Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 1130/14
Data wyroku: 2015-06-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marcin Strobel, Tomasz Wojciechowski, Małgorzata Manowska
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Sygn. akt VI ACa 1130/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 czerwca 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia SA – Marcin Strobel
Sędzia SA – Małgorzata Manowska
Sędzia SO (del.) Tomasz Wojciechowski (spr.)
Protokolant Katarzyna Łopacińska
po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2015 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwaH. J.iM. J.
przeciwkoSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 13 maja 2014 r., sygn. akt XXV C 975/10

1
zmienia zaskarżony wyrok w części w ten sposób, że:

a
w punkcie drugim i trzecim zasądza odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.na rzeczH. J.iM. J.kwoty po 38.302,23 zł (trzydzieści osiem tysięcy trzysta dwa złote dwadzieścia trzy grosze) z ustawowymi odsetkami za okres od dnia 13 maja 2014 roku do dnia zapłaty;

b
w punkcie czwartym zasądza odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.na rzeczH. J.iM. J.kwoty po 2.234 zł (dwa tysiące dwieście trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu;

c
w punkcie piątym nakazuje pobrać odH. J.iM. J.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego wW.kwoty po 220,71 zł (dwieście dwadzieścia złotych siedemdziesiąt jeden groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

d
w punkcie szóstym nakazuje pobrać odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego wW.kwotę 539,52 zł (pięćset trzydzieści dziewięć złotych pięćdziesiąt dwa grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

2
oddala obie apelacje w pozostałej części;

3
zasądza odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.na rzeczH. J.iM. J.kwoty po 1.036,50 zł (tysiąc trzydzieści sześć złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

VI ACa 1130/14

UZASADNIENIE
PowodowieM. J.iH. J.żądali zasądzenia od pozwanejSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.solidarnie kwoty 139.915,99 zł z odsetkami ustawowymi za okres od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu. Wskazali, że dochodzą odszkodowania za szkodę poniesioną w wyniku bezprawnego odstąpienia przez pozwaną od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Ostatecznie ograniczyli powództwo do kwoty 106.909,- zł, a w pozostałym zakresie cofnęli pozew ze zrzeczeniem się roszczenia.
Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 13 maja 2014 roku wydanym w sprawie XXV C 975/10 Sąd Okręgowy w Warszawie:

1
umorzył postępowanie co do żądania zapłaty ponad kwotę 106.909,- zł z odsetkami,

2
zasądził odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.na rzeczH. J.iM. J.kwotę 59.269,99 zł z ustawowymi odsetkami za okres od 13 maja 2014 roku do dnia zapłaty,

3
oddalił powództwo w pozostałej części,

4
zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 2.558,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

5
nakazał ściągnąć z roszczenia zasądzonego na rzecz powodów kwotę 568,94 zł na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego wW.tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych,

6
nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego wW.kwotę 412,- zł tytułem pozostałej części nieuiszczonych kosztów sądowych,

7
oddalił wniosek powodów o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.

Opisane orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości przy zbieguul. (...)wW.. W związku z zagrożeniem wypowiedzeniem użytkowania wieczystego nieruchomości, która wówczas nie była zabudowana, Spółdzielnia zdecydowała o rozpoczęciu wznoszenia budynku mieszkalnego. Lokale miały zostać zbyte na rzecz spółdzielców lub członków ich rodzin, przy czym ze względu na dużą liczbę chętnych, wyboru nabywców dokonano w drodze losowania. Budowę realizowała(...) Sp. z o.o.Finansowano ją początkowo ze środków własnych pozwanej, a następnie z wpłat nabywców. Inwestycja miała w założeniu przynieść pozwanej zysk rzędu ok. 4 mln zł. Pozwana, korzystając z pomocy dwóch kancelarii prawnych, opracowała projekt umowy dotyczącej nabycia lokalu.
W dniu 10 maja 2007 rokuH. J.iM. J., występujący jako nabywcy, zawarli z pozwaną, reprezentowaną przez(...) Sp. z o.o., umowę zatytułowaną jako „Umowa przedwstępna Nr (...)sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu”. W umowie tej stwierdzono, że:
- pozwana zobowiązuje się wybudować, w terminie do dnia 15 grudnia 2008 roku, inwestycję pod nazwą „Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w części parteru i miejscami postojowymi w garażu podziemnym” (§ 4 ust. 1 umowy),
- pozwana zobowiązuje się, w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego położonego na IV piętrze wskazanego budynku oznaczonego wstępnie numerem budowlanym(...)o powierzchni użytkowej 52,64 m2wraz z balkonem o powierzchni 5,67 m2i współwłasność lokalu wielostanowiskowego garażu podziemnego oraz sprzedać nabywcom wolny od obciążeń lokal mieszkalny i udział we własności lokalu garażowego wraz ze związanymi z nimi prawami, za łączną cenę 300.592,55 zł,
- powodowie zobowiązują się, w podanym wyżej terminie, wyrazić zgodę na ustanowienie odrębnej własności opisanego lokalu mieszkalnego oraz współwłasności lokalu garażowego wraz z prawami związanymi i kupić lokal z prawami związanymi za podaną cenę (§ 4 ust. 3 w zw. z ust. 2 umowy),
- cena o jakiej mowa w § 4 ust. 3 umowy może ulec zmianie w przypadku wskazanym w § 8 w zw. z § 12 umowy (§ 5 ust. 1 umowy), cena ulegnie zmianie w przypadku zmiany stawki VAT (§ 5 ust. 2 umowy), ponadto w przypadku istotnej zmiany cen materiałów i usług budowlanych na rynku, Spółdzielnia będzie uprawniona do podniesienia ceny, jednak nie więcej niż o 15%; podwyższenie ceny dotyczyć może jedynie tej jej części, która dotyczy robót fizycznie nie zrealizowanych do dnia wysłania informacji o podwyżce ceny (§ 5 ust. 3 umowy),
- wskazana cena w kwocie 300.592,55 zł zostanie wniesiona przez nabywców w ratach, których wysokość i terminy płatności szczegółowo określono (§ 6 ust. 1 umowy),
- wysokość wymienionej w § 6 ust. 1 umowy ostatniej raty może zostać zmieniona przez Spółdzielnię, o ile zajdą okoliczności wymienione w § 5 umowy, przy czym o zmianie tej Spółdzielnia zawiadomi nabywcę na piśmie z co najmniej 21-dniowym wyprzedzeniem (§ 6 ust. 2 umowy),
- w przypadku opóźnienia nabywcy w zapłacie kolejnej raty ceny, określonej w § 6 ust. 1 umowy, za wyjątkiem wpłaty kwoty pierwszej raty, Spółdzielnia może od umowy odstąpić kierując do nabywcy stosowne oświadczenie woli o odstąpieniu, sporządzone pod rygorem nieważności na piśmie; przed odstąpieniem Spółdzielnia powinna wezwać nabywcę do zapłaty nie uiszczonej kwoty raty, pod rygorem odstąpienia, wyznaczając dodatkowy, co najmniej 7-dniowy termin do jej zapłaty (§ 7 ust. 1 umowy),
- ostateczna cena lokalu, po uwzględnieniu treści § 5 i § 6 umowy, ustalona zostanie w terminie 90 dni od dnia zakończenia inwestycji, za który strony uznają wystąpienie przez Spółdzielnię z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie zezwolenia na użytkowanie budynku (§ 8 zd. 1 umowy),
- nabywca przyjmuje do wiadomości i akceptuje, że lokal w ramach realizowanej przez Spółdzielnię inwestycji budowany jest z przeznaczeniem do zbycia po cenach rynkowych, z wyłączeniem zbywania według zasad spółdzielczych, wynikających zustawy o spółdzielniach mieszkaniowych; do nabycia lokalu zastosowanie będą miały wyłącznie przepisykodeksu cywilnego(§ 14 ust. 1 umowy).
W chwili zawierania umowy członkiem pozwanej Spółdzielni była powódkaH. J..
W dniu 27 czerwca 2007 roku(...) Bank (...) S.A.udzielił powodom orazK. J.iZ. J.kredytu mieszkaniowego hipotecznego w wysokości 240.000,- zł z przeznaczeniem na budowę lokalu mieszkalnego nr(...). W okresie od 27 czerwca 2007 roku do 13 listopada 2009 roku powodowie dokonali na rzecz banku wpłat następujących świadczeń na podstawie umowy kredytu: 1.440,- zł prowizji za udzielenie kredytu, 320,- zł opłat za kontrolę budowlaną, 150,- zł za oszacowanie nieruchomości, 3.657,30 zł ubezpieczenia kredytu i 24.687,47 zł odsetek od kredytu. Kredyt został całkowicie spłacony w dniu 13 listopada 2009 roku. Za sporządzenie i wydanie zaświadczenia o uiszczonych należnościach z umowy kredytu, bank pobrał od kredytobiorców opłatę w wysokości 50,- zł zgodnie z obowiązującą w tym banku taryfą prowizji i opłat.
Określona w umowie z 10 maja 2007 roku cena w wysokości 300.592,55 zł została w całości uiszczona przez powodów na rzecz pozwanej.
Wiosną 2007 roku(...) Sp. z o.o.rozpoczęła wykonywanie prac budowlanych, które miały zostać zakończone w ciągu 18 miesięcy. W toku prac wykonawca poinformował jednak pozwaną, że nie zdoła dotrzymać terminu ze względu na niespodziewany przekrój terenu i pojawienie się wód gruntowych. Wykonawca zażądał również zwiększenia należnego wynagrodzenia ze względu na znaczny wzrost cen materiałów budowlanych. Pozwana nie zakwestionowała tego stanowiska i zgodziła się na przyznanie zwiększonego wynagrodzenia.
Pismem z 21 stycznia 2009 roku skierowanym doM. J.Spółdzielnia, w imieniu której działała(...) Sp. z o.o.,:
- oświadczyła, powołując się na § 5 ust. 2 umowy i na fakt istotnej zmiany cen materiałów i usług budowlanych, która wystąpiła po dniu zawarcia umowy, że podnosi cenę sprzedaży lokalu, tarasu/balkonu, komórki oraz miejsca postojowego o 5,77% wartości umowy,
- poinformowała, że w terminie do 30 stycznia 2009 roku przedstawi powodom projekt aneksu do umowy, w którym określony zostanie nowy termin zakończenia budowy lokalu, wprowadzone zapisy dotyczące kar umownych zastrzeżonych dla nabywców, jak też usunięte klauzule abuzywne, a ponadto wprowadzona będzie porządkowo nowa wysokość ceny sprzedaży lokalu,
- poinformowała, że niepodpisanie aneksu do umowy nie ma wpływu na wzrost ceny sprzedaży lokalu, bowiem w takim przypadku kwota podwyżki w łącznej wysokości 17.334,46 zł podnosi kwotę ostatniej raty.
W odpowiedzi, pismem z 27 stycznia 2009 roku, oboje powodowie zaprezentowali stanowisko, że pozwana nie ma prawa dokonać podwyższenia ceny. Zarzucili, że osoba która podpisała pismo nie wykazała się pełnomocnictwem od pozwanej lub Spółki, a także wskazali, że nie zamierzają zawierać jakiegokolwiek aneksu do umowy, w szczególności takiego, którym określony by został nowy termin zakończenia budowy lokalu bez konsekwencji dla pozwanej.
Dokonane przez pozwaną podniesienie ceny było jednak w całości zasadne, co powodowie przyznali.
Pismem z 4 maja 2009 roku pozwana złożyłaM. J.oświadczenie o rozwiązaniu (…) umowy przedwstępnej i stwierdziła, że tym samym odstępuje od tej umowy, jak też nie przystąpi do zawarcia umowy ostatecznej. Wyjaśniła, że mimo zwrócenia się do powodów z propozycją zawarcia aneksu do umowy,M. J.odmówił podjęcia merytorycznych negocjacji w tym zakresie, a nadto, nie może pozwolić aby sytuacja prawna nabywców była różnicowana,
