Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 343/12
Data wyroku: 2014-10-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Mariola Jagosz
Słowa kluczowe: Przedawnienie Roszczeń
Podstawa prawna: art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali  , art. 118 kc, art. 5 kc
Teza: Zasadność zastosowania klauzuli zasad współżycia społecznego w odniesieniu do zarzutu przedawnienia zachodzi w szczególności, gdy zachowanie dłużnika ukierunkowane jest na uniemożliwienie lub utrudnienie wytoczenia powództwa w celu wykorzystania zarzutu z art. 5 kc dla oddalenia powództwa. Pozwana spółka nie czyniła starań ani nie spowodowała utrudnienia lub niemożność  wytoczenia powództwa przez Wspólnotę Mieszkaniową, ani też jej zachowanie nie miało wpływu na możliwość ustalenia wysokości należnych od pozwanej zaliczek na pokrycie kosztów  zarządu nieruchomości wspólnej. Z tego też powodu, nawet przyjmując twierdzenia powódki, że nie miała dostępu do dokumentacji stanowiącej podstawę prawidłowego wyliczenia kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej, nie można obciążyć pozwanej działaniami osób trzecich, w tym przypadku SM...,   które miały odmówić dostępu do dokumentacji.

Sygn. akt I C 343/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 października 2014 r.
Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej, Wydział I Cywilny
Przewodniczący:SSO Mariola Jagosz
Protokolant:st. sekr. sąd. Beata Frydel
po rozpoznaniu w dniu 25 września 2014 r. w Bielsku-Białej
na rozprawie
sprawy z powództwaWspólnoty Mieszkaniowej(...)nieruchomości przyal. (...)wT.
(...) Spółce Akcyjnejz siedzibą wB.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanej(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wB.na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nieruchomości przyal. (...)wT.kwotę 96.601,31 zł (dziewięćdziesiąt sześć tysięcy sześćset jeden złotych 31/100) wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 73.544,82 zł od dnia 11 lutego 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 23.056,49 zł od dnia 19 września 2012 r. do dnia zapłaty;

2
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 6.613 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4
nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej od powódki kwotę 1.331,83 zł i od pozwanej kwotę 3.995,49 zł tytułem części opłaty od pozwu.

Sędzia
Sygn. akt I C 343/12

UZASADNIENIE
Wspólnota Mieszkaniowa(...)nieruchomości przyal. (...)wT.w dniu 19 września 2012 r. wniosła pozew przeciwko(...) Spółce Akcyjnejz siedzibą wB.domagając się zasądzenia na jej rzecz kwoty 96.601,31 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 73.544,82 zł od dnia 11 lutego 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 23.056,49 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotnej stawki minimalnej, to jest kwoty 7.200 zł.
W uzasadnieniu podniosła, że pozwana w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej wybudowała wielorodzinne budynki mieszkalne na swojej nieruchomości gruntowej położonej wT.przyal. (...), oznaczonej obecnie numerami(...)(...),(...),(...). Sukcesywnie ustanawiała odrębną własność i dokonywała sprzedaży lokali mieszkalnych. W wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali powstała powodowa wspólnota mieszkaniowa(...). Początkowo zarząd nieruchomością wspólną sprawował zarządcaSM (...)wT., a na skutek uchwały nr(...)ustanowiono 5-osobowy zarząd (obecnie 4-osobowy). Wobec uchylenia tej uchwały podjęta została kolejna uchwała w tym zakresie nr(...)obowiązująca z mocą wsteczną od 21 kwietnia 2010 r. Pozwana jako jeden z właścicieli lokali zobowiązana była do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które winny być uiszczane w formie ustalonych uchwałą zaliczek z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca. Pozwana od początku uchyla się od tego obowiązku powołując się na zapisy w umowach ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali, które stanowiły: „strony, w odniesieniu do sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie ustalają, że dotychczasowy właściciel nieruchomości jest zwolniony z obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych, wpłat na fundusz remontowy, opłat konserwacyjnych oraz innych z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną i jej utrzymania – w stosunku do niesprzedanych jeszcze lokali”. Powódka podjęła jednak w dniu 21 stycznia 2010 r. uchwałę nr(...), zgodnie z którą właściciele lokali postanowili, że cytowany wyżej zapis jest nieważny jako naruszający bezwzględnie obowiązujące przepisyustawy o własności lokali, a toart. 4 i art. 12-15i tym samym wszyscy właściciele zobowiązani są ponosić na rzecz wspólnoty koszty związane z utrzymaniem ich lokali oraz nieruchomości wspólnej od początku powstania wspólnoty. Wskazana uchwała została zaskarżona, ale ostatecznie nie została wzruszona, a sądy przyjęły wówczas stanowisko, że kwestionowany zapis zawarty w aktach notarialnych, na który powoływała się pozwana odmawiając ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wbrew jego treści nie dotyczy kwestii zarządu nieruchomością wspólną. W tej sytuacji powódka wezwała pozwaną do zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od dnia 1 lipca 2010 r. do dnia 31 sierpnia 2011 r. wyliczając wysokość kosztów proporcjonalnie do wysokości posiadanych przez pozwaną udziałów w nieruchomości wspólnej. W tym zakresie toczy się postępowanie przed tutejszym Sądem pod sygn. akt I C 444/11. Odnosząc się do okresu objętego żądaniem niniejszego pozwu, to jest 1 kwietnia 2009 r. – 30 czerwca 2010 r., powódka wskazała, że ówczesny zarządcaSM (...)nie sporządził właściwego rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z wyliczeniem sporządzonym przez powódkę koszty przypadające na pozwaną według posiadanych przez nią udziałów wyniosły w tym okresie 73.544,82 zł oraz skapitalizowane odsetki wyliczone na dzień 10 lutego 2012 r. w wysokości 23.056,49 zł. Rozliczenie to zostało zatwierdzone uchwałą właścicieli lokali z dnia 29 marca 2012 r. nr(...). W piśmie z dnia 21 lipca 2014 r. powódka wskazała szczegółowy sposób wyliczenia skapitalizowanych odsetek w kwocie 23.056,49 zł w odniesieniu do poszczególnych miesięcy.
Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, a także zasądzenie od strony powodowej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według podwójnej minimalnej stawki opłat za czynności radców prawnych.
Podniosła, że powódka nie wykazała roszczenia co do zasady i wysokości. Jednocześnie podniosła zarzut wygaśnięcia zobowiązania po stronie pozwanej na skutek zwolnienia z długu, a także zarzut przedawnienia roszczenia w części dotyczącej wartości wykraczających poza termin 3 lat od dnia wymagalności roszczenia. W uzasadnieniu wskazała, że zapłata powinna odpowiadać faktycznie poniesionym kosztom utrzymania nieruchomości, a co nie zostało wykazane. Koszty ustalone na podstawie stawek przyjętych przezSM (...)nie stanowią rzeczywiście poniesionych kosztów. Wskazała także, że uchwała z 29 marca 2012 r. nr(...)zatwierdzająca stawki ustalone przezSM (...)stanowiła jedynie działanie w sensie faktycznym i nie stanowi ona dowodu na to, że roszczenie strony powodowej ma należytą podstawę faktyczną i właściwą wysokość. Dokumenty dołączone do pozwu, dotyczące korekty do zestawienia obciążeń za lokale mieszkalne, jak i zestawień obciążeń za lokale mieszkalne za okres od kwietnia 2009 r. do grudnia 2009 r. odnoszą się do lokali nie stanowiących własności pozwanej, a więc nie będących częścią wspólną i nie mogą stanowić o zasadności ani o wysokości roszczenia wobec pozwanej. Także żadne inne dokumenty przedłożone przez stronę powodową nie wykazują kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pozwana podniosła również, że odsetki skapitalizowane w wysokości 23.056,82 zł nie zostały wykazane. Nie został wskazany sposób ich wyliczenia, ani podstawa domagania się odsetek. Strona pozwana wskazując, że nie ma obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną także z tego względu, że zawarła ze wszystkimi członkami Wspólnoty Mieszkaniowej postanowienia wyłączające obowiązek pozwanej w tym zakresie. Zdaniem pozwanej umowy te mają charakter umowy zwolnienia z długu, o której mowa wart. 508 k.c.Strona pozwana zarzuciła również, że uchwała z 30 marca 2010 r. nr(...)nie dotyczy rozliczenia kosztów w częściach wspólnych. Ponadto odręczne zapiski ujęte w dokumencie uchwały, które dotyczą wstecznego działania uchwały, nie stanowią jej treści, gdyż zostały dopisane po jej uchwaleniu. Także uchwała nr(...)jest nieważna w stosunku do pozwanej ze względu naart. 508 k.c., gdyż pozwana nie wyraziła zgody na zmianę umowy o zwolnienie z długu i na przejęcie długu przez Wspólnotę. Strona pozwana zaprzeczyła, aby stanowisko wyrażane przez Sądy rozpoznające sprawę zaskarżenia uchwały(...)stanowiło uzasadnienie przyjęcia odpowiedzialności pozwanej za dochodzone roszczenie.
