Sąd Rejonowy Wrocław Śródmieście we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 638/13
Data wyroku: 2014-09-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agata Masłowska
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 471 kc, art. 222 kc

Sygn. aktI C 638/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 września 2014 r.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu, Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Agata Masłowska
Protokolant:   Marta Krawiec-Klimczak
po rozpoznaniu w dniu 8 września 2014 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaW. M.(...)weW.
przeciwko(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.
o zapłatę

I
zasądza od strony pozwanej(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.na rzecz strony powodowejW. M.(...)weW.kwotę 39.376,41 zł (słownie: trzydzieści dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt sześć złotych czterdzieści jeden groszy) z ustawowymi odsetkami od 2 listopada 2012 r. do dnia zapłaty;

II
zasądza od strony pozwanej(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.na rzecz strony powodowejW. M.(...)weW.kwotę 4.386 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 2.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. aktI C 638/13

UZASADNIENIE
Pozwem z 29 maja 2013 r.(k.3-9) strona powodowaW. M.(...)weW.wniosła o zasądzenie na swoją rzecz od(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.kwoty 39.376,41 zł z ustawowymi odsetkami od 2 listopada 2012 do dnia zapłaty, a także kosztów procesu. Wskazała, że strona pozwana wynajmowała odG.W.lokal użytkowy w budynku przyul. (...)weW., gdzie zamierzała prowadzić restaurację i pub. W tym celu konieczne było przeprowadzenie prac adaptacyjnych w postaci umieszczenia kanałów wentylacyjno-klimatyzacyjnych na południowej elewacji i na połaci dachowej budynku położonego przyul. (...)i wykonanie konstrukcji zadaszenia schodów do piwnic na elewacji południowej. Uchwałą z 30 września 2005 r. strona powodowa wyraziła zgodę na montaż powyższych elementów wyłącznie dla strony pozwanej, na czas trwania umowy najmu zawartej przez stronę pozwaną zG.W.. Po zakończeniu tej umowy strona powodowa bezskutecznie wzywała stronę pozwaną do demontażu powyższych konstrukcji. Zamontowane konstrukcje wentylacyjne były w bardzo złym stanie i stwarzały ryzyko zawalenia. Strona powodowa ostatecznie poinformowała stronę pozwaną o zamiarze przystąpienia do zastępczego demontażu i przywrócenia części wspólnych budynku do stanu pierwotnego na koszt strony pozwanej. Prace te zostały wykonane. Kwota dochodzona pozwem stanowiła koszt powyższych prac, pomniejszony o wartość stali i blach zdemontowanych z części wspólnej nieruchomości(...). Strona pozwana została wezwana do uiszczenia powyższej kwoty i nie zareagowała na to wezwanie.
Wodpowiedzi na pozew(k.86-93) strona pozwana(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zarzuciła, że w zakresie demontażu zadaszenia roszczenie przysługiwałoW. M.ul. (...), gdyż zadaszenie znajdowało się nad wejściem do lokalu użytkowego w tym budynku. Podniosła również, że 31 grudnia 2011 r. opuściła przedmiotowy lokal i nie mogła nim już dysponować, zatem to nie ona, leczG.W.powinna być pozwanym w sprawie. Zarzuciła również, że zgoda na montaż elementów na części wspólnej nieruchomości udzielona została bezterminowo, pozwana spółka nie miała zatem obowiązku ich demontażu. Umowa łącząca strony była umową nienazwaną i nie przewidywała obowiązku przywrócenia nieruchomości wspólnej do stanu poprzedniego. Zaprzeczyła ponadto, aby konstrukcje na elewacji budynku były w złym stanie technicznym. Kanały wentylacyjne wykonano prawidłowo, podnosiły wartość nieruchomości, były na bieżąco konserwowane i czyszczone i mogły być udostępnione kolejnemu najemcy. Podniosła ponadto, że strona powodowa nie wykazała, że zapłaciła kwotę wskazaną w fakturze, jak również, że część prac wymienionych w kosztorysie (wykonanie barierki zabezpieczającej, naprawa 3 stopni schodów, wymiana rynien, rur spustowych i haków) nie było powiązanych z usunięciem kanałów wentylacyjnych czy demontażem zadaszenia. Strona pozwana podniosła wreszcie zarzut przedawnienia roszczeń strony powodowej na mocyart. 719 k.c., ewentualnieart. 677 k.c.lub 230k.c.w zw. zart. 229 k.c.
Pismem z 8 października 2013 r.(k.135-138) strona powodowa podniosła, że zadaszenie znajdowało się na terenie nieruchomości(...)i to strona powodowa poniosła koszty jego demontażu. Zaznaczyła, że stosunek prawny łączył ją ze stroną pozwaną, nie zG.W., zaś jej żądanie dotyczy wyłącznie demontażu szachtów na częściach wspólnych jej budynku, nie zaś szachtów w lokalu użytkowym przyul. (...). Zaznaczyła też, że do umowy łączącej strony nie znajdują zastosowania przepisy o przedawnieniu powołane przez stronę pozwaną, gdyż była to umowa nienazwana.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomości położone przyul. (...)weW.zabudowane są dwoma sąsiadującymi budynkami wielolokalowymi, w których powstały dwie osobne wspólnoty mieszkaniowe. Obie wspólnoty ze sobą współpracują, w tym m.in. wspólnie przeprowadzają zebrania właścicieli, głosują nad uchwałami i prowadzą negocjacje z kontrahentami wspólnot.
bezsporne
(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.(obecnie(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.) prowadzi działalność gospodarczą obejmującą prowadzenie restauracji i innych placówek gastronomicznych. W dniu 8 lipca 2004 r. zawarła zG.W.umowę najmu lokalu użytkowego położonego w budynku przyul. (...)(oraz częściowo w budynku przyul. (...)), w którym zamierzała prowadzić restaurację i pub. Rozpoczęcie prowadzenia tej działalności wymagało przeprowadzenia prac remontowo-adaptacyjnych, w tym m.in. ingerencji w części wspólne, w tym dach budynków mieszczących się weW.przyul. (...), w celu umieszczenia instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnych.
Dowody:



kopia umowy z 19.09.2004 r. (k.33-37)

Strona pozwana prowadziła negocjacje z wspólnotami mieszkaniowymi obu nieruchomości, w celu uzyskania zgody na ingerencję w części wspólne budynku. Zapewniała o małej uciążliwości planowanych instalacji oraz zobowiązywała się do dbałości o ich należyty stan techniczny i niski poziom hałasu. W zamian oferowała partycypację w kosztach remontu dachu, który w tym czasie był w złym stanie technicznym.
Dowody:



kopia pisma z 22.04.2005 r. (k.43-45)

kopia pisma z 9.05.2005 r. (k.46)

zeznaniaB. P.(k.155)

zeznaniaM. L.(k.176-177)

zeznaniaZ. M.(k.187-188)

zeznaniaT. S.(k.230)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Uchwałą nr(...)z 14 września 2005 r. właściciele lokali we(...)i(...)wyrazili zgodę na korzystanie przez(...) Sp. z o.o.z części nieruchomości wspólnej m.in. poprzez korzystanie z zamieszczonych na elewacji południowej kanałów wentylacyjnych. Zgoda została udzielona na okres równy okresowi najmu lokalu użytkowego, wynajmowanego odG.W.. Z uwagi na treść informacji uzyskanych od strony pozwanej dodatkowo wskazano, że umowa najmu zawarta została na okres do 8 lipca 2014 r.
Dowody:



kopia uchwały nr(...)z 30.06.2005 r. (k.161-163)

kopia uchwały nr(...)z 14.09.2005 r. (k.41-42)

zeznaniaB. P.(k.155)

zeznaniaZ. M.(k.187-188)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

W dniu 19 września 2005 r. zawarto umowę pomiędzyW. M.(...)iW. M.
(...)a(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.. Na mocy tej umowy strony uzgodniły, że na obu nieruchomościach przeprowadzone zostaną łącznie prace remontowe konieczne do rozpoczęcia działalności przez(...) Sp. z o.o.oraz niezbędne prace remontowe związane z remontem dachu. Strona pozwana zobowiązała się do wyremontowania dachu na własny koszt (poza kosztami zakupu i montażu okien). W zamianW. M.wyraziły zgodę na korzystanie przez stronę pozwaną z nieruchomości wspólnej i ingerencje w części wspólne budynków w celu przeprowadzenia prac remontowo-adaptacyjnych określonych w umowie, w tym na umieszczenie szachtów instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnej, koniecznej do korzystania z lokalu zajmowanego przez stronę pozwaną. Wśród załączników do umowy wymieniono w szczególności uchwały właścicieli lokali z 14 września 2005 r. Stronę pozwaną w czasie negocjacji i podpisywania umowy reprezentowałT. S., zaś wspólnoty mieszkaniowe –L. S.iJ. G..
Dowody:



kopia umowy z 19.09.2004 r. (k.33-37)

zeznaniaM. L.(k.176-177)

zeznaniaT. S.(k.230)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

W czasie negocjacji umowy Wspólnota Mieszkaniowa nie zgłaszała woli przejęcia instalacji i zatrzymania jej po zakończeniu umowy najmu, ze strony pozwanej również ten temat nie był poruszany, w szczególności nie omawiano tego, czy instalacja miałaby przypaśćW.odpłatnie czy nieodpłatnie, a także w jakiej formie miałoby nastąpić jej przekazanie.
Dowody:



zeznaniaM. L.(k.176-177)

zeznaniaT. S.(k.230)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Kwestie te nie były przedmiotem uzgodnień, gdyż tak przedstawicieleW., jak iT. S.byli zgodni co do tego, że po zakończeniu umowy najmu strona pozwana zdemontuje instalację, celem m.in. ponownego wykorzystania jej elementów w innej lokalizacji. Taka była w tym czasie praktyka strony pozwanej; w niektórych wypadkach strona pozwana pozostawiała instalacje właścicielowi nieruchomości, ale następowało to na podstawie wyraźnych uzgodnień umownych stron, regulujących rozliczenia stron z tego tytułu.
Dowody:



zeznaniaT. S.(k.230)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Strona pozwana wykonała uzgodniony remont dachu, jak również prace adaptacyjno-remontowe. Na elewacji południowej budynku przyul. (...)wykonano dwa szachty instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnej, wyprowadzając je na dach budynku. Przy montażu szachtów przełożono w inne miejsce instalację rynnową, odprowadzającą wodę z dachu. Wykonano również zadaszenie nad wejściem do piwnicy w budynku przyul. (...). Zadaszenie znajdowało się na posesji przyul. (...)i przylegało do elewacji tego budynku. Przy montażu zadaszenia i przystosowaniu wejścia do piwnic do potrzeb strony pozwanej dokonano przebudowy schodów, co wiązało się z usunięciem trzech stopni. Rozebrano również barierkę zabezpieczającą zejście do piwnicy.
Dowody:



dokumentacja zdjęciowa (k.101-103, k.142-150)

zeznaniaZ. F.(k.154-155)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

W dniu 7 sierpnia 2006 r. strona pozwana zawarła zW. M.(...)/28 i Wspólnotą Mieszkaniową(...)porozumienie dotyczące zasad prowadzenia przez stronę pozwaną działalności w postaci restauracji. Porozumienie przewidywało w szczególności, że strona pozwana ma obowiązek uzyskać zgodęW.na umieszczanie na elewacji budynków(...)i(...)/28 jakichkolwiek elementów. Wskazano, że w przypadku naruszenia tego obowiązkuW.wezwie stronę pozwaną do zaprzestania naruszenia, wskazując datę i sposób naruszenia. Umowa zastrzegała kary umowne w przypadku stwierdzenia naruszeń obowiązków przez stronę pozwaną. Porozumienie zawarte było pod warunkiem zawieszającym uzyskania przez stronę pozwaną zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w wynajmowanym lokalu.
Dowody:



kopia porozumienia z 7.08.2006 r. (k.38-39)

