Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 33/14
Data wyroku: 2014-06-20 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Lokal Mieszkalny
Podstawa prawna: art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt III Ca 33/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z 16 października 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi zasądził solidarnie od pozwanychI. G.iD. G.na rzecz powoda MiastaŁ.kwotę 58 950,86 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 29.05.2012 r. do dnia 16.10.2013 r.; zasądzoną kwotę rozłożył na 36 rat i zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 6 565 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na ustaleniu, że w dniu 20.12.2002 r. pozwani nabyli od MiastaŁ.odrębną własnośćlokalu mieszkalnego nr (...), położonego wŁ.przyulicy (...). Nabycie nastąpiło z 80 % bonifikatą od ceny lokalu oraz 20 % bonifikatą z tytułu jednorazowej wpłaty ceny gotówką. Łącznie pozwani zapłacili za lokal 11 184 złotych.
Łączna bonifikata wynosi, wedle cen dzisiejszych, 58 950,86 złotych.
Umową z dnia 6.02.2003 roku pozwani sprzedali wyżej wymieniony lokal za cenę 73 000 złotychA.iM. Z.. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyli na zakup nowego mieszkania przyul. (...), które kosztowało 140 000 złotych. Pozostała część ceny nowego mieszkania została przez pozwanych sfinansowana z kredytu, zaciągniętego na 20 lat z miesięczną ratą kredytu w wysokości nie przekraczającej 500 złotych.
Mieszkanie przyul. (...)pozwani otrzymali w 1991 roku. Przez długi czas traktowali je jako docelowe, nie planowali przeprowadzki. Decyzja o zmianie mieszkania była podyktowana problemami z sąsiadami mieszkającymi piętro wyżej, które zaczęły się około 1994 roku. Sąsiedzi pozwanych byli ludźmi niezwykle hałaśliwymi, nieumiejącymi lub nie chcącymi mieszka
w pewnej społeczności, jaką stanowi budynek wielorodzinny. Hałasy były różnorodne, było to głośne słuchanie muzyki, oglądanie telewizji, czynności codzienne. Na początku pozwani oraz sąsiedzi rozmawiali ze sobą grzecznie, ale realnych skutków nie było; z czasem rozmowy stawały się nieprzyjemne. W końcu dochodziło między nimi do kłótni.
D. G.zawsze pracował jako policjant (wcześniej milicjant) w wydziałach prewencji w oddziałach patrolowo – interwencyjnych. W 1991 roku przeszedł do Komendy Rejonowej Policji naul. (...). Miał odpowiedzialną pracę, zarządzał zespołem około 20 osób. W latach 1993 – 1998 były okresy, kiedy pracował nocami 2 tygodnie z rzędu. Pozwany miał nerwową pracę a nerwica pogłębiała się w domu, gdzie nie mógł odpocząć. To odbijało się na relacjachD. G.z rodziną i podwładnymi. W końcu poradzono mu, żeby poszedł do lekarza; dalej jest pod opieką psychiatry.
Pozwani wyremontowali mieszkanie na Urzędniczej. Urządzili je starannie: położyli wykładziny, boazerię w przedpokoju, tapety, wymienili okna na PCV. Pozwany spróbował wyciszy
pokoje córek, kładąc wełnę mineralną za płyty kartonowo – gipsowe. Zmniejszył w ten sposób pokoje o 5 cm z każdej strony włącznie z sufitem, ale to nic nie dało.
Pozwani nie mieli pieniędzy na zakup mieszkania na wolnym rynku. Jednocześnie dalsze zamieszkiwanie z tak uciążliwymi sąsiadami uznali za niemożliwe, dlatego skorzystali z możliwości wykupienia mieszkania od Gminy. Kupując mieszkanie od Gminy, pozwani brali pod uwagę możliwość jego sprzedaży i wykorzystania uzyskanych stąd pieniędzy na zakup innego lokalu.
W ramach procedury wykupu lokalu były 2 spotkania z pracownikami(...), pierwsze dotyczyło sporządzenia protokołu rokowań, a drugie podpisania aktu. Pracownicy(...)wiedzieli, że pozwany jest policjantem, atmosfera była bardzo miła. Pozwany nie miał powodów by podejrzewa
, że o czymś nie został poinformowany. Nie wiedział, że sprzedaż mieszkania może skutkowa
zwrotem bonifikaty. O takim przepisie dowiedział się dopiero, kiedy dostał wezwanie do zapłaty z Urzędu Miasta.
D. G.ma emeryturę ok. 4000 złotych; leczy się na nerwicę, raz na miesiąc wydaje około 30-40 złotych.I. G.otrzymuje niecałe 700 złotych renty; choruje na kręgosłup, ma zaburzenia depresyjne. Przeciętnie na leki wydaje ok. 200 złotych. Czynsz za lokal przyul. (...)wynosi 700 złotych, prąd ok. 200 złotych, TV - 70 złotych, Internet - 45 złotych. Pozwani nie mają oszczędności, z rzeczy wartościowych mająT. (...). Jedna z córek mieszka jeszcze z nimi, studiuje na III roku budownictwa na PŁ.
Rozważając podstawę prawną powództwa, Sąd I instancji wskazał na przepisart. 68 ust. 2 i 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiw jego brzmieniu obowiązującym w dacie zbycia przez pozwanych lokalu kupionego od powodowej Gminy, tj. w lutym 2003 roku. Zgodnie z ówczesnym brzmieniemart. 68 ust 2właściwy organ mógł żąda
zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1 -3 lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 7. Nie dotyczyło to zbycia na rzecz osoby bliskiej. Różnica pomiędzy ówczesnym a dzisiejszym brzmieniem przepisu jest taka, że obecnie Gmina ma obowiązek żądania zwrotu bonifikaty, a wówczas miała do tego prawo.
Obrona pozwanych sprowadzała się w istocie do zarzutu, że GminaŁ.przez wiele lat nie domagała się zwrotu bonifikaty i, że powództwo wniosła tuż przed upływem terminu przedawnienia, a w konsekwencji - że powództwo narusza zasady współżycia społecznego. Odwołując się do orzecznictwa, Sąd Rejonowy podkreślił, że odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawieart. 5 k.c., z uwagi na jego wyjątkowy charakter musi by
uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości. Uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalcza
prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty zarzucając naruszenieart. 5 k.c.Wykonanie przez Gminę prawa do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie w czasie dozwolonym przez ustawę, a więc także pod koniec przewidzianego w niej okresu, mogłoby prowadzi
do oceny o nadużyciu prawa przez stronę powodową jedynie wówczas, gdyby istniały szczególne okoliczności, w których taki stan rzeczy prowadziłby do nie dającego pogodzi
się z zasadami sprawiedliwości rozstrzygnięcia sprawy. Co do zasady złożenie pozwu w ostatnim dniu przed przedawnieniem roszczenia jest złożeniem go z zachowaniem ustawowego terminu. W normalnym biegu zdarzeń nie można czyni
powodowi zarzutu z tego powodu, choć jest to z pewnością swego rodzaju zaskoczenie dla pozwanych, którzy by
może już zapomnieli o transakcji sprzed 10 lat. Odnosząc się z pełnym zrozumieniem do twierdzeń pozwanych o niezwykle uciążliwych warunkach, jakie stwarzali im zamieszkujący piętro wyżej sąsiedzi oraz z uznaniem do pracy pozwanego, Sąd Rejonowy podkreślił, że stan taki istniał od 1994 roku. W dacie wykupu mieszkania od Gminy konflikt z sąsiadami był już w fazie najwyższej eskalacji, po wykupie mieszkania nie zaszło zatem nic, co zrodziłoby życiową konieczność jego sprzedaży. Przeciwnie, powody dla których pozwani zdecydowali się opuści
mieszkanie przyul. (...)trwały już od wielu lat, a pozwanyD. G.wprost stwierdził, że wykupując mieszkanie od Gminy, rozważał jego sprzedaż. Tym samym możliwość wykupu mieszkania po niezwykle preferencyjnych cenach, za kilka procent jego wartości, została przez pozwanych wykorzystana jako furtka do zmiany uciążliwych warunków życia. Pozwani nabyli lokal od Gminy po to, aby go sprzeda
za dużo wyższą cenę niż sami zapłacili. Jest to motywacja niezasługująca na ochronę przewidzianą wart. 5 k.c.
