Sąd Apelacyjnyw Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 870/13
Data wyroku: 2014-03-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ryszard Iwankiewicz, Danuta Jezierska, Violetta Osińska
Słowa kluczowe: Zobowiązanie Do Złożenia Oświadczenia Woli
Podstawa prawna: art. 64 k.c.

Sygn. akt I ACa 870/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSA Ryszard Iwankiewicz

Sędziowie:

SA Danuta Jezierska
SO del. Violetta Osińska (spr.)

Protokolant:

sekr.sądowy Magdalena Stachera

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2014 r. na rozprawie w Szczecinie
sprawy z powództwaW. K.
przeciwkoA. S.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie
z dnia 18 września 2013 r., sygn. akt I C 116/12

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Koszalinie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcieo kosztach postępowania apelacyjnego.

    Danuta Jezierska Ryszard Iwankiewicz Violetta Osińska

Sygn. I A Ca 870/13

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 18  września 2013 roku, sygn. akt I C 116/12, Sąd Okręgowy w Koszalinie nakazał pozwanemuA. S., aby złożył oświadczenie woli następującej treści: pozwanyA. S.zobowiązuje się sprzedać powodowiW. K.udział do ½ części w nieruchomości rolnej zabudowanej o powierzchni 16,0295 ha położonej wG., obręb ewidencyjny(...), w skład której wchodządziałki o nr (...)dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczystą o nrKw (...)za cenę 100 000 zł, która została zapłacona, pod warunkiem iż Agencja Nieruchomości Rolnej (prawidłowo Rolnych) nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu tejże nieruchomości (punkt 1. sentencji wyroku) ; oddalił powództwo w pozostałej części ( punkt 2. sentencji wyroku); zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.617 (osiem tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem kosztów procesu ( punkt 3. sentencji wyroku).

Powyższe orzeczenie Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

W dniu 29 stycznia 2004 roku strony niniejszego procesu zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której pozwanyA. S.zobowiązał się sprzedać w terminie do 31 grudnia 2011 roku powodowiW. K., udział w ½ części nieruchomości zabudowanej, położonej wG., składającej się zdziałek oznaczonych numerami (...)o łącznej powierzchni 15,8164 ha, za cenę 100.000 złotych. W umowie tej zostało wskazane, że tytułem zadatku w dniu zawierania umowy została zapłacona suma 100.000 złotych, a jej odbiór został przez pozwanego potwierdzony. W paragrafie „4” strony zawarły wyjaśnienie skutków dokonanej zapłaty, odnosząc je do znaczenia zadatku. W następstwie zmian geodezyjnych, ww. nieruchomość została oznaczona z uwzględnieniem podziału na mniejsze jednostki,działkami o numerach (...)o łącznej powierzchni 16,0295 ha. WStudium (...), uchwalonym w dniu 9 marca 2012 roku, działki gruntu położone w obrębie ewidencyjnymG.Miasto zostały oznaczone jakoP– tereny produkcji, baz, składów, magazynów, obiektów, obsługi rolnictwa i środków produkcji rolnej i hodowlanej, usług związanych z prowadzoną działalnością, obiekty infrastruktury technicznej. Natomiast działki położone w obrębie ewidencyjnymJ.oznaczone zostały jako(...)