Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 414/15
Data wyroku: 2015-07-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maria Prusinowska

Sygn. akt XII C 414/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 lipca 2015 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XII Cywilny
w składzie:
PrzewodniczącyD.. SSR Maria Prusinowska
Protokolant   protokolant sądowyA. N.
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2014 r. wP.
sprawy z powództwaM. S.(PESEL (...))
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowejul. (...)/K.101
o uchylenie uchwały

1
oddala powództwo,

2
kosztami postępowania obciąża w całości powoda i z tego tytułu zasądza od niego na rzecz pozwanego kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

D.. SSR Maria Prusinowska

UZASADNIENIE
W pozwie złożonym do Sądu w dniu 20 lutego 2015 r., uzupełnionym w dniu 30 marca 2015 r., powódM. S.wniósł o uchylenie w całości uchwały nr 7/2014 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wP.przyul. (...)-F/ul. (...)z dnia 12 grudnia 2014 r. w sprawie wyrażenia zgody na pozostawienie na części nieruchomości wspólnej – elewacji budynku dwóch tablic podświetlanych oraz dwóch szyldów, zamontowanych bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, ewentualnie o stwierdzenie nieważności uchwały, a w przypadku nieuwzględnienia powyższych żądań o ustalenie jej nieistnienia. Nadto, powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. /k. 1, k. 31/
W uzasadnieniu wskazał, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, zasady współżycia społecznego, a przede wszystkim narusza jego interesy jako członka wspólnoty mieszkaniowej. Zdaniem powoda, uchwała narzucająca właścicielowi opłaty czynszu za użytkowanie nieruchomości wspólnej kreuje umowę pomiędzy wspólnota a właścicielem, podczas gdy uchwała nie może prowadzić do zawarcia umowy bez zgody właściciela, bowiem do tego potrzeba oświadczeń woli obu stron. Nadto, powód podał, że zajmuje jedynie znikomy fragment elewacji, nie pozbawiając możliwości pozostałych współwłaścicieli, którym nie przeszkadzają wywieszone szyldy, do ewentualnego umieszczania tablic czy reklam. W ocenie powoda, skoro zobowiązał się do usunięcia wszelkich szkód, jakie mogą powstać w związku z umieszczeniem i demontażem szyldów, nie powstały żadne koszty uzasadnione sposobem korzystania z lokalu, a zatem narzucone opłaty byłyby pobierane bez przyczyny i z pokrzywdzeniem dla powoda. Przedmiotowa uchwała potwierdza podział quoad usum, przy czym ustalone opłaty pozostają w całkowitym oderwaniu od kosztów związanych z utrzymaniem tych części nieruchomości wspólnej. Powód wskazał, że na elewacji widnieją inne tablice i szyldy, a pozwana nie podejmuje żadnych kroków w stosunku do osób, które je wywiesiły, co wskazuje na nierówne traktowanie poszczególnych członków wspólnoty. Powód podał, że zaskarżona uchwała godzi także wart. 20 i 22 Konstytucji RP, bowiem ogranicza jego prawo do swobodnego dysponowania własnością lokalu. Natomiast korzystanie z lokalu usługowego wiąże się z możliwością zamieszczania na budynku informacji w formie szyldu o prowadzeniu działalności usługowej, adresie czy godzinach otwarcia. Z uwagi na służebny wobec obywateli charakter pracy funkcjonariusza publicznego, jakim jest notariusz, nie można utrudniać obywatelom dostępu do czynności urzędowych poprzez pozbawienie ich informacji o jego siedzibie i godzinach urzędowania. Realizacja ustawowego obowiązku wyrażonego wart. 3 ustawy o godle, barwach i hymnie Rzeczypospolitej Polskiej oraz o pieczęciach państwowych;art. 40 § 1 pkt 1 ustawy prawo o notariaciew zw. z uchwałą nr 12 Krajowej rady Notarialnej z dnia 29 listopada 1991 r. Regulamin wewnętrznego urzędowania kancelarii notarialnej, poprzez umieszczenie tablicy urzędowej na budynku siedziby nie jest korzystaniem z nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem ani też nie wpływa na współkorzystanie z nieruchomości wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli tym bardziej, że oznaczenia kancelarii (tablice) nie są reklamą i nie przynoszą żadnych zysków właścicielowi, a służą one bardziej obywatelom korzystającym z czynności notarialnych. Powód wskazał, że oznaczenia kancelarii nie zasłaniają okien, nie naruszają konstrukcji budynku, są bardzo lekkie i przymocowane do izolacji styropianowej, a więc umieszczenie szyldu nie zmienia przeznaczenia części wspólnej nieruchomości ani jej nie uszkadza. Zdaniem powoda, zaskarżona uchwała narusza także jego interes majątkowy, gdyż brak tablic informacyjnych bądź ustalenie opłat za nie, wpłynie na