Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 156/14
Data wyroku: 2014-05-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Monika Kuźniar
Słowa kluczowe: Klauzule Niedozwolone, Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art. 58 kc, art. 385^1^kc

Sygn. akt II Ca 156/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 maja 2014r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący-Sędzia SO Monika Kuźniar
Protokolant: Elżbieta Biała
po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2014r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy w postępowaniu uproszczonym
z powództwaA. S.
przeciwkoG. B.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu
z dnia 30 września 2013r.
sygn. akt I C 15/13

I
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że powództwo oddala; zmienia go także w punkcie II w ten sposób, że zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 300 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 156/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiemSąd Rejonowy w pkt I zasądził od pozwanegoG. B.na rzecz powódkiA. S.2.952 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 23 października 2010 r. do dnia zapłaty; w pkt II zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Uzasadniając rozstrzygnięcieSąd podał, że elementem umowy stron było zobowiązanie pozwanego do zapłaty wynagrodzenia prowizyjnego, jeżeli dokonał transakcji najmu nieruchomości po wygaśnięciu umowy z kontrahentem wskazanym przez powódkę w czasie jej obowiązywania (ostatnie zdanie §7 umowy). Sąd wskazał, że kwestią sporną pomiędzy stronami było odmienne rozumienie zapisu o wymagalności wynagrodzenia prowizyjnego po ustaniu czasu obowiązywania umowy. Powódka wykazała, że pozwany miał możliwość zapoznania się z umową przed jej podpisaniem i zgłaszaniem ewentualnych uwag, co zresztą uczynił proponując zmiany na drugiej stronie umowy. Pozwany natomiast przyznał, że skupił się jedynie na informacjach dotyczących okresu obowiązywania umowy i kwoty miesięcznego czynszu. Powódka przedłożyła podpisane przezR. D.pokwitowanie przekazania oferty dotyczącej najmu lokalu przyul. (...)weW., co jest równoznaczne z wyszukaniem i wskazaniem przez pośrednika kontrahenta transakcji. Po zakończeniu umowy z pozwanym nawiązał kontakt telefoniczny kontrahentR. D.i podjął negocjacje w zakresie wysokości czynszu. Czynsz ostatecznie uległ obniżeniu o 200 zł z powodu deklarowanego okresu wynajmu. Pozwany nie dokonał ponownego okazania lokalu, nie wykonał żadnych dodatkowych czynności poprzedzających zawarcie umowy najmu. Te okoliczności wskazują na związek przyczynowy między czynnościami podjętymi w imieniu powódki przez jej pracownicęM. M.: prezentacją lokalu, wskazaniem możliwości jego wykorzystania na planowaną działalność gospodarczą a zawarciem umowy najmu. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że kontrahent pozwanego zapoznał się z ofertą najmu lokalu użytkowego przyul. (...)na skutek czynności podjętej przez powódkę. Nr telefonu do powódki miał z witryny umieszczonej w lokalu, kontrahent razem z osobą upoważnioną przez powódkę uczestniczył w oględzinach lokalu, przy których nie uczestniczył pozwany. Późniejsze czynności pozwanego, w tym negocjacje podjęte bezpośrednio zR. D., wynikały z czynności podjętych przez powódkę w ramach wykonywania łączącej strony umowy, a polegających na okazaniu obiektuR. D.. Wprowadzona przez strony modyfikacja warunków umowy polegała jedynie na obniżeniu wysokości czynszu (z kwoty 2400 zł netto do kwoty 2200 zł netto) z uwagi na długi czas trwania umowy. Punktem wyjścia do przeprowadzenia negocjacji w zakresie czynszu najmu były uprzednio podjęte przez powódkę (za pośrednictwem jej współpracownika) czynności polegające na prezentacji oferty i lokalu. Sąd nie uznał za zasadny zgłaszany przez pozwanego zarzut nieważności umowy. Zdaniem pozwanego umowa powinna być uznana za nieważną, bowiem została zawarta z osobą nie posiadającą stosownej licencji uprawniającej do prowadzenia biura obrotu nieruchomościami. Sąd podzielił w tym zakresie w całości argumentację powódki. Powódka posiada licencję uprawniającą do prowadzenia biura obrotu nieruchomościami, natomiast pracownica biura była upoważniona do zawarcia umowy w imieniu powódki. Ponadto pozwany miał świadomość, że osoba z która podpisał umowę nie jest powódkąA. S.. Tym samym zarzut nieważności umowy był bezpodstawny. Sąd podał, że z zawartej przez strony umowy w sposób jasny i wyraźny wynika, iż powódce należało się wynagrodzenie nie tylko w wypadku zawarcia umowy w trakcie jej trwania, ale także w czasie po wygaśnięciu, gdy klient zawrze umowę z osobą wskazaną przez biuro. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż osoba, z którą ostatecznie pozwany zawarł umowę najmu nieruchomości była osobą wskazaną przez biuro. Pozwany zawarł umowę z kontrahentem, który uzyskał adres lokalu i oglądał ten lokal za pośrednictwem biura. Gdyby danych dotyczących przedmiotowego lokalu nie uzyskał to prawdopodobnie do zawarcia tej umowy by nie doszło. W związku z tym Sąd uznał, iż ten warunek wskazujący na należność wynagrodzenia powódki ziścił się. Sąd uwzględnił powództwo w wysokości wyliczonej od umówionej przez strony w umowie z dnia 17 października 2011 r. wysokości czynszu: 2.400 zł wraz z należnym podatkiem VAT w wysokości 23% - łącznie 2.952,- zł. Wezwanie pozwanego do zapłaty należności nastąpiło pismem z dnia 15 października 2012 r. wraz z dołączonąfakturą VAT nr (...)z oznaczoną datą płatności na 22 października 2012 r. Z powyższych względów przyjąć należało, że co najmniej w dniu 23 października 2012r. pozwany pozostawał w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia.
Apelacjęod powyższego rozstrzygnięcia wniósł pozwany, domagając się jego zmiany w pkt I poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu, jak też kosztów postępowania apelacyjnego. Ewentualnie wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Sądowi I instancji zarzucił:
- naruszenieart. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez przyjęcie, że umowa łącząca strony postępowania jest umową ważną, mimo że została zawarta przez osobę działającą wyłącznie jako pełnomocnik powódki, a której działania nie podlegały bezpośredniemu nadzorowi ze strony powódki, a jej upoważnienie do działania w imieniu powódki wygasło w dniu 31.12.2011 r. – tj. w trakcie obowiązywania umowy z pozwanym;
- naruszenieart. 180 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw zw. z § 7 umowy stron poprzez przyjęcie, że działania powódki doprowadziły do zawarcia umowy najmu pomiędzy pozwanym aR. D., a w konsekwencji, że powódce należy się wynagrodzenie określone w umowie;
- naruszenieart. 65 § 2 k.c.poprzez błędną wykładnię postanowień umowy łączącej strony, w szczególności jej zapisów zawartych w § 7, odnoszących się do czasu obowiązywania umowy;
- naruszenieart. 353(1)w zw. zart. 58 § 2 k.c.w zw. z § 7 zd. ostatnie łączącej strony umowy – poprzez błędną jego wykładnię i ustalenie, że jest to zapis zgodny z zasadami współżycia społecznego i jego treść nie sprzeciwia się ustawie oraz właściwości tej umowy, podczas gdy prawidłowa analiza umowy prowadzi do odmiennych wniosków;
- naruszenieart. 321 § 1 k.p.c.poprzez orzeczenie ponad żądanie pozwu – w zakresie określonych w sentencji wyroku odsetek za opóźnienie w zapłacie; naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów przedłożonych przez powódkę odnoszących się do sposobu wykonywania przez nią umowy zawartej z pozwanym. Pozwany wskazał, że wszelkie czynności były wykonywane przez osobę nie posiadającą stosownych uprawnień i kwalifikacji. Nadto, pełnomocnictwo udzielone przez powódkęM. M.wygasło i nie zostało przedłużone. Nadzór powódki nad działaniamiM. M.był iluzoryczny, a pozwany był bardzo niezadowolony z działańM. M., które w jego ocenie były niewystarczające. Pomimo dużego – w opiniiM. M.– zainteresowania lokalem, doszło jedynie do 3 prezentacji, a szczegółowy wykaz połączeń wykonanych z biura przezM. M.nie może świadczyć o tym, że wykonane zostały w związku z umową z pozwanym.
W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego zasługiwała na uwzględnienie w całości.
Trafnie skarżący zarzucił naruszenie przez Sąd I instancji prawa materialnego poprzez błędną wykładnięart. 180 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy.
Bezspornym w sprawie było, iż umowa pośrednictwa w imieniu powódki została zawarta przez osobę nie posiadająca licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami –M. M..
Przepisyustawy o gospodarce nieruchomości, wedle brzmienia na dzień zawarcia umowy wyraźnie wskazywały, iż pośrednik może posługiwać się osobami nie posiadającymi licencji jedynie przy wykonywaniu czynności pomocniczych. Umknęło uwadze Sądu I instancji, iż w ust. 2 art. 180 u.g.n. ustanowiona została zasada osobistego wykonywania przez pośrednika czynności pośrednictwa, z wyjątkiem czynności pomocniczych, które mogą być wykonywane przez inne osoby, z tym zastrzeżeniem, że winno to się odbywać pod bezpośrednim nadzorem pośrednika.
Pojęcie„czynności pomocnicze”nie zostało precyzyjnie określone przez ustawodawcę. Nie ulega jednak wątpliwości, że są to w znacznej mierze czynności techniczne, które nie powinny, co do zasady pokrywać się z czynnościami samego pośrednika. W ocenie Sądu Okręgowego, zawarcie umowy pośrednictwa w żadnej mierze nie jest czynnością ”techniczną”, lecz – ale – jako czynność prawna, należy do czynności o charakterze podstawowym, które wykonywać mógł jedynie pośrednik (art.180 ust.1u.g.n). W takiej zaś sytuacji, gdy umowę, nawet działając w imieniu i na rzecz pośrednika, zawierała osoba nie posiadająca licencji, uznać należało, iż umowa ta jest nieważna, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa tj.art. 180 ust.2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dodać przy tym należy, iż udzielenie przez pośrednika pełnomocnictwa do zawierania umów innej osobie, nie posiadającej licencji pośrednika, zmierzało w istocie od obejścia przepisów art.180 ust.1 i 2 u.g.n.
Jest to widoczne przy uwzględnieniu faktów bezspornych niniejszej sprawy, z których wynika, iżM. M.w istocie wykonywała wszystkie czynności związane z umową pośrednictwa, poczynając od jej zawarcia, poprzez okazanie lokalu, przedstawienie oferty itd. W sytuacji, w której powódka jedynie „nadzorowała” czynności dokonywane przez osobę nie posiadającą licencji pośrednika, w tym także o charakterze merytorycznym, stwierdzić należało, iż umowa pośrednictwa była nieważna (art. 58 k.c.).
Dodać przy tym należy, że nawet w przypadku uznania, iż doszło jednak do skutecznego zawarcia umowy pośrednictwa, zgodzić należało się z pozwanym, że postanowienie umowne zawarte w § 7 umowy jest abuzywne (art. 3851§ 1 k.c.).
Jak wynika z treści umowy z dnia 17.10.2011r. została ona zawarta z osobą fizyczną – konsumentem. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że przedmiotem tejże umowy było pośrednictwo w wynajmie lokalu użytkowego. Z żadnego bowiem zapisu umownego nie wynika, aby pozwany zawierał umowę jako osoba prowadząca działalność gospodarczą w związku z tą działalnością. Ta niestaranność umowy, rodzi określone konsekwencje.
W uregulowaniu zawartym § 7 umowy zostało dla powódki zastrzeżone nieograniczone czasowo uprawnienie do domagania się prowizji w razie zawarcia umowy najmu lokalu okazanego pozwanemu w czasie trwania umowy. Tak sformułowane postanowienie stwarza dla powódki nadmierne uprzywilejowanie, przez co kształtuje obowiązek pozwanego jako konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Oczywiście, za dopuszczalne, co do zasady uznać należy zastrzeganie prawa pobierania prowizji za wynajęcie lokalu także po ustaniu umowy pośrednictwa, jeśli lokal oferowany wcześniej przez pośrednika, lecz nie do zaakceptowania jest brak cezury czasowej.
Klauzulą niedozwoloną jest postanowienie umowy zawartej z konsumentem (lub wzorca umownego), które spełnia (łącznie) wszystkie przesłanki określone w przepisieart. 3851k.c.: nie jest postanowieniem uzgodnionym indywidualnie, nie jest postanowieniem w sposób jednoznaczny określającym główne świadczenia stron, kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Przyjmuje się, że postanowienia umowy rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie, znacząco odbiega od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. W wyroku z 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04, Pr. Bank. 2006, nr 3, s. 8) SN stwierdził, że "rażące naruszenie interesów konsumenta" oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym.
Skutkiem zastosowania w umowie lub wzorcu klauzuli niedozwolonej jest brak mocy wiążącej tego postanowienia od chwili zawarcia umowy lub związania stron wzorcem umownym (dla klauzul z wzorca).
Ponadto, słusznie apelujący zwrócił uwagę, że stosowana przez powódkę klauzula poddana została już abstrakcyjnej kontroli przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie, choćby w sprawach wymienionych w treści apelacji. Za numerem 4572 UOKiK wpisał do rejestru klauzul niedozwolonych klauzulę:

    "w przypadku rozwiązania umowy Zlecający zobowiązany jest nadal zapłacić wynagrodzenie Agencji, jeżeli dokonał transakcji z klientem wskazanym przez Agencję w czasie trwania umowy„(sygn. akt XVII AmC 4704/12). Zgodnie zaś zart. 479((

    43))k.p.c.od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru prawomocny wyrok ma skutek także wobec osób trzecich. Wpis do rejestru niedozwolonych klauzul umownych powoduje zakaz stosowania postanowienia, odnoszący się nie tylko do podmiotu, wobec którego zostało wydane orzeczenie będące podstawą wpisu, ale również do wszystkich przedsiębiorców stosujących wzorce umów w obrocie z konsumentami (por. uchwała SN z 13 lipca 2006 r., III SZP 3/06, Mon. Praw. 2006, nr 15, s. 791-792, w której sąd uznał, że odmienna interpretacja byłaby sprzeczna z dyrektywą nr 93/13/WE z 5 kwietnia 1993 r. o nieuczciwych warunkach umownych w umowach konsumenckich).
Mając na uwadze powyższe rozważania powództwo uznać należało za pozbawione podstawy prawnej, a tym samym podlegało ono oddaleniu. Z tych też przyczyn na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zaskarżony wyrok podlegał zmianie.
O kosztach procesu orzeczono zgodnie zart. 98 k.p.c.w zw. z§ 6 pkt 3 oraz § 12 ust.1 pkt 1w zw. z z§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r .w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.