Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII Ga 26/15
Data wyroku: 2015-04-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 § 1 kc w zw. z art. 686 kc, art/ 498 kc

Sygn. akt.

VIII Ga 26/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Marek Tauer

Protokolant

Karolina Glazik

po rozpoznaniu w dniu 09 kwietnia 2015 r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa:

(...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wB.

przeciwko :J. B.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy
z dnia 19 listopada 2014r. sygn. akt VIII GC 443/14

1
zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie II w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powoda dalszą kwotę 1 859,84 zł (jeden tysiąc osiemset pięćdziesiąt dziewięć złotych 28/100),
- w punkcie III w ten sposób, że zasądzoną kwotę 122,70 zł podwyższa do kwoty 717,00 zł (siedemset siedemnaście złotych);
2. oddala apelację w pozostałym zakresie;
3. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 400,00 zł (czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sygn. akt VIII Ga 26/15

UZASADNIENIE
Powódka -(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wB.wniosła przeciwkoJ. B.pozew o zapłatę kwoty 4.593,21 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 4.069,89 zł od dnia 1 października 2013 r. do dnia zapłaty i od kwoty 523,32 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrot kosztów procesu. Powódka wyjaśniła, że zawarła z pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego położonego wB.przyul. (...), z przeznaczeniem na prowadzoną przez pozwanego działalność handlowo - usługową. Na tej podstawie pozwany zajmował lokal do dnia 31 maja 2013 r. W tym okresie pozwany zobowiązany był do uiszczania czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem lokalu, za okresy miesięczne, do 10-ego dnia każdego miesiąca. Pozwany nie regulował na bieżąco zobowiązań czynszowych. Stan zaległości pozwanego wyliczony na dzień 30.09.2013 r. wyniósł kwotę 4.069,89 zł z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych oraz 523,32 zł tytułem odsetek.
Pozwany w sprzeciwie od wydanego 7 lutego 2014 r. nakazu zapłaty zaskarżył gow części dotyczącej kwoty 3.868,35 zł należności głównej wraz z odsetkami ustawowymi od tej kwoty i wniósł o oddalenie powództwa w tej części. Podniósł zarzut potrącenia wierzytelności pozwanego w wysokości 3.595,09 zł z tytułu szkody poniesionej przez pozwanego z uwagi na nienależyte wykonania przez powódkę zobowiązania wynikającego z umowy najmu z wierzytelnością dochodzoną pozwem oraz zarzut nienależytego wykonania umowy najmu w związku z nie wydaniem pozwanemu całego przedmiotu najmu - nie wydaniem piwnicy - a pomimo tego obciążenie pozwanego należnościami obejmującymi opłaty czynszowe za nie przekazaną piwnicę, podczas gdy faktury winny obejmować należności za najmowany lokal bez piwnicy. W związku z tym niezasadne było naliczenie nie uiszczonej dotychczas kwoty 186,72 zł.
W uzasadnieniu pozwany potwierdził, iż od dnia 20.07.2009 r. do dnia 31.05.2013 r. łączyła go z powódką umowa najmu lokalu użytkowego położonego wB.przyul. (...). Zgodnie z § 1 umowy, przedmiotem najmu był lokal o powierzchni użytkowej 39,95m2wraz z przynależną piwnicą o powierzchni użytkowej 13,5 m2. Pozwany wskazał, że w dniu przekazania lokalu piwnica nie została mu wydana. Według zapewnień powódki miała być mu wydana w terminie późniejszym, co jednak aż do zakończenia najmu nie nastąpiło. Tymczasem pozwany przez cały okres najmu był zobowiązany do uiszczania należności za piwnicę, poczynając od stawki brutto 6,10 zł za m2na początku umowy a kończąc na stawce brutto 7,07 zł za m2na koniec trwania umowy. Pozwany zauważył, że pracownik powódki nie był w stanie mu wskazać, która piwnica w budynku przynależy do najmowanego lokalu, a od administratora budynku dowiedział się, że jest ona zajmowana przez innego lokatora z budynku przyul. (...). Wskazał też, że osobiście zajmował przedmiotowy lokal do dnia 30.05.2011 r., a od czerwca 2011 roku - za zgodą powódki - pozwany podnajął przedmiotowy lokal, a zaległości w płatnościach powstały w związku z nieuregulowaniem należności przez najemcę pozwanego.
Pozwany wyjaśnił, że w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez powódkę polegającym na nie wydaniu piwnicy poniósł szkodę w wysokości 3.595,09 zł, na którą składają się zapłacone przez niego od dnia 20.07.2009 r. do dnia 30.06.2013 r. należności w postaci opłaty czynszowej za nie udostępnioną piwnicę. Następnie doprecyzował, że: w okresie od sierpnia do grudnia 2009 r. uiszczona przez niego kwota przy obowiązującej wówczas stawce m26,10 zł brutto wyniosła 402,60 zł (80,52 zł miesięcznie). Za okres od stycznia do grudnia 2010 r. kwota ta wyniosła 992,34 zł (od stycznia do marca stawka wynosiła 6,10 zł/m2tj. 80,52 zł miesięcznie, a od kwietnia do grudnia - 6,32 zł/m2tj. 83,42 zł miesięcznie). Za rok 2011 szkoda ta wyniosła 1.030,32 zł, przy czym od stycznia do lutego obowiązywała stawka 6,37 zł/m2tj. 84,11 zł miesięcznie, a od marca do grudnia stawka wynosiła 6,53 zł/m2tj. 86,21 zł miesięcznie. Za rok 2012 pozwany poniósł szkodę w wysokości 983,11 zł przy stawce wynoszącej w styczniu 6,53 zł/m2(tj. 86,21 zł miesięcznie), od lutego do czerwca - 5,41 zł/m2(tj. 71,44 zł miesięcznie), od lipca do grudnia - 6,81zł/m2(tj. 89,95 zł miesięcznie). Za rok 2013 uiszczona przez pozwanego kwota za piwnicę wyniosła 273,26 zł przy stawce czynszu 6,81 zł/m2(tj. 89,95 zł miesięcznie) w okresie od stycznia do lutego i przy stawce 7,07 zł/m2w marcu (tj. 93,36 zł za miesiąc). Pozwany poinformował, że złożył powódce oświadczenie o potrąceniu poniesionej przez niego szkody z wierzytelnością dochodzoną pozwem.
Natomiast odnośnie kwoty 186,72 zł wyjaśnił, że dotyczy ona dwóch ostatnich niezapłaconych faktur tj. faktury z dnia 02.04.2013 r. i z dnia 02.05.2013 r. Wniosek o oddalenie powództwa w tej części uzasadnił tym, że kwoty, którymi obciążyła go powódka są nienależne z uwagi na niewykonanie przez nią zobowiązania tj. nie przekazanie pozwanemu piwnicy i w związku z tym obciążanie go opłatą czynszową za korzystanie z nie udostępnionej przez powódkę powierzchni.
Zarządzeniem z dnia 26 marca 2014 r. Referendarz Sądowy stwierdził, że nakaz zapłaty z dnia 7 lutego 2014 r. stal się prawomocny z upływem dnia 11 marca 2014 r. w zakresie kwoty 724,86 zł należności głównej.
W odpowiedzi na sprzeciw powódka podtrzymała żądanie pozwu. Zdaniem powódki, twierdzenia pozwanego w zakresie nienależytego wykonania przez nią zobowiązania poprzez nie wydanie pozwanemu pomieszczenia piwnicznego są nieprawdziwe. Zwróciła uwagę na to, że pozwany przedsiębiorca w czasie trwania stosunku najmu nie zgłaszał uwag odnośnie braku dostępu do pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy, uczynił to dopiero po zakończeniu najmu. W konsekwencji powódka uznała oświadczenie pozwanego o potrąceniu z dnia 07.03.2014 r. za bezskuteczne z uwagi na to, iż w jej ocenie pozwanemu nie przysługiwały i nie przysługują względem niej żadne wierzytelności. Podniosła też, że zostało ono złożone w sposób bezskuteczny.
Peprezentujący pozwanego pełnomocnik wskazał, że w dacie składania sprzeciwu od nakazu zapłaty oraz składania oświadczenia o potrąceniu z dnia 07.03.2014 r. występujący samodzielnie pozwany nie wiedział, iż nie została spełniona przesłanka konieczna do potrącenia jaką jest wymagalność roszczenia. W tej sytuacji dnia 19 maja 2014r. pozwany wezwał powódkę do zapłaty kwoty 3.681,63 zł tytułem należnego odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy. Wezwanie zostało odebrane w dniu 21 maja 2014 r. Dnia 3 czerwca 2014 r. pozwany skutecznie zatem złożył względem powódki oświadczenie o potrąceniu. Następnie pełnomocnik pozwanego wskazał, że w sprzeciwie wprawdzie prawidłowo wskazano kwotę zaskarżenia - 3.868,35 zł, ale błędnie określono kwotę podlegającą potrąceniu, a więc wysokość szkody poniesionej przez pozwanego. Powinno to być 3.681,63 zł, a nie jak wskazano w pozwie - 3.595,09 zł.
W piśmie procesowym z dnia 25 lipca 2014 r. powódka podnosiła jak w pozwie. Stwierdziła, że zasadności twierdzeń pozwanego przeczy okoliczność, iż pozwany przez cały okres najmu uiszczał comiesięczny czynsz obejmujący również pomieszczenie piwniczne, którego rzekomo nie otrzymał. Z ostrożności procesowej powódka podniosła zarzut przedawnienia w stosunku do części roszczeń przedstawionych do potrącenia przez pozwanego. Przyznała, że oświadczenie pozwanego o potrąceniu zostało jej złożone w dniu 6 czerwca 2014 r. Następnie wskazała, że nie można potrącić roszczenia przedawnionego z uwagi na niemożność kompensacji zobowiązań naturalnych, a w myślart. 502 k.p.c.„wierzytelność przedawniona może być potrącona, jeżeli w chwili, gdy potrącenie stało się możliwe, przedawnienie jeszcze nie nastąpiło”. W niniejszej sprawie ewentualne potrącenie przez pozwanego przysługujących mu względem powódki wierzytelności stało się możliwe w dniu 21.05.2014 r. Przy uwzględnieniu trzyletniego terminu przedawnienia zart. 118 k.c.do potrącenia nadawałyby się jedynie wierzytelności pozwanego za okres od dnia 21.05.2011 r. Dalej powódka argumentowała, iż w świetle zeznań pozwanego nie przysługiwałoby mu prawo do kompensacji wzajemnych wierzytelności za okres od dnia 21.05.2011 r. do dnia 31.05.2013 r., gdyż w tym okresie pozwany podnajmował przedmiotowy lokal i przekazywał jedynie powódce czynsz podnajmu otrzymywany od podnajemcy.
W piśmie procesowym z dnia 7 października 2014 r. pozwany podkreślił, że istotną w sprawie okolicznością jest, że pozwany, aby przystosować lokal na potrzeby prowadzonej działalności, poczynił znaczne koszty na jego remont. W momencie przekazywania pomieszczenie było bardzo zniszczone. Wartość nakładów, jakie poniósł na ten cal pozwany to około 30.000 zł. Pozwanemu zależało zatem na zachowaniu lokalu, zaprzestanie płacenia czynszu mogło skutkować zgodnie z łączącą strony umową najmu jej wypowiedzeniem przez powódkę. Pozwany podniósł, że nie wzywał wprawdzie pisemnie powódki do wydania piwnicy, ale robił to ustnie. Odnośnie faktu podnajmowania lokalu przezM. S.stwierdził, że umowa z nią obejmowała jedynie lokal użytkowy bez piwnicy.
Wyrokiem z 19 listopada 2014 r. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.821,79 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 października 2013 r. do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddalił. Ponadto Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 122,70 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Rejonowy wydał rozstrzygnięcie w oparciu o następujące ustalenia i wnioski.
W dniu 23 lipca 2009 r. strony zawarłyumowę najmu nr (...), na mocy której(...)Sp. z o.o. z siedzibą wB.oddała w najem pozwanemu, prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą(...)wT., lokal użytkowy położony w budynku przyul. (...)wB., z przeznaczeniem na prowadzenie w nim działalności handlowo - biurowej.
Według § 1 umowy, przedmiotem najmu był lokal o powierzchni użytkowej 39,95 m2wraz z piwnicą o powierzchni użytkowej 13,20 m2. Strony uzgodniły oddzielne stawki czynszu netto za każde z tych pomieszczeń - 35 zł netto/1 m2w przypadku lokalu i 5 zł netto/1 m2w przypadku piwnicy. Stawki te mogły być zmienione przez wynajmującego jeden raz w roku o wysokość wskaźnika wzrostu cen towarów i usług podanego przez GUS za poprzedni rok kalendarzowy (§ 5 ust. 1).
Zgodnie z § 6 umowy, od sierpnia 2009 roku czynsz i opłaty eksploatacyjne były płatne z góry do 10-go dnia każdego miesiąca.
Umowa została zawarta na czas oznaczony 5 lat, tj. do dnia 22 lipca 2014 r., z możliwością jej rozwiązania przez wynajmującego w trybie natychmiastowym między innymi w sytuacji, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (§ 15 ust. 1 i 2 lit. a Umowy).
Powódka nie wydała pozwanemu przedmiotu najmu w całości zgodnie z umową - przekazała mu jedynie lokal o powierzchni 39,95 m2. Przynależna do tego lokalu piwnica oznaczona w umowie nie została pozwanemu przekazana.
Pozwany zajmował osobiście wynajmowany lokal w okresie do dnia 30 maja 2011 r. Następnie za zgodą wynajmującego podnajął przedmiotowy lokal innemu przedsiębiorcy -M. S., która zajmowała go do 31 maja 2013 r.
Przez cały okres trwania najmu powódka wystawiała pozwanemu faktury VAT obejmujące należności czynszowe naliczone za najmowaną powierzchnię lokalu - 39,95 m2oraz za powierzchnię piwnicy - 13,20 m2.
Czynsz najmu za pomieszczenie piwniczne w poszczególnych okresach najmu kształtował się następująco:



