Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
XV Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XV GC 1629/14
Data wyroku: 2015-08-26 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Sygn. akt XV GC 1629/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 26 lutego 2014 r. powódJ. C.wniósł o zasądzenie od pozwanego(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.kwotę 44.289,84 złotych z ustawowymi odsetkami:
- od kwoty 4.815 złotych od dnia 17 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty;
- od kwoty 16.605 złotych od dnia 16 maja 2013 roku do dnia zapłaty;
- od kwoty 16.605 złotych od dnia 16 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty;
- od kwoty 3.051 złotych od dnia 28 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty;
- od kwoty 3.213,84 złotych od dnia 25 grudnia 2013 r oku do dnia zapłaty
oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powód podniósł, że dochodzona kwota stanowi czynsz najmu za okres od 1 kwietnia 2013 roku do 6 lipca 2013 roku oraz opłaty eksploatacyjne.
Sprzeciwem od nakazu zapłaty pozwany zaskarżył nakaz zapłaty w całości, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu zarzucił, że zawarta pomiędzy stronami umowa najmu została skutecznie rozwiązana w drodze oświadczenia pozwanego z dnia 8 stycznia 2013 roku.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 6 lipca 2012 rokuJ. C.prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą(...)oddał do używania(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.lokal usytuowany na parterze budynku przyulicy (...)wP., który posiadał dwa wejścia:(...)od stronyulicy (...)/N.orazAz klatki schodowej budynku oraz planowane wejście od podwórza od stronyul. (...).
Umowa została zawarta na okres 1 roku od dnia jej podpisania, przy czym po tym okresie zmieniała się w umowę na czas nieoznaczony z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia dla każdej ze stron (§ 2 umowy). Najemca zamierzał wykorzystywać lokal do prowadzenia apteki z drogerią, w której apteka miała stanowić przeważającą część powierzchni lokalu (§ 3 ust. 1 umowy).
Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 umowy tytułem czynszu najmu najemca zobowiązał się do comiesięcznego uiszczania kwoty 13.500 złotych powiększonej o należny podatek VAT przez pierwszy rok trwania umowy. Po upływie roku czynsz najmu miał wynosić 15.000 złotych plus należny podatek VAT. Czynsz podstawowy obejmował ponoszone przez wynajmującego wszelkie podatki i inne należności publiczne związane z nieruchomością, budynkiem i lokalem, ubezpieczenie nieruchomości, budynku oraz utrzymanie części wspólnych.
Najemca zobowiązał się płacić czynsz podstawowy miesięcznie z góry w terminie do 14 dnia każdego miesiąca na podstawie doręczonej najemcy prawidłowo wystawionej faktury VAT. Wynajmujący zobowiązał się do wystawiania faktur w terminie do 5 dnia każdego miesiąca z tym, że jeżeli 5 dzień danego miesiąca przypadał na sobotę, niedzielę lub inne święto, to termin do wystawienia faktury upływał w najbliższy dzień roboczy.
Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy najemca zobowiązał się ponosić opłaty związane z eksploatacją lokalu w okresie najmu, w szczególności za łączność, energię elektryczną, wodę, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości, ochronę fizyczną w wysokości wynikającej z faktur wystawianych przez dostarczycieli tych mediów i usług, w ciągu 14 dni od dnia doręczenia refaktury przez wynajmującego.
Zgodnie z § 6 ust. 5 umowy wynajmujący zobowiązał się udzielić najemcy niezbędnej pomocy oraz współdziałać z najemcą w uzyskaniu wymaganych zezwoleń w zakresie niezbędnym do prowadzenia działalności w lokalu.
Zgodnie z § 7 ust. 1 lit. e i f i ust. 5 oraz § 8 ust. 4 umowy wynajmujący oświadczył, że lokal znajduje się w stanie przydatnym pod względem prawnym do prowadzenia przez najemcę działalności, o której mowa w § 3 ust. 1 umowy, pod warunkiem przeprowadzenia prac adaptacyjnych w lokalu i uzyskania zezwolenia na prowadzenie apteki. Prawna możliwość prowadzenia działalności handlowej określona była w pozwoleniu na użytkowanie –Decyzja nr (...)z 16 września 2010 roku, której kserokopia stanowiła załącznik do umowy. Z dniem wydania lokalu we władanie najemcy, miał się stać on wyłącznym dysponentem kluczy do wejścia A i B lokalu. Wynajmujący oświadczył ponadto, że nieruchomość jest ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych, a koszt tego ubezpieczenia miał ponosić wynajmujący. Ponadto wynajmujący zobowiązał się do utrzymania ubezpieczenia przez cały okres trwania umowy.
Zgodnie z § 10 ust. 3 poza wypadkami przewidzianymi w umowie, najemca miał prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia umowy, tj. takiego niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego, które miało istotny (negatywny) wpływ na wykonywaną przez najemcę w lokalu działalność.
(dowód: umowa najmu – k. 25-34)
Lokal został przekazany najemcy w dniu 6 lipca 2013 roku. W protokole zdawczo – odbiorczym wskazano, że lokal znajduje się w stanie deweloperskim z wykonanym sufitem podwieszanym i wentylacją oraz klimatyzacją w suficie. Wynajmujący przekazał najemcy 1 komplet kluczy i pilot do bramy.
(dowód: protokół zdawczo – odbiorczy – k. 35)
W dniu przekazania lokalu najemcy, w jednym z pomieszczeń tego lokalu, znajdowały się materiały budowlane, które miały zostać użyte do remontu klatki schodowej.(...)te za zgodą najemcy miały pozostać w lokalu do chwili, kiedy wykonawca robót -P. J.– wyjdzie ze szpitala i rozpocznie prace remontowe.
J. C.zatrzymał jeden klucz do wejścia do lokalu od strony klatki schodowej. W dniu 17 sierpnia 2012 roku (piątek) klucz ten przekazałP. J.w celu pobrania materiałów i wykonania przez weekend remontu klatki schodowej.
W dniu 20 sierpnia 2012 roku (poniedziałek) rano ekipa remontowa, która miała na zlecenie najemcy przystąpić do prac wykończeniowych lokalu stwierdziła obecność w lokalu pracownikówP. J.. PracownicyP. J.opuścili lokal. Nie stwierdzono żadnych zniszczeń lokalu lub braku jakichkolwiek przedmiotów.
(dowód: zeznania świadkaG. G.– k. 247-248; zeznania świadkaŁ. W.– k. 262-265; przesłuchanie w charakterze strony powodaJ. C.– k. 280-282; przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu pozwanejspółki (...)– k. 282-285)
W dniu 4 września 2012 roku najemca pocztą elektroniczną zwrócił się do wynajmującego o przesłanie skanu lub kserokopii części dokumentacji technicznej budynku, która mówi o systemie wentylacji.
(dowód: e-mail z dnia 4 września 2012 roku – k. 268-269)
W odpowiedzi wynajmujący przekazał najemcy posiadane plany wentylacji i klimatyzacji.
Po konsultacji z firmą zajmującą się projektowaniem i wykonawstwem instalacji wentylacji i klimatyzacji najemca zarzucił, że system został wykonany niezgodnie z projektem. W odpowiedzi na powyższe wynajmujący zorganizował w dniu 10 października 2012 roku spotkanie przedstawicieli najemcy z wykonawcą systemu wentylacji i klimatyzacji –K. L..
Po spotkaniu, pismem z dnia 15 października 2012 roku najemca zażądał od wynajmującego dostarczenia w terminie 14 dni pełnej dokumentacji instalacji wentylacji i klimatyzacji oraz dokumentacji techniczno – rozruchowej.
(dowód: pismo z dnia 15 października 2012 roku – k. 41-42; zeznania świadkaK. L.– k. 205-207; przesłuchanie w charakterze strony powodaJ. C.– k. 280-282; przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu pozwanejspółki (...)– k. 282-285)
W dniu 29 października 2012 roku wynajmujący przekazał najemcy: protokół regulacji i pomiarów wydajności instalacji wentylacji mechanicznej, rysunek „Projekt powykonawczy – Dach”, pokwitowanie odbioru dokumentów, rysunek „Projekt powykonawczy – poziom 0, Klimatyzacja”, rysunek „Projekt powykonawczy – poziom 0, Wentylacja”, projekt powykonawczy, dokumentacja techniczna(...)dla systemu wentylacji oraz dokumentację powykonawczą – wentylacja, klimatyzacja – poziom 0. Ponadto w dniu 17 grudnia 2012 roku wynajmujący przekazał najemcy otrzymane od podwykonawcy: projekt wykonawczy – instalacja sanitarna, dokumentacja powykonawcza wentylacja, klimatyzacja – poziom 0, protokół z regulacji i pomiarów wydajności instalacji wentylacji mechanicznej – parter i I piętro oraz deklaracje zgodności.
(dowód: pokwitowania odbioru – k. 39, 40)
Najemca konsekwentnie zarzucał, że przekazywana mu dokumentacja jest niekompletna i sporządzona niezgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane. W odpowiedzi najemca próbował zorganizować ponowne spotkanie przedstawiciela najemcy z wykonawcą systemu wentylacyjno – klimatyzacyjnego, generalnym wykonawcą i architektem. Najemca nie wyraził chęci uczestniczenia w takim spotkaniu.
(dowód: pismo z dnia 5 grudnia 2012 roku – k. 44; pismo z dnia 12 grudnia 2012 roku – k. 45; zeznania świadkaK. L.– k. 205-207; zeznania świadkaP. W.– k. 207-208; zeznania świadkaŁ. W.– k. 262-265; przesłuchanie w charakterze strony powodaJ. C.– k. 280-282; przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu pozwanejspółki (...)– k. 282-285)
Nieruchomość, na której znajdował się lokal objęty wyżej opisaną umową najmu objęta była od dnia 30 listopada 2011 roku do dnia 29 listopada 2013 roku ubezpieczeniem mienia od ognia i innych zdarzeń losowych. Na żądanie najemcy wynajmujący przekazał mu niezwłocznie kserokopie polis potwierdzających ubezpieczenie.
(dowód: okoliczności niesporne; polisy ubezpieczeniowe – k. 88, 89-91; zeznania świadkaŁ. W.– k. 262-265; przesłuchanie w charakterze strony powodaJ. C.– k. 280-282; przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu pozwanejspółki (...)– k. 282-285)
Pismem z dnia 8 stycznia 2013 roku najemca złożył na podstawie § 10 ust. 3 umowy oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym. Jako przyczyny złożenia tego oświadczenia wskazał:

a
naruszenie przez wynajmującego § 7 ust. 1 lit. f umowy, polegające na nieprzekazaniu z dniem wydania lokalu wszystkich kluczy oraz udostępnienie lokalu osobom trzecim bez wiedzy i zgody najemcy;

b
naruszenie § 6 ust. 5 umowy poprzez uporczywe nieprzekazywanie podstawowej dokumentacji budynku;

c
naruszenie § 4 ust. 2 umowy poprzez nieterminowe wystawianie faktur;

d
naruszenie § 7 ust. 5 oraz § 8 ust. 4 umowy poprzez nieprzekazanie najemcy potwierdzenia zawarcia umowy ubezpieczenia budynku od pożaru i innych zdarzeń losowych za okres po 29 listopada 2012 roku.

(dowód: pismo z dnia 8 stycznia 2013 roku – k. 36-38)
Wynajmujący zakwestionował skuteczność oświadczenia o wypowiedzeniu umowy wskazując na brak podstaw do złożenia takiego oświadczenia.
(dowód: pismo z dnia 11 lutego 2013 roku – k. 94-97; pismo z dnia 23 lutego 2013 roku – k. 98-99; pismo z dnia 20 marca 2013 roku – k. 100; pismo z dnia 3 kwietnia 2013 roku – k. 102)
W dniu 2 kwietnia 2013 rokuJ. C.wystawiłfakturę VAT nr (...)z tytułu czynszu najmu za kwiecień 2013 roku na kwotę 16.605 złotych z terminem płatności do dnia 16 kwietnia 2013 roku.
W dniu 1 maja 2013 rokuJ. C.wystawiłfakturę VAT nr (...)z tytułu czynszu najmu za maj 2013 roku na kwotę 16.605 złotych z terminem płatności do dnia 15 maja 2013 roku.
W dniu 1 czerwca 2013 rokuJ. C.wystawiłfakturę VAT nr (...)z tytułu czynszu najmu za czerwiec 2013 roku na kwotę 16.605 złotych z terminem płatności do dnia 15 czerwca 2013 roku.
W dniu 10 grudnia 2013 rokuJ. C.wystawiłfakturę VAT nr (...)z tytułu czynszu najmu za okres 1-6 lipca 2013 roku na kwotę 3.213,84 złotych z terminem płatności do dnia 24 grudnia 2013 roku.
W dniu 13 czerwca 2013 rokuJ. C.wystawiłfakturę VAT nr (...)z tytułu kosztów eksploatacyjnych według załącznika paliwa gazowe oraz kosztów eksploatacyjnych według załącznika energia elektryczna na kwotę 3.051 złotych z terminem płatności do dnia 27 czerwca 2013 roku.
(dowód: faktury VAT – k. 113-119)
Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na okolicznościach przyznanych przez drugą stronę (art. 229 k.p.c.) lub uznanych za przyznane z uwagi na to, że druga strona się o nich nie wypowiedziała (art. 230 k.p.c.), dokumentach zgromadzonych w aktach sprawy, których prawdziwość nie była kwestionowana przez strony ani nie budziła wątpliwości Sądu, zeznaniach świadków:K. L.,G. G.,Ł. W.oraz przesłuchaniu stron.
Brak było podstaw do ustalenia stanu faktycznego na podstawie zeznań świadkaD. D.iW. R.albowiem nie mieli oni wiedzy o okolicznościach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.
Zgodnie z ogólnymi regułami postępowania dowodowego obowiązek przedstawienia dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronach, a ciężar udowodnienia faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne – art. 6 k.c. w zw. z art.3 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c.
Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz w terminie.
Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W niniejszej sprawie powód dochodził od pozwanej spółki zapłaty czynszu najmu za okres od 1 kwietnia 2013 roku do 6 lipca 2013 roku, w tym kwoty 4.815 złotych tytułem czynszu najmu za miesiąc kwiecień 2013 roku, kwot po 16.605 złotych tytułem czynszu najmu za miesiące maj i czerwiec 2013 roku, kwotę 3.213,84 złotych tytułem czynszu najmu za okres 1-6 lipca 2013 roku oraz kwotę 3.051 złotych tytułem opłat eksploatacyjnych.
Pozwany przyznał fakt zawarcia umowy oraz nie kwestionował jej treści wynikającej z podpisanego przez obie strony dokumentu (k. 25-34). Pozwany nie kwestionował ponadto matematycznej poprawności wyliczonych przez powoda należności oraz terminów płatności.
Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa zgłosił zarzut rozwiązania umowy z dniem 8 stycznia 2013 roku wskutek skutecznie złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy (k. 36-38). Powód zarówno przed procesem, jak i w trakcie jego trwania kwestionował skuteczność tego oświadczenia wskazując na brak podstaw do jego złożenia. W konsekwencji istotą sporu było ustalenie skuteczności złożonego przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy.
Ponieważ umowa została zawarta na czas określony (na okres 1 roku), wypowiedzenie umowy mogło nastąpić tylko w wypadkach określonych w umowie. Pozwany wskazywał, że podstawą złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu był § 10 ust. 3 umowy, zgodnie z którym najemca miał prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia umowy, tj. takiego niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego, którego miało istotny (negatywny) wpływ na wykonywaną przez najemcę w lokalu działalność.
Jako przyczyny złożonego oświadczenia pozwany wskazywał:

e
naruszenie przez wynajmującego § 7 ust. 1 lit. f umowy, polegające na nieprzekazaniu z dniem wydania lokalu wszystkich kluczy oraz udostępnienie lokalu osobom trzecim bez wiedzy i zgody najemcy;

f
naruszenie § 6 ust. 5 umowy poprzez uporczywe nieprzekazywanie podstawowej dokumentacji budynku;

g
naruszenie § 4 ust. 2 umowy poprzez nieterminowe wystawianie faktur;

h
naruszenie § 7 ust. 5 oraz § 8 ust. 4 umowy poprzez nieprzekazanie najemcy potwierdzenia zawarcia umowy ubezpieczenia budynku od pożaru i innych zdarzeń losowych za okres pod 29 listopada 2012 roku.

Mając na uwadze treść art. 6 k.c., to strona pozwana powinna udowodnić, że zaistniały przesłanki uprawniające do wypowiedzenia umowy.
W ocenie Sądu, pozwana spółka nie udowodniła aby zaistniały przesłanki, które skutkowały uprawnieniem do wypowiedzenia umowy. W pierwszej kolejności należy wskazać, że § 10 ust. 3 umowy uzależniał skuteczność wypowiedzenia od zaistnienia dwóch kumulatywnych zdarzeń: niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego i istotnego, negatywnego wpływu tych okoliczności na wykonywaną przez najemcę w lokalu działalność.
Odnosząc się do zarzutu nie przekazania najemcy potwierdzenia zawarcia umowy ubezpieczenia budynku od pożaru i innych zdarzeń losowych za okres pod 29 listopada 2012 roku, należy wskazać, że powód nie miał obowiązku przekazania pozwanemu takiego dokumentu. Zgodnie z § 7 ust. 5 oraz § 8 ust. 4 umowy wynajmujący oświadczył, że nieruchomość jest ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych oraz zobowiązał się do utrzymania ubezpieczenia przez cały okres trwania umowy. W związku z tym wynajmujący nie miał obowiązku przekazania najemcy dokumentu potwierdzającego zawarcie umowy ubezpieczenia. Mimo tego, na żądanie najemcy powód niezwłocznie dokument taki przekazał. Z kolei, objęcie lokalu umową ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych przez cały okres trwania umowy zostało wykazane złożonymi przy pozwie odpisami dwóch polis (k. 88-91). Ponadto pozwany nie opisał nawet, jaki wpływ miały podnoszone przez niego twierdzenia na wykonywaną działalność gospodarczą, w szczególności pozwany nie zarzucał aby w trakcie trwania umowy doszło do zdarzenia ubezpieczeniowego.
Odnosząc się do zarzutu wystawiania faktur VAT po terminie należy wskazać, że w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy pozwany wskazał, że „pierwsza faktura wpłynęła w dniu 12 listopada 2012 roku powodując opóźnienie w rozliczeniach”. Pozwany mylnie interpretuje słowo „wystawienie” utożsamiając je z „doręczeniem” faktury. Zgodnie z § 4 ust. 2 umowy, powód zobowiązał się do wystawiania faktur VAT do 5-tego dnia każdego miesiąca, nie zaś do ich doręczenia pozwanemu w tym okresie. Pozwany nie złożył do akt sprawy pierwszej faktury wystawionej przez powoda, w konsekwencji nie udowodnił aby została ona wystawiona z opóźnieniem. Oprócz tego, w przypadku nie doręczenia faktury przed terminem płatności najemca posiadał zgodnie z § 4 ust. 4 umowy uprawnienie do wstrzymania płatności. Ponadto brak jest jakichkolwiek dowodów potwierdzających negatywny wpływ ewentualnego wystawiania faktur VAT po terminie na prowadzoną przez powoda działalność gospodarczą. Potwierdzeniem tego jest przyznanie przez prezesa zarządu pozwanej spółki, iż nie zgłaszał tej kwestii powodowi (bo były ważniejsze kwestie niż te opóźnione faktury).
Odnosząc się do zarzutu nie przekazania wszystkich kluczy do lokalu pozwanemu należy wskazać, że okoliczność ta została przyznana przez powoda. Powód podnosił, że klucza tego nie wydał najemcy za jego ustną zgodą z uwagi na konieczność zabrania znajdujących się w lokalu materiałów budowlanych. W ocenie Sądu, powód nie udowodnił aby istniała zgoda pozwanego na zatrzymanie klucza. Nie zasługują w tym zakresie na wiarę zeznania świadkaŁ. W.i powoda. Okoliczności tej stanowczo zaprzeczył prezes zarządu pozwanej spółki i nie wynika ona z treści protokołu przekazania lokalu. Ponadto wyklucza go reakcja pozwanej spółki bezpośrednio po uzyskaniu informacji o zatrzymaniu klucza. Na miejsce przyjechała osobiście członek zarządu pozwanegoA. M., która w tym samym dniu przesłała e-maila zawierającego kategoryczny sprzeciw (k. 167). W związku z tym należało przyjąć, że jak wskazał prezes zarządu pozwanego, najemca zgodził się jedynie na przechowanie znajdujących się w lokalu materiałów budowlanych i ich późniejsze wydanieP. J.. W związku z tym powód naruszył § 7 ust. 1 lit. f umowy poprzez nie przekazanie w dniu wydania lokalu wszystkich kluczy do wejścia A i B.
Pozwany nie udowodnił jednak aby nie wydanie jednego klucza do wejścia do lokalu miało istotny, negatywny wpływ na wykonywaną przez najemcę w lokalu działalność gospodarczą. W pierwszej kolejności należy wskazać, że w dniu 20 sierpnia 2012 roku lokal był w stanie deweloperskim i miał dopiero zostać przystosowany do prowadzenia tam działalności gospodarczej. PracownicyG. G.zamierzali od dnia 20 sierpnia 2012 roku rozpocząć prace wykończeniowe. Jak wskazał świadekG. G.jedynym skutkiem było opóźnienie o kilka godzin rozpoczęcia prac remontowych. Przesłuchany w charakterze stronyP. S.jednoznacznie wskazał, że żadnych strat materialnych, finansowych z tego powodu pozwany nie poniósł. O braku jakiegokolwiek wpływu tego zdarzenia na działalność gospodarczą pozwanego świadczy również to, że do czasu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, tj. przez 5 miesięcy pozwany w ogóle okoliczności tej nie podnosił.
