Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 132/11
Data wyroku: 2014-03-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Radzyńska-Głowacka
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art.77 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami

Sygn. akt I C 132/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2014 r.
Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny:
w składzie:
Przewodniczący : SSR Joanna Radzyńska - Głowacka
Protokolant: Monika Rząsowska
po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2014 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaK.–(...) Spółdzielni Pracy (...)
przeciwkoMiastu S.W.
o ustalenie

I
ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanej z własnością lokalu użytkowego U2 położonej wW.przyulicy (...)stanowiącej udział 0,(...)wdziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu 5-05-05 o powierzchni 521 m2od dnia 1 stycznia 2010 r. jest zasadna w wysokości 5.608,05 zł (pięć tysięcy sześćset osiem złotych 5/100) – z uwzględnieniem, że użytkownik wieczysty za 2010 r. wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach tj. 2011 r. i 2012 r.;

II. zasądza od powodaK.–(...) Spółdzielni Pracy (...)na rzecz pozwanegoMiasta S.W.kwotę 1217,00 zł (tysiąc dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sygn. akt I C 132/11

UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 6 stycznia 2010 roku (stanowiącym pozew w niniejszej sprawie)K.–(...) Spółdzielnia Pracy (...)z siedzibą wW.wnieśli o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania ułamkowej części gruntu związanej z własnością lokalu uźytkowego U2 położonej wW.przyulicy (...)stanowiżcej udział 0,(...)wdziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu 5-05-05 jest nieuzasadniona.
W sprzeciwie z dnia 7 lipca 2010 roku pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

K.–(...) Spółdzielnia Pracy (...)jest użytkownikami wieczystymi ułamkowej części gruntu związanej z własnością lokalu uźytkowego U2 położonej wW.przyulicy (...)stanowiącej udział 0,(...)wdziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu 5-05-05 (bezsporne).
Pismem z dnia 6 listopada 2009 roku właściciel nieruchomości – miasto stołeczneW.wypowiedziało powodowi ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2009 roku wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości, określając jej wysokość na kwotę 6.320,66 zł (bezsporne, potwierdzone wypowiedzeniem – k. 22).
Wartość nieruchomości gruntowej położonej przyulicy (...)wW.na dzień 31 grudnia 2009 roku wynosiła 2.466.164,00 złote (opinia biegłegoW. M.– k. 109 - 124).
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów oraz opinii biegłegoW. M..
Sąd dał wiarę tym dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwa żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron.
Sąd podzielił wnioski zawarte w ww. opinii biegłego sądowego.W ocenie Sądu opinia ta zasługuje na uwzględnienie. Została bowiem sporządzone rzetelnie i dokładnie. Udziela wyczerpujących odpowiedzi na zadane pytania, jest logiczna, spójna i pozbawiona nieścisłości, przy czym została poprzedzona opisem przeprowadzonych badań. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności sporządzającego ją biegłego. Nadto opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi zasadami przewidzianymi wustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamioraz w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku. Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 ugn). Wskazać należy, iż do ustalenia wartości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania bierze się pod uwagę jedynie transakcje dotyczące nieruchomości niezabudowanych (§ 28 powołanego wyżej rozporządzenia). W sprawach dotyczących wartości wieczystego użytkowania i aktualizacji opłaty rocznej określa się wartość prawa jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze (§ 27 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie z § 4 ust. 2 powołanego rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przedmiotowa opinia została sporządzona zgodnie z ww. wytycznymi - biegły sądowy zastosował prawidłowe podejście, tj. porównawcze, oraz prawidłową metodę korygowania ceny średniej.

Sąd zważył, co następuje:

Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości regulujeustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651).
W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).
Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 77 ust. 1 powołanej ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ukształtowanie stosunku prawnego. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 kpc.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 roku, III CKN 239/01, Lex nr 146452).
Powód kwestionował przyjętą przez pozwanego wartość przedmiotowej nieruchomości, a tym samym ustaloną wysokość opłaty rocznej. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego na tę okoliczności. Z opinii wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2009 roku wynosiła 2.466.164,00 złote.
W przedmiotowym wypadku stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wynosi 3% (art. 72 ust. 3 pkt 5 powołanej ustawy). W celu obliczenia należnej opłaty należy zatem pomnożyć stawkę opłaty przez przysługujący powodowi udział w nieruchomości ((...)). Opłata należna od powoda wynosi zatem 5.608,05 złotych (2.466.164 x 3% x(...)).
Nowo ustalona przez pozwanego opłata roczna jest wyższa niż wynikająca z ustaleń poczynionych w toku niniejszego postępowania. Dlatego też powództwo powoda podlegało częściowemu uwzględnieniu polegającym na ustaleniu opłaty rocznej w ww. kwocie, wynikającej z wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego sądowego.
Zgodnie zart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku.
W punkcie 2 wyroku Sąd orzekł na podstawieart. 100 kpcw zw. zart. 98 § 1 i § 3 kpco obowiązku zwrotu kosztów procesu przez powoda na rzecz pozwanego w kwocie 1.217,00 zł. Sąd uznał bowiem, że powód przegrał sprawę w przeważającej części. Na kwotę 1.217,00 zł należną pozwanemu od powoda złożyła się kwota 1.000,00 zł uiszczonej przez pozwanego zaliczki na biegłego oraz kwota 217,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.