Na uwagę zasługuje też faktyczna bierność pozwanych w zwalczaniu uciążliwych zachowań sąsiadów. Z akt sprawy nie wynika aby pozwani, cho
mieli taką możliwość, kiedykolwiek podjęli jakiekolwiek działanie prawne (czy to w sferze prawa karnego czy cywilnego). Pozwani, aby nie obciążono ich obowiązkiem zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej wartości bonifikaty, mieli obowiązek powstrzyma
się przez pewien czas od jego sprzedaży, ale z obowiązku tego nie wywiązali się, co skutkowało powstaniem roszczenia po stronie powoda. Nie można w realiach niniejszej sprawy postawi
Gminie zarzutu, że w jakikolwiek sposób niezgodny z zasadami etycznego czy uczciwego postępowania przyczyniła się do podjęcia przez pozwanych decyzji o sprzedaży mieszkania. W takich okolicznościach nie sposób czyni
MiastuŁ.zarzutu z tego, że korzysta z przyznanego przez ustawę uprawnienia do odzyskania równowartości zbytego majątku, jeśli nabywcy sami nie wywiązali z nałożonych przez ustawę obowiązków, cho
nie zaszły żadne nadzwyczajne okoliczności, których nie mogli byli przewidzie
w chwili zawarcia umowy.
W akcie notarialnym stwierdzającym nabycie mieszkania od Gminy wskazano wyraźnie, że sytuację prawną stron, ukształtowaną wskutek zawarcia umowy sprzedaży normują nie tylko postanowienia tej umowy, ale takżeustawy o własności lokaliiustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu Rejonowego zapis taki winien skłoni
pozwanych do zainteresowania się tym, w jaki sposób i w jakim zakresie unormowania te ich dotyczą. Wyjaśnienie tej kwestii, np. przez zasięgnięcie informacji u prawnika, nie wykracza poza zakres staranności, oczekiwanej od odpowiedzialnego człowieka. Najprostszym sposobem na realizację tego zamiaru było zapytanie notariusza sporządzającego akt o znaczenie nie do końca zrozumiałego dla strony postanowienia umowy. Powód ani notariusz nie wykorzystali nieznajomości przepisów prawa przez pozwanych, lecz wyraźnie zaznaczono w akcie notarialnym przeczytanym i podpisanym przez obie strony, że zawierana umowa jest również uregulowana wustawie o gospodarce nieruchomościami. Sąd I Instancji stwierdził, że powód nie naruszył zasad uczciwego obrotu. Natomiast pozwani zbyli lokal nabyty z bardzo dużym upustem niespełna 2 miesiące po jego wykupie, za cenę wielokrotnie wyższą niż sami zapłacili, z zyskiem kosztem środków publicznych. Powód wytaczając niniejsze powództwo kierował się należytą dbałością o korelację z celem, na który bonifikata zgodnie z ustawą została udzielona - należytej kontroli nad sposobem umniejszania środków publicznych.
