Sąd Apelacyjny w Rzeszowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 640/13
Data wyroku: 2014-03-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dariusz Mazurek, Kazimierz Rusin, Marek Klimczak
Słowa kluczowe: Własność (Przepisy Ogólne)
Podstawa prawna: art. 224, 225
Teza: Zasady ustalenia wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Sygn. akt. I ACa 640/13
WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJDnia 13 marca 2014 r.Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny w składzie:PrzewodniczącySSA Marek KlimczakSędziowie:SA Kazimierz RusinSA Dariusz Mazurek (spr.)Protokolant:st.sekr.sądowy Renata Rusinekpo rozpoznaniu w dniu 13 marca 2014 r. na rozprawie sprawyz powództwaOchotniczej Straży Pożarnej wD.przeciwkoGminieS.o zapłatęna skutek apelacji strony powodowejod wyroku Sądu Okręgowego w Rzeszowiez dnia 9 listopada 2012 r., sygn. akt I C 934/10Ioddalaapelację,IIzasądzaod powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

UZASADNIENIE
Powód Ochotnicza Straż Pożarna wD.domagał się zasądzenia od pozwanego GminyS.kwoty 252 101 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanego bez tytułu prawnego z nieruchomości stanowiącej własność powoda w okresie od dnia 1 sierpnia 2000r. do dnia 31 lipca 2009r. wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia doręczenia pozwu i kosztami procesu.
Pozwana GminaS.domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia na rzecz pozwanego kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 9 listopada 2012r. Sad Okręgowy w Rzeszowie zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 204 440,36 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 1 września 2010r. oraz koszty procesu w kwocie 4 474,60 zł, a dalej idące żądania powoda oddalił. Rozstrzygnął również o obowiązku poniesienia przez strony kosztów sądowych (pkt IV,V).
W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy wskazał, że poza sporem w sprawie było, że powód nabył nieruchomość oznaczoną jakodziałka nr (...)położoną wD., na której wybudowany został budynek Dom Ludowy wD.. Nieruchomość wraz z budynkiem była w posiadaniu pozwanej GminyS., aż do sierpnia 2009r., kiedy powód odzyskał posiadanie budynku za wyjątkiem pomieszczeń wynajętych przez pozwaną podmiotom prowadzącym sklep, aptekę oraz na punkt pocztowy. Powód uzyskał ochronę swojej własności na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Rzeszowie z dnia 22 lutego 2010r. na podstawie którego zakazano Gminie wykonywania jakiegokolwiek władztwa nad budynkiem i nieruchomością gruntową stanowiącą własność powoda.
W dniu 2 lutego 2011r. działający imieniem pozwanej Burmistrz złożył powodowi oświadczenie o potrąceniu z wierzytelnością powoda z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez pozwaną Gminę, wierzytelności w kwocie 376 988,84 zł przysługującej Gminie z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość.
Sąd Okręgowy ustalił, że w okresie od 1 sierpnia 2000r. powód był całkowicie pozbawiony władztwa nad nieruchomością, którą zarządzała i administrowała pozwana Gmina, za wyjątkiem pomieszczeń gdzie zlokalizowano magiel, kuchnię, zaplecze kuchenne pozostające od dnia oddania budynku do użytkowania, w posiadaniu(...)wD.. Posiadanie tych pomieszczeń przekazał(...)powód.(...)posiada wymienione lokale od ponad 28 lat. W wyłącznej dyspozycji pozwanej Gminy nie znajdowało się według ustaleń Sądu również pomieszczenieKlubu, którego użytkownikami były różne podmioty, w zależności od zapotrzebowania społecznego. Według ustaleń Sądu I instancji znajdująca się w budynku sala widowiskowa również wynajmowana była w zależności od zainteresowania, przede wszystkim na organizację wesel. Za wynajem lokali gdzie znajduje się sklep, apteka, gabinety lekarskie, punkt pocztowo telekomunikacyjny czynsz pobierała pozwana Gmina. Wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości do sierpnia 2009r. ponosiła Gmina. Na podstawie opinii opracowanej przez biegłegoA. S.Okręgowy ustalił wysokość zwaloryzowanego wynagrodzenia za korzystanie z lokali w budynku Domu Ludowego.
W oparciu o takie ustalenia i dokonaną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, Sąd Okręgowy ocenił, że pozwany posiadał nieruchomość stanowiącą własność powoda, bez tytułu prawnego, a posiadanie to maiło charakter posiadania samoistnego w złej wierze, co uzasadnia oparte o przepisart. 225 k.c.w związku z 224§ 2 k.c.roszczenie powoda o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz zwrot pożytków, których z powodu złej gospodarki posiadacz nie uzyskał. Sąd Okręgowy ocenił, że w okresie posiadania budynku przez pozwanego nie była w pełni wykorzystana sala widowiskowa, a pozwany ponosi odpowiedzialność za leżące po jego stronie okoliczności z powodu których nie uzyskał, możliwych do uzyskania w okresie objętym żądaniem pozwu pożytków. Te okoliczności legły u podstaw ustalenia przez Sąd, że powodowi jako właścicielowi nieruchomości należy się od pozwanego jako posiadaczowi rzeczy w złej wierze wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w wysokości 204 440, 36 zł - obejmujące sumę wynagrodzeń za korzystanie z pomieszczeń oddanych przez Gminę w najem oraz pożytki z sali widowiskowej, które były możliwe do osiągnięcia przy prowadzeniu prawidłowej gospodarki.
W ocenie Sądu I instancji podniesiony przez pozwanego zarzut potrącenia na podstawie złożonego oświadczenia nie wywołał skutku w postaci umorzenia wierzytelności należnej powodowi, bowiem oświadczenie o potrąceniu złożone zostało po upływie terminu przedawnienia roszczeń zgłoszonych do potrącenia (art. 229 § 1 k.c.) Niezależnie od tego Sąd ocenił, że zgłoszone przez pozwanego należności z tytułu poniesionych nakładów na nieruchomość, nie miały charakteru nakładów koniecznych, a zatem zgodnie zart. 226 § 2 k.c.pozwany nie był uprawniony do ich rozliczenia z wierzytelnością powoda. Sąd wskazał, że pozwany nie wykazał okoliczności, wskazujących, że powodowi nie przysługuje od pozwanego należność z tytułu korzystania z nieruchomości. W ocenie Sądu w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie doszło do uznania powództwa co sugerował pozwany. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.rozdzielając koszty pomiędzy strony stosownie do wyniku postępowania.
Powód Ochotnicza Straż Pożarna wD.nie zgadzając się z treścią rozstrzygnięcia w części oddalającej powództwo oraz w zakresie orzeczenia o kosztach, we wniesionej od wyroku Sądu Okręgowego w Rzeszowie apelacji zarzucił:
- naruszeniaart. 224 § 2 i 225 k.c.w związku zart. 140 , 118, 226, 229 k.c.przez błędną ich wykładnię, niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowi czynsz brutto pomniejszony o koszty na utrzymanie rzeczy oraz przyjęcie, że stawka rynkowa przyjęta do wyliczenia wynagrodzenia powinna być pomniejszona o wskaźnik pustostanu;
- naruszenie art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sadowych w sprawach cywilnych przez błędne zastosowanie i naruszenieart. 100 k.p.c.przez jego niezastosowanie, pomimo, że wysokość zasądzonych roszczeń wynikała w większości z oceny sądu:
- naruszenieart. 233 i 282 k.p.c.przez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i dokonanie ustaleń sprzecznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, przez przyjęcie za biegłym, że wskazana w opinii kwota odpowiada stawkom rynkowym, że ustalony wskaźnik pustostanu winien pomniejszać wynagrodzenie powoda, że koszty utrzymania nieruchomości powinny pomniejszać wynagrodzenie powoda, jak również nieuzasadnione odmówienie przez Sąd wiarygodności opinii opracowanej przez biegłegoS.oraz mocy dowodowej prywatnej ekspertyzie opracowanej na zlecenie powoda;
- naruszenie 299, 231, 322k.p.c.poprzez ich niezastosowanie w sytuacji gdy pozwany przyznał, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest wyższe niż kwota dochodzona pozwem, a wniosek taki można było wyprowadzić ze złożonego oświadczenia o potrąceniu;
- naruszenie 333§ 1 pkt 2 k.p.c.przez jego niezastosowanie i nie nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności, mimo uznania powództwa.
