Sąd Okręgowy w Kielcach
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 554/14
Data wyroku: 2014-08-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Klesyk, Magdalena Bajor-Nadolska, Cezary Klepacz
Słowa kluczowe: Najem, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 k.c., art. 11 ust 3 pkt 2 w zw. z art. 2 ust 1 pkt 6 ustawy o ochronie prawlokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy  Kodeks cywilny

Sygn. akt II Ca 554/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 sierpnia 2014 r.
Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący:SSO Magdalena Bajor-Nadolska (spr.)
Sędziowie:SSO Małgorzata Klesyk
SSO Cezary Klepacz
Protokolant: protokolant sądowy Iwona Cierpikowska
po rozpoznaniu w dniu 20 sierpnia 2014 r. w Kielcach
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyS.
przeciwkoJ. S. (1),A. S.,J. S. (2)iD. S.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Sandomierzu
z dnia 24 marca 2014 r., sygn. I C 614/12
zmienia zaskarżony wyrok w całości i nakazuje pozwanymJ. S. (1),A. S.,J. S. (2)iD. S.opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego wS.przyulicy (...)i wydanie tego lokalu GminieS.; orzeka, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego; zasądza odJ. S. (1),A. S.,J. S. (2)iD. S.na rzecz GminyS.kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem kosztów procesu za obie instancje.
Sygn.akt IICa 554/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 24 marca 2014 r. Sąd Rejonowy w Sandomierzu oddalił powództwoGminyS., którym domagała się nakazania pozwanymJ. S. (1),A.M. S.oraz małoletnimJ. S. (2)iD. S.opuszczenie iopróżnienie lokalu mieszkalnego położonego wS.przy(...)wrazze wszystkimi rzeczami oraz orzekł o kosztach procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, że dnia 5 grudnia 2008 r. GminaS.zawarła zJ. S. (1)umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wS.przy(...), o pow. użytkowej 41,34 m", na czas nieoznaczony. Powyższy lokalzajmowany jest przezJ. S. (1)oraz jego małżonkęA. S.i małoletnie córkiJ.S.iD. S.. Na mocy postanowienia z dnia 29.02.2008 r. w sprawie o sygn. aktI Ns 265/07 Sądu Rejonowego w SandomierzuJ. S. (1)nabył w drodze dziedziczeniaudział Y2 w spółdzielczym własnościowym prawie dolokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wS., o powierzchni użytkowej 80,8 m-. Aktem notarialnymz dnia 01.02.2011 nr. rep.(...)J. S. (1)dokonał działu spadku i na mocy tejumowy lokal przyul. (...)przypadł w całości jego siostrzeE. K..Dnia 08.03.2006 r.J. S. (1)na mocy aktu notarialnego nr rep.(...)nabył prawowłasności nieruchomości stanowiących działki onumerach ewidencyjnych (...)położonych wS.przyul. (...), na których następnie wybudował budynekmieszkalny (ul. (...)), w którym wyodrębniono 4 lokale mieszkalne stanowiącewłasność osób trzecich.J. S. (1)pozostał natomiast współwłaścicielem udziału wwysokości 24069/43769 wspólnej części budynku, która według stanu na dzień 6.12.2010 r.nie została architektonicznie wyodrębniona jako odrębny lokal mieszkalny. Na mocyumowy sprzedaży z dnia 11 maja 2010 r.J. S. (1)iA. S.nabyli prawowieczystego użytkowania nieruchomości położonej wS., oznaczonej numeremewidencyjnym(...), o powierzchni 0,0229 ha, wraz z prawem własności posadowionegona niej budynku (kamienicy) - z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczejpodfirmą (...)wS.. Pismem z dnia 3 grudnia 2010 r.doręczonym pozwanemu dnia 6 grudnia 2010 r. Gmina wypowiedziała pozwanemu umowęnajmu z dnia 5.12.2008 r. z zachowaniem l-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
istnienia ku temu przesłanek, korzysta z ochronie prawnej, co w konsekwencji uniemożliwiapowodowi skuteczne rozwiązanie umowy najmu lokalu komunalnego w oparciu o art. 11 ust3 pkt 2 u.o.l.
2) naruszenie przepisów postępowania tj.art. 233 § 1 i §2 k.p.c.przez:
-pominięcie dowodów z dokumentów, w tym z protokołu oględzin sporządzonego przezpracowników Urzędu Skarbowego wS.z dnia 28.06.2013r., oraz dokumentówzałączonych do pozwu, z których wynika, że pozwanyJ. S. (1)w dniu otrzymaniaoświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu lokalu komunalnego posiadał tytuł prawny dolokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
- dokonanie oceny dowodów z pominięciem okoliczności świadczących o celowym stawianiuprzeszkód przez stronę pozwaną w przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego.
W oparciu o powyższe zarzuty wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzezuwzględnienie żądania pozwu w całości, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku iprzekazanie do sprawy do ponownego rozpozna Sądowi I instancji i zasądzenie odpozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania za obie instancje według normprzepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja podlegała uwzględnieniu, bowiem zarzuty w niej podniesione okazały się wpełni uzasadnione.
Przepis art. 11 ust. 3 pkt. 2ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobiegminy i o zmianieustawy Kodeks cywilnystanowi o prawie właściciela lokalu, w którymczynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku, do wypowiedzeniastosunku najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiącakalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tejsamej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunkiprzewidziane dla lokalu zamiennego. Powołana norma prawna została przez powodawskazana jako podstawa wypowiedzenia umowy najmu, przy czym aby doszło doskutecznego wypowiedzenia, a zatem utraty przez pozwanych tytułu prawnego do spornegolokalu mieszkalnego, konieczne było wykazanie przez powoda, iż pozwanym przysługiwał
tytuł prawny do innego lokalu, czemu -wbrew ocenie Sądu I instancji- powód w niniejszympostępowaniu sprostał.
Słusznie zarzuca skarżący naruszenie przez Sąd Rejonowy przepisów cytowanejustawy t.j. art. I I ust.2 pkt 3 w zw. z art. 2 ust.I pkt 6, przez błędne przyjęcie, że pozwanina datę wypowiedzenia umowy najmu t.j. 6 grudnia 2010 r. nie dysponowali lokalem, któryspełniałby wymogi lokalu zamiennego w rozumieniu tej ustawy. Przepis art.2 ust. I pkt 6cytowanej ustawy zawiera ustawową definicję pojęcia "lokal zamienny" stanowiąc, żelokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jestpołożony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne,w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokaluużywanym dotychczas; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwadomowego przypada 10m2powierzchni łącznej pokoi. Powyższa definicja "lokaluzamiennego" służy wyłącznie na potrzeby stosowania regulacji zawartych wustawieoochronie praw lokatorów(. . .)i nie może być odnoszona do interpretacji terminu "lokal" wrozumieniukodeksu cywilnego. Nie stanowi ona, przy kwalifikowaniu danego lokalu jakolokalu zamiennego, o wymogu jego prawnego wyodrębnienia, czy wymogach technicznychokreślonych innymi przepisami.
Z niekwestionowanych ustaleń faktycznych wynika, że w dacie wypowiedzenia t.j. 6grudnia 2010 r. pozwanemu przysługiwało m.in. prawo własności lokalu o pow. 125,41 m 2znajdującego się na strychu w budynku przyul. (...)wS.jak równieżprawo własności budynku, posadowionego nadziałce nr (...), położonej przy(...)nr(...)wS.. Z protokołu oględzin spisanego w dniu 28 czerwca 2013 r. przezpracowników Urzędu Skarbowego wS.(k.295), którego to dowodu SądRejonowy w sposób należyty nie rozważył, wynika, że lokal przyul. (...)składa się zpokoju dziennego z aneksem kuchennym i komunikacją wewnętrzną, łazienki, dwóchpokoi, garderoby oraz pomieszczenia usytuowanego w górnej części poziomu mieszkania.Podłoga w nim jest wyłożona płytkami ceramicznymi oraz panelami. Łazienka jestwyposażona w urządzenia sanitarne, a aneks kuchenny w meble i sprzęt agd. Lokal ten, codo którego pozwanemu przysługuje tytuł prawny umożliwiający zamieszkanie, spełnia zatemprzesłanki wymagane dla lokalu zamiennego. Z kolei w trzykondygnacyjnej kamienicy przyul. (...)w trakcie oględzin stwierdzono 9 pokoi hotelowych, w tym w pięciu z nichznajdowały się aneksy kuchenne wyposażone w meblościanki, zlewozmywaki, płytykuchenne elektryczne. Pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, na
rozprawie w dniu 15 kwietnia 2013 r. przyznał, że w budynkach przy(...)i(...)od grudnia 2010 r. nie nastąpiły żadne zmiany konstrukcyjne, jedynie co dokamienicy przyul. (...)zostało zmienione jej przeznaczenie z mieszkaniowego nausługowe. Z akt sprawy administracyjnej(...)wynika , że zmianaprzeznaczenia budynku z mieszkalnego na handlowo-usługowy nastąpiła dopiero po 15grudnia 2010 r. (zawiadomienie ze Starostwa Powiatowego wS.k.10), do tejdaty budynek cechowała funkcja mieszkalna. Oznacza to, iż w dacie dokonaniawypowiedzenia umowy najmu, co miało miejsce 6 grudnia 2010 r. lokale znajdujące SIę wkamienicy przyul. (...)wS.miały status lokali mieszkalnych.
W świetle powyższych okoliczności faktycznych mających oparcie w zgromadzonymw sprawie materiale dowodowym, uzasadnione jest przyjęcie , że pozwani w chwiliwypowiedzenia dysponowali lokalem, który spełniał wymogi o jakich mowa art. 2cytowanej ustawy. Kryteria takie spełniał zarówno lokal przyul. (...), mimo brakujego prawnego wyodrębnienia, jak również lokale znajdujące się w kamienicy przyul. (...)16-17 wS.. Zauważenia wymaga, że brak prawnego wyodrębnienia lokalu przyul. (...)do chwili obecnej, ma miejsce -jak przyznał sam pozwany- ze względówpodatkowych (k.296). Takie postępowanie pozwanego mające na celu uniknięcie zobowiązańpodatkowych, jak również rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego, jak słuszniepodnosi skarżący, stanowi nadużycie prawa w rozumieniuart.5 k.c.i nie zasługuje naochronę prawną.
Skoro po stronie pozwanych zaistniały przesłanki o jakich mowa wart. 11 ust.3 pkt 2ustawy oochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy iozmianieustawyKodeks cywilny,powodowa Gmina była uprawniona do dokonania wypowiedzenia umowynajmu na podstawie tego przepisu. Umowa najmu lokalu przyul. (...)wS.została zatem wypowiedziana skutecznie a w konsekwencji pozwani utracilitytuł prawny do jego zajmowania. Powyższe okoliczności przesądzały o zasadności pozwu napodstawieart. 222§ 1 k.c.Sąd Okręgowy uwzględniając apelację powódki, zmieniłzaskarżony wyrok i nakazał pozwanym opróżnienie lokalu oraz na podstawie art. 14 ust. 1cytowanej ustawy orzekł, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego zuwagi na sytuację materialną oraz przysługujący im tytuł prawny do zajmowania innegolokalu mieszkalnego. Tytuł prawny rodziców rozciąga się na małoletnie dzieci (art.26 k.c.).
Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na mocyart.386§1 k.p.c ..