Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 943/11
Data wyroku: 2014-06-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Hreczańska-CholewaProtokolant Błażej Łój
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. aktIC 943/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 czerwca 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie następującym :
Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska - CholewaProtokolant Błażej Łój
po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2014 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwa(...)sp. o.o. S.K.A. weW.przeciwko GminieW.
o ustalenie

I
ustala roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność GminyW., położonej weW.przyul. (...),ul. (...)bez numeru, oznaczonej geodezyjnie jakodziałki nr (...), obrębG., obowiązującą od dnia 01.01.2010 r. na kwotę 52 080 zł;

II
zasądza od strony pozwanej GminyW.na rzecz strony powodowej(...) sp. z o.o.S.K.A. weW.kwotę 14 305,54 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 943/11

UZASADNIENIE
Strona powodowa(...) Sp. z o.o.S.K.A. z siedzibą weW.wniosła o ustalenie, że dokonana przez PrezydentaW.pismem z 30 października 2009 r. aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu usytuowanego weW.przyul. (...)w obrębiedziałek nr (...)obrębG.jest nieuzasadniona, bądź uzasadniona w innej wysokości.
W uzasadnieniu swojego żądania ( k. 15 – 19) strona powodowa podniosła, że aktualizacja opłaty rocznej nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa i stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego powodowej spółki, jest nieuzasadniona ze względu na liczne błędy, jakie popełniono przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w operacie szacunkowym, na podstawie którego dokonano aktualizacji opłaty rocznej. Strona powodowa podnosiła, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. W. (1)operat szacunkowy w dniu 09 października 2009 r. został wykonany na podstawie umowy z dnia 01.01.2009 nr(...)zawartej pomiędzy Wydziałem Mienia Komunalnego i Skarbu Państwa, a rzeczoznawcą majątkowym. Przedmiotowy operat miał określać wartość rynkową prawa własności gruntu w celu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Po przeanalizowaniu treści opinii strona powodowa zarzucała, że operat nie jest aktualny, gdyż wykonany został w dniu 09 października 2009 r., przy czym data na którą określono wartość nieruchomości to 03 lipca 2009 r. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił ograniczenia zabudowy, wynikającego z sąsiedztwa torów kolejowych. W dalszej kolejności powodowa spółka zwracała uwagę na to, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operat w październiku 2009 r. według cen z lipca 2009 r., na podstawie 2 transakcji z roku 2007, 1 transakcji z 2008 r., co oznacza, iż operat został wykonany w oparciu o nieaktualne dane. Zdaniem strony powodowej wskazany błąd ma bezpośredni wpływ na szacowaną wartość, co w sposób jednoznaczny dyskwalifikuje treść operatu szacunkowego. Błędem było również nie zastosowanie trendu czasowego wprowadzającego umniejszenie cen nieruchomości i twierdzeniem, jakoby zmiany cen na rynku nie nastąpiły na przestrzeni od 2007 do 2009 r.
W odpowiedzi na pozew pozwana GminaW.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu swojego stanowiska ( k. 84 – 82) strona pozwana wskazała, że wedle twierdzeń strony powodowej, błąd operatu szacunkowego polega na tym, że rzeczoznawca majątkowy z jednej strony stwierdza, że od połowy 2008 r. odnotowuje się tendencję spadkową cen jednostkowych gruntu we wszystkich strefach miastaW., z drugiej zaś strony, oszacowując wartość rynkową nieruchomości oblicza trend wzrostu cen nieruchomości na poziomie 0,4 % na miesiąc. GminaW.podkreśliła, że do określenia wartości współczynnika trendu czasowego rzeczoznawca posłużył się metodą regresji liniowej próbki transakcji nieruchomościami z okresu lat 2007-2009. Fakt, co podnosi rzeczoznawca majątkowy, że od połowy 2008 r. odnotowano tendencję spadkową cen jednostkowych gruntu we wszystkich strefach miastaW.zdaniem strony pozwanej nie oznacza, że w analizowanym okresie /lata 2007-2009/ tendencja ta była również spadkowa. Zresztą z tej przyczyny (spadek cen nieruchomości) rzeczoznawca sporządził korektę operatu i obniżył wartość nieruchomości o 25%, na co pozwany wyraził zgodę.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość położona weW.przyulicy (...)orazul. (...)bez numeru, oznaczona geodezyjnie jakodziałki numer (...), o powierzchni łącznej 4731 m2, obrębG., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą numer (...), stanowi własność GminyW..
(okoliczność bezsporna)
Powyższe działki, na mocy umowy z 26 lipca 2000 r. (Rep. A nr(...)) oraz z 30 sierpnia 2001 r. (Rep. A nr(...)) zostały oddane w użytkowanie wieczyste Spółdzielni(...)z siedzibą weW..
Pierwsza z wymienionych umów dotyczyła działek położonych przyul. (...)weW.o numerach:(...)wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miastaW.grunty te przeznaczone były „częściowo pod węzeł kolejowo-drogowy, częściowo pod przemysł, składy i maszyny”. Druga z umów obejmowała natomiast zabudowany grunt oznaczony geodezyjnie jakodziałki numer (...), przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego „pod komunikację, częściowo pod przemysł, składy, maszyny, bazy budowlane, zakłady produkcyjno-usługowe”. Obecnie użytkownikiem wieczystym wymienionych powyżej działek jest(...) sp. z o.o.S.K.A. z siedzibą weW..
(
    dowód: umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z 30.08.2001 r., Rep. A nr(...)k. 66-67, umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z 26.07.2000 r., Rep. A nr(...)k. 68-70, wykaz budynków i budowli k.71)
Pismem z 30 października 2009 r., doręczonym stronie powodowej 04 listopada 2009 r., PrezydentW.dokonał wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego weW.przyulicy (...), oznaczonego nr(...)obrębG.o łącznej pow. 4222 m2, obowiązującej od 2001 r. oraz opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego weW.przyul. (...), oznaczonego nr(...)obrębG., o łącznej powierzchni 509 m2, obowiązującej od 2002 r. w łącznej kwocie 13.625 zł. Jednocześnie PrezydentW.zaoferował opłatę w nowej wysokości wynoszącą 140.310 zł. Nowa opłata miała obowiązywać od 01 stycznia 2010 r. Wysokość opłaty ustalono, zachowując 3% stawkę na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. W. (1). Wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę wynosiła 4.677.000 zł.

    (dowód: wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu z 30 października 2009 r. numer(...), k. 44, zwrotne potwierdzenie odbioru wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej k. 45, informacja o wysokości oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy sporządzony przezJ. W.k. 47-65)
Pismem z 23 listopada 2009 r.(...) sp. z o.o.S.K.A. z siedzibą weW.złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej weW.przyulicy (...)oznaczona geodezyjnie jakodziałki numer (...), o powierzchni łącznej 4731 m2, obrębG., jest nieuzasadnione, bądź uzasadnione w innej wysokości. We wniosku spółka zarzuciła miedzy innymi, że stanowiący podstawę aktualizacji opłaty rocznej operat szacunkowy użytkowanej nieruchomości jest nierzetelny, a określona w nim wartość spornej nieruchomości została ustalona nieprawidłowo. Spółka zarzuciła ponadto, że operat jest nieaktualny oraz przy wycenie wartości nieruchomości biegły uwzględnił nieaktualne dane.
(dowód:wniosek o ustalenie z dnia 23 listopada 2009 r. k. 15-19)
Orzeczeniem z 02 marca 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyulicy (...), oznaczonej geodezyjnie jakodziałki numer (...), o powierzchni łącznej 4731 m2, obrębG., obowiązującą od 01 stycznia 2010 r. w kwocie 105.232,50 zł.
(dowód: orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.z 21 marca 2011 r. wraz z uzasadnieniem k. 27-28)
W dniu 17 czerwca 2011 r.(...) sp. z o.o.S.K.A. z siedzibą weW.wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.z 02 marca 2011 r. nr SKO(...), podnosząc, że zaproponowana opłata roczna jest nieuzasadniona i zawyżona.
