Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 600/14
Data wyroku: 2014-09-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Braziewicz
Słowa kluczowe: Umowa Przedwstępna
Podstawa prawna: art. 389 kc, art. 390 § 1 kc

Sygn. akt III Ca 600/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 września 2014 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Barbara Braziewicz
Protokolant    Monika Piasecka
po rozpoznaniu w dniu 11 września 2014 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)wB.

przeciwkoF. J. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 17 września 2013 r., sygn. akt II C 3565/12

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Barbara Braziewicz

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 września 2013r. Sąd Rejonowy w Gliwicach zasądził od pozwanegoF. J. (1)na rzecz powoda(...)wB.kwotę 6.057zł z ustawowymi odsetkami od dnia 29 listopada 2012r. i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.467zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Przytoczony wyrok oparty został na ustaleniach szczegółowo przedstawionych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Z ustaleń tych wynika, iż powód, działający przez Prezesa ZarząduM. P., zwrócił się za pośrednictwemJ. P., działającego w imieniu i na rzecz pozwanego, do pozwanego z ofertą zakupu części działki należącej do pozwanego a położonej wB.w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości należących doOsiedla (...). Po telefonicznych uzgodnieniachM. P.w imieniu Stowarzyszenia złożył pismem z dnia 20 października 2011 r. pozwanemu ofertę zakupu 200m(

    2)powierzchni nieruchomości gruntowej i wydzielenie działki(...), obrębB., za cenę 200 zł za m(

    2). Jednocześnie wskazał, że wszystkie koszty związane z wydzieleniem działki i zakupu poniesie Stowarzyszenie oraz wystąpił o wyrażenie zgody na rozpoczęcie prac projektowych na wydzielonej działce. Pismem z dnia 21 października 2011 r., w odpowiedzi na pismo Stowarzyszenie z dnia 20 października 2011 r., pozwany wyraził zgodę na sprzedaż 200m(

    2)powierzchni nieruchomości gruntowej i wydzielenie jej z działki nr(...)obrębB.wg załączonego szkicu, położonej wB.przyAl. (...)za cenę 200 zł za m(

    2). Zatwierdził wniosek powoda, iż wszelkie koszty związane z podziałem i koszty notarialne ponosi powód. Wyraził zgodę na rozpoczęcie prac projektowych na przedmiotowej działce, wskazując, że jest je właścicielem. W rozmowach prowadzonych pomiędzy stronami przed i w trakcie realizacji zamierzeń powoda pojawiła się kwestia kolizji inwestycji powoda z wyjazdem z nowej wybudowanej drogi na działkę pozwanego, a także kwestia posadowienia na wydzielonej nieruchomości budynku technicznego na potrzebyOsiedla (...). Na żadnym etapie prowadzenie rozmów i realizacji uzgodnień, nie pojawiły się ze strony pozwanego ograniczenia związane z możliwością wykorzystania działki przez powoda. Powód nie ukrywał celu przeznaczenia działki, a jedynie działający w imieniu pozwanegoJ. P.przyjął, że na nieruchomości powód zamierza posadowić budynek portierni uznając, że czymże innym mógłby być budynek techniczny, jak nie budynkiem portierni. W związku z zawartą umową powód poczynił działania zmierzające do przeprowadzenia inwestycji polegające na zleceniu dokonania podziału geodezyjnego działki, przygotowaniu projektu zabudowania działki, złożenia wniosku o zezwolenia na budowę. W związku z tymi działaniami poniósł wydatki w łącznej wysokości 6.057 zł. Na kwotę tę złożył się: kwota 1.230 zł z tytułu wykonania map do celów projektowych, kwota 3.075 zł z tytułu wykonania prac geodezyjnych i kartograficznych, kwota 1.752 zł z tytułu wykonania projektu budowlanego pomieszczenia na odpady. Pismem z dnia 22 maja 2012 r. pozwany poinformował powoda, iż nie wyraża zgody na wybudowanie na wydzielonej działce budynku służącego do przechowywania kontenerów na śmieci, wyraził zgodę na wybudowanie budynku portierni. Pismem z dnia 26 maja 2012 r. powód wezwał pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 30 czerwca 2012 r. z zagrożeniem, że w przypadku bezskutecznego upływu terminu do jej zawarcia domagać się będzie odszkodowania w wysokości poniesionych kosztów. W kolejnych pismach strony podtrzymywały stanowisko w sprawie. Ostatecznie do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło. Pozwany oświadczył, że zawierając umowę, nawet z zastrzeżeniem, że powód nie wykorzysta działki na cele, które mu nie odpowiadają, nie ma gwarancji, że tak się stanie. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której część była przedmiotem niniejszego postępowania, widnieje wpis o przysługującym firmie(...)sp. z o.o. wW.roszczeniu o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia 30 czerwca 2013 r.
Powyższy stan faktyczny Są Rejonowy ustalił w oparciu o okoliczności bezsporne, przedłożone dokumenty, szczegółowo wskazane w uzasadnieniu, zeznania świadka i stron.
Z przeprowadzonego postępowania dowodowego, w zakresie dowodów osobowych, wynika, że pozwany w całym procesie uzgodnień i rozmów działał jedynie w ograniczonym zakresie. Większość spraw pozwanego, w tym i sprawę wydzielenia i sprzedaży działki prowadził i za nią odpowiadałJ. P.. Z jego zeznań jednoznacznie wynika, że to nie powód wprowadził pozwanego w błąd co do celu, któremu miała służyć wydzielona działka. A to on uznał, że termin budynek techniczny oznacza budynek portierni. Potwierdzają to zeznania pozwanego, który stwierdza w nich, że w rozmowie zJ. P.ten przekazał mu, że na tym terenie budować będą budynek techniczny, tj. portiernię, bo cóż innego rozumieć przez budynek techniczny. Przy czym dla umowy była to rzecz drugorzędna. Świadczy to tym redakcja pisma pozwanego z dnia 21 października 2011 r. gdzie wpisano kwestie istotne dla pozwanego, w tym kwestię zabezpieczenia wjazdu. W przypadku gdyby dla pozwanego istotne było co ma mieścić się na wydzielonej działce powinien było to wyrazić w sposób dla drugiej strony jasny. Tymczasem tak się nie stało. Powód przystąpił do przygotowania się do realizacji inwestycji, za wyraźną zgodą pozwanego, poniósł koszty, których mógłby uniknąć gdyby nie błędne założenia PanaJ. P.. Za jego zaś działanie pozwany ponosi odpowiedzialność, gdyż jego osobą się posługuje. Dla oceny zeznań świadka i pozwanego nie bez znaczenia pozostaje fakt prowadzenia rozmów z firmą(...)dotyczącą przedmiotowej nieruchomości.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał roszczenie za zasadne. Przyjął, iż strony łączyła przedwstępna umowa sprzedaży części nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej o numerze (...), tj.(...)obrębB.przyAl. (...)o powierzchni 200m(
    2)za cenę 200 zł za m(
    2). Umowa została zawarta poprzez złożenie przez powoda na piśmie z dnia 20 października 2011 r. oferty i jej przyjęcie również pismem z dnia 21 października 2011 r. przez pozwanego. Tym sposobem strony postępowania określiły elementy podmiotowo istotne umowy ostatecznej. Nie określił jedynie terminu jej zawarcia (art.389 k.c.). Pismem z dnia 26 maja 2012 r. powód wezwał pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 czerwca 2012 r. Ostatecznie do zawarcia umorzy przyrzeczonej nie doszło. W myślart.390 § 1 k.c.jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Strony niniejszego postępowania nie określiły odymienie zakresu odszkodowania. Z poczynionych przez Sąd ustaleń wynika, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a pozwany nie zwolnił się z tej odpowiedzialności wykazując, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z powodów, za które nie ponosi on odpowiedzialności (art.471 k.c.). Tym samym roszczenie powoda uznać należało za uzasadnione. Licząc bowiem na zawarcie umowy przyrzeczonej powód poniósł koszty przygotowania się zarówno do zawarcia umowy sprzedaży (koszt wydzielenia działki), jak i realizacji swojej inwestycji. Podkreślenia wymaga, że w tym zakresie powód działał w zaufaniu do pozwanego posiadając jego pisemną zgodę. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że sam projekt obiektu, który miał być posadowiony na wydzielonej działce został sporządzony bardzo estetycznie z wykorzystaniem naturalnego ukształtowania terenu. Mając na uwadze podniesione wyżej kwestie Sąd uznał roszczenia powoda za uzasadnione i w całości je uwzględnił. Żądanie w zakresie odsetek znajduje uzasadnienie w treściart. 481 § 1 i 2 k.p.c., w związku zart. 359 § 1 i 2 k.p.c.Termin do uiszczenia należności zgodnie z wezwaniem upłynął w dniu najpóźniej przed dniem złożenia pozwu. Powód dochodził odsetek od dnia wniesienia pozwu, co nastąpiło w dniu 29 listopada 2013 r. O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.,
Od powyższego wyroku apelację wniósł pozwanyF. J. (2), zaskarżając go w całości, wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania. Zarzucił orzeczeniu naruszenie art.233k.p.c. poprzez wadliwą ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i wadliwe przyjęcie, iż pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy nie zostały uzgodnione w sposób definitywny wszystkie elementy istotne ewentualnej umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości; uzgodnienie pomiędzy stronami przybliżonej powierzchni działki, która dopiero miała zostać wydzielona geodezyjnie nie może prowadzić do wniosku, iż przedmiot ewentualnej umowy przyrzeczonej w dacie jej rzekomego zawarcia istniał, tym samym w okolicznościach faktycznych sprawy ustalonych przez Sąd skuteczne zawarcie umowy przedwstępnej było obiektywnie niemożliwe, zatem do jej zawarcia nie doszło oraz art.389k.c. poprzez nieprawidłowe przyjęcie, iż korespondencja stron z dnia 20 października oraz z dnia 21 października 2011r. może stanowić podstawę do przyjęcia, iż uzgodniły one wszystkie elementy istotne umowy przyrzeczonej, tymczasem pozwany został wprowadzony w błąd przez powoda co do najważniejszej dla pozwanego okoliczności tj. rzeczywistego przeznaczenia wydzielanej działki gruntu - na stanowisko na odpady.
Powód w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej oraz o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania odwoławczego, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, przedstawiając obszerną argumentację na poparcie swojego stanowiska.
Sąd Odwoławczy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżony wyrok należy uznać za trafny.
Powołane w apelacji zarzuty naruszenia prawa procesowego i prawa materialnego należało uznać za chybione.
Sąd Okręgowy podziela i uznaje za swoje zarówno ustalenia faktyczne, jak i prawne poczynione przez Sąd pierwszej instancji, uznając, iż nie ma potrzeby ich ponownego szczegółowego przytaczania, ustalenia te znajdują bowiem oparcie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, które to dowody Sąd ten ocenił w granicach zakreślonych przepisemart. 233 § 1 k.p.c., wbrew twierdzeniom pozwanego. Wnioski tego Sądu co do faktów w sposób logiczny wynikają z treści przeprowadzonych w sprawie dowodów, równocześnie Sąd poddał wnikliwej i gruntownej ocenie cały zebrany w niej materiał dowodowy.
Przede wszystkim jednakże należy zauważyć, że powód nie postawił skutecznie zarzutu naruszenia przez Sądart.233§1 k.p.c., bowiem nie wykazał, iż Sąd Rejonowy uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, tymczasem tylko takie uchybienia mogą być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena Sądu (tak SN w orzeczeniu z 6.11.1998r., IICKN 4/98 nie publ.). Dotyczy to w szczególności dokonanej przez Sad oceny zeznań świadkaJ. P..
W ocenie Sądu Okręgowego Sąd meriti trafnie przyjął, iż pomiędzy stronami w drodze wymiany pism doszło do zawarcia umowy przedwstępnej. Oferta zakupu nieruchomości z dnia 20 listopada 2011r. złożona pozwanemu przez powoda zawierała m.in.: wskazanie powierzchni gruntu, który miał być przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży – 200m2, ceny za m2, wskazania nieruchomości, z której działka miała zostać wydzielona oraz oznaczenie na mapie geodezyjnej fragmentu nieruchomości, który miał być przedmiotem umowy. Równocześnie pozwany w swoim piśmie z dnia 21 listopada 2011r. zaakceptował warunki oferty, zastrzegając jedynie, iż wydzielenie działki nie może kolidować z projektowanym wyjazdem z nowej wybudowanej drogi tj. na jegodziałkę nr (...), innych dodatkowych zastrzeżeń pozwany w udzielonej odpowiedzi nie zastrzegł, zezwalając na przeprowadzenie prac geodezyjnych, w wyniku których stosowna działka miała zostać wyodrębniona. Uzgodniono także, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie do dnia 30 czerwca 2012r. Czyniąc powyższe ustalenia Sąd meriti zasadnie uznał, iż pomiędzy stronami umowa przedwstępna została zawarta. Należy zgodzić się z pozwanym, iż z uwagi na treść regulacjiart. 155§2 k.c.możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy, która ma dopiero powstać w przyszłości. Należy przyjąć, iż rzeczą przyszłą może także być nieruchomość. Sytuacja taka zaistnieje, gdy zbywca zobowiązuje się przenieść własność działki gruntu, która zostanie dopiero wyodrębniona geodezyjnie i „wieczystoksięgowo” z gruntu stanowiącego własność zbywcy. Właśnie taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie.
Także za bezzasadny należało uznać zarzut naruszenia regulacjiart.389k.c. ponieważ strony nie uzgodniły wszystkich elementów istotnych umowy przyrzeczonej, a pozwany został wprowadzony w błąd przez powoda co do najważniejszej dla pozwanego okoliczności tj. rzeczywistego przeznaczenia mającej zastać wydzieloną działki gruntu – na stanowisko na odpady. Niezbędne elementy umowy sprzedaży to określenie stron umowy, przedmiotu sprzedaży oraz ustalenie ceny. Wszystkie te elementy strony pomiędzy sobą uzgodniły. Jeżeli pozwany miał zamiar uzależnić swoją zgodę na sprzedaż działki dodatkowo jeszcze od jej późniejszego przeznaczenia, to powinien był to wyraźnie wyartykułować w swoim oświadczeniu o przyjęciu oferty sprzedaży. Nie uczynił jednak tego. Zatem wszystkie rozważania pozwanego na temat jego oczekiwań co do zabudowy działki, którą zgodził się sprzedać były bezprzedmiotowe, jak trafnie zauważyła powódka. Tym samym umowa przedwstępna została pomiędzy stronami ważnie zawarta z chwilą dotarcia do powoda oświadczenia pozwanego o przyjęciu oferty (art.61§1 k.c.).
Zatem w okolicznościach sprawy powodowi przysługiwało roszczenie o naprawienie szkody jaką ten poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej – tzw. odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umowy, które w niniejszej sprawie zostało prawidłowo wyliczone i obejmowało tylko zwrot wydatków potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej, poniesionych i wykazanych przez pozwanego(art. 390§1 k.c.).
Ponadto, w ocenie Sądu Okręgowego, podniesione w apelacji zarzuty mają charakter czysto polemiczny i sprowadzają się do negowania właściwej oceny i ustaleń Sądu meriti, przeciwstawiając im własne oceny i wnioski, które w żadnym razie nie mogą podważyć trafności rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego.
Konkludując, zaskarżony wyrok odpowiada prawu, a zarzuty powoda nie zasługiwały na uwzględnienie.
Z tych względów, na podstawieart. 385 k.p.c., apelację pozwanego oddalono, jako bezzasadną. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono po myśliart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.i w oparciu o§ 2 ust. 1 i 2, § 6 pkt 4w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349).

SSO Barbara Braziewicz