Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 659/13
Data wyroku: 2015-07-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Wioletta Sychniak
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art.103 kc.

Sygn. akt II C 659/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lipca 2015 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi Wydział II Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: sędzia SRW. S.
Protokolant: staż.K. I.
po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2015 roku w Łodzi
sprawy z powództwaA. G. (1)iP. G. (1)
przeciwkoH. K. (1)
o eksmisję i zapłatę

1
zasądza od pozwanejH. K. (1)na rzecz:

a
powódkiA. G. (1)kwotę 470,44 złotych (czterysta siedemdziesiąt złotych i czterdzieści cztery grosze) z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 16,09 złotych (szesnaście złotych i dziewięć groszy) od dnia 31 października 2013 roku do dnia zapłaty,

b
powodaP. G. (1)kwotę 16,09 złotych (szesnaście złotych i dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 31 października 2013 roku do dnia zapłaty;

2
oddala powództwo o zapłatę w pozostałej części;

3
zasądza na rzecz pozwanejH. K. (1)od powodówA. G. (1)iP. G. (1)kwoty po 308,50 złotych (trzysta osiem złotych i pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4
umarza postępowanie w części dotyczącej żądania eksmisji;

5
zasądza od pozwanejH. K. (1)na rzecz powodówA. G. (1)iP. G. (1)solidarnie kwotę 320 (trzysta dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 659/13

UZASADNIENIE
W pozwie złożonym 6 września 2013 roku powodowieA. G. (1)iP. G. (1)wnieśli o nakazanie pozwanejH. K. (1)opróżnienialokalu mieszkalnego numer (...), położonego wŁ.przyulicy (...)oraz obciążenie jej kosztami procesu.
Powodowie wskazali, że pozwana zajmuje bezumownie mieszkanie w budynku, którego są współwłaścicielami. Wprawdzie zawarła w dniu 11 maja 2011 r. umowę najmu wyżej opisanego lokalu, ale umowa jest nieważna, ponieważ została zawarta bez wiedzy i zgody powodów. Zarządzająca nieruchomością(...) sp. z o.o.nie była umocowana do zawierania nowych umów najmu bez zgody właścicieli nieruchomości, a powodowie nie potwierdzili dokonanej przez zarządcę czynności.
Pismem z 31 października 2013 roku powodowie zmienili powództwo w ten sposób, że obok żądania eksmisji wnieśli o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kwoty 4 801,52 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od lipca do września 2013 roku.
Po raz kolejny powództwo zostało zmienione wyłącznie przezA. G. (1), która rozszerzyła powództwo o zapłatę do kwoty 8 570,88 złotych. Jej roszczenie tym razem dotyczyło okresu od 13.07.2013 r. do 12.07.2014 r.
Strona powodowa ostatecznie cofnęła pozew o eksmisję ze zrzeczeniem się roszczenia, ponieważ pozwana dobrowolnie opuściła sporny lokal mieszkalny.
(pozew - k. 3-5, pisma z rozszerzeniem powództwa – k. 47-48, 158, protokoły rozprawy – k. 203 i 250)
Na rozprawie w dniu 10 grudnia 2013 roku zostało złożone pismoP. G. (1), stanowiące wniosek o zwolnienie go od dalszego udziału w sprawie z uwagi na zbycie przez niego udziału w nieruchomości na rzeczA. G. (1).
Powód, wezwany do sprecyzowania charakteru swojego pisma, w szczególności określenia, czy stanowi ono cofnięcie pozwu, odwołał swoją czynność procesową „wniosek o zwolnienie od udziału w sprawie”.
(pismaP. G.– k. 79, 102, postanowienie – k. 94)
H. K. (1)nie uznała powództwa w żadnej części. Wniosła o jego oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Podniosła, że sporne mieszkanie zajmuje na podstawie umowy najmu, a z przedstawionej przez stronę przeciwną umowy o zarządzanie nieruchomością nie wynika, by uprawnienia zarządcy były w jakikolwiek sposób ograniczone. Ponadto powodowie nie ingerowali w zakres uprawnień zarządcy i nie kwestionowali umowy najmu zawartej z pozwaną, tym samym potwierdzając ją.
