Sąd Okręgowy w Lublinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 35/14
Data wyroku: 2014-05-07 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Elżbieta Żak, Sądu Okręgowego Anna Ścioch-Kozak
Słowa kluczowe: Zarządzenie
Podstawa prawna: art. 203 k.c.

Sygn. akt II Ca 35/14

POSTANOWIENIE
Dnia 7 maja 2014 roku
Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Elżbieta Żak ( spr.)
Sędziowie: Sądu Okręgowego Anna Ścioch-Kozak
Sądu Rejonowego Marta Postulska-Siwek ( del. do SO)
Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jolanta Jaworska
po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2014 roku w Lublinie
na rozprawie
sprawy z wnioskuS. D.,Z. D.,I. B.,A. B. (1)
z udziałemL. T.,M. Z.

o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną
na skutek apelacji wnioskodawców
od postanowienia Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie z dnia 12 listopada 2013 roku, sygnatura akt I Ns 948/11
postanawia:
oddalić apelację.
Sygn. akt II Ca 35/14

UZASADNIENIE
We wniosku z dnia 8 kwietnia 2011 roku wnioskodawcyS.iZ.małżonkowieD.orazI.iA.małżonkowieB.domagali się wyznaczeniaM. P.na zarządcę nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)położoną wL.przyul. (...), zabudowanej wielolokalowym budynkiem mieszkalnym, dla której prowadzona jestksięga wieczysta Kw (...).
Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie postanowieniem z dnia 12 listopada 2013 roku, wydanym w sprawie o sygnaturze akt I Ns 948/11:

1
oddalił wniosek;

2
zasądził od każdego z wnioskodawców:S. D.,Z. D.,I. B.,A. B. (1)na rzecz każdej z uczestniczek:L. T.orazM. Z.kwoty po 32,12 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Sąd Rejonowy przedstawił ustalony przez siebie stan faktyczny i wnioski na jego podstawie wyciągnięte.
W dniu 28 grudnia 2004 roku pomiędzy właścicielami nieruchomościJ. T.,L. T.,M. Z., a Zarządem iAdministracją (...) s.c.z siedzibą wL.reprezentowaną przez wspólnikówA. B. (1)orazZ. D.- reprezentowanego przezS. D., została zawarta umowa o zarząd nieruchomością położoną wL.przyul. (...)składającą się z działki o powierzchni 590,00 m(

    2)zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni 529,3 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie X Wydział Księgi Wieczystej prowadziksięgę wieczystą KW (...).
W dniu 2 stycznia 2008 roku pomiędzy właścicielami nieruchomościL. T.,I.W.A. S.M. C. (1), aFirmą Zarząd i Administracja (...)
- (...) s.c.z siedzibą wL.reprezentowaną przez wspólnikówS. D.iA. B. (1)została zawarta umowa o zarząd nieruchomością stanowiącądziałkę nr (...)o powierzchni 590,00 m2 położoną wL.przyul. (...).
Współwłaścicielami tej nieruchomości są :S.iZ.małżonkowieD.na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 3/72 części,I.iA.małżonkowieB.na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 3/72 części,L. T.w udziale 22/48 części,M. Z.w udziale 22/48 w części.S.iZ.małżonkowieD.iI.iA.małżonkowieB.nabyli swoje udziały na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 sierpnia 2008 roku. Po tym fakcie zaczęło dochodzić do nieporozumień pomiędzy nabywcami udziału, a dotychczasowymi współwłaścicielkami nieruchomościM. Z.,L. T.w zakresie rozdysponowania środkami pieniężnymi, przeprowadzenia remontów, usytuowania altany śmietnikowej. Po nabyciu udziału w nieruchomościS.iZ.małżonkowieD.orazI.iA.małżonkowieB.weszli w posiadanielokalu nr (...)i piwnic. Wlokalu nr (...)S.iZ.małżonkowieD.orazI.iA.małżonkowieB.dokonali remontu tego lokalu i chcieli go wynająć, by pieniądze z najmu tego lokalu, choć w części pokryły odsetki od tego kredytu zaciągniętego na zakup udziału w nieruchomości.
Współwłaściciele nieruchomościM. Z.iL. T.pismem z dnia 27 stycznia 2011 roku na podstawie § 8 umowy o zarząd nieruchomością zawartej w dniu 2 stycznia 2008 roku pomiędzy właścicielami nieruchomościL. T.,I. A.T.–S.,M. C. (1)aFirmą Zarząd i Administracja (...)
- (...) s.c.z siedzibą wL.w zw. zart. 201 k.c.wypowiedzieliFirmie Zarząd i Administracja (...)- (...) s.c.z siedzibą wL.umowę z dnia 2 stycznia 2008 roku o zarząd nieruchomością wyznaczając końcowy termin wypowiedzenia dzień 30 kwietnia 2011 roku.

S. D.iZ. D.w dniu 28 stycznia 2011 roku wystąpili do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie z pozwem przeciwkoD. C.o opróżnienielokalu mieszkalnego nr (...), usytuowanego wbudynku nr (...)przyul. (...)wL.i wydanie go powodom. Swoją decyzję uzasadnili tym, żeD. C.zalegała z czynszem, przekraczającą trzy pełne okresy płatności. W trakcie procesuM. Z.iL. T.nie zgodziły się na eksmisjęD. C., składając zawartą w dniu 19 lipca 2011 roku nową umowę najmulokalu nr (...).M. Z.zgłosiła interwencję uboczną po stronie pozwanej, wnosząc o oddalenie powództwa. Następnie dołączyła umowę z dnia 17 stycznia 2013 roku zawartą pomiędzyM. Z.iL. T.aD. C.najmu lokalu mieszkalnego nr(...)do 18 stycznia 2015 roku z możliwością jej przedłużenia. Sąd w sprawie I C 550/11 wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 roku oddalił powództwoS. D.iZ. D.przeciwkoD. C.,M. C. (2),K. C.orazA. C.o opróżnienielokalu mieszkalnego nr (...), uzasadniając to tym, iżD. C.posiada tytuł prawny do zajmowanego lokalu.

M. Z.iL. T.pismem z dnia 7 marca 2011 roku skierowanym do wspólników Zarządu iAdministracji (...)D.-
(...) s.c.z siedzibą wL.wypowiedziały ze skutkiem natychmiastowym
umowę z dnia 2 stycznia 2008 roku o zarząd nieruchomością położoną wL.przyul. (...). Jako przyczynę wypowiedzenia wskazały całkowitą utratę zaufania i celowe działanie wspólników spółki na ich szkodę, zobowiązując ich do wydania do 11 marca 2011 roku całej dokumentacji. W dniu 7 marca 2011 roku pracownik firmy odmówił przyjęcia wypowiedzenia po uprzednim jego przeczytaniu.
W dniu 8 marca 2011 rokuM. Z.iL. T.udzieliłyA. B. (2), posiadającemu licencję pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością położoną wL.przyul. (...).

M. Z.iL. T.w dniu 10 marca 2011 roku złożyły do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie przeciwkoZ. D.pozew o ochronę naruszonego posiadanialokalu nr (...)w nieruchomości położonej wL.przyul. (...), poprzez nakazanie usunięciaZ. D.i wydanie tego lokalu powodom.

M. Z.,L. T.pismem z dnia 29 marca 2011 roku zażądały odFirmy Zarząd i Administracja (...)
- (...) s.c.z siedzibą wL.wydania im lub panuB.w trybie pilnym oryginałów dokumentacji i kluczy z nieruchomości położonej wL.przyul. (...).
M. Z.w dniu 8 kwietnia 2011 roku złożyła do Prokuratury RejonowejL.-Północ wL.zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przezS. D.iA. B. (1)polegającego na przywłaszczeniu dokumentów oraz ruchomości będących własnością pokrzywdzonych i odmowie ich wydania pomimo otrzymania wezwań, nie rozliczenia się z zysku, jaki przyniosła kamienica w 2010 roku oraz w miesiącach: styczeń, luty, marzec 2011 roku.
W dniu 22 kwietnia 2011 roku pomiędzyL. T.iM. Z.a(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwŚ.została zawarta umowa o zarząd nieruchomością położoną wL.przyul. (...), w imieniu której zarząd wykonywał będzieA. B. (2).
W lipcu 2011 rokuS. D.wynajęłaJ.K.lokal nr (...)i oddała mu klucze do tego lokalu. GdyJ. K.przebywał wlokalu nr (...)tego lokalu za jego zgodą weszli:J. T.iM. Z..M. Z.wezwałaJ.K.do wydania jej lokalu i kluczy. W związku z zaistniałą konfliktową sytuacją wdolokalu została wezwana Policja. Przybyli na miejsce funkcjonariusze policji po konsultacji z przełożonym nakazali opuszczenie lokalu przez osoby w nim przebywające.J. K.zamknął lokal na klucz, oświadczając, że klucze od lokalu i lokal wydaS. D., z którą zawierał umowę najmu.
Dokumentacja dotycząca budynku oraz dokumentacja finansowo - księgowa nieruchomości jest w częściowym posiadaniu wspólnikówspółki cywilnej Zarząd i Administracja (...)- (...) s.c.z siedzibą wL.oraz zarządcyA. B. (2).
Wskazany przez wnioskodawców jako pierwszy kandydat na zarządcę sądowegoM. P.poinformował Sąd, iż nie jest zainteresowany pełnieniem funkcji zarządcy sądowego.
Kolejny kandydat na zarządcę sądowego, wskazany przez wnioskodawców,(...)poinformował Sąd, iż również nie wyraża zgody na ustanowienie zarządcą sądowym nieruchomości wspólnej w sprawie I Ns 948/11.
DopieroM. S. (2), prowadzący działalność gospodarcza podfirmą (...), wskazany przez wnioskodawców jako kolejny kandydat na zarządcę sądowego, wyraził zgodę na pełnienie funkcji zarządcy sądowego nieruchomości położnej wL.przyul. (...)za wynagrodzeniem 1200zł.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody w postaci dokumentów, zeznań świadków, zeznań stron. Sąd wyjaśnił, że dokumenty, na które powoływali się pełnomocnicy stron nie były przez nich kwestionowane i Sąd uznał je za pełnowartościowy materiał dowodowy.
W ocenie Sądu dowody z dokumentów, zeznania stron oraz świadków przedstawiają sytuację nieruchomości położonej wL.przyul. (...), sposób jej zarządzania oraz skonfliktowanych współwłaścicieli tej nieruchomości. Sąd wskazał, że o ile nie był kwestionowany stan faktyczny dotyczący nieruchomości, to odmienna była ocena zachowań poszczególnych współwłaścicieli w związku zaistniałym sporem na tle korzystania z nieruchomości.
Sąd pierwszej instancji przytoczył treść przepisuart. 203 k.c., a w dalszej części uzasadnienia wskazał, że nie można uznać za zasadny zarzutu wobec uczestniczek, iż jako większościowi współwłaściciele naruszają zasady prawidłowego zarządu i krzywdzą mniejszość poprzez wypowiedzenie umowy dotychczasowemu zarządcy, obronę wieloletniego najemcylokalu nr (...)D. C.przed eksmisją i zawarcie z nią umowy najmu.
Sąd wyjaśnił, że w zależności od zakresu nakładów na nieruchomość i ich wysokości w konkretnej sytuacji czynność z tym związana może być czynnością zwykłego zarządu (przy, której wymagana jest zgoda większości) lub czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, gdzie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W ocenie Sądu Rejonowego trudności w uzyskiwaniu zgody przez współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu tą nieruchomością mogą być eliminowane doraźnym orzeczeniem sądu zezwalającym na dokonanie konkretnej czynności (art. 201 zd. 2 k.c.).
Apelację od powyższego orzeczenia złożyli wnioskodawcy, zaskarżając postanowienie Sądu Rejonowego w całości i zarzucając mu:
1. naruszenie prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez wadliwą ocenę dowodów prowadzącą do błędnych ustaleń faktycznych, a polegającą na bezpodstawnym, nie znajdującym oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, w tym zeznaniach uczestniczkiM. Z.i wnioskodawczyniS. D.oraz wyjaśnieniach wnioskodawcówI. B.iA. B. (1), ustaleniu, że można uzyskać zgodę większości współwłaścicieli w sprawach dotyczących zwykłego zarządu, a działania uczestniczek będących większościowymi współwłaścicielkami nieruchomości nie naruszają zasad prawidłowego zarządu i nie krzywdzą uczestników będących współwłaścicielami mniejszościowymi, w sytuacji gdy wszystkie wymienione osoby zgodnie podały, że:

a
uczestniczki nie wyrażają zgody na zajmowanie przez wnioskodawcówlokalu numer (...), pomimo że same bez ograniczeń korzystają zlokalu numer (...);

b
uczestniczki pokrywają koszty zajmowanegolokalu numer (...)nie ze środków własnych, lecz z przychodów, jakie przynosi nieruchomość wspólna;

c
uczestniczki zawarły umowę najmu zD. C.z czynszem najmu poniżej stawek rynkowych;

d
uczestniczki nie wyrażają zgody na postawienie na nieruchomości altany śmietnikowej oraz na wykonanie bieżących remontów i koniecznych napraw;

e
uczestniczki bez wiedzy wnioskodawców zawarły umowy o zarząd nieruchomością z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŚ., a następnieJ. B.i aprobowały i nadal aprobują praktykę tych zarządców polegającą na sporządzaniu i przesyłaniu współwłaścicielom niepełnych miesięcznych sprawozdań finansowych, bez wskazania w nich konkretnych przychodów i wydatków oraz ich wysokości, podających jedynie łączne kwoty przychodów uzyskanych z nieruchomości i wydatków na nieruchomość poniesionych.

2. naruszenie prawa materialnego, tj.art. 203 k.c.poprzez uznanie, że w odniesieniu do wspólnej nieruchomości wnioskodawców i uczestników nie zostały spełnione przesłanki konieczne do ustanowienia zarządcy sądowego.
Wobec podniesionych zarzutów apelujący wnosili o:
1. zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez ustanowieniaM. S. (2)zarządcą nieruchomości nr(...)położonej wL.przyulicy (...), zabudowanej wielolokalowym budynkiem mieszkalnym oraz zasądzenie od uczestniczek na rzecz wnioskodawców zwrotu poniesionych przez nich kosztów postępowania za pierwszą instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych;
2. zasądzenie od uczestniczek na rzecz wnioskodawców kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna i nie zasługuje na uwzględnienie.
Wnioskodawcy, kwestionując zaskarżone orzeczenie, sformułowali zarówno zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i przepisów procedury. W tej sytuacji w pierwszej kolejności wymagał rozważenia zarzut naruszenia przepisów procesowych, bowiem zarzuty naruszenia prawa materialnego mogą być właściwie ocenione tylko na tle prawidłowo ustalonego stanu faktycznego.
Naruszenia przepisuart. 233 § 1 k.p.c.( tu: w zw. zart. 13§ 2 k.p.c.) oraz błędu w ustaleniach faktycznych skarżący upatrują w bezpodstawnym przyjęciu, nie znajdującym oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, w tym w zeznaniach uczestniczkiM. Z., wnioskodawczyniS. D.oraz wyjaśnieniach wnioskodawcówI. B.iA. B. (1), że można uzyskać zgodę większości współwłaścicieli w sprawach dotyczących zwykłego zarządu, a działania uczestniczek będących większościowymi współwłaścicielkami nieruchomości nie naruszają zasad prawidłowego zarządu i nie krzywdzą uczestników będących współwłaścicielami mniejszościowymi. W pierwszym rzędzie wskazać należy, że nie sposób wysnuć powyższej konkluzji (stanowiącej przedmiotowy zarzut) z uzasadnienia Sądu pierwszej instancji. Sąd Rejonowy wskazał bowiem jedynie tyle, że czynności w zakresie zarządu nieruchomością dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd, a konflikty jakie istnieją między współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości dotyczące zarządu mogą być eliminowane doraźnie.
Wbrew treści powołanegoart. 233 § 1 k.p.c., ani samo sformułowanie zarzutów, ani ich uzasadnienie, nie wskazują w istocie na uchybienie przez Sąd pierwszej instancji zasadzie swobodnej oceny dowodów wyrażonej w powołanym przepisie. Przypomnieć należy, iż wskazany przepis reguluje jedynie kwestię oceny wiarygodności i mocy (wartości) dowodowej przeprowadzonych w sprawie dowodów, a nie wyprowadzonych z materiału dowodowego wniosków. Prawidłowe zarzucenie naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.wymaga wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania, w czym skarżący upatrują wadliwą jego ocenę. Wnioskodawczynie jednak nie sprostały powyższemu obowiązkowi, gdyż nie wskazały, jaki konkretnie dowód został przez Sąd błędnie oceniony, bądź też ocena jakiego dowodu przeczy zasadom logiki i doświadczenia życiowego. Z podanych względów nie było możliwe konkretnie odniesienie się do postawionych w tym zakresie zarzutów apelacyjnych.
Nie jest również zasadny zarzut naruszenia prawa materialnego, choć ustalenia i rozważania Sądu pierwszej instancji wymagają uzupełnienia w zakresie, bardzo lakonicznie dokonanej przez Sąd Rejonowy, kwalifikacji prawnej konkretnych czynności podejmowanych przez uczestników postępowania w stosunku do wspólnej nieruchomości. Powyższe pozostaje jednak bez wpływu na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Podstawę materialnoprawną niniejszego wniosku o ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...), położoną wL.przyulicy (...), zabudowaną wielolokalowym budynkiem mieszkalnym, dla której prowadzona jestksięga wieczysta KW (...), stanowi przepisart. 203 k.c.Zgodnie w powołanym przepisem powyższe może nastąpić, gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu oraz gdy większość krzywdzi mniejszość.
Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, w ich imieniu bowiem zarząd sprawuje zarządca sądowy. Od chwili jego ustanowienia współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko w ograniczonym zakresie, który nie przeszkadza wykonywaniu zarządu. Taki zarząd, sprawowany nie we własnym imieniu lecz w imieniu współwłaścicieli, ogranicza się wyłącznie do wykonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie może więc wykonywać czynności przekraczających zwykły zarząd.
Ingerencja sądu, wyrażająca się w pozbawieniu współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu, powinna być z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65, OSP 1966, z. 12, poz. 272). Dlatego też tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają zarząd sądowy. Sporadyczne kontrowersje pomiędzy współwłaścicielami mogą być doraźnie rozwiązywane przez sąd na podstawie przepisówart. 201-202 k.c.
Do konfliktów między współwłaścicielami na tle zarządu rzeczą wspólną dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy nie ma zgody wszystkich na dokonanie konkretnej czynności faktycznej lub prawnej przez jednego lub niektórych współwłaścicieli. Zagadnieniem wstępnym, niemniej ważkim, jest wtedy prawidłowe zakwalifikowanie czynności, którą zamierzają dokonać, jako mieszczącej się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czy jako przekraczającej ten zarząd albo jako tzw. czynności zachowawczej.
W tym zakresie istotne było zatem ustalenie, czy czynności, na które powołali się wnioskodawcy w apelacji, można zaliczyć do czynności przekraczających zwykły zarząd, czy też do czynności zwykłego zarządu.
Przez czynność zwykłego zarządu uznaje się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co nie mieści się w tych granicach należy do spraw przekraczających zwykły zarząd (por. J. Ignatowicz "Prawo rzeczowe", wyd. VI z 1995 r., str. 131).
Zarzut, iż w ramach postępowania pierwszoinstancyjnego dowiedzione zostało, iż uczestniczki nie wyrażają zgody na zajmowanie przez wnioskodawcówlokalu numer (...)pomimo, że same bez ograniczeń korzystają zlokalu numer (...), pozostaje bez wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie z uwagi na to, że jest to kwestia sposobu korzystania z rzeczy, nie stanowiąca czynności zarządu nieruchomością wspólną. Wobec powyższego, nie jest w tym zakresie potrzebna ani zgody wszystkich współwłaścicieli, ani zgoda większości współwłaścicieli. Sposób korzystania z nieruchomości nie mieści się w granicach pojęcia zarządu tą rzeczą i nie może być rozpatrywany na płaszczyźnie przepisuart. 203 k.c.Jedynie na marginesie wskazać można, że spór pomiędzy współwłaścicielami w tym zakresie może zostać rozstrzygnięty na gruncie innego postępowania, np. w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, czy też przez podział rzeczyquoad usum, czyli przez podział do użytkowania (art.206 k.c.), w którym to sąd określi stosunki wzajemne między współwłaścicielami do czasu zniesienia współwłasności.
W zakresie natomiast w jakim wnioskodawcy zarzucają, iż uczestniczki zawarły bez ich wiedzy umowę o zarząd z nieruchomością o zarząd z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwskazać należy, iż okoliczność ta nie może stanowić przesłanki ustanowienia zarządcy sądowego, gdyż, w ocenie Sądu Okręgowego, zawarcie tego rodzaju umowy stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd i nie mieści się w dyspozycji normy przepisuart. 203 k.c.
Wobec podniesionej przez skarżących okoliczność zawarcia przez uczestniczki umowy najmu zD. C.z czynszem najmu poniżej stawek rynkowych, należy w pierwszej kolejności wskazać, że brak jest dowodu, który potwierdzałby powyższe. Wnioskodawcy nie przedstawili dowodu na przykład w postaci kopii powyższej umowy, nie wskazali wysokości czynszu w niej określonego, jak również nie wykazali w jakim zakresie odbiega on od stawek rynkowych. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy, czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy. Niemniej jednak, w razie sporu dotyczącego prawidłowości ustalenia stawek czynszu oraz sposobu rozliczeń przez jednego ze współwłaścicieli z najemcą lokalu, kwestionujący prawidłowość tego wyboru, w ramach postępowania przed Sądem, powinien przedstawić właściwe dowody.
Zgodnie zart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Przepis ten formułuje podstawową regułę rozkładu ciężaru dowodu w sporze cywilnoprawnym wskazując przede wszystkim, kogo obciążają skutki niepowodzenia procesu dowodzenia (tak zwany ciężar dowodu w znaczeniu materialnoprawnym). W świetle wynikającej z tego przepisu reguły, za prawdziwe mogą być przyjęte jedynie te fakty, które zostały udowodnione przez stronę obciążoną ciężarem ich dowodzenia, zaś pominięte powinny zostać te fakty, które przez stronę obciążoną obowiązkiem dowodzenia nie zostały w sposób należyty wykazane. Konsekwentnie, na uczestniku w postępowaniu nieprocesowym, który podniósł fakt lub zarzut, spoczywa także ciężar udowodnienia jego prawdziwości (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2004 r., III CK 420/02).
W ocenie Sądu Okręgowego jednoznaczne ustalenie czy stawki czynszu określone w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej zD. C.są zaniżone, jako okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia, wymagało wiadomości specjalnych, jakimi dysponuje właściwy biegły. Jedynie w oparciu o opinię biegłego z zakresu szacowania i wyceny nieruchomości, wydaną na skutek przeprowadzenia odpowiednich badań rynkowych na rynku nieruchomości wynajmowanych, możliwe byłoby ustalenie w okolicznościach niniejszej sprawy, czy w związku z zawarciem powyższej umowy doszło poprzez ustalenie zaniżonych stawek czynszu do rzeczywistego pokrzywdzenia pozostałych współwłaścicieli. Nie budzi przy tym wątpliwości, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, to wnioskodawców obciążał obowiązek wykazania nieprawidłowości w sposobie rozliczeń z tytułu umowy najmu zD. C.. Podniesiony w tym względzie przez apelujących zarzut zaniżenia stawek rynkowych czynszu najmu w stosunku do jednego z najemców, nie znajduje odzwierciedlenia w materiale dowodowym zgromadzonym w tej sprawie.
Przewidziana natomiast wart. 232 zd. 2 k.p.c., który ma pełne zastosowanie również w postępowaniu nieprocesowym z mocyart. 13 § 2 k.p.c.(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2004 r., III CK 420/02), możliwość przeprowadzenia powyższego dowodu niewskazanego przez strony nie jest obecnie obowiązkiem lecz uprawnieniem sądu, z którego powinien on korzystać jedynie w sytuacjach o szczególnym, wyjątkowym charakterze. Działanie sądu z urzędu z naruszeniem tej zasady może bowiem prowadzić do naruszenia prawa do bezstronnego sądu i odpowiadającego mu obowiązku przestrzegania zasady równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 i art. 45 ust. 1 Konstytucji). Okoliczności uzasadniających ocenę, że przypadek taki zachodzi w rozpoznawanej sprawie, skarżący nie przytoczyli w niniejszej apelacji.
Podobnie, w ramach niniejszego postępowania wnioskodawcy nie wskazali żadnych dowodów czy to z dokumentów, czy osobowych źródeł dowodu, które potwierdzałyby okoliczność pokrywania przez uczestniczki kosztów zajmowanegolokalu numer (...)nie ze środków własnych, lecz z przychodów, jakie przynosi nieruchomość wspólna. Twierdzenia apelujących w tym zakresie nie znajdują żadnego odzwierciedlenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym w związku z czym brak było podstaw do uznania, że uczestniczki z pokrzywdzeniem pozostałych współwłaścicieli dokonują rozliczeń z tytułu zajmowanego przez nielokalu numer (...). Ciężar dowodu w tym zakresie, na co zwrócono uwagę wyżej, spoczywał na wnioskodawcach.
W ocenie Sądu Okręgowego do czynności zwykłego zarządu można było w okolicznościach niniejszej sprawy zaliczyć postawienie altany śmietnikowej na nieruchomości wspólnej oraz dokonywanie bieżących napraw, mając na względzie, że obecnie altany śmietnikowe należą do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia potrzeb elementarnych mieszkańców nieruchomości, a jednocześnie zapewniają zachowanie higieny w pobliżu kontenerów na śmieci.
Niewątpliwie w sprawie dowiedzione zostało, iż budowa przedmiotowej altany rzeczywiście stanowiła źródło konfliktu pomiędzy współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, w rezultacie czego wzniesiona została bez zgody większości współwłaścicieli. Niemniej jednak w tym miejscu należy zauważyć, że przepisart. 201 k.c.wskazuje, że w przypadku braku zgody większości współwłaścicieli do dokonania czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Podobnie, jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 k.c.).
W odniesieniu do powyższego wskazać należy, że każdy współwłaściciel nieruchomości w przypadku zamiaru dokonania jednorazowej czynności z zakresu zwykłego zarządu rzeczą i napotkania w tym względzie oporu ze strony pozostałych współwłaścicieli, może, bez względu na przysługującą mu wielkość udziału, żądać ingerencji sądu, polegającej na upoważnieniu go do dokonania określonej czynności. Skoro zatem brak było zgody większości współwłaścicieli na wzniesienie altany śmietnikowej na nieruchomości wspólnej, inicjatorzy tego przedsięwzięcia mogli wystąpić do sądu z odpowiednim wnioskiem w tym względzie w oparciu o przepisart. 201 k.c.
Reasumując, w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki przepisuart. 203 k.c., stanowiącego podstawę materialnoprawną niniejszego postępowania, w związku z czym brak było podstaw do ustanowienia zarządcy sądowego dla nieruchomości położonej wL.przyulicy (...).
Podkreślić należy, że wyliczenie przesłanek określonych wart. 203 k.c.nie jest przykładowe, ale wyczerpujące. Tylko wówczas gdy zachodzą okoliczności, które wypełniają znamiona jednej z trzech wymienionych w tym przepisie przesłanek, sąd może ustanowić zarządcę. Jak wynika zaś z analizy poszczególnych spraw, których rozwiązanie nie znajduje zgody między współwłaścicielami, żadna z przyczyn wymienionych wart. 203 k.c.w sprawie niniejszej nie wystąpiła. Subiektywne zaś poczucie krzywdy po stronie współwłaścicieli mniejszościowych nie mogło stanowić podstawy ingerencji Sądu, wyrażającej się w pozbawieniu współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu rzeczą, która to ingerencja powinna być z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym.
Z tych wszystkich względów oraz na podstawie przepisuart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji postanowienia.