Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 171/13
Data wyroku: 2014-07-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Tarapata
Słowa kluczowe: Budynek
Podstawa prawna: art. 231§1 k.c.

Sygn. akt I C 171/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 lipca 2014 r.
Sąd Rejonowy dla Warszawy – Woli w Warszawie Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Krzysztof Tarapata
Protokolant: Katarzyna Matuszewska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2014 r. w Warszawie
sprawy z powództwa:(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.
przeciwko:Miastu S.W.
o zobowiązanie

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powoda(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.na rzecz pozwanegoMiasto S.W.kwotę 2 400,00 zł (dwa tysiące czterysta złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III
nakazuje pobrać od powoda(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.na rzecz Skarbu Państwa – kasa Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie kwotę 1 881,83 zł (jeden tysiąc osiemset osiemdziesiąt jeden złotych 83/100) tytułem niepokrytych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 171/13

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 11 lipca 2014 r.
W pozwie z dnia 17 stycznia 2013 r. powód(...) sp. z o.o.wW.domagał się zobowiązania pozwanegoMiasta S.W.do złożenia oświadczeń woli następującej treści: „Miasto S.W.D.B.przenosi na rzecz(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.przyul. (...), wpisanej do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS, pod nr. KRS(...)własność 86,09 metrów kwadratowych działki o nr. Ewidencyjnym 9 obręb 6-12-17, dla której Sąd Rejonowy dla m.st. warszawy prowadziksięgę wieczystą nr (...)w części zajętej przez ogrodzenie wzniesione przez(...) sp. z o.o., przy czym z tytułu przeniesienia własności nieruchomości(...)zapłaci na rzeczMiasta S.W.D.B.kwotę 18.200 złotych (osiemnaście tysięcy złotych) w terminie 14 dni od uprawomocnienia się wyroku”. W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielemdziałki ewidencyjnej nr (...)przyul. (...)wW.i podczas wznoszenia ogrodzenia nieświadomie przekroczył granicę swojej działki budując betonowy płot na części sąsiedniej działki oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...), będącej własnością pozwanego. Powód zaznaczył, iż zajęta przez niego część sąsiedniej działki wynosi 88 m2. Jako podstawę prawną swojego roszczenia powód podałart. 231 § 1 k.c.(pozew – k. 3-8)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc, że w chwili wznoszenia ogrodzenia na działce pozwanego, poprzednik prawny powoda miał świadomość, iż narusza cudzą własność, a tym samym powód nie może legitymować się dobrą wiarą niezbędną do zastosowaniaart. 231 § 1 k.c.Ponadto pozwany wskazywał, że wbrew wymogowiart. 231 § 1 k.c.wartość wzniesionej przez powoda budowli nie przekracza znacznie wartości zajętego gruntu pozwanego. (odpowiedź na pozew – k. 50-52)
W piśmie datowanym na 22 marca 2013 r. pełnomocnik powoda podniósł, że za uwzględnieniem powództwa przemawiają nie tylko przesłanki zart. 231 § 1 k.c.ale takżeart. 5 k.c.i wskazane w nim zasady współżycia społecznego.
Na rozprawie strony podtrzymywały swoje początkowe stanowiska.
W piśmie procesowym datowanym na 11 kwietnia 2014 r. pełnomocnik powoda zmienił żądanie pozwu w ten sposób, że zażądał przeniesienia 90 m2w miejsce dotychczas żądanych 86,09 m2, a ponadto określił cenę przeniesienia własności gruntu na kwotę 16.570,00 zł w miejsce dotąd podawanej kwoty 18.200,00 zł.
W II Wydziale Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie toczy się pod sygn. akt II C 621/09 sprawa z powództwaMiasta S.W.przeciwko m.in.firmie (...)o wydanie częścidziałki nr (...). (
    niesporne, akta tej sprawy w załączeniu)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powód(...) sp. z o.o.jest właścicielemdziałki ewidencyjnej nr (...)położonej wW.przyul. (...). PozwaneMiasto S.W.jest właścicielemdziałki ewidencyjnej nr (...)położonej wW.przyul. (...). Wymienione działki graniczą ze sobą. (niesporne, odpis KW zalegający w aktach II C 621/09 – k. 318-320 tych akt)
Powód stał się właścicielemdziałki nr (...)ok. 2010 r. Wcześniej współwłaścicielamidziałki nr (...)byli:D. Ł.będący prezesem powodowej spółki od 1990 r. do chwili obecnej,I. Ł. (1),P. R.iR. S.. Od roku 1993 powód jest faktycznym dysponentemdziałki nr (...). (niesporne, częściowe zeznania prezesaD. Ł.– k. 86-87)
Udział wdziałce nr (...)stał się mieniem gminnym wskutek procesu komunalizacji, na podstawieart. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych(Dz. U. z 1990 Nr 32, poz. 191 ze zm.). Stosownie doart. 20 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy(Dz. U. z 2002 Nr 41 poz. 361) współwłaścicielemdziałki nr (...)stało sięMiasto S.W.. Co najmniej od roku 2011 r. pozwany jest wyłącznym właścicielem całejdziałki nr (...). (odpisy KW –współwłasność k. 89-95 akt II C 621/09, wyłączna własność k. 318-320)
W dniu 15 listopada 1993 r. została wydanadecyzja nr (...), znak(...), w przedmiocie zatwierdzenia planu realizacyjnego inwestycji na terenie przyul. (...)róg (...)oraz w przedmiocie zezwolenia na budowę na terenie nieruchomości przyul. (...)róg (...)wW.budynku gospodarczo-magazynowego. W opisie technicznym inwestycji zastrzeżono, że ze względu na lokalizację budynku hali na skarpie, skarpę należy zabezpieczyć przed osunięciem przez wykonanie muru oporowego. Inwestycja w postaci wzniesienia hali-budynku gospodarczo – magazynowego została zrealizowana w latach 1993-1994. Bezpośrednio inwestycją zajmował sięI. Ł. (2)będący bratemD. Ł.ówczesnego i obecnego prezesa(...) sp. z o.o.W ramach tej inwestycji został też wybudowany mur oporowy, który miał na celu zabezpieczenie przed osunięciem skarpy znajdującej się przy wschodniej granicydziałki nr (...). Mur ten przebiegu wzdłuż skarpy, pod powierzchnią ziemi, na głębokości ponad 1 m. (
    niesporne, plan realizacyjny – k. 72, decyzja – k. 73, opis techniczny – k. 74-77, częściowe zeznania prezesaD. Ł.– k. 86-87, rzut – k. 225)
Podczas realizacji inwestycji nadziałce nr (...)w latach 1993-1994, inwestor dokonał nasypu ziemi na skarpie biegnącej wzdłuż wschodniej granicy działki, dokonując tym samym częściowego zasypania znajdującego się obok działki zbiornika wodnego o nazwie „gliniankiS.”. Decyzją z dnia 16 czerwca 1994 r. burmistrz ówczesnej GminyW.-W.zabronił współwłaścicielomdziałki nr (...)samowolnej zmiany stosunków wodnych i nakazał przywrócenia skarp zbiornika do stanu poprzedniego. Postanowieniem z dnia 21 września 1994 r.D. Ł.został ukarany karą grzywny za niedopełnienie obowiązku stwierdzonego decyzją i wystawionym w jej konsekwencji tytułem wykonawczym. (decyzja – k. 54-55v., tytuł wykonawczy – k. 55-56v., postanowienie – k. 56-56v., protokół – k. 57-58, częściowe zeznania prezesaD. Ł.– k. 86-87)
W latach 1995-1996działka nr (...)została ogrodzona betonowym płotem. Pracami związanymi z budową ogrodzenia kierowałD. Ł.. Od strony wschodniejdziałki nr (...), ogrodzenie biegnie wzdłuż skarpy i zostało wzniesione poza granicamidziałki nr (...), nadziałce nr (...)będącej własnościąMiasto S.W.. Na skutek przekroczenia granicy działek, po wewnętrznej stronie ogrodzenia, od stronydziałki nr (...)znalazła się cześćdziałki nr (...)o powierzchni 90 m2. Obszar ten był i jest wykorzystywany przez powoda na cele związane ze swoją działalnością gospodarczą. Taki stan istnieje do dziś. O tym, iż betonowe ogrodzenie od strony wschodniejdziałki nr (...)zostało wzniesione z przekroczeniem granicy nadziałce nr (...)D. Ł.będący prezesem powodowej spółki dowiedział się w latach 2005/2006. (oględziny – k. 106-122, opinia biegłegoA. M.– k. 150-163, częściowe zeznania prezesaD. Ł.– k. 86-87)
Wartość częścidziałki nr (...)o powierzchni 90 m2zajętej przez powoda wskutek przekroczenia granicy przy budowie ogrodzeniadziałki nr (...), wynosi 16.570,00 zł. (opinia biegłejJ. S.– k. 191-214)
Wartość części betonowego ogrodzenia wzniesionego przez powoda i znajdującej się na należącej do pozwanegodziałki nr (...), wynosi 18.536,00 zł. (opinia biegłejJ. S.– k. 191-214, wyjaśnienia biegłejJ. S.– k. 257-258)
Powód czynił starania zmierzające do kupna od pozwanego zajętego wskutek przekroczenia granicy gruntu. Do transakcji nie doszło. (niesporne, korespondencja – k. 17-20)
Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.
Zeznaniom prezesa powodowejspółki (...)(k. 86-87) Sąd dał wiarę w części. W zakresie dotyczącym dokładnego usytuowania muru oporowego i świadomości przekraczania granicy przy jego budowaniu Sąd nie dał wiary tym zeznaniom, jako że były one w tym punkcie nieprecyzyjne, niekonsekwentne, niejednoznaczne, a ponadto określenie położenia tego muru wymagało wiadomości specjalnych. Na stronie 86,D. Ł.zeznał, iż „Mur jest poza granicami naszej działki” , „Widziałem, że mur przekracza granicę. To widać z planu., ale ja się tym nie zajmowałem”. Na stronie 87D. Ł.zeznał m.in. że „O tym, że mur oporowy jest pozadziałką nr (...)wiem tylko z mapy”, zeznał też, iż „Brat budując mur oporowy, przypuszczam, że brat był przekonany że buduje na swoim”. Z zeznańD. W.wynika więc, że jego twierdzenia odnośnie wiedzy brata co do świadomości przekraczania granicy przy budowie muru oporowego stanowią wynik przypuszczeń. Podobnie sytuacja wygląda gdy chodzi o twierdzenia odnośnie usytuowania muru oporowego, są one wynikiem analizy mapy przezD. Ł.. WiedzaD. Ł.nie pochodzi zatem ani z obserwacji w trakcie wznoszenia muru oporowego ani nawet ze słyszenia od osób, które bezpośrednio budowały ten mur.
Sąd pominął opinię biegłejJ. S.w części dotyczącej wyceny utwardzenia placu oraz muru oporowego. W tym zakresie opinia wykracza poza tezę dowodową. Ani Sąd nie zlecał biegłemu dokonania wyceny utwardzenia i muru oporowego, ani też żadna ze stron o to nie wnioskowała. W żadnym razie nie można traktować wniosku strony powodowej o dokonanie wyceny betonowego ogrodzenia jako zawierającego w sobie równocześnie wnioski o dokonanie wyceny utwardzenia placu oraz muru oporowego. Być może biegła dokonując wyceny elementów niewskazanych w postanowieniu Sądu zasugerowała się zalegającą w aktach prywatną opinią załączoną do pozwu – k. 21-36. W opinii tej dokonano wyceny zarówno ogrodzenia jak i utwardzenia terenu i muru oporowego, przy czym celem opinii było określenie wartości budowli znajdujących się na zajętej części nieruchomości. W sprawie niniejszej celem opinii, co wynika zarówno z wniosku pełnomocnika powoda jak i z postanowienia Sądu, była wycena betonowego ogrodzenia. Strona powodowa zarówno w pozwie jak i w dalszych pismach procesowych wyraźnie rozróżniała betonowe ogrodzenie i mur oporowy. Dokonanie przez Sąd, wbrew wyraźnemu wnioskowi profesjonalnego pełnomocnika, wyceny elementów niewskazanych przez pełnomocnika, stanowiłoby naruszenie zasady kontradyktoryjności. Tego rodzaje działanie z urzędu byłoby zasadne w postępowaniu nieprocesowym, natomiast nie jest zasadne w postępowaniu procesowym, zwłaszcza w sytuacji, gdy strony są reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników.
Ponadto biegłaJ. S.stwierdziła, iż muru oporowego nie można bezpośrednio powiązać z ogrodzeniem. (k. 258) Mur oporowy nie jest zatem częścią składową ogrodzenia, bez której ogrodzenie nie może samodzielnie funkcjonować. Biegła stwierdziła też, że aby zlokalizować dokładne usytuowanie muru oporowego trzeba byłoby rozkopać teren. (k. 258) W istocie, materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie nie pozwala stwierdzić dokładnej lokalizacji muru oporowego, czy mur ten jest usytuowany nadziałce nr (...), czy też nadziałce nr (...), czy może w granicy tych działek. W konsekwencji nie sposób ustalić, czy mur oporowy znajduje się pod betonowym płotem czy też nie. Nie można też stwierdzić, czy mur oporowy jest budowlą wzniesioną na cudzym gruncie czy na swoim, dlatego nie można uwzględniać wartości tego elementu przy ocenie wymienionej wart. 231 § 1 k.c.przesłanki „znacznego przenoszenia wartości”. Udowodnienie tej okoliczności spoczywało na powodzie, stosownie doart. 6 k.c., zatem ewentualne negatywne konsekwencje wynikające z braku udowodnienia usytuowania muru oporowego obciążają powoda. Warto dodać, że w pełnomocnik powoda składał wniosek o dowód z oględzin na okoliczność przebiegu muru oporowego. Sąd dopuścił ten dowód i oględziny odbyły się. (k. 106-122) W trakcie oględzin biegły(...)wyraźnie jednak stwierdził, iż nie jest w stanie na podstawie oględzin stwierdzić dokładnego usytuowania muru oporowego. W takiej sytuacji strona powodowa, chcąc wykazać, że mur oporowy znajduje się w granicachdziałki nr (...), powinna złożyć stosowny wniosek o dowód z opinii biegłego, który dokonałby poprzez np. wykopy, ustalenie przebiegu podziemnego muru.
Trzeba też zauważyć, że pełnomocnik powoda nie twierdził w sposób zdecydowany, że mur oporowy znajduje się w granicachdziałki nr (...). Przykładowo w piśmie procesowym datowanym na 22 marca 2013 r. pełnomocnik powoda wskazywał, iż „pozwany nie wykazał, że płot stoi za lub na równi z murem oporowym oraz że mur oporowy przekracza granicedziałki nr (...)”. (k. 92 ostatni akapit) Z tego zdania wynika, iż zdaniem pełnomocnika powoda mur oporowy nie przekraczał granicdziałki nr (...). Z kolei pod koniec procesu pełnomocnik powoda domagał się zaliczenia wartości muru oporowego na poczet wartości budowli wzniesionych przez powoda na gruncie pozwanego. (pomimo, iż wniosek o biegłego dotyczył tylko betonowego ogrodzenia)
Sąd zważył co następuje.
Powództwo należało oddalić.
Zgodnie zart. 231 § 1 k.c.samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z przepisu tego wynika, że wszystkie z wymienionych w nim przesłanek, tj. samoistność posiadania, dobra wiara, wzniesienie na cudzym gruncie budynku, którego wartość znacznie przekracza wartość zajętej działki, muszą być spełnione łącznie aby samoistnemu posiadaczowi przysługiwało roszczenie o przeniesienie działki czy jej części. Brak którejkolwiek z przesłanek uniemożliwia powstanie roszczenia o przeniesienie.
Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, powód będący osobą prawną, jest faktycznym dysponentemdziałki nr (...)od 1993 r. Inwestycje na tej działce dokonywane związane były z działalnościąfirmy (...) sp. z o.o.Pomimo, iż działka stanowiła formalnie przedmiot współwłasności kilku osób fizycznych aż do ok. 2010 r., jej faktycznym posiadaczem był powód, czylifirma (...) sp. z o.o.Jak zaznaczył prezesD. Ł., przeniesienie własności było tylko formalnością. W konsekwencji należy przyjąć, że w czasie kiedy było wznoszone betonowe ogrodzeniedziałki nr (...)z naruszeniem granicydziałki nr (...), powód był samoistnym posiadaczem gruntu w postacidziałki nr (...).Działka nr (...)była przez powoda traktowana, wykorzystywana w taki sam sposób jak zajęta wskutek budowy ogrodzenia częśćdziałki nr (...)będącej własnością pozwanego. Niewątpliwie powodowa spółka faktycznie władała zajętą częścią działki pozwanego. Oznacza to, że powód był i jest samoistnym posiadaczem również w zakresie zajętej częścidziałki nr (...). Kwestię istnienia po stronie powoda przesłanki samoistności posiadania przesądzaart. 339 k.c.zgodnie z którym, domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest jej właścicielem. Pozwany nie obalił tego domniemania.
Nie doszło też do obalenia wynikającego zart. 7 k.c.domniemania dobrej wiary. Od 1990 r. prezesem powodowej spółki jestD. Ł., zatem przy badaniu przesłanki dobrej wiary należy mieć na uwadze jego stan świadomości. Z żadnego ze zgromadzonych w sprawie dowodów nie wynika, abyD. Ł.w momencie wznoszenia betonowego ogrodzenia działki w latach 1995-1996 miał świadomość, że przekracza granice sąsiadującejdziałki nr (...). Należy więc przyjąć, iż przesłanka dobrej wiary została spełniona.
Nie doszło natomiast do spełnienia wskazanej wart. 231 § 1 k.c.przesłanki znacznego przekroczenia wartości budynku (budowli) w stosunku do wartości zajętego gruntu. Jak wynika z opinii biegłejJ. S., wartość zajętego gruntu wynosi 16.570,00 zł natomiast wartość betonowego ogrodzenia wynosi 18.536,00 zł. Wprawdzie wartość ogrodzenia przenosi wartość zajętego gruntu, ale owo przeniesienie jest nieznaczne, wynosi tylko 1.966,00 zł, co stanowi zaledwie ok. 1/8 wartości zajętego gruntu i ok. 1/9 wartości ogrodzenia. Przepisart. 231 § 1 k.c.wymaga dla uwzględnienia roszczenia, aby wartość budynku „znacznie” przenosiła wartość zajętego gruntu. Pojecie „znacznie” jest pojęciem niedookreślonym, bezsprzecznie jednak różnica wielkości w granicach 1/8 (12,5 %) w powszechnym odczuciu nie jest znaczną różnicą. Przy wykładni pojęcia „znacznie” w kontekścieart. 231 k.c.należy mieć na uwadze, że przepis ten stanowi wyłom w zasadzie nienaruszalności prawa własności, które to prawo jest wyszczególnione i chronione wart. 64 Konstytucji. Dlatego należy odpowiednio wyważyć racje tego, kto żąda przeniesienia własności na swoją rzecz oraz tego, kto ma zostać pozbawiony własności. W konsekwencji przyjąć trzeba, iż dysproporcje w wartościach budynku i gruntu powinny być wyraźne, nie budzące wątpliwości, czyli większe niż kilkanaście procent. Rozsądną granicą wydaje się co najmniej dwukrotność wartości. Poniżej tego poziomu brak podstaw do uwzględnienia żądania o przeniesienie własności gruntu w oparciu oart. 231 § 1 k.c.
Warto raz jeszcze podkreślić, że powód nie wykazał, iż mur oporowy jest usytuowany w granicachdziałki nr (...)będącej własnością pozwanego. W konsekwencji brak było podstaw do uwzględnieniu wartości tej budowli przy wycenie betonowego ogrodzenia, nawet gdyby powód złożył wniosek o dokonanie przez biegłego sądowego wyceny również muru oporowego, a Sąd wniosek ten by dopuścił. Wartości utwardzenia zajętego terenu także nie można było uwzględnić, jako że, jak już wspominano brak było stosownego wniosku powoda w tym zakresie.
Trzeba też zauważyć, iż nawet w sytuacji spełnienia przez powoda wszystkich przesłanek wymaganych przezart. 231 § 1 k.c.przeszkodą do uwzględnienia powództwa byłby brak odpowiedniej mapy geodezyjnej do celów sądowych, w której to mapie opisana byłaby cześćdziałki nr (...)podlegająca przeniesieniu na rzecz powoda. Wprawdzie biegłyA. M.sporządził szkice (k. 151, 153, 155) dla celów pomiaru powierzchni zajętego gruntu, zgodnie z wnioskiem dowodowym strony powodowej, jednakże mapy te mogłyby okazać się niewystarczające dla prawidłowego określenia w sentencji orzeczenia gruntu, którego dotyczy żądanie przeniesienia prawa własności.
Brak jest jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia powództwa w oparciu oart. 5 k.c., na który powoływała się strona powodowa. Przepis ten dotyczy nadużycia prawa podmiotowego i może co najwyżej stanowić środek obrony, jako zarzut, natomiast nie może być ten przepis źródłem roszczenia.(zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 14 lutego 2014 r., I ACa 1070/13, LEX nr 1438079)
O kosztach orzeczono w oparciu oart. 98 k.p.c.zasądzając od powoda jako przegrywającego na rzecz pozwanego kwotę 2.400,00 zł, na którą złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika.
Do niepokrytych przez żadną ze stron w toku procesu kosztów należy zaliczyć łączną kwotę 1881,83 zł odpowiadającą wydatkowanej tymczasowo ze Skarb Państwa części wynagrodzenia biegłych. Niepokryte koszty należało ściągnąć od powoda jako przegrywającej na rzecz Skarbu Państwa na podst. art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) w zw. z art. 113 tej ustawy iart. 98 k.p.c.
W związku z powyższym orzeczono jak w sentencji.
Z:
- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda