Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 396/15
Data wyroku: 2015-07-09 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 8a, art. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt III Ca 396/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2014 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, w sprawie z powództwaT. A.przeciwko MiastuŁ.o zapłatę, zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 4,51 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 września 2013 r. (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2) oraz nałożył na powódkę obowiązek uiszczenia kosztów procesu poniesionych przez stronę pozwaną w wysokości 180 zł (pkt 3).
W uzasadnieniu Sąd I instancji zaznaczył, iż powódka wystąpiła z dwoma roszczeniami, domagając się po pierwsze ustalenia niezasadności podwyżki czynszu oraz po drugie żądając zwrotu niezasadnie naliczonych należności za okres od 1 kwietnia do 23 maja 2013 r., obejmujących wodę techniczną i centralne ogrzewanie. Odnośnie pierwszego roszczenia Sąd stwierdził, iż żądanie powódki nie mogło być uwzględnione, z uwagi na przekroczenie ustawowego 2 – miesięcznego terminu na kwestionowanie podwyżki, biegnącego od dnia wypowiedzenia dotychczasowych stawek czynszowych (art. 8a ust 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów). Z kolei na płaszczyźnie drugiego roszczenia Sąd podzielił argumentację powódki o błędnym rozliczeniu należności za dostarczanie wody technicznej, które nastąpiło w oparciu o metodę ryczałtową, podczas gdy w lokalu powódki były zamontowane wodomierze wskazujące rzeczywiste zużycie.
O kosztach Sąd orzekł na podstawieart. 100 zd 2 k.p.c., obciążając powódkę całością kosztów wydatkowanych przez stronę przeciwną.
Apelację od powyższego orzeczenia wniosła powódkaT. A., skarżąc rozstrzygnięcia zawarte w pkt 2 i 3. W ramach sformułowanych wniosków apelacyjnych skarżąca wystąpiła o uznanie za niezgodne z prawem czynników zwiększających czynsz w postaci termomodernizacji (zwyżka o 20%) i powierzchni lokalu przekraczającej 80 m2(zwyżka o 130%), a w konsekwencji zażądała zmiany wyroku w tym zakresie poprzez stwierdzenie, że podwyżka była nieuzasadniona.
Uzasadniając swoje stanowisko powódka wskazała, że skoro Sąd przyjął jej pozew i nadał sprawie bieg, to tym samym winien rozstrzygnąć sprawę co do meritum, podczas gdy poprzestał jedynie na ocenie terminowości złożenia pozwu.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd Okręgowy, co do zasady, podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, szczegółowo opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i przyjmuje je za własne. Stan faktyczny w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy nie był zresztą sporny. Na pełną aprobatę zasługują również wywody prawne Sądu I instancji, bowiem nie są one dotknięte żadnymi błędami ani wadliwościami o charakterze interpretacyjnym.
W ocenie Sądu odwoławczego trafnie również Sąd I instancji zastosował odpowiednie przepisyustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 150 – zwana dalej u.o.p.l.). Na gruncie tej ustawy Sąd Rejonowy skupił swoją uwagę na art. 8a ust 5 pkt 2, który stanowi, że lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w art. 8 ust. 1, może zakwestionować podwyżkę czynszu, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Od razu przypomnieć trzeba, że naczelną zasadą obowiązującą w prawie cywilnym jest wynikająca z treści przepisuart. 3531k.c., zasada swobody umów, którą definiuje się jako kompetencję do kształtowania przez podmioty wiążących je stosunków prawnych w drodze dwu- lub wielostronnych oświadczeń woli. Określa się ją również jako stworzoną przez normy prawa dla podmiotów cywilnoprawnych kompetencję ustanawiania, uchylania i zmieniania ich obowiązków (i skorelowanych z nimi uprawnień), czyli tworzenia, zmieniania i znoszenia stosunków zobowiązaniowych w drodze dokonywanych wspólnie czynności prawnych. W niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek przeszkód natury faktycznej lub prawnej aby uznać, że łącząca strony przedmiotowego sporu umowa najmu nie może być kształtowana co do zasady w oparciu o powyższą zasadę. Powyższe oznacza, że również stawka czynszu łączącego strony może być swobodnie kształtowana przez strony, z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z powołanej wyżejustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji uznać należy, że Sąd nie ma prawnej podstawy aby ingerować w umowę stron w innym niż wynikającym w/w ustawy zakresie.
Nie ulega wątpliwości, że przepis art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. przyznaje lokatorowi uprawnienie prawno-kształtujące, którego realizacja jest możliwa wyłącznie w drodze wytoczenia powództwa. Orzeczenie sądu, zapadające na skutek rozpoznania takiego powództwa ma charakter konstytutywny i kształtuje w wiążący sposób treść stosunku najmu w zakresie wysokości czynszu najmu. Wymaga jednak podkreślenia, że dwumiesięczny termin, o którym mowa w art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. jest terminem zawitym prawa materialnego. W konsekwencji, upływ tego terminu skutkuje wygaśnięciem uprawnienia. Jeżeli zatem lokator w terminie dwumiesięcznym od otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu nie wniesie pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, nie będzie możliwa ocena, czy podwyżka czynszu była zasadna. Wprowadzenie takiego ograniczenia czasowego jest konieczne ze względu na potrzebę ustabilizowania stosunków między wynajmującym a najemcą. Nie jest bowiem możliwe, aby przez nieograniczony czas istniał stan niepewności co do wysokości czynszu najmu.
W świetle powyższego prawidłowa jest konstatacja Sądu Rejonowego, że powódka spóźniła się z wniesieniem pozwu. Na tej płaszczyźnie Sąd dokładnie przeanalizował poszczególne czynności powódki. Wprawdzie nie została podana dokładna data doręczenia wypowiedzenia, jednakże nie było to przeszkodą do poczynienia stosownych ustaleń. W tym zakresie tok rozumowania Sądu jest spójny i logiczny oraz zgodny z doświadczeniem życiowym. Mianowicie skoro powódka już w styczniu 2013 r. krytykowała podwyżkę i interweniowała w tej sprawie u strony pozwanej, to wówczas musiała już mieć odpowiednią i kompletną wiedzę na ten temat. Tym samym dopuszczalne było przyjęcie, że ustawowy 2 – miesięczny termin na zainicjowanie sprawy sądowej rozpoczynał swój bieg z dniem 31 stycznia 2013 r. (jak podkreślił to Sąd I instancji była to najkorzystniejsza dla powódki wersja), kończąc się z kolei z dniem 31 marca 2013 r. Natomiast pozew został wniesiony dopiero w dniu 23 maja 2013 r., a więc ewidentnie już po upływie wspomnianego terminu. Popełnione przez powódkę uchybienie niestety skutkowało ujemnymi konsekwencjami wyrażającymi się niemożnością merytorycznej oceny akurat tej części powództwa. Obrazu rzeczy nie zmieniają też zastrzeżenia powódki, których wymowa sprowadza się do tego, że taka decyzja winna już zapaść na początku sprawy bez konieczności jej dalszego prowadzenia. Z pola widzenia skarżącej umknęło jednak, że jej powództwo nie było wcale jednorodne, gdyż w swej treści zawierało dwa różne roszczenia. Drugie z nich dotyczące żądania zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych nadawało się przecież do merytorycznego badania, dlatego też niezbędnym było kontynuowanie postępowania, aż do momentu zgromadzenia całego materiału dowodowego pozwalającego na pełne osądzenie sprawy.
Walor prawidłowości nosiło też rozstrzygnięcie o kosztach, bowiem powódka w zdecydowanej większości przegrała sprawę, co przemawiało za obciążeniem jej całością kosztów zastępstwa procesowego strony pozwanej w myślart. 100 zd 2 k.p.c.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy sięgnął doart. 385 k.p.c.i orzekł jak w sentencji.