Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 659/14
Data wyroku: 2014-10-31 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Bogumił Goraj, Ireneusz Płowaś, Aurelia Pietrzak
Słowa kluczowe: Egzekucja Z Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 948 k.p.c.

Sygn. akt II Cz 659/14

POSTANOWIENIE
Dnia 31 października 2014 r.
Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym :
Przewodniczący: SSO Ireneusz Płowaś
Sędziowie: SO Bogumił Goraj (spr.)
SO Aurelia Pietrzak
po rozpoznaniu w dniu 31 października 2014 r. w Bydgoszczy
na posiedzeniu niejawnym
sprawy egzekucyjnej Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w SzubinieT. M.KM 1575/12
z wnioskuJ. P.
przeciwko(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB.
o egzekucję świadczenia pieniężnego
na skutek zażalenia dłużnika
od postanowienia Sądu Rejonowego w Szubinie V Zamiejscowego Wydziału Cywilnego z siedzibą w Nakle nad Notecią z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt V Co 991/13
postanawia: oddalić zażalenie.
II Cz 659/14

UZASADNIENIE
Dłużnik wniósł skargę na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w SzubinieT. M.w sprawie KM 1575/12 tj. opis i oszacowanie nieruchomości. Zarzucił, że powołana przez komornika biegła zaniżyła wartość szacowanych działek, gdyż do wyceny przyjęła trzy transakcje, które dotyczyły nieruchomości nieporównywalnych z wycenianymi.
Wierzycielka i komornik wnieśli o oddalenie skargi.
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 28 listopada 2013 r. oddalił skargę. W uzasadnieniu wskazał, że powołana przez komornika biegła wyceniła nieruchomość zabudowaną na kwotę 364.200,00 zł stosując metodę porównania parami, a spośród 9 transakcji z terenu Gminy(...)wybrała trzy, które miały lokalizację zbliżoną, a nawet lepszą od działki wycenianej. Sąd zważył także, iż do porównania przyjęto nieruchomości, których cena metra kwadratowego gruntu była wysoka oraz nieruchomości zabudowane budynkami o funkcji biurowo-magazynowej, których cena jest wyższa od budynków magazynowych. Wobec tego Sąd uznał zarzut dłużniczki, że biegła w operacie zaniżyła wartość nieruchomości za niezasadny i skargę oddalił.
Zażalenie na to postanowienie wniosła dłużniczka, która zaskarżyła je w całości. Zarzuciła, że przyjęta przez biegła metoda szacowania nieruchomości poprzez porównanie parami nie określa jej wartości rynkowej z uwagi na brak transakcji dotyczących nieruchomości podobnych oraz przyjęcie do porównania umów z lat 2011 i 2012.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie jest bezzasadne. W niniejszej sprawie, zgodnie z wymogamiart. 948 k.p.c.oszacowania dokonała powołana przez komornika biegła, na podstawieustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. nr 261, poz. 2603) irozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. nr 207, poz. 2109).
Nieruchomość w sprzedaży egzekucyjnej jest przedmiotem obrotu i biegła ustalając jej wartość zobligowana była przepisemart. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamido ustalenia jej wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości ustala się wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonywania oszacowania. Sposób ustalenia wartości rynkowej nieruchomości określa szczegółowoRozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego( Dz. U. Nr 207 poz. 2109).
Biegła zobowiązana została do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, którą to ustala według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonywania oszacowania.
Sąd Okręgowy nie dostrzega żadnych uchybień w sporządzeniu przez biegłą operatu szacunkowego dla potrzeb niniejszego postępowania. Biegła sporządziła wycenę z zastosowaniem prawidłowych metod, co więcej wzięła również pod uwagę także i inne liczne kryteria mające wpływ na wartość nieruchomości. Biegła sporządzając opinię wykazała się dużą wiedzą specjalistyczną i fachową.
Należy zwrócić uwagę, że opinia biegłego podlega szczególnym kryteriom oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r. w sprawie I CKN 1170/98 (OSNC 2001/4 poz. 64). W szczególności zarzut, że biegła zastosowała nieprawidłową metodę wyceny jest bezzasadny. Zastosowanie metody porównania parami było zasadne, gdyż przyjęte do porównania transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości, dotyczyły nieruchomości podobnych, a nawet o sposobie użytkowania korzystniejszym, niż nieruchomość wyceniana. Także przyjęcie transakcji z lat wcześniejszych, wobec braku istotnego wzrostu cen nieruchomości, było prawidłowe. Mając to na uwadze, Sąd Okręgowy uznał, że operat szacunkowy jest wewnętrznie spójny, szczegółowy i nie budzi zastrzeżeń tak co do prawidłowości sporządzenia, jak i zupełności i miarodajności jego treści.
Dlatego Sąd uznał zażalenie za bezzasadne i na podstawie przepisówart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.iart. 13 § 2 k.p.c.je oddalił.