Sąd Okręgowy w Sieradzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 32/14
Data wyroku: 2014-02-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Bojakowska
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 199, 200, 201, 209 kc

Sygn. akt I Ca 32/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący SSO Barbara Bojakowska
po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2014 r. w Sieradzu
na posiedzeniu niejawnym sprawy
z powództwaK. S.i Wspólnoty Mieszkaniowej ul.(...)wL.
przeciwkoO. C.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Rejonowego w Łasku
z dnia 5 listopada 2013 r. sygn. akt I C 14/13

I
zmienia zaskarżony wyrok w całości i nadaje mu treść: „

1
oddala powództwo w całości;

2
znosi wzajemnie między stronami koszty procesu”;

II
znosi wzajemnie koszty postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I Ca 32/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 5 listopada 2013 r. Sąd rejonowy w Łasku zasadził od pozwanejO. C.na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowejul (...)wL.kwotę 6660 złotych tytułem zapłaty zaległego czynszu związanego z opłatami obciążającymi każdego z członków wspólnoty . Oddalił powództwo w pozostałej części wobec Wspólnoty, a wobecK. S.w całości. Ponadto zasądził od pozwanej na rzecz Wspólnoty częściowy zwrot kosztów procesu i obciążył powodaK. S.kosztami poniesionymi przez pozwaną.

Apelacje od wyroku wniosły obie strony.
Pozwana zaskarżyła wyrok w części zasądzającej od niej kwotę 6660 złotych oraz obciążającej ją kosztami procesu ( pkt. 1 i 3. sentencji). Wydanemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 233 poprzez brak wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie ustaleń niezgodnie z zebranymi dowodami, w zakresie jej obowiązku płacenia czynszu na rzecz wspólnoty w wysokości i 660 złotych miesięcznie.
W konkluzji wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasadzenie kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Powód Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowania przezK. S.zaskarżył wyrok w pkt 5 zarzucając naruszenie prawa materialnego –art. 209 k.c.- poprzez przyjęcie, że Wspólnota nie była reprezentowania przezK. S.i nie miał on legitymacji czynnej do występowania w sprawie.
W konkluzji wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt 5 sentencji i nieobciążanie go kosztami zasądzonymi na rzecz pozwanej, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy zważył:
Obie apelacje co do zasady zasługują na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podniesione w nich zarzuty są uzasadnione.
Przed przystąpieniem do merytorycznej oceny zasadności zarzutów podniesionych przez obie skarżące strony, należy poczynić jedną zasadniczą uwagę.
Postępowanie apelacyjne ma merytoryczny charakter i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z treściąart. 378 § 1kpcsąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania i naruszenie prawa materialnego. Rozważając zakres kognicji sądu odwoławczego, Sąd Najwyższy stwierdził, iż sformułowanie „w granicach apelacji” wskazane w tym przepisie oznacza, iż sąd II instancji między innymi rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem I instancji, pozostając związany zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania(uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07).Powyższa uwaga jest o tyle istotna, albowiem Sąd Okręgowy w toku kontroli jurysdykcyjnej zaskarżonego orzeczenia, uznał, że doszło do naruszenia zarówno prawa procesowego jak i materialnego, poza zarzutami podniesionymi w apelacji.
Na wstępnie trzeba stwierdzić, że Sąd Rejonowy przy wydawaniu zaskarżonego wyroku, co do zasady, poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, ale wywiódł na ich podstawie nieprawidłowe wnioski.
Trafnie Sąd pierwszej instancji przyjął, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tak zwaną małą wspólnotą mieszkaniową , do której stosuje się z mocy art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994. o własności lokali ( Dz U. z 2000 r nr 80 poz.903 ze zm.), przepisykodeksu cywilnegodotyczące współwłasności (art. 195 – 221) orazkodeksu postępowania cywilnego(art. 611-616). Rację ma też Sąd Rejonowy , że w myślart. 207 k.c.każdy ze współwłaścicieli ponosi ciężary i wydatki związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej i kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Dlatego też zarzut pozwanej, że Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż zobowiązana była do dokonywania opłat miesięcznych w wysokości po 660 złotych za okres od maja 2012 r. do lutego 2013 r. nie jest trafny. Przede wszystkim w tego rodzaju wspólnotach mieszkaniowych dla ważności ustalenia zaliczki na koszty obsługi nieruchomości wspólnej i koszty zarządu nie jest wymagane podjecie uchwały, wystarcza milczące przyjęcie zaproponowanej kwoty. W przedmiotowej sprawie niesporne było, że od października 2010 r. przyjęto stawkę 5 złotych za m2 jako wysokość opłat na rzecz Wspólnoty Nie ma też racji apelująca, że mogła ona samodzielnie zdecydować o odłączeniu swego lokalu od wspólnego ogrzewania i zaprzestając jednostronne uiszczania opłat związanych z zakupem opału. Na zmianę sposobu ogrzewania poszczególnych lokali, który do tej pory był wspólny, jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, muszą wyrazić zgodę wszyscy właściciele lokali tworzący małą wspólnotę mieszkaniową, a w braku takiej zgody współwłaściciel musi wystąpić na drogę sadową (art. 199 kc), o co, jak wynika z twierdzeń pozwanej, wystąpiła.
Niepodzielnie zarzutu pozwanej dotyczącego błędnej oceny materiału dowodowego nie oznacza jednak, że jej apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Rejonowy bowiem nie rozważył w dostateczny sposób problemu legitymacji czynnej powoda.
Zgodnie z treściąart. 200 i 201 k.c.każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządu nieruchomością wspólną, ale do czynności zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda większości współwłaścicieli.
Podzielić należy stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65, wpisanej do księgi zasad prawnych (OSPiKA 12/66 poz. 272), a także w orzeczeniu z dnia 9 czerwca 1998 r. II CKN 792/97 (nie publ.), zgodnie z którym współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Przepisyart. 611-616 k.p.c.regulujące zarząd rzeczą wspólną odnoszą się także do sytuacji ustanowienia, zgodnie zart. 203 k.c., jednego zarządcy rzeczą wspólną spośród współwłaścicieli rzeczy. Zarządca taki obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 k.p.c.) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.) W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c.iart. 935 k.p.c.w zw. zart. 612, 613 i 615 k.p.c.).
Umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone wart. 199 -202 k.c.Na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela. Do takiego zarządu mają także zastosowanie wszystkie wyżej wskazane zasady. Współwłaściciel wykonujący taki zarząd jest zatem uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel się temu sprzeciwi lub sam wytoczy powództwo o czynsz za ten okres. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy, czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy. Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika zart. 204 k.c., a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty. Nie jest zatem konieczne powoływanie się na przepisart. 209 k.c.jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu. Jednakże, jak wskazał Sąd Najwyższy w powołanych na wstępie orzeczeniach, dochodzenie czynszu najmu należy także uznać za czynność zachowawczą w rozumieniuart. 209 k.c.
Odnosząc powyższe rozważania do przedmiotu sprawy należy uznać, żeK. S.na mocy zgody właścicieli poszczególnych loku sprawował zarząd nieruchomością wspólną od października 2010 r. do 16 marca 2013 r., kiedy to podjęto decyzję, aby zarządcą uczynić pozwaną. Z tą datą powód utracił legitymację do występowania w imieniu wspólnoty z tytułu sprawowania funkcji zarządcy.K. S.wystąpił z pozwem w dniu 3 stycznia 2013 r. , natomiast już w piśmie z 5 czerwca 2013 zawarta była informacja o zmianie zarządcy wspólnoty z dniem 16 marca 2013 ( d. pismo k 76).
Powód mógłby występować z powództwem na rzecz wspólnoty jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej z żądaniem zapłaty czynszu (art. 201 k.c.) ale pod warunkiem, że inny współwłaściciel się temu nie sprzeciwi. Jak wynika z treści pism załączonych do akt sprawy (pisma k 46, 47, 59) trzech współwłaścicieli nieruchomości wspólnej sprzeciwiło się występowaniu z powództwem wobec pozwanej. W tych warunkach powód utrącił legitymację do występowaniaz powództwem przeciwko pozwanej jako reprezentant wspólnoty.
Powód oczywiście miał prawo wystąpić z żądaniem zapłaty we własnym imieniu, jednak po warunkiem, udowodnienia, że pokrył koszty zarządu nieruchomością wspólną w czasie jego faktycznego sprawowania, ponad swój udział. Pozwana w toku procesu i w obszernej korespondencji przez jego wszczęciem wielokrotnie żądała rozliczenia uiszczanych przez wspólnotę opłat , w tym ją obciążających, ale ich nie uzyskała.
Podsumowując nadzy stwierdzić , iż nie negując co do zasady obowiązku uczestniczenia pozwanej w opłatach na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej, na którą składają się także koszty zakupu opału, do czasu uzyskania zgody wspólnoty na zainstalowanie odrębnego źródła ciepła, powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z powodu utraty legitymacji czynnej przezK. S.jako zarządcy nieruchomością, w trakcie procesu i braku zgody pozostałych współwłaścicieli.
Na uwzględnienie zasługiwała także apelacja powoda, ponieważ wprawdzie w pozwie jako powoda wskazał swoją osobę , a nie wspólnotę, to jednak zarówno z uzasadnienia pozwu jak i załączonych do niego dokumentów wynikało, że jego wolą było występowanie w procesie jako reprezentant Wspólnoty, a nie w imieniu w własnym, a w dacie wnoszenia pozwu był jej zarzadcą.
O kosztach procesu na obie instancje orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c.i102 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.
Wprawdzie pozwana wygrała ostatecznie proces prawie w całości, to jednak mając na uwadze powody z których to nastąpiło, utrata legitymacji czynnej przez powoda w trackie postępowania Sąd Okręgowy doszedł do przekonania , że obciążanie Wspólnoty kosztami procesu godziłoby de facto także w interesy pozwanej, która jest jej członkiem.