Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1169/14
Data wyroku: 2015-02-02 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222§1 kc

Sygn. akt I C 1169/14

UZASADNIENIE
Powódka GminaB.wniosła o nakazanie pozwanymM. S. (1),M. S. (2)iL. S.opuszczenia, opróżnienia i wydania stronie powodowej lokalu mieszkalnego położonego wB.przyul. (...).
Uzasadniając swoje stanowisko strona powodowa wskazała, iż mocą umowy najmu z 22.06.2010 roku pozwani zajmowali przedmiotowy lokal, jednak wobec zaległości w opłatach umowa najmu została rozwiązana z dniem 30.11.2012 r. Pozwanych uprzedzono o możliwości wypowiedzenia umowy najmu w przypadku braku wpłaty zaległości. Po rozwiązaniu umowy pismem z 3.12.2012 r. wezwano pozwanych do opuszczenia lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Mimo wezwania pozwani nie opuścili zajmowanego lokalu i nie wydali go powódce.
Na rozprawie w dniu 23 października 2014 r. pozwanyM. S. (1)przyznał okoliczności faktyczne pozwu oraz wniósł o oddalenie powództwa, jednocześnie wskazał, że od 3 lat mieszka z nim partnerkaP. K.wraz z małoletnim wspólnym dzieckiemW. S.. Z kolei pozwanaM. S. (2), będąca matką małoletniej pozwanejL. S.wskazała, że nie mieszka w spornym lokalu od 6 lat, mieszka z konkubentem i otrzymała wraz z dzieckiem przydział lokalu socjalnego wB.przyul. (...).
Postanowieniem z dnia 12 listopada 2014 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanych osoby mieszkające wraz z pozwanymM. S. (1), to jestP. K.iW. S..
Na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 r.P. K.oświadczyła, że zawarła z pozwanym w dniu 25 października 2014 r. związek małżeński i obecnie nosi nazwiskoS., co potwierdziła okazanym aktem małżeństwa nr(...)USC wB.. PozwaniM. S. (1)iP. S.w imieniu własnym i małoletniejW. S.wnieśli o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa GminaB.jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku numer (...)przyulicy (...)wB.. W dniu 22 czerwca 2010 r. została zawarta z pozwanymM. S. (1)umowa najmu wskazanego lokalu na czas nieoznaczony, a najemca zobowiązany był do uiszczania czynszu i opłat dodatkowych w wysokości 253,84 zł miesięcznie. Pozwany płacił czynsz nieregularnie. Razem z najemcą, jako osoba uprawniona do zamieszkania w lokalu mieszkalnym, wskazana została w umowie siostra pozwanego pozwanaM. S. (2).

Dowód:

umowa najmu z dnia 22.06.2010 r.
zeznania pozwanego i pozwanejP. S.
Pismem z dnia 27 sierpnia 2012 r. poinformowano pozwanego, jako najemcę lokalu, o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu oraz wyznaczono dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych należności.

Dowód:

pismo z dnia 27.08.2012 r.
Pismem z dnia 24 października 2012 r. wypowiedziano pozwanemu umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu i zobowiązano go do opuszczenia i przekazania opróżnionego lokalu. Jako podstawę wypowiedzenia wskazanoart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.  Wysokość zaległości czynszowych pozwanego wynosiła kwotę 6435,89 zł, odsetki 621,99 zł, łącznie 7057,88 zł. Następnie pismem z dnia 03 grudnia 2012 r. wezwano pozwanego do dobrowolnego opuszczenia lokalu z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę sądow ą celem orzeczenia eksmisji.

Dowód:

wypowiedzenie  z dnia 14.10.2012 r.
pismo z dnia 03.12.2012 r.
PozwanaM. S. (2)nie mieszka w lokalu przyul. (...)od 6 lat, od tego czasu zamieszkiwała wraz z konkubentem, obecnie mają 2,5 letnią córkęL. S., która mieszka z pozwaną. Obecnie pozwanaM. S. (2)otrzymała lokal socjalny wB., przyul. (...). Nie pracuje, korzysta z zasiłku socjalnego z(...). Nie posiada kluczy od mieszkania przyul. (...). Nie dopełniła obowiązku meldunkowego  dotyczącego wymeldowania się z tego lokalu. Według stanu na dzień 06 czerwca 2013 r. w spornym lokalu wraz z córkąL.była zameldowana w spornym lokalu.

Dowód:

przesłuchanie pozwanych,
poświadczenie zameldowania z dnia 06.06.2013 r.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie, a mianowicie wobec pozwanychM.,P.iW. S..
Zgodnie z przepisemart. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
W związku z tym, zdaniem Sądu, podstawową kwestią wymagającą ustalenia w niniejszej sprawie była okoliczność, czy pozwanym przysługuje skuteczny względem strony powodowej tytuł prawny do lokalu objętego sporem.
W tym aspekcie należy więc zauważyć, że pozwanegoM. S. (1)łączył z GminąB.stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wB.przyulicy (...). Jednocześnie Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych spółka z o.o. wB., działając w imieniu strony powodowej, wypowiedział pozwanemu opisaną powyżej umowę najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Jako podstawę prawną wypowiedzenia wskazanoart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego, a jako przyczynę wypowiedzenia podano zaległości w opłatach za lokal w łącznej wysokości 6 435,89 zł, przekraczające trzy pełne okresy płatności.
Przepisart. 11 ust 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, na który m. in. powołano się w wypowiedzeniu, przewiduje uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia stosunku najmu nie później niż na miesiąc naprzód, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przepis ten wymaga zatem dokonania przez wynajmującego określonych czynności uprzednich względem samego wypowiedzenia umowy, a mianowicie pisemnego uprzedzenia lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz  wyznaczenia dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległych opłat. W niniejszej sprawie pozwany przyznał okoliczności faktyczne pozwu, a Sąd ustalił, że pismem z dnia 27.08.2012 r. strona powodowa wzywała pozwanego do zapłaty zaległych opłat czynszowych w terminie miesiąca i uprzedziła o możliwości wypowiedzenia umowy najmu. W związku z tym, wypowiedzenie umowy najmu na podstawie tego przepisu było skuteczne. Wobec czego pozwany, ani osoby z nim zamieszkujące jako domownicy, nie posiadają tytułu prawnego do władania lokalem, skutecznego przeciwko właścicielowi, co uzasadnia uwzględnienie powództwa, o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku.
Zgodnie zart. 14 ust. 1przywołanejustawy o ochronie prawa lokatoróww wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia.Art. 14 ust. 3stanowi, iż sąd z urzędu bada czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania oraz ich szczególną sytuację materialna i rodzinną. W przypadku osób, których eksmisja następuje z powodów wymienionych w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy sąd może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, z tym, że nie dotyczy to osób wymienionych wart. 14 ust. 4(art. 14 ust. 5w związku z art. 13 ustawy). W przedmiotowej sprawie, jakkolwiek żądanie eksmisji pozwanych z zajmowanego lokalu, co do zasady, jest słuszne i zasługuje na uwzględnienie, bowiem pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego, to sąd nie mógł pozbawić ich prawa do lokalu socjalnego. PozwaniM. S. (1)iP. K.(obecnieS.) mieszkali razem i żyli w konkubinacie już w chwili rozwiązania umowy najmu, jednak obecnie są małżeństwem i posiadają małoletnie dziecko – pozwanąW. S.. PozwanyM. S. (1)pracuje w firmie ogólnobudowlanej,P. S.nie pracuje, zajmuje się rocznym dzieckiem mał.W.. Pozwany wraz z obecną rodziną znajdowali się i znajdują nadal w trudnej sytuacji materialnej. Przed wypowiedzeniem umowy najmu pozwany uczył się i otrzymywał rentę rodzinną, a obecnie od niedawna na stałe pracuje. Zatem zaległości czynszowe spowodowane były trudnościami finansowymi. Wszystkie te okoliczności zadecydowały, iż sąd orzekł o uprawnieniu całej rodzinyM.iP. S.do otrzymania lokalu socjalnego (pkt II sentencji wyroku).
Orzekając zaś o takim uprawnieniu, Sąd, zgodnie z przepisem art.14 ust. 6 powołanej wyżej ustawy, nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez GminęB.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Natomiast p owództwo skierowane przeciwkoM. S. (2)i jej małoletniej córceL. S.nie jest zasadne i podlega oddaleniu.
Nie zostały spełnione przesłanki zart. 222 § 1 k.c.uzasadniające orzeczenie eksmisji, gdyż pozwane te nie władają lokalem powódki w żaden sposób od około 6 lat. Zgodnie z powołanym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Zatem legitymację bierną posiada wyłącznie osoba faktycznie władająca rzeczą. Zameldowanie w lokalu pod określonym adresem nie daje żadnych uprawnień do władania lokalem, jest obowiązkiem ewidencyjnym, niezależnym od prawa do lokalu. W toku postępowania bezsprzecznie ustalono, że pozwaneM. S. (2), będąca siostrą pozwanegoM. S. (1), nie przebywa wraz z córką w spornym lokalu mieszkalnym od 6 lat, nie posiada od niego kluczy, zabrała swoje rzeczy, a nadto otrzymała lokal socjalny, co świadczy o braku po jej i jej córki stronie legitymacji procesowej biernej. W związku z powyższym, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie III wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu, zawarte w pkt. IV wyroku, oparte zostało na treściart. 102 k.p.c., gdyż sytuacja majątkowa pozwanych wobec których uwzględniono powództwo, opisana wyżej, nie pozwala na poniesienie przez nich tych kosztów w jakiejkolwiek części.

ZARZĄDZENIE
1 odnotować,
2 odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pozwanemuM. S. (1),
3 kal. 14 dni.
02.02.2015 r.