Sąd Okręgowy w Poznaniu
XV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: XV Ca 88/14
Data wyroku: 2014-03-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Andrzejak-Kruk, Krzysztof Godlewski, Piotr Kurek
Słowa kluczowe: Uzgodnienie Treści Księgi Wieczystej Z Rzeczywistym Stanem Prawnym
Podstawa prawna: art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art.209 kc i art 195 kpc

Sygn. akt XV Ca 88/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 marca 2014 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: SSO Krzysztof Godlewski
Sędzia: SO  Joanna Andrzejak-Kruk (spr.)
Sędzia: SR del. Piotr Kurek
Protokolant: prot. sąd. Agata Lipowicz
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2014 r. w Poznaniu
sprawy z powództwaE. P.
przeciwko(...) Spółka z o.o.wP.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
na skutek apelacji wniesionej przez powódkę
od wyroku Sądu Rejonowego Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu
z dnia 14 czerwca 2013 r.
sygn. akt IX C 132/10
oddala apelację.
/-/ J. Andrzejak - Kruk/-/ K. Godlewski/-/ P. Kurek

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym w dniu 18.03.2009r. powódkaE. P.wystąpiła o usunięcie niezgodności między stanem prawym nieruchomości położonej wP.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), ujawnionym wksiędze wieczystej KW nr (...)Sądu Rejonowego(...)wP.a rzeczywistym stanem prawnym poprzez dokonanie w dziale II księgi wieczystej wpisu prawa własności na rzecz spadkobiercówK. R., tj.B. R.w 1/4 części orazB. B.,Z. C.,E. P.,T. G.,A. S.iP. S.po 1/8 części każdy oraz wykreślenie dotychczasowego wpisu prawa własności na rzecz pozwanego(...) Spółka z o.o.wP.. Powódka wniosła również o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka podniosła, że w przeszłości właścicielką nieruchomości była jej matkaK. R.zmarła 25.09.1994r., przy czym już po jej śmierci jej synP. S.w oparciu o uzyskane wcześniej pełnomocnictwo notarialne umową sprzedaży z dnia 14.04.1995r. zbył nieruchomośćA. D.. Nabywca wiedział o śmierciK. R.i tym samym umowa sprzedaży była nieważna, aA. D.nie nabył prawa własności. Z kolei pozwanego, który nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5.09.2005r., nie chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż w chwili podpisywania umowy w księdze wieczystej wpisane było ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu sądowym o uznanie za bezskuteczną w stosunku do spadkobiercówK. R.umowy z dnia 14.04.1995r. Swoją legitymację do wytoczenia powództwa powódka wywodziła zart. 209 k.c.
Pozwany w odpowiedzi na pozew domagał się oddalenia powództwa oraz zasądzenia od powódki na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 7.200,-zł. Pozwany zaprzeczył, abyA. D.zawierając umowę sprzedaży z dnia 14.04.1995r. posiadał wiedzę o śmierciK. R.. Z kolei pozwany nabywając w dniu 5.09.2005r. sporną nieruchomość korzystał z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż nie wyłączało jej ujawnione w księdze wieczystej ostrzeżenie o procesie u uznanie czynności prawnej za bezskuteczną. W tym zakresie pozwany powołał się naart. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipoteceoraz naart. 744 § 1 k.p.c.
Wyrokiemz dnia 14.06.2013r., sygn. akt IX.C.132/10 Sąd Rejonowy Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu:

1
oddalił powództwo;

2
nie obciążył powódki kosztami postępowania;

3
nakazał zwrócić powódce ze Skarbu Państwa kwotę 400,-zł tytułem niewykorzystanej zaliczki.

Jako podstawę swego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy powołał następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
Własność zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej wP.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy wP.prowadziłksięgę wieczystą KW nr (...)należała doK. R., która nabyła ją w drodze uwłaszczenia na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego wP.w sprawie III.Ns.U(...)K. R.w dniu 24.11.1992r. udzieliła synowiP. S.notarialnego pełnomocnictwa do występowania w jej imieniu we wszystkich sprawach związanych z nieruchomością, w tym m.in. do jej zbycia w całości lub w części osobom, za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika. W dniu 2.02.1993r.K. R.rozszerzyła zakres pełnomocnictwa, umocowującP. S.również do czynności darowizny oraz obciążenia nieruchomości hipotekami tytułem zabezpieczenia udzielonych jemu kredytów i pożyczek.
W dniu 4.03.1993r.P. S.zawarł zA. D.umowę pożyczki na kwotę 116.000.000,-zł, którą zobowiązał się zwrócić do 4.06.1993r. w trzech ratach. Celem zabezpieczenia pożyczkiP. S.działając w imieniuK. R.ustanowił na przedmiotowej nieruchomości hipotekę w kwocie 116.000.000,-zł na rzeczA. D.. Już po śmierciK. R., zmarłej w dniu 25.09.1994r.,P. S.w powołaniu się na pełnomocnictwo notarialne zawarł w dniu 14.04.1995r. zA. D.umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 20.000,-zł.A. D.oświadczył jednocześnie, że wierzytelność, zabezpieczeniem której była hipoteka w kwocie 11.600,-zł wpisana w dziale IV KW nr(...), została już w całości zapłacona przezP. S.. W chwili zawarcia umowyA. D.wiedział o śmierci matkiP. S.i w konsekwencji wiedział też o wygaśnięciu pełnomocnictwa, a co najmniej przy dołożeniu należytej staranności mógł z łatwością taką wiedzę uzyskać.
Przed zawarciem umowy sprzedaży nie toczyło się postępowanie spadkowe po zmarłejK. R., która nie pozostawiła testamentu, a jej ustawowymi spadkobiercami byli mążB. R.oraz dzieciB. B.,Z. C.,E. P.,T. G.,A. S.iP. S.. PozaP. S.pozostali spadkobiercy nic nie wiedzieli o sprzedaży nieruchomości, o której dowiedzieli się kilka lat później, tym bardziej, żeA. D.został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel dopiero w dniu 5.12.2000r., w wyniku podjętych przez sąd czynności przynaglających. Po zawarciu umowy sprzedażyA. D.nie był przez wiele lat na nieruchomości, nie ujawniał się jako właściciel osobom tam zamieszkującym, a nadto akceptował milcząco fakt, że podatek od nieruchomości w dalszym ciągu opłacałaE. P..
P. S.wielokrotnie wchodził w konflikt z prawem, będąc kilkukrotnie prawomocnie skazany m.in. za przestępstwa przeciwko mieniu i wiarygodności dokumentów. Od 2001r. rozpoczął odbywanie orzeczonych kar pozbawienia wolności, przebywając w Zakładzie Karnym wR.od(...). do(...). oraz od(...). do(...). Z analizy teczki osobowejP. S.nie wynika, aby w tych okresach doszło do widzenia osadzonego zE. P.lubB. B.. W okresie(...). i(...)P. S.przebywał w Zakładzie Karnym wB.oraz Aresztach ŚledczychW.-M.iL.. PrzeciwkoP. S.prowadzone było przez Prokuratora Rejonowego(...)wP.postępowanie przygotowawcze pod sygnaturą akt 1 Ds.(...)w ramach którego postawiono mu zarzuty iż: w dniu 14.04.1995r. wyłudził poświadczenie nieprawdy od notariuszaW. D., że jako osoba sprzedająca nieruchomość przyul. (...)wP.działał z pełnomocnictwa swej matkiK. R., mając świadomość iż ono wygasło albowiem w chwili jego przedkładania notariuszowiK. R.nie żyła tj. o czyn zart. 272 k.k.; w sprawie przywłaszczenia własności nieruchomości w dniu 14.04.1995r. poprzez sprzedaż tejże nieruchomości osobie trzeciej bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a tym samym postąpieniem z tą nieruchomością jako wyłączną własnością tj. o przestępstwo zart. 284 § 1 k.k.Postanowieniem z dnia(...)postępowanie przygotowawcze zostało umorzone.
W dniu 4.07.2003r.A. D.zawarł zW. K.działającym w imieniu i na rzecz spółki podfirmą (...) sp. z o.o.wP.(jako prezes jednoosobowego zarządu spółki) umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jakodziałki nr (...)za cenę 200.000,-zł. W § 6 umowy strony ustanowiły na rzeczA. D.prawo odkupu na czas trzech lat. Na podstawie powyższej umowy sprzedaży(...) sp. z o.o.wP.została ujawniona w dziale II KW nr(...)jako właściciel nieruchomości.Działka nr (...)ulegała podziałowi nadziałki nr: (...)o pow. 0,0514 ha zabudowaną domem mieszkalnym,(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...).Działki nr (...)zostały odłączone do nowozałożonejksięgi wieczystej KW nr (...), w której jako właściciel została wpisana(...) sp. z o.o.z siedzibą wP..
Postanowieniem z dnia(...)., sygn. akt XII.C.(...)Sąd Okręgowy wP.w sprawie z powództwaE. P.przeciwkoA. D.o ustalenie zabezpieczył powództwo poprzez wpis wksiędze wieczystej KW nr (...)Sądu Rejonowego wP.ostrzeżenia następującej treści: „W Sądzie Okręgowym wP.pod sygnaturą akt XII.C.(...)toczy się sprawa z powództwaE. P.przeciwkoA. D.o uznanie za bezskutecznej w stosunku do powódki i spadkobiercówK. R.zmarłej dnia 25.09.1994r. umowy z dnia 14.04.1995r., na mocy której A.O. D.nabył nieruchomość objętąksięgą wieczystą KW nr (...)składającą się zdziałek nr (...)o pow. 0,83 ha położonej wP.”. Ostrzeżenie zostało wpisane do działu IIIksięgi wieczystej KW nr (...)Sądu Rejonowego w Poznaniu.
W dniu 5.09.2005r.W. K.działający w imieniu i na rzecz(...) sp. z o.o.wP.zawarł zA. D.działającym w imieniu i na rzecz(...) sp. z o.o.z siedzibą wP.(jako uprawniony do jednoosobowej reprezentacji prezes zarządu) umowę sprzedaży nieruchomości, tj. działek oznaczonychgeodezyjnie nr (...)o łącznej powierzchni 0,4648 ha, wchodzących w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...).(...) sp. z o.o.wP.nabyła od(...) sp. z o.o.wP.nieruchomość objętąksięgą wieczystą KW nr (...). W § 1 umowy sprzedaży strony wskazały m.in. że w dziale III KW nr(...)wpisane jest ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu sądowym o uznanie za bezskuteczne w stosunku do powódki i spadkobiercówK. R.umowy, na mocy którejA. D.nabył nieruchomość objętą rzeczoną księgą wieczystą, składającą się zdziałek nr (...)o pow. 0,83 ha, położonej wP.z powództwaE. P.przeciwkoA. D.. W § 8 umowy strony wniosły o odłącznie z KW nr(...)działek nr (...)o pow. 0,0660 ha i nr(...)o pow. 0,0660 ha i założenie dla nich jednej nowej księgi wieczystej z przepisaniem prawa własności na rzecz(...) sp. z o.o.wP.. Nadto wniosły o wpisanie wksięgach wieczystych KW nr (...)i KW nr(...)prawa własności na rzecz(...) sp. z o.o.z siedzibą wP..
Wyrokiem z dnia(...),. sygn. akt XII C(...)Sąd Okręgowy wP.w sprawie z powództwaE. P.,B. R.,A. S.,B. B.,T. G.iZ. C.przeciwkoA. D.iP. S.o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną oddalił powództwo. W uzasadnieniu Sąd Okręgowy wskazał, że przy umowie sprzedaży z dnia 14.04.1995r.P. S.posłużył się pełnomocnictwem swej matki, które wygasło z chwilą jej śmierci, a tym samym nie miał umocowania do działania w jej imieniu ani też umocowania do działania w imieniu spadkobiercówK. R.. Niemniej jednak roszczenie nie mogło zostać uwzględnione z uwagi na upływ terminu prekluzyjnego zart. 59 k.c.Apelacja powódkiE. P.od powyższego wyroku została oddalona wyrokiem Sadu Apelacyjnego wP.z dnia(...)., sygn. akt I.ACa.(...). Skarga kasacyjnaE. P.została oddalona wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia(...)sygn. akt II. CSK(...).
Pozwem z dnia 9.12.2008r.(...) sp. z o.o.wP.wystąpiła przeciwkoE. P.iZ. P.o wydanie nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, oznaczonej geodezyjnie jakodziałka nr (...)położona wP.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wP.prowadzi KW nr(...)oraz o zasądzenie od pozwanych kwoty 24.000,-zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 1.12.2007r. do 30.11.2008r. Postępowanie w powyższej sprawie, prowadzonej pod sygn. akt IX.C.(...)postanowieniem z dnia(...). zostało zawieszone do prawomocnego zakończenia niniejszej sprawy.
Na chwilę wyrokowania ujawnionym w dziale IIksięgi wieczystej KW nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)wP.(obejmującej m.in.działkę nr (...)) właścicielem nieruchomości była(...) sp. z o.o.z siedzibą wP..
Dopiero w trakcie postępowania Sąd powziął informację o śmierciB. R.iP. S..
W tak ustalonym stanie faktyczny Sąd Rejonowy uznał powództwo za niezasadne.
Zgodnie zart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotecew razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Zdaniem Sądu powódka miała samodzielną legitymację do wytoczenia powództwa jako spadkobierczyniK. R.. Sąd w tym zakresie powołał się naart. 209 k.c.i podzielił stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 7.04.2006r. ( III CSK 114/05, OSP 2007/4/46 ), że w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wszczętej przez jednego ze współwłaścicieli nie zachodzi między nim a pozostałymi współwłaścicielami współuczestnictwo konieczne. Nie widać bowiem wyraźnych powodów, aby uznawać, żeart. 209 k.c.legitymuje każdego współwłaściciela do wytoczenia powództwa także na rzecz pozostałych współwłaścicieli, a następnie zmuszać ich do wzięcia udziału w toczącym się postępowaniu. Wprawdzie gdy chodzi o proces, którego celem jest ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i żądanie pozwu obejmuje wszystkich współwłaścicieli, to orzeczenie w tej sprawie dotyczy ich wszystkich, czyli zachodzi pomiędzy nimi współuczestnictwo materialne, nie będzie to jednak współuczestnictwo konieczne. Również doktryna dopuszcza możliwość wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez jednego ze współwłaścicieli jako czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa – czynności zachowawczej zart. 209 k.c.(tak Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej. - pod redakcją Ewy Bałan - Gonciarz, Heleny Ciepłej, Lex 2011 - komentarz do art. 10 ustawy).
Następnie Sąd ocenił, czy istnieje niezgodność pomiędzy strasem prawnym przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Umowę sprzedaży z dnia 14.04.1995r. Sąd uznał za nieważną. Pełnomocnictwo udzielone przezK. R.dla synaP. S.( wobec braku zastrzeżenia zart. 101 § 2 k.c.) wygasło z chwilą śmierci mocodawczyni. W myśl zaśart. 105 k.c., jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Przepis ten dotyczy wszelkich przypadków wygaśnięcia pełnomocnictwa, także z mocy prawa (np. śmierć pełnomocnika, śmierć mocodawcy, wygaśnięcie stosunku prawnego, którego treść obejmowała udzielenie pełnomocnictwa).A. D.zawierając umowę sprzedaży co najmniej przy dołożeniu pewnej minimalnej staranności mógł się z łatwością dowiedzieć o wygaśnięciu pełnomocnictwa dlaP. S., przy czym analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego z wysokim prawdopodobieństwem, graniczącym niemalże z pewnością wskazuje, żeA. D.taką wiedzę posiadał. Umowa sprzedaży z dnia 14.04.1995r. była zatem nieważna i nie doszło do skutecznego przeniesienia naA. D.prawa własności przedmiotowej nieruchomości, a skoro został on wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel, to w tym zakresie zachodziła rozbieżność pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 4.07.2003r. zawartej przezA. D.ispółkę (...), w imieniu której działał prezes zarząduW. K., nieruchomość została sprzedana spółce. Z zeznańA. D.złożonych w maju 2013r. wynikało, że zespółką (...)wiązały go bliżej nieokreślone przedsięwzięcia, przy czym nie był wspólnikiem spółki. Powódka nie przejawiła inicjatywy dowodowej w zakresie obalenia istnienia po stroniespółki (...)dobrej wiary, a tym samym nie zostało wykazane, aby spółka nabywając sporną nieruchomość działała w złej wierze, co w świetleart. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecewyłączyłoby działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.(...) sp. z o.o.wP.w dniu 5.09.2005r. sprzedała sporną nieruchomość na rzecz(...) sp. z o.o.wP., w imieniu i na rzecz której działał prezes zarząduA. D.. Po stronie tego ostatniego nabywcy, z uwagi na wiedzę posiadaną przez prezesa jako jej organu, istniała zła wiara wyłączająca działanie ochronne rękojmi (art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Pomimo to powództwo nie mogło zostać uwzględnione. Pełnomocnik powódki do dnia zamknięcia rozprawy nie zmodyfikował żądania pozwu wobec ujawnionej dopiero w trakcie postępowania śmierci spadkobiercówK. R., tj.B. R.iP. S.. Żądanie przewidziane wart. 10 ust. 1u.k.w.h. może być uwzględnione tylko wówczas, gdy ustalony przez sąd stan prawny nieruchomości okaże się tożsamy ze stanem objętym żądaniem pozwu. Jeżeli natomiast stan prawny okaże się inny co do osób podlegających wpisowi lub co do rodzajów lub rozmiarów praw podlegających wpisowi w miejsce wpisów istniejących, to sąd nie może pozytywnie orzekać, albowiem orzekłby wówczas w przedmiocie nie objętym żądaniem pozwu ( tak wyrok SN z dnia 9.01.2009r., I CSK 276/08, LEX nr 578031 ). W postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy respektować konieczność stosowania zasady dyspozycyjności wynikającej zart. 321 § 1 k.p.c., a określającej granice swobody rozstrzygania sporu przez Sąd ( tak wyrok SN z dnia 25.11.2009r., II CSK 229/09, LEX nr 686362). W sytuacji, w której powódka sprostałaby ciężarowi dowodu w zakresie wykazania, że własność spornej nieruchomości przysługuje spadkobiercomK. R., to wobec śmierciB. R.iP. S., co do których powódka konsekwentnie wnosiła o ich ujawnienie w dziale II KW, powództwo w tym kształcie nie mogło być uwzględnione. Konieczność ujawnienia rzeczywistego - aktualnego stanu prawnego nieruchomości stoi także na przeszkodzie częściowemu uwzględnieniu powództwa.
Mając to na uwadze Sąd Rejonowy oddalił powództwo, zaś o kosztach orzekł na podstawieart. 102 k.p.c.
Apelacjęod powyższego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1
naruszenieart. 195 k.p.c.w zw. zart. 72 k.p.c.polegające na niezawiadomieniu o toczącym się postępowaniu pozostałych osób, będących współuczestnikami koniecznymi;

2
nieważność postępowania, o której mowa wart. 379 pkt 5 k.p.c.

Z uwagi na powyższe powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku, zniesienie postępowania i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w instancji odwoławczej.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja, ograniczająca się wyłącznie do zagadnień o charakterze formalnym, nie zasługiwała na uwzględnienie.
Zupełnie niezasadny był zarzut nieważności postępowania. Zgodnie z przywołanym przez skarżącąart. 379 pkt 5 k.p.c., nieważność taka ma miejsce w przypadku pozbawienia strony możności obrony swych praw. W niniejszej sprawie skarżąca wiązała to z uniemożliwieniem pozostałym osobom, którym przysługują udziały we własności nieruchomości, udziału w sprawie w charakterze powodów. Skarżąca nie dostrzega jednak, że pojęciem „strony” ustawodawca posłużył się wart. 379 pkt 5 k.p.c.w ujęciu formalnym ( prawnoprocesowym ). Oznacza to, że stroną pozbawioną możliwości obrony praw może być wyłącznie podmiot rzeczywiście uczestniczący w tym charakterze w procesie ( jako powód lub pozwany ), nie zaś osoba, która z jakichkolwiek względów powinna lub może być stroną ( por. m.in. uzasadnienie uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z 20.04.2010r., III CZP 112/09, publ. OSN 2010/7-8/98 ). W rezultacie nieważność postępowania, o której mowa wart. 379 pkt 5 k.p.c.nie może odnosić się do osób, które na podstawieart. 195 § 2 k.p.c.nie przystąpiły do sprawy w charakterze powodów, niezależnie od tego, czy sytuacja ta była konsekwencją zaniechania przez sąd zawiadomienia ich o toczącym się procesie, czy też dokonania przez sąd takiego zawiadomienia w sposób nieprawidłowy. Uchybienie przez sąd pierwszej instancjiart. 195 k.p.c.może być zaś kwalifikowane jako naruszenie przepisów postępowania, które uzasadnia wzruszenie zaskarżonego orzeczenia wówczas, gdy miało wpływ na jego treść
Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska skarżącej, iż doszło do naruszeniaart. 195 k.p.c.Przepis ten nie znajdował zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż – jak słusznie uznał Sąd Rejonowy – po stronie powodowej nie zachodziło współuczestnictwo konieczne pomiędzy skarżącą a osobami, którym – zgodnie z jej twierdzeniami – przysługują ułamkowe udziały we własności przedmiotowej nieruchomości, które powinny zostać ujawnione w księdze wieczystej w miejsce prawa własności wpisanego na rzecz pozwanej spółki.
Współuczestnictwo konieczne po stronie powodowej, do której to konstrukcji nawiązujeart. 195 k.p.c., zachodzi wówczas, gdy przepisy prawa materialnego przyznają kilku osobom łączną legitymację do wspólnego dochodzenia określonego roszczenia. Współuczestnictwo to może wynikać zarówno z istoty stosunku prawnego, jak i przepisu ustawy. Ze współuczestnictwem koniecznym nie mamy natomiast do czynienia wtedy, gdy pomimo silnej więzi wewnętrznej pomiędzy podmiotami złożonych podmiotowo stosunków prawnych istnieje szczególny przepis przyznający każdemu bądź niektórym spośród nich uprawnienie do samodzielnego działania. Przykładem jest sytuacja, w której jeden ze współwłaścicieli na podstawieart. 209 k.c.dochodzi roszczenia zmierzającego do zachowania wspólnego prawa ( zgodnie zart. 1035 k.c.dotyczy to również współspadkobierców ). Współwłaściciel występuje wówczas wprawdzie we własnym imieniu, ale w interesie zarówno swoim, jak i pozostałych współwłaścicieli. Realizowanie takiego roszczenia na rzecz wszystkich współwłaścicieli przesądza o braku pomiędzy nimi we wszczętym procesie czynnego współuczestnictwa koniecznego ( tak również m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 13.04.2005r., V CZ 33/05, LEX nr 603431; wyrok Sądu Najwyższego z 20.10.1975r., III CRN 288/75, publ. OSN 1976/10/211; M.Jędrzejewska [w:] J.Jodłowski, K.Piasecki (red.) KPC z komentarzem, Warszawa 1989, s.169 ).
Nie można zgodzić się ze stwierdzeniem apelacji, jakoby utrwalony w orzecznictwie był pogląd, iż do czynności zachowawczych zart. 209 k.c.nie zalicza się wytoczenia – na podstawieart. 10 ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece( t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 707 ze zm.) – powództwa o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Wręcz przeciwnie, zagadnienie to nie jest jednolicie rozstrzygane, przy czym zauważyć wypada, że spośród zacytowanych w apelacji orzeczeń odnosi się do niego – w sposób zgodny z obecnym stanowiskiem skarżącej – jedynie postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20.12.2012r. ( IV CSK 210/12, LEX nr 1294966 ). Skarżąca eksponuje zasadę, iż w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej powinny wziąć udział wszystkie osoby wpisane w dziele II księgi wieczystej oraz osoby, których uprawnienia z tytułu własności nie zostały – bez względu na przyczynę – dotychczas ujawnione. Orzeczenia, w których zasada ta została wyrażany zapadały jednak w różnych sytuacjach procesowych, niekiedy zupełnie nieadekwatnych do realiów niniejszej sprawy. Dotyczy to zwłaszcza powołanych przez skarżącą wyroków Sadu Najwyższego: z 23.12.1998r. ( III CRN 434/88, publ. OSN 1991/1/12 ) i z 28.06.2000r. ( IV CKN 71/00, LEX nr 52649 ) wydanych w sprawach, w których powództwa zmierzały do ujawnienia w księgach wieczystych praw przysługujących wyłącznie osobom trzecim, które nie uczestniczyły w procesie.
Sąd Okręgowy przychyla się natomiast do stanowiska, w świetle którego wytoczenie powództwa na podstawieart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotecezmierza do zachowania wspólnego prawa ( tak również Sąd Najwyższy w: wyroku z 7.04.2006r., III CSK 114/05, publ. OSP 200/4/46 i wyroku z 8.06.2005r., I CK 701/04, LEX nr 19066; a także St.Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Warszawa 2007, s.280; M.Uliasz, Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) w świetle orzecznictwa SN, Przegląd Sądowy 2004/4/s.76; J.Ignatowicz [w:] Z.Resich (red.) Kodeks cywilny, Komentarz, Tom 1, Warszawa 1972, s.538-539; I.Kunicki [w:] A.Góra-Błaszczykowska (red.) KPC, Komentarz, Tom 1, Warszawa 2013, kom. do art. 72, t. 9; E.Gniewek, System Prawa Prywatnego, Prawo rzeczowe, Warszawa 2013; E.Bałan-Gonciarz, H.Ciepła, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Komentarz, Lex\el. 2011, kom. do art. 10, t. 9 ). Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej ma na celu ujawnienie prawa przysługującego właścicielowi do konkretnej nieruchomości, a w konsekwencji także wzmocnienie jego sytuacji prawnej w kontekście domniemań związanych z wpisem ( art. 3 ustawy ) i rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych ( art. 5 ustawy ). Wytoczenie przez jednego współwłaściciela powództwa zmierzającego do ujawnienia w księdze wieczystej praw wszystkich współwłaścicieli zmierza zatem do „zachowania wspólnego prawa” ( jakim jest prawo współwłasności ) przez definitywne wyjaśnienie i wzmocnienie pozycji zarówno współwłaściciela dochodzącego żądania, jak i pozostałych. Ujawnienie w dziale II księgi wieczystej stanu współwłasności i wielkości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom wyeliminuje choćby ryzyko wystąpienia niekorzystnych dla biernych współwłaścicieli skutków w postaci zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wobec osoby nabywającej nieruchomość od podmiotu będącego – według dotychczasowej treści księgi wieczystej – jej właścicielem. Rękojmia działa na niekorzyść wszystkich współwłaścicieli, których prawa do nieruchomości nie zostały ujawnione w księdze wieczystej i może skutkować utratą przysługujących im uprawnień. Dokonanie odpowiednich wpisów na rzecz współwłaścicieli, którzy nie wytoczyli powództwa będzie więc służyć ochronie ich interesów zarówno indywidualnych, jak i wspólnych z pozostałymi współwłaścicielami. Jest to podstawowa cecha czynności zachowawczych, o których mowa wart. 209 k.c., a które z reguły prowadzą do wyeliminowania choćby potencjalnego zagrożenia lub niebezpieczeństwa dla wspólnych interesów współwłaścicieli.
W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że dopiero sprzeciw współwłaścicieli niedziałających wyłącza samodzielną legitymację aktywnego współwłaściciela do realizowania czynności zachowawczych w trybieart. 209 k.c.W niniejszej sprawie nie ma to znaczenia o tyle, że nic nie wskazuje na to, iż którakolwiek z osób wskazanych w żądaniu pozwu sprzeciwiła się działaniu powódki. Co więcej, powyższy pogląd ma charakter ogólny i nie uwzględnia specyfiki spraw o uzgodnienie treści księgi wieczystej. W ocenie Sądu Okręgowego zgłoszenie przez współwłaściciela sprzeciwu wobec dochodzenia roszczenia zmierzającego do ujawnienia w księdze wieczystej uprawnień wszystkich współwłaścicieli nie pozbawia samodzielnej legitymacji czynnej współwłaściciela wytaczającego powództwo. W przeciwnym razie realizacja przez niego przysługującego mu żądania przewidzianego wart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotecew praktyce byłaby niemożliwa, skoro nie sposób byłoby „przymusić” współwłaścicieli sprzeciwiających się do przystąpienia do sprawy po stronie powodowej i popierania powództwa ( przypomnieć zaś trzeba, że w sprawach prowadzonych na podstawie tego przepisu istotne znaczenie odgrywa także interes publiczny związany ze szczególną funkcją ksiąg wieczystych ). W omawianej sytuacji jedynym logicznym rozwiązaniem jest przyznanie współwłaścicielowi sprzeciwiającemu się uzgodnieniu treści księgi wieczystej legitymacji biernej do występowania w procesie. Współwłaściciel taki winien więc zostać pozwany, a w trakcie procesu wezwany do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanego w trybieart. 195 k.p.c.( tak też cyt. wyż. wyrok Sądu Najwyższego z 8.06.2005r., I CK 701/04 ).
Wszystko powyższe prowadzi do wniosku, iż po stronie powodowej nie występowało w niniejszej sprawie współuczestnictwo konieczne, a powódka z mocyart. 209 k.c.była legitymowana do dochodzenia zgłoszonego w pozwie żądania.
Sąd Rejonowy słusznie uznał zaś, że nie mogło ono zostać uwzględnione. Obecnie nie budzi już wątpliwości, iż w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd – zgodnie zart. 321 § 1 k.p.c.– związany jest żądaniem pozwu ( por. w szczególności uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z 18.05.2010r., III CZP 134/09, publ. OSN 2010/10/131 ). Celem powództwa jest z kolei doprowadzenie księgi wieczystej do rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania ( ściślej – zamknięcia rozprawy,art. 316 § 1 k.p.c.) stanu prawnego. Roszczenie nie może być więc uwzględnione, gdy ustalony przez sąd stan prawny nieruchomości okaże się odmienny od stanu objętego żądaniem pozwu. Jeśli stan prawny będzie inny co do osób podlegających wpisowi w miejsce wpisów istniejących, to sąd nie może pozytywnie orzec, ponieważ orzekłby wówczas o przedmiocie nie objętym żądaniem ( por. m.in. uchwałę Sądu Najwyższego z 29.01.1993r., III CZP 175/92, publ. OSN 1993/6/111; wyrok Sądu Najwyższego z 9.01.2009r., I CSK 276/08, LEX nr 578031; wyrok Sądu Najwyższego z 16.12.2003r., II CK 318/02, LEX nr 276331 ). Powódka domagała się ujawnienia w księdze wieczystej jako współwłaścicieli nieruchomości osób, którym status ten w chwili obecnej bezsprzecznie nie przysługuje. Chodzi oB. R.iP. S., którzy nabyli spadek poK. R.odpowiednio w 1/4 i 1/8 części. Osoby te zmarły, a więc aktualnie udziały w nieruchomości należałyby nie do nich, lecz do ich spadkobiercom. Doprowadzeniem do zgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym mogłoby zatem nastąpić wyłącznie przez wpisanie do księgi wieczystej uprawnień tych spadkobierców.
Na marginesie należy dodać, iż nie jest przekonujące stanowisko Sądu I instancji, który jako jedyną podstawę oddalenia powództwa wskazał zgłoszenie go w nieprawidłowym kształcie, gdy chodzi o krąg aktualnych współwłaścicieli nieruchomości. Sąd I instancji nie przypisał tym samym znaczenia okolicznościom, w jakich nieruchomość nabyła w dniu 4.07.2003r.(...) Spółka z o.o.wP., od której prawo to nabyła następnie w dniu 5.09.2005r. pozwana. Sąd I instancji uznał, że umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w dniu 14.04.1995r. pomiędzyP. S.( jako pełnomocnikiemK. R.) aA. D.była nieważna stosownie doart. 105 k.c.Prawo własności przysługująceA. D.zostało jednak ujawnione w księdze wieczystej w 2000r., a zatem w świetle treści księgi wieczystejA. D.był właścicielem nieruchomości w chwili zawierania umowy sprzedaży z dnia 4.07.2003r. Sąd I instancji stwierdził, że w toku procesu powódka nie podjęła inicjatywy dowodowej zmierzającej do obalenia domniemania istnienia po stroniespółki (...)dobrej wiary (art. 7 k.c.), a tym samym nie zostało wykazane, że nabywając nieruchomość spółka ta działała w złej wierze, co w świetleart. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecewyłączyłoby działanie w stosunku do niej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Sąd I instancji nie dostrzegł jednak, iż bezpośrednią tego konsekwencją winno być przyjęcie, iż nabycie prawa własności nieruchomości przez(...) Spółka z o.o.wP.chronione było rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych ustanowioną w art. 5 ustawy i w konsekwencji było skuteczne. Zgodnie z tym przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inneprawo rzeczowe. Istota rękojmi sprowadza się więc do tego, iż następuje skuteczne nabycie własności nieruchomości od osoby nieuprawnionej, której prawo własności wprawdzie nie przysługiwało, ale zostało błędnie ujawnione w księdze wieczystej.(...) Spółka z o.o.na podstawie umowy z dnia 4.07.2003r. i w warunkach art. 5 ustawy nabyła prawo własności spornej nieruchomości, to w rezultacie pozwana kupując nieruchomość na podstawie umowy z dnia 5.09.2005r. nabywała ją od właściciela – zarówno ujawnionego w księdze wieczyste, jak i faktycznego.
Mając to wszystko na względzie Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako bezzasadną.
/-/ Joanna Andrzejak-Kruk /-/ Krzysztof Godlewski /-/ Piotr Kurek