Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 208/14
Data wyroku: 2014-05-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Renata Stępińska, Anna Sikora – Ciba, Waldemar Żurek
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 2 pkt. 2 u.g.w.

Sygnatura akt II Ca 208/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 maja 2014 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny - Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSO Renata Stępińska (sprawozdawca)
Sędziowie:   SO Waldemar Żurek
SR (del.) Anna Sikora – Ciba
Protokolant sądowy: Piotr Łączny
po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2014 roku w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaPrzedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego (...) Spółki z o.o.wK.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaK.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie
z dnia 6 listopada 2013 r., sygnatura akt VI C 1917/12/S

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 1.200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 14 maja 2014 r.
W pozwie (sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.z dnia 28 marca 2012 roku, SKO.(...)) strona powodowaPrzedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe (...) spółka z o.o.wK.domagała się obniżenia stawki opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej pozwanego Skarbu Państwa o powierzchni 0,1748 ha, stanowiącejdziałkę nr (...)(wydzieloną zdziałki nr (...)), obr.(...)Ś., z 3% do 1% wartości gruntu.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 6 listopada 2013 roku, sygn. akt VI C 1917/12/S, Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 2.417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Stan faktyczny sprawy Sąd I instancji uznał w całości za bezsporny, a przedstawia się on następująco. Na podstawie decyzji Wojewody(...)((...)) z dnia 25 czerwca 1993 roku poprzednik prawny strony powodowej -Zakłady (...)wK.- objął w użytkowanie wieczyste nieruchomość Skarbu Państwa, stanowiącądziałkę nr (...)o powierzchni 0,3870 ha, stanowiącą tereny usług o charakterze komercyjnym (ozn.(...)). Wskutek przekształceń gruntowych w dniu 5 maja 2005 roku na terenie dawnejdziałki (...)powstała m.in.działka nr (...)o powierzchni 0,3835 ha. Na podstawie postanowienia Prezydenta MiastaK.z dnia 4 listopada 2011 roku ((...)) wydzielona zostaładziałka nr (...). Aktualna wysokość opłaty rocznej użytkowania wieczystegodziałki nr (...)ustalona została na kwotę 123.410,34 złotych, co odpowiada 3 % wartości gruntu. W dniu 4 sierpnia 2011 roku strona powodowa wniosła do Prezydenta MiastaK.o obniżenie stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczystedziałki nr (...). W toku przeprowadzonej wizji lokalnej w dniu 23 września 2011 roku ustalono, iż przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest parterowym pawilonem handlowo-usługowym, przylegającym do budynku przyul. (...), a pozostała część gruntu wykorzystywana jest jako parking i jest pokryta kostka brukową. Przez środek parkingu przebiega podziemna sieć ciepłownicza wraz z komorą ciepłowniczą, powstała w latach 2004-06, w związku z przebudowąRonda (...). Decyzją z dnia 13 października 2011 roku Prezydent MiastaK.odmówił obniżenia stawki opłaty. Strona powodowa wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.o ustalenie, że odmowa obniżenia wysokości opłaty rocznej w odniesieniu dodziałki nr (...), wydzielonej zdziałki nr (...), była nieuzasadniona, jednakże również i ten wniosek został oddalony. W marcu 2010 roku strona powodowa wystąpiła do Prezydenta MiastaK.o ustalenie warunków zabudowydziałki nr (...)dla planowanej rozbudowy budynku administracyjno-usługowego a wniosek ten został oddalony decyzją z dnia 26 listopada 2010 roku ((...)).
W tym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy stwierdził bezzasadność powództwa. Powołując przepisy art. 72 ust. 3 i 73 ust. 2 u.g.n. wyjaśnił, że korzystanie z rzeczy oznacza używanie jej i pobieranie pożytków, zaś decyzją Wojewody(...)z dnia 25 czerwca 1993 roku, nieruchomość objęta pozwem została oddana poprzednikowi prawnemu strony powodowej z przeznaczeniem na cele usługowo-handlowe. Obecnie na części nieruchomości posadowiony jest budynek handlowo-usługowy, a na pozostałej, wybrukowanej części – parking. Tym samym cel określony przy oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, jest realizowany w dalszym ciągu, skoro strona powodowa użytkuje gode factotak jak dotychczas. Sąd I instancji wskazał, że nie wystarczy zmiana przeznaczenia gruntu, wynikająca z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, bowiem powodują one jedynie możliwość określonego korzystania z nieruchomości. Żadne z tych aktów nie prowadzi natomiast do zmiany – i to trwałej – sposobu korzystania z gruntu. Uzyskanie przez stronę powodową decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci rozbudowy budynku administracyjno-usługowego, nie stanowi przesłanki zmiany procentowej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste. Zmiana korzystania z nieruchomości powinna bowiem mieć charakter faktyczny, decyzja zaś stanowi jedynie potencjalną podstawę do zmiany sposoby zagospodarowania. Poza tym przebiegająca pod działką infrastruktura i ograniczenia z niej wynikające, mają wpływ na faktyczną wysokość opłaty rocznej, nie mogą jednak stanowić przesłanki obniżenia stawki procentowej. Oddalając powództwo, o kosztach procesu wyrzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
W apelacji strona powodowa podniosła zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów w następstwie błędów logicznego rozumowania, co prowadziło do naruszenia prawa materialnego, a to art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n., poprzez odmowę ich zastosowania i uznanie, że umiejscowienie na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej, służącej celom publicznym, wyłączające możliwość budowy przez stronę powodową, jako użytkownika wieczystego, budynku usługowego, nie zmieniło celu oddania działki w użytkowanie wieczyste i w konsekwencji nie stosuje się do nie opłaty rocznej w stawce 1%.
Wskazując na powyższe, apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a nadto o zasądzenie zwrotu kosztów procesu za obie instancje.
W uzasadnieniu apelacji podniosła w szczególności, że użytkownik wieczysty został w decyzji z dnia 25 czerwca 1993 roku uprawniony do prowadzenia na nieruchomości działalności usługowej o charakterze komercyjnym. Tymczasem strona powodowa nie może korzystać zdziałki nr (...)w celu, na który ją otrzymała, bowiem nie może dokonać rozbudowy budynku na tę cześć nieruchomości, o czym jednoznacznie przesądza decyzja odmawiająca ustalenie warunków zabudowy na tym terenie. Oznacza to, że z całą pewnością pozwolenie na budowę nie zostanie wydane i budynek nie zostanie rozbudowany, co wyklucza w zasadzie jakąkolwiek działalność inwestycyjną na tej nieruchomości, a prowadzenie planowanej przez powodową spółkę działalności usługowej staje się niemożliwe. W ocenie apelującej, wybudowanie na nieruchomości infrastruktury technicznej, służącej celom publicznym i związana z tym niemożność korzystania z działki w taki sposób, jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości sąsiedniej, zmienia przeznaczenie tej nieruchomości, a stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powinna wynosić 1 %, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.
Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna i nie może odnieść zamierzonego skutku, bowiem zaskarżony wyrok jest prawidłowy i odpowiada prawu.
Stan faktyczny przedstawiony został w uzasadnieniu Sądu I instancji w sposób odpowiadający rzeczywistości i zasługuje na aprobatę. Zarzut apelacji naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.jest zaś nietrafny, bowiem Sąd Rejonowy w ogóle nie przeprowadzał oceny materiału dowodowego, skoro stan faktyczny w całości uznał za bezsporny. Zresztą sposób sformułowania tego zarzutu, przy braku jakichkolwiek rzeczywistych zarzutów apelacji, odnoszących się do sfery faktycznej sprawy (co zresztą wyraźnie przyznał pełnomocnik apelującej na rozprawie apelacyjnej), wskazuje na to, że w istocie strona powodowa nie zgadzała się z oceną prawną, jakie Sąd Rejonowy dokonał, a nie z faktami, jakie uznał za relewantne w sprawie. W istocie bowiem nie były sporne ani okoliczności wynikające z dokumentów urzędowych (przede wszystkim aktów administracyjnych), ani też faktyczny sposób użytkowania nieruchomości objętej powództwem. Stąd też wskazane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku kwestie faktyczne, Sąd Okręgowy podziela w całości i uznaje za własne. Uszło jedynie uwagi Sądu I instancji, że ostatecznie sprecyzowane powództwo dotyczyłodziałki nr (...)o powierzchni 0,1748 ha, a nie(...)o tej samej powierzchni, przy czym w istocie tożsamość fizyczna tych gruntów jest niesporna (k. 114, 137).
Również rozważania prawne Sądu Rejonowego, są co do zasady prawidłowe, jakkolwiek przytoczony wybór orzecznictwa odnosi się do nieprzystającego do sprawy, w istocie odwrotnego stanu prawnego. Nie można jednak podzielić zarzutu naruszenia art. 73 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., bowiem, wbrew twierdzeniom strony powodowej, cel użytkowania wieczystego określony w decyzji z dnia 25 czerwca 1993 roku nie uległ zmianie do chwili obecnej. W tamtej decyzji stwierdzono bowiem, iż poprzednik prawny strony powodowej -Zakłady (...)nabyły prawo użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa (wówczasdziałki nr (...)) oraz własności budynku usługowo-handlowego parterowego o pow. 743 m2i dróg, chodników i placu utwardzonego o pow. 302 m2(k. 92). Strona powodowa nie wykazała, aby były wówczas jakieś inne cele użytkowania tej nieruchomości, w szczególności, by istniały wówczas realne i zatwierdzone plany rozbudowania istniejącego budynku. Trzeba zaś wskazać, że jakieś ewentualne, hipotetyczne rozważania rozbudowy, nawet gdyby wówczas były prowadzone, nie mają doniosłości prawnej. Należy też podkreślić, że w sprawie o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, zawisłej przed Sądem Okręgowy w Krakowie do sygn. akt I C 1280/09, zostało ustalone między innymi, że istnieją ograniczenia w możliwości korzystania z przedmiotowej nieruchomości, na skutek istnienia ciągów instalacji cieplnej i komory ciepłowniczej o strategicznym charakterze i wobec powyższego istnienie użytkowania na rzecz(...)wK., na pasie terenu o powierzchni 677 m2. Uniemożliwia to zatem obecne zabudowanie tego gruntu budynkami. Jest jednak również niesporne, że nigdy taka zabudowa nie istniała. Decyzja o stwierdzeniu nabycia użytkowania wieczystego przez poprzednika prawnego strony powodowej dotyczyładziałki nr (...), a to, że nieruchomość ta uległa następnie geodezyjnemu podziałowi, nie zmienia celu, dla którego użytkowanie wieczyste istnieje. Nabycie związanego z użytkowaniem wieczystym prawa własności, obejmowało bowiem nie tylko budynek handlowo-usługowy, ale również drogi, chodniki i place i stwierdzić trzeba, że także przy obecnej zabudowiedziałki nr (...)parkingiem – cel ten nadal jest realizowany. Nie sposób odwoływać się do bliżej niesprecyzowanych zamiarów odmiennego wykorzystania tej części nieruchomości, zwłaszcza że nie zostało wykazane, aby poprzednik prawny strony powodowej, manifestował je na etapie uzyskania prawa użytkowania wieczystego. Jest zarazem niespornym, że od 1993 roku sposób korzystania z nieruchomości nie uległ zmianie – nadal ta cześćdziałki nr (...), która obecnie stanowidziałkę nr (...), jest wykorzystywania jako parking. Faktyczne zaś wykorzystywanie obecnejdziałki nr (...)jest przez cały czas istnienia prawa użytkowania wieczystego niezmienne, zaś wydane decyzje administracyjne, uniemożliwiające zabudowę, jedynie ten stan petryfikują – nie może być jednak mowy o następczym względem momentu powstania prawa użytkowania wieczystego zmienieniu sposobu korzystania z nieruchomości. Jednocześnie to, że nie ma możliwości zabudowy tej nieruchomości, z uwagi na istniejącą instalację ciepłowniczą, stanowi okoliczność wpływającą na obniżenie wartości samej nieruchomości, nie zaś na procentową wartość opłaty rocznej, co trafnie zauważył Sąd Rejonowy, a wcześniej Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Okoliczność ta została zresztą uwzględniona w opinii biegłej sądowej w sprawie I C 1280/09 i przełożyła się na treść zapadłego wówczas wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 czerwca 2011 roku. Co istotne, również na etapie umiejscawiania na nieruchomości linii i komory ciepłowniczej, strona powodowa wyraziła na to zgodę (zob. zeznaniaJ. P.– k. 219), co dodatkowo utwierdza pogląd, że nawet wówczas nie nosiła się z zamiarem odmiennego niż trwający nieprzerwanie od 1993 roku sposobu korzystania z tej części gruntu, oddanego w użytkowanie wieczyste. Bez znaczenia w sprawie niniejszej jest przy tym motywacja Prezesa Zarządu strony powodowej dla udzielenia tej zgody, skoro wskutek jej udzielenia, zaistniały określone skutki faktyczne i prawne w postaci rzeczywistego posadowienia na nieruchomości instalacji ciepłowniczej. Jest jednocześnie niespornym to, że na gruncie obecnie stanowiącymdziałkę nr (...), nigdy nie istniał budynek, a zatem nie doszło do zmiany sposobu korzystania z tej nieruchomości. Powoduje to, że nie jest w sprawie spełniona przesłanka prawna obniżenia stawki opłaty za użytkowanie wieczyste na gruncie art. 73 ust. 2 u.g.n., bowiem w sposób oczywisty nie miała miejsca trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Należy zaś odróżnić kwestię istnienia potencjalnej możliwości innego wykorzystywania nieruchomości niż istniejący, od faktycznej zmiany korzystania z niej – przy czym relewantna na gruncie powołanego przepisu jest jedynie druga z sytuacji. Oznacza to, że ocena prawna powództwa dokonana przez Sąd Rejonowy jest poprawna.
Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnął zgodnie zart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c., a złożyło się na nie taryfowe wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej, zgodnie z§ 6 pkt 5w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. Nr 163, poz. 1349, ze zm.).