Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 607/13
Data wyroku: 2015-02-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Hanna Flisikowska

Sygnatura akt XII C 607/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
P., dnia 5 lutego 2015 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Hanna Flisikowska
Protokolant: Starszy sekretarz sądowyA. K.
po rozpoznaniu w dniu 22 stycznia 2015r. w Poznaniu
sprawy z powództwa(...) spółka z o.o.z siedzibą wS.
przeciwko Skarb Państwa - Prezydent MiastaP.
o ustalenie

1
Ustala opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej wP.przyulicy (...), obrębJ., arkusz mapy 04, oznaczonej jakodziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...), począwszy od dnia 1 stycznia 2010r., w wysokości 12.734,88zł (dwanaście tysięcy siedemset trzydzieści cztery złote 88/100) .

2
Ustala opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej wP.przyulicy (...), obrębJ., arkusz mapy 04, oznaczonej jakodziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...), począwszy od dnia 1 stycznia 2010r., w wysokości 90.106,08zł (dziewięćdziesiąt tysięcy sto sześć złotych 08/100).

3
Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

4
Koszty procesu rozdziela stosunkowo pomiędzy stronami, obciążając nimi w 90% pozwanego, a w 10% powódkę, i z tego tytułu:

a) nakazuje ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 79,00 zł tytułem kosztów opinii biegłego poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa,
b) nakazuje ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 8,79zł tytułem kosztów opinii biegłego poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa,
c) zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 16.474,50zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 6.495,30zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego,
d) zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 478,73zł tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego,
e) zasądza od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 720,00zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
/-/SSO Hanna Flisikowska

UZASADNIENIE
Pismem z dnia 15 stycznia 2010 r. – zastępującym w niniejszej sprawie pozew – powódka(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej wP.przyulicy (...), obrębJ., arkusz mapy 04, oznaczonej jakodziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...), oraz nieruchomości oznaczonej jakodziałki nr (...), położonej wP.przyulicy (...), obrębJ., arkusz mapy 49, dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...), dokonana wypowiedzeniem z dnia 11 grudnia 2009 r. w sprawie GN.(...)-1-19/07, jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu zarzuciła, że podwyższenie opłaty nastąpiło z rażącym naruszeniem przepisówart. 79 § 1 i § 2 k.p.a., albowiem stronie nie zapewniono możliwości wzięcia udziału w czynnościach dowodowych oraz składania koniecznych wyjaśnień.
Zdaniem powódki stanowiący podstawę podwyższenia opłaty operat szacunkowy został sporządzony z obrazą art. 175 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił bowiem w wycenie braku dostępu do drogi publicznej, obciążenia nieruchomości ograniczonymiprawami rzeczowymi, trendu zmiany cen. Ponadto przyjął do wyceny nieruchomości, dla których cechy nie były mu znane, w tym nieruchomość zabudowaną. Różniły się one znacząco od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca bezpodstawnie przyjął korzystne sąsiedztwo dla nieruchomości.
Orzeczeniem z dnia 26 listopada 2012 r., nr(...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze wP.uwzględniło wniosek użytkownika wieczystego i ustaliło opłatę roczną za rok 2010 i kolejne lata aż do ponownej aktualizacji w dotychczasowej wysokości.
W uzasadnieniu wskazano, że podwyższenie opłaty nastąpiło w oparciu o wadliwy operat szacunkowy. Dla określenia wartości nieruchomości, wbrew obowiązującym przepisom, wykorzystano do porównania nieruchomość zabudowaną.
Pismem z dnia 19 lutego 2013 r. pozwany – Skarb Państwa – Prezydent MiastaP.– wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Domagał się oddalenia powództwa i zasądzenia od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania. Podniósł, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie jest władne dokonywać merytorycznej oceny operatu szacunkowego. Zaprzeczył, jakoby wadliwym było uwzględnienie w wycenie zabudowanej nieruchomości porównawczej.
W piśmie z dnia 19 lipca 2013 r. pozwany – reprezentowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa – wniósł o odrzucenie pozwu ewentualnie jego oddalenie. Stanowisko swoje uzasadniał wadliwym określeniem przez powódkę strony pozwanej. Odnośnie kwestii merytorycznych podał, że powódka nie wykazała nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.
Postanowieniem z dnia 1 października 2013 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił zarzut pozwanego, którego uwzględnienie uzasadniałoby odrzucenie pozwu.
W dalszych pismach strony podtrzymały dotychczasowe twierdzenia i wnioski.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość położona wP.przyulicy (...), obrębJ., arkusz mapy 04, oznaczona jakodziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...)oraz nieruchomość położona w tym samym miejscu oznaczona jakodziałki nr (...), obrębJ., arkusz mapy 49, dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...), stanowią własność Skarbu Państwa. Od dnia 14 grudnia 2006 r. użytkownikiem wieczystym wskazanych nieruchomości była(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS..
(bezsporne)
Pismem z dnia 11 grudnia 2009 r., doręczonym powódce w dniu 16 grudnia 2009 r., Prezydent MiastaP.wypowiedział dotychczas obowiązującą opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego opisanych nieruchomości w wysokości 80.109,30 zł i zaoferował nową opłatę w wysokości 301.857,42 zł. Zaktualizowana opłata miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 r.
Kalkulacja zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oparta została o wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowegoS. S.z dnia 30 listopada 2009 roku, zgodnie z którą wartość przedmiotowego gruntu wynosiła 10.061.914,00 zł, przy przyjęciu stawki 273,60 zł/m2. W wyniku przemnożenia kwoty 10.061.914,00 zł przez stawkę 3% ustalona została wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie kwoty 301.857,42 zł.
(bezsporne, nadto pismo Prezydenta MiastaP.z dnia 9.12.2009 r., k. 43-44 akt, operat szacunkowyS. S., k. 46-64 akt)
Pismem z dnia 15 stycznia 2010 r. powódka wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 26 listopada 2012 r., nr(...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze wP.uwzględniło wniosek użytkownika wieczystego i ustaliło opłatę roczną za rok 2010 i kolejne lata aż do ponownej aktualizacji w dotychczasowej wysokości. Pismem z dnia 19 lutego 2013 r. pozwany – Skarb Państwa – Prezydent MiastaP.– wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
(bezsporne)
Opisane nieruchomości zlokalizowane są w południowej części miastaP.w pobliżuulicy (...). Jest to rejon wzajemnego przenikania się funkcji przemysłowej, mieszkaniowej i usługowej. Dostępność komunikacyjna słaba, dojazd możliwy wyłącznie odulicy (...), wąskimi ulicami lokalnymi. Od strony północnej nieruchomości otoczone są zespołem stawów. Nieruchomość zapisana wksiędze wieczystej (...)o powierzchni 0.4936 ha posiada kształt zbliżony do wydłużonego prostokąta. Z kolei nieruchomość zapisana wksiędze wieczystej (...)o powierzchni 3.1840 ha składa się z osiemnastu działek ewidencyjnych o zróżnicowanej powierzchni i kształcie. Na terenie obu działek posadowiona jest suwnica.(...)nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Obie nieruchomości zabudowane są budynkami stanowiącymi odrębny przedmiot własności. Doprowadzono do nich media. Nieruchomość zapisana wksiędze wieczystej (...)obciążona jest dwiema służebnościami gruntowymi, w tym jedną dotyczącą bocznicy kolejowej, oraz prawem używania znajdującego się na gruncie toru przemysłowego czerpania wody i odprowadzania wód odpływowych oraz założenia i używania przepływu wodnego i używania rowu odpływowego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego MiastaP.aktualnym na dzień 11 grudnia 2009 r. nieruchomości położone były na terenie zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej, terenie zabudowy usługowej.
Wartość nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...), według stanu i poziomu cen z dnia 11 grudnia 2009 r., wynosiła 424.496,00 zł. Z kolei wartość nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...), według stanu i poziomu cen z dnia 11 grudnia 2009 r., wynosiła 3.003.536,00 zł.
(dowód: opinia biegłejB. H., k.151-183 akt, pisemna opinia uzupełniająca biegłejB. H., k. 210-213 akt, ustna opinia uzupełniająca biegłejB. H., k. 227-229 akt)
Podstawę ustalenia stanu faktycznego w sprawie stanowiły wskazane powyżej dowody z dokumentów. Strony nie kwestionowały ich prawdziwości, a i Sąd nie widział podstaw, by czynić to z urzędu. Dokumenty urzędowe stanowiły dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone (art. 244 § 1 k.p.c.), natomiast dokumenty prywatne stanowiły dowód tego, że osoby, które je podpisały, złożyły oświadczenia w nich zawarte (art. 245 k.p.c.).
W tym miejscu podkreślić trzeba, że opinią biegłego, w rozumieniuart. 278 k.p.c., jest tylko opinia złożona przez osobę wyznaczoną przez sąd. W tej kategorii nie mieszczą się operaty i wyceny sporządzone przez rzeczoznawców na zlecenie strony, które w postępowaniu mają jedynie walor dokumentów prywatnych. Tak też potraktować należało wycenę sporządzoną przez biegłegoS. S.. Również operat szacunkowy przedstawiony przez pozwanego, a dotyczący nieruchomości podobnej, mógł pełnić funkcję jedynie pomocniczą przy ustalaniu stanu faktycznego w sprawie.
Za w pełni przydatną Sąd uznał sporządzoną na potrzeby niniejszego postępowania opinię biegłejB. H., uzupełnioną pismem z dnia 30 października 2014 r. i ustnie na rozprawie w dniu 22 stycznia 2015 r. Określając wartość nieruchomości biegła postępowała zgodnie z§ 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc biorąc pod uwagę wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i stosując podejście porównawcze. Opinia została sporządzona szczegółowo, zgodnie ze zleceniem Sądu, a zaprezentowane w niej ustalenia – logiczne i wyczerpujące – poparto wszechstronną analizą. Biegła złożyła w sądzie dokładne wyjaśnienia udzielając precyzyjnych i pełnych informacji i w ocenie Sądu odparła wszystkie zarzuty strony pozwanej..
B. H.sporządziła swoją opinię, po dokonaniu oględzin nieruchomości, analizie akt sprawy, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych. Do dokonania wyceny poszukiwała nieruchomości podobnych, a więc niezabudowanych, porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na wartość. Spośród transakcji, którymi dysponowała jedynie cztery odpowiadały powyższym kryteriom. Pozostałe zostały wyeliminowane ze względu na nieporównywalną powierzchnię, położenie lub charakter. Do bazy porównawczej zatem biegła wybrała nieruchomości najbardziej podobne, a różnicę pomiędzy nimi skorygowała stosując odpowiednie atrybuty, poprawki, biorąc pod uwagę położenie, przeznaczenie, uzbrojenie, sąsiedztwo, powierzchnię, dojazd i kształt.
Opinię zakwestionował w całości pozwany. Przede wszystkim zarzucił biegłej nieprawidłowy dobór transakcji przyjętych do porównania. Uznał za niewystarczające zaliczenie do zbiorów po cztery nieruchomości, z których każda położona jest w innych dzielnicach niż nieruchomość wyceniana. Różnią się one również wielkością i przeznaczeniem. Zastrzeżenie to dotyczy przede wszystkim nieruchomości przyulicy (...).
W odpowiedzi na powyższe zarzuty biegła zdaniem Sądu bardzo przekonująco wyjaśniła, że przedmiotem analizy przeprowadzonej dla potrzeb opinii był rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod funkcję aktywizacji gospodarczej. W dwuletnim okresie poprzedzającym datę, na którą określano wartość nieruchomości, zanotowano 52 transakcje. Sprzedawane nieruchomości były bardzo zróżnicowane pod względem lokalizacji, powierzchni i sposobu zagospodarowania. Spośród nich dokonano wyboru nieruchomości porównywalnych z wycenianymi. Ewentualne różnice stanowiły podstawę korekty cen. Biegła podkreśliła, że wszystkie nieruchomości przyjęte do procedury wyceny położone są w strefie pośredniej i zewnętrznej miasta, stanowią przedmiot prawa własności, przeznaczone są w dokumentach planistycznych pod aktywizację gospodarczą, a ich powierzchnia zawiera się w przedziale od 3.000 m2do 10.000 m2w przypadku nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...)oraz jest wyższa niż 5.000 m2w przypadku nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...). Biegła zauważyła, że przedmiotem większości zanotowanych transakcji poddanych analizie były nieruchomości małe, o powierzchni do 2.000 m2. Transakcji dotyczących nieruchomości większych zanotowano zaledwie 7. Sporządzona wycena nieruchomości osadzona jest w realiach rynkowych. Zróżnicowanie powierzchni działek przyjętych do wyceny zostało w opinii uwzględnione w ocenie cechy „powierzchnia działki”, do której wykorzystano zasadę interpolacji ciągłej co zdaniem Sądu jest w pełni zgodne z przepisami i bardzo sensowne.
Wykorzystane do porównania nieruchomości przyulicy (...), podobnie jak nieruchomości wyceniane, zlokalizowane są w południowej części miasta i nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego MiastaP.oznaczone były symbolem oznaczającym możliwość realizacji funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub funkcji zabudowy usługowej niskiej.
Biegła zaprzeczyła, co Sąd podzielił aby zbiory nieruchomości przyjęte do wyceny były niewystarczające. Zgodnie z Powszechnymi KrajowymiZ.Wyceny do zbioru nieruchomości do porównań należy przyjąć co najmniej trzy nieruchomości.
W ocenie pozwanego, wbrew wnioskom biegłego, nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej, ponieważ w najbliższym ich otoczeniu zlokalizowane są nieruchomości posiadające dostęp do tej drogi, zaś ich użytkownikami wieczystymi są spółki bezpośrednio powiązane z(...) sp. z o.o.
W odpowiedzi biegła wyjaśniła, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej a nie w sposób wskazywany przez pozwanego. Dla nieruchomości wycenianych żaden z tych warunków nie został spełniony,
Pozwany stwierdził także, że poważne wątpliwości, uzasadniające powołanie kolejnego biegłego, budzi rozbieżność wynosząca około 70% pomiędzy operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowegoS. S., a opinią biegłej w niniejszej sprawie.
Ustosunkowując się do tego zarzutuB. H.podkreśliła, że różnice w uzyskanych wynikach wyceny wynikają przede wszystkim z przyjętych do porównania zbiorów nieruchomości.S. S.nie przedstawił jakimi kryteriami kierował się przy wyborze 11 nieruchomości, z których część różniła się znacząco lokalizacją, ceną i przeznaczeniem. W ocenie biegłej nie sposób uznać za podobne co Sąd w pełni zaaprobował :

-

nieruchomości przyulicy (...)– położonej w prestiżowej lokalizacji, bezpośrednio przy jednej z głównych arterii komunikacyjnych miasta, w bliskim sąsiedztwieRonda (...), w dacie transakcji objętej planem zagospodarowania przestrzennego(...),

nieruchomości przyulicy (...)– przeznaczonych pod usługi z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2,

nieruchomości przyulicy (...)– o powierzchni poniżej 3.000 m2,

nieruchomości przyulicy (...)– z przeznaczeniem na inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponad lokalnym.

Biegła zauważyła również, co jest całkowicie przekonujące w ocenie Sądu orzekającego, że rzeczoznawca majątkowyS. S., wbrew art. 153 ust. 1 u.g.n., nie uwzględnił zmian cen w czasie, co jest szczególnie istotne wobec faktu, że w latach 2008-2009 zachodziły bardzo dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości. Nie wziął on również pod uwagę braku dostępu do drogi publicznej w przypadku nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...)i obciążeń ograniczonymiprawami rzeczowyminieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...).
Pozwany powołał się na opinię rzeczoznawcy majątkowegoJ. W., który określił wartość innej nieruchomości położonej naulicy (...)na kwotę 167,69 zł za m2. Biegła wskazała, że podobnie jakS. S., wyżej wymieniony niezasadnie wybrał do porównania nieruchomości zlokalizowane przyulicy (...), a także nie uwzględnił zmian cen w czasie.
W ocenie Sądu biegła w sposób rzeczowy i logiczny odpowiedziała na zastrzeżenia pozwanego. Uzasadniła wszechstronnie i sensownie dokonany wybór nieruchomości podobnych, założenie o braku dostępu do drogi publicznej i przyczyny rozbieżności w wartości nieruchomości wskazanej w opinii w porównaniu do operatu szacunkowegoS. S.. Dodała, że wszelkie różnice w nieruchomościach poddanych analizie zniwelowała stosując odpowiednie współczynniki korygujące. Podkreśliła wagę uwzględnienia w opinii zmian cen w czasie.
W świetle powyższego dalsze zgłaszane przez pozwanego zarzuty – tożsame z pierwotnie podnoszonymi – ocenić należało wyłącznie jako polemikę strony niezadowolonej z opinii z prawidłowymi ustaleniami biegłego. W tej sytuacji nie było podstaw do dopuszczenia dowodu z kolejnej opinii biegłego. Powodów do tego nie można upatrywać w rozbieżności pomiędzy wartością nieruchomości wskazaną przez biegłą sądową w niniejszym postępowaniu a tą określoną przezS. S.. Sytuacja, gdy w sprawie dokonywanych jest na zlecenie sądu, bez szczególnego uzasadnienia, kilka kolejnych wycen, nie jest prawidłowa i prowadzi do przewlekłości postępowania - nie sposób bowiem uznać, iż kolejne operaty będą „lepsze” od pierwszego. Jeżeli zatem Sąd nie dopatrzył się uchybień i błędów przy sporządzaniu opinii przez biegłego, a przedłożona wycena jest prawidłowo umotywowana i przeprowadzona zgodnie z przepisami prawa, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, wówczas brak podstaw do mnożenia opinii w oczekiwaniu, że któraś z nich usatysfakcjonuje stronę kwestionującą dotychczasowy operat. Z tej przyczyny na rozprawie Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego na te same okoliczności.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo okazało się zasadne w przeważającym zakresie.
Bezspornym w sprawie było, że powodowa spółka – użytkownik wieczysty nieruchomości – skutecznie zakwestionowała zasadność podwyższenia dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Uprawnienie właściciela do domagania się opłaty rocznej z tytułu ustanowionego prawa użytkowania wieczystego wynika zart. 238 k.c.Z kolei przepisart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tj. z dnia 2 kwietnia 2014 r., Dz.U. z 2014 r. poz. 518) wprowadza możliwość aktualizacji tej opłaty.
Podstawę prawną roszczeń powódki zawierają natomiast unormowania zawarte w art. 78-80 cytowanej ustawy. Stosownie do art. 78 ust. 1 zd. 1 właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2).
Na tym etapie postępowania, podobnie zresztą jak i w postępowaniu sądowym ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na organie właściwym do dokonania aktualizacji opłaty – wynika to z treści art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n.
Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw. Jego wniesienie jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek skierowany do SKO zastępuje w tej sytuacji pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (por. art. 80 ust. 1-3 u.g.n.).
Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stanowi w istocie swoistą postać sporu o ustalenie, a więc powództwa zart. 189 k.p.c.Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to, w chwili skutecznego wniesienia sprzeciwu, traci moc. Postępowanie sądowe sprowadza się do tego, że Sąd na nowo ustala wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej) i w oparciu o te dane weryfikuje zasadność ustalonej przez organ administracyjny opłaty rocznej. Powyższe z kolei prowadzi do wniosku, że Sąd nie jest związany dowodami przeprowadzonymi w postępowaniu administracyjnym i samodzielnie dokonuje ustaleń, nie wyłączając dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
W rozpatrywanej sprawie powódka kwestionowała w całości zasadność aktualizacji opłaty rocznej.
Zgodnie zart. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiopłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tej ustawy, przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawową stawką opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości jest stawka 3% mająca zgodnie z art. 72 ust. 4 pkt 5 ustawy zastosowanie do wszystkich nieruchomości nieposiadających przeznaczenia określonego w pozostałych punktach cytowanego ustępu (między innymi cele mieszkalne, rolne i inne). Bezspornie taka wysokość stawki miała zastosowanie w niniejszej sprawie. Przepis art. 77 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Jak wynika z art. 77 ust. 3 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.
Istotne dla oceny zasadności żądania powódki, a tym samym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, było ustalenie wartości spornych nieruchomości gruntowych. W tym celu Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego, którą z przyczyn opisanych szczegółowo w części uzasadnienia poświęconej ocenie dowodów, uznał za prawidłową i na jej podstawie przyjął, że wartość nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...), według stanu i poziomu cen z dnia 11 grudnia 2009 r., wynosiła 424.496,00 zł. Z kolei wartość nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...), według stanu i poziomu cen z dnia 11 grudnia 2009 r., wynosiła 3.003.536,00 zł.
W tym miejscu zaznaczyć należy, że przedmiotem postępowania były dwie nieruchomości gruntowe, dla których Sąd Rejonowy(...)wP.prowadzi odrębne księgi wieczyste. W takiej sytuacji konieczne było ustalenie dwóch opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, osobno dla każdej nieruchomości. Stosownie do przywołanego już powyżej art. 77 ust. 1 u.g.n. aktualizacja opłaty rocznej dotyczy bowiem nieruchomości gruntowej. Definicja legalna pojęcia nieruchomości gruntowej, zawarta w art. 4 pkt 1 u.g.n., pokrywająca się z pojęciem nieruchomości w rozumieniuart. 46 k.c.orazart. 24 ust.1 zd.1u.k.w., zasadnicze znaczenie dla zakwalifikowania gruntu do kategorii nieruchomości przypisuje temu, aby grunt stanowił odrębny przedmiot własności. Jeżeli została założona księga wieczysta obowiązuje zasada „jedna księga - jedna nieruchomość” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, Biul. SN 2003 r., nr 8, poz. 8, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24). Uzasadnia to stanowisko, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201) – por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r., III CZP 24/13. W konsekwencji nie można ustalić jednej opłaty rocznej za niezależne od siebie prawa użytkowania wieczystego dwóch nieruchomości stanowiących odrębny przedmiot własności.
W świetle poczynionych rozważań, zaktualizowana opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...), winna wynosić 12.734,88 zł (424.496,00 zł x 3%). Z kolei zaktualizowana opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...)winna wynosić 90.106,08 zł (3.003.536,00 zł x 3%). Suma tych opłat stanowi kwotę 102.840,96 zł. Powyższe znalazło wyraz w punktach 1 i 2 wyroku.
Z uwagi na fakt, że powódka domagała się ustalenia niezasadności podwyższenia opłaty rocznej w całości, a Sąd przyjął, że brak było podstaw do aktualizacji opłat ponad kwoty wskazane w punktach 1 i 2 wyroku, w tej części, w której podwyższenie uznał za zasadne, powództwo podlegało oddaleniu (punkt 3 wyroku).
W niniejszej sprawie strona powodowa domagała się ustalenia, że wysokość zaproponowanej przez pozwanego opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Wobec tego wartość przedmiotu sporu stanowiła różnicę pomiędzy dotychczasową opłatą, a tą zaproponowaną przez pozwanego i wynosiła 221.748,12 zł (301.857,42 zł – 80.109,30 zł).
Zaproponowana przez pozwanego opłata uzasadniona jest do kwoty 102.840,96 zł (łącznie za obie nieruchomości) – co stanowi podwyżkę o 22.731,66 zł, czyli 10 % wartości przedmiotu sporu. W tej części powódka przegrała proces. W pozostałym zakresie, a więc w 90%, strona powodowa wygrała spór.
W przedstawionej sytuacji zaszły podstawy do stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu pomiędzy stronami (art. 100 zd. 1 k.p.c.). Na koszty te składały się: opłata od pozwu w wysokości 11.088,00 zł, koszty zastępstwa procesowego stron w wysokości po 7.200,00 zł (ustalone zgodnie z§ 6 pkt 7 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędutj. z dnia 25 lutego 2013 r., Dz.U. z 2013 r. poz. 461, w zw. zart. 99 k.p.c.), 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa dla pełnomocnika powódki, 4.875,13 zł tytułem wynagrodzenia biegłego za sporządzenie opinii i udział w rozprawie (pozwany wniósł zaliczkę w łącznej wysokości 4.787,34 zł, a więc pozostała nieuiszczona kwota 87,79 zł).
Koszty opinii biegłego, poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa, obciążają w 90% pozwanego i z tego tytułu Sąd nakazał ściągnąć od niego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 79,00 zł. Pozostała część wskazanych kosztów, w wysokości 8,79 zł, winna zostać poniesiona przez powódkę (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tj. z dnia 27 maja 2014 r. (Dz. U. z 2014 r., poz. 1025). Z tych wszystkich przyczyn Sąd orzekł jak w punkcie 4 lit. a i b wyroku.
Pozwany winien zwrócić powódce 90% poniesionych przez nią kosztów procesu, tj. kwotę 16.474,50 zł, w tym kwotę 6.495,30 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, tj. z dnia 18 lipca 2013 r. (Dz. U. z 2013 r., poz. 1150). Obowiązek ów Sąd nałożył na pozwanego w punkcie 4 lit. c wyroku.
Z kolei powódka winna zwrócić pozwanemu 10% kosztów poniesionych na sporządzoną opinię biegłego, to jest kwotę 478,73 zł, o czym rozstrzygnięto w punkcie 4 lit. d wyroku.
Powodowa spółka zobligowana jest również, w myślart. 11 ust. 3 ustawy o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, ponieść w 10% kosztów zastępstwa procesowego pozwanego przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa w wysokości 720,00 zł – punkt 4 lit. e wyroku.
/-/H. F.