Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 67/13
Data wyroku: 2014-08-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Wacław
Słowa kluczowe: Bezumowne Korzystanie
Podstawa prawna: art. 224 kc, art. 225 kc, art. 22 § 2 kc

Sygn. akt: I C 67/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 sierpnia 2014 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Wojciech Wacław

Protokolant:

sekr. sądowy p.p. sekr. sąd. Natalia Anielska

po rozpoznaniu w dniu 20 sierpnia 2014 r. w Olsztynie
sprawy z powództwaB. K.,U. K.
przeciwko(...) S.A.wG.Oddział wO.
o zapłatę i nakazanie
I zasądza od pozwanego(...) S.A.wG.Oddział wO.na rzecz powodówB. K.iU. K.kwotę 5085,- zł (pięć tysięcy osiemdziesiąt pięć złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia(...)
II oddala powództwo w pozostałej części
III zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 4295,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu
IV nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Olsztynie) od powodów kwotę 1002,77 zł zaś od pozwanego kwotę 58,36 zł tytułem wyłożonych przez Skarb Państwa wydatków.

UZASADNIENIE
PowodowieU. K.iB. K.wnieśli o zasądzenie od pozwanego(...) S.A.wG.Oddział wO.kwoty 84750,- zł z ustawowymi odsetkami od dnia(...)do dnia zapłaty, nadto o nakazanie usunięcia pozwanemu (a po zmodyfikowaniu pozwu –k. 136 przesunięcia) z ich działek o nr(...)i(...)słupa trakcji linii energetycznej wraz z zawieszoną linią (siecią ) średniego napięcia w sposób opisany w załączniku do pisma modyfikującego żądanie.
W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że na podstawie umowy z roku 1996 nabyli od Skarbu Państwa działki gruntu onumerach ewidencyjnych (...)o powierzchniach wskazanych szczegółowo w pozwie, położone w(...), a przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Na gruntach tych bez zgody właścicieli został posadowiony słup, na którym to zamontowano podciągi wraz z linią energetyczną 15kV.
Według powodów powierzchnia gruntów z których korzysta pozwany to odpowiednio 330 oraz 4,5 m.kw.
Grunt ten jest w poważnym zakresie wyłączony z możliwości korzystania z działki zgodnie z przeznaczeniem, w szczególności , że słup stoi w miejscu najkorzystniejszym dla wybudowania elektrowni wiatrowej.
Pozwany (jego poprzednik prawny) na wniosek powodów o usunięcie linii informował ich, iż jest możliwa zmiana lokalizacji słupa, jednakże na koszt powodów na co ci nie wyrazili zgody.
Kolejna wymiana pism w tej materii nie doprowadziła do porozumienia co uzasadnia żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powodów za okres 10 lat wstecz od wniesienia pozwu.
Powodowie wyliczyli należne im wynagrodzenie licząc stawkę 25 zł za metr kw. przy powierzchni ograniczonego użytkowania pod liniami 330 m.kw. i przy założeniu 50%-owej ingerencji pod nimi, nadto przy założeniu całkowitego wyłączenia powierzchni 4,5 m.kw. pod słupem.
Kwota 25 zł została ustalona w oparciu o stawkę przyjętą za służebność przesyłu prze Starostwo powiatowe wS..
Za podstawę prawną swoich roszczeń pieniężnych powodowie wskazaliart. 224 i 225 k.ciart. 230 kc.
Pozwany(...) S.A.wG.Oddział wO.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz należnych kosztów procesu.
Przyznał, że na nieruchomościach wskazanych w pozwie znajdują się urządzenia elektroenergetyczne linii Sn 15 kV stanowiące jego własność, które wybudowano w roku(...)przy czym uczyniono to w ramach inwestycji przeprowadzonej na podstawie ustawy z dni(...)o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli, co daje pozwanemu tytuł zbliżony do służebności gruntowych dający uprawnienie do korzystania z nieruchomości.
Dlatego jest to posiadanie w dobrej wierze. Niezależnie od tego pozwany wskazał , iż od czasu posadowienia nie nastąpiła ingerencja w prawo własności powodów , gdyż zostały one nabyte przez nich z istniejącą już infrastrukturą, zaś wybudowano je w ocenie pozwanej na gruncie Skarbu Państwa.
Skoro tak, to pozwany jako następca prawny budującego linię przedsiębiorstwa państwowego pozostaje w dobrej wierze, co uzasadnione jest tym, iż przedsiębiorstwo nie zarządzało z prawnorzeczowego punktu widzenia mieniem odrębnym od mienia Skarbu Państwa.
Odnosząc się do wysokości żądanego przez powodów odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozwany zarzucił, iż przyjęta do wyliczenia tego odszkodowania stawka za m2jest znacznie zawyżona.
Co do roszczenia o nakazanie usunięcia urządzeń pozwany podniósł zarzut zart. 5 kcwskazując , iż linia zasila w energię elektryczną okoliczne gospodarstwa, przez co dojdzie do naruszenia interesu publicznego na rzecz interesu jednostki, tym bardziej , iż powodowie nabyli nieruchomości wraz z urządzeniami i tym samym liczyli się z określonymi ograniczeniami.
Sąd ustalił co następuje:
Powodowie są współwłaścicielami o działek gruntu onumerach ewidencyjnych (...)położonych w(...).
Działki te obecnie przeznaczone są na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Grunty te nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu(...). od Skarbu Państwa jako należące do byłego(...).
W chwili sprzedaży w planach gminnych działki były przeznaczone pod budownictwo mieszkalno usługowe.
(ok. bezsporna , kopia aktu notarialnego k.28)
Na w/w działkach gruntu znajdują się urządzenia elektroenergetyczne pozwanego w postaci linii elektroenergetycznej SN 15 kV, które uniemożliwiają zabudowę działek na łącznej powierzchni 418,2 m.kw., natomiast przy innym wykorzystaniu nieruchomości powierzchnia wyłączona spod użytkowania wynosi 7,75 m.kw. (opinia biegłegoJ. S.k. 176)
Linie te zostały wybudowane przez poprzednika prawnego pozwanego w(...)w ramach powszechnej elektryfikacji wsi. ( bezsporne , dokumenty dotyczące realizacji inwestycji k.58-70).
Pozwany nie posiada obecnie jakiegokolwiek orzeczenia (dokumentu) obrazującego tytuł prawny, uprawniający formalnie do korzystania z terenu na którym zostały posadowione jego urządzenia.
Przy wykonywaniu robót budowlanych nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń bezpośrednio pod napowietrznymi liniami lub w odległości mniejszej niż 5m od skrajnych przewodów licząc w poziomie.
Jednocześnie minimalna bezpieczna odległość, jeśli chodzi o możliwość sytuowania budynków wynosi 3,1 m od skrajnego przewodu linii. (dow. opinia biegłego j.w. k. 175-176).
Wysokość stawki rocznej czynszu dzierżawy 1 m2gruntu wskazanego w pozwie możliwa do uzyskania w uczciwym obrocie wynosi 2,5 - 3 zł za m2/rok, co stanowi bezpośrednią pochodną wartości nieruchomości i stopy zwrotu (kapitalizacji) (dow. opinia biegłejB. C.-R.k. 229).
Sad zważył co następuje:
Odnosząc się w pierwszej kolejności do żądania niepieniężnego - nie mogło odnieść zamierzonego skutku żądanie usunięcia względnie przesunięcia linii energetycznej.
Zauważenia bowiem i podkreślenia wymaga, iż na tle bezspornego zresztą stanu faktycznego sprawy niniejszej, w istocie nie doszło do ziszczenia się pozytywnych przesłanek dla wytoczenia powództwa negatoryjnego określonego treściąart. 222 § 2 kc.
Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy powodowie nabyli przedmiotowe działki od(...)zarządzającej w ramach swych ustawowych kompetencji mieniem Skarbu Państwa tj. nieruchomością wchodzącą w skład byłego(...), co pozwala przyjąć , iż linie wysokiego napięcia zostały wybudowane na gruntach Skarbu Państwa.
W tym miejscu dla porządku należy zauważyć, że zgodnie z treściąart. 7 k.c., jeżeli określone skutki prawne zależą od dobrej lub złej wiary, domniemywa się dobrą wiarę. W kontekście okoliczności niniejszej sprawy wskazane domniemanie ma takie znaczenie oraz płynący zeń skutek , iż to powodowie, chcąc wywieść korzystne dla siebie skutki prawne, mianowicie ustalenie , iż do posadowienia linii przez przedsiębiorstwo państwowe na gruncie, który po tym posadowieniu stanowił własność Skarbu Państwa, doszło w sposób bezprawny, w szczególności wbrew zgodzie właściciela gruntu- winni okoliczność tę nie tylko podnieść , ale wobec takiego a nie innego stanowiska strony pozwanej udowodnić.
Tego zaś w ocenie Sądu , przy bezspornych w sprawie okolicznościach nie uczynili.
Powodowie nie podjęli bowiem nawet próby zakwestionowania dowodów przedłożonych przez pozwaną, które pozwalają przyjąć, że sporne urządzenia energetyczne wzniesione zostały zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami i to na gruncie Skarbu Państwa.
Trudno bowiem uznać by to właściciel gruntu miał udowadniać, iż obiekty posadowione na tym gruncie były wzniesione w sposób zgodny prawem, zaś strona temu zaprzeczająca była z tego obowiązku zwolniona.
Warto jedynie wskazać , iż w(...)działki nabyte przez powodów powstały wskutek podziałudziałki (...)i jako takie zostały przeznaczone do sprzedaży w trybie przetargu jako przeznaczone pod budownictwo mieszkalno usługowe.
Jest zatem oczywistym, iż linie stały się elementem infrastrukturalnym zbywanych działek, zaś działka „macierzysta” stanowiła przedmiot własności Skarbu Państwa.