dochody rodziny powoda osiągane z prowadzonej kancelarii notarialnej, która stanowi jedyne źródło utrzymania rodziny. Zarzuty co do prawidłowości podjęcia uchwały skupiały się wokół kwestii, czy właściciel większościowy ((...)80% głosów) oddał głos przed upływem 7 – dniowego terminu, czy osoba zbierająca głosy była do tego uprawniona, a także długiego okresu pomiędzy podjęciem uchwały a jej doręczeniem. Zdaniem powoda, pozwana w rażący sposób nałożyła na niego obowiązek usunięcia uszkodzeń na elewacji budynku, albowiem ma to wykonać Wspólnota Mieszkaniowa przy pomocy wynajętego podmiotu, co pozbawi powoda możliwości odniesienia się do zakresu robót oraz ustalonego wynagrodzenia, a przede wszystkim usunięciu usterek samemu lub samodzielnego wyboru wykonawcy. Powód podnosił również bark przesłanek do wznowienia postępowania przez Miejskiego Konserwatora Zabytków w przedmiocie wydania pozwolenia na wywieszenie tablicy. /k. 1-6/
W odpowiedzi na pozew z dnia 14 maja 2015 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. /k. 42/
Ustosunkowując się do żądania pozwu, pozwana wskazała, że nie zostało wykazane, aby zaskarżona uchwała spełniała którąkolwiek z przesłanek określonychart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe (banery) nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem. Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych, to funkcje konstrukcyjne, służące ociepleniu, ewentualnie estetyce budynku. Baner reklamowy czy też szyld informacyjny nie wiąże się z typowym korzystaniem z elewacji budynku, umieszczony został bowiem w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w celu pozyskania klientów. Zatem, w ocenie pozwanej, zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, co stosownie doart. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokalijest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na dokonanie której wymagana jest zgoda właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Strona pozwana stwierdziła, że notariusz wykonując zorganizowaną działalność gospodarczą we własnym imieniu i na własny rachunek jest przedsiębiorcą w rozumieniuustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a informacje o kancelarii notarialnej realizują nie tylko obowiązek ustawowy, ale mają także na celu skłonienie potencjalnych klientów do skorzystania z usług oferowanych przez notariusza. Tym samym, nie można uznać, że zaskarżona uchwala jest niezgodna z przepisami prawa, tj.art. 140 k.c.,art. 206 k.c.iart. 12 ustawy o własności lokali. Zdaniem pozwanej zaskarżona uchwała nie narusza także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bowiem zgodnie zart. 12 ust. 1 ustawy o własności lokalipożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do wielkości ich udziałów. Wobec tego, istnieje możliwość pobierania pożytków z nieruchomości wspólnej, w tym również od członków wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli korzystanie przez nich z tej nieruchomości wykracza poza jej normalne przeznaczenie. Umieszczenie szyldu działalności gospodarczej prowadzonej przez powoda służy wyłącznie jego interesom, a nie interesom pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jako całości. W ocenie pozwanej powód nie wykazał także, aby zaskarżona uchwala naruszała jego interesy. Pobieranie opłaty może stanowić jedynie o naruszeniu interesu w znaczeniu subiektywnym, który nie uzasadnia uchylenia uchwały na podstawieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie interesu w świetle tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Opłata w wysokości 100 zł miesięcznie z tytułu używania części elewacji budynku, zdaniem pozwanej, jest uzasadniona gospodarczo i w świetle zasad współżycia społecznego nie będzie stanowiła dla powoda zbytniej uciążliwości, a tym samym nie może być mowy o naruszeniu jego interesu. Strona pozwana wskazała, że niezasadne są również twierdzenia pozwu o nierównym traktowaniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej, bowiem w stosunku do nich również prowadzona jest procedura dotyczącą likwidacji reklam oraz uzupełnienia powstałych podczas ich montowania otworów w elewacji. /k. 42-49/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powód jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)w budynku przyul. (...)wP., dla którejS. M.wP.prowadziksięgę wieczystą nr (...). Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 3/100 części. Lokal ten jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe oraz na prowadzenie działalności gospodarczej przez syna powodaT. S.w postaci kancelarii notarialnej.

Dowód:

odpis księgi wieczystej /k. 8-9/, wydruk z(...)/k. 11/
W dniu 1 lutego 2014 r. powód zamontował na elewacji budynku oznaczenia kancelarii, o czym poinformował pozwaną pismem z dnia 2 lutego 2014 r. W odpowiedzi zawartej w piśmie z dnia 3 lutego 2014 r. wezwano powoda do demontażu szyldu umieszczonego na części nieruchomości wspólnej. Jednocześnie powód został poinformowany, że umieszczenie jakichkolwiek nośników na elewacji budynku wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej oraz Konserwatora i Plastyka Miejskiego. W konsekwencji, pozwana otrzymała z Urzędu MiastaP.- Biura Miejskiego Konserwatora Zabytków decyzję – pozwolenie nr(...)z dnia 5 marca 2014 r. w przedmiocie udzielenia powodowi pozwolenia na zamontowanie elementów informacyjnych kancelarii notarialnej w postaci kasetonu i dwóch szyldów. Postanowieniem nr(...)z dnia 15 lipca 2014 r. Miejski Konserwator Zabytków wznowił postępowanie w sprawie wydania pozwolenia konserwatorskiego na zamontowanie elementów informacyjnych kancelarii notarialnej, żądając przedłożenia pisma zawierającego zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej. Wobec tego, powód pismem z dnia 31 lipca 2014 r. wystąpił do pozwanej z wnioskiem o wyrażenie zgody na umieszczenie dwóch szyldów kancelarii oraz dwóch kasetonów podświetlanych. Pozwana poinformowała powoda w piśmie z dnia 5 sierpnia 2014 r., że właściciele nie wyrażają zgody na bezpłatne zajęcie części nieruchomości wspólnej. W piśmie z dnia 18 września 2014 r. powód ponownie zwrócił się z tożsamym wnioskiem. Uchwała nr 6/2014 w sprawie wyrażenia zgody na ingerencję w części nieruchomości wspólnej, tj. montaż tablic i reklam nie została podjęta, bowiem członkowie, których udział wynosi 80% w nieruchomości wspólnej wstrzymali się od głosu, 6% głosowało przeciw, 7% głosowało za, a 7% wstrzymało się od głosu.

Dowód:

kopia pisma informacyjnego powoda z dn. 2 lutego 2014 r. /k. 12-13/, kserokopia wniosku o wyrażenie zgody na umieszczenie szyldów /k. 15/, pismo pozwanej z dn. 3 lutego 2014 r., z dn. 25 kwietnia 2014 r., z dn. 5 czerwca 2014 r., z dn. 5 sierpnia 2014 r. /k. 50, k. 51, k. 52, k. 58/, pozwolenie Miejskiego Konserwatora Zabytków na podejmowanie działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru z dn. 5 marca 2014 r. /k. 89/, postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków z dn. 15 lipca 2014 r. /k. 53/, wezwanie wystosowane przez Miejskiego Konserwatora Zabytków w dniu 28 lipca 2014 r. do uzupełnienia braków formalnych wniosku /k. 57/, projekt uchwały nr  6/2014 /k. 54/, zawiadomienie z dn. 25 listopada 2014 r. o niepodjęciu uchwały nr 6/2014 /k. 55/, pismo powoda z dn. 18 września 2014 r., dn. 11 grudnia 2014 r. /k. 17, k. 56/, pismo z dn. 24 października 201 r. z informacją o głosowaniu nad uchwałą nr 6/2014 /k. 18, k. 59/, dokumentacja fotograficzna na płycie CD /k. 23/
Pozwana wystąpiła o wywołanie kolejnej uchwały nr 7/2014, którą właściciele lokali podjęli w trybie indywidualnego zbierania głosów dniu 12 grudnia 2012 r. W § 1 przedmiotowej uchwały wyrazili zgodę na pozostawienie dwóch kasetonów podświetlanych oraz dwóch szyldów zamontowanych przez powoda na elewacji budynku od stronyul. (...)-F oraz przy wejściu do klatki schodowej 101d, pod warunkiem: ust. 1. naprawienia szkody wynikłej z demontażu kasetonu podświetlanego i części instalacji elektrycznej, obejmującej ubytki powstałe na elewacji nieruchomości o stronyL.(narożnik budynku), ust. 2. przez naprawienie szkody, o której mowa w ust. 1, rozumie się zwrot kosztów za prace remontowe wykonane przez wykonawcę upoważnionego do ich wykonania przez zarządcę budynku, mające na celu przywrócenie wcześniejszego stanu elewacji, ust. 3. zwrot kosztów za prace remontowe winien nastąpić nie później niż w terminie 14 dni od dnia doręczenia przez zarządcę budynku powiadomienia o zakończeniu prac remontowych; w § 2 za korzystanie z części nieruchomości wspólnej, polegające na umieszczeniu na elewacji budynku oznaczeń, o których mowa w § 1 ustanowiono opłatę w wysokości 100 zł brutto miesięcznie, płatne z góry do 10 –tego dnia każdego miesiąca na konto pozwanej; w § 3 zobowiązano powoda do zapłaty kwoty 1.100 zł za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej polegające na trwałym przytwierdzeniu do elewacji nieruchomości dwóch kasetonów podświetlanych oraz dwóch szyldów bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej za okres jedenastu miesięcy począwszy od dnia 1 lutego 2014 r. zobowiązali właścicielalokalu nr (...)do płacenia za wynajem części wspólnej budynku, zapłaty kwoty 1.100 zł za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej oraz usunięcia na własny koszt ubytków w elewacji. Pismo z informacją o podjęciu uchwały powód odebrał w dniu 30 stycznia 2015 r. Miejski Konserwator Zabytków po otrzymaniu powyższej uchwały decyzją nr 35/2015 z dnia 20 lutego 2015 r. odmówił uchylenia decyzji – pozwolenia konserwatorskiego nr(...)z dnia 5 marca 2014 r.

Dowód:

kserokopia uchwały nr 7/2014 z dn. 12 grudnia 2014 r. /k. 10/, pismo pozwanej z dn. 3 grudnia 2014 r., z dn. 15 grudnia 2014 r., z dn. 12 stycznia 2015 r. /k. 20, k. 60, k. 61/, zawiadomienie o podjęciu uchwały nr 7/2014 /k. 62/, decyzja Miejskiego Konserwatora Zabytków nr(...)z dn. 20 lutego 2015 r. /k. 63/, potwierdzenia odebrania przesyłki listowej /k. 90/
Pozwana podejmuje także wobec innych niż powód użytkowników lokali, którzy umieścili bez jej zgody reklamy na elewacji nieruchomości, domagając się m. in. likwidacji banerów oraz uzupełnienia powstałych podczas ich montowania otworów w elewacji. Natomiast adwokatE. H.prowadząca kancelarię adwokacką w lokalu, który obecnie zajmuje powód, uiszczała opłatę za umieszczenie tablic na ścianie budynku, do czego została zobowiązana mocą uchwały nr 10/2009 z dnia 4 września 2009 r.

Dowód:

pismo pozwanej z dn. 11 lutego 2015 r. /k. 64/, pisma z dn. 6 marca 2015 r. /k. 74-77/, dokumentacja fotograficzna na płycie CD /k. 23/, uchwała nr 10/2009 z dn. 4 września 2009 r. /k. 103/, wyciąg z konta pozwanej /k. 103-104/
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy w postaci wyżej powołanych dowodów. W zasadniczej części autentyczność dokumentów nie była między stronami sporna, a Sąd nie dopatrzył się podstaw, by wątpliwości takie powziąć z urzędu. Część dokumentów została przedstawiona Sądowi jedynie w postaci kserokopii, jednakże strony nie kwestionowały wzajemnie zgodności przedłożonych kserokopii z oryginałami dokumentów, wobec czego Sąd uznał kserokopie za wiarygodne dowody pośrednie, wskazujące na istnienie i treść dowodów właściwych.
Zarzut powoda w przedmiocie niezakwestionowania przez pozwaną faktu wywieszenia szyldów i nieodniesienia się do pisma z dnia 2 lutego 2014 r., a tym samym późniejszego wytworzenia pisma z dnia 3 lutego 2014 r. nie zasługiwał na uwzględnienie. /k. 86/Powód na skutek informacji zawartych w piśmie z dnia 3 lutego 2014 r. o konieczności uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej oraz Konserwatora i Plastyka Miejskiego na zamieszczanie jakichkolwiek nośników na elewacji budynku, wszczął procedurę z tym związaną. Już w dniu 5 marca 2014 r. została bowiem wydana decyzja – pozwolenie nr(...)Miejskiego Konserwatora Zabytków na zamontowanie elementów informacyjnych kancelarii notarialnej. A następnie powód podjął dalsze kroki celem uzyskania zgody pozwanej. Nadto, pismo z dnia 3 lutego 2014 r. jako pismo urzędowe stanowi dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Powód nie przedstawił żadnych przeciwdowodów, aby obalić domniemanie prawdziwości tego pisma, poprzestając jedynie na gołosłownych konstatacjach.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należało wskazać, że termin 6 tygodni do zaskarżenia uchwały do Sądu, przewidziany wart. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, został przez powoda zachowany, bowiem powziął on wiadomość o treści uchwały w dniu 30 stycznia 2015 r., a powództwo wytoczył w dniu 20 lutego 2015 r.
Poddając zaskarżoną uchwałę kontroli sądowej, Sąd Okręgowy stwierdził, iż nie zachodzi żadna z podstaw jej uchylenia, określonych wart. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz.U.2000.80.903 z późn. zm. – j.t.), dalej jako „u.w.l.”, który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W szczególności Sąd nie dopatrzył się niezgodności zaskarżonej uchwały zart. 12u.w.l. czyart. 206 k.c.Zgodnie zart. 12 ust. 1u.w.l., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis ten w powiązaniu zart. 140 k.c.należy odczytywać w ten sposób, że każdy właściciel lokalu jest ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności (ze wspólnych części nieruchomości) w ten sposób, że nie może z niej korzystać stosownie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać. Ograniczenie to jest koniecznością respektowania takich samych uprawnień po stronie innych współwłaścicieli, ponieważ przysługują one każdemu z nich. Zgodnie zart. 206 k.c.każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W orzecznictwie sądowym prezentowane jest jednolite stanowisko, które podziela również Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, iż elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniuart. 3 ust. 2u.w.l. oraz, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. O ile sam lokal – czy to mieszkalny, czy użytkowy – stanowi własność odrębną, to otaczające go ściany, w tym ich część zewnętrzna, czyli elewacja – stanowią już nieruchomość wspólną. Ściany zewnętrzne stanowią element konstrukcji całego budynku i jest to ich podstawowa funkcja. Ściany te mogą ponadto służyć dociepleniu budynku, ewentualnie spełniać walory estetyczne. Jeżeli natomiast wspólnota zamierza wykorzystać taką elewację również w inny sposób, wykraczający poza normalne przeznaczenie tego elementu, to ma do tego prawo, podobnie jak w przypadku pozostałych części nieruchomości wspólnej, i może to uczynić, podejmując odpowiednią uchwałę. W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybieart. 22 ust. 3 pkt 4u.w.l. /por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt I ACa 544/12, LEX nr 1237880; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 502/13, LEX nr 1466989; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 912/12, LEX nr 1294716/ Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało stwierdzić, że słusznie pozwana w uchwale nr 7/2014 z dnia 12 grudnia 2014 r. wyraziła zgodę, aby elewacja nieruchomości była wykorzystywana w celu umieszczenia tablicy informacyjnej o działalności powoda, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i jako takie powinno być źródłem dochodów wspólnoty. Powód korzysta bowiem z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść w postaci pozyskania potencjalnych klientów. Zaskarżoną uchwałą pozwana wyraziła zgodę na umieszczenie tablicy informacyjnej przez powoda na elewacji, określając warunki, na jakich miałoby to nastąpić. Prowadzi to oczywistego wniosku, iż określili w ten sposób zasady korzystania z części wspólnej, a podjęta uchwała w przedmiocie przedmiotem odpłatnego korzystania z określonej części elewacji nie jest niezgodna z prawem, w szczególności nie narusza aniart. 206 k.c.,art. 140 k.c., aniart. 12 ust. 1i. 22ust. 3 pkt 4u.w.l.
W ocenie Sądu, zaskarżona uchwała nie narusza interesów powoda, jako że za uchwałę naruszającą interes właściciela lokalu uznaje się uchwałę zmierzającą do uzyskania przez określonych członków wspólnoty korzyści kosztem innych członków, a taka sytuacja przy realizacji spornej uchwały nie występuje. Obowiązek nałożony na powodaustawą Prawo o notariaciedotyczący umieszczenia informacji na tablicy wywieszonej na budynku przy wejściu do lokalu, w którym powód prowadzi kancelarię notarialną nie oznacza, że umieszczenie to powinno być bezpłatne. Wywieszenie tablicy informacyjnej nie stanowi reklamy, mimo to ma wpływ na efekty działalności kancelarii notarialnej. Wykorzystanie elewacji budynku dla wywieszenia informacji służy wyłącznie interesom powoda, nie zaś interesom wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Jeśli pozwana zgadza się na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości przez umieszczenie na elewacji budynku informacji o działalności powoda, to w jej interesie jest pobieranie z tego tytułu opłat, co jednocześnie dowodzi o prawidłowym wykonywaniu zarządu nieruchomością wspólną. Nadto, przewidziana uchwałą opłata w kwocie 100 zł brutto miesięcznie jest uzasadniona gospodarczo i w świetle zasad współżycia społecznego nie powinna stanowić dla powoda nadmiernej uciążliwości. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 598/07, LEX nr 500189 stwierdził, iż rozważając, czy uchwała nie narusza interesu skarżącego właściciela należy brać pod uwagę także interesy pozostałych właścicieli lokali. Nie można zatem przyjąć, by obciążenie powoda wynagrodzeniem za korzystanie z elewacji godziło w jego interes. Przeciwnie, nieodpłatne wywieszenie tej tablicy, wyłączające możliwość wykorzystania zajętej pod niż części elewacji na inne, wspólne cele godziłoby w interes pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca ustanawiając obowiązek uzyskania przez zarząd wspólnoty zgody właścicieli lokali w formie uchwały na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznał, że tego rodzaju ingerencja w substancję nieruchomości lokalowej może naruszać interesy wszystkich właścicieli lokali członków wspólnoty. Skoro ustawa przewiduje w tych wypadkach konieczność uzyskania zgody właścicieli, to nie można przyjmować, że jej wyrażenie narusza kodeksową (art. 140 k.c.), a tym bardziej konstytucyjną zasadę szerokiej ochrony prawa własności czy wolności działalności gospodarczej (art. 20, 22 i 64 ust. 3 Konstytucji RP).
Badanie zasadności wznowienia postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na wywieszenie tablicy przez Miejskiego Konserwatora Zabytków nie jest rzeczą sądu powszechnego, a zatem zarzuty strony powodowej w tym zakresie nie zasługiwały na uwzględnienie.
Podnoszone przez powoda zarzuty co do nierównego traktowania poszczególnych członków Wspólnoty nie znalazły odzwierciedlenia w zgromadzonym w niniejszej sprawie materiale dowodowym. Z przedłożonych przez pozwaną dokumentów /k. 64, k. 74-77, k. 103-104/ jednoznacznie wynika, że kwestie związane ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w stosunku do poszczególnych właścicieli lokali rozpatrywane są w sposób oparty na przepisach prawa, w szczególnościustawie o własności lokali.
Ustosunkowując się do twierdzenia powoda, iż wspólnota narzuciła mu sposób naprawy uszkodzeń w elewacji poprzez nałożenie obowiązku opłacenia osoby upoważnionej przez wspólnotę, należało podnieść, że przedmiotowa nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, a zatem niedopuszczalne są dowolne ingerencje w jej substancję. Nadto, z uchwały nie wynika, aby powód został pozbawiony wpływu na wybór osoby wykonawcy.(...)podjęcia konsultacji z zarządcą w tym zakresie nie została mu zabroniona.
Podsumowując, wobec braku zaistnienia przesłanek z art. 25 ust. 1 u.w.l., Sąd Okręgowy oddalił powództwo. /pkt 1 sentencji wyroku/
Powód, w razie stwierdzenia braku przesłanek do uchylenia ww. uchwały domagał się stwierdzenia nieważności tejże uchwały. Wskazać należy, iż czynność prawna dokonana przez wspólnotę mieszkaniową (czy z jej udziałem) sprzeczna z prawem lub mająca na celu jego obejście albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego może zostać uznana za nieważną w procesie wytoczonym przez osobę mającą w tym interes prawny przeciwko uczestnikom czynności (art. 58 k.c.). W wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieważną na podstawieart. 58 k.c.(nieważność bezwzględna). Na taką nieważność może się powołać każda zainteresowana osoba, w szczególności właściciel lokalu, nie będąc związana terminem, o którym mowa wart. 25u.w.l.Stwierdzenie nieważności można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności (art. 189 k.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały; ponieważ istnieje ona z mocy prawa, powinna być brana przez sąd pod uwagę z urzędu, niezależnie od tego, czy zgłoszony został właściwy zarzut (por. uzasadnienie uchwały SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004, LexisNexis nr 373858, OSNC 2005, nr 12, poz. 204, na tleart. 42 pr.spółdz.w brzmieniu sprzed 22 lipca 2005 r., które można w całości odpowiednio odnieść doart. 25 u.w.l.).
Powód, na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd wniosku głównego, a mianowicie uchylenia uchwały nr 7/2014 wniósł o ustalenie jej nieważności. Powód nie wskazał, na czym miałaby polegać nieważność zaskarżonej przez niego uchwały.
Sąd uznał, że na skutek wydania zaskarżonej uchwały, nie nastąpiło naruszenie podstawowych zasad porządku prawnego, które uzasadniałoby roszczenie zart. 189 k.p.c.i wyeliminowanie tej uchwały z obrotu prawnego. Ani treść ani założenia uchwały nie naruszają podstawowych zasad porządku prawnego. Jak wynika z ustaleń Sądu pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na montaż szyldów, jednakże zobowiązała pozwanego do uiszczania opłaty w wysokości 100 zł brutto miesięcznie oraz zapłaty kwoty 1100 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej za okres 11 miesięcy. W ocenie Sądu powód nie wskazał z jakiej przyczyny uchwała ta narusza podstawowe zasady porządku prawnego, czy też jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Zdaniem Sądu podniesione przez powoda argumenty nie dają podstaw do takiej oceny działania wspólnoty i skutkować muszą oddaleniem powództwa o ustalenie bezwzględnej nieważności uchwały z tego powodu.
Na gruncie zaskarżania uchwał właścicieli lokali oraz uchwał walnych zgromadzeń członków spółdzielni, za ugruntowane uznaje się stanowisko judykatury, że mogą mieć miejsce uchwały nieistniejące, dla stwierdzenia których właściwym żądaniem będzie to, o którym mowa wart. 189k.p.c.Nie jest to pojęcie ustawowe, przynajmniej na gruncie u.w.l., lecz określenie, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo, a które zostało odnotowane wart. 42 § 9obecnego brzmieniaprawa spółdzielczego. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. przykładowo orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973, nr 7 - 8, poz. 135, w którym podjętą w takich warunkach uchwałę uznano co prawda za "bezskuteczną", ale odpowiada to obecnie używanemu pojęciu uchwały nieistniejącej; z dnia 14 kwietnia 1992 r.,I CRN 38/92, OSNC 1993, Nr 3, poz. 45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98, OSNC 1999, Nr 10, poz. 171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r.,III CZP 81/94, OSNC 1994, Nr 12, poz. 241). Powołane judykaty wydawane były na tle uchwał organów spółdzielni lub organów spółek, ale zachowały swój walor odpowiednio także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 marca 2013 r. (I CSK 382/12, LEX nr 1318295)" (...) Każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma interes prawny we wniesieniu powództwa o stwierdzenie niezgodności z prawem uchwały walnego zgromadzenia (art. 42 § 2 ustawy z 1982 r. - Prawo spółdzielcze). Źródłem interesu prawnego w rozumieniuart. 189k.p.c.jest stosunek członkostwa w spółdzielni, z którego wynika m.in. uprawnienie do udziału w walnym zgromadzeniu. Jeżeli członek spółdzielni ma prawo zaskarżyć uchwałę, wytaczając powództwo o jej uchylenie (art. 42 § 3i4Prawa spółdzielczego), to oczywisty staje się jego interes prawny we wniesieniu powództwa ustalającego (art. 189k.p.c.), mającego taki sam cel unicestwienia uchwały sprzecznej z prawem." Powyższe należy odnieść odpowiednio do wspólnoty mieszkaniowe, co oznacza, że każdy właściciel lokalu (także współwłaściciel) tworzący daną wspólnotę mieszkaniową, ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieistnienia danej uchwały.
Powód wniósł o ustalenie nieistnienia uchwały nr 7/2014 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd żądania uchylenia ww. uchwały oraz ustalenia jej nieważności. Sąd nie znalazł podstaw, aby uwzględnić powództwo o uchylenie uchwały na podstawie art. 25 uwl, ani do ustalenia jej nieważności. Zatem rozważenia wymagało czy zachodzą przesłanki do ustalenia nieistnienia ww. uchwały. W ocenie Sądu formalne zarzuty powoda co do kwestii związanych z prawidłowością podjęcia uchwały nie zasługiwały na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należało wskazać, że wobec niepodjęcia uchwały nr 6/2014 w sprawie wyrażenia zgody na ingerencję w część nieruchomości wspólnej, to zarząd wspólnoty wywołał uchwałę nr 7/2014, przesyłając poszczególnym członkom projekt uchwały wraz z kartą do głosowania. Właściciele lokali, których udział w nieruchomości wspólnej wynosi 92 % głosowali za jej przyjęciem, 8% wstrzymało się od głosu. Po czym zawiadomieniem z dnia 30 grudnia poinformowano członków wspólnoty o wyniku głosowania (powód odebrał przesyłkę listową w dniu 30 stycznia 2015 r.). W ocenie Sądu, brak podstaw, aby twierdzić, że doszło do błędów formalnych przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały. Powód również nie wykazał twierdzeń w tym zakresie. Z tego względu Sąd uznał, że nie ma podstaw do ustalenia nieistnienia zaskarżonej uchwały.
Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, w oparciu oart. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zasądził od powoda na rzecz pozwanej 180 zł z tytułu kosztów procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego pozwanej w stawce określonej w§ 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. 2013.461 – j.t.). /pkt 2 sentencji wyroku/
D.. SSR Maria Prusinowska