Sąd Apelacyjnyw Białymstoku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 954/14
Data wyroku: 2015-04-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bogusław Suter, Jadwiga Chojnowska, Beata Wojtasiak
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c., 923, 931, 935 i 936 k.p.c.

Sygn. akt I ACa 954/14
I ACz 1392/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 kwietnia 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący

:

SSA Beata Wojtasiak

Sędziowie

:

SA Jadwiga Chojnowska (spr.)
SO del. Bogusław Suter

Protokolant

:

Urszula Westfal

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2015 r. w Białymstoku
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. W.iG. W.
przeciwko(...) spółce z o.o.wŁ.
o wydanie nieruchomości
na skutek apelacji powodów i zażalenia pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Łomży
z dnia 10 września 2014 r. sygn. akt I C 730/12

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a
nakazuje(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ., aby wydałaG. W.iJ. W.zabudowaną nieruchomość położoną wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Łomży VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...);

b
zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 36.712 (trzydzieści sześć tysięcy siedemset dwanaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala zażalenie;

III
zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 18.147 (osiemnaście tysięcy sto czterdzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu instancji odwoławczej.

UZASADNIENIE
G. W.iJ. W., po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa, wnieśli o nakazanie(...) spółce z o.o.wŁ.wydania im prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków na nim się znajdujących położonych wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Łomży prowadziksięgę wieczystą o nr (...)oraz zasądzenie kosztów procesu.
(...) spółka z o.o.wŁ.wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 15 maja 2012 r. Sąd Okręgowy w Łomży powództwo oddalił.
W wyniku rozpoznania apelacji powodów od tego wyroku Sąd Apelacyjny w Białymstoku orzeczeniem z dnia 9 listopada 2012 r. uchylił wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Łomży do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Apelacyjny wskazał na konieczność przeprowadzenia zawnioskowanych przez strony dowodów na okoliczności mające stanowić podstawę nieważności umowy najmu i dokonać na tej podstawie stosownych ustaleń faktycznych. Sąd Apelacyjny wskazał w szczególności, że nieważność czynności prawnej następuje z mocy prawa i sąd uwzględnia ją z urzędu. Na nieważność czynności prawnej powołać się mogą nie tylko jej strony, ale każdy, kto ma w tym interes prawny.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 10 września 2014 r. powództwo oddalił, zasądzając jednocześnie od powodów na rzecz pozwanej kwotę 18.987,72 zł tytułem kosztów procesu.
Orzeczenie Sąd oparł o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną.
W toku egzekucji z nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w ŁomżyB. G.przeciwko dłużnikowi(...)wO.(...)w sprawach Km 94/10, Km 402/11, Km 914/10, Km 1813/10, Km 1733/10, Km 1740/10, Km 1476/10, Km 310/11, Km 449/11, Km 312/11, Km 649/11, Km 773/11, Km 836/11 i Km 863/11, prowadzący nadzór nad licytacją Sąd Rejonowy w Łomży postanowieniem z dnia 21 czerwca 2011 r. przysądził prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się działek gruntu oznaczonych nr(...)o pow. 0,0779 ha i nr(...)o pow. 1,4631 ha, położonych wŁ., zabudowanych budynkiem portierni o pow. użytkowej 26,82 m((

    2)), budynkiem biurowym o pow. użytkowej 438,98 m((

    2)), halą produkcyjną z magazynem o pow. użytkowej 2252,72 m((

    2)), garażem i wiatą stalową o pow. użytkowej 305 m((

    2)), budynkiem biurowym z zapleczem socjalnym o pow. użytkowej 302,46 m((

    2)), magazynem odpadów o pow. użytkowej 163,86 m((

    2)), halą produkcyjną z magazynem o pow. 3147,94 m((

    2)), sklepem o pow. użytkowej 164,48 m((

    2 ))– stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których w Sądzie Rejonowym w Łomży w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jestksięga wieczysta (...), na rzecz nabywcyJ. W.za cenę 4.550.580 zł, która została uiszczona w całości. Postanowienie to jest prawomocne. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu praw do nieruchomości i budynków powód, jako nabywca, wstąpił w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu łączącego uprzednio dłużnika z pozwaną spółką.
W dniu 19 kwietnia 2000 r., na podstawie pisemnej umowy najmu,(...), jako wynajmujący, oddała pozwanej spółce, jako najemcy, do celów gospodarczych część budynku z magazynem o pow. 500 m((