– tereny rolnicze o dominacji gruntów ornych, miejscami pastwiska i łąki. Powód i pozwany współpracowali w zakresie produkcji rolniczej w okresie 1999-2000, mając jednocześnie własne gospodarstwa rolne, stopniowo powiększane. Działki objęte sporną umową były określane jako obiekt wL., na którym znajdowały się budynki, w których wcześniej była prowadzona hodowla świń przezfirmę (...)zK., a później po nabyciu nieruchomości przezJ. P., w części budynków prowadzony był tartak. W wyniku podjęcia przez strony procesu rozmów zJ. P.zawarta została umowa kupna tych nieruchomości na nazwisko pozwanego, przy wsparciu finansowym powoda. Było to w początkowym okresie współpracy stron. W rozliczeniu zJ. P.dokonano spłaty długu obciążającego go wobec Agencji Nieruchomości Rolnych i z tego tytułu zapłacono 100 000zł; tenże otrzymał również tzw. „odstępne”, którego celem było uniknięcie zwrotu nieruchomości Agencji i ewentualnego nabycia tejże, ale z wykorzystaniem trybu przetargowego. Odstępne wynosiło około 60.000 złotych. Stopniowo podjęto czynności remontowe, naprawcze. Dla uzupełnienia środków pieniężnych były zaciągane kredyty na nazwisko pozwanego, bowiem to on był właścicielem nieruchomości. Od roku 2005 pozwany rozpoczął sprzedaż swoich gruntów z przeznaczeniem na działki budowlane i dotychczas zbył około 3 ha. Prowadzona dotychczas wspólnie przez strony, na bazie obiektów wL., hodowla świń nie przynosiła spodziewanych dochodów. Zaczęto poszukiwać rozwiązania, które zmienią ten stan rzeczy. W połowie 2003 roku strony, za pośrednictwemK. G., nawiązały kontakt z dużą duńską spółką prowadzącą działalność gospodarczą w tuczu świń(...). Strony oferowały do tej współpracy obiekty wL.oraz sąsiadujące z nimi grunty, natomiast duńska spółka była gotowa przeprowadzić remont i modernizację obiektów pod wielkotowarowy tucz świń. Obiekty miały zostać oddane spółce w dzierżawę za stosowną opłatą, natomiast powód i pozwany mieli doprowadzić do utylizacji gnojowicy powstałej w toku hodowli. Ten ostatni warunek nie był możliwy do wykonania przez strony, bowiem wywóz tej substancji na pola, z uwagi na ich ograniczony obszar oraz położenie w pobliżu siedzib ludzkich nie był możliwy, zaś przewóz na pola należące do powoda prowadziłby do zbyt wysokich kosztów. To sprawiło, że współpraca z duńską firmą nie została nawiązana.Strony kontynuowały współpracę w zakresie hodowli świń. Wspólnie dokonywano zakupu sprzętu do produkcji rolnej, którego naprawy były dokonywane w warsztacie mieszczącym się w jednym z budynków wL.. Wpisy do stosownego rejestru z nadaniem numeru stada świń , dokonywane były raz na powoda, raz na pozwanego. Zboże pochodzące z nieruchomości wL.było przeznaczane na paszę dla świń. Byli tam zatrudniani robotnicy.Sprzedaż świń była dokonywana raz na nazwisko powoda, raz na pozwanego. Powód kierował również do pracy osoby przywożone z miejscowości, w której zamieszkiwał. Pieniądze z przeznaczeniem na koszty produkcji strony pożyczały również od osób bliskich. Zaciągano kredyty również wB. S. (1)wB.Oddział wD.. Uzyskiwane były również na warunkach preferencyjnych z tzw.(...)na nazwisko pozwanego już w roku 2002. Pieniądze ze sprzedaży świń były przekazywane na konta bankowe obydwu stron. W okresie od marca 2003 roku do połowy roku 2008, również powód dokonywał płatności za pasze przeznaczane do hodowli świń wL.. Przelewał środki pieniężne także na rachunek bankowy pozwanego.
Współpraca stron w zakresie hodowli świń trwała do połowy 2008 roku. Wtedy to zaniechano podejmowania wspólnych decyzji, konsultowania się w zakresie prowadzonej hodowli i inwestycji. Pozwany rozpoczął prace związane z budową na terenie obiektu wL.domu mieszkalnego, zaczął remontować jeden z budynków tuczarni, suszarnię, magazyn. Powód przychodził tam jeszcze w latach 2009-2010, sprawdzał stan maszyn. Zaciągane dla celów hodowli kredyty były spłacane z dochodów z niej uzyskiwanych. Powód dysponował pieniędzmi zarobionymi w Niemczech, gdzie pracował od 1992 roku. Nadto od 1998 roku prowadził własne gospodarstwo rolne. Współpraca stron już z początkiem 2000 roku doprowadziła do wspólnego nabycia w dniu 30 czerwca 2002 roku, odGminnej Spółdzielni (...)wG., nieruchomości zabudowanej magazynem z trzema wiatami. Impulsem