Sąd Okręgowy w Elblągu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 21/14
Data wyroku: 2014-04-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aleksandra Ratkowska, Arkadiusz Kuta, Krzysztof Nowaczyński
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394§3 kc

Sygn. akt I Ca 21/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Aleksandra Ratkowska (spr.)
Sędziowie: SO Arkadiusz Kuta
SO Krzysztof Nowaczyński
Protokolant: st. sekr. sąd. Bożena Zych

po rozpoznaniu w dniu 9 kwietnia 2014 r. w Elblągu
na rozprawie
sprawy z powództwaU. D.
przeciwkoE. P.
o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Iławie VI Zamiejscowego Wydziału Cywilnego z siedzibą w(...)
z dnia 25 września 2013 r. sygn. akt VI C 20/13

1
zmienia zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo (pkt 1) i obniża zasądzone od pozwanej na rzecz powódki świadczenie do kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 22 grudnia 2012 r. i oddala powództwo w pozostałym zakresie oraz w części rozstrzygającej o kosztach procesu (pkt 3) przez ich obniżenie do kwoty 1.458 zł (jeden tysiąc czterysta pięćdziesiąt osiem złotych);

2
oddala apelację w pozostałym zakresie;

3
zasądza od pozwanejE. P.na rzecz powódkiU. D.kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję;

4
nakazuje ściągnąć od powódkiU. D.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Iławie kwotę 250 zł (dwieście pięćdziesiąt złotych) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I Ca 21/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 25 września 2013 r. Sąd Rejonowy w Iławie VI Zamiejscowy Wydział Cywilny w(...)zasądził od pozwanejE. P.na rzecz powódkiU. D.kwotę 10.000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 22 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty (punkt 1), umorzył postępowanie w części dotyczącej żądania zapłaty kwoty 400,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty (punkt 2) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki zwrot koszów procesu w kwocie 2.937 zł (punkt 3).

PowódkaU. D.domagała się zasądzenia od pozwanej –E. P.kwoty 10.400,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, jaką uiściła pozwanej z tytułu zaliczki (5.000 zł), ceny zakupu pralki (400 zł ) oraz jako kary umownej (5.000 zł ) zastrzeżonej w umowie przedwstępnej z dnia 25 września 2012 r. na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka cofnęła następnie pozew w części dotyczącej żądania zapłaty kwoty 400,00 zł.

Pozwana domagała się oddalenia powództwa w całości. Podnosiła, że umowa przyrzeczona nie została zawarta z przyczyn leżących po stronie powódki.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że latem 2012 r.E. P.postanowiła sprzedać należące do niej mieszkanie położone przyulicy (...)w(...). Na początku września 2012 r. kupnem lokalu zainteresowała się pozwana. Strony kilkukrotnie kontaktowały się w tej sprawie i powódka kilkakrotnie oglądała lokal. Do jego nabycia zniechęcał ją jednak fakt, że mieszkanie nie miało balkonu. W związku z powyższym pozwana wystąpiła do Spółdzielni Mieszkaniowej w(...)z wnioskiem o wyrażenie zgody na dobudowę balkonu i zgodę taką uzyskała. Wówczas powódka zdecydowała się na zakup lokalu. Strony umówiły się, że sprzedająca dobuduje balkon, zaś powódka zwróci jej koszty tej inwestycji. W dniu 25 września 2012 r. w strony zawarły w formie zwykłej pisemnej „umowę przedwstępną sprzedaży”. Na jej mocyE. P.zobowiązała się sprzedaćU. D.„własnościowe mieszkanie” nr(...)położone przyulicy (...)w(...)o powierzchni użytkowej(...)2za cenę 70.000,00 zł, „w tym wykonanie balkonu”, w terminie do dnia 15 października 2012 r, zaś powódka zobowiązała się we wskazanym terminie przedmiotowe „mieszkanie” kupić. Strony ustaliły, że wydanie „przedmiotowej nieruchomości” nastąpi z dniem „podpisania umowy sprzedaży u notariusza”. Na poczet umówionej ceny powódka wręczyła sprzedającej zaliczkę w kwocie 5.000,00 zł. Ponadto wymienione zastrzegły na wypadek niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn „leżących po jednej ze stron” karę umowną w wysokości 5.000,00 zł. Pomimo tak skonstruowanej treści umowy pisemnej strony porozumiały się, że cena sprzedaży mieszkania, tj. 70.000,00 zł, nie będzie obejmować zwrotu kosztów wykonania balkonu. Powódka miała zwrócić pozwanej wskazane koszty niezależnie od uiszczenia ceny sprzedaży. We wrześniu 2012 r. powódka otrzymała od sprzedającej dwie pary kluczy do lokalu będącego przedmiotem umowy i na przełomie września i października, za wiedzą pozwanej, rozpoczęła g remont tego lokalu. Wykonywali goW. S. (1)iJ. D.. W czasie trwania prac remontowych pozwana wielokrotnie odwiedzała mieszkanie i nie zgłaszała zastrzeżeń do prac. W dniu 6 października 2012 r. pozwana zawarła zG. D., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą(...)G. D.umowę „o roboty budowlane”, na mocy której przyjmujący zamówienie zobowiązał się do wykonania w opisywanym wcześniej lokalu, w terminie 8 dni od dnia 11 października 2012 r, prac polegających na wymianie parapetu, wkuciu i dolaniu balkonu oraz montażu balustrady. Strony wskazanej umowy przewidziały wynagrodzenie w kwocie 4.000 zł plus 23% Vat, płatne „w terminie 7 dni”. Wykonawca wykonał prace zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z umowy. W dniu 31 października 2012 r. wystawił pozwanej fakturę opiewającą na kwotę 4.320,00 zł, z terminem płatności oznaczonym na 31 października 2012 r. Po 20 października 2012 r. powódka podjęła czynności zmierzające do sfinalizowania przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu. W tym celu udała się do Kancelarii Notarialnej NotariuszaR. S. (1)w(...)w celu umówienia daty sporządzenia aktu notarialnego. Pracownikkancelarii – (...)- poinformowała ją, jakie dokumenty należy przedłożyć w celu zawarcia umowy. Ponieważ przedmiotem czynności prawnej miało być własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, które sprzedająca nabyła w drodze dziedziczenia po bracie, niezbędne okazały się m. in. zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej oraz z urzędu skarbowego. Powódce zależało na jak najszybszym wyznaczeniu terminu podpisania aktu notarialnego. W rozmowie zE. Ż.powódka oznajmiła zamiar niezwłocznego przekazania na rachunek bankowy sprzedającej ceny sprzedaży, ale została od niego odwiedziona. Z uwagi na konieczność pozyskania zaświadczeń, o których mowa powyżej, termin sporządzenia aktu notarialnego ustalony został na poniedziałek, 29 października 2012 r. godz. 9:00.
Po wizycie w kancelarii notarialnej powódka poinformowała pozwaną o konieczności pozyskania wymaganych zaświadczeń, co zdenerwowało pozwaną. Pozwana oświadczyła kupującej, że w takim razie do zawarcia przyrzeczonej umowy nie dojdzie, jednak ostatecznie podjęła czynności aby uzyskać przedmiotowe zaświadczenia, m. in. udała się do Urzędu Skarbowego w(...). Po wizycie w urzędzie poinformowała powódkę, że stosowne zaświadczenie zostanie wystawione w dniu 29 października 2012 r. W związku z koniecznością odbioru opisanego dokumentu termin sporządzenia aktu notarialnego – przyrzeczonej umowy sprzedaży - przesunięto na godz. 11:00 29 października 2012 r. Po wykonaniu przezG. D.prac związanych z dobudową balkonuE. P.zażądała od powódki zwrotu kosztów, jakie obciążały pozwaną w związku koniecznością zapłaty wykonawcy umówionego wynagrodzenia. Powódka uzależniła przekazanie pieniędzy przeznaczonych na ten cel od wystawienia stosownego pokwitowania, na co jednak pozwana się nie zgodziła.
W piątek 26 października 2012 r. pozwana stawiła się w wymienionej wcześniej kancelarii notarialnej. OkazałaE. Ż.wymagane zaświadczenie z urzędu skarbowego, datowane na dzień 25 października 2012 r. Jednocześnie oświadczyła jednak, że do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie, ponieważ powódka „chce ją oszukać”. W sobotę, 27 października 2013 r. powódka skontaktowała się telefonicznie zG. D.pytając, czy pokwituje jej odbiór pieniędzy za wykonanie balkonu, a ten stwierdził, że podpisywał umowę zE. P., a rozliczenia pomiędzy powódką i pozwaną nie są jego sprawą. Wskazał, że zamawiająca powinna mu uiścić wynagrodzenie do poniedziałku 29 października 2013 r. Powódka postanowiła wówczas, że zwróci pozwanej koszty związane z budową balkonu w czasie podpisywania umowy u notariusza. W niedzielę 28 października 2012 r, wieczorem, pozwana oświadczyła powódce telefonicznie, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie. W poniedziałek, 29 października 2012 r. przed godzina 11:00 powódka udała się do kancelarii notarialnej celem zawarcia umowy. Wówczas została poinformowana, że 26 października 2012 r. pozwana złożyła oświadczenie o rezygnacji z podpisania umowy i zabrała dokumenty niezbędne do podpisania aktu notarialnego. W dniu 29 października 2012 r. pozwana nie stawiła się w kancelarii notarialnej. W dniu 30 października 2012 r. pozwana zażądała wydania kluczy, jakie przekazała powódce i nakazała niezwłoczne zakończenie remontu. W dniu 30 października 2012 r. powódka pisemnie wezwała pozwaną do zapłaty w terminie do dnia 16 listopada 2012 r. kwoty 10.00,00 zł wynikającej z zawartej umowy przedwstępnej, obejmującej kwotę 5.000,00 zł tytułem zwrotu zaliczki oraz 5.000,00 zł tytułem kary umownej. Wezwanie doręczono pozwanej skutecznie w dniu 5 listopada 2012 r. Pomimo upływu wyznaczonego terminu pozwana nie uiściła żądanej kwoty.

Sąd pierwszej instancji zaznaczył, iż zasadniczych ustaleń odnoście okoliczności stanu fatycznego sprawy mających priorytetowe znaczenie dla oceny zasadności powództwa dochodzonego przez powódkę dokonał w oparciu o zeznania powódki, zeznania świadkówE. Ż.,R. S. (1),W. S. (2),J. D.,E. D.,G. D., a także dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. Podkreślono iż zasadnicza rozbieżność stanowisk stron co do okoliczności stanu faktycznego dotyczyła przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji tego, która ze stron powinna ponieść przewidziane umowa przedwstępną konsekwencje takiego stanu rzeczy.
Sąd pierwszej instancji na podstawie całościowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego podkreślił, iż okoliczności przedstawiane przez powódkę w pozwie uznać należało za wiarygodne. Z zeznaniami powódki korespondowały zeznania świadkówE. Ż.,R. S. (1),W. S. (1),J. D.,G. D.orazE. D., którym Sąd a quo nadał przymiot pełnej wiarygodności, jednocześnie wskazując na brak konsekwencji i logiki w stanowisku procesowym wyrażanym przez pozwaną. Na podstawie wskazanych dowodów Sąd ustalił, iż wszelkie czynności związane z uzgodnieniem terminu dla zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego podejmowała powódka, przy bierności strony pozwanej w tym zakresie. Z zeznańE. Ż., pracownika kancelarii notarialnej wynikało, iż 29 października 2012 r., a więc w dniu kiedy umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, pozwana nie stawiła się do tej czynności. Pozwana przyszła do kancelarii jedynie w piątek 26 października 2012 r. informując, że do podpisania aktu notarialnego nie dojdzie. Z kolei powódka stawiła się w kancelarii w dniu 29 października 2012 r. celem podpisania umowy i bezskutecznie oczekiwała tam na pozwaną. Okoliczności te zostały również potwierdzone w zeznaniach świadka- notariuszaR. S. (1).
