Sąd Rejonowy w Oleśnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1008/13
Data wyroku: 2014-12-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Przychodzka
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 304 kc

Sygn. akt I C 1008/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia, 16 grudnia 2014r.
Sąd Rejonowy w Oleśnicy w I Wydziale Cywilnym w składzie:
PrzewodniczącySSR Ewa Przychodzka
ProtokolantBeata Wolny
po rozpoznaniu w dniu 02 grudnia 2014r. w Oleśnicy
sprawy z powództwaT. P.
przeciwkoK. H.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejK. H.na rzecz powódkiT. P.kwotę 10.000,00zł (dziesięć tysięcy) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 01.05.2013r. do dnia zapłaty;

II
dalej idące powództwo oddala;

III
wzajemnie znosi koszty procesu.

IV
odstępuje od obciążenia stron opłatą sądową, od uiszczenia której zwolniona była powódka.

Z. /

1
odnotować;

2
kal. 21 dni.

16.12.2014r.
I C 1008/13

UZASADNIENIE
PowódkaT. P.wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanejK. H.(daw.R.) kwoty 20.474,78 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 01.05.2013 r. do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu swojego stanowiska powódka stwierdziła, żew dniu 04.10.2012 r. w Kancelarii Notarialnej wS.zawarła z pozwaną notarialną umowę przedwstępną sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...), pozostającego w zasobachSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wS.. Pozwana jako właścicielka wyżej wskazanego lokalu oświadczyła, iż lokal będący przedmiotem umowy nie jest zadłużonyani nie posiada obciążeń na rzecz osób trzecich. Zapewnienie to wywołało u powódki przeświadczenie, iż kupuje lokal wolny od obciążeń. Powódka poniosła także koszt sporządzenia umowy przedwstępnej w wysokości474,78 zł. Powódka wyjaśniła, iż uzgodniła z pozwaną, że w lokaluzamieszka przed zawarciem umowy przyrzeczonej, która miała zostaćzawarta do dnia31.12.2012 r. Pozwana zobowiązana była także do wymeldowania z lokalu zameldowanych tam osób trzecich. Powódka stwierdziła, iż dokonała sprzedaży własnego mieszkania i przeprowadziłasię do lokalu będącego przedmiotem niniejszej sprawy. Wcześniej zgodniez ustaleniami i protokołem zdawczo – odbiorczym powódka odebrała od pozwanej mieszkanie. Po wpłaceniu zadatku w wysokości 10.000,00 złi zamieszkaniu przez powódkę w lokalu stanowiącym przedmiot umowy okazało się, iż mieszkanie obciążone jest prawami osób trzecich,a zameldowane tam osoby nie zostały wymeldowane. Powódka twierdziła,iż była nękana przez osoby trzecie roszczące sobie prawa do przedmiotowego lokalu, co wiązało się dla niej z dużym stresem. Pozwana mimo zapewnieńnie uporządkowała sytuacji prawnej związanej ze spornym lokalem, cozmusiło powódkę do wyprowadzenia się z przedmiotowego lokalu. Wobecwad prawnych lokalu i obciążeń , których pozwana nie usunęła, powódka pismem z dnia 17.04.2013 r. odstąpiła od umowy przedwstępnej, wobecbraku możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej i żądając zapłaty przekazanego pozwanej zadatku w podwójnej wysokości. Pismo to pozostało jednak bezskuteczne. Do żądanej kwoty powódka wliczyła także koszt sporządzenia przez notariusza umowy przedwstępnej w wysokości 474,78 zł.
Postanowieniem z dnia 01.07.2013 r. powódka została zwolnionaod ponoszenia kosztów sądowych w całości (k. 17).
PozwanaK. H.(dawniejR.) wniosła o oddalenie powództwa w całości.
W uzasadnieniu swojego stanowiska potwierdziła, iż zawarła z powódką w/w umowę z dnia 04.10.2012 r. Podniosła jednak, że nie składała żadnego oświadczenia o tym, że lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich. Pozwana przyznała również, iż zobowiązała się do wymeldowaniaA. H. (1)z przedmiotowego lokalu, z którego to zobowiązania się wywiązała. Mimo tego jednak do zawarcia umowy nie doszło. Pozwana wskazała, iż w sprzedaży jej mieszkania pośredniczyło biuro nieruchomości. Z informacji uzyskanej od prowadzącej BiuroS. Ł. (1),pozwana dowiedziała się, iż powódka znalazła nowe mieszkanie, które jest tańsze i dlatego będzie się starała odstąpić od zawartej pomiędzy stronami umowy przedwstępnej. Pozwana podnosiła też, iż przed notariuszem stronyumówiły się, że jeśli wymeldowanieA. H. (1)nastąpi na początku stycznia 2013 r., to nie będzie to przeszkodą w zawarciu umowy. Ustaleniate nie zostały potwierdzone w formie pisemnej. Wobec powyższego pozwana twierdziła, iż wywiązała się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej.

W toku postępowania dowodowego ustalono następujący stan faktyczny :

PowódkaT. P.była zainteresowana kupnem mieszkania wS.i dlatego też podjęła współpracę zS. Ł. (1)prowadzącąBiuro (...), która wyszukała dla powódkii zaprezentowała jej kilka mieszkań. Powódce najbardziej spodobało sięmieszkanie nr (...)przyul. (...)wS..S. Ł. (1)prowadziła z powódką rozmowy w zakresie mieszkania, którym powódka była zainteresowana. W trakcie tych rozmów poczynione zostały uzgodnieniaw zakresie ceny nieruchomości określonej na kwotę 152.000,00 zł, daty wydania nieruchomości i sporządzenia umowy jak też ustalenia w zakresie wysokości zadatku i wyposażenia ujętego w cenie nieruchomości. Powódka sprzedała swoje mieszkanie wO.i przez 2 miesiące mogła tamjeszcze mieszkać, ale w dniu 03.10.2012 r. wprowadziła się do mieszkania pozwanej wraz ze wszystkimi swoimi rzeczami. Tego samego dnia powódka została poinformowana przezS. Ł. (1)o tym, iż w mieszkaniu zameldowany jest brat męża pozwanejA. H. (1). Powódkamimo posiadanej wiedzy na temat tego, iż w lokalu, który zamierzałazakupić zameldowana jest osoba trzecia, podjęła decyzję o zawarciuumowy przedwstępnej.
/dowód:
protokół uzgodnień z dnia 29.08.2012 r. – k. 148;
protokół zdawczo – odbiorczyz dnia 03.10.2012 r. – k. 8;
zeznania świadków:
B. R.– k. 141 – 142;
S. Ł.– k. 150 – 152;
A. P.– k. 142 – 143;
zeznania powódki – k. 161 – 162;
PozwanejT. R.(obecnieH.) przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.przyul. (...). Dla przedmiotowego lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta.
Pozwana nabyła przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu odJ. H. (1)obecnego męża na podstawie notarialnej umowy sprzedaży zawartej dnia 18.07.2012 r.
/dowód:
notarialna umowa sprzedażyz dnia 18.07.2012 r. Rep. A nr 2367/2012 – k. 130 – 131;
Dnia 04.10. 20112 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.przyul. (...)za kwotę 149.000,00 zł. W umowie tej określono terminu zawarcia umowy definitywnej najpóźniej do dnia 31.12.2012r.W umowie tej w § 6stwierdzono, iż kupującaT. P.przekazała na rzecz pozwanejK. R.jako sprzedającemu kwotę 10.000,00 zł tytułem zadatku. Zaznaczono jednak, że w przypadku nie wykonania umowy przez sprzedającego, zwróci on kupującym zadatek w podwójnej wysokości(§ 7tiret 2 umowy przedwstępnej), a w razie niewykonania umowy przez kupującą zadatek przepada na rzecz sprzedającego (§ 7tiret 1 umowy przedwstępnej).
W umowie przedwstępnej strony oświadczyły, iż wydanie przedmiotu umowy powódceT. P.już nastąpiło. Warunkiem zawarciaprzez strony umowy przyrzeczonej było także wymeldowanie przez pozwaną z przedmiotowego lokaluA. H. (1)w terminie najpóźniej dodnia 31.12.2012 r.
Za sporządzenie oraz wypis aktu notarialnego Rep. A nr(...)- (...)powódka zapłaciła kwotę 474,78 zł.
/dowód:
notarialna umowa przedwstępna z dnia 04.10.2012 r. Rep. A nr 3678/2012 – k. 9 – 10 v.;
wniosek pozwanej o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności z dnia 16.11.2012r. – k. 88 – 89;
zeznania świadków:
M. L.–T.– k. 140 – 141;
B. R.– k. 141 – 142;
A. P.– k. 142 – 143;
S. Ł.– k. 150 – 152;
zeznania powódki – k. 161 –162;
dokument KP 570/2012 z dnia 04.10.2012 r. – k. 11
W w/w mieszkaniu zameldowany byłA. H. (1), który nie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu.A. H. (1)przebywałw tym czasie na terenie Szwecji.Dnia 14.09.2012 r. pozwana wniosła o wymeldowanieA. H. (1)z lokalu położonego przyul. (...)wS..A. H. (1)nie zgadzał się na wymeldowaniego z wyżej wskazanego lokalu i podnosił, iż testamentem notarialnymz dnia 08.07.2002 r. ówczesna właścicielka spółdzielczego własnościowegoprawa do w/w lokalu, tj. jego matka, zapewniła mu prawo dożywotniego zamieszkania w małym pokoju z używalnością kuchni i łazienki.W testamencie tym nie zostało jednak wskazane jaka nieruchomośćobjęta jest tą służebnością, o czym zresztąA. H. (1)wiedział, gdyż pismem z dnia 10.07.2012 r. zawezwał ówczesnego właściciela lokaluJ. H. (1)do zawarcia ugody polegającej na ustanowieniu najego rzecz służebności mieszkania położonego przyul. (...)wS.o powyższej treści.
/dowód:
wniosek o wymeldowanieA. H.z dnia 14.09.2012 r. – k. 124;
informacja kredytowa z dnia 12.07.2012 r. – k. 128 – 129;
pismoA. H.z dnia 02.09.212 r. – k. 120 – 120v.;
postanowienie Sądu Rejonowego w Oleśnicy z dnia 17.07.2007 r.w sprawie o sygn.(...)– k. 119 i 108;
testament notarialny z dnia 08.07.2002 r. Rep A. numer(...)– k. 118 i 109;
pismo pozwanej z dnia 08.10.2012 r. – k. 116 – 117v.;
protokół przesłuchania świadkaJ. H.w postępowaniu administracyjnym z dnia 09.10.2012 r. – k. 115;
wezwanie do próby ugodowejz dnia 10.07.2012 r. – k. 110;
pismoA. H.z dnia 08.10.2012 r. – k. 104;
pismoKPwS.z dnia 12.10.2012 r. – k. 103;
protokół przesłuchania świadków w postępowaniu administracy-jnym z dnia 16.10.2012 r. :M. P.– k. 102;B. R.– k. 101;
protokół przesłuchania świadkaB. R.w postępowaniu administracyjnym z dnia 06.11.2012 r. – k. 94;
pismoA. H.z dnia 08.11.2012 r. – k. 90 – 93, z dnia 16.11.2012 r. – k. 86 – 87;
zeznania świadków:
S. Ł.– k. 150 – 152;A. P.– k. 142 – 143;
zeznania powódki – k. 161 – 162;
Decyzją z dnia 19.11.2012 r. Burmistrz Miasta i GminyS.wymeldowałA. H. (1)z pobytu stałego zlokalu nr (...)przyul. (...)wS.. Od wyżej wskazanej decyzjiA. H. (1)pismem z dnia 11.12.2012 r. złożył odwołanie powołując się międzyinnymi na postanowienie tut. Sądu z dnia 30.11.2012 r. o zabezpieczeniu roszczeniaA. H.o uznanie za bezskuteczną wobec niego umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...). Decyzją z dnia 09.01.2013 r. Wojewoda(...)utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta i GminyS.z dnia 19.11.2012 r.
/dowód:
decyzja Burmistrza Miastai GminyS.z dn.19.11.2012 r. – k. 80 – 85;
odwołanie od decyzji Burmistrza Miasta i GminyS.z dnia 19.11.2012 r. – k. 78;
postanowienie Sądu Rejonowego w Oleśnicy z dnia 30.11.2012 r.w sprawie o sygn.(...)– k. 76;
decyzja Wojewody(...)z dnia 09.01.2013 r. – k. 66 – 69;
zeznania świadków;
B. R.– k. 141 – 142;
S. Ł.– k. 150 – 152;
PowódkaT. P.zamieszkiwała w lokalu przyul. (...)wS.w okresie od października 2012 r. do lutego 2013 r.,nie regulując na rzecz pozwanej żadnych opłat. W czasie jej pobytuw przedmiotowym lokalu zameldowany w nimA. H. (1)nie nękał powódki i nie nachodził jej. Powódka spotkała się zA. H. (1).
/dowód:
zeznania świadków:
B. R.– k. 141 – 142;
A. P.– k. 142 – 143;
S. Ł.– k. 150 – 152;
W. Z.- k. 160 – 161;
zeznania powódki – k. 161 – 162;
Pod koniec listopada 2012 r. powódkaT. P.przyznaław rozmowie zS. Ł. (1), prowadzącąBiuro (...), które pośredniczyło w sprzedaży spornego lokalu, że chce zrezygnować z zakupu tego mieszkania, gdyż znalazła tańsze mieszkanie wT.,w której to miejscowości zamieszkuje też jej siostra.S. Ł. (1)przekazała tą informację matce pozwanejB. R. (2), reprezentującej interesy swojej córki,K. H..
/dowód:
zeznania świadków;
B. R.– k. 141 – 142;
S. Ł.– k. 150 – 152;
zeznania powódki – k. 161 – 162;
Pismem z dnia 17.04.2013 r., powódka zawiadomiła, iż odstępujeod umowy przedwstępnej z dnia 04.10.2012 r. Pismem tym wezwała też pozwaną do zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.
/dowód:
pismo powódki z dn.17.04.2013 r. – k. 14;
Sąd zważył:
Roszczenie powódki w niniejszej sprawie sprowadza się do żądania zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości ze względu na fakt niewykonania przez pozwaną przedwstępnej umowy sprzedażyspółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego wS.przyul. (...), pozostającego w zasobachSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wS..
Bezspornym w sprawie było, że pozwana otrzymała przy zawarciuumowy przedwstępnej z dnia 04.10.2012 r. kwotę 10.000,00 zł, tytułem zadatku, co było jednoznacznie stwierdzone w treści umowy.
W myślart. 394 § 1 kcw braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona możebez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonaniezobowiązania ponosi druga strona. Wynika to zart. 394 § 3 kczgodniez którym jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, zaktóre żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo wskutek okoliczności, za które odpowiadają obie strony, to zadatek powinien być zwrócony,a obowiązek zapłaty dwukrotnie wyższej sumy odpada ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.05.2005 r. w sprawie o sygn. akt V CK 577/04,Lex Omega 47/2014). Ciężar dowodu owych okoliczności obciążażądającego zwrotu zadatku albo pozwanego, odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie za niewykonanie umowy odpowiadają obie strony.
Materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy wskazuje, że wina za nie zawarcie umowy przyrzeczonej leży zarówno po stronie powódki,jak i po stronie pozwanej. W zasadzie bezspornym było, iż pozwana przed sfinalizowaniem umowy zobowiązała się do wymeldowania zlokalu nr (...)położonego wS.przyul. (...)A. H. (1). Zgodnie z zawarta umową przedwstępną strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do 31.12.2012 r. Pozwana zapewniała powódkę o tym, że wymeldowanieA. H. (1)z pewnością uda się przeprowadzićdo końca 2012 r., tym bardziej, że stosowny wniosek pozwana złożyłajuż we wrześniu 2012 r. Pomimo wydania przez Burmistrza Miasta i GminyS.decyzji z dnia 19.11.2012 r. o wymeldowaniuA. H. (1)z lokalu położonego wS.przyul. (...), postępowanie administracyjne w tej sprawie nie zostało zakończone albowiemA. H. (1)odwołał się od tej decyzji. Ostateczna decyzja o wymeldowaniuA. H. (1)z wyżej wskazanego lokalu zapadła dopiero 09.01.2013 r.
Okoliczności te były w zasadzie pomiędzy stronami bezsporne. Ponadto znajdują one także potwierdzenie w zeznaniach świadkówB. R.,S. Ł.,A. P.a także samej powódki.
W świetle wyżej wskazanych okoliczności faktycznych uznać należy, iż faktem jest, że pozwana nie wywiązała się z poczynionych początkowoprzez strony ustaleń i nie wymeldowałaA. H. (1)z lokalubędącego przedmiotem łączącej strony umowy przed dniem 31.12.2012 r. Jednakże należy podkreślić, iż powódka jeszcze przed zawarciem pomiędzy stronami umowy przedwstępnej z dnia 04.10.2012 r. miała świadomość,że w przedmiotowym lokalu zameldowana jest osoba trzecia, a mimo tego przystąpiła do sporządzenia umowy przedwstępnej i z dniem 03.10.2012 r. wprowadziła się dolokalu nr (...)przyul. (...)wS..
Powódka zarzucała, iż przyczyną niedojścia umowy do skutku był fakt niewymeldowaniaA. H. (1)przez pozwaną a także fakt, iżA. H. (1)notorycznie nachodził powódkę w tym mieszkaniu, nękałją, co narażało ją na stres. Sąd nie dał jednak wiary tym wyjaśnieniom powódki, bowiem nie zostały one poparte żadnymi wiarygodnymi dowodami.
Wskazać należy, iż powódka do połowy lutego 2013 r. zamieszkiwała w wyżej wskazanym mieszkaniu, a decyzja o wymeldowaniuA. H. (1)zapadła na początku stycznia 2013 r., a zatem zakładając, iż powódka w dalszym ciągu chciała nabyć prawo do spornego lokalu mogłato zrobić bez przeszkód. Ponadto ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w tym przede wszystkim z zeznań świadkówB. R.iS. Ł., którym Sąd dał całkowicie wiarę ze względu na to, iżbyły one spójne i wzajemnie się uzupełniały wynika, iż powódka jużw listopadzie 2012 r. poszukiwała innego mieszkania, które chciała zakupići kontaktowała się w tej sprawie zS. Ł. (1). Okoliczności te wskazują, iż powódka w niedługim czasie po zawarciu umowy przedwstępnej rozmyśliła się, co do zakupu spornego lokalu. Powódka po części sama przyznaje te okoliczności w swoich zeznaniach, w których stwierdza, żewT.zamieszkuje jej siostra. Okoliczności te znajdują także swoje odzwierciedlenie w zeznaniach świadkówB. R.iS. Ł.. Sąd nie dał też wiary powódce w zakresie w jakim twierdziła ona, iżwpływ na jej decyzję o poszukiwaniu nowego lokalu mieszkalnego miało zachowanieA. H. (1), który rzekomo kilkakrotnie nękał ją i nachodził w godzinach popołudniowych i nocnych, a pozwana kilkakrotnie wzywałaz tego powodu policję. Te okoliczności nie znalazły potwierdzeniaw zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Z zeznań świadkaW. Z., który jest dzielnicowym na terenie miejscowościS.i którymto zeznaniom Sąd dał wiarę wynika, iż tylko raz interweniował u powódkiw tej sprawie, a łącznie takich interwencji było może dwie. Świadek ten nie stwierdził także jednoznacznie, że to właśnieA. H. (1)byłosobą, która miałaby pukać do drzwi powódki, a z jego ustaleń wynikało,żeA. H. (1)przebywał w tym czasie poza granicami kraju.
Z kolei pozwana nie podjęła żadnych działań zmierzających do sfinalizowania transakcji. Zwłaszcza nie wzywała powódki do stawiennictwau notariusza celem zawarcia definitywnej umowy sprzedaży mieszkania. Okoliczności takiego zachowania nie udało się wyjaśnić, bowiempozwana nie stawiła się na termin rozprawy. Notoryjnie znanym faktem w tym wypadku jest, że pozwana mieszka w Szwecji i nie stawia się również nainne sprawy sądowe. Dlatego też zastosowany został rygor pominięcia dowodu z jej przesłuchania.
Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje na niewykonanie umowy na skutek zawinienia obu stron. W takiej sytuacji zasadne było żądanie jedynie zwrotu kwoty wpłaconej tytułem zadatku,tj. 10.000,00 zł. A nadto uwzględnienie żądania ustawowych odsetekopartego na treściart. 481 § 1 kcod wskazanej przez powódkę daty po wcześniejszym złożeniu oświadczenia z dnia 17.04. 2013 r. o odstąpieniu od umowy.
Dalej idące powództwo, jako nieuzasadnione, podlegało oddaleniu.
Orzeczenie o kosztach Sąd oparł na zasadzie wyrażonej wart.100 kpc, który stanowi, iż w razie częściowego tylko uwzględnieniażądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.Biorąc pod uwagę „wygranie” przez powódkę powództwa w 49%, Sąd zniósł koszty postępowania między stronami, o czym orzeczono w punkcieIII wyroku.
W związku ze wzajemnym zniesieniem kosztów niniejszego postępowania, Sąd odstąpił od obciążania pozwanej opłatą sądową, od uiszczenia której zwolniona była powódka.