Sąd Rejonowy w Tczewie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2488/14
Data wyroku: 2015-08-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Rejonowego Anna Ostrowska-Liss
Słowa kluczowe: Wypowiedzenie Umowy
Podstawa prawna: art. 11 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Teza: Skuteczność wypowiedzenia dorozumianej umowy najmu zależy od prawidłowego zastosowania art.11 ust 4 lub 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Sygn. akt I C 2488/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 sierpnia 2015 r.
Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny
Przewodniczący Sędzia Sądu Rejonowego Anna Ostrowska - Liss
Protokolant Izabela Kłos
po rozpoznaniu w dniu 11 sierpnia 2015 r.
na rozprawie
sprawy z powództwaM. B. (1)
przeciwkoH. W.
o zapłatę
oddala powództwo.

UZASADNIENIE
W dniu 24 listopada 2014 r.M. B. (1)wniósł pozew przeciwkoH. W.iA. W.o eksmisję zlokalu mieszkalnego nr (...)znajdującego się w budynku położonym wT.przyul. (...).
W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem wyżej wskazanego lokalu. Pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez żadnego tytułu prawnego od ponad 30 lat. W związku z powyższym powód pismem z dnia 15 października 2014 r. wezwał pozwanych do opróżnienia, opuszczenia i wydania zajmowanego lokalu w terminie do 30 października 2014 r. - pod rygorem skierowania sprawę na drogę sądową. Przedmiotowe pismo zostało doręczone pozwanym w dniu 20 października 2014 r., niemniej jednak pozwani nie udzielili na nie odpowiedzi, ani nie uczynili zadość żądaniom powoda.
W toku postępowania Sad powziął wiadomość, że pozwanaA. W.zmarła. Stąd też postanowieniem z dnia 17 lipca 2015 r. Sąd umorzył postępowanie w stosunku do pozwanejA. W..
Postanowieniem z dnia 20 lipca 2015 r. Sąd postanowił z urzędu zawiadomić GminęT.o toczącym się postępowaniu.
Zajmując stanowisko w sprawie pozwany wskazał, że w jego ocenie posiada on tytuł do zajmowanego lokalu. Przedmiotowe mieszkanie pozwany otrzymał bowiem w 1980 r. z przydziału, gdy pracował w służbie mundurowej. Po odzyskaniu lokalu przez właściciela po zmianie ustroju państwa, pozwany został poinformowany na rzecz kogo ma teraz uiszczać czynsz za zajmowane mieszkanie. Do dnia dzisiejszego pozwany płaci czynsz za wynajem regularnie i nie pozostaje w żadnej zwłoce względem właściciela mieszkania. Nie kojarzy również, aby otrzymał pismo wypowiadające mu stosunek najmu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Decyzją Urzędu Miejskiego wT.z dnia 30 lipca 1980 r.H. W.przydzielonolokal mieszkalny nr (...)znajdujący się w budynku przyul. (...)wT..
(dowód: decyzja Urzędu Miejskiego wT.nr(...)– k. 51)
W dniu 25 lipca 1990 r.Zrzeszenie (...)wT.zawiadomiłoH. W., iż nieruchomość przyul. (...)wT.została przekazana z dniem 25 lipca 1990 r. właścicielowiM. B. (2). Następnie w dniu 31 lipca 1990 r.M. B. (2)poinformowałH. W., iż w związku z przejęciem administracji przez właścicieli budynku z dniem 1 sierpnia 1990 r., czynsz za zajmowany lokal mieszkalny ma on uiszczaćG. L..G. L.jest córkąM. B. (2).
(dowody: zawiadomienieZrzeszenia (...)wT.z dnia 25 lipca 1990 r. - k. 34; zawiadomienieM. B. (2)z dnia 31 lipca 1990 r. – k. 33, fakty przyznane przez strony)
W wyniku przekształceń administracyjnych lokal mieszkalny przyul. (...)wT.zmienił oznaczenie na lokal mieszkalny przyul. (...)wT..
(twierdzenia niesporne)
Obecnie właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest powódM. B. (1), który jest spadkobiercąM. B. (2).
(dowód: wyciąg zksięgi wieczystej Kw nr (...)– k. 4-5)
H. W.regularnie płaci czynsz do rąkG. L.oraz opłaty eksploatacyjne za wynajmowany lokal mieszkalny. Czynsz ten nie jest przekazywany powodowi, gdyż powód nie jest zainteresowany jego otrzymywaniem.
(twierdzenia niesporne; ponadto dowody: pokwitowania uiszczania opłat – k. 37-50; zeznania pozwanegoH. W.– k. 60v., 61,)
Pismami z dnia 15 października 2014 r., doręczonymiH. W.orazA. W.w dniu 20 października 2014 r.,M. B. (1)wezwał pozwanych do opróżnienia, opuszczenia i wydania zajmowanego przez nichlokalu mieszkalnego nr (...)znajdującego się w budynku przyul. (...)wT..
(dowody: wezwania – k. 6, 8; zwrotne potwierdzenia odbioru – k. 7, 9)
M. B. (1)ma zamiar zamieszkać w lokalu zajmowanym przez pozwanego wraz ze swoją rodziną, albowiem lokal mieszkalny, w którym obecnie mieszka wraz z rodziną, jest mu jedynie użyczany przez ciotkę. W niedługim czasie użyczenie to wygaśnie, aM. B. (1)będzie musiał lokal ten opuścić.
(dowód: zeznaniaM. B. (1)– k. 60v., 61)
Do dnia dzisiejszego pozwanyH. W.nie opuścił ani nie opróżnił zajmowanego lokalu.
(twierdzenie niesporne)
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt sprawy, których prawdziwości ani autentyczności nie zakwestionowała żadna ze stron i jako takie Sąd uznał je za miarodajne, a także na podstawie zeznań złożonych przez strony postępowania, tj. powodaA. B.i pozwanegoH. W..
Stan faktyczny w sprawie jest w części niesporny. Strony postępowania są bowiem zgodne co do tego, żeH. W.zajmuje lokal mieszkalny przyul. (...)wT., oraz co do tego że lokal ten stanowi własność powodaA. B.. Kwestią sporną pozostawało natomiast to, czy pozwanyH. W.ma tytuł do przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
W ocenie Sądu pozwany wykazał złożonymi dokumentami, że zajmuje przedmiotowy lokal mieszkalny na podstawie tytułu prawnego w postaci umowy najmu i jako lokatorowi przysługuje mu ochrona prawna przewidziana wUstawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t. j. Dz. U. nr 150 z dnia 31.01.2014 r.).
W sprawie niespornym było, że pozwany pozwany otrzymał przedmiotowy lokal na mocy decyzji administracyjnej Zarządu Miejskiego z dnia 30 lipca 1980 r. o zezwoleniu na dokonanie zamiany i o przydziale lokalu mieszkalnego na podstawie przepisówPrawo lokalowe. W dacie zamieszkania w lokalu budynek, w którym znajdował się lokal był administrowany przezZrzeszenie (...). Następnie w związku ze zmianą ustrojową państwa lokal ten został zwrócony właścicielowiM. B. (2). W skierowanym doH. W.piśmie z dnia 31 lipca 1990 r.,M. B. (2)wskazał, że winien on uiszczać czynsz za zajmowany lokal doG. L.i wskazał termin płatności. Skutkiem powyższego było to, żeH. W.dalej zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu, a należny czynsz uiszczał osobie wskazanej przez właściciela. W ocenie Sądu taki stan rzeczy świadczy o zawarciu między stronami umowy najmu w sposób dorozumiany.
Zgodnie zart. 659 § 1 K.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Natomiast w myśl zart. 60 K.c.z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Z powyższego wynika, iż istotą umowy najmu jest używanie lokalu mieszkalnego w zamian za umówiony czynsz. Z kolei umowa ta może zostać zawarta przez każde zachowanie osoby, które w sposób wystarczający ujawnia jej wolę.
Sąd rozpoznający niniejszą sprawę uznał, że w 1990 r. doszło do zawarcia międzyM. B. (2)aH. W.umowy najmu lokalu przyul. (...)wT.. Właściciel mieszkania zwrócił się bowiem na piśmie do osoby zajmującej przedmiotowy lokal mieszkalny, aby ta płaciła w określonych w piśmie terminach czynsz za korzystanie z tego lokalu wskazanej przez niego osobie. Natomiast osoba zajmująca lokal po otrzymaniu pisma przystąpiła niezwłocznie do wykonania tego obowiązku i nieprzerwanie wywiązuje się z niego do dnia dzisiejszego. Oznacza to, że mimo braku umowy najmu w formie pisemnej, strony porozumiały w się w kwestii wynajmu lokalu mieszkalnego, tj. co do przedmiotu najmu oraz czynszu i ich wolą było stworzenie takiego stosunku prawnego. Konsekwencją istnienia stosunku najmu międzyH. W.aM. B. (2)jest wstąpienie w ten stosunek jego następcy prawnego w osobie jego spadkobiercy, powodaM. B. (1). Tym samym powód i pozwany pozostają aktualnie stronami umowy najmu lokalu mieszkalnego, który objęty jest regulacją przywołanej już wyżejUstawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity - Dz.U. z 2014 r., poz. 150) (dalej zwanej u.o.p.l.). Stosownie zaś doart. 11 ust. 1u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
W związku z tym, że powód żądał opuszczenia przez pozwanego lokalu w związku z zamiarem zamieszkania w nim wraz ze swoją rodziną koniecznym jest przywołanie w tym miejscu treści regulacji zawartej w art. 11 ust. 4 i 5 u.o.p.l. Stosownie do ustępu 4., nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Jak stanowi zaś ustęp 5., nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
Mając na względzie deklarowany przez powoda zamiar zamieszkania w lokalu oraz treść przywołanych przepisów, niewątpliwym jest, że powód przed wystąpieniem z powództwem o eksmisję nie dochował warunków przewidzianych wustawie o ochronie praw lokatorów, wskutek czego nie doszło do rozwiązania stosunku najmu i pozwany w dalszym ciągu posiada tytuł prawny do lokalu. Przede wszystkim wskazać należy, że powód w ogóle nie dokonał wypowiedzenia umowy najmu, co wynika bezpośrednio z nieświadomości jego co do istnienia tej umowy. Za wypowiedzenie takie nie może być traktowane skierowane do pozwanego wezwanie do opróżnienia lokalu i wydania go powodowi, gdyż nie odpowiada wymogom określonym wart. 11 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. nie zawiera przyczyny wypowiedzenia. Niezależnie od tego niezachowane zostały przewidziane wart. 11 ust. 4 i 5u.o.p.l. terminy wypowiedzenia.
Reasumując wskazać należy, że powodowi jako właścicielowi zamierzającemu zamieszkać w stanowiącym jego własność lokalu przysługuje co do zasady roszczenie do najemcy o wydanie lokalu, jednakże dla jego realizacji muszą być spełnione kumulatywnie wymogi wskazane wustawie o ochronie praw lokatorów, tj. do ustania stosunku najmu musi dojść w drodze wypowiedzenia odpowiadającego regulacjiart. 11 ust.1w zw. zart. 11 ust. 4 lub ust. 5u.o.p.l.
Art. 222 § 1 K.c.stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Ponieważ w sprawie ustalono, iżH. W.przysługuje tytuł prawny do zajmowanej nieruchomości przyul. (...)wT.(jest najemcą tego lokalu), Sąd brak było podstaw do uwzględnienia żądania pozwu.
Wobec powyższego, na mocyart. 222 § 1 K.c.w zw. zart. 11 ust. 1, 4 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnegoa/ contrario, Sąd orzekł jak w sentencji.