Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 690/15
Data wyroku: 2015-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Gronowska-Plust
Słowa kluczowe: Uchylenie Uchwały Spółki
Podstawa prawna: art. 25 i 14 ustawy o własność lokali

Sygn. akt: I C 690/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 października 2015 r.
Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:  SSO Małgorzata Gronowska - Plust
Protokolant:   sekr. sądowy Monika Szadaj
po rozpoznaniu w dniu 23 października 2015 r. w Gorzowie Wielkopolskim
na rozprawie
sprawy z powództwaGminyS.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wS.
o uchylenie uchwały
orzeka

I
Uchyla uchwałę numer(...)właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wS.podjętą 25 marca 2015 roku w sprawie przyjęcia zmian do regulaminu porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...).

II
Zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wS.na rzecz powódki GminyS.kwotę 200 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 690/15

UZASADNIENIE
Powódka GminaS.– Zakład Gospodarki Mieszkaniowej wS.wniosła do tut. Sądu pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wS.domagając się uchylenia uchwały nr(...)z dnia 25.03.2015 r. zebrania właścicieli tej Wspólnoty Mieszkaniowej – Regulaminu porządku domowego – w części objętej § 3 pkt 10A. Powódka wniosła równieżo zasądzenie od pozwanej kosztów procesu w wysokości prawem przewidzianej.
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż jest ona właścicielemlokali mieszkalnych Nr (...)wbudynku nr (...)przyulicy (...)wS., dla którego Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...). W dniu 25.03.2015 r. właściciele lokali podjęli uchwałę nr(...)– Regulamin porządku domowego, gdzie wprowadzono zapis następującej treści: „właściciele lokali zobowiązują się do świadczenia rzeczowego na rzecz wspólnoty w postaci osobistego świadczenia pracy polegającej na sprzątaniu części wspólnych w budynku tj. klatki schodowej od drzwi własnego lokalu do piętra poniżej, z częstotliwością jeden raz na dwa tygodnie”. Powódka wskazała, że uchwała ta sprzeczna jest zart. 14 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który to przepis stanowi, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na utrzymanie porządku i czystości w budynku w jego wspólnych częściach. Powódka podniosła, iż żadne regulacje prawne nie upoważniają członków wspólnoty do zobowiązania właścicieli do świadczenia rzeczowego w postaci osobistego sprzątania klatki schodowej. Właściciel obowiązany jest do ponoszenia kosztów zarządu, który według ustawy ponosiw formie zaliczek pieniężnych (art. 15 ustawy). Lokale, których właścicielem jest Gmina oddawane są w użytkowanie osobom trzecim na podstawie umowy najmui nakładanie obowiązku sprzątania na najemców jest sprzeczne z celem tak zwanej umowy najmu.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej wS.przyul. (...)w odpowiedz na pozew (k.41-42) wniosła o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu pozwana wskazała, że właściciele tworzący Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wS.mając na uwadze zapisart. 13 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliw części określającej obowiązek właścicieli w zakresie ochrony wspólnego dobra, uznając za konieczne zapewnienie porządku i czystości w częściach wspólnych budynku – uchwałą nr(...)z dnia 25.03.2015 r. uzupełnili Regulamin porządku domowego. Uchwała ta została podjęta zgodnie z zapisami art. 23 ust 1 i 2 ww. ustawy. Za jej przyjęciem głosowało 61,7 % właścicieli. Pozwany podniósł, iż nie jest prawdą, że właściciele tworzący Wspólnotę Mieszkaniową dokonują już wpłaty na poczet sprzątania. Przyjęta uchwałą nr(...)z dnia 25.03.2015 r. stawka wpłacanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie zawiera w sobie kosztów sprzątania klatek schodowych i piwnic. Zakres wydatków objętych uchwalonymi stawkami wpłacanymi przez właścicieli na utrzymanie nieruchomości wspólnych był szczegółowo omówiony na zebraniu właścicieli w dniu 25.03.2015 r. Powód uczestnicząc w tym zebraniu i w dyskusji nad przyjęciem zaskarżonej przez siebie uchwały oraz otrzymując komplet podjętych uchwał wraz z załącznikami wie, że miesięczna stawka w wysokości 1,32 zł/1 m(

    2)nie obejmuje kosztów przedmiotowego sprzątania. Za przyjęciem ww. stawki głosował również powód. Zatem alternatywą dla zapisu uchwały nr(...)jest przyjęcie uchwały o zwiększeniu stawki na koszty zarządu nieruchomością wspólną o wydatki na opłacenie wynajmu firmy/osoby zajmującej się sprzątaniem. Według pozwanej dopóki taka uchwała nie zostanie podjęta obowiązek sprzątania części wspólnych obciąża wszystkich właścicieli, także powoda. Powód może zlecić tę czynność osobie trzeciej bądź przerzucić ten obowiązek poprzez stosowny zapis w umowie na najemcę.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Powódka jest właścicielemlokali mieszkalnych Nr (...)wbudynku nr (...)przyulicy (...)wS., dla którego Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...).

