Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 176/15
Data wyroku: 2015-07-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Szacoń, Tomasz Szaj, Wiesława Buczek-Markowska

Sygn. akt II Ca 176/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 lipca 2015 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Tomasz Szaj (spr.)

Sędziowie:

SSO Wiesława Buczek - Markowska
SSR del. Grzegorz Szacoń

Protokolant:

sekr. sądowy Małgorzata Idzikowska-Chrząszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2015 roku wS.
sprawy z powództwaGminy M.S.
przeciwkoG. M.
o zapłatę
na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 27 października 2014 roku, sygn. akt II C 1100/14

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a
w punkcie 1. zasądza od pozwanejG. M.na rzecz powódkiGminy M.S.kwotę 55.597,86 zł ( pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych osiemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 16 marca 2011 roku;

b
w punkcie 2. odstępuje od obciążania pozwanej kosztami procesu;

II
odstępuje od obciążania pozwanej kosztami postępowania apelacyjnego.

Sygn. aktII Ca 176/15

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 27 października 2014 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie oddalił powództwoGminy M.S.przeciwkoG. M.oraz zasądził od powódkiGminy M.S.na rzecz pozwanejG. M.kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych.
Po uprzednim ustaleniu miedzy stronami w dniu 19 grudnia 2002 r. warunków umowy sprzedaży, w dniu 23 grudnia 2002 r. wS.,Gmina M.S.zawarła zG. M.orazD. S. (1)w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu. Mocą tejże umowy ustanowiona została odrębna własność lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...), składający się z czterech pokoi, dwóch kuchni, dwóch łazienek i dwóch przedpokoi, to jest lokal o powierzchni użytkowej 111,28 m2, który został sprzedany pozwanej w udziale wynoszącym(...)części orazD. S. (1)w udziale wynoszącym(...)części, wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku wynoszącym(...)części. Nadto kupującym został oddany we współużytkowanie wieczyste na okres 99 lat udział w gruncie, stanowiącym nieruchomość zabudowaną –działkę o numerze (...), obręb 29, położoną wS.przyul. (...). Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku ustalona została na kwotę 147.700 zł, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego. Po zastosowaniu 75 % bonifikaty oraz po uwzględnieniu 30 % ulgi z tytułu jednorazowej wpłaty, do zapłaty pozostała kwota 25.847,50 zł, która została przez kupujących w całości wpłacona. W § 14 umowy zostało zawarte oświadczenie powódki, że nabywcy mogą być zobowiązani do zwroty kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli przed upływem 5 lat – licząc od dnia nabycia zbędą lokal mieszkalny (nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej) lub przed upływem 5 lat wykorzystają lokal na inne cele.
W dniu 20 stycznia 2003 r.G. M.iD. S. (1)zawarli zJ.iK. K.umowę zamiany lokalu położonego przyul. (...), wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu. W zamian za swoje udziały w wymienionym lokalu pozwana otrzymała własność lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...), składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 44,25 m2 wraz z prawami z nim związanymi, zaśD. S. (1)za swój udział otrzymał własność lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...).
Pismem datowanym na dzień 21 lutego 2011 r., które zostało doręczone w dniu 1 marca 2011 r., powódka wezwała pozwaną do zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w kwocie 69.775,64 zł w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma, w związku ze zbyciem udziału w lokalu przyul. (...)przed upływem okresu 10 lat od jego nabycia.G. M.odmówiła zwrotu bonifikaty.
Między stronami nie doszło do zawarcia ugody, albowiem pozwana nie stawiła się na wyznaczone w tym celu posiedzenie sądu.
D. S. (1)iG. M.nie są ze sobą spokrewnieni.
W okresie, kiedy pozwana zawierała rzeczone umowy mieszkała z trzema córkami w lokalu położonym wS.przyul. (...), zaśD. S. (1)mieszkał tam ze swoją matką; w lokalu tym rodziny zajmowały po dwa pokoje. Stan tego lokalu pozostawiał wiele do życzenia, między innymi była w nim wilgoć. Umowa zamiany podyktowana była faktem, że pozwana, która samotnie wychowywała młode córki, nie chciała mieszkać „pod jednym dachem” z obcym mężczyzną, ponadto lokal ten wymagał remontu, na co nie było stać ani jej, aniD. S. (1).
Obecnie pozwana jest na emeryturze, którą otrzymuje w wysokości 1.800 zł. Mieszka w lokalu położonym wS.przyul. (...)wraz z najmłodszą córką. Miesięcznie pozwana płaci za mieszkanie 495 zł.
Jako podstawę prawną żądania powódki wskazano art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy zamiany, to jest z dnia 20 stycznia 2003 r.
W ocenie Sądu Rejonowego nie ulegało wątpliwości, że pozwana dokonała nabycia lokalu mieszkalnego, położonego wS., przyul. (...)z bonifikatą w trybie art. 68 u.g.n., a następnie zbyła go przed upływem 10 lat. Posłużenie się przez ustawodawcę określeniem „zbył” ma na celu objecie zakresem regulacji wszelkich umów przenoszących własność nieruchomości.
Bezsporne było również to, że strony umowy zamiany nie były osobami bliskimi w rozumieniu art. 68 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 13 u.g.n.
Mając na uwadze ustalony w sprawie stan faktyczny oraz obowiązujące wówczas przepisy prawne uznano, że powództwo co do zasady i wysokości jest uzasadnione.
Jednakże Sąd Rejonowy wziął pod uwagę sytuację życiową, w tym rodzinną i finansową pozwanej i doszedł do przekonania, że uwzględnienie tego roszczenia byłoby nadużyciem prawa podmiotowego na podstawieart. 5 k.c.
Na uwzględnienie, zdaniem Sadu Rejonowego, zasługiwała motywacja, którą kierowała się pozwana zawierając umowę nabycia prawa własności lokalu przyul. (...), a następnie jego zamiany. Był to najszybszy i najprostszy sposób na poprawę warunków bytowych rodziny pozwanej. Lokal, do wykupu którego udzielona została bonifikata wymagał remontu, ponieważ był zawilgocony. Pozwanej wówczas nie było stać na jego przeprowadzenie, współlokatorD. S. (1)również nie posiadał środków na remont. Uwzględniając zatem konieczność opłacania czynszu, samodzielnego utrzymania trzech córek – uzasadnione jest stanowisko pozwanej o braku możliwości przeprowadzenia remontu w mieszkaniu przyul. (...). Ta sytuacja skłoniła pozwaną do poszukiwania innych sposobów na poprawienie warunków lokalowych rodziny. Dodatkowo nie bez znaczenia jest fakt, iż w jednym lokalu zamieszkiwała pozwana z dorastającymi córkami oraz rodzina obcego dorosłego mężczyzny. Sytuacja ta z całą pewnością bywała kłopotliwa i zrozumiałym jest dążenie pozwanej do likwidacji tego stanu.
Zamiana mieszkania dokonana po miesiącu od uzyskania prawa własności była wynikiem tych starań o lepsze warunki bytowa rodziny pozwanej i odbyła się bez żadnych dopłat na rzecz pozwanej. Pozwana nie uzyskała żadnej korzyści finansowej w związku z „wykupem” mieszkania, a następnie jego zamianą – a w sposób zdecydowany poprawiła swoje warunki lokalowe. Jednocześnie lokal przyul. (...)został nabyty przez osoby, które godziły się z jego stanem technicznym, co jedynie może dawać nadzieję na utrzymanie zadowalającego stanu tego lokalu i części wspólnych budynku, przez co strona powodowa również osiąga korzyść. Sam fakt dokonanej zamiany przez blisko 10 lat nie stanowił dla strony powodowej asumptu do wystąpienia w przedmiotowym żądaniem, z czego należy wyciągnąć wniosek, że zamiana ta nie naruszyła interesów strony powodowej. Zresztą – jak już wyżej wywiedziono – sam aspekt finansowy nie może w każdej sytuacji życiowej górować nad koniecznością zachowania sprawiedliwości rozumianej przez pryzmat zasad współżycia społecznego.
Sąd Rejonowy zauważył również, że dodany w 2007 r., do u.g.n.art. 68 ust. 2a pkt 4wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty w razie zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. W takiej sytuacji faktycznej, która miała miejsce w przedmiotowej sprawie, zgodnie z wolą ustawodawcy wzgląd na zabezpieczenie interesów finansowych Gminy powinien ustąpić ważnemu społecznie interesowi wspierania budownictwa mieszkaniowego i zaspakajania potrzeb obywateli w tym zakresie. Chociaż przepis ten nie ma w sprawie zastosowania, to jednak zawartej w nim normy i celu jej ustanowienia, nie można pominąć przy ocenie zarzutu naruszeniaart. 5 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r. II CSK 494/10, LEX nr 1027172). Sytuacja rodzinna, finansowa i mieszkaniowa pozwanej uzasadnia celowościowe rozszerzenie wykładni woli ustawodawcy, który zwalniając czynność zamiany wykupionego lokalu z obowiązku zwrotu bonifikaty – w ocenie Sądu Rejonowego nie dążył do nierównego traktowania obywateli – tych właśnie którzy dokonali zamiany przed wejściem w życie przywołanej regulacji, a czynności tej dokonali działając pod swego rodzaju przymusem życiowym – tak jak pozwana. W tym kontekście czasowe ograniczenie tej korzystnej dla społeczeństwa normy prawnej może podlegać pewnym modyfikacjom – właśnie przy wykorzystaniu zasad współżycia społecznego.
Zdaniem Sądu Rejonowego pozwana przejawiała absolutny brak rozeznania prawniczego i do sfery formalnej obu czynności prawnych nie przywiązywała żadnej wagi. Podczas przesłuchania na rozprawie nie mogła sobie przypomnieć żadnych faktów dotyczących kwestii nomenklatury, pouczeń, kwestii finansowych dotyczących obu czynności. Uwaga pozwanej zaprzątnięta była w tamtym okresie wyłącznie troską o zapewnienie lepszego bytu mieszkaniowego swojej rodzinie, co usprawiedliwia brak jakiejkolwiek refleksji nad pouczeniem zawartym w akcie notarialnym, a dotyczącym zwrotu bonifikaty. Skoro pozwana nie zarejestrowała podstawowych informacji dotyczących pierwszego aktu notarialnego, to tym bardziej pouczenie o zwrocie bonifikaty nie zostało przez nią dostrzeżone. W takich sytuacjach strona powodowa poprzez działających przy tych czynnościach pracowników winna dołożyć szczególnej staranności przy przekazywaniu istotnych danych dotyczących czynności prawnej – w sposób przystępny dla kupującego, a nie jedynie poprzez przedłożenie aktu notarialnego do podpisania.
O kosztach postępowania Sad Rejonowy orzekł w myślart. 98 § 1 k.p.c.Wysokość kosztów, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika powiększone o opłatę skarbową ustalono na podstawie§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2013 r. poz. 490).
Apelację od wyroku wniósł pełnomocnik powódki i zaskarżając go w całości, wniósł o zmianę wyroku w całości i zasądzenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:
a) wadliwość ustaleń faktycznych przejawiającą się w:
- sprzeczności ustaleń Sądu z treścią zebranego w toku sprawy materiału dowodowego, poprzez błędne przyjęcie, że pozwana nie uzyskała żadnej korzyści finansowej w związku z wykupem udziału w lokalu, a następnie jego zamianą na samodzielny lokal, podczas gdy wzbogacenie po stronie pozwanej faktycznie istniało, a wyrażało się przede wszystkim w możliwości nabycia lokalu mieszkalnego od Gminy za 17,5 % jego wartości rynkowej, a następnie zakupie bez zaangażowania żadnych własnych środków samodzielnego lokalu za cenę rynkową,
- sprzeczności ustaleń Sądu z treścią zebranego w toku sprawy materiału dowodowego, poprzez błędne przyjęcie, że po stronie pozwanej zaistniały wyjątkowe okoliczności uzasadniające uznanie powództwa o zapłatę wywiedzionego przez Gminę za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy okoliczności takie nie wystąpiły.
b) naruszenie prawa materialnego poprzez:
- naruszenieart. 5 kodeksu cywilnegopoprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że wychowywanie trzech dorastających córek i zamieszkiwanie w drugim lokalu sąsiada - dorosłego mężczyzny - stanowi wyjątkową sytuację, która usprawiedliwia sprzedaż lokalu nabytego z bonifikatą znacznie przed upływem terminów wskazanych w ustawie (po miesiącu), podczas gdy dwie rodziny zamieszkiwały w ten sposób od ponad dwudziestu lat a zatem nie była to sytuacja nowa, nagła, nie do przewidzenia, a zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, odmowa ochrony praw podmiotowych z powołaniem się naart. 5 kodeksu cywilnegomusi być uzasadniona faktem istnienia okoliczności rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych lub teleologicznych;
- naruszenieart. 5w zw. zart. 118 kodeksu cywilnegopoprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania przez Sąd I instancji, iż przez prawie 10 lat fakt od dokonanej zamiany nie stanowił dla strony powodowej asumptu do wystąpienia z przedmiotowym żądaniem, z czego Sąd wywiódł, że czynność ta nie naruszyła interesów strony powodowej - podczas gdy ww. interpretacja nie znajduje żądnego potwierdzenia w brzmieniu przepisów, regułach wykładni oraz orzecznictwie sądów powszechnych, a wręcz prowadziłaby do uznania, że ustawodawca regulując (z resztą w sposób bezwzględnie obowiązujący) terminy przedawnienia doprowadził jednocześnie do niezgodności ww. norm zart. 5 kodeksu cywilnego, prowadząc do współistnienia norm prawnych wzajemnie sprzecznych;
- naruszenieart 5 kodeksu cywilnegopoprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że roszczenie powódki nie zasługuje na ochronę, ponieważ jest rażące i nieakceptowalne w kontekście sytuacji, w której Gmina dochodzi swoich praw podmiotowych, o których lojalnie, w formie pisemnej w akcie notarialnym uprzedza swoich kontrahentów,
- naruszenieart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu z dnia wtórnej sprzedaży lokalu przez pozwaną poprzez jego błędną wykładnię, zgodnie z którą celem wprowadzenia możliwości wykupu lokali mieszkalnych przez ich dotychczasowych najemców na preferencyjnych warunkach była poprawa warunków mieszkaniowych - podczas gdy cel taki nie wynikał z ówcześnie obowiązującego brzmienia przepisów ani z reguł wykładni;
- naruszenieart. 68 ust 2a pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez ich zastosowanie, a zatem nadanie ww. przepisom charakteru retroaktywnego, choć intencja taka nie została w żaden sposób ujawniona przez ustawodawcę np. poprzez brzmienie przepisów intertemporalnych;
- naruszenieart 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu z dnia wtórnej sprzedaży lokalu, przez pozwaną (tj. z dnia 20 stycznia 2003 r.) poprzez jego błędną wykładnię, zgodnie z którą z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty wynikającego ze sprzedaży lokalu przed upływem okresów wskazanych w ustawie, zwalnia zagospodarowanie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe;
c) naruszenie prawa procesowego poprzez:
- naruszenieart. 233 kodeksu postępowania cywilnego, polegające na przekroczeniu zasad swobodnej oceny dowodów, poprzez przyjęcie, że sprzedaż lokalu nabytego z bonifikatą przed upływem terminu wskazanego w ustawie w celu polepszenia swoich warunków mieszkaniowych prowadzi do uznania, że to powódka korzystając ze swoich ustawowych uprawnień, zmierzających do odzyskania publicznych środków, narusza zasady współżycia społecznego, a nie narusza tych zasad były najemca, który w uprzywilejowany sposób - niedostępny dla znacznej części mieszkańców gminy- nabywa na własność lokal mieszkalny za znikomą część jego wartości i niezwłocznie sprzedaje go po cenie rynkowej, poprawiając swoje warunki mieszkaniowe kosztem publicznych środków,
- art. 233 przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, m.in. poprzez przypisanie wyłącznie Gminie braku szczególnej staranności w przekazaniu pozwanej informacji o okolicznościach zwrotu bonifikaty - pomimo iż zostały one wprost wskazane w umowie sprzedaży - co wpłynęło na negatywną ocenę powódki przez Sąd I instancji pod kątem zasad współżycia społecznego i doprowadziło do oddalenia powództwa,
- naruszenieart. 320 kodeksu postępowania cywilnegopoprzez jego niezastosowanie, podczas gdy przyjmując, iż w sprawie zachodzą szczególne okoliczności po stronie pozwanej, Sąd I instancji, zamiast oddalić powództwo, winien uwzględnić powództwo jednocześnie rozkładając na raty zasądzone świadczenie.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że powództwo nie powinno zostać oddalone z uwagi na regulacjęart. 5 kodeksu cywilnego, ponieważ zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, korzystanie z uprawnień ustawowych (a wręcz obowiązków ustawowych, ponieważ Gmina, jako jednostka samorządu terytorialnego, zobowiązana jest w sposób gospodarny i celowy zarządzać środkami publicznymi) nie powinno być uznawane za sprzeczne ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem prawa.
Dodatkowo, wskazano na preferencyjny tryb w jakim pozwana nabyła lokal od powódki (za 17,5% jego wartości), stanowiący wyjątek od zasady, że nieruchomości (tak, jak i inne rzeczy) nabywa się za cenę odpowiadająca ich wartości rynkowej. Z tego względu zasady sprawiedliwości społecznej wymagają, zdaniem apelującej, aby osoby, które w ten sposób nabyły lokale mieszkalne, przeznaczyły te lokale na zaspokojenie swych potrzeb mieszkaniowych, a nie czyniły je przedmiotem obrotu prawnego, gdyż odmienne rozwiązanie prowadziłoby do uzyskiwania korzyści majątkowych przez poszczególne jednostki kosztem interesów gminy, czyli de facto całej społeczności lokalnej.
Dalej powódka wskazała, że postępowanie wbrew regulacjom ustawowym, nawet w celu poprawy warunków mieszkaniowych, nie powinno unicestwiać zasady jaką jest ochrona praw podmiotowych. Chęć zamieszkiwania w lokalach o „odpowiednim standardzie” oraz o „odpowiedniej powierzchni” jest udziałem większości społeczeństwa, w tym członków wspólnoty samorządowej, do której należy pozwana, co nie oznacza, że cel ten jest na tyle wyjątkowy, że mógłby uzasadniać odmowę ochrony praw podmiotowych. Zauważono, że stan wspólnego zamieszkiwania w lokalu z drugą rodziną istniał od ponad 20 lat i zapewne, gdyby nie przepisy umożliwiające kupno lokalu od powódki po znacznie obniżonej cenie, to istniałby nadal. Wyjątkową i nieakceptowaną sytuacją nie jest też okoliczność, iż lokal wymagał remontu.
Apelująca podkreśliła, że celem regulacji związanych z możliwością zakupu nieruchomości z bonifikatą, wbrew ustaleniom Sądu I instancji, było ułatwienie nabywcom zakupu konkretnego lokalu, a nie pozyskanie od Gminy środków na kupno mieszkania, polepszenie warunków mieszkaniowych, czy podniesienie komfortu życia. Stosowanieart. 5 k.c.nie może także, zdaniem powódki, prowadzić do uchylenia bądź zmiany obowiązujących przepisów prawa. W sprawie nie powinien także znajdować zastosowaniaart. 68 ust. 2a pkt 4ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ przepis ten obowiązuje dopiero od momentu nowelizacji dokonanej na podstawieustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw(Dz. U. Nr 173, poz. 1218). Nieuprawniona jest próba poddania wykładni celowościowej ww. przepisu, nadającej im de facto w praktyce charakter retroaktywny, choć intencja taka nie została w żaden sposób ujawniona przez ustawodawcę np. poprzez brzmienie przepisów intertemporalnych.
Następnie podniesiono, że skoro ustawodawca przewidział dla roszczeń, do kategorii których należy roszczenie powódki, 10-letni okres przedawnienia, to dla uwzględnienia roszczenia (przynajmniej w jego aspekcie „czasowym”) wystarczającym jest wniesienie powództwa przed upływem owego 10-letniego okresu. Wskazano, że już w 2011 r. powódka wystąpiła z propozycją ugodowego rozwiązania sporu (zawezwanie do próby ugodowej), na którą pozwana nie zareagowała.
Ponadto apelująca zauważyła, że przy dokonywaniu czynności prawnych w postaci umowy przenoszącej własność nieruchomości czuwa notariusz, a stosowne pouczenie dotyczące warunków zwrotu bonifikaty zostało sformułowane w jasny i precyzyjny sposób. Gdyby przyjąć, tak jak chce Sąd, że brak rozeznania prawniczego przez stronę czynności prawnej miałby skutkować oddaleniem powództwa, to obrót prawny należałoby uznać za zagrożony.
Zdaniem powódki niefrasobliwość i brak należytej staranności pozwanej w prowadzeniu swoich spraw, nie może przynosić negatywnych konsekwencji dla powódki. Sąd I instancji nie zauważył, że pozwana potrafiła mimo swej nieporadności dokonać czynności prawnych prowadzących do nabycia na własność udziału w lokalu i w niespełna miesiąc później wraz ze współwłaścicielem podjąć skuteczne działania w celu dokonania kolejnej czynności — tym razem zamiany na dwa odrębne lokale.
W przekonaniu powódki promowanie przez Sąd takich postaw życiowych, jakie prezentuje pozwana, nie powinno zasługiwać na aprobatę.
Na zakończenie apelująca podniosła, że Sąd I instancji, mając na uwadze regułę, zgodnie z którą co do zasady prawa podmiotowe podlegają ochronie prawnej, winien przeanalizować możliwość zastosowania w sprawie przepisuart. 320 k.p.c.i ewentualnie rozłożyć pozwanej należne świadczenie na raty.
W odpowiedzi na apelację pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie apelacji w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.
W ocenie pozwanej Sąd I instancji w sposób prawidłowy ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy i na jego podstawie wyciągnął prawidłowe wnioski, zaś w uzasadnieniu w sposób spójny i logiczny wskazał podstawy swego rozstrzygnięcia.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja okazała się uzasadniona.
Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy ustalił stan faktyczny, który w istocie nie był kwestionowany przez strony. Ustalenia powyższe Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne. Jednakże w ramach tych ustaleń faktycznych Sąd II instancji dokonał ich odmiennej oceny, co w rezultacie doprowadziło do zmiany rozstrzygnięcia Sadu Rejonowego co do istoty.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, iż zastosowanie w przedmiotowej sprawie znajdą przepisyustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(dalej u.g.n.), w brzmieniu obowiązującym na dzień zawarcia umowy między pozwaną a osobą trzecią, której przedmiotem była sprzedaż lokalu mieszkalnego przyul. (...)wS., nabytego uprzednio od powodowej Gminy.
Art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu 20 stycznia 2003 r. stanowił, iż właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1-3 lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 7. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.
Sąd Rejonowy słusznie ocenił, iż w sprawie zostały spełnione wynikające z powyższego przepisu przesłanki do nabycia przez powódkę uprawnienia do dochodzenia od pozwanej zwaloryzowanej bonifikaty. Jednocześnie Sąd uznał żądanie za nieuzasadnione z uwagi na naruszenie przez powódkęart. 5 k.c.
Z powyższym stanowiskiem Sąd Okręgowy nie może się zgodzić.
Zgodnie zart. 5 k.c.nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 1967 r., sygn. akt I PR 415/67 (opubl. OSP 1968/10/210), zasady współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 k.c.są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowania tego przepisu konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego rozpatrywanego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Z tej też przyczyny w świetleart. 5 k.c.na podstawie zasad współżycia społecznego nie można formułować dyrektyw o charakterze ogólnym. Zasady współżycia społecznego mogą stanowić podstawę dokonania korektury w ocenie nietypowego przypadku, nie służą jednak do uogólnień w sytuacjach uznawanych za typowe.
Sąd Rejonowy w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia wskazywał na liczne argumenty, które w jego ocenie przemawiały za uznaniem działań powódki za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Dotyczyły one sytuacji materialnej pozwanej, faktu zamieszkiwania pozwanej z inną rodziną, braku świadomości i rozeznania przy dokonywaniu czynności prawnych przenoszących własność nieruchomości.
Argumenty te, w ocenie Sądu Okręgowego, są po pierwsze niewystarczające, a po drugie częściowo są też niesłuszne.
Należy zauważyć, co podkreśliła również apelująca, że sprzedaż lokalu przez Gminę, miała zaspokoić potrzeby mieszkaniowe pozwanej, umożliwić jej nabycie własnościowego mieszkania za kwotę zdecydowanie odbiegającą od ówczesnych cen rynkowych. W akcie notarialnym Rep. A Nr(...)z dnia 23 grudnia 2002 r., a także wcześniej w protokole uzgodnień z dnia 18 grudnia 2002 r. powódka wyraźnie zastrzegła możliwość domagania się zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji m.in. w sytuacji zbycia lokalu przed upływem 5 lat od chwili nabycia go od Gminy (za wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej).
Tymczasem, mimo ww. zastrzeżenia, które ma swoje źródło również wart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozwanaG. M.dokonała zamiany mieszkania z osobą obcą niespełna miesiąc po jego nabyciu od powodowej Gminy.
Sąd Okręgowy nie podziela oceny Sądu Rejonowego, że pozwana była wówczas osobą na tyle nieporadną, iż nie rozumiała kierowanego do niej na piśmie zastrzeżenia dotyczącego zasad zwrotu bonifikaty. Nie wydaje się to prawdopodobne w świetle okoliczności zawierania najpierw umowy sprzedaży mieszkania, poprzedzonego protokołem uzgodnień, a następnie jego zamiany.
Po pierwsze zauważyć należy, że akt notarialny Rep. A Nr(...)z dnia 23 grudnia 2002 r. jest bardzo zwięzły, liczy niewiele ponad cztery strony, zawiera tylko najistotniejsze postanowienia, które są zapisane w sposób przejrzysty. W związku z tym trudno mówić, aby jego treść była zawiła, niezrozumiała dla przeciętnego człowieka. Postanowienia umowy są skondensowane, ale są jednocześnie bardzo jasno i przejrzyście napisane. W konsekwencji pozwana zdaniem Sądu Okręgowego w sposób nieuzasadniony zasłania się tym, że nie rozumiała tego, co się do niej kierowało podczas transakcji nabycia mieszkania u notariusza. Zauważyć wypada, że szczególna forma zawierania umów o przeniesienie własności nieruchomości- forma aktu notarialnego, wymaga przy jej zawieraniu obecności notariusza, który czuwa nad tym, aby strony były świadome treści zawieranej umowy. W tym celu treść aktu notarialnego jest przed jego podpisaniem odczytywana na głos przez notariusza. Notariusz upewnia się, czy strony rozumieją poszczególne postanowienia zawarte w umowie. W razie ewentualnych wątpliwości, gdyby strona czego nie rozumiała, może ona dopytać notariusza, co znaczą, czy jakie skutki dla niej, mają konkretne zapisy umowy. Jest to obowiązkiem notariusza i nie ma podstaw, aby przypuszczać, że w zaistniałej sytuacji ww. warunki formalne zawierania umowy nie zostały zachowane. W rezultacie stwierdzić należy, że pozwana musiała mieć świadomość znaczenia podpisywanej przez siebie umowy, a co za tym idzie musiała znać i rozumieć zapis dotyczący warunków zwrotu bonifikaty. Dodatkowo wskazać należy, że pozwana nie zapoznała się z treścią zastrzeżenia zwrotu bonifikaty dopiero w dniu podpisywania umowy sprzedaży mieszkania, bowiem podpisanie umowy poprzedzone było rokowaniami, które odbyły się w dniu 19 grudnia 2002 r. i z których sporządzony został protokół. W treści protokołu w pkt. 19 również wskazano na możliwość zwrotu bonifikaty w określonym przypadku. A zatem już wówczas pozwana miała świadomość, że zbycie lokalu na rzecz osoby obcej przed upływem 5 lat od chwili zawarcia umowy sprzedaży, rodzić może po jej stronie obowiązek zwrotu bonifikaty. Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że każdy obywatel ma obowiązek znać treść powszechnie obowiązujących przepisów ustaw, które są ogłaszane w jawnym dla wszystkich publikatorze i powinni ich przestrzegać nawet bez względu na to czy zostali o ich treści "pouczeni" bądź "poinformowani". Zastrzeżenie zawarte w § 14 umowy sprzedaży lokalu wynika wszak wprost z regulacji zawartej w art. 68 ust. 2 u.g.n.
Po drugie, w ocenie Sądu Okręgowego, sekwencja zdarzeń związanych z zawieranymi przez pozwaną transakcjami prowadzi do wniosku, że poprzez wykup mieszkania pozwana zamierzała zrealizować cel w postaci późniejszego podziału tego mieszkania zajmowanego dotychczas wspólnie z inną rodziną. Jest bowiem wysoce nieprawdopodobne, aby tuż po wykupie mieszkania w dniu 23 grudnia 2002 r., pozwana powzięła zamiar jego zamiany na dwa inne lokale i zdołała tego dokonać zaledwie w niespełna 30 dni (do dnia 20 stycznia 2003 r.), które w dodatku obejmowały okres Świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku. Nie jest prawdopodobne, aby pozwana w tym czasie znalazła kontrahenta, który dysponowałby dwoma podobnymi lokalami, na które mogłaby się zamienić. Z zasad doświadczenia życiowego wiadomo bowiem, że proces zamiany trwałby znacznie dłużej. Powyższe prowadzi do wniosku, że pozwana już wcześniej niż przed 23 grudnia 2002 r. musiała mieć zaplanowaną konkretną zamianę mieszkania, które zamierzała wykupić od Gminy. Mimo, iż najpóźniej w dniu 23 grudnia 2002 r. pozwana najpewniej dowiedziała się o treści zastrzeżenia zwrotu bonifikaty, to nie odwiodło jej to od zawarcia w dniu 20 stycznia 2003 r. umowy zamiany tego lokalu. Działania pozwanej nakierowane były na uzyskanie takiego właśnie efektu- szybkiego wyzbycia się poprzez zamianę lokalu mieszkalnego nabytego z bonifikatą, co jest ewidentnie sprzeczne z ówcześnie obowiązującą regulacją zawartą wart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym pozwana dobrowolnie zniweczyła cel udzielenia jej bonifikaty przez Gminę. Nie sposób doszukiwać się w takim postępowaniu pozwanej okoliczności, które uzasadniałyby zastosowanie w sprawieart. 5 k.c., ponieważ pozwana działała ze świadomością naruszenia postanowień umowy i przepisów ustawy. Opisane zachowanie pozwanej, zdaniem Sądu II Instancji, stało w sprzeczności z celem, dla jakiego udzielona została jej bonifikata, którym było ułatwienie zakupu lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe. Takie postępowanie pozwanej, nawet jeśli w rezultacie w inny sposób zaspokoiła swoje potrzeby mieszkaniowe, zdaniem Sądu Odwoławczego, nie może zasługiwać na akceptację właśnie w świetle zasad współżycia społecznego.
Sąd Okręgowy rozważył również, czy świadome działanie pozwanej spowodowane było szczególną motywacją, która ze względu na zasady współżycia społecznego, uzasadniałaby oddalenie powództwa. Sąd II instancji w przedmiotowej sprawie takich wyjątkowych okoliczności nie znalazł.
Pozwana i jej trzy dorastające córki, zajmowała lokal mieszkalny przyul. (...)wspólnie zD. S. (1)i jego matką. Przyznać należy, że zamieszkiwanie z obcymi osobami we wspólnym mieszkaniu nie jest komfortową sytuacją. Niemniej jednak należy zauważyć, że lokal zajmowany wspólnie, był faktycznie przystosowany do zamieszkiwania w nim dwóch rodzin. Lokal ten posiadał cztery pokoje, dwie odrębne kuchnie, dwie odrębne łazienki i dwa przedpokoje i rodziny nie były zmuszone korzystać ze wspólnej kuchni czy łazienki, ponieważ każda dysponowała swoją. Nie było to zatem typowe mieszkanie wspólne. Zajmowany przezG. M.iD. S. (1)lokal był co prawda lokalem wspólnym, jednak był funkcjonalnie przystosowany do zamieszkiwania dwóch rodzin. Należy również zauważyć, że pozwana zamieszkiwała w lokalu wspólnym zD. S. (2)przez 20 lat i nie wykazała w niniejszym postępowaniu, że po wykupie mieszkania w dniu 23 grudnia 2002 r. zaistniały jakieś szczególne okoliczności, które uniemożliwiały dalsze wspólne zamieszkiwanie, w szczególności że w tak urządzonym lokalu wspólnym zamieszkiwanie zD. S. (1)stanowiło realne zagrożenie dla jej dzieci. Trzeba też wskazać, że zbywając mieszkanie pozwanej za symboliczną wręcz cenę powodowa Gmina wywiązała się z obowiązku zaspokojenia swoim mieszkańcom potrzeb mieszkaniowych, zaś pozwana - przystępując do umowy - w sposób dorozumiany takie warunki mieszkaniowe uznała za odpowiednie.
W przekonaniu Sądu Okręgowego jedyną motywacją pozwanej, która dokonała ww. transakcji była chęć godniejszego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co jednak nie stanowi wystarczającej podstawy do zastosowania wobec niej ochrony zart. 5 k.c.Dążenie do poprawy komfortu zamieszkiwania, nie jest taką wyjątkową i powszechnie niespotykaną okolicznością, aby dyskwalifikowały co do zasady słuszne roszczenie powódki o zwrot udzielonej bonifikaty. Sytuacja osobista i mieszkaniowa pozwanej nie była bowiem na tyle wyjątkowa, aby usprawiedliwiała zachowanie pozwanej, która w sposób świadomy nie zastosowała się do obowiązującego wówczasart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wobec powyższych ustaleń, zdaniem Sądu II instancji w rozpoznawanej sprawie nie istniały wyjątkowe okoliczności, uzasadniające uznanie powództwa o zapłatę wywiedzionego przezGminę M.S.za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Powódka dochodząc od pozwanej zwrotu udzielonej uprzednio bonifikaty w istocie realizowała spoczywający na niej obowiązek racjonalnego (zgodnego z pierwotnym przeznaczeniem) dysponowania środkami publicznymi. Celem udzielania przez powódkę bonifikaty było przyznanie pomocy ze środków publicznych dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatorów pod warunkiem wszakże, iż lokal objęty bonifikatą wykorzystywany będzie przez okres co najmniej 5 lat w tym właśnie celu. Ówcześnie obowiązujące przepisy prawa nie przewidywały innego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych niż tylko jak przez zamieszkiwanie w lokalu objętym sprzedażą.
Sąd Okręgowy zauważa, że rozpatrując tezę o nadużyciu prawa podmiotowego powódki w kontekście zmian legislacyjnych art. 68 u.g.n. nie sposób jest uznać jej za trafną. Dopiero bowiem od 22 października 2007 roku obowiązywał przepis art. 68 § 2a pkt 4 u.g.n., który stanowił, że nie ma obowiązku zwrotu bonifikaty jeżeli dokonano zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. W przedmiotowej sprawie przepis ten jednak nie ma zastosowania, ponieważ w dacie zawierania umowy zamiany lokalu mieszkalnego jeszcze nie obowiązywał. Dokonanie przezG. M.zamiany mieszkania nabytego uprzednio od Gminy na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych, tj. zgodnie z "duchem" wprowadzenia kolejnych nowelizacji przepisu 68 u.g.n., nie jest szczególną okolicznością, która czyniłyby żądanie Gminy o zwrot bonifikaty, sprzecznym z zasadami współżycia społecznego. Zmienność w czasie przez ustawodawcę przepisów dotyczących zwrotu udzielanej bonifikaty mieszkaniowej, ich liberalizacja, nie stanowi samoistnej podstawy dla uznania, że tylko z tej przyczyny powództwo powinno być ocenione jako sprzeczne zart. 5 k.c.(tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 22 listopada 2012 r., sygb. Akt I ACa 632/12). Zaakcentować należy, że sądy zobowiązane są do stosowania obowiązujących przepisów prawa, a te w momencie zamiany lokalu przez pozwaną jednoznacznie określały warunki, w których powodowa Gmina ma prawo żądać zwrotu udzielonej bonifikaty.
