Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 435/14
Data wyroku: 2015-01-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Rafał Cieszyński
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. o wł. lokali

Sygn. akt I C 435/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
09 października 2014 roku
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński
Protokolant Ewelina Kiałka
po rozpoznaniu na rozprawie 09 października 2014 roku we Wrocławiu
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyulicy (...)
o uchylenie uchwał

I
oddala powództwo;

II
obciąża powoda kosztami procesu za I. Instancję.

Sygn. akt I C 435/14

UZASADNIENIE
Pozwem z 14 marca 2014 roku powód GminaW.domagał się uchylenia uchwały numer(...)z 05 lutego 2014 roku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyulicy (...), zarzucając podjęcie uchwały z naruszeniem przepisów prawa, to jestart. 30 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 1a ustawy o własności lokalipoprzez zwołanie zebrania corocznego, na którym podjęta została zaskarżona uchwała przez osobę do tego nieuprawnioną, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez przyjęcie sprawozdania finansowego za rok 2013, w sytuacji w której nie zostało przyjęte i zatwierdzone sprawozdanie finansowe za 2012 rok. Nadto wniósł o uchylenie uchwały numer(...)z 05 lutego 2014 roku pozwanej Wspólnoty, zarzucając podjęcie uchwały z naruszeniem przepisów prawa, to jestart. 30 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 1a ustawy o własności lokalipoprzez zwołanie zebrania corocznego, na którym podjęta została zaskarżona uchwała przez osobę do tego nieuprawnioną, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie interesów właścicieli lokali poprzez wyrażenie zgody na zaciągnięcie kredytu pomimo braku przyjętego sprawozdania finansowego za 2012 rok i wadliwego przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 rok, co uniemożliwia właściwą ocenę sytuacji finansowej Wspólnoty oraz rzetelne ustalenie potrzeb w zakresie finansowania zewnętrznego oraz naruszenie przepisów prawa poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały na zebraniu tak zwanym „sprawozdawczym”, pomimo tego, że podjęcie tej uchwały nie zostało przewidziane w porządku obrad przedstawionym właścicielom lokali w zawiadomieniu 29 stycznia 2014 roku.
Zaskarżając powyższe uchwały wniósł o ich uchylenie w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Na uzasadnienie podał, że zaskarżone uchwały podjęte zostały na zebraniu 05 lutego 2014 roku, w związku z czym zachowany został sześciotygodniowy termin zaskarżenia uchwał. W ocenie powoda zwołanie zebrania nastąpiło z naruszeniemart. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokaliw związku z uprawnieniem przysługującym wyłącznie(...) Spółce z o.o.z siedzibą weW.(reprezentowanej przez Prezesa ZarząduS. C.), nie zaśS. C.prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą(...)(...)weW.. Nadto, w ocenie powoda, w sytuacji nieprzyjęcia sprawozdania finansowego za 2012 rok, przyjmowanie sprawozdania za 2013 rok (zaskarżona uchwała numer(...)) w sposób ewidentny narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż z oczywistych względów sprawozdania tego nie można uznać za rzetelne i wiarygodne, co skutkować winno uchyleniem zaskarżonej uchwały numer(...). Dalej powód zarzucał, odnosząc się do uchwały wyrażającej zgodę na zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego w wysokości 500.000 zł na okres 180 miesięcy z przeznaczeniem na sfinansowanie remontu generalnego, że wobec nieprzyjęcia sprawozdania finansowego za 2012 rok, a w konsekwencji wobec bezpodstawnego przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 rok, wyrażenie zgody na zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego w kwocie dochodzącej do pół miliona złotych, jest nie tylko ewidentnie sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ale również w sposób istotny narusza interesy właścicieli lokali (nie tylko powoda). Powód bowiem twierdził, że brak jest możliwości sprawdzenia danych początkowych w sprawozdaniu z 2013 roku, skoro brak jest sprawozdania za 2012 rok; nie można też w sposób wiarygodny stwierdzić rozmiaru już istniejących obciążeń pozwanej wspólnoty z tytułu zaciągniętych zobowiązań. W pozycji „kredyty” ujawnione zostało zobowiązanie (na 31 stycznia 2013 roku) w wysokości 208.856,22 zł (i to tylko w zakresie kapitału, bez uwzględnienia odsetek), jednakże wobec nieprzyjęcia sprawozdania za 2012 rok, brak jest podstaw do przyjęcia, czy tak ustalona kwota zobowiązania jest wiarygodna, czy też nie. W tej sytuacji nie sposób jednoznacznie ustalić sytuacji finansowej pozwanej wspólnoty, zarówno pod względem zapotrzebowania na finansowanie wewnętrzne, jak również (a w zasadzie przede wszystkim) na jej zdolność kredytową i możliwość spłaty zaciągniętego zobowiązania. W świetle powyższego zgodna na kredytowanie bankowe i to w takim rozmiarze, bez przyjęcia rzetelnego sprawozdania finansowego za 2013 rok, spowodować może po stronie wspólnoty mieszkaniowej negatywne konsekwencje w postaci chociażby przeszacowania możliwości w spłacie zaciągniętego kredytu, a konsekwencji postawienia go przez bank w stan natychmiastowej wykonalności łącznie z wszczęciem procedury windykacyjnej. W takim przypadku, w razie ewentualnej egzekucji sądowej, wspólnota może zostać pozbawiona środków na regulowanie bieżących należności. Z powyższego, dla powoda wynikało, że ewentualna nierzetelność sprawozdania finansowego za rok 2013 wobec nieprzyjęcia sprawozdania za rok 2012 powoduje, że zgoda na zaciągnięcie kredytu bankowego narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również narusza interesy właścicieli lokali (w tym powoda).
Niezależnie od powyższego, na podstawieart. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali, powód wniósł o wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały numer(...)do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów sądowych prawem przewidzianych. Uzasadniając zarzucił, że zarzut zwołania zebrania przez osobę nieuprawnioną jest nietrafiony, w związku ze zmianą zarządcy z(...) Spółki z o.o.na(...)S. C.. W związku ze zwołaniem zebrania przezS. C., czy to działającego jako Prezes Zarządu, czy właściciel firmy, w obu przypadkach był on osobą uprawnioną. Nadto w ocenie pozwanego, żadne przepisy nie warunkują przyjęcia sprawozdania finansowego za dany rok, koniecznością przyjęcia sprawozdania finansowego za rok poprzedni. Przyjęcie sprawozdania oznacza przyjęcie do wiadomości przychodów i kosztów za dany rok oraz informacji o sytuacji finansowej wspólnoty, w tym kwot nierozliczonych lub zadłużeń właścicieli, w wersji przedstawionej przez Zarząd. Jeżeli nie udaje się rozliczyć pewnych kwot, to nie może być to przyczyną braku sprawozdania finansowego. W przedłożonym sprawozdaniu widnieją koszty nierozliczone, a także zadłużenie GminyW.. Jest to informacja o stanie finansów wspólnoty, także o nierozliczonych kwotach. Zatem nie można uzasadniać nieważności sprawozdania za 2013 rok, uchyleniem uchwały o przyjęciu sprawozdania za 2012 rok.
Pismem z 24 września 2014 roku pozwany złożył sprawozdanie finansowe za 2012 rok, przyjęte na zebraniu 23 września 2014 roku.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:
GminaW., jako właściciel niewyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej weW.przyulicy (...), posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 58,7200 %. Poza powodem Wspólnotę Mieszkaniową w tym budynku tworzy dziesięcioro innych właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Łączna liczba lokali w budynku przyul. (...)jest większa niż siedem. Na dzień 05 lutego 2014 roku GminaW., jako właściciel niewyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej weW.przyulicy (...), posiadała udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 60,732 %. Wówczas poza powodem Wspólnotę Mieszkaniową w tym budynku tworzyło dziewięcioro innych właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych.
(dowód: okoliczność bezsporna;
karta do głosowania k. 27,
uchwała numer(...)k. 77)
Właściciele lokali tworzący pozwaną wspólnotę mieszkaniową podjęli częściowo na zebraniu ogółu właścicieli 16 października 2012 roku, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę, w której odwołali z 30 października 2012 roku zarząd sprawowany przez(...) Spółkę z o.o.i powierzyli z 01 listopada 2012 roku zarząd nieruchomością wspólną(...)(...)z siedzibą weW..
(dowód: uchwała numer(...)zaprotokołowana przez notariusza k. 68-71)
Wyrokiem zaocznym z 20 września 2013 roku Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił uchwałę numer(...)z 27 marca 2013 roku właścicieli lokali nieruchomości położonej weW.przyulicy (...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2012 oraz orzekł o kosztach procesu.
(dowód: wyrok z 20 września 2013 roku k. 29)
Pismem z 29 stycznia 2014 roku, doręczonym GminieW.30 stycznia 2014 roku, zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyulicy (...)zawiadomił o rocznym zebraniu rozliczeniowym z terminem 05 lutego 2014 roku. Jako przewidywany porządek obrad wskazano: głosowanie uchwały o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2013, głosowanie uchwały o udzieleniu absolutorium zarządcy za rok 2013, głosowanie uchwały o przyjęciu planu gospodarczego na rok 2014, wolne wnioski, dyskusja. Pismo podpisane zostało przezS. C.z pieczęcią(...)(...).
(dowód: zawiadomienie o zebraniu k. 26)
Właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli na zebraniu 05 lutego 2014 roku uchwałę numer(...), w której przyjęli sprawozdanie finansowe za rok 2013, stanowiące załącznik do uchwały.
(dowód: uchwała numer(...)wraz z załącznikiem k. 27 i 28,
zeznania świadkaJ. B.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:09:36 do 00:31:30 k. 86 i 88,
zeznania świadkaM. P.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:32:56 do 00:43:54 k. 86 i 88,
przesłuchanie w charakterze stronyS. C.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:44:47 do 01:08:37 k. 86 i 88)
Właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli na zebraniu 05 lutego 2014 roku uchwałę numer(...), w sprawie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu w(...) Banku (...) S.A.do wysokości 500.000 zł do 180 miesięcy w ratach, w której wyrazili zgodę na zaciągnięcie przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)(...)kredytu inwestycyjnego w(...) Banku (...) S.A.Oddział wK.w wysokości do 500.000 zł na okres do 180 miesięcy przeznaczonego na sfinansowanie remontu generalnego realizowanego zgodnie z uchwalonym uchwałą numer(...)z 15 kwietnia 2013 roku planem remontów. Spłata kredytu następować będzie w miesięcznych ratach w wysokości 4.147 zł, z wpłat właścicieli na fundusz remontowy. Kredyt ma charakter konsolidacyjny – z częściowym przeznaczeniem na spłatę dotychczasowego kredytu na wcześniejsze prace remontowe.
(dowód: uchwała numer(...)k. 30-31,
zeznania świadkaJ. B.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:09:36 do 00:31:30 k. 86 i 88,
zeznania świadkaM. P.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:32:56 do 00:43:54 k. 86 i 88,
przesłuchanie w charakterze stronyS. C.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:44:47 do 01:08:37 k. 86 i 88)
Właściciele lokali tworzący pozwaną wspólnotę mieszkaniową podjęli na zebraniu ogółu właścicieli 22 września 2014 roku, uchwałę, w której przyjęli sprawozdanie finansowe za 2012 rok.
(dowód: uchwała numer(...)wraz z załącznikiem i protokołem z zebrania k. 77-78 i 79)
Właściciele lokali tworzący pozwaną wspólnotę mieszkaniową w 2009 roku przyjęli podjętą uchwałą wysokość stawki na fundusz remontowy do wysokości 3 zł za m2,co przy łącznej powierzchni użytkowej nieruchomości w wysokości 1.617,25 m2stanowi miesięczną kwotę gromadzoną przez wspólnotę w wysokości 4.851,75 zł.
Od 2012 roku wspólnota podjęła prace związane z rewitalizacją nieruchomości, które dotychczas objęły remont izolacji fundamentów, remont dachu, generalny remont klatki schodowej, instalację monitoringu i renowację przewodów kominowych. Prace te sfinansowane zostały z kredytu zaciągniętego w(...) Banku (...) S.A., który na dzień 31 stycznia 2013 roku wynosił 208.856,22 zł.
Wspólnota planuje przeprowadzić remont elewacji od frontu i podwórza, zgodnie zdecyzją numer (...)PrezydentaW.o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na wykonanie robót remontowych dla Wspólnoty Mieszkaniowej(...)(...)w przedmiocie remontu elewacji frontowej, docieplenia elewacji tylnej oraz remontu balkonów w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przyulicy (...)weW., którego koszt oszacowany jest na kwotę 300.000 zł i poniesiony zostanie z pozostałej części kredytu, objętego uchwałą numer(...).
Prace remontowe elewacji są konieczne do wykonania z uwagi na jej zły stan techniczny, odpadające części elewacji, ostemplowane balkony.
(dowód: zeznania świadkaJ. B.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:09:36 do 00:31:30 k. 86 i 88,
zeznania świadkaM. P.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:32:56 do 00:43:54 k. 86 i 88,
przesłuchanie w charakterze stronyS. C.elektroniczny protokół rozprawy z 09 października 2014 roku 00:44:47 do 01:08:37 k. 86 i 88)
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r.o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Jeżeli zatem uchwały numer(...)i(...), podjęte zostały podczas zebrania wspólnoty 05 lutego 2014 roku, to składając 14 marca 2014 roku pozew w przedmiocie ich uchylenia powodowa Gmina zachowała termin ich zaskarżenia.
Przechodząc do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, w pierwszym rzędzie zaznaczyć należy, że okoliczności faktyczne sprawy Sąd ustalił na podstawie niekwestionowanych przez strony dokumentów w postaci uchwał, protokołów posiedzeń wspólnoty, zeznań świadków oraz przesłuchania za pozwaną wspólnotę zarządcy, które to dowody wzajemnie się uzupełniając, tworzyły zwarty konglomerat faktów związanych z okolicznościami zwołania zebrań wspólnoty, podejmowanymi na nich uchwałami oraz uzasadnieniem podjęcia uchwał o zaskarżonej treści.
Odnosząc się do podniesionych przez powoda zarzutów, stanowiących podstawę kwestionowania zaskarżonych uchwał, to po pierwsze stwierdzić należy, iż chybionym był zarzut zwołania zebrania wspólnoty przez osobę nieuprawnioną.
Jak stanowi zatemart. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z 24 czerwca 1994 rokuo własności lokali(t. j. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zgodnie zaś z brzmieniem art. 32 ust. 1 powołanej ustawy o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany (ust. 2).
Wbrew stanowisku powoda, co znajduje potwierdzenie w uchwale numer(...)z 16 października 2012 roku, zaprotokołowanej przez notariusza, właściciele lokali tworzący pozwaną wspólnotę odwołali z 30 października 2012 roku zarząd sprawowany dotychczasowo przez(...) Spółkę z o.o.z siedzibą weW., powierzając z 01 listopada 2012 roku zarząd nieruchomością wspólną(...)(...)weW.[k. 69-70]. Zwołanie zatem zebrania przezS. C.odpowiadało prawu, nie naruszając powołanych przez powoda norm. Na marginesie jedynie zauważyć należy, iż nawet przy wcześniejszym zarządzie powierzonym osobie prawnej,S. C., jako osoba podmiot ten reprezentująca, w jego imieniu uprawniony był do zwołania zebrania pozwanej wspólnoty.
Dalej zauważyć należy, iż nieskutecznym dla uchylenia zaskarżonej uchwały numer(...), był zarzut jej uchwalenia pomimo tego, że podjęcie tej uchwały nie zostało przewidziane w porządku obrad przedstawionym właścicielom lokali w zawiadomieniu z 29 stycznia 2014 roku.
Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w tezie do wyroku z 31 stycznia 2013 roku (sygn. akt I ACa 1380/12; LEX numer 1306100) artykuł 32 u.w.l. jest normą o charakterze techniczno-organizacyjnym, wymagającą, aby właściciele zostali powiadomieni o terminie zebrania na piśmie. Określenie w zawiadomieniu porządku obrad nie oznacza, że zebranie nie może zająć się, rozpatrzyć i podjąć uchwały w sprawie nieobjętej zawiadomieniem. Właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.
Tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w tezie do wyroku z 29 września 2010 roku (sygn. akt V CSK 52/10; OSNC z 2011, nr 4, poz. 48, Biul. SN z 2011, z. 1, poz. 10, Lex numer 688484) wskazując, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę).
W świetle powyższych uwag, w okolicznościach faktycznych tej sprawy, powołany zarzut nie mógł oceniony być jako skuteczny, zważywszy również na okoliczność, że w zebraniu uczestniczył przedstawiciel powodowej Gminy, który nie podnosił zarzutów w toku zebrania, wskazujących na naruszenie interesów powoda. Trudno, zresztą dopatrzyć się argumentów, które uzasadniałyby uznanie tego braku, jako uzasadniającego uchylenie uchwały, również z tego powodu, że jak wynika z zeznań wnioskowanych świadków problematyka podjęcia „uchwały kredytowej” była dyskutowana pomiędzy właścicielami lokali jeszcze przed zwołaniem zebrania, jako mająca istotne znaczenie dla wszystkich właścicieli lokali. Z tym też, to jest możliwością podjęcia tej uchwały, wiązała się liczna obecność właścicieli lokali (w tym przedstawiciela powoda), celem uzyskaniaquorum.
Za nieaktualne na chwilę orzekania, w związku z treściąart. 316 § 1 k.p.c., ocenić należało zarzuty dotyczące obydwu uchwał, a powiązane z brakiem [na skutek jej uchylenia] uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe za 2012 rok. Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego uchwałą z 22 września 2014 roku numer(...)właściciele lokali pozwanej wspólnoty przyjęli sprawozdanie finansowe za rok 2012 [k. 77 i 78]. Zgodzić się w tym miejscu należy, iż nie sposób, tak jak to czyni powód, przyjąć automatyzmu w zakresie podstaw do uchylenia uchwały przyjmującej sprawozdanie finansowe na rok kolejny, bez przyjętego sprawozdania za rok poprzedzający; tymczasem powód nie wykazał, że sytuacja finansowa przyjęta w sprawozdaniu za 2013 rok była nieprawidłowa.
Odnosząc się do ostatniego z zarzutów, a to przyjęcia uchwały zezwalającej na zaciągnięcie kredytu w wysokoścido 500.000 zł, która w związku z tym miałby być sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania oraz naruszać w sposób istotny interesy, nie tylko powoda, ale wręcz wszystkich właścicieli lokali, to oceniając argumentację przedstawioną przez strony postępowania, twierdzenia powoda uznać należało jako oczywiście nieuzasadnione.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 08 maja 2014 roku (sygn. akt I ACa 778/13, LEX numer 1483842) naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
Rozwinięciem tego stanowiska jest orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 27 lutego 2014 roku (sygn. akt I ACa 867/13; LEX numer 1459064) zgodnie, z którym naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.
W tej mierze zauważyć przede wszystkim należy, iż działania wspólnoty zmierzające do rewitalizacji wspólnej nieruchomości, tylko i wyłącznie można ocenić w kategoriach działania na korzyść wszystkich właścicieli. Odmienne stanowisko powoda, może dziwić o tyle, że sam powód realizuje corocznie we własnym zakresie kampanię odnowy kamienic, których jest właścicielem, pod nazwą „program 100 kamienic”. Nie może budzić żadnej wątpliwości fakt, a twierdzenia świadków i pozwanego w tym zakresie uznać należy za wiarygodne, że zły stan nieruchomości, wymaga podejmowania natychmiastowych działań remontowych. Przy czym prace te nie stanowią prac zbytkowych, a konieczne remonty, których nieprzeprowadzenie zagraża bezpieczeństwu właścicieli i osób postronnych (podstemplowane balkony, odpadający tynk i cegły). Również wykonana przy tej okazji termomodernizacja budynku, jest działaniem zgodnym z zasadami prawidłowego zarządu. Jak wyjaśnili przy tym świadkowie kwota, którą epatuje powód, w części przeznaczona zostanie na spłatę już zaciągniętego kredytu, a jedynie jej część w wysokości 300.000 zł przeznaczona zostanie na remont elewacji frontowej i od podwórza. Zgodnym przy tym z zasadami prawidłowej gospodarki jest konsolidacja kredytów, celem pomniejszego ich kosztów. Co istotne, inwestycja ta posiada zabezpieczone finansowanie, bowiem miesięczna rata kredytu jest mniejsza od posiadanych na ten środków uzyskiwanych z funduszu remontowego. Przypomnieć zatem należy, iż rata kredytu wynieść ma maksymalnie 4.147 zł, zaś miesięcznie wspólnota dysponuje środkami z funduszu remontowego w kwocie 4.851,75 zł. Pozostała część środków z funduszu remontowego przeznaczona ma być na bieżące remonty i awarie. Zupełnie chybionym jest stanowisko wyrażone przez przedstawiciela powoda w piśmie do zarządcy o związaniu właścicieli (w tym powoda) umową kredytową, której stroną będzie wspólnota. Końcowo podzielić należy stanowisko pozwanego, że właściciele lokali nie posiadają środków by sfinansować prace remontowe, jak również, że nieuzasadnionym z punktu widzenia zachowania substancji nieruchomości, jest odkładanie remontu o kolejne 10-15 lat, do czasu zgromadzenia środków. Ekonomicznie i racjonalnie uzasadnionym jest zatem podjęcie niezbędnych prac remontowych teraz i sfinansowanie ich ze środków pochodzących z kredytu, w ramach posiadanej przez wspólnotę zdolności kredytowej. Fakt, iż powód jako jedyny, jak zdaje się twierdzić, posiada możliwość wygospodarowania środków finansowych (nota beneteż finansowanych jako deficyt budżetowy z kredytów), nie może działać na niekorzyść wszystkich pozostałych członków wspólnoty, którzy w sposób ważny i jednoznaczny wyrazili swoją wolę za pomocą uchwały właścicieli.
Z przedstawionych względów Sąd w punkcie I. sentencji oddalił powództwo, jako nieuzasadnione.
W punkcie II wyroku Sąd orzekł o kosztach postępowania zgodnie z wyrażoną wart. 98 k.p.c.zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W związku z brakiem poniesienia kosztów przez pozwanego, powód, jako przegrywający, obowiązany jest ponieść wszelkie koszty związane z wniesionym pozwem w toku postępowania przed Sądem I. Instancji.