Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1298/15
Data wyroku: 2015-12-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sławomir Urbaniak
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 1298/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 grudnia 2015 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie następującym :
PrzewodniczącySSO Sławomir Urbaniak
Protokolant  Aneta Zajączkowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaD. T.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)weW.
ouchylenie uchwały

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 197 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1298/15

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 29 lipca 2015 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowejul. (...)weW., powódka,D. T., domagała się uchylenia uchwały nr(...)r. z dnia 31 marca 2015 r. w sprawie zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego.
W uzasadnieniu żądania pozwu powódka wskazała, że w dniu 10 czerwca 2015 r. zakończone zostało głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą nr(...).D. T.podała, że w dniu 18 czerwca 2015 r. otrzymała zawiadomienie pisemne o podjęciu tej uchwały większością głosów właścicieli lokalu liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Powódka podniosła, że uchwała zawiera w swej treści realizację prac remontowych, natomiast wymienienie wśród tych prac tzw. prace towarzyszących jest – w ocenie powódki – określeniem nieprecyzyjnym, które może obejmować jakiekolwiek prace. Dalej podała, że remont będzie przeprowadzony ze środków finansowych zaciągniętych wBanku (...). Zdaniem powódki podjęta uchwała broni interesów banku, narusza natomiast interes powódki. Skarżąca wskazała, że spłacanie kredytu przez 20 lat (na tyle bowiem kredyt został zaciągnięty) może okazać się ponad jej siły, skoro za 19 lat i 3 miesiące będzie już na emeryturze i będzie osiągać z tego tytułu dużo mniejsze uposażenie. Dalej wskazała na swój niekorzystny stan zdrowia. Zdaniem powódki zaskarżona uchwała nie określa rozwiązania na wypadek, gdy część właścicieli lokali zaprzestanie opłat na fundusz remontowy. Powódka obawiała się przejęcia mieszkań przez bank, w sytuacji gdy na pół roku przed końcem spłaty kredytu większość właścicieli nie płaci, gdyż mają niskie świadczenia emerytalne. Powódka dalej podała, że nie kwestionuje konieczności przeprowadzenia remontu, jednakże jej zdaniem sposób finansowania przewidziany uchwałą powinien być zmieniony tak, aby nikt nie był obciążony długami innych. ZdaniemD. T.należy również ustalić, czy prace towarzyszące powinny obejmować również balkony, skoro nie stanowią one części wspólnej.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)weW.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Uzasadniając swoje stanowisko pozwana Wspólnota podniosła, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie. Zdaniem strony pozwanej, takiemu właśnie celowi służy zaskarżona uchwała. Wskazano, że przed zebraniem, o którym wszyscy właściciele zostali poinformowani, zarząd wspólnoty prowadził rozmowy z 3 bankami. Najkorzystniejsze warunki – jak podano – zaproponowałBank (...) S.A.Nadto, równolegle do rozmów z bankami, zarząd prowadził negocjacje z wykonawcami robót budowlanych i zbierał od nich oferty cenowe. W ten sposób wybrano najkorzystniejszą ofertę pod względem cenowym. Strona pozwana wskazała, że zarząd organizował spotkania z właścicielami, w czasie których przekazywano informacje dotyczące kredytowania. Na spotkaniu w dniu 31 marca 2015 r. zostały przekazane właścicielom ostateczne ustalenia poczynione z bankami, przedstawiono oferty cenowe i zakres prac remontowych. Strona pozwana podniosła, że za przyjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący łącznie 54,973% udziałów, zaś przeciwko uchwale posiadający 16,736% udziałów właścicielskich. Dalej w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew podano również, że zakres prac remontowych wynika z prawomocnej i ostatecznej decyzji PrezydentaW.z dnia 21 maja 2014 r. o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych. Prace te miały charakter prac termomodernizacyjnych. W ocenie strony pozwanej, remont budynków Wspólnoty Mieszkaniowej(...)jest konieczny, dalsza zwłoka w rozpoczęciu remontu wiąże się z postępującą dewastacją nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutu powódki, jakoby remont miał obejmować balkony, które nie są częścią nieruchomości wspólnej, strona pozwana podniosła, że prace wykonywane na balkonach będą polegały na ociepleniu budynku, czyli elewacji stanowiącej część wspólną nieruchomości oraz na wymianie zewnętrznych barierek balkonowych.