Wbrew stanowisku pozwanej, nadużycia prawa nie stanowiła też długotrwała zwłoka powódki w dochodzeniu przysługującego jej roszczenia o zwrot udzielonej bonifikaty. Roszczenie w tym zakresie, wobec braku unormowań szczególnych, ulega przedawnieniu z upływem ogólnego terminu dziesięcioletniego (art. 118 k.c.). Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się przy tym, zgodnie zart. 120 k.c., od dnia w którym roszczenie stało się wymagalne. Dochodzone pozwem roszczenie zaktualizowało się (powstało) już w dacie zbycia przez pozwaną lokalu mieszkalnego na skutek dokonanej zamiany, tj. z dniem 20 stycznia 2003 r. i najwcześniej w tej samej dacie rozpoczął bieg termin przedawnienia tego roszczenia. W dniu 10 sierpnia 2011 r. (data stempla pocztowego, k.26) skierowano do Sądu wniosek o zawezwanieG. M.do próby ugodowej i w tej dacie nastąpiło z mocyart. 123 § 1 pkt 1 k.c.przerwanie biegu terminu przedawnienia. Co więcej sam upływ czasu z wystąpieniem z żądaniem nie ma żadnego znaczenia dla samego powstania roszczenia. Roszczenie powódki powstało bowiem w 2003 roku (w momencie zbycia lokalu). Co więcej upływ czasu jest korzystny dla pozwanej, gdyż za ten okres powódka nie domaga się odsetek, a wartość pieniądza na przestrzeni tak dużego okresu czasu uległa zmniejszeniu.
Reasumując, pozwana nie może bronić się twierdzeniem, iż była nieświadoma możliwości zwrotu bonifikaty, a także, że decyzja o zamianie lokalu była podyktowana koniecznością życiową, nie może też skutecznie odwoływać się do samej długości okresu wyczekiwania przez powódkę z wystąpieniem na drogę procesu sądowego oraz zmian w prawie, które nastąpiły w 2007 r.
Uwzględniając powyższe argumenty, trudno uznać, aby zasady współżycia społecznego sprzeciwiały się żądaniu powódki, zwłaszcza, że realizuje ona tylko i wyłącznie uprawnienia wynikające z ustawy. Podkreślenia zaś wymaga, że roszczenie wynikające z ustawy korzysta z domniemania zgodności z zasadami współżycia społecznego. Zastosowanie w sprawieart. 5 k.c.było w zaistniałym stanie faktycznym nadużyciem i w tym zakresie ocena Sądu Rejonowego nie mogła się ostać.
Orzeczenie w przedmiocie odsetek ustawowych oparte zostało o treśćart. 481 § 1 i 2 k.c.Powódka wezwała pozwaną do zwrotu dochodzonej pozwem kwoty pismem doręczonym pozwanej w dniu 1 marca 2011 r., zakreślając 14. dniowy termin spełnienia świadczenia. Powódka załączyła do pozwu dowód doręczenia wskazanego wezwania (k.29 v.). Zakreślony wezwaniem termin upłynął zatem w dniu 15 marca 2011 r., w związku z czym powódce przysługiwało prawo żądania odsetek ustawowych od dnia następnego tj. od 16 marca 2011 r.
Mając na względzie powyższe, Sąd Odwoławczy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że w pkt. 1 zasądził od pozwanejG. M.na rzecz powódkiGminy M.S.kwotę 55.597,86 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 16 marca 2011 r., o czym orzekł w pkt. I sentencji wyroku.
Z uwagi na całokształt okoliczności sprawy Sąd Okręgowy uznał za zasadne zwolnienie pozwanej od obowiązku poniesienia kosztów postępowania tak przed Sądem I, jak i II instancji na podstawieart. 102 k.p.c.Zgodne z tym przepisem w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie wystąpiły po stronie pozwanej szczególne okoliczności, aby odstąpić od obciążania jej kosztami postępowania. Na okoliczności te składają się poniekąd okoliczności, które nie mogły wszak stanowić podstawy do odmowy uznania roszczenia powódki za zasadne, lecz mogły stanowić podstawę zastosowaniaart. 102 k.p.c.Sytuacja materialna pozwanej, która przegrała proces w całości, pozwala przypuszczać, że nie byłaby ona w stanie uiścić w całości wysokich kosztów niniejszego postępowania, biorąc pod uwagę zasądzoną od niej kwotę 55.597,86 zł wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty od dnia 16 marca 2011 r., która zobowiązana będzie zwrócić powódce. Pozwana przegrywająca postępowanie w całości osiąga bowiem niewielkie dochody z emerytury w wysokości 1800 zł. Wspólne gospodarstwo domowe prowadzi z córką, która dokłada się do opłat w kwocie 500 zł miesięcznie. Pozwana ponosi opłaty za mieszkanie w wysokości 495 zł, spłaca również kredyt w wysokości 700 zł miesięcznie. Ponadto na orzeczenie o kosztach wpływ miał charakter niniejszej sprawy, a przede wszystkim to, iż powódka dochodziła zapłaty dopiero po ponad 10 lat od zaistnienia zdarzenia aktualizującego obowiązek zwrotu bonifikaty, a także to, iż motywacją działania pozwanej była chęć poprawy warunków mieszkaniowych, które obiektywnie oceniając, były wówczas na niskim poziomie, natomiast pozwana była osobą samotnie wychowującą dzieci.
Z powyższych względów orzeczono, jak w pkt. I b) oraz II sentencji orzeczenia.
SSR (del.) Grzegorz Szacoń   SSO Tomasz Szaj  SSO Wiesława Buczek - Markowska