(dowód: sprzeciw z 16.06.2011 r. k. 3-4)
Pismem z 08 sierpnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.przekazało Sądowi akta wraz ze sprzeciwem.
(dowód:pismo SKO z 08 sierpnia 2011 r. k. 2)
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej weW.przyul. (...), oznaczonej geodezyjnie jakodziałki numer (...), obrębG., według stanu i cen z 30 października 2009 r. wynosiła 1.736.000 zł. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach, dla których w dniu 30.10.2009 r. obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego dla części zespołu urbanistycznegoG.(...)– przyjęty uchwałą Rady MiejskiejW.nr(...)z dnia 14 czerwca 2007 r. Na terenach tych dopuszcza się następujące przeznaczenie: podstawowe usługi, produkcja, magazyny, handel hurtowy, obsługa pojazdów, naprawa pojazdów, obiekty do parkowania, a uzupełniająco także: zbiórka odpadów, urządzenia infrastruktury technicznej, infrastruktura drogowa.
W umowach o oddaniu przedmiotowych gruntów w użytkowanie wieczyste nie wskazano celu, w jakim te grunty zostały przekazane. Na nieruchomości tej poprzednik prawny powoda – Spółdzielnia(...)z siedzibą weW.prowadziła działalność konserwacyjną, budowlaną i remontową. Na działkach znajdował się budynek produkcyjno-warsztatowy i magazyn, stolarnia z wiatą, szlifiernia, klejarnia, magazyn. Można zatem przyjąć, że celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste była kontynuacja działalności poprzednika powoda, czyli produkcja, naprawa elementów budowlanych oraz magazynowanie komponentów.
(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościK. H. (1)k. 252-268, opinia uzupełniająca k. 319-324).
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 78 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 j.t. z późn. zm.) organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3).
W związku z powołanymi wyżej przepisami wskazać należy, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem zart. 189 k.p.c.
Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania, uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.), przy czym wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to, w chwili skutecznego wniesienia sprzeciwu, traci moc. Żądanie zawarte w pozwie nie jest bowiem skierowane na skontrolowanie indywidualnej decyzji administracyjnej, lecz zmierza do ustalenia określonej okoliczności. Postępowanie sądowe nie jest zatem kontynuacją postępowania administracyjnego, sąd prowadzi niezależne postępowanie i nie jest związany orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego. Przedmiotowe postępowanie sprowadza się w gruncie rzeczy do tego, że sąd na nowo ustala wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej) i w oparciu o te dane weryfikuje zasadność ustalonej przez organ administracyjny opłaty rocznej. Powyższe z kolei prowadzi do wniosku, że sąd nie jest związany dowodami przeprowadzonymi w postępowaniu administracyjnym i samodzielnie dokonuje ustaleń, nie wyłączając dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
W rozpoznawanej sprawie PrezydentW.wypowiedział powodowej spółce dotychczasową opłatę roczną i powołując się na wzrost wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda, zaoferował spółce opłatę w wysokości 140.310 zł rocznie począwszy od 01 stycznia 2010 r. W następstwie wniosku powoda o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu spornej nieruchomości jest zasadna w innej wysokości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości gruntowej, obowiązującą od 01 stycznia 2010 r. w kwocie 105.232,50 zł. Od orzeczenia Kolegium powód wniósł sprzeciw, co było równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego.
Zatem w niniejszej sprawie Sąd rozpoznawał powództwo o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego weW.przyul. (...)nie jest zasadna w kwocie określonej w wypowiedzeniu z 30 października 2009 r. PrezydentaW., lecz z uwagi na wartość nieruchomości aktualną na dzień dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, winna wynosić niższą kwotę.
