Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1263/14
Data wyroku: 2014-11-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art.380§2kc

Sygn. akt II Ca 1263/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 listopada 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący SSR del. Małgorzata Dasiewicz - Kowalczyk
po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2014 r. we Wrocławiu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy w postępowaniu uproszczonym
z powództwaK. M.
przeciwkoR. G.iG. G.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu
z dnia 23 maja 2014r.
sygn. akt I Cupr `1238/13

I
oddala apelację;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 90 zł zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1263/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiemz dnia 23 maja 2014r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu oddalił powództwoK. M.przeciwkoR. G.iG. G.o zapłatę (pkt I), oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanych solidarnych kwotę 197 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II).
Rozstrzygniecie swoje Sąd I instancji wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:
PowódkaK. M.wraz zD. B. (1)zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego weW., przyulicy (...)z pozwanymR. G.w dniu 30 czerwca 2012r. na okres jednego roku. Strony przedmiotowej umowy w § 5 określiły, iż najemcy solidarnie będą ponosili wszelkie opłaty eksploatacyjne (tj. za zużycie wody, energii elektrycznej, energii cieplnej w wysokości wynikającej z rzeczywistego zużycia oraz opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej(...) Sp. z o.o.w stałej wysokości w kwocie 274,91 zł). Strony Umowy ustaliły dodatkowo, iż najemcy solidarnie zapłacą pozwanemuR. G.kaucję w wysokości 1.700 zł, z zastrzeżeniem, iż kaucja może zostać zatrzymana częściowo lub w całości w razie nie spełnienia wszystkich warunków umowy podczas jej rozwiązania (zaległości w opłatach czynszowych lub opłatach eksploatacyjnych) oraz w razie nie usunięcia wyrządzonych szkód i zniszczeń, nie dokonania remontów lub prac renowacyjnych określonych umową podczas opuszczania lokalu - § 6 umowy.
PowódkaK. M.iD. B. (1)zobowiązali się do zapłaty kaucji po 850 zł. Przed podpisaniem umowy powódka wpłaciła przelewem na konto bankowe pozwanegoR. G.300 zł tytułem I część kaucji. Następnie podczas podpisywania przedmiotowej umowy powódka wraz zD. B. (1)wpłacili gotówką łącznie 1.400 zł tytułem II części kaucji. Powódka w czasie trwania umowy najmu korespondowała mailowo z pozwanąG. G.w sprawie wyposażenia najmowanego mieszkania i była również informowana o płatnościach.
Powódka wraz zD. B. (1)byli obowiązani do uiszczenia opłat eksploatacyjnych według stawek wskazanych w zawiadomieniu wspólnoty mieszkaniowej(...) Sp. z o.o.o wysokości opłat z dnia 25 czerwca 2012r., a od dnia 1 marca 2013r. w wysokości według stawek wskazanych w zawiadomieniu wspólnoty mieszkaniowej(...) Sp. z o.o.o wysokości opłat z dnia 14 lutego 2013r. W miesiącu czerwcu 2013r. powódka nie uregulowała należności z tytułu czynszu najmu w kwocie 857,70 zł oraz należności z tytułu eksploatacyjnych w kwocie 664,51 zł.
W dniu 13 czerwca 2013r.D. B. (1)wpłacił pozwanym na konto bankowe kwotę 170 zł.
