Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1895/14
Data wyroku: 2015-09-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Karaś
Słowa kluczowe: Powództwo O Ustalenie
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 września 2015 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Grzegorz Karaś
Protokolant:Błażej Łój
po rozpoznaniu w dniu 3 września 2015 r. we Wrocławiu na rozprawie
sprawy z powództwaK. F.
przeciwkoUniwersytetowi Medycznemu im.(...)weW.
o ustalenie

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 3.617 zł zwrotu kosztów procesu;

III
nieuiszczoną opłatą sądową od której powódka została zwolniona obciąża Skarb Państwa Sąd Okręgowy we Wrocławiu.

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym 8 grudnia 2014r. powódkaK. F.wniosła przeciwko Uniwersytetowi Medycznemu im.(...)weW.pozew o ustalenie, że przysługuje jej prawo do pomniejszenia ceny nabycia lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)weW.odnoszące się do całego lokalu. Nadto powódka wniosła o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu według norm prawem przepisanych.
W uzasadnieniu powódka podała, że od dnia 28 sierpnia 1995 r., na podstawie zakwaterowania wHotelu (...)(obecnieZespół (...)), wydanego przezPubliczny Szpital (...)weW.(obecnie(...) Szpital (...)weW.), a następnie na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas nieoznaczony, zamieszkuje lokal mieszkalny położony przyul. (...)weW.. Od dnia 10 października 2005 r. powódka zameldowana jest na pobyt stały przyul. (...)weW.. Powódka zatrudniona była kolejno w PaństwowymSzpitalu (...)weW., w szpitalu(...)weW., w(...) Publicznym Szpitalu (...)weW., a obecnie w(...) Szpitalu (...)weW.. W każdej ze wskazanych powyżej palcówek powódka pracowała na stanowisku pielęgniarki.
Do 2005 r. lokal mieszkalny był wynajmowany przez powódkę wspólnie z drugim najemcą, który wynajmował drugi pokój znajdujący się w lokalu mieszkalnym. Sytuacja uległa zmianie, kiedy w październiku 2005 r. drugi najemca -W. M.wyprowadziła się wyjechała na stałe do Republiki Irlandii, a powódka pozostała jedynym lokatorem. W miesiącu styczniu 2012 r. nastąpiło formalne wykwaterowanie p.V. M.przez stronę pozwaną.
Powódka dnia 11 marca 2009 r., wystąpiła do strony pozwanej z prośbą o umożliwienie zawarcia umowy najmu całego lokalu mieszkalnego, znajdującego się weW.przyul. (...). Powódka argumentowała to faktem, iż od czasu wyjazdu r.V. M.zajmowała ona cały lokal mieszkalny. Należy zatem przyjąć, iż najpóźniej "dniem 11 marca 2009r. strona pozwana powzięła informacje o fakcie zajmowania przez powódkę całego lokalu mieszkalnego.
Dnia 2 września 2010 r. powódka zawarła ze stroną pozwaną umowę najmu na czas nieoznaczony, której przedmiotem był lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...)(...)składający się z jednego pokoju o powierzchni 15,70 m2, wspólnej łazienki, wspólnej kuchni oraz wspólnego przedpokoju. W późniejszym terminie treść umowy została zmienionaaneksem nr (...)z dnia 27 czerwca 2011 r. oraz aneksem z dnia 24 stycznia 2012 r. Pismem z dnia 09 maja 2012 r. strona pozwana poinformowała powódkę o fakcie, iż finalizuje czynności związane ze sprzedażą lokali mieszkalnych wchodzących wskład Zespołu (...)przyul. (...). Strona pozwana, wobec faktu, iż przedmiotemumowy najmu nr (...)z dnia 2 września 2010 r. zawartej między powódką a stroną pozwana była część mieszkania, zaproponowała powódce dwie alternatywne możliwości w zakresie potencjalnego wykupu lokalu mieszkalnego:
1) dokonanie zakupu całego samodzielnego lokalu mieszkalnego znajdującego się przyul. (...)weW.przy czym 50% powierzchni lokalu objęte miało być sprzedażą po cenach preferencyjnych ustalonych w oparciu o ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw Skarbu Państwa, niektórych spółek handlowych z dałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r., nr 4, poz. 24 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą o zasadach zbywania mieszkań", natomiast 50% wartości lokalu może być zakupione w trybie przetargowym według ceny rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego; lub
2) zmianę dotychczasowego miejsca zakwaterowania na garsonierę i zakup po cenach preferencyjnych.
Zdaniem powódki, powyższym pismem strona pozwana uznała powódkę za tzw. osobę uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, albowiem tylko takie osoby miały możliwość nabycia lokalu mieszkalnego na zasadzie pierwszeństwa i z uwzględnieniem zniżek, o których mowa w art. 6 ustawy o zasadach rwania mieszkań.
Powódka wskazując swój interes prawny w wytoczeniu niniejszego powództwa albowiem strona pozwana dokonując, jej zdaniem, dowolnego, sprzecznego z ustawą, sposobu uwzględnienia przysługujących powódce zniżek, a w konsekwencji sposobu ustalania wysokości przysługującej powódce obniżki ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, w sposób bezpośredni naruszyła uprawnienia przysługujące powódce, uniemożliwiając ich realizację. Istnieje zatem konieczność ochrony sfery prawnej powódki poprzez wydanie przez Sąd wyroku ustalającego prawo do bonifikaty cenie nabycia lokalu mieszkalnego w stosunku do 100% powierzchni przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W skutek nieuznawania przez stronę pozwaną bonifikaty w wysokości 3% za każdy rok sumowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz w wysokości 6 % za każdy rok pracy u strony pozwanej w stosunku do części powierzchni lokalu mieszkalnego, tj. 18,80 m2, na którą składa siępokój nr (...), nie ujęty w umowie najmu oraz 50% powierzchni wspólnej (przedpokój, kuchnia, łazienka), a w konsekwencji nie uwzględniania w stosunku do tej części lokalu należnych, zdaniem powódki, zniżek w cenie nabycia lokalu mieszkalnego położonego przyulicy (...)weW., powódka ustaliła wartość przedmiotu sporu jako różnicę ceny sprzedaży powyższego lokalu mieszkalnego ustaloną z naruszeniem prawa przez stronę pozwaną.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana(...)Medyczny im.(...)z siedzibą weW.wniosła o oddalenie żądania pozwu w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że powódka nie wykazała i nawet nie uprawdopodobniła prawdziwości swych twierdzeń. Strona pozwana w związku z rozpoczęciem procedury sprzedaży mieszkań przyul. (...)skierowała do powódki ofertę nabycia lokalu, powódka przyjęła ofertę jednakże z zastrzeżeniami domagając się jej zmiany, co w świetleart. 68 k.c.strona pozwana potraktowała jako nową ofertę powódki. Strona pozwana przyznała, że nie przystąpiła do jej postanowień uznając propozycję powódki za naruszającą przepisy prawa, tj. art.2 ust.2, pakt a, art. 3 i art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw Skarbu Państwa, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2011r., nr 4, poz. 24 późn. zm.) i sprzeczną z treścią postanowień obowiązującego Regulaminu nr(...). W ocenie pozwanej nie można bowiem było zastosować wobec powódki innych kryteriów sprzedaży lokalu od określonych w powołanej ustawie i ustalonych w obowiązującym regulaminie wbrew również obowiązującym rygorom ustawy o finansach publicznych (art. 58 ustawy o finansach publicznych). Strona pozwana podniosła ponadto, że ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw Skarbu Państwa, niektórych spółek handlowych w art. 2 ust.2 pkt a jasno określa krąg osób uprawnionych wskazując na „najemcę zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale; za osobę uprawnioną uznaje się także pracownika zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy”.
Strona pozwana wskazała, że ustawodawca wymienił taksacyjnie kryteria jakie musi spełnić potencjalny nabywca aby zbywca mógł zastosować określone w art. 6 cytowanej ustawy bonifikaty. Powódkę łączy ze stroną pozwaną umowa najmu na czas nieoznaczony obejmująca jeden pokój o powierzchni 15,70 m2wlokalu mieszkalnym nr (...)przyul. (...). Zgodnie z § 1 pkt.2 umowy najmu powódka oprócz pomieszczeń wymienionych w ust.1 § 2 umowy najmu użytkuje wspólnie z innym Najemcą kuchnię o powierzchni 10,00 m 2 , łazienkę o powierzchni 3,30 m2 i przedpokój o powierzchni 1,80 m 2 . W związku z tym strona pozwana nalicza powódce opłaty za najem i media licząc od 22,62 m2 użytkowanej powierzchni przedmiotowego lokalu. Powierzchnia użytkowa całego lokalu mieszkalnego liczy 41,54 m 2 . Powódka przez czas trwania stosunku najmu reguluje miesięcznie opłaty obejmujące czynsz za najem wynajmowanej powierzchni lokalu i media tj. zgodnie z zestawieniem naliczeń czynszu za 22,62 m2. Od pozostałej części powierzchni lokalu mieszkalnego powódka nie ponosi żadnych opłat. Nadto, strona pozwana podniosła, iż według posiadanej wiedzy powódka zajmuje samodzielnie część lokalu mieszkalnego, także wbrew twierdzeniom powódki nie są naruszone przepisyustawy o ochronie praw lokatorówodnośnie minimalnej powierzchni pokojuart.2 ust.l pkt.6.
Strona pozwana wskazała, że z uwagi na charakter nieruchomości przyul. (...)spełniającej rolę tzw. hotelu pielęgniarskiego – strona pozwana nie znajdowała podstaw do zawarcia z powódką umowy najmu w spornym okresie na cały lokal mieszkalny. Powodem takiego stanu rzeczy był fakt, iż ilość chętnych pielęgniarek i lekarzy znacznie przekraczała zasoby mieszkalne (pokoi) nieruchomości przyul. (...)będące w dyspozycji ówczesnej Akademii Medycznej. Zdaniem strony pozwanej powódka dysponuje umową najmu lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)obejmującą jeden pokój ze wspólną używalnością kuchni, łazienki i przedpokoju (okoliczność bezsporna). Na pozostałą część lokalu powódka nie dysponuje umową najmu. Pismem z dnia 9.05.2012 r. strona pozwana przedstawiła powódce propozycję nabycia lokalu wraz wykazem wolnych lokali, z której to propozycji powódka nie skorzystała domagając się zastosowania ulgi co do całego lokalu mieszkalnego.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódkaK. F.w okresie od 1 września 1995r. do 30 września 2000r. zatrudniona była w(...) Publiczny Szpital (...)(wcześniej PaństwowymSzpitalu (...)). Następnie od dnia 15 grudnia 2008r. w(...) Szpitalu (...)weW.na stanowisku pielęgniarki w wymiarze ½ etatu. W związku z zatrudnieniem od 28 sierpnia 1995r. zamieszkiwała wZespole (...)weW., przyul. (...).

dowód:

1
zaświadczenie z dnia 5.06.2014r. k. 24,

2
zaświadczenie z dnia 16.08.2005r. k. 21.

Pismem z dnia 11 marca 2009r. powódka zwróciła się do Rektorskiej Komisji(...)Akademii Medycznej weW.z wnioskiem o nawiązanie umowy najmu na cały segment nr(...), składający się z dwóch pokoi, w miejsce dotychczas zajmowanego jednego pokoju. W piśmie tym wskazała, że drugi pokój do roku 2006 zajmowałaW. M., która wyjechała do Republiki Irlandii i nie powróciła do chwili złożenia wniosku. Powódka wskazała ponadto, że od czasu wyjazdu współlokatorki dokonuje opłat za cały segment mieszkalny.
dowód:pismo z dnia 11 marca 2009r. k. 25.
Umową nr (...)z dnia 2 września 2010r. weW.zawartą zAkademią Medyczną im. (...)weW.przyul. (...), powódkaK. F.najęła lokal mieszkalny położony weW., przyul. (...). Lokal ten składał się z pokoju o powierzchni 15,70 m2, wspólnej kuchni, wspólnej łazienki i wspólnego przedpokoju (§1 umowy najmu). W ramach zawartej umowy powódka zobowiązana była do opłaty czynszu oraz opłat za media (§11 umowy najmu). Umowa została zawarta na czas nieoznaczony (§ 14 umowy najmu). Powódka zajmowała większy pokój oraz część wspólną mieszkania., tj. łazienkę, kuchnię i przedpokój. Powódka była rozliczana jedynie za swój pokój. Drugi pokój zajęła nieformalnie w 2005 r. kiedy to jej współlokatorka wyjechała za granicę. W dalszym ciągu dokonywała opłat za swoja część mieszkania, jednocześnie uiszczając należności za pokój współlokatorki, wskazując w dowodzie zapłaty dane współlokatorki. Wielokrotnie zgłaszała chęć zajęcia drugiego pokoju, raz otrzymała nawet zgodę kierownika, która jednak została natychmiast przez niego skreślona. Opłata była naliczana poprzez naliczenie czynszu ws oparciu o zajmowaną powierzchnię. Media naliczane były według wskazań licznikowych, natomiast opłaty za gaz ryczałtowo. Powódka przeprowadzała również remonty całego zajmowanego lokalu mieszkalnego, za nieformalna zgodą administracji, która dokonywała osobistej kontroli w lokalu zajmowanym przez powódkę prac. Na wykonanie remontu powódka nie miała zgody pisemnej.

dowód:

1
umowa nr (...)najmulokalu mieszkalnego nr (...)z dnia 2.09.2010r. k. 14-20,

2
aneks nr (...)z dnia 27.06.2011r. k. 26,

3
aneks z dnia 24 stycznia 2012r. k. 27,

4
miesięczny wymiar opłat k. 79, 112-116,

5
zeznania świadkaM. D., elektroniczny protokół przesłuchania z dnia 13.04.2015r. k. 146 (00:14:21- 00:23:43),

6
zeznania świadkaA. G., elektroniczny protokół przesłuchania z dnia 03.09.2015r. k. 178 (00:08:26- 00:09:26),

7
przesłuchanie powódki elektroniczny protokół przesłuchania z dnia 3.09.2015r.(00:17:09-00:20:20) k. 180

Uchwałą nr(...)Senatu Akademii Medycznej weW.z dnia 26 kwietnia 2010 roku wyrażono zgodę na sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych wchodzących wskład Zespołu (...)przyul. (...)na rzecz najemców, z którymi Akademia Medyczna zawarła umowy najmu na czas nieoznaczony. W związku z tym pismem z dnia 9 maja 2012r. strona pozwana poinformowała powódkę o możliwości zakupu zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego, wskazując jej dwa warianty zakupu, tj.
- dokonanie zakupu całego samodzielnego lokalu mieszkalnego , przy czym 50% powierzchni zajmowanego lokalu objęte będzie sprzedażą po cenach preferencyjnych ustalonych w oparciu o ustawę z dnia 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw Skarbu Państwa, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych, oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001r., Nr 4, poz.24), natomiast 50% wartości lokalu może być zakupione w trybie bezprzetargowym według ceny rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego lub
-zmianę dotychczasowego miejsca zakwaterowania na garsonierę i jej zakup po cenach preferencyjnych wynikających z wyżej przytoczonej ustawy oraz regulaminu z dnia 3 listopada 2010r. Powódka otrzymała taką ofertę jako najemca części segmentu mieszkalnego. Powyższych propozycji powódka nie przyjęła. Powódka nie podpisała protokołu uzgodnień warunków sprzedaży z dnia 12 czerwca 2014r.

dowód:

1
Uchwała nr(...)z dnia 26.04.2010r. k. 94,

2
pismo z dnia 9.05.2012r. k. 28-29,

3
wykaz wolnych lokali –załącznik do pisma z 9.05.2012r. k. 30,

4
zeznania świadkaM. D., elektroniczny protokół przesłuchania z dnia 13.04.2015 r. (00:05:22-00:13:32) k. 146,

5
zeznania świadkaA. G., elektroniczny protokół przesłuchania z dnia 03.09.2015 r. (00:07:08-00:08:26) k. 178.

Strona pozwana zleciła sporządzenie operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę. Wycena segmentu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę, po uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych na dzień 4 czerwca 2012r., wyniosła 193.694 zł.

dowód:

operat szacunkowy z 4.06.2012r. k. 130-132.
Pismem z dnia 5 lipca 2012r. powódka poinformowała stronę pozwaną, iż umowa najmu z dnia 2 września 2010r. dotyczy powierzchni większej niż proponowane 50%, ponadto wskazała, że pierwsza propozycja nie zawiera konkretnej oferty cenowej oraz, że nie została poinformowała o wyniku wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednocześnie powódka zwróciła Pismem z dnia 4 czerwca 2014r. powódka ponownie zwróciła się do Kanclerza(...)weW.o ustosunkowanie się do treści jej propozycji w przedmiocie nabycia całego lokalu mieszkalnego. się z prośbą o wydanie umowy najmu na cały zajmowany przez nią lokal.

dowód:

1
pismo powódki z dnia 5.07.2012 r. k. 31-32,

2
pismo powódki z dnia 4.06.2014r. k. 34.

Pismem dnia 13 czerwca 2014r. strona pozwana przekazała powódce trzy egzemplarze protokołu z uzgodnienia warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz dotychczasowego najemcy, jednocześnie informując, iż cena sprzedaży lokalu została pomniejszona o bonifikaty zgodnie z § 2 ust. 2 Regulaminu nr(...)zbycia przez Akademię Medyczną weW.lokali mieszkalnych położonych weW.przyul. (...), na rzecz najemców dysponujących umową najmu na czas nieoznaczony na niewydzieloną część samodzielnego lokalu mieszkalnego, lokali użytkowych i garaży oraz lokali nie objętych umową najmu. Wartość lokalu mieszkalnego strona pozwana określiła na kwotę 193.694 zł.

dowód:

1
pismo strony pozwanej z dnia 13.06.2014r.,

2
protokół nr (...)r. z dnia 12.06.2014r.

Pismem z dnia 15 lipca 2014r. powódka zarzuciła błędy rachunkowe zawarte wprotokole nr (...)r. z dnia 12.06.2014r. w przedmiocie wskazanych w nich wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego w kwotach 193.694 zł oraz w kwocie 153.456 zł. W odpowiedzi na zarzut powódki strona pozwana przesłała skorygowany protokół z uzgodnienia warunków sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zgodnie z operatem szacunkowym.

dowód:

1
pismo powódki z 15.07.2014r. k. 40,

2
protokół nr (...)r. z dnia 12.06.2014r. k. 38, 41,

3
pismo strony pozwanej z dnia 16.07.2014 r.

Obowiązujący u strony pozwanej Regulamin nr(...)dotyczący zbywania przez Akademię Medyczną weW.lokali mieszkalnych, położonych weW.przyul. (...), na rzecz najemców dysponujących umową najmu na czas nieoznaczony na niewydzieloną część samodzielnego lokalu mieszkalnego, lokali użytkowych i garaży oraz nie objętych umową najmu .W § 2 pkt(...)tego regulaminu wskazano, że mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane na zasadach określonych w ustawie z dnia 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych(…), wyłącznie w stosunku do powierzchni stanowiącej przedmiot zawartej w formie pisemnej umowy najmu na czas nieoznaczony. Natomiast w pkt(...)tego regulaminu przyjęto, że w oparciu o powołaną wyżej ustawę- wspólna powierzchnia użytkowa mieszkania zajmowana przez najemcę niewydzielonej części tj.(przedpokój, kuchnia, łazienka, wc) jest zbywalna przy deklaracji wykupu całego mieszkania w 50% powierzchni, a pozostała część samodzielnego lokalu mieszkalnego (nie objęta umową najmu) w tym pozostałe 50% powierzchni wspólnej w trybie bezprzetargowym według ceny rynkowej za m2wynikającej z rynkowej wyceny zbywanego lokalu mieszkalnego określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast zgodnie §(...)tego regulaminu sprzedaż mieszkań wZespole (...)następuje po cenie ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych wustawie o gospodarce nieruchomościamiłącznie pomniejszonej o 6% za każdy rok pracy u zbywcy oraz o 3% za każdy rok najmu samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego własność zbywcy.

dowód:

regulamin k. 125-129.
Nie wszystkie lokale mieszkalne wynajmowane były jako lokale samodzielne. Najczęściej zakwaterowanie odbywało się na zasadzie przydziału jednego z istniejących w lokalu pokoi oraz części wspólnej, tj. kuchni, łazienki przedpokoju. W momencie podjęcia decyzji o sprzedaży najmowanych segmentów mieszkalnych, część osób na zapytanie strony pozwanej przystąpiła do wykupu zajmowanych mieszkań, a część decydowała się na przeniesienie do innych lokali. Strona pozwana dążyła do tego, aby każda z lokatorek mogła nabyć zajmowane lokale mieszkalne. Jednakże jako jednostek sektora finansów publicznych, pozwana musiała brać pod uwagę rachunek ekonomiczny tego przedsięwzięcia. W pierwszej kolejności oferty sprzedaży otrzymywali zatem najemcy dysponujący całym lokalem mieszkalnym, a następnie najemcy zajmujący częściowe segmenty mieszkalne. (bezsporne)
Sąd zważył, co następuje.
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Powódka dochodziła ustalenia, że przysługuje jej prawo do pomniejszenia ceny wykupu całego modułu mieszkalnego zajmowanego przez nią częściowo na podstawie umowy najmu (pokój o powierzchni 15,70 m2, wspólnej łazienki, wspólnej kuchni oraz wspólnego przedpokoju) a częściowo bezumownie (drugi pokój) z uwzględnieniem czasu pracy, czasu trwania stosunku najmu w stosunku do całej powierzchni zajmowanego lokalu. Podstawą prawną dochodzonego roszczenia byłart. 189 KPC.
Powódka w niniejszej sprawie posiadała interes w zgłoszeniu żądania ustalenia przysługiwania jej prawa do uzyskania stosownej obniżki ceny sprzedaży w odniesieniu do całego lokalu, nie zaś jak proponowała strona pozwana wyłącznie w odniesieniu do jego części zajmowanej przez powódkę na podstawie umowy najmu. Osoba zainteresowana może dochodzić roszczenia o ustalenie, jeśli nie może uzyskać jakiejkolwiek innej ochrony, w jakikolwiek inny sposób, niż poprzez uzyskanie i przedłożenie wyroku ustalającego istnienie lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Interes prawny w rozumieniuart. 189 KPCoznacza potrzebę prawną, wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się powód. Może wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Interes prawny występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, mając charakter obiektywny. Powód musi udowodnić, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalnie stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu, tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania. Na takie cechy roszczenia o ustalenie zart. 189 k.p.c.(vide Wyroki Sądu Najwyższego, m.in. w z dnia 30.10.1990 r., I CR 649/90, z dnia 01.04.2004 r., II CK 125/03, z dnia 18.06.2009 r., II CSK 33/09, oraz z dnia 18.03.2011 r., III CSK 127/10).
Powódka znajduje się w stanie niepewności prawnej, którą jedynie wyrok sądu może przezwyciężyć. Między stronami zaistniał bowiem spór co do ustalenia warunków wykupienia lokalu w postaci określenia sposobu pomniejszenia ceny sprzedaży w stosunku do wartości wyjściowej wynikającej z oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego. Pozwany twierdzi, że powódce przysługuje takie pomniejszenie wyłącznie w stosunku do powierzchni lokalu wskazanej w pisemnej umowie z dnia 2 września 2010 r. Powódka wywodzi natomiast swoje uprawnienie z faktu zajmowania całego lokalu.
Zgodnie zart. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa(Dz.U 2001/04/24 ze zm.). W stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniuustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamina zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1 tej ustawy o zasadach sprzedaży mieszkań sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych wustawie o gospodarce nieruchomościamiłącznie pomniejszonej o:
1) 6 % za każdy rok pracy osoby uprawnionej,
2) 3 % za każdy rok najmu tego mieszkania,
- przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95 % ceny sprzedaży mieszkania.
Prawo do uzyskania możliwości nabycia mieszkania na zasadach preferencyjnych przysługuje jedynie „osobom uprawnionym”. Zgodnie natomiast z definicją legalna zawartą w art. 2 ust 2 powołanej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o osobie uprawnionej - należy przez to rozumieć:
a) najemcę, zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale; za osobę uprawnioną uznaje się także pracownika zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy,
b) stale zamieszkałych z najemcą w chwili jego śmierci, małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwo, osobę go przysposabiającą albo przez niego przysposobioną oraz osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym.
Nabycie lokalu miało nastąpić na zasadach przewidzianych przepisami ustawy z dnia 15.12.2000 r. Celem tej ustawy było zapewnienie osobom zajmującym dotychczas lokale mieszkalne pozostające w zasobach podmiotów państwowych możliwości zachowania praw do tych lokali poprzez ich wykupienie i to na warunkach preferencyjnych. Ustawa dotyczyła osób, które zajmowały lokale długotrwale, w związku z zatrudnieniem w podmiotach państwowych.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r. (I ACa 1196/13) wydanego sprawie o analogicznym stanie prawnym, lecz odmiennym stanie faktycznym (w sprawie tej powód w chwili ustalania prawa do bonifikaty był najemcą całego lokalu) stwierdził, że zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt a ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o osobie uprawnionej należy przez to rozumieć najemcę, zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale. Tym samym uznać należy, że ustawa, na podstawie której powódka uprawniona jest do nabycia przedmiotowego lokalu, przewiduje wyłącznie wymóg zawarcia umowy najmu, nie określając jej formy.
Zgadzając się w pełni ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał, że podstawowym warunkiem posiadania uprawnienia do bonifikaty w cenie przy zakupie lokalu jest legitymowanie się umową najmu lokalu najpóźniej w dacie ustalania prawa do bonifikaty. Skoro tak to bonifikata obejmuje jedynie zajmowany na podstawie tej umowy lokal (lub jego część w przypadku zajmowania pokoju w module dwupokojowym), nie może natomiast obejmować lokalu lub części lokalu niezajmowanego lub zajmowanego bezumownie wobec nieistnienia umowy najmu w tym zakresie.
Zwrócić także uwagę należy na treść przyjętego przez Senat Akademii Medycznej weW.regulaminu, zgodnie z którym zbycie lokali mieszkalnych położonych przyul. (...)weW.miało następować na rzecz najemców dysponujących umową najmu na czas nieoznaczony zaś mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane na zasadach określonych w ww. ustawie wyłącznie w stosunku do powierzchni stanowiącej przedmiot zawartej w formie pisemnej umowy najmu na czas nieoznaczony, który uszczegóławia zasady udzielania bonifikaty określonej w umowie.
Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że powódka zawarła ze stroną pozwaną umowę najmu lokalu na czas nieoznaczony, której przedmiotem był lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...)składający się z jednego pokoju o powierzchni 15,70 m2, wspólnej łazienki, wspólnej kuchni oraz wspólnego przedpokoju. Poza sporem pozostawało, że przedmiotem najmu nie był cały lokal mieszkalny, lecz jedynie jeden pokój z używalnością kuchni, łazienki i przedpokoju. Całe mieszkanie było bowiem modułem dwupokojowych ze wspólną kuchnią, łazienką i przedpokojem. Jeden pokój wynajmowany był powódce drugi zaś innej pielęgniarce zatrudnionej u strony pozwanej. Powódka nie zawarła z pozwanym umowy najmu całego modułu mieszkalnego ani w formie pisemnej ani poprzez fakty konkludentne.
Powódka bez tytułu prawnego samowolnie zajęła drugi pokój, jednak nie otrzymała na takie zajęcie zgody strony pozwanej, nie podpisała umowy na najem całego modułu mieszkalnego ani nie uiszczała w swoim imieniu czynszu za cały lokal. Co prawda powódka czasowo dokonywała wpłat zarówno za swój zajmowany pokój jak i pokój sąsiedni, jednak wpłaty te dokonywane były na nazwisko lokatorki drugiego pokoju. Powódka nie dokonywała tych wpłat we własnym imieniu na dowodach wpłat wpisując nazwisko lokatorki drugiego pokoju. Okoliczność tę powódka przyznała na rozprawie w dniu 3 września 2015 r.
Jak z powyższego wynika powódka nie była i nie jest najemcą całego modułu mieszkalnego albowiem przedmiotem najmu przez cały czas jego trwania był jednie pokój z używalnością kuchni, łazienki i przedpokoju. W ocenie sądu nie można faktowi samowolnego zajęcia drugiego pokoju bez zgody strony pozwanej przypisywać skutków konkludentnego zawarcia umowy najmu na cały moduł mieszkalny. Z tego też względu powódce nie przysługiwała umowa najmu na cały lokal mieszkalny objęty wnioskiem.
W ocenie sądu uprawnienie do uzyskania stosownej bonifikaty mają osoby posiadające status najemcy, zaś bonifikata odnosi się do lokalu zajmowanego na podstawie istniejącej w chwili ustalania bonifikaty umowy najmu. Bonifikata ta nie może natomiast obejmować lokalu lub części lokalu, który nie był i niej jest w chwili ustalania prawa do bonifikaty, przedmiotem umowy najmu przysługującego najemcy. Zatem powódce przysługuje prawo do bonifikaty w cenie zakupu lokalu jedynie co do części objętej umową najmu w chwili ustalania prawa do bonifikaty. Dlatego też powódka, która na podstawie umowy najmu zajmowała jedynie jeden pokój z używalnością kuchni łazienki i przedpokoju nie nabyła uprawnienia do bonifikaty na zakup lokali (pokoju) w części nie objętej umową najmu.
W związku z powyższym powództwo w tym zakresie podlegało oddaleniu, jak w punkcie I wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu Sąd Okręgowy oparł o treściart. 98 k.p.c.i zasądził w punkcie II wyroku zwrot kosztów procesu obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej w kwocie 3617 zł.
Nieuiszczoną opłatą sądową od której powódka została zwolniona obciąża Skarb Państwa Sąd Okręgowy we Wrocławiu.
Z uwagi natomiast na to, że powódka w niniejszej sprawie została całkowicie zwolniona od kosztów sądowych, a nie było podstaw do obciążenia brakującymi kosztami strony przeciwnej, stosownie doart. 113 ust. 1ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.), pozostało kwotą nieziszczonej przez powódkę opłaty od pozwu obciążono  Skarb Państwa, o czym Sąd orzekł jak w punkcie III. sentencji wyroku.