Sąd Rejonowy w Elblągu
V Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: V GC 798/14
Data wyroku: 2015-10-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marlena Brzozowska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art.675 k.c.

Sygn. akt V GC 798/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2015 roku

Sąd Rejonowy w Elblągu V Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący SSR Marlena Brzozowska
Protokolant stażysta Jolanta Tuzimek
po rozpoznaniu w dniu 19 października 2015r. w Elblągu
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki AkcyjnejwE.
przeciwkoZ. G. (1)
o zapłatę

I
zasądza od pozwanegoZ. G. (2)na rzecz powoda(...) Spółki AkcyjnejwE.kwotę 6.820,00 zł (słownie: sześć tysięcy osiemset dwadzieścia złotych 00/100) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16.10.2014r. do dnia zapłaty;

II
oddala powództwo w pozostałej części;

III
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.864,65 zł (słownie: dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt cztery złote 65/100) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV
nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Elblągu od powoda kwotę 713,26 zł (słownie: siedemset trzynaście złotych 26/100) oraz od pozwanego kwotę 88,15 zł (słownie: osiemdziesiąt osiem złotych 15/100) tytułem zwrotu wydatków.

UZASADNIENIE
(...) Spółka AkcyjnawE.domagała się zasądzenia odZ. G. (2)kwoty 63.001,81 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, w tym kwoty 51.498,84 zł tytułem zwrotu poniesionych przez powódkę kosztów przywrócenia do stanu poprzedniego po rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego oraz kwoty 11.502,97 zł tytułem równowartości czynszu utraconego w okresie, w którym z uwagi na stan lokalu powódka nie mogła udostępnić lokalu kolejnemu najemcy. Powódka domagała się także zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że kwota 51.498,84 zł obejmuje koszty przywrócenia do poprzedniego stanu lokalu użytkowego, którego pozwany po rozwiązaniu umowy najmu nie odnowił, ani nie uprzątnął, przejął zaś pomieszczenie nowo wybudowane, którego stan nie budził zastrzeżeń, pomieszczenia były nowe, wytynkowane, pomalowane, z nieuszkodzonymi czystymi posadzkami. Pozwany przez ponad 16 lat okres użytkowania pomieszczenia, na potrzeby prowadzonej w nim hurtowni artykułów spożywczych nie wykonywał żadnych remontów lub konserwacji ciążących na najemcy. Po rozwiązaniu umowy najmu, z uwagi na stwierdzone liczne uszkodzenia ścian, filarów, wyposażenia i posadzek oraz brudne ściany i posadzki, pozwany został wezwany do niezwłocznego naprawienia ścian i posadzek oraz ich oczyszczenia pod rygorem wykonania tych prac na jego koszt, a następnie przedstawiony mu został kosztorys wykonania prac. Pozwany uznał kosztorys jedynie w niewielkim zakresie, tj. na kwotę 3.012,74 zł, odmawiając wykonania napraw i odnowienia ścian.
Żądanie zapłaty kwoty 11.502,97 zł tytułem równowartości utraconego czynszu powódka uzasadniła tym, że z uwagi na to, że umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 30.06.2014r. powódka z dniem następnym zamierzała lokal przekazać kolejnemu najemcy zakładając, że pomieszczenia zostaną jej przekazane uporządkowane i doprowadzone do stanu pierwotnego, pozwalającego na niezwłoczny dalszy ich wynajem, zgodnie z §8 umowy. Wobec odmowy wykonania napraw przez pozwanego powódka swoim staraniem usunęła uszkodzenia i w dniu 25.07.2014r. przekazała wynajęte pomieszczenia kolejnemu najemcy, obciążając pozwanego wysokością utraconego czynszu za okres od 1.07. do 24.07.2014r.
PozwanyZ. G. (3)złożył odpowiedź na pozew domagając się oddalenia powództwa i zwrotu kosztów procesu. Podniósł na wstępie, że część wynajętych mu pomieszczeń użytkował od 1998r., pozostałą część dopiero od 2006r. i to ta część, po rozwiązaniu umowy najmu została przez powódkę przekazana kolejnemu najemcy. Te pomieszczenia, w których uprzednio był sklep meblowy nie były w idealnym stanie, ściany nie były odmalowane, znajdowała się w nich zniszczona boazeria, a pomieszczenie było przedzielone boksami. Pozwany usunął boksy i przeprowadził prace modernizacyjne, bez których pomieszczenia nie nadawały się do umówionego użytku, do czego był uprawniony w oparciu o §3 aneksu do umowy najmu. Żądanie zwrotu kosztów remontu pozwany uznał za niezasadne, gdyż po zakończeniu najmu zobowiązany był przekazać powódce lokal w stanie uwzględniającym jego normalne zużycie, a z postanowień umowy nie wynika, aby lokal miał być wydany w stanie umożliwiającym objęcie go przez następcę. Zdaniem pozwanego, normalne 8 letnie użytkowanie tej części obiektu na potrzeby hurtowni spożywczej uniemożliwia natychmiastowe przekazanie obiektu następcy, w obiekcie musiały zostać przeprowadzone prace adaptacyjne. Pozwany zakwestionował też kwotę żądaną z tytułu utraconego zysku oraz kwotę żądaną tytułem kosztów remontu argumentując, że stopień normalnego zużycia winien być oceniany w uwzględnieniem przeznaczenia pomieszczeń i 16 letniego okresu użytkowania, co wiąże się ze zużyciem. Ponadto, z w ocenie pozwanego, w skład pobieranego przez powódkę czynszu wchodziło również wynagrodzenie za normalne zużycie przedmiotu najmu. Pozwany nie zgodził się ze stanowiskiem powódki co do zakresu obowiązków najemcy dotyczących bieżących remontów wskazując, że zgodnie z §4 pkt 7 umowy zobowiązany był do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i wykonywania na własny koszt wszelkich remontów, z zapisu tego nie wynikało jednak, aby przed zakończeniem umowy przedmiot najmu miał być wyremontowany. Strony nie uzgadniały też częstotliwości malowań w trakcie trwania najmu, zależało to od potrzeb najemcy. Pozwany wbrew twierdzeniom powódki wykonywał bieżące remonty i czynił to na własny koszt, a ewentualne odstępstwa od stanu normalnego zużycia wynikały z winy wynajmującego, gdyż w uwagi na nieszczelność dachu wynajmowane powierzchnie były wielokrotnie zalewane, powódka nie zawsze reagowała na zgłoszenia pozwanego, lub reagowała z opóźnieniem. A wobec zalania trudno było utrzymać obiekt w należytym stanie, a nasiąkanie ścian wodą powodowało niszczenie tynków. Szkody były likwidowane z polisy powoda lub pozwanego, lecz ostatnio ubezpieczyciel powoda odmówił pozwanemu wypłaty odszkodowania.
Powódka po zapoznaniu się z odpowiedzią na pozew podtrzymała dotychczasowe stanowisko nie zgadzając się z argumentacją pozwanego, że powierzchnia dodatkowo wynajęta pozwanemu w 2006r. po sklepie meblowym nie została odnowiona, wskazała, że wprawdzie pozwany dokonał prac adaptacyjnych, modernizacyjnych i remontowych, jednak wykonał te prace na koszt powódki, która zwróciła pozwanemu kwotę 18.300 zł brutto, nadto wynajęła te pomieszczenia za dużo niższą stawkę czynszu niż stosowana przez powódkę stawka podstawowa. Zdaniem powódki, stan oddanych pomieszczeń, w szczególności szereg mechanicznych uszkodzeń ścian, filarów i posadzek we wszystkich pomieszczeniach wskazuje na nieprawidłowe użytkowanie i nadmierne zużycie. Odnosząc się do kwestii dachu powódka wskazała, że pokrycia dachowe były wielokrotnie, systematycznie remontowane.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny
Przedmiotem działalności(...) Spółki AkcyjnejwE.jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Powódka wynajmuje na cele handlowe lokale użytkowe, również wydzielone pomieszczenia (przestrzenie) zlokalizowane w dawnych halach przemysłowych. /niesporne/
PozwanyZ. G. (3)prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowanej żywności, napojów i wyrobów tytoniowych. /niesporne/
W 1998r. powódka dokonała adaptacji hali poprodukcyjnej B11 na potrzeby prowadzenia w niej hurtowni spożywczej wykonując wewnątrz hali pomieszczenie użytkowe o powierzchni 1.618m2. W kosztach adaptacji tej części hali uczestniczył przyszły najemcaA. O., który wynajął następnie od powódki część powierzchni zaadoptowanej hali. Po kilku miesiącach, na przełomie lipca i sierpnia 1998r. zrezygnował z najmu pomieszczeń, które za zgodą powódki przejęte zostały przez pozwanego na potrzeby prowadzeniahurtowni (...).
/niesporne, nadto: zeznania świadkaJ. M.k.227, 228, dokumentacja dot. adaptacji (projekty techniczne, projekt budowlany k. 252, decyzja z 20.03.1998r. k.234, zgłoszenie z 10.07.1998r. k. 235, pismo z 12.08.1998r. k.237, protokół przekazania z 17.01.1998r k.240, faktury za adaptację k. 244-251/
Dnia 12.08.(...). strony podpisały umowę najmu, przedmiotem której była uprzednio wynajmowana przezA. O.części hali B11 nawa B o powierzchnia 1.618m2, z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży artykułów spożywczych, tj. na hurtownię spożywczą (§ 1 i 3.). Umowa zawarta została na czas nieokreślony z początkiem obowiązywania od 01.08.1998r. (§4.1.). Z tytułu najmu pozwany obowiązał się płacić miesięczny czynsz oraz pokrywać koszty użytkowania wieczystego i własności w pełnej wysokości, w tym podatki i opłaty lokalne oraz koszty ubezpieczenia przedmiotu najmu od ognia i innych żywiołów oraz awarii wodociągów (§5.1.). Pozwany obowiązał się też ponosić we własnym zakresie koszty bieżącej eksploatacji, w tym energii elektrycznej i cieplnej, wody, porządku itp. (§ 5.3. i 7.). Po zakończeniu najmu obowiązał się przekazać powódce przedmiot najmu uporządkowany i doprowadzony do stanu pierwotnego, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w innym stanie za zgodą wynajmującego (§8). Powierzchnia najmu przekazana została pozwanemu przez poprzedniego najemcęA. O., któremu udostępniona została po uprzedniej adaptacji i remoncie, była ona wytynkowana, pomalowana, uprzątnięta, czysta, choć ze śladami zacieków powstałych w wyniku nieszczelności dachu.
/niesporne, nadto umowa k. 20-22, zeznania świadkaJ. M.k.227, 228, dokumentacja dot. adaptacji (projekty techniczne, projekt budowlany k. 252, decyzja z 20.03.1998r. k.234, zgłoszenie z 10.07.1998r. k. 235, pismo z 12.08.1998r. k.237, protokół przekazania z 17.01.1998r k.240/
Pozwany w 2000r. odnawiał najmowane pomieszczenia, przeprowadził bieżący remont, na co powódka wyraziła zgodę.
/ niesporne, nadto pismo powódki z 13.09.2000r. k.131, pismo pozwanego z 13.09.2000r. k.132/
W dniu 7.07.2006r. strony porozumiały się w kwestii powiększenia najmowanej powierzchni o dodatkowe 874m2. W pomieszczeniu tym dotychczas znajdował się sklep meblowy, przestrzeń była podzielona na boksy ekspozycyjne. Strony podpisałyaneks nr (...)do umowy, w którym zawarto m.in. zapis, że stan technicznych pawilonu handlowego, dotychczas użytkowanego przez inny podmiot na potrzeby sklepu meblowego zostanie oceniony podczas przekazania go najemcy i odnotowany w protokole zdawczo-odbiorczym. Pozwany uprawniony był do wykonania na swój koszt za zgodną wynajmującego niezbędnych prac modernizacyjnych, adaptacyjnych i remontowych, w celu przystosowania pomieszczeń do planowanej w nich działalności. Koszt adaptacji do kwoty 15.000zł podlegać miał zwrotowi przez wynajmującego, po uprzednim zweryfikowaniu i udokumentowaniu poniesionych nakładów. Stawki czynszu ustalone zostały oddzielnie dla dotychczas wynajmowanej powierzchni 1.618 m2wysokości 20,39 zł/m2oraz oddzielnie w odniesieniu do nowo najętej powierzchni 874m2wysokości 14,50 zł/m2.
/ niesporne, nadto aneks k.133-134, zeznania świadkaJ. M.k.228/
Pozwany po przejęciu dodatkowej powierzchni dokonał remontu i modernizacji nowej części hali oraz połączył ją z dotychczas wynajmowaną powierzchnią, wyrównując różnice poziomów. Częściowo koszt tego remontu, do kwoty 18.300 zł brutto został zwrócony przez powódkę. Kwota ta objęła m.in. koszt połączenia obu części hali oraz likwidację boksów po sklepie meblowym.
Pozwany korzystał z wynajmowanego lokalu użytkowego na potrzeby hurtowi artykułów spożywczych oraz magazynu, w części znajdowały się pomieszczenia biurowe i sanitarne. W hurtowni towar przechowywany był na regałach wysokiego składowania. Towar rozwożony był przy użyciu wózków widłowych. Podczas przejazdu wózków dochodziło do uszkodzenia słupów zlokalizowanych na połączeniu obu części hali. W trakcie użytkowania pozwany odnawiał częściowo fragmenty ścian w zależności od potrzeb oraz na zalecenia Sanepidu malował ściany w pomieszczeniach biurowych, socjalnych i miejscach tzw. komunikacji. Podczas malowania regały w hali nie były rozbierane, ściany za regałami nie były odnawiane.
/ dowód:faktura nr (...)k.140, wyciąg z konta z 25.05.2007r. k. 141,Z. M.k. 216v,217 /
W czasie trwania najmu miały miejsce liczne przecieki dachu, gównie w okresie odwilży i wzmożonych opadów oraz występowały krótkotrwałe podtopienia po opadach deszczu wynikające z usytuowania posadzki hal poniżej poziomu placu wokół hali. Na skutek przecieku dachu uszkodzeniu ulegały sufity, zamoknięciu uległy płyty sufitowe, uszkodzone zostały dolne części ścian przy posadzce w hali magazynowej i sali sprzedaży. Pozwany każdorazowo zgłaszał powódce zalania. Szkody poniesione przez pozwanego były likwidowane w ramach zawartych przez strony umów ubezpieczenia mienia. Na zlecenie powódki w latach 2006-2008 oraz 2012-2013 sukcesywnie wykonywane były prace dekarskie związane z remontem dachu.
/niesporne, nadto dowód: pisma pozwanego z 17.07.2001r., z 7.08.2001r. k. 128, z 27.05.2003r. k.126, z 31.01.2007r. k. 125, z 1.02.2007r. k. 22, z 11.01.2011r. k.121, z 11.07.2011r. k.119, z 31.07.2013r. k.118, z 26.09.2013r. k. 113, z 30.09.2013r. k.124, protokół likwidacji z 20.07.2011r. k.114-115, pismo(...)z 27.08.2013r. k.116-117, pisma powódki: z 31.07.2001r. k. 129, z 8.08.2001r. k.127, z 17.10.2011r. k.120, z 4.10.2013r. k.123,umowa nr (...)k.153,  załącznik k.155, protokół odbioru z 1.03.2007r. k.156, kosztorys z 26.02.2007r. k.157-161,umowa nr (...)k.162, załącznik k.165,umowa nr (...)k.166, załączniki k.169-171,umowa nr (...)k.172, załączniki k.175-180, zeznania świadków:J. D.k.214,Z. M.k. 216v, zeznania świadkaJ. M.k.228 /
Umowa najmu została rozwiązana przez pozwanego ze skutkiem rozwiązującym na 1.07.2014r. W dniu 1.07.2014r. doszło do przekazania najmowanej powierzchni. Pomieszczenia nie zostały odnowione. Ściany pomieszczeń i posadzki były brudne, nieodmalowane, z widocznymi śladami użytkowania tj. śladami po regałach, na ścianach przy których odbywał się ruch wózków na przejazdach pomiędzy dwoma częściami hali oraz na zlokalizowanych tam słupach widoczne były uszkodzenia mechaniczne od wózków widłowych. W części oznaczonej jako pawilon nr 1. (na przestrzeni o pow. 1.618m2) był ponadto wyłamany zawias w drzwiach, ubytki w kasetonach w sali sprzedaży, pozostawiono okablowanie instalacji komputerowej, nie działało sterowanie drzwi do magazynu, uszkodzone były słupy i ściany przy podłodze, brak było drzwi ppoż. w magazynie, uszkodzone było korytko kablowe w magazynie, uszkodzone i niekompletne były szafki hydrantowe. Stan drugiej części hali oznaczonej jako pawilon 2. (o pow. 874m2) przedstawiał się następująco: uszkodzony był róg w przejściu, nie działały drzwi przesuwane, uszkodzone były 3 słupy, krzywa szyna przy wejściu bocznym, zaplombowana skrzynkę hydrantową, uszkodzony wyłącznik rozdzielnicy, problem z otwarciem drzwi przesuwanych, w łazience na parterze brak podgrzewacza, brak nadajników instalacji alarmowej. W sporządzonym dnia 1.07.2014r. protokole zdawczo-odbiorczym opisano stan obu części najmowanych, nadto powódka wykonała zdjęcia pomieszczeń.
/dowód: protokół odbioru obiektu z 30.06.2014r. k.25, wydruki z poczty elektronicznej k.26, protokół zdawczo-odbiorczy z 1.07.2014r. k.27-29, zdjęcia k.30-79, zeznania świadków:J. D.k.213, 214,A. A.k. 214v,T. W.k. 215v, 216,Z. M.k. 217,K. S.k. 217v, /
Dnia następnego po sporządzeniu protokołu (2.07.2014r.) powódka wezwała pozwanego do niezwłocznej naprawy uszkodzeń i oczyszczenia ścian i posadzek, zastrzegając, iż w przeciwnym wypadku wykona prace własnym staraniem obciążając pozwanego kosztem ich wykonania. Poinformowała również, że dochodzić będzie zwrotu utraconych pożytków związanych z niemożnością wynajęcia obiektów kolejnemu najemcy. Pozwany nie zgodził się z stanowiskiem, że stan pomieszczeń przekracza normy normalnego zużycia, a po przedstawieniu mu kosztorysu prac naprawczych dotyczących zajmowanych dotychczas powierzchni w wysokości 34.905,65 zł i 31.912,42 zł netto zaakceptował jedynie niektóre z pozycji kosztorysu, a mianowicie: mycie posadzek – 1.812,25 zł, poprawienie mocowania włącznika nagrzewnicy – 65,34 zł, naprawa korytek – 1.106,78 zł, usuniecie końcówek prętów w posadzce – 28,34zł.
/ dowód: pisma powódki z 2.07.2014r. k.80, z 4.07.2014r. k.83, z 14.07.2014r. k.84, pismo pozwanego z 3.07.2014r. k.81 i z dnia 8.07.2014r. k.82, z dnia 18.07.2014r. k.85, kosztorysy k. 86-94, pismo powódki z 22.08.2014r. k.99-100, pismo pozwanego k.103, zeznania świadkaT. W.k. 215v /
Powódka zamierzała dnia 1.07.2014r. wynająć pomieszczenie o pow. 874 m2kolejnemu najemcy -firmie (...), z którą dnia 4.06.2014r. zawarła umowę najmu. Zapewniła najemcę, że lokal nadaje się do prowadzenia działalności w zakresie magazynowania i sprzedaży hurtowej i detalicznej części i akcesoriów do pojazdów mechanicznych oraz wyposażenia warsztatów samochodowych. Czynsz ustalony został na 17,17 zł netto za 1 m2, płatny z chwilą przekazania obiektu najemcy i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Powódka zobowiązała się utrzymywać lokal w dobrym stanie technicznym i do dnia 31.08.2014r. podłączyć w nim węzeł cieplny. Najemca uprawniony był do wykonania na swój koszt niezbędnych prac adaptacyjnych i remontowych w celu przystosowania przedmiotu najmu do planowanej działalności.
Z uwagi na konieczność odnowienia lokal zwróconego przez pozwanego został on udostępniony kolejnemu najemcy dopiero 25.07.2014r.(...)odmówił przejęcia pomieszczeń w takim stanie w jakim się znajdowały 1.07.2014r.. Do 24 lipca przeprowadzony został na zlecenie powódki remont w zakresie wykraczającym poza odnowienie, odmalowanie i uprzątniecie. Poza naprawieniem i uzupełnieniem uszkodzonych tynków, montażem rurociągów, umyciem posadzek, poprawieniem mocowania wyłącznika nagrzewnicy, usunięciem wystających prętów w posadzce, przykręceniem korytka, wymienieniem skrzydła drzwiowego, wykonano również m.in. docieplenie ścian styropianem, położono okładziny z płyt gipsowo-kartonowych, wykonano wewnętrzne gładzie gipsowe na ścianach i sufitach, ściany i sufity oraz cokoły zostały pomalowane, pomalowano okna i świetliki oraz powierzchnie metalowe, dodatkowo w jednej części hali umocowano siatkę elewacyjną w miejscach spękań. Oddzielono również obie części hali. Do wykonywania prac używano rusztowań.
Część hali o powierzchni 874 m2została przekazana kolejnemu najemcy po remoncie, w dniu 25.07.2014r.
/dowód: zeznania świadków: zeznania świadków:J. D.k.214,A. A.k. 214v,K. S.k. 217, 217v,J. M.k.227, umowa najmu z 4.06.2014r. k.144-150, kosztorysy k. 86-94,faktura nr (...)r. k.101, nr 23/2014r. k.102,umowa nr (...)k.151/
Sąd zważył, co następuje
Zgodnie zart. 662 k.c.wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli w umowie najmu nie ma stosownego postanowienia w tym zakresie, rzecz powinna być wydana najemcy w stanie nadającym się do użytku zgodnego z właściwością i przeznaczeniem rzeczy (tak J. Panowicz-LipskaSystem prawa prywatnego, t. 8, s. 25; J. Jezioro, E. Gniewek, P. Machnikowski,Komentarz, 2013, s. 1179–1180). Przydatność do umówionego użytku przedmiotu najmu powinna zostać utrzymana przez wynajmującego do momentu rozwiązania stosunku najmu. Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy najmu obejmuje dokonywanie napraw, remontów i ponoszenie nakładów na przedmiot najmu, za wyjątkiem tych, które obciążają najemcę. Najemcę obciążają zaś drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Drobnymi nakładami w rozumieniuart. 662 § 2 k.c.są nakłady ponoszone w węższym zakresie niż nakłady konieczne obciążające wynajmującego, tj. takie, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku (tak: J. Panowicz-LipskaSystem prawa prywatnego, t. 8, s. 26–27; K. PietrzykowskiKomentarz, t. II, 2011, s. 471–472; J. Jezioro, E. Gniewek,Komentarz, 2006, s. 1073). Przykładowy katalog drobnych nakładów (połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy) obciążających najemcę lokalu został zamieszczony wart. 681 k.c.i są to: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Przepisart. 662 k.c.maj charakter normy względnie obowiązującej, strony w granicach przysługującej im swobody kontraktowania (art. 3531k.c.) mogą ujętą w nim materię uregulować w inny sposób. Strony mogą np. nałożyć na wynajmującego obowiązek dokonywania także innych napraw, wykraczających poza zakres napraw koniecznych. Mogą również inaczej określić obowiązki najemcy. W umowie stron brak takiego odmiennego uregulowania obowiązków wynajmującego i najemcy, zatem zakres ich obowiązków określa wyżej powołany przepis.
Zgodnie zart. 666 k.c.najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien niezwłocznie go o tym zawiadomić.
Artykuł 675 § 1 k.c.określa obowiązki najemcy wobec wynajmującego po zakończeniu najmu. Zgodnie z tym artykułem po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wówczas, gdy pogorszenie stanu rzeczy najętej wynika z niewłaściwej eksploatacji, wynajmującemu przysługuje przeciwko najemcy roszczenie o odszkodowanie za wynikłą z tego powodu szkodę (art. 677 k.c.).
Odpowiedzialność za stan zwracanej rzeczy najętej nie obejmuje odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania, a więc używania rzeczy w sposób określony w umowie, a w gdy umowa nie określa sposobu korzystania z rzeczy, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666§1k.c.). „Zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania" jest określeniem, które wymaga każdorazowego odniesienia treści stosunku do cech konkretnego przedmiotu najmu, wyznaczonych przez jego przeznaczenie oraz sposób postępowania zmierzający do wykorzystania jego cech funkcjonalnych (zob. J. Jezioro, E. Gniewek,Komentarz, 2006, s. 1084). Jeżeli nie ma w tym zakresie szczególnych ustaleń stron, dokonuje się oceny obiektywnej, w ramach której uwzględnia się zalecenia wynajmującego dotyczące prawidłowego używania rzeczy (przeznaczenia, sposobu i częstotliwości zabiegów konserwacyjnych itp.), a przy braku takich zaleceń uwzględnia się przeznaczenie lokalu oraz sposób postępowania zapewniający jego funkcjonalnych. Celowość dokonania w czasie trwania najmu drobnych napraw, remontów, czy nakładów na przedmiot najmu oceniania jest z punktu widzenia przeznaczenia lokalu i jego funkcjonalności.
Częstotliwość odnawiania lokalu, dokonywania drobnych napraw obciążających najemcę, naprawa podłóg, drzwi i okien, czy malowanie ścian zależy od charakteru lokalu i potrzeb wynajmującego. Inaczej przedstawia się w odniesieniu do lokali mieszkalnych, inaczej w odniesieniu do lokali użytkowych, w przypadku lokali użytkowych istotne jest przeznaczenie konkretnego lokalu użytkowego. Inne wymogi i potrzeby dotyczyć będą lokali wykorzystywanych na działalność związaną z opieką zdrowotną, działalność leczniczą, opiekuńczą, socjalną, produkcję spożywczą, kosmetyczną, inne zaś dotyczyć będą lokali wykorzystywanych np. na potrzeby przemysłu ciężkiego. Inne wymogi też dotyczą pomieszczeń wykorzystywanych na hurtownie spożywcze. Ta część hali, która wynajmowana była przez pozwanego od 1998r. (o pow. 1.618m2) odnowiona została przez pozwanego w 2000r. Druga część hali wynajęta w 2006r. odnowiona została po przekazaniu tej części hali najemcy. Poza tym najemca wykonywał drobne bieżące prace, głównie malowania ścian w pomieszczeniach biurowych, sanitarnych, w ciągach komunikacyjnych. Jak wskazał biegły sądowy, który sporządzał opinię w sprawie w pomieszczeniach wykorzystywanych w tym celu, jak przedmiotowy lokal użytkowy nie zachodzi potrzeba częstszego odnawiania i malowania ścian. W przypadku pomieszczeń mieszkalnych i biurowych zmiana użytkownika po upływie 1 roku może uzasadniać celowość wykonania malowania renowacyjnego. Współczesne powłoki malarskie w lekkich warunkach (np. mieszkania osób dorosłych) mogą być użytkowane przez okres nawet kilkunastu lat. W warunkach biurowych lub przemysłowych zmiana użytkownika po upływie 8 lat powoduje konieczność odnowienia powłoki z uwzględnieniem potrzeb nowego użytkownika i w wyniku normalnego zużycia, bez potrzeby dokonywania remontu przez użytkownika opuszczającego lokal. Oznacza to, że zużycie powłoki malarskiej w tym okresie użytkowania w pomieszczeniach o charakterze użytkowych czy przemysłowych mieści się w ramach normalnego zużycia.
W umowie najmu zawartej przez strony nie określono szczególnego sposobu korzystania z najętego lokalu. Wskazano jedynie w sposób ogólny przeznaczenie lokalu na hurtownię spożywczą i magazyn. Takie przeznaczenie lokalu związane jest z potrzebą wyposażenia pomieszczeń w regały, w tym wypadku, z uwagi na wysokość wynajmowanych pomieszczeń, były to regały wysokiego składowania. Pozwany wykorzystywał najęte powierzchnie zgodnie z przeznaczaniem, lokal nie był wykorzystywany do innych celów. Artykuły, których sprzedaż prowadzona była w hurtowni składowane były na regałach wysokiego składowania, towar dowożony był wózkami widłowymi i przy ich użyciu umieszczany na regałach. Taki sposób składowania i transportu towarów jest powszechnie przyjęty w tego typu hurtowniach. Świadkowie, którzy uczestniczyli w przekazaniu lokalu po zakończeniu umowy najmu oraz w oględzinach lokalu w związku z potrzebą rozpoznania zakresu koniecznych prac modernizacyjnych zeznali, że do uszkodzenia ścian, słupów, podłóg dochodziło podczas użytkowania wynajętej powierzchni. Uszkodzone były głównie te miejsca, gdzie odbywała się komunikacja przy użyciu wózków widłowych, głównie na połączeniu obu części hali oraz miejscowo uszkodzenia ścian w górnych partiach związane były z umieszczaniem towaru na półkach. Z ruchem wózków widłowych na ograniczonej powierzchni związane jest ryzyko kontaktu z powierzchniami sąsiadującymi z miejscami poruszania się wózków, podczas którego dojść może do uszkodzenia tych powierzchni. Skoro do uszkodzeń ścian i słupów doszło podczas poruszania się wózków widłowych nie można twierdzić, że pogorszenie rzeczy wobec uszkodzenia ścian i słupów było następstwem nieprawidłowego używania rzeczy. Do uszkodzeń ścian i słupów dochodziło w trakcie zwykłego użytkowania najętej powierzchni i zgodnie z jej przeznaczeniem. W ramach obowiązku zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym mieści się natomiast usuniecie nadmiernych uszkodzeń wykraczających poza zwykłe użytkowanie, tj. usunięcia nadmiernych uszkodzeń, obowiązek montażu rurociągów uszkodzonych podczas demontażu sprzętu, poprawienia mocowania wyłącznika nagrzewnicy, usunięcie prętów wystających z posadzki pozostawionych po demontażu rusztowań, przykręcenie korytka, naprawa skrzydła drzwiowego oraz mycie posadzek.
Biegły sądowy, któremu zlecono sporządzenie opinii dokonał oględzin lokalu, zapoznał się z dowodami zgromadzonymi w sprawie, m.in. kosztorysami sporządzonymi na zlecenie powódki oraz dokumentacją projektową sporządzoną na potrzeby adaptacji przeprowadzonej w 1998r. uznał, że w ramach uszkodzeń nie wynikających ze zwykłego użytkowania i wymagające dokonania napraw, będące skutkiem zwykłego użytkowania należy uwzględnić:
- uzupełnianie zwykłych tynków wewnętrznych w zakresie związanym z uszkodzeniami mechanicznymi, które były praktycznie nie do uniknięcia, lecz należy założyć, że większa staranność obsługi i zamontowanie osłon uchroniłoby ściany przed uszkodzeniami,
- regenerację narożników ścian otynkowanych,
- uzupełnienie kasetonów wypełnień sufitów podwieszanych,
- mycie posadzek,
- poprawienie mocowania wyłącznika nagrzewnicy,
- usunięcie prętów wystających z posadzki,
- wymiana uszkodzonych korytek,
- wymiana pojedynczych płytek gresowych,
- naprawa drzwi.
Do wykonanie tych prac nie było potrzeby korzystania z rusztowań, gdyż wszystkie uszkodzenia usytuowane były w strefie dostępnej bez stosowania rusztowań typu uwzględnionego w kosztorysie. Koszty wykonania prac obciążających najemcę biegły sądowy wycenił na kwotę 6.820 zł (opinia k.267-276).
W ocenie biegłego pozostały zakres prac objętych kosztorysem sporządzonym na zlecenie powódki nie może zostać uwzględniony. Powódka poza zakresem prac związanych z usuwaniem uszkodzeń nie wynikających ze zwykłego użytkowania i wymagających dokonania napraw, będących skutkiem zwykłego użytkowania zleciła wykonanie w lokalu szeregu prac z zakresie wykraczającym poza odnowienie, odmalowanie i uprzątniecie. Między innymi docieplono ściany styropianem, w sytuacji gdyż poprzednio ściany nie były docieplone. Położono okładziny z płyt gipsowo-kartonowych i wykonano wewnętrzne gładzie gipsowe na ścianach i sufitach. Tymczasem uprzednio, w dacie gdy lokal był przekazywany pozwanemu standard wykonania ścian i sufitów był inny, na ścianach nie było gadzi, ani płyt kartonowo gipsowych. Ściany i sufity oraz cokoły zostały następnie pomalowane, pomalowano również okna i świetliki oraz powierzchnie metalowe, dodatkowo w jednej części hali umocowano siatkę elewacyjną w miejscach spękań. Oddzielono również obie części hali połączone po wynajęciu pozwanemu dodatkowej powierzchni w 2006r. Te prace miały już charakter prac modernizacyjnych, podnoszących jakość i standard wykonania. Nie były to prace odtworzeniowe, nie pozostawały w związku z normalnych użytkowaniem przedmiotu najmu przez pozwanego.
Poniesienie kosztów naprawy tych powierzchni pomieszczenia, których uszkodzenie nie wynika ze zwykłego używania przedmiotu najmu, lecz ze stanu obiektu, konstrukcji budynku, jego usytuowania (poniżej powierzchni terenu wokół) oraz jest następstwem stanu dachu i zalewania przedmiotu najmu, czy to na skutek odwilży, czy też opadów deszczu nie obciąża najemcy, lecz wynajmującego. Wynajmujący powinien przez czas trwania najmu utrzymywać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. To on ponosi konsekwencje stanu konstrukcji. Obowiązek wynajmującego utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu, w tym w szczególności dokonywania koniecznych nakładów i napraw, nie obejmuje prawnej powinności przywrócenia stanu poprzedniego w razie zniszczenia rzeczy z powodu okoliczności, ale tylko wtedy gdy za te okoliczności wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 § 3 k.c.)(zob. Z. Radwański,System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 269–270; H. Ciepła, J. Gudowski,Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 662 k.c.). Taką okolicznością, za którą wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności nie jest jednak stan dachu, który podczas opadów deszczu lub odwilży przecieka, nie jest nią również stan czy konstrukcja budynku. Wynajdujący ma obowiązek zapewnić taki stan obiektu, w którym znajduje się wynajmowany lokal, aby nie dochodziło w nim do przecieków i uszkodzeń. Najemca nie odpowiada za pogorszenie rzeczy będące następstwem zaniedbań ze strony wynajmującego.
Z korespondencji stron prowadzonej w latach 2001-2013 nie wynika, aby do zalewnia ścian hurtowni dochodziło jedynie w pojedynczych przypadkach. W całym okresie trwania najmu wynajmujący był systematycznie informowany o przeciekach dachu, czasami kilka razy w roku. Również protokół z dnia 17.07.1998r. przekazaniaA. O.części hali o pow. 1.618m2(k.240) wskazuje, że problem z dachem istniał od samego początku po adaptacji hali. O protokole bowiem odnotowano, że przejmujący lokal prosi o usunięcie zacieków powstałych na stropie w wyniku nieszczelności dachu. Okoliczność, że dach przeciekał potwierdzili świadkowie zeznający w sprawie. Pracownicy powódki zeznali, że po początkowych naprawach przeprowadzonych w latach 2006-2008, w kolejnych latach 2012-2013 znowu dach zaczął przeciekać.
Zdaniem biegłego brak podstaw do uwzględnienia następujących niżej wymienionych pozycji z zakresu rzeczowego kosztorysów. Skucia i późniejszego odtworzenia fragmentów tynków odspojonych samoczynnie lub zdegradowanych pod wpływem wilgoci. Okładzin z płyt gipsowo-kartonowych z uwagi na nieudokumentowanie ilości wykonania okładzin, brak obmiaru. Podobnie brak udokumentowania dotyczy montażu rurociągów wodociągowych. Wykonanie wewnętrznych gładzi gipsowych nie stanowiło odnowienia ścian, lecz poprawę standardu wykonania. Z kolei osiatkowanie i renowacja tynków w rejonie zarysowań wynikały z rozwiązań konstrukcji budynku, a nie z zachowań najemcy. Podobnie biegły nie uwzględnił zeskrobywania starej farby wyjaśniając, ze nawarstwienie powłok nanoszonych w wyniku kolejnych malowań i konieczność okresowego ich usuwania jest wynikiem zwykłego użytkowania pomieszczeń.
Sąd podzielił opinie i wnioski biegłego. Sporządzona opinia zawiera logiczne wnioski, które zostały przez biegłego w sposób jasny i czytelny przedstawione i uzasadnione. Biegły sądowy jednoznaczne i stanowczo przedstawił wnioski opinii i co ważne szczegółowo i logicznie uzasadnił swoje stanowisko. Opinia sporządzona została przez fachowca, o bardzo dużym doświadczeniu zawodowym w branży budowlanej. Wskazać należy, że dowód z opinii biegłego podlega ocenie sądu przy zastosowaniuart. 233 §1 k.p.c.na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (zob. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001, nr 4, poz. 64; uzasadnienie wyroku SN z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1354/00, Lex, nr 77046). Biegły podczas wysłuchania na rozprawie udzielił odpowiedzi na zastrzeżenia powoda, które były jasne, czytelne, wyczerpujące i logiczne. W sposób fachowy wyjaśnił poczynione ustalenia oraz uzasadnił wnioski opinii. Opinia znajduje potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym. Uzasadnione jest obciążenie pozwanego kosztem wykonania prac naprawczych i porządkowych wykonanych w ramach usuwania uszkodzeń nie wynikających ze zwykłego użytkowania i wymagających dokonania napraw, będące skutkiem zwykłego użytkowania o łącznej wartości 6.820 zł, pozostałe wydatki obciążają wynajmującego, gdyż wynikają ze stanu obiektu, struktury i materiału z jakiego lokal był wykonany oraz z normalnego zużycia w okresie trwania umowy najmu.
Nie zasługuje na uwzględnienie żądanie zasądzenia kwoty 11.502,97 zł tytułem równowartości czynszu utraconego w okresie, w którym zdaniem powódki z uwagi na stan lokalu nie mogła udostępnić lokalu kolejnemu najemcy. Wynajmujący, który zamierza udostępnić kolejnemu najemcy lokal winien uprzednio lokal ten przygotować do takiego stanu, w jakim zobowiązał się lokal przekazać. Powódka zobowiązała się przekazać lokal odnowiony, wymalowany, podłączyć w nim do dnia 31.08.2014r. węzeł ciepłowniczy. Najemca ((...)) był uprawniony do wykonania na swój koszt niezbędnych prac adaptacyjnych i remontowych w celu przystopowania lokalu do własnych celów określonych w umowie. Powódka zawierając w dniu 4.06.2014r. umowę z(...)zapewniła, że lokal nadaje się do prowadzenia działalności, do której miał być przeznaczony przez kolejnego najemcę. Powódka złożyła takie zapewnienie, pomimo, że obowiązek odnowienia stropu i ścian w opisanym uprzednio przez biegłego zakresie a wykraczającym poza zakres związany z obowiązkiem przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie obciążał dotychczasowego najemcy. Wynajmujący zatem nie był uprawniony oczekiwać, w sytuacji braku stosownych uzgodnień między stronami w tej kwestii, że po zakończeniu najmu pozwany dokona odnowienia tychże zużytych podczas użytkowania powierzchni. Bez ich uprzedniego odnowienia wynajmujący nie mógłby przekazać lokalu kolejnemu najemcy, i na pewno nie mogło to nastąpić w dniu 1.07.2014r.. Powódka zawarzając umowę najmu z kolejnym najemcą z okresem jej obowiązywania już od 1.07.2014r. nie uwzględniła tej okoliczności i potrzeby odnowienia lokalu z w zakresie wykraczającym poza obowiązek najemcy. Istotne jest również to, że gdyby pozwany dopełnił obowiązku uprzątnięcia lokalu i usunięcia uszkodzeń w zakresie jaki go obciążał, tj. uzupełnił zwykłe tynki wewnętrzne w miejscach uszkodzeń mechanicznych, dokonał regeneracji uszkodzonych narożników ścian, uzupełnił kasetony, umył posadzki, poprawił mocowanie wyłącznika nagrzewnicy, usunął pręty wystające z posadzki, wymienił uszkodzone korytka, wymienił pojedyncze płytki gresowe oraz naprawił drzwi, to w dalszym ciągu pozostałyby do wykonania prace naprawcze obciążające powódkę wynikające ze zużycia struktury ścian a nie z użytkowania przez pozwanego. Tymi pracami było skucie i odtworzenie fragmentów tynków odspojonych samoczynnie lub zdegradowanych pod wpływem wilgoci, wykonanie okładzin z płyt gipsowo-kartonowych, montaż rurociągów wodociągowych, wykonanie wewnętrznych gładzi gipsowych, osiatkowanie i renowacja tynków. Dopiero na tak wykonanych powierzchniach można było wykonać malowania.
Powódka zawierając umowę najmu z(...)nie uwzględniła czasu niezbędnego na wykonanie tych prac i przygotowanie lokalu dla kolejnego najemcy. Powódka podjęła nieracjonalną, pozbawioną podstaw faktycznych decyzję, nie uwzględniającą braku możliwości udostępnienia lokalu bezpośrednio po rozwiązaniu umowy z pozwanym, bez uprzedniego odnowienia lokalu, do czego była zobowiązana. Zawierając umowę z tak określonym dniem rozpoczęcia okresu obowiązywania podjęła ryzyko gospodarcze, którego skutkami nie może obciążać pozwanego.
Mając powyższe na uwadze uwzględniając to, że pozwany jako najemca ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną uszkodzeniem lub pogorszeniem rzeczy oraz, że po zakończeniu najmu obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania, na mocyart. 677 k.c.iart.675 k.c.w zw. zart. 4821 §1 i 2 k.c.iart.455 k.c.orzeczono, jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w oparciu o przepisart. 98,99 i 108 k.p.c.w zw. zart.100 k.p.c.Orzekając o kosztach procesu Sąd zastosował zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów, zgodnie z którą w razie częściowego uwzględnienia żądania obowiązek ponoszenia kosztów zostanie rozdzielony pomiędzy stronami w takim stopniu w jakim przegrały one spór (art. 100 k.p.c.). Stosunek kwoty żądanej przez powódkę do zasądzonej wynosi 11 % i w takim stosunku powódka wygrała proces. Tym samym pozwana wygrała proces w stosunku 89 %. W analogicznych proporcjach przysługiwał stronom zwrot kosztów procesu (art. 98 § 1, § 3 k.p.c.,art. 99 k.p.c.). W przypadku powódki na koszty procesu składało się : wynagrodzenie adwokata 3.600,00 zł, zgodnie z§ 6 pkt 6. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu– Dz.U. 2013.490 j.t.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17,00 zł, opłata sądowa 3.151 zł, zaliczka uiszczona na wydatki związane z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego 500 zł, łącznie 7.268 zł z czego 11 % wynosi 799,48 zł. Na koszty procesu pozwanego w wysokości 4.117 zł składało się: wynagrodzenie radcy prawnego 3.600,00 zł, zaliczka na wydatki związane z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego 500,00 z i opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, z czego 89 % wynosi 3.664,13 zł. Po skompensowaniu należnych kosztów procesu, w pkt III wyroku zasądzono od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.864,65 zł. O poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa Sąd Rejonowy w Elblągu wydatkach orzeczono na podstawie zart. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, obciążając strony zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.