    2)), znajdującego się na nieruchomości położonej wŁ.przy(...), oznaczonej w ewidencji gruntów nr(...), przy czym umowa ta została zawarta na czas od 1 czerwca 2000 r. do 31 grudnia 2005 r. Do tej umowy zostały zawarte aneksy: w dniu 1 czerwca 2000 r.aneks nr (...)(dotyczył zmiany umowy w zakresie wynajmowanego budynku), w lipcu 2000 r.aneks nr (...)(dotyczył zmiany umowy w szczególności w zakresie stawki czynszu najmu), w dniu 1 stycznia 2001 r.aneks nr (...)(dotyczył zmiany umowy w zakresie stawki czynszu najmu), w dniu 1 lipca 2002 r.aneks nr (...)(dotyczył zmiany umowy w zakresie stawki czynszu najmu oraz powierzchni wynajmowanego budynku) i w dniu 2 września 2002 r.aneks nr (...), który dotyczył w szczególności zmiany okresu obowiązywania umowy – do 31 grudnia 2009 r.
W kolejnym aneksie, oznaczonym jako nr 6, wynajmujący oddał stronie pozwanej w najem całą nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów nr(...), aspółka (...)uzyskała zgodę wynajmującego na przeprowadzenie na własny koszt prac adaptacyjnych i ulepszeń przedmiotu najmu, polegających na ociepleniu ścian, zamontowaniu podwieszanego sufitu lub ocieplenia dachu, budowie pomieszczeń socjalnych, wymianie i powiększeniu okien w magazynach, wymianie drzwi i bram oraz naprawie posadzek w magazynach, wykonaniu dodatkowej bramy w magazynie głównym w części szczytowej i innych niezbędnych prac zgodnie z potrzebami najemcy. W aneksie tym wynajmujący i pozwana postanowili, że łącząca ich umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia 1 lipca 2006 r. do dnia 31 grudnia 2011 r. (pkt XIV ppkt 1 aneksu), przy czym wskazali, że „okres obowiązywania niniejszej umowy zostaje automatycznie przedłużony do dnia 31 grudnia 2016 r. na warunkach określonych w niniejszej umowie w przypadku jeżeli przed upływem 6 miesięcy w stosunku do terminu określonego w pkt 1 najemca nie złoży wynajmującemu stosownego oświadczenia. Oświadczenie powinno być złożone z zachowaniem formy pisemnej” (pkt XIV ppkt 2 aneksu).
W następnym aneksie – oznaczonym jaki nr 7 – strony postanowiły, że od 12 lipca 2006 r. najemca będzie płacić wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 36.000 zł netto miesięcznie, a do kwoty czynszu doliczana będzie stawka podatku VAT, natomiast w wypadku braku możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części, wystąpienia jakichkolwiek ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości lub jej części z przyczyn nieleżących po stronie najemcy, nabycia nieruchomości lub jej części przez osobę trzecią albo żądania przez właściciela wcześniejszego niż przewidziany w § 6 terminu zakończenia umowy(...)zapłaci najemcy równowartość poniesionych przez najemcę kosztów adaptacji, remontów i ulepszeń od dnia zawarcia umowy tj. od dnia 19 kwietnia 2000 r. Rozliczenie to nastąpi automatycznie w formie kompensaty w momencie wystąpienia którejkolwiek z tych przyczyn.
W porozumieniu z dnia 11 lipca 2006 r. zawartym pomiędzy(...)a(...) spółką z o.o.wŁ.(dalej zwaną(...)) strony oświadczyły, żeaneks nr (...)do umowy najmu z dnia 19 kwietnia 2000 r. dodaje w § 5 tej umowy punkt 3 o następującej treści: „wynajmujący wykona – poniesie koszty remontów w następujących terminach: dachów z orynnowaniem do 30 września 2006 r., ogrodzenia do 31 sierpnia 2006 r., węzła cieplnego do 30 września 2006 r., posadzek, okien, drzwi, ramp załadowczych w budynku magazynu nasion do 31 sierpnia 2006 r., wykonanie niezbędnych napraw placu do 30 września 2006 r., wykonanie całego remontu placu do 31 lipca 2007 r.”. Odnośnie powyższego postanowienia strony doszły do porozumienia i wynajmujący zezwolił najemcy na wykonanie tych robót na własny koszt. Po ich wykonaniu najemca miał obciążyć nimi wynajmującego, wystawiając fakturę VAT, obejmującą całkowity koszt prac remontowych. Kwota, jaką zostanie obciążony wynajmujący, miała zostać rozliczona przez najemcę poprzez zmniejszanie wpłat z tytułu opłat czynszu za najem nieruchomości.
Umowa najmu z dnia 19 kwietnia 2000 r. oraz wszystkie aneksy do tej umowy były złożone do komornika sądowego i uwzględnione przez biegłego, który dokonał oszacowania wartości praw do nieruchomości i budynków nabytych następnie w drodze licytacji przez powoda na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Łomży z dnia 21 czerwca 2011 r. o przysądzeniu tych praw. Powód przystępując do licytacji wiedział o treści umowy najmu i aneksów do niej.
W piśmie z dnia 29 września 2011 r., skierowanym do strony pozwanej, powód oświadczył, że wypowiadaspółce (...)umowę najmu łączącą uprzednio stronę pozwaną z dłużnikiem egzekwowanym. W odpowiedzi na nie pozwana poinformowała, że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 grudnia 2016 r. i opatrzona datą pewną, a więc powodowi nie przysługuje prawo jej wypowiedzenia ze względu na dyspozycję zawartą wart. 678 § 2 k.c.
Szacunkowa wartość rynkowa nakładów poczynionych przez(...), jako najemcę, na budynki i budowle znajdujące się na gruncie położonym wŁ.przyul. (...)wynosi łącznie 888.376 zł netto. Natomiast wartość rynkowa nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)wynosi 5.368.373 zł i obejmuje wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 1.170.717 zł oraz wartość części składowych (budynków i budowli) w kwocie 4.197.656 zł.
Przystępując do rozważań prawnych na wstępie Sąd wskazał, że wziął pod uwagę ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania zawarte w uzasadnieniu orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, uchylającego zaskarżony wyrok i przekazującego sprawę do ponownego rozpoznania.
Zdaniem Sądu w sprawie zasadniczo sporne były dwie kwestie, a mianowicie czy umowa najmu w wersji obowiązującej na podstawieaneksów numer (...)jest ważna i obowiązuje nadal między stronami niniejszego procesu, oraz czy w związku z zawarciemaneksów numer (...)do umowy najmu, mogło dojść do przekroczenia granic zwykłego zarządu określonego wart. 935 k.p.c.iart. 936 k.p.c.oraz naruszenia zasad współżycia społecznego. Zdaniem Sądu poza sporem pozostawała natomiast okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość była kilkakrotnie zajęta przez komornika sądowego w toku egzekucji prowadzonej przeciwko(...)(najpierw w roku 2003, a następnie w roku 2006 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ełku). Po zawarciu przez stronę pozwaną z(...)
aneksów nr (...)zajęcie nieruchomości upadło. Kolejne zajęcie tej nieruchomości w 2008 r. doprowadziło do jej sprzedaży (prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków) w drodze licytacji prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Łomży w sprawie egzekucyjnej oznaczonej sygn. akt Km 94/10. Nie było także spornym, że strona pozwana zawarła z wynajmującymaneks nr (...)w czasie, gdy przedmiotowa nieruchomość była zajęta przez komornika sądowego w sprawie egzekucyjnej prowadzonej przeciwko wynajmującemu.
Sąd, powołując się na przepisyart. 931 § 1 k.p.c.iart. 935 k.p.c.i mając też na względzie wynikający przede wszystkim z zeznań świadkówJ. M.,K. K.,H. J.iK. Z.fakt, iż począwszy co najmniej od 2001 r., przedmiotem działalności(...)było głównie wynajmowanie pozostających w jej dyspozycji nieruchomości, doszedł do wniosku, że w 2006 r., a więc w okresie, w którym zostały zawarteaneksy numer (...)do umowy najmu z 19 kwietnia 2000 r., przedmiotem działalności(...)było wyłącznie wynajmowanie nieruchomości i jedynie z tego tytułu osiągała ona w tym okresie dochody. Zdaniem Sądu, w świetle tych faktów, nie mogło być mowy o zawarciu tych aneksów z przekroczeniem granic zwykłego zarządu.
Sąd uznał także, iż z uwagi na to, że(...)nie była w stanie we własnym zakresie dokonać nakładów na sporną nieruchomość, pozostającą w bardzo złym stanie technicznym, to uzasadnionym było podjęcie czynności zawarcia przez nią z pozwanąaneksów numer (...), na podstawie których postanowiono m.in. rozszerzyć najem do całą nieruchomość, przedłużyć okres obowiązywania umowy najmu do 31 grudnia 2016 r., jeżeli przed upływem 6 miesięcy w stosunku do obowiązującego terminu końcowego umowy najmu oznaczonego na 31 grudnia 2011 r. najemca nie złoży wynajmującemu stosownego oświadczenia z zachowaniem formy pisemnej, przy czym jednocześnie pozwana spółka zobowiązała się dokonać znacznych nakładów na nieruchomość.
Sąd stwierdził, mając na względzie zeznania świadkówJ. M.,K. K.,A. A.,A. Z.,K. W.,H. J.iK. Z., że część nieruchomości, o którą rozszerzono najem na podstawieaneksu numer (...), nie była w czasie jego zawierania zdatna do użytku i gdyby nie nakłady dokonane przez pozwaną spółkę, nie byłoby możliwe korzystanie z nieruchomości dla celów, dla których pozwana wzięła ją w najem. Zdaniem Sądu, każdy inny podmiot, który chciałby zawrzeć umowę najmu z(...)musiałby – podobnie jakspółka (...)– dokonać znacznych nakładów na nieruchomość, aby móc z niej w ogóle korzystać, skoro(...)nie była w stanie doprowadzić jej do stanu przydatnego do najmu.
Sąd, odwołując się doart. 662 k.c., stwierdził, że uprawnione jest stanowisko, iż w sytuacji, gdy nakłady dokonane przez najemcę były niezbędne do uczynienia nieruchomości zdatnej do umówionego użytku, a wynajmujący nie był w stanie ich ponieść, to umowne przeniesienie obowiązku ich poniesienia na najemcę, przy jednoczesnym odpowiednim skalkulowaniu czynszu umownego, stanowi czynność zwykłego zarządu, świadczącą o należytym zarządzaniu nieruchomością. W rezultacie, co wynika z zebranych w sprawie dowodów, w tym opinii biegłego z zakresu budownictwa, nakłady poczynione przez pozwaną na budynki i budowle podwyższyły wartość rynkową nieruchomości. To zaś skutkowało uzyskaniem wyższej ceny za zbytą w toku licytacji nieruchomość, a tym samym spowodowało większe zaspokojenie wierzycieli. Osiągnięty został więc cel postępowania egzekucyjnego.
Zdaniem Sądu(...)zawarła aneksy w granicach prawidłowej gospodarki i w celu zapewnienia możliwości uzyskiwania dochodów z najmu, co w kontekście jej trudnej sytuacji finansowej było decyzją rozsądną i gospodarczo uzasadnioną.
Sąd podkreślił, iż w wykonaniu zobowiązań wynikających z umowy najmu, w brzmieniu nadanymaneksami numer (...), pozwana spółka dokonała tak znacznych nakładów, że wartość nieruchomości wzrosła kilkakrotnie. Zdaniem Sądu, gdybyspółka (...)nie dokonała tak znacznych nakładów, nieruchomość nie tylko nie byłaby zdatna do najmu, ale również nie osiągnęłaby tak znacznej wartości w toku licytacji. To zaś pozostawałoby w sprzeczności nie tylko z interesami(...), ale także interesami wierzycieli, którzy zostaliby zaspokojeni w wyniku sprzedaży nieruchomości w znacznie mniejszym stopniu.
Mając na uwadze całokształt okoliczności faktycznych sprawy, w ocenie Sądu, nie można było stawiać zarzutu, że(...)zawarłaaneksy numer (...)do umowy najmu na swoją niekorzyść, ani z przekroczeniem granic zwykłego zarządu, bowiem przedmiotem działalności tego przedsiębiorstwa w tym okresie było wyłącznie wynajmowanie budynków, a uzyskiwanie dochodu z zajętej nieruchomości było co najmniej pożądane. Dochód umożliwia bowiem pokrycie kosztów wynikających z zajęcia i poprawę sytuacji wierzycieli.
Odnośnie zarzutu dotyczącego zawarcia umowy najmu (aneksów numer (...)do umowy najmu) z naruszeniemart. 936 k.p.c., Sąd, w kontekście zgromadzonych w sprawie dowodów, w tym zwłaszcza złożonych do akt przez pozwaną przykładowych umów najmu uznał, że aneksy te mieściły się w normie wynikającej zart 936 k.p.c.Sąd podzielił stanowisko strony pozwanej, że z zasad logiki i doświadczenia życiowego wynika, że przedłużenie – na podstawieaneksu nr (...)– czasu trwania umowy najmu o kolejne siedem lat w stosunku do umowy w brzmieniu obowiązującym na datę sprzed podpisania aneksu oraz skalkulowanie czynszu, mając na uwadze wartość dokonanych nakładów, nie stanowi nadzwyczajnej zmiany, biorąc pod uwagę bardzo zły stan nieruchomości, znaczne nakłady dokonane przez pozwaną na nieruchomość, a także istniejący na rynku zwyczaj zawierania umów na czas określony, gwarantujący możliwość skorzystania z adaptacji (a nie tylko nakładów) dokonanych przez najemcę.
Sąd zwrócił uwagę, że ze złożonych do akt sprawy przez pozwaną przykładowych umów najmu wynikało, że zawarte one zostały na okresy 15, bądź 10 lat z najemcami, którzy uzyskali zgodę na wykonanie prac adaptacyjnych, dostosowujących przedmiot najmu do profilu swojej działalności. Umowy te zostały więc zawarte na okresy pozwalające na uczynienie adaptacji uzasadnionymi gospodarczo dla najemcy. Tym samym, zdaniem Sądu, na rynku, w tym rynku miejscowym, istnieją umowy najmu zawarte na warunkach zbliżonych do wynikających z przedmiotowych aneksów, czyli takie, w których najemca dokonuje nakładów na własny koszt oraz na okresy, które czynią dokonane nakłady gospodarczo uzasadnionymi, strony kalkulują czynsz mając na uwadze wartość nakładów, które zwiększają wartość nieruchomości. Ponadto, w kontekście okoliczności wynikających ze złożonych do akt przez pozwanego ofert i umowy najmu z dnia 1 lipca 2014 r., czynsz ustalony na podstawie spornej umowy najmu nie odbiega od stawek rynkowych, funkcjonujących w obrocie, zwłaszcza wobec dokonania przez pozwaną znacznych nakładów na nieruchomość, które ostatecznie mają pozostać przy wynajmującym.
Ustosunkowując się do zarzutu zawarcia umowy z nadużyciem prawa (wprowadzenieaneksem numer (...)do umowy najmu rzekomego prawa do wypowiedzenia umowy terminowej bez określenia sytuacji, czy podstawy wypowiedzenia), Sąd stwierdził, iż postanowienie zawarte w treści § 6 ust. 1 w zw. z ust. 2 umowy najmu w brzmieniu nadanymaneksem numer (...)– umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia 1 lipca 2006 r. do dnia 31 grudnia 2011 r., przy czym okres obowiązywania tej umowy zostaje przedłużony do dnia 31 grudnia 2016 r. w przypadku, jeżeli przed upływem 6 miesięcy w stosunku do terminu określonego powyżej (31 grudnia 2011 r.) najemca nie złoży wynajmującemu stosownego oświadczenia w formie pisemnej – nie stanowi prawa wypowiedzenia umowy najmu. Daje natomiast najemcy uprawnienie do decydowania o długości okresu obowiązywania umowy. Z powyższego postanowienia umownego wynika, iż kwestię przedłużenia bądź nieprzedłużenia umowy najmu pozostawiono do uznania najemcy – co w świetle okoliczności poniesienia przez niego na nieruchomość nakładów o znacznej wartości jest logiczne i uzasadnione gospodarczo.
Zdaniem Sądu nieuprawnione było także twierdzenie powodów, że zawarcie umowy najmu w brzmieniu nadanymaneksami numer (...)dokonane zostało z naruszeniem zasad współżycia społecznego – twierdzili oni, że zawarte w tych aneksach postanowienia były niekorzystne dla wynajmującego i nierówno kształtowały wzajemne prawa i obowiązki stron.
Sąd, biorąc pod uwagę fakty wynikające z dowodów zebranych w sprawie, a przede wszystkim z zeznań świadkówA. A.,J. M.,K. K.,H. J.,K. Z.,K. W.iA. Z.stwierdził, że nieruchomość przed jej objęciem w posiadanie przez pozwaną była w fatalnym stanie technicznym i wymagała nakładów, a(...)nie była w stanie zapewnić należytego poziomu najmu. Przy czym to obowiązkiem wynajmującego było wydanie najemcy nieruchomości w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 k.c.). Z uwagi na znaczny zakres remontów, ulepszeń i nakładów oraz upoważnienie do ich dokonania przez pozwaną, przedłużono termin zawarcia umowy najmu na czas do 31 grudnia 2016 r., czyli na siedem lat dłużej niż umowa dotychczas obowiązująca. Wolą stron było poczynienie przez pozwaną spółkę nakładów na sporną nieruchomość, w zamian za zagwarantowanie jej możliwości używania tej nieruchomości, a także dostosowanej jej do potrzeb produkcji okien przez określony w umowie okres, co jest stosowaną, powtarzającą się praktyką wśród przedsiębiorców. Sąd zaznaczył, iż dokonanie nakładów na nieruchomość było niezbędne, aby można było czerpać z niej jakiekolwiek dochody, w tym oddać ją w najem i uzyskiwać czynsz najmu. Gdyby na nieruchomość nie poczyniono nakładów nie tylko nie byłaby ona zdatna do wynajęcia jakiemukolwiek podmiotowi, ale także nie osiągnęłaby tak znacznej wartości na licytacji. Dzięki nakładom dokonanym przez pozwaną jej wartość znacznie wzrosła. W ocenie Sądu nie można przy tym tracić z pola widzenia faktu, że(...)nie była w stanie we własnym zakresie zapewnić należytego stanu nieruchomości celem jej wynajęcia. Ponadto pozwana nigdy nie odzyska nakładów, których dokonała i w które zainwestowała znaczne środki finansowe. W takiej sytuacji, zdaniem Sądu, nie sposób uznać warunków, na jakich została zawarta umowa najmu, za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Sąd podkreślił, iż istotną w sprawie okolicznością było także i to, że powodowie, którzy nabyli nieruchomość na pierwszym terminie licytacyjnym, przed przystąpieniem do licytacji, wiedzieli o najmie całej nieruchomości przez pozwaną i znali postanowienia umowy najmu.
W podsumowaniu Sąd, odwołując się do treści przepisuart. 678 k.c.w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia przez powoda praw do przedmiotowej nieruchomości oraz mając na uwadze fakt, że umowa najmu została zawarta w formie pisemnej z datą pewną i na czas oznaczony, a nieruchomość została wydana najemcy, stwierdził, że powodowi nie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia najmu, a złożone przez niego oświadczenie o wypowiedzeniu było nieskuteczne i nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu. W konsekwencji zawarta pomiędzy pozwaną spółką a poprzednikiem prawnym powoda umowa najmu jest ważna i nadal obowiązuje, a więc pozwanej przysługuje skuteczne względem powodów uprawnienie do władania rzeczą. To zaś przesądza o nieskuteczności wytoczonego przez powodów powództwa windykacyjnego.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.
Apelację od tego wyroku wywiedli powodowie, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1
naruszenieart. 386 § 6 k.p.c.poprzez nieuwzględnienie w toku postępowania wytycznych sądu drugiej instancji, w szczególności w zakresie konieczności ustalenia, czy zobowiązania zarządcy odnośnie nakładów na nieruchomość mogły być zaspokojone z dochodów z tej nieruchomości i czy były gospodarczo uzasadnione,

2
naruszenie przepisuart. 58 § 1 i 2 k.c.poprzez nieuwzględnienie, że umowy łączące pozwaną spółkę z wynajmującym, jako sprzeczne z prawem i mające na celu obejście prawa oraz sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, są nieważne z mocy samego prawa i nie mogą stanowić skutecznego prawa do władania rzeczą należącą do nich,

3
niezastosowanie przepisuart. 58 § 1 k.c.w zw. zart. 935 § 6 k.p.c.poprzez uznanie, że umowa jest ważna, mimo żeaneksy nr (...)były czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniuart. 935 k.p.c.i jako czynność sprzeczna z przepisem bezwzględnie obowiązującym powinna być uznana za nieważną,

4
naruszenie przepisuart. 222 § 1 k.c.poprzez bezpodstawne przyjęcie, że pozwanej spółce służy skuteczne względem właścicieli prawo do władania prawem do nich należącym,

5
naruszenieart. 662 k.c.poprzez bezzasadne przyjęcie, iż oddanie w najem całej nieruchomości w oparciu oaneksy nr (...)z lipca 2006 r. miały na celu wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu,

6
naruszenieart. 65 § 1 i 2 k.c.poprzez odstąpienie przy wykładni umów z lipca 2006 r. (aneksów nr (...)) od konieczności ich tłumaczenia ze względu na okoliczności, w których zostały zawarte z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz ustalonych zwyczajów oraz rzeczywisty zamiar stron i cel umowy,

7
naruszenie przepisuart. 935 § 1-3 k.p.c.poprzez bezzasadne przyjęcie, że oddanie przez dłużnika po zajęciu nieruchomości w toku egzekucji w najem z jednoczesnym uprawnieniem do zmiany substancji nieruchomości było czynnością zwykłego zarządu, gospodarczo uzasadnioną i że zobowiązania takie mogły być zaspokojone z dochodów z nieruchomości,

8
naruszenie przepisuart. 936 k.p.c.poprzez błędne i bezpodstawne przyjęcie, iż zawarcie umowy najmu nieruchomości na okres wskazany waneksach nr (...)odpowiadało miejscowym zwyczajom, a tym samym było prawnie dopuszczalne, mimo odmiennej opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości,

9
sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Wskazując na powyższe zarzuty powodowie domagali się zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienia powództwa w całości. Wnosili też o zasądzenie od strony pozwanej na ich rzecz wszelkich kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, z uwzględnieniem kosztów poprzedniego postępowania apelacyjnego. Jako ewentualny zgłosili wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
We wniesionym zażaleniu pozwana nie godziła się z rozstrzygnięciem o kosztach procesu. Wnioskowała o podwyższenie ich do kwoty 37.387,72 zł.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja była uzasadniona , zaś zażalenie podlegało oddaleniu.
Ponowne rozpoznanie sprawy, wskutek wniesienia apelacji przez powodów, nastąpiło w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony przez Sąd Okręgowy oraz Sąd odwoławczy.
Sąd Apelacyjny widział potrzebę wyjaśnienia z urzędu (art. 232 zd. 2 k.p.c.) istotnych kwestii powiązanych z niemożnością pełnienia przezJ. M.w dacie podpisywaniaaneksów nr (...)(w lipcu 2006 r.) funkcji członka zarządu. Te okoliczności były w toku procesu przywoływane przez stronę powodową. Sąd I instancji przeprowadził dowód z dokumentów znajdujących się w aktach I Km 1328/05 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ełku (k. 1093 odw.), z których to wynikało, że w toku postępowania egzekucyjnego wynikł problem reprezentacji dłużnika. Wymagało też uzupełnienia postępowanie dowodowe w odniesieniu do przebiegu postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w ŁomżyB. G.(Km 944/10), bowiem Sąd Okręgowy przeprowadził dowód jedynie z niektórych dokumentów znajdujących się w tych aktach.
Rozważania prawne w zakresie prawidłowości zaskarżonego apelacją rozstrzygnięcia należało poprzedzić wstępnie konstatacją, iż na stronie powodowej ciążył obowiązek wykazania, że pozwana zajmuje zabudowaną nieruchomość bez tytułu prawnego.Spółka (...)przedłożyła bowiem umowę najmu zawartą z(...)sporządzoną na piśmie, zawartą z datą pewną, na czas określony, który nie upłynął do daty wyrokowania przez Sąd II instancji.
Powodowie podważali ważność tej umowy, powołując się na różnorakie argumenty.
W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy nie odniósł się do wszystkich, pomijając niektóre z nich. W takiej sytuacji istnieje potrzeba wypowiedzenia się, czy zgłaszane zarzuty, z uwzględnieniem dowodów przeprowadzonych w sprawie, pozwalały przyjąć, żespółka (...)może powoływać się skutecznie na prawa wynikające z umowy najmu, uprawniające ją do korzystania z nieruchomości.
Spółka (...), powołując się na prawo do posiadania zabudowanej nieruchomości, nawiązywała do umowy najmu zawartej w dniu 19 kwietnia 2000 r., zmienionejaneksami nr (...).
Nie było w sprawie sporne, żeaneks nr (...)(w tym miejscu bez przesądzania, czy stanowił on samodzielną umowę, czy też stanowił zmianę i uzupełnienie umowy najmu z dnia 19 kwietnia 2000 r.) został zawarty po zajęciu nieruchomości objętejksięgą wieczystą KW nr (...). Zauważyć jednakże należy, że Sąd Okręgowy zaprezentował stanowisko, że jest poza sporem, że nieruchomość była kilkakrotnie zajęta przez komornika sądowego w toku egzekucji prowadzanej przeciwko(...), najpierw w 2003 r., później w 2006 r. przez Komornika przy Sądzie Rejonowym w Ełku. Po sporządzeniuaneksów nr (...)zajęcie upadło, kolejne – w 2008 r. doprowadziło do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości i własności budynków.
W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższe ustalenia Sądu I instancji należało doprecyzować mając na względzie dokumenty – dotyczące tej materii – znajdujące się w aktach sprawy.
Strona powodowa nie powoływała się w tym względzie na fakty wynikające z elektronicznej KW (dane te nie mogą być uznawane jako powszechnie znane w rozumieniuart. 228 § 1 k.p.c.– por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie I CSK 596/12). Dołączyła natomiast odpis wniosku o wpis w KW – na podstawieart. 924 k.p.c.wzmianki o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości – z dnia 24 kwietnia 2006 r. oraz zawiadomienia o wpisach z 2 maja 2006 r. oraz wcześniejszych wpisach w dziale III, m.in. z dnia 12 kwietnia 2006 r. (k. 68-77 akt). Z pisma Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w EłkuA. C.z dnia 6 marca 2006 r. – adresowanego do Urzędu Miejskiego wO.(k. 43 akt KM 1328/05) – wynika, że prowadzi on egzekucję z nieruchomości położonej wŁ.(w tej dacie egzekucja była na etapie opisu i oszacowania). Dokumenty te dowodzą zatem, że do zajęcia nieruchomości doszło niewątpliwie przed 6 marca 2006 r. Opis i oszacowanie tej nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w EłkuA. C.miało miejsce w dniu 23 kwietnia 2007 r. (k. 87-89 akt KM 1328/05). Komornik ten dokonał w dniu 25 lipca 2008 r. obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości wyznaczonej na 2 września 2008 r. w jego Kancelarii. Z informacji Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w EłkuA. C.z dnia 21 lutego 2012 r., znajdującej się w tej sprawy wynika, że licytacja w pierwszym terminie została wstrzymana wobec treściart. 926 k.p.c.do momentu rozstrzygnięcia połączenia postępowań egzekucyjnych przez Sąd Okręgowy. Dalszą egzekucję prowadził Komornik przy Sądzie Rejonowym w ŁomżyB. G.. W aktach Km 94/10 nie ma postanowienia wydanego w trybieart. 926 k.p.c.– są dokumenty świadczące o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości innych dłużników, niż wnioskodawca w tej sprawie. W świetle powyższych faktów nieuprawnione było stanowisko Sądu I instancji, że po sporządzeniuaneksów nr (...)zajęcie prawa użytkowania wieczystego i własności budynków upadło. Nieprawidłowość tegoż ustalenia nie ma istotnego znaczenia w sytuacji, gdy nie ma sporu co do tego, że przed lipcem 2006 r. nieruchomość była już zajęta. Pozwana nie zasłaniała się tym, że nie był jej znany w lipcu 2006 r. fakt zajęcia nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Przed przystąpieniem do dalszych rozważań Sąd Apelacyjny uznał za właściwe odnieść się do okoliczności przytaczanych przez stronę powodową na początku procesu, a dotyczących relacji faktycznych i prawnych między pozwaną spółką a(...), poczynając od 2000 r.
Nie było spornym między stronami, żespółka (...)między kwietniem 2000 r. a grudniem 2005 r. (pozwana nie zaprzeczyła zawarciu umów, których odpisy znajdują się na k. 78-96 akt) zawarła z(...)kilka umów dotyczących najmu budynków usytuowanych na nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...). Umowa najmu z 19 kwietnia 2000 r. dotyczyła jedynie części jednego z budynków położonych na tej nieruchomości (aneksami do tej umowy zwiększano najmowaną powierzchnię). Podpisy pod tą umową zostały poświadczone notarialnie. W § 14 umowy wskazano, że zmiany jej wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.Art. 77 k.c.(w obecnym brzmieniu) obowiązuje od 25 września 2003 r.). Dla zmiany umowy z dnia 19 kwietnia 2000 r. nie była konieczna forma z podpisami notarialnie poświadczonymi. W dniu 18 lipca 2000 r. została zawarta umowa, która dotyczyła 4 pokoi biurowych. Zawarto ją na okres do 31 grudnia 2005 r. – była zmieniana aneksami (podwyższano stawki czynszu i zwiększano ilość pokoi biurowych). Aneksem z 1 października 2002 r. ustalono, że zostaje ona zawarta na czas do 31 grudnia 2009 r. W dniu 20 stycznia 2003 r. została zawarta kolejna umowa na najem 3 pokoi biurowych na piętrze na okres od 1 lutego 2003 r. do 31 grudnia 2009 r. W dniu 23 kwietnia 2004 r. zawarto umowę na najem dwóch garaży na okres od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2005 r. W dniu 31 grudnia 2005 r. została zawarta kolejna umowa na najem dwóch pokoi biurowych na okres od 1 stycznia 2006 r. do 31 czerwca 2006 r. W tym samym dniu została zawarta umowa na najem warsztatu na ten sam czas co poprzednia oraz najem 3 garaży – na taki sam okres. Umowy powyższe w imieniu wynajmującego były podpisywane przez różne osoby.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w świetle istnienia przed lipcem 2006 r. wielu umów najmu, których przedmiotem były określone budynki, czy też ich części (czas ich trwania był też różny) uprawnione jest stanowisko zaprezentowane w apelacji, a wcześniej w wyroku Sądu Okręgowego z dnia 15 maja 2012 r. (uchylonego do ponownego rozpoznania), iżaneks nr (...)do umowy z dnia 19 kwietnia 2000 r. stanowił w istocie nową umowę najmu. Za stanowiskiem, że jest to nowa umowa, a nie aneks do umowy z dnia 19 kwietnia 2000 r., przemawiają następujące względy:
- zupełnie odmienny przedmiot umowy, niweczący wcześniejsze stosunki najmu (w części zastępujące je poprzez objęcie tą umową przedmiotów umów wcześniej zawartych),
- umową objęto całą nieruchomość wraz ze wszystkimi budynkami na niej usytuowanymi,
- najemca zobowiązał się zawrzeć umowy na dostawę wszystkich niezbędnych mu mediów i zainstalować własny monitoring,
- objęcie przedmiotu najmu miało nastąpić na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego,
- zmieniono sposób ustalania czynszu najmu – wprowadzono jedną stawkę kwotową odstępując od naliczania czynszu od 1 m2najmowanej powierzchni,
- ustalono inny zakres prac adaptacyjnych,
- wprowadzono w § 5 inne obowiązki wynajmującego i prawa najemcy w odniesieniu do remontów (zupełnie nowe rozwiązanie),
- wskazano że „umowa niniejsza obowiązuje od dnia 1 lipca 2006 r. do 31 grudnia 2011 r.”,
- wprowadzono inne rozwiązanie dotyczące możliwości podnajmowania części nieruchomości.
Aneks nr (...)zmieniał postanowienia zawarte waneksie nr (...)– w jego § 4. Zmienił także § 5 w odniesieniu do ust. 2, który to ostał się (został inkorporowany doaneksu nr (...)).
W ocenie Sądu Apelacyjnego pomimo zastosowania techniki zmian i uzupełnień umowy z dnia 19 kwietnia 2000 r. faktycznie strony zawarły nową umowę najmu, która obejmowała jeden z najwartościowszych składników majątkowych(...), a mianowicie całą nieruchomość położoną wŁ.przy ul.(...)i wszystkich budynków, na niej usytuowanych stanowiących własność(...). W ramach zawartej umowy najemca nie był obowiązany do płacenia opłaty z tytułu wieczystego użytkowania, jak i należnych podatków od nieruchomości. Umowa uprawniała natomiast najemcę do przeprowadzenia remontów, w tym remontu całego placu manewrowego (takie uprawnienie nie przysługiwało najemcy w oparciu o umowę z 19 kwietnia 2000 r.).
Reasumując ten wątek, do dalszych rozważań Sąd Apelacyjny przyjął, że w dniu 1 lipca 2006 r. pozwana z(...)zawarła nową umowę najmu, której zasadnicza treść została ujęta waneksach nr (...), zaś mniej istotne rozwiązania zostały przejęte z umowy z 19 kwietnia 2000 r.
Dalszym problemem wymagającym ponownego odniesienia się przez Sąd II instancji to kwestia ważności, czy też skuteczności tej umowy. Jak już wskazywano strona powodowa zarzucała jej nieważność, przywołując kilka argumentów.
Wstępnie wypada wskazać, że nie jest spornym w sprawie, iż(...)w lipcu 2006 r., jak i obecnie, nie jest spółką zarejestrowaną w Krajowym Rejestrze Sądowym. W świetle zeznań świadkaH. J.orazJ. M.wpisy odnoszące się do osób uprawnionych do reprezentacji – prezesa zarządu tej spółki – jawne z rejestru handlowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Olsztynie w chwili obecnej nie są aktualne.J. M.jest wpisany nadal w rejestrze(...)jako prezes zarządu tej spółki (k. 143 akt), mimo, że od wielu lat funkcji tej nie pełni. W oparciu o uzupełniony na etapie postępowania apelacyjnego materiał dowodowy, Sąd Apelacyjny ustalił, że na skutek postanowienia Sądu Rejonowego w Łomży z dnia 29 grudnia 2003 r. w sprawie V Up-zd 3/03J. M.został pozbawiony pełnienia funkcji reprezentanta przedsiębiorcy, a więc i spółki z o.o., na okres 5 lat. Postanowienie to uprawomocniło się 20 stycznia 2004 r. Oznacza to, że nie miał zdolności do pełnienia funkcji członka zarządu(...)od 21 stycznia 2004 r. do 20 stycznia 2009 r. (art. 18 k.s.h.– por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2008 r. w sprawie IV CSK 356/07). Jest okolicznością niesporną, że(...)posiadała zarząd jednoosobowy.
Zaakcentować należy, że zgodnie z treściąart. 931 k.p.c.po zajęciu prawa wieczystego nieruchomości i własności budynków na niej się znajdujących zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika (zarząd wynikający z ustawy). Nie może budzić wątpliwości, że zarząd w trybie tego przepisu – w odniesieniu do spółki z o.o. – winien być sprawowany przez zarząd tej spółki.(...), poczynając od 21 stycznia 2004 r. do około 2007 r. (dokładna data powołania na prezesa zarząduB. W.nie jest znana), była pozbawiona zarządu (nie miała go w lipcu 2006 r.).
W toku niniejszego postępowania pozwana, z uwagi na treść odpowiedzi na pozew, powołała się na udzielenie przezJ. M.w dniu 16 czerwca 2003 r. pełnomocnictwaH. J.– głównej księgowej(...)– „do zawierania umów cywilno-prawnych w zakresie zarządzania majątkiem przedsiębiorstwa Spółki, a w szczególności do składania wszelkich oświadczeń woli, zawierania i podpisywania umów dzierżawy i najmu nieruchomości pozostających we własności lub użytkowaniu wieczystym(...). Pełnomocnictwo ważne jest do odwołania”. Wywodziła, że nie posiada wiadomości, że pełnomocnictwo to zostało odwołane. Twierdziła, że zgodnie zart. 24 kodeksu handlowegowobec osób trzecich, działających w dobrej wierze, kupiec nie może zasłaniać się zarzutem, że dane wpisane zgodnie z jego zgłoszeniem, nie są prawdziwe. Zdaniemspółki (...)do dnia rejestracji(...)w KRS, w szczególności na datę udzielenia pełnomocnictwa, pozwana działająca w dobrej wierze jest chroniona rękojmią wiary publicznej wpisów w rejestrze sądowym.
Nie jest spornym w sprawie, że umowa z dniu 1 lipca 2006 r. (aneksy nr (...)) została podpisana w imieniu wynajmującego przezH. J., odwołującą się do posiadania pełnomocnictwa. ŚwiadekH. J.nie zaprzeczyła, że miała pełnomocnictwo do podpisywania umów, udzielone jej przezJ. M.przed datą utraty przez niego możności sprawowania funkcji reprezentanta spółki. Umowa podpisana w lipcu 2006 r. – co wynika z zeznańH. J.– nie była negocjowana przez nią. Z jej zeznań (00.26.31), a także zeznańJ. M.(01.22.00) oraz zeznańK. Z.(00.40.00) wynika, iż w imieniu(...)prowadził jeJ. M.. ŚwiadekJ. M.zeznał, że od 2004 r. był jedynie pracownikiem(...)(01.22.00).
W świetle okoliczności jawnych ze sprawy nie może budzić wątpliwości, że w lipcu 2006 r.(...)nie posiadała zarządu – prezes jednoosobowego zarządu był pozbawiony możności sprawowania tej funkcji, a więc i możności reprezentowania jej w stosunkach z kontrahentami – zawierania umów cywilnoprawnych jako zarządca zajętej nieruchomości (art. 931 k.p.c.). Okoliczność, że po dacie udzielenia pełnomocnictwa nie mógł sprawować funkcji reprezentanta spółki nie oznacza, iż udzieloneH. J.pełnomocnictwo wygasło automatycznie z dniem utraty przezJ. M.możności sprawowania funkcji prezesa zarządu spółki. Do daty wyboru nowego prezesa zarządu(...)nie miała zarządu, a więc i zarządcy, i nie mogła funkcjonować w tzw. stosunkach zewnętrznych – zawierać umów cywilnoprawnych rodzących dla niej skutki prawne (w tym i obowiązki). Zdaniem Sądu Apelacyjnego w okresie, w którym(...)pozbawiona była zarządu, ustanowiony przed wydaniem przez Sąd Rejonowy w Łomży postanowienia w dniu 29 grudnia 2003 r. pełnomocnik nie mógł też skutecznie zastępować spółki i zawierać umów cywilnoprawnych, w tym umów najmu, a więc być zarządcą w rozumieniuart. 931 k.p.c.Mimo niewygaśnięcia pełnomocnictwa, ustanowiony pełnomocnik nie mógł skutecznie zastępować (reprezentować) spółki w okresie, w którym(...)nie miała zarządu. Jeżeli czynił to (zawierał umowy) przekroczył zakres udzielonego mu umocowania. Czynności prawne objęte pełnomocnictwem mogłyby być podejmowane jedynie w okresie, gdy(...)miała zarząd (niezależnie od tego, czy prezesem zarządu byłJ. M., czy teżB. W.), a więc gdy istniał stosunek podstawowy będący podstawą udzielonego pełnomocnictwa – posiadanie przez spółkę z o.o. organu (art. 201 k.s.h.– por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2011 r. w sprawie CSK 223/10;T. S., Pełnomocnictwo udzielone spółce kapitałowej i jego wygaśnięcie, Pr. Spółek, nr 10 z 2002 r.). W sytuacji, gdy w lipcu 2006 r.(...)nie miała organu do jej reprezentowania (art. 201 k.s.h.) toH. J.jako główna księgowa, w oparciu o pełnomocnictwo udzielone jej w 2003 r., nie mogła skutecznie dokonywać czynności wymienionych w pełnomocnictwie w imieniu zarządcy zajętej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Bezspornym jest, że nie była prokurentem(...). Strona pozwana, jako wywodząca skutki prawne z umowy najmu zawartej w lipcu 2006 r., nie przedstawiła dowodu (dokumentu), że czynności prawne zdziałane przezH. J.zostały potwierdzone przezB. W.(art. 103 k.c., por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2008 r. w sprawie IV CSK 356/07).
W świetle powyższego uprawniony jest wniosek, że umowa najmu zawarta w lipcu 2006 r. jest nieskuteczna – nie wywierała skutku prawnego w stosunku do powodów jako nabywców prawa wieczystego użytkowania i własności budynków w postępowaniu egzekucyjnym.

Spółka (...)po przeprowadzeniu w postępowaniu apelacyjnym dowodu z dokumentu w postaci postanowienia Sądu Rejonowego w Łomży z dnia 29 grudnia 2003 r. powieliła wcześniejszą argumentację, odwołując się do treści art. 9 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. przepisy wprowadzające ustawę o KRS w brzmieniu obowiązującym na datę udzielenia pełnomocnictwa, wskazując jednocześnie, że do czasu rejestracji(...)w KRS zachowują moc dotychczasowe wpisy w rejestrach sądowych. Do czasu rejestracji w KRS w zakresie odpisów, wyciągów i zaświadczeń oraz skutków prawnych wpisów zastosowanie miały przepisy obowiązujące do dnia wejścia w życie ustawy. W dacie zawierania umowy (lipiec 2006 r.) art. 9 ust. 2 i 3 przepisów wprowadzających ustawę o KRS miał takie same brzmienie. Istotna zmiana – ograniczająca skutki prawne wpisów wyłącznie w zakresie niezbędnym do rejestracji oraz dochodzenia lub zaspokojenia roszczeń wobec podmiotów wpisanych do dotychczasowego rejestru oraz nakładająca m.in. na sądy obowiązek zawiadomienia sądu rejestrowego o posługiwaniu się odpisami, wyciągami i zaświadczeniami przez nieprzerejestrowany podmiot, weszła w życie z dniem 17 lipca 2010 r. Regulacja ta obowiązywała zatem w czasie rozpoznawania niniejszej sprawy. Na stosowne wpisy w(...)celem poparcia swojego stanowiska – pozwana powoływała się jako kontrahent(...).
W świetle obecnego brzmienia art. 9 ust. 2, 3 i 4 przepisów wprowadzających ustawę o KRS można mieć wątpliwości, czy pozwana może skutecznie powoływać się naart. 10 i 24 kodeksu handlowego(por. post. Sądu Najwyższego z 28 lutego 2014 r. w sprawie IV CSK 365/13).
Przy założeniu, że pozwana mogła powołać się na domniemanie wynikające zart. 24 kodeksu handlowego– wobec osób trzecich działających w dobrej wierze kupiec nie może zasłaniać się zarzutem, że dane wpisane zgodnie z jego zgłoszeniem nie są prawdziwe – to podkreślić należy, że domniemanie to jest wzruszalne, o tym czy zostało ono obalone decydują okoliczności faktyczne sprawy.
W ocenie Sądu Apelacyjnego materiał dowodowy zebrany w sprawie pozwalał przyjąć, że domniemanie płynące z tego przepisu zostało obalone.
Nie może budzić wątpliwości, że pozwana jako przedsiębiorca powinna posiadać wiedzę, że jej kontrahent(...)jest spółką handlową niewpisaną do KRS. Winny być jej także znane przepisy przechodnie do ustawy o KRS. Pomiędzy rokiem 2000 a 2006 zawierała kilka umów najmu, niektóre z nich były zmieniane w formie aneksów, które to były podpisywane przez różne osoby, w tym przez główną księgową – przebywającą na stałe wO.– w siedzibie(...). Okoliczności te pozwalają na postawienie wniosku – w oparciu o treśćart. 230 k.p.c.– że prezes pozwanejspółki – (...), posiadał wiedzę w odniesieniu do problemów z reprezentacją(...)przy zawieraniu umów cywilnoprawnych. Z zeznańH. J.wynika, że nie zajmowała się ona sprawami spółki (jej zarządzaniem), ale jedynie podpisywała umowy „gdyż nikt inny nie mógł tego uczynić, bowiem prezes miał zakaz sprawowania funkcji jako prezes”. Pracowała wO., zaśJ. M.był wŁ.i to on faktycznie wszystkim się zajmował. Nie uczestniczyła w negocjacjach przed zawarciem umowy w lipcu 2006 r. (00.18.37 i następne). Zajmowała się jedynie dokumentacja księgową. Zeznała, że przygotowaniem tych umów od strony warunków najmu zajmował sięJ. M..
Z koleiJ. M.zeznał, że uczestniczył przy zawieraniu umów – prowadził negocjacje, we wszystkich przypadkach, gdy umowy podpisywałaH. J.(01.12.90 i następne), uczestniczył przy zawieraniu aneksów (01.22.00).
Słuchany w charakterze świadkaK. Z.(prezes spółki(...)do końca 2010 r.) zeznał, żeaneks nr (...)został wynegocjowany zJ. M.. Zeznał także, że jego zdaniem prezes(...)wiedział co robi, zgadzając się na takie warunki. Odnośnie podpisania umów i aneksów przezH. J.zeznał, żeM.wyznaczyłJ., dlaczego tak było nie pamiętał.
Godzi się zwrócić uwagę, że uprzednio opisywane umowy najmu z dnia 31 grudnia 2005 r. podpisała w imieniu(...)
H. J.. Powyższe może dowodzić, że prezesowiK. Z.już w 2005 r. znana była okoliczność niemożności reprezentowania(...)przezJ. M..
Zdaniem Sądu Apelacyjnego powodowie wykazali, że okoliczność, iżJ. M.nie mógł sprawować zarządu – w rozumieniuart. 931 k.p.c.– zajętą nieruchomością w lipcu 2006 r., gdyż nie mógł być prezesem(...)od 21 stycznia 2004 r., znana była stronie pozwanej jako najemcy, przynajmniej od końca grudnia 2005 r. Pozwanej wiadomym było też, żeH. J.nie prowadziła spraw spółki, nie zajmowała się jej zarządzaniem, ale jedynie „firmowała” swoim podpisem umowy najmu budynków (w okresie do lipca 2006 r.), których warunki były ustalone pomiędzy pozwaną spółką aJ. M.. Osoba ta, jako główna księgowa, zajmowała się jedynie sprawami księgowości. Podkreślić też należy, że z zeznańJ. M.wynikało, że przebywał on wŁ.na terenie wynajętej nieruchomości.Spółka (...)w umowach jako swoją siedzibę podawała adres:Ł.,(...). Może to dowodzić pośrednio istnienia bliskich relacji wynikających z częstych bezpośrednich kontaktów pomiędzyJ. M.a ówczesnym prezesem pozwanej.
Prezentowane przez pozwaną w toku postępowania stanowisko, wydaje się, może uprawniać do postawienia tezy, że zarząd spółki(...)był świadomy tego, żeJ. M.nie może reprezentować(...)z uwagi na treść orzeczenia sądowego, ale uważał, że umowy najmu skutecznie może podpisywać za(...), upoważniony w 2003 r. przezJ. M., pełnomocnik. Jak już wcześniej wskazywano, stanowisko to nie zostało podzielone przez Sąd II instancji.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przy założeniu, że dłużnik mógł być reprezentowany przy zawieraniu umowy w lipcu 2006 r. przezH. J.(mogła ona skutecznie działać jako zarządca zajętej nieruchomości), to wynajęcie całej zabudowanej nieruchomości, na warunkach przewidzianych w umowie, zmierzało do obejścia prawa – uniemożliwienia przeprowadzenia skutecznej egzekucji z nieruchomości celem zniechęcenia potencjalnych nabywców długoterminową umową najmu, z ustalonym czynszem płatnym w terminie 360 dni i długim okresem wypowiedzenia po przekształceniu jej w umowę zawartą na czas nieokreślony.
Słusznie apelacja akcentuje, że ocenę czynności prawnych zdziałanych przez pozwaną z(...)należy przeprowadzić przy uwzględnieniu faktu, iż umowa z lipca 2006 r. została zawarta po zajęciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego, czego Sąd Okręgowy w sposób odpowiedni nie uwzględnił przy wyrokowaniu.
Sąd Apelacyjny uznał za właściwe w tym miejscu zasygnalizowanie występowania pewnych faktów, które miały miejsce w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika przy Sądzie Rejonowym w Ełku. Z akt I Km 1328/05 wynika, że w dniu 24 kwietnia 2006 r. zostało wydane postanowienie o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego w sprawie KM 1328/05, gdyż w toku czynności egzekucyjnych ustalono, że w(...)zachodzą braki uniemożliwiające jej działanie. Postanowienie komornika odebrałaH. J.w dniu 9 maja 2006 r. Wniosek o ustanowienie kuratora został złożony 6 września 2006 r. Postanowienie ustanawiające dla(...)kuratora w postępowaniach egzekucyjnych i do powołania zarządu zostało wydane w dniu 16 listopada 2006 r., uprawomocniło się 8 grudnia 2006 r. Postępowanie egzekucyjne podjęto w dniu 5 marca 2007 r. Z zeznańH. J.wynika, że w 2007 r. przyszła nowa prezes –B. W., ale nie została wpisana do rejestru. Powyższe daty wskazują, że umowa (aneksy nr (...)) w lipcu 2006 r. była podpisana po powiadomieniu wynajmującego o brakach uniemożliwiających prowadzenie spraw i działanie dłużnika.
Przed 1 lipca 2006 r.(...)z pozwaną spółką łączyły inne umowy (zostały uprzednio omówione). Godzi się też zwrócić uwagę na treść protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 23 kwietnia 2007 r. w sprawie KM 1328/05. W trakcie tej czynności nie był obecny dłużnik, ale jeden z wierzycieli i prezes pozwanejspółki (...). W trakcie tej czynnościK. Z.złożył wyjaśnienia, które dowodzą, że część nieruchomości jest zajmowana w oparciu o trzy umowy najmu zawarte na okres do końca grudnia 2009 r. przezspółkę (...), część zaś przez(...) S.A.w oparciu o umowę zawartą w 2000 r. na czas nieokreślony. Zapisy tegoż dokumentu wskazują, że stan użytkowania nieruchomości w tej dacie był odmienny od ujawnianego waneksach nr (...). Aneksy te – celem poświadczenia notarialnego – zostały przedstawione notariuszowi w dniu 20 kwietnia 2007 r. przezK. Z., a więc osobę, która uczestniczyła w czynności egzekucyjnej w dniu 23 kwietnia 2007 r. Wydaje się być uprawnione stanowisko, że posiadała ona wiedzę faktyczną co do umów zawieranych przez(...)zespółką (...), jak i innymi podmiotami.
Podkreślić też należy, że z zeznańK. Z.wynika, że pozwana spółka w 2006 r. nie była właścicielem, czy też użytkownikiem wieczystym nieruchomości, przy wykorzystaniu której mogłaby prowadzić działalność gospodarczą o profilu produkcja okien. Do lipca 2006 r. prowadziła tę działalność wykorzystując najmowane od pozwanej budynki (lub ich części). Jak już wskazywano była świadoma przed lipcem 2006 r. zajęcia nieruchomości położonej przy ul.(...). Jest okolicznością niesporną, że wiedziała też, iż dłużnik nie prowadzi na tej nieruchomości żadnej działalności gospodarczej. Stan budynków, nawierzchni placu wokół nich, był jej znany. Zdawała zatem sobie sprawę z przydatności budynków do wykorzystywania ich do celów produkcyjnych. Tylko niektóre budynki zostały (przed lipcem 2006 r.) najęte na czas określony – do 2009 r. Pozwana jako przedsiębiorca powinna zdawać sobie sprawę ze skutków zajęcia i czynności prawnych, które mogą być podejmowane przez dłużnika jako zarządcę zajętego prawa (zajętej nieruchomości). Przygotowaniemaneksów nr (...)zajmowała się kancelaria prawnicza (zeznania świadkaA. A., asystenta prezesa do kwietnia 2011 r. – 00.20.55). Ich postanowienia odbiegają na niekorzyść dłużnika w swojej treści od postanowień wcześniejszych umów najmu.
Pozwana spółka jako przedsiębiorca winna posiadać wiedzę w zakresie stanu finansowego(...)(w oparciu o dane wynikające z KW można było ustalić wielkość zadłużenia, jak i kto jest wierzycielem(...)). Wiedziała także, że na zajętej nieruchomości w 2006 r.(...)nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. W umowie zawartej w lipcu 2006 r. znajdują się zapisy, zgodnie z którymi wynajmujący „wykona – poniesie koszty remontów w następujących terminach: dachów z orynnowaniem do 30.09.2006 r.; ogrodzenia do 31.08.2006 r.; węzła cieplnego do 30.09.2006 r.; posadzek, okien, ramp załadowczych w budynku – magazynu nasion do 31.08.2006 r.; wykonania niezbędnych napraw placu do 30.09.2006 r.; wykonanie całego remontu placu do 31.07.2007 r.”. W sytuacji, gdy pozwanej spółce znana jest kondycja finansowa(...)nie sposób racjonalnie wytłumaczyć tegoż zapisu umowy. Ujmując tej treści zapisy w umowie wiadomym było z góry, że wynajmujący nie przeprowadzi prac wymienionych w niej ani w zakreślonym terminie, ani w żadnym innym. Z zeznańJ. M.wynika, że(...)nie zaczęła żadnych remontów, bo zajęte były konta. Wskazał on, że(...)zobowiązywała się, ale(...)miał pokryć koszty tych remontów. Oznacza to, że strony umowy najmu z góry zakładały, że powyższy zapis nie będzie realizowany, gdyż najemca sam miał wykonywać prace remontowe umożliwiające korzystanie z budynków, polepszające ich standard, a ponadto polepszające standard nieruchomości poprzez jej ogrodzenie oraz remont placu. Remonty te, jak słusznie podnosiła strona powodowa, miały służyć profilowi działalności gospodarczej pozwanej spółki. Gdyby umowa takiej treści była zawierana w sytuacji, gdy zabudowana nieruchomość nie była zajęta, to argumenty przytoczone przez Sąd I instancji byłyby w pełni uprawnione (rozliczenie nakładów przez potrącenie z czynszu, długotrwałość umowy zawartej na czas określony, umożliwienie najemcy podjęcie decyzji co do przedłużenia trwania umowy najmu). Zajecie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego stwarza jednakże po stronie dłużnika inną sytuację, a mianowicie uzależnioną od regulacji ustawowych. Zarządca nie może bowiem działać w sposób swobodny, „krępują” go oraz podmiot, z którym wchodzi w stosunki prawne, przepisyart. 935 i 936 k.p.c.
