Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 364/14
Data wyroku: 2014-09-01 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Umowa, Czynsz
Podstawa prawna: art. 659 § 1 k.c., art. 669 § 1 k. c.

Sygn. akt III Ca 364/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi –Śródmieścia w Łodzi w sprawie o sygn. akt I C 1187/13 z powództwaJ. Z.przeciwko(...) Spółce Akcyjnejz siedzibą wK.o zapłatę kwoty 10.830,49 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lutego 2012 roku do dnia zapłaty:

1
zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 9.607,09 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lutego 2012 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 2.353,43 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

2
oddalił powództwo w pozostałej części.

Powyższe rozstrzygnięcie oparto na ustaleniu, żeJ. Z.jest współwłaścicielem nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)odpowiednio w ½ części jako spadkobierca ustawowy matkiM. Z., zmarłej w dniu 27 września 2010 roku. W dniu 12 listopada 2001 roku została zawarta umowa najmu pomieszczeń handlowo – biurowych w budynku przyul. (...)wŁ.pomiędzyA. R.orazM. Z.– określonymi jako „wynajmujący”, a W.(...) S.A.z siedzibą wP.jako najemcą. Umowa została zawarta na okres od dnia 1 listopada 2001 roku do dnia 31 grudnia 2012 r. Zgodnie z drugim akapitem umowy najemcy od stycznia 2007 roku przysługiwać miało prawo do rozwiązania umowy za uprzednim 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia, z chwilą ziszczenia się warunku tj. gdy wskaźnik rentowności operacyjnej osiągany przez salon przyul. (...)wŁ.spadnie poniżej 15 %. § 2 umowy zawierał oświadczenie wynajmujących, iż są oni współwłaścicielami w/w nieruchomości, dla której jest prowadzonaksięga wieczysta Kw nr (...)oraz że mają prawo do dysponowania lokalem opisanym w § 1 umowy i zawarcie niniejszej umowy nie będzie powodować powstania roszczeń osób trzecich, a w szczególności pozostałych współwłaścicieli. Nadto zapewnili, iż działania pozostałych współwłaścicieli w wykonywaniu ich praw nie będą odbywały się z ograniczeniem praw najemcy do korzystania z przedmiotowego lokalu w ramach niniejszej umowy. Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy strony ustaliły, że czynsz najmu będzie wynosił kwotę 13.500 zł (plus VAT) od listopada 2001 roku do 31 grudnia 2002 r., a od 1 stycznia 2003 r. kwotę 18.300 zł; czynsz miał być płatny przez najemcę z góry do 10 – go każdego miesiąca na podstawie faktur i rachunków wystawionych według zasad określonych w § 13 umowy. Strony ustaliły, że czynsz najmu począwszy od stycznia 2003 r. miał podlegać rocznej waloryzacji w oparciu o wskaźnik wzrostu inflacji, ogłaszany przez prezesa GUS, oświadczenie o wysokości waloryzacji czynszu wynajmujący miał składać najemcy na piśmie (§ 3 ust. 2). Zgodnie z § 4 umowy niezależnie od czynszu najemca od 1 stycznia 2002 r. zobowiązany został do uiszczenia, w terminie 10 dni od daty otrzymania faktur, należności za centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, wywóz śmieci według rachunków odpowiednich instytucji proporcjonalnie do wynajmowanej przez niego powierzchni oraz zatrudnionej ilości osób. Zarówno czynsz jak i noty refakturujące za centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, zimną wodę, ścieki, wywóz śmieci i dozór pojazdów miały być płacone 32/64 dlaM. Z.(§ 13 umowy). W myśl § 14 umowy najemca zobowiązywał się płacić wynajmującemu opłatę za usługę dozoru ruchu pojazdów na podwórzu zgodnie z wystawioną fakturą, przy czym w roku 2002 opłata miesięczna z tego tytułu została określona na kwotę 90 zł netto za każdy parkujący samochód. Zgodnie z § 16 umowy, przekazanie lokalu następować miało na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego sporządzonego przez uprawnionych przedstawicieli stron i w tym samym trybie miał odbyć się zwrot obiektu najmu po rozwiązaniu umowy. W dniu 1 września 2005 roku wszedł w życie Aneks do umowy najmu z dnia 12 listopada 2001 r., zgodnie z którym zmianie uległ § 3 ust. 1 umowy, w ten sposób, że w miejsce kwoty 18.300 zł wprowadzono kwotę 15.000 zł, ponadto wykreślono z treści umowy akapit drugi dotyczący możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę. W dniu 9 października 2008 roku został sporządzony przez strony umowy najmu kolejny Aneks do umowy najmu zawartej w dniu 12 listopada 2001 roku, na mocy którego od dnia 1 stycznia 2009 roku czynsz najmu miał równać się kwocie 15.900 zł + VAT od 58/64 części. Następcą prawnym(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wP.jest(...) Spółka Akcyjnaz siedzibą wK.. Pismem z dnia 19 lipca 2011 roku(...) Spółka Akcyjnaz siedzibą wK.kierowanym doJ. Z.w związku z całkowitym brakiem rentowności działalności prowadzonej w przedmiocie najmu, na podstawie wstępnych postanowień umowy najmu złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia. W odpowiedzi na powyższe pismoJ. Z.pismem z dnia 26 lipca 2011 roku podniósł, iż na mocy Aneksu do umowy, począwszy od dnia 1 września 2005 roku powyższa umowa miała charakter terminowy bez możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę i wygasa z dniem 31 grudnia 2012 roku. Z uwagi na powyższe argumenty wynajmujący uznał wypowiedzenie za nieuzasadnione. Administratorem nieruchomości przyul. (...)w okresie od stycznia 2010 roku do lipca 2012 roku byłA. S.. W zakresie udziałuJ. Z.A. S.podpisywał wystawione faktury i przesyłał faktury pocztą najemcy. Samo wyliczenie kwot oraz sporządzenie faktury, spoczywało na biurze rachunkowym, które współpracowało zJ. Z.i jego administratorem. Po zredagowaniu faktury biuro rachunkowe informowało administratora, że są one gotowe do odbioru. WtedyA. S.odbierał faktury w możliwie najszybszym terminie, ale czasami upływał dzień lub dwa od chwili zawiadomienia o możliwości odbioru faktur, następnie wysyłał faktury wynajmującemu.J. Z.wystawił(...) Spółce Akcyjnejz siedzibą wK.fakturę obejmujące należność z tytułu czynszu najmu lokalu przyul. (...)w zakresie należnego mu udziału w dniu 16 stycznia 2012 rokufakturę o numerze (...)obejmującą miesięczną opłatę za najem lokalu w wysokości 10.830,49 zł z wyznaczonym terminem płatności na dzień 30 stycznia 2012 roku. Faktura została podpisana przez(...)i przez niego wysłana wynajmującemu. W styczniu 2012 roku została również wystawionafaktura o numerze (...)na kwotę 11,25 zł obejmująca znaczek, termin płatności został określony na dzień 18 stycznia 2012 roku.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, że powództwo, w świetle postanowień łączącej strony umowy oraz dyspozycjiart. 669 § 1 k.c., zasługuje na uwzględnienie w zakresie kwoty 9.607,09 złotych a w pozostałej części jako nieudowodnione podlega oddaleniu. Pozwany na żadnym etapie postępowania nie podnosił zarzutu, iż uiścił należności wynikające z tytułu umowy najmu za okresy objęte powództwami, stąd też uwzględniając treść umowy najmu oraz fakt doręczenia pozwanemu odpisu pozwu wraz z fakturą, okoliczność, czy faktury były uprzednio doręczone pozwanemu traci na znaczeniu. W ocenie Sądu Rejonowego, strona powodowa nie wykazała jakoby czynsz najmu określony w umowie i aneksie został podwyższony, jak też nie wykazała, w jakiej wysokości poniosła dodatkowe opłaty związane z korzystaniem z lokalu przez wynajmującego.
Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając go w części to jest w zakresie pkt 1. rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego. Skarżąca zarzuciła naruszenieart. 233§1 k.p.c.poprzez oparcie rozstrzygnięcia na błędnej i niepełnej ocenie przeprowadzonych dowodów, na skutek którego to naruszenia doszło do błędnego ustalenia stanu faktycznego, polegającego na bezzasadnym przyjęciu, że w niniejszej sprawie powód kiedykolwiek wystawił na rzecz strony pozwanej fakturę objętą żądaniem pozwu, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że faktura ta została wystawiona przez osobę trzecią, co winno skutkować oddaleniem powództwa w całości z uwagi na to, że § 3 ust. 1 oraz § 13 umowy najmu przewidywał, że zapłata czynszu nastąpić może wyłącznie na podstawie faktur VAT wystawionych przez danego wynajmującego.
W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego w pkt 1. wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz strony pozwanej kosztów procesu, w tym także kosztów zastępstwa procesowego za obydwie instancje według norm przepisanych (apelacja – k. 71-73).
Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych (protokół rozprawy apelacyjnej – k. 85).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własny ustalony stan faktyczny.
Wbrew zapatrywaniom skarżącej, Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie dokonał prawidłowej, gdyż odpowiadającej dyspozycjiart. 233 § 1 k.p.c., oceny dowodów, w oparciu o którą wyprowadził także trafne wnioski jurydyczne. Swoje stanowisko także przekonująco i wyczerpująco uzasadnił. Wobec faktu, że nie jest rzeczą Sądu Odwoławczego, powielanie wywodu przedstawionego przez Sąd I Instancji, którego argumentację Sąd Rejonowy w pełni podziela, w ramach niniejszego uzasadnienia poprzestać należy jedynie na odniesieniu się do argumentacji przedstawionej w apelacji.
Racji przedstawionych w apelacji zaaprobować jednak nie sposób. Odwołując się okoliczności, iż faktura została wystawiona przezA. S., skarżąca ewidentnie bowiem nie zauważa, że jej zobowiązanie w zakresie powinności uiszczania czynszu z tytułu najmu lokalu w nieruchomości należącej do powoda, jak i jego wysokość oraz termin płatności wynika wprost z łączącej strony umowy. Nie budzi zatem wątpliwości, że faktura ma w tym stanie rzeczy jedynie znaczenie techniczne, niezależnie od sformułowania zawartego w tym względzie w łączącej strony umowie. Pozwana jest wszak zobowiązana do uiszczenia czynszu z tytułu zawarcia z poprzedniczką prawną powoda umowy najmu lokalu, nie zaś z tytułu wystawienia faktury. Tym samym, okoliczność, że faktura została wystawiona przezA. S., nie zaś bezpośrednio przez powoda, nie może mieć w tym względzie takiego znaczenia, jakie nadaje jej skarżąca. Fakt akcentowany przez pozwaną w apelacji, w powyżej przedstawionym stanie rzeczy pozostaje bowiem w istocie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W szczególności zaś w żaden sposób nie zwalnia pozwanej z obowiązku uregulowania zaciągniętego przez nią zobowiązania. Jak trafnie zważył Sąd Rejonowy, pozwana na żadnym etapie niniejszego postępowania nie podniosła natomiast zarzutu, że uiściła należność z tytułu czynszu za najem lokalu za okres objęty pozwem w tej sprawie. A skoro tak, prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia Sądu I Instancji nie budzi zastrzeżeń.
Powyższe prowadzi do wniosku, że apelacja wniesiona przez pozwaną stanowi jedynie polemikę z prawidłowym stanowiskiem Sądu I Instancji.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy w punkcie 1. wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację pozwanej jako bezzasadną.
Mając na względzie wynik niniejszego postępowania jak i fakt, że powód, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, złożył wniosek o zasądzenie na jego rzecz kosztów związanych z tym postępowaniem, o kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez powoda w tym postępowaniu złożyło się jedynie wynagrodzenie jego pełnomocnika, ustalone w oparciu o § 2 ust. 1 i 2, § 6 pkt. 4 w zw. z§ 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz. U. 2013.461).