Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 841/14
Data wyroku: 2015-04-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Irena Dobosiewicz, Wojciech Borodziuk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 k.c.

Sygn. akt  II  Ca 841/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 kwietnia 2015 r.
Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Irena Dobosiewicz (spr.)
Sędziowie SO Wojciech Borodziuk
SO Janusz KasnowskiProtokolant sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz
po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2015 r. w Bydgoszczy na rozprawie
sprawy z powództwa powódki (pozwanej wzajemnej)I. P.
przeciwko pozwanym - powodom wzajemnymM. G.iA. G.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki (pozwanej wzajemnej)I. P.
od wyroku Sądu Rejonowego w Szubinie z dnia 26 czerwca 2014r. sygn. akt. I C 286/13
I/ oddala apelację,
II/ zasądza od powódki (pozwanej wzajemnej)I. P.na rzecz pozwanych (powodów wzajemnych) solidarnie kwotę 1200 zł (jeden tysiąc dwieście) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Na oryginale właściwe podpisy
II Ca 841/14

UZASADNIENIE
PowódkaI. P.wniosła o zasądzenie odA. G.iM. G.solidarnie na jej rzecz kwoty 15.050 zl z ustawowymi odsetkami. W uzasadnieniu wskazała, że darowała synowi prawo własności lokalu mieszkalnego przyul. (...)wB.w zamian za dożywotnią służebność osobistą polegającą na prawie do korzystania z mieszkania, obejmującego jeden mniejszy pokój, współużywanie łazienki i kuchni oraz innych pomieszczeń i urządzeń, a także swobodne poruszanie się po całej nieruchomości. W dniu 13 października 2005 r. lokal nabyli pozwani, którzy początkowo nie utrudniali powódce korzystania z przysługującego jej uprawnienia, zaś 15 lipca 2009 r. nałożyli na nią czynsz najmu w kwocie 350 zł, który powódka od sierpnia regularnie płaciła. Pismem z dnia 31 grudnia 2012 r. pozwani podnieśli czynsz do kwoty 700 zł. Powódka domaga się zwrotu nienależnie pobranego czynszu najmu.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym Sąd Rejonowy w Szubinie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
Sprzeciw od tego nakazu złożyli pozwani podnosząc, że powódka korzystała z mieszkania w zakresie przekraczającym ustanowioną na jej rzecz służebność, a z racji tego, że zamierzali wynająć drugi pokój w lokalu, to na prośbę powódki wynajęli jej ten pokój za kwotę 350 zł miesięcznie, czego powódka nigdy nie kwestionowała, co wskazuje na to, że strony łączył stosunek najmu pozostałej części lokalu nieobjętej służebnością.
Pozwani wystąpili także z pozwem wzajemnym przeciwko powódce, domagając się ostatecznie zasądzenie od niej kwoty 3.850 zł z ustawowymi odsetkami tytułem czynszu najmu za okres od marca 2013 r. do stycznia 2014 r., który w tym okresie nie był uiszczany przez pozwaną wzajemną.
Wyrokiem z dnia 26 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy w Szubinie oddalił powództwo główne zasądzając od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (1.1.2) oraz zasądził od pozwanej wzajemnej na rzecz powodów wzajemnych solidarnych kwotę 3.850 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 7 maja 2014 r. do dnia zapłaty tytułem czynszu za okres od marca 2013 r. oraz kwotę 653 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (II. 1.2.).
Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach natury prawnej:
1
Powódka dnia 4 lipca 2005 r. nabyła od gminyB.prawo własnościlokal mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wB.. Lokal ten składał się z dwóch pokoi, kuchni i przedpokoju o łącznej powierzchni 46,45 m2oraz z przynależnej do lokalu piwnicy o powierzchni 10,12 m2. Powódka darowała powyższą nieruchomość synowiD. P.w zamian za bezpłatną i dożywotnią służebność osobistą, polegającą na prawie korzystania przez powódkę z mieszkania obejmującego jeden pokój (mniejszy), współużywania kuchni i przedpokoju, jak również wszelkich innych pomieszczeń potrzebnych do codziennego użytku oraz swobodne poruszanie się po całej nieruchomości. Roczną wartość służebności strony ustaliły na kwotę 600 zł.
Dnia 13 października 2005 r. pozwani nabyli prawo własności przedmiotowego lokalu od syna powódki. W tym czasie powódka zajmowała wraz z córkąP.ten lokal i korzystały z niego w sposób wyłączny, płacąc jedynie za wodę, energię elektryczną i gaz. Powódka i jej córka nie udostępniły pozwanym kluczy do zajmowanego lokalu, wcześniej wymieniając zamki. Taki stan rzeczy trwał przez klika kolejnych lat, kiedy to pismem z dnia 15 lipca 2009 r. pozwani poinformowali powódkę, że z uwagi na to, że korzysta ona z całego lokalu mieszkalnego, nakładają na nią miesięczny czynsz w kwocie 350 zł, począwszy od sierpnia 2009 r. Pozwany wykazali przychód z umowy najmu w rocznych zeznaniach podatkowych PIT.
Powódka od sierpnia 2009 r. zaczęła płacić pozwanym czynsz w kwocie 350 zł > miesięcznie. Pozwani pismem z dnia 31 grudnia 2012 r. poinformowali powódkę, że od 1 stycznia 2013 r. czynsz wzrasta do kwoty 700 zł miesięcznie. Powódka nie była w stanie płacić tak wysokiej kwoty i od stycznia 2013 r. zaprzestała opłacania czynszu pozwanym. Powódka zajmowała lokal mieszkalny pozwanych do stycznia 2014 r. kiedy to wyprowadziła się i oddała klucze.
Przechodząc do rozważań prawnych Sąd stwierdził, że żądanie pozwu głównego oparte było na twierdzeniu, że powódka spełniała na rzecz pozwanych świadczenie nienależne, bez podstawy prawnej. Po przytoczeniu treściart. 410 § 2 k.c.Sąd wskazał, że powódka władała całym lokalem mieszkalnym ponad treść służebności osobistej i z wyłączeniem pozwanych. Władaniem lokalem w takim zakresie od dnia nabycia przez pozwanych prawa własności lokalu do końca lipca 2009 r. odbywało się na zasadzie nieodpłatnego stosunku prawnego (użyczenia), a od 1 sierpnia 2009 r. do końca stycznia 2014 r. - na zasadzie umowy najmu pomieszczeń nieobjętych treścią służebności. O istnieniu tego . stosunku świadczy przystąpienie powódki do wykonywania umowy najmu i płacenie co miesiąc przez kilka lat kwoty zaproponowanej przez pozwanych treścią pisma z dnia 15 lipca
2
2009 r., które wspomina o czynszu i prawie zastawu na nieruchomościach najemcy. Wobec tego Sąd przyjął, że w sprawie doszło do złożenia w sposób dorozumiany zgodnych oświadczeń woli przez strony w przedmiocie zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego pozwanych, w części, w której nie obejmowała służebność osobista powódki. Sąd przy tym odwołał się doart. 60 k.c.stwierdzając, że milczące zaakceptowanie oświadczenia drugiej strony stanowi także formę dorozumianego wyrażenia oświadczenia woli. Zatem świadczenia w kwocie 350 zł, płacone przez powódkę pozwanym, wynikały z zawartej przez strony-umowy najmu części lokalu mieszkalnego. Wobec tego powództwo o zwrot świadczenia nienależnego Sąd oddalił.
Przechodząc do powództwa wzajemnego Sąd powtórzył, że pomiędzy stronami istniała umowa najmu, której przedmiotem był lokal mieszkalny należący do powodów wzajemnych w części nieobjętej treścią służebności mieszkania ustanowionej na rzecz pozwanej wzajemnej. Po przytoczeniu treściart. 659 § 1 k.c.Sąd wskazał, że roszczenie to jest słuszne zarówno co do zasady jak i wysokości. Powodowie wzajemni żądali bowiem zasądzenia od pozwanej wzajemnej zaległego czynszu w kwocie 3.850 zł a okres od marca
2013 do stycznia 2014 r. (350 zł x 11 miesięcy) i taka wysokość czynszu wynika zwzajemnych ustaleń oraz z okresu trwania umowy, gdyż pozwana wzajemna z dniem 7 lutego
2014 r. opuściła lokal i zwróciła klucze powodom wzajemnych. W tej sytuacji, na podstawieart. 659k.c, Sąd zasądził od pozwanej wzajemnej na rzecz powodów solidarnie kwotę 3.850zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 maja 2014 r. do dnia zapłaty.
O kosztach procesu, zarówno w sprawie z powództwa głównego, jak i wzajemnego, Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Apelację od wyroku złożyła powódka - pozwana wzajemna zarzucając Sądowi pierwszej instancji naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez niewłaściwą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, skutkującą błędnym ustaleniem, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy najmu odnośnie części mieszkania nieobciążonej służebnością osobistą, w szczególności poprzez: pominięcie treści pism kierowanych pozwanych do powódki, w których była mowa o czynszu najmu za całe mieszkanie, pominięcie zeznań świadkówP. P.iB. P.świadczących o braku ustaleń pomiędzy stronami co do wynajęcia dużego pokoju, uznanie, że powódka uiszczając miesięcznie kwotę 350 zł zawarła z pozwanymi umowę najmu części lokalu mieszkalnego, podczas gdy pozostawała ona w błędnym przekonaniu, że płacona kwota dotyczy całego mieszkania oraz przyjęcie, że pozwani już od lipca 2009 mieli utrudniony dostęp do lokalu, podczas gdy - ze
3
względu na nasilające się konflikty stron - wymiana zamków w lokalu nastąpiła w 2011 r. Nadto powódka - pozwana wzajemna zarzuciła naruszenieart. 84 k.c.iart. 88 § 1 k.c.poprzez uznanie stosunku najmu za ważny, podczas gdy w dniu 21 marca 2013 r. złożyła ona oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia z uwagi na błąd,art. 410 § 2 k.c.poprzez przyjęcie, że kwota 350 zł uiszczana miesięcznie nie był świadczeniem nienależnym orazart. 659 § 1 k.c.poprzez przyjęcie, że powyższa kwota stanowiła umówiony czynsz najmu, podczas gdy w większości pokrywała zakres bezpłatnej służebności osobistej. Wskazując na powyższe powódka - pozwana wzajemna wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa głównego i oddalenie powództwa wzajemnego oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Szubinie.
Pozwani - powodowie wzajemni wnieśli o oddalenie apelacji powódki - pozwanej wzajemnej i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne w sprawie bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa wart. 233 § 1 k.p.c, które to ustalenia Sąd odwoławczy akceptuje i przyjmuje za podstawę także własnego rozstrzygnięcia.
Tym samym nie mógł zyskać aprobaty Sądu Okręgowego zarzut naruszenia powyższego przepisu sformułowany w apelacji skarżącej, a oparty na stwierdzeniu, że Sąd Rejonowy błędnie ustalił, że w sprawie doszło w sposób dorozumiany do zawarcia pomiędzy stronami umowy najmu, podczas gdy z dowodów, które zostały w środku odwoławczym uwypuklone, wniosek taki nie jest uzasadniony. Przede wszystkim wskazać należy, że dla skuteczności zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.nie można poprzestać na stwierdzeniu, iż dokonane ustalenia są wadliwe, odnosząc się do stanu faktycznego, który w przekonaniu apelującego jest poprawny i odpowiada rzeczywistości, a tak właśnie uczyniła skarżąca. Aby zarzut naruszenia tego przepisu mógł zostać uwzględniony konieczne jest wykazanie że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, czyli kryteriom określonym wart. 233 § 1 k.p.c, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Skarżąca nie sprostała powyższym

4
wymogom, co tym samym sprowadza jej twierdzenia w ramach tego zarzutu do zwykłej polemiki ze słusznym stanowiskiem Sądu Rejonowego.
Niezależnie od powyższego, odnosząc się do treści pisma z dnia 15 lipca 2009 r., które zostało poddane gruntownej analizie przez Sąd pierwszej instancji i które stanowiło źródło większości podniesionych w sprawie zarzutów, wskazać należy, że co prawda zawiera ono stwierdzenie „całe mieszkanie", jednakże to sformułowanie odpowiada istniejącemu wówczas stanowi faktycznemu, albowiem rzeczywiście powódka - pozwana wzajemna korzystała wtedy z całego lokalu, a zatem ponad zakres przysługującej jej służebności osobistej. Okoliczność ta nie budziła żadnych wątpliwości w sprawie. Wobec tego treść tego pisma nawiązywała do stanu faktycznego jaki miał miejsce w dacie, kiedy to pozwani - powodowie wzajemni zaoferowali skarżącej zawarcie umowy najmu dużego pokoju w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, który był wyłączony spod zakresu służebności osobistej, w zamian za czynsz w wysokości 350 zł miesięcznie. Skoro skarżąca korzystała z całego lokalu, a winna według treści służebności ograniczyć się tylko do małego pokoju, kuchni i przedpokoju, to powinna uiszczać czynsz za tę część lokalu, który nie był objęty ustanowionym ograniczonymprawem rzeczowym. Takie rozumowanie wynika z treści pisma właścicieli nieruchomości z dnia 15 lipca 2009 r., które zostało prawidłowo zinterpretowane przez Sąd pierwszej instancji. Próba wywodzenia odmiennych wniosków z powyższego dokumentu, a mianowicie, że skarżąca miała płacić ustanowiony czynsz za całe mieszkanie, jest w okolicznościach tej konkretnej sprawy nieuprawniona.
Zatem stwierdzić należy za Sądem Rejonowym, że pismo z dnia 15 lipca 2009 r. legło u podstaw nawiązania pomiędzy stronami stosunku najmu. Co więcej, skarżąca po otrzymaniu tego dokumentu, bez jakiejkolwiek formy sprzeciwu, zaakceptowała warunku zaproponowane przez właścicieli nieruchomości i już w kolejnym miesiącu uiściła na rzecz pozwanych - powodów wzajemnych kwotę 350 zł i czyniła tak co miesiąc nieprzerwanie przez ponad dwa i pół roku nie kwestionując ustalonych omawianym pismem warunków. Tak ukształtowany stan rzeczy, który zaistniał pomiędzy stronami, rzeczywiście wskazuje na to, że w sprawie wytworzył się stosunek najmu w rozumieniuart. 659 § 1 k.c, albowiem właściciele lokalu oddali skarżącej do używania na czas nieokreślony duży pokój w mieszkaniu, zaś skarżąca uiszczała na ich rzecz co miesiąc stałą kwotę tytułem czynszu. Przeczyć temu nie mogły zeznania świadkówP. P.iB. P., albowiem skarżąca spełniała świadczenie wynikające z pisma pozwanych - powodów wzajemnych z dnia 15 lipca 2009 r. Wobec powyższego, skoro w taki sposób strony zawarły umowę najmu, to powódka – pozwana wzajemna nie może obecnie domagać się zwrotu
5
uiszczonych kwot tytułem nienależnego świadczenia, gdyż o takim świadczeniu w sprawie nie może być mowy. Uiszczone przez skarżącą kwoty miały swoją podstawę prawną w treściart. 659 § 1 k.c.
Konsekwencją ustalenia istnienia stosunku najmu pomiędzy stronami było uwzględnienie powództwa wzajemnego przez Sąd pierwszej instancji, którym właściciele nieruchomości domagali się zapłaty czynszu za okres, kiedy to skarżąca zaprzestała go regulować a nadal korzystała z lokalu, do czasu wyprowadzenia się z niego. Słusznie Sąd Rejonowy stwierdził, że roszczenie to jest uzasadnione zarówno co do zasady, jak i wysokości, biorąc za podstawę miesięczną stawkę 350 zł, na którą wcześniej skarżąca wyraziła zgodę.
Uwzględniając dotychczas poczynione wywody stwierdzić należy, że Sąd pierwszej instancji nie naruszył w sprawieart. 410 § 2 k.c.poprzez jego niezastosowanie orazart. 659 § 1 k.c.poprzez jego zastosowanie. Powtórzyć w tym miejscu trzeba, że skoro strony łączyła umowa najmu odnośnie dużego pokoju w przedmiotowym lokalu, który był wyłączony spod zakresu służebności osobistej przysługującej skarżącej, to nie może być mowy o nienależnym świadczeniu co do kwot uiszczanych przez skarżącą na rzecz właścicieli tego lokalu, albowiem świadczenia te miały swoją podstawę prawną wynikającą ze stosunku najmu.
Z całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie sposób także stwierdzić, aby skarżąca pozostawała w błędnym przekonaniu co do treści i zakresu służebności mieszkania, albowiem, była stroną umowy darowizny, w której służebność ta została ustanowiona. Dodatkowo nie wskazuje na to jej zachowanie polegające na zaakceptowaniu bez żadnego sprzeciwu warunków przedstawionych przez pozwanych -powodów wzajemnych w piśmie z dnia 15 lipca 2009 r. Co więcej, zważyć także należy, że na skutek działania skarżącej i jej córki przebywającej w przedmiotowym mieszkaniu, właściciele lokalu zostali pozbawieni możliwości korzystania ze swojej własności poprzez wynajęcie dużego pokoju osobie tym zainteresowanej, gdyż powódka - pozwana wzajemna wymieniła zamki w mieszkaniu. Z takiego postępowania nie można zasadnie wywodzić, że skarżąca miała mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie rzeczy stanowiącym treść powstałego stosunku najmu. Zatem również i zarzut naruszeniaart. 84 k.c.i88 § 1 k.c.nie mógł spotkać się z akceptacją Sądu Okręgowego.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację powódki - pozwanej wzajemnej uznając ją za niezasadną (punkt I).
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 98 § 1 i 3 k.p.c.zasądzając od powódki - pozwanej wzajemnej na rzecz
6
pozwanych - powodów wzajemnych solidarnie kwotę 1.200 zł (§ 12 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu- t.j. Dz. U. 2013 r., poz. 490 -
punkt 11).
7