Pismem z 20 maja 2009 roku powodowie zaprezentowali stanowisko, że odstąpienie od umowy nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Pismem z 23 czerwca 2009 roku pozwana poinformowała powodów, że w związku z brakiem ich reakcji, lokal mieszkalny nr(...)zostaje skierowany do ponownej sprzedaży. Równocześnie poprosiła o wskazanie numeru rachunku bankowego, na który zwrócone być mają wpłacone dotychczas zaliczki.
W piśmie z 27 lipca 2009 roku skierowanym doM. J., pozwana zajęła jednak stanowisko, że nie widzi podstawy do zwrotu wpłaconych przez powoda kwot, że powód zalega z wpłatą kwoty ceny sprzedaży, wobec czego nie jest możliwym przeniesienie na niego własności lokalu, a także oceniła, iż powód wyraził zgodę na podwyższenie ceny.
Pismem z 4 sierpnia 2009 roku powodowie wyrazili opinię, że pismo z 27 lipca 2009 roku stanowi formę cofnięcia oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz wezwali pozwaną do wydania lokalu i zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwana nie przeniosła jednak na powodów prawa własności lokalu, ani im go nie wydała.
Kwoty, wpłacone przez powodów na rzecz pozwanej na poczet należności z umowy z 10 maja 2007 roku, zostały przez pozwaną w całości zwrócone w wysokości nominalnej.
Aktualna wartość rynkowa prawa własności lokalu mieszkalnego nr(...)wraz z prawami związanymi, w tym prawem do wyłącznego korzystania ze stanowiska postojowego, stosownie do stanu lokalu określonego w umowie z 10 maja 2007 roku wynosi 377.197,- zł.
Dokonując ocen prawnych Sąd w pierwszej kolejności odniósł się do częściowego umorzenia postępowania wobec ograniczenia żądania. Stwierdził, że czynność ta nie jest wadliwa w kontekście przesłanek wymienionych wart. 203 § 4 k.p.c.
Jak zauważył Sąd Okręgowy spór stron ogniskuje się, na kwestii prawnego charakteru umowy z dnia 10 maja 2007 roku, która jednak wbrew swej literalnej nazwie nie może zostać uznana za umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.
Pozwana zobowiązała się tymczasem do wybudowania budynku mieszkalnego (§ 4 ust. 1 umowy), w którym to budynku usytuowany będzie lokal o bliżej wskazanej lokalizacji i właściwościach (§ 4 ust. 2 umowy), a także do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu wraz z prawami związanymi i sprzedania lokalu powodom za bliżej wskazaną cenę. W § 6 ust. 1 umowy powodowie zobowiązali się już definitywnie do zapłaty ceny w bliżej wskazanych ratach, których terminy płatności określone zostały na konkretne daty dzienne. Wyodrębnienie i sprzedaż prawa własności lokalu nastąpić tymczasem miało dopiero w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie budynku, a zatem w terminie, którego nie sposób było dokładnie określić w chwili zawierania umowy. Obowiązek zapłaty ceny przez powodów nie był uzależniony od uprzedniego zawarcia przez strony dodatkowej umowy, zwłaszcza umowy przeniesienia własności lokalu.
Umowa, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, jest zaś umową deweloperską, a nie umową przedwstępną (art. 389 k.c.). Umowa deweloperska to umowa nienazwana, o charakterze mieszanym, powstała w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. W rezultacie, umowę z 10 maja 2007 roku traktować należy jako nienazwaną umowę deweloperską, wobec której nie stosuje się przepisuart. 9u.w.l. Zawarcie tzw. umowy deweloperskiej o treści odpowiadającejart. 9 ust. 1u.w.l., która nie spełnia wymagań określonych wart. 9 ust. 2u.w.l., nie powoduje samo przez się nieważności takiej umowy, oznacza natomiast, żeart. 9u.w.l. nie ma do niej zastosowania. Chybione byłoby przy tym, nawet odpowiednie (przezart. 750 k.c.), stosowanie do tak ukształtowanej umowy przepisów o zleceniu. Umowa zlecenia (art. 734 k.c.), jak i umowa o świadczenie usług (art. 750 k.c.), kreują przecież zobowiązanie starannego działania, tymczasem umowa stron wytworzyła po stronie pozwanej zobowiązanie rezultatu.
Rozważając skutki i znaczenie oświadczenia pozwanej z 4 maja 2009 roku Sąd Okręgowy wskazał na istniejące w tym zakresie wątpliwości. W oświadczeniu mowa jest zarówno o rozwiązaniu umowy, jak i o odstąpieniu od niej. Skoro jednak pozwana zakwestionowała treść umowy i wyraźnie zaznaczyła zamiar zwrócenia powodom wpłaconych przez nich wcześniej zaliczek, to przyjąć trzeba, że wolą pozwanej było zniweczenie umowy ze skutkiem ex tunc. Pozwana złożyła zatem oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Tak też oświadczenie owo zostało zrozumiane przez powodów. Konsekwentnie, niezależnie nawet od kwestii, czy do umowy stosować należy przepisy o zleceniu, chybione jest powoływanie się pozwanej na treśćart. 746 § 2 k.c.Przepis ten bowiem dotyczy wypowiedzenia umowy ze skutkami na przyszłość, a nie odstąpienia od niej.
W umowie strony przyznały Spółdzielni prawo odstąpienia tylko w określonym w § 7 ust. 1 przypadku opóźnienia przez nabywcę w zapłacie kolejnej raty ceny określonej w § 6 ust. 1 umowy, za wyjątkiem wpłaty kwoty pierwszej raty. W § 6 ust. 1 umowy uregulowano tymczasem wyłącznie zasadniczą wysokość rat. Kwestia ewentualnego zwiększenia wysokości ostatniej raty, wywołanego okolicznościami, o których mowa w § 5 umowy, uregulowana natomiast została w § 6 ust. 2 umowy. Oznacza to, że nawet w przypadku zajścia wskazanych w § 5 umowy okoliczności, uprawniających pozwaną do podniesienia ceny, nieuiszczenie przez nabywców kwoty, o jaką ostatnia rata uległaby podwyższeniu, nie uprawniałoby pozwanej do odstąpienia od umowy, lecz mogłoby jedynie skutkować powstaniem po stronie pozwanej roszczenia o zapłatę. Poza sporem jest tymczasem, że powodowie uiścili na rzecz powódki cenę za lokal. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie zawiera zresztą powołania na nieuiszczenie owej należności.
Okoliczności, powołane przez pozwaną w piśmie z 4 maja 2009 roku, nie stanowią przesłanek skutecznego odstąpienia przez pozwaną od umowy również na gruncie przepisów prawa powszechnie obowiązującego. W szczególności, chybione było powołanie się przez pozwaną na obecność w umowie klauzul abuzywnych. Nawet bowiem, gdyby umowa takie klauzule rzeczywiście zawierała, to i tak nie wiązałyby one powodów (art. 3851§ 1 k.c.). Co więcej, sam abuzywny charakter klauzuli umownej nie oznacza, iż określone w takiej klauzuli zobowiązania są niemożliwe do wykonania. Nawet jednak, gdyby przyjąć pogląd przeciwny, to odpowiedzialnością za taką niemożliwość obciążyć by należało w całości pozwaną, która jest autorem wzorca umowy. Pozwanej nie przysługiwałoby więc prawo do odstąpienia od umowy na podstawieart. 493 § 1 k.c.
Żaden też przepis prawa powszechnie obowiązującego, ani postanowienie umowne, nie kreowało po stronie powodów obowiązku przystępowania do rokowań z pozwaną w celu zmiany warunków umowy, zwłaszcza dla ich ujednolicenia z warunkami umów zawieranych przez pozwaną z innymi podmiotami.
