Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 632/14
Data wyroku: 2015-01-15 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Janusz Kasnowski, Irena Dobosiewicz, Aurelia Pietrzak
Słowa kluczowe: Egzekucja Z Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 942 k.p.c.

Sygn. akt II Cz 632/14

POSTANOWIENIE

Dnia 15 stycznia 2015 roku
Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: SSO Irena Dobosiewicz
Sędziowie: SO Janusz Kasnowski
SO Aurelia Pietrzak (spr.)
po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2015 roku w Bydgoszczy
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wniosku wierzycieli:Z. G., Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego wB.,(...) Bank S.A.z siedzibą wW.,Z. S.,J. K.
przeciwko dłużnikomM. K.,R. K.
o egzekucję świadczenia pieniężnego
na skutek zażalenia dłużnikaM. K.na postanowienie Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 16 maja 2014 roku, sygn. akt XII Co 18221/10
postanawia:

oddalić zażalenie.
Sygn. akt II Cz 632/14

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 16 maja 2014r Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zobowiązał Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy -G. R.do zmiany protokołu opisu i oszacowania z dnia 25 października 2013 r. nieruchomości położonej wB., przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)w jego dziale IV poprzez wpisanie, iż zawarta w dniu 20 sierpnia 2010 r. umowa najmu pomiędzy(...)Zakładami(...)Sp. z o.o. z siedzibą wB.a Zakładem(...)"sp. z o.o. z siedzibą wB., na czas oznaczony, tj. do dnia 19 sierpnia 2019 r., została zawarta z datą pewną, wobec czego mając na uwadze treść przepisuart. 678 § 2 k.c.- w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstąpi w stosunek najmu na miejsce zbywcy i nie będzie mógł jej wypowiedzieć /punkt 1/ oddalając w pozostałym zakresie skargę /punkt 2/ Sąd Rejonowy nadto nie obciążył wierzycieli kosztami postępowania /punkt 3/.
W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Rejonowy wskazał, że w dniu 31 października 2013 r.M. K.złożył skargę na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy -G. R.polegającą na opisie i oszacowaniu nieruchomości położonej wB., przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)w sprawie o sygn. akt Km 134/10, Kms 48/12, Km 891/12, Km 900/12, Km 173/03. Zarzucił po pierwsze błędną interpretację w operacie szacunkowym umowy zobowiązaniowej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, tj. umowy najmu z Zakładem(...)" Sp. z o.o. W tym zakresie Sąd nakazał zmianę protokołu opisu i oszacowania Komornikowi. Z punktu widzenia złożonego zażalenia nie ma potrzeby przytaczać ponownie wywodów Sadu Rejonowego.
Istotne z punktu widzenia zażalenia było, że skarżący w skardze zarzucił, iż biegły rzeczoznawca nie zamieścił w operacie szacunkowym znaczącej dla potencjalnego nabywcy nieruchomości - informacji dotyczącej wniesienia do Urzędu MiastaB.przez Zarząd(...)o regulację stanu prawnego częścidziałki nr (...)w tym wydzielenie geodezyjne i przekazanie jej na własność MiastaB., przez co zmniejszy się obszar oraz wartość przedmiotowej nieruchomości o kwotę 136.100 zł, jak i brak jest również informacji, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, albowiem w przypadku egzekucji świadczeń pieniężnych z gospodarstwa rolnego ustawodawca zastosował pewne rozwiązania szczególne.
Odnosząc się do zarzutu dłużnika dotyczącego niezamieszczenia w operacie informacji dotyczącej wniesienia do Urzędu MiastaB.przez Zarząd(...)o regulację stanu prawnego częścidziałki nr (...)w tym wydzielenie geodezyjne i przekazanie jej na własność MiastaB., przez co zmniejszy się obszar oraz wartość przedmiotowej nieruchomości o kwotę 136.100,00 zł, wskazał Sąd Rejonowy, że samo skierowanie takiego wniosku w żaden sposób nie wpływa na określoną wartość. Przy czym Sąd zaznaczył, iż w opinii przedmiotowa działka wyceniona została zgodnie z zasadami odpowiednimi dla wyceny działek drogowych, a więc takimi samymi, na podstawie których ustalona zostanie ewentualna cena nabycia tych działek przez MiastoB.. Zgodnie z przepisamikodeksu postępowania cywilnegowartość nieruchomości w trybie egzekucji określa się z uwzględnieniem jej stanu na datę opisu i oszacowania, a w tej dacie wskazana działka stanowiła część składową nieruchomości (ponadto działka ta stanowiła część składową opisanej nieruchomości również w dacie sporządzania odpowiedzi przez biegłego).
Ponadto w protokole opisu i oszacowania w dziale I „Oznaczenie nieruchomości, części składowe" w opisiedziałki (...)znajduje się stosowny zapis, iż w oparciu o informacje uzyskane w Urzędzie MiastaB.przedmiotowa działka nie kwalifikuje się do przejęcia z mocy prawa w oparciu o art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - „przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną", jak również prowadzone jest wstępne postępowanie w sprawie regulacji własności działki w drodze umowy cywilnoprawnej.
Odnosząc się natomiast do zarzutu braku w operacie szacunkowym informacji, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, Sąd Rejonowy wskazał, że to czy opiniowana nieruchomość stanowi część składową gospodarstwa rolnego, nie wpływa jak słusznie wskazał biegły na określoną w opinii wartość nieruchomości. Wskazana bowiem w opinii wartość uwzględnia wszelkie okoliczności jakie brane są pod uwagę przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości i która oparta została o dowody rynkowe w postaci cen transakcyjnych nieruchomości podobnych (str. 14-17 i 21-31 opinii).
Mając na uwadze powyższe, Sąd podzielił stanowisko biegłego, iż oszacowana wartość nieruchomość gruntowej zabudowanej, położonej wB.przyulicy (...), stanowiącej grunty rolne zabudowane oraz lasy, numerdziałki (...)dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)oszacowana na łączną kwotę 971.300,00 zł w tym wartość drzewostanu 15.000,00 zł w tym wartość rynkowa udziału należącego do dłużnikaM. K.do 57/120 części nieruchomości gruntowej -415.200,00 zł oraz wartość rynkowa udziału należącego do dłużnikaR. K.do 1/20 części nieruchomości gruntowej zabudowanej 7.300 zł, odzwierciedla w pełni stan rynku nieruchomości gruntowych z zabudową mieszaną. Została ona ustalona według cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.
W powyższym stanie rzeczy, Sąd uznał, iż w pozostałym zakresie operat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż.R. G.nie budzi zastrzeżeń tak co do prawidłowości sporządzenia jak i zupełności i miarodajności jego treści. Wobec tego, zdaniem Sądu, nie zachodziła konieczność sporządzenia ponownego opisu i oszacowania, albowiem argumenty podnoszone przez dłużnika w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłego o czym orzeczono jak w pkt. 2 sentencji.
O kosztach orzeczono na podstawieart.102 k.p.c.
Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł dłużnik, zaskarżając je w części, wnosząc o jego zmianę poprzez umieszczenie w pkt 2.1. operatu szacunkowego informacji o wniesieniu przez(...)do Urzędu Miasta wniosku o regulację stanu prawnegodziałki nr (...)oraz o zamieszczenie w pkt 2.1. operatu szacunkowego informacji, że nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne i figuruje w ewidencji Urzędu MiastaB.jako „gospodarstwo rolne na terenieB.nr(...)”.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie rozważań należy zauważyć, iż zarzuty podniesione w zażaleniu są w istocie tożsame z tymi, które dłużnik podniósł w skardze na czynności Komornika i które zostały już przez Sąd Rejonowy poddane wnikliwej analizie.
Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu I instancji w tym zakresie, że informacje jakich, zdaniem skarżącego biegły nie zamieścił w operacie szacunkowym, nie mają wpływu na wartość nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego.
Przede wszystkim, jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, samo wniesienie wniosku o regulację stanu prawnego częścidziałki nr (...)nie wpływa na wartość nieruchomości. Tym bardziej, że wartość nieruchomości w trybie egzekucji określa się z uwzględnieniem stanu na datę dokonywania opisu i oszacowania. Nie dokonuje się natomiast hipotetycznych założeń, w szczególności w sytuacji, gdy wniosek taki został dopiero złożony.
Odnosząc się natomiast do zarzutu braku informacji o tym, że przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, należy wskazać, iż skarżący mylnie uznaje, że sam fakt uiszczania podatku rolnego świadczy o tym, że nieruchomość jest gospodarstwem rolnym. Oczywiście rację ma skarżący, że ustawodawca przewidział odrębne regulacje dla egzekucji gospodarstw rolnych, jednakże samo subiektywne przekonanie skarżącego, że jego nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne nie podważa prawidłowości stanowiska Sądu rejonowego. Tym bardziej, że zasady dotyczące egzekucji gospodarstw rolnych nie mają na obecnym etapie znaczenia dla oceny wartości nieruchomości w drodze opisu i oszacowania. Należy jednak podkreślić, że pojęcie gospodarstwa rolnego i gruntu rolnego określają przepisyart. 553i 461k.c.W każdym bowiem przypadku chodzi o gospodarstwo rolne w znaczeniu przedmiotowym, którego koniecznym składnikiem jest grunt rolny, przy czym o charakterze gruntu przesądza jego przeznaczenie, a nie sposób aktualnego wykorzystania. Ustawodawca posługuje się dwoma odrębnymi pojęciami, a mianowicie: nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego. Nieruchomość rolna jest niezbędnym składnikiem gospodarstwa rolnego, jednakże nie zawsze charakter nieruchomości rolnej przesądza o istnieniu gospodarstwa rolnego, ustawa bowiem wprowadza pewne wymogi obszarowe dotyczące nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych.
Wreszcie, jak słusznie podkreślił Sąd Rejonowy, wskazana w opinii biegłego wartość nieruchomości uwzględnia wszelkie okoliczności jakie brane są pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości.
Powyższe oznacza, że brak było podstaw do uwzględnienia tych informacji, a co więcej pozostają one w istocie bez wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Biegły – legitymujący się niezbędną wiedzą specjalistyczną – w sposób wyczerpujący wyjaśnił jakimi kryteriami kierował się dobierając nieruchomości podobne celem przeprowadzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. Przeprowadzona analiza kryteriów doboru tych nieruchomości trafnie nie budziła żadnych wątpliwości Sądu Rejonowego. Podkreślić przy tym należy, że wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego dokonuje się w oparciu o ceny transakcyjne (wynikające z aktów notarialnych umów sprzedaży), a nie na podstawie subiektywnych odczuć dłużnika, który wywodził swoje zarzuty z subiektywnej analizy dokumentów i przepisów prawa. Na ich podstawie nie było uzasadnionych powodów do zakwestionowania wyceny przeprowadzonej przez biegłego.
Reasumując, biegły sądowy, dokonał oszacowania w sposób odpowiadający treściart. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamioraz zgodnie z przepisamirozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Subiektywny charakter zarzutów zawartych w zażaleniu nie mógł mieć wpływu na powyższą ocenę. Skarżący nie podniósł w zażaleniu żadnych nowych okoliczności, które mogłyby podważyć prawidłowość wydanego postanowienia, ograniczając się jak zauważono już na wstępie jedynie do powielenia podnoszonych już zarzutów.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił zażalenia jako niezasadne na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.