Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 380/14
Data wyroku: 2014-09-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Hochman, Stanisław Łęgosz, Arkadiusz Lisiecki
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 kc

Sygn. akt II Ca 380/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 września 2014 roku
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Paweł Hochman

Sędziowie

SSO Arkadiusz Lisiecki
SSO Stanisław Łęgosz (spr.)

Protokolant

st. sekr. sąd. Alicja Sadurska

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2014 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wO.
przeciwkoW. B.,E. B.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego w Opocznie
z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt I C 412/12
oddala apelację i zasądza od pozwanychW. B.iE. B.na rzecz powodaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wO.kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.
Sygn. akt II Ca 380/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 7 marca 2014 r. w sprawie IC 412/12 Sąd Rejonowy w Opocznie zasądził od pozwanychW. B.iE. B.na rzecz powodaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wO.kwotę 4112,23 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 sierpnia 2012 r. oraz kwotę 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego
E. B.iW. B.są najemcamilokalu nr (...)przyul. (...). Pozwani byli zobowiązani do opłacania czynszu i opłat eksploatacyjnych. Pozwani nie uiszczali regularnie czynszu i opłat eksploatacyjnych w wysokość zaległości za okres od dnia 30 września 2011 r. do dnia 31 lipca 2012 r. wynosi 4.112,23 zł.

E. B.w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod nazwąPrzedsiębiorstwo Usługowo Handlowe (...)wO.zawarła w dniu 12 kwietnia 2000 roku zeSpółdzielnią Mieszkaniową (...)wO.umowę nr (...), w której zobowiązała się do budowy dla spółdzielni budynku mieszkalnego wielorodzinnego, sekcja(...), przy ul.(...). Zgodnie z § 8 pkt 1 tejże umowy pozwana wpłaciła powódcej w dniu 12 maja
2000 roku kwotę 25.000 złotych tytułem zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Po odbiorze budynku spółdzielnia zwróciłaE. B.połowę tej kwoty, czyli 12.500 złotych wraz z odsetkami w kwocie 5.582,71 złotych. Nastąpiło to w dniu 27 grudnia 2001 roku. Pozostała kwota miała zostać zwrócona po upływie okresu rękojmi, pod warunkiem usunięcia w terminie ewentualnych usterek (§ 8 pkt. 3 i 5 umowy). Okres rękojmi został ustalony na trzy lata (§ 13 umowy). Odbiór budynku nastąpił 9 listopada 2001 roku. Okres rękojmi upłynął dnia 9 listopada 2004 roku. Kwota 12.500 złotych stanowiącą 50 % zabezpieczenia należytego wykonaniaumowy nr (...)nie została pozwanym zwrócona.
Pozostała kwota zabezpieczenia czyli 12.500 złotych została w dniu 27 grudnia 2001 roku umieszczone na lokacie terminowej na okres 24 miesięcy. Następnie w dniu 30 grudnia 2003 roku zawarto kolejną lokatę terminową na okres 3 miesięcy na kwotę 12.500 złotych. Była to lokata odnawialna. Środki na lokacie były przechowywane do dnia upływu rękojmi.
Wnioskiem z dnia 2 listopada 2007 rokuE. B.iW. B.wnieśli o zawezwanie do próby ugodowejSpółdzielnię Mieszkaniową (...)wO.w sprawie zapłaty kwoty 22.651.97 złotych wynikającej z niezwrócenia połowy kwoty zabezpieczenia należytego wykonania umowy wraz z odsetkami ustawowymi.
Wnioskiem z dnia 15 czerwca 2009 rokuE. B.iW. B.wnieśli o zawezwanie do próby ugodowejSpółdzielnię Mieszkaniową (...)wO.w sprawie zapłaty kwoty 45.266,12 złotych wynikającej z niezwrócenia połowy kwoty zabezpieczenia należytego wykonania umowy wraz z odsetkami ustawowymi.
Kolejnym wnioskiem z dnia 21 czerwca 2011 rokuE. B.iW. B.wnieśli o zawezwanie do próby ugodowejSpółdzielnię Mieszkaniową (...)wO.w sprawie zapłaty kwoty 57.599,60 złotych wynikającej z niezwrócenia połowy kwoty zabezpieczenia należytego wykonania umowy wraz z odsetkami ustawowymi.
W. B.iE. B.oświadczeniami o potrąceniu wierzytelności złożonymi w dniach 19 października 2011 roku, 29 listopada 2011 roku, 20 stycznia 2012 roku, 24 lutego 2012 roku, 26 marca 2012 roku, 23 kwietnia 2012 roku, 24 maja 2012 roku, 25 czerwca 2012 roku, 31 lipca 2012 roku dokonywali potrącenia należnej od nich wierzytelności z tytułu czynszu zalokal nr (...)przyul. (...)z pozostającą w dyspozycji spółdzielni mieszkaniowej kwotą 46. 225,59 złotych z tytułu niezwróconej kwoty zabezpieczenia należytego wykonania umowy.
W. B.pozostaje w związku małżeńskim zE. B., umów małżeńskich małżonkowie nie zawierali.E. B.do dnia 31 lipca
2007 roku prowadziła działalność gospodarczą pod nazwą(...)wO.. Pełnomocnikiem firmy byłW. B..
Powodowa spółdzielnia mieszkaniowa w piśmie procesowym z dnia 20 stycznia 2014 roku przyznała fakt nie zwrócenia pozwanym kwoty 12.500 złotych po upływie rękojmi i dokonała rozliczenia tej kwoty wraz z odsetkami bankowymi i ustawowymi. W piśmie tym strona powodowa wskazała, żeE. B.na dzień 9 listopada 2004 roku (koniec rękojmi) należała się kwota 14.495,32 złotych (na kwotę tę składa się należność główna 12.500 złotych oraz odsetki bankowe). Od kwoty tej od dnia 9 listopada 2004 roku spółdzielnia naliczyła odsetki ustawowe. Z kwoty tej strona powodowa dokonała potrącenia należnych od pozwanych wierzytelności za dzierżawę przyul. (...)oraz z lokal mieszkalny przyul. (...), co do których zapadły już prawomocne rozstrzygnięcia sądu. Nadto wskazano, że na dzień 1 maja 2010 roku wierzytelności strony pozwanej wynoszą 4.418,32 złotych. Wskazano, że w Sądzie Rejonowym w Opocznie toczy się sprawa I C 208/11 o zapłatę czynszu dzierżawnego nieruchomości przyul. (...)w kwocie 17 450,06 złotych należnych na dzień 15 sierpnia 2011 roku. Natomiast pozwanym na dzień 25 sierpnia 2011 roku przysługuje wierzytelność w kwocie 5.176,82 złotych (czyli 4.418,32 złote plus odsetki w kwocie 758,50 złotych za okres od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 25 sierpnia 2011 roku).
Po rozliczeniu tej kwoty powódce przysługuje należność w kwocie 12.273,24 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 sierpnia 2011 roku dochodzona w sprawie I C 208/11. Dalsze należności za kolejne okresy nieuregulowania opłat w których toczą się sprawy sądowe to:
za lokal mieszkalny przyul (...)
sprawa I C 29/12 - kwota 5.438,72 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 września 2011 roku,
niniejsza sprawa I C 412/12 - kwota 4.112,23 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2012 roku,
sprawa I C 480/12 - kwota 5. 271,51 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 września 2013 roku,
- z tytułu dzierżawy nieruchomości położonej wO.przyul (...)
sprawa I C 411/12 - kwota 3.875.25 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 4 października 2012 roku,
sprawa I C 479/13 - kwota 3.888,56 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 września 2013 roku
Roszczenie pozwu wywodzone jest z umowy najmu zawartej zW. B.. Stosownie do treściart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony. Najemca natomiast zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Strony łączy umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wO.przyul. (...). Wobec tego, powódka ma prawo żądać od pozwanych czynszu za sporne miesiące. Wysokość czynszu pozostawała poza sporem. Pozwani przyznali, że nie uiszczali czynszu i podnieśli zarzut potrącenia.
Zgodnie zart. 498 § 1 k.c.gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej (art. 498 § 2 k.c).
Pozwani wskazali swoje wierzytelności do potrącenia wywodząc, że posiadają w stosunku do powoda wierzytelność wynikającą z niezwróceniaE. B.kwoty 12.500 złotych pozostałej w dyspozycji powodowej spółdzielni, mimo zakończenia okresu gwarancji wynikającego zumowy nr (...)z dnia 12 kwietnia 2000 roku.
Fakt niezwrócenia przez powodową spółdzielnię mieszkaniową pozwanejE. B.połowy kwoty zabezpieczenia należytego wykonaniaumowy nr (...)z dnia 12 kwietnia 2000 roku nie był pomiędzy stronami sporny. Okoliczność ta została przyznana przez stronę powodową. Tylko na marginesie Sąd wskazał, że kwestia ta została już oceniona w innych prawomocnych rozstrzygnięciach sądu (np. sygn. akt I C 135/08, I C 26/11, I C 48/10, I C 25/11). Stosownie zaś do treściart. 365 § 1 k.p.c.orzeczenie prawomocne wiąże strony i sąd, który je wydał, a także inne sądy w ewentualnych postępowaniach.
Sporną w niniejszym postępowaniu pozostaje okoliczność od kiedy winny być naliczane odsetki ustawowe od wierzytelności strony pozwanej. Strona pozwana wywodzi bowiem, że odsetki ustawowe należą się od dnia następnego po dokonanej wpłacie kwoty 25.000 złotych (czyli od dnia 13 maja 2000 roku). Natomiast strona powodowa wskazuje, że odsetki ustawowe należą się pozwanym od dnia 9 listopad 2004 roku tj. od dnia upływu okresu rękojmi. Sąd w pełni zaakceptował stanowisko strony powodowej. Wskazał, że w dniu 27 grudnia 2001 roku spółdzielnia mieszkaniowa zwróciłaE. B.50 % zabezpieczenia należytego wykonania umowy tj. kwotę 12.500 złotych wraz z odsetkami w kwocie 5.582,71 złotych. Stosownie zaś do § 8 pkt. 2 umowy z. dnia 12 kwietnia 2000 roku nr(...)zabezpieczenie należytego wykonania umowy w wysokości 50 % zostanie wypłacone przy odbiorze komisyjnym. Wielkość zabezpieczenia należytego wykonania umowy zostanie ulokowana na koncie dla wkładów długoterminowych i zwrot jego będzie następował wraz z naliczonymi odsetkami dla wykonawcy (§ 8 pkt. 4 powołanej umowy). Uznać zatem należy, że w tym zakresie warunki umowy zostały spełnione.E. B.otrzymała 50 % zabezpieczenia należytego wykonania umowy wraz z odsetkami w kwocie 5.582,71 złotych. Pozwani kwestionują co prawda okoliczność, że kwota 5.582,71 złotych nie stanowi odsetek od lokaty bankowej o której mowa w § 8 umowy z dnia 12 kwietnia 2000 roku nr(...), lecz są to odsetki od lokaty o jakiej stanowi § 9 powołanej umowy. Stosownie do treściart. 6 k.c.to na pozwanych ciążył obowiązek wykazania tej okoliczności. Temu obowiązkowi pozwani nie sprostali.
Z wyciągu bankowego (k.92) wynika, że w dniu 27 grudnia 2001 roku na rachunek(...)zostało zwrócone wadium w kwocie 12.500 złotych oraz odsetki w kwocie 5.582,71 złotych. Takie oznaczenie polecenia przelewu pozwala przyjąć, że kwota 5.582,71 złotych są to odsetki bankowe od wpłaconego zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Trudno bowiem przyjąć, że w jednym przelewie strona powodowa wskazała należność główną i odsetki od innej należności głównej.
Sąd przyjął, że pozostała kwota 12.500 złotych została w dniu 27 grudnia 2001 roku wpłacona na lokatę terminową na okres 24 miesięcy. Następnie po upływie 24 miesięcy w dniu 30 grudnia 2003 roku kwotę 12.500 złotych wpłacono na kolejną lokatę terminowana 3 miesiące. Środki na lokacie były przechowywane do dnia upływu rękojmi tj. 9 listopada 2004 roku. Pozwani kwestionują powyższe okoliczności wywodząc, że kwota stanowiąca zabezpieczenie należytego wykonania umowy nie była wpłacona na żadną lokatę, a w szczególności na lokatę długoterminową o jakiej stanowił § 8 umowy z dnia 12 kwietnia 2000 roku nr(...). Dlatego też zdaniem pozwanych należą się im odsetki ustawowe od dnia wpłaty kwoty 25.000 złotych. Takie stanowisko pozwanych nie ma oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w załączonych umowach lokat terminowych.
Na dzień 9 listopada 2004 roku pozwanejE. B.należała się kwota 14.495,32 złotych, co szczegółowo opisuje strona powodowa w piśmie z dnia 20 stycznia 2014 roku, które to wyliczenia w ocenie Sądu są prawidłowe i nie ma konieczności powielania tych wyliczeń. Strona powodowa dokonała szczegółowego rozliczenia w/w kwoty wraz z odsetkami ustawowymi w odniesieniu do zapadłych dotychczas prawomocnych wyroków sądowych i w przekonaniu Sądu są to wyliczenia prawidłowe. Sąd wskazał, że spółdzielnia mieszkaniowa dokonała potrąceń wierzytelności stosownie doart. 451 k.c.zaliczając je w pierwszej kolejności na zobowiązania czynszowe należne za okresy najdalej wymagalne. Pozostała zaś na dzień 1 maja 2010 roku kwota należna pozwanym w wysokości 4.418.32 złotych stosownie doart. 451 k.c.winna być potrącona w sprawie I C 208/11 toczącej się przed Sądem Rejonowym w Opocznie, gdyż sprawa to dotyczy zaległości czynszowych z tytułu dzierżawy nieruchomości przyul. (...)za okres sierpnia 2007 roku do maja 2010 roku. W tych okolicznościach Sąd uznał, że w niniejszej sprawie pozwani nie posiadają już wierzytelności, z której można byłoby dokonać potrącenia dochodzonej pozwem kwoty.
Mając powyższe na względzie Sąd uwzględnił powództwo w całości.
O kosztach procesu sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c,
Od powyższego wyroku apelację złożyli pozwani. W apelacji powołali się na nową okoliczność – złożenie w dniu 9 kwietnia 2014 r. oświadczenia stronie powodowej o postawieniu do potrącenia dochodzonej przez powódkę należności wierzytelnością w kwocie 378.137,72 przysługującą pozwanym od powódki z tytułu zwrotu wartości wybudowanego pawilonu handlowego na wydzierżawionym terenie należącym do powódki, położonym przyul. (...). Zgłoszenie powyższego potrącenia było możliwe dopiero na tym etapie postępowania, gdyż strona powodowa po zamknięciu rozprawy przed sądem rejonowym doręczyła pozwanym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy.
Natomiast z treści uzasadnienia apelacji wynika również zarzut błędnego ustalenia przez sad pierwszej instancji, że nastąpiło już rozliczenie wierzytelności pozwanych przysługującej wobec powódki z tytułu niezwróconej pozwanej kwoty zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Zdaniem skarżących rozliczenie powinno obejmować całą kwotę 25000 zł, nie zaś 12500 zł. W apelacji pozwani prezentują stanowisko, że zwrócona 27 grudnia 2001 roku kwota 12500 zł i odsetki 5582 zł, nie dotyczyła zwrotu 50% rękojmi przewidzianej w(...)umowy nr. (...), lecz zwrotu vadium opłaconego w związku z przystąpieniem do przetargu.
W konkluzji skarżący wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, a w razie nieuwzględnienia tego wniosku o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja nie jest uzasadniona. Jak wynika z treści sprzeciwu od nakazu zapłaty wydanego w dniu 4 marca 2012 r. pozwani do potracenia z wierzytelnością strony powodowej dochodzoną pozwem, przedstawili swoją wierzytelność z tytułu nierozliczenia kwoty 25.000zł, której dotyczył prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 7 grudnia 2009 r. w sprawie II Ca 635/09.
Analiza dołączonego do sprzeciwu odpisu prawomocnego wyroku ( k.43-53) wskazuje w sposób jednoznaczny, że zgłoszona do potracenia wierzytelność pozwanych dotyczyła niezwróconej przez stronę powodową połowy wpłaconej przez pozwaną kwoty zabezpieczającej wykonanie umowy, przewidzianej w§ 8 umowy nr (...). Jednocześnie w tym postępowaniu ustalono, że po odbiorze budynku, który miał miejsce w dniach 7 i 9 listopada 2001 r. Spółdzielnia zwróciłaE. B.połowę wpłaconej przez nią kwoty (całość opiewała na 25000zł) zgodnie z §(...)umowy. Pozostała kwota miała zostać zwrócona po upłynięciu okresu rękojmi pod warunkiem usunięcia w terminie ewentualnych usterek ( k-46).
Wobec powyższego obecne twierdzenie apelacji, że strona powodowa w ogóle nie zwróciła pozwanejE. B.jakiejkolwiek części wpłaconego zabezpieczenia jest nie do przyjęcia. W konsekwencji tego nie sposób uznać, że rozliczeniu podlega, tak jak chcą skarżący, cała kwota 25000zł, a tym samym ,że pozostała jeszcze jakaś niezaspokojona część wierzytelności z tytułu zwrotu zabezpieczenia przewidzianego w §(...)umowy , która mogłaby zostać potrącona z wierzytelnością strony powodowej dochodzoną pozwem. Na marginesie należy zaznaczyć, że pozwani w toku postępowania przed sadem pierwszej instancji nie kwestionowali rachunkowego rozliczenia wierzytelności przedstawionego przez stronę powodową (uznanego przez sąd za prawidłowe) i nie wnosili o dokonanie jego weryfikacji przez biegłego sadowego. Wynik tego rozliczenia jest niekorzystny dla pozwanych i wskazuje, że przysługująca pozwanym wierzytelność zastała już wyczerpana wskutek wcześniejszych potrąceń z innymi licznymi należnościami spółdzielni.
Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy jest powołania w apelacji okoliczności posiadania .przez pozwanych nowej wierzytelności z tytułu nakładów budowlanych poniesionych nieruchomość strony powodowej, oddaną im w dzierżawę. Przedmiotem wzajemnego potrącenia mogą być tylko wierzytelności wymagalne. Roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego staje się wymagalne dopiero po zwrocie rzeczy (art. 667kpc). Jak wynika ze zgodnych oświadczeń stron złożonych przed Sądem Okręgowym na rozprawie w dniu 15 września 2014 r. do zwrotu tego jeszcze nie doszło. Tak więc na dzień orzekania przez sąd drugiej instancji, powołana w apelacji nowa wierzytelność, nie mogła być przedmiotem potrącenia.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy apelację jako pozbawioną podstaw oddalił –art. 385 k.p.c.O zwrocie kosztów procesu za instancję odwoławczą orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.