Strona powodowa w piśmie z dnia 24 września 2013 r., wniesionym do Sądu w dniu 27 września 2013 r. (data nadania na poczcie), rozszerzyła żądanie pozwu, domagając się od strony pozwanej za okres od 1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r. kwoty 127.758,13 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 73.544,82 zł od dnia 1 lutego 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 23.056,49 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i od kwoty 31.156,82 zł od dnia 3 października 2013 r. do dnia zapłaty.
W odpowiedzi strona pozwana podtrzymała wniosek o oddalenie powództwa podnosząc dodatkowo zarzut przedawnienia roszczenia w zakresie objętym rozszerzeniem żądania pozwu, to jest w kwocie 31.156,82 zł.
Strona powodowa w piśmie procesowym z dnia 26 sierpnia 2014 r. podniosła, że zarzut przedawnienia stanowi nadużycie prawa i zgodnie zart. 5 k.c.nie powinien być uwzględniony. W szczególności wskazała, że pierwotne zgłoszenie żądania zapłaty w wysokości niższej niż ustalona przez biegłego, wynikało nie z zaniechania pozwanej, ale z faktu, że nie miała dostępu do dokumentów przetrzymywanych przezSM (...), na podstawie których biegły sporządził opinię.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
Strona pozwana(...) S.A.wybudowała wielorodzinne budynku pięciokondygnacyjne z lokalami mieszkalnymi i garażowymi na nieruchomości gruntowej stanowiącej wówczas jej wyłączną własność. Budynki zostały oznaczone numerami(...),(...),(...),(...). Od dnia 24 marca 2009 r. rozpoczęła ustanawiać odrębną własność lokali w tych budynkach i je sprzedawać. Część z lokali stanowi własność(...) S.A.
(akt notarialny z 24.03.2009 r. rep. A(...)– k. 14-31)
W poszczególnych umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali i sprzedaży strony zastrzegały, że w odniesieniu do sposobu zarządu nieruchomością wspólną(...) S.A.jest zwolniony z obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych, wpłat na fundusz remontowy, opłat konserwacyjnych oraz innych z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną i jej utrzymania – w stosunku do niesprzedanych jeszcze lokali.
(akt notarialny z 24.03.2009 r. rep. A nr(...)– k. 14-31)
Uchwałą z dnia 20 stycznia 2010 r. nr(...)Właściciele Lokali postanowili, że zapis zawarty w aktach notarialnych – umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz umowach sprzedaży pomiędzy(...) S.A.a właścicielami lokali o treści: „Ponadto strony, w odniesieniu do sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie ustalają, że dotychczasowy właściciel nieruchomości jest zwolniony z obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych, wpłat na fundusz remontowy, opłat konserwacyjnych oraz innych z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną i jej utrzymania – w stosunku do niesprzedanych jeszcze lokali.” są nieważne i bezskuteczne.
(uchwała(...)Lokali nr (...)– k. 53)
Uchwałą(...)Lokali z dnia 30 marca 2010 r. nr(...)przyjęte zostały nowe zasady rozliczania kosztów powstałych w lokalach za okresy od 1 kwietnia danego roku do 31 marca następnego roku ze wskazaniem między innymi sposobu rozliczania kosztów stałych dostaw energii cieplnej dla celów ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej wszystkich lokali (z wyjątkiem garaży), czy przykładowo kosztów związanych z eksploatacją wind, wywozu odpadów – proporcjonalnie do ilości lokali mieszkalnych. Uchwała ta została zaskarżona do Sądu, ale bezskutecznie.
(uchwała(...)lokali z 30.03.2010 r. nr(...)– k. 221; wyrok Sądu Okręgowego w Katowicach z 18.02.2011 r. I C 408/10 – k. 70-83; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 20.07.2011 r. I ACa 393/11 – k. 84-98)
Uchwałą z dnia 30 marca 2010 r. nr(...)Właściciele Lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową(...)odwołali z funkcji zarządcySpółdzielnię Mieszkaniową (...), powierzając zarząd nieruchomością wspólną Zarządowi, którego skład został ustalony uchwałami(...)lokali z 21 kwietnia 2010 r. nr(...),(...),(...),(...),(...). Na skutek tego, że uchwała nr(...)nie została zaprotokołowana przez notariusza, Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił ją. Wobec tego Właściciele Lokali podjęli nową uchwałę z 18 marca 2011 r. nr(...)odwołującą zarząd sprawowany przezSM (...)oraz ustalającą, że zarząd będzie sprawowany przez Zarząd Wspólnoty.
(akt notarialny z 30.03.2010 r. rep. A nr(...)wraz z uchwałą(...)lokali z 30.03.2010 r. nr(...)– k. 32-36; uchwały(...)lokali z 21.04.2010 r. nr(...),(...),(...),(...),(...)– k. 37-45; akt notarialny z 18.03.2011 r. rep. A nr(...)wraz z uchwałą z 18.03.2011 r. nr(...)– k. 46-52; wyrok Sądu Okręgowego w Katowicach z 18.02.2011 r. I C 408/10 – k. 70-83; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 20.07.2011 r. I ACa 393/11 – k. 84-98)
Pismem z dnia 31 maja 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa(...)wypowiedziała takżeSM (...)umowę o administrowanie ze skutkiem na dzień 15 czerwca 2010 r.
(wypowiedzenie z 31.05.2010 r. – k. 148-150)
SM (...)przedstawiła Wspólnocie Mieszkaniowej(...)stawki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wydatków związanych z utrzymaniem lokali oraz rozliczenie kosztów ze sprawowanego zarządu za okres od 1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r. wobec poszczególnych właścicieli lokali, w tym przypadających na(...) S.A.
(korespondencja pomiędzySM (...)a powódką – k. 104-147, 151-178)
Uchwałą z dnia 29 marca 2012 r. nr(...)Właściciele Lokali zatwierdzili powyższe stawki ustalone przezSM (...)oraz zatwierdzili rozliczenie za okres od 1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r.
(uchwała(...)Lokali z 29.03.2012 r. nr(...)– k. 179-184; protokół z zebrania(...)Lokali z 29.03.2012 r. – k. 185-187)
Powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 88.020,35 zł tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wezwanie w tym zakresie zostało doręczone pozwanej 11 lipca 2011 r. Ponownie w dniu 31 sierpnia 2011 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 102.578,81 zł z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wydatków związanych z utrzymaniem lokali za okres lipiec 2010 - sierpień 2011 r. Ponadto pismem z dnia 6 lutego 2012 r. wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 92.153,91 zł z ustawowymi odsetkami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wydatków ponoszonych na utrzymanie lokali za okres od 1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r.
(wezwanie do zapłaty z 05.07.2011 r. z dowodem doręczenia – k. 102-103; wezwanie do zapłaty z 26.08.2011 r. z dowodem doręczenia – k. 99-101; wezwanie do zapłaty z 06.02.2012 r. z dowodem nadania – k. 188-189)
Rzeczywiście poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną przypadające na pozwaną(...) S.A.liczone stosownie do posiadanych przez nią udziałów za okres od 1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r. wyniosły 84.924,38 zł, a naliczenia na fundusz remontowy wyniosły 19.777,27 zł (łącznie 104.701,65 zł).
(pisemna opiniaJ. B.z 15.05.2013 r. – k. 922-928; pisemna opinia uzupełniającaJ. B.z 16.08.2013 r. – k. 951, 952-953; ustna opinia uzupełniającaJ. B.z 14.11.2013 r. – nagranie audiowizualne z rozprawy z dnia 14.11.2013 r.; pisemna opinia uzupełniającaJ. B.z 14.02.2014 r. – k. 996-1017 ustna opinia uzupełniającaJ. B.z 12.06.2014 r. – nagranie audiowizualne z rozprawy z dnia 12.06.2014 r.)
W dniu 10 kwietnia 2012 r. powódka złożyła w Sądzie Rejonowym w Bielsku-Białej wniosek o zawezwanie(...) S.A.do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 96.601,31 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 73.544,82 zł od dnia 11 lutego 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 23.056,49 zł od dnia wniesienia wniosku do dnia zapłaty. We wniosku wskazała, że dotyczy on należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej przypadających na(...) S.A.za okres od 1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r. Na posiedzeniu w dniu 1 czerwca 2012 r., na które stawiły się obie strony (ich pełnomocnicy), nie doszło do zawarcia ugody.
(wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dowodem nadania – k. 457-461; protokół z rozprawy Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej z dnia 01.06.2012 r. I Co 2278/12 – k. 190)
Strona powodowa w odrębnym postępowaniu domagała się od strony pozwanej zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną także za okres od dnia 1 lipca 2010 r. do dnia 31 sierpnia 2011 r. W tym zakresie Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej wyrokiem z dnia 19 września 2012 r., sygn. akt I C 444/11, zasądził koszty ze wskazanego tytułu w wysokości 96.275,60 zł wraz z odsetkami ustawowymi. Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 981/12, oddalił apelację pozwanej od powyższego wyroku Sądu I instancji. W uzasadnieniu podniósł, że postanowienia umów ustanawiających odrębną własność lokali i sprzedaży, zwalniające(...) S.A.z obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych, wpłat na fundusz remontowy, opłat konserwacyjnych oraz innych z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną i jej utrzymania, nie mogły zwolnić pozwanej z obowiązku, gdyż były one zawierane nie ze Wspólnotą Mieszkaniową, ale z poszczególnymi właścicielami lokali.
(wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19.02.2013 r., sygn. akt I ACa 981/12 – k. 1061-1067)
Pomiędzy stronami toczy się także sprawa o zapłatę kosztów zarządu nieruchomością wspólną za kolejny okresy, to jest od stycznia 2012 r. do grudnia 2013 r.
(pozew Wspólnoty Mieszkaniowej(...)z 01.04.2014 r. - k. 1068-1071; nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z 02.06.2014 r. I Nc 47/14 – k. 1072)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dokumentów, które Sąd uznał zgodnie zart. 244 k.p.c.iart. 245 k.p.c., a których wiarygodność nie budzi wątpliwości i które nie były kwestionowane przez strony.
Sąd przyznał moc dowodową także opinii biegłego sądowegoJ. B.. Wprawdzie strona pozwana zgłaszała zastrzeżenia do niej (strona powodowa podniosła jedynie kwestę błędu rachunkowego), jednak biegły w uzupełniających opiniach pisemnych oraz ustnych ustosunkował się do nich w całości i wystarczająco. Strony mogły na rozprawie poprzez zadanie pytań biegłemu wyjaśnić wątpliwości dotyczące opinii. Sąd nie podzielił zarzutów strony pozwanej do opinii biegłego, przyjmując w całości jego wyjaśnienia.
Odnosząc się do metodyki sporządzania opinii, należy wskazać, że jest ona prawidłowa. Biegły wskazał, jakie dokumenty stanowiły podstawę jego ustaleń, a także sposób dochodzenia do wniosków końcowych.
Należy jednocześnie zaznaczyć, że stan faktyczny nie był w zasadzie sporny pomiędzy stronami. Sąd dokonał ustaleń opierając się na dopuszczonych w sprawie dowodach oraz przyznanych twierdzeniach stron.
Sąd zważył, co następuje.
Strona powodowa domagała się od strony pozwanej zapłaty zaległych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Należy zatem wskazać, że zastosowanie w tym zakresie mają przepisyustawy o własności lokali. Wprowadzają one obowiązek do uiszczania takich zaliczek przez każdego właściciela lokalu stosownie do posiadanego udziału w części wspólnej.
W szczególności zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów. Ponadto stosownie do art. 13 ust. 1. właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Oznacza to, że na każdym właścicielu lokalu ciąży obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Poszczególne koszty zaliczające się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały określone w art. 14 ustawy. I tak zaliczono do nich wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną określone w opinii biegłego sądowegoJ. B.nie wykraczają poza wskazany w przepisie zakres.
Sposób ponoszenia tych kosztów został określony wart. 15 ust. 1 ustawy o własności lokaliw ten sposób, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Przepis ten uniemożliwia podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o niepłaceniu zaliczek albo podjęcie uchwały, że będą one płacone w innych okresach, np. co pół roku, co kwartał itp. Nie dopuszcza też wyjątków w kwestii terminu uiszczania zaliczek. Nakłada on na wszystkich bez wyjątku właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie można zatem zwolnić części właścicieli lokali z tego obowiązku ani nie mogą oni wyzbyć się tego obowiązku w inny sposób. Tak więc zaliczki te do 10. dnia każdego miesiąca kalendarzowego opłacać mają i właściciele lokali mieszkalnych, i właściciele lokali użytkowych, bez względu na to, czy właścicielami lokali są osoby fizyczne, czy prawne, podmiot prywatny, czy podmiot publiczny. Nie można tego zmienić także umową wszystkich właścicieli lokali zawartą w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ust. 1 wskazanej ustawy, gdyż zgodnie z art. 18 ust. 3 ustawy umowa taka może wyłączyć stosowanie postanowień jedynie rozdziału 4 tej ustawy (dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną), natomiast postanowienia obowiązku opłacania zaliczek umieszczone są w rozdziale 3 ustawy: Prawa i obowiązki właścicieli lokali (tak Ewa Bończak-Kucharczyk [w:] Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz., wyd. II, Lex 2012, Komentarz do art. 14, art. 15 ustawy o własności lokali).
Należy przy tym zaznaczyć, że przepisy nakładające na każdego właściciela lokalu obowiązek uiszczania zaliczek są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Dlatego zapisy dokonane w aktach notarialnych – umowach ustanawiających odrębną własność lokali i ich sprzedaży, a wyłączające obowiązek pozwanej(...) S.A.pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do niesprzedanych lokali, a więc stanowiących własność(...)u, są nieważne jako sprzeczne z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).
Poza tym podnoszone przez stronę pozwaną twierdzenie, że wskazane zapisy umów stanowiły zwolnienie z długu (art. 508 k.c.) jest bezzasadne. Zgodnie zart. 508 k.c.zwolnienia z długu może dokonać wyłącznie wierzyciel. Nabywcy lokali nie są jednak wierzycielami dochodzonej w niniejszej sprawie wierzytelności. Wierzycielem jest bowiem Wspólnota Mieszkaniowa. W tym zakresie podobne stanowisko wyraził w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przeciwko(...) S.A.o zapłatę kosztów zarządu nieruchomością wspólną za dalsze okresy Sąd Apelacyjny w Katowicach w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 981/12, podnosząc, że postanowienia umów ustanawiających odrębną własność lokali i sprzedaży, zwalniające(...) S.A.z obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych, wpłat na fundusz remontowy, opłat konserwacyjnych oraz innych z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną i jej utrzymania, nie mogły zwolnić pozwanej z obowiązku, gdyż były one zawierane nie ze Wspólnotą Mieszkaniową, ale z poszczególnymi właścicielami lokali.
Wierzyciel, a więc powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nie podjęła jednak uchwały co do zwolnienia(...) S.A.z obowiązku uiszczania zaliczek (przy czym, jak wskazano powyżej, nawet taka uchwała rodziłaby wątpliwości wobec powołanego wyżejart. 58 k.c.). Przeciwnie, podjęła uchwałę nr(...)z 20 stycznia 2010 r., że kwestionowane zapisy umów są nieważne i bezskuteczne. Uchwała ta nie ma jednak znaczenia dla zasadności roszczenia strony powodowej. Nie zmienia ona bowiem treści umów, a stanowi tylko wyrażenie poglądu odnośnie nieważności postanowień umownych.
Trzeba zaznaczyć również, że wbrew stanowisku strony pozwanej uchwała właścicielilokali nr (...)z 30 marca 2010 r. ustanawiała nowe zasady rozliczania kosztów, choć nie odnosiła się do wszystkich kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także nie ustalała kwotowej wysokości zaliczek na pokrycie tych kosztów, a jedynie ustalała sposób ich wyliczania.
Okoliczność ta nie wpływa jednak na obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten istnieje niezależnie od tego, czy wysokość zaliczki została ustalona. Oznacza to, że właściciele lokali mają w terminie płacić zaliczki nawet wtedy, gdy nikt nie ustalił ich wysokości (należy domniemywać, że w takim przypadku ustalaliby ich wysokość według własnego uznania, natomiast ewentualne nadwyżki lub niedobory powinny być rozliczone po zakończeniu roku kalendarzowego) – tak Ewa Bończak-Kucharczyk [w:] Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz., wyd. II, Lex 2012, Komentarz doart. 14, art. 15 ustawy o własności lokali.
Wobec powyższego nie powinno budzić wątpliwości, że na stronie pozwanej ciążył obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie wskazanych kosztów w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej, a ich wysokość powinna odpowiadać kosztom rzeczywiście poniesionym na ten cel.
Wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej przypadająca na stronę pozwaną w okresie od kwietnia 2009 r. do czerwca 2010 r. została ustalona w opinii biegłego. Strona pozwana podniosła zarzuty do tej opinii, ale biegły wyjaśnił wszystkie wątpliwości podczas przesłuchania na rozprawie oraz w opiniach uzupełniających. Dlatego opinię należy uznać za sporządzoną prawidłowo i mogącą stanowić podstawę do ustalenia stanu faktycznego (wysokości kosztów zarządu nieruchomością wspólną przypadających na pozwaną).
Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że strona pozwana nie zaprzeczała, aby nie uiszczała kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej, co należy traktować jako przyznanie tej okoliczności.
Początkowe żądanie strony powodowej, zgłoszone w pozwie (kwota 73.544,82 zł należności głównej z określonymi ustawowymi odsetkami, w tym w części skapitalizowanymi i doliczonymi do kwoty głównej), nie wykracza poza kwotę określoną przez biegłego, to jest 84.924,38 zł oraz 19.777,27 zł funduszu remontowego. W tym zakresie należało uwzględnić żądanie, o czym Sąd orzekł w punkcie 1. wyroku.
Zgłoszony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia nie jest skuteczny w stosunku do tego roszczenia.
Na roszczenie powódki składają się zaległe zaliczki, których wymagalność powstawała z 10. dniem każdego miesiąca (zgodnie zart. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Oznacza to, że stanowiły one świadczenia okresowe, a więc ulegające przedawnieniu 3-letniemu (art. 118 k.c.).
Brak jest przy tym podstaw prawnych do przyjęcia, że wierzytelność okresowa wspólnoty mieszkaniowej wygasałaby lub przekształcała się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym kosztom zarządu nieruchomością wspólną w danym roku, a więc, aby ulegała przedawnieniu jak świadczenia nieokresowe (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, LEX nr 500183).
Pierwotne żądanie pozwu, to jest dotyczące zapłaty kwoty 96.601,31 zł, objęte było uprzednim wnioskiem strony powodowej o zawezwanie do próby ugodowej zgłoszonym w trybieart. 184 i n. k.p.c.Czynność ta, stosownie doart. 123 § 1 pkt 1 k.c., zgodnie z którym bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia, przerwała bieg przedawnienia. Została ona bowiem podjęta przed sądem bezpośrednio w celu zawarcia ugody, a więc w celu dochodzenia roszczenia, ewentualnie jego ustalenia (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2006 r., III CZP 42/06, OSNC 2007/4/54). Roszczenie we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej zostało określone precyzyjnie, w sposób pozwalający na jego identyfikację. Określona została jego wysokość, to jest 96.601,31 zł, podstawa prawna (koszty zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej), a także okres objęty żądaniem (1 kwietnia 2009 r. do 30 czerwca 2010 r.). Roszczenie to jest zatem tożsame z roszczeniem dochodzonym w niniejszej sprawie.
Skutkiem przerwania biegu przedawnienia, zgodnie zart. 124 k.c., było rozpoczęcie jego biegu na nowo po zakończeniu postępowania wywołanego wnioskiem powódki o zawezwanie do próby ugodowej.