Ostatni zarzut pozwanego dotyczył nie przekazania przez powoda kompletnej i zgodnej z przepisami prawa budowlanego dokumentacji systemu wentylacji i klimatyzacji lokalu. W pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa stron nie nakładała na powoda obowiązku przekazania najemcy jakichkolwiek dokumentów związanych z wentylacją i klimatyzacją. Powód nie wskazywał również, że dokumentację taką posiada. Wynajmujący oświadczył jedynie, że lokal znajduje się w stanie przydatnym do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu apteki wraz z drogerią pod warunkiem przeprowadzenia prac adaptacyjnych – co wynika z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (§ 7 ust. 1 lit. e umowy) i zobowiązał się udzielić najemcy niezbędnej pomocy oraz współdziałać z najemcą w uzyskaniu wymaganych zezwoleń (§ 6 ust. 5 umowy).
Pomiędzy stronami niesporne było, że powód na żądanie pozwanego przekazał mu posiadaną przez siebie oraz podwykonawcęK. L.dokumentację systemu wentylacji i klimatyzacji. Potwierdzeniem tego są złożone przy pozwie protokoły przekazania dokumentów. Powód zorganizował również spotkanie pozwanego zK. L.w celu wyjaśnienia wątpliwości najemcy oraz próbował zorganizować spotkanie również z generalnym wykonawcą i architektem, które jednak z uwagi na brak zainteresowania pozwanego nie doszło do skutku.
Pozwany podnosząc, że przekazana mu dokumentacja nie była kompletna lub nie była zgodna z odpowiednimi przepisami prawa budowlanego, powinien okoliczność tę udowodnić. Z uwagi na charakter tych okoliczności, konieczne było zgłoszenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Wniosku takiego strona pozwana, mimo reprezentowania przez profesjonalnego pełnomocnika, nie złożyła opierając się wyłącznie na piśmie sporządzonym w dniu 21 listopada 2012 roku przezI. Z.(k. 174). Pismo to stanowi jedynie dokument prywatny, a więc dowód, że dana osoba złożyła oświadczenie tej treści. Po drugie, dokument ten został sporządzony przed dostarczeniem pozwanemu dokumentacji systemu wentylacji i klimatyzacji uzyskanej odK. L.. Po trzecie, treść tego dokumentu jest sprzeczna z zeznaniami świadkaP. W.oraz opinią prywatną sporządzoną na zlecenie powoda przezP. G.(k. 61-81). W konsekwencji należało uznać, że pozwany nie wykazał aby przekazana mu dokumentacja była niekompletna lub niezgodna z przepisami prawa budowlanego.
Zawartego w umowie najmu ogólnego zobowiązania do współdziałania wynajmującego z najemcą w celu uzyskania odpowiednich zezwoleń nie można utożsamiać z odpowiedzialnością wynajmującego za istnienie oraz charakter dokumentacji wentylacyjno – klimatyzacyjnej budynku. To pozwany przed podpisaniem umowy najmu powinien zażądać wydania takiej dokumentacji i ustalić, czy jest ona wystarczająca dla prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a ponadto sprawdzić stan faktyczny (ewentualnie przyjąć zapewnienie wynajmującego, że stan faktyczny jest zgodny z dokumentacją). W ocenie Sądu, powód wywiązał się z obowiązku współdziałania z najemcą przekazując mu wszelką posiadaną przez siebie oraz inne podmioty dokumentację. Co więcej, zorganizował spotkanie ze specjalistą, który faktycznie instalował urządzenia oraz próbował zorganizować spotkanie również z generalnym wykonawcą i architektem (do czego nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego). W konsekwencji wykazał nawet ponadstandardową dbałość o interesy najemcy. W związku z tym, również ten zarzut okazał się bezzasadny.
Podsumowując należy stwierdzić, że złożone przez pozwanego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy okazało się bezskuteczne, a roszczenie pozwu dotyczące czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych zasadne.
Mając na uwadze powyższe, na podstawie wyżej powołanych przepisów i art. 481 k.c., orzeczono jak w sentencji.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Na koszty te, poniesione przez powoda, składają się: opłata od pozwu w wysokości 2.215 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 złotych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych.
Na podstawie art. 80 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych zwrócono powodowi kwotę 169 złotych tytułem różnicy pomiędzy opłatą od pozwu pobraną a należną.