Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 430/15
Data wyroku: 2016-01-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Stojek, Aleksandra Janas, Iwona Wilk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 675 § 1 kc w zw. z art. 498 kc

Sygn. akt V ACa 430/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 stycznia 2016r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Iwona Wilk

Sędziowie:

SA Grzegorz Stojek
SA Aleksandra Janas (spr.)

Protokolant:

Anna Fic

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2016r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki AkcyjnejwR.
przeciwkoJ. B.,(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółce Komandytowej w(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 26 lutego 2015r., sygn. akt XIII GC 272/13

1
prostuje sentencję zaskarżonego wyroku w ten sposób, że punkt 4 znajdujący się po wcześniejszym punkcie 4 oznacza jako punkt 4a;

2
zmienia zaskarżony wyrok:

- w punktach 1 i 2 o tyle, że zasądzone tam kwoty 73.704,43 złote obniża do kwot po 54.378,43 (pięćdziesiąt cztery tysiące trzysta siedemdziesiąt osiem 43/100) złotych, a kwoty 58.704,43 złote do kwoty po 39.378,43 (trzydzieści dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt osiem 43/100) złotych,
- w punktach 4 i 4a o tyle, że zasądzone tam kwoty 5.270,50 złotych obniża do kwot po 3.143,97 (trzy tysiące sto czterdzieści trzy 97/100) złote,
- w punkcie 5 o tyle, że w miejsce kwoty 1.460 złote nakazuje pobrać kwotę 2.450,63 (dwa tysiące czterysta pięćdziesiąt 63/100) złotych,
- w punktach 6 i 7 o tyle, że w miejsce kwot po 1.877,06 złotych nakazuje pobrać kwoty po 1.381,74 (jeden tysiąc trzysta osiemdziesiąt jeden 74/100) złotych;

3
oddala obie apelacje w pozostałym zakresie;

4
zasądza od pozwanegoJ. B.na rzecz powódki kwotę 337,64 (trzysta trzydzieści siedem 64/100) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

5
zasądza od pozwanych(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki Komandytowej w(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.solidarnie na rzecz powódki kwotę 337,64 (trzysta trzydzieści siedem 64/100) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Aleksandra Janas

