Sąd Okręgowy w Warszawie
XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy
Sygnatura akt: XXIII Ga 673/14
Data wyroku: 2014-09-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Gałas, Andrzej Kubica, Tomasz Pałdyna

Sygn. akt XXIII Ga 673/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 września 2014 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Andrzej Kubica

Sędziowie:

SO Tomasz Pałdyna
SO Anna Gałas (spr.)

Protokolant:

Protokolant sądowy Adrian Barczyk

po rozpoznaniu w dniu 4 września 2014 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
przeciwkoS. S.iA. S.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie

z dnia 28 listopada 2013 r., sygn. akt VII GC 604/13

I
oddala apelację;

II
zasądza odS. S.iA. S.solidarnie na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.1200 zł (tysiąc dwieście złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt XXIII Ga 673/14

UZASADNIENIE
W pozwie skierowanym przeciwkoA. S.iS. S.(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wW.(dalej też:(...)) wnosiła o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwoty 21.275 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów posterowania wg norm przepisanych.
Wyrokiem z 28 listopada 2013 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Północ w Warszawie zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 21.274,10 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 07 listopada 2012 r. do dnia zapłaty; w pozostałej części powództwo oddalił oraz zasądził od pozwanych na rzecz powoda 3.481 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach stanu faktycznego i jego ocenie prawnej:
W dniu 09 września 2003 r.(...)wydzierżawiła od poprzednika prawnego pozwanych - użytkownika wieczystego(...) spółki akcyjnejwW.nieruchomość położoną przyul. (...)wW., objętejdziałką gruntu nr (...)obrębu(...)gminyW.(...)na okres 30 lat. Przedmiotem dzierżawy miała być część gruntu, na której usytuowana jest stacja paliw dzierżawcy – powódki wraz z myjnią samochodową oraz układem komunikacyjnym obejmującym przylegający bezpośrednio do niej wjazd i wyjazd z gruntu, obrysowana kolorem czerwonym na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do umowy.
W § 6 strony ustaliły, że dzierżawiona powierzchnia wynosi 3.500 m2a czynsz dzierżawny miał wynosić 6 zł za 1 m2plus podatek VAT. Stosownie do treści § 4 okres dzierżawy miał wynosić 30 lat, a wydzierżawiający nie mógł rozwiązać tej umowy przed upływem tego okresu z wyjątkiem sytuacji niezapłacenia przez dzierżawcę należnego czynszu w ciągu 30 dni od dani jego wymagalności i w wypadku wykorzystywania nieruchomości przez dzierżawcę w sposób rażąco odbiegający od celów określonych niniejszą umową.
Wyrokiem z dnia 22 czerwca 2004 r. Sąd Okręgowy w Warszawie orzekł o przeniesieniu użytkowania wiecznego na rzeczA. S.iS. S.prowadzących działalność gospodarczą pod nazwą(...) S.C.A. S.iS. S.. W dniu 23 lutego 2005 roku został sporządzony akt notarialny, na mocy którego prawa i obowiązki z umowy dzierżawy z dnia 09 września 2003 r. przeszły na pozwanych, którzy wstąpili do umowy w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego.
Pismem z dnia 15 listopada 2011 r. pozwani poinformowali powodową spółkę, że noszą się z zamiarem podwyższenia dotychczasowej wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu do kwoty 55.000 zł netto miesięcznie oraz obciążenia powódki częścią opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z propozycją pozwanych od tej pory wysokość czynszu miała być, co roku waloryzowana o wskaźnik inflacji, jednak nie mniej niż 4%.
W odpowiedzi powódka pismem z dnia 08 grudnia 2011 r. wskazała, że jej zdaniem brak jest podstaw do zmiany wysokości czynszu gdyż od dnia podpisania umowy nie miały miejsca żadne nadzwyczajne zjawiska gospodarcze a wysokość czynszu została tak ustalona by zapewnić powódce zwrot nakładów na nieruchomość oraz osiąganie zysków z prowadzonej działalności gospodarczej przy jednoczesnym zapewnieniu ekwiwalentności świadczeń stron przez cały okres dzierżawy. Następnie strony wymieniły szereg pism dotyczących wyższej kwoty czynszu.
W piśmie z dnia 02 maja 2012 r. pozwani wypowiedzieli powódce dotychczasową wysokość czynszu w zakresie odpowiadającym powierzchni użytkowej odpowiadającej znajdujących się na nieruchomości stacji paliw oraz myjni samochodowej stanowiących dwa odrębne lokale, tj. 233,73 m2, podwyższając do 18.698,40 zł na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jednocześnie wskazali, że wysokość czynszu w pozostałym zakresie (co do 3.266,27 m2pozostaje bez zmian) i nowa stawka czynszu miesięcznego wyniesie 38.296,02 zł i zacznie obowiązywać od 01 lipca 2012 r.
W odpowiedzi z dnia 05 czerwca 2012 r. powódka wskazała, że w umowie brak jest jakiegokolwiek postanowienia, z którego wynikałoby, że przedmiotem dzierżawy jest lokal bądź jego część, dlatego powołany przez pozwanych, jako podstawa do wypowiedzenia wysokości czynszuart. 6851k.c.nie znajdzie zastosowania.
W dniach 20 lipca, 20 sierpnia, 20 września i 19 października 2012 r. powodowa spółka zapłaciła przelewami czynsz w dotychczasowej wysokości, tj. 25.830,00 zł brutto.
Pismem z dnia 01 października 2012 r. pozwani poinformowali powódkę, że w związku ze zwłoką przekraczającą 30 dni w zapłacie całości czynszu za lipiec 2012 r. na podstawie § 8 ust. 1 umowy udzielają powódce dodatkowego jednomiesięcznego terminu na zapłatę pozostałej części zaległego czynszu za miesiąc lipiec 2012 r. Jednocześnie poinformowali powódkę, że w wypadku bezskutecznego upływu tego terminu nabędą prawa do rozwiązania umowy z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia.
W dniu 26 października 2012 r. powodowa spółka dokonała zapłaty pozostałej części należności zfaktury o nr (...)wystawionej z tytułu czynszu za miesiąc lipiec 2012 roku w wysokości 21.274,10 zł z zastrzeżeniem zwrotu.
W piśmie z dnia 29 października 2012 r. powodowa spółka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko dotyczące wypowiedzenia wysokości czynszu przez pozwanych, jednocześnie wskazując ze zastrzega zwrot płatności ponad kwotę 25.830 zł.
W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej mierze (poza kwotą 0,90 zł). Jak podniósł Sąd pierwszej instancji, z przeważającego stanowiska doktryny wynika, żeart. 6851k.c.dotyczącego najmu lokali, jednak nie stosuje się do umowy dzierżawy. Odpowiednie zastosowanie do stosunku dzierżawy mają jedynie następujące przepisy:art. 663-667, 669 § 1, art. 670, 671, 673 § 1 i 3, art. 674, 676-679 k.c., gdyż nie posiadają swoich odpowiedników w przepisach o dzierżawie.
Jak podkreślił Sąd Rejonowy, pomimo znacznego podobieństwa stosunku najmu i dzierżawy, dzierżawa jest jednak stosunkiem bardziej trwałym i niezmiennym niż najem. W umowie dzierżawy, inaczej jednak niż przy najmie lokali przepisy dotyczące umowy dzierżawy przewidują wypadek, kiedy jedna ze stron (dzierżawca) może żądać zmiany wysokości czynszu. Ma ona jednak taką możliwość tylko w określonej sytuacji, a mianowicie, stosownie do treściart. 700 k.c.Biorąc pod uwagę treść tego przepisu celem ustawodawcy było to, aby umowa dzierżawy pod względem wypowiedzenia jej warunków, w tym także wysokości czynszu, była stosunkiem bardziej trwałym i niezmiennym niż umowa najmu lokali.
Nawet jednak gdyby przyjąć, jak kontynuował Sąd Rejonowy, że dopuszczalne jest zastosowanieart. 6851k.c.do dzierżawy lokali użytkowych to, w jego ocenie, w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z dzierżawą takiego lokalu. Strony bowiem zastrzegły wyraźnie w umowie, że przedmiotem dzierżawy jest część gruntu, na której posadowiona jest stacja paliw dzierżawcy wraz z myjnią samochodową oraz układem komunikacyjnym. Nie można wobec powyższego przyjąć, że pozwani wydzierżawili powodowej spółce odrębnie nieruchomości gruntowe, a odrębnie lokale użytkowe w postaci stacji paliw i myjni, gdyż takie wyodrębnienie powinno znaleźć swoje odbicie w umowie dzierżawy.
Zdaniem Sądu Rejonowego, pozwani nie wykazali także, by stacja paliw, myjnia i układ komunikacyjny, które wykorzystuje do prowadzenia własnej działalności powódka na dzierżawionym gruncie spełniały wymogi zart. 2 ustawy o własności lokalipozwalające je uznać lokale wykorzystywane na cele inne niż mieszkalne, o których mowa w art. 2 tej ustawy.
Istotne także w ocenie Sądu Rejonowego było także to, że strony w umowie z dnia 09 września 2003 r. określiły czynsz w wysokości 6 zł za metr kwadratowy całego dzierżawionej powódce gruntu bez rozróżnienia czy chodzi o nieruchomość gruntową czy lokalową. Najistotniejsze jest jednak to, że powyższą stację paliw, myjnię związaną z tym infrastrukturę powódka wybudowała we własnym zakresie za swoje własne środki, czego pozwani nie kwestionowali. Wobec tego nakłady te nie są ich własnością. Wprawdzie stosownie do treści §2 ust. 8 umowy z dnia 9 września 2003 r. nakłady powódki miały być amortyzowane, ale mimo takiego zapisu brak jest podstaw do przyjęcia, że pozwanym przysługuje z tego tytułu możliwość żądania dodatkowego czynszu, gdyż pozwani nabędą własność tych nakładów dopiero po ich całkowitej amortyzacji, co nastąpi po upływie całego okresu obowiązywania umowy.
Wobec tego, że umowa, którą strony zawarły nie zawierała żadnego postanowienia dotyczącego możliwości zmiany wysokości należnego czynszu w okresie dzierżawy oraz w oparciu o przepisyk.c.dotyczące dzierżawy Sąd Rejonowy uznał, że pozwani nie mieli uprawnienia do wypowiedzenia wysokości czynszu i ich wypowiedzenie wysokości czynszu z dnia 02 maja 2012 r. było nieważne. Zatem w konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że kwota 21.274,10 zł, która została uiszczona ponad ustaloną w umowie wysokość czynszu stanowi świadczenie nienależne. Wprawdzie z treścipkt 1 art. 411 k.c.wynika, że nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności. W przedmiotowej sprawie powodowa spółka wykazała, że przy zapłacie kwoty 21.274,10 zł w dniu 26 października 2011 r. poczyniła zastrzeżenie zwrotu tej kwoty, co nie było przez pozwaną kwestionowane.
O odsetkach Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 481 k.c.
Apelację od wyroku w części zasądzającej roszczenie oraz rozstrzygnięcia o kosztach zaskarżyła strona pozwana zarzucając:
I. naruszenie prawa procesowego mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj.art. 233 § 1 k.p.c.przez dokonanie przez Sąd I instancji błędnej oceny materiału dowodowego, a w konsekwencji błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, polegającego na:
1) przyjęciu, że amortyzacja nakładów poniesionych przez powódkę na wybudowanie stacji paliw, myjni i parkingu możliwa jest dopiero po upływie okresu obowiązywania umowy dzierżawy, gdy tymczasem stacja paliw została wybudowana w 1996 r. tj. w okresie, gdy powódka była poddzierżawcą,
2) pominięciu, że umowa poddzierżawy zawierała zapisy dotyczące różnych stawek czynszu za grunt i za lokale w postaci stacji paliw i myjni oraz obligujące poddzierżawcę do zapłaty opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości, jak też określające waloryzację czynszu płatnego w USD, zaś wydzierżawiający zawierając we wrześniu 2003 r. bezpośrednią umowę z powódką (poprzednio poddzierżawcą) celowo zawarł umowę niekorzystną dla pozwanych, w której nie przewidziano powołanych zapisów obowiązujących w poprzedniej umowie,
3) przyjęciu, że występuje związek pomiędzy dopuszczalnością wypowiedzenia stawki czynszu dzierżawnego (Sąd I instancji określił ją jako możliwość żądania dodatkowego czynszu), a amortyzacją nakładów przewidzianą w § 2 ust. 8 umowy dzierżawy, z uwagi na to, że nakłady poniesione przez dzierżawcę stanowią jego własność, tymczasem nie można dopatrzeć się takiej własności dzierżawcy, a ewentualna wierzytelność o rozliczenie nakładów może mieć wpływ, co najwyżej na realizację zarzutu zatrzymania, nie może zaś wyłączać do końca okresu obowiązywania umowy dzierżawy zmiany wysokości czynszu;
II. naruszenie prawa materialnego tj.:
1)art. 6851w zw. zart. 694 k.c.przez przyjęcie, że przepisów o jednostronnym wypowiedzeniu stawki czynszu lokalu nie można zastosować do umowy dzierżawy (stanowiącej lokal użytkowy), gdy takiego wyłączenia nie sposób dopatrzeć się ani w naturze umowy dzierżawy, ani społeczno - gospodarczym jej przeznaczeniu, ani w oparciu o analizę niektórych norm regulujących umowę dzierżawy, np. zart. 700 k.c.który odnosi się wyłącznie do dopuszczalności obniżki czynszu przez dzierżawcę w konkretnych okolicznościach, co samo w sobie nie powinno stanowić podstawy do przyjęcia, że brak w omawianej umowie dzierżawy czy przepisach o dzierżawie postanowień o możliwości zmiany należnego czynszu wyklucza stosowanieart. 6851k.c.czyniąc oświadczenie pozwanych z dnia 02 maja 2012 r. nieważnym,
2) błędną wykładnię zapisów umowy dzierżawy z dnia 09 września 2003 r. w zakresie oznaczenia przedmiotu dzierżawy przez przyjęcie, że dla wyodrębnienia lokali użytkowych w postaci stacji paliw i myjni niezbędne jest:
a) dodatkowe podkreślenie tego w jej treści, gdy tymczasem zapis § 3 ust. 2 zawarty w rozdziale pt. Przedmiot dzierżawy, wymienia obiekty posadowione na nieruchomości,
b) stwierdzenie samodzielności lokalu w rozumieniuart. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. z 2000 r. Nr 80. poz. 903 ze zm.) gdy tymczasem zaświadczenie potwierdzające taką okoliczność w świetle zapisów tej ustaw niezbędne jest wyłącznie dla potrzeb wyodrębnienia własności lokalu i jego zbycia, zaś dla innych potrzeb, np. związanych z opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości,
3) niezasadne przyjęcie, że zmiana czynszu dzierżawnego możliwa jest jedynie w przypadku wskazanym wart. 700 k.c., a wyłączenie możliwości zmiany tego istotnego elementu dzierżawy miałoby wynikać zdaniem Sądu I instancji z większej jej trwałości w stosunku do najmu, co samo w sobie nie może stanowić argumentu do wyłączenia stosowania do dzierżawy przepisuart. 6851k.c.
Wobec powyższego wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie w tym zakresie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje ewentualnie o przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Powódka w złożonej odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Sąd Rejonowy właściwie, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, ustalił stan faktyczny sprawy, który Sąd Okręgowy uznaje za własny. Również ocena prawna dokonana przez Sąd Rejonowy zasługuje na aprobatę. Odnosząc się do zarzutów apelacji należy stwierdzić, że są one bezzasadne, bądź pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego ani prawa procesowego.
Niezasadny jest zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.Podkreślenia wymaga fakt, że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 233 § 1 k.p.c.wymaga wykazania, że Sąd ten uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena Sąd (por. Sąd Najwyższy w wyroku z 6 listopada 1998 r., sygn. akt III CKN 4/98).
W niniejszej sprawie podniesiony zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów w istocie sprowadza się do przypisania występowania związku miedzy wysokością czynszu, a wartością poniesionych przez powódkę nakładów, podczas gdy Sąd pierwszej instancji nie dopatrzył się takowego związku i nie odnosił się do tej kwestii w pisemnym uzasadnieniu. Jak również nie mają znaczenia dla rozpoznania niniejszego sporu kwestie unormowane w poprzednio zawartej umowie poddzierżawy między powódką, a poprzednikiem prawnym pozwanych, chociażby z uwagi na odległy czas między datą jej zawarcia (1996), a wystosowaniem pisma o podwyższeniu czynszu (2011). Jednocześnie wspominania umowa poddzierżawy nie ma wpływu na treść obecnie wiążącej strony umowy dzierżawy z 2003 r.
Należy podkreślić, że przedmiotem rozpoznawania w niniejszej sprawie objęta jest umowa z 2003 r. i zawarte w niej konkretne postanowienia, przy czym nie ma znaczenia fakt, że umowa została zawarta z poprzednikiem prawnym pozwanych.
Powyższa umowa, co należy podkreślić za Sądem Rejonowym, w sposób szczegółowy, konkretny i precyzyjny określała zarówno przedmiot dzierżawy (grunt wraz z wyniesionymi zabudowaniami), jak i wskazanie w § 6, że wydzierżawiana powierzchnia wynosiła 3.500 m2, a czynsz dzierżawny został ustalony na kwotę 6 zł netto za 1 m2za cały ten teren, bez rozróżnienia, czy dotyczy gruntu, czy zabudowań. Jednocześnie strony umowy nie zawarły w niej żadnych zapisów modyfikujących powyższą stawkę, stąd wyraźną wolą stron było pozostawienie, przez cały 30-letni okres umowy, stawki czynszu w jednakowej wysokości. Nietrafne są także twierdzenia apelujących, jakoby istniał związek pomiędzy dopuszczalnością wypowiedzenia stawki czynszu dzierżawnego, a amortyzacją nakładów. Dowód na ewentualną taką intencję stron ww. umowy powinna przeprowadzić strona pozwana, tymczasem pozostała ona bierna w znaczeniu procesowym i faktycznym.
Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej, celnej i znajdującej oparcie w materiale dowodowym interpretacji postanowień ww. umowy dzierżawy.
Niezasadne są zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj.art. 6851k.c.stanowiącego, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego wobec tego, że jest on sprzeczny z zawartą przez strony umową dzierżawy, a nadto o modyfikacji wysokości czynszu dzierżawnego stanowiart. 700 k.c.
Jak już podkreślano, strony (wydzierającego- pozwanych i dzierżawcę-powódkę) wiąże umowa dzierżawy (art. 693 k.c.), ze swej natury charakteryzująca się trwalszym stosunkiem niż umowa najmu. Umowy najmu i dzierżawy są uregulowane wkodeksie cywilnymw tym samym tytule XVII. Z systematyki Kodeksu wynika, że cześć przepisów jest wspólnych dla obu umów, cześć jest zindywidualizowana, oraz jak wprost wskazujeart. 694 k.c.do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych, co oznacza stosowanie przepisów o najmie w zakresie, w jakim przepisy o dzierżawie (art. 693-709 k.c.) nie stanowią inaczej, tj. z uwzględnieniem odmienności normatywnych stosunku dzierżawy. (por. Grzegorz Kozieł, Komentarz do art. 694 Kodeksu cywilnego, lex). Jednocześnie nie ma potrzeby i byłby to niezrozumiały zabieg legislacyjny, by ustawodawca wprost wskazywał wyłączenia w regulacji umowy dzierżawy, a mające zastosowanie w umowie najmu. Jednym z takich przykładów jest właśnieart. 6851k.c.jako przepis szczególny stosowany wyłącznie przy umowach najmulokalu. Już samoratio legisowego przepisu na to wskazuje.
Należy też wskazać, że umowa dzierżawy nie jest pozbawiona regulacji dotyczących zmiany wysokości czynszu. Ustawodawca wart. 700 k.c.wprost wskazuje na dozwolony przypadek zmiany wysokości czynszu dzierżawnego, ograniczając go do jednej ze stron – dzierżawcy oraz do kierunku zmiany – obniżenia czynszu przy spełnieniu wskazanych przesłanek. Zatem także i wobec uregulowania kwestii zmiany wysokości czynszu dzierżawnego, przepisy Kodeksu w części umowy najmu nie będą miały zastosowania. Wreszcie, należy podkreślić, że strony zawierając umowę dzierżawy, miały świadomość czasu jej trwania (30 lat), mogły też umownie określić warunki waloryzacji czynszu, czy też określić jego wartość poprzez odniesienie do innego wskaźnika, jak, np. wartości sąsiednich gruntów, czy wartości surowców, czy waluty obcej. Skoro nie zawarły stosownych unormowań, oznacza to jednoznacznie, że wolą stron było obowiązywanie stawki czynszu w wysokości 6 zł za m2całej powierzchni gruntu przez cały okres obowiązywania umowy. Powyższe rozwiązania wiążą także następcę prawnego wydzierżawiającego.
Reasumując, do zawartej umowy dzierżawy nie ma zastosowania powoływany przez pozwanyart. 6851k.c., a umowna możliwość wypowiedzenia umowy (w całości, nie w części np. dotyczącej czynszu) po stronie wydzierżawiającego została znacznie ograniczona (§ 4 ust. 2 umowy) do sytuacji bezskutecznego upływu dodatkowego terminu wyznaczonego do zapłacenia przez dzierżawcę czynszu należnego. Strony umowy tak ją sformułowany a umówione postanowienia są wiążące.
W niniejszej spawie dzierżawca początkowo uiszczał czynsz w dotychczasowej stawce (k. 23-26), następnie po udzieleniu przez pozwanych dodatkowego terminu do zapłaty (k. 20), powodowa spółka spełniła świadczenie (21.274,10 zł) z zastrzeżeniem zwrotu (k.19).
Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że pozwani nie mieli uprawnienia do zmiany wysokości należnego czynszu (zarówno w oparciu o przepisu Kodeksu, jak i tym bardziej postanowienia umowy) i wypowiedzenie umowy w tym zakresie było nieważne, a w konsekwencji kwota 21.274,10, jako uiszczona ponad ustaloną w umowie wysokość czynszu stanowiła świadczenie nienależne.
Powódka, stojąc na prawidłowym stanowisko, że powyższa kwota jest świadczeniem nienależnym, przy jej spełnieniu zastrzegła zwrot, czym wypełnienia przesłanki zart. 410 § 2 k.c.w zw. zart. 411 pkt 1 k.c.Stąd jej żądanie zwrotu kwoty 21.274,10 zł jako zasadne trafnie zostało uwzględnione przez Sąd pierwszej instancji.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację, jako niezasadną. Kosztami postępowania odwoławczego obciążono pozwanych, na podstawieart. 98 k.p.c.Stawka kosztów zastępstwa prawnego wynika z§ 12 ust.1 pkt 1w zw.§ 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.