Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 737/14
Data wyroku: 2014-10-31 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 688 k.c.

Sygn. akt III Ca 737/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 marca 2014 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie o sygn. akt I C 1239/13 z powództwaA. R.,A. S.iP. R.przeciwko(...) Spółce Akcyjnejz siedzibą wK.o zapłatę kwot: 9.420,84 zł, 1.439,59 zł i 719,82 z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty z tytułu czynszu najmu za lokal użytkowy zasądził od strony pozwanej na rzeczA. R.kwotę 9.352,80 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 lipca 2013 roku do dnia zapłaty, na rzeczA. S.kwotę 1.427,31 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 lipca 2013 roku do dnia zapłaty oraz na rzeczP. R.kwotę 713,67 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 lipca 2013 roku do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałej części, a nadto zasądził od(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wK.solidarnie na rzeczA. R.,A. S.iP. R.kwotę 3.031 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana– (...) Spółka Akcyjnaz siedzibą wK., zaskarżając go w części, tj. w zakresie punktu 1 i zarzucając mu:

1
naruszenie prawa materialnego, tj.art. 393 § 1 k.c.polegające na jego niezastosowaniu i bezpodstawnym przyjęciu, że powodowieA. S.iP. R.posiadali legitymację procesową czynną do wytoczenia przeciwko stronie pozwanej powództwa, podczas gdy w umowie najmu zawartej w dniu 12 listopada 2001 roku pomiędzy W.(...) S.A.z siedzibą wP.jako najemcą orazA. R.iM. Z.jako wynajmującymi, zostało zawarte odmienne zastrzeżenie w rozumieniuart. 393 § 1 k.c., zgodnie z którym powodowieA. S.iP. R., jako osoby trzecie, nie mogą żądać bezpośrednio od strony pozwanej jako dłużnika spełnienia świadczenia, co jest równoznaczne z brakiem występowania po stronie powodówA. S.iP. R.legitymacji procesowej czynnej w niniejszej sprawie;

2
naruszenie przepisów postępowania, tj.art. 233 § 1 k.p.c., które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy, poprzez oparcie rozstrzygnięcia na:

a) całkowicie błędnej wykładni jednoznacznych zapisów umowy najmu i bezpodstawnym przyjęciu, że:
- zapis § 2 umowy najmu - jednoznacznie wyłączający możliwość powstania wobec strony pozwanej roszczeń osób trzecich, a w szczególności współwłaścicieli nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...), innych niż zawierających ze stroną pozwaną umowę najmu, tj.A. R.iM. Z., nie stanowi przeszkody do bezpośredniego dochodzenia należności z tytułu umowy najmu przez powodówA. S.iP. R.na drodze sądowej;
- zapis § 13 umowy najmu - jednoznacznie zastrzegający jedynie, że dłużnik ma spełnić świadczenie do rąk wskazanych osób trzecich – wskazuje, iż zgodnym zamiarem strony umowy najmu i celem przyświecającym im przy jej zawarciu było wykreowanie roszczeń o zapłatę także po stronie innych współwłaścicieli aniżeli ci, którzy wystąpili w charakterze stron umowy najmu, przy jednoczesnym zastrzeżeniu w § 2 umowy najmu, że zwarcie przedmiotowej umowy najmu nie będzie powodować powstania roszczeń osób trzecich, a w szczególności pozostałych współwłaścicieli;
b) błędnej i niepełnej ocenie przeprowadzonych w sprawie dowodów, na skutek którego to naruszenia doszło do błędnego ustalenia stanu faktycznego, polegającego na bezzasadnym przyjęciu, że w niniejszej sprawie stronie pozwanej wraz z wezwaniem do zapłaty z dnia 17 kwietnia 2013 roku doręczone zostały faktury oraz rachunki dołączone do pozwu z dnia 22 lipca 2013 roku, w sytuacji gdy powodowie nie dołączyli do pozwu ani dowodu jego doręczenia, ani nie wykazali w jakikolwiek sposób okoliczności, że do przedmiotowego wezwania do zapłaty zostały załączone kopie faktur i rachunków objętych pozwem.
W następstwie tak sformułowanych zarzutów skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego punktu 1 wyroku i oddalenie powództwA. R.,A. S.iP. R.w całości, a nadto o zasądzenie od powodów na rzecz strony pozwanej kosztów procesu, w tym także kosztów zastępstwa procesowego za obydwie instancje według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy w Łodzi zważył, co następuje.
Apelacja nie jest zasadna.
Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego.
Z niekwestionowanych przez skarżącego ustaleń faktycznych wynika, że stronami umowy najmu pomieszczeń handlowo-biurowych położonych w budynku przyul. (...)wŁ.byli po stronie wynajmującegoM. Z.iA. R., którzy w § 2 umowy wskazali, iż jej zawarcie nie będzie powodowało powstania roszczeń osób trzecich, w szczególności pozostałych współwłaścicieli, zaś ich działania nie będą odbywały się z ograniczeniem praw najemcy do korzystania z lokalu w ramach umowy. Jednocześnie w § 13 umowy strony określiły sposób regulowania czynszu i not refakturujących za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, ścieki, wywóz śmiecii dozór ruchu pojazdów, wskazując w jakim ułamku i na czyją rzecz należności te winny być płacone. Pozwany nie zaprzeczył również, iż przez blisko 10 lat taki sposób regulowania należności czynszowych był przez niego akceptowany.
Wbrew literalnemu brzmieniu zarzutów apelacyjnych, pozwany nie kwestionuje zatem zasadniczo prawidłowości poczynionych ustaleń faktycznych, które nie budziły wątpliwości, lecz dokonaną przez Sąd Rejonowy wykładnię postanowień umownych i ich ocenę prawną, w szczególności w zakresie wzajemnej relacji § 2 i 13 umowy. W tym zakresie wskazać należy, iż w uzasadnieniu Sądu pierwszej instancji prawidłowo wskazano na szczególny charakter postanowień zawartych w § 13 umowy. Nie ulega wątpliwości, iż pomimo ogólnej zasady, zgodnie z którą zawarcie umowy nie powodowało powstania roszczeń pozostałych współwłaścicieli, strony szczegółowo określiły sposób regulowania należności czynszowych, upoważniając poszczególnych współwłaścicieli do wystawiania najemcy rachunków lub faktur VAT. PowodowieA. S.iP. R., jako osoby trzecie, na rzecz których zastrzeżono świadczenie w postaci czynszu, byli zatem uprawnieni nie tylko do jego przyjęcia, lecz również do jego przymusowego dochodzenia. Podkreślić bowiem należy, iż zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną wart. 393 § 1 k.c.osoba trzecia, na rzecz której zastrzeżono spełnienie świadczenia, uprawiona jest – w braku odmiennych postanowień umownych - do żądania jego spełnienia bezpośrednio od dłużnika.
Jednocześnie nie można zgodzić się ze skarżącym w zakresie, w jakim twierdzi,iż modyfikacja ogólnej zasady zart. 393 § 1 k.c.wynika z § 2 zawartej umowy. Postanowienie to, mające charakter podstawowy i ogólny winno być bowiem interpretowane w kontekście całokształtu postanowień umownych, w tym w szczególności treści § 13 umowy oraz istniejącej pomiędzy stronami blisko dziesięcioletniej praktyki regulowania należności czynszowych, która wskazuje na samodzielność poszczególnych współwłaścicieli w wystawianiu rachunków i faktur VAT oraz ograniczenie roliA. R.do ich zbiorczego przesyłania najemcy. Trudno zaakceptować natomiast proponowaną przez skarżącego wykładnię umowy, zgodnie z którą osoby uprawnione do wystawienia rachunków, pozbawione byłyby możliwości skutecznego dochodzenia objętych nimi należności. Zarzut błędnej wykładni postanowień umownych należało zatem uznać za nieuzasadniony.
Brak było również podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia prawa materialnego, tj.art. 393 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie. Wprawdzie Sąd Rejonowy w swoim uzasadnieniu nie czynił szerszych rozważań w przedmiocie tego właśnie przepisu ustawy, nie ulega jednak wątpliwości, iż przepis ten regulował sytuację prawną powodów i znalazł zastosowanie w niniejszej sprawie.A. S.iP. R., będąc jednymi spośród współwłaścicieli nieruchomości, nie byli stroną umowy najmu. Brak jest również podstaw do twierdzenia, iż występując z pozwem dokonywali czynności zachowawczych w rozumieniuart. 209 k.c., skoro dochodzili wyłącznie czynszu w wysokości zastrzeżonej na ich konkretnie rzecz. Podstawą prawną działania każdego z powodów był więc niewątpliwie przepisart. 393 § 1 k.c.Strony umowy najmu zastrzegły bowiem spełnienie świadczenia w określonych częściach na rzecz poszczególnych współwłaścicieli, w tym również tych, którzy nie byli stroną umowy. Okoliczności rozpoznawanej sprawy nie dostarczyły natomiast podstaw do przyjęcia, iż zmodyfikowały one ogólną zasadę, zgodnie z którą osoba trzecia może żądać spełnienia świadczenia również bezpośrednio od dłużnika.
Nie ma również racji skarżący podnosząc, iż Sąd Rejonowy dokonał w niniejszej sprawy błędnej i niepełnej oceny zgromadzonych dowodów, skutkiem czego było nieprawidłowe ustalenie, że stronie pozwanej wraz z wezwaniem do zapłaty z dnia 17 kwietnia 2013 roku doręczone zostały faktury oraz rachunki dołączone do pozwu z dnia 22 lipca 2013 roku. Przede wszystkim podkreślenia wymaga fakt, iż, jak ustalono,A. R.wszystkie rachunki oraz faktury za dany miesiąc, wysyłał w imieniu każdego ze współwłaścicieli wymienionych w § 13 umowy najmu, jedną przesyłką poleconą. Wszystkie przesyłki miały zatem zbiorczy charakter i obejmowały rachunki i faktury VAT wystawione łącznie przez każdego ze współwłaścicieli, bądź przezA. R.w imieniu tychże współwłaścicieli, za dany miesiąc. To zaś oznacza, iż niewątpliwie załączone do pozwu kserokopie potwierdzenia nadania przezA. R.przesyłek na adres pozwanego w dniach 9 stycznia 2012 roku oraz 9 marca 2012 roku stanowią dowód nadania faktur VAT oraz rachunków wystawionych w dniach 4 stycznia 2012 roku oraz 5 lutego 2012 roku o numerach 6/U/12 i 18/U/11. Słusznie również Sąd Rejonowy zauważył, iż dwie pierwsze przesyłki, zawierające rachunki oraz faktury za miesiące styczeń oraz luty 2012 roku, zostały nadane w okresie, kiedy strona pozwana nadal zajmowała sporny lokal. Wobec powyższego przedłożenie przez powodów dowodów nadania tychże przesyłek w sposób dostateczny, przy braku dowodów przeciwnych ze strony pozwanego, wykazało fakt skutecznego doręczenia pozwanemu wskazanych wyżej faktu oraz rachunków. W odniesieniu natomiast do ostatniej z przesyłek, nadanej w dniu 20 marca 2012 roku, Sąd Rejonowy słusznie zauważył, iż nadanie przedmiotowej przesyłki miało miejsce już po zdaniu przez stronę pozwaną spornego lokalu, co z kolei nie pozwoliło na uznanie doręczenia rachunków i faktur z dnia 20 marca 2012 roku za skuteczne. W odniesieniu do tych zatem rachunków i faktur powstała kwestia ustalenia, czy istotnie zostały one doręczone wraz z wezwaniem do zapłaty z dnia 17 kwietnia 2013 roku wystosowanym już prawidłowo na adres siedziby spółki. W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy również w tym zakresie słusznie podniósł, iż w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do zakwestionowania prawdziwości twierdzeń powodów o tym, iż wraz z przedmiotowym wezwaniem skarżącemu zostały ponownie doręczone wszystkie faktury za okres styczeń oraz luty 2012 roku, jak i po raz pierwszy skutecznie za okres marzec 2012 roku. Jak słusznie bowiem zostało podkreślone w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia, w literaturze prawniczej przyjmuje się, iż w przypadku oświadczeń woli, które – jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie – składane są na odległość, wykazanie, iż oświadczenie woli zostało adresatowi doręczone, nastąpić może między innymi poprzez przedłożenie pocztowego dowodu nadania pisma. W sprawie niniejszej dokument taki został przez stronę powodową przedłożony i mimo, iż sam w sobie nie stanowi on dowodu doręczenia pisma adresatowi, niemniej jednak traktowany jest jako tzw. dowódprima facie, to zaś z kolei nakazuje przyjąć, iż ciężar dowodu okoliczności przeciwnej przechodzi na stronę przeciwną, która doręczeniu takiemu przeczy (Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga pierwsza, Część Ogólna, Wydanie 5, Wydawnictwo Prawnicze „Lexis Nexis” Warszawa 2003r., str. 244, numer brzegowy 1). W rozpoznawanej sprawie jednakże, poza gołosłownym zaprzeczeniem pozwanego, dowód taki nie został przeprowadzony. W konsekwencji zatem Sąd Rejonowy słusznie uznał, iż wszystkie załączone do akt niniejszej sprawy rachunki orazfaktury nr (...)zostały apelującemu doręczone, przy czym doręczeniefaktury VAT nr (...)nastąpić mogło dopiero z dniem doręczenia pozwanemu wezwania do zapłaty z dnia 17 kwietnia 2013 roku.
Z uwagi na powyższe, Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelacjęw całości jako niezasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł zgodnie z wyrażoną wart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.zasadą odpowiedzialności za wynik sporu i zasądził od pozwanej(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wK.na rzeczA. R.,A. S.iP. R.tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym kwotę 1.200 zł, której wysokość ustalono w oparciu o § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).