Sąd Rejonowy w Zambrowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 292/13
Data wyroku: 2014-01-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Makaruk

Sygn. akt I C 292/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 stycznia 2014 r.

Sąd Rejonowy w Zambrowie Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSR Tomasz Makaruk
Protokolant Jadwiga Styła

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2014 r. w Zambrowie
sprawy z powództwaZ. G.iJ. P.
przeciwkoGminie M.Z.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I
Zobowiązuje pozwanąGminę M.Z.do złożenia oświadczenia woli o treści „Gmina M.Z.nabywa odZ. G.iJ. P.własność nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 0,0045 ha, położoną przyulicy (...)wZ.za kwotę 5.886 (pięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt sześć) złotych”;

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III
zasądza od pozwanejGminy M.Z.solidarnie na rzecz powodówZ. G.iJ. P.kwotę 983,08 (dziewięćset osiemdziesiąt trzy i 08/100) złotych tytułem zwrotu wydatków;

IV
nakazuje ściągnąć od powódkiZ. G.na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Rejonowy w Zambrowie) kwotę 93,70 (dziewięćdziesiąt trzy i 70/100) złotych tytułem brakującej części opłaty;

V
nakazuje ściągnąć od pozwanejGminy M.Z.na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Rejonowy w Zambrowie) kwotę 294,30 (dwieście dziewięćdziesiąt cztery i 30/100) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I Ca 56/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Łomży I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Włodzimierz Wójcicki (spr.)
Sędziowie:  SSO Joanna Rawa
SSO Eugeniusz Dąbrowski
Protokolant:  Katarzyna Milewska

po rozpoznaniu w dniu 27 marca 2014 r.
na rozprawie sprawy z powództwaZ. G.iJ. P.
przeciwkoGminie M.Z.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
na skutek apelacjiZ. G.
od wyroku Sądu Rejonowego w Zambrowie
z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn. akt I C 292/13

I
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I-szym o tyle, że wymienioną tam kwotę 5886 (pięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt sześć) złotych zastępuje kwotą 6867 (sześć tysięcy osiemset sześćdziesiąt siedem) złotych;

II
w pozostałej części apelację oddala;

III
koszty procesu za drugą instancję pomiędzy stronami wzajemnie znosi.

Sygn. akt I C 292/13

UZASADNIENIE
PowodowieZ. G.iJ. P.w pozwie skierowanym przeciwkoGminie M.Z.domagali się zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli w zakresie kupna od nich nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę oznaczonąnumerem geodezyjnym (...)o powierzchni 0,0045 ha położoną przyul. (...)wZ.za cenę 8.000 zł. W uzasadnieniu wskazali, iż do 24 czerwca 2010 r. byli właścicielami jednej nieruchomości składającej się zdziałek (...)o łącznej powierzchni 0,0322 ha. W tej dacie sprzedali jednakGminie M.Z.działkę (...), którą wcześniej Gmina bezumownie zajęła pod budowęulicy (...)wZ.. Z kolei negocjacje w sprawie sprzedażydziałki (...)zakończyły się niepowodzeniem, gdyż Gmina nie była zainteresowana jej zakupem.Działka (...)wskutek budowyulicy (...)straciła jakiekolwiek znaczenie gospodarcze, wymiary działki uniemożliwiają postawienie na niej jakiekolwiek budynku, a wszelkie próby jej odsprzedaży lub wydzierżawienia nie odniosły pozytywnego rezultatu. W toku postępowaniaZ. G.rozszerzyła powództwo do kwoty 15.750 zł, wskazując, iż tyle pozwana powinna zapłacić zadziałkę (...).
PozwanaGmina M.Z.domagała się oddalenia powództwa w całości, wskazując jednocześnie iż ostatecznie określona przez powódkę wartość nieruchomości nie odpowiada wartości określonej przez biegłego. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, że sprawa nabycia na rzecz MiastaZ.działki (...)była rozpatrywana przez Burmistrza MiastaZ.dwukrotnie, ale pozwana nie może nabyć tych gruntów, gdyż Rada MiastaZ.Uchwałą nr(...)z dnia 27 listopada 2007 roku w sprawie określenia zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata upoważniła Burmistrza tylko do nabycia nieruchomości gruntowych potrzebnych do realizacji i prowadzenia zadań własnych gminy, w tym pod budowę gminnych dróg publicznych. Przedmiotowa działka gruntu położona jest natomiast poza pasem drogowym gminnej drogi publicznej, przylega bezpośrednio do gruntów stanowiących własność(...), znajdują się na niej urządzenia infrastruktury technicznej (kanalizacja sanitarna) niezbędne do funkcjonowania budynków spółdzielni. Dlatego też zdaniem pozwanej nie może zostać ona przez nią nabyta. Ponadto przeciwko możliwości nabycia przemawia, jej zdaniem, plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym działka przeznaczona jest pod zabudowę wielorodzinną.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Decyzją z dnia 19 lutego 2002 r. sygn.(...)Urząd Miejski wZ.zatwierdził z urzędu projekt podziałudziałki (...)o pow. 0,0322 ha położonej wZ.na dwie działki: oznaczoną nr(...)o pow. 0,0277 ha i oznaczoną nr 0,0045 ha. Decyzja ta została doręczona tylko ZarządowiM.Z.i stała się ostateczną w dniu 6 marca 2002 r. Jak wskazano w sentencji decyzji,działka (...)znajdowała się w samoistnym posiadaniu UrzęduM.wZ.. Nadziałki (...)nie były założone księgi wieczyste lub zbiory dokumentów.
W dniu 15 kwietnia 2008 r.Gmina M.Z.wystąpiła do tut. Sądu z wnioskiem o zasiedzenie szeregu działek, w tym oznaczonych numerami(...)i(...), wskazując iż pierwsza z działek stanowi część pasa drogowegoulicy (...), a druga z działek położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie tej ulicy. Uczestnikami tego postępowania, toczącego się pod sygnaturą I Ns 121/08 byli między innymiJ. P.iZ. G.. Prawomocnym postanowieniem tut. Sądu z dnia 3 marca 2009 r. wniosekGminy M.Z.o zasiedzeniedziałek (...)został oddalony.
W dniu 26 października 2009 r.Z. G.iJ. P.złożyli do tut. Sądu wniosek o stwierdzenie nabycia przez ich rodzicówJ.iF.małżonkówP.własności dawnej działki oznaczonejnumerem geodezyjnym (...)(obecniedziałki (...)) na zasadzieart. 1 Ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Wezwana do udziału w sprawieGmina M.Z.poparła wniosek. Prawomocnym postanowieniem z dnia 12 stycznia 2010 r. w sprawie I Ns 318/09 tut. Sąd stwierdził, iżF. P.w ½ części iJ. P.w ½ części nabyli nieodpłatnie z dniem 4.11.1971 r. z mocyustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnychwłasność części nieruchomości rolnej położonej wZ., oznaczonej w ewidencji gruntównumerem geodezyjnym (...), odpowiadającej obecnie działkom oznaczonymnumerami geodezyjnymi (...)o pow. 0,0277 ha i(...)o pow. 0,0045 ha.
Zgodnie z prawomocnym postanowieniem tut. Sądu z dnia 30 lipca 2009 r. w sprawie I Ns 193/09 spadkobiercami poJ. P.są: żonaF. P., córkaZ. G., synJ. P., a spadkobiercami poF. P.są córkaZ. G.i synJ. P..
W marcu 2010 r.Z. G.iJ. P.wystąpili doGminy M.Z.z ofertą sprzedażydziałek (...). Po przeszło 3 miesięcznych negocjacjach, w którychGmina M.Z.od samego początku wskazywała, iż jest zainteresowana jedynie nabyciemdziałki (...), położonej w pasie drogowymulicy (...), a nie chce nabywaćdziałki (...), strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę kupna-sprzedażydziałki (...).
Działka (...)ma powierzchnię 0,0045 ha. Jest to teren płaski, nieutwardzony, w kształcie zbliżonym do wydłużonego trapezu, w zasięgu urządzeń infrastruktury technicznej, położona między chodnikiem przyul. (...)a blokiem mieszkalnym przyul. (...). W działce tej znajduje się odcinek kanalizacji sanitarnej odprowadzającej ścieki z budynku przyul. (...). Jej wartość wynosi 5.886 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o: zeznania powódkiZ. G.(k.102v w zw. z k.44v), opinię biegłego (k.74-83), wypis z rejestru gruntów (k.3), mapy (k.4,13), pisma (k.5-8), Uchwałę (k.23-42), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (k.43), informacje (k.51,55,59,61), decyzje (k.56-57, 71-72), akta I Ns 121/08, I Ns 318/09 tut. Sądu.

Jako podstawę żądania wykupieniadziałki (...)powodowie wskazaliart. 151 kczgodnie z którym: „jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.
Przechodząc do analizy powołanego przepisu w pierwszej kolejności należy zająć się pojęciem „innego urządzenia”. Jak słusznie wskazuje Edward Gniewek („Komentarz do art. 151 kc; LEX) „chodzi tu o takie obiekty, które są trwale z gruntem związane, a nie spełniają cech budynku. Można więc sądzić, że ustawodawca ma tu na względzie „budowle" (art. 3 pkt 3pr.bud.), zaliczane generalnie do „obiektów budowlanych" (art. 3 pkt 1pr.bud.)”. Zgodnie zart. 3 pkt 3w zw. zpkt 3a Ustawy Prawo budowlanedo budowli zaliczane są obiekty liniowe, którymi w szczególności są drogi wraz ze zjazdami. W niniejszej sprawie poza sporem jest, iż pozwanaGmina M.Z.przy budowieulicy (...)przekroczyła granicę sąsiedniego gruntu zajmując na tę inwestycję także w części działkę oznaczoną wcześniejnumerem geodezyjnym (...).
W tym miejscu podkreślić należy, iżdziałka (...)idziałka (...)aż do 2002 r. stanowiły jedną działkę gruntu oznaczoną numerem(...)i dopiero na potrzeby planowanej inwestycji w postaci budowyulicy (...)nastąpił podział tej działki na dwie mniejsze. Decyzja o podziale nie została doręczona także właścicielom tej działki, albowiem ich prawa do tejże działki Sąd potwierdził dopiero w postanowieniu z dnia 12 stycznia 2010 r. w sprawie I Ns 318/09. Nie mniej nabyli oni prawo do tej nieruchomości z dniem 4.11.1971 r.
Zgodnie z zacytowanym powyżej brzemieniemart. 151 kcpowodom przysługuje żądanie wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla nich znaczenie gospodarcze. Nie mają przy tym żadnego znaczenia podnoszone przez stronę pozwaną okoliczności, iż nabycie przez niądziałki (...)uniemożliwia Uchwała Rady Miasta nr(...)oraz przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a także posadowienie na niej urządzeń kanalizacyjnych.Artykuł 151 kcjasno bowiem określa warunki, jakie muszą być spełnione, ażeby właściciel gruntu mógł się domagać jego wykupienia.
Między stronami doszło do zawarcia dobrowolnie umowy kupna-sprzedaży części nieruchomości zajętej pod budowę ulicy tj.działki (...), a przedmiotem postępowania była w niniejszej sprawie pozostała część dawnejdziałki (...)– obecnie(...)o pow. 0,0045 ha. Podnoszona przez stronę powodową okoliczność, iż działka ta utraciła dla niej jakiekolwiek znaczenie gospodarcze – działka o powierzchni 45 m2nie może zostać zabudowana, nie ma chętnych na jej nabycie lub wydzierżawienie – nie była kwestionowana przez pozwaną. Nie mniej jednak zasady wiedzy i doświadczenia życiowego, poparte wiedzą na temat położenie tej działki (między pasem drogowym a blokiem – kształt wydłużonego trapeza) i zdjęcia załączone do opinii biegłego, jednoznacznie potwierdzają zasadność twierdzeń pozwu w tym zakresie. Stąd też słuszne, co do zasady jest żądanie powodów domagających się wykupienia przez pozwanądziałki (...).
Z uwagi na kwestionowanie przez stronę pozwaną wartości działki stanowiącej przedmiot sporu, Sąd na wniosek powodów, dopuścił dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości objętej pozwem. BiegłyM. A.w swojej opinii (k. 74-83) wskazał, że nieruchomość położona jest w centralnej strefie miasta, stanowi płaski teren, nieutwardzony, w kształcie zbliżonym do wydłużonego trapezu, w zasięgu urządzeń infrastruktury technicznej, położona pomiędzy chodnikiem przyul. (...), a blokiem mieszkalnym przyul. (...). Biegły przy wycenie nieruchomości zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu rynkowego. Jednocześnie ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Ustalona w ten sposób wartość przedmiotowej nieruchomości wyniosła 5.886 złotych. Biegły wskazał ponadto, że na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych ma wpływ położenie na terenie miasta, usytuowanie szczególne, stopień wyposażanie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz kształt działki, a także możliwość zabudowy, jakość dróg dojazdowych oraz jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Strona pozwana nie kwestionowała tejże opinii, zaś pełnomocnik powódki samej treści opinii również nie kwestionował, ale podniósł, iż wartość działki powinna zostać obliczona inaczej, a mianowicie biegły powinien określić wartość rynkową metra kwadratowegodziałek (...)– gdyby nie została nadziałce (...)zbudowanaulica (...). W ocenie Sądu taki sposób obliczenia wartości nieruchomości w stanie faktycznym sprawy jest niedopuszczalny, a to z racji tego, iż powodowie sami, w pełni dobrowolnie zgodzili się na sprzedażdziałki (...)i sami dobrowolnie ustalili (vide zeznaniaZ. G.) z pozwaną wartość zbywanej przez nichdziałki (...), pomimo tego iż mieli pełną świadomość, iż strona pozwana nie nabędzie od nich dobrowolniedziałki (...). Taki sposób ustalania wartości nieruchomości, jak wnioskował pełnomocnik powódki, w ocenie Sądu byłby prawidłowy, w sytuacji, gdyby powodowie nie zdecydowali się dobrowolnie sprzedaćdziałki (...)i pozwem objęli żądanie wykupienia obydwu geodezyjnie wydzielonych działek. Tymczasem to dobrowolna decyzja powodów doprowadziła do tego, iż pozostali oni właścicielami jedynie działki o powierzchni 45 m2i to taka działka była przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie.
Wykupienie nieruchomości powinno nastąpić po cenach rynkowych (tak np.E. G.w komentarzu doart. 151 kc; LEX) i taką też wartość ustalił biegły. W ocenie Sądu opinia biegłego, jako oparta na jego fachowej wiedzy i doświadczeniu w pełni zasługuje na podzielenie. Sąd uznał ją za w pełni wiarygodną i na tej podstawie ustalił wartość nieruchomość, której dotyczy pozew na kwotę 5.886 zł.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 100 kpc. Cała opłata od pozwu wynosi 788 zł, a powodów obciąża kwota 493,70 zł, stąd też do dopłaty przez powódkę – która rozszerzyła powództwo - pozostaje kwota 93,70 zł. Stronę pozwaną obciąża opłata od uwzględnionej części powództwa tj. 294,30 zł, a także należność za opinię biegłego, która była niezbędna do określenia należnej powodom sumy.