Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 193/14
Data wyroku: 2014-06-30 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 5 k.c.

Sygn. akt III Ca 193/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 22 listopada 2012 rokuJ. B.wniósł o nakazanieI. D.opróżnienialokalu nr (...)położonego wŁ.przyulicy (...)wraz ze wszystkimi rzeczami oraz wydania przedmiotowego lokalu, powołując się na wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na istniejące zaległości czynszowe, nadto wniósł o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu.
W odpowiedzi na pozew pozwana wnosiła o oddalenie powództwa. Podniosła, iż powód nadużył prawa własności, dokonując nadmiernych podwyżek czynszu za lokal, naruszając obowiązuje przepisy prawa, w związku z czym uwzględnienie powództwa pozostawałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Na wypadek uwzględnienia powództwa strona pozwana wniosła o ustalenie dla pozwanej prawa do lokalu socjalnego.
Wyrokiem z dnia 25 listopada 2013r. Sąd Rejonowy w pkt 1 nakazałI. D.opróżnienielokalu mieszkalnego numer (...)położonego wŁ.przyul. (...);
w pkt 2 ustalił , żeI. D.przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego;
w pkt 3 nakazał wstrzymać wykonanie punktu 1 wyroku do dnia złożenia przez MiastoŁ.I. D.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;
w pkt 4 nie obciążyłI. D.obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzeczJ. B.;
w pkt 5 przyznał i nakazał wypłacić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi na rzecz adwokatI. S.kwotę 147,60 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonejI. D.z urzędu.
Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych:
I. D.była najemcąlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wŁ.przyulicy (...)o powierzchni 73,79 m2. Lokal stanowi przedmiot współwłasności powodaJ. B..
Pismem z dnia 24 sierpnia 1983 roku ustalono, iż wysokość stawki czynszu za najem przedmiotowego lokalu od dnia 1 października 1983 roku wynosić będzie 974 złote (13,20 zł x 73,79 m2), zaś wysokość opłat związanych z wyposażeniem i eksploatacją lokalu pozostają bez zmian i wynoszą 406 zł za centralne ogrzewanie oraz 148 zł za dostarczaną ciepłą wodę.
Opłaty za lokal od dnia 1 sierpnia 1996 roku wynosiły łącznie 246,36 zł, w tym czynsz – 81,17 zł, centralne ogrzewanie – 123,23 zł, ciepła woda – 25,34 zł, zmiana wody i ścieki – 13, 58 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Z dniem 1 kwietnia 1997 roku za zgodą pozwanej z dotychczasowej powierzchni mieszkalnej lokalu wyłączono część mieszkania o powierzchni 4,64 m2, w związku z czym powierzchnia mieszkania wynosiła od tej chwili 69,16 m2.
Opłaty za lokal od dnia 1 maja 1997 roku wynosiły łącznie 261,39 zł, w tym czynsz – 78,14 zł, centralne ogrzewanie – 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 maja 1998 roku wynosiły łącznie 270,38 zł, w tym czynsz – 87,13 zł, centralne ogrzewanie – 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 grudnia 2001 roku wynosiły łącznie 433,57 zł, w tym czynsz – 250,32 zł, centralne ogrzewanie – 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 sierpnia 2002 roku wynosiły łącznie 450,86 zł, w tym czynsz – 267,61 zł, centralne ogrzewanie – 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 lutego 2003 roku wynosiły łącznie 529 zł, w tym czynsz – 345,75 zł, centralne ogrzewanie – 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Z dniem 1 maja 2003 roku uległa powiększeniu powierzchnia lokalu mieszkalnego, która od tej chwili wynosiła 73,79 m2.
Opłaty za lokal od dnia 1 kwietnia 2005 roku wynosiły łącznie 625,99 zł, w tym czynsz – 442,74 zł, centralne ogrzewanie- 134,15 zł, ciepła woda- 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 sierpnia 2006 roku wynosiły łącznie 662,89 zł, w tym czynsz – 479,64 zł, centralne ogrzewanie- 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 stycznia 2008 roku wynosiły łącznie 736,68 zł, w tym czynsz – 553,43 zł, centralne ogrzewanie – 134,15 zł, ciepła woda – 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Opłaty za lokal od dnia 1 stycznia 2009 roku wynosiły łącznie 1068,73 zł, w tym czynsz – 885,48 zł, centralne ogrzewanie- 134,15 zł, ciepła woda- 29,26 zł, zmiana wody i ścieki – 16,80 zł, wywóz nieczystości – 3,04 zł.
Od dnia 1 stycznia 2010 roku wysokość czynszu wynosiła 1033,06 zł. Kwota ta do 1.07.2010 roku obejmowała również opłatę za centralne ogrzewanie.
Do grudnia 2009 rokuI. D.dokonywała regularnych opłat z tytułu czynszu oraz dostarczonych mediów do lokalu. Z powodu trudnej sytuacji finansowej pozwana od stycznia 2010 roku zaprzestała uiszczania całych należności za lokal. Od stycznia 2010 roku pozwana wpłacała na rzecz powoda część należności w kwocie po 800 złotych w każdym miesiącu.
Pismem z dnia 25 marca 2011 roku strona powodowa wezwała pozwaną do uiszczenia zaległości z tytułu czynszu i opłat za wynajem lokalu w wysokości 8.719,86 zł, wyznaczając jej na to dodatkowy miesięczny termin pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Na powyższe zaległości, według powoda, złożyły się następujące kwoty zaległości: 1.227,68 zł za miesiąc październik 2010 roku, kwoty po 1.496,06 zł za miesiące listopad, grudzień 2010 roku oraz kwoty po 1.500,02 zł za miesiące styczeń, luty i marzec 2011 roku.
Pismem z dnia 9 maja 2011 roku wynajmujący wypowiedział pozwanej umowę najmu z uwagi na istniejące zaległości ze skutkiem na dzień 31 maja 2011 roku. W wypowiedzeniu wskazano, iż następuje ono z powodu zadłużenia z tytułu najmu lokalu mieszkalnego na łączną kwotę 9.419,88 zł odpowiadającemu opłatom czynszowym i eksploatacyjnym za okres przekraczający 3 miesiące oraz nieuregulowania zaległości pomimo wyznaczenia w piśmie z dnia 25 marca 2011 roku dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zadłużenia.
Pozwana nie opuściła przedmiotowego lokalu do chwili obecnej.
Od dnia 1 marca 2012 roku wysokość odszkodowania stanowiąca równowartość czynszu i innych opłat eksploatacyjnych, które pozwana obowiązana była uiszczać w związku z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego wynosi łącznie 1.409 zł, w tym czynsz 1.033,06 zł, centralne ogrzewanie – 249,59 zł, ciepła woda – 30,61 zł, zimna woda i ścieki – 41,88 zł, domofon – 18,45 zł, wywóz nieczystości – 35,40 zł.
Pozwana uznała pisemne dług w wysokości 17.305 zł według stanu na kwiecień 2012 roku. Zarządca nieruchomości przyul. (...)E. L.dwukrotnie rozmawiała zI. D.o zamianie lokalu na mniejszy. Przy pierwszym spotkaniu pozwana informowała o swojej sytuacji materialnej, podczas drugiego spotkania kategorycznie odmówiła zamiany lokalu na mniejszy. Nie zostały przestawione pozwanej żadne propozycje lokali do wynajmu ponieważ sobie tego nie życzyła.
Pozwana zajmuje lokal mieszkalny sama. Ma 77 lat i jedynym jej źródłem utrzymania jest emerytura w wysokości 1.190 złotych. Pozwana ma kłopoty ze zdrowiem, wzrokiem, słuchem, sercem. Leczy się na niedokrwienie lewo – komorowe. Oprócz lokalu, który pozwana w chwili obecnej zajmuje, nie przysługuje jej żaden inny tytuł prawny do lokalu.I. D.nie posiada rodziny, u której mogłaby zamieszkać. Jeden z synówI. D.zmarł, drugi syn przebywa za granicą, synowe wynajmują mieszkania.