do poszukiwania nowych rozwiązań w zakresie hodowli trzody chlewnej była niska jej opłacalność. Dochody ze sprzedaży trzody były przeznaczane na spłatę kredytów. Korzyści były dzielone między stronami. Zawarcie umowy przedwstępnej służyło zabezpieczeniu powoda w zakresie jego uczestnictwa we wspólnie prowadzonej wL.hodowli (obecnie nieruchomość ta znajduje się w granicach miejscowościG.). Relacje między stronami zaczęły się pogarszać wobec braku współpracy z firmą duńską oraz w związku z uzyskiwaniem przez pozwanego własnych dochodów ze sprzedaży działek budowlanych. Z uwagi na to, że właścicielem nieruchomości wL.był pozwany, również umowa z(...)miała być zawarta na jego nazwisko. To od powoda wyszła propozycja nawiązania współpracy z tą firmą. Pozwany nabył własność nieruchomości wL.o obszarze 16,0295 ha, wspólnie z małżonką, 20 grudnia 2001 roku. W następstwie rozwodu i zawartej między małżonkami umowy o podział majątku wspólnego, właścicielem tej nieruchomości, z dniem 21 stycznia 2003 roku stał się wyłącznie pozwany. W dniu 3 października 2011 roku pozwany dokonał darowizny na rzecz synaK. S.udziału w ¼ części własności nieruchomości stanowiącej, według stosowanego dotychczas nazewnictwa obiekt wL., nadto darował 3 nieruchomości o powierzchni odpowiednio 5,1037 ha, 9,0286 ha i 1,7734 ha, również położone wL.gminaG..(...)te mają charakter rolny. Pozwany i jego synK.prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. W ocenie Sądu  Okręgowego roszczenie doprecyzowane w piśmie procesowym z 17 kwietnia 2013 roku zasługiwało na uwzględnienie. Powołującart. 193 k.p.c.Sąd wskazał, iż nie nastąpiła zmiana powództwa poprzez wystąpienie z nowym roszczeniem bowiem w piśmie inicjującym proces tj. w pozwie, w jego części określanej jako petitum, strona powodowa przedstawiła istotę roszczenia, wyjaśniając podstawy żądania w uzasadnieniu. Dokonana przez tę stronę wypowiedź uzupełniająca, w następstwie zgłoszonych przez stronę pozwaną wątpliwości, zmierza -w ocenie Sądu- jedynie do uzupełnienia istotnych elementów mającego zapaść orzeczenia. Nie stanowi to wystąpienia z nowym roszczeniem, do którego mógłby znaleźć zastosowanie podnoszony przez pozwanego zarzut wywiedziony z rocznego, prekluzyjnego terminu dla zawarcia umowy przyrzeczonej, wynikający zart. 390 § 3 k.c.
Odnosząc się do zarzutu strony pozwanej ukierunkowanego na nieważność zobowiązania mogącego wynikać z umowy przedwstępnej sprzedaży z powołaniem się na wadliwość oświadczenia woli złożonego przy jej zawieraniu w postaci pozorności, Sąd podkreślił, iż według przepisuart. 83 k.c.oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru, przy czym jeśli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Pozorność miała wynikać, zdaniem pozwanego z tego, że istotą zawarcia umowy, jej celem nie miało być przeniesienie udziału we własności nieruchomości, ale zabezpieczenie ewentualnych roszczeń jakie miałby powód wobec pozwanego, gdyby doszło do współpracy z firmą duńską w zakresie prowadzenia przemysłowego tuczu świń. W owym przyszłym kontrakcie strona pozwana dopatrywała się ewentualnych praw powoda do rozliczeń finansowych; sporną umowę według tej strony należało w istocie traktować jako przewłaszczenie na zabezpieczenie. Gdyby uznać za słuszne przedstawione argumenty, to zakwestionowaną umowę należałoby rozpatrywać nie w aspekcie całkowitej nieważności, ale poddać ocenie w zakresie skutków mogących wynikać z czynności ukrytej. Jednak w ocenie Sądu, nie było takiej potrzeby, bowiem okoliczności zawarcia spornej umowy, jej treść, wcześniejsze i późniejsze zachowania stron nie pozwalają na ocenę, że umowa została zawarta dla pozoru. Sąd Okręgowy uznał, że przyczyną zawarcia umowy przedwstępnej była dotychczasowa współpraca w zakresie działalności rolniczej, jej kontynuowanie, z pozytywną perspektywą na przyszłe lata. Owa współpraca, jak wskazywały na to strony, a nadto fakty w zakresie rozporządzeń rzeczowych zaistniałych wcześniej, doprowadziły do wzajemnego zaufania i pozytywnych rokowań na przyszłość. Rozszerzenie przez pozwanego na powodapraw rzeczowych, posiadanych dotychczas w zakresie nieruchomości wL., miało zmierzać do zacieśnienia tej współpracy i w tych kategoriach Sąd ocenił przyczynę zawarcia umowy. Fakt rozluźnienia współpracy, a następnie jej zerwania, nie stanowił o innej przyczynie. Dowody z dokumentów bankowych wskazywały, że następował przelew środków pieniężnych wzajemnie, z przeznaczeniem na zakup środków do produkcji, na dzielenie się dochodami. Stada świń były sprzedawane raz na nazwisko pozwanego, innym razem na powoda. Wspólnie podejmowano czynności remontowe, używano maszyn, wymieniano się doświadczeniem i kontaktami mającymi sprzyjać współpracy. Za wiarygodne Sąd uznał argumenty powoda, że dość odległy termin zawarcia umowy przyrzeczonej, na koniec 2011 roku, był wynikiem zarówno spodziewanej długotrwałej współpracy jak i różnego rodzaju uwarunkowaniami natury kredytowej, a także korzyści mogących wynikać z młodego wieku pozwanego jako rolnika w zakresie korzystania z programów pomocowych dla takich osób.
Dokonując oceny stosunku prawnego zawiązanego między stronami Sąd podkreślił wyrażenie w umowie w sposób jednoznaczny oświadczeń, nadanie umowie właściwej formy, stwierdzenie o faktach na umowę taką zwykle składających się. Oznaczona została cena udziału będącego przedmiotem umowy oraz stanowisko co do jej uiszczenia. To porozumienie o charakterze dodatkowym, odnoszące się do zadatku, może w ocenie Sądu prowadzić do wątpliwości wynikających z istoty tego zastrzeżenia, kiedy to zadatek stanowiący zwykle ułamkową część ceny, w tym przypadku odpowiada jej całości. Jednakże strony nie wywodziły skutków prawnych, mogących wpływać na ocenę spornej umowy, z ewentualnej wadliwości tego zastrzeżenia. W ocenie Sądu, nawet gdyby zostały podniesione, to i tak nie miałyby one wpływu na ocenę składników o charakterze esencjonalnym dla bytu umowy. Sąd wskazał, iż umowa zawiera w sobie istotne świadczenia, przy czym z uwagi na jej niewzajemny charakter, świadczenie strony pozwanej sprowadza się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Został w niej oznaczony, w sposób precyzyjny, przedmiot umowy mającej być zawartą i termin, do którego powinno to nastąpić. W oparciu o przedstawione argumenty Sąd stwierdził skuteczność i ważność umowy, poddanej kontroli również w aspekcie ewentualnych wad oświadczenia woli, gdyż takie nie zostały wykazane. Odnosząc się do drugiego zarzutu strony pozwanej o nieważności tej czynności prawnej z uwagi na pominięcie w niej zastrzeżeń na rzecz osoby trzeciej przysługujących jej praw, konkretnie prawa pierwokupu mającego podstawę w treściart. 166 k.c.jako istotnego warunku prawnego Sąd wskazał, iż nie był kwestionowany przez stronę powodową fakt przeniesienia przez pozwanego na rzecz swego synaK.udziału w nieruchomości objętej sporną umową oraz nieruchomości innych, o charakterze rolnym. Nie udało się również obalenie faktu prowadzenia przez ojca i syna gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie. Przeprowadzone w sprawie z inicjatywy pozwanego dowody ze świadków, tak osób związanych węzłem pokrewieństwa czy powinowactwa, jak i nie wywodzących się z tego kręgu, wskazały na istniejące i utrwalone prowadzenie przez te osoby gospodarstwa na wspólnym gruncie. Nie było również kwestionowane to, że przeniesienie praw nastąpiło pod tytułem darmym, nie zaś w formie sprzedaży, co ma dla oceny tej przesłanki prawa pierwokupu znaczenie uboczne, gdy zważy się na istotę ochrony trwałości gospodarowania i jej rozwoju w sferze rolniczej. Powód dążył do konieczności oceny tego zdarzenia prawnego i faktycznego w aspekcie zamiaru pozwanego ukierunkowanego na nieważność uzyskania przez powoda ochrony praw wynikających z umowy; wiązał to w szczególności z datą owej darowizny, blisko końcowego terminu wykonania obowiązku z umowy przedwstępnej (3.10.2011r. – darowizna, 31.12.2011r. – końcowy termin zawarcia umowy). Strona pozwana wskazywała na powinność obrania, w takim przypadku, przez uprawnionego – powoda drogi roszczenia mogącego znaleźć podstawę w normieart. 59 k.c.W ocenie Sądu, zważywszy chociażby na terminy dla mogącego istnieć roszczenia o ubezskutecznienie umowy, ale przede wszystkim na argumenty mające znaczenie dla rozstrzygnięcia, upoważniały do pominięcia rozważań dotyczących warunku prawnego z umowy przedwstępnej. W zakresie warunku prawnego na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych w nabyciu udziału objętego umową przedwstępną, Sąd dostrzegł ewolucję w poglądach powoda i wskazał, iż było to zapewne wynikiem tego, że prawo pierwokupu dla tej Agencji, określone wustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, w jejart. 3, w brzmieniu z daty zawarcia umowy przedwstępnej i w brzmieniu późniejszym, w okolicznościach tej sprawy nie jest jednoznaczne.
Powód dokonał oceny, że prawo takie Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje, stąd precyzując roszczenie (treść mającego być złożonym oświadczenia woli) prawo takie wobec Agencji zostało określone. Zdaniem Sądu nie było podstaw ku temu, aby żądanie powoda w tym zakresie korygować, bez narażenia się na zarzut orzekania sprzecznie z żądaniem pozwu, skoro w ocenie powoda, jego uprawnienie w zakresie mającej być zawartą umowy zobowiązującej do przeniesienia własności udziału w nieruchomości wL., jest ograniczone prawem tej osoby trzeciej. Odnosząc się do znaczenia umowy darowizny uczynionej przez pozwanego na rzecz swego synaK.i stanowiska procesowego pozwanego, który dla oceny znaczenia tejże umowy jako warunku prawnego, koniecznego dla bytu umowy przedwstępnej, Sąd pierwszej instancji powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2010 roku, I CSK 239/2009, w którym istotnym elementem rozstrzygnięcia były właśnie rozważania na temat takiego warunku w umowach przedwstępnych. W tezie tego orzeczenia zostało stwierdzone, że warunek prawny, jako element przedmiotowo istotny, zgodnie z wymaganiem dotyczącym treści umowy przedwstępnej wedługart. 389 k.c., musi w tej umowie znaleźć się pod rygorem jej bezwzględnej nieważności (publ. Lex Polonica nr 2438705, Przegląd Sądowy 2011/6 str. 126).W orzeczeniu tym, dokonując analizy warunku prawnego zrównane zostały w istocie w skutkach i znaczeniu dwie różne umowy, jedna to umowa przedwstępna, druga to warunkowa umowa przeniesienia własności (tzw. umowa zobowiązująca, w odróżnieniu od umowy o skutku rzeczowym).Sąd wskazał, iż pogląd przedstawiony w tym orzeczeniu został poddany ocenie w literaturze przedmiotu. Glosator wskazał, że w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli o treści ustalonej w umowie przedwstępnej, powinno badać się zarówno treść tej umowy przy uwzględnieniu m.in.art. 56 i 65 k.c.w celu ustalenia treści zobowiązania wynikającego z tej umowy, jak i faktyczną, konkretną możliwość wykonania tego zobowiązania w danej sytuacji, istniejącej w czasie postępowania sądowego, czyli faktyczną i konkretną możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej w czasie wyrokowania o żądaniu orzeczenia mającego zastąpić oświadczenie. Stan z chwili zawarcia takiej umowy byłby wyłącznie miarodajny, gdyby bez względu na rozwój sytuacji po zawarciu umowy przedwstępnej, przyrzeczona umowa nie mogłaby być zawarta, chyba że strony miałyby na uwadze zapowiadane zmiany stanu prawnego. To sprawia, że umowę przedwstępną, w kontekście tego, czy jest ona umową o skutku silniejszym czy słabszym, należy oceniać także w odniesieniu do chwili dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Dalej zostało stwierdzone, że brak wzmianki w umowie przedwstępnej o istnieniu ustawowego prawa pierwokupu wcale nie musi oznaczać jej nieważności, jeżeli tylko faktycznie jest to możliwe, a strona sprzedająca zapewniłaby, że do takiego stanu doprowadzi (Z. Truszkiewicz, glosa do ww. wyroku, Przegląd Sądowy 2011/6 str. 126 i nast.). Autor tej wypowiedzi rozróżnia znaczenie umowy przedwstępnej, ze swej istoty mogącej zawierać warunki i zastrzegać termin, i umów o skutkach silniejszych, odsyłając ocenę takiej umowy i wynikającego z niej roszczenia do konkretnych okoliczności; nie przywiązuj skutku podstawowego w zakresie ważności takiej umowy do warunku prawnego istniejącego obiektywnie i mogącego być zrealizowanym na etapie wykonania obowiązków w umowie takiej określonych. Zdaniem Sądu okoliczności rozpoznawanej sprawy uzasadniają stwierdzenia, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej nie istniały uwarunkowania prawne, których zamieszczenie w umowie było konieczne, gdyż darowizna udziału w nieruchomości przez pozwanego na rzecz synaK.została dokonana znacznie później. Fakt dokonania darowizny i to krótko przed terminem przewidzianym dla zawarcia umowy przyrzeczonej nie może prowadzić do unieważnienia umowy przedwstępnej. Gdyby dopuścić taką możliwość, to zobowiązany z takiej umowy, przez zachowanie faktyczne ze skutkiem wobec nieruchomości, w każdym przypadku mógłby swój obowiązek unicestwić, prowadząc do sytuacji, w której skutki prawne mające z takiej umowy wynikać były zależne od jednostronnych zachowań jednej tylko strony umowy.
Warunek prawny, jako stan istniejący z mocy ustawy (wyjątkowo również z woli stron), może być zrealizowany bez względu na to, czy został w umowie przyrzeczonej zawarty, czy nie; istnieje bowiem z mocy prawa i jego niezachowanie będzie prowadziło do prawnej skuteczności lub nie umowy przyrzeczonej, bez względu na to, czy w umowie tej został zawarty. W ocenie Sądu nie można, jak chce tego strona pozwana, uzależniać ważności samej umowy przedwstępnej od zamieszczenia w niej warunku prawnego, szczególnie wówczas, gdy warunek taki nie istniał w dacie zawierania umowy. Obowiązek wynikający z takiej umowy, jeśli nie zaistniały zdarzenia wyłączające jego istnienie, składa się na świadczenie zobowiązanego z umowy przedwstępnej. Dopiero na etapie wykonania obowiązków wynikających z umowy przyrzeczonej może powstać wątpliwość co do realizacji obowiązków lub uprawnień ustawowych. Może się to wiązać z koniecznością waloryzacji poszczególnych praw czy obowiązków, np. ceny, której znaczenie z uwagi na upływ czasu może być inne. Akcentując zasadę związania Sądu zakresem żądania pozwu oraz wynikające z treści stosunku prawnego powstałego w następstwie zawartej umowy przedwstępnej granice przysługującego roszczenia Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie 1.sentencji wyroku. Sąd oddalił powództwo w części żądania dotyczącej oznaczenia miesięcznego terminu dla wykonania nakazanej czynności wskazując, iż możliwość wykonania przez pozwanego obowiązku nałożonego wyrokiem jest uzależniona od tego czy i ewentualnie w jakim zakresie zostanie wykonane uprawnienie przez osobę trzecią. O kosztach procesu orzekł na podstawieart. 100 kpc, zasądzając na rzecz powoda całość tych kosztów w sytuacji, gdy nieuwzględnione żądanie sprowadza się tylko do nieznacznej części.

Z orzeczeniem tym w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1. i 3. nie zgodził się pozwany, który w apelacji zarzucił:
I. naruszenie przepisów postępowaniaart. 193 § 1 k.p.c.w związku zart. 193 § 21k.p.c.poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że stanowisko powoda wyrażone w załączniku do protokołu rozprawy z dnia 17 kwietnia 2013 roku (k. 290 – 291) nie jest „zmianą powództwa” w rozumieniuart. 193 § 1 k.p.c.i nie musi być dokonane w piśmie procesowym (art. 193 § 21k.p.c.), co miało wpływ na rozstrzygnięcie, prowadząc do wydania wyroku co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem;
II. sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranymi dowodami polegająca na przyjęciu ,iż nieruchomość której dotyczy umowa przedwstępna (nieruchomość złożona z działek:(...)o łącznej powierzchni 15,8164 ha) została podzielona na mniejsze działki (działki o nr (...), o powierzchni 16,0295 ha) co doprowadziło do błędnego uznania , że żądanie pozwu i umowa przedwstępna dotyczą tej samej nieruchomości;
III. naruszenie prawa materialnegoart. 6 k.c.polegające na uwzględnieniu powództwa mimo, iż powód nie wykazał ,że nieruchomość wskazana w żądaniu pozwu o powierzchni 16,0295 ha jest tą samą nieruchomością , której dotyczy umowa przedwstępna o powierzchni 15,8164 ha.
Na wypadek uznania, że powód  wykazał wszystkie przesłanki dochodzonego roszczenia, apelująca strona pozwana zarzuciła :
- naruszenie prawa materialnego, tj.art. 58 § 1 k.c.w związku zart. 389 § 1 k.c., w związku zart. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, przez ich błędną wykładnię i uznanie, że ustawowe prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych (art. 3 ust. 4ww. ustawy) nie jest istotnym postanowieniem przyrzeczonej umowy sprzedaży a jego pominięciem w umowie przedwstępnej ( w części dotyczącej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej) nie powoduje nieważności tej umowy;
- naruszenie przepisów postępowaniaart. 233 §  1 k.p.c.przez jego niezastosowanie i uznanie za wiarygodne argumentów strony powodowej, że umowa przedwstępna została zawarta z powodu uwarunkowań natury kredytowej oraz korzyści mogących wynikać z młodego wieku pozwanego w zakresie korzystania z programów pomocowych, podczas gdy wszechstronna ocena zgromadzonych dowodów świadczy o tym, że umowę przedwstępną zawarto w celu zabezpieczenia roszczeń powoda wynikających ze współpracy, jaką strony miały podjąć zespółką (...) S.A., co miało wpływ na rozstrzygnięcie postępowania i nie rozważenie czy umowa przedwstępna nie doprowadziła do nadmiernego zabezpieczenia i zaspokojenia powoda;
- naruszenie przepisów postępowaniaart. 227 k.p.c.w zw. zart. 278 k.p.c.poprzez oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości na fakt obecnej wartości rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na rozstrzygnięcie postępowania prowadząc do nie rozważenia czy wykonanie umowy przedwstępnej nie doprowadzi do nadmiernego zabezpieczenia i zaspokojenia roszczeń powoda.
W przypadku uznania, że umowa przedwstępna jest ważna, powód prawidłowo wykazał co ma być przedmiotem umowy przyrzeczonej, apelująca strona pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnegoart. 56 k.c.w zw. zart. 166  §  1  k.c.przez ich niezastosowanie polegające na pominięciu w sentencji wyroku (treści oświadczenia woli pozwanego)warunku prawnego w postaci ustawowego prawa pierwokupu współwłaściciela.
Apelująca strona pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 1. poprzez oddalenie powództwa. W przypadku uznania, że umowa przedwstępna jest ważna, a powód skutecznie zmienił żądanie pozwu i udowodnił jakie nieruchomości powinny być przedmiotem umowy przyrzeczonej wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 1. poprzez zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, iż zobowiązuje się sprzedać powodowiW. K.udział do ½ części w nieruchomości rolnej zabudowanej o powierzchni 16,0295 ha położonej wG., obręb ewidencyjny(...), w skład której wchodządziałki o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczysta o nrKw (...)za cenę 100 000 zł, która została zapłacona pod warunkiem, iżK. S.nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu tejże nieruchomości a następnie Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu tejże nieruchomości.
W każdym przypadku, apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 3. poprzez zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu przed Sądem I i II instancji.
Powołującart. 381 k.p.c.autor apelacji wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci umowy zamiany z dnia 23 stycznia 2004r. na fakt, żedziałki ewidencyjne o numerach (...)nie były własnością pozwanego w chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz nie należą do pozwanego w chwili orzekania. W pisemnym uzasadnieniu apelacji zarzuty zostały rozwinięte oraz wskazane zostały poglądy dotyczące kolejności wykonania prawa pierwokupu przez współwłaściciela faktycznie użytkującego i korzystającego z gruntu rolnego i Agencję Nieruchomości Rolnych, konsekwencji wynikających zart. 599 § 2 k.c.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja strony pozwanej doprowadziła do poddania orzeczenia Sądu Okręgowego kontroli instancyjnej i w jej wyniku wydania orzeczenia o charakterze kasatoryjnym.
Odnosząc się do pierwszego zarzutu postawionego w apelacji – w pierwszej kolejności należy oddalić zarzut naruszeniaart. 193 § 1 k.p.c.w związku zart. 193 § 21k.p.c.poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że stanowisko powoda wyrażone w załączniku do protokołu rozprawy z dnia 17 kwietnia 2013 roku (k. 290 – 291) nie jest „zmianą powództwa” w rozumieniuart. 193 § 1 k.p.c.i nie musi być dokonane w piśmie procesowym (art. 193 § 21k.p.c.), co miało wpływ na rozstrzygnięcie, prowadząc do wydania wyroku co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem. Sąd Okręgowy trafnie zinterpretował przywołany przepis wskazując, że w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze zmianą powództwa w rozumieniuart. 193 § 1 k.p.c., lecz z doprecyzowaniem pierwotnego żądania. Roszczenie z którym wystąpił powód zostało oznaczone w pozwie, a doprecyzowanie w piśmie z dnia 17 kwietnia 2013 roku. Owo doprecyzowanie nie może być uznane za zmianę powództwa (wystąpienie z roszczeniem nowym w rozumieniuart. 193 k.p.c.), gdy zważy się na to, że w piśmie inicjującym proces tj. w pozwie, w jego części określonej jako petitum, strona powodowa przedstawiła istotę roszczenia wyjaśniając podstawy żądania w uzasadnieniu. Dokonana przez stronę wypowiedź uzupełniająca, w następstwie zgłoszonych przez stronę pozwaną wątpliwości, zmierza jedynie do uzupełnienia istotnych elementów mającego zapaść orzeczenia. W żadnym razie nie jest to wystąpienie z nowym roszczeniem, do którego mógłby znaleźć zastosowanie podnoszony przez pozwanego zarzut wywiedziony z rocznego, prekluzyjnego terminu dla zawarcia umowy przyrzeczonej – zart. 390 § 3 k.c.W literaturze prawnej, w szczególności w „Metodyce pracy sędziego cywilisty” Bogdana Bladowskiego podnosi się, iż zmiana powództwa może polegać na zmianie żądania lub jego podstawy. Powód może żądać innego przedmiotu (np. wydania innej rzeczy albo zamiast rzeczy zapłaty jej równowartości), co stanowi zmianę jakościową żądania, bądź rozszerzyć lub ograniczyć żądanie (np. podwyższyć lub obniżyć sumę odszkodowania pieniężnego albo zgłosić dalsze jeszcze roszczenie z tego samego stosunku prawnego), co stanowi zmianę ilościową żądania. Zmiana podstawy powództwa polega na zmianie istotnych okoliczności faktycznych przytoczonych na uzasadnienie żądania. Zmiana podstawy powództwa ma miejsce wtedy, gdy pierwotne i późniejsze przedstawienie przez powoda stanu faktycznego sprawy wyłączają się wzajemnie. Nie jest zmianą podstawy powództwa zmiana przez powoda samej kwalifikacji prawnej faktów podanych w uzasadnieniu żądania, sąd bowiem obowiązany jest z urzędu zastosować właściwą kwalifikację tych faktów. Nie jest też zmianą powództwa ani bliższe określenie (sprecyzowanie) żądania, ani uzupełnienie okoliczności faktycznych podanych pierwotnie, jeżeli w ich wyniku nie zmienia się podstawa faktyczna powództwa. Nadto, w tym zakresie należałoby również powołać się na stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 6 lutego 2013 roku (I ACa 1390/13). Ww. Sąd wskazuje, iż „nie budzi też sporu, że czynności procesowe polegające na sprostowaniu, doprecyzowaniu czy też bliższym określeniu żądania nie stanowią zmiany powództwa w rozumieniuart. 193 k.p.c.Ocena, jakie powództwo zostało zgