Sąd Okręgowy w Warszawie
XXIV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXIV C 128/11
Data wyroku: 2014-06-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Sygn. akt XXIV C 128/11

UZASADNIENIE
Pismem z dnia 25 marca 2009 r. Agencja Nieruchomości Rolnych wW.odmówiła dokonania zmiany stawki procentowej opłaty rocznej uiszczanej przez powódkę(...) S.A.z siedzibą wG.z 3% na 1%. W uzasadnieniu Agencja Nieruchomości Rolnych wskazała, że nieruchomość gruntowa położona wW., dzielnicaW., oznaczona w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...)nie jest wykorzystywana na cele rolne, mieszkaniowe lubi realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych, jest bowiem porośnięta chwastami i młodymi drzewami, co przemawia za przyjęciem, że nie jest ona użytkowana rolniczo (k. 45).
W dniu 4 maja 2009 r. powodowa spółka złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek (zastępujący pozew w niniejszej sprawie) o ustalenie, że odmowa dokonania zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, bowiem począwszy od 1 stycznia 2009 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości powinna wynosić 45.344,85 zł przy uwzględnieniu dotychczasowej wartości tej nieruchomości w kwocie 4.534.485,09 zł oraz zastosowaniu stawki procentowej 1% tej wartości. W uzasadnieniu wniosku powódka wskazała, że od dnia 31 grudnia 2008 r. zaistniały wszystkie przesłanki do dokonania począwszy od dnia 1 stycznia 2009 r. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącejdziałkę nr (...), poprzez zmianę dotychczasowej stawki procentowej tej opłaty. W dalszej części podniosła ona, że poza rolnym charakteremdziałki nr (...), o jej wykorzystywaniu na cele rolne świadczą czynności przez nią podjęte, w szczególności prowadzenie działalności rolniczej przez dzierżawców tej działkiS. G.iP. G. (1). Na mocy umowy dzierżawy osoby te zobowiązały się do prowadzenia działalności rolniczej na prowadzonej nieruchomości. Prace wykonywane przez nie na przedmiotowej nieruchomości podjęte zostały w grudniu 2008 r., a polegały one na oznaczaniu i oczyszczaniu terenu oraz wycinki drzewek. Ponadto powodowa spółka wskazała, że o rolnym charakterze nieruchomości stanowi fakt uiszczania przez nią podatku rolnego. Według powódki okoliczności te świadczą o tym, że przed dniem 1 stycznia 2009 r. na nieruchomości rozpoczęto wykonywanie czynności o charakterze rolniczym (wniosek - k. 44-52).
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.orzeczeniem z dnia 2 sierpnia 2010 r. oddaliło powyższy wniosek powódki, z uwagi na fakt, iż nie wykazała ona, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości gruntowej (orzeczenie - k. 10-11).
Od powyższego orzeczenia powódka wniosła w ustawowym terminie sprzeciw, który został przekazany przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.tutejszemu Sądowi. W sprzeciwie tym powodowa spółka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu sprzeciwu powódka podtrzymała w całości argumentację przedstawioną we wniosku wniesionym w dniu 4 maja 2009 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.(sprzeciw - k. 3-6).
W odpowiedzi na pozew pozwana Agencja Nieruchomości Rolnych wniosła o oddalenie powództwa w zakresie żądania, iż od dnia 1 stycznia 2009 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...), położoną w obrębie(...)w dzielnicyW., wynosi 45.344,85 zł i obowiązuje według stawki 1% oraz o zasądzenie od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu strona pozwana podniosła, że w niniejszej sprawie nie można mówić o wykorzystywaniu nieruchomości na cele rolne, ani tym bardziej o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, jaki jest konieczny do wykazania w świetle art. 73 ust. 1 u.g.n. (odpowiedź na pozew - k. 95-112).
W piśmie procesowym datowanym dnia 26 kwietnia 2011 r., strona powodowa wskazała, że przepis art. 73 ust. 2 u.g.n., mówiący o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Z art. 17b ust. 2a u.g.n.r. bowiem wynika, że przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamidotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stosuje się odpowiednio jedynie w zakresie przepisów regulujących postępowanie aktualizacyjne, a więc przepisów o charakterze procesowym, tj. art. 78-81 u.g.n., a przepis art. 73 ust 2 u.g.n. stanowi podstawę materialnoprawną dla zastosowania konkretnej stawki procentowej opłaty rocznej, a więc pozostaje poza odesłaniem, o którym mowa w art. 17b ust. 2a u.g.n.r. (pismo procesowe – k. 196-203).
Ostatecznie strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość gruntowa, położona wW., dzielnicaW., oznaczona w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 0,7467 ha, jest własnością Skarbu Państwa. Działka ta została przekazana na rzecz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, której następcą prawnym jest pozwana Agencja Nieruchomości Rolnych. Strona pozwana oddała w/w nieruchomość powodowej spółce w użytkowanie wieczyste do dnia 27 września 2089 r. (okoliczności bezsporne).
W dniu 14 listopada 2008 r. w § 1 lit. a uchwały nr 65 A zarząd powodowej spółki wyraził zgodę na wydzierżawienie przez nią na cele rolne m.in.działki nr (...)(uchwała – k. 14).
Dnia 17 listopada 2008 r. pomiędzy(...) S.A.aP. G. (2)iS. G.(dzierżawca) zawarta została umowa dzierżawy gruntu rolnego oraz zlecenie regeneracji gruntów. W preambule umowy stwierdzono, że głównym przedmiotem działalności wydzierżawiającego ((...) S.A.) jest działalność deweloperska i jest on zainteresowany wydzierżawieniem gruntów na cele rolnicze do czasu rozpoczęcia na tych gruntach lub ich części inwestycji deweloperskiej. Przedmiotem tej umowy była m.in.działka nr (...)(§ 1 ust. 1 lit a. w zw. z ust. 2 umowy). Powyższa umowa została podpisana do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem możliwości jej wcześniejszego rozwiązanie przez którąkolwiek ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jednakże dla działek, na których będą uprawiane płody rolne okres wypowiedzenia i skutek rozwiązujący umowy następuje zawsze po zbiorach płodów rolnych w roku, którego dotyczy wypowiedzenie, jednak nie dłużej niż do końca roku kalendarzowego, lub wg wyboru wydzierżawiającego wcześniej za zwrotem dzierżawcy rynkowej wartości płodów rolnych na działkach będących przedmiotem wypowiedzenia (§ 2 ust. 1 i 2). W § 4 tej umowy wydzierżawiający oświadczył, że w związku z niskim stanem gospodarczym dzierżawionych działek zleca dzierżawcy zadania mające na celu przywrócenie im wysokiej kultury rolnej, które obejmują w szczególności: odgruzowanie terenu, niwelację terenu, wycinkę drzew, skarczowanie traw, spulchnienie ziemi, talerzowanie, oranie, opryskiwanie, nawożenie. Harmonogram prac rekultywacji gruntu stanowił zaś załącznik nr 2 do umowy. Za w/w prace dzierżawca przysługiwało wynagrodzenie wg stawki godzinowej wynoszącej 39 zł brutto z 1 roboczogodzinę/1 osobę, natomiast rozliczenie prac miało się odbywać w pełnych okresach miesięcznych na podstawie protokołu z wykonanych prac zaakceptowanego przez wydzierżawiającego. Ponadto dzierżawca zobowiązał się do utrzymania przedmiotu dzierżawy w należytej kulturze agrotechnicznej zgodnie w wymogami prawidłowej gospodarki właściwej dla rodzaju wydzierżawianych gruntów oraz oświadczył, że zamierza od 2008 r. rozpocząć uprawę i siew roślin zbożowych lub/i okopowych lub/i będzie zakładał użytki zielone, natomiast począwszy od 2010 r. na obszarze ok. 2 ha planuje założyć szkółkę krzewów i krzaków ozdobnych (§ 6 ust. 1-2) (umowa – k. 25-30, 20).
W dniu 4 grudnia 2008 r. rolnicyS. G.iP. G. (1)złożyli oświadczenie, że zamierzają w/w grunt wykorzystywać długoterminowo na cele rolnicze, a od 1 grudnia 2008 r. rozpoczęli prace rekultywacyjne (oświadczenie – k. 16).
Wnioskiem z dnia 19 grudnia 2008 r. powódka zwróciła się do pozwanej o uznanie, że istnieją przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości (wniosek – k. 606-608). Dnia 27 stycznia 2009 pracownicy strony pozwanej przeprowadzili lustrację nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)w obrębie(...), z której sporządzono protokół, w którym stwierdzono, że działka ta nie jest zabudowana i nie jest użytkowana rolniczo, jest gęsto porośnięta chwastami wieloletnimi oraz młodymi drzewami (protokół z lustracji – k. 118). Pismem z dnia 25 marca 2009 r. Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych odmówił uwzględnienia wniosku powódki. W dniu 28 kwietnia 2009 r. strona powodowa zwróciła się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o uznanie, że istnieją przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w gruntu z dotychczasowych 3% na 1%. Orzeczeniem z dnia 2 sierpnia 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło ten wniosek (okoliczności bezsporne, orzeczenie – k. 10).
W okresie od stycznia 2009 r. do stycznia 2010 r.S. G.iP. G. (1)składali powódce protokoły z wykonywanych prac na przedmiotowej działce zgodnie z § 4 ust. 5 umowy dzierżawy. W protokołach tych określali oni wykonywane przez nich ówcześnie prace na działce będącej przedmiotem umowy dzierżawy. Pracami tymi były m.in.: ustalenie położenia i wyznaczenie działek, ustalenie nielegalnych składowisk gruzu, inwentaryzacja drzewek i krzewów podlegających wycince, wycinka krzewów i drzewek, rozdrabnianie gałęzi, opryskiwanie, wykaszanie, bronowanie, włókowanie, talerzowanie, oranie. Działka ta nie została w tym okresie obsiana (protokoły prac – k. 17-19, 154-163, zeznania świadków:S. G.– k. 246-247,P. G. (1)– k. 247).
Dnia 2 kwietnia 2009 r. podpisanoaneks nr (...)do umowy zawartej w dniu 1 kwietnia 2009 r. pomiędzy powódką a(...) sp. z o.o., na podstawie którego(...) S.A.powierzył(...) sp. z o.o., a(...) sp. z o.o.zobowiązała się do świadczenia na rzecz(...) S.A.usług w zakresie sprawowania kontroli i przyjmowania prac wykonanych przez dzierżawcę (S. G.iP. G. (1)), na gruntach będących własnością(...) S.A.wM.W., polegających na regeneracji i utrzymaniu tych gruntów w dobrym stanie inwestycyjnym (umowa wraz z aneksem – k. 165-170).
Dnia 10 grudnia 2009 r. na zlecenie powódkiOśrodek (...)sporządził opracowanie dotyczące aktualnego stanu zagospodarowania nieruchomości rolnych położonych wD.-W.m. st.W.. Z opracowania tego wynika, że działka onumerze ewidencyjnym (...)na początku grudnia 2009 r. stanowiła rozłóg pola zagospodarowany o wyrównanej powierzchni, stanowiła ugór uprawiany (opracowanie – k. 171-175).
Decyzją nr (...)z dnia 12 października 2010 r. Prezydent m. st.W.zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia inwestorowi(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW., na budowę kanalizacji ściekowej sanitarnej m.in. nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...)w dzielnicyW.wW.(decyzja – k. 226-227).(...) Sp. z o.o.jest spółką, w której wszystkie udziały posiada(...) S.A.Spółka ta została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 25 czerwca 2006 r., a utworzona ona została na czas oznaczony najpóźniej do dnia 31 grudnia 2014 r., natomiast jednym z przedmiotów jej działalności są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (odpis KRS – k. 295-302).
Na przełomie lat 2010/2011, na wydzierżawianej przezS. G.iP. G. (1)nieruchomości zaczęła się budowa budynków mieszkalnych (zeznania świadków:S. G.– k. 246-247,P. G. (1)– k. 247).
W lipcu 2011 r.(...) sp. z o.o.wykonała na zlecenie powódki Kartę informacyjną przedsięwzięcia polegającego na realizacji zespołu zabudowy mieszkalno-usługowej na działkach nr ew.(...)w rejonieul. (...)na terenieD.W.m. st.W.. Z opracowania tego wynika, że realizacja tego przedsięwzięcia została przewidziana na okres 2010-2014, natomiast w chwili sporządzania opracowania (lipiec 2011 r.) teren planowanej inwestycji (w tymdziałka nr (...)) stanowi nieużytek rolny, nie ma na niej żadnych krzewów, jest natomiast niska roślinność trawiasta (karta informacyjna – k. 304-330).
Obecnie na terenie przedmiotowej działki posadowione są budynki mieszkalne (okoliczność bezsporna, zdjęcia – k. 603-605). Agencja Nieruchomości Rolnych zmieniła z dniem 1 stycznia 2013 r. stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dotychczasowej 3% na 1% dla nieruchomości oznaczonej w ewidencji jakodziałka (...)z obrębu(...), z uwagi na fakt wykorzystywania jej na cele mieszkaniowe (zawiadomienie – k. 602).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Treść większości z dokumentów złożonych do akt sprawy Sąd uznał za wiarygodne.
Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadkówS. G.iP. G. (1), których zeznania się wzajemnie uzupełniały i były zbieżne z treścią dokumentów złożonych do akt niniejszej sprawy, w szczególności w zakresie końcowego rezultatu tych prac.
Sąd nie uznał za wiarygodne zdjęć z kart 176-191 w zakresie w jakim miałyby one stanowić dowód na to, że na w/w działce prowadzone są uprawy. Na zdjęciach tych utrwalona została m.in. uprawa roślin oleistych, która to uprawa nie mogła być prowadzona na działce za którą powódka domaga się obniżenia stawki procentowej z tytułu opłaty rocznej za jej użytkowanie wieczyste, bowiem jak zeznałS. G., rolnik wydzierżawiający tę działkę, nigdy nie została on obsiana, a więc tym samym niemożliwe było, aby wyrosły na niej rośliny oleiste. Ponadto zauważenia wymaga fakt, że strona powodowa złożyła do akt sprawy sporządzony przezOśrodek (...)stan zagospodarowania nieruchomości rolnych położonych wD.-W.m. st.W.z dnia 10 grudnia 2009 r., który jest niekompletny. Brakuje w nim bowiem stron zawierających zdjęcia o nr(...)które obrazowałyby standziałki nr (...)na przełomie listopada/grudnia 2009 r.
Sąd nie wziął pod uwagę przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy polisy ubezpieczeniowej z dnia 30 sierpnia 2010 r. bowiem nie wynika z niej, że ubezpieczenie upraw od gradobicia stanowiące przedmiot umowy ubezpieczenia dotyczyło upraw rzekomo prowadzonych na działce o nr ewidencyjnym 7/46.
Sąd Okręgowy, zważył co następuje:
Właścicielem nieruchomości gruntowej, położonej wW., dzielnicaW., oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 0,7467 ha, której dotyczy wysokość stawki procentowej opłaty od użytkowania wieczystego będącej przedmiotem niniejszego postępowania, jest Skarb Państwa. Nieruchomość ta weszła wskład (...)Skarbu Państwa na mocy ostatecznej decyzji Wojewody(...)nr(...)z dnia 8 marca 1998 r., która przekazała działkę o aktualnym nr ewidencyjnym(...)na rzecz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Powyższa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste powodowejspółce (...) S.A.z siedzibą wG.. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione do dnia 27 września 2089 r.
Zgodnie zart. 18 ust. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego(Dz. U. z 2003 r., Nr 64, poz. 592 z późn. zm.) z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, tj. 16 lipca 2013 r., Agencja Nieruchomości Rolnych (pozwana w niniejszej sprawie) stała się następcą prawnym Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2012 r., poz. 1187 tekst jedn.), dalej u.g.n.r., stanowi, że Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnych na zasadach określonych w ustawie. Zasady gospodarowania obejmują na mocy art. 2 ust. 1 pkt 2 u.g.n.r. mienie znajdujące się w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych i prawnych.
Na podstawieart. 238 k.c.użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Wynika więc z tego, że powodowa spółka jako użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości zobowiązana jest do okresowego spełniania świadczeń z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
W odniesieniu do nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa właściwą do ustalenia nowej albo zmiany dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest, zgodnie z art. 17b ust. 2a u.g.n.r., Agencja Nieruchomości Rolnych. W myśl zaś art. 17b ust. 1 u.g.n.r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w odniesieniu do nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, z zastrzeżeniem ust. 2, wykorzystywanych na cele obronności państwa w tym ochrony przeciwpożarowej 0,1 % (pkt 1), na cele rolne 1% (pkt 2), na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1% (pkt 2a), na inne cele 3% (pkt 3), wartości nieruchomości ustalonej w sposób określony w art. 30 ust. 1, z tym że wartość gruntu rolnego można ustalić w sposób określony w art. 30 ust. 2.
Zgodnie z art. 17b ust. 2a u.g.n.r., Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych zawiadamia użytkownika wieczystego o ustaleniu nowej albo o zmianie wysokości opłaty rocznej, zaś do obu tych zawiadomień stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.
Przepisami o gospodarce nieruchomościami, do których odsyła art. 17b ust. 2a u.g.n.r., są art. 73 ust. 2 w zw. zart. 78-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 tekst jedn.), dalej u.g.n. W myśl art. 73 ust. 2 u.g.n. jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosowanie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony wart. 78-81.
