Sąd Rejonowy w Iławie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1143/14
Data wyroku: 2015-12-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Drewniak
Słowa kluczowe: Współwłasność
Podstawa prawna: art. 206 k.c.
Teza: dopuszczenie do współposiadania

Sygn. Akt I C 1143/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2015r.
Sąd Rejonowy w Iławie Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSR Wojciech Drewniak
Protokolant: stażysta Damian Michalski
Po rozpoznaniu w dniu 21.12.2015r. na rozprawie
Sprawy z powództwaJ. M.iA. M.
p-ko pozwanymM. P.iL. P.
o dopuszczenie do współposiadania

I
Powództwo oddala.

II
Nakazuje ściągnąć solidarnie od powodówJ. M.iA. M.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Iławie 11,11zł tytułem nieuiszczonych wydatków.

I C 1143/14

UZASADNIENIE
PowodowieJ. M.iA. M.wnieśli p-ko pozwanymM. P.iL. P.powództwo o zobowiązanie do dopuszczenia do współposiadania i korzystania z części nieruchomości położonej wU.nr(...)poprzez udostępnienie klatki schodowej usunięcie ogrodzenia z siatki , rozebranie gołębnika, rozebranie dwóch szop.
W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż w budynku mieszkalnym położonym na nieruchomości są wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, których właścicielami są m.in. powodowie i pozwani, a pozwani uniemożliwili korzystanie z części wspólnej budynku jaką jest klatka schodowa prowadząca na strych oraz wznosząc ogrodzenie, gołębnik i dwie szopy na działce gruntu na której posadowiony jest budynek mieszkalny a stanowiącej współwłasność właścicieli lokali uniemożliwiają korzystanie przez powodów z części wspólnej budynku i stanowiącej współwłasność działki.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości. /k.28/.

Sąd ustalił, co następuje:
Nieruchomość położona jest wU.gm.S. (...)Sąd Rejonowy w Iławie prowadzi dla niej kw nr(...). Nieruchomość ta obejmujedziałkę nr (...)o pow.0.2327ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym w którym wyodrębniono 4 lokale dla których urządzone zostały oddzielne księgi wieczyste. Współwłaścicielami nieruchomości kw nr(...)są:
- właścicielelokalu mieszkalnego nr (...)objętego kw nr(...)w udziale(...)tj.J. W.i jego żonaA. W.;
- właściciellokalu nr (...)objętego kw nr(...)w udziale(...)J. G.;
- właścicielelokalu nr (...)objętego kw nr(...)w udziale(...)J. P.i jego żonaM. P.;
- właściciellokalu nr (...)objętego kw nr(...)w udziale(...)R. M. (1)
/odpis z kw k.6-10, wypis ze skorowidza działek k.11/.
PowodowieA. M.iJ. M.nabyli umową ustanowienia odrębnej własności lokali i umową sprzedaży zawartą w dniu 19.10.1995r. z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa wW.Oddział Terenowy wE.lokal mieszkalny nr (...)stanowiący odrębną własność o pow. 185 m2składającego się z 6 izb wraz z udziałem wynoszącym(...)w elementach wspólnych budynku i jego urządzeniach służących do wspólnego użytku właścicieli lokali orazdziałce nr (...)pod budynkiem. Do umowy strony dołączyły zawiadomienie z dnia 21.09.1995r.dotyczące warunków nabycialokalu nr (...), pełnomocnictwo dla sprzedającego w imieniu(...), zaświadczenie Kierownika Urzędu Rejonowego , iżlokal nr (...)jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu przepisów ustawy, wykaz zmian gruntowych wraz z wypisem z rejestru gruntów i mapą. Do umowy nie był dołączany szkic lokalu ani też szkic budynku przedstawiający izby z których wydzielony lokal się składa oraz elementy wspólne budynku.
/odpis umowy k.30-31/
PozwaniM. P.iL. P.nabyli umową ustanowienia odrębnej własności lokali i umową sprzedaży zawartą w dniu 19.10.1995r. z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa wW.Oddział Terenowy wE.lokal mieszkalny nr (...)stanowiący odrębną własność o pow. 96,20 m2składającego się z4izb wraz z udziałem wynoszącym(...)w elementach wspólnych budynku i jego urządzeniach służących do wspólnego użytku właścicieli lokali orazdziałce nr (...)pod budynkiem. Do umowy strony dołączyły zawiadomienie z dnia 21.09.1995r.dotyczące warunków nabycialokalu nr (...), pełnomocnictwo dla sprzedającego w imieniu(...), zaświadczenie Kierownika Urzędu Rejonowego , iżlokal nr (...)jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu przepisów ustawy, wykaz zmian gruntowych wraz z wypisem z rejestru gruntów i mapą. Do umowy nie był dołączany szkic lokalu ani też szkic budynku przedstawiający izby z których wydzielony lokal się składa oraz elementy wspólne budynku.
/ odpis umowy k.37-39/
Jest tobudynek (...)kondygnacyjny w którym zamieszkują faktycznie 3 rodziny. Faktycznie nie zamieszkuje właściciellokalu nr (...),syn powodówP. M..
/bezsporne – wyj.stron. k.28-28v,zeznania stron k.141v-142/
Lokal na parterze zajmują powodowie prócz pomieszczenia nr 16 , które należy doP. M..
Pozwani zajmują lokal na piętrze zaś czwarty współwłaściciel zajmuje lokal w skrzydle budynku.
/bezsporne – wyj.stron k.28-28v, zeznania stron k.141v-142/
Do budynku prowadzą dwa wejścia:
-pierwsze oznaczone na k.16 jako hol prowadzi jako korytarz bezpośrednio do lokalu pozwanych na piętrze i z tego korytarza prowadzi wejście na strych;
- drugie oznaczone jako przedsionek i prowadzi do lokalu powodów na parterze
Strych znajduje się nad lokalem pozwanych i na strych prowadzi jedno wejście z korytarza, z którego jako wejście do swojego lokalu na piętrze korzystają wyłącznie pozwani.
/bezsporne – wyj.stron k.28-28v zeznania stron k.141v-142,/
Na działce stanowiącej współwłasność właścicieli lokali mieszkalnych pozwani wznieśli gołębnik, 2 szopki na opał i ogrodzenie prowadzące od szopki do płotu.
/bezsporne – wyj.stron k.28-28v, zeznania stron k.141v-142/
Stan użytkowania pomieszczeń wydzielonych lokali przez ich wydzieleniem nie uległ zmianie. Umowy zawarte z właścicielami poszczególnych lokali przez(...)potwierdzały stan posiadania poszczególnych rodzin.
Gołębnik został posadowiony na wspólnej działce po 2005r.
/bezsporne k.49v/
Ogrodzenie pozwani wznieśli przed zakupem lokali tj. w 1992r.W tym też roku pozwani wprowadzili się do budynku mieszkalnego i ówczesny właściciel budynku przekazał im do zamieszkania pomieszczenia biura, które obecnie stanowią ich lokal mieszkalny. W ogrodzeniu jest furtka , która nie jest zamykana.
/zezn.śwd.R. M. (2)k.49v-50/
W latach późniejszych pozwani wymienili istniejące już ogrodzenie. Szopki na opał i gołębnik pozwani wznieśli za wyraźną zgodą współwłaścicielaJ. G.i przy braku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli – było to około 2000r.
/zeznania śwd.J. G.k.50, zezn. śwd.A. G.k.50v, zezn.śwd.J. M.k.50v-51, śwd.T. O.k.51-51v, śwd.B. Ż.k.51v,zezn.pozwanego k.142/
Strych w obecnym stanie nie może być przystosowany do użytkowania przez zamieszkanie lub składowanie materiałów. Drewniany strop nad ostatnią kondygnacją jest w złym stanie. Przystosowanie pomieszczeń na strychu do wykorzystania w celu mieszkalnym lub gospodarczym wymagało by rozbiórki stropu nad ostatnią kondygnacją i wykonania nowego stropu. Związane było by to z koniecznością wysiedlenia pozwanych, zajmujących lokal pod strychem.
Lokal mieszkalny nr (...)jaki zajmują pozwani ma 157 m2plus 14,22m2poddasza użytkowego , lokalR. M. (1)ma 19,53 m2, lokal mieszkalny pozwanych ma 103,65m2, co obejmuje także sporny korytarz.
/opinia biegłego k.75, 85, 86,87,125-126/