Za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 30 czerwca 2013r. powódka zD. B. (1)byli zobowiązani do uiszczenia należnych opłat eksploatacyjnych, jednakże w tym okresie nie uregulowali wszystkich należności. Łącznie do zapłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 30 czerwca 2013r. powódka zD. B. (1)powinni uiść kwotę 664,51 zł (58,84 zł + 408,70 zł + 196,97 zł), która wynika z:

I
zużycia zimnej wody w wysokości 58,84 zł:

stan początkowy:125,15 m
stan końcowy: 158,80 m
zużycie faktyczne: 33,68 m
opłaty za zimną wodę za :
okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 28 lutego 2013 r.; 8,37 zł/m
okres od dnia 1 marca 2013 r. do dnia 30 czerwca 2013 r.: 9,03 zł/m
33,68 m/ 6 miesięcy = 5,613 m (średnio za jeden miesiąc)
5,613 m x 2 miesiące x 8,37 zł = 93,96 zł
5,163 m x 4 miesiące z 9,03 zł = 202,75 zł
296,71 zł – 237,87 zł (zaliczki zapłacone)= 58,84 zł
II. zużycia ciepłej wody w wysokości 408,70 zł:
stan początkowy: 86,84 m
stan końcowy: 114,10 m
zużycie faktyczne: 27,26 m
opłaty za ciepłą wodę za:
- okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 28 lutego 2013r.: 8,37 zł/m
- okres od dnia 1 marca 2013 r. do dnia 30 czerwca 2013r.: 9,03 zł/m
- podgrzanie za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 28 lutego 2013r.: 15,72 zł/m
- podgrzanie za okres od dnia 1 marca 2013r. do dnia 30 czerwca r.: 19,10 zł/m
27,26 m/ 6 miesięcy = 4,543 m (średnio za jeden miesiąc)
4,543 m x 2 miesiące x 24,09 zł = 218,92 zł
4,543 m x 4 miesiące x 28,13 zł = 511,18 zł
730,10 zł – 321,93 zł (zapłacone zaliczki) = 408,70 zł
III. zużycia energii cieplnej CO 196,97 zł:
stan początkowy: 39,98 GJ
stan końcowy: 48,92 GJ
zużycie faktyczne: 8,94 GJ
opłaty za CO:
- okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 28 lutego 2013 r.: 60,79 zł/ GJ
- okres od dnia 1 marca 2013 r. do dnia 30 czerwca 2013 r.:70,10 zł /GJ
8,94 GJ/ 6 miesięcy = 1,49 GJ (średnio za jeden miesiąc)
1,49 GJ x 2 miesiące x 60,79 zł = 181,15 zł
1,49 GJ x 4 miesiące x 70,10 zł = 417,80 zł
598,95 zł – 401,98 zł (zapłacone zaliczki) = 196,97 zł
Za energie elektryczną, z której korzystali powódkaK. M.iD. B. (1)w wynajmowanym mieszkaniu za okres od dnia 15 maja 2013r. do dnia 11 czerwca 2013r. została wystawiona Faktura VAT na kwotę 50,50 zł, a za okres od dnia 11 czerwca 2013r. do dnia 3 lipca 2013r. faktura VAT na kwotę 36,17 zł.
Umowa strony uległa rozwiązaniu z upływem okresu, na jaki została zawarta, w dniu 30 czerwca 2013r. Na prośbę pozwanejG. G., która działa jako pełnomocnikR. G., protokół zdawczo – odbiorczy lokalu mieszkalnego został sporządzony w dniu 2 lipca 2013r., w którym strony zgodnie uzgodniły, iż kaucja zostanie rozliczona, a pozostała kwota zostanie zwrócona na konto bankowe powódki.
Pozwani po dokonaniu odbioru mieszkania zauważyli, iż została uszkodzona sofa w jednym z dwóch pokoi wynajmowanego mieszkania. Koszt naprawy sofy wyniósł kwotę 54 zł. Pozwani również ponieśli koszty wymiany 4 żarówek w pokojach najmowanego lokalu.
PozwanyR. G.w dniu 1 sierpnia 2013r. wysłał do powódki e-mail z prośbą o potwierdzenie płatności za cały okres najmu mieszkania oraz przesłał e-maile, w których były zawiadomienia o wysokości opłat powódki. PozwanaG. G.w wiadomości e-mail z dnia 2 sierpnia 2013 r. wskazywała powódce na zaległość w zapłacie na kwotę w wysokości 664,51 zł przedstawiając szczegółowe wyliczenie kwot. PozwanyR. G.wystawił rachunek na powódkęK. M.na kwotę 8.513 zł.
Z uwagi na brak zapłaty wskazanych kwot pozwani zatrzymali wpłaconą kaucję i potrącili z niej kwotę w wysokości 857,70 zł z tytułu nieuregulowania zapłaty za czynsz za miesiąc czerwiec 2013r. oraz kwoty w wysokości 664,51 zł z tytułu należnych opłat eksploatacyjnych za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 30 czerwca 2013r. Pozwani przelali na konto bankowe powódki kwotę 177,79 zł (1.700 zł – 857,70 zł – 664,51 zł).
PowódkaK. M.nie zgodziła się na pokrycie kosztów jakiejkolwiek napraw z jej części kaucji, którą wpłaciła przy wynajęciu lokalu mieszkalnego. W związku z przelaniem przez pozwanych tylko kwoty 177,79 zł tytułem zwrotu kaucji powódka wysłała drogą elektroniczną ostateczne wezwanie do zapłaty kwoty 672,21zł.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za nieuzasadnione.
Sąd Rejonowy wskazał, iż bezspornym pozostawał fakt, iżK. M.,D. B. (1)iR. G.łączyła pisemna umowa najmu zawarta na czas określony, a także, że powódka wpłaciła kaucję oraz to, że kaucja została zwrócona jedynie w części. Natomiast spornym było to czy powódka odpowiadała solidarnie zD. B. (1)za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz szkody powstałe z użytkowaniem lokalu.
Sąd Rejonowy uznał, że powództwo wobecG. G.podlegało oddaleniu z tego względu, iż nie była ona stroną umowy najmu z dnia 30 czerwca 2012r., a zatem nie miała zatem legitymacji procesowej biernej. Sąd I instancji wskazał, iż w dalszej kolejności rozstrzygnięcie sporu wymagało dokonania oceny, czy pozwany słusznie dokonał zatrzymania kaucji.
Strony Rejonowy zważył, iż strony niniejszego procesu tj.K. M.iR. G.byli związani umową najmu, do której zastosowanie znajdują przepisyart. 659 k.c.i następne. Zgodnie zart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Na podstawieart. 680 k.c.przepisy te stosuje się także do najmu lokalu. Ponadto prawa i obowiązki najemców lokali mieszkalnych (jako lokatorów) regulują także przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2011r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd I instancji zważył, iż ustawodawca kwestię kaucji unormował w przepisie art. 6 cytowanej ustawy, zgodnie z którym zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Fakt wpłacenia przez powódkę iD. B. (2)kaucji tytułem zabezpieczenia roszczeń wynikających z umowy najmu lokalu był faktem bezspornym. Kaucjodawca ma roszczenie o zwrot takiej samej ilości przekazanych pieniędzy po spełnieniu świadczenia za stosunku zabezpieczonego kaucją. Zwrot kaucji ma zapobiec temu, żeby wynajmujący nie wzbogacił się bez podstawy prawnej kosztem najemcy. Jeżeli jednak wystąpi sytuacja, w której kaucja zostanie w całości przeznaczona na zaspokojenie roszczeń wynajmującego z tytułu najmu to do zwrotu kaucji nie dojdzie. Okoliczność istnienia zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych uprawniała, zdaniem Sądu I instancji, pozwanego do dokonania potrąceń swoich należności z uiszczoną kaucja. PozwanyR. G.wykazał, że istnieją niezapłacone należności powódki, w tym za okres, kiedy zamieszkiwała już samodzielnie i wykazał wysokość tych należności poprzez przedstawienie rachunków i informacji o wysokości opłat i istniejących niedopłatach w okresie trwania stosunku najmu. Sąd Rejonowy co prawda wskazał, iż powódka twierdziła, że nie godzi się na ponoszenie kosztów samodzielnie bez uwzględnienia należnościD. B. (1), jednakże w ocenie Sądu I instancji odpowiedzialność najemców w tym przypadku była solidarna. Sąd Rejonowy wskazał na przepisart. 6881k.c.podnosząc, iż za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. A contrario zatem kilku najemców za zobowiązanie dotyczące wspólnie zawartego stosunku prawnego odpowiada również solidarnie. Zgodnie natomiast zart. 366 k.c.odpowiedzialność solidarna jest formą wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, a spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych. W takim przypadku można domagać się spłaty całego czynszu od kilku najemców lub tylko od jednego z nich – w zależności od decyzji właściciela mieszkania.
Sąd Rejonowy przyjął zatem, iż skoro umowa najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego została zwarta przez powódkęK. M.iD. B. (1), to pozwanyR. G.miał prawo wyboru dłużnika, a więc prawidłowo potrącił swoje roszczenia z kaucji wpłaconej przezK. M.. Pozwani wskazali, iż w okresie najmu mieszkania powódka wraz zD. B. (1), nie uiścili czynszu za miesiąc czerwiec 2013 r. w wysokości 857,70 zł oraz kwoty w wysokości 664,51 zł z tytułu należnych opłat eksploatacyjnych za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 30 czerwca 2013 r. Po zsumowaniu należnych im kwot, pozwani zwrócili powódceK. M.część kaucji tj. kwotę 177,79 zł. (1.700 zł – 857,70 zł – 664,51 zł). Sąd I Instancji wskazał przy tym, iż po wyprowadzeniu się z mieszkania przyulicy (...), umowa nie została zmieniona, a zatem stronami stosunku prawnego nadal pozostawałR.G.,K. M.iD. B. (1).
Sąd Rejonowy zwrócił przy tym uwagę, że powódka może przeprowadzać zD. B. (1)wewnętrzne rozliczenia. Zgodnie zart. 376 § 1 k.c.jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.
Ponadto Sąd I instancji wskazał, iż zgodnie zart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skoro zatem powódka domagała się w niniejszej sprawie zapłaty od pozwanych winna w pierwszej kolejności wykazać, iż pozwani są zobowiązani do oddania kaucji w kwocie żądanej przez powódkę. Z przedłożonych przez powódkę dowodów tj. umowy najmu lokalu mieszkalnego, protokołu zdawczo – odbiorczego, dowodu wpłaty, wydruków komputerowych wiadomości e-mail nie wynika, aby wszelkie należności z tytułu najmu lokalu zostały przez powódkę iD. B. (1)uregulowane. Zatem potrącenie tych należności z kaucji przez pozwanego, który - jak już wskazano - wykazał zarówno fakt istnienia zaległości, jak i ich wysokość, było prawidłowe.
O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł w punkcie II wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.iart. 99 k.p.c..
Apelacjęod powyższego rozstrzygnięcia wywiodła powódka wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje wg norm przepisanych.
Powódka w apelacji zarzuciła niezgodność ustaleń faktycznych sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie , w szczególności poprzez ustalenie, że powódka nie udowodniła podstawy faktycznej swojego roszczenia. Podniosła także zarzut naruszenia prawa materialnego, w szczególności art. 119 kw polegające na jego błędnej wykładni i niewłaściwe zastosowanie do stanu faktycznego.
W uzasadnieniu apelacji powódka wskazała, iż wrazD. B. (1)podpisali umowę najmu, każdy z osobna ze swojego konta regulował opłaty iD. B. (1)nagle postanowił bez informowani kogokolwiek na koniec maja 2013r. opuścić lokal który wynajmował. Powódka wskazała, iż po jej informacji pozwani nie wykazali chęci do wypisania aneksu do zawartej umowy najmu, gdzie obowiązek taki spoczywał na właścicielu lokalu. W ten sposób, w ocenie powódki, została ona sprytnie pociągnięta do odpowiedzialności zaD. B. (1)i jego nieuregulowane zobowiązania wobec pozwanego, które zostały ściągnięte z wpłaconej przez powódkę kaucji zwrotnej w kwocie 850 zł. Zdaniem pozwanej, toD. B. (1)zalegał z kwotą 857,70 zł i kwotą 664,51 zł, którymi to obciążono powódkę. Wskazała, iż wszystkie należności o których była informowana, które dotyczyły jej, regulowała na bieżąco, co potwierdzone jest w korespondencji z pozwaną.
W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja w świetle podniesionych w niej zarzutów nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd II instancji mając nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału - dokonał jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w następstwie, czego zaskarżony wyrok uznał za prawidłowy. Sąd I instancji dokonał niewadliwych ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy przyjmuje za własne, na ich podstawie wyciągnął ostatecznie trafne wnioski. Brak było, zatem podstaw do zakwestionowania wydanego w sprawie rozstrzygnięcia.
W niniejszym postępowaniu powódka domagała się od pozwanych zwrotu kaucji uiszczonej przez nią w związku z umową najmu lokalu mieszkalnego, która zakończyła się 30 czerwca 2013r.
Sąd Rejonowy trafnie uznał żądanie za nieuzasadnione. W odniesieniu do pozwanejG. G.należało przyjąć brak jej legitymacji biernej w niniejszym postępowaniu, wobec faktu iż nie była stroną umową najmu z której powódka wywodzi swe roszczenie. Już z tej przyczyny powództwo względem niej podlegało oddaleniu. Bez znaczenia pozostawały tu okoliczności, iż w trakcie trwania umowy najmu, której stroną był jej mążR. G., pozwana podejmowała określone czynności związane z umową najmu (kontaktowała się z najemcami w sprawach dotyczących najmu, przesyłała rozliczenia itd.). Stroną umowy najmu pozostawał pozwanyR. G.i powódka mogła swe roszczenie o zwrot kaucji kierować względem niego. Żądanie jednak i w tym zakresie Sąd I instancji słusznie uznał za nieuzasadnione.
Wskazać należy, iż powódkaK. M.wraz zD. B. (1)zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego weW., przyulicy (...)z pozwanymR. G.w dniu 30 czerwca 2012r. na okres jednego roku. W umowie strony ustaliły: kwotę czynszu na 1400 zł (§4) oraz obowiązek ponoszenia przez najemców wszystkich opłat związanych z funkcjonowaniem mieszkania tj. za zużycie wody, energii elektrycznej, energii cieplnej w wysokości wynikającej z rzeczywistego zużycia oraz opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...) Sp. z o.o.w stałej wysokości w kwocie 274,91 zł., z zastrzeżeniem jednak, że kwota ta może ulec zmianie w każdej chwili trwania umowy zgodnie z faktycznym zużyciem mediów (§5). Strony umowy ustaliły dodatkowo, iż najemcy zapłacą pozwanemuR. G.kaucję w wysokości 1.700 zł, z zastrzeżeniem, iż kaucja zostanie zwrócona w całości w razie spełnienia wszystkich warunków umowy podczas jej rozwiązania (brak roszczeń ze strony wynajmującego). Jednocześnie wskazano, iż kaucja może zostać zatrzymana częściowo lub w razie nie usunięcia wyrządzonych szkód i zniszczeń, nie dokonania remontów lub prac renowacyjnych określonych umową podczas opuszczania lokalu (§ 6).
Nie budziło w sprawie wątpliwości, iż kaucja została przez najemców wpłacona. Przed podpisaniem umowy powódka wpłaciła przelewem na konto bankowe pozwanegoR. G.300 zł tytułem I część kaucji. Następnie podczas podpisywania przedmiotowej umowy powódka wraz zD. B. (1)wpłacili gotówką łącznie 1.400 zł tytułem II części kaucji. Ocenić zatem należało czy powódce należy się zwrot wpłaconej kaucji wobec niekwestionowanego zakończenia umowy najmu.
Instytucja kaucji z tytułu najmu, uregulowana aktualnie wustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(dalej u.o.p.l.), służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. Zgodnie zart. 6 ust 1u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.Art. 6 ust 4u.o.p.l. stanowi zaś, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokali.
Przywołane przepisy stanowią dla najemcy podstawę (w przypadku braku dobrowolnego wykonania obowiązku przez wynajmującego) do dochodzenia roszczeń o zwrot kaucji. Niemniej również z tych przepisów wynika prawo wynajmującego do potrącenia, należności, które przysługują mu z umowy najmu. Potrącenie to staje się możliwe dopiero z chwilą ustania najmu i następuje według zasad wyrażonych wart. 498 k.c.i n. (Magdalena Olczyk, Komentarz do zmiany art.6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz.U. z 2004 r. Nr 218 poz. 2783, 01.05.2005r.).
Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Wynajmujący ma zatem prawo potrącić z kaucji przysługujące mu w stosunku do najemcy roszczenia i zwrócić najemcy jedynie nadwyżkę z kaucji pozostałą po ich potrąceniu. Taka też sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie. Pozwany potrącił bowiem z uiszczonej kaucji (1.700zł) kwotę 857,70 zł z tytułu nieuregulowania zapłaty za czynsz za miesiąc czerwiec 2013r. oraz kwotę 664,51 zł z tytułu należnych opłat eksploatacyjnych za okres od dnia 1 stycznia 2013r. do dnia 30 czerwca 2013r. a nieuregulowanych przez najemców (58,84 zł zużycie zimnej wody + 408,70 zł zużycie ciepłej wody + 196,97 zł zużycie energii cieplnej CO). Na konto powódki przelano zatem kwotę 177,79 zł (1.700 zł – 857,70 zł – 664,51 zł), stanowiącą zwrot kaucji po potrąceniach. Nie budziło wątpliwości, iż zarówno należności czynszowe jak i te z tytułu opłat eksploatacyjnych, które najemcy zgodnie z umową najmu zobowiązali się uiszczać, wynikają z tytułu najmu lokalu i mogły być przedmiotem potrącenia przez pozwanego.
Powódka miała zatem roszczenie o zwrot takiej samej ilości przekazanych pieniędzy tytułem kaucji po spełnieniu jednak świadczenia za stosunku zabezpieczonego kaucją. Jeżeli zatem wystąpiła sytuacja, w której kaucja została w całości lub w części przeznaczona na zaspokojenie roszczeń wynajmującego z tytułu najmu to do zwrotu kaucji nie doszło, albo doszło w ograniczonym zakresie. W ocenie Sądu Okręgowego kwota potrącona przez pozwanego nie budziła zastrzeżeń, a pozwany w tym zakresie, bo to na nim spoczywał ciężar dowodu, wykazał zgodnie zart. 6 kci232 kpc, iż istnieją niezapłacone należności najemców za okres trwania umowy najmu, które nie zostały uregulowane i uprawniały pozwanego do dokonania potrącenia.
Z umowy najmu, korespondencji mailowej pomiędzy powódką aG. G., potwierdzeń dokonania opłat, informacji o wysokości należności wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz rozliczeń mediów za okres objęty pozwem wynikał: zakres obowiązków najemców, wysokość obciążających ich opłat, a także zakres w jakim nie zostały one zrealizowane. Zasadnie więc, na ich podstawie, Sąd Rejonowy uznał, iż powódka mimo obciążającego ją w tym zakresie obowiązku nie wywiązała się (razem zD. B. (1)) ze zobowiązań finansowych wynikających z umowy najmu w potrąconej przez pozwanego wysokości.
Powódka nie kwestionowała wskazanych dowodów i nie podnosiła okoliczności im przeczących. Powódka w apelacji nie negowała już faktu zaległości, twierdząc, iż był to długD. B. (1). Nie sposób zatem było uznać za zasadny zarzut apelacji o niezgodności ustaleń faktycznych z zebranym materiałem dowodowym przez przyjęcie, że powódka nie wykazała podstawy faktycznej swego roszczenia. Wskazuje tu Sąd Okręgowy, iż ogólnym i dominującym celem procesu cywilnego jest poznanie prawdy, co w zdecydowanym stopniu zależne jest jednak od stanowisk i postawy samych stron. Sąd jest organem, który dopuszcza i przeprowadza dowody w toczącym się procesie, lecz inicjatywa w tym zakresie niewątpliwie obciąża strony (art. 3 i 232 k.p.c.). Z przepisuart. 6 k.c.wynika ogólna reguła, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W procesie cywilnym strony mają obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności (faktów), które stosownie doart. 227 k.p.c.mogą być przedmiotem dowodu. Powódka domagając się zwrotu kaucji nie wykazała, iż należności potrącone przez pozwanego z tytułu nieuregulowania czynszu za czerwiec 2013r. oraz z tytułu opłat eksploatacyjnych, zostały przez najemców uiszczone w całości nie dając tym samym podstawy do dokonywania potrąceń.
Skarżąca w apelacji kwestionowała de facto solidarną odpowiedzialność najemców z tytułu umowy najmu, nie godząc się tym samym na ponoszenie kosztów samodzielnie bez uwzględnienia należnościD. B. (1).
Podstawą uznania zobowiązania za zobowiązanie solidarne jest ustawa lub czynność prawna (art. 369 kc). Odpowiedzialność solidarna choć nie wynikała wprost z umowy, to jednak w przedmiotowej sprawie należało ją wywieść z przepisuart. 380 kc, a nie z przepisuart. 688 ( 1 ) kc, jak uczynił to Sąd I instancji. Zgodnie zart. 380§2 kcjeśli dłużnicy zobowiązani są do świadczenia podzielnego, a wzajemne świadczenie wierzyciela jest niepodzielne, wówczas dłużnicy odpowiadają solidarnie. Przepis ten statuuje więc dorozumianą solidarną odpowiedzialność dłużników, niemniej cztery warunki muszą być spełnione kumulatywnie, by zaistniała solidarność, o której mowa wart. 380 § 2 k.c.Po pierwsze, źródłem zobowiązania musi być umowa wzajemna w rozumieniuart. 487 § 2 k.c., po drugie, przedmiotem świadczenia po stronie dłużników musi być świadczenie podzielne, po trzecie, przedmiotem świadczenia po stronie wierzyciela lub kilku wierzycieli musi być świadczenie niepodzielne, po czwarte, umowa nie może przewidywać innej odpowiedzialności. Omawiana norma ma charakter względnie wiążący. Strony mogą więc wyłączyć solidarną odpowiedzialność dłużników zobowiązanych do świadczenia podzielnego, w szczególności poprzez przyjęcie, że obciążający ich dług dzieli się na niezależne części, zgodnie zart. 379 § 1 k.c.
W świetle powyższego solidarna odpowiedzialność współnajemców wynika z samego prawa. Świadczenie bowiem wynajmującego jest niepodzielnym, zaś najemcy zobowiązani są do świadczenia wzajemnego, pieniężnego a więc podzielnego, jeśli nic innego nie wynika z umowy stron. W przedmiotowej sprawie umowa najmu zawarta została przez pozwanego z powódką orazD. B. (1), których to w umowie określono łącznie jako najemcę. Umowa w swej treści nie rozgraniczała praw i obowiązków powódki iD. B. (1), w tym także, co do wysokości obciążających ich opłat wynikających z umowy najmu, a także w odniesieniu do kaucji, którą winni byli uiścić w jednej kwocie 1700 zł. W ocenie Sądu Okręgowego nie budziła zatem wątpliwości solidarna odpowiedzialność współnajemców z tytułu zawartej umowy najmu w rozpoznawanej sprawie.
Odpowiedzialność solidarna jest z kolei formą wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, zaś spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 kc). W takim przypadku wynajmujący może domagać się spłaty czynszu czy obciążających najemców opłat bądź od wszystkich najemców bądź od jednego z nich. Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy należało uznać, iż skoro pozwany mógłby dochodzić należności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych od każdego z najemców z osobna, to niewątpliwie mógł owe należności potrącić z całej uiszczonej przez najemców kaucji. Ze  względu na solidarny charakter zobowiązania powódki iD. B. (1), zarzut apelującej, iż uregulowała wszystkie dotyczące jej należności nie mógł być uznany za skuteczny. Przekonanie powódki, co do tego, iż poniosła „koszty najmu” w większym zakresie niżD. B. (1)winno skutkować ewentualnym roszczeniem regresowym względem współnajemcy (art. 376§1 kc). Okoliczność, iżD. B. (1)wyprowadził się z najmowanego mieszkania pod koniec trwania umowy najmu (maj lub czerwiec, powódka podaje bowiem różnie) pozostawała bez wpływu na rozstrzygnięcie, skoro najemcy odpowiadali solidarnie za zobowiązania wynikłe z umowy, którą do końca jej trwania oboje byli związani.
Powódka w apelacji podniosła także zarzut naruszenia prawa materialnego tj. art. 119 kw poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie do stanu faktycznego. Zarzut ten Sąd Okręgowy uznał za oczywiście chybiony a także zupełnie niezrozumiały. Przepisykodeksu wykroczeńnie mają zastosowania w postępowaniu cywilnym, tym samym powołany przepis nie mógł stanowić i nie stanowił podstawy orzekania w niniejszej sprawie.
Odnośnie wniosku powódki o przeprowadzenie dowodu z ponownego przesłuchania stron to wskazać należy, iż zgodnie zart. 505( 11 ) kpcSąd drugiej instancji nie przeprowadza postępowania dowodowego z wyjątkiem dowodu z dokumentów i już z tych przyczyn wniosek ten nie mógł zostać uwzględniony, a nie zachodziły przesłanki określone wart. 505 ( 11 ) par. 2 kpc.
W kontekście powyższych ustaleń, w ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy słusznie uznał, iż powódka nie wykazała zasadności żądania pozwu. W tym stanie rzeczy zupełnie chybiona polemika z wyrażonym w uzasadnieniu stanowiskiem Sądu Rejonowego, nie poparta przytoczeniem argumentacji uzasadniającej zmianę zaskarżonego wyroku, w ocenie Sądu II instancji nie mogła odnieść oczekiwanego przez skarżącą skutku.
Mając powyższe na uwadze uznając apelację za bezzasadną, na podstawieart. 385 kpc, Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie I sentencji.
Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego (pkt II sentencji) na które składały się koszty zastępstwa prawnego pozwanych znajduje oparcie w regulacjiart. 98 kpcoraz §6 pkt 2 w zw. z§12 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu( Dz.U.02.163.1349 z późn. zm. ).