Zdaniem powodowej spółki nieruchomość gruntowa o nr ewidencyjnym 7/46 począwszy od 2008 r. wykorzystywana była na cele rolne, co skutkować powinno ustaleniem stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu na poziomie 1%, począwszy od dnia 1 stycznia 2009 r.
Z twierdzeniem tym nie sposób się jednak zgodzić. Na początek wskazać należy, że aby możliwe było ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej przedmiotowej nieruchomości w wysokości 1 %, to zgodnie z art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r. powinna ona być wykorzystywana na cele rolne. Aby rozstrzygnąć, czy nieruchomość ta była na takie cele wykorzystywana niezbędne jest poddanie analizie ustawowego zwrotu „wykorzystywania na cele rolne”, który to zwrot nie doczekał się w u.g.n.r. definicji legalnej. W świetle wykładni literalnej art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r., przesłanką której spełnienie decyduje o wysokości stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest cel na jaki wykorzystywana jest ta nieruchomość, w niniejszej prawie zaś jest to cel rolny. Zgodnie z potocznym, utrwalonym znaczeniem tych słów należy przez nie rozumieć takie używanie nieruchomości i korzystanie z niej, które odpowiada zamierzeniu co do wykorzystania nieruchomości albo prowadzi do jego realizacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I CSK 98/10, LEX nr 724986). Wynika z tego, że chodzi tutaj o faktyczne, rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości na cele rolne, nie zaś o jedynie hipotetyczną możliwość wykorzystania nieruchomości na ten cel. Dlatego też dla ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste na poziomie 1%, nie ma znaczenia czy nieruchomość jest nieruchomością rolną, o której mowa wart. 461k.c., bowiem zgodnie z tym przepisem za nieruchomość rolną może być uznana również nieruchomość, która jedynie potencjalnie może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. W wyżej wzmiankowanym wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że preferencyjną stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości uzasadnia rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości – w znaczeniu wynikającym z brzmienia przepisu art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r. – oddanej w użytkowanie wieczyste na cel uznany przez ustawodawcę za zasługujący na wsparcie. Dlatego też uznać należy, że aby nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, a przez to cel rolny mógł być faktycznie, a nie tylko hipotetycznie, zrealizowany potrzebne są do tego długofalowe działania związane nie tylko z rekultywacją gruntów, ale także z uprawą prowadzącą do uzyskania pożytków rolnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2012 r., sygn. akt I ACa 301/12, LEX nr 1289806).
Z całości materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, że przedmiotowa nieruchomości nie tylko nie była wykorzystywana na cele rolne, ale, w ocenie Sądu, zamiarem powodowej spółki nie było nawet wykorzystywanie jej na cele rolne przez dłuższy czas. Rozciągnięcie w czasie realizacji celu rolnego wynika z samej istoty użytkowania wieczystego, jako umowy zawieranej na co najmniej 40 lat, z zasady jednak na lat 99 (art. 236 § 1 k.c.). Wskazać należy jednak, że nie chodzi tutaj o to, aby zamiarem użytkownika wieczystego było wykorzystywanie nieruchomości na cele rolne do końca trwania umowy użytkowania wieczystego, ale przez dłuższy czas wynikający ze specyfiki prowadzonej działalności rolnej, która rozciągnięta jest w czasie i obejmuje m.in. rekultywację terenu, siew, zebranie plonów. Powyższe ustalenie poczynione przez Sąd w niniejszej sprawie dotyczące niewykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na cele rolne wynika z szeregu okoliczności.