W ocenie Sądu Rejonowego sytuacja materialna i życiowa pozwanych uzasadnia rozłożenie zasądzonego zadłużenia na raty. Rozłożenie zadłużenia na 36 rat miesięcznych z jednej strony daje pozwanym – przy dostrzeżeniu stałości i pewności świadczeń emerytalno rentowych pozwanych - realną możliwość spełnienia świadczenia ich obciążającego – z drugiej strony zabezpiecza też interes wierzyciela i nie narazi go na szkodę. W sytuacji egzekwowania świadczenia w drodze przymusowej należność mogłaby by
trudna do wyegzekwowania, ponadto wyegzekwowane kwoty byłyby powiększone o koszty postępowania egzekucyjnego, co nadmiernie mogłoby obciąża
zarówno wierzyciela jak i dłużnika. Natomiast rozłożenie należności na większą liczbę rat oznaczałoby z kolei niezadbanie przez Sąd o interes wierzyciela, który ma prawo oczekiwa
, iż orzeczenie doprowadzi do skutecznego i względnie szybkiego zaspokojenia jego należności. O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy.
Apelację od powyższego orzeczenia wywiedli pozwani, zaskarżając je w całości i domagając się zmiany wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na ich rzecz od powoda kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Skarżący zarzucili:
1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, polegające na nierozważeniu twierdzeń pozwanych o tym, że nie wiedzieli o możliwości dochodzenia przez gminę zwrotu bonifikaty; że zostali poinformowani, iż sprzedając lokal nie naruszają żadnych przepisów i że decyzję o sprzedaży mieszkania podjęli już po jego zakupie; oparcie ustaleń jedynie na części zebranego materiału dowodowego i bezpodstawne przyjęcie, że GminaŁ.nie informując pozwanych o potencjalnej możliwości ubiegania się o zwrot bonifikaty nie naruszyła zasad współżycia społecznego, w szczególności zasady zabraniającej postępować w sposób sprzeczny z wywołanym przez siebie zaufaniem i dotychczasowym postępowaniem;
-art. 228 § 1 k.p.c.poprzez nie uwzględnienie faktu powszechnie znanego wŁ., że powódka – w okresie, kiedy pozwani kupowali od niej mieszkanie – stała na stanowisku, że nie będzie dochodziła zwrotu bonifikat czym wywołała (także wśród profesjonalistów) mylne przeświadczenie, że zwrotu takiego nie należy się spodziewać oraz, że nie dochodziła zwrotu bonifikat aż do niekorzystnego dla niej raportu NIK z 2007 roku; że Gmina nie będąc zobligowana do dochodzenia zwrotu bonifikat powinna każdy z przypadków wystąpienia z takim żądaniem rozpatrzyć osobno, a nie robiła tego i nie zrobiła tego również w niniejszej sprawie;
-art. 230 k.p.c.poprzez nie uznanie za fakty przyznane przez stronę przeciwną okoliczności podniesionych przez pozwanych, że zostali poinformowani przez pośrednika w obrocie nieruchomościami i notariusza, iż mogą sprzedać mieszkanie kupione od gminy nie naruszając przepisów; potwierdzenia przez PrezydentaŁ.H. Z., iż nie informowanie przez Gminę o możliwości żądania zwrotu bonifikaty naruszało zasady współżycia społecznego i dlatego nakazała zmianę praktyki oraz, że wystąpienie z żądaniem zwrotu bonifikaty przeciwko pozwanym nastąpiło automatycznie, bez rozważenia okoliczności niniejszej sprawy;
-art. 328 § 2 k.p.c.poprzez zaniechanie umieszczenia w wyjaśnieniu podstawy prawnej wyroku rozważań dotyczących ustalonego przez Sąd zachowania pozwanych, które miałoby być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i założenie, że sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą narusza te zasady;
-art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.poprzez nierozważenie sytuacji finansowej, życiowej i rodzinnej pozwanych, co jest konieczne gdy podstawa rozstrzygnięcia oparta jest na klauzuli generalnej zart. 5 k.c.;
2. naruszenie przepisów prawa materialnego:
-art. 68 ust. 2 i 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie za punkt wyjścia do rozważań, że zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisu pozwani zobowiązani byliby do zwrotu bonifikaty, a gmina zobowiązana byłaby do żądania zwrotu udzielonej pozwanym bonifikaty, podczas gdy jest odwrotnie, tzn. sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą i przeznaczenie uzyskanej ceny na zakup innego lokalu przed upływem roku od sprzedaży zwalnia od zwrotu bonifikaty;
