Sąd Okręgowy w Kielcach
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 260/14
Data wyroku: 2014-04-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Mariusz Broda, Ewa Piątkowska-Bidas, Cezary Klepacz
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art.11 ust.10 ustawy z dnia 21.06.2001 roku o ochronir praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( Dz.U.2005r.,nr 31 z p.zm. )
Teza: Przesłanki rozwiązania stosunku najmu , w art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zostały ukształtowane nie jako dwutorowo. Przede wszystkim musi wystąpić stan, polegający na tym, że strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku , a dopiero wówczas i niezależnie od tego muszą zaistnieć ważne przyczyny takiego rozwiązania. Obie te przesłanki są ze sobą funkcjonalnie powiązane. Brak jednej z nich eliminuje dopuszczalność rozwiązania stosunku najmu.  Innymi słowy same „ważne przyczyny”  , bez nieosiągnięcia porozumienia o jakim mowa , nie wystarczą do rozwiązania tego stosunku prawnego przez sąd i odwrotnie - sam brak porozumienia , bez zaistnienia ważnych przyczyn , nie otworzy drogi do takiego rozwiązania. Wynika stąd jeszcze jedna istotna konsekwencja, a mianowicie samo nieosiągnięcie porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu nie może stanowić ważnej przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy.

Sygn. akt II Ca 260/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 kwietnia 2014 r.
Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: SSO Ewa Piątkowska-Bidas
Sędziowie: SSO Mariusz Broda (spr.)
SSO Cezary Klepacz
Protokolant: protokolant sądowy Beata Wodecka
po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2014 r. w Kielcach na rozprawie
sprawy z powództwaT. T. (1),A. T.,T. T. (2),J. P.,M. K.
przeciwkoA. K.,A. S.,M. S.
o rozwiązanie umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach
z dnia 21 listopada 2013 r. sygn. VIII C 676/13
oddala apelację, zasądza od każdego z powodów na rzecz każdej z pozwanych po 6 (sześć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
sygn. akt IICa 260/14

UZASADNIENIE
W postępowaniu przed Sądem Rejonowym w Kielcach , powodowie –T. T. (1),A. T.,T. T. (2),J. P.,M. K., domagali się nakazaniaA. K., aby opuściła i opróżniła z osób i rzeczy lokal mieszkalny położony wK.przy ul.(...)(twierdząc , że skutecznie wypowiedzieli łączącą strony umowę najmu) ewentualnie rozwiązania stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego (upatrując „ważnych powodów” w konieczności sprzedaży lokalu , braku możliwości porozumienia się z pozwaną co do zamiaru opuszczenia przez nią lokalu, a także braku porozumienia w przedmiocie ustalenia realnych kosztów czynszu za lokal).
Pozwane -A. K., a także wezwane do udziału w sprawie w takim charakterze (w toku postępowania)A. S.iM. S.wniosły o oddalenie powództwa, kwestionując skuteczność wypowiedzenia stosunku najmu, a niezależnie od tego - istnienie ważnych przyczyn do rozwiązania stosunku najmu.
Sąd Rejonowy w Kielcach zaskarżonym wyrokiem z dnia 21.11.2013r. oddalił powództwo. W uzasadnieniu przytoczył poczynione ustalenia faktyczne co do treści łączącego strony stosunku najmu i wykluczając by pismem z dnia 25.03.2011r. doszło do jego skutecznego wypowiedzenia , bo oświadczenie w tym zakresie złożyła osoba nie umocowana do tego przez wynajmujących , a ponadto w jego treści nie była wskazana przyczyna wypowiedzenia , czego wymagaart. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(Dz.U.2005r., nr 31 z p.zm.), niezależnie od tego nie istniała w rzeczywistości przyczyna takiego wypowiedzenia wskazana w art. 11 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy. Zdaniem Sądu I instancji nie było również podstaw do uwzględnienia pozostałej części ewentualnego żądania pozwu , gdyż powodowie nie wykazali , aby była ważna przyczyna rozwiązania stosunku prawnego – w rozumieniuart. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów(…), a z ich twierdzeń jednoznacznie wynika, że jedyną przyczyną, dla której takiego rozwiązania żądają jest to , że nie prowadzą już wspólnie działalności gospodarczej , chcą sprzedać lokal , gdyż ten nie przynosi żadnych dochodów. Sąd Rejonowy zauważa , że przyczyna tego ostatniego tkwi w treści łączącej strony umowy najmu , w której wynajmujący (uprawnieni z tytułu własnościowego prawa do lokalu) zgodzili się na czynsz w wysokości ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową, a nic nie stało na przeszkodzie , by został ustalony na poziomie , który zapewniałby im zysk. Ponadto sam zamiar sprzedaży lokalu , w ocenie Sądu I instancji , nie może stanowić ważnej przyczyny rozwiązania stosunku najmu , bo takiej sprzedaży można dokonać „z lokatorem” , a dla pozwanych lokal ten stanowi jedyne centrum życiowe.
Wyrok , w części obejmującej oddalenie powództwa o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu zaskarżyli powodowie. W wywiedzionej apelacji zarzucili naruszenieart. 11 ust. 10 w/w ustawy o ochronie praw lokatorów(…) poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu , że:
- „ważne przyczyny” nie obejmują konieczności sprzedaży lokalu , chęci jego pozbycia się przez powodów , braku możliwości porozumienia się z pozwanymi co do zamiaru opuszczenia przez nich lokalu , braku porozumienia się co do realnych kosztów czynszu , złej woli pozwanych w opuszczeniu lokalu w przypadku gdy miał być on jedynie przejściowym lokum po opuszczeniu innego lokalu,
- w przypadku kolizji interesów wynajmującego z interesem najemcy należy brać pod uwagę wyłącznie korzyść najemcy lokalu.
Wobec powyższego, powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Pozwane wniosły o oddalenie apelacji.
Sąd Okręgowy zważył , co następuje:
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy , jakie były granice samej apelacji, skoro z jednej strony zakres zaskarżenia odwoływał się do „całego” wyroku , a z drugiej - wartość przedmiotu zaskarżenia, a przede wszystkim zarzuty oraz ich uzasadnienie odnosiły się już tylko oddalenia tej części powództwa ewentualnego , które obejmowało żądanie rozwiązania przez sąd stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu , a więc – nie wydania lokalu , na skutek uprzedniego skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmujących. Zatem tak , a nie inaczej wyrażony zakres zaskarżenia w tym konkretnym przypadku, należało zidentyfikować przez pryzmat zarzutów oraz wartości przedmiotu zaskarżenia, a skoro te w istocie dotyczyły tylko tej jednej ewentualnej części oddalonego powództwa , to tym samym i zakres zaskarżenia obejmuje w rzeczywistości tylko tą część wyroku oddalającego powództwo. Z tych względów Sąd Okręgowy rozpoznał sprawę w tak zidentyfikowanych granicach apelacji.
Apelacja nie znalazła usprawiedliwienia i jako taka podlegała oddaleniu.
Skarżący nie kwestionowali poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń co do wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Te z resztą były niesporne. Wbrew stawianym w apelacji zarzutom , Sąd Rejonowy dokonał w sposób prawidłowy ich prawnomaterialnej oceny , tym samym nie naruszył przepisuart. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, ani w zakresie wykładni tego przepisu , ani jego zastosowania do tych niespornych faktów. Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własną argumentację prawną Sądu I instancji wyeksponowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, której powtarzanie jest bezprzedmiotowe. Skonstruowany w apelacji zarzut , sprowadzający się w istocie do nieprawidłowego (zdaniem skarżących) nie odczytania z ujawnionych w sprawie okoliczności faktycznych ważnego powodu do rozwiązania stosunku najmu, stanowi jedynie nieuprawnioną polemikę z trafnymi wywodami Sądu Rejonowego. Wobec tego, dodatkowo wyjaśnić należy , że przesłanki rozwiązania stosunku najmu , wart. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów(…) zostały ukształtowane nie jako dwutorowo. Przede wszystkim musi wystąpić stan, polegający na tym, że strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku , a dopiero wówczas i niezależnie od tego muszą zaistnieć ważne przyczyny takiego rozwiązania. Obie te przesłanki są ze sobą funkcjonalnie powiązane. Brak jednej z nich eliminuje dopuszczalność rozwiązania stosunku najmu. Innymi słowy same „ważne przyczyny” , bez nieosiągnięcia porozumienia o jakim mowa , nie wystarczą do rozwiązania tego stosunku prawnego przez sąd i odwrotnie sam brak porozumienia , bez zaistnienia ważnych przyczyn , nie otworzy drogi do takiego rozwiązania. Wynika stąd jeszcze jedna istotna konsekwencja, której apelujący zdaje się także nie dostrzegać, a mianowicie samo nieosiągnięcie porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu nie może stanowić ważnej przyczyny w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy. Redakcja przepisu nie pozostawia co do tego żadnej wątpliwości. Z kolei po to, by ostatecznie uzyskać brak porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu , to w pierwszej kolejności należy przede wszystkim podjąć próbę takich rozmów , czy choćby wymiany korespondencji w sposób zwyczajowo przyjęty. Powodowie w żaden sposób nie tylko nie wykazali by taki stan – braku porozumienia zaistniał , ale by zaprezentowali jakąkolwiek aktywność w postaci złożenia najemcy skonkretyzowanych propozycji co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu, które ewentualnie nie byłyby przez niego przyjęte. Już tylko z tej przyczyny , jakiekolwiek dalej idące rozważania co do tego , czy zaistniała „ważna przyczyna” żądania rozwiązania stosunku najmu w rozumieniu art. 11 ust. 10 w/w ustawy , schodzą na drugi plan. Niezależnie od tego , to wszystko na co wskazał Sąd Rejonowy eliminując ważność przyczyn , na które powoływali się powodowie , zachowuje pełną aktualność. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na to , że z punktu widzenia „ważności przyczyny” o jakiej mowa nie bez znaczenia pozostaje jej obiektywne pojmowanie , a więc próba oceny z punktu widzenia ogółu ludzi rozsądnie i uczciwie myślących. Stosując takie kryterium, nie można stwierdzić , że coś co nie było przeszkodą do zawarcia umowy i jej kontynuowania (brak dochodu z najmu wobec zaakceptowania stawek czynszowych na poziomie opłat ustalonych przez Spółdzielnię Mieszkaniową) , aktualnie stało się ważną przyczyną do jej rozwiązania. Analogiczny wniosek dotyczy zamiaru sprzedaży lokalu, tylko dlatego , że nie przynosi on dochodu , w sytuacji kiedy takiego dochodu nie przynosił wcześniej , a mimo to umowa został zawarta na takich , a nie innych warunkach (co do stawek czynszowych) i to na czas nieokreślony. Zawarte w uzasadnieniu zarzutu apelacji stwierdzenie , jakoby powodowie mieli złą wolę co do opuszczenia lokalu , skoro miał być on jedynie „przejściowym lokum” , wydaje się zupełnie nie uwzględniać standardów zobowiązań umownych. Skoro strony korzystając z zasady swobody umów , tak a nie inaczej ukształtowały treść umowy najmu (także w zakresie czasu jej trwania), to winne ją respektować. Innymi słowy twierdzenie o „przejściowym lokum” nie znajduje żadnego oparcia w jej treści. Z kolei argument , jakoby zmiana relacji pomiędzy samymi wynajmującymi , miała stanowić ważną przyczynę rozwiązania stosunku najmu ,nie uwzględnia tego , że musi ona zaistnieć w płaszczyźnie odnoszącej się do sytuacji obu stron kreowanej treścią łączącej je umowy, a nie tylko jednej z nich. Ponadto i ta kwestia może znaleźć inne , nie dotykające bezpośrednio najemcy rozwiązanie.
W tym stanie rzeczy , na podstawieart. 385 kpcorzeczono jak w sentencji , rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawieart. 98 § 1 kpcw zw.zart. 108 § 2 kpc.
(...)