Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1314/15
Data wyroku: 2016-01-27 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Teresa Kołeczko-Wacławik, Roman Troll, Magdalena Balion-Hajduk
Słowa kluczowe: Służebność Drogi Koniecznej
Podstawa prawna: art. 145 k.c.

Sygn. akt III Ca 1314/15

POSTANOWIENIE
Dnia 27 stycznia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:
Przewodniczący - Sędzia  SO Teresa Kołeczko - Wacławik
Sędziowie:    SO Magdalena Balion - Hajduk (spr.)
SR (del.) Roman Troll
Protokolant   Monika Piasecka
po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2016 r. na rozprawie sprawy
z wnioskuA. C.
z udziałem GminyG.i(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
wG.
o ustanowienie drogi koniecznej
na skutek apelacji uczestniczki postępowania(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.
od postanowienia Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 17 marca 2015 r., sygn. akt I Ns 2824/12
postanawia:

1
zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie 1 o tyle tylko, że ustalić jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 12.310 zł (dwanaście tysięcy trzysta dziesięć złotych);

2
oddalić apelację w pozostałym zakresie;

3
zasądzić od uczestniczki postępowania(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.na rzecz wnioskodawczyni kwotę 120 zł (sto dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Roman Troll SSO Teresa Kołeczko-Wacławik SSO Magdalena Balion-Hajduk
Sygn. akt III Ca 1314/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 17 marca 2015 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach, postanowił ustanowić na prawie własności nieruchomości położonej wG.obrębO.P., dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziksięgę wieczystą nr (...), obejmującejdziałkę nr (...), służebność przechodu i przejazdu na całej długości działki pasem o szerokości 3,5 m zgodnie z opinią biegłego geodetyK. P.z dnia 19 czerwca 2014 roku, stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości wpisanej doksięgi wieczystej (...), obejmującejdziałkę nr (...), za miesięcznym wynagrodzeniem w wysokości 51,29 złotych, płatnym w terminie do dnia 10. każdego miesiąca oraz orzekł o kosztach postępowania.
Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość położona wG.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziksięgę wieczystą KW nr (...), stanowi własność wnioskodawczyniA. C.. Wcześniej stanowiła własność rodziców wnioskodawczyni. Nieruchomość ta zabudowana jest domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Z nieruchomością tą sąsiaduje z jednej strony (od strony zachodniej)działka nr (...), z następnej strony (od północy)działka nr (...), która dochodzi doul. (...)i z kolejnej (od wschodu)działka nr (...). Po południowej stronie nieruchomości znajdują się dwie położone obok siebie nieruchomości, a todziałka nr (...), których obecnym właścicielem jest GminaG..
Uczestnik postępowania(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.jest właścicielem kilkunastu nieruchomości gruntowych położonych wG.w rejonieulicy (...), w tym nieruchomości, obejmującejdziałkę nr (...), położoną wG., obrębO.P., dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziksięgę wieczystą KW nr (...). Nieruchomość ta graniczy od strony południowej zdziałkami gminnymi nr (...), działka Spółki stanowi jakby „przedłużenie” działek należących do Gminy. Natomiast na południe oddziałki nr (...)położone są działki gminne, a todziałka nr (...)idziałka nr (...), które bezpośrednio prowadzą doul. (...). Wzdłużdziałki nr (...), po jej obu stronach położone są inne nieruchomości należące do(...) Sp. z o.o.
Dodziałek nr (...)dochodzi zakupiona przez GminęG.działka nr (...), która przechodzi następnie wdziałkę gminną nr (...), a dalejdziałką gminną nr (...)prowadzi doul. (...).
Należąca do wnioskodawczyni nieruchomość aktualnie nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd do należącej do wnioskodawczyni nieruchomości odbywał się od stronyul. (...)poprzez działki gminne (nr(...)) i działkę(...) Sp. z o.o.o nr(...), na których została utworzona „droga”.(...)ta jest w części wyasfaltowana, zaś w części była kiedyś również utwardzona płytami betonowymi, które zostały usunięte przez uczestnika postępowania. Taki sposób dojazdu miał miejsce jeszcze w okresie przedwojennym. Budynek mieszkalny i ogrodzenie na nieruchomości wnioskodawczyni zostały wybudowane z uwzględnieniem takiego dojazdu. Na owej „drodze” znajduje się szlaban, przy czym w związku z prowadzonymi przez nabywców działek inwestycjami jest on stale podniesiony.
Od strony wschodniejdziałka nr (...)nie ma dostępu do drogi publicznej. Za nieruchomością wnioskodawczyni znajdują się ogródki działkowe, a dalej poligon. Tereny prowadzące od strony działki wnioskodawczyni do poligonu stanowią drogę polną, po której nie ma możliwości, aby przejechało auto osobowe. Oddziałki nr (...)do drogi położonej wzdłuż poligonu jest odległość około 500 m. Natomiast sama droga wzdłuż poligonu, prowadzi doul. (...)dołom, jest to droga utwardzona, z licznymi dziurami.
Brak jest również dostępu dla nieruchomości wnioskodawczyni od strony północnej, tj. odulicy (...).Działka nr (...)jest w całości ogrodzona, a sam teren jest zabudowany i nie jest możliwy przez niego przejazd dodziałki nr (...), stanowiącej własność Gminy i prowadzącej bezpośrednio doul. (...). Brak jest możliwości przejazdu podziałkach nr (...), bowiem stanowią one pola i ogródki domków bliźniaków. Wzdłuż granicy tych dwóch działek nie ma drogi, jest jedynie grobla.
Na stanowiących własność GminyG.działkach nr (...)w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta zlokalizowano drogę. Przy czym w najbliższych latach nie jest planowana przez Gminę budowa drogi na tym terenie. Aktualniedziałka nr (...)to droga polna. Aby zjechać z niej nadziałkę nr (...)należy przejechać przez wysokie zarośla ok. 5 m. Następnie drogą nieutwardzoną, grząską podziałce nr (...). Dwie ostatnie działki nie są utwardzone, są rozjechane ciężkim sprzętem.Działka nr (...)nie jest przejezdna dla samochodów osobowych odul. (...)dodziałki nr (...).
Uczestnik postępowania(...) Sp. z o.o.planuje przeprowadzić określone inwestycje na należących do niej gruntach – zamierza wybudować osiedle zamknięte na terenach zlokalizowanych w rejonieul. (...)wG.. Osiedle ma zaczynać się na wysokościdziałki nr (...), znajdującej się w połowiedziałki nr (...). Nadziałce nr (...)będzie zlokalizowany żłobek, zaś na położonej w pobliżu (mniej więcej na wysokościdziałki nr (...))działce nr (...)zostanie wybudowany budynek wielorodzinny. Część z działek położonych po południowej stronie, wzdłużdziałek nr (...), zostało przeznaczonych przez Spółkę do sprzedaży dla osób prywatnych (działki nr (...)zostały już sprzedane, adziałki nr (...)są zarezerwowane). Na części działek Spółka chce dalej sama budować (nadziałkach nr (...)). Tereny zakupione przez osoby prywatne mając zostać osobno ogrodzone. Dojazd do działek należących do Spółki oraz zakupionych od niej ma się odbywać m.in. podziałce nr (...). Wszyscy nabywcy działek mają mieć ustanowioną służebność drogi koniecznej podziałce nr (...), ceny działek uwzględniają przejazd po tym terenie.
Służebność drogi koniecznej obciążać będziedziałkę nr (...)pasem gruntu o szerokości 3,5 metra i długości 205 metrów, tj. powierzchnię 717 m2. Jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej Sąd określił na 12.310 zł, zaś płatne miesięcznie na 51,29 zł.
Sąd Rejonowy w oparciu oart. 145 k.c.uznał, że wniosek zasługiwał na uwzględnienie. Opisana we wniosku nieruchomość aktualnie nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, co Sąd ustalił nie tylko w oparciu o zeznania świadków i uczestników, ale także w oparciu o dowód z oględzin. Ponadto GminaG.podjęła pewne czynności mające na celu zapewnienie odpowiedniej infrastruktury drogowej na tym obszarze (wykupiładziałki nr (...)), jednakże na chwilę obecną nie wiadomo kiedy, w jakim czasie owa inwestycja zostanie zrealizowana. Bowiem z treści pism Gminy i urzędów wynika, że aktualnie nie jest określony w planach nawet przybliżony czas dla prac w tym zakresie.
