Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2209/14
Data wyroku: 2015-03-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jerzy Habaj
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt IC 2209/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 marca 2015r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny
w składzie :
Przewodniczący: SSO Jerzy Habaj
Protokolant: Malwina Urban
po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2015 r. w Świdnicy
sprawy z powództwa GminyD.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wD.
o uchylenie uchwały
powództwo oddala.

I C 2209/14

UZASADNIENIE
GminaD.wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wD.z powództwem o uchylenie uchwały nr(...)podjętej przez właścicieli lokali tej nieruchomości w dniu 18.09.2014 r. w sprawie zawarcia umowy o zarządzanie.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyulicy (...)wD.wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
GminaD.jest jednym z właścicieli lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej przyulicy (...)wD..
Bezsporne
Uchwałą numer(...)z dnia 16.11.2012 r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wybrani zostali do zarządu WspólnotyA. R.iJ. R..
Dowód: - uchwała nr(...), k. 13,
Uchwałą nr 23 z dnia 18.09.2014 r. właściciele lokali w nieruchomości przyulicy (...)wD.postanowili wypowiedzieć z dniem 30.09.2014 r. umowę o(...) spółka z o.o.z siedzibą przyulicy (...)wD..
Uchwałą numer(...)z tego samego dnia właściciele lokali wyrazili zgodę Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej na zawarcie umowy o zarządzanie z nowym zarządcąI. G.prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą(...)I. G.z siedziba(...)(...).
Podjęcie tych uchwał poprzedzone było wnioskiem czterech właścicieli lokali o głosowanie – na podstawieart.23 ustawy o własności lokali- w sprawie wypowiedzenia umowy(...) sp. z o.o.oraz w sprawie podpisania umowy o zarządzanie zfirmą (...), na zasadzie jeden właściciel jeden głos.
Dowód: - wniosek, k. 5,
- uchwała numer 23, k. 6,
- uchwała numer 24, k. 7,
Uchwały te zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Bezsporne
Pismem z dnia 29.09.2014 r. skierowanym do(...) sp. z o.o.zarząd pozwanej Wspólnoty w osobachA. R.iJ. R.wypowiedział łączącą strony umowę o zarządzanie.
Dowód: - pismo pozwanej z dnia 19.09.2014 r.,
Z inicjatywy(...)Zakładu (...)odbyło się w dniu 2.10.2014 r. spotkanie przedstawicieli tej spółki z członkami zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyulicy (...)wD.. Przedstawiciele(...)zaproponowali, aby podtrzymać wypowiedzenie umowy o zarządzanie i anulować uchwały o zawarciu umowy o zarządzanie z nowym zarządcą tj.I. G.a dotychczasowy zarządca ogłosi zbieranie ofert na zarządzanie Wspólnotą, zaś w przeciwnym przypadku Gmina, jako jeden ze współwłaścicieli, zmuszona będzie zaskarżyć uchwały do sądu.
Pismem z dnia 7.10.2014 r. zarząd pozwanej Wspólnoty poinformował(...)Zakład (...), iż podtrzymuje swoje stanowisko wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną ze skutkiem na koniec roku 2014 r. Zarząd podkreślił, iż właściciele lokali, jako najwyższa władza we wspólnocie mieszkaniowej, są organem wyłącznie uprawnionym do udzielania zarządowi wspólnoty w formie uchwały zgody na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Dowód: - pismo(...)z dnia 23.09.2014 r., k. 9,
- protokół z zebrania właścicieli nieruchomości przyulicy (...)
Nr(...)wD., k. 10,
- pismo zarządu pozwanej Wspólnoty z dnia 07.10.2014 r., k. 12,
Właściciele lokali tworzących pozwaną Wspólnotę w dniu 20.02.2014 r. podjęli uchwały nr.(...)oraz nr.(...)o przyjęciu i zatwierdzeniu sprawozdania za 2013 rok oraz o udzieleniu absolutorium zarządcy (tj.(...)Zakładu (...)) za 2013 rok.
Dowód: - uchwały pozwanej Wspólnoty nr.(...)i(...), k. 14, 15,
(...)Zakład (...)w rozliczeniu kosztów zarządzanej nieruchomości przyulicy (...)wD.za 2014 rok powiadomił GminęD., jako współwłaściciela w częściach wspólnych nieruchomości o kosztach i wpłaconych przez Gminę zaliczkach w części, jaka przypada na Gminę wynikającą z udziału w częściach wspólnych.
Do rozliczenia za 2013 rok kosztów zarządzanej przez(...)wspólnoty mieszkaniowej przyulicy (...)wD.GminaD.złożyła zastrzeżenia przesyłając drogą elektroniczną pismo z dnia 16 maja 2014 r.
Dowód: - rozliczenie właściciela z dnia 14.01.2015 r., k. 38,
- sprawozdanie roczne za 2013 r., k. 39,
- e-mail z dnia 26 maja 2014 r., k. 40,
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie okoliczności bezspornych między stronami a także na podstawie dokumentów przedstawionych przez stronę powodową.
Sąd oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań dwóch świadków albowiem jak wynika z wniosku dowodowego są to pracownicy(...)Zakładu (...), którzy mieli potwierdzić gotowość przygotowania postępowania ofertowego w celu wybrania optymalnej oferty na zarządzanie pozwaną wspólnotą a także potwierdzić, iż istnieje na rynku lokalnym, co najmniej kilka podmiotów świadczących usługi zarządzania nieruchomościami, co powoduje, że wspólnoty mogą wybierać spośród konkurencyjnych ofert i nie zachodzi sytuacja, w której musi być przyjęta oferta jednego podmiotu bez zapoznania się z warunkami, jakie dają inne oraz udzielić wyjaśnień na okoliczności trudności, jakie występują przy bieżącej współpracy z podmiotem wybranym przez Wspólnotę Mieszkaniową – ustalenie tych okoliczności nie ma albowiem znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy zaś odnośnie do ostatniej z tych okoliczności strona powodowa nie podała nawet jakie trudności może mieć poprzedni zarządca tj.(...)przy współpracy z nowym zarządcą i przy jakiego rodzaju współpracy występują te trudności.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo podlega oddaleniu jako niezasadne.
W myślart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisamikodeksu cywilnegow zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.).
Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, w tym umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.
W niniejszej sprawie nie zachodzi niezgodność uchwały z przepisami prawa. Powódka w pozwie zarzuciła, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością gdyż dokonuje wyboru zarządcy bez uprzedniego zaproszenia podmiotów działających na rynku zarządzania nieruchomościami wD.do złożenia ofert na zarządzanie Wspólnotą Mieszkaniową i porównania ofert pod kątem spełnienia potrzeb i wymagań Wspólnoty oraz jej poszczególnych członków, ponadto narusza interes właściciela którym jest Gmina i jako jednostka sektora finansów publicznych powinien przy wydatkowaniu środków publicznych na poczet finansowania zarządzania Wspólnotą powinien mieć możliwość zapoznania się ofertą złożoną przez zarządcę jak też mieć możliwość wypowiedzenia się i przekazania stanowiska w tym zakresie zarówno zarządowi wspólnoty jak i pozostałym właścicielom lokali.
Według powódki właściciele lokali powinni dokonać wyboru po porównaniu ofert także innych podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi działających na rynku lokalnym. Powódka oświadczyła także, iż jest niezrozumiałe podpisanie umowy z nowym zarządcą na tle dotychczasowej historii wykonywania administrowania wspólnotą gdzie(...)uzyskiwał absolutorium i nie zgłaszano do niego żadnych zastrzeżeń. Powódka zgłosiła również zastrzeżenia odnośnie trybu podejmowania zaskarżonej uchwały podnosząc, iż głosowanie w tak istotnej kwestii odbyło się na zasadzie „jeden właściciel jeden głos”, a tym samym pominięto interes większościowego współwłaściciela, w szczególności pozbawiono go nawet prawa przedstawienia swoich argumentów i zapoznania się z ofertą w sprawie o pierwszoplanowym znaczeniu.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wnosząc o oddalenie powództwa podniosła, iż Gmina jest jednym z właścicieli lokali i posiada takie same prawa i obowiązki jak pozostali właściciele a Wspólnota Mieszkaniowa nie podlega ustawie finansów publicznych i nie jest zobligowana do jej stosowania w przypadku gdy jedne ze współwłaścicieli jest samorząd gminny. Pozwana podała dalej, że wybór zarządcy nie był przypadkowy gdyż został poprzedzony zapoznaniem się przez członków Wspólnoty z ofertą i warunkami umowy o zarządzie zwłaszcza wysokością wynagrodzenia, które jest niższe od wynagrodzenia zarządcy gminnego. Pozwana podniosła, iż strona powodowa współpracuje z tym zarządcą na innych nieruchomościach a zatem zna warunki na jakich podpisywane są umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Pozwana podniosła, iż zarządca gminny dbał o interesy Gminy a nie członów Wspólnoty. Zdaniem strony pozwanej pretensje strony powodowej wynikają z niezadowolenia z tego, iż członkowie Wspólnoty wybrali inny podmiot a nie zarządcę gminnego.
W ocenie Sądu, okoliczności przytoczone przez stronę powodową, w świetle dokonanych ustaleń faktycznych, nie uzasadniają stanowiska, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powódki.
Przede wszystkim należyte wywiązanie się przez dotychczasowego zarządcę ze swoich obowiązków nie stanowi przeszkody do zmiany takiego podmiotu na innego zarządcę. Jak wynika z odpowiedzi na pozew właściciele lokali podejmujący uchwały w dniu 18 września 2014 r. kierowali się przede wszystkim niższym wynagrodzeniem jakie zaproponowałaI. G.i tej okoliczności strona powodowa nie zaprzeczyła. Oznacza to, iż każdy ze współwłaścicieli, również GminaD., będzie ponosił niższe koszty zarzadzania nieruchomością wspólną. W świetle przepisuart. 25 ust.1 ustawy o własności lokalinie można więc uznać aby zaskarżona uchwała była sprzeczna z interesem Gminy jako właściciela lokali w przedmiotowej nieruchomości bądź była niekorzystna dla Gminy albo właścicieli nieruchomości.
Strona powoda przedstawiła swoje stanowisko w przedmiocie trybu podejmowania uchwał w takich sprawach jak administrowanie nieruchomością wspólną, i można zgodzić się z Gminą, iż dobrym rozwiązaniem jest podejmowanie decyzji w takiej kwestii i ewentualny wybór nowego administratora po wcześniejszym zebraniu ofert działających na rynku lokalnym podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, zapoznaniu się z tymi ofertami przez właścicieli lokali i podejmowanie uchwał w tym przedmiocie na zebraniu członów wspólnoty po ewentualnej dyskusji na ten temat. Jeżeli jednak takiego trybu nie zachowano, członek wspólnoty który nie zgadza się z podjętą uchwałą może podjąć działania o jej uchylenie przez sąd, jednak zobowiązany jest wówczas wskazać i wykazać, iż istnieje przynajmniej jedna z przesłanek określonych wart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, która powinna skutkować uchyleniem uchwały. Nie wystarczają wątpliwości, obiekcje skarżącego co do tego czy np. nowy zarządca będzie wypełniał swoje obowiązki, czy też co do tego czy rzeczywiście wybrano najlepszy podmiot zajmujący się administrowaniem spośród działających na rynku lokalnym.
Strona powodowa twierdziła, iż od strony prawnej nie można czynić żadnego zarzutu wobec zaskarżonej uchwały, wskazywała jedynie na naruszenie jej interesów oraz naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, jednakże wobec uznania przez sąd, iż przesłanki te nie zostały spełnione powództwo podlegało oddalaniu.
Dlatego też orzeczono jak w sentencji wyroku.