W uzasadnieniu apelacji powód powołując się na poglądy doktryny zarzucił, że biegłaA. L.w swojej opinii w sposób nieuprawniony dokonała pomniejszenia stawek rynkowych czynszu o takie składniki jak podatek, opłaty za eksploatację, koszty administrowania i.t.d. co pozostawało w sprzeczności zart. 224 § 2 i 225 k.c.Oparcie przez Sąd Okręgowy rozstrzygnięcia o kwestionowaną przez powoda opinię było również przedmiotem zarzutu apelującego naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Powód sugerował również, że biegły opracowując opinię kontaktował się z przedstawicielami pozwanego, co mogło mieć wpływ na obiektywizm oceny dokonanej przez biegłego. Dlatego w ocenie apelującego Sąd wydając rozstrzygnięcie powinien opierać się o wnioski zawarte w opinii biegłegoS., którą jednak Sąd ocenił jako nieprzydatną do czynienia na jej podstawie ustaleń. Powód podtrzymał również swoja argumentację, że złożone przez pozwanego oświadczenie o potrąceniu należało ocenić jako uznanie powództwa. Apelujący podnosił, że wynik sprawy nie dawał podstaw do stosunkowego rozdzielenia kosztów pomiędzy stronami na podstawieart. 100 k.p.c.ale do obciążenia pozwanego wszystkimi kosztami na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy.

Sąd Apelacyjny w Rzeszowie rozpoznając apelację powoda zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Apelacyjnego sformułowany przez apelującego zarzut naruszenia prawa materialnegoart. 224 § 2 i 225 k.c.opiera się o niewłaściwą interpretację tych przepisów przez powoda, tylko poprzez pryzmat interesu powoda. Apelujący pomija w swoich wywodach okoliczność, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy o którym mowa wart. 224 § 2 k.c.jest nie tylko kategorią prawa cywilnego, ale również kategorią ekonomiczną na co wyraźnie wskazała biegłaA. L.w czasie jej przesłuchania, w związku z wniesionymi zastrzeżeniami do opinii (k. 546 – 548). Nie kwestionując samej zasady, że podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne jakie z tej nieruchomości mógł uzyskać właściciel zawierając umowę najmu czy dzierżawy nieruchomości, będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jakie żąda wynagrodzenia (tak SN w wyr. z 15 września 2005 r., II CK 61/05), należy stwierdzić, że wysokość pożytków oceniana jest w tego typu sprawach w sposób szacunkowy, najczęściej przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłych odpowiednich specjalności. Apelacja powoda koncentruje się przede wszystkim na kwestionowaniu wniosków wynikających z opracowanej w sprawie opinii przezA. L., co stanowi podstawę zarówno zarzutów wskazujących na naruszenie prawa materialnego jak i procesowego.
Jednak treść zarzutów powoda opiera się wyłącznie o dokonaną przez apelującego jednostronna ocenę. Sąd Apelacyjny podobnie jak uczynił to Sąd Okręgowy podziela przyjętą przez biegłą metodę szacowania wysokości wynagrodzenia należnego powodowi zgodnie zart. 224 § 2 i 225 k.c.Metoda ta wynika z okoliczności, że dane dotyczące stawek czynszu w oparciu o zawarte umowy najmu są kategorią ekonomiczną i jak wyjaśnił biegłaA. L.na rozprawie w dniu 24 października 2012r. ustalana w umowach najmu stawka ma charakter komercyjny i zawiera elementy, które nie stanowią przychodu. Logiczne zatem jest, że elementy takich nie powinno uwzględniać się ustalając wysokość wynagrodzenia, a zatem dochodu jaki uzyskać może właściciel. Zastosowana przez biegłą metoda nie oznacza zatem pomniejszania należnego wynagrodzenia o wskazane w opinii elementy, ale ustalenia wysokości tego wynagrodzenia.
Sąd Apelacyjny zgadza się z apelującym, że wynagrodzenie zart. 224 § 2 i art. 225 k.c.jest niezależne od jakichkolwiek okoliczności ubocznych, ale w tym znaczeniu, że dochodzić go można bez względu na to, czy właściciel nie korzystając sam z rzeczy poniósł z tego powodu jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy. Jednak wynikająca ze wskazanych przepisów zasada wskazuje na uprawnienie właściciela do wynagrodzenia tylko w zakresie korzystania z rzeczy. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie da się w sposób uzasadniony lansować twierdzenia, że również poniesione przez najemców lub wynajmującego koszty eksploatacji mediów, w tym uiszczone z tego tytułu podatki, należne są właścicielowi nieruchomości w ramach wynagrodzenia za korzystanie rzeczy, chociaż elementy te niewątpliwie mają znaczenie dla wysokości czynszu najmu, ujmowanego jako kategoria ekonomiczna. Dlatego uzasadnione było zastosowanie przez biegłą wskaźnika korygującego 0,34 w oparciu o który wyszacowano wartość należnego powodowi wynagrodzenia. Zastosowana metoda wyjaśnia jednocześnie dlaczego wysokość pobranych przez pozwanego opłat za najem lokali przewyższa wysokość należnego powodowi wynagrodzenia.
Również jako nieuzasadniony należy ocenić zarzut dotyczący uwzględnienia przy obliczaniu należnego powodowi wynagrodzenia t.z.w. pustostanu. Należy zgodzić się z apelującym, że w opiniiA. L.faktycznie w ten sposób określony został ustalony przez biegłą stopień efektywności najmu, który jednak w sposób prawidłowy należało uwzględnić jako ekonomicznie obiektywny miernik ( vide: sprawa sygn.. akt I ACa 566/13 Sądu Apelacyjnego w Łodzi zakończona wyrokiem z dnia 8 listopada 2013r.)
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do kwestionowania dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny prawnej jak i ustaleń faktycznych co do wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości.
Sąd Apelacyjny nie znalazł tez podstaw do oceny, że w okolicznościach niniejszej sprawy doszło do uznania powództwa w rozumieniuart. 213 § 2 k.p.c.
Zarzut potrącenia stanowi jeden z możliwych zarzutów procesowych służący obronie pozwanego. W niniejszej sprawie konsekwencją uwzględnienia zarzutu pozwanego było by oddalenie powództwa, a nie jego uwzględnienie, jak ma to miejsce na skutek uznania powództwa. Dlatego powołanie się przez pozwanego na wzajemne potrącenie wierzytelności nie wywołuje skutku w postaci przyznania okoliczności faktycznych i uznania pozwu. Wywołanie skutków materialnoprawnych przez oświadczenie o potrąceniu uzależnione jest od skuteczności oświadczenia, co podlega ocenie sądu. W sytuacji gdy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy ustalone zostało, ze pozwanemu nie przysługiwała wierzytelność, która nadawała by się do potrącenia z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, podniesiony przez pozwanego zarzut również z tej przyczyny nie mógł odnieść żadnego skutku.
Odnosząc się na koniec do zarzutu naruszeniaart. 100 k.p.c.Sąd Apelacyjny stwierdza, że podziela dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę, że ze względu na częściowe uwzględnienie żądań powoda istniały podstawy do rozdzielenia kosztów pomiędzy strony w stosunku do wyniku sprawy. Sąd Apelacyjny nie podziela też poglądu prezentowanego przez apelującego, że wynik sprawy uzależniony był od oceny sądu w rozumieniuart. 100 zdanie 2 k.p.c.skoro przedmiotem żądania pozwu była kwota pieniężna, której wysokość powód obowiązany był wykazać zgodnie zart. 6 k.c.Wynik sprawy nie był zatem uzależniony od oceny sądu dokonanej w ramach dyskrecjonalnej władzy sędziego, ale od wykazania przez powoda wysokości dochodzonego roszczenia.
Nie znajdując podstaw do uwzględnienia apelacji powoda w jakiejkolwiek części, Sąd Apelacyjny oceniając apelację jako nieuzasadnioną na podstawieart. 385 k.p.c.orzekł o oddaleniu apelacji.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy (art. 98 § 1 k.p.c.w związku z 391k.p.c.).
Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji.