Sąd Apelacyjnyw Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 609/14
Data wyroku: 2014-12-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wiesława Kaźmierska, Artur Kowalewski, Tomasz Żelazowski
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 68 ust. 2 u.g.n., art. 5 k.c.

Sygn. akt I ACa 609/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 grudnia 2014 r.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSA Wiesława Kaźmierska

Sędziowie:

SSA Artur Kowalewski /spr./
SSA Tomasz Żelazowski

Protokolant:

sekr.sądowy Magdalena Goltsche

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2014 r., na rozprawie, w Szczecinie
sprawy z powództwaGminy M.S.
przeciwkoH. S.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt I C 1287/13

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1
zasądza od pozwanejH. S.na rzecz powódkiGminy M.S.kwotę 116.896,34 (sto szesnaście tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt sześć 34/100) zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 25 czerwca 2010 r.,

2
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 9.445 (dziewięć tysięcy czterysta czterdzieści pięć ) zł. tytułem kosztów procesu,

II. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.545 (osiem tysięcy pięćset czterdzieści pięć) zł. tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
SSA A. Kowalewski SSA W. Kaźmierska SSA T. Żelazowski
Sygn. akt I ACa 609/14

UZASADNIENIE
PowódkaGmina M.S.wniosła o zasądzenie od pozwanejH. S.kwoty 116.896,34 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 25 czerwca 2010 roku do dnia zapłaty, a nadto o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu żądania powódka wskazała, że sprzedała pozwanej lokal mieszkalny położony wS.ul. (...), udzielając bonifikaty w łącznej kwocie 116.325 zł od ceny nabycia tego lokalu, który został następnie zbyty przez pozwaną.
Nakazem zapłaty z dnia 4 października 2013 roku referendarz sądowy w Sądzie Okręgowym w Szczecinie uwzględnił żądanie pozwu, rozstrzygając nadto o kosztach postępowania.
W skutecznie wniesionym sprzeciwie od ww. nakazu zapłaty, pozwanaH. S.wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że narusza ono zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.), a w szczególności zasadę uczciwości i zasadę zaufania obywateli do organów wykonujących władzę publiczną.
Wyrokiem z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt I C 1287/13, Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo i zasądził odGminy M.S.na rzecz pozwanejH. S.kwotę 3.617 zł tytułem kosztów procesu, wspierając to rozstrzygnięcie następującą argumentacją faktyczną i prawną:
H. S.wraz z dziećmi oraz mężem zamieszkiwała w lokalu mieszkalnym położonym wS.ul. (...)od roku 1975. W mieszkaniu tym samodzielnie założyła ogrzewanie etażowe, wymagające palenia w piecu na paliwa stałe, zlokalizowanym w kuchni. W łazience znajdował się bojler na gaz podgrzewający wodę. Pomimo dużej powierzchni (ok. 70 m2) w mieszkaniu tym znajdowały się jedynie dwa duże pokoje.
W ostatnim czasie w lokalu zamieszkiwała pozwana wraz z córkąJ. B.oraz jej dorastającym synem. Wcześniej w lokalu zamieszkiwali mąż pozwanej oraz druga córka.
Córka pozwanejJ. B.od 1983 r. cierpi na schizofrenię paranoidalną. Lekarz prowadzący sugerował, że powinna mieć spokój i własny pokój. Od(...) córkapozwanej przebywała na rencie z powodu choroby. Ma ona problemy w kontaktach z obcymi osobami. Odwiedziny obcych osób u syna lub wcześniej u jej młodszej siostry, wywoływały u niej lęki i zachowania zagrażające innym osobom (nosiła noże w kieszeni twierdząc, że chcą ją skrzywdzić - zabić). Zdarzyło się, że z powodu takiej sytuacji została zabrana w kaftanie bezpieczeństwa do szpitala.
Zdarzyło się na początku lat 80 - tych, że córka pozwanej paląc w piecu spowodowała zagrożenie pożarem, podkładając za dużo opału. Skutkowało to zakazem palenia przez nią, co z kolei powodowało że w okresie zimowym, podczas nieobecności pozostałych domowników, musiała przebywać w wyziębionym mieszkaniu.
Córka pozwanej w trakcie kąpieli około 1995 r. spowodowała wybuch bojlera, co skutkowało jego odłączeniem od użytkowania. Od tego momentu domownicy wodę do mycia, czy kąpieli grzali na piecu w kuchni. Do mieszkania nie została podłączona ciepła woda.
Pozwana odchodząc na emeryturę otrzymała odprawę, którą przeznaczyła na nabycie zajmowanego lokalu na własność.
W dniu 3 czerwca 2002 r. powódkaGmina M.S.oraz pozwanaH. S.(poprzednioF.) zawarli umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży oraz oddania we współużytkowanie wieczyste, przedmiotem której było nabycie przez pozwaną lokalu mieszkalnego położonego wS.ul. (...)wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania działek gruntu o nr(...)wynoszącym(...).
Umowę zawarto w trybie przepisów ustawy własności lokali, o gospodarce nieruchomościami i na podstawie uchwał Rady Miejskiej wS.z dnia 29 grudnia 1997 r. o numerze(...)w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i budynków i z dnia 30 marca 1999 r. o numerze(...)zmieniającej ww. uchwałę (§ 2 i 3a umowy).
Cenę sprzedaży strony ustaliły na 24.675 zł. Ustalono ją po uprzednim zastosowaniu 75% bonifikaty od wartości rynkowej określonej wcześniej przez rzeczoznawcę na kwotę 141.000 zł oraz 30% ulgi wynikającej z wyboru sposobu płatności – jednorazowa wpłata ceny. Pozwana zapłaciła całą cenę na chwilę zawierania umowy.
Wartość lokalu położonego wS.przyul. (...)z dnia zawarcia umowy jego sprzedaży pozwanej odpowiadała wartości ustalonej przez rzeczoznawcę i wynosiła 141.000 zł. Wysokość udzielonej bonifikaty to 116.325 zł. Wysokość ww. bonifikaty, po dokonaniu jej waloryzacji za okres od czerwca 2002 r. do listopada 2003 r., kiedy to Gmina dowiedziała się o sprzedaży lokalu przez pozwaną obcej osobie, to łączna kwota 116.896,34 zł.
W dniu 30 października 2003 r. pozwana sprzedała osobom trzecim, nie będącym dla niej osobami bliskimi, lokal mieszkalny położony wS.ul. (...)za cenę 175.000 zł. Przed sprzedażą lokalu pozwana udała się do Wydziału odpowiedzialnego za sprzedaż lokali w Urzędzie MiastaGminy M.S., uzyskując zapewnienie ze strony zatrudnionego tam pracownika, że w sytuacji gdy uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczy na zakup innego lokalu, bonifikata nie będzie podlegała zwrotowi.
W dniu 18 listopada 2003 r. pozwana nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszalnego położonego wS.ul. (...)o powierzchni 60,33 m2z trzema pokojami za cenę 95.000 zł. Mieszkanie kupowała z myślą o zabezpieczenie przyszłości swojej córki i zapewnienie jej własnego pokoju. Mieszkanie to ma centralne ogrzewanie i dostęp do ciepłej wody. Pozwana ustaliła z synem córki, że zaopiekuje się matką, z uwagi na plany małżeńskie pozwanej i obawy, że nie zaakceptuje ona nowego partnera matki i ewentualne obawy, że nie zająłby się jej córką, w sytuacji gdyby jej coś się stało.
Pozwana będąc wdową od 1987 r., ponownie wyszła za mąż za wieloletniego przyjaciela w dniu 06 grudnia 2003 r.
W dniu 9 grudnia 2003 r. pozwana wraz z mężemC. S.nabyła lokal mieszkalny na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego wN.ul. (...)o powierzchni użytkowej(...)m2, zaśmieszkalnej (...)m2, znajdujący się w zasobachSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wN., za cenę 64.000 zł.
W dniu 15 stycznia 2004 r. pozwana dokonała darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...)na rzecz swojej córkiJ. B.. W mieszkaniu tym zamieszkała córka pozwanej wraz z synem, a w późniejszym okresem jego rodziną – żoną i dzieckiem.
W dniu 31 października 2005 r. przed notariuszemE. K.pozwana uchyliła się od skutków prawnych oświadczenia złożonego w dniu 09 grudnia 2003 r. w ten sposób, że oświadczenie o nabyciu lokalu mieszkalnego położonego wN.złożyła we własnym imieniu i lokal nabyła na majątek osobisty, gdyż środki na nabycie lokalu pochodziły z jej majątku osobistego i zostały uzyskane ze sprzedaży w dniu 30 października 2003 r. lokalu mieszkalnego położonego wS.ul. (...).
Pismem z 24 maja 2010 r. Prezydent MiastaS.reprezentowany przez upoważnionego w zakresie żądania zwrotu bonifikaty zastępcę dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, powołując się na treśćart. 68 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamibezskutecznie wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 141.544,07 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty od ceny lokalu.
W piśmie z 21 czerwca 2010 r. pozwana odmówiła zapłaty zwaloryzowanej bonifikaty. Nadto w piśmie z dnia 10 września 2010 r. wniosła o rozłożenie na 300 rat spłaty bonifikaty i odstąpienie od waloryzacji udzielonej bonifikaty. W odpowiedziGmina M.S.przedstawiła propozycję spłat, wskazując jednocześnie na konieczność ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.
PozwanaH. S.ma 73 lata, z zawodu jest technikiem ekonomistą. Aktualnie pobiera emeryturę w kwocie około 2200 zł netto miesięcznie. Na świadczeniu emerytalnym pozostaje od lat 90 – tych. Nie posiada innych dochodów. Jest aktualnie osobą samotną. Pomaga swojej córceJ. B., z którą utrzymuje codzienny kontakt.
W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy stwierdził, że podstawę prawną żądania powódki stanowił przepis 68ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 września 2004 roku. Niemniej jednak w ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy powództwo wywiedzione przezGminę M.S.uznał za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Sąd pierwszej instancji podniósł, że poza sporem było, że pozwana nabyła od powódki lokal mieszkalny położony przyul. (...), a następnie zbyła go obcym osobom (nie będącym bliskimi w rozumieniuart. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), co miało miejsce przed upływem 5 – letniego okresu karencji. Bezsporne było również i to, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczyła na zakup lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkuje do chwili obecnej oraz na zakup lokalu, w którym zamieszkuje do chwili obecnej jej chora na schizofrenię paranoidalną córka z rodziną. Poza sporem pozostawały także przyczyny zbycia lokalu: pozwana chciała zabezpieczyć swoją chorą córkę i zapewnić jej warunki pozwalające na godne znoszenie skutków choroby, a także bezpieczeństwo w codziennym funkcjonowaniu oraz zapewnić sobie miejsce zamieszkania. Co do zasady zatem w sprawie zaktualizowały się przesłanki zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty z art. 68 ust. 2 u.g.n., jednak spór sprowadzał się do oceny prawnej okoliczności podniesionych przez pozwaną w sprzeciwie od nakazu zapłaty.
