Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1247/14
Data wyroku: 2015-04-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sławomir Urbaniak
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt I C 1247/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Wrocław, dnia 24 marca 2015 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak
Protokolant:Irmina Szawica
po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2015 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaE. S.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)weW.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyulicy (...)weW.w sprawie udzielenia pełnomocnictwa członkowi zarząduS. S.do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed Sądem przeciwkoE. S.o zapłatę za rozbiórkę balkonu;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 440 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1247/14

UZASADNIENIE
PowódkaE. S.wniosła o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)weW.w sprawie udzielenia pełnomocnictwa członkowi zarząduS. S.do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem przeciwkoE. S.o zapłatę za rozbiórkę balkonu, podjętej w dniu 29.07.2014 r. jako niezgodnej z prawem i naruszającej interes powódki.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego w nieruchomości przyul. (...)weW.. Do w/w lokalu przylegał narożny balkon, który decyzją zarządcy został w grudniu 2006 r. rozebrany. Roboty te odbyły się bez zgody powódki i były one zgłoszone do odpowiednich organów jako samowola budowlana. Kosztami rozbiórki balkonów została obciążona Wspólnota Mieszkaniowa i z konta Wspólnoty Mieszkaniowej należność ta została uregulowana. Następnie na podstawie jednostronnej decyzji ówczesnego zarządcy kwotą za rozbiórkę balkonu przyległego domieszkania nr (...)została obciążona powódka. Po powzięciu informacji o tych działaniach zarządcy powódka wniosła do Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Śródmieścia w dniu 3.12.2009 r. pozew przeciwko zarządcy(...)Sp. z o.o. o zapłatę kwoty 8.892,06 zł za rozbiórkę balkonu przyległego do jej mieszkania, którą niesłusznie ją obciążono. Sąd Rejonowy oddalił powództwo uzasadniając m.in. „iż koszty czynności związane z konstrukcją balkonu, jego balustradą, ściśle związane z częścią elewacyjną budynku stanowić będą wydatek wspólnoty jako, że koniecznym będzie zakwalifikowanie powyższych jako czynności dotyczących części wspólnej”. W związku z powyższym zaskarżona uchwała nr(...), która upoważniała Wspólnotę Mieszkaniową do windykacji od powódki należności za rozbiórkę balkonu, które zgodnie z cytowanym wyżej wyrokiem nie stanowią jej kosztu a koszt wspólnoty mieszkaniowej, jest niezgodna z prawem oraz narusza istotny interes powódki.
W piśmie procesowym datowanym na dzień 14.01.2015r. (k.46) powódka reprezentowana przez pełnomocnika, wskazała, że zarzuty zawarte w pozwie, związane z naruszeniem interesu powódki, wymierzone zostały w całości przeciwko czynności, która jest przedmiotem pełnomocnictwa udzielonegoS. S.. Podjęcie, na podstawie zaskarżonej uchwały czynności przezS. S.jako pełnomocnika Wspólnoty, związane byłoby z ryzykiem obciążenia jej kosztami z tytułu rzekomego zobowiązania jakie posiada w stosunku do Wspólnoty. Powódka dalej wskazywała na sprzeczność zaskarżonej uchwały zart. 20 i 23 ustawy o własności lokaliz których wynika, że wspólnotę mieszkaniową reprezentuje na zewnątrz zarząd, a jeżeli jest on kilkuosobowy to co najmniej dwaj jego członkowie, co w przypadku zaskarżonej uchwały nie miało miejsca. Uchwała jest ponadto sprzeczna z interesem pozwanej Wspólnoty w postaci zastrzeżenia o niemożności przekazywania pełnomocnictwa dalej co uniemożliwiaS. S.udzielenie pełnomocnictwa substytucyjnego w imieniu Wspólnoty zawodowym pełnomocnikom.S. S.nie jest zawodowym pełnomocnikiem oraz nie łączy go ze Wspólnotą stały stosunek w zakresie zarządzania majątkiem Wspólnoty. W ocenie powódki nieprawidłowy był również sposób przeprowadzenia głosowania nad zaskarżoną uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów, w którym uczestniczył jedynieS. S., co zapewne wpłynęło na treść uchwały i głosy oddane pod tą uchwałą.