Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 286/13
Data wyroku: 2014-09-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marcin Strobel, Teresa Mróz, Małgorzata Kuracka
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 676, 677 k.c.

Sygn. Akt VI ACa 286/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 września 2014 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA   - Małgorzata Kuracka (spr.)
Sędziowie:  SA   - Teresa Mróz
SO (del.) - Marcin Strobel
Protokolant: Lidia Ronkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 29 sierpnia 2014 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. B.
przeciwko(...) S.A.wW.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. akt XX GC 550/04

I
Zmienia zaskarżony wyrok w punktach I, II, i IV w ten sposób, że nadaje tym punktom następującą treść:

„I. oddala powództwo co do kwoty 102.233 zł (sto dwa tysiące dwieście trzydzieści trzy złote) wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od kwot:

a
37.563,61 zł od dnia 7 listopada 2003 r. do dnia zapłaty;

b
64,659,39 zł od dnia 26 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty;

II
Zasądza odA. B.na rzecz(...) S.A.wW.kwotę 3617 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.;

IV. kosztami sądowymi obciążaA. B., pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.”
2. zasądza odA. B.na rzecz(...) S.A.wW.kwotę 7812 (siedem tysięcy osiemset dwanaście) złotych, tytułem zwrotu kosztów postepowania apelacyjnego.
Sygn. akt VI A Ca 286/13

