Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1579/14
Data wyroku: 2015-02-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Izabella Dyka, Władysław Pawlak, Marek Boniecki
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 471 k.c.

Sygn. akt I ACa 1579/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 lutego 2015 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Władysław Pawlak

Sędziowie:

SSA Marek Boniecki (spr.)
SSO del. Izabella Dyka

Protokolant:

st.sekr.sądowy Beata Lech

po rozpoznaniu w dniu 3 lutego 2015 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaG. O.
przeciwkoZ. J.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu
z dnia 20 sierpnia 2014 r. sygn. akt I C 1181/10

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że punktowi I nadaje treść: „I. zasądza odZ. J.na rzeczG. O.kwotę 95.100 zł (dziewięćdziesiąt pięć tysięcy sto złotych) z ustawowymi odsetkami od kwoty 23.200 zł od dnia 20 czerwca 2010 roku, od kwoty 37.400 zł od dnia 8 grudnia 2010 roku, od kwoty 6.900 zł od dnia 9 kwietnia 2011 roku i oddala powództwo  co do odsetek w pozostałej części”;

2
oddala apelację w pozostałej części;

3
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.700 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1579/14

Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 3 lutego 2015 r.
PowódG. O.wnosił o zasądzenie odZ. J.sumy 124.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 czerwca 2010 r. tytułem odszkodowania za szkodę powstałą na skutek nienależytego wykonania umów sprzedażylokali mieszkalnych nr (...)przyul. (...)wZ., które pozbawiło go możliwości czerpania korzyści z tytułu wynajmowania tych lokali. Na sumę dochodzoną pozwem złożyły się kwoty: 96.000 zł tytułem odszkodowania za niemożność korzystania zlokali (...)w okresie od września 2009 r. do końca 2010 r. (2 x 3000 zł x 16 miesięcy) oraz 28.000 zł zalokale (...)(połączone w jeden lokal) za okres od czerwca do końca 2010 r. (4000 zł x 7 miesięcy). Powód wskazywał, że niemożność korzystania z lokali związana jest z nieuzyskaniem przez pozwanego jako inwestora pozwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych, a nadto brak właściwego systemu wentylacyjnego w lokalach o nr.(...)
Pismem procesowym z 11 kwietnia 2011 r. powód zażądał dodatkowo zapłaty kwoty 40 000 zł bez odsetek odnoszącej się do wszystkich lokali, za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 kwietnia 2011 r.
Na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2014 r. powód cofnął pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie przekraczającym kwotę 155 000 zł, odnoszącym się dolokali nr (...)co do okresu do początku października 2009 r.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając, że: wykonał wszelkie świadczenia wynikające z łączących strony umów; roszczenia powoda były już przedmiotem rozpoznania przez Sąd w sprawie I C 654/09; powód nie wykazał, by poniósł szkodę; pomimo objęcia w posiadanie lokali o nr.(...)nie dokonał ich dokładnego sprawdzenia i nie podjął żadnych czynności zmierzających do ich wykończenia; nie została wykazana szkoda wynikła z utraty dochodów z dzierżawy lokali o nr.(...)ponieważ umowa ta została zawarta ze spółką, której powód jest udziałowcem i miała w istocie charakter pozorny; powód otrzymał lokale o metrażu większym od ustalonego w umowie przedwstępnej, a nie znalazło to odzwierciedlenia w podniesieniu ceny; powód w sposób samowolny dokonał połączenia dwóch lokali i z takiego lokalu czerpał dochód; pozwany nie ma możliwości zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, ponieważ powód dokonał samowolnie zmian w projekcie i połączył lokale, zamontował kominki, co jest niedopuszczalne w budynkach wielorodzinnych; powód faktycznie użytkujelokale nr (...); budynki wzniesione przez pozwanego są faktycznie użytkowane i dają możliwość czerpania korzyści; pozwany nie miał obowiązku uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, powód jako profesjonalista wiedział o braku takiego pozwolenia, a nadto z uwagi na nieuchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego uzyskanie takiego pozwolenia nie było możliwe.
Wyrokiem z dnia 20 sierpnia 2014 r., sprostowanym postanowieniem z dnia 5 września 2014 r. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu zasądził pozwanego na rzecz powoda kwotę 95.100 zł z ustawowymi odsetkami: od 23.200 zł od 20 czerwca 2010 r., od 2.900 zł od dnia 1 lipca 2010 r., od 34.500 zł od 8 grudnia 2010 r., od 4.000 zł od 11 grudnia 2010 r. do dnia zapłaty, od 2.900 zł od 1 stycznia 2011 r. (pkt I wyroku); umorzył postępowanie w zakresie przekraczającym żądanie zasądzenia kwoty 155 000 zł (pkt II); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt III); zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 6 279 zł tytułem kosztów procesu (pkt IV) oraz nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Nowym Sączu od powoda kwotę 2 203 zł, a od pozwanego 3 040,87 zł tytułem kosztów sądowych.
Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 6 lipca 2005 r. powód i pozwany zawarli dwie umowy przedwstępne sprzedażylokali mieszkalnych nr (...)w segmencie(...)mającym zostać wybudowanym przez pozwanego. W wykonaniu powyższej umowy w dniu 8 lutego 2007 r. pozwany ustanowił odrębną własnośćlokalu mieszkalnego nr (...)w segmencie(...)nadziałce nr (...)w obr.(...)Z.i sprzedał powodowi te lokale wraz ze związanym z nim udziałem w działce i częściach wspólnych budynku za cenę w kwotach po 250.000 zł za każdy z lokali. Lokale zostały wydane w stanie wykończonym w 2007 r. W dniu 9 kwietnia 2005 r. i 14 września 2006 r. powód zawarł ponadto z pozwanym dwie umowy, w których pozwany zobowiązał się do wybudowania dwóchlokali nr (...)w segmencie(...)Cenę obydwu lokali ustalono na kwoty po 250.000 zł. Powód zapłacił umówioną cenę. W trakcie realizowania inwestycji pozwany zdecydował się na zmianę, w stosunku do projektowanej, konstrukcji dachu. Podniesienie dachu spowodowało m.in., że mieszkania objęte treścią umów z powodem zwiększyły swoją powierzchnię. W dniu 25 lutego 2009 r. doszło do wydania powodowilokali mieszkalnych nr (...). Do zawarcia umowy przenoszącej ich własność na powoda doszło jednak dopiero w dniu 17 sierpnia 2009 r. Mimo braku rozliczeń finansowych między stronami pozwany złożył oświadczenie o wyodrębnieniulokali mieszkalnych nr (...)o pow. użytkowej 55,95 m((

    2))i nr(...)o pow. użytkowej 59,15 m((

    2 )). Powód kupił te lokale wraz ze związanymi z nimi udziałami w działkach wspólnych za ceny po 250.000 zł za każdy z lokali. Ponadto pozwany darował na rzecz powoda udział w stanowiącej nieruchomości. Strony przystępując do ww. umowy, okazały notariuszowi decyzję Starosty(...)nr(...)z dnia 18 kwietnia 2006 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (kategoria obiektu(...)) z infrastrukturą techniczną na dz. ewid.(...)ob.(...)położonych wZ.w rejonieulicy (...). Z decyzji wynikało, że na inwestora nie nałożono obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a jedynie obowiązek zawiadomienia odpowiedniego organu nadzoru budowlanego co najmniej 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania o zakończeniu budowy. Powód w wyniku zawarcia umowy przenoszącej własność otrzymałlokale nr (...)o pow. 55,95 m((