Uczestnik postępowania(...) Sp. z o.o.wskazywał, że uwzględnienie wniosku negatywnie wpłynie na inwestycje - budowę osiedla zamkniętego. Sąd pierwszej instancji wskazał, że wniosek dotyczy tylko jednej nieruchomości władnącej - nieruchomości wnioskodawczyni, która nie prowadzi działalności gospodarczej, a nie większej liczby użytkowników. Z działki uczestnika jako drogi będą korzystać i już korzystają właściciele innych nieruchomości zlokalizowanych na tym terenie. Zresztą sama uczestniczka zdecydowała się przeznaczyć swoje grunty pod zabudowę wielorodzinną, mieszkaniową oraz na sprzedaż dla osób indywidualnych poszczególnych działek. Wszyscy nabywcy działek mają ustanowione służebności gruntowe podziałce nr (...).
Sąd Rejonowy uznał, że zaproponowany przez wnioskodawczynię dostęp do nieruchomości przebiegający przezdziałkę nr (...)faktycznie jest jedynym możliwym sposobem dostępu do jej nieruchomości w pełni odpowiadającym warunkom zart. 145 § 2 i 3 k.c.Z jednej strony tak określone przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględnienia potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej – umożliwia bowiem swobodne wejście, wjazd i wyjazd na działki, z drugiej zaś – następuje z najmniejszym obciążeniem gruntu przez które droga ma prowadzić oraz uwzględnia interes społeczno - gospodarczy.
Wysokość wynagrodzenia Sąd ustalił na podstawie opinii biegłego sądowego, który wyliczył je na kwotę 51,29 zł miesięcznie.
W apelacji uczestnik postępowania(...) Sp. z o.o.zarzucił :
- naruszenie prawa materialnego -art. 145 k.c.w zakresie w jakim sąd uznał istnienie przesłanek warunkujących ustanowienie służebności drogi koniecznej
- oraz naruszenie istotnych przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, w szczególności naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.
poprzez dokonanie ustaleń stanu faktycznego z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu, iż nieruchomość wnioskodawczyni nie ma odpowiedniego dostępu do drogi, brak jest innych dróg dojazdu aniżeli po działce uczestnika. Ustalenie to zostaje sprzeczności z dowodem z oględzin oraz dalszymi ustaleniami Sądu, z których wynika, że sąd dostrzegł fakt, iż do nieruchomości wnioskodawczyni prowadzi także inna droga dojazdowa – którą cechują okoliczności jak znaczna odległość, uciążliwość, niedostosowanie do przejazdu samochodem, a także na przyjęciu, iż wskazany przez biegłego sądowego przebieg drogi koniecznej następuje z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić, podczas gdy opinia biegłego sądowego nie zawiera żadnych argumentów za tym przemawiających, nie wskazuje na żadne okoliczności, które kształtować mogłyby taką ocenę w świetle jego wyjaśnień, iż nie badał innego wariantu, przez przyjęcie, iż wartość wynagrodzenia tytułem ustanowienia służebności drogi koniecznej stanowi wskazana przez biegłego kwota miesięczna i jest to ekwiwalent ingerencji w prawo własności uczestnika, podczas gdy biegły nie dokonał tych obliczeń przy zastosowaniu obowiązujących reguł, w nie wskazał co obejmuje ta kwota i czy obejmuje też wynagrodzenie tytułem naprawienia szkody powstałej na skutek ograniczenia prawa własności, czy obejmuje koszty utrzymania drogi przez właściciela nieruchomości władnącej,
obliczenie przez biegłego wartości rynkowej drogi o dowolnie przyjęty współczynnik K nie przedstawia faktycznej wartości ustanowionej służebności, biegły nie wskazał takich składników jak kosztów wybudowania drogi i ogrodzenia, nie doliczył ich do wynagrodzenia i nie wyszczególnił,
- zarzucił także naruszenieart. 227 k.p.c.w związku zart. 217 k.p.c.przez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego z zakresu geodezji na okoliczność możliwych dróg dojazdowych do nieruchomości wnioskodawczyni, a więc przez stanowiącą własność gminydziałkę nr (...)wskazaną w zleceniu do biegłego, lecz z jej drugiej strony, od strony ogródków działkowych, w opinii uzupełniającej biegły oświadczył, że nie badał tej drogi,
przez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności wobec podniesionych zastrzeżeń co do metody szacowania przyjętej przez biegłego oraz popełnionych błędów polegających na niezaliczeniu do wartości służebności kosztów dodatkowych jak koszty wybudowania dróg dojazdowych i ogrodzeń,
także nieprzeprowadzenie dowodu zeznań świadkówH. S.iS. N.
oraz naruszenieart. 321 k.p.c.przez zasądzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności miesięcznie, mimo że we wniosku zawarte jest żądanie zasądzenia wynagrodzenia jednorazowego.
Wnioskodawczyni wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja w znacznej mierze nie odniosła skutku.
Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu I instancji oraz podstawę prawną rozstrzygnięcia i unikając zbędnych powtórzeń przyjmuje je za własne. Sąd wbrew zarzutom apelacji rozważył całość zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego i dokonując jego oceny nie przekroczył granic swobodnej oceny dowodów.
Nieuzasadniony jest zarzut naruszeniaart. 321 k.p.c., ponieważ wnioskodawczyni we wniosku zgłosiła żądanie dotyczące wynagrodzenia jednorazowego za ustanowienie służebności, jednakże w toku dalszego postępowania na rozprawie w dniu 17 marca 2015 roku złożyła wniosek o ustalenie wynagrodzenia miesięcznego.
Jeśli chodzi o zarzut niedopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego geodety wskazać należy, że Sąd Rejonowy wniosek ten oddalił na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 roku, na której obecny był pełnomocnika uczestnika. Na rozprawie tej nie zostały zgłoszone zastrzeżenia do protokołu rozprawy na mocyart. 162 k.p.c., a zatem uczestnik utracił prawo powoływania się na ten zarzut w toku dalszego postępowania. Na tej samej rozprawie Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu zeznań świadków i również co do tego postanowienia dowodowego nie zostały zgłoszone na rozprawie zastrzeżenia.
Pełnomocnik uczestnika takie zastrzeżenia złożył dopiero w piśmie procesowym z dnia 2 lutego 2015 roku, jednakże w świetle regulacjiart. 162 k.p.c.zastrzeżenia do protokołu można złożyć w toku posiedzenia, a jeżeli strony nie były obecne na najbliższym posiedzeniu. W niniejszej sprawie pełnomocnik uczestnika był obecny na rozprawie, zatem był to ostateczny termin do złożenia takich zastrzeżeń.
Sąd Rejonowy na kolejnym posiedzeniu, które miało miejsce w 17 marca 2015 roku oddalił również wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Sąd Rejonowy przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, przeprowadził też na opinię ustną uzupełniającą, w której biegły odpowiedział na postawione przez sąd oraz uczestników pytania. Uznał, że opinia główna jak i opinia uzupełniająca wyjaśniła wszelkie wątpliwości w sprawie, ceny nieruchomości wybranych przez biegłego jako reprezentatywne nie były niższe od cen osiąganych przez uczestnika przy sprzedaży jego nieruchomości. Biegły uwzględnił aż 20 różnych nieruchomości, gdzie ceny za 1 m2gruntu wynosiły od 113,58 zł do 258,59 zł za 1 m2. Ponadto z dokumentów zawartych w aktach księgi wieczystej wynika, że uczestnik zbył nieruchomość w cenie 196,80 zł za 1m2, zaś służebność drogi koniecznej podziałce nr (...)została ustanowiona na rzecz tego nabywcy nieodpłatnie.
Odnosząc się w do pozostałych zarzutów, to wskazać należy, iż zarzut nieuwzględnienia przez biegłego kosztów dodatkowych jak wybudowanie drogi dojazdowej i ogrodzeń nie były w ogóle w toku postępowania podnoszone przez skarżącego. Uczestnik też nie wskazywał, że takie koszty poniósł czy będzie musiał ponieść, nie przedstawiał żadnych kwot, które należałoby uwzględnić. Ponadto stoi do sprzeczności z faktem, iż wobec nabywców nieruchomości, którym sprzedawał działki, ustanawiał służebność drogi koniecznej po tej samej działce, na której Sąd ustanowił drogę konieczną , to jest przezdziałkę numer (...)nieodpłatnie. Dalej podnieść należy, iż biegły geodeta sporządził opinię zgodnie ze zleceniem Sądu. Sąd nie przedstawił w zleceniu biegłemu konieczności wytyczenia drogi koniecznej w oparciu o kilka wariantów, ponieważ z protokołu oględzin wynikało, iż taki przebieg drogi koniecznej przezdziałkę nr (...)doulicy (...)jest jedynym możliwym przebiegiem tej drogi zgodnie z zasadami logiki, uwzględniając ukształtowanie terenu, a przede wszystkim uwzględniając dyrektywy zawarte wart. 145 § 1 i 2 k.c.oraz§ 3 art. 145 k.c., zgodnie z którym przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy. Jak wynika z akt sprawy teren po którym przeprowadzono szlak drogi koniecznej biegnie drogą częściowo asfaltową, drogą wykorzystywaną celem dojazdu do innych nieruchomości. Okoliczność, że uczestnik zamierza tam urządzić zamknięte osiedle nie może pozbawiać wnioskodawczyni dostępu drogi publicznej. Problem zresztą łatwo daje się rozwiązać przez udostępnienie wnioskodawczyni klucza bądź pilota do otwierania bramy wjazdowej, z której będą korzystać pozostali użytkownicy istniejącej już w terenie drogi dojazdowej.
Zgodnie zart. 145 § 2 k.c.przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W niniejszej sprawie droga służebna została ustanowiona przez szlak, który w terenie już istnieje, jest to droga w pełni przejezdna, już urządzona i na co wskazywał biegły przeznaczona jako droga dojazdowa do nieruchomości wnioskodawczyni. Także administracyjnie przydzielono wnioskodawczyni nieruchomości adres przyulicy (...). Droga alternatywna, na którą wskazuje uczestnik prowadzi przez tereny wojskowe, zabezpieczone szlabanem, zamknięte podczas ćwiczeń wojska i trudno uznać, iż jest że jest to odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Fakt, że okoliczni mieszkańcy czy właściciele ogródków działkowych z tej drogi czasami korzystają mimo niedogodności w postaci czasowego zamknięcia podczas działań wojskowych, nie może przemawiać za ustanowieniem przez ten teren służebności drogowej bowiem nie będzie to odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Nie jest także możliwe urządzenie drogi koniecznej w poprzez inne nieruchomości należące do Gminy albowiem pomimo iż nadziałkach nr (...)planowana jest przyszła budowa pasa drogowego, jednakże jak wynika z informacji Zarządu Dróg Miejskich wG.do 2021 roku nie są planowane zadania inwestycyjne budowy tej drogi i nieznane są ramy czasowe w sprawie budowy tej drogi. Należy także zwrócić uwagę, że jak wynika z informacji uczestniczki GminyG.częśćdziałki o nr (...)zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod drogi publiczne, a zatem nie jest możliwie zagospodarowania jej przez uczestnika na inne cele.
W świetle tych ustaleń Sąd Rejonowy prawidłowo podzielił opinię biegłego dotyczącą szacowania nieruchomości, prawidłowo został przyjęty współczynnik współkorzystania K na poziomie 0,1 albowiem właściciel także może korzystać działki tylko w postaci drogi i sam ustanawia w drodze umów notarialnych służebności drogowe tym szlakiem na rzecz nabywców poszczególnych działek, a zatem wszystkie te okoliczności muszą wpływać na wysokość przyznanego wynagrodzenia.
Sąd Okręgowy zwraca jednak uwagę, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności koniecznej może mieć charakter świadczeń okresowych, jednakże nie może przenosić wysokości jednorazowego wynagrodzenia. Sąd Rejonowy nie wskazał daty końcowej, do której wnioskodawczyni jest zobowiązana uiszczać miesięczne wynagrodzenie w kwocie 51,29 zł miesięcznie za ustanowienie służebności drogowej. Ponadto kwota ta stanowi bardzo mało realną wartość dla uczestnika i faktycznie uiszczenie wynagrodzenia w takiej kwocie nie rekompensuje ewentualnych kosztów związanych z utrzymaniem drogi, postawieniem ogrodzenia, jeśliby takie koszty powstały, dlatego bardziej racjonalnym i sprawiedliwym jest ustalenie wynagrodzenia jednorazowego, które stanowi realnie odczuwalną wartość. Z tej przyczyny Sąd Okręgowy na mocyart. 386 § 1 k.p.c.w zw.art. 13 § 2 k.p.c.postanowił zmienić zaskarżone w postanowienie w tym zakresie i ustalić wynagrodzenie jednorazowe w kwocie 12 310 zł.
W pozostałym zaś zakresie apelacja została oddalona na mocyart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocyart. 520 § 3 k.p.c., zasądzając od uczestnika na rzecz wnioskodawczyni koszty zastępstwa w postępowaniu odwoławczym w kwocie 120 zł albowiem ich interesy w postępowaniu były sprzeczne.