SSA Iwona Wilk

SSA Grzegorz Stojek

Sygn. akt V ACa 430/15

UZASADNIENIE
Powódka(...) Spółka AkcyjnawR.wystąpiła do Sądu Okręgowego w Katowicach z pozwem, w którym domagała się zasądzenia od pozwanegoJ. B.oraz solidarnie od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowej w(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.kwot po 87.295,93zł wraz z ustawowymi odsetkami od 11 października 2012r. oraz kosztami procesu. Uzasadniając żądanie pozwu powódka podała, że na podstawie umowy najmu zawartej przez swą poprzedniczkę prawną była najemcą pomieszczeń użytkowych w budynku przyul. (...)wK.. Na podstawie umowy zobowiązana była do wniesienia na rzecz pozwanych kwoty 183.091,86zł tytułem kaucji zabezpieczającej płatność opłat czynszowych i innych zobowiązań opisanych w § 6 ust. 2 umowy. Umowa ta uległa rozwiązaniu z dniem 30 września 2012r., w związku z tym pozwani zobowiązani byli do zwrotu kaucji, nie później niż 10 dni od dnia rozwiązania umowy najmu. Pozwani nie wywiązali się z tego obowiązku, wobec czego powódka wezwała ich do zwrotu kaucji, którą pomniejszyła o 6.500zł naliczoną z tytułu pokrycia kosztów ponadnormatywnego zużycia niektórych lokali oraz o kwotę 2.000zł z tytułu pokrycia kosztów naprawy uszkodzeń powstałych przy wyprowadzaniu się powódki z zajmowanych pomieszczeń. W odpowiedzi na wezwanie pozwani złożyli oświadczenie o potrąceniu kaucji z kwotą 561.039,34zł jako należną im tytułem kosztu robót wykonanych w związku z usuwaniem nieprawidłowości po dotychczasowym najemcy. Powódka zakwestionowała to roszczenie stojąc na stanowisku, że zamiast robót naprawczych pozwani przeprowadzili pełny remont wynajmowanych pomieszczeń, niezasadnie próbując ją obciążyć związanymi z tym kosztami.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa zgodnie podnosząc, że po zakończeniu umowy najmu i wbrew wynikającym z niej obowiązkom powódka wydała lokal zdewastowany i noszący ślady ponadnormatywnego zużycia, co zostało utrwalone w trakcie czynności odbiorowych trwających od 1 do 11 października 2012r. Twierdzili też, że przywrócenie należytego stanu pomieszczeń wymagało nakładów w wysokości 561.039,34zł, zatem oświadczenie o potrąceniu było skuteczne.
W toku postępowania powódka rozszerzyła powództwo, domagając się zasądzenia od pozwanegoJ. B.oraz solidarnie od pozwanych Spółek kwot po 15.000zł z ustawowymi odsetkami od 22 października 2013r. Uzasadniając rozszerzenie powództwa powódka wskazała, że strony łączyła także umowa najmu z 10 sierpnia 2012r., na podstawie której powódka uiściła na rzecz pozwanych jako wynajmujących kaucję gwarancyjną w kwocie 30.000zł. Umowa ta obowiązywała do 30 września 2013r., a kaucja winna zostać zwrócona w terminie 21 dni od dnia zakończenia obowiązywania umowy. Także w odniesieniu do tej należności złożono oświadczenie o jej potrąceniu z wierzytelnością w kwocie 561.039,34zł z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu objętego umową z 30 czerwca 2009r., co powódka zakwestionowała.
Wyrokiem z 26 lutego 2015r. Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanegoJ. B.oraz solidarnie od pozwanych(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki Komandytowej w(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.na rzecz powódki kwoty po 73.704,43zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 58.704,43zł od dnia 11 października 2012r., a od kwoty 15.000zł od dnia 22 października 2013r., a nadto ustawowe odsetki od kwoty 31.841,50zł od dnia 11 października 2012 r. do dnia 8 kwietnia 2013r. W pozostałej części powództwo zostało oddalone. Sąd Okręgowy orzekł nadto o kosztach sądowych zasądzając od pozwanegoJ. B.oraz solidarnie od pozwanych spółek na rzecz powódki kwoty po 5.270,50zł oraz nakazując pobrać od nich na rzecz Skarbu Państwa po 1.877,06zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
Jak ustalono, w dniu 30 czerwca 2009r. wynajmujący – pozwanyJ. B.i pozwana(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.– zawarli z poprzednikiem prawnym powódki –spółką (...) S.A.wW., umowę najmu pomieszczeń biurowych mieszczących się w budynku położonym wK.przyul.(...), która miała obowiązywać do 30 września 2012r. Opis standardu powierzchni biurowej stanowił załącznik nr(...)do umowy. Przekazanie lokali nastąpić miało na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, w którym zawarto opis stanu technicznego lokalu w dniu przekazania. Wynajmujący zobowiązali się do dokonania na własny koszt adaptacji budowlanych, między innymi w zakresie pomieszczeń biurowych (wraz z montażem klimatyzatorów we wskazanych przez najemcę pomieszczeniach). Zgodnie z § 3 ust. 6 umowy, po rozwiązaniu i wygaśnięciu umowy, wynajmującym przysługiwało roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego, w zakresie dokonanych przez najemcę ulepszeń, natomiast w pozostałym zakresie najemca zobowiązany był do zwrotu pomieszczeń w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia po okresie ich użytkowania. Zabezpieczeniem płatności opłat czynszowych i innych zobowiązań wynikających z umowy była kaucja w kwocie 183.091,86zł wniesionej w umowie najmu z 12 lipca 2002r., która zabezpieczała także roszczenia z tytułu szkód w wynajmowanych pomieszczeniach, powstałych z winy najemcy. W tym przypadku wynajmującym przysługiwało prawo rozliczenia z kaucji szkód na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy. Zwrot kaucji miał nastąpić nie później niż w ciągu 10 dni od rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, z zastrzeżeniem prawa potrącenia wymienionych wyżej należności. W sprawie nie było przedmiotem sporu, że kaucja gwarancyjna została zapłacona. Przy przekazywaniu pomieszczeń w 2009r. pracownicy najemcy dokonali pobieżnych oględzin kilku pomieszczeń na IV piętrze w segmencie(...), zgłaszając jedynie kilka drobnych uwag. Sąd Okręgowy ustalił nadto, że pismami z 15 czerwca 2012r., skierowanymi do wynajmujących, powódka złożyła oświadczenie o nieprzedłużeniu umowy najmu z 30 czerwca 2009 r. i wniosła o zwrot dokumentu gwarancji oraz kaucji do dnia 10 października 2012 r., z uwzględnieniem potrąceń kosztów związanych z przywróceniem pomieszczeń do stanu niepogorszonego, biorąc po uwagę normalne zużycie w okresie ich użytkowania. Po wygaśnięciu umowy wezwała wynajmujących do zwrotu kaucji w łącznej kwocie 183.091,86zł, pomniejszonej o wyliczone przez siebie koszty ponadnormatywnego zużycia niektórych lokali w wysokości 6.500zł oraz koszt naprawy uszkodzeń powstałych w czasie wyprowadzki (2.000zł), łącznie 8.500zł. Do zwrotu pozostawała zatem kaucja w wysokości 174.591,86 zł z ustawowymi odsetkami od 10 października 2012 r. i do jej zapłaty powódka wezwała pozwanych. Pismem z dnia 25 marca 2013r., doręczonym w dniu 21 maja 2013r., pozwaniJ. B.oraz(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.złożyli oświadczenia o potrąceniu wierzytelności powódki z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej z wierzytelnością przysługującą im w stosunku do powódki w związku z odszkodowaniem za zwrot wynajętych pomieszczeń w stanie ponadnormatywnego zużycia w łącznej kwocie 561.039,34zł. Stan wynajmowanych pomieszczeń w dacie przekazania ich powódce w 2009r. oraz w październiku 2012r. stwierdzały protokoły zdawczo – odbiorcze. Podczas czynności odbiorowych w październiku 2012 r. pozwani wykonywali je bardzo szczegółowo i drobiazgowo. Pracownicy powódki sporządzili protokół rozbieżności. Stan faktyczny stwierdzany przez obie strony zasadniczo się nie różnił, ale strony miały odmienny pogląd na kwestię przyczyn powstania zużycia.
Sąd ustalił także, że strony łączyła również umowa najmu z dnia 10 sierpnia 2012r., którą zawarto na okres od 1 października 2012r. do 30 września 2013r. Z tytułu kaucji gwarancyjnej z tej umowy powódka wpłaciła na rzecz wynajmujących kwotę 30.000zł, która miała podlegać zwrotowi najemcy w terminie 21 dni od dnia zakończenia obowiązywania umowy, po podpisaniu bezusterkowego protokołu odbioru. Powódka wpłaciła na rzecz pozwanychJ. B.oraz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.kaucję gwarancyjną w kwocie po 15.000 zł. Przekazanie przedmiotu najmu po zakończeniu umowy odbyło się w dniu 1 października 2013r., a komisja nie stwierdziła ponadnormatywnego zużycia najmowanych pomieszczeń. W odpowiedzi na żądanie powódki dotyczące zwrotu kaucji, wynajmujący złożyli oświadczenie o jej potrąceniu z należnością z tytułu kosztów remontu pomieszczeń będących przedmiotem pierwszej z umów. Na podstawie opinii biegłego Sąd Okręgowy ustalił, że w ramach prac remontowych koniecznych do przywrócenia stanu poprzedniego należało wykonać roboty wynikające z ponadnormatywnego zużycia w zakresie demontażu posadzek z wykładzin dywanowych, wykonania nowych posadzek z wykładzin dywanowych, dwukrotnego malowania podłoży z tapety typu „raufaza” i gładzi gipsowych, zerwania tapet natryskowych i wykonania nowych tapet oraz wymiany kasetonów w sufitach podwieszanych. Wartość prac remontowych koniecznych do przywrócenia stanu poprzedniego wyliczono jako różnicę pomiędzy kosztem poszczególnych elementów robót w stanie nowym, pomniejszonych o wartość zużycia normatywnego za czas dotychczasowej eksploatacji. Łączny koszt tych prac ustalono na kwotę 95.835 zł, natomiast wartość prac bez uwzględnienia pomieszczeń segmentu(...)piętro i segmentu(...)piętro oraz pomieszczeń(...)i(...)wynosiła 63.683zł.
Powyższe ustalenia zostały poprzedzone oceną zgromadzonych dowodów, w tym zwłaszcza zeznań świadków oraz opinii biegłego. Odnosząc się do tych pierwszych Sąd Okręgowy stwierdził, że nie był w stanie na ich podstawie ustalić rzeczywistego stanu pomieszczeń w chwili opuszczania go przez powódkę ponieważ świadkowie, będący pracownikami stron, w swych zeznaniach potwierdzali stanowiska swoich pracodawców. W konsekwencji ustalając stan pomieszczeń w chwili wydania ich pozwanym Sąd oparł się na opinii biegłego oraz dokumentacji zdjęciowej. Samą opinię Sąd uznał za rzetelną i dokładną oraz odpowiadającą zasadom sporządzania ekspertyz sądowych. Wskazał przy tym, że choć biegły wykonując zlecenie Sądu posłużył się cennikami robót budowlanychS.wydanych dla pierwszego kwartału 2014r., to opinia zachowała aktualność ponieważ ceny te nie uległy istotnym zmianom do czasu wydania opinii, czyli do ostatniego kwartału 2014r., a jeśli nawet zmiana nastąpiła, to polegała ona na spadku, a nie wzroście cen. Ponadto stwierdził, że z uwagi na wykonanie remontu najmowanych pomieszczeń opinia miała szacunkowy charakter, co jednak nie zmniejszało jej walorów dowodowych.
W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo okazało się częściowo uzasadnione. Wskazał, że dla oceny zasadności powództwa koniecznym było rozstrzygnięcie czy i w jakim stopniu powódka doprowadziła do ponadnormatywnego zużycia przedmiotu najmu, co z kolei rzutowało na ocenę zasadności zarzutu potrącenia.
Przywołującart.659 § 1 k.c.,art. 662 k.c.orazart.675 § 1 i § 3 k.c.wskazał na ciążący na najemcy obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym i na możliwe sposoby uwolnienia się od obowiązku naprawienia szkody poprzez udowodnienie, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem. Podkreślił Sąd, że ciężar wykazania tej okoliczności spoczywa na najemcy, którego obciążają nieujawnione przyczyny, które spowodowały pogorszenie stanu rzeczy. W tym zakresie Sąd Okręgowy uwzględnił jedynie zarzut powódki, iż nie mogła ona odpowiadać za poniesienie kosztów ponadnormatywnego zużycia pomieszczeń(...), wykorzystywanych w okresie najmu przez pracowników firmy ochraniarskiej, zatrudnionych przez pozwanych, a także naprawy ścian w pomieszczeniu(...), gdzie doszło do uszkodzenia ścian podczas prac przy ocieplaniu budynku, które to prace były wykonywane na zlecenie pozwanych. Nadto Sąd nie uwzględnił kosztów ponadnormatywnego zużycia w lokalach znajdujących się w segmencie(...)o łącznej powierzchni 400,30 m(

    2 )i w segmencie(...)o łącznej powierzchni 352 m(

    2 ), z uwagi na fakt, iż to powódka, zgodnie z załącznikiem nr(...)do umowy najmu z 30 czerwca 2009r., przy obejmowaniu lokali w najem w 2009r., pokryła koszt remontu tych pomieszczeń. Wskazał, że pozwani, wbrew ciążącemu na nich obowiązkowi wynikającemu zart.6 k.c., nie wykazali, że – uwzględniając stopień normalnego zużycia – przedmiotowe lokale na dzień rozwiązania umowy najmu były zużyte w stopniu wyższym, niż stan ich zużycia przed remontem dokonanym przez powódkę. Dokonując oceny skuteczności podniesionego przez pozwanych zarzutu potrącenia w świetleart.498 i art.499 k.c.Sąd stwierdził, że oświadczenie o potrąceniu z dnia 23 marca 2013r. z pewnością zostało złożone w dniu 9 kwietnia 2013r., albowiem w piśmie z dnia 10 kwietnia 2013r. powódka na to oświadczenie się powołała. Zarzut ten Sąd uznał za zasadny do kwoty 63.683zł, a przy uwzględnieniu uznanej i pomniejszonej przy wniesieniu pozwu kwoty 6.500zł z tytułu ustalonych przez powódkę w tej wysokości kosztów ponadnormatywnego zużycia lokali – do kwoty 57.183zł, co po jej podzieleniu na dwa, zgodnie z żądaniem pozwu, daje kwotę 28.591,50zł. Sąd Okręgowy stwierdził także, że oświadczenie o potrąceniu z dnia 8 listopada 2013 r., nie było skuteczne gdyż pozwani nie udowodnili, że w zakresie przedmiotu umowy z dnia 10 sierpnia 2012r. doszło do ponadnormatywnego zużycia najmowanych pomieszczeń, a zatem nie posiadali wobec powódki wierzytelności nadającej się do potrącenia i wywołania skutku wzajemnego umorzenia wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej. Ostatecznie z dochodzonej kwoty 102.295,93zł, po uwzględnieniu skutecznego zarzutu potrącenia, na rzecz powódki od pozwanegoJ. B., jak i solidarnie od pozwanych Spółek na rzecz powódki przypada po 73.704,43zł z odsetkami ustawowymi od dat wskazanych przez powódkę. Dodatkowo Sąd Okręgowy stwierdził, że zasadne było też żądanie odsetek ustawowych od kwoty 31.841,50zł od dnia 11 października 2012r. do 8 kwietnia 2013r. albowiem roszczenie powódki stało się wymagalne w dniu 11 października 2012r., a potrącenie stało się możliwie z dniem 8 kwietnia 2013r. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na mocyart. 659 § 1 k.c.orazart. 675 § 1 i § 3 k.c., a takżeart. 498 § 1 i § 2 k.c.oraz § 6 umowy najmu z dnia 30 czerwca 2009 r. i § 7 umowy najmu z dnia 10 sierpnia 2012 r. w związku zart. 369 k.c.iart. 366 k.c.iart. 102 k.s.h.orazart. 103 k.s.h.w związku zart. 31 § 1 i § 2 k.s.h., jako że pozwana(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowej wK.jest komplementariuszem drugiej z pozwanych Spółek. O odsetkach ustawowych orzeczono po myśliart. 481 § 1 i § 2 zdanie pierwsze k.c., a o kosztach procesu na podstawieart.100 zdanie pierwsze k.p.c.przy zastosowaniu zasady stosunkowego ich rozdziału.
W apelacji od powyższego wyroku w części, w jakiej powództwo przeciwko niemu uwzględniono, pozwanyJ. B.zarzucił naruszenieart.233 § 1 k.p.c.poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranych dowodów poprzez odmówienie wiarygodności zeznaniom świadkówM. B.,B. S.iM. Z.w zakresie opisanych uszkodzeń najmowanych pomieszczeń, a także poprzez dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego polegającą na oparciu rozstrzygnięcia wyłącznie na opinii biegłego sądowego, która wobec błędów nie zasługuje na przymiot wiarygodności, zupełności i rzetelności, naruszenieart.217 § 1 k.p.c.,art.227 k.p.c.orazart.278 § 1 k.p.c.w związku zart.286 k.p.c.poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na okoliczność stopnia ponadnormatywnego zużycia przedmiotu najmu oraz wyceny dokonanych przez pozwanego napraw koniecznych do doprowadzenia przedmiotu najmu do właściwego stanu, a także błąd w ustaleniach faktycznych mający wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a polegający na przyjęciu, że część pomieszczeń cechuje się ponadnormatywnym zużyciem wobec jakości zastosowanych w nim materiałów, a nie na skutek nadmiernego ich zużycia przez powoda. Skarżący zarzucił nadto naruszenie prawa materialnego, a to:art.361 § 2 k.c.poprzez nieuwzględnienie przez Sąd, że naprawienie jego szkody wynikłej z ponadnormatywnego zużycia przedmiotu najmu wymagało w okolicznościach sprawy dokonania remontu całości przedmiotu najmu,art.675 § 1 k.c.w związku zart.471 k.c.poprzez uznanie, że powódka nie ponosi odpowiedzialności za ponadnormatywne zużycie pomieszczenia(...)z uwagi na jego wykorzystanie przez pracowników firmy ochroniarskiej zatrudnionych przez pozwanego oraz za ponadnormatywne zużycie pomieszczeń znajdujących się w segmencie(...)– lokale(...)-(...)oraz korytarza(...)i pomieszczeń znajdujących się w segmencie(...)– lokale(...)
  -(...),(...),(...),(...)oraz korytarza w segmencie(...)z uwagi na pokrycie kosztów remontu tych pomieszczeń przez powoda przy obejmowaniu ich w najem w 2009r. W oparciu o powyższe zarzuty pozwanyJ. B.domagał się zmiany wyroku poprzez oddalenie powództwa także w zaskarżonej części i zasądzenie kosztów postępowania, ewentualnie wniósł o uchylenie wyroku w tej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji – przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego.
Wyrok zaskarżyły także pozwane Spółki w części, w jakiej uwzględniono powództwo skierowane przeciwko nim, zarzuciły błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wyroku i mający wpływ na jego treść, a polegający na: nieuzasadnionym przyjęciu, że stan przejmowanych przez powódkę w 2009r. pomieszczeń był taki, jak wynika z zeznań świadkówM. G.,J. W.iJ. K., to jest, że ściany pomieszczeń były wielokrotnie malowane, obudowy kaloryferów i parapety nie były nowe i nosiły ślady zużycia, drzwi nosiły ślady zużycia, kasetony sufitowe nie były nowe pomimo, że ustalenia te są sprzeczne z treścią protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia 25 września 2009r., podpisanego przez przedstawicieli obu stron i nie zakwestionowanego przez powódkę; uznaniu prywatnej opiniiE. K., sporządzonej na zlecenie powoda, za wiarygodną i mogącą stanowić podstawę ustaleń Sądu, mimo że autorka opinii przy jej sporządzaniu korzystała jedynie z wiadomości przekazywanych przez powódkę; nieodniesieniu się w uzasadnieniu wyroku do sporządzonego na zlecenie pozwanych kosztorysu robót budowlanych autorstwaG. M. (1), opisującego konieczny zakres prac i ich koszt w związku z ponadnormatywnym zużyciem przez powódkę przedmiotu najmu; nieuzasadnionym przyjęciu, że nie ma podstaw do uwzględnienia kosztów ponadnormatywnego zużycia lokali znajdujących się w segmencie(...)– lokale(...)-(...)oraz korytarza(...)i pomieszczeń znajdujących się w segmencie(...)– lokale(...)
  -(...),(...),(...),(...)oraz korytarza w segmencie(...)pomimo, że to na powódce (omyłkowo wskazano: pozwanych) spoczywał obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego po zakończeniu umowy najmu. Pozwane zarzuciły nadto naruszenie prawa procesowego, a toart.227 k.p.c.,art.233 k.p.c.iart.286 k.p.c.poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oddalenie wniosku pozwanegoJ. B.o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego mimo, że opinia biegłegoG. M. (2)w sposób rażący zaniżyła zakres, jak i koszt prac remontowo – budowlanych koniecznych do przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu najmu. Na tej podstawie pozwane wniosły o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sadowi I instancji, przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, domagała się też dopuszczenia dowodu z informacji Głównego Urzędu Statystycznego dotyczącej wskaźnika cen obiektów budowlanych w 2014r.
Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje.
Apelacje są częściowo zasadne.
W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd Apelacyjny akceptuje zatem te ustalenia i czyni własnymi, dodatkowo ustalając, iż w IV kwartale 2014r. w porównaniu z I kwartałem 2014r. nieznaczny nastąpił spadek cen (w przedziale 0,6% - 1,4%) prac budowlanych polegających na kładzeniu tynków, okładzin i licowaniu powierzchni wewnętrznych, podłóg i posadzek, malowania, robót z gipsu i prefabrykatów gipsowych (dowód: informacja GUS, k.1966). Koszt wykonania remontu najmowanych pomieszczeń łącznie z segmentami(...)i(...)wynosi łącznie 95.835zł (dowód: opinia biegłegoG. M. (2)).
Wszyscy skarżący zakwestionowali ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, a to zeznań świadków oraz opinii biegłegoG. M. (2).
Pozwane Spółki zarzuciły, iż Sąd Okręgowy dokonując ustaleń odnoszących się do stanu pomieszczeń w dacie ich wydania najemcy niezasadnie oparł się na zeznaniach świadkówM. G.,J. W.iJ. K., które miały – wedle skarżących – pozostawać w sprzeczności z treścią protokołu zdawczo - odbiorczego, w którym stan lokalu określono jako dobry, a szereg elementów wyposażenia jako nowe, ponadto same pomieszczenia były świeżo malowane. Dokonując ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy wskazał jednak, że stan pomieszczeń będących przedmiotem obu umów najmu w dacie przekazania ich powódce w 2009 r. oraz w październiku 2012 r. stwierdzały protokoły zdawczo – odbiorcze. Nie pozostaje to w sprzeczności ze szczegółowymi ustaleniami odnoszącymi się do tego, że ściany pomieszczeń były pokryte raufazą i mogły być już wielokrotnie malowane, że sufity zbudowane z kasetonów nie były nowe, podobnie jak obudowy kaloryferów i parapety, które nosiły ślady zużycia, tak jak drzwi, z których jedynie część była nowych. Ponadto fakt, że niektóre elementy wyposażenia były nowe nie pozostaje w kolizji z twierdzeniem, że inne elementy wyposażenia nosiły ślady wcześniejszego używania czy też, że ściany były już wcześniej wielokrotnie malowane. Co się zaś tyczy wykładziny, ustalenia co do jej złej jakości znajdują oparcie nie tylko w kwestionowanej opinii biegłego, ale przede wszystkim w certyfikacie producenta, jaki dołączono do akt sprawy. Zresztą same pozwane w apelacji wskazują, że zgodnie z treścią protokołu stan pomieszczeń był dobry (a nie bardzo dobry).
