Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1415/12
Data wyroku: 2014-09-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Eliza Nowicka – Skowrońska
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt. I C 1415/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 września 2014r.
Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie Wydział I Cywilny
W składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Eliza Nowicka – Skowrońska
Protokolant: Małgorzata Wawrzyńczak
po rozpoznaniu w dniu 9 września 2014 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. B. (1)iM. B. (2)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynków przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały numer 12/2012

I
oddala powództwo;

II
zasądza odM. B. (1)iM. B. (2)na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Budynków przyul. (...)wW.kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

I C 1415/12

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 28 listopada 2012 r. (data prezentaty) powodowieM. B. (1)iM. B. (2)wnieśli o uchylenie uchwały nr 12/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Budynków przyul. (...)wW.(dalej: Wspólnota Mieszkaniowa) zajmującychdziałki nr (...)w obrębie(...), lub o stwierdzenie, że zaskarżona uchwała nie została faktycznie podjęta, a więc jest nieistniejąca. Domagali się także zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały na podstawieart. 25 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(dalej u.w.l.) (k. 5).
W uzasadnieniu swojego żądania podnosili, że zaskarżoną uchwałą Wspólnota Mieszkaniowa upoważniła zarząd do wykonania projektu organizacji ruchu na terenie wspólnej działki w celu ustalenia strefy zamieszkania lub strefy ruchu i do zakupu znaków drogowych. Zdaniem powodów uchwała nie zawierała żadnych założeń co do wyodrębnienia „strefy zamieszkania” i „strefy ruchu”, a także co do sposobu zorganizowania ruchu drogowego na terenie nieruchomości. Uchwała nie przewidywała też, czy zostanie opracowanych kilka wariantów projektu, z których zostanie wybrany któryś do realizacji, czy zostanie przyjęte inne rozwiązanie.
Zaskarżonej uchwale zarzucili następujące uchybienia wymienione w art. 25 u.w.l.:
- naruszenie przepisów prawa, a w szczególności art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl polegające na decydowaniu o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez wydzielenie „strefy zamieszkania” i „strefy ruchu” bez określenia w samej uchwale o jakie części tej nieruchomości chodzi;
- oraz naruszenie art. 13 ust. 1 u.w.l. z uwagi na fakt, że uchwała przewidywała sfinansowanie projektowanych prac z „fundusz inwestycyjnego”, w sytuacji braku takiego funduszu we wspólnocie, a finansowanie inwestycji nie należało do kosztów utrzymania nieruchomości obciążających właścicieli mieszkań;
- ponadto naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i umowy właścicieli co do wydzielenia przynajmniej 1 miejsca parkingowego dla właścicieli każdego z mieszkań przez to, że uchwała zmierzała do uregulowania zasad ruchu i wydzielenia stref zamieszkania i stref ruchu przed wydzieleniem miejsc do parkowania dla tych, którzy ich jeszcze nie mają. Wydzielenie tych miejsc mogło mieć wpływ na określenie organizacji ruchu. Samo sformułowanie uchwały przewidujące wydzielenie stref ruchu i stref zamieszkania bez bliższego określenia kryteriów i metodologii wydzielenia tych stref naruszało zasadę racjonalnego i jasnego określania zadań przez podmiot zarządzający. W tym funkcjonalnym sensie uchwała była błędna i nie wiadomo jak miała być wykonana.
Powodowie podawali ponadto, że w sensie formalnym uchwała była wewnętrznie sprzeczna, gdyż z jednej strony mówiła o projekcie organizacji ruchu, a z drugiej upoważniała już do zakupu znaków drogowych;
Ponadto powodowie zarzucali, iż zaskarżona uchwała naruszała ich interesy, a także tych członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy nie dysponowali miejscami parkingowymi do korzystania (quoad usum), gdyż wprowadzenie strefy zamieszkania w rozumieniuustawy prawo o ruchu drogowym, zgodnie z art. 49 ust. 2 pkt 4 tejże ustawy, miało spowodować zakaz parkowania pojazdów na terenie osiedla poza miejscami oznaczonymi, a tymi miejscami oznaczonymi dysponują właściciele 129 lokali spośród 144 wszystkich. Uchwała ta – zdaniem powodów, zmierzała więc do poprawy warunków korzystania z działki przez tych, którzy dysponowali miejscami parkingowymi kosztem tych, którym ich jak dotąd nie przyznano. Konkludowali to twierdzeniem, iż uchwała w sposób bezpośredni zmierzała do ograniczenia uprawnień właścicielskich do korzystania z nieruchomości wspólnej przez powodów i właścicieli pozostałych 14 mieszkań.
Powodowie podnieśli również, że zaskarżona uchwała została im doręczona 25 października 2012 r. bez konieczności potwierdzania jej odbioru, przy czym przesyłka nie zawierała załączników, o których była mowa w treści uchwały. Argumentowali także, że została pojęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, przy czym powodowi nie umożliwiono zrobienia fotokopii kart do głosowania, nie pokazano też zbiorczego zestawienia przebiegu głosowania w sprawie, oraz nie udostępniono zaktualizowanego spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Powodowie zgłosili również wątpliwość czy uchwała rzeczywiście została skutecznie podjęta, zwłaszcza, że większość głosów za jej podjęciem jest niewielka i minimalnie przekracza 50% udziałów.
Powodowie zarzucili również, że doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz umowy właścicieli lokali, których zdaniem zaskarżona uchwała zmierzała do określenia zasad ruchu i stref zamieszkania przed wydzieleniem miejsc parkingowych dla wszystkich właścicieli lokali. Naruszało to umowę właścicieli, iż każdemu z nich będzie wydzielone miejsce parkingowe.
Ponadto powodowie zarzucili zaskarżonej uchwale, że narusza także ich dobra osobiste przez zamiar trwałego nierównego traktowania ich w porównaniu z większością właścicieli mieszkań przy wykonywaniu ich prawa własności. Zaskarżona uchwała, gdyby miała obowiązywać w istotny sposób wpływałaby także na wartość mieszkania powodów, gdyż traciłoby ono na wartości przez fakt, że nie ma miejsca parkingowego, a ewentualny nabywca nie miałby nawet możliwości zaparkowania samochodu na działce, której jest współwłaścicielem (k. 5-8).
Na rozprawie w dniu 9 września 2014 r. powodowie, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli jak w pozwie, przy czym w ich imieniu pełnomocnik przyznał, że wynik głosowania za uchwałą przekroczył wymaganą większość 50%, mimo zastosowania obliczenia głosów na podstawie ułamków dziesiętnych, a nie zwykłych (oświadczanie pełnomocnika powodów - k. 478).
W odpowiedzi na pozew z dnia 29 kwietnia 2013 r. (data prezentaty) pozwana, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości (k. 160).
W uzasadnieniu podniesiono, że nie zachodzą przesłanki z art. 25 ust. 1 u.w.l., które pozwoliłyby skutecznie dochodzić uchylenia uchwały. Pozwana odniosła się do poszczególnych zarzutów stawianych przez powodów zaskarżonej uchwale, wskazując na nietrafność argumentacji powodów co do każdego z zarzutów. Powoływali się na okoliczność, że za uchwałą głosowała większość członków wspólnoty wymagana przepisami prawa, zaś argumenty dotyczące ograniczenia prawa powodów nie były trafne z uwagi na fakt, iż uchwała dotyczyła wyrażenia zgody na sporządzenie projektu, nie zaś na zmianę organizacji ruchu na terenie osiedla. Ponadto podnoszono, że wszelkie argumenty dotyczące oczekiwań powodów od wspólnoty w zakresie wyodrębnienia im miejsca parkingowego zostały skierowane do niewłaściwego adresata. Powodowie nabywając lokal na terenie osiedla wyrażali zgodę na brak takiego miejsca, zaś wszelkie żądania w tym zakresie winny być kierowane do dewelopera, od którego mieszkanie zostało nabyte, gdyż to z nim prowadzono rozmowy w tym zakresie.
Zdaniem pozwanej również argumenty na poparcie twierdzeń powodów o nieistnieniu uchwały nie zasługiwały na uwzględnienie, gdyż zastosowano dopuszczalna przepisami prawa metodę głosowania (w trybie indywidualnego zbierania głosów) i w jej wyniku uchwała uzyskała wymaganą większość dla jej ważności (k. 161-170).
Na rozprawie w dniu 9 września 2014 r. pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko i wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu (k. 479).
Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:
Mieszkańcy Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.podjęli uchwałę nr 12/2012 w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie projektu organizacji ruchu oraz zakup niezbędnych znaków wynikających z projektu na terenie stanowiącym własność Wspólnoty Mieszkaniowej(...).
W paragrafie 1 powyższej uchwały właściciele wyrazili zgodę na wykonanie projektu organizacji ruchu oraz zakup niezbędnych znaków wynikających z projektu na terenie stanowiącym własność Wspólnoty Mieszkaniowej(...)celem ustalenia strefy zamieszkania lub strefy ruchu. W paragrafie 2 właściciele wyrazili zgodę na to, by wykonanie projektu organizacji ruchu zostało sfinansowane z funduszu inwestycyjnego Wspólnoty pod warunkiem, że nie przekroczy łącznej kwoty w wysokości 5500 zł brutto i będzie zawierało zakup niezbędnych znaków. Zgodnie z paragrafem 3 uchwała weszła w życie z dniem podjęcia.
Uchwałę podjęto w dniu 12 października 2012 r. Za uchwałą głosowało 50,71% udziałów, przeciwko uchwale głosowało 28,84% udziałów, a wstrzymało się od głosów 5,67% udziałów (kopia uchwały nr 12/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.– k. 19, listy do głosowania nad uchwałą nr 12/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej(...)– k. 325-338, kopie kart do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.– k. 407- 457, zeznania świadkówT. P.- k. 373 – 375 orazR. S.- k. 375 – 376).
Fundusz Inwestycyjny powstał na mocy uchwały nr 4/2010 właścicieli nieruchomości wspólnej położonej wW.przyul. (...)z dnia 14 stycznia 2010 r., która weszła w życie z dniem podjęcia tj. w dniu 14 stycznia 2010 r. Zgodnie z paragrafem 2 ust. 1 właściciele upoważnili Zarząd Wspólnoty do korzystania ze środków zgromadzonych na funduszu inwestycyjnym w celu wykonania bieżących inwestycji mających na celu zwiększenie komfortu życia jak i bezpieczeństwa mieszkańców (kopia uchwały nr 4/2010 właścicieli nieruchomości wspólnej położonej wW.przyul. (...)z dnia 14 stycznia 2010 r.)
W wyniku podjętej uchwały nr 12/2012 powstał projekt stałej organizacji ruchu ustanawiający strefę zamieszkania na terenieOsiedla (...)wW.z dnia 21 maja 2013 r. wykonany przez specjalistycznąfirmę (...)zajmującą się przygotowywaniem i opracowywaniem projektów organizacji ruchu – projektów stałej organizacji ruchu oraz projektów tymczasowej organizacji ruchu (projekt stałej organizacji ruchu – k. 459-465)
Uchwałą nr 1/2013 Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wW.w sprawie wprowadzenia Strefy Zamieszkania na terenie WM(...)w paragrafie 1 wprowadzono na podstawieart. 10 ust. 7 ustawy prawo o ruchu drogowym(Dz.U. 1997 Nr 98, poz. 602 z późn. zm.) strefę zamieszkania, która weszła w życie z dniem 10 października 2013 r. (kopia uchwały nr 1/2013 Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wW.)
Głosowanie nad uchwałą nr 12/2012 odbyło się w trybie mieszanym, tj. na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Głosy były zbierane w ten sposób, że w pierwszej kolejności zagłosowali ci, którzy przyszli na zebranie. Podpisy były składane w odpowiednich rubrykach na arkuszach do głosowania wyłożonych w trakcie zebrania. Wstawione w zbiorcze arkusze „jedynki” oznaczały oddanie głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów. Lokatorzy głosowali poprzez wypełnienie indywidualnej karty do głosowania i wrzucenie jej do skrzynki wspólnoty. Udziały były liczone do jednej milionowej w ułamku dziesiętnym. Sumaryczne zaokrąglenie wynikało z zasad matematyki. Jeżeli było powyżej pięciomilionowej, to było zaokrąglane w górę, a poniżej pięciomilionowej, to w dół (informacyjne przesłuchanie w imieniu pozwanej członka zarząduJ. C.– k. 353-354, zeznania świadkówT. P.- k. 373 – 375 orazR. S.- k. 375 – 376).
Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu o dowody z dokumentów wyżej powołanych oraz z zeznań świadkówT. P.(k. 373 – 375) orazR. S.(k. 375 – 376).
Sąd nie znalazł podstaw do odmowy przymiotu wiarygodności powyższym dowodom, zaś odpisy z ksiąg wieczystych stanowią dokumenty urzędowe.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
W niniejszej sprawie powodowie zażądali bądź uchylenia uchwały lub ustalenia jej nieistnienia z uwagi na kwestie formalne dotyczące braku większości głosów za podjęciem uchwały.
Nie ulegało wątpliwości Sądu, iż dopiero na skutek ustalenia, że uchwała została ważnie podjęta i jest istniejąca, można było badać jej treść i skutki jakie wywołuje, tj. czy uchwała narusza przepisy prawa lub umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną czy interesy skarżącego (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej u.w.l.).
Termin "uchwała nieistniejąca", którym posługuje się doktryna i orzecznictwo dotyczy szczególnie rażących uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały. Wystąpienia takich uchybień powoduje, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05).
Stwierdzenie nieistnienia uchwały wykluczałoby potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do uchylenia uchwały, bądź też stwierdzenia jej nieważności w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wykluczałoby potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej nie można uchylić lub stwierdzić jej nieważności.
Jednak już wobec oświadczenia powodów co do przekroczenia 50% głosów za podjęciem uchwały mimo zastosowania innej – niż pozwana metody obliczania wielkości głosów, roszczenie powodów w zakresie ustalenia nieistnienia uchwały nr 12/2012 nie zasługiwało na uwzględnienie. Brak było bowiem jakichkolwiek przeszkód formalnych do uznania, że uchwała została podjęta w sposób zgodny z prawem i za wymaganą większością głosów.
Zgodnie z dyspozycją art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Stosownie do art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jak zostało ustalone zaskarżone uchwała nr 12/2012 była poddana pod głosowanie w trybie mieszanym, tj. na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Do ważności uchwały konieczne było uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów. Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali. Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W niniejszej sprawie problem sprowadzał się do ustalenia czy sposób liczenia udziałów i głosowania nad uchwałą objętą pozwem tj. 12/2012 był prawidłowy i czy w konsekwencji doszło do podjęcia ww. uchwały tj. czy uchwała ta osiągnęła w rzeczywistości wymaganą większość przekraczając próg 50% oddanych głosów.
Zatem zakwestionowany przez powodów sposób liczenia głosów i tak nie miał wpływu na ważność i skuteczność zaskarżonej uchwały, gdyż nawet przyjmując sposób liczenia wskazany przez powodów polegający na przyjęciu udziałów w formie ułamków zwykłych, a nie jak liczony w formie ułamków dziesiętnych, ustalono że został przekroczony próg 50% oddanych głosów, co na rozprawie w dniu 9 września 2014 r. przyznał pełnomocnik powodów.
Zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l. jestskuteczne, jeśli zostanie spełniona któraś z określonych w tym przepisie przesłanek:
– uchwała nie jest zgodna z prawem;
– uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali;
– uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
– uchwała w inny sposób (niż poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę.
Zgodnie z ustalonym w sprawie stanem faktycznym, żadna z powyższych przesłanek nie występuje, co powoduje, że zaskarżona uchwała jest prawidłowa i nie może być uchylona.
Mając na uwadze powyższe, Sąd dokonał oceny podjętej uchwały w kontekście zgłoszonych przez powodów zarzutów.
Nie ulegało wątpliwości Sądu, że zaskarżona uchwała nie naruszałaart. 22 ust. 3 pkt 4u.w.l., gdyż wbrew twierdzeniom powodów, w samej uchwale i przed sporządzeniem projektu nie było możliwości dokładnego określenia zakresu regulacji organizacji ruchu drogowego. Zarząd wspólnoty, a także właściciele lokali, którzy zgłosili wniosek o przyjęcie zaskarżonej uchwały nie posiadali bowiem specjalistycznej wiedzy w tym zakresie, dlatego dokładne wskazanie planowanych zmian nie było możliwe do realizacji na tym etapie, zaś regulacja organizacji ruchu wymagała wiedzy specjalnej i wykonania projektu przez profesjonalnie zajmującą się tym firmę. Wobec tego członkowie wspólnoty w drodze uchwały wyrazili zgodę na sporządzenie tego projektu, a jego wykonanie miało zostać zlecone specjalistycznej firmie profesjonalnie zajmującej się tego typu projektami. Należało też zgodzić się z pozwaną, iż wprowadzenie projektu organizacji ruchu drogowego na terenie nieruchomości wspólnej nie miało na celu doprowadzić do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, gdyż w dalszym ciągu miała być ona wykorzystywana w ten sam sposób, a miało to jedynie skutkować uporządkowaniem tego korzystania. Nie ulegało wątpliwości Sądu, iż przygotowywany sposób organizacji ruchu drogowego miał wynikać z istniejącego zagospodarowania terenu ustalonego w momencie realizacji inwestycji przez dewelopera. Na tym etapie przewidywano bowiem, że na terenie nieruchomości wspólnej zostaną wyznaczone miejsca postojowe i nie przewidywano możliwości parkowania samochodów w innych miejscach. W związku z powyższym należało uznać, że przygotowanie organizacji ruchu zgodnie z dotychczasowym zagospodarowaniem nie miało wpłynąć na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej i żaden z właścicieli lokali nie miał utracić miejsca postojowego, z którego dotychczas korzystał. Podkreślenia wymagał również fakt, że wprowadzenie na terenie nieruchomości wspólnej organizacji ruchu drogowego miał na celu zapewnienie możliwości kontroli względem kierowców nie stosujących się do zasad ruchu drogowego czy też pozostawiających samochody poza wyznaczonymi miejscami parkingowymi, gdyż dopiero wtedy możliwym stałoby się stosowanie na terenie tej nieruchomości przepisówustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. prawo o ruchu drogowymi przepisówkodeksu wykroczeńoraz ich egzekwowanie. Regulacja tej organizacji ruchu bez wątpienia miała się też przyczynić do poprawy bezpieczeństwa na terenie ciągów komunikacyjnych. Na etapie uchwalania zaskarżonej uchwały wspólnota nie miała jeszcze możliwości dokładnego określenia w uchwale sposobu organizacji ruchu, gdyż treść tej uchwały wprost wskazywała, że jej projekt miał dopiero zostać przygotowany, a przedmiotowa uchwała została podjęta głównie przez wzgląd na konieczność zarezerwowania środków na sporządzenie tego projektu. Należy zgodzić się też z argumentami pozwanej, iż dopiero mając za podstawę sporządzony projekt, miało dojść do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, i to dopiero wówczas wspólnota miała podjąć uchwałę w tym zakresie na podstawieart. 22 ust. 3 pkt 4u.w.l.
Zgodzić się zatem należało z pozwaną wspólnotą, że na obecnym – względem podejmowania zaskarżonej uchwały – etapie nie mogło być mowy o naruszeniu tego przepisu, bowiem uchwała nie dotyczyła zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ani nie upoważniała zarządu do samodzielnego przeprowadzenia takiej zmiany, jeśli miała by wynikać ze sporządzonego projektu zmiany organizacji ruchu, lecz dotyczyła jedynie kwestii finansowania takiego projektu.
W związku z tym należało uznać, iż zarzut powodów dotyczący naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. był bezprzedmiotowy, gdyż zaskarżona uchwała nie prowadziła do zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ani nie upoważniała zarządu do jej dokonania.
Odnosząc się do kolejnego zarzutu powodów dotyczącego kwestii sfinansowania projektowanych prac z funduszu inwestycyjnego i twierdzenia przez nich, że taki fundusz nie istniał, a finansowanie inwestycji nie należało do kosztów utrzymania nieruchomości obciążających właścicieli mieszkań, to za pozwaną należało przyjąć, że fundusz taki powstał już wcześniej, gdyż członkowie wspólnoty podjęli uchwałę nr 4/2010 go ustanawiającą. W § 2 tej uchwały wskazano, iż środki gromadzone na tym funduszu miały zostać przeznaczane na „zwiększenie komfortu życia, jak i bezpieczeństwa mieszkańców”. Oczywistym zatem w tym kontekście było, że zlecenie sporządzenia projektu organizacji ruchu mieściło się w tak określonych ramach, wobec czego należało uznać, iż wspólnota była upoważniona do przeznaczenia środków zgromadzonych na funduszu inwestycyjnym na taki cel. Wobec tego, powyższy zarzut również należało uznać za bezpodstawny.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz umowy właścicieli lokali, podnieść należało, że art. 25 ust. 1 u.w.l. wskazywał, iż jedną z przesłanek uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodność z umową właścicieli lokali. Nie ulegało wątpliwości, że uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na sporządzenie projektu organizacji ruchu drogowego oraz zarezerwowania środków na ten cel w żaden sposób nie może jednak naruszać umowy właścicieli o sposobie zarządu nieruchomością, ani umowy sprzedaży i wyodrębnienia lokalu. Wobec tego uznać należało, iż omawiany zarzut naruszenia umowy był nietrafny, gdyż zgodnie z działem IIIksięgi wieczystej nr (...)prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości właściciele lokali przeprowadzili podział do korzystania (tzw. podział quoad usum), który dotyczył m.in. przeznaczenia na wyłączność poszczególnym właścicielom lokali miejsc postojowych znajdujących się na terenie nieruchomości wspólnej. Większość właścicieli lokali posiadała własne miejsca postojowe, do których prawo nabywali wraz z podpisaniem umowy z deweloperem. Z uwagi na to, że deweloper nie zorganizował miejsc postojowych dla wszystkich właścicieli lokali, m.in. w umowie powodów nie znalazł się zapisy o przeznaczeniu na ich rzecz miejsca parkingowego na wyłączność. Podział do korzystania został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, a z załączonej do pozwu umowy sprzedaży lokalu zawartej w formie aktu notarialnego, wprost wynikało, że powodowie zaakceptowali ten podział (§ 5 pkt 2 tego aktu notarialnego). Biorąc pod uwagę powyższe powodowie nabywając lokal w przedmiotowej nieruchomości mieli pełną świadomość istniejącego podziału do korzystania i zaakceptowali go wprost w akcie notarialnym i wobec tego ustalenie zasad organizacji ruchu drogowego na terenie nieruchomości z uwzględnieniem aktualnego podziału do korzystania zaakceptowanego przez wszystkich właścicieli lokali nie naruszało zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością.
Również zarzutu powodów, że nie ma potrzeby przyjmowania projektu organizacji ruchu drogowego, bowiem nie ma na niej dużego natężenia ruchu, nie zasługiwał na uwzględnienie. Podnieść należało, że najistotniejszym powodem wprowadzenia organizacji ruchu drogowego była konieczność zapewnienia bezpieczeństwa na terenie nieruchomości wspólnej. Brak stosownego oznakowania oraz parkowanie samochodów w miejscach ograniczających widoczność zarówno kierowców, jak i pieszych niewątpliwie stanowiło rzeczywiste zagrożenie dla bezpieczeństwa osób przebywających na terenie nieruchomości, a przekonanie członków wspólnoty o konieczności niezwłocznego uregulowania tych kwestii wzrosło po potrąceniu przez samochód dziecka wychodzącego na jezdnię zza samochodów zaparkowanych wzdłuż ulicy poza wyznaczonymi miejscami parkingowymi. Zresztą na uwagę zasługiwał fakt, iż propozycja podjęcia zaskarżonej uchwały nie została pierwotnie zgłoszona przez zarząd, lecz wystąpili z nią sami mieszkańcy nieruchomości, celem uporządkowania ruchu pojazdów na terenie osiedla.
Ostatni z zarzutów powodów w zakresie wniosku o uchylenie uchwały dotyczący naruszenia interesu właścicieli lokali, którym w ramach dokonanego podziału quoad usum nie przeznaczono miejsc parkingowych, również należało uznać za chybiony. Powodowie nabywając mieszkanie nie mieli już możliwości łącznego zakupienia miejsca parkingowego, lecz mimo to zdecydowali się na taki zakup. To z deweloperem prowadzili uzgodnienia co do wydzielenia w przyszłości dodatkowych miejsc parkingowych, Wspólnota zaś takich zapewnień nie dokonywała. Zatem sprzecznym jest zarzut naruszenia interesu właścicieli co do sposobu podziału tereny do korzystania, skoro powodowie nie są stroną umowy o taki podział, gdyż nie maja przydzielonego miejsca parkingowego i w takiej postaci nabyli lokal godząc się na powyższe.
Powodowie złożyli w pozwie również wniosek o ustalenie nieistnienia zaskarżonej uchwały wskazując, iż mieli wątpliwości czy uchwała uzyskała wymaganą większość głosów. Odnośnie tego twierdzenia pozwana podkreśliła, iż uchwała uzyskała głosy właścicieli lokali posiadających ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, a więc uzyskała wymaganą większość głosów. Wobec powyższego wniosek o ustalenie jej nieistnienia jest bezpodstawny. Należy w tym miejscu jeszcze raz podkreślić, iż pełnomocnik powodów potwierdził, iż po dokonaniu obliczeń przyjętą przez powodów, przekroczona została wielkość 50% głosów (oświadczenie pełnomocnika powodów - k. 478).
Podsumowując pozwana stwierdziła, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki zarówno do uchylenia uchwały przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l., jak i ustalenia jej nieistnienia.
Na koniec powyższych rozważań, należało również wskazać, że za bezzasadne należało również uznać twierdzenia powodów o naruszeniu ich dóbr osobistych w związku z przyjęciem przedmiotowej uchwały, gdyż nie wskazali oni nawet jakie dobro miałoby zostać naruszone, wobec czego trudno odnieść się do tego twierdzenia. Ponadto w sytuacji, gdy powodowie zaakceptowali istniejący podział do korzystania z miejsc parkingowych, nie sposób uznać, iż uchwała przewidująca sporządzenie projektu organizacji ruchu drogowego będzie naruszała jakiekolwiek dobro powodów. Niezasadne było również twierdzenie, iż wartość ich mieszkania zmniejszy się na skutek wprowadzenia takiej organizacji, gdyż już obecnie właściciele tego lokalu nie posiadają miejsca postojowego na wyłączność, a zwiększenie bezpieczeństwa na terenie nieruchomości może wręcz zwiększyć wartość wyodrębnionych w niej lokali, co wynika z zasad doświadczenia życiowego i przyjętych zwyczajów na rynku obrotu nieruchomościami.
Biorąc pod uwagę powyższe i na podstawie powołanych przepisów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.