Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 335/12
Data wyroku: 2014-10-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bogdan Wolski
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: ar. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt II C 335/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 października 2014 r.
Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział II Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Bogdan Wolski
Protokolant: Justyna Kowalik
po rozpoznaniu w dniu 2 października 2014 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa
A. G.,D. Z.,R. L.

przeciwko
Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.o uchylenie uchwał
oddala powództwo o uchylenie uchwały nr 13/2011.
Sygn. akt II C 335/12

UZASADNIENIE

I
Stanowiska stron.

1. PowodowieA. G.,D. Z.iR. L.wytoczyli powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wW.o uchylenie uchwały nr 13/2011 i uchwały nr 14/2011.
1.1. Uzasadniając żądanie uchylenia uchwały nr 13/2011 powodowie wskazali, że uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza interes współwłaścicieli, ponieważ nie stwarza kontroli nad wynajętymi pomieszczeniami wspólnymi nieruchomości. Dotychczas były wynajmowane trzy pomieszczenia suszarnie na podstawie umowy o wynajem części wspólnej. Powodowie nadto zarzucili, że uchwała jest niezgodna z prawem; nie można bezumownie korzystać z części wspólnych nieruchomości, trzeba uzgodnić na piśmie warunki wynajmu, opisać stan techniczny wynajmowanego pomieszczenia i ustalić do jakich celów będzie to pomieszczenie wynajmowane służyło. W razie zniszczenia wynajętego pomieszczenia Wspólnota nie będzie miała podstawy prawnej na wyegzekwowanie od wynajmującego odszkodowania.
2. Na rozprawie w dniu 2 października 2014 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa z uwagi na brak przesłanek do uchylenia uchwały.
II. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia.
Właściciele lokali w nieruchomości położonej wW.przyul. (...)wW.podjęli w dniu 1 grudnia 2011 r. uchwałę nr 13/2011 w sprawie w sprawie ustalenia wysokości opłat za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości. W pkt. 1 tej uchwały ustalono opłatę za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości w wysokości potrójnej stawki ostatnio obowiązującej.

okoliczność bezsporna

II
Ocena zasadności roszczenia z wyjaśnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

1
Powództwo zawierające żądanie uchylenia uchwały nr 13/2011 jest niezasadne, a wobec tego podlega oddaleniu. 2. Analiza zarzutów sformułowanych przez powodów w odniesieniu do wymienionej uchwały wskazuje, że stanowisko powodów wynika w istocie z niezrozumienia przedmiotu uchwały i ewentualnych jej skutków. Powodowie zarzucili, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także podnieśli, że uchwała narusza interes współwłaścicieli, ponieważ nie stwarza kontroli nad wynajętymi pomieszczeniami wspólnymi nieruchomości. Powodowie wyjaśnili przy tym, że dotychczas były wynajmowane trzy pomieszczenia (suszarnie) na podstawie umowy o wynajem części wspólnej. Nadto powodowie stwierdzili, że uchwała jest niezgodna z prawem z tego powodu, że nie można bezumownie korzystać z części wspólnej nieruchomości, gdyż trzeba uzgodnić na piśmie warunki wynajmu, opisać stan techniczny wynajmowanego pomieszczenia i ustalić od jakich celów będzie to pomieszczenie wynajmowane służyło. W ocenie powodów w razie zniszczenia wynajętego pomieszczenia Wspólnota nie będzie miała podstawy prawnej do uzyskania od wynajmującego odszkodowania.

Wobec powyższego wyjaśnić należy, że przedmiotowa uchwaław żaden sposób nie dotyczy ewentualnych umów najmu dotyczących części wspólnej nieruchomości, gdyż wprost odnosi się do sytuacji bezumownego korzystania z części wspólnej nieruchomości. W tej sytuacji uchwała nie może w jakikolwiek negatywny sposób wpłynąć na ograniczenie czy też wyłączenie ochrony nad pomieszczeniami wynajmowanymi, a więc ostatecznie także nie odnosi się do interesów powodów wynikających z wynajęcia części wspólnej nieruchomości. Stąd obawa powodów dotycząca ewentualnej niemożności dochodzenia odszkodowania w związku ze szkodami dotyczącymi lokali wynajmowanych, które wchodzą w skład części wspólnej nieruchomości, nie pozostaje w żadnym związku z zakresem regulacji zawartym w uchwale, która – co zostało pokreślone na wstępie – dotyczy skutków bezumownego korzystania z nieruchomości i wysokości wynagrodzenie z tego tytułu.      Zaskarżona uchwała nie stwarza podstaw do bezumownego korzystania z nieruchomości, a wyłącznie reguluje kwestię wysokości świadczenia należnego na rzecz Wspólnoty w sytuacji zaistnienia wypadku bezumownego korzystania z tej części nieruchomości. Nie ma wobec tego uzasadnionych podstaw do formułowania zasadnego zarzutu co do niezgodności uchwały z obowiązującym prawem, skoro tego rodzaju uchwałę należy ocenić jako pozostającą w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.
3. Przedstawiając powyższe stanowisko dodać należy na marginesie, że skuteczność przedmiotowej uchwały jest w istocie ograniczona do związania zarządu Wspólnoty w zakresie żądań formułowanych w wypadku bezumownego korzystania z nieruchomości. W takiej sytuacji zarząd Wspólnoty wystąpi zatem w stosunku do zobowiązanego o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości wynikającej z pkt. 1 uchwały. Pomijając w tym miejscu mogące wyniknąć w praktyce problemy z wyliczeniem wynagrodzenia w oparciu „stawki ostatnio obowiązujące”, Sąd dodatkowo wyjaśnia, że spory wynikające z bezumownego korzystania z części wspólnej nieruchomości, a więc przykładowo dotyczące wejścia w posiadanie przez Wspólnotę części wspólnej nieruchomości, czy też uzyskania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będą mogły być w sposób wiążący rozstrzygnięte wyłącznie w postępowaniu sądowym. Oznacza to, że z faktu podjęcia zaskarżonej uchwały nie wynika wprost obowiązek zapłaty wynagrodzenia wyliczonego w oparciu o zasadę ujętą w uchwale, a konieczne będzie w toku postępowania sądowego udowodnienie zasadności roszczenia nie tylko co do zasady, ale i wysokości. Powtórzyć zatem należy, że adresatem uchwały zobowiązanym do jej wykonania jest zarząd Wspólnoty, a nie ewentualne osoby korzystające w sposób bezumowny z części wspólnej nieruchomości, których zobowiązanie może być ustalone jedynie w oparciu o przepisy prawa powszechnie obowiązującego.
4. Wobec powyższego Sąd orzekł jak w sentencji, gdyż nie zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały w następstwie powództwa wytoczonego na podstawieart. 25 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali