Sąd Rejonowy w Legnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 314/14
Data wyroku: 2014-08-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Tabor-Wytrykowska
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c.

Sygn. akt: I C 314/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 sierpnia 2014 r.
Sąd Rejonowy w Legnicy I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Joanna Tabor-Wytrykowska

Protokolant:

sekr. sądowy Magdalena Jagiera

po rozpoznaniu w dniu 19 sierpnia 2014 r. w Legnicy
sprawy z powództwa strony powodowej(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwM.
przeciwko stronie pozwanej GminieL.- Prezydentowi MiastaL.
o ustalenie

I
oddala powództwo;

II
zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 2 400,00 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 314/14

UZASADNIENIE
Strona powodowa(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwM.złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wL.z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie wniosku(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwM.o ustalenie, że wypowiedzenie przez Prezydenta MiastaL., pismem Nr GN.(...).(...).(...).2013.XXIV z dnia 23 października 2013 r., opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki gruntu nr (...), położonej wL.przyul. (...), obrębK., jest nieuzasadnione ewentualnie o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego opisanej powyżej działki gruntu w wysokości dotychczasowej, tj. 7 706,61 zł.
Strona powodowa zakwestionowała operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono nową wartość opłaty rocznej. Operatowi zarzuciła naruszenie art. 134 ust. 2 oraz art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisu §4ust.1 i §56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, w szczególności poprzez przyjęcie do bazy porównawczej nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, których ceny transakcyjne uwzględniały dodatkowe ponad przeniesienie prawa własności elementy transakcji, a ponadto nieruchomości, których cechy i aktualny sposób korzystania nie były rzeczoznawcy znane.
Zgodnie z art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami skuteczne wniesienie sprzeciwu od orzeczenia SKO jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Nadto orzeczenie SKO traci moc, a wniosek złożony do SKO przeciwko właściwemu organowi zastępuje pozew, pozwanym zaś staje się ten organ.
Strona pozwana GminaL.– Prezydent MiastaL.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Zarzuciła, że powód podtrzymuje te same zarzuty do operatu szacunkowego, które były zgłoszone w postępowaniu administracyjnym i które nie zostały tam uwzględnione. Zdaniem strony pozwanej ciężar dowodu w zakresie wartości nieruchomości spoczywa aktualnie na powodzie.
W toku procesu przed Sądem strony podtrzymały swoje stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Strona powodowa(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwM.jest użytkownikiem wieczystymdziałki gruntu nr (...), o powierzchni 3723 m2, położonej wL.przyul. (...), obrębK., dla której Sąd Rejonowy w Legnicy prowadziksięgę wieczystą (...). Nieruchomość zabudowana jest pawilonem handlowym, nie ujawnionym w księdze wieczystej. Właścicielem tej działki jest GminaL.. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu przewidziana jest funkcja: teren jednostki 2 UH – stanowiącej tereny usług handlu.

Dowód:

- akt notarialny Rep. A nr 2881/2006r. z dnia 20.06.2006 r. – w aktach nr SKO/UW-(...),
- operat szacunkowy mgr inż.E. K.z dnia 01.07.2013 r. - w aktach nr SKO/UW-(...).
Decyzją Prezydenta MiastaL.z dnia 23 października 2013 r. wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 7 706,61 zł i zaoferowano przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 23 850,00 zł. W uzasadnieniu decyzji podano, że wartość będącej w użytkowaniu wieczystymdziałki gruntu nr (...)uległa zmianie i zgodnie z wyceną rzeczoznawcy wynosi ona 795 000,00 złotych. Oznacza to, że przy niezmienionej stawce procentowej 3 % należna opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 23 850,00 złotych.

Dowód:

- decyzja Prezydenta MiastaL.z dnia 23.10.2013 r. - w aktach nr SKO/UW-(...).
Z powyższą decyzją nie zgodziła się strona powoda(...) Sp. z o.o.wM., która złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wL.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, ewentualnie o ustalenie opłaty rocznej w wysokości dotychczasowej, tj. 7 706,61 zł.

Dowód:

- wniosek strony powodowej z dnia 12.11.2013 r., k. 9-18.
Orzeczeniem z dnia 4 lutego 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wL.oddaliło wniosek użytkowania wieczystego. Z uzasadnienia orzeczenia wynika, że brak jest podstaw prawnych do kwestionowania aktualizacji opłaty rocznej, dokonanej na zlecenie właściciela gruntu, w związku z zarzutami użytkownika wieczystego. Zarzuty te nie znalazły oparcia w przepisach prawa odnoszących się do aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Ponadto do zarzutów tych szczegółowo odniósł się rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 10 stycznia 2014 r.

Dowód:

- orzeczenie SKO wL.z dnia 4 lutego 2014 r. - w aktach nr SKO/UW-(...).
Aktualna wartość działki gruntu 805 wynosi 795 000,00 złotych.

Dowód:

- opinia rzeczoznawcy majątkowego mgr inż.E. K.z  dnia 01.07.2013 r. - w aktach nr SKO/UW-(...).
Sąd zważył:
Zgodnie z art.80 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603 z póź.zm.) od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
2. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.
3. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.
4. Jeżeli sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania, przepisu ust. 3 nie stosuje się, a właściwy sąd rozstrzyga o kosztach postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym.
Przeniesienie sprawy dotyczącej aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu na drogę procesu cywilnego, wymaga prawidłowej kwalifikacji sporu poddanego kognicji sądu powszechnego. Według poglądów orzecznictwa sąd rozpoznaje sprzeciw jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05.04.2000 r., sygn. akt I ACa 1360/99, OSA 2001/2/9).
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, albowiem strona powodowa nie wykazała– zgodnie z ciężarem rozkładu dowodu w procesie cywilnym (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.), że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, dokonana przez organ administracyjny w toku postępowania administracyjnego, jest niezasadna. W szczególności nie udowodniła, że wartość przedmiotowej nieruchomości jest inna aniżeli stanowiąca podstawę aktualizacji i wynikająca z opinii rzeczoznawcy majątkowegoE. K..
Sąd nie podziela stanowiska strony powodowej odnośnie rozkładu ciężaru dowodu w niniejszym procesie.
Istotnie, przepis art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi: „Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty, spoczywa na organie”.
W ocenie Sądu powyższego nie należy jednak interpretować jako odstępstwa od zasady procesu cywilnego, że ciężar dowodu spoczywa na stronie, która z danego faktu wyprowadza korzystne dla siebie skutki prawne (art. 6 k.c.). Dzieje się tak dlatego, iż przeprowadzona na zlecenie właściciela gruntu aktualizacja opłaty rocznej oparta była na oszacowaniu wartości nieruchomości dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego –E. K.- na zlecenie właściciela gruntu. Zatem powód, który kwestionuje wycenę stanowiącą podstawę wypowiedzenia opłaty dotychczasowej, powinien żądać ponownego oszacowania wartości nieruchomości. W tym celu winien złożyć wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność wyceny nieruchomości. Taki wniosek ma znaczenie kluczowe w tego typu sprawach, bowiem dotyczy wiadomości specjalnych. Niezasadne jest stanowisko powoda, który – jak się wydaje - wychodził z założenia, że skoro sformułował szereg zarzutów przeciwko operatowi rzeczoznawcy, stanowiącemu podstawę rozstrzygnięć w postępowaniu administracyjnym, to jest to jednoznaczne z przyjęciem, że operatu tego nie ma i obowiązkiem właściciela nieruchomości jest dostarczenie nowego operatu. Stanowisko takie jest błędne przede wszystkim dlatego, że o ile operat nie zawiera oczywistych błędów lub nielogiczności, kwestionowanie go przez powoda powinno polegać na zgłoszeniu wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego. Sąd stoi na stanowisku, iż ustosunkowanie się do zarzutów merytorycznych (kwestionujących wybraną przez biegłego metodę i technikę szacowania, w tym ich adekwatność do realiów konkretnego rynku nieruchomości), a taki charakter mają zarzuty podniesione przez powoda we wniosku o ustalenie i podtrzymane po orzeczeniu SKO, wymaga wiadomości specjalnych i winno być zweryfikowane poprzez sporządzenie opinii przez innego biegłego. Dopiero w razie dalszych wątpliwości oba operaty – sporządzony na zlecenie właściciela i na zlecenie sądu w procesie – mogą być poddane ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie w przypadku zakwestionowania przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia opinii lub wskazania błędów mających znaczenie dla wyniku oceny uzasadnione może być wydanie opinii uzupełniającej lub powołanie kolejnego biegłego (por. Ewa Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, System Informacji Prawnej Lex (Lex Omega) 30/2014).
Zgłoszenie przez powoda wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w okolicznościach niniejszej sprawy jest tym bardziej uzasadnione, iż powód podtrzymał te same zarzuty do operatu, które sformułował w postępowaniu administracyjnym i do których rzeczoznawcaE. K.złożyła obszerne wyjaśnienia (pismoE. K.z dnia 10.01.2014 r. w aktach nr SKO/UW-(...)).
Brak wniosku ze strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego pociągnął za sobą skutek w postaci oddalenia powództwa. Powód skutecznie nie podważył bowiem szacunku wartości nieruchomości dokonanego na zlecenie właściciela gruntu. Zatem ta wycena jako jedyna stanowiła podstawę ustaleń istotnych dla rozstrzygnięcia w sprawie odnośnie wartości spornej nieruchomości.
O czym orzeczono na podstawie art. 189 k.p.c. jak w sentencji.
Orzeczenie dotyczące kosztów procesu oparto na treści art. 98 k.p.c.