Sąd Rejonowy Wrocław Śródmieście we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1585/13
Data wyroku: 2014-01-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Kwiatkowski
Słowa kluczowe: Klauzule Niedozwolone
Podstawa prawna: art. 385^3^ pkt 22 kc

Sygnatura akt I Cupr 1585/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 30-01-2014 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Paweł Kwiatkowski
Protokolant:Katarzyna Mulak

po rozpoznaniu w dniu 30-01-2014 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaL. M.
przeciwkoK. B.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C upr 1585/13

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym w dniu 28 sierpnia 2013 r. powódL. M.domagał się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanegoK. B.kwoty 1845 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu pozwu wskazano, że strony zawarły w dniu 27 lutego 2012 r. umowę sprzedaży bezpośredniej z klauzula wyłączności dotyczącą stanowiącego własność pozwanego lokalu przyul. (...)weW.. W związku z umowa zostały wykonane szczegółowe zdjęcia lokalu zezwalające na jego identyfikację, umieszczone w wielu portalach internetowych i wydawnictwach powoda. Strony zastrzegły w umowie, że jeżeli w trakcie jej wynajmowania pozwany wynajmie lokal, będzie zobowiązany do zapłaty powodowi wynagrodzenia prowizyjnego w wysokości 123 % najmu. Zastrzeżono również, że powodowi przysługuje wynagrodzenie bezwarunkowo, niezależnie od sposobu pozyskania kontrahenta, chyba że nie wykona żadnej z umówionych czynności. Powód wywiązał się ze sowich obowiązków, tymczasem pozwany poinformował powoda, ze wynajął lokal i poprosił o zwrot kluczy do mieszkania. Nie zapłacił jednak należności dochodzonej pozwem.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 10 października 2013 r. powództwo uwzględniono w całości.

W sprzeciwie od w/w nakazu pozwanyK. B.wniósł o oddalenie powództwa w całości.
Pozwany nie kwestionował, iż powód wykonał obowiązki umowne, ale zarzucił, że łącząca strony umowa nie dotyczyła pośrednictwa w zawarciu umowy najmu. Powód nigdy nie poszukiwał dla pozwanego najemcy, a umowa najmu została zawarta bez jakiegokolwiek jego udziału. W tej sytuacji wynagrodzenie dochodzone pozwem dotyczyło usługi w ogóle nie zamówionej i nie wykonanej przez powoda. Klauzula umowna dotycząca wynagrodzenia prowizyjnego w związku z wynajmem była w tej sytuacji niedozwolona, a w konsekwencji nieważna. Pozwany zaprzeczył, ażeby była ona indywidualnie z nim uzgodniona.
Pozwany odmówił także ujawnienia zawartej umowy najmu, wskazując, że gdyby powód pośredniczył w zawarciu umowy najmu, treść takiej umowy byłaby mu znana.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 27 lutego 2012 r. pozwanyK. B., działający jako zamawiający, zawarł z powodemL. M., działającym jako pośrednik, umowę pośrednictwa sprzedaży bezpośredniej z klauzulą wyłączności.
Powód zobowiązał się do dokonania czynności organizacyjno-marketingowych zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego własność powoda, w tym do sporządzenia oferty nieruchomości i wprowadzenia jej do programu(...), umieszczenia oferty bazie ofert(...), prezentowania oferty na portalu internetowym(...).(...).pli innych portalach internetowych, prezentacji bazy ofert na targach nieruchomości, na których będzie brał udział, reklamy prasowej, współpracy z innymi agencjami obrotu nieruchomościami, przekazywania oferty klientom oraz udzielania zamawiającemu pomocy w mediacjach warunków umowy, celem doprowadzenia do realizacji transakcji.
Za wykonanie w/w czynności pozwany zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia prowizyjnego w wysokości 5 % ceny brutto ustalonej przez strony w umowie przedwstępnej Lu umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.
Strony zastrzegły, że pozwany nie zawrze innej umowy, mającej za przedmiot wykonanie czynności pośrednictwa objętych umową pomiędzy nimi, a złożenie oferty sprzedaży samodzielnie przez pozwanego będzie traktowana jak oferta złożona przez powoda.
Umowa została zawarta na czas określony, tj. do 31 grudnia 2012 r. W czasie trwania umowy powodowi przysługiwało ustalone w umowie wynagrodzenie bezwarunkowo i niezależnie od sposobu pozyskania kontrahenta, chyba że nie wykonał żadnej z umówionych czynności.
W umowie zastrzeżono także, że jeżeli pozwany wynajmie swoją nieruchomość, powodowi będzie przysługiwać wynagrodzenie prowizyjne w wysokości 123 % jednomiesięcznego czynszu brutto ustalonego w zawartej umowie najmu.
(dowód: umowa z 27.02.2012 r. – k. 18)
Klauzula o wynagrodzeniu z tytułu wynajmu lokalu nie była z pozwanym indywidualnie uzgodniona.
(bezsporne)
Powód sporządził ogłoszenie o sprzedaży lokalu powoda, z opisem mieszkania i jego zdjęciami, a następnie umieścił je wserwisie (...).(...).ploraz jako ogłoszenie prasowe.
(dowód: wydruk strony(...).(...).pl- k. 11, ogłoszenia prasowe i internetowe – k. 14-17, 50-54, 57-64)
Powód wykonał także inne czynności nałożone na niego umową.
(bezsporne)
W dniu 13 września 2012 r. pozwany poinformował powoda, że wynajął swoje mieszkanie i poprosił o zwrot kluczy do lokalu.
(dowód: mail z 13.09.2012 r. – k. 19)

Mając powyższe na uwadze, Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie okoliczności faktyczne były pomiędzy stronami zasadniczo bezsporne. Spór dotyczył natomiast oceny, czy powodowi jako pośrednikowi należało się wynagrodzenie prowizyjne w związku z zawarciem przez pozwanego umowy najmu, w sytuacji, gdy umowa pośrednictwa dotyczyła wyłącznie sprzedaży tego lokalu. Zdaniem Sądu na tak postawione pytanie należało udzielić odpowiedzi przeczącej.
Zgodnie zart. 3853pkt 22 kcw razie wątpliwości niedozwolonym postanowieniem umownym jest m.in. takie, które przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania zobowiązania przez kontrahenta. Takim postanowieniem było postanowienie kwestionowane przez pozwanego. Powód twierdził w odpowiedzi na sprzeciw, że wynagrodzenie przysługiwało mu za samo wykonanie czynności organizacyjno-marketingowe pod warunkiem zawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży lub najmu. Jednak umowa nie dotyczyła w ogóle czynności organizacyjno-marketingowych zmierzających do zawarcia umowy najmu. Określenie warunków wypłaty wynagrodzenia wskazywało, że będzie ono związane z pewnym rezultatem działania powoda w postaci znalezienia kontrahenta umowy sprzedaży, a nie z samym wykonaniem obowiązków pośrednika (por. § 3 umowy). Na taki rezultat skierowane były czynności powoda. Czynności te nie były związane z poszukiwaniem ewentualnego najemcy, wobec czego nie ma podstaw, ażeby znalezienie takiej osoby, zwłaszcza przez samego pozwanego, było warunkiem wypłaty wynagrodzenia prowizyjnego.
Z umowy łączącej strony wynikało wprost, że powód miał dokonać czynności zmierzających do sprzedaży lokalu, a następnie sporządził ogłoszenia o sprzedaży lokalu i w tej formie przedstawiał go osobom zainteresowanym kupnem. Nie sporządzał natomiast ogłoszeń o wynajmie, do czego zresztą nie został zobowiązany umową. Ogłoszenia o sprzedaży nie były tożsame z ogłoszeniami o wynajmie, skoro umieszczano je wśród innych ogłoszeń o sprzedaży i bez proponowanej wysokości czynszu najmu. W tej sytuacji trudno uznać prezentowanie ofert sprzedaży za równoczesne prezentowanie ofert najmu w rozumieniu § 1 ust. 1 umowy, czynności organizacyjno-marketingowe zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży, nie są zaś tym samym, co takie czynności zmierzające do zawarcia umowy najmu. W tej sytuacji oczywistym jawi się wniosek, że w umowie zastrzeżono wynagrodzenie prowizyjne od czynności, których powód nie był w ogóle zobowiązany wykonać i oczywiście ich nie wykonał. W umowie zastrzeżono w jej § 5, że wynagrodzenie będzie się należało powodowi bez względu na sposób pozyskania kontrahenta, ale analiza użycia w umowie słowa „kontrahent” wskazuje, że dotyczyło ono wyłącznie kontrahenta umowy sprzedaży. I tak w § 1 ust. 3 umowy wskazano, że powód będzie przedstawiał ofertę zamawiającego potencjalnym kontrahentom. Skoro oferta dotyczyła wyłącznie sprzedaży, potencjalnym kontrahentem mogła być osoba zamierzająca zawrzeć właśnie taką umowę, a nie umowę najmu. Także w § 5 ust. 1 umowy słowo „kontrahent” użyto w odniesieniu do czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży. Wykładnia językowa umowy wskazuje zatem, że przez kontrahenta rozumiano osobę, która zawrze z pozwanym umowę sprzedaży lokalu.
Wobec powyższego Sąd stwierdził, że klauzula umowna, z której powód wywodził swoje roszczenie odpowiadała niedozwolonemu postanowieniu umownemu określonemu wart. 3853pkt 22 kci jako taka nie wiązała pozwanego stosownie do art.art. 3851§ 1 kc.Pozwany zarzucił, że klauzula ta nie była z nim indywidualnie uzgodniona, a powód temu twierdzeniu nie zaprzeczył. Wobec tego fakt ten uznano za bezsporny na podstawieart. 230 kpc.
Należy także podkreślić, że klauzula wyłączności zawarta w umowie pomiędzy stronami nie dotyczyła zawierania umów najmu. Oczywiście powód mógł być zainteresowany, ażeby pozwany nie zawarł w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa umowy najmu. W takim jednak wypadku powinien był wprost zamieścić postanowienie o nie wynajmowaniu przez pozwanego jego lokalu pod rygorem zastrzeżenia kary umownej. Pozwany wiedziałby wówczas, że ma wobec powoda określony obowiązek, którego naruszenie wiązać się będzie z konsekwencją finansową. W rozpoznawanej sprawie sytuacja była natomiast inna – powód zastrzegł sobie wynagrodzenie za czynności, których nie wykonywał. Czynności, które wykonał, nie zmierzały natomiast do rezultatu osiągniętego przez pozwanego.
Mając powyższe na uwadze, powództwo oddalono, jak w sentencji wyroku.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 kpc, zasądzając na rzecz pozwanego zwrot kosztów zastępstwa prawnego i zwrot kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.