Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 723/10
Data wyroku: 2015-01-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bogdan Wolski
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art 78 w zw z art 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. II C 723/10

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 stycznia 2015 r.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Bogdan Wolski

Protokolant:

Justyna Kowalik

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2015r. w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwa
Spółki (...) sp. z o.o.wW.,
(...) S.A.wB.
przeciwko
MiastuS. (...)

o ustalenie

1
ustala, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego wW.przyul. (...), stanowiącego dz. ew. nr(...),(...)i(...)jest bezskuteczna;

2
zasądza od powoda MiastaS. (...)na rzecz pozwanej(...) S.A.wB.kwotę 8702 zł (osiem tysięcy siedemset dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3
zasądza od powoda MiastaS. (...)na rzecz pozwanejSpółki (...) sp. z o. o.wW.kwotę 12.302 zł (dwanaście tysięcy trzysta dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 723/10

UZASADNIENIE

I
Stanowiska stron.

1.Spółka (...) sp. z o.o.wW.wystąpiła we wniosku z 15 grudnia 2008 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.o ustalenie,że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości dla której prowadzona jest Kw nr(...)i nieruchomości, dla której prowadzona jest Kw nr(...), jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
1.1. W uzasadnieniu wniosku Spółka wskazała, że umową z dnia2 października 1998 r. oddano w użytkowanie wieczyste nieruchomość stanowiącą wówczasdziałki ewidencyjne nr (...)o łącznym obszarze 24.548 m2. Aktualnie powyższa nieruchomość uległa podziałowi na dwie odrębne nieruchomości. Wnioskodawca nadto podniósł, że przesłanek uzasadniających podwyższenie wartości nieruchomości, a tym samym podwyższenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, nie można skutecznie wywodzić z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Miasta. Operat zawiera liczne usterki. Przede wszystkim nie uwzględniaon faktu podziału nieruchomości, to jest nie uwzględnia stanu prawnego wycenianych obszarów, co ma dalsze konsekwencje polegające na nieuwzględnieniu zmiany sposobu korzystania z wycenianych nieruchomości, powodującego zmianę celu, na który nieruchomości zostały oddanew użytkowanie wieczyste. Na pierwszej z nieruchomości utworzonych po podziale ((...)) realizowana jest inwestycja mieszkaniowa, ktorej zaawansowanie wykonania wynosi aktualne około 35%. Drugaz utworzonych po podziale nieruchomości ((...)) została przeznaczona na rezerwę pod miejską infrastrukturę komunikacyjną, to jest została przeznaczona na realizację celu publicznego. Powyższe okoliczności powinny być uwzględnione przy ustaleniu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tychże nieruchomości według stawki 1% począwszy od 2009 roku,a to wobec spełnienia przesłanek, o których mowa wart. 73 ust. 2 ustawyo gospodarce nieruchomościamiw związku z art. 78 tejże ustawy.
2.(...) S.A.wB.wystąpiła we wniosku z 16 lutego 2009 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium OdwoławczegowW.o dopuszczenie do udziału w postępowaniu toczącym sięna skutek wnioskuSpółki (...) sp. z o.o.wW.dotyczącym aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wW.przyul. (...), składającej się z dz. ew. nr(...),(...)i(...).
2.1. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że 16 grudnia 2008 r.Spółka (...) sp. z o.o.zawarła z(...) S.A.umowę sprzedaży prawa użytkowanie wieczystego części nieruchomości (dz. ew. nr(...)i(...)) o łącznej powierzchni 1.9324 ha. Wnioskodawca
Spółka (...) sp. z o.o.wniosła w dniu15 grudnia 2008 r. o wszczęcie postępowania o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dla dz. ew.(...),(...)i(...)jest nieuzasadnione lub jest uzasadnione w innej wysokości.(...) S.A., jako obecny użytkownik wieczysty dwóch z opisach powyżej działek to jest dz. ew.(...)i(...), opisanych wksiędze wieczystej (...), w całości podtrzymuje dotychczasowo argumenty zawarte w uzasadnieniu przedmiotowego wniosku.
3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.orzeczeniemz dnia 13 listopada 2009 r., oddaliło wniosekSpółki (...) sp. z o.o.odnośniedziałki (...)i ustaliło,że(...) S.A.użytkownik wieczystydziałek (...)jest obowiązany wnosić od 1 stycznia 2009 r. opłatę za użytkowanie wieczyste w kwocie 673.611,45 zł.
4.Spółka (...) sp. z o.o.wW.w piśmie z 14 grudnia 2009 r. wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.dnia 13 listopada 2009 r.
5.(...) S.A.wB.w piśmie z 17 grudnia 2009 r. wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium OdwoławczegowW.dnia 13 listopada 2009 r.
6. Miasto st.W.wniosło w odpowiedzi na pozew o oddalenie powództwa.
6.1. Uzasadniając zajęte w sprawie stanowisko pozwany stwierdził,że okoliczności zawarte w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.z dnia 13 listopada 2009 r. nie zasługują na uwzględnienie. Pozwany wystąpił o dopuszczenie dowoduz opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...)(dz. ew. nr(...),(...)i(...)) dla potrzeb związanych z aktualizacją opłaty rocznej według stanu na 27 sierpnia 2008 r.
II. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia.
W piśmie z 28 listopada 2008 r., doręczonym 3 grudnia 2008 r.Spółce (...) sp. z o.o.wW., Miasto st.W.wypowiedziało z dniem 31 grudnia 2008 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego wW.przyul. (...), stanowiącego dz. ew. nr(...),(...),(...)o powierzchni 24548 m(

    2)z obrębu(...)i ustaliło wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. gruntów na kwotę 972.527,24 zł. Opłata roczna miała stanowić 3% wartości nieruchomości gruntowej. Wypowiedzenie dotyczyło wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki ew. nr(...)i(...), dla której prowadzona była Kw nr(...), ustalonej od 1 stycznia 2005 r. W dniu doręczenia wypowiedzenia z dnia 28 listopada 2008 r. nie istniała nieruchomość składająca się z działek ew. nr(...),(...)i(...)o powierzchni 24.548 m2.

okoliczności bezsporne

II
Ocena zasadności roszczenia z wyjaśnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

Powództwo jest zasadne.
W postępowaniu sądowym prowadzonym w następstwie złożenia sprzeciwu, o którym mowa wart. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocenie podlega zasadność żądania zawartego we wniosku złożonym w trybie art. 78 ust. 2 tej ustawy. Zatem w niniejszym postępowaniu sądowym ponownej ocenie podległo żądanie określone we wnioskuz 15 grudnia 2008 r., skierowane wcześniej do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW., a więc żądanie ustalenia, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest Kw nr(...)i nieruchomości, dla której prowadzona jest Kwnr(...), jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Ustosunkowując się do tego żądania Sąd na wstępie dostrzega,że przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamidotyczące trybu podważenia skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłatyz tytułu użytkowania wieczystego gruntu, wydają się nie regulowaćw odpowiedni sposób sytuacji, gdy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego następuje po złożeniu wniosku, o którym mowa wart. 78 ust. 2 ustawyo gospodarce nieruchomościami. Przyjąć jednak należy, że nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu stanie się stroną postępowania sądowego także w sytuacji, gdy nie wystąpił z wnioskiem, o którym mowa wart. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy wniosek ten został złożony przez jego poprzednika prawnego. Aktualnego użytkownika wieczystego dotyczyć bowiem będą również skutki wypowiedzenia, które zostało doręczone jego poprzednikowi prawnemu.
Odnosząc powyższe stanowisko do przedmiotowej sprawy przyjąć należy, że skutki procesowe wniosku zawartego w piśmie z 15 grudnia 2008 r. dotyczyć będą także(...) S.A.wB., skoro spółka ta nabyła po tym dniu prawo użytkowania wieczystego gruntu ustanowionegona nieruchomości, dla której prowadzona jest Kw nr(...), składającej się działek ew. nr(...)i nr(...). Odpowiednio bowiem Spółki tej dotyczyć bowiem skutki wypowiedzenia doręczonegoSpółce (...) sp. z o.o.wW.w dniu 3 grudnia2008 r.
Uwzględniając tę okoliczność przy rozpoznaniu sprawy i odnosząc się do żądania powodowych Spółek wyjaśnić w pierwszej kolejności należy,że wypowiedzenie, o którym mowa wart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamibyłoby skuteczne, to jest doprowadziłoby do podwyższenia wysokości dotychczasowej opłaty przy jednoczesnym spełnieniu następujących warunków. Po pierwsze, konieczne było na wstępie wykazanie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu i wypowiedzenie to dotyczyło wysokości opłaty odnoszącej się do ściśle oznaczonej, konkretnej nieruchomości. Po drugie, wymagane było wykazanie przez właściciela nieruchomości, a w postępowaniu sądowym udowodnienie przez pozwanego, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości, do której odnosiła się dotychczas ustalona opłata. Pierwszy z wymienionych warunków został spełniony, ale jedynie w części. W toku postępowania sądowego nie był bowiem kwestionowany fakt doręczenia wypowiedzenia z 28 listopada 2008 r. Analiza oświadczenia zawartego w piśmie z 28 listopada 2008 r. wskazuje jednak,że oświadczenie co do wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty odnosi się do wzrostu wartości nieruchomości, która nie istniaław dniu doręczania wypowiedzenia, a także w dniu 1 stycznia 2009 r., gdy oświadczenie właściciela miało ukształtować ponownie stosunek prawny łączący strony tego procesu. Pokreślić zatem należy, że ewentualny wzrost wysokości opłaty uzależniony jest w pierwszej kolejności od złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty, odnoszącej się do określonej ściśle nieruchomości. Wypowiedzenie może dotyczyć wyłącznie opłaty odnoszącej się do nieruchomości istniejącej, gdyż jedynie taka nieruchomość posiada wartość, która mogłaby ulec ewentualnemu zwiększeniu. Zatem w zaistniałej sytuacji, skoro oświadczenie pozwanego zawarte w wypowiedzeniu z 28 listopada 2008 r. odnosiło się do nieruchomości nieistniejącej i wynikało z ustalonego przez pozwanego wzrostu wartości nieruchomości w rzeczywistości nieistniejącej, to tego rodzaju oświadczenie nie może w żadnym wypadku prowadzić do zmiany dotychczasowej wysokości opłaty. Z tych też względów ostatecznie nieistotna dla rozstrzygnięcia sprawy stała się opinia sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, skoro nie został w prawidłowy sposób zainicjowany tryb zmiany wysokości opłaty, a więc nie zostało złożone oświadczenieo wypowiedzeniu opłaty związanej z użytkowaniem wieczystym nieruchomości, dla której prowadzona jest Kw nr(...)lub nieruchomości, dla której prowadzona jest Kw nr(...).
Wobec powyższego orzeczono, jak w pkt 1 wyroku.
O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawieart. 98 § 1 i 3w zw.zart. 99 k.p.c.i § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia28 września 2002 r. w sprawie oplat za czynności radców prawnych oraz ponosienia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielone przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, jak w pkt 2 wyroku i na podstawieart. 98 § 1 i 2 k.p.c., jak w pkt. 3 orzeczenia