Sąd Okręgowy w Toruniu
VIII Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: VIII Ca 105/14
Data wyroku: 2014-04-11 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Jadwiga Siedlaczek, Marek Lewandowski, Małgorzata Kończal
Słowa kluczowe: Księgi Wieczyste
Podstawa prawna: art. 385 kpc

Sygn. akt VIII Ca 105/14

POSTANOWIENIE

Dnia 11 kwietnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodnicząca  SSO Jadwiga Siedlaczek (spr.)
Sędziowie  SO Małgorzata Kończal, SO Marek Lewandowski
po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2014 r. w Toruniu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wnioskuW. K.
przy uczestnictwieB. D.,T. J.iE. J.
o wpis prawa najmu w księdze wieczystej
na skutek apelacji wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Rejonowego w Chełmnie
z dnia 5 grudnia 2013 r.
Dz.Kw TO1C/00002679/13
postanawia:

1
oddalić apelację,

2
stwierdzić, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 5 grudnia 2013 r. Sąd Rejonowy, na podstawieart. 626(

    9)k.p.c., oddalił wniosekW. K.o wpis wksiędze wieczystej nr (...)prawa najmu nieruchomości położonej wC.przyul. (...). Wnioskodawca dołączył do wniosku umowę najmu z podpisami notarialnie poświadczonymi, z której wynikało, że jej stronami byliB. D.iW. K.. Tymczasem osoba wynajmująca lokal nie jest już właścicielem nieruchomości; jej właścicielami są obecnieT. i. E.małż.J.. Kolejno Sąd I instancji wskazał, iż właściwość sądu wieczystoksięgowego ogranicza się do badania dokumentów i treści księgi wieczystej. Nowych właścicieli nie łączy z wnioskodawcą umowa najmu i przeprowadzenie ustaleń w tym zakresie nie jest możliwe Jest to natomiast możliwe w następstwie wniesienia powództwa o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym staniem prawnym w trybieart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W apelacji powyższego postanowienia wnioskodawca zarzucił naruszenie:

1
art. 678 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie co doprowadziło do uznania, że wnioskodawcy nie łączy z właścicielem przedmiotowej nieruchomości stosunek najmu, podczas gdy z treści tego przepisu jednoznacznie wynika, iż w przypadku zbycia przedmiotu najmu nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy

2
art. 6269k.p.c.poprzez jego błędne zastosowanie polegające na oddaleniu wniosku o wpis w sytuacji, gdy nie ma przeszkód do jego dokonania jak również istnieją ku temu podstawy wynikające z przepisów prawa materialnego.

Wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia przez uwzględnienie wniosku oraz o zasądzenie na jego rzecz od uczestnikówJ.kosztów postępowania, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji
W odpowiedzi na apelację uczestnicyE. i. T. J.wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie na ich rzecz od wnioskodawcy kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu jako bezzasadna.
Zgodnie zart. 16 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece(t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm., dalej powoływanej jako u.k.w.h.) w księdze wieczystej mogą być ujawniane wymienione w nim prawa osobiste i roszczenia, m.in. prawo najmu lub dzierżawy. W myślart. 17u.k.w.h. przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
Regulacje te są wyrazemrozszerzenia skutecznościpraw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej, które z racji ujawnienia w księdze wieczystej uzyskują skuteczność względem później nabytych praw innych osób. W takim trybie prawa osobiste (i roszczenia) przysługująceprzeciwko właścicielowioznaczonej nieruchomości stają się skuteczne wobeckażdoczesnego właścicielatej nieruchomości.
Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych, jakimi są najem lub dzierżawa, oznacza zmianę ich charakteru, przekształcając je ze skutecznych wobec imiennie oznaczonej osoby wynajmującego/wydzierżawiającego (iura ad personam scriptae) w prawa skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości (iura in rem scriptae).Taki skutek, na gruncie prawa najmu, zapewnia znacznie dalej idącą ochronę niż ta wynikająca z powszechnych zasad prawa cywilnego, w myśli których nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c.). Dopiero bowiem ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej dajebezwarunkową skutecznośćwobec każdoczesnego właściciela (wynajmującego). Obowiązuje także powszechny przepisart. 690 k.c., według którego do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, jednak jego zastosowanie wobec każdoczesnego wynajmującego – dla ochrony przed naruszeniem prawa – jest możliwe dopiero po rozszerzeniu skuteczności prawa najmu w trybieart. 17u.k.w.h.
Skoro wpis takiego prawa do księgi wieczystej przekształca je z prawa skutecznego przeciw oznaczonej osobie,czyli właścicielowi nieruchomości który zawarł umowę, w prawo skuteczne względem każdoczesnemu właściciela, to nie można mieć wątpliwości, że złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej jest możliwe tak długo, jak długo osoba zawierająca umowę stanowiącą źródło prawa podlegającego wpisowi jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Z założeniem tym skorelowane jest rozwiązanie procesowe zawarte w przepisieart. 32 ust. 2 zd. 1 u.k.s.h., w myśl którego do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Bezdyskusyjne jest, że w przepisie tym chodzi o właściciela z chwili złożenia wniosku o wpis, a nie o właściciela który zawarł umowę a następnie zbył nieruchomość zanim doszło do złożenia wniosku.
W konsekwencji należy stwierdzić, żezbycie nieruchomościprzez właściciela, który zawarł umowę najmu lub dzierżawy tej nieruchomości,przed złożeniem wnioskuo ujawnienie tego prawa wdziale trzecimksięgi wieczystej,wyklucza ujawnienie tego prawaw księdze wieczystej. W rachubę wchodzi przeszkoda zatem przeszkoda do dokonania wpisu w rozumieniuart. 6269k.p.c.
Z opisanych względów wniosek powinien podlegać oddaleniu. Nie można natomiast podzielić stanowiska, iż na przeszkodzie jego uwzględniania stała ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego (art. 6268§ 2 k.p.c.), który nie jest uprawniony do badania, czy nabywcy nieruchomości wstąpili w stosunek najmu po właścicielu zawierającym umowę. To czy z punktu widzenia prawa materialnego wnioskodawca i uczestnicy są związani stosunkiem najmu nie ma żadnego znaczenia dla możliwości ujawnienia prawa najmu w księdze wieczystej, która istniała tylko do momentu zbycia nieruchomości.
Zarzuty podniesione w apelacji były nietrafne.Art. 678 § 1 k.c.dotyczący materialnoprawnych skutków zbycia rzeczy najętej tj. wstąpienia nabywcy w stosunek najmu, w ogóle nie miał zastosowania w sprawie, natomiastart. 6269k.p.c.został zasadnie powołany jako procesowa podstawa rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego.
Wobec powyższego Sąd Okręgowy oddalił apelację (art. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.). O kosztach postępowania Sąd postanowił po myśliart. 520 § 1 k.p.c.uznając, że brak względów, które by uzasadniały odejście od tej generalnej reguły orzekania o kosztach postępowania nieprocesowego, tym bardziej że uczestnicy w istocie żadnych kosztów nie ponieśli.