Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 396/14
Data wyroku: 2015-01-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Marzenna Ernest, Dorota Gamrat-Kubeczak, Małgorzata Woźniak

Sygn. akt II Ca 396/14

POSTANOWIENIE
Dnia 30 stycznia 2015 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Marzenna Ernest

Sędziowie:

SSO Dorota Gamrat - Kubeczak (spr.)
SSR del. Małgorzata Woźniak

Protokolant:

sekr. sądowy Małgorzata Idzikowska-Chrząszczewska

na rozprawie rozpoznał
sprawę z wnioskuJ. S. (1)iM. S.
przy udzialeG. B.,A. B.,A. S.,J. S. (2),(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.,G. K.,R. K.,J. S. (3) z domu K.,J. K. (1),M. R.,T. R. (1),J. C.,S. C.,A. Z.,L. N.,U. K.,K. K. (1),K. G.,M. G.,J. B.,K. S.,B. S.,(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
o ustanowienie zarządcy przymusowego
na skutek apelacji wniesionej przez uczestnika(...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.od postanowienia Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 28 listopada 2013 r., sygn. akt II Ns 1485/10
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę  Sądowi Rejonowemu Szczecin - Centrum w Szczecinie do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.
Sygn. akt II Ca 396/14

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 28 listopada 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie Wydział II Cywilny, sygn. akt II Ns 1485/10:

I
ustanowił dla nieruchomości położonej wS.przyul. (...)zarządcę przymusowegoTowarzystwo Budownictwa (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.;

II
powierzył zarządcy obowiązek i nadał uprawnienie do kierowania wspólnotą mieszkaniową w sprawach związanych z administrowaniem nieruchomością oraz do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, wszystkie te czynności w zakresie zwykłego zarządu, a ponad ten zakres jedynie za zgodą wspólnoty wyrażoną w uchwale właścicieli lokali;

III
ustalił wynagrodzenie zarządcy na kwotę 0,70 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej miesięcznie, płatne przez właścicieli poszczególnych lokali – wyodrębnionych i niewyodrębnionych – w wysokości zgodnej z zajmowaną przez nich powierzchnią, w formie zaliczek płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca;

IV
zasądził odR. K.,M. R.,K. S.,(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.,J. C.,S. C.iJ. S. (3)solidarnie na rzeczJ. S. (1)iM. S.kwoty po 118,35 zł;

V
zasądził odR. K.,M. R.,K. S.,(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.,J. C.,S. C.iJ. S. (3)solidarnie na rzeczG. B.iA. B.kwoty po 104,07 zł;

VI
nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie odR. K.,M. R.iK. S.kwoty po 168,86 zł, a od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.,J. C.,S. C.iJ. S. (3)kwoty po 168,85 zł;

VII
pozostałe koszty postępowania każdy z uczestników ponosi we własnym zakresie.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:
Nieruchomość położona wS.przyul. (...), obejmująca działkę onumerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), jest własnościąGminy M.S.. Opisana nieruchomość oddana została w wieczyste użytkowanie w ten sposób, że posadowiony na niej budynek stanowi odrębną własność. Budynek ten wybudowała(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwN., której prezesem i jedynym udziałowcem jestR. K.. Z budynku położonego wS.przyul. (...)wyodrębnionych zostało 13 nieruchomości lokalowych (obejmujących lokale oznaczone numerami: 1, 2, 3, 4, 5, 6, U2, 7, 8, 9, 10, 11, 12), natomiast z budynku położonego przyul. (...)wyodrębniono 12 nieruchomości lokalowych (obejmujących lokale oznaczone numerami: G3, 1, 2, 3, 4, U1, G1, G2, 5, 6, 7, 8).
Właścicielami lokali przyul. (...)są:
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -J. B.iK. S.- właścicielelokalu mieszkalnego nr (...)(KW nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
-A. Z.- właścicielkalokalu mieszkalnego nr (...)(KW nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -K.iM. G.właścicielelokalu nr (...)(KW nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -U. M.iK. K. (1)właścicielelokalu nr (...)(KW (...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
-L. N.właścicielkalokalu mieszkalnego nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -J.iS. C.właścicielelokalu nr (...)(KW nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- (...) Przedsiębiorstw sp. z o. o.wN.właściciellokalu nr (...)(KW nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -G. M.iR. K.właścicielelokali: nr (...)(KW nr(...)), nr 8 (KW nr(...)), nr 9 (KW nr(...)), nr 10 (KW nr(...)), nr 11 (KW nr(...)) i nr 12 (KW nr(...)), z którymi to lokalami związany jest łączny udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
Właścicielami lokali przyul. (...)są:
- (...) Przedsiębiorstw sp. z o. o.wN.właściciel garaży: G3 (Kw nr(...)), G1 (Kw nr(...)) oraz G2 (Kw nr(...)), z którymi to lokalami związany jest łączny udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -M. S.iJ. S. (1)współwłaścicielelokalu nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -G.iA. B.właścicielelokalu nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -M. M.iT. R. (2)- współwłaścicielelokalu nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -A. S.iJ. S. (2)właścicielelokalu nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- (...) Przedsiębiorstw sp. z o. o.wN.właściciellokalu nr (...)(KW nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
- na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej -G. M.iR. K.właścicielelokali: nr (...)(KW nr(...)) i nr 6 (KW nr(...)), z którymi to lokalami związany jest łączny udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
-J. S. (3)właściciellokalu mieszkalnego nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
-J. K. (1)właściciellokalu mieszkalnego nr (...)(Kw nr(...)), z którym to lokalem związany jest udział(...)we wspólnej części budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu.
Właściciele ww. lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomościN.–B.. T.O.B.(...) sp. z o. o.wN.przysługuje w nieruchomości wspólnej łącznie udział(...), zaśG.iR. K.- udział(...). W sumie ww. spółce,G.iR. K.orazJ. K. (2)iJ. K. (1)przysługuje większość udziałów w opisanej nieruchomości wspólnej ((...)).
Początkowo zarządcą nieruchomości wspólnej była(...) sp. z o. o.z siedzibą wN., której prezesem jestR. K..
Na mocy uchwały z dnia 19 grudnia 2007 r. ustanowiony został jednoosobowy Zarząd w nieruchomości przyul. (...)wS., którego członkiem mogą być wyłącznie osoby fizyczne, a w skład pierwszego zarządu powołano właściciela lokalu mieszkalnego przyul. (...)-J. S. (3).
Czynności zarządcy objęła ona z dniem 1 stycznia 2008 r. Ustalono, że roczne wynagrodzenie miesięczne za zarząd nieruchomością wynosić będzie 0,50 złotych za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej i przynależnej zarządzanej nieruchomości.
Zarząd w osobieJ. S. (3)nie wypełniał w sposób należyty swoich obowiązków. Wyrażało się to m.in. tym, iż sprawująca zarząd nie była dostępna dla lokatorów, którzy napotykali na trudności w kontakcie z nią –J. S. (3)nie zamieszkiwała wS.i w przeważającej mierze nie odpowiadała na kierowane do niej pisma właścicieli lokali. Ponadto nie podejmowała ona żadnych działań mających na celu skuteczne i zadowalające społeczność wspólnoty gospodarowanie powierzoną nieruchomością, tj. m.in.: nie zapewniła ona dostępu do liczników wody i prądu, bagatelizowała prośby członków wspólnoty o upomnienie lokatorów zakłócających ciszę nocną i o kontrolę przewodów kominowych, nie dopilnowała sprawności działania ogrzewania i nie podjęła sprawnych działań zmierzających do usunięcia z terenu wspólnoty kontenera wykonawcy budynku. Właściciele poszczególnych lokali, aby uzyskać jakąkolwiek reakcję na zgłaszane żądania niejednokrotnie musieli korzystać z pomocy służb interwencyjnych, albo prowadzić długotrwałą i liczną korespondencję z zarządcą. PonadtoJ. S. (3)wbrew wnioskom składanym przez właścicieli nieruchomości reprezentujących 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej nie zwołała zebrania właścicieli nieruchomości. Sprawująca zarząd w ogóle nie orientowała się w sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej i de facto przekazała swoje obowiązki ojcu -R. K., udzielając mu pełnomocnictwo do spraw technicznych.
J. S. (1)iM. S.orazA. B.iG. B.pozostawali w konflikcie z zarządem wspólnoty mieszkaniowej iR. K..
Na mocy uchwały nr 9 z dnia 30 stycznia 2010 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)wS.ustanowili trzyosobowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej i powołali do niego:J. S. (3),L. P.(obecnieN.) orazM. R..
Uchwałą nr 10 z dnia 26 marca 2010 r. właściciele lokali w ww. nieruchomości udzielili zarządowi sprawowanemu jednoosobowo przezJ. S. (3)absolutorium za rok 2009.
Uchwałą nr 14 z dnia 4 września 2010 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)wS.odwołali zarząd w osobieJ. S. (3)i powołali zarząd w osobachR. K.,L. P.(obecnieN.) orazM. R..
Pozwem z dnia 15 października 2010 r.M. S.orazJ. S. (1)zwrócili się do Sądu Okręgowego w Szczecinie o uchylenie uchwały nr 14 z dnia 4 września 2010 r. Wyrokiem z dnia 2 stycznia 2012 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo i zasądził od powodów solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.koszty postępowania. Opisany wyrok uprawomocnił się w dniu 28 lutego 2012 r.
Uchwałą numer 18 z dnia 1 lipca 2011 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)wS.odwołali zarząd w osobachR. K.,L. P.(obecnieN.) orazM. R.i powołali zarząd w osobachR. K.,M. R.orazK. S..
Dnia 30 września 2011 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.zwołał zebranie ogółu właścicieli, w toku którego podjęto uchwały nr 18/2011 i nr(...). Na mocy uchwały nr 18/2011 ogół właścicieli ww. nieruchomości odwołał wszystkich dotychczasowych zarządców nieruchomością wspólną w znaczeniu funkcjonalnym (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), jak i zarząd wspólnoty mieszkaniowej w znaczeniu podmiotowym. Jednocześnie ogół właścicieli zmienił sposób zarządu z umownego na ustawowy, sprawowany w oparciu o przepisyRozdziału 4 ustawy o własności lokali. Uchwałą nr 19/2011 ogół właścicieli nieruchomości przyul. (...)wS.powołał w skład ustawowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej następujących członków wspólnoty:M. R.,R. K.iK. S.. Członkowie zarządu za pełnienie swojej funkcji pobierają wynagrodzenie.
Ogół właścicieli wspólnoty mieszkaniowej nie powierzył podmiotowi zewnętrznemu zarządzania nieruchomością wspólną położoną wS.przyul. (...). W związku z powyższym wszystkie czynności związane z administrowaniem tą nieruchomością leżą w gestii zarządu.
Kontakt członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.z członkami zarządu jest utrudniony. W sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną członkowie wspólnoty mogą kontaktować sięR. K.pod numerem telefonu(...) spółki z o.o.wN..R. K.przebywa w biurze spółki w dni robocze pomiędzy godziną 9.00 a 16.00, chyba że właśnie wykonuje swoje obowiązki zawodowe w terenie. Wówczas członkowie wspólnoty mogą nagrać się na automatyczną sekretarkę. We wskazanym pomieszczeniu znajduje się ponadto faks czynny 24 godziny na dobę. Zdarza sięR. K.informuje członków wspólnoty, że w biurze(...) spółki z o.o.lub na terenie wspólnoty, występuje w charakterze prezesa zarządu ww. spółki, a nie członka zarządu wspólnoty. Odmawia on wówczas członkom wspólnoty załatwienia załatwiania spraw dotyczących wspólnoty, z którymi zwracają się oni do niego.
K. S.nie zamieszkuje na terenie wspólnoty.Lokal mieszkalny numer (...)położony wS.przyul. (...)zamieszkiwany jest przez teściów ww. członka zarządu.
Członkowie wspólnoty mają bieżący kontakt zM. R.. W sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną ww. członek zarządu odsyła lokatorów doR. K..
Członkowie zarządu nie życzą sobie, aby korespondencję kierowaną do zarządu adresować na każdego z nich imiennie. Są również niezadowoleni w razie prób kontaktowania się z nimi przez członków wspólnoty na prywatny numer telefonu komórkowego. Podstawowym sposobem komunikowania się lokatorów z zarządem są przesyłki polecone. Korespondencja adresowana do zarządu na siedzibę(...) spółki z o.o.wN.jest skanowana przezR. K.i przekazywana pozostałym członkom zarządu.
Na terenieS.Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomościN.–B.nie posiada lokalu, w którym zarząd prowadziłby biuro. Pomieszczenie, w którym przechowywana jest dokumentacja wspólnoty mieszkaniowej oraz przyjmowana jest korespondencja adresowana do członków zarządu, zlokalizowane jest wN.i stanowi własność(...) spółki z o.o.Aby uzyskać wgląd w dokumentację wspólnoty, jej członkowie muszą zgłosić ten fakt zarządowi i udać się do siedziby(...) spółki z o.o.W tym celuA. B.trzykrotnie udał się doN.. Nie uzyskał on wglądu w dokumentację. Członkowie wspólnoty informowani są, że biuro spółki nie jest biurem wspólnoty. Na wezwanie osoby obsługującej członek wspólnoty zobowiązany jest zwrócić dokumenty i opuścić biuro.
W dniu 18 marca 2012 r., w pomieszczeniu zlokalizowanym przyul. (...)wS., w obecnościK. S.,J. S. (1),M. S.orazA. B.dokonali przeglądu udostępnionych im fragmentów dokumentacji finansowej wspólnoty.
W okresie pełnienia przezM. R.,R. K.iK. S.funkcji zarządu wspólnoty na podstawie uchwały numer(...), tj. od dnia 30 września 2011 r. księgowość Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.prowadzona była w sposób rzetelny. Dokumentacja ww. wspólnoty prowadzona jest zgodnie zustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Naliczanie czynszu na poszczególnych członków wspólnoty następuje w oparciu o roczny plan gospodarczy, na podstawie którego ustalane są miesięczne zaliczki. Wynik finansowy za rok 2011 został prawidłowo rozliczony na wszystkie mieszkania. Naliczenia czynszu były zgodne z uchwałami wspólnoty. Zarówno czynsz, jak i koszty wynagrodzenia zarządu naliczano dla wszystkich lokali zgodnie ze stawkami zatwierdzonymi w drodze uchwały. Wydatki ponoszone przez wspólnotę były prawidłowo dokumentowane fakturami, a zasadność ich ponoszenia wynikała z zawieranych przez wspólnotę umów i podejmowanych uchwał.
W 2011 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.wypłaciłJ. S. (3)zaległe – za 2010 r. - wynagrodzenie za zarząd w kwocie 3.840 zł. Kwota ta wydatkowana była ze środków uiszczanych przez członków wspólnoty tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Zdarza się, że poważniejsze awarie tj. awarie centralnego ogrzewania, brak energii - usuwane są po upływie kilku dni. Prace remontowe przeprowadzane są na terenie wspólnoty stosunkowo wolno.
Bywa ponadto, że kosze na śmieci mieszkańców wspólnoty są przepełnione i odpady zalegają na zewnątrz. Niekiedy w okolice pojemników na śmieci podrzucane są odpady wielkogabarytowe, na wywóz których lokatorzy muszą długo czekać.
Zdarza się, że członkowie wspólnoty muszą zwracać się do sprzątaczki, aby posprzątała teren wspólnoty, bądź też interweniować w tej sprawie uM. R..
W okresie zmiany sygnału nadawania programów telewizyjnych z analogowego na cyfrowy przez okres około 3 tygodni mieszkańcy wspólnoty mieli problem z odbiorem sygnału.
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.zwołuje zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku i składa właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Za kolejne lata swojej działalności zarząd wspólnoty uzyskuje absolutorium.
J. S. (1)iM. S.orazA. B.iG. B.nadal pozostają skonfliktowani z członkami zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.. Wskazani członkowie wspólnoty mieszkaniowej prowadzą z zarządem liczną korespondencję, podnosząc w niej na uchybienia w pracy zarządu i nieprawidłowości w administrowaniu nieruchomością wspólną. Zarząd w przeważającej mierze odpowiada na ww. pisma. Zdarza się, że niektóre z tych pism pozostają bez odpowiedzi.
J. S. (1)iM. S.zalegają z płatnościami na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.z tytułu kosztów wynagrodzenia zarządu i kosztów centralnego ogrzewania. Wskazani członkowie wspólnoty nie uiszczają należności z tego tytułu ponieważ – w ich uznaniu – zarząd nie wykonuje swoich obowiązków, a ciepło nie było im dostarczane przez trzy sezony grzewcze. Aktualnie pozostają w toku dwa postępowania sądowe (sprawy o sygn. akt IC 1060/09 i IC 301/13) z powództwa ww. wspólnoty mieszkaniowej przeciwkoJ. S. (1)iM. S.o zapłatę.
A. B.iJ. S. (1)kwestionowali wzrost kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2011 r.
A. B.zwracał się do zarządu wspólnoty z wnioskiem o rozważenie możliwości przyłączenie budynku, w którym zamieszkuje do sieci(...). Zarząd nie sprzeciwił się takiemu rozwiązaniu.
Dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.nie utworzono funduszu remontowego, o co wnioskowaliJ. S. (1)iM. S.oraz małżonkowieB.. Działające w ramach wspólnoty pogotowie lokatorskie sprawuje jednoosobowoI. T., który współpracuje w zakresie drobnych awarii ze sprzątaczką.
W 2011 r.A. B.zwrócił się do Urzędu Miejskiego wS.z wnioskiem o przycięcie dębu rosnącego na terenie nieruchomości wspólnej. Urząd wskazał, iż wykonanie tego rodzaju zabiegów pielęgnacyjnych spoczywa na właścicielach nieruchomości. Ostatecznie zarząd wspólnoty mieszkaniowej przeprowadził przycinkę.
Z czasem mieszkańcom wspólnoty mieszkaniowej zapewniono prawidłowe funkcjonowanie centralnego ogrzewania i aktualnie w nieruchomościach lokalowych panuje satysfakcjonująca ich temperatura. Członkowie wspólnoty mają również dostęp do wodomierzy.
Decyzją z dnia 7 stycznia 2010 r. Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wS.umorzył postępowanie administracyjne w sprawie złego stanu technicznego budynku przyul. (...)wS., zaś decyzją z dnia 14 maja 2009 r. – umorzył postępowanie administracyjne w sprawie przebudowy instalacji centralnego ogrzewania w ww. budynku.
W toku niniejszego postępowania złożone zostały cztery oferty zarządu nieruchomością przyul. (...)– przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.,(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.,(...)Z. R.oraz(...)i(...)w(...). Oferty złożone przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.oraz(...)Z. R.nie zostały podtrzymane w toku postępowania.
TBS(...)zażądał za samo administrowanie wynagrodzenie w wysokości 0,70 zł/m2, a nadto zażądał zaliczkę na koszty eksploatacyjne (oświetlenia nieruchomości, utrzymania czystości, obsługi konta bankowego, ubezpieczenia nieruchomości) w wysokości uzależnionej od potrzeb budynku i jego stanu technicznego.
Z koleiB. Ś.– posiadająca licencję zawodową nr(...)wydaną przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i(...)Miast, uprawniającą do wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzenia nieruchomościami – za administrowanie zażądała stawkę w wysokości 1,50 zł/m2(netto).
Obydwie oferty w zakresie samego administrowania nieruchomością zawierają zbliżony zakres obowiązków przyszłego zarządcy.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego oparty o treść art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o właścicieli lokali okazał się zasadny.
W tym względzie Sąd Rejonowy wskazał, iż przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że zarząd wspólnoty naruszył zasady prawidłowej gospodarki oraz nie wypełniał swoich obowiązków. Zdaniem Sądu bowiem jak wprost wynika z zestawienia obrotów i sald za miesiąc grudzień 2011 r., zeznańR. K.oraz ustanej opinii uzupełniającej biegłej sądowej - w 2011 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.wypłaciłJ. S. (3)zaległe (za 2010 r.) wynagrodzenie za zarząd w kwocie 3.840 zł. W ocenie Sądu wypłata ta godzi w interesy ekonomiczne członków wspólnoty i stanowi przejaw rażącej niegospodarności obecnego zarządu. Podniósł ponadto, iż treść uzasadnienia Sądu Okręgowego do postanowienia z dnia 28 maja 2010 r. nie pozostawia nadto wątpliwości, że zarząd w osobieJ. S. (3)nie wypełniał prawidłowo swoich obowiązków. Sąd II instancji wyraźnie wskazał, że sprawująca zarząd pozostawała bierna na bieżące problemy pojawiające się w użytkowaniu nieruchomości wspólnej i w ogóle nie orientowała się w sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej. W kontekście powyższego, Sąd stanął na stanowisku, że za tak świadczoną na rzecz wspólnoty pracę, a właściwie za brak jej świadczenia,J. S. (3)nie należało się żadne wynagrodzenie. Zdaniem Sądu wnioskowi temu nie sprzeciwiają się konkluzje opinii biegłej sądowej, która wskazała, że dokumentacja finansowa wspólnoty – również w odniesieniu do analizowanej wypłaty – prowadzona jest prawidłowo i rzetelnie. Sąd nie kwestionował bowiem formalnych aspektów wydatkowania ww. kwoty na rzeczJ. S. (3), a jedynie zasadność ponoszenia tego wydatku przez ogół właścicieli lokali w sytuacji, gdy wiadomym było (wypłata nastąpiła po wydaniu przez Sąd Okręgowy postanowienia), że osoba sprawująca zarząd nie wywiązywała się ze swoich obowiązków należycie. W ocenie Sąd sam fakt podjęcia przez ogół właścicieli uchwały o wypłacie tej kwoty nie sankcjonuje zasadności jej dokonania. Sąd wskazał, iż w świetle jasno i wyraźnie sformułowanych przez Sąd II instancji wniosków co do zarządu w osobieJ. S. (3), zasadne było zwołanie przez zarząd zebrania ogółu właścicieli, celem rozważenia zaniechania wypłatyJ. S. (3)zaległego wynagrodzenia za zarząd.
Następnie Sąd Rejonowy stwierdził, iż przeprowadzone postępowanie dowodowe potwierdziło ponadto, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.mają problem z dostępem do dokumentacji wspólnoty. Sąd wskazał, iż nie chodzi tu o sam fakt przechowywania ww. dokumentacji wN., w siedzibie(...) spółki z o.o., choć Sąd dostrzegł niedogodności związane z takim rozwiązaniem. Żaden obowiązujący przepis nie nakazuje bowiem, aby dokumentacja tego rodzaju musiała być składowana na terenie wspólnoty. Co do samej więc zasady - praktykowany w ramach wspólnoty mieszkaniowej sposób przechowywania dokumentacji Sąd ocenił jako dopuszczalny. Sąd uznał jednakże, iż niezależnie od miejsca przechowywania dokumentów dotyczących wspólnoty, każdy jej członek powinien mieć zagwarantowaną możliwość zapoznania się nimi. W ocenie Sądu zarząd w osobachM. R.,R. K.iK. S.takich gwarancji właścicielom lokali nie zapewnił. W ocenie Sądu I instancji zatem aktualny zarząd nie realizuje spoczywającego na nim obowiązku w zakresie zapewnia członkom wspólnoty bieżącego dostępu do całości dokumentacji wspólnoty. Okoliczność ta w sposób istotny ogranicza przysługujące właścicielom lokali (na mocy art. 29 ust. 3 u.w.l.) prawo kontroli działalności zarządu.
Sąd uznał stanowisko wnioskodawców i popierających ich uczestników postępowania, że - w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej - kontakt członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.z obecnym zarządem jest utrudniony. Sąd miał na uwadze, że ww. wspólnota nie posiada na terenieS.lokalu, w którym zarząd prowadziłby biuro.R. K.podnosił, iż jest to rozwiązanie optymalne, gdyż nie generuje kosztów najmu lokalu. Oszczędności, jakie wspólnota dzięki temu pozyskuje są zauważalne również z perspektywy Sądu. Sąd nie zatracił jednak z pola widzenia, że z uwagi na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej(...) spółki z o.o.(której jedynym udziałowcem jestR. K.) oraz małżonkówK., minimalizacja kosztów zarządu nieruchomością wspólną leży głównie w interesie ekonomicznym wyżej wymienionych. Poza tym szukanie oszczędności tego rodzaju nie może odbywać się kosztem dostępności członków zarządu dla lokatorów, jak ma to miejsce na płaszczyźnie przedmiotowej sprawy.
Sąd odnotował ponadto, iż nie ma racji uczestnik postępowaniaR. K.twierdząc, że lokatorzy zwracają się do zarządu z problemami niedotyczącymi nieruchomości wspólnej, a ich własnych lokali. Dowody z dokumentów oraz zeznania wnioskodawcówA. B.wskazują w ocenie Sądu, że członkowie wspólnoty poszukują kontaktu z zarządem w takich sprawach jak wywóz nieczystości z terenu wspólnoty, utrzymanie porządku, zapewnienie sprawności działania instalacji grzewczej, remonty klatek schodowych, usuwanie awarii, przyłączenie budynków do sieci operatora(...). Zdaniem Sądu nie są to więc sprawy dotyczące ich własnych lokali. Konsekwencją zaś przyjętej przez członków zarządu postawy jest to, że podstawową formą komunikowania się członków wspólnoty z zarządem jest obecnie korespondencja pocztowa – i to wysyłana za zwrotnym potwierdzeniem odbioru nadania. W ocenie Sądu to dla lokatorów oczywista niedogodność, która destabilizuje działalność wspólnoty i zdecydowanie utrudnia jej prawidłowe funkcjonowanie. Sąd stoi na stanowisku, że jeżeli zarząd pobiera wynagrodzenie (jak ma to miejsce na gruncie niniejszej sprawy), powinien być dla lokatorów w pełni dostępny. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy w ramach wspólnoty nie funkcjonuje zewnętrzny podmiot, któremu powierza się administrowanie nieruchomością wspólną. Skoro więc zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościN.–B.– ze względów finansowych - przyjął na siebie obowiązki związane z administrowaniem ww. nieruchomością, jego członkowie winni być dostępni dla lokatorów w takim samym stopniu, jak profesjonalny zarządca, z którym kontakt członków wspólnoty z pewnością nie byłby utrudniony. TymczasemK. S.,M. R.iR. K.kontaktów z lokatorami ewidentnie sobie nie życzą. Kłóci się z zdaniem Sądu z samą ideą funkcjonowania zarządu, który powołany jest do działania w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a więc de facto do działania w imieniu i na rzecz lokatorów tworzących tę wspólnotę. Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy uznał, iż zarząd nie wypełnia w tym zakresie swoich obowiązków.
Odnosząc się w dalszej kolejności do pozostałych zarzutów sformułowanych przez wnioskodawców, Sąd wskazał, że choć część z nich okazała się zasadna, nie stanowiły one zdaniem Sądu podstawy do ustanowienia zarządcy przymusowego dla nieruchomości położonej wS.przyul. (...).
Dotyczy to m.in. zarzutu niepodjęcia przez zarząd uchwały o utworzeniu funduszu remontowego. Przede wszystkim Sąd wskazał, że tego rodzaju uchwała należałaby do kategorii spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem właściwy do jej podjęcia byłby ogół właścicieli lokali. Nadto podniósł, iż przepisyustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalinie nakładają obowiązku ustanowienia tego rodzaju funduszu.
Analogicznie sam fakt skonfliktowania części lokatorów zR. K.nie uzasadniał w ocenie Sądu I instancji ustanowienia zarządcy przymusowego. Jeżeli bowiem zarząd wypełniałby swoje obowiązki i nie naruszał zasad prawidłowej gospodarki, konflikt części członków wspólnoty zR. K.nie mógłby stanowić samoistnej przesłanki uzasadniającej uwzględnienie wnioskuM. S.iJ. S. (1).
Dalej Sąd podnosił, iż przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało co prawda, że część pism lokatorów kierowanych do zarządu pozostaje bez odpowiedzi, awarie na terenie wspólnoty usuwane są w stosunkowo wolnym tempie oraz, że zdarza się, iż kosze na śmieci są przepełnione, a odpady zalegają na zewnątrz. W uznaniu Sądu wskazane powyżej okoliczności także nie mogły zadecydować o ustanowieniu zarządcy przymusowego dla nieruchomości położonej wS.przyul. (...). Zdaniem Sądu bowiem w ramach każdej niemal wspólnoty mieszkaniowej zdarzają się sytuacje, w których administrowanie nieruchomością wspólną napotyka na różnorodne trudności, często niezależne od zarządcy.
W ocenie Sądu I instancji nie potwierdziły się natomiast inne zarzuty podnoszone przez wnioskodawców w toku niniejszego postępowania.
Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy uznał, iż wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego jest zasadny.
Sąd na zarządcę przymusowego powołałTowarzystwo Budownictwa (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.. Za takim rozstrzygnięciem przemawiała wysokość proponowanego wynagrodzenie za zarządzanie. Nadto Sąd podniósł, iż wybrany podmiot profesjonalnie zajmuje się zarządem nieruchomościami, co daje gwarancję prawidłowego wykonywania nałożonych przez Sąd obowiązków.
Zgodnie z treścią art. 26 ust. 1 u.w.l. w punkcie II postanowienia określony został zakres uprawnień zarządcy przymusowego.
W punkcie III postanowienia ustalono wynagrodzenie zarządcy na kwotę 0,70 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej miesięcznie, płatne przez właścicieli poszczególnych lokali – wyodrębnionych i niewyodrębnionych – w wysokości zgodnej z zajmowaną przez nich powierzchnią, w formie zaliczek płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
Sąd uznał nadto, iż w przedmiotowej sprawie interesy wnioskodawców i popierających ich uczestników postępowania (w tymA. B.iG. B.) oraz uczestników sprzeciwiających się ustanowieniu zarządcy przymusowego były ewidentnie sprzeczne. Powyższe uzasadniało zdaniem Sądu odstąpienie od ogólnej reguły wyrażonej normąart. 520 § 1 k.p.c.Jako że wniosekM. S.iJ. S. (1)o ustanowienie zarządcy przymusowego okazał się zasadny, wnioskodawcom i popierającym ich stanowisko procesowe uczestnikom należy się w tym zakresie zwrot kosztów postępowania od uczestników, którzy wyraźnie sprzeciwili się sformułowanemu przez nich wnioskowi.
Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie IV i V postanowienia.
W punkcie VI postanowienia Sąd nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie odR. K.,M. R.iK. S.kwoty po 168,86 zł, a od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.,J. C.,S. C.iJ. S. (3)kwoty po 168,85 zł.
Pozostałe koszty postępowania każdy z uczestników ponosi we własnym zakresie, o czym Sąd orzekł w punkcie VII postanowienia.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiódł uczestnik(...) sp. z o.o.z siedzibą wN.zaskarżając je w całości oraz wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie wniosku i rozsądzenie o kosztach postępowania w obu instancjach według norm przepisanych oraz o dopuszczenie dowodu z uzupełniających zeznańR. K.na okoliczność sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w okresie po wydaniu zaskarżonego postanowienia.
Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie:

1
art. 386 § 6 kpcpoprzez jego niezastosowanie- Sąd Rejonowy zlekceważył wskazania Sądu Okręgowego, nie wyjaśniając nawet z jakich powodów tak czyni;

2
art. 26 ustawy o własności lokalipoprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym ustaleniu wynagrodzenia zarządcy przymusowego, w sposób uniemożliwiający jego wyliczenie i egzekucję;

3
art. 26 ustawy o własności lokalipoprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuzasadnionym przyjęciu wysokości wynagrodzenia zarządcy przymusowego;

4
art. 26 ustawy o własności lokaliw związku zart. 328 § 2 kpcpoprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuzasadnionym powierzeniu zarządu przymusowegoTowarzystwu Budownictwa (...) Sp. z o.o.wS.;

5
art. 233 § 1 kpcw zw. zart. 328 § 2 kpcpoprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w zakresie w jakim Sąd Rejonowy uznał zeznaniaJ. S. (1),M. S.iA. B.za w pełni wiarygodne tylko dlatego, iż „wzajemnie się uzupełniają”. W ocenie skarżącego naruszenie to doprowadziło do dowolnego i nie opartego na prawdzie ustalenia, iż aktualny zarząd utrudnia właścicielom lokalu dostęp do dokumentacji oraz, iż kontakt z nim jest utrudniony;

6
art. 233 § 1 kpcw zw. zart. 328 § 2 kpcpoprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w zakresie w jakim Sąd Rejonowy uznał zeznaniaR. K.iM. R.za niewiarygodne;

7
art. 26 ustawy o własności lokalipoprzez jego zastosowanie polegające na nieuzasadnionym przyjęciu, że niegospodarność dotychczasowego zarządu polega na wypłacie wynagrodzenia poprzedniemu zarządowi na podstawie ważnej uchwały właścicieli lokali;

8
art. 26 ustawy o własności lokalipoprzez jego zastosowanie polegające na nieuzasadnionym przyjęciu, że sposób kontaktu z zarządem i sposób dostępu do dokumentacji mogą stanowić o niegospodarności zarządu lub nieprawidłowym wypełnianiu obowiązków;

9
art. 245 kpciart. 78 § 1 zd. 1 kcpoprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przeprowadzeniu dowodu z „dokumentów”, tj. dokumentacji fotograficznej i uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego z dnia 02 stycznia 2012 r., podczas gdy środki te nie stanowią dokumentów;

10
art. 26 ustawy o własności lokalipoprzez jego zastosowanie z naruszeniem celu ustawowego uregulowania wspólnot mieszkaniowych, z naruszeniem zasady wspierania rozwoju samorządności lokalnej oraz z oczywistym i dotkliwym naruszeniem interesów gospodarczych właścicieli lokali.

W uzasadnieniu apelacji, pełnomocnik uczestnika w sposób szczegółowy odniósł się do każdego z podniesionych zarzutów.
W odpowiedzi na apelacjęM. S.,J. S. (1),G. B.iA. B.wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie od uczestnika na ich rzecz kosztów zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Wywiedziona w przedmiotowej sprawie apelacja doprowadziła do uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu Szczecin- Centrum w Szczecinie do ponownego rozpoznania, aczkolwiek nie na skutek zarzutów w niej zawartych.
Na wstępie rozważań koniecznym jawi się wskazanie, iż zgodnie zart. 378 § 1 kpcsąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W tym względzie wskazania zatem wymaga, iż kontrola instancyjna zainicjowana wniesioną apelacją doprowadziła do ujawnienia w przedmiotowej sprawie uchybienia procesowego, o którym mowa wart. 379 pkt 5 kpc, skutkującego nieważnością postępowania, a tym samym koniecznością uchylenia postanowienia, zniesienia postępowania w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu w tym zakresie do ponownego rozpoznania.
Nieważność postępowania występuje wtedy, gdy strona postępowania wbrew swej woli zostaje faktycznie pozbawiona możności działania w postępowaniu lub jego istotnej części. Stwierdzenie, czy taki stan nastąpił, wymaga rozważenia, czy w konkretnej sprawie nastąpiło naruszenie przepisów procesowych, czy uchybienie to miało wpływ na możność działania strony oraz, czy pomimo zaistnienia tych dwóch przesłanek strona mogła bronić swoich praw. Tylko przy kumulatywnym spełnieniu tych wszystkich przesłanek można mówić o skutkującym nieważnością postępowania pozbawieniu strony możliwości obrony swoich praw (art. 379 pkt 5 kpc). Nie każde zatem naruszenie przepisów proceduralnych może być w ten sposób traktowane. Trzeba też zwrócić uwagę, że uczestnictwo w postępowaniu, podejmowanie czynności procesowych, udział w rozprawach i innych czynnościach jest prawem, nie zaś obowiązkiem strony, obowiązkiem sądu jest natomiast zapewnienie jej takiej możliwości (tak, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 404/09, LEX 590206). Przyjmuje się przy tym, że o nieważności postępowania z omawianej przyczyny można mówić wtedy, gdy strona została pozbawiona uprawnień procesowych wskutek wadliwego postępowania sądu, nie zaś w sytuacji, gdy na skutek własnego działania z uprawnień tych nie skorzystała.
Biorąc pod uwagę powyższe Sąd Okręgowy wskazuje, iż omawiana sytuacja, tj. pozbawienie strony możliwości obrony swych praw miała miejsce w przedmiotowej sprawie. Analiza akt prowadzi bowiem do przekonania, iż na skutek zaistniałych nieprawidłowości uczestnicy nie zostali prawidłowo powiadomieni o terminie rozprawy wyznaczonej na dzień 28 listopada 2013 r. W tym względzie wskazania wymaga, iż na rozprawie z dnia 22 listopada 2013 r. Sąd Rejonowy postanowieniem celem wydania orzeczenia termin publikacji wyznaczył na dzień 28 listopada 2013 r.
Zgodnie zart. 326 § 1 kpcogłoszenie wyroku powinno nastąpić na posiedzeniu, na którym zamknięto rozprawę. Jednakże w sprawie zawiłej sąd może odroczyć ogłoszenie wyroku tylko jeden raz na czas do dwóch tygodni. W postanowieniu o odroczeniu sąd powinien wyznaczyć termin ogłoszenia wyroku i ogłosić go niezwłocznie po zamknięciu rozprawy. Z uregulowania tego wynika zatem jednoznacznie, iż ogłoszenie wyroku może nastąpić dopiero po zamknięciu rozprawy. W omawianej sprawie jednakże w dniu 22 listopada 2013 r. Sąd nie zamknął rozprawy, co oznaczało, iż postępowanie formalnie nie zostało zakończone. Winien zatem zawiadomić uczestniczące w sprawie osoby o terminie rozprawy wyznaczonej na dzień 28 listopada 2013 r., czego jednakże nie uczynił. W dniu 28 listopada 2013 r. odbyła się rozprawa, na której doszło do jej zamknięcia i ogłoszenia orzeczenia przez Sąd Rejonowy.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Odwoławczy doszedł do przekonania, iż uczestnicy postępowania zostali pozbawieni możności obrony swych praw. Winni bowiem zostać zawiadomieni o terminie rozprawy wyznaczonej na dzień 28 listopada 2013 r. Jak wynika z protokołu w dniu tym odbyła się rozprawa (nie posiedzenie jawne), na której doszło do jej zamknięcia. Tymczasem Sąd, co już zaznaczono powyżej, kontynuował postępowanie uniemożliwiając uczestnikom nieobecnym na rozprawie z dnia 22 listopada 2013 r. obronę ich praw w przedmiotowym postępowaniu. W konsekwencji, wywiedziona apelacja spowodowała konieczność uchylenia postanowienia oraz przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd Okręgowy zgodnie z brzmieniemart. 386 § 2 kpc, orzekł jak w sentencji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd I instancji winien ponadto wziąć pod uwagę zmianę sytuacji jaka nastąpiła od dnia orzekania w przedmiotowej sprawie, w szczególności uwzględnić dokonanie wyboru nowego zarządu, co miało miejsce już po wydaniu uchylonego postanowienia. Konieczne staje się zatem ponowne rozważanie zasadności wniosku, przy uwzględnieniu obecnego stanu faktycznego i stanowisk stron.
Orzeczenie w przedmiocie kosztów postępowania znajduje uzasadnienie w treściart. 108 § 2 kpc.