Sąd Okręgowy w Łodzi
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 1588/13
Data wyroku: 2014-12-31 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Nieważność Czynności Prawnej
Podstawa prawna: art. 6 ust. 1 ustawy z 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Sygn. akt II C 1588/13

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 14 listopada 2013r. Minister Spraw Wewnętrznych wniósł o stwierdzenie, iż umowa sprzedaży zawarta w dniu 13 czerwca 2007 r. przed notariuszemA. H.(Kancelaria Notarialna wW.przyulicy (...), Rep.(...)), na mocy, którejB.T. R.nabył odA. P.prawo własności nieruchomości położonych wK.przyulicy (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 0,5726 ha, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadziksięgę wieczystą KW nr (...)oraz przyulicy (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 0,2677 ha, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadziksięgę wieczystą KW nr (...)jest nieważna oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu strona powodowa podniosła, iż pozwanyB.R., będący obywatelem Irlandii nabył odA. P.prawo własności w/w nieruchomości. Zgodnie z oświadczeniami zawartymi w akcie notarialnym przedmiotowe nieruchomości położone są na terenach oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami(...), tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Były one w chwili nabycia niezabudowane. Zostały nabyte przez pozwanego cudzoziemca bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, a w treści aktu notarialnego nie wskazano okoliczności uzasadniających brak obowiązku uzyskania takiego zezwolenia. Ponadto pozwanyB.R.oświadczył w akcie notarialnym, iż dokonując czynności objętych aktem do wysokości 1/2 części każdej z nieruchomości działa na zlecenie i za środki finansoweJ.M., zaś przedmiotowego nabycia dokonuje celem prowadzenia wspólnie z nim inwestycji budowlanej.
Powód podjął czynności kontrolne zmierzające do zbadania legalności nabycia przez cudzoziemca przedmiotowej nieruchomości, polegające na ustaleniu, czy nabywca ma prawną i faktyczną możliwość zamieszkania na niej, a przede wszystkim czy rzeczywiście przedmiotowa nieruchomość stała się miejscem jego stałego zamieszkania. Powód ustalił, iż pozwanyB.R.nie zalegalizował swego pobytu na terytorium RP, a tym samym nie posiada prawnej możliwości zamieszkiwania na stałe na nabytych nieruchomościach. Powód ustalił także, iż nabyte nieruchomości są w dalszym ciągu niezabudowane (nie jest na nich także prowadzona jakakolwiek działalność lub inwestycja), co sprawia, iż pomimo upływu znacznego okresu od nabycia nieruchomości brak jest faktycznych możliwości zamieszkania na nich. Powyższe okoliczności są podstawą do twierdzenia, iż pozwany cudzoziemiec nie zamieszkiwał i nie zamieszkuje na nabytej bez zezwolenia nieruchomości. Z uwagi na to, iż nieruchomości zostały nabyte bez zezwolenia i nie stanowią dlaB.R.„drugiego domu”, przedmiotowa umowa, zgodnie zart. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców(Dz. U. Nr 167 z 2004r., poz. 1758 z późn. zm.) jest nieważna /pozew k. 3 – 7/.
PozwanyA. P.początkowo wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych podnosząc, iżB.R.nabył nieruchomość w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, co zgodnie z art. 8 ust. 2a pkt 2b nie wymagało uzyskania stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych /odpowiedź na pozew k. 51/. Zajmując ostateczne stanowisko w sprawie uznał powództwo i wniósł o nieobciążanie kosztami procesu /protokół rozprawy z dnia3.12.2014r. – k. 260, nagranie rozprawy – 00:05:18/.
PozwanyB.R.uznał powództwo Ministra Spraw Wewnętrznych w części obejmującej żądanie stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży z dnia 13 czerwca 2007 r., objętej aktem notarialnym rep. A nr(...). Jednocześnie wniósł o nieobciążanie kosztami procesu na podstawieart. 102 k.p.c., gdyż stałoby to w sprzeczności z zasadą słuszności oraz zasadami współżycia społecznego. Podniósł, iż stawka 7200 zł stanowiąca koszt zastępstwa procesowego jest całkowicie niewspółmierna do zawiłości sprawy i nie odpowiada nakładom pracy pełnomocnika powoda. Nie jest, bowiem konieczne prowadzenie jakiegokolwiek postępowania dowodowego ani prowadzenie kolejnych rozpraw. Przedmiot niniejszej sprawy jest oczywisty, a argumentacja powoda nie jest w żaden sposób precedensowa ani nie odbiega od argumentacji zwyczajowo podnoszonej przez powoda w podobnych sprawach. Oznacza to, że pełnomocnik powoda nie był zmuszony do podejmowania znaczących wysiłków w ramach procesu. Ponadto pozwany jest obcokrajowcem na stałe mieszkającym w Irlandii, który w latach 2007-2010 podjął zakończoną niepowodzeniem próbę prowadzenia interesów w Polsce. Pozwany nie włada językiem polskim choćby w najmniejszym zakresie, ani nie posiada stałych doradców w Polsce. Niniejsza sprawa jest natomiast efektem zaniedbania po stronie notariusz, która sporządziła stanowiącą przedmiot niniejszego sporu umowę sprzedaży z dnia 13 czerwca 2007 r., rep.(...). Zaniedbanie to polegało na tym, że notariusz nie pouczyła pozwanego o konieczności posiadania pozwolenia MSW przed nabyciem nieruchomości i wbrew prawu sporządziła nieważną umowę sprzedaży, czym naruszyła zakaz wynikający zart. 81 Prawa o notariacie(Dz.U.2014.164 t.j.). Przez brak znajomości polskiego prawa, a także przez trudną do pokonania barierę językową pozwany nie zareagował odpowiednio szybko w celu rozwiązania niniejszego sporu przed wniesieniem pozwu przez powoda. Nie nastąpiło to jednak przez niedbalstwo po stronie pozwanego, ale z uwagi na zaistniały błąd notariusza oraz przez barierę komunikacyjną i znaczną odległość, jaka dzieli pozwanego od Polski, co istotnie wpływało na jego możliwości rozwiązania tej sprawy. Obecnie jednak pozwanyB.R.nawiązał kontakt z profesjonalnym pełnomocnikiem i podejmuje wszelkie dopuszczalne prawem wysiłki w celu doprowadzenia do pełnej zgodności z prawem nabycia przez niego nieruchomości w 2007 r./pismo procesowe k. 256-258/
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Umową sprzedaży zawartą w dniu 13 czerwca 2007r. pozwanyB.R., będący obywatelem Irlandii nabył odA. P.prawo własności: nieruchomości położonej wK.przyulicy (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 0,5726 ha, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadziksięgę wieczystą KW nr (...)oraz nieruchomości położonej wK.przyulicy (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 0,2677 ha, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadziksięgę wieczystą KW nr (...).
Zgodnie z oświadczeniami zawartymi w akcie notarialnym przedmiotowe nieruchomości w ewidencji gruntów oznaczone są jako tereny rolne. Zgodnie zaś z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obszaru miastaK. Ł.- położone są one na terenach oznaczonych symbolami(...), tj. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Zawierając umowęB.R.oświadczył, iż przedmiotowego nabycia dokonuje celem prowadzenia wspólnie zJ.M.inwestycji budowlanej. Umowę zawarto w obecnościE. N.działającej przy tej czynności jako tłumacz przysięgły języka angielskiego /umowa sprzedaży i umowa ustanowienia hipoteki kaucyjnej k. 9-15/
Na podstawie w/w umowyB.R.został wpisany jako właściciel nieruchomości wksięgach wieczystych (...)prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Pabianicach /odpisy zupełneksiąg wieczystych (...)k. 16 -24/.
Pismem z 24 września 2012r. Komendant Komisariatu Policji wK.poinformował Ministerstwo Spraw Wewnętrznych Departament Zezwoleń i Koncesji, iżB.R.iJ. M.nie są widywani na w/w nieruchomościach. Nieruchomości nie są zabudowane, nie jest na nich powadzona jakakolwiek działalność gospodarcza czy inwestycja budowlana /pismo k. 25/.
Pismem z 19 lipca 2012r. Urząd do Spraw Cudzoziemców poinformował MSW, że obywatel IrlandiiB.T. R.nie figuruje w rejestrach prowadzonych przez Szefa Urzędu do Spraw Cudzoziemców oraz Wojewodów, a określonych wustawie z dnia 13 czerwca 2003r. o cudzoziemcach(Dz. U. z 2006r. Nr 234, poz. 1694 z późn. zm.) oraz wustawie z dnia 13 czerwca 2003r.o udzieleniu cudzoziemcom ochrony na terytorium RP (Dz. U. z 2006r. Nr 234, poz. 1695 z późn. zm.) /pismo k. 26/.
Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny między stronami.
Sąd zważył, co następuje:
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców(Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.) wprowadziła ograniczenia o charakterze publicznoprawnym w obrocie nieruchomościami położonymi na terenie Rzeczypospolitej Polskiej ze względu na osobę nabywcy - cudzoziemca. Do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wymagane jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zezwolenie to ma charakter warunku prawnego, a tym samym stanowi obligatoryjną część czynności prawnej nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Zgodnie z art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy brak zezwolenia skutkuje bezwzględną nieważnością nabycia. Wyjątek stanowią sytuacje enumeratywnie przewidziane w ustawie, w których nie wymaga się uzyskania zezwolenia.
W dacie sporządzania przedmiotowej umowy sprzedaży, tj. w dniu 13 czerwca 2007 r. obowiązywałaustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r., której tekst jednolity ogłoszono w dniu 27 lipca 2004 r. (Dz. U. Nr 167, poz. 1758). Art. 8 ust. 2 i ust. 2a w/w ustawy wprowadzał generalne zwolnienie obywateli i przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego z obowiązku uzyskania zezwolenia. Jednakże, zgodnie z treścią przepisu art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy cudzoziemcy ci, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (tj. do 1 maja 2009 roku), zobowiązani byli do uzyskiwania zezwolenia na zasadach ogólnych w przypadku nabycia drugiego domu.
Definicję legalną „nabycia drugiego domu” zawiera art. 1 ust. 5 w/w ustawy przewidując, iż nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca (tj. osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego) nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.
Obywatel państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nabywając na terytorium RP nieruchomość o przeznaczeniu jak w art. 5 ust. 1 ustawy mógł ją nabyć w okresie 5 lat od dnia wejścia RP do Unii Europejskiej w dwojaki sposób:

1
za zezwoleniem i bez obowiązku zamieszkania na niej;

2
bez zezwolenia, ale wówczas celem nabycia nieruchomości musiało być stałe zamieszkanie na niej. W takim przypadku cudzoziemiec powinien posiadać zarówno prawną (ustawa z dnia 14 lipca 2006 r. o wjeździe na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej oraz członków ich rodzin), jak i faktyczną (nieruchomość nadająca się do zamieszkania, w szczególności zabudowana) możliwość zamieszkania na danej nieruchomości bezpośrednio po nabyciu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2008 r., sygn. akt IV CSK 313/08, wyroki Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 8 kwietnia 2010 r., sygn. akt I ACa 232/10 oraz z dnia 3 marca 2011 r., sygn. akt I ACa 1089/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I ACa 211/08).

Bezspornym w sprawie jest, iżB.R.nie uzyskał zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie przedmiotowych nieruchomości oraz nie zalegalizował swojego pobytu na terytorium RP. Nabyte przez pozwanego działki gruntu są niezabudowane, a więc nie nadają się do stałego zamieszkania. Z uwagi na to, iż są położone na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną odpowiadają definicji „nabycia drugiego domu”. Oznacza to, iż pozwany powinien uzyskać stosowne zezwolenie na ich nabycie, czego nie uczynił. Dlatego też Sąd na podstawie w/w art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy orzekł jak w punkcie 1 wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.zasądzając od pozwanych na rzecz powoda kwotę 10713,68 zł. Na kwotę tę złożyły się kwoty: 3513,68 zł tytułem zwrotu poniesionych przez powoda kosztów wynagrodzenia tłumacza przysięgłego oraz 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pozwanego reprezentowanego przez radcę prawnego. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika została ustalona na podstawie§ 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).
Na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. Sąd nakazał pobrać od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łodzi kwotę 100.000 zł tytułem brakującej opłaty. Wysokość opłaty Sąd ustalił stosownie do art. 13 u.k.s.c. biorąc pod uwagę wartość przedmiotu sporu wskazaną na kwotę 5 000 000 zł.
W realiach niniejszej sprawy Sąd nie znalazł podstaw do zastosowaniaart. 102 k.p.c.Stosownie do treści tego przepisu w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Pozwani w niniejszej sprawie przegrali proces w całości.
Obciążenie strony, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, całością lub nawet tylko częścią kosztów procesu może w okolicznościach konkretnej sprawy pozostawać trudne do pogodzenia z poczuciem sprawiedliwości oraz zasadami współżycia społecznego. Z tego względu ustawodawca przewidział specjalne unormowanie pozwalające nie obciążać strony przegrywającej (powoda, pozwanego) obowiązkiem zwrócenia przeciwnikowi całości lub części kosztów. Ideę tę urzeczywistnia wyrażona w w/w przepisie zasada słuszności.Artykuł 102 k.p.c.nie konkretyzuje w żaden sposób pojęcia wypadków szczególnie uzasadnionych. Wskazanie w tym przepisie na dopuszczalność odstąpienia od zasady odpowiedzialności za wynik procesu jedynie w wypadkach wyjątkowych ("szczególnie uzasadnionych") wyłącza możliwość stosowania wykładni rozszerzającej. Ocena, czy taki wypadek rzeczywiście zachodzi, pozostawiona została uznaniu sądu. Musi ona mieć na względzie całokształt okoliczności sprawy. Chodzi tu nie tylko o okoliczności związane z przebiegiem procesu, ale również pozostające poza jego obszarem (np. stan majątkowy stron, ich sytuacja życiowa). Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Sposób skorzystania zart. 102jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążania kosztami procesu strony przegrywającej spór (zob. wyroki SN: z dnia 3 lutego 20101 r., II PK 192/09, Lex nr 584735 oraz z dnia 27 maja 2010 r., II PK 359/09, Lex nr 603828).
Zdaniem Sądu okoliczności, na które powołują się pozwani – nieznajomość przezB. R.języka polskiego, brak stałych doradców w Polsce, braku pouczenia przez notariusza o konieczności uzyskania zezwolenia MSW przed nabyciem nieruchomości i podejmowanie wysiłków do nabycia nieruchomości zgodnie z prawem - nie stanowią "wypadku szczególnie uzasadnionego" w rozumieniu komentowanego przepisu. Z pewnością pozwani decydując się na przeniesienie własności nieruchomości położonych w Polsce na rzecz cudzoziemca mieli możliwość skorzystania z porady prawnej, a tym samym uzyskania informacji o konieczności uzyskania zezwolenia MSW na nabycie nieruchomości. Przedmiotowa umowa sprzedaży została zawarta w obecności tłumacza przysięgłego stąd istniała możliwość wyjaśnienia przezB. R.wszystkich wątpliwości.
Co do wysokości wynagrodzenia pełnomocnika powoda to należy zauważyć, iż nie wnosił on o zasądzenie wyższej niż minimalna stawka. Na wysokość tej stawki nie ma wpływu ani długość toczącego się postępowania, ani też zawiłość sprawy, czy też ilość przeprowadzonych dowodów. Zgodnie z § 4 cytowanego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych wysokość stawki minimalnej zależy od wartości przedmiotu sprawy lub jej rodzaju. W niniejszej sprawie wartość przedmiotu sporu to kwota 5 000 000 zł, dlatego też wynagrodzenie pełnomocnika powoda to kwota 7200 zł.
Wobec powyższego Sąd nie uwzględnił wniosków pozwanych dotyczących nieobciążania kosztami procesu i orzekł jak w punktach 2 i 3 sentencji.