Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 230/15
Data wyroku: 2015-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Kopania
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali
Teza: Rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną następuje stosunkowo, w oparciu o wysokość przynależącego do własności lokalu mieszkaniowego udziału w nieruchomości wspólnej. Każda inna metoda rozliczania tych kosztów jest sprzeczna z prawem.

Sygn. I C 230/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 października 2015 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Beata Kopania

Protokolant:

sekretarz sądowy Anna Karwacka

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2015 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwa MiastaS.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wS.
o uchylenie uchwały

1
uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowejulica (...)wS.o numerze(...);

2
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis
Sygn. akt IC 230/15

UZASADNIENIE
Powód, MiastoS., wniósł przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowejul. (...)wS.pozew o uchylenie uchwały nr(...)oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu.
Na uzasadnienie podał, iż w dniu 13 maja 2015r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę w trybie indywidulanego zbierania głosów, w której postanowiła, iż od dnia 1 lipca 2015r. koszty eksploatacji budynku i wynagrodzenie zarządcy przypadające na lokal będą podzielone w częściach równych na wszystkie lokale w budynku, a rozliczenie zaliczek na remonty będzie się odbywać proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej określonej w uproszczonej inwentaryzacji budowlanej budynku. Zdaniem powoda, powyższa uchwała winna zostać uchylona, albowiem sprzeczna jest z przepisami prawa, w szczególnościart. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(Dz.U. z 2000r., nr 80, poz. 903), a nadto narusza interesy powoda i zasady prawidłowego zarządzania rzeczą wspólną.
Pozwana, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wS., wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.
Przyznała, że w dniu 13 maja 2015r. podjęła uchwałę nr(...)o treści wskazanej przez powoda. Zaprzeczyła jednak, by uchwała ta naruszała przepisy prawa, interesy powoda, bądź zasady prawidłowego zarzadzania rzeczą wspólną. Wskazała, że jest ona konsekwencją podjętej w dniu 26 marca 2015r. uchwały nr(...)/(...)w sprawie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, opłat na pokrycie kosztów zarządu, opłat za usługi i świadczenia dostarczane do nieruchomości oraz ustalenia sumy ubezpieczenia nieruchomości. Uchwałą tą pozwana wspólnota ustaliła zadania do wykonania na rok 2015 i w celu realizacji przyjętych zadań przyjęła miesięczne zaliczki na koszty zarządu w nieruchomości wspólnej w wysokości: remonty 1 zł./ m(
    2), eksploatacja – 0,65 zł./m(
    2)oraz wynagrodzenie zarządcy 30 zł. od lokalu. Uchwała ta nie została zaskarżona w trybieart. 25 ustawy o własności lokali, zatem ustalone stawki wprowadzono od dnia 1 kwietnia 2015r. W związku z powyższym brak jest podstaw do kwestionowania uchwały nr(...)w zakresie równej stawki na wynagrodzenie zarządcy dla każdego lokalu.
Nadto podała, iż zaskarżoną uchwała pozwana zmieniła sposób rozliczenia zaliczek na eksploatację i wynagrodzenia zarządcy w taki sposób, by koszty te były równe na każdy lokal z uwagi na względy społeczne. Część osób zamieszkujących w lokalach o dużych powierzchniach, to osoby samotne i trudno im ponosić koszty zarządu rzeczą wspólną w większym rozmiarze aniżeli właściciele mniejszych lokali, z których korzysta więcej osób. Dodatkowo wskazała, że obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określenia tych obciążeń w jednakowej dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m2powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.
Sąd ustalił:
W skład pozwanej wspólnoty wchodzi 45 lokali mieszkalnych (bezsporne).
W dniu 26 marca 2015r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr(...)/(...)w sprawie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, opłat na pokrycie kosztów zarządu, opłaty za usługi i świadczenia dostarczane do nieruchomości oraz ustalenia sumy ubezpieczenia nieruchomości. W celu realizacji przyjętych zadań pozwana wspólnota postanowiła, iż comiesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólna w wysokości: remonty 1,00 zł./m2, eksploatacja 0,65 zł./m2i wynagrodzenie zarządcy – 30 zł. od lokalu.
Zasady te zostały wprowadzone w życie w od dnia 1 kwietnią 2015r.
Dowód: uchwała nr(...)/(...), k. 25.
W dniu 13 maja 2015r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr(...), w myśl której z dniem 1 lipca 2015r. dokonano zamiany sposobu rozliczenia zaliczek na eksploatację i wynagrodzenie zarządcy w ten sposób, że koszty eksploatacji budynku i wynagrodzenia zarządcy przypadające na lokal będą podzielone w częściach równych na wszystkie lokale budynku. W par 2 ustalono zaś, że z dniem 1 lipca 2015r. rozliczenia zaliczek na remonty będą dokonywane proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej określonej w uproszczonej inwentaryzacji budowlanej budynku.
Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, które odbyło się w dniach od 6 maja 2015r. do 13 maja 2015r.
W głosowaniu wzięli udział właściciele lokali reprezentujący 80,19 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Za uchwałą głosowało głosowali właściciele lokali reprezentujący 63,36 % udziałów w nieruchomości wspólnej, zaś przeciwko uchwale – 16,83 %.
Dowód: uchwała nr(...), k. 6., wyniki głosowania, k. 6 – 7v.
Powód został poinformowany o fakcie podjęcia przez pozwaną wspólnotę uchwały nr(...)pismem z dnia 20 maja 2015r., doręczonym w dniu 22 maja 2015r.
Dowód: pismoPrzedsiębiorstwa (...) spółki z o.o.Administracja Wspólnot iLokali nr (...)wS.z dnia 20 maja 2015r., k 8.
Sąd zważył:
Powództwo jest zasadne.
Stan faktyczny jest w zasadzie między stronami bezsporny, a rozstrzygnięcie sprowadza się od oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego.
Stan faktyczny został ustalony przez sąd na podstawie dokumentów przedstawionych przez obie strony, albowiem ich autentyczność nie była wzajemnie kwestionowana.
W myślart. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(Dz. U. z 2000r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.), dalej u.w.l., właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Koszty zarządu rzeczą wspólną wymienia przykładowo art. 14 u.w.l. Należą do nich m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody , w części dotyczącej części wspólnej oraz opłaty za anteną zbiorczą i windę, a także wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zasady uiszczania kosztów związanych z rzeczą wspólną określa zaś art. 12 ust. 2 dalej u.w.l., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby, przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciel lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchom ości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Rację ma powód, wskazując, że powyższa zasada to jedynie prawnie dopuszczalny sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zatem również kosztów jej eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy. Rozliczanie tych kosztów następuje stosunkowo, w oparciu o wysokość przynależącego do własności lokalu udziału w nieruchomości wspólnej. Każda inna metoda rozliczenia tych kosztów jest sprzeczna z prawem.
Wprawdzie uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążania z tego tytułu właścicieli lokali, ale dotyczy to tylko lokali użytkowych i tylko wtedy, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Przywołana przez pozwaną teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997r. , IICKN(...), OSNC 1998, nr(...), poz.(...)) nie odnosi się do niniejszej sprawy. Wskazuje ona, że wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l. obowiązek właścicieli ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m(

    2)powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych.
Z głosów doktryny wynika wprost, iż powyższa teza może być zaakceptowania w związku z treścią ust. 3 art. 12 i tylko wówczas , jeżeli zapadła uchwała wspólnoty zwiększająca obciążenia tych lokali użytkowych (gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali) oraz z uwagą, że obowiązki określone w art. 12 ust. 2 i ust. 3 oraz w art. 13 ust. 1 mają inny charakter (są zasadniczo rozdzielone) i jako takie – choćby dla przejrzystości kosztów oraz kontroli (także sądowej) uchwał wspólnoty mieszkaniowej – muszą to rozróżnienie zachować. Wnioski takie wynikają zresztą z uzasadnienia wyrok , w którym ostatecznie powołano się na przepis, który wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze aniżeli wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia wiec stosowane zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej kategorii lokali (np. koszty zużycia odpadków luz zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe: (tak „Własność lokali” Komentarz Wzory pozwów i wniosków sądowych,R. D., Wydanie 4.

    Lexis NexisWarszawa 2008r., str. 109).
Reasumując, koszty zarządu rzeczą wspólną, w tym koszty eksploatacji i wynagrodzenie zarządcy muszą być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych według ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości.
Powyższej zasady nie może zmienić fakt, iż pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr(...)/(...), w której wprowadziła opłatę stałą dla każdego z właścicieli lokali w wysokości 30 zł. na koszty związane z wynagrodzeniem zarządy. Fakt, iż żaden z właścicieli nie zaskarżył tej uchwały nie może stanowić argumentu za podjęciem uchwały o treści jak w uchwale nr(...). Jeśli uchwała jest sprzeczna z prawem, a tak jest w niniejszej sprawie, to w myśl art. 25 u.w.l., w razie jej zaskarżenia, winna zostać uchylona przez sąd.
Bez znaczenia pozostała również intencja podjęcia zaskarżonej uchwały, którą wskazała pozwana wspólnota. Podała, że intencje tą było wprowadzenia równych opłat z tytułu kosztów eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy dla właścicieli poszczególnych lokali, niezależnie od wielkości ich udziału w nieruchomości wspólnej. W pozwanej wspólnocie zdarzają się bowiem sytuacje, że w lokalu o dużej powierzchnie mieszka jedna osoba i to słabo sytuowana, w lokalu o mniejszej powierzchni mieszka kilka osób. W takie sytuacji, to właśnie osoby mieszkające w mniejszym lokalu w większym zakresie korzystają z części wspólnej nieruchomości. Względy społeczne, zdaniem pozwanej przemawiają za tym, by opłaty związane utrzymaniem części wspólnej uiszczać przynajmniej w równej wysokości.
Powyższego rozumowania wspólnoty nie sposób podzielić. Rozwiązanie zaproponowane przez pozwaną wspólnotę nie dość, że jest sprzeczne z przywołanym wyżej art. 12 ust. 2 i art. 13 u.w.l., to nadto krzywdzi w istocie właścicieli lokali o mniejszych powierzchniach. Według zasady zaproponowanej przez pozwaną wspólnotę byliby oni zobowiązani uiszczać koszty związane z eksploatacją i wynagrodzeniem zarządy w wysokości wyższej aniżeli w przeliczeniu na udział, który im przysługuje w części wspólnej. Fakt, iż w konkretnym lokalu zamieszkuje określona ilość osób jest indyferentna dla zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomości wspólną. Zupełnie na marginesie wskazać należy, iż ilość osób zamieszkałych w konkretnym lokalu może ulec zmianie i wówczas odpada argument natury społecznej podany przez pozwaną. Takiej sytuacji pozwana nie przewidziała już w spornej uchwale i nie stworzyła mechanizmu zmniejszenia opłat dla „mniejszych” lokali.
Uchwała powyższa narusza również interesy powoda, gdyż udziały w częściach wspólnych dla poszczególnych lokali są rożne. Wprowadzenie zasady, że koszty eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy ponoszone będą po równo, krzywdzi w istocie tych właścicieli lokalu, których udział w nieruchomości wspólnej jest mniejszy w stosunku do tych, których udziały są wyższe.
Nie sposób zgodzić się również z decyzją właścicieli w zakresie rozliczenia zaliczek na remonty według udziałów ujętych w uproszczonej inwentaryzacji budowlanej budynku. Nie budzi wątpliwości że z własnością lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości, a wysokość tego udziału określa treść księgi wieczystej (art. 1 ust. 1 oraz art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece). Rozdział kosztów remontu rzeczy wspólnej według wyliczeń z inwentaryzacji uproszczonej jest zabiegiem niedopuszczalnym. Pozwana wspólnota z resztą nie wskazała, jakie argumenty przemawiały za przyjęciem takiego rozwiązania.
Zatem i tej części treść zaskarżonej uchwały sprzeczna jest z przepisami prawa.
W konsekwencji powyższego, zaskarżana uchwała została przez sąd uchylona, w myśl art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz. U z 2000r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.), jako sprzeczna z przepisami prawa, opisanymi wyżej oraz jako sprzeczna z interesem powoda.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 par 1 i par 3 k.p.c.,art. 99 k.p.c.w zw. z par. 10 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. (t. jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 461), mając na uwadze okoliczność, że powód wygrał niniejszy spór w całości. Na koszty powoda złożyła się opłata od pozwu w wysokości 200 zł. oraz wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w wysokości 180 zł. i opłata od udzielonego pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.
Na oryginale właściwy podpis