Sąd Okręgowy wskazał, że bonifikata stanowi niewątpliwie formę pomocy publicznej, udzielanej przez gminę członkom lokalnej społeczności w celu umożliwienia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ten cel udzielenia bonifikaty musi być brany pod uwagę przy określeniu również istoty (społeczno – gospodarczego przeznaczenia) roszczenia o zwrot jej równowartości. Roszczenie to stanowić ma sankcję zmierzającą do wyeliminowania sytuacji, w której osoba korzystająca z pomocy publicznej, przeznacza uzyskaną korzyść sprzecznie z jej celem (a zatem zbywa lokal i w istocie wzbogaca się kosztem społeczności, czy też przeznacza środki na cele inne, niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych). Według stanu prawnego znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie wyłączonym było żądanie zwrotu równowartości bonifikaty wyłącznie w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Mając na uwadze kolejne nowelizacje art. 68 u.g.n. Sąd Okręgowy wskazał, że wynika z nich, iż wzgląd na zabezpieczenie interesów finansowych Gminy powinien ustąpić ważnemu społecznie interesowi wspierania budownictwa mieszkaniowego i zaspakajania potrzeb obywateli w tym zakresie. Stwierdził, że uwzględnienie ratio legis normy art. 68 ust 1 u.g.n. w kontekście kolejnych zmian brzmienia art. 68 ust 2 u.g.n. nakazuje przyjąć, iż sprzeczne z przeznaczeniem roszczenia o zwrot równowartości bonifikaty jest jego dochodzenie w sytuacji, gdy nabywca lokalu wprawdzie zbył go przed upływem terminu z art. 68 ust 2 u.g.n. to jednak uczynił to nie z chęci (w celu) uzyskania korzyści majątkowych, lecz jedynie w wyniku własnej sytuacji życiowej (wyłącznie w celu realizacji potrzeb rodziny), a uzyskaną wartość przeznaczył zgodnie z celem uzyskanej pomocy publicznej i nie odniósł jakiegokolwiek wzbogacenia z tytułu sprzedaży. W ocenie Sądu pierwszej instancji, powyższe zmiany, nie pozostają bez żadnego znaczenia w rozpoznawanej sprawie i w konsekwencji oceniając zgłoszone roszczenie w płaszczyźnie normyart. 5 k.c., Sąd uznał, że nie zasługuje ono na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwana nie działała z chęci zysku materialnego, jako że w istocie sprzedając zakupiony od Gminy lokal dokonała zakupu innych lokali. Przy czym lokale te zostały przeznaczone na zamieszkanie osób, które dotychczas zamieszkiwały w lokalu nabytym z uwzględnieniem bonifikaty odGminy M.S.. Działanie pozwanej było podyktowane przede wszystkim potrzebą zapewnienia swojej córce takich warunków mieszkaniowych, które zminimalizują płaszczyznę ujawniania się, czy też eskalowania ujemnych aspektów choroby w postaci schizofrenii paranoidalnej. Wskazane przez pozwaną przejawy tej choroby w dość mocny sposób wiązały się z warunkami lokalowymi rodziny. Pomimo tego, że był to rok 2002, rodzina pozwanej nie miała w mieszkaniu dostępu do ciepłej wody, ogrzewania miejskiego. Dodatkowo z uwagi na nieustawność pokoi nie było możliwości wydzielenia pokoju, który samodzielnie mogłaby zajmować córka pozwanej. Nie może przeto dziwić postawa pozwanej, która podjęła działania zmierzające do zapewnienia córce warunków odpowiednich do jej choroby. Nie bez znaczenia dla oceny całokształtu okoliczności jest również fakt, że powódka o dokonanej sprzedaży miała wiedzę już w 2003 r. Tym samym odwołując się nawet do samej długości okresu wyczekiwania przez powódkę z wystąpieniem na drogę procesu sądowego o zwrot bonifikaty, należy uznać, że wpisuje się on w działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Zdaniem Sądu Okręgowego, żądanie zwrotu równowartości bonifikaty wykorzystujące de facto nieświadomość prawną pozwanej (wynikającą z ich zeznań nieznajomość ograniczeń prawa do zbycia lokalu wynikających z treści art. 68 ust 2 u.g.n.) nie może być uznane za dające się pogodzić ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa do żądania zwrotu bonifikaty. Co prawda w umowie sprzedaży w § 9 zostało zawarte postanowienie, że nabywczyni może być zobowiązana do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeśli przed upływem pięciu lat licząc od dnia nabycia zbędzie przedmiotowy lokal mieszkalny (nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej) lub przed upływem pięciu lat wykorzysta lokal na inne cele. Niemniej, oceniany jest obecnie stan i okoliczności faktyczne sprzed 11 lat. Obecnie zaufanie obywateli do władzy, w tym władzy samorządowej jest zdecydowanie inne. Sąd Okręgowy stwierdził, że ustne zapewnienie uzyskane od pracowników powódki, mogło dla pozwanej być impulsem do podjęcia decyzji o sprzedaży lokalu, pomimo powyższego zapisu. Pozwana wszak przyznała, że gdyby wiedziała, że udzielono jej błędnych informacji, nie dokonałaby sprzedaży lokalu. Dokonując zatem oceny prawnej sprawy w płaszczyźnie normyart. 5 k.c., uwzględnić należało również zasadę lojalności gminy jako osoby reprezentującej władzę publiczną wobec nabywcy lokalu.
Z powyższym wyrokiem nie zgodziła się powódka, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:
- naruszenieart. 5 k.c.poprzez błędną jego wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia powództwa, w sytuacji gdy w sprawie nie zachodzą szczególne okoliczności pozwalające na przyjęcie, że roszczenie powoda nie zasługuje na ochronę ,
-niezastosowanie w sprawieart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu 30.10.2003r., tj. w dacie wtórnego zbycia lokalu przez pozwaną,
-naruszenieart.233 k.p.c., polegające na przekroczeniu zasad swobodnej oceny dowodów, poprzez przyjęcie, że przeznaczenie przez pozwaną środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą na zakup dwóch lokali w celu zabezpieczenia oddzielnie potrzeb mieszkaniowych chorej córki i swoich nie stanowiło nadużycia prawa,

-

sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że pracownicy powódki zapewniali pozwaną, że w razie sprzedaży lokalu i wykorzystaniu tych środków na zakup innego lokalu, czy też jego remont, nie będzie musiała liczyć się z żadną sankcją, w sytuacji gdy treść zebranego w sprawie materiału dowodowego, a także zasady logiki oraz doświadczenia życiowego nie pozwalają na uznanie ww. okoliczności za udowodnione.

Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kwoty 116.896,34 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 czerwca 2010 r. oraz kosztami postępowania w tym kosztami zastępstwa procesowego, jak również o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania przed Sądem odwoławczym według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego.
W odpowiedzi na apelacje, pozwana wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powódki okazała się w całości uzasadniona.
W realiach przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości okoliczność, iż kierunek jej rozstrzygnięcia przez Sąd Apelacyjny – w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.) determinowany był oceną prawidłowości stanowiska Sądu Okręgowego w zakresie nadużycia - w rozumieniuart. 5 k.c.- żądania zwrotu bonifikaty od pozwanejH. S.. Podkreślić przy tym należy, że zarzut ten podlegał weryfikacji w istocie rzeczy na podstawie stanu faktycznego przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia przez Sąd I instancji, bowiem poczynione w tym zakresie – przez ten Sąd – ustalenia, za wyjątkiem kwestii poinformowania pozwanej przez pracownika pozwanej o tym, że w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu i przeznaczenia uzyskanych z tego tytułu środków na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych, bonifikata nie będzie podlegać zwrotowi, nie były w złożonym środku odwoławczym kwestionowane.
Na wstępie przypomnieć ogólnie należy, że przepis art. 68 u.g.n. miał ułatwić zakup lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe oraz zapewnić właśnie temu najemcy stabilne zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00). Realizacja tego celu następowała przez udzielenie nabywcy - dotychczasowemu najemcy lokalu - upustu cenowego (bonifikaty) na sprzedawany lokal. Podkreślenia wymaga, że przyznanie bonifikaty na zakup lokalu, stanowi udzielenie znacznego przywileju finansowego i pomocy ze środków publicznych, której otrzymanie nie może być w żadnym wypadku traktowane jako bezwarunkowo należne. Udzielenie bonifikaty należy bowiem postrzegać jako wyjątek, od zasadniczo równego dostępu do świadczeń finansowanych ze środków publicznych. Wprowadzone ograniczenia w rozporządzeniu nabytym lokalem mają zaś m.in. to znaczenie, że służą zapewnieniu, że chociaż pewna wyodrębniona grupa społeczności lokalnej otrzyma tego typu przywilej finansowy, to jego usprawiedliwiony społecznie nadrzędny cel, pozostanie zabezpieczony. Twierdzenie to determinuje postrzeganie bonifikaty, jako środków o przeznaczeniu celowym, których otrzymanie i wykorzystanie ma charakter ekstraordynaryjny i ściśle warunkowy, zaś roszczenie o ich zwrot wobec pogwałcenia tychże warunków, nie powinno być co do zasady, społecznie nieakceptowalne.
Wspomnieć nadto trzeba, że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie ma źródło bezpośrednio w ustawie i powstaje z chwilą spełnienia się przesłanek z art. 68 ust. 2 u.g.n., tj. zbycia lokalu nabytego od Gminy z bonifikatą przed upływem wskazanego tam okresu. Oznacza to, że obowiązek zapłaty zwaloryzowanej równowartości bonifikaty stanowi treść zobowiązania wynikającego z ustawy, odrębnego od stosunku prawnego nawiązanego umową zbycia i aktualizującego się ex lege w razie przedwczesnego dalszego zbycia lokalu (nieruchomości) nabytego od gminy (por. uchwała SN z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09, uchwała SN z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10). W konsekwencji wątpliwość interpretacyjna postanowień umowy sprzedaży lokalu z bonifikatą dotyczących obowiązku zwrotu, powinna być rozstrzygana w pryzmacie niewątpliwego prawa właściwego organu do domagania się zwrotu bonifikaty w przypadku zaistnienia przesłanek, od których uzależnione jest żądanie zwrotu, skoro jest to ustawowe uprawnienie tego organu. W tym miejscu należy zatem zauważyć, że zawartego w § 9 umowy sprzedaży lokalu (k. 9), postanowienia dotyczącego obowiązku zwrotu bonifikaty – wbrew twierdzeniom pozwanej - nie można interpretować inaczej, jak tylko w ten sposób, że obowiązek ten powstanie wtedy, gdy zbędzie go ona innej osobie, niż osoba bliska, lub też wykorzysta lokal na inne cele, a więc cele nie związane z jej potrzebami mieszkaniowymi. Przy czym niewątpliwie chodzi tu o wykorzystanie tego i tylko tego lokalu, który pozwana nabyła z bonifikatą, nie zaś ewentualnego wykorzystania na te cele środków, jakie mogłaby za niego uzyskać, gdyby go sprzedała.