Pozwana zakwestionowała roszczenie strony przeciwnej o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu tak co do zasady, jak i wysokości.
(odpowiedź na pozew – k. 66, pisma przygotowawcze – k. 91-92, 209)
Zawiadomiona, w trybieart. 15 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz.U. z 2014 r., poz. 150), o toczącym się postępowaniu GminaŁ., nie przystąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powoda.
(zarządzenie – k. 42, dowód doręczenia – k. 74)
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
P. G. (1)iA. G. (1)byli współwłaścicielami po ½ części nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe przeznaczone na wynajem, w tymlokal mieszkalny nr (...).
W dniu 15 stycznia 2010 rokuP. G. (1)udzieliłA. G. (1)notarialnego pełnomocnictwa m.in. do sprawowania zarządu i administrowania należącym do niego udziałem w nieruchomości opisanej powyżej.
W dniu 31 października 2013 r.P. G. (1)iA. G. (1)zawarli umowę sprzedaży, na podstawie którejP. G.sprzedał swój udział w nieruchomościA. G..
(bezsporne, wydruk zksięgi wieczystej Kw nr (...)- k. 6-13, kopia pełnomocnictwa – k. 34-35, wypis z aktu notarialnego Rep. A nr(...)– k. 80-82, zeznania powódkiA. G.– k. 84 i 204-205, zeznania świadkaM. B.– k. 120-121)
W dniu 25 marca 2011 roku powodowie zawarli z(...) sp. z o.o.wŁ.umowę o zarządzanie nieruchomością prywatną położoną wŁ.przyul. (...). Zgodnie z § 2 umowy, zarządzanie miało polegać na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania lokali mieszkalnych i użytkowych w stanie niepogorszonym oraz reprezentowaniu interesów właścicieli i występowaniu w ich imieniu przed organami administracji państwowej, samorządowej, sądowymi i egzekucyjnymi oraz wszystkimi innymi instytucjami w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością. W § 3 umowy określono czynności, co do których zarządca zobowiązał się do ich podjęcia i przeprowadzenia. Wskazano m.in. windykowanie należności i dochodzenie przed sądami wszelkich zaległości najemców, występowanie w sprawach o opróżnienie lokalu oraz o odszkodowanie przeciwko Gminie na zasadach wynikających z art. 18 ustawy o ochronie lokatorów (…).
W ramach czynności, które miał podejmować zarządca nie wyszczególniono zawierania umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.
Umowa o zarząd została zawarta na czas określony od 1 kwietnia 2011 roku do 31 grudnia 2011 roku.
(kopia umowy o zarządzanie – k. 22-24, zeznania powodów:A. G.– k. 84 i 204-205,P. G. (1)– k. 206)
P. G. (1)zaproponował zawarcie umowy zeSpółką (...).A. G. (1)nie miała zaufania do prezesa zarządu SpółkiA. J. (1), ostatecznie jednak wyraziła zgodę na zawarcie umowy ze Spółką. Umowę zredagowali powodowie. Przyjęli jednak propozycjęA. J., by określić ją jako umowę o zarząd, a nie jako umowę o administrowanie nieruchomością. Zarządca nie uzyskał jednak swobodnego dostępu do konta nieruchomości. Pozostało ono pod kontroląP. G. (1), który co miesiąc przelewał umówiona kwotę zarządcy nieruchomości na pokrycie bieżących rachunków, a kilku przypadkach również dodatkowe kwoty na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Pomimo tego, żeP. G. (1)udzielił pełnomocnictwaA. G. (1)w sprawach zarządzania nieruchomością, to jednak wyłącznie on współpracował z zarządcą. Nie angażował się jednak zbytnio w sprawy nieruchomości, nie przekazywałA. G. (1)na bieżąco informacji dotyczących zarządzania nią. Powód sprawdzał stan konta nieruchomości, nie analizował jednak od kogo wpłaty wpływają; takie czynności wykonywali pracownicy zarządcy.
Za wykonywane czynności Spółka pobierała wynagrodzenie. W wystawianych rachunkach wpisywano, że jest to należność za administrowanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi.
(zeznania powodów:A. G.– k. 84 i 204-205,P. G. (1)– k. 206, kopie rachunków wystawionych przez(...) sp. z o.o.– k. 147, 148, zeznania świadkaA. J. (1)– k. 150-151, wydruki korespondencji mailowej pomiędzyA. J.iP. G.– k. 201-202)
Z końcem 2011 roku umowa o zarządzanie nieruchomością wygasła, jednak współwłaściciele nie przejęli zarządu nieruchomością, nie zawarto również nowej umowy na piśmie.
Współpraca stron tej umowy została definitywnie zakończona w maju 2013 roku. Wówczas powódka zażądała wglądu w dokumentację nieruchomości i oceniła wyniki zarządzania, które w jej ocenie były niezadowalające. Wówczas stwierdziła, że na nieruchomości są nowi lokatorzy, w tymH. K. (1).
(kopia umowy o zarządzanie – k. 22-24, zeznania powodów:A. G.– k. 84 i 204-205,P. G. (1)– k. 206, zeznania świadkaA. J. (1)– k. 150-151, wydruki korespondencji mailowej pomiędzyA. G.i AJ.– k. 174-195)
W okresie zarządzania nieruchomością położoną wŁ.przyul. (...) sp. z o.o.wŁ.zawierała nowe umowy najmu lokali. Zawarła jedną umowę najmu lokalu użytkowego; tę czynność właściciele nieruchomości potwierdzili. Zawarte zostały również nowe umowy najmu lokali mieszkalnych, w tym umowa zH. K. (1).
(zeznania powodów:A. G.– k. 84 i 204-205,P. G. (1)– k. 206, zeznania świadków:M. B.– k. 120-121,P. W.– k. 121-122,A. J. (1)– k. 150-151)
Powódka zwracała się do wszystkich osób, które zawarły umowy najmu lokali mieszkalnych zeSpółką (...). Informowała o graniczeniu kompetencji zarządcy w zawieraniu nowych umów najmu lokali i braku zgody współwłaścicieli na zawarcie umów najmu, proponowała nawiązanie stosunków najmu na warunkach przez siebie określonych.
(zeznania powódkiA. G.– k. 84-85 i 204-205, zeznania świadków:M. B.– k. 120-121,P. W.– k. 121-122)
W dniu 11 maja 2011 rokuH. K. (1)zawarła z(...) sp. z o.o.wŁ.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...), położonego wŁ.przyul. (...). Umowa została zawarta na czas określony 1 roku z możliwością przedłużenia na czas nieokreślony pod warunkiem regularnego uiszczania opłat czynszowych i opłat eksploatacyjnych. Przy zawarciu umowy pozwana wpłaciłaA. J. (1)tzw. „odstępne” w wysokości 15 000 złotych.
Stawka czynszu została określona na 9,55 złotych za m2; miesięczny czynsz wynosił łącznie 227,77 złotych.
Aneksem nr (...)z dnia 10 maja 2012 roku zmieniono zapis § 17 umowy najmu w ten sposób, że określono, iż umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony.
(kopia umowy najmu – k. 14-17, kopia aneksu do umowy – k. 18-19, kopia oświadczenia z 18.05.2011 r. – k. 20-21, zeznania: świadkaA. J. (1)– k. 150-151, pozwanejH. K.– k. 207)
O możliwości wynajęcia spornego mieszkania pozwana dowiedziała się od jego poprzedniego lokatora. Wszystkie czynności związane z zawarciem umowy najmu wykonywała zA. J. (1). Pozwana nie przyjęła warunków najmu tego lokalu proponowanych przezA. G..
(zeznania stron:A. G.– k. 85 i 204-205,H. K.– k. 85 i 207)
Pismem z dnia 15 czerwca 2013 rokuA. G. (1)wezwałaH. K. (1)do opróżnienia i opuszczenia zajmowanego mieszkania w terminie do 30 czerwca 2013 roku. W treści wezwania zawarte zostało oświadczenie, iż właściciele nieruchomości nie potwierdzają umowy najmu zawartej z(...) sp. z o.o.wŁ.. Wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 19 czerwca 2013 r.
Wezwanie zostało ponowione w lipcu 2013 roku.
Równocześnie zarządca został wezwany do podjęcia stosownych czynności celem opróżnienia kilku lokali (w tym zajmowanego przez pozwaną), co do których umowy zostały zawarte bez zgody współwłaścicieli nieruchomości.
(kopie: wezwań – k. 25, 27, dowodu ich doręczenia – k. 26, 28, wezwania do zarządcy – k. 29-33)
H. K. (1)w piśmie z 16 lipca 2014 roku zawarła swoje oświadczenie o wypowiedzeniu umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...), położonego wŁ.przyul. (...). Wyprowadziła się z mieszkania z końcem czerwca 2014 roku. Przeniosła się do lokalu mieszkalnego przyul. (...)wŁ.wskazanego przezA. J..
(kopia wypowiedzenia - k. 140-141, zeznania pozwanejH. K.– k. 207)
Powodowie wzywali pozwaną do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Pismem z 5 września 2013 roku wezwaliH. K. (1)do zapłaty kwoty 3 601,14 złotych. Wezwanie zostało doręczone 10 września 2013 roku. Kolejne wezwanie (pismo z 19.09.2013 r.) zostało pozwanej doręczone 23 września 2013 r.
Pismem z 3 października 2013 rokuH. K. (1)została wezwana do zapłaty kwoty 4 801,52 złotych. Wezwanie zostało doręczone 7 października 2013 roku.
Każdy z powodów wystawił na rzecz pozwanej rachunki, obejmujące kolejno lipiec, sierpień, wrzesień i październik 2013 roku. Każdy z rachunków opiewał na kwotę 600,19 złotych, obejmującą oprócz odszkodowania również należności za wodę, ścieki i wywóz nieczystości stałych.
A. G. (1)wystawiła na rzecz pozwanej rachunki obejmujące okres od listopada 2013r. do czerwca 2014 r.
(kopie: wezwań do zapłaty z dowodami doręczeń – k. 49-50, 57-60, rachunków – k. 51-56, 61-62, 160-170)
Wysokość czynszu najmu, możliwego do uzyskania za wynajemlokalu mieszkalnego nr (...), położonego wŁ.przyul. (...), w okresie od lipca 2013 roku do lipca 2014 roku wynosi 3 517,88 złotych. Wysokość stawki rynkowej za wynajem tego lokalu wynosiła 10 zł za m2w okresie od lipca do grudnia 2013 roku i 12,5 zł za m2w okresie od stycznia do lipca 2014 roku.
(opinia biegłegoT. C.– k. 220-230, 250)
W okresie od 13.07.2013 r. do 17.07.2014 r. pozwana dokonała wpłat z tytułu korzystania z mieszkania na kwotę 3 125,28 złotych.
(bezsporne, okoliczność przyznana – pismo powódki k. 158)
H. K. (1)jest emerytką, otrzymuje emeryturę w wysokości 884 złotych miesięcznie. Nie ma innych źródeł utrzymania ani majątku. Nie korzysta z pomocy społecznej, ani pomocy innych osób.