W niniejszej sprawie, z uwagi na fakt, że właścicielem nieruchomości należącej obecnie do powodów, na której były budowane urządzenia elektroenergetyczne, był w chwili budowy tych urządzeń Skarb Państwa, nie zachodziła potrzeba wydawania np. decyzji o wywłaszczeniu (na podstawieustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości- Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64) i ograniczeniu praw właściciela – Skarbu Państwa.
Co więcej – nielogicznym byłoby formalne ograniczenie praw właściciela przez samego siebie , co również z prawnego punktu widzenia jawi się oczywistym. Podkreślić przy tym jedynie jeszcze raz wypada , że następstwo prawne pozwanej po dotychczasowych posiadaczach urządzeń linii objętych pozwem nie było kwestionowane. Jak zresztą wynika z modelu przekształceń własnościowych i wyposażania kolejnych podmiotów w majątek będący własnością Skarbu Państwa (zob.art. 5 ustawy z dnia 5 lutego 1993 r.o przekształceniach własnościowych niektórych przedsiębiorstw państwowych (…)) – przejęcie urządzeń następowało w ramach przejęcia całych zorganizowanych części przedsiębiorstw, a zatem należy przyjąć, że wraz z przeniesieniem urządzeń linii energetycznej następowało również przeniesienie sytuacji prawnej, jaką było posiadanie w zakresie takim jak służebności na nieruchomości, na której je posadowiono.
Także zgodnie zustawą z dnia 30 sierpnia 1996r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych(tekst jedn. Dz.U. z 2002r., nr 171, poz. 1397) spółki wstępowały we wszystkie stosunki prawne, których podmiotem było przedsiębiorstwo państwowe, bez względu na charakter prawny tych stosunków.
Niewątpliwie Skarb Państwa, jako właściciel nieruchomości mógł posadowić na niej urządzenia energetyczne, których także był właścicielem. Nie może niezależnie do powyższego umknąć też uwadze, iż urządzenia elektroenergetyczne zostały zbudowane na nieruchomości będącej obecnie własnością powodów na podstawieustawy z dnia 28 czerwca 1950 r. o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli(Dz. U. z 1954 r. Nr 32, poz. 135 ze zm.).
Pozwana przedłożyła do akt pewne dokumenty techniczne dotyczące budowy linii energetycznej w rejonieS., co pozwala domniemywać, iż inwestycja, w ramach której wzniesiono m.in. urządzenia energetyczne znajdujące się na nieruchomości powodów prowadzona była legalnie. Przeciwny wniosek byłby trudny do zaakceptowania, choćby z punktu widzenia zasad logiki – wziąwszy pod uwagę zakres inwestycji oraz fakt, iż była prowadzona w oparciu o zatwierdzoną dokumentację.
O legalności inwestycji świadczy również, a może przede wszystkim, iż była prowadzona przez podmiot państwowy na gruncie Skarbu Państwa.
Mając na uwadze wskazane okoliczności, w świetle przewidzianego wart. 7 k.c.domniemania dobrej wiary trzeba uznać, że posadowienie urządzeń na nieruchomości nastąpiło w sposób zgodny z prawem.
To ostatnie zaś implikuje niemożność przyjęcia, iż zachodzi sytuacja objęta dyspozycjąart. 222 § 2 kc.
Na tle podobnego stanu faktycznego wypowiedział bowiem już Sad Najwyższy w wyroku z dnia 14 11 2012 r. (II CSK 176/12) , który dał wyraz zapatrywaniu , iż jeżeli poprzednikiem prawnym właściciela gruntu i właściciela urządzeń przesyłowych (art. 49 k.c.), przebiegających pod powierzchnią tego gruntu, w chwili ich instalacji, był ten sam podmiot prawa, to w procesie negatoryjnym o ich usunięcie (art. 222 § 2 k.c.), właściciel nieruchomości nie może skutecznie powoływać się na bezprawność zachowania następcy prawnego właściciela tych urządzeń. LEX nr 1293941.
Jak się wydaje niezależnie od podniesionego przez pozwanego zarzutu sprzeczności żądania z treściąart. 5 kcprzywołana wyżej teza przystaje w pełni do stanu faktycznego w sprawie niniejszej.
Stąd już z tej to przyczyny żądanie nakazania podlegał oddaleniu w całości.
Ubocznie należy jedynie wskazać, iż żądanie również nie zasługiwałoby na uwzględnienie w kontekścieart. 5 kc.
Zauważyć bowiem należy, iż działka na której zachodzi niemożność posadowienia budynku została nabyta za symboliczną kwotę 205,- zł, zatem z założenia była traktowana , szacowana i zbyta jako nie przeznaczona pod zabudowę.
Powodowie nabywając też tę działkę nie zamierzali żadną miarą wykorzystać ją jako budowlaną czemu zresztą dali wyraz wznosząc budynek mieszkalny na innej działce, pozostałe zaś traktując jak należy rozumieć pomocniczo.
Nie sposób zatem uznać, by przebieg linii niweczył ich plany inwestycyjne związane z przeznaczeniem mieszkalnym działki.
Tym bardziej nie zachodzi element jakiegokolwiek uszczerbku majątkowego, zważywszy na znikomej wysokości cenę nabycia.
Nakazywanie zatem ponoszenia wysokich kosztów przeniesienia linii oraz tworzenie sytuacji w której pozwany zakład miałby dalej ponosić wysokie koszty zajęcia pasa drogowego na rzecz jednostki samorządu, byłoby w tych warunkach nie do pogodzenia z klauzulą zawartą wart. 5 kci stanowiło nadużycie prawa.
Odmiennie natomiast należało już ocenić zasadność żądania pieniężnego za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Jakkolwiek bowiem posadowienie linii jak to wcześniej wskazano nie nastąpiło w sposób bezprawny, to jednak można wskazać na okoliczności, które za zasądzeniem stosownego wynagrodzenia mogłyby przemawiać. Tak też wskazać należy , iż pozwana spółka była bezspornie informowana przez powodów o zmianie właściciela nieruchomości, była też wzywana (względnie toczyła negocjacje) co do usunięcia linii, co miało miejsce w latach 90-tych ub. wieku.
W tym kontekście można uznać , iż posiadanie mogło nabrać cechy wiedzy i świadomości co do tego, iż sporne działki stanowią przedmiot osób (podmiotów) nie powiązanych w żaden sposób ze zbywcą w roku 1996 tj. Skarbem Państwa i tego że nie zachodzi sytuacja istnienia jakiegokolwiek prawnego łącznika pomiędzy aktualnym właścicielem a posiadaczem służebności i jednocześnie właścicielem linii energetycznej.
Niewątpliwie zaś zainstalowane przewody i urządzenia na cudzym gruncie z natury są nieusuwalne stanowiąc część infrastruktury technicznej przedsiębiorstwa przesyłowego. Nawet jeśli zainstalowanie tych urządzeń nie powoduje degradacji gruntu albo nie niweczy dotychczasowego jego przeznaczenia, to z reguły oznacza obniżenie walorów użytkowych gruntu, co dla właściciela jest równoznaczne z uszczerbkiem majątkowym mogącym wystąpić w zróżnicowanej postaci.
Skutki tego rodzaju obciążenia siłą rzeczy przez cały czas dotykają właściciela, który legitymuje się tytułem własności.
Niewątpliwym jest, że w niniejszej sprawie chodzi o trwałe następstwo w postaci obciążenia nieruchomości działek powodów.
Urządzenia elektroenergetyczne należące do pozwanego, a wcześniej do poprzednika prawnego pozwanegoZakładu (...)istniały w datach nabycia przez powodów przedmiotowych nieruchomości i istnieją nadal, dlatego zachodzi niewątpliwie sytuacja uświadomionej u pozwanego uciążliwości w korzystaniu , którą powodowie muszą znosić na równi ze znoszeniem służebności.
Sąd przy tym uznał, iż samo posadowienie linii w ramach powołanej przez pozwanego ustawy nie daje trwałego prawa do bezpłatnego korzystania z nieruchomości, bowiem to wykraczałoby poza ramy uregulowań ustawy o elektryfikacji wsi w tym zakresie. O ile bowiem ustawa nakazywała znoszenie uciążliwości związanej z realizacją inwestycji ewentualnie regulowała prawo do wkraczania na teren nieruchomości celem dokonania niezbędnych prac o charakterze naprawczym , czy remontowo- eksploatacyjnym, to jednak nie regulowała kwestii roszczeń o charakterze cywilnoprawnym a wynikającym z prawa własności.
Na tle stanu faktycznego niniejszej sprawy warto tu przywołać jeszcze raz cytowane wcześniej orzeczenie Sądu Najwyższego gdzie stanowczo wyrażono zapatrywanie, iż nawet brak bezprawności w posadowieniu urządzeń przesyłowych, jak również korzystanie z nieruchomości w sposób, który nie wyczerpuje przesłanki zart. 222 § 2 k.c., tj. "naruszania własności w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa", nie pozbawia właściciela prawa do domagania się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu, względnie prawa do żądania ustanowienia na rzecz strony pozwanej takiej służebności za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305/2/§ 2 k.c.) - baza LEX nr 1293941.
Jak się wydaje stan faktyczny na tle jakiego sformułowano cytowaną tezę w pełni przystaje do okoliczności sprawy niniejszej.
Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni ów pogląd podziela, co znalazło odzwierciedlenie w ustaleniu zasady żądania pieniężnego i uznaniu , że powodowie mogli dochodzić stosownego wynagrodzenia, choć jak należy podkreślić nie w takich jak żądane pozwem granicach.
Wysokość żądania bowiem w tym zakresie została wyliczone w sposób oczywiście wygórowany.
W pierwszej przy tym kolejności za chybione należało uznać naliczenie stawki w wysokości określonej w uchwale(...)z dnia(...)
Z urzędu bowiem Sądowi wiadomo na jakiej zasadzie w chwili obecnej ustalane są stawki , bowiem obowiązuje w tej mierze uchwała(...)z której to wynika, iż odstąpiono od arbitralnego sposobu określania stawki wynagrodzenia za m. kw. nieruchomości obciążonej, z której to m.in. wynika , iż zasadą jest ustalanie jednorazowego wynagrodzenia w drodze sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, jak to ma miejsce w sprawie niniejszej.
Jednocześnie , co wymaga zauważenia powiat w przypadku wykorzystywania urządzeń przez Powiat(...), w razie zamiaru zbycia nieruchomości służebność ustalana jest nieodpłatnie. (§1 ust. 2 lit a uchwały)
Z powyższego jednoznacznie wynika , iż w razie przeznaczenia do sprzedaży niektórych działek faktycznie obciążonych istniejącymi urządzeniami ustanowienie służebności następuje nieodpłatnie.
Jak się wydaje sprzedaż przedmiotowych nieruchomości miała miejsce w okolicznościach jeśli nie tożsamych z ostatnio przywołanymi, to w zasadzie w analogicznych , skoro sprzedaży podlegały działki już zabudowane urządzeniami, zaś faktycznie dokonano sprzedaży bez uprzedniego uporządkowania sytuacji prawnej działek , co jest poniekąd uzasadnione wprowadzeniem do obowiązującego prawa instytucji służebności przesyłu dużo później niż czas sprzedaży działek.
Powyższe przemawia jedynie za tym , iż po, pierwsze nie ma żadnego przełożenia stawka przywołana przez powodów na stan faktyczny i prawny w sprawie niniejszej, po wtóre , są sytuacje gdzie jednostki samorządowe odstępują się od wynagrodzenia za służebność zważywszy na interes publiczny.
Jest zatem oczywistym, iż źródłem i podstawą dla ustalenia stawki wynagrodzenia winna być tu opinia biegłego.
Tak też z opinii biegłego wynika, iż wartość czynszu rocznego za 1 m.kw. gruntu a zatem o przeznaczeniu zgodnym z ewidencyjnym przeznaczeniem spornych działek i faktycznym zresztą sposobem ich użytkowania wynosi 2,5 zł/m.kw./rok
W tej mierze Sąd w pełni podzielił tę opinię (z pewnymi korektami o których będzie mowa dalej), bowiem jest ona obszerna , logiczna, zupełna i jako taka stanowi w pełni miarodajne źródło wiedzy o realnej skali możliwych do uzyskania stawek czynszu za okres dochodzony pozwem tj. za lat 10 przed wniesieniem powództwa.
Biegła przede wszystkim wskazała na brak bazy bezpośrednich danych co do czynszów dzierżawnych w tym znaczeniu, iż brak jest zarejestrowanych umów najmu czy dzierżawy nieruchomości, co uniemożliwia zastosowanie wprost stawek przyjmowanych czynszów w istniejącym obrocie, czego zresztą strona powodowa nie kwestionowała.
Biegła również wyczerpująco uzasadniła jaką w tej sytuacji metodę należało zastosować, przedstawiając i rzeczowo uzasadniając trafność przyjętych rozwiązań, w kontekście powiązania rodzaju nieruchomości i jej wartości ze stopą zwrotu z nieruchomości i dalej możliwym do uzyskania czynszem.
Tak też biegła uzasadniła w jaki sposób ustaliła najbardziej przystającą do realiów sprawy stopę kapitalizacji wyliczoną z rynku kapitałowego – bezpiecznych lokat, przy uwzględnieniu ryzyka i inflacji oraz uwzględnieniu stosownych korekt.
Co więcej, biegła na rozprawie w sposób rzeczowy i przekonywujący przedstawiła przyjętą przez siebie metodologię polegającą na powiązaniu stawek czynszu z wartością nieruchomości, co jest metodą powszechnie stosowaną i ugruntowaną w praktyce szacowania czynszów, szczególnie , jeśli dla tego rodzaju nieruchomości brak jest bezpośrednich źródeł porównania w postaci zarejestrowanych , bądź w inny sposób dostępnych umów zawieranych w obrocie.
Biegła również wskazała dlaczego wybrała lokaty bezpieczne i bony skarbowe, wyjaśniając rzeczowo w jakich to sytuacjach stopa zwrotu może zwyżkować wskazując na nietypowość, czy wyjątkowość takich sytuacji , których na tle stanu faktycznego sprawy niniejszej nie sposób dla rozważań opinii przyjmować.
Jednocześnie podkreśliła , iż przy wyborze działek dla celów opinii kierowała się wyłącznie zasadami zawodowymi.
Tam też gdzie biegła uwzględniła w bazie nieruchomości formalnie zakwalifikowane jako rolne – wyjaśniła , iż w istocie z uwagi na lokalizację i objęcie aktualnym planem zagospodarowania, podlegają one możliwości zabudowy , skoro leżą w zwartej zabudowie wiejskiej, co warunkuje wprost tę możliwość.
