Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1606/15
Data wyroku: 2016-01-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Hajda
Słowa kluczowe: Kaucja Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 358^1^ § 3 kc

Sygn. akt III Ca 1606/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 stycznia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Anna Hajda
Protokolant    Aleksandra Sado-Stach
po rozpoznaniu w dniu 7 stycznia 2016 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaM. N.
przeciwko Gminie MiejskiejZ.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 16 kwietnia 2015 r., sygn. akt I C 1769/14

oddala apelację.
SSO Anna Hajda

UZASADNIENIE
PowódkaM. N.wystąpiła z pozwem przeciwkoG.MiejskiejZ.domagając się zasądzenia na swoją rzecz kwoty 3.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 lutego 2014 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów postępowania.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa domagając się zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania.
Wyrokiem z dnia 16 kwietnia 22015 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu w punkcie pierwszym zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.600,00 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, w punkcie drugim zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 42,62 złote tytułem zwrotu kosztów postepowania, w punkcie trzecim oddalił powództwo w pozostałym zakresie.
Podstawą tej treści rozstrzygnięcia były następujące, bezsporne ustalenia faktyczne.
W dniu 14 grudnia 1988 roku powódkaM. N.zawarła zkopalnią (...)umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)i uiściła na rzecz wynajmującego kwotę 37.640 złotych tytułem kaucji. Budynek, w którym znajdował się zajmowany przez powódkę lokal został nieodpłatnie przejęty przez pozwaną(...) Spółdzielnię Mieszkaniową (...).
W dniu 4 października 2005 roku dotychczasowy wynajmującyKWK (...)przekazał GSM(...)tytułem kaucji za lokal powódki kwotę 10,47 złotych. W związku z planowaną inwestycją budowy Drogowej Trasy Średnicowej budynek przyul. (...)został przejęty na własność przez Gminę MiejskąZ.. W dniu 30 listopada 2004 roku powódka opróżniła i zdała lokal przyul. (...)pozwanej i przejęła lokal przyul. (...)na który strony w dniu 1 grudnia 2004 roku zawarły umowę najmu. Umowa ta zawarta została na czas określony do czasu otrzymania mieszkania docelowego naosiedlu (...). W treści tej umowy nie zawarto jakichkolwiek postanowień dotyczących kaucji. W dniu 26 lipca 2005 roku powódka z mężemS. N.zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu przyul. (...), w związku z czym w dniu 1 sierpnia 2005 roku powódka zdała pozwanej lokal przyul. (...). Także w przypadku tej umowy strony nie zawarły żadnych postanowień dotyczących kaucji mieszkaniowej. W §3 widnieją co prawda zapisy dotyczące obowiązku uiszczenia kaucji, oraz przewidujące, że najemca jest zwolniony z kaucji, jednakże z treści tych zapisów wynika, że wzajemnie się one wykluczają, bowiem ze zdania pierwszego tego paragrafu wynika, że :”przed zasiedleniem lokalu najemca jest zobowiązany do uiszczenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu…”, a w ostatnim zdaniu tego przepisu, że „ najemca zwolniony jest z uiszczenia kaucji zabezpieczającej” po czym widnieje zapis „niepotrzebne skreślić”. Ponieważ strony nie poczyniły w tym zakresie jakichkolwiek skreśleń, zaś zapisy wzajemnie się wykluczają, uznać należy, że kwestia kaucji nie została przez strony w treści powoływanej umowy uregulowana. Powódka w dalszym ciągu jest najemcą tego ostatniego lokalu.
W tak ustalonym stanie faktycznym zważył Sąd Rejonowy, że wobec zarzutów pozwanej kwestia waloryzacji kaucji miała znaczenie drugorzędne wobec konieczności ustalenia czy powódka może skutecznie domagać się zwrotu kaucji jaką wpłaciła w związku z zawarciem umowy najmu lokalu przyul. (...)zwłaszcza, że legitymacja procesowa pozwanej nie budziła wątpliwości.
Przywołując ustawową definicję lokalu zamiennego doszedł Sąd Rejonowy do przekonania, że nie sposób uznać, iż udostępnienie kolejnych lokali powódce następowało w ramach tego samego stosunku prawnego w ramach którego korzystała ona z lokalu przyul. (...). Strony zawarły bowiem dwie kolejne umowy najmu, których essentalia negotii ( inny przedmiot najmu, inny czynsz) są na tyle różne, że nie sposób uznać ich za zmianę pierwotnej umowy najmu. Lokale te nie mają zatem charakteru lokali zamiennych, a skoro tak, to uznać należy, że skoro umowa najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)uległa na skutek porozumienia stron rozwiązaniu to powódce przysługuje roszczenie o zwrot kaucji.
Odnosząc się do kwestii roszczenia powódki o waloryzację kaucji mieszkaniowej w świetle ustalonego stanu faktycznego uznał Sąd I instancji, że roszczenie to zasługuje na uwzględnienie. Powódka wykazała bowiem, iż nie uzyskała zwrotu kaucji po rozwiązaniu z dniem 30 listopada 2004 umowy najmu lokalu przyul. (...). Kaucja za lokal wpłacona została w dniu 14 grudnia 1998 roku, a więc pod rządami ustawy z dnia z dnia 10 kwietnia 1974 r. -Prawo lokalowe(Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z 1989 r. Nr 10, poz. 57, Nr 20, poz. 108, Nr 34, poz. 178 i Nr 35, poz. 192, z 1990 r. Nr 4, poz. 19, Nr 32, poz. 190 i Nr 34, poz. 198, z 1991 r. Nr 115, poz. 496 oraz z 1994 r. Nr 85, poz. 388)prawo lokalowe. Roszczenie powódki znajduje zatem oparcie wart. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), zgodnie z którym kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia własności przez najemcę.
Za dopuszczalne uznano także żądnie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji mieszkaniowej albowiem niewątpliwie w okresie pomiędzy jej uiszczeniem przez powódkę na rzecz poprzednika prawnego pozwanej w zakresie stosunku najmu, a dniem powstania roszczenia o jej zwrot w 2004 r. nastąpił istotny spadek siły nabywczej pieniądza będący wynikiem zjawiska hiperinflacji.
Zdaniem Sądu Rejonowego przyjęcie jako podstawy waloryzacji przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia umożliwia osiągnięcie najbardziej obiektywnych rezultatów. Skoro zatem powódka w 1988 roku wpłaciła kwotę stanowiącą równowartość około 70 % przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynoszącego wówczas 37. 640 złotych to roszczenie jej zasługuje na uwzględnienie do kwoty 2. 600 złotych stanowiącej 70% aktualnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynoszącego 3. 783 złotych.
Od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki od dnia prawomocności orzeczenia.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 i 108 k.p.c.oraz na podstawie§ 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędudokonując ich stosunkowego rozdzielenia przy uwzględnieniu okoliczności, iż powódka wygrała spór w 86%.
Z wyżej wskazanym orzeczeniem nie zgodziła się pozwana Gmina wywodząc apelację i zaskarżając wyrok w całości. Skarżąca zarzuciła: - naruszenie prawa materialnego, a mianowicieart. 36 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnegopoprzez niewłaściwe zastosowanie przepisu polegające na uznaniu, że ma on zastosowanie w wypadku opróżnienia lokalu mieszkalnego, w wypadku przyznania lokatorowi lokalu zamiennego w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 6 w/w ustawy; - naruszenie przepisów postepowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy, a mianowicieart. 233 § 1 kpcpoprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego, a polegająca na uznaniu, że opróżnienie lokalu w sensie fizycznym przez najemcę w wypadku przyznania lokalu zamiennego powoduje ustanie relacji pomiędzy najemcą a wynajmującym, mimo tego, że nadal wiąże stosunek najmu lokalu zamiennego jako ekwiwalentu za pozbawienie najemcy prawa do zajmowania dotychczasowego lokalu. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca domagała się zmiany orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenia na swoja rzecz od powódki kosztów postępowania za I i II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację powódka domagała się jej oddalenia i obciążenia skarżącej kosztami postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej nie mogła odnieść spodziewanego skutku wobec trafności zaskarżonego orzeczenia. Sąd Rejonowy prawidłowo przeprowadził w sprawie postepowanie dowodowe, wskazał fakty które uznał za udowodnione oraz dowody na których się oparł. Z tak przeprowadzonego postepowania dowodowego wyprowadził Sąd I instancji trafnie wnioski, należycie stosując przepisy prawa.
Zarzut błędnych ustaleń faktycznych nie mógł doprowadzić do korekty zaskarżonego orzeczenia. W pierwszej kolejności, odnosząc się do zarzutu apelacji dotyczącego trafności poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, wskazania wymaga, że Sąd odwoławczy ma ograniczone możliwości ingerencji w ustalenia faktyczne poczynione przez sąd pierwszej instancji. Ewentualna zmiana tychże ustaleń może być dokonywana zupełnie wyjątkowo, w razie jednoznacznej wymowy materiału dowodowego oraz oczywistej błędności oceny tegoż materiału. Jeżeli z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności rozpoznawanej sprawy nie sposób przypisać Sądowi Rejonowemu uchybień wskazanych powyżej, które uprawniałyby do ingerencji w treść poczynionych przez ten Sąd ustaleń faktycznych. Wręcz przeciwnie, Sąd I instancji przeprowadził postępowanie dowodowe w zakresie niezbędnym dla wydania orzeczenia w sprawie, przy czym fakty istotne dla rozstrzygnięcia zasadniczo pozostawały w niniejszym postępowaniu bezsporne. Trafnie także ocenił Sąd Rejonowy charakter zawieranych kolejno przez strony umów najmu, wskazując, że nie można zakwalifikować ich jako umów dotyczących lokali zamiennych. Argumentację przedstawioną w tym zakresie w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własną. Niezależnie od powyższego wskazania wymaga, że zgodnie z dyspozycjąart. 6 ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnegokaucji nie pobiera się jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego. W ocenie Sądu Okręgowego nie można podzielić stanowiska prezentowanego przez skarżącą w apelacji, iż wyjątek ten – w części dotyczącej lokalu zamiennego – został wprowadzony właśnie dlatego, że roszczenia z tytułu najmu lokalu zamiennego zabezpieczone pozostają wpłaconą uprzednio przez najemcę kaucją przy zawarciu lokalu opróżnianego. Stanowisku takiemu przeczy okoliczność, że cytowany przepis w równym stopniu odnosi się do lokalu zamiennego jak i lokalu socjalnego, przy czym w wypadku lokalu socjalnego powyżej wskazana argumentacja traci rację bytu. Zatem – zdaniem Sądu Okręgowego – cytowany przepis jednoznacznie stanowi o tym, że w przypadku lokalu zamiennego kaucja mieszkaniowa nie jest pobierana, bez względu na okoliczności dotyczące pobrania lub nie tejże przy zawarciu umowy najmu lokalu opróżnianego. Powyższa konstatacja także prowadzi do wniosku o zasadności roszczenia powódki co do zasady i ostatecznie trafności zaskarżonego orzeczenia. Konsekwencją powyższego jest uznanie zarzutu apelacyjnego dotyczącego naruszenia art. 36 ust 1 ustawy 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnegoza chybiony.
Reasumując powyższe, apelacja powódki jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu, stosownie do dyspozycjiart. 385 kpc.

SSO Anna Hajda