Sąd Okręgowy w Szczecinie
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII Ga 243/14
Data wyroku: 2014-09-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Budzyńska, Kornelia Żminkowska, Piotr Sałamaj
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art. 659 § 1 kc

Sygnatura akt VIII Ga 243/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 września 2014 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Anna Budzyńska (spr.)
Sędziowie: SO Piotr Sałamaj
SR del. Kornelia Żminkowska
Protokolant: st. sekr. sąd. Monika Stachowiak
po rozpoznaniu w dniu 26 września 2014 roku w Szczecinie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)Technologicznego wS.
przeciwkoD. B.iC. B. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrumw Szczecinie z dnia 3 kwietnia 2014 roku, sygnatura akt XI GC 1175/12

I
oddala apelację;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanych kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VIII Ga 243/14

UZASADNIENIE
Powód(...)Technologiczny wS., pozwem złożonym w postępowaniu elektronicznym w dniu 18 maja 2012 r. wytoczył powództwo przeciwko pozwanymD. B.iC. B. (1)o zapłatę solidarnie kwoty 6 206,81 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot: 709,17 zł od dnia 1 kwietnia 2011 r., 72,82 zł od dnia 17 marca 2011 r., 608,17 zł od dnia 26 lutego 2011 r., 781, 80 zł od dnia 27 stycznia 2011 r., 74,54 zł od dnia 11 stycznia 2011 r., 474,02 zł od dnia 25 grudnia 2010 r., 354,97 zł od dnia 25 listopada 2010 r., 532, 81 zł od dnia 30 kwietnia 2010 r., 562,58 zł od dnia 27 marca 2010 r., 693, 24 zł od dnia 25 lutego 2010 r., 530,64 zł od dnia 26 stycznia 2010 r., 463,12 zł od dnia 24 grudnia 2009 r., 348, 43 zł od dnia 28 listopada 2009 r. oraz kosztami procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska powód podał, że dochodzona pozwem kwota to suma zaległych opłat z tytułu centralnego ogrzewania i energii elektrycznej dostarczanych do wynajmowanych przez pozwanych trzech pomieszczeń użytkowych oraz odsetek za opóźnienia w płatnościach.
Nakazem zapłaty wydanym w elektronicznym postępowaniu upominawczym w dniu 2 lipca 2012 r. Referendarz Sądowy Sądu Rejonowego Lublin - Zachód w Lublinie nakazał pozwanym, aby zapłacili solidarnie na rzecz powoda całość dochodzonego roszczenia.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani zaskarżyli nakaz zapłaty w całości i wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska podali, że opłaty były naliczane w sposób nieprawidłowy. Z umowy wynikało, że wyliczenie nastąpi proporcjonalnie w stosunku do powierzchni zajmowanej przez pozwanych do powierzchni całego budynku, a powódka mnożyła powierzchnię zajmowanych pomieszczeń przez cenę zakupu ciepła. Zdaniem pozwanych koszty naliczane przez powódkę przekraczały koszty rzeczywiście poniesione przez powódkę. Ponadto najmowane pomieszczenia w spornym okresie były zalane – z przyczyn niezależnych od pozwanych - i nie nadawały się do eksploatacji w umówionym celu. Pozwani zgłosili też zarzut potrącenia wierzytelności powoda z następującymi wierzytelnościami przysługującymi pozwanym: kwotę 1 110,84 zł wypłaconą powodowi przez ubezpieczyciela z tytułu rekompensaty poniesionych kosztów dotyczących zalania budynku, podczas gdy pozwani ponieśli koszty częściowego remontowania wynajmowanych pomieszczeń i kwotę 3 352 zł jako odszkodowania za zniszczony sprzęt biurowy w postaci: urządzenia wielofunkcyjnegoC. (...)(koszt naprawy wyniósł 793 zł), kserokopiarkiC. (...)(koszt naprawy to 1 100 zł) oraz komputera stacjonarnego (koszt wymiany to 1 459 zł).
Wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie w sprawie o sygn. akt XI GC 1175/12 oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.255,34 zł.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych:
W dniu 30 października 2000 r.(...)wS.zawarła zC. B. (1)iD. P.umowę najmu trzech pomieszczeń niemieszkalnych, według umowy o łącznej powierzchni 59,50 m2, położonych wS.przyul. (...). Pomieszczenia miały być przeznaczone na działalność biurową i ekspozycyjno-handlową w zakresie urządzeń grzewczych i artykułów wyposażenia wnętrz. Czynsz najmu ustalono na 770 zł miesięcznie, plus podatek VAT. Czynsz miał być płatny z góry w terminie 14 dni od otrzymania faktury. W umowie wskazano, że do czynszu nie wlicza się opłaty za centralne ogrzewanie ani energię elektryczną. Wskazano, że za centralne ogrzewanie naliczana będzie dodatkowa opłata, proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni, według rzeczywistych kosztów ponoszonych przez wynajmującego, a za energię elektryczną według wskazań podlicznika elektrycznego. Do opłat tych miał być doliczany VAT. Umowę zawarto na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron, przy zastrzeżeniu 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.
W dniu 15 czerwca 2005 rokuC. B. (1)iD. P.zawarli umowę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu naD. B.iC. B. (1), prowadzących działalność gospodarczą pod nazwą „T.–B.II D.C. B.”.
W treścianeksu numer (...)do umowy obowiązującego strony od dnia 16 czerwca 2005r., ustalono, że najemcy będą zwracać wynajmującemu należności z tytułu centralnego ogrzewania proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni, według rzeczywistych kosztów ponoszonych przez Wynajmującego i za energię elektryczną według wskazań podlicznika elektrycznego zamontowanego przez najemcę. Rzeczywiste koszty miały być ustalane w oparciu o faktury wystawiane przez(...) Sp. z o.o.i (...) SAi wykazane w nich ceny zakupu. Termin płatności ustalono na 7 dni od daty otrzymania faktury.
Na mocy ustawy z dnia 5 września 2008 r. o utworzeniu(...)(Dz. U. Nr 180 poz. 1110), od dnia 1 stycznia 2009 r. następcą prawnym Akademii Rolniczej wS.został(...)(...)y wS.. Pozwani zostali o tym powiadomiony pismem z dnia 22 grudnia 2008 r.
Całkowita powierzchnia użytkowa budynku wynosiła 363 m2.
Rzeczywista powierzchnia najmowanych pomieszczeń wynosiła 53,58 m2. Opłaty powinny być naliczane od powierzchni 53,58 m2. Podczas najmu opłaty naliczane były od powierzchni 59,50 m2. Za pobrane ogrzewanie i energię elektryczną powód wystawił pozwanym faktury VAT oznaczone:
1) nr(...)z dnia 13 listopada 2009 r. na kwotę 348,43 zł za centralne ogrzewanie - 59.50 m2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 4,80 zł (oplata za październik 2009 r. zgodnie z FV(...));
2) nr(...)z dnia 9 grudnia 2009 r. na kwotę 463,12 zł za centralne ogrzewanie 59.50 m2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 6,38 zł, (opłata za listopad 2009 r. zgodnie z FV(...));
3) nr(...)z dnia 10 lutego 2010 r. na kwotę 530,64 zł za centralne ogrzewanie - 59,50 m2 pobranego ciepła w cenie jednostkowej 7,31 zł
(opłata za grudzień 2009 zgodnie z FV(...));
4) nr(...)/AGE/ET/10/PFT7A. z dnia 10 lutego 2010 r, na kwotę 693,24 zl za centralne ogrzewanie 59,50 m2 pobranego ciepła w cenie jednostkowej 9,55 zł, (opłata za styczeń 2010 r. zgodnie z FV(...));
5) nr(...)z dnia 12 marca 2010 r. na kwotę 562,58 zł za centralne ogrzewanie - 59,50 m2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 7,75
(oplata za luty 2010 r. zgodnie z FV(...));
6) nr(...)/(...)(...)(...)z dnia 15 kwietnia 2010 r. na kwotę 532,81 zł za centralne ogrzewanie - 59,50 m2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 7,34 zł, (oplata za mc 03.2010 zgodnie z FV(...));
7) nr(...)z dnia 10 listopada 2010 r. na kwotę 354,97 zł za centralne ogrzewanie - 59.50 m 2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 4,89 zł, (oplata za mc 10.2010 zgodnie z(...)10 dnia 9 listopada 2010 r.);
8) nr(...)z dnia 10 grudnia 2010 r. na kwotę 474,02 zł za centralne ogrzewanie 1 m pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 388,54 zł, (oplata za mc 11.2010 zgodnie z FV(...)z dnia 8 grudnia 2010 r.);
9) nr(...)z dnia 27 grudnia 2010 r. na kwotę 74,54 zł za pobór energii elektrycznej - 130 kWh pobranej energii przy cenie jednostkowej 0,47 zł, (zgodnie z licznikiem(...)- (...)za mc(...)z(...)z dnia 15.12.2010r. )
10) nr(...)z dnia 12 stycznia 2011 r. na kwotę 781,80 zł z tytułu opłaty za centralne ogrzewanie - 59,50 m 2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 10,77 zł, (opłata za mc 12.2010 zgodnie z FV(...)z dnia 17 stycznia 2011 r.);
11) nr(...)z dnia 11 lutego 2011 r. na kwotę 608,17 zł z tytułu opłaty za centralne ogrzewanie - 59,50 m 2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 8,31 zł, (opłata za mc 01.2011 zgodnie z FV(...)z dnia 3 i stycznia 2011 r.);
12) nr(...)z dnia 2 marca 2011 r. na kwotę 72,86 zł za pobór energii elektrycznej - 21,340 kWh pobranej energii przy cenie jednostkowej 0,43 zł, (zgodnie z licznikiem za mc(...)z(...)z dnia 8.02.2011) oraz 106,660 kWh pobranej energii elektrycznej przy cenie jednostkowej 0,47 zł, (zgodnie z licznikiem(...)- (...)za mc 01.2011);
13) nr(...)z dnia 17 marca 2011 r. na kwotę 709,17 zł z tytułu opłaty za centralne ogrzewanie - 59,50 m2 pobranego ciepła przy cenie jednostkowej 9,69 zł, (opłata za me 02.2011 zgodnie z FV(...)/l 1 z dnia 28 lutego 2011 r.).
Sąd Rejonowy ustalił, że budynek przyul. (...)ulegał w okresie najmu kilkakrotnemu zalaniu. W lutym 2009 roku doszło do zalania na skutek nieszczelności dachu. Od lutego 2009 roku pomieszczenia nie nadawały się do wykorzystania dla zakładanego celu, gdyż ich stan uniemożliwiał prowadzenie działalności handlowej.
W lutym 2010 roku ponownie zalało pomieszczenia wynajmowane przez pozwanych. Pozwany zgłosił zalanie powodowi. W piśmie z dnia 1 lutego 2010 r.C. B. (1)zwracał się do powoda w sprawie naprawy dachu i oględzin zalanego lokalu. Wskazał, że cieknąca woda uszkodziła regipsy, wykładziny i sprzęt biurowy. Ponadto poinformował, że podobna sytuacja miała miejsce w 2009 r., kiedy to z powodu braku reakcji wynajmującego, pozwani dokonali na przełomie marca i kwietnia 2009 roku gruntownego remontu pomieszczeń.
W dniu 24 lutego 2010 rokuA. M., specjalista do spraw serwisu wPHU (...)dokonał wyceny napraw urządzeń uszkodzonych w wyniku zalania. Stwierdził, że naprawa urządzenia wielofunkcyjnego wyniesie ok. 800 zł, kserokopiarki – ok. 1 100 zł, a komputera nie da się naprawić. Cena komputera zaoferowana przezsalon (...)wynosiła 1 459 zł brutto.
W piśmie z dnia 8 marca 2010 rokuC. B. (1)zwrócił się do powoda o wypłatę odszkodowania z tytułu poniesionych strat w wyniku zalania lokalu.
W dniu 10 marca 2010 rokuM. G.- pracownik(...)dokonał oględzin pomieszczeń przyul. (...). Stwierdził zacieki na sufitach i ścianach dwóch pomieszczeń powstałych w wyniku zalania wodą. Szkody te powstały według niego na skutek oblodzenia rynien, co uniemożliwiło swobodny odpływ wody. W sporządzonym po oględzinach protokoleM. G.wskazał, ze nawisy lodowe zostały usunięte, a najemca pomieszczeń poinformował o uszkodzeniu komputera i urządzania kopiującego, a także mebli i wykładziny.
W dniu 21 kwietnia 2010 roku(...) SAV.(...)przyznało powodowi kwotę 2 759,84 zł tytułem odszkodowania za zalanie budynku przyul. (...)wS.z lutego 2010 roku. W ramach odszkodowania: kwota 650 zł stanowiła odszkodowanie za naprawę urządzenia wielofunkcyjnego zgodnie zfakturą VAT nr (...), kwota 999 zł – odszkodowanie za uszkodzony komputer, a kwota 1 110,84 zł stanowiła kwotę przyznaną według kosztorysu remontowo – budowlanego.
W piśmie z dnia 29 lipca 2010 r.C. B. (1)poinformował powoda, że prowadzone przez pozwanych przedsiębiorstwo miało problemy finansowe i zwracało się do powoda o rozłożenie zadłużenia na raty, ale nie otrzymał odpowiedzi. Następnie doszło do zalania lokalu i pozwani domagali się interwencji powoda. Wskazał, ze okresie listopad 2009 -marzec 2010 r. biuro było nieczynne, gdyż było porządkowane. Po kilku tygodniach na miejsce przybył agent ubezpieczeniowy, który dokonał oględzin, a następnie pozwani pozyskali informację, że(...)otrzymał z tytułu zalania odszkodowanie. Pozwany wskazał, że kwota odszkodowania w wysokości 1 110,84 zł jest zaniżona i nie pokryje napraw. Ponadto pozwany wskazał, że w dniu 15 lipca 2010 r. wpłacił na konto zadłużenia wobec powoda kwotę 1 517,61 zł.
W piśmie z dnia 30 października 2010 r. pozwani wypowiedzieli powodowi umowę najmu lokalu, wskazując jako przyczynę brak reakcji na liczne monity w sprawie zalania pomieszczeń. Pozwany wskazał, że jest przekonany, iż mało atrakcyjny stan lokalu, w jakim od momentu zalania, czyli od dwóch lat, stara się funkcjonować, odstrasza odwiedzających firmę klientów. Pismo doręczono na adres powoda w dniu 1 grudnia 2010 r.
Powód wyraził zgodę na rozwiązanie umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia – ze skutkiem na dzień 28 lutego 2011 r. Jednocześnie poinformował, że komisyjne i protokolarne przekazanie przedmiotu najmu odbędzie się w dniu 1 marca 2011 r.
W grudniu 2010 r. stawka za centralne ogrzewanie najmowanych pomieszczeń wynosiła 6,53 zł/m2. W dniu 1 marca 2011 r. dokonano przejęcia najmowanych pomieszczeń. W protokole wskazano, że stan pomieszczeń jest dobry, przy czym 2 pomieszczenia są po zalaniu. Wskazano, że stan po zalaniu odpowiada dokumentacji zdjęciowej załączonej do protokołu. Odnotowano wskazanie licznika energii na stan przyjęcia – 2 194 kWH.
W piśmie z dnia 24 maja 2011 r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty zaległych opłat w kwocie 25 039,01 zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Następnie powódka wezwała pozwanych do zapłaty w dniu 9 czerwca 2011 r. kierując ostateczne wezwanie do zapłaty.
W odpowiedzi na wezwanie, pozwany w piśmie z dnia 20 czerwca 2011 roku poinformował, że nie ureguluje sumy wskazanej w wezwaniu, gdyż lokal uległ zalaniu, a powód odmówił jakiejkolwiek interwencji oraz wypłaty odszkodowania. Biuro z powodu zalania było nieczynne, co spowodowało problemy finansowe pozwanych i wypowiedzenie umowy najmu. W piśmie z dnia 7 lipca 2011 roku powód poinformował pozwanych, że dokonał potrącenia należności powoda wynikającymi zfaktur VAT o nr (...)z należnością pozwanych wynikającą z odszkodowania przyznanego w kwocie 2 759,84 zł. Jednocześnie wskazał, że saldo po kompensacie wynosi 938,70 zł.
Pozwani nie zgodzili się z przedstawionym w oświadczeniu wyliczeniem, wskazując, że zniszczeniu uległ komputer – o wartości 1 459 zł, kserokopiarka o wartości 1 200 zł, urządzenie wielofunkcyjne o wartości 793 zł, co w sumie daje kwotę 3 352 zł, a zalanie lokalu uniemożliwiało prowadzenie działalności przez okres 2 lat, co naraziło przedsiębiorstwo na szkodę w postaci utraconego zarobku.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał powództwo za nieuzasadnione. Wskazał, że podstawę powództwa stanowi umowa najmu oraz przepisyart. 659 §1 k.c.i n. w zw. zart. 680 k.c.
Sąd pierwszej instancji wskazał, że biegły w swej opinii stwierdził, że lokal po zalaniu w ogóle nie nadawał się do pełnienia funkcji, dla której był wynajmowany. Mógł, co najwyżej pełnić funkcje magazynową. I tak było w rzeczywistości, bo pozwani zaczęli pod koniec najmu, urządzać inny lokal i tam przenosili swoją siedzibę. Niezależnie od tego biegły ustalił, że powierzchnia lokalu w rzeczywistości wynosiła o ok. 6 m2(5,92) mniej, niż to przyjmowała powódka w umowie, a w konsekwencji także w rozliczeniach za ogrzewanie z pozwanymi, a także wykazał ogólną powierzchnię, która winna być wzięta do rozliczenia kosztów ogrzewania. Obliczył przy tym, że pozwani winni ponosić 14,7% kosztów ogrzewania.
Sąd Rejonowy podkreślił, że powód nie przedstawił faktur zakładu ciepłownictwa, wobec czego nie miał możliwości stwierdzenia, jaki byłby zasadny udział pozwanych w tych kosztach, stanowiący 14,7 % kosztów. W tych warunkach powództwo w zakresie kosztów ogrzewania, należało – zdaniem Sądu - oddalić, jako niewykazane. Przy prostym obliczeniu (nie mając dokumentów źródłowych – faktur zakładu ciepłowniczego), polegającym na zmniejszeniu należności o równowartość za 6 m2, zasadne byłoby co najmniej obniżenie roszczenia powoda za okres objęty pozwem, według stawek wskazywanych przez powoda w fakturach (za każdy miesiąc był inny koszt ogrzania m2).
Należność z drugiego tytułu (zużycia energii elektrycznej) miała być obliczona według wskazań podlicznika, ale według cen wynikających z faktur dostawcy energii. Powód na okoliczność tę przedłożył tylko wystawione przez siebie faktury, natomiast nie przedłożył dowodów w postaci faktur zakładu energetycznego. Ponadto nie wiadomo, w jaki sposób powód obliczał tę należność i do czego doliczał podatek VAT. W ocenie Sądu Rejonowego powód, nie będąc dostawcą, sprzedawcą energii elektrycznej, kierując się przepisamiustawy Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997 r., winien refakturować należności w taki sposób, aby cena netto i brutto jednostki prądu pokrywała się z ceną ustaloną przez zakład energetyczny. Powód nie miał prawa sprzedawać energii. Brak faktur wystawionych przez dostawcę energii dla powoda za okres objęty pozwem uniemożliwia stwierdzenie, czy i w jakim zakresie roszczenie byłoby uzasadnione. Z tej przyczyny powództwo w tym zakresie zostało oddalone, jako niewykazane.
Sąd podkreślił, że pozwani ponadto kwestionowali wysokości zadłużenia, zwłaszcza z tytułu ogrzewania. Zarzut ten w ocenie Sądu I instancji - okazał się uzasadniony, pomimo że biegły nie uwzględnił powierzchni, jaką można byłoby uznać za powierzchnię usprawiedliwiającą obciążenie pozwanych należnościami z tytułu najmu, to jednak wskazał, że faktyczna powierzchnia lokalu będącego przedmiotem najmu była mniejsza o niemal 6 m2. Już ta różnica czyni roszczenie powoda niewykazanym i oznacza, że przez cały czas trwania najmu powód niesłusznie obciążał pozwanych kosztami ogrzewania.
W ocenie Sądu Rejonowego powód winien prawidłowo wyliczyć udział pozwanych w kosztach ogrzewania, a także prawidłowo ustalić wysokość zobowiązania pozwanych z tytułu korzystania z energii elektrycznej. Fakty te jednak nie dają się zweryfikować w niniejszym postępowaniu, a to z uwagi na niewystarczający materiał dowodowy – brak faktur wystawionych przez dostawców mediów.
Na pozwanych ciążył obowiązek wykazania, jakie koszty ponieśli w związku z zalaniem lokalu. Na dowód kosztów pozwani przedłożyli faktury za naprawę i zakup wraz z ocenami stanu technicznego, których powód nie kwestionował. Sad Rejonowy przyjął, że pozwani wykazali kwotę przedstawioną do potrącenia, ale nie uznał potrącenia, gdyż należałoby w pierwszej kolejności prawidłowo ustalić należność powoda, a tej możliwości zabrakło.
W związku z zarzutem pozwanych, że roszczenie powoda nie zasługuje na ochronę w świetle treściart. 5 kc, Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na korespondencję między stronami, w której pozwani wielokrotnie zwracali się pisemnie z prośbami o wykonanie naprawy dachu, remont najmowanych pomieszczeń, ale bezskutecznie. Bardzo zły stan lokalu potwierdził biegły w swej opinii. Fotografie obrazujące stan techniczny lokalu nie postawiają wątpliwości, co do tego, że pozwani nie mogli korzystać w pełni z przedmiotu najmu w okresie objętym pozwem. W ocenie Sądu Rejonowego należy się zgodzić z pozwanymi, że domaganie się przez wynajmującego płatności należności czynszowych w pełnej wysokości stanowi nadużycie prawa i nie może korzystać z ochrony. Sąd pierwszej instancji nie podziela argumentacji powoda, że pozwani mogli rozwiązać najem ze skutkiem natychmiastowym, a skoro tego nie zrobili, obowiązani są płacić czynsz jak za lokal pełnowartościowy. Trzeba mieć na uwadze fakt, że pozwani cały czas byli zainteresowani utrzymaniem punktu handlowego w tym miejscu, bowiem istniał on tam od roku 2000 i był rozpoznawany przez potencjalnych klientów. Okoliczność, że w umowie strony ustaliły oddzielnie zasady obliczania należności za ogrzewanie nie zmienia faktu, że to są należności czynszowe wynajmującego. W praktyce jest kilka sposobów ustalania należności za najem. Najczęściej jest to, jak w tym wypadku, kilka pozycji, z których jedna jest stała i nazywana stricte stawką czynszu za m2, pozostałe to koszty ogrzewania, wody i prądu, czasem Internetu i/ lub telefonu, anteny satelitarnej itp.  Powód, niezależnie od tego czy lokal ten wynajmował pozwanym, czy nie, musiał pomieszczenia te ogrzewać, aby nie doprowadzić do ich dalszej degradacji. Wątpliwym jest to, czy może w całości obciążyć pozwanych tymi kosztami, powołując się tylko na sam fakt niewypowiedzenia umowy przez pozwanych w świetle faktu, że pozwani zabiegali przez cały czas o to, aby powód wykonał naprawy, a wiec aby wywiązał się z obowiązków wynajmującego. Nie ulega wątpliwości, że powód nie zadośćuczynił temu obowiązkowi. Oznacza to, że nie powód wykonał obowiązków wynikających z umowy najmu i także w tym kontekście zarzut sprzeczności roszczenia sformułowanego w pozwie z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kc) uznać należy za trafny.
O kosztach procesu Sąd pierwszej instancji orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.,art. 108 § 1 k.p.c.przy zastosowaniu§ 6 pkt. 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
Powód wniósł apelację od powyższego wyroku zaskarżając go w części tj. w pkt I w zakresie oddalenia żądania pozwu co do kwoty 5.626,84 zł oraz w pkt II oraz zarzucając mu:

1
błąd w ustaleniach faktycznychpolegający na przyjęciu, iż powód, nie wywiązał się z ciążącego na nim obowiązku udowodnienia wysokość dochodzonego roszczenia, podczas gdy powód przedłożył do akt sprawy faktury oraz wyjaśnił w piśmie procesowym ustalony przez strony sposób rozliczania najemców lokalu za zużycie mediów, a także sąd dopuścił dowód z opinii biegłego na okoliczność wysokości opłat za ogrzanie lokalu wynajmowanego przez pozwanych,

2
błąd w ustaleniach faktycznychpolegający na przyjęciu, iż pozwani kwestionowali wysokość roszczenia, gdy w rzeczywistości zarzucali oni powodowi zwiększenie opłat za centralne ogrzewanie spowodowane wadami wynajętego lokalu, natomiast nigdy nie kwestionowali ustalonego podczas długoletniej współpracy stron sposobu określania wysokości zobowiązań pozwanych z tytułu zużytej energii poprzez refakturowanie i podział kwoty wskazanej przez dostawcę energii w zależności od powierzchni lokalu,

3
błąd w ustaleniach faktycznychpolegający na przyjęciu, iż określenie przez biegłego faktycznej powierzchni lokalu wynajmowanego przez pozwanych automatycznie powoduje skutek procesowy niewykazania przez powoda roszczenia, podczas gdy na podstawie przedmiotowej opinii Sąd winien był stosownie zmniejszyć świadczenie należne powodowi,

4
błąd w ustaleniach faktycznychpolegający na pominięciu faktu, iż pozwani w 2010 r. zwrócili się do powoda o rozłożenia zadłużenia z tytułu zaległości w opłatach za media na raty, tym uznali dług w tym zakresie,

5
naruszenie prawa procesowego,tj.art.232 kpcw zw. zart. 6 kc,poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż powód nie podołał ciążącemu na nim obowiązkowi wykazania wysokość dochodzonego roszczenia pomimo przedłożenia przez powoda niezbędnych dokumentów, o których mowa w §1 aneksu do umowny najmu z dnia 25 maja 2001 r.

6
naruszenie prawa procesowego,tj.art.278 kpcw zw. zart. 6 kc,poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż powód nie podołał ciążącemu na nim obowiązkowi wykazania wysokości dochodzonego roszczenia, gdy w rzeczywistości wszelkie niezbędne dla niniejszego postępowania dane zostały wskazane w opinii biegłego oraz przyjęcia, że roszczenia nie wykazano co do zasady, pomimo dopuszczenia przez Sąd dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości dochodzonego roszczenia.

7
naruszenie przepisów postępowania,tj.art. 233 § 1 kpcpoprzez brak wszechstronnego rozważanie zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, iż roszczenie powoda nie zostało niewykazane, pomimo przedłożenia przez stronę powodową dokumentów na okoliczność wysokości dochodzonej kwoty, wyjaśnienia sposobu rozliczania mediów pomiędzy najemców lokali, niekwestionowanych przez pozwanych, a także przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność m. in. stawki za im2lokalu.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanych kwoty 5.626,84 zł wraz z odsetkami, kosztów procesu za obie instancję ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu wskazał, że całkowicie nietrafny jest pogląd Sądu pierwszej instancji o tym, iż powód nie wykazał wysokości swojego roszczenia co do wysokości. Powód przedłożył bowiem umowę najmu, z której jasno wynika, że strony porozumiały się co do ryczałtowego rozliczenia kosztów energii i ciepła zużytych przez pozwanych. Wskazanie opłat za media w sposób umówiony i akceptowany przez pozwanych przez znaczny okres czasu nie może uzasadniać zarzutu, iż powód nie wykazał swego roszczenia jedynie z powodu oparcia go o kwoty wskazane po ich refakturowaniu. Ponadto powód w piśmie z dnia 20 maja 2013 r. wyjaśnił sposób naliczania opłat za centralne ogrzewanie oraz załączył do niego fakturę(...) sp. z o.o.wS.z dnia 30 listopada 2010 r., a więc w zakresie opłat za listopada 2010 r. Sąd Rejonowy dysponował fakturą pierwotną. Dodał, że pozwani kwestionowali jedynie powierzchnie lokalu przyjętej dla obliczenia stawki miesięcznej, nie kwestionowali zaś wysokości tej stawki. W związku z bezspornym ustaleniem przez biegłego sądowego rzeczywistej powierzchni lokalu Sąd Rejonowy powinien oddalić powództwo w zakresie wykraczającym ponad iloczyn stawki miesięcznej i faktycznej powierzchni lokalu. Podkreślił, że dopuszczenie przez Sąd dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczności sprawdzające prawidłowość wyliczenia kwoty żądania pozwu przesądza o uznaniu powództwa co do zasady.
Skarżący zarzucił, że Sąd pierwszej instancji całkowicie pominął okoliczność, że po powstaniu zadłużenia pozwani występowali z prośbą o rozłożenie zaległości z tytułu opłat za media na raty, a tym samym uznali dług.
Powód wskazał także, iż pozwanyC. B. (1)przyznał, iż w spornym okresie korzystał z lokalu dla celów prowadzonej działalności, a więc był zobowiązany do pokrywania kosztów korzystania z mediów w przedmiotowym lokalu. Pogorszenie stanu lokalu, jeżeliby zostało wykazane, upoważniało najemców do żądania obniżenia czynszu, jednak nie mogło mieć wpływu na konieczność ponoszenia przez korzystających opłat za media.
W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Okręgowego niemal wszystkie podniesione przez skarżącego zarzuty okazały się chybione. Zasadny okazał się jedynie zarzut odnoszący się do błędnych ustaleń co do należności powoda za centralne ogrzewanie za listopad 2010 r. Wskazać bowiem należy, że Sąd Rejonowy uznając, iż powód nie przedstawił faktur źródłowych pochodzących od dostawców mediów, pominął, że taka faktura została przedstawiona właśnie w odniesieniu do należności za miesiąc listopad 2010 r. Powód mianowicie wraz z notatką służbową, mająca na celu wyjaśnienie sposobu naliczenia należności za centralne ogrzewanie, ujętej w wystawionej przez siebiefakturze VAT nr (...), przedłożył ,,pierwotną”fakturę VAT nr (...)z dnia 30 listopada 2010 r. wystawioną przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.. Okoliczność ta jednak nie mogła skutkować uwzględnieniem powództwa za ten okres tj. co do kwoty 426,85 zł brutto, wynikającej z uwzględnienia powierzchni lokalu określonej przez biegłego sądowego tj. 53,58 m2oraz stawki za m3gazu w wysokości 6,53 zł. Podnieść bowiem trzeba, że należność ta uległa umorzeniu w związku ze złożonym przez pozwanych w toku procesu oświadczeniem o potrąceniu swojej wierzytelności z tytułu kosztów poniesionych w związku z zalaniem lokalu na naprawę kserokopiarkimarki C.w wysokości 1.100 zł (art. 498 i 499 k.c.). Powód w toku procesu nie kwestionował faktu uszkodzenia tego urządzenia w związku z zalaniem lokalu. Okoliczność ta zresztą wynikała z dokumentu zatytułowanego ,,ocena stanu technicznego” z dnia 24 lutego 2010 r. w którym wskazano, iż w kserokopiarce stwierdzono znaczną ilość wody (k. 164). Powód nie formułował także zarzutów w odniesieniu do wysokości poniesionej przez powoda z tego tytułu szkody tj. kwoty 1.100 zł. Wyjaśnienia jednocześnie wymaga, iż szkoda w związku z uszkodzeniem tej kserokopiarki nie została uwzględniona przez ubezpieczyciela. Jak wynika z treści pisma z dnia 21 kwietnia 2010 r.(...) spółki akcyjnejV.(...)w związku z zalaniem lokalu przyznało odszkodowanie w wysokości 2.759,84 zł tytułem: remontu lokalu, naprawy urządzenia wielofunkcyjnego oraz uszkodzonego komputera (k. 160 verte). W kwocie przyznanego odszkodowania nie została zaś ujęta szkoda związana z naprawą kserokopiarki. Reasumując stwierdzić należy, że w związku ze złożonym skutecznie przez pozwanych oświadczeniem o potrąceniu roszczenie powoda z tytułu należności za ogrzewanie za miesiąc listopad 2010 r. nie zasługiwało na uwzględnienie.
Podnieść trzeba, że zarzuty apelacji oraz przytoczona na ich uzasadnienie argumentacja sprowadzała się w istocie do zakwestionowania stanowiska Sąd pierwszej instancji, iż powód nie wykazał wysokości swego roszczenia. Ustosunkowując się do tych twierdzeń wskazać należy, że Sąd Okręgowy dokonując ponownej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego podziela pogląd Sądu Rejonowego, że wobec braku przedłożenia przez powoda faktur ,, źródłowych” (poza wspomnianą już powyższej fakturą za miesiąc listopad 2010 r.) pochodzących od dostawców niemożliwym była weryfikacja prawidłowości dokonanych przez powoda wyliczeń w zakresie obciążenia pozwanych opłatami za energię elektryczną i ogrzewanie. Zaakcentowania wymaga, iż zgodnie zaneksem nr (...)do umowy najmu z dnia 30 października 2000 r. pozwani byli zobowiązani do ponoszenia opłat za centralne ogrzewanie proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni według rzeczywistych kosztów ponoszonych przez wynajmującego; koszty zużycia energii cieplnej i energii elektrycznej miały zostać rozliczane na podstawie wystawionych przez wyjmującego odpowiednich faktur po otrzymaniu od dostawców– (...) spółki z ograniczona odpowiedzialnościąi (...) spółki akcyjnej– faktur zbiorowych. Brak przedstawienia faktur ,,źródłowych” uniemożliwiał ustalenie prawidłowości obciążenia pozwanych za zużycie energii elektrycznej i gazu, stąd też samo oznaczenie przez biegłego sądowego powierzchni najmowanego lokalu było niewystarczające do uznania, iż powód wykazał wysokość swojego roszczenia.
Wbrew twierdzeniom skarżącego dowód z opinii biegłego sądowego nie został dopuszczony w celu ustalenia wysokości należnych od pozwanych opłat za media. Dowód ten został zawnioskowany przez pozwanych, a następnie dopuszczony przez Sąd na okoliczność ,,ustalenia w jakim stosunku powierzchniowo pozostaje lokal zajmowany przez pozwanych w odniesieniu do pozostałej powierzchni budynku/budynków powoda, przyjmowanej do obliczenia należności z tytułu ogrzewania, przy czym do obliczenia należy uwzględnić powierzchnię, jaką mogli użytkować i faktycznie użytkowali pozwani po zalaniu lokalu przez opady pomieszczeń biurowych i socjalnych znajdujących się w budynku położonym przyul. (...)wS.” (k. 295), stąd też za bezzasadne należało uznać zarzuty powoda o tym, iż biegły sądowy został dopuszczony ,,na okoliczności sprawdzające prawidłowość wyliczenia kwoty żądania pozwu”.
Podnieść trzeba, iż okoliczność, że pozwani nie kwestionowali należności wynikających z wystawionych przez powoda faktur VAT przed procesem nie mogła oznaczać, iż byli oni pozbawieni prawa podniesienia takich zarzutów w toku postępowania. Nie sposób przy tym zgodzić się z twierdzeniami powoda o tym, iż pismo pozwanych z dnia 29 lipca 2010 r. o rozłożeniu należności na raty powinno być potraktowane jako uznanie długu. Skierowanie bowiem prośby w tym przedmiocie, bez konkretnego wskazania wysokości tej należności oraz bez sprecyzowania czy odnosi się ona do stawki czynszu czy też opłat dodatkowych (z tytułu zużycia energii elektrycznej i gazu), ponadto w sytuacji gdy w piśmie tym pozwani powołali się na to, iż lokal nie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej, nie daje podstaw do przyjęcia, iż pismo to stanowiło uznanie długu.
Ponownie zaakcentowania wymaga, iż to powód jest zobligowany do wykazania wysokości swojego roszczenia oraz przedstawienia dowodów na poparcie podnoszonych przez siebie twierdzeń (art. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.) Wniosek ten jest tym bardziej uprawniony jeśli się zważy, że pozwani w sprzeciwie od nakazu zapłaty zakwestionowali w całości wysokość dochodzonego roszczenia. Powód tymczasem nie przedstawił wystarczających dowodów pozwalających na uznanie, że jego roszczenie jest usprawiedliwione co do wysokości. Z tych też względów należało zaaprobować stanowisko Sądu Rejonowego o tym, że roszczenie powoda, jako niewykazane, nie zasługiwało na uwzględnienie.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c., oddalił apelację.
Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego, które powód wygrał w całości, oparto na treściart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.przy zastosowaniu § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Wskazać należy, że zaskarżenie wyroku w części oznacza jedynie, że powód w pozostałym zakresie zaakceptował rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji, nie może zaś - wbrew twierdzeniom pozwanych - w sposób dorozumiany świadczyć o częściowym cofnięciu żądania pozwu. W związku z tym przyznano pozwanym koszty zastępstwa prawnego poniesione w postępowaniu apelacyjnym według wartości przedmiotu zaskarżenia.