(informacja MOPS – k. 63, zeznania pozwanejH. K.– k. 207)
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii o charakterze formalnym, należy wskazać na przepisart. 192 pkt. 3 k.p.c., stosownie do którego zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Zbycie przezP. G. (1)udziału we współwłasności nieruchomości nastąpiło już po wytoczeniu powództwa, zatem pozostaje bez wpływu na dalszy bieg sprawy. Wprawdzie powód złożył w toku sprawy pismo, które mogło być poczytane jako cofnięcie powództwa, następnie jednak tę czynność odwołał. Tym samym podtrzymywał zgłoszone roszczenia.
Dla oceny zasadności roszczeń powodów zasadnicze znaczenie ma ocena skuteczności umowy najmu, którąH. K. (1)zawarła zeSpółką (...).
Pojęcie zarządu nieruchomością nie zostało zdefiniowane w prawie polskim. Jest ono niejednoznaczne, używane w sposób niejednolity w różnych aktach prawnych. Używa się go na określenie zarówno czynności faktycznych, jak i prawnych, polegających na działaniu lub zaniechaniu w odniesieniu do nieruchomości. Jednym z elementów zarządzania jest administrowanie, które ma węższy charakter niż zarządzanie. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia 2006 r. (IV CK 343/05, opubl. w systemieL.): „w świetleart. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(…) istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji”. Analizując pod tym kątem umowę zawartą pomiędzy powodamii (...) sp. z o.o.wŁ., należy zwrócić uwagę na jej zapis § 2, w którym strony zawarły własną definicję zarządzania. Zgodnie z omawianym zapisem umownym, zarządzanie polegać miało na podejmowaniu wszelkich decyzji i czynności zmierzających do należytego utrzymania lokali znajdujących się na nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz reprezentowaniu interesów właścicieli i występowaniu w ich imieniu przed różnymi organami. W ocenie Sądu zapis powyższy wskazuje, że intencją stron umowy było zawarcie umowy o zarząd (tak też została ona oznaczona w tytule), a nie o administrowanie, które – jak wskazano powyżej – ma węższy charakter i w zasadzie ogranicza się do wykonywania czynności faktycznych. Powódka podkreślała, że omawiana umowa w istocie była umową o administrowanie i wskazywała na ograniczenie kompetencjiSpółki (...)poprzez wyłączenie z katalogu zamkniętego czynności, zawartego § 3 umowy, zawierania nowych umów najmu oraz braku swobodnego dostępu do konta nieruchomości i możliwości dysponowania uzyskiwanymi przychodami. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdza, że współwłaściciele nieruchomości wprowadzili powyższe ograniczenia. To jednak nie zmienia charakteru umowy. Uprawnienia zarządcy nieruchomości wynikają bezpośrednio z zawartej umowy o zarządzanie, jak również z przepisówustawy o gospodarce nieruchomościamioraz innych aktów prawnych. Nie ma jednak przeszkód, by strony w umowie o zarządzanie zmodyfikowały obowiązki zarządcy nieruchomości, wynikające z przepisów prawa. Zgodnie bowiem z zasadą swobody umów, wyrażoną wart. 3531k.c., strony mogą dowolnie układać stosunki prawne między sobą, jeśli nie są one sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, nie sprzeciwiają się naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego. Podsumowując: pomimo ograniczeń kompetencjiSpółki (...) sp. z o.o.wŁ., zawartych w umowie z 25.03.2011 roku, była to umowa o zarządzanie nieruchomością. Dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu istotny był jednak nie tyle charakter umowy, co ocena, czy zarządca mógł samodzielnie, bez uzyskania uprzedniej zgody właścicieli nieruchomości, wynajmować lokale. W świetle argumentacji przedstawionej powyżej nie można bowiem zaakceptować stanowiska pozwanej co do tego, że umocowanie zarządcy do zawarcia skutecznej umowy najmu lokalu mieszkalnego z pozwaną wynikało z samego charakteru umowy o zarząd. Skoro brak definicji ustawowej zarządu, a strony umowy o zarząd w sposób swobodny mogą kształtować jej treść, to uprawnienie takie nie jest oczywiste.
