Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 807/13
Data wyroku: 2014-03-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Pidzik, Urszula Bożałkińska, Zofia Kołaczyk
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 20 i art. 25 ustawy o własności zarządu lokali

Sygn. akt V ACa 807/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Tomasz Pidzik

Sędziowie :

SA Zofia Kołaczyk
SA Urszula Bożałkińska (spr.)

Protokolant :

Barbara Knop

po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2014 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaB. T.iR.T.
przeciwko(...)wR.

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach
z dnia 20 marca 2013 r., sygn. akt II C 246/12

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala;

2
zasądza od powodów na rzecz pozwanej kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VACa 807/13

UZASADNIENIE
Uchylając uchwałę(...)wR.numer(...)z dnia 2 sierpnia 2012 roku

    Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Bezspornym jest, że właściciellokali oznaczonych numerami (...)w budynku położonym wR.przy(...)–(...)spółka z o.o. z siedzibą wO.pismem z dnia 24 lipca 2012 roku , powołując się na treśćart. 31 punkt b) ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalizawiadomił właścicieli pozostałych lokali budynku o zebraniu właścicieli lokali, przedmiotem którego miało być głosowanie nad projektem uchwały w sprawie wyboru i powołania Zarządu(...), dołączając do zawiadomienia projekt uchwały. Na zebraniu tym, pod nieobecność właścicieli lokali mieszkalnych, podjęto skarżoną Uchwałę, mocą której powołany został jednoosobowy Zarząd Wspólnoty ,a wybrana nim zostałaM. K.. Uchwałą udzielonoM. K.wyłącznego pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty, w tym wyłącznego pełnomocnictwa/upoważnienia do dysponowania rachunkami bankowymi Wspólnoty odwołując i cofając wszelkie dotychczas udzielone w tym zakresie pełnomocnictwa, zobowiązano Zarząd do wypowiedzenia i rozwiązania umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z PrzedsiębiorstwemM. K. (1), którego z dniem podjęcia Uchwały zwolniono z zarządzania nieruchomością, cofając udzielone mu wcześniej pełnomocnictwa, ale też zakazano podejmowania jakichkolwiek czynności z tym związanych, w szczególności czynności związanych z dysponowaniem rachunkami bankowymi Wspólnoty.
Nie jest też sporne, że(...)wR.posiada dwa wyodrębnione lokale mieszkalne, których właścicielami są:R.T.i jej mążB. T.z mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży lokalu i udziału w prawie własności gruntu z dnia 28 stycznia 210 roku,(drugiego)S.iM.małżonkowieN.(analogiczna umowa z dnia 8 grudnia 2009 roku) oraz lokale użytkowe których właścicielem jest(...) Spółka z o.o.z siedzibą wO.(umową z dnia 20 października 2010 roku).
Lokale użytkowe oznaczone są numerami(...)i(...), co stanowi o łącznej liczbie lokali – dziewięć i wynika wprost z Uchwały przedstawionej przy pozwie.
R.T.i jej mąż posiadają lokal, stanowiący o ich udziale we Wspólnocie w wysokości 4,1%,S. N.iM. N.– 2,9 % udziałów we Wspólnocie. 7 pozostałych lokali, w tym niewyodrębnionych, zajmowanych jest przezSpółkę (...)z przeznaczeniem na cele użytkowe , daje jej udział we Wspólnocie w wysokości 93%, co stanowi niewątpliwie o jej dominacji w każdej czynności podejmowanej przez członków Wspólnoty, przy której głosy liczy się odpowiednio do wartości udziałów.
Taką też dominującą rolęSpółka (...)prezentowała i prezentuje nadal, co uniemożliwia lokatorom mieszkań w budynku na swobodne, nieskrępowanie korzystanie ze swojego prawa do lokalu.
Lokatorzy mieszkań odprowadzają na bieżąco należności związane z opłatami za media oraz kosztami zarządu częścią wspólną nieruchomości, przy czym jak stwierdzono wyżej, stanowi to w sumie zaledwie 7% kosztów ,jakie winny wpływać do kasy Wspólnoty.Spółka (...)zaniedbuje swoje obowiązki w tym zakresie , skutkiem czego ,w postępowaniu upominawczym przed Sądem Rejonowym w Raciborzu w dniu 13 października 2011 roku nakazano, aby zapłaciła na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 25.517, 69 zł.
Do czasu podjęcia skarżonej Uchwały zarząd Wspólnotą sprawował przez 1,5 rokuJ. K., będący licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Umowa o zarządzanie podpisana była z firmą, którą ten reprezentuje. Dwukrotnie zwoływał on zebranie Wspólnoty w sprawie podjęcia podstawowych uchwał dotyczących jej funkcjonowania, a to wobec stwierdzenia braku płynności zarządzania nieruchomością z braku uchwały dotyczącej pobierania zaliczek na fundusz remontowy jak i podziału nieruchomości na część wspólną i część stanowiącą odrębną własność lokali. Uchwały, podjęte w czasie zarządzania przez niego Wspólnotą, podjęte zostały jednogłośnie przez wszystkich właścicieli lokali. W przeświadczeniu ówczesnego zarządcy problemy zaczęły się, gdy upłynął termin płatności zaliczek na koszty zarządu częścią wspólną nieruchomości oraz funduszu remontowego i mediów. Właściciele lokali mieszkalnych płacili terminowo, podczas gdy Spółka(...)nie płaciła nic. Mimo nakazu zapłaty wydanego przeciwko Spółce, większościowemu udziałowcowi w nieruchomości wspólnej, nie przystąpiła ona do płatności, wobec czego nakaz zapłaty skierowany został do egzekucji, a komornik ustalił plan spłaty należności Spółki oraz w części należność zabezpieczył. Spółka(...)niewątpliwie zachowywała się jako monopolista, nie liczący się z interesem pozostałych członków Wspólnoty. Wykonując remonty własnych lokali doprowadzała do chwilowych zastojów z dostawą prądu, CO i wody do pozostałych lokali, utrudniała ówczesnemu zarządcy administrowanie obiektem nie dopuszczając go do wejścia do swoich lokali w celu dokonania przeglądów instalacji wentylacyjnej, czy elektrycznej, co konieczne jest z uwagi na wymogi dotyczące bezpieczeństwa osób i mienia wchodzącego w skład Wspólnoty, stosownie do przepisówprawa budowlanego. Wobec braków w kasie Wspólnoty 93% należnych opłat, zarządca nie posiadał dostatecznych środków nie tylko dla zapewnienia płynnego zarządzania nieruchomością, ale również dla ubezpieczenia części wspólnych od odpowiedzialności cywilnej czy od ognia, co standardowo Wspólnoty czynią. Skutkiem tego, Wspólnota w ogóle nie była ubezpieczona, nie były regulowane jakiekolwiek opłaty związane z jej funkcjonowaniem, w tym, opłaty z tytułu dzierżawy boksu śmietnikowego, wywozu śmieci, usług związanych ze sprzątaniem nieruchomości – chodnika i to w sytuacji, gdy budynek położony jest w ścisłym miejscu miastaR.. Wobec braków wpływu dostatecznych środków na konto Wspólnoty, zarządca zarządzał nieruchomością, nie pobierając w ogóle dla siebie należnego wynagrodzenia, aby nie odbyło się to kosztem opłat za media. Z trudem udawało mu się nie dopuścić, by ewentualnie ,wierzyciele Wspólnoty zajęli jej rachunek bankowy.Spółka (...)uzurpowała sobie prawo do traktowania jako wyłącznej własności ,części elewacji budynku na której umieszczała reklamy czerpiąc z tego zysk, podczas gdy ściana stanowiąca część wspólną Wspólnoty, winna była w tej sytuacji przynosić dochód odprowadzany na rachunek Wspólnoty. Podobnie rzecz się miała z zawłaszczeniem przez Spółkę(...)zysków z tytułu dzierżawy powierzchni bankowi, który umieścił na ścianie budynku bankomat W chwili zwolnieniaJ. K.z funkcji zarządcy, a zatem podjęcia uchwały o zmianie zarządu Spółka(...)miała zaległość wobec Wspólnoty na kwotę około 100. 000 zł.
Wobec takiej sytuacji powodowie mają uzasadnioną obawę, że wykorzystując swój większościowy udział w nieruchomości wspólnej,Spółka (...)dokonała zmiany Zarządu również po to, by egzekwowane w oparciu o nakaz zapłaty środki, nie trafiły do kasy Wspólnoty.

Czyniąc powyższe ustalenia Sąd Okręgowy zważył co następuje :
Właściciele lokali przystępując do umów ustanowienia odrębnej własności lokali oraz sprzedaży lokalu i udziału w prawie własności gruntu powzięli informację, iż nie został dotąd określony sposób zarządu nieruchomością wspólną i postanowili , że do czasu zawarcia odrębnej umowy, w której określony zostanie sposób zarządu nieruchomością wspólną, zarząd nią podlega zasadom uregulowanym przepisamiart. 18 – 33 ustawy o własności lokali.
Mając na uwadze ten zapis umów, wbrew stanowisku powodów, Sąd uznał, że pozwana Wspólnota jest wspólnotą dużą. Bezspornym bowiem jest, że liczy ona trzech udziałowców, jednakżeSpółka (...)posiada faktycznie 7 lokali niewyodrębnionych. Po myśliart. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych ,należących nadal do dotychczasowego właściciela , nie jest większa niż siedem ,to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisykodeksu cywilnegoikodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności. Jeżeli natomiast wyodrębnionych lokali wraz z lokalami niewyodrębnionymi , jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu ( art. 20 ustawy ).
Pomiędzy członkami Wspólnoty istnieje spór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną, ale też co do określenia ,jakie elementy nieruchomości stanowią część wspólną, skoro – zdaniem powodów – udziałowiec większościowy zawłaszczył sobie prawo czerpania pożytków z dzierżawy elewacji budynku , co skutkuje również zakresem sprawowania zarządu.
Z ustaleń Sądu wynika, żeSpółka (...), posiadająca 93 % udziałów w nieruchomości wspólnej nie odprowadzała do kasy Wspólnoty należności z tytułu zarządu nieruchomością, co spowodowało utratę płynności finansowej wspólnoty, zaleganiem z opłatami wobec wierzycieli, narażenie osób i mienia Wspólnoty poprzez niemożność ubezpieczenia nieruchomości. Zachowanie Spółki uniemożliwiło też ówczesnemu administratorowi dokonywanie przeglądów funkcjonowania kominów i wentylacji w lokalach do niej należących, co również stanowiło zagrożenie dla obiektu i osób w nim zamieszkujących, czy przebywających., a także utrudniało mieszkańcom realizowanie swojego prawa do lokalu w sposób nieskrepowany, czyniąc je niekiedy wręcz uciążliwym.
Dominujące zachowanie sięSpółki (...)skutkujące powyższymi dolegliwościami, a nawet niebezpieczeństwem wobec pozostałych członków Wspólnoty legło u podstaw wytoczenia przez powodów powództwa o uchylenie Uchwały Wspólnoty, którą powołany został jednoosobowy Zarząd, a funkcja ta – ze wskazania Spółki – powierzona została osobie dotąd z nią niepowiązaną, z równoczesnym natychmiastowym odsunięciem od podejmowania jakichkolwiek czynności przez dotychczasowego zarządcę, który sprawnie administrował Wspólnotą, jednakże doprowadził w ramach swych kompetencji , do skierowania przeciwko Spółce egzekucji należności zasądzonych na rzecz Wspólnoty nakazem zapłaty.
Jakkolwiek zarzut powodów ,co do braku kompetencji członka Wspólnoty (nawet większościowego udziałowca w niej) do zwołania zebrania jest uzasadniony, bowiem ten – w określonych warunkach – może zwołanie takie jedynie zainicjować, to zważyć należy, że zarząd jest związany tym wnioskiem (art. 31 lit. 6 ustawy) .(...)wR.nie posiadała do tej pory Zarządu, jedynie podejmowała decyzje i czynności związane z powierzeniem osobom trzecim zarządzania Wspólnotą ( PU(...), M.K.). Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. SkoroSpółka (...)posiada93% udziałów, a uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada (art. 13pkt.2 ustawy), to oczywistym jest, że niezależnie od sposobu zwołania zebrania, większość głosów zawsze przypadać będzie Spółce. Zarzut ten, nie może zatem odnieść skutków.
Zasadnym natomiast jest zarzut powodów, że okoliczności, w jakich podjęta została Uchwała, a przez to jej treść, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszają istotne interesy, a nawet krzywdzą, właścicieli lokali mieszkalnych.Spółka (...), doprowadzając do podjęcia skarżonej Uchwały uniemożliwiła bowiem dotychczasowemu administratorowi podejmowanie dalszych czynności zmierzających do wyegzekwowania należności na rzecz Wspólnoty , odsuwając go też od podejmowania dalszych czynności uniemożliwiających Spółce utrudnianie lokatorom budynku korzystania z nieruchomości , narażając ich na niebezpieczeństwo wobec niemożliwości kontroli wentylacji i kominów w części nieruchomości należącej do Spółki, ubezpieczenie nieruchomości z braku środków. Skarżona Uchwala godzi wbrew dobrym obyczajom w interesy pozostałych właścicieli lokali ,,a nawet ma na celu ich pokrzywdzenie.
Zgodnie zart. 25 ustawy o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa (..) albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art.25 ust.1 ustawy). Powyższe przesłanki skutkujące uchyleniem uchwały powodowie wykazali w toku postępowania, co skutkowało uwzględnieniem powództwa w całości.

Od powyższego wyroku wniosła apelację pozwana zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę w kierunku oddalenie powództwa w całości.
Zarzuciła naruszenie przepisów:

1
art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(tj. Dz.U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie, gdy tymczasem pozwana ma obowiązek wybrać zarząd składający się z jednego lub kilku osób fizycznych,

2
art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem, iż podstawą uchylenia uchwały może być okoliczność inna niż wskazane w przywołanym przepisie,

3
art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez uznanie, że przedmiotowa uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i zaskarżona uchwała narusza uzasadniony interes członków wspólnoty,

4
sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegająca na błędnym przyjęciu, że zaskarżona uchwała uniemożliwia dotychczasowemu administratorowi podjęcia czynności zmierzających d wyegzekwowania należności na rzecz Wspólnoty, gdy tymczasem umowa z dnia(...)na zarządzanie nieruchomością została podpisana przez powodaB. T., bez upoważnienia w tym zakresie, gdyż brak jest uchwały właścicieli lokali nieruchomości położonej wR.przyulicy (...)upoważniającej do podpisania i zawarcia w imieniu pozwanej umowy z panemM. K.oraz błędne przyjęcie, iż pozwana nie wyegzekwowała zasądzonych należności w postępowaniu egzekucyjnym w sprawie o sygn. KM 2447/11 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Raciborzu Rafał Majewski Kancelaria Komornicza wR.ul. (...),(...)-(...) R.(vide: akta komornicze o sygn. KM 2447/11 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Raciborzu Rafał Majewski Kancelaria Komornicza wR.,ul. (...),(...)-(...) R.).

Rozpoznając apelację pozwanej Sąd Apelacyjny w pierwszej kolejności odniósł się do zarzutów naruszenia prawa procesowego ponieważ prawidłowość zastosowania prawa materialnego może być rozumiana dopiero po stwierdzeniu, że w toku właściwie przeprowadzonego postępowania dokonano ustaleń zezwalających na zastosowanie norm prawa materialnego.
Odnosząc się przeto w pierwszej kolejności do zarzutu sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału należało mieć na uwadze, że zachodzi ona wtedy, gdy powstaje dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją do jakiej dochodzi sąd na podstawie tego materiału.
Nie będzie zatem tak rozumianej sprzeczności, jeżeli ustalenia faktyczne są identyczne tylko z częścią zebranego materiału, a sąd w sposób prawidłowy wyjaśnił, dlaczego ustalenia swe oparł tylko na tej części materiału dowodowego. Jeżeli bowiem w sprawie istnieją dwie grupy przeciwstawnych dowodów, ustalenia faktyczne z konieczności muszą pozostawać w sprzeczności z jedną z nich. Nie o taką jednak sprzeczność chodzi w omawianym zarzucie. W granicach swobodnej oceny dowodów sąd ma prawo eliminować pewne dowody, tzn. nie dawać im wiary, albo uznać je za nieistotne. Jeżeli stanowisko swoje uzasadni w sposób zgodny z intencjąart. 233§1 k.p.c.to nie dopuszcza się uchybienia i nie doprowadza do owej sprzeczności.
Tak rozumianej sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału trudno się dopatrzyć. Sąd Okręgowy dopuścił i przeprowadził bowiem dowód z uchwały Wspólnoty z 22.12.2010 roku (k. 87) na podstawie której Wspólnota (punkt 1 uchwały) postanowiła rozwiązać umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną z Przedsiębiorcą Usługowym(...), dając to tego pełnomocnictwoM. N., właścicielowi lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przyulicy (...)wR.(pkt 3 uchwały).
Jednocześnie (punkt 2 uchwały) udzielono powodowi, jako właścicielowi lokalu(...)w budynku przyulicy (...)wR.upoważnienia do zerwania umowy o zarządzanie z firmą P.P.H.U.(...), co też miało miejsce, gdy czynności zarządu wykonywał z ramienia tej firmyJ. K.(vide: zeznania świadkaJ. K.– k. 137-138).
On też napotykał szereg przeszkód, wskazanych w uzasadnieniu wyroku i przedstawionych w zeznaniach tego świadka, a podjęte działania naprawcze przez natychmiastowe działania nowego zarządcy do których został upoważniony w uchwale unicestwiły wpływ środków z egzekucji komorniczej do Wspólnoty. O tym właśnie zeznawał świadek podając, że nie ma informacji, czy środki z egzekucji przeciwkospółce (...)wpłynęły na konto Wspólnoty, albowiem przekazał wszystkie dokumenty nowemu Zarządcy. Sprzeczność ustaleń nie kreuje równocześnie okoliczności czy wyegzekwowano należność, bo egzekucja była wszczęta i prowadzona. Mogłoby chodzić o sprzeczność, gdyby Sąd ustalił, że należność od Spółki nie wpłynęła na konto Wspólnoty, a pozwana dysponowała przedłożonym w postępowaniu apelacyjnym dowodem wpłaty, że było inaczej. Gdy zaś takich ustaleń nie było (przy równoczesnym braku dowodu wpłaty na konto Wspólnoty) samo wskazanie, który komornik prowadzi egzekucję nie mogło czynić zasadnym zarzutu sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiale.
Za zasadny uznać należało równocześnie zarzut naruszenia prawa materialnego tak w odniesieniu do art. 20 jak i art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm. – dalej: „u.w.l.”).
Z ustaleń Sądu Okręgowego wynikało bowiem, że Wspólnota była wspólnotą dużą, która nie posiadała zarządu, w związku z czym właściciele lokali byli zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkoosobowego zarządu, zgodnie z dyspozycją art. 20 u.w.l. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2012r., II CSK 582/11, LEX nr 1217207).
Według twierdzeń pozwu nielegalne zebraniespółki (...), jako większościowego współwłaściciela nieruchomości wspólnej doprowadziło do samodzielnego dokonania wyboru jednoosobowego zarządu. Takie działanie jest według powodów działaniem niezgodnym z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy pozostałych współwłaścicieli.
W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzutu tego nie można było podzielić, gdy równocześnie zasadnym było stanowisko Sądu Okręgowego co do tego, że Wspólnota której dotyczyła zaskarżona uchwała była wspólnotą dużą, w której zgodnie z dysproporcją art. 20 ust. 1 u.w.l. obowiązany był działać, jako organ tej Wspólnoty zarząd.
Gdy ten do chwili powzięcia uchwały nie działał, rozważenia wymagała, w jaki sposób może dojść do wyboru zarządu, jako że przepisy u.w.l. zawierają w tej materii lukę. Jednocześnie obowiązek ten nakładają na właścicieli lokali, stąd w doktrynie, z powołaniem się na regulację z art. 30 ust. 1a u.w.l. zasadnie, zdaniem składu orzekającego, przyjęto, że zebranie wspólnoty celem wybrania zarządu może zwołać każdy z właścicieli.
Dokonując zatem zawiadomienia o zebraniu właścicieli na którym mogła, a jednocześnie musiała być podjęta uchwała o wyborze zarządu spółka(...)działała w granicach obowiązującego prawa, a to art. 20 u.w.l. Tym samym działanie właścicieli nie naruszało zasad prawidłowego zarządu oraz interesów pozostałych współwłaścicieli, które nie mogą pozostawać w sprzeczności z interesem całej wspólnoty, szeroko przy tym rozumianym. Nie zaistniały przeto w tak zakreślonych przesłankach, powiązanych równocześnie z przywołanym w pozwie stanem faktycznym podstawy prawne do uwzględnienia powództwa i uchybienia uchwały, jako woli wspólnoty co do powołania zarządu.
Jak wynika z umowy sprzedaży z dnia 20.10.2010r. (k. 35) naspółkę (...)przeniesiona została własność lokali niewyodrębnionych, (gdy do chwili sprzedaży nie został określony sposób zarządu nieruchomością wspólną i nastąpiło to w części pozostałej po wyodrębnieniu dwóch lokali mieszkalnych. Z tego względuspółce (...)przysługiwały co do woli powołania zarządu w drodze uchwały z mocy art. 4 ust. 1 u.w.l. takie same uprawnienia i obciążały ją takie same obowiązki jak właścicieli lokali wyodrębnionych. Skoro nie nastąpiło (w pierwszej i kolejnych umowach sprzedaży) ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 u.w.l., powstała konieczność powołania zarządu (w znaczeniu podmiotowym), według postanowień art. 20 ustawy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 września 2005 roku, III CZP 62/05, LEX nr 171751).
Zwołanie zebrania właścicieli przezspółkę (...)było działaniem zgodnym z prawem, a równocześnie doprowadziło do powołania organu koniecznego w dużej wspólnocie. Powyższe przekłada się na stwierdzenie, że uchwała w tej części była zgodna z przepisami prawa i w żaden sposób nie naruszał zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jako, ze pod adresem powołanej do zarządu osoby nie zostały przywołane w pozwie żadne zarzuty, aby można było twierdzić, wywodząc to z samego faktu wskazania tej osoby przezspółkę (...), iż zarząd sprawowany przez tę osobę będzie zarządem naruszającym zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy pozostałych współwłaścicieli, z racji koniecznych do wykonywania zarządu aktów decyzyjnych określonych w §2, 3 i 4 uchwał. Ich konieczność wynikała wprost z art. 21, 22, 29 i 30 u.w.l., gdy zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 u.g.n. jest organem wewnętrznym wspólnoty do którego stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 332k.c.) i jego działanie oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z ustawy jest działaniem samej wspólnoty.
Skoro członek zarządu wspólnoty wykonujący czynności zarządu nieruchomością wspólnoty jest piastunem organu wspólnoty, niedopuszczalne było jednocześnie ograniczanie jego uprawnień poprzez ingerencję sądu w jego prawa z bliżej nieokreślonego, zakładanego niewłaściwego zarządzania nieruchomością wspólną lub z racji, tak samo nieskonkretyzowanego interesu jej członka (por. uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012r., III CZP 96/11 OSNC 2012, nr 7-8, poz. 88).

Z uwagi na powyższe zaskarżony wyrok nie mógł się ostać i podlegał zmianie na podstawieart. 386§1 k.p.c., zaś powództwo o uchylenie uchwały oddaleniu.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 108§1, 98 i 99 k.p.c.gdy składały się na nie opłata sądowa od apelacji w kwocie 200 złotych (k. 225) i od zażalenia – 40 złotych (k. 191).