Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1477/15
Data wyroku: 2015-12-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Danuta Pacześniowska, Leszek Dąbek, Gabriela Sobczyk
Słowa kluczowe: Umowa, Najem
Podstawa prawna: art. 6a ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 21 06 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Sygn. akt III Ca 1477/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 grudnia 2015 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek (spr.)
Sędzia    SO Danuta Pacześniowska
SO Gabriela Sobczyk
Protokolant    Beata Michalak
po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2015 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaD. B.
przeciwko GminieG.i Wspólnocie Mieszkaniowej(...)położonej
wG.przyul. (...)
o zapłatę i nakazanie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 18 marca 2015 r., sygn. akt II C 1569/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej GminyG.kwotę 90 zł (dziewięćdziesiąt złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym;

3
przyznaje radcy prawnemuG. L.od Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Gliwicach) kwotę 110,70 zł (sto dziesięć złotych siedemdziesiąt groszy), w tym kwotę 20,70 zł (dwadzieścia złotych siedemdziesiąt groszy) podatku od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z urzędu powodowi w postępowaniu odwoławczym.

SSO Gabriela Sobczyk SSO Leszek Dąbek SSO Danuta Pacześniowska
Sygn. akt III Ca 1477/15

UZASADNIENIE
PowódD. B.żądał zobowiązania pozwanej GminyG.
do wykonania remontu dachu komórki gospodarczej, której używał w ramach umowy najmu zawartej w dniu 23 02 2001r., zasądzenia na jego rzecz od pozwanej zadośćuczynienia za krzywdę moralną w kwocie 10.000zł oraz zwrotu kosztów procesu.
Uzasadniając żądanie twierdził, że w dniu 23 lutego 2001 r. zawarł z GminąG.umowę najmu lokalu, w ramach której nabył prawo do użytkowania lokalu mieszkalnego oraz pomieszczeń przynależnych tj. piwnicy i komórki gospodarczej,
a pozwana zobowiązała się zapewnić odpowiedni stan techniczny tych pomieszczeń umożliwiający ich prawidłowe użytkowanie. Dach komórki gospodarczej przeciekał,
o czym powód informował zarządcę nieruchomości. Nie doszło do naprawy dachu,
a jego stan uniemożliwia normalne korzystanie z komórki gospodarczej i prowadzi
do zniszczenia znajdujących się w niej przedmiotów.
Pozwana GminaG.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o od-rzucenie pozwu w zakresie żądanie zasądzenia zadośćuczynienia na zasadzie art. 199
§ 1 pkt 2 k.p.c.z uwagi na prawomocne rozstrzygnięcie w tym zakresie powództwa
w sprawie I C 217/12 przez Sąd Okręgowy w Gliwicach wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2013 roku. Zarzuciła, iż powód nie wykazał dochodzonego pozwem roszczenia. Ponadto działając jako zarządca zasobu lokalowego(...) Sp. z o.o.wG.przeprowadził wizję dachu nad komórką
i nie stwierdził, aby firma wykonująca uszczelnienie przyczyniła się do jego uszkodzenia. Pozwana wniosła również o obciążenie powoda kosztami procesu.
Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 2 grudnia 2014 roku Sąd wezwał do wzięcia udziału w sprawieWspólnotę Mieszkaniową(...)położonej wG.przyul. (...),która nie złożyła odpowiedzi
na pozew.
Sąd Rejonowy w Gliwicachw wyroku (zaocznym wobec Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej przyul. (...)wG.) z dnia 18 03 2015r. oddalił powództwo, umorzył postępowanie w zakresie żądania zasądzenia
od pozwanej GminyG.odszkodowania oraz zadośćuczynienia w łącznej kwocie 10.000,00 zł (dziesięć tysięcy złotych), nie obciążył powoda kosztami procesu oraz zasądził od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gliwicach na rzecz radcy prawnegoG. L.kwotę 1.476,00 zł tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu.
W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia, wskazując za podstawę prawnąart. 659 § 1 k.c.w zw. zart. 664 § 1 i 2 k.c.orazart. 680 k.c.stwierdził, iż strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położnego wG.przyul. (...)zawarta w dniu 23 lutego 2001 roku. Właścicielem lokalu wynajmowanego przez powoda była GminaG.. Powód od dnia zawarcia umowy najmu korzystał z pomieszczenia gospodarczego znajdującego się na podwórzu nieruchomości - komórki na węgiel. Był jedynym użytkownikiem tego pomieszczenia i dysponował nim
w całości. Uznał także, iż nie doszło do wynajęcia powodowi pomieszczenia gospodarczego, z uwagi na wykreślenie w § 1 ust. 2 umowy komórki gospodarczej.
Nie można było także ustalić, iż do objęcia umową najmu tego pomieszczenia doszło
w drodze czynności dorozumianych, z uwagi na nieprzerwane korzystanie z komórki przez powoda, albowiem brak jest możliwości ustalenia istnienia niezbędnego elementu umowy najmu, czyli odpłatności – czynszu. Ponadto strona powodowa nie wykazała, by ponosiła koszty z tytułu najmu pomieszczenia gospodarczego. Z tych względów żądanie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie i zostało oddalone.
Nie zasługiwało na uwzględnienie także roszczenie powoda względem Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wG., albowiem powoda nie łączył żaden stosunek prawny ze Wspólnotą, a z samego faktu korzystania nie przysługuje mu legitymacja do domagania się naprawy tego pomieszczenia.
Ponadto w punkcie drugim wyroku na podstawieart. 203 § 1 k.p.c.w związku zart. 355 § 1 k.p.c.sąd umorzył postępowanie w zakresie żądania powoda zasądzenia zadośćuczynienia w kwocie 10.000,00 zł. z uwagi na cofnięcie pozwu wraz ze zrzeczeniem się roszczenia.
O kosztach procesu orzeczono na zasadzieart. 102 k.p.c.przy uwzględnieniu trudnej sytuacji materialnej powoda.
Orzeczeniezaskarżył powódD. B.w części oddalającej powództwo wobec pozwanej GminyG., który wnosił o jego zmianę przez wydanie wyroku zgodnego z żądaniami pozwu oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Zarzucała, że naruszono prawo procesowe i materialne, regulacje:

-

art. 233 § 1 k.p.c.oraz328 § 2 k.p.c.poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie polegające na przekroczeniu zasady swobodnej oceny dowodów i poczynieni ustaleń faktycznych sprzecznych z zebranym materiałem dowodowym;

w zakresie ustalenia, iż pomieszczenie gospodarcze zlokalizowane na podwórku nieruchomości przyul. (...)wG.nie było objęte zakresem umowy najmu zawartej przez powoda oaz sporządzenie uzasadnienia nie zawie-rającego omówienia przyczyn dla których sąd odmówił wiarogodności niektórym dowodom,

-

art. 65 § 2 k.c.poprzez przyjęcie, iż strony umowy najmu wyłączyły

z przedmiotu umowy komórkę gospodarczą położoną na podwórzu nieruchomości przyul. (...)wG..
Pozwana GminaG., w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od na jej rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje :
Sąd pierwszej instancji trafnie zakwalifikował roszczenie powoda przyjmując, że maja one prawne odniesienie w łączącej strony umowie najmu, a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę.
Zawarte w części ustalającej uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia ustalenia faktyczne w istocie nie były kwestionowane w apelacji, w części dotyczą faktów bezspornych pomiędzy stronami a w pozostałym zakresie mają podstawę w informa-cjach zawartych w przywołanych w nim wiarygodnych źródłach dowodowych.
Zawarta w dniu 23 02 2001r. łącząca strony umowa najmu została sporządzona przy pomocy wzorca (formularza).
W jej § 1 ust 2 postanowiono, iż „Przedmiotem najmu są również pomieszczenia przynależne do lokalu, piwnica nr 5, komórka gosp. nr - , położony na strychu boks nr - , (a także służy najemcy prawo do korzystania ze strychy w normal-nym zakresie nie ograniczającym uprawnień innych najemców *.”, a pod treścią umowy zawarto adnotację „* - niepotrzebne skreślić”, nie precyzując jednak bliżej w jaki sposób ma to nastąpić.
Jakkolwiek zatem w umowie nie skreślono w sposób wyraźny – tak jak to uczyniono w postanowieniach § 1 ust. 1 części ich treści przez ich zakreślenie znakami „x”, to po słowach „komórka gosp. nr” zamieszczono znak „-”- oraz w identyczny sposób zredagowano ją także w części dotyczącej korzystania „z położonych na strychu boksów”, gdzie po skrócie „nr” zamieszczono również znak „-”.
Łącząc to z faktem, iż w toku postępowania nie wykazano, że na strychu znajdowały się w tym czasie wyodrębnione boksy oraz że strony umowy posłużyły się podobną techniką przy skreśleniu nieobowiązującej strony treści wzorca umowy
w postanowieniach § 4 ust. 2, (zamieszczono w nich znaki „-” np. po słowach „- za centralne ogrzewanie [zł/m3]” i innych), należy przyjąć, że w tej części umowy
przy skreślenia nieobowiązującej strony treści jej wzorca posłużono się techniką polegającą na zamieszczeniu znaku „-”.