Zgodnie z treściąart. 72 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiopłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie zart. 67, przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawową stawką opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości jest stawka 3% mająca zgodnie z art. 72 ust. 4 pkt 5 zastosowanie do wszystkich nieruchomości nieposiadających przeznaczenia określonego w pozostałych punktach cytowanego ustępu (między innymi cele mieszkalne, rolne i inne).
Znowelizowany ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianieustawy o gospodarce nieruchomościamii innych ustaw (Dz. U. z 2011 r., nr 187. poz. 1110) przepisart. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamistanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W związku z powyższym istotne dla oceny zasadności żądania powoda, a tym samym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, było ustalenie wartości spornej nieruchomości gruntowej, bowiem roczna opłata za użytkowanie wieczyste tej nieruchomości, jaka obowiązywała dotychczas, zgodnie z obowiązującymi, na dzień zawarcia umowy przepisami, stanowi 3% jej wartości.
W niniejszej sprawie przeprowadzony został dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościK. H. (2), którego zakresem objęte zostało ustalenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej wW., przyul. (...), według stanu i cen na 30 października 2009 r. Ustalenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, w świetle regulacji prawnej wynikającej zart. 278 k.p.c., wymagało wiadomości specjalnych. Opierając się na treści przedmiotowej opinii Sąd przyjął, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej –działek nr (...)obrębG., położonej przyul. (...)weW.według stanu i cen na 30 października 2009 r. wynosi 1.736.000 zł.
W ocenie Sądu Okręgowego, biegły sądowyK. H. (1), w sposób precyzyjny i szczegółowy opisał i uzasadnił zastosowaną w operacie metodę szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób logiczny dokonał doboru nieruchomości do porównania w obszarze badanego rynku – całego miastaW.(z uwagi na brak obrotu w analizowanym okresie gruntami przeznaczonymi pod aktywność gospodarczą w obrębieG.).
W ocenie Sądu, operat szacunkowy nieruchomości sporządzony został rzetelnie, odpowiada podstawowym cechom dowodu z opinii biegłego, a wnioski z niego płynące są logiczne i spójne. Wskazać trzeba nadto, że przy sporządzaniu opinii biegły uwzględnił transakcje nieruchomościami pochodzące z okresu dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej, biorąc pod uwagę transakcje (ogółem biegły wyselekcjonował 26 transakcji) mające miejsce w latach 2008 – 2011. W zleconej przez Sąd opinii rzeczoznawca uwzględnił swoje wieloletnie doświadczenie zdobyte w związku z pełnieniem funkcji biegłego sądowego oraz w sposób prawidłowy zastosował obowiązujące w zakresie wyceny nieruchomości przepisy prawa.
Odnosząc się szczegółowo do opinii wskazać trzeba, że mając na względzie cele jej sporządzenia (aktualizacja rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu) oraz ilość cen transakcyjnych zbioru porównawczego, ustalenie wartości określono podejściem porównawczym, przy odpowiednim korygowaniu cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.
Z transakcji zawartych w 2008 r. – 2011 r. biegły wytypował transakcje nieruchomościami, które poddał ocenie według kryterium podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając: ich przeznaczenie (pod zabudowę związaną z aktywnością gospodarczą), uzbrojenie, kształt, utrudnienia zabudowy i atrakcyjność (sąsiedztwo, ekspozycja, możliwości kooperacyjne). Z analizy przeprowadzonej przez biegłego wynikało, iż marginalny wpływ na cenę nieruchomości miała lokalizacja i w mniejszym stopniu sama wielkość działki. Biegły wyjaśnił, że analizowany okres charakteryzuje się, po dużych wzrostach w latach 2007-2008, spadkiem cen na rynku nieruchomości. W przypadku gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą (a takie przeznaczenie spornej nieruchomości biegły przyjął w swojej opinii) data transakcji miała również znaczący wpływ na poziom cen transakcyjnych. W związku z kryzysem, który miał miejsce pod koniec 2008 r., wedle biegłego, zauważalny jest zupełny brak transakcji w okresie około roku przed datą wyceny.
Ustalając przeznaczenie przedmiotowych gruntów, biegły miał na względzie przeznaczenie działek określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (podstawowe usługi, produkcja, magazyny, handel hurtowy, obsługa pojazdów, naprawa pojazdów, obiekty do parkowania oraz uzupełniająco – zbiórka odpadów, urządzenia infrastruktury technicznej, infrastruktura drogowa)
Biegły miał nadto na uwadze cel, na jaki sporne grunty zostały oddane w użytkowanie wieczyste, który wprawdzie nie wynikał bezpośrednio z aktów notarialnych – umów o oddanie w użytkowanie wieczyste – jednakże biorąc pod uwagę statutową działalność poprzednika prawnego powoda – Spółdzielni(...), biegły zasadnie przyjął, iż celem oddania gruntów w użytkowanie wieczyste była kontynuacja działalności poprzednika powoda, czyli produkcja, naprawa elementów budowlanych oraz magazynowanie komponentów, inaczej mówiąc – zaplecze produkcyjno-warsztatowo-biurowe firmy budowlanej.
Ustosunkowując się do zarzutów do opinii biegłego, złożonych przez stronę pozwaną, wskazać należy, iż zarzuty te sprowadzały się głownie to tego, że biegły w swojej opinii, stosując podejście porównawcze skoncentrował się na celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Tymczasem pozwany zwracał uwagę na to, że w dacie, na którą została określona wartość nieruchomości, tj. w październiku 2009 r. obowiązujące przepisy nie zwierały wymogu uwzględnienia powyższego celu. Wymóg ten został wprowadzony dopiero nowelizacją z 14 lipca 2011 r. zmieniającą § 28 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając zatem na względzie, iż zadaniem analizowanej wyceny miało być oszacowanie wartości nieruchomości w roku 2009 r., zdaniem pozwanego, kluczową sprawą było przyjęcie prawidłowych założeń uwzględniających stan nieruchomości, przeznaczenie oraz uwarunkowania prawne wyceny obowiązujące w dacie, na którą określona została wartość.
Jak wynika z uzasadnienia projektu rozporządzenia, usunięcie wątpliwości interpretacyjnych związanych z koniecznością uwzględniania przy wycenie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Biegły podkreślał, że przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste albo aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego rzeczoznawca powinien uwzględniać cel, na jaki nieruchomość ma zostać lub została oddana w użytkowanie, gdyż jest on niewątpliwie jednym z czynników kształtujących wartość tej nieruchomości. Powyższa zmiana przepisów nie ma zatem charakteru merytorycznego, na podstawie innych, ogólnych zasad wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien bowiem uwzględniać w wycenie wszystkie czynniki, które wpływają na jej wartość.
Za niezasadne należało również uznać zarzuty strony pozwanej do przedmiotowej opinii, w których GminaW.kwestionowała przyjęty przez biegłego dobór transakcji nieruchomości podobnych, zwracając uwagę na to, iż nieruchomości te położone są w większości na peryferiachW., podczas, gdy sporne grunty zlokalizowane są w bliskiej odległości od centrum miasta.
W nawiązaniu do powyższego zarzutu biegły w opinii uzupełniającej podkreślał, że 4 spośród przyjętych do porównania transakcji dotyczyły obszaruM., który położony jest w stosunkowo niewielkiej odległości od centrum miasta, natomiast pozostałe transakcje dotyczyły nieruchomości przeznaczonych pod aktywność gospodarczą, położonych w obrębieJ.,K.,K.,O.,S.,S.iZ.. Biegły zaznaczał, że spośród 40 transakcji w analizowanym okresie nie było żadnej z obszaruG., stąd nie było możliwości przyjęcia do porównania takich gruntów. Biegły wskazywał zarazem, że przy wszystkich wyselekcjonowanych przez niego transakcji, zawartych na terenieW., ceny odpowiednio zostały skorygowane przez biegłego, z uwzględnieniem zróżnicowania lokalizacji i atrakcyjności względem nieruchomości wycenianej.
Podsumowując poczynione dotychczas rozważania, zdaniem Sądu należało stwierdzić, że przyjęty przez biegłego sposób określenia celu oddania spornej nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz dobór transakcji, będący podstawą ustalenia wartości spornych gruntów był prawidłowy, a tym samym brak jest jakichkolwiek podstaw do podważenia zasadności sporządzonej opinii.
Jednocześnie wskazać należy, że Sąd nie uwzględnił wniosków opinii sporządzonej w sprawie przez biegłąE. B.. Biegła przyjęła do porównania 10 nieruchomości - niezabudowanych gruntów. Średnią cenę za metr kwadratowy, będąca podstawą dalszych obliczeń w uwzględnianiem współczynników korygujących, biegła wyprowadziła przyjmując maksymalną cenę w wysokości 1 083,79 zł/m2 i minimalną – 250 zł/m2. Pierwsza z nich dotyczyła nieruchomości o powierzchni 3 986 m2, położonej naP., druga nieruchomości o powierzchni 2 908 m2 położonej naS.. Prawie sześciokrotna różnica w uzyskanej cenie przy różnicy powierzchni ok. 1 000 m2, czyni w ocenie Sądu zasadny zarzut strony powodowej, iż biegła nie zastosowała się do wymogu uwzględnienia przy porównaniu nieruchomości podobnych. Brak jakichkolwiek danych w opinii biegłej w zakresie możliwości oceny, czy wspomniane i inne, przyjęte do porównania przez biegłą nieruchomości są podobne, uniemożliwia ocenę prawidłowości sporządzonej przez biegłą opinii. Wątpliwości te są uzasadnione nadto wobec ograniczenia się przez biegłą do wskazania, że zestawienie transakcji obejmuje umowy sprzedażygruntów niezabudowanych. Tymczasem przedmiotem opinii jestnieruchomość zabudowana i wykorzystywana w ściśle określony sposób.Zarzuty podnoszone przez stronę powodową pozostały aktualne po złożeniu przez biegłą wyjaśnień w piśmie z dnia 15.03.2013 r. Biegła podtrzymała twierdzenie, że przyjęte do porównania nieruchomości są podobne, nie uzasadniając, za wyjątkiem, dostępu do głównych szlaków komunikacyjnych, na jakich okolicznościach opiera swoje założenia. Samo odwołanie się do mechanizmów czynników korygujących, także przecież uznaniowych, uniemożliwiło przyznanie opinii charakteru pełnowartościowego dowodu i z tych okolicznościach sporządzenie opinii zlecono innemu biegłemu.
Reasumując - uwzględniając przytoczone okoliczności oraz powołane przepisy prawa Sąd stanął na stanowisku, że opinia sporządzona przez biegłego sądowegoK. H. (1)jako rzetelna, konkretna i logiczna mogła stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powodowej spółki, a w konsekwencji ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie. Sąd przyjął wnioski płynące z opinii biegłego sądowego za podstawę poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie i w punkcie I. wyroku, w oparciu o tę opinię ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...),ul. (...)bez numeru,(...), obrębG., będącą w użytkowaniu wieczystym(...) sp. z o.o.S.K.A. weW.na kwotę 1.736.000 zł, a wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie, obowiązującą od dnia 01.01.2010 r. na kwotę 52.080 zł, stanowiącą 3% wartości spornej nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku.
Rozstrzygnięcie o kosztach, zawarte w punkcie II. sentencji wyroku, oparto na treśćart. 98 § 1 k.p.c., który ustanawia zasadę, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na zasądzone od strony pozwanej na rzecz powoda koszty w wysokości 14.305,54 zł składały się koszty zastępstwa procesowego wynikające z§6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490) powiększone o kwotę 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, koszty opłaty sądowej od pozwu w wysokości 6.335 zł oraz uiszczona przez powoda i wykorzystana w całości zaliczka na opinię biegłych w łącznej kwocie 4.353,54. Pozostała zaliczka wpłacona przez stronę powodową w kwocie 2500 zł, która nie została wykorzystana, podlega natomiast zwrotowi, stosownie do 84ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.