Sąd pierwszej instancji nie podzielił stanowiska pozwanej, z którego miało wynikać, iż niemożność zawarcia aktu notarialnego w dniu 29 października 2012 r. wynikała z konieczności uprzedniego uzyskania urzędowego zaświadczenia, kiedy dokument ten sygnowany był datą 25 października 2012 r. i wtedy pozwana weszła w jego posiadanie, a pozwana już 26 października 2012 r. okazała przedmiotowe zaświadczenie pracownicy kancelarii notarialnej. Analogiczna ocena Sądu pierwszej instancji dotyczyła zeznań pozwanej w kwestii daty w jakiej pozwana miała posiąść wiedzę odnośnie okoliczności wykonywania przez powódkę prac remontowych w mieszkaniu. W tym zakresie nie uwzględniono stanowiska pozwanej, iż o remoncie dowiedziała się dopiero w sobotę 27 października 2012 r., kiedy to wcześniej wielokrotnie, począwszy od września 2012 r., była w mieszkaniu podczas wykonywania prac remontowych i pomagała nawet w zabezpieczeniu klatki schodowej przed nadmierną emisją kurzu powstającego w związku z wykonywanymi pracami. W ocenie Sądu pierwszej instancji nielogiczne było twierdzenie pozwanej, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, gdyż powódka nie uiściła należność za wykonanie balkonu – powódka była gotowa uiścić kwotę z tego tytułu, ale na skutek braku zgody pozwanej na pokwitowanie wpłaty miało to nastąpić w momencie zawierania umowy w formie aktu notarialnego.. Sąd a quo nie dał wiary zeznaniom świadkówF. P.iM. W.w zakresie, w jakim pozostawały one sprzeczne ze wskazanymi powyżej dowodami. W przypadku świadkaF. P.dotyczyło to twierdzeń, jakoby w dniu 29 października 2012 r. udał się z pozwaną do kancelarii notarialnej celem podpisania umowy, zaś co do świadkaM. W.natomiast w zakresie, w jakim świadek twierdził, że powódka nie chciała zapłacić pozwanej za wykonanie balkonu. Z zeznań tego ostatniego świadka wynikało, że czerpała on swą wiedzę na ten temat od pozwanej.
Za okoliczność bezsporną uznał Sąd pierwszej instancji, że pomimo wyznaczenia w umowie przedwstępnej z dnia 25 września 2012 r. terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 15 października 2012 r. strony w sposób dorozumiany przesunęły wskazaną datę do dnia 29 października 2012 r. kiedy to miało nastąpić podpisanie aktu notarialnego. W ocenie Sądu a quo do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanej, a w konsekwencji powyższego nastąpiło zaktualizowanie się odpowiedzialności pozwanej z tytułu przewidzianej w umowie przedwstępnej kary umownej (5.000 zł) oraz wynikającego zart. 410 k.c.w zw. zart. 405 k.c.obowiązku zwrotu powódce pobranej tytułem ceny sprzedaży zaliczki (5.000 zł)
O kosztach procesu orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Pozwana wniosła apelację od tego wyroku , zaskarżając rozstrzygnięcia zawarte w punktach 1 i 3.
Zarzuciła Sądowi pierwszej instancji naruszenieart. 233 § 1 k.p.c., czego przejawem była sprzeczność ustaleń z całokształtem zebranego w sprawie materiału dowodowego. W ocenie skarżącej Sąd pierwszej instancji bezpodstawnie odmówił wiarygodności zeznaniom świadkaF. P., z których wynikało, że pozwana dnia 29 października 2012 r. rano odebrała z Urzędu Skarbowego wymagane zaświadczenie i stawiła się u notariusza celem podpisania umowy. Zdaniem pozwanej Sąd a quo niezasadnie uznał za wiarygodne zeznania świadkaE. Ż., na których podstawie w głównej mierze oparto rozstrzygnięcie zapadłe w przedmiotowej sprawie – w sytuacji kiedy były one sprzeczne z zeznaniami samej pozwanej, jak również nie znajdowały potwierdzenia w zeznaniach świadka – notariuszaR. S. (1). Nielogicznym było uznanie za w pełni wiarygodne zeznań powódki, że pozwana nie stawiła się w dniu 29 października 2012 r. w kancelarii notarialnej i jednocześnie w dniu 28 października 2012 r. odmówiła zawarcia z powódką umowy, kiedy to powódka miała dokonać do dnia 27 października 2012 r. transferu przelewu kwoty odpowiadającej cenie nabycia mieszkania na rachunek bankowy pozwanej – w związku z czym nielogiczne było oczekiwanie powódki na pokwitowanie przez skarżącą okoliczności otrzymania środków finansowych z tego tytułu. Zdaniem apelującej ze zgromadzonego materiału dowodowego wynikało, że przyczyną niezawarcia przez strony umowy w dniu 29 października 2012 r. była jedynie okoliczność niestawienia się powódki w kancelarii notarialnej. Pozwana domagała się uzupełnienia postępowania dowodowego celem ustalenia, iż zaświadczenie z(...)w(...)niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży w dniu 29 października 2012 r. uzyskała dopiero w tej dacie – co podważało wiarygodność zeznań świadkaE. Ż., że pozwana już w dniu 26 października 2012 r. przedstawiła przedmiotowe zaświadczenie w kancelarii notarialnej.
Pozwana domagała się zmiany orzeczenia w zaskarżonym zakresie i oddalenia powództwa w całości z jednoczesnym zasądzeniem na jej rzecz kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. Ewentualnie pozwana postulowała o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu apelacji pozwana zaznaczyła, że Sąd a quo niezasadnie przyjął, iż przyczyna niezawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w dniu 29 października 2012 r. leżała po stronie skarżącej. Pozwana konsekwentnie twierdziła, że zaświadczenie z Urzędu Skarbowego niezbędne do zawarcia umowy odebrała w dniu 29 października 2012 r., niezwłocznie potem stawiła się w kancelarii notarialnej o umówionej godzinie, zaś zeznania pracownicy kancelarii - świadkaE. Ż.Sąd pierwszej instancji niezasadnie przyjął za wiarygodne i uczynił podstawą rozstrzygnięcia. Dowolne były także ustalenia Sądu pierwszej instancji, iż do zwarcia umowy nie doszło, gdyż pozwana odmówiła powódce wydania potwierdzenia otrzymania kwoty stanowiącej równowartość ceny za nabywany lokal – kiedy to strony umówiły się, iż powódka przekaże pieniądze na rachunek bankowy pozwanej do określonej daty i zadośćuczynienie temu obowiązkowi nie wymagałoby dokonywania przez pozwaną dodatkowych poświadczeń takiej czynności.

Powódka w odpowiedzi na apelację pozwanej domagała się jej oddalenia oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej została w części oparta na usprawiedliwionych zarzutach, co musiało skutkować dokonaniem przez Sąd odwoławczy odmiennych ustaleń faktycznych mających kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia i ich oceny prawnej, a w rezultacie zmianą zaskarżonego wyroku.
W pierwszej kolejności wskazania wymaga, iż prawidłowo i zgodnie ze zgromadzonym materiałem dowodowym zostały przez Sąd pierwszej instancji ustalone okoliczności związane z przygotowaniami stron do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu z dnia 25 września 2012r. jak i te, które wpłynęły na treść wskazanej umowy i były bezpośrednio z jej zawarciem związane. Istotne postanowienia umowy zawartej przez strony w dniu 25 września 2012r. określające przedmiot sprzedaży, cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostały wskazane jasno i precyzyjnie. Nie został sprecyzowany sposób i termin zapłaty ceny, co najwyraźniej stało się później zarzewiem nieporozumień między stronami, niemniej z pewnością uzasadniony jest w świetle całej treści umowy wniosek, iż zapłata ceny miała nastąpić najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Taka konstrukcja umowy odpowiada warunkom określonym przepisemart.389§1 kcstanowiącym; „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. W dalszej kolejności interpretacji wymagał zapis umowy stanowiący: „Sprzedająca oświadcza, że na poczet należności z tytułu ceny otrzymała w dniu 25 września 2012r od kupującego kwotę złotych 5000 zł słownie pięć tysięcy złotych strony oświadcza, że (na poczet należności) jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży w/w mieszkania nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron zapłaci ona drugiej stronie karę umowną w kwocie 5000 zł słownie pięć tysięcy złotych”. Rzecz w tym, czy ustalenie „kary umownej” na kwotę 5 000 zł stanowiącej równowartość wpłaconej kwoty 5 000 zł „na poczet należności z tytułu ceny” stanowiło w istocie o ustanowieniu takiej właśnie kary umownej bez przywiązywania wagi tej okoliczności, że kara tak skonstruowana odpowiada wysokością kwocie „zadatku”, czy też doszło na tej drodze do zawarcia postanowienia umownego odpowiadającego instytucji określonej wart.394 kc.Przepis ten stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek umożliwia kontrahentom takie ukształtowanie stosunku prawnego, aby dłużnik był bardziej motywowany do wykonania świadczenia aniżeli w sytuacji, gdyby zadatku nie zastrzeżono. Znaczenie zadatku polega więc na wzmocnieniu stanowiska strony, która dąży do wykonania umowy. Dla ustalenia treści zawartej przez strony umowy należy stosować reguły wykładni określone wart. 65 k.c.Jeżeli strony wskażą konsekwencje wręczenia rzeczy lub pieniędzy, to nie ma znaczenia, jaką nazwę nadały temu zdarzeniu Reguła interpretacyjna ujęta w przepisieart. 394 § 1 k.c.nakazuje uznawać wręczenie rzeczy lub pieniędzy jako zadatek, gdy zachowanie to następuje przy zawarciu umowy. W niniejszej sprawie doszło do wręczenia pozwanej przy zawarciu umowy kwoty 5 000 zł na poczet ceny, a zapłata kwoty 5 000 zł przez jedną ze stron została wyraźnie powiązana z niedojściem od zawarcia umowy przyrzeczonej „z przyczyn leżących po jednej ze stron”, co wypełnia omawianą instytucję zadatku. Skutki zastrzeżenia zadatku mają zasadnicze znaczenie, jeżeli dłużnik nie wykonana umowy z powodu okoliczności, za które ponosi on wyłączną odpowiedzialność, ponieważ przepisart. 394 k.c.w sposób istotny modyfikuje ogólne reguły odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań (art. 471 i n. kc) oraz niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych (art. 487 i n. kc). Jednak z racji dyspozytywnego charakteru komentowanej regulacji, kontrahenci mogą w umowie odmiennie uregulować przesłanki skorzystania przez wierzyciela z prawa zatrzymania zadatku albo żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. W braku odmiennych ustaleń na podstawieart. 394 § 1 kc, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Odstępujący od umowy może domagać się zwrotu swojego świadczenia, które już w części lub całości wykonał.
Powszechnie uważa się, że przedmiot wręczony tytułem zadatku stanowi surogat odszkodowania za niewykonanie umowy, jednak zachowanie przedmiotu zadatku lub uzyskany zwrot jego podwójnej wartości nie stanowią odszkodowania, a jedynie pełnią tę samą funkcję.
Powyższe oznacza, iż domagając się zapłaty kwoty 10.000 zł z tytułu uiszczonej na poczet ceny należności oraz tytułem kary umownej powódka w istocie żądała zwrotu podwójnej wysokości zadatku, przy czym podstawa tego roszczenia określona za umową jako niedojście do umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającej w zasadzie pokrywała się z dyspozycją przepisuart.394§1in finekc.Nie popełnił zatem błędu Sąd Rejonowy przyjmując za cel postępowania dowodowego ustalenie, która ze stron umowy przedwstępnej ponosi odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej. Wnioski, do jakich doszedł w tym przedmiocie Sąd pierwszej instancji nie mogły jednak zostać podzielone, między innymi z uwagi na słuszność niektórych zarzutów apelantki. W szczególności na podzielenie zasługiwał zarzut skarżącej dotyczący nietrafnej oceny zeznań świadkówE. Ż.iR. S. (1)i skonstruowanie na ich podstawie tezy, iż to wyłącznie postawa pozwanej spowodowała, iż nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 29 października 2012r.
Chodzi tu zarówno o ustalenie, iż w dniu 26 października 2012r.E. P.miała stawić się w kancelarii notarialnejR. S. (1)i okazując zaświadczenie z Urzędu Skarbowego wymagane do zawarcia umowy oznajmić , iż do czynności tej nie dojdzie, jak i stanowcze przesądzenie – m.in. - w oparciu o zeznania notariuszaR. S. (2), iż pozwana nie stawiła się na termin wyznaczony na zwarcie umowy. Doświadczenie życiowe i zasady logiki z punktu nakazywały ostrożność w zakresie oceny dowodów w zakresie pierwszej z tych kwestii, jako, że mało prawdopodobne jest, aby osoba, która nie jest zainteresowana zawarciem transakcji zdobywała niezbędny dla osiągnięcia tego celu dokument i okazywała go pracownicy kancelarii oznajmiając jednocześnie, iż nie stawi się na zawarcie umowy. Wątpliwości tej natury wymagały usunięcia, co skutkowało uwzględnieniem zawartego w apelacji wniosku pozwanej dotyczącego ustalenia daty wydania pozwanej zaświadczenia z(...)z dnia 25 października 2012r. Zaświadczenie to wydane zostało pozwanej w dniu 29 października 2012r., co oznacza, iż świadekE. Ż.nie mogła zapoznać się z nim w dniu 26 października, a ponadto okoliczność ta wzmacnia wersję prezentowaną przez pozwaną i potwierdzoną prze jej mężaF. P.co do tego, iż rano 29 października udali się oni po odbiór przedmiotowego zaświadczenia. Te okoliczności odnieść należało również do kwestii związanych z ustaleniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym zwłaszcza do ujawnionego w postępowaniu faktu zmiany godziny przystąpienia do aktu. Powódka konsekwentnie wskazywała, iż termin 29 października 2012r. umówiła pozwana i w tym zakresie zeznania pozwanej co do tego, iż to z jej inicjatywy doszło do zmiany godziny z 9 na 11 wytrzymuje konfrontację z pozostałymi dowodami, przy zanegowaniu odosobnionych w tym zakresie zeznań świadkaŻ.. Ewidentnie okoliczność „przesunięcia” godziny na późniejszą wystąpiła, co potwierdził również świadekS., a czego logicznym wytłumaczeniem jest właśnie wskazywana przez pozwaną potrzeba odebrania 29 października rano zaświadczenia z Urzędu Skarbowego co do którego złożyła ona wniosek w dniu 25 października; na inną przyczynę ani strony ani osoby z kancelarii notarialnej nie wskazywały. Podkreślenia wymaga, iż notariuszR. S. (1)stanowczo podał, że pierwotnie godzina zawarcia umowy ustalona oznaczona była jako 9.00, a następnie doszło do jej przesunięcia na 11.00. Tak też zeznawała przed Sądem Rejonowym świadekŻ., a wycofanie się z tego i przedstawienie omawianej zmiany jako dokonanej w ramach ustalania terminu zU. D.pozostaje w sprzeczności nie tylko z zeznaniami notariusza, ale również obu stron i jako takie musiało podlegać zdyskredytowaniu. Jednocześnie stanowcze twierdzenie świadka, iż pozwana tylko raz stawiła się w kancelarii – w piątek 26 października umacnia wiarygodność twierdzenia pozwanej, iż w tym dniu rozmawiała ona z notariuszem i podczas tej rozmowy ustaliła termin zawarcia umowy na poniedziałek 29 października 2012r. godz.11.00.U. D.potwierdziła, iż termin ten został jej zakomunikowany telefonicznie przez pozwaną. Tak ukształtowane okoliczności związane z ustaleniem terminu zawarcia umowy wskazują na nieprawdziwość zeznań świadkaŻ.co do tego, iż pozwana oznajmiła jej w piątek, iż nie zamierza stawać do aktu, o czym dodatkowo przekonywać może fakt, iż świadek nie zawiadomiła powódki o tej rzekomej decyzji pozwanej w sytuacji, gdy zgodnie z jej twierdzeniami wszystkie sprawy związane z przygotowaniem zawarcia umowy miała omawiać i ustalać właśnie z nią. Niewiarygodność zeznańE. Ż.w omawianym zakresie nakazywała ostrożność w ocenie jej zeznań dotyczących stawiennictwa przyszłych kontrahentów w kancelarii notarialnej w dniu 29 października 2012r. Wyraźnego zaznaczenia wymaga przy tym, iż wbrew wskazaniu Sądu pierwszej instancji tezy, iż pozwana nie stawiła się w tym dniu w kancelarii nie potwierdził świadekR. S. (1), który nie wykluczył, iż pozwana stawiła się, a on o tym nie wiedział, jak również tego, że to pozwana czekała na powódkę w kancelarii, a ta nie stawiła się. Świadek ten nie stwierdził stanowczo, iż w kancelarii stawiła się powódka
Przedstawione okoliczności nie dostarczają odpowiedzi na pytanie z jakich przyczyn i w jakich okolicznościach zapadały decyzje o wycofaniu się z zawarcia umowy przyrzeczonej, nie mniej stanowią one dostateczny asumpt do stwierdzenia, iż nie przedstawiało się to tak, jak wskazywała powódka. Skoro bowiem to pozwana w drugiej połowie ostatniego tygodnia października 2012r. umówiła termin zawarcia umowy na 29 października to najwyraźniej miała ona zamiar przystąpić do zwarcia umowy przyrzeczonej. Wskazane powyżej fakty nie potwierdziły tego, że pozwana miała się rozmyślić i zakomunikować wycofanie z kontraktu przed poniedziałkiem 29 października 2012r. , wobec czego żądanie pozwu oparte na tak skonstruowanej podstawie faktycznej nie znajdowało usprawiedliwienia. W szczególności zmianie musiało ulec stanowiące podstawę zaskarżonego orzeczenia ustalenie, iż pozwana w dniu 26 października 2012r. oznajmiła swój zamiar wycofania się z kontraktu wobec pracownicy kancelarii notarialnejE. Ż.. Z całokształtu materiału dowodowego wnosić można, iż przyczyny nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leżeć mogły w nieporozumieniach pomiędzy stronami w zakresie rozliczenia za dobudowanie balkonu w lokalu mającym stanowić przedmiot transakcji lub w zakresie zapłaty ceny, jednakże w tym zakresie powódka nie przeprowadziła dowodu dla wykazania, iż takie okoliczności obciążają jedynie pozwaną. Nieujawnione w sprawie okoliczności dotyczące konkretnie sposobu i terminu zapłaty nie pozwalały na ocenę staranności stron w zakresie wykonania postanowień umowy z 25 września 2012r., a tym bardziej obciążenia nimi wyłącznie sprzedającej. Statuowany przepisemart.354 kcobowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania w równym stopniu obciąża wierzyciela, jak i dłużnika i przy ocenie wymaganej powinności każdego z nich powinny być stosowane jednakowe kryteria. W realiach niniejszej sprawy przyjąć należy, iż współdziałanie, o którym mowa wart.354 kcnie przedstawiało się prawidłowo, a jego zakłócenie miało kilka wspomnianych wcześniej źródeł. Szczególne znaczenie należałoby przydać uzgodnieniom dotyczącym zapłaty ceny, jednakże w tym przedmiocie z uwagi na zrezygnowanie przez powódkę z dowodzenia odnośnych okoliczności (chociażby w drodze dowodu z jej przesłuchania) nie można było zanegować stanowiska pozwanej, iż warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej była zapłata ceny na rachunek bankowy pozwanej, co nie nastąpiło, a co pozwana miała ustalać w dniu wyznaczonym na zwarcie umowy. Z tych przyczyn zastosowanie w sprawie znajdował przepisart.394§3in finekcstanowiący o obowiązku zwrotu zadatku w sytuacji niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na podstawieart.385 kpciart.386§1 kpc, rozstrzygając o kosztach procesu i nieuiszczonych kosztach sądowych stosownie do wyniku postępowania.