Nadto, za prawidłową wykładnię art. 68 ust. 2 u.g.n. obowiązującego w dacie dalszej odsprzedaży przez pozwaną lokalu, można uznać jedynie taką, zgodnie z którą każde zbycie dokonane przed upływem określonego ustawą terminu rodzi obowiązek zwrotu bez względu na to, czy zbycie następuje z przeznaczeniem ceny uzyskanej ze sprzedaży na zakup innego lokalu mieszkalnego. Dopiero bowiem ustawą nowelizującą z dnia 22 października 2007 r. ustawodawca dokonał rozszerzenia katalogu sytuacji, które wyłączały obowiązek określony w art. 68 ust. 2 ustawy, wskazując, że obowiązek ten jest wyłączony także w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Wyrażony przez Sąd Okręgowy pogląd, jakoby wprowadzenie tej nowelizacji, miało znaczenie dla wykładni ówcześnie obowiązującego art. 68 ust. 2 u.g.n. w tym także w kontekście stosowaniaart. 5 k.c., wymaga jednoznacznego uściślenia. Klauzula generalna przewidziana wart. 5 k.c., co oczywiste, nie może prowadzić do zmiany czy modyfikacji uprawnień, jakie wynikają z innych przepisów prawa, niedopuszczalna nadto zadaniem Sądu Apelacyjnego pozostaje taka wykładnia funkcjonalna, która modyfikowałaby zakres zastosowania normy wyrażającej uprawnienie, która to norma już na gruncie wykładni językowej, pozostaje zasadniczo jednoznaczna. Wreszcie, czym innym jest ustalenie elementów syntaktycznych danej normy tworzącej przecież dopiero określone prawo podmiotowe, od odmowy jego ochrony, której zasadność może być oceniona dopiero na gruncie niewątpliwego ustalenia treści tego prawa, nie zaś prawo to jakkolwiek modyfikować. Wywód pozwanej, sprowadzający się do twierdzenia, że co prawda sprzedaż lokalu mogła wiązać się dla niej ze zwrotem bonifikaty, jako czyniona przed upływem karencji, jednakże sądziła ona że zwrotu tego uniknie, a to na skutek przeznaczenia środków ze sprzedaży m.in. na jej potrzeby mieszkaniowe, należy zatem w tych okolicznościach oceniać ściśle przez pryzmat niewątpliwego istnienia w dacie czynności dalszej odsprzedaży lokalu, uprawnienia powodowej Gminy, do zwrotu przyznanego upustu.
Do podstawowych przesłanek warunkujących możliwość zastosowaniaart. 5 k.c.należy zaliczyć: istnienie prawa, które zostaje nadużyte, czynienie z niego użytku oraz sprzeczność tego użytku z kryteriami nadużycia prawa (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2004 r., I CK 279/04). Nie jest przy tym kwestionowany w judykaturze pogląd, że stosowanieart. 5 k.c.może mieć miejsce jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy uwzględnienie powództwa prowadziłoby do sytuacji nieakceptowanej ze względów aksjologicznych. Nie może być ono wymierzone przeciwko treści prawa postrzeganego jako niesprawiedliwe, lecz musi być następstwem wykonania prawa podmiotowego przez stronę godzącego w fundamentalne wartości, których urzeczywistnieniu ma służyć prawo (por. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 stycznia 2013 r., II CSK 286/12). Kwalifikacja określonej sytuacji faktycznej jako szczególnej nie musi być przy tym wyłącznie następstwem ustalenia, iż zaistniało jedno określone zdarzenie, posiadające cechę wyjątkowości. Wystarczające jest tu bowiem stwierdzenie, że kwalifikowane w całej swojej złożoności zachowania obu stron świadczą o ich nietypowości, wyjątkowości o takim natężeniu, które racjonalizuje wniosek o nadużyciu przez stronę powodową przysługującego jej prawa podmiotowego.
