Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
IX Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: IX GC 120/14
Data wyroku: 2015-02-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 224 kc, 225 kc
Teza: Przy okresie bezumownego użytkowania bierze się pod uwagę faktyczny okres użytkowania, nie zaś potwierdzony formalnym dokumentem np. zwrotu przedmiotu.

Sygn. akt: IX GC 120/14

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym dnia 3 października 2013 roku powód(...) Spółka AkcyjnawW.(poprzednio(...) spółka akcyjnaz siedzibą wW.) wniósł przeciwko pozwanemuR. J.o zasądzenie kwoty(...)zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej. Pismem wniesionym w dniu powód rozszerzył żądanie pozwu do(...)zł. Powyższa kwota stanowiła opłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu powoda oraz koszty opłat eksploatacyjnych za okres od października 2012 roku do sierpnia 2013 roku.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 1 lipca 2005 roku pomiędzy stronami na czas nieokreślony zawarto umowę najmulokalu użytkowego nr (...)położonego wW.przyul. (...). Zgodnie z § 5 ust. 1 powyższej umowy czynsz najmu począwszy od 1 sierpnia 2006 roku wynosił(...)zł netto miesięcznie (umowa najmu – k. 19 – 26, aneksy – k. 18 - 19).
Pismem z dnia 26 czerwca 2006 roku powód wypowiedział pozwanemu umowę ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2006 roku (wypowiedzenie – k. 27).
Pozwany opuścił przedmiotowy lokal z początkiem maja 2013 roku (zeznania świadkówP. O.,R. S.– k. 176 - 177).
W okresie, w którym pozwany bezumownie korzystał zlokalu nr (...)przyul. (...)wW., powód wystawił na jego rzecz następujące faktury VAT (k. 30 - 39 ):
- faktura VAT z dnia 4 października 2012 roku na kwotę(...)zł netto tytułem rozliczenia za energię elektryczną z terminem płatności do dnia 18 października 2012 r.
- faktura VAT z dnia 8 października 2012 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 22 października 2012 r.
- faktura VAT z dnia 9 listopada 2012 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 23 listopada 2012 r.
- faktura VAT z dnia 4 grudnia 2012 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 18 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty;
- faktura VAT z dnia 4 stycznia 2013 roku na kwotę(...)zł netto tytułem rozliczenia za energię elektryczną z terminem płatności do dnia 18 stycznia 2013 r.
- faktura VAT z dnia 8 stycznia 2013 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 22 stycznia 2013 r.
- faktura VAT z dnia 8 lutego 2013 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 20 lutego 2013 r.
- faktura VAT z dnia 5 marca 2013 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 19 marca 2013 r.
- faktura VAT z dnia 19 kwietnia 2013 roku na kwotę(...)zł netto tytułem „bezumowne korzystanie z lokalu … za m-(...)” z terminem płatności do dnia 3 maja 2013 r.
- faktura VAT z dnia 18 kwietnia 2013 roku na kwotę -(...)zł netto tytułem rozliczenia za energię elektryczną z terminem płatności do dnia 2 maja 2013 r.
Pismem z dnia 6 sierpnia 2013 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty(...)zł z tytułu bezumownego korzystania z ww. lokalu w okresie października 2012 roku – lipiec 2013 roku (wezwanie - k. 44).
Pomimo tego, iż pozwany na początku maja 2013 roku opuścił przedmiotowy lokal, powód nadal wystawiał na jego rzecz faktury VAT związane z bezumownym z tego lokalu (faktury VAT – k. 40 – 43, 129 - 133).
W dniu 30 listopada 2013 roku strony podpisały protokół zdawczo -odbiorczy, na którym pozwany poczynił adnotacje, iż z lokalu nie korzystał od maja 2013 roku (protokół – k. 134).
Pismem z dnia 14 stycznia 2014 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty dalszej kwoty(...)zł w związku z bezumownym korzystaniem z ww. lokalu w okresie sierpień – listopada 2013 roku.
Powołany powyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich wiarygodności. A także na podstawie zeznań świadkówP. O.iR. S.. Zeznania te są spójne i logiczne dlatego też Sąd w całości dał im wiarę. Na tej podstawie ustalono, iż pozwany opuścił lokal powoda na początku maja 2013 roku.
Sąd zważył co następuje:
Roszczenie było uzasadnione co do kwoty(...)zł z ustawowymi odsetkami od kwot:
-(...)zł od dnia 19 października 2012 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 23 października 2012 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 24 listopada 2012 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 19 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 19 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 23 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 21 lutego 2013 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 20 marca 2013 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 4 maja 2013 r. do dnia zapłaty;
-(...)zł od dnia 3 maja 2013 r. do dnia zapłaty. W pozostałej części
podlegało oddaleniu.
Powód w przedmiotowej sprawie dochodzi od pozwanego zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu oraz związanych z tym kosztów eksploatacyjnych. Podstawą prawną roszczenia jestart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 225 k.c.Zgodnie z pierwszym z powyższych przepisów od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Natomiast zgodnie zart. 225 k.c.obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Podnieść należy, iż żądane przez powoda wynagrodzenie stanowi w istocie odszkodowanie, które obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta gdyby przedmiotowy lokal nie został zajęty przez pozwanego. Przepisy prawa przyznają właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel uzyskałby, gdyby rzecz wynajął.
Strona pozwana podniosła, iż od połowy kwietnia 2013 roku nie zajmowała już przedmiotowego lokalu. Jednocześnie pozwany wskazał, iż powód zawyżył wartość żądanego czynszu, albowiem w rzeczywistości powierzchnia wynajmowanego lokalu miała(...)m2 . Pozwany podniósł również zarzut potrącenia wierzytelności powoda z wierzytelnością w kwocie(...)zł, którą stanowiła nadpłata z tytułu czynszu. Pozwany podniósł także, iż zasądzenie przedmiotowego roszczenia stałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.
W pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutu potrącenia, który zgłosił pozwany. Zgodnie zart. 498 § 1 – 2 k.c.gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Podnieść należy, iż do ustawowych przesłanek, od których zależy skuteczność potrącenia należą następujące okoliczności: 1) dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami (wzajemność wierzytelności); 2) przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku (jednorodzajowość wierzytelności); 3) obie wierzytelności są wymagalne (wymagalność roszczeń); 4) obie wierzytelności mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym (zaskarżalność wierzytelności). Tymczasem strona pozwana w ogóle nie wykazała istnienia wierzytelności w postaci(...)zł stanowiącą rzekomo nadpłatę z tytułu czynszu, z uwagi na zawyżony metraż przedmiotowego lokalu. Podnieść należy, iż stawka czynszu najmu wynikała bezpośrednio z umowy i na tej kwocie ((...)zł netto) Sąd opierał swoje rozstrzygniecie. Wskazać również należy, iż pozwany w trakcie trwania umowy najmu, nigdy nie kwestionował, ani wysokości czynszu najmu ani powierzchni wynajętego lokalu, co dodatkowo podważa wiarygodność twierdzeń pozwanego w tym zakresie. Ponadto brak wiarygodnego dowodu, który wskazywał by bezspornie na rzeczywisty metraż i sposób oznaczanie powierzchni.
Sąd nie miał wątpliwości, iż pozwany bezumownie korzystał z lokalu powoda, co zresztą częściowo przyznała strona pozwana, wskazując, iż na początku maja 2013 roku pozwany opuścił przedmiotowy lokal. Okoliczność tą potwierdzają obaj świadkowie, w tym jeden będący pracownikiem powoda oraz adnotacja poczyniona przez pozwanego, na protokole zdania lokalu. Tym samym Sąd uznał ją za udowodnioną. A zatem w ocenie Sądu pozwany winien zapłacić na rzecz powoda opłatę za bezumowne korzystanie z jego lokalu za okres październik 2012 – kwiecień 2013 roku. Podnieść przy tym należy, iż odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, co bezpośrednio wynika z przepisówustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług(Dz. U. z 2011 Nr 177 poz. 1054 j.t. z późn. zm. ), w myśl art. 5 tej ustawy, odszkodowania, a takowym jest roszczenie, którego zapłaty dochodzi powód, nie podlega obowiązkowi zapłaty podatku VAT. Dlatego też przy obliczaniu wysokości zasądzonego świadczenia przyjęto wartość netto poszczególnych świadczeń. Wskazać należy, iż przy okresie bezumownego użytkowania bierze się pod uwagę faktyczny okres użytkowania, nie zaś potwierdzony formalnym dokumentem np. zwrotu przedmiotu. Powód interesując się nieruchomością, z całą pewnością już od maja 2013 r. mógł nią swobodnie dysponować.
Jednocześnie w ocenie Sądu nie zachodzą również żadne przesłanki pozwalające ocenić, zachowanie powoda, jako sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, z którego korzysta lub z zasadami współżycia społecznego. Pozwany wskazał, iż przedmiotowy lokal wymagał remontu, który pozwany sfinansował własnymi środkami. A powód następnie wypowiedział umowę najmu, zachowując przy tym uzgodniony termin wypowiedzenia. W ocenie Sądu takie działanie nie stoi w sprzeczności z postanowieniami łączącej strony umowy. Jednocześnie okoliczność ta w żaden sposób nie może zwalniać pozwanego z obowiązku zapłaty opłaty za lokal powoda, z którego przecież korzystał przez długi okres po wypowiedzeniu umowy najmu.
Mając powyższe na uwadze na podstawieart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 225 k.c.zasądzeniu podlega kwota(...)zł. W pozostałej części żądanie powoda podlega oddaleniu, jako niezgodne z dyspozycją przepisówart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 225 k.c.
O roszczeniu odsetkowym orzeczono na podstawieart. 481 § 1 – 2 k.c.w zw. zart. 455 k.c.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c.uznając powoda za wygrywającego proces co do kwoty(...)tj. w 42,31% a pozwanego co do pozostałej kwoty, czyli w 57,69%. Na koszty powoda złożyło się(...)zł tytułem uiszczonej opłaty od pozwu, a także kwota(...)zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego według stawki minimalnej na podstawie§ 6 pkt 6w zw. z§ 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. 2013 nr 0 poz. 490) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł. A zatem należało zasądzić od pozwanegoR. J.na rzecz powoda(...) Spółki AkcyjnejwW.kwotę(...)zł tytułem kosztów procesu.

ZARZĄDZENIE
(...)