Sąd Rejonowy Wrocław Fabryczna we Wrocławiu
XI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XI C 2389/14
Data wyroku: 2015-03-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Wojnar
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 669 § 1 i 2 kc

Sygnatura akt XI C 2389/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Wrocław, dnia 18 marca 2015 r.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu XI Wydział Cywilny
w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Wojciech Wojnar
Protokolant:Katarzyna Wojciechowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2015 r. weW.
sprawy z powództwa(...)
przeciwkoU. M. (1),E. M.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanychU. M. (1),E. M.solidarnie na rzecz strony powodowej(...)kwotę 11.879,90 zł (jedenaście tysięcy osiemset siedemdziesiąt dziewięć złotych dziewięćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 10.553,94 zł od dnia 2 kwietnia 2014 r. do dnia 3 lipca 2014 r. oraz od kwoty 11.879,90 zł od dnia 4 lipca 2014 r. do dnia zapłaty;

II
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 2.717 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE
Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 1 sierpnia 2000 r.(...), jako właściciellokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)weW., zawarła zU. M. (1)iK. M.umowę najmu tego lokalu. W umowie strony zobowiązały się opłacać miesięcznie do 25. dnia każdego miesiąca czynsz najmu ustalany na podstawie uchwał Rady(...)oraz opłaty za media.
Razem zU. M. (1)iK. M.w lokalu tym zamieszkała ich córkaE. M.
(dowód:  - umowa najmu, k. 9-10)
U. M. (1),K. M.iE. M.nie uiszczają regularnie czynszu i opłat niezależnych. Ich zadłużenie z tego tytułu na dzień 1 kwietnia 2014 r. wynosi 10.533 zł z tytułu opłat oraz kwotę 1.325,96 zł z tytułu odsetek za opóźnienie. Łącznie ich zadłużenie wynosi 11.879,90 zł.
(dowód:  - kartoteki finansowe, k. 11-12, 43-45;
- zawiadomienia o zmianie opłat, k. 46;
- potwierdzenia wpłat, k. 27)
W dniu 13 września 2012 r.(...)zawarła zU. M. (1)iE. M.porozumienie w sprawie rozłożenia na raty spłaty należności. W porozumieniu strony zgodnie oświadczyły, że ich należności z tytułu najmu lokalu wynoszą 12.075,65 zł na dzień 30 czerwca 2012 r., w tym 8.503,85 zł z tytułu opłat i 3.571,80 zł z tytułu odsetek. Wierzyciel jednocześnie wyraził zgodę na ratalną spłatę zadłużenia, przy tym porozumienie miało przestać wiązać strony w przypadku braku terminowej spłaty choćby jednej z rat.U. M. (1)iE. M.nie wywiązały się z porozumienia.
(dowód:  - porozumienie, k. 13-14)
(...)wzywałaU. M. (1)iE. M.do zapłaty zaległości.
(dowód:  - wezwania do zapłaty, k. 15-16)
U. M. (1)pracuje jako sprzedawca z wynagrodzeniem w wysokości 1.300 zł.K. M.iE. M.nie pracują.
U. M. (1)otrzymuje dodatek mieszkaniowy z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej.
(dowód:  - decyzje MOPS, k. 24-26;
- zaświadczenie PUP, k. 23;
- przesłuchanie pozwanejU. M., protokół rozprawy z dnia 18.03.2015 r.)
Powyższe ustalenia Sądu znajdują uzasadnienie we wszystkich przeprowadzonych dowodach, które zostały powołane przy ustalaniu podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Sąd oddalił wnioski dowodowe pozwanych o dopuszczenie dowodu z dokumentacji prac dokonanych wbudynku numer (...), albowiem dowód ten nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Podstawę prawną żądania strony powodowej stanowiąart. 659 § 1 k.c.w zw. zart. 680 k.c.,669 § 1 k.c., 6881k.c.iart. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(dalej u.o.p.l.). Stosownie do pierwszegoz powołanych przepisów przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myślart. 669 § 1 i 2 k.c.najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest natomiast w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Przepisy te stosuje się odpowiednio do najmu lokalu mieszkalnego (art. 680 k.c.). Zgodnie natomiast zart. 9 ust. 5u.o.p.l. w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Wedługart. 6881§ 1 i 2 k.c.za zapłatę czynszu i innych opłat należnych odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, a ich odpowiedzialność ogranicza się jedynie do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że pozwanaU. M. (1)jest najemczynią lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.. Razem z nią mieszka również pełnoletnia córkaE. M.. Bezsporne jest, że pozwane mają zadłużenie z tytułu najmu lokalu. W sprawie sporna była wysokość zadłużenia, pozwane zarzuciły bowiem, że zostało ono zawyżone, gdyż naliczany im czynsz jest nieadekwatny do stanu lokalu i budynku i nie uwzględnia kosztów remontu poniesionych przez rodzinę pozwanych.
Odnosząc się do tak sformułowanych zarzutów, wskazać należy, że jest on chybiony. W pierwszej kolejności zważyć należy, iż pozwane nie zgłosiły zarzutów, które kwestionowałyby adekwatność naliczeń opłat z tytułu czynszu i mediów ujętych w zestawieniu załączonym do pozwu do stosowanych przez gminę stawek czynszu i opłat za media możliwych do uzyskania na rynku najmu lokali komunalnych. Powszechnie jest wiadome, iż gmina stosuje stawki czynszu regulowanego i nie może pobierać czynszu rynkowego, przekraczającego czynsz regulowany. Zestawienie (kartoteka finansowa) załączona do pozwu jest dokumentem podpisanym przez pracownika(...), opłaty w nim naliczone pokrywały sięzaś z informacjami zawartymi w dołączonych przez stronę powodową informacjach o zmianie wysokości stawek czynszowych i opłat niezależnych od właściciela oraz w treści porozumienia zawartego przez strony. Wbrew zarzutom pozwanych, w ocenie Sądu strona powodowa przedłożonymi dokumentami w postaci zestawienia należności (kartoteki finansowej), porozumienia i pism informujących o zmianach wysokości stawek w spornym okresie, udowodniła dostatecznie swoje roszczenie co do wysokości, w tym co do zgodności żądanych kwot ze stawkami odpowiednimi dla czynszu regulowanego i opłat za media możliwych do uzyskania przez Gminę Wrocław za ten lokal. Ponadto pozwane nie wykazały, w jakim stopniu wady lokalu mogły wpłynąć na możliwą do uzyskania wysokość czynszu, a co za tym idzie, o jaką kwotę czynsz powinien zostać pomniejszony. Ciężar dowodu tych okoliczności, jako mogących częściowo zwolnić pozwanego od obowiązku uiszczania odszkodowania, spoczywał na pozwanych, zgodnie zart. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.Wskazać należy, że pozwane płacą czynsz w wysokości 4,14 zł za metr kwadratowy, przy tym stawka bazowa czynszu za 1m2 powierzchni mieszkania wynosi 6,90 zł. Od tej stawki strona powodowa naliczyła w sumie 40% zniżki z uwagi na standard lokalu pozwanych. Naliczany pozwanym czynsz jest zgodny zustawą o ochronie praw lokatorów, Uchwała Nr XLVIII/1165/13 Rady MiejskiejW.z dnia 19 września 2013 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem(...)na lata 2014-2019, zarządzeniem Nr(...)PrezydentaW.z dnia 28 kwietnia 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych stanowiących własność(...), jak i z wcześniej obowiązującymi przepisami. Na wysokość należnego czynszu nie mają nadto wpływu koszty poniesionych nakładów na lokal, które mogą być rozliczane w trybieart. 676 k.c.
Wobec powyższego na podstawie powołanych przepisów Sąd orzekł jak w punkcie I tenoru wyroku.
Roszczenie odsetkowe ma oparcie wart. 481 § 1 kc, zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Pozwane miały zgodnie z umową płacić czynsz i pozostałe opłaty do 25. dnia każdego miesiąca. Ponieważ tego nie robiły, od dnia następnego znajdowały się w opóźnieniu i od tego dnia przysługują powodowi odsetki ustawowe od dochodzonych kwot. Korzystając z ustawowego uprawnieniazart. 482 § 1 k.c., powódka skapitalizowała odsetki naliczone do dnia wniesienia pozwu i doliczyła je do dłużnej sumy, wnosząc również o zasądzenie odsetek od zaległych odsetek. Ponieważ w myślart. 482 § 1 k.c.od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia powództwa, roszczenie w tym zakresie również zasługiwało na uwzględnienie.
Tym samym – na podstawie powołanych przepisów - Sąd orzekł jak w punkcie I tenoru wyroku.
Mimo wskazania przez pozwane, że nie są w stanie spłacić jednorazowo dochodzonego roszczenia, Sąd nie znalazł podstaw do zastosowaniaart. 320 k.p.c.W ocenie Sądu w sprawie nie zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek w rozumieniu tego przepisu. Przede wszystkim, wskazać należy, że zasądzone roszczenie obejmuje zadłużenie, które strona powodowa już raz rozłożyła pozwanym na raty, ale pozwane nie realizowały prawidłowo porozumienia i nie regulowały umówionych rat. Ponowne rozłożenie na raty przedmiotowej należności byłoby zatem nieuzasadnionym uprzywilejowaniem pozwanych kosztem powoda.
Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd oparł naart. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca(w niniejszej sprawie – pozwane) obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony; przy czym koszty te określaart. 98 § 2 i 3 k.p.c.Na koszty te złożyły się opłata sądowa od pozwu w kwocie 300 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika -§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.