Wykluczone jest by pozwana uprawniona była do skutecznego odstąpienia od umowy na podstawieart. 491 k.c.Zawarte w piśmie z 4 maja 2009 roku oświadczenie pozwanej o odstąpieniu od umowy nie zawiera bowiem powołania okoliczności wskazujących na zwłokę powodów w wykonaniu zobowiązania z umowy. Pozwana czyni przecież w tym oświadczeniu wyłącznie zarzut uniemożliwienia przez powodów zmiany treści umowy. Co więcej, pismo to nie zostało poprzedzone, wymaganym wart. 491 § 1 k.c., wyznaczeniem powodom odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania pod rygorem odstąpienia przez pozwaną od umowy. W szczególności pismo pozwanej z 21 stycznia 2009 roku zawierało wręcz stwierdzenie, zgodnie z którym niezawarcie przez powodów aneksu do umowy, nie wpłynie na sferę ich obowiązków wobec pozwanej.
Brak zatem podstaw prawnych do stwierdzenia skuteczności złożonego przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Nie ma natomiast większego znaczenia pismo pozwanej z 27 lipca 2009 roku. Powodowie jednostronnie uznali to pismo za cofnięcie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Ocena powodów nie znajduje jednak wystarczającego potwierdzenia w treści pisma, które jest w istocie formą przedstawienia ocen i oczekiwań pozwanej, a nie oświadczeniem woli. Po dotarciu oświadczenia o odstąpieniu od umowy do jego adresata skutki oświadczenia nie mogą być zresztą uchylone, nawet za jego zgodą.
Stosownie do § 8 ust. 1 umowy z 10 maja 2007 roku, powstanie różnicy między ceną określoną w § 4 umowy, a ceną ostateczną, gdy kwota wpłacona przez nabywcę jest niższa od kwoty ceny ostatecznej, skutkuje jedynie powstaniem roszczenia pozwanej o zapłatę, natomiast samo w sobie nie upoważnia pozwanej do odmowy przeniesienia własności lokalu. Owo roszczenie o zapłatę zaspokojone być powinno w terminie wskazanym przez Spółdzielnię (§ 8 ust. 1 umowy), a zatem innym, niż określony w § 4 ust. 3 umowy termin, w którym pozwana powinna dokonać wyodrębnienia i przeniesienia na powodów prawa własności lokalu. Skoro natomiast wymienione świadczenia nie miały zostać spełnione jednocześnie, to nie zachodzi tu konieczna, określona wart. 488 § 2 k.c., przesłanka powstania prawa pozwanej do wstrzymania się z wykonaniem jej świadczenia. W rezultacie, pozwana powinna była świadczenie spełnić, czyli przenieść na powodów własność lokalu, a ewentualnie wytoczyć przeciwko powodom powództwo o zapłatę.
Wątpliwe jest zresztą nawet, by pozwana rzeczywiście chciała skorzystać z omawianego prawa. Wskazywałaby wprawdzie na to literalna treść pisma pozwanej z 27 lipca 2009 roku. Pismo to pozostaje jednak w rażącej sprzeczności z pismem pozwanej z 23 czerwca 2009 roku, w którym pozwana stwierdziła, że stosunek obligacyjny stron już nie istnieje, a lokal zostaje skierowany do sprzedaży na rzecz osoby trzeciej. Zaznaczyć warto, że pisma zostały sporządzone i podpisane przez różne osoby, a zatem zachodzi uzasadnione podejrzenie braku należytej komunikacji w wewnętrznej strukturze organizacyjnej pozwanej. W toku korespondencji stron, pozwana nie wyjaśniła różnicy między treścią analizowanych pism, a ostatecznie zwróciła powodom wpłacone przez nich sumy, natomiast w niniejszym postępowaniu zajmowała konsekwentnie stanowisko, że doszło do skutecznego odstąpienia od umowy. Nie sposób więc przyjąć, by pismo z 27 lipca 2009 roku wyrażało rzeczywiste stanowisko pozwanej. Przy założeniu przeciwnym decydujące znaczenie ma natomiast okoliczność, że – jak już wyjaśniono – pozwanej prawo wstrzymania się ze spełnieniem świadczenia nie przysługiwało.
Oznacza to, że nieprzeniesienie przez pozwaną na powodów wyodrębnionego prawa własności lokalu nr(...)stanowiło ze strony pozwanej niewykonanie umowy z 10 maja 2007 roku, które rodzi po stronie pozwanej odpowiedzialność odszkodowawczą wobec powodów. Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania z umowy deweloperskiej na podstawieart. 471 k.c.Niewykonanie zobowiązania będzie zachodzić wówczas, gdy świadczenie dewelopera nie zostało spełnione, w szczególności, gdy nie doszło do przeniesienia własności lokalu na rzecz zamawiającego nabywcy. Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Wartość poniesionej przez powodów szkody wyliczyć więc należy poprzez zestawienie ceny, do jakiej uiszczenia powodowie byli zobowiązani na podstawie umowy, z aktualną wartością prawa własności lokalu, opisanego w umowie.
Skoro powodowie przyznali zasadność podwyższenia ceny określonego w piśmie z 21 stycznia 2009 roku, to ta właśnie cena podwyższona stanowi podstawę określenia świadczenia, jakie powodowie powinni byli uiścić na rzecz pozwanej.
Uwzględnienie ewentualnych dalszych podwyższeń ceny byłoby bezzasadne już przez to, że pozwana nie dotrzymała umówionego terminu wykonania umowy i dlatego to pozwaną obciąża ryzyko zajścia po tym terminie okoliczności, zwiększających koszty wykonania zobowiązania przez pozwaną. W piśmie z 21 stycznia 2009 roku określone zostały nowe stawki, których zastosowanie powodowałoby wzrost ceny za lokal powodów do kwoty 317.927,01 zł.
Skoro zatem wartość prawa własności lokalu wraz z prawami związanymi wynosi 377.197,- zł, to szkoda poniesiona przez powodów na skutek bezpodstawnego uchylenia się przez pozwaną od wykonania umowy wynosi 59.269,99 zł.
Nie podlegają natomiast uwzględnieniu wskazywane przez powodów koszty związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytu. Podlegająca kompensacji szkoda, to różnica między aktualnym stanem majątku powodów a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Powodowie ponieśliby koszty kredytu również w wypadku, gdyby pozwana należycie wykonała swoje zobowiązania z umowy z 10 maja 2007 roku. Z drugiej strony, gdyby powodowie nie zaciągnęli kredytu, to – jak należy uznać – nie dysponowaliby środkami koniecznymi do zapłaty umówionej ceny, a zatem nie mogliby uzyskać przysporzenia w postaci lokalu, którego wartość stanowi podstawę wyliczenia szkody. Wreszcie, powodowie zaciągnęli kredyt z własnej decyzji, na własne ryzyko i ciężar. Zasądzenie od pozwanej równowartości kosztów kredytu doprowadziłoby do przerzucenia wskazanego ciężaru na pozwaną, zatem byłoby źródłem nieuzasadnionego wzbogacenia powodów. W konsekwencji powództwo co do należności głównej ponad kwotę 59 269,99 zł podlegało zatem oddaleniu.
Poniesiona przez powodów szkoda wyliczona została stosownie do wartości lokalu, aktualnej w dacie wyrokowania. Wartość szkody jest więc zwaloryzowana według stanu na tę datę. Dopiero zatem od daty wyrokowania przysługują powodom odsetki od zasądzonego roszczenia.
Ani treść umowy z 10 maja 2007 roku, ani też jakikolwiek przepis nie kreuje podstawy do uznania wierzytelności powodów za solidarną. Ustalona kwota odszkodowania może zatem zostać zasądzona na rzecz powodów jedynie łącznie, a nie solidarnie.
Dokonując rozliczenia kosztów procesu Sąd Okręgowy podkreślił, iż powództwo zostało uwzględnione w 42% i w tej proporcji rozdzielił koszty na podstawieart. 100 k.p.c., a także orzekł o pobraniu nieuiszczonych kosztów sądowych stosownie do art. 113 u.k.s.c. Uzasadnił również brak podstaw prawnych do uwzględnienie wniosku powodów o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.
Od powołanego wyroku apelację wniosły obie strony.
Pozwana zaskarżyła wyrok w części uwzględniającej powództwo i rozstrzygającej o kosztach procesu i kosztach sądowych. Zarzuciła naruszenie:
-art. 227w zw. zart. 233 i 231 k.p.c.przez uznanie zapłaty całości ceny za bezsporną wbrew stanowisku pozwanej,
-art. 227w zw. zart. 233 k.p.c.przez uznanie, że inwestycja miała charakter komercyjny,
-art. 227w zw. zart. 233 k.p.c.przez uznanie, że po stronie powodów powstała szkoda i jej nieprawidłowe wyliczenie,
