Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 1765/13
Data wyroku: 2014-03-10 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Małgorzata Grzesik, Sławomir Krajewski, Marzena Ernest

sygn. akt II Cz 1765/13

POSTANOWIENIE
Dnia 10 marca 2014 r.
Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Małgorzata Grzesik
SO Marzena Ernest
SO Sławomir Krajewski
po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2014 roku w Szczecinie na posiedzeniu niejawnym
sprawy ze skargi dłużnikaM. N.( poprzednioK.)
z udziałem wierzycieli:Bank (...) S.A.wW.,(...) Bank S.A.wW.,M. K.
z udziałem uczestników – wierzycieli hipotecznych:(...) Bank S.A.z/s wW.,(...) sp. z o.o.z/s wS.
z udziałem uczestnika – właściciela nieruchomości:Gmina M.S.
na opis i oszacowanie nieruchomości dokonany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin- Prawobrzeżne i Zachód wS.
na skutek zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin- Prawobrzeżne i Zachód wS.z dnia 28 maja 2013 roku w sprawie IX Co 1537/13.
postanawia:

oddalić zażalenie.

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 28 maja 2013 roku Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeżne i Zachód wS.IX Wydział Egzekucyjny (sygn. akt IX Co1537/13) oddalił skargę dłużnika na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w SzczecinieR. W.z dnia 17.01.2013 r. polegającą na opisie i oszacowaniu nieruchomości – użytkowania wieczystego gruntu i budynku będącego odrębnym od gruntu przedmiotem własności, położonej wS.przyul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Kw nr(...).( pkt II sentencji)
Sąd Rejonowy ustalił, iż dniu 17.01.2013 r. w wyniku prowadzonych czynności egzekucyjnych na wniosek wierzycielaBank (...) S. Az siedziba wW.Komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika, ustalając jej wartość na kwotę wskazaną w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego sądowego - 450.600,- zł.
Odnosząc się do zarzutu dłużnika kwestionującego kwotę wyceny, wskazał, że nie podniósł on żadnych merytorycznych zarzutów na poparcie swoich twierdzeń w zakresie błędnego wykonania wyceny podług metody przyjętej przez biegłego, ograniczając się do stwierdzenia, iż biegły sporządził wyliczenia w operacie szacunkowym zaniżając wycenę nieruchomości. Co więcej, w ocenie Sadu dłużnik wbrew podnoszonym przez siebie zarzutom, w żaden sposób nie wykazał, iż wartość nieruchomości została zaniżona. W ocenie Sądu I instancji wycenia dokonana przez biegłego została wydana w oparciu o obowiązujące w tej materii przepisy prawa tj.ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamirozporządzeniem,rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowegoorazart. 948 § 1 kpc. Po dokonaniu wyceny całej nieruchomości mając na uwadze brzmienie przepisuart. 948 § 2 kpcbiegły podał osobno wycenę wartości gruntu, jak i osobno wycenę wartości budynku na tymże gruncie posadowionego. Sąd Rejonowy wskazał, iż biegły dokonując wyceny nieruchomości uwzględnił istniejące w chwili sporządzania operatu trendy cenowe, lokalizację nieruchomość, jej wielkość oraz przeznaczenie , jak też dostępność do oraz prawidłowo posiłkował się nieruchomościami przyjętymi do porównania w chwili sporządzania operatu, tj. w okresie 2010 r. – 2012 r.
Nadto, Sąd zwrócił uwagę, iż dłużnik wbrew swoim twierdzeniom miał możliwość zapoznania się z operatem - zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości wywieszone było na urzędowej tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego wS.natomiast żaden przepis prawa nie zobowiązuje komornika do doręczenia dłużnikowi odpisu takowego operatu.
Zażalenie na powyższe postanowienie wywiódł dłużnik zaskarżając je w punkcie II. Wydanemu orzeczeniu zarzucił brak wnikliwej oceny zebranych w sprawie dowodów, jak też brak analizy wcześniej dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie skarżący wniósł o zobowiązanie biegłego do przedstawienia wyceny nieruchomości, której wykonał w 2010 roku, celem jej porównania z opisem i oszacowaniem obecnym.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie okazało się nieuzasadnione.
Z mocyart. 948 § 1 kpc, oszacowania nieruchomości komornik nie może dokonać sam ale musi w tym celu powołać biegłego (art. 948 § 1) uprawnionego do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości został określony w § 128-141 rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników.
Powołany w sprawie biegły w zakresie szacowania nieruchomości, winien natomiast dokonać czynności w oparciu o przepisyustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamioraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Przepisart. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzewiduje cztery zasadnicze rodzaje podejść za pomocą, których biegły może dokonać wyceny nieruchomości, a mianowicie podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe, albo mieszane będące kompilacją podejść poprzednich.
Podjęcie decyzji dotyczącej wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości. Jednak nie może on podjąć tej decyzji w sposób całkowicie dowolny, gdyż musi uwzględnić podane w art. 154 ust. 1 u.g.n czynniki, a więc cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości jak też przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Rzeczoznawca powinien uzasadnić także przyjęty przez siebie wybór podejścia oraz metody szacowania nieruchomości, a w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 września 2007 r.,(...) SA/Gl 989/06, wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07). Stosownie zaś do § 4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Jak wynika z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy Km 2845/12, wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości został złożony przez wierzyciela -Bank (...)w dniu 2.08.2012 roku. Wniosek o opis i oszacowanie został złożony przez wierzyciela w piśmie z dnia 4.10.2012 r.( karta 57 w aktach Km 2845/12). Oględziny nieruchomości zostały przeprowadzone przez biegłego w dniu 12.11.2012 roku wS., przyulicy (...). ( karta 59 w aktach Km 2845/12). Operat szacunkowy został sporządzony przez biegłegoK. B.w dniu 25.11.2012 roku. Termin dokonania opisu i oszacowania został wyznaczony przez komornika na dzień 17 stycznia 2013 roku w kancelarii komornika przyulicy (...)wS., o czym obwieszczono na urzędowej tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego wS.w okresie od dnia 03.01.2013 r. do dnia 17.01.2013 r. (k. 82 w aktach Km 2845/12). Jednocześnie jak wynika, z akt komorniczych, zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania zostało doręczone dłużnikowi w dniu 14.12.2012 r. (karta 66).
Odnosząc się natomiast do sporządzonego operatu, wskazać należy, iż biegły powołane wyżej przepisy zastosował, a mianowicie oszacował nieruchomość przyjmując metodę przewidzianą przepisami prawa i uzasadnił ją okolicznościami sprawy, jak również cechami tkwiącymi w samej szacowanej nieruchomości. Na kartach 8 do 14 operatu szacunkowego z dnia 7 listopada 2012 roku, dokonano szczegółowego opisu przedmiotu oceny, z uwzględnieniem jej stanu prawnego, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacji i otoczenia jak też dokonano szczegółowej charakterystyki budynku mieszkalnego i działki. Wybór sposobu i wyceny został wskazany i uzasadniony na kartach 21-25. Biegły uwzględnił istniejące w chwili sporządzania operatu trendy cenowe poprzez wzięcie pod rozwagę lokalizacji, planu przestrzennego, wielkości nieruchomości, dostępności terenów do posiadanej infrastruktury. Natomiast analiza i charakterystyka rynku nieruchomości została zawarta na kartach 25-28.
Nadto, w świetleart. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, biegły prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości podobne położone w sąsiednich dzielnicach (D.,Z.,P.,Ż.,W.,K.,P.) w okresie od 2010- 2012 roku.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Sądu Okręgowego ocena dokonana przez Sąd Rejonowy byłą prawidłowa. Bez wątpienia, sporządzony przez biegłego operat posiada wszelkie atrybuty, o jakich mowa w przepisach prawa przy jednoczesnym braku jakichkolwiek podstaw do jego podważenia.
Sąd I instancji zasadnie zwrócił uwagę, skarżącego na fakt, iż nie zakwestionował on przyjętej przez biegłego metody wyceny, a co za tym idzie także prawidłowości poczynionych obliczeń. Stąd Sąd Okręgowy podziela zapatrywania Sądu I instancji, iż same twierdzenia dłużnika ograniczające się w zasadzie do zarzutu o zaniżeniu przez biegłego wyceny nieruchomości bez powołania na tą okoliczność żadnego merytorycznego uzasadnienia, nie może stanowić podstawy do jego podważenia.
Niezasadny okazał się również zarzut dotyczący nieprawidłowości opisu i oszacowania z uwagi na rozbieżności pomiędzy opinią prywatną sporządzoną przez biegłegoK. B., a opinią wykonaną na zlecenie komornika.
Na wstępie należy zauważyć, iż dłużnik nie żądał w toku postępowania wyłączenia biegłego. Zgodnie z brzmieniemart. 281 kpc, który w niniejszej sprawie miałby zastosowanie na podstawieart. 13 § 2 kpc, stronie przysługuje uprawnienie do zgłoszenia żądania o wyłączenie biegłego z przyczyn wskazanych w odpowiednio stosowanym (na mocy odesłania)art. 49 kpc, w terminie prekluzyjnym (od chwili powzięcia wiadomości przez stronę co do osoby wyznaczonej na biegłego) do czasu ukończenia przez biegłego czynności (utożsamianego z chwilą złożenia przez niego opinii lub żądanego ewentualnie przez sąd ustnego wyjaśnienia opinii -art. 286). Jednakże w przypadku zgłoszenia takiego wniosku dopiero po rozpoczęciu przez biegłego czynności (a więc, jak przyjęto w praktyce, od podjęcia pierwszej czynności przez biegłego - choćby o charakterze przygotowawczym, o której strona wie lub wiedzieć powinna) na stronie spoczywa także obowiązek uprawdopodobnienia przesłanek wskazanych wart. 281 zdanie drugie.Według orzecznictwa skutkiem niezachowania właściwego terminu lub braku uprawdopodobnienia jest negatywne postanowienie w przedmiocie wyłączenia biegłego (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 25 marca 1975 r., II CR 55/75, OSNC 1976, nr 5, poz. 110, z glosą A. Skąpskiego, PiP 1977, z. 2, s. 171).
W tej sytuacji należało uznać, iż sporządzona wycena mogła stanowić podstawę dokonania opisu i oszacowania. Biegły w piśmie z dnia 10.04.2013r. wyjaśnił niższą wartość szacowanego prawa w stosunku do wyceny z 2010 roku, a mianowicie wskazał na spadek cen na poziomie 8 % w stosunku rocznym, co przy 30 miesięcznym upływie czasu pomiędzy opiniami uzasadnia wskazywaną przez dłużnika rozbieżność.
Mając zatem na względzie merytoryczną poprawność zaskarżonego postanowienia, jak również jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa, należało na podstawieart. 385 kpcw zw. zart. 397 § 2 kpciart. 13 § 2 kpc, oddalić zażalenia o czym orzeczono w sentencji postanowienia.
II CZ 1765/13
ZARZĄDZENIA;

1
odnotować i zakreślić;

2
odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć:

- r.pr.A. Z.(Km 1627/12)
- przedstawicielowiP. K.(Kmp 13/13)
- adw.A. Ł.(Km 2847/13)
- pozostałym wierzycielom wprost
- dłużnikowi
- uczestnikom (jak w sentencji postanowienia),
- KomornikowiS.R. W.wraz z aktami egzekucyjnymi;

3
po dołączeniu dowodów doręczeń akta zwrócić Sądowi Rejonowemu.