Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 586/15
Data wyroku: 2015-08-20 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Marzenna Ernest, Tomasz Szaj, Dorota Gamrat-Kubeczak

Sygn. aktII Cz 586/15

POSTANOWIENIE
Dnia 20 sierpnia 2015 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Dorota Gamrat – Kubeczak
Sędziowie: SO Marzenna Ernest
SO Tomasz Szaj (spr.)
po rozpoznaniu w dniu 20 sierpnia 2015 roku w Szczecinie
na posiedzeniu niejawnym
w sprawie ze skargi dłużnikaH. B.
na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w GoleniowieN. K.z dnia 29 kwietnia 2014 r. w sprawie Km 509/06 w postaci opisu i oszacowania udziału ½ stanowiącego własnośćH. B.w nieruchomość położonej wN., dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi KW nr(...)
oraz
na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w GoleniowieN. K.z dnia 29 kwietnia 2014 r. w sprawie Km 509/06 w postaci opisu i oszacowania udziału ½ stanowiącego własnośćH. B.w nieruchomość położonej wN., dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi KW nr(...)
z udziałem wierzyciela:Banku (...) Spółki AkcyjnejwW.(Km 509/06), Agencji Nieruchomości Rolnych wW.OT/S.(Km 1926/06, Km 1823/06, Km 2310/05, Km 1155/04, Km 1858/06), Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie (K.95/07, Km 395/07 ), Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Goleniowie (K.111/08), Skarbu Państwa – Starosty(...)(Km 175/12, Km 5458/12, Km 3158/13, Km 19/12, Km 461/05, Km 1498/05, Km 2095/10 – wraz z Km 574/11, Km 2040/07, Km 999/09, Km 1354/95) Agencji Rynku Rolnego wW.(Km 1887/08), Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Szczecinie (K.252/13),Grupy (...) Spółki AkcyjnejwP.(Km 3010/05),(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.(Km 1804/08),(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(Km 568/09),(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.(Km 515/07),(...) Spółki akcyjnejwS.(Km 400/09),
z udziałem:(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.,Banku (...) Spółka Akcyjna OddziałwG.,Banku (...) Spółka AkcyjnawW., Skarbu Państwa- Urzędu Skarbowego wG.,(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.,(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.,P. B., Skarbu Państwa – Prokuratury Rejonowej w Goleniowie, Skarbu Państwa – Urzędu Skarbowego wG.,
na skutek na zażalenia dłużnikaH. B.
na postanowienie Sądu Rejonowego w Goleniowie z dnia 13 października 2014 r., w sprawie o sygn. akt. I Co 630/14

1
zmienia zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

I
uzupełnia protokół opisu i oszacowania nieruchomości – udziału ½ w nieruchomości zabudowanej –działka gruntu nr (...), położona wN.przyul. (...), gm.G., dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadziksięgę wieczystą KW nr (...)– należącego do dłużnikaH. B.w punkcie III przez dodanie:

- hipoteka umowna zwykła w kwocie 2 000 000,- zł (dwa miliony złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW., Oddział Operacyjny wG.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 100 000,- zł (sto tysięcy złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW., Oddział Operacyjny wG.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 800 000,- zł (osiemset tysiecy złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW., Oddział Operacyjny wG.,
- hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 1 230 000,- zł (jeden milion dwieście trzydzieści tysięcy złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 2 320 000,- zł (dwa miliony trzysta dwadzieścia tysięcy złotych) wpisana na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 800 000,- zł (osiemset tysięcy złotych) wpisana na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.,
- hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie 30 550,- zł (trzydzieści tysięcy pięćset pięćdziesiąt złotych) wpisana na rzecz Skarbu Państwa,
- hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie 1 600 000,- zł (jeden milion sześćset tysięcy złotych) wpisana na udzialeR. B.wynoszącym ½ części na rzecz Skarbu Państwa;

II
oddala skargę w pozostałym zakresie;

2
oddala zażalenie w pozostałym zakresie.

