Sąd Rejonowy w Kłodzku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 514/14
Data wyroku: 2014-12-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Karp
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa

Sygn. akt I C 514/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 grudnia 2014 r.
Sąd Rejonowy w Kłodzku, I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSR Ewa Karp
Protokolant:  Ewelina Świrta
po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2014 r. w Kłodzku
sprawy z powództwa Skarbu Państwa –P.B.
przeciwkoA. G.
o zapłatę 559,24 zł
oddala powództwo.
Sygn. akt I C 514/14

UZASADNIENIE
Strona powodowaS.wniosła o zasądzenie od pozwanegoA. G.kwoty 559,24 zł wraz z odsetkami ustawowymi r. oraz kosztami postępowania.
W uzasadnieniu wskazała, że jako administratorbudynku mieszkalnego nr (...)położonego wW.żąda od pozwanego, który jest właścicielemlokalu nr (...)w tym budynku i ma udział w wysokości(...)w nieruchomości wspólnej, zapłaty za awaryjny remont studzienki ściekowej na przyłączu, a także wykonaniu remontu zniszczonego przyłącza kanalizacji ściekowej , których łączny koszt wyniósł 2162, 28 zł, a na podstawieart. 12 ust. 2 ustawy o własności lokalipowstał po stronie pozwanego obowiązek zapłaty – zwrotu za wykonane prace kwoty proporcjonalnej do udziału pozwanego nieruchomości.W dniu 23 stycznia 2014 r. Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Kłodzku w sprawie o sygn. akt(...), wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwany złożył sprzeciw od opisanego powyżej nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wniósł o oddalenie powództwa, zaprzeczając twierdzeniom pozwu i wskazał, ze awaria nie powstała z winy pozwanego, a spowodowana została praca ciężkiego sprzętu dowożącego kruszywa na boisko. Podał, ze mieszkańcybudynku nr (...)zadeklarowali naprawę , ale nie zgodził się zarządcabudynku (...), a obciążenie kosztami mieszkańcówbudynku (...)zostało zaskarżone do nadleśnictwa.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:
W dniu 27 maja 2011 roku pozwanyA. G.nabyłlokal nr (...)wbudynku nr (...)wW.wraz z udziałem(...)części we wspólnych częściach budynku i działce, od poprzedniego właściciela strony powodowejS.
Dowód:
akt notarialny k- 6-8
Strona powodowa w dniu 21 maja 2012 roku otrzymała dwie faktury odP.A. P.na kwotę 824, 71 zł i(...), 57, 56 zł. Faktura pierwsza zawierała określenie usługi- wykonanie remontu kanalizacji ściekowej-pzryłącze do budynkuW.(...)- załamana kanalizacja do szamba.wezwała pozwaną do zapłaty pismem z dnia 13 listopada 2012 r. Pozwana odebrała wezwanie w dniu 16 listopada 2012 r., a druga dotyczyła awaryjnego remontu studzienki ściekowejW.104.
Przed otrzymaniem faktir nadleśnictwo odebrało roboty budowlane,
Dowód:
- faktury K- 9, 10
- protokół K- 11-
W dniu 28 czerwca 2012 rokuN.wystawiło fakturę na nazwisko pozwanegoA. G.na kwotę 510,01 zł wskazując w niej, ze dotyczy remontu kanalizacji i remontu awaryjnego kanalizacji.
Strona powodowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty objętej fakturą pismem z dnia 2 lipca 2012 roku r. oraz wezwaniami z dnia 23 lipca 2012 roku i 4 kwietnia 2013 roku.
Dowód:

-

wezwanie – k. 14;15, 16

faktura K- 12 ;

PozwanyA. G.i pozostali mieszkańcybudynku (...)wW.nie wyrazili zgody na zapłatę za remonty kanalizacji ponieważ w Październiku 2011 roku wraz z pracownicąN.E. C.i przedstawicielem zarządcyM. P.dokonali ustalenia, ze przyczyną awarii była praca ciężkiego sprzętu, który spowodował wyciek nieczystości na działce paniE. B.i zadeklarowali chęć dokonania dalszych ustaleń i zwrócenia się do właścicielki działki o zgodę na rozkopanie działki. Mieszkańcybudynku (...)wystosowali pismo w dniu 12 lipca 2012 roku doN., w którym zakwestionowali zasadność wymiany studzienki ściekowej oraz zdemontowanie studzienki bez ich zgody i zastąpienie jej nową.
Dowód;
- notatka K- 24
- pismo K- 25-27
- przesłuchanie pozwanego K- 47
Awaria wystąpiła poza terenem należącym doW.W.(...).Strona powodowa w chwili awarii właścicielem jednego lokalu wW.(...)i udziału w(...)we wspólnych częściach budynku.

N.nie jest zarządcą budynku i obecnie nie jest właścicielem żadnego lokalu, nie było też nim w dacie wniesienia pozwu. W budynku jest(...)lokali, jest to mała Wspólnota.
Strona powodowa nie pytała mieszkańcówbudynku (...)wW.o zgodę na remont i usuwanie awarii sieci kanalizacyjnej.
Dowód:
mapka K- 51,
protokół K- 69
W tak ustalonym stanie faktycznym Sad zważył, co następuje:
Zgodnie zart.19. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności.
Przynależność prawa własności do kilku osób rodzi w praktyce, z uwagi na nieraz sprzeczne interesy współwłaścicieli, istotne problemy związane z zarządem rzeczą wspólną. Przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumie się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten normalny tok (por. np. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 510 i n.; M. Uliasz, Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, cz. I, Mon. Praw. 2002, nr 18, s. 825). Wśród tych czynności wyróżnia się: czynności prawne, czynności faktyczne oraz czynności polegające na załatwianiu wspólnych spraw przed sądami i innymi organami, które w skrócie określa się jako czynności procesowe. Przy zarządzie chodzi więc o takie ułożenie wzajemnych stosunków pomiędzy współwłaścicielami, aby mogli oni bezkonfliktowo podejmować właściwe decyzje dotyczące wspólnej rzeczy. Przy dokonywaniu czynności zarządu obowiązuje przede wszystkim zasada woli stron, która oznacza, że o dokonaniu poszczególnych czynności dotyczących rzeczy wspólnej decydują sami współwłaściciele. W razie gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, zastosowanie znajduje zasada ingerencji sądu, która może polegać bądź na rozstrzygnięciu konkretnego sporu, bądź na ustanowieniu zarządcy (art. 203 k.c.).
Przepisart. 199 k.c.określa zasady wykonywania zarządu rzeczą wspólną przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wynika z niego, że do zbycia rzeczy oraz innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli chodzi o dokonanie zewnętrznej czynności prawnej należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wymóg zgody wszystkich oznacza, że czynność taka musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Nie budzi wątpliwości, że współwłaściciele mogą działać też przez pełnomocnika, którym może być także jeden ze współwłaścicieli, gdy zostanie upoważniony przez pozostałych do działania w ich imieniu. W razie braku zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, ustawodawca przyznaje współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę, żądanie rozstrzygnięcia przez sąd; rozstrzygnięcie sądu zastąpi brakującą zgodę części współwłaścicieli. Następuje to w postępowaniu nieprocesowym na podstawieart. 611 i n. k.p.c.Sąd, rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna więc mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli.
W przedmiotowej sprawie strona powodowa nie wykazała posiadania umocowania do działania w imieniu wszystkich współwłaścicieli ani zgody na podjęte prace remontowe i nie wystąpiła ani w roli Wspólnoty ani w roli upoważnionego pełnomocnika lub zarządcy.
Gdyby przyjąć, ze podjęte czynności należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, stron powodowa nie posiada legitymacji czynnej do wniesienia sprawy.
W przypadku przyjęcia, że czynności podjęte przez stronę powodowa należą do czynności zwykłego zarządu i przy ustaleniu braku zgody mieszkańcówbudynku (...)wW.na dokonane remonty, obowiązkiem strony powodowej było taka zgodę uzyskać lub wystąpić do Sądu w trybieart. 203 k.c., który wskazuje:
„ Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.”
Takie rozwiązanie uzasadnia przepisart. 201.k.c.wskazujący, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Mając na względzie, ze strona powodowa -S., należąca w chwili awarii do małej WspólnotyW.(...), a nie będąca właścicielem żadnego lokalu w dacie wniesienia pozwu, nie dysponowała zgodą żadnego ze współwłaścicieli rzeczy wspólnej, działała samowolnie i bez upoważnienia, powództwo należało oddalić.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną należy do właścicieli lokali, którzy w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lub w innej, później zawartej umowie mogą unormować wszystkie kwestie związane z podejmowaniem decyzji oraz dokonywaniem czynności faktycznych i prawnych, dotyczących wspólnego prawa. Poniechanie określenia sposobu zarządu przez współwłaścicieli sprawia, że - w myśl art. 18 ust. 3 powołanej ustawy - obowiązują ich zasady ustawowe, przewidziane w art. 19 i nast. u.w.l.
Do zarządu nieruchomością wspólną małej wspólnoty mają w myślart. 19u.w.l. odpowiednie zastosowanie przepisykodeksu cywilnego(art. 199-209) ikodeksu postępowania cywilnego(art. 606-608 oraz art. 611-616). Jest tak jednak tylko w sytuacji, w której właściciele lokali w takich wspólnotach nie skorzystali z możliwości przewidzianej wart. 18 ust. 1u.w.l. i nie zawarli w formie aktu notarialnego umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną (ewentualnie umowy powierzającej zarząd tą nieruchomością określonej osobie fizycznej lub prawnej).
W piśmiennictwie podkreśla się, iżustawa o własności lokaliposługuje się pojęciem zarządu w dwojakim znaczeniu, a mianowicie, w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty, oraz w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie. Podkreśla się przy tym, że zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony. Przykładowo, zgodnie zart. 18u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np.art. 14 pkt 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32au.w.l.). Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej.
Zarząd w znaczeniu podmiotowym to organ wykonawczy ułomnej osoby prawnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa. Organ ten wchodzi w skład struktury organizacyjnej wspólnoty, nie jest więc odrębnym podmiotem prawa. Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w sprawach zwykłego zarządu składa oświadczenia woli za wspólnotę (art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.), a nie w jej imieniu. Działanie zarządu jest więc w zasadzie działaniem samej wspólnoty.
Strona powodowanie nie wykazała by jej działanie było podyktowane interesem Wspólnoty ani nie wykazała by działała na podstawie uchwały lub upoważniona została zawartą z właścicielami lokali umową, co uzasadnia wydane rozstrzygniecie