Sąd Okręgowy w Koninie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 772/13
Data wyroku: 2014-02-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Nawrocki

Sygnatura akt I C(...)

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
K., dnia 25-02-2014 r.

Sąd Okręgowy w Koninie Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Andrzej Nawrocki
Protokolant: st.sekr.sąd.Dorota Wróbel

po rozpoznaniu w dniu 11-02-2014 r. - wK.
sprawy z powództwaJ. C. (1)
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej wK.przyulicy (...)o uchylenie uchwały

1
Uchyla zaskarżoną uchwałę właścicieli lokali mieszkalnych położonych wK.przyulicy (...)z dnia 8 lipca 2013 r. nr(...)w sprawie rozszerzenia dokumentacji technicznej o doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych.

2
Zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej wK.przyulicy (...)na rzecz powódkiJ. C. (1)kwotę(...)((...)złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Andrzej Nawrocki

Sygn. akt I C(...)

UZASADNIENIE
PowódkaJ. C. (1)wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy
ul. (...)wK.zarządzanej przezPrzedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wK.pozew o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wK.podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów nr(...)w sprawie rozszerzenia dokumentacji technicznej o doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych, a także wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powódka wywodziła, że jest właścicielemlokalu nr (...)w budynku przyul. (...)wK.i razem z pozostałymi właścicielami tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową. Powódka wskazała, że zarząd nieruchomością wspólną został powierzonyPrzedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o.wK.. Powódka podała, że w dniu 18.07.2013 r. została powiadomiona o podjęciu w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały nr(...)w sprawie rozszerzenia dokumentacji technicznej o doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych. W ocenie powódki podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami prawa oraz z uchwałą nr(...)o powierzeniu czynności zwykłego zarządu, narusza także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powódka podała, że uchwała dotyczy doprowadzenia oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych, a zatem narusza onaart. 3 ust. 2 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali, gdyż piwnica należąca do powódki nie stanowi części wspólnej nieruchomości i jako pomieszczenie przynależne do lokalu jest jej własnością. Nadto podawała, że podjęta uchwała jest niezgodna z treścią uchwały nr(...), gdyż remontowanie pomieszczeń należących do indywidualnych właścicieli ze środków wspólnoty mieszkaniowej powoduje nieuprawnione rozporządzenie tymi środkami, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Obowiązek utrzymania lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych należy zdaniem powódki do właściciela lokalu i nie jest dopuszczalne, aby środki na remont tych pomieszczeń pochodziły z funduszu remontowego (k.2-4).
Pozwany Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wK.w imieniu, której jako zarządca działaPrzedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wK.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana podniosła, że twierdzenia powódki, o tym że pozwana nie mogła podjąć uchwały dotyczącej doprowadzenia oświetlenia do innych pomieszczeń piwnicznych jest błędne, a ponadto uchwała ta nie narusza prawa, interesów prawidłowej gospodarki środkami wspólnoty ani też interesów powódki (k.17-18). Nadto pozwana podniosła, że jej zdaniem piwnice we Wspólnocie Mieszkaniowej stanowią nieruchomość wspólną (k.62).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

WK.przyul. (...)znajduje się nieruchomość stanowiącadziałkę nr (...)o obszarze(...)ha, dla której Sąd Rejonowy w Koninie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą KW nr (...). Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem wielomieszkaniowym o powierzchni użytkowej(...)m(
    2)składającym się z 36 lokali (dowód : k.37-39).
W dniu 23.01.2007 r. MiastoK.sprzedało powódceJ. C. (1)z nieruchomości opisanej powyżej,lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni użytkowej(...)m(
    2 )składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju, ubikacji oraz pomieszczenia przynależnego o powierzchni(...)m(
    2)znajdujący się w budynku przyulicy (...)wraz ze związanym z nim udziałem wynoszącym 17,31/557 części we współwłasności nieruchomości KW nr(...)i w częściach wspólnych budynku i innych urządzeniach, które nie służą do wyłącznego właścicieli poszczególnych lokali, przy czym pomieszczeniem przynależnym była piwnica (dowód : k.58-60; zeznania powódkiJ. C.– k.67).
Na podstawie powyższej umowy doszło do wyodrębnienia zksięgi wieczystej KW nr (...)lokalu mieszkalnego nr (...)położonego wK.przyul. (...)sprzedanegoJ. C. (1)i nastąpiło założenie dla tej nieruchomościksięgi wieczystej o numerze (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Koninie VI Wydział Ksiąg Wieczystych (dowód : k.5-9).
Właściciele lokali mieszkalnych położonych w budynku przyul. (...)wK.postanowili powierzyć z dniem 18.03.2009 r. czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólnąPrzedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o.wK.(dowód : k.48, k.49-50).
Zgodnie z załącznikiem do uchwały nr(...)czynności zwykłego zarządu obejmowały m.in. wykonanie bieżącej konserwacji, bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokalu korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu, domofonu, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej. Natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna była uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (dowód : k.51-53).
Nadto zgodnie z tym załącznikiem na konto Wspólnoty Mieszkaniowej właściciele lokali zobowiązani byli wnosić opłaty z tytułu kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, w skład której wchodziły m.in. wydatki na bieżące remonty i konserwacje, koszty eksploatacji i konserwacji urządzeń technicznych w nieruchomości wspólnej czy też koszty napraw, usuwania awarii i ich skutków oraz koszty remontów. Powyższe koszty rozliczane były w stosunku do 1m2powierzchni użytkowej lokali. Ponadto właściciele lokali, oprócz kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną, zobowiązani byli ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokali, w tym m.in. z tytułu zużycia energii elektrycznej w pomieszczeniach dodatkowych i piwnicznych. Byli zobowiązani również do uczestnictwa w kosztach remontów bieżących oraz usuwania awarii na nieruchomości wspólnej, a także innych nie objętych umową robót i usług zlecanych zarządcy. Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali mieli uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat (dowód : k.51-53).
Uchwałą nr 6/2011 właścicieli lokali w nieruchomości przyul. (...)wK.z dnia 21.03.2011 r. określono granice nieruchomości wspólnej, wyszczególnione jako część nieruchomości służącą do użytku wszystkim właścicielom lokali :
- klatki schodowe, korytarze,
- pralnie i suszarnie,
- fundamenty i inne elementy posadowienia budynku,
- ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej,
- balkony oraz balustrady (skreślono wyraz „balustrady) część konstrukcyjna oraz balustrady,
- ściany działowe piwnic,
- dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie, włazy, drabiny,
- stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami,
- przewodu kominowe (spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych,
- wewnętrzna instalacja centralnego ogrzewania (piony, poziomy, grzejniki z zaworami licząc od strony przyłącza c.o. za pierwszym zaworem przed rozdzielaczami),
- instalacja elektryczna od złącza kablowego na zewnątrz budynku do tablicy głównej(...)(wewnętrzna linia zasilająca) zabezpieczenia pionów (linii zasilających) do zabezpieczeń przelicznikowych liczników energii elektrycznej lokatorów umieszczonych w tablicach licznikowych na zewnątrz lokali w części wspólnej klatek schodowych w budynku. Instalacja elektryczna oświetleniowa potrzeb administracyjnych w części wspólnej,
- instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza w lokalu, (dopisek odręczny „włącznie”),
- kanalizacja sanitarna – wszystkie piony i poziomy do pierwszej studni licząc od strony budynku,
- kanalizacja deszczowa – czyszczaki i kanalizacja wewnętrzna do pierwszej studni na kanalizacji miejskiej licząc od strony kolektora
- chodniki (skreślone)
- altana śmietnikowa (skreślone).
(dowód : k.11-12).
W dniu 18.03.2013 r. właściciele lokali mieszkalnych położonych wK.przyul. (...)podjęli uchwałę nr(...)w sprawie ustalenia zakresu robót remontowych na rok 2013. W powyższej uchwale postanowiono, że zakres remontów budynku Wspólnoty obejmie wykonanie: pomiarów ochronnych instalacji elektrycznej, dokumentacji instalacji elektrycznej(...)i na części wspólnej i w piwnicy, wykonanie robót instalacyjnych w zakresie wymiany instalacji elektrycznej zgodnie z opracowanym projektem. Uchwała weszła w życie z dniem 1.04.2013 r. Liczba wszystkich udziałów, które brały udział w głosowaniu wynosiła(...)i wszystkie zostały oddane za uchwałą (dowód : k.25).
Część lokatorów była zainteresowana także tym, aby oprócz wykonania prac remontowych instalacji elektrycznej na częściach nieruchomości wspólnej, przeprowadzić także założenie instalacji oświetleniowej w piwnicach poszczególnych lokatorów. W tym celu w dniu 14.06.2013 r. dziewięciu właścicieli lokalów mieszkalnych przyul. (...)wK.skierowało doPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.wniosek z dnia 13.06.2013 r. o podjęcie uchwały w sprawie doprowadzenia oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych. Uchwała miałaby być rozszerzeniem opracowania projektu technicznego na remont instalacji elektrycznej w budynku przyul. (...), który zakładał wymianę instalacji elektrycznej tylko w korytarzach piwnicznych (dowód : k.22).
Zarządca Wspólnoty przygotował projekt uchwały w sprawie rozszerzenia dokumentacji technicznej o doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych – wychodząc w tym zakresie poza granice wniosku właścicieli lokali mieszkalnych z dnia 13.06.2013 r. W planie remontu chodziło o to, aby doprowadzić instalację elektryczną wewnątrz piwnicy z zamontowaniem punktu świetlnego dla każdego z właścicieli (dowód : zeznania świadkaK. F.k.61-62).
Obie inwestycje miałyby być finansowane ze środków funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej, który tworzony jest ze składek właścicieli mieszkań. Wysokość składek była ustalana proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości (dowód : zeznania świadkaK. F.– k.61-62).
Projekt uchwały został poddany obiegiem pod głosowanie właścicieli lokali mieszkalnych i uchwałą nr(...)przyjętą obiegiem przez właścicieli lokali nieruchomości przyul. (...)wK.z dnia 8.07.2013 r. rozszerzono uchwałę nr(...)z dnia 18.03.2013 r. o ujęcie w dokumentacji technicznej doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia i została przegłosowana większością głosów liczoną według wielkości udziałów, w trybie indywidualnego zbierania głosów. Liczba wszystkich udziałów, które brały udział w głosowaniu wynosiła(...)% i głosy oddane za uchwałą wynosiły(...)%, natomiast przeciwko uchwale oddano(...)% głosów. Przeciwko podjęciu uchwały głosowała m.in. powódkaJ. C. (1)(dowód : k.23-24). Powódka głosowała przeciwko, gdyż uchwała naruszała przepisyustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali(Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz.903) i na jej podstawie zaliczono indywidualne pomieszczenia piwniczne do nieruchomości wspólnej. Ponadto powódka uważała, że podjęta uchwała pozostaje w sprzeczności z uchwałą nr(...)powierzającą czynności zwykłego zarządu tj. z § 1 pkt 7 i § 2 ust. 1 pkt 8, gdyż planowane prace są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Nadto zdaniem powódki powyższa uchwała naruszała uzasadniony interes powódki, gdyż zamontowanie jednego licznika na klatkę schodową powodowałoby, że rozliczenie kosztów zużytej energii elektrycznej następowałoby według wielkości udziałów, a nie według faktycznego zużycia tej energii przez poszczególnych właścicieli (dowód : zeznania powódkiJ. C.– k.67).
Pismem z dnia 12.07.2013 r.L..(...)/607/2013r.Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wK.poinformowało powódkęJ. C. (1)o podjęciu w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały nr(...), w której rozszerzono uchwałę nr(...)z dnia 18.03.2013 r. o ujęcie w dokumentacji technicznej doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych. Pismo to zostało przez powódkęJ. C. (1)odebrane w dniu 18.07.2013 r. (dowód : k.10, 26, k.27).
Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wK.pismem z dnia 7.08.2013 r. odpowiadając na pismo powódkiJ. C. (1)z dnia 11.07.2013 r. wskazało, że projekt techniczny remontu instalacji elektrycznej obejmuje wykonanie instalacji elektrycznej potrzeb administracyjnych oświetlenia klatek schodowych, ciągów korytarzowych piwnic, a zgodnie z uchwałą nr(...)r. z dnia 8.07.2013 r. został on rozszerzony o wykonanie instalacji elektrycznej oraz instalacji elektrycznej oświetleniowej dla indywidualnych pomieszczeń piwnicznych lokatorów, po uprzednim demontażu istniejącej instalacji elektrycznej wykonanej indywidualnie w sposób nieprawidłowy. Poinformowano powódkę, że w celu kontroli bieżącego zużycia energii elektrycznej dla pomieszczeń piwnicznych przewidziano zamontowanie dodatkowego licznika energii elektrycznej (podlicznika) dla wydzielonego obwodu elektrycznego, oprócz licznika głównego energii elektrycznej dla potrzeb administracyjnych budynku instalowanego przez(...) S.A.Oznaczałoby to, że każda klatka schodowa posiadałaby odrębny układ pomiarowy, jednak nie zostało jeszcze ustalone jak byłyby rozliczane i płacone opłaty w ramach każdej klatki. Zaznaczono również, że w pomieszczeniach piwnicznych lokatorów przewidziano tylko oprawy oświetleniowe żarowe z kloszem, a cały osprzęt techniczny tj. puszki odgałęźne hermetyczne, wyłączniki hermetyczne miały być montowane na zewnątrz pomieszczeń, uniemożliwiając podłączenie urządzeń elektrycznych do instalacji elektrycznej w sposób niewidoczny dla osób postronnych (dowód : k.33, zeznania świadkaK. F.–k.61-62).
Takie rozwiązanie nie było dla powódki satysfakcjonujące, albowiem obawiała się ona, że inni lokatorzy będą mogli wykorzystać energię elektryczną ze znajdującej się na zewnątrz puszki do innych celów aniżeli do oświetlenia korytarzy piwnicznych. Nadto zamontowanie jednego podlicznika może spowodować, że koszty związane z korzystaniem z energii elektrycznej rozkładałyby się stosownie do wielkości udziałów właścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej, a nie według faktycznego zużycia tej energii przez poszczególnych właścicieli (dowód : zeznania powódkiJ. C.- k.67).
Aktualnie zgodnie z podjętą uchwałą nr(...)z dnia 18.03.2013 r. została opracowana dokumentacja projektowa na wymianę instalacji elektrycznej(...)i na części wspólnej w piwnicy. Nadto ta dokumentacja projektowa zawiera również rozszerzenie zakresu prac o wykonanie dodatkowego obwodu instalacji elektrycznej do piwnic lokatorskich, jednak z uwagi na toczące się postępowanie sądowe nie przystąpiono do wykonania rzeczowego zadania (dowód : – k. 55- 57).
PowódkaJ. C. (1)zobowiązana jest do uiszczania podatku od nieruchomości z tytułu przysługującego jej prawa własności przedmiotowegolokalu nr (...). Dla podstawy opodatkowania od którego zależy wymiar podatku przyjmuje się powierzchnię 51,76 m2, 8,73 m2oraz 17,31 m2(dowód : k.65, k.66).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie następujących dowodów :
- zeznania powódkiJ. C. (1)(k.67), zeznania świadkaK. F. (2)(k.61-62), dokumentów : kserokopia odpisuksięgi wieczystej (...)(k.5-9), kserokopia pisma(...) Sp. z o.o.wK.(k.10,26,33,57), kserokopia uchwały nr 6/2011 właścicieli lokali w nieruchomości przyul. (...)wK.z 21.03.2011 r. (k.11-12), kserokopia wniosku z 13.06.2013 r. (k.22), kserokopia uchwały nr(...)z 18.07.2013 r. wraz z załącznikiem (k.23-24, 4-7), kserokopia uchwały nr(...)z 18.03.2013 r. (k.25) kserokopia potwierdzenia odbioru pisma nrL..(...)/607/2013 r. z 12.07.2013 r. (k.27), kserokopia aktu notarialnego z dnia 6.06.2009 r. rep. A nr(...)(k.34-36), kserokopia odpisuksięgi wieczystej (...)(k.37-39), kserokopia uchwały nr(...)z dnia 18.03.2009 r. (k.48), kserokopia aktu notarialnego rep. A nr(...)wraz z załącznikiem (k.49-50, 51-53), kserokopia pisma powódki z dnia 14.10.2013 r. (k.55), kserokopia aktu notarialnego rep. A nr(...)(k.58-60),kserokopie decyzji Prezydenta MiastaK.(k.65,66).
Sąd dał wiarę zeznaniom powódkiJ. C. (1)oraz świadkaK. F. (2), gdyż były one logiczne, wzajemnie się uzupełniają i znajdują potwierdzeni w pozostałym materiale dowodowym zebranym w sprawie. Wartość dowodowa dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu, również żadna ze stron nie kwestionowała ich przydatności.

Sąd zważył co następuje :

Powódka wniosła o uchylenie uchwały właścicieli lokali mieszkalnych położonych wK.przyul. (...)z dnia 8.07.2013 r. nr(...)w sprawie rozszerzenia dokumentacji technicznej o doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwniczych oraz wykonanie przedmiotowego zakresu robót remontowych.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali(tj. Dz.U.2000.80.903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiastart. 25 ust. 1apowyższej ustawy wynika, że powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W art. 2 ust.2 powyższej ustawy przewidziano definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, którym zgodnie z treścią tego przepisu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych; przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast z art. 2 ust. 4 powyższej ustawy wynika, że do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Natomiast z art. 3 ust. 2 powyższej ustawy wynika, że nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
PowódkaJ. C. (1)stała na stanowisku, iż uchwała właścicieli lokali nie mogła zostać podjęta, albowiem odnosiła się ona do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych, które stanowią wyłączną własność lokatorów.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawy należało zatem ustalić czy pomieszczenie piwniczne znajdujące się w budynku przyul. (...)było przeznaczone wyłącznie do użytku właściciela lokalu (w tym przypadku powódkiJ. C. (1)) i wówczas stanowiłoby ono część składową lokalu mieszkalnego, czy też nie służyło takiemu celowi, a więc stanowiło część nieruchomości wspólnej.
Pozwana uzasadniając swoje stanowisko w odpowiedzi na pozew powołała się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14.07.2005 r., III CZP 43/05 (OSNC 2006 r., Nr 6, poz.98) w uzasadnieniu której wskazano, że „do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma takiego ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokalu). Pomieszczenia tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania”.
W tym miejscu należy jednak zauważyć, iż nie ulega wątpliwości, że status prawny piwnicy zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Może być ona w danych uwarunkowaniach lokalowych pomieszczeniem udostępnionym do użytku wszystkich mieszkańców, stanowić w związku z tym ogólnodostępną część budynku i wchodzić w skład nieruchomości wspólnej, ale pomieszczenie piwniczne może także służyć do wyłącznego użytku danego właściciela lokalu i w tej sytuacji nie będzie ono stanowić nieruchomości wspólnej, lecz część składową jego lokalu mieszkalnego.
Z kolei o tym co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokal w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną) podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 22.10.2004 r., II CK 98/04, Lex nr 322021). Nie decyduje przy tym faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z przepisami ustawy o odrębnej własności lokali (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 20.07.2007 r. I CSK 148/07, Lex nr 503225).
W tym miejscu należy przypomnieć, że umowa sprzedaży – zawarta w formie aktu notarialnego rep. A nr 439/07J. C. (1)lokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)obejmowała lokal składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju, ubikacji oraz pomieszczenia przynależnego o powierzchni(...)m2- piwnicy.
W tej sytuacji pomieszczenie piwniczne stanowiące jej wyłączną własność należy do wyłącznego użytku powódkiJ. C. (1)i ta okoliczność wyłącza możliwość uznania go za element nieruchomości wspólnej. Wolą stron przy zawieraniu przedmiotowej umowy było, aby pomieszczenie piwniczne stało się przynależnym do tego lokalu, co znalazło odzwierciedlenie w zapisie treści aktu notarialnego ustanawiającej własność tego lokalu oraz w późniejszej treści księgi wieczystej tej nieruchomości. Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, że pomieszczenie to fizycznie znajduje się na zewnątrz lokalu powódki, bowiem w świetle art. 3 ust. 2 powyższej ustawy istotne jest to czy pomieszczenie to służy wyłącznie do użytku powódkiJ. C. (1)jako właściciela lokalu mieszkalnego (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19.07.2013 r. I ACa 222/13, Lex nr 1369389).
Zaskarżona uchwała nr(...)stanowiła efekt zwrócenia się przez niektórych z właścicieli lokali o przeprowadzenie w indywidualnych pomieszczeniach piwnicznych instalacji oświetleniowe i stanowiła ona rozszerzenie mających mieć miejsce prac remontowych dotyczących części nieruchomości wspólnych. Oznacza to, że dotyczyła ona indywidualnych pomieszczeń piwnicznych, a więc tych części budynku, które są przeznaczone na wyłączny użytek każdego z poszczególnych właścicieli lokalu. Natomiastustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliumożliwia podejmowanie przez wspólnotę mieszkaniową uchwał, lecz jedynie w zakresie w jakim dotyczą one nieruchomości wspólnej. W związku z tym, iż przedmiotowe pomieszczenie piwniczne nie stanowiło części nieruchomości wspólnej to zaskarżona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej była sprzeczna z prawem – tj. z art. 2 ust. 4 i art. 3 ust. 2 powyższej ustawy stanowiła nieuprawnioną ingerencję w sferę praw właścicielskich powódkiJ. C. (1)w odniesieniu do jej lokalu mieszkalnego.
W ocenie Sądu podzielić należy także stanowiska powódki, że przedmiotowa uchwała narusza jej interesy. Taka sytuacja ma miejsce bowiem wówczas, gdy uchwała z osobistego punktu widzenia jest dla skarżącego niekorzystna, przy czym omawiane naruszenie jest kategorią obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18.08.2011 r., I ACa 232/11, Lex nr 1120093). W okolicznościach niniejszej sprawy jak słusznie zauważyła powódka, nie został precyzyjnie określony mechanizm rozliczania się z pobranej energii elektrycznej, która miała być dostarczana do poszczególnych pomieszczeń piwnicznych. Plany zakładały jedynie umieszczenie na każdej klatce schodowej podzielnika energii, lecz sposób w jakim miało nastąpić późniejsze rozliczenie w ramach poszczególnych lokatorów nie został jeszcze przyjęty. Taka sytuacja mogłaby jak trafnie wskazywała powódka, doprowadzić do sytuacji, w której przyjętoby sposób rozliczania powstałych kosztów zużycia energii, stosownie do wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej, a nie według wskaźników ich faktycznego zużycia.
Powyższe okoliczności potwierdziły słuszność żądania powódki, wobec czego Sąd uchylił zaskarżoną uchwałę właścicieli lokali mieszkalnych położonych wK.przyul. (...)z dnia 8.07.2013 r. nr(...)w sprawie rozszerzenia dokumentacji technicznej o doprowadzenie oświetlenia do indywidualnych pomieszczeń piwnicznych oraz wykonania przedmiotowego zakresu robót remontowych(punkt 1 wyroku).
Na podstawieart. 98 kpci§ 11 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1348 z późn.zm) Sąd zasądził od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej wK.przyulicy (...)na rzecz powódkiJ. C. (1)kwotę(...)zł stanowiącej zwrot poniesionej przez nią opłaty sądowej od pozwu, kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa(punkt 2 wyroku).

Andrzej Nawrocki