-art. 227w zw. z 233, 236 i 278k.p.c.przez błędne sformułowanie tezy dowodowej i zlecenie biegłemu określenia wartości rynkowej lokalu,
-art. 227w zw. z 233§ 1 k.p.c.przez uznanie opinii biegłego za przydatny dowód mimo zgłoszenia przez pozwaną szeregu zastrzeżeń,
-art. 227w zw. z 233 i 328§ 2 k.p.c.przez pominięcie zeznań świadków, brak wskazania przyczyny, dla której odmówiono im wiarygodności,
-art. 3531w zw. z 389k.c.przez uznanie, że strony zawarły umowę deweloperską, a nie przedwstępną,
- art. 177ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez uznanie, że inwestycja miała charakter komercyjny, a nadto uznanie, że powodowie zapłacili całość kwoty, do której uiszczenia byli zobowiązani,
-art. 471w zw. z 3531k.c.przez uznanie, że odstąpienie od umowy było bezskuteczne i bezprawne,
-art. 3531k.c.przez uznanie, że wyłączenie zasad nabywania lokali spółdzielczych odnosiło się również do sposobu określenia ceny.
Opierając się na tych zarzutach pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie wydanie orzeczenia kasatoryjnego, oraz o zasądzenie kosztów procesu.
Powodowie zaskarżyli wyrok z dnia 13 maja 2014 roku w zakresie obejmującym oddalenie powództwa co do kwoty 47.639,01 zł z odsetkami i kosztami procesu, a także rozstrzygnięcia o obciążeniu ich częścią kosztów sądowych. Zarzucili naruszenie:
-art. 233 § 1 k.p.c.prowadzące do stwierdzenia, iż powodowie uznali zasadność podwyżki ceny lokalu,
-art. 328 k.p.c.przez zaniechanie wyjaśnienia przyczyn, dla których odmówiono wiarygodności dokumentom przedstawionym przez powodów oraz odniesienia się do podnoszonych przez nich argumentów,
-art. 471 k.c.przez stwierdzenie, iż powodom nie należy odszkodowanie za szkodę wynikłą w związku z poniesieniem kosztów obsługi zaciągniętego kredytu.
W konsekwencji wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości z zasądzeniem kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o wydanie wyroku kasatoryjnego.
W dalszym postępowaniu powodowie wnosili o oddalenie apelacji pozwanej, a pozwana o oddalenie apelacji powodów, w obu przypadkach z zasądzeniem kosztów procesu.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powodów była zasadna w części, natomiast apelacja pozwanej prowadziła do zmiany zaskarżonego wyroku w niewielkim zakresie, jednak nie z uwagi na argumenty przytoczone w jej treści.
Różnorodność zarzutów, podnoszonych zwłaszcza przez pozwaną, przy jednoczesnym stwierdzeniu, iż w części wbrew ich sformułowaniu nie odnoszą się do naruszeń prawa procesowego, a materialnego, powoduje, iż muszą być one omówione nie w porządku podyktowanym tym podziałem, lecz w kolejności wynikającej z rozumowania Sądu Okręgowego dotyczącego oceny prawnej roszczenia.
W pierwszym rzędzie należy odnieść się do treści umowy stron zawartej 10 maja 2007 roku oraz jej kwalifikacji prawnej. W tym zakresie ustalenia i oceny Sądu pierwszej instancji należy podzielić. Sama treść umowy nie była zresztą między stronami sporna, a wykazano ją dokumentem złożonym do akt sprawy.
Należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, który stwierdził, iż wbrew jej tytułowi nie była to umowa przedwstępna, lecz umowa nienazwana, w praktyce obrotu określana jako deweloperska, skupiająca elementy różnego rodzaju kontraktów połączone w spójną logicznie i gospodarczo całość tworzącą nowy, oryginalny rodzaj kontraktu. Przeciwko kwalifikowaniu tego rodzaju umowy jako przedwstępnej przemawia przede wszystkim wynikający już z niej samej obowiązek świadczenia pieniężnego nabywcy lokalu i to jeszcze – w całości lub w przeważającej części – przed zawarciem umowy ustanawiającej i przenoszącej własność tegoż lokalu. Za taką ocenę rozważanej umowy przemawia ukształtowane już od kilku lat jednolicie orzecznictwo sądowe. W szczególności stanowczo przeciwstawia się umowę deweloperską opisaną w art. 9 u.w.l. umowie przedwstępnej (np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 roku, IV CKN 305/01, z 30 czerwca 2004 roku, IV CK 521/03, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 11 września 2014 roku, I ACa 331/14). Zgodnie stwierdza się, że umowa deweloperska ma charakter wzajemny, czego brak umowie przedwstępnej. W istocie w przypadku umowy stron obciążające je świadczenia niewątpliwie były względem siebie odpowiednikami. Również zakres obowiązków obu stron w przypadku umowy deweloperskiej jest znacznie bardziej rozbudowany, obejmując przykładowo nie tylko zawarcie umowy ustanawiającej i przenoszącej odrębną własność lokalu, lecz przede wszystkim jego wybudowanie, i różni się od skutków umowy przedwstępnej, której istotą jest tylko zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Z kolei stwierdza się również, że umowa o treści odpowiadającejart. 9 ust. 1u.w.l., zawarta jednak bez zachowania wymagańart. 9 ust. 2u.w.l. nie jest przez to nieważna jeżeli odpowiada przepisomkodeksu cywilnego(uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2010 roku, III CZP 104/10, wyroki Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2004 roku, IV CK 521/03, z 29 lutego 2008 roku, II CSK 463/07, z 20 czerwca 2013 roku, IV CSK 705/12, Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 25 czerwca 1998 roku, I ACa 201/98, Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 22 kwietnia 2010 roku, I ACa 140/10). Należy bowiem uwzględnić duży zakres swobody kształtowania treści umów obligacyjnych zagwarantowany wart. 3531k.c.Nadto niezachowanie wymaganejart. 9 ust. 2u.w.l. formy pozbawia jedynie możliwości skorzystania z ochrony wynikającej zart. 9 ust. 3u.w.l.
Jednostkowo wyrażony został pogląd, iż umowa niespełniająca przesłanek określonych w art. 9 ust. 2 u.w.l. winna być traktowana jako posiadająca cechy umowy przedwstępnej, co w szczególności ograniczałoby zakres odpowiedzialności odszkodowawczej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2005 roku, V CSK 19/05). Stanowisko to poddano jednak krytyce w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 roku (III CZP 104/10) słusznie wywodząc, iż umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru prowadząc jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej i w konsekwencji podlega ocenie prawnej w dużym stopniu zależnie od rodzaju umowy przyrzeczonej. Konsekwencją tej specyfiki są szczególne rozwiązania przewidziane przez ustawodawcę dla umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie służy wymianie świadczeń i nie realizuje samoistnego celu gospodarczego gwarantując jedynie zawarcie ukierunkowanej na to umowy przyrzeczonej. Odmiennie – umowa deweloperska kreuje samoistny stosunek prawny obejmujący wzajemne różnorodne świadczenia.
Zreferowane poglądy należy podzielić uznając, że strony zawarły umowę zwaną powszechnie deweloperską, chociaż nie podlegającą regulacji art. 9 u.w.l. Do wniosków przeciwnych nie skłaniają zarzuty apelacji pozwanej.
W szczególności wobec treści umowy stron oraz przedstawionej wyżej specyfiki umowy deweloperskiej na dalszy plan schodzi zagadnienie czy umowa ta precyzowała treść umowy obejmującej ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu. Stwierdzenie zatem, iż warunki te były określone i tak nie mogło uprawniać stawiania wniosku, iż zawarto umowę przedwstępną. Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie by umowa deweloperska określała warunki umowy przewłaszczającej nawet ze znaczną dokładnością. Oczywiście umowa deweloperska zakłada zawarcie na końcowym etapie jej realizacji umowy przenoszącej własność lokalu. W związku z tym odwoływanie się do takiej umowy nie przemawia bynajmniej na rzecz tezy, iż chodziło o umowę przedwstępną.