od sierpnia 2009 r. do marca 2010 r. wynosił 80,52 zł brutto miesięcznie,

od kwietnia do grudnia 2010 r. wynosił 83,42 zł brutto miesięcznie,

od stycznia do lutego 2011 r. wynosił 84,11 zł brutto miesięcznie,

od marca 2011 r. do stycznia 2012 r. wynosił 86,21 zł brutto miesięcznie,

od lutego do czerwca 2012 r. wynosił 71,44 zł brutto miesięcznie,

od lipca 2012 r. do lutego 2013 r. wynosił 89,95 zł brutto miesięcznie,

od marca do maja 2013 r. wynosił 93,36 zł brutto miesięcznie.

Pozwany regulował wystawiane przez wynajmującego faktury VAT, nie kwestionując faktu naliczenia mu czynszu za powierzchnię faktycznie mu nie przekazaną. Zależało mu na kontynuowaniu najmu lokalu, w który zainwestował znaczne środki pieniężne w celu przystosowania go na potrzeby prowadzenia w nim działalności gospodarczej.
W okresie trwania umowy najmu powódka naliczyła pozwanemu tytułem czynszu najmu dotyczącego piwnicy kwotę 3.868,35 zł, z czego pozwany zapłacił 3.681,63 zł. Nie uregulowana przez pozwanego do dnia wniesienia pozwu kwota to 186,72 zł.
Pozwany nie regulował na bieżąco i terminowo zobowiązań wobec powódki z tytułu zawartej umowy najmu. Ostatecznie, pismem z dnia 25 kwietnia 2013 r. powódka rozwiązała umowę najmu z pozwanym ze skutkiem na dzień 31 maja 2013 r. z uwagi na zaleganie z zapłatą czynszu i opłat eksploatacyjnych za ponad dwa pełne okresy płatności. Po zakończeniu najmu pozwany przekazał wynajmowany lokal powódce.
Na dzień 30 września 2013 r. zadłużenie pozwanego wobec powódki wynosiło 4.069,89 zł z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych. Odsetki ustawowe z tytułu opóźnienia w zapalcie wyliczone przez powódkę na ten dzień wynosiły 523,32 zł. Powódka wezwała pozwanego do dobrowolnej zapłaty tych należności, jednak bezskutecznie. W konsekwencji, w dniu 22 stycznia 2014 r. skierowała do Sądu Rejonowego w Bydgoszczy pozew przeciwko pozwanemu.
W piśmie z dnia 7 marca 2014 r. pozwany złożył powódce oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności. Oświadczenie to nie wywołało skutku w postaci kompensaty zobowiązań, gdyż nie zostały spełnione przesłanki skuteczności potrącenia.
Pismem z dnia 19 maja 2014 r., doręczonym w dniu 21 maja 2014 r., pozwany wezwał powódkę do zapłaty kwoty 3.681,63 zł z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, polegające na nie przekazaniu pozwanemu przez powódkę całego przedmiotu najmu i narażenie go tym samym na szkodę w wysokości uiszczonego czynszu najmu za piwnicę. Wobec braku żądanej zapłaty, pozwany dokonał skutecznego potrącenia wskazanej w wezwaniu wierzytelności z wzajemną wierzytelnością powódki w wysokości 4.593,21 zł z tytułu należności czynszowych za wynajmowany lokal użytkowy. Oświadczenie o potrąceniu zostało doręczone powódce w dniu 6 czerwca 2014 r.
Sąd Rejonowy dokonał ustaleń faktycznych na podstawie dokumentów prywatnych,w szczególności oferty pozwanego z dnia 23.06.2009 r. na k. 110 akt; pisma powódki z dnia 02.07.2009 r. na k. 111 akt; umowy najmu na k. 10 - 15 akt; Protokołu pomiaru i opisu stanu technicznego lokalu z dnia 14.07.2009 r. na k. 112-113, pisma pozwanego z dnia 09.05.2011 r. z prośbą o zgodę na podnajem lokalu na k. 164 akt i odpowiedzi powódki na k. 165 akt; zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej podnajemcy na k. 166 i 167 akt, faktur VAT wystawione przez powódkę na k. 26 - 30, 70 - 94, 115 akt; zestawienia opłat czynszowych za piwnicę na k. 138 akt, potwierdzeń dokonania wpłat opłat czynszowych na k. 40 do 67 akt; faktur VAT dokumentujących koszty remontu lokalu na k. 175 - 197 akt; pisma pozwanego z dnia 31.07.2009 r. na k. 198 akt, wypowiedzenia umowy najmu z dowodem doręczenia na k. 19 - 19v akt; protokołu zdawczo - odbiorczego na k. 20 - 24v akt, wezwania do zapłaty z dnia 19.05.2014 r. na k. 137 z załącznikiem na k. 138 akt i potwierdzeniem nadania i odbioru na k. 139 - 142 akt; oświadczenia o potrąceniu z dnia 03.06.2014 r. na k. 143 akt z potwierdzeniem nadania i odbioru na k. 144 - 147 akt. Sąd oparł się także na zeznaniach świadkaR. S.(k. 126 akt) i pozwanego (k. 126 - 127 akt), którym dał wiarę, gdyż są one spójne ze sobą, jasne i nie zostały skutecznie podważone przez stronę przeciwną. Sąd uznał za wiarygodne wyjaśnienia pozwanego odnośnie przyczyn nie podnoszenia w czasie trwania umowy najmu kwestii ponoszenia opłat za najem pomieszczenia piwnicznego, którede factonie zostało mu wydane.
Sąd pominął dowód z przesłuchania strony powodowej, która nie stawiła się na terminie rozprawy w dniu 11 czerwca 2014 r., pomimo prawidłowego wezwania (art. 302 § 1 k.p.c.). W ocenie Sądu przeprowadzenie tego dowodu (który ma co do zasady charakter posiłkowy -art. 299 k.p.c.) nie było konieczne z uwagi na wyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o pozostały materiał dowodowy.
Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie zart. 659 § 1 k.c.w zw. zart. 680 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Mając na uwadze zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy Sąd doszedł do przekonania, że obie strony dopuściły się naruszenia swoich obowiązków umownych. Pozwany niewątpliwie nie płacił w terminie należności czynszowych co stało się przyczyną rozwiązania z nim umowy najmu ze skutkiem w dniu 31 maja 2013 r. W wyniku opóźnień w płatnościach lub braku zapłaty, na dzień 30 września 2013 r. zadłużenie pozwanego wobec powódki wynosiło 4.069,89 zł z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych oraz 523,32 zł z tytułu odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia w zapłacie. Pozwany nie kwestionował tego, że nie dokonał zapłaty zgodnie z umową, ani wysokości wskazanych przez powódkę należności wynikających z wystawionych już przez nią faktur VAT - w części dotyczącej lokalu o powierzchni użytkowej 39,95m2. Podniósł jednak zarzut potrącenia dochodzonej pozwem wierzytelności powódki z tytułu zaległości czynszowych z wzajemną wierzytelnością przysługująca mu z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy najmu z uwagi na nie przekazanie przez powódkę przedmiotu najmu w całości. Pozwany w okresie od sierpnia 2009 r. do marca 2014 r. uiścił łącznie kwotę 3.681,63 zł, która stanowiła jego szkodę wynikającą z nienależytego wykonania umowy przez powódkę, w związku z czym miał prawo skompensować ją z wierzytelnościami powódki.
Trzeba w tym miejscu zauważyć, iż w toku przedmiotowej sprawy pozwany dwukrotnie składał wobec powódki oświadczenia o kompensacie wzajemnych zobowiązań - w piśmie z dnia 7 marca 2014 r. i w piśmie z dnia 3 czerwca 2014 r., przy tym tylko jedno z nich było skuteczne, z przyczyn wskazanych poniżej.
Skuteczność oświadczenia o potrąceniu zależy od spełniania przez podlegające potrąceniu wierzytelności przesłanek zart. 498 k.c.Zgodnie z nim, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenie następuje drogą jednostronnego oświadczenia materialnoprawnego złożonego drugiej stronie, wywołującego skutek prawny niezależnie od woli uprawnionego do wierzytelności objętej potrąceniem i od chwili złożenia go w taki sposób, aby druga strona mogła zapoznać się z jego treścią (art. 499 k.c.i61 k.c.).
W ocenie Sądu pozwany prawidłowo i przekonywująco wykazał, że powódka rzeczywiście nie wydała mu całego przedmiotu najmu oznaczonego w umowie. Przedstawił na to dowód z zeznań świadkaR. S., które Sąd uznał za wiarygodne i które poparł swoimi wyjaśnieniami, którym Sąd również dał wiarę. Powódka nie przedłożyła żadnych dowodów dla wykazania, że twierdzenia pozwanego odnośnie nie przekazania mu piwnicy nie są zgodne z prawdą. Nie wynika to wprost z powoływanego przez nią dokumentu zatytułowanego Protokół pomiaru i opisu stanu technicznego lokalu z dnia 14.07.2009 r., który został sporządzony przed podpisaniem umowy i zawierał dane dotyczące lokalu, który miał być przedmiotem najmu. Wobec zaprzeczenia okoliczności wydania piwnicy przez pozwanego, stanowiska powódki nie potwierdzał też Protokół zdawczo - odbiorczy, a powódka nie przedstawiła dalszych dowodów (art. 6 k.c.,art. 232 zd. 1 k.p.c.). Tym bardziej, że pozwany wytłumaczył dlaczego opłacał pełen wskazany w fakturach powódki czynsz pomimo nie wydania mu piwnicy, Sąd nie znalazł podstaw do podważenia prawdziwości czy wiarygodności tych wyjaśnień. W ocenie Sądu pozwany należycie wykazał istnienie swojej wzajemnej wierzytelności względem powódki z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 k.c.).
Z kolei przez wymagalność wierzytelności (roszczenia) rozumie się stan, w którym wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności, a dłużnik jest obowiązany spełnić świadczenie. Jest to stan potencjalny, o charakterze obiektywnym, którego początek następuje od chwili, w której wierzytelność zostaje uaktywniona. Wówczas też następuje początek biegu przedawnienia i dopuszczalności potrącenia (L. Stecki,Opóźnienie w wykonaniu zobowiązań pieniężnych, Poznań 1970, s. 29; A. Janiak, glosa do wyroku SN..., s. 385; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2008 r., V CSK 367/07, LEX nr 371387). Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie został oznaczony, powinno być ono spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania zobowiązania (art. 455 k.c.). Sąd w pełni podziela stanowisko pojawiające się zarówno w doktrynie jak i judykaturze, że „niezwłoczność” nie oznacza natychmiastowego obowiązku spełnienia świadczenia, lecz nakłada obowiązek spełnienia go bez nieuzasadnionego opóźnienia z uwzględnieniem konkretnych okoliczność danej sprawy. Taka wykładnia prowadzi do wniosku, że świadczenie staje się wymagalne nie w chwili otrzymania przez dłużnika wezwania, lecz dopiero po uwzględnieniu czasu potrzebnego do jego przygotowania (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2006 r., II CSK 293/06, LEX nr 453147; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 474/98, LEX nr 518079; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2013 r., I ACa 1385/12, LEX nr 1322889). Tym samym jednoczesne wezwanie do zapłaty określonej kwoty pieniężnej oraz złożenie oświadczenia o potrąceniu nie może przynieść zamierzonego przez stronę dokonującą potrącenia skutku. Dla skuteczności oświadczenia o potrąceniu konieczna jest bowiem ściśle określona sekwencja wydarzeń, gdzie obowiązek spełnienia świadczenia będący wynikiem wymagalności roszczenia wyprzedza zrealizowanie przez wierzyciela prawokształtującego uprawnienia, jakim jest oświadczenie o potrąceniu.
Przesłanka wymagalności dotyczy wyłącznie wierzytelności potrącającego jako strony aktywnej. Wynika to z faktu, że potrącenie jest jednoznaczne z przymusowym zaspokojeniem tej wierzytelności, a nie można prowadzić egzekucji wierzytelności niewymagalnej, z kolei zobowiązany może spłacić wierzytelność przed nadejściem terminu świadczenia. Funkcję zapłaty można bowiem przypisać potrąceniu tylko wówczas, gdy dokonuje go dłużnik, który płaci swój dług z przysługującej mu wierzytelności wzajemnej. Jeżeli natomiast potrącenia dokonuje wierzyciel, to w istocie narzuca dłużnikowi jednostronnie tryb umorzenia zobowiązania, egzekwując swoją należność, nawet jeżeli druga strona nie miała zamiaru jej spełnić i umorzenie wierzytelności przez potrącenie nie odpowiada jej woli. Wierzyciel w ten sposób przymusowo realizuje swoje prawo. Dla wywołania skutków potrącenia w postaci umorzenia wierzytelności, konieczna jest wymagalność wierzytelności potrącającego, albowiem umorzenie może nastąpić nie wcześniej niż w momencie, gdy wierzytelności staną się wymagalne - tak: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 30 stycznia 2013 r., I ACa 1385/12, LEX nr 1322889; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z 21 listopada 2007 r., I CSK 270/07, LEX nr 530614).
W niniejszej sprawie pierwsze z oświadczeń pozwanego nie mogło przynieść skutku w postaci umorzenia wzajemnych zobowiązań z uwagi na brak wymagalności wierzytelności potrącającego. W oświadczeniu z dnia 7 marca 2014 r. pozwany dokonuje bowiem potrącenia wierzytelności powódki ze swoją wierzytelnością, wyliczoną wówczas na kwotę 3.873,72 zł, do której spełnienia nie wzywał wcześniej powódki, co w świetle przedstawionego wyżej stanowiska warunkowało powstanie stanu wymagalności jego roszczenia. W zobowiązaniu bezterminowym (a z takim mamy do czynienia w przypadku roszczeń odszkodowawczych), czas spełnienia świadczenia zależy od inicjatywy wierzyciela. Jeżeli wierzyciel nie wzywa dłużnika do spełnienia świadczenia, to dłużnik nie ma obowiązku go spełnić.
Natomiast w przypadku oświadczenia datowanego na dzień 3 czerwca 2014 r. została zachowana opisana wyżej sekwencja zdarzeń, gdyż oświadczenie to było poprzedzone wezwaniem dłużnika do dobrowolnej zapłaty (prawidłowo tym razem wyliczonej kwoty 3.681,63 zł), doręczonym mu w dniu 21 maja 2014 r. Potrącenie doszło zatem do skutku w dniu, kiedy dotarło do adresata (art. 61 k.c.), więc w dniu 6 czerwca 2014 r. Wskutek dokonanego przez pozwanego potrącenia wierzytelność powódki dochodzona pozwem uległa umorzeniu - z tym zastrzeżeniem, że nie w części dotyczącej całej kwoty 3.681,63 zł (wysokość wierzytelności niższej) z uwagi na podniesiony przez powódkę zarzut przedawnienia części wierzytelności pozwanego.
Zgodnie zart. 499 zdanie 2 k.c.oświadczenie o potrąceniu ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. W myślart. 502 k.c.wierzytelność przedawniona może być potrącona, jeżeli w chwili, gdy potrącenie stało się możliwe, przedawnienie jeszcze nie nastąpiło. Rozstrzygające znaczenie w rozumieniu przepisuart. 502 k.c.ma okoliczność, czy wierzytelność nie uległa jeszcze przedawnieniu w chwili wystąpienia możliwości potrącenia. Możliwość ta następuje wówczas, gdy występują kumulatywnie wszystkie przesłanki jakie wymieniaart. 498 § 1 k.c.(por. np. wyroki Sądu Najwyższego - z 24 września 2004 r., I CK 141/04, LEX nr 194107 i z 10 lutego 2012 r., II CSK 314/11, LEX nr 1130158). Zart. 502 k.c.wykładanegoa contrariowynika zatem, że jeżeli w chwili, gdy potrącenie „stało się możliwe” (czyli nastąpiło ziszczenie się wszystkich przesłanek potrącenia), wierzytelność była już przedawniona, to kompensata jest wyłączona (por. Agnieszka Rzetecka-Gil Komentarz do art. 502 Kodeksu cywilnego [w:] Agnieszka Rzetecka-Gil „Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania - część ogólna”,LEX/el., 2011).
Z kolei zgodnie zart. 117 § 1 i § 2 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, a po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Stosownie zaś do treściart. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia roszczeń wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Zgodnie z ogólną regułą zawartą wart. 120 § 1 k.c., bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Roszczenie staje się wymagalne wówczas, kiedy wierzyciel może skutecznie żądać od dłużnika zadośćuczynienia jego roszczeniu (zob.: orzeczenie Sądu Najwyższego z 12 lutego 1991 r., III CRN 500/90, OSN 1992, Nr 7-8, poz. 137).
Jak zauważyła powódka i co wynika z wcześniejszych rozważań, potrącenie przez pozwanego przysługujących mu względem powódki wierzytelności stało się możliwe najwcześniej w drugiej połowie maja 2014 r. (21 maja 2014 r. zostało doręczone dłużnikowi wezwanie plus ewentualny, uzasadniony okolicznościami czas na przygotowanie świadczenia przez dłużnika - co najwyżej kilka dni). W związku z tym, że do roszczeń pozwanego zastosowanie znajdzie trzyletni termin przedawnienia, skutkiem potrącenia dokonanego w dniu 6 czerwca 2014 r. - wobec podniesionego przez powódkę zarzutu - objęte mogą być jedynie wierzytelności za okres od czerwca 2011 roku (należności za maj 2011 roku płatne było do dnia 10 maja 2011 r.). Skutek potrącenia nie dotyczył zatem przedawnionych należności za okres od sierpnia 2009 r. do maja 2011 r. w łącznej kwocie 1.821,79 zł.  Reasumując, w wyniku potrącenia dokonanego przez pozwanego w dniu 6 czerwca 2014 r. umorzeniu uległy wierzytelności powódki do kwoty 1.859,84 zł, zatem powództwo w tej części podlegało oddaleniu. Z kolei żądanie zapłaty kwoty 186,72 zł tytułem czynszu najmu piwnicy za miesiące: kwiecień i maj 2013 r. nie mogło być uwzględnione z uwagi na wykazanie przez pozwanego bezpodstawności obciążania go przez powódkę tymi opłatami.
Powódka dochodziła przedmiotowym pozwem kwoty 4.593,21 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 4.069,89 zł od dnia 1 października 2013 r. do dnia zapłaty i od kwoty 523,32 zł od dnia wniesienia pozwu, tj. od dnia 22 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty.
Wydany w dniu 7 lutego 2014 r. nakaz zapłaty w sprawie VIII GNc 314/14 uprawomocnił się z dniem 11 marca 2014 r. co do kwoty 724,86 zł. Trzeba w tym miejscu zauważyć, iż nakaz ten stał się prawomocny również w zakresie ustawowych odsetek od tej kwoty, gdyż również w tej części nie został zaskarżony przez pozwanego (co wynika z treści sprzeciwu). Pozwany zaskarżył nakaz co do kwoty 3.868,35 zł z należnymi od niej odsetkami ustawowymi. Należało zatem uznać, że nakaz zapłaty jest prawomocny także co do odsetek ustawowych od kwoty 201,54 zł od dnia 1 października 2014 r. do dnia zapłaty (w drodze kompensaty tj. do dnia 6 czerwca 2014r.) i od kwoty 523,32 zł od dnia 22 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty (też w drodze kompensaty tj. do 6 czerwca 2014 r.).
Mając powyższe rozważania na uwadze Sąd uznał żądanie powódki w niniejszej sprawie za uzasadnione co do kwoty 1.821,79 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 1 października 2013 r. do dnia zapłaty i taką kwotę zasądził od pozwanego na rzecz powódki w punkcie I wyroku - na podstawieart. 659 k.c.w zw. zart. 680 k.c.orazart. 481 § 1 i § 2 zd. 1 k.c.
W pozostałej części Sąd powództwo oddalił jako niezasadne -art. 659 k.c.a contrariow zw. zart. 680 k.c.O kosztach procesu w punkcie III Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.Sąd ustalił, że powódka wygrała sprawę w 55,45%. Do kosztów procesu poniesionych przez powódkę należą: 100 zł opłaty sądowej od pozwu i 617 zł kosztów zastępstwa procesowego. Z kolei pozwany poniósł koszt reprezentowania go przez profesjonalnego pełnomocnika - 617 zł. Wynagrodzenie pełnomocników stron będących radcami prawnymi wynika z przepisów § 2 w zw. z§ 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U.2013.490 j.t.). Po stosunkowym rozdzieleniu kosztów procesu w niniejszej sprawie Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 122,70 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając wyrok w części, tj. w zakresie punktu II wyroku w części oddalającej powództwo co do kwoty 2.046,56 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 października 2013 r. do dnia zapłaty. Skarżąca zarzuciła:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie naruszenie przepisuart. 411 pkt 1 kcw zw. zart. 498 kcw zw. zart. 499 kcpoprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, iż pozwany miał co do zasady prawo skompensować z wierzytelnościami powódki z tytułu zaległości czynszowych, wzajemną wierzytelność - przysługującą pozwanemu z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie przez powódkę umowy najmu - z uwagi na nieprzekazanie pozwanemu przynależnej do lokalu piwnicy o pow. 13,20 m - w kwocie 3.681,63 zł,która to należność uiszczona została przez pozwanego na rzecz powódki tytułem czynszu najmu pomieszczenia przynależnego- piwnicznego w okresie od sierpnia 2009r. do marca 2013r., podczas gdy zgodnie z treściąart. 411 pkt 1 kc, świadome i nieskrępowane spełnienie przez pozwanego świadczenia nienależnego na rzecz powódki wyłącza możliwość domagania się przez pozwanego jego zwrotu,ergoprzedstawienia tejże wierzytelności do potrącenia.
