Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI C 1794/13
Data wyroku: 2014-03-18 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: 417kc, 361kc, 18 ust 5 u.o ochr. praw lok.
Teza: szkoda związana z utraconymi korzyściami ma zawsze charakter hipoteczny

Sygn. akt: VI C 1794/13

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 marca 2014 r.
Pozwem z dnia 12 lipca 2013 r. skierowanym przeciwkoMiastu S.W.powodowieK. W.iJ. W.wnieśli o zasądzenie od pozwanego solidarnie kwoty 6.600,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty tytułem odszkodowania, w związku z brakiem możliwości wynajęcia lokalu przyul. (...)wW.w okresie od dnia 08 kwietnia 2011 r. do dnia 08 sierpnia 2011 r. z uwagi na niedostarczenie przez pozwanego lokalu socjalnego. W uzasadnieniu swych żądań powodowie wskazali, że w wyroku z dnia 11 stycznia 2010r. Sąd Rejonowy dla Warszawy - Śródmieścia w Warszawie nakazałJ. K. (1),A. K.,I. S.,M. S.opuścić i opróżnićlokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wW.i wydać go właścicielce –R. K.(punkt I wyroku). Ponadto w punkcie II wyroku Sąd orzekł, że eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, w związku z czym w III punkcie wyroku Sąd wstrzymał wykonanie wyroku co do punktu I do czasu złożenia eksmitowanym przez m. st.W.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wskazano, iż uprawnienie wierzycielaR.K.do żądania eksmisjiJ. K. (1),A. K.,I. S.orazM. S.przeszło na rzeczK. W.iJ. W., którzy aktem notarialnym z dnia 5 maja 2010 r. Rep.(...)nabyli mieszkanie przyul. (...)wW.. Sąd postanowieniem z dnia 17 czerwca 2010 r. nadał klauzulę wykonalności na rzeczK.iJ. W.. Wedle twierdzeń pozwu lokatorzy ci nie uiszczali odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W tej sytuacji powodowie pismem z dnia 2 lipca 2010 r. zwrócili się do m.st.W.–D.Ś.o przyznanie lokalu socjalnego i złożenie stosownej oferty uprawnionym. Lokal został wydany na rzecz powodów dopiero w dniu 18 sierpnia 2011 r. Wskazali, iż nabyli przedmiotowy lokal w dniu 5 maja 2010 r., zatem od dnia 6 maja 2010 r. byli uprawnieni do pobierania pożytków z lokalu mieszkalnego. Wskazali, iż planowali wynajęcie lokalu, co jednak nie mogło nastąpić z uwagi na nieprzyznanie lokalu socjalnego przez m.st.W.byłym najemcom. Powodowie, po przeprowadzeniu generalnego remontu mieszkania, obecnie wynajmują przedmiotowy lokal na rzecz posła. Kwota odszkodowania za miesiąc wynosi 1650 zł i została ustalona na podstawie opinii biegłego ze sprawy dotyczącej odszkodowania za poprzedzający okres, a toczącej się pod sygn. akt VI C 488/11 (pozew k. 2-4).
W odpowiedzi na pozew pozwany m. st.W., reprezentowane przez pełnomocnika procesowego, wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu swego stanowiska pozwany wskazał, iż powództwo jest nieudowodnione. W opinii strony pozwanej powodowie w żaden sposób nie udowodnili swojego żądania, załączone do pozwu dokumenty – zestawienie ofert wynajmu porównywalnych lokali, informacja o wysokości zaliczki na utrzymanie lokalu – nie dokumentują wysokości dochodzonego roszczenia. Wskazano, iż czynsze najmu na obszarze m.st.W.są bardzo zróżnicowane, a powodowie nie wskazali, że mieli faktyczną możliwość wynajmu lokalu na rynku wtórnym (odpowiedź na pozew k. 61-62).
Pismem z dnia 28 stycznia 2014 r. powodowie rozszerzyli żądanie główne pozwu o kwotę 120 zł, powołując się na operat szacunkowy biegłego (pismo procesowe k. 105).
Pismem procesowym z dnia 03 lutego 2014 r., strona pozwana podniosła, iż żądanie zapłaty odszkodowania do dnia 8 sierpnia 2011 r. jest bezpodstawne, gdyż umowa najmu lokalu socjalnego zI. S.iM. S.została zawarta w dniu 14 lipca 2011 r. (pismo procesowe k. 106). Na rozprawie zaś w dniu 18 marca 2014 r. pełnomocnik pozwanego wyjaśnił, że w dacie 14 lipca 2011 r. uprawnieni otrzymali też klucze do lokalu socjalnego i został potwierdzony stan techniczny lokalu (k. 120).
Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymywały swe stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Wyrokiem z dnia 11 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie nakazałJ. K. (1),A. K.,I. S.,M. S.opróżnienie i opuszczenielokalu mieszkalnego numer (...)położonego wW.przyulicy (...)i wydanie goR. K.. Ustalił, żeJ. K. (1),A. K.,I. S.,M. S.przysługuje uprawnienie do otrzymania 1 lokalu socjalnego i wykonanie tego orzeczenia wstrzymał do czasu złożenia przez m.S. W.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (k. 5 – wyrok w sprawie o sygn. akt I C 1437/09).
W dniu 05 maja 2010 r. przed notariuszemM. W.małżonkowieK. W.iJ. W.nabyli prawo własności dolokalu numer (...)położonego w budynku wW.przyul. (...)(okoliczność bezsporna, a ponadto odpisKW (...)k. 7-11). Lokal ten nabyli jako lokatę inwestycyjną z przeznaczeniem na jego wynajem, po przeprowadzeniu remontu.
Postanowieniem z dnia 17 czerwca 2010 r. tutejszy Sąd nadał klauzulę wykonalności prawomocnemu wyrokowi Sądu Rejonowego dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I C 1437/09, na rzeczK. W.iJ. W., na których przeszły uprawnieniaR.K.(k. 6– postanowienie).
Pismem z dnia 02 lipca 2010 r. małżonkowieK.iJ. W.poinformowali UrządD.(...)o nabyciu uprawnienia do żądania eksmisjiJ. K. (1),A. K.,I. S.,M. S., którym przyznano prawo do lokalu socjalnego. Wnieśli o pilne przyznanie lokalu socjalnego tym osobom, argumentując, że nie płacą oni za bezumowne korzystanie z lokalu, ani nie ponoszą opłat eksploatacyjnych (k. 12 – pismo).
Pismem datowanym na 14 lipca 2010 r., które wpłynęło do urzędu dnia 16 lipca 2010 r., małżonkowieW.wezwaliMiasto S.W.do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przezJ. K. (1),A. K.,I. S.,M. S.za okres od dnia 06 maja 2010 r. do dnia 06 lipca 2010 r. w wysokości 5.138,60 zł w ternie 3 dni od otrzymania pisma. Ponadto wezwali do regulowania zadłużenia w wysokości 2.569,30 zł miesięcznie, na którą to kwotę składa się odszkodowanie w wysokości 2.000 zł za utracony czynsz z tytułu najmu tego lokalu oraz 569,30 zł miesięcznie z tytułu opłat eksploatacyjnych ponoszonych za osoby zajmujące lokal (k. 13 – pismo).
W okresie od 08 kwietnia 2011 r. do 08 sierpnia 2011 r. małżonkowieW.mogli otrzymać za wynajęcie lokalu przyul. (...)wW.kwotę 6.720 zł. Kwota miesięczna czynszu z tytułu najmu lokalu to 1.680 zł (k. 85-99 i 121 – opinie biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości).
W dniu 14 lipca 2011 r. została zawarta umowa najmu lokalu socjalnego pomiędzyZakładem (...)wD.Ś.m.st.W.aJ. K. (1),A. K.. W umowie wskazano, iż do zamieszkiwania z najemcą uprawnione są osobyI. S.orazM. S.. Uprawnionym wydano cztery komplety kluczy i potwierdzili oni, że stan techniczny lokalu umożliwia zamieszkanie w nim (umowa najmu lokalu socjalnego k. 107-109 oraz niezaprzeczone twierdzenia pozwanego k. 120).
Lokal nr (...)został zdany małżonkomW.przezJ. K. (2)w dniu 18 sierpnia 2011 r. (k. 17- protokół zdawczo odbiorczy). Po przeprowadzeniu remontu małżonkowieW.wynajęli przedmiotowy lokal na wolnym rynku w czerwcu 2012 r. za kwotę 2.200 zł brutto (umowa najmu - k. 50-52).
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Dokumenty złożone przez powodów nie były kwestionowane przez pozwanego i nie wzbudziły wątpliwości Sądu. To samo dotyczy złożonej przez pozwanego umowy lokalu socjalnego. Dla określenia wysokości czynszu najmu, jaki powodowie mogli uzyskiwać w okresie objętym pozwem, miarodajnym dowodem był dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Przy szacowaniu wysokości wolnorynkowego czynszu biegły uwzględnił cechy rynkowe takie jak: lokalizacja, stan techniczny budynku, standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń, sąsiedztwo i otoczenie, usytuowanie lokalu w budynku, wielkość powierzchni lokalu. Przy szacowaniu wartości rynkowych stawek czynszu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównania przyjął nieruchomości o zbliżonym metrażu położone w tej samej dzielnicy. Analiza przeprowadzona przez biegłego miała zatem charakter wszechstronnej i pogłębionej oceny. Na rozprawie w dniu 18 marca 2014 r., po uwzględnieniu wniosku pozwanego o przesłuchanie biegłego, biegły wyjaśnił, iż w swojej opinii nie analizował przykładowych cen wynajmu w związku z trudnościami w dostępie do umów najmu, w przedmiotowej sprawie nie wchodziły w grę cen najmu na dzień dzisiejszy, lecz na rok 2011 r. Z tych względów biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej, która jest zalecana na szkoleniach i seminariach dla rzeczoznawców majątkowych. Opinia biegłego była jasna w swych wnioskach i rzeczowo prezentowała analizę rynku nieruchomości na potrzeby przedmiotowej sprawy. Nie zostały ujawnione w opinii wnioski o sprzecznej treści. Udzielała one odpowiedzi na postawione pytania. Opinia została sporządzona zwięźle i w sposób zrozumiały. Pozwoliła na dokonanie ocen, co do kwestii kluczowych dla wyniku postępowania. Dokonane ustalenie wysokości możliwego czynszu nieruchomości przyul. (...)wW.jest zdaniem Sądu wiarygodne, racjonalne i logicznie. Opinia nie zawiera sprzeczności, zaś argumentacja w niej użyta jest spójna i logiczna. Datę odebrania przez uprawnione osoby kluczy do lokalu socjalnego ustalono na podstawie niezaprzeczonych przez powodów twierdzeń strony pozwanej sformułowanych na rozprawie w dniu 18 marca 2014 r.
Sąd zważył co następuje:
Niniejsze powództwo oparte zostało na podstawieart. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorówi o zmianiekodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, dodanym z dniem 01 stycznia 2007 r., jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawieart. 417 kodeksu cywilnego. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy w związku zart. 417 k.c.obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 46/08, niepublikowany). Zgodnie zart. 361 k.c.zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego wynikła szkoda, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Chodzi jednak zawsze o szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie. W niniejszej sprawie powodowie dochodzili wyłącznie naprawienia szkody w postaci lucrum cessans, czyli nieuzyskanych korzyści z tytułu czynszu najmu lokalu. Szkoda związana z utraconymi korzyściami ma zawsze charakter hipotetyczny. Przyjmuje się, że szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03 października 1979 r., II CR 304/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 164).
W ocenie Sądu powodowie wykazali istnienie wszystkich przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej gminy (pozwanegoMiasta S.W.) wobec właściciela lokalu mieszkalnego za niemożność odpłatnego udostępnienia tego lokalu na wolnym rynku z powodu jego zajmowania przez osoby, którym Sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego (art. 6 k.c.,art. 232 k.p.c.). Obowiązek gminy dostarczenia lokalu socjalnego osobom zajmującym lokal powodów bez tytułu prawnego wynikał z wyroku tutejszego Sądu z dnia 11 stycznia 2010 r. Powodowie wykazali też, że w okresie objętym pozwem mieli faktyczną i prawną możliwość wynajęcia lokalu i uzyskiwania z tego tytułu czynszu najmu. Ostatecznie, po przeprowadzeniu remontu, wynajęli oni przedmiotowy lokal w czerwcu 2012 r. posłowi, co stanowiło potwierdzenie ich twierdzeń, że o kupnie tego lokalu decydowały względy inwestycyjne (chęć wynajęcia lokalu, a nie zamieszkania w nim). O tym, że w niniejszej sprawie zachodziło wysokie prawdopodobieństwo utraty przez powodów korzyści z wynajmu lokalu, przemawiało także samo położenie lokalu. Mieszkanie to znajduje się bowiem w prestiżowej i atrakcyjnej okolicy, w centrumW., niedaleko budynków Sejmu i Senatu, także w miejscu, gdzie siedziby ma wiele instytucji, w tym banków. Zasady doświadczenia życiowego wskazują bowiem, że wynajęcie lokalu w tej lokalizacji nie jest utrudnione. Powyższe potwierdziło też wynajęcie lokalu w czerwcu 2012 r. Również oczekiwany przez powodów czas trwania stosunku najmu nie może być oceniony jako nadmierny.
W związku powyższym w punkcie I (pierwszym) wyroku Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie (prawo własności lokalu jest objęte wspólnością majątkową małżeńską powodów) kwotę 5.460 zł, jako łączną kwotę odszkodowania z tytułu lucrum cessans. Powodowie żądali zasądzenia kwoty 6.600 zł, następnie po opinii biegłego rozszerzyli żądanie pozwu o kwotę 120 zł. Odszkodowanie w ostatecznie dochodzonej wysokości nie było uzasadnione. Sąd wziął bowiem pod uwagę fakt, iż m.st.W.zawarło umowę najmu lokalu socjalnego w dniu 14 lipca 2011 r., tego samego dnia wydano osobom uprawnionym klucze, a stan techniczny lokalu socjalnego nadawał się do zamieszkania. W dacie tej (14 lipca 2011r.) miasto spełniło zatem swój obowiązek wynikający z wyroku eksmisyjnego. Pozwany zatem ponosić może odpowiedzialność za okres od 08 kwietnia do 14 lipca 2011 r. (3 miesiące i 7 dni). Sąd do tego właśnie czasu obliczył należny czynsz, który powodowie mogliby uzyskać wynajmując swoje mieszkanie {3x1.680 zł + (1/4 x 1680) = 5.040 +420 = 5.460 zł}. Odsetki ustawowe zostały zasądzone od dnia wytoczenia powództwa, tj. od dnia 12 lipca 2013 r. do dnia zapłaty. Pozwany nie odniósł się w toku postępowania do daty początkowej roszczenia odsetkowego.
W pozostałym zakresie (tj. za okres po 14 lipca do 08 sierpnia 2011 r.) powództwo należało oddalić (punkt II wyroku).
O kosztach procesu orzeczono w punkcie III (trzecim) wyroku na podstawieart. 100 k.p.c.Powodowie wygrali proces w 81 %. Łącznie koszty stron to 2.170 zł (powodowie 970 zł, pozwany 1200 zł; 2170 zł razy 19% = 412,30 zł; 970 zł – 412,30 zł = 557,70 zł). W tej samej proporcji rozdzielono koszty poniesione tymczasowo z sum Skarbu Państwa (art. 84 UKSC; punkt IV wyroku).
Dlatego orzeczono, jak na wstępie.

(...)