Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 475/14
Data wyroku: 2014-11-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Irena Dobosiewicz
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 28 ustawy o własności lokali

sygn. akt: II Ca 475/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 listopada 2014r.Sąd Okręgowy w Bydgoszczy Wydział II Cywilny-Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący- Sędzia SO Irena Dobosiewicz
po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2014r. w Bydgoszczy
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaS. W.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)wI.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu z dnia 20 marca 2014r. w
sprawie o sygn. akt: I C 1584/13 upr

oddala apelację.
na oryginale właściwe podpisy
II Ca 475/14

UZASADNIENIE
PowódS. W.wniósł o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wI.na swoją rzecz kwoty 1.059,98 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu tytułem zapłaty zgodnie z umową o administrowaniu nieruchomością wspólną zawartą dnia 2 czerwca 2008 r.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa wywodząc, że umowa jest nieważna, albowiem powód zawarł ją ze sobą.
Wyrokiem z dnia 20 marca 2014 r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 706,66 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 maja 2013 r. do dnia zapłaty (punkt 1), oddalił powództwo w pozostałej części (punkt 2), zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 30 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej (punkt 3) oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 77 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (punkt 4).
Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach prawnych:
W dniu 2 czerwca 2008 r. została zawarta „umowa o administrowanie nieruchomością wspólną” pomiędzy członkiem zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wI.przyul. (...)K. P.a powodem określonym w umowie jako „administrator”. Zgodnie z jej treścią wspólnota zleciła powodowi wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, które opisane zostały w 24 punktach umowy, a także wykonywanie innych działań administratora, w szczególności takich jak pobieranie opłat, korzystanie z funduszu remontowego na pokryci kosztów awarii, zwoływanie zebrań właścicieli oraz prowadzenie dokumentacji związanej z nieruchomością. Umowa została zawarta na czas nieokreślony i w sprawach nie uregulowanych w niej zastosowanie miały mieć przepisyustawy o własności lokali. Zgodnie z aneksem do umowy z dnia 2 czerwca 2008 r. administrator wykonuje swoje czynności za wynagrodzeniem miesięcznym wyliczonym według stawki za metr kwadratowy, tj. w wysokości 1.059,98 zł miesięcznie. Powód do marca 2013 r. otrzymywał tak ustalone wynagrodzenie wystawiając rachunek za „zarządzanie wspólnotą mieszkaniową”. Z 24 punktów zawartych w § 2 umowy powód nie wykonywał lub wykonywał nienależycie czynności określone w punktach 4, 7, 8, 14, 15, 18, 20, 21, czyli 1/3 obowiązków. Pozwana miała zastrzeżenia co do częstotliwości zwoływanych zebrań oraz małej aktywności. Niektóre czynności wykonywałafirma (...).
Przechodząc do rozważań Sąd Rejonowy zaznaczył, że powód uzasadniając swoje roszczenie podał, że członek wspólnoty będący jednocześnie członkiem zarządu może pobierać wynagrodzenie nawet bez umowy. Pozwana natomiast argumentowała, że umowa z dnia 2 czerwca 2008 r. jest nieważna, gdyż podpisana została przez powoda iK. P., a jedną ze stron umowy winno być dwóch członków zarządu.
Sąd następnie przytoczył treśćart. 28 ustawy o własności lokalipo czym opierając się na dorobku doktryny podkreślił, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do wynagrodzenia. Jeżeli jest nim właściciel lokalu prawo to wynika ze wskazanego przepisu, a jego wysokość powinna być uzasadniona nakładem pracy. Gdy taka osoba nie ma ustalonego wynagrodzenia w umowie zaakceptowanej uchwałą właścicieli lokali, może ona dochodzić swych należności od wspólnoty w drodze powództwa o zapłatę. Bak takiej uchwały nie ma wówczas znaczenia.
Uwzględniając powyższe Sąd wskazał, że powód był właścicielem lokalu i jednocześnie pełnił funkcję członka zarządu. Bezsporne jest również, że wykonywał on pewne czynności na rzecz pozwanej, wyszczególnione w umowie z dnia 2 czerwca 2008 r. Nie rozstrzygając o ważności umowy Sąd przyjął, że powód wywiązał się z 2/3 zadań i czynności podanych w § 2 umowy, za które zasadnie żąda wynagrodzenia, które właśnie w takim zakresie powinno zostać mu uiszczone. Wobec tego Sad zasądził kwotę 706,66 zł (2/3 z 1.59,98 zł) z ustawowymi odsetkami od dnia 10 maja 2013 r. jako wynagrodzenie za kwiecień 2013 r. W pozostałym zakresie powództwo nie było zasadne.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelację od wyroku złożyła powódka zarzucając Sądowi pierwszej instancji:

1
naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

-art. 193 § 2[1]k.p.c.poprzez przyjęcie, że dopuszczalna jest zmiana powództwa w sytuacji, gdy powód nie dokonał tego w piśmie procesowym,
-art. 321 § 1 k.p.c.poprzez częściowe uwzględnienie roszczenia powoda w oparciu o inną podstawę faktyczną, niż ta wskazana przez powoda w pozwie, a co za tym idzie wydanie wyroku w zakresie przedmiotu, który nie był objęty pozwem,
-art. 227 k.p.c.w zw. zart. 217 § 1 k.p.c.poprzez przyjęcie, że okoliczność ważności umowy o administrowanie nieruchomością wspólną nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, chociaż fakt ten świadczy o bezzasadności roszczeń powoda,
-art. 328 § 2 k.p.c.poprzez niezawarcie w uzasadnieniu wyroku przyczyn, z powodu których Sąd odmówił rozpatrzenia zarzutu pozwanej w zakresie nieważności umowy,
-art. 322 k.p.c.poprzez jego bezpodstawne zastosowanie,

2
naruszenie przepisu prawa materialnego w postaciart. 108 k.c.poprzez jego niezastosowanie w stanie faktycznym sprawy i nierozpoznanie kwestii ważności umowy, na podstawie której powód oparł swoje roszczenie.

Wskazując na powyższe pozwana wniosła o zmianę punktu 1 wyroku poprzez jego uchylenie i oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Sąd Okręgowy po dokonaniu analizy akt sprawy, jak i po zapoznaniu się z motywacją Sądu Rejonowego w zakresie wydanego rozstrzygnięcia, nie dostrzegł uchybień proceduralnych, eksponowanych przez skarżącą w wywiedzionej apelacji. Przeprowadzona przez Sąd pierwszej instancji ocena materiału dowodowego nie wykazuje błędów logicznych i nie wykracza poza ramy swobodnej oceny dowodów, chronionej dyspozycjąart. 233 § 1 k.p.c.W związku z powyższym poczynione przez ten Sąd ustalenia faktyczne Sąd odwoławczy akceptuje i przyjmuje za podstawę także swojego orzeczenia.
Przystępując do rozpoznania złożonej w sprawie apelacji stwierdzić należy, że powód domagał się w sprawie zapłaty wynagrodzenia za czynności wykonywane w związku ze sprawowaną funkcją członka zarządu, w zakres których – z racji braku zewnętrznego zarządcy - wchodziło administrowanie nieruchomością wspólną, za miesiąc kwiecień 2013 r. Z faktu, iż najpierw wskazywał na umowę o administrowanie z dnia 2 czerwca 2008 r. a w toku procesu stwierdził, że wynagrodzenie jest mu należne na podstawieart. 28 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”) nie można zasadnie wywodzić, że doszło w sprawie do zmiany podstawy faktycznej powództwa. Fakty w sprawie pozostały niezmienne i dotyczyły wykonywania czynności administrowania nieruchomością wspólną. Różnica polegała jedynie na tym, że podstawy swojego roszczenia powód upatrywał najpierw w treści umowy, a potem w przepisie ustawy. W taki sposób argumentował, że wynagrodzenie od pozwanej za miesiąc kwiecień 2013 r. jest mu należne. Powyższej zmiany stanowiska nie można rozpatrywać w kategoriach zmiany powództwa, o której mowa wart. 193 § 1 k.p.c.Sąd zresztą nie jest związany podawaną przez stronę powodową podstawą prawną, z której wywodzi ona swoje roszczenie. W oparciu o przytoczone fakty, które z kolei są wiążące, sąd obowiązany jest dokonać subsumcji i wskazać właściwy przepis prawa przesądzający o zasadności, czy też niezasadności żądania zawartego w pozwie. Nie jest wykluczone, że podstawę prawną danego roszczenie będzie stanowił konkretny zapis zawarty w umowie łączącej strony sporu. Tym samym chybione były zawarte w apelacji dwa pierwsze zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego w postaciart. 193 § 2[1]k.p.c.iart. 321 § 1 k.p.c.Z całą stanowczością stwierdzić należy, że Sąd pierwszej instancji wyrokował w sprawie w granicach zakreślonego przez powoda przedmiotu sporu.
Z całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że powód jako członek pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, będący właścicielem lokalu, w okresie od 2006 r. do końca kwietnia 2013 r. był jednocześnie członkiem jej zarządu. Po rozwiązaniu umowy z administratorem zewnętrznym powód wraz z drugim członkiem zarząduK. P.przejęli na siebie obowiązki faktycznego zarządzania nieruchomością wspólną, co było wiadome członkom pozwanej. Koszty administrowania zostały ustalone na podstawie uchwały właścicieli lokali na kwotę 0,50 zł za m2i każdorazowo była ona wliczana do miesięcznego czynszu i pobierana od członków wspólnoty. Pozwana nie zaprzeczyła twierdzeniom powoda, że kwota ta był wyszczególniona w rachunkach, zatem jej pobieranie było wiadome członkom wspólnoty i nikt nie miał co do tego zastrzeżeń. Z tak pobranej kwoty powód iK. P.wypłacali ustalone między sobą wynagrodzenie w wysokości 0,25 zł pomnożonej przez liczbę m2powierzchni użytkowej w budynku wspólnoty, co dawało miesięcznie kwotę 1.059,98 zł. Powód nie otrzymał powyższego wynagrodzenia za ostatni miesiąc pełnienia funkcji członka zarządu. Składająca zeznania w imieniu pozwanejH. W.potwierdziła wyżej wskazane fakty oraz dodała, żeK. P.wystawiał dokumenty dotyczące czynszu i wraz z powodem na bieżąco zbierał pieniądze, a następnie je wydatkował co jest udokumentowane fakturami. Z zeznań tych uzasadnione jest stwierdzenie, że powód rzeczywiście wykonywał czynności faktycznego zarządu nieruchomością wspólną. Jakkolwiek z podjętej uchwały przez właścicieli lokali odnośnie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną nie wynika, że pobierana o d właścicieli kwota będzie przeznaczana na wynagrodzenie członków zarządu, jednakże niewątpliwie ani powód, ani też drugi członek zarządu nie ukrywali okoliczności wypłacania sobie wynagrodzenia, zatem każdy z członków wspólnoty mógł bez trudu ustalić na co kwota 0,50 zł od m2jest przeznaczana.
Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, nie sposób zasadnie zarzucić Sądowi Rejonowemu, że nie zajął w sprawie stanowiska odnośnie ważności umowy z dnia 2 czerwca 2008 r. zawartej pomiędzy ówczesnym zarządem, który reprezentowałK. P.a powodem jako administratorem, albowiem rozstrzygnięcie tej kwestii nie miało znaczenia dla oceny powództwa, gdyż prawo do wynagrodzenia dla właściciela lokalu będącego członkiem zarządu zostało przewidziane w art. 28 u.w.l. Jak prawidłowo zaznaczył Sąd pierwszej instancji, dla żądania zasądzenia wynagrodzenia z tego tytułu nie ma znaczenia okoliczność istnienia uchwały właścicieli lokali w tym zakresie, ani też umowy. Zatem skoro powód wykonywał pewne czynności związane z faktycznym zarządem nieruchomością wspólną – co zostało potwierdzone chociażby zeznaniamiH. W.– jako członek zarządu wspólnoty i jednocześnie właściciel lokalu, to ma prawo domagać się z tego tytułu wynagrodzenia. Jego wysokość przyjęta przez Sąd Rejonowy za okres podany w pozwie, biorąc pod uwagę zastrzeżenia pozwanej, które nie były kwestionowane przez powoda, z pewnością nie jest wygórowana i nie ma żadnych podstaw do tego, aby je pomniejszyć. Przy jego ustaleniu słusznie Sąd pierwszej instancji oparł się na przedmiotowej umowie, która szczegółowo określała obowiązki powoda jako administratora nieruchomości wspólnej. Warto wspomnieć, że umowa ta od momentu jej zawarcia do marca 2013 r., łącznie z uchwałą dotyczącą ustalenia kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, stanowiła podstawę pobieranego przez powoda wynagrodzenia i nie ma racjonalnych podstaw do tego, aby wynagrodzenie za miesiąc kwiecień 2013 r. zostało ustalone w inny sposób, niż miało to miejsce dotychczas. Tym bardziej, że sposób jego ustalenia oraz wysokość nie były kwestionowane przez właścicieli lokali na przestrzeni lat 2008 – 2013. Wobec tego kolejne zarzuty zawarte w apelacji również nie zasługiwały na aprobatę. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku pozwalało na poddanie orzeczenia kontroli instancyjnej, zaś w jego treści – z przyczyn podanych wyżej – Sąd Rejonowy nie musiał wypowiadać się o ważności umowy z dnia 2 czerwca 2008 r.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako niezasadną.