SSO Tomasz Szaj   SSO Dorota Gamrat – Kubeczak   SSO Marzenna Ernest
Sygn. aktII Cz 586/15

UZASADNIENIE
Postanowieniem wydanym w dniu 13 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Goleniowie (sygn. akt I Co630/14) oddalił skargę dłużniczki.
Sąd Rejonowy wskazał, iż istotnie zawiadomienie o czynności opisu i oszacowania wyznaczonego na dzień 29 kwietnia 2014 roku zostało doręczone dłużniczce w dniu 22 kwietnia 2014 roku, a zatem z naruszeniemart. 945 § 3 k.p.c., przy czym zwrócił uwagę, iż zawiadomienie to zostało skierowane z należytym wyprzedzeniem a odebrane przez dłużniczkę w ostatnim dniu awizowania korespondencji. Ponadto, dłużniczka miała na bieżąco informację o prowadzonym postępowaniu oraz jego etapach w tym czynnościach zmierzających do opisu i oszacowania. Dodał, iż czynność opisu i oszacowania z powodu wadliwego zawiadomienia mogłaby zostać uchylona wtedy gdyby uchybienie to miało istotny wpływ na opis i oszacowanie nieruchomości.
Sąd Rejonowy nie podzielił także zarzutów dłużniczki, co do rażąco zaniżonej wyceny nieruchomości. Sąd wskazał, iż same subiektywne odczucia skarżącej odnośnie atrakcyjności i wartości posiadanego prawa własności nie mogą skutecznie podważyć operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia i wiadomości specjalne z zakresu wyceny nieruchomości. Sąd wskazał, iż biegły dokonał w okolicznościach badanej sprawy wyceny zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz w oparciu o uzasadnioną metodę. Zwrócił uwagę, iż ostateczna cena nieruchomości zostanie ustalona przez potencjalnych kupujących i jej cena w toku kolejnych postąpień może wzrosnąć. W powyższym stanie rzeczy Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do zakwestionowania dokonanego opisu i oszacowania.
Zażalenie na postanowienie Sądu wywiodła dłużniczka zarzucając naruszenieart. 945 § 3 k.p.c.polegającego na zawiadomieniu dłużniczki o opisie i oszacowaniu w dniu 22 kwietnia 2014 roku oraz rażące zaniżenie wyceny nieruchomości. W oparciu o powyższe zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia, uchylenie protokołu opisu i oszacowania, przeprowadzenie ponownej wyceny oraz opisu i oszacowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie dłużniczki okazało się bezzasadne, aczkolwiek kontrola instancyjna wydanego postanowienia skutkowała jego zmianą z urzędu, przy uwzględnieniu okoliczności nie podnoszonych w zażaleniu.
Aczkolwiek istotnie komornik naruszył regulacjęart. 945 § 3 k.p.c., albowiem jak ustalił Sąd Rejonowy pomiędzy zawiadomieniem dłużniczki a terminem opisu i oszacowania nieruchomości nie upłynęły dwa tygodnie, niemniej jednak powyższe uchybienie nie może prowadzić do uchylenia czynności opisu i oszacowania nieruchomości. Wskazać bowiem należy, że zawiadomienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości oraz wskazanie terminu ma jedynie charakter informacyjny.Kodeks postępowania cywilnegowprost bowiem przewiduje możliwość, że opis i oszacowanie nieruchomości nie zostanie ukończony w terminie (art. 945 § 4 k.p.c.) i w takim przypadku termin do zaskarżenia opisu i oszacowania nieruchomości jest liczony od doręczenia zawiadomienia o innej dacie bądź też wprost przewiduje termin do zaskarżenia opisu i oszacowania dla uczestników, którym nie doręczono w ogóle zawiadomienia (art. 950 k.p.c.). Dłużniczka w niczym nie wykazała ani nawet nie uprawdopodobniła, że niezachowanie przez komornika powyższego terminu w jakikolwiek sposób naruszyło jej prawa. W konsekwencji samo postawienie zarzutu naruszeniaart. 945 § 3 k.p.c.bez wykazania w jaki sposób to uchybienie wpłynęło na prawa dłużniczki jest nieskuteczne. Zaniechanie dokonania zawiadomień i obwieszczeń nie powoduje nieważności opisu i oszacowania.
Odnosząc się zaś do podnoszonej przez dłużniczkę kwestii zaniżenia ceny nieruchomości, zarzut ten należy uznać za gołosłowny. Przede wszystkim bowiem poza sformułowaniem „wyceny dokonano rażąco zaniżając cenę nieruchomości” dłużniczka nie powołała żadnych twierdzeń czy dowodów na poparcie stawianego zarzutu. W szczególności nie podjęła nawet próby polemiki ze stanowiskiem Sądu Rejonowego czy biegłego co do metod wyceny, przyjętych kryteriów, czy doboru nieruchomości porównawczych. Tym samym nie sposób nawet poddać tego zarzutu ocenie.
Zgodnie z treściąart. 948 § 1 k.p.c.oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. W myśl zaś§ 2w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myślart. 946została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Zgodnie z§ 3opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.
Z uwagi na to, że nieruchomość w sprzedaży egzekucyjnej jest przedmiotem obrotu, biegły ustalając jej wartość zobligowany był przepisemart. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamido ustalenia jej wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości ustala się wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, przy uwzględnieniu stanu nieruchomości w dniu dokonywania oszacowania. Sposób ustalenia wartości rynkowej nieruchomości określa szczegółowoRozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. nr 207, poz. 2109).
Opinia biegłego podlega szczególnym kryteriom oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., w sprawie I CKN 1170/98 OSNC 2001/4 poz. 64). Trafnie Sąd Rejonowy nie dostrzegł jakichkolwiek uchybień w sporządzeniu przez biegłego operatu szacunkowego dla potrzeb niniejszego postępowania. Biegły sporządził wycenę z zastosowaniem prawidłowych metod, co więcej wziął pod uwagę także inne liczne kryteria mające wpływ na wartość nieruchomości. Jak wynika z treści opinii w celu określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych. Biegły sporządzając wykazał się szeroką wiedzą specjalistyczną i profesjonalizmem. Operat szacunkowy został sporządzony w sposób rzetelny, rzeczowy i szczegółowy, przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetleart. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W konsekwencji wobec braku skonkretyzowanych zarzutów dłużniczki brak jest podstaw do jego podważenia.
Niemniej jednak kontrola instancyjna zaskarżonego postanowienia wykazała konieczność jego zmiany z urzędu. Analiza zapisów protokołu opisu i oszacowania nieruchomości w zakresie nieruchomości(...)wykazała, że komornik pominął wynikające z księgi wieczyste hipoteki, ujmując w opisie i oszacowaniu jedynie dwie hipoteki wpisane na pierwszym miejscu. W konsekwencji należało uzupełnić opis i oszacowanie nieruchomości przez dodanie w punkcie III następujących obciążeń:
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 2 000 000,- zł (dwa miliony złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW., Oddział Operacyjny wG.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 100 000,- zł (sto tysięcy złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW., Oddział Operacyjny wG.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 800 000,- zł (osiemset tysiecy złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW., Oddział Operacyjny wG.,
- hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 1 230 000,- zł (jeden milion dwieście trzydzieści tysięcy złotych) wpisana na rzeczBanku (...) Spółki akcyjnejwW.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 2 320 000,- zł (dwa miliony trzysta dwadzieścia tysięcy złotych) wpisana na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.,
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 800 000,- zł (osiemset tysięcy złotych) wpisana na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.,
- hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie 30 550,- zł (trzydzieści tysięcy pięćset pięćdziesiąt złotych) wpisana na rzecz Skarbu Państwa,
- hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie 1 600 000,- zł (jeden milion sześćset tysięcy złotych) wpisana na udzialeR. B.wynoszącym ½ części na rzecz Skarbu Państwa.
Powyższa zmiana skutkuje oddaniem prawidłowego i pełnego stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem opisu i oszacowania. Służy przy tym pewności i bezpieczeństwu obrotu. W zakresie drugiej z szacowanej nieruchomości, tj.(...), protokół opisu i oszacowania nie zawiera powyższych mankamentów, a wykazane obciążenia nieruchomości są w pełni zgodne z zapisami zawartymi w księdze wieczystej dla tej nieruchomości prowadzonej.
Z tych względów, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.należało zmienić zaskarżone postanowienie, a na podstawieart. 385 k.p.c.w pozostałym zakresie zażalenie podlegało oddaleniu.
SSO Tomasz Szaj   SSO Dorota Gamrat – Kubeczak   SSO Marzenna Ernest