Strona pozwana zaprzeczyła również, jakoby Bank był uprawniony do przejęcia na własność mieszkań właścicieli lokalu z powodu niezapłaconych rat kredytu – jest to w ocenie pozwanej Wspólnoty – sprzeczne zarówno zart. 17 ustawy o własności lokalijak i treścią zaskarżonej uchwały, która ustanawia na rzecz Bank nieodwołalne pełnomocnictwo do dysponowania rachunkiem funduszu remontowego, dokonanie cesji wierzytelności z tytułu wpłat na fundusz remontowy oraz dokonanie przelewu praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych. Zdaniem strony pozwanej przesłanki uchylenia uchwały nie stanowi również powoływane przez powódkę hipotetycznie możliwe i przyszłe nieterminowe regulowanie przez właścicieli zaliczek na fundusz remontowy.
Dalej pozwana Wspólnota wskazała, że podejmując uchwałę wzięto pod uwagę obiektywny interes ogółu właścicieli, za którym przemawiały nie tylko konieczność utrzymania w dobrym stanie nieruchomości budynkowej, ale również oszczędności w zapotrzebowaniu na ciepło, które po termomodernizacji zostanie ograniczone o 20%.
Strona pozwana podniosła również, że Wspólnota nie posiadała środków finansowych na przeprowadzenie kosztownego remontu, który jest konieczny, stąd zmuszona została do skorzystania z kredytu bankowego.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 10 czerwca 2015 r. została podjęta w drodze głosowania w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów) uchwała nr(...)w sprawie zaciągnięcia kredytu na remont budynków Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)weW.. Zgodnie z treścią uchwały Wspólnota Mieszkaniowa podjęła się realizacji prac polegających na remoncie elewacji wraz z dociepleniem, wymianą stolarki okiennej i drzwiowej oraz prac towarzyszących. Planowany koszt inwestycji wyniósł 3.700.000 zł (§1 ust. 1,2 uchwały). Wspólnota nie posiadała środków finansowych na realizację inwestycji (§1 ust. 4 uchwały). Członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na zaciągnięcie wBanku (...) S.A.kredytu remontowego celem zabezpieczenia brakujących środków finansowych na realizację inwestycji w wysokości do 3.700.000 zł na okres 20 lat, spłatę kredytu z wpływów na rachunek funduszu remontowego, ustanowienie prawnych zabezpieczeń spłaty kredytu w postaci: nieodwołalnego pełnomocnictwa do dysponowania rachunkiem funduszu remontowego, dokonanie cesji wierzytelności z tytułu wpłat na fundusz remontowy oraz dokonanie przelewu praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych oraz otwarcie i prowadzenie wBanku (...) S.A.rachunku funduszu remontowego (§2 uchwały). Uchwałą tą członkowie wspólnoty zobowiązali się również do terminowego regulowania zobowiązań z tytułu wpłat na fundusz remontowy i dokonywania płatności na rachunek wskazany w wezwaniu zBanku (...) S.A.(§2 ust. 3 uchwały). Wysokość zaliczki z tytułu odpisu na fundusz remontowy ustalono w wysokości 3 zł/m2 powierzchni użytkowej oraz zobowiązano się do jej nie obniżania bez zgody Banku przez czas kredytowania (§5 ust. 1,5 uchwały).
Dowód: uchwała nr(...)z dnia 31 marca 2015 r. k. 7-8, 29-29v
Za przyjęciem uchwały oddano 54,937% głosów, przeciwko było 16,736 %, wstrzymało się 0,248% udziałów właścicielskich.
Dowód: uchwała nr(...)z dnia 31 marca 2015 r. k. 6-6v, 29v
W dniu 30 czerwca 2013 r. między Wspólnotą Mieszkaniowąul. (...)weW.aM. B., architektem, została zawartaumowa nr (...), której przedmiotem było uzyskanie pozwolenia na budowę na opracowanie remontu elewacji budynków przyul. (...)o numerach(...).Decyzją nr (...)z dnia 21 maja 2014 r. PrezydentW.zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dla Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)weW.dla inwestycji polegającej na przebudowie oraz remoncie elewacji zespołu zabudowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową przyul. (...)weW..
Dowód:umowa nr (...)z dnia 30 czerwca 2013 r. k. 32-34,decyzja nr (...)z dnia 21 maja 2014 r. PrezydentaW.k. 30-31
Przeprowadzenie remontu budynków pozwanej Wspólnoty było konieczne z uwagi na zły stan techniczny oraz konieczność zapewnienia bezpieczeństwa właścicielom. Budynek od jego wzniesienia w latach 80-tych nie był remontowany. Nadto termomodernizacja budynków miała przynieść oszczędności w zakresie zapotrzebowania na ciepło w wymiarze ok. 20%.
Bezsporne, nadto dowód: raport zdjęciowy do protokołu z okresowej kontroli przeprowadzonej w dniu 28.02.2014 r. k. 35-50, raport energetyczny budynku dla przedsięwzięcia termomodernizacyjnego przewidzianego do realizacji k.51-53
Zakres remontu nie jest nieograniczony ani też niesprecyzowany – wynika on zarówno z projektu architektonicznego jak i pozwolenia na budowę – konkretne prace wskazane są w powyższych dokumentach.
Dowód: przesłuchanie przedstawiciela Wspólnoty MieszkaniowejE. D.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:32:46-00:33:33
Kwestia związana z remontem budynków była poruszana na zebraniach wspólnoty od dwóch lat. Zarząd współpracował z administratorem podczas dokonywania wyboru zarówno wykonawcy, jak i oferty kredytowej. Wszystkie oferty były przedstawiane na zebraniach wspólnoty, każdy z właścicieli, który miał taką wolę, mógł zapoznać się z dokumentami za uprzednim zgłoszeniem u administratora Wspólnoty. Wybór oferty kredytowejBanku (...) S.A.był podyktowany najkorzystniejszymi warunkami kredytowymi zaproponowanymi pozwanej Wspólnocie: najniższym oprocentowaniem, brakiem wkładu własnego. Także po podjęciu uchwały o zaciągnięciu kredytu wBanku (...)zarząd Wspólnoty podjął dalsze negocjacje w sprawie uzyskania jeszcze korzystniejszych warunków, co zakończyło się sukcesem. Również jeśli chodzi o wybór wykonawcy budowlanego kierowano się najniższą ceną wykonania.
Dowód: zeznania świadkaJ. Ł.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:06:24 – 00:07:14, 00:07:35-00:08:23, przesłuchanie przedstawiciela Wspólnoty MieszkaniowejE. D.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:27:08-00:28:00, 00:32:14-00:32:30, 00:32:46-00:33:33,00:44:24
Wspólnota nie miała możliwości pozyskania środków finansowych na remont z funduszów strukturalnych Unii Europejskiej, ani też z instytucji rodzimych.
Dowód: zeznania świadkaJ. Ł.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:09:41 -00:10:15, przesłuchanie przedstawiciela Wspólnoty MieszkaniowejE. D.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:43:36
Wspólnota nie jest w stanie również przeprowadzić remontu ze środków własnych, choćby za 9-10 lat z samych wpłat na fundusz remontowy.
Dowód: przesłuchanie przedstawiciela Wspólnoty MieszkaniowejE. D.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:52:20-53:06
Powódka jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej od września 2013 r. Jej mieszkanie ma powierzchnię 42,32 m2. Z zawodu jest diagnostą laboratoryjnym, uzyskuje z tego tytułu miesięczne wynagrodzenie w kwocie ok. 3100 zł netto. Powódka uiszcza obecnie na poczet funduszu remontowego kwotę w wysokości 127,03 zł miesięcznie (według stawki 3 zł/m kw.).
