Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 94/15
Data wyroku: 2015-05-14 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Własność Lokali
Podstawa prawna: art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali

Sygn. akt III Ca 94/15

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 28 października 2014 r., w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)przeciwkoA. P.iB. K., o zapłatę solidarnie kwoty 6.917,74 zł wraz z ustawowymi odsetkami, Sąd Rejonowy dla Łodzi-ŚródmieściawŁ.:

1
zasądził od pozwanejB. K.na rzecz powódki kwotę 1.285,41 zł z ustawowymi odsetkami za poszczególne okresy opóźnienia,

2
oddalił w pozostałej części powództwo wobec pozwanejB. K.,

3
zasądził od powódki na rzecz pozwanejB. K.kwotę 742,50 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania,

4
zasądził od pozwanegoA. P.na rzecz powódki kwotę 3.458,87 zł z ustawowymi odsetkami za poszczególne okresy opóźnienia oraz kwotę 790,75 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania,

5
oddalił w pozostałej części powództwo wobec pozwanegoA. P.,

6
przyznał i nakazał wypłacić na rzeczR. P.z zaliczki uiszczonej przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)w dniu 4 września 2014 roku, zaksięgowanej pod pozycją(...)/(...)((...)), kwotę 200 zł tytułem wynagrodzenia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu pozwanegoA. P..

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa zaskarżając gow części - w zakresie punktu 2. co do kwoty 1.285,40 zł oraz punktu 3., a także punktu 1. w zakresie w jakim Sąd nie orzekł, że odpowiedzialność pozwanejB. K.jest solidarna z odpowiedzialnością pozwanegoA. P.. Zaskarżonemu wyrokowi skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1
art. 3 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(zwanej dalej(...)) poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie przez Sąd, że "udział" w rozumieniu przepisów Ustawy oznacza udział w prawie własności lokalu, podczas gdy zgodnie z definicją legalną zawartą w ustawie pojęcie "udział" oznacza prawo własności nieruchomości wspólnej (zdefiniowanej w art. 3 ust.2 Ustawy) przysługujące właścicielowi lokalu wyodrębnionego (nieruchomości lokalowej) w wielkości odpowiadającej powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi,

2
art. 12 ust. 2 Ustawy - poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że współwłaściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związanez utrzymaniem nieruchomości wspólnej (koszty zarządu nieruchomością wspólną) proporcjonalnie do jego udziału w prawie własności lokalu, w sytuacji gdy koszty te ponoszone są przez współwłaściciela lokalu mieszkalnego solidarnie (ew.in solidum)z pozostałymi współwłaścicielami w pełnej wysokości w stosunku do ich udziałów odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnia pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wrazz pomieszczeniami do nich przynależnymi,

3
art. 17 Ustawy poprzez jego błędną wykładnię wyrażającą się w przyjęciu, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w prawie własności lokalu nieruchomości lokalowej) podczas gdy literalna wykładnia przedmiotowego przepisu oznacza, że za właściciel ponosi odpowiedzialność w części dotyczącej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, a nie w nieruchomości lokalowej,

4
art. 207 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie -w zakresie stosunków zewnętrznych (w relacjach współwłaściciel lokalu - osoba trzecia) podczas gdy przepis ten zastosowanie znajduje wyłączniew wewnętrznych relacjach (rozliczeniach) pomiędzy współwłaścicielami,

5
art. 370 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, w której w przepisach Ustawy brak jest jakichkolwiek norm dotyczących odpowiedzialności za zobowiązania współwłaścicieli w częściach ułamkowych wobec wspólnoty mieszkaniowej i w tym zakresie zastosowanie znajdują przepisykodeksu cywilnego(art. 1 ust.2 Ustawy) a zobowiązanie pozwanych do wnoszenia opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną wynikają z czynności prawnej (umowy o ustanowienie i zbycie odrębnej własności lokalu) i dotyczy wspólnego mienia pozwanych w postaci prawa własności lokalu mieszkalnego, co w konsekwencji wyczerpuje dyspozycję tegoż przepisui powoduje, że winien on być zastosowany w sprawie i tym samym roszczenie objęte pozwem powinno być zasądzone solidarnie od pozwanych.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i podwyższenie zasądzonej od pozwanejB. K.na rzecz powódki w pkt 1. wyroku kwoty do 2.570.81 zł (zasądzenie dodatkowo na rzecz powódki kwoty 1.285,40 zł) wraz z ustawowymi odsetkami.
W odpowiedzi na apelację powódki pozwanaB. K.wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym wg norm przepisanych.
Na rozprawie apelacyjnej w dniu 27 kwietnia 2015 r. pełnomocnik powódki poparł wniesioną apelację, natomiast pełnomocnik pozwanejB. K.wniósł o jej oddalenie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu.
Na wstępie należy wskazać, że granice kognicji Sądu Odwoławczego, zgodnie z zasadą skargowości, wyznaczone są wskazanym w apelacji zakresem zaskarżenia orzeczenia Sądu I instancji. W przedmiotowej sprawie zakresem zaskarżenia została objęta jedynie część wyroku Sądu Rejonowego – część odnosząca się do pozwanejB. K.i tylko w zakresie, w jakim Sąd ten odmówił zasądzenia od pozwanej kwoty 1.285,40 zł (stanowiącej połowę nieprzedawnionej części należności dochodzonej pozwem) wraz z odsetkami ustawowymi za poszczególne okresy opóźnienia.
W pozostałym zakresie, tj. co do zasądzenia objętych wyrokiem kwot od pozwanegoA. P.oraz co do zasądzonej od pozwanejB. K.kwoty 1.285,41 zł (stanowiącej połowę nieprzedawnionej części należności dochodzonej pozwem) wraz z odsetkami ustawowymi za poszczególne okresy opóźnienia, wyrok Sądu Rejonowego z dnia 28 października 2014 r., wobec niezaskarżenia, jest prawomocny.
Uznając ustalenia faktyczne poczynione w postępowaniu pierwszoinstancyjnym za prawidłowe, Sąd Okręgowy w pełni je podziela i przyjmuje za własne uzupełniając je jedynie o ustalenie, że z treściksięgi wieczystej nr (...)prowadzonej dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wŁ.przyul. (...)wynika, że właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 3/100 częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (części wspólne) orazw takiej samej części współwłaścicielami nieruchomości objętejksięgą wieczystą KW nr (...)(grunt). Wskazać należy, że również skarżący nie kwestionuje podstawy faktycznej zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Uwzględniając wskazany powyżej zakres zaskarżenia determinujący zakres kognicji Sądu Odwoławczego wskazać należy, że istota apelacji sprowadza się do kwestionowania przez skarżącą stanowiska Sądu I instancji, zgodnie z którym współwłaściciele w częściach ułamkowych stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego ponoszą przypadające na nich koszty zarządu związanez utrzymaniem nieruchomości wspólnej (i związaną z tym odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkaniowej) nie solidarnie, lecz w stosunku do wielkości przysługującego każdemu z współwłaścicieli tego lokalu udziału w jego współwłasności.
Sąd Rejonowy trafnie przywołał treśćart. 369 k.c., zgodnie z którym źródłem solidarności biernej, może być jedynie ustawa lub czynność prawna.W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie istnieje czynność prawna, którą można uznać za źródło odpowiedzialności solidarnej pozwanych wobec strony powodowej z tytułu kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Za czynność taką – wbrew stanowisku skarżącej - nie można uznać zawarcia przez pozwanych umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2000 r., na mocy której nabyli oni w częściach ułamkowych (po ½ każdy z pozwanych) własność lokalu przedmiotowego mieszkalnego. Umowa ta nie stanowi bowiem podstawy prawnej zobowiązania pozwanych do ponoszenia przypadających na nich kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Źródłem i podstawą takiego zobowiązania jest przepis ustawy -art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Żaden jednak z przepisów powołanej ustawy nie przewiduje solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli w częściach ułamkowych odrębnej własność lokalu mieszkalnego za przypadające na nich (w stosunku odpowiadającym stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wrazz pomieszczeniami do nich przynależnymi – tu 3/100 części) koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Słusznie zatem Sąd Rejonowy, uwzględniając treśćart. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, sięgnął w poszukiwaniu ewentualnej podstawy solidarnej odpowiedzialności pozwanych wobec powódki do przepisówkodeksu cywilnego.
Wskazać należy, że (choć z innych względów niż wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy) brak było podstaw do uznania za podstawę prawną solidarnej odpowiedzialności pozwanych wobec powódki za koszty zarządu nieruchomością wspólną przepisuart. 370 k.c.Zgodnie z tym przepisem jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. Przepis ten znajduje zastosowanie jedynie wówczas, gdy zobowiązanie zaciąga kilka osób, a więcw sytuacji, gdy źródłem stosunku zobowiązaniowego jest czynność prawna, w której po stronie dłużników występuje kilka podmiotów. W odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej po pierwsze, jak wskazano wyżej, źródłem zobowiązań współwłaścicieli jednego z lokali jest ustawa, a nie czynność prawna, a po drugie zobowiązania zaciągnięte w związku (w celu) z utrzymaniem nieruchomości wspólnej są zaciągane przez wspólnotę a nie przez właścicieli poszczególnych lokali. Brak jest zatem w przedmiotowej sprawie spełnienia przesłanki zastosowaniaart. 370 k.c.w postaci zaciągnięcia zobowiązania przez pozwanych.
Należy przy tym podkreślić, że gdyby nawet pozwani - zawierając umowę o ustanowienie i zbycie odrębnej własności lokalu - zobowiązali się do wnoszenia opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną solidarnie (art. 370 k.c.druga część zadania), to strona powodowa tejże okoliczności nie wykazała, albowiem ani do pozwu, ani w toku postępowania przed Sądami I i II instancji do akt sprawy nie została załączona przedmiotowa umowa. Natomiast to właśnie na stronie powodowej w tej sprawie spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie zgodnie z zasadą wynikającą zart. 6 k.c.w zw. zart. 217 § 1 k.p.c.
Podzielić przy tym należy stanowisko Sądu Rejonowego, zgodniez którym za ustawową podstawę takiej solidarności biernej pozwanych nie sposób uznać przepisuart. 207 k.c.Zgodnie z tym przepisem współwłaściciele rzeczy wspólnej ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku (proporcjonalnie) do wielkości przysługujących im udziałów we współwłasności tej rzeczy. W przedmiotowej sprawie rzecz wspólną w rozumieniu powyższego przepisu stanowi wyodrębnionylokal mieszkalny nr (...)położony wŁ.przyul. (...). Udziały każdego z pozwanych we współwłasności tego lokalu wynoszą ½ część. Trafnie podniosła pozwana w odpowiedzi na apelację, że związany z prawem własności lokalu mieszkalnego (we współwłasności obu pozwanych) udział w części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (części wspólne) stanowi, zgodnie zart. 50 k.c., część składową objętej współwłasnością nieruchomości lokalowej. W konsekwencji pozwanych, jako współwłaścicieli przedmiotowego lokalu mieszkalnego po ½ części uznać należy również za współwłaścicieli w tej samej części przypadającego na przedmiotowy lokal mieszkalny udziału (tu 3/100 części) w częściach wspólnych całej nieruchomości.
Tym samym, wobec stwierdzenia braku istnienia podstaw prawnych do przyjęcia solidarnej odpowiedzialności pozwanych wobec powódki, Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował przepisart. 207 k.c.w zw. zart. 17 ustawy o własności lokalii zasądził od obu pozwanych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną kwoty odpowiadające przypadającemu na każdego z pozwanych udziałowiw częściach wspólnych całej nieruchomości (po 1/2 części), przy czym w odniesieniu do pozwanej z uwzględnieniem skutecznie podniesionego przez nią zarzutu przedawnienia.
Mając na uwadze powyższe, apelacja podlegała oddaleniu w oparciu oart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł zgodnie z wyrażonąwart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.zasadą odpowiedzialności za wynik sporu zasądzając od powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)na rzecz pozwanejB. K.kwotę 90 zł. Na kwotę tę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w postępowaniu apelacyjnym ustalonew oparciu o§ 2 ust 1 i 2 i § 6 pkt 2w zw. z§ 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U.2013.461 j.t.).