Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 886/14
Data wyroku: 2015-05-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Kaucja Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art.6 ustawy o najmie lokalu.

Sygn. akt II Ca 886/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

13 maja 2015r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Bogumił Goraj

Sędziowie

SO Irena Dobosiewicz
SO Tomasz Adamski (spr.)

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2015r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwaE. C.

przeciwkoL. E.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu

z dnia 21 marca 2014r. sygn. akt. I C 2660/13

I/ oddala apelację,
II/ zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1200 zł (jeden tysiąc dwieście)
tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sygn. akt: II Ca 886/14

UZASADNIENIE
PowódkaE. C.wystąpiła do Sądu Rejonowego w Inowrocławiu z pozwem przeciwkoL. E.o zapłatę kwoty 12.055,07 złotych tytułem zwrotu kaucji pobranej od powódki przez poprzednika prawnego pozwanej przy zawieraniu umowy najmu mieszkalnego wraz ze skapitalizowanymi odsetkami za opóźnienie.
Sąd wydał w dniu 2 lipca 2013 roku nakaz w postępowaniu nakazowym, w którym to orzeczeniu uwzględnił roszczenie powódki w całości, tj. kwotę 12.055,07 złotych wraz ustawowymi odsetkami od dnia 20 czerwca 2013 roku i kwotę 2.400 złotych tytułem kosztów procesu.
Pozwana wniosła od tego nakazu zarzuty, w którym to piśmie podniosła, że dochodzona kwota nie byłą w istocie kaucją lecz świadczeniem za wynajęcie mieszkania z meldunkiem, za co wI.płaci się duże kwoty sięgające kilku tysięcy, które zwyczajowo nazywa się kaucją, a zamiennie odstępnym. Pozwana podniosła też, ze jej zdaniem zachodzi nieważność czynności prawnej, albowiem przepisart.6 ust. 1 zdanie drugie ustawy o ochronie praw lokatorówstanowi, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, a ta zapisana w umowie najmu, którą zawarła powódka stanowiła o wiele wyższą kwotę.
Wyrokiem z dnia 21 marca 2014 roku, o sygn. akt I C 2660/13, Sąd Rejonowy w Inowrocławiu utrzymał w mocy nakaz zapłaty z dnia 2 lipca 2013 roku wydany w sprawie I Nc 2094/13.
Sąd Rejonowy rozpoznający niniejszą sprawę w I instancji, oparł swoje rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie, na następujących ustaleniach faktycznych.
Sąd wskazał, że poza sporem pozostawało, że powódkę i wynajmującego ówczesnego właściciela nieruchomościS. W.łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wI.na ul.(...). Przy zawarciu umowy powódka wpłaciła wynajmującemu kwotę 10.000 zł, na którą to kwotę strony ustaliły kaucję w celu zabezpieczenia płatności czynszu oraz innych
opłat, czynsz ustalono na kwotę 250 zł miesięcznie. W 2009r. pozwana kupiła nieruchomość, w której znajduje sięlokal nr (...). Zarówno przy zmianie właściciela nieruchomości, jak i przy opuszczaniu lokalu przez najemcę został sporządzony protokół, w którym udokumentowano stan lokalu i jego wyposażenie. Różnica w stanowiskach stron dotyczyła w istocie tego, z jakiego tytułu powódka przekazałaS. W. (1)kwotę 10.000 zł.
Przechodząc do rozważań prawnych czynionych w niniejszej sprawie, Sąd Rejonowy wskazał, że w zasadzie spór sprowadzał się do oceny znaczenia dokonanej czynności. Zgodnie zart. 6 ustęp 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegozawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Natomiast w myśl art. 6 ustęp 4 w/w ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
W umowie, jaką powódka zawarła z poprzednim właścicielem nieruchomości strony wskazały, że w celu zabezpieczenia płatności czynszu oraz innych opłat, do uiszczenia których zgodnie z niniejszą umową zobowiązany jest najemca, a także na pokrycie ewentualnych zniszczeń lokalu, strony ustalają kaucje w wysokości 10.000 zł (§ 4 ust.3), przy czym najemca wpłaca kaucję w dniu podpisania umowy (§ 4 ust.4).
Biorąc za podstawę przytoczone zapisy umowy najmu można w niebudzący wątpliwości sposób ustalić jaka była treść stosunku prawnego łączącego strony umowy w przedmiocie kaucji. Kaucja spełnia funkcję zabezpieczającą i podlega rozliczeniu z momentem ustania stosunku najmu, zapewnia wynajmującemu pokrycie ewentualnych szkód powstałych w wynajmowanej rzeczy, a także pokrycie powstałych zobowiązań nie uregulowanych przez najemcę w trakcie trwania najmu. Taki charakter świadczenia dokonanego przez powódkę przy zawieraniu umowy najmu został objęty zgodną i wyraźnie wyrażoną wolą stron umowy. Żadnymi dowodami pozwana nie wykazała, by było inaczej.
Wywody pozwanej co do tego, że wpłacona kwota stanowić miał zakamuflowanie pobrania jakiejś opłaty za zameldowanie powódki w lokalu na stałe stoją w sprzeczności z jasnym określeniem tytułu, z jakiego powódka wpłacała 10.000 zł i zwrotnym charakterem tej
wpłaty. Jaki sens miałoby bowiem takie, sugerowane przez pozwaną rozwiązanie, skoro określając w umowie że wpłata jest wpłatą kaucji, musiał się liczyćS. W. (1)ze zwrotem tej kwoty w sytuacji, gdy powódka płaciła należny czynsz i nie dokonała zniszczeń w mieszkaniu. Pozwana posługiwała się też przed sądem pojęciem „ odstępnego" - nie mogło tu na pewno chodzić o kodeksowe pojęcie odstępnego uregulowane wart. 396 kc, albowiem jest to świadczenie zastrzegane w sytuacji, gdy strony umowy przewidują możliwość odstąpienia od niej, co w umowie najmu, którą zawarła powódka nie było przewidziane. Nie wynika też, abyS. W.wynajmując mieszkanie powódce zmuszony był zapłacić odstępne innemu najemcy, z którym tak się wcześniej umówił i na ten cel pobierać miał pieniądze od powódki, która chciała zamieszkać w lokalu wynajętym komuś innemu.
Dla sądu zgodne z zasadami doświadczenia życiowego było natomiast uzasadnienie zastrzeżenie tak wysokiej kaucji przedstawione przez świadkaM. K., a mianowicie obawa wynajmującego, że powódka jako osoba usamodzielniająca się po pobycie w domu dziecka mogła okazać się w trakcie najmu osobą niewypłacalną lub związać się z kimś nieodpowiedzialnym, z czym wiązało się ryzyko zniszczeń lokalu. To, że w innych zawieranych umowach najmu ówczesny właściciel kaucji nie zastrzegał, oznacza że u innych najemców takie ryzyka nie przewidywał, a twierdzenia pozwanej, że były to osoby dotknięte bezrobociem , czy alkoholizmem, Sąd uznał za gołosłowne.
Pozwana, zaskarżając nakaz, podnosiła też zarzut bezwzględnej nieważności, jak to określiła, zapisu dotyczącego kaucji, przywołując przepisart. 58§1 kc.Przepis ten stanowi o nieważności czynności prawnej sprzecznej z ustawą, która to nieważność, zdaniem sądu, w przedmiotowej sprawie nie wystąpiła, albowiem ani zawarcie umowy najmu, ani uzgodnienie kaucji nie było sprzeczne z ustawą, czy też zmierzające do obejścia ustawy. Należy zauważyć, żeart. 6 ust. I ustawy o ochronie praw lokatorówprzewiduje jedynie możliwość wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Nie wprowadza natomiast obowiązku uiszczenia tej kaucji w każdym przypadku zawarcia umowy najmu. Użycie zwrotu „może" prowadzi do wniosku, że to od obydwu stron umowy najmu zależy zatem, czy zawarcie tej umowy uzależnią od wpłaty kaucji, czy nie. Ustawodawca liczy się jednak z tym, że ostatecznie zdecyduje o tym silniejsza strona umowy, tj. wynajmujący. Mając to na uwadze w ust. 2 określił on maksymalną wysokość kaucji, a mianowicie nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu. Wskazanie tej wysokości ma niewątpliwie na celu ochronę słabszej strony umowy, tj. najemcy.
Wykładnia językowa art. 6 ustawy skłania bowiem do wniosku, że wprowadzenie regulacji normatywnej wysokości kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu lokalu służy przede wszystkim zapewnieniu minimalnej ochrony najemcy w chwili zawarcia umowy oraz zakończenia stosunku najmu. Regulacja ta przewiduje pewien minimalny standard ochrony najemcy, co oznacza, że lokatorowi w sytuacji pobrania kaucji przekraczającej dwunastokrotność czynszu, przysługiwałoby jeszcze w trakcie trwania stosunku najmu roszczenie o zwrot według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu w stosunku do nadwyżki, przekraczającej określoną w przepisie art. 6 ust. 1 ustawy.
Jak napisał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 26 września 2002 r. (III CZP 58/02, OSNC 2003/9/117) „wierzytelność o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń prawnych określonych w ustawie. Już zatem od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy - obok stosunku najmu - stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji".
Obowiązek zwrotu kaucji mieszkaniowej ma zatem charakter obligacyjny. Nie jest on wiec ściśle związany z rzeczą, w tym wypadku z lokalem będącym przedmiotem najmu. Do przejścia zatem obowiązku zwrotu kaucji na inny podmiot musi istnieć ku temu szczególna podstawa prawna. Podstawą taką jest przepisart. 678§ Ikc, który stanowi że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przewidziany w powołanym przepisie skutek prawny w postaci wstąpienia nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy następuje z mocy samego prawa z chwilą nabycia rzeczy najętej przez nabywcę. Przepisart. 678§ Ik.c.jest wyrazem rozszerzonej skuteczności praw względnych najemcy przez upodobnienie ich dopraw rzeczowychw konsekwencji przyznania im skuteczności wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej (tak, trafnie, H. Ciepła (w:) G Bieniek, Komentarz, t. II, 2006. s. 278; J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 46). O granicach, w jakich nabywca wstępuje, na podstawieart. 678§ Ik.c., w prawa i obowiązki zbywcy decyduje charakter konkretnego prawa lub obowiązku i specyfika konkretnego stosunku najmu, a o szerokim zakresieart. 678§ Ik.c.świadczy samo jego brzmienie.
Znamienne jest, że pozwana początkowo uznała roszczenie powódki w całości, prowadziła z nią korespondencję dotyczącą warunków i terminu jego spełnienia, a dopiero po tym jak doszło do wydania nakazu zapłaty, szukała argumentów, aby się od wykonania zobowiązania uchylić. Zupełnie nieudowodnione są również twierdzenia pozwanej o rzekomym złym stanie lokalu , w jakim miała go zdać powódka, podczas gdy nie wiadomo nawet, w jakim stanie powódka go objęła ( z zeznań świadkaK.wynika że wręcz w o
wiele gorszym niż zdała). Powódka żądała zasądzenia kwoty kaucji powiększonej o skapitalizowane odsetki, co do których żądanie znajdowało oparcie w przepisachart.481§lkc i 482§ Ikc.
Mając powyższe na względzie, Sąd, stosując przepisart. 496 kpc. utrzymał w mocy nakaz zapłaty, w którym o kosztach rozstrzygnął w myśl zasady odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażonej w przepisieart. 98 §1 kpc.
Powyższy wyrok Sądu Rejonowego w Inowrocławiu z dnia 21 marca 2014 roku, o sygn. akt: I C 2660/13, został zaskarżony apelacją wniesioną przez pozwaną. Pozwana domagała się zmiany wyroku i oddalenia powództwa w całości.
Skarżąca w przedmiotowym środku odwoławczym, wyrokowi temu zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że powódka przy zawarciu umowy najmu wpłaciła wynajmującemu kwotę 10.000 złotych tytułem kaucji mieszkaniowej, gdy w rzeczywistości było świadczenie o innej charakterze. Powódka zdaniem apelującej -wpłaciła poprzedniemu wynajmującemu powyższą kwotę tytułem tzw. odstępnego za oddanie jej lokalu w oparciu o umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, ale nie krótszy niż 5 lat i wyrażenie zgody na zameldowanie na czas nieokreślony. Kwota rzekomej kaucji przekraczała wielokrotnie wysokość kaucji dopuszczalnej według przepisówustawy o ochronie praw lokatorów(kaucja nie może przekraczać 12-krotnoiśći miesięcznego czynszu, a pobrano świadczenie odpowiadające 40-krtotnosci czynszu). Zdaniem apelującej świadczenie wynajmującego w zamian za wpłatę 10.000 złotych zostało spełnione: powódka była zameldowana na czas nieokreślony i mieszkała w wynajętym lokalu pond 5 lat, zatem brak jest obecnie podstaw do żądania zwrotu wpłaconej sumy. W piśmie uzupełniającym apelację pozwana wskazała, że na rynku mieszkaniowym wI.praktyka pobierania tzw. bezzwrotnych kaucji jest powszechna, zatem brak jest podstaw do obciążenia jej obowiązkiem zwrotu wpłaconej z tego tytułu kwoty.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji podnosząc, że podniesione w niej zarzuty są bezzasadne, a wyrok sądu I instancji prawidłowy. Nadto powódka zgłosiła żądanie zasądzenia na jej rzecz od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.
S ąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej była niezasadna.
Na wstępie czynionych tu rozważań stwierdzić należało, że w ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego, bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o której mowa w treściart. 233 § 1 k.p.c.Wobec tego, Sąd Okręgowy podzielił poczynione ustalenia Sądu I instancji i przyjmuje je za własne. Nie było zatem w niniejszej sprawie konieczności ich ponownego tu przytaczania. Podobnie sąd odwoławczy podziela zaprezentowany przez sąd rejonowy wywód prawny
Przed przystąpieniem do szczegółowej analizy zasadności stanowiska Sądu Rejonowego Sąd Okręgowy pragnie wskazać, że dla skuteczności zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.(a więc przepisu pozwalającemu sądowi na swobodną, ale nie dowolną ocenę zebranych dowodów) nie wystarczy stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego, nie odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest bowiem wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie Sądu w tym zakresie. W szczególności apelujący powinien zatem wskazać, jakie kryteria naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (wyrok SA w Warszawie z 20 grudnia 2006 r., VI ACa 567/06, opubl. LEX nr 558390). Postawienie zarzutu obrazyart. 233 § 1 k.p.c.nie może bowiem polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez siebie, na podstawie własnej oceny dowodów stanu faktycznego. Skarżący powinien wskazać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd pierwszej instancji rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (wyrok SN II z 18 czerwca 2004 r., CK 369/03, opubl. LEX nr 174131).
Tymczasem apelacja pozwanej jest takiej argumentacji pozbawiona, a sprowadza się wyłącznie do polemiki z ustaleniami sądu pierwszej instancji i stanowi próbę odmiennej oceny dowodów nie znajdującą oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Podnosząc zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów skarżąca nie wskazała, które z dowodów przeprowadzonych w sprawie Sąd I instancji ocenił niezgodnie z zasadami logiki lub doświadczenia. Ograniczyła się do stwierdzenia, że naruszenie przepisuart. 233 § 1 k.p.c.polega na błędnym przyjęciu, że powódka wpłaciła wynajmującemu - wbrew literalnemu brzmieniu umowy najmu - 10.000 złotych nie tytułem
