Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
XV Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XV GC 508/13
Data wyroku: 2015-07-14 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Sygn. akt XV GC 508/13

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 5 lutego 2013 roku powód(...) spółka akcyjnaz siedzibą wŁ.wniósł o nakazanie pozwanemuP. N. (1)opróżnienia lokalu użytkowego oznaczonego numerem porządkowym 17 o powierzchni 19,70 m2, zlokalizowanego w budynku przyAl. (...)wW.z osób i rzeczy ich prawa reprezentujących oraz wydanie ww. lokalu powodowi. Ponadto powód wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że jest dzierżawcą nieruchomości położonej wW.przyul. (...). Wilanowska 361róg (...), w której znajduje się wskazanylokal oznaczony numerem (...). W dniu 29 czerwca 2006 roku powód nabył przedsiębiorstwo upadłejspółki Centrum Handlowe (...), w tym prawa do dzierżawy przedmiotowego gruntu o powierzchni 7 000 m2. Na nieruchomości usytuowany jest budynekAl. (...), w którym znajduje się lokal zajmowany przez pozwanego. W skład sprzedanego przedsiębiorstwa upadłej spółki zbytą przez syndyka wchodziły prawa do umów nienazwanych w tym i do umowy nienazwanej z dnia 20 lutego 2000 roku iAneksu nr (...)zwanego umową czynszową nr(...)z dnia 4 września 2002 roku, zawartych zP. N. (2)dotyczące lokalu znajdującego się na dzierżawionej nieruchomości przyul. (...). Wilanowskaróg (...). Powód wskazał, że charakter obowiązków stron wynikających z ww. umów pozwala na kwalifikację łączącego strony stosunku prawnego jako najem. W dniu 20 sierpnia 2012 roku powód wysłał pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Oświadczenie zostało doręczone pozwanemu w dniu 3 września 2012 roku, a okres wypowiedzenia upłynął z dniem 31 grudnia 2012 roku. Z tą chwilą pozwany utracił uprawnienia do zajmowania lokalu.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwany zaprzeczył aby zawarł umowę najmu – poniósł bowiem całkowity koszt budowy powierzchni handlowej, koszty urządzenia i wyposażenia lokalu. Z dniem zawarcia umowy czynszowej poprzednik prawny powoda utracił wszelkie prawa do lokalu handlowego, które zostały przeniesione na pozwanego. W konsekwencji lokal handlowy objęty pozwem nie wszedł w skład przedsiębiorstwa upadłej spółki.
W toku dalszego postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.zawarło w dniu 30 grudnia 1998 roku na okres od dnia 1 stycznia 1999 roku do dnia 31 grudnia 2028 roku umowę dzierżawy terenu o powierzchni 7 000 m2położonego wW.u zbieguAlei (...)iul. (...)z przeznaczeniem pod budowę centrum handlowego.
(okoliczność bezsporna, nadto dowód: umowa dzierżawy z dnia 30 grudnia 1998 roku wraz z aneksami – k. 53-58)
Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.zmieniło nazwę naCentrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.
(okoliczności bezsporne)
W dniu 20 lutego 2002 rokuCentrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.zawarła zP. N. (2)umowę, na podstawie którejP. N. (2)zobowiązał się do poniesienia wszelkich kosztów związanych z budową powierzchni handlowej nr 1,10 o powierzchni 19,70 m2 i numerze porządkowym 35, zaśCentrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.przeznaczyłoP. N. (2), zwanemu dalej inwestorem powyższą powierzchnię i zobowiązało się przekazać powyższą powierzchnię handlową, natychmiast po dokonaniu odbioru budowlanego zgodnie z przepisamiprawa budowlanego. W umowie strony postanowiły, że po zakończeniu cyklu inwestycyjnego spółka przekażę protokołem zdawczo – odbiorczym inwestorowi powierzchnię handlową i w tym samym dniu zostanie zawarta umowa dzierżawy.
(dowód: umowa z dnia 20 lutego 2002 r. – k. 27-30).
W dniu 4 września 2002 rokuCentrum Handlowe (...) spółka z o.o.z siedzibą wW.zawarło zP. N. (2)„Aneks nr (...)do umowy z dnia 20 lutego 2002 r. Umowa czynszowa nr(...)”. W aneksieCentrum Handlowe (...) spółka z o.o.z siedzibą wW.zostało określone jako(...), natomiastP. N. (2)został określony jako(...). W § 1 AneksuCentrum Handlowe (...) spółka z o.o.z siedzibą wW.oświadczył, że powierzchnia handlowa nr 17 położona wW.przyul. (...). Wilanowskiej 361 jest własnościąP. N. (2). W § 3 Aneksu wskazano, że Właściciel będzie wykorzystywać lokal na cele przemysłowo-spożywcze, użytkować wynajęty lokal zgodnie z przeznaczeniem, utrzymywać lokal we właściwym stanie sanitarno-technicznym, dokonywać napraw bieżących lokalu związanych z jego zwykłym użytkowaniem we własnym zakresie i na własny koszt, terminowo uiszczać wszelkie opłaty związanych z lokalem, przestrzegać regulaminów, zasad przeciwpożarowych, bezpieczeństwa i higieny pracy i bezpieczeństwa Centrum Handlowego, nie będzie zmieniać przeznaczenia bez zgody Zarządcy, nie będzie dokonywać w lokalu zmian naruszających jego substancję bez zgody Zarządcy. Zarządca natomiast zobowiązał się do bieżących napraw związanych z eksploatacją Budynku, poza lokalem Właściciela oraz napraw w okresie gwarancji w całym budynku. Właściciel zobowiązał się do uiszczania opłat czynszu wyszczególnionych w załączniku nr 2 do umów, zgodnie z którym opłaty czynszu to: utrzymywanie czystości, administracyjne i ogólne, dzierżawa terenu, monitoring wewnętrzny, monitoring zewnętrzny, monitoring przeciwpożarowy, konserwacja systemu kamer, kanalizacja, indywidualne rozliczenie MPWiK, wywóz śmieci, konserwacja wentylacji, sprzątnie – ciągi komunikacyjne, konserwacja wodno-kanalizacyjna, zieleń, ubezpieczenie OC oraz NW, ochrona zewnętrzna, konserwacja energetyki i oświetlenia, remonty bieżące, remonty kapitalne i modernizacyjne. Natomiast rozliczenia za energię, wodę, ścieki, telefony, Internet miały być rozliczane zgodnie z wskazaniem licznika raz w miesiącu. Na mocy § 6 Aneksów strony ustaliły, że wypowiedzenie warunków czynszu może nastąpić jedynie z wypowiedzeniem Umowy Głównej, na warunkach określonych w tej umowie. Strony wskazały, że w sprawach nieuregulowanych mają zastosowanie przepisyKodeksu Cywilnego.
W dniu 4 września 2002 rokuCentrum Handlowe (...) spółka z o.o.wW.przekazałaP. N. (2)lokal nr (...)położony w budynku A przyul. (...)róg (...)o powierzchni użytkowej 19,7 m2.
(okoliczności bezsporne, nadto: dowód: „Aneks nr (...)do umowy z dnia 4 września 2002 r. Umowa czynszowa nr(...)” wraz z załącznikiem nr 2 k. 24-26; protokół zdawczo – odbiorczy – k. 112)
W dniu 29 czerwca 2006 roku została zawarta pomiędzy Syndykiem Masy UpadłościCentrum Handlowego (...) spółka z o.o.z siedzibą wW.a(...) S.A.z siedzibą wŁ.umowa w formie aktu notarialnego, na podstawie której na rzecz(...) S.A.z siedzibą wŁ.zostało sprzedane przedsiębiorstwo upadłejspółki Centrum Handlowym (...) spółki z o.o.z siedzibą wW., w którego skład wchodziły między innymi prawa wynikające z umowy dzierżawy nieruchomości o powierzchni 7 000 m2, położonej wW.przyAl. (...)(budynek A), 363 (budynek B) oraz 365 (budynek C) zawartej w dniu 31 grudnia 1998 roku oraz prawa wynikające z umów najmu lokali znajdujących się w budynkach A i B oraz prawa z umów czynszowych dotyczących lokali znajdujących się w budynkach A i B.
(dowód: Akt notarialny o nr repertorium(...), k. 43-52).
Pismem datowanym na dzień 20 sierpnia 2012 roku powód złożył pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia umowy zawartej przezCentrum Handlowe (...) spółkę z o.o.z siedzibą wW.w dniu 20 lutego 2002 r. oraz umowy czynszowej z dnia 4 września 2002 roku, nr(...). Przesyłka z ww. pismem została odebrana przezP. N. (2)w dniu 3 września 2012 roku.
(dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu umowy - k. 32; potwierdzenie odbioru, k. 33).
Spółka Centrum Handlowe (...) spółka z o.o.wW.chciała uzyskać prawo własności nieruchomości dzierżawionej na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 grudnia 1998 roku, jednak nigdy prawa własności lub innego uprawnienia o charakterze prawnorzeczowym nie nabyła.
P. N. (2)korzysta zlokalu nr (...)płacąc jedynie koszty eksploatacyjne.
(dowód: zeznania świadkaK. S.– k. 195-196; zeznania świadkaD. S.– k. 196-198; zeznania świadkaM. Z.– k. 198-199; zeznania świadkaS. K.– k. 199-200)
Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodzie z dokumentów złożonych do akt sprawy oraz zeznaniach wyżej opisanych świadków.
Postanowieniem z dnia 12 czerwca 2015 roku oddalono wniosek o przesłuchanie stron. W ocenie Sądu, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego nie pozostały nie wyjaśnione okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. W konsekwencji przeprowadzenie tego dowodu było zbędne i prowadziłoby jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości.
Pomiędzy stronami niesporny był fakt posiadania przez pozwanego lokalu objętego pozwem. Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa podnosił natomiast, że przysługuje mu skuteczne względem powoda prawo do władania rzeczą.
W pierwszej kolejności należało ocenić charakter umowy, która łączyła pozwanego iCentrum Handlowe (...) spółkę z o.o.wW.(tzw. umowa inwestycyjna z dnia 20 lutego 2002 roku zmieniona tzw. umową czynszową z dnia 4 września 2002 roku).
W ocenie Sądu Rejonowego, w przedmiotowej sprawie brak było przesłanek do uznania tej umowy za umowę najmu. Istotą umowy najmu jest bowiem odpłatność – najemca ma płacić czynsz stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotu najmu. W przypadku braku odpłatności stosunek najmu nie powstaje.
Celem tzw. umów inwestycyjnych było zgromadzenie funduszy niezbędnych do wybudowania centrum handlowego na wydzierżawionym gruncie oraz przekazanie prawa do korzystania z wybudowanych powierzchni osobom, które wpłaciły odpowiednie kwoty. Po zakończeniu cyklu inwestycyjnego i przekazaniu powierzchni handlowej przewidziano zawarcie kolejnej umowy ustalającej warunki korzystania z tej powierzchni. Zawarta w dniu 4 września 2002 roku umowa czynszowa wskazywała, że pozwany mógł używać lokal zgodnie z jego przeznaczeniem na cele spożywczo-przemysłowe, miał zaś obowiązek uiszczania opłat za lokal wyszczególnionych w załączniku nr 2 do umowy, zgodnie z którym opłatami były wyłącznie koszty związane z użytkowaniem oraz eksploatacją lokalów. Na opłaty powyższe składały się: utrzymywanie czystości, administracyjne i ogólne, dzierżawa terenu, monitoring wewnętrzny, monitoring zewnętrzny, monitoring przeciwpożarowy, konserwacja systemu kamer, kanalizacja, indywidualne rozliczenie MPWiK, wywóz śmieci, konserwacja wentylacji, sprzątnie – ciągi komunikacyjne, konserwacja wodno-kanalizacyjna, zieleń, ubezpieczenie OC oraz NW, ochrona zewnętrzna, konserwacja energetyki i oświetlenia, remonty bieżące, remonty kapitalne i modernizacyjne.
W przedmiotowej sprawie pozwany nigdy nie płacił czynszu najmu, lecz wyłącznie opłaty eksploatacyjne. Okoliczność ta wynika zarówno ze złożonych do akt sprawy i wyżej opisanych dokumentów, jak również zeznań przesłuchanych świadków, którzy w sposób jednoznaczny odróżniali osoby płacące czynsz, od osób uiszczających jedynie koszty zarządzania nieruchomością. Koszty te stanowią opłaty niezależne od wynajmującego, które w wypadku najmu występują obok czynszu najmu.
Nie mogło być również mowy o uzyskaniu przez pozwanego prawa własności lokalu objętego pozwem (lub innego uprawnienia o charakterze prawnorzeczowym), gdyżCentrum Handlowe (...) spółka z o.o.nigdy sama takiego prawa nie posiadała. Nie doszło również do prawnego wyodrębnienia tego lokalu.
W konsekwencji należało przyjąć, że pozwanego iCentrum Handlowe (...) spółkę z o.o.wW.łączyła umowa nienazwana, która polegała na udostępnieniu pozwanemu lokalu w zamian za pokrywanie kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości w części przypadającej na pozwanego. Zawarcie takiej umowy było dopuszczalne i prawnie skuteczne.
Po ustaleniu, że wyżej opisana umowa nie była umową najmu ani dzierżawy, lecz umową nienazwaną, należało rozważyć, jakie skutki dla tej umowy wywarło ogłoszenie upadłościCentrum Handlowe (...) spółki z o.o.obejmującej likwidację majątku dłużnika oraz nabycie przez powoda przedsiębiorstwa upadłej spółki.
Zgodnie zart. 91 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawczezobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił.
Zgodnie zart. 317 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawczena nabywcę przedsiębiorstwa upadłego przechodzą wszelkie składniki przedsiębiorstwa upadłego, ale nabywa je w stanie wolnym od obciążeń i nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, nabycie przedsiębiorstwa upadłego ma charakter pierwotny, a nabywca nabywa to przedsiębiorstwo jako zorganizowaną całość majątku upadłego, jednakże nie przejmuje zobowiązań upadłego. (postanowienie SN z dnia 24 marca 2010 roku, V CSK 338/09). Nabycie przedsiębiorstwa upadłego jest sukcesją syngularną. Wszelkie obciążenia na składnikach przedsiębiorstwa, w tym prawa o charakterze obligacyjnym wygasają, z wyjątkiem obciążeń opisanychart. 313 ust. 3 i 4 Prawa upadłościowego i naprawczego.
Mając na uwadze powyższe, należało stwierdzić, że ponieważ łączący pozwanego iCentrum Handlowe (...) spółkę z o.o.stosunek prawny nie był najmem ani dzierżawą, uległ z chwilą ogłoszenia upadłościCentrum Handlowe (...) spółki z o.o.przeobrażeniu w zobowiązanie pieniężne, które winno zostać zgłoszone przez pozwanego do masy upadłości. Ogłoszenie upadłości spowodowało wygaśnięcie umowy, którą zawarł pozwany z upadłym, a tym samym pozwany utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. Z kolei, powód nabył w toku postępowania upadłościowego przedsiębiorstwo jako zorganizowaną całość majątku upadłego, w tym m.in. prawa wynikające z dzierżawy nieruchomości, lecz bez zobowiązań pozwanego.
W związku z tym nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy rozważania obu stron w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy – zakończyła się ona bowiem z chwilą ogłoszenia upadłości, a więc przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu.
Strony nie podnosiły aby doszło do zawarcia nowej umowy, która regulowałaby obowiązki stron, w tym nie podnosiły aby doszło do zawarcia takiej umowyper facta concludentia(odwoływały się przez cały czas do umów z dnia 20 lutego 2002 roku oraz 4 września 2002 roku). Wniosku takiego nie można również wyprowadzić ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
Zgodnie zart. 694 k.c.do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, zaś zgodnie zart. 690 k.c.do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie miał zastosowanie przepisart. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Z tych względów, żądania opróżnienia lokalu, na podstawieart. 694 k.c.w zw. zart. 690 k.c.w zw. zart. 222 § 1 k.c., było uzasadnione.
O kosztach Sąd orzekł, na podstawieart. 98 k.p.c.zgodnie z wynikiem sporu. Pozwany przegrał sprawę w całości. Na koszty procesu poniesione przez powoda składa się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powoda ustalone na kwotę 1.200 zł na podstawie § 6 pkt 4 w zw. z § 10 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) oraz kwota 17 zł kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.