Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1123/12
Data wyroku: 2015-05-08 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Podstawa prawna: art. 483 § 1 kc
Teza: Deweloper ponosi odpowiedzialność umowną za opóźnienia w oddaniu lokalu nabywcy.

Sygn. akt I C 1123/12

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 31 marca 2014 roku
Pozwem z dnia 2 sierpnia 2012 roku powodowieE. S. (1)iM. S.wnieśli o zasądzenie od pozwanej(...) Sp. z o. o.Spółki (...)wW.na ich rzecz kwoty 54.834,25 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenie od Pozwanej na rzecz Powodów zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych..
W uzasadnieniu Powodowie wskazali, iż na dochodzone roszczenie składają się kary umowne przewidziane w umowie deweloperskiej zawartej między Stronami, jakie Pozwana jest zobowiązana zapłacić z tytułu zwłoki w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku oraz opóźnień w podpisaniu umowy notarialnej.
W odpowiedzi na pozew Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości ewentualnie miarkowanie kary umownej oraz zasądzenie od Powodów na rzecz Pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu Pozwana podniosła, iż dochodzona z tytułu kary umownej kwota 48.894,25 zł jest niezgodna z zawartą umową, z której wynika, iż Powodom należy się co najwyżej kara umowna w kwocie 12.480 zł, a nawet gdyby uznać, iż jest kwota 48.894,25 zł należna to i tak powinna być miarkowana jako rażąco wysoka. Ponadto Pozwana wskazała, iż wszelkie opóźnienia powstały w związku z wystąpieniem zjawisk atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających w stopniu powodującym nieracjonalny wzrost kosztów prowadzenia robót potwierdzonych w Dzienniku Budowy.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 12 kwietnia 2010 roku pomiędzyE. S. (2)iM. S.aspółką (...) Sp. z o. o.Spółka (...)wW.doszło do zawarcia umowy deweloperskiej, mocą której Spółka, jako Inwestor, zobowiązała się wybudować zgodnie z planem załączonym do umowy,lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni ok. 66,70 m2 usytuowany na VII kondygnacji budynku przyul. (...)(budynek L) wU., a po wydaniu decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku ustanowić odrębną własność tego lokalu i przenieść ją naE. S. (2)iM. S., jako Nabywców, wraz z innymi związanymi z nią prawami, za cenę wynoszącą 416.000 zł brutto. Zgodnie z w/w umową, za termin wybudowania budynku L strony uznały dzień złożenia przez inwestora wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st.W., przy czym Inwestor zobowiązał się, iż nastąpi to do dnia 30 maja 2010 roku. Jednocześnie Inwestor zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego – ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w ciągu 120 dni od daty wydanie przez Prezydenta m. st.W.zaświadczenia o samodzielności lokali, nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2010 roku. W § 6 w/w umowy strony postanowiły, że w razie zwłoki Inwestora w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku, zapłaci on Nabywcom karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości odsetek ustawowych, jednakże nie więcej niż 3% kwoty łącznej, czyli ceny globalnej zakupu, w tym kwoty 416.000 zł brutto. Jednocześnie strony zastrzegły karę umowną w wysokości 20 zł za każdy dzień opóźnienia Inwestora w podpisaniu umowy notarialnej. Z kolei w § 9 pkt 1 umowy przewidziano, że termin wybudowania w budynku L może ulec przesunięciu o: a) czas trwania siły wyższej uniemożliwiającej lub nadmiernie utrudniającej prowadzenie robót budowlanych, w szczególności powodującej nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania, b) potwierdzonych wpisami do Dziennika Budowy warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie robót budowlanych zgodnie z wymaganiami technicznymi robót tego rodzaju lub utrudniających prowadzenie robót budowlanych w stopniu powodującym nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania, c) przerw w przygotowaniu lub prowadzeniu robót budowlanych spowodowanych działaniem organów administracji państwowej z przyczyn nie leżących po stronie Inwestora. W razie przesunięcia w/w terminu z przyczyn wskazanych w pkt 1 a i b nabywca nie ma prawa odstąpić od umowy, jak również dochodzić od Inwestora kar umownych z tytułu opóźnienia (umowa z dnia 12 kwietnia 2010 roku – k. 21-31).
Przed podpisaniem umowy Nabywcy oglądali mieszkanie. Już wtedy mieszkanie było „praktycznie gotowe”. Brakowało jedynie pionów elektrycznych na klatce nie było zamontowanych liczników na klatce oraz poziomów kanalizacyjnych w garażu. Stan techniczny był zadowalający (zeznania powodaM. S.– k. 161).
Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku w dniu 26 kwietnia 2011 roku. Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st.W.w tym przedmiocie zapadła w dniu 9 czerwca 2011 roku (okoliczności bezsporne, decyzja Powiatowego InspektoraN.Budowlanego – k. 33-33v., wniosek o pozwolenie na użytkowanie – k. 111-120v.).
W dniu 18 lipca 2011 roku Prezydent Miasta StołecznegoW.wydał na wniosek Inwestora zaświadczenie nr(...)w przedmiocie samodzielności lokali mieszkalnych w rozumieniuart. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(zaświadczenie nr(...)– k. 121, wniosek o wydanie zaświadczenia – k. 132).
W dniu 29 września 2011 roku Inwestor wyznaczył Nabywcom termin zawarcia aktu notarialnego na dzień 24 października 2011 roku. W wyznaczonym terminie nie doszło jednak do podpisania aktu z uwagi na konieczność ponownego uzgodnienia niektórych postanowień umowy. Finalnie umowę sprzedaży zawarto w dniu 31 października 2011 roku, a następnie Powodowie zostali ujawnieni jako właściciele w nowo urządzonejksiędze wieczystej KW nr (...)(okoliczności bezsporne, zawiadomienie – k. 34,księga wieczysta (...)– k. 18 – 20, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu – k. 125-132v.).
Przerwy w pracy budowy z powodu złych warunków drogowych miały znikomy wpływ na końcowy termin zakończenia budowy (opinia biegłegoK. S. (1)– k. 342-363, ustna opinia biegłego złożona na rozprawie w dniu 31 marca 2014 roku – k. 415-416).
Ustalając stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd wziął pod uwagę wyszczególnione powyżej dokumenty. Dokumenty te nie były przez strony kwestionowane w zakresie ich autentyczności i zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, a zatem wynikające z treści tych dokumentów okoliczności należało uznać za bezsporne i mające istotny walor dowodowy. Na podstawieart. 229 k.p.c.iart. 230 k.p.c.Sąd uznał powyższe okoliczności za ustalone.
Celem ustalenia wpływu warunków atmosferycznych na termin zakończenia prac Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego. Sąd uznał za w pełni wiarygodną opinię pisemną sporządzoną przez biegłegoK. S. (2)oraz ustną opinię uzupełniającą, którą wskazany biegły złożył na rozprawie. Biegły zarówno w zasadniczej opinii pisemnej, jak i w trakcie ustanych wyjaśnień na rozprawie, szczegółowo wyjaśnił podstawy przyjętych twierdzeń, uzasadniając szczegółowo swoje wnioski co do wpływu warunków atmosferycznych na termin zakończenia prac. Wyjaśnienia te były logiczne, spójne z pozostałym zebranym w sprawie materiale dowodowym. Z tych przyczyn opinię biegłego uznać należy za rzetelną i wiarygodną, nie budzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora.
Sąd dopuścił dowód z przesłuchania stron ograniczając go jedynie do przesłuchania strony powodowej. Sąd uznał za wiarygodne zeznania powodaM. S.jako logiczne oraz spójne z zebranym w sprawie materiale dowodowym, w szczególności w załączonych do akt sprawy dokumentach oraz opinii biegłego.
Podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd nie uczynił opinii pisemnej sporządzonej przez biegłegoA. P.oraz ustnej opinii uzupełniającej, którą wskazany biegły złożył na rozprawie. Sąd uznał, iż opinii tego biegłego nie da się zweryfikować, była ona bowiem zbyt ogólna i nie odnosiła się praktycznie w ogóle do okoliczności niniejszej sprawy. Z tego też powodu Sad dopuścił dowód z opinii innego biegłego niż biegłyA. P..
Sąd zważył, co następuje:
Bezspornym w niniejszej sprawie jest, iż w dniu 12 kwietnia 2010 roku strony zawarły umowy w oparciu o którą, Pozwana zobowiązała się wybudować zgodnie z planem załączonym do umowylokal mieszkalny nr (...)o powierzchni ok. 66,70 m2 usytuowany na VII kondygnacji budynku przyul. (...)(budynek L) wU., a po wydaniu decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku ustanowić odrębną własność tego lokalu i przenieść ją na Powodów wraz z innymi związanymi z nią prawami. Bezspornym jest również, iż obowiązkiem Inwestora było złożenie wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. stW.o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym mieścił się wskazany w umowie lokal, przy czym Pozwany zobowiązał się, iż nastąpi to do dnia 30 maja 2010 roku. Jednocześnie Inwestor zobowiązał się również do podpisania aktu notarialnego – ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w ciągu 120 dni od daty wydania przez Prezydenta m. st.W.decyzji o samodzielności lokali, co miało nastąpić jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2010 roku. Bezspornym jest również, iż strony przewidziały kary umowne na wypadek opóźnień w realizacji inwestycji z przyczyn leżących po stronie Pozwanej.
W myślart. 483 § 1 k.c.można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonywania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Zgodnie zaś z treściąart. 484 § 1 k.c.w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. W przypadku kary umownej zastrzeżonej na wypadek nieterminowego spełnienia świadczenia niepieniężnego kara umowna należy się jedynie w wypadku zwłoki dłużnika, nie można natomiast żądać kary umownej, gdy dłużnik obali wynikające zart. 471 k.c.domniemanie, że opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności (por. wyr. SN z dnia 11 lutego 1999 roku, sygn. III CKN 166/98).
Dla ustalenia zasadności domagania się kary umownej koniecznym jest ustalenie, czy Pozwana ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Na gruncie niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, iż Pozwana nie dotrzymała warunków umowy. Co więcej, również sama Pozwana faktu tego nie kwestionowała. Podpisując umowę jako Inwestor Pozwana przyjęła na siebie określone w umowie obowiązki co do sposobu i terminu realizacji umowy, których w efekcie nie dotrzymała do końca. W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż Pozwana wbrew postanowieniom umownym nie złożyła w terminie wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st.W.o pozwolenie na użytkowanie budynku. Złożenie wniosku zgodnie z umową miało nastąpić najpóźniej do dnia 30 maja 2010 roku. Tymczasem nastąpiło to dopiero w dniu 26 kwietnia 2011 roku. W toku postępowania Pozwana powoływała się wprawdzie na warunki atmosferyczne, siłę wyższą, a nawet działania organów administracji publicznej, które uniemożliwiły jej wystąpienie z wnioskiem z odpowiednim czasie, niemniej jednak okoliczności te nie potwierdziły się w toku postępowania. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż już z samej opinii biegłego, której Sąd dał wiarę w pełni wynika, iż warunki atmosferyczne miały jedynie znikomy wpływ na opóźnienia w zakończeniu inwestycji. Chociaż i tak wbrew twierdzeniom Pozwanej nie miało to decydującego znaczenia w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, iż umowa pomiędzy stronami została zawarta w dniu 12 kwietnia 2010 roku. W umowie, która stanowiła wzorzec umowny (okoliczność bezsporna) przygotowany przez będącego profesjonalistą Inwestora, to on sam zobowiązał się do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie w terminie nie późniejszym niż do 30 maja 2010 roku, a zatem terminie zaledwie półtora miesięcznym od dnia podpisania umowy. W chwili podpisania umowy inwestycja powinna zmierzać ku zakończeniu, o czym świadczą również złożone w niniejszej sprawie zeznania Powoda, który wskazał, iż lokal i klatka wymagały jedynie mało „kosmetycznych” poprawek. Również siła wyższa, czy działania organów administracji publicznych, na które w niniejszej sprawie powoływał się Pozwany nie miały znaczenia w niniejszej sprawie. Skoro się na nie powoływał, to na nim ciążył zgodnie zart. 6 k.c.ciężar dowodu w zakresie wykazania ich zaistnienia. Tymczasem poza ogólnymi zarzutami oraz złożeniem dokumentów, z których w żadnym razie okoliczności takie nie wynikają, Pozwany obowiązkowi temu nie zadośćuczynił. Należy zatem stwierdzić, iż w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego wina po stronie pozwanej za nieterminowe wykonane przewidzianych umową obowiązków nie budzi wątpliwości. W tej sytuacji Powodowie mieli prawo domagać się skutecznie przewidzianych umową kar umownych.
Kolejnym przedmiotem sporu pomiędzy stronami była kwestia wysokości zastrzeżonych kar umownych. O ile zapisy umowne nie były kwestionowane przez stronę Pozwaną, o tyle kwestionowane były przez stronę powodową, która upatrywała w jednym z nich niedozwolonej klauzuli umownej. W kwestii negowanego przez Powodów zawartego w § 6 ust. 1 umowy z dnia 12 kwietnia 2010 roku zapisu”. W razie zwłoki Inwestora w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku zapłaci on Nabywcy karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości odsetek ustawowych, jednak nie więcej niż 3% „kwoty łącznej” wskazanej w § 3 ust 1” Sąd podzielił argumentację strony pozwanej, iż powoływana przez Powodów klauzula nr 156 dotyczy innego przypadku niż występujący w przedmiotowej sprawie. Odnosi się bowiem do sytuacji kiedy Inwestor przez 60 dni w ogóle nie odpowiada za zwłokę w wydaniu lokalu, co ma miejsca w niniejszej sprawie. Tymczasem w sprawie niniejszej pozwany (inwestor) ponosi odpowiedzialność w dwojakim trybie: po pierwsze na zasadzie kary umownej za opóźnienie, po wtóre – na zasadzie umownego prawa odstąpienia od umowy (z którego powodowie nie skorzystali), które dawałoby prawo do naliczenia odsetek ustawowych od całej kwoty uiszczonej tytułem ceny za lokal, aż do zapłaty.
Biorąc pod uwagę ustalone pomiędzy Stronami terminy poszczególnych czynności, należy uznać, iż w zakresie złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku L, Pozwana pozostawała w zwłoce od 31 maja 2010 roku do dnia 26 kwietnia 2011 roku. Odsetki ustawowe za ten okres, liczone od kwoty 416.000 zł, stanowią kwotę 48.894,25 zł. Niemniej jednak jak wskazano powyżej w umowie zastrzeżono, iż kara umowa z tego tytułu nie może przekraczać 3% kwoty łącznej 416.000 zł, tj. kwoty 12.480 zł. Z kolei w zakresie przystąpienia do aktu notarialnego Pozwana pozostawała w opóźnieniu przez 298 dni, tj. od dnia 31 grudnia 2010 roku do dnia 24 października 2011 roku. Kara umowna z tego tytuły wynosi więc 5.960 zł (298 x 20 zł).
W toku postępowania Pozwana wnosiła o miarkowanie (zmniejszenie) kary umownej argumentując powyższe rażącą jej niewspółmiernością. Zgodnie zart. 484 § 2 k.c.jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku dnia 17 grudnia 2008 roku, sygn. V ACa 483/08, zmniejszenie kary umownej może nastąpić na podstawie łącznego stosowania przesłanej miarkowania, a jego dokonanie mogą uzasadniać różnorakie okoliczności. Wśród okoliczności rzutujących na wymiar kary umownej jako rażąco wygórowanej wskazuje się stopień winy dłużnika, jeśli na tej zasadzie oparta jest odpowiedzialność, brak szkody lub jej niewielki rozmiar, stosunek kary umownej do wartości spełnionego świadczenia, wartość robót ustalonych w umowie, w której kara została zastrzeżona, jak i przyczynienie się wierzyciela do szkody.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd doszedł do wniosku, że brak jest podstaw do uwzględnienia wniosku Pozwanej o miarkowanie kary umownej. W ocenie Sądu ustalenia poczynionej w niniejszej sprawie nie pozwalają na przyjęcie argumentacji podniesionej przez Pozwaną. Co prawda Powodowie nie kwestionowali, że ostatecznie umowa została wykonania, niemniej jednak wiązało się to dla nich z licznymi problemami i niedogodnościami związanymi z zaciągniętym w Banku kredytem hipotecznym. Nadto godzi się podnieść, iż u podstaw takiej sytuacji leżał brak profesjonalizmu po stronie Pozwanej, która swoimi działaniami doprowadziła do tak dużej zwłoki.
Odnosząc się do odsetek, zauważyć należy, iż zgodnie zart. 481 § 1 k.c.dłużnik opóźniający się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego jest zobowiązany do uiszczenia odsetek za czas opóźnienia. W braku określenia przez umowę stron stopy procentowej obowiązują odsetki ustawowe –art. 481 § 2 k.c.Opóźnienie się w spełnieniu świadczenia powstaje, jeżeli dłużnik nie spełnia go w czasie właściwym. Zauważyć należy, iż kwestię wymagalności roszczenia reguluje przepisart. 455 k.c., zgodnie z którym, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie winno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania świadczenia. Ponieważ wezwanie do zapłaty żądanej kwoty nastąpiło z dniem wniesienia pozwu należało zasądzić odsetki od dnia 2 sierpnia 2012 roku co orzeczono w punkcie I wyroku.
Z powyższych względów na podstawie powołanych wyżej przepisów orzeczono jak w pkt 1 wyroku.
Zgodnie zart. 102 k.p.c.Sąd odstąpił od obciążania Powodów kosztami postępowania. Przepis ustanawia zasadę słuszności, będącą odstępstwem od zasady odpowiedzialności za wynik procesu; jest rozwiązaniem szczególnym, niepodlegającym wykładni rozszerzającej, wykluczającym stosowanie wszelkich uogólnień, wymagającym do swego zastosowania wystąpienia wyjątkowych okoliczności. Nie konkretyzuje on pojęcia wypadków szczególnie uzasadnionych, pozostawia ich kwalifikację, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności danej sprawy, sądowi (por. m.in. postanowienie SN z dnia 20 grudnia 1973 r., II CZ 210/73, LEX nr 7366). Do okoliczności branych pod uwagę przez sąd przy ocenie przesłanek zastosowania dyspozycji omawianego przepisu według doktryny zaliczyć można nie tylko te związane z samym przebiegiem postępowania, lecz także dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie sytuacja finansowa i życiowa Powodów uzasadnia w ocenie Sądu takie rozstrzygnięcie. Powodowie obciążeni są dwoma kredytami mieszkaniowymi. Całość uzyskiwanych przez Powodów dochodów jest wydatkowe na utrzymanie i spłaty zobowiązań finansowych. Takie rozstrzygnięcie uzasadnia również charakter sporu związany z nienależytym wykonaniem umowy przez profesjonalistę, jakim niewątpliwie jest Pozwana.
Zgodnie zart. 108 § 1 k.p.c.w zw. z art. 113 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd pozostawił szczegółowe wyliczenie kosztów poniesionych przez Skarb Państwa referendarzowi sądowemu (pkt 3 wyroku).