Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1918/14
Data wyroku: 2015-05-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Siwek
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art 222 k. c.

Sygnatura akt I C 1918/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Jelenia Góra, dnia 21 maja 2015 r.
Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Paweł Siwek
Protokolant:Małgorzata Sporna
po rozpoznaniu w dniu 07 maja 2015 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie sprawy z powództwa
    GminyJ.-(...)wJ.

przeciwkoJ. N.,I. A.,A. A.i małoletniejE. A.
o eksmisję

I
oddala powództwo wobec pozwanegoJ. N.;

II
nakazuje pozwanymI. A.,A. A.oraz małoletniejE. A.aby wraz z rzeczami i osobami prawa ich reprezentującymi opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowej GminieJ.–(...)wJ.lokal mieszkalny nr(...)położony wJ.przyulicy (...);

III
przyznaje pozwanymI. A.,A. A.oraz małoletniejE. A.prawo do otrzymania lokalu socjalnego;

IV
nakazuje wstrzymać opróżnienie lokalu do czasu złożenia pozwanymI. A.,A. A.oraz małoletniejE. A.przez GminęJ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

V
zasądza solidarnie od pozwanychI. A.iA. A.na rzecz strony powodowej kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w tym kwotę 120 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

VI
nie obciąża małoletniejE. A.kosztami postępowania.

Sygn. akt I C 1918/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 06 listopada 2014 r. strona powodowa GminaJ.–(...)wJ.domagała się nakazania pozwanymJ. N.,I. A.,A. A.i małoletniejE. A.aby opuścili wraz z rzeczami do nich należącymi i opróżnili z osób i rzeczy ich prawa reprezentujące lokal nr(...)przyul. (...)wJ.oraz wydali przedmiotowy lokal stronie powodowej.
W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, iż pozwanyJ. N.na podstawie zawartej ze stroną powodową umowy najmu użytkowała lokal mieszkalny położony wJ.przyul. (...).
Z uwagi na zaległości czynszowe strona powodowa pismem z dnia(...)r. wezwała pozwanego do zapłaty ciążących na lokalu zaległości, jednakże bezskutecznie.
W związku z tym, iż pozwany przez okres dłuższy niż 12 miesięcy nie zamieszkiwał w spornym lokalu, strona powodowa pismem z dnia(...)wypowiedziała pozwanemuJ. N.umowę najmu ze skutkiem rozwiązującym na dzień(...)., a termin przekazania spornego lokalu został wyznaczony na dzień(...)., jednakże pozwany nie przekazał przedmiotowego lokalu stronie powodowej.
W chwili obecnej w przedmiotowym lokalu zamieszkują bez tytułu prawnego pozwaniI. A.wraz z mężemA. A.i z tego tytułu zobowiązani był do opłacania czynszu według obowiązującej stawki, a także do ponoszenia opłat związanych z zajmowanym lokalem. Wraz z pozwanymi zamieszkuje również ich córkaE. A..
W odpowiedzi na pozewA. A.iI. A.(działający również w imieniu małoletniejE. A.) wnieśli o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwani podnieśli, że zamieszkują w przedmiotowym lokalu nieprzerwanie od(...)., kiedy toI. A.podjęła się opieki nad swoją babcią i ówczesnym najemcą tego lokalu –Ł. Z..
Po śmierci wymienionejŁ. Z., w stosunek najmu wstąpił bratJ. N..
Według oświadczenia sąsiadów z dnia(...). oraz matki najemcyD. N.z(...). –J. N.nigdy nie zamieszkiwał w przedmiotowej nieruchomości. Jej utrzymaniem i bieżącym zarzadzaniem zajmowała się wnioskującaI. A..
Jak wynika z treści protokołu stanu technicznego lokalu z dnia(...). jest on utrzymywany w dobrym stanie technicznym.
W toku postępowaniaJ. N.wypowiedziano przedmiotową umowę najmu wskutek niezamieszkiwania. Z informacji posiadanych przez pozwaną wynika, że złożył on w(...)wJ.oświadczenie, iż rezygnuje on z najmu tego lokalu, co uzasadniało wystąpienie z wnioskiem do Prezydenta MiastaJ.o wstąpienie w stosunek najmu.
W ostatnim okresie przed wypowiedzeniem umowy dotychczasowemu najemcyJ. N.wystąpił doI. A.z żadaniem zwrotu nieruchomości, a także oświadczył, iż ma zamiar w niej zamieszkać, Pozwana oświadczyła, iż w tych okolicznościach winien on rozpocząć utrzymywanie tego lokalu. Spowodowało to, iżJ. N.w ostatnim okresie doprowadził do zadłużenia z tytułu opłat czynszowych.
Ostatecznie pozwana ujawniła, iż jest właścicielką nieruchomości zlokalizowanej na terenieJ.przyul. (...), niemniej jednak z ekspertyzy sporządzonej na jej zlecenie wynika, iż znajduje się ona w takim stanie technicznym, który uniemożliwia użytkowanie jej z przeznaczeniem na pobyt stały ludzi.
W powyższych okolicznościach zasady współżycia społecznego nakazywały zawarcie z pozwaną umowy najmu dla zabezpieczenia jej potrzeba życiowych, a także umożliwienia jej zrealizowania nadrzędnego celu gospodarki lokalowej, jakim jest wykup mieszkania i tym samym uregulowania stanu własnościowego lokalu. Niestety z niewyjaśnionych przyczyn po stronie GminyJ.pojawił się niezrozumiały oportunizm i wola odmawiania zawarcia umowy najmu, gdy tymczasemI. A.spełnia wszelkie przesłanki opisane w § 20 Uchwały Rady MiejskiejJ.nr 421/LI/2009.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu(...)pomiędzyJ. N.a GminąJ.reprezentowaną przezZakład (...)wJ.została zawarta umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wJ..
(Dowód: - umowa o najem lokalu mieszkalnego z dnia 11.08.2008 r. k. 14 – 19)
Pismem z dnia 18 października 20012 r. GminaJ.reprezentowana przez(...)wJ.wezwałJ. N.do zapłaty należności w kwocie 1.471,09 zł wraz z odsetkami w wysokości 120,45 zł.
(Dowód: - wezwanie z dnia 18.10.2012 r. k. 20)
Pismem z dnia(...)r. GminaJ.reprezentowana przez(...)wJ.wypowiedziałaJ. N.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)J..
(Dowód: - pismo z dnia 11.03.2014 r. k. 25 wraz z potwierdzeniem odbioru k. 26 – 26v)
J. N.zdał lokal GminieJ..
(Dowód: - zeznania pozwanegoJ. N.k. 98v)
Lokalu mieszkalny nr (...)przyul. (...)wJ.obecnie zajmująI. A.,A. A.i ich małoletnia córkaE. A..
(Dowód: - deklaracja o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi k. 21 – 22, 23 – 24
- protokół k. 49
- umowa z dnia(...)r. k. 50 – 51
- umowa z dnia(...)r. k. 53 – 53v
- aneks do umowy z dnia(...)r. k. 54
- rezygnacja z usług z dnia(...)r. k. 55
- aneks do umowy z dnia(...)r. k. 56 – 57
- zeznania pozwanejI. A.k. 97 v – 98v
- zeznania pozwanegoJ. N.k. 98 - 99)

I. A.wraz z rodziną zajmująlokal mieszkalny nr (...)przyul. (...)wJ.od(...)

Na początkuI. A.zajmowała się ówczesnym najemca lokalu - swoją babciąŁ. Z..
(Dowód: - oświadczenie z dnia 16.11.2013 r. k. 58
- oświadczenia k. 59 – 61)
GminaJ.nie wyraża zgody na zawarcie zI. A.umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wJ..
(Dowód: - pismo z dnia 14.10.2014 r. k. 83
- pismo z dnia 27.11.2014 r. k. 86 – 86v)
I. A.jest właścicielem budynku mieszkalno – gospodarczego przyul. (...)wJ..
(Dowód: - okoliczność bezsporna
- zeznania pozwanejI. A.k. 97 v – 98v)
Budynek w obecnym stanie nie nadaje się do zamieszkania, a pomieszczenia przeznaczone na mieszkanie nie odpowiadają obowiązującym przepisom.
(Dowód: - opinia techniczna k. 87 – 92
- zeznania pozwanejI. A.k. 97 v – 98v)
A. A.ma status osoby bezrobotnej bez prawa do zasiłku.
(Dowód: - zaświadczenie k. 48
- zeznania pozwanegoA. A.k. 98v)
Sąd zważył co następuje:
W stosunku doJ. N.powództwo podlegało oddaleniu. Natomiast w stosunku doI. A.,A. A.i ich małoletniej córkiE. A.uwzględnieniu.
Zgodnie zart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Odnosząc powyższe do pozwanegoJ. N.to bezspornym było, że aktualnie nie przysługuje mu tytuł prawny w stosunku dolokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)J., co sam potwierdzał.
Równocześnie należało stwierdzić, że niewątpliwie nie zajmuje on tego lokalu. Potwierdzały to wprost zeznania samego pozwanego, zeznania pozwanejI. A.iA. A., a pośrednio oświadczenie z dnia(...)D. B.oraz z dnia 18 listopada 2013 r.D. N..
Nie bez znaczenia była również wskazana w piśmie strony powodowej z dnia(...)podstawa prawna wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu – fakt niezamieszkiwania przez niego w lokalu.
A jeżeli to tego wzięło się pod uwagę, że strona powodowa nie zaprzeczyła zeznaniom pozwanego, że komisyjnie przekazał lokal GminieJ.i że nie posiada w tym lokalu żadnych swoich rzeczy, tym samym trzeba było stwierdzić, że w żaden sposób nie włada on w/w lokalem, a powództwo skierowane przeciwko niemu było bezzasadne.
W tym miejscy należało wskazać, że pozostali pozwani w żaden sposób nie wywodzili wobec GminyJ.swojego prawa do zajmowania lokalu z tytułu prawnego do lokaluJ. N.. Tym samym nie mógł on odpowiadać za zajmowanie przez nich lokalu, który przekazał Gminie.
I dlatego orzeczono jak w pkt I wyroku.
Odnośnie natomiast pozwanychI. A.,A. A.i ich małoletniej córkiE. A., to trzeba było stwierdzić, iż zaistniały przesłanki do orzeczenia ich eksmisji.
Bezspornie bowiem nie mają oni zawartej z GminąJ.umowy najmu przedmiotowego lokalu.
Nie spełniali również przesłanek do stwierdzenia, że wstąpili w stosunek najmu z mocy prawa.
Przepisart. 691 § 1 k.c.stanowi bowiem, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Gdyby zatem nawet uznać, że wstąpienie w stosunek najmu miało nastąpić poŁ. Z., to i tak pozwanaI. A.jako wnuczka ówczesnej najemczyni nie mieści się w kręgu podmiotów objętych tym przepisem.
Toteż bez znaczenia prawnego był fakt opiekiI. A.nad swoją babcią.