Niezrozumiałe są uwagi skarżącego dotyczące określenia ceny za lokal. Nie ulega kwestii, że cenę tę wyznaczała właśnie umowa z 10 maja 2007 roku. Przypomnieć należy, że chcąc dokonać modyfikacji ceny pozwana zabiegała o podpisanie przez powodów aneksu do umowy nie pozostawiając tej kwestii bynajmniej do rozwiązania w przyszłości, przy zawieraniu umowy przewłaszczającej. Istotnie umowa stron dopuszczała możliwość zmiany ceny, jednak ścisłe określenie podstaw i zakresu takiej zmiany nie koliduje z istotą umowy deweloperskiej. Wszak wysokość świadczenia pieniężnego nie musi być oznaczona kwotowo, a dopuszcza się co do zasady posłużenie odpowiednimi kryteriami i zasadami jej określenia, byleby miały charakter obiektywny i weryfikowalny. Sama pozwana przyznaje zresztą, że warunkiem zawarcia umowy przewłaszczającej była zapłata całej ceny (strona 12 apelacji), jakkolwiek przyznać trzeba, że następnie polemizuje ze swoją tezą (strona 13 apelacji), by w konsekwencji przejść do dokonywania wykładnia contrariozdania z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego, co już jest wysoce swoistą metodą argumentacji prawniczej.
Zupełnie już oderwany od rzeczywistości jest argument dotyczący ostatecznego wyznaczenia ceny w oparciu o rozwiązania statutu pozwanej Spółdzielni. Należy przypomnieć, że z umowy wynika jednoznacznie i dobitnie, iż nie dotyczyła ona wzniesienie lokalu w celu ustanowienia odpowiedniego prawa dla członka spółdzielni na zasadach zdeterminowanych relacją między tym członkiem a spółdzielnią, lecz według reguł powszechnego prawa cywilnego (§ 14). Jest to dopuszczalne w świetle art. 1 ust. 2 pkt 5 oraz ust. 6 u.s.m. – spółdzielnia mieszkaniowa może budować budynki w celu sprzedaży lokali na rzecz osób innych niż jej członkowie, skoro budowy lokali dla członków dotyczą poprzednie punkty powołanego przepisu. Z kolei art. 1 ust. 6 u.s.m. pozwala na prowadzenie działalności gospodarczej związanej z realizacją opisanego celu. W konsekwencji statut Spółdzielni nie miał żadnego znaczenia dla określenia obowiązków stron umowy, a pozwana Spółdzielnia działała jak każdy inny deweloper. Nie mógł być stosowany również art. 177u.s.m. już choćby dlatego, że mowa w nim o rozliczeniu ceny za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tym samym na zupełnym nieporozumieniu polega określanie świadczenia powodów jako „wkładu” i wywodzenie, iż umowa – wbrew jej literalnej treści – określała jedynie szacunkowe obciążenie powodów z tego tytułu.
W tym miejscu należy odnieść się do zarzutów pozwanej dotyczących rzekomo niekomercyjnego charakteru inwestycji. Jakkolwiek w świetle trafnych stwierdzeń Sądu pierwszej instancji stanowisko to nie może być uznane za prawidłowe, należy jednak stwierdzić, że dokonanie ustalenia w tym zakresie nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Komercyjny bądź nie charakter inwestycji mógł mieć subiektywne znaczenie dla pozwanej i wpływać przykładowo na określenie ceny w umowach deweloperskich zawieranych z przyszłymi nabywcami lokali. Jak już jednak wyjaśniono umowy te jednoznacznie poddano prawu cywilnemu zastrzegając, iż nie wiążą się one z działalnością Spółdzielni względem jej członków. W rezultacie takiego zastrzeżenia nie ma najmniejszego znaczenia jak pozwana wybierała przyszłych nabywców lokali i według jakich kryteriów ustalała ich ceny. Czynienie ustaleń w tym zakresie było zupełnie zbędne. Podobnie należy ocenić dywagacje czy pozwana chciała z inwestycji osiągnąć zysk. Ustalenie w tym zakresie nie mogło rzutować na ocenę charakteru umowy, a w szczególności na przyjęcie wbrew jej treści, iż stanowić ona miała realizację obowiązków pozwanej względem jej członków.
W rezultacie prawidłowość oceny prawnej umowy stron dokonanej przez Sąd Okręgowy nie wzbudza zastrzeżeń. Równie zasadnie Sąd ten przyjął, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone przez pozwaną Spółdzielnię nie wywarło żadnych skutków prawnych.
Należy zwrócić uwagę, iż postanowienie umowy dozwalające Spółdzielni na jednostronną zmianę warunków umowy w zakresie ceny lokalu stanowiło niedozwoloną klauzulę umowną. Powodowie zawierając umowę działali niewątpliwie jako konsumenci w rozumieniuart. 221k.c., gdyż z niczego nie wynika by czynność ta wiązała się z ich działalnością zawodową bądź gospodarczą. Z materiału dowodowego można jednoznacznie wnosić, iż tekst umowy został opracowany przez pozwaną. Pozwana nie twierdziła w ogóle, by powodowie mieli jakikolwiek wpływ na jego kształt (art. 3851§ 3 k.c.). Jednocześnie stwierdzić należy, iż zapis umożliwiający kontrahentowi konsumenta jednostronną zmianę rozmiarów świadczenia jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta.Art. 3853pkt 20 k.c.wprost jako klauzulę niedozwoloną wymienia tego rodzaju zapis pozbawiony zastrzeżenia dla konsumenta prawa odstąpienia od umowy. Niewątpliwie w umowie takiego zastrzeżenia nie było. Zauważyć należy, że rozważany zapis nie jest objętyzdaniem drugim art. 3851§ 1 k.c., gdyż nie określa głównego świadczenia strony, lecz zasady jego zmiany. Jakiekolwiek wątpliwości rozwiewa zresztąart. 3853pkt 20 k.c., który wprost wymienia tego rodzaju klauzulę jako niedozwoloną.
Pozwana próbowała wprowadzić możliwość odstąpienia przez powodów od umowy na wypadek podwyższenia przez nią ceny przez podpisanie aneksu do umowy, do czego jednak bezspornie nie doszło. Rację mają z kolei powodowie, że zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy musiałoby pochodzić od obu stron umowy stanowiąc jej zapis wprowadzony od razu bądź późniejszą zmianą umowy, a więc prawo takie nie mogło być przyznane jednostronnie przez pozwaną w piśmie zawierającym oświadczenie o podwyższeniu ceny. Żaden z kontrahentów nie ma uprawnienia do jednostronnego zmieniania treści umowy – o ile skutecznego, niesprzecznego z prawem, zapisu umożliwiającego podwyższenie ceny nie były, to pozwana nie mogła z takiej opcji skorzystać ani też swoim tylko działaniem wprowadzić tej możliwości do umowy.
Dodatkowo wypada zauważyć, iż próba podwyższenia ostatniej raty miała miejsce po jej zapłacie, co już samo przez się jest wątpliwe. Słusznie również Sąd Okręgowy zauważył, że działo się to po upływie terminu przewidzianego dla Spółdzielni na spełnienie jej świadczenia, w związku z czym skutkami wzrostu cen robót i materiałów nie powinni być obarczani powodowie. Nadto treść materiału dowodowego nie daje podstaw do weryfikacji czy podwyżka istotnie wiązała się ze zwiększeniem kosztów prac jeszcze niewykonanych, które to ograniczenie wprowadzał § 5 ust. 3.
Powyższe oznacza, iż zmiana ceny lokalu określonej w umowie, pomijając inne rozwiązania prawne jak orzeczenie sądu, mogła nastąpić jedynie w ramach zgodnego porozumienia stron, którego oczywiście nie było. W konsekwencji pozwana nie mogła skutecznie żądać od powodów dopłaty ceny ponad niewątpliwie uiszczoną kwotę odpowiadającą treści umowy. Prawidłowo zatem Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie zapłacili pełną cenę określoną w umowie, czyli kwotę 300.592,55 zł. Zarzut pozwanej, iż jest to ustalenie błędne, wbrew swej konstrukcji nie jest zarzutem dotyczącym oceny dowodów, lecz oceny materialnoprawnej co do ostatecznej wysokości ceny, jak zresztą wykazano błędnym. Należy tu nadmienić, iż nie było sporne i wynika nawet z apelacji, że powodowie wskazaną kwotę rzeczywiście zapłacili, a co więcej świadczenie w tej wysokości było im zwrócone. Oczywiście pozwana bezskutecznie odnosiła się do innych zapisów umowy umożliwiających zmianę ceny z powodów zmiany stawki podatku czy zmiany powierzchni lokalu (§ 5 ust. 2 i § 12), skoro nie ustalono, by takie przesłanki wystąpiły.
Już choćby z tej przyczyny pozwana nie mogła od umowy odstąpić. Jednak argumentów na rzecz tezy o bezskuteczności tej jej czynności jest więcej.
Odstąpienie od umowy w oparciu o jej § 7 ust. 1 było możliwe w razie opóźnienia w zapłacie kolejnej raty, jednak dopiero po wezwaniu do jej zapłaty i udzieleniu tygodniowego terminu. Powodowie w opóźnieniu nie byli, gdyż zapłacili całe świadczenie ich obciążające, nie wzywano ich do zapłaty, a ponadto samo oświadczenie pozwanej takiej podstawy faktycznej nie wskazywało. Z tych samych przyczyn odstąpienie nie znajdowało oparcia wart. 491 k.c.Zupełnie chybiona jest teza o oparciu oświadczenia oart. 493 k.c.dotyczący niemożliwości świadczenia spowodowanej rzekomo przez powodów. Niemożliwość świadczenia w sensie prawnym ma mieć charakter obiektywny. Świadczenie w postaci ustanowienia i przeniesienia własności lokalu było ciągle możliwe i jak wynika z ustaleń miało miejsce, tyle że na rzecz innego nabywcy.
W piśmie obejmującym oświadczenie o odstąpieniu od umowy wskazano inne zupełnie motywy – odmowę podpisania aneksu, podjęcia na ten temat negocjacji oraz to, że pozwana nie może pozwolić sobie na zróżnicowanie sytuacji prawnej nabywców lokali. Żadna z tych okoliczności nie dawała prawa do odstąpienia od umowy w świetle przepisów prawa oraz treści samego kontraktu. Z niczego nie wynika, by powodowie byli obowiązani do podpisywania aneksu, czy podejmowania na ten temat rokowań. Również chęć zachowania jednolitości rozwiązań umownych dotyczących różnych nabywców nie miała znaczenia prawnego. Nie można rzekomego obowiązku podpisania aneksu wywodzić z możliwości podwyższenia ceny już nawet niezależnie od tego, że ten ostatni zapis okazał się bezskuteczny. Podwyższenie to miało bowiem wynikać z jednostronnego działania pozwanej, na co zresztą wskazuje treść analizowanego pisma.
W rezultacie stwierdzić należy, że pismo pozwanej z 4 maja 2009 roku nie wpłynęło na dalsze związanie stron umową. Na marginesie można dodać, że słusznie Sąd Okręgowy rozpatrywał je pod kątem przesłanek do odstąpienia od umowy. Nie mogło ono być również potraktowane jako wypowiedzenie umowy czy też jej rozwiązanie, z braku podstaw do podjęcia takich właśnie czynności. Oświadczenie pozwanej nie spotkało się z akceptacją powodów, a więc nie można mówić o zgodnym rozwiązaniu umowy.
Zatem umowa dalej obowiązywała i w konsekwencji pozwana winna była ustanowić i przenieść na powodów odrębną własność opisanego w niej lokalu. Pozostaje poza sporem, iż do tego nie doszło, co oznacza niewykonanie umowy.
Niewykonanie umowy deweloperskiej daje możliwość żądania naprawienia szkody stosownie doart. 471 k.c.(uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2010 roku, III CZP 104/10, wyrok Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2007 roku, I CSK 177/07). Powołane w tym miejscu oraz we wcześniejszym wywodzie rozstrzygnięcia wskazują, że miarą szkody może być rynkowa wartość lokalu, którego wobec niewykonania umowy osoba uprawniona nie nabyła, oczywiście po pomniejszeniu o kwotę wydatków, jakie w tym celu winna była ponieść.
Zupełnie bezzasadne jest odwoływanie się przez pozwaną w kontekście określenia wysokości szkody do niekomercyjnego charakteru inwestycji i różnicy między ceną określoną w umowie a wartością rynkową lokalu z okresu jej zawierania, zresztą wbrew literalnemu brzmieniu § 14 umowy, w którym jednoznacznie odwołano się do „ceny rynkowej”. Jest to subiektywny punkt widzenia pozwanej, podczas gdy oznaczenie rozmiarów szkody musi mieć charakter obiektywny. Istotą problemu jest to, że powodowie za cenę określoną w umowie winni nabyć lokal o oznaczonej wartości rynkowej. Skoro to się nie udało, różnica obu tych wartości jest miarą ich szkody. Szkodę w takiej wysokości ponieśli, nawet jeżeli za lokal mieli hipotetycznie zapłacić znacznie mniej niż był wart. Nie ma tu żadnego znaczenia w jaki sposób i dlaczego, potencjalnie ze szkodą w sensie ekonomicznym dla siebie, Spółdzielnia określiła w umowie cenę lokalu. Podobnie ocenić należy tezę, iż cena ustalona w umowie nie obejmowała wartości udziału w nieruchomości wspólnej. Powodowie nie uzyskali lokalu właśnie wraz z takim udziałem, skoro w obrocie prawnym nie może funkcjonować będący przedmiotem odrębnej własności lokal bez owego udziału. Czy Spółdzielnia kalkulowała cenę z uwzględnieniem wartości prawa do gruntu pozostaje już jedynie w sferze jej zamiarów i oceny nieistotnej dla obowiązywania i skuteczności umowy, a także rozmiaru szkody powodów.
Odnosząc się do apelacji pozwanej należy dodać jeszcze, że nie ma znaczenia zarzut dotyczący pominięcia zeznań świadkówK. S.,L. K.iM. O.. Zeznania te dotyczyły przygotowania i przebiegu inwestycji, poziomu cen przyjmowanych w umowach i ich treść nie miała ostatecznie znaczenia dla rozstrzygnięcia. To samo stwierdzić na temat wypowiedzi o sposobie prowadzenia korespondencji przez Spółdzielnię z nabywcami lokali.
W konsekwencji niezasadne są zarzuty dotyczące rzekomo nieprawidłowego określenia tezy dowodowej dla biegłego, który badał wartość lokalu. Istotnie bowiem należało ustalić wartość rynkową i ją przyjąć za punkt odniesienia.
Słusznie Sąd Okręgowy pominął zastrzeżenia pozwanej dotyczące opinii biegłego. Złożono je z istotnym przekroczeniem udzielonego terminu. Zasadnie zatem wniosku o przesłuchanie biegłego nie uwzględniono biorąc pod uwagę, że wcześniej zastrzeżono rygor pominięcia spóźnionych zarzutów dotyczącym opinii. Jednocześnie należy zauważyć, że uwagi do opinii zawarte w piśmie pozwanej z 28 kwietnia 2014 roku skupiają się wokół zagadnienia charakteru inwestycji i sposobu oznaczenia ceny lokali w umowach deweloperskich zawieranych przez Spółdzielnię. Jak wyżej uzasadniono kwestia ta jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niezależnie już od tego, że podnoszony przez pozwaną problem ma charakter prawny i pozostaje poza sferą wiadomości specjalnych biegłego. Podobnie nie mają znaczenia i nie wymagały odnoszenia się Sądu uwagi na temat momentu, w którym lokal mógł być przekazany powodom oraz tego czy powodowie mogliby go wynająć. Sposób określenia szkody, której naprawienia domagają się powodowie, wyklucza znaczenie tych okoliczności. Inaczej byłoby, gdyby żądali przykładowo utraconych w związku z niemożnością wynajęcia lokalu korzyści bądź zwrotu kosztów najmu innego lokalu nie mogąc zamieszkać w spornym, co jednak nie miało miejsca.
Sąd Okręgowy odnosił się do rozmiaru szkody uwzględniając wartość lokalu z okresu orzekania zgodnie zart. 363 § 2 k.c.Nie należałoby bynajmniej brać pod uwagę wartości z daty odstąpienia od umowy, zwłaszcza że nie spowodowało ono jej upadku, a źródłem szkody było dopiero późniejsze niewykonanie umowy przez pozwaną. Obecnie skarżąca zarzuca jeszcze, że biegły nie uwzględnił ograniczeń w korzystaniu z lokalu dotyczących możliwości jego zbywania czy wynajęcia. Jest to zarzut niesłuszny, skoro z niczego nie wynika, by ograniczenia takie miały miejsce.
