Sąd Rejonowy Wrocław Śródmieście we Wrocławiu
VIII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VIII C 1007/14
Data wyroku: 2014-10-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Wiśniewski
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 675 § 1 k.c.

Sygn. akt VIII C 1007/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 października 2014 r.
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia, Wydział VIII Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Paweł Wiśniewski
Protokolant: Anna Hrydziuszko
po rozpoznaniu w dniu 22 października 2014 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwkoA. J.
o opróżnienie lokalu użytkowego

I
oddala powództwo;

II
zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 77 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. aktVIII C 1007/14

UZASADNIENIE
Strona powodowa GminaW.wniosła o nakazanie pozwanej opuszczenia, opróżnienia i wydania garażu o powierzchni 16,06 m2, położonego weW.przyul. (...).
Uzasadniając swoje żądanie, strona powodowa podała, że zawarła z pozwaną orazT. S.umowę dzierżawy terenu zabudowanego spornym garażem. Ze względu na zaleganie z zapłatą czynszu umowa została jednak pozwanej wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pomimo wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenia terminu przekazania garażu, pozwana nie wydała go, co uzasadniało wytoczenie powództwa. Strona powodowa wyjaśniła przy tym, że domaga się wydania garażu jedynie od pozwanej, gdyż po śmierci drugiego z dzierżawców pozwana pozostaje jedyną osobą, która ten garaż użytkuje.
Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa.
Zarzuciła, że po stronie pozwanej zachodzi współuczestnictwo konieczne, gdyż pozwanymi powinni być również spadkobiercy zmarłegoT. S.. Podniosła także, że skoro strona powodowa nie wyznaczyła spadkobiercom zmarłego współnajemcy terminu do uregulowania zaległości, to wypowiedzenie umowy najmu nie było skuteczne. Pozwana zaprzeczyła przy tym, aby pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu na rzecz strony powodowej. Poza tym pozwana podniosła, że garaż został wybudowany wyłącznie z jej środków, a przez cały czas dbała o jego stan i dokonywała niezbędnych napraw.
Między stronami procesu bezsporne było, że:
- w dniu 1 grudnia 2000 r. strona powodowa GminaW.zawarła z pozwanąA. J.orazT. S.umowę (nazwaną umową dzierżawy), na podstawie której strona powodowa zobowiązała się oddać pozwanej orazT. S.do używania położony weW.przyul. (...)grunt zabudowany garażem, za zapłatą czynszu wynoszącego od 8 sierpnia 2002 r. kwotę 72,35 zł brutto miesięcznie,
- w dniu 13 lutego 2009 r. zmarłT. S.,
- pismem z dnia 15 października 2013 r. strona powodowa wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 4.274,29 zł tytułem zaległego czynszu, wyznaczając jej na zapłatę termin trzech miesięcy, pod rygorem rozwiązania stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia,
- pismem z dnia 7 lutego 2014 r. strona powodowa oświadczyła pozwanej, że rozwiązuje umowę dzierżawy terenu zabudowanego garażem bez zachowania terminów wypowiedzenia ze skutkiem prawnym na dzień 26 lutego 2014 r., oświadczając przy tym, że ustala termin przekazania przedmiotu dzierżawy na dzień 27 lutego 2014 r.,
- strona powodowa nie kierowała wezwania do zapłaty, ani oświadczenia o rozwiązaniu umowy do następców prawnychT. S..
Zakres okoliczności bezspornych Sąd ustalił, mając na względzie, że każda ze stron obowiązana jest do złożenia oświadczenia co do twierdzeń strony przeciwnej, dotyczących okoliczności faktycznych (art. 210 § 2 k.p.c.). Za przyznane Sąd uznał zatem fakty wynikające z twierdzeń stron, co do których strona przeciwna się nie wypowiedziała a z przebiegu rozprawy wynikało, że im nie zaprzecza (art. 230 k.p.c.). Prowadzenie postępowania dowodowego co do tych faktów było zatem zbędne (art. 229 k.p.c.).
Oddaleniu podlegały wnioski dowodowe stron o dopuszczenie dowodów z dokumentów złożonych w kserokopiach. Kserokopie nie mogą bowiem stanowić dowodów, nie będąc dokumentami w rozumieniu przepisówkodeksu postępowania cywilnego(zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1994 r., III CZP 37/94, OSNC 1994/11/206; a także uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2007 r., II CSK 401/06, LEX nr 453727, oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 459/08, LEX nr 607254).
Sąd oddalił wnioski pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaJ. J.oraz zobowiązanie strony powodowej do udzielenia informacji na temat uiszczania podatku od nieruchomości, gdyż dotyczył one okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia.
Na uwzględnienie nie zasługiwał także wniosek pozwanej o zobowiązanie strony powodowej do przedłożenia wyciągu z rachunku bankowego. Nie przydatny byłby bowiem dowód z wyciągu ukazującego transakcje jedynie od grudnia 2012 r. Okres ten byłby bowiem zbyt krótki, aby stwierdzić czy pozwana zalegała z płatnościami czynszu, skoro do wypowiedzenia najmu doszło w lutym 2013 r. Konieczne byłoby zatem wykazanie przez pozwaną, że w chwili wypowiedzenia nie istniało zadłużenie obejmujące czynsz za okres trzech lat poprzedzających wypowiedzenie (tj. począwszy od lutego 2010 r.), albowiem termin przedawnienia świadczeń okresowych wynosi trzy lata (art. 118 k.c.). Pozwana nie wyjaśniła przy tym przekonująco dlaczego sama nie złożyła dowodów dokonywanych przez siebie wpłat. Poza tym z opisanych poniżej względów przeprowadzenie dowodu z wyciągu z rachunku bankowego okazało się zbędne
Do niepotrzebnej zwłoki w postępowaniu prowadziłoby także przeprowadzenie dowodu z zeznań wnioskowanego przez stronę powodową świadkaD. N.. Wniosek dowodowy strony powodowej dotyczył bowiem bezspornych faktów, za wyjątkiem okoliczności dotyczącej istnienia zaległości w zapłacie czynszu, która jednak nie wymagała wykazania przez stronę powodową. To pozwana, jako wywodząca z faktów zapłaty czynszu korzystne dla siebie skutki prawne, powinna była te okoliczności wykazać (art. 6 k.c.). Strona nie oznaczyła zaś innych istotnych i spornych faktów, które miałaby zostać stwierdzone zeznaniami wskazywanego świadka (art. 258 k.p.c.).

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie wyjaśnić należy, że z bezspornych okoliczności faktycznych wynikało, że strony zawarły umowę najmu, a nie dzierżawy. Strona powodowa zobowiązała się bowiem oddać współnajemcom (pozwanej orazT. S.) rzecz (działkę zabudowaną garażem) do używania (art. 659 § 1 k.c.). Umowa łącząca strony nie przewidywała zaś oddania rzeczy do pobierania pożytków, co stanowi cechę umowy dzierżawy, która odróżnia ją od umowy najmu (art. 693 § 1 k.c.).
Jako niesłuszny ocenić przy tym zarzut braku legitymacji biernej. W wypadku powództwa obejmującego roszczenie o zwrot rzeczy po zakończeniu najmu (art. 675 § 1 k.c.) nie występuje bowiem współuczestnictwo konieczne po stronie pozwanej, gdyż świadczenie współnajemców (zwrócenie przedmiotu najmu) ma charakter niepodzielny. Dłużnicy zobowiązani do świadczenia niepodzielnego są zaś odpowiedzialni za spełnienie świadczenia jak dłużnicy solidarni (art. 380 § 1 k.c.), co oznacza, że wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 § 1 k.c.).
Pozbawione znaczenia były także twierdzenia pozwanej o wydatkach i nakładach dokonanych na przedmiot najmu, w tym związanych ze wzniesieniem budynku (garażu). Zobowiązanemu do zwrotu rzeczy wynajętej nie przysługuje bowiem prawo zatrzymania (art. 461 § 2 k.c.).
W ocenie Sądu z samych twierdzeń pozwu wynika, że strona powodowa nie zdołała skutecznie wypowiedzieć stosunku najmu. Ponieważ świadczenie wynajmującego (oddanie rzeczy do używania) ma charakter niepodzielny skuteczne wypowiedzenie stosunku współnajmu wymaga złożenia oświadczenia wobec wszystkich współnajemców. Złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu najmu wobec jednego ze współnajemców (tj. pozwanej) nie mogło więc wywołać zamierzonego skutku w postaci rozwiązania stosunku najmu, skoro treścią zobowiązania wynajmującego (strony powodowej) było oddanie rzeczy do używania obojgu współnajemcom. Strona powodowa nie przytoczyła zaś okoliczności, które wskazywałyby na wygaśnięcie stosunku najmu, choćby jedynie wobec współnajemcyT. S., przed datą jego zgonu. Z chwilą śmierci jego prawa i obowiązki przeszły zatem na jego spadkobiercę lub spadkobierców (art. 922 § 1 k.c.). Prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu nie są bowiem na tyle ściśle związane z osobą spadkodawcy, aby nie wchodziły do spadku (art. 922 § 1 k.c.). Jedynie w wypadku najmu lokalu mieszkalnego ustawodawca wyłączył to prawo spod reguł dziedziczenia, przewidując w szczególności, że w wypadku śmierci jednego ze współnajemców na jego miejsce nie wstępuje żadna nowa osoba (art. 691 § 5 k.c.).
Mając na względzie powyższe, uznać należało, że pozwana nie jest zobowiązana do zwrotu stronie powodowej przedmiotu najmu (gruntu zabudowango garażem) po zakończeniu najmu (art. 675 § 1 k.c.), skoro stosunek najmu nie został skutecznie wypowiedziany (a zatem nadal trwa). Dlatego też, na podstawie powołanych przepisów Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c., uznając, że strona powodowa – jako przegrywająca – powinna zwrócić pozwanej całość poniesionych kosztów procesu, które obejmowały wynagrodzenie adwokata w wysokości 60 zł (§ 6 pkt 1w zw. z§ 10 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 461)) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.