Sąd Apelacyjny w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 689/14
Data wyroku: 2014-10-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Cesarz, Bożena Rządzińska, Alicja Myszkowska
Słowa kluczowe: Lokal, Najem
Podstawa prawna: art. 675 k.c., art. 104 k.c., art. 752 k.c.

Sygn. akt: I ACa 689/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 października 2014 r.
Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Alicja Myszkowska

Sędziowie:

SA Anna Cesarz
SO del.  Bożena Rządzińska (spr.)

Protokolant:

stażysta Agnieszka Kralczyńska

po rozpoznaniu w dniu 10 października 2014 r. w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwaT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.
przeciwko(...) Serwis spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŁ.
o zapłatę i wydanie nieruchomości
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi
z dnia 5 sierpnia 2013 r., sygn. akt X GC 963/12
1. oddala apelację;
2. zasądza od(...) Serwis spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŁ.na rzeczT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
Sygn. akt I ACa 689/14

UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem wydanym w dniu 5 sierpnia 2013r. w sprawie z powództwaT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wK.przeciwko(...) Serwis spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ., o zapłatę i wydanie nieruchomości, zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3 133,92 zł wraz z ustawowymi odsetkami od wskazanych w wyroku poszczególnych kwot i dat, nakazał pozwanemu wydanie na rzecz powoda dwóch lokali użytkowych znajdujących się wCentrum Handlowym (...)przyulicy (...)wŁ.i przyulicy (...)wŁ., umorzył postępowanie w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu, zasądzając od pozwanego na rzecz powoda z tego tytułu kwotę 10 254 zł.
W uzasadnieniu orzeczenia Sąd I instancji wskazał, że strony prowadzą działalność gospodarczą, w ramach której w dniu 1 grudnia i 9 grudnia 2011r zawarły na czas określony umowy najmu dwóch lokali użytkowych, znajdujących się wCentrum Handlowym (...)wŁ.przyulicy (...)iulicy (...). Każda z umów podpisana została ze strony wynajmującego przez dyrektora do spraw wynajmu i zarządzaniapasażami (...). Powodowa spółka oddała pozwanej jako najemcy do używania opisane lokale, zaś najemca zobowiązał się do uiszczania umówionego czynszu. Strony zastrzegły w umowach możliwość ich wcześniejszego wypowiedzenia m.in. w przypadku pozostawania najemcy w opóźnieniu z jakąkolwiek płatnością przez okres dłuższy niż miesiąc oraz niedostarczenia przez najemcę depozytu lub gwarancji w celu zabezpieczenia płatności wynikających z umowy. W związku z niewywiązaniem się przez najemcę z obowiązku zapłaty czynszu za kolejne okresy rozliczeniowe