2. przekroczenie przy jego wydawaniu granic swobodnej oceny dowodów (art. 233 §1 kpc), zignorowanie rozkładu ciężaru dowodowego (naruszenieart. 6 kcw zw. zart. 232 kpc) co skutkowało istotnymi błędami w ustaleniach, polegającymi na przyjęciu przez Sąd I Instancji, iż pozwany poniósł, a także wykazał w procesie szkodę z tytułu nienależytego wykonania przez powódkę zobowiązań umownych- z uwagi na nieprzekazanie pozwanemu przynależnej do lokalu piwnicy o pow. 13,20 m2, podczas gdy pozwany, w okresie od 01.06.2011r. do dnia 31.05.2013r., podnajmował sporny lokal użytkowy (bez pomieszczenia piwnicznego) na rzeczM. S.pobierając z tego tytułu czynsz najmu w kwocie odpowiadającej wysokości czynszu najmu spornego lokalu użytkowego (wrazz pomieszczeniem przynależnym) jaki obowiązany był uiszczać pozwany na rzecz powódki.
3. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy,a mianowicie naruszenie przepisów prawa procesowego-art. 233 § 1 kpcw zw. zart. 471 kcprzez dokonanie oceny dowodów z przekroczeniem zasady swobodnej ich oceny, polegające na przyjęciu przez Sąd I Instancji, iż pozwany dokonał skutecznego potrącenia własnych wierzytelności określonych przez pozwanego jako odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania przez powódkę łączącej strony umowy najmu z wzajemną wierzytelnością powódki w kwocie 4.593,21 zł z tytułu należności czynszowych za wynajmowany pozwanemu lokal użytkowy, podczas gdy z treści zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego wynika, iż (1) w okresie od dnia 01.06.2011 r. do dnia 31.05.2013r. pozwany nie poniósł jakiejkolwiek szkody z tytułu niewłaściwego wykonania przez powódkę zobowiązań umownych, a przynajmniej owej szkody nie w żaden sposób nie wykazał (pozwany pośredniczył de facto jedynie w przekazywaniu przezM. S.na rzecz powódki czynszu najmu-czynsz podnajmu bowiem otrzymywany przez pozwanego odM. S.odpowiadał wysokością czynszowi najmu jaki obowiązany był uiszczać pozwany na rzecz powódki) (2) pozwany uiszczał na rzecz powódki czynsz najmu spornego lokalu użytkowego, a także czynsz najmu przynależnego do spornego lokalu pomieszczenia piwnicznego mimo, iż jak twierdzi pozwany nie otrzymał rzeczonego pomieszczenia, a tym samym świadczenie uiszczane przez pozwanego za tzw. „piwnicę" stanowiło świadczenie nienależne, zaś świadome i dobrowolne jego uiszczanie na rzecz powódki wyłącza możliwość domagania się jego zwrotu.
Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca domagała się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w części, w której roszczenie zostało oddalonei zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki roszczenia zgodnie z żądaniem określonymw treści pozwu, a także zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w obu instancjach według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację, pozwany wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie na jego rzecz od powódki kosztów procesu za instancję odwoławczą.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja powódki podlegała częściowemu uwzględnieniu.
Rację należało przyznać skarżącej w zakresie, w którym kwestionowała ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego odnośnie przyjęcia, że pozwany wykazał w procesie fakt poniesienia szkody w wysokości płaconych powódce należności czynszowych za pomieszczenie piwniczne, którego powódka mu nie wydała.
Pozwany sam określił swoje roszczenie zgłoszone do potrącenia z wierzytelnością powódki z tytułu czynszu najmu, jako roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania przez powódkę umowy, z uwagi na nieprzekazanie mu pomieszczenia piwnicznego, a w wysokości poniesionych opłat czynszowych za to pomieszczenie.
Tak więc podstawę prawną przysługującej mu wierzytelności, zgodnie z twierdzeniami pozwanego stanowiłart. 471 kc
Zważyć należało, że odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy, dochodzone na podstawieart. 471 kc, jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Roszczenie to ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszenie na nim wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy. Granice odpowiedzialności dłużnika zart. 471 kcokreśla rozmiar szkody poniesionej przez poszkodowanego (wierzyciela).
Szkoda, jako przesłanka odpowiedzialności kontraktowej jest natomiast rozumiana jako uszczerbek majątkowy, na który składają się strata i utracony zysk (art. 361 § 2 kc).
