Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 1870/13
Data wyroku: 2014-01-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Serafin-Tabor, Anna Koźlińska, Zbigniew Zgud
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 556 k.c.

Sygnatura akt II Ca 1870/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 stycznia 2014 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Anna Koźlińska

Sędziowie:

SO Katarzyna Serafin-Tabor (sprawozdawca)
SR (del.) Zbigniew Zgud

Protokolant:

Piotr Łączny

po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2014 r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. P.iK. P.
przeciwko(...) Spółce z o.o.wK.
o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie
z dnia 2 lipca 2013 r., sygnatura akt I C 3652/12/P
oddala apelację.

UZASADNIENIE
PowodowieM. P.iK. P.wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od strony pozwanej(...) sp. z o.o.wK.kwoty 7013 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 27 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty.
Na uzasadnienie żądania podali, że powódka i jej mążA. P.zawarli ze stroną pozwaną umowę o wybudowanielokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku nr (...)przyul. (...)wK.i przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Strona pozwana zobowiązała się do przeniesienia własności lokalu o powierzchni 35,90 m2za cenę 161335 zł tj. 4494 zł za 1 m2. Wyrokiem z dnia 13 lipca 2006 roku Sąd Okręgowy w Krakowie w sprawie o sygn. akt I C 187/06 zobowiązał stronę pozwaną do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności ww. lokalu. W wykonaniu tego wyroku został sporządzony akt notarialny. Powodowie zostali wprowadzeni w posiadanie lokalu dopiero w listopadzie 2011 roku. W toku postępowania egzekucyjnego dotyczącego wprowadzenia powodów w posiadanie lokalu na zlecenieM. J.Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wieliczce biegły sądowy ds. budownictwaJ. H.sporządził opinię, z której wynika, że powierzchnia mieszkania powodów wynosi 34,80 m2. Ponadto biegły stwierdził inne wady lokalu, których koszty naprawy wynoszą łącznie 2070 zł.
Strona pozwana(...) sp. z o.o.wK.wniosła o oddalenie powództwa i zarzuciła, że nie istnieją wady lokalu zgłaszane przez pozwanych. Zakwestionowała także opinię biegłegoJ. H..
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 4943,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 27 czerwca 2012 roku do dnia zapłaty (punkt I), oddalił powództwo w pozostałej części (punkt II) oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 662 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym.
A. P.i powódka zapłacili stronie pozwanej cenę 161335 zł za nabycielokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku nr (...)przyul. (...)wK.. Ponieważ strona pozwana odmawiała przeniesienia własności lokalu nakazał jej to Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem z dnia 13 lipca 2006 roku, sygn. akt I C 187/06.A. P.zmarł w 2007 roku a w wyniku postępowania o stwierdzenie nabycia spadku udział w przedmiotowym lokalu nabył powód. Umową o wybudowanie lokalu mieszkalnego i przedwstępną umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z dnia 24 marca 2004 roku, rep. A nr(...)zawartą przed notariuszemA. R.strona pozwana zobowiązała się sprzedaćA. P.iM. P.lokal mieszkalny nr (...)wbudynku nr (...)przyul. (...)wK.o powierzchni 35,90 m2za cenę 161335 zł. Pismami z dnia 29 marca 2012 roku doręczonymi w dniu 2 kwietnia 2012 roku powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty 4950 zł tytułem zwrotu nadpłaconej ceny sprzedaży lokalu wynikającej z różnicy 1,10 m2w metrażu lokalu oraz wezwali stronę pozwaną