Po pierwsze, stwierdzić należy, że umowa dzierżawy zawarta pomiędzy powodową spółką a rolnikamiS. G.iP. G. (1)zawarta w dniu 17 listopada 2008 r., już w preambule stanowiła, że głównym przedmiotem działalności wydzierżawiającego (tj. powódki) jest działalność deweloperska, co jednak nie przesądza jeszcze o tym, że nie mogła ona prowadzić działalności rolnej. Jednakże już kolejne postanowienie preambuły wskazuje na to, że powodowa spółka zainteresowana jest wydzierżawieniem nieruchomości na cele rolnicze do czasu rozpoczęcia na tych gruntach lub ich części inwestycji deweloperskiej. Zgodnie z § 6 ust. 2 umowy dzierżawca zobowiązał się począwszy od 2008 r. do rozpoczęcia uprawy i siewu roślin zbożowych lub/i okopowych lub/i do zakładania użytków zielonych, a od 2010 r. na obszarze 2 ha planuje założyć szkółkę krzewów i krzaków ozdobnych. Powyższa umowa została zawarta na okres do dnia 31 grudnia 2018, z zastrzeżeniem możliwości jej rozwiązania przez którąkolwiek ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (§2). Ponadto jej rozwiązanie było możliwe również wtedy kiedy z określonego terenu nie zebrano jeszcze plonów (§2). Stwierdzić należy, że ani w 2008, ani w 2009 r. nieruchomość ta nie była wykorzystywana na cele rolne. W latach 2008-2009 rolnicy dzierżawiący działkę o nr ewidencyjnym 7/46, przeprowadzili na niej jedynie prace rekultywacyjne polegające na wycince drzew i krzewów, wykoszeniu traw, bronowaniu, talerzowaniu i orce. W okresie tym działka ta nie została obsiana, co jednoznacznie stwierdził na rozprawie w dniu 6 lipca 2011 r., świadekS. G., który wydzierżawiał tę nieruchomość od powódki. Jeżeli zaś nie została ona obsiana, to tym bardziej niemożliwe było uzyskanie i zebranie z niej jakichkolwiek plonów, co mogłoby stanowić podstawą do przyjęcia, że cel rolny, na który została wykorzystana nieruchomość jest realizowany.
Po drugie, za brakiem zamiaru po stronie powodowej spółki na wykorzystanie nieruchomości na cele rolne, przemawia fakt, że już 25 czerwca 2007 r. (a więc na ponad rok przed podpisaniem wzmiankowanej umowy dzierżawy) została zarejestrowanaspółka (...) Sp. z o.o., której jedynym udziałowcem jest powódka. Przedmiotem działalności(...) Sp. z o.o.jest m.in. realizacja projektów budowlanych. Decyzją Prezydenta(...)W.nr 309/(...)/10 z dnia 12 października 2010 r. uzyskała ona pozwolenie na budowę kanalizacji ściekowej sanitarnej nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...)wD.W.wW.. Wynika z powyższego, że zamiarem powodowej spółki nie było wykorzystanie przedmiotowej nieruchomości na cele role zgodnie z art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r., ale na cele związane z budownictwem mieszkaniowym. Jeżeli rzeczywistym zamiarem powódki byłoby wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości na cele rolne, wtedy za zupełnie nieracjonalne należałoby uznać jej starania o otrzymanie pozwolenie na w/w budową, o które musiała odpowiednio wcześniej wystąpić. Nie sposób uznać, że przy zawieraniu przywoływanej już umowy dzierżawy zamiarem powodowej spółki było wykorzystywanie nieruchomości na cele rolne, kiedy wcześniej stała się jedynym udziałowcem spółki, która na terenie będącym przedmiotem umowy dzierżawy ostatecznie do końca 2014 r. planowała zrealizować przedsięwzięcie budowlane. Podobne wnioski wysnuć można poddając analizie aneks do umowy zawartej w dniu 1 kwietnia 2009 r. pomiędzy powódką a(...) sp. z o.o.Na jego podstawie(...) sp. z o.o.zobowiązała się do świadczenia na rzecz powódki usług w zakresie sprawowania kontroli i przyjmowania prac wykonanych przez dzierżawcę (S. G.iP. G. (1)), na gruntach będących własnością(...) S.A.wM.W., polegających na regeneracji i utrzymaniu tych gruntów w dobrym stanie inwestycyjnym. W ocenie Sądu jeżeli rzeczywistym zamiarem powódki było przeznaczenie przedmiotowej działki na cele rolne odniesienie do tego powinno znaleźć się w tymże aneksie. Zamiast tego mowa jest w nim o utrzymaniu gruntów w dobrym stanie inwestycyjnym niewątpliwie dotyczącym inwestycji budowlanych mających mieć miejsce na tym terenie.
Po trzecie, po uzyskaniu stosownego pozwolenia, pod koniec 2010 r., na nieruchomości rozpoczęły się roboty budowlane. Wynika z powyższego, że od momentu podpisania umowy dzierżawy do chwili rozpoczęci w/w robót minęły dwa lata, przez który to czas nieruchomość na nie była wykorzystywania na cele rolne, a jedynie była przystosowywana do prowadzenia na niej działalności rolnej. Stwierdzić należy, że o ile działanie podejmowane na przedmiotowej nieruchomości przez rolnikówS. G.iP. G. (1)miały charakter rekultywacyjny, to jednocześnie i to z większym prawdopodobieństwem miały one służyć powódce do przygotowania terenu na cele związane z budownictwem mieszkaniowym. Twierdzenie to, wynika przede wszystkim z faktu, że po oczyszczeniu terenu z drzewek i krzewów a jeszcze przed jego obsianiem, na nieruchomość weszły ekipy budowlane. Co więcej, wynika to również z tego, że za przeprowadzane działanie polegające na rekultywacji terenu, a więc tym samym na uporządkowaniu go, wycince drzew, krzewów, wykoszeniu, wzmiankowani wyżej rolnicy od powodowej spółki otrzymywali comiesięczne wynagrodzenie, z czego można wysnuć przypuszczenie, że być może zamiarem powódki było ewentualne zawoalowanie pod postacią umowy dzierżawy drugiej umowy polegającej na przystosowaniu gruntu do rozpoczęcia na nim prac budowlanych. Ponadto, jeżeli hipotetycznie przyjąć, że przez okres dwóch lat, przez któryS.iP. G. (1)dzierżawili od powódki nieruchomość, zdołaliby oni zebrać z niej plony, to nie sposób uznać ten czas za wystarczający do przyjęcia, że nieruchomość była wykorzystywana na cele rolne w sposób długotrwały, wynikający z istoty użytkowania wieczystego.
Trwałość zmiany sposobu korzystania z nieruchomości warunkująca możliwość zmiany stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste wynika wprost z art. 73 ust. 2 u.g.n., do którego odsyła art. 17b ust. 2a u.g.n.r. W ocenie Sądu, twierdzenia strony powodowej jakoby przymiot „trwałości” zmiany sposobu korzystania z nieruchomości nie miał zastosowania w niniejszej sprawie jest błędny i przeczy zarówno przepisom w/w ustaw, jak i samemu ratio legis przepisów umożliwiających obniżenie wysokości stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste w przypadku gdy nieruchomość wykorzystywana jest na cel uznany przez ustawodawcę za zasługujący na wsparcie, tj. w niniejszej sprawie na cel rolny. O „trwałości” możemy mówić wtedy jeżeli z całokształtu okoliczności danej sprawy z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na określony cel nie ulegnie zmianie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r., sygn. akt IV CSK 333/11, OSCN nr 11/2012 poz. 132). Ponadto w uzasadnieniu innego wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n., może decydować także stopień intensyfikacji eksploatacji nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV CSK 157/09, OSCN nr 11/2010 poz. 152). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, uznać należy, że działania podjęte na przedmiotowym gruncie przezS. G.iP. G. (1), polegające na przeprowadzeniu prac porządkowych, wycince drzewek i krzewów oraz skoszeniu trawy i zaoraniu ziemi, nie osiągnęły takiego stopnia intensyfikacji eksploatacji, który pozwoliłby uznać, że działka ta została wykorzystana na cele rolne. W szczególności na działce tej nie rozpoczęto uprawy i siewu roślin zbożowych lub/i okopowych oraz nie założono użytków zielonych, co miało rozpocząć się już w 2008 r. zgodnie z § 6 umowy dzierżawy łączącej powódkę z w/w rolnikami. Działania przeprowadzone przez w/w osoby nie pozwalają na stwierdzenie, że na ich skutek nastąpiła, wymagana przez art. 17b ust. 2a u.g.n.r. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n. trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana.
Z powyższej argumentacji wynika, że przypuszczalnym zamiarem powodowej spółki nie było wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości na cele rolne, ale chęć uiszczania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste według korzystniejszej stawki procentowej, tj. 1% zamiast 3%. Dlatego też, uznać należy, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania w okresie od końca 2008 do końca 2010 r. nie była wykorzystywana na cele rolne, w rozumieniu art. 17b ust. 1 pkt 2 u.g.n.r., a tym samym opłata roczna ponoszona przez powódkę z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powinna zostać ustalona według stawki procentowej wynoszącej 3%, jako stawki właściwej dla nieruchomości wykorzystywanych na „inne cele” zgodnie z art. 17b ust. 1 pkt 3 u.g.n.r.
Zupełnie na marginesie wskazać należy, że nietrafny jest argument strony powodowej, że o wykorzystywaniu na cele rolne w/w nieruchomości przemawia fakt, iż odprowadzała ona od niej podatek rolny. Wskazać należy, że zgodnie zart. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym(Dz. U. z 1984 r., Nr 52, poz. 268 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Wynika z powyższego, że o odprowadzaniu podatku rolnego od nieruchomości można mówić po spełnieniu przez grunt warunków „formalnych” (sklasyfikowanie gruntu w odpowiedniej ewidencji), a nie „materialnych” (wykorzystywanie gruntu na określony cel) jak ma to miejsce w przypadku określania wysokości stawki procentowej opłaty uiszczanej z tytułu użytkowania wieczystego. Dlatego też opodatkowanie podatkiem rolnym nie przesądza jednoznacznie o tym, że grunt ten jest wykorzystywany na cele rolne w rozumieniu art. 17b ust. 1 u.g.n.r.
Również uzyskanie przez rolnikówS. G.iP. G. (1)„dopłat unijnych” nie przesądza o tym, że nieruchomość przez nich dzierżawiona była wykorzystywana na cele rolne. Zgodnie zart. 7 ust. 1 ustawy z dnia 26 stycznia 2007 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego(Dz.U. z 2007 r., Nr 35, poz. 217 z późn. zm.) rolnikowi przysługuje jednolita płatność obszarowa do będącej w jego posiadaniu w dniu 31 maja roku, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności, powierzchni gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, kwalifikujących się do objęcia tą płatnością zgodnie z art. 124 ust. 2 akapit pierwszy rozporządzenia nr 73/2009, jeżeli: posiada w tym dniu działki rolne o łącznej powierzchni nie mniejszej niż określona dla Rzeczypospolitej Polskiej w załączniku nr VII do rozporządzenia nr 1121/2009, z tym że w przypadku zagajników o krótkiej rotacji działka rolna powinna obejmować jednolitą gatunkowo uprawę o powierzchni co najmniej 0,1 ha (pkt 1); wszystkie grunty rolne są utrzymywane zgodnie z normami przez cały rok kalendarzowy, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności (pkt 2); przestrzega wymogów przez cały rok kalendarzowy, w którym został złożony wniosek o przyznanie tej płatności (pkt 2a); został mu nadany numer identyfikacyjny w trybie przepisów o krajowym systemie ewidencji producentów, ewidencji gospodarstw rolnych oraz ewidencji wniosków o przyznanie płatności (pkt 3). Natomiast w myśl art. 124 ust. 2 akapit pierwszy Rozporządzenia Rady (WE) NR 73/2009 z dnia 19 stycznia 2009 r. ustanawiające wspólne zasady dla systemów wsparcia bezpośredniego dla rolników w ramach wspólnej polityki rolnej i ustanawiające określone systemy wsparcia dla rolników, zmieniające rozporządzenia (WE) nr 1290/2005, (WE) nr 247/2006, (WE) nr 378/2007 oraz uchylające rozporządzenie (WE) nr 1782/2003 (Dz.U.UE L z dnia 31 stycznia 2009 r.) do celów przyznania płatności w ramach systemu jednolitej płatności obszarowej kwalifikują się wszystkie działki rolne spełniające kryteria przewidziane wust. 1oraz działki rolne obsadzone zagajnikami o krótkiej rotacji (kod CN ex(...)). Ust. 1 art. 124 stanowi, że powierzchnia użytków rolnych nowego państwa członkowskiego objętego systemem jednolitej płatności obszarowej stanowi część jego wykorzystywanej powierzchni użytków rolnych utrzymaną w dobrej kulturze rolnej bez względu na to, czy są one wykorzystywane do produkcji, oraz, w stosownych przypadkach, dostosowaną zgodnie z obiektywnymi i niedyskryminacynymi kryteriami ustanowionymi przez to nowe państwo członkowskie po zatwierdzeniu przez Komisję. Zatem z analizy w/w przepisów wynika, że przyznanie przedmiotowej płatności nie jest uzależnione od wykorzystywania nieruchomości na cele rolne, od czego uzależniona jest wysokość stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Mając powyższe na uwadze, wniosek użytkownika wieczystego, zastępujący pozew, nie zasługiwał na uwzględnienie i dlatego podlegał oddaleniu w całości. Z uwagi na to Sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku.
Rozstrzygając o kosztach niniejszego postępowania sąd miał na uwadze fakt, że strona powodowa przegrała sprawę w całości, wobec tego w świetleart. 98 k.p.c., obowiązana jest ona zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). W skład tych kosztów weszły koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł, ustalone na podstawie § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat i czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Dlatego też orzeczono jak w pkt 2 wyroku.