Przedstawione w sprawie dowody i poczynione na ich podstawie ustalenia faktyczne prowadzą do wniosku, że Spółka nie mogła samodzielnie zawierać umów o najem lokali. Jak to już wyżej odnotowano, tej czynności nie wymieniono w katalogu z § 3 umowy. Twierdzenia powódki, że katalog miał charakter zamknięty i w sposób celowy pominięto w nim czynności polegające na zawieraniu umów najmu lokali nie zostały w żaden sposób obalone. W szczególności nie przeczą im zeznania świadkaA. J. (1). Zeznał on wprawdzie, że w jego przekonaniu mógł zawierać umowy najmu, ale nie wskazał na żadne okoliczności obiektywne uzasadniające takie przekonanie. Poza tym potwierdził pozostałe okoliczności podnoszone przez stronę powodową.
Do oceny skutków zawarcia umowy najmu zH. K. (1)zastosowanie ma przepisart. 103 k.c.W realiach rozpoznawanej sprawySpółka (...)nie miała w ogóle umocowania do zawarcia umowy najmu w imieniu właścicieli nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)(z treści umowy najmu wynika, że nie zawierała jej w imieniu własnym, lecz właścicieli nieruchomości). W tej sytuacji ważność umowy zależała od jej potwierdzenia przez powodów. Takiego potwierdzenia jednak nie było. Przeciwnie, z czynności podjętych przez powódkęA. G. (1)i pism kierowanych do pozwanej wynika okoliczność przeciwna, tzn. brak potwierdzenia umowy.
Komentarza wymaga zachowanie powodów: mianowicie zawarli oni umowę o zarząd nieruchomością z podmiotem, który nie spełniał wszystkich ich oczekiwań i w związku z tym wyłączyli umocowanie zarządcy do zawierania nowych umów najmu. Następnie jednak nie współdziałali na bieżąco przy zarzadzaniu nieruchomością: powódka przez ponad rok nie interesowała się sprawami nieruchomości w ogóle, zaśP. G. (1)jedynie w ograniczonym zakresie. Rodzi to wątpliwość, czy w takich okolicznościach milczenia powodów nie można jednak uznać za potwierdzenie czynności dokonywanych przez zarządcę. W ocenie Sądu nie jest to uprawnione. Warto w tym miejscu przytoczyć poglądy, wyrażane w orzecznictwie sądów powszechnych, które Sąd w niniejszym składzie podziela co do tego, że „aby można mówić o potwierdzeniu czynności dokonanej przez fałszywego pełnomocnika, trzeba po pierwsze posiadać wiedzę, że mamy do czynienia z taką właśnie czynnością, a po drugie, znać wszystkie istotne elementy tej czynności” (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 14.02.2013 roku, I ACa 1117/12, opubl: www.orzeczenia.ms.gov.pl). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 7 czerwca 2013 roku (VI ACa 1365/12, opubl: www.orzeczenia.ms.gov.pl): „(…) stosownie do treściart. 60 k.c.z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może zostać wyrażona w formie dowolnej, przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, to jednak mocodawca winien obejmować swoją świadomością fakt jej dokonania. Nie jest wystarczające, by zbiorowi zdarzeń realizującemu w przeświadczeniu domniemanego mocodawcy odmienny stan faktyczny można było przypisać również cechy dorozumianego udzielenia pełnomocnictwa”. Innymi słowy, by zachowanie strony potraktować jako potwierdzenie czynności dokonanej przez rzekomego pełnomocnika, należy w sposób niewątpliwy ustalić, że wiedziała ona o zawarciu umowy, jej rodzaju i istotnych postanowieniach i pomimo tej wiedzy nie wyraziła swojego sprzeciwu, w sposób dorozumiany akceptując stan powstały wskutek zawarcia umowy. W realiach niniejszej sprawy nie zostało dowiedzione, że przed majem 2013 roku powodowie wiedzieli o zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego z pozwaną i wiedząc to, stan ten akceptowali. Fakt, że pozwana wpłacała czynsz na konto nieruchomości, do którego dostęp miałP. G. (1), nie jest równoznaczny z wiedzą powoda o zawarciu umowy i jej warunkach. Na konto nieruchomości mogły wpływać różne należności, ale z faktu istnienia tych wpływów nie sposób uzyskać szczegółowej wiedzy o podstawie wpłat. Natomiast zachowanieA. G. (3)w maju 2013 roku i dalszym okresie czasu było czytelne: nie potwierdziła umów najmu zawartych przez zarządcę. Jednocześnie proponowała zawarcie nowych umów na wskazanych przez siebie warunkach, z czego pozwana nie skorzystała. W tych okolicznościach umowę najmu zawartą przez pozwaną należy ocenić jako nieważną (art. 103 § 1 k.c.in fine).
Biorąc powyższe pod uwagę, za zasadne należało uznać żądanie eksmisji pozwanej ze spornego lokalu. Powództwo w tej części zostało ostatecznie cofnięte ze zrzeczeniem się roszczenia. Z tej przyczyny Sąd, na podstawieart. 355 § 1 k.p.c., umorzył postępowanie w części, w jakiej powodowie cofnęli pozew, uznając iż cofnięcie jest dopuszczalne, nie jest sprzeczne z prawem ani zasadami współżycia społecznego, ani nie zmierza też do obejścia prawa. Powództwo zostało cofnięte ze zrzeczeniem się roszczenia, dlatego zgoda pozwanej nie była wymagana.
W opisanych wyżej okolicznościach można uznać, że pozwana korzystała ze spornego lokalu bezumownie (bez ważnej umowy). Stosownie więc do przepisuart. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz.U. z 2014 r., poz. 150), obowiązana była płacić odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki mogliby uzyskać właściciele lokalu.
Nie ulega wątpliwości, że w przytoczonym przepisie mowa jest o czynszu płatnym według stawek rynkowych. Na tę okoliczność został przeprowadzony dowód z opinii biegłego do spraw czynszówT. C.. W oparciu o opinię można stwierdzić, że stawka czynszu najmu ustalona w umowie, którąH. K. (1)zawarła z(...) sp. z o.o.wŁ.była bardzo zbliżona do stawki rynkowej. Wynosiła 9,55 złotych za m2podczas, gdy stawka rynkowa wynosiła odpowiednio 10 i 12,50 złotych za m2.
Sąd rozważył zasadność roszczenia o zapłatę w dwóch okresach czasu: od lipca do września 2013 roku ( w tym okresie własność nieruchomości po połowie należała do obojga powodów i oboje powodowie dochodzili roszczenia za ten okres) i w okresie od października 2013 roku do czerwca 2014 roku (za ten okres roszczenia o zapłatę dochodziła wyłącznieA. G., która od 31.10.2013 r. była wyłączną właścicielką nieruchomości).
W pierwszym wyodrębnionym okresie czasu pozwana zapłaciła 683,31 złotych (3 x 227,77 złotych), a według stawki rynkowej (10 złotych za m2) powinna płacić miesięcznie po 238,50 złotych co ogółem w tym okresie daje kwotę 715,50 złotych (3 x 238,50 zł). Różnica to 32,19 złotych – po 16,09 dla każdego z powodów (po ½ ).
W drugim wyodrębnionym okresie czasu pozwana zapłaciła 2 049,93 złotych (9 x 227,77 złotych), a według stawki rynkowej (odpowiednio 10 i 12,50 złotych za m2) powinna płacić miesięcznie po 238,50 złotych, a następnie po 298,13 złotych co ogółem w tym okresie daje kwotę 2 504,28 złotych (3 x 238,50 zł + 6 x 298,13 = 715,50 +(...),78 = 2 504,28). Różnica to 454,38 złotych – dla powódkiA. G.. Łącznie powódce należy się kwota 470,44 złotych (454,35 + 16,09 = 470,44).
Podkreślenia wymaga, że dla oceny zasadności roszczenia o zapłatę, bez znaczenia pozostaje fakt zbycia udziału we współwłasności nieruchomości przezP. G. (1). Powód dochodził zapłaty za okres, w którym pozostawał współwłaścicielem nieruchomości, zatem zachował legitymację czynną pomimo zbycia udziału w toku procesu.
Komentarza wymaga jeszcze jedna kwestia, a mianowicie zgodności roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Oceniając sytuację, w której znalazła się pozwana (zawarcie umowy najmu z podmiotem nieumocowanym do zawarcia takiej umowy, ale sprawującym zarząd nieruchomością), nie sposób postawić jej zarzutu niewłaściwego postępowania. Pozwana nie miała możliwości sprawdzenia umocowaniaSpółki (...), która jednocześnie była jedynym podmiotem, zajmującym się nieruchomością. Powodowie w dłuższym okresie czasu nie zajmowali się nieruchomością, nie bywali na niej (w szczególnościA. G.) i pozwana nie miała możliwości skontaktowania się ze współwłaścicielami lokalu, który zajęła. Pomimo to roszczenie powodów pozostaje w zgodzie zart. 5 k.c.Obejmuje ono okres, w którym pozwana powzięła wiedzę na temat braku umocowania zarządcy do zawarcia z nią umowy. Argumentacji strony powodowej (ostatecznie ocenionej jako zasadna) pozwana nie przyjęła i wdała się w spór sądowy. To wyklucza zastosowanie przepisuart. 5 k.c.
O odsetkach orzeczono stosownie do przepisuart. 481 § 1 k.c.Powodowie żądali zasądzenia odszkodowania za okres od lipca do września 2013 roku z odsetkami od dnia wniesienia pozwu o zapłatę. Bezspornie zaś pozwana była wzywana do zapłaty przed wniesieniem pozwu. W tym zakresie roszczenie o zasądzenie odsetek podlegało uwzględnieniu w całości. Natomiast rozszerzenie powództwa o zapłatę za dalszy okres nastąpiło bez żądania zasądzenia odsetek od dochodzonej kwoty, stąd Sąd zasądził kwotę 454,35 złotych na rzeczA. G.bez odsetek.
O kosztach procesu Sąd odrębnie w zakresie powództwa o eksmisję, odrębnie w zakresie powództwa o zapłatę.
O kosztach postępowania w zakresie eksmisji Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania, wyrażoną wart. 98 k.p.c.Powodowie wprawdzie cofnęli powództwo w tej części, ale nastąpiło to z uwagi na dobrowolne opuszczenie lokalu przez pozwaną. Zatem pomimo cofnięcia pozwu to jednak pozwana przegrała sprawę w tej części.
Na koszty zasądzone od pozwanej na rzecz powodów składają się: opłata od pozwu o eksmisję – 200 złotych i koszty zastępstwa procesowego – 120 złotych. Po stronie powodów zachodzi współuczestnictwo materialne i oboje reprezentowani byli przez jednego pełnomocnika, dlatego powodom należy się zwrot wynagrodzenia jednego pełnomocnika.
O kosztach procesu w zakresie żądania zapłaty Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.zdanie drugie, zgodnie z którym Sąd może włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania.
Powództwo o zapłatę zostało uwzględnione w niewielkiej części, nie przekraczającej 10 %. Dlatego to pozwanej od powodów należy się zwrot kosztów procesu, na które składają się koszty zastępstwa procesowego – 600 złotych (uwzględniając wartość przedmiotu sporu określoną pierwotnie, bez rozszerzenia powództwa o zapłatę przezA. G.) i opłata od pełnomocnictwa – 17 złotych. Powyższe koszty obciążają powodów w częściach równych stosownie doart. 105 § 1 k.c.