Nie miał znaczenia prawnego również fakt wieloletniego zajmowania lokalu. Do czasu bowiem rozwiązania (wypowiedzenia) umowy najmu zJ. N.lokal miał najemcę, który nie sprzeciwiał się aby mieszkali w nim pozwani. A zatem z akceptacji ze strony GminyJ.pobytu w tym lokalu pozwanych nie można było wywodzić żadnych skutków prawnych pomiędzy nimi a stroną powodową.
Nie mogły odnieść również skutku argumenty, że pozwani spełniają wymogi z § 20 Uchwały Rady MiejskiejJ.nr 421/LI/2009 z dnia 30 czerwca 2009 r.
Z uchwały tej bowiem nie wynika, że osoby spełniające jej kryteria wstępują w stosunek najmu z mocy prawa (zresztą brak jest podstawy prawnej do wywołania takiego skutku przedmiotowej uchwały).
A zatem aby pomiędzy stronami powstał stosunek najmu jest potrzebne złożenie stosownych oświadczeń woli przez obie strony. Tymczasem z pisma z dnia 27 listopada 2014 r. jednoznacznie wynikało, że GminaJ.nie zamierza złożyć takiego oświadczenia.
Toteż póki pozwani nie uzyskają zmiany stanowiska strony powodowej (lub też wyroku sądu stwierdzającego obowiązek GminyJ.do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia umowy najmu –art. 64 k.c.), kwestia spełniania (lub też nie) przez nich kryteriów z uchwały z dnia 30 czerwca 2009 r. nie miała znaczenia.
A zatem reasumując, skoro pozwaniI. A.,A. A.iE. A.nie wykazali, że przysługuje im w stosunku do strony powodowej GminyJ.skuteczne prawo do władania lokalem mieszkalnym przyul. (...)wJ., to należało orzec jak w pkt II wyroku.
Odnośnie prawa do lokalu socjalnego, to jak stanowi art. 14 w/w ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o powyższym uprawnieniu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisówustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej(Dz.U. Nr 64, poz. 593) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Jak ustalił Sąd Rejonowy, co było zresztą niesporne,I. A.jest właścicielem budynku mieszkalno – gospodarczego przyul. (...)wJ..
Jednakże jak równocześnie wykazali pozwani opinią techniczną, budynek w obecnym stanie nie nadaje się do zamieszkania, a pomieszczenia przeznaczone na mieszkanie nie odpowiadają obowiązującym przepisom.
I wprawdzieJ. N.oświadczył, że budynek jest remontowany, to jednak strona powodowa w żaden sposób nie wykazała, że obecnie mogą w nim zamieszkać pozwani. Tymczasem sąd zobligowany jest brać za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.).
I dlatego w świetle przedstawionego przez pozwanych dowodu oraz uwzględniając fakt, żeE. A.jest małoletnia i znajduje się pod opieką rodzicówI. A.orazA. A.orzeczono jak w pkt III i IV wyroku.
O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata lub radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.
W niniejszej sprawie na koszty te, w przypadku strony powodowej, złożyła się opłata sądowa 200 zł oraz koszty zastępstwa procesowego 120 zł (§ 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późń. zm.)).
Od obowiązku zapłaty powyższej kwoty została w oparciu oart. 102 k.p.c.zwolniona małoletnia. Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, w niniejszym składzie, stoi bowiem na stanowisku iż w sprawach o eksmisję stanowiłoby rażące przekroczenie zasad współżycia społecznego obciążanie małoletnich kosztami postępowania, w sytuacji kiedy to za istniejący stan rzeczy odpowiedzialność (nie zawsze zresztą zawinioną), ponoszą ich opiekunowie prawni lub faktyczni.