do usunięcia w terminie 7 dni pozostałych usterek w lokalu stwierdzonych przez biegłegoJ. H.. W opinii z listopada 2011 rokuJ. H.w lokalu powodów stwierdził następujące usterki: spękania i nierówna wylewka cementowa pod wierzchnią warstwą posadzki, niedomykające się przeszklone skrzydło drzwiowe przy wyjściu na stropodach, zarysowania na tynkach ścian i sufitów, przebarwienia tynków po zaciekach oraz zabrudzenia na tynkach, urwane skrzydełko zaworu nad licznikiem wody ciepłej i oderwanie drzwiczki przy licznikach wody, odspojenie listwy maskującej styk ościeżnicy drzwiowej ze ścianą i pęknięcie listwy przy drugim otworze drzwiowym oraz brak zamontowanego wizjera w drzwiach wejściowych do lokalu. Lokal powodów przyul. (...)wK.ma powierzchnię 34,80 m2. Powodowie zostali wprowadzeni w posiadanie lokalu w dniu 28 października 2011 roku.
Ustalając stan faktyczny Sąd Rejonowy oparł się na dowodach z aktu notarialnego z dnia 24 marca 2004 roku oraz zaświadczenia Prezydenta MiastaK.z dnia 22 maja 2005 roku z załącznikami. Uznał natomiast, że opinia dotycząca stanu technicznego lokalu mieszkalnego została sporządzona na zlecenie komornika a zatem nie może stanowić dowodu na okoliczność istnienia usterek w lokalu. Temu mogłaby posłużyć jedynie sporządzona w niniejszej sprawie opinia biegłego sądowego do spraw budownictwa.
Sąd Rejonowy zważył, że powództwo było częściowo zasadne. Argumentował, że skoro powodowie zapłacili cenę za obszar 35,90 m2lokalu, to wydanie im lokalu o 1,1 m2mniejszego stanowi wadę lokalu. Przesądza o tym cena jednostkowa jednego m2lokalu, która w tym przypadku wynosi aż 4494 zł. Uznał, że bez znaczenia jest, że akt notarialny w jednym miejscu posługuje się zwrotem około 35,90 m2, a to dlatego, że za taki metraż powodowie de facto zapłacili. Zdaniem Sądu Rejonowego słuszne było stanowisko powodów, że skoro do dokumentu urzędowego w postaci zaświadczenia Prezydenta MiastaK.z dnia 22 maja 2005 roku dołączona jest inwentaryzacja architektoniczna, do której zresztą w treści owo zaświadczenie nawiązuje, to całość tworzy jeden dokument urzędowy. Z tego dokumentu urzędowego wynika, że powierzchnia lokalu mieszkalnego powodów to 34,80 m2. Ciężar dowodowy obalenia tego faktu spoczywał zatem na stronie pozwanej. Wada w metrażu ma taki charakter, że nie da się usunąć. Wobec tego Sąd Rejonowy uznał, że powodowie na podstawieart. 560 § 1 k.c.mają wszelkie podstawy do żądania z tego tytułu obniżenia ceny. Jednocześnie wyjaśnił, że skoro strona pozwana zarzucała, że wada została jej zgłoszona z przekroczeniem miesięcznego terminu przewidzianego wart. 563 § 1 k.c., to powinna tę okoliczność udowodnić z uwagi na treśćart. 6 k.c.i232 k.p.c., a żadnego dowodu na tę okoliczność nie zgłosiła. Odnosząc się do pozostałych wad w budynku wskazał, że ich stwierdzenie wymagało wiadomości specjalnych, a te posiadać może jedynie biegły sądowy do spraw budownictwa, który to dowód został pominięty z uwagi na nieuiszczenie przez powodów zaliczki na poczet opinii biegłego. O kosztach procesu orzekł Sąd Rejonowy na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.mając na uwadze, że powodowie wygrali sprawę w 70 %.
Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się strona pozwana zaskarżając wyrok w zakresie punktu I i III i zarzucając mu:
I. naruszenie przepisów postępowania:
-art. 244 k.p.c.poprzez błędne przyjęcie, że zaświadczenie Prezydenta MiastaK.z dnia 22 maja 2005 roku korzysta z mocy dokumentu urzędowego w zakresie, w jakim rzekomo wskazuje powierzchnięlokalu mieszkalnego nr (...)w budynku przyulicy (...)wK.podczas, gdy zaświadczenie to poświadcza urzędowo jedynie samodzielność lokalu i jedynie w tym zakresie może korzystać z mocy dokumentu urzędowego w rozumieniuart. 244 k.p.c.;
-art. 6 k.c.w zw. zart. 232 k.p.c.poprzez błędne przyjęcie, że powodowie udowodnili rzekomą różnicę w zakresie powierzchnilokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przyulicy (...)wK., podczas gdy żaden z przeprowadzonych w przedmiotowej sprawie dowodów nie potwierdza tej okoliczności;
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędne przyjęcie istnienia wadylokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyulicy (...)wK.w postaci rzekomo mniejszej powierzchni w sytuacji, gdy żaden dowód nie potwierdza tej okoliczności;
II. naruszenie przepisów prawa materialnego:
-art. 556 § 1 k.c.w zw. zart. 560 § 1 k.c.poprzez błędne przyjęcie, że rzekomo mniejsza od wskazanej w umowie z dnia 24 marca 2004 roku jako „około 35,90m2”powierzchnialokalu mieszkalnego nr (...)przyulicy (...)wK.stanowi wadę, a w konsekwencji przyjęcie, że powodowie mają podstawę do żądania obniżenia ceny.
Podnosząc powyższe zarzuty domagała się zmiany wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na swoją rzecz od powodów kosztów postępowania.
W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja podlegała oddaleniu.
Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.
Apelacja strony pozwanej opierała się w zasadzie na jednym zarzucie a mianowicie na zarzucie niewykazania przez powodów zasadności dochodzonego roszczenia. Zarzut ten nie mógł zostać uznany za zasadny albowiem w świetle zgromadzonych w sprawie dowodów wątpliwości Sądu Okręgowego nie budzi, że powodowie wykazali, że strona pozwana sprzedała im lokal mieszkalny o powierzchni mniejszej o 1 m2niż to wynikało z umowy z dnia 24 marca 2004 roku o wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Sąd Okręgowy podziela argumentację Sądu Rejonowego, że zalegające na k. 159 akt zaświadczenie Prezydenta MiastaK.z dnia 22 maja 2005 roku wraz z załącznikiem w postaci inwentaryzacji architektonicznej (k. 160 – 164) stanowi dokument urzędowy, który dowodzi jaka jest powierzchnialokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyulicy (...)wK.. Wprawdzie zarówno zaświadczenie to jak i załącznik zostały przedłożone do akt w kserokopii nie mniej pełnomocnik strony pozwanej nie kwestionował autentyczności tego dokumentu, a wręcz wskazał, że „nie kwestionuje, iż inwentaryzacja architektoniczna przedłożona dzisiaj przez powoda stanowi załącznik zaświadczenia(...)(k. 166). W świetle takiego stanowiska procesowego strony pozwanej zasadnym jest ustalenie, że załącznik w postaci inwentaryzacji architektonicznej do zaświadczenia Prezydenta MiastaK.stanowi integralną część tego zaświadczenia a w konsekwencji cały ten dokument stanowi dokument urzędowy. Zdaniem Sądu Okręgowego powyższy dokument, wbrew odmiennej argumentacji apelacji, korzysta z domniemania, że wskazana w nim powierzchnia lokalu wynosi 34,80 m2. Zgodnie z treściąart. 244 § 1 k.p.c.dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Nie znaczy to jednak, że domniemanie prawdziwości odnosi się do całej zawartej w nim treści. „O tym, co jest objęte domniemaniem przesądza zakres uprawnienia organu sporządzającego i charakter dokumentu oraz zawartych w tym dokumencie danych” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2010 roku, I CSK 456/09, niepubl. SIP LEX nr 688855). Zgodzić należy się z apelacją, że zaświadczenie Prezydenta MiastaK.z dnia 22 maja 2005 roku potwierdza samodzielnośćlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wK.przyulicy (...). Jednakże identyfikacja tego lokalu następuje w oparciu o załącznik w postaci inwentaryzacji architektonicznej, z której wynika powierzchnia niniejszego lokalu. Ponadto pamiętać należy, że zaświadczenie o samodzielności lokali sporządzone w oparciu oart. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) dołączane jest do wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej a inwentaryzacja architektoniczna stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej powierzchni tegoż lokalu. Z tych też powodów dane dotyczące powierzchni lokalu stwierdzone załącznikiem do zaświadczenia muszą być objęte domniemaniem tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Na marginesie przyznać należy rację powodowi, że inicjatywa wydania tego zaświadczenia pochodziła od strony pozwanej albowiem to po rozpoznaniu jej wniosku Prezydent MiastaK.zaświadczył, że przedmiotowy lokal stanowi lokal samodzielny. Wobec tego strona pozwana miała możliwość zaprzeczyć prawdziwości dokumentu urzędowego (art. 252 k.c.) co jednak nie nastąpiło na żadnym etapie niniejszego postępowania. Ponadto zwrócić należy uwagę na zapis § 3 umowy z dnia 24 marca 2004 roku o wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w którym strony zgodnie oświadczyły, że cena może ulec również odpowiedniej zmianie (podwyższeniu lub obniżeniu) w wypadku wystąpienia różnicy powierzchni wybudowanego lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni wskazanej w § 2 tego lokalu, przy zastosowaniu stawki 4200 zł plus VAT za każdy 1 m2powierzchni. Z tego postanowienia umownego można również wyprowadzić wniosek o słuszności dochodzonego roszczenia. Strony bowiem wyraźnie zastrzegły w umowie, że cena może ulec zmianie w określonych sytuacjach. Domniemywać przy tym należy, że konstrukcja tej umowy i poszczególne jej postanowienia były inicjatywną strony pozwanej a nie powodów (konsumentów). Wobec tego obie strony tej umowy wyraźnie przewidziały możliwość, że powierzchnia lokalu określona w tej umowie może różnić się od powierzchni już wybudowanego lokalu mieszkalnego i przewidziały skutki prawne takiego stanu rzeczy w postaci zmiany ceny tego lokalu. Reasumując wskazać należy, że skoro załącznik do zaświadczenia Prezydenta MiastaK.z dnia 22 maja 2005 roku wskazywał na powierzchnię lokalu mieszkalnego o 1 m2mniejszą od powierzchni, za którą zapłacili powodowie, a strony dla takiej sytuacji przewidziały możliwość zmniejszenia ceny o kwotę 4200 zł plus VAT za każdy 1 m2powierzchni, to tym samym uznać należy, że powodowie wykazali zasadność dochodzonego roszczenia. Wątpliwości Sądu Okręgowego nie budzi, że sprzedaż lokalu mieszkalnego o powierzchni mniejszej niż wynikało to z zawartej między stronami umowy stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.) jak też jest wadą fizyczną rzeczy (art. 556 § 1 k.c.). Stąd też powodom należy się od strony pozwanej zwrot kwoty 4944 zł, co stanowi równowartość 1 m2powierzchni lokalu mieszkalnego powiększone o należy podatek od towarów i usług. Zaznaczyć jednocześnie należy, że nawet po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 grudnia 2012 roku, I ACa 1207/12, niepubl. SIP LEX nr 1246694). Wobec tego, nawet gdyby uznać, że roszczenia powodów z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy wygasły wskutek niezawiadomienia strony pozwanej o tych wadach z zachowaniem terminu zart. 563 § 1 k.c., to i tak roszczenie powodów znajduje swe uzasadnienie w treściart. 471 k.c.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację. Sąd Okręgowy nie orzekał o kosztach postępowania apelacyjnego gdyż powodowie nie wykazali, aby ponieśli jakiekolwiek koszty związane z tym postępowaniem, w szczególności nie byli oni reprezentowani przez pełnomocnika, gdyż odpowiedź na apelację osobiście podpisał powód a nadto tylko on brał udział w rozprawie apelacyjnej.

Ref. SSR M. Ferek