Sąd Okręgowy w Poznaniu
XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XIV C 344/14
Data wyroku: 2015-09-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Przemysław Okowicki
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 693 kc

Sygn. akt XIV C 344/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 września 2015 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Wydział Cywilny z siedzibą wP.
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Przemysław Okowicki
Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Perlicjan
po rozpoznaniu w dniu 7 września 2015 r. wP.
sprawy z powództwaM. S.
przeciwkoZ. N.
o zapłatę

1
powództwo oddala w całości;

2
kosztami postępowania obciążą powoda i w związku z tym zasądza od niego na rzecz pozwanej kwotę 3.600 ( trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Przemysław Okowicki
XIV C 344/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 20 lutego 2014 roku powódM. S.wniósł o zasądzenie od pozwanejZ. N.łącznej kwoty 75.483,36 zł. za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej wW.gminaŁ.składającej się zdziałki gruntu nr (...)o powierzchni 128,70 m2przez okres od dnia 01.01.2006 roku do 03.2014 roku włącznie, w tym kwoty:

1
49.500,00 zł. złotych z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za okres od stycznia 2006 roku do marca 2013 roku włącznie wraz z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty

2
25.983,36 złotych z tytułu skapitalizowanych odsetek naliczonych od poszczególnych kwot składających się na roszczenie główne do dnia 21.03.2014roku wraz z odsetkami ustawowymi od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty

a nadto zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda  kosztów sądowych według norm przepisanych, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego, gdy pozwany ustanowi w sprawie pełnomocnika
W uzasadnieniu powód podniósł iż w dniu 20.11.2003 roku wyraził pozwanejZ. N.zgodę na wybudowanie na działce stanowiącej wyłączną jego własność obiektu handlowego Strony w dniu 20.11.2003 roku zawarły porozumienie na mocy którego pozwana w zamian za posadowienie w/w obiektu na działce powoda zwolniona zostanie z opłat z tytułu czynszu dzierżawnego na okres 2 lat tj. do dnia 31.12.2005 roku, a pozwany nie wypowie pozwanej miejsca dzierżawnego przez 10 lat tj. do dnia 31.12.2013 roku. Pozwana w dniu 03.02.2004 roku uzyskała zgodę na budowę obiektu handlowego o powierzchni całkowitej 36,80 m2, w tym powierzchni użytkowej 27,55 m .
Dalej powód podał iż w dniu 18.01.2005 roku strony zawarły porozumienie na mocy któregoZ. N.otrzymuje w najem budynek położony w(...)dotychczas używany przez nią jako sklep na czas do 31 grudnia 2013 roku. Strony ustaliły czynsz miesięczny w wysokości 150 zł. Ustaliły również że do czerwca 2013 roku strony postanowią o tym, czy zawrą nową umowę najmu na przedmiotowy lokal W zawartym w dniu 18.01.2005 roku strony nie zawarły żadnej umowy w kwestii ponoszenia przez pozwanąZ. N.opłat z tytułu dzierżawy gruntu -działki nr (...)o powierzchni 128,70 m2stanowiącej wyłączną własność powoda, na której posadowiony był budynek sklepu i z której pozwana korzystała - wykorzystywała działkę pod działalność gospodarczą, tym bardziej, iż pomimo zobowiązania do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości nie uiszczała na rzecz powoda żadnych kwot z tytułu dzierżawy gruntu, jak i z tytułu opłat publicznoprawnych, które w całości ponosił powód. Pozwana czerpała z nieruchomości powoda jedynie korzyści nie ponosząc żadnych kosztów.
W związku z brakiem pisemnego określenia wysokości czynszu dzierżawnego jak i warunków umowy dzierżawy, powód pismem z dnia 30.11.2007 roku wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 11.500 zł. z tytułu bezumownego korzystania z jego działki i złożył pozwanej propozycję zawarcia na piśmie umowy dzierżawydziałki nr (...)o pow. 128,70 m2na której posadowiony jest budynek sklepu. W odpowiedzi na w/w wezwanie do zapłaty pismem z dnia 06.02.2008 roku pełnomocnik pozwanej, stwierdził, że żądanie powoda jest bezpodstawne i zaproponował, aby w celu zaprzestania ciągłych konfliktów, powód przeniósł na pozwaną własność działki gruntu o powierzchni 128,70 m2za opłatą 500 zł., wskazując, że pozwana jest właścicielką budynku sklepu, którego wartość jest wyższa niż wartość działki, pod rygorem skierowania sprawy o przeniesienie własności działki na powódkę.
W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 14.02.2008 roku powód ustosunkował się do żądań pozwanej i złożył stosowne wyjaśnienia.. Pełnomocnik pozwanej nie ustosunkował
się do twierdzeń powoda ani złożonych w nim propozycji ugodowego załatwienia przedmiotowej sprawy. W związku z brakiem reakcji na wezwanie powoda do zawarcia umowy dzierżawy oraz zawartymi w dniach 20.11.2003 roku i 18.01.2005 roku porozumieniami pozwana korzysta z nieruchomości stanowiącej własność powoda tj.działki gruntu nr (...)położonej w miejscowości(...), gminaŁ.bez tytułu prawnego od dnia 01.01.2006 roku nie ponosząc żadnych opłat z tego tytuł
Pomimo pisemnych wezwań kierowanych do pozwanejZ. N., w 2007 roku o zawarcie umowy dzierżawy oraz zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda, pozwana nie podpisała umowy dzierżawy, ani nie uiściła powodowi należnych mu kwot z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej stanowiącej wyłączną własność powoda tj.działki gruntu nr (...)o powierzchni 128,70 m2za okres od dnia 01.01.2006 roku do 03.2014 roku włącznie, gdyż nadal pozwana nie oddała powodowi kluczy do budynku sklepu,
Powód niniejszym pozwem dochodzi zapłaty z tytułu bezumownego korzystanie z jego nieruchomościdziałki gruntu nr (...)o powierzchni 128,70 m2za okres od dnia 01.01.2006 roku do 03.2014 roku włącznie w kwocie po 500 zł. miesięcznie płatnych do 15-go każdego miesiąca, zgodnie z projektem umowy dzierżawy. tj. kwoty 49.500 zł tj. za 99 miesięcy bezumownego korzystania z nieruchomości powoda (99 x 500 zł. = 49.500 zł.).
W związku z powyższymi faktami roszczenie powoda o zapłatę kwoty głównej w wysokości49.500,00złotych jest słuszne i uzasadnione. Do tej kwoty powód dodał także kwotę skapitalizowanych odsetek naliczonych od poszczególnych kwot według poniższego wyliczenia w wysokości25.983,36złotych, którą zaliczył do wartości przedmiotu sporu.
W odpowiedź na pozew pozwana po ostatecznym sprecyzowaniu swojego stanowiska ( k-144) wniosła o  oddalenie powództwa, oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwana podniosła. iż w dniu 20 listopada 2003 r. powód i pozwany zawarli umowę na podstawie której pozwana uzyskała posiadanie przedmiotowej nieruchomości. Prawo to wynikało z dokumentu wystawionego przez powoda, który w(...)z dnia 20.11.2003 r. stwierdził, że wyraża zgodę na wybudowanie przez pozwaną na tej nieruchomości obiektu handlowego. Powód zobowiązał się do tego, że nie będzie pobierał dzierżawy do 31.12.2005 r. i nie wypowie dzierżawy przez 10 lat. Zatem umowa ta została zawarta na czas określony do dnia 31.12.2013 r. W dniu 20 listopada 2003 r. powód oświadczył na piśmie, że wyraża zgodę dla pozwanej na wybudowanie na tej działce obiektu handlowego.
Pozwana wybudowała na nieruchomości obiekt handlowy ( budynek trwale związany z gruntem), stosownie do udzielonego jej pozwolenia na budowę z dnia 3.02.2004 r. i używała ten budynek do 31.12.2013 r.
W dniu 18 stycznia 2005 r. strony zawarły umowę na podstawie której pozwana otrzymała w najem budynek ( wzniesiony przez siebie) położony na przedmiotowej nieruchomości na czas określony- do dnia 31 grudnia 2013 r. Strony ustaliły czynsz miesięczny w kwocie 150 zł.
W umowie tej strony stwierdziły, że powód - jako dłużnik solidarny- będzie zobowiązany do zapłaty dla pozwanej sumy 15.000 zł tytułem niedoboru spowodowanego przezK. S., na sumę 15.000 zł. W umowie tej strony postanowiły, że „ustalone raty czynszu miesięcznego za najem lokalu za cały ten okres do 31 grudnia 2013 r. będą potrącane przezZ. N.na poczet szkody spowodowanej niedoborem a zatemZ. N.nie będzie płacić czynszu.
W ocenie pozwanej roszczenie powoda  jest bezpodstawne. S zawarły w dniu 20 listopada 2003 r. umowę w której określiły czas trwania dzierżawy do dnia 31.12.2013 r. Zapis oświadczenia powoda, że „ nie wypowie miejsca dzierżawiącejZ. N.przez 10 lat czyli do 31 grudnia 2013 roku" bez żadnych wątpliwości określał nie tylko charakter prawny umowy ( dzierżawa) ale przede wszystkim czas trwania umowy- czyli 10 lat. Zatem bezpodstawne jest twierdzenie powoda, że pozwana od dnia 1.01.2006 r. posiada tę nieruchomość bez tytułu prawnego, gdyż umowa „ przestała obowiązywać w dniu 1.01.2006 r." Pozwana miała prawo posiadać i używać tę nieruchomość do 31.12.2013 r. - a to na podstawie umowy zawartej dnia 20.11.2003 r a później umowy najmu z dnia 18.01.2005 r.
Dalej pozwana podała iż w oświadczeniu z dnia 20.11.2003 r. powód zobowiązał się do tego, że „nie będzie pobierał dzierżawy przez 2 lata czyli do(...)2005 r." Dalej jednak w Oświadczeniu jest stwierdzenie, żeZ. N.„ zobowiązuje się opłacać podatek metrażowy oraz wszystkie rachunki związane z budową i modernizacją sklepu". Zatem od dnia 1.01.2006 r. pozwana byłą obowiązana do świadczeń określonych w przedostatnim zdaniu Oświadczenia z dnia 20.11.2003 r.
Począwszy od dnia 18.01.2005 r. pozwana dysponowała ta nieruchomością na podstawie umowy najmu, zawartej na czas określony - do 31.12.2013 r. Wydaje się być oczywiste, że skoro pozwana otrzymała w najem budynek położony na tej nieruchomości to tym samym otrzymała prawo do korzystania z nieruchomości. Budynek sklepu, trwale związany z gruntem, jest częścią składową tej nieruchomości - a to stosownie do przepisuart. 48 k.c.Budynek ten nie stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Z tego wynika, że pozwana otrzymała w najem całą działkę na której znajduje się budynek. Działka ta ma powierzchnię 128,70 m2. Położony na niej budynek zajmuje teren 36,80 m2.
Strony zawarły umowę najmu budynku w dniu 18.01.2005 r. dlatego, że pozwana korzystała wyłącznie z budynku oraz tej części gruntu, która stanowiła komunikację pomiędzy ulicą a wejściem do budynku ( ok.!0ma).
Z tej przyczyny, w ocenie pozwanej, roszczenie powoda o zapłatę czynszu dzierżawnego za działkę jest nieuzasadnione.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny :
Pozwana od wielu lat prowadziła sklep z art. Spożywczymi . W latach 90-ych ubiegłego wieku rozpoczęła budowę domu.Aby nie zawieszać prowadzonej działalności gospodarczej nabyła barak w którym prowadziła sklep. Po wybudowaniu domu i przeniesienia do niego prowadzonej działalności barak ów pozostał niewykorzystywany. Wtedy rodzice powoda którzy w sklepie pozwanej dokonywali zakupów zaproponowali aby pozwana znajdzie zatrudnienie ich córkaK.posiadany barak postawiła na ich działce bez żadnych zobowiązań a w przyszłości w tym sklepie. Pozwana wyraziła na to zgodę.. Początkowo pozwana za korzystanie z nieruchomości rodziców powoda nic nie płaciła później na skutek sugestii matki powoda zaczęła przekazywać nieodpłatni artykuły spożywcze o niewielkiej wartości .
Z czasem okazało się że pomieszczenie sklepu nie spełnia wymogów sanitarnych w związku z czym powstała konieczność jego zmodernizowania.. Ponadto po zakończonej nauce i praktyce w sklepie tym podjąć zatrudnienie mogła siostra powoda.

