Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
V Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: V GC 185/14
Data wyroku: 2015-06-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Karolina Krzemińska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659§1 kc, art. 664§1 kc

Sygn. akt V GC 185/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 czerwca 2015 r.
Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze V Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący:SSR Karolina Krzemińska
Protokolant:sekr. sąd. Marzena Ornaf
po rozpoznaniu w dniu 03 czerwca 2015 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie
z powództwaG. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 10 768,02 zł
na skutek zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 21.01.2014r., sygn. akt VGNc 2734/13/12, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 4.768,02 zł

I
uchyla nakaz zapłaty w zaskarżonej części i zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.064,23 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 021,41 zł od dnia 15.11.2012r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.05.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.03.2013r. do dnia zapłaty,

a dalej idące powództwo oddala,

II
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 226,63 zł tytułem kosztów procesu;

oraz sprawy z powództwa

G. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 10 531,43 zł(sygn. akt VGC 186/14)
na skutek zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 20.01.2014r., sygn. akt VGNc 2733/13/2, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 4.531,43 zł

III
uchyla nakaz zapłaty w zaskarżonej części i zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.064,23 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 021,41 zł od dnia 15.04.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.08.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.06.2012r. do dnia zapłaty,

a dalej idące powództwo oddala,

IV
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 212,95 zł tytułem kosztów procesu

oraz sprawy z powództwa

G. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 6 437,61 zł(sygn. akt VGC 197/14)
na skutek sprzeciwu pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 27.01.2014r., sygn. akt VGNc 2728/13/3, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 416,75 zł

V
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4 063,69 zł (cztery tysiące sześćdziesiąt trzy złote sześćdziesiąt dziewięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 779,50 zł od dnia 15.09.2012r. do dnia zapłaty,

2 284,19 zł od dnia 15.08.2012r. do dnia zapłaty,

VI
dalej idące powództwo oddala,

VII
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 330,89 zł tytułem kosztów procesu;

oraz sprawy z powództwa

G. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 10 020,74 zł(sygn. akt VGC 297/14)
na skutek zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 27.01.2014r., sygn. akt VGNc 2729/13/3, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 4.020,74 zł

VIII
uchyla nakaz zapłaty w zaskarżonej części i zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.064,23 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 021,41 zł od dnia 15.10.2012r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.09.2012r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.05.2012r. do dnia zapłaty,

a dalej idące powództwo oddala,

IX
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 176,59 zł tytułem kosztów procesu;

oraz sprawy z powództwa

G. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 10 381,00 zł(sygn. akt VGC 298/14)
na skutek zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 31.12.2013r., sygn. akt VGNc 2730/13/1, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 4.381,00 zł

X
uchyla nakaz zapłaty w zaskarżonej części i zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.064,23 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 021,41 zł od dnia 15.04.2012r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.11.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.10.2013r. do dnia zapłaty,

a dalej idące powództwo oddala,

XI
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 211,51 zł tytułem kosztów procesu,

oraz sprawy z powództwa

G. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 10 412,73 zł(sygn. akt VGC 298/14)
na skutek zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 28.01.2014r., sygn. akt VGNc 2731/13/1, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 4.412,73 zł

XII
uchyla nakaz zapłaty w zaskarżonej części i zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.064,23 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 021,41 zł od dnia 15.06.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.02.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.07.2013r. do dnia zapłaty,

a dalej idące powództwo oddala,

XIII
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 212,23 zł tytułem kosztów procesu;

oraz sprawy z powództwa

G. F.

przeciwkoG. M.
o zapłatę kwoty 10 468,64 zł(sygn. akt VGC 298/14)
na skutek zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 31.12.2013r., sygn. akt VGNc 2732/13/1, który utracił moc w części, tj. ponad kwotę 4.468,64 zł

XIV
uchyla nakaz zapłaty w zaskarżonej części i zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.064,23 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

-

1 021,41 zł od dnia 15.01.2013r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.12.2012r. do dnia zapłaty,

1 021,41 zł od dnia 15.07.2012r. do dnia zapłaty,

a dalej idące powództwo oddala,

XV
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 212,23 zł tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt V GC 185/14

UZASADNIENIE
PowódkaG. F.w sprawie o sygn. akt

    VGC 185/14wystąpiła z powództwem w postępowaniu nakazowym przeciwkoG. M.prowadzącemu działalność gospodarczą podfirmą (...)Firma Handlowo-Usługowa Salon (...)domagając się zasądzenia kwoty