Dowód: przesłuchanie powódki e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:13:57, 00:14:16, 00:17:26, 00:18:49-19:05
Wspólnota liczy 254 mieszkalne oraz 7 lokali usługowych.
Dowód: przesłuchanie przedstawiciela Wspólnoty MieszkaniowejE. D.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:21:40
Do tej pory umowa kredytowa nie została podpisana z uwagi na zaskarżenie uchwały nr(...). O wytoczeniu powództwa o uchylenie uchwały Zarząd poinformowałBank (...) S.A.Z uwagi na powstałą sytuacjęBank (...)po przeanalizowaniu ponownym sytuacji finansowej pozwanej Wspólnoty obniżył wysokość proponowanego kredytu z 3.700.000 zł do 3.328.000 zł, domagając się jednocześnie 10% wkładu własnego. Wkład ten ma polegać na tym, że Wspólnota będzie zobowiązana zapłacić różnicę jaka powstanie między udzielonym kredytem a wysokością kosztów remontu. Bank uzależnił bowiem wypłatę ostatniej transzy kredytu od zapłaty powyższej różnicy.
Dowód: przesłuchanie przedstawiciela Wspólnoty MieszkaniowejE. D.e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:49:50-00:51:08, 0054:18-00:55:10
Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów w postaci zaskarżonej uchwały(...)z dnia 31 marca 2015 r.,umowę nr (...)z dnia 30 czerwca 2013 r.,decyzję nr (...)z dnia 21 maja 2014 r. PrezydentaW., raport zdjęciowy do protokołu z okresowej kontroli przeprowadzonej w dniu 28.02.2014 r., raport energetyczny budynku dla przedsięwzięcia termomodernizacyjnego przewidzianego do realizacji oraz w oparciu o dowody osobowe: zeznania świadkaJ. Ł., przesłuchanie przedstawiciela strony pozwanejE. D.i przesłuchanie powódki. Jeśli idzie o dowody z dokumentów to nie były one przez żadną ze stron kwestionowane, również Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić im autentyczności i prawdziwości. Sąd walorem wiarygodności obdarzył również zeznania świadka i stron, dlatego też uczynił je podstawą ustaleń.
Mając na względzie powyższe,  Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z treściąart. 25 ustawy o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wyżej może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W literaturze i orzecznictwie wskazuje się, że wprawdzie nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela, jednakże zwrócić należy uwagę, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną. W doktrynie podnosi się także, że sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (por. Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok 2006, wyd. 3).
Powódka wykazała, że posiada legitymację do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Jak ustalono jest ona członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka zachowała również ustawowy termin do jej zaskarżenia. W ocenie Sądu jednak powódka nie wykazała w żaden sposób, że zaskarżona uchwala jest niezgodna z prawem, umową właścicieli ani też, że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub narusza inny interes powódki.
Okolicznością bezsporną było to, że kwestionowana uchwała nr(...)została podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową częściowo na zebraniu, częściowo zaś w drodze indywidualnego zbierania głosów i została doręczona powódce w dniu 18 czerwca 2015 roku. Zgodnie z art. 23 ust. 1 powołanej ustawy, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Dalej, ustęp 2 wskazanego przepisu stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zaskarżona uchwała została podjęta większością wynoszącą 54,937%, przeciwko podjęciu uchwały było 16,736% udziałów właścicielskich. Należy zatem uznać, że uchwała została podjęta zgodnie z przepisamiustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Powódka nie wykazała, by została sporządzona umowa właścicieli lokali, określająca inny sposób głosowania.
Zdaniem Sądu zaskarżona uchwała nie narusza również zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wręcz przeciwnie: w pierwszej kolejności należy wskazać, iż do obowiązków Wspólnoty należy utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym (dobrym) stanie. Bezspornie wykazano w niniejszej sprawie, że budynki należące do Wspólnoty wymagają remontu z uwagi na bardzo zły stan techniczny. Konieczności przeprowadzenia remontu nie kwestionuje również sama powódka, która przyznała, że od momentu wzniesienia budynku w latach 80-tych nie był on ani razu remontowany. W ocenie Sądu w żadnym razie nie można uznać za naruszające zasadę prawidłowego zarządzania wolę właścicieli lokali co do ocieplenia budynków. Gdyby docieplenie budynku zostało wykonane, to prawdopodobnie wszyscy członkowie wspólnoty, w tym również powódka w przyszłości, będą ponosić niższe wydatki na ogrzewanie pomieszczeń. Jak wynika z audytu energetycznego oszczędność na kosztach ogrzewania ma wynieść nawet 20%. Co istotne termomodernizacja zwiększy wartość nieruchomości, a zatem również wartość mieszkania powódki, co ona sama potwierdza (vide: e-protokół z rozprawy z dnia 08.12.2015 r. 00:15:18-00:16:40).
Nie można również zarzucić zarządowi Wspólnoty nierzetelności w zakresie pozyskania środków na konieczny remont.E. D., przedstawiciel pozwanej Wspólnoty wskazała, że zarząd wraz z administratorem poszukiwał najkorzystniejszej oferty zarówno bankowej, jak i wykonawcy budowlanego. Powyższe zostało również potwierdzone przez świadka,J. Ł.. W ocenie Sądu strona pozwana wykazała, że Wspólnota nie mogła pozyskać środków finansowych w inny sposób, aniżeli poprzez kredyt bankowy. Powódka zarzucała, że Wspólnota nie starała się o dofinansowanie czy to ze środków unijnych, czy też od instytucji rodzimych, takich jak m.in.Bank (...). Jednakże w ocenie Sądu powódka w żaden sposób nie wykazała, że pozwana Wspólnota mogła takie dofinansowanie uzyskać. Tylko w razie wykazania powyższego powódka mogłaby skutecznie zakwestionować podjęcie przez Wspólnotę decyzji o zaciągnięciu kredytu na remont. W ocenie Sądu sposób wyboru kredytodawcy był zgodny z zasadami należytej gospodarki finansami Wspólnoty. Strona pozwana poszukiwała ofert kredytowych na remont budynku dysponując jedynie stawką na fundusz remontowy w kwocie 3 zł za metr kwadratowy, nie posiadając jednocześnie wkładu własnego. W ocenie Sądu, strona pozwana wykazała, że wybórBanku (...)był najkorzystniejszą dla Wspólnoty opcją: podyktowany był bowiem zarówno najniższym oprocentowaniem spośród innych ofert, jak również brakiem wymogu wkładu własnego. Również nie można czynić zarzutów co do sposobu i kryteriów wyboru wykonawcy budowlanego: pozwana Wspólnota kierowała się bowiem najniższą ceną wykonania.
W kwestii statusu prawnego balkonu, co w pozwie zarzuciła powódka, należało stwierdzić, że brak jest jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, jednakże przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego należy rozumieć tę tylko część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwienie zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.
Sąd uznał, że wobec tego, iż w wykonaniu zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej mają być docieplane elementy architektonicznej konstrukcji balkonów, trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkalnych przez osoby zamieszkałe we wszystkich lokalach mieszkalnych, w tym również w lokalu zajmowanym przez powódkę, zaskarżona uchwała nie narusza w żaden sposób jej interesów.
W orzecznictwie przyjmuje się, że naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (vide np.: wyrok SA w Katowicach z dnia 30 czerwca 2015 r., I ACa 150/15).
W ocenie Sądu mając na względzie powyższe powódka w żaden sposób nie wykazała, że uchwała dotycząca zaciągnięcia kredytu na remont budynków Wspólnoty narusza jej interesy. Należy wskazać, że kredyt ma być zaciągnięty na okres 20 lat. Na dzień dzisiejszy powódka uiszcza na poczet funduszu remontowego (do czego zresztą jest zobligowana jako członek wspólnoty mieszkaniowej na podstawieustawy o własności lokali) zaliczki w miesięcznej wysokości 127,03 zł. Jak podała, obecnie uzyskuje dochody w wysokości 3100 zł netto. W ocenie Sądu powyższa stawka na fundusz remontowy nie tylko nie jest wygórowana, ale również nie obciążą nadmiernie powódkę. Zdaniem Sądu pozbawione podstaw są również podnoszone przez powódkę kwestie hipotetycznej, możliwej za kilkanaście lat niemożności spłaty rat kredytu przez powódkę czy innych mieszkańców. Trudno na dzień dzisiejszy takie zagrożenie prognozować. Należy wskazać zresztą, że powódka jest zobowiązana do terminowego regulowana wpłat na fundusz remontowy, a to z tych środków kredyt będzie spłacany. Za niezasadne należy uznać na dzień dzisiejszy zagrożenie jakoby powódka miała być w przyszłości obciążona obowiązkiem spłaty zobowiązania w miejsce innych właścicieli zalegających ze spłatą. Już abstrahując od tego, że powódka w żaden sposób tego nie wykazała, to podać należy, iż ocenę ryzyka udzielenia kredytu tej konkretnej Wspólnocie Mieszkaniowej przeprowadził Bank, który uznał – mając na uwadze dotychczasową historię wpłat oraz gwarancję wpłat na fundusz remontowy po stawce 3 zł za metr kwadratowy – że pozwana Wspólnota jest w stanie spłacić zaciągnięte zobowiązanie w wysokości 3.700.000 zł.
Nie można było również zgodzić się z zarzutem powódki, która bezzasadnie twierdziła, iż nieznany jest zakres prac remontowych. Już abstrahując od tego, że powódka jako właściciel lokalu i członek Wspólnoty miała możliwość zapoznania się ze wszystkimi dokumentami związanymi z zaciąganym kredytem i niezbędnym zakresem prac, to wskazać należy, iż gdyby faktycznie jak twierdzi powódka zakres prac nie był znany, Wspólnota nie uzyskałaby decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzją z dnia 21.05.2014 r. PrezydentW.zatwierdził przecież projekt budowlany, który precyzyjnie określił zakres prac koniecznych do przeprowadzenia w budynkach należących do Wspólnoty.
W ocenie Sądu strona pozwana wykazała, że konieczne jest niezwłoczne przeprowadzenie remontu, wykazano także, że sama wspólnota nie ma środków na pokrycie kosztów remontu własnymi siłami, a odłożenie w czasie prac budowlanych o kolejne 9-10 lat jest nieuzasadnione z punktu widzenia stanu technicznego nieruchomości. Natomiast ekonomicznie i racjonalnie uzasadnione jest przeprowadzenie remontu teraz ze środków pozyskanych z kredytu. W tym miejscu Sąd wskazuje, że nie może umykać z pola widzenia również okoliczność, że choć Wspólnota liczy przeszło 250 lokali, to tylko powódka zakwestionowała uchwałę, która miała umożliwić przeprowadzenie koniecznego remontu budynków. Nadto za uchwałą opowiedziała się większość głosujących.
W świetle powyższych rozważań trudno uznać, iż zaskarżona uchwała narusza interesy powódki, skoro remont, w tym termomodernizacyjny, jest uzasadniony (co nie było kwestionowane), a podwyższenie stawki remontowej i zaciągnięcie kredytu ma ekonomiczne uzasadnienie i zostanie zrekompensowane obniżeniem kosztów ogrzewania. Ze wskazanych względów Sąd oddalił powództwo w całości.
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zapadło w oparciu o treśćart. 98 kpc, który statuuje zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec tego zatem, że powódka przegrała proces, winna jest zwrócić stronie pozwanej koszty, na które składają się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego oraz kwota 17 zł tytułem poniesionej opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa. Wysokość kosztów zastępstwa - zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem w sprawach dotyczących uchylenia uchwały wspólnoty - należy ustalać na podstawie§ 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) - vide: postanowienie SN z dnia 12.05.2011 r. III CZP 9/11. Łącznie zatem na rzecz strony pozwanej od powódki należało zasądzić 197 zł.