Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1360/15
Data wyroku: 2015-11-10 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 k.c.

Sygn. akt III Ca 1360/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 lipca 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi utrzymał w mocy wyrok zaoczny tego Sądu z dnia 20 listopada 204 roku w sprawie o sygn. akt VIII C 1619/14 w zakresie punktów 1,3,4 i 5 oraz uchylił opisany wyrok w zakresie punktu 2, a także orzekł o kosztach procesu.
Apelację od powyższego wyroku w zakresie utrzymujących w mocy punkt 1 wyroku zaocznego, tj. nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego, wywiódł pozwany.
Skarżący podniósł następujące zarzuty:
- naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie ustaleń faktycznych sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów, bez wszechstronnego rozważenia całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzenie wyczerpującego postępowania dowodowego na sporne między stronami okoliczności sprawy, oparcie ustaleń faktycznych na samych twierdzeniach strony powodowej - z pominięciem zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie (w tym pisma powoda z dnia 08.04.2014 r.) - a także w sposób dowolny w odniesieniu do dokumentów potwierdzających, iż pozwany nadal korzysta z lokalu mieszkalnego za zgodą jego właściciela (używanie terminologii „czynsz" w dokumentach pochodzących od powoda); a także błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż strona powodowa nie wyraziła (w sposób dorozumiany) zgody na dalsze zamieszkiwanie w spornym lokalu b.art. 328 § 2 k.p.c.orazart. 233 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w zakresie uznania, iż powód skutecznie 25.11.2008 roku wypowiedział pozwanemu umowę najmu i w konsekwencji nie posiada on w chwili obecnej uprawnienia do korzystania z lokalu mieszkalnego;
- naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.poprzez nieodniesienie się do dowodu z dokumentu w postaci pisma strony powodowej Administracji Zasobów KomunalnychŁ.(pismo datowane na dzień 08.04.2014 r.) dotyczącego zmiany przyznanego mi indywidualnie numeru rachunku bankowego, w treści którego na blankietach wpłaty wyraźnie strona powodowa wskazała(...). W treści tego pisma pozwany jest również tytułowany(...);
- naruszenie przepisów prawa materialnegoart. 674 ustawy kodeks cywilnypoprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, iż nie doszło do przedłużenia najmu poprzez używanie lokalu za zgodą Wynajmującego (domniemanie przedłużenia najmu);
-art. 5 ustawy kodeks cywilnyw związku zart. 222 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie, pomimo ustalenia okoliczności faktycznych świadczących o wyjątkowej sytuacji pozwanego, a także błędną wykładnię tej normy, polegającą na przyjęciu, że zachowanie strony powodowej wytaczającej powództwo o eksmisję pomimo wieloletniego zamieszkiwania pozwanego, nie jest nadużyciem prawa wobec pozwanego, w sytuacji, gdy głównym celem polityki mieszkaniowej władz samorządowych w gminie winno być zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców - w tym również osób o niskich dochodach - w szczególności, że jako dłużnik Gminy pozwany proponował odpracowanie swojego długu.
W oparci u o powyższe zarzuty pozwany wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania odwoławczego; ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 1 przez oddalenie powództwa w całości.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Ustalenia faktyczne, jak również ocena prawna przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia przez Sąd Rejonowy, znajdują pełną akceptację Sądu Okręgowego.
Podniesione przez skarżącego zarzuty apelacyjne, choć zostały ujęte w dość złożonej konfiguracji poprzez powołanie się na naruszenie odpowiednich przepisów prawa materialnego i procesowego, w istocie zmierzają do wykazania, że pozwanemu przysługuje skuteczny względem właściciela tytuł prawny do używania lokalu. Swojej racji pozwany upatruje przede wszystkim w nieskutecznym jego zdaniem wypowiedzeniu dotychczasowej umowy najmu, albowiem powód nie dopełnił wszystkich wymogów formalnych w tym zakresie. Ponadto, w ocenie pozwanego nawet gdyby uznać, że powód skutecznie wypowiedział umowę, doszło w sposób dorozumiany do ponownego jej zawarcia, na skutek kierowania do niego pism zawierających wezwanie do zapłaty czynszu.
Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Jak wynika z dokumentów załączonych do pozwu, powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu lokalu z zachowaniem wymogów przewidzianych wart. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegoDz. U. 2005.31.266 t. jedn. ze zm. ). Pismem z dnia 25 września 2002 roku powód poinformował pozwanego o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Nie budzi wątpliwości również fakt, iż w analizowanym okresie skarżący pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, co wynika z przedłożonego przez powoda szczegółowego wykazu zadłużenia. Z kolei pozwany nie przeciwstawił żadnego dowodu, że uiszczał w terminie opłaty związane z używaniem lokalu, sam zaś brak pamięci, którym zasłania się skarżący należy uznać za niewystarczający do podważenia dowodów złożonych przez stronę powodową. Chybiony w tym kontekście jest również zarzut przedawnienia roszczenia o zapłatę czynszu. Nie rozstrzygając w tym miejscu czy rzeczywiście doszło do przedawnienia tych roszczeń i ewentualnie w jakiej części kwestia ta pozostaje bez znaczenia w niniejszej sprawie, albowiem powód nie dochodzi w aktualnym postępowaniu wierzytelności czynszowych, a jedynie domaga się eksmisji pozwanego z lokalu. Istnienie zaległości z tytułu opłat za używanie lokalu stanowi natomiast przesłankę skuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Zachodzi jednak potrzeba wyjaśnienia, że roszczenia po upływie przedawnienia nie wygasają lecz przekształcają się w tzw. zobowiązania naturalne, których istotą jest to, że na dłużniku ciąży obowiązek świadczenia, wierzyciel nie ma jednak możliwości pociągnięcia dłużnika do odpowiedzialności, jeżeli ten nie będzie świadczył dobrowolnie. Po upływie przedawnienia roszczenia wierzytelność jest nadal prawnie wiążąca, jednakże dłużnik może uchylić się od jej zaspokojenia. Przenosząc powyższe uwagi na płaszczyznę przesłanek wypowiedzenia umowy najmu określonych wart. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 cyt. ustawy o ochronie praw lokatorówwyrazić należy przekonanie, że o ile przedawnienie roszczenia o zaległe należności czynszowe może zniweczyć żądanie ich zapłaty, nie stoi to na przeszkodzie złożeniu skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu stosunku najmu, gdyż jego warunkiem jest samo istnienie zadłużenia, a nie możliwość przymusowej realizacji roszczenia przysługującego wierzycielowi.
Nie można także przyznać racji pozwanemu, że po wypowiedzeniu umowy najmu lokalu doszło do dorozumianego jej odnowienia. Skarżący bez dostatecznego po temu uzasadnienia, utożsamił kierowane do niego przez powoda wezwania do zapłaty zaległego czynszu z przejawem woli zawarcia kolejnej umowy najmu. Jak słusznie wywiódł Sąd Rejonowy czynność prawna może być dokonana przez fakty konkludentne, jeżeli wyrażają one niewątpliwą treść oświadczenia woli, natomiast nie mogą one stanowić podstawy przypisania czynnościom prawnym, treści jaka z nich nie wynika. Powód w sposób jednoznaczny przedstawił swoje stanowisko pozwanemu, że jego wolą nie jest kontynuowanie umowy z uwagi na brak płatności ze strony pozwanego. Co więcej, zażądał od pozwanego opróżnienia zajmowanego lokalu mieszkalnego. Nie można zatem uznać, że wolą powoda było ponowne nawiązanie stosunku najmu z pozwanym. Nie należy także tracić z pola widzenia faktu, że powodem rozwiązania umowy było nie wywiązywanie się pozwanego z regularnego uiszczania czynszu. Trudno więc przyjąć, że pomimo istniejącego zadłużenia z tego tytułu powód zdecydował się nawiązać ponownie z pozwanym umowę najmu. Z kolei kierowane przez powoda wezwania do zapłaty bądź blankiety wpłat należy traktować jako czynności dyscyplinujące dłużnika i przypominające jemu o konieczności uregulowania zaległych należności czynszowych. Ocena ta jest zasadna zwłaszcza wobec faktu, że pozwany pomimo wypowiedzenia umowy nadal zajmował lokal nie regulując za niego należności. Skarżący prezentując odmienne w tym względzie stanowisko usiłuje przypisać działaniom powoda intencje i skutki prawne, których w świetle całokształtu okoliczności sprawy dostrzec nie sposób.
Zdaniem Sądu Okręgowego nie można Sądowi I instancji także zarzucić naruszeniaart. 5 k.c.poprzez jego niezastosowanie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można obecnie uznać pogląd, zgodnie z którym możliwość oddalenia roszczenia windykacyjnego na podstawieart. 5 k.c.wystąpi w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, a zatem niezmiernie rzadkich. Ostrożność w oddalaniu powództwa windykacyjnego na podstawieart. 5 k.c.jest tym bardziej konieczna, że oznacza to pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie można dopatrzyć się takiej wyjątkowej sytuacji. Wprawdzie wydanie spornego lokalu stronie powodowej pozbawi skarżącego możliwości zamieszkiwania w dotychczasowym miejscu, jednak jest to naturalna konsekwencja zajmowania przez pozwanego lokalu bez tytułu prawnego. Sam fakt, że pozwany jest emocjonalnie związany z tym lokalem nie może automatycznie prowadzić do uznania zgłoszonego przez powoda żądania wydania przedmiotu jego prawa za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Odnosząc się wreszcie do akcentowanego w apelacji obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców w ramach zadań własnych gminy wskazać trzeba, iż realizację celów związanych z przeciwdziałaniem zjawisku bezdomności gwarantuje dostarczanie osobom eksmitowanym lokali socjalnych, co znalazło wyraz w pkt 3 i 4 wyroku zaocznego z dnia 20 listopada 2014 roku wydanego przeciwko pozwanemu.
Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy uznał, iż apelacja nie zawiera uzasadnionych zarzutów mogących podważyć stanowisko Sądu Rejonowego, a tym samym jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.