Sąd Okręgowy w Warszawie
IV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: IV C 427/13
Data wyroku: 2014-04-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Bartoszewska

IVC 427/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

18 lutego 2014 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział IV Cywilny
w składzie:
Przewodnicząca : SSO. Anna Bartoszewska
Protokolant sądowy Joanna Micińska

po rozpoznaniu w dniu

10 lutego 2014 roku

w Warszawie

na rozprawie
sprawy z powództwaZ. D.
przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą wW.
o zapłatę

1
powództwo oddala;

2
zasądza od powodaZ. D.na rzecz pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą wW.kwotę 6.300 zł ( sześć tysięcy trzysta złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

IV C 427/13

UZASADNIENIE
PowódZ. D.pozwem z dnia 9 grudnia 2010 r. (data prezentaty) wniósł o zasądzenie na jego rzecz do pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą wW.kwoty 56.112,00 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów jakie poniósł na wykup swego mieszkania położonego wW.przyulicy (...). Dochodzona pozwem kwota stanowi 69,5% -ową zniżkę wyliczoną za okres pracy powoda u zbywcy lokalu tj. od 20 września 1992r. do 29 kwietnia 2004r., przy uldze 6% za każdy rok pracy liczoną od kwoty 80.738 zł tj. ceny jaką zapłacił za wkup lokalu bez zastosowania ustawowych preferencji określonych w art. 42 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U.2007.231.1700 j.t. ze zm.).
Pozwana Agencja Nieruchomości Rolnych wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych (odpowiedź na pozew- k. 44-47).
Dnia 6 maja 2011 r. na rozprawie przed Sądem Rejonowym w Pruszkowie powód rozszerzył powództwo do kwoty 84.247,00 zł, wnosząc o zwrot 95% uiszczonej za wykup lokalu ceny tj. kwoty 76.701 zł plus zwrot kosztów oprocentowania spłacanych rat w kwocie 7.546 zł .
Stwierdziwszy swą niewłaściwość Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 maja 2011 przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie (postanowienie k. 75).
Przed Sądem Okręgowym strony podtrzymały swoje stanowiska.
Wyrokiem z dnia 24 lutego 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powodaZ. D.na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych wW.kwotę 3.600,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (wyrok Sadu Okręgowego- k. 143).
Uwzględniając wniesioną przez powoda apelację od powyższego wyroku ,Sąd Apelacyjny w dniu 20 listopada 2012 r. uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, nakazując Sądowi pierwszej instancji dokonanie ustaleń niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy, ocenę ,czy żądanie powoda znajduje oparcie w obowiązujących w dacie dokonywania czynności i obecnie przepisach. Przy czym ocena ta miała być dokonana nie tylko pod katem przysługiwania powodowi uprawnień do nabycia lokalu po cenach preferencyjnych , ale też w aspekcie ogólnych zasad prawa cywilnego- skutków nieważności czynności prawnej, wad oświadczenia woli, odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej a także przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ponieważ przedmiotowy lokal położony jest w budynku spełniającym funkcje nie tylko mieszkalne w rozumieniu art. 46 ust.1 pkt 2 ustawy z 1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnym Skarbu Państwa, przy ponownym rozpoznaniu sprawy ,Sąd Okręgowy miał ocenić, czy z chwilą wejścia w życie tej ustawy stosunek najmu tego lokalu wygasł, zaś dotychczasowy najemca zachował uprawnienie do zawarcia z nim umowy najmu innego lokalu na podstawie art. 46 ust. 2 powołanej wyżej ustawy, czy też ten stosunek winien mu być wypowiedziany. Jeśli tak , to jakie są skutki braku tego wypowiedzenia , w szczególności czy można uznać , iż najemca zachował prawo pierwszeństwa nabycia takiego lokalu na zasadach preferencyjnych zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 15 grudnia 2000 w brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania umowy. Jeśli powód był osobą uprawnioną w rozumieniu 2 tej ustawy a Agencja zawarła z nim umowę bez należnych mu ulg, to czy cała umowa jest nieważna i czy można by uwzględnić żądanie powoda bez jednoczesnego zaoferowania przez powoda zwrotu świadczenia na rzecz Agencji. Jeśli zaś uznać ,iż skutek nieważności obejmuje jedynie postanowienie dotyczące ceny, to należy rozważyć , czy powód jest uprawniony do żądania całej kwoty – skoro stroną umowy po stronie nabywców była także jego małżonka. Sąd Okręgowy miał też rozważyć ,czy rozszerzenie powództwa dokonane przez powoda na rozprawie 6 maja 2011r. było skuteczne , biorąc pod uwagę treśćart. 193 §3 k.p.c.(wyrok Sądu Apelacyjnego- k. 195).
Sąd na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie ustalił następujący stan faktyczny:
Powód w dniu 1 lipca 1983 r. otrzymał przydział mieszkania funkcyjnego o powierzchni 75,4 m2wraz z komórką, oznaczonego nr 4 , znajdującego się wbudynku nr (...)wW.(k. 52). Powód zajął ten lokal wraz z żoną i dwójką dzieci.
Po przejęciu do Zasobu mienia zlikwidowanej(...)wP.powód ubiegał się o wykup lokalu mieszkalnego objętego umową najmu. Przedmiotowy lokal mieszkalny, podobnie jak trzy inne lokale, znajdował się w budynku laboratoryjnym działu hodowli ziemniaka. Agencja nie wyraziła zgody na sprzedaż tych lokali, z uwagi na potrzeby hodowli ziemniaka (k. 53). W zaistniałej sytuacji, ówczesny administrator zasobów mieszkaniowych wP.-R. E., na prośbę żony powodaT.D., przydzielił jej niewykończonylokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 65,19 m2położony wP., przyul. (...). Dnia 31 października 1995 r. aktem notarialnym Rep. A nr(...)Agencja sprzedała powodowi i jego małżonce przedmiotowy lokal stosując preferencyjne warunki określone w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, za cenę 9.128,70 zł obniżoną do kwoty 912,87 zł, po zastosowaniu 90% zniżki, stosownie do stażu pracy żony powoda. Cena uwzględniała stan lokalu (k.- 57-61, zeznania świadkaT.D.k.- 100).
Pomimo sprzedaży lokalu wP., administrator nie rozwiązał z powodem umowy najmu lokalu wbudynku nr (...)położonym wW.. Z uwagi na fakt, że wspomniany budynek laboratoryjny ostatecznie okazał się zbędny dla hodowli, a najemcy lokali mieszkalnych w tym budynku kierowali do pozwanej liczne wnioski, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa wyraziła zgodę na ich sprzedaż, z tym ,że nie na warunkach preferencyjnych (k. 62). Pismem z dnia 2 lutego 2004r. działające w jej imieniuPrzedsiębiorstwo (...)Skarbu Państwa „(...)„ wW.przedstawiło powodowi ofertę sprzedaży przedmiotowego lokalu. Miał on zostać sprzedany za cenę 80.738 zł, z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty . Pierwsza rata w kwocie 8.738 zł miała być zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego a reszta ceny tj. 72.000 zł rozłożona na 40 rat kwartalnych po 1.800 zł każda plus odsetki w wysokości 1/5 stopy redyskontowej , nie mniej jednak niż 3% w stosunku rocznym (k. 23). W oświadczeniu z dnia 3 lutego 2004 r. powód wyraził zgodę na nabycie lokalu , na przedstawionych mu warunkach ( k.25). Powód przyznał, że „zdawał sobie sprawę, że kupuje mieszkanie bez żadnych preferencji”. Powód nie kwestionował powyższych ustaleń pomiędzy stronami, a w toku postępowania nie poddał pod wątpliwość ważności zawartej umowy.
Aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2004 r. Rep. A nr(...)Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała powodowi i jego żonieT.D.lokal nr (...)położony wW.przyulicy (...)o powierzchni 78,38 m2wraz z przynależną piwnicą i udziałem wynoszącym 0,(...)części wspólnych budynku i w działce wraz z przynależnym prawem do miejsca postojowego w trybie bezprzetargowym na cenę 80.738,00 zł z rozłożeniem na 40 rat kwartalnych i z zastosowaniem preferencyjnego oprocentowania (k. 64-69).
Suma oprocentowanych preferencyjnymi odsetkami rat głównych wyniosła 7.546,85 zł (zestawienie powoda k. 222).
Przed zakupem mieszkania wW.małżonkowieD.byli już właścicielami mieszkania wP.przyul. (...). Ich potrzeby mieszkaniowe były już zaspokojone, a mieszkanie będące przedmiotem sporu miało zostać przeznaczone dla syna powoda (k. 111-112).
Powód domaga się od pozwanej zwrotu 84.247,00 zł. Na powyższą kwotę składają się: 76.701,00 zł jako 95% kwoty rzeczywiście zapłaconej przez powoda za lokal oraz 7.546,00 zł tytułem oprocentowania zapłaconych rat . (pismo powoda- k. 220-221).
Powyższy stan faktyczny , między stronami bezsporny , Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów oraz dowodów osobowych tj. zeznań powoda (k. 73-74) i świadkaT.D.(k.100).
Sąd w całości uznał za wiarygodne dokumenty prywatne złożone w sprawie, gdyż treść ich nie została zakwestionowana przez żadną ze stron, a Sąd nie znalazł podstaw, by podważyć ich wiarygodność z urzędu.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Zdaniem Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie znajduje uzasadnienia w żadnej podstawie prawnej. W dniu 9 kwietnia 2004r. strony zawarły cywilnoprawną umowę notarialną , na mocy której ustanowiona została odrębna własnośćlokalu nr (...)położonego wW.przyulicy (...)następnie lokal ten został sprzedany powodowi i jego żonieT.D.za cenę 80.738 zł rozłożoną na korzystnie oprocentowane raty , płatne w ciągu 10 lat.
Zgodnie z wyrażoną wart. 353(1) k.c.zasadą swobody umów , strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia.
Umowa między stronami została zawarta w wyniku oferty przedstawionej powodowi w dniu 2 lutego 2004r. , którą powód zaakceptował bez zastrzeżeń. . Powód przyznał, że „zdawał sobie sprawę, że kupuje mieszkanie bez żadnych preferencji”. Nie kwestionował powyższego, chociażby poprzez wystąpienie z powództwem o ustalenie lub o zobowiązanie pozwanej do zawarcia umowy na preferencyjnych zasadach, nie podnosił, że po jego stronie zachodziły jakiekolwiek okoliczności wyłączające lub ograniczające świadome i swobodne podjęcie decyzji . Zobowiązanie które podjął, a następnie poprzez zapłatę umówionej ceny zrealizował było jego świadomym działaniem. Dopiero po blisko siedmiu latach od zawarcia umowy , powód , nie powołując się na żadną z wad oświadczenia woli i nie wnosząc o stwierdzenie nieważności zawartej umowy , wniósł o zapłatę kwoty przewyższającej wartość zapłaconej ceny , bez jednoczesnego zaoferowania zwrotu świadczenia, uznając ,że jego prawa zostały naruszone przez działanie pozwanej.
Tak sformułowane żądanie w żadnym wypadku nie zasługuje na uwzględnienie. Pozostaje w sprzeczności z wywodzącą się jeszcze z prawa rzymskiego zasadą prawa pacta sunt servanda, ,że umów należy dotrzymywać . Uwzględnienie tego żądania prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powoda a nadto pozostawałoby to w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.Art. 5 k.c.stanowi ,że nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, gdyż takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Norma ta odnosi się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywania. Działanie takie nie jest społecznie aprobowane i nie powinno korzystać z ochrony prawnej.
Sąd podzielił stanowisko poznawanej, zgodnie z którym sprzedaż mieszkań państwowych z zastosowaniem ulg przy zapłacie ceny jest elementem pomocy państwa dla określonych kategorii osób, np. pracowników, najemców. Z dobrodziejstwa tego uprawnieni powinni skorzystać jednokrotnie, ponieważ ponowne zastosowanie ulgi cenowej mogłoby zostać uznane za korzyć uzyskaną niesłusznie kosztem Skarbu Państwa i nadużycie prawa, a także naruszenie zasad równości wobec prawa w stosunku do pozostałych uprawnionych.
Potrzeby mieszkaniowe powoda i jego małżonki zostały już zaspokojone w lokalu mieszkalnym wP., który pozwana sprzedała im stosując preferencyjne warunki. Lokal wW.miał być przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych syna małżonków , który z pewnością nie należy do kręgu osób  do których mają zastosowania przepisy art. 42 i 43 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (u.g.n.r.). Zdaniem Sądu powód również nie należy do kręgu tych osób.
Lokal wW., którego najemcą był powód znajdował się w budynku laboratoryjnym działu hodowli ziemniaka , a więc w budynku nie służącym wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu art. 46 u.r.n.r. .Zgodnie z treścią tegoż przepisu obowiązującą w dacie zawarcia umowy między stronami, najemcom zajmujących lokale w budynkach mieszkalnych przejętych do Zasobu , niesłużących wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przysługuje pierwszeństwo w najmie innego mieszkania wchodzącego wskład (...). (2001-06-09 tekst jednolity Dz.U.2001.57.603.)
Sąd w całości podzielił stanowisko strony pozwanej w zakresie interpretacji art. 46 u.g.n.r., zgodnie z którą najemcom zajmującym lokale w budynkach nie służących wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przysługuje jedynie pierwszeństwo w najmie innego lokalu wchodzącego wskład (...)i dopiero ten lokal może podlegać sprzedaży na warunkach preferencyjnych w trybie przepisów art. 42 i 43 u.g.n..r.
Za taką interpretacją przemawiają argumenty de lege lata i wykładnia uwzględniająca treść przepisuart. 46aobowiązującego od 3 grudnia 2011r. zgodnie z którym „ do zbycia przez Agencję  nieruchomości w skład której wchodzą domy i lokale mieszkalne, o których mowa w art. 46 ust. 1 zdanie drugie, nie stosuje się art. 42 i 43 orazustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Z dniem zbycia stosunki najmu tych domów i lokali na czas określony stają się stosunkami najmu na czas nieokreślony. Zgodnie z powyżej przedstawioną interpretacją art. 46 u.g.n. r. powód jako najemca lokalu o jakim mowa w tym przepisie miał jedynie prawo pierwszeństwa w najmie innego lokalu w celu możliwości sprzedaży go na warunkach określonych w przepisach art. 42 i 43 u.g.n.r.. Pozwana umożliwiła powodowi realizację tego uprawnienia sprzedając mu i jego małżonce lokal wP..
Tylko w przypadku odstąpienia od umowy bądź stwierdzenia nieważności umowy wzajemnej , powód mógłby żądać zwrotu zapłaconej ceny w zamian za zwrot świadczenia wzajemnego , stosownie do przepisówart. 496 i 497 k.c.
Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności i treść powołanych wyżej przepisów Sąd orzekł jak w wyroku. O kosztach postępowania orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.i § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.