Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1615/13
Data wyroku: 2014-02-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Krężołek, Sławomir Jamróg, Władysław Pawlak
Słowa kluczowe: Własność Lokali
Podstawa prawna: art. 12 ust. 2 i 3, art. 22 ust. 3 pkt 5a u. w.l., art. 58 k.c.
Teza: nietezowane

Sygn. akt I ACa 1615/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 lutego 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Władysław Pawlak

Sędziowie:

SSA Grzegorz Krężołek
SSA Sławomir Jamróg (spr.)

Protokolant:

sekr.sądowy Katarzyna Rogowska

po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2014 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaH. B.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.
o stwierdzenie nieważności uchwały
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 10 września 2013 r. sygn. akt I C 1129/11

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa1615/13

UZASADNIENIE
PowódkaH. B.w pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.domagała się stwierdzenia nieważności uchwały tej Wspólnoty z dnia 7 marca 2006 r.,nr(...)i zasądzenia kosztów procesu.
Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyul. (...)wK.wniosła o oddalenie powództwa orazo zasądzenie kosztów procesu.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 10 września 2013r. sygn. akt I C 1129/11 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo, zasądzając od powódkiH. B.na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie , że w dniu 7 marca 2006 r. doszło do podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)przyul. (...)wK.uchwały nr(...)w sprawie rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego. W oparciu o tę uchwałę doszło do zmiany zasad rozliczeń w ten sposób, że podział kosztów następował nie zgodnie z wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej, lecz w odniesieniu do metrażu zajmowanej powierzchni użytkowej. Poprzednik prawny powódki -R. T., od którego powódka zakupiła w dniu 18 lipca 2006 r. mieszkanie, nie był obecny na tym zebraniu. Powódka jest właścicielką piwnicy o dużej powierzchni, która obecnie w sposób gospodarczy nie jest wykorzystywana. Została ona wyremontowana, by w przyszłości służyć do prowadzenia tam działalności gospodarczej.Wielkość udziałów w częściach wspólnych nieruchomości nie odpowiadała wielkości powierzchni użytkowej zajmowanej przez poszczególnych członków Wspólnoty. Wyrokiem z dnia 15 września 2010 r., sygn. akt I C 1108/09 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwoH. B.o uchylenie uchwały nr 3/2006, podjętej w dniu 7 marca 2006 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt I ACa 1172/10 oddalił apelację z dnia 15 września 2010r. Wyrokiem z dnia 11 maja 2011 r., sygn. akt I C 172/09/N Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie w sprawie z powództwa strony pozwanej przeciwkoR. T.o zapłatę zasądził odR. T.na rzecz strony pozwanej kwotę 1.153,22 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.Obecnie postępowanie to jest zawieszone przez Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział II Cywilny-Odwoławczy.
Ponadto Sąd Okręgowy ustalił, że przedmiotowa uchwała została podjęta na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty w dniu 7 marca 2006 r. W zebraniu wzięło udział 10 spośród 12 współwłaścicieli i wszyscy obecni oddali swój głos za przyjęciem uchwały. Udziały we współwłasności osób nieobecnych na zebraniu Wspólnoty wynosiły:R. T.- 9,36/120,M. J.– 6/120. Zawiadomienie o tym zebraniu zostało wysłane do poprzednika prawnego powódki przez zarządcę w dniu 27 lutego 2006 r. Poprzednik prawny powódkiR. T.nie był zainteresowany kontaktami z pozwaną Wspólnotą, ani treścią podejmowanych przez nią uchwał. Osobiście nie kontaktował się ze Wspólnotą. Nie poinformował jej teżo sprzedaży swojego lokalu powódce. Nie był do końca zorientowany,co stanowiło jego własność w budynku przyul. (...).Nie pozostawał też w jakichkolwiek kontaktach z powódką i nie informował jej o treści zaskarżonej uchwały. Powódka zalega z opłatami za części wspólne nieruchomości od kilku lat.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo nie jest zasadne. Typowe powództwo zaskarżające uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania lub interesów właściciela oparte naart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej u.w.l. ), może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty ma charakter zawity, a po upływie tego terminu uchwała podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca. Odwołując się do poglądów orzecznictwa Sąd Okręgowy zważył, że taka regulacja wskazuje, że tylko w szczególnych przypadkach naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, dopuszczalne jest powództwo o ustalenie oparte naart. 189 k.p.c.. Uznanie uchwały za bezwzględnie nieważną na podstawieart. 58 k.c.może nastąpić w przypadku szczególnie rażącego naruszenia przepisów prawa, w stopniu niepozwalającym, z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, na utrzymanie jej w obrocie. Przedmiotowa uchwała nie jest objęta tego rodzaju wadą. Sąd pierwszej instancji podniósł też, że we Wspólnocie przyul. (...)wK.wielkość udziałów nie odpowiadała wielkości powierzchni użytkowej zajmowanej przez poszczególnych członków Wspólnoty, dlatego przyjęcie - zgodnie z zaskarżoną uchwałą - zasady ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości zgodnie z metrażem powierzchni użytkowej nie jest sprzeczne z art. 12 ustawy własności lokali. Odnosząc się do zarzutów dotyczących formy Sąd zwrócił uwagę , że przedmiotowa uchwała dotyczy sposobu  rozliczeń kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego i nie dotyczy zmiany zarządu nieruchomością wspólną, uregulowanej w art. 18 i nast. u.w.l. Nie było więc obowiązku zaprotokołowania uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. W dacie podjęcia zaskarżonej uchwały powódka nie była członkiem pozwanej Wspólnoty, jej poprzednik prawny nie był obecny na Zebraniu w dniu 7 marca 2006 r. i nie zaskarżył przedmiotowej uchwały. Prawomocne oddalenie powództwa o uchylenie uchwały wiąże Sąd zgodnie zart. 365 §1 k.p.c.Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że uchwała nie istnieje . Uchwała ta została podjęta na zebraniu Wspólnoty, w którym wzięło udział 10 spośród 12 współwłaścicieli i wszyscy obecni oddali swój głos za przyjęciem uchwały. Nawet gdyby osoby nieobecne na zebraniu głosowały przeciwko podjęciu uchwały, to i tak zostałaby ona podjęta i to znaczącą przewagą głosów. Nawet niezawiadomienie poprzednika prawnego powódki nie mogło mieć wpływu na treść uchwały.Uchwała z dnia 7 marca 2006 r., podlega wykonaniu i nie mogą jej już później skutecznie kwestionować także właściciele, którzy w chwili jej podejmowania nie wchodzili jeszcze w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Brak jest więc podstaw do ustalenia nieważności w trybieart. 189 k.p.c.Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowiłart. 98 §1 i 3w zw. zart. 99 k.p.c., i§10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U z 2002 r., Nr 163, poz. 1349z późn. zm.).
Apelację od tego wyroku w całości złożyła powódka , żądając zmiany wyroku i uwzględnienia powództwa , ewentualnie uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła naruszenieart. 233§ 2 k.c.poprzez pominięcie w ustalonym stanie faktycznym zeznańK. W.co do przyczyn dla jakich uchwała została podjęta. Ponadto powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego a to:
-art. 65§1 k.c.poprzez brak analizy dlaczego uchwała została podjęta a w szczególności zmierzała ona de facto do zmiany wysokości udziału nieruchomości wspólnej i powiązanej z nimi wysokości opłat,
- art. 22 ust. 3 pkt. 5a u.w.l. i art. 3 ust. 7 u.w.l. poprzez nieuznanie, że zaskarżona uchwała w rzeczywistości zmierza do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej ,
-art. 58 k.c.w zw. zart. 22 ust. 3 pkt 5au.w.l. ,art. 3 ust. 7u.w.l. iart. 12 ust. 2u.w.l. poprzez nieuznanie , że zaskarżona uchwała zmierza do obejścia prawa poprzez ustalenie innej wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez odrębnej uchwały w formie aktu notarialnego.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów procesu.

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego i zważył co następuje. Ocena dowodów dokonana przez Sad pierwszej instancji była prawidłowa i nie dawała jakichkolwiek podstaw do przyjęcie pozorności czynności prawnej czy działania właścicieli w celu obejścia prawa, które nota bene nie było objęte podstawą faktyczną powództwa. Zeznania świadkaK. W.k- 89 stanowiły środek dowodowy w postepowaniu, stąd zarzut naruszeniaart. 233§2 k.p.c.był nieadekwatny. Zeznania te tylko potwierdzają , że przed podjęciem uchwały dokonywano rozliczeń według udziałów. Z uwagi na fakt , że udziały nie odpowiadały powierzchni lokali użytkowych właściciele lokali mieli zastrzeżenia do tego sposobu rozliczeń i podjęli na zebraniu uchwałę o rozliczaniu kosztów według zajmowanej powierzchni. Nie ma więc żadnych podstaw do przyjęcia, że przedmiotem uchwały było dążenie do zmiany sposobu zarządu lub dążenie do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Treść uchwały jest jednoznaczna i wskazuje , że jej przedmiotem było przyjęcie rozliczania kosztów nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego według zajmowanej powierzchni. Konsekwencją tego było zwiększenie obciążenia poprzednika powódki jak właściciela lokalu użytkowego i odstąpienie od zasady określonej wart. 12 ust. 2u.w.l. tj od rozliczania według udziałów w nieruchomości wspólnej. Ani treść uchwały ani też pozostałe dowody nie wskazują na dążenie głosujących do obejścia prawa. Zarzut więc naruszenia przepisów postępowania powiązany z naruszeniemart. 65§1 k.c.nie jest zasadny. Uwzględniając fakt, że udziały w nieruchomości nie odpowiadały stosunkowi powierzchni użytkowej poszczególnych lokali do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) taka zmiana rozliczeń była jak najbardziej racjonalna. Takie zwiększenie obciążenia właściciela lokalu użytkowego obecnie stanowiącego przedmiot własności powódki był zgodny zart. 12 ust. 3u.w.l. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że wytoczenie powództwa na podstawieart. 189k.p.c. w zw. zart. 58 k.c.jest uzasadnione w sytuacji szczególnego, rażącego naruszenia przepisów prawa. Powódka takiego naruszenia prawa nie wykazała a dotąd ustalone okoliczności wskazują jedynie na możliwość naruszenia interesu majątkowego skarżącej a nie prawa. Uchwała została podjęta w prawidłowy sposób na zebraniu wspólnoty, o którym zawiadomiono właścicieli lokali. Z treści zeznań świadków wynika, że zawiadomienie o zebraniu zostało ekspediowane do właścicieli lokali w tym p.T., który też został poinformowany o treści uchwały (zeznania świadkaE. S., zeznania B.H.Sielskiej, dowód doręczenia). Brak jest przesłanek do uznania , żeT.(lub jego pełnomocnik) nie mógł zapoznać się z informacją o zebraniu czy z treścią uchwały. Powódka nie wykazała, że Wspólnota była zawiadomiona o ustanowieniu pełnomocnika i że doręczenie zawiadomienia winno być skierowane do tego pełnomocnika, choć tu można zwrócić uwagę, że z zeznań samegoR. T.wynika, że jego pełnomocnik na pewno miał wiedzę o zebraniach wspólnoty. Większość współwłaścicieli głosowała za uchwałą, nie naruszono więcart. 23 ust. 1i2 u.w.l. Zmiany wysokości obciążeń dotyczących partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej nie stanowią zmiany sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną co nie pozwala na przyjęcie zasadności podnoszonego przez powódkę w toku procesu zarzutu naruszeniaart.18 ust. 2 au.w.l. Na skutek uchwały rozliczenia dostosowano do faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości. Nie ma podstaw by przyjąć, że przedmiotowa uchwała doprowadza do naruszenia zasad równości czy nawet pokrzywdzenia któregoś z właścicieli i jako taka nie może być uznana za sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Powyższe w konsekwencji oznacza , że nie doszło do naruszeniaart. 189 k.p.c.w zw. zart. 58 k.c.Przedmiot postępowania nie pozwala na ocenę przyczyn z jakich udziały w nieruchomości wspólnej nie odpowiadają pożądanej proporcji określonej wart. 3 ust. 3u.w.l. Jeżeli było to wynikiem omyłki i nie istnieje spór pomiędzy właścicielami zarząd może doprowadzić do sprostowania udziałów poprzez wpis (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013r. sygn. akt II CSK 43/13 ) lub zmianę udziałów w drodze umowy. Jeżeli zaś wyodrębniono wszystkie lokale możliwe jest podjęcie uchwały o jakiej mowa wart. 22 ust. 3 pkt. 5au.w.l. przez wszystkich właścicieli lokali ewentualnie orzeczenia o jakim mowa wart. 199 k.c.Sama powódka może wnioskować o podjęcie uchwał zarówno w zakresie zmian udziałów jak też w odniesieniu do zmiany wysokości opłat. Jeżeli do podjęcia uchwał a więc zmian nie dojdzie a sposób wykonywania zarządu krzywdzi ją jako mniejszościowego współwłaściciela może ona poszukiwać ochrony na gruncie przepisów o współwłasności. Powyższe oznacza , że apelacja nie jest zasadna. O jej oddaleniu Sąd Apelacyjny orzekł na podstawieart. 385 k.p.c.O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98§1 i 3. i § 6 pkt. 3 w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jedn. Dz. U z 2013r., poz. 490).