Sąd Okręgowy w Gliwicach
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 58/11
Data wyroku: 2014-03-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Sznajder

Sygn. akt:XII C 58/11„w brzmieniu po sprostowaniu”

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 marca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach XII Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Katarzyna Sznajder

Protokolant:

Katarzyna Zegartowska

po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2014 roku w Gliwicach
sprawy z powództwaT. P.,A. P.
przeciwko(...) Sp. z o.o.wG.
przy udziale interwenienta ubocznego(...) SAwK.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanej(...) Sp. z o.o.wG.na rzecz powodów solidarnieA. P.iT. P.kwotę(...)((...)) złotych z ustawowymi odsetkami od dnia(...);

2
oddala powództwo w zakresie żądania kwoty(...)złotych;

3
umarza postępowanie w pozostałym zakresie;

4
zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę(...)złote tytułem zwrotu kosztów procesu;

5
nakazuje pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę(...)złotych tytułem brakujących kosztów sądowych;

6
nakazuje pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę(...)złotych tytułem brakujących kosztów sądowych.

Sygn. akt XII C 58/11

UZASADNIENIE
Powodowie po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa na rozprawie w dniu(...)roku wnieśli o zasądzenie od pozwanej(...) Sp. z o.o.wG.kwoty(...)złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. W pozostałym zakresie powodowie cofnęli powództwo. Wnieśli również o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu. Na dochodzoną pozwem kwotę składać się miała kwota ustalono jako należna przez biegłego w ostatniej opinii z tytułu wad jakie ma budynek zakupiony od pozwanej , w pozostałym zakresie dochodzone roszczenia miało stanowić zadośćuczynienie lub wyrównać szkodę moralną jaką powodowie ponieśli w związku z wadami budynku ( stanowisko powodów nagranie k- 965)
Pierwotne żądanie powodów opiewało na kwotę(...)złotych i jak wynika uzasadnienia pozwu oraz dalszy pism procesowych domagali się zasądzenia tej kwoty z tytułu wad fizycznych jakie miał zakupiony budynek i miała ona wyrównać wszystkie koszty zarówno już poniesione jak i przyszłe związane z wadami rzeczy, a dochodzona pozwem kwota stanowiła obniżenie ceny sprzedaży o(...)%.Wada budynku zdaniem powodów poległa na niewłaściwym posadowieniem budynku w stosunku do terenu lub niewłaściwego ukształtowania terenu w stosunku do budynku co powodowało zalewanie budynku w przypadku występowania mocniejszych opadów. ( uzasadnienie pozwu )
Pozwana wniosła ostatecznie o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu oraz wyraziła zgodę na cofnięcie powództwa. Na uzasadnienie żądania podał ,że budynek jest posadowiony zgodnie z projektem budowlanym i wydanym pozwoleniem na budowę , nie posiada żadnych wad fizycznych tym bardziej trwałych uzasadniających obniżenie ceny sprzedaży. Faktycznie w początkowej fazie eksploatacji były problemy w zawilgoceniem budynku , ale zostało to usunięte w drodze poprawek poprzez założenie folii kubełkowej , drenażu i podniesienia krawężników całkowicie poprawiło sytuacje a jakiekolwiek zaleganie wody spowodowane jest złym zagospodarowaniem terenu przez powodów. Stanowisko takie prezentowane było przez całe postępowanie , na ostatnim terminie podniesiono również ,że brak jest podstaw do zasądzenia zadośćuczynienia dla powodów.
Występujący po stronie pozwanej w sprawie interwenient uboczny(...) S.awK.wniósł również o oddalenie powództwa podnosząc , że brak podstaw do uwzględnienia żądania albowiem zarówno projekt jak i jego wykonanie było prawidłowe , zgodne ze sztuka budowlaną. Ponadto wskazano ,że nawet jeśli w budynku pierwotnie źle była wykonana izolacja to zostało to poprawione , a zaleganie wody wokół budynku o ile istnieje jest spowodowane złym zagospodarowaniem terenu. Interwenient również wyraził zgodę na częściowe cofnięcie pozwu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powodowie w dniu(...)roku nabyli od pozwanej działkę oznaczonanumerem ewidencyjnym (...)wG., obrębŻ.wchodzącą w skład większej nieruchomości , zabudowaną dwukondygnacyjnym domem jednorodzinnym w zabudowie szeregowej oznaczonym numerem(...)przyulicy (...)za cenę(...)zł. Dom wybudowany miał być na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z dnia(...)roku zatwierdzającej projekt budowlany i wydającej pozwolenie na budowę przedmiotowego budynku. ( akt notarialny k- 10-12) . W chwili dokonania transakcji budynek nie był jeszcze wzniesiony. Powodowie zapoznali się z projektem , mapą dokumentacją i wizualizacją. ( zeznania powoda k- 294 ) Inwestorem budowy była sprzedająca pozwana , natomiast bezpośrednim wykonawcą była(...) sp. z o. o.Kierownikiem budowy byłW. O.. Koordynatorem całej inwestycji byłJ. K. (1). Powodowie mieszkali i pracowali w Niemczech , jedynie sporadycznie doglądali budowy . W(...)roku dokonano ostatecznego odbioru budynku , spisano protokół usterek , usterki w znacznej części zostały poprawione , na tyle , że powodowie nie zgłaszali dalszych zastrzeżeń. ( protokół odbioru k- 212-215).W dalszym ciągu dom nie był zamieszkały albowiem centrum życiowe powodów było i jest nadal w Niemczech . Budynkiem zajmował się ojciec powodaM. P., doglądał , wietrzył. We(...)roku miała miejsce ogromna ulewa . Na drugi dzień po tej ulewie ojciec powoda zauważył ,że w domu jest mokro , jest mokra podłoga i narożniki ścian. Ponadto przed wejściem do domu widział stojące kałuże wody . Zawiadomił o tym fakcie powoda ., a powód pozwaną. Doszło wówczas do spotkania powoda ,J. K. (1),W. O.,S. L.– architekta projektu oraz dyrektora inwestycji panaP.. W czasie wykonanych oględzin stwierdzono zawilgocenia budynku w dolnych partiach ścian i narożnikach . Zawilgocenia te znajdowały się po stronie zachodniej od strony ścieżki , która była 15 cm nad poziomem posadzki. Ostatecznie ustalono ,że wykonawca wykona dodatkowe zabezpieczenia przeciwwilgociowe w postaci położenia folii kubełkowej na ścianie od strony ścieżki oraz wykonania drenażu na poziomie fundamentów i połączonego do studzienki deszczowej i zasypanie tego drenażu żwirem. Pól roku od tego zdarzenia powód wykonywał prace wykończeniowe i robotnicy zwrócili uwagę ,że posadzki na których miały być położone panele są wilgotne. Ponownie wezwano komisje z udziałem przedstawicieli jak wyżej tym razem jednak komisja nie stwierdzała zawilgoceń. ( zeznania świadkaJ. K. (1)k- 231,M. P.k- 234,W. O.k- 199,S. L.k- 201 ,zeznania powoda k- 294).
Przed przystąpieniem do budowy geodetaG. F.potwierdził wyznaczenie linii regulacyjnych i stałych punktów odniesienia – znaków geodezyjnych oraz położenia obiektu budowlanego na gruncie . Czynności wykonano zgodnie z prawem i projektem ( zeznania świadkaG. F.k- 278, opinia biegłegoE. D. (1)iE. D. (2)k – 792) W zakresie zachowania wysokości posadzki zachowano rzędną posadowienia zgodnie z projektem. Ławę fundamentową posadowiono o(...)cm wyżej względem wysokości projektowanej lecz nie ma to wpływu na posadowienie wysokości stanu zero , w tym przypadku posadzki budynku ponieważ ściany fundamentów można wyprowadzać na dowolną wysokość, ważne aby utrzymano projektową wysokość posadzki co w tym przypadku miało miejsce. Wszystkie prace geodezyjne wykonane zostały zgodnie z przepisami. Wykonawca utrzymał projektowaną wysokość posadzki , natomiast wysokość terenu od strony południowej i zachodniej nie jest zgodna z projektem . Chodnik przy ścianie znajduje się powyżej projektowanej wysokości o(...)cm co odpowiada wysokości posadzki budynku . W dwóch skrajnych miejscach chodnik jest o(...)cm ponad posadzką. Źle są ukształtowane spadki tarasów wykonywanych już bezpośrednio przez powoda. W stosunku do projektu źle jest ukształtowana drogaK., przy czym takie położenie jest korzystniejsze dla budynku i nie ma wpływu na zawilgocenia. ( opinia biegłych biegłegoE. D. (1)iE. D. (2)k – 792) . Podstawową wadą jest złe , niezgodne z projektem posadowienie wysokościowe chodnika od strony zachodniej budynku ( opinia -E. D. (1)iE. D. (2)k – 792,k- 891 , zeznania świadkówJ. K. (1)k- 231,M. P.k- 234,W. O.k- 199,S. L.k- 201, dziennik budowy , projekty). Takie położenie chodnika stanowi zagrożenie możliwości występowania zawilgoceń i zalań budynku . Wykonanie chodnika znacznie powyżej wysokości projektowej a przylegającego do budynku od ściany zachodniej powinno wymusić równoległe wykonanie , bardzo starannego odpowiedniego zabezpieczenia w postaci izolacji przeciwwodnej pionowej. Po pierwszym zalaniu pozwana wykonała dodatkową izolację przeciwwilgociową , ale nie jest ona wystarczająca. W budynku winna zostać wykonana izolacja przeciwwodna, zgodnie z sugestiami biegłego. Koszt wykonania takiej izolacji wynosi(...)zł na ścianie zachodniej,(...)zł na ścianie północnej . Od strony południowej znajdują się źle wykonane tarasy wykonane poza umową zawartą pozwaną. Na działce ponadto występują obciążające pozwaną nieścisłości co do wysokości projektowanego terenu , koszt wykonania profilacji ziemi z założeniem koniecznego odwodnienia liniowego to kwota(...)zł. Łączny koszt koniecznych do wykonani prac w celu usunięcia występujących wad wynoszą(...)zł w zaokrągleniu(...)zł. ( opinia biegłego k- 900 ) .
Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na postawie powołanych powyżej dowodów. Analizując zebrany materiał dowodowy sąd w pełni opał swoje ustalenia na dowodach z dokumentów niekwestionowanych przez strony postępowania .W zakresie zeznań świadków sąd dał wiarę wskazanym zeznaniom albowiem są one spójne , wzajemnie się uzupełniają , znajdują potwierdzenie dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy a szczególności opinii biegłych. Zeznający świadkowie mający bezpośredni kontakt z budową potwierdzali fakt niewłaściwych proporcji położenia budynku względem chodnik , przy czym dopiero po przeprowadzeniu szczegółowej opinii biegłego geodety ustalono ,że źle położony jest chodnik , a nie budynek. Częściowo od treści opinii odbiegają jedynie zeznania świadkówM. W.k- 265, iK. G.k- 266 i w tym zakresie sąd nie dał im wiary uznając ,że zarzuty dotyczyły bezpośrednio wykonywanych przez nich prac, a z opinii biegłych wynika , że w pewnym stopniu ukształtowanie terenu jest niezgodne z projektem co obciążałoby tych świadków. Sąd uznał za pomocna przy ustaleniu stanu faktycznego opinie wydaną przez biegłychE. D. (1)iE. D. (2). Opinia zarówno ta wspólna jak i późniejsze ustne wyjaśnieniaE. D. (2)oraz opinia uzupełniająca są w pełni rzetelne , wydane po szczegółowej analizie zebranego obszernego materiału dowodowego , a także zapoznaniu sie z dokumentacją dotyczą inwestycji. Opinie te są jednoznaczne , zrozumiałe i logiczne dla sądu , a w szczególności nie kwestionowane przez strony postępowania. Zarówno strona powodowo w pełni zgodziła się z opinią biegłych precyzując nawet swoje roszczenia w ten sposób ,że wnoszą o zasadzenie kwot zgodnych z ustaleniami biegłego, jak również strona pozwana. W znacznej części opinie są zgodne z opinią wstępnie wydaną przez innego biegłego geodetęJ. K. (2), który jednak nie dokończył swoje pracy albowiem na etapie wydawania opinii uzupełniającej zmarł. W niniejszej sprawie sąd dysponował jeszcze dodatkowymi opiniami wydanymi przez biegłych z zakresu budownictwa przy czym obie te opinie były skutecznie kwestionowane przez strony postępowania. W obu przypadkach biegli nie dysponowali całością dokumentacji projektowej i wydawali opinie pomimo tych braków opierając się właściwie jedynie na przypuszczeniach , i niepełnej dokumentacji.
Wydając wyrok sąd zważył co następuje:
Powodowie domagali się zasądzenia dochodzonej pozwem kwoty z tytułu obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym z uwagi na wady fizyczne jakie ujawniły się ich zdaniem w budynku. Zgodnie zart. 556§ 1 kcsprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego jeśli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy , jeśli rzecz nie ma właściwości , o których istnieniu zapewniał sprzedający, lub gdy rzecz została kupującemu wydana wstanie niezupełnym. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, to znaczy odpowiedzialność obciąża sprzedawcę niezależnie od tego czy sam spowodował wadliwość rzeczy , czy ponosi za to winę jak również nie jest istotne czy w ogóle o wadzie wiedział. Wystarczającą przesłanką odpowiedzialności , która powstaje już po wykonaniu świadczenia z umowy przez sprzedawcę jest ustalenie czy rzecz wydana i odebrana przez kupującego wykazuje cechy kwalifikujące ją w danych okolicznościach i danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Zgodnie zart. 557 § 1 kcsprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. A zatem okolicznością skutkującą wyłączenie odpowiedzialności sprzedawcy , a w istocie wyłączającą samo powstanie tej odpowiedzialności jest znajomość wady przez kupującego. Wówczas założyć można , że nabywający godził się z taką wadliwością rzeczy lub ,że nie miała ona dla niego znaczenia , a kwota jaką zdecydował się zapłacić stanowiła w jego ocenie ekwiwalent rzeczy nabywanej. Wprawdzie w obecnym stanie prawnym nie ma kodeksowego rozróżnienia ,przy sprzedaży, wady jawnej od wady ukrytej , niemniej jednak dla ustalenia czy kupujący wiedział o wadzie w chwili sprzedaży można posiłkować się już wprawdzie nie wiążącymi wytycznymi Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 roku, że kupujący wiedział o wadzie gdy mógł ją z łatwością stwierdzić przy wydawaniu rzeczy, pomimo ,że nie ma obowiązku badania rzeczy. Ponadto zgodnie zart. 559 kcsprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne , które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba ,ze wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.
Przenosząc powyższe rozważania na stan faktyczny rozpoznawanej sprawy należało w pierwszej kolejności ustalić czy budynek mieszkalny miał wady fizyczne , które mogłyby spowodować odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedających pozwanych, a zatem wady zmniejszające jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy , lub nie mieć właściwości , o których istnieniu zapewniali sprzedający. Powodowie podając ,że wada polega na tym ,iż budynek jest posadowiony zbyt nisko - co powoduje jego zamakanie- w rzeczywistości wady upatrywali w tym ,że budynek narażany jest na zawilgocenia , a nie jedynie w niezgodności z projektem. Charakterystyczne w niniejszej sprawie jest to ,że powodowie zakupili nieruchomość na której miał być wzniesiony budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej. Przedmiot sprzedaży był częścią większej inwestycji odnoszącej się do całego osiedla domów szeregowych jednorodzinnych rozdzielonych ścieżkami . Umowa sprzedaży szczegółowo nie precyzowana jakie cechy ma posiadać zakupiony budynek , niemniej jednak kupując dom ,kupujący ma prawo przypuszczać ,że budynek spełniać będzie wszystkie te cechy które w podstawowym zakresie powinien spełnić dom . W szczególności te dotyczące jego szczelności. Sąd nie podziela stanowiska strony pozwanej dotyczącego tego ,że skoro budynek jest zgodny projektem to zwalnia pozwaną od odpowiedzialności za to ,że nie została przewidziana i założona izolacja przeciwwodna , którą winien posiadać ten budynek z uwagi na złe ułożenie ścieżki graniczącej z domem . Faktycznie przy założeniach projektowych całej inwestycji , która dotyczyła nie tylko tego budynku ale i sąsiednich szeregów a także ścieżki pomiędzy nimi, przyjęto ,że wystarczająca będzie ta zaprojektowana izolacja , i byłaby zapewne wystarczająca , gdyby nie fakt ,że źle wybudowano ścieżkę co ma fundamentalny wpływ na budynek. Zbyt wysokie posadowienie ścieżki spowodowało ,że do budynku dostała się woda , po tym zdarzeniu pozwana wykonała dodatkową izolację , ale jak twierdzi biegły jedynie przeciwwilgociową , a dla prawidłowego funkcjonowania budynku konieczna jest izolacja przeciwwodna. Bezspornym wydaje się być w sprawie ,że ścieżka przylegająca po stronie zachodniej do budynku została podniesiona w stosunku do projektowanej w takli sposób ,że naraża budynek na zawilgacanie i zalewanie wodą. Dla pełni użyteczności tego budynku , a tym samym nadaniu cech odpowiadających jego pierwotnej wartości koniecznym jest założenie izolacji przeciwwodnej i odpowiednie ukształtowanie terenu wraz z wykonaniem drenażu – tak jak wynika z opinii biegłego.
Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. W świetle wyroku Sądu Apelacyjnego wW.z dnia(...).,(...)„Istotą obniżenia ceny na podstawieart. 560 § 1 i 3 KCjest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy. W wyniku skorzystania z uprawnienia prawokształtującego przestaje obowiązywać dotychczasowe wynagrodzenie i należy ustalić je na nowo. Wspomniany wyżej przepis wskazuje, że obniżenie winno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Na ogół sprowadza się to do prostego działania arytmetycznego, w którym odjemną jest wartość (cena) towaru niewadliwego". Obniżenie ceny odnosi się do ceny rzeczywiście umówionej przez strony (wyrok SN z dnia(...), III CKN 29/96 z glosą W.J. K., OSP 1997, nr 7-8, poz. 144). Wykonanie przez kupującego uprawnienia do żądania obniżenia ceny powoduje powstanie po stronie sprzedawcy obowiązku do niezwłocznego zwrotu kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy ceną umówioną a ceną wynikającą z jej obniżenia (o ile zapłata ceny już nastąpiła). W niniejszym przypadku zdaniem sądu wartością konieczna do wyrównania pierwotnej wartości jest koszt usunięcia wady tak aby przedmiot umowy był w pełni użyteczny . Powodowie precyzując ostatecznie roszczenie stwierdzili ,że z tytułu obniżenia ceny z uwagi na wady wnoszą aby to była kwota zgodna z opinia biegłego i taką tez kwotę sad uwzględnił. Wobec powyższego sąd zasądził kwotę(...)zł , jako kwotę stanowiącą równowartość stwierdzonych wad. Na tę kwotę składała się kwota(...)zł wykonania izolacji od strony zachodniej ,(...)zł od trony północnej , oraz koszty drenaży i ukształtowania terenu w wysokości(...)zł. Biegły nie uwzględnił tarasów uznając ,że były wykonywane poza umowa sprzedaży . Ostatecznie powodowie żądali kwoty(...)zł , cofając pozew ponad tę kwotę . W zakresie cofnięto żądania sąd na mocyart. 203 kpcumorzył postępowanie. W pozostałej części sąd oddalił żądanie uznając ,że brak jest podstaw prawnych do uwzględnienia żądania zadośćuczynienia . Natomiast jeśli chodziło żądanie wyrównania wszelkich szkód zgłoszone przez pełnomocnika powodów stwierdzić należy , że wysokość i zasadność tych szkód nie została wykazana żadnymi dowodami , a to na stronie powodowej spoczywał ciężar wykazania roszczeń wynikający zart. 6kc.Powodowie ograniczyli się jedynie w tym zakresie do ogólnych stwierdzeń powołanych w pozwie i dalszych pismach procesowych , ale wysokość ewentualnej szkody nie została w żaden sposób wykazna.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 100 kpcprzyjmując zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu. Powodowie utrzymali się ze swoim żądaniem w(...)%, ( sąd również w zakresie cofniętego żądania uznał ,że powodowie przegrali proces albowiem do cofnięcia nie doszło na skutek spełnienia świadczenia ) . Na koszty postępowania składały się koszty poniesione przez Skarb Państwa na wynagrodzenia biegłych nie uiszczone z zaliczek w wysokości(...)i w tym zakresie proporcjonalnie nakazano pobrać od stron postępowania z zależności od zakresu procentowego wygranej sprawy. Pozostałe koszty to:
koszty po stronie powodowej: wynagrodzenie pełnomocnika(...)zł , opłata od pozwu(...)zł i uiszczone zaliczki na biegłych(...)Łącznie(...)zł. Po stronie pozwanej : koszty wynagrodzenia pełnomocnika(...)zł . Łączne koszty stanowią kwotę(...)z czego powodowie jako ,że w(...)przegrali powinni ponieść koszty w wysokości(...)zł. Różnice należało zasądzić na rzecz pozwanej.
Katarzyna Sznajder