    10.768,02 złwraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

3.166,09 zł od dnia 15.11.2012r. do dnia zapłaty

3.742,73 zł od dnia 15.05.2013r. do dnia zapłaty

3.859,20 zł od dnia 15.03.2013r. do dnia zapłaty

a także zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa w kwocie 7.217,00 zł.
W uzasadnieniu pozwu wskazała, że wynajmowała pozwanemu lokal użytkowy położony wJ.przyul. (...)i z tego tytułu wystawiała faktury vat dołączone do pozwu na łączną kwotę objętą przedmiotem żądania. Obejmowały one należność czynszową oraz opłatę za zużycie energii elektrycznej oraz energii cieplnej. Pozwany kwitował odbiór faktur i nie zgłaszał żadnych uwag. Nie dokonał jednak zapłaty pomimo wezwania.
Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 21.01.2014r. sygn. akt VGNc 2734/13/2 Sąd Rejonowy w Lesznie nakazał pozwanemu aby zapłacił powódce dochodzoną pozwem kwotę wraz z kosztami procesu w wysokości 135 zł oraz kwotą 2.417 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (k. 15 akt).
Od powyższego nakazu zapłaty pozwany wniósł zarzuty zaskarżając go w części, a mianowicie ponad kwotę 4.768,02 zł , wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty ponad tą kwotę i oddalenie w tej części powództwa. Wniósł również o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu oprócz zarzutów dotyczących niewłaściwości miejscowej sądu, nieprawidłowego określenia wartości przedmiotu sporu i niewłaściwego trybu postępowania, wskazał również, iż wynajmowany przez niego loka posiadał wadę konstrukcji stropu, która ujawniła się 2 lata temu i objawiała się każdorazowo zalewaniem podwieszanego sufitu w pomieszczeniu lokalu podczas opadów deszczu lub śniegu. O fakcie tym pozwany wielokrotnie informował pełnomocnika powódki. Powyższe skutkowało nie tylko pogorszeniem estetyki wnętrza ale również powodowało zalewanie i niszczenie ekspozycji blatów i mebli kuchennych we wskazanym lokalu, w którym pozwany prowadzi salon meblowy. Łączna wartość zniszczonych mebli wyniosła ponad 31.000 zł. Ekspozycja, która uległa zniszczeniu była na stałe zamontowania, wobec czego nie było możliwości jej przeniesienia w inne miejsce. Powódka nie tylko nie usunęła wady ale również nie zabezpieczyła lokalu przed dalszymi zniszczeniami. Tym samym po stronie pozwanego uaktualniło się roszczenie do żądania obniżenia czynszu, które zgłosił powódce.
Powódka wystąpiła ponadto przeciwko pozwanemu z pozwami o analogicznej podstawie faktycznej i prawnej obejmującej należności z tytułu czynszu najmu za inne okresy oraz koszty procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego w sprawach o sygn. akt:

-

VGC 186/14: domagając się zapłaty kwoty10.531,4 złwraz z odsetkami ustawowymi od kwot : a) 3.699,72 zł od dnia 15.04.2013r. do dnia zapłaty,

b) 3.154,96 zł od dnia 15.08.2013r. do dnia zapłaty,
c) 3.676,75 zł od dnia 15.06.2012r. do dnia zapłaty,
w której SR w Lesznie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 20.01.2014r. (sygn. akt VGNc 2733/13/2) uwzględnił żądanie pozwu oraz żądanie w zakresie kosztów procesu do kwoty 135 zł i 2.417 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego,
zaś pozwany złożył zarzuty zaskarżając w/w nakaz w części, tj. ponad kwotę 4.531,43 zł wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa ponad tą kwotę z powołaniem się na zarzuty i argumenty tożsame do tych podniesionych w sprawie VGC 185/14,

-

VGCupr 197/14: domagając się zapłaty kwoty6.437,61 złwraz z odsetkami ustawowymi od kwot : a) 3.174,84 zł od dnia 15.09.2012r. do dnia zapłaty,

b) 3.262,77 zł od dnia 15.08.2012r. do dnia zapłaty,
w której SR w Lesznie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 27.01.2014r. (sygn. akt VGNc 2728/13/3) uwzględnił żądanie pozwu oraz żądanie w zakresie kosztów procesu do kwoty 1.280 zł,
zaś pozwany złożył sprzeciw zaskarżając w/w nakaz w części, tj. ponad kwotę 416,75 zł wnosząc o oddalenie powództwa ponad tą kwotę z powołaniem się na zarzuty i argumenty tożsame do tych podniesionych w sprawie VGC 185/14 a nadto podnosząc zarzut potrącenia wierzytelności w kwocie 6.020,86 zł wynikającej ze zniszczenia własności pozwanego w postaci ekspozycji o równowartości tej kwoty stwierdzonej fakturą vat,

-

VGCupr 297/14: domagając się zapłaty kwoty10.020,74 złwraz z odsetkami ustawowymi od kwot : a) 3.166,78 zł od dnia 15.10.2012r. do dnia zapłaty,

b) 3.151,83 zł od dnia 15.09.2013r. do dnia zapłaty,
c) 3.702,13 zł od dnia 15.05.2012r. do dnia zapłaty,
w której SR w Lesznie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 27.01.2014r. (sygn. akt VGNc 2729/13/3) uwzględnił żądanie pozwu oraz żądanie w zakresie kosztów procesu do kwoty 2.543 zł,
zaś pozwany złożył zarzuty zaskarżając w/w nakaz w części, tj. ponad kwotę 4.020,74 zł wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa ponad tą kwotę z powołaniem się na zarzuty i argumenty tożsame do tych podniesionych w sprawie VGC 185/14,

-

VGCupr 298/14domagając się zapłaty:

⚫

kwoty10.381,00 złwraz z odsetkami ustawowymi od kwot :

a) 4.084,24 zł od dnia 15.04.2012r. do dnia zapłaty,
b) 3.150,05 zł od dnia 15.11.2013r. do dnia zapłaty,
c) 3.146,71 zł od dnia 15.10.2013r. do dnia zapłaty,
w której SR w Lesznie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 31.12.2013r. (sygn. akt VGNc 2730/13/1) uwzględnił żądanie pozwu oraz żądanie w zakresie kosztów procesu do kwoty 2.547 zł,
zaś pozwany złożył zarzuty zaskarżając w/w nakaz w części, tj. ponad kwotę 4.381 zł wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa ponad tą kwotę z powołaniem się na zarzuty i argumenty tożsame do tych podniesionych w sprawie VGC 185/14,

⚫

a nadto w połączonej do wspólnego rozpoznania sprawie kwoty10.413,73 zł:

a) 3.439,76 zł od dnia 15.06.2013r. do dnia zapłaty,
b) 3.748,17 zł od dnia 15.02.2013r. do dnia zapłaty,
c) 3.224,80 zł od dnia 15.07.2013r. do dnia zapłaty,
w której SR w Lesznie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 28.01.2014r. (sygn. akt VGNc 2731/13/1) uwzględnił żądanie pozwu oraz żądanie w zakresie kosztów procesu do kwoty 2.548 zł,
zaś pozwany złożył zarzuty zaskarżając w/w nakaz w części, tj. ponad kwotę 4.412,73 zł wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa ponad tą kwotę z powołaniem się na zarzuty i argumenty tożsame do tych podniesionych w sprawie VGC 185/14,

⚫

a nadto w połączonej do wspólnego rozpoznania sprawie kwoty10.468,64 zł:

a) 3.615,31 zł od dnia 15.01.2013r. do dnia zapłaty,
b) 3.514,91 zł od dnia 15.12.2012r. do dnia zapłaty,
c) 3.338,42 zł od dnia 15.07.2012r. do dnia zapłaty,
w której SR w Lesznie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 31.12.2013r. (sygn. akt VGNc 2732/13/1) uwzględnił żądanie pozwu oraz żądanie w zakresie kosztów procesu do kwoty 2.548 zł,
zaś pozwany złożył zarzuty zaskarżając w/w nakaz w części, tj. ponad kwotę 4.468,64 zł wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa ponad tą kwotę z powołaniem się na zarzuty i argumenty tożsame do tych podniesionych w sprawie VGC 185/14.
Wszystkie w/w sprawy zostały przekazane do rozpoznania tutejszemu sądowi przez Sąd Rejonowy w Lesznie.
Następnie sprawy o sygn. akt: VGC 186/14, VGCupr 197/14, VGCupr 297/14, VGCupr 298/14 zostały przez tutejszy Sąd połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą VGC 185/14.
W dalszych pismach procesowych strony podtrzymały dotychczasowe stanowisko, zaś na rozprawie w dniu 22.10.2014r. pełnomocnik pozwanego sprecyzował żądanie w zakresie obniżenia czynszu należnego powódce o kwotę 2.000,00 zł miesięcznie za okres począwszy od 01.01.2012r. (k.203 akt).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanyG. M.począwszy od 1998r. wynajmował lokal użytkowy położony wJ.przyul. (...), początkowo od ówczesnego właściciela budynku -spółki (...) sp. z o.o.a następnie od powódki. Prowadził w nim sklep meblowy.
Po około 2 latach wynajmowana, powierzchnia lokalu licząca pierwotnie ok. 250 m2uległa zmniejszeniu do powierzchni obecnie przez pozwanego zajmowanej, tj. 165,97 m2.
Wówczas strony ustaliły wysokość czynszu na kwotę 2.210 zł netto (2.718,29 zł brutto), której nie zmieniały przez cały okres czasu trwania najmu.
okoliczności niesporne
a nadto
dowody:- umowa najmu z dnia 01.06.1998r. wraz z aneksem – k.
48-49 akt,
- zeznania pozwanegoG. M.– k. 264
/00:29:33-00:32:36/
Powódka w związku z zawartą umową wystawiała na rzecz pozwanego faktury vat obejmujące: należność z tytułu czynszu najmu w wysokości 2.718,30 zł (2.210 zł netto) a nadto należności z tytułu zużycia energii elektrycznej i energii cieplnej w zmiennych kwotach.
I tak za okres od kwietnia 2012r. do listopada 2013r. powódka wystawiła faktury vat o nr:

-

(...)z dnia 31.10.2012r. na kwotę 3.166,09 zł płatną do dnia 14.11.2012r.,

(...)z dnia 30.04.2013r. na kwotę 3.742,73 zł płatną do dnia 14.05.2013r.,

(...)z dnia 28.02.2013r. na kwotę 3.859,20 zł płatną do dnia 14.03.2013r.,

-

(...)z dnia 31.03.2013r. na kwotę 3.699,72 zł płatną do dnia 14.04.2013r.,

(...)z dnia 31.07.2013r. na kwotę 3.154,96 zł płatną do dnia 14.08.2013r.,

(...)z dnia 31.05.2012r. na kwotę 3.676,75 zł płatną do dnia 14.06.2012r.,

-

(...)z dnia 31.08.2012r. na kwotę 3.174,84 zł płatną do dnia 14.09.2012r.,

(...)z dnia 31.07.2012r. na kwotę 3.262,77 zł płatną do dnia 14.08.2012r.,

-

(...)z dnia 30.09.2012r. na kwotę 3.166,78 zł płatną do dnia 14.10.2012r.,

(...)z dnia 31.08.2013r. na kwotę 3.151,83 zł płatną do dnia 14.09.2013r.,

(...)z dnia 30.04.2012r. na kwotę 3.702,13 zł płatną do dnia 14.05.2012r.,

-

(...)z dnia 31.03.2012r. na kwotę 4.084,24 zł płatną do dnia 14.04.2012r.,

(...)z dnia 31.10.2013r. na kwotę 3.150,05 zł płatną do dnia 14.11.2013r.,

(...)z dnia 30.09.2013r. na kwotę 3.146,71 zł płatną do dnia 14.10.2013r.,

-

(...)z dnia 31.05.2013r. na kwotę 3.439,76 zł płatną do dnia 14.06.2013r.,

(...)z dnia 31.01.2013r. na kwotę 3.748,17 zł płatną do dnia 14.02.2013r.,

(...)z dnia 30.06.2013r. na kwotę 3.225,80 zł płatną do dnia 14.07.2013r.,

-

(...)z dnia 31.12.2012r. na kwotę 3.615,31 zł płatną do dnia 14.01.2013r.,

(...)z dnia 30.11.2012r. na kwotę 3.514,91 zł płatną do dnia 14.12.2012r.,

(...)z dnia 30.06.2012r. na kwotę 3.338,42 zł płatną do dnia 14.07.2012r.,

Powód przyjął oraz zaksięgował w/w faktury vat.
okoliczności niesporne
a nadto
dowody:- faktury vat – k.7-9 akt,
- faktury vat – k. 7-9 akt VGC 186/14,
- faktury vat – k. 7-8 akt VGC 197/14
- faktury vat – k. 7-9 akt VGCupr 297/14
- faktury vat – k. 7-9 akt VGC 298/14
- faktury vat – k. 45-47 akt VGC 298/14
- faktury vat – k. 85-87 akt VGC 298/14
- wydruki z rejestru vat pozwanego oraz podatkowej
księgi przychodów i rozchodów – k. 84-136,147-198 akt
Co najmniej od początku 2012r. dach znajdujący się nad lokalem przeciekał podczas opadów deszcze bądź śniegu, zaś przedostająca się do wewnątrz lokalu woda uszkadzała ekspozycje mebli znajdujących się w nim.
Wilgoć pojawiająca się w lokalu powodowała również odpadanie płytek na ściankach ekspozycji, które zniszczyły blat mebli.
Pozwany o fakcie tym wielokrotnie informował pełnomocnika powódki.
dowody:- zeznania świadkaD. S.– k.
204v-205 akt
- zeznania świadkaT. Z.– k.
205 akt
- zeznania pozwanegoG. M.– k.
203v w z. z 263 v /00:28:27/
Powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwot wynikających z w/w faktur vat jednak bezskutecznie.
okoliczności niesporne
a nadto
dowody:- wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem
nadania– k. 12-13 akt
Pismem z dnia 20.01.2014r. pozwany zażądał od powódki obniżenia czynszu najmu o kwotę 2.000 zł miesięcznie począwszy od stycznia 2012r. w związku z istniejącą w lokalu wadą związaną z przeciekaniem konstrukcji stropu.
dowód:- pismo pozwanego z dnia 20.01.2014r – k. 33 akt
Obniżenie stawki czynszu z uwagi na występującą w nim wadę ustalone być powinno jako współczynnik określony w następujący sposób: powierzchnia wyłączona z użytkowania / powierzchnia wynajmowana w całości x 100% .
Powierzchnia części lokalu gdzie wada ogranicza przydatność lokalu do użytku – wyłączając ją całkowicie wynosi - 60,69 m2.
Powierzchnia części lokalu gdzie nie występuje wada wynosi: 83,52 m2(14,40 x 5,80)
Powierzchnia zaplecza biurowo-socjalnego, gdzie nie występuj wada wynosi 11,76 m2(3,49 x 3,37).
dowody:- opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania
nieruchomości – inż.J. K.– k. 220-232 akt
- ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego z
zakresu szacowania nieruchomości – inż.J.
K.– k. 263v akt / 00:12:54-00:16:44/

Sąd zważył co następuje:
Powództwo jedynie w części zasługiwało na uwzględnienie.
Powódka dochodziła w 7 połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawach czynszu najmu za okres od kwietnia 2012r. do listopada 2013r. w wysokości 2.210 zł netto (2.718,30 zł brutto) miesięcznie a nadto opłat z tytułu refakturowania kosztów zużycia energii elektrycznej i energii cieplnej za analogiczny okres.
Z zakresu zaskarżenia w każdej z połączonych spraw (za wyjątkiem sprawy o sygn. aktVGC 197/14– o której niżej) wynikało, iż wydane w nich nakazy zapłaty zaskarżone zostały jedynie w części zasądzającej od pozwanego czynsz najmu ponad kwotę 718,30 zł. Należności z tytułu mediów oraz czynszu najmu do wysokości 718,30 zł miesięcznie nie były więc objęte zakresem zaskarżenia.
Podstawę prawną roszczeń powódki stanowił przepisart. 659§1 kc.
Jakkolwiek strony nie przedłożyły na tą okoliczność pisemnych aneksów do umowy najmu, to jednak podkreślić należy, że niesporny był pomiędzy nimi zarówno fakt zawarcia umowy najmu jak i ustalenia wysokości czynszu na kwotę 2.210 zł netto (2.718,29 zł brutto).
W toku niniejszego postępowania pozwany zgłosił jednak we wszystkich połączonych sprawach żądanie obniżenia czynszu najmu o kwotę 2.000 zł miesięcznie za cały sporny okres z uwagi na wystąpienie wad w lokalu polegających na przeciekaniu dachu znajdującego się nad nim.
Żądanie to co do zasady uznać należało za uzasadnione, jednak w niższym wymiarze niż podnoszony przez pozwanego.
Zgodnie bowiem z treściąart. 664§1 kcjeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
W ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, iż sporny lokal miał wadę, na którą powoływał się pozwany, a mianowicie przeciekający dach a nadto, iż ograniczała ona przydatność tego lokalu do umówionego użytku, którym było prowadzenie w nim działalności handlowej. Z wiarygodnych zeznań świadkaD. S.wspartych zeznaniami pozwanego wynikało bowiem, że co najmniej od początku 2012r. sufit lokalu był systematycznie zalewany w przypadku opadów deszczu lub śniegu, co skutkowało przeciekaniem wody na znajdującą się w nim ekspozycję mebli. Powód musiał zabezpieczać meble przed zalewaniem, co było utrudnione tym bardziej, że ekspozycja miała charakter stały (była umieszczona na zaaranżowanych ściankach działowych) nie można więc jej było w łatwy sposób przemieszczać. Powyższe okoliczności potwierdził również w trakcie oględzin biegły sądowy inż.J. K.. Fakt nieszczelności dachu wynikał też z wiarygodnych zeznańT. Z..
Ustalając wysokość o jaką należało obniżyć czynszu najmu Sąd oparł się na pisemnej opinii biegłego sądowy inż.J. K.i zastosował wskazany w niej sposób ustalenia współczynnika obniżającego wysokość czynszu jako stosunek powierzchni lokalu wyłączonej z użytkowania do całej jego powierzchni.
Sąd dokonał jednak ponownego przeliczenia wysokości współczynnika z uwagi na fakt, iż w trakcie przesłuchania uzupełniającego na rozprawie biegły przyznał, iż do powierzchni wyłączonej z użytkowania wadliwie zaliczył około 10 m2stanowiących przejście od drzwi wejściowych do części lokalu, na której sufit nie przecieka. W związku z tym powierzchnia wyłączona z użytkowania powinna wynieść 60,69 m2a ni 70,69 m2– jak to zostało przyjęte w opinii pisemnej.
Dokonując wyliczenia współczynnika przyjąć więc należało, iż będzie on wynosił:
