Sąd Okręgowy w Radomiu
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Cz 737/14
Data wyroku: 2014-12-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Irena Koś, Ewa Kowalik, Joanna Kaczmarek-Kęsik
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 21 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r., nr 80 poz.903)
Teza: Udzielenie pełnomocnictwa procesowego przez jednego członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej w przypadku, gdy zarząd jest kilkuosobowy, nie spełnia wymogu prawidłowej reprezentacji wspólnoty, o której stanowi art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przepis ten przewiduje zasadę reprezentacji łącznej w przypadku wyboru w danej wspólnocie zarządu kilkuosobowego. Zdaniem Sądu Okręgowego przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Właściciele lokali, jeżeli nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, nie mogą zmieniać zasad reprezentacji we wspólnocie mieszkaniowej. Skoro pozwana Wspólnota posiada kilkuosobowy zarząd, to do skutecznego oświadczenia o ustanowieniu pełnomocnictwa procesowego do działania w niniejszej sprawie wymagane było oświadczenie przynajmniej dwóch członków zarządu.

Sygn. akt IV Cz 737/14

POSTANOWIENIE
Dnia 30 grudnia 2014 roku
Sąd Okręgowy w Radomiu IV Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący: SSO Irena Koś (spr)
Sędziowie: SO Ewa Kowalik
SO Joanna Kaczmarek-Kęsik
po rozpoznaniu w dniu 30 grudnia 2014 roku w Radomiu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaM. K.,K. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.
o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego
na skutek zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.
na postanowienie Sądu Rejonowego w Grójcu
z dnia 15 października 2014 roku, sygn. akt I C 999/14

postanawia:

odrzucić zażalenie

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 15 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Grójcu udzielił zabezpieczenia roszczenia powodówM. K.iK. K.o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego- ugody sądowej zawartej z pozwaną Wspólnota Mieszkaniowąul. (...)wG.przez zawieszenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy tym SądzieR. S.w sprawie Km 3103/13.
Zażalenie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wG.na postanowienie Sądu Rejonowego wniesione zostało przez pełnomocnika- adwokata, dla którego pełnomocnictwo- złożone już uprzednio do akt- podpisane zostało przez prezesa zarządu WspólnotyT. K..
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zgodnie zustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali/tj. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz.903/ wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, która zgodnie z art. 6 ustawy posiada zdolność prawną i sądową. Jako ułomna osoba prawna wspólnota mieszkaniowa posiada cechy osobowości prawnej, w tym strukturę organizacyjną, której elementem jest zarząd, reprezentujący wspólnotę na zewnątrz. W myśl zart. 18 ustawy o własności lokaliwłaściciele lokali mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (zarząd w znaczeniu funkcjonalnym). Przy braku określenia odmiennego sposobu zarządu obowiązują wówczas ustawowe zasady zarządu nieruchomością określone wart. 18 ust. 3powyższej ustawy. Stosownie do art.21 ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali /ust.l/; gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie /ust.2/. Kierowanie sprawami wspólnoty - to podejmowanie wszelkich niezbędnych czynności, tj. czynności prawnych, procesowych i natury faktycznej. Reprezentowanie - to podejmowanie czynności prawnych; oświadczenia woli zarządu zatem muszą być traktowane jak oświadczenia samej wspólnoty. Ze złożonej- w następstwie wezwania do uzupełnienia braków formalnych zażalenia-uchwały nr 3/2007 z 23 marca 2007 r. właścicieli lokali przyul. (...)wG.w sprawie zmiany zarządu wynikało, iż zarząd pozwanej Wspólnoty składa się z czterech osób: prezesa zarząduT. K., zastępcy prezesa zarząduT. M., członków zarządu:M. N.i przedstawiciela Gminy i MiastaG.; do reprezentowania i podpisywania dokumentów w imieniu Wspólnoty upoważnieni zostali: prezes zarząduT. K., zastępca prezesa zarząduT. M., członek zarządu
M. N./k.83/. Tymczasem pełnomocnictwo dla adwokata udzielone zostało w imieniu pozwanej tylko przez jednego członka zarządu- prezesaT. K./k.63/. Udzielenie pełnomocnictwa procesowego przez jednego członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej w przypadku, gdy zarząd jest kilkuosobowy nie spełnia wymogu prawidłowej reprezentacji wspólnoty, o której stanowiart.21 ust.2 ustawy o własności lokali. Przepis ten przewiduje zasadę reprezentacji łącznej w przypadku wyboru w danej wspólnocie zarządu kilkuosobowego. Zdaniem Sądu Okręgowego przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Właściciele lokali, jeżeli nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, nie mogą zmieniać zasad reprezentacji we wspólnocie mieszkaniowej. Skoro pozwana Wspólnota posiada kilkuosobowy zarząd, to do skutecznego oświadczenia o ustanowieniu pełnomocnictwa procesowego do działania w niniejszej sprawie wymagane było oświadczenie przynajmniej dwóch członków zarządu.
W świetle powyższego uznać należało, iż brak zażalenia nie został uzupełniony i zażalenie podlegało odrzuceniu już przez Sąd Rejonowy. Dlatego też Sąd Okręgowy na mocyart.373 zdanie pierwsze k.p.c.odrzucił zażalenie.