Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 503/14
Data wyroku: 2015-01-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Jankowska-Kocon, Janusz Kasnowski, Aurelia Pietrzak
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c.

Sygn. akt II Ca 503 / 14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 stycznia 2015r.
Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny – Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: SSO Barbara Jankowska - Kocon
Sędziowie: SO Janusz Kasnowski (spr.)
SO Aurelia Pietrzak
Protokolant: sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz
po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2015r. w Bydgoszczy
na rozprawie
sprawy z powództwa

M. G. (1),M. S. (1),M. G. (2)iD. G.

przeciwkoM. S. (2),D. C. (1),I. C.,D. C. (2),E. S.,W. P.,T. P.,J. P. (1),A. P.iM. P. (1)
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji pozwanychW. P.,T. P.,A. P.iM. P. (1)
od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy
z dnia 13 marca 2014r. sygn. akt. I C 1243/13
oddala apelację.
II Ca 503/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 marca 2014r. w sprawie z powództwaM. G. (2),M. G. (1),M. S. (1)iD. G.Sąd Rejonowy w Bydgoszczy:

-

nakazał pozwanymW. P.,E. P.,T. P.,J. P. (1),A. P.iM. P. (1), aby opróżnili, opuścili i wydali powodom lokal mieszkalny położony wŁ.(...)(w punkcie 1);

oddalił powództwo w pozostałej części (w punkcie 2);

przyznał pozwanym wymienionym w punkcie pierwszym uprawnienie do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji pozwanych z lokalu do czasu przedłożenia pozwanym przez Gminę(...)oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (w punkcie 3);

- nie obciążył pozwanych kosztami postępowania w sprawie (w punkcie 4).Sąd Rejonowy ustalił, że powodowieM. G. (2),M. G. (1),M.

S.iD. G.są współwłaścicielami nieruchomości zabudowanej domemmieszkalnym o nr (...), w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych, położonej wŁ.i ujętej w księdze wieczystej prowadzonej w tym Sądzie o nr(...). W dniu 15.11.2000r.Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna (...)w likwidacji reprezentowana przez likwidatora zawarła z pozwanąJ. P. (1)umowę najmu lokalu mieszkalnego znajdującego się wbudynku nr (...). W 2001r. nieruchomość zabudowana wydana została powodom przez RSP w likwidacji. Pozwani wezwani zostali do opuszczenia lokalu mieszkalnego przez powodów pismem z dnia 25.02.2013r., czego nie uczynili. Inny lokal mieszkalny w tym samym budynku powodów opuścili natomiast inni pozwani:M. S. (2),I. C.,D. C. (1),D. C. (2)iE. S.. Z końcowych ustaleń Sądu rejonowego wynika, że pozwanaJ. P. (1)jest obłożnie chora, pozwaniW.iE. P.są opiekunami prawnymi małoletnichM.iA. P., a pozwanyT. P.jest bezrobotny.
W ramach oceny prawnej tych ustaleń Sąd Rejonowy uznał, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 15.11.2000r. przez likwidatoraRolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...)w likwidacji z pozwanąJ. P. (1)nie jest ważna, jako sprzeczna z prawem. Przepisart.119 § 2 ustawy z dnia 16.09.1982r. Prawo spółdzielcze(j.t. w Dz.U. z 2013 poz.1443), w brzmieniu obowiązującym w 2000r. stanowił bowiem, że likwidator nie może zawierać nowych umów, chyba że jest to konieczne do przeprowadzenia likwidacji spółdzielni. Zawarcie umowy najmu lokalu z pozwanąJ. P. (1)nie było konieczne do przeprowadzenia likwidacji spółdzielni rolniczej, a zatem czynność taka dokonana przez likwidatora, jako sprzeczna z ustawą, była nieważna (w ujęciuart.58 § 1 kc). Nadto Sąd uznał, ze gdyby nawet pozwanych i RSP(...)łączyła ważna umowa najmu lokalu, to wygasłaby z chwilą likwidacji tej Spółdzielni. Z tych przyczyn uznał roszczenie powodów w zakresie eksmisji pozwanychP.z lokalu mieszkalnego za uzasadnione. Jako, że należą oni do kręgu osób opisanych wart.14 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(j.t- w Dz.U. z 2014r. poz.150), to Sąd ustalił, że przysługuje im uprawnienie do lokalu socjalnego, który winna im zaoferować Gmina(...)Z tej przyczyny wstrzymał też wykonanie eksmisji wobec pozwanych. Oddalił powództwo wobec pozostałych pozwanych, którzy w trakcie postępowania opuścili i wydali powodom uprzednio zajmowany lokal mieszkalny, a pozew wobec nich nie został przez powodów cofnięty. O kosztach postępowania w sprawie Sąd Rejonowy orzekł po myśliart.102 kpc(zaskarżony wyrok wraz z uzasadnieniem - k.301 oraz 309 -310).
W apelacji od wyroku pozwaniT. P.,E. P.orazW. P.działający w imieniu własnym i małoletnich pozwanychA. P.iM. P. (2)domagali się jego zmiany w całości poprzez oddalenie powództwa.
Apelujący podnieśli dwa zrzuty, a mianowicie:
- naruszenie przepisów prawa procesowego, a dokładniejart.217 § 2 kpcpoprzez nie przeprowadzenie dowoduz wszystkich zawnioskowanych dokumentów;
- sprzeczności ustaleń Sądu z treścią zebranych sprawie dowodów, a w konsekwencji niezasadne przyjęcie, że dają one podstawę do wydania orzeczenia eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego, gdy zebrane w sprawie dokumenty takiej podstawy nie dawały.
W uzasadnieniu zarzutów w istocie powtórzyli treść zarzutów i wyjaśnili ich aktualną - trudną sytuację materialną. Wskazali też, że gdyby Sąd odwoławczy nie podzielił ich apelacji, to zgadzają się z wyrokiem Sądu I instancji w tej części, w jakiej wstrzymał on eksmisję do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego (apelacja -k.315 1316).
Na rozprawie odwoławczej powodowieD. G.,M. G. (2)iM. S. (1)domagali się oddalenia apelacji (k.387).

S ąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanych nie znajduje uzasadnienia. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie, w zakresie niezbędnym do jej rozstrzygnięcia, przez co Sąd odwoławczy przyjął te ustalenia także za podstawę swego orzeczenia. Dokonał też właściwej oceny prawnej tych ustaleń z wnioskiem końcowym, że zachodziły uzasadnione przyczyny do orzeczenia wobec pozwanych eksmisji z lokalu mieszkalnego położonego w nieruchomości powodów, przyznania im prawa do lokalu socjalnego i wstrzymania wykonania eksmisji do czasu złożenia przez Gminę(...)oferty zawarcia najmu lokalu socjalnego. Tę ocenę prawną Sąd Okręgowy także w zupełności podziela.
Oba zarzuty podniesione w apelacji są bardzo ogólne. Co się tyczy pierwszego z nich, to apelujący nie wskazują, z których konkretnie dokumentów złożonych do sprawy Sąd Rejonowy nie przeprowadził dowodu i tym samym nie dokonał ich oceny oraz jakie to miało lub mogło mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Odnośnie zaś drugiego z zarzutów zwrócić należy wagę, że pozwani nie wskazali, które z dowodów zebranych w sprawie (dokumenty) stały na przeszkodzie orzeczenia wobec nich eksmisji z lokalu mieszkalnego. Zatem tak sformułowane zarzuty nie mogły odnieść skutku oczekiwanego przez pozwanych.
Apelujący nie zakwestionowali skutecznie prawa powodów do nieruchomości położonej wŁ.zbudowanej, w której znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych. Nieruchomość ujęta jest w księdze wieczystej prowadzonej w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy o nrKW (...), w której powodowie ujawnieni są jako jej współwłaściciele. Budynek na działce powodów postawiony został przezRolniczą Spółdzielnię Produkcyjną (...)wŁ.w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku, jako tzw. agronomówka. Wynika to z niekwestionowanych zeznań świadkaT. H.(likwidatora), który dodatkowo wyjaśnił, że w tym okresie RSP wybudowała cztery takie budynki, przy czym niektóre na działkach nie będących jej własnością, a stanowiących jedynie wkład do Spółdzielni (k.240 i 241). Z chwilą likwidacji Spółdzielni własność lokali mieszkalnych w budynkach będących jej własnością została przeniesiona na rzecz lokatorów, ale nie dotyczyło to lokali położonych w budynku postawionym na działce nie będącej własnością Spółdzielni, a należącej do powodów, która została im zwrócona (zeznania w/w świadka - k.241; uchwała Walnego Zgromadzenia członków RSP nr(...)z dnia 03.03.2001r. o zwrocie działki - k.195; protokół opisu nieruchomości objętych uchwałą- k.224 i 225).
Skoro powodowie są współwłaścicielami nieruchomości zabudowanej położonej wŁ.po nr(...), w której mieści się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych, to w ramach ochrony prawnej przewidzianej wart.222§l kckażdy ze współwłaścicieli miał prawo domagać się jego wydania, chyba że pozwani wykazaliby, iż przysługuje im uprawnienie do zajmowania lokalu mieszkalnego. Sam fakt, że od wielu lat zamieszkują w tym lokalu nie oznacza jeszcze, że posiadają oni takie prawo. Zgodzić się należy z oceną Sądu Rejonowego, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 15.11.2000r. przez likwidatoraRolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...)w likwidacji z pozwanąJ. P. (1)była nieważna (w ujęciuart.58J 1kc), bowiem została zawarta przez likwidatora z naruszeniem wymogówart.119 § 2 ustawy z dnia 16.09.1982r. Prawo spółdzielcze(j.t. w Dz.U. z 2013 poz.1443), w treści obowiązującej w 2000r. Przepis ten zabraniał likwidatorowi zawierania nowych umów, jeżeli nie było to konieczne do przeprowadzenia likwidacji spółdzielni rolniczej, a umowa najmu to tej kategorii umów koniecznych nie należała.
Miał tego świadomość także likwidator RSPT. H.bowiem w pismach z dnia 09.04.2001r, a więc sporządzonych już po podjęciu uchwały przez Walne Zgromadzenie członków RSP o zwrocie powodom nieruchomości wraz z budynkiem, poinformował pozwanąJ. P. (1)iT. C., że umowy najmu mogą nie zostać uznane przez właścicieli nieruchomości, że straciła moc uchwała zwalniającaJ. P. (1)od ponoszenia opłat czynszowych i że czynsz należy przekazywać właścicielom - powodom w sprawie (k. 185 i 184). Odpis tego pisma pozwanaJ. P. (1)otrzymała w dniu 10.04.2001r., co potwierdziła własnoręcznym podpisem (k.185). Zeznając jako świadekT. H.przyznał, że zawierał umowy świadomie, aby zabezpieczyć lokatorów (k.241). Zatem z racji nieważności umowy najmu z dnia 15.11.2000 r. pozwanaJ. P. (1)i jej domownicy (pozostali pozwani, którzy złożyli apelację) zamieszkiwali w spornym lokalu bez tytułu prawnego.
Gdyby nawet założyć hipotetycznie, abstrahując od wyżej przyjętej oceny, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta przez likwidatora RSP z pozwanąJ. P. (1)w dniu 15.11.2000r. był ważna i wiążąca, to jedynie do czasu zwrotu nieruchomości powodom (właścicielom), o czym pozwanaJ. P. (1)została zawiadomiona przez likwidatora pismem z dnia 09.02.2001r. (dowód jw.). Chcąc dalej korzystać z lokalu mieszkalnego w ramach najmu winna była zadbać o zawarcie takiej umowy z powodami, czego nie uczyniła. Poza tym ani ona, ani zamieszkujący z nią domownicy (pozostali pozwani) przez cały okres zamieszkiwania nie ponosili na rzecz powodów żadnych opłat (okoliczność niesporna).W tych okolicznościach faktycznych, przy braku żądania ze strony powodów wydania lokalu mieszkalnego i zapłaty za korzystanie z niego przez tyle lat można przyjąć, że powodowie godzili się na jego zajmowanie i użytkowanie przez pozwanąJ. P. (1)i jej domowników w ramach stosunku prawnego zbliżonego do użyczenia (art.710 kc). Jeżeli tak, to pismem z dnia 22.10.2013r. powodowie ten stosunek prawny użyczenia wypowiedzieli (k.267). Nie zmienia tej oceny użycie w piśmie określenia, że wypowiadają umowę najmu, bo jak zastrzegli, czynią to wypowiedzenie jedynie z ostrożności i w związku z twierdzeniami pozwanej dotyczącymi rzekomo łączącej strony umowy najmu (k. jw.).
W świetle tego co dotychczas zostało powiedziane stwierdzić należy, że ani pozwanaJ. P. (1)ani pozostali pozwani (apelujący) nie posiadali uprawnienia, które mogliby przeciwstawić powodom (współwłaścicielom), a w konsekwencji oprzeć się ich żądaniu wydania lokalu mieszkalnego (na podstawieart.222§l kc).
Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, że apelacja pozwanejJ. P. (1)od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 13 marca 2014r. została prawomocnie odrzucona (por. postanowienie tego Sądu z dnia 29 kwietnia 2014r. - k.325 i 326). To oznacza, że pozostali pozwani (jej dzieci, synowa i wnuki), którzy wnieśli apelację i którzy swoje uprawnienie do zamieszkiwania w spornym lokalu wywodzili jedynie z jej prawa, nie mogą bronić się zarzutami, że oni swoje uprawnienia zachowali i żądanie ich eksmisji ze spornego lokalu mieszkalnego nie znajduje uzasadnienia. Innymi słowy, jeżeli Sąd Rejonowy przesądził, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta z pozwanąJ. P. (1)była nieważna lub szerzej, że utraciła ona prawo do zajmowania lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji orzekł jej eksmisję z lokalu, to i jej domownicy utracili prawo do jego zajmowania i korzystania. Zatem także z tych przyczyn apelacja pozwanych nie mogła odnieść skutku.
Sąd odwoławczy w zupełności podziela argumenty Sądu Rejonowego, jakie legły u podstaw przyznania pozwanym uprawnienia do lokalu socjalnego i wstrzymania wykonania eksmisji pozwanych do czasu przedstawienia pozwanym przez właściwą gminę oferty zawarcia umowy najmu takiego lokalu.
Z tych wszystkich przyczyn Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych, jako nieuzasadnioną (na podstawieart.385 kpc).