Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2678/12
Data wyroku: 2014-04-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aleksandra Różalska-Danilczuk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c.

Sygn. akt I C 2678/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 kwietnia 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny
w następującym składzie:
Przewodniczący: SSR Aleksandra Różalska - Danilczuk
Protokolant:  aplikant adw.K. K.
po rozpoznaniu w dniu 27 marca 2014 roku w Warszawie
sprawy z powództwaA. K.
przeciwko miastus.W.
o ustalenie

1
ustala, iż międzyA. K.aMiastem S.W., istnieje umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...), położonego wW.przyul. (...)

2
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 752 zł tytułem zwrotu kosztów procesu

Sygn. aktIC 2678/12

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym w dniu 20 listopad 2012 r. powódA. K.wniósł o ustalenie istnienia stosunku najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wW.pomiędzy powodem a pozwanym m.st.W.oraz zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów procesu.

Dowód: pozew wraz z załącznikami-k.2-9.

W odpowiedzi na pozew z dnia 8 lutego 2013 r. strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości kwestionując fakt stałego zamieszkiwania przez powoda w spornym lokalu mieszkalnym oraz zasądzenie od niego na swoją rzecz kosztów procesu.

Dowód: odpowiedz na pozew wraz z załącznikami-k.17-29.

W toku postępowania strony podtrzymały zajęte w sprawie stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Bezsporne jest, iż lokalmieszkalny numer (...)przyulicy (...)wW.stanowi własność m.st.W.. Od 1962 r. w przedmiotowym lokalu zamieszkiwał powód wspólnie z rodzicami, zaś w 1973 r. wstąpił on w stosunek najmu po zmarłej matceL. K..

Dowód: Decyzja z dnia 17 maja 1973 r.-k.7., umowa najmu lokalu – k.8-9, zeznania świadkaI. S.-k.83-84,zeznania powoda-k.84.

Pismem z dnia 24 maja 2012 r. Starostwo Powiatowe wW.poinformowało pozwanego, iż powód posiada tytuł prawny do nieruchomości zabudowanej,działki ewidencyjnej nr (...)o pow. 0,0905 ha, położonej w miejscowościM.. Następnie umową darowizny z dnia 31 lipca 2012 r. powód przekazał ww. nieruchomośćŁ. K.(syn powoda).

Dowód: pismo starostwa powiatowego wW.-k.27,Księga wieczysta nr (...)-k.28-29, zeznania powoda-k.84

Na podstawie informacjiAdministracji (...), Komendy Rejonowej Policji oraz pracowników Wydziału Zasobów Lokalowych dlaD.Ś.(...)m.st.W.oraz przeprowadzonych rozmów z mieszkańcami posesji pozwany ustalił, że w spornym lokalu zamieszkuje wyłącznie córka powoda -M. K., zaś powód nie mieszka tam od co najmniej 12 miesięcy. Wobec powyższego pismem z dnia 6 lipca 2012 r. pozwany wypowiedział powodowi umowę najmu przedmiotowego lokalu.

Powód stale zamieszkuje stale wlokalu nr (...)przyulicy (...)wW.od 1973 r.

Dowód: pismo Komendy Rejonowej Policji-k.21, pismo Urzędu MiastaS.W.-k.22-23, notatka służbowa-k.26, zeznania świadkaB. K.-k.67, , zeznania świadkaM. D.-k.68, zeznania świadkaW. Z.-k.59, zeznania świadkaW. M.-k.59, zeznania świadkaZ. G.-k.60, zeznania świadkaM. Z.-k.66, zeznania świadkaS. S.-k.67, wypowiedzenie umowy najmu-k.6.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie zgromadzanych w sprawie dokumentów oraz zeznań świadków:W. Z.(k.59),W. M.(k.59),Z. G.(k.60),M. Z.(k.66),S. S.(k.67),B. K.(k.67),M. D.(k.68),I. S.(k.83-84) oraz powoda (k.84)

Sąd dał wiarę złożonym w sprawie dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwa żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Ponadto Sąd dał wiarę zeznaniom świadków:W. Z.,W. M.,Z. G.,M. Z.,S. S.,I. S., bowiem są spójne, logiczne i korespondują ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Świadkowie zgodnie potwierdzili ciągłość zamieszkiwania powoda w wynajmowanym lokalu.

Sąd powziął wątpliwość co do zeznań świadkówB. K.orazM. D.. Zeznania te były bowiem oparte na nierzetelnych informacjach i niepewnych twierdzeniach pochodzących od innych osób. Dlatego też nie mogły mieć decydującego wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie.

Natomiast Sąd dał wiarę zeznaniom powoda, które są spójne i wyczerpujące oraz w pełni pokrywają się z zeznaniami pozostałych świadków tj.W. Z.,W. M.,Z. G.,M. Z.,S. S.iI. S., którzy potwierdzili zamieszkiwanie przez powoda w spornym okresie w tymże lokalu. W ocenie Sądu zeznania te pozwalają na przyjęcie, iż powód nie zrezygnował z zamieszkiwania w lokalu przyul. (...)wW..

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z treściąart. 189 k.p.c.powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interesprawny. Interes prawny zachodzi przy tym, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, a więc definitywnie zakończy spór istniejący lub też prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Równocześnie powód musi udowodnić istnienie po jego stronie interesu prawnego w skierowaniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, tj. osobie, która niekoniecznie będąc stroną stosunku prawnego lub prawa objętegopetitumpozwu, pozostaje w takim związku z tym stosunkiem prawnym, że stwarza przynajmniej potencjalne zagrożenie prawnie chronionym interesom powoda (por. m.in. uzasadnienie uchwały SN z dnia 25 stycznia 1995 r., III CZP 176/94, OSNC 1995, nr 5, poz. 74; wyrok SN z dnia 16 listopada 2000 r., I CKN 853/98, LEX nr 50868).

W niniejszym postępowaniu powódA. K.posiadał interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko m.st.W.o ustalenie istnienia stosunku najmu, gdyż jedynie taką drogą mógł uzyskać potwierdzenie istnienia negowanego przez stronę pozwaną uprawnienia do zgodnego z prawem zajmowania spornej nieruchomości lokalowej.

Kwestią sporną było zaś ustalenie, czy strona pozwana w sposób skuteczny wypowiedziała powodowi umowę najmu. Wedle treściart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, który to był podstawą wypowiedzenia przez pozwanego umowy najmu, dopuszczalne jest wypowiedzenie stosunku najmu, jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego pozwoliła jednak na uznanie, że po stronie powoda nie zaistniała wskazana podstawa wypowiedzenia.

W szczególności fakt stałego zamieszkiwania powoda w wynajmowanym lokalu potwierdzili najbliżsi sąsiedzi, tj.W. Z.,W. M.,M. Z.orazI. S.. Sąsiedzi podkreślali, iż powód jest tam stale i regularnie widywany przez sąsiadów, w tym również przez inne osoby mieszkające w budynku naulicy (...), a także lokalów znajdujących się w sąsiednim budynku. Zeznania te były spójne i nie było podstaw do odmówienia im wiarygodności. ŚwiadkowieW. Z.iM. Z.bowiem potwierdzili, iż w latach 2010-2011 w związku z remontem mieszkania oraz jego z nadbudową byli częstymi gośćmi w lokalu powoda.

Dowody wskazane przez pozwaną nie były wystarczające do wykazania, że powód w lokalu nie zamieszkiwał od ponad dwunastu miesięcy. Pracownicy zarządcy nieruchomości nie posiadali wiedzy o sposobie korzystania z lokalu przez powoda. Dwoje z nich –B. K.orazM. D.- w budynku przyul. (...)były trzykrotnie (5 czerwca 2012 roku oraz w marcu i kwietniu 2012 roku) i sporządziły z tych wizyt dwie lakoniczne notatki, oparte na rozmowach z osobami, których dane personalne nie były znane. Wobec tego zeznaniaB. K.orazM. D., jak również dokumentów - notatek sporządzonych na podstawie informacji uzyskanych od osób o nieustalonej tożsamości nie mogły przesądzić o nieprawdziwości zeznań pozostałych świadków, którzy potwierdzili ciągłość zamieszkania powoda.

Ponadto, w ocenie Sądu, o nie zamieszkiwaniu powoda nie mogły decydować trzy nieumówione wizyty, którenotabenebyły przeprowadzone w godzinach od 10 do 12. Natomiast powód zeznał, iż między godziną 7 a 19 przebywał w pracy, wobec czego trudno jest stwierdzić rzetelność i prawdziwość uzyskanych informacji dotyczących niezamieszkania powoda w lokalu. Przeciwnie, dla właściwej oceny należałoby ustalić taki harmonogram wizyt, który nie kolidowałby z godzinami pracy powoda i nie był oparty wyłącznie na sporadycznych odwiedzinach. Dopiero taka weryfikacja dałaby podstawę do wątpliwości co do tego, czy powód nadal zamieszkuje w spornym lokalu.

O niezamieszkiwaniu powoda nie świadczył także fakt posiadania przez niego tytułu prawnego do innej nieruchomości, która następnie została zbyta w drodze umowy darowizny. Strona pozwana nie próbowała nawet wykazać, że powód właśnie tam zamieszkuje. Posiadanie zaś takiego tytułu wprawdzie może być – po spełnieniu dodatkowych przesłanek - podstawą do wypowiedzenia umowy najmu (por. 11ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego), jednakże w niniejszej sprawie podstawa ta nie była podnoszona przez stronę pozwaną, tym samym Sąd pominął rozważania w tym zakresie.

Wobec powyższego Sąd uznał, że wypowiedzenie stosunku najmu wobec powoda nastąpiło z naruszeniem przepisuart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Powód miał niewątpliwie interes prawny w rozumieniu art., 189kpc, aby potwierdzić swoje prawo do zajmowanego lokalu. Wobec powyższego powództwo uwzględniono w całości i orzeczono jak w pkt I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 kpc, zasądzając na rzecz powoda zwrot kosztów zastępstwa prawnego w wysokości 600 zł oraz zwrot opłaty sądowej od pozwu w kwocie 135 zł oraz opłaty od pełnomocnictwa 17 zł.

Zarządzenie:(...).