kaucji mieszkaniowej w celu zabezpieczenia płatności czynszu oraz innych opłat do uiszczenia których zobowiązany jest najemca oraz ewentualnych zniszczeń lokalu - ale tytułem zgody wynajmującego na zameldowanie najemczyni na czas nieokreślony w najętym lokalu i zapewnienia, że przez 5 lat stosunek najmu nie ulegnie rozwiązaniu.
Wywód apelującej o rzekomym innym celu przekazania kwoty 10.000 złotych niż wpłata kaucji mieszkaniowej nie znajduje oparcia w zebranym materiale dowodowym i stanowi jedynie polemikę apelującej z ustaleniami sądu.
Nie ulega jednak wątpliwości, że samo subiektywne przekonania skarżącej co do swoich racji, nie znajdujące oparcia w zebranym materiale dowodowym, ani też w wykładni przepisów jakiej dokonał prawidłowo Sąd Rejonowy, nie może prowadzić do podważenia trafności stanowiska Sądu I instancji.
Sąd odwoławczy podziela wywód prawny zaprezentowany przez sąd I instancji, a sprowadzający się do twierdzenia, że maksymalna wysokość kaucji mieszkaniowej opisana w przepisieart. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorówjest normą prawną o charakterze semiimperatywnym, mającym chronić słabszą stronę, w tym przypadku najemcę przed zbyt daleko idącymi żądaniami wynajmującego. Nie oznacza to jednak, że w przypadku gdy najemczyni zgodziła się zapłacić kaucję mieszkaniową wyższą od dopuszczalnej w oparciu o przywołaną normę prawną i dokonała takiej wpłaty, pozbawiona została możliwości domagania się jej zwrotu. Brak jest podstaw do wywodzenia o nieważności czynności prawnej, jako naruszającej przepisy ustawy, nie doszło bowiem do naruszenia przepisów bezwzględnie obowiązujących (art. 58 § 1 kc). Przeciwnie, świadczenie najemczyni nie zostanie w ten sposób pozbawiona swejcausyi wpłacająca może domagać się zwrotu całej uiszczonej z tego tytułu kwoty po zakończeniu stosunku najmu od wynajmującego.
Nie budzi wątpliwości, że pozwana wstąpiła w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego kupując od niego nieruchomość w której znajduje się lokal najmowany przez powódkę (art. 678 § 1 kc), tym samym zobowiązana jest do realizacji wszystkich obowiązków wynajmującego wynikających z umowy najmu. Skoro zatem po zakończeniu stosunku najmu najemca może domagać się od wynajmującego zwrotu kaucji mieszkaniowej, to pozwana w niniejszej sprawie zobowiązana jest do takiego świadczenia.
Sąd odwoławczy podkreśla, że pozwana nabywając nieruchomość miała możliwość zapoznania się z wszystkimi umowami najmu zawartymi przez dotychczasowego właściciela, jeśli zaś tego nie uczyniła, to ze swej niestaranności nie może obecnie wywodzić korzystnych dla siebie skutków, a sprowadzających się do twierdzenia, że wcześniej nie mogła ustalić ani faktu rzekomej odmienności treści umowy zawartej z powódką od innych umów najmu, ani rzeczywistego charakteru spełnionego przez powódkę świadczenia. Tym samym nie może obecnie wywodzić, że jej oświadczenia o uznaniu długu składane przed procesem zostały przez nią złożone pod wpływem błędu: błędu tego nie wywołała bowiem powódka, ani też nie mogła ona o tym błędzie wiedzieć lub go zauważyć (art. 84 § 1 kc).
Wobec tego, Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 kpcoddalił apelację.
Jednocześnie sąd odwoławczy orzekł w przedmiocie kosztów postępowania apelacyjnego na podstawieart. 98 § 1 kpcw zw. zart. 108 kpci§6 pkt 5w zw. z§ 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduzasadzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.200 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.