( zeznania świadkówK. C.protokół rozprawy k-103 v , zapis protokołu rozprawy k-105, zeznaniaZ. S.k 129 zapis protokołu rozprawy k-130, zeznania powoda k-137,i k-144 zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145. zeznania pozwanejkk-137 i k-144, zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145),

W dniu 20.11.2003 roku sporządzone zostało oświadczenie podpisane przez strony w którym powód wyraził zgodę aby pozwanaZ.N.wybudowała nadziałce nr (...), położonej w(...), gminaŁ.stanowiącej wyłączną własność powoda obiekt handlowy (sklep wielobranżowy).W drugim sporządzonym w tym samym dniu oświadczeniu również podpisanym przez obie strony powód potwierdził swoją zgodę na to aby pozwana wybudowała obiekt handlowy (sklep wielobranżowy), zobowiązując się nadto do tego że przez okres 2 lat tj. do dnia 31.12.2005 roku, nie będzie pobierał dzierżawy i nie wypowie pozwanej miejsca dzierżawnego przez 10 lat tj. do dnia 31.12.2013 roku. Pozwana zaś zobowiązywała się opłacać podatek metrażowy oraz wszystkie rachunki związane z budową i modernizacją sklepu a nadto do zatrudnienia i nie zwalniania ze stanowiska sprzedawcy do 31 grudnia 2006 rokuK. S.– siostry powoda. Pozwana w dniu 03.02.2004 roku uzyskała zgodę na budowę obiektu handlowego o powierzchni całkowitej 36,80 m2, w tym powierzchni użytkowej 27,55 m .który wybudowała ( budynek trwale związany z gruntem), i używała ten budynek do 31.12.2013 r

( oświadczenie z dnia 20.XI.2003 k-17, oświadczanie z dnia 20.XI.2003 k-18 decyzja StarostyP.z dnia 03.02.2004 roku zatwierdzająca projekt budowy i udzielająca pozwolenia na budowę k - 19 -20, zeznania powoda  k-137,i k-144 zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145. zeznania pozwanejkk-137 i k-144, zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145 )

W miesiącu styczniu 2005 roku w wyniku przeprowadzonej w sklepie prowadzonym przez pozwana w którym w charakterze sprzedawcy pracowała siostra powoda stwierdzono niedobór gotówki na kwotę 15 000 zł .Dążąc do polubownego zakończenia tej nieprzyjemnej sytuacji w dniu 11 stycznia 2005 roku w Kancelarii pełnomocnika pozwanej doszło do zawarcia ugody pomiędzy pozwaną aK. S.zgodnie z którą ta ostatnia przyznała iż posiadała klucze do sklepu i osoby trzecie podczas jej nieobecności w sklepie nie miały dostępu do towarów i kasy, że stwierdzony został niedobór w kwocie 15 000 zł, którego nie kwestionuje a nadto przyznała iż w okresie od 01.01.2004 roku zatrzymywała dla siebie z codziennych utargów różne kwoty w granicach od 20 do 300 zł, które przetrzymywała w miejscu zamieszkania. Zgodnie z tą ugodąK. S.zobowiązywała się wyrównać szkodę w sposób ustalony odrębnie.

( protokół ugody z dnia 11 stycznia 2005 roku k-102  zeznania świadkówK. C.protokół rozprawy k-103 v , zapis protokołu rozprawy k-105, zeznaniaZ. S.k 129 zapis protokołu rozprawy k-130, zeznania powoda k-137,i k-144 zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145. zeznania pozwanejkk-137 i k-144, zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145  ŚwiadkaK. S.k- )

W dniu 18.01.2005 roku strony zawarły porozumienie zgodnie z którym pozwana otrzymała w najem budynek położony w(...)dotychczas używany przez nią jako sklep na czas do 31 grudnia 2013 roku. Strony ustalił czynsz miesięczny w wysokości 150 zł. a także iż do czerwca 2013 roku strony postanowią o tym, czy zawrą nową umowę najmu na przedmiotowy lokal.
W porozumieniu tym strony ustaliły też sposób rozliczenia niedoboru spowodowanego przez siostrę powoda.. Powód jego ojciecZ. S.oraz siostra powoda zobowiązali się z kwoty 15 000 zł stwierdzonego niedoboru zapłacić na rzecz pozwanej łącznie kwotę 4500 zł rozłożoną na trzy raty .Pozostała kwotę rozliczono w czynszu jaki uiszczać miał pozwana za używany przez nią sklep stwierdzając iż należna pozwanej ze stwierdzonego niedoboru kwota w całości pokrywa jej zobowiązania względem powoda za cały okres najmu. Strony ustaliły nadto sposób rozliczenia się w sytuacji gdyby doszło do rozwiązania umowy najmu przed okresem na który została zawarta na skutek oświadczenia złożonego przez powoda lub jego następcy prawnego(porozumienie z dnia 18.01.2005 roku k-21 ( zeznania świadkówK. C.protokół rozprawy k-103 v , zapis protokołu rozprawy k-105, zeznaniaZ. S.k 129 zapis protokołu rozprawy k-130, zeznania powoda k-137,i k-144 zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145. zeznania pozwanejkk-137 i k-144, zapis protokołu rozprawy k-138 i k-145)
Pismem z dnia 30.11.2007 roku powód, uznając iż w  zawartym w dniu 18.01.2005 roku porozumieniu strony nie zawarły żadnej umowy w kwestii ponoszenia przez pozwanąZ. N.opłat z tytułu dzierżawy gruntu  na której posadowiony był budynek sklepu i z której pozwana korzystała, - wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 11.500 zł. z tytułu bezumownego korzystania z jego działki i złożył pozwanej propozycję zawarcia na piśmie umowy dzierżawydziałki nr (...)o pow. 128,70 m2na której posadowiony jest budynek sklepu. Do wezwania powód załączył dwa egzemplarze umowy dzierżawy celem ich podpisania przez pozwaną i odesłania na adres powoda.
W odpowiedzi na w/w wezwanie do zapłaty pismem z dnia 06.02.2008 roku pełnomocnik pozwanej, stwierdził, że żądanie powoda jest bezpodstawne i zaproponował, aby w celu zaprzestania ciągłych konfliktów, powód przeniósł na pozwaną własność działki gruntu o powierzchni 128,70 m2za opłatą 500 zł., wskazując, że pozwana jest właścicielką budynku sklepu, którego wartość jest wyższa niż wartość działki, pod rygorem skierowania sprawy o przeniesienie własności działki na powódkę
(  
pismo pozwanego z dnia 30.11.2007 roku zatytułowane przesądowe wezwanie  do zapłaty K-22-23,  projekt umowy dzierżawy gruntu z dnia 01.12.2007 roku przesłany powódce do  podpisania K-25-28, pismo pełnomocnika powódki z dnia 06.02.2008 roku – K-29)

