Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 2606/13
Data wyroku: 2014-04-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Cholewa-Kuchta, Anna Nowak, Katarzyna Serafin-Tabor
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 58 k.c.

Sygnatura akt II Ca 2606/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 kwietnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Agnieszka Cholewa-Kuchta

Sędziowie:

SO Anna Nowak (spr.)
SO Katarzyna Serafin-Tabor

Protokolant:

starszy protokolant Marta Podsiadło

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2014r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy(...)K.
przeciwkoM. P.,K. P.,R. P.iM. S.
o eksmisję
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Podgórza w Krakowie
z dnia 17 października 2013r., sygnatura akt I C 2868/13/P
oddala apelację.

UZASADNIENIE
Strona powodowa Gmina(...)K.wniosła o nakazanie pozwanymM. S.,K. P.,M. P.oraz małoletniej córceK.iM. R.P., opuszczenie i opróżnienie z rzeczylokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przyul. (...)wK.oraz wydanie go stronie powodowej oraz o zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu żądania strona powodowa wskazała, że jest właścicielem wskazanego lokalu a jego najemcą był pozwanyM. S.na podstawie umowy najmu, którą strona powodowa wypowiedziała mu pismem z dnia 18 czerwca 2012 r. ze względu na to, że bez zgody i wiedzy wynajmującego udostępnił on lokal osobom trzecim tj.M. P.,K. P.ich małoletniej córceR. P.. Pomimo tego wszyscy pozwani w dalszym ciągu zajmują sporny lokal.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa.M. S.podniósł, że od zawsze podnajmował jeden pokój w przedmiotowym lokalu, ponieważ nie był w stanie samodzielnie opłacić czynszu a administracja wiedziała o tej sytuacji.
Sąd pierwszej instancji przyjął za bezsporne, że powodowa gmina jest właścicielemlokalu nr (...)przyul. (...)wK., a lokal ten od ponad 20 lat zajmujeM. S.na podstawie kolejnych umów najmu.
W pozostałym zakresie Sąd Rejonowy ustalił, że zgodnie z § 2 ust. 4 umowy najmu w brzmieniu nadanym aneksem z dnia 4 kwietnia 2010 r., najemca w chwili zawarcia umowy najmu miał złożyć wynajmującemu oświadczenie o ilości osób, które będą zamieszkiwać w lokalu oraz został zobowiązany do bieżącego informowania wynajmującego o zmianie ilości tych osób. Oświadczeniem złożonym na formularzu 8 września 2010 r.M. S.poinformował wynajmującego, że w zajętym lokalu zamieszkuje takżeK. P.iM. P.jako dalsza rodzina. Analogiczne oświadczenie zostało złożone 5 stycznia 2011 r., 5 stycznia 2012 r. i 5 stycznia 2013 r. W dniu 10 stycznia 2010 r.M. P.iK. P.zostali zameldowani w lokalu na pobyt czasowy do 10 stycznia 2015 r. Nadto Sąd ustalił, że pozwanyM. S.od początku trwania najmu podnajmował lokal osobom trzecim w przekonaniu, że nie wymaga tego umowa najmu i każdorazowo o tym fakcie informację przekazywał administratorowi budynku, co znajdowało wyraz z wysokości należności ustalanych za zajmowanie lokalu zależnie o liczby osób zajmujących lokal i skutkowało informacją, że może w lokalu mieszkać kto chce, byleby czynsz był opłacany. Z powodu zaległości płatniczych w uiszczaniu należności, pozwany podpisał z wynajmującym ugodę co do zaległości obejmujących okres do 2009-2010 r. a w 2012 r. z powodu problemów z pracą pozwanegoK. P.i kolejnych zaległości w płatnościach czynszu starał się o zawarcie ugody obejmującej kolejny okres, jednakże wynajmujący uznał tym razem, że przeszkodą w zawarciu ugody jest brak zgody na zajmowanie lokalu przez osoby trzecie. Pozwany złożył wniosek o zgodę na zajmowanie lokalu przezM. P.iK. P., na co wynajmujący nie wyraził zgody, a pismem z dnia 18 czerwca 2012 r. wypowiedział najem z powodu użyczania lokalu osobom trzecim od 20 lat bez zgody wynajmującego.
Sąd Rejonowy dokonał ponadto ustaleń związanych z sytuacją finansową i rodzinną pozwanych. Ustalił, żeM. S.ma 64 lata, cierpi na bóle kręgosłupa, artretyzm, zapalenie stawów kolanowych, biodrowych, wypadanie dysku. Utrzymuje się z zasiłku 529 zł miesięcznie z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej wK., a uprzednio posiadał prawo do renty czasowej. Sąd ustalił także, że pozwany posiada nieruchomość rolną wM., na której znajduje się altanka, gdzie pozwany przebywa w sezonie letnim, albowiem altanka nie jest wyposażona w ogrzewanie. Pozwany hoduje tam 15 kur i 30 gołębi, dla których wodę przynosi od sąsiada. Do wynajmowanego lokalu wraca na noc i sypia na leżaku w kuchni. Za podnajmowanie jedynego pokoju w tym lokalu otrzymuje odM. P.iK. P.200 zł miesięcznie, pozostałą cześć czynszu 200 zł z opłatami za media uiszczają pozwani.
Z kolei pozwanyK. P.ma 34 lata, wykształcenie podstawowe z przyuczeniem do zawodu stolarza i jest osobą zdrową. Prowadzi wspólne gospodarstwo domowe z żonąM.i ma na utrzymaniu małoletnią córkęR. P.. Aktualnie pracuje dorywczo przy pracach budowlanych z wynagrodzeniem około 500 zł miesięcznie. W 2012 r. osiągnął dochód 2.567,90 zł. PozwanaM. P.ma lat 28, z zawodu jest kucharzem małej gastronomii, pracuje jako sprzedawca z wynagrodzeniem 700 zł miesięcznie i w 2012r. osiągnęła dochód 11.371,12 zł.
Na podstawie tych ustaleń Sąd Rejonowy przyjął, że roszczenie strony powodowej nie zasługiwało na uwzględnienie, ponieważ wypowiedzenie stosunku najmu dokonane przez stronę powodową Sąd uznał za czynność prawną nieważną, jako sprzeczną z zasadami współżycia społecznego: uczciwości, sprawiedliwości, opieki nad osobami starszymi i niepełnosprawnymi (art. 58 § 2 k.c.). Podkreślił, że wynajmujący od 20 lat ma świadomość podnajmowania lokalu przezM. S.osobom trzecim i dopokąd czynsz najmu był regularnie pokrywany, sytuacja ta nie budziła żadnych zastrzeżeń wynajmującego, także wówczas, gdy w lokalu zamieszkaliM. P.iK. P.. Skoro pozwany od początku deklarował zajmowanie lokalu przez tych pozwanych i zameldował je tak, jak czynił to wcześniej w przypadku innych osób, to trudno nie dopatrzyć się w przywołanym działaniu strony powodowej dorozumianej zgody na podnajem (która to zgoda mogła zostać udzielona nawet post factum,art. 63 k.c.). W ocenie Sądu pierwszej instancji czynsz z podnajmu nie stanowi formy zarobkowania pozwanegoM. S., ale warunkuje jego egzystencję i w ogóle możliwość utrzymania lokalu, gdyż w z aktualnie otrzymywanego świadczenia z MOPS - 529 zł miesięcznie nie byłby on w stanie utrzymać siebie, płacąc w dodatku 400 zł czynszu. Każdorazowo problemy płatnicze podnajemców skutkują powstaniem zaległości czynszowej pozwanego, którą stara się spłacać w ratach. Dopiero powiększenie zaległości czynszowej skutkowało zmuszeniem pozwanego do złożenia wniosku o podnajem lokalu na urzędowym formularzu po to tylko, by uzyskać pretekst i uzasadnienie wypowiedzenia stosunku najmu (mimo, że to właśnie i wyłącznie trudna i opisana przez pozwanego sytuacja majątkowa pozwanego stanowiła uzasadnienie wniosku o wyrażenie zgody na podnajem).
W ocenie Sądu Rejonowego odmowa wyrażenia na piśmie zgody na podnajem (a de facto zaaprobowania na piśmie stanu rzeczy trwającego od wielu lat), w całokształcie okoliczności sprawy jawi się więc jako nieuzasadniona i krzywdząca, zmierzająca wyłącznie do rozwiązania stosunku najmu szybciej i „bezproblemowo” w odróżnieniu od skomplikowanego zawartą ugodą w przedmiocie spłaty rat czynszowych wypowiedzenia opartego na przesłance zaległości czynszowych. Zwłaszcza, że pozwanyM. S.przez całe 64 lat życia zamieszkuje w spornym lokalu, jest osobą starszą, a jakkolwiek o wykształceniu technika elektryka, to jednak jest osoba schorowaną. Trudno uznać, że ma realne możliwości znalezienia pracy, a przez to możliwość utrzymania lokalu z zasobów nie publicznych (na wolnym rynku). Nie ma przy tym innego lokalu mieszkalnego, w którym mógłby zamieszkać. Mając to na względzie, Sąd pierwszej instancji uznał, że nieważne wypowiedzenie stosunku najmu wobec pozwanego nie doprowadziło do ustania stosunku najmu i na tej podstawie oddalił powództwo o eksmisję w stosunku doM. S.i wywodzącego od tego pozwanego uprawnienie do zajmowania lokalu w postaci ważnej, uprzednio zaaprobowanej w sposób dorozumiany, umowy podnajmuM. P.,K. S.i małoletniejR. P..
Strona powodowa powoływała się na to, że tytuł prawny pozwanego do lokalu ustał na skutek wypowiedzenia stosunku najmu do oznaczonego lokalu dokonanego na tej podstawie, że pozwany bez zgody wynajmującego udostępnił lokal osobom trzecim.
Powyższy wyrok zaskarżyła w całości strona powodowa, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, zarzucając mu:
- naruszenieart. 58 § 2 k.c., poprzez jego zastosowanie i uznanie, że wypowiedzenie umowy najmu z dnia 18 czerwca 2012 r. naruszało zasady współżycia społecznego, a tym samym było nieważne;
- sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego i przyjęcie, że powód w sposób dorozumiany wyraził zgodęM. S.na podnajem części lokaluK. P.,M. P.i małoletniejR. P..
W uzasadnieniu wniesionego środka odwoławczego strona powodowa podniosła, że pozwaniK. P., jego małżonka i dziecko zameldowali się w przedmiotowym lokalu w styczniu 2010 r. bez zgody i wiedzy wynajmującego wskazując, że zameldowania dokonała co prawda także Gmina(...)K., lecz nie jako podmiot prawa cywilnego, lecz jako organ administracji publicznej - Wydział Spraw Administracyjnych Urzędu MiastaK.wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, który nie informuje właścicieli nieruchomości o dokonanych zameldowaniach, w związku z czym strona powodowa nie wiedziała o fakcie zameldowania pozwanych w przedmiotowym lokalu.
Według autora apelacji okoliczność, że pozwanyM. S.powiadomił powoda o fakcie zamieszkiwania w spornym lokalu jeszcze innych osób, a w konsekwencji powód dokonał naliczenia opłat od ilości osób faktycznie zamieszkałych w lokalu nie może prowadzić do przyjęcia, że działanie to stanowiło wyrażenie dorozumianej zgody na udostępnienie przez najemcę lokalu osobom trzecim. Niezależnie od legalności zamieszkiwania w lokalu koniecznym jest dokonywanie rozliczania opłat niezależnych od właściciela według ilości osób faktycznie zamieszkujących lokal. Rozliczenia opłat niezależnych od właściciela w zakresie mediów nieopomiarowanych są dokonywane przy uwzględnieniu ilości osób zamieszkujących cały budynek, a w szczególności poszczególne lokale w budynku. Tym samym dokonywanie naliczeń zaliczek na poczet opłat niezależnych od właściciela, a następnie rozliczeń tych opłat nie może być samodzielną podstawą przyjęcia, iż doszło do wyrażenia zgody na zamieszkiwanie osób trzecich.
Niezależnie od powyższego, wobec okoliczności, żeZarząd (...)pełni funkcję zarządcy, administratora nieruchomości, lokali, a nie pełni funkcji właścicielskich (nie wydaje skierowań do zawarcia umów najmu, nie wyraża zgody na zawarcie umowy podnajmu lub oddania do bezpłatnego użytkowania całości lub części lokalu) złożenieZarządowi (...)oświadczenia o ilości osób zamieszkujących lokal spowodowało, że pouczono pozwanegoM. S., aby uregulował kwestie związane z zamieszkiwaniem PaństwaP.w przedmiotowym lokalu. PozwanyM. S.dopiero w 2012 r. wystąpił z zapytaniem o wyrażenie zgody na zamieszkiwanie w lokalu przez osoby trzecie i uzyskał odmowną decyzję. Wobec powyższego powodowi nie tylko nie można zarzucać zachowania sprzecznego z zasadami współżycia społecznego, lecz należy mieć na uwadze, że pomimo dostrzeżonego uchybienia przez najemcę umożliwiono mu przeprowadzenie procedury pozyskania zgody (następcze zaakceptowanie) na zawarcie umowy podnajmu części lokalu. To nie Administracja lokalu ((...)) wydaje zgodę na zawarcie umowy podnajmu, a tym samym nie może naruszyć zasad współżycia społecznego wypowiadając umowę najmu.Zarząd (...)niezwłocznie po przedstawieniu mu stanowiska właściciela lokalu (Wydziału Mieszkalnictwa Gminy(...)K.) odmawiającego zgody na podnajem części lokalu dokonał wypowiedzenia umowy najmu.
Zdaniem apelującego strona powodowa postąpiła uczciwie i sprawiedliwie wobec pozwanych umożliwiając pozwanemuM. S.sanowanie uchybień, do których dopuścił podnajmując lokal bez wymaganej zgody wynajmującego, pouczył go o konieczności uzyskania zgody i właściwym podmiocie do wyrażenia zgody, wstrzymując procedurę wypowiedzenia do momentu zajęcia w sprawie stanowiska przez uprawniony podmiot (Wydział Mieszkalnictwa Urzędu MiastaK.). Podniósł nadto, że opieka nad osobami starszymi i niepełnosprawnymi nie wyraża się w oddawaniu im majątku komunalnego do korzystania celem pobierania z nich dodatkowych korzyści pieniężnych, zaś lokalowy zasób gminny jest przeznaczony jedynie do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych według zasad ustalonych stosownymi uchwałami Rady MiastaK.. Dodał, że pozwanyM. S.posiada majątek tj. nieruchomość położoną wM., który jedynie z powodu jego zaniechania nie może mu przynosić należytych korzyści umożliwiających w pierwszej kolejności zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych. Podkreślił również, że wbrew ustaleniom Sadu I instancji pozwana rodzinaP.w całości opłacała należne opłaty czynszowe, a ponadto dodatkowo uiszczała pozwanemuM. S.200 zł miesięcznie za podnajem. Tym samymM. S.zarabiał na fakcie udostępnienia lokalu osobom trzecim.
Pozwani nie wnieśli odpowiedzi na apelację.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja podlegała oddaleniu, jako bezzasadna.
Sąd Okręgowy w całości podzielił ustalenia faktyczne, dokonane w sprawie przez Sąd Rejonowy, czyniąc je podstawą swojego rozstrzygnięcia. Sąd I instancji przeprowadził postępowania dowodowe prawidłowo i w jego wyniku ustalił wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, które znajdowały odzwierciedlenie w całokształcie zaoferowanego przez strony materiału dowodowego.
W szczególności niezasadny był zarzut powodowej gminy, iż przyjęcie przez Sąd dorozumianej zgody na podnajem części lokalu rodzinieP.było sprzeczne z treścią zebranego materiału dowodowego. Skarżący wywodził ten zarzut miedzy innymi z faktu, że pozwani zameldowali się w przedmiotowym lokalu bez wiedzy i zgody strony powodowej.
Na wstępie wskazać należy, że zameldowanie to miało miejsce nie w styczniu 2010 r. – jak pisze skarżący, a w styczniu 2011 r. (k. 47). Brak wiedzy o zameldowaniu skarżący wiąże z odmiennym zakresem działania i brakiem komunikacji pomiędzy poszczególnymi podmiotami działającymi w strukturze gminy. Jest to argument nietrafny, ponieważ powodowa gmina mimo możliwości nie poczyniła odpowiednich starań w celu pozyskania danych, które są dostępne w publicznej ewidencji i z faktu tego zaniechania nie może wywodzić korzystnych dla siebie skutków prawnych.
Niezależnie jednak od tego wskazać należy, że o wiedzy strony powodowej o fakcie wspólnego zamieszkiwania pozwanych świadczyły skierowane wprost doZarządu (...)kolejne oświadczenia najemcyM. S.z dnia 8 września 2010 r. (k. 32), 5 stycznia 2011 r. (k. 33) oraz 5 stycznia 2012 r. (k. 34). Nie można się zgodzić z argumentacją strony powodowej, iż oświadczenia te miały znaczenie jedynie dla sposobu naliczania opłat czynszowych, skoro poza tym, że wywierały skutek w zakresie stawek opłat, stanowiły zarazem jednoznaczne oświadczenia wiedzy najemcy kierowane do wynajmującego, z których przecież wynikał wprost fakt zamieszkiwania w lokalu wskazanych w tych oświadczeniach osób. Również z tego faktu, że wspomniany zarząd nie poinformował o tym Wydziału Mieszkalnictwa strona powodowa nie może wywodzić pożądanych skutków, a ewentualnie wskazywana okoliczność jakoby pozwanego najemcę informowano, że powinien uregulować kwestie związane z zamieszkiwaniem innych osób, nie została w żaden sposób wykazana.
Nieuzasadnione są twierdzenia autora apelacji odnośnie tego, że umożliwiono najemcy przeprowadzenie procedury pozyskania zgody na podnajem lokalu, skoro w jej wyniku odmówiono wydania tejże zgody. Nie wiadomo zatem czemu wszczęcie tej procedury miało służyć i w jakim celu wezwano najemcę do złożenia wniosku w tym zakresie. W żadnym wypadku nie można tej okoliczności poczytywać jako „umożliwienie mu sanowania uchybień” jak wskazuje skarżący, skoro nie doprowadziło to do żadnych pozytywnych dla niego skutków, a powodowa gmina nawet nie odniosła się do wskazywanej we wniosku sytuacji, która spowodowała konieczność współdzielenia z innymi osobami kosztów wynajmowania lokalu.
Trafnie Sąd pierwszej instancji ocenił tę sytuację jako stworzenie pretekstu do wypowiedzenia pozwanemu stosunku najmu. Z punktu widzenia oceny działań powodowej gminy przez pryzmat zasad współżycia społecznego nie ma znaczenia wewnętrzny podział zadań i brak komunikacji pomiędzy administratorem budynku a Wydziałem Mieszkalnictwa Urzędu Gminy, ponieważ w stosunkach cywilnoprawnych z najemcami jednostki te tworzą jeden podmiot, który nie może przenosić na najemców skutków własnych zaniedbań. PozwanyM. S.każdorazowo informował powodową gminę o fakcie udostępniania lokalu osobom trzecim i jakkolwiek nie dopełnił formalności złożenia odpowiedniego wniosku w tym zakresie, to wobec braku jakiejkolwiek negatywnej reakcji ze strony wynajmującego przez szereg lat - miał prawo poczytywać jej brak za zgodę na udostepnienie lokalu osobom trzecim.
O tym, że pozwany spełniał obowiązek informacyjny względem wynajmującego świadczą jego zeznania, w których podał, że taki stan rzeczy trwał od 20 lat, czemu strona powodowa nie zaprzeczyła. Faktu tego nie ukrywał także wówczas, gdy składał wniosek z dnia 13 lutego 2012 r. (k. 39-40). Również po zamieszkaniu z nim rodzinyP.składał corocznie oświadczenia w tym zakresie i zameldował te osoby w najmowanym lokalu. Wskazać należy, że oświadczenia o tym, iż mieszka sam (k. 31, 43-46) nie były niezgodne z prawdą, ponieważ zostały złożone zanim rodzina ta zamieszkała z najemcą, co wynika z zestawienia dat tych czynności i daty jej zameldowania (styczeń 2011 r.) oraz dat wynikających z zeznań pozwanych, którzy przesłuchiwani w październiku 2013 r. podali, że wprowadzili się około 3 lat temu, czyli w drugiej połowie 2010 r.
Powodowa gmina domagała się eksmisji pozwanych z lokalu będącego jej własnością, wobec uprzedniego wypowiedzenia umowy najmuM. S.na podstawieart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(jedn. tekst: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm., dalej u.o.p.l.), a zatem jej roszczenie w stosunku doM. S.oparte było oart. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, natomiast w stosunku do pozwanychK.,M.iR.P.- oart. 222 § 1 k.c.– jak wskazał Sąd pierwszej instancji.
Ocena zasadności roszczenia o zwrot przedmiotu najmu po jego wygaśnięciu wymagała ustalenia czy wypowiedzenie najmu było dokonane zgodnie z przepisami art. 11 ust. 1 i 2 u.o.p.l., które określają wymogi formalne tego oświadczenia właściciela oraz ograniczają zakres możliwych przyczyn wypowiedzenia.
Jak wynika z ustalonego w sprawie stanu faktycznego dokonane wypowiedzenie zostało złożone pozwanemu ze wskazaniem przyczyny określonej wart. 11 ust. 2 pkt 3u.o.p.l., zgodnie z którym nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Wypowiedzenie to – jak każda czynność prawna podlega ocenie przez pryzmat zgodności zart. 58 § 2 k.c., na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy, ale także z punktu widzeniaart. 58 § 1 k.c., czyli w kontekście zgodności z przepisami powołanej ustawy i jej celu, jakim jest konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatorów. Przepis art. 4 ust. 1 i 2 ustawy stanowi bowiem, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Oznacza to, że skoro zadaniem gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw ubogich, to wypowiedzenie jest zasadne w sytuacji naruszenia warunków takiej umowy poprzez podnajęcie lub użyczenie lokalu w sytuacji, gdy czynności te zmierzają do obejścia kryteriów tej pomocy przyznawanej przez gminę. Celem tej pomocy nie jest bowiem osiąganie przez najemcę dochodów kosztem gminy ani osiąganie kosztem gminy korzyści w postaci używania lokalu przez inne osoby, nie posiadające skierowania do zawarcia umowy. Pomoc przyznana przez gminę polega na wynajęciu mieszkania po cenach niższych niż wolnorynkowe i jest przeznaczona dla osób rzeczywiście potrzebujących po to, aby zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe i nie powinna być nadużywana poprzez czerpanie z niej dochodów.
Jednakże, skoro przepis art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.p.l. wskazuje, że gmina może wyrazić zgodę na udostępnienie lokalu innym osobom to odmowa wyrażenia tej zgody również musi być interpretowana w świetle art. 4 ust. 1 i 2 ustawy. Trzeba mieć też na uwadze charakter potrzeb mieszkaniowych, które stanowią jedną z najbardziej elementarnych potrzeb egzystencjalnych, toteż wszelkie decyzje pozbawiające lokatora tytułu prawnego do lokalu musza być podejmowane z wyjątkową rozwagą i w sytuacji zaistnienia ściśle określonych przesłanek, w sytuacjach niedających pogodzić się z celem ustawy, którym jest ochrona tych potrzeb.
Powoływane przez skarżącego okoliczności, wedle których pozwanyM. S.posiada majątek, który mógłby spożytkować w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, czy też fakt uiszczania przez rodzinęP.opłat za podnajem nie stały się przyczyną dokonanego wypowiedzenia. Nie zostało również wykazane w toku niniejszego postępowania, aby pozwanyM. S.przestał spełniać kryteria pomocy ze strony gminy. Powodowa gmina odmówiła wyrażenia zgody na udostępnienie lokalu rodzinieP.oraz dokonała wypowiedzenia umowy najmuM. S.bez zbadania jakichkolwiek okoliczności i bez wskazania przyczyn tej odmowy. Z ustalonego w sprawie materiału dowodowego wynika natomiast, że pozwanyM. S.nie był w stanie samodzielnie uiszczać czynszu za lokal i z tej przyczyny od wielu lat dzielił koszty utrzymania lokalu z innymi lokatorami, co też wiele lat nie budziło wątpliwości wynajmującego.
Z tych względów okoliczności niniejszej sprawy nie dają podstaw do stwierdzenia, że pozwanyM. S.podnajął lokal w celu zarobkowym, niezgodnym z celem ustawy i wbrew warunkom umowy najmu, a fakt, że powodowa gmina wiele lat miała wiedzę o tej sytuacji i nie podejmowała żadnych czynności, świadczy o tym, że najemca miał prawo sądzić, że wyraziła zgodę na taki stan rzeczy.
Powyższe oznacza, iż dokonane wypowiedzenie nie miało oparcia w przepisach prawa oraz wskazanych przez Sąd Rejonowy zasadach współżycia społecznego i jako z nimi niezgodne było nieważne na podstawieart. 58 § 1 i 2 k.c.W związku z tym tytuł prawny pozwanych do lokalu nie wygasł, a w konsekwencji roszczenie o wydanie lokalu trafnie uległo oddaleniu.
Z powyższych względów apelację od zaskarżonego wyroku oddalono, o czym orzeczono w oparciu oart. 385 k.p.c.