Sąd Okręgowy w Gliwicach
II Zamiejscowy Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 307/14
Data wyroku: 2015-04-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Mariola Czech

Sygn. akt II C 307/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 kwietnia 2015 roku
Sąd Okręgowy w GliwicachOśrodek (...)wR.Wydział II Cywilny  w składzie:
Przewodniczący:Sędzia Sądu Okręgowego Mariola Czech
Protokolant: Małgorzata Kotlarz
po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2015 r. w Rybniku
sprawy z powództwaProkuratora Okręgowego w Gliwicach
przeciwkoD. S.,S.B.
o ustalenie nieważności czynności prawnej

1
ustala, iż nieważna jest umowa sprzedaży zawarta w dniu 25 października 2011 r. pomiędzyS.B.c.R.iM.(PESEL: (...)) iD. S.s.A.iK.(PESEL: (...)), zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego w tym samym dniu w Kancelarii NotarialnejB. B. (2)iW. G., Repertorium A numer(...), dotycząca nieruchomości położonej w miejscowościC., stanowiącejdziałkę numer (...), o powierzchni 0,0749 ha, objętejksięgą wieczystą numer (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Rybniku;

2
nakazuje pobrać od pozwanegoD. S.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w GliwicachOśrodka (...)wR.kwotę 20 895,00 złotych (dwadzieścia tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt pięć 00/100 złotych) tytułem należnej opłaty sądowej, odstępując od obciążenia pozwanejS.B.kosztami sądowymi.

Sygn. akt II C 307/14

UZASADNIENIE
Prokurator Okręgowy w Gliwicach skierował przeciwko pozwanymD. S.iS.B.pozew wnosząc o ustalenie, że nieważna jest czynność prawna, dokonana pomiędzyS.B., jako sprzedającą w formie aktu notarialnego rep. A nr(...)sporządzonego w dniu 25 października 2011 r. wR.przed notariuszemB. B. (2)w postaci sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowościC., składającej się zdziałki numer (...), o powierzchni 0,0749 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, objętejksięgą wieczystą numer (...)Sądu Rejonowego w Rybniku, aD. S., jako kupującym z powodu jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.
W uzasadnieniu zostało wskazane, iż Prokuratura Okręgowa w Gliwicach pod sygn. V Ds 123/12 prowadziła postępowanie przygotowawcze, które zakończyła skierowaniem aktu oskarżenia przeciwkoD. S.iK. K.o popełnienie przestępstw zart. 286 § 1 kkw zw. zart. 294 § 1 kkprzy zast.art. 12 kk, polegających na doprowadzeniu szeregu osób do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem w postaci nieruchomości pod pozorem udzielenia pożyczek. Sprawa ta była przedmiotem rozpoznania przed Sądem Okręgowym w GliwicachOśrodek (...)wR.Wydział V Karny, pod sygn. akt. V K 107/13.
W toku postępowania prokuratorskiego ustalono, iżK. K.od 2011 r. współpracowała z pozwanymD. S.przy udzielaniu tzw. prywatnych kredytów hipotecznych. Mechanizm ten polegał na zakupie nieruchomości od danego sprzedającego w zamian za udzielenie mu pożyczki po podpisaniu aktu notarialnego, z zachowaniem prawa do mieszkania w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Pożyczka, zaś miała być spłacana w ratach, pod pozorem opłaty z tytułu czynszu najmu, którą to umowę sprzedający zawierał z kupującym. Na takiej zasadzie została udzielona pożyczkaS.B., która miał przejściowe problemy finansowe. Pierwotnie pozwana pożyczyła kwotę 30 000 zł odK. K., a następnie chciała zawrzeć drugą pożyczkę na remont swojej nieruchomości na kolejne 30 000 zł. Wówczas toK. K.skierowała ją doD. S., gdyż sama nie dysponowała taką sumą środków pieniężnych.
W dniu 25 października 2011r.S. B.stawiła się w Kancelarii Notarialnej wR., gdzie podpisała akt notarialny, z którego wynikało, że dokonuje czynności sprzedaży swojej nieruchomościD. S.za cenę 400 000 zł przy czym potwierdziła, że całą należność z tytułu ceny już otrzymała od nabywcy. W rzeczywistościS. B.chciała uzyskać pożyczkę gotówkową na spłatę własnego zadłużenia. Dodała, że nie polegało na prawdzie, aby otrzymała od kupującego wskazaną kwotę w wysokości 400 000 zł. Była przekonana, że powyższa czynność miała na celu uzyskanie nowej pożyczki w kwocie 60 000 zł pod zastaw nieruchomości. Po podpisaniu umowyS. B.otrzymała odK. K.kwotę 10 000 zł, a w późniejszym okresie 50 000 zł. Natomiast odD. S.otrzymała umowę najmu, jednakże nie wyraziła zgody na płacenie czynszu w wysokości 1500 zł. Nie zawarto też z nią pisemnej umowy pożyczki o takiej wysokości, a wszystkich ustaleń dokonywano ustnie. Zapewniono ją o możliwości zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, a pożyczka miała zostać spłaconaD. S.w ciągu 10 lat. Raty pożyczki udzielonej jej przezK. K., spłacała w wysokości 800 zł miesięcznie.