Zawezwanie do próby ugodowej zostało wniesione przez stronę powodową do Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej w dniu 10 kwietnia 2012 r. (data nadania na poczcie). Natomiast wymagalność pierwszej zaliczki objętej pozwem, a więc rozpoczęcie biegu przedawnienia nastąpiło w dniu 11 kwietnia 2009 r. Oznacza to, że trzyletni termin przedawnienia nie zakończył się przed złożeniem wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, a tym samym uległ on przerwaniu (przedawnienie nastąpiłoby w dniu 11 kwietnia 2012 r.). Wniesienie pozwu w niniejszej sprawie w zakresie kwoty 96.601,31 zł w dniu 19 września 2012 r. ponownie przerwało bieg przedawnienia.
Zarzut przedawnienia podniesiony przez stronę pozwaną w odniesieniu do kwoty 96.601,31 zł jest zatem bezskuteczny.
Odnosząc się natomiast do zarzutu przedawnienia w stosunku do rozszerzonego żądania pozwu, to jest 31.156,82 zł, trzeba stwierdzić, że jest on skuteczny.
Powództwo rozszerzające żądanie strona powodowa zgłosiła w dniu 27 września 2013 r. (data nadania na poczcie pisma zawierającego rozszerzenia pozwu), a więc po upływie 3 lat od wymagalności ostatniej zaliczki (10 czerwca 2010 r.). Jednocześnie zawezwanie do próby ugodowej, które zostało wniesione w dniu 10 kwietnia 2012 r. nie obejmowało rozszerzonego żądania (dotyczyło żądania pierwotnie zgłoszonego w pozwie, to jest kwoty 96.601,31 zł).
Z tych względów Sąd oddalił powództwo w zakresie rozszerzonego żądania, o czym orzekł w punkcie 2. wyroku.
Powołanie się przez stronę powodową na określone wart. 5 k.c.nadużycie prawa przez stronę pozwaną polegające na zgłoszeniu zarzutu przedawnienia nie mogło odnieść skutku.
Przyjmuje się w judykaturze i piśmiennictwie, że zasadność zastosowania klauzuli zasad współżycia społecznego w odniesieniu do zarzutu przedawnienia zachodzi w szczególności, gdy zachowanie dłużnika ukierunkowane jest na uniemożliwienie lub utrudnienie wytoczenia powództwa w celu wykorzystania zarzutu zart. 5 k.c.dla oddalenia powództwa.
Pozwana Spółka w niniejszej sprawie nie czyniła starań ani nie spowodowała utrudnienia lub niemożności wcześniejszego wytoczenia powództwa przez Wspólnotę Mieszkaniową, ani też jej zachowanie nie miało wpływu na możliwość ustalenia wysokości należnych od pozwanej zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Z tego też powodu, nawet przyjmując twierdzenia powódki, że nie miała ona dostępu do dokumentacji stanowiącej podstawę prawidłowego wyliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej, nie można obciążyć pozwanej działaniami osób trzecich, w tym przypadkuSM (...), które miało odmówić dostępu do dokumentacji.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.stosując stosunkowe rozdzielenie kosztów.
Strona powodowa wygrała proces w ¾ (domagała się kwoty 127.758,13 zł, a uzyskała 96.601,31 zł). Koszty poniesione przez strony wyniosły łącznie 13.640 zł (opłata od pozwu – łącznie 6.389 zł, koszty pełnomocników 3.634 zł i 3.617 zł), z czego powódka poniosła koszty w wysokości 10.023 zł (opłata od pozwu – 6.389 zł i koszty pełnomocnika – 3.634 zł). Koszty, które powódka powinna ponieść wynoszą 1/4 wszystkich kosztów, a więc 1/4 z 13.640 zł, co daje 3.410 zł. Skoro powódka poniosła 10.023 zł, a powinna 3.410 zł, należało zasądzić od pozwanej różnię, to jest 6.613 zł. Tak też Sąd orzekł w punkcie 3. wyroku.
W punkcie 4. Sąd orzekł o obowiązku pokrycia nieuiszczonych kosztów sądowych (koszty opinii biegłego w wysokości łącznej 5.327,32 zł) na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – według zasad stosunkowego rozdzielenia kosztów (art. 100 k.p.c.).
Sędzia