Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 266/14
Data wyroku: 2014-07-10 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Umowa Przedwstępna
Podstawa prawna: art. 394 k.c.

III Ca 266/14

UZASADNIENIE
PowodowieK. O.iM. O.wystąpili o zasądzenie solidarnie odI. S.kwoty 19.900 zł tytułem zwrotu zapłaconej zaliczki na podstawie § 6 ust. 3 umowy przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 1 marca 2012 r. z ustawowymi odsetkami od 30 kwietnia 2012 r. oraz o zasądzenie kosztów sądowych w łącznej wysokości 2.667 zł.
W dniu 17 sierpnia 2012 r. Sąd wydał przeciwko pozwanej nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwana wniosła zarzuty od przedmiotowego nakazu zapłaty, w których zaskarżyła nakaz w całości oraz wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, iż, wbrew treści umowy łączącej strony, wpłacona przez powodów na jej rzecz kwota spełniała funkcję zadatku i tak należy ją traktować. Wskazała, iż obie strony traktowały wskazaną kwotę jako formę zabezpieczenia i odszkodowania w razie niewykonania umowy.
Wyrokiem z dnia 26 listopada 2013 roku Sąd Rejonowy w Zgierzu utrzymał w mocy wydany w sprawie nakaz zapłaty.
W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
K. O.iM. O.zamierzali kupić dom za cenę do 600.000 zł. Korzystali z pomocyM. K., z którą podpisali umowę o pośrednictwo w poszukiwaniu nieruchomości. Obejrzeli również nieruchomość pozwanej i na drugim spotkaniu ustalono cenę na 825.000 zł. Pozwani zastrzegli, iż nie wiedzą, czy dostaną kredyt na wskazaną kwotę. W dniu 1 marca 2012 r.I. S.zawarła zM. O.iK. O.umowę przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu onumerze ewidencyjnym (...)położonej w miejscowościK.naulicy (...), w gminieA.objętejksięgą wieczystą KW (...)oraz udziału w nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną oznaczonej jakodziałka gruntu numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu prowadziksięgę wieczystą KW (...). W § 2 umowyI. S.oświadczyła, że na działce gruntu 136/2 wybudowała budynek mieszkalny wraz z niezbędną infrastrukturą, zaś w dniu 22 lutego 2012 r. złożyła zawiadomienie o zakończeniu budowy i w ustawowo określonym terminie uzyska Decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wZ.o pozwoleniu na użytkowanie budynku. W § 3 ust. 1 umowyI. S.oświadczyła, iż przyrzeka sprzedać kupującymM. O.iK. O.opisane wyżej nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, a kupujący przyrzekli opisane nieruchomości kupić. W § 3 ust. 3 umowy strony postanowiły, iż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w terminie 20 dni liczonych od dnia podpisania umowy przyrzeczenia sprzedaży pod warunkiem uregulowania przez kupujących wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z niniejszej umowy oraz uzyskania przez sprzedającą pozwolenia na użytkowanie budynku. W § 5 ust. 2 strony zastrzegły, że umowa sprzedaży zostanie podpisania z chwilą uzyskania przez kupujących pozytywnej decyzji kredytowej w zakresie uzyskania kredytu na zakup przedmiotu niniejszej umowy. Cenę zakupu strony ustaliły na 825.000 zł. (§ 6 ust. 1). Strony zgodnie oświadczyły, że cena zostanie uregulowana w następujący sposób: a. część ceny, tj. 20.000 zł tytułem zaliczki została przez kupującego już zapłacona, co sprzedający niniejszym potwierdził i pokwitował odbiór tej części ceny; b. w chwili podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży otrzymana zaliczka zostanie zaliczona na poczet zadatku; c. reszta ceny, tj. 805.000 zł, zostanie przez kupujących zapłacona przelewem po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej przez kupujących oraz uruchomienia środków z kredytu po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości (§ 6 ust. 2). Strony ustaliły, iż w przypadku odstąpienia przez kupujących od realizacji niniejszej umowy z przyczyn innych niż negatywna decyzja kredytowa, sprzedająca ma prawo do zatrzymania 50 % wpłaconej zaliczki (§ 6 ust. 3). W przypadku odstąpienia przez sprzedającą od realizacji niniejszej umowy, kupującym przysługuje zwrot wpłaconej zaliczki powiększonej o 50 % jej wartości (§ 6 ust. 4). W dniu 1 marca 2012 r.M. O.przelał na rachunek bankowyI. S.20.000 zł tytułem „zaliczki do umowy przyrzeczenia”. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie zgłosił sprzeciwu do przystąpienia do użytkowania budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości.
Po wskazanym spotkaniu powodowie złożyli wnioski o przyznanie kredytu hipotecznego wBanku (...) S.A.i wBanku (...).(...) Banku (...) S.A.złożyli wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego w kwocie 825.000 zł. Od obu banków otrzymali odpowiedzi odmowne ze względu na brak zdolności kredytowej.
Powodowie poinformowali pozwaną o odmownych decyzjach z banków na kolejnym spotkaniu w obecności pozwanej,M. T.iM. K..I. S.zaproponowała powodom, aby udali się dofirmy (...)doR. B.. Powodowie przystali na tę propozycję.R. B.zaproponował kredyt, którego warunkiem był wkład własny powodów i spłacenie wszystkich kart kredytowych. Pozwani nie mieli pieniędzy na spłatę kart i na uiszczenie wkładu własnego.R. B.nie składał wniosku kredytowego w imieniu powodów, a jedynie wystąpił do banku na podstawie informacji o dochodach powodów o przedstawienie przez bank oferty kredytowej.Bank (...)przedstawił ofertę przewidującą wkład własny. Oferta ta nie stanowiła gwarancji przyznania kredytu w razie złożenia wniosku kredytowego.
Pismem z dnia 14 maja 2012 r.M. O.potwierdziłI. S.wypowiedzenie umowy przyrzeczenia z powodu braku możliwości uzyskania kredytu na zakup nieruchomości i poprosił o zwrot uiszczonej zaliczki.
Pismem datowanym na dzień 26 kwietnia 2012 r.M. O.wezwał pozwaną do dobrowolnej zapłaty kwoty 20.000 zł w nieprzekraczalnym terminie do 29 kwietnia 2012 r. pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.
W odpowiedzi na powyższe wezwanie, pełnomocnik pozwanej wskazał, iż jego klientka widzi możliwość polubownego załatwienia sprawy poprzez zapłatę na rzecz powodów 10.000 zł z uwagi na fakt, iż w jej ocenie, rozwiązanie umowy przez powodów nie było związane z odmową udzielenia kredytu bankowego. Dnia 25 czerwca 2012 r.I. S.przelała na rachunek bankowyM. O.100 zł tytułem „dobrowolnej wpłaty na konto”.
Dokonując powyższych ustaleń Sąd orzekający uznał, że powództwo podlega uwzględnieniu w całości. Strony zawarły w dniu 1 marca 2012 r. „umowę przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości” położonej w miejscowościK.naulicy (...). W treści umowy wskazano, iż w terminie 20 dni od podpisania przedmiotowej umowy zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pod warunkiem uregulowania przez kupujących wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z niniejszej umowy oraz uzyskania przez sprzedającą pozwolenia na użytkowanie budynku. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie zgłosił sprzeciwu do przystąpienia do użytkowania budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości, co było równoznaczne z uzyskaniem przez pozwaną pozwolenia na użytkowanie budynku stosownie doart. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane(Dz. U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623).
Przy zawarciu umowy, powód przelał na rachunek bankowy pozwanej kwotę 20.000 zł. W treści umowy zastrzeżono, że kwota ta została uiszczona tytułem zaliczki, zaś z chwilą podpisania umowy przedwstępnej zostanie zaliczona na poczet zadatku. Strony określiły również w treści umowy skutki zastrzeżone na wypadek odstąpienia od wykonania umowy: w przypadku odstąpienia od realizacji umowy przez kupujących z przyczyn innych niż sprzedająca miała prawo zatrzymać 50 % zaliczki, a zatem kwotę 10.000 zł. W przypadku zaś odstąpienia od realizacji umowy przez sprzedającą, kupującym przysługiwało prawo do zwrotu zaliczki powiększonej o 50 % jej wartości.
Należy zwrócić uwagę, iż w przedmiotowej umowie strony posługiwały się pojęciem „zaliczka”, co oznacza pewną kwotę uiszczoną na poczet wykonania umowy. Dopiero przy zawarciu umowy przedwstępnej miała ona zostać zaliczona na poczet zadatku.
Jak stanowi art.art. 394 § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Przez zadatek rozumie się zatem pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Regulacja skutków zadatku przewidziana wart. 394 § 1 k.c.ma zastosowanie dopiero w braku odmiennego zastrzeżenia umownego stron czy zwyczaju stron związanego z przekazaniem zadatku. Zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy – a jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem.
W niniejszej sprawie strony wyczerpująco określiły skutki prawne związane z uiszczoną kwotą 20.000 zł. W razie odstąpienia od realizacji umowy przez kupujących z przyczyn innych, niż odmowna decyzja kredytowa zastrzegły sprzedającemu możliwość zatrzymania 50 % wpłaconej kwoty, zaś w przypadku odstąpienia od realizacji umowy przez sprzedającą, kupujący mieli prawo do żądania zwrotu wpłaconej kwoty powiększonej o 50 %. Strony określiły zatem skutki prawne związane z uiszczoną kwotą odmiennie od przewidzianych wart. 394 k.c., jednakże spełniają one funkcję dyscyplinującą strony jak i funkcję odszkodowawczą podobnie jak zadatek. Kwota 20.000 zł nie stanowi również zaliczki w rozumieniu kwoty uiszczonej na poczet wykonania umowy, która w sytuacji, gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, podlegałaby zwrotowi, jako świadczenie nienależne w rozumieniuart. 410 § 2 k.c.W tym miejscu należy wskazać, iż jeżeli strony wskażą konsekwencje wręczenia rzeczy lub pieniędzy, to nie ma znaczenia, jaką nazwę nadały temu zdarzeniu. W niniejszej sprawie strony określiły w umowie skutki prawne związane z uiszczoną „zaliczką”. Przedmiotem niniejszej sprawy było zatem ustalenie, czy pozwana miała prawo zatrzymania wpłaconej przez powodów kwoty 20.000 zł stosownie do treści umowy łączącej strony. Mogłaby ona to uczynić w sytuacji, gdy odstąpienie przez powodów od umowy nastąpiłoby z innej przyczyny niż odmowna decyzja kredytowa. Powodowie w toku postępowania udowodnili, iż z uwagi na brak zdolności kredytowejBank (...) S.A.iBank (...)nie przyznały powodom kredytu. Pozwana skierowała powodów doR. B.zfirmy (...), który na podstawie informacji o dochodach uzyskanych od powodów, wystąpił do banków o przedstawienie ofert kredytowych. Oferta przedstawiona przezBank (...)zakładała wkład własny pozwanych i spłacenie wszystkich kart kredytowych, na co pozwani nie mieli pieniędzy. NadtoR. B.nie złożył ostatecznie wniosku kredytowego. Przedstawiona przez bank oferta kredytowa nie stanowi natomiast gwarancji pozytywnego rozpatrzenia wniosku kredytowego, który składany jest wraz z całą wymaganą przez bank dokumentacją. Wobec tego, pozwani udowodnili, iż nie uzyskali kredytu z uwagi na brak zdolności kredytowej. Był to powód braku realizacji umowy przyrzeczenia sprzedaży. W konsekwencji pozwana jest zobowiązana do zwrotu całej uiszczonej przez powodów kwoty pomniejszonej o 100 zł wpłaconych dobrowolnie przez pozwaną.
O obowiązku zapłaty odsetek Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c., zasądzając odsetki od 30 kwietnia 2012 r. Pismem datowanym na dzień 26 kwietnia 2012 r.M. O.wezwał bowiem pozwaną do dobrowolnej zapłaty kwoty 20.000 zł w nieprzekraczalnym terminie do 29 kwietnia 2012 r. pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Wobec powyższego, na podstawieart. 496 k.p.c.Sąd utrzymał w mocy nakaz zapłaty wydany w dniu 17 sierpnia 2012 r. w sprawie I Nc 1873/12 w postępowaniu nakazowym.
Przedmiotowe rozstrzygnięcie apelacją zaskarżyła pozwana w części przekraczającej kwotę 9.900 zł żądając zmiany wyroku w tej części poprzez oddalenie powództwa co do kwoty 10.000 zł. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa procesowego to jestart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że powodowie odstąpili od umowy z powodu braku zdolności kredytowej, na co powodowie nie przedstawili dowodów.
W odpowiedzi na apelację powodowie reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego obejmujących koszty zastępstwa prawnego. Nadto złożyli wniosek o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania zabezpieczającego. Ten ostatni wniosek został przez pełnomocnika powodów cofnięty na rozprawie apelacyjnej w dniu 3 lipca 2014 r.
Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja jest bezzasadna, a podniesiony w niej zarzut chybiony.
Wbrew zapatrywaniom skarżącego, Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie przede wszystkim nie naruszył zasady określonej wart. 233 § 1 k.p.c., zgodnie z którą sąd winien oceniać wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału. Mimo przeciwnych sugestii apelacji, Sąd I Instancji, dokonał wnikliwej i trafnej oceny przedstawionych w sprawie dowodów, w oparciu o którą wyprowadził również słuszne wnioski jurydyczne w zakresie przepisów regulujących kwestię zwrotu zadatku, a swoje stanowisko przy tym także przekonująco i wyczerpująco uzasadnił. Wobec faktu, że nie jest rzeczą Sądu Odwoławczego powielanie wywodu prawidłowo przedstawionego już przez Sąd Rejonowy, którego argumentację Sąd Okręgowy w całości podziela, w ramach niniejszego uzasadnienia poprzestać należy na odniesieniu się do zarzutu podniesionego przez skarżącą w apelacji.
Zarzuty względem oceny dowodów konstruowane są w odwołaniu do polemicznego stanowiska apelującego w tym przedmiocie oraz wniosków co do kształtu okoliczności faktycznych stanowiących podstawę weryfikacji zasadności powództwa. Wbrew oczekiwaniom apelującego, nie jest to jednak wystarczające dla podważenia prawidłowości kwestionowanego orzeczenia
Nie można bowiem tracić z pola widzenia, że zarzut wadliwej oceny dowodów dla swojej skuteczności winien określać jakich to konkretnie uchybień dopuścił się sąd orzekający, naruszając tym samym zasady logicznego rozumowania bądź wskazania doświadczenia życiowego w toku wyprowadzania wniosków w oparciu o przeprowadzone dowody. Osoba skarżąca może zatem tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności oraz mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Mając wskazany wymóg na względzie, skarżący usiłuje wprawdzie formułować swoje zastrzeżenia w sposób mu odpowiadający, niemniej jednak jedynie pozornie. Uwzględnić bowiem należy, że apelujący zarzuca Sądowi Rejonowemu dokonanie dowolnej w miejsce swobodnej oceny dowodów. Niemniej jednak takiej sytuacji nie wykazuje. W przeciwieństwie do Sądu Rejonowego, swoje stanowisko uzasadnia bowiem opierając się wyłącznie na wybiórczo powołanych dowodach, bez odniesienia się do całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Zważyć zaś należy, że dla podważenia dokonanej przez Sąd I Instancji oceny dowodów oraz poczynionych w oparciu o nią ustaleń nie jest nawet wystarczające wskazanie, że zgromadzone dowody pozwalają na wyciągnięcie odmiennych wniosków co do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z pewnością zaś zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać li tylko na przedstawieniu własnych, zadowalających dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dla niej oceny materiału dowodowego w oderwaniu od całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Do tego natomiast, w ocenie Sądu Okręgowego, sprowadza się wywód apelacji. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że apelacja w przeważającej mierze opiera się na ponownym, niemniej wybiórczym akcentowaniu okoliczności, które zostały już przez Sąd I Instancji dostrzeżone i rozważone, przy czym bez odniesienia się do całokształtu wniosków i wywodu przedstawionego w tym względzie przez Sąd Rejonowy.
Zauważyć należy, że cała argumentacja apelacji koncentruje się wokół próby wykazania, że przyczyną odstąpienia przez powodów od umowy była utrata z ich strony zainteresowania zakupem nieruchomości należącej do pozwanej , a nie brak zdolności kredytowej powodów.
Jak się wydaje umknęło uwadze skarżącego, iż w tej kwestii zasadnicze znaczenie ma po pierwsze treść umowy, która w ogóle nie odnosi się do zdolności kredytowej powodów, a do negatywnej decyzji kredytowej, a po drugie zebrany w sprawie materiał dowodowy. W zakresie udowodnienia, że przyczyną odstąpienia od umowy przez powodów była negatywna decyzja kredytowa powodowie przedstawili dwie decyzje Banków o odmowie udzielenia kredytu. W tej sytuacji za zasługującą na pełną aprobatę należy uznać dokonaną przez Sąd I instancji ocenę, że powodowie sprostali swym obowiązkom dowodowym w zakresie udowodnienia podstaw faktycznych roszczenia, zaś podnoszone przez pozwaną zarzuty mają wyłącznie polemiczny charakter.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy nie znalazł usprawiedliwionych podstaw do uwzględnienia apelacji i działając na podstawieart. 385 k.p.c.orzekł jak w punkcie 1 sentencji.
Z uwagi na cofnięcie zawartego w odpowiedzi na apelację wniosku powodów o zasądzenie kosztów postępowania zabezpieczającego, postępowanie wywołane tym wnioskiem należało umorzyć stosownie do treściart. 355 § 1 k.p.c.Powyższe uzasadnia punkt 3 sentencji.
Mając na względzie wynik niniejszego postępowania, o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy rozstrzygnął w oparciu o zasadę wyrażoną wart. 98 § 1 i 3 k.p.c.. Na koszty poniesione przez powodów w postępowaniu apelacyjnym złożyło się wynagrodzenie ich pełnomocnika w osobie radcy prawnego, ustalone w oparciu o§ 2 ust. 1 i 2, § 6 pkt 4w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radcy prawnego oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2013.461).