Istotne w tej kwestii są również zeznania komornikaB. G.. Zeznała ona, że(...)nie interesował się przed licytacją zakupem nieruchomości. Dokumenty przed licytacją dostarczał błyskawicznie. Po licytacji pojawił się u niej prezes zarządu, informując, że będzie skarżył licytację, gdyż świadek sprzedała nieruchomość bez dostatecznej informacji o dzierżawie (00.05.50 i następne) Z zeznań tego świadka wynika także, że(...)nie wierzył, że do końca może być sprzedane, byli pewni, że ta nieruchomość nie może być sprzedana. Według świadka do tej pory takie dzierżawy były przeszkodą do sprzedaży w trybie licytacji komorniczej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zeznania tego świadka w sposób pośredni wskazują na cel umowy najmu całej nieruchomości, zawieranej przez jej zarządcę. Są one miarodajne do ustalenia wpływu długoletnich umów najmu czy dzierżawy na skuteczność egzekucji z nieruchomości, jak i przekonania najemcy co do niemożliwości jej sprzedaży, w sytuacji istnienia umowy najmu zawartej na takich warunkach.
Zwrócić też należy uwagę na okoliczność, iż ustalony kwotowo czynsz dzierżawny był zaniżony w stosunku do możliwego do osiągniecia przy uwzględnieniu stawki za 1 m2(z opinii uzupełniającej biegłego z zakresu szacowania nieruchomościW. H.wynika, że z nieruchomości wg jej stanu sprzed dokonania nakładów możliwy był do uzyskania czynsz w wysokości 49.963 zł – k. 1017 akt). Biegły ten także wskazał, że według jego wiedzy zasady waloryzacji czynszu nie zawsze są zawarte w umowie, często zmiany stawek są dokonywane w formie aneksów. Jeżeli chodzi o płatność czynszu to zwyczajowo jest on określany na poziomie 14 dni od daty wystawienia faktury, rzadziej do 21 czy 30 dni. Nie spotkał się z sytuacją ustalenia terminu płatności wynoszącego 360 dni (k. 928 akt). Biegły ten też podał, że jego zdaniem 90% umów najmu zawieranych na czas nieokreślony zawierało postanowienia o trzymiesięcznym okresie wypowiedzenia. Nie są mu znane umowy, w których okres wypowiedzenia byłby ustalany na 12 miesięcy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego opinia tegoż biegłego w powyższym zakresie nie została skutecznie podważona i może służyć jako w pełni miarodajny materiał dowodowy celem ustalenia powyższych faktów
Podsumowując, zdaniem Sądu Apelacyjnego umowa z lipca 2006 r., jako mająca na celu obejście przepisów, które zabezpieczają prawa wierzyciela egzekwującego, jest nieważna (por. wyrok Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2006 r. w sprawie II CK 360/05).
Umowa ta, w ocenie Sądu odwoławczego, dotknięta jest nieważnością także i z tego względu, że była czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Zgodnie z jej treścią wynajmujący (zarządca) wyraził zgodę na generalny remont budynków przez najemcę oraz kosztowną zmianę nawierzchni placu, którego koszty miały być rozliczone – kompensowane – czynszem najmu.
Zgodnie zart. 935 k.p.c.zarządca zajętej nieruchomości – a nie dłużnik – obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki. W dacie zajęcia nieruchomości określone budynki były najmowane – w tych umowach przewidziano okres na jaki zostały zawarte oraz przewidziano prace adaptacyjne, które mógł wykonać najemca. Ustalono czynsz w odniesieniu do 1m((
    2 ))wynajmowanej nieruchomości. Zarządca mógł zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogły być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i były gospodarczo uzasadnione. Należy w tym miejscu podkreślić odmienność działania podmiotu funkcjonującego w warunkach rynkowych (nieruchomość, której jest właścicielem nie jest zajęta przez komornika) od działania zarządcy w trybieart. 935 k.p.c.Argumenty podnoszone przez pozwaną, i podzielone przez Sąd Okręgowy, mogłyby być uznane za właściwe, gdyby utożsamić rolę takiego podmiotu i zarządcy. Decyzje osoby fizycznej czy prawnej jako właściciela niezajętej nieruchomości w zakresie jej wynajęcia na okres kilkunastu lat, z wyrażeniem zgody na generalne remonty budynków oraz kosztowny remont placu, z potrącaniem poniesionych wydatków z czynszu najmu, mogłaby być uznana za racjonalną. Inaczej należy jednakże oceniać decyzję takiej treści, podjętą samodzielnie przez zarządcę, który musi się dostosować do rozwiązań przewidzianychart. 935 k.p.c.Słusznie skarżący podnoszą, że Sąd I instancji nie wypowiedział się w kwestii zaspokajania zobowiązań zaciągniętych przez zarządcę z dochodów z nieruchomości. Kosztowne remonty niewątpliwie mogły podnieść wartość zajętej nieruchomości. Jednakże mieć należy na uwadze, że miały one być kompensowane czynszem, co faktycznie oznacza brak dochodów z zajętej nieruchomości. Zajęcie nieruchomości było skutkiem niewywiązywania się przez(...)ze swoich zobowiązań (ilość sygnatur akt komorniczych dowodzi, że bardzo licznych) i aby zaspokoić wierzycieli musiało dojść do sprzedaży jej w formie licytacji. Zauważyć należy, że o ile przed zajęciem nieruchomości jedynie niektóre budynki (lub ich część) były wynajmowane, a najemca był uprawniony do korzystania z placu, to wskutek umowy zawartej w lipcu 2006 r. doszło do wynajęcia całej nieruchomości na zupełnie odmiennych warunkach. Dłużnik w tym czasie – co już podkreślano – nie prowadził żadnej działalności statutowej (nie czynił tego już od wielu lat przed lipcem 2006 r.) Był w zasadzie podmiotem „martwym” jeżeli chodzi o działalność gospodarczą. Jego działania ograniczały się do wykorzystywania posiadanego majątku przez wynajmowanie go lub wydzierżawianie (nieruchomości położone wŁ.iO.). Tego typu działania nie mogą być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie sposób uznać, że wynajęcie całej nieruchomości po jej zajęciu – na warunkach w niej określonych – może być oceniane jako „gospodarczo uzasadnione”. Jeszcze raz należy podkreślić (co słusznie podnosi apelacja), że okoliczności te winny być oceniane z punktu widzenia zarządcy nieruchomości, którego pozycja jest szczególna, unormowana przepisami bezwzględnie obowiązującymi, inna, niż pozycja dłużnika. Na zawarcie umowy na takich warunkach wierzyciele nie wyrażali zgody, sąd nie wydawał także postanowienia.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego umowa najmu – w odniesieniu do czasu jej trwania – nie odpowiadała także zwyczajom miejscowym. Słusznie apelacja podnosi, że przedstawione przez pozwaną przykładowe umowy były zawierane w zupełnie odmiennych warunkach. Sąd Okręgowy ustosunkowując się do tego zarzutu strony powodowej odwoływał się do nakładów poczynionych przez najemcę i możliwości skorzystania przez nich poprzez długoletnią umowę najmu. Wskazywał także na wartość poczynionych nakładów (kwota 888.376 zł netto), zwiększenie wskutek tych nakładów wartości nieruchomości, co pozwoliło uzyskać wyższą cenę za jej zbycie i zaspokojenie wierzycieli w większym zakresie, a przez to osiągnąć cel egzekucji. Akcentował także, że pozwana nigdy nie odzyska poczynionych nakładów i zainwestowanych środków finansowych. Większość tych argumentów nie jest adekwatna do sytuacji, gdy umowa najmu jest zawierana w toku postępowania egzekucyjnego, którego celem jest sprzedaż licytacyjna nieruchomości. Jeżeli zaś chodzi o argument dotyczący wzrostu wartości nieruchomości i w związku z tym uzyskania wyższej kwoty, która to zaspokoiła wierzycieli, to nie został on szerzej umotywowany. Można jedynie wskazać, że w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika przy Sądzie Rejonowym w Ełku suma oszacowania nieruchomości w lipcu 2008 r. wyniosła 6.674.376 zł. Wcześniejszy szacunek – z 1999 r. – (k. 152 i następne) został przeprowadzony do innych celów (dla potrzeb określenia aportu rzeczowego w celu wniesienia do spółki). Co zaś się tyczy treści umów zawieranych z dyskontami, to nie zostały one przedłożone i w związku z tym trudno w tym zakresie się wypowiadać.
Strona powodowa powoływała się na orzeczenie wydane w sprawie VII GNc 16/12 Sądu Okręgowego w Białymstoku. Sąd I instancji dopuścił dowód z akt tej sprawy, ale nie nawiązał do dokumentów w nich znajdujących się.
W sprawie tejspółka (...), odwołując się do treścianeksu nr (...)do umowy, postanowienia o przysądzeniu własności przedmiotu najmu na rzecz powodów oraz wypowiedzenia umowy najmu i twierdząc, że poniosła wydatki na prace adaptacyjne (ich zakres wynika z wystawionych przez nią w listopadzie i grudniu 2011 r. faktur) domagała się zasądzenia od(...)kwoty 845.867,70 zł. Powództwo zostało uwzględnione. Treść pozwu dowodzi, że nakłady w kwocie 845.867,70 zł obciążały wynajmującego, niezależnie od tego, czy najemca korzysta z przedmiotu najmu czy nie (w dacie wniesienia pozwu w sprawie VII GNc 16/12 niewątpliwie korzystał z nieruchomości, czynił to także w dacie wydania zaskarżonego wyroku).
Podsumowując, w ocenie Sądu Apelacyjnego, z uwagi na nieważność umowy najmu nieruchomości zawartej w lipcu 2006 r. oraz upływ terminów wynikających z wcześniej zawartych umów najmuspółka (...)korzysta z nieruchomości, do której powodom przysługuje prawo wieczystego użytkowania i prawo własności budynków bez tytułu prawnego. Zachodziły zatem podstawy do uwzględnienia powództwa wydobywczego –art. 222 § 1 k.c.
Uwzględnieniu powództwa nie sprzeciwiały się zasady współżycia społecznego. Właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) może z niej korzystać w sposób, który uznaje za właściwy. Może oddać przedmiot użytkowania wieczystego i własność budynków w najem przy zastosowaniu odpowiednich stawek czynszu i pobierać pożytki, jakie przynoszą te prawa. Może też sam korzystać z nieruchomości dla własnych celów. Wystąpienie powoda skierowane do pozwanej z propozycją zawarcia umowy najmu na innych zasadach – ustalenie wyższego czynszu najmu – nie może być uznane za naganne, naruszać zasady dobrych obyczajów, czy też właściwych relacji między przedsiębiorcami (powodowie prowadzą też własną działalność gospodarczą). Zarzut tamujący wydanie nieruchomości nie mógł być więc uwzględniony.
Kierując się powyższymi względami i uznając apelację za uzasadnioną Sąd Apelacyjny, na mocyart. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok i uwzględnił powództwo.
O kosztach procesu orzekł w oparciu oart. 98 k.p.c.Zasądzona kwota 36.712 zł obejmowała: opłatę od pozwu – 10.930 zł, opłatę od apelacji – 5.465 zł, koszty zastępstwa prawnego przed Sądem I instancji, który po raz pierwszy rozpoznawał sprawę – 3.617 zł, koszty zastępstwa procesowego przed Sądem Apelacyjnym – 2.700 zł, koszty zastępstwa prawnego przed Sądem I instancji, który po raz drugi rozpoznawał sprawę 7.200 zł i wydatki na biegłego – 6.800 zł.
W instancji odwoławczej powodowie ponieśli opłatę od apelacji w wysokości 10.930 zł oraz koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika ustanowionego w postępowaniu odwoławczym – 7.217 zł (stawka minimalna od wartości przedmiotu sporu). Podstawę zasądzenia kwoty 18.147 zł stanowiłart. 98 k.p.c.
Z uwagi na wynik apelacji wniesione przez pozwaną zażalenie podlegało oddaleniu (art. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 1 k.p.c.).