W rezultacie Sąd Okręgowy zasadniczo prawidłowo zidentyfikował szkodę i zastosował odpowiedni sposób jej wyliczenia odejmując od rynkowej wartości lokalu jego cenę określoną w umowie.
Uwzględniając apelację powodów Sąd Apelacyjny uznał jedynie, że odjęciu powinna podlegać cena określona w umowie, a nie podwyższona z uwzględnieniem wystąpień pozwanej kierowanych do powodów, a motywowanych wzrostem cen materiałów i usług budowlanych. Sąd pierwszej instancji obszernie i rzeczowo wyjaśnił dlaczego nie było możliwe i nie miało miejsca podwyższenie ceny w tym trybie. Jak wyżej argumentacja ta była trafna i została podzielona przez Sąd Apelacyjny. W rezultacie stanowisko Sądu Okręgowego, który jednak przyjął cenę podwyższoną wywodząc, że powodowie podwyżki tej nie kwestionowali, było niekonsekwentne. Należało bowiem uznać, iż wobec wadliwości postanowienia § 6 ust. 2 umowy, Spółdzielnia nie mogła jednostronnie zmodyfikować ceny lokalu. W rezultacie ciągle obowiązywała cena pierwotnie umówiona nawet mimo obiektywnego istnienia przesłanek do dokonania podwyżki wymienionych w tym przepisie, czyli wzrostu cen w budownictwie. Ewentualne przyznanie tej okoliczności faktycznej przez powodów pozostawało zatem bez znaczenia, co czyni zbędnym rozpatrywanie zarzutu apelacyjnego dotyczącego błędnej oceny oświadczenia powodów w tej kwestii. Na marginesie należy jednak przyznać rację skarżącym, iż ich oświadczenie, w którym nie kwestionowali zasadności podwyższenia ceny odnosiło się jedynie do przesłanek merytorycznych, to jest rzeczywistego wzrostu cen materiałów i robót w budownictwie, a nie prawnej skuteczności oświadczenia Spółdzielni, którą konsekwentnie negowali również z okresie złożenia owego, wadliwie zinterpretowanego oświadczenia.
Miarą szkody jest zatem różnica wartości rynkowej lokalu, czyli kwoty 377.197,- zł, oraz tej ceny, to jest kwoty 300.592,55 zł, a więc kwota 76.604,45 zł.
Nie mają natomiast racji powodowie twierdząc, że ich szkoda obejmuje również wydatki poczynione w związku z uzyskaniem i obsługą kredytu bankowego. W tym zakresie stanowisko Sądu Okręgowego jest w pełni trafne. Słusznie Sąd ten zwrócił uwagę, iż w razie wykonania umowy powodowie rozpatrywane koszty ponieśliby w celu uzyskania własności lokalu. Konstruując zatem obraz hipotetycznego stanu ich majątku w razie wykonania umowy z 10 maja 2007 roku należało uwzględnić obciążenia w postaci tychże kosztów.
Argumentacja apelacji powodów dotycząca tej kwestii jest zupełnie nieprzekonująca. Nie dotyka istoty problemu stwierdzenie, że „gdyby powodowie nie zdecydowali się na kupno mieszkania nie zaciągnęliby kredytu”. Pozwana odpowiada nie za to, że powodowie chcieli nabyć mieszkanie i zawarli z nią umowę deweloperską, lecz za to, że zamiar ten nie został zrealizowany, a rzeczonej umowy nie wykonała. Niewykonanie umowy deweloperskiej nie było przyczyną zaciągnięcia kredytu już choćby dlatego, że podpisanie umowy kredytowej miało miejsce jeszcze kiedy współpraca stron niniejszego procesu na tle wykonania umowy deweloperskiej układała się w pełni prawidłowo.
Tezy wywodzonej przez skarżących nie zawierają uzasadnienia powoływanych wyroków sądów administracyjnych. Na marginesie można zauważyć, że wyroki te dotyczą skarg na uchwały w przedmiocie negatywnego wyniku egzaminu radcowskiego. Rozpatrując je sądy administracyjne nie tyle dociekały jaka jest prawidłowa wykładnia przepisów prawa cywilnego, co czy zaprezentowana przez skarżących interpretacja „daje się bronić” i nie jest niekorzystna dla potencjalnego klienta. Powoływanie się na poglądy tam wyrażone jest więc z założenia chybione.
W konsekwencji apelacja powodów była uzasadniona jedynie w zakresie dotyczącym różnicy między ceną przewidzianą w umowie a podwyższoną o współczynnik procentowy wzrostu cen towarów i usług budowlanych. W pozostałej części podlegała natomiast oddaleniu.
W granicach zaskarżenia apelacją pozwanej i w uwzględnieniu obowiązku stosowania prawa materialnego z urzędu, nawet mimo braku zarzutów stron, Sąd Apelacyjny stwierdził, że nie było prawidłowe stanowisko Sądu pierwszej instancji, który nienależycie odniósł się do aspektu wielopodmiotowości zobowiązania. Słusznie Sąd Okręgowy uznał, że brak jest podstaw do przyjęcia, iż powodowie są wierzycielami solidarnymi w zakresie roszczenia odszkodowawczego. Nie wynika to z przepisu prawa ani z umowy. Z braku zatem przesłanek zart. 369 k.c.o solidarności nie mogło być mowy. Z kolei prawo nie zna zobowiązania „łącznego” i zasądzenia danej kwoty „łącznie”, jak to ujął Sąd Okręgowy. Roszczenie powodów ma charakter pieniężny, a więc podzielny. Stosownie doart. 379 § 1 k.c., uległo zatem podziałowi między powodów. Jak stanowi ten przepis, wobec braku okoliczności mogących przemawiać za przyjęciem innego stosunku, podział nastąpił w częściach równych. Z tego względu należna kwota odpowiadająca wartości szkody winna zostać zasądzona po połowie obojgu powodom, czyli po 38.302,23 zł, i w tym zakresie należało zmienić wyrok w punkcie zasądzającym świadczenie (czyli drugim) oraz częściowo w oddalającym powództwo (czyli trzecim). W pozostałym zakresie apelacja pozwanej była zupełnie bezskuteczna przy całkowitej bezzasadności sformułowanych w niej zarzutów.
Częściowa zmiana rozstrzygnięcia merytorycznego musiała pociągnąć za sobą korektę rozstrzygnięć o kosztach procesu i kosztach sądowych. Uwzględniając zasądzone ostatecznie świadczenie należało stwierdzić, że powodowie wygrali łącznie w 55%. Sąd Okręgowy określił poniesione przez strony koszty procesu – powodowie wyłożyli 11.084,- zł, a pozwana 3.617,- zł, czego nie kwestionowano. Uwzględniając zakres, w jakim powodowie wygrali sprawę, należy im się zwrot kwoty 6.096,- zł, podczas gdy pozwanej 1.628,- zł. Połowa różnicy tych kwot po 2.234,- zł przypadające na każdego z powodów z osobna. Kwotę tę uwzględniono zmieniając zaskarżony wyrok w punkcie czwartym. Z kolei nierozliczone koszty sądowe zamykały się kwotą 980,94 zł wynagrodzenia biegłego. Uwzględniając zakres wygranej powodów winny obciążać kwoty po 220,71 zł, a pozwaną 539,52 zł i w tym zakresie zmieniono punkty piąty i szósty wyroku.
Z tych przyczyn, na podstawieart. 386 § 1 oraz 385 k.p.c., orzeczono jak w sentencji. O kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym orzeczono na podstawieart. 100w zw. z 391§ 1 k.p.c.dokonując ich stosunkowego rozdzielenia. Suma wartości przedmiotu zaskarżenia oboma apelacjami wyniosła 106.910,- zł. Powodowie wygrali uzyskując oddalenie apelacji pozwanej co do kwoty 59.270,- zł oraz uwzględnienie apelacji własnej w zakresie kwoty 17.334,- zł, a więc sumarycznie w 76%. W rozliczeniu nie ma sensu brania pod uwagę zmiany wyroku przez podział zasądzonych kwot między powodów, gdyż realnie nie wpływa to na zakres wygranej. Koszty powodów to opłata od apelacji (2.382,- zł) i wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika odpowiadające wartości przedmiotu zaskarżenia ustalone na podstawie § 6 pkt 6 w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(2.700,- zł). Koszty pozwanej to łącznie kwota 5.664,- zł, z czego 2.964,- zł to opłata od apelacji, a 2.700,- zł wynagrodzenie pełnomocnika. Uwzględniając zakres wygranej w drugiej instancji powodom należy się 3.659,- zł, a pozwanej 1.586,- zł. Połowa różnicy tych kwot należna każdemu z powodów to 1.036,50 zł.