    2))i nr(...)o powierzchni 59,15 m((

    2)), jednakżelokal nr (...)jest faktycznie większy o około 14 m((

    2)).Lokale nr (...)wbudynku nr (...)są w stanie deweloperskim, wymagają wykończenia, nie nadają się do zamieszkania. Wyrokiem z dnia 7 maja 2010 r. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w sprawie o sygn. I C 654/09, utrzymanym w mocy przez Sąd Apelacyjny w Krakowie, zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 58 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 grudnia 2009 r., a w pozostałej części powództwo oddalił. Zasądzona kwota obejmowała kary umowne za opóźnienie w oddaniu dwóch lokali i utracone dochody na skutek braku możliwości wynajmu lokali w okresie od 11 marca 2009 r. do dnia 17 sierpnia 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił roszczenie powoda o odszkodowanie w kwocie 85 000 zł z dwóch przyczyn: wygaśnięcia roszczeń powoda z tytułu rękojmi za wady lokali użytkowych i braku przesłanek zart. 471 k.c.Lokale nr (...)przy okazji ich wykańczania zostały połączone i w rzeczywistości stanowią jedno mieszkanie. Powód zakupione od pozwanego lokale chciał przeznaczyć na krótkoterminowy wynajem dla turystów. Tą działalnością powód trudnił się od dłuższego czasu. W tym celu zakupywał już u pozwanego wcześniej inne lokale mieszkalne. Na potrzeby prowadzonej działalności powód posiadał wiedzę dotyczącą tego jakie lokale i o jakim rozmieszczeniu były najbardziej poszukiwane przez turystów. Po zakończeniu budowy pozwany nie wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego ani z zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Nie toczy się żadne postępowanie administracyjne w sprawie o zezwolenie ja użytkowanie tych lokali. W dniu 11 lutego 2009 r. powód zawarł zM. K.umowę obsługi wynajmu krótkoterminowegolokalu nr (...). Umowa została zawarta na czas określony do 31 sierpnia 2009 r. Następnie na podstawie umowy zawartej z(...) spółka z o.o.S.K.A., która była reprezentowana przez samego powoda będącego prezesem zarządu(...) spółka z o.o., apartament złożony zlokali (...)został przez tę spółkę wydzierżawiony. Umowa została zawarta na 30 lat. Dzierżawca zobowiązał się do zapłaty na rzecz powoda czynszu w kwocie 4 000 zł netto w terminie do 10. dnia każdego miesiąca. Czynsz ten był uiszczany na rzecz powoda do czasu rozwiązania umowy. Nastąpiło to na mocy porozumienia z 31 maja 2010 r. Doszło do niego w związku z tym, że w trakcie prowadzonego z pozwanym procesu powód uzyskał informację o braku pozwolenia na użytkowanie lokali.Lokale nr (...)nie posiadają prawidłowej wentylacji. W jednym brak jest otworu wentylacyjnego w łazience, w drugim nie ma go w aneksie kuchennym, a istniejący w innym miejscu otwór ma ograniczony przekrój. Przeprowadzone przez kominiarza w dniu 29 września 2011 r. oględziny obubudynków nr (...)ujawniły szereg uchybień w zakresie drożności, prawidłowości podłączenia i sprawności ciągów przewodów kominowych. Ograniczenia te oraz brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku powodują, że powód nie zdecydował się na wykończenielokali nr (...). Od czasu rozwiązania umowy dotyczącejlokali nr (...)nie są one przez niego w żaden sposób wykorzystywane. Powód w żaden sposób nie wykorzystuje teżlokali nr (...). Dysponuje możliwościami szybkiego ich wykończenia do standardu umożliwiającego ich wynajem. W okresie od października 2009 r. do 30 kwietnia 2011 r. powód po wykonaniu niezbędnych prac wykończeniowych byłby w stanie uzyskać z najmu okazjonalnegolokali nr (...)zysk w wysokości 55 100 zł (1 300 zł/m + 1 600 zł/m × 19 m). Pismem z dnia 7 czerwca 2010 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty w terminie 7 dni odszkodowania z tytułu braku możliwości korzystania zlokalu nr (...)orazlokali nr (...)w łącznej wysokości 180 000 zł (po 3 000 zł/m zalokale nr (...)za okres 10 miesięcy, tj. wrzesień 2009 r. – czerwiec 2010 r.) oraz po 4 500 zł/m zalokal (...)od luty 2007 r.). Wezwanie zostało doręczone w dniu 12 czerwca 2010 r.
W ustalonym przez siebie stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za częściowo uzasadnione w świetleart. 471 k.c.Umowa nie została przez pozwanego wykonana w sposób właściwy, bowiem lokale sprzedane powodowi posiadają wady fizyczne, które uniemożliwiają ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Prowadzi to do powstania po stronie powoda szkody w postaci utraconych korzyści. Budynki, w których znajdują się lokale powoda, po zakończeniu budowy, a przed rozpoczęciem ich eksploatacji, winny uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W trakcie budowy doszło do istotnych odstępstw od warunków pozwolenia na budowę, dlatego konieczne jest obecnie uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, co otworzy dopiero drogę do uzyskania możliwości wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Nie miał wobec tego decydującego znaczenia zapis znajdujący się w wydanej uprzednio decyzji o pozwoleniu na budowę zobowiązujący jedynie do stosownego zgłoszenia. Pozwany nie zgłosił nadto organom nadzoru budowlanego, że budowę zakończono. Brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie uniemożliwia korzystanie z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Umowa stron nie przewidywała wprost, że na pozwanym spoczywał obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, niemniej w ocenie Sądu Okręgowego, z faktu zamiaru nabycia lokalu opisanego w umowie przedwstępnej oraz wyodrębnionego, jasno wynikało, że intencją stron była sprzedaż lokalu możliwego do użytkowania, tj. zamieszkania, w tym najmu. Powód miał prawo zakładać, że pozwolenie takie zostanie uzyskane. Użytkowanie lokali w chwili obecnej jest nielegalne i wiąże z możliwością nałożenia kary się z tytułu takiego użytkowania obiektu budowlanego. Wniosek taki jednoznacznie wynika zart. 54, 55 i 57 ust. 7 prawa budowlanego. Oceny tej nie zmienia, że adresatem kary jest inwestor. Nie można czynić powodowi zarzutu, że nie chce używać lokali, co do których nie ma decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i nie zostało potwierdzone, że korzystanie z nich jest bezpieczne i nie będzie wiązać np. z nakazem jego opuszczenia, rozbiórki, przebudowy itp. Sąd pierwszej instancji zauważył też, że połączenielokali nr (...)nastąpiło przed ich wydaniem powodowi.
