Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 1281/14
Data wyroku: 2014-09-03 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Tomasz Szaj, Dorota Gamrat-Kubeczak, Mariola Wojtkiewicz
Słowa kluczowe: Egzekucja Z Nieruchomości
Podstawa prawna: art, 948 § 2 kpc

Sygn. aktII Cz 1281/14

POSTANOWIENIE
Dnia 3 września 2014 r.
Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Dorota Gamrat- Kubeczak
Sędziowie:  SO Mariola Wojtkiewicz
SO Tomasz Szaj (spr.)
po rozpoznaniu w dniu 3 września 2014 roku w Szczecinie, na posiedzeniu niejawnym
sprawy ze skargi dłużnika(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wN.
na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w(...)K. M.z dnia 12 marca 2014 r., w postaci opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącejdziałkę nr (...)o łącznej powierzchni(...), położonej wD.,(...)D.,(...)(...), dla której Sąd Rejonowy w Gryficach IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych wŁ.prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), w sprawie o sygn. akt Km 1159/12
z udziałem wierzycieli(...)wH.((...)D.
oraz uczestników postępowania(...) Spółki akcyjnejwW.iBanku (...) Spółki akcyjnejwW.,
na skutek zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego w Gryficach z dnia 3 czerwca 2014 r., sygn. akt VI Co 160/14

oddala zażalenie.
SSO Tomasz Szaj     SSO Dorota Gamrat – Kubeczak   SSO Mariola Wojtkiewicz
Sygn. aktII Cz 1281/14

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 3 czerwca Sąd Rejonowy w Gryficach oddalił skargę dłużnika na czynność komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w GryficachK. M.z dnia 12 marca 2014 r. w sprawie Km 1159/12 w postaci opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącejdziałkę nr (...)o łącznej powierzchni(...)położonej w miejscowościD.,(...)D.,(...)(...), dla której Sąd Rejonowy w Gryficach IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych wŁ.prowadziksięgę wieczystą o numerze (...).
Dłużnik w wywiedzionej przez siebie skardze sformułował dwa zarzuty. Pierwszy z nich dotyczył zaniżenia szacunkowej wartości nieruchomości, drugi zaś pomniejszenia wartości nieruchomości z uwagi na obciążenie nieruchomości prawem dzierżawy.
W ocenie Sądu Rejonowego, żaden z nich nie zasługiwał na uwzględnienie.
Sąd I instancji wskazał, iż operat szacunkowy, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych w oparciu o uzasadnioną metodę wyceny. Biegły zastosował podejście porównawcze, realizowane metodą korygowania ceny średniej. Przyjęte do porówna transakcje należało uznać za miarodajne i przydatne dla sporządzenia operatu. Sąd zwrócił uwagę, iż do szacowania wartości nieruchomości dla celów sprzedaży wymuszonej nie mogą być brane pod uwagę wyłącznie ceny gruntów rolnych sprzedawanych przez(...)wW., a zaprezentowane przez skarżącego. Sąd Rejonowy wskazał, iż średnia cena przywołana w opinii wynosi 17.900 zł/ha oraz 17.300 zł/ ha a wartość z uwzględnieniem cech przedmiotowych działek wynosi odpowiednio: dladziałki (...)18562,45 zł/ha, dladziałki (...): 23.649,10 zł/ha. Zatem różnica pomiędzy średnią ceną wskazaną przez skarżącego dladziałki nr (...): 18562,45 zł / 19.313 zł/ ha wynosi -3,88%, a w przypadkudziałki (...): 23.649,10 zł/ha wynosi + 18,33 % tj. wyższa wartość niż wskazana przez pełnomocnika.
Kolejno Sąd Rejonowy wskazał, iż biegły, wbrew twierdzeniom skarżącego uwzględnił tendencję wzrostową cen w 2013 r. (odpowiednio w kolumnach 9 w tabeli nr 2 i 6 opinii) jak również różnice w cenach ze względu na wielkość obszaru (tabela nr 5 i 9 wiersz 1p2). W operacie szacunkowym biegły wskazał kilkanaście transakcji dokonywanych na przełomie lat 2012 - 2013, a więc pochodzących z bliskiego okresu, nadto przyjął do porównania transakcje których przedmiotem były nieruchomości podobne do nieruchomości dłużnika, zaś różnice uwzględnione zostały poprzez stosowne korygowanie cen.
Odnosząc się z kolei do drugiego ze wskazanych wyżej zarzutów, Sąd Rejonowy wskazał, iż obowiązek uwzględnienia przy wycenie nieruchomości praw obciążających nieruchomość (w tym umowy dzierżawy) wynika zart. 948 § 2 k.p.c.Z odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika Kw Nr(...)wynika, że według stanu na dzień 12 marca 2014 r. tj. dzień dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, w dziale III księgi wieczystej ujawnione było obciążenie nieruchomości w postaci prawa dzierżawy na okres 30 lat do dnia 24 sierpnia 2013 r. na rzecz(...) S.A.wW.. W ocenie Sądu obalenie domniemania wynikającego zart. 3 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym prawo jawne (wpisane wdziałach II- IV prawa rzeczowe, osobiste oraz roszczenia) z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, wykracza poza zakres kognicji sądu rozpoznającego skargę na czynności Komornika Sądowego. Jeżeli zawarty w dziale III księgi wieczystej wpis dot. umowy dzierżawy jest nieaktualny, w gestii dłużnika pozostaje doprowadzenie do zgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez wytoczenie powództwa bądź złożenie wniosku o wykreślenie tego prawy. Z akt Km 1159/12 nie wynika by dłużnik bądź podmiot na rzecz którego wpisano prawo osobiste w postaci umowy dzierżawy dokonał jednej z tych czynności, same zaś twierdzenia Prezesa zarządu(...) Sp. z o.o.wN.są dalece niewystarczające.
W ocenie Sądu I instancji nie ulega także wątpliwości, że obciążenie nieruchomości umową dzierżawy na okres 30 lat, wpływa na jej wartość, ponieważ potencjalny nabywca musi się liczyć z tym, że dzierżawca przez ten okres może korzystać z jego nieruchomości, nawet jeżeli strony tej umowy, uzgodniły, że dojdzie ona do skutku w przypadku uzyskania zgody(...)na wybudowanie elektrowni wiatrowej. To, że do dnia dzisiejszego zgodna nie została wydana, nie wyklucza możliwości uzyskania jej w okresie późniejszym.
Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodził się dłużnik, który zaskarżając je w całości wniósł o jego zmianę poprzez uwzględnienie skargi z dnia 26 marca 2014 r. ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Skarżący wniósł ponadto o zasądzenie od wierzyciela na jego rzecz kosztów postępowania, według norm przepisanych.
Tak wnosząc skarżący podtrzymał swoje stanowisko zawarte w skardze, iż pomniejszenie wartości nieruchomości z uwagi na obciążenie ją prawem zobowiązaniowym (prawem dzierżawy) jest niedopuszczalne na gruncie przedmiotowej sprawy.
W uzasadnieniu zażalenia wskazał, że umowa dzierżawy zawarta dnia 22 sierpnia 2008 r. pomiędzy dłużnikiem a(...) S.A.przewidywała dojście umowy dzierżawy do skutku w przypadku uzyskania zgody(...)na wybudowanie elektrowni wiatrowej. Skarżący wskazał, iż przygotowania do inwestycji nie zostały rozpoczęte. Na etapie sporządzania opinii przez biegłego, wiadomym było, że na tych działkach nie ma wiatraków i nie planuje się ich postawienia. Zatem w ocenie skarżącego dzierżawa ta de facto nie istnieje. W ocenie skarżącego decydujący jest, zatem nie sam fakt wpisania umowy do księgi wieczystej nieruchomości, ale analiza umowy dzierżawy zawartej pomiędzy dłużnikiem a(...) S.A.Skarżący zwrócił uwagę, iż wydzierżawiający nie uregulował należności z tytułu umowy, w związku z czym dzierżawca może ją wypowiedzieć w trybie natychmiastowym (co spowoduje możliwość wykreślenia wpisu w księdze wieczystej).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie okazało się nieuzasadnione.
Sąd pierwszej instancji w skarżonym postanowieniu dokonał szczegółowej analizy wszelkich okoliczności związanych z dokonanym opisem i oszacowaniem nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącejdziałkę nr (...)o łącznej powierzchni 99,1942 ha, położonej w miejscowościD., gminaD., powiat(...), dla której Sąd Rejonowy w Gryficach IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych wŁ.prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), a w konsekwencji odniósł się również w sposób kompleksowy do podnoszonych w skardze na czynność komornika zarzutów.
Zarzuty skarżącego podniesione w zażaleniu mają jedynie polemiczny charakter ze słusznym orzeczeniem Sądu I instancji. Na etapie postępowania odwoławczego ograniczyły się do zakwestionowania możliwości pomniejszenia wartości nieruchomości z uwagi na obciążenie nieruchomości prawem zobowiązaniowym tj. prawem dzierżawy.
W tym miejscu Sąd Okręgowy ponownie zwraca uwagę, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zasadami dotyczącymi takich operatów i zawiera wszelkie niezbędne elementy.
W myślart. 948 § 2 k.p.c.-w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myślart. 946została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu tych praw.
Przy ocenie sporządzonego przez biegłego operatu należy mieć także na uwadze przepisyustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku ogospodarce nieruchomościamiorazrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które to biegły ma obowiązek stosować.
Stosownie do § 38 wskazanego wyżej rozporządzenia -Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymiprawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonymprawem rzeczowymjej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonegoprawa rzeczowego(ust. 2). W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonegoprawa rzeczowegookreśla się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (ust. 3). Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości (ust. 4).
W dacie sporządzania opisu i oszacowania nieruchomości(12 marca 2014 roku) w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika KW Nr(...)widniało obciążenie nieruchomości – prawo osobiste – w postaci prawa dzierżawy na okres 30 lat do dnia 24.08.2038 r. na rzeczE.(...)spólka akcyjna z siedzibą wW.(w tym zakresie błędną datę wskazuje Sąd Rejonowy na stronie 5 uzasadnienia swego orzeczenia).
Biegły dokonując oszacowania wartości nieruchomości miał zatem obowiązek kierując się powyższymi przepisami, uwzględnić ww. prawo jako obciążenie nieruchomości wpływające na jej wartość. Biegły oszacował przedmiotową nieruchomość zarówno z uwzględnieniem jak i bez uwzględnienia prawa dzierżawy, spełniając tym samym wymóg określonyart. 948 § 2 k.p.c.
Rozstrzygnięcie czy dane prawo dzierżawy, jak wywodzi skarżący rzeczywiście istnieje, nie było w gestii sporządzającego operat, a następnie komornika. Skarżący musi liczyć się z tym, że dopóki przedmiotowy wpis widnieje w dziale III księgi wieczystej jako obciążenie nieruchomości to bez względu na to, jak wygląda sytuacja pomiędzy stronami rzeczonego stosunku obligacyjnego, będzie miała ona wpływ w świetle powołanych regulacji na jej wartość. Jeżeli jak twierdzi skarżący, umowa ta nie będzie wykonywana to w jego interesie jest to, aby doprowadzić do zgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze a stanem rzeczywistym. Czynności takich jak wynika z akt sprawy skarżący jednak nie podjął.
Nie ulega również wątpliwości, iż wbrew twierdzeniom skarżącego- obciążenie nieruchomości prawem dzierżawy na okres 30 lat (do 24 sierpnia 2038 roku) ma znaczący wpływ na przedstawianą przez nią wartość. Potencjalny nabywca musi liczyć się z tym, że dzierżawca jeszcze przez blisko 24 lata będzie mógł korzystać z nieruchomości, a tym samym ewentualne korzystanie przez niego z nieruchomości będzie ograniczone. Nawet jeżeli aktualnie umowa nie może dojść do skutku z uwagi na brak zgody odpowiedniego(...), to nie można przecież wykluczyć, iż takowa może zostać udzielona w późniejszym terminie.
Mając powyższe na uwadze brak podstaw, aby podważyć czynność komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości.
Uznając zatem, że zaskarżonym postanowieniem prawidłowo rozstrzygnięto skargę, Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.oddalił zażalenie.
(...)
(...)
(...)

1
(...)

2
(...)

(...)K. M.,
(...)D.,
-(...)(...)
-(...),
- (...) SAwW.,(...)-(...) W.,ul. (...)
- (...) SA,(...)-(...) S.,ul. (...)
- (...) SA,(...)-(...) W.,ul. (...)

3
(...)

4
(...)