Sąd Okręgowy w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 702/13
Data wyroku: 2014-01-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Mariusz Bartnik
Podstawa prawna: art.25 ust.1

Sygn. akt I C 702/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 stycznia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Mariusz Bartnik
Protokolant: st. sekr. sąd. Aneta Graban

po rozpoznaniu w dniu 07 stycznia 2014 roku w Gdańsku
na rozprawie
sprawy z powództwaD. G.,E. C.iA. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy(...)wG.

przy udziale interwenientów ubocznychD. S.iE. S.

o uchylenie uchwał,

1)oddala powództwo w całości,

2)zasadza solidarnie od powodówD. G.,E. C.iA. K.na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy(...)wG.kwotę 600 zł ( sześćset złotych 00/100 ) tytułem kosztów sądowych,

3)zasadza solidarnie od powodówD. G.,E. C.iA. K.na rzecz interwenienta ubocznego po stronie pozwanejD. S.kwotę 120 zł ( sto dwadzieścia złotych 00/100 ) tytułem kosztów sądowych,

4)zasadza solidarnie od powodówD. G.,E. C.iA. K.na rzecz interwenienta ubocznego po stronie pozwanejE. S.kwotę 120 zł ( sto dwadzieścia złotych 00/100 ) tytułem kosztów sądowych.

UZASADNIENIE
PowódkiD. G.,E. C.orazA. K.wniosły przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejG.(...)wG.pozew , w którym domagały się uchylenia uchwał wspólnoty nr(...)oraz obciążenia pozwanej kosztami postępowania sądowego i kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Powódki wskazały, iż są członkami pozwanej Wspólnoty, obok nich zaś jej członkami są małżonkowieE.iD. S.posiadający odpowiednio 20,9 % oraz 47,52 % udziałów. Wyjaśniły, iż na mocy zaskarżonych uchwał odwołano z zarządu dotychczasowego członkaL. G., ustalono nową wysokość zaliczki na remonty w wysokości 3,20 zł/m?, ustalono plan remontów na rok 2011 i lata następne , polegający na wykonaniu węzła cieplnego dwufunkcyjnego, wykonaniu wewnętrznej instalacji dla centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody oraz wykonaniu rozdzielnic pomiarowych oraz zaciągnięciu na ten cel kredytu w wysokości 150.000 zł na okres 15 lat. Zaskarżonym uchwałom zarzucono, iż naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz naruszają interes powódek, nakładając na nie nieuzasadnione, nadmierne obciążenia finansowe, a ponadto, iż zostały one podjęte w trybie niezgodnym z zasadami wynikającymi zustawy o własności lokali. Podniesiono, iż istniejące sposoby ogrzewania i dostarczania zimnej wody i zapewnienia ciepłej są wystarczające, a tym samym wykonanie instalacji centralnego ogrzewania w oparciu o węzeł - kocioł cieplny nie ma na celu interesu wspólnego. Tym samym nakładanie na pozostałych właścicieli znacznych obciążeń finansowych na wszystkich członków wspólnoty stanowi rażące naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez duże pogorszenie ich sytuacji finansowej. Zarzucono, iż ustalone zaliczki na remonty są nadmiernie, a dodatkowo remonty te nie służą Wspólnocie jako całości, a jedynie realizowane są w interesie dwóch jej członków - tj. małżonkówS..
Nadto zarzucono, iż indywidualne zbieranie głosów w przypadku zaskarżonych uchwał nastąpiło z naruszeniem zasad opisanych wustawie o własności lokali, gdyż przeprowadzeni głosowania w tym trybie decyduje zarząd Wspólnoty, tymczasem jeden z dwóch ówczesnych członków zarządu tj.L. G.wyraził swój sprzeciw. Drugi z członków zarządu nie mógł więc sam zdecydować o przeprowadzeniu indywidualnego głosowania, lecz winien posłużyć się rozwiązaniem zart. 24 ustawy o własności lokalu. Uchybienia formalne w tym zakresie miały wpływ na treść zobowiązań nałożonych na wszystkich członków Wspólnoty.
(pozew k. 2-5)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy(...)wG.w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości.
Uzasadniając swe stanowisko wskazała, że zaplanowane prace są niezbędne z uwagi na bardzo zły stan techniczny budynku, a w związku ze znacznym kosztem tych prac koniecznym jest jego sfinansowanie z kredytu. Jednocześnie podniesiono, iż odwołanie członka zarząduL. G.jest spowodowane lekceważeniem przez niego obowiązków, czego wynikiem jest m. in. zły stan budynku oraz jego biernością w sprawach zarządu nieruchomością.
(odpowiedź na pozew k. 59-60)

Wyrokiem z dnia 2 października 2012 r. sygn. akt I C 7/12 Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił uchwały nr(...)z dnia 29 listopada 2011 r., a w pozostałym zakresie powództwo oddalił - tj. co do uchwał(...)oraz(...). Nadto w pkt III wyroku zasądzono od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy(...)wG.solidarnie na rzecz powódekD. G.,E. C.iA. K.kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 450 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
(wyrok z dnia 2.10.2012 r. k. 133)

Na skutek apelacji obu stron Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 8 marca 2013 r. sygn. I ACa 9/13 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.
Uzasadniając wyrok Sąd Apelacyjny wskazał, iż zaskarżone orzeczenie w jego ocenie zostało wydane bez rozpoznania istoty sprawy.
Sąd przesądził, iż wbrew zarzutowi sformułowanemu przez powódki wszystkie skarzone uchwały z dnia 29 listopada 2011 r. zostały podjęte zgodnie z prawem, gdyż zostały podjęte w trybie przewidzianym ustawą tj. w drodze indywidualnego zbierania głosów przez właścicieli lokali dysponujących większością głosów. W sprawie bezspornym jest zaś, iżD. S.iE. S.posiadają łącznie 68,42% głosów, a zatem do podjęcia skażonych przez powódki uchwał wystarczały oddane przez nich głosy.
Wskazano również, iż kwestią sporną między stronami postępowania, jest to, czy planowane w zaskarżonych uchwałach prace mają służyć całej Wspólnocie - zaznaczono, iż powódki upatrywały wadliwości uchwał również w naruszeniu zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W tym kontekście Sąd II instancji zarzucił, iż w zakresie uchwał(...)kwestia ta nie była objęta badaniem Sądu I instancji, który nieprawidłowo ocenił, iż kwestia ta nie miała dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia , skoro wykonalność uchwał(...)i(...)została z dniem 20 lutego 2012 r. wstrzymana na mocy wydanego w toku postępowania postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, a uchwałą nr(...)z dnia 12 kwietnia 2012 r. pozwana ostatecznie uchyliła te uchwały w zakresie czynności nie podjętych do dnia 20 lutego 2012 r. Sąd Apelacyjny zaznaczył bowiem, iż do tego dnia wykonano jednak pewne prace w nieruchomości, a więc nie można przyjąć, iż uchwały nie wywołały żadnego skutku bądź by skutek ten został usankcjonowany wprowadzeniem do obrotu niezaskarżonej przez powódki uchwały nr(...)z dnia 12 kwietnia 2012 r. Istotne jest również i to, że część prac sfinansowaliE. S.iD. S., a wierzytelność z tego tytułu potrącili z wierzytelnością przysługująca pozwanej Wspólnocie wobec małżonkówS.. W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższe świadczy o nierozpoznaniu przez Sąd Okręgowy istoty sporu wobec zaniechania zbadania merytorycznych zarzutów powódek w zakresie uchwał(...)i wadliwego założenia przez Sąd, że istnieje materialnoprawna przesłanka unicestwiająca roszczenie. Sąd Apelacyjny wskazał też, że prawidłowa ocena zasadności zgłoszonego przez powódki roszczenia zależała przede wszystkim od ustalenia w toku postępowania, iż planowane w zaskarżonych uchwałach i częściowo przeprowadzone do dnia 20 lutego 2012 r. prace remontowe służą całej Wspólnocie, a nie wyłącznie inicjatorom tych uchwał tj.E.iD. S.. Rozważając kwestię ciężaru dowodowego w zakresie merytorycznej wadliwości Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, iż ciężar dowodowy w tym zakresie obciąża stronę pozwaną, która twierdzi , że planowane prace remontowe , skutkujące koniecznością podwyższenia stawki na fundusz remontowy oraz zaciągnięcia kredytu , mają na celu interes całej Wspólnoty. Przeciwna stanowisko bowiem prowadziłoby do niedopuszczalnej zdaniem Sądu II instancji sytuacji obciążenia powódek obowiązkiem dowodzenia faktów negatywnych. W tym kontekście Sąd Apelacyjny wskazał, iż strona pozwana w odpowiedzi na pozew wnioskowała o przeprowadzenie dowodów zmierzających do rozstrzygnięcia zasadniczej, spornej między stronami okoliczności , domagając się poza przesłuchaniem świadkaT. G., także zlecenia sporządzanie opinii biegłemu sądowemu do spraw budownictwa, wskazując na niezbędność prac remontowych spowodowaną złym stanem technicznym budynków. Wnioski te Sąd Okręgowy oddalił, tymczasem zdaniem Sądu Apelacyjnego dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa miał w sprawie kluczowe znaczenie, bowiem jako jedyny pozwoliłby na obiektywną ocenę stanu technicznego nieruchomości i konieczności przeprowadzania określonych w uchwale(...)prac remontowych i modernizacyjnych.
Konsekwencją braku zbadania celowości podejmowanych uchwał(...)w kontekście interesu całej Wspólnoty musiało być zdaniem Sądu Apelacyjnego jednocześnie uznanie, że istota sprawy nie została również rozpoznana w zakresie uchylonych zaskarżonym wyrokiem uchwał nr(...)i(...)z dnia 29 listopada 2011 r. Sąd podkreślił, iż wbrew wywodom Sądu Okręgowego, wykonalność tych uchwał nie została wstrzymana w toku postępowania, stąd do dnia 12 kwietnia 2012 r., kiedy to zostały podjęte przez pozwaną uchwały nr(...)(dotycząca odwołania wszystkich członków zarządu),(...)(obejmująca swoim zakresem podwyższenie stawki na fundusz remontowy do 6,90 zł/m?) funkcjonowały one w obrocie, powodując wszelkie przewidziane nimi skutki. Sąd Okręgowy postanowieniem zabezpieczającym objął bowiem jedynie uchwałę nr(...)i(...), wstrzymując wykonanie tylko tych uchwał. Odnosząc się m. in. do wniosków o arbitralnym i uznaniowym podwyższeniu przez zarząd stawki na fundusz remontowy Sąd odwoławczy wskazał, iż żadna z przytoczonych okoliczności nie może być traktowana sama przez się jako naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna bądź interesy właścicieli. Nieprzedstawienie sposobu wyliczenia podwyższonej stawki nie oznacza bowiem jeszcze, że wzrost takiej stawki jest nieuzasadniony w okolicznościach sprawy i usprawiedliwiony dbałością o stan techniczny całej nieruchomości - Sąd podkreślił, iż jedynie ustalenie, iż planowany remont nie jest konieczny i celowy musiałoby skutkować uznaniem, że nie było potrzeby zmiany obowiązującej dotychczas właścicieli stawki na fundusz remontowy.
Sąd Apelacyjny wskazał, iż rozpoznają ponownie sprawę, rzeczą Sądu Okręgowego będzie przeprowadzenie zgłaszanych przez strony dowodów, a przede wszystkim z opinii biegłego do spraw budownictwa i stwierdzenie, czy uchwały pozwanej Wspólnoty o numerach(...)z dnia 239 listopada 2011 r. naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź interesy powódek.
(wyrok z dnia 8./03.2013 r. k. 25 , wraz z uzasadnieniem k. 220-230)

Pismem z dnia 16 sierpnia 2013 r. powodowie cofnęli powództwo w zakresie żądania uchylenia uchwał o nr(...)i(...)jako bezprzedmiotowych.
Jednocześnie podtrzymano żądanie uchylenia uchwał nr(...)oraz(...)jako naruszających zasady prawidłowego zarządu oraz interes powódek.
W treści pisma powódki wskazały, iż nie kwestionują samej celowości i konieczności przeprowadzenia remontu instalacji c.o., wobec czego okoliczność ta jest między stronami bezsporna i nie istnieje potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Powódki podkreśliły natomiast, iż naruszenie zasad prawidłowego zarządu i interesów powódek w zaskarżonych uchwałach upatrują w fakcie, iż zostały one podjęte w sytuacji, gdyE.iD. S., nie płacąc zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, posiadali zadłużenie wobec Wspólnoty w łącznej wysokości 26.000 zł, co skutkowało zaległościami w płatnościach wobec dostawców mediów dostarczanych Wspólnocie, zaś dostawy ciepła ze względu na istniejące zadłużenie zostały w ogóle wstrzymane. W chwili obecnej zadłużenie małżonkówS.wobec Wspólnoty przekracza 100.000 zł, a ściągnięcie tych zaległości będzie priorytetowym zadaniem zarządy przymusowego. Powódki wskazały na konieczność wykonania w budynku wielu inwestycji, które mają pierwszeństwo przed wykonaniem instalacji c.o.: naprawy elewacji, pilnego odwilgocenia piwnicy, naprawy rynien, które nie są wykonywane z uwagi na brak środków pieniężnych w związku z długiem małżonkówS.. Powódki podkreśliły, iż w ich ocenie podjęcie uchwał o wykonaniu instalacji centralnego ogrzewania w sytuacji, gdy Wspólnota nie posiada środków na opłacenie takiego remontu i istnieją pilniejsze potrzeby, a zarząd odmawia pojęcia kroków zmierzających do wyegzekwowania zaległości z tytułu zaliczek, stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządu. Zaznaczono też, iż za uchwałami głosowali wyłącznie członkowie zarządu, małżonkowieS., którzy nie uiszczali i nie uiszczają zaliczek na koszty zarządu, w tym fundusz remontowy. Tym samym doszłoby do sytuacji, w której remont instalacji c.o., będący w interesie głównie członków zarządu (jako osób będących właścicielami większości mieszkań w budynku) byłby finansowany wyłącznie przez powódki jako osoby opłacające koszty zarządu. Okoliczność ta ich zdaniem sprawia, że zaskarżone uchwały naruszają również w sposób oczywisty interesy powódek. Powódki stwierdziły także, iż w sytuacji, gdy uda się wyegzekwować zaległości odE.iD. S.i będą oni w przyszłości wywiązywać się ze swoich zobowiązań, taki remont winien być ich zdaniem przeprowadzony.
Nadto wskazano, iż zaskarżone chwały naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną również poprzez arbitralne ustalenie wysokości stawki na remonty oraz wysokości kredytu, który miał zostać zaciągnięty celem sfinansowania remontu, zarzucając iż małżonkowieS.nie przedstawili żadnego wyliczenia planowanych kosztów. Zdaniem zaś powódek brak wskazania podstaw ustalenia wysokości stawki remontowej oraz wysokości kredytu na remont stanowi istotne naruszenie zasad prawidłowego zarządu. Wreszcie argumentowano, iż zaskarżone uchwały winny zostać uchylone, gdyż roboty, które miały zostać wykonane na ich podstawie, zostały wykonane jeszcze przed ich podjęciem, a stosowne umowy podpisane, gdy w zarządzie zasiadałL. G.- w tym kontekście wskazano na nieważność zawartych umów.
(pismo z dnia 16.08.2013 r. k. 248-253)

W piśmie procesowym z dnia 30.08.2013 r. pozwana wyraziła zgodę na cofnięcie pozwu w zakresie dotyczącym żądania uchylenia uchwał nr(...)i(...). Jednocześnie podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko.
(pismo z dnia 30.08.2013 r. k. 261-262)

Postanowieniem z dnia 17 września 2013 r. wydanym na rozprawie Sąd umorzył postępowanie w sprawie w zakresie uchwał(...)i(...).
(postanowienie z dnia 17.09.2012 r. k. 278)

Postanowieniem z dnia 9 lipca 2013 r. sygn. akt VII Ns 1681/12 Sąd Rejonowy w Gdyni ustanowił zarządcę przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej wG.przy(...)w osobieT. G., za miesięcznym wynagrodzeniem w kwocie 400 zł brutto, określając zakres jego uprawnień i obowiązków jako zgodny z zakresem czynności zwykłego zarządu w rozumieniuart. 22 ust. 1 ustawy o własności lokalu z dnia 24 czerwca 1994 r.(Dz. U. z 2000.80.903).
(kopia postanowienia z dnia 9.07.2013 r. k. 276)

Na rozprawie w dniu 7 stycznia 2014 r. zarządca przymusowy pozwanejT. G.złożył oświadczenie o uznaniu powództwa w całości w zakresie uchwał(...)i(...)
(protokół rozprawy z dnia 7.01.2014 r. utrwalony w formie elektronicznej k. 324)

W toku postępowania pismem z dnia 20 września 2013 r. interwencję uboczną po stronie pozwanej zgłosiliE. S.iD. S..
(pismo z dnia 20.09.2013 r. k. 285)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódkiD. G.,E. C.iA. K.są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy(...)wG..
Oprócz nich członkami Wspólnoty są równieżD. S.orazE. S., posiadający łącznie udziały w wysokości 68,42 %.

[okoliczność bezsporna]

Do dnia 29 listopada 2011 r. w skład zarządu Wspólnoty wchodziliL. G.- mążD. G.orazD. S..

[okoliczność bezsporna]

W dniu 29 listopada 2011 r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy(...)wG.podjęli uchwały:
- nr(...)o wyrażeniu zgody na powołanie do zarząduE. S.,
- nr(...)o wyrażeniu zgody na odwołanie z zarząduL. G.,
- nr(...)o ustaleniu wysokości zaliczki na remonty w wysokości 3,20 zł za m? powierzchni użytkowej i przynależnej,
- nr(...)ustalającą plan remontów na rok 2011 i lata następne, obejmujący:
1. wykonanie węzła cieplnego dwufunkcyjnego o mocy 100kW produkcji(...)sp. z o. o.,
2. wykonanie wewnętrznej instalacji z PP-3 z wkładką stabilizującą dla c.o. i c.w.u. i PP-3 dla z.w. poprowadzonej na klatce schodowej i obejmującej 4 lokale na każdej kondygnacji,
3. wykonanie rozdzielnic pomiarowych,
4. podłączenie poszczególnych lokali zgodnie z ofertą z dnia 25.10.2011 r. wykonaną przez firmę(...);
- nr(...)w sprawie zaciągnięcia kredytu oraz przyjęcia planu inwestycyjnego na lata 2011-2012. W treści tej uchwały Wspólnota wyraziła zgodę na zaciągnięcie w celu realizacji powyższej inwestycji kredytu w wysokości 150.000 zł z okresem spłaty kredytu do 180 miesięcy. Jednocześnie zaznaczono, iż zarząd Wspólnoty uprawniony jest do negocjowania wysokości oprocentowania kredytu, prowizji i samodzielnego zaakceptowania ich wysokości oraz że źródłem spłaty kredytu są wpływy na fundusz remontowy , ustalone obecnie w wysokości 3,20 zł/m? powierzchni użytkowej i przynależnej. Do czasu spłaty całości należności Wspólnota zobowiązała się nie obniżać określonej wyżej stawki funduszu remontowego przez uprzedniej pisemnej zgody Banku.
Wszystkie uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów - za ich podjęciem głosowaliE.iD. S., posiadający łącznie 68,42 % udziałów.
Pozostali członkowie Wspólnoty dowiedzieli się o nich z pisma zarządcy z dnia 5 grudnia 2011 r.

[dowód: odpis pisma z dnia 5.12.2011 r. k. 7-8, odpisy protokołów głosowania k. 9-12, odpis uchwały nr(...)k. 13-12, zeznaniaL. G.k. 86-87, odpis uchwały nr(...)k. 91-92, odpis uchwały nr(...)k. 93, częściowo zeznaniaD. G.k 126-127, k. 84 w zw. z k. 126, częściowo zeznaniaA. K.k. 127-128, zeznaniaD. S.k. 128-129, k. 84-85 w zw. z k. 128]

W oparciu o uchwałę(...)Wspólnota nie zaciągnęła kredytu.

[okoliczność bezsporna]

W dniu 12 kwietnia 2012 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty, w trakcie którego podjęto m. in. uchwałę nr(...)w sprawie planu remontów, który obejmuje m. in. zakup i podłączenie węzła cieplnego i dwufunkcyjnego o mocy 100 kW, termodernizację budynku, naprawę uszkodzeń, osuszenie i hydroizolację fundamentów, naprawę oświetlaczy okien piwnicznych, wymianę rynien i rur spustowych, naprawę przewodów wentylacyjnych i spalinowych, wymianę wewnętrznej linii zasilającej lokale w energię elektryczną, wykonanie kanałów instalacyjnych, naprawę tynków, malowanie na klatce schodowej, wykonanie nowej nawierzchni posadzek i schodów na klatce schodowej. W celu sfinansowania tych prac Wspólnota wyraziła zgodę na zaciągnięcie kredytu w kwocie 400.000 zł na okres do 240 miesięcy, dla którego źródłem spłaty będzie fundusz remontowy. Jednocześnie uchwałą tą uchylono uchwały nr(...)i(...)z 29 listopada 2011 r. w zakresie czynności nie podjętych do dnia 20 lutego 2012 r. (postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku sygn. akt I C 7/12).
W tym samym dniu podjęto również uchwałę nr(...), którą zdecydowano o podwyższeniu wysokości zaliczki na remonty do kwoty 6,90 zł za m? powierzchni użytkowej i należnej, począwszy od 1 maja 2012 r.
Nadto uchwałą nr(...)Wspólnota wyraziła zgodę na odwołanie wszystkich członków zarządu, zaś uchwałą nr(...)powołano do zarząduE. S., a uchwałą nr(...)D. S..

[dowód: kopia uchwały nr(...)k. 74 wraz z kartą do głosowania k. 74v, kopia uchwały nr(...)k. 75 wraz z kartą kopia do głosowania k. 75v, kopia uchwały nr(...)k. 76 wraz z kartą do głosowania k. 76v, kopia uchwały nr(...)k. 77 wraz z kartą do głosowania k. 77v, kopia uchwały nr(...)k. 96,]

Budynek przy(...)wG.jest w złym stanie technicznym - koniecznym jest przeprowadzenie remontu instalacji c.o., nadto remontu elewacji budynku i naprawy rynien. Niezbędne jest również pilne odwilgocenie piwnicy, która jest zalewana fekaliami.

[okoliczność bezsporna]

Postanowieniem z dnia 9 lipca 2013 r. sygn. akt VII Ns 1681/12 Sąd Rejonowy w Gdyni ustanowił zarządcę przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej wG.przy(...)w osobieT. G., za miesięcznym wynagrodzeniem w kwocie 400 zł brutto, określając zakres jego uprawnień i obowiązków jako zgodny z zakresem czynności zwykłego zarządu w rozumieniuart. 22 ust. 1 ustawy o własności lokalu z dnia 24 czerwca 1994 r.(Dz. U. z 200.80.903).
[kopia postanowienia z dnia 9.07.2013 r. k. 276]

Sąd zważył , co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, w szczególności w postaci dokumentów przedstawionych przez obie strony, a zwłaszcza uchwał pozwanej podjętych w dniu 29 listopada 2011 r. oraz 12 kwietnia 2012 r. jak również protokołów głosowań do nich załączonych, których autentyczność i wiarygodność nie była kwestionowana i jednocześnie nie wzbudziła wątpliwości Sądu co do ich prawdziwości. Nadto Sąd uwzględnił zeznania świadkaL. G., w których świadek opisał przebieg konsultacji z nim zaskarżonych uchwał, jak również sposób ich podjęcia, choć zważywszy na ustalenia Sądu Apelacyjnego w Gdańsku oraz wytyczne zawarte w uzasadnieniu wyroku tego Sądu z dnia 8 marca 2013 r. nie miały one dla rozstrzygnięcia niniejsze sprawy większego znaczenia. Sąd ten bowiem przesądził o zgodności z prawem samego trybu podjęcia skażonych uchwał z punktu widzenia wymogów formalnych stawianych przezustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), a w szczególności art. 23 ustawy. Sąd oparł się również na zeznaniach stron - tj.D. G.orazA. K.jak również słuchanego za stronę pozwanąD. S.- obecnie interwenienta ubocznego, przy czym zeznania powódek Sąd uznał za niewiarygodne w części, w której kwestionowały one zasadność przeprowadzenia planowanego remontu instalacji c.o. - wobec ich późniejszego oświadczenia w piśmie procesowym z dnia 16 sierpnia 2013 r., iż nie kwestionują celowości i konieczności przeprowadzenia remontu tej instalacji. Natomiast zeznania wskazanych wyżej osób w zakresie oceny sposobu wypełniania przezL. G.swoich obowiązków jako członka zarządu i zasadności jego odwołania i powołania w jego miejsceE. S.Sąd pominął jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy , z uwagi na cofnięcie przez stronę powodową pozwu w zakresie uchwał(...)i(...)i umorzenie postępowania w tym zakresie.
Na rozprawie w dniu 7 stycznia 2014 r. strona powodowa cofnęła wniosek o przesłuchanie świadkaL. G.orazT. G., zwracając uwagę, iż ten ostatni występuje obecnie jako strona postępowania.

W pierwszej kolejności Sąd odnieść musiał się do oświadczenia złożonego na rozprawie w dniu 7 stycznia 2014 r. przez zarządcę przymusowego pozwanej Wspólnoty -T. G.-o uznaniu powództwa w całości w zakresie uchwał(...),(...)(protokół rozprawy z dnia 7.01.2014 r. utrwalony w formie elektronicznej k. 324). Zgodnie bowiem zart. 213 § 2 kpc, sąd jest związany uznaniem powództwa , chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Sąd stwierdził, iż w okolicznościach sprawy niniejszej oświadczenie złożone przez zarządcę przymusowego jest sprzeczne z prawem i jako takie nie może być uznane za złożone ważnie i skutecznie, gdyż zarządca przymusowy ustanowiony dla pozwanej nie był uprawniony do tego, aby powództwo w sprawie niniejszej uznać.
Oceniając powyższe, Sąd zważył bowiem na treść postanowienia z dnia 9 lipca 2013 r. sygn. akt VII Ns 1681/12 Sądu Rejonowego w Gdyni, w którym Sąd ten ustanowił zarządcę przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej wG.przy(...)w osobieT. G.. W pkt 1 postanowienia wyraźnie przesądzono, iż zakres jego uprawnień i obowiązków jako zarządcy jest zgodny z zakresem czynności zwykłego zarządu w rozumieniuart. 22 ust. 1 ustawy o własności lokalu z dnia 24 czerwca 1994 r.(Dz. U. z 2000 r. .80.903). Tymczasem sprawa niniejsza, której przedmiotem jest w chwili obecnej uchylenie uchwał dotyczących ustalenia wysokości zaliczki na remonty , planu remontów na rok 2011 i lata następne oraz zaciągnięcia kredytu i przyjęcia planu inwestycyjnego na lata 2011-2012, w treści której wyrażono zgodę na zaciągnięcie w celu realizacji powyższej inwestycji kredytu w wysokości 150.000 zł z okresem spłaty kredytu do 180 miesięcy - do takich spraw zwykłego zarządu zdaniem Sądu nie należy. Sąd odwołuje się to do treści art. 22 ust. 3 ustawy, w której - co należy podkreślić - jedynie przykładowo wymieniono czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Zdaniem Sądu powyższa regulacja i charakter spraw w niej wskazanych pozwala wysnuć ogólną tezę, iż do czynności zwykłego zarządu zaliczyć należy bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Ponieważ zaś zaskarżone uchwały dotyczyły przyjęcia planu inwestycyjnego związanego z szeroko zakrojonym planem remontowym, mającym na celu modernizację całego budynku, a zaplanowanego na kilka kolejnych lat, a także zgody na zaciągnięcie kredytu bankowego, z którego remonty te miały być finansowane , a którego spłata miała pochodzić ze środków uzyskanych z wpłat na fundusz remontowy - co z kolei pociągnęło za sobą konieczność podwyższenia stawki opłaty na ten fundusz - nie można przyjąć, iż dotyczą one wyłącznie czynności z zakresu bieżącej eksploatacji czy utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym. Sąd analizując poglądy orzecznictwa co do tego zagadnienia, zwrócił również uwagę na wyrok Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 sierpnia 2010 r. (VII SA/Wa 972/10 Lex nr 737949), w którym Sąd ten stwierdził, iż sprawa reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym zagospodarowania nieruchomości wspólnej powinna być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Tym bardziej więc za taką winna być uznana zdaniem Sądu kwestia reprezentacji w sprawie niniejsza.
W konsekwencji więc przyjąć należało, iż skoro pełniący funkcje zarządcy przymusowegoT. G.jest uprawniony do reprezentowania pozwanej Wspólnoty wyłącznie w zakresie czynności zwykłego zarządu, nie może skutecznie złożyć oświadczenia o uznaniu powództwa w sprawie ów zakres przekraczającej, a jego oświadczenie w tym zakresie pozostaje sprzeczne z prawem.

Wobec powyższego Sąd sprawę niniejszą rozpoznawał merytorycznie, kierując się również wytycznymi Sądu Apelacyjnego zawartymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 marca 2012 r. Zważywszy zaś na przedmiot sporu, ustalał treść skarżonych uchwał i zakres, w jakim obowiązują.
Sąd punktem wyjścia dalszych rozważań uczyniłart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, na mocy którego każdemu z właścicieli lokali zostało przyznane prawo zaskarżenia do sądu uchwał podjętych przez tych właścicieli. Powództwo w trybie tego artykułu musi być wniesione w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia zaskarżonej uchwały (jeżeli została ona podjęta na zebraniu właścicieli lokali) albo 6 tygodni od dnia powiadomienia skarżącego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów -Sąd zważył jednak, iż kwestia terminowości zaskarżenia w sprawie niniejszej nie była między stronami sporna. .
Wskazany wyżejart. 25 ustawy o własności lokalistanowi, iż zaskarżenie do sądu uchwały właścicieli będzie skuteczne, jeżeli uchwała nie jest zgodna z prawem, nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę. Pierwszy ze wskazanych zarzutów tj. niezgodność z prawem dotyczyć może zarówno braków merytorycznych , a więc wynikać z samej treści uchwały, jak i proceduralnych - właściciel lokalu może bowiem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, wskazując na wadliwy sposób jej uchwalenia. Podkreślić należy jednak, iż te ostatnie przyczyny mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały jedynie wówczas, gdy sposób jej podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.10.2002r. IV CKN 1351/00 (OSNC 2004 nr 3 poz. 40). Ustawodawca przewidział również możliwość zaskarżenia uchwały wówczas, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie. Ponieważ służy temu prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwił każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych, którzy podejmując uchwałę określonej treści, uchylają się w ten sposób od obowiązku utrzymania w dobrym stanie technicznym nieruchomości czy też wstrzymują się od ponoszenia niezbędnych kosztów. Ostatnią zaś z przesłanek umożliwiających zaskarżenie uchwały wspólnoty do Sądu jest naruszenie interesu właściciela składającego skargę w inny - niż przez naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną - sposób.

W sprawie niniejszej powódki , skarżąc uchwały nr(...)zarzucały, iż naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również ich własny interes. Sąd zważył, iż początkowo twierdziły one, iż planowany remont instalacji c.o. nie był konieczny i nie służył całej Wspólnocie, lecz leżał w interesie jedynie małżonkówS., którzy w ten sposób chcieli polepszyć standard swych lokali kosztem pozostałych właścicieli. Ponieważ strona pozwana podnosiła przeciwnie, Sąd Apelacyjny w Gdańsku, rozpoznając apelacje od wyroku z dnia 2 października 2012 r. nakazał zbadanie powyższego poprzez m. in. dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw budownictwa, który to dowód jako jedyny pozwoliłby w sposób obiektywny ocenić stan techniczny nieruchomości i konieczność przeprowadzenia określonych w uchwale nr(...)prac remontowych i modernizacyjnych. To z kolei przesądziłoby o ewentualnej potrzebie zaciągnięcia kredytu bankowego na ten cel, a także podwyższenia opłat na fundusz remontowy, z którego miałaby być spłacana rata owego kredytu. Tymczasem jednak już w trakcie ponownego rozpoznania sprawy przez Sądem tutejszym strona powodowa zmieniła swe stanowisko, wyraźnie oświadczając, iż nie kwestionuje ani celowości ani konieczności przeprowadzenia remontu instalacji c.o. Co więcej, powódki wskazały również na konieczność przeprowadzenia jeszcze innych, pilniejszych prac np. naprawy elewacji, z których odpada tynk, rynien, pilnego odwilgocenia piwnicy, która zalewana jest fekaliami, które to prace nie są wykonywane z uwagi na brak środków finansowych. (k. 249-250) Mając na uwadze treść powyższego oświadczenia Sąd uznał, iż w takiej sytuacji nie zachodzi już potrzeba przeprowadzania dowodu z opinii biegłego do spraw budownictwa, skoro okoliczność w postaci złego stanu technicznego budynku , a w szczególności konieczności przeprowadzenia remontu instalacji c.o., stała się między stronami bezsporna. Sąd zresztą zważył również na fakt, że uchwałą z dnia 12 kwietnia 2012 r. został ustalony jeszcze szerszy zakres planowanych remontów , obejmujący także prace związane z modernizacją c.o.
Dalej Sąd zwrócił uwagę na stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 marca 2013 r., który uznał, iż jedynie ustalenie, że planowany remont nie jest konieczny i celowy musiałoby skutkować uznaniem, że nie było potrzeby zmiany obowiązującej dotychczas właścicieli stawki na fundusz remontowy. W zaistniałej sytuacji, wobec przyznania przez stronę powodową zasadności planowanego remontu instalacji c.o., stwierdzić więc należało, iż także uchwała nr(...)dotycząca kwestii podniesienia stawek na fundusz remontowy jest uzasadniona. Co więcej, wobec treści oświadczenia powódek, które wskazywały na konieczność przeprowadzenia kolejnych prac remontowych i modernizacyjnych uznać wręcz należało, że - jak się wydaje - także i kwestionowana stawka 3,20 zł za m? jest niewystarczająca na zgromadzenie wystarczających funduszy na wykonanie niezbędnych w ocenie strony prac (zwłaszcza że, jak wskazywano, Wspólnota nie dysponuje żadnymi środkami na ten cel). To zresztą doprowadziło do podjęcia przez Wspólnotę w kwietniu 2012 r. kolejnej uchwały podwyższającej zaliczkę na remonty do kwoty 6,90 / m?.
Analiza zarzutów sformułowanych przez stronę powodową wskazuje natomiast, iż główną przyczyną , dla której powódki zaskarżyły sporne uchwały, był fakt, iż podjęto je głosami właścicieli - małżonkówS., którzy łącznie dysponują większością udziałów , a którzy - jak podnoszono - posiadają zadłużenie wobec Wspólnoty z powodu niepłacenia przez nich zaliczek na koszty Wspólnoty. W powyższym strona powodowa upatrywała przyczyny braku środków na wykonanie remontów jak również na regulowanie bieżących opłat za dostawę mediów - co już miało spowodować wstrzymanie dostaw ciepła do budynku. Strona zarzucała również, iż w sytuacji niepłacenia przez małżonkówS.opłat na rzecz pozwanej, to na powódkach jako osobach regulujących swe należności spoczywał będzie faktyczny ciężar finansowania remontów, z których skorzystają głównie małżonkowieS.jako właściciele większości lokali w budynku - co naruszać będzie również, poza zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, również ich własne interesy.
Zdaniem Sądu jednak powyższe kwestie nie mają znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy niniejszej. O zasadności podjęcia uchwał w sprawie planowanych remontów i prac modernizacyjnych, a w konsekwencji również podwyższenia stawek na fundusz remontowy rozstrzyga bowiem wyłącznie to, czy ich przeprowadzenie jest konieczne i celowe - pozytywna odpowiedź na to pytanie przesądziła o powyższym. Bez znaczenia jest natomiast kwestia istnienia zaległości w opłatach na rzecz Wspólnoty przez jej członków, nawet jeśli prowadzi ona do sytuacji, iż w związku z tym Wspólnota nie dysponuje wystarczającymi środkami na przeprowadzenie niezbędnych prac. Należy bowiem podkreślić, iż zgodnie zart. 13 ustawy o własności lokali, każdy z właścicieli lokali, oprócz ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, jest również zobligowany m. in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W sytuacji niewywiązywania się z powyższego obowiązku Wspólnota winna po prostu na drodze odpowiednich środków prawnych wyegzekwować swe należności od dłużników. Argument o zaległościach w płatnościach niektórych właścicieli lokali, nawet niemałych rozmiarów, nie może spowodować jednak, iż przeprowadzenie remontów i prac modernizacyjnych, których wykonanie - co jest bezsporne - jest konieczne i celowe, będzie uznane za nieuzasadnione.
Wreszcie za nietrafny uznano argument, jakoby planowane remonty służyć miały głównie interesom małżonkówS.jako właścicieli większości mieszkań w budynku. Skoro remont jest - jak przyznała strona powodowa - faktycznie konieczny i uzasadniony, bez znaczenia pozostaje okoliczność, kto jest właścicielem poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Jego przeprowadzenie spowoduje bowiem poprawę złego stanu technicznego całego budynku, poprawę bezpieczeństwa i wpłynie na jakość korzystania z wszystkich lokali, nie tylko tych należących do małżonkówS.. Należy w tym kontekście podkreślić główny cel działania wspólnot mieszkaniowych jakim jest wspólne działanie w celu utrzymania całej nieruchomości w stanie należytym, w co wpisuje się zdaniem Sądu podejmowanie decyzji w sprawie wykonywania prac służących wszystkim właścicielom, nawet jeśli część z nich posiada większe niż inni udziały w nieruchomości wspólnej. Co zaś należy podkreślić, z owym większym udziałem koreluje również obowiązek uiszczania wyższych opłat na rzecz Wspólnoty , w tym również na fundusz remontowy (liczonych u pozwanej Wspólnoty od m?), kwestią wtórną pozostaje natomiast - jak zaznaczono powyżej - kwestia wyegzekwowania realizacji tego obowiązku.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd uznał ostatecznie, iż brak jest podstaw do przyjęcia, iż skarżone uchwały pozwanej Wspólnoty nr(...)naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jak również interes powódek .

Odnosząc się natomiast oddzielnie do uchwały nr(...), podjętej w sprawie zaciągnięcia kredytu oraz przyjęcia planu inwestycyjnego, w której pozwana wyraziła zgodę na zaciągnięcie kredytu w wysokości 150.000 zł z okresem spłaty do 180 miesięcy, Sąd zważył ponadto, iż jej uchylenie jest bezprzedmiotowe również z tego powodu, że w dniu 12 kwietnia 2012 r. pozwana podjęła uchwałę, w której wyrażono zgodę na zaciągnięcie kredytu w kwocie 400.000 zł - a więc zdecydowanie wyższej - i to na okres do 240 miesięcy. Jednocześnie uchwałą tą uchylono uchwałę(...), w zakresie czynności nie podjętych do dnia 20 lutego 2012 r. Tymczasem- co należy podkreślić - bezspornym jest, iż w oparciu o uchwałę nr(...)nigdy nie zaciągnięto jakikolwiek kredytu bankowego. W tej sytuacji jej uchylenie jest bezprzedmiotowe.

W konsekwencji w pkt 1 wyroku, na mocyart. 25 ust. 1 acontrarioustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) Sąd oddalił powództwo w całości.

Rozstrzygając o kosztach postępowania Sąd kierował się treściąart. 98 § 1 i 3 kpci zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec powyższego w pkt 2 wyroku zasądził solidarnie od powodówD. G.,E. C.iA. K.- jako strony przegrywającej niniejsze postępowanie - na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy(...)wG.kwotę 600 zł tytułem kosztów sądowych, na które złożyły się koszty opłaty od apelacji.

Na tej samej podstawie w pkt 3 wyroku zasądzono solidarnie od powodówD. G.,E. C.iA. K.na rzecz interwenienta ubocznego po stronie pozwanejD. S.kwotę 120 zł tytułem kosztów sądowych, zaś w pkt 4 analogiczną kwotę na rzecz interwenienta ubocznego po stronie pozwanejE. S., na które złożyły się koszty opłat od interwencji.

Mając na względzie, iż zarówno pozwana Wspólnota jak i interwenienci uboczni działali bez profesjonalnego pełnomocnika, na mocyart. 109 § 1 kpco powyższych kosztach postępowania orzeczono z urzędu.