Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1535/14
Data wyroku: 2015-06-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Roman Dziczek, Lidia Sularzycka, Marta Szerel
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: ART. 12 UST. O WŁASNOŚCI LOKALI, ART. 207 KC

Sygn. akt I ACa 1535/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 czerwca 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Lidia Sularzycka
Sędziowie:SA Roman Dziczek (spr.)
SO (del.) Marta Szerel
Protokolant: referent stażysta Weronika Trojańska
po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2015 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaZ. W.iA. W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie
z dnia 8 maja 2014 r., sygn. akt II C 779/13

1
oddala obie apelację;

2
zasądza odZ. W.iA. W.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.kwoty po 70 (siedemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 1535/14

UZASADNIENIE
Powodowie -Z. W.orazA. W.wnieśli o uchylenie uchwały nr(...)podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)wW.w sprawie planu gospodarczego na 2013 rok, ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na pozostałe cele związane z funkcjonowaniem Wspólnoty, a także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazali, że przedmiotowa uchwała narusza:art. 1 ust 1 i ust 2u.w.l.,art. 13 ust. 1u.w.l. orazart. 207 k.c.poprzez: a) podwyższenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania lokali dla części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych, b). obniżenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania lokali dla pozostałej części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych, c). podwyższenie należności z pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej dla części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych, d). obniżenie należności z pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej dla pozostałej części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych;art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokalipoprzez: a). zwiększenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego wybiórczo dla części współwłaścicieli dwóch lokali użytkowych - hal garażowych, b). obniżenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego dla pozostałej części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych;art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokalipoprzez zwiększenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego wybiórczo dla części współwłaścicieli dwóch lokali użytkowych i przez niewskazanie okoliczności uzasadniającej to zwiększenie orazart. 23 ust.2 ustawy o własności lokalipoprzez niewłaściwe liczenie głosów oddanych za uchwałą.
Powodowie wskazali, że są właścicielamilokali mieszkalnych nr (...)w budynku przyul (...)wW.oraz współwłaścicielami lokali garażowych w tym budynku. W nieruchomości znajdują się dwa lokale garażowe, hala garażowa na poziomie „0” oraz hala garażowa na poziomie „-1”, które pozwana traktuje jako część wspólną i ustala przypadające w nich udziały odmiennie niż zostało to zapisane w księgach wieczystych tych lokali. Według treściksięgi wieczystej nr (...)prowadzonej dla hali garażowej na poziomie „0”, wszystkie udziały w tym lokalu są równe i wynoszą 115 udziałów. Natomiast lokal garażowy na poziomie „-1”, dla którego założonoksięgę wieczystą (...)podzielony jest na 201 równych udziałów. Według treści zaskarżonej uchwały pozwana podzieliła wśród współwłaścicieli hal garażowych opłaty z tytułu ponoszonych kosztów utrzymania lokali i z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz pożytki przypadające na lokal w sposób odmienny od opisanego w księgach wieczystych, bowiem podzieliła halę garażową „0” na 121 udziałów a halę garażową „-1” na 213 udziałów. Powyższy podział wynika faktu, że wśród miejsc postojowych znajdują się miejsca dwustanowiskowe, których właściciele powinni ponosić zwiększone podwójne opłaty, co powoduje zmniejszenie opłat dla właścicieli pojedynczych miejsc postojowych.
W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa(...)wniosła o oddalenie powództwa. Uzasadniając swe stanowisko wskazała, iż zaskarżona uchwała nie reguluje wielkości udziałów w lokalach garażowych, ani ich nie modyfikuje. Niektóre z miejsc postojowych są podwójne, stąd też współwłaściciele tych lokali, choć formalnie posiadają jeden udział, to dwukrotnie więcej korzystają z garaży oraz infrastruktury wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej niezbędnej do dla korzystania z garaży, takiej jak ciągi komunikacyjne, instalacja przeciwpożarowa i wentylacja czy energia elektryczna, oświetlenie, wjeżdżanie i wyjeżdżanie, utrzymanie. Utrzymanie tej infrastruktury generuje określone koszty, a zważywszy, że ci współwłaściciele więcej z tej infrastruktury korzystają to stosownie do tych korzyści, więcej winni łożyć na jej utrzymanie. Dlatego uchwała(...)nakłada na właścicieli tych lokali zwiększone opłaty przy równoczesnym zachowaniu odpowiedniego do tych obciążeń udziału w pożytkach Wspólnoty.
Wyrokiem z dnia 8 maja 2014 r. Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie oddalił powództwo i orzekł o kosztach postępowania.
Sąd ten ustalił, że w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.znajdują się dwie hale garażowe, stanowiące odrębne lokale użytkowe będące przedmiotem współwłasności. Lokale te posiadają urządzone księgi wieczyste nr:(...), obejmującą halę garażową na poziomie „0” podzieloną na 115 udziałów w prawie własności orazksięgę wieczystą (...), obejmującą halę garażową na poziomie „-1”, podzieloną na 201 udziałów.
Właściciele lokali podjęli uchwałę nr(...)sprawie planu gospodarczego na 2013 rok, ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na pozostałe cele związane z funkcjonowaniem Wspólnoty. W § 1 ust. 3 uchwały przyjęto, na potrzeby ustalenia zaliczek i opłat opisanych w niniejszej uchwale, naliczanych od stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych, iż powierzchnia jednego stanowiska postojowego stanowi iloraz całkowitej powierzchni garażu i sumy faktycznej liczby miejsc postojowych w garażu:
- na poziomie „0" wynosi - 26.42 m (121 stanowisk postojowych)
- na poziomie „-1" wynosi - 27,58 m2(213 stanowisk postojowych). Natomiast w § 3 ust. 7 uchwały określono, iż wysokość stawki zaliczki miesięcznej na pokrycie kosztów utrzymania lokali użytkowych typu garaże wielostanowiskowe, przypadającej na poszczególne stanowiska postojowe, stanowi iloczyn powierzchni danego stanowiska i wysokości stawki zaliczki przypadającej na 1 m2powierzchni lokalu użytkowego garaże wielostanowiskowe na poziomie „0” i „-1”. Wysokość miesięcznej stawki zaliczki na koszty utrzymania jednego stanowiska postojowego w lokalu użytkowym typu garaż wielostanowiskowy, zgodnie z § 3 ust. 8 uchwały wynosi, na poziomie „0” 29.33 zł, a na poziomie „-1” 30.62 zł.
Niektórzy współwłaściciele lokali użytkowych, w tym powódZ. W., korzystają z miejsc postojowych z podwójnymi stanowiskami.
W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo podlega oddaleniu.
Odwołując się doart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(dalej - u.w.l.) wskazał, że przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu była prawidłowość przyjętych przez Wspólnotę kryteriów ustalenia zakresu obciążeń właścicieli lokali z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej. Przywołałart. 12 ust. 2u.w.l., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Jednakże, zdaniem Sądu, ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenie właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej może ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały), zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych uzależniono od potwierdzenia odmiennego sposobu korzystania z tych lokali.
Warunek ten został spełniony w odniesieniu do lokali użytkowych stanowiących garaże położone na poziomie „0” i „-1”, których jednym ze współwłaścicieli jest powód. Opłaty i zaliczki nie zostały bowiem w tym wypadku ustalone stosownie do wielkości posiadanego udziału we własności lokalu użytkowego, ale w oparciu o powierzchnię posiadanego stanowiska postojowego przypisanego do danego lokalu mieszkalnego. Zdaniem Sądu, wskazany sposób wyliczenia opłat i zaliczek nie narusza przepisów art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l.. O ile przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. wyraża prymat zasady, iż podstawą obciążenia właściciela lokalu kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej jest jego udział to jednak nie wynika z niego bezwzględny obowiązek obciążenia wszystkich zobowiązanych zaliczkami w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.
Korzystanie z miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych wiąże się z jednoczesnym użytkowaniem części wspólnej nieruchomości np. instalacja przeciwpożarowa, wentylacja, podjazdy. Korzystanie z podwójnych miejsc postojowych generuje wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powód,Z. W., który jest właścicielem dwóch miejsc postojowych, na którym można zaparkować od 2 do 3 samochodów, zezwala innym osobom na korzystanie ze swojego miejsca postojowego. Ustalony uchwałą sposób ustalania zaliczek i opłat został przyjęty wyłącznie na potrzeby wyliczenia tych świadczeń. Właściciele nieruchomości stanowiących lokal użytkowy – garaż wielostanowiskowy, dokonali podziałuquo ad usumkorzystania z miejsc postojowych, według którego poszczególnym mieszkańcom przysługiwało prawo korzystania z dwóch miejsc postojowych. W ocenie Sądu pierwszej instancji korzystanie przez właścicieli z podwójnych miejsc postojowych usprawiedliwiało wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Za niezasadny uznał Sąd zarzut naruszenia art. 23 ust. 2 u.w.l. poprzez niewłaściwe liczenie głosów oddanych za uchwałą.
Pozwana Wspólnota podjęła uprzednio uchwałę nr(...)określającą sposób zliczania głosów w sprawach uchwał w przedmiocie ustalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ustalenia wysokości na pokrycie kosztów utrzymania lokali, planu gospodarczego, ustalenia wysokości stawki i gospodarowania funduszem remontowym, według której w sprawach tych uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną w ten sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Od wyroku apelację wnieśli powodowie.
Zaskarżyli rozstrzygniecie w całości zarzucając Sądowi Okręgowemu naruszenieart. 12 ust. 3u.w.l.,art. 207 k.c.iart. 23 ust. 2u.w.l.
Wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja nie jest zasadna, chociaż Sąd pierwszej instancji dokonał częściowo wadliwej wykładni art. 12 ust. 2 u.w.l. Mimo to, orzeczenie odpowiada prawu.
W prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, którego apelacja nie podważyła, albowiem nie sformułowano rzeczowych zarzutów naruszenia prawa procesowego, w szczególnościart. 233 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c., Sąd Okręgowy dokonał ostatecznie poprawnej subsumcji w świetleart. 25u.w.l.
Jak podnosi się w literaturze i judykaturze, przepisart. 12 ust. 2u.w.l., podobnie jak przepisart. 207 zd. 2 k.c., ma charakter względnie obowiązujący. Może go wyłączyć umowa, o której mowa wart. 18 ust. 1u.w.l. iart. 220 k.c.lub podział do użytkowania(quad usum). Por. m.in. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1981 r., III CZP 72/80 (OSNCP 1981 nr 11, poz. 207). Dodatkowo, takiej korekty może dokonać także stosowna uchwała właścicieli, w warunkachart. 12 ust. 3u.w.l.
W realiach sprawy właściciele miejsc postojowych mający równe udziały w lokalu garażowym, w ramach podziałuquad usum,korzystają z pojedynczych lub podwójnych (wielu) miejsc postojowych.
Tymczasem, w ramach podjętej uchwały, przyjęto zasadę związania kosztów z jednym miejscem postojowym, którego powierzchnię uczyniono jednostką rozliczeniową. Było to dopuszczalne; mieści się w poprawnej wykładniart. 12 ust. 2u.w.l orazart. 207 zd. 2 k.c.w zw. zart. 1 ust. 2u.w.l, niezależnie od regulacjiart. 12 ust. 3u.w.l., który odnosi się do szczególnego charakteru korzystania z danego lokalu użytkowego, uzasadniającego zwiększenie obciążenia kosztami.
Podział do użytkowania, przyznający poszczególnym współwłaścicielom lokalu określone powierzchnie danego lokalu garażowego w ramach współwłasności, może stanowić podstawę do odstąpienia od zasady ustawowej, wiążącej udział w kosztach i ciężarach nieruchomości wspólnej z udziałem we współwłasności lokalu (i dalej - nieruchomości wspólnej).
Wielkość faktycznego władztwa nad wspólną własnością (tu: lokalu garażowego) jest zasadniczą głównym wyznacznikiem udziału w kosztach utrzymania wspólnej własności chyba, że w realiach danej sprawy doszłoby do wykazania, że z uwagi na charakter danej współwłasności, generowanie kosztów nie pozostaje w związku z jej posiadaniem i korzystaniem z niej.
Powodowie nie wskazali na jakieś szczególne racje, relewantne w świetle art. 25 u.w.l., aby takie unormowanie, odstępujące od reguły ustawowej, uznać za niepoprawne, naruszające zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzące właścicieli miejsc garażowych.
Okoliczność, że powodowie korzystają z podwójnego miejsca postojowego nie została skutecznie zakwestionowana. Z kolei, wbrew zarzutom apelacji, nie zdołano wykazać także takiego naruszenia zasad wynikających zart. 13 ust. 1u.w.l., które mogłyby przełożyć się na jedną z podstaw wadliwości, o których mowa wart. 25u.w.l. Najbardziej sprawiedliwą formułą rozłożenia kosztów na dany lokal jest ta, która wiąże je z posiadanie i korzystaniem, chyba, że koszty utrzymania powiązane byłyby z danym współwłaścicielem, niezależnie od wykonywanego przez niego władztwa. To w żaden sposób nie zostało wykazane przez powodów (art. 6 k.c.)
Oświetlenie i ogrzewanie lokali garażowych oraz jego wentylacja i sprzątanie pozostają w ścisłej korelacji z korzystaniem z miejsc postojowych, a tu zakres korzystania wynika bezpośrednio z wielkości posiadanych stanowisk.
Nie doszło również do skutecznego podważenia podstaw przejścia na zasadę głosowania – jeden właściciel – jeden głos. Apelacja w zasadzie nie zawierała uzasadnienia zarzutu naruszenia art. 23 ust. 2 u.w.l.
Z tych względów, uznając, że już właściwa wykładnia art.art. 12 ust. 2(iart. 207 zd. 2 k.c.), nadto powiązana z możnością zastosowania w realiach sprawy takżeart. 12 ust. 3u.w.l., pozwalała na odstąpienie od reguły związania kosztów z udziałem w nieruchomości wspólnej (w tym lokalowej), w sytuacji zaistnienia podziałuquad usum,na podstawieart. 385 k.p.c.Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.
O kosztach procesu w instancji odwoławczej orzeczono na podstawieart. 98, art. 108 § 1 i art. 391 k.p.c.