Sąd Rejonowy w Ciechanowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 530/15
Data wyroku: 2015-03-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Daniel Mychliński
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222 § 1 kc, art. 199 kc
Teza: Zgoda współwłaściciela, o której mowa jest w art. 199 kc może być wyrażona w sposób dorozumiany. Wymóg zgody z art. 199 kc nie oznacza, że czynność musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli.

Sygn. akt I C 530/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 marca 2015 r.
Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący – SSR Daniel Mychliński
Protokolant – starszy sekretarz sądowy Wioletta Wiśniewska
po rozpoznaniu na rozprawie
w dniu 4 marca 2016 r. w Ciechanowie
sprawy z powództwaR. W. (1)
przeciwkoK. Z.
o wydanie nieruchomości
orzeka:

1
powództwo oddala;

2
zasądza od powodaR. W. (1)na rzecz pozwanegoK. Z.kwotę 411,00 zł (czterysta jedenaście złotych), tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 530/15

UZASADNIENIE
PowódR. W. (1)wniósł w dniu 20 maja 2015 r. pozew przeciwkoK. Z., żądając wydania nieruchomości rolnej położonej wL., stanowiącej działkę oznaczoną w wypisie z rejestru gruntów jednostki ewidencyjnejG., obręb(...)L.numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni(...). Wnosił jednocześnie o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu pozwu wskazywał na fakt, że umowa dzierżawy, na mocy której pozwanyK. Z.użytkuje tę nieruchomość jest nieważna, gdyż została zawarta bez zgody jeszcze jednej współwłaścicielki –W.F.. Poza tym w dniu 30 września 2013 r. wypowiedział pozwanemu przedmiotową umowę dzierżawy.
PozwanyK. Z.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Wskazywał, że umowa dzierżawy tej nieruchomości jest ważna i nadal wiąże strony. Podniósł także, że żądanie powodaR. W. (1), jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, stanowi nadużycie prawa w świetleart. 5 KC.
Sąd ustalił, co następuje:
PowódR. W. (1)jest właścicielem nieruchomości rolnej położonej wL., stanowiącej działkę oznaczoną w wypisie z rejestru gruntów jednostki ewidencyjnejG., obręb 6L.numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni(...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadziksięgę wieczystą numer (...).

dowód
         : odpis zksięgi wieczystej nr (...)(k. 21), wypis z ugody sądowej ze sprawy I Ns 636/11 (k. 14) i wypis z rejestru gruntów (k. 8)
Pierwotniedziałka (...)położona wL., o powierzchni(...), stanowiła razem zdziałką numer (...), jedną nieruchomość rolną położoną wL.onumerze ewidencyjnym (...)i powierzchni(...). Działki te zostały wyodrębnione i geodezyjnie wydzielone w sprawie o dział spadku i zniesienie współwłasności o sygn. akt I Ns 636/11, prowadzonej z wnioskuR. W. (1)z udziałemI. S.. Przedmiotowa nieruchomość rolna położona wL.gm.G.onumerze ewidencyjnym (...)o powierzchni(...)i zabudowana nieruchomość położona wS.gm.G.onumerze ewidencyjnym (...)o powierzchni(...), stanowiły majątek wspólnyC. W.(zmarłego 10 listopada 1973 r.) iA. W.(zmarłej 23 stycznia 1990 r.). W wyniku spadkobrania po w/w osobach, własność tych nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/3 części nabyły ich dzieci:R. W. (1),W. F. (1)iI. S..
W wyniku umowy zamiany z dnia 22 lipca 2011 r.,W. F. (1)przeniosła na rzeczR. W. (1)należący do niej udział wynoszący 1/3 części we współwłasności niezabudowanejdziałki rolnej numer (...)położonej wL., w zamian za toR. W. (1)przeniósł na rzeczW.F.należący do niego udział wynoszący 1/3 części we współwłasności zabudowanejdziałki gruntu numer (...)położonej wS.. Z kolei w ugodzie sądowej, zawartej w sprawie I Ns 636/11R. W. (1)iI. S.znieśli współwłasność nieruchomości położonej wL., w ten sposób, że dokonali fizycznego podziału tej nieruchomości i wydzielonądziałkę numer (...)o powierzchni(...)przyznali na własnośćI. S., a wydzielonądziałkę numer (...)o powierzchni(...)przyznali na własnośćR. W. (1).

dowód
         : akta sprawy Sądu Rejonowego w Ciechanowie I Ns 636/11 – wypis z rejestru gruntów dladziałki numer (...)(k. 6 tych akt), umowa zamiany (k. 4-5verte tych akt) i ugoda sądowa (k. 36 tych akt)
Po śmierciA. W., która zmarła 23 stycznia 1990 r., rodzeństwo:R. W. (1),W. F. (1)iI. S.dokonali podziału w zakresie korzystania z majątku spadkowego rodziców, ustalając jednocześnie sposób zarządu nieruchomościami należącymi do ich rodziców. W wyniku dokonanych ustaleńR. W. (1)iI. S.objęli w posiadanie i zarząd nieruchomość położoną wL.. NatomiastW. F. (1)objęła w zarząd zabudowaną nieruchomość wS.. W efekcie tego porozumieniaW. F. (1)nie przejawiała zainteresowania losem nieruchomości wL., nie ingerując w decyzje rodzeństwa co do tej nieruchomości, akceptując i aprobując wszystkie ich czynności. NatomiastR. W. (1)iI. S.nie ingerowali w sposób zarządzania i dysponowania przezW.F.nieruchomością położoną wS..
To porozumienie wynikało z woli ich matkiA. W., którą wszyscy – na początku lat 90-tych XX wieku – akceptowali i przejawiali gotowość jej wypełnienia. Ta wolaA. W.zawarta została w jej testamencie z dnia 28 sierpnia 1986 r., gdzie zapisała, że działkę o powierzchni(...)położoną wL.przekazuje córceI. S.i synowiR. W. (1)w częściach równych po ½ części, a działkę siedliskową położoną we wsiS.o powierzchni 0,23 ha przekazuje w całości wraz z zabudowaniami córceW. F. (1).

dowód
         : zeznania świadkaW.F.(k. 83-84), zeznania świadkaI. S.(k. 89-89verte 00:07:00 – 00:15:08) oraz zeznania powodaR. W. (1)(k. 89verte 00:20:38 – 00:28:02) oraz akta sprawy Sądu Rejonowego w Ciechanowie I Ns 543/91 – protokół otwarcia i ogłoszenia testamentu (k. 1-1verte tych akt) i testamentA. W.(k. 2 tych akt)
W dniu 2 października 1992 r., pomiędzyI. S.iK. Z.doszło do zawarcia umowy dzierżawy, na mocy której przekazanoK. Z.w dzierżawę na okres 30 lat działkę rolną położoną wL., noszącą wówczasnumer ewidencyjnym (...), o powierzchni(...). Strony ustaliły, że dzierżawca będzie regulował wszystkie należności podatkowe i inne wobec Państwa. Obecnym przy zawieraniu tej umowy był takżeR. W. (1), który wyrażał zgodę na zawarcie tej umowy, co potwierdził własnoręcznym podpisem.

dowód
         : umowa dzierżawy (k. 10-10verte), zeznania świadkaB. B.(k. 70), zeznania świadkaA. L.(k. 71), zeznania świadkaW. Z.(k. 71), zeznania świadkaW.F.(k. 83-84) oraz zeznania powodaR. W. (1)(k. 89verte 00:20:38 – 00:28:02) i zeznania pozwanegoK. Z.(k. 89verte-90 00:29:38 – 00:31:50)
W trakcie zawierania w/w umowy dzierżawy,K. Z.wypłaciłI. S., tytułem wynagrodzenia za oddanie nieruchomości w dzierżawę, kwotę 25 milionów złotych, z czego połowęI. S.wypłaciła swemu bratuR. W. (1).

bezsporne

Przed podpisaniem umowy dzierżawy,K. Z.udał się do trzeciej współwłaścicielki tej nieruchomości –W.F.i poinformował ją o zamiarze dzierżawy nieruchomości wL..W. F. (1)stwierdziła, że sprawa ta jej nie dotyczy, gdyż jej zapisane zostało siedlisko wS.. Nigdy nie sprzeciwiła się dzierżawie nieruchomości wL.. Nie była zainteresowana, jakie decyzje w stosunku do tej nieruchomości podejmowało jej rodzeństwo.

dowód
         : zeznania świadkaW. Z.(k. 71), zeznania świadkaW.F.(k. 83-84) oraz zeznania pozwanegoK. Z.(k. 89verte-90 00:29:38 – 00:31:50)
K. Z.od momentu zawarcia umowy dzierżawy w 1992 r. do chwili obecnej uprawia całą nieruchomość, która była przedmiotem umowy, a która obecnie składa się z dwóch wyodrębnionych geodezyjniedziałek o numerach (...). Wydzielonądziałkę numer (...)o powierzchni(...), nabył w między czasie odI. S..
bezsporne
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wymienionych wyżej dowodów, przy czym większość okoliczności nie była sporna.
Kwestię własności spornej nieruchomości oraz fakt zawarcia umowy dzierżawy i użytkowania przedmiotowej nieruchomości wL.przez pozwanegoK. Z.ustalono w oparciu o dokumenty, niekwestionowane przez żadną ze stron, jak również w oparciu o zeznania świadków i zeznania stron.
Jako niesporne należało uznać, że warunki umowy dzierżawy były wypełniane przez pozwanego, albowiem tych faktów strona powodowa nie kwestionowała.
Za udowodnione należało również uznać to, że pozwanyK. Z.zjawił się przed podpisaniem umowy dzierżawy uW.F.i poinformował ją o zamiarze dzierżawy nieruchomości, której jest współwłaścicielką oraz to, żeW. F. (1)nie sprzeciwiła się temu, informując pozwanego, że jej ta sprawa nie dotyczy. W tym zakresie za wiarygodne należało uznać zeznania samejW.F.oraz zeznania pozwanego. Ich relacje są w tym zakresie zgodne.
Z kolei z zeznań świadkówW.F.iI. S.oraz z zeznań powodaR. W. (1)udało się ustalić treść porozumienia między rodzeństwem odnośnie zarządzania i użytkowania nieruchomościami należącymi do ich rodziców. Co prawda żadna z tych osób nie użyła pojęcia porozumienia czy umowa, ale z ich zeznań wprost wynika, że ustalili między sobą, żeR. W. (1)iI. S.obejmą zarząd nieruchomością położoną wL., aW. F. (1)obejmie zarząd zabudowaną nieruchomość wS.. Każda z tych osób zeznawała w zasadzie to samo, ujmując to tylko innymi słowami. Wszyscy jednak potwierdzali, żeW. F. (1)nie przejawiała zainteresowania losem nieruchomości wL.i nie „wtrącała” się do spraw rodzeństwa dotyczących tej nieruchomości, natomiastR. W. (1)iI. S.nie ingerowali w to, w jaki sposóbW. F. (1)władała nieruchomością położoną wS.. ŚwiadekW. F. (1)zeznała przecież, że „było tak, że oni [rodzeństwo] decydowali o tym, co się dzieje wL.i ja się do tego nie wtrącałam, a ja decydowałam oS.i oni też do tego się nie wtrącali”. ŚwiadekI. S.zeznała natomiast, że rodzeństwo zeszło się u niej w domu i „ustalili tak, że oni wezmąL.zR., bratem, aW.weźmieS.z dopłatą”. Podkreśliła, że zgadzali się, że oni będą decydować oL., a siostra oS.”. Z koleiR. W. (1)stwierdził w czasie swych zeznań, że „ona [W. F. (2)] nie wtrącała się do tych spraw [związanych z nieruchomością wL.]”. Odpowiadając dalej na pytania pełnomocnika pozwanego, zeznał, że siostraW. F. (2)nie zarządzałaL..
Z tych wypowiedzi wyłaniają się dość jasne i precyzyjne zasady zarządu poszczególnymi nieruchomościami, przyjęte i aprobowane przez wszystkich współwłaścicieli, spadkobiercówC. W.iA. W.. Wszyscy podkreślali, że w ten sposób chcieli wypełnić wolę ich matki, wyrażoną w testamencie otwartym i ogłoszonym w sprawie I Ns 543/91.
Sąd zważył, co następuje:
PowództwoR. W. (1)skierowane przeciwkoK. Z., tj. powództwo o wydanie nieruchomości, nie mogło zostać uwzględnione.
Powództwo to oparte zostało na przepisieart. 222 § 1 KC.Stosownie do tego przepisu, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
W ocenie Sądu, roszczenie nie mogło zostać uwzględnione albowiem pozwanemuK. Z.przysługuje skuteczne względem właściciela (tu: powodaR. W. (1)) prawo władania opisaną w pozwie nieruchomością, albowiem umowa dzierżawy, na mocy której pozwany włada przedmiotową nieruchomością do chwili obecnej – wbrew twierdzeniom powoda – jest umową ważną i z całą pewnością skuteczną wobec powoda.
Zgodnie zart. 693 § 1 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 tego artykułu, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Umowa dzierżawy z dnia 2 października 1992 r., na mocy której pozwanyK. Z.włada m.in. działką wL.numer 40/2, została zawarta na czas określony, na lat 30.
Wskazać trzeba, że dopiero dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony, o czym stanowiart. 695 § 1 KC.
Nie ulega zatem wątpliwości, że mamy tu do czynienia z umową na czas oznaczony, która nie może być w czasie jej trwania rozwiązana przez wypowiedzenie, chyba że strony zastrzegłyby taką możliwość w umowie. Jednak takiego zastrzeżenia w umowie z dnia 2 października 1992 r. nie zapisano.
Zasadniczym argumentem powodaR. W. (1), który w jego ocenie przesądza o konieczności wydania mu spornej nieruchomości, była nieważność tej umowy dzierżawy z powodu braku zgody jednego ze współwłaścicieli nieruchomości na oddanie jej w dzierżawę. Powód przywołał tu przepisart. 199 KC, zgodnie z którym do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Rację ma przy tym powód, że do rozporządzenia przedmiotami wchodzącymi w skład spadku będzie miał zastosowanie właśnieart. 199 KC.
Dokonując jednak oceny, czy ta umowa dzierżawy rzeczywiście jest obarczona wadą skutkującą jej nieważnością, konieczne jest uwzględnienie relacji między współwłaścicielami tej nieruchomości i porozumienia jakie ci współwłaściciele zawarli w aspekcie zarządzania wspólną nieruchomością.
Nie ulega wątpliwości, że po śmierci swej matki –R. W. (1),I. S.iW. F. (1)ustalili sposób zarządu nieruchomościami wspólnymi. W wyniku tego porozumieniaR. W. (1)iI. S.objęli w zarząd nieruchomość położoną wL., aW. F. (1)scedowała na nich swoje uprawnienia w tym zarządzie. NatomiastW. F. (1)objęła w zarząd zabudowaną nieruchomość wS.i w tym zakresie z kolei swoje uprawnienia przekazali siostrzeR. W. (1)iI. S..
Nie sposób uznać takiego uregulowania kwestii zarządu rzeczą wspólną, a więc sfery podejmowania wszelkich rozstrzygnięć i dokonywania wszelkiego rodzaju czynności dotyczących rzeczy wspólnej, za niezgodne z prawem. Przecież jeśli chodzi o sposób wykonywania zarządu, to mogą go określić sami współwłaściciele, zawierając stosowną umowę, gdyż przepisy normujące zarząd rzeczą wspólną nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Współwłaściciele, ustalając zasady zarządu, mogą modyfikować zasady wykonywania zarządu przewidziane w ustawie, na przykład postanowić, że do niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu będzie wystarczająca zgoda większości, mogą też powierzyć wykonywanie zarządu jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej. Ważne jest tylko, aby umowa ustalająca zasady zarządu – jako czynność przekraczająca zwykły zarząd – była zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Taka sytuacja miała zaś miejsce w niniejszym przypadku, albowiem wszyscy współwłaściciele na taki sposób zarządu wyrażali zgodę. Co prawda nie zostało to sformułowane na piśmie, ale akurat takiego wymogu przepisy prawa już nie stawiają.
W tej sytuacji, stwierdzić należało – uwzględniając przyjęte przezR. W. (1),I. S.iW.F.zasady zarządu – że była zgodaW.F.na wszelkie rozporządzenia dokonywane przezR. W. (1)iI. S.w odniesieniu do nieruchomości wspólnej wL..
Niezależnie od powyższego, wskazać trzeba, żeW. F. (1)wyraziła jednak zgodę na to konkretne rozporządzenie, tj. na oddanie w dzierżawę pozwanemuK. Z.nieruchomości wL.. Była bowiem powiadomiona o zamiarze wydzierżawienia tej nieruchomości. Nie sprzeciwiła się temu. Nigdy też przez cały okres trwania tej dzierżawy, nie kwestionowała prawa pozwanego do tej dzierżawy. Co więcej, przekazując swój udział w nieruchomości wL.R. W. (1)nie domagała się wypłacenia jej części pożytków, które uzyskało rodzeństwo w związku z oddaniem tej działki w dzierżawę.
Zgoda współwłaścicieli, o której mowa jest wart. 199 KC, jest oświadczeniem woli, do którego mają odniesienie ogólne reguły odnoszące się do składania oświadczeń woli. Oznacza to, że zgoda ta może być więc wyrażona również w sposób dorozumiany (por. „Kodeks Cywilny Tom I Komentarz do artykułów 1-534”, pod redakcją prof. E. Gniewka; Wydawnictwo C.H.BECK Warszawa 2004, strona 516).
Uwzględniając powyższe uwagi, stwierdzić należało więc, żeW. F. (1)wyraziła zgodę na rozporządzenie nieruchomością wL.polegającą na oddaniu jej w dzierżawę pozwanemuK. Z.. Wyraziła co prawda tę zgodę w sposób dorozumiany, ale nie zmienia to postaci rzeczy i skutków prawnych takiej zgody.
Przywołać należy jeszcze tylko postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2015 r. (sygn. akt V CSK 293/14 – publ. LEX nr 1666913), gdzie Sąd Najwyższy przesądził, że wymóg zgody [zart. 199 KC] nie oznacza, że czynność musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciel, który za zgodą wszystkich współwłaścicieli dokonał czynności prawnej działa zarówno we własnym imieniu, ale także w interesie ogółu współwłaścicieli.
Reasumując, stwierdzić należy więc, że umowa dzierżawy z dnia 2 października 1992 r. jest umową ważną, wywołującą wszystkie skutki prawne z niej wynikające. Jako ważna umowa terminowa, nie mogła też zostać wypowiedziana. Pozwany ma zatem prawo do dysponowania tą nieruchomością, a powód nie może skutecznie domagać się jej wydania.
Z tego względu powództwo należało oddalić.
Niezależnie od powyższego należy podzielić też stanowisko pozwanego, że żądanie wydania nieruchomości przez powoda mogłoby stanowić nadużycie prawa, jeżeli istniałyby usprawiedliwione podstawy prawne do jego uwzględnienia. Podkreślić bowiem należy, że powód jest akurat tym współwłaścicielem, który wyraził wprost swoją zgodę na oddanie tej nieruchomości w dzierżawę. Powoływanie się teraz na brak zgody innego współwłaściciela na oddanie nieruchomości w dzierżawę, który w dodatku nie jest już obecnie współwłaścicielem, jawi się jako naruszenie dobrych obyczajów i zasad etycznych. Zgodnie zaś zart. 5 KC, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
O kosztach procesu orzeczono w oparciu oart. 98 KPC, zgodnie z którym strona przegrywająca proces jest zobowiązana zwrócić stronie przeciwnej koszty procesu.
PowódR. W. (2)przegrał proces, a zatem jest zobowiązany zwrócić pozwanemuK. Z.wszystkie koszty poniesione w związku z tą sprawą. Dlatego też – w pkt 2 wyroku – zasądzono od powoda na rzecz pozwanego kwotę 411,00 zł, tytułem zwrotu kosztów procesu. Na koszty te złożyły się: koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360,00 zł i koszty opłat skarbowych od pełnomocnictwa i dwóch pełnomocnictw substytucyjnych w kwocie 51,00 zł (3 X 17,00 zł).
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.