Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1276/14
Data wyroku: 2014-12-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Górzanowska, Anna Kowacz-Braun, Andrzej Szewczyk
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 12 u.w.l., art. 189 kpc

Sygn. akt I ACa 1276/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 grudnia 2014 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Andrzej Szewczyk

Sędziowie:

SSA Anna Kowacz-Braun (spr.)
SSA Barbara Górzanowska

Protokolant:

st. sekr.sądowy Beata Lech

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2014 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaT. M.iJ. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wZ.przyul. (...)
o stwierdzenie nieważności uchwały
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu
z dnia 2 lipca 2014 r. sygn. akt I C 142/14

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz powodówT. M.iJ. K.po 67,50 zł (sześćdziesiąt siedem złotych 50/100) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IAC 1276/14

UZASADNIENIE
wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 10 grudnia 2014 r.
Wyrokiem z dnia 2 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu stwierdził nieważność uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wZ.nr(...)podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, którego termin upłynął w dniu 30 kwietnia 2013 r.; oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 303 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Orzeczenie to Sąd Okręgowy poprzedził następującymi ustaleniami:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.była inwestorem budowy budynku mieszkalno – usługowego wZ.przyul. (...). Po zakończeniu prac w/w spółka wyodrębniła 23 lokale mieszkalne w tym budynku i sprzedała je na wolnym rynku. W budynku tym znajdują się również 3 lokale użytkowe. Aktualnie budynkiem administruje pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)wZ.. Częściami wspólnymi budynku po wyodrębnieniu lokali są: na kondygnacji piwnic: korytarz, klatka schodowa, szyb windy, przedsionek, 3 WC, 2 przebieralnie, szatnia, pomieszczenie rekreacyjne, jacuzzi, sauna, basen, sauna + jacuzzi, szatnia, przebieralnia, pomieszczenie porządkowe, przedsionek, 3 pomieszczenia techniczne, oznaczone od(...)do(...), na kondygnacji parteru: wiatrołap, hall, pomieszczenie socjalne, pomieszczenia techniczne, klatka schodowa oznaczone od nr(...)do(...), na kondygnacji I piętra: klatka schodowa, korytarz, pomieszczenie techniczne oznaczone nr(...),(...),(...), na kondygnacji II piętra: klatka schodowa, korytarz, pomieszczenie techniczne oznaczone Nr(...)
(...)
(...), na kondygnacji III piętra: klatka schodowa, korytarz, pomieszczenie techniczne oznaczone nr(...),(...)(...)na kondygnacji IV piętra: klatka, schodowa, korytarz, pomieszczenie techniczne, klatka schodowa, korytarz, pomieszczenie maszynowni windy oznaczone nr(...),(...),(...)połać dachu, ściany zewnętrzne, mury konstrukcyjne, wszelkie instalacje, utwardzone dojazdy i dojścia piesze, zewnętrzne miejsca parkingowe.
W dniu 12 listopada 2012 rokuB. C. (1)iT. C. (1)zawarli z(...) sp. z o.o.notarialną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego(...). W § 12 tejże umowy wskazano, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną pokrywanych proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu zaliczane będą koszty utrzymania budynku, koszty oświetlenia terenu, remontów bieżących i kapitalnych budynku, usuwania awarii energii elektrycznej i cieplnej w pomieszczeniach wspólnych, wywozu śmieci, odprowadzania i doprowadzania wody i ścieków, konserwacji urządzeń, utrzymywanie administratora, a także wszelkie inne koszty związane z utrzymaniem w należytym stanie urządzeń znajdujących się na przedmiotowej działce. Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wskazano również koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w zakresie kosztów utrzymania i eksploatacji urządzeń znajdujących się w tzw. części rekreacyjnej oraz koszty związane z utrzymaniem windy, w których to kosztach nie będą partycypować właściciele lokali użytkowych, ponieważ nie będą mogli korzystać z tych urządzeń oraz windy.
Umowy o podobnej treści zawierali wszyscy obecni właściciele lokali mieszkalnych według ustalonego wcześniej z notariuszem przez developerską spółkę wzorca.
Część użytkowa w nieruchomości na terenie, której działa pozwana Wspólnota nie została wyodrębniona. Lokale użytkowe na razie nie są w ogóle użytkowanie.
PowódT. C. (2)wspólnie żonąB. C. (2)jest współwłaścicielem na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej lokali mieszkalnych o numerach(...)o pow. 33,71 mkw oraz(...)o pow. 47,03 mkw położonych w nieruchomości budynku. PowódJ. K.wspólnie z zonąA. K.jest właścicielem na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego o numerze(...)o pow. 52,66 mkw położonego w tym samym budynku
Powodowie swoje lokale przeznaczają na całoroczny wynajem turystom i z tego wynajmu czerpią korzyści majątkowe. Wynajmowaniem zajmuje się firma zarządzająca nieruchomością. Właściciele większych lokali mieszkalnych nie wynajmują ich turystom tylko przeznaczają na własne potrzeby rekreacyjne. Ponadto mieszkania większe nie cieszą się takim popytem na rynku turystycznym. W związku z wynajmowaniem lokali przez powodów część rekreacyjna tj. basen z saunami jest bardziej eksploatowana i w związku z tym powstają pewne koszty konieczne do pokrycia bieżących napraw. Członkowie wspólnoty pragną jednak zachować wysoki standard budynku i części rekreacyjnej, co wymaga nakładów finansowych. Z inicjatywy właściciel lokali mieszkalnych większych powstała koncepcja innego rozłożenia ciężarów kosztów części wspólnej tj. basenu wraz z częścią rekreacyjną. Wobec większej eksploatacji części rekreacyjnej przez klientów powodów powstał pomysł obciążenia wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych, z wyłączeniem właścicieli lokali użytkowych po równo kosztami eksploatacji części rekreacyjnej tj. basenu wraz z saunami. Problematyczną kwestią było także ogrzewanie nieruchomości. Według wyliczeń zużycia ciepła większą część zapotrzebowania na ciepło zużywano w pomieszczeniach rekreacyjnych: basenu i sauny. Ogrzewanie tej części nieruchomości oraz klatek schodowych powodowało przenikanie ciepła, co przekładało się na wysokość opłat za zużycie dostarczonego ogrzewania w lokalach mieszkalnych. Powstała zatem koncepcja innego uregulowania rozliczenia kosztów za ogrzewanie części wspólnych.
Na zebraniu w dniu 16 marca 2013 r. zaproponowano podjęcie uchwały nr(...)w sprawie ustalenia sposobu rozliczania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
W uchwale tej w § 1 dokonywano podziału części wspólnych nieruchomości do użytkowania ze względu na koszty jej utrzymania. Część wspólną używaną przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych ustanowiono: znajdujące się na parterze: wiatrołap, hall z recepcją, pomieszczenie socjalne, działkę gruntu, ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do części wspólnej, zewnętrza balkonów, ściany działowe z wyłączeniem ścian działowych wewnątrz lokali, dach wraz z konstrukcją nośną, rynny obróbki blacharskie, ławy kominiarskie włazy oraz drabiny, stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami, przewody kominowo-spalinowe i wentylacyjne wraz z kominami bez kratek wentylacyjnych, instalację elektryczną od złącza do indywidualnych liczników na wejściu lokali, tzw. obwody administracyjne- instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetlającym na zewnętrznych ścianach budynku, instalację dzwonka, instalację wodociągową od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym do indywidualnych wodomierzy w lokalach, a także instalację w pomieszczeniach wspólnych, instalację kanalizacyjną od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalację w pomieszczeniach wspólnych, połączenia lokali w częściach znajdujących się poza lokalami i syfony stropowe z wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdującym się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe, instalację odgromową, antenę zbiorczą, instalację domofonową bez urządzeń i osprzętu w lokalach, instalacje co od głównego pomieszczenia do indywidualnych liczników na wejściu do lokali - § 1 pkt 1.
Częścią wspólną używaną wyłącznie przez właścicieli lokali mieszkalnych ustanowiono: na kondygnacji piwnic: korytarz (0.1), klatkę schodową (0.2), szyb windy (0.3), część rekreacyjną składającą się z: przedsionka (0.4), WC (0.5), przebieralni (0.6), szatni(0.7), pomieszczenia rekreacyjnego z wyposażeniem (0.8), jacuzzi (0.9), sauny (0.10), WC (0.11), szatni (0.14), WC (0.15), przebieralni (0.16), pomieszczenia porządkowego (0.17), pomieszczenia technicznego (0.18), przedsionka (0.19), pomieszczeń technicznych (0.20-0.21), na kondygnacji parteru: klatkę schodową (0.15), na kondygnacji I piętra: klatkę schodową (2.1), korytarz (2.2), pomieszczenie techniczne (2.3), na kondygnacji II piętra: klatkę schodową (3.1), korytarz (3.2), pomieszczenie techniczne (3.3), na kondygnacji III piętra: klatkę schodową (4.1), korytarz (4.2), pomieszczenie techniczne (4.3), na kondygnacji IV piętra: klatę schodową (5.1), korytarz (5.2), pomieszczenie techniczne (5.3), instalację windy w tym szyb windy, instalację basenu w tym maszynownię basenu oraz instalacje saun i jacuzzi - §1 pkt 2 a oraz część rekreacyjną składającą się z basenu, pomieszczenia z dwiema saunami - § 1 pkt 2b.
Właściciele lokali użytkowych o nr(...)i(...)zlokalizowanych na parterze budynku zobowiązywali się w § 2 uchwały nie korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wyłącznego użytkowania przez właścicieli lokali mieszkalnych szczegółowo opisanych w § pkt 2, a tym samym nie będą partycypować w kosztach utrzymania i konserwacji w/w pomieszczeń i urządzeń ze skutkiem dla każdych kolejnych nabywców lokali użytkowych.
W § 3 ustalono rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty części wspólnej opisane w § 1 pkt 1 rozliczne być miały według udziałów wszystkich lokali zarówno lokali użytkowych jak i lokali mieszkalnych. Koszty części wspólnych opisanych § 1 pkt 2a miały być rozliczane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w części wspólnej nieruchomości, a koszty części wspólnych tj. basenu i pomieszczenia z dwiema saumami w poddziale na mieszkania. Rozlicznie kosztów stałych ciepła rozliczane być miało według § 3 ust 2 uchwały proporcjonalnie do części wspólnej nieruchomości, a rozliczenie kosztów zmiennych ciepła i wody w części wspólnej zostało ustalone według zasady: 60% kosztów w części wspólnej została przypisana do kosztów generowanych przez basen , a 40% kosztów do pozostałych części wspólnych
Uchwałę tą podjętą większością 60,0995% w trybie indywidualnego zbierania głosów, które zakończyło się w dniu 30 kwietnia 2013 r. Przeciwko uchwale było 21,5960% tj. 8 właścicieli lokali mieszkalnych.
Powodowie od początku byli przeciwni podjęciu w/w uchwały. Pismem z dnia 22 kwietnia 2013 r. zostali jednak poinformowani o przyjęciu tejże uchwały, wobec treści, której naliczono koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Powodowie podjęli inicjatywę zwołania kolejnego zebrania na dzień 28 września 2013 r. i podjęcia uchwały(...), która uchylałaby uchwałę(...)i przywracała sposób rozliczania kosztów części wspólne nieruchomości proporcjonalnie do udziałów. Uchwała ta jednak nie została podjęta, gdyż nie uzyskała wymaganej większości.
Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej strona pozwana nadal nalicza według treści uchwały(...). Członkowie pozwanej wspólnoty wiedzieli o tym, że podejmowana przez nich uchwała nr(...)jest niezgodna z przepisami prawa. Zarząd wspólnoty zdawał sobie sprawę z możliwości zaskarżenia tej uchwały przez członków wspólnoty.
W oparciu o poczynione ustalenia Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasługujące na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy nie podzielił argumentów strony pozwanej o zasadności oddalenia powództwa z uwagi na przekroczenie zawitego terminu określonego w art. 25 u.w.l. oraz niemożności zastosowania w przedmiotowej sprawieart. 58 k.c.w zw. zart. 189 k.p.c., z uwagi na pierwszeństwo zastosowania art. 25 u.w.l. przed zastosowaniemart. 58 k.c.oraz obejścia przepisów dotyczących zaskarżania uchwał przewidzianych wustawie o własności lokali. W tej kwestii odwołał się z aprobatą do tej części praktyki orzeczniczej sądów powszechnych, która przyjmując - co do zasady - nadrzędność regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 cyt. ustawy, uznaje jednak w wyjątkowych przypadkach dopuszczalność opierającego się naart. 58 § 1 k.c.roszczenia o ustalenie bezwzględnej nieważności uchwały z mocy prawa. Powództwo o ustalenie nieważności uchwały wytaczane na podstawieart. 189 k.p.c.nie jest uregulowane w przepisach, aczkolwiek dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, także gdy chodzi o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Jest ono odrębne od regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 u.w.l. i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 września 2013 r. I ACa 489/13 oraz Sądu Apelacyjnego w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r. I ACa 391/10).
Zdaniem Sądu Okręgowego w przedmiotowej sprawie taki wyjątek zachodzi. Przyjęcie bezwzględnego związania uchwałą, której treść w sposób rażący narusza prawo prowadziłoby do sytuacji, w której akceptacji podlegałyby skutki wynikające z takiej uchwały. I tak, odwołując się do okoliczności faktycznych niniejszej sprawy, wykonanie przez zarząd Wspólnoty spornej uchwały nakłada na powodów obowiązki ponoszenia wyższych kosztów części wspólnej w związku z wyłączeniem właścicieli lokali użytkowych z partycypacji w kosztach wymienionych szczegółowo w uchwale części wspólnych oraz w związku z przyporządkowaniem ciężarów utrzymania basenu i pomieszczeń sauny w odniesieniu do każdego lokalu mieszkalnego po równo, a nie proporcjonalnie do udziału w części wspólnej. Uchwała ta zatem dyskryminuje powodów jako właścicieli lokali mieszkalnych o mniejszej powierzchni użytkowej.
Zdaniem Sądu zaskarżona uchwała jest sprzeczna z ustawą. Dokonano nią podziału do użytkowania części wspólnej nieruchomości przyul. (...)wZ., poprzez wyłączenie możliwości użytkowania z części rekreacyjnej (basen oraz części wskazanych w § 1 pkt 2) przez właścicieli lokali użytkowych.
Do uregulowania korzystania z części wspólnej nieruchomości może w ocenie Sądu Okręgowego dojść, ale jedynie na podstawie umowy wszystkich właścicieli lokali. Kompetencji do podjęcia uchwały w przedmiocie podziału quoad usum nie posiada Zebranie Właścicieli. Umowy w przedmiotowej sprawie w tym zakresie jednak nie było.
Podział quoad usum został w różnych orzeczeniach Sądu Najwyższego zaliczony do czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu. Jednakże z niektórych wynika, że podział taki może też być czynnością przekraczającą granice zwykłego zarządu. Podział quoad usum we wspólnotach mieszkaniowych nie jest kwestią uregulowaną bezpośrednio w u.w.l. (w tym wrozdziale 4u.w.l., dotyczącym zarządu nieruchomością wspólną), do której stosuje się przepisyk.c.(w tymart. 206) i która może ewentualnie zostać zaliczona do spraw z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, ale takich, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (por. Bończak-Kucharczyk E. Komentarz do art. 12, art. 13, art. 22 ustawy o własności lokali). Z powyższego niewątpliwie wynika, że Zebranie Właścicieli lokali nie mogło dokonać podziału quad usum w formie uchwały.
Podział quoad usum jako formę korzystania z rzeczy wspólnej mogą zastosować zainteresowani współwłaściciele (wszyscy) w zawartej przez siebie umowie albo sąd orzekający o dopuszczeniu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Dokonanie takiego podziału oznacza określenie sposobu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przysługującego każdemu ze współwłaścicieli z mocyart. 206 k.c.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (III CZP 59/07) orzekł, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. W uzasadnieniu Sąd przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, może zawierać umowy ze swoim członkiem i wówczas wspólnotę należy traktować jako ogół współwłaścicieli nieruchomości poza jednym, będącym drugą stroną umowy. W takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem z rzeczy. Dopuszczalne jest też zawarcie umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami.
Z ustaleń przedmiotowej sprawy wynika jednak, że taka umowa nie została zawarta. Zdaniem Sądu Okręgowego do podziału quoad usum nie doszło w umowach sprzedaży zawartych przez dewelopera z nabywcami lokali. W umowie tej zawarto jedynie wyszczególnienie co będzie składało się na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i kto będzie lub też nie w nich partycypował. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej dokładnie określono w spornej uchwale. Samo stwierdzanie w aktach notarialnych kupna – sprzedaży lokali mieszkalnych, że właściciele lokali mieszkalnych nie będą partycypować w kosztach utrzymania części wspólnej w zakresie rekreacyjnym i kosztów utrzymania windy, ponieważ nie będą mogli z nich korzystać, nie stanowi faktycznego podziału quoad usum. Zawarte w umowach notarialnych kupna sprzedaży wskazanie nie może zostać uznane za umowny podział quoad usum. W treści aktu notarialnego umowy kupna sprzedaży właściciele lokali użytkowych nie zobowiązywali się nie korzystać z określonych w uchwale części nieruchomości wspólnych. Ponadto umowy kupna sprzedaży zostały zawarte przez developera i nabywcę danego lokalu mieszkalnego z wyłączaniem nabywców lokali użytkowych. Tymczasem umową w świetle prawa cywilnego jest zgodne porozumienie dwóch lub więcej stron ustalające ich wzajemne prawa lub obowiązki. Strony umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nie mogły nakładać obowiązków czy uprawnień na podmiot nie będący stroną tej umowy. Do faktycznego porozumienia umownego między zainteresowanymi podmiotami w zakresie podziału quoad usum nie doszło. To w uchwale określono zarówno sposób użytkowania i poddziału części wspólnej nieruchomości oraz nałożono na właścicieli lokali użytkowych zobowiązanie niekorzystania ze szczegółowo wymienionych części wspólnych.
Ponadto wyłączenie właścicieli lokali użytkowych z partycypowania w kosztach części wspólnej nieruchomości jest sprzeczne zart. 12 ust 2 i 3u.w.l. Reasumując dokonanie podziału quoad usum w zaskarżonej uchwale jest sprzeczne zart. 206 k.c.a zatem nieważne.
Wraz z dokonaniem tego podziału dokonano również w spornej uchwale nowego rozdzielnia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które w ocenie Sądu Okręgowego jest także sprzeczne z przepisami prawa w szczególności art. 12 ust 2 i 3 u.w.l, Przepis ten nakłada na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, jaka nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości. Każdy właściciel lokalu zostaje zobowiązany do ponoszenia części tych wydatków – proporcjonalnej do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej). W związku z tą regulacją ustawową właściciele lokali we wspólnocie nie mogą w drodze uchwały zmienić sposobu rozliczania kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości z proporcjonalnego do udziału na inny. Stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W art. 12 ust. 3 u.w.l. wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń.
Tymczasem zaskarżona uchwała wprowadziła system rozliczania kosztów części rekreacyjnej w sposób odmienny od regulacji ustawowej, jest zatem z nią w tym zakresie sprzeczna. Zebranie właścicieli pozwanej Wspólnoty nie miało również żadnych kompetencji ustawowych do wyłączania z zakresu obowiązku ponoszenia kosztów części wspólnej właścicieli lokali użytkowych. Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały) zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia sposób korzystania z tych lokali. Przepis ten nie przewiduje odwrotnej sytuacji, a z taką mamy do czynienia w przypadku zaskarżonej uchwały.
Zgodnie zart. 189 k.p.c., ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa zależne jest od wykazania przez zgłaszającego roszczenie interesu prawnego w ustaleniu. Interes prawny należy rozumieć jako "potrzebę prawną" wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej powód się znajduje. Należy go pojmować szeroko, w celu zapewnienia ochrony prawnej w taki sposób, by uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewniło powodowi ochronę jego interesów i kończyło istniejący spór. Zdaniem Sądu Okręgowego powodowie posiadają interes prawny w stwierdzaniu nieważności zaskarżonej uchwały. Sporna uchwała(...)nakłada na nich bowiem wyższe koszty, które muszą ponosić w związku z utrzymaniem nieruchomości w części wspólnej. Samo wytoczenie sprawy o zapłatę z tytułu nienależnie pobranych zaliczek na koszty utrzymania części wspólnej wraz z zakwestionowaniem ważności spornej uchwały nie rozstrzygałoby definitywnie sporu między stronami. Sprawa o zapłatę mogłaby bowiem dotyczyć jedynie należności pobranych. Pozwana Wspólnota bez wyeliminowania z porządku prawnego zaskarżonej uchwały mogłaby jednak na przyszłość dalej naliczać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według spornej uchwały. Powyższe świadczy o istnieniu interesu prawnego powodów w stwierdzeniu nieważności zaskarżonej uchwały.
Konsekwencją uwzględnienia powództwa było obciążenie strony pozwanej kosztami postępowania zgodnie z określonaart. 98 § 1 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)wZ.przyul (...), która zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego to jest:
- przepisówart. 58 k.c.w związku zart. 1 ust. 2u.w.l. w związku zart. 189 k.p.c.poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, iż przepisy te mogą stanowić podstawę stwierdzenia nieważności zaskarżonych uchwał;
- przepisu art. 25 ust. 1a u.w.l. poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie, podczas gdy powinien on stanowić podstawę orzekania Sądu I instancji;
- przepisuart. 206 k.c., w związku zart. 65 k.c., w związku zart. 26 ust. 2u.w.l. poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, iż oświadczenia woli zawarte w umowach sprzedaży lokali – aktach notarialnych – nie stanowią umów podziału quoad usum.
Wskazując na powyższe zarzuty strona pozwana wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa; ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Apelujący wniósł także o zasądzenie od powodów kosztów procesu za obie instancje.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wZ.przyul. (...)jest nieuzasadniona.
Mimo, iż w apelacji nie podniesiono zarzutów dotyczących naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.czy tez błędów w ustaleniach faktycznych wskazać należy, że ustalony przez Sąd Okręgowy stan faktyczny został przyjęty za własny przez Sąd Apelacyjny. Stał się on w związku z tym podstawą orzekania przez Sąd II instancji stosownie do treściart. 382 k.p.c.
Przechodząc do zarzutów podniesionych w apelacji to oczywistym jest, że w pierwszej kolejno odnieść się należy do zarzutu naruszeniaart. 58 k.c.w związku zart. 1 ust. 2u.w.l. w związku zart. 189 k.p.c.
W ocenie Sądu Apelacyjnego do naruszenia tych przepisów nie doszło. Co do zasady gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu to właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie, o którym mowa w art. 25 u.w.l. Chociaż w art. 25 ust. 1 u.w.l. użyto sformułowania „zaskarżyć uchwałę do sądu” , to faktycznie chodzi w tym przypadku o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 r., V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124). Albo ewentualnie o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały. Pozwaną jest w tym przypadku wspólnota mieszkaniowa, którą w sądzie reprezentował będzie wybrany przez właścicieli zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd umową notarialną na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. (Lex Komentarz do art. 24, art. 25 ustawy o własności lokali Ewa Bończak – Kucharczyk).
Niemniej jednak, zdaniem Sądu Apelacyjnego, w przypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieważną na podstawieart. 58 k.c.. Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, nie będąca związana terminem, o którym mowa wart. 25u.w.l. przy czym stwierdzenia nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności –art. 189 k.p.c.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące możliwości wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej w oparciu oart. 189 k.p.c.nie jest bogate niemniej jednak, niejako między wierszami, wspomina jako oczywistość, że można uchwałę wspólnoty mieszkaniowej skarżyć na podstawieart. 189 k.p.c.lub, że można żądać nie tylko jej uchylenia, ale też stwierdzenia nieważności lub ustalenia jej nieistnienia, co wynika też z tego, że problem ten był już wcześniej rozstrzygnięty na gruncieustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ma to znaczenie bowiem Sąd Najwyższy odnosząc się do problemu na gruncieustawy o własności lokalinajczęściej tylko zdawkowo porusza to zagadnienie i powołuje się na orzeczenia dotyczące uchwał spółdzielni mieszkaniowych.
I tak przykładowo, w uzasadnieniu uchwały z dnia 9 lutego 2005 r., III CZP 81/04 (OSNC 2005/12/204; Biul. SN 2005/2/9) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że podstawowym sposobem zaskarżenia uchwały przez członka spółdzielni jest tryb przewidziany wart. 42 Prawa spółdzielczego, prowadzący do unieważnienia przez sąd uchwały sprzecznej z prawem lub statutem (nieważność względna). Nie oznacza to całkowitego wyłączenia spod kontroli sądowej wszelkich uchwał niezaskarżalnych w tym trybie; w wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać uchwałę za nieważną na podstawieart. 58 k.c.(nieważność bezwzględna). Na nieważność bezwzględną może powołać się każda osoba zainteresowana, nie będąca związana terminami określonymi wart. 42 § 3 Prawa spółdzielczego. Stwierdzenie nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie tej nieważności (art. 189 k.p.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały. Ponieważ istnieje ona z mocy prawa, powinna być przez sąd uwzględniana z urzędu, niezależnie od tego czy zgłoszony został odpowiedni zarzut.
Z kolei w uzasadnieniu postanowienia z dnia 27 lutego 2001 r., V CZ 4/01 (OSNC 2001/7-8/124, Biul .SN 2001/4/17) Sąd Najwyższy podał, że uwzględniając występujące w doktrynie kontrowersję dotyczącą przedmiotu żądania zgłoszonego w trybie powództwa o uchylenie, unieważnienie, ustalenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej – czego przepis art. 25 u.w.l. nie rozstrzyga – to jej rozstrzygnięcie (tj. tej kontrowersji) nie ma znaczenia. W istocie bowiem powództwo takie zmierza do uchylenia uchwały.
W kolejnym wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., II CSK 598/07 (Lex nr 500189), w jego uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, żeart. 25u.w.l. nie rozstrzyga wprost, czy normuje on powództwo o ustalenie, unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a w doktrynie występuje rozbieżność stanowisk w tej kwestii. W judykaturze dominuje pogląd, że powództwo to, co do zasady, zmierza do uchylenia uchwały i tylko w wypadkach szczególnego rażącego naruszenia prawa każdemu, kto ma w tym interes prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawieart. 58 k.c.(tu Sąd Najwyższy odwołał się do dwóch zacytowanych wcześniej poglądów).
W niniejszej sprawie mamy doczynienia właśnie z takim rażącym naruszeniem prawa, które winno prowadzić, na zasadzie wyjątku, do dopuszczalności powództwa o ustalenie nieważności uchwały w oparciu oart. 189 k.p.c.
Chodzi tu oczywiście o rażące naruszenie art. 12 ust. 2 u.w.l. Do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i to, co szczególnie ważne, w stosunku do ich udziałów. W art. 12 ust. 3 u.w.l. wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń. Jak wynika z treści tych przepisów zróżnicowanie wielkości wysokości obciążeń może dotyczyć jedynie tych obciążeń, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne. Czynnikiem podjęcia takiej uchwały winno być istnienie określonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.
Zaskarżona uchwała w sposób oczywisty, i wiadomy członkom wspólnoty głosującym za jej podjęciem wprowadza „nowy ład” ewidentnie niedopuszczalny na gruncieustawy o własności lokali. Prowadzi ona bowiem do zanegowania rozłożenia ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości stosownie do wielkości udziałów i wprowadza rozliczenie na jednostki mieszkowe i do tego premiuje właścicieli lokali użytkowych z jednoczesnym ograniczeniem zakresu korzystanie przez nich z części wspólnych.
Lokale należące do powodów i ich małżonek nie mają, do tej pory, charakteru lokali użytkowych, mimo, że są wykorzystywanie w celu uzyskania dochodu z wynajmu, w związku z tym mimo, że mogą generować wzrost kosztów utrzymania części wspólnych nie mogą być potraktowane jak lokale użytkowe i nie może mieć do nich zastosowanie art. 12 ust. 3 u.w.l.
To rażące naruszenieart. 12 ust. 2u.w.l. spowodowało uznanie przez Sąd Apelacyjny, za dopuszczalne zgłoszenie żądania o stwierdzenie nieważności uchwały w trybieart. 189 k.p.c.
Tu od razu wyjaśnić należy, że nie można podzielić zarzutu strony pozwanej jakoby powodowie nie mieli interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa ponieważ najpierw powinni zaskarżyć uchwałę nr(...)Uchwała ta nie uzyskała wymaganej większości głosów, wskutek czego nie doszło do uchylenia uchwały nr(...)będącej przedmiotem niniejszego pozstępowani. Zatem zaskarżenie uchwały(...)nie wyeliminowałoby uchwały nr(...)
Interes prawny jako materialno-prawna przesłanka powództwa o ustalenie zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (por. wyrok SN z 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47) - interes prawny zachodzi zatem wówczas, gdy istnieje niepewność danego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Należy przy tym również zauważyć, że w pewnych sytuacjach powództwo to stanowi jedyny sposób dochodzenia praw (por. wyrok SN z 14 lipca 1972 r., III CRN 607/71, OSNC 1973, Nr 4, poz. 64).
Powodowie niewątpliwie mają interes prawny w wytoczeniu powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały nr(...)i jest to jedyny sposób dochodzenia ich praw.
Przechodząc do zarzutu naruszeniaart. 206 k.c., w związku zart. 65 k.c., w związku zart. 26 ust. 2u.w.l. – to i ten zarzut uznać należy za chybiony. Nie można bowiem zgodzić się z apelującym, że w zawartych przez członków wspólnoty umowach sprzedaży lokali doszło do zawarcia swoistego rodzaju umów o podział quoad usum. Taki wniosek miałby wynikać z § 12 umowy (k.199) w którym kupujący oświadczyli, że przyjmują do wiadomości, że zgodnie zustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.stworzą wraz z właścicielami pozostałych lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej – Wspólnotę Mieszkaniową na zasadach określonych w powołanej ustawie. Nadto zobowiązali się ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do powierzchni użytkowej nabywanego lokalu. W ostatnim zaś akapicie tego paragrafu zawarte zostało postanowienie o treści: „Ponadto koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obejmują także koszty utrzymania i eksploatacji urządzeń znajdujących się w tzw. części rekreacyjnej oraz koszty związane z utrzymaniem windy – w których to kosztach nie będą partycypować właściciele lokali użytkowych ponieważ nie będą oni mogli korzystać z tych urządzeń oraz z windy”. Z paragrafu tego jasno wynika, że wspólnota dopiero miała powstać, a do tego stroną sprzedającą była(...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnościąwW., której nie można przypisać działania w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej czy też jej zarządcy.
Wypada też zauważyć, że na gruncieart. 65 k.c.przyjmuje się tzw. kombinowaną metodę wykładni. Za tą metodą opowiada się nie tylko doktryna prawa cywilnego, ale i judykatura (zob. przykładowo wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 489/06, LEX nr 274245). Metoda ta zakłada interpretację oświadczeń woli uwzględniającą jednoczesną realizację dwóch wartości: konieczność respektowania woli podmiotu składającego oświadczenie i potrzebę ochrony zaufania osób trzecich do treści złożonego oświadczenia. W literaturze wskazuje się, że założenia ideowe wykładni oświadczeń woli w prawie polskim zasady te realizują (por. Z. Radwański,Prawo cywilne..., 2005, s. 253–254; obszerne omówienie metody wykładni oświadczenia woli w prawie polskim zob. Z. Radwański (w:)System Prawa Prywatnego, t. 2, s. 51 i n.).
Znaczenie kombinowanej metody wykładni podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 (OSN 1995, nr 12, poz. 168). Analiza uchwały dokonana przez A. Szpunara wskazuje, że w świetle stanowiska Sądu Najwyższego należy wyróżnić dwie fazy stosowania tej metody. W pierwszej z nich decydujące znaczenie należy przyznać rzeczywistej woli stron. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przypisywały złożonemu oświadczeniu takiego samego znaczenia, należy przejść do drugiej fazy, w której w sposób obiektywny ustala się właściwe znaczenie oświadczenia, biorąc pod uwagę, jak adresat oświadczenia rozumiał jego sens i jak powinien ten sens rozumieć (zob. A. Szpunar,W sprawie wykładni zobowiązania wekslowego, PPH 1996, nr 4, s. 10).
Trzeba też zakładać, że proces wykładni opiera się na założeniu elementarnej racjonalności działania uczestników obrotu.
Stosując wskazaną metodę wykładni stwierdzić należy, że nie zostało wykazane by rzeczywistą wolą stron umowy sprzedaży dotyczącej jednego z lokali nabytego przez powodaT. M.wraz z małżonką było dokonanie podziału quoad usum przedmiotowej nieruchomości. Wspomniany zapis znajduje się w paragrafie dotyczącym ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a wyłączenie właścicieli lokali użytkowych od korzystania z części rekreacyjnej oraz wind miało uzasadniać, to że nie będą oni ponosić kosztów zarządu z tym związanych. Zarówno z treści umowy nie można wyinterpretować dokonania podziału quoad usum jak też nie ma żadnych dowodów na to, by podział taki był objęty zgodną wolą stron. Znaczenie ma też to, że do akt złożono jedną umowę i nie znana jest faktyczna treść pozostałych umów sprzedaży, a nadto, jak już wcześniej podkreślono sprzedawca nie działał w imieniu pozwanej Wspólnoty, która jeszcze wówczas nie została powołana.
Okoliczność ta ma ponadto drugoplanowe znaczenie bowiem jak już powiedziano podstawą uwzględnienia żądania, w ocenie Sądu Apelacyjnego, było rażące naruszenia prawa to jestart. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Mając powyższe na uwadze orzeczono na podstawieart. 385 k.p.c.a o kosztach zgodnie zart. 98 k.p.c.