Obecnie w nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)znajduje się w budynku frontowym – 11 lokali, zaś w użytkowych w oficynach – 33 lokale. W 2007 roku w budynku frontowym kamienicy znajdowało się 17 lokali mieszkalnych oraz w budynkach oficyn – 26 lokali użytkowych.
Sąd Rejonowy ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie załączonych dowodów z dokumentów, zeznań stron oraz zeznań świadka uznając te dowody za w pełni wiarygodne. Wobec treści aneksów do umowy oraz braku załączenia zawiadomienia o podwyżkach z tytułu mediów Sąd Rejonowy ustalił, że zaliczki z tego tytułu w trakcie trwania umowy najmu pozostały niezmienione.
Sąd Rejonowy oddalił wniosek dowodowy o przesłuchanie w charakterze świadkaJ. D.z tego względu, iż nie zostały sformułowane żadne fakty, na które świadek ten miałby zeznawać. Zgodnie z treściąart. 227 k.p.c.przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Dopiero ocena faktów może zostać dokonana pod kątem przesłanek wskazanych wart. 5 k.c.Podobnie oddaleniu podlegał wniosek dowodowy o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości na okoliczność wyliczenia wartości odtworzeniowej lokalu położonego przyul. (...)oraz dowód z opinii biegłego do spraw czynszów na okoliczność przychodów albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz zapewniającym zwrot kapitału i zysku z uwzględnieniem kosztów poniesionych na remont kamienicy. Sąd Rejonowy uznał, iż wobec nie kwestionowania przez pozwaną podwyżek stawek czynszu na obecnym etapie postępowania jest to wykluczone.
Sąd Rejonowy orzekając eksmisję pozwanej dokonał następujących rozważań prawnych:
Sąd I instancji odnosząc się do zgłoszonego przez stronę pozwaną zarzutu nadużycia prawa własności przez powoda poprzez wprowadzanie nadmiernych podwyżek stawek czynszu w okresie między styczniem 2009 roku a 2013 rokiem jako wykraczających poza granice wyznaczone wustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 rokuo ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego( Dz. U. z 2005 r. Nr 31 , poz. 266). wskazał, że, strona chcąc zakwestionować czynsz zastosowany w jej lokalu dysponuje środkami prawnymi przewidzianymi w tejże ustawie i to w tym postępowaniu Sąd bada kryteria czynszu zastosowane do konkretnego lokalu.
Zgodnie z art. 8a ust. 5 powołanej ustawy, lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia stawki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu może skorzystać z jednego z dwóch instrumentów prawnych. Po pierwsze lokator może albo odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia. Po drugie zaś lokator ma prawo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości w świetle odpowiednich przepisów, a wówczas udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Natomiast brak skorzystania przez lokatora z któregokolwiek ze środków, przewidzianych w art. 8a ust. 5 u.o.l. powoduje - od upływu terminu wypowiedzenia - konieczność uiszczania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia (zob. art. 8a ust. 6a pkt 3 u.o.l.). Art. 8 a ust. 5 wprowadza przy tym termin prekluzyjny do kwestionowania podwyżki, tj. 2 miesiące od dnia wypowiedzenia.
Pozwana nie skorzystała z żadnego z przysługujących jej środków zaskarżenia dokonywanych przez właściciela lokalu podwyżek czynszu. Należy uznać, że skoro pozwana każdorazowo składała własnoręczny podpis na aneksach do umowy najmu, na mocy których dokonywano podwyżek czynszu tym samym należało uznać, że podwyżki te były jej doręczane. Pozwana nie skorzystała ze środka zaskarżenia podwyżek czynszu na drodze sądowej w trybie przewidzianym w ustawie. Nieskorzystanie zaś z środków zaskarżenia zamyka drogę kwestionowania podwyżek czynszu w późniejszym czasie w ramach innych toczących się postępowań.
Strona pozwana podniosła, iż zachowanie powoda, który podwyższał stawki czynszowe ponad normę wskazaną w przepisach ustawy naruszałart. 5 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. W świetle tego przepisu takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Podkreślić jednak należy, ze w niniejszym postępowaniu zarzut nadużycia prawa służy zakwestionowaniu dokonywanych przez właściciela podwyżek stawki czynszu. Skoro jednak pozwana miała możliwość podważenia zasadności podwyżek czynszu w specjalnym przewidzianym do tego trybie ustawowym, czego jednak nie uczyniła, zarzut nadużycia prawa przez powoda nie może zostać przez nią skutecznie wniesiony, gdyż stanowiłoby to obejście przepisów ustawy.
W kontekście zarzutów pozwanej Sąd Rejonowy uznał za uzasadnione również rozważenie dokonania oceny czynności prawnych wypowiedzeń stawek czynszu w kontekście przesłanek sformułowanych wart. 58 k.c.Wypowiedzenie stawki czynszu należy bowiem zakwalifikować jako jednostronną czynność prawną. W myślart. 58 § 1 k.c.czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy (§1). Nadto nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (§2).
W ocenie Sądu Rejonowego dokonując oceny czynności prawnych w postaci wypowiedzeń stawek czynszu dokonanych przez powoda wobec pozwanejI. D.w kontekście przesłanek sformułowanych wart. 58 k.c.należało je uznać za ważne. Pozwana zajmuje lokal mieszkalny położony w centrumŁ.przyul. (...)o powierzchni 73,79 m2. Jest to zatem duży lokal położony w bardzo dobrej lokalizacji. Ostatnia z podwyżek czynszu dokonana przez powoda z dnia 29 września 2009 roku, która obowiązywała od dnia 1 stycznia 2010 roku podwyższała czynsz do 14 zł/m2, łącznie zobowiązanie z tytułu czynszu obciążające pozwaną równało się kwocie 1.033,06 zł. Stawka czynszu przy uwzględnieniu powierzchni lokalu oraz jego położenia nie była zatem rażąco wygórowaną, a tylko w takim przypadku można rozważać nieważność dokonanej czynności prawnej. Jedynie rażące, rzucające się w oczy pokrzywdzenie jednej ze stron uzasadniałoby sankcję w postaci nieważności czynności prawnej. Sytuacja taka w ustalonym stanie faktycznym nie miała miejsca, można przypuszczać, że stawka czynszu obowiązująca pozwaną była stawką rynkową lub od niej nie odbiegała. Pozwana mogła kwestionować zasadność dokonywanych podwyżek czynszu w szczególnym trybie, z czego jednak nie skorzystała.
Przechodząc do istoty rozpoznawanej sprawy, wskazać należy, że przesłanki skutecznego wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego z uwagi na zaległości w opłacaniu przez najemcę czynszu i innych należności za lokal określone są przepisami art. 11 ust 1, art. 11 ust. 2 pkt. 2 oraz art. 12 powołanej wyżej ustawy. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić, zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 cyt. ustawy).
Pismo strony powodowej z dnia 25 marca 2011 roku stanowiło prawidłowe wezwanie do zapłaty w rozumieniu art. 11 ust. 2 pkt. 2 cyt. ustawy. Strona pozwana podniosła, iż pozwana od stycznia 2010 roku wpłacała na rzecz powoda kwotę po 800 złotych miesięcznie na poczet należności związanych z utrzymaniem lokalu, co zostało udowodnione przedstawionymi wyciągami bankowymi. Nawet gdyby jednak przyjąć najkorzystniejszą wersję dla pozwanej, iż uiszczała ona kwotę 800 złotych wyłącznie na poczet czynszu bez innych opłat za użytkowanie lokalu, uznać należałoby, że na dzień wezwania do zapłaty t. j. 25.03.2011 roku pozostawała w zwłoce z zapłatą należności za lokal przynajmniej za okres przekraczający trzy miesiące. Przy uwzględnieniu, że od stycznia 2010 roku wysokość czynszu za lokal wynosiła 1.033,36 złotych, a pozwana płaciła kwotę 800 złotych miesięcznie na poczet czynszu, stan zaległości pozwanej na dzień wezwania do zapłaty- 25 marca 2011 roku 2011 roku wynosił 3500,40 zł (15.500,40 zł (czynsz 1.033,06 zł x 15 miesięcy) minus 12.000 zł (800 zł x 15 miesięcy)), co oznacza, że pozwana pozostawała wówczas w zwłoce z zapłatą należności w wysokości ponad trzykrotności wysokości czynszu (3500,40 zł w stosunku do 1.033,36 zł). Zaległość ta byłaby jeszcze wyższa gdyby uwzględnić treść zeznań pozwanej, iż kwota 800 zł miesięcznie była przez nią uiszczana w połowie na czynsz w połowie zaś na media. W piśmie z dnia 25.03.2011 roku wyznaczony został dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, a nadto pozwana uprzedzona została o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Wobec powyższego zostały spełnione wszystkie wymogi prawidłowego wezwania do zapłaty określone w powołanym przepisie.
W końcu, wypowiedzenie umowy dokonane pismem z dnia 9 maja 2011 roku, uznać trzeba za skuteczne, dokonane zostało bowiem na piśmie, określało przyczynę wypowiedzenia, a nadto zachowany został jednomiesięczny termin wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 cyt. ustawy). Mając na uwadze skuteczne wypowiedzenie pozwanejI. D.umowy najmu oraz fakt, że nadal zajmuje ona przedmiotowy lokal, Sąd I instancji orzekł jej eksmisję zlokalu mieszkalnego numer (...)położonego wŁ.przyul. (...).
Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 cyt. ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd z urzędu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sąd bierze tu pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez daną osobę z lokalu oraz jej szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 cyt. ustawy). Ustęp 4 wymienia te kategorie osób, wobec których orzeczenie o prawie do otrzymania lokalu socjalnego jest obligatoryjne, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. W rozpoznawanej sprawie nie zostało ustalone, by pozwana spełniała przesłanki do obligatoryjnego przyznania jej lokalu socjalnego.
Ta konkluzja nie przesądziła wszakże o braku uprawnienia pozwanej do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd bowiem, oprócz przypadków obligatoryjnego orzeczenia o lokalu socjalnym, zobowiązany jest w każdym wyroku eksmisyjnym ocenić uprawnienia pozwanego do lokalu socjalnego w świetle przesłanek określonych w art. 14 ust. 3 cyt. ustawy.
W rozważanej sprawie, w ocenie Sądu I instancji istniały przesłanki do przyznania pozwanejI. D.prawa do lokalu socjalnego. Należy tu zważyć przede wszystkim na szczególną sytuację materialną i osobistą pozwanej, przede wszystkim wiek pozwanej oraz jej stan zdrowia, który praktycznie uniemożliwia jej uzyskiwanie dodatkowych środków. Jedynym ustalonym źródłem dochodów pozwanej jest emerytura w wysokości 1190 złotych. Osiąganie dochodów w tej wysokości nie dawało i z pewnością nie pozwanej realnych szans na zapewnienie sobie i utrzymanie lokalu mieszkalnego na wolnym rynku. Nadto na pozwanej ciąży obowiązek zapłaty zaległości czynszowych za korzystanie z dotychczas zajmowanego lokalu. Jednocześnie w świetle okoliczności sprawy pozwana nie ma możliwości zamieszkania u osób bliskich. Mając powyższe na uwadze sąd ustalił, że pozwanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia było obligatoryjne wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez GminęŁ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Pozwana jako przegrywająca sprawę w całości powinna ponieść koszty procesu, o czym stanowiart. 98 § 1 k.p.c.Sąd Rejonowy zwolnił jednak pozwaną od obowiązku zwrotu kosztów procesu na podstawieart. 102 k.p.c.uznając, iż trudna sytuacja materialna i rodzinna pozwanej oraz dolegliwość samego wyroku eksmisyjnego stanowi wypadek szczególny uzasadniający nie obciążanie ich w ogóle obowiązkiem zwrotu stronie powodowej kosztów procesu.
Wynagrodzenie pełnomocnika z urzędu pozwanej w kwocie 147,60 zł (120 zł + 23% VAT) zostało ustalone stosownie do§ 10 pkt. 1w zw. z§ 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. (Dz. U. Nr 163 poz. 1348 z późn. zm.), tj. kwotę 120 zł powiększonej o podatek VAT (23%).
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożyła pozwana, która zarzuciła wyrokowi naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego tj.art. 5 k.c.w zw. zart. 8a ust 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. z 2001 r. Nr 71 , poz. 733z póz zm.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieuwzględnieniu na rzecz pozwanej ochrony wynikającej z w/w przepisuk.c.w sytuacji kiedy działania powoda polegające na podwyższaniu czynszu najmu lokalu mieszkalnego zajmowanego przez pozwaną przekraczały w znacznej mierze zakres i wysokość podwyżek przewidzianych wustawie o ochronie praw lokatorów, m, in. w 2009r o 59,9 %, podczas gdy ustawa przewiduje podwyżkę na poziomie 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a nie występowały okoliczności z art. 4 ustawy uzasadniające podwyższenie czynszu w wartość zastosowana przez powoda;
2. przepisów prawa procesowego , tj.art. 316§1 k.p.c.w zw. zart. 233§1 k.p.c.poprzez nie rozpoznanie istoty sprawy z pominięciem zasady wszechstronności rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegające nieprzyjęciu, iż wyłączona jest możliwość powoływania się przez pozwaną na sprzeczność postępowania powoda z zasadami współżycia społecznego odnoście podwyższania czynszu najmu za zajmowany przez pozwaną lokal mieszkalny ze względu na skutek prekluzji wynikający zart. 8a ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorówi tym samym zaniechanie zbadania czy miało miejsce naruszenie przez powoda zasad współżycia społecznego;
3. przepisu prawa procesowego tj.art. 227 k.p.c.poprzez oddalenie wniosków dowodowych zgłaszanych przez pozwaną w toku sprawy, tj. w szczególności dowodów z opinii ds. szacowania nieruchomości oraz opinii biegłego ds. czynszów, które to dowody mogły by dowieść, iż skala zastosowanych podwyżek przez powoda była znacząco nadmierna w stosunku do obowiązujących przepisówustawy o ochronie praw lokatorów.
Wskazując na powyższe pozwana wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych oraz o zasądzenie kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu z uwagi na to, że nie zostały one pokryte w całości, ani w żadnej części.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja pozwanej jest zasadna i zasługuje na uwzględnienie. Trafne są zarzuty apelacyjne dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji zarówno przepisów prawa materialnego jak i procesowego wskazanych w apelacji. Jednakże należy stwierdzić, że ustalenia Sądu Rejonowego są prawidłowe z niewielką modyfikacją, a mianowicie, błędne jest ustalenie, że powód w sposób prawidłowy wypowiedział pozwanej umowę najmu lokalu mieszkalnego. Z akt sprawy, a w szczególności z załączonego do nich wypowiedzenia umowy najmu (k.37) wnika, że opatrzone jest ono datą 09.05.2011 r. i jest ono dokonane z dniem 31 maja 2011 r. i z tą datą pozwana winna przekazać protokolarnie lokal administratorowi nieruchomości. Powód wypowiadając umowę najmu nie zachował jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia, o którym mowa wart. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. 2014.poz 150) – zwanej dalejustawą o ochronie praw lokatorów. Pozostałe ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego są prawidłowe i Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne.
Przechodząc do omawiania zarzutów apelacyjnych należy stwierdzić, że Sąd Rejonowy nie starał się ocenić całokształtu stanu faktycznego, uznając, że skoro nastąpił skutek w postaci prekluzji zart. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorówi pozwana nie zakwestionowała w przepisanym przez ustawę terminie podwyżki czynszu, to niezasadne jest badanie naruszenia przez powoda zasad współżycia społecznego zart. 5 k.c.Należy podnieść, że przy orzekaniu w każdym przypadku rozstrzygnięć mogących prowadzić do redukcji praw podmiotowych będących istotą prawa cywilnego, nałożony jest obowiązek zachowania ostrożności, z czym związany jest postulat, by orzeczenie opierało się na wszechstronnym uwzględnieniu okoliczności konkretnego przypadku (taki pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1994 r. sygn. akt II CRN 127/94). Sąd Rejonowy nie wziął pod uwagę, że pozwana ma obecnie 77 lat, jest ze względu na swój wiek osobą nieporadną życiowo, przez to nie posiadającą pełnej świadomości prawnej, ponadto jest samotna, nie ma oparcia w najbliższych członkach rodziny. To, że pozwana nie skorzystała z przysługującego jej uprawnienia zakwestionowania podwyżki czynszu i nie wystąpiła do Sądu z pozwem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, nie może być podstawą do odmowy pozwanej ochrony wynikającej zart. 5 k.c.Dlatego też zdaniem Sądu Okręgowego pozwana mogła powołać się na zarzut naruszenia przez powodaart. 5 k.c.Przechodząc do nadużycia prawa przez powoda, należy stwierdzić, że zasadniczą podstawę ustalenia o wystąpieniu nadużycia prawa stanowić powinna analiza zachowania uprawnionego. Jego negatywna ocena może wynikać m.in. z faktu, że zajście przez niego zostało sprowokowane albo też a faktu wykorzystania położenia drugiej strony. Taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 grudnia 2009 r. sygn. akt IV CSK 290/09, Lex 560607. Powód podwyższając czynsz pozwanej z kwoty 553,43 zł stawki obowiązującej w 2008 r. z dniem 1 stycznia 2009 r. do kwoty 885,48 zł, a od dnia 1 lipca 2010r. do kwoty 1033,06 zł wykorzystał niekorzystne położenie pozwanej, która ze względu na wiek jest osobą mniej zaradną życiowo, ponadto po śmierci syna w 2009 r. stała się osobą samotną, nie mającą oparcia w najbliższych, która nie potrafiła się przeciwstawić działaniom pozwanego. Pozwany wykorzystał tę okoliczność i podwyższył opłatę czynszu od 1 stycznia 2009r. o prawie 60 % względem 2008 r. Następna podwyżka w kolejnym roku również była znacząca bowiem wynosiła ponad 20%. względem 2009 r. Zgodnie zart. 8 a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorówuważa się za uzasadnioną podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Przepis ten wskazuje jakie granice podwyżek są uzasadnione. Jednakże na takie miano z całą pewnością nie zasługują podwyżki dokonane przez powoda, które wielokrotnie przewyższają wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, które to wskaźniki w tamtym okresie nie przekraczały 3,5%. Powód dokonując wypowiedzenia wysokości czynszu powódce nie uwzględnił tej regulacji prawnej. Takie znaczące podwyżki świadczą o tym, że powód w bardzo krótkim czasie chciał się pozbyć lokatorów o niewielkich dochody takich jak emeryci i renciści. Również znamienna jest zmiana struktury lokali wynajmowanych przez powoda na korzyść zwiększenia liczby lokali użytkowych, bowiem jak ustalił Sąd Rejonowy obecnie w nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)znajduje się w budynku frontowym – 11 lokali, zaś w użytkowych w oficynach – 33 lokale. W 2007 roku w budynku frontowym kamienicy znajdowało się 17 lokali mieszkalnych oraz w budynkach oficyn – 26 lokali użytkowych. W świetle powyższego należy uznać działania powoda były nakierowanie na podjęcie działań mających jak najszybsze opróżnienie lokalu przez pozwaną, świadczy o tym choćby niezachowanie przez powoda miesięcznego terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Przez co powód naruszył przepisart. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, a więc powód naruszył swoim działaniem normę prawną związaną z zasadami rozwiazywania umów najmu. Ponadto znamienne jest, że pozwana właśnie od tej dużej podwyżki czynszu tj. od 2009 r. zaprzestała opłaty czynszu w pełnej wysokości. Ta podwyżka była tak drastycznie duża, że pozwana nie mogła jej sprostać ze względu na swoje dochody. Podkreślenia wymaga zachowanie samej pozwanej, która pomimo tak znaczących podwyżek czynszu i wysokości otrzymywanej emerytury w kwocie 1190 zł, miesięcznie opłaca nadal czynsz, uiszczając kwotę 800 zł. Takie zachowanie pozwanej świadczy o odpowiedzialności i dużym poczuciu obowiązkowości, a fakt, że nie opłaca czynszu w pełnej wysokości, wynika z okoliczności, że nie posiada na to środków finansowych. Ponadto pozwana mieszkając w tym lokalu przez 30 lat nigdy do 2009 r. nie zalegała z opłatami czynszu. O swój lokal mieszkalny dbała w sposób należyty, przeprowadzała remonty. Tak więc pozwanej nie można postawić zarzutu niewłaściwego postępowania, lekceważenia obowiązków lokatora.
Co się zaś tyczy zarzutu naruszenia przez Sąd I instancjiart. 227 k.p.c.poprzez oddalenie wniosków dowodowych zgłoszonych przez pozwaną w przedmiocie dopuszczenia dowodów z opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości oraz opinii biegłego ds. czynszów, które to dowody mogły dowieść, iż skala podwyżek zastosowanych przez powoda była znacząco nadmierna w stosunku do obowiązujących przepisówustawy o ochronie praw lokatorów, należy podnieść, iż przedmiotowe dowody były pomocne do oceny zachowania powoda i ustalenia czy podwyżki zastosowane przez niego są sprzeczne z zapisamiustawy o ochronie praw lokatorów. Jednakże w świetle zgromadzonych dowodów i wszechstronnej ich oceny wynikającej zart. 233§1 k.p.c.należy uznać że powód podwyższając czynsz pozwanej z kwoty 553,43 zł stawki obowiązującej w 2008 r. z dniem 1 stycznia 2009 r. do kwoty 885,48 zł, a od dnia 1 lipca 2010 r. do kwoty 1033,06 zł wykorzystał niekorzystne położenie pozwanej, która ze względu na wiek jest osobą mniej zaradną życiowo, ponadto po śmierci syna w 2009 r. stała się osobą samotną, nie mającą oparcia w najbliższych, która nie potrafiła się przeciwstawić działaniom pozwanego. Pozwany wykorzystał tę okoliczność i podwyższył opłatę czynszu od 1 stycznia 2009r, o prawie 60 % względem 2008 r. Takie postępowanie powoda doprowadziło do rażąco wygórowanego czynszu i nakierowane było na szybkie eksmitowanie pozwanej, co jest działaniem sprzecznym z zasadami współżycia społecznego. Ponadto działania pozwanego związane z niezachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia, o którym mowa wart. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, są sprzeczne z prawem, nakierowane na jak najszybsze uzyskanie opróżnionego lokalu i nie mogą korzystać z ochrony prawnej.
Mając na względzie powyższe rozważania Sąd Okręgowy na podstawieart. 386§1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo powoda o eksmisję pozwanej.
O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o treśćart. 98 k.p.c.mając na względzie wynik sprawy. W związku z tym, że powód przegrał proces w całości Sąd obciążył go kosztami przegranego procesu. Na koszty postępowania przed Sądem I instancji złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika powódki w kwocie 120 zł, którego wysokość Sąd ustalił w oparciu ustalił w oparciu o § 10 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu. (tekst jedn. Dz. U. z 2013r. poz. 461)
Na koszty postępowania apelacyjnego złożyła się opłata pozwanej od apelacji w kwocie 200 zł oraz się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w kwocie 60zł, którego wysokość Sąd ustalił w oparciu o § 10 pkt 1 w zw. z §13 ust. 1 pkt1 powyżej cytowanego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.