Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 196/14
Data wyroku: 2014-07-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 k.c.

Sygn. akt III Ca 196/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 10 października 2013 roku w sprawie z powództwaE. Ś.iB. Ś.przeciwkoA.M.-S.o zapłatę Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwoty po 10.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lipca 2011 r. do dnia zapłaty oraz kwoty po 1.708,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Apelację od powyższego orzeczenia wniosła pozwana, skarżąc je w całości i zarzucając:
1. naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędną analizę materiału dowodowego i dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego, a przez to przyjęcie, że:
- powódka bezpośrednio po rozmowne telefonicznej z bankiem w dniu 15 marca 2011 r. zadzwoniła do pozwanej celem przekazania jej informacji o konieczności dostarczenia nowego zaświadczenia z banku zawierającego numer księgi wieczystej i potwierdzenia zwolnienia z hipoteki, w sytuacji kiedy z zeznań pozwanej oraz zeznań świadkaK. S.wynika, iż z taka prośba została złożona przez powódkę telefonicznie dopiero w dniu 21 marca 2011 r.,
- powodowie po raz ostatni skontaktowali się z pozwaną w dniu 28 marca 2011 r., a powódka po tym dniu dalej próbowała bezskutecznie kontaktować się pozwaną telefonicznie i wysyłać smsy, mimo iż w z materiału dowodowego wynika, iż powódka z pozwaną kontaktowała się telefonicznie także do dnia 31 marca 2011 r. celem ustalenia daty wpuszczenia do lokalu drugiego rzeczoznawcy (co nastąpiło w dniu 31 marca 2011 r.), co wskazuje na brak unikania przez pozwaną kontaktu z powodami do końca marca 2011 r.,
- powodowie dowiedzieli się o obciążeniu mieszkania hipoteką po zawarciu umowy przedwstępnej, w sytuacji kiedy przy jej zawieraniu zostały im przekazany odpis księgi wieczystej wskazujący na obciążenie lokalu hipoteką,
- odmowy wiarygodności zeznań pozwanej oraz jej męża i świadkaJ. M.w zakresie odnoszącym się do sporządzenia drugiej opinii przez rzeczoznawcę po przeprowadzeniu oględzin w dniu 31 marca 2011 r., mimo iż strona pozwana wskazała, iż opinia ta została sporządzona w celach prywatnych i odmówiła jej złożenia do akt sądowych,
- powodowie w marcu 2011 r. kontaktowali się z pozwaną celem zawarcia aneksu do umowy przedwstępnej przedłużającego okres, w którym strony mają zawrzeć umowę przyrzeczoną do końca kwietnia 2011 r., mimo iż z zeznań świadkaK. S.i pozwanej oraz świadkaJ. M.wynika, iż taki kontakt nastąpił dopiero w kwietniu,
- prób telefonicznego połączenia się z pozwaną przez powodów, ich znajomych oraz rodzinę bez wskazania, iż było to po dacie 31 marca 2011 r., mimo iż z zeznańK. Ś.wynika, że dzwonił do pozwanej po dniu 31 marca 2011 r., oraz z zeznań świadkaM. L.wynika, że telefony do pozwanej były wykonywane po dniu 31 marca 2011 r.,
2. naruszenieart. 394 § 1 i 2 k.c.poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że pozwaną obciąża odpowiedzialność za brak zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 marca 2011 r. i tym samym winna zapłacić na rzecz powodów wysokość podwójnego zadatku, w sytuacji gdy następujące okoliczności wskazują na to, iż to wyłącznie powodowie ponoszą odpowiedzialność za brak zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 marca 2011 r., co powoduje, iż pozwana miała pełne prawo zatrzymać kwotę 10.000 zł przekazanej jej tytułem zadatku, tj.:
- przekazanie przez pozwaną najpóźniej w dniu 15 lutego 2011 r. kompletu dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji kredytowej przez powodów i brak przedstawienia jakichkolwiek zastrzeżeń co do ich formy i treści przez powodów co najmniej do 15 marca 2011 r. (stanowisko powodów) albo 21 marca 2011 r. (stanowisko pozwanej),
- wzięcia pod uwagę jedynie informacji o procedurze i okresie czasu niezbędnym do sporządzenia umowy kredytowej w banku powodów przy jednoczesnym pominięciu procedur banku powódki w związku ze złożeniem wniosku o wydanie kolejnego zaświadczenia i okresu czasu oczekiwania na takie zaświadczenie,
- dostarczenia przez pozwaną niezbędnego zaświadczenia dla zawarcia umowy kredytowej w dniu 28 marca 2011 r., czyli przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej przy jednoczesnym braku jakiegokolwiek dowodu na to, iż powódka informując pozwaną o konieczności dostarczenia nowego zaświadczenia z banku, przekazała jej informację, iż takie zaświadczenie musi zostać dostarczone do banku w okresie na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem zawarcia umowy kredytowej,
- ustaleniami stron co do tego, iż to na powodach ciążył obowiązek wskazania notariusza właściwego do przygotowania umowy przyrzeczonej oraz tym samym miejsca i czasu zawarcia tej umowy - przy jednoczesnym braku wykonania tego obowiązku przez powodów w terminie do dnia 31 marca 2011 r.,
- brak zawarcia umowy kredytu przez powodów i tym samym brak dysponowania środkami finansowymi umożliwiającymi zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 31 marca 2011 r.,
- gotowość ze strony pozwanej do zawarcia umowy przyrzeczonej - dysponowanie pełną dokumentacją wskazaną w wiadomości elektronicznej przesłanej przez powódkę do pozwanej w dacie 30 marca 2011 r.,
3. naruszenieart. 394 § 1 i 2 k.c.poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że pozwana nie miała możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej w dacie 31 marca 2011 r. z uwagi na postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi IV Wydział Karny w przedmiocie zabezpieczenia majątkowego, mimo iż postanowienie to nie było prawomocne w dniu 31 marca 2011 r. i stało się prawomocne dopiero w dniu 12 kwietnia 2013 r. i tym samym w przypadku zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu w dacie 31 marca 2011 r. nie powodowałaby nieważności takiej czynności prawnej a jedynie wadę prawną przedmiotu umowy sprzedaży i możliwość po stronie powodów do odstąpienia do umowy sprzedaży.
W konkluzji do przedstawionych zarzutów apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku w części zasądzającej na rzecz powodów kwoty ponad 5.000 zł oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
W odpowiedzi powodowie wnieśli o oddalenie apelacji pozwanej i zasądzenie od pozwanej na rzecz każdego z powodów zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych prawem w postępowaniu apelacyjnym.
Na terminie rozprawy apelacyjnej w dniu 23 czerwca 2014 r. pełnomocnicy stron podtrzymali swe stanowiska w sprawie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu.
W pierwszej kolejności za całkowicie chybiony należało uznać podniesiony w apelacji zarzut błędnego ustalenia przez Sąd I instancji stanu faktycznego, czyli naruszenia dyspozycjiart. 233 § 1 k.p.c.polegającego na dowolnej, a nie swobodnej i sprzecznej z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
W myśl powołanego wyżej przepisuart. 233 § 1 k.p.c.Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena dowodów polega na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Celem Sądu jest tu dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych, i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. Ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania sędziego powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia ze świadkami, stronami, dokumentami i innymi środkami dowodowymi. Powinna odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.
W kontekście powyższych uwag należy stwierdzić, iż wbrew twierdzeniom apelującego w rozpoznawanej sprawie Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w oparciu o cały zgromadzony materiał dowodowy i nie naruszył dyspozycjiart. 233 § 1 k.p.c.Przeprowadzona przez tenże Sąd ocena materiału dowodowego jest w całości logiczna i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego, zaś wszelkie podniesione w tym zakresie zarzuty stanowią w istocie jedynie niczym nieuzasadnioną polemikę z prawidłowymi i nieobarczonymi jakimkolwiek błędem ustaleniami Sądu pierwszej instancji.
Przede wszystkim należy zauważyć, że apelująca w żaden sposób nie podważyła ustaleń Sądu I instancji co do sekwencji wydarzeń dotyczących wypełniania przez każdą ze stron umowy przedwstępnej z dnia 15 lutego 2011 r. obowiązków wynikających z tejże umowy. Wbrew bowiem twierdzeniom apelującej Sąd I instancji w sposób prawidłowy ocenił jej twierdzenia oraz zeznania jej męża dotyczące kwestii terminu powiadomienia jej o wymaganych przez bank, mający udzielić kredytu powodom, dokumentach, w tym zaświadczeniu dotyczącym zwolnienia hipoteki. Należy też mieć na względzie okoliczność, że mimo odebrania odpowiedniego zaświadczenia z banku w dniu 24 marca 2011 r. pozwana przekazała je powodom dopiero w dniu 28 marca 2011 r., co znacząco skróciło termin na załatwienie formalności wymaganych przez kredytodawcę powodów. Twierdzenia pozwanej w tym względzie, a także są niewiarygodne w świetle pozostałych okoliczności faktycznych – prawidłowo ustalonych przez Sąd Rejonowy. Należy bowiem przypomnieć, że powodowie przed zawarciem umowy przedwstępnej uzyskali pozytywną, wstępną decyzję kredytową, przyspieszyli datę wstąpienia w związek małżeński i podejmowali wszelkie działania w celu sfinalizowania uzyskania kredytu. Oznacza to, że wykazywali oni, iż zależy im na jak najszybszym podpisaniu umowy przyrzeczonej. Z tego względu nie sposób zasadnie twierdzić, iż mimo zbliżania się terminu, na jaki została zawarta umowa przedwstępna, zwlekali oni prawie tydzień z powiadomieniem pozwanej o konieczności dostarczenia kredytodawcy odpowiedniego zaświadczenia. Nieskuteczne są także twierdzenia pozwanej dotyczące kwestii, kiedy powodowie dowiedzieli się o obciążeniu mieszkania hipoteką ustanowioną na rzecz wierzyciela pozwanej. Zagadnienie to nie miało znaczenia dla decyzji powodów o podpisaniu umowy przedwstępnej i nie miałaby również znaczenia przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, a to z uwagi na fakt, że zgodnie z ustaleniami banku wierzyciel pozwanej miał być zaspokojony z kredytu udzielonego powodom, a hipoteka miała zostać wykreślona z księgi wieczystej.
Z tych względów nie sposób podzielić zarzutu powódki odnośnie naruszeniaart. 233 k.p.c.Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy podziela poczynione przez Sąd I instancji ustalenia, a w konsekwencji przyjmuje za swoje, uznając za zbędne powielanie ich w treści niniejszego uzasadnienia
W zakresie zarzutów materialnoprawnych skarżąca zgłosiła zarzut naruszeniaart. 394 § 1 i 2 k.c.poprzez wadliwą wykładnię skutkującą uwzględnieniem roszczenia o zwrot podwójnej wysokości zadatku. Zarzut ten został oparty po pierwsze, na twierdzeniu skarżącej, wedle którego to powodowie ponoszą wyłączną winę za brak zawarcia umowy przyrzeczonej w uzgodnionym między stronami terminie. Twierdzenie to nie zostało jednak wykazane. Zarzut ten nie jest uzasadniony wobec niewątpliwego ustalenia stanu faktycznego poczynionego przez Sąd Rejonowy, a które nie zostało skutecznie zakwestionowane rozpoznawaną apelacją. Jak wskazano powyżej to pozwana swym działaniem uniemożliwiła zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży powodom własnościowego spółdzielczego prawa w lokalu, i tym samym ponosi pełną odpowiedzialność za nieosiągnięcie skutku umowy przedwstępnej.
Po wtóre, nie ma pozwana również racji upatrując naruszenia wskazanego wyżej przepisu w błędnym – w jej ocenie, przyjęciu przez Sąd I instancji, że niemożność zawarcia przez pozwaną umowy przyrzeczonej wynikała również z postanowienia Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 31 marca 2011 r. o udzieleniu zabezpieczenia na rzecz pokrzywdzonego poprzez zakazanie pozwanej zbywania przysługującego jej m.in. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, stanowiącego przedmiot umowy przedwstępnej zawartej z powodami. W tym zakresie należy podkreślić, że pozwana miała lub powinna mieć świadomość, że już w lutym 2011 r. został złożony w postępowaniu karnym wniosek o udzielenie zabezpieczenia. Zasady uczciwego zachowania i lojalności wobec drugiej strony umowy nakazują uznać, że pozwana powinna jak najwcześniej poinformować powodów nie tylko o wydaniu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, lecz także o złożeniu samego wniosku w tym przedmiocie. Pozwana zaś zataiła ten fakt przed powodami. Działanie takie nie zasługuje na aprobatę i stanowi następny przejaw nierzetelnego względem powodów działania pozwanej. W tym kontekście podnoszona przez apelującą okoliczność, że w dacie 31 marca 2011 r., tj. kiedy upłynął termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, postanowienie o zabezpieczeniu nie było jeszcze prawomocne, pozostaje bez wpływu na realną możliwość zawarcia umowy przenoszącej przedmiotowe prawo na powodów. Jak wskazała sama apelująca zawarcie umowy sprzedaży pomimo zakazu wynikającego z postanowienia o zabezpieczeniu nie doprowadziłoby do skutecznego nabycia tego prawa przez powodów, a tym samym nie doprowadziłoby do ziszczenia się celu umowy przedwstępnej.
Konkludując, Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy ocenił zasadność zgłoszonego roszczenia o zwrot podwójnej wysokości zadatku przekazanego pozwanej na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 11 lipca 2005 r. i jednocześnie słusznie uznał, że między stronami nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących wyłącznie po stronie pozwanej. Powodowie podjęli wszelkie konieczne starania, aby zawrzeć umowę przyrzeczoną, a to nierzetelne działanie pozwanej uniemożliwiło im uzyskanie kredytu bankowego na zakup przedmiotowego lokalu.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację.
Biorąc pod uwagę wynik kontroli instancyjnej o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.i zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwoty po 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego obliczonego na podstawie§ 6 pkt 4w zw. z§ 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 461).