Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1752/14
Data wyroku: 2015-03-05 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Anna Kuczyńska
Słowa kluczowe: Zniesienie Współwłasności
Podstawa prawna: art. 3 ustawy o własności lokali, art. 212§1kc
Teza: Dopuszczalność zniesienia współwłasności wspólnej nie jest wyłączona art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli możliwe jest podział fizyczny.

Sygn. akt II Ca 1752/14

POSTANOWIENIE
Dnia 5 marca 2015r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu, II Wydział Cywilny - Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący - Sędzia SO Ewa Barnaszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia SO Marek Kurkowski
Sędzia SO Anna Kuczyńska
po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2015r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z wnioskuM. W.
przy udzialeA. K.,G. K.,K. L.,C.
M.,K. M. (1),B. S.
o zniesienie współwłasności
na skutek apelacji wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu
z dnia 10 lipca 2014r.
sygn. akt IX Ns 781/11
postanawia:

I
oddalić apelację;

II
zasądzić od wnioskodawcyM. W.na rzecz uczestnika postępowaniaK. M. (1)kwotę 1.200 (tysiąc dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1752/14

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 10 lipca 2014 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia we Wrocławiu w punkcie I dokonał częściowego zniesienia współwłasności i współużytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyulicy (...)weW., opisanej wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia -Krzyków we Wrocławiu, która związana jest z własnością: 1.lokalu nr (...), opisanego wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu przysługującąB. S.iK. D.(obecnieL.) w udziale po 1/2 dla którego udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku wynosi 24,35 %, 2.lokalu nr (...), opisanego wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu przysługującąG. K.iA. K.na prawach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej, dla którego udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku wynosi 25,65 %, 3.lokalu nr (...)opisanego wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu przysługującąC. M. (1)iK. M. (1)z wpisem na prawach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej, dla którego udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku wynosi 24,35 %, 4.lokalu nr (...)opisanego wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu przysługującąM. W., dla którego udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku wynosi 25,65 %; w ten sposób, że: rozszerzył o dodatkowe pomieszczenia przysługujące uczestnikom postępowaniaC. M. (1)iK. M. (1)prawo własnościlokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)weW., opisanego wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu i ustalić, że lokal ten będzie się składać z: 3 pokoi mieszkalnych, kuchni, łazienki, przedpokoju, loggi zlokalizowanych na 1 kondygnacji budynku o łącznej powierzchni 65,38 m2; pokoju z aneksem kuchennym, pomieszczenia sanitarnego z WC, pomieszczenia gospodarczego, antresoli i balkonu zlokalizowanych na poddaszu o łącznej powierzchni 60 m2, stosownie do szkicu stanowiącego załącznik do opinii biegłejE. M. (1)z dnia 12.04.2013r. k. 264 - 267 akt sprawy i opisu zawartego w tejże opinii - k. 245 - 246 akt sprawy, łączna powierzchnia użytkowa tego lokalu wynosić będzie 125,38 m2, zaś udział w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu czyli nieruchomości wspólnej opisanej wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu związany z prawem własności tego lokalu wynosić będzie 38,21 %; W punkcie II Sąd Rejonowy ustalił, że udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku tj. nieruchomości wspólnej położonej przyulicy (...)weW., opisanej wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu, po częściowym zniesieniu współwłasności i współużytkowania wieczystego nieruchomości wynosić będą dla poszczególnych lokali: 1lokal nr (...)- 19,93 %, 2.lokal nr (...)- 20,93 %, 3.lokal nr (...)- 38,21 %, 4.lokal nr (...)- 20,93 %; Nadto, w punkcie III Sąd Rejonowy zasądził od uczestników postępowaniaC. M. (1)iK. M. (2)łącznie na rzecz : 1. uczestniczki postępowaniaB. S.kwotę 7 171,10 zł, 2. uczestniczki postępowaniaK. L.zd.D.kwotę 7 171,10 zł, 3. uczestników postępowaniaA. K.iG. K.łącznie kwotę 15 107,85 zł z tym zastrzeżeniem, iż spełnienie świadczenia na rzecz jednego z nich zwalnia od świadczenia względem drugiego, 4. wnioskodawcyM. W.kwotę 15 107,85 zł tytułem dopłaty w terminie 1- go miesiąca od daty uprawomocnienia się orzeczenia, z tym zastrzeżeniem, iż spełnienie świadczenia przez jednego z uczestników zwalnia drugiego od obowiązku świadczenia; W punkcie IV Sąd I instancji stwierdził, że koszty sądowe ponoszą w całości uczestnicy postępowaniaC. M. (1)iK. M. (1), pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie, po uprawomocnieniu się postanowienia, referendarzowi sądowemu.
Rozstrzygnięcie swoje Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
W dniu 2 listopada 1993 r. przekazana została przez GminęW.w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa położona przyulicy (...)weW.o powierzchni 167 m(
    2)nrdziałki (...)na rzecz współwłaścicieli budynku posadowionego na tym gruncie o łącznej eksploatowanej powierzchni 270,25 m(
    2), a to w związku z wykupieniem przez nich wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku. Zgodnie z ustaleniami Sądu I instancji w domu wielomieszkaniowym posadowionym na nieruchomości gruntowej dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą o numerze(...)-działce gruntu nr (...), przyulicy (...), stanowiącej własność GminyW.znajdują się cztery lokale stanowiące odrębne nieruchomości, tj.: 1)lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 61,6000 m(
    2)stanowiący współwłasność po 1/2B. S.iK. D.dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia we Wrocławiu prowadziksięgę wieczystą o numerze (...); 2)lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 64,8900 m(
    2 )stanowiący współwłasność na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiejG. K.iA. K.dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu prowadziksięgę wieczystą o numerze (...); 3)lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 61,5900 m stanowiący współwłasność na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiejC. M. (1)iK. M. (1)dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu prowadziksięgę wieczystą o numerze (...); 4)lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 64,8900 m(
    2 )stanowiący własnośćM. W.dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków prowadzi księgę wieczystą o numerze
WR1(...). Z analizy treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wynika, że suma udziałów, jakie związane są z poszczególnymi lokalami mieszkalnymi wynosi łącznie 95 %. Z treści ksiąg wieczystych nie wynika, żeby właścicielem brakujących 5 % był inny podmiot, błąd dotyczy głównie udziału związanego zlokalem nr (...)oraz nieuprawnionego zaokrąglania wysokości udziałów dotyczących pozostałych lokali. Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego lokale w budynku przyulicy (...)weW.zostały wyodrębnione bez przypisanych im pomieszczeń przynależnych, w związku z tym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Sąd I instancji ustalił również, że udziały we współwłasności wynikające z treści ksiąg wieczystych wynoszą: 1) lokal nr 1(...)-19 %„ 2)lokal nr (...)- 26 %„ 3)lokal nr (...)- 24 %„ 4)lokal nr (...)- 26 %. - razem - 95 %. Faktyczny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli wyodrębnionych lokali wynosi: 1)lokal nr (...)- 24,35 %, 2)lokal nr (...)- 25,65 %, 3)lokal nr (...)- 24,35 %, 4)lokal nr (...)- 25,65 %. Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego nad budynkiem mieszkalnym przyul. (...)weW.znajdował się niezagospodarowany strych o powierzchni całkowitej wynoszącej 108 m(

    2). Powierzchnia strychu usytuowanego bezpośrednio nadlokalem mieszkalnym nr (...), stanowiącym własność uczestnikówK. M. (1)iC. M. (1)wynosiła 55,70 m(

    2).Decyzją nr (...)z dnia 29 kwietnia 1987 r. Urząd Miejski weW.na wniosek(...)z dnia 17 grudnia 1986 r. w sprawie wydania pozwolenia na budowę - adaptacja części strychu dla powiększenia istniejącego mieszkania przyulicy (...)udzielił pozwolenia na budowęK. M. (1)inwestycji obejmującej adaptację części strychu dla powiększenia mieszkania położonego weW.przyulicy (...). Powyższą decyzję poprzedzała decyzja Zarządu DzielnicowegoW.Wydział Spraw Lokalowych z dnia 26 czerwca 1986 r. określająca warunki uzyskania pozwolenia na adaptację części strychu dla powiększenia lokalu przyulicy (...)stanowiącego własnośćK. M. (1). Podstawę prawną decyzji stanowiło Zarządzenie Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 22 lipca 198 lr. w sprawie zagospodarowania zbędnych suszarń, strychów i innych pomieszczeń stanowiących własność Państwa (M.P. z 20.08.2981r. nr 19). W uzasadnieniu decyzji wskazano na zbyt małą powierzchnię mieszkania dla 4- osobowej rodziny oraz uprawnienie do dodatkowej powierzchni z tytułu wykonywania zawodu nauczyciela akademickiego. Na strychu usytuowanym bezpośrednio nadlokalem mieszkalnym nr (...)w okresie od maja 1988 r. do grudnia 1990 r. uczestnik postępowaniaK. M. (1)jako inwestor przeprowadził prace budowlane w zakresie jego przebudowy i adaptacji na cele mieszkalne. Prace prowadzone były na podstawie zatwierdzonego przez organy budowlane do realizacji, projektu budowlanego. Prace zakończono protokołem odbioru robót budowlanych sporządzonym w dniu 10 grudnia 1995 r. Budowa formalnie
nie została zakończona, nie został dopełniony obowiązek zgłoszenia ukończenia prac do nadzoru budowlanego. Przebudowany lokal mieszkalny nie został ujawniony w Księdze Wieczystej prowadzonej dlalokalu nr (...)o numerze(...). Powierzchnia użytkowalokalu mieszkalnego nr (...), oraz całego budynku mieszkalnego w wyniku przeprowadzonej przebudowy uległa zwiększeniu. Powierzchnia użytkowalokalu nr (...)wykazana w Kw nr(...)/ wynosi 61,59 m(
    2). W księdze wieczystej nie została ujawniona loggia o pow. 3,79 m(
    2). Wlokalu nr (...), powierzchnia użytkowa 3 pokoi mieszkalnych, kuchni, łazienki i przedpokoju wynosi 61,59 m2. Powierzchni pomocnicza- loggia - 3,79 m(
    2). Powierzchnia poddasza - części zaadaptowanej wynosi 59,52 m(
    2 )z czego powierzchnia mieszkalna - 52,12 m(
    2)oraz pomocnicza (antresola, balkon) - 7,88 m(
    2). Łączna powierzchnia użytkowalokalu nr (...)po przeprowadzonych pracach adaptacyjnych strychu wynosi 125,38 m(
    2). Powierzchnia użytkowalokalu mieszkalnego nr (...)bez powierzchni pomocniczych otwartych takich jak loggia, balkon i antresola wyniosła 115,01 m(
    2)w tym powierzchnia użytkowa pomieszczeń na poddaszu - 52,12 m(
    2). Lokal nie posiada pomieszczeń przynależnych. Udziały w nieruchomości wspólnej wszystkich właścicieli lokali po uwzględnieniu przyjętego projektu podziału nieruchomości wspólnej wynoszą: 1)lokal nr (...)- 19,93 %, 2)lokal nr (...)- 20,93 %, 3)lokal nr (...)- 38,21 % 4)lokal nr (...)- 20,93 % Sąd Rejonowy ustalił, że w wyniku przeprowadzonej adaptacji część powierzchni strychu o powierzchni 55,70 m2 w budynku mieszkalnym przyul. (...)utraciła swój charakter pomieszczeń gospodarczych i uzyskała funkcję mieszkalną. Na skutek przebudowy i włączenia dolokalu nr (...)części strychu, lokal ten jako całość składa się z: 3 pokoi mieszkalnych, kuchni, łazienki, przedpokoju, loggi zlokalizowanych na 1 kondygnacji budynku o łącznej powierzchni 65,38 m(
    2); pokoju z aneksem kuchennym, pomieszczenia sanitarnego z WC, pomieszczenia gospodarczego, antresoli i balkonu zlokalizowanych na poddaszu o łącznej powierzchni 60 m(
    2), stosownie do szkicu stanowiącego załącznik do opinii biegłejE. M. (1)ej z dnia 12 kwietnia 2013 r. k. 264 - 267 akt sprawy i opisu zawartego w tejże opinii - k. 245 - 246 akt sprawy, łączna powierzchnia użytkowa tego lokalu wynosi będzie 125,38 m(
    2). Sąd I stancji ustalił także, że podobne powierzchnie strychowe nie były przedmiotem obrotu rynkowego na terenieW.. Wartość rynkowalokalu nr (...)przed poniesieniem nakładów na adaptację strychu wynosiła 368 200 zł. Wartość rynkowa lokalu po przeprowadzonych pracach adaptacji strychu wynosi 427 119 zł. Wartość rynkowa wykonanej adaptacji strychu wynosi zatem 58 900 zł. Wartość rynkowa powierzchni pomieszczenia strychowego wyłączonego ze współkorzystania przez wszystkich właścicieli wynosi 48 109,00 zł. (58 900 zł x 81,68%), a po zaokrągleniu 48 100 zł. Powierzchnia pomieszczenia strychowego wyłączonego ze współkorzystania przez wszystkich właścicieli lokali wynosi 55,70 m . Lokal będący przedmiotem opinii jest specyficzny, jako że część wspólna została wcielona do jednego z lokali. Pomieszczenie na poddaszu nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, gdyby go tak traktować, to byłby obarczony wadą, w jego środku są schody i ma dziurę w stropie. Lokal jest dwukondygnacyjny, ale żadna z jego części nie może stanowić samodzielnego lokalu. Wartość rynkowa adaptacji strychu to wartość nieruchomości po poniesieniu nakładów na tę adaptację po odjęciu wartości lokalu przed poniesieniem nakładów. Wartość lokalu wzrosła o tyle, ile kosztowała adaptacja.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy w pierwszej kolejności wskazał, że koniecznym było rozstrzygnięcie, czy w obecnym stanie prawnym dopuszczalne jest zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowej w kontekście treści art. 3 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności nieruchomości budynkowej, która stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Stanowiąc dalej, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własności lokali. Jednocześnie, powołując się na uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. (sygn. akt III CZP 65/11), Sąd I instancji wskazał, że zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej nie dotyczy możliwości częściowego zniesienia współwłasności w sytuacji, gdy pomieszczenie wchodzące w skład nieruchomości wspólnej nie są nieodzowne do prawidłowego z niej korzystania i mogą stanowić odrębny lokal mieszkalny, względnie mogą stanowić części składowe odrębnych lokali mieszkalnych już wyodrębnionych. Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy wskazał, żelokal mieszkalny nr (...)na skutek przeprowadzenia prac budowlanych przez jego właścicieli utracił cechę samodzielności w dotychczasowych granicach, albowiem połączono go z pomieszczeniem wspólnym, czyli w istocie doszło do konfuzji powierzchni wspólnej i lokalu. Mimo tego, zdaniem Sądu I instancji nie zostało zachwiane prawidłowe korzystanie z nieruchomości wspólnej przez pozostałych właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Zatem, zdaniem Sądu orzekającego można było dokonać zniesienia współwłasności.
Dokonując zniesienia współwłasności, Sąd Rejonowy oparł się na planie podziału sporządzonym przez biegłą sądową z zakresu budownictwa i(...), która wskazała, że lokale w obecnym stanie i strukturze spełniają kryteria samodzielnych lokali mieszkalnych. Co istotne, sposób zniesienia współwłasności oraz zasadność jego dokonania nie były przedmiotem sporu uczestników postępowania. Nie budzi również wątpliwości, że zmiany wprowadzone w nieruchomości zostały przeprowadzone za porozumieniem współwłaścicieli i po uzyskaniu przezK. M. (2)stosownych pozwoleń na ich dokonanie.
Wobec powyższego, Sąd Rejonowy w punkcie I dokonał zniesienia współwłasności w sposób oznaczony w punkcie I postanowienia, przyjmując przy określeniu udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku prawidłową wartość określoną przez biegłą w opinii, jako że ustalono je w sposób nieprawidłowy w stanie sprzed rozbudowylokalu nr (...).
Sąd I instancji dla ustalenia wielkości udziałów, sposobu podziału oraz wartości przedmiotowej nieruchomości oparł się na opinii biegłego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości. Jednocześnie, Sąd orzekający wskazał, że wskutek zniesienia współwłasności poszczególni współwłaściciele tracą prawa wynikające z udziałów w nieruchomości wspólnej do pełnej części tej nieruchomości włączonej do poszczególnych lokali oraz, że zmieniają się udziały w nieruchomości wspólnej jako takiej. Tym samym, w ocenie Sądu Rejonowego jedyną racjonalną metodą rozliczenia współwłaścicieli jest ustalenie, w jakim stopniu łącznie przyrośnie wartość wszystkich lokali w budynku i ta wartość dodana dla wszystkich współwłaścicieli powinna dla każdego z nich uzyskać odzwierciedlenie w powiększeniu wartości ich lokali w takim zakresie, w jakim mają oni przed zniesieniem współwłasności udziały w nieruchomości wspólnej.
Zdaniem Sądu I instancji ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego brak jest podstaw do zniesienia współwłasności nieodpłatnie. Uzasadniając, Sąd Rejonowy wskazał także, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczasowych wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał kolejny samodzielny lokal. Dokonanie adaptacji lokalu nawet za pozwoleniami oraz za aprobatą pozostałych współwłaścicieli nie czyni adaptującego automatycznie właścicielem części, która została przyłączona do lokalu, a jedynie uprawnienia do wystąpienia o przeniesienie prawa własności co do niej.
W ocenie Sądu Rejonowego opinię biegłejE. M. (1)należało uznać za prawidłowa, rzetelną i wiarygodną, pomimo podniesionych zarzutów. Wbrew zarzutom wnioskodawcy, zdaniem Sądu I instancji biegła szczegółowo wskazała metodologię przeprowadzonej wyceny, którą należało zaakceptować. W opinii biegła wskazała, że w wyniku przeprowadzonej adaptacji części powierzchni strychu o powierzchni 55,70m2w budynku mieszkalnym przyul. (...)utraciła swój charakter pomieszczeń gospodarczych i uzyskała funkcję mieszkalną, a podobne powierzchnie strychowe nie były przedmiotem obrotu rynkowego na terenieW.. Co istotne, uczestnicy postępowania nie kwestionowali, że pomieszczenie strychowe nie jest odrębnym lokalem, a częściąlokalu nr (...), przez co do wyceny lokalu należało przyjąć ceny transakcyjne mieszkań ze strychami zaadaptowanymi na cele mieszkalne, a nie ceny transakcyjne zaadaptowanych strychów, albowiem nie są one przedmiotem obrotu. Wobec powyższego, zdaniem Sądu Rejonowego ustalenia wartości rynkowej jego powierzchni dokonać należało na podstawie jedynej możliwej w tej sytuacji wyceny wartości rynkowej nowoutworzonegolokalu mieszkalnego nr (...)., przy uwzględnieniu wartości rynkowej nakładów poniesionych na adaptację lokalu i udziału elementów zastanych budynku nie podlegających adaptacji. Jednocześnie, Sąd orzekający podkreślił, że opinia została wykonana na podstawie metody porównania nie ofert transakcyjnych, jak chciał tego wnioskodawca, a faktycznie dokonanych transakcji sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Sądu I instancji biegła prawidłowo przyjęła nieruchomości podobne, z lokalnego rynku, a przedmiotem porównania była kwota uzyskana za cały lokal, a nie za metr kwadratowy jego powierzchni. W ocenie Sądu orzekającego wskazywane przez uczestnika postępowania dążenie do porównywania wartości prawa z lokalami pełnowartościowymi na rynku należało uznać wadliwe i z tych względów oddalić wniosek o dopuszczenie dowodu z oględzin ofert sprzedaży mieszkań oraz stron internetowych.
Należności do spłaty na rzecz współwłaścicieli Sąd Rejonowy rozliczył proporcjonalnie od wyliczonych przez biegłą do udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku. Zatem, przyjmując ustaloną przez biegłą wartość rynkową wykonanej adaptacji strychu w kwocie 58 900 zł tj. przyrostu wartościlokalu nr (...), należało zasądzić od uczestników postępowaniaC. M. (1)iK. M. (1)łącznie na rzecz uczestniczekB. S.iK. D.(obecnieL.) jako współwłaścicielek po 14 wlokalu nr (...). kwoty po 7 171,10 zł z tytułu 24.35 % udziału według wzoru: ( 58 900 x 24,35 %) x V2. Z kolei na rzecz uczestnikówA. K.iG. K., pozostających w ustawowej wspólności małżeńskiej należało zasądzić tytułem spłaty łącznie kwotę 15 107,85 zł według wzoru: 58 900 x 25,65% oraz na rzeczM. W.kwotę 15 107,85 zł według wzoru: 58 900 x 25,65%.
Sąd Rejonowy na podstawieart. 520 § 2 k.p.c, obciążył uczestnikówC. M. (2)iK. M. (2)w całości kosztami sądowymi, pozostawiając ich wyliczenie na podstawieart. 108 § 1 k.p.c.referendarzowi sądowemu.
Wnioskodawca zaskarżył postanowienie w punkcie III ponad kwotę 717,10 zł wobec uczestniczki postępowania ad. 1B. S., ponad kwotę 7 171,10 zł wobec uczestniczki postępowania ad. 2K. L., ponad kwotę 15 107,85 zł wobec uczestników postępowania ad. 3 i ad. 4A. K.iG. K.oraz ponad kwotę 15 107,85 zł wobec wnioskodawcy. W apelacji wnioskodawca zarzucił naruszenie art. 212 §1 i §3 k c. poprzez ustalenie rażąco zaniżonych spłat na rzecz uczestników postępowania ad. 1 - 4 oraz wnioskodawcy na podstawie wyceny powierzchni pomieszczenia strychowego wyłączonego ze współkorzystania dokonanej przez biegłą sądową E.M., która to wycena jest rażąco zaniżona w stosunku do realnej wartości rynkowej ww. powierzchni. Apelujący zarzucił także naruszenieart. 213 §1 k.p.c.orazart. 228 §1 k.p.c.poprzez pominięcie w ustaleniach faktycznych faktów notoryjnych, a to średnich cen rynkowych mieszkań w dzielnicyS.-W.oraz faktu, że cena metra kwadratowego stanowi podstawowe kryterium ustalenia ceny rynkowej w obrocie. Apelujący zarzucił także naruszenieart. 227 k.p.c.w zw.art. 217 §2 k.p.c.poprzez pominięcie dowodów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a następnie błędne przyjęcie jako podstawy spłat na rzecz uczestników ad. 1 - 4 oraz wnioskodawcy wyceny przedmiotowego poddasza dokonanej przez biegłą sądową w wysokości rażąco zaniżonej w stosunku do wartości rynkowej. Apelujący zarzuciłart. 286 k.p.c.poprzez niedopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego pomimo, że opinia biegłej sądowej, na której oparto orzeczenie w zakresie zasądzenia spłat na rzecz uczestników ad. 1 - 4oraz wnioskodawcy - pomimo opinii uzupełniającej oraz dodatkowego przesłuchania - pozostaje niezupełna i niejasna, gdyż nie wyjaśnia następujących okoliczności: rażącej rozbieżności między dokonaną przez biegłą wyceną przedmiotowego poddasza, a wartością rynkową lub i oferowaną mieszkań powstałych wskutek adaptacji strychu w dzielnicyS.weW., źródła podstawy błędnego twierdzenia, że „podobne powierzchnie strychowe nie były przedmiotem obrotu rynkowego
na terenieW." oraz „zaadaptowane strychy nie są przedmiotem obrotu", rażąco niskiej wyceny wartości rynkowej dwupoziomowego lokalu powstałego wskutek połączenialokalu nr (...)oraz znajdującej się ponad nim adaptacji poddasza o łącznej powierzchni 125 m2(427 000 zł) w stosunku do wycenylokalu nr (...)o powierzchni 64m2na I piętrze (368 000), co oznacza, że powiększenie lokalu o 90% skutkuje wzrostem jego wartości o 16%, rażącej rozbieżności między wycenąlokalu nr (...)uczestników postępowania M. i CM.o powierzchni 64 m2na I piętrze (368 000 zł),a wyceną adaptacji poddasza ponad tym lokalem o powierzchni 55, 7 m2(58 900zł), co oznacza, że lokal powstały z adaptacji poddasza ma wartość ponad 6 - krotnie mniejszą od znajdującego się pod nim lokalu o identycznym standardzie i lokalizacji oraz porównywalnej wielkości, rażąco niskiej wyceny wartości poddasza wyłączonego ze współkorzystania w przeliczeniu na metr kwadratowy (1 080 zł), w stosunku do ceny rynkowej tego typu mieszkań w dzielnicyS.weW.w przeliczeniu na metr kwadratowy (ok. 5 200 - 5 700 zł) oraz czym jest różnica pomiędzy wartością rynkową poddasza po poniesieniu nakładów na adaptację (58 900 zł), a wartością rynkową poddasza przed poniesieniem nakładów na adaptację (48 100 zł) w kwocie 10 800 zł, w szczególności czy według biegłej sądowej, a w ślad za nią Sądu I instancji kwota ta stanowi koszt nakładów na adaptację poddasza do obecnego stanu. W apelacji wnioskodawca zarzucił również naruszenieart. 233 k.p.c.poprzez bezkrytyczne przyjęcie za wiarygodną i rzetelną opinię bieglej sądowej E.M.co do wyceny przedmiotowego poddasza wyłączonego ze współkorzystania na rzecz uczestników postępowania K. CM., pomimo, że wycena ta rażąco odbiega od wartości rynkowej lub/i ofertowej mieszkań w dzielnicyS.weW., w tym mieszkań powstałych wskutek adaptacji strychu. W ocenie apelującego o zasadności powyższego zarzutu świadczy również bezpodstawne i bezkrytyczne przyjęcie tezy na podstawie opinii biegłejE. M., że „podobne powierzchnie strychowe nie były przedmiotem obrotu rynkowego na terenieW." oraz „zaadaptowane strychy nie są przedmiotem obrotu". Wobec powyższego, apelujący wniósł o zmianę postanowienia w kwestionowanej części poprzez zasądzenie od uczestników postępowaniaC. M. (1)iK. M. (2)łącznie na rzecz uczestniczki postępowania ad. 1B. S.kwoty 18 758 zł, na rzecz uczestniczki postępowania ad. 2K. L.kwoty 18 758 zł, uczestników postępowania ad. 3 i ad. 4A.iG. K.kwoty 39 519 zł oraz na rzecz wnioskodawcy kwoty 39 519 zł. Ewentualnie, apelujący wniósł o uchylenie postanowienia w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie wyceny przedmiotowego poddasza celem ustalenia spłat na rzecz uczestników postępowania, w szczególności dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Apelujący wniósł również o dopuszczenie następujących dowodów: dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowej, z prywatnej opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego inż. Bud.Z. I.na okoliczność realnej wartość rynkowej poddasza wyłączonego spod współkorzystania właścicieli przyul. (...)weW.. Nadto, apelujący wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego pośrednika w obrocie nieruchomości,
dowodu z wydruków ofert portali ogłoszeniowych w aktach sprawy, dowodu z oględzin na rozprawie stron internetowych pod adresem: www. Dom.money.pl/ceny- nieruchomości/W., www.morizon.pl, www.emmerson.pl oraz stron internetowych portali ogłoszeniowych gratka.pl oraz gumtree.pl z zawężeniem do ofert sprzedaży lokali mieszkalnych w dzielnicyS.weW.na okoliczność realnej wartości rynkowej poddasza wyłączonego spod współkorzystania właścicieli przyul. (...)weW., a w tym: kształtowania się średniej ceny rynkowej metra kwadratowego mieszkań weW.w pierwszym półroczu 2014 r., oraz ceny metra kwadratowego jako powszechnego kryterium określenia wartości rynkowej mieszkania, uwzględniającego takie czynniki jak wielkość lokalu, jego lokalizacji oraz standardu mieszkania, różnicy między ceną transakcyjną a ceną rynkową w dzielnicyŚ./S.weW.w pierwszym półroczu 2014r oraz jaki wpływ na wartość przedmiotowej adaptacji strychu mają poszczególne czynniki tj.: lokalizacja, wiek i stan użytkowy kamienicy, stan mieszkania, powierzchnia mieszkania w metrach kwadratowych oraz adaptacja poddasza. Nadto, apelujący wniósł o obciążanie kosztami postępowania obu instancji uczestników postępowaniaK.iC. M. (1).
W odpowiedzi na apelację, uczestnik postępowaniaK. M. (1)wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od wnioskodawcy na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych po dokładnym przeprowadzeniu postępowania dowodowego, który poddał szczegółowej i wszechstronnej analizie. Ustalenia te Sąd Okręgowy przyjmuje za własne. W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji dokonał prawidłowej oceny materiału dowodowego, a wyciągnięte wnioski mieszczą się w granicach zastrzeżonych przezart. 233 §1 k.p.c.
Zdaniem Sądu II instancji apelacja wnioskodawcy ogranicza się w istocie dozakwestionowania prawidłowości dokonanej przez Sąd Rejonowy wykładni prawa materialnegokoncentrującej się w rzeczywistości na błędnej wykładni przepisuart. 212 k.c.skutkującejustaleniem rażąco zaniżonych spłat na rzecz apelującego oraz pozostałych uczestników postępowania.Skarżący zarzuca także naruszenie przez Sąd I instancji przepisów prawa procesowego, błędną ocenę dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, architektury i wyceny mieszkań oraz nieuwzględnienie wnioskowanego przez skarżącego dowodu z opinii innego biegłego sądowego
rzeczoznawcy majątkowego, w tym prywatnej opinii sporządzonej przez inż. bud.Z. I..
Uznając za chybione zarzuty naruszenia prawa materialnego, w tymart. 212 k.c, Sąd II instancji w pierwszej kolejności zwraca uwagę na treśćart. 3 ust.l ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.0 własności lokali (Dz. U. 2000.80.903), który stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.Art. 3 ustawy o własności lokalidefiniuje prawnorzeczową konstrukcję odrębnej własności lokali jako prawa konstytutywnie i przymusowo związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej. Przez to - co wynika literalnie zezdania drugiego art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokalinie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa, przewidziany wart.3 ustawy o własności lokalizakaz znoszenia współwłasności nie ma charakteru absolutnego i w sytuacji możliwości dokonania podziału fizycznego budynku możliwe jest zniesienie części współwłasności. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust.2) Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust.3). Pomieszczenie strychu będącego przedmiotem zniesienia współwłasności przymusowej jedynie w wyjątkowych sytuacjach może podlegać zniesieniu. W konsekwencji podziału dochodzi do powstania na nowo nieruchomości lokalowej, co słusznie zostało podkreślone przez Sąd Rejonowy. Podobne stanowisko zajął również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 listopada 2011 r. (sygn. akt III CZP 65/11) wskazując, że przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zatem, rzeczą Sądu orzekającego w niniejszej sprawie było ustalenie na nowo udziałów wszystkich współwłaścicieli w przymusowej wspólnej części nieruchomości, po uprzednim uwzględnianiu dokonanego opisu nowo powstałego lokalu, który zwiększył swoją powierzchnię wskutek przyłączenia do niego przymusowej części wspólnej jakim był w niniejszej sprawie strych, co Sąd I instancji uczynił i orzeczenie w tym zakresie nie zostało zakwestionowane przez żadną ze stron postępowania.
Zastrzeżenie apelującego dotyczy jedynie wysokości należnej spłaty z tytułu pomniejszenia współwłasności wspólnej i sposobu procesowania Sądu Rejonowego w zakresie postępowania dowodowego.
Chybione są zarzuty skarżącego, poddającego w wątpliwość opinię biegłej sądowej z zakresu budownictwa, architektury i wyceny nieruchomości, której zarzucił nierzetelność, niezupełność, a przez to niefachowość. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się w ocenie dokonanej przez Sąd I instancji nieprawidłowości i błędów logicznych, zaś podnoszony przez wnioskodawcę zarzut rażącej rozbieżności pomiędzy wycenąlokalu nr (...)a wyceną adaptacji strychu jest zdaniem Sądu II instancji zarzutem nieuzasadnionym. W ocenie Sądu Okręgowego apelujący pominął fakt, że przedmiotem opinii sporządzonej przez biegłaby! strych, który został poddany adaptacji, który samodzielnie nie jest przedmiotem obrotu. Sąd II instancji podziela stanowisko Sądu I instancji, że kwestionowana przez wnioskodawcę wycena poddasza dokonana w opinii biegłejE. M. (1)jest prawidłowa, rzetelna i logiczna. Apelujący winien mieć na uwadze, że ocena dowodu niezgodna z jego intencją nie oznacza naruszeniaart. 233 §1 k.p.c.Ocena dowodów należy bowiem do sądu orzekającego i nawet w sytuacji, w której z dowodu można było wywieść wnioski inne niż przyjęte przez sąd, nie dochodzi do naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Sąd zaś nie jest zobowiązany do uwzględnienia kolejnych wniosków o dowód z opinii innego biegłego, jeżeli sporządzona opinia jest prawidłowa, a potrzeba powołania innego biegłego nie wynika z okoliczności sprawy, a jedynie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (vide: wyrok SA w Poznaniu z dnia 7 czerwca 2006 r. sygn. akt I ACa 1407/05). Tym samym, za bezzasadny należało uznać wniosek skarżącego o powołanie biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia po raz kolejny wartości adaptowanego poddasza, albowiem w ocenie Sądu II instancji, taki wniosek prowadziłby jedynie do przewlekłości postępowania w niniejszej sprawie.
Dodatkowo należy wskazać, iż dowód z opinii biegłego jest dowodem szczególnym, co nie oznacza, że ma być traktowany odmienne od pozostałych środków dowodowych. Tym samym, zasada swobodnej oceny dowodów w całej rozciągłości odnosi się także do sporządzonej opinii, która podlega sprawdzeniu i ocenie przez sąd, który po rozważeniu wszystkich dowodów wydaje orzeczenie (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 1976 r. IV CR 481/76 OSNCP z 1977 r. Nr 5-6, poz. 102), zaś jej granice w niniejszej sprawie nie zostały przekroczone. Apelujący chcąc podważyć prawidłowość oceny dowodów winien wykazać, że dowody zostały ocenione w sposób rażąco wadliwy, sprzeczny z zasadami logiki bądź doświadczenia życiowego (vide: wyrok Sąd Apelacyjny w Poznaniu z dnia 25 stycznia 2006 r. sygn. akt I ACa 772/05, por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 r. sygn. akt III CK 314/05, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 r. sygn. akt I ACa 513/05), czego jednak w zarzutach apelacyjnych nie uczynił.
W ocenie Sądu Okręgowego opinia biegłej sądowejE. M. (1)została opracowana prawidłowo i fachowo. Biegła rzetelnie wyjaśnia sposób oszacowania części nieruchomości wspólnej, która została przyłączona do lokalu uczestnika postępowania. Nie można więc podzielić stanowiska apelującego, że doszło do naruszenia prawa materialnego -art. 212 §1 k.c.przez zasądzenie spłat w wysokości rażąco zaniżonej nieodpowiadającej wartości nieruchomości, wyłączonej ze współwłasności przymusowej.
Zadaniem spłaty jest wyrównanie różnicy między wartością udziału przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności, a wysokość spłaty określa zawsze wartość udziału we współwłasności. Rzeczą Sądu rozstrzygającego niniejszą sprawę było więc ustalenie jaka jest wartość części nieruchomości podlegającej podziałowi, a więc jaka jest wartość pomieszczenia strychowego przyłączonego do lokalu uczestnika postępowania. Trafnie więc Sąd I instancji szacował wartość powierzchni strychowej, a nie wartości adaptacji - lokalu mieszkalnego uzyskanego po wykonaniu prac remontowo - budowlanych. Ustalenie wartości powierzchni strychowej jest o tyle trudne, że pomieszczenia strychowe (będące najczęściej przedmiotem współwłasności przymusowej) nie są odrębnym przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Biegła dokonując ustalenia wartości części współwłasności nie mogła więc dysponować porównawczymi wartościami sprzedaży tego typu nieruchomości. Zatem, nie można przyjąć, że należne współwłaścicielom części przymusowej spłaty można ustalić w oparciu o wartość metra kwadratowego powierzchni uzyskanego lokalu zaadaptowanego ze strychu. Właściciele lokali w wyniku przyłączenia powierzchni wspólnej do lokalu utracili część strychu, nie zaś lokal mieszkalny uzyskany dzięki adaptacji. Nietrafne są więc twierdzenia apelującego podnoszącego kwestę rażącej rozbieżności między dokonaną przez biegłą wyceną poddasza, a wartością rynkową lub ofertową mieszkań uzyskanych wskutek adaptacji strychu. Powstanie takiej dysproporcji wynika z faktu szacowania wartości powierzchni strychowej o nieznacznej wartości, która dzięki wykonanym pracom zyskuje tak znaczenia , że jej wartość może być nawet wielokrotnie wyższa.
W tym stanie rzeczy, Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktycznie dokonane przez Sąd I Instancji oraz dokonaną przezeń ocenę prawną tegoż stanu faktycznego, a tym samym stwierdził brak przesłanek do uwzględnienia zarzutu naruszenia prawa materialnegoart.212§ 1 k.c.
Dokonując kontroli instancyjnej zaskarżonego postanowienia Sąd Okręgowy dostrzegł omyłkę polegającą na zawyżeniu zasądzonych spłat, wobec przyjęcia przez Sąd Rejonowy niewłaściwej kwoty do rozliczenia. W ustaleniach faktycznych Sąd przyjął prawidłowo , że wartość pomieszczenia strychowego , po zaokrągleniu równa się kwocie 48.100 zł, tak jak przyjęła biegła sądowaE. M. (1)( k.262), jednak wyliczając wartość należnych spłat Sąd I instancji przyjął omyłkowo wartość wykonanej adaptacji tj. kwotę 58.900 zł. Zobowiązani do spłaty uczestnicy postępowania nie zaskarżyli postanowienia. Mimo, że Sąd rozpoznaje sprawę w trybie postępowania nieprocesowego, brak jest możliwości korekty tego uchybienia sądu, bez naruszenia zasady reformationis in peius. Jak wyjaśnił w nadal aktualnym orzeczeniu Sąd Najwyższy ( uchwala Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1977 r. III CZP 7/77 ) zakaz nie obowiązuje w wypadku niepodzielności poszczególnych rozstrzygnięć zawartych w orzeczeniu, kiedy nie sposób dokonać korekty zaskarżonego
rozstrzygnięcia bez odpowiedniej modyfikacji drugiego. Sytuacja taka nie zachodzi w niniejszym postępowaniu, wobec czego obowiązuje zasada zakazu reformationis in peius i obniżenie należnych spłat nie było możliwe.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy uznając apelację za oczywiście nieuzasadnioną przez co na
podstawieart. 385 k.p.c.orzekł ojej oddaleniu.
O kosztach postępowania apelacyjnego, Sąd II instancji orzekł na podstawieart. 520 §2 k.p.c.w zw. z§12 pkt 1w zw. z§7 pkt 6w zw. z§6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2002 r. nr 163, poz. 1349 z późn. zm.).