UZASADNIENIE
PowódA. B.po ostatecznym sprecyzowaniu i w konsekwencji rozszerzeniu powództwa wnosił o zasądzenie od pozwanego(...)kwoty 102.233 zł tytułem zwrotu nakładów, kwoty 5.000 zł tytułem odszkodowania za szkody powstałe na skutek niesprawnej o instalacji elektrycznej, a także kwoty 67.500 zł tytułem odszkodowania za spadek obrotów powoda na skutek niesprawnej klimatyzacji.
Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości, a ponadto wniósł powództwo wzajemne wnosząc o zasądzenie od powoda (pozwanego wzajemnego) łącznej kwoty 161.764,88 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w zapłacie od kwot i dat wskazanych w odpowiedzi na pozew tytułem niezapłaconego czynszu, opłaty za energię elektryczną i skapitalizowanych odsetek.
Wyrokiem z dnia 8 grudnia 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w ramach powództwa głównego zasądził od pozwanego na rzecz powoda w punkcie I kwotę: 1). 102.233 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od kwot: a). 37.563,61 zł od dnia 7 listopada 2003 r. do dnia zapłaty, b). 64.659,39 zł od dnia 26 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty; 2). kwotę 2047,20 zł tytułem zwrotu opłaty od pozwu; 3). kwotę 3.729,57 zł tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego; oddalił powództwo w pozostałej części (pkt II), nakazał pobrać na rzecz skarbu Państwa kasy Sądu Okręgowego w Warszawie od pozwanego kwotę 3065 zł tytułem opłaty od pozwu głównego od uiszczenia której powód był zwolniony (pkt III), obciążył powoda pozostałymi poniesionymi kosztami postępowania (pkt IV).
Natomiast w ramach powództwa wzajemnego w punkcie V Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego wzajemnego na rzecz powoda wzajemnego kwotę: 1). 156.922 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 marca 2003 r. do dnia zapłaty, 2). 4.842,94 zł z ustawowymi odsetkami od 26 stycznia 2005 r. do dnia zapłaty, 3). 9688,20 zł tytułem zwrotu kosztów opłaty od pozwu wzajemnego, 4) kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, 5). 1800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym; oddalił powództwo wzajemne w pozostałej części w zakresie odsetek za opóźnienie w zapłacie (pkt VI); nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa kasy Sądu Okręgowego w Warszawie od pozwanego wzajemnego kwotę 700,92 zł tytułem kosztów opinii biegłej z zakresu rachunkowości (pkt VII), a także obciążył pozwanego wzajemnego pozostałymi kosztami postępowania obejmującymi koszty opinii biegłej i kosztami postępowań zażaleniowych (pkt VIII).
Powyższe rozstrzygnięcie Sądu zapadło na podstawie następujących ustaleń i rozważań.
W dniu 2 maja 2002 r. powód i pozwany zawarliumowę najmu nr. (...). Mocą tej umowy pozwany- wynajmujący oddał powodowi - najemcy w najem lokal użytkowy położony wbudynku nr (...)przyul. (...)wW..
Najemca prowadził w tym lokalu działalność gastronomiczną (lunch bar). W dniu zawarcia umowy najmu powód był już wcześniej użytkownikiem – podnajemcą tego lokalu na podstawie umowy podnajmu z 21 grudnia 2001 r.
Z treści ww. umowy wynika, że w owym czasie wynajmującym był(...) Bank S.A.wW., nie biorący udziału w niniejszym sporze, zaś podnajemcą był właśnie powódA. B..
W § 3 ww. umowy strony ustaliły, że podnajemcaA. B.we własnym zakresie wykona prace adaptacyjne w lokalu na potrzeby prowadzonej tam własnej działalności. Prace adaptacyjne miały być wykonane na podstawie dokumentacji projektowej uzgodnionej z właścicielem obiektu. Właścicielem obiektu był pozwany.
W dniu zawarciaumowy najmu nr. (...)powód władał już lokalem. Z protokołu zdawczo odbiorczego sporządzonego przez powoda i pozwanego w dniu 2 maja 2002 r. wynika, że ogólny stan lokalu był bardzo dobry - po remoncie.
Z treści tego protokołu wynika również, że remont oraz adaptacja powierzchni została wykonana za koszt najemcy również w instalacji wodnokanalizacyjnej.
Stwierdzono niesprawne działanie okien i systemu klimatyzacyjnego.
Powód władał lokalem do dnia 21.08.2003 r., w którym to dniu protokołem zdawczo - odbiorczym przekazał lokal pozwanemu.
Sąd Okręgowy uznał za bezsporne, iż powód dokonał nakładów na lokal, które jako nakłady konieczne i użyteczne określił, posiłkując się opinią biegłego na łączną kwotę 102.233 zł. Powód był zobowiązany do uiszczania na rzecz pozwanego czynszu najmu oraz należności za opłaty dodatkowe, w tym energię elektryczną. Od listopada 2002 r. powód zalegał z powyższymi świadczeniami, przy czym kwota zaległości na dzień opróżnienia lokalu i zdania go pozwanemu wynosiła 156.922,27 zł. Skapitalizowane odsetki od faktur zapłaconych przez powoda, ale z opóźnieniem wynosiły 6.228 zł. Łączna kwota zaległości wynosiła zatem 163.150,27 zł, zaś pozwany dochodził w pozwie wzajemnym kwoty 161.764,88 zł.
Powołując się na treśćart. 229 § 1 k.c.i226 § 1 k.c.oraz uznając, iż powód na podstawie umowy najmu był „samoistnym posiadaczem” najmowanego lokalu, Sąd I instancji stwierdził, iż jego powództwo na tejże podstawie w zakresie nakładów jest zasadne, co skutkowało uwzględnieniem tegoż roszczenia. Sąd Okręgowy uznał natomiast za nieudowodnione roszczenia odszkodowawcze powoda w wysokości 5 000 zł i 67 500 zł, co skutkowało oddaleniem powództwa głównego w tej części na podstawieart. 471 k.c.
Odnośnie uwzględnienia powództwa wzajemnego w zakresie zasądzonej kwoty /mniejszej niż należna wyliczona przez biegłych/ Sąd Okręgowy uznał, iż jest ono zasadne na podstawieart. 659 § 1 i 2 k.c.w zw. § 3 umowy najmu z dnia 2 maja 2002 r. W pozostałej części co do odsetek za opóźnienie w zapłacie zostało ono oddalone. Odsetki od uwzględnionych przez Sąd I instancji roszczeń zostały zasądzone na podstawieart. 481 § 1 k.c.
Apelacje od powyższego wyroku złożyły obie strony.
Apelacja powoda została prawomocnie odrzucona mocą postanowienia z dnia 23 listopada 2012 r. /k-1286/.
Z kolei pozwany zaskarżając wyrok w części tj. w punktach I podpunkty 1) do 3) oraz w punkcie III, zarzucił Sądowi I instancji:
I.  naruszenie prawa materialnego
1). przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanieart. 226 § 1 k.c.iart. 229 §1 k.c., poprzez przyjęcie, że powyższe przepisy mogą stanowić podstawę prawną roszczeń powoda przeciwko pozwanemu w niniejszej sprawie;
2)art. 229 §1 k.c.poprzez zasądzenie kwoty wyższej niż pierwotnie żądana w pozwie kwota 37.563,61 zł. ze względu na przedawnienie roszczeń ponad kwotę 37.563,61 zł; 
3)art. 481 k.c., poprzez zasądzenie odsetek od pozwanego z tytułu opóźnień w płatnościach.
II.  naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności:
1)art 233 k.p.c., poprzez przekroczenie przez Sąd granicy swobodnej oceny dowodów, a także nie wyjaśnienie istoty sprawy dot. kwestii nakładów i zasadności zwrotu tych nakładów;
2) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego;
3) nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych mających znaczenie w sprawie;
4) naruszenieart. 47912k.p.c., poprzez przyjęcie twierdzeń oraz wniosków dowodowych zgłaszanych przez powoda później niż w terminie wynikającym z ww. przepisu oraz z naruszeniem warunków określonych w tym przepisie;
5) naruszenieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 100 k.p.c., poprzez zasądzenie od pozwanego obowiązku zwrotu kosztów procesu.
Podnoszą powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części (w punktach I i III wyroku), poprzez oddalenie powództwa głównego (w tym także w zakresie odsetek) oraz o zmianę wyroku w części dot. kosztów postępowania za I instancję w zaskarżonej części (pkt I i pkt III), poprzez obciążenie kosztami procesu powoda (pozwanego wzajemnego). Ewentualnie pozwany wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania w sprawie za II instancję według norm przepisanych.
Sąd Apelacyjny ustalił i zważył co następuje.
Apelacja okazała się zasadna. Sąd Okręgowy dokonał niepełnej analizy zgromadzonych dowodów /wbrew wymogomart. 233 § 1 k.p.c./ i w konsekwencji poczynił nieprecyzyjne ustalenia faktyczne w przedmiocie umów łączących powoda z pozwanym oraz(...) Bank S.A.wW.oraz czasokresu poniesionych przez powoda nakładów. Sąd Apelacyjny podziela te ustalenia, ale z poniższą korektą i uzupełnieniem.

(...)z siedzibą wW./poprzednik prawny pozwanego/, jako wynajmujący zawarł zBankiem (...) S.A.wW./poprzednikiem prawnym(...) Banku S.A.wW./, jako najemcą, w dniu 6.01.1994 r. umowę najmu na czas oznaczony/ do dnia 31.01.2004 r. /lokalu przyul. (...), w skład którego wchodziły powierzchnie udostępnione później powodowi. Następnie za zgodą(...)-(...)Bank, jako wynajmujący, zawarł w dniu 21.12.2001 r. z powodemA. B., jako najemcą, umowę podnajmu przedmiotowego lokalu, położonego pod wyżej wskazanym adresem o pow. 189.97 m2. Mocą tej umowy wynajmujący oddał podnajemcy lokal w podnajem w celu prowadzenia działalności gastronomicznej, zaś podnajemca zobowiązał się uiszczać czynsz wskazany w umowie. Zgodnie z § 3 umowy podnajemca we własnym zakresie miał wykonać prace adaptacyjne na potrzeby prowadzonej tam własnej działalności. Prace adaptacyjne miały być wykonane na podstawie dokumentacji projektowej uzgodnionej z właścicielem /umowy: k. 403-406, 158-160/. Powód dokonał prac adaptacyjnych w celu przystosowania lokalu do działalności gastronomicznej w czasie trwania powyższej umowy /okoliczności niesporne, opinia biegłegoL. T.k - 664, 673/. Następnie umowa podnajmu(...)Banku z powodem z dniem 1.05.2002 r. została rozwiązana, zaś powód, jako najemca, zawarł z pozwanym, jako wynajmującym, umowę najmu przedmiotowego lokalu z dnia 2.05.2002 r., co do której treści poczynił prawidłowe ustalenia Sąd Okręgowy. Należy jeszcze wspomnieć, iż stosownie do § 6 ust.1 umowy najemca miał wykonywać na swój koszt niezbędne naprawy i remonty /aneks nr (...)do umowy najmu z dnia 6.01.1994 r.- k 411 odwrót, k - 411, umowa z dnia2.05.2002 r. - k 7-9/. Najemca objął lokal mocą protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 27.05.2002 r. /k-10, nie zaś 2.05.2002 r. jak pomyłkowo wskazał Sąd Okręgowy/.
Przechodząc do subsumpcji tak określonych ustaleń faktycznych należy zauważyć, iż zarzuty apelacji naruszeniaart. 226 § 1 i 229 § 1 k.c.są w pełni uzasadnione. Ewidentnie błędne jest uznanie powoda , najemcy - jako samoistnego posiadacza zajmowanego lokalu i do tego w dobrej wierze. Powód był jedynie najemcą tegoż lokalu. Natomiast samoistnym posiadaczem jest ten, kto rzeczą włada jak właściciel /art. 336 k.c./. Dobra wiara zaś to najkrócej mówiąc usprawiedliwione okolicznościami przekonanie o przysługiwaniu prawa własności danej rzeczy. W tej sytuacji rozstrzyganie roszczeń powoda w oparciu o powołane wyżej przepisy było ewidentnie niezasadne. Ubocznie należy wskazać, iż brak było również podstaw do zastosowaniaart. 230 k.c.Jeżeli bowiem nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny /władający rzeczą w zakresie innego prawa -art. 336 k.c.in fine/, któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku prawnego, będącego podstawą prawa posiadacza /por. Stanisław Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego, Własność i inne prawa rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2001, str. 332/. Oznacza to, iż podstawą ewentualnych roszczeń powoda mogą być jedynie przepisyart. 659 i nast. k.c., regulujące stosunek najmu, w szczególnościart. 676 k.c.iart. 677 k.c.Natomiast z treści tych przepisów jasno wynika, iż legitymację bierną w tym zakresie ma wynajmujący, a zatem podmiot z tej umowy, w zakresie której czasokresu nakłady zostały dokonane. Przedmiotowe ulepszenia zostały dokonane przed dniem 2.05.2002 r., zatem teoretycznie legitymowanym biernie podmiotem może być jedynie(...) Bank S.A./jego następca prawny/. Brak jest natomiast jakichkolwiek podstaw do przyjmowania legitymacji materialnej biernej pozwanego, skoro w czasie umowy z nim zawartej żadne nakłady nie były już dokonywane, zaś zawarta umowa dotyczyła lokalu już zaadaptowanego i taki został od wynajmującego formalnie przejęty.
Ubocznie należy zwrócić uwagę, iż z kolei z treści § 3 umowy podnajmu z dnia 21.12.2001 r. /k-158 odwrót/ wynika, iż prace adaptacyjne zostaną wykonane na koszt powoda. Brak jest jednocześnie podstaw do przyjęcia jego tezy, jakoby pozwany „wstąpił” do umowy podnajmu z dnia 21.12.2001 r. w miejsce(...) Banku S.A.Treść umowy z dnia 2.05.2002 r., która jest jasna i nie budzi żadnych wątpliwości, świadczy przede wszystkim, iż jest to odrębna umowa zawarta między stronami, nie zaś „kontynuacja” poprzedniej umowy. Potwierdza to również lektura protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 27.05.2002 r. /k-10/. Skoro powód zgodził się zawrzeć nową umowę o takiej treści, to znaczy, iż wyrażał zgodę na rozwiązanie „za porozumieniem”, a zatem mocą zgodnych oświadczeń woli obu stron, umowy z dnia 21.12.2001 r. z(...)Bankiem. Tym samym nieskutecznie kwestionuje on, powołując się na nieprecyzyjną korespondencję między stronami, treść § 3 aneksu z dnia 26.04.2002 r. do umowy najmu z dnia 6.01.1994 r. /k-411 odwrót/.
Niezasadny, a przede wszystkim niewykazany, był również zarzut powoda /podnoszony na rozprawie przed Sądem Okręgowym k-845, wywodzony z treści kopii orzeczeń w sprawie VIII GC 1150/07 Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy o zapłatę: k -933,934 i ponowiony na rozprawie apelacyjnej - k 1481/ jakoby umowa podnajmu z dnia 21.12.2001 r. zawarta z(...)Bankiem była nieważna. Uznając zatem, iż pozwany z wyżej wskazanych względów nie ma legitymacji biernej materialnej w niniejszej sprawie, powództwo w stosunku do niego podlegało oddaleniu. Bezprzedmiotowe było zatem rozważanie pozostałych przesłanek roszczenia o zwrot nakładów, w tym kwestii przedawnienia oraz ustosunkowywanie się do pozostałych zarzutów apelacji. Należało w konsekwencji zaskarżony wyrok zmienić na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.i powództwo główne w części, w której zostało uwzględnione oddalić. Skutkowało to obciążeniem powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu /w zakresie kosztów sądowych szczegółowe wyliczenie pozostawiono referendarzowi sądowemu/ na rzecz pozwanego za I i II instancję na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw.art. 108 § 1 k.p.c.