniaB.P.akcentowała w szczególności , że :
a/ wobec treści dwóch decyzji Starosty(...)z 2000r i 2006r , którymi umarzane były postępowania wywołane wnioskami powódki o zwrot nieruchomości , gmina miała podstawę by nie traktować jej , przed zawarciem umowy zM. K.jako byłą właścicielkę przedmiotu sprzedaży, rozumieniu tego pojęcia przyjętego przez przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiWobec tego skarżąca nie miała obowiązku jej zawiadamiać o zamiarze zbycia jej na cele niż realizacja celu publicznego , któremu służyła sprzedaż z 8 czerwca 1988r,
b/ brak takiego zawiadomienia nie rodzi skutku nieważności umowy przenoszącej własność na rzecz osoby trzeciej , a po stronie powódki , w takiej sytuacji faktycznej w której żądanie zwrotu byłoby uwzględnione , powstawałoby jedynie roszczenie natury odszkodowawczej,
c/ przeciwko zasadności żądaniaB.P., pomawiają okoliczności faktyczne powstałe przez upływ czterech lat od daty zawarcia kwestionowanej umowy, a także to , że odpłatne nabycie nieruchomości przezM. K. (1)osłonięte jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Odpowiadając na apelacjęB. P. (1)domagała się jej oddalenia , jako pozbawionej usprawiedliwionych podstaw , oraz obciążenia gminy kosztami postępowania apelacyjnego.
Rozpoznając apelację, Sąd Apelacyjny rozważył:
Apelacja gminyS., prowadzi do podzielania zawartego w niej wniosku o wydania przez Sąd II instancji orzeczenia reformatoryjnego , jakkolwiek podstawą oddalenia powództwaB.P.w całości, są przede wszystkim, inne przyczyny niż te , które eksponuje skarżąca , uzasadniając podniesione zarzuty apelacyjne.
Niezasadnie podniesiony został przez apelującą zarzut naruszeniaart. 233 kpc.
Jak można sądzić na podstawie lektury uzasadnienia środka odwoławczego, gmina neguje sposób zastosowania przez Sąd Okręgowy pierwszej z jednostek redakcyjnych tego przepisu.
Uzasadnienie to nie zawiera jednak żadnych argumentów , które miałyby wskazywać dlaczego pozwana uznaje te ocenę za niepoprawną.
W istocie, za pośrednictwem tego zarzutu gmina kwestionuje nie wypowiedzenie się przez Sąd I instancji co do znaczenia dla rozstrzygnięcia , dwóch, dotąd funkcjonujących w obrocie decyzji Starosty(...)z 7 stycznia 2000r i 11 września 2006r , których treść , jej zdaniem , zwalniała ją z obowiązku zawiadamiania powódki , jako byłej właścicielkidziałki nr (...), o możliwości jej zwrotu , przed zawarciem umowy sprzedaży jej na rzecz drugiego z pozwanych.
Pominiecie takie nie odnosi się i nie jest następstwem wadliwej oceny dowodów czy niepoprawności opartych na niej ustaleń [ tym bardziej , że Sąd I instancji czyni ustalenia dotyczące faktu wydania obu decyzji i ich treści ] , a co najwyżej niekompletności pisemnych motywów orzeczenia poddanego kontroli instancyjnej.
Z tych przyczyn zarzut ten należy odeprzeć.
Ponieważ pozwana powołuje obok przepisuart. 233 kpc, także i 328kpc, który także miałby zostać naruszony , koniecznym jest rozważenie czy sposób umotywowania rozstrzygnięcia z 18 marca 2015r , potwierdza jego zasadność.
Oczywistym przy tym musi pozostawać iż , pozwanej chodziło o drugą z jednostek redakcyjnych przepisuart. 328 kpc.
Zgodnie z ugruntowanym i jednolitym , podzielanym przez Sąd Apelacyjny , stanowiskiem Sądu Najwyższego , wypracowanym na tle wykładni tego przepisu , skuteczne postawienie zarzutu jego naruszenia może mieć miejsce jedynie wówczas gdy wewnętrzna struktura uzasadnienia kontrolowanego wyroku jest tak wadliwa , że nie zawiera ono danych pozwalających na taką kontrolę przez Sąd II instancji.
Nieco inaczej rzecz ujmując , zarzut ten jest usprawiedliwiony jedynie wtedy , gdy na skutek zupełnie zasadniczych nieprawidłowości w zakresie konstrukcji uzasadnienia nie pozwala ono na stwierdzenie czy Sąd niższej instancji prawidłowo zastosował prawo materialne i procesowe,
Tego rodzaju zasadniczych wad uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego mnie zawiera, a wobec tego zarzut skarżącej , ocenić należy jako nietrafny.
Już zatem tylko dla porządku, zauważyć należy , iż rzeczywiście z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika jak Sąd I instancji odniósł się do ustalonej przez siebie treści obu decyzji Starosty(...)umarzających postępowania wywołane kolejnymi wnioskamiB.P.o zwrot spornej nieruchomości.
Brak ten jednak nie uniemożliwia dokonania kontroli instancyjnej orzeczenia Sądu I instancji .
Pamiętając , iż Sąd powszechny nie ma kompetencji do oceny poprawności decyzji organów administracji [ w tym administracji samorządowej ] , stwierdzić trzeba , że fakt ich wydania pozostaje bez znaczenia dla oceny zasadności roszczenia powódki , które podlega oddaleniu w całości z przyczyny o której będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.
Uznanie , że omawiane zarzuty nie mogą być ocenione jako trafne , ma m. in. i tę konsekwencję , że ustalenia , które Sąd I instancji przyjął jako podstawę faktyczną wydanego wyroku , jako poprawne, zostają przyjęte przez Sąd Apelacyjny za własne.
Przechodząc co oceny zarzutu naruszeniaart. 58 §1i 3 kciart. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na wstępie należy wskazać , że argumenty zawarte w motywach apelacji, odnoszące się do ochrony sytuacji prawnej nowego nabywcy nieruchomości objętej sporem , jak i te w ramach których pozwana odwołuje się do zmian w sposobie zagospodarowania obu działek , po mającej miejsce ponad cztery lata wstecz sprzedaży ich na rzeczM. K. (1), wobec których unieważnienie umowy jedynie w odniesieniu dodziałki nr (...), powoduje istotne trudności w ich wykorzystywaniu w zgodzie z aktualnym przeznaczeniem , nie mają znaczenia dla oceny jego trafności.
Zarzut ten jest jednak , w części dotyczącej naruszeniaart. 58 §1 kci136 ustawy o gospodarce nieruchomościamijest usprawiedliwiony z następujących przyczyn:
Z ustaleń poczynionych w sprawie wynika , że powódka na podstawie umowy zwartej ze Skarbem Państwa , w dniu 8 czerwca 1988r zbyła służące jej prawo własności do nieruchomości , stanowiącejdziałkę nr (...). Nieruchomość ta miała posłużyć realizacji inwestycji celu publicznego, w postaci budowy osiedla mieszkaniowego „(...)„ wS., zgodnie z ostateczną decyzją Wojewody(...)o ustaleniu lokalizacji i warunków realizacji tej inwestycji z 18 grudnia 1986r.
Zawarcie tej umowy , oparte na przepisach ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości , jakkolwiek doprowadziło do dobrowolnego wyzbycia się powódkę tytułu własności , miało jednak wywłaszczeniowy cel.
Z ustaleń tych wynika także , że wskazana wyżej inwestycja o charakterze publicznym, nigdy na nieruchomości objętej sporem nie została zrealizowana, a realność, , poprzednioB.P., stała się tym samym zbędna dla jego urzeczywistnienia .
Powódka zwracała się do Starosty(...)o jej zwrot , a gmina , która stała się jej właścicielem, zdecydowała się na jej zbycie drugiemu z pozwanych , który wykorzystuje ja w celach komercyjnych.
Ustalenia te usprawiedliwiają wniosek ,że na podstawieart. 216 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu wprowadzonym ustawą z 28 listopada 2003r , z mocą obowiązująca od 22 września 2004r ,B. P. (2)formalnie była uprawniona do ubiegania się o ten zwrot dla którego podstawą normatywna jest przepis art. 136 ust 3 w zw z ust 2 ustawy.
Przepis ten jest źródłem roszczenia , którego istnienie i zasadność jest przedmiotem oceny organu administracyjnego , a Sąd powszechny nie jest uprawniony do wiążącego wypowiadania się w tej kwestii. Co więcej nie może tego uczynić nawet pośrednio, w drodze jego potwierdzenia lub uznania , że nie służy ono określonej osobie nawet w drodze badania tej kwestii w charakterze przesłanki rozstrzygnięcia sporu poddanego pod jego osąd o innym przedmiocie.
Wobec tego, pozostawiając na uboczu to zagadnienie , w tym także ocenę eksponowanego przez gminę w apelacji, znaczenia dwukrotnego umorzenia przez starostę postępowań wywołanych wnioskami restytucyjnymiB.P., dalsza część stanowiska Sądu II instancji będzie dotyczyć tego, czy powódka mogła skutecznie wystąpić z żądaniem unieważnienia umowy zawartej w dniu 27 kwietnia 2011r
Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć negatywnie , a podstawą dla niej są następujące stwierdzenia i argumenty.
Z niekwestionowanych w apelacji ustaleń wynika , że przed powzięciem zamiaru wykorzystania nieruchomości , której właścicielką poprzednio byłaB. P. (1), w inny sposób niż dla realizacji celu na jaki powódka wyzbyła się jej własności, gmina nie zawiadomiła jej o tym zamiarze ani też o jej uprawnieniu do żądania zwrotu.
Pomijając argumenty , które pozwana powołała dla uzasadnienia tego zaniechania , które z przyczyn wyżej podanych wymykają się , z woli ustawodawcy, ocenie Sądu powszechnego , wskazać należy , że umowa zM. K. (1)na mocy której stał się właścicielemdziałki nr (...), w warunkach tego zaniechania ze strony zbywcy , mogłaby zostać uznana za nieważną tylko wówczas , gdyby naruszenie tych obowiązków [ użycie nieruchomości w sposób zgodny z celem wywłaszczenia oraz zawiadomienie kierowane do poprzedniego właściciela, w warunkach zamiaru wykorzystania na inny cel, o jego uprawnieniach ustawowych do odzyskania prawa własności do niej ] byłoby związane z taką ustawową sankcją.
Treść przepisuart. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościamitakiej sankcji nie przewiduje.
Trzeba także uznać , że brak ten jest zmierzonym zabiegiem ustawodawcy , który zawsze w sytuacji, gdy chce po nią sięgnąć w odniesieniu do sytuacji niedochowania wymagania ustawowego , wyraźnie taką na taką sankcję wskazuje.
O trafności takiego wniosku przekonuje brzmienie norm tak kodeksowych jak pozakodeksowych by wymienić dla przykładu tylko 73§1 kc,599 §2 kcczyart. 42 §2 ustawy z 16 września 1982r Prawo spółdzielcze.
Także na gruncieustawy o gospodarce nieruchomościamitego rodzaju rozróżnienie pomiędzy sankcjami za niespełnienie wymagań przewidzianych przez ustawę dla dokonania określonej czynności prawnej jest wyraźnie widoczne. I tak , ponownie tylko dla przykładu , wskazać należy na art. 36 ustawy , zgodnie z którym sankcją za naruszenie prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości jest [ tylko ] odpowiedzialność odszkodowawcza, Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego , sama natomiast umowa pozostaje ważną z kolei , zgodnie z art. 59 ust. 3 czynność prawna fundacji albo organizacji porządku publicznego dokonana w warunkach naruszenia uprawnienia ministra Skarbu Państwa do wyrażenia zgody na obrót nieruchomością , która była darowana dla realizacji celu , który nie został przez podmiot zbywający zrealizowany , jest nieważna .
Wskazane przykłady upewniają trafność wniosku , że brak w treści art. 136 ustawy sankcji nieważności bezwzględniej dla czynności dokonanej w warunkach uprzedniego nie wykonania przez Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu terytorialnego wskazanych wyżej obowiązków jest celowym zabiegiem ustawowym.
Nie można przy tym tracić z pola widzenia i nie uwzględniać przy tym tego , co tym bardziej usprawiedliwia jego sformułowanie , że adresatem tych obowiązków jest tylko jedna strona czynności prawnej [ podmiot zbywający ] , wobec tego nie sposób uznać , że konsekwencjami nieważności bezwzględniej miałaby być objęta druga strona do którą nie zostały one nałożone , a nie ma ona też żadnego wpływu na to czy kontrahent ich ,przed przystąpieniem do czynności, rzeczywiście dochował.
/ por. tej materii także stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uzasadnieniu judykatu z dnia 9 grudnia 2014r , sygn.. III CSK 20/14 , powołanego za zbiorem Lex nr 1640247 /
Powołując te argumenty Sąd II instancji nie podziela stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy , w wyroku z dnia 9 lipca 2009r , sygn.. III CSK 182/09 , powołanego za zbiorem Lex nr 530573
Sąd Apelacyjny ,będąc związany , po myśliart. 321 §1 kpc, żądaniem pozwu nie mógł dokonywać oceny poczynionych ustaleń faktycznych pod kątem tego , czy powódce, w sytuacji w jakiej się znalazła , przysługują wobec czy to gminy czy obu stron umowy o stwierdzenie nieważności której wnosiła, inne roszczenia w tym oparte na normieart. 59 kc, skoro zawarcie umowy z dnia 27 kwietnia 2011r może wpłynąć na sposób realizacji roszczenia restytucyjnego powódki , które zgłosiła do Starosty(...)w ramach, obecnie zawieszonego, postępowania administracyjnego.
Z podanych przyczyn , podzielając w części zarzut naruszenia przy wyrokowaniu przez Sąd Okręgowyart. 58 §1 kciart. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i powództwoB.P.oddalił w całości , na podstawieart. 386 §1 kpc
Rozstrzygając o kosztach procesu i postępowania apelacyjnego, Sąd II instancji nie obciążył nimiB.P., stosując przepisart. 102 kpc.
Wziął przy tym pod rozwagę szczególny charakter sprawy, w której treść rozstrzygnięcia zależała od przyjętej wykładni przepisów , która mogła być rozbieżna , a także to , że powódka , szczególnie wobec częściowego uwzględnienia jej żądania przez Sąd Okręgowy, mogła być, w sposób usprawiedliwiony, być przekonana o jego zasadności.
SSA Grzegorz Krężołek SSA Władysław Pawlak SSA Zbigniew Ducki