Sąd Okręgowy w Płocku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 801/13
Data wyroku: 2014-04-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Renata Wanecka
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 556 kc, art. 560 § 1 kc, art. 566 kc
Teza: 1. zasądza od pozwanej Gminy (...) na rzecz powódki spółki z o.o. spółki komandytowej kwotę 346.885 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 25 stycznia 2013 r, do dnia zapłaty;
2. zasądza od pozwanej Gminy (...) na rzecz powódki spółki (...) kwotę 24.562 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 801/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 kwietnia 2014r.
Sąd Okręgowy w Płocku, I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący SSO Renata Wanecka
Protokolant: Monika Kaszanek
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014r. wP.
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wR.
przeciwkoGminie M.R.
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanejJ. S.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanejGminy M.R.na rzecz powódki(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wR.kwotę 346.885 zł (trzysta czterdzieści sześć tysięcy osiemset osiemdziesiąt pięć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 stycznia 2013r. do dnia zapłaty;

2
zasądza od pozwanejGminy M.R.na rzecz powódki(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wR.kwotę 24.562 zł (dwadzieścia cztery tysiące pięćset sześćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Renata Wanecka

Sygn. akt I C 801/13

UZASADNIENIE
W dniu 25 stycznia 2013r. (data stempla pocztowego)Budowlana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwR.złożyła pozew przeciwkoGminie M.R.o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 346.885 wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu powódka podniosła, że 3 stycznia 2012r. zawarła z pozwaną umowę sprzedaży nieruchomości położonej wR.przyulicy (...)za cenę 101.000 zł. W chwili nabycia nieruchomość była zabudowana budynkiem biurowym. Powódka zamierzała wyremontować ten budynek. Jednak wkrótce po zakupie nieruchomości uzyskała informację, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wP.6 września 2011r. wydał decyzję nakazującą Gminie rozbiórkę budynku, decyzja była ostateczna. Wiadomość ta była zaskoczeniem dla powódki, ale zmuszona była przeprowadzić rozbiórkę. W tym celu zawarła umowę o dzieło zPrzedsiębiorstwem (...), której przedmiotem było rozebranie w/w budynku. Koszt wykonania prac rozbiórkowych wyniósł 306.885 zł. Ponadto powódka poniosła szkodę w wysokości 40.000 zł z tego powodu, że po wykonaniu decyzji, tj. po rozebraniu budynku, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu o tę wartość.
W dniu 11 marca 2013r. Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym nakazałGminie M.R., aby zapłaciła powódce kwotę 346.885 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 25 stycznia 2013r. do dnia zapłaty oraz kwotę 11.553,25 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu albo wniosła w tymże terminie sprzeciw.
Gmina M.R.złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu pozwana wskazała, że nie kwestionuje, iż w stosunku do sprzedanej nieruchomości została wydana ostateczna decyzja nakazująca rozbiórkę nieruchomości, jak również faktu, że powódka, po nabyciu nieruchomości, wstąpiła w prawa i obowiązki strony w zakresie tej decyzji. Podniosła jednak, że skoro była ona niekorzystna dla spółki, to powinna była ona złożyć wniosek o wznowienie postępowania, ze względu na nowe okoliczności, nieznane organowi w momencie orzekania, tj. nowego operatu szacunkowego stwierdzającego, że obiekt wymaga przeprowadzenia kapitalnego remontu i ewentualnej modernizacji. Mogła również wystąpić o przedłużenie terminu do wykonania rozbiórki lub o wstrzymanie jej wykonania. Tymczasem powódka nie podjęła żadnych działań i bardzo szybko przystąpiła do rozbiórki. Ponadto w ocenie pozwanej, po rozebraniu budynku wartość nieruchomości wzrosła, a nie zmalała, zatem powódka nie poniosła szkody w wysokości 40.000 zł.Gmina M.R.zwróciła również uwagę na zbyt wygórowaną cenę za dokonanie rozbiórki budynku.
W dniu 26 kwietnia 2013r.J. S.– były Burmistrz Miasta i GminyR., który prezentował pozwaną podczas zawierania umowy sprzedaży nieruchomości, zgłosił interwencję uboczną po stronie pozwanej, podnosząc, że w razie uwzględnienia powództwa,Gminie M.R.będzie przysługiwało wobec niego roszczenie regresowe. Wniósł o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazał, że nie kwestionuje, iż w stosunku do nieruchomości Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wP.wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku. Stwierdził jednak, że powódka wiedziała o jej wydaniu, bo w latach 2009 – 2010 prowadziła remont generalnyS.Miejskiego wR.i już wtedy wykazywała zainteresowanie nieruchomością. Ponadto wykonała rozbiórkę budynku biurowego niezgodnie zprawem budowlanym, zaś wysokość wynagrodzenia zapłaconego za rozbiórkę jest zawyżona. Twierdził także, że wskutek rozebrania budynku, wartość rynkowa nieruchomości wzrosła, a nie zmalała, zatem powódka nie poniosła żadnej szkody z tego tytułu. Poza tym, w ocenie interwenienta ubocznego, powódka mogła domagać się rozwiązania umowy, skoro została wprowadzona w błąd.
W piśmie procesowym z 26 czerwca 2013r.(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa wR.wstąpiła do sprawy, jako następca prawny powódkiBudowlana (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwR..

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 29 marca 2011r. jedna z mieszkanekR.zwróciła się do Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska o podjęcie działań w celu usunięcia niebezpieczeństwa, jakie stwarza dla życia i zdrowia mieszkańcówulicy (...)niszczejący budynek, w którym dotychczas mieścił się Urząd Miejski wR.. Jej pismo zostało przesłane według właściwości do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP.. Na tej podstawie dniu 27 kwietnia 2011r. została przeprowadzona kontrola stanu technicznego nieużytkowanego budynku administracyjno – biurowego usytuowanego nadziałce numer (...)wR.przyulicy (...), o wymiarach 36,5 m x 12 m, piętrowego, na wysokim parterze, podpiwniczonego, o konstrukcji murowanej, pozostałymi elementami drewnianymi, elewacji wykonanej z płyt azbestowych. Budynek stanowił dawną siedzibę Urzędu Miejskiego wR.i był użytkowany do 1997r. Podczas kontroli stwierdzono: ubytki w drewnianych ścianach i stropach, zagrzybienie i zawilgocenie elementów drewnianych, pozrywane sufity podwieszane, zniszczoną instalację elektryczną, odcięty dopływ energii elektrycznej do budynku oraz brak instalacji c.o. Brak zabezpieczeń przed dostępem osób trzecich, nieprzeprowadzanie remontów bieżących i nieużytkowanie obiektu powodowały jego dewastację. W związku z powyższym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wP.w dniu 6 maja 2011r. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie stanu technicznego budynku biurowego nadziałce nr (...). Podczas rozprawy administracyjnej ówczesny BurmistrzGminy M.R.–J. S.wniósł o dokonanie rozbiórki przedmiotowego budynku. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wP.dysponował także Ekspertyzą stanu technicznego budynku administracyjno – biurowego, sporządzoną na zlecenieGminy M.R.. Autor opinii z 5 lipca 2011r. –E. G.stwierdził, że budynek w części drewnianej znajduje się w złym stanie technicznym i nie nadaje się do użytku. Ze względu na duży stopień zużycia technicznego (80%), jego remont z technicznego i ekonomicznego punktu widzenia jest nieuzasadniony. Zatem w jego ocenie ta część kwalifikuje się do rozbiórki. Jeśli idzie o część murowaną (parter) – kwestię remontu pozostawił do decyzji właściciela nieruchomości lub przyszłego inwestora. W dniu 6 września 2011r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wP.wydałdecyzję nr (...), w której nakazałGminie M.R.rozbiórkę nieużytkowanego budynku administracyjno – biurowego o wymiarach 36,50 m x 12 m położonego nadziałce nr (...)wR.przyulicy (...)oraz uporządkowanie terenu po wykonanej rozbiórce. Prace rozbiórkowe należało wykonać w terminie od dnia 15 października 2011r. do dnia 31 sierpnia 2012r. z zachowaniem szczegółowo określonych warunków. (prośba o interwencję w sprawie niszczejącego budynku k: 254, przekazanie wniosku do(...)wP.k: 253, protokół kontroli robót budowlanych k: 248 – 249, zawiadomienieGminy M.R.o wszczęciu postępowania administracyjnego k: 246, wezwanie Burmistrza MiastaR.J. S.do złożenia dokumentów dot. stanu prawnego nieruchomości oraz opinii technicznej k: 243, protokół z rozprawy administracyjnej k: 237 – 238, Ekspertyza stanu technicznego budynku administracyjno – biurowego sporządzona przezE. G.k: 233 – 236, decyzja(...)wP.nr(...)z 6 września 2011r. k: 49 – 51)
W dniu 8 września 2011r. (dwa dni po wydaniu decyzji nakazującej rozbiórkę budynku) rzeczoznawca majątkowy –T. K., na zlecenieGminy M.R., sporządził operat szacunkowy nieruchomości położonej wR.przyulicy (...), stanowiącejdziałkę gruntu numer (...), zabudowanej budynkiem biurowym w celu jej sprzedaży w drodze przetargu. Rzeczoznawca wycenił wartość nieruchomości na 100.000 zł, z czego wartość gruntu na 60.000 zł. Opisując stan techniczny budynkuT. K.określił jego stan jako średni, wymagający przeprowadzenia remontu kapitalnego i ewentualnej modernizacji. (operat szacunkowy z 8 września 2011r. k: 25 – 48)
Po przeprowadzeniu w dniu 12 grudnia 2011r. przetargu ustnego nieograniczonego, który wygrałaBudowlana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w dniu 3 stycznia 2012r. przed Notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną wP.-R. S.została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.Gminę M.R.prezentował BurmistrzJ. S., zaś spółkę – jej PrezesZ. D..Budowlana (...) spółka z o.o.wR.kupiła nieruchomość położoną wR., stanowiącądziałkę gruntu numer (...)o powierzchni 0,3973 ha, dla której Sąd Rejonowy wP.prowadziksięgę wieczystą (...)za cenę 101.000 zł. Działający w imieniuGminy M.R.BurmistrzJ. S.oświadczył, że przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami, roszczeniami ani prawami osób trzecich, w szczególności nie jest wydzierżawiana i nie jest wobec niej prowadzone żadne postępowanie sądowe ani egzekucyjne. Nie wspomniał natomiast o wydaniu przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP.decyzji nr (...)z 6 września 2011r. nakazującej rozbiórkę budynku biurowego. (kopia aktu notarialnego rep. A nr(...)z 3 stycznia 2012r. k: 17 – 24)
W piśmie z 28 lutego 2012r. Burmistrz Gminy i MiastaR.J. S.w związku zdecyzją nr (...)z 6 września 2011r., poinformował Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP., iż nieruchomość przyulicy (...)wR., zabudowana budynkiem biurowym została sprzedana w dniu 3 stycznia 2012r. (zawiadomienie z 28 lutego 2012r. k: 223)
Budowlana (...) spółka z o.o.wR.była zainteresowana remontem budynku biurowego, gdzie zamierzała przenieść swoją siedzibę oraz urządzić magazyny, a także hotel pracowniczy i dla sportowców. W tym celu jej PrezesZ. D.zamówił już okna oraz rozpoczął prace porządkowe, wykorzystując w tym celu swoich pracowników. W marcu i kwietniu 2012r. trwały roboty przy demontażu okien oraz budowa ogrodzenia przed rozpoczęciem remontu. Prezes spółkiBudowlana (...)zobowiązał swojego zięcia –P. G., aby dowiedział się w Urzędzie MiastaR., jak uzyskać pozwolenie na przeprowadzenie remontu. Wówczas pracownica urzędu miasta poinformowała go, że w tej sprawie została wydana decyzja nakazująca rozbiórkę budynku.Z. D.udał się zatem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP., gdzie wiadomość została potwierdzona, dowiedział się także, że decyzja jest ostateczna i nie służą od niej środki odwoławcze. Nie składał wniosku o wznowienie postępowania. (dowód z przesłuchania stron – zeznaniaPrezesa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wR.Z. D.– nagranie rozprawy z 15 kwietnia 2014r. – czas nagrania 00:07:01 - 00:17:47, 00:54:08 - 00:58:50, fotografie przedstawiające stan budynku w dniu 9 stycznia 2012r. i w dniu 28 marca 2012r. k: 115 - 116)
Działający w imieniuBudowlanej (...) spółki z o.o.wR.jej Prezes -Z. D.w dniu 7 marca 2012r. wniósł o wydanie mu kopii decyzji nakazującej rozbiórkę budynku usytuowanego na zakupionej przez niego nieruchomości. Otrzymał ją w tym samym dniu. (wniosek o wydanie decyzji z 7 marca 2012r. k: 222)
W piśmie z 20 marca 2012r. poprzedniczka prawna powódki poinformowała Burmistrza Gminy i MiastaR.-J. S., że będzie dochodziła od Gminy roszczeń za szkodę, jakiej doznała wskutek zatajenia przez Burmistrza informacji o wydaniu decyzji nakazującej rozbiórkę budynku biurowego, szacując wstępnie jego wysokość na 300.000 zł. Jeszcze w tym samym dniu BurmistrzJ. S.zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP.z wnioskiem o dokonanie czynności kontrolnych w celu ustalenia, czy zostały podjęte prace rozbiórkowe budynku biurowego. W odpowiedzi został on poinformowany w piśmie z 2 kwietnia 2012r., że decyzja nie określała terminu rozpoczęcia prac rozbiórkowych, a jedynie okres, w jakim mają one trwać, zatem nie ma podstaw do kontroli. Podobną odpowiedź otrzymał od Starosty Powiatowego wP.w piśmie z 5 kwietnia 2012r. (zawiadomienie o roszczeniach odszkodowawczych z 20 marca 2012r. k: 64, wniosek Burmistrza Gminy i MiastaR.o przeprowadzenie kontroli k: 220, odpowiedź(...)z 2 kwietnia 2012r. k: 218, odpowiedź Starosty Powiatowego wP.z 5 kwietnia 2012r. k: 217)
W dniu 21 maja 2012r.Budowlana (...) spółka z o.o.wR.zawarła zP. Z., prowadzącym działalność gospodarczą podfirmą (...)umowę o dzieło, na podstawie której przyjmujący zamówienie zobowiązał się do rozebrania budynku biurowego oraz wywozu gruzu z rozbiórki. Strony ustaliły wysokość wynagrodzenia na 300.000 zł brutto. Roboty wykonywane były etapami od czerwca do sierpnia 2012r.P. Z.wystawił faktury potwierdzające wykonanie pracy, mianowicie: nr(...)z 6 lipca 2012r. na 39.360 zł, nr(...)z 14 lipca 2012r. na 39.360 zł, nr(...)z 31 lipca 2012r. na 40.590 zł, nr(...)z 31 lipca 2012r. na 30.750 zł, nr(...)z 10 sierpnia 2012r. na 39.975 zł, nr(...)z 24 sierpnia 2012r. na 39.360 zł, nr(...)z 28 sierpnia 2012r. na 40.590 zł, nr(...)z 31 sierpnia 2012r. na 36.900 zł, łącznie na kwotę 306.885 zł. Powódka uiściła tę należność gotówką, płacąc za każdy kolejny etap robót, po wystawieniu faktury. Ostatecznie cena zapłacona za rozbiórkę była wyższa niż ustalona pierwotnie, ponieważ zachodziła potrzeba wykonania robót dodatkowych, mianowicie rozebrania szamba przy budynku. (dowód z przesłuchania stron – zeznaniaPrezesa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wR.Z. D.– nagranie rozprawy z 15 kwietnia 2014r. – czas nagrania 00:07:01 - 00:17:47, 00:54:08 - 00:58:50, kopia umowy z 21 maja 2012r. k: 52 – 53, kopie faktur: k: 57 – 63, k: 74, dowody wpłatyKPk: 160 - 167)
