Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1038/11
Data wyroku: 2014-10-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Rudkowska – Ząbczyk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 659 § 1 k.c.

Sygnatura akt I C 1038/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 października 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Ewa Rudkowska – Ząbczyk
Protokolant:Jagoda Jarosławska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2014 r. weW.
sprawy z powództwa(...) SAwW.
przeciwkoB. J. (1)iB. J. (2)
ozapłatę

I
zasądza od pozwanychB. J. (1)iB. J. (2)solidarnie na rzecz strony powodowej(...) SAwW.kwotę 174 026,77 zł (sto siedemdziesiąt cztery tysiące dwadzieścia sześć złotych siedemdziesiąt siedem groszy) z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot:

-

1027,62 zł od dnia 1 lipca 2007 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 21 lipca 2007 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 21 sierpnia 2007 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 21 września 2007 r. do dnia zapłaty;

1541,43 zł od dnia 1 października 2007 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 23 października 2007 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 21 listopada 2007 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 21 grudnia 2007 r. do dnia zapłaty;

1541,43 zł od dnia 1 stycznia 2008 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 26 stycznia 2008 r. do dnia zapłaty;

4513,40 zł od dnia 21 lutego 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 marca 2008 r. do dnia zapłaty;

1541,43 zł od dnia 1 kwietnia 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 22 kwietnia 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 maja 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 czerwca 2008 r. do dnia zapłaty;

1541,43 zł od dnia 1 lipca 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 22 lipca 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 sierpnia 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 20 września 2008 r. do dnia zapłaty;

1803,51 zł od dnia 1 października 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 października 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 listopada 2008 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 20 grudnia 2008 r. do dnia zapłaty;

1803,51 zł od dnia 1 stycznia 2009 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 stycznia 2009 r. do dnia zapłaty;

4625,85 zł od dnia 21 lutego 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 marca 2009 r. do dnia zapłaty;

1812,91 zł od dnia 1 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 maja 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 20 czerwca 2009 r. do dnia zapłaty;

1817,61 zł od dnia 1 lipca 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 lipca 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 sierpnia 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 22 września 2009 r. do dnia zapłaty;

1774,02 zł od dnia 1 października 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 października 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 21 listopada 2009 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 22 grudnia 2009 r. do dnia zapłaty;

1774,02 zł od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 27 lutego 2010 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 13 marca 2010 r. do dnia zapłaty;

1182,62 zł od dnia 1 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty;

4819,73 zł od dnia 15 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty;

591,34 zł od dnia 1 lipca 2010 r. do dnia zapłaty;

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza od pozwanychB. J. (1)iB. J. (2)solidarnie na rzecz strony powodowej(...) SAwW.kwotę 12 538,39 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE
Strona powodowa(...) S.A.w pozwie z dnia 21 kwietnia 2011 r. wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i orzeczenie nim, że pozwaniB. J. (1), orazB. J. (2)mają zapłacić solidarnie na rzecz trony powodowej kwotę 198 942,07 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot:

-

5 518,24 zł od dnia 22 maja 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 czerwca 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 lipca 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 sierpnia 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 września 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 23 października 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 listopada 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 grudnia 2007 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 26 stycznia 2008 r. do dnia zapłaty;

5 518,24 zł od dnia 21 lutego 2008 r. do dnia zapłaty;

5 639,00 zł od dnia 21 marca 2008 r. do dnia zapłaty;

5 639,00 zł od dnia 22 kwietnia 2008 r. do dnia zapłaty;

5 639,00 zł od dnia 21 maja 2008 r. do dnia zapłaty;

5 639,00 zł od dnia 21 czerwca 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 22 lipca 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 21 sierpnia 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 20 września 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 21 października 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 21 listopada 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 20 grudnia 2008 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 21 stycznia 2009 r. do dnia zapłaty;

5 614,49 zł od dnia 21 lutego 2009 r. do dnia zapłaty;

5 827,43 zł od dnia 21 marca 2009 r. do dnia zapłaty;

5 827,43 zł od dnia 21 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty;

5 827,43 zł od dnia 21 maja 2009 r. do dnia zapłaty;

5 827,43 zł od dnia 20 czerwca 2009 r. do dnia zapłaty;

5 814,21 zł od dnia 21 lipca 2009 r. do dnia zapłaty;

5 814,21 zł od dnia 21 sierpnia 2009 r. do dnia zapłaty;

5 814,21 zł od dnia 22 września 2009 r. do dnia zapłaty;

5 814,21 zł od dnia 21 października 2009 r. do dnia zapłaty;

5 814,21 zł od dnia 21 listopada 2009 r. do dnia zapłaty;

5 859,07 zł od dnia 22 grudnia 2009 r. do dnia zapłaty;

5 859,07 zł od dnia 27 lutego 2010 r. do dnia zapłaty;

5 859,07 zł od dnia 13 marca 2010 r. do dnia zapłaty;