-art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym w dniu, kiedy pozwani dokonali sprzedaży mieszkania, poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że gmina uprawniona była do bezwarunkowego żądania zwrotu udzielonej bonifikaty w sytuacji, gdy prawidłowa wykładnia prowadzi do ustalenia, że gmina powinna była rozważyć okoliczności danej sprawy i żądać zwrotu bonifikaty od osób które sprzedały mieszkanie kupione z bonifikatą w celach spekulacyjnych lub przynajmniej nie związanych z zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych;
-art. 5 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że pozwani nie mogą skorzystać z ochrony na jego podstawie, gdyż naruszyli zasady współżycia społecznego, przy czym sąd nie wskazał, jakie dokładnie zasady współżycia społecznego naruszyli pozwani i poprzez jednoczesne przyjęcie, że powódka nie naruszyła zasad współżycia społecznego jedynie w oparciu o fakt, że w akcie notarialnym sprzedaży przedmiotowego mieszkania znajduje się odesłanie ogólne do przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami(co jest niewystarczające);
-art. 5 k.c.poprzez zaniechanie rozważenia, że powód przed wystąpieniem o zwrot bonifikaty zobowiązany był ocenić i rozważyć ten krok przez pryzmat stanu faktycznego, głównie celu, na jaki pozwani przeznaczyli uzyskane ze sprzedaży środki.
Apelujący zgłosili również wnioski dowodowe z dokumentów na okoliczność wymaganej stałej rehabilitacji pozwanych i przyczyn pogarszania się stanu zdrowiaD. G..
W odpowiedzi na apelację MiastoŁ.wniosło o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest zasadna i jako taka skutkuje zmianą zaskarżonego orzeczenia na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.
Wprawdzie w apelacji podniesiono zarówno zarzuty naruszenia prawa procesowego, jak i materialnego, ale zarzuty naruszenia prawa procesowego koncentrują się wokół oceny materiału dowodowego, w szczególności pod kątem zastosowania przepisuart. 5 k.c.Nie budziła natomiast wątpliwości prawidłowość poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne.
Jednakże z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy wyciągnął błędne wnioski, co w efekcie doprowadziło do naruszeniaart. 5 k.c.
W myślart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu 6 lutego 2003 roku, właściwy organ mógł żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione wust. 1 pkt 1-3lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wymienione wust. 1 pkt 7, przy czym nie dotyczyło to zbycia na rzecz osoby bliskiej. Oznacza to, że uprawnienie żądania zwrotu bonifikaty było fakultatywne i dopiero zmiana ustawy dokonana z dniem 22 września 2004 rokuustawą z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw(Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492) wprowadziła obowiązek zwrotu przedmiotowej bonifikaty.
Wbrew twierdzeniom skarżącego, Sąd I instancji dokonał prawidłowej wykładni powyższego przepisu, uznając, że w/w przepis ma zastosowanie w realiach rozpoznawanej sprawy. Natomiast wbrew stanowisku Sądu Rejonowego w stanie faktycznym rozstrzyganej sprawy były podstawy do uznania żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Sąd I instancji rozpatrując żądanie pozwu przez pryzmatart. 5 k.c.negatywnie ocenił zachowanie pozwanych, którzy korzystając z możliwości nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą brali pod uwagę możliwość jego sprzedaży i zakupu dla siebie innego mieszkania, by w ten sposób poprawić swoje warunki życia i uwolnić się od uciążliwych sąsiadów. Wyeksponował przy tym fakt, że w okresie od nabycia przedmiotowego lokalu do jego sprzedaży w dniu 6.02.2003 r. w sytuacji życiowej pozwanych nie zaszła żadna zmiana, która by usprawiedliwiała ich decyzję w tym względzie. Odnotował wprawdzie fakt, że pozwani nie zostali pouczeni o możliwości dochodzenia przez GminęŁ.zwrotu udzielonej bonifikaty i nie znali tego przepisu, ale błędnie zinterpretował tę okoliczność.
W myślart. 5 k.c.nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 sierpnia 2011 roku wydanym w sprawie II CSK 640/10 (opubl. LEX nr 964496) nie wykluczył możliwości zastosowania przepisuart. 5 k.c.w sytuacji żądania przez Gminę zwrotu udzielonej bonifikaty, lecz wskazał, że wykonanie takiego prawa w czasie dozwolonym przez ustawę, a więc także pod koniec przewidzianego w niej okresu, mogło by prowadzić do oceny o nadużyciu prawa przez stronę powodową, gdyby istniały szczególne okoliczności, w których taki stan rzeczy prowadziłby do niedającego pogodzić się z zasadami sprawiedliwości rozstrzygnięcia sprawy. Dodał, iż odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawieart. 5 k.c.musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości.
Przenosząc te uwagi na grunt omawianej sprawy, w ocenie Sądu II instancji żądanie przez powoda zwrotu udzielonej pozwanym bonifikaty naruszyło podstawowe zasady prawa cywilnego a mianowicie zasadę uczciwości i lojalności kontrahenta. Pozwani, działali bowiem w przeświadczeniu, że pomimo sprzedaży lokalu mieszkalnego nie naruszają żadnego przepisu i nie będą obowiązani do zwrotu bonifikaty, ponieważ nie uzyskali odpowiedniego pouczenia, ani ze strony urzędników powodowej Gminy, ani ze strony notariusza. Wniosek taki uzasadniony jest treścią zeznań pozwanych (przede wszystkimD. G.) oraz treścią umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu z 20.12.2002 r. W umowie zawarto informacje o obowiązku uiszczania opłat za użytkowanie wieczyste (§ 4), ponoszenia kosztów eksploatacji i innych związanych z bieżącą eksploatacją budynku (§ 5), nie ma natomiast pouczenia o możliwości żądania zwrotu przez sprzedającego udzielonej bonifikaty. W umowie znalazło się jedynie ogólnikowe stwierdzenie, że w sprawach nieuregulowanych mają zastosowanie przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamii przepisy wykonawcze do tej ustawy (§ 9). Sąd Rejonowy ustalając powyższe uznał, że to na pozwanych ciążył obowiązek upewnienia się, jakie konkretnie przepisy cytowanej ustawy mogą mieć zastosowanie w odniesieniu do nich jako strony umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu. Z takim stanowiskiem nie sposób się zgodzić. Oznaczałoby to postawienie większych wymagań co do wiedzy na temat obowiązujących przepisów i staranności przy nawiązywaniu kontraktu pozwanym (osobom fizycznym) niż ich kontrahentowi – jednostce samorządu terytorialnego, działającej nie tylko w przestrzeni prywatnoprawnej, ale i realizującemu zadania publicznoprawne. Pozwani jak najbardziej mogli działać w zaufaniu do przedstawiciela Gminy, który nie uprzedził ich o możliwości żądania zwrotu bonifikaty w określonych okolicznościach. Nie mieli również powodów zasięgać informacji, czy porady prawnej, ponieważ notariusz jako osoba zaufania publicznego powinien w sposób wyczerpujący pouczyć strony umowy o wszystkich obowiązkach wynikających z nawiązywanego stosunku prawnego.
Należy zwrócić przy tym uwagę na fakt znany Sądowi notoryjnie, że działania powoda (wystąpienie z niniejszym powództwem) miały związek z wynikami kontroli NIK, która zarzuciła GminieŁ.zaniechania w zakresie występowania z żądaniem zwrotu bonifikat. Dopiero po powyższej kontroli powód zaczął występować z pozwami o zwrot bonifikat, pomimo wcześniejszych zapewnień o niestosowaniu takich praktyk.
W ocenie Sądu Odwoławczego ta właśnie okoliczność ma istotne znaczenie dla oceny roszczenia powoda w kontekścieart. 5 k.c., bowiem bezsprzecznie żądanie zwrotu bonifikaty od lojalnych obywateli po uprzednim wprowadzeniu ich w błąd narusza zasady współżycia społecznego i zasady sprawiedliwości, tym bardziej że pozwani całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przedmiotowego lokalu przeznaczyli na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Powód wystąpił o zwrot bonifikaty na klika miesięcy przed upływem terminu przedawnienia roszczenia. Zasadność żądania zwrotu bonifikaty należało ocenić według stanu prawnego z daty zbycia przez pozwanych przedmiotowego lokalu. Jednak nie powinna umknąć z pola widzenia okoliczność, że w aktualnym (na datę wytoczenia powództwa) stanie prawnym pozwani byliby zwolnieni z obowiązku zwrotu bonifikaty ze względu na cel, na jaki przeznaczyli kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania.
Rację mają skarżący, że obowiązkiem GminyŁ.było dokonanie oceny zasadności żądania zwrotu bonifikaty przed wystąpieniem z pozwem w niniejszej sprawie. Jak najbardziej uprawniona jest teza, postawiona w apelacji, że powódka takiej oceny nie dokonała. Dobitnie świadczą o tym dokumenty załączone do sprzeciwów pozwanych. Na etapie przesądowym strony wymieniły korespondencję w sprawie zwrotu bonifikaty. Pozwani kilkakrotnie zwracali się o zaniechanie żądania od nich zwrotu bonifikaty i tłumaczyli motywy swojego postępowania, jednak spotkali się z odmową z ogólnym powołaniem się na przepisy, bez uzasadnienia stanowiska w odniesieniu do konkretnych okoliczności tej sprawy.
Reasumując za zastosowaniemart. 5 k.c.przemawiają:
- brak przy zawieraniu umowy stosownego pouczenia o możliwości żądania zwrotu bonifikaty w określonych sytuacjach,
- przeznaczenie przez pozwanych środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na kupno nowego mieszkania ,
- postawa GminyŁ., która aż do negatywnych wyników kontroli NIK w 2007 roku nie żądała zwrotu bonifikat, zaś po tej kontroli zaczęła dochodzić zwrotów bonifikat bez rozważenia okoliczności konkretnych przypadków.
Na marginesie wspomnieć należy, że wbrew twierdzeniom skarżących okoliczności dotyczące ich sytuacji życiowej i zdrowotnej mają dla rozstrzygnięcia sprawy jedynie znaczenie poboczne i wspierające dokonaną powyżej argumentację za zastosowaniemart. 5 k.c.
Przedstawione rezultaty kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia – na skutek apelacji pozwanych - skutkowały jego zmianą w oparciu o przepisart. 386 § 1 k.p.c.i oddaleniem powództwa w całości.
Modyfikacja rozstrzygnięcia w przedmiocie procesu skutkowała koniecznością zmiany orzeczenia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego. Pozwani wygrali sprawę. W takim wypadku zastosowanie ma zasada odpowiedzialności za wynik postępowania, wyrażona wart. 98 k.p.c.Koszty poniesione przez pozwanych stanowiły łącznie kwotę 3 634 złotych, obejmując wynagrodzenie pełnomocnika – 3 600 złotych, ustalone na podstawie§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz. U. Nr 163, poz. 1348) wraz z opłatami skarbowymi od dwóch pełnomocnictw – łącznie 34 złotych.
Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło również w odwołaniu do tej samej zasady, wyrażonej wart. 98 k.p.c.Koszty postępowania apelacyjnego, poniesione przez pozwanych, stanowią kwotę 4 748 złotych i składają się na nie koszty zastępstwa procesowego wynoszące 1 800 złotych, a ustalone na podstawie § 6 pkt 6 w związku z § 13 ust. 1 pkt 1 powołanego wyżej rozporządzenia oraz opłata od apelacji w kwocie 2 948 złotych.