Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 483/14
Data wyroku: 2014-05-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Lucyna Morys-Magiera
Słowa kluczowe: Kaucja Mieszkaniowa, Najem
Podstawa prawna: art. 6 e ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 666 § 1 k.c., art. 675 k.c.

Sygn. akt III Ca 483/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 maja 2014 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SO Lucyna Morys - Magiera
po rozpoznaniu w dniu 6 maja 2014 r. w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaA. K.
przeciwko(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwR.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Raciborzu
z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 187/13 upr.

oddala apelację.

SS O  Lucyna Morys – Magiera

Sygn. akt III Ca 483/14

UZASADNIENIE
PowódkaA. K.domagała się od pozwanego(...) sp. z o.o.wR.zapłaty kwoty 3799,88zł (trzy tysiące siedemset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i 88/100) z ustawowymi odsetkami od 30 marca 2012r. oraz zwrotu kosztów procesu. Podawała, iż dochodzona suma stanowi brakującą część kaucji uiszczonej przez nią w związku z zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wR.przyul. (...). Podnosiła, iż wypowiedziała umowę najmu mieszkania ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012r., natomiast pozwany ocenił stan zużycia wyposażenia technicznego mieszkania na 97% i zwrócił jej z kaucji wycenionej na 4855,56zł jedynie 2211,15zł. Pozwany mimo wezwania odmówił wypłaty pozostałej części kaucji w wysokości 3799,88zł.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zwrot kosztów procesu, jako podstawę potrącenia techniczne zużycie wyposażenia mieszkania w 97%, na podstawieart. 6e ustawy o ochronie praw lokatorówstanowiącego normę szczególną wobecart. 675kc.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013r. Sąd Rejonowy w Raciborzu w pkt 1 zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3799,88zł (trzy tysiące siedemset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i 88/100) z ustawowymi odsetkami od 30 marca 2012r., w pkt 2 zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 717zł (siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd pierwszej instancji ustalił, iż strony łączyła umowa najmu spornego lokalu z dnia 25 kwietnia 2007r., w związku z którą powódka wpłaciła na rzecz pozwanego kaucję w wysokości 4855,56zł, która winna być zwaloryzowana na dzień jej zwrotu w określony w umowie sposób. Stwierdzono, że powódka dbała o wyposażenie mieszkania na bieżąco. Wypowiedziała ona umowę najmu ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012r., przekazując w tym dniu lokal pozwanemu – właścicielowi, zgodnie z protokołem zdawczo - odbiorczym. W protokole pracownicy pozwanego przyjęli stopień zużycia wyposażenia mieszkania (zlewozmywak z baterią, kuchenka elektryczna, wanna z armaturą, umywalka z baterią, spłuczka, deska sedesowa, muszla i bojler) w większości na 97%, co powódka zakwestionowała. Pozwany przyjął, iż wobec 97% zużycia sprzętów przez najemcę powódce należy się zwrot części kaucji w wysokości 5557,56zł i mimo wezwania nie zwrócił powódce pozostałej części kaucji w dochodzonej pozwem kwocie. Stawki amortyzacyjne pozwany przyjął w oparciu o dane z załącznika do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Wobec tego  Sąd pierwszej instancji przyjął, iż powództwo było w całości uzasadnione, bowiem nie zostało wykazane, by powódka używała lokalu w sposób niezgodny z określonym w umowie (art. 666 § 1 kc), a zgodnie zart. 6e ustawy o ochronie praw lokatorówstanowiącym normę szczególną względem powyższej regulacji, ciążą na nim dalsze obowiązki w zakresie utrzymania mieszkania w odpowiednim stanie. Po zakończeniu umowy najmu natomiast najemca, jak przyjął Sąd Rejonowy, winien odnowić lokal i zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy, co w powiązaniu z przepisemart. 675 § 1 kcstanowi o braku konieczności zwrotu wartości zużytych w wyniku normalnego korzystania elementów wyposażenia.
Sąd uznał, że powódka wykazała zwrot lokalu w stanie nie pogorszonym, kierując się w szczególności dołączoną do akt dokumentacją zdjęciową odnośnie elementów wyposażenia przedmiotowego mieszkania. Jako wątpliwą określił obraną przez pozwanego metodę obliczenia stopnia zużycia przedmiotów, wskazując, że dokonujący z ramienia pozwanego pracownicy uczestniczący w komisji nie posiadali ku temu stosownego wykształcenia, a jedynym miarodajnym środkiem dowodowym byłaby tu opinia biegłego. Podkreślił, że to pozwany winien zgłosić wniosek w tej kwestii, bowiem na nim spoczywał ciężar dowodu zasadności dokonania potrącenia z kaucji należnej powódce. O roszczeniu ubocznym orzeczono na zasadzieart. 481 kc, o kosztach procesu –art. 98 kpcw zw. z art. .108§ 1 kpc.
Apelację od tego wyroku wniósł pozwany, domagając się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa i zwrot kosztów procesu za obie instancje, względnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Raciborzu, z pozostawieniem mu wyrzeczenia o kosztach postępowania odwoławczego.
Zarzucał naruszenie prawa materialnego , w szczególnościart. 675 §1 kcprzez niewłaściwe zastosowanie przez przyjęcie, iż najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie elementów wyposażenia technicznego lokalu wymienionych wart. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, które jest następstwem normalnego korzystania z nich.
Podnosił, iż doszło do naruszenia przepisu art. 6 e ustawy przez błędną interpretację i przyjęcie, iż nie jest on przepisem szczegółowym wobecart. 675kc, lecz stanowi uszczegółowienieart. 666 § 1 kci należy go interpretować w powiązaniu zart. 675 § 1 kc.
Motywował apelujący, iż przyjęte przez Sąd pierwszej instancji za komentatorkąustawy o ochronie praw lokatorówM. O.(której kompetencje skarżący kwestionował, generalnie z powodu braku wiedzy o jej osobie) są błędne, a prawidłowe rozumienie art. 6e ustawy wynika z samego już brzmienia powyższej normy, jako Lex specialis doart. 675kcco do wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy. Podkreślał, że najemca nie jest zobowiązany do zwrotu równowartości zużycia pozostałych elementów wyposażenia jak n.p. okien czy pieców węglowych, bowiem ustawodawca w tym zakresie odsyła do przepisów ogólnych. Jego zdaniem gdyby art. 6e miał być stosowany zgodnie zart. 675 § 1 kc, byłby zbędny, gdyż samo uregulowanie kodeksowe byłoby wystarczające.
Ostatecznie wskazywał apelujący, iż przyjął dla określenia stopnia amortyzacji okresy ujęte w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych jako najbardziej zbliżonej do rzeczywistego zużycia, bowiem powoływanie biegłego celem tych ustaleń byłoby zbyt kosztowne i czasochłonne.
Powódka nie zajęła stanowiska odnośnie apelacji pozwanego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanego nie była zasadna, a kwestionowane orzeczenie odpowiadało prawu.
Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowo ustalenia faktyczne, opierając je o zgromadzony materiał dowodowy, stosownie do jego treści, stąd Sąd Odwoławczy uznał je za własne, bez konieczności ponownego przytaczania.
Podzielić wypadało również rozważania prawne przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.
Zarzuty naruszenia przepisów prawa wskazanych w apelacji nie były zdaniem Sądu drugiej instancji uzasadnione.
Zarówno bowiem sposób usytuowania przepisuart. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jak i jego treść, podobnie jak normyart. 666 § 1 kcorazart. 675kcpotwierdzają słuszność poglądu Sądu Rejonowego co do szczególnego charakteru pierwszej z regulacji względem dalszych. Pogląd ten Sąd Okręgowy w rozpoznającym niniejszą sprawę składzie akceptuje, opierając się także na stanowisku komentatorów przywołanych w uzasadnieniu orzeczenia Sądu pierwszej instancji.
Nie doszło więc do nieprawidłowości w wykładni czy zastosowaniu powyższych przepisów, które wskazywały na brak odpowiedzialności powódki za normalne zużycie wyposażenia lokalu, nie będące skutkiem zaniedbania, braku napraw czy niewłaściwym użytkowaniem .
Na marginesie godzi się wskazać, iż kwestionowanie przez skarżącego kompetencji komentatora ustawy oraz dywagacje na temat jego osoby, zawarte w treści apelacji, pozostają bez wpływu na zasadność rozpatrywanego środka zaskarżenia.
Trafnie ponadto przyjął Sąd Rejonowy, iż pozwany nie wykazał, iżby zachodziły przesłanki do dokonania z kaucji podlegającej zwrotowi na rzecz powódki potrącenia świadczeń należnych mu od byłej najemczyni.
Ciężar dowodu bezsprzecznie spoczywał tu na skarżącym, wywodzącym skutki prawne z faktu 97% zużycia wyposażenia technicznego wynajmowanego powódce lokalu mieszkalnego (art. 6 kcw zw. zart. 232 kpc).
W sytuacji, gdy powódka od chwili sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego konsekwentnie kwestionowała przyjęty przez pozwanego stopień zużycia sprzętów, to na pozwanym spoczywał obowiązek udowodnienia faktu i rozmiaru zużycia, które jego zdaniem umożliwiało mu dokonanie potrącenia dochodzonej pozwem kwoty z należnej powódce kaucji.
Pozwany bezsprzecznie z obowiązku tego się nie wywiązał; dokumentacja zdjęciowa obrazująca stan wyposażenia mieszkania w chwili ustania najmu i zwrotu pozwanemu, złożona do akt sprawy, nie przemawia za przyjęciem słuszności stanowiska pozwanego w tej mierze.
Jak zasadnie wskazywał to Sąd pierwszej instancji, dla wykazania powyższej okoliczności, jak i prawidłowości ustalenia stopnia oraz czasokresu amortyzacji, niezbędnym byłby dowód z opinii biegłego stosownej specjalności, o którego przeprowadzenie pozwany jednakże nie wnosił przed Sądami obu instancji; zastosowana regulacja ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wydaje się w tym przypadku absolutnie nieprzydatna.
Przyjąć należało zatem za Sądem Rejonowym, że pozwany nie wykazał zasadności dokonanego potrącenia, zatem winien zwrócić powódce całość wpłaconej z tytułu najmu mieszkania kaucji.
W świetle tych rozważań zarzuty podnoszone przez pozwanego w apelacji nie mogą skutkować wzruszeniem trafnego wyroku Sądu pierwszej instancji.
Z tych wszystkich przyczyn oddalono bezzasadną apelację pozwanego na zasadzieart. 385 kpc.

SSO Lucyna Morys-Magiera