W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 14.02.2008 roku powód ustosunkował się do żądań pozwanej i złożył stosowne wyjaśnienia. Pismo z dnia 14.02.2008 roku zostało odebrane przez pełnomocnika pozwanej w dniu 18.02.2008 roku. Pełnomocnik pozwanej nie ustosunkowałsię do twierdzeń powoda ani złożonych w nim propozycji ugodowego załatwienia przedmiotowejsprawy. W związku z brakiem reakcji na wezwanie powoda do zawarcia umowy dzierżawy oraz zawartymi w dniach 20.11.2003 roku i 18.01.2005 roku porozumieniami pozwana korzysta z nieruchomości stanowiącej własność powoda tj.działki gruntu nr (...)położonej w miejscowości(...), gminaŁ.bez tytułu prawnego od dnia 01.01.2006 roku nie ponosząc żadnych opłat z tego tytułu.

( pismo powoda z dnia 14.02.2008 roku K-30-32),

Od września 2013 roku zaczęło ponownie dochodzić do bezustannych konfliktów pomiędzy stronami związanych z prawem własności posadowionego na nieruchomości powoda budynku sklepu, niejednokrotnie interweniowała policja. Mąż pozwanej -J. N.bez zgody i wiedzy powoda wchodził na jego nieruchomość i dokonywał demontażu części urządzeń zamontowanych w budynku przeznaczonym jako sklep. W związku z bezustannymi konfliktami w celu ugodowego załatwienia niniejszej sprawy zapłaty zaległych kwot z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości stanowiącej wyłączną własność powoda, powód pismem z dnia 16.10.2013 roku wezwał pozwaną do zapłaty zaległych opłat z tytułu bezumownego korzystania z jego nieruchomości gruntowej o powierzchni 128,70 mdziałki nr (...)za okres od 01.01.2006 roku do 31.10.2013 roku włącznie i zaproponował pozwanej, że z przysługujących mu wobec pozwanej wierzytelności potrąci kwotę 5.000 zł. z tytułu pozostawionych w budynku urządzeń. W odpowiedzi na w/w wezwanie do zapłaty pełnomocnik pozwanej przesłał powodowi pismo z dnia 22.10.2013 roku i złożył powodowi propozycję wykupu budynku sklepu za kwotę 25.000 zł. oraz stwierdził, iż nie istnieją żadne zobowiązania z tytułu umowy najmu. W odpowiedzi na powyższe powód pismem z dnia 31.10.2013 roku ustosunkował się do wezwania pozwanej z dnia 22.10.2013 roku i odmówił wykupu sklepu, gdyż stanowi on własność powoda, a także nie wyraził zgody na rozbiórkę budynku sklepu, jak i usuniecie posadowionego wokół działki powoda płotu.

(  pismo pozwanego z dnia 16.10.2013 roku pismo pełnomocnika powódki z dnia 22.10.2013 roku pismo pozwanego z dnia 31.10.2013 roku zeznaniaZ. S.k 129 zapis protokołu rozprawy k-130, zeznania powoda k-144 zapis protokołu rozprawy k- i k-145. zeznania pozwanejkk- k-144, zapis protokołu rozprawy k-145 , pismo StarostyP.z dnia 7.10.2013 k-9 akt SR wZ.C 68/15)

Pozwem z dnia 29 stycznia 2014 roku pozwana w niniejszej sprawie wystąpiła do Sadu Rejonowego wZ.z żądaniem zwrotu przez powoda w niniejszej sprawie poniesionych nakładów na pobudowany budynek sklepu.
( Akta 
SR wZ.C 68/15)

Powyższe ustalenia sąd poczynił na podstawie następującej oceny dowodów. Za wiarygodne należało uznać dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, na podstawie których Sąd dokonał ww. ustaleń faktycznych, gdyż ich wiarygodność i moc dowodowa nie były kwestionowane w toku postępowania.
Sąd dał wiarę zeznaniom złożonym przez świadkówK. C.Z. S., oraz zeznaniom złożonym przez strony w zakresie sporządzonych pomiędzy nimi pism . Zeznania te bowiem znajdują odzwierciedlenie w ich treści. Ponadto z zeznań tych wynika w jakich okolicznościach i jakie motywy kierowały stronami przy posadowieniu na gruncie powoda budynku z przeznaczeniem na sklep.
W ocenie Sądu nie można dać wiary zeznaniom złożonym przez świadkówK. C.iZ. S.oraz powoda w zakresie w jakim doszło do podpisania ugody z dnia 11 stycznia 2015 oraz porozumienia z dnia 18 stycznia 2015. Z zeznań wskazanych wyżej osób wynika bowiem iż podpisanie wymienionych powyżej pism nastąpiło w atmosferze zastraszenia czy wręcz ich wymuszenia . Ponadto świadekK. C.podała iż podpisując ugodę w dniu 11 stycznia 2015 roku została zmanipulowana przez pełnomocnika pozwanej.
Z treści ugody z dnia 11 stycznia wynika wprost iż świadek przywłaszczył sobie kwotę 15 000 zł w okresie od stycznia 2004 r do stycznia 2015. Twierdzenia zatem tego świadka iż ugodę podpisywał bo był zastraszony , ze nie miał rozeznania co podpisuje a w końcu twierdzenia iż nie ma pojęcia skąd manko powstało uznać trzeba za niewiarygodne . Jak sam świadek podał skończył on liceum zawodowe i znane mu były procedury postępowania w razie stwierdzenia manka. Ponadto zauważyć trzeba iż świadek ten po konsultacji ze swoim bratem i ojcem nie odwołał swojego stanowiska zaprezentowanego w ugodzie. Co więcej również powód oraz świadekZ. S.zgadzają się podpisać porozumienie w dniu 18 stycznia w więc ponad tydzień po oświadczeniu świadkaK. C.. W ocenie Sądu w sytuacji gdzie powstała by wątpliwość co do okoliczności w których powstało manko to bez wątpienia powód i świadkowie zasięgnęli by jakieś porady prawnej jak z tej sytuacji wybrnąć. W ocenie Sądu za całkowicie niewiarygodne uznać należy twierdzenie powoda oraz wskazanych świadków iż to brak środków finansowych uniemożliwił im obronę przed żądaniami finansowymi pozwanej . Zważyć bowiem należy iż sama porada nie byłaby kosztowna a mogła by uchronić rodzinę powoda od uznawania odpowiedzialności za znaczne zobowiązanie finansowe.
Ponadto wskazać należy iż argumenty powoda i jego najbliższych w zakresie powstania zobowiązania na rzecz pozwanej nie zostały wyartykułowane w trakcie sprawy o zapłatę kwot wynikających z porozumienia z dnia 18 stycznia 2005 roku które następnie zostały wyegzekwowane w postępowaniu egzekucyjnym
Sad zważył co następuje ;
W ocenie Sądu roszczenie powoda uznać należało za niezasadne . Poza sporem pozostawać musi iż w dniu 18 stycznia 2005 r. strony zawarły umowę na podstawie której pozwana otrzymała do używania budynek ( wzniesiony przez siebie) położony na przedmiotowej nieruchomości na czas określony- do dnia 31 grudnia 2013 r. Strony ustaliły czynsz miesięczny w kwocie 150 zł.
W ocenie Sądu pomiędzy stronami zawarta została umowa dzierżawy pomimo tego iż w porozumieniu mowa jest o umowy najmu. Zgodnie z treścią art 693.§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawa jest więc stosunkiem prawno-zobowiązaniowym, mocą którego jedna jej strona (wydzierżawiający) udostępnia odpłatnie korzystanie z rzeczy albo praw drugiej stronie (dzierżawcy), przy czym aby umowa nabrała cech dzierżawy, osoba korzystająca z cudzej rzeczy (albo praw) – dzierżawca, uprawniona musi być także dopobierania z niej pożytkówD.różni się od najmu przede wszystkim tym, że: 1) przedmiotem najmu są jedynie rzeczy (art. 659 § 1 k.c.), a przedmiotem dzierżawy mogą być zarówno rzeczy (art. 693 § 1 k.c.), jak i prawa (art. 709 k.c.); 2) najemca jest uprawniony do używania rzeczy (art. 659 § 1 k.c.), a dzierżawca jest uprawniony zarówno do używania rzeczy (prawa), jak i do pobierania pożytków (art. 693 § 1 k.c.).
Oczywistym pozostaje iż pozwana prowadząc działalność gospodarczą nastawiona jest na uzyskiwanie zysku. Ten uzyskiwany przez nią zysk to są pożytki które pobiera z dzierżawy.
Począwszy od dnia 18.01.2005 r. pozwana dysponowała zatem nieruchomością na podstawie umowy dzierżawy, zawartej na czas określony - do 31.12.2013 r. Wydaje się być oczywiste, że skoro pozwanaotrzymała budynek położony na tej nieruchomości to tym samym otrzymała prawo do korzystania z nieruchomości. Bez możliwości korzystania z gruntu nie byłoby możliwości prowadzenie działalności gospodarczejBudynek sklepu, trwale związany z gruntem, jest częścią składową tej nieruchomości - a to stosownie do przepisuart. 48 k.c.Budynek ten nie stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Z tego wynika, że pozwana otrzymała w dzierżawę część działkę na której znajduje się budynek.
W porozumieniu z dnia 18 stycznia 2005 roku strony ustaliły wysokość czynszu na kwotę 150 zł miesięcznie ustalając jednocześnie iż w czynszu tym rozliczą kwotę niedoboru spowodowana przez siostrę powoda . Kwota niedoboru ustalona została na 15 000 zł z czego kwotę 4500 zł miała być zapłacona w trzech ratach ( Raty nie zostały wbrew porozumieniu zapłacone, a kwota ta została wyegzekwowana po nakazie zapłaty wydanym w sprawie I Nc 609/07 SR wZ.) Pozostała kwota została rozliczona tak , że pokrywała czynsz dzierżawny na cały czas zawartej umowy. Prawdą pozostaje iż porozumienie z dnia 18 stycznia 2005 roku nie przewidywało żadnych mechanizmów waloryzacyjnych, czyli nie uwzględniało możliwości podniesienia czynszu.
Zdaniem Sądu na uwadze mieć należy fakt iż powód ani razem z nim zobowiązaniZ. S.iK. C.nie byli w stanie zapłacić kwoty niedoboru z braku środków finansowych a więc kwota pozostała do zapłaty rozłożona na wiele lat i to z zaliczeniem na czynsz była dla nich racjonalnym rozwiązaniem. Z drugiej strony pozwana przez okres trwania umowy nie musiała ponosić kosztów dzierżawy chociaż w jej wypadku zawierając takie . porozumienie pozbawiała się możliwości dysponowania znaczna gotówką chociażby w zakresie przeznaczenia jej na inwestycje związane z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.
Mając zatem na uwadze powyższe w ocenie Sądu i wbrew stanowisku powoda pozwana miała tytuł do korzystania z działki na której posadowiony był sklep a więc nie można domagać się od niej odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu . Ponieważ zdanie Sądu powództwo jest niezasadne co do zasady nie było konieczności ustalania wysokości ewentualnego odszkodowania.
O kosztach Sad orzekł na podstawieart98 kpc
Przemysław Okowicki.