oraz niedostarczeniem depozytu, powódka pismem z dnia 19 stycznia 2012r wezwała pozwanego do dobrowolnej zapłaty. Następnie pismem z dnia 14 lutego 2012r powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 21 lutego 2012r oraz wezwała do wydania przedmiotowych lokali najpóźniej do dnia 29 lutego 2012r. Wypowiedzenie umowy najmu podpisała równieżD. G. (1). Pozwany nie dostosował się do powyższych wymogów. W dniu 23 lipca 2012r strony zawarły porozumienie o spłacie zadłużenia i wydania lokali, mocą którego pozwany po raz kolejny uznał dług i zobowiązał się do wydania lokali w terminie do 31 lipca 2012r, czego nie uczynił. Łączna kwota zobowiązań pozwanego wynosi 44 524,58 zł. W toku postępowania sądowego pozwany dokonywał wpłat na poczet zadłużenia objętego pozwem, co ograniczyło żądanie do kwoty 3 133,92 zł oraz ustawowych odsetek od zapłaconych sum. Ustalenia faktyczne zostały dokonane na podstawie dokumentów, złożonych przez strony i niekwestionowanych w sprawie.
U podstaw rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wywiódł, iż pozwany utracił tytuł do zajmowanych lokali użytkowych. Stosunek najmu został bowiem zakończony przez wypowiedzenie, co obligowała pozwanego do zwrotu przedmiotu najmu, zaś dalsze z niego korzystanie uprawniało dochodzenie odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokali. Zarzut, jakobyD. G. (1)nie była osoba uprawnioną według odpisu z KRS do reprezentacji powodowej spółki Sąd uznał za niezasadny, gdyżD. G. (1)podpisywała obie umowy najmu lokali użytkowych w imieniu spółki, a ich skuteczność nie była kwestionowana, nadto uznając, iż podpisując oświadczenie o wypowiedzeniu umów najmu działała z przekroczeniem swoich uprawnień, jej działanie należało ocenić w świetle przepisówart. 752 i nast. k.c.Zdarzeniem kreującym stosunek obligacyjny uregulowany w przywołanym przepisie nie jest bowiem czynność prawna, w szczególności umowa, lecz innego rodzaju działanie jak sytuacja faktyczna. W świetleart. 756 k.c.w zw. zart. 103 i art. 104 k.c.strona powodowa wytaczając powództwo o zapłatę i wydanie nieruchomości potwierdziła czynność wypowiedzenia umów najmu dokonanych przezD. G. (1), co tym samym czyni skutecznym samo wypowiedzenie. Z tych względów, powództwo o zwrot przedmiotu najmu w świetleart. 675 § 1 k.c.należało uznać za uzasadnione, podobnie jak żądanie zapłaty. Częściowe cofnięcie pozwu skutkowało umorzeniem postępowania w tej części, na podstawieart. 355 k.p.c.w zw. zart. 203 k.p.c.. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelację od opisanego wyroku w części dotyczącej wydania spornych lokali i zasądzenia kosztów procesu (pkt 2 i 4 wyroku) wywiodła pozwana SM Serwis spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wŁ., zarzucając zaskarżonemu orzeczeniu:

1
naruszenie prawa materialnego to jestart. 752 i art. 756 k.c.w zw. zart. 103i

art. 104 k.c.poprzez przyjęcie, że DyrektorD.(...)Pasażami (...)wypowiedziała w imieniu pozwanej przedmiotowe umowy najmu, działając jako prowadząca cudze sprawy bez zlecenia, a którą to czynność prawną powódka potwierdziła wytaczając powództwo;

2
naruszenie prawa procesowego, to jestart. 230 k.p.c.iart. 233 § 1 k.p.c.nie

uznając okoliczności niewypowiedzenia się przez stronę powodową co do zarzutu pozwanej o fakcie braku umocowania DyrektorD.(...)Pasażami (...)do skutecznego wypowiedzenia umów najmu za fakt przyznany, przez przyjęcie, że skuteczność umów najmu, podpisanych przezD. G. (1)nie została przez pozwaną zakwestionowana, co stanowi przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w okolicznościach niepodnoszenia przez pozwaną zarzutu nieważności umów, gdyż umowy były faktycznie przez strony wykonywane;
nadto przez przyjęcie, że powódka wytaczając powództwo potwierdziła wypowiedzenie umów jako czynności działającego bez zlecenia pomimo braku dowodów na tę okoliczność, a zatem niewyjaśnienia wszelkich okoliczności sprawy.
W następstwie przywołanych zarzutów, apelujący wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa ewentualnie o uchylenie kwestionowanego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, z uwzględnieniem kosztów postępowania apelacyjnego.
Opowiadając na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów za II instancję. W piśmie tym wskazano, że zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego nie zostały uzasadnione, a podkreślenia wymaga, żeD. G. (1)jako pracownik powoda zatrudniona na stanowisku DyrektoraD.(...)Pasażami była umocowana zarówno do zawarcia umowy najmu jak i jej wypowiedzenia.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
apelacja jest bezzasadna.
Zarzuty apelacji nakierowane są w istocie na zakwestionowanie ważności dokonanego przez stronę powodową wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych w sytuacji, gdy pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu zostało podpisane przez osobę nieuprawnioną w świetle wypisu z KRS do składania oświadczeń woli w imieniuT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wK..
Skoro apelacja zawiera zarzuty sformułowane zarówno na płaszczyźnie naruszenia prawa materialnego jak i naruszenia przepisów prawa procesowego, w pierwszym rzędzie należy odnieść się do zarzutów natury procesowej z istoty swej determinujących kierunek dalszych rozważań.
Podniesienie zarzutu naruszeniaart. 230 k.p.c.wymaga kilku uwag natury ogólnej. Przyznanie faktów może mieć dwie postaci: przyznania wyraźnego, uregulowanego wart. 229 k.p.c.oraz przyznania dorozumianego, o którym mowa wart. 230 k.p.c.. Według tego przepisu, gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Zastosowanie przywołanej normy wchodzi w rachubę jedynie wówczas, gdy jest to uzasadnione wynikiem całej rozprawy. Oznacza to konieczność uwzględnienia zarówno postawy procesowej strony, jak również ostatecznych wyników postępowania dowodowego. Odnosząc się do postawy strony, zastosowanieart. 230 k.p.c.nie jest uzasadnione wówczas, gdy strona nie wypowiedziała się co do określonych twierdzeń strony przeciwnej, ale przyjęcie dorozumianego przyznania tych okoliczności byłoby sprzeczne z jej postawą procesową, w szczególności jej twierdzeniami co do innych faktów lub zajętym stanowiskiem wobec zgłoszonego przez stronę przeciwną roszczenia, czy podniesionego zarzutu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2011 r. I CSK 298/10, z dnia 27 listopada 2003r I CK 301/02, z dnia 18 czerwca 2004 r. II CK 293/03 - publ.L.). Z kolei w wyroku z dnia 25 lutego 2010 r., I CSK 348/09 (publ.L.) Sąd Najwyższy przyjął, żeart. 230 k.p.c.może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy wynik całej rozprawy prowadzi do jednoznacznego wniosku, że strona przeciwna nie zamierzała zaprzeczyć faktom. W razie wątpliwości nie można stosowaćart. 230 k.p.c..
Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, uznać należy zarzut naruszeniaart. 230 k.p.c.za bezzasadny, wobec jednoznacznej postawy procesowej powoda. Wniesienie pozwu o wydanie lokali i popieranie powództwa w toku postępowania przed Sądem I instancji w oznaczonym zakresie nie nasuwa żadnych wątpliwości co do intencji tej strony, chociażby nie odnosiła się ona wprost do wszystkich zarzutów pozwanego. Sugerowanie zatem przez apelującego, że nie wypowiadając się co do zarzutu braku umocowaniaD. G. (1)do skutecznego wypowiedzenia umów najmu, strona powodowa uznała ten fakt za przyznany nie znajduje oparcia w materiale dowodowym i pozostaje w sprzeczności z postawą procesową powoda. Innymi słowy, zastosowaniuart. 230 k.p.c.sprzeciwiają się wyniki całej rozprawy, w szczególności ocena dowodów przeprowadzonych w sprawie i dokonane w jej następstwie ustalenia faktyczne.
Zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.cskarżący sprowadza do przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów wyrażającej się w wadliwym przyjęciu, że jednym z argumentów przemawiających za obaleniem zarzutu pozwanego w postępowaniu pierwszo instancyjnym o braku uprawnieniaD. G. (1)do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umów najmu było podkreślenie okoliczności o podpisaniu umów najmu przez wskazaną osobę i niekwestionowanie skuteczności tychże umów przez pozwanego. Wbrew stanowisku skarżącego, dokonana przez Sąd I instancji ocena opisanych okoliczności faktycznych mieści się w granicach zakreślonych normąart. 233 § 1 k.p.c.zwłaszcza w kontekście nakazu badania zgromadzonych dowodów w ich całokształcie i z uwzględnieniem ich wzajemnego kontekstu. Skoro bowiemD. G. (1)zawierając w imieniu strony powodowej przedmiotowe umowy najmu działała na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez zarząd spółki, a pozwany tej okoliczności nie kwestionował, uznając legitymacjęD. G. (1)do zawarcia umowy najmu, logicznym wydaje się wniosek sądu, że tożsama sytuacja przyświecać mogła końcowej fazie stosunku najmu, czyli wypowiedzeniu go przez powoda. O ile jednak w umowach najmu lokali, w porozumieniu o spłacie zadłużenia i wydania lokali widnieje zapis o działaniuD. G. (1)na podstawie pełnomocnictwa zarządu spółki, o tyle w piśmie zawierającym wypowiedzenie przedmiotowych umów najmu takowego zapisu nie ma. Zważywszy na tę okoliczność faktyczną Sąd I instancji zawarł w pisemnych motywach dalszą argumentację w aspekcie już norm prawa materialnego, o czym mowa poniżej.
Zamykając powyższy wątek rozważań, wolno powiedzieć, że wobec bezzasadności zarzutów natury procesowej Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne poczynione w postępowaniu pierwszoinstancyjnym i przyjął je za własne.
Nie nasuwa też wątpliwości prawidłowość dokonanej w sprawie subsumcji. Słusznie wywiódł Sąd Okręgowy, iż wobec niekwestionowanej okoliczności nieuiszczania przez pozwanego umówionego czynszu najmu, powodowa spółka jako wynajmujący była uprawniona, w świetle zapisów umów najmu, do zakończenia opisanego stosunku. Trafna jest więc konkluzja Sądu Okręgowego, iż pozwany utracił tytuł do zajmowania spornych lokali i w tej sytuacji żądanie pozwu znajduje oparcie w treściart. 675 § 1 k.c.czyniąc zwrot przedmiotu najmu uzasadnionym.
Przechodząc do analizy skuteczności wypowiedzenia umów najmu, w kontekście podniesionego w tym zakresie zarzutu apelacji, podkreślić na wstępie trzeba, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy jest jednostronną czynnością, a zatem nie ma do niej zastosowania przepisart. 103 k.c., odnoszący się do umów, leczart. 104 k.c.. Ponadto odnotowania wymaga okoliczność, iż czynności prawnej w imieniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością skutecznie może dokonać osoba uprawniona do składania w imieniu spółki oświadczeń woli. Dyrektor do spraw wynajmu i zarządzania pasażami wT.(Polska)D. G. (1)opisanego uprawnienia, w świetle odpisu z KRS nie posiada. Innych dowodów zaś w sprawie nie przedstawiono. Stanowisko powoda wyrażone w odpowiedzi na apelację, jakobyD. G. (1)będąc pracownikiem powoda zatrudnionym na stanowisku DyrektoraD.(...)Pasażami była umocowana zarówno do zawarcia umowy najmu jak i jej wypowiedzenia byłoby uzasadnione, gdyby Sąd dysponował zakresem obowiązków pracowniczychD. G.. Z samej zaś nazwy pełnionej przezD. G.funkcji takich obowiązków wywieść nie sposób, aczkolwiek jawią się one jako logiczne.
W konsekwencji, Sąd Okręgowy na gruncie wskazanej podstawy faktycznej dokonał analizy działaniaD. G. (1)w aspekcie przepisówart. 752 k.c.i nast. regulujących prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia.
Dodać w tym miejscu wypada, że jeśli prowadzenie cudzej sprawy przybiera postać czynności prawnej dokonywanej bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu, w relacji zewnętrznejnegotiorum gestortraktowany być winien jako pełnomocnik rzekomy w rozumieniuart. 103-104 k.c.i konsekwentnie każdy, kto dokonuje czynności prawnej w imieniu i na rzecz mocodawcy w takich okolicznościach, może być traktowany w relacji wewnętrznej jako prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia, o ile jego działanie spełnia zarazem ustawowe przesłankinegotiorum gestio(tak Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Gniewek/Dubis wyd. 2014r i tamżeP. Drapała, Pełnomocnik rzekomy jako negotiorum gestor, PiP 2013, z. 5). W odniesieniu do jednostronnych czynności prawnych dokonanych w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego granic ustawodawca przewiduje zasadniczo zastosowanie sankcji bezwzględnej nieważności, dopuszczając jednak w tym wypadku wyjątek. Zgoda adresata oświadczenia złożonego przez rzekomego pełnomocnika na działanie tego ostatniego bez umocowania powoduje bowiem odpowiednie stosowanie przepisów o zawarciu umowy bez umocowania. W ustalonych okolicznościach ostatecznie należy jednak przyjąć, że pozwany nie wyraził zgody na działanie bez umocowania, zgoda ta zakłada bowiem świadomość po stronie adresata oświadczenia braku takiego umocowania u osoby dokonującej jednostronnej czynności prawnej. W rachubę wchodzi zatem zgoda udzielona dopiero po uzyskaniu takiej wiedzy, co w rozpatrywanej sprawie nie miało miejsca, a o czym przesądza postawa pozwanego w postępowaniu przed Sądem I instancji.
W opisanej sytuacji, należy przyjąć bezwzględną nieważność oświadczenia obejmującego wypowiedzenie umów najmu lokali użytkowych złożonego przez dyrektorD. G. (1)stronie pozwanej. Jednakże za utrwalony w orzecznictwie należy uznać pogląd, iż wypowiedzenie umowy może być dokonane także poprzez czynność procesową polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu (tak SN w wyroku z dnia 8 maja 2000r V CKN 38/00 –publ.L.). W dacie złożenia pozwu przesłanki wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych były spełnione wobec zalegania z zapłatą opłat czynszowych przez okres dłuższy niż miesiąc (art. IX ust. 1 pkt a umowy).
Zarzut naruszeniaart. 752 i art. 756 k.c.w zw. zart. 103 i art. 104 k.c.należy z powyższych względów uznać za chybiony. Przy czym bez znaczenia jurydycznego pozostają wywody skarżącego zawarte w uzasadnieniu wywiedzionego środka zaskarżenia, jakoby strona powodowa miała przekonanie o skuteczności wypowiedzenia umów najmu, zatem fakt wytoczenia powództwa nie mógł być potwierdzeniem czynnościD. G.w trybieart. 756 k.c.. Wytoczenie powództwa eksmisyjnego z reguły wiąże się z przekonaniem wnoszącego pozew o skuteczności wcześniej dokonanych czynności, istotnych z punktu widzenia uwzględnienia żądania, w tym wypowiedzenia umowy. Natomiast braki w tym zakresie na gruncie prawa materialnego mogą być konwalidowane w różny sposób. Opisany wyżej należy zaliczyć do jednego z nich. Ponadto odnotowania wymaga, w świetle powyższych rozważań, że w błędzie pozostaje skarżący twierdząc, iż powód dotychczas nie potwierdził czynności wypowiedzenia dokonanych przezD. G., w sytuacji złożenia pozwu windykacyjnego, który, jak wspomniano wyżej taką czynność zastępuje.
Uznając zarzuty apelacji za chybione i nie dopatrując się okoliczności, które winny być uwzględnione z urzędu w postępowaniu drugoinstancyjnym, Sąd Apelacyjny oddalił apelację jako bezzasadną stosownie doart. 385 k.p.c.
Mając na względzie zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną wart. 98 k.p.c.Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2 700 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, ustaloną na podstawie§ 6 pkt 6w związku z§ 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. (t.j. Dz. U. z 2013r poz. 490).