Działania pozwanego spowodowały powstanie szkody w majątku powoda polegającej na utracie spodziewanych korzyści. Co dolokali nr (...)szkodę stanowi kwota 55 100 zł. Wartość czynszu przy najmie okazjonalnym jest właściwsza z uwagi na planowane wykorzystanie lokali przez powoda. Co dolokali nr (...), które były przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez powoda na okres 30 lat za wynagrodzeniem 4 000 zł/m netto, utracone korzyści wyrażają się właśnie tą stawką. Przyczyną rozwiązania tej umowy i utraty świadczeń ze strony dzierżawcy były wyłącznie wady lokali obciążające pozwanego. Za okres 10 miesięcy objętych pozwem szkoda z tym związana wynosi łącznie 40 000 zł. Bez znaczenia było, że przy wykonaniu umowy przedwstępnej doszło do zmian powodujących, że jeden z lokali w rzeczywistości miał większą powierzchnię i powód nie chciał za nią dopłacić. Pozwany nawet nie twierdził zresztą, że miał to jakiś związek ze zrzeczeniem się lub spełnieniem roszczeń wynikających z wad fizycznych lokalu i budynku. Łącznie szkoda powoda wynosi więc 95 100 zł. Dalej idące żądanie oddalono.
Rozstrzygnięcie w zakresie odsetek Sąd Okręgowy oparł na przepisachart. 455 k.c.i481 k.c., mając na uwadze, że ujęta w wyroku kwota 23 200 zł wiązała się zlokalami (...). W chwili upływu terminu określonego w wezwaniu z 7 czerwca 2010 r. wymagalne były świadczenia za od października 2009 r. do maja 2010 r. Uzasadniało to zasądzenie tej kwoty z odsetkami od dnia wynikającego z wezwania, tj. od 20 czerwca 2010 r. Kwota 2 900 zł stanowiąca odszkodowanie za czerwiec 2010 r. stała się wymagalna dopiero z upływem tego miesiąca, a więc pozwany w opóźnieniu znajdował się od dnia 1 lipca 2010 r. Odsetki od kwoty 14 500 zł, związanej z okresem od lipca do listopada 2010 r. należało zasądzić od dnia następnego od doręczenia pozwu. Była ona bowiem objęta żądaniem zawartym w pozwie, a nie ujęto jej w wezwaniu do zapłaty. Kwota 2 900 zł za grudzień 2010 r. wiązała się zlokalami nr (...). W pozwie domagano się zasądzenia odsetek w tym zakresie, ale kwota ta nie była objęta wcześniejszym wezwaniem i jej wymagalność przypadała po dacie doręczenia pozwu. Skoro odszkodowanie wiązało się z upływem miesiąca, to opóźnienie przyjąć należało na dzień 1 stycznia 2011 r. Kwota odszkodowania związana zlokalami nr (...)nie była objęta wezwaniem przedprocesowym. Wobec tego odsetki należało zasądzić od dnia następnego od doręczenia pozwu. Dotyczyło to kwoty 20 000 zł, która weszła w skład punktu za okres od lipca do listopada 2010 r. wymieniony w pozwie. Co do odszkodowania za grudzień 2010 r. odsetki zasądzono od dnia 11 grudnia 2010 r. z uwagi na to, że utrata korzyści wiązała się z rozwiązaniem umowy dzierżawy, w której termin zapłaty czynszu określono na 10. dzień każdego miesiąca.
O kosztach procesu orzeczono na podst.art. 100 k.p.c., przy przyjęciu, że powództwo zostało uwzględnione w około 58 %. Tę samą proporcję uznano za adekwatną do rozstrzygnięcia w przedmiocie nieuiszczonej części kosztów sądowych.
Powyższy wyrok zaskarżył apelacją pozwany w części uwzględniającej powództwo oraz w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu.
Skarżący zarzucił błędy w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę wyrokowania polegające na niewłaściwej ocenie zebranych dowodów, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego polegające na: 1.1 (wg oznaczeń apelacji) bezpodstawnym założeniu, że powód zakupione od pozwanego lokale chciał przeznaczyć na krótkoterminowy wynajem dla turystów oraz, że wiedza powoda dotycząca tego, jakie lokale, i o jakim rozmieszczeniu były najbardziej poszukiwane przez turystów mogą stanowić wystarczające przesłanki do zasądzenia odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, liczonych jednak wg kryteriów najmu długoterminowego (dotyczylokali (...)), a określonych wg zasad „wykreowanych” przez samego powoda; 1.2 bezpodstawnym przyjęciu wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, że powód pozostający właścicielem lokalu mieszkalnego (lokali mieszkalnych) w warunkach wolnego i świadomego wyboru zawarłby umowę dzierżawy swojego lokalu z podmiotem od niego niezależnym na okres lat 30, a w konsekwencji bezkrytycznym przyjęciu, że osoba fizyczna w wieku lat 42 pozbawia się władztwa nad rzeczą aż do 72 roku życia; 1.3 bezpodstawnym przyjęciu, że powód zawierając umowę najmu długoterminowego dot.lokali nr (...)na okres lat z(...) Spółka z o.o.S.K.A., która była reprezentowana przez samego powoda pozostającego Prezesem Zarządu komplementariusza, może stanowić podstawę do zasądzenia odszkodowania w określonej w umowie miesięcznej kwocie 4.000 zł, podczas gdy zarówno opinie biegłych zalegające w aktach sprawy ale także zasady logiki i doświadczenia życiowego wskazują na: pozorność takiej umowy, tworzenie przez powoda argumentacji wyłącznie na użytek postępowania sądowego i w konsekwencji możliwość wykreowania zobowiązań (strat) w sposób całkowicie dowolny oraz zupełnie oderwany od realiów rynkowych czy też opinii specjalistów (biegłych sądowych); 1.4 bezpodstawnym przyjęciu, że istniały jakiekolwiek powody do rozwiązania umowy dzierżawy zawartej w dniu 30 października 2009 r., skoro powód pozostawał zarówno wydzierżawiającym, jak i reprezentował dzierżawcę, zatem, gdyby umowa ta nie miała cech pozorności, powód teoretycznie w dalszym ciągu mógłby uzyskiwać dochody w kwotach określonych w umowie; 1.5 bezpodstawnym przyjęciu przez Sąd pierwszej instancji, że powód zamierzał przeznaczyć wszystkie zakupione od pozwanego lokale do wynajmu, przy czym Sąd niespójnie określa w jednym miejscu, że lokale te przeznaczone były do najmu krótkoterminowego (str. 4 uzasadnienia) w innym, że w powód zamierzał jednak wynająćlokale (...)na okres 30 lat w sytuacji, w której zgodnie zasadami logiki, doświadczenia życiowego, ale przede wszystkim zgodnie z dowodami dołączonymi do akt sprawy wraz z pismami powoda z dnia 14 marca 2012 r. w postaci fotografii, protokołów odczytów liczników zużycia energii elektrycznej i wody z dnia 1 lutego 2012 r., 9 lutego 2012 r., 13 marca 2012 r., powód korzysta osobiście z tych lokali i prawdopodobnie zakupiłlokale (...), łącząc je w jeden duży apartament wyłącznie z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych związanych z wolą posiadania przez niego apartamentu w atrakcyjnej miejscowości, jaką pozostajeZ.; 1.6 bezpodstawnym przyjęciu przez Sąd pierwszej instancji, że powód zakupiłlokale (...)także do wynajmu, nie określając jednak, czy za zamiarem wynajmu krótko czy długoterminowego w sytuacji, w której ani Sąd ani też żaden specjalista nie może określić w sposób jednoznaczny motywów zakupu poszczególnych lokali, a z dużym prawdopodobieństwem można przypuszczać, że zakup lokali mógł mieć charakter czysto spekulacyjny, tzn. mający polegać na niedrogim zakupie mieszkań i znacznie wyższej cenie ich dalszej sprzedaży; 1.7 całkowicie nieuzasadnionym przyjęciu (wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego), że powód, jako osoba fizyczna i profesjonalista zawierając umowę dzierżawy na lat 30 zespółką (...) Sp. z o.o.S.K.A., która to umowa w praktyce pozbawiała go władztwa nad rzeczą (prawie do końca życia), działałby w podobny sposób z podmiotem całkowicie od niego niezależnym,
na wolnym rynku; w konsekwencji całkowitym pominięciu, że umowa ta ma cechy umowy zawieranej „z samym sobą” oraz - w ocenie powoda - ma cechy pozorności w tym znaczeniu, że kreuje nieistniejące zobowiązania, które następnie stanowiły podstawę wyrokowania Sądu pierwszej instancji; „1.8 bezpodstawne przyjęcie - wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego - że powód dysponując możliwościami szybkiego wykończenialokali nr (...)do standardu umożliwiającego ich wynajem (str. 5 uzasadnienia), z nieznanych powodowi przyczyn Sąd zna już nawet kwotę niezbędnych nakładów, wskazując, że jest nią 100.000 zł (str. 1 in fíne uzasadnienia)”; 1.9 bezpodstawnym przyjęciu, że wykonane fotografíe, sporządzone protokoły oględzin dotyczące użytkowania przez powodalokali (...)wraz z podpisami pięciu świadków (W. K.,P. K.,W. Ł.,J. T.,R. D.), a dołączone do pisma powodaz dnia 14 marca 2012 r. nie świadczą o użytkowaniu lokali dla celów mieszkalnych); brak wiadomości specjalnych Sądu dotyczących ilości zużycia wody i energii elektrycznej dla określenia, czy lokale są zamieszkiwane nie może stanowić przesłanki za bezpodstawnym przyjęciem, że lokale mogą być „doglądane” w sytuacji, gdy świadkowie w osobachW. K.,R. D.jednoznacznie stwierdzili, że powódlokale (...)użytkuje, a protokoły zużycia wody oraz energii elektrycznej sporządzone przez pięciu świadków w odstępie 1,5 miesiąca, dokładnie pomiędzy 1 lutego 2012 r. a 13 marca 2012 r. wskazują na zużycie wody w ilości: 4 m3i zużycie energii elektrycznej w łącznej ilości 3.968 kWh; 1.10 pominięciu przez Sąd pierwszej instancji, że przeciętne zużycie wody w gospodarstwach domowych kształtuje się na poziomie około 30 m3- 40m3, a zużycie energii elektrycznej dwuosobowej rodziny kształtuje się na poziomie około 1.900 kWh, co wynika z załączonych do apelacji danych statystycznych, a co pozwala na oszacowanie rocznego zużycia wody i energii elektrycznej w przypadkulokali (...)na podstawie faktycznie wykonanych odczytów (danych empirycznych) na poziomie około: 32 - 35 m3- w przypadku wody oraz około 32.000 kWh - w przypadku energii elektrycznej; 1.11 bezpodstawnym przyjęciu, że strony nie kwestionowały opinii biegłego sądowegoA. W. (1), a dokładnie, że strony nie powołały żadnych okoliczności, które pozwalałyby zakwestionować przyjęty sposób wyceny w sytuacji, w której pozwany zakwestionował opinię biegłego w swoich pismach z dnia 28 stycznia 2013 r., z dnia 5 lipca 2013 r., a w których to pismach podnoszone były istotne zarzuty tak do przyjętej przez biegłego metodologii, jak również obecnego stanu rynku nieruchomości, olbrzymiej nadpodaży mieszkań na rynku(...)i w konsekwencji „ustalonych” przez biegłego wartości miesięcznych stawek najmu nie odpowiadającym rynkowym realiom; 1.12 bezpodstawnym przyjęciu przez Sąd pierwszej instancji, że powód trudniący się zawodowo wynajmem lokali ma możliwość wynajęcialokali (...)w długim horyzoncie czasowym (30 lat) orazlokali (...)w krótkiej perspektywie, przy czym ich wynajęcie zależy wyłącznieod operatywności wynajmującegoco pozwala Sądowi bezpodstawnie przyjąć, że przy dużej nadpodaży lokali wZ.„obłożenie” w niewykończonych lokalach powoda(...)może zostać określone na poziomie 30-35% rocznie; 1.13 bezpodstawnym przyjęciu, że wadylokali (...)uniemożliwiają powodowi ich wykończenie w sytuacji, w której powód aktywnie działa na rynku nieruchomości i dysponuje on zarówno środkami technicznymi, jak również odpowiednimi personelem, dzięki którym może on wykonać drobne prace wlokalach (...), sprowadzające się do zapewnienia właściwych ciągów przewodów kominowych, które mogą doprowadzić lokale do stanu odpowiadającego oczekiwaniom powoda, a co związane jest z wykonaniem jednej - dwóch tzw. kratek nawiewowych o wartości kilkaset złotych każda, a gdyby wolą powoda był wynajem (a nie tylko gromadzenie dowodów na użytek procesu z pozwanym), mógłby on wykonać te prace i dochodzić dodatkowego odszkodowania od pozwanego za wykonane prace na zasadach ogólnych; 1.14 bezpodstawnym przyjęciu, że działania powoda polegające na niewykańczaniu lokali uznać można „za racjonalne” i mogące rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą wobec pozwanego w zakresie utraconych przez powoda korzyści, w sytuacji gdy powód nie tylko, że nie wykończyłlokali nr (...), ale także nawet nie wykazał woli ich wykończenia, a decyzję o zakupie lokali można ocenić w charakterze tzw. spekulacyjnym, tzn. nastawionym na zysk ze sprzedaży; 1.15 bezpodstawnym przyjęciu, że z faktu pobierania przez powoda czynszu z wynajmu nieruchomości z tytułu umowy zawartej ze Spółką reprezentowaną przez samego powoda można wyprowadzić wniosek, że wysokość czynszu najmu zalokale (...)została przez powoda udowodniona; 1.16 bezpodstawnym przyjęciu za udowodnione faktów przedstawionych przez powoda związanych z prywatnymi opiniami, jak również oparcie się na zeznaniach świadków (w osobachM. E.iA. S.) związanych z powodem zawodowo (nie dysponującymi specjalnymi wiadomościami) w zakresie wadlokali nr (...)i nie powołanie w tym zakresie biegłego o wiedzy specjalistycznej.
Apelujący zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1.1art. 415 k.cpoprzez jego niezastosowanie i pominięcie okoliczności związanych z brakiem odpowiedzialności pozwanego z tego tytułu. Pominięcie okoliczności, że wyrządzenie szkody polegającej na utracie spodziewanych przez powoda dochodów pozostaje bardzo wątpliwe i w gruncie rzeczy oparte na dowodach przygotowanych i skonstruowanych przez samego powoda, co więcej brak winy po stronie pozwanego w nieuzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lokali zakupionych przez powoda lokali oraz brak adekwatnego związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy zawinionym zachowaniem pozwanego a szkodą w majątku pozwanego, a w konsekwencji brak spełnienia przesłanek umożliwiających dochodzenie odszkodowania od pozwanego na zasadach ogólnych; 1.2art. 471 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że w sytuacji, w której powód, prowadzący działalność gospodarczą i działający na rynku nieruchomości jako profesjonalista nabył lokale mieszkalne poniższej rynkowej ceny odnoszącej się do 1 m2lokali oraz o zwiększonym metrażu niż pierwotnie umówiony, ale także i z wadą prawną (a nie wadami fizycznymi jak stwierdza Sąd) polegającą na konieczności: i) wprowadzenia zmian do planu zagospodarowania przestrzennego oraz ii) podjęcia szeregu czynności zmierzających do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, z czego powód doskonale zdawał sobie sprawę, dokonując wymuszonego przez niego zakupu w chwili, gdy toczyło się postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości powoda (pod nadzorem nadzorcy sądowego), a w konsekwencji bezpodstawne przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że pozwany ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania, w sytuacji w której uzyskanie pozwolenia na użytkowanie stało się możliwe dopiero z dniem wejścia w życie uchwalonego przez GminęZ.miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego pod nazwąB., tj. dopiero w dniu 18 kwietnia 2014 r.; pominięcie okoliczności, że w tej sytuacji nie może być mowy o nienależytym wykonaniu zobowiązania przez pozwanego; 1.3 naruszenieart. 36 aw zw. zart. 57 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane(Dz. U. z 2013, Nr 1409) poprzez pominięcie okoliczności, że po dokonaniu zakupu przez powoda lokali mieszkalnych w stanie prawym i faktycznym, w jakim znajdują się również w chwili obecnej, GminaZ.prowadziła prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego pod nazwąB., a uzyskanie pozwolenia na użytkowanie w przypadku budynków niespełniających warunków przewidzianych przez plan nie byłoby w ogóle możliwe, przy czym warunkiem koniecznym dla uzyskania pozwolenia na użytkowanie możliwe stało się dopiero z dniem 18 kwietnia 2014 r., tj. w dniu wejścia w życie Uchwały Nr LI/672/2014 Rady MiastaZ.z dnia 27 lutego 2014 r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego:(...); 1.4art. 362 k.c.poprzez jego niezastosowanie i pominięcie okoliczności, że w niniejszej sprawie powód nabywając lokale mieszkalne, doskonale znał ich stan techniczny i prawny, mógł się z nim doskonale zapoznać, działał jako profesjonalista na rynku nieruchomości, co sprawia, że wymagać od niego należy znacznie większej staranności niż od przeciętnego uczestnika obrotu, a w takiej sytuacji uznać należy, że także i powód jest odpowiedzialny za przyczynienie się do powstania (wątpliwej) szkody w jego majątku; 1.5 art.§ 132 ust. 3w zw. z§ 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie(tj.: Dz.U. Nr 75, poz. 690) poprzez jego niezastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, żelokale nr (...)posiadają wady fizyczne w postaci nieprawidłowych przewodów dymowych i z tego powodu nie mogą być użytkowane przez powoda, w sytuacji w której przewody dymowe mają służyć powodowi do zainstalowania kominka opalanego drewnem, a zgodnie z powołanym przepisem urządzenia tego typu mogą być instalowane wyłącznie w budynkach jednorodzinnych, mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej oraz niskich budynkach wielorodzinnych, tj. do 12 m przy spełnieniu dodatkowych warunków; 1.6art. 6 k.c.poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie za udowodnienie faktów z których powód wywodził skutki prawne w zakresie: możliwości wynajęcialokali (...)za miesięczne kwoty 4.000 zł, a w konsekwencji bezpodstawne orzeczenie o obowiązku zapłaty kwoty 95.100 zł, w sytuacji w którejlokale (...)użytkowane są przez powoda osobiście, alokale (...)pozostają nawet nie wykończone, co prowadzi do konkluzji, że powód nie miał nawet zamiaru wykańczać tych lokali, a w konsekwencji nie poniósł szkody polegającej na utracie spodziewanych przez niego korzyści.
W apelacji zawarto również zarzuty naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności:art. 233 §1 k.p.c.– poprzez: dowolną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz nie uwzględniającą zasady wszechstronnego rozważenia ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego, a w szczególności z zeznań świadkówJ. U.,A. O., umowy dzierżawy z dnia 30.10.2009r. zawartej na okres lat 30, porozumienia z dnia 31.05.2010 r. o rozwiązaniu w/w umowy; sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego uznanie, że umowa z dnia 30.10.2009 r. zawarta przez powoda z(...) Sp. z o.o.S.K.A., która była reprezentowana przez samego powoda będącego prezesem zarządu(...) Sp. z o.o., stanowi podstawę do przyjęcia wysokości szkody poniesionej przez powoda za brak możliwości wynajmulokali nr (...); przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i odmowę wiarygodności i mocy dowodowej dla zeznańR. D.,W. K., chociaż zeznania tych świadków są logiczne, wzajemnie się uzupełniają i nie stoją w sprzeczności z istotną częścią materiału dowodowego zebranego w sprawie, zdjęć dostarczonych przez pozwanego, umowy sprzedaży energii, protokołu oględzin, faktur, informacji zarządcy, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia przez Sąd, że powód nie korzystał z lokali, podczas gdy protokoły oględzin z podpisami pięciu świadków, fotografie, wskazują na zupełnie odmienny stan faktyczny;art. 217 § 2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez oddalenie wniosków dowodowych mimo że zmierzały do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a to: a) uchwały nr LI/672/2014 Rady MiastaZ.z dnia 27 lutego 2014r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego:(...); b) wniosków i uwag pozwanego powołanych na okoliczność licznych działań pozwanego zmierzających do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków, w których położone są lokale powoda, braku technicznej i prawnej możliwości uzyskania pozwolenie na użytkowanie w okresie do dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod nazwąB., tj. do dnia 18 kwietnia 2014r., a to z uwagi na fakt, że główne parametry budynków posiadały odmienną charakterystykę aniżeli przepisy studium planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że dopiero dzięki staraniom pozwanego wprowadzono przepisy, zgodnie z którymi budynki położone na obszarach(...)oraz(...)(odpowiednio przepisy § 20 pkt 1 lit. f, § 21 pkt 1 lit. f, § 22 pkt 1 lit. f,) mogą posiadać jedną kondygnację naziemną oraz trzy kondygnacje w dachu, przy czym dwa lokale powoda (nr(...)wbudynku (...)) położone są częściowo na trzeciej kondygnacji.
W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości, zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu oraz modyfikację rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów sądowych, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd pierwszej instancji, z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy oraz pominięcie istotnych dowodów w sprawie, a to na zasadzie przepisuart. 386 § 4 k.p.c.
W apelacji zawarto także wnioski o przeprowadzenie dowodów z dołączonych dokumentów.
Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja zasługuje na uwzględnienie jedynie w nieznacznej części.
W pierwszej kolejności podnieść należy, że Sąd Okręgowy zasadniczo prawidłowo, z poszanowaniem reguł oceny dowodów wskazanych w przepisieart. 233 §1 k.p.c.ustalił stan faktyczny sprawy, który Sąd Apelacyjny mógł przyjąć za własny.
W istocie, podnoszone w apelacji zarzuty wadliwych ustaleń faktycznych odnosiły sięde factodo wniosków z nich wyciągniętych tudzież oceny dowodów. Skoro jednak pozwanemu nie udało się wykazać, że ocena ta nie dawała się pogodzić z zasadami doświadczenia życiowego bądź też była nielogiczna, zarzutów tych podzielić nie można było.
Nie narusza ww. reguł przyjęcie, że zamiarem powoda było przeznaczenie nabywanych lokali na najem krótkoterminowy. Nie było w sprawie kwestionowane, że powód już wcześniej kupował inne lokale i wykorzystywał je w ten sposób. Co więcej,lokal nr (...)(dalej:lokal (...)) był pierwotnie przedmiotem właśnie najmów krótkoterminowych, na co wskazują bezsprzecznie niezakwestionowane skutecznie dokumenty w postaci umowy obsługi wynajmu krótkoterminowego z 11 lutego 2009 r. (k. 118) oraz faktur obejmujących opłaty z tego tytułu (k. 122-127). Nic nie stało też na przeszkodzie, aby powód zmienił swój zamiar co do ww. lokalu, oddając go w dzierżawę, która zapewniała stały dochód. Nie oznacza to bynajmniej, żelokale nr (...)(dalej:lokale (...)) nie mogły zostać przeznaczone na najem krótkoterminowy.
Za chybione uznać należało zarzuty kwestionujące możliwość zawarcia umowy dzierżawy na okres 30 lat. Opierały się one na wadliwym założeniu, jakoby zdarzenie to było równoznaczne z definitywnym pozbawieniem się przez właściciela władztwa nad nieruchomością. Tymczasem jak wynika z(...)umowy, strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.
Nie można podzielić także argumentów skarżącego co do pozorności umowy dzierżawy z uwagi na fakt jej zawarcia między powodem działającym jednocześnie jako osoba fizyczna (wydzierżawiający) oraz prezes zarządu komplementariusza spółki komandytowo-akcyjnej (dzierżawca). Po pierwsze, zauważyć należy, że umowa ta była w istocie wykonywana, o czym świadczą dokumenty w postaci: faktur VAT obejmujących czynsz dzierżawny (k. 128-141), dowodów przelewów bankowych (k. 243-250), deklaracji podatkowych powoda (k. 142-147), ewidencji przychodów i sprawozdania finansowego (k. 148-165, 175). W tej sytuacji na dalszy plan schodzi kwestia reprezentacji stron umowy dzierżawy (choć pozwany nie zarzucał, aby naruszała ona przepisyart. 29 k.s.h.lubart. 30 k.s.h.w zw. zart. 126 §1 pkt 1 k.s.h.) czy wysokości czynszu wskazanej w opinii biegłego. Zauważyć jednak wypada, że powód wykazał, że z tytułu najmu krótkoterminowegolokalu (...)w roku 2009 (k. 122-127) możliwe było osiąganie niemałych dochodów. Zapisy umowy dzierżawy wskazują z kolei, że dzierżawca w taki właśnie sposób zamierzał korzystać z lokalu. A zatem rzeczywiste przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie, a jedynie na dzierżawcę przeszło ryzyko uzyskania odpowiedniego zysku. Nie można w tej sytuacji uznać czynszu w wysokości 4000 zł za nierealny w normalnych warunkach rynkowych.
Strona pozwana nie wykazała również, aby umowa dzierżawy została zawarta wyłącznie na potrzeby toczącego się postępowania. Podkreślenia wymaga, że tocząca się między tymi samymi stronami sprawa I C 654/09 Sądu Okręgowego w Nowym Sączu nie dotyczyła kwestii pozwolenia na użytkowanie ww. lokalu. Ponadto wyrok przed Sądem pierwszej instancji zapadł w dniu 7 maja 2010 r., a porozumienie o rozwiązaniu umowy dzierżawy podpisano 31 maja 2010 r. (k. 34). Trudno w takiej sytuacji przyjąć, że już w dniu 30 października 2009 r. powód dysponował wiedzą o braku pozwolenia na użytkowanie, a mimo to zawarł umowę, która była realizowana przez 7 miesięcy. Wskazać w tym miejscu należy, że sprawa I C 654/09 dotyczyła całkowicie odmiennych roszczeń, co wynika wprost z porównania tak żądań, jak i rozstrzygnięć w obu procesach.
Wbrew kolejnemu zarzutowi apelacji istniały podstawy do rozwiązania dzierżawy. Skoro strony powzięły wiadomość, że będący przedmiotem umowy lokal nie może być użytkowany zgodnie z obowiązującym prawem, nie można było wymagać, aby umowa była kontynuowana. Niezależnie od tego, iż nie można czynić komuś zarzutu z tego, że nie postępuje sprzecznie z obowiązującym porządkiem prawnym, działanie takie mogło pociągać za sobą odpowiedzialność na podstawieart. 91a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane(t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm., dalej:prawo budowlane).
Zarzuty, jakoby rzeczywistym powodem nabycia spornych lokali przez powoda było ich wykorzystanie dla celów osobistych lub spekulacyjnej sprzedaży, nie zostały wsparte wystarczającymi dowodami. Jak wskazano już wyżej,lokal (...)był już przedmiotem najmu, a powód wynajmował uprzednio także inne lokale. Jego deklaracje zatem, że równieżlokale (...)miały być wynajmowane uznać należy za wiarygodne przy braku jakiegokolwiek skutecznego dowodu przeciwnego. Fakt, że w toku sprawy toczyły się między stronami negocjacje co do zbycia nieruchomości należy tłumaczyć wolą likwidacji sporu, a nie realizacją uprzedniego zamiaru powoda. Nie zostało także wykazane, abylokal (...)był w istocie przeznaczony na cele mieszkaniowe powoda. Po pierwsze, powód mieszka wK.. Po wtóre, zamiarowi takiemu przeczy uprzednie wynajmowanie i wydzierżawianie lokalu. Po trzecie wreszcie, brak było wystarczających dowodów do przyjęcia, że powód w rzeczywistości korzysta z lokalu. Z zeznańW. K.wynika jedynie, że zaobserwował jednostkowe przypadki podniesienia i opuszczenia rolet oraz zużycie energii elektrycznej i wody. Nie zastano natomiast nikogo wewnątrz pomieszczenia (k. 387-388). Z koleiJ. T.wskazywał ogólnie na sposób wykorzystania całego budynku, podając jednocześnie, że nigdy nie widział, żeby ktoś był w tym konkretnym lokalu, do niego wchodził lub z niego wychodził (k. 388). Natomiast świadekR. D.około 3 lat temu miał widzieć w lokalu parę w strojach domowych, którzy jednak przebywali tam jedynie okolicznościowo (k. 400-401). Nie mogą stanowić wystarczającego dowodu na użytkowanie lokalu same odczyty z liczników poboru wody i energii elektrycznej. Strona powodowa przekonująco wyjaśniła fakt poboru tych mediów koniecznością utrzymania lokalu w należytym stanie. Zawodne jest przy tym powoływanie się przez skarżącego na średnie zużycie energii elektrycznej i wody w gospodarstwach domowych. W szczególności w przypadku energii elektrycznej, zużycie w poszczególnych gospodarstwach domowych może być zróżnicowane w znacznym stopniu, w zależności od szeregu czynników, np. źródła ogrzewania, liczby urządzeń, czynników pogodowych, warunków technicznych budynku i in. Niezależnie od powyższego, okoliczność korzystania przez powoda zlokalu (...)byłaby istotna dla rozstrzygnięcia jedynie w przypadku wykazania, że osiągnął on z tego jakiekolwiek korzyści, bądź to uzyskując dochód, bądź to zaoszczędzając środki, które musiałby wydać na zamieszkanie w innym lokalu w czasie pobytu wZ.. Okoliczności tego rodzaju nie zostały wykazane w najmniejszym stopniu.
