Sąd Okręgowy w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 446/14
Data wyroku: 2015-10-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Zygmunt Drożdżejko
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art 25 ustawy o własności lokali art 189 k.p.c.

Sygn. akt I C 446/14

WYROK ZAOCZNY
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 02 października 2015 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR del. Zygmunt Drożdżejko
Protokolant: Karolina Lipka
po rozpoznaniu w dniu 02 października 2015 r. w Krakowie
sprawy z powództwaM. Ż.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Współwłaścicieli(...)przyul. (...)wK.
przy uczestnictwie interwenienta ubocznegoW. P.
o uchylenie uchwały ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały

I
oddala powództwo o uchylenie uchwały;

II
oddala powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały.

Sygn. akt I C 446/14

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 2 października 2015 r.
PowódkaM. Ż.wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul.(...)wK.z pozwem o uchylenie uchwały podjętej na zebraniu w dniu 6.02.2014r. względnie o ustalenie, że przedmiotowa uchwała nie istnieje.
Na uzasadnienie wskazali, że powódka orazW. P.są współwłaścicielamibudynku nr (...)położonego wK.przyul. (...)i tworzą tzw. „małą wspólnotę”. Powódka ma mniejszościowy udział, aW. P.większościowy. W dniu 6.02.2014r. została podjęta uchwała nr(...)o ustaleniu ciszy nocnej we wspólnocie mieszkaniowej w budynku przyul. (...)wK.w godzinach 23:30 – 6:00. Podniesiono, że istnieje wątpliwość czy w ogóle może zostać podjęta uchwała w małej wspólnocie. Podjęta uchwała ma na celu legalizować uciążliwe zachowanie pozostałych mieszkańców budynku.
Powódka wyraźnie oświadczyła, że nie domaga się zakwalifikowania sprawy jako sprawy zart.199 kci następne.
(pozew oraz protokół rozprawy z dnia 25.09.2014 k.47)
Z załączonych dokumentów wynika, że powódka ma(...)udziałów, aW. P.
(...)0 udziałów. Za podjęciem uchwały(...)głosowała większość posiadająca(...)udziałów, a przeciw mniejszość posiadająca(...)udziałów. W przedmiotowej nieruchomości (budynku) znajdują się 4 lokale.
Strona pozwana nie złożyła odpowiedzi na pozew ani nie brała udziału w postępowaniu.
Do sprawy w charakterze interwenienta przystąpiłW. P.. Wniósł on o oddalenie powództwa, a ponadto kwestionował dopuszczalność prowadzenia postępowania z uwagi na brak organów uprawnionych do reprezentacji wspólnoty.
W uzasadnieniu wskazał, że prawo polskie nie zna pojęcia ciszy nocnej i można ją ustanowić dowolnie.
Sąd zważył, co następuje:
Roszczenia powódki nie są uzasadnione.
Zgodnie z art. 6 ustawy „o własności lokali” ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Ustawa nie uzależnia istnienia wspólnoty, jej zdolności prawnej, zdolności do czynności prawnych i zdolności sądowej od ilości wyodrębnionych lokali i ilości członków wspólnoty.
Ilość wyodrębnionych lokali ma znaczenie dla określenia sposobu zarządu nieruchomością.
W przypadku wspólnot w których ilość wyodrębnionych lokali nie jest większa niż siedem (tzw. „małych wspólnot”) do zarządu nieruchomością stosuje się przepisykodeksu cywilnegoikodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności. Sposób zarządu wspólnotą w której wyodrębniono więcej niż siedem lokali (tzw. „duże wspólnoty”) regulują przepisy ustawy „o własności lokali” (art. 18 ust 3 i art.19 ustawy „o własności lokali”).
Zatem w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy „o własności lokali” w zakresie dotyczącym sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Pierwsze roszczenie powódki to roszczenie o uchylenie uchwały.
Przepisy prawa nie przewidują takiego roszczenia jak roszczenie o uchylenie uchwały większości jako sposobu rozstrzygania sporów pomiędzy współwłaścicielami. Takie roszczenie jest przewidziane w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. „o własności lokali”, ale dotyczy ono tylko wspólnot gdzie wyodrębnionych lokali jest więcej niż siedem. Zatem ten przepis nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Nie istnieje uchwała w rozumieniu art.25 w/w ustawy. Z tego powodu to roszczenie nie mogło zostać uwzględnione.
Drugie roszczenie powódki to roszczenie o ustalenie nie istnienia uchwały. Nie jest ono uzasadnione.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że przedmiotem uchylenia uchwały mogą być uchwały podjęte w tylko w trybie ustawy „o własności lokali”. Pojęcie uchwały nie jest zarezerwowane tylko i wyłącznie dla uchwał w tzw. „dużych wspólnotach”. Uczestnicy obrotu prawnego mogą nazywać swoje decyzje „uchwałami”. Również współwłaściciele nieruchomości i tzw. „małe wspólnoty” swoje decyzje mogą nazywać uchwałami. Zatem to, że nie istnieje uchwała w rozumieniu ustawy „o własności lokali” nie oznacza, że ona nie istnieje w ogóle i że nie wywołuje ona określonych skutków prawnych. Tak jest w niniejszej sprawie. Uchwała nr(...)istnieje - jako decyzja (zgoda) większości podjęta w trybieart.201 kc.- i jest wiążąca dla współwłaścicielibudynku nr (...)położonego wK..
Sąd mógłby uznać przedmiotową uchwałę za nieistniejącą wyłącznie w sytuacji, gdyby jej materia dotyczyła czynności przekraczającej zwykły zarząd, albowiem wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc). Powódka nie podnosiła, aby materia objęta uchwałą przekraczała zakres zwykłego zarządu, tym niemniej Sąd zwrócił na tą okoliczność uwagę i ją zbadał z urzędu. Przedmiotowa uchwała dotyczy ustalenia godzin ciszy nocnej na godziny 23:30-6:00. Ta kwestia może być istotna dla współwłaścicieli tym niemniej nie jest ona aż tak doniosła dla praw i obowiązków, aby mówić, że to przekracza zwykły zarząd. Czynności przekraczające zwykły zarząd to czynności o szczególnej doniosłości dla praw i obowiązków współwłaścicieli. Ustalenie godzin ciszy nocnej ma bardziej charakter porządkowy niż konstytuujący prawa i obowiązki.
Można hipotetycznie rozważać dopuszczalność takiego roszczenia w sytuacji, gdyby uchwała (decyzja) była sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, chociaż w ocenie sądu wtedy właściwym roszczeniem byłoby roszczenie o ustalenie nieważności uchwały, a nie jej nie istnienia. Tym niemniej w przedmiotowej sprawie nie ma to znaczenia, ponieważ brak jest przepisów prawnych, które ustalałyby godziny ciszy nocnej.Kodeks wykroczeńwart. 51posługuje się pojęciem spoczynku nocnego, nie określając wszak godzin tego spoczynku. Zatem określenie godzin ciszy nocnej na godziny 23:30-6:00 nie pozostaje w sprzeczności zkodeksem wykroczeń.
Roszczenie o ustalenie nie istnienia uchwały jest również nie uzasadnione z powodu braku interesu prawnego w żądaniu takiego ustalenia.
Zgodnie zart. 189 kpcpowód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Powszechnie w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że brak jest interesu w roszczeniu o ustalenie, jeżeli powód swoich praw może dochodzić w inny sposób. Powódka może dochodzić swoich praw i domagać się wyeliminowania przedmiotowej uchwały w trybieart. 202 kc.
Sąd nie przekazywał sprawy do właściwego sądu celem rozpoznania sprawy w trybieart. 202 kc, albowiem powódka wyraźnie oświadczyła, że swoich praw nie chce dochodzić w trybieart. 199i następne (protokół rozprawy z dnia 25.09.2014 k.47).
Interwenient uboczny kwestionował dopuszczalność prowadzenia postępowania z uwagi na brak organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty.
W ocenie sądu w przypadku, jeżeli pozwaną jest tzw. „mała wspólnota” to do reprezentacji wspólnoty uprawnieni są współwłaściciele reprezentujący większość. Mają oni obowiązek reprezentować wspólnotę, nie zależy to od ich uznania. W przedmiotowej sprawieW. P.posiada większość udziałów we wspólnocie, a zatem to on był uprawniony i zobowiązany do reprezentowania wspólnoty. W związku z tym, iż w imieniu wspólnoty nie złożył odpowiedzi na pozew, ani nie brał udziału w sprawie, Sąd - w trybieart. 339 kpc- wydał wyrok zaoczny.
Mając powyższe na uwadze należało orzec jak w sentencji wyroku.