W ocenie Prokuratora analiza treści umów najmu zawartych także z innymi osobami poszkodowanymi pozwala na stwierdzenie, że zgodnie z ich treścią przedmiot najmu oddawany był najemcy do używania z przeznaczeniem na cele mieszkalne. Opłata z tytułu czynszu za wynajem miała stanowić ratę spłaty udzielonej pożyczki. Wartość czynszu nie zawierała opłat z tytułu eksploatacji, wywozu i usuwania śmieci, zużycia energii elektrycznej, ciepła i wody oraz korzystania z internetu i telefonu. Następnie czynsz był pobierany raz w miesiącu. W opisanych okolicznościachD. S.nabył odS.B.nieruchomość przy minimalnym ułamkowym wkładzie finansowym i możliwości uzyskiwania dalszych comiesięcznych świadczeń pieniężnych z tytułu czynszu najmu, których łączna wysokość przekroczyłaby trzykrotnie wartość kwotową pożyczki faktycznie udzielonejS.B.. Wyłączona też została możliwość poddania się egzekucji w sytuacji braku spłaty pożyczki wobec definitywnego przeniesienia przez sprzedających własności ich nieruchomości na rzeczD. S..
Prokurator wskazał, iż cel ułożonych przez strony stosunków prawnych całkowicie wypaczył właściwość (naturę) umowy kupna-sprzedaży, której istotą jest przeniesienie własności rzeczy ruchomej lub nieruchomości w zamian za uczciwą cenę, jak również właściwość pożyczki, której zadaniem jest czasowe skorzystanie z cudzego kapitału, nawet za wynagrodzeniem, a nie pozbawianie danej osoby dorobku życia oraz miejsca zamieszkania. Stąd cel ten zasługuje na zakwalifikowanie go jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. Umowa sprzedaży zawarta na opisanych warunkach pozostaje w rażącej sprzeczności z takimi zasadami, jak uczciwość w obrocie, lojalność kontrahentów, równość stron w stosunkach obligacyjnych, wzajemne zaufanie, respekt dla interesów partnera, adekwatność zabezpieczenia roszczenia oraz sprawiedliwość kontraktowa i z tego powodu nie może być akceptowana, jako ważna czynność prawna. Prokurator podkreślił przy tym, iż konsekwencją naruszenia zasad współżycia społecznego jest nieważność czynności prawnej na podstawieart. 58 § 2 kc, którą to nieważność sąd ma obowiązek brać pod uwagę z urzędu w każdym stanie sprawy. Natomiast wady zaskarżonej czynności prawnej są na tyle istotne, że uzasadniają stwierdzenie jej nieważności w całości, albowiem nie doszłaby ona do skutku na warunkach odpowiadających ustawie, zasadom współżycia społecznego i naturze czynności (art. 58 § 3 kc).
W odpowiedzi na pozewD. S.podniósł, że nie jest prawdą jakoby za pośrednictwem osób trzecich, w tymK. K., świadomie i z premedytacją, wprowadzał w błąd osoby, od których nabył nieruchomości i zaprzeczył, że był inspiratorem działań polegających na przejmowaniu nieruchomości, nie płacąc za nie kwot ekwiwalentnych do ich wartości.
PozwanyD. S.oświadczył, iż nigdy nie zajmował się udzielaniem pożyczek prywatnych pod zastaw nieruchomości i czuje się również ofiarą całej tej sytuacji. Jego zdaniem toK. K.namawiała wiele osób, w tym pozwanąB., do składania fałszywych zeznań przeciwko niemu. Wskazał przy tym, że nigdy nie obiecywałS.B.pożyczki pod zastaw, a o pożyczce rozmawiała jedynie zK. K., która miała jej pomóc w uzyskaniu stosownych kwot pieniędzy.
D. S.stanął również na stanowisku, że zapłaciłS.B.całą kwotę sprzedaży, tj. 400 000 zł jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego, co zostało przez nią potwierdzone u notariusza, w trakcie sprzedaży nieruchomości w dniu 25.10.2011 r. Zdaniem pozwanegoS. B.wiedziała, że sprzedaje mu nieruchomość, którą mogła następnie od niego wynająć, gdyż zawarli taką ustną umowę.
Końcowo zaznaczył, że w Sądzie toczy się przeciwko niemu postępowanie karne zainicjowane przez Prokuraturę Okręgową w Gliwicach, ale w żaden sposób nie przesądza to jego winy, gdyż nie zostało ona prawomocnie zakończone.
S. B.uznała żądanie pozwu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
K. K.współpracowała z biurami pośrednictwa kredytowego. Znany był jej mechanizm udzielania tzw. prywatnych kredytów hipotecznych. Polegał on na zakupie nieruchomości od danego sprzedającego w zamian za udzielenie mu pożyczki po podpisaniu aktu notarialnego, z zachowaniem prawa do mieszkania w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Pożyczka miała być spłacana w ratach, pod pozorem opłaty z tytułu czynszu najmu, którą to umowę sprzedający zawierał z kupującym. W roku 2011 r. nawiązała współpracę z pozwanymD. S.. Zaproponował onK. K., iż będzie wykonywać z potencjalnymi klientami wszelkie czynności wstępne, w tym zawierać umowy przedwstępne i inne formalności. NatomiastD. S.miał spotykać się z zainteresowanym pożyczkobiorcą dopiero u notariusza. Pozwany zastrzegł przy tym, iż pożyczkobiorcy, którzy będą sprzedawali swoje nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu, mają oświadczać u notariusza, iż otrzymali cenę sprzedaży, a wypłata pożyczki nastąpi po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości i ujawnieniu jego osoby w księdze wieczystej, jako właściciela sprzedanej nieruchomości. Kwota pożyczki nigdy nie była tożsama z kwotą uwidocznioną w akcie notarialnym, gdyż opiewała na znacznie niższe kwoty. Taki mechanizm rzekomo miał zabezpieczać pozwanego przed niewypłacalnością pożyczkobiorców.
K. K.przystała na powyższe warunki i tym samym porozumiała się zD. S.w przedmiocie podjęcia działań mających na celu udzielanie pożyczek gotówkowych osobom fizycznym, które z uwagi na stan finansowy, istniejące zobowiązania pieniężne, zadłużenia z tytułu pobranych pożyczek i kredytów nie posiadały zdolności kredytowej. Weryfikowała ona długi klienta, nieruchomości, robiła zdjęcia, przygotowywała niezbędne dokumenty. Podczas wstępnych rozmówK. K.przedstawiała zainteresowanym warunki, na jakich pożyczka może zostać udzielona i opisywała mechanizm jej udzielenia. Oświadczała, że zna inwestora oraz zapewniała, że jest on osobą zaufaną. Wyjaśniała, że ten inwestor wypłaci kwotę pożyczki po zawarciu z nim umowy sprzedaży nieruchomości i po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Zapewniała, że zawrze on z pożyczkobiorcą umowę najmu, na podstawie której pożyczkobiorca będzie mógł nadal mieszkać w dotychczas użytkowanym mieszkaniu. Ponadto informowała klientów o konieczności wymeldowania się z zajmowanych mieszkań oraz poświadczenia przed notariuszem, że środki pieniężne z tytułu sprzedaży zostały przez inwestora przekazane sprzedającym przed sporządzeniem aktu notarialnego. Przekonywała także, że w przyszłości będzie istniała możliwość odkupienia od inwestora sprzedanej nieruchomości, za przysłowiową złotówkę. Dysponując własnymi środkami finansowymi zawierała z klientami umowy przedwstępne, w ich treści wpisywała siebie jako pożyczkodawcę, czyli zgodnie z zawartym porozumieniem zD. S..
S. B.po śmierci męża znalazła się w trudnej sytuacji finansowej, ponieważ małżonek był poręczycielem pożyczki zaciągniętej przez osobę trzecią, a jej dochód uniemożliwiał jej terminową spłatę, w konsekwencji czego została wpisana na listęBiura (...). Pozwana była wówczas właścicielką nieruchomości położonej w miejscowościC., składającej się zdziałki numer (...), o powierzchni 0,0749 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Za pośrednictwem jednego z biur udzielających pożyczek nawiązała kontakt zK. K., której powiedziała o zamiarze zaciągnięcia pożyczki na remont centralnego ogrzewania i poinformowała o swojej sytuacji finansowej. Otrzymała od niej stosowane pożyczki w łącznej kwocie 30 000 zł. NastępnieS. B.w celu dokonania dalszego remontu domu chciała zawrzeć kolejną pożyczkę w wysokości 60 000 zł i ponownie skontaktowała się ze znaną jejK. K., która wskazała wówczas, że nie jest w stanie udzielić jej pożyczki w takiej wysokości, ale zna zaufanego inwestoraD. S., który mógłby w stanie udzielić pożyczki w tej wysokości, przy czym warunkiem jej udzielenia miało być zabezpieczenie spłaty na nieruchomości.S. B.została poinformowana, że przed podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości budynkowo-gruntowej jest konieczne wcześniejsze dokonanie czynności wymeldowania jej osoby oraz synów i dopiero zostanie wypłacona pożyczka przezD. S.. Zapewniona została, że po spłacie pożyczki będzie możliwe zwrotne przeniesienie własności sprzedanej nieruchomości. Przystała na tę propozycję i pojechała we wskazanym terminie do notariusza. Uprzednio została też poinstruowana, że w trakcie czynności u notariusza ma potwierdzać to, o co zapyta notariusz, w szczególności że otrzymała już pieniądze za nieruchomość.
W dniu 25 października 2011 stawiła się w Kancelarii NotarialnejB. B. (2)iW. G.wR., gdzie podpisała akt notarialny - Repertorium A numer(...), z którego wynikało, że dokonuje czynności sprzedaży swojej nieruchomości, objętejksięgą wieczystą numer (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Rybniku, pozwanemuD. S.za cenę 400 000 zł. Pozwana zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami potwierdziła przez notariuszem, że całą należność z tytułu ceny już otrzymała od nabywcy. W rzeczywistości chciała ona uzyskać pożyczkę gotówkową na spłatę własnego zadłużenia uK. K.w wysokości 30 000 zł, a kolejne 30 000 zł chciała przeznaczyć na remont. Była przekonana, że powyższa czynność miała na celu uzyskanie nowej pożyczki w kwocie 60 000 zł pod zastaw nieruchomości.S. B.w ogóle nie uczestniczyła w procesie przygotowania projektu aktu notarialnego i nie miała żadnego wpływu na jego treść. Nie posiadała także żadnej merytorycznej orientacji w tym zakresie.
Po podpisaniu umowyS. B.otrzymała odK. K.kwotę 10 000 zł, a po jakimś czasie 50 000 zł. Natomiast odD. S.otrzymała umowę najmu, jednakże nie wyraziła zgody na płacenie mu czynszu w wysokości 1 500 zł, gdyżS. B.uważała, iż spłaty kredytu będzie dokonywała na rzeczK. K., która jej osobiście przekazywała stosowne kwoty pieniężne. Wszystkich ustaleń dokonywano ustnie.S. B.kolejny raz została zapewniona o możliwości zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, a pożyczka miała zostać spłaconaD. S.w ciągu 10 lat. Raty pożyczki udzielonej jej bezpośrednio przezK. K.spłacała początkowo w wysokości 1 500 zł, a później w wysokości 800 zł miesięcznie i obecnie nie ma już żadnego zadłużenia z tego tytułu. NatomiastK. K.rozliczała się z tych pieniędzy zD. S., do czasu kiedy zostało wszczęte postępowanie karne. Z czasemS. B.powzięła wątpliwości co do treści umowy najmu przedłożonej jej wcześniej przezD. S., wobec czego skontaktowała się zK. K.z prośbą o wyjaśnienie zaistniałej sytuacji. Po konsultacji z nią ponownie odmówiła podpisania umowy najmu, natomiastK. K.złożyła w tej sprawie w Prokuraturze zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa przezD. S..
Na skutek powyższego Prokuratura Okręgowa w Gliwicach prowadziła postępowanie przygotowawcze, które zakończyła skierowaniem do Sądu Okręgowego w GliwicachOśrodek (...)wR.Wydział V Karny aktu oskarżenia przeciwkoD. S.iK. K.o popełnienie przestępstw zart. 286 § 1 kkw zw. zart. 294 § 1 kkprzy zastosowaniuart. 12 kk, polegających na doprowadzeniu szeregu osób, w tymS.B., do niekorzystnego rozporządzenia własnym majątkiem w postaci nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) pod pozorem udzielenia pożyczek.
Na dzień dzisiejszy pozwanaS. B.mieszka z synami, ale nadal nie jest zameldowana w swoim domu wC.. Z renty w wysokości 2 900 zł opłaca wszelkie media związane z utrzymaniem nieruchomości, a jedynie nie płaci podatków, gdyż nie jest właścicielem nieruchomości. W międzyczasieS. B.- z racji tego, że spłaciła całą pożyczkę - wezwałaD. S., aby powrotnie przepisał na nią nieruchomość, czego jednak nie uczynił. Ponadto jak wynika z zapisów księgi wieczystej spornej nieruchomości jest na niej ustanowiona hipoteka umowna łączna w wysokości 1 081 231,57 zł, a także prowadzone są egzekucje z wniosku wierzycieli przeciwko pozwanemuD. S..
Dowód: wydruk zupełny księgi wieczystej k. 9-17; kopia aktu notarialnego nr 8060/2011k. 78-82; zeznania świadków:B. B. (2)00:02:00 protokół z dnia 22.04.2015 r. k. 99,K. K.00:15:29 protokół z dnia 22.04.2015 r. k. 99v,T. P.00:25:43 protokół z dnia 4.02.2015 r. k. 88v; zeznania pozwanych:D. S.00:47:21 protokół z dnia 22.04.2015 r. k. 100,S.B.01:06:44 protokół z dnia 22.04.2015 r. k. 100v
Sąd w pełni dał wiarę słuchanym w sprawie świadkom, gdyż złożyli oni zeznania, które są logiczne, spójne i konsekwentne, a brak jest podstaw do kwestionowania ich prawdziwości. Bezspornym jest, że przesłuchana przed Sądem świadekK. K.złożyła de facto podobnej treści zeznania jakS. B..K. K.szczegółowo opisała cały mechanizm udzielania pożyczek oraz przyznała się do częściowego udziału w tym procederze. Nie próbowała przy tym obarczyć całą odpowiedzialnością za zaistniały stan zdarzeńD. S.. Sąd zauważa, że to głównie dzięki jej postawie udało się ujawnić sposób działania pozwanego. Natomiast świadekT. P.słuchany na okoliczność, czyK. K.instruowała pozwanąS.B.co ma mówić w Prokuraturze w trakcie dochodzenia, by jak najbardziej zaszkodzić pozwanemu zeznał, że nie zna pozwanej i nie był świadkiem takiego zdarzenia. Zeznał jedynie, żeK. K.pisała pismo do prokuratury dla innej osoby oraz tłumaczyła jej mechanizm udzielania pożyczek wskazując, żeD. S.jest oszustem i wyłudza od ludzi pieniądze.
Ustalony w sprawie stan faktyczny zostało również w pewnym zakresie potwierdzonej przez zeznania pozwanegoD. S.. Sąd nie uznał jednak za wiarygodne zeznań pozwanego w zakresie kwoty, jaką przekazałS.B.za sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Zupełnie niewiarygodne jest jego tłumaczenie, że przekazał pełną kwotę jaka została wskazana w akcie notarialnym, tj. 400 000 zł, a którą to przekazał za pośrednictwemK. K., w dwóch transzach, jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Opisywany przezD. S.mechanizm zakupu nieruchomości, a następnie wynajmowanie jej sprzedawcy za stosunkowo wysoką kwotę odstępnego w wysokości 1 500 zł na okres 10 lat, w ocenie Sądu pozbawiony jest racjonalnych podstaw. Nawet osoba słabo zorientowana w zakresie finansów nie wyraziłaby zgody na tak skrajnie niekorzystne warunki, jakie rzekomo proponowałD. S.swoim kontrahentom. Przecież osoba, która uzyskała pełną kwotę za sprzedaż swojej nieruchomości kupiłaby inne mieszkanie i w ten sposób uniknęłaby płacenia odstępnego, które po 10 latach (okres na jaki miał obowiązywać najem z możliwością jego przedłużenia) stanowiłoby kwotę aż 180 000 zł, za samo umożliwienie tej osobie użytkowania nieruchomości. Ponadto jak wynika z zeznańS.B.jej sytuacja finansowa po śmierci męża była trudna, ale nie na tyle, aby musiała uciekać się do sprzedaży całej swojej nieruchomości. Nie zrozumiałym dla Sądu jest również twierdzenieD. S., iż przekazał kwotę 400 000 złK. K., która następnie przekazała jąS.B., ponieważ miał pełne zaufanie doK. K.. Żadna osoba, która profesjonalnie zajmuje się prowadzeniem działalności gospodarczej, a takową prowadzi pozwany, nie przekazuje tak wysokich kwot bez żadnego pokwitowania, nie wspominając o przelewach bankowych (pozwany jest właścicielemfirmy (...)z obrotami rzędu 1 600 000 zł – 1 800 000 zł). Nie można również tracić z pola widzenia faktu, iżD. S.rozpoczął współpracę zK. K.w tym samym roku, w którym doszło do transakcji zakupu nieruchomościS.B.. Dlatego niewiarygodne są twierdzenia pozwanego o pełnym zaufaniu do osoby, której wcześniej nie znał. Znamienne jest też, że zarówno przy tej transakcji, jak i innych podobnych, cena sprzedaży była z góry narzucana przezD. S.(strony nie miały wpływy na wcześniej przygotowaną treść aktu notarialnego) i nigdy nie podlegała negocjacji. Sąd uznał zatem, że prezentowy przez pozwanego sposób rozumowania jest nie tylko nieracjonalny, ale zawiera błędy logiczne i stanowi jedynie przyjętą przez niego taktykę procesową.
Na marginesie wskazać należy, iż jak sam pozwany zeznał, w toczącej się przeciwko niemu sprawie karnej, w której został oskarżony o doprowadzenie wielu osób do niekorzystnego rozporządzenia ich mieniem (łącznie w okresie od października 2011 do czerwca 2012 r. jedenaście transakcji zakupu nieruchomości), tylko jedna osoba przyznała, że otrzymała od niego pełną cenę sprzedaży mieszkania.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Ustalenie nieważności czynności prawnej powinno nastąpić zgodnie zart. 189 kpc. Przepis ten uprawnia powoda do żądania ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Jednocześnie przepisart. 7 kpclegitymuje prokuratora do wystąpienia z powództwem, przy czym nie jest on ograniczony obowiązkiem wykazania interesu prawnego w rozumieniuart. 189 kpc, o ile działa jednocześnie na zasadzieart. 57 kpc, tj. gdy wytacza samoistne powództwo w interesie publicznym i dla ochrony praworządności.
Analiza zebranego materiału dowodowego dała Sądowi podstawę do ustalenia, iż działania podejmowane przez pozwanegoD. S.w stosunku doS.B.były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Ocena czynności sprzedaży nieruchomości, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, pozwala na stwierdzenie, że umowa ta została zawarta w warunkach całkowitej przewagiD. S.jako nowego właściciela. W opisanych okolicznościach nabył on nieruchomość położoną wC.przy minimalnym ułamkowym wkładzie finansowym i możliwości uzyskania dalszych comiesięcznych świadczeń pieniężnych z tytułu czynszu najmu, których łączna wysokość przekroczyłaby trzykrotnie wartość kwotową pożyczki faktycznie udzielonejS.B.. Wyłączona też została możliwość poddania się egzekucji w sytuacji braku spłaty pożyczki wobec definitywnego przeniesienia przez sprzedającą własności nieruchomości na rzeczD. S..
Jak zostało to bezsprzecznie ustalone i wywiedzione, pozwanaS. B.podjęła działania mające na celu uzyskanie pożyczki rozumianej jako przeniesienie przez pożyczkodawcę określonej kwoty pieniędzy na własność pożyczkobiorcy, który z kolei zobowiązał się odnośną sumę, odpowiednio powiększoną, zwrócić w zakreślonym terminie. Sąd uznał, że zawarta umowy sprzedaży daje podstawę do przyjęcia, że została ona zawarta z rażącym pogwałceniem granic swobody kontraktowej i pokrzywdzeniem sprzedającej. PozwanyD. S.wykorzystując własną przewagę nad łatwowierną kontrahentką, znajdującą się w trudnej sytuacji finansowej, jako kupujący doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, aby za ułamek jej wartości przejąć na własność nieruchomość pożyczkobiorczyni bez równorzędnego ekwiwalentu. W związku z powyższym umowa ta zmierzała do uzyskania sposobności do wejścia w posiadanie cennego składnika majątkowego sprzedającej. Było to działanie niezgodne z zasadami współżycia społecznego, które zakładają uczciwość kontrahenta, przejawiającą się w uczciwej zapłacie za nabytą nieruchomość.
Zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży doszła do skutku pomimo tego, że kupującyD. S.nie przekazał wskazanej w umowie ceny sprzedaży poprzedniej właścicielce, a strony zataiły ten fakt przed notariuszem. Umowa taka jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego albowiem usankcjonowała możliwość uzyskania pożyczki jedynie poprzez uprzednie przeniesienie nieruchomości naD. S.i jednocześnie w ten sposób, że przyszła dłużniczka z tytułu pożyczki pozbawiona zostanie swojego prawa bez ekwiwalentu ceny sprzedaży, a więc obciążona zostanie niewspółmiernie do zobowiązania.
S. B.jest osobą starszą, która nie była zorientowani w mechanizmie pożyczania pieniędzy. Wszystkie sprawy z tym związane były załatwiane pośrednio przezK. K.. Pozwana znajdowała się w trudnej sytuacji finansowej po śmierci męża, bez zdolności kredytowej z uwagi na wpisanie doBiura (...). CelemS.B.było szybkie pożyczenie pieniędzy na remont centralnego ogrzewania, gdyż rozszczelnieniu uległ w jej domu piec. Później postanowiła pożyczyć dodatkową kwotę pieniędzy, aby wyremontować dach domu oraz ogrodzenie.S. B.była przekonana, że szybko spłaci kredyty, ponieważ posiadała stosunkowo wysoką rentę (2 900 zł). Taką sytuację postanowił wykorzystaćD. S., który zaproponował pozwanej (za pośrednictwemK. K.) niezrozumiałe dla niej rozwiązanie prowadzące do bardzo niekorzystnego rozporządzenia swoim majątkiem. Niewątpliwie czynności te dokonywane były w taki sposób, żebyS. B.nie do końca była świadoma czy decyduje się na pożyczkę, czy na inne zobowiązanie. Jej zamiarem było zawrzeć umowę pożyczki i z taką świadomością dokonywała kolejnych czynności (np. wymeldowanie), podpisywała kolejne dokumenty (np. akt notarialny) i inne oświadczenia.D. S.miał pożyczyćS.B.kwotę 60 000 zł, przy czym wypłaty dokonywałaK. K.. W tym celu dokonywano czynności, które miały zabezpieczyć anonimowośćD. S.do momentu podpisania aktu notarialnego. Czynności proponowane pozwanej przezD. S.(za pośrednictwemK. K.) były w rzeczywistości umową sprzedaży nieruchomości i miały na celu uzyskanie sposobności do wejścia w posiadanie cennego składnika majątkowego sprzedającej bez równorzędnego ekwiwalentu. Zdaniem SąduD. S.nie postępował uczciwie, lojalnie i zgodnie z celem składanych oświadczeń. Doprowadził do zawarcia umowy w zamiarze przejęcia nieruchomości pozwanej za niewielką cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Ponadto, będąc już właścicielem nieruchomości zaciągał wysokie pożyczki ustanawiając hipotekę na przedmiotowej nieruchomości, o czym nie informował poprzedniej właścicielki, która mimo wszystko dalej tam zamieszkiwała wraz z synami.
Przepisart. 58 § 2 kcformułuje przesłanki nieważność czynności prawnej w razie jej sprzeczności z konkretnymi zasadami współżycia społecznego. Przez zasady współżycia społecznego rozumie się na ogół obowiązujące w stosunkach między ludźmi reguły postępowania, które za podstawę mają uzasadnienie aksjologiczne (ocenne), a nie prawne. Odwołują się one do powszechnie uznawanych w całym społeczeństwie lub w danej grupie społecznej wartości i ocen właściwego, przyzwoitego, rzetelnego, lojalnego czy uczciwego zachowania. Zasady te obejmują nie tylko reguły moralne, lecz także obyczajowe (por. np. Z. Radwański (w:)System prawa prywatnego, t. 2, 2002, s. 240 i n.; M. Safjan (w:) K. Pietrzykowski,Komentarz, t. I, 2008, s. 327).
Do takiej oceny czynności prawnej może dojść ze względu na cel, do którego osiągnięcia czynność zmierza, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszające interesy osób trzecich. Konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego (vide wyrok SN z 3.02.2011 r., I CSK 261/10, LEX nr 784986). Praktyka orzecznicza dopuszcza często sankcję nieważności na podstawieart. 58 § 2 kcw przypadku takiego naruszenia zasad współżycia społecznego, które prowadzi do rażącego pokrzywdzenia jednej ze stron (por. wyrok SN z 30.11.1971 r., II CR 505/71, OSP 1972, z. 4, poz. 75; wyrok SN z 30.05.1980 r., III CRN 54/80, OSN 1981, Nr 4, poz. 60 oraz wyrok SN z 13.10.2005 r., IV CK 162/05, LEX nr 186899 i powołany wyżej wyrok SN z 3.02.2011 r.).
O zgodności konkretnej zawartej umowy z prawem i zasadami współżycia społecznego można wnioskować tylko po zbadaniu przesłanek i skutków złożonych oświadczeń oraz kontekstu sytuacyjnego, w którym oświadczenia stron były składane. O ocenie czynności prawnej na gruncieart. 58 § 2 kcrozstrzyga nie tylko jej treść, ale także zamierzony przez jej strony cel i przewidywane przez jej strony skutki czynności w sferze prawnej osoby trzeciej. Treść czynności prawnej może być na gruncie zasad współżycia społecznego „neutralna”, ale ze względu na towarzyszące jej dokonaniu okoliczności, w szczególności motywy działania jej stron i ich świadomość negatywnych skutków czynności w sferze prawnej osoby trzeciej można zasadnie uznać czynność prawną za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy uznał, że umowa sprzedaży, jaką zawarły strony formalnie nie uchybia prawu. Jednakże rozpatrując towarzyszące zawarciu tej umowy okoliczności, a w szczególności sytuację pozwanejS.B., jej problemy finansowe, nieznajomość mechanizmów prawnych oraz zaufanie, którym obdarzyłaK. K.orazD. S., wskazuje na naruszenie zasad współżycia społecznego przy zawarciu przedmiotowej umowy.
Ponadto przyjmuje się, że do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego może prowadzić skrajne naruszenie zasady równości stron (por. uchwała SN z 6.03.1992 r., III CZP 141/91, OSNCP 1992, Nr 6, poz. 90; wyrok SN z 10.11.2004 r., II CK 202/04, Biul. SN 2005, Nr 3, s. 11; wyrok SN z 20.05.2005 r., II CK 354/03, OSNC 2005, Nr 5, poz. 91; wyrok SN z 14.01.2010 r., IV CSK 432/09). Również obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej, w sposób widoczny, krzywdzący, doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji. Umowa zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta nie może być bowiem uznana za wyraz w pełni swobodnej i rozważnie przez nią podjętej decyzji (tak wyrok SN z 18.03.2008 r., IV CSK 478/07). Dominująca pozycja jednej ze stron umowy w stosunku do kontrahenta może być zarówno następstwem istniejącego między nimi stosunku zależności o charakterze ekonomicznym, czy też mającej źródło w stosunkach rodzinnych, jak i szczególnych okoliczności dotyczących osoby słabszego partnera związanych np. z jego chorobą, w przebiegu której następuje upośledzenie sfery motywacyjnej i decyzyjnej.
Reasumując, z ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia wynika, żeS. B.została zmuszona sytuacją życiową do zaciągnięcia pożyczki na rynku pozabankowym (śmierć męża, rozszczelnienie pieca centralnego ogrzewania, brak zdolności kredytowej na rynku bankowym). Jedynym wartościowym składnikiem jej majątku była nieruchomość położona wC., dlatego zdecydowała się zabezpieczyć spłatę pożyczki, w jej rozeznaniu, poprzez „zastawienie” nieruchomości.D. S.wraz zK. K.wykorzystali ten brak merytorycznej orientacji po stronie starszej kobiety. RolaS.B.sprowadzała się jedynie do podpisania dokumentów notarialnych, narzuconych jej przez drugą stronę umowy, jako warunek udzielenia pożyczki. W ten sposóbD. S.wykorzystał sposobność do nabycia nieruchomości po znacznie zaniżonej cenie, a następnie uzyskał on dodatkowe profity z tej transakcji poprzez zaciągnięcie zobowiązań kredytowych, których zabezpieczeniem stała się nieruchomośćS.B.(obecne obciążenie nieruchomości wynosi 1 081 231,57 zł – suma wierzytelności wpisana w Dziale IV –(...)księgi wieczystej nr (...)). Tym samym umowa sprzedaży zawarta na opisanych warunkach, w ocenie Sądu, pozostaje w rażącej sprzeczności z takimi zasadami, jak uczciwość w obrocie, lojalność kontrahentów, równość stron w stosunkach obligacyjnych, wzajemne zaufanie, respekt dla interesów partnera, adekwatność zabezpieczenia roszczenia oraz sprawiedliwość kontraktowa i z tego powodu nie może być akceptowana, jako ważna czynność prawna.
Sąd miał na uwadze również naiwność i niefrasobliwość po stronieS.B.przy zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości, która stanowiła przecież dorobek jej całego życia. Także fakt, iż potrafiła ona obdarzyć zaufaniem w zasadzie obce osoby oraz nie posiadała elementarnej wiedzy w kwestii m.in. ustanawiania zabezpieczeń pożyczki na nieruchomości. Okoliczności te wskazują z jednej strony na niedbalstwo po stronie pozwanej, ale jednocześnie pozwalają na stwierdzenie, iż zostały one w sposób perfidny wykorzystane przeciwkoS.B..
Te wszystkie względy skutkowały uwzględnieniem powództwa wniesionego przez Prokuratora Okręgowego, który wytoczył je w interesie publicznym i dla ochrony praworządności. Dlatego Sąd działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
Od pozwanegoD. S.jako od strony przegrywającej sprawę na podstawieart. 98 § 1 kpcSąd nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w GliwicachOśrodka (...)wR.kwotę 20 895,00 zł tytułem kosztów procesu w postaci należnej opłaty sądowej i wydatków (zwrotu kosztów dojazdu świadka na rozprawę w dniu 22.04.2015 r.), odstępując od obciążenia pozwanejS.B.tymi kosztami na podstawieart. 102 kpc, mając na uwadze przede wszystkim względy natury podmiotowej związane z sytuacją finansową i życiową pozwanej.