60,69 m2
--------------------------------- x 100 % = 36,56 %,
60,69 + 93,52 + 11,76 m2
przy czym :
- 60,69 m2to powierzchnia wyłączona z użytkowania,
- 93,52 m2to powierzchnia części lokalu gdzie nie występuje wada,
- 11,76 m2to powierzchnia zaplecza biurowo-socjalnego, gdzie nie występuj wada.
Sąd dał wiarę opinii biegłego albowiem była ona jasna, logiczna i rzetelna, została sporządzona przez osobę posiadającą stosowne kompetencje, zaś wynikające z niej wnioski biegły w sposób przekonujący uzasadnił.
Kierując się powyższymi względami Sąd przyjął, iż wysokość czynszu dochodzonego przez powódkę powinna być obniżona o 36 %, co dało kwotę 1.739,71 zł (2.718,30 – 36 % z 2.718,30). Kwotę tą należało następnie pomniejszyć o kwotę 718,30 zł – co do której pozwany nie zaskarżył wydanych nakazów zapłaty – odnośnie czynszu najmu, co ostatecznie dało kwotę 1.021,41 zł miesięcznie.
Sumę tych kwot za 3 żądane okresy, tj. 3.064 zł zasądzono na rzecz powódki w punktach I, III, VIII, X, XII i XIV wyroku oddalając powództwa w pozostałym zakresie.
Odnośnie zaśżądania zgłoszonego w sprawie VGC 197/14, sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 4.063,69 zł
Sąd uznał bowiem za niezasadny podniesiony w tym postępowaniu zarzutu potrącenia kwoty 6.020,86 zł z tytułu odszkodowania za zniszczenie rzeczy należących do pozwanego.
Pozwany nie wykazał aby złożył materialnoprawne oświadczenie o potrąceniu na etapie przedprocesowym a więc uznać należało, iż złożył je po raz pierwszy w sprzeciwie od nakazu zapłaty łącznie z podniesieniem zarzutu potrącenia.
Oświadczenie to nie mogło jednak skutkować wygaśnięciem wierzytelności powódki.
Należy bowiem podkreślić, iż aby możliwe było złożenie skutecznie oświadczenia o potrąceniu to wierzytelności muszą spełniać określone wymogi wskazane wart. 498 § 1 k.c.(wzajemność, jednorodzajowość, wymagalność oraz zaskarżalność). W judykaturze nie budzi przy tym wątpliwości, iż pomimo treściart. 498 k.c.wymagającego do potrącenia, aby wymagalne były obie potrącane ze sobą wierzytelności, wystarczy, aby wymagalna była wierzytelność potrącającego – w tym wypadku pozwanego. (por. wyrok SN z 2014.04.03, LEX nr 1467141, V CSK 242/13).
Pozwany dokonał potrącenia wierzytelności z tytułu odszkodowania (art.471 kc). Termin spełnienia roszczenia odszkodowawczego nie jest oznaczony ani przez przepisy ustawowe, ani też nie został określony w umowie stron. Nie wynika on również z właściwości zobowiązania. Dlatego też uznaje się, iż roszczenie z tego tytułu powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 kc). Dopiero zatem po bezskutecznym wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia, wierzytelność staje się wymagalna. Choć więc doręczenie wezwania do zapłaty nie jest co do zasady warunkiem bezpośrednio samego złożenia oświadczenia o potrąceniu, to jednak w okolicznościach niniejszej sprawy było ono niezbędnym warunkiem wymagalności wierzytelności pozwanego, która z kolei jest przesłanką dopuszczalności potrącenia. Dopiero gdy wierzytelność przedstawiana do potrącenia jest wymagalna, oświadczenie o potrąceniu wywoła skutek w postaci umorzenia wierzytelności.
Pozwany nie wykazał zaś, aby kiedykolwiek wzywał powódkę do zapłaty odszkodowania przed potrąceniem wzajemnych wierzytelności.
Już z samego tego powodu, bez badania istnienia wierzytelności pozwanego i jej ewentualnej wysokości, należało uznać, iż oświadczenie o potrąceniu nie mogło być skuteczne a więc do umorzenia wierzytelności powódki nie doszło.
Niezależnie od powyższego uznać również należało, iżfaktura vat nr (...)dołączona do sprzeciwu (k. 34 akt VGC 197/14) nie mogła być uznana za wystarczający dowód faktu poniesienia szkody i jej wysokości. Faktura ta wystawiona została bowiem w czerwcu 2011r. i stwierdza jedynie wysokość ceny, za którą pozwany nabył wymienione w niej przedmioty. Nie stanowi zaś dowodu na to czy faktycznie, te przedmioty uległy zniszczeniu, kiedy, i jaka w związku z tym była ich wartość w momencie zniszczenia albowiem jedynie ona jest miarodajna dla ustalenia wysokości ewentualnej szkody.
Ponieważ powódka dochodziła w postępowaniu w sprawie VGC 197/14 kwoty 6.437,61 zł a pozwany zaskarżył wydany w nim nakaz zapłaty jedynie ponad kwotę 416,75 zł nie wskazując przy tym, której z dwóch wierzytelności czynszowych dochodzonych w tym postępowaniu dotyczyła niezaskarżona kwota, innymi słowy, wierzytelność z której z faktur zamierzał umorzyć na podstawie złożonego przez siebie oświadczenia o potrącenia, dlatego też Sąd uznał, że kwota 416,75 zł , co do której nakaz zapłaty nie został zaskarżony dotyczyłafaktury vat nr (...).
Mając powyższe względy na uwadze Sąd zasądził na rzecz powódki w punkcie V wyroku kwotę 4.063,69 zł jako sumę kwot:
- 2.284,19 zł - stanowiącą należność wynikającą zfaktury vat nr (...)– 3.262,77 zł pomniejszoną o kwotę 978,58 zł z tytułu obniżenia czynszu (36% z 2.718,30),
- 1.779,50 zł – stanowiącą należność wynikającą zfaktury vat nr (...)- 3.174,84 zł pomniejszoną o kwotę 978,58 zł z tytułu obniżenia czynszu (36% z 2.718,30) oraz o kwotę 416,75 zł – tj. kwotę co do której nakaz zapłaty nie został zaskarżony.
Dlatego też orzeczono jak w punkcie V i VI wyroku.
O odsetkach ustawowych we wszystkich połączonych sprawach orzeczono na podstawieart. 481§ 1 i 2 kc.
O kosztach procesu w każdej z połączonych spraw sąd orzekł na podstawieart. 100 kpc.
I tak w sprawie VGC 185 /14 powódka z żądanej kwoty 10.768,02 zł otrzymała sumę kwot 4.768,02 zł i 3.064,23 zł. Należało, zatem uznać, że wygrała sprawę w 73%, zaś przegrała w 27 %  i w takim też stosunku stronom należy się zwrot poniesionych przez nie kosztów procesu.
Powódka poniosła koszty w łącznej wysokości 666,30 zł, na które składały się: opłata od pozwu w wysokości 135 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 514,30 zł stanowiące 1/7 stawki 3.600 zł obliczonej od łącznej wartości przedmiotu sporu w połączonych sprawach, tj. 69.020,17 zł zgodnie z§6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U.02.163.1349 ze zm.). Należy jej się zatem od pozwanego zwrot 73 % z tej kwoty, tj. 489,39 zł.
Pozwany poniósł koszty w łącznej wysokości 968,10 zł, na które składały się: opłata od zarzutów w wysokości 225 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 514,30 zł, opłata skarbowa w wysokości 17 zł i kwota 205,80 zł jako 1/7 z wykorzystanej zaliczki na biegłego w wysokości 1.440,54 zł. Pozwanemu należy się od powódki zwrot 27% z tej kwoty, tj. 259,76 zł.
Po wzajemnym potrąceniu powódce należy się od pozwanego kwota 226,63 zł, którą zasądzono w punkcie II wyroku.
Na analogicznych zasadach sąd rozliczył również koszty postępowania w pozostałych sprawach, uznając, że :

-

w sprawieV GC 186/14: powódka wygrała sprawę w 72 %, łączna wysokość poniesionych przez nią kosztów procesu wyniosła 663,30 zł (132+514,30+17), natomiast łączna wysokość kosztów pozwanego wyniosła 945,09 zł (225+514,30+205,79) (punkt IV wyroku),

w sprawieV GC 197/14: powódka wygrała sprawę w 70 %, łączna wysokość poniesionych przez nią kosztów procesu wyniosła 781,30 zł (250+514,30+17), natomiast łączna wysokość kosztów pozwanego wyniosła 720,09 zł (514,30+205,79) (punkt VII wyroku),

w sprawieV GC 297/14: powódka wygrała sprawę w 70 %, łączna wysokość poniesionych przez nią kosztów procesu wyniosła 657,30 zł (126+514,30+17), natomiast łączna wysokość kosztów pozwanego wyniosła 945,09 zł (225+514,30+205,79) (punkt IX wyroku),

w sprawieV GC 298/14 :

⚫

sygn. akt VGNc 2730/13/1: powódka wygrała sprawę w 72 %, zaś łączna wysokość poniesionych przez nią kosztów procesu wyniosła 661,30 zł (130+514,30+17), natomiast łączna wysokość kosztów pozwanego wyniosła 945,09 zł (225+514,30+205,79) (punkt XI wyroku),

sygn. akt VGNc 2731/13/1 powódka wygrała sprawę w 72 %, zaś łączna wysokość poniesionych przez nią kosztów procesu wyniosła 662,30 zł (131+514,30+17), natomiast łączna wysokość kosztów pozwanego wyniosła 945,09 zł (225+514,30+205,79) (punkt XIII wyroku),,

sygn. akt VGNc 2732/13/1 powódka wygrała sprawę w 72 %, zaś łączna wysokość poniesionych przez nią kosztów procesu wyniosła 662,30 zł (131+514,30+17), natomiast łączna wysokość kosztów pozwanego wyniosła 945,09 zł (225+514,30+205,79) (punkt XV wyroku).

Ustalając stawkę wynagrodzenia pełnomocnika, w oparciu o którą zostały rozliczone koszty niniejszych postępowań Sąd wziął pod uwagę fakt, iż wprawdzie przepisy procedury cywilnej przewidują instytucję rozdrobnienia roszczeń, jednak powinna być ona stosowana zgodnie z jej celem, nie zaś wyłącznie w celu osiągnięcia korzyści z uzyskania wielokrotności stawki wynagrodzenia pełnomocnika. Do tego zaś zmierzał w istocie pełnomocnik powódki wytaczając 7 pozwów zamiast jednego, celowo przy tym dobierając kwoty roszczeń z poszczególnych faktur tak, aby przekroczyć progi wartości przedmiotu sprawy gwarantujące uzyskanie najbardziej korzystnej stawki wynagrodzenia w myśl §6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. W ocenie Sądu takie działanie stanowi nadużycie uprawnień procesowych i nie zasługuje na uwzględnienie. Należy bowiem zwrócić uwagę, że zastosowanie w każdej z połączonych spraw stawki wynagrodzenia pełnomocnika ustalonej w myśl §6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w oparciu o wartość przedmiotu sprawy doprowadziłoby do uznania, że łączne koszty poniesione przez powódkę na poczet wynagrodzenia pełnomocnika wyniosły 15.600 zł (6 x 2.400 zł + 1.200 zł) a więc kwotę 4,3 raza wyższą aniżeli stawka przewidziana przez cyt. rozporządzenie wyliczona od łącznej wartości przedmiotu wszystkich tych spraw (3.600 zł). Powyższe skutkowałoby zaś obciążeniem pozwanego obowiązkiem zwrotu kosztów w kwocie całkowicie nieadekwatnej zarówno do nakładu pracy pełnomocnika powódki jak i stopnia zawiłości sprawy.