Budowlana (...) spółka z o.o.wR.w dniu 3 lipca 2012r. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP.o rozpoczęciu robót rozbiórkowych. Jednocześnie Uprawniony Kierownik budowy i robót w specjalności konstrukcyjno – budowlanejL. B.złożył pisemne oświadczenie o podjęciu obowiązków kierownika budowy przy rozbiórce budynku. (zawiadomienie z 3 lipca 2012r. k: 257, oświadczenie kierownika budowy k: 258 - 260)
W dniu 31 sierpnia 2012r.Budowlana (...) spółka z o.o.wR.zgłosiła Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego wP.wykonanie prac rozbiórkowych budynku administracyjno – biurowego wR.przyulicy (...)– zgodnie zdecyzją nr (...)z 6 września 2011r. Komisja, w skład której wchodzili Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego –M. S.i starszy inspektor(...)I. J.3 września 2012r. przeprowadziła oględziny nieruchomości i stwierdziła, że budynek administracyjno – biurowy został rozebrany, a teren po rozbiórce uporządkowany, tym samym obowiązek nałożonydecyzją nr (...)został wykonany. (zgłoszenie k: 216, protokół kontroli robót budowlanych lub obiektu budowlanego z 3 września 2012r. k: 215)
W dniu 28 stycznia 2013r. Zgromadzenie WspólnikówBudowlana (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwR.podjęło uchwałę o przekształceniu w(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąspółkę komandytową wR.. (informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców KRS:(...): 130 - 135)

Powyższy stan faktyczny ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów oraz dowodu z przesłuchania stron – zeznaniaPrezesa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wR.Z. D.(nagranie rozprawy z 15 kwietnia 2014r. – czas nagrania 00:07:01 - 00:17:47, 00:54:08 - 00:58:50), częściowo zeznania Burmistrza pozwanej Gminy i MiastaR.M. G.(nagranie rozprawy z 15 kwietnia 2014r. – czas nagrania - 00:17:47 - 00:28:19) i interwenienta ubocznegoJ. S.(nagranie rozprawy z 15 kwietnia 2014r. – czas nagrania 00:29:05 - 00:54:08, 00:58:50 - 00:59:39)

TwierdzeniaM. G., składającego zeznania w imieniu pozwanejGminy M.R., niewiele wniosły do sprawy, ponieważ został on powołany na stanowisko Burmistrza z dniem 4 marca 2013r. Wcześniej pełnił on funkcję Zastępcy Przewodniczącego Rady Miasta, ale nie wykonywał żadnych czynności związanych z przetargiem i sprzedażą nieruchomości przyulicy (...).
Sąd odmówił wiary zeznaniom interwenienta ubocznego –J. S.w części, w jakiej utrzymywał on, że Prezes spółkiBudowlana (...)wiedział przed zawarciem umowy sprzedaży, że usytuowany na tej działce budynek biurowy, przeznaczony jest do rozbiórki. Tezie tej zaprzecza Prezes spółki. Również z treści aktu notarialnego nie wynika, by sprzedający poinformował o tym fakcie kupującego. Z dokumentacji zgromadzonej w aktach postępowania administracyjnego wynika, że poprzedniczka prawna powódki uzyskała tę wiedzę dopiero w dniu 7 marca 2012r., kiedy jej PrezesZ. D.otrzymał kopiędecyzji nr (...). ZeznaniaJ. S.są w tym zakresie niekonsekwentne, na rozprawie 20 sierpnia 2013r. twierdził, że nie podał do aktu tej informacji, ponieważ projektem umowy zajmowali się pracownicy Urzędu MiastaR.. Z kolei w dniu 15 kwietnia 2014r. utrzymywał, że nie złożył odpowiedniego oświadczenia, bo w takim wypadku na nabywcę przeszedłby obowiązek przeprowadzenia rozbiórki. Nie są również przekonujące twierdzenia interwenienta ubocznego, żeZ. D.posiadał wiedzę na temat postępowania administracyjnego w sprawie rozbiórki, ponieważ sam go o tym informował. Nie potrafił jednak przytoczyć szczegółów rozmowy na ten temat ani jaka była reakcja Prezesa spółkiBudowlana (...).
Sąd oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkaT. K.(autora operatu szacunkowego, będącego podstawą do ustalenia wartości nieruchomości przed ogłoszeniem przetargu), ponieważ zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych powinny być przedmiotem opinii biegłego, przeprowadzonej w toku procesu, a nie wykazywane przy pomocy zeznań świadków. Operat szacunkowy z 8 września 2011r. został sporządzony na zlecenieGminy M.R., zaś zawartych w nim wniosków strona powodowa nie kwestionuje.
Sąd nie wziął pod uwagę również kosztorysów złożonych przez powódkę (k: 168), ponieważ zostały one sporządzone na jej zamówienie i nie mogą zastąpić dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa.
Sąd ostatecznie oddalił wnioski o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłych z zakresu szacowania nieruchomości i z zakresu budownictwa, ponieważ pozwana nie uiściła zaliczek na poczet wydatków związanych z tymi dowodami, zaś Sąd zakreślił w tym wypadku rygor pominięcia dowodu. Zdaniem Sądu przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność wartości rynkowej prac rozbiórkowych nie jest konieczne, skoro powód przy pomocy dokumentów wykazał, jaką cenę zapłacił za te roboty. Warto przy tym podkreślić, że okoliczność uiszczenia ceny w ratach (a nie jednorazowo) i gotówką (a nie przelewem) nie prowadzi do wniosku, że cena 306.885 zł nie została zapłacona. Nie ma również potrzeby przeprowadzania dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, skoro cena sprzedaży została poprzedzona operatem szacunkowym wykonanym na zlecenie pozwanej Gminy i wyraźnie rozróżnia wartość gruntu i naniesień. Powódka nie domaga się odszkodowania wyższego niż wartość budynku ustalona na potrzeby przetargu, tj. 40.000 zł. Nawet gdyby Sąd uwzględnił wniosek dowodowy, to opinia miałaby charakter jeszcze bardziej hipotetyczny niż poprzednie, ponieważ budynek obecnie nie istnieje, zaś wnioski specjalistów, tj.T. K.iE. G., wykonujących opinie na zlecenie Gminy, zasadniczo się różnią. Ostatecznie pozwana i interwenient uboczny nie zgłaszali żadnych wniosków dowodowych na poparcie swoich racji, w tym na okoliczność aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, która w ich przekonaniu po rozbiórce budynków, wzrosła. Sąd uznał, że nie zachodzi w tym wypadku sytuacja wymagająca prowadzenia postępowania dowodowego z urzędu.

Sąd zważył, co następuje:

Strona powodowa nie wskazała podstawy prawnej swojego żądania, poprzestając na sformułowaniu, że są to roszczenia odszkodowawcze. Dokonując oceny prawnej stanu faktycznego, w pierwszej kolejności należy sięgnąć do przepisów o umowie sprzedaży.
W myślart. 556 kcsprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Wbrew przekonaniu stron, nieruchomość kupiona przezspółkę Budowlana (...)nie jest dotknięta wadą prawną tylko fizyczną.Art. 556 § 2 kcstanowi bowiem, że z wadą prawną mamy do czynienia w przypadku gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej. Należy zatem przyjąć, że nieruchomość przyulicy (...)została wydana powódce w stanie zmniejszającym jej wartość i użyteczność ze względu na cel umowy.Budowlana (...) spółka z o.o.wR.nabyła nieruchomość z zamiarem przeniesienia tam swojej siedziby, przy wykorzystaniu istniejącego budynku biurowego. Usunięcie tych naniesień spowodowało konieczność wybudowania obiektu od podstaw, a tym samym zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym na potrzeby przetargu, zmniejszyło wartość rzeczy o 40.000 zł (wartość całej nieruchomości 100.000 zł – wartość gruntu 60.000 zł).
W myślart. 560 § 1 kcjeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Ustawa pozostawia kupującemu wybór uprawnienia, z którego skorzysta. Powódka miała poczucie wprowadzenia w błąd, ale z uwagi na to, że bardzo jej zależało na nabyciu nieruchomości usytuowanej w pobliżu stadionu, nie zdecydowała się na złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli ani oświadczenia o odstąpieniu umowy. Pozostaje zatem żądanie obniżenia ceny i Sąd w tych kategoriach ocenił powództwo dotyczące zasądzenia 40.000 zł. Sąd uznał, że zasługuje ono na uwzględnienie. W myślart. 560 § 3 kcjeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Budynek biurowy stanowił część składową nieruchomości, obowiązek rozebrania go skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości o wartość części składowej, która zgodnie z operatem szacunkowymT. K.wynosi 40.000 zł, zatem powódka zasadnie oczekuje obniżenia ceny o tę kwotę.
Art. 566 § 1 kcstanowi, że jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Na tej podstawie żądanie powódki o zapłatę odszkodowania za straty, jakie poniosła wykonując rozbiórkę budynku, zasługuje na uwzględnienie.Spółka Budowlana (...)poniosła wydatki na wykonanie ostatecznej decyzji Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP.nr 113/11 w wysokości 306.885 zł. Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, poprzedniczka prawna powódki nie miała wiedzy na temat istnienia decyzji, została wprowadzona w błąd, zatem Gmina powinna zapłacić jej odszkodowanie z tego tytułu.
Sąd zasądził odsetki ustawowe na podstawieart. 481 kc, ustalając datę ich wymagalności na dzień wytoczenia powództwa (zgodnie z żądaniem pozwu), ponieważ pozwana już w marcu 2012r. miała wiedzę na temat roszczeńspółki Budowlana (...), ponieważ działający w jej imieniu pełnomocnik poinformował Gminę pisemnie o stratach wynikających z wprowadzenia jej w błąd przy umowie sprzedaży.
Argumenty pozwanej i interwenienta ubocznego, zgodnie z którymi spółka powinna była wnieść o wznowienie postępowania, nie są przekonujące. W pierwszej kolejności należy podnieść, że w ocenie Sądu nie było w sprawie podstaw do uwzględnienia takiego wniosku. Pojawienie się nowej opinii nie może być postrzegane jako nowe okoliczności faktyczne, te bowiem były ustalane na podstawie oględzin i dokumentów, zaś operat szacunkowyT. K.nie istniał w dniu wydawania decyzji (art. 145 § 1 ust. 5 kpa). Z drugiej strony, skoro Gmina stoi na stanowisku, że jednak należało wzruszyć ostateczną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wP., to sama powinna była podjąć działania w tym kierunku, a nie przerzucać odpowiedzialność za powstały po podpisaniu umowy sprzedaży stan rzeczy, na nabywcę, pozostawiając go z zobowiązaniami wynikającymi z tej decyzji. Operat szacunkowyT. K., wskazujący na możliwość remontu budynku, powinien skłonićGminę M.R.do uprzedzenia osób biorących udział w przetargu o ostatecznej decyzji nakazującej rozbiórkę, ewentualnie powinna ona rozważyć przeprowadzenie rozbiórki we własnym zakresie i ogłoszenie przetargu na sprzedaż niezabudowanej nieruchomości. Można było również zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego z zapytaniem, czy podtrzymałby wnioski zawarte w operacie szacunkowym, gdyby miał on wiedzę na temat ostatecznej decyzji w sprawie rozbiórki budynku. W każdym wypadku Gmina miała możliwość uniknięcia wprowadzenia nabywcy w błąd, a skoro nie wykorzystała tych możliwości, to ponosi z tego tytułu odpowiedzialność.
O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie zart. 98 kc, obciążając obowiązkiem ich zwrotu pozwanąGminę M.R., która w całości przegrała spór. Na koszty poniesione przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąspółkę komandytową wR.składają się opłata od pozwu w wysokości 17.345 zł, wynagrodzenie adwokackie w wysokości 7.200 zł i wydatki na opłatę skarbową od pełnomocnictwa 17 zł, razem: 24.562 zł.

Z tych wszystkich względów, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, stosującart. 505 kpci przytoczonych wyżej przepisów prawa.

SSO Renata Wanecka