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez członka zarząduS. S.w odpowiedzi na pozew oraz w ustosunkowaniu do pisma powódki z 14.01.2015r., powołując się jednocześnie na wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia wydany w sprawie IC 1482/02 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 3.10.2002r. jako główny zarzut podniosła przede wszystkim to, że koszt rozbiórki balkonu obciążać winien powódkę. Pozwana stanęła bowiem na stanowisku, że balkon nie jest własnością wspólnoty, lecz przynależy wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych i to oni są zobowiązani dbać o jego należyty stan, jak i być obciążani wszelkimi kosztami jego remontów. W dalszej części pozwana opisywała, jak pogarszał się stan balkonów w okresie od kwietnia 2000 do grudnia 2006r., kiedy to Inspektor Nadzoru Zarządcy podjął decyzję o demontażu trzech balkonów narożnych. Powyższa decyzja została zaskarżona do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia, który ja oddalił. Dodatkowo jeszcze pozwana wskazywała, że pozew nie dotyczy spraw wymienionych wart. 22 ust 3 pkt 5, 5a, 6 ustawy o własności lokalico do których istnieje wymóg reprezentacji zarządu przez dwóch jego członków (art. 21 ust. 3 i 4 ustawy). Dalej jeszcze twierdziła, że brak jest przeciwwskazania do tego by uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Nie ma też zastrzeżenia, że podpisy zbierać musi więcej niż jeden członek zarządu (art. 23 ust. 1 ustawy).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódkaE. S.jest właścicielem nieruchomości lokalowej nr(...), położonej weW.przyul. (...), z którym to prawem wiąże się udziałów wynoszący 9,2 % w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz częściach wspólnych budynku. Współwłaścicielem nieruchomości jest GminaW., której udział w nieruchomości wspólnej wynosi 45,28%.
(okoliczność bezsporna).
Członkami zarządu pozwanej Wspólnoty są :E. S.,R. K.iS. S..
Dowód: uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nr(...)– k. 44.
Od 2006 r. w Wspólnocie istnieje konflikt na tle rozliczenia kosztów rozbiórki balkonu przynależnego do lokalu powódki Spór polega na tym, że powódka -E. S., jako właściciel lokalu z balkonem, została w roku 2006 obciążona przez poprzedniego zarządcę nieruchomości- (...) sp. z o.o.weW.kosztami rozbiórki oraz odtworzenia balkonu. Wydatki z w/w tytułu zostały pokryte pierwotnie przez samego zarządcę nieruchomości- (...) sp. z o.o., który dokonał przelewu środków na konto wykonawcy, a następnie dochodził ich od powódki. Ponieważ powódka kwestionowała zasadność dochodzonych wyłącznie od niej roszczeń, wskazując pozwaną Wspólnotę jako podmiot zobowiązany do poniesienia kosztów remontu balkonów- zarządca przekazując Wspólnotę w zarządzanie innemu podmiotowi- (...) s.c.ściągnął z rachunku Wspólnoty środki pieniężne w wysokości obciążeniaE. S..
W związku z działaniami zarządcy(...) sp. z o.o.powódkaE. S.wszczęła postępowanie sądowe przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia- Śródmieścia przeciwko(...) sp. z o.o.o zapłatę kwoty 8.892,06 zł. Wyrokiem z dnia 22.09.2011r. Sąd ten oddalił powództwoE. S.z uwagi na brak legitymacji czynnej powódki do występowania w tej sprawie. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Rejonowy wskazał, że to Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)weW., a nieE. S.powinna być obciążona zobowiązaniem z tytułu remontu balkonów.
Dowód:wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia- Śródmieścia z dnia 22.09.2011r., IX C 670/09 wraz z uzasadnieniem – k. 28-33, przesłuchanie powódkiE. S., e-protokół z dnia 20.03.2015r. 09:46- 33:47.
E. S.dążyła do uregulowania kwestii zobowiązania, z tytułu remontu balkonów, które wciąż ciążyło na niej. Na zebraniu Wspólnoty w dniu 26.02.2014r. przedstawiony została przez zarządcę Wspólnoty projekt uchwały nr(...)w sprawie rozliczenia kosztów rozbiórki balkonu przyległego domieszkania nr (...)ze środków zgromadzonych przez właścicieli na funduszu remontowym. Głosowanie nad uchwałą odbyło się na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Ostatecznie uchwała ta nie została podjęta przez pozwaną Wspólnotę, bowiem nie głosowała za uchwałą GminaW., która posiada aż 45,28% udziałów. Przeciwko tej uchwale głosował jedynieS. S., który reprezentował we Wspólnocie odmienne zdanie i twierdził, że remont balkonów powinien być finansowany w całości przez właściciela lokalu przy którym balkon się znajduje czyli powódkę.
Dowód:pismo powódki z dnia 21.02.2014r.– k. 52, pismo Zarządcy z dnia 17.02.2014r. oraz z dnia 07.03.2013r. – k. 53-54, pismo(...)z dnia 27 i 29.01.2014r. – k. 55-56, pismoS. S.z 7.10.2013r. – k. 58, pismo zarządcy z 7.10.2013r. 0 k. 59, projekt uchwały nr(...)– k. 60-61
Członek zarząduS. S.jeszcze w 2013r. wystąpił do zarządcy- (...) s.c.o przygotowanie uchwały o treści przez niego wskazanej, która dotyczyć miała udzielenia mu pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem przeciwkoE. S.o zapłatę za rozbiórkę balkonu,
Zarządca przygotował treść uchwały nr(...).
Głosy nad uchwałą zbierał samS. S.w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Podpisy pod uchwałą w terminie do października 2013 r. złożyły cztery osoby orazS. S.. ZaU. C.podpis pod uchwałą złożył jej mąż. Za nieżyjącą jużA. T.podpis złożył jej syn. Następnie uchwała została przekazana do GminyW., której reprezentant swój podpis pod uchwałą złożył dopiero w dniu 29.07.2014 r. Ostatecznie tego dnia uchwała został podjęta większością 67,12 % głosów. Nad uchwałą nie głosowałaE. S.aniR. K., którym uchwała nr(...)w ogóle nie została przedstawiona, ani nie mieli wiedzy o jej podejmowaniu. O treści tej uchwałyS. S.nie wspominał także w trakcie zebrania Wspólnoty w dniu 26.02.2014r. Podjęcie uchwały nr(...)nie było poprzedzone zebraniem Wspólnoty.
Dowóduchwała nr(...)– k. 7, przesłuchanie powódkiE. S., e-protokół z dnia 20.03.2015r. 09:46- 33:47, przesłuchanie w charakterze pozwanegoS. S., e-protokół z dnia 20.03.2015r. 33:47 – 57:35.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Powódka wniosła o uchylenie uchwały nr(...)w sprawie udzielenia pełnomocnictwa członkowi zarząduS. S.do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem przeciwkoE. S.o zapłatę za rozbiórkę balkonu, podjętej w dniu 29.07.2014 r. jako niezgodnej z prawem i naruszającej interes powódki .
Zgodnie zart. 25 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Strona pozwana nie kwestionowała w rozpoznawanej sprawie czynnej legitymacji procesowej powódkiE. S., jako właścicielalokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku weW., przyul. (...). Bezsporne było także, że powódka, wnosząc pozew w niniejszej sprawie w dniu 12.08.2014 r., zachowała przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej przez stronę pozwaną w dniu 29.07.2014 r. uchwały nr(...).
Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się głównie na dowodach z dokumentów dołączonych do pism procesowych stron, uzasadnienia wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia Śródmieścia wydanego w sprawie IX C 670/09, jak i przesłuchania stron.
Analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy, w kontekście regulującym funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, Sąd stwierdził, że istotnie zarzuty przedstawione prze powódkę należy uznać za uzasadnione.
Kwestia sporna dotyczyła w głównej mierze oceny zgodności podjętej uchwały z prawem, zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, przepisami prawa oraz interesem powódki.
Zdaniem Sądu kluczowym dla podjęcia rozstrzygnięcia w tej sprawie było ustalenie, że występowanie z pozwem przez Wspólnotę przeciwko powódce o zapłatę za rozbiórkę balkonu - bo taka idea legła u podstaw podjęcia zaskarżonej uchwały - należy uznać za działanie sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Sąd uznał bowiem, że nie ma podstaw prawnych do żądania zapłaty od powódki całości poniesionych kosztów rozbiórki balkonu przynależnego do jej lokalu.
Kwalifikacja prawna przynależności balkonów znajdujących się w nieruchomości położnej weW.przyul. (...), bądź jako części wspólnych bądź jako składowych lokali mieszkalnych, do których przynależą była od dłuższego czasu sporna między stronami i legła u podstaw konfliktu pomiędzy powódką aS. S., który występuje po stronie pozwanej Wspólnoty, a w konsekwencji doprowadziła do podjęcia zaskarżonej uchwały nr(...).
Stanowisko w tej sprawie zostało jednakże już przedstawione w wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia Śródmieścia w sprawie IX C 670/09, z którą to oceną tut. Sąd w pełni się zgadza. Sąd Rejonowy w wyroku przyjął - w ślad za uchwalą Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008r., III CZP 10/08 - iż koszty czynności związane z konstrukcją balkonu, jego balustradą, ściśle związane z częścią elewacyjną budynku stanowić będą wydatek wspólnoty jako, że koniecznym będzie zakwalifikowanie powyższych jako czynności dotyczących części wspólnej. W cytowanej uchwale Sąd Najwyższy wskazał bowiem, że „wydatki na remonty i konserwację nieruchomości wspólnej w tym balkonów w zakresie ich konstrukcji stanowi koszt zarządu tą nieruchomością, a nie indywidualny koszt właściciela lokalu do którego lokalu balkon przynależy. Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanic balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób w tym lokalu zamieszkujących. Wydatki zaś na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową".
Nadto pewnym jest, iż w niniejszej sprawie w zakres powierzchni użytkowej lokalu powódki nie została wliczona powierzchnia balkonu - powierzchnia ta nie została zaliczona zarówno jako pomieszczenie przynależne czy jako cześć składowa.
Tym samym w sposób jednoznaczny stwierdzić należy, iż własność powódki nie obejmuje owego balkonu, który jako konstrukcyjna część elewacji budynku stanowi część wspólną nieruchomości.
W świetle powyższego ponad wszelką wątpliwość stwierdzić należy, iż koszt rozbiórki tego balkonu, jako części wspólnej nieruchomości - stanowi koszt obciążający Wspólnotę Mieszkaniową. W związku z tym niezasadnym byłoby dochodzenie tych kosztów od powódki. Skoro tak to należało uznać, że podjęcie spornej uchwały w sprawie udzielenia pełnomocnictwa członkowi zarząduS. S.do wystąpienia przed sądem o zapłatę za rozbiórkę balkonu przeciwko powódce jest działaniem sprzecznym z zasadami prawidłowego zarządu. Wytoczenie takiego powództwa spowodowałoby poniesione przez Wspólnotę kosztów nieuzasadnionych albowiem Wspólnota takiego procesu nie mogłaby wygrać.
Nadto zaskarżona uchwała, udziela pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty tylko jednemu członkowi zarządu, podczas gdy zgodnie zart. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliw sytuacji gdy zarząd jest kilkuosobowy - a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie - oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Taki sposób reprezentacji oznacza obowiązek współdziałania co najmniej dwóch członków zarządu. Przy tak rozumianej reprezentacji łącznej, czynność, zarówno prawa materialnego jak i procesowego, dopiero wówczas jest czynnością samej strony, gdy zostanie dokonana przez dwie osoby (postanowienie SN z dnia 23,.02.2012r. V CZ 136/11). Zatem udzielenie pełnomocnictwa do reprezentacji jedynie jednemu członkowi zarządu -S. S., nastąpiło wbrew przepisomustawy o własności lokali, a co za tym idzie także musi być przyczyną uchylenia tej uchwały jako niezgodnej z prawem.
Można również wskazać na pewne dalsze uchybienia, które zostały popełnione przy podejmowaniu tej uchwały, w szczególności dotyczące zbierania głosów nad uchwałą. Jak wynika z ustalonych okoliczności istnieją poważne wątpliwości co do tego, czy głosy które zostały oddane za przyjęciem tej uchwały, złożone zostały prawidłowo. Za przyjęciem tej uchwały - pozaS. S.i GminaW.głosować miało czterech właścicieli innych lokali, jednak zaU. C.podpis pod uchwałą złożył jej mąż, a za zmarłąA. T.podpis złożył jej syn, przy czym żadna z tych osób nie legitymowała się umocowaniem do dokonywania tej czynności. Jednak od strony formalnej głosy GminyW.iS. S., które łącznie stanowiły 52,27% udziałów wystarczyły aby uchwała w sposób prawidłowy przegłosowana.
Niemniej z uwagi na wyżej wskazane okoliczności dotyczące sprzeczności uchwały z zasadami prawidłowego zarządu i przepisami prawa Sąd kierując się treściąart. 25 ustawy o własności lokaliskarżoną uchwałę uchylił, o czym orzekł w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie II wyroku zapadło w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w przepisieart. 98 k.p.c.Wysokość należnych powódce kosztów procesu odpowiada uiszczonej przez powódkę opłacie sądowej w wysokości 200 zł oraz kosztom zastępstwa procesowego w wysokości 240zł ,które zostały ustalone na podstawie §11 ust.1.pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcą prawnego z urzędu - Dz. U. z 3 października 2002 r.).