Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1008/14
Data wyroku: 2015-03-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Bohdziewicz, Zofia Kawińska-Szwed, Ewa Solecka
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 23 prawo o własności lokali

Sygn. akt I ACa 1008/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 marca 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Zofia Kawińska-Szwed

Sędziowie :

SA Anna Bohdziewicz (spr.)
SO del. Ewa Solecka

Protokolant :

Anna Wieczorek

po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2015 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaH. B.,M. K.,M. B.,J. S.iK. O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przyul. (...)w(...)
o uchylenie uchwał
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie
z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt I C 33/12

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanej na rzecz powodów 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1008/14

UZASADNIENIE
Powodowie:H. B.,M. K.,M. B.,J. S.iK. O.wystąpili o uchylenie dwu uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w(...)przyul. (...), których przedmiotem było odwołanie dotychczasowego zarządu wspólnoty i powołanie nowego zarządu. Uzasadniając swoje żądania powodowie wskazali, że w dniu 10 listopada 2011 r. odbyło się zebranie, zwołane przez część członków wspólnoty. Na zebraniu tym było reprezentowanych osobiście lub przez pełnomocników 89,19% właścicieli. Część współwłaścicieli zgłosiła zarzuty wobec dotychczasowego zarządu, a następnie przeprowadzono głosowanie za jego odwołaniem. W wyniku głosowania stwierdzono, że za odwołaniem opowiedziało się 13,89 % właścicieli, a 37,54 głosowało przeciw. Przedstawicielka Gminy Miasto(...)„nie oddała głosu, wstrzymując się od niego” i na tym zebranie zakończono. W dniu 2 grudnia 2011 r. protokolant zebrania otrzymał pismo przedstawicielki Gminy oraz kartę do głosowania z oddanym przez Gminę głosem za odwołaniem zarządu. Po zsumowaniu tego głosu okazało się, że za odwołaniem głosowało 51,64 % właścicieli, a przeciwko odwołaniu 37,54 %. Tym samym stwierdzono, że uchwały zostały podjęte. W dniu 3 stycznia 2012 r. niektórzy właściciele otrzymali odpisy uchwał o odwołaniu dotychczasowego zarządu i o powołaniu nowego zarządu w osobachP. T.,P. K.iM. C.. W ocenie skarżących uchwały te zostały podjęte z rażącym naruszeniem prawa, ponieważ zebranie zostało zwołane przez nieuprawniony do tego podmiot, a ponadto zakwestionowali prawidłowość głosowania nad uchwałami z uwagi na przesłanie karty do głosowania przez jednego z właścicieli już po zakończeniu zebrania.
Pozwana, reprezentowana przez nowy zarząd, wniosła o oddalenie powództwa, nie zgadzając się z zarzutami strony powodowej.
Zaskarżonym wyrokiem z 29 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Częstochowie uchylił uchwałę nr(...)w przedmiocie odwołania dotychczasowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobachM. K.,M. B.,E. D.,J. S.iW. Z.oraz uchwałę nr(...)w przedmiocie powołania nowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobachP. T.,P. K.iM. C., a nadto orzekł o kosztach procesu i kosztach sądowych. Wyrok ten został wydany w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:
W marcu 2011 r. jeden z członków wspólnoty -M. C.zwrócił się do zarządu o wydanie mu odpisów dokumentów, wskazanych w piśmie. Pismem z dnia 11 października 2011 r., skierowanym do zarządcy, członkowie reprezentujący - w ich ocenie -(

    1)/10 udziałów w nieruchomości, z powołaniem się na art. 31 pkt. b u. w. l. domagali się zwołania zebrania Wspólnoty na dzień 26 października 2011 r. w sprawie odwołania zarządu i powołania nowego zarządu. Zarząd wspólnoty odmówił zwołania zebrania wskazując, że właściciele występujący o jego zwołanie nie reprezentują(

    1)/10 udziałów. Pismem z 25 października 2011 r. zarząd poinformował czworo właścicieli lokali, że dopóki nie zostanie złożony dokument z konkretnymi zarzutami pod adresem zarządu, nie będzie zwoływał zebrania. W tej sytuacji zebranie zostało zwołane przez członków wspólnoty. Na kartach do głosowania na zebraniu 10.11.2011 r. przewidziano jedynie dwie możliwości oddania głosu: „jestem za przyjęciem uchwały” i „jestem przeciw”. Karta do głosowania nie przewidywała możliwości wstrzymania się od głosu. Na kartach tych znalazł się zapis, że karty dotyczą głosowania na zebraniu w dniu 10 listopada 2011 r.. W imieniu Gminy kartę podpisałaJ. D., która legitymowała się pełnomocnictwem udzielonym jej przez Prezydenta Miasta(...). Na zebraniu właściciele lokali podpisali listę obecności, na której wyszczególniono numery lokal, ich powierzchnię i udział procentowy. Udział Gminy Miejskiej w nieruchomości wspólnej wynosi 37,75%. Protokół z zebrania sporządził wybrany na zebraniu protokolant w osobieP. T.(później wybranego na członka zarządu). Protokołu tego nie podpisał przewodniczący zebrania, ponieważ się z nim nie zgadzał. W protokole, który nie został opatrzony datą jego sporządzenia, protokolant przedstawił przebieg zebrania i wyniki głosowania nad uchwałami. Jak wynika z zapisu protokołu, za odwołaniem zarządu głosowało 13,89% reprezentowanych właścicieli, a przeciw 37,54 % właścicieli. Pełnomocnik Gminy oświadczyła, że „Gmina odda głos poza zebraniem i prześle kartę do głosowania w późniejszym terminie”. Po zakończeniu zebrania protokolant sporządził dalszą część protokołu, w której stwierdził, że w dniu 2 grudnia 2011 r. otrzymał do wiadomości pismo Gminy kierowane do przewodniczącego zebraniaA. S.oraz doM. K.(byłego członka zarządu) z kartą do głosowania z głosem Gminy za odwołaniem dotychczasowego zarządu i powołaniem nowego. W rezultacie uległy zmianie końcowe wyniki głosowania: za odwołaniem zarządu głosowali właściciele reprezentujący w sumie 51,64 % udziałów, a przeciwko - 37,54 % udziałów. Protokolant odnotował, że uchwały zostały podjęte. Drugi protokół z tego samego zebrania został podpisany przez Przewodniczącego zebraniaA. S.i czterech właścicieli lokali w osobachH. B.,A. C.,H. K.iM. K.. Według tego protokołu komisja skrutacyjna w składzie P.T.,M. C.iE. D.ogłosiła wyniki i ustalono, ze większość właścicieli jest przeciwnych uchwale, za odwołaniem zarządu głosowało 13,89% właścicieli tj. inicjatorzy zebrania i osoby, od których uzyskali oni pełnomocnictwa. Według tego protokołu przedstawicielka Gminy miała dwukrotnie wstrzymać się od głosu. W protokole tym stwierdzono ponadto, że zarząd nie został zmieniony. Zastępca Naczelnika Wydziału Komunalnego powiadomił przewodniczącego zebraniaA. S., że zgodnie z informacją przekazaną przez przedstawicielkę Gminy na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 10 listopada 2011 r., dotyczącą doręczenia w terminie późniejszym swojej karty do głosowania nad uchwałami, przesłał kartę do głosowania z oddanym głosem Gminy Miasta(...), w celu uwzględnienia przy obliczaniu głosów. W piśmie z 14 grudnia 2011 r. Gmina Miasto(...)wyjaśniła, że jej przedstawicielka informowała przewodniczącego zebrania, a przede wszystkim protokolanta, który dysponował kartami do głosowania, że Gmina odda swój głos w terminie późniejszym po uzgodnieniu stanowiska z przełożonymi. W związku z tym ponownie przesłała oryginał karty do głosowania, w celu dołączenia do protokołu z zebrania. Wyraziła przy tym pogląd, że głosowanie przeprowadzone było w trybie mieszanym zgodnie z art. 23 ust.1 u. w. l., który to sposób nie wymaga podjęcia uchwały w tym zakresie. W dniu 13 grudnia 2011 r. mieszkańcy budynku przyul. (...)złożyli do Gminy protest przeciwko wybraniu nowego zarządu wspólnoty oraz wyrazili swoje zaskoczenie postawą Gminy w toku zebrania w dniu 10 listopada 2011 r.. W piśmie z dnia 21 grudnia 2011 r. Gmina w odpowiedzi na protest z dnia 13 grudnia 2011 r., dotyczący powołania nowego zarządu, powtórzyła swoje wcześniejsze stanowisko. W dniu 30 grudnia 2011 r. do Urzędu Miasta(...)wpłynęło pismo zarządu i przewodniczącego zebraniaA. S., stanowiące odpowiedź na pismo Gminy z 14 grudnia 2011 r. skierowane do niego, w którym zarzucono, że brak jest podstaw do przyjęcia, iż doszło do podjęcia uchwał w trybie mieszanym, ponieważ na zebraniu w dniu 10 listopada 2011 r. został podjęty, jako zasadniczy tryb głosowania, który to sposób zapewniał podejmowanie przemyślanych decyzji poprzedzonych merytoryczną dyskusją. W związku tym zarzucono, że na zebraniu 10 listopada 2011 r. nie podjęto żadnej, ważnej ani skutecznej, uchwały. W piśmie z 17 stycznia 2012 r. nowy zarząd wypowiedział umowę o zarząd dotychczasowemu zarządcyJ. K.. Uchwałą Nr(...)z 6 marca 2012 r. został rozszerzony dotychczasowy skład zarządu oP. T.,M. C.iK. O.. Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 6 marca 2012 r. Gmina(...)miała znowu oddać głos w późniejszym terminie.
Sąd Okręgowy stwierdził, że spór sprowadzał się do rozstrzygnięcia kwestii dopuszczalności zwołania zebrania przez samych właścicieli, a nie przez zarząd lub zarządcę, a przede wszystkim do oceny prawnej głosowania na zebraniu tego dnia i głosowania po zebraniu właściciela posiadającego największy udział w nieruchomości, tj. Gminy Miasto(...), które to głosowanie zmieniło całkowicie wynik głosowania uzyskany na samym zebraniu. Sąd pierwszej instancji stanął na stanowisku, że zebranie w dniu 10 listopada 2011 r. nie zostało zwołane przez uprawniony podmiot. Jak wynikało z zebranego materiału dowodowego, w praktyce może się zdarzyć, że zarząd lub zarządca mimo wniosku wymaganej liczby właścicieli, nie zwołała zebrania właścicieli lokali - innego niż doroczne. Wskazano, iż nie ma przepisu, który w tej sytuacji umożliwiałby właścicielom lokali zwołanie zebrania bez pośrednictwa zarządu. Właściciele mogą wnioskować o podjęcie interesujących ich uchwał dopiero na zebraniu dorocznym (bo nie mogą też zbierać głosów za uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów). Dopiero gdy zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania dorocznego, właściciele mogą sami je zwołać w oparciu o art. 30 ust.1 a u. w. l.. Sąd Okręgowy stwierdził, że właściciele lokali nie mieli podstaw prawnych do zwołania zebrania na 10 listopada 2011 r.. Winni oni odczekać do zebrania obowiązkowego (dorocznego), o jakim mowa w art.30 ust.1 pkt. 3 i art. 30 ust.1a-2 u. w. l.. Na takim zebraniu winny zapadać najważniejsze decyzje, ponieważ wymaga tego prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną. Już tylko z tego względu zaskarżone uchwały powinny być uchylone, skoro podjęte zostały na zebraniu zwołanym przez właścicieli, którzy nie byli do tego uprawnieni.
Odnosząc się z kolei do aktu głosowania na zebraniu w dniu 10 listopada 2011 r., co było podstawą kolejnego zarzutu skarżących, Sąd pierwszej instancji wskazał, iż aby umożliwić właścicielom lokali podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej,ustawa o własności lokaliokreśliła, że decyzje te mają być podejmowane przez ogół właścicieli lokali w formie uchwał. Zgodnie z art. 23 ust.1 tej ustawy ogół właścicieli lokali podejmuje uchwały albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą przez zarząd, albo na oba sposoby. Rozwiązanie takie związane jest z tym, że w sprawie podejmowania uchwał przez właścicieli na zebraniu nie występuje wymóg określonego quorum, a o tym, że uchwała została podjęta decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczona w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty. Nie jest zatem podjęta uchwała, za którą głosowała większość właścicieli zgromadzonych na zebraniu właścicieli, jeśli nie stanowią oni jednocześnie większości w stosunku do wszystkich właścicieli lokali. Ponadto, aby wspólnota mogła funkcjonować, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób może dokonać wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u. w. l., zobowiązany jest do powiadomienia na piśmie wszystkich właścicieli lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie. Przepis art. 23 ust.1 u. w. l. dopuszcza też podjęcie uchwały bez zwoływania zebrania właścicieli lokali (wyłącznie w drodze indywidualnego zbierania głosów) oraz podjęcie uchwały w drodze oddania na nią głosów przez właścicieli lokali, częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. W doktrynie przyjmuje się, że gdy głosów oddanych za uchwałą na zebraniu jest zbyt mało, aby uchwała została podjęta, ale pewna liczba właścicieli nie miała okazji głosować, po zakończeniu zebrania można zbierać głosy za tą uchwałą od osób nieobecnych na zebraniu. Jeśli w wyniku tego zebrania po jakimś czasie okaże się, że już większość właścicieli oddała głos za uchwałą - to uchwała zostanie podjęta.
Sąd Okręgowy stwierdził, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy - wbrew stanowisku przyjmowanemu przez większościowego właściciela – należy przyjąć, że gmina nie głosowała na zebraniu w dniu 10 listopada 2011 r., chociaż jej przedstawiciel był na zebraniu obecny. Nie odbyło się także indywidualne zbieraniu głosów, ani nie głosowano w trybie mieszanym. Jak wyjaśniono wyżej, to co nastąpiło później, to jest po zebraniu, było indywidualnym zebraniem głosu od większościowego właściciela. W tej sytuacji właściciele głosujący na zebraniu nie mogli zapoznać się z stanowiskiem pozostałego, większościowego właściciela, który w przeciwieństwie do nich, oddając kartę do głosowania w terminie późniejszym znał już stanowiska pozostałych właścicieli. Wskazano, że jeżeli nie zdecydowano o indywidualnym zbieraniu głosów, to brak było podstaw do tego, aby większościowy właściciel obecny na zebraniu, zamiast oddania karty do głosowania odmówił głosowania, oświadczając, że odda głos w terminie późniejszym. Czas na zastanowienie i konsultacje nad sposobem głosowania, jaki zagwarantował jednostronnie sobie większościowy właściciel, odmawiając głosowania na zebraniu 10 listopada 2011 r. nie znajduje oparcia w aktualnym stanie prawnym. W ocenie Sądu Okręgowego, skoro przedstawiciel właściciela w osobie Gminy Miasto(...)stawił się na zebraniu, którego przedmiot był mu znany, to powinien uczestniczyć w głosowaniu na tym właśnie zebraniu. Skoro tego nie uczynił, to dla innych członków wspólnoty nie znających regulacji prawnych i nie będących prawnikami, takie zachowanie mogło być odebrane, jako faktyczne wstrzymanie się od głosu, choć, jak wynika z poczynionych ustaleń, formalnym wstrzymaniem się od głosu nie mogło być, skoro karta do głosowania nie przewidywała takiej możliwości. Indywidualne oddanie głosu po upływie znacznego okresu czasu od zebrania z 10 listopada 2011 r. powodowało niepewność, która prawnie jest dopuszczalna wyłącznie przy indywidualnym zbieraniu głosów lub przy metodzie mieszanej. Żadna z tych metod nie była zastosowana w przypadku głosowania na zebraniu Wspólnoty w dniu 10 listopada 2011 r.. Dlatego przyznano rację skarżącym, że uchwały podjęte na zebraniu są dotknięte uchybieniem, które mogło mieć wpływ na wynik głosowania. Czyniło to jednocześnie zrozumiałą rekcję wielu właścicieli lokali, którzy wystąpili z protestem do Urzędu Miasta, czując się niejako oszukani postawą większościowego właściciela, który obecny na zebraniu nie wyraził nawet swojej opinii w przedmiocie legalności zwołania samego zebrania, a przede wszystkim w przedmiocie podstaw do odwołania poprzedniego zarządu Wspólnoty i powołania nowego. Okoliczność, że w późniejszym głosowaniu gmina, jako większościowy właściciel, postąpiła analogicznie podczas głosownia na kolejnym zebraniu i nie spotkało się to ze sprzeciwem innych właścicieli, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, która dotyczyła oceny prawnej uchwał podjętych na zebraniu w dniu 10 listopada 2011 r. w sprawie odwołania poprzedniego zarządu i powołania nowego zarządu pozwanej wspólnoty. W oparciu o poczynione ustalenia i dokonaną ocenę prawną, Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo i uchylił zaskarżone uchwały. O kosztach procesu orzeczono w oparciu oart.98 § 1 i 3, 109 §2 k.p.c.oraz art. 113 ust.2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Powyższy wyrok Sądu Okręgowego został zaskarżony w całości przez pozwaną wspólnotę. Apelująca sformułowała następujące zarzuty:

1
naruszenia prawa materialnego, a toart. 23 pkt. 1 i 2, art. 27, art. 31 pkt. b, art. 32 ustawy o własności lokaliprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;

2
naruszenia prawa procesowego, a to:

-

art. 233 i nast. k.p.c.przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie

art. 379 pkt. 5 k.p.c.przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie

art. 64 i nast. k.p.c.przez błędna wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

W związku z postawionymi zarzutami apelująca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji względnie o jego zmianę i oddalenie powództwa w całości. Ponadto pozwana wniosła o zasądzenie kosztów procesu.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej wspólnoty nie zasługiwała na uwzględnienie, bowiem zarzuty w niej zawarte nie były trafne.
W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, gdyż ewentualne uchybienia w tym zakresie mogą przełożyć się prawidłowość ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę orzekania o żądaniu pozwu. Jednocześnie należy wskazać na dwie kwestie. Otóż dokonanie oceny zasadności stawianych zarzutów obrazy prawa materialnego jest możliwe dopiero po uprzednim prawidłowym ustaleniu stanu faktycznego. Po wtóre, Sąd odwoławczy jest związany stawianymi zarzutami naruszenia prawa procesowego w przeciwieństwie do zarzutów naruszenia prawa materialnego, której to oceny Sąd odwoławczy ma obowiązek dokonania z urzędu.
Wbrew stanowisku apelującej, stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie nie jest w istocie sporny, co słusznie stwierdził Sąd pierwszej instancji. Poza sporem pozostają zarówno okoliczności zwołania zebrania w dniu 10 listopada 2011 r., sposób głosowania nad uchwałami, które na tym zebraniu zostały poddane pod głosowanie, a także okoliczność oddania przez jednego z właścicieli głosu poza zebraniem, chociaż przedstawiciel tego właściciela był obecny na zebraniu. Nie było także sporne, iż na skutek zaliczenia tak oddanego głosu, zaskarżone uchwały zostały uznane za podjęte. Przedstawione okoliczności były istotne dla rozstrzygnięcia sprawy i rzeczą Sądu było dokonanie oceny prawnej tych właśnie okoliczności (co też Sąd pierwszej instancji uczynił). Natomiast inne okoliczności podnoszone przez apelującą nie miały już takiego znaczenia. Dotyczy to przede wszystkim kwestii uprzedzenia przez przedstawicielkę gminy, że właściciel ten odda głos w późniejszym terminie oraz rzeczywistej woli tego właściciela, co do sposobu głosowania nad uchwałami (za ich przyjęciem czy też przeciwko). Zasadniczym zagadnieniem pozostawało bowiem, czy taki sposób głosowania był dopuszczalny i skuteczny, co należy już do sfery stosowania prawa materialnego. Zatem za chybiony musi być uznany zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.(w apelacji nie sprecyzowano o uchybienie któremu paragrafowi tego przepisu chodzi). Zgodnie z treściąart. 233 § 1 k.p.c.Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, a pozwana nie wykazała, aby rozumowanie Sądu pierwszej instancji obarczone było błędami natury logicznej, czy też pozostawało w sprzeczności z zasadami wiedzy i doświadczenia życiowego. Z kolei na sytuację, jakiej dotyczyart. 233 § 2 k.p.c., apelująca w ogóle się nie powołuje. W toku rozpoznawanej sprawy nie doszło także do pozbawienia strony możliwości obrony swoich praw, co miałoby skutkować nieważnością postępowania zgodnie zart. 379 pkt. 5 k.p.c.. Faktycznie Sąd Okręgowy wydał postanowienie o połączeniu sprawy sygn. akt I C 130/12 ze sprawą sygn. akt I C 33/12, jednakże w wyroku nie orzekł o żądaniu dochodzonym w sprawie sygn. akt I C 130/12. Oznacza to, iż żądanie uchylenia uchwały pozwanejwspólnoty nr (...)będzie przedmiotem odrębnego rozpoznania i rozstrzygania przez Sąd pierwszej instancji. Nietrafny jest także zarzut naruszeniaart. 64 k.p.c.dotyczący zdolności sądowej, którą wskazana powódka zachowała, a w każdym razie okoliczności podnoszone w apelacji nie wskazują, aby ją utraciła. Z uwagi na związanie Sądu odwoławczego zarzutami naruszenia prawa procesowego, nie jest możliwe poszukiwanie innych podstaw naruszeń. Podsumowując tę część rozważań należy stwierdzić, że Sąd Okręgowy nie uchybił przepisom prawa procesowego. Jak już wskazano wyżej, stan faktyczny w istocie nie był sporny, dlatego też Sąd odwoławczy podziela ustalenia poczynione przez Sąd pierwszej instancji i przyjmuje je za własne bez potrzeby zbędnego powielania.
Ocena prawna przedstawiona przez Sąd pierwszej instancji także zasługuje na akceptację. Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że zebranie wspólnoty w dniu 10 listopada 2011 r. nie zostało zwołane przez podmiot do tego uprawiony. Unormowaniaustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie przewidują bowiem możliwości zwołania zebrania przez samych współwłaścicieli, poza wyjątkiem wskazanym wart. 30 ust. 1 aprzywołanej ustawy. Zgodnie zart. 31 pkt. b ustawy o własności lokaliwłaściciele lokali dysponujący co najmniej(

    1)/10 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą złożyć wniosek o zwołanie zebrania, jednakże w tym przypadku zebranie także jest zwoływane przez zarząd lub zarządcę. Nie można się zgodzić z apelującą, iż uprawnienie właścicieli do zwołania zebrania znajduje oparcie wart. 27 ustawy o własności lokali, statuującym prawo i obowiązek każdego właściciela lokalu do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Uprawnienie do zwołania zebrania co do zasady należy do zarządu lub zarządcy, a uprawnienie w tym zakresie zostało przyznane każdemu właścicielowi w sytuacji ściśle określonej, a mianowicie wówczas, gdy zarząd lub zarządca nie zwołuje zebrania corocznego (art. 30 ust.1 a ustawy o własności lokali). Tego rodzaju przypadek nie miał jednak miejsca w rozpoznawanej sprawie. Niezależnie od wadliwości zwołania zebrania, na którym głosowano nad zaskarżonymi uchwałami, istotniejszy jest sposób oddawania głosów i w efekcie przyjęcie, ich zaskarżone uchwały zostały podjęte. Za wyjątkiem jednego właściciela (Gminy(...)) wszyscy właściciele obecni na zebraniu (działający we własnym imieniu bądź jako pełnomocnicy) oddali głosy na zebraniu. Niewątpliwie przedstawicielka gminy była obecna na zebraniu oraz odebrała kartę do głosowania, której jednak nie zwróciła na zebraniu z oddanym głosem. Karta ta została przekazana przewodniczącemu zebrania w późniejszym terminie. Pełniący funkcję protokolantaP. T.uwzględnił oddany później głos, co zmieniło wynik głosowania z uwagi na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, przysługującego gminie. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy zaskarżone uchwały były poddane pod głosowanie na zebraniu. Zapewne ze względu na fakt, że na zebraniu byli reprezentowani właściciele, posiadający w sumie 89,19% udziałów w nieruchomości wspólnej, nie przewidywano już głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów po zebraniu. Przemawia za tym ogłoszenie wyników głosowania po jego przeprowadzeniu na zebraniu, co wynika z obydwu protokołów. Protokolant zebraniaP. T.odnotował, że za odwołaniem zarządu głos oddali właściciele, którym przysługiwało 13,89% udziałów w nieruchomości wspólnej, a przeciwko głosowali właściciele, którym przysługiwało 37,54% udziałów w nieruchomości wspólnej. Tak samo rozłożyły się głosy w głosowaniu nad uchwałą o powołaniu nowego zarządu tj. przeciw uchwale głosowali właściciele, którym przysługiwało 37,54% udziałów w nieruchomości wspólnej, a za jej podjęciem głosowali właściciele, którym przysługiwało 13,89% udziałów w nieruchomości wspólnej. Gminie przysługuje udział wynoszący 37,75% w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji tego, zważywszy na to jak rozłożyły się głosy na zebraniu, oddanie głosu przez gminę za podjęciem uchwał zmieniło wyniki głosowania. Należy się zgodzić z poglądem Sądu pierwszej instancji, że nie ma podstaw dla sankcjonowania takiego sposobu głosowania nad uchwałami, gdyż nie był to tryb mieszany. Poza gminą, żaden inny właściciel nie głosował już poza zebraniem i w ogóle nie miało miejsca indywidualne zbieranie głosów przez zarząd. Uprzywilejowana w ten sposób pozycja gminy nie znajduje oparcia w przepisach. Przedstawiciel gminy był wszak obecny na zebraniu, zapoznał się ze stanowiskiem części właścicieli i zarzutami formułowanymi po adresem dotychczasowego zarządu, ponadto – podobnie jak pozostali właściciele – właścicielowi temu było wiadome, co będzie przedmiotem zebrania. Brak przekonujących argumentów za uznaniem, że w takiej sytuacji gmina jako jedyny współwłaściciel mogła odroczyć oddanie głosu. Nie da się bowiem tego pogodzić z istotą głosowania na zebraniu, skoro nie przewidziano dalszego indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Obecni na zebraniu właściciele mieli prawo być przekonani, iż w sposób wiążący podjęto decyzję w sprawie kwestionowanych uchwał, które wobec braku dostatecznego poparcia nie zostały podjęte. Doliczenie głosu gminy, z racji wielkości przysługującego jej udziału, wpłynęło na wynik głosowania, co do którego słusznie właściciele uważali, że zostało ono zakończone. Dodatkowo należy podkreślić, że zaskarżone uchwały dotyczyły tak istotnej kwestii, jak odwołanie dotychczasowego zarządu i powołanie nowego. Rację ma apelująca twierdząc, że wola właścicieli ma decydujące znaczenie i przybiera formę uchwały. Tym niemniej nie jest obojętne, w jaki sposób odbywa się jej podjęcie przez właścicieli. Tryb podejmowania uchwał został unormowany wart. 23 ustawy o własności lokali. Jak już wskazano wyżej, głosowanie nad uchwałami zostało zakończone na zebraniu, a uchylenie się od głosowania przez jednego z właścicieli nie dawało mu uprawnienia do oddania głosu w późniejszym terminie, ponieważ takiego trybu głosowania nie przewidują przepisy ustawy. Nawet zakładając duże odformalizowanie w procedurze podejmowania uchwał, z uwzględnieniem prymatu woli większości właścicieli, nie można zaakceptować pełnej dowolności w sposobie podejmowania uchwał, zwłaszcza jeżeli prowadzi to do stanu niepewności, zaskakiwania pozostałych właścicieli faktem podjęcia uchwały. Raczej w takim właśnie sposobie procedowania należy upatrywać zagrożenia dla prawidłowego działania wspólnoty. W tym stanie rzeczy za trafne należy uznać rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji, który uznał zasadność żądania uchylenia zaskarżonych uchwał z uwagi na wskazane wyżej uchybienie w głosowaniu, które wpłynęło na ich podjęcie. Tym samym apelacja strony pozwanej, jako niezasadna podlegała oddaleniu w oparciu oart. 385 k.p.c.. O kosztach postępowania apelacyjnego postanowiono w oparciu oart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c..