W rozpoznawanym przypadku szkodę pozwanego stanowić miała wartość uszczerbku wynikająca z nienależytego wykonania zobowiązania przez powódkę. Fakt, że pozwany,w obawie przed wypowiedzeniem umowy, nie żądał zmniejszenia czynszu z uwagi na wady przedmiotu najmu w trakcie trwania stosunku zobowiązaniowego stron, uprawniał go do żądania takiego odszkodowania po zakończeniu stosunku najmu.
W takim jednak razie, zgodnie z ogólną regułą wyrażoną wart. 6 kc, na pozwanym spoczywał ciężar dowodu co okoliczności poniesienia szkody majątkowej określonej wysokości.
Sąd Rejonowy przyjąła priorifakt zaistnienia szkody po stronie pozwanegow wysokości części opłat czynszowych poniesionych na piwnicę, której mu nie wydano. Sąd ten w ogóle nie odniósł się w uzasadnieniu wyroku do kwestii wykazania przez pozwanego poniesienia szkody w wysokości żądanej w pozwie. Tym samym Sąd Rejonowy naruszył przepisy regulujące rozkład ciężaru dowodów (art. 6 kci232 kpc) oraz zasadę swobodnej oceny dowodów wyrażoną wart. 233 § 1 kpc. Przyjęcie występowania szkody po stronie pozwanego, było bowiem wnioskiem zupełnie dowolnie wywiedzionym przez Sąd Rejonowy, bez oceny zgromadzonego materiału dowodowego pod tym kątem.
Naruszenia przepisów postępowania prowadziły do błędnego zastosowania przepisów prawa materialnego poprzez przyjęcie występowania szkody majątkowej po stronie pozwanego w rozumieniuart. 471 kc, a co za tym idzie do wadliwego uznania, że pozwany miał prawo potrącić zgłoszoną wierzytelność z tytułu części czynszu płaconego pomimo niewykonania w całości umowy przez powódkę z roszczeniem powódki.
Sąd Okręgowy dokonując w ramach kontroli instancyjnej ponownej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego zważył, że pozwany będąc do tego zobowiązanym, nie przedstawił żadnych dowodów świadczących, że poniósł jakąkolwiek szkodę przez fakt niewydania mu spornej piwnicy, za którą opłacał czynsz zgodnie z zawartą umową najmu.
Pozwany sam twierdził, że w okresie za który powódka domagała się czynszu, najęty lokal użytkowy był oddany przez pozwanego w podnajem osobie trzeciej, za zgodą powódki. Lokal był wydany podnajemcy bez piwnicy, a opłaty czynszowe, które pobierał od podnajemcy, jak zeznał sam pozwany na rozprawie w dniu 11 czerwca 2014 r., były mniej więcej takie, jak opłaty czynszowe płacone przez niego na rzecz powódki.
W świetle powyższych ustaleń należało uznać, że pozwany, który osobiście nie korzystał z przedmiotu najmu, nie ponosił w związku z zawartą umową wyższych opłat czynszowych niż kwoty otrzymywane od podnajemcy. Tym samym nie można było w tym przypadku mówić o szkodzie majątkowej utożsamianej z czynszem zapłaconym za najem piwnicy, której mu nie wydano. Wartość uszczerbku związanego z nienależytym wykonaniem zobowiązania (oddanie najemcy części przedmiotu najmu, bez piwnicy, która była przewidziana w umowie), a który stanowiłby szkodę rzeczywistą, kompensowała bowiem tożsama wartość świadczenia pieniężnego, które pozwany otrzymywał od podnajemcy lokalu.
Wobec kwestionowania twierdzeń pozwanego przez powódkę, która powołała się na okoliczność podnajmowania lokalu, pozwany chcąc wykazać wysokość poniesionej szkody, zobowiązany był przedstawić dowody świadczące o wysokości otrzymywanych od podnajemcy kwot, jeśli były niższe niż czynsz płacony powódce.
Tym samym uznać należało, że pozwany nie wykazał poniesienia szkody, tak co do zasady, jak i wysokości i w konsekwencji brak było po jego stronie wymagalnej wierzytelności, którą mógłby potrącić z należnościami czynszowymi żądanymi przez powódkę.
Nie miała natomiast racji powódka wskazując na naruszenieart. 411 kc, który dotyczyć może świadczenia nienależnego. Jakkolwiek przedmiot najmu był wadliwy, to świadczenie czynszu nie było nienależne, skoro wynikało z ważnie zawartej umowy.
Ponadto w ocenie Sądu powódka nie wykazała, że w zakresie opłat, których pozwany nie poniósł na jej rzecz za miesiące kwiecień i maj 2013 r. – kwota 186,72 zł, przysługiwało jej roszczenie o zapłatę należności czynszowych za pomieszczenie piwniczne, które bezspornie nie zostało pozwanemu wydane.
Uwzględniwszy powyższe, Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 kpczmienił wyrok w zaskarżonej części w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powódki dodatkowo kwotę 1.859,84 zł, która nie mogła zostać skutecznie potrącona z należnościami powódki i nie uległa umorzeniu. W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu na podstawie przepisuart. 385 kpc.
Ponadto Sąd Okręgowy zmieniając rozstrzygniecie o kosztach procesu zasądził od pozwanego na rzecz powódki poniesione przez nią koszty: 100 zł opłaty sądowej od pozwui 617 zł kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną wart. 98 kpc.
O kosztach postępowania odwoławczego Sąd orzekł również w oparciu o przepisart. 98 kpc, zasądzając na rzecz powódki od pozwanego koszty: zastępstwa pełnomocnika procesowego – 300 zł oraz opłaty od apelacji – 100 zł.