Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 241/15
Data wyroku: 2015-09-24 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 § 1 k.c.

Sygn. akt II Ca 241/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 września 2015 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Janusz Kasnowski

Protokolant

stażysta Karolina Bielewicz

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2015 r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwaL. P.

przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

z dnia 3 grudnia 2014 r. sygn. akt. I C 4912/12

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 600 zł (sześćset) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

II Ca 241 / 15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 3 grudnia 2014r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanej(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.na rzecz powodaL. P.kwotę 6 732,98 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 29czerwca 2012r. oraz kwotę 2 667 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania w sprawie.
Sąd Rejonowy ustalił, że powódL. P.posiada szereg nieruchomości, które w sposób zorganizowany i trwały, korzystając z pomocy ustanowionego w tym celu pełnomocnika i biura, wynajmuje innym podmiotom w celach zarobkowych. W dniu 9 sierpnia 2007r. powód zawarł z pozwaną umowę najmu lokalu użytkowego położonego wT.przyul. (...)na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem, że umowa może być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, który upływa na koniec kwartału kalendarzowego.
W piśmie z 30 października 2011r. pozwana wypowiedziała umowę najmu z dnia 9 sierpnia 2007r. ze skutkiem, jak wskazała, na dzień 31 stycznia 2012r. i powołując się na dotychczasową współpracę wniósł o przychylenie się przez powoda do wskazanego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie dotarło do powoda w listopadzie 2011r., na które ten nie odpowiedział. Z końcem stycznia 2012r. pozwana opróżniła i opuściła zajmowany lokal użytkowy, choć pełnomocnik powódki powiadomił pozwaną, że termin wypowiedzenia umowy najmu upływa dopiero z dniem 31 marca 2012r.
PowódL. P.(wynajmujący) w oparciu o zasady ustalone w umowie i późniejszych negocjacjach z pozwaną (najemcą), które doprowadziły do obniżenia wysokości czynszu najmu, wystawił faktury za okres lutego i marca 2012r., uwzględniające czynsz i opłaty eksploatacyjne. W fakturze za luty 2012 r. czynsz opiewał na kwotę 3936 zł (brutto), a w fakturze za marzec 2012r. na kwotę 3936 zł (brutto). Faktura za opłaty eksploatacyjne za luty 2012r. opiewała na kwotę 1212,97 zł (brutto), a za marzec 2012r. na kwotę 1132,28 zł (brutto). Powód zaliczył nadpłatę pozwanej, istniejącą w miesiącu styczniu 2012r., w kwocie 3700,09 zł. na poczet należności z tytułu za czynsz za miesiąc luty 2012r. i wezwał pozwaną do zapłaty reszty należności, czego ta nie uczyniła.
W ramach oceny prawnej tych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska pozwanej (najemcy), że umowa łącząca strony uległa rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia zakreślonego w piśmie pozwanej z 30 października 2011r. tj. z dniem 31 stycznia 2012r, ale – jak twierdził powód, z zakończeniem kwartału kalendarzowego tj. z dniem 31 marca 2012r., co potwierdzały postanowienia umowy najmu. W ocenie Sądu Rejonowego powód nie zaakceptował bowiem propozycji pozwanej, by termin wypowiedzenia umowy najmu łączącej strony uległ skróceniu. Dlatego też uwzględnił roszczenie powoda z tytułu zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych za miesiące luty i marzec 2012r., pomniejszone uprzednio przez powoda o nadpłatę w miesiąca styczniu 2012r. W podstawie prawnej zasądzenia roszczenia głównego Sąd Rejonowy odwołał się do § 18 umowy najmu łączącej strony, a w zakresie zasądzenia należnych odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie, do treściart.481 i art.482 kc.O kosztach postępowania w sprawie orzekł po myśliart.98 § 1 i 3 kpc.
W apelacji od wyroku pozwana(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.wniosła o jego zmianę w całości poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.
Apelująca zarzuciła Sądowi Rejonowemu:
a/ naruszenie przepisow prawa materialnego, a dokładniejart. 682k.c.poprzez błędną jego wykładnię, skutkującą odmową zastosowania, i przyjęcie, że za stałe stosunki gospodarcze, o których mowa w tym przepisie, można uważać jedynie często i wielokrotnie zawierane umowy, ale nie jedną umowę o charakterze ciągłym, chociażby była ona wykonywana przez dłuższy okres trwający kilka lat;
b/ naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy,a dokładniej:
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w następstwie błędów logicznego rozumowania, co doprowadziło Sąd I Instancji do naruszenia przepisów prawa materialnego, a to art. 76 zdanie pierwsze w zw. z art. 60 § 1 w zw. zart. 65 § 2w zw. zart. 659 § 1w zw. zart. 688 k.c.w zw. z § 3 ust. 2 w zw. z § 20 umowy najmu z dnia 9 sierpnia 2007 roku poprzez przyjęcie, że umowa najmu z dnia 9 sierpnia 2007 roku nie uległa rozwiązaniu z dniem 30 czerwca 2011 roku wskutek wypowiedzenia z dnia 23 marca 2011 roku pomimo zaniechania przez powoda pisemnego potwierdzenia zgody na cofnięcie tegoż wypowiedzenia, dokonane pismem z dnia 27 maja 2011 roku, a w konsekwencji że nie doszło pomiędzy stronami do zawarcia nowej umowy w sposób dorozumiany, do której znajdowałby zastosowanie okres wypowiedzenia uregulowany przepisem 688k.c.;
-art. 98 § 3w zw. zart. 99 k.p.c.w zw. z§ 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. 2013 r., poz. 490 t.j.) poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że możliwe jest zasądzenie wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w wysokość podwójnej stawki minimalnej wyłącznie w oparciu o stanowisko stron, a z pominięciem badania nakładu pracy pełnomocnika oraz zawiłości sprawy, które to naruszenie przełożyło się na bezpodstawne zasądzenie wynagrodzenia pełnomocnika powoda w wysokości podwójnej stawki minimalnej.
W dalszej części apelacji pozwany przestawił szersze uzasadnienie wyżej przywołanych zarzutów (k.260 – 257).
W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej nie znajduje uzasadnienia. Sąd odwoławczy nie przeprowadzał postępowania dowodowego w tej sprawie, a zatem – zgodnie zart.50513§ 2 kpc– ogranicza się jedynie do przedstawienia podstawy prawnej wyroku.
Zarzutem pierwszym apelacji pozwana zmierzała w istocie do wykazania, że fakt związania stron umową najmu lokalu użytkowego z dnia 9 sierpnia 2007r. pozwala przyjąć, iż pozostawały onew stałych stosunkach gospodarczych,a w konsekwencji, że wypowiedzenie umowy najmu przez pozwaną (najemcę) pismem z dnia 30 października 2011r. odniosło skutek na dzień wskazany w wypowiedzeniu tj. na 31 stycznia 2012r., skoro powódL. P.temu się nie sprzeciwił. Innymi słowy, że powód w sposób milczący wyraził zgodę na skrócenie okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie najmu, bo taka praktyka zawierania umów lub zmiany ich warunków poprzez milczenie w odpowiedzi na ofertę ukształtowała się w stosunkach między stronami. Tymczasem pamiętać należy, żestałość stosunków gospodarczych(w ujęciuart.682kc) oznacza, że mają one charakter ciągły bądź też powtarzalny, bo dopiero w takich stosunkach dochodzi do określonej praktyki zawierania umów między kontrahentami. Podzielić należy zapatrywanie Sądu Najwyższego, że choć dla przyjęcia istnienia stałych stosunków w rozumieniuart. 386 k.c.(aktualnieart. 682k.c.) nie jest obojętna ilość, wielkość, powtarzalność i częstotliwość zawieranych między stronami transakcji oraz wielkość obrotów, to jednak decydujące znaczenie ma stały charakter tych kontaktów – co ważne, umożliwiający przewidzenie zarówno tego, że oferta zostanie złożona, jak i jej przybliżonej wielkości, a przede wszystkim zachowania stron związanego ze składaniem i przyjmowaniem ofert oraz zawieraniem umów (wyrok z dnia 05.12.2003r. w sprawie IV CK 286/02 – opublikowany w systemie informacji prawnej LEX). Zatem jedynie stałe kontakty, które doprowadziły do wytworzenia się zwyczajowego, stałego trybu zawierania umów, w którym reakcje każdej ze stron na czynności drugiej strony są zawsze podobne i łatwe do przewidzenia, a do zawierania umów dochodzi rutynowo i niejako automatycznie, mogą uzasadniać przyjęcie, że strony pozostają w stałych stosunkach w rozumieniuart. 682kc, w których brak odpowiedzi na ofertę może być uznany za jej przyjęcie. W sprawie – mimo twierdzeń pozwanego – taka sytuacja nie zachodziła. Strony były związane jedną umową najmu lokalu użytkowego z dnia 7 sierpnia 2007r. i jedynie raz zdarzyło się, że pozwany podjął próbę jej wypowiedzenia pismem z dnia 23 marca 2011r, ale wówczas strony doszły do porozumienia, skutkiem czego powód wyraził pisemną zgodę na obniżenie czynszu najmu, a pozwana cofnęła swoje wypowiedzenie. Tylko to pisemne cofnięcie wypowiedzenia przez pozwaną nie spotkało się z odpowiedzią pisemną powoda, choć uprzednio wyraził zapewnienie, że potwierdzi pisemnie swoją zgodę na cofnięcie wypowiedzenia umowy. Jest oczywiste, a tym samym niewymagające czynienia szerszego wywodu, że z takiego jednorazowego zdarzenia, polegającego na wyrażeniu przez powoda ustnie zgody na cofnięcie wypowiedzenia umowy najmu przez pozwaną i zaniechania potwierdzenia swojej zgody na piśmie, nie może pozwana skutecznie wywodzić, że między stronami ukształtowała się praktyka zawierania umów czy zmiany ich warunków poprzez milczące przyjęcie oferty drugiej strony. W konsekwencji brak uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że rozwiązanie umowy najmu łączącej strony nastąpiło z dniem 31 stycznia 2012r., bowiem powód milcząco zaakceptował propozycję skrócenia terminu wypowiedzenia (tj. przyjął ofertę zmiany terminu wypowiedzenia ustalonego w umowie) zaproponowaną przez pozwaną w piśmie z dnia 30.10.2011r. (k.23). Na potwierdzenie tego faktu pozwana powinna była uzyskać pisemną zgodę powoda, jak wymagały postanowienia umowy łączącej strony, a powód takiej zgody nie wyraził. W tych okolicznościach pismo pozwanego z dnia 30.10.2011r. stanowiące wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wywołało skutek nie z dniem zaproponowanym przez pozwanego tj.31.01.2012r. (k.23), ale z końcem kwartału kalendarzowego, jak stanowił § 3 pkt 2 umowy łączącej strony tj. z dniem 31.03.2012r. (k.17). Stąd też powód miał prawo żądania od pozwanego zapłaty należności czynszowych i eksploatacyjnych związanych z najmem także za miesiące luty i marzec 2012r. (zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną wart.659 § 1 kc). Wysokości roszczeń powoda z tego tytułu, których w sprawie dochodził, pozwana nie kwestionowała.
Nie znajduje uzasadnienia także zarzut drugi apelacji pozwanej. Już wyżej wskazano, że pozwana pismem z dnia 23 marca 2011r. podjęła próbę wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu łączącej strony, ale w następstwie podjętych negocjacji powód wyraził zgodę na obniżenie czynszu najmu, a pozwana na piśmie cofnęła swoje wypowiedzenie. Co prawda powódL. P.wyraził ustną zgodę na cofniecie tego wypowiedzenia i nie potwierdził tej zgody na piśmie, ale umowade factobyła kontynuowana, bo pozwana nadal lokal użytkowała i ponosiła opłaty z tym związane na rzecz wynajmującego (powoda). Mało tego, w piśmie z dnia 30.10.2011r. pozwana wprost wskazała, że wypowiada umowę najmu lokalu użytkowego z dnia 7 sierpnia 2007r. (k.23), choć bez skutku na dzień 31.01.2012r., jak tego oczekiwała, gdyż powód nie wyraził zgody na skrócenie okresu wypowiedzenia (por. uwagi jw.). Zatem próba wykazania zarzutem drugim apelacji pozwanej, że umowa najmu z 7 sierpnia 2007r. mogła ulec rozwiązaniu wskutek wcześniejszego wypowiedzenia pismem z dnia 23 marca 2011r., albo że po przeprowadzonych negocjacjach i cofnięciu tego wypowiedzenia przez pozwaną doszło do zawarcia w sposób dorozumiany jakiejś nowej umowy najmu lokalu użytkowego, są nie tylko niekonsekwentne ale nieuzasadnione.
Za chybiony uznać należało także zarzut ostatni apelacji pozwanej. W okolicznościach faktycznych tej sprawy, uwzględniając jej charakter, nakład pracy pełnomocnika i jego wkład w przyczynienie się do jej wyjaśnienia, zachodziły uzasadnione podstawy do ustalenia wynagrodzenia pełnomocnika z tytułu zastępstwa prawnego w podwójnej wysokości stawki minimalnej (zgodnie z § 2 ust. 1 i § 6 pkt 4 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych…Dz.U. z 2013r. poz.490 ze zm.).
Mając wskazane okoliczności na uwadze i podzielając argumenty przywołane w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd odwoławczy oddalił apelację pozwanej, jako nieuzasadnioną (na podstawieart.385 kpcw związku zart.13 § 2 kpc). Zasądził od pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów postępowania apelacyjnego - zgodnie z zasadą wyrażoną wart.98 § 1 i 3 kpcorazart.108 § 1 kpciart.13 § 2 kpc. Wysokość tych kosztów wyznaczyło wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego ustalone zgodnie z § 12 ust.1 pkt 1 i § 6 pkt 4 w/w rozporządzenia).