Sporne pomieszczenie znajduje się na zewnątrz budynku, a toku postępowania nie wykazano, iż korzystanie z niego jest niezbędne do korzystania z wynajętego powodowi lokalu, ani też - na co trafnie zwrócono uwagę w motywach zaskarżonego wyroku - iż pozwana GminaG.pobierała od powoda odrębne opłaty za korzysta-nie z niego.
Dlatego wbrew zarzutowi apelacji Sąd Rejonowy ferując zaskarżony wyrok prawidłowo ocenił (w części uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia), iż przedmiotem łączącej strony umowy najmu nie było sporne pomieszczenie gospodarcze.
Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji.
Powództwo zostało oparte na twierdzeniu, iż pozwana GminaG.
nie wywiązała się w sposób należyty z łączącej strony umowy najmu i ma ono prawne odniesienie w regulacji wart. 6a ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 21 06 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nakładającej na wynajmującego obowiązek „dokonywania napraw lokalu”, co stoso-wnie do regulacjiart. 321 § 1 k.p.c.wiąże Sąd przy rozpoznaniu sprawy i wyznacza jego kognicję.
Z poczynionych ustaleń wynika, iż sporne pomieszczenie nie jest objęte łącząca strony umową najmu i tym samym powodowi nie przysługuje względem pozwanej GminyG.skuteczne roszczenie o nakazanie jej przeprowadzenia remontu jego dachu (gdyby nawet przyjąć, że pozwana wiedziała o korzystaniu przez powoda z tego pomieszczenia i wyrażała na to zgodę – co w materiale sprawy nie zostało wykazane – to można by je jedyne oceniać w kontekście uregulowanego
wart. 710 i nast. k.c.reżimu prawnego stosunku bezpłatnego użyczenia, który jednak
ze względu na jego nieodpłatność - w przeciwieństwie do stosunku prawnego najmu - nie nakłada na użyczającego obowiązku dokonywania napraw przedmiotu oddanego
w użyczenie).
Czyni to powództwo bezzasadnym, co ostatecznie znalazło prawidłowe odzwierciedlenie w zaskarżonym wyroku, stąd też apelacja jest bezzasadna w rozumie-niu regulacjiart. 385 k.p.c.i jako taka z mocy tej regulacji podlegała oddaleniu.
Reasumując zaskarżony wyrok odpowiada prawu i dlatego apelację powo-da jako bezzasadną oddalono w oparciu o regulacjeart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono stosując regulację
art. 98 § 1 k.p.c.§ 12 ust. 1 pkt 1 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 09 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. nr 163, poz. 1348, z późniejszymi zmianami), biorąc pod uwagę, iż powód uległ w całości w postępowaniu odwoławczym i powinien zwrócić pozwanej poniesione przez nią w tym postępowaniu koszty zastępstwa przez fachowego pełnomocnika
Ustanowionemu z urzędu radcy prawnemu reprezentującemu pozwaną przyznano wynagrodzenie od Skarbu Państwa w oparciu o regulację art. 22 
3
         ust. 1  ustawy z dnia 6 07 1992r. o radcach prawnych (Dz.U. 2015r. poz. 507 j.t) i  § 15
w związku z§ 12 ust. 1 pkt 1 i § 6 pkt 3 § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 09 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. nr 163, poz. 1348, z późniejszymi zmianami).