Z uwagi na ratio legisunormowań zawartych wustawie o gospodarce nieruchomościamipozwalających na udzielenie upustu cenowego najemcy, na rzecz którego gmina zbyła lokal komunalny, zasady sprawiedliwości społecznej wymagały, aby osoby, które w ten sposób nabyły lokale mieszkalne, przeznaczyły te lokale na zaspokojenie swych potrzeb mieszkaniowych, a nie czyniły je przedmiotem obrotu prawnego. Ma to również takie znaczenie – na gruncie przepisówustawy o gospodarce nieruchomościamiobowiązujących w dacie odsprzedaży lokalu przez pozwaną - że wymaga od kupującego lojalności w tym sensie, że wykupując lokal, decyduje się on na to, że w tym to właśnie lokalu będzie zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe. Przyjęcie poglądu przeciwnego prowadziłoby do nieakceptowalnego wniosku - z punktu widzenia celu ówcześnie obowiązujących przepisów - że może on uzyskać inną jeszcze korzyść, poza samym upustem, poprzez m.in. spożytkowanie środków z dalszej odsprzedaży lokalu, na inne cele, w tym zakup innego lokalu, aby osiągnąć dodatkowe korzyści, poprzez przykładowo znaczne polepszenie swoich warunków mieszkaniowych. Kontratyp dla rozumowania tej treści, wprowadza dopiero nowelizacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z października 2007 r. która otworzyła możliwość sprzedaży lokalu przed upływem wymaganego okresu, bez obowiązku zwrotu bonifikaty, jeżeli uzyskane uprzednio przez beneficjata środki zostaną spożytkowane na cele mieszkaniowe. Godzi się przy tym ponownie podkreślić, że zmiana ta, z uwagi na wskazane wyżej uwarunkowania stosowania normyart. 5 k.c., w ramach którego nie może podlegać ocenie treść samego prawa, kształtującego dochodzone pozwem roszczenia, nie miała – wbrew odmiennej sugestii Sądu Okręgowego – jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
W tak opisanych uwarunkowaniach prawnych pierwszoplanowe znaczenie dla możliwości zastosowaniaart. 5 k.c., ma ustalenie motywacji pozwanej, dla której zdecydowała się ona na wykup a następnie odsprzedaż lokalu, w tym ustalenie, jakie istotne, szczególne okoliczności faktyczne, z punktu widzenia zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, nastąpiły po wykupie lokalu, a które skłoniły ostatecznie pozwaną do jego odsprzedaży, przed upływem okresu karencji. W dalszej dopiero kolejności znaczenie ma to, na jaki cel zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości, albowiem brak okoliczności szczególnych, stwarzających dla pozwanej po wykupie lokalu sytuację przymusową, usprawiedliwiającą jego sprzedaż, przesądza o tym, że o zastosowaniuart. 5 k.c.wyłącznie z tego względu nie może być zasadniczo mowy. Abstrahując bowiem w tym miejscu od wielokrotnie podkreślanej w orzecznictwie tzw. „zasady czystych rąk”, tj. reguły, zgodnie z którą ochrony przed nadużyciem prawa może żądać tylko ten, kto sam go nie nadużywa, odmówienie Gminie prawa do żądania zwrotu bonifikaty na gruncie przepisów u.g.n. sprzed nowelizacji z 2007, z samego tylko faktu, że kupujący przeznaczył środki z odsprzedaży na zakup innego lokalu, nie stanowi działania opartego naart. 5 k.c., lecz niedopuszczalną wykładnię zwężającą ówcześnie obowiązującego uprawnienia gminy, przewidzianego w art. 68 ust. 2 u.g.n.
Stwierdzić należy, że powódka w sposób stosunkowo spójny określiła motywy, dla których zdecydowała się na wykup lokalu przyul. (...), w którym mieszkała od lat siedemdziesiątych. Podyktowane to było przede wszystkim tym, że chciała zabezpieczyć chorej na schizofrenie córce, dogodne warunki mieszkaniowe, poprzez m.in. zapewnienie jej własnego pokoju, a także poprawić warunki związane przede wszystkim z dostępem do mediów. W lokalu przyul. (...)było to w jej ocenie niemożliwe, jako że składał się on z dwóch izb, z których nie dało się wydzielić trzeciej. W lokalu tym mieszkała zaś pozwana, która zajmowała jeden pokój, oraz jej córka i wnuk, w drugim pokoju. Pozwana zdecydowała zatem, że po wykupie lokalu, odsprzeda go i kupi dwa inne, jeden dla siebie, drugi dla córki i wnuka. Pozwana oczekiwała, że w zamian za kupno mieszkania, jej wnuk będzie sprawował opiekę nad jej chorą córką. Zwróciła również uwagę na stan lokalu przyul. (...), do którego nie była doprowadzona ciepła woda, zaś bojler który ją podgrzewał, został zniszczony przez jej córkę, co było związane z jej zachowaniem wywołanym chorobą, na którą cierpi. Pozwana bała się, że córka uszkodzi również piec, którym ogrzewane było mieszkanie, co mogło doprowadzić do groźnego w skutkach wypadku. Zdarzyło się bowiem już raz, że w celu jego rozpalenia, córka pozwanej użyła zbyt dużo opału, co wywołało u pozwanej obawę ewentualnego wybuchu. Moment wykupu lokalu determinowany był zaś tym, że pozwana w 2002 r. otrzymała odprawę emerytalną.
Ocena przedstawionych przez pozwaną okoliczności, wnikających bezpośrednio z jej zeznań, w pryzmacie prezentowanych już wyznaczników możliwości zastosowaniaart. 5 k.c., prowadzi do niewątpliwego wniosku, że pozwana zdecydowała się na zakup mieszkania z upustem nie tyle w celu realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych w tym właśnie lokalu, a z zamiarem zrealizowania planowanej już uprzednio jego odsprzedaży, która w praktyce doprowadzić miała (i doprowadziła) do zapewnienia lepszych warunków mieszkaniowych sobie oraz córce, a także wnukowi. Sprzedaż ta, co istotne, związana była również z realizacją planów osobistych powódki, która w jej wyniku zapewniła odrębne lokale mieszkalne dwóm rodzinom. O istnieniu tego rodzaju zamiaru, już w chwili wykupu lokalu, świadczy w ocenie Sądu Apelacyjnego, bliskość czasowa tego zdarzenia z datą sprzedaży mieszkania. Co jednak istotniejsze dla poprawności tego rodzaju wnioskowania to fakt, że po wykupie lokalu w życiu pozwanej nie zaszła żadna szczególna okoliczność, racjonalizująca podjęcie dopiero w tym czasie zamiaru jego sprzedaży na rzecz osoby trzeciej, w szczególności dotycząca jej córkiJ. B.. Córka pozwanej choruje bowiem na schizofrenie już od 1983 r., brak jest zaś jakiegokolwiek wywodu w kierunku wykazania, aby objawy tej choroby nasiliły się w znacznym stopniu, po wykupie przez pozwaną lokalu, co uzasadniałoby nagłą potrzebę zmiany warunków mieszkalnych. Zarówno zdarzenie związane z uszkodzeniem bojlera przez córkę pozwanej, jak i nieprawidłowym użyciem przez nią pieca, miały zaś miejsce na długo przed wykupem, odpowiednio na początku lat 80 oraz w 1995 r. Nieuprawnione pozostaje zatem wnioskowanie, aby pozwana wykupując lokal z bonifikatą, miała zamiar w nim trwale zamieszkiwać, zaś na skutek trudnych do przewidzenia, szczególnych okoliczności, jakie nastąpiły po tym wykupie, usprawiedliwioną z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, była jego sprzedaż. Nie może być tu również mowy o jakiejkolwiek sytuacji przymusowej po stronie pozwanej, która w końcowym rozrachunku mogłaby przemawiać za usprawiedliwioną koniecznością opuszczenia lokalu przez rodzinę pozwanej, skoro stan jaki istniał po wykupie lokalu, utrzymywał się zasadniczo uprzednio niezmiennie, od kilkunastu lat. Nieprzekonujące jest również twierdzenie pozwanej, jakoby sprzedaż lokalu motywowana była chęcią zapewnienia córce opieki na przyszłość, zważywszy z jednej strony na to, że w dacie tej pozwana nie była osobą w takim wieku (miała 61 lat), w którym zwykle dokonywane są dyspozycje majątkowe na wypadek śmierci, z drugiej zaś na fakt, że w lokalu tym zamieszkiwał także synJ. B., który opiekę taką – bez zmiany lokalu – mógł nadal nad swoją matką sprawować także wówczas, gdyby pozwanej zabrakło.
Nie można nadto twierdzić, aby na skutek sprzedaży lokalu przyul. (...)pozwana nie odniosła jakiejkolwiek korzyści. Po pierwsze z uzyskanych z tego tytułu środków zdołała kupić dwa odrębne lokale mieszkalne, dla siebie i dla córki. Abstrahując w tym miejscu od faktu, że tym samym zaspokoiła nie tylko swoje potrzeby mieszkaniowe, ale również i córki oraz wnuka (i jego rodziny), to jak sama wskazała, mieszkania te posiadają o wiele wyższy standard, niż to, które sprzedała. Pozwana nabyła w dniu 18 listopada 2003 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego wS.przyul. (...)za kwotę 95.000 zł, które następnie darowała swojej córce. Lokal ten posiada 3 pokoje, centralne ogrzewanie oraz dostęp do ciepłej wody z miasta. 9 grudnia 2003 r. pozwana nabyła lokal na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wN., o pow. użytkowej 57 m2, za kwotę 64.000 zł, również składający się z trzech pokoi i mający podobny dostęp do mediów. Z powyższego wynika również, że wobec otrzymanej ceny sprzedaży lokalu przyul. (...), tj. 175.000 zł, pozostała jej w dalszym ciągu kwota 16.000 zł, którą mogła swobodnie dysponować. Ogólnie zatem stwierdzić należy, że warunki mieszkaniowe pozwanej poprawiły się w sposób znaczny, nie tylko z uwagi na dostęp do mediów, ale również już z tego faktu, że mogła ona mieszkać samodzielnie w mieszkaniu, które nie odbiegało znacznie metrażem od tego, które sprzedała, przewyższało je zaś standardem. Nie ulega również wątpliwości, że korzyścią pozostaje także to, że zapewniła w ten sposób osobne mieszkanie swojej córce i wnukowi, a także, że pozostały jej wolne środki, których wykorzystania w żaden sposób nie udowodniła. W sprawie nie może być zatem mowy o pełnym stopniu ekwiwalentności spożytkowania uzyskanych przez nią w ramach upustu środków na cele mieszkaniowe.
Ocena zachowania pozwanej nie może być również z oczywistych przyczyn oderwana od ustaleń, czy była ona, w zaistniałych warunkach, świadoma obowiązku zwrotu bonifikaty. Zgodzić się należy, że zasady lojalności i uczciwości wobec własnych członków społeczności lokalnej, obligowały powodową Gminę do poinformowania pozwanej o treści art. 68 ust. 2 u.g.n., co jednak ta niewątpliwie uczyniła, już w treści łączącej strony umowy sprzedaży. Pozwana była świadoma tego zapisu, zaś warunki obowiązku zwrotu bonifikaty, były tam wyraźnie wyszczególnione. Sąd Apelacyjny nie neguje faktu, że pozwana mogła rozmawiać z urzędnikiem pracującym w urzędzie pozwanej Gminy, który mógł przekazać jej niekompletne informacje, co do ewentualnego obowiązku zwrotu bonifikaty, w razie sprzedaży przez nią lokalu, przed upływem terminu końca karencji. Niemniej jednak okoliczność ta nie może w sposób samoistny przesądzać o tym, że oświadczenie to - w kontekście jednoznacznej treści obowiązującego prawa oraz zapisu samej umowy – ukształtowało świadomość pozwanej co do możliwości realizacji przez Gminę uprawnienia w zakresie zwrotu bonifikaty w taki sposób, że żądanie zgłoszone w pozwie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Z samego faktu, że pozwana poszukiwała informacji na ten temat wynika, że przewidywała ona możliwości skorzystania przez Gminę z takiego uprawnienia. Winna ona zatem w celu definitywnego określenia swojej sytuacji prawnej, uzyskać wiążące Gminę stanowisko, nie zaś ograniczyć się wyłącznie do ustnego zapytania nieznanego z imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego urzędnika, który nie był niewątpliwie uprawniony – a to z uwagi na treśćart. 38 k.c.– do składania w imieniu powódki wiążących ją oświadczeń woli. Trafnie przy tym wskazała apelująca, że – poza własnymi zeznaniami - pozwana nie zaoferowała jakiegokolwiek innego dowodu, pozwalającego pozytywnie zweryfikować jej wersję co do treści tej rozmowy, a tylko wówczas mogłaby ona racjonalnie twierdzić, że jej przebieg miał tego rodzaju szczególny wymiar, który samodzielnie mógłby modyfikować prawo podmiotowe powoda z punktu widzenia dyspozycjiart. 5 k.c.
Reasumując, analiza całokształtu okoliczności przedmiotowej sprawy w ogóle nie wskazuje na to, aby w jej realiach zaistniały jakiekolwiek szczególne zdarzenia, uprawniające do wniosku, że powodowa Gmina realizując przysługujące jej roszczenie o zwrot bonifikaty, nadużyła tego prawa. Sąd Apelacyjny nie neguje faktu, że zachowaniem naturalnym, akceptowanym moralnie i pożądanym społecznie, jest dążenie każdego człowieka do poprawy sytuacji życiowej jego oraz jego rodziny. Niemniej raz jeszcze podkreślić należy, że uzyskana przez pozwaną bonifikata, ma charakter przywileju i nie stanowi środków, które należne są jej bezwarunkowo. Skoro zatem w ocenie pozwanej, lokal w którym mieszkała już od ponad 20 lat nie spełniał jej oczekiwań, w tym przedstawiał niekorzystne warunki dla zdrowia jej córki, winna ona dążyć do jego zmiany w inny sposób, nie zaś poprzez próbę wykorzystania mechanizmu redystrybucji środków publicznych, którego cele jak i zasady wykorzystania pozostają jasno określone. Jeżeli zatem, w myśl ówcześnie obowiązujących przepisów, ustawodawca zakazał dalszej odsprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą, w okresie karencji, pod groźbą możliwego zwrotu upustu, to usprawiedliwienie dla złamania tego zakazu, musi mieć silnie osadzone podstawy, tak w zasadach współżycia społecznego jak i społeczno-gospodarczym przeznaczeniu prawa, których w niniejszej sprawie niewątpliwie zabrakło.
Kontrola instancyjna zaskarżonego wyroku doprowadziła zatem do wniosku, że zapadł on z naruszeniemart. 5 k.c., co przejawiło się w zastosowaniu, pomimo braku ku temu podstaw. Implikowało to koniecznością kierunkowej jego zmiany, przy czym – wobec niezakwestionowania sposobu ustalenia dochodzonej pozwem kwoty, przedstawionego przez powódkę w piśmie z dnia 9 grudnia 2013 r. – ograniczyć się w tej materii należy do stwierdzenia, że prawidłowość jej określenia nie budzi jakichkolwiek wątpliwości. Przedstawiony przez powódkę sposób waloryzacji dochodzonej kwoty jest w pełni zgodny z ugruntowaną linią orzeczniczą (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie: z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I ACa 479/12, z dnia 10 maja 2012 r. sygn. akt I ACa 236/12), sprowadzająca się do tezy, że waloryzacja taka dokonywana jest za okres od zbycia pozwanej lokalu do dnia, w którym uprawniony w najwcześniej możliwym terminie mógł zażądać jej zwrotu od zobowiązanego (w tym przypadku do listopada 2013 r., a to w związku ze sprzedażą lokalu przez pozwaną w dniu 30 października 2013 r.). Obowiązek zapłaty odsetek za opóźnienie od dnia 25 czerwca 2010 r., wynika z treściart. 481 § 1 i 2 k.p.c.w zw. zart. 455 k.c.: pozwana w dniu 10 czerwca 2010 r. pokwitowała odbiór wezwania do zapłaty, wyznaczającego 14 – dniowy termin do spełnienia świadczenia (vide: wezwanie do zapłaty k. 16, zwrotne poświadczenie odbioru k. 17).
Zmiana zaskarżonego wyroku co do istoty sporu skutkowała również obowiązkiem jego modyfikacji w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, którego podstawę stanowiłart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.i zasada odpowiedzialności za wynik sprawy. Pozwana, jako przegrywająca sprawę w całości zobowiązana jest zwrócić powódce poniesione przez nią koszty, na które złożyły się:
- 5.845 zł. – opłata sądowa od pozwu,
- 3.600 zł. – wynagrodzenie pełnomocnika powódki w stawce minimalnej, ustalone na podstawie
§ 6 pkt 6w zw. z§ 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. 2013.490 j.t.).
Z tych wszystkich przyczyn konieczne stało się rozstrzygnięcie jak w punkcie I wyroku, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawieart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.Na zasądzoną z tego tytułu od pozwanej na rzecz powódki w punkcie II sentencji kwotę złożyły się:
- 5.845 zł. – opłata sądowa od apelacji,
- 2.700 zł. - wynagrodzenie pełnomocnika powódki w stawce minimalnej, ustalone na podstawie § 6 pkt 6 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 i § 2 ust. 1 cyt. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.
SSA A. Kowalewski SSA W. Kaźmierska SSA T. Żelazowski