Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 819/13
Data wyroku: 2014-09-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Rudnicki
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali

Sygn. akt I C 819 / 13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 września 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Krzysztof Rudnicki
Protokolant:Małgorzata Wąchała
po rozpoznaniu w dniu 05.09.2014 r.
we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaW. J. (1)
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwał
I.oddala powództwo;
II.zasądza od powoda na rzecz pozwanej197 złkosztów procesu.

UZASADNIENIE
PowódW. J. (1)wystąpił o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.:
- nr(...)– z dnia 29.04.2013 r. – w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną,
- nr(...)– z dnia 29.04.2013 r. – w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty z działalności za rok 2012,
- nr(...)– z dnia 29.04.2013 r. – w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy.
Powód wskazał, że jest właścicielemlokalu nr (...)przyul. (...). W nieruchomości położonych jest łącznie 6 budynków mieszkalnych składających się ze 114 lokali mieszkalnych oraz 102 miejsc postojowych. W dniu 09.05.2013 r. kartką wrzuconą do skrzynki pocztowej datowaną na 06.05.2013 r. powód został zawiadomiony o podjętych uchwałach nr(...), nr(...), nr(...)głosami zebranymi częściowo na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 18.02.2013 r., a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania do dnia 29.04.2013 r. Powyższe uchwały zawierają w swej treści rozliczenie finansowe WM(...)za okres od 01.01.2012 r. do 31.12.2012 r., plan gospodarczy na rok 2013, stawkę zaliczki miesięcznej na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wysokość wpłaty miesięcznej na fundusz remontowy, wysokość miesięcznej wpłaty na fundusz celowy.
Powód zarzucił zaskarżonym uchwałom sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa oraz naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesu powoda.
Powód wskazał w uzasadnieniu pozwu, że przed Sądem Okręgowym toczyły się już dwie sprawy I C 927/08 i I C 116/08 o uchylenie uchwał w sprawie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego i zaliczek miesięcznych jako podjętych z naruszeniemart. 45a prawa energetycznego. W obu sprawach Sąd Okręgowy uchylił zaskarżone uchwały.
Do chwili obecnej zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie uczynił zadość ani zapisomprawa energetycznegoani obu wyrokom Sądu Okręgowego. Brak jest regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Zarząd nie przewidział także możliwości uchwalenia takiego regulaminu w roku 2013. Prawidłowe rozliczenie ciepła i ciepłej wody użytkowej z uwzględnieniem współczynników wyrównawczych wiąże się z wykonaniem prawidłowego wyposażenia w przyrządy pomiarowe wszystkich kotłowni w sześciu budynkach wspólnoty. Plan finansowo-gospodarczy na rok 2013 przyjęty uchwałą nr(...)nie uwzględnia takiego rodzaju kosztu.
Powód nie ma możliwości zweryfikowania i zaplanowania miesięcznych wydatków na własny lokal. Uchwały odnośnie miesięcznych zaliczek nie uwzględniają kosztów mediów. Koszty te związane są m.in. z zużyciem gazu przez wszystkie kotłownie w sześciu budynkach wspólnoty. Stawkę za media zarząd ustala samodzielnie bez możliwości wypowiedzenia się w tej sprawie przez członków wspólnoty. Zaliczki ustalane są w zawiadomieniu bez zgody wspólnoty wyrażonej uchwałą, co stanowi naruszenieart. 22 ustawy o własności lokali. W uchwale nr(...)ustalone zostały zaliczki w wysokości 1, 80 zł na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz 0, 50 zł na poczet funduszu remontowego z mocą obowiązującą od 01.01.2013 r. W § 3 pkt 1 ustalono okres obowiązywania uchwały” do czasu podjęcia uchwały w przedmiotowej sprawie” Takie sformułowanie jest niezrozumiałe dla powoda. Dlaczego uchwała obowiązuje z mocą wsteczną, skoro kwoty zaliczek w stosunku do poprzedniego roku nie uległy zmianie.
Wysokość stawek zaliczek związana z zużyciem gazu przez wspólnotę ustalana jest dla każdego członka wspólnoty w tej samej wysokości. Rozliczenie rocznych kosztów mediów w zakresie związanym z zużyciem gazu ustalana jest dla każdego budynku indywidualnie. Wspólnota nie podjęła żadnej uchwały umożliwiającej rozliczenia każdego budynku osobną stawką. Stosowane do rozliczeń zasady ustalone przez zarząd wspólnoty o podziale kosztów na stałe i zmienne: 30 % i 70 % oraz ryczałtowe rozliczanie gazu na podgrzanie ciepłej wody powodują, że opłata zmienna za ciepło obliczona na koniec roku kalendarzowego przekracza w znacznym stopniu wysokość wpłaconych zaliczek, dodatkowo dla powoda jest niesprawiedliwa z powodu indywidualnego rozliczania budynków. Budynek(...), w którym mieszka powód, generuje bardzo wysokie straty związane z ogrzewaniem spowodowane brakiem ocieplenia dachu przez inwestora – firmę dom invest. Z rozliczenie gazu na poszczególne budynki wspólnoty za rok 2012 wynika, jak znacznie wyższa jest cena wynikowa 1 GJ przy najniższym wskazaniu poboru ciepła w budynku. Lokatorzy budynku(...)przy maksymalnych oszczędnościach zużycia ciepła ponoszą najwyższe koszty gazu we wspólnocie. Jednak rozliczenie finansowe za 2012 r. załączone do uchwały nr(...)nie zawiera rozgraniczenia faktur na poszczególne budynki wspólnoty, sugerując, że wszyscy członkowie wspólnoty ponoszą jednakowe koszty ogrzewania każdego budynku.
Powód nie ma możliwości zweryfikowania i wypowiedzenia się na temat składowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości zabrania głosu w tej kwestii ani zaproponowania żadnych zmian czy korekty planu finansowo-gospodarczego na następny rok.
Obowiązek utrzymania lokalu ciąży na jego właścicieli. Ponosi on także wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swojego udziału. Ma także pożytki i przychody z tej nieruchomości w tym samym stosunku i nie jest dopuszczalne nakładanie na poszczególnych właścicieli nierównych obciążeń, a także uprzywilejowanie niektórych właścicieli w osiąganych pożytkach z nieruchomości wspólnej. Na zarządzie lub zarządcy nieruchomości wspólnej ciąży obowiązek zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpiecznego użytkowania i właściwej eksploatacji tej nieruchomości zgodnie z przepisami prawa i ponosząc za te czynności odpowiedzialność określoną w ustawie.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwana wskazała, że zarząd zgodnie z przepisami prawa zwołał roczne zebranie ogółu właścicieli w I kwartale 2013 r. (tj. w dniu 18.02.2013 r.). O zebraniu prawidłowo zostali zawiadomieni właściciele poprzez dostarczenie im pisemnych zawiadomień, w których określono czas i miejsce zebrania oraz plan zebrania, jak również dołączono projekty uchwał. Tematem zebrania było m.in. uchwalenie rocznego planu gospodarczego na 2013 r. i ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy, ocena pracy zarządu, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium. Wszystkie projekty uchwał zostały szczegółowo omówione na zebraniu, które zgodnie z zawiadomieniem odbyło się w dniu 18.02.2013 r. Podczas tego zebrania rozpoczęto głosowanie nad przedstawionymi projektami uchwał, jednak żadnego z głosowań nie zakończono, ponieważ w zebraniu uczestniczyli właściciele, których udziały w nieruchomości wspólnej nie przekraczały 50 %, co uniemożliwiało podjecie rzeczonych uchwał. W związku z powyższym postanowiono, że dalsze głosowanie odbędzie się w trybie indywidualnego zbierania głosów. Głosowanie nad uchwałami zakończono po uzyskaniu większości głosów „ZA”, tj. dla zaskarżonych uchwał w dniu 29.04.2013 r. Zawiadomienie o podjętych uchwałach zostało właścicielom dostarczone w maju 2013 r. pismem z dnia 06.05.2013 r.
Przygotowany przez Zarząd Wspólnoty projekt planu gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy przyjęty przez właścicieli uchwałą nr(...)z dnia 29.04.2013 r. został opracowany na podstawie analizy poniesionych przez Wspólnotę rzeczywistych kosztów w roku 2012, z uwzględnieniem przewidywanych podwyżek cen mediów i usług w roku 2013. W uchwale nr(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy nie ma żadnych nieprawidłowości, jak również sprzeczności zustawą o własności lokali, w związku z czym zarzuty powoda są całkowicie bezpodstawne.
Zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określone na każdy lokal we wspólnocie są naliczane zgodnie z podjętą uchwałą w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wpłat na fundusz remontowy.
Stawki za media nie są przyjmowane w drodze uchwały, gdyż koszty te naliczane są według cen dostawców, które nie są zależne od woli właścicieli. Ceny dostawy wody i odbioru ścieków czy gazu ustalone/ogłaszane są w trakcie roku, w różnych okresach i dotyczą bezwzględnie wszystkich właścicieli. Zarząd wspólnoty we współpracy z administratoremA. G., po ogłoszeniu przez dostawców mediów nowych cen, zawiadamia pisemnie o tym właścicieli w formie nowego naliczenia. Ustalając ceny podgrzania wody i opłatę za centralne ogrzewanie zarząd ma na uwadze zapewnienie wpływów na pokrycie kosztów związanych z dostawą mediów m.in. gazu dla wspólnoty oraz poprzednie rozliczenia i poniesione koszty na ten cel. Zaliczki pobierane na poczet mediów stanowią przychód wspólnoty i są rozliczane na koniec każdego roku kalendarzowego. Rozliczenie jest dostarczane w formie pisemnej każdemu właścicielowi.
Rokiem obrachunkowym wspólnoty jest rok kalendarzowy, co regulujeustawa o własności lokali, a zatem zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ustalane są więc na rok kalendarzowy. Zaliczki obowiązują od 01 stycznia do 31 grudnia danego roku obrachunkowego.
W treści uchwały nr(...)(§ 3 pkt 1) omyłkowo nie ujęto jednego słowa „kolejnej”, a zatem prawidłowa treść uchwały brzmi: „Uchwała obowiązuje od 1 stycznia 2013 r. do czasu podjęcia kolejnej uchwały w przedmiotowej sprawie”.
Pozwana oświadczyła, że dąży do zapewnienia sprawiedliwego ustalania wszystkich obciążeń wobec wszystkich właścicieli lokali. Zatem z uwagi na fakt, iż każdy budynek ma swoją kotłownię i swój licznik gazu, co w konsekwencji daje indywidualne obciążenia za zużycie gazu danego budynku, dokonuje rozliczenia na każdy budynek. Nieuzasadnione byłoby podejmowanie działań zgodnie z sugestią powoda i obciążanie wszystkich właścicieli jednego budynku za ogrzewanie lokali w innym budynku. Wysokość ceny wynikowej 1 GJ dla każdego z budynków jest zróżnicowana ze względu na ilość zużytych jednostek gazu w porównaniu do sumy jednostek GJ w danym budynku. Z powodu braku opomiarowania kotłowni w indywidualne urządzenia pomiarowe określające zużycie gazu na co i cwu administrator w porozumieniu z zarządem musiał przyjąć sposób naliczania i rozliczania według posiadanego doświadczenia zawodowego.
W sprawozdaniu finansowym wskazana jest kwota, jaką Wspólnota poniosła z tytułu dostawy gazu do całej wspólnoty zgodnie z fakturami i rozliczenie jej do zera, tj. wyliczenie przychodów, które pokryją poniesione koszty. Indywidualne rozliczenie na każdy lokal otrzymuje w formie pisemnej każdy właściciel. Wykonywane sprawozdanie sporządzane jest dla całej wspólnoty i nikt z właścicieli nie miał dotychczas uwag od jego formy, która jest niezmienna od 2010 r.
Na zebraniach wspólnoty zawsze dobywa się dyskusja nad poszczególnymi składnikami/pozycjami planu gospodarczego i wówczas każdy właściciel obecny na zebraniu ma możliwość wypowiedzenia się. Powód był obecny na zebraniu rocznym Wspólnoty i zadawał szereg pytań odnośnie sprawozdania i planu gospodarczego. Na wszystkie pytania prowadzący zebranie oraz administrator udzielali wyczerpujących odpowiedzi. W naliczeniach, które otrzymuje każdy właściciel, jest ujęta jedna kwota zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 1, 80 zł/m2miesięcznie, natomiast każdy właściciel otrzymuje wraz z dokumentami na zebraniu plan gospodarczy w rozbiciu na poszczególne składniki z planowanymi wydatkami w danym roku, obejmujące wartości ustalonej zaliczki. W sprawozdaniu rocznym również ujęte są kwotowo koszty poszczególnych składników, jakie Wspólnota poniosła w roku kalendarzowym zgodnie z otrzymanymi fakturami.
Przygotowany przez zarząd projekt dotyczący rocznego planu gospodarczego na 2013 r. i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy przyjęty przez właścicieli uchwałą nr(...)z dnia 29.04.2013 r. nie zawierał żadnych nieprawidłowości. Wysokość zaliczek została obliczona na podstawie planu finansowego na rok 2013, czyli ogólnych planowanych wydatków. Sposób podziału poszczególnych pozycji zaliczek został przyjęty przez właścicieli i nie uległ on zmianie w stosunku do roku poprzedniego. Taki sposób podziału został przez właścicieli zaakceptowany zarówno poprzez przyjęcie uchwały nr(...), jak również w przyjęciu uchwały o zaliczkach na rok poprzedni, tj. 2012.
Rozliczenia mediów i ustalania wysokości opłat miesięcznych dokonuje administrator nieruchomości. W przypadku braku ustalonego regulaminu rozliczania i naliczania mediów we wspólnocie administrator – zarządca nieruchomości przyjmuje sposób rozliczenia przyjęty w branży zarządzania nieruchomościami, wiedzy i doświadczenia życiowego zarządcy.
W związku z powyższym zarzuty powoda w sprawie uchwały dotyczącej rocznego planu gospodarczego na 2013 r. i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy są w pełni nieuzasadnione.
Brak regulaminu rozliczeń ciepła nie może powodować, że Wspólnota nie mogłaby pobierać zaliczek na koszy utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty zużycia ciepła powstają w trakcie roku kalendarzowego niezależnie do woli mieszkańców Wspólnoty. Ponadto brak regulaminu nie jest wyrazem złej woli zarządu wspólnoty, a jedynie brakiem właściwej izolacji budynku, spowodowanej nieprawidłowym wykonaniem inwestycji przez dewelopera. Brak zatem ppomiarowania budynków, które mogłoby być podstawą do ustalenia regulaminu rozliczeń ciepła oraz ustalenia współczynników wyrównawczych, spowodowany jest złym stanem ocieplenia budynków. Dopiero naprawienie tych wad może wpłynąć na to, że pomiary te mogłyby się odbyć, byłyby rzetelne i stanowiłyby podstawę do ustalenia współczynników na kolejne lata. Prace naprawcze mają być w najbliższym czasie rozpoczęte, gdyż przeciwko deweloperowi toczy się postępowanie odszkodowawcze i w przypadku uzyskania dochodzonego odszkodowania przeprowadzi inwestycję w zakresie izolacji budynków osiedla. Powód doskonale zna sytuację i pomimo to wciąż chce narzucić swoje oczekiwania. Powód domaga się spełnienia jego oczekiwań korzystnych jedynie dla niego, zaś interes ogółu mieszkańców odsuwa tym samym na drugi plan.
Pozwana nie jest w stanie ustosunkować się do żądania uchylenie uchwał nr(...)oraz(...), z uwagi na fakt, że powód nie przedstawił zarzutów co do tych uchwał oraz nie wskazał, jakie przepisy prawa uchwały te naruszają, jak również nie wskazał, czy naruszają one jego interes czy też były krzywdzące lub działały na szkodę powoda jako członka Wspólnoty. dalsz
W piśmie z dnia 18.09.2013 r. powód podtrzymał zarzuty podniesione w pozwie.
Wskazał, że zaskarżona uchwała nr(...)zawiera wyłącznie określenie zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej w wysokości 1, 80 zł/m2. Wszystkie opłaty, również te niezależne od właścicieli, winny być przez nich akceptowane. Zaliczki na media ustalane są przez zarząd wspólnoty bez podjęcia w tej sprawie uchwały.
Podniósł, że zarząd w dalszym ciągu uchyla się od uchwalenia regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku uwzględniającego współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. To nie powód ma jakieś indywidualne wymagania, lecz ustawodawca, który do sporządzenia takiego regulaminu zobowiązuje wspólnotę właśnie w trosce o sprawiedliwe ponoszenia kosztów. Nie jest winą powoda ani właścicieli w budynku(...), którego inwestor nie ocieplił, ani właścicieli lokali zewnętrznych we wszystkich budynkach ani właścicieli innych lokali nieocieplonych, że ponoszą znacznie wyższe koszty za jednostkę ciepła. Prowadzenie przez wspólnotę procesu z deweloperem nie może skutkować brakiem regulaminu rozliczania kosztów ogrzewania. Powyższe jest między innymi uzasadnieniem do odrzucenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną i nieudzielania absolutorium zarządowi Wspólnoty.
Nieuzasadnione jest stanowisko pozwanej, iż większe opłaty za ciepło w budynku(...)są podyktowane większym zużyciem. Otóż zużycie ciepła, czyli jednostek cieplnych wyrażonych w GJ jest najniższe właśnie w budynku(...), natomiast koszt tej jednostki z uwagi na brak ocieplenia budynku jest o 20 % wyższy, niż w pozostałych budynkach.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Właściciele lokali położonych w sześciu budynkach przyul. (...)wW.tworzą Wspólnotę Mieszkaniową(...).
Uchwałą nr(...)podjętą w dniu 11.04.2007 r. zarząd nieruchomością wspólną powierzony został Zarządowi Wspólnoty składającemu się z 2-6 osób wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Właściciele lokali podjęli uchwalę o wyborze zarządu w osobach:D. W.,D. G.,Z. N.,A. C.,P. S..
/ okoliczności niesporne /
Zarząd Wspólnoty czynności zarządzania nieruchomością wspólną od dnia 01.01.2010 r. powierzyłA. G.prowadzącej działalność podfirmą (...).
/ dowód: zeznania świadkaA. G.– e-protokół z dnia 13.12.2013 r. 00.27.01–00.49.52 /
PowódW. J. (1)jest właścicielemlokalu nr (...)położonego przyul. (...)wW.. Lokal ten mieści się w budynku(...).
/ dowód: wydruk elektronicznejksięgi wieczystej nr (...)– k. 8 /
Pismem z dnia 24.01.2013 r. zarządca nieruchomości przedłożyła powodowi rozliczenie liczników na dzień 31.12.2012 r. (liczniki zimnej, ciepłej wody, centralnego ogrzewania oraz wywozu nieczystości za rok 2012).
Według tego rozliczenia:
- zużycie CO wynosiło 13, 581 GJ, stawka 77, 69, należność 1 055, 11 zł,
- zużycie CW wynosiło 42 m3, stawka 20 zł, należność 840 zł,
- zużycie ZW i CW wynosiło 127, 2 m3, stawka 5, 39 zł, należność 685, 61 zł.
/ dowód: rozliczenie liczników na dzień 31.12.2012 r. – k. 46-47 /
Pismem z dnia 28.01.2013 r. zarządca nieruchomościA. G.zawiadomiła powoda o wysokości opłat od 01.02.2013 r. za media i koszty wspólne w łącznej kwocie 553, 38 zł oraz na fundusz remontowy w kwocie 45, 44 zł.
/ dowód: zawiadomienie o wysokości opłat – k. 44 /
Na dzień 18.02.2013 r. zwołane zostało zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej. O zebraniu właściciele zostali zawiadomieni pisemnie. W zawiadomieniach określono czas i miejsce zebrania, plan zebrania, do zawiadomień dołączono projekty uchwał (m.in. dotyczących uchwalenia rocznego planu gospodarczego na 2013 r. i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy, oceny pracy zarządu, sprawowania zarządu i podjęcia uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium).
/ dowód: zeznania świadków:B. J.– e-protokół z dnia 13.12.2013 r. 00.01.19-00.27.01,
A. G.– e-protokół z dnia 13.12.2013 r. 00.27.01-00.49.52 /
W trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu w dniu 18.02.2013 r., a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 29.04.2013 r., właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli uchwałę nr(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną, w tym sprawozdania finansowo – księgowego za rok 2012.
Wspólnota postanowiła przyjąć sprawozdanie z zarządu nieruchomością wspólną i zatwierdzić rozliczenie finansowe za rok 2012 Wspólnoty Mieszkaniowej(...), w tym poniesione koszty funduszu remontowego - § 1 ust. 1.
Sprawozdanie finansowe za rok 2012 stanowiło załącznik nr(...)do uchwały.
Za podjęciem uchwały oddano 56, 57 % głosów, przeciw 7, 47 % głosów.
/ dowód: powiadomienie o podjęciu uchwał – k. 9; uchwała nr(...)– k. 10; załącznik do
uchwały nr(...)– k. 45; zeznania świadków:B. J.,A. G./
W trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu w dniu 18.02.2013 r., a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 29.04.2013 r., właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli uchwałę nr(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty z działalności za rok 2012.
Właściciele po wysłuchaniu sprawozdania udzielili absolutorium z działalności za rok 2012 Zarządowi Wspólnoty w składzie:D. W.,A. C.,D. G.,Z. N.,P. S.- § 1.
Za podjęciem uchwały oddano 54, 63 % głosów, przeciw 9, 41 % głosów.
/ dowód: powiadomienie o podjęciu uchwał – k. 9; uchwała nr(...)– k. 10; zeznania świadków:
B. J.,A. G./
W trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu w dniu 18.02.2013 r., a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 29.04.2013 r., właściciele lokalu tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli uchwałę nr(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy.
Właściciele lokali przyjęli plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na 2013 rok, stanowiący załącznik nr(...)do niniejszej uchwały, obejmujący planowane przychody na pokrycie wydatków wspólnoty - § 1 ust. 1.
Właściciele lokali ustalili zaliczkę miesięczną na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w I-XII 2013 r. w wysokości 1, 80 zł za 1 m2powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych oraz powierzchnią równą udziałowi w garażu - § 1 ust. 2.
Właściciele lokali ustalili wpłatę miesięczną na fundusz remontowy w I-XII 2013 r. w wysokości 0, 50 zł za 1 m2powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych oraz powierzchnią równą udziałowi w garażu - § 1 ust. 3.
Do zaliczki miała zostać doliczona opłata na podstawie uchwały nr(...)w wysokości 21, 60 zł/lokal mieszkalny za obsługę prawną wspólnoty - § 1 ust. 4.
Właściciele lokali postanowili o utworzeniu z dniem 01.04.2013 r. funduszu celowego na poczet wymiany legalizacji urządzeń pomiarowych tj. wodomierzy i ciepłomierzy - § 2 ust. 1.
Właściciele lokali ustalili miesięczną wpłatę na fundusz celowy w wysokości - § 2 ust. 2:
- 1, 6 zł od jednego wodomierza w lokalu,
- 7 zł od ciepłomierza przynależnego do lokalu.
Uchwała miała obowiązywać od dnia 01.01.2013 r. do czasu podjęcia uchwały w przedmiotowej sprawie - § 3 ust. 1.
Administrator miał dokonać przeliczenia należności właścicieli zgodnie z tą uchwałą - § 3 ust. 2.
Zaliczki miały być płatne do 10-go każdego miesiąca, a od opóźnień w płatnościach mogły być naliczane odsetki ustawowe - § 3 ust. 3.
Za podjęciem uchwały oddano 51, 53 % głosów, przeciw 12, 51 % głosów.
/ dowód: powiadomienie o podjęciu uchwał – k. 9; uchwała nr(...)– k. 11; plan gospodarczy
na rok 2013 – k. 43; zeznania świadków:B. J.,A. G./
W maju 2013 r. poprzez wrzucenie informacji do skrzynek na listy zarządca powiadomił właścicieli lokali o podjęciu w trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu w dniu 18.02.2013 r., a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 29.04.2013 r. uchwał nr(...),(...),(...),(...).
/ dowód: powiadomienie o podjęciu uchwał – k. 9; zeznania świadkaA. G./
W dniu 09.05.2013 r. powód dowiedział się o podjęciu zaskarżonych uchwał.
/ okoliczność niesporna /
Pismem z dnia 06.05.2013 r. zarządca pozwanej Wspólnoty przedłożył właścicielom lokali rozliczenie należności i wpłat za okres od 01.01.2013 r. do 30.04.2013 r.
/ dowód: rozliczenie należności i wpłat za okres od 01.01.2013 r. do 30.04.2013 r. – k. 46-47 /
Na skutek pozwu wniesionego przezW. J. (1)przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)nieruchomości położonej wW.przyul. (...)wyrokiem z dnia 23.12.2008 r., I C 116/08, Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił uchwałę nr(...)z dnia 10.10.2007 r. podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów przez w sprawie zatwierdzenia planu finansowo – gospodarczego na rok 2007 oraz zaliczek miesięcznych.
/ dowód: odpis wyroku z uzasadnieniem – k. 21-42; akta sprawy I C 116/08 /
Na skutek pozwu wniesionego przezW. J. (1)przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)nieruchomości położonej wW.przyul. (...), wyrokiem z dnia 16.11.2009 r., I C 927/08, Sąd Okręgowy we Wrocławiu:
I. uchylił uchwałę nr(...)z dnia 24.06.2008 r. w sprawie zatwierdzenia zaliczek miesięcznych wg planu finansowo-gospodarczego na rok 2008,
II. uchylił uchwałę nr(...)z dnia 24.06.2008 r. w sprawie zatwierdzenia regulaminu rozliczeń kosztów mediów,
III. uchylił uchwałę nr(...)z dnia 07.06.2008 r. w sprawie zatwierdzenia podziału kosztów ciepła na stałe i zmienne,
IV. oddalił dalej idące powództwo (o uchylenie uchwały nr(...)w sprawie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego na rok 2008 oraz zaliczek miesięcznych).
Postanowieniem z dnia 25.01.2010 r. Sąd Okręgowy odrzucił apelację pozwanej WM od wyroku z dnia 16.11.2009 r.
/ dowód: odpis wyroku z uzasadnieniem – k. 12-20; akta sprawy I C 927/08 /
Właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową(...)nie podjęli dotychczas uchwały w sprawie regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku uwzględniającego współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.
Potrzebę podjęcia takiej uchwały zgłaszał powód, proponując wyszukanie firmy oferującej przygotowanie takiego regulaminu.
/ dowód: zeznania świadków:B. J.,A. G.; zeznania powodaW. J. (1)–
e-protokół z dnia 28.02.2014 r. 00.00.47-00.15.19 /
Wobec braku regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków i przygotowanie ciepłej wody administrator nieruchomości wspólnej w porozumieniu z zarządem Wspólnoty zastosował przyjęty w branży zarządzania nieruchomościami sposób rozliczania z tego tytułu.
Każdy z sześciu budynków Wspólnoty ma odrębną kotłownię gazową i odrębny licznik gazu. Gaz wykorzystywany jest na ogrzewanie i podgrzanie wody.
Dostawca gazu wystawia Wspólnocie sześć odrębnych faktur za zużycie gazu w poszczególnych budynkach. Zużycie gazu (na ogrzewanie budynku i podgrzanie wody) jest rozliczane osobno na każdy budynek. Skutkuje to przyjęciem zróżnicowanych stawek za zużycie gazu w poszczególnych budynkach (stawki wynikowe).
Poszczególni właściciele w danym budynku ponoszą następujące koszty:
1. podgrzanie wody (według wskazań licznika),
2. ogrzewanie – koszty indywidualne (według wskazań ciepłomierza),
3. ogrzewanie – koszty wspólne (tj. koszty niezależne od zużycia, np. abonament, moc zamówiona i koszty ogrzania części wspólnych – przyjęto 30 % wszystkich faktur).
Rozliczenia z poszczególnymi właścicielami są dokonywane z uwzględnieniem sumy wszystkich tych liczników na podstawie faktur wystawianych przez gazownię na dany budynek.
Faktury za gaz za 12 miesięcy są rozliczane pod koniec danego roku osobno dla każdego budynku. W trakcie roku są natomiast pobierane zaliczki, których wysokość ustala zarządca, z uwzględnieniem wartości jednostki oraz ilości jednostek. Wysokość zaliczki może zostać obniżona bądź podwyższona stosownie do zużycia w roku ubiegłym. Każdy właściciel może zgłosić wysokość prognozy. Zaliczki są rozliczane na koniec każdego roku kalendarzowego. Przedmiotowe rozliczenie jest dostarczane w formie pisemnej każdemu właścicielowi (na początku danego roku za rok poprzedni) i obejmuje m.in. dane: odczyt liczników, ceny mediów.
Stawki za media, w tym za dostawy gazu, wody, wskazywane są przez dostawców mediów. Zarząd wspólnoty we współpracy z administratorem, po ogłoszeniu przez dostawców mediów nowych cen, zawiadamia pisemnie o tym właścicieli w formie nowego naliczenia.
Stawki za ogrzewanie są zróżnicowane w poszczególnych budynkach z uwagi na różne poziomy zużycia gazu.
Cena za podgrzanie wody została ustalona na poziomie 20 zł/m3. W pozostałym zakresie opłaty za ogrzewanie naliczane są z uwzględnieniem wskazań ciepłomierzy wyrażonych w GJ.
Za rok 2011 rozliczenie przedstawiało się następująco:
- budynek(...):
- faktura – 55 188, 42 zł, opłata stała – 16 556, 53 zł, podgrzanie wody – 854, 46 x 20 zł = 17 089, 26 zł, opłata zmienna – 21 542, 63 zł / 277, 28 GJ = 77, 69 zł/GJ,
- budynek(...):
- faktura – 56 548, 26 zł, opłata stała – 16 694, 48 zł, podgrzanie wody – 15 016 zł, opłata zmienna – 24 567, 78 zł / 372, 81 GJ = 65, 90 zł/GJ,
- budynek(...):
- faktura – 57 637, 96 zł, opłata stała – 17 291, 39 zł, podgrzanie wody – 12 327, 02 zł, opłata zmienna – 28 019, 55 zł / 408, 20 GJ = 68, 64 zł/GJ,
- budynek(...):
- faktura – 54 115, 63 zł, opłata stała – 16 234, 69 zł, podgrzanie wody – 13 666, 66 zł, opłata zmienna – 24 214, 28 zł / 373, 60 GJ = 64, 81 zł/GJ,
- budynek(...):
- faktura – 57 004, 63 zł, opłata stała – 17 101, 39 zł, podgrzanie wody – 13 924, 66 zł, opłata zmienna – 25 978, 58 zł / 400, 78 GJ = 64, 82 zł/GJ,
- budynek(...):
- faktura – 74 246, 11 zł, opłata stała – 22 273, 83 zł, podgrzanie wody – 19 088 zł, opłata zmienna – 32 884, 28 zł / 508, 06 GJ = 64, 73 zł/GJ.
/ dowód: zestawienie – k. 47; zeznania świadków:B. J.,A. G.; zeznania członka
zarządu pozwanejD. W.– e-protokół z dnia 28.02.2014 r. 00.15.19-
00.40.55 /
Planem gospodarczym są objęte tylko koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (w szczególności plan nie obejmuje zużycia mediów w poszczególnych lokalach).
Dostawy mediów do części wspólnych stanowią koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
/ dowód: zeznania świadkaA. G./
Budynek(...), w którym położony jest lokal stanowiący własność powoda, w związku z nieprawidłowym wykonaniem inwestycji przez dewelopera, nie posiada właściwej izolacji. Generuje to większe zużycie energii (gazu).
Wspólnota Mieszkaniowa(...)wystąpiła przeciwko deweloperowi z roszczeniem odszkodowawczym. W połowie 2014 r. zapadł prawomocny wyrok uwzględniający roszczenie Wspólnoty.
Po uzyskaniu środków pieniężnych od dewelopera pozwana Wspólnota zleciła wykonanie ekspertyzy termowizyjnej budynku(...), będącej następnie podstawą do wprowadzenia współczynników wyrównawczych zgodnie z certyfikatem energetycznym budynku.
/ dowód: zeznania świadkaB. J.; zeznania powodaW. J. (1); zeznania
członka zarządu pozwanejD. W./
Przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków toczy się postępowanie w sprawie I C 1064/11 z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.przeciwkoW. J. (1)o zapłatę 3 588, 93 zł z tytułu nieregulowania w pełnej wysokości miesięcznych opłat na rzecz Wspólnoty z tytułu własności lokalu w okresie 01.09.2008 r. – 25.05.2011 r. PowódW. J. (1)jako pozwany w tej sprawie kwestionuje wysokość stawki wprowadzonej przez Wspólnotę.
/ dowód: akta sprawy I C 1064/11 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Powód domagał się uchylenia uchwał:
- nr(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną, w tym sprawozdania finansowo-księgowego za rok 2012,
- nr(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty z działalności za rok 2012,
-(...)z dnia 29.04.2013 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i wpłat na fundusz remontowy.
Zarzucał, że zaskarżone uchwały są sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powoda.
Podstawę prawną roszczenia zgłoszonego przez powoda stanowiart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie zaś zart. 25 ust. 1auwl powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Powód zaskarżył uchwały wymienione w pozwie z zachowaniem terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a uwl. Uchwały zostały bowiem podjęte w trybie mieszanym, a o ich treści powód został powiadomiony w dniu 09.05.2013 r., zaś pozew o uchylenie wskazanych uchwał został wniesiony w dniu 07.06.2013 r.
Sąd uznał jednak, że żądanie uchylenia wskazanych uchwał było pozbawione usprawiedliwionych podstaw. Powód nie wykazał, aby zaskarżone uchwały naruszały jakiekolwiek przepisy prawa, ani aby naruszały one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też interesy powoda.
Zasadniczą okolicznością, jaką przywołuje powód na uzasadnienie swojego stanowiska o nieprawidłowości zaskarżonych uchwał, jest zakwestionowanie przyjętego przez pozwaną w drodze zwyczajowej sposobu rozliczenia kosztów zużycia ciepła (tj. rozliczenia zużycia gazu na ogrzewanie budynku i podgrzanie wody użytkowej), a w szczególności osobne rozliczenie każdego z budynków w pozwanej Wspólnocie. Powód zarzuca przede wszystkim, że pozwana dotychczas nie uchwaliła regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynków i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku uwzględniającego współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, jak również to, że pozwana nie przewidywała możliwości uchwalenia takiego regulaminu w roku 2013.
Powód odwołał się do przepisuart. 45a prawa energetycznego, który zawiera następujące dyspozycje:
1. Przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, o którym mowa w art. 49 ust. 1, wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło.
2. Opłaty, o których mowa w ust. 1, z uwzględnieniem udzielonych odbiorcy upustów i bonifikat, stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami.
3. Przedsiębiorstwo energetyczne udziela upustów lub bonifikat, o których mowa w ust. 2, za niedotrzymanie standardów jakościowych obsługi odbiorców w wysokości określonej w taryfie lub w umowie.
4. Koszty zakupu, o których mowa w ust. 2, są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa w ust. 2. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.
5. Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio do ustalania przez odbiorcę - właściciela lub zarządcę budynku opłat dla osób, o których mowa w ust. 2, do których ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych.
6. W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.
7. W przypadku gdy miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń z przedsiębiorstwem energetycznym za dostarczone ciepło jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych, właściciele lub zarządcy tych budynków wyposażają je w układy pomiarowo-rozliczeniowe, w celu rozliczenia kosztów zakupu ciepła na poszczególne budynki.
8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:
1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
- wskazania ciepłomierzy,
- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,
- powierzchnię lub kubaturę tych lokali,
b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;
2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:
a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.
9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.
11. W przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba, o której mowa w ust. 2, udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku.
12. W przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.informacje o jednostce
Okolicznością niesporną jest to, że pozwana Wspólnota nie podjęła dotychczas uchwały o wprowadzeniu regulaminu rozliczeń ciepła. Niemniej jednak podkreślenia wymaga, że niepodjęcie uchwały w tym przedmiocie nie było – zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności przywołanymart. 45a prawa energetycznego– obwarowane jakąkolwiek sankcją. Natomiast w sytuacji, gdy we wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązuje uchwała w przedmiocie regulaminu rozliczeń ciepła, siłą rzeczy musiały zostać przyjęte określone zasady rozliczeń z tego tytułu. W pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej zasady te zostały wypracowane przez zarządcę nieruchomości (posiadającego wieloletnie doświadczenie zawodowe w zarządzaniu podobnymi nieruchomościami) i wprowadzane do stosowania w drodze zwyczajowej w porozumieniu z zarządem Wspólnoty.
Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym zestawienia (k. 47) oraz zeznań świadkaA. G., pozwana przyjęła, że rozliczenie każdego z sześciu budynków Wspólnoty z tytułu dostaw gazu (na ogrzewanie i podgrzanie wody) następować będzie osobno, albowiem każdy z sześciu budynków Wspólnoty posiada osobną kotłownię i odrębny licznik gazu, a dostawca gazu wystawia na każdy z budynków odrębną fakturę z tytułu dostaw gazu. Z kolei poszczególni właściciele lokali w danym budynku z tego tytułu rozliczani są: w zakresie opłat zmiennych według indywidualnych wskazań liczników (zużycie ciepłej wody oraz ogrzanie lokalu) zaś w zakresie opłat stałych według przyjętej stawki stanowiącej 30 % wartości wszystkich faktur. Na poczet tych należności w trakcie roku właściciele lokali uiszczają zaliczki, których wysokość ustalana jest przez zarządcę z uwzględnieniem wartości jednostki oraz ilości zużywanych jednostek w poprzednim okresie, względnie zadeklarowanych przez właściciela lokalu. Zaliczki podlegają rozliczeniu na koniec każdego roku kalendarzowego.
Powód zarzucił, że wskutek przyjętego sposobu rozliczeń z tytułu zużycia gazu w poszczególnych budynkach, tj. rozliczania osobno każdego z budynków, niektórzy właściciele lokali, w tym i powód, obciążani byli większymi stawkami.
Z jednej strony przyczyną zróżnicowania stawek (zastosowania tzw. stawek wynikowych) może być fakt, iż budynek(...), w którym znajduje się lokal stanowiący własność powoda, posiada wadliwą izolację cieplną wynikłą z wadliwego wykonania robót przez dewelopera. Wada ta może generować większe zużycie energii na ogrzewanie budynku(...)(w tym ogrzewanie lokalu powoda), a co za tym idzie wyższe koszty.
Należy dojść do wniosku, że niezasadne i niesprawiedliwe byłoby obciążanie kosztami zwiększonego zużycia gazu w jednym z budynków (generującym nadmierne koszty w związku z wadliwością izolacji budynku), właścicieli lokali w pozostałych budynkach Wspólnoty. Wadliwość izolacji obciąża bowiem właścicieli lokali w danym budynku.
Jeżeli w związku z występowaniem wskazanej wady ponoszą oni większe koszty utrzymania swoich lokali, to z jednej strony przysługuje im roszczenie w stosunku do dewelopera o usunięcie wad budynku bądź naprawienie wyrządzonej szkody w postaci zwrotu kosztów wykonania tego ocieplenia, z drugiej zaś strony przysługuje im roszczenie o naprawienie szkody w postaci różnicy kosztu faktycznie ponoszonego i kosztu, jaki powstałbym gdyby budynek posiadał prawidłową izolację cieplną.
Niezależnie jednak od powyższych okoliczności przyjęty przez pozwaną Wspólnotę w drodze zwyczajowej sposób rozliczania za zużycie gazu na ogrzewanie i podgrzanie wody należy uznać za przemyślany, logiczny, uwzględniający także element faktycznego poboru ciepła. Rozliczanie według stosowanej przez pozwaną metody nie narusza przepisów prawa, zasad zarządzania nieruchomością wspólną ani też interesu powoda. Nie budzi wątpliwości przyjęty sposób rozliczenia za dostawy gazu polegający na rozliczeniu oddzielnie każdego budynku, skoro każdy z sześciu budynków we Wspólnocie generuje osobne koszty za zużycie gazu i może być osobno rozliczany, gdyż posiada osobny licznik gazu, a dostawca paliwa gazowego wystawia osobne faktury dla każdego budynku.
Właściciele lokali uiszczają bieżące zaliczki na poczet zużycia gazu (ogrzewanie i podgrzanie wody), zaś ostateczne rozliczenie z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów zużycia gazu (tj. wskazań licznika w zakresie kosztów zmiennych) następuje na koniec roku kalendarzowego jako okresu rozliczeniowego, co jest standardowym postępowaniem.
Można jednakże zwrócić uwagę, że rozliczenie za rok 2012 nie wskazuje w istocie zwiększonego poboru ciepła, tj. ilości zużytych GJ energii cieplnej, przeciwnie ilość pobranych jednostek energii jest nawet niższa w budynku(...), niż w pozostałych budynkach. Stawka 77, 69 zł/GJ jest wynikiem operacji matematycznej przedstawionej w tym rozliczeniu, a sam algorytm tej operacji należy uznać za prawidłowy.
Powód zakwestionował całościowe ujęcie rozliczenia kosztów zużycia gazu w sprawozdaniu – tj. w odniesieniu do całej Wspólnoty, bez podziału na poszczególne budynki. Należy jednak zwrócić uwagę, że sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej obejmuje przychody i rozchody, aktywa i pasywa, wynik finansowy wspólnoty, a zatem dotyczy tej jednostki organizacyjnej jako całości. Natomiast ewentualnie w części opisowej sprawozdania zawierającej przedstawienie przebiegu realizacji spraw Wspólnoty powinno znaleźć się wyszczególnienie budynków Wspólnoty i przypadających na nie przychodów i kosztów. Powód jednakże do takiej części sprawozdania się nie odniósł, nie zgłosił też wobec sprawozdania finansowego żadnych innych zarzutów poza zarzutami dotyczącymi kosztów ogrzewania.
Dalej wskazać należy, że zarzuty powoda, iż zarząd Wspólnoty od wielu lat nie podejmuje działań w kierunku uchwalenia regulaminu rozliczeń ciepła, nie mogły stanowić podstawy uchylenia zaskarżonych uchwał, a jedynie mogą przemawiać za potrzebą rozważenia celowości podjęcia przez członków pozwanej Wspólnoty działań zmierzających do zmiany składu osobowego jej zarządu.
Odnosząc się z kolei do zarzutu powoda, iż przyjęty przez pozwaną sposób rozliczeń pozbawia go możliwości planowania wydatków ma własny lokal, w tym media, należy stwierdzić, iż jest on całkowicie chybiony. Powód otrzymuje zawiadomienie o wysokości miesięcznych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz na koszty dostawy mediów do jego lokalu i wie, jakiego rozmiaru obciążeń może się spodziewać.
Trzeba w tym miejscu zwrócić uwagę, iż powód zdaje się nie dostrzegać istotnej różnicy pomiędzy elementami składowymi rozliczeń należności przypadających wspólnocie mieszkaniowej od jej członków.
Rozliczenie pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu obejmuje dwa zasadnicze elementy:
1. koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
2. koszty zużycia mediów dostarczanych do lokalu, o ile właściciel lokalu nie rozlicza się indywidualnie z dostawcą mediów na podstawie indywidualnej umowy (co dotyczy zwykle jedynie energii elektrycznej, ale rzadko wody i odbioru ścieków lub ogrzewania).
W przypadku należności z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali wspólnota mieszkaniowa (a ściśle jej zarządca), podobnie jak spółdzielnia mieszkaniowa czy administrator budynku komunalnego, jest pośrednikiem pomiędzy dostawcą mediów a właścicielem lokalu jako odbiorcą mediów, który dokonuje rozliczeń, pobiera zaliczkowe wpłaty od właściciela lokali, uiszcza należności na rzecz dostawcy mediów według bieżącego zużycia i wystawianych faktur, a w dalszej kolejności ostatecznie rozlicza należności obciążające właściciela lokalu. Tego rodzaju czynności służą ułatwieniu korzystania z lokali mieszkalnych, ale nie mieszczą się w zakresie utrzymania czy zarządu nieruchomością wspólną, skoro dotyczą wyłącznie lokalu.
Wskazać należy, że uchwały właścicieli lokali służą regulowaniu kwestii zarządu nieruchomością wspólną, a zatem nie dotyczącą rozliczania kosztów mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. Podawanie do wiadomości właścicieli lokali informacji na temat takiego rozliczenia nie mieści się w zakresie sprawozdania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie jest obejmowane jego częścią finansową. Także planowanie wysokości kosztów dostawy mediów na potrzeby poszczególnych lokali nie stanowi elementu planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej.
Zaskarżona uchwała nr(...)w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2013 i ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wpłat na fundusz remontowy określa miesięczną zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 1, 80 zł/m2powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych i powierzchnią równą udziałowi garażu oraz określa miesięczną wpłatę na fundusz remontowy w wysokości 0, 50 zł/m2powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych oraz powierzchnią równą udziałowi garażu. Spełnia zatem wymóg oznaczenia przewidywanej wysokości kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Można dodać, że wskazanej uchwale powód zarzucał także, iż obowiązuje ona z mocą wsteczną od 01.01.2013 r. Taki zapis w treści uchwały nie czyni jej jednakże wadliwą. Wprawdzie uchwała została podjęta w kwietniu 2013 r., niemniej zaliczki z tego tytułu zostały określone już w zawiadomieniu z dnia 28.01.2013 r. Uchwała w przedmiocie planu gospodarczego i wysokości zaliczek winna odnosić się do okresu rozliczeniowego, jakim jest rok kalendarzowy. Właściciele lokali mogli uiszczać te zaliczki na podstawie skierowanego w styczniu zawiadomienia, zwłaszcza wobec faktu, iż wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie uległa zmianie w stosunku do roku poprzedniego.
Powód zarzucał również, że wątpliwości budzi kwestia daty końcowej obowiązywania uchwały nr(...), gdyż w § 3 pkt 1 tej uchwały zawarte jest niejasne sformułowanie „do czasu podjęcia uchwały w przedmiotowej sprawie”. Sformułowanie takie należy jednakże rozumieć w ten sposób, że wskazana uchwała obowiązywać będzie do czasu podjęcia kolejnej uchwały o tym samym przedmiocie, czyli do czasu zmiany planu gospodarczego i wysokości zaliczek. Powyższe nie mogło jednak stanowić podstawy uchylenia uchwały.
Co zaś się tyczy kosztów zużycia mediów w poszczególnych lokalach, podkreślenia wymaga, że koszty te zależą od indywidualnego zużycia w lokalu oraz stawki określanej przez dostawcę mediów. Ustalając wysokość zaliczek na ten cel pozwana ma na względzie zużycie w poprzednim roku oraz wysokość stawki, która ustalana jest przez dostawcę. Zaliczki pobierane na poczet mediów rozliczane są na koniec każdego roku kalendarzowego. Jeżeli powód uważa, że ponosi zawyżone koszty dostawy mediów do lokalu stanowiącego jego własność, to może wystąpić przeciwko Wspólnocie z roszczeniem z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia czy naprawienia szkody. Sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie jest sprawą, w ramach której ocenia się prawidłowość rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu z tytułu dostawy mediów do tego lokalu, gdyż materia taka nie jest objęta uchwałami właścicieli lokali jako niemieszcząca się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Ocena taka powinna być dokonywana w odrębnym procesie o zapłatę lub ustalenie wysokości zobowiązania z tytułu dostawy mediów (między stronami toczy się proces o takim właśnie przedmiocie w sprawie I C 1064/11).
Mając na uwadze wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego sąd nie dopatrzył się istnienia okoliczności usprawiedliwiających twierdzenia powoda o wadliwości zaskarżonych uchwał nr(...), wobec czego powództwo o uchylenie tych uchwał podlegało oddaleniu.
O kosztach procesu sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażonej wart. 98 kpc. Pozwanej jako wygrywającej sprawę przysługuje zwrot kosztów procesu w kwocie 197 zł obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z§ 10 pkt 1w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa.