Sąd Rejonowy w Białymstoku
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII GC 228/14
Data wyroku: 2014-05-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Komarewska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 365^kc i art. 353^ kc
Teza: Przepis art. 365¹ kc wyłącza jedynie zakaz wypowiedzenia umowy bezterminowej przez jedną ze stron ale nie ingeruje w swobodę stron zgodnie z art. 353¹ kc do takiego określenia sposobu i terminu wypowiedzenia, które strony ze względu na cel umowy uzgodnią.

Sygn. akt VIII GC 228/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 maja 2014 r.
Sąd Rejonowy w Białymstoku VIII Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący :  SSR Anna Komarewska
Protokolant:  Elżbieta Gryko
po rozpoznaniu w dniu 7 maja 2014 r. w Białymstoku
na rozprawie
sprawy z powództwaL. M.iP. M.- wspólników(...) spółki cywilnejL. M.iP. M.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
o zapłatę
I. Zasądza od pozwanego(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.solidarnie na rzecz powodówL. M.iP. M.kwotę 29 274,00 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy dwieście siedemdziesiąt cztery złote) z odsetkami w wysokości ustawowej od kwot:
- 4 182, 00 zł od dnia 13.04.2013 r. do dnia zapłaty
- 4 182, 00 zł od dnia 14.05.2013 r. do dnia zapłaty
- 4 182, 00 zł od dnia 13.06.2013 r. do dnia zapłaty
- 4 182, 00 zł od dnia 13.07.2013 r. do dnia zapłaty
- 4 182, 00 zł od dnia 13.08.2013 r. do dnia zapłaty
- 4 182, 00 zł od dnia 13.09.2013 r. do dnia zapłaty
- 4 182, 00 zł od dnia 13.10.2013 r. do dnia zapłaty

II
Zasądza od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 1 464,00 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 2 417,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSR Anna Komarewska
Sygn. akt VIII GC 228/14

UZASADNIENIE
L. M.orazP. M.wspólnicyspółki cywilnej (...)iP. M.wnieśli pozew przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.o zapłatę kwoty 29.274,00 zł wraz ze wskazanymi w pozwie odsetkami ustawowymi tytułem zapłaty czynszu najmu za okres od kwietnia do października 2013 roku, oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 2-11).
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 14.02.2014 roku, Sąd Rejonowy w Białymstoku zasądził solidarnie na rzecz powodów od pozwanego zgodnie z żądaniem pozwu (k. 89).
Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że nie był obowiązany do zapłaty czynszu, gdyż nie doszło do wydania lokalu w sposób przewidziany w umowie. Pozwany nie przejął lokalu i z niego nie korzystał. Z uwagi na wypowiedzenie umowy, wygasła ona z dniem 31.03.2013 roku, w związku z tym żądanie czynszu najmu za późniejsze okresy jest bezzasadne (k.94-98).

Sąd ustalił, co następuje:
Strony w dniu 30.08.2012 roku w zawarły umowę najmu, której przedmiotem był lokal użytkowy położony przyul. (...)wB.. Strony uzgodniły czynsz płatny z góry miesięcznie do 12-go dnia każdego miesiąca, z zastrzeżeniem pierwszego czynszu płatnego w terminie 10 dni od powstania obowiązku zapłaty, w wysokości 3.400 zł powiększonego o podatek VAT (§ 4 ust. 5 umowy).
W § 4 ust. 3 uzgodniono, że obowiązek zapłaty czynszu powstanie z chwilą wydania przedmiotu najmu dla najemcy. Zaś w § 2 umowy wynajmujący zobowiązali się do wykonania prac adaptacyjnych lokalu, co miało nastąpić do dnia 30.10.2012 roku. Do tego dnia powodowie zobowiązali się przekazać pozwanemu przedmiot najmu na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego ( § 1 ust. 5 umowy).
Umowę zawarto na czas nieokreślony, z tym, że nie krótszy niż 1 rok, z możliwością rozwiązania umowy po tym okresie z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia upływającego z końcem miesiąca kalendarzowego. Jednocześnie ustalono, iż każda ze stron jest uprawniona do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy druga strona narusza podstawowe obowiązki lub nadużywa swoich uprawnień (umowa k. 22-26).
Po wykonaniu prac adaptacyjnych, powodowie wyrazili gotowość wydania lokalu przez przekazanie kluczy (k. 53). Pozwany odmówił dokonania odbioru lokalu i wyraził wolę zakończenia umowy (k. 54, 56). Powodowie nie zgadzali się z jego stanowiskiem, zaliczyli na poczet pierwszego czynszu – za listopad 2012 roku –wpłaconą przez pozwanego zaliczkę (k. 57).
W dniu 21.12.2012 roku pozwany złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i odmówił zapłaty należności za czynsz oraz ponoszenia opłat eksploatacyjnych wskazując, iż nie został sporządzony protokół zdawczo – odbiorczy, przez co nie jest możliwe stwierdzenie czy lokal jest gotowy do korzystania (k. 58). Powodowie nie uznali w/w oświadczenia za skuteczne z uwagi na zastrzeżenie obowiązywania umowy przez co najmniej jeden rok i wezwali pozwanego do zapłaty wskazanych należności (k. 59). Pozwany odmówił zapłaty (k. 61-62), w związku z czym powodowie wystąpili z pozwem domagając się zapłaty.
Wyrokiem z dnia 28.06.2013 roku w sprawie VIII GC 235/13, Sąd Rejonowy w Białymstoku zasądził solidarnie na rzecz powodów od pozwanego kwotę 8.364,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami jak w pkt. I orzeczenia (k. 68). W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż zasądzona kwota stanowi czynsz najmu za miesiąc grudzień 2012 roku oraz styczeń 2013 roku (k.69-77). Apelacja pozwanego od w/w orzeczenia została oddalona przez Sąd Okręgowy w Białymstoku w całości (k. 78-85).
W okresie od 05.04.2013 roku do 05.10.2013 roku powodowie wystawiali na rzecz pozwanego faktury VAT tytułem czynszu najmu, każdą z nich na kwotę 4.182,00 zł brutto, które doręczyli pozwanemu (k. 43, 45-52).
W dniu 28.10.2013 roku powodowie wypowiedzieli umowę najmu zawartą z pozwanym w trybie natychmiastowym zgodnie z §5 pkt. 2 i 3 umowy (k. 63-64).
Następnie powodowie skierowali do pozwanego wezwanie do zapłaty czynszu najmu za okres od lutego do października 2013 roku (k. 65-66).
Pozwany dokonał zapłaty czynszu najmu przedmiotowego lokalu za okres do końca marca 2013 roku, jednocześnie odmówił dokonania zapłaty pozostałej należności wskazując, że umowa wygasła w dniu 31.03.2013 roku (k.67).

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo należało uwzględnić w całości.
W sprawie spornym było, czy powstał po stronie pozwanej obowiązek zapłaty czynszu najmu, a także czy stosunek ten trwał nadal w okresie od kwietnia do końca października 2013 roku.
Zgodnie zart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W pierwszej kolejności należało zatem zbadać, czy pomimo braku odbioru przedmiotu najmu przez pozwanego (najemcę), zaktualizował się jego obowiązek do zapłaty czynszu najmu. W toku postępowania w sprawie VIII GC 235/13 ustalono, że nie przystąpienie pozwanego do odbioru nie spowodowało, iż został on zwolniony z zapłaty czynszu. W przywołanej sprawie Sąd, zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji, szczegółowo wypowiedział się na temat powstania obowiązku zapłaty czynszu najmu po stronie pozwanego. W niniejszej sprawie, w świetlnie niezmienionych okoliczności, Sąd był związany ustaleniami dokonanymi w sprawie VIII GC 235/13 Sądu Rejonowego w Białymstoku i podzielił je w całości.
Moc wiążąca orzeczenia merytorycznego, określona wart. 365 § 1 k.p.c., może być brana pod uwagę w zasadzie tylko w innym postępowaniu niż to, w którym je wydano. Prawomocny wyrok mocą swą powoduje, że nie jest możliwe dokonanie odmiennej oceny i odmiennego osądzenia tego samego stosunku prawnego, w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych, między tymi samymi stronami (por. wyrok SN z dn. 23.03.2006r., sygn. akt IV CSK 89/05, OSNC 2007/1/15).
Tym samym Sąd przyjął za własne ustalenia Sądu Rejonowego w Białymstoku w sprawie VIII GC 235/13 w zakresie powstania obowiązku zapłaty czynszu. Również pozwany przyznał, że obowiązek zapłaty czynszu najmu zaktualizował się poprzez zapłacenie powodom dobrowolnie czynszu za miesiące luty oraz marzec 2013 roku.
W następnej kolejności Sąd rozważał, czy stosunek najmu trwał nadal po 31.03.2013 roku.
Jak wskazano wyżej, przedmiotowa umowa została zawarta na czas nieokreślony z tym, że nie krótszy, niż 1 rok (§5 pkt. 4 umowy, k. 26). Pozwany natomiast złożył oświadczenie o jej wypowiedzeniu w dniu 21.12.2012 roku, tj. niecałe 2 miesiące od początku trwania stosunku najmu, z terminem wypowiedzenia upływającym w dniu 31.03.2013 roku. W niniejszym postępowaniu pozwany podniósł zarzut bezwzględnej nieważności powyższego zapisu umowy z uwagi na treśćart. 3651k.c.ze stanowiskiem tym nie zgadzał się powód.
W ocenie Sądu, postanowienie umowne zawarte w §5 pkt. 4 umowy stron jest ważne i skuteczne. Należy wskazać, że strony mogą dowolnie kształtować umowę, byleby jej treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego (art. 3531k.c.). Zdaniem Sądu, powyższe postanowienie umowne nie narusza dyspozycji przepisuart. 3651k.c.Wynika z niego bowiem zakaz zawarcia w umowie jedynie takich postanowień, które uniemożliwiają wypowiedzenie zobowiązania bezterminowego o charakterze ciągłym. Sąd Apelacyjny w Katowicach stanął na stanowisku, iż wyłącza on jedynie zakaz wypowiedzenia umowy bezterminowej przez jedną ze stron, ale nie ingeruje w ich swobodę do uzgodnienia innego sposobu i terminu wypowiedzenia. Określenie terminu wypowiedzenia umowy przez wskazanie, od jakiej chwili obowiązywania umowy jej wypowiedzenie jest dopuszczalne, nie narusza bezwzględnie obowiązującej normy wynikającej z powyższego przepisu (por. wyrok S.A. w Katowicach z dn. 24.04.2012r., sygn. akt V ACa 123/12, LEX nr 1220246). W podobnym tonie wypowiedział się również Sąd Najwyższy wskazując, żeartykuł 3651k.c.nie wyłącza możliwości określenia w umowie bezterminowej o charakterze ciągłym najwcześniejszego terminu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Jedynie ustalenie, że ze względu na zastrzeżoną w umowie długość okresu, w którym nie można jej wypowiedzieć lub inne okoliczności, postanowienie to narusza zasadę rozwiązywalności takich umów w drodze wypowiedzenia, można je uznać za nieważne, jako naruszająceart. 3651w zw. zart. 58 § 1 lub 3 k.c.(por. wyrok SN z dn. 13.06.2013r., sygn. akt V CSK 391/12, OSNC 2014/2/22).
W ocenie Sądu, sporne postanowienie umowne nie narusza także zasad współżycia społecznego, gdyż ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu w przedmiotowej sprawie wynosiło jedynie 1 rok. Wynikało ono z faktu dokonania nakładów na adaptację przedmiotowego lokalu przez powodów. Czynsz najmu otrzymany w tym okresie miał zrekompensować koszty poniesione przy wykonaniu tych prac. Co więcej, umowa została zawarta na czas nieoznaczony, zatem w założeniu miał to być stosunek trwały. Tym samym nie sposób uznać za zasadne zarzutów pozwanego. Sąd ustalił, iż w niniejszej sprawie, ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy odpowiadało stronom przedmiotowego stosunku prawnego.
Mająca na uwadze powyższe, Sąd ustalił, iż wypowiedzenie umowy najmu złożone przez pozwanego w dniu 21.12.2012 roku było bezskuteczne, tym samym stosunek najmu pomiędzy stronami trwał nadal, po 31.03.2013 roku. Wobec powyższego, zasądzono od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 29.274,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami zgodnie z żądaniem pozwu. O odsetkach orzeczono stosownie do treściart. 481 § 1 i 2 k.c.
W skład kosztów procesu poniesionych przez powodów wchodziły: opłata stosunkowa w kwocie 1.464,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2.400 zł ustalone w oparciu o § 6 pkt 5 w zw. z§ 2 ust. 1 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. z 2013 r., poz. 490), do których doliczyć należało kwotę 17 zł (k. 13) z tytułu poniesionej przez powodów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa procesowego stosownie do treści części IV załącznika doustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej(Dz.U. nr 225, poz.1635 ze zm.).
SSR Anna Komarewska