Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1502/13
Data wyroku: 2014-05-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zarząd Rzeczą Wspólną
Podstawa prawna: art. 61 ust 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

Sygn. akt III Ca 1502/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 maja 2013 roku Sąd Rejonowy w Pabianicach:
1. zobowiązałL. B.iI. B.do złożenia oświadczenia woli o przejęciu zarządu nieruchomością położoną wP.przyul. (...), objętejksięgą wieczystą (...), pozostającą obecnie w zarządzie Gminy MiejskiejP.reprezentowanej przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej wP.i zwolnieniu Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej od pełnienia zarządu, oraz
2. zasądził solidarnie od pozwanychL. B.iI. B., na rzecz powodowej Gminy MiejskiejP.kwotę 662 złote tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy wydając powyższy wyrok ustalił, że zabudowana nieruchomość, położona przyulicy (...)wP., objętaksięgą wieczystą (...), stanowi współwłasnośćL. B.iI. B.w częściach wynoszących po 1/2. Poprzednikiem prawnym wyżej wymienionych współwłaścicielek byłaE. B. (1). Współwłaścicielki nieruchomości nie sprawują zarządu nad nieruchomością.
Na mocy decyzji Prezydenta MiastaP.z dnia 26 lutego 1992 r. nieruchomość przyul. (...)została oddana wzarząd Zakładowi (...)wP.. Podstawą prawną wydania decyzji byłart. 25 ust 2 pkt 2 i 3 Ustawy Prawo lokalowe(Dz.U.1992.30.165 ze zm., dalej powoływana jako "Pr. Lok.") oraz§ 3 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 5 października 1974 r.w sprawie przejmowania budynków w zarząd terenowych organów administracji państwowej (Dz. U. Nr 37, poz. 222). Przyczyną wydania decyzji były skargi mieszkańców posesji na pogarszający się stan techniczny i sanitarno-porządkowy nieruchomości oraz fakt, iż lokatorzy nie mają komu płacić czynszu. Wynikało to z faktu, że faktycznie zarząd nad posesją nie był wykonywany.
W 2003 r.Zakład (...)wP.prowadził korespondencję z ówczesną właścicielką nieruchomości przyul. (...),E. B. (1)zamieszkałą wW., w przedmiocie przejęcia zarządu nieruchomością przyul. (...). Do przejęcia zarządu nieruchomością przez właścicielkę nie doszło.E. B. (1)zwróciła się pismem z dnia 18 grudnia 2003 r. doZakładu (...)wP.z prośbą o dalsze utrzymanie zarządu.
Obecnie zarząd nad nieruchomością położoną przyul. (...)wP.sprawuje jednostka budżetowa Gminy MiejskiejP., to jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej jako następcaZakładu (...)wP.. Od 2011 r. prowadzone były rozmowy między Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej, a osobami reprezentującymi współwłaścicielki nieruchomości przyul. (...)w celu przejęcia zarządu nieruchomości przez właścicielki. Negocjacje te okazały się nieskuteczne. Kwestią sporną pomiędzy stronami, także na gruncie obecnego postępowania sądowego, pozostaje fakt, że w budynku, w czterech lokalach, mieszkają osoby, które zawarły umowy najmu z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej lub jego poprzednikiem prawnym. Współwłaścicielki domagają się rozwiązania tych umów oraz rozliczenia z zarządu z nieruchomości za ostatnie 20 lat.
Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie zart. 61 ust 1 Ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych(Dz.U.1998.120.787) z dniem wejścia w życie ustawy, tj. z dniem 12 listopada 1994 r., do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych wydanych na podstawieart. 25 ust. 2 i 3Pr. Lok., stosuje się przepisyKodeksu Cywilnegoo prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Tym samym do czynności wykonywanych przezZakład (...), a obecnie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zarządzający nieruchomością położoną przyul. (...)wP., mają zastosowanie przepisyKodeksu Cywilnegoo prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Tymczasem zgodnie zart. 753 § 1 k.c.prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia powinien w miarę możliwości zawiadomić o tym osobę, której sprawę prowadzi i stosownie do okoliczności albo oczekiwać jej zleceń, albo prowadzić sprawę dopóty, dopóki osoba ta nie będzie mogła sama się nią zająć. Zdaniem Sądu Rejonowego nie ma żadnych przeszkód, aby pozwane mogły zajmować się zarządem nieruchomości, która jest ich współwłasnością, bądź zlecić zarząd wyspecjalizowanemu podmiotowi. Fakt, iż na nieruchomości mieszkają lokatorzy, którzy nie zawarli umów najmu z pozwanymi lecz z powodem, nie stanowi przeszkody prawnej dla przejęcia zarządu nieruchomością i realizacji obowiązków właściciela, do których należy zarząd nad przedmiotem własności. Sąd wskazał, że roszczenie powoda znajduje oparcie także w przepisie art. 7 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie Ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianieustawy prawo spółdzielcze(Dz.U.1997.111.723), zgodnie z którym w razie niezłożenia przez właściciela nieruchomości, do której stosuje się art. 61 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, wniosku o przywrócenie zarządu w terminie do dnia 31 grudnia 1998 r. gminie przysługuje roszczenie o przejęcie przez niego zarządu. Przepis ustawy w oparciu, o który powód wystąpił z roszczeniem, nie uzależnia istnienia roszczenia od uprzedniego opróżnienia przez dotychczasowego zarządcę działającego w oparciu o przepisyKodeksu Cywilnegoo prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, nieruchomości, której zarząd ma przejąć właściciel. Stąd przyjęto, że nie istnieją przeszkody natury faktycznej i prawnej do przejęcia zarządu przez pozwane. Sąd stwierdził nadto, że powództwo nie stanowi również nadużycia prawa ani jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego ani przedwczesne. W tej sytuacji uznał je za uzasadnione. O kosztach procesu orzekł zgodnie zart. 98 k.p.c.

Powyższe orzeczenie zaskarżyły pozwane, wnosząc o jego zmianę mającą się wyrażać w oddaleniu powództwa. Ponadto wnosiły o zasądzenie od powoda kosztów postępowania przed Sądem I instancji i II instancji wg. norm przepisanych.
Skarżące podniosły zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisuart. 5 kc, przez jego niezastosowanie, a w konsekwencji uwzględnienie zgłoszonego przez stronę powodową roszczenia. Wywodziły, że strona powodowa nie dokonała opróżnienia zarządzanych lokali z uwagi na brak odpowiedniej liczby lokali socjalnych. Wniosły o zwrócenie się do Sądu Okręgowego w Łodzi o nadesłanie akt sprawy z powództwaI. B.iL. B.przeciwko MiastuP.o zapłatę, zawisłej pod sygnaturą II C 531/13, oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentu znajdującego się w tychże aktach, a mianowicie protokołu rozprawy z dnia 24 lipca 2013 r. w toku której przesłuchano PaniąM. D.na okoliczność treści zeznań PaniM. D., w tym rozbieżności w jej zeznaniach w sprawach przed Sądem Okręgowym (II C 532/13) oraz przed Sądem Rejonowym (I C 50/13). Nadto wniosły o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z uzupełniającego przesłuchania tego świadka na okoliczność rzeczywistych powodów zaniechania wypowiedzenia umów z lokatorami. Wskazano, że okoliczność ta została ujawniona i potwierdzona dopiero w toku przesłuchania PaniM. D.przed Sądem Okręgowym w Łodzi dniu 24 lipca 2013 r., co oznacza, że potrzeba przesłuchania świadka na wskazane okoliczności zaistniała później, aniżeli wydanie wyroku, którego dotyczy niniejsza apelacja.
W uzasadnieniu wskazano, że choć powództwo zasadniczo jest zasadne, to zostało wytoczone przedwcześnie. Pozwane nie wyrażają zgody na przejęcie zarządu nad nieruchomością z aktualnym stanem lokatorów, bowiem przejęcie nieruchomości wraz z koniecznością znoszenia faktu zawartych umów na warunkach, które nawet nie są zbliżone do rynkowych, jest nie do przyjęcia. Żądanie przejęcia zarządu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bowiem jest próbą zmuszenia właścicieli do przejęcia nieruchomości przez właścicielki z lokatorami, z którymi nigdy nie wchodziły one na grunt jakichkolwiek stosunków zobowiązaniowych. Powód działając jako zarządca zajmował się nieruchomością w sposób, który zawsze odpowiadał wyłącznie jemu, nie zważając w ogóle na wolę właściciela nieruchomości. Pomimo, że nieruchomość stanowiła własność osób fizycznych i nie wchodziła do zasobu mieszkaniowego GminyP., faktycznie traktowana była w ten sposób, jak gdyby do tego zasobu należała. Lokatorzy nieruchomości nie zostali na nią wprowadzeni przez pozwane, lecz wyłącznie na skutek działań powoda. To powód, działając jako zarządca nieruchomości od 1992 r. podpisywał z najemcami kolejne umowy, przy czym od co najmniej 2003 r. wiedział, iż meldowanie w lokalach kolejnych lokatorów jest sprzeczne z wolą poprzednika prawnego pozwanych, tj. PaniE. B. (1). Zmuszenie pozwanych do przejęcia zarządu w chwili, kiedy lokale pozostają zasiedlone przez lokatorów wprowadzonych tam przez ZGM na warunkach, które uniemożliwiają w istocie korzystanie z nieruchomości w sposób odpowiadający treści prawa własności ocenione winno zostać ujemnie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.
W konkluzji, postawa powoda, który faktycznie zmierza do przerzucenia odpowiedzialności za realizację obowiązkowych własnych zadań gminy jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego wskutek czego powództwo nie może zostać uwzględnione.

Powód w odpowiedzi na apelację wnosił o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik powoda sprecyzował niejasne sformułowanie pkt 1 pozwu w ten sposób, że oświadczenie woli ma być złożone Gminie MiejskiejP.i wskazał, że gmina wnosi o zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli, że pozwane zobowiązują się do przejęcia zarządu przedmiotowej nieruchomości

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych nie jest zasadna i podlega oddaleniu.
W sytuacji, gdy skarżące nie kwestionują ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Rejonowy, ustalenia te są dla Sądu Okręgowego wiążące. Jednocześnie Sąd odwoławczy przyjmuje je za własne, czyniąc podstawą faktyczną swego rozstrzygnięcia.
Skarżące nie kwestionują formalnej zasadności powództwa, a jedynie podnoszą sprzeczność powództwa z zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy, który w zakresie stosowania przepisów prawa materialnego nie jest związany zarzutami apelacji, ocenia przeprowadzoną przez Sad Rejonowy analizę obowiązujących przepisów jako trafną. Natomiast okoliczności przytoczone w apelacji, mające w założeniu spowodować oddalenie powództwa z powołaniem na przepisart. 5 k.c., nie mogą przynieść skutku poszukiwanego przez apelujące.
Wywód prawny przedstawiony przez Sąd Rejonowy, zwłaszcza w odniesieniu do formalnej zasadności powództwa jest na tyle wyczerpujący, że ponowne omawianie tych kwestii należy uznać za zbędne. Sąd Okręgowy podziela także zapatrywanie przedstawione przez Sąd I instancji, iż żądanie zgłoszone w obecnym powództwie nie narusza zasad współżycia społecznego i nie stanowi nadużycia prawa. Skarżące całkowicie pomijają, że prawo własności wiąże się nie tylko z prawami, ale także z obowiązkami. Wbrew obiegowemu mniemaniu, prawo własności nie jest prawem niczym nie ograniczonym. Zwraca uwagę, że wywód skarżących całkowicie pomija powody, dla których nieruchomość została przejęta w zarząd przez poprzednika strony powodowej. Powody te można streścić jako zaniedbywanie nieruchomości przez poprzedniczkę prawną pozwanych i nie sprawowanie przez nią zarządu. Ponadto należy mieć na uwadze, że to poprzedniczka prawna pozwanych, nie mogąc przejąć zarządu, wyraziła zgodę na sprawowanie zarządu przez powoda, bowiem jak wynika z pisma z dnia 18.12. 2003r kierowanego przezE. B. (1)do poprzednika prawnego powoda, nie mogła się ona zająć nieruchomością z uwagi na odległość i prosiła o sprawowanie zarządzania nieruchomością w dalszym ciągu. Należy również podnieść, że pismoE.B.z dnia 31.10.2003r kierowanie również doZakładu (...), na które powołują się pozwane w apelacji, w którym to piśmieE. B. (1), informuje, że złożyła pismo do Urzędu Miasta o nie meldowanie osób na nieruchomości i o nie wydawanie decyzji w sprawie remontów bieżących lub wprowadzania zmian budowlanych, pochodzi z daty wcześniejszej od pisma z dnia 18.12.2003r. powyżej przywołanego przez Sąd, w którymE. B. (1)prosiZakład (...)o utrzymanie zarządzania w dalszym ciągu. Dokonując analizy obu pism można wnioskować, żeE. B. (2)z uwagi na znaczną odległość zamieszkania i nie możność osobistego sprawowania zarządu zmieniła zdanie o osobistym sprawowaniu zarządu i dlatego zwróciła się o dalsze jego sprawowanie doZakładu (...), nie określając zasad sprawowania zarządu.
Skarżące przemilczały także w apelacji oczywisty fakt, że przez szereg lat nie interesowały się nieruchomością, w istocie przerzucając obowiązek wykonywania czynności bieżącego zarządu na stronę powodową. Należy podkreślić, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że na zasady współżycia społecznego może w zasadzie powoływać się tylko ten, kto sam prawa nie nadużywa. Podkreślić trzeba, że w myśl przepisów prawa cywilnego zasadą jest sytuacja, że to właściciel sprawuje zarząd rzeczą. Pozwane jak wynika z niniejszej sprawy odmawiają przejęcia zarządu nieruchomością bowiem nie są zadowolone, że nieruchomość jest zasiedlona, mieszkają w niej lokatorzy i płacą czynsz w wysokości regulowanej a nie rynkowej, natomiast same nic nie robią, aby te sytuację zmienić. Pozwane w apelacji przytaczają fragmentarycznie wypowiedzi doktryny i judykatury na temat zasad współżycia społecznego , jednakże wypowiedzi te nie odnoszą się do niniejszego stanu faktycznego. W żadnym zaś razie nie można czynić powodowi zarzutu postępowania w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, że działaniem nieprawidłowym powoda było zasiedlenie nieruchomości. W ten sposób powstała szansa na co najmniej częściowe pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, który wykonywała przecież strona powodowa na wniosek poprzedniczki prawnej pozwanych a nie pozwane. Nieruchomość budynkowa, bez względu bowiem na to czy jest zasiedlona czy nie, generuje koszty utrzymania, obciążające w obecnej sprawie zarządcę Natomiast prowadzenie zarządu nieruchomością przez gminę jest szczególną sytuacją, w której z uwagi na konieczność ochrony praw lokatorów, jak również osób postronnych, mogących zostać poszkodowanymi z uwagi na stan nieruchomości, zmuszona jest przeprowadzać niezbędne remonty, które jak powszechnie wiadomo są kosztowne. W ocenie Sądu Okręgowego, gdyby pozwane rzeczywiście, tak jak wywodziły w toku procesu, były zainteresowane wykonywaniem zarządu nieruchomością, która do nich należy, to miały możliwość to czynić i na chwile obecną mogłyby już dysponować nieruchomością wolną od obciążeń. Biorąc pod uwagę od jak długiego czasu strona powodowa zabiega o przejęcie od niej zarządu nieruchomością, możliwe to było przy zachowaniu przeciętnej, należytej staranności w prowadzeniu własnych spraw. Wystarczające byłoby po temu przejęcie zarządu nieruchomości. Dodać należy, że w razie przejęcia zarządu pozwane będą miały takie same uprawnienia do wypowiedzenia umów najmu, jak strona powodowa. Również będą mogły rozwiązać sprawę za niskich ich zadaniem czynszów. Natomiast oczekiwanie, by nieruchomość została przez stronę powodową opróżniona z lokatorów, w istocie stanowi dalszy przejaw dotychczasowej postawy pozwanych, nie zaprzątających swojej uwagi sprawami związanymi z nieruchomością, która przecież należy do nich. Takie zachowanie pozwanych nie może korzystać z ochrony przewidzianej przepisem 5k.c.
Powyższe okoliczności powodują, że prowadzenie wnioskowanych w apelacji dowodów byłoby bezprzedmiotowe. Obecna sprawa nie dotyczy bowiem (w przeciwieństwie do postępowania w sprawie II C 531/13) rozliczenia zarządu wykonywanego przez gminę. Sprawa dotyczy wyłącznie roszczenia o zobowiązanie do złożenie oświadczenia woli. Jak już wskazano nie ma podstaw prawnych by wiązać zasadność obecnego powództwa z rozliczeniem zarządu, względnie z wykonaniem żądania pozwanych o opróżnienie budynku z lokatorów. Z tych względów okoliczności, na które zostały złożone wnioski dowodowe nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia. W tym stanie rzeczy wnioski te zostały pominięte.
Reasumując pozwane nie przedstawiły w apelacji, że żądanie powoda przejęcia zarządu przez właścicielki jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy oceniając stan faktyczny sprawy uznał, że korzystanie przez powoda z przysługującego mu prawa podmiotowego nie stanowi nadużycia prawa. Ponadto za powodem przemawia domniemanie, że jako korzystający z prawa podmiotowego postępuje zgodnie z zasadami współżycia społecznego i że dopiero istnienie szczególnych okoliczności może domniemanie to obalić i pozwolić na zakwalifikowanie określonego zachowania, jako nadużycia prawa niezasługującego na poparcie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Pozwane w toku procesu nie obaliły przedmiotowego domniemania.
Z tego względu apelacja podlegała oddaleniu jako niezasadna na podstawieart. 385 k.p.c.
Po doprecyzowaniu przez pełnomocnika powoda na rozprawie apelacyjnej żądania zawartego w pkt 1 pozwu, Sąd Okręgowy nadał nowe brzmienie wyrokowi w pkt 1 Sądu I instancji. Taka zmiana, znajdująca swoją podstawę materialnoprawną wart. 64 k.c.nie naruszała unormowań zawartych wart. 321 k.p.c.,378 § 1 k.p.c.orazart. 384 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie przepisuart. 98 § 1 k.p.c., przy czym wysokość zasądzonej kwoty wynagrodzenia pełnomocnika powoda została ustalona stosownie do§ 12 ust. 1 pkt 1w zw. z§7 pkt7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U.2013.490).