Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 83/14
Data wyroku: 2014-06-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Hajda, Aleksandra Janas, Lucyna Morys-Magiera
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 czerwca 2014 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Aleksandra Janas
Sędzia    SO Lucyna Morys - Magiera
Sędzia    SR (del.) Anna Hajda (spr.)
Protokolant    Aleksandra Sado-Stach
po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2014 r. w Gliwicach na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wZ.
przeciwkoA. A. (1),S. A. (1),D. A.,N.A.,S.A.iS. A. (2)
o eksmisję
na skutek apelacji pozwanegoA. A. (1)
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 4 czerwca 2013 r., sygn. akt I C 724/10

1
oddala apelację;

2
oddala wniosek powódki o zasądzenie od pozwanegoA. A. (1)kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Anna Hajda SSO Aleksandra Janas SSO Lucyna Morys – Magiera

UZASADNIENIE
(...) Spółdzielnia MieszkaniowawZ.wniosła o orzeczenie eksmisji pozwanychA. A. (1),S. A. (1),D. A.,N.A.,S.A.iS. A. (2)z lokalu mieszkalnego wZ.przyul. (...)wraz z osobami i rzeczami ich prawa reprezentującymi oraz o obciążenie pozwanych kosztami postępowania sądowego, kosztami zastępstwa procesowego w wysokości 200,00 zł oraz poniesionych opłat skarbowych w wysokości 17,00 zł. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest następcą prawnym(...) S.A.KWK (...)w zakresie zasobów, w skład których wchodzi lokal położony wZ.przyul. (...)zajmowany przez pozwanych. Pozwani zalegali z należnościami czynszowymi w wysokości 2.523,26 zł powstałymi do października 2010 roku. W związku z zaleganiem z należnościami czynszowymi powód wzywał pozwanych do zapłaty i uprzedził ich o konsekwencji braku zapłaty w postaci rozwiązania umowy najmu pismem z dnia 31 marca 2009 roku. Wobec nieuregulowania należności powódka rozwiązała z pozwanymi umowę ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2009 roku.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych. Pozwana zakwestionowała fakt rozwiązania umowy najmu przez powódkę, wskazując, że powódka nieprawidłowo przyjęła, że umowa najmu została rozwiązana ze skutkiem na dzień 31 lipca 2009 roku, skoro wypowiedzenie umowy najmu zostało jej doręczone w lipcu 2009 roku. Ponadto pozwana wskazała, że pomimo ciężkiej sytuacji materialnej, w miarę posiadanych środków finansowych spłaca zaległość czynszową, przeznaczając na ten cel również alimenty. Pozwana podniosła, że samotnie i samodzielnie wychowuje czworo małoletnich dzieci. Jest ponadto zarejestrowana jako osoba bezrobotna w Urzędzie Pracy, a utrzymuje się z pomocy(...).
OpiekunA. A. (1)wniósł o oddalenie powództwa, wskazując, że w dacie wypowiedzenia umowy najmu pozwanyA. A. (1)był najprawdopodobniej ubezwłasnowolniony, a wypowiedzenie umowy najmu nie było mu skutecznie doręczone do rąk opiekuna. Na wypadek eksmisji opiekun wniósł o przyznanie pozwanemuA. A. (1)prawa do lokalu socjalnego.
Wyrokiem z dnia 4 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu w punkcie pierwszym orzekł eksmisje pozwanych z lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...), w punkcie drugim ustalił Sąd Rejonowy, że pozwanym przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego i w punkcie trzecim wstrzymał Sąd wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez Gminę MiejskąZ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Nie obciążył Sąd pozwanych kosztami postępowania.
Podstawą tej treści rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy.
W dniu 2 września 1998 roku powódka(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wZ.zawarła z pozwanymiA. A. (1)iS. A. (1)umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...).
Postanowieniem Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 26 czerwca 2002 roku pozwanyA. A. (1)został ubezwłasnowolniony całkowicie z powodu upośledzenia umysłowego umiarkowanego. Wezwaniem datowanym na dzień 31 marca 2009 roku adresowanym doA.iS. A. (1), a odebranym przezS. A. (1), powódka w związku z zaleganiem przez pozwanych z należnościami czynszowymi w kwocie 1.315,35 zł tj. przekraczającymi trzy pełne okresy płatności uprzedziła pozwanych o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, jednocześnie wyznaczając miesięczny termin do 30 kwietnia 2009 roku do zapłaty bieżących i zaległych należności. Powódka wskazała, że brak zapłaty kwoty 1.315,35 zł oraz zaległych odsetek w wyżej wymienionym terminie tj. do 30 kwietnia 2009 roku spowoduje rozwiązanie umowy najmu w trybieart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.
Pismem datowanym na dzień 14 lipca 2009 roku adresowanym doA.iS. A. (1), a odebranym przezS. A. (1), powódka zawiadomiła pozwanych, że w związku z uchylaniem się od płacenia bieżących i zaległych należności czynszowych wypowiada umowę najmu lokalu mieszkalnego w trybieart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnegow dniu 14 lipca 2009 roku ze skutkiem na dzień 31 lipca 2009 roku, o czym pozwani zostali uprzedzeni pismem z dnia 31 marca 2009 roku. Jednocześnie powódka wezwała pozwanych do opuszczenia mieszkania w terminie do dnia 31 sierpnia 2009 roku.
W przedmiotowym lokalu zamieszkuje pozwanaS. A. (1)wraz z czwórką małoletnich dzieciD. A.,N.A.,S.A.iS. A. (2)oraz byłym mężemA. A. (1), który jest ubezwłasnowolniony całkowicie.
PozwanyA. A. (1)ma orzeczenie o niepełnosprawności i jest całkowicie niezdolny do pracy. PozwanyN.A.ma stwierdzony syndrom nadpobudliwości. PozwanaS. A. (1)nie pracuje, jest zarejestrowana jako osoba bezrobotna. PozwanaS. A. (1)wraz z małoletnimi pozwanymi utrzymują się z zasiłku rodzinnego na dzieci w kwocie ok. 520 zł i pomocy z opieki społecznej w kwocie ok. 600 zł. Pozwana nie ma żadnych prac dorywczych. Od byłego męża zostały przyznane alimenty na wszystkie dzieci w wysokości 200 zł.
Od dnia 25 września 2012 roku opiekunem pozwanegoA. A. (1)została ustanowiona adw.M. P..
Do pisma datowanego na dzień 6 grudnia 2012 roku przesłanego opiekunowi pozwanegoA. A. (1)adw.M. P.powódka dołączyła wypowiedzenie umowy najmu lokalu położonego wZ.przyul. (...).
Odpis pozwu wraz z załącznikami został doręczony pozwanemuA. A. (1)do rąk opiekuna adw.M. P.w dniu 21 stycznia 2013 roku.
W tak ustalonym stanie faktycznym zważył Sąd Rejonowy, że najmu w stosunku do pozwanejS. A. (1)i małoletnich pozwanych, co do którychS. A. (1)jest przedstawicielem ustawowym uległa rozwiązaniu z dniem 31 sierpnia 2009 roku.
Natomiast odnośnie prawidłowości i skuteczności wypowiedzenia umowy najmu pozwanemuA. A. (1), który od 2002 roku jest ubezwłasnowolniony całkowicie wskazał Sąd I instancji, że po myśliart. 175 i 155 § 2 k.r.o.uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i wypowiedzenie umowy najmu powinno być doręczone pozwanemuA. A. (1)do rąk opiekuna, który jest jego przedstawicielem ustawowym. Jak wynika z ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego do opiekuna pozwanegoA. A. (1)adw.M. P.zostało w dniu 6 grudnia 2012 roku wysłane pismo, z dołączoną do niego kserokopią wypowiedzenia umowy najmu, które to pismo w ocenie Sądu należy traktować jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.
Nawet jeżeli uznać, że doręczone w grudniu 2012 roku opiekunowi pozwanegoA. A. (1)pismo nie stanowiło uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, a doręczenie w dniu 21 stycznia 2013 roku odpisu pozwu z załącznikami nie zastąpiło wypowiedzenia to wskazał Sąd I instancji, że jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy okresy płatności, a wynajmujący bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu wniósł pozew o orzeczenie eksmisji, a stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wykazuje, że pozwany nie zapłacił zaległego czynszu to powództwo takie nie może zostać oddalone (por. uchwałę SN z dnia 22 lutego 1967 roku, III CZP 113/66, OSNC 1967/6/102).
Jeżeli zatem w chwili zamknięcia rozprawy stan rzeczy wskazuje, że najemca już w chwili wniesienia pozwu był w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy okresy płatności i mimo wytoczenia przeciw niemu powództwa o eksmisję i upływu terminu miesięcznego od doręczenia pozwu nadal zalega z czynszem, oddalenie powództwa dawałoby przesadną ochronę najemcy zarówno wtedy, gdy do zamknięcia rozprawy dochodzi po długotrwałym postępowaniu, jak i w wypadku stosunkowo krótkiego terminu procesu (por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 22 lutego 1967 roku, III CZP 113/66, OSNC 1967/6/102).
Wobec powyższego na podstawieart. 675 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 680 k.c.w punkcie 1 wyroku nakazano pozwanymA. A. (1),S. A. (1),D. A.,N.A.,S.A.,S. A. (2), aby opróżnili i opuścili lokal mieszkalny położony wZ.przy ul.ul. (...)i wydali go powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy.
Na podstawieart. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorówustalił Sąd I instancji, że pozwanymD. A.,N.A.,S.A.,S. A. (2)jako małoletnim,A. A. (1)jako ubezwłasnowolnionemu, aS. A. (1)jako osobie sprawującej opiekę nad małoletnimi i wspólnie z nimi zamieszkałą przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego. Zaś na podstawieart. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorówSąd wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę MiejskąZ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
O kosztach postępowania orzeczono stosownie do treściart. 102 kpc.
Z wyżej wskazanym wyrokiem nie zgodził się pozwanyA. A. (1)wywodząc apelację i zaskarżając wyrok w całości. Skarżący zarzucił rażącą obraze przepisów prawa materialnego, a toart. 11 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegopoprzez jego niezastosowanie w sytuacji gdy powódka dokonała rozwiązania stosunku prawnego łączącego ja z pozwanym bez zachowania formy pisemnej. W oparciu o tak sformułowany zarzut pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od Skarbu Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego na swoja rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanego nie może odnieść zamierzonego skutku, gdyż zaskarżony wyrok jest trafny i odpowiada prawu. Zarzuty będące podstawą apelacji były przez pozwanego podnoszone w trakcie postępowania przed Sądem I instancji i zostały przez ten Sąd należycie rozpoznane, czemu Sąd dał wyraz w pisemnych motywach rozstrzygnięcia. Stanowisko Sądu Rejonowego znajduje pełną akceptację Sądu II instancji. Rozważania Sądu Rejonowego Sąd Okręgowy w pełnym zakresie przyjmuje za swoje, a zarzuty apelacji uznaje jedynie za nietrafną polemikę z prawidłowym stanowiskiem Sądu I instancji. Wobec treści apelacji wypada podkreślić, że także w obecnym stanie prawnym zachowuje aktualność teza zawarta w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 roku w sprawie oznaczonej sygn. akt III CZP 113/66, gdzie wskazano, że jeżeli najemca lokalu mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu. Okoliczności rozpoznawanej sprawy odpowiadają wskazanej powyżej tezie. Bezspornie w dniu 21 stycznia 2013 roku opiekunowi prawnemu pozwanego doręczono odpis pozwu wraz z załącznikami. Bezspornie także w dniu zamknięcia rozprawy zaległość czynszowa pozwanych względem powódki nie została uregulowana. Ziściły się zatem przesłanki, o których mowa powyżej, uzasadniające uwzględnienie powództwa.
Reasumując powyższe apelacja pozwanego została oddalona, stosownie do treściart. 385 kpc.
Orzeczenie w przedmiocie oddalenia apelacji zawiera także oddalenie wniosku w przedmiocie zasądzenia od Skarbu Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu, jako że w niniejszym postępowaniu pozwany nie był reprezentowany przez pełnomocnika ustanowionego z urzędu.
Równocześnie wobec sytuacji życiowej i finansowej pozwanego Sąd Okręgowy oddalił wniosek powódki o zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego, stosownie do treściart. 102 kpc.
SSR ( del.) Anna Hajda SSO Aleksandra Janas SSO Lucyna Morys- Magiera