Sąd zważył. co następuje:
Roszczeni pozwu sformułowane jest jednoznacznie. Powodowie domagają się na podstawieart.206 kczobowiązania do dopuszczenia ich do współposiadania i korzystania z części nieruchomości położonej wU.nr(...)poprzez udostępnienie klatki schodowej usunięcie ogrodzenia z siatki , rozebranie gołębnika, rozebranie dwóch szop. Roszczenie to zakreśla ramy pozwu w których nastąpić ma rozstrzygnięcie i zakresem tym sąd jest związany.
Bezspornym jest, iż sposób użytkowania działki i samego budynku mieszkalnego od co najmniej 2005r. nie zmienił się odnośnie działki. W tym bowiem roku pozwani posadowili na działce gołębnik.
Odnośnie budynku mieszkalnego – w tym odnośnie korytarza wskazanego w pozwie stan taki trwa od czasu kiedy były tam jeszcze pomieszczenia biurowe, które w 1995r. przekształcono w mieszkania.
/wyj.powoda k.49v/.
Co do ogrodzenia istniało ono już na działce w 1992r. i jedynie pozwani wymienili materiał na tym ogrodzeniu w latach późniejszych.
/zezn.R. M. (2)k.49v/
Szopki budowane były przez pozwanych w 2000r. za wyraźną zgodą współwłaścicielaJ. G.i przy braku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli.
Okoliczności te dotyczące sposobu korzystania przez współwłaścicieli z nieruchomości w ocenie Sądu są ustalone bezspornie. Zarówno powodowie jak i ich syn wskazali okoliczności wzniesienia ogrodzenia, gołębnika , korzystania z korytarza. ŚwiadekJ. G.w sposób kategoryczny określił sposób korzystania z nieruchomości w zakresie zakwestionowanym w pozwie, a powodowie zeznań tych nie kwestionowali. Także inni świadkowie opisując w jaki sposób mieszkańcy – późniejsi współwłaściciele – korzystali z nieruchomości , przedstawiają podobny sposób korzystania.
Bezspornym jest także, iż zawierając umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i ich sprzedaż(...)jako sprzedający oraz strony niniejszego procesu nie ustaliły, które pomieszczenia stanowią wydzielany lokal, a które są elementami wspólnymi lub pomieszczeniami przynależnymi lub pomocniczymi.
Ustawa o własności lokaliwart. 2wyróżnia dwie kategorie pomieszczeń, których istnienie i kwalifikacja mają istotne znaczenie dla posiadania przez dany lokal charakteru samodzielnej nieruchomości. Pierwszą z nich są pomieszczenia pomocnicze, drugą zaś pomieszczenia przynależne.
Za pomieszczenie pomocnicze – choć ustawodawca nie precyzuje tego pojęcia ani nie wskazuje jego przykładu – należy uznać wszystkie pomieszczenia, które ułatwiają bądź wręcz umożliwiają korzystanie z izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Takie rozumienie tego terminu prowadzi do wniosku, że przykładem pomieszczeń pomocniczych są łazienka, wydzielony ustęp oraz
    korytarz(tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., II SA/Bd 935/2007).
Z kolei pomieszczeniami przynależnymi w myślart. 2 ust. 4 ustawy o własności lokalisą części składowe lokalu, tj. pomieszczenia, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, lub były położone - w granicach nieruchomości gruntowej – poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal.
Pomieszczenia przynależne – podobnie jak lokal – winny być wydzielone trwałymi ścianami, jednak nie muszą spełniać pozostałych wymogów samodzielności. W przypadku wyodrębniania lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ich powierzchnia użytkowa wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu. W konsekwencji suma powierzchni użytkowych wszystkich pomieszczeń przynależnych będzie uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej całego budynku. Przykładem pomieszczeń przynależnych są zgodnie z ustawą piwnica, strych, komórka oraz garaż. Mają one typowo akcesoryjny charakter, zawsze funkcjonować będą niejako obok lokalu posiadającego przymiot samodzielności (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., II SA/Bd 935/07).
Obie umowy w opisanych przez notariusza dokumentach jakie były przedkładane do aktów nie wymieniają szkicu lokalu. Wskazują jedynie na ilość izb i powierzchnię w m2. Nie wskazują ani pomieszczeń przynależnych ani pomocniczych – a bez wątpienia takowe w budynku istnieją i są wykorzystywane przez właścicieli lokali.
Mając na uwadze, że jak wskazywały strony oraz świadkowie ,po zawarciu tych umów nie zmienił się stan korzystania z budynku przyjąć zasadnie należy, iż umowy te w zakresie składu lokali obejmowały pomieszczenia z których późniejsi właściciele lokali już korzystali.
Jako, że korytarz wskazany w pozwie bez wątpienia nie jest izbą a z kolei co także nie jest kwestionowane – jest to jedyne wejście do lokalu pozwanych, to uznać należy, iż jest to pomieszczenie pomocnicze, którego wielkość w odróżnieniu od pomieszczenia przynależnego, nie jest wliczana do powierzchni lokalu.
Art. 206 k.c., na który powołują się powodowie jako podstawę swojego roszczenia - ma na celu zapewnienie bezpośredniego i wspólnego posiadania oraz korzystania przez wszystkich współwłaścicieli z całej rzeczy i znajduje on zastosowanie, gdy odmienny sposób nie został przewidziany w umowie współwłaścicieli lub orzeczeniu sądu.
Umowa co do sposobu korzystania nie wymaga szczególnej formy prawnej.
Zgodnie zart. 60 k.c.wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Z tym zastrzeżeniem, że o oświadczeniu woli, a w konsekwencji również o czynności prawnej w rozumieniuart. 60 k.c., można mówić tylko wtedy, gdy w zachowaniu stron ich wola została ujawniona w sposób dostateczny. Oświadczenie woli stanowi bowiem zasadniczą treść czynności prawnej, czyli zachowanie się osoby, które w dostateczny sposób ujawnia jej wolę wywołania skutku prawnego.
Wola stron co do ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej w ocenie Sądu został wyrażona w sposób dostateczny . Treść tego porozumienia co do sposobu korzystania poprzez wieloletnie jego przestrzeganie i stosowanie nie budzi wątpliwości. Wskazać przy tym należy, iż powodowie nie byli w stanie wskazać jakie zaszły zmiany , które nakazywały by weryfikację ustalonego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej do użytkowania.
W ocenie Sądu strony oraz pozostali właściciele lokali faktycznie zawarły umowę co do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Przez lata tej umowy przestrzegały i nie było konfliktów na tym tle.
Powodowie nie wystąpili zaś z wnioskiem ustalenie lub o zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, nie wykazali też aby ustalenia tej umowy były naruszane.
Wystąpili z powództwem o dopuszczenie do posiadania – w ocenie Sądu z naruszeniem ustaleń umownych co do sposobu korzystania z działki.
Gdyby bowiem strony z wygrodzonej części działki , gołębnika i szopek korzystały wspólnie a następnie jedna z nich została by pozbawiona prawa wspólnego korzystania – wówczas powództwo to uznać należało by za zasadne. Jednakże umowa stron co do sposobu korzystania z rzeczy wspólnej nie zmieniła się. Pozwani jedynie jednostronnie oświadczyli, że nie chcą jej dalej respektować.
Umowa o podział nieruchomości do użytkowania wiąże współwłaścicieli bądź przez okres w niej oznaczony, bądź - w razie braku takiego oznaczenia - do czasu zniesienia współwłasności . Dlatego też umowa taka może być wypowiedziana, z tym zastrzeżeniem, że wolno ją wypowiedzieć tylko z ważnych powodów.
Wyrok  Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 22 sierpnia 2012 r. III Ca 109/12  LEX nr 1714463
Reasumując, żądanie pozwu uznać należało za niezasadne. Odnośnie dopuszczenia do posiadania korytarza z tego powodu, że korytarz ten uznać należało za pomieszczenie pomocnicze, bez którego korzystanie z całego lokalu mieszkalnego byłoby w tym układzie niemożliwe skoro jest to jedyne wejście do tego lokalu.
Odnośnie zaś wygrodzonej części działki oraz gołębnika i szopek roszczenie pozwu uznać należało za niezasadne z tego powodu, że taki sposób podziału nieruchomości do użytkowania został przez strony ustalony, na taki sposób użytkowania od lat strony godziły się i akceptowały taki podział. Odnośnie zaś wygrodzonej części działki bezspornym było, że nie ma przeszkód aby powodowie z tej wygrodzonej części korzystali skoro co nie było kwestionowane – furtka jest zawsze otwarta i nie było sytuacji aby powodom odmawiano w jakikolwiek sposób korzystania z tej wygrodzonej części. Powodom jedynie przeszkadza samo istnienie ogrodzenia.
O kosztach procesu nie orzekano z uwagi na brak wniosku pozwanych o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.
Mając na uwadze wynik postępowania nieuiszczoną częścią wydatków obciążono powodów solidarnie.