Wewnętrzna niespójność zarzutu ujętego w punkcie 1.8 apelacji uniemożliwiała jego ocenę przez Sąd drugiej instancji. Na marginesie jedynie zauważyć można, że kwestia wartości nakładów niezbędnych do przystosowanialokali (...)do korzystania zgodnie z ich przeznaczeniem miała dla rozstrzygnięcia znaczenie jedynie pośrednie, a nadto wyjaśniona została w sposób przekonujący w uzupełniającej opinii biegłegoA. W..
Przechodząc do oceny zarzutu skierowanego pod adresem opinii ww. biegłego, zauważyć trzeba, że sam fakt kwestionowania jej w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji, nie oznacza, że opinia ta nie mogła stanowić podstawy rozstrzygnięcia. Sąd Okręgowy wyczerpująco wyjaśnił motywy, którymi kierował się przy ocenie opinii obu biegłych i ocenę tę należy podzielić. BiegłyA. W.odniósł się do wszystkich kierowanych pod adresem jego opinii zarzutów, które nie zostały wsparte dowodami pozwalającymi na poddanie w wątpliwość wywodów i wniosków opinii. Zaznaczyć wypada, że strona pozwana nie wnosiła o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, ani nie zaoferowała innych dowodów, które mogłyby skłonić Sąd Okręgowy do podjęcia ewentualnych działań z urzędu w tym zakresie. Zauważyć też trzeba, że ustalając odszkodowanie zalokal (...), Sąd Okręgowy opierał się nie tyle na wyliczeniach biegłego, ile wartościach wskazanych w umowie dzierżawy. Z kolei co dolokali (...)podkreślenia wymaga, że wartości przyjęte przez biegłego są korzystniejsze od tych, które stały się podstawą orzekania w sprawie I C 654/09 za okres wcześniejszy). Uwagi powyższe pozostają aktualne także w zakresie ustalenia możliwości wynajmowanialokali (...)w realiach rynku wZ.(stopień „obłożenia”), które były jednym z elementów opinii biegłegoA. W.. Bez znaczenia była natomiast kwestia możliwości wynajęcialokalu nr (...)w perspektywie 30 lat z uwagi na czasowe ramy sporu w rozpoznawanej sprawie.
Odnosząc się do zarzutów dotyczących wadliwości wentylacji wlokalach (...), zauważyć należy, iż kwestia ta nie miała dla rozstrzygnięcia pierwszorzędnego znaczenia. Nawet gdyby bowiem przyjąć, że wady te nie są istotne i mogą zostać usunięte przez samego powoda, aktualna pozostaje kwestia braku pozwolenia na użytkowanie lokalu tudzież zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Zauważyć jednak wypada, że na istotność kwestii wentylacji wydaje się wskazywać opinia kominiarska (k. 374).
Nie można także zgodzić się z zarzutem co do braku racjonalnych podstaw niewykończenialokali nr (...)przez powoda. Jak już wskazywano wyżej, nie sposób domagać się od nabywcy lokalu, aby korzystał z niego niezgodnie z prawem, narażając się na odpowiedzialność za wykroczenie, ewentualnie deliktową czy karną w sytuacji, gdyby wypadkowi pozostającemu w związku ze stanem lokalu uległa jakakolwiek osoba trzecia.
Podniesione w apelacji zarzuty naruszeniaart. 233 §1 k.p.c.w istotnej części pokrywały się z omówionymi wyżej zarzutami wadliwych ustaleń faktycznych. Jak już zostało wskazane, Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się w przeprowadzonej przez Sąd pierwszej instancji ocenie dowodów oznak dowolności będącej następstwem błędów w rozumowaniu i wnioskowaniu. Kwestionowane przez skarżącego zeznaniaJ. U.iA. O.co do wykonywania umowy dzierżawy korespondowały w pełni z dowodami z dokumentów w postaci: umowy dzierżawy, porozumienia o jej rozwiązaniu, faktur VAT, przelewów bankowych, zeznań podatkowych, ewidencji przychodów oraz sprawozdania finansowego. Skoro umowa była faktycznie realizowana przez okres 7 miesięcy, a przyczyną jej rozwiązania było powzięcie wiadomości o braku pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym mieszczą się lokale, zasadnym było przyjęcie, że obowiązywałaby ona nadal, przynajmniej w okresie objętym sporem. Co do dowodów wskazanych na okoliczność użytkowanialokalu (...)przez powoda, wyjaśniono wyżej, że wbrew intencjom skarżącego, zeznania świadków nie wskazywały bezsprzecznie na taką okoliczność, podobnie jak odczyty z liczników i pozostałe dokumenty, a przede wszystkim nie świadczyły one o czerpaniu jakichkolwiek korzyści przez właściciela lokalu.
Nie doszło także do naruszenia przez Sąd pierwszej instancjiart. 217 §2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.Po pierwsze, powód na rozprawie, na której doszło do oddalenia jego wniosków dowodowych nie złożył stosownego zastrzeżenia do protokołu, stosownie do przepisuart. 162 k.p.c.Przede wszystkim jednak okoliczności, na które zostały powołane, nie miały dla rozstrzygnięcia istotnego znaczenia. Niesporny fakt aktywnego udziału pozwanego przy składaniu wniosków i uwag do projektu uchwały Rady MiastaZ.w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie niweczy ani nawet skutecznie nie usprawiedliwia nieuzyskania przez skarżącego pozwolenia na użytkowanie czy braku zgłoszenia zakończenia budowy. Rozpoczęcie budowy obu budynków, w których umiejscowione są lokale powoda wymagało uzyskania pozwolenia na budowę, stosownie doart. 28 ust. 1 prawa budowlanego, które musiało zostać poprzedzone wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ile na danym obszarze nie funkcjonował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie zart. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) w zw. zart. 33 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, do czego obliguje goart. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego. Skoro zatem pozwany uzyskał pozwolenia na budowę, co sporne nie było, obiekty budowlane, o ile zostały wykonane zgodnie z projektami budowlanymi, spełniały wymogi stawiane przez ww.ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślenia wymaga, że organ nadzoru budowlanego, którego zawiadamia się o zakończeniu budowy (art. 54 prawa budowlanego) lub który jest władny do wydania pozwolenia na użytkowanie (art. 55 prawa budowlanego) przeprowadza kontrolę budowy jedynie w zakresie wskazanym wart. 59a prawa budowlanego. O ile zatem budowa została wykonana zgodnie z pozwoleniem na budowę, ewentualne następcze uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może skutkować odmową wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W konsekwencji zatem przedłożone przez pozwanego dokumenty uznać należało za nieistotne dla rozstrzygnięcia. Z tych też względów nie było podstaw do przeprowadzenia tychże dowodów w postępowaniu apelacyjnym.
Sąd Okręgowy nie dopuścił się też obrazy prawa materialnego w sposób wskazany w apelacji.
Zbędne w istocie wydaje się odnoszenie do zarzutu naruszeniaart. 415 k.c.w sytuacji, gdy powód nie wywodził swojego roszczenia z odpowiedzialności deliktowej i nie stanowiła ona również podstawy orzekania przez Sąd pierwszej instancji.
Chybiony okazał się również zarzut naruszeniaart. 471 k.c.W sprawie poza sporem pozostawało, że pozwany ani nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie budynków, w których mieszczą się lokale nabyte przez powoda, ani nie zgłosił w stosunku do nich zakończenia budowy właściwemu organowi nadzoru budowlanego, stosownie doart. 54 lub 55 prawa budowlanego. Powód jako że nie był uczestnikiem procesu inwestycyjnego ww. obowiązków za pozwanego wykonać nie mógł. Rozpoczęcie użytkowania przed zgłoszeniem zakończenia budowy lub uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie było w świetle przywołanych ostatnio przepisów niezgodne z prawem. W tej sytuacji zasadne było przyjęcie, że pozwany przekazując powodowi lokale, których nie można użytkować zgodnie z prawem, naruszył łączące strony stosunki umowne. Oczywistym być musi, że sprzedaż lokalu, z którego kupujący nie może korzystać zgodnie z prawem stanowi w świetleart. 354 §1 k.c.nienależyte wykonanie umowy przez sprzedającego. Skoro wykazane zostało, że powód nabyłlokale nr (...)w celu ich wynajmowania (co zresztą przesądzone zostało w uprzedniej sprawie między tymi samymi stronami), zaślokal (...)po początkowym wynajmowaniu oddał w dzierżawę, którą musiała ulec rozwiązaniu na skutek powzięcia wiedzy o braku uprawnienia do użytkowania, uznać wypada, że powód poniósł szkodę w postaci utraconych korzyści, a miedzy tą szkodą a zaniechaniem pozwanego zachodzi adekwatny związek przyczynowy w rozumieniuart. 361 §1 k.c.Powód, w zakresie przyjętym przez Sąd Okręgowy, udowodnił też wysokość szkody, co zostało już wyżej wyjaśnione. Pozwany, wbrew ciążącemu na nim w tym zakresie zgodnie zart. 6 k.c.obowiązkowi, nie wykazał, że nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie lub brak zgłoszenia o zakończeniu budowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Jak już wyjaśniono, późniejsze uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie miało znaczenia dla kwestii zgłoszenia zakończenia budowy. Nie zostało udowodnione także, że to powód dokonał takich zmian w nabywanych lokalach, które skutkowały koniecznością uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, stosownie doart. 36a prawa budowlanego. Niewątpliwie stwierdzenie takich okoliczności wymagałoby wiadomości specjalnych. Zauważyć w tym miejscu też wypada, że strona pozwana przyznała, iż powodowi wydane zostałylokale (...)po ich połączeniu (k. 386v). Niezrozumiałe wydaje się natomiast powoływanie się w apelacji na naruszenieart. 57 ust. 2 prawa budowlanego, dotyczącego zmian nieistotnych, które należy przy zgłoszeniu organowi nadzoru budowlanego jedynie właściwie udokumentować. Całkowicie gołosłowne pozostały także twierdzenia pozwanego o rzekomym wymuszeniu zakupu lokali przy wykorzystaniu jego niekorzystnej sytuacji majątkowej.
Nie sposób także podzielić poglądu pozwanego o przyczynieniu się powoda do powstania szkody z uwagi na znajomość stanu prawnego i faktycznego nabywanych nieruchomości czy też możliwość i powinność zapoznania się z nim przez nabywcę, który działał jako profesjonalista na rynku nieruchomości. Po pierwsze, nabycie lokali nastąpiło w realizacji umów przedwstępnych, w momencie zawierania których, co oczywiste, nie można było mówić o żadnych wadach fizycznych czy prawnych. Po wtóre, powód nie był uczestnikiem procesu inwestycyjnego i zasadniczo nie był uprawniony do monitorowania zachowywania przez pozwanego poszczególnych procedur związanych z realizacją inwestycji. Po trzecie wreszcie, jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy, powód miał prawo oczekiwać, że otrzyma lokale, z których będzie mógł korzystać w chwili ich wyodrębnienia i przeniesienia własności. Skarżący nie wykazał wreszcie, że powód przy nabywaniu nieruchomości posiadał wiedzę o braku formalnego zakończenia budowy lub też miał podstawy do poddania tej okoliczności w wątpliwość.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazać należy, iż – jak podniesiono już wyżej – kwestia istnienia wad fizycznychlokali nr (...)w postaci nieprawidłowej wentylacji nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia w tym sensie, że nawet stwierdzenie, że wada ta w istocie nie uniemożliwiała korzystania z nieruchomości, co niewątpliwie wymagałoby wiadomości specjalnych, nie zwalniałoby pozwanego od odpowiedzialności kontraktowej.
Przechodząc wreszcie do zarzutu obrazyart. 6 k.c., na wstępie zauważyć trzeba, iż do naruszenia tego przepisu dojść może jedynie w sytuacji wadliwego rozłożenia przez sąd ciężaru dowodu, co w rozpoznawanej sprawie miejsca niewątpliwie nie miało. Niezależnie od tego, jak zostało już wcześniej wyjaśnione, Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej oceny dowodów w zakresie okoliczności wystąpienia szkody u powoda i jej rozmiarów. Umowa dzierżawy była faktycznie wykonywana przez okres 7 miesięcy, zaś dotychczasowa działalność powoda w powiązaniu z faktem faktycznego wynajmowanialokalu (...)uzasadnia przyjęcie, że taki sam zamiar miał co dolokali (...).
Mimo nieskuteczności zarzutów podniesionych w apelacji, zaskarżony wyrok podlegał częściowej zmianie. Sąd Apelacyjny, zobligowany w granicach zaskarżenia do kontroli z urzędu prawidłowości zastosowania prawa materialnego, dostrzegł naruszenieart. 481 §1 k.c.w zw. zart. 455 k.c.Nieprawidłowe było przyjęcie, że kwota 2900 zł tytułem odszkodowania za nieuzyskany czynsz zlokali (...)w miesiącu czerwcu 2010 r. stała się wymagalna z upływem tego miesiąca. Wezwanie do zapłaty w tym zakresie było w istocie przedwczesne, a zatem bezskuteczne. W takiej sytuacji powód winien był w celu postawienia tej części świadczenia w stan wymagalności ponownie wezwać pozwanego do zapłaty. Uczynił to dopiero w pozwie, a zatem świadczenie stało się wymagalne z dniem doręczenia odpisu pozwu, tj. 7 grudnia 2010 r., co uzasadniało zasądzenie odsetek od tej kwoty od dnia następnego. Podobnie nie było podstaw do naliczania odsetek od kwoty 4000 zł z tytułu nieuzyskanego czynszu dzierżawnego zlokalu (...)za grudzień 2010 r. Przypomnieć trzeba, że powód nie domagał się zapłaty czynszu, lecz odszkodowania z tego tytułu. W takiej sytuacji nie było podstaw do przyjmowania terminu zapłaty wskazanego w umowie dzierżawy jako wiążący pozwanego. W tym zakresie roszczenie stało się wymagalne w dacie doręczenia skarżącemu pisma procesowego powoda popierającego żądanie pozwu, tj. w dniu 8 kwietnia 2011 r. Analogicznie należało postąpić w zakresie odszkodowania za czynsz zlokali (...)za grudzień 2010 r.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 §1 k.p.c.orzekł jak w sentencji.
Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie powodowej ograniczyły się do wynagrodzenia radcy prawnego, mając na uwadze nikły zakres uwzględnienia apelacji, przyjętoart. 100 k.p.c.w zw. zart. 391 §1 k.p.c.w zw. z§6 pkt 6 i §12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).