Dodatkowo opinia ta została uzupełniona poprzez podanie informacji w zakresie możliwości zabudowy przy wskazaniu, iż informację co do szczegółowego przeznaczenia działek biegła pozyskała w Urzędzie GminyS..
Stąd wszelkie zarzuty dotyczące nieprzydatności opinii złożone w tym zakresie przez powodów należało uznać za chybione.
W istocie zresztą zarzuty te dotyczyły doboru nieruchomości i ewentualnej ich identyfikacji, dalej stopy zwrotu i współczynnika ingerencji.
Zarzuty te jednak w ocenie Sądu, przy uwzględnieniu pewnych korekt, które Sąd dla celów wyliczeń poczynił, ostać się nie mogły.
Tak też odnosząc się do zarzutu takiego samego potraktowania dla celów wyceny nieruchomości wszystkich działek powodów – tu wskazać należy , iż taka wycena dla celów szacowania czynszu jest w pełni uzasadniona.
Istotą bowiem żądania powodów jest niemożność wykorzystania nieruchomości właśnie gruntowej , skoro to w obrębie gruntu zakłócone ma być korzystanie, nie zaś w obrębie budynku mieszkalnego co wynika po prostu z przebiegu przedmiotowych linii.
Tym samym dla celów wyliczenia czynszu winny być wzięte jedynie pod uwagę nieruchomości gruntowe.
Sam zaś fakt , iż biegła wskazała , że jedna działka jest zabudowana , a pozostałe działki stanowią podwórko nie miało znaczenia dla wyceny, natomiast stanowi o tyle uwagę nie bez znaczenia (choć stanowi to okoliczność bezsporną), iż powodowie faktycznie część działki sąsiadującej z działką zabudowaną tj.(...)traktują jako funkcjonalnie powiązaną z tą działką skoro jest zagospodarowana jak „podwórko”.
Chybiony jest tym bardziej zarzut , iż biegła przy wycenie nie uwzględniła wpływu przebiegu linii na wartość nieruchomości.
Po pierwsze bowiem, istotą ustalenia czynszu jako miary wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości jest założenie wyjściowe korzystania z nieruchomości faktycznie nieobciążonej, skoro wyliczany czynsz stanowi ekonomiczny surogat miary ingerencji w postaci obciążenia czy utrudnienia z korzystania właśnie z nieruchomości hipotetycznie niedotkniętej zakłóceniem. W tym też zawarta jest cała logika wyliczanego wynagrodzenia.
Jest to zresztą zarzut w istocie godzący w interes jego autora, skoro jeśli przebieg linii wpływa ujemnie na wartość nieruchomości (co jest niezaprzeczalne i stanowi bezsporną okoliczność przywoływaną zresztą w ramach podstawy faktycznej przez stronę powodową), to tym samym czynsz stanowiący pochodną tej wartości jako jednego z mnożników byłby odpowiednio niekorzystnie dla strony zredukowany. (warto zauważyć, iżdziałka (...)dotknięta najbardziej przebiegiem linii została w drodze przetargu wylicytowana i nabyta za cenę ok. 10-krotnie niższą niż działki pozostałe tj. za cenę 205,- zł)
Co do braku podania numerów działek celem możliwości zweryfikowania ich wartości - tu wskazać należy , iż strona nie zakwestionowała faktu istnienia podanych przez biegłą transakcji, jak również przedmiotu ich sprzedaży, ceny, jak i powierzchni poszczególnych nieruchomości, co najwyżej ten zarzut zmierza w kierunku weryfikacji poprawności bazy wziętej jako podstawę do ustalenia wartości działek.
W ocenie Sądu jednakże ten zarzut przyczyniłby się jedynie do przewleczenia postępowania.
Wskazać bowiem należy na to , iż powodowie sami pozyskując wartości cen sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie , czyniąc też własne wyliczenia dotyczące średniej, nie potrafili w sposób przekonujący uprawdopodobnić tego , że wyjściowa wartość średniej ceny 1 m.kw. działki byłaby znacząco wyższa od 50 zł/m.kw.
Wskazać bowiem , że np. w zarzutach do opinii na k. 261 wskazali na dwie skrajne wartości tj. 45 zł i 74,- zł , co daje średnią 59,5 zł.
Również na str. 16 zarzutów (k. 323) wskazali , iż zasadnym jest przyjęcie średniej stawki 60,- zł za m.kw.
W takiej to sytuacji Sąd, uznając , iż ta ostatnia stawka mieści w granicach błędu statystycznego, przyjął dla ustalenia wysokości czynszu tę ostatnią stawkę , mając na uwadze fakt , iż przedmiotem opinii nie jest wartość nieruchomości obliczana w oparciu o obligatoryjny, nakazany ustawą w takiej sytuacji operat szacunkowy , lecz jedynie czynsz , który to uwagi na brak bazy porównawczej jest jedynie szacowany w oparciu o czynniki i wskaźniki, które również są w pewnym sensie niedookreślone i szacowane w sposób ocenny, nie będąc wynikiem ścisłych wyliczeń, nie stanowiąc też wielkości ściśle weryfikowalnych i precyzyjnie wyliczalnych, co dotyczy stopy kapitalizacji.
Skoro bowiem ta nie jest wielkością precyzyjnie wyliczalną to tym samym należy uznać , iż kwota czynszu stanowiąca wynik jej przemnożenia przez wartość jednego metra kw. gruntu stanowi jedynie wartość z góry dotkniętą ryzykiem błędu i nie do końca ściśle weryfikowalną.
Dlatego też Sąd uznał , iż mając na uwadze bezsporny brak bezpośredniej bazy danych dot, czynszu i wtórny sposób jego wyliczania, jest możliwym podwyższenie stawki ceny 1 m.kw. działek do 60,- zł za m.kw. jako wartości wyjściowej dla dalszych obliczeń.
Owa zwyżka mieści się w marginesie 20% , jednocześnie też stanowi przy końcowym wyniku wartość znikomą w stosunku choćby do skali dochodzonego pozwem roszczenia pieniężnego.
Za gołosłowne należało również zarzuty dotyczące błędnie przyjętej stopy kapitalizacji 5 %.
Powodowie bowiem wskazali , iż ta stopa dotyczy gruntów rolnych , przy czym sami przyznali, iż owa stopa uwzględnia (powszechnie zresztą znany) fakt dodatkowych korzyści związanych z aprecjacją wartości gruntu, czego to w tym okresie (tj. 2006-2010) nie doznawały nieruchomości innego rodzaju z uwagi na dekoniunkturę na rynku nieruchomości.
Logicznie zatem rzecz ujmując, jeśli to właśnie nieruchomości rolne miałyby w badanym okresie wyjątkowo wysoką stopę zwrotu z uwagi na przywołaną w zarzutach aprecjację (k. 262) to stopa ta w odniesieniu do nieruchomości powodów winna być odpowiednio niższa lub równa wskazanej prze biegłą. (sami powodowie przywołują stopę 5-6 % dla terenów niezabudowanych , co w ocenie Sądu jest różnicą pomijalną).
Dość jedynie wskazać , iż o ile to grunty rolne z uwagi na możliwość uzyskania korzystnych dopłat unijnych stanowić mogą przedmiot dzierżawy, o tyle jest oczywistym, iż z uwagi na lokalizację i ograniczone możliwości wykorzystania działek jedynie jako przedmiotu dzierżawy na terenie wiejskim, możliwe do uzyskania czynsze nie będą wygórowane.
Co do braku uwzględnienia wskaźnika czy współczynnika ingerencji – zawarte w piśmie powodów zarzuty w tym zakresie również nie mogły odnieść zamierzonego skutku.
Poczynione bowiem w tej mierze przez biegłą uwagi mają charakter natury ogólnej i nie były brane pod uwagę przy konstruowaniu stawki czynszu.
Dotyczą one bowiem oceny tego, w jaki sposób wartość nieruchomości wskutek ingerencji zmniejsza się w zależności od przeznaczenia czy sposobu korzystania z nieruchomości, co nie dotyczy wyliczenia czynszu „bazowego” dla nieruchomości „niezakłóconej’ lecz w istocie elementu korekty czynszu z uwagi na stopień ingerencji infrastruktury w sposób korzystania.
O ile zatem ten stopień jak wynika z tabeli jest znikomy przy gruntach rolnych gdzie linia napowietrzna w zasadzie w ogóle nie stoi na przeszkodzie uprawom i wypasowi zwierząt, o tyle staje się znaczący przy gruntach budowlanych (0,5-06 – k. 226), gdzie nie można wznosić obiektów , choć można wykorzystać grunt w inny sposób np. poprzez założenie ogrodu, urządzenie podjazdu, parkingu itp. , które to wykorzystanie jest typowe dla działek budowlanych przy zabudowie jednorodzinnej, czy rekreacyjnej.
Dlatego też stawka czynszu wyjściowego obrazującego wynagrodzenie za korzystanie przez podmiot trzeci w sposób „niepodzielny” tj. przy skali ingerencji 100%-owej jest odpowiednio „miarkowany” stosownie do stopnia tejże ingerencji.
Tak np. przy gruncie rolnym jest to od 0,1 do 0,2 czynszu (ingerencja znikoma) , zaś przy przeznaczeniu budowlanym wynosi od 0,4 do 0,6.
Sąd przychylając się do tego zestawienia wskaźników , zważywszy na faktyczne przeznaczenie i wykorzystanie gruntu przez powodów przyjął współczynnik średni 0,5 pod liniami.
Jest to zatem dodatkowy mnożnik obrazujący miarę „współkorzystania” przez powodów i pozwaną spółkę w obrębie gruntu pod liniami co do którego sposób wykorzystania doznaje określonego ograniczenia (choć nie całkowitego wyłączenia, co uzasadnienia szerszego nie wymaga ).
Powodowie zresztą w obrębie gruntu pod liniami sami wskazali , iż współczynnik ten wynosi 0,5 (50%) - k.5 , zaś pod słupem 100% (uzas. pozwu k.5 ).
Tym samym współczynnik ten tak w zakresie powierzchni pod liniami 0,5-50% jak i pod słupem (1 tj. 100%) został uwzględniony zgodnie ze stanowiskiem powodów.
W ocenie Sądu tak przyjęta skala zakłócania w korzystaniu będzie odzwierciedlała z jednej strony fakt istnienia uciążliwości spowodowanej obecnością urządzeń i zdeterminowany tym ograniczony sposób korzystania z nieruchomości , z drugiej zaś nie będzie stanowiła dla pozwanego nieuzasadnionego obciążenia finansowego , związanego z przesyłem prądu.
Dla właścicieli nieruchomości natomiast nie będzie stanowiła źródła nieuzasadnionego ekonomicznie , nadmiernego dochodu.
Powodowie przy tym , jak wynika z treści pozwu oraz uzasadnienia domagali się „czynszu dzierżawnego ” za powierzchnię pod liniami dotkniętą 50%-owym ograniczeniem z korzystania wynoszącą 330 m.kw. , zaś pod słupem za powierzchnię wyłączenia - 4,5 m.kw. (k.5).
Stąd pozostając w granicach podstawy faktycznej żądania (art. 321 kpc), czynsz czy wynagrodzenie z tytułu jakiejkolwiek niemożności korzystania przez rok będzie stanowił wynik przemnożenia powierzchni pod słupem 4,5 m.kw. przez stawkę czynszu stanowiącego wynik przemnożenia ustalonej uprzednio ceny 60,- zł/m.kw przez stopę zwrotu 5% (tj. 0,05) co daje kwotę 13,50 zł w skali roku.
Jeśli zaś chodzi o powierzchnię dotkniętą jedynie 50%-ową ingerencją w korzystanie z gruntu wynagrodzenie za 1 rok będzie odpowiednio wynikiem
przemnożenia powierzchni 330 m.kw. przez roczną stawkę czynszu równą 60x0,05=3 zł/m.kw/rok co przy uwzględnieniu stopnia ingerencji 50% (tj. mnożnik 0,5) daje ostatecznie roczną kwotę z tytułu ograniczonego korzystania 495 zł (330 m.kw. x 3 zł/m.kw/rok x 0,5 ).
Zsumowanie tej kwoty z kwotą wynagrodzenia za całkowite uniemożliwienie korzystania – powierzchni pod słupami, dało wynik w postaci łącznego wynagrodzenia za 1 rok w kwocie 508,50 zł.
Przemnożenie zaś powyższej kwoty rocznego wynagrodzenia przez 10 tj. za dziesięcioletni okres dochodzony pozwem dało wynik w postaci łącznego wynagrodzenia za 10 lat w kwocie 5085,- zł, co podlegało zasądzeniu jak w pkt. I wyroku. (art. 224 §2 kcw zw. zart. 225 kc) wraz z odsetkami od daty następnego dnia po dniu wysyłki ostatniego pisma z wezwaniem o zapłatę.
W pozostałym zaś zakresie powództwo z przyczyn powyżej wyłuszczonych podlegało oddaleniu.
Końcowo jedynie w uzasadnieniu oddalenia wniosku o dowód z kolejnej opinii biegłego należy podnieść, iż wobec nietrafności zarzutów dalsze opinie spowodowałyby jedynie przewłokę w postępowaniu nie wnosząc nowych elementów do sprawy przy pełnej przydatności opinii już sporządzonej.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c., uwzględniając ostateczny wynik sprawy.
W sprawie powodowie ponieśli łączne koszty procesu w łącznej wysokości 9805,- zł, do których należy zaliczyć opłatę od pozwu (4688,- zł), wynagrodzenie pełnomocnika (3600 zł), opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł) oraz poniesione przez nich wydatki na biegłego (1500zł). Skoro wygrali sprawę w 5,5 %, to strona pozwana powinna zwrócić im koszty procesu w wysokości 540,- zł.
Natomiast po stronie pozwanej powstały koszty procesu w wysokości 5117 zł, obejmujące wynagrodzenie pełnomocnika profesjonalnego (3600,- zł), opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł) oraz wydatki na biegłego (1500 zł). W tej sytuacji na rzecz pozwanego, który wygrał proces w 94,5 %, Sąd przyznałby koszty procesu w wysokości 4835,- zł.
Mając powyższe na względzie, dokonując zminusowania uwzględnionych kosztów procesu, na podstawieart. 100 k.p.c.i § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, Sąd zasądził na rzecz pozwanego kwotę 4295,- zł (4835 zł – 540 zł) tytułem zwrotu kosztów procesu.
O kosztach sądowych orzeczono po myśli art. 113 uoksc stosownie do proporcji w jakiej strony wygrały proces bądź uległy żądaniu strony przeciwnej.