Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1401/13
Data wyroku: 2014-02-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Dyrda, Krystyna Hadryś, Anna Hajda
Słowa kluczowe: Najem, Powództwo O Ustalenie
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c., art. 11 ust. 3 punkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Sygn. akt III Ca 1401/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Krystyna Hadryś
Sędzia    SO Andrzej Dyrda
SR del. Anna Hajda (spr.)
Protokolant    Tomasz Bałys

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2014 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaM. N. (1)
przeciwko Gminie(...)
o ustalenie
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. akt VIII C 335/11

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 180 zł (sto osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR del. Anna Hajda   SSO Krystyna Hadryś SSO Andrzej Dyrda

UZASADNIENIE
PowódkaM. N. (1)w pozwie skierowanym przeciwko Gminie(...)domagała się ustalenia za nieważne oświadczenia pozwanej o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)i ustalenia, że umowa najmu tego lokalu jest nadal wiążąca, a także zwrotu kosztów postępowania w sprawie. W uzasadnieniu podniosła, że w dniu 23 grudnia 2010 r. pozwana wypowiedziała jej przedmiotowy najem, powołując się na treśćart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. Podniosła dalej, że jest co prawda współwłaścicielem lokalu mieszkalnego zlokalizowanego wZ.przy ul.(...), jednakże nie może go używać.
Pozwana Gmina(...)w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu. Podniosła, że przedmiotowy najem wypowiedziała powódce wobec uzyskania informacji, iż jest ona współwłaścicielem nie jednego lokalu mieszkalnego, lecz dwóch położonych wZ.przyul. (...).
Wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu ustalił, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę położonego wZ.przyul. (...). W punkcie drugim orzeczenia zasądził Sąd Rejonowy od pozwanej na rzecz powódki kwotę 242,00 złote, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawą tej treści rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy.
PowódkaM. N. (1)od dnia 2 sierpnia 2001 r. jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...), którego właścicielem jest Gmina(...).
W 2008 r. powódka zawarła związek małżeński zM. N. (2), będącym wówczas właścicielem w udziale wynoszącym ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)o powierzchni 121,72 m2 i właścicielem w udziale wynoszącym ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)o powierzchni 64,05 m2. Funkcjonalnie lokale te stanowią jedno mieszkanie, które zajmuje mąż powódkiM. N. (2). Powódka i jej mąż pozostają w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności ustawowej. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 sierpnia 2009 r. (Rep. A nr(...)) powódka i jej mążM. N. (2)nabyli do wspólności ustawowej udział wynoszący ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)i udział wynoszący ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...). Pieniądze na zakup udziałów pochodziły ze środków własnychM. N. (2). Związek małżeński powódki iM. N. (2)od początku nosił cechy związku partnerskiego. Powódka nigdy nie przeprowadziła się do mieszkania męża przyul. (...), a jedynie u niego bywała. Nie miała tam też swoich rzeczy. Tak ukształtowana relacja małżonków była konsekwencją zawartej pomiędzy nimi ustnej umowy. Sposób ukształtowania tej relacji wynikał z dużej różnicy wieku pomiędzy powódką i jej mężem. Na stałe natomiast powódka mieszkała w lokalu mieszkalnym położonym wZ.przyul. (...). Ten lokal stanowił jej centrum życiowe i zaspokajał potrzeby mieszkaniowe. W 2009 r. powódka zaszła w ciążę, co spowodowało, że relacje małżonków znacznie pogorszyły się.M. N. (2), z uwagi na swój wiek, deklarował bowiem, że ze związku tego nie chce mieć dzieci. Wówczas powódka przestała bywać u męża i korzystała wyłącznie z lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...). Po urodzeniu dziecka w marcu 2010 r., małżonkowie z inicjatywyM. N. (2)podjęli próbę wspólnego zamieszkania wraz z dzieckiem – synemB.w mieszkaniuM. N. (2). Próba ta nie powiodła się i powódka wraz z dzieckiem przebywała u męża jedynie przez okres około dwóch miesięcy.M. N. (2)nie widział możliwości dalszego wspólnego zamieszkiwania. Powódka w czerwcu 2010 r. wróciła do mieszkania przyul. (...). W piśmie z dnia 23 grudnia 2010 r., pozwana wypowiedziała powódce umowę najmu z dnia 2 sierpnia 2001 r. na podstawieart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aktem notarialnym z dnia 10 września 2012 r. powódka i jej mąż dokonali darowizny ich udziałów w lokalach położonych wZ.przyul. (...)i przyul. (...), należących do ich majątku wspólnego na rzecz synaB. N..
W tak ustalonym stanie faktyczny zważył Sąd Rejonowy, że żądanie powódki zasługiwało na uwzględnienie wskazując, że wart. 11 ust. 1 ustawy o ochronie prawa lokatorów, zostało określone uprawnienie właściciela do wypowiedzenia stosunku najmu, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu. Jednakże wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy, a wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
W sprawie bezspornym było, że przyczyną wypowiedzenia powódce umowy najmu z dnia 2 sierpnia 2001 r., było uzyskanie przez powódkę tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości. Skuteczność tego wypowiedzenia zależała od kumulatywnego spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 11 ust. 3 pkt 2 umowy o ochronie praw lokatorów. Bezsporne było także, że czynsz w zajmowanym przez powódkę lokalu w chwili wypowiedzenia najmu był niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a zatem że wypowiedzenie umowy najmu mogło nastąpić z przyczyn określonych w art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów, a także to, że powódka w 2009 r. nabyła wraz z mężemM. N. (2)do wspólności ustawowej udział wynoszący ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)i udział wynoszący ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...), których właścicielem w pozostałej części był wyłącznieM. N. (2). Sporne natomiast w sprawie było istnienie w chwili złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu powódce najmu przesłanki w postaci możliwości używania przez nią nabytych udziałów w dwóch lokalach, stanowiących funkcjonalnie jedno mieszkanie. To, czy lokale ten spełniały warunki przewidziane dla lokalu zamiennego nie było pomiędzy stronami sporne.
W ocenie Sądu Rejonowego należało stwierdzić, że powódka, pomimo posiadania od dnia 19 sierpnia 2009 r. w ramach wspólności ustawowej udziału wynoszącego ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)i udziału wynoszącego ½ lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...), faktycznie nie miała możliwości zamieszkania w tej nieruchomości, z uwagi na relacje panujące pomiędzy nią i jej mężem, co tym bardziej stało się niemożliwe po urodzeniu przez nią dziecka. Powódka nie miała takiej możliwości również w grudniu 2010 r., a więc w okresie otrzymania wypowiedzenia umowy najmu.
Strona pozwana nie zaoferowała natomiast żądnych dowodów, które wskazywałyby, że w momencie złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu stosunku najmu, nieruchomość ta mogła być używana przez powódkę (art. 6 k.c.). Przeprowadzone na wniosek pozwanej dowody wykazały natomiast, że pozwana cały czas, również w dacie złożenia wypowiedzenia umowy najmu, zamieszkiwała w mieszkaniu przyul. (...), początkowo sama, a następnie wraz z synem.
Mając zatem na uwadze powyższe Sąd Rejonowy uznał, że w momencie złożenia powódce przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu nie zostały spełnione kumulatywnie wszystkie przesłanki, o których mowa wart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Powódce co prawda przysługiwał tytuł prawny do części innego lokalu położonego w tej samej miejscowości i lokal ten spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, jednakże nie mogła go używać. Dlatego powództwo zostało uwzględnione.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.

Z wyżej wskazanym orzeczeniem nie zgodziła się strona pozwana wywodząc apelację i zaskarżając wyrok w całości. Skarżąca zarzuciła: - błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu przez Sąd, że w dniu 23 grudnia 2010 roku powódka zamieszkiwała w lokalu mieszkalnym położonym wZ.przyul. (...), natomiast nie mogła korzystać ze stanowiących jej współwłasnośćlokali mieszkalnych nr (...)położonych wZ.przyul. (...), a tym samym nie zachodziły przesłanki umożliwiające pozwanej wypowiedzenie umowy najmu na podstawieart. 11 ust 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegopodczas gdy jak wynika z akt sprawy powódka jako właścicielka dwóch mieszkań mogła używać chociażby jednego z nich; - naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy, a mianowicieart. 233 § 1 kpcpoprzez dowolną a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego, a polegającą na przyjęciu, że pozwana nie miała podstaw do wypowiedzenia umowy najmu na podstawieart. 11 ust 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z uwagi na brak możliwości zamieszkiwania przez powódkę w stanowiących jej współwłasność lokalach mieszkalnych, podczas gdy powódka miała taką możliwość, gdyż była właścicielem dwóch mieszkań spełniających warunki z ustawy oraz posiadała nieograniczony dostęp do tych lokali.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty pozwana Gmina domagała się zmiany zaskarżonego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenia na swoja rzecz od powódki kosztów postępowania za I i II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według właściwych norm. W uzasadnieniu powódka wskazywała na słuszność zaskarżonego orzeczenia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja musiała odnieść zamierzony skutek. Na wstępie zaznaczyć należy, że Sąd Rejonowy – wbrew twierdzeniom apelacji – prawidłowo ustalił stan faktyczny w sprawie, lecz z tak ustalonego stanu faktycznego wyprowadził nietrafne wnioski. Podziela Sąd Okręgowy stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonego orzeczenia, iż skuteczność dokonanego przez pozwaną wypowiedzenia stosunku najmu zależała od kumulatywnego spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 11 ust. 3 pkt 2 umowy o ochronie praw lokatorów. Trafnie wskazał Sąd Rejonowy, że czynsz w zajmowanym przez powódkę lokalu w chwili wypowiedzenia najmu był niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku oraz, że lokale, których współwłaścicielką była powódka spełniały warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Nie było tym samym wątpliwości co do tego, że powódce przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości. Osią sporu było zatem ustalenie czy powódka mogła używać lokali - bądź jednego z nich – położonych wZ.przyul. (...). Dokonując interpretacji powołanego wyżej przepisu w powiązaniu z ustalonym w sprawie stanem faktycznym doszedł Sąd Rejonowy do przekonania, że powódka nie mogła używać lokali wyżej wskazanych. Do takiej konstatacji doprowadziła Sąd orzekający w sprawie analiza wskazanej regulacji dokonana w odniesieniu do subiektywnego odczucia powódki w tym zakresie, a także z uwzględnieniem woli powódki i jej męża co do odrębnego ich zamieszkiwania. Zupełnie natomiast pominął Sąd Rejonowy obiektywne przesłanki dotyczące możliwości używania lokali przez powódkę. W ocenie Sądu Okręgowego dokonując interpretacji powoływanego przepisu należy kierować się właśnie obiektywnymi kryteriami w zakresie ustalenia możliwości zamieszkania w innym lokalu przez lokatora. Bezspornie w dacie dokonania wypowiedzenia umowy najmu powódka była współwłaścicielką dwóch lokali mieszkalnych położonych wZ.przyul. (...). Stosownie zatem do treściart. 206 kcprzysługiwało jej prawo do współposiadania tychże lokali oraz do korzystania z nich. W tej sytuacji powódce, który zostałaby pozbawiona współposiadania lokali, przysługiwałaby ochrona petytoryjna, tj. oparte na prawie powództwo o dopuszczenie do współposiadania lokalu. Niezależnie od powyższego – stosownie do treściart. 281krio– w sytuacji gdy prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Zatem i ta regulacja prawna dawała i daje powódce zarówno tytuł prawny do wskazanych wyżej lokali jak i uprawnienie do korzystania z nich. Bez znaczenia przy tym pozostaje pochodzenie środków, z których małżonkowie zakupili udziały w lokalach mieszkalnych, w szczególności wobec faktu, iż bezspornie zasiliły one majątek wspólny małżonków. Reasumując powyższe, Sąd II instancji doszedł do przekonania, że zostały spełnione kumulatywnie wszystkie przesłanki warunkujące skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, zawarte wart. 11 ust 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższa konstatacja musiała prowadzić do zmiany zaskarżonego orzeczenia, stosownie do treściart. 386 § 1 kpc. Dlatego w punkcie I wyroku zmieniono zaskarżone orzeczenie poprzez oddalenie powództwa, stosownie do treściart. 189 kpci powołanego wyżej przepisu. O kosztach postępowania przed Sądem I instancji orzeczono na zasadzieart. 98 kpc. Orzeczenie w przedmiocie kosztów postępowania odwoławczego uzasadniają przepisyart. 98 kpci § 6 ust 2 w zw. z§ 12 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

SSR ( del.) Anna Hajda SSO Krystyna Hadryś SSO Andrzej Dyrda