Strona pozwana zawarła z(...) Serwis Sp. z o.o.w dniu 17 listopada 2009 r. umowę, której przedmiotem było świadczenie usług serwisowych oraz usuwania awarii urządzeń grzewczych i klimatyzacyjno-wentylacyjnych w lokalu użytkowym przyul. (...). Co kwartał przeprowadzano czyszczenie i kontrole instalacji klimatyzacyjnych i wentylacyjnych. Na bieżąco usuwano też awarie.
Dowody:



kopia umowy z 17.11.2009 r. z załącznikami (k.104-122)

kopia aneksu z 16.09.2010 r. (k.123-126)

zeznaniaP. J.(k.174-175)

zeznaniaB. S.(k.175-176)

W dniu 27 września 2011 r. strona pozwana złożyłaG.W.oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego położonego w nieruchomości(...)i(...)/28, w którym w tym czasie prowadziłarestaurację (...), z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na 31 grudnia 2011 r.
Dowody:



kopia pisma z 27.09.2011 r. (k.47)

Po zaprzestaniu prowadzeniarestauracji (...)strona pozwana przestała się interesować stanem technicznym zewnętrznej instalacji klimatyzacyjno-wentylacyjnej. Nie kontrolowała jej stanu technicznego i zaprzestała bieżącego czyszczenia i konserwacji.
Dowody:



zeznaniaP. J.(k.174-175)

zeznaniaB. S.(k.175-176)

Na zlecenie strony powodowej sporządzona została w dniu 9 maja 2011 r. opinia techniczna o stanie elementów na elewacji południowej kamiennicy zabytkowej przyul. (...). Wskazano w niej, że przewody wentylacyjne oraz konstrukcja zadaszenia schodów znajdują się w bardzo złym stanie i należy je niezwłocznie rozebrać, ponieważ stwarzają zagrożenie dla życia, zdrowia i mienia mieszkańców i przechodniów. Stwierdzono, że: kotwy mocujące rury wentylacyjne do ściany elewacyjnej na skutek wibracji wentylacji poluźniły się, wytworzyła się szpara pomiędzy licem budynku a przewodami wentylacyjnymi, która ulega ciągłemu powiększaniu się; otulina z wełny mineralnej i płyt(...)zwilgotniała i zaczął odpadać tynk strukturalny z obudowy; część elewacji wygląda nieestetycznie; daszek osłonowy schodów piwnicznych został nieprawidłowo uszczelniony, co powoduje zalewanie części ściany elewacyjnej przy konstrukcji kanałów wentylacyjnych. Nakazano zabezpieczenie terenu do momentu rozebrania konstrukcji.
Opinia techniczna została przygotowana przy okazji corocznego przeglądu stanu technicznego nieruchomości. W tym czasie instalacja wentylacyjna na elewacji nie była już wykorzystywana, gdyż strona pozwana zaprzestała prowadzenia restauracji w lokalu wynajmowanym odG.
Dowody:



kopia opinii technicznej z 9.05.2011 r. (k.77)

zeznaniaZ. F.(k.154-155)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Z elewacji w miejscu wykonania szachtów odpadał tynk. Zadaszenie nad schodami do piwnicy było nieestetyczne i prowadziło do powstawania zacieków na elewacji, ponadto utrudniało zagospodarowanie terenu zgodnie z planami właścicieli lokali, w tym umieszczenie ozdobnej roślinności.
Dowody:



zeznaniaZ. F.(k.154-155)

zeznaniaB. P.(k.155)

zeznaniaZ. M.(k.187-188)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Pismami z 13 maja 2011 r., 20 grudnia 2011 r. i 19 lipca 2012 r. strona pozwana była wzywana przezW. M.(...)i(...)/28 do usunięcia elementów wykonanych na elewacji południowej w zakresie przewodów wentylacyjnych na elewacji południowej i połaci dachowej oraz konstrukcji zadaszenia schodów do piwnic na elewacji południowej. Pierwotnie termin na usunięcie powyższych elementów zakreślono do 30 czerwca 2011 r., następnie do 30 stycznia 2012 r. i ostatecznie do 3 sierpnia 2012 r. Wskazano, że zgoda na montaż tych elementów została udzielona na czas trwania umowy najmu łączącej stronę pozwaną iG.W..
Dowody:



kopia pisma z 13.05.2011 r. z dowodem doręczenia (k.48-50)

kopia pisma z 20.12.2011 r. z dowodem doręczenia (k.51-52)

kopia pisma z 19.07.2012 r. z dowodem doręczenia (k.53-55)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Pismem z 19 lipca 2012 r. strona powodowa powiadomiłaG.W.– Zarząd Zasobu Komunalnego o zamiarze przystąpienia od 3 sierpnia 2012 r. do demontażu wszystkich elementów wykonanych na elewacji południowej budynku(...)przez stronę pozwaną.
Pismem z 25 lipca 2012 r.G.W.wskazała, że oczekuje, że strona powodowa wyegzekwuje od najemcy usunięcie z elewacji umieszczonych na niej elementów.
Dowody:



kopia pisma z 19.07.2012 r. (k.56)

kopia pisma z 25.07.2012 r. (k.57)

Strona pozwana nie przystąpiła w zakreślonym jej terminie do prac związanych z demontażem konstrukcji umieszczonych przez nią na nieruchomości wspólnej oraz z przywróceniem elewacji do poprzedniego stanu.
bezsporne
Strona powodowa powierzyłafirmie (...),A.iK.B. J.” wykonanie robót budowlanych związanych z demontażem szachtów wentylacyjnych i zadaszenia schodów oraz przywrócenie budynku do stanu pierwotnego po demontażu, w budynku przyul. (...), zgodnie ze zleceniem wykonawczym z 20 sierpnia 2012 r. Prace te zostały wykonane, w związku z czym wykonawca wystawił w dniu 4 października 2012 r. fakturę na kwotę 39.968,41 zł brutto.
Wykonane prace obejmowały, poza demontażem instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnej na południowej elewacji i dachu, również przywrócenie dachu i elewacji do stanu sprzed montażu tych konstrukcji, w tym przełożenie dachówki, wykonanie i malowanie tynków, wymianę rynien, rur spustowych i haków przełożonych wcześniej w inne miejsce w związku z montażem szachtów na elewacji. Dokonano ponadto demontażu zadaszenia nad schodami do piwnicy, wykonanego przez stronę pozwaną na działce przyul. (...)oraz przywrócono te schody do poprzedniego stanu, co wymagało w szczególności odtworzenia 3 stopni i barierki. Barierka pierwotnie była wykonana z kutego żelaza, ale z uwagi na wysoki koszt jej odtworzenia Wspólnota zleciła wykonanie tańszej barierki z piaskowca, odpowiadającej stylistycznie budynkowi.
Strona powodowa poniosła całość kosztów związanych z powyższymi pracami.
Dowody:



kopiafaktury nr (...)z 4.10.2012 r. (k.60)

kopia zlecenia wykonawczego nr(...)z 20.08.2012 r. (k.61)

kopia kosztorysu powykonawczego (k.62-63)

potwierdzenia przelewu (k.139-141)

zeznaniaB. P.(k.155)

zeznaniaZ. M.(k.187-188)

przesłuchanie za stronę powodowąL. S.(k.230)

Po wykonaniu demontażu pismem z 16 sierpnia 2012 r. strona powodowa wezwała stronę pozwaną do odbioru wszystkich elementów budowlanych oraz kanałów wentylacyjnych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Po bezskutecznym upływie tego terminu ZarządW.miał sprzedać nieodebrane elementy w punktach skupu surowców wtórnych, a kwotę uzyskaną ze sprzedaży zaliczyć jako część kwoty należnej za zastępczy demontaż oraz przywrócenie elewacji do stanu pierwotnego. Pismo doręczono stronie pozwanej 17 sierpnia 2012 r.
Dowody:



kopia pisma z 16.08.2012 r. z dowodem doręczenia (k.58-59)

Strona pozwana nie odebrała zdemontowanych elementów.
bezsporne
Strona powodowa sprzedała zdemontowane z elewacji elementy stalowe i blachę za kwotę 592 zł.
Dowody:



kopia rachunku z 1.10.2012 r. (k.64)

kopia formularza przyjęcia odpadów z 31.09.2012 r. (k.66)

kopia formularza przyjęcia odpadów z 7.10.2012 r. (k.65)

W dniu 25 października 2012 r. strona powodowa wezwała stronę pozwaną do zapłaty w terminie 7 dni kwoty 39.376,41 zł, tytułem demontażu zastępczego szachtów wentylacyjnych i zadaszenia schodów oraz przywrócenia elewacji i dachu budynku do stanu pierwotnego. Ponowne wezwania skierowano 5 listopada 2012 r., 4 grudnia 2012 r. oraz 21 stycznia 2013 r.
Dowody:



kopia rachunku z 24.10.2012 r. z dowodem doręczenia (k.67-68)

kopia koty korygującej z 3.12.2012 r. z dowodem doręczenia (k.69-70)

kopia wezwania do zapłaty z 5.11.2012 r. z dowodem doręczenia (k.71-72)

kopia wezwania do zapłaty z 4.12.2012 r. z dowodem doręczenia (k.73-74)

kopia wezwania do zapłaty z 21.01.2013 r. z dowodem wysłania (k.75-76)

Strona pozwana nie zapłaciła żądanej kwoty ani w całości, ani w części.
bezsporne

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił w oparciu o przedłożoną przez strony dokumentację, jak również częściowo w oparciu o zeznania świadków i przesłuchanie strony powodowej. Jeśli chodzi o świadków, w większości posiadali oni ograniczoną wiedzę o okolicznościach zawarcia przez strony umowy oraz o przebiegu negocjacji stron. W tym zakresie Sąd za najbardziej miarodajne uznał relacje przedstawiciela strony powodowej oraz świadkaT. S., który reprezentował stronę pozwaną podczas zawierania umowy. Pozostali świadkowie wskazani przez stronę pozwaną nie mieli konkretnych informacji o tym, jaki był przebieg uzgodnień stron i opierali się raczej na swoich przypuszczeniach i interpretacji tekstu umowy, aniżeli na bezpośredniej wiedzy odnośnie zgodnego zamiaru stron z chwili zawierania umowy. Podobnie za mało miarodajne Sąd uznał zeznania świadków strony pozwanej w części, w jakiej negowali oni zły stan techniczny instalacji wentylacyjnej, jak również fakt ingerencji strony pozwanej w położenie rynien oraz konstrukcję schodów. Świadkowie przeczyli relacji strony powodowej, jednakże w toku przesłuchania przyznali, że nie mieli wiedzy o tym, jak konkretnie przebiegały prace remontowo-adaptacyjne (poza poprowadzeniem po elewacji szachtów wentylacyjnych z ujściem na dachu), jak również że nie mieli orientacji, jaki był stan instalacji zewnętrznej po opuszczeniu przez stronę pozwaną lokalu przyul. (...). W związku z tym zeznaniaP. J.iB. S.Sąd potraktował z dużą ostrożnością, uwzględniając to, że świadkowie przekazywali w mniejszym stopniu swoją realną wiedzę, a większym – opinie o tym, jak przedstawiała się sprawa z punktu widzenia strony pozwanej.
W sprawie bezspornym było, że strony zawarły umowę, na mocy której strona pozwana z jednej strony na własny koszt wyremontowała dach na nieruchomości przyul. (...), a z drugiej strony uzyskała od wspólnot mieszkaniowych tych nieruchomości zgodę na korzystanie z ich nieruchomości poprzez wyprowadzenie na dach instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnej. Bezsporne było również, że strona pozwana za zgodą obu wspólnot wykonała tę instalację i z niej korzystała w czasie trwania umowy najmu, jaką zawarła zG.W.. Bezsporne było również, że po opuszczeniu lokalu użytkowego strona pozwana pozostawiła wykonane instalacje, nie interesując się ich dalszym losem i nie reagując na wezwaniaw.do usunięcia ich z nieruchomości. Bezsporne było również, że instalacje te usunięto, zaś strona pozwana odmówiła stronie powodowej zwrócenia kosztów z tym związanych. Sporne było natomiast, czy strony zawierając umowę uzgodniły, że instalacje zostaną usunięte po zakończeniu najmu lokalu użytkowego w budynku przyul. (...), czy niezbędne było ich usunięcie oraz czy wszystkie prace wykonane przy okazji usuwania instalacji były konieczne do przywrócenia nieruchomości do pierwotnego stanu. Sporne było też, czy strona powodowa faktycznie poniosła koszty związane z w/w pracami, a także czy prace te dotyczyły w całości nieruchomości przyul. (...).
Podstawa prawna żądań strony powodowej miała dwojaki charakter. Po pierwsze, roszczenie strony powodowej znajdowało uzasadnienie w treści stosunku zobowiązaniowego łączącego strony. Skoro zgoda na ingerencję w nieruchomość wspólną była udzielona jedynie czasowo, to wynika stąd wniosek, że strona pozwana powinna bezzwłocznie po odpadnięciu podstawy prawnej korzystania z nieruchomości, w której działa powodowaw., zaprzestać korzystania z niej i usunąć zmiany, jakie wprowadziła w ramach tego korzystania. Jakkolwiek istotnie nie zapisano takiego warunku wprost w tekście umowy, wynika on jednak pośrednio z ogólnych przepisówprawa rzeczowego, ze zgodnego zamiaru stron, jak również z okoliczności zawarcia umowy. Przypomnieć w tym miejscu należy, że zgodnie z ogólnymi regułami wykładni oświadczeń woli oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (art. 65 § 1 kodeksu cywilnego[dalej:k.c.]), zaś w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.).
Po drugie, strona powodowa mogła żądać przywrócenia stan poprzedniego na podstawieart. 222 § 2 k.c., w myśl którego przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W sytuacji, gdy zobowiązany nie spełnia tego obowiązku, zaś właściciel na własny koszt przywraca rzecz do stanu poprzedniego, przysługuje mu wobec zobowiązanego roszczenie odszkodowawcze (które w niniejszej sprawie miało podstawę w pierwszym rzędzie wart. 471 k.c., gdyż pierwotnym źródłem obowiązku przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego była umowa łącząca strony).
Strona pozwana podniosła w toku procesu szereg zarzutów; wszystkie one zostały ocenione przez Sąd jako bezzasadne. W pierwszym rzędzie strona pozwana zarzuciła, że strona powodowa nie jest legitymowana czynnie, gdyż prace dotyczyły częściowo nieruchomościW.M.ul. (...). Sąd ustalił w oparciu o złożone przez strony dokumenty, jak również w oparciu o przesłuchanie strony powodowej, że istotnie w negocjacjach ze stroną pozwaną uczestniczyły obie wspólnoty mieszkaniowe, obie zawierały one ze stroną pozwaną umowę, zaś strona pozwana ingerowała w części wspólne obu budynków. Współudział obu wspólnot w tych czynnościach nie wynikał jednak z wymogów prawa, a jedynie z faktycznej zbieżności interesów oraz z wypracowanych zasad współdziałania. Jak wynika z dokumentacji, obie wspólnoty zajmują sąsiednie budynki, które z uwagi na ich położenie i układ przestrzenny wymagają współdziałania obuw.przy efektywnym zarządzaniu.W.wypracowały w związku z tym wspólne stanowisko, razem negocjując ze stroną pozwaną; ich wspólny udział w postępowaniu nie był jednak konieczny, gdyż każda z nich miała własne, samoistne uprawnienia i obowiązki wynikające z umowy. Sąd nie podzielił poglądu strony pozwanej, jakoby prace wskazane przez stronę powodową dotyczyły nieruchomości przyul. (...)i jakoby to właśnie ta drugaw.je wykonała na własny koszt. Z relacji strony powodowej, jak również z zeznań świadków i dokumentacji zdjęciowej wynika, że szachty wentylacyjne znajdowały się na elewacji budynku przyul. (...); zadaszenie przylegało do tej elewacji i znajdowało się na podwórzu przy tym budynku. Także schody do piwnic (wraz z rozebraną barierką zabezpieczającą), choć prowadziły do budynku przyul. (...), znajdowały się na podwórzu posesji przyul. (...). Strona pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów, które potwierdzałyby, że wskazane przez stronę powodową prace dotyczyły posesji przyul. (...)(w szczególności nie przedstawiła oświadczenia drugiejw. m., które by fakt taki potwierdziło, jak również nie przedstawiła dokumentacji geodezyjnej potwierdzającej, że prace dotyczyły innej nieruchomości, niż wskazana w pozwie). Niezależnie od tego wskazać należy, że to strona powodowa, a nieW. M.nieruchomości przyul. (...)pokryła koszty związane z przywróceniem budynku przyul. (...)i jego otoczenia do stanu pierwotnego. Potwierdza to nie tylko relacja strony powodowej, ale także dokumentacja dotycząca zlecenia demontażu oraz rozliczenia jego kosztów.
Jeśli chodzi o zarzut, że strona powodowa nie wykazała, że faktycznie poniosła koszty wskazane przez nią w pozwie, wskazać należy, że po jego zgłoszeniu strona powodowa przedstawiła potwierdzenia przelewu (k.139-141), z których jasno wynika, że sporna kwota została przez nią faktycznie wyłożona. To, że kosztami związanymi z demontażem obciążono stronę powodową, potwierdza w szczególności faktura z 4.10.2012 r. (k.60).
Strona pozwana wskazywała również na brak legitymacji biernej po jej stronie, wywodząc, że toG.W.– jako podmiot, który wynajął jej lokal użytkowy – powinna ponieść odpowiedzialność wobec strony powodowej. Pogląd ten jest błędny z dwóch przyczyn. Po pierwsze,G.W.nigdy nie była stroną umowy dotyczącej korzystania z nieruchomości wspólnej (tj. była jej stroną tylko w takim zakresie, w jakim jest właścicielem lokalu wew. m.). Przedmiotowa umowa została zawarta pomiędzy między(...) Sp. z o.o.(obecnie(...) Sp. z o.o.) a dwiemaw. m., nie zaś międzyG.W.a tymi wspólnotami.(...) Sp. z o.o.nie działania w imieniu i na rzecz wynajmującego, lecz wyłącznie we własnym imieniu, co jednoznacznie wynika z umowy. Nie sposób zatem uznać, że przedmiotowa umowa rodzi jakąkolwiek odpowiedzialnośćG.za zobowiązania zaciągnięte przez stronę pozwaną; odpowiedzialności tego typu nie rodzą też przepisy o najmie, nie konstytuują one bowiem przejęcia przez wynajmującego zobowiązań zaciągniętych przez najemcę w związku z korzystaniem z lokalu. Po drugie,G.W.nie korzystała z nieruchomości strony powodowej – szachty wentylacyjne i zadaszenie wykonane zostały na nieruchomości wspólnej strony powodowej przez stronę pozwaną i przez nią były wykorzystywane; po ustaniu umowy najmuG.W.nie użytkowała tychże szachtów, w szczególności nie udostępniała ich ewentualnemu kolejnemu najemcy.G.W.nie rościła sobie żadnych praw do tychże instalacji, podobnie jak do zadaszenia. Strona pozwana nie wykazała, aby w jakiejkolwiek formie przekazała GminieW.władztwo nad tymi instalacjami i aby po ustaniu umowy najmu toG.W.stała się podmiotem ingerującym – przy pomocy instalacji wentylacyjnej – w nieruchomość strony powodowej. Przeciwnie, z pismaG.W.przedstawionego przez stronę powodową (k.57) jasno wynika, że wynajmujący popierał żądania strony powodowej i był zdania, że były najemca ma obowiązek przywrócić sąsiednią nieruchomość do stanu poprzedniego.
Strona pozwana powoływała się ponadto na bezterminowość zgody strony powodowej na ingerencję w nieruchomość wspólną. Wywodziła, że skoro w umowie nie wskazano wprost, na jaki okres udzielana jest zgoda, to oznacza to, że zgodę taką udzielono na stałe i jest ona nieodwołalna, zaś strona powodowa godziła się z tym, że przejmie instalacje (w tym obowiązek ich utrzymana i konserwacji) po ustaniu umowy najmu. Sąd nie dał wiary wywodom strony pozwanej w tym zakresie. Po pierwsze, zauważyć należy, że nie znajdują one odzwierciedlenia w relacji osób, które faktycznie negocjowały i podpisywały umowę. Szczególne znaczenie miały zeznania świadkaT. S., który w chwili zawierania umowy reprezentował stronę pozwaną, a w chwili obecnej nie jest już z nią związany, nie ma zatem interesu w tym, aby przedstawiać okoliczności sprawy w sposób korzystny dla jednej ze stron. Świadek ten, podobnie jakL. S., wskazał, że strona pozwana nie miała w tym czasie praktyki pozostawiania instalacji właścicielom nieruchomości, choć czasami takie sytuacje się zdarzały – ale wówczas było to z reguły zapisane wprost w umowie. Świadek potwierdził, że intencją stron przy zawieraniu umowy było usunięcie instalacji po zakończeniu umowy najmu i że w ogóle nie było rozmów na temat przejęcia instalacji przezW.do dalszej eksploatacji. Relacja świadka jest logiczna i spójna z relacją przedstawiciela strony powodowej, a ponadto zgodna z zasadami doświadczenia życiowego – z jednej stron wspólnota nie miała żadnego interesu w pozostawieniu na swym terenie nieprzydatnej dla niej instalacji, wymagającej przy tym bieżącej konserwacji, której strona powodowa w zasadzie nie miała jak przeprowadzać (gdyż przewody wentylacyjne prowadziły na inną nieruchomość); z drugiej strony przedsiębiorcy zależało na powtórnym wykorzystaniu części instalacji, a poza tym nie było dla niego korzystne pozostawianie po sobie niezabezpieczonej instalacji i narażanie się na odpowiedzialność za skutki jej deterioracji.
Po drugie, wskazać należy na okoliczność, która uszła uwadze strony pozwanej – a mianowicie treść samej umowy (k.33-37). Wynika z niej jasno, że przy zawieraniu umowy przedstawiono – jako dokumenty stanowiące podstawę jej zawarcia – m.in. uchwaływ.m.. W szczególności strony zawierając umowę były świadome treści uchwaływ. m.z 14.09.2005 r. (k.41-42) – zaś z § 2 tejże uchwały jasno wynika, że zgoda na ingerencję w nieruchomość strony powodowej udzielona została na okres równy okresowi najmu lokalu użytkowego, wynajmowanego odG.W.. Co prawda doprecyzowano dalej, że chodzi o okres do 8.07.2014 r., niemniej jednak z uchwały czytelnie wynika, że czas trwania zgody jest uzależniony od trwania okresu najmu, zaś data 8.07.2014 r. stanowiła tylko ostateczną końcową datę obowiązywania udzielonej zgody. Z wyjaśnień przedstawiciela strony powodowej wynikało przy tym, że data powyższa ustalona została w oparciu o informacje uzyskane od strony pozwanej i później okazało się, że nie odpowiadała ona uzgodnieniom strony pozwanej zG.W.. Treść uchwały daje podstawy by uznać, że w razie przedterminowego zakończenia umowy najmu zgoda udzielona przez wspólnotę również wygasała. W związku z powyższym zdaniem Sądu strona pozwana nie może obecnie wywodzić, że zgodnym zamiarem stron było objęte bezterminowe (a nie czasowe) udzielenie zgody na montaż instalacji wentylacyjnej. Taka teza stoi bowiem w sprzeczności z przytoczoną uchwałą. Strona pozwana musiała znać treść w/w uchwały (skoro w umowie się na nią powołano); podpisując umowę dała wyraz temu, że akceptowała w/w uchwałę i przyjęła do wiadomości, że umowa zawierana jest w oparciu o nią i w jej granicach. Bezsprzecznie także i strona powodowa miała w chwili zawierania umowy wolę zezwolenia na korzystanie z jej nieruchomości przez stronę pozwaną tylko przez oznaczony okres. W ocenie Sądu materiał dowodowy przekonująco wskazuje, że strony w chwili składania oświadczeń woli miały zgodny i ujawniony drugiej stronie umowy zamiar czasowego (a nie bezterminowego) uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości strony powodowej. Oznacza to, że po ustaniu umowy najmu odpadła podstawa prawna ingerencji przez stronę pozwaną w cudzą nieruchomość – a tym samym strona pozwana miała obowiązek usunięcia instalacji, którą na tej tej nieruchomości umieściła, jak również obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.
Strona pozwana zarzucała dalej, że nie było obiektywnej potrzeby rozbiórki, gdyż wykonana przez nią instalacja była w dobrym stanie, była przez nią na bieżąco konserwowana i serwisowana. Sąd nie podzielił tego poglądu. Przede wszystkim wskazać należy, że stan instalacji i to, czy strona powodowa mogą ją jeszcze z korzyścią dla siebie użytkować (np. udostępniając ją odpłatnie kolejnemu najemcy lokaluG.W.), miała w sprawie trzeciorzędne znaczenie. Wobec wygaśnięcia zgody udzielonej przez właściciela nieruchomości na korzystanie z niej, strona pozwana utraciła tytuł prawny do utrzymywania na tej nieruchomości wykonanych przez siebie instalacji. Miała zatem obowiązek usunąć je zgodnie z żądaniem właściciela. Właściciel nieruchomości co do zasady nie ma obowiązku zatrzymywania dla siebie nakładów poczynionych na nieruchomość wbrew jego woli (poza przypadkiem opisanym wart 231 k.c., który nie ma zastosowania do niniejszej sprawy). Po drugie, zeznania świadkaZ. F.przeczą twierdzeniom strony pozwanej. Nie jest on osobą związaną z żadną ze stron, w związku z czym Sąd nie miał podstaw, aby uznać jego relację za tendencyjną czy nieobiektywną. Świadek ten wskazał, że już w maju 2011 r., przy okresowej kontroli, stwierdził, że stan techniczny instalacji budzi wątpliwości. Zeznania świadków strony pozwanej, jak już wcześniej wskazano, nie były w pełni miarodajne, skoro przyznali oni, że przestali interesować się stanem instalacji po zaprzestaniu prowadzenia przez stronę pozwanąrestauracji (...)przy(...). Nie mieli zatem żadnej wiedzy o tym, jaki był stan tejże instalacji w czasie jej demontażu w 2012 r. Następnie zauważyć należy, że umowa serwisowa, na którą strona pozwana się powołuje, łączyła firmę serwisową ze stroną pozwaną, a po zamknięciu restauracji bieżąca konserwacja ustała. Nie ma więc żadnych podstaw, aby uważać, że w 2012 r. stan instalacji nadal był dobry. Wreszcie zapytać można by się, z jakich powodów strona powodowa miałaby ponosić koszty konserwacji i serwisowania instalacji wentylacyjnej, z której nie korzystała i która wykonana została przez stronę pozwaną, w jej interesie i na potrzeby związane z korzystaniem przez nią z lokalu.
Strona pozwana zarzucała ponadto, że część prac, które zostały objęte kosztorysem, nie była w żaden sposób związana z demontażem szachtów wentylacyjnych czy też przywróceniem nieruchomości strony powodowej do poprzedniego stanu. ŚwiadkowieP. J.iB. S.wskazywali, że ingerencja strony pozwanej w nieruchomośćw. m.ograniczyła się do wykonania szachtów na elewacji budynku. Sąd nie uznał ich relacji za przekonujące. Przede wszystkim, osoby te nie miały wiedzy, jak przedmiotowa nieruchomość wyglądała przez adaptacją jej na potrzeby strony pozwanej; po wtóre, nie mieli dokładnej, szczegółowej wiedzy, jaki właściwie był zakres prac adaptacyjnych. Za miarodajne i wiarygodne uznał Sąd natomiast zeznania przedstawiciela strony powodowej; wynika z nich jasno, z jakich przyczyn wykonano prace zakwestionowane przez stronę pozwaną. Jeśli chodzi o rynny, konieczność ich wykonania wynikała z faktu, że przy wykonaniu szachtów na elewacji strona pozwana przemieściła rury rynien w inne miejsce, dopasowując ich położenie do usytuowania szachtów. Z kolei rekonstrukcja stopni schodów wynikała z tego, że strona pozwana rozebrała je, dostosowując zejście do piwnic do swoich potrzeb; rozebrała również żelazną barierkę. Przedstawiciel strony powodowej wyjaśnił, że próbowano odtworzyć barierkę zabezpieczającą w poprzednim kształcie, jednakże z uzyskanych informacji wynikało, że wykonanie jej duplikatu byłoby nadmiernym wydatkiem dla wspólnoty. W związku z tym zdecydowano się na wykonanie barierki z piaskowca, tak aby współgrała ona z zabytkowym budynkiem. Koszt tej barierki był niższy, niż koszt wiernego otworzenia poprzedniego wyglądu schodów. W ocenie Sądu wyjaśnienia przedstawicielaw. m.w logiczny, wyczerpujący i rzeczowy sposób wyjaśniały, z czego wynikała potrzeba wykonania poszczególnych prac.
Strona pozwana powołała się również, z ostrożności procesowej, na przedawnienie roszczeń strony powodowej. Wskazywała w szczególności naart. 719 k.c.,art. 677 k.c.iart. 229 k.c.w zw. zart. 230 k.c.Wszystkie te przepisy przewidują wyjątek od normalnych terminów przedawnienia (10 lat i 3 lata); ustanawiają szczególne, skrócone terminy przedawnienia, w sytuacjach, w których w ocenie ustawodawcy stabilność obrotu wymaga, aby określone roszczenia zgłaszane były w krótkich terminach. W związku z tym przypomnieć wypada, że wyjątki ustawowe nie mogą być poddawane wykładni rozszerzającej, tj. ich zastosowanie nie może być rozciągane na przypadki inne, niż opisane w ustawie, w oparciu o to jedynie, że pewne stosunki prawne wykazują mniejsze lub większe podobieństwo do przypadków traktowanych przez ustawodawcę w wyjątkowy sposób. Rozciągnięcie regulacji wyjątkowej na inne stany faktyczne może nastąpić tylko w razie wyraźnego odesłania do przepisów ustanawiających konkretny wyjątek. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie mógł znaleźć zastosowania żaden z powołanych przez stronę pozwaną terminów przedawnienia. Jeśli chodzi o roczny termin liczony od dnia zwrotu rzeczy, wynikający zart. 719 k.c.iart. 677 k.c., wskazać trzeba, że umowa zawarta przez strony nie miała charakteru ani umowy użyczenia, ani umowy najmu. Strona pozwana, dysponująca zresztą przy zawieraniu umowy pomocą prawnika, świadomie zgodziła się na zawarcia umowy nienazwanej, nie odsyłającej do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie czy użyczeniu. Stosunek zobowiązaniowy nawiązany przez strony nie był zresztą ani najmem, ani też użyczeniem. Polegał na tym, że jedna ze stron umożliwiła użytkowanie (w pewnym ograniczonym zakresie) nieruchomości, druga zaś spełniła jednorazowe świadczenie rzeczowe (w postaci remontu dachu na własny koszt). Z kolei jeśli chodzi oart. 230 k.c.iart. 229 k.c., nie znajdują one zastosowania z tej prostej przyczyny, że strona pozwana nigdy nie była posiadaczem (samoistnym ani zależnym) nieruchomości, na której umieściła instalacje. Korzystała z niej wyłącznie w ograniczonym zakresie na podstawie zezwolenia strony powodowej. Nigdy też nie doszło do „zwrotu” posiadanej nieruchomości przez stronę pozwaną – strona pozwana zwróciła lokal należący doG.W., natomiast na elewacji budynku przyul. (...)pozostały nadal instalacje wykonane przez stronę pozwaną. Zwrot rzeczy oznacza każdy sposób odzyskania przez właściciela władztwa nad rzeczą; w rozpoznawanej sprawie strona powodowa nie utraciła natomiast władztwa nad nieruchomością – i nie odzyskała go wraz z porzuceniem instalacji przez stronę pozwaną. Roszczenie strony powodowej o przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego podlegałoby przy tym raczej reżimowi zart. 223 § 1 k.c., aniżeliart. 230 k.c.Roszczenia odszkodowawcze podlegały zaś ogólnym zasadom zart. 118 k.c., nie były zatem w chwili wystąpienia z pozwem przedawnione.
Sąd nie miał w związku z powyższym podstaw, aby kwestionować żądanie pozwu ani co do zasady, ani co do kwoty. Strona powodowa zasadnie domagała się od strony pozwanej, aby ta zwróciła jej koszty poniesione w związku z przywróceniem nieruchomości do stanu poprzedniego, pomniejszone o pożytki, uzyskane przez stronę powodową w związku ze zbyciem złomu pozostałego po rozbiórce instalacji wentylacyjnej. Z tych przyczyn Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz powodowejw. m.kwotę 39.376,41 zł. O odsetkach Sąd orzekł na podstawieart. 481 k.c.w zw. zart. 455 k.c.Wezwanie do zapłaty doręczono stronie pozwanej w dniu 25.10.2012 r. (k.67-68), zakreślając jej termin płatności 7 dni; w związku z tym od 2.11.2012 r. strona pozwana pozostawała w opóźnieniu, a stronie powodowej służyły odsetki ustawowe. Z tych przyczyn orzeczono jak w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu (punkt II wyroku) Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., nakładając na stronę pozwaną, jako przegrywającą spór, obowiązek zwrócenia ich stronie powodowej. Na zasądzone koszty złożyły się: wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.400 zł, opłata sądowa od pozwu w kwocie 1.969 zł (k.12) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł (k.11), tj. łącznie koszty procesu poniesione przez stronę powodową obejmowały kwotę 4.386 zł.