Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 575/14
Data wyroku: 2015-02-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art.659 k.c.

Sygn. akt II Ca 575/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

17 lutego 2015r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Ireneusz Płowaś (spr.)

Sędziowie

SO Irena Dobosiewicz
SO Piotr Starosta

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 17 lutego 2015r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwaM. H. (1)

przeciwkoZ. C.
o zapłatę
oraz z powództwa wzajemnegoZ. C.
przeciwkoM. H. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji powoda-pozwanego wzajemnegoM. H. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu

z dnia 9 kwietnia 2014r. sygn. akt. I C 1274/12

I/ oddala apelację,
II/ zasądza od powoda – pozwanego wzajemnego na rzecz pozwanego – powoda
wzajemnego kwotę 617 zł (sześćset siedemnaście) tytułem zwrotu kosztów
postępowania apelacyjnego.
Sygn. akt II Ca 575/14

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Inowrocławiu wyrokiem z dnia 09.04.2014 roku zasądził od powoda – pozwanego wzajemnieM. H. (2)na rzecz pozwanego – powoda wzajemnegoZ. C.kwotę 3802,70 zł. W punkcie 2 wyroku Sąd zasądził od powoda – pozwanego wzajemnie na rzecz pozwanego – powoda wzajemnego kwotę 5.200 zł, oraz od pozwanego – powoda wzajemnego na rzecz powoda – pozwanego wzajemnie kwotę 5.200 zł, które zniosły się wzajemnie. W pozostałej części powództwo oddalono. W punkcie 4 wyroku zasądzono od powoda – pozwanego wzajemnie na rzecz pozwanego – powoda wzajemnego kwotę 548,26 zł tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego sądowego i kwotę 1.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. W punkcie 5 wyroku zasądzono od powoda – pozwanego wzajemnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Inowrocławiu kwotę 103,49 zł tytułem pozostałej kwoty wynagrodzenia biegłego.
W uzasadnieniu Sąd Rejonowy wskazał, że powód zażądał zasądzenia od pozwanego kwoty 5.200 zł z odsetkami i kosztami procesu tytułem zwrotu nadpłaconego czynszu związanego z najmem lokalu od pozwanego. Pozwany nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie w całości wnosząc jednocześnie powództwo wzajemne żądając zasądzenia od powoda na swoją rzecz kwoty 10.000 zł tytułem czynszu za miesiąc listopad 2012 roku w kwocie 1.200 zł, kwoty 3.600 zł jako wartość czynszu za 3 miesięczny okres wypowiedzenia i kwotę 5.200 zł za szkody do jakich przyczynił się powód poprzez dewastację lokalu.
Sąd Rejonowy ustalił, że strony zawarły w dniu 08.03.2011 roku umowę najmu lokalu, zgodnie z która powód – pozwany wzajemnie był najemcą lokalu wI.przyul. (...). Czynsz miesięczny strony ustaliły na kwotę 1.200 zł a w § 5 postanowiono, że najemca dokona we własnym zakresie konserwacji lokalu oraz napraw bieżących. W § 7 przyjęto, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. W przedmiotowym lokalu wynajmujący przed zwarciem umowy jak i najemca prowadzili działalność gastronomiczną. Za bezsporne Sąd Rejonowy przyjął także, żeM. H. (1)prowadził działalność gospodarczą w wynajmowanym lokalu do listopada 2011 roku i w dniu 31.11.2011 roku lokal opuścił nie składając 3 miesięcznego wypowiedzenia, nie uiszczając również czynszu za miesiąc listopad.
Za bezsporne Sąd uznał także, że powód – pozwany wzajemnie opłacił wZakładzie (...)za przyłącze do tego lokalu kwotę 997,30 zł.
Sąd Rejonowy wskazał, że celem ustalenia wartości szkody powstałej przez nieprawidłową eksploatację lokalu przez najemcę (na co wskazywał pozwany – powód wzajemny) dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa na okoliczność kosztów przywrócenia stanu pierwotnego w zakresie braku boazerii, kosztów robót budowlanych związanych z obróbką okien oraz uzupełnienia ich w parapety, które najemca zdemontował, pomalowania kuchni, magazynku, usunięcia zagrzybienia, odnowienia sali. Opinię biegłej w tym zakresie Sąd Rejonowy uznał za szczegółową i bardzo profesjonalną. Jej sporządzenie poprzedzone było wizją lokalną, a biegła wyliczyła szczegółowo elementy składowe kosztów robót budowlanych niezbędnych do przywrócenia stanu pierwotnego na kwotę 5.219,80 zł. Sąd podzielił opinię biegłej bez zastrzeżeń i na jej podstawie dokonał ustaleń faktycznych. Strony nie wniosły zastrzeżeń do opinii biegłej sądowej.
Sąd Rejonowy uznał, że najemca ponosi odpowiedzialność za powstałe szkody w lokalu jak również, że przyczynił się on do powstania szkody w zakresie wskazanym w opinii biegłej. Mimo upływu 2 lat od zaprzestania działalności gastronomicznej w lokalu przez najemcę Sąd przyjął, iż za zagrzybienie i zapleśnienie lokalu ponosi odpowiedzialność powód, gdyż takie zmiany samoistnie się nie cofają, a powód przejmując lokal ani w umowie ani innym dokumencie nie wniósł zastrzeżeń co do stanu lokalu w zakresie zagrzybienia czy pleśni. Sąd wskazał, iż świadekB. B. (1), który był najemcą lokalu od lutego 2012 roku i wykorzystywał go na magazyn mebli, potwierdził, że lokal wymaga odgrzybienia, wymalowania, obrobienia okien (do czego powód się zobowiązał) a zagrzybienie było w części kuchennej a w pomieszczeniu gdzie przebywali konsumenci zagrzybienia nie było, co mogło według świadka powstać na skutek dużej ilości pary gdyż w kuchni była tylko kratka wentylacyjna a winien być wyciąg kuchenny.
W świetle powyższych ustaleń Sąd Rejonowy przyjął, że powód – pozwany wzajemnie winien zapłacić pozwanemu – powodowi wzajemnemu czynsz za miesiąc listopad 2011 roku i za 3 miesięczny okres wypowiedzenia tj. łącznie za 4 miesiące po 1.200 zł co daje kwotę 4.800 zł, którą należy pomniejszyć o kwotę 997,30 zł tj. kwotę zapłaconą przez powoda – pozwanego wzajemnie doZakładu (...)za przyłącze przedmiotowego lokalu, co należy ocenić jako przysporzenie na rzecz strony przeciwnej. Dało to kwotę 3.802,70 zł, którą Sąd zasądził od powoda – pozwanego wzajemnie na rzecz pozwanego – powoda wzajemnego.
Sąd przyjął także, że powód – pozwany wzajemnie nadpłacił czynsz w kwocie 5.200 zł gdyż wpłacił tytułem czynszu 5 razy po 2000 zł i 2 razy po 1800 zł a zobowiązany był do opłacania co miesiąc 1.200 zł, co dało nadwyżkę 5.200 zł i w tej kwocie to roszczenie Sąd uznał za zasadne.
Z kolei żądanie pozwanego – powoda wzajemnego co do zapłaty kwoty 5.200 zł za szkody powstałe z winy powoda – pozwanego wzajemnie w najmowanym lokalu opisane przez biegłą sądową Sąd Rejonowy również uznał za zasadne. Wobec czego Sąd uznał, iż w/w roszczenia obu stron na kwoty po 5.200 zł znoszą się wzajemnie i orzekła jak w punkcie 2 wyroku.
W pozostałej części przekraczającej zasądzone kwoty Sąd Rejonowy oddalił powództwo.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 kpci rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 28.09.2012 roku zasądzając od powoda – pozwanego wzajemnie na rzecz pozwanego – powoda wzajemnego kwotę 1.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i kwotę 548,26 zł tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego na rzecz którego wynagrodzeniaZ. C.wpłacił 1.200 zł oraz 103,49 zł na rzecz Skarbu Państwa tytułem pozostałej kwoty wynagrodzenia biegłego – wynoszącego 1.303,49 zł, uznając, iż strony ponoszą je w częściach równych.
Apelację od tego wyroku wniósł powód – pozwany wzajemnie, zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania względnie o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa pozwanego w całości i zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.
Powód – pozwany wzajemnie zarzucił wyrokowi naruszenie przepisów postępowania tj.art. 233 § 1 kpcpoprzez niedokonanie wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przeprowadzenie analizy materiału dowodowego bez uwzględnienia zasad logiki i doświadczenia życiowego. Nadto skarżący zarzucił błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez przyjęcie, że zawilgocenie i zagrzybienie spowodował powód przez okres 7 miesięcy swej działalności, pomimo, że przejmując lokal dokonał tam odgrzybienia i domalował ściany wszystkich wynajętych pomieszczeń. Powód zarzucił także naruszenieart. 227 kpcpoprzez nieprzesłuchanie ani jednego świadka zawnioskowanego przez powoda. Skarżący zarzucił także, że Sąd Rejonowy nie uwzględnił dokonanej przez niego wpłaty kwoty 997,30 zł doZakładu (...)oraz faktur dotyczących zakupu podstawowego wyposażenia wnętrza lokalu dołączonych do pisma z dnia 25.03.2013 roku oraz robocizny za montaż 5 okien i zakup 1 okna balkonowego wraz z montażem. Powód zarzucił także, że Sąd Rejonowy nie uwzględnił, iż opinia biegłej wydana została po 2 latach od opuszczenia lokalu i w tym okresie wynajmował go inny podmiot. Powód zarzucił również błędną ocenę zeznań pozwanego, które uznał za nielogiczne i wzajemnie sprzeczne.
Pozwany – powód wzajemny w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.
Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik pozwanego – powoda wzajemnego podtrzymał wnioski zawarte w pisemnej odpowiedzi na apelację.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelację powoda – pozwanego wzajemnie należało uznać za bezzasadną. Sąd Okręgowy podziela jako prawidłowe ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy i czyni je podstawą własnych rozważań. W pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż Sąd I instancji nie naruszyłart. 233 § 1 kpcalbowiem w istotnym dla rozstrzygnięcia zakresie dokonał analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego. Można mieć wprawdzie pewne uwagi co do sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego wyroku, które momentami ma nieco chaotyczny charakter i zbyt lakoniczną formę. Jednak Sąd Rejonowy odniósł się do zebranego w sprawie materiału dowodowego i dokonał ustaleń faktycznych w istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy zakresie. W zakresie żądania dotyczącego szkód w wynajmowanym lokalu Sąd Rejonowy dokonał swoich ustaleń w oparciu o dowód z opinii biegłego sądowego a także zeznania świadka i pozwanego – powoda wzajemnego. Zgodnie z § 6 umowy najmu najemca miał obowiązek zdać lokal w stanie niepogorszonym. Ani z umowy ani innego dokumentu nie wynika, aby lokal był zagrzybiony lub zawilgocony w momencie przekazywania go powodowi. Słusznie Sąd Rejonowy wskazuje, że gdyby lokal znajdował się w chwili zawierania umowy w takim stanie okoliczność ta musiałaby znaleźć odzwierciedlenie w samej umowie. ŚwiadekB. B. (1)potwierdził, że gdy w II połowie stycznia zobaczył przedmiotowy lokal był on w stanie nadającym się do remontu a jego zakres wskazany przez tego świadka zgadzał się co do istoty z opinią biegłego sądowego. Również przyczyny zawilgocenia i zagrzybienia lokalu wskazane przez tego świadka w świetle zasad doświadczenia życiowego można uznać za wiarygodne. Przedmiotowy lokal miał służyć wykonywaniu działalności gastronomicznej. Nie potrzeba wiedzy fachowej aby uznać, iż w kuchni takiego lokalu musi znajdować się sprawny i wydajny system wentylacji zapewniający odprowadzenie na zewnątrz nadmiaru wilgoci powstającej w procesie gotowania. Z zeznań świadkaB.wynikało, iż w kuchni znajdował się jedynie kratka wentylacyjna o jednym otworze, która nie zapewniała prawidłowej wentylacji. W tej sytuacji twierdzenia skarżącego, że opinia biegłego jako sporządzana 2 lata po opuszczeniu przez niego lokalu nie może być uznać za wiarygodną, należy potraktować jako jedynie polemikę z niewadliwymi w tym zakresie ustaleniami Sądu Rejonowego.
Wbrew twierdzeniom skarżącego Sąd Rejonowy uwzględnił w swoich rozważaniach kwotę wpłaconą przez niego za dokonanie przyłącza lokalu do zakładu energetycznego. Sąd I instancji ustalił tą okoliczność w stanie faktycznym a następnie – karta 151 akt – kwotę 997,30 zł odliczył od należnego pozwanemu czynszu.
Zgodnie z umową najmu powód mógł rozwiązać umowę zawartą na czas określony ale za 3 miesięcznym wypowiedzeniem – § 7 umowy. Powód – pozwany wzajemnie nie wykazał w toku postępowania aby przyczyny opuszczenia przedmiotowego lokalu obciążały pozwanego. Pozwany wykonał czynności dotyczące czy to wzmocnienia przyłącza energetycznego czy to możliwości korzystania z efektywnego ogrzewania. Skoro tak to pozwany ma prawo domagać się zapłaty czynszu za okres wypowiedzenia. W powyższym zakresie Sąd Rejonowy dokonał, zatem prawidłowych ustaleń i zasadnie przyjął, iż powód winien uiścić dodatkowo czynsz najmu za ostatni miesiąc korzystania z lokalu i następne 3 miesiące okresu wypowiedzenia.
Sąd Rejonowy prawidłowo nie wliczył do rozliczeń innych poza rachunkiem za wykonanie przyłącza rachunków przedstawionych przez powoda – pozwanego wzajemnego przy piśmie z dnia 25.03.2013 roku. Zgodnie z § 5 umowy najmu najemca zobowiązał się do dokonania we własnym zakresie konserwacji lokalu i napraw bieżących. Wyłącznie w oparciu o przedstawione rachunki nie można dokonać ustaleń czy przedstawione przez powoda rachunki dotyczą wykonania w/o obowiązku najemcy czy też wykraczają poza ten obowiązek. Sąd Rejonowy nie przesłuchał wprawdzie świadkaM. H. (3)iA. P.ale dowody te nie miałyby istotnego charakteru dla rozstrzygnięcia. ŚwiadekM. H.miałby potwierdzić koszt wstawienia okna, a takie okoliczności wymagają albo dokumentu albo nawet opinii biegłego tj. przede wszystkim wykazania, że powód wydatkował takie właśnie kwoty. Wobec treści umowy najmu i faktu, iż pozwany potwierdził czy to fakt zakupu i wstawienia okien czy wykonania przyłącza, nie było potrzeby przeprowadzania dowodu na okoliczność tego jak wyglądał lokal w chwili zawierania umowy a na tą okoliczność miała zostać przesłuchana świadekP.. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji nie naruszył wobec tego również przepisuart. 227 kpc.
Wobec powyższego uznając wszystkie podniesione w apelacji zarzuty za bezzasadne Sąd Okręgowy na mocyart. 385 kpcoddalił jako bezzasadną apelację powoda – pozwanego wzajemnie.
Na mocyart. 108 § 1 kpcw zw. zart. 98 § 3 kpci na mocy§ 6 pkt 4w zw. z§ 12 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, należało zasądzić od pozwanego jako strony przegrywającej na rzecz powoda kwotę 617 zł. tytułem zwrotu wynagrodzenia pełnomocnika procesowego reprezentującego stronę pozwaną w postępowaniu apelacyjnym.