Dowód:

- wydruk treściksięgi wieczystej nr (...)– k.4-16,
- karta Wspólnoty Mieszkaniowej z wykazem właścicieli – k.17.
W dniu 03.04.2014 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wS.. Zgodnie z uchwałą nr(...)powołano Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej w osobieH. P.. Uchwałą nr(...)udzielono ww. zarządcy pełnomocnictwa do reprezentowania interesów Wspólnoty we wszystkich niezbędnych do zorganizowaniai funkcjonowania Wspólnoty sprawach. W tym samym dniu Wspólnota Mieszkaniowa zawarła zH. P.umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną.

Dowód:

- akt notarialny Repertorium A numer(...)z dn.03.04.2014 r. – k.50-52, k.57,
- umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną z dn. 03.04.2014 r. – k.66-68.
W dniu 25.03.2015 r. miało miejsce zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wS.. Właściciele lokali podjęli uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2015 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Zgodnie z § 2 tej uchwały ustalono wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku 2015 w kwocie 10 414,44 zł. W § 3 ww. uchwały określono, że na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali wnoszą zaliczki miesięczne w wysokości 1,36 zł za 1 m(
    2)powierzchni lokalu. Poszczególne składnik kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały wymienione w tabeli stanowiącej załącznik do tej uchwały. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele mający 83,1 % udziałóww nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali podjęli również uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia zmian do regulaminu porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z § 1 tej uchwały wprowadzono do Regulaminu Porządku Domowego w § 3 punkt 10A o treści:
    „Właściciele lokali zobowiązują się do świadczenia rzeczowego na rzecz wspólnoty w postaci osobistego świadczenia pracy polegającej na sprzątaniu części wspólnych w budynku tj. klatki schodowej od drzwi własnego lokalu do piętra niżej, z częstotliwością jeden raz na dwa tygodnie". Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele mający 61,7 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dowód:

- uchwała nr(...)z dn. 25.03.2015 r. w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2015 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek – k.43,
- uchwała nr(...)z dn. 25.03.2015 r. w sprawie przyjęcia zmian do regulaminu porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowej – k.18.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się zasadne w całości.
Wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym wart. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903)1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodnościz przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów ( art. 25 ust. 2 u.w.l.).
W pierwszej kolejności należało zbadać, czy strona powodowa spełniła przesłanki do skutecznego wniesienia powództwa wskazane w art. 25 u.w.l. Powódka wniosła powództwo domagając się uchylenia uchwały nr(...)z dnia 25.03.2015 r. wskazując, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa. Powódka podniosła, iż żadne regulacje prawne nie upoważniają członków wspólnoty do zobowiązania właścicieli do świadczenia rzeczowego w postaci osobistego sprzątania klatki schodowej. Powództwo zostało przez powódkę wniesionew przepisanym terminie. Zatem należy uznać, że powódka spełniła przesłanki do wniesienia powództwa wynikające z art. 25 u.w.l.
Zgodnie z art. 13 ust 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związanez utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimiw ochronie wspólnego dobra.
Stosownie do treści art. 14 u.w.l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości,5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
W dniu 25.03.2015 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wS.. Właściciele lokali podjęli uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2015 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Zgodnie z § 2 tej uchwały ustalono wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku 2015 w kwocie 10 414,44 zł. W § 3 ww. uchwały określono, że na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali wnoszą zaliczki miesięczne w wysokości 1,36 zł za 1 m2powierzchni lokalu. Poszczególne składnik kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały wymienione w tabeli stanowiącej załącznik do tej uchwały. Analiza treści przedmiotowej uchwały prowadzi do wniosku, iż z kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie zostały wyłączone wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Powódka podniosła, iż żadne regulacje prawne nie upoważniają członków wspólnoty do zobowiązania właścicieli do świadczenia rzeczowego w postaci osobistego sprzątania klatki schodowej wskazując przy tym, że zaskarżona uchwała narusza przepis art. 14 pkt 4 u.w.l.
Argumentacja strony powodowej zasługuje, w ocenie Sądu, na aprobatę. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 u.w.l. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Jak już wyżej wskazano art. 14 pkt 4 u.w.l. stanowi, że w skład kosztów zarządu wchodzą wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Ponadto z treści uchwały nr(...)nie wynika, by wydatki te nie były uwzględnione w ustalonych zaliczkach. Dodatkowo wymaga wskazać w tym miejscu, że żaden przepis prawa nie obliguje właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej do sprzątania klatek schodowych. Właściciele ponoszą w tym celu ( uiszczając zaliczki ) koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Właściciele lokali mogliby wykonywać świadczenie osobistej pracy, pomimo czynienia wydatków na koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie zaliczek, tylko w przypadku wyrażenia zgody przez wszystkich właścicieli i w braku zaskarżenia uchwały w tym przedmiocie.
Podkreślić trzeba, że jeżeli istotnie jest tak jak wskazuje pozwany, wydatki na utrzymanie porządku i czystości nie zostały uwzględnione w uchwale nr(...)z dn. 25.03.2015 r. (w ustalonych zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną), to należałoby rozwiązać tę kwestię poprzez podjęcie stosownej uchwały podwyższającej ustalone uprzednio zaliczki o wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Według Sądu nie można uznać za słuszne stanowiska strony pozwanej, iż podjęcie uchwały nr(...)z dn. 25.03.2015 r. miało swą podstawę prawną w treści art. 13 ust 1 u.w.l. Przepis ten nakładając na właścicieli lokali obowiązek do współdziałania w ochronie wspólnego dobra nie uprawnia tych właścicieli do podejmowania uchwał, mocą których właściciele byliby zobligowani do osobistego dbania o utrzymanie porządku i czystości w ramach osobistego świadczenia pracy, w częściach wspólnych nieruchomości. Ustawa u.w.l. w żadnym zapisie nie stanowi o osobistym świadczeniu pracy celem utrzymania porządku.
W związku z powyższym, uznać należy, że uchwała nr(...)jest niezgodnaz przepisami prawa (tj. art. 13 ust 1, art. 14 pkt 4 w zw. z art. 15 ust. 1 u.w.l.), ale także narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz w inny sposób narusza interesy strony powodowej. Wskazać należy, że:

„o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić,

      jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty”(wyrok SA w Szczecinie z dn. 11.10.2012 r. sygn. akt I ACA 507/12, OSA/Szcz. 2013, Nr 1, poz.29). W ocenie Sądu, uchwała nr(...)jest dla powódki niekorzystna z gospodarczego punktu widzenia. Powódka – GminaS.będąc właścicielem dwóch lokali, w celu wykonania zaskarżonej uchwały musiałaby bowiem ponieść koszty związane z zatrudnieniem dodatkowego pracownika, który wykonywałby czynności związane ze sprzątaniem części wspólnej budynku. Ewentualnie powódka mogłaby oddelegować do wykonywania tych czynności swych obecnych pracowników. Takie rozwiązanie byłoby dla powódki pod względem gospodarczym niekorzystne, narażałoby ją na koszta. Także ewentualne nakładanie obowiązku sprzątania na najemców lokali powódki byłoby dla niej niekorzystne, gdyż mogłoby się to wiązać z koniecznością obniżenia przez powódkę czynszu najmu tych lokali. Sąd zatem orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
Sąd dokonując powyższej oceny przeprowadził postępowanie dowodowe opierając się o zgromadzone w aktach sprawy dokumenty, które uznał za niepozbawione mocy dowodowej. Strony nie kwestionowały ich prawdziwościi wiarygodności, a Sąd nie dopatrzył się przyczyn, dla których miałby czynić toz urzędu. Przedłożone zaś dokumenty urzędowe korzystają z domniemania prawnego zart. 244 k.p.c., które nie zostało obalone.
Na koszty procesu powódki składa się kwota 200 zł uiszczona tytułem opłaty od pozwu. Zatem biorąc pod uwagę wynik procesu, na podstawieart. 98 § 1 k.p.c., Sąd w punkcie II sentencji wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Dodatkowo na marginesie należy wskazać, iż pozwana wspólnota była w niniejszej sprawie reprezentowana prawidłowo przez zarządcę nieruchomościH. P., mając na względzie postanowienia uchwały z dnia 3.04.2014 r. ( k. 50-52 i 57 ) oraz treść umowy z dnia 3.04.2014 r. ( k. 66- 68 ) oraz przepis art. 18 u.w.l. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2015 r. VI ACa 603/14 , wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2015 r. VI ACa 1428/14, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r. III CZP 129/08, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 kwietnia 2013 r. I ACa 824/12).
1 W dalszej części uzasadnienia określana również skrótem u.w.l.