5 859,07 zł od dnia 15 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powyższego żądania strona powodowa wskazała, że dochodzi od pozwanych zaległych należności pieniężnych z tytułu najmu lokalu użytkowego położonego weW.przyul. (...)wraz z piwnicą. Wskazała, że strony wiąże umowa najmu lokalu z dnia 13 grudnia 1998 r., na podstawie której pozwani zobowiązali się do zapłaty comiesięcznego czynszu oraz opłat dodatkowych. Podniosła także, że stosownie do treści ugody sądowej zawartej 30 listopada 2001 r. czynsz najmu podlegał corocznej waloryzacji o wysokość wskaźnika inflacji za rok poprzedni, opublikowany przez GUS.
W dniu 9 stycznia 2014 r. Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (k. 77), nakazując pozwanym, aby w terminie dwutygodniowym zapłacili stronie powodowej żądaną kwotę wraz z odsetkami ustawowymi w wysokości określonej w pozwie oraz kosztami procesu albo wnieśli we wskazanym terminie sprzeciw.
Pozwani w sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 8 sierpnia 2011 r. (k. 84) zaskarżyli nakaz zapłaty w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości wobec obojga pozwanych oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.
W uzasadnieniu sprzeciwuB. J. (1)orazB. J. (2)podnieśli zarzut przedawnienia dochodzonych przez stronę powodową należności wynikających z faktur VAT wystawionych w okresie od maja 2007 r. do kwietnia 2008 r. Wyjaśnili, że roszczenia te przedawniły się przed dniem wniesienia pozwu w niniejszej sprawie. Zważywszy, że świadczenia pozwanych miały charakter okresowy, a przy tym były związane z działalnością gospodarczą powodowej spółki, właściwy był trzyletni termin przedawnienia (art. 118 k.c.).
Ponadto pozwani podnieśli, że z uwagi na fatalny stan techniczny wynajmowanego lokalu, wzajemne świadczenie strony powodowej nie odpowiadało celowi przyjętemu przez strony umowy najmu lokalu przeznaczonego na sklep. Stan taki należy z kolei ocenić jako niewykonanie umowy najmu przez stronę powodową. W związku z niewykonaniem umowy nie należy się zaś świadczenie wzajemne drugiej strony w postaci czynszu najmu.
Pozwani zarzucili także, że kwoty dochodzone przez stronę powodową są przy tym zbyt wysokie z uwagi na zawyżenie względem rzeczywistych: przyjętych do fakturowania powierzchni lokali, powierzchni grzewczych, stawek opłat za ogrzewanie oraz przyjęcie za wysokich wskaźników GUS w celu waloryzacji czynszu. Wyjaśnili w szczególności, że pozwani zobowiązani byli do zapłaty czynszu w dwóch różnych wysokościach. Wyższy czynsz płatny był za powierzchnię sprzedażową, natomiast niższy – za powierzchnie określone w umowie najmu jako piwnice. Strona powodowa przyjmowała, że powierzchnia sprzedażowa wynosi 126,8 m. W ocenie pozwanych była ona jednak niższa i wynosiła jedynie 117,06 m2. Sporny był ponadto charakter powierzchni przeznaczonej na witryny sklepowe.
Zauważyli również pozwani, że wysokość czynszu najmu za okres objęty sporem jest zawyżona ze względu na nieodpowiedni standard lokalu mającego służyć jako obiekt handlowy. W związku z tym strona pozwana na podstawieart. 664 § 1 k.c.żądała obniżenia miesięcznego czynszu najmu o 75%.
W odpowiedzi na sprzeciw z dnia 20 września 2011 r. (k. 125) strona powodowa wniosła o zasądzenie całości kwoty dochodzonej pozwem oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powyższego stanowiska strona powodowa zaznaczyła, że zarzut pozwanych odnośnie przedawnienia roszczenia jest nietrafny. Bieg przedawnienia uległ przerwaniu, ponieważ powód w dniu 15 czerwca 2010 r. złożył w sądzie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z udziałem pozwanych w charakterze przeciwników.
Strona powodowa jako nieuzasadniony oceniła również zarzut dotyczący wad lokalu. Wskazała, że powodowie znali stan techniczny lokalu w chwili zawierania umowy i – co więcej – zrzekli się w treści tej umowy roszczeń przysługujących im z tytułu wad rzeczy najętej.
Dodała, że chybione jest stanowisko pozwanych odnośnie nienależytego wykonania przez nią obowiązków wynajmującej. Wskazała, że obowiązek naprawy i konserwacji dachu – mający w istniejącym stanie faktycznym podstawowe znaczenie dla stanu lokalu – pozostaje poza sferą obowiązków wynajmującego, jako właściciela lokali znajdujących się w budynku zarządzanym przez odrębny podmiot. Z ostrożności procesowej podniosła, że obniżenie czynszu aż o 75 % jest całkowicie nieuzasadnione.
Strona pozwana podjęła również polemikę z innymi zarzutami pozwanych dotyczącymi w szczególności sposobu określenia powierzchni przyjmowanej dla celów ustalenia wysokości czynszu, wysokości kosztów ogrzewania lokalu, doliczenia podatku VAT do ceny dostarczonej energii cieplnej oraz sposobu waloryzacji czynszu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W. J.oraz pozwaniB. J. (1)iB. J. (2)– wspólnicyspółki cywilnej (...)– najmowali od strony powodowej(...)SA od początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku lokal użytkowy położony przyul. (...)weW..
(dowód: umowa najmu nr(...)z dnia 24 grudnia 1993 r., k. 134-136; przesłuchanie pozwanegoB. J. (2), e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:13:35 – 00:16:42)
Trzynastego maja 1998 r. strony zawarły kolejną umowę najmu lokalu użytkowego położonego weW.przyul. (...)z przeznaczeniem na sklep przemysłowy. Strony przyjęły, że przy określaniu wysokości czynszu będą brały pod uwagę dwie odrębne powierzchnie lokalu – 139 m2oraz 62,71 m2(piwnica). Ustalono czynsz najmu w wysokości 19,80 zł za 1 m2dla powierzchni 139 m2oraz 2,50 zł – dla piwnicy. Kwoty te miały być powiększone o podatek VAT. Ponadto pozwani mieli uiszczać opłaty za świadczenia dotyczące przedmiotu najmu, między innymi za centralne ogrzewanie – w wysokości kosztów ponoszonych z tego tytuły przez wynajmującego. Umowę zawarto do dnia 31 grudnia 2009 r.
(dowód:umowa nr (...)z dnia 13 maja 1998 r., k. 18-20)
Powyższy lokal użytkowy wykazywał wady techniczne jeszcze przed zawarciem umowy najmu z 13 maja 1998 r., tj. w okresie wynajmowania go przez stronę pozwaną na podstawie poprzednich umów. Podstawowym problemem było przedostawanie się wody opadowej do wnętrza lokalu. Lokal posiadał też przestarzałą instalację centralnego ogrzewania, co skutkowało jego niedogrzaniem. Najbardziej narażoną część lokalu stanowiła witryna wystawowa. Zalewana była także elewacja lokalu, co powodowało zacieki i wilgoć na witrynie sklepowej i sali głównej, jak też usterki instalacji elektrycznej. Doraźne naprawy powodowały jedynie przejściową poprawę.
(dowód: zeznania świadkaL. P., e-protokół rozprawy z dnia 18 marca 2013 r., 00:08:19 – 00:15:25; przesłuchanie pozwanegoB. J. (2), e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:12:45 – 00:49:16)
Pozwani w chwili zawierania umowy z dnia 13 maja 1998 r., jako wieloletni użytkownicy lokalu, znali jego stan techniczny. Strony wprost w § 1 Umowy wskazały, że przedmiot najmu jest dokładnie znany najemcom i z tytułu mogących ujawnić się wad najemcy nie będzie rościć żadnych pretensji w stosunku do wynajmującej, ani też dokonywać potrąceń czynszu.
(dowód:umowa nr (...)z dnia 13 maja 1998 r., k. 18-20; przesłuchanie pozwanegoB. J. (2), e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:12:45 – 00:49:16)
Negatywne konsekwencje zalewania lokalu występowały w dalszym ciągu w okresie wynajmowania lokalu na podstawie umowy z 13 maja 1998 r., co spowodowało między innymi wydanie przez Państwową Inspekcję Pracy wystąpienia pokontrolnego skierowanego do pozwanych.
(dowód: protokół kontroli Państwowej Inspekcji Pracy z dnia 27 września 2007 r., k. 95-99; wystąpienie Państwowej Inspekcji Pracy z dnia 3 stycznia 2008 r., k. 100-101; nakaz Państwowej Inspekcji Pracy z dnia 3 stycznia 2008 r., k. 102-106; pismo strony powodowej z dnia 29 marca 2007 r., k. 107)
Powierzchnia „piwnicy” określona w § 3 ust. 1 Umowy z dnia 12 maja 1998 r. była znacznie większa niż rzeczywista powierzchnia tego pomieszczenia. Wynikało to z tego, że w umowie w ramach powierzchni piwnicy strony ujęły także powierzchnię witryny wystawowej, stosując również dla niej niższą stawką czynszu.
(dowód: nr(...)z dnia 13 maja 1998 r., k. 18-20; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 maja 2007 r., k. 24; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2007 r., k. 24V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2007 r., k. 26; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2007 r., k. 26V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 września 2007 r., k. 28; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 8 października 2007 r., k. 28V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 grudnia 2007 r., k. 30; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2007 r., k. 30V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 stycznia 2008 r., k. 32; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2008 r., k. 32V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 kwietnia 2008 r., k. 34; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 marca 2008 r., k. 34V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 maja 2008 r., k. 36; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2008 r., k. 36V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2008 r., k. 38; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 lipca 2008 r., k. 38V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 września 2008 r., k. 40; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 października 2008 r., k. 40V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 grudnia 2008 r., k. 42; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2008 r., k. 42V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 stycznia 2009 r., k. 44; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2009 r., k. 44V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 marca 2009 r., k. 46; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 kwietnia 2009 r., k. 240; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 maja 2009 r., k. 240V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 czerwca 2009 r., k. 241; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2009 r., k. 241V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2009 r., k. 242; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 września 2009 r., k. 242V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 października 2009 r., k. 243; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2009 r., k. 243V; przesłuchanie pozwanegoB. J. (2), e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:12:45 – 00:49:16)
Witryna wystawowa stanowiła podwyższoną zabudowaną część lokalu, oddzielona szklaną przegrodą od pozostałej części lokalu. Powierzchnia witryny nie była ogrzewana.
(dowód: zeznania świadkaB. M., e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:10:07 – 00:17:57; przesłuchanie pozwanegoB. J. (2), e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:12:45 – 00:49:16)
Faktyczna, łączna wielkość powierzchni wynajmowanego lokalu różniła się od wielkości ujawnionej w umowie z dnia 10 maja 1998 r. Między innymi w związku z tym strony zawarły w dniu 30 listopada 2001 r. ugodę sądową. W jej treści postanowiono, że od 1 stycznia 2001 r. pozwani mają uiszczać czynsz najmu w oparciu o rzeczywistą wielkość zajmowanej powierzchni. Ponadto, stawka czynszu miała być co roku waloryzowana o wysokość wskaźnika inflacji za rok poprzedni, publikowanego przez GUS. Waloryzacji miano dokonywać już od 1 stycznia 1999 r.
(dowód: ugoda sądowa z dnia 30 listopada 2001 r. zawarta przed Sadem Okręgowym weW., k. 58-59)
Dla poszczególnych lat, poczynając od 1999 r., a kończąc na 2010 r. (rok opuszczenia przez pozwanych lokalu) wskaźnik inflacji ogłoszony przez GUS za rok poprzedni wynosił: w 1999 r. (za rok poprzedni) – 7,3 %, 2000 r. – 10,1 %, 2001 r. – 5,5 %, 2002 r. – 25,12 zł, 2003 r. – 0,8 %, 2004 r. – 3,5 %, 2005 r. – 2,1%, 2006 r. – 1%, 2007 r. – 2,5 %, 2008 r. – 4,2 %, 2009 r. – 3,5 %, 2010 r. – 2,6 %.
(dowód:(...))
Rzeczywista, łączna powierzchnia lokalu użytkowego wynosiła w latach 2007 – 2010 184,23 m2. Na wielkość tę składa się 67,17 m2powierzchni „piwnicznej” dla potrzeb obliczania czynszu (29,17 m2piwnicy oraz 38 m2witryny), a także 117,06 powierzchni użytkowej, obciążonej wyższą stawką czynszu (182,23 m2– 67,17 m2).
(dowód: opinia biegłego sądowegoM. R., k. 289-299; rzut lokalu użytkowego, sporządzonego przezT. K., k. 342 – 343; zeznania świadkaT. K., e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:17:57 – 00:25:07; zeznania świadkaH. K., e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:25:07 – 00:36:02; ustna uzupełniająca opinia biegłegoM. R., e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:36:02 – 00:43:39)
W 2010 r., po zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej, pozwani opuścili zajmowany lokal.
(okoliczność bezsporna)
Lokal, którego dotyczy spór, został następnie zbyty przez stronę powodową na rzecz osoby trzeciej,B. M.. Nabywca wykonał w nim remont, zarówno części nadziemnej, jak i piwnicy. Usunął niektóre elementy architektoniczne, w tym w szczególności witrynę wystawową, powiększył wysokość pomieszczeń piwnicznych. W efekcie wielkość lokalu uległa nieznacznemu powiększeniu. W związku ze zwiększeniem wysokości pomieszczeń piwnicznych, uległ zmianie również sposób obliczania jej powierzchni poziomej. Przed dokonaniem modernizacji wysokość piwnicy była na tyle niska, że powierzchnię podłogi obliczano dzieląc rzeczywistą wartość pomiaru przez dwa.
(dowód: zeznania świadkaB. M., e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:10:07 – 00:17:57; ustna uzupełniająca opinia biegłegoM. R., e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:36:02 – 00:43:39)
Strona powodowa wystawiała pozwanym faktury VAT z tytułu zapłaty czynszu oraz opłat za centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości stałych za cały okres od maja 2007 r. do kwietnia 2010 r. Wyższa wysokość czynszu była obliczana dla powierzchni 164,80 m2, a niższa dla powierzchni piwnicy – 26,20 m2. Opłata za centralne ogrzewanie była obliczana dla powierzchni 164,80 m2. W późniejszym okresie strona powodowa dokonała jednak korekt w wystawionych fakturach, przyjmując że wyższy czynsz należny jest dla powierzchni 126,80 m2, a niższy – dla 64,20 m2. Analogicznie strona powodowa skorygowała opłaty za centralne ogrzewanie.
(dowód:faktura VAT nr (...)z dnia 7 maja 2007 r., k. 22;faktura VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2007 r., k. 23;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2007 r., k. 25;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2007 r., k. 25V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 września 2007 r., k. 27;faktura VAT nr (...)z dnia 8 października 2007 r., k. 27V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 grudnia 2007 r., k. 29;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2007 r., k. 29V;faktura VAT nr (...)z dnia 7 stycznia 2008 r., k. 31;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2008 r., k. 31V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 marca 2008 r., k. 33;faktura VAT nr (...)z dnia 7 kwietnia 2008 r., k. 33V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 maja 2008 r., k. 35;faktura VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2008 r., k. 35V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2008 r., k. 37;faktura VAT nr (...)z dnia 7 lipca 2008 r., k. 37V;faktura VAT nr (...)z dnia 5 września 2008 r., k. 39;faktura VAT nr (...)z dnia 6 października 2008 r., k. 39V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2008 r., k. 41;faktura VAT nr (...)z dnia 5 grudnia 2008 r., k. 41V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2009 r., k. 43;faktura VAT nr (...)z dnia 6 stycznia 2009 r., k. 43V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 marca 2009 r., k. 45;faktura VAT nr (...)z dnia 6 kwietnia 2009 r., k. 45V;faktura VAT nr (...)z dnia 5 czerwca 2009 r., k. 47;faktura VAT nr (...)z dnia 6 maja 2009 r., k. 47V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2009 r., k. 49;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2009 r., k. 49V;faktura VAT nr (...)z dnia 7 września 2009 r., k. 51;faktura VAT nr (...)z dnia 6 października 2009 r., k. 51V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2009 r., k. 53;faktura VAT nr (...)z dnia 7 grudnia 2009 r., k. 54;faktura VAT nr (...)z dnia 5 lutego 2010 r., k. 56;faktura VAT nr (...)z dnia 31 marca 2010 r., k. 57;faktura VAT nr (...)z dnia 26 lutego 2010 r., k. 244V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 maja 2007 r., k. 24; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2007 r., k. 24V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2007 r., k. 26; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2007 r., k. 26V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 września 2007 r., k. 28; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 8 października 2007 r., k. 28V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 grudnia 2007 r., k. 30; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2007 r., k. 30V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 stycznia 2008 r., k. 32; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2008 r., k. 32V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 kwietnia 2008 r., k. 34; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 marca 2008 r., k. 34V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 maja 2008 r., k. 36; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2008 r., k. 36V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2008 r., k. 38; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 lipca 2008 r., k. 38V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 września 2008 r., k. 40; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 października 2008 r., k. 40V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 grudnia 2008 r., k. 42; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2008 r., k. 42V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 stycznia 2009 r., k. 44; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2009 r., k. 44V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 marca 2009 r., k. 46; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 kwietnia 2009 r., k. 240; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 maja 2009 r., k. 240V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 czerwca 2009 r., k. 241; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2009 r., k. 241V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2009 r., k. 242; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 września 2009 r., k. 242V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 października 2009 r., k. 243; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2009 r., k. 243V)
Biorąc pod uwagę wskazane korekty faktur, w okresie od maja 2007 r. do lutego 2008 r. strona powodowa obciążała pozwanych czynszem najmu według zwaloryzowanych stawek wynoszących 29,36 zł /1 m2za 126,80 m2powierzchni użytkowej plus VAT oraz 3,91 zł /1 m2za 64,20 m2(piwnica).
Następnie strona powodowa dokonała waloryzacji, uwzględniając wzrost inflacji ogłoszony przez GUS i w okresie od marca 2008 r. do lutego 2009 r. obciążała pozwanych czynszem najmu według stawek w wysokości 30,09 zł /1 m2za 126,80 m2powierzchni użytkowej plus VAT oraz 4,01 zł /1 m2za 64,20 m2(piwnica). W wyniku kolejnej waloryzacji, za miesiące od marca 2009 r. do kwietnia 2010 r. strona powodowa obciążała pozwanych czynszem najmu według zwaloryzowanych stawek wynoszących 31,35 zł /1 m2za 126,80 m2powierzchni użytkowej plus VAT oraz 4,18 zł /1 m2za 64,20 m2(piwnica).
(dowód: faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 maja 2007 r., k. 24; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2007 r., k. 24V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2007 r., k. 26; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2007 r., k. 26V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 września 2007 r., k. 28; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 8 października 2007 r., k. 28V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 grudnia 2007 r., k. 30; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2007 r., k. 30V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 stycznia 2008 r., k. 32; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2008 r., k. 32V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 kwietnia 2008 r., k. 34; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 marca 2008 r., k. 34V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 maja 2008 r., k. 36; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2008 r., k. 36V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2008 r., k. 38; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 lipca 2008 r., k. 38V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 września 2008 r., k. 40; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 października 2008 r., k. 40V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 grudnia 2008 r., k. 42; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2008 r., k. 42V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 stycznia 2009 r., k. 44; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2009 r., k. 44V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 marca 2009 r., k. 46; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 kwietnia 2009 r., k. 240; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 maja 2009 r., k. 240V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 5 czerwca 2009 r., k. 241; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2009 r., k. 241V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2009 r., k. 242; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 7 września 2009 r., k. 242V; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 października 2009 r., k. 243; faktura – korekta VAT z dnia 30 listopada 2009 r. nr(...)dofaktury VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2009 r., k. 243V)
Strona powodowa dodatkowo obciążała pozwanych opłatami z tytułu centralnego ogrzewania lokalu, którymi z kolei była ona obciążana przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej weW.przyul. (...). Strona powodowa brała pod uwagę powierzchnię lokalu w wysokości 126,80 m2, przyjmując w okresie:

-

od lipca 2007 r. do czerwca 2008 r. stawkę 4,14 zł plus VAT, co miesięcznie dawało kwotę 640,44 zł;

od lipca 2008 r. do czerwca 2009 r. – 3,74 zł plus VAT, co miesięcznie dawało kwotę 578,56 zł;

od lipca 2009 r. do listopada 2009. – 3,85 zł plus VAT, co miesięcznie dawało kwotę 595,58 zł;

od grudnia 2009 r. do kwietnia 2010 r. – 4,14 zł plus VAT, co miesięcznie dawało kwotę 640,44 zł.

(dowód:faktura VAT nr (...)z dnia 7 maja 2007 r., k. 22;faktura VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2007 r., k. 23;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2007 r., k. 25;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2007 r., k. 25V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 września 2007 r., k. 27;faktura VAT nr (...)z dnia 8 października 2007 r., k. 27V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 grudnia 2007 r., k. 29;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2007 r., k. 29V;faktura VAT nr (...)z dnia 7 stycznia 2008 r., k. 31;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2008 r., k. 31V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 marca 2008 r., k. 33;faktura VAT nr (...)z dnia 7 kwietnia 2008 r., k. 33V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 maja 2008 r., k. 35;faktura VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2008 r., k. 35V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2008 r., k. 37;faktura VAT nr (...)z dnia 7 lipca 2008 r., k. 37V;faktura VAT nr (...)z dnia 5 września 2008 r., k. 39;faktura VAT nr (...)z dnia 6 października 2008 r., k. 39V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2008 r., k. 41;faktura VAT nr (...)z dnia 5 grudnia 2008 r., k. 41V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2009 r., k. 43;faktura VAT nr (...)z dnia 6 stycznia 2009 r., k. 43V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 marca 2009 r., k. 45;faktura VAT nr (...)z dnia 6 kwietnia 2009 r., k. 45V;faktura VAT nr (...)z dnia 5 czerwca 2009 r., k. 47;faktura VAT nr (...)z dnia 6 maja 2009 r., k. 47V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2009 r., k. 49;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2009 r., k. 49V;faktura VAT nr (...)z dnia 7 września 2009 r., k. 51;faktura VAT nr (...)z dnia 6 października 2009 r., k. 51V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2009 r., k. 53;faktura VAT nr (...)z dnia 7 grudnia 2009 r., k. 54;faktura VAT nr (...)z dnia 5 lutego 2010 r., k. 56;faktura VAT nr (...)z dnia 31 marca 2010 r., k. 57;faktura VAT nr (...)z dnia 26 lutego 2010 r., k. 244V)
Stawka brutto (łącznie z VAT-em) za centralne ogrzewanie dla lokali użytkowych za 1 m2we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...)obciążająca stronę powodową wynosiła:

-

od maja 2003 r. do IV 2008 r. – 4,14 zł (3,39 netto),

od maja 2008 r. do kwietnia 2009 r. – 4,56 zł (3,74 netto),

od maja 2009 r. – 4,70 zł (3,85 netto)

(dowód: pismo zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...)z dnia 29 lipca 2011 r., k. 120)
Strona powodowa naliczała ponadto należności za wywóz nieczystości stałych za okres od maja 2007 r. do czerwca 2008 r. w wysokości 29,68 zł/msc, od lipca 2008 r. do stycznia 2009 r. w wysokości 67,05/msc, od lutego 2009 r. do czerwca 2009 r. w kwocie 71,75 zł/msc oraz w okresie od lipca 2009 r. do kwietnia 2010 r. w wysokości 41,51 zł/msc.
(dowód:faktura VAT nr (...)z dnia 7 maja 2007 r., k. 22;faktura VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2007 r., k. 23;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2007 r., k. 25;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2007 r., k. 25V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 września 2007 r., k. 27;faktura VAT nr (...)z dnia 8 października 2007 r., k. 27V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 grudnia 2007 r., k. 29;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2007 r., k. 29V;faktura VAT nr (...)z dnia 7 stycznia 2008 r., k. 31;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2008 r., k. 31V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 marca 2008 r., k. 33;faktura VAT nr (...)z dnia 7 kwietnia 2008 r., k. 33V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 maja 2008 r., k. 35;faktura VAT nr (...)z dnia 6 czerwca 2008 r., k. 35V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2008 r., k. 37;faktura VAT nr (...)z dnia 7 lipca 2008 r., k. 37V;faktura VAT nr (...)z dnia 5 września 2008 r., k. 39;faktura VAT nr (...)z dnia 6 października 2008 r., k. 39V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2008 r., k. 41;faktura VAT nr (...)z dnia 5 grudnia 2008 r., k. 41V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lutego 2009 r., k. 43;faktura VAT nr (...)z dnia 6 stycznia 2009 r., k. 43V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 marca 2009 r., k. 45;faktura VAT nr (...)z dnia 6 kwietnia 2009 r., k. 45V;faktura VAT nr (...)z dnia 5 czerwca 2009 r., k. 47;faktura VAT nr (...)z dnia 6 maja 2009 r., k. 47V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 lipca 2009 r., k. 49;faktura VAT nr (...)z dnia 6 sierpnia 2009 r., k. 49V;faktura VAT nr (...)z dnia 7 września 2009 r., k. 51;faktura VAT nr (...)z dnia 6 października 2009 r., k. 51V;faktura VAT nr (...)z dnia 6 listopada 2009 r., k. 53;faktura VAT nr (...)z dnia 7 grudnia 2009 r., k. 54;faktura VAT nr (...)z dnia 5 lutego 2010 r., k. 56;faktura VAT nr (...)z dnia 31 marca 2010 r., k. 57;faktura VAT nr (...)z dnia 26 lutego 2010 r., k. 244V)
Strona powodowa wzywała pozwanych do zapłaty pismem z dnia 30 kwietnia 2010 r. Następnie, w dniu 15 czerwca 2010 r. wystąpiła do Sądu z wnioskiem w sprawie zawezwania do próby ugodowej przeciwko pozwanym w niniejszej sprawie. Do ugody jednak nie doszło.
(dowód: dołączone do akt niniejszej sprawy akta sprawy SR dla Wrocławia – Krzyków o sygnaturze I Co 4125/10, k. 2, 80)
Sąd zważył co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.
Z poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych wynika, że świadczenie pozwanych, którego spełnienia strona powodowa domaga się w niniejszej sprawie, stanowi zapłatę czynszu najmu lokalu użytkowego położonego weW.przyul. (...)oraz opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem przez pozwanych w powyższego lokalu. Zgodnie zart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W niniejszej sprawie bezsporny pozostawał fakt najmu przez pozwanych lokalu użytkowego położonego weW.przyul. (...). Nie było sporne również to, że trwał on przez cały okres czasu objęty postępowaniem Bezsporny pozostawał także fakt nieuiszczania przez nich należności z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w okresie do maja 2007 r. do kwietnia 2010 r. Wprawdzie umowa z dnia 13 maja 1998 r. była pierwotnie zawarta do dnia 31 grudnia 2009 r. Nic nie stało jednak na przeszkodzie dalszemu przedłużeniu tej umowy, także w sposób ustny, czy nawet dorozumiany, przez akceptowanie przez stronę powodową dalszego zajmowania przez pozwanych lokalu. Uznać zatem należy, że umowa obowiązywała aż do momentu opuszczenia przez pozwanych lokalu przyul. (...)i wydania go stronie powodowej, przez cały okres objęty sporem.
Nawet gdyby jednak przyjąć, że umowa najmu wygasła z dniem 31 grudnia 2009 r., roszczenia z tytułu korzystania przez pozwanych z nieruchomości za dalszy okres objęty sporem i tak byłyby, co do zasady, skuteczne. Podstawę w tym zakresie stanowiłby obowiązek zapłaty wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości obciążający osoby władające nim w złej wierze bez tytułu prawnego (art. 225 k.c.w zw. zart. 224 k.c.) – por. np. wyrok SN z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13, LEX nr 1489247.
Wobec podniesionego przez pozwanych zarzutu sporne między stronami pozostawało to, czy częściowo roszczenie strony powodowej nie uległo przedawnieniu.
W ocenie Sądu powyższy zarzut częściowo zasługiwał na uwzględnienie. Niewątpliwie czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne stanowią świadczenia okresowe, a zatem roszczenie o ich spełnienie ulega przedawnieniu w terminie trzech lat (art. 118 k.c.). Ponadto strona powodowa prowadzi działalność gospodarczą, także w zakresie wynajmowania lokali wchodzących w skład jej zasobów. Zważyć jednak należy, że termin ten uległ przerwaniu w dniu 15 czerwcu 2007 r., w związku z wniesieniem do sądu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). Przedawnieniu uległy zatem jedynie roszczenia o czynsz najmu za maj oraz czerwiec 2007 r., ale już nie dalsze należności. Ponadto przedawnieniu nie uległy żadne opłaty dodatkowe. Pierwsze z nich stały się bowiem wymagalne dopiero w dniu 1 lipca 2007 r., o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.
Nieuzasadnione okazały się natomiast dalsze zarzuty pozwanych, zmierzające do całkowitego wyłączenia ich odpowiedzialności. W szczególności nie można uznać, aby strona powodowa tak dalece nie wykonywała swoich obowiązków, żeby można było mówić o niespełnieniu przez nią swojego świadczenia umownego. Strona powodowa jako wynajmująca wydała pozwanym lokal i zapewniała im możliwość korzystania z niego przez cały okres najmu. Relacje pomiędzy stronami mają długą historię, sięgającą początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. Strony w tym czasie kilkakrotnie przedłużały umowę najmu. Pozwani – pomimo podnoszonych zastrzeżeń co do jakości lokalu czy występujących usterek – nigdy nie zdecydowali się na zakończenie współpracy, aż do momentu zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu przyul. (...). W tym stanie rzeczy przedstawiony przez pozwanych zarzut jest całkowicie chybiony. W spornym okresie pozwani używali bowiem lokalu oddanego im w najem przez stronę powodową, czynnie prowadząc w nim działalność handlową.
Z tych samych względów nie mogą pozwani również skutecznie twierdzić, że zasadne było wstrzymanie się przez nich z wykonywaniem obowiązków umownych na podstawieart. 488 k.c.Skoro strona powodowa spełniała swoje świadczenie jako wynajmująca, to pozwali zobowiązani byli do zapłaty czynszu oraz opłat dodatkowych, ciążących na nich na podstawie umowy najmu.
Pozwani powoływali się również na wady lokalu, co z kolei miało przemawiać za potrzebą obniżenia czynszu najmu lokalu (art. 664 § 1 k.c.) i to aż o 75 % jego wysokości. Jak wykazało postępowanie dowodowe lokal użytkowy wynajmowany stronie pozwanej miał wady wiążące się ze złym stanem dachu nieruchomości. Skutkowało to przedostawaniem się wody do wnętrza lokalu, co powodowało w konsekwencji dalsze, niekorzystne skutki. Należy jednak podkreślić, że pozwani najmowali ten lokal nieprzerwanie od początku lat dziewięćdziesiątych, zaś umowa z 13 maja 1998 r. była kolejną już umową dotyczącą tego lokalu, zawartą ze stroną powodową. W powyższym zakresie za miarodajne należy uznać wyjaśnienia samego pozwanegoB. J. (2), który przyznawał, że wady lokalu zaistniały jeszcze przed dniem 13 maja 1998 r., co było przedmiotem zgłoszeń najemców (e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:12:45 – 00:49:16). Wyjaśnienia pozwanego znajdują potwierdzenie w zeznaniach świadkaL. P., któremu stan techniczny budynku przyul. (...)był znany ze względu na pełnione przez niego obowiązki zawodowe (e-protokół rozprawy z dnia 18 marca 2013 r., 00:08:19 – 00:15:25). Jednoznaczne jest zatem, że w dacie zawarcia powyższej umowy pozwani wiedzieli o okolicznościach wpływających negatywnie na stan techniczny lokalu, w postaci jego wcześniej ujawnionych wad (art. 664 § 3 k.c.).
Niezależni od powyższego należy także zwrócić uwagę na oświadczenie pozwanych złożone w § 1 umowy najmu z 13 maja 1998 r., według którego „przedmiot najmu jest dokładnie znany najemcy i z tytułu mogących ujawnić się wad najemca nie będzie rościć żadnych pretensji w stosunku do wynajmującego, ani też dokonywać potrąceń czynszu”. Oświadczenie to potwierdza, że występujące w lokalu wady były znane pozwanym w dniu zawarcia umowy, zaś zagrożenia z nich wynikające stanowiły dla stron przy kontraktowaniu czynnik na tyle istotny, że zdecydowały się wprowadzić do umowy wskazane wyżej postanowienie.
Kwestią o dużym znaczeniu są również skutki prawne powyższego porozumienia stron, objętego § 1 umowy najmu. Zdaniem Sądu składając powyższe oświadczenie strony w sposób umowny wyłączyły roszczenia o obniżenie czynszu umownego, również z tytułu wad innych niż nieszczelność dachu, które mogły ujawnić się w przyszłości, tj. w trakcie obowiązywania umowy. Jedynie tak można wykładać sformułowanie, zgodnie z którym najemca nie miał rościć z powyższego tytułu pretensji do wynajmującego, jako też nie miał dokonywać „potrąceń czynszu”. Należy podkreślić, że przepisykodeksu cywilnegonie wykluczają w stosunku umownym modyfikacji lub wyłączenia roszczenia najemcy określonego wart. 664 § 1 k.c.(por. np. P. Nazaruk, [w:] Ciszewski,Komentarz do kodeksu cywilnego,wyd. z 2013 r., art. 664, Nb 1; J. Jezioro, [w:] Gniewek, Machnikowski, Komentarz do kodeksu cywilnego, wyd. z 2013, art. 664, Nb 1; H. Ciepła, [w:] Bieniek,Komentarz. Zobowiązania, wyd. z 2011 r, t. II, art. 664, s. 385, pkt 4; K. Pietrzykowski, [w:] Pietrzykowski, Komentarz do kodeksu cywilnego, wyd. z 2011 r, t. II, art. 664, s. 474, Nb 1).
Dodać trzeba, że wykładnia idąca w przeciwnym kierunku byłaby tym bardziej nieuzasadniona, że stronami umowy były podmioty prowadzące działalność gospodarczą, jej przedmiotem był lokal użytkowy, zaś pozwani przedsiębiorcy mieli po kilkuletnim okresie najmu świadomość problemów związanych z użytkowaniem lokalu.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że wady lokalu były znane najemcom w chwili zawierania umowy, a zatem nie przysługują im uprawnienia z tytułu rękojmi (art. 664 § 3 k.c.). Gdyby nawet przyjąć, że w chwili zawierania umowy wady te – przejściowo – nie występowały, to i tak decydująca jest treść umowy najmu, w której strony postanowiły wyłączyć rękojmię, a zatem także uprawnienie do obniżenia czynszu.
W świetle materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie za uzasadnione natomiast należało uznać zarzuty pozwanych odnośnie wielkości lokalu branej pod uwagę przy ustalaniu wysokości czynszu oraz powierzchni odpowiadających poszczególnym stawkom czynszu. Wskazać należy, że pierwotnie, w treści zawieranej umowy najmu z dnia 13 maja 1998 r., strony umówiły się, że czynsz będzie należny w wysokości wyższej dla powierzchni 139 m2(tzw. powierzchnia użytkowa), a w wysokości niższej – dla powierzchni 62,71 m2(tzw. powierzchnia piwnicy). W późniejszym czasie strony stwierdziły jednak, że rzeczywista powierzchnia lokalu jest mniejsza. W związku z tym w ugodzie z dnia 30 listopada 2001 r. przyjęto, że czynsz ma być płatny w odniesieniu do tej rzeczywistej wielkości. Wciąć posługiwano się przy tym dwoma rodzajami stawki czynszu. Stawki te postanowiono jednak corocznie waloryzować z wykorzystaniem wskaźnika inflacji ogłaszanego przez GUS.
W tym stanie rzeczy w celu obliczenia wysokości czynszu należnego stronie powodowej należy ustalić łączną powierzchnię lokalu oraz powierzchnię piwnic – co z kolei pozwoli obliczyć tzw. powierzchnię użytkową oraz dwie stawki czynszu zwaloryzowane dla poszczególnych okresów objętych sporem w niniejszej sprawie. Następnie kwoty te należy zsumować za okres od lipca 2007 r. do kwietnia 2010 r., co pozwoli obliczyć łączną należność z tytułu zaległego czynszu.
Ustalając łączną powierzchnię lokalu Sąd zeznania świadkówT. K.iH. K., którzy po opuszczeniu lokalu przez pozwanych sporządzali rzut spornego lokalu w celu jego sprzedaży. Istotne jest przy tym to, że stan tego lokalu w dacie sporządzania rzutów przez świadków był taki, w jakim pozwani go najmowali. Rzeczoznawcy ci ocenili powierzchnię łączną lokalu na 184,23 m2. Stwierdzili przy tym, że powierzchnia piwnicy znajdującej się pod lokalem wynosi 29,17 m2. Wskazane pomiary są miarodajne przede wszystkim dlatego, że zostały wykonane w 2010 r., jeszcze przed wykonaniem remontu i przeróbek przez późniejszego nabywcę lokaluB. M.. Remont ten wpłynął na wielkość lokalu w związku między innymi z rozbiórką tzw. witryny położonej od strony ulicy w części jednej z sal sprzedażowych, modyfikacją niektórych elementów architektonicznych oraz podwyższeniem wysokości pomieszczeń piwnicznych. Dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu znaczenie ma właśnie stan lokalu występujący w latach 2007 – 2010, a nie w okresie późniejszym. Podkreślić należy również, że przedstawiona ocena powierzchni lokalu pozostaje w zgodzie z pisemną opinią przedstawioną przez biegłegoM. R.(k. 289-299), zeznaniami świadkaB. M.co do przeprowadzanych po 2010 r. prac w lokalu (e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:10:07 – 00:17:57) oraz – przede wszystkim – z ustną uzupełniającą opiniąM. R.(e-protokół rozprawy z dnia 22 września 2014 r., 00:36:02 – 00:43:39), ostatecznie potwierdzającą ustalenia dokonane przez świadkówT. K.iH. K..
Sporne między stronami pozostawało także to, czy powierzchnię piwniczną – dla celów stosowania niższej stawki czynszu – można utożsamiać z powierzchnią piwnicy jako odrębnego pomieszczenia, którego powierzchnia, jak wskazano, wynosi 29,17 m2. W ocenie pozwanych, ta pierwsza powierzchnia jest większa. Do piwnicy powinna być bowiem również doliczona powierzchnia witryny wystawowej, która w okresie najmu stanowiła jeden z elementów architektonicznych lokalu. Witryna ta stanowiła podwyższoną zabudowaną część lokalu, oddzielona szklaną przegrodą od pozostałej części lokalu. Poza kwalifikacją dla potrzeb obliczania czynszu niesporna była przy tym wielkość witryny. Zgodnie ze stanowiskiem obu stron zajmowała ona powierzchnię 38 m2.
Sąd orzekający w niniejszej sprawie przychylił się w omawianej kwestii do stanowiska pozwanych. Wypada zasygnalizować, że w ten sam sposób problem ten został rozstrzygnięty przez sądy orzekające w innych sprawach, w których strona powodowa dochodziła wobec pozwanych należności z tytułu najmu za wcześniejsze okresy trwania stosunku najmu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 11 lipca 2006 r., I ACa 459/06 oraz wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 24 września 2009 r., X GC 132/05). Sądy te uznały, że ustalenie przez strony w umowie z 13 maja 1998 r. powierzchni piwnicy na 62,71 m2, zamiast na 26,2 m2(wielkość ówczesnego pomiaru przyjmowanego przez strony), nie może być wyjaśnione żadnymi innymi racjonalnymi względami, niż to, że obniżona stawka czynszu miała być stosowana również do witryny. Należy podkreślić, że również niniejsze postępowanie nie dostarczyło podstaw do twierdzenia, aby wystąpiły inne racjonalne przyczyny uzasadniające ustalenie stron zamieszczone w § 3 ust. 1 umowy z dnia 13 maja 1998 r.
W tym kontekście należy odwołać się do dyrektywyart. 65 § 2 k.c., według której w umowach należy badać raczej, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zdaniem Sądu niepodobna ustalić innego celu, który uzasadniałby umowne ustalenie przez strony powierzchni piwnicy w sposób tak znacznie przewyższający jej faktyczny metraż. Dodać należy, że wniosek ten potwierdza również późniejsze zachowanie samej strony powodowej, która dokonała korekty faktur dotyczących należności dochodzonych w niniejszym postępowaniu. Korekty te polegały między innymi na obniżeniu kwoty podwyższonego czynszu poprzez zmniejszenie powierzchni branej pod uwagę przy jego obliczeniu o 38 m2.
Z powyższych względów należy uznać, że łączna wysokość powierzchni lokalu branej pod uwagę dla potrzeb ustalania czynszu wynosi 184,23 m2. Powierzchnia piwniczna, brana pod uwagę przy zastosowaniu niższej stawki wynosi 67,17 m2(29,17 m2+ 38 m2). Natomiast pozostała powierzchnia, tzw. powierzchnia użytkowa stanowi 117,06 m2(184,23 m2- 67,17 m2).
Wbrew zarzutom pozwanych zdaniem Sądu strona powodowa w prawidłowy sposób waloryzowała stawki czynszu. Nie przekraczały one wartości wynikających z uwzględnienia stopy inflacji ogłaszanej corocznie przez GUS. Wypada zresztą zauważyć, że pozwani – poza ogólnikowo sformułowanym zarzutem co do wielkości waloryzacji – w treści sprzeciwu sami posługiwali się stawkami przedstawionymi przez stronę powodową w celu obliczenia należnej w ich ocenie wielkości czynszu. Uznać zatem należy, że wskazane stawki za 1 m2wynosiły od lipca 2007 r. do lutego 2008 r. (8 miesięcy) – 29,36 zł dla powierzchni użytkowej plus VAT oraz 3,91 zł plus VAT dla powierzchni piwnicy. Następnie od marca 2008 r. do lutego 2009 r. (12 miesięcy) stawki te wynosiły odpowiednio 30,09 zł i 4,01 zł, a od marca 2009 r. do kwietnia 2010 r. (13 miesięcy) – 31,35 zł oraz 4,18 zł.
Znając podane wartości można obliczyć należny stronie powodowej czynsz. W pierwszych ośmiu miesiącach miesięczny czynsz wynosił 4 513,40 zł [100 % + 22 % z (29,36 zł * 117,06 m2+ 3,91 zł * 67,17 m2) = 122 % z (3 436,88 zł + 262,63 zł) = 122 % z 3 699,51 zł ]. W kolejnych dwunastu był on równy kwocie 4 625,85 zł [100 % + 22 % z (30,09 zł * 117,06 m2+ 4,01 zł * 67,17 m2) = 122 % z (3 522,33 zł + 269,35 zł) = 122 % z 3 791,68 zł ]. Natomiast w ostatnich trzynastu miesiącach czynsz kształtował się na poziomie 4 819,73 zł [100 % + 22 % z (31,35 zł * 117,06 m2+ 4,18 zł * 67,17 m2) = 122 % z (3 669,83 zł + 280,77 zł) = 122 % z 3 950,60 zł ]. Łącznie daje to kwotę 154 273,89 zł (8 * 4 513,40 zł + 12 * 4 625,85 zł + 13 * 4 819,73 zł = 36 107,20 zł + 55 510,20 zł + 62 656,49 zł).
Poszczególne płatności miesięczne były płatne z góry w terminie do dziesiątego każdego miesiąca (§ 3 pkt 1 Umowy najmu, k. 18). Zgodnie z treścią umowy odsetki za opóźnienie powinny być zatem płatne od jedenastego każdego miesiąca. Strona powodowa w treści wystawianych faktur wyznaczała jednak każdorazowo późniejsze terminy i w pozwie żądała odsetek od dnia następnego po dniu każdorazowo wyznaczonym w fakturze. W związku z tym odsetki zostały zasądzone zgodnie z żądaniem pozwu w odniesieniu do każdej z płatności.
W zakresie opłat za centralne ogrzewanie sporna między stronami była zarówno wielkość powierzchni lokalu branej pod uwagę dla wyliczenia opłaty jak i wysokość stawki opłaty. Jeśli chodzi o wielkość powierzchni, strona powodowa wywodziła, że opłata powinna nie być naliczana nie tylko w odniesieniu do piwnicy, ale również w stosunku do witryn wystawowych, a zatem analogicznie jak w przypadku czynszu. Sąd orzekający w niniejszej sprawie przyjął w tym zakresie, zgodnie z istniejącą linią orzeczniczą wyznaczoną wyrokami Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 11 lipca 2006 r., I ACa 459/06 oraz Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 24 września 2009 r., X GC 132/05, że powierzchnia witryn nie powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu omawianej obecnie opłaty. Dla Sądu orzekającego w niniejszej sprawie istotna była przede wszystkim treść ugody z dnia 30 listopada 2001 r., w której przyjęto, że czynsz ma być płatny w odniesieniu do rzeczywistej powierzchni lokalu. W ocenie Sądu powyższe postanowienie wskazuje na zamiar stron, zgodnie z którym również inne opłaty powinny być naliczane w odniesieniu do powierzchni, której w sposób faktyczny dotyczą. W tym zakresie decydujące zatem było to, że witryny stanowiły zamkniętą przestrzeń, odizolowaną od reszty lokalu szklanymi przegrodami, niewyposażoną w odrębne ogrzewanie. Na brak ogrzewania przestrzeni witryny wskazują – w tym zakresie – spójne, logicznie i przekonujące wyjaśnienia pozwanegoB. J. (2)(e-protokół rozprawy z dnia 7 czerwca 2013 r., 00:12:45 – 00:49:16). Należy wskazać, że strona powodowa nie przedstawiła dowodów, które świadczyłyby o ogrzewaniu witryny, natomiast ustalenie tego faktu na chwilę obecną jest niemożliwe, gdyż witryna wystawowa została rozmontowana. Dodać także należy, że w treści skorygowanych faktur dotyczących należności dochodzonych w niniejszym postępowaniu strona powodowa obliczała opłatę za ogrzewanie bez uwzględnienia powierzchni witryn (zmniejszenie powierzchni o 38 m2w stosunku do korygowanej faktury). W konsekwencji należy uznać, że do obliczenia opłaty za ogrzewanie powinna być brana tzw. powierzchnia użytkowa w wymiarze 117,06 m2.
Dla określenia wysokości stawki za 1 m2ogrzewanej powierzchni znaczenie ma § 3 pkt 2 zd. 2 umowy najmu z 13 maja 1998 r., zgodnie z którym najemca ma uiszczać opłaty w wysokości kosztów ponoszonych z tego tytułu przez wynajmującego. Pod uwagę powinny być brane zatem stawki stosowane przez Wspólnotę Mieszkaniową, na podstawie których obliczano pierwotnie opłaty dla strony powodowej (k. 120), poza krótkim okresem czasu, w którym strona powodowa przyjęła niższą stawkę (maj – czerwiec 2009 r.). Zauważyć należy, że stawki stosowane przez Wspólnotę są przez przeważający okres czasu niższe od stawek stosowanych – zwrotnie – przez stronę powodowa w stosunku do pozwanych. Dotyczy to mianowicie okresu od maja 2007 r. do czerwca 2008 r., gdy Wspólnota stosowała stawkę 3,39 netto plus VAT (4,14 brutto), natomiast strona powodowa – 4,14 netto (5,05 brutto) oraz okresu od grudnia 2009 r. do kwietnia 2010 r., gdy strona powodowa powróciła do kwoty 4,14 netto (5,05 brutto) za 1m2, mimo że Wspólnota stosowała stawkę 3,85 zł (4,70 zł brutto).
Postępowanie strony powodowej było zatem w tym zakresie niezgodne z umową najmu, a przy tym niekonsekwentne, gdyż przez pewien okres opłaty były obliczane według kosztów rzeczywistych, a w innych okresach – według odmiennych wskaźników. Dodać przy tym należy, że nie było żadnych podstaw umownych do podwójnego naliczania podatku VAT, tak jak miało to miejsce w okresie do czerwca 2009 r. W konsekwencji do celów obliczania opłaty za centralne ogrzewanie należy zastosować stawkę 3,39 plus VAT za okres od lipca 2007 r. do czerwca 2008 r., stawkę 3,74 zł plus VAT – od lipca 2008 r. do czerwca 2009 r. oraz stawkę 3,85 zł plus VAT w okresie od lipca 2009 r. do kwietnia 2010 r. Podstawę w tym zakresie stanowią stawki stosowane przez Wspólnotę Mieszkaniową, z uwzględnieniem krótkiego okresu czasu od maja do czerwca 2009 r., gdy powódka posługiwała się nieco niższą stawką.
Niesporna była z kolei wysokość opłat za wywóz nieczystości stałych, która wynosiła brutto 29,68 zł w okresie od maja 2007 r. do czerwca 2008 r., 67,05 zł w okresie od lipca 2008 r. do stycznia 2009 r., 71,75 zł – od lutego do czerwca 2009 r., oraz 41,51 zł w okresie od lipca 2009 r. do kwietnia 2010 r.
Płatności z tytułu opłat za ogrzewanie oraz wywóz nieczystości stałych miały być uiszczanie kwartalnie z dołu do 14 dni od daty otrzymania faktury wystawionej z tego tytułu przez wynajmującego (§ 3 pkt 2 zd. 2 umowy najmu z 13 maja 1998 r.). Ponieważ wszystkie faktury były wystawiane ze stosownym, co najmniej czternastodniowym wyprzedzeniem, terminy płatności wypadały w dniach 30 czerwca 2007 r., 30 września 2007 r., 31 grudnia 2007 r., 31 marca 2008 r., 30 czerwca 2008 r., 30 września 2008 r., 31 grudnia 2008 r., 31 marca 2009 r., 30 czerwca 2009 r., 30 września 2009 r., 31 grudnia 2009 r. oraz 31 marca 2010 r. Odsetki za opóźnienie dla poszczególnych płatności należą się zatem od dnia następnego po wskazanych datach. Dodać jeszcze należy, że – w przeciwieństwie do czynszu – żadna z płatności nie uległa przedawnieniu, gdyż termin przedawnienia został przerwany w dniu 15 czerwca 2007 r., w związku z zawezwaniem pozwanych do próby ugodowej.
Mając powyższe na uwadze Sąd ustalił wysokość opłat z tytułu ogrzewania oraz wywozu śmierci dla poszczególnych okresów trzymiesięcznych. Za okres od 30 czerwca 2007 r. jest to kwota 1 027,62 zł (2 * (1,22 * 117,06 m2* 3,39 zł) +2 * 29,68 zł = 2 * 484,13 zł + 89,04 zł), w kolejnych czterech kwartałach (lipiec 2007 r.– czerwiec 2008 r.) jest to ta kwota – rzecz jasna kwartalnie – 1 541,43 zł [3* (1,22 * 117,06 m2* 3,39 zł)+3 * 29,68 zł = 3 * 484,13 zł + 89,04 zł = 1 452,39 zł + 89,04 zł]. W kolejnych dwóch kwartałach (lipiec 2008 – grudzień 2008 r.) jest to kwota po 1 803,51 zł [3* (1,22 * 117,06 m2* 3,74 zł) +3 * 67,05 zł = 3 * 534,12 zł + 201,15 zł]. W pierwszym kwartale 2009 r. należności wynoszą 1 812,91 zł [3* (1,22 * 117,06 m2* 3,74 zł) +67,05 zł + 2 * 71,75 = 3 * 534,12 zł + 210,55 zł], z kolei w drugim kwartale 2009 r. – 1817,61 zł [3* (1,22 * 117,06 m2* 3,74 zł) + 3 * 71,75 = 1 602,36 + 215,25 zł]. W dwóch ostatnich kwartałach 2009 r. należności wynoszą po 1 774,02 zł [3* (1,22 * 117,06 m2* 3,85 zł) +3 * 41,51 zł = 3 * 549,83 zł + 124,53 zł]. W pierwszym kwartale 2010 r. naliczono opłaty za dwa miesiące i wynosiły one 1 182,62 zł [2 * (1,22 * 117,06 m2* 3,85 zł) +2 * 41,51 zł ]. Z kolei należność za drugi kwartał 2010 r. (tylko kwiecień) wynosi 591,34 zł (549,83 + 41,51 zł). W sumie daje to wszystko kwotę 19 752,88 zł.
Łączna suma zasądzonych należności z tytułu czynszu oraz opłat dodatkowych wyniosła zatem 174 026,77 zł.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w punktach I i II wyroku.
Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie III wyroku Sąd wydał w oparciu oart. 100 k.p.c., rozdzielając koszty stosunkowo. Strona powodowa wygrała sprawę w 87%. Z kolei pozwani utrzymali się ze swoimi żądaniami w 13 %. Do tych wartości należy odnieść obowiązek zwrotu poniesionych kosztów.
Na koszty poniesione przez stronę powodowa składała się kwota 9 924,00 zł opłaty sądowej od pozwu, kwota 1411,41 zł wynagrodzenie biegłego (1 500,00 zł zaliczki pomniejszone o zwróconą stronie powodowej kwotę 88,59 zł) oraz kwota 3617,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa (§ 6 pkt 6 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U. 2013, poz. 490 t.j.), co daje łącznie kwotę 14 952,41 zł. Pozwani ponieśli natomiast wyłącznie koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3617,00 zł. Uwzględniając proporcję w jakiej strona powodowa wygrała sprawę, należne koszty wynoszą odpowiednio: dla strony powodowej 13 008,60 zł (87 % x 14 952,41 zł), zaś dla pozwanych 470,21 zł (13% x 3617,00 zł). Kompensując następnie te kwoty pozostaje do zapłaty na rzecz strony powodowej kwota 12 538,39 zł (13 008,60 zł – 470,21 zł).