Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 645/14
Data wyroku: 2014-10-20 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Teza: niedopełnienie przesłanek rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie oznacza, że do rozwiązania stosunku najmu w ogóle nie dochodzi, lecz ma jedynie ten skutek, że czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia

Sygn. akt I C 645/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 8 października 2014 r.
Miasto stołeczneW.pozwem z dnia 9 maja 2014 r., wniosło o nakazanieR. G.iA. C. (1)opuszczenia, opróżnienia oraz wydania stronie powodowejgarażu nr (...)położonego przyulicy (...)wW.będącego własnością powoda.
Na uzasadnienie powód podał, że na mocy umowy z dnia 2 stycznia 2001 r. i aneksu do tej umowy z dnia 22 marca 2012 r. oddałR. G.w najem opisany wyżej garaż.W związku z zaległościami w zapłacie czynszu przekraczającymi dwa pełne okresy płatności powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu garażu. Oprócz byłego najemcyR. G.garaż faktycznie zajmuje równieżA. C. (2). Nie wydali oni garażu pomimo wypowiedzenia umowy.
PozwanyA. C. (2)w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwaw całości. Zarzucił, że wypowiedzenie umowy najmu garażu z dnia 10 grudnia 2013 r. jest bezskuteczne, bowiem nie zostało poprzedzone uprzedzeniem najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, co naruszaart. 687 k.c.Gdyby nawet uznać, że przepisart. 687 k.c.nie został naruszony, to roszczenie powoda pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, bowiem najemca garażu ma 91 lat, jest osobą chorą i nieporadną i nie realizował zawartegoz powodem porozumienia o spłacie zadłużenia bez swojej winy.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na mocy umowy najmu z dnia 2 stycznia 2001 r. i aneksu do tej umowy z dnia 22 marca 2012 r. miasto stołeczneW.oddałoR. G.w najemgaraż nr (...)położony przyul. (...)wW.z przeznaczeniem na przechowywanie własnego samochodu. Najemca zobowiązał się uiszczać czynsz w wysokości 45,09 zł i opłaty za wywóz nieczystości stałych w wysokości 2,44 zł z góry do 10 dnia każdego miesiąca(§ 2 i 3 umowy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony i przewidziano w niej,że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia (§ 8). W umowie postanowiono również, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia m.in. wtedy, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej dwa miesiące (§ 6 ust. 2). (umowa najmu garażu z dnia 02.01.2001 r. – k. 62-64,aneks nr (...)do w/w umowy najmu – k. 65-66, protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 02.01.2001 r. – k. 19).
R. C.zaprzestał regulowania czynszu i pozostałych opłat związanychz korzystaniem z garażu. Zadłużenie z tego tytułu według stanu na dzień 31 sierpnia 2010 r. wynosiło łącznie 1.364,55 zł, w tym należność główna w wysokości 1.199,45 zł i odsetki za opóźnienie w wysokości 165,10 zł. Pismem z dnia 15 września 2010 r. miasto stołeczneW.wezwałoR. G.do uregulowania zadłużenia w kwocie 1.364,55 złw terminie 30 dni od otrzymania pisma uprzedzając, że w przypadku nieuregulowania zadłużenia w terminie zostanie wypowiedziana umowa najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wobec nieuregulowania zadłużenia przez pozwanego w wyznaczonym terminie, miasto stołeczneW.pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. wypowiedziałoR. G.umowę najmu garażu z dniem 15 lutego 2011 r., bez zachowania terminu wypowiedzenia. (wezwanie ostateczne do zapłaty z dnia 15.09.2010 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 22- 23, pismo miasta stołecznegoW.z dnia 21.01.2011 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 20-21).
W związku z zawarciem przez strony umowy dotyczącej spłaty przezR. G.zadłużenia za najem garażu w 36 ratach, miasto stołeczneW.pismemz dnia 14 kwietnia 2011 r. poinformowałoR. G.o anulowaniu wypowiedzenia umowy najmu. (pismo miasta stołecznegoW.z dnia 14.04.2011 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 24-26).
W związku z kolejnymi powstałymi zaległościami w zapłacie czynszu najmu miasto stołeczneW.pismem z dnia 10 grudnia 2013 r. wypowiedziałoR. G.z dniem 10 grudnia 2013 r., z winy najemcy, bez zachowania terminu wypowiedzenia, na podstawie § 6 ust. 2 umowę najmu przedmiotowego garażu i wezwałoR. G.do opróżnienia garażu w terminie do dnia 31 grudnia 2013 r. Pismo to zostało doręczone pozwanemu 20 grudnia 2013 r. Po wypowiedzeniu miasto stołeczneW.nie uwzględniło wnioskówR. G.iA. C. (2)o anulowanie wypowiedzenia anio zmianę najemcy naA. C. (2). Zadłużenie z tytułu opłat za najem garażu zostało ostatecznie spłacone. (wydruk z programu księgowego zapisów na koncie garażu – k. 35-36, wyciąg z konta lokalu – k.37-39, pismo miasta stołecznegoW.z dnia 10.12.2013 r. ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 27-28, pismaR. G.iA. C. (1)z dnia 27.12.2013 r. – k. 29 i z dnia 19.01.2014 r. – k. 31, pisma Gminnej(...)z dnia 10.01.2014 r. – k. 30 i z dnia 30.01.2014 r. – k. 32, pisma miasta stołecznegoW.z dnia 28.01.2014 r. – k. 33 i z dnia 05.02.2014 r. – k. 34).
Garaż nie został wydany powodowi przez pozwanych. Obecnie swój samochód trzymaw nimA. C. (2), wnukR. G.. (okoliczności bezsporne – przyznane przezA. C. (2)na rozprawie z dnia 25 czerwca 2014 r. – k. 54-55).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Stan faktyczny sprawy nie był nadto sporny pomiędzy stronami, a spór pomiędzy nimi dotyczył tylko prawnych konsekwencji opisanych faktów.
Sąd zważył, co następuje:
W pierwszym rządzie wskazać należy, że – wbrew twierdzeniom powoda zawartymw piśmie procesowym z dnia 14 lipca 2014 r. (k. 58-60) – do rozwiązania stosunku najmu przedmiotowego garażu zastosowanie miały przepisyRozdziału II, Tytułu XVII, Księgi trzeciej Kodeksu cywilnego. Przepisy te dotyczą bowiem najmu wszelkich lokali, zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych. Nie ulega wątpliwości, że garaż wolnostojący trwalez gruntem związany (tak jak było w tym przypadku – posadowiony na fundamentach) jest lokalem użytkowym, przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 zd. 2 ustawyz dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.). W rezultacie ocena wypowiedzenia stosunku najmu tego garażu przez powoda musi być oceniana z uwzględnieniem brzmieniaart. 687 k.c.iart. 688 k.c.Przepisy te mają bowiem charakter bezwzględnie obowiązujący(vide orz. SN z dnia 06.04.2000 r., II CKN 264/00, OSNC 2000/10/186).
Po wtóre, skoro powód (wynajmujący) w piśmie z dnia 14 kwietnia 2011 r. złożył oświadczenie o „anulowaniu” pierwszego wypowiedzenia umowy najmu w trybieart. 687 k.c.(bez zachowania terminów wypowiedzenia), dokonanego wcześniejszym pismem z dnia21 stycznia 2011 r., to należało przyjąć, że najem garażu był kontynuowany (został na nowo nawiązany) na dotychczasowych warunkach.
Kolejne wypowiedzenie umowy najmu w tym trybie dokonane pismem z dnia10 grudnia 2013 r. było wadliwe, ponieważ przed wypowiedzeniem powód nie uprzedził najemcyR. G.o zamiarze wypowiedzenia i nie udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, co – zgodnie z wyraźnym brzmieniemart. 687 k.c.– stanowi warunek skutecznego rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jednakże niedopełnienie przesłanek rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie oznacza, że do rozwiązania stosunku najmu w ogóle nie dochodzi, lecz ma jedynie ten skutek, że czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia (tak też Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17.08.1994 r.,I ACr 312/94, OSA 1995/5/30). W umowie najmu przedmiotowego garażu zawartej na czas nieoznaczony przewidziano, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z terminem na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 8 umowy). Identyczne postanowienie zawiera przepisart. 688 k.c.W realiach rozpatrywanej sprawy oznaczało to, że wadliwe wypowiedzenie z dnia 10 grudnia 2013 r. bez zachowania terminów wypowiedzenia, doręczoneR. G.20 grudnia 2013 r., doprowadziło do rozwiązania umowy najmu garażu w trybie zwykłym, tj. z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, czyli z dniem 31 marca 2014 r.
Zgodnie zart. 675 § 1 k.c.po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na innej osobie (art. 675 § 2 k.c.). Po dniu31 marca 2014 r. pozwani władają przedmiotowym garażem bez tytułu prawnego, zatem zobowiązania są do jego opróżnienia z rzeczy i wydania powodowi. Powództwo zasługiwało zatem na uwzględnienie w tym zakresie. Niezasadne było jedynie żądanie nakazania pozwanym opuszczenia garażu (czyli dotyczące usunięcia się z niego przez ludzi), skoro nie był on lokalem mieszkalnym i pozwani nie wykorzystywali go w takim celu.
Nie mógł odnieść zamierzonego skutku w postaci oddalenia powództwa podniesiony przez pozwanegoA. C. (2)zarzut nadużycia prawa przez powoda (naruszeniaart. 5 k.c.), ze względu na podeszły wiek oraz nieporadność i trudną sytuację zdrowotną najemcy (R. G.). Przywołany przepis stanowić może środek obrony przed roszczeniem, którego realizacja pozostaje w danych warunkach w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Nie może jednakże prowadzić do nabycia ani utraty prawa podmiotowego i powinien być stosowany powściągliwie, ponieważ istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji lub unicestwienia tych praw mogą nastąpić tylko w wyjątkowych sytuacjach. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że w sprawach o wydanie nieruchomości zastosowanieart. 5 k.c.jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. (vide orz. SN z dnia 22.11.1994 r., II CRN 127/94, LEX nr 82293 i z dnia 02.06.2011 r., I CSK 520/10,LEX nr 1129076). Żadna nadzwyczajna sytuacja, która by uzasadniała odmowę udzielenia powodowi ochrony jego prawa do nieruchomości, nie zachodziła w rozpatrywanym przypadku. Z samych twierdzeńA. C. (2)wynika, że garaż nie jest już potrzebnyR. G.(najemcy), skoro swój samochód przechowuje w nim obecnieA. C. (2). Dlatego nie da się przyjąć by domaganie się przez powoda zwrotu garażu naruszało jakieś zasady moralne.
Mając to na uwadze Sąd orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku na podstawieart.675 § 1 i 2 k.c.
Orzekając o kosztach postępowania Sąd kierował się zasadą odpowiedzialnościza wynik procesu wyrażoną wart. 98 § 1 k.p.c.Ponieważ powód uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania, Sąd włożył na pozwanych obowiązek zwrotu pełnych kosztów procesu powodowi, stosownie do reguły zart. 100 zd. 2 k.p.c.Niezbędne do celowego dochodzenia praw koszty powoda w niniejszej sprawie wyniosły 260 zł, na którą składa się uiszczona opłata od pozwu w wysokości 200 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 60 zł, ustalone stosownie do § 9 pkt. 3 w zw. z§ 6 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwościz dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionegoz urzędu(tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 490).