Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 74/15
Data wyroku: 2015-04-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bożena Charukiewicz, Dorota Ciejek, Krystyna Skiepko
Słowa kluczowe: Własność Lokali
Podstawa prawna: art. 222 § 1 i 2 kc, art. 385 kpc
Teza: Czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu.

Sygn. akt IX Ca 74/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 kwietnia 2015 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
W następującym składzie:

Przewodnicząca:

SSO Bożena Charukiewicz (spr.),

Sędziowie:

SO Dorota Ciejek,
SO Krystyna Skiepko,

Protokolant:

prac. sąd. Magdalena Kufel

po rozpoznaniu w dniu 2 kwietnia 2015 r. w Olsztynie,
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wD.,
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wO.,
o wydanie, przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zapłatę,
na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia7 października 2014 r., sygn. akt X C 1438/14,
oddala apelację.
Sygn. akt IX Ca 74/15

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyul. (...)wD.wniosła o nakazanie pozwanej(...) Spółka z o.o.wO., aby wydała nieruchomość niemieszkalną (kotłownię oznaczoną nr(...)) wraz z pomieszczeniami przynależnymi (pomieszczenie techniczne, pomieszczenieusługowe Nr (...)) oraz aby wydała: klucze od tych pomieszczeń, księgi dozoru technicznego, dokumentację techniczną, protokoły kontroli wykonane przez Dozór Techniczny, przeglądy roczne kotłowni położonej wD.przyul. (...), posiadającą wcześniej urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w OlsztynieKW (...). Nadto, wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 500 zł miesięcznie od dnia złożenia pozwu do dnia wydania lokalu z tytułu bezumownego korzystania wraz z ustawowymi odsetkami od dnia zwłoki w płatności każdej miesięcznej należności. Poza tym powódka wniosła o przywrócenie do stanu pierwotnego instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody oraz zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu podała, że w wyniku uzgodnienia treści księgi wieczystej prowadzonej dla spornych pomieszczeń prawo własności pozwanej zostało wykreślone. Konsekwencją tego było zwiększenie udziałów właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę do części wspólnych budynku. Pozwany pomimo prawomocnych orzeczeń odmawia wydania spornych pomieszczeń. Ponadto na zlecenie pozwanej dokonano przeróbek instalacji centralnego ogrzewania i instalacji ciepłej wody użytkowane. Tym samym naruszono prawo własności powódki. Sporne pomieszczenia pozwana użytkowała bez podstawy prawnej. Za czas korzystania pozwana powinna uiścić odszkodowania w wysokości 500 zł miesięcznie, co jest równowartością ceny rynkowej czynszu najmu za tego rodzaju lokale.
Pozwana(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wO.wniosła o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 7 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie nakazał pozwanej(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwO.wydanie powódce Wspólnocie Mieszkaniowej(...)ul. (...)wD.kotłowni oznaczonej numerem 04 wraz z pomieszczeniem technicznym zaznaczonych na rzucie piwnic projektu architektoniczno-budowlanego rozbudowy ze zmianą funkcji terenu i rozpoczętej budowy budynku administracyjno-usługowego na budynek mieszkalno-usługowy -D., rzut piwnicy zawartego w projekcie budowlanym z kwietnia 2006 r.Studia (...)kolorem żółtym i różowym oraz pomieszczeniausługowego numer (...)zaznaczonego kolorem żółtym na mapie sytuacyjno-wysokościowej z 21.12.2007r. sporządzonej przez geodetęZ. S., stanowiących integralną część orzeczenia, znajdujących się w budynku przyul. (...)wD., objętego księgą wieczystą o nrKW (...). Nakazał pozwanemu przywrócenie instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody w budynku przyul. (...)wD., objętego księgą wieczystą o nrKW (...)do stanu zgodnego z projektem budowlanym instalacji sanitarnych, instalacji wodno-kanalizacyjnych, instalacji ogrzewczej budynku, sporządzonymi w dniu 13.4.2006r. przezZakład (...)(projektant mgr inż.I. S.). Oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, że mieszkańcy lokali położonych w budynku mieszkalnym przyul. (...)wD., dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą o numerzeKW (...), tworzą Wspólnotę Mieszkaniową(...).
Sąd Rejonowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 7 grudnia 2012 r. wydanym w sprawie X Ns 797/11, które uprawomocniło się w dniu 27 maja 2013 r., ustanowił zarządcę przymusowego nieruchomości położonej wD.przy ul.(...)„(...)Zarząd został powierzonyT. S.– licencjonowanemu zarządcy nieruchomościami.
W punkcie I wyroku z dnia 5 września 2013 r. wydanym w sprawie X C 556/11 Sąd Rejonowy w Olsztynie nakazał uzgodnić treśćksięgi wieczystej nr KW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał wykreślić z działu I i II wpis prawa własności lokalu niemieszkalnego B02, położonego wD.przyul. (...), składającego się z pomieszczenia kotłowni, pomieszczenia technicznego, pomieszczeniausługowego nr (...)o łącznej powierzchni 315,93 m2, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wpisanego na rzecz(...) Spółka z o.o.wO.. Jednocześnie Sąd nakazał zamknąć wymienioną księgę wieczystą. Wyrok uprawomocnił się w dniu 24 stycznia 2014 r.
Pismem z dnia 21 lutego 2014 r. strona powodowa wezwała(...) Sp. z o.o.wO.do przekazania na jej rzecz kotłowni oznaczonej numerem(...)wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku przyul. (...)wD.oraz wszelkiej dokumentacji związanej z tymi lokalami, w tym klucze do pomieszczeń, księgi dozoru technicznego, dokumentację techniczną, protokoły kontroli oraz przeglądy roczne kotłowni, w nieprzekraczalnym terminie do dnia 10 marca 2014 r.
Pismem z dnia 3 marca 2014 r. pozwana spółka odpowiedziała, że wezwanie z dnia 21 lutego 2014 r. jest bezzasadne.Lokal (...)wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku przyul. (...)wD.pozostaje w użytkowaniu i posiadaniu(...) Sp. z o.o., ponieważ stanowi jej własność.
Jak ustalił Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 20 stycznia 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wO.nałożył na powódkę m. in. obowiązek dostarczenia opinii technicznej samowolnie wykonanych robót budowlanych w budynku przyul. (...)wD., których wykonanie zostało zgłoszone w dniu 21 listopada 2013 r. Stwierdzono, iż w budynku zostały wykonane roboty polegające na zamurowaniu na poziomie piwnicy otworu drzwiowego, który zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją miał stanowić drogę komunikacyjną z klatki schodowej do kotłowni.Firma (...) Sp. z o.o.na klatce schodowej budynku wykonała prowizoryczne zasilanie centralnego ogrzewania. Opisane roboty budowlane zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę. W wyniku przebudowy lokale mieszkańców powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej zostały pozbawione ciepłej wody i centralnego ogrzewania.
W ocenie Sądu Rejonowego pozwana spółka nie jest właścicielem spornej nieruchomości.Księga wieczysta nr KW (...)została bowiem zamknięta na podstawie wyroku z dnia 5 września 2013 r. W konsekwencji ustalono również udziały w nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr KW (...). UmocowanieT. S.do reprezentowania w niniejszej sprawie powódki wynika z postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2012 r. Powódka wykazała również legitymację materialną do żądania wydania spornego lokalu. Jako właścicielka ma prawo domagać się od pozwanego wydania lokalu, którym według twierdzenia w piśmie z 3 marca 2014 r., posiada i użytkuje pozwana. Strona powodowa wykazała, iż pozwana spółka wykonała w użytkowanych przez siebie nieruchomościach niezgodną zprawem budowlanymprzebudowę obiektu budowlanego, polegającą na zmianie parametrów użytkowych i technicznych istniejącego obiektu. Jednocześnie na klatce schodowej wykonano prowizoryczne zasilanie centralnego ogrzewania. Powódka podała, iż pozbawiono tym samym właścicieli lokali mieszkalnych możliwości korzystania z ogrzewania lokali i z ciepłej wody. Prokurent pozwanejspółki (...)potwierdził, iż lokale nie mają ogrzewania. Powódka natomiast nie wykazała, iż przysługuje jej względem pozwanej roszczenie o zapłatę kwoty 500 zł miesięcznie, płatne od dnia złożenia pozwu do dnia wydania lokalu z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, wraz z ustawowymi odsetkami od dnia zwłoki w płatności każdej miesięcznej należności.
Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją pozwana domagając się w istocie zmiany wyroku i oddalenia powództwa. Wniosła również o stwierdzenie nieważności postępowania.
W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła, że działający w imieniu powódki zarządca tymczasowy nie posiada uprawnień do wniesienia pozwu i reprezentowania powódki w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy ona czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W konsekwencji wymaga ona uchwały właścicieli lokali wyrażających zgodę na dokonanie tej czynności. Skarżąca wskazała na zakaz od właścicieli lokali posiadających większość udziałów do podejmowania przez zarządcę jakichkolwiek czynności w imieniu Wspólnoty. Skarżąca zarzuciła również, że orzeczenia Sądu Rejonowego w Olsztynie ustanawiające zarząd przymusowy dla Wspólnoty oraz uzgadniające treść księgi wieczystej spornych nieruchomości, są sprzeczne z prawem. Zaprzeczyła by dokonała jakiejkolwiek przebudowy użytkowanych przez siebie nieruchomości polegającej na zmianie parametrów użytkowych instalacji technicznych. Pozwana wykonała jedynie zgodnie z jej uprawnieniami zabezpieczenia instalacji przed nielegalnym poborem energii cieplnej i ciepłej wody.
Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie wskazując na trafność orzeczenia Sądu Rejonowego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia faktyczne i ocenę prawną tych ustaleń dokonaną przez Sąd Rejonowy. Nie są zasadne zarzuty pozwanej naruszenia przez Sąd I instancji przepisów prawa materialnego i postępowania.
Nie jest trafny zarzut nieważności postępowania. Skarżąca wskazuje, iż reprezentujący Wspólnotę w sprawie zarządca nie ma uprawnienia do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W domyśle skarżąca podważa uprawnienie zarządcy do reprezentowania Wspólnoty w niniejszej sprawie. Tym samym zarzut nieważności skarżący opiera naart. 379 pkt 2 k.p.c.Przepis ten stanowi, że nieważność postępowania zachodzi jeżeli strona nie miała zdolności sądowej lub procesowej, organu powołanego do jej reprezentowania lub przedstawiciela ustawowego, albo gdy pełnomocnik strony nie był należycie umocowany.
Zgodnie zart. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz.U.2000.80.903 j.t. ze zm.) jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 17 marca 2010 r. II SA/Go 9/10 LEX nr 606630). Zgodnie zart. 22 ust. 1 ustawy o własności lokaliczynności zwykłego zarządu organ ten podejmuje samodzielnie. Z powyższego wynika, iż jedynie do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2012 r., I ACa 1117/12, LEX nr 1246688).
Reprezentujący w sprawie Wspólnotę zarządca przymusowy wywodzi swoje umocowanie do działania w imieniu Wspólnoty z postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2012 r., mocą którego powierzono mu reprezentowanie Wspólnoty za zewnątrz i w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Wytoczenie powództwa o wydanie części nieruchomości wspólnej i przywrócenie do stanu poprzedniego części ogrzewania centralnego tej nieruchomości stanowią czynności zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, zatem są to czynności zwykłego zarządu. W konsekwencji zarządca miał uprawnienie do wniesienia powództwa w imieniu Wspólnoty i reprezentowania jej w niniejszej sprawie nawet bez zgody większości właścicieli lokali. Nie można tym samym stwierdzić, że powódka nie była w sprawie właściwie reprezentowana, a w konsekwencji, że zachodzi nieważność postępowania.
Nie jest zasadny zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 140 k.c., które miałoby polegać na wydaniu powódce nieruchomości stanowiącej własność pozwanej.
Powództwo o wydanie powódce kotłowni wraz z pomieszczeniami technicznymi oparte było oart. 222.§ 1 k.p.c., który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Stosownie do tego przepisu na powodzie ciąży obowiązek wynikający zart. 6 k.c.wykazania, iż przysługuje mu prawo własności rzeczy oraz iż rzeczą włada pozwany. Biernie legitymowanym w procesie o wydanie rzeczy jest natomiast osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. Oznacza to, że żądanie o wydanie nie będzie skuteczne, gdy wystąpi z nim osoba, której nie przysługuje prawo własności. Obrona pozwanego w procesie o wydanie polega na wykazaniu, że pozwanemu przysługuje prawo do rzeczy. Innym środkiem obrony może być zaprzeczenie prawa własności powoda lub wykazanie, że właściciel żądając wydania rzeczy nadużywa swego prawa, co jako zupełnie wyjątkowo dopuszcza Sąd Najwyższy (por. m.in. wyrok z dnia 23 września 1992 r., II CRN 99/92, Lex nr 9086, wyrok z 3 października 2000 r., I CKN 287/00, OSN 2001).
Dowody zgromadzone w niniejszej sprawie wskazują, iż właścicielom lokali tworzących Wspólnotę przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Sporne pomieszczenia kotłowni, pomieszczenia technicznego i usługowego stanowią część wspólną budynku. Okoliczność ta wynika z treściksięgi wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie. Wbrew twierdzeniom skarżącej, prawomocny wyrok Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 5 września 2013 r., sygn. akt X C 556/01 wskazuje, że prawo własności pozwanej do wskazanych pomieszczeń zostało wykreślone zksięgi wieczystej nr (...)i księga ta została zamknięta. W rezultacie udziały właścicieli lokali tworzących wspólnotę zostały powiększone o udziały w powiększonej części nieruchomości wspólnej.
Pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu, który wskazywałby, że w chwili orzekania przez Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie, przysługiwało jej jakiekolwiek prawo wynikające, na przykład, zprawa rzeczowegolub ze stosunków zobowiązaniowych uprawnienie do władania rzeczą. Nie powołała się również na nadużycie prawa przez powódkę żądającą wydania pomieszczeń. Taki zarzut byłby zresztą bezzasadny wobec ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie.
Z pisma pozwanej z dnia 3 marca 2014 r. skierowanej do powódki wynika natomiast, że pozwana faktycznie włada spornymi pomieszczeniami. Jednocześnie brak jest podstawy prawnej do tego władztwa. Tym samym pozwana jest biernie legitymowana w niniejszej sprawie. W związku z tym powódka, która wykazała prawo własności do spornych pomieszczeń, może skutecznie domagać się ich wydania.
Roszczenie powódki o przywrócenie do stanu poprzedniego oparte zostało oart. 222 § 2 k.c., który stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Powstaje ono, gdy prawo własności zostało naruszone w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na wyeliminowaniu ingerencji osoby nieuprawnionej w sferę władztwa właściciela oraz na usunięciu skutków naruszeń, to jest doprowadzenie rzeczy do takiego stanu, w jakim była przed naruszeniem (Teresa A. Filipiak Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe. LEX, 2012).
Zgodnie zart. 3 ust. 2. ustawy o własności lokalinieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym instalacja ogrzewania i ciepłej wody, jako służąca do użytku wszystkich właścicieli lokali stanowi ich współwłasność. W konsekwencji powódka reprezentując współwłaścicieli lokali ma legitymacje czynną do rozporządzania wskazanymi instalacjami.
Z przedłożonych przez powódkę dokumentów, a w szczególności postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wO.z dnia 20 stycznia 2014 r. wynika, że w budynku przyul. (...)wD.pozwana wykonała prowizoryczne zasilanie centralnego ogrzewania. W apelacji pozwana przyznała, że dokonała przebudowy instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody. Nie ma zatem wątpliwości, że pozwana naruszyła prawo własności właścicieli lokali reprezentowanych przez powódkę. Tym samym prawidłowo Sąd Rejonowy zobowiązał pozwaną do przywrócenia wskazanych instalacji do stanu poprzedniego.
Zarzuty skarżącej dotyczą również prawomocnych orzeczeń sądowych: postanowienie Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2012 r. ustanawiającego dla Wspólnoty zarządcę przymusowego oraz wyroku tego Sądu z 5 września 2013 r. o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Skarżąca twierdzi, że orzeczenia te są bezprawne i na tej podstawie wywodzi skutki sprzeczne z treścią tych orzeczeń. Wskazać zatem należy, iż orzeczenia te są prawomocne i w związku z tym wiążą nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe (art. 365 § 1 k.p.c.). W konsekwencji zarzuty oparte na bezprawności tych orzeczeń nie mogą być uwzględnione.
Mając zatem na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.orzekł, jak w wyroku.