Sąd Okręgowy w Nowym Sączu
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 104/14
Data wyroku: 2014-06-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Skrzekut
Słowa kluczowe: Zarząd Rzeczą Wspólną
Podstawa prawna: art. 4 ust. 1, art. 13 ust. 1 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali

Sygn. akt III Ca 104/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2014 r.
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie
następującym:

Przewodniczący:

SSO Urszula Kapustka (sprawozdawca)
SSO Ewa Adamczyk
SSO Agnieszka Skrzekut

Protokolant:

insp. Jadwiga Sarota

po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2014r. w Nowym Sączu
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN.
przeciwko MiastuN.
o zapłatę
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Rejonowego w Nowym Sączu
z dnia 5 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 1642/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 60 zł (sześćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt III Ca 104/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 26 czerwca 2014 roku
Wyrokiem z dnia 5.12.2013 r., sygn. akt I C 1642/13, Sąd Rejonowy w Nowym Sączu oddalił powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN.przeciwko MiastuN.o zapłatę kwoty 182,52 zł z odsetkami (pkt I sentencji) i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 60 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt II sentencji).
Sąd Rejonowy ustalił, że dnia 18.10.1996 r. Przedsiębiorstwo(...)przeniosło na MiastoN.własność zakładowego budynku mieszkalnego obejmującego 15 mieszkań. Powierzchnia użytkowa wynosiła 564,5 m(
    2).
Począwszy od 1998 r. MiastoN.sukcesywnie sprzedawało poszczególne lokale osobom fizycznym. W 2003 r. Miasto zleciło opracowanie inwentaryzacji budynkufirmie (...).
Przed sprzedażą przeprowadzono dokładny pomiar lokali i proporcjonalnie do wymiarów mieszkań w operatach szacunkowych opracowanych na potrzeby każdego kontraktu notarialnego z osobna - ustalano ostateczną wielkość udziałów w prawie wspólnym. W efekcie udziały te odbiegały od wielkości podanych w inwentaryzacji opracowanej na zlecenie MiastaN.w 2003r. Zsumowanie udziałów w częściach wspólnych, wyliczonych w inwentaryzacji dało 10000. Zsumowanie udziałów przyjętych w aktach notarialnych sprzedaży lokali dało liczbę 9905. W efekcie przy MieścieN.pozostał udział w 95/10000 – nie powiązany z żadnym lokalem, a który wynikał z inwentaryzacji opracowanej w 2003r.
RzeczoznawcaI. U.w 2007r. opracowała inwentaryzację budynku i znajdujących się w nim lokali. Na III piętrze wskazałalokal nr (...). Z inwentaryzacji tej wynikają zupełnie inne udziały poszczególnych lokali w częściach wspólnych - odmienne od tych przyjętych w inwentaryzacji z 2003r., jak i z protokołów będących podstawą sprzedaży notarialnej, a co za tym idzie wpisów do ksiąg wieczystych.
Lokal nr (...)nie jest odrębnym lokalem i znajduje się w posiadaniufirmy (...). Stanowi jedno z pomieszczeń w lokalu tej firmy.
Wksiędze wieczystej nr (...)obejmującej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej ujawniono wartości ułamków wynikające z poszczególnych aktów notarialnych sprzedaży. W efekcie przy MieścieN.pozostał udział 95/10000.
Strony prowadziły między sobą korespondencję co do zasadności żądania zapłaty.
W ocenie Sądu Rejonowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd Rejonowy powołując się na przepisyustawy o własności lokali, a także na zasadę rozkładu ciężaru dowodu wskazał, iż rzeczą strony powodowej było wykazanie, że strona pozwana jest właścicielem wyodrębnionego lokalu w budynku przyul. (...)wN., z którym to lokalem wiąże się udział w częściach wspólnych wynoszący 95/10000. Dopiero w efekcie wykazania tego, strona powodowa mogła skutecznie domagać się od strony pozwanej zapłaty części kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Okoliczności tej jednak zdaniem Sądu nie wykazano.
Sąd Rejonowy podał, iż z aktów notarialnych przekazania nieruchomości stronie pozwanej w 1996r., aktów notarialnych sprzedaży poszczególnych lokali i z odpisu z księgi wieczystej obejmującej nieruchomość wspólną nie wynika aby MiastoN., któremu przypisany jest udział w 95/10000 części w nieruchomości – było właścicielem jakiegokolwiek wyodrębnionego lokalu w nieruchomości budynkowej.
Zdaniem Sądu I instancji wskazanie przez ustawodawcę składników kosztów zarządu potwierdza, że na koszty te składają się wydatki nierozerwalnie związane z faktycznym używaniem nieruchomości. Nie są one traktowane jako wirtualny, z niczym nie powiązany udział procentowy, obliczony wyłącznie w stosunku do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd zwrócił uwagę, że w toku procesu wskazywał stronom możliwe drogi rozwiązania problemu – np. poprzez uzgodnienie treści ksiąg wieczystych, czy uregulowanie rozbieżności poprzez notarialną czynność cywilnoprawną. Strona powodowa jednak z drogi tej nie skorzystała.
W efekcie Sąd powództwo oddalił, a to wobec nie wykazania, aby strona pozwana była właścicielem lokalu w budynku przyul. (...)wN., z którym związany byłby udział w nieruchomości i częściach wspólnych, co z kolei skutkowałoby obowiązkiem uczestniczenia proporcjonalnego w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. W związku z oddaleniem powództwa, kosztami sądowymi procesu w całości Sąd obciążył stronę powodową.
Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, która zaskarżyła wyrok Sądu Rejonowego w całości, zarzucając:

1
naruszenie przepisów postępowania, tj.

-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego uznanie, że skoro powód nie jest właścicielem żadnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego położonego w nieruchomości wspólnej to nie może być także właścicielem niewyodrębnionego lokalu, skoro fizycznie żadnego lokalu nie używa;
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i sformułowanie na podstawie treściksięgi wieczystej (...)ustaleń nie wynikających z treści tej księgi, tj. ustalenie, że z udziałem 95/10000 nie jest związany żaden lokal (czy to wyodrębniony czy to niewyodrębniony), podczas gdy w obrysie nieruchomości na III piętrze znajduje się pomieszczenie, które w przybliżeniu swoją powierzchnią odpowiada udziałowi wynikającemu z księgi wieczystej;
-art. 231 k.p.c.poprzez popełnienie błędów logicznych, gdyż Sąd uznał, że skoro suma udziałów wyodrębnionych lokali nie sprowadza się do jedności, to różnica w wysokości 95/10000 jest wynikiem błędu albo zmian w przepisach dotyczących metody ustalania udziałów w częściach wspólnych, a nie pozostawania w związku z pomieszczeniem o powierzchni 14,83 m2, które znajduje się na III piętrze budynku położonego nadziałce ewidencyjnej nr (...)wN.przyul. (...)i w konsekwencji Sąd nie rozstrzygnął stanu prawnego spornego pomieszczenia;
-art. 217 § 2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez oddalenie wniosków o przesłuchanie w charakterze świadkaZ. U.i o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy, mimo iż zmierzały do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, tj. do ustalenia, czy w budynku znajduje się 15 wyodrębnionych lokali mieszkalnych i jeden niewyodrębniony lokal położony na III piętrze o powierzchni ok. 14,83 m2stanowiący własność MiastaN.i jaki jest udział tego lokalu w częściach wspólnych nieruchomości, a co za tym idzie czy właściciel tego pomieszczenia winien partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną;
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez pominiecie dowodów z pism strony pozwanej do Prezesa(...)z dnia 10.10.2007r. i 14.01.2008r. i przez to nie wyjaśnienie przyczyny zmiany stanowiska pozwanego co do oceny statusu spornego pomieszczenia;
2. naruszenie prawa materialnego, tj.
-art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokalipoprzez pominięcie treści zdania drugiego ust. 3 ustawy, które odnosi się do lokali niewyodrębnionych i w konsekwencji przyjęcie, że w nieruchomości wspólnej, w której nastąpiło wyodrębnienie przez pozwanego 15 lokali mieszkalnych nie może pozostawać niewyodrębniona część budynku;
-art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji przyjęcie do ustalonego stanu faktycznego, że skoro pozwany nie posiada lokalu wyodrębnionego, to nie ma żadnych obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jako właściciel niewyodrębnionego lokalu;
-art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokalipoprzez jego niezastosowanie i błędne zastosowanie art. 13 ust. 1 cyt. ustawy; powód bowiem na podstawieart. 12 ust. 2w zw. z art. 4 ust. 1 ustawy domaga się od pozwanego kosztów zarządu nieruchomością wspólną liczonych zgodnie z dyspozycjąart. 14 ustawy o własności lokali, a nie dochodzi wydatków związanych z utrzymaniem lokalu - są to dwa różne żądania,
- naruszenieart. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece– z treściksięgi wieczystej (...)wynika, że po zsumowaniu udziałów w częściach wspólnych 15 wyodrębnionych lokali brakuje do jedności 95/10000; udział ten przypada dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, tj. MiastuN., które zachowało jeden lokal nie wyodrębniając go lub nie zaliczając tego pomieszczenia w skład sąsiadujących lokali;
-art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że przepis ten uzależnia obowiązek partycypowania w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej z faktycznym używaniem nieruchomości przez właściciela.
Zdaniem apelującej Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż przez to, że pozwany nie używa żadnego lokalu, nie może ponosić kosztów zarządu nieruchomością wspólną, gdyż wobec nie używania lokalu koszty takie nie występują. W ocenie apelującej Sąd dokonał swoich ustaleń z pominięciem treśćksięgi wieczystej (...), oddalił też wnioski dowodowe mające wykazać, że sporne pomieszczenie stanowi niewyodrębniony lokal będący własnością pozwanego, z którym łączy się udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 95/10000. W związku z tym pozwany ma obowiązek udziału w kosztach zarządu tą nieruchomością na równi z właścicielami pozostałych lokali. Według skarżącej, sporne pomieszczenie nie stanowi części wspólnej i nie można pomijać go w ogólnej inwentaryzacji budynku.
Apelująca na podstawieart. 380 k.p.c.wniosła o rozpoznanie postanowienia Sądu Rejonowego z 5.12.2013 r. oddalającego wnioski dowodowe powoda zgłoszone w pismach procesowych z 29.10.2013 r. (o przesłuchanie w charakterze świadkaZ. U.) i z 14.10.2013 r. ponowionego na rozprawie w dniu 5.12.2013r. (o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego) przez zmianę tegoż postanowienia i przeprowadzenie zawnioskowanych dowodów przez Sąd II instancji.
Mając powyższe na względzie apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie kwoty 182,52 zł wraz z kosztami postępowania za obie instancje, względnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna, aczkolwiek część zarzutów podniesionych w stosunku do rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego jest trafna.
Sąd Okręgowy akceptuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je za swoje. Wyrok Sądu I instancji odpowiada prawu, mimo iż jego uzasadnienie jest częściowo błędne.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że apelująca trafnie kwestionuje stanowisko strony pozwanej odnośnie tego, co było przedmiotem umowy notarialnej z dnia 18.10.1996 r. zawartej pomiędzy Przedsiębiorstwem(...)wN.a GminąN.. Jak wynika z treści tej umowy w/w Przedsiębiorstwo przekazało nieodpłatnie GminieN.budynek mieszkalny położony nadziałce ewidencyjnej nr (...), w którym mieściło się 15 mieszkań – w trybieustawy z dnia 12.10.1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe(Dz. U. z 1994 r., nr 119, poz. 567, z późn. zm.). W umowie wskazano, że w związku z jej zawarciem nastąpiło nabycie przez GminęN.własnościdziałki ewidencyjnej nr (...)i urządzeń na tej działce, z mocy prawa, stosownie do art. 6 ust. 2 w/w ustawy. Na podstawie w/w umowy oraz na podstawie art. 6 ust. 2 i art. 10 w/w ustawy z dnia 12.10.1994r. założona zostałaksięga wieczysta nr (...), w której ujawniono zabudowanądziałkę ewidencyjną nr (...), a jako jej właściciela wpisano GminęN.. Następniedziałka nr (...)zmieniła konfigurację zdziałką nr (...)i oznaczenie nadziałkę nr (...), po czymdziałka nr (...)podzieliła się nadziałki nr (...).Działka nr (...)odłączona została doksięgi wieczystej nr (...)(dowód: akta i dokumentyksiąg wieczystych nr (...)). W takim stanie faktycznym, bez zakwestionowania stanu prawnegodziałki nr (...)wynikającego z treści w/w ksiąg wieczystych, strona pozwana nie może skutecznie twierdzić, iż przedmiotem umowy z dnia 18.10.1996r. było wyłącznie 15 lokali mieszkalnych. Lokale mieszkalne znajdujące się w budynku położonym nadziałce nr (...), a obecnie nadziałce nr (...), jako samodzielne lokale mieszkalne zostały wyodrębnione po dacie zawarcia powyższej umowy, w chwili jej zawierania w budynku znajdowało się 15 mieszkań zakładowych. Z umowy zawartej dnia 18.10.1996 r., a także z treści przepisów powołanych jako podstawa wpisu własności wksiędze wieczystej nr (...)wynika, że GminaN.nabyła własność zabudowanej nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...). Niespornym jest, że nadziałce ewidencyjnej nr (...)położony jest budynek, w którym znajduje się 15 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, jak również nie ma sporu co do tego, że w budynku tym, na jego III piętrze, znajduje się także sporne pomieszczenie o powierzchni ok. 14,83 m(
    2). Trudno zgodzić się z twierdzeniem strony pozwanej, by pomieszczenie to stanowiło część budynku należącego dofirmy (...)posadowionego na nieruchomości graniczącej zdziałką ewidencyjną nr (...). Pozbawione jest podstaw prawnych stanowisko strony pozwanej, która z jednej strony przyznaje, że sporne pomieszczenie na III piętrze budynku znajduje się nad powierzchniądziałki nr (...)(obecniedziałki nr (...)), a z drugiej strony uważa, iż stanowi ono część budynku posadowionego na sąsiedniej działce należącej dofirmy (...). Podkreślić trzeba, że w świetle istniejącego stanu prawnego granicę nabytej przez MiastoN.nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)wyznaczała dzieląca budynek linia pionowa.Gmina M.N.nabyła nieruchomość gruntową wraz z budynkiem jako częścią składową tej nieruchomości, w tym również ze spornym pomieszczeniem znajdującym się na III piętrze tego budynku. Nie można zatem uznać, by pomieszczenie to stanowiło własnośćfirmy (...)jako część składowa jej nieruchomości, ponieważ było i jest ono usytuowane w granicachdziałki nr (...)(obecniedziałki nr (...)) i wraz z budynkiem stanowi jej część składową.
Skarżąca zarzucając naruszenieart. 3 ust. 3, jak równieżart. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali(tekst jedn. - Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) trafnie podnosiła, że rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy nie zależało wyłącznie od ustalenia, czy strona pozwana ma odrębną własność lokalu w tej nieruchomości, z którą związany byłby wykazany w księdze wieczystej udział wynoszący 95/10000.
Należy mieć na względzie, że w nieruchomości budynkowej oprócz wyodrębnionych lokali stanowiących odrębną własność, mogą istnieć także lokale niewyodrębnione.
Stosownie do treści art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4 cytowanego przepisu).
W myśl art. 4. ust. 1 tej ustawy dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
W świetle powyższego trafnie zarzuca apelująca, że rozstrzygnięcie, czy strona pozwana ma obowiązek partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną uzależnione było nie tylko od tego, czy przysługuje jej odrębna własność lokalu, ale także od tego, czy pomieszczenie na III piętrze budynku stanowi niewyodrębniony lokal pozostający przy dotychczasowym właścicielu nieruchomości, czyli Gminie MiastoN.. Właściciel niewyodrębnionych lokali, tak samo jak właściciel lokalu wyodrębnionego, ma bowiem obowiązek partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, co Sąd I instancji w swoich rozważaniach pominął. Apelująca zatem wskazując na konieczność partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną również przez właściciela lokali niewyodrębnionych słusznie powołała się naart. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Skarżąca zarzucała także naruszenieart. 12 ust. 2 ustawy o własności lokalipoprzez jego niezastosowanie, a błędne zastosowanie art. 13 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie zart. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Stosownie zaś do treści art. 13 ust. 1 tej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy błędnie przyjął, co słusznie zarzucono w apelacji, że koszty zarządzania nieruchomością wspólną muszą być związane z faktem korzystania z lokalu. Założenie takie jest nieprawidłowe. Niezależnie bowiem od tego, czy właściciel korzysta ze swojego lokalu, czy też go nie używa, ma obowiązek partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, które w żaden sposób nie wiążą się z kosztami wynikającymi z utrzymania swojego lokalu.
Należy podkreślić, że istotą tej sprawy było ustalenie, jaki charakter ma sporne pomieszczenie znajdujące się na III piętrze, w szczególności, czy jest to należący do dotychczasowego właściciela (GminyN.) niewyodrębniony lokal, czy też status tego pomieszczenia jest inny. Sąd Rejonowy ustaleń tych nie dokonał, co słusznie zarzucono w apelacji.
W ocenie Sądu Okręgowego, wbrew twierdzeniom apelującej, sporne pomieszczenie nie stanowi niewyodrębnionego lokalu pozostającego przy GminieN., lecz stanowi część wspólną nieruchomości.
W wyroku z dnia 22.10. 2004 r., II CK 98/04, Sąd Najwyższy wskazał, że o tym co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Pojęcie „nieruchomość wspólna” pojawia się bowiem z chwilą prawnego wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniuart. 46 k.c.Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną.
Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy konieczne było zatem ustalenie powierzchni lokali i powierzchni pomieszczeń przynależnych służących za podstawę wyliczeń udziałów w momencie wyodrębniania pierwszego lokalu. Z akt sprawy wynika, że do ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu doszło dnia 28.09.1998 r. (akt notarialny z dnia 28.09.1998 r. – k. 117 – 120). Z protokołu zdawczo- odbiorczego z dnia 4.11.1996 r. (k. 61 – 62) i z operatu szacunkowego z dnia 5.08.1998 r. stanowiącego podstawę do wyodrębnienia pierwszego i kolejnych lokali w tej nieruchomości (k. 109 – 113) wynika, że powierzchnia użytkowa wszystkich lokali w budynku wynosiła 564,5 m2, a powierzchnia użytkowa pomieszczeń przynależnych do tych lokali - 94,4 m2, łącznie 658,9 m2. Z opisów zawartych w tych dokumentach wynika, że na powierzchnię tę złożyła się suma metrażu 15 mieszkań, które następnie zostały kolejno przekształcone w odrębną własność. Przy obliczaniu sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku nie brano pod uwagę spornego pomieszczenia znajdującego się na III piętrze. Taki stan rzeczy potwierdzono także w zestawieniu udziałów w częściach wspólnych z dnia 30.12.2003 r. (k. 25) sporządzonym na podstawie inwentaryzacji budynku przeprowadzonej w grudniu 2003 r. Powierzchnia użytkowa 15 lokali wyniosła łącznie 565,27 m2, powierzchnia pomieszczeń przynależnych - 87,20 m2, a łączna powierzchnia lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi to 652,47 m2.
W 2007 r. w budynku została przeprowadzona nowa inwentaryzacja pomieszczeń (k. 19 – 24). Po raz pierwszy uwzględniono w niej sporne pomieszczenie położone na III piętrze i oznaczono je jakolokal nr (...)o powierzchni 14,83 m2. Po dodaniu metrażu tego pomieszczenia do sumy wszystkich uwzględnianych we wcześniejszych inwentaryzacjach powierzchni lokalowych, powierzchnia użytkowa lokali uległaby zwiększeniu do 580,10 m2, powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokali wynosiłaby 105,59 m2, łącznie 685,69 m2. Udziałlokalu nr (...)w częściach wspólnych współwłasności nieruchomości wyniósłby 484/10000 (zestawienie udziałów w nieruchomości wspólnej z dnia 25.09.2013 r. – k. 70).
W ocenie Sądu Okręgowego nie budzi zatem wątpliwości, że powierzchnia spornego pomieszczenia na III piętrze nie została wliczona do ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w dacie ustanawiania odrębnej własności pierwszego lokalu. W związku z powyższym należy przyjąć, że sporne pomieszczenie stanowiło i nadal stanowi część wspólną nieruchomości. Nie jest to pozostająca przy dotychczasowym właścicielu, czyli GminieN., część stanowiąca niewyodrębniony lokal.
W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał, że udział 95/10000 wynikający z treści księgi wieczystej nie jest związany z własnością spornego pomieszczenia położonego na III piętrze budynku, tj. – wbrew twierdzeniom apelującej - nie jest to udział przypadający dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, tj. MiastuN., związany z należącym do niego spornym pomieszczeniem stanowiącym niewyodrębniony lokal. Na marginesie tylko zauważyć trzeba, że gdyby udział ten związany był z własnością spornego pomieszczenia, wynosiłby on 484/10000. Nie można się zgodzić z twierdzeniem apelującej, by wartość udziału wynikająca z księgi wieczystej (95/10000) i ta ustalona w czasie inwentaryzacji na 484/10000 były wartościami zbliżonymi. Zdaniem Sądu Okręgowego udział GminyN.w wysokości 95/10000 jest wynikiem omyłkowego ustalenia udziału poszczególnych, ustanowionych już odrębnych własności lokali. W ocenie Sądu Okręgowego kwestię tę można uregulować, jak słusznie zwracał uwagę Sąd I instancji, w drodze umownego nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, bądź też na drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Jako niezasadny ocenić należało zarzut dotyczący oddalenia przez Sąd Rejonowy zgłoszonych przez stronę powodową wniosków dowodowych, bowiem fakty, które miały być stwierdzone za pomocą tychże dowodów bądź to nie wymagały dowodu jako niesporne, bądź nie były istotne dla rozstrzygnięcia, bądź też zgłoszone dowody nie były przydatne dla stwierdzenia wskazywanych w tezach dowodowych okoliczności.
Okoliczność, że sporne pomieszczenie położone na III piętrze budynku nie stanowi wyodrębnionego lokalu, tj. że nie została ustanowiona odrębna własność lokalu obejmującego to pomieszczenie, nie wymagała dowodu, była ona bowiem bezsporna. Niesporny jest także fakt, że pomieszczenie to znajduje się w posiadaniuspółki (...). Ponadto fakt, w czyim posiadaniu znajduje się to pomieszczenie, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia. Istotne jest bowiem to, że pomieszczenie to leży w granicach nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)i stanowi jej część składową. Również zaopatrzenie tego pomieszczenia w infrastrukturę należącą do(...)nie wpływa na status prawny pomieszczenia. Nieistotne było także stanowisko strony pozwanej, która przez pewien okres uważała się za właściciela spornego pomieszczenia, od czego ostatecznie jednak odstąpiła.
Nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek o przesłuchanie w charakterze świadkaZ. U.na okoliczność, czy pomieszczenie będące przedmiotem postępowania stanowi niewyodrębniony lokal będący własnością MiastaN.. To, jaki jest charakter prawny tego pomieszczenia należało do oceny prawnej Sądu. Podobnie zeznania tego świadka nie mogły mieć znaczenia w kwestii, czy fakt nieprzekazania fizycznego pomieszczenia przez(...)za protokołem z dnia 4.11.1996 r. MiastuN., bez podziału budynku na lokale przed sporządzeniem aktu notarialnego i używanie tego pomieszczenia przez(...), wpływa na wysokość udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Decydującą w tym zakresie była bowiem okoliczność, że przedmiotem umowy z dnia 18.10.1996 r. była zabudowana nieruchomość. Bez znaczenia był zatem fakt fizycznego nieprzekazania tego lokalu, skoro Miasto w ramach zawartego kontraktu stało się właścicielem całej nieruchomości, a co za tym idzie również spornego pomieszczenia. W sprawie nie było także potrzeby dopuszczania dowodu z opinii biegłego na okoliczność sporządzenia inwentaryzacji nieruchomości. Okoliczności, które apelująca miała zamiar wykazać na podstawie opinii biegłego leżą w sferze oceny prawnej faktów przynależnej Sądowi rozstrzygającemu sprawę.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c,art. 99 k.p.c.w zw. z§ 6 pkt 1, § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2013 r., poz. 490).
(...)