Również jako niezasadny należy ocenić zarzut odnoszący się do wadliwej oceny dowodów w postaci zeznań świadkówM. B.,B. S.iM. Z.. PozwanyJ. B.w swej apelacji podnosił, że Sąd Okręgowy zeznań tych – dotyczących dewastacji pomieszczeń przez pozwaną – nie uwzględnił choć świadkowie byli obecni przy odbiorze przedmiotu najmu, a ich zeznania pozostawały w zgodzie z innymi dowodami. Zeznania przywołanych świadków nie mogą stanowić podstawy szczegółowych ustaleń dotyczących stanu poszczególnych pomieszczeń ponieważ nie zawierają takiego opisu, mają ogólny charakter i odwołują się do treści sporządzonego protokołu, w którym zawarto stosowne zapisy. Już zatem z tej przyczyny zarzut pozwanego jest chybiony, a dodatkowo należy podkreślić, iż stan lokali objętych umową najmu, a stanowiących punkt wyjścia do opracowania opinii biegłego, został przyjęty w oparciu o dokumentację fotograficzną sporządzoną przez obie strony. Odmiennie niż zarzuciły pozwane Spółki, podstawy tych ustaleń nie stanowiła prywatna opinia rzeczoznawcyE. K.– autorka opinii została jedynie przesłuchana w charakterze świadka, lecz jej zeznania z takich samych przyczyn jak zeznania świadkówM. B.,B. S.iM. Z.okazały się nieprzydatne. Niezasadnie także pozwane zarzucają, iż w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy nie odniósł się do prywatnej opiniiG. M. (1). Pominąwszy okoliczność, że zarzucone uchybienie co do zasady nie może być traktowane jako błąd w ustaleniach faktycznych trzeba podkreślić, że prywatna opinia może być traktowana wyłącznie jako oświadczenie strony, wobec czego nie stanowi dowodu i nie może konkurować z opinią biegłego sądowego.
Nie są także zasadne zarzuty pozwanych odnoszące się do opinii biegłegoG. M. (2). Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów odniesionych przez po zwanegoJ. B.– bezsprzecznie dokonując wyliczeń biegły oparł się na cenach z I kwartału 2014r., wyjaśniając następnie, iż do IV kwartału 2014r., kiedy to opinia została sporządzona, ceny uległy jedynie nieznacznym wahaniom. Potwierdza to informacja z Głównego Urzędu Statystycznego, stanowiąca przedmiot dowodu w postępowaniu apelacyjnym – wynika z niej, że ceny niektórych (istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy) usług budowlanych uległy jedynie niewielkiemu zmniejszeniu, co pozostaje bez wpływu na treść opinii. Niezasadnie także pozwany też zarzuca, że biegły pominął koszt zabezpieczenia elementów pomieszczenia takich jak podłogi, okna i framugi – jak wynika bowiem z ustnych wyjaśnień biegłego zostały one ujęte w pozycji „koszty dodatkowe”. Z kolei zarzut, jakoby opinia była niejasna z uwagi na zastosowanie przez biegłego „niewytłumaczonych zwrotów i analiz własnych oraz różnorodnych uproszczeń” nie został uzasadniony, co praktycznie uniemożliwia szczegółowe odniesienie się do tego twierdzenia poza tym jedynie spostrzeżeniem, że biegły ustosunkował się do wszystkich zarzutów, jakie zgłosili pozwani do jego opinii. Charakter polemiki mają natomiast zgłaszane przez pozwanego zarzuty o innych niż przyjął biegły okresach trwałości poszczególnych materiałów skoro pozwany ograniczył się jedynie do zanegowania stanowiska biegłego, nie wskazując na czym opiera swe przeświadczenie, iż biegły pozostaje w błędzie. Jeśli idzie o samą wykładzinę, biegły przywołał atest producenta, z którego nie wynika by nadawała się ona do pomieszczeń biurowych.
Pozwane Spółki zarzucały natomiast, że biegły niezasadnie pominął koszty remontu opisanych wyżej pomieszczeń w segmentach(...)i(...). Godzi się jednak zauważyć, iż biegły wyliczył związane z tym koszty w sposób prawidłowy, wobec czego adresatem omawianego zarzutu może być jedynie Sąd, który stwierdził, że z uwagi na niewykazanie stanu tych pomieszczeń w dacie ich objęcia przez powódkę, która jednocześnie poniosła koszty poprzedniego remontu, roszczenie w tej części nie jest słuszne co do zasady. Pozwane zarzuciły nadto, iż obliczając koszty niezbędnego remontu biegły nie uwzględnił profilu ich działalności, to jest najmu lokali w celach komercyjnych. Twierdziły, że wykonanie prac w sposób wskazany przez biegłego prowadziłoby do zróżnicowania w zakresie standardu i estetyki pomieszczeń. Odnosząc się do tego zarzutu trzeba mieć na uwadze, że oddanie rzeczy w najem ze swej istoty wiąże się z jej używaniem przez najemcę, a zatem i z zużyciem, za które najemca nie ma obowiązku uiścić dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli tylko zużycie to ma charakter normatywny. Przez to pojęcie należy rozumieć zwykłe, związane z charakterem rzeczy i celem umowy, skutki jej używania. Tak zatem i w rozpoznawanej sprawie pomieszczenia będące przedmiotem najmu zostały zużyte i przed oddaleniem ich kolejnemu kontrahentowi wymagały przeprowadzenia odpowiednich prac tym bardziej, że jak wskazano w protokole zdawczo – odbiorczym sporządzonych przed objęciem pomieszczeń przez najemcę, stan lokalu był dobry (a nie bardzo dobry). Tym samym powódka nie może być co do zasady obciążona kosztami związanymi z ewentualną różnica w standardzie czy estetyce przedmiotowych pomieszczeń. Co więcej, odmiennie niż podnoszą pozwane, w sprawie nie wykazano by przeprowadzony remont kapitalny tych pomieszczeń był konieczny z uwagi na sposób wykonywania umowy najmu. Wykracza on bowiem poza granice wyznaczone szkodą związaną z ponadnormatywnym zużyciem pomieszczeń. Na marginesie jedynie godzi się zauważyć, iż wykonanie tego remontu uniemożliwiło przeprowadzenie oględzin pomieszczeń, a tym samym sporządzając opinię biegły był zmuszony opierać się na dołączonych do akt fotografiach.
Podsumowując ocenę opinii biegłego – trafnie Sąd Okręgowy uznał, że jest ona rzetelna i dokładna, a przez to może stanowić podstawę ustaleń faktycznych. Podkreślenia też wymaga, że w toku postępowania przed Sądem I instancji biegły w wystarczający sposób wyjaśnił zagadnienia wskazywane przez pozwanych, które obecnie stały się także przedmiotem zarzutów apelacyjnych. Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia. Z tej przyczyny nie było żadnych usprawiedliwionych podstaw aby kontynuować postępowanie dowodowe poprzez dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, co czyni zarzuty obu apelacji w tej materii niezasadnymi. Ostatecznie zatem nie ma podstaw by uznać, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego w sposób wskazany w apelacji.
Tytułem zakończenia analizy zarzutów opartych na naruszeniu prawa procesowego Sąd Apelacyjny stwierdził także, że nie znajduje żadnego uzasadnienia zarzut pozwanych Spółek o pozbawieniu ich prawa do obrony. Skarżące argumentowały, że z uwagi na alarm bombowy rozprawa poprzedzająca wydanie wyroku odbyła się z dwugodzinnym opóźnieniem, a pełnomocnik pozwanych nie mógł oczekiwać na wywołanie sprawy z uwagi na inne obowiązki służbowe. Opóźnienie w wywołaniu sprawy wywołane nadzwyczajnymi okolicznościami nie może samo w sobie przesądzać, iż doszło do naruszenia prawa do obrony tym bardziej, że w uzasadnieniu zarzutu mowa jest o innych obowiązkach służbowych zastępcy pełnomocnika, a nie samego pełnomocnika, a niezależnie od tego wraz z zawiadomieniem o terminie rozprawy strony uzyskały stosowną informację o sposobie postępowania w tego rodzaju wypadkach (k.1472).
Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutu pominięcia kosztów remontu pomieszczenia(...), zajmowanego przez pracowników ochrony działających na zlecenie pozwanych. Wprawdzie niewątpliwie także i to pomieszczenie było objęte umową, jednak powódka nie miała żadnego wpływu na sposób korzystania z niego, natomiast – co istotne – osoby zajmujące pomieszczenie i z niego korzystające działały na podstawie umowy zawartej z pozwanymi. W tych okolicznościach obciążenie powódki kosztami remontu lokalu nie byłoby zasadne.
Zgodzić się jednak trzeba ze skarżącymi, iż Sąd Okręgowy niezasadnie przyjął, iż powódka nie ponosi odpowiedzialności za ponadnormatywne zużycie pomieszczeń znajdujących się w segmentach(...)i(...). Jak wynika z treści rozliczenia odnoszącego się do remontu tych pomieszczeń po zakończeniu poprzedniej umowy najmu zawartej w 2002r. (k.65), dotyczyło ono kosztów doprowadzenia lokali do stanu z dnia protokolarnego przejęcia przez najemcę i obejmowało koszty malowania ścian, cyklinowania parkietów i wymiany wykładziny). Rozliczenie to było zatem związane ze sposobem wykonywania poprzedniej umowy i jako takie nie może wpływać na zakres aktualnych obowiązków najemcy. Trzeba mieć też na uwadze, że ani z twierdzeń stron, ani z okoliczności sprawy nie wynika by związane z tym remontem koszty zostały w jakikolwiek sposób rozliczone w czynszu przewidzianym późniejszą lub by miały jakikolwiek związek z ewentualnymi ulepszeniami rzeczy najętej. Skoro zatem brak okoliczności pozwalających na powiązanie omawianych kosztów z aktualnie rozliczaną umową najmu, punktem wyjścia do oceny stopnia zużycia pomieszczeń znajdujących się w tych segmentach musi być stan po przeprowadzeniu remontu, a fakt, że jego koszty – z uwagi na sposób wykonywania poprzedniej umowy poniosła powódka – pozostaje bez znaczenia. W tym zatem jedynie zakresie stwierdzić należy naruszenie prawa materialnego, a toart.675 § 1 k.c.w związku zart.498 k.c.Pozostałe zarzuty naruszenia prawa materialnego nie są zasadne.
Tym samym podniesiony przez pozwanych zarzut potrącenia okazał się słuszny do kwoty 95.835zł, to jest do kwot po 47.917,50zł przypadających naJ. B.z jednej strony i pozwane Spółki z drugiej. W pozostałym zakresie oświadczenie o potrąceniu nie odniosło skutku polegającego na umorzeniu obu wierzytelności do wysokości niższej z nich (art.498 § 2 k.c.). Pozwani przedstawili wprawdzie do potrącenia kwotę 561.039,34zł, jednak nie wykazali, iż wierzytelność w tej wysokości (przekraczającej kwotę wskazaną przez biegłego) faktycznie im przysługuje. Aby bowiem procesowy zarzut potrącenia odniósł swój skutek, skuteczne musi być materialnoprawne oświadczenie o potrąceniu. To zaś wymaga udowodnienia istnienia przestawionej do potrącenia wierzytelności w taki sposób, w jaki należy udowodnić wierzytelność dochodzoną pozwem. Pozwani poza oświadczeniami nie zaoferowali wystarczającego materiału dowodowego, a wobec sprzecznych stanowisk stron składane w tej materii oświadczenia (łącznie z prywatną opinią rzeczoznawcy) nie mogły odnieść spodziewanego rezultatu. Nie zostało też udowodnione, że pozwani ponieśli szkodę ponieważ z uwagi na konieczność przeprowadzenia remontu pomieszczeń nie mogli ich oddać w najem, co więcej, w toku postępowania przed Sądem I instancji nie sprecyzowano nawet wysokości ewentualnej szkody z tego tytułu. Stąd zarzucanie Sądowi Okręgowemu, iż okoliczność tę pominął jest całkowicie nieuzasadnione.
W konsekwencji uwzględnienia zarzutu potrącenia wierzytelność dochodzona przez powódkę uległa zatem umorzeniu do kwoty 54.378,43zł wobec pozwanegoJ. B.oraz do takiej samej kwoty wobec pozwanych Spółek, ponoszących solidarną odpowiedzialność z tytułu zwrotu kaucji (102.295,93zł – 47.917,50zł). Kwota ta uwzględnia odliczone uprzednio przez powódkę koszty ponadnormatywnego zużycia pomieszczeń (łącznie 6.500zł, to jest po 3.250zł) oraz koszty naprawy uszkodzeń powstałych w czasie wyprowadzki (łącznie 2.000zł, to jest po 1.000zł). Składa się na nią połowa kaucji należnej powódce w związku z zakończeniem drugiej z umów najmu, o którą to należność rozszerzono żądanie pozwu (po 15.000zł) oraz pozostała po potrąceniu część kaucji związanej z umową zakończoną w dniu 30 września 2012r. (39.378,43zł). Rozstrzygnięcie o odsetkach od zasądzonej kwoty okazało się prawidłowe w świetleart.481 k.c.ponieważ odpowiadało datom wymagalności roszczenia przewidzianym w obydwu umowach. Co się natomiast tyczy ustawowych odsetek od kwoty 31.841,50zł za okres od wymagalności roszczenia do dnia kiedy wystąpił skutek potrącenia, Sąd Apelacyjny uznał, że zmiana zaskarżonego orzeczenia w tym zakresie naruszałabyart.384 k.p.c.ponieważ wskazana kwota jest niższa niż stanowiąca podstawę naliczenia odsetek przypadająca na poszczególnych pozwanych połowa kaucji należnej powódce w dniu 11 października 2012r. (87.295,93zł), pomniejszona o kwotę 47.917,50zł, co do której potrącenie okazało się skuteczne (87.295,93zł - 47.917,50zł = 39.378,43zł).
Z tych przyczyn zaskarżone rozstrzygnięcie podlegało zmianie, co prowadzić musiało także do zmiany orzeczenia w części dotyczącej kosztów procesu, w tym nieuiszczonych kosztach sądowych – ostatecznie bowiem powódka utrzymała się ze swym roszczeniem w 53%. Przy zastosowaniu zasady stosunkowego rozdziału kosztów (art.100 zdanie pierwsze k.p.c.) uwzględnieniu kosztów poniesionych przez obie strony i z uwzględnieniem formalnego charakteru współuczestnictwa w sporze (powódka 12.332zł wobec pozwanegoJ. B.i wobec pozwanych Spółek, pozwani po 7217zł, łącznie 19.549zł, z czego 53% to 10.360,97zł, a 47% - 9.188,03zł), pozwani winni dopłacić powódce po 3.143,97zł (12.332zł – 9.188,03zł). W związku z wynikiem sporu zmianie musiała ulec także wysokość kosztów sądowych, których pobranie nakazano zaskarżonym wyrokiem.
Mając to na uwadze na mocy powołanych wyżej przepisów Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok na podstawieart.386 § 1 k.p.c.W pozostałym zakresie apelacja jako bezzasadna została oddalona w oparciu oart.385 k.p.c.Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło również na mocyart.100 zdanie pierwsze k.p.c.przy uwzględnieniu, że powódka poniosła koszty w wysokości 2700zł (wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości odpowiadającej urzędowym stawkom), a pozwani – po 6.386zł (wynagrodzenie pełnomocników oraz opłata od apelacji w wysokości 3.686zł). Ponieważ powódka przegrała postępowanie apelacyjne w 26%, powinna ponieść taką część związanych z nim kosztów, to jest 2.369,36zł (26% z 9.086zł). Ostatecznie zatem pozwani winni zwrócić powódce po 337,64zł. Dodatkowo Sąd Apelacyjny na mocyart.350 k.p.c.w związku zart.391 k.p.c.z urzędu sprostował omyłkę w numeracji rozstrzygnięć zawartych w zaskarżonym wyroku.
SSA Aleksandra Janas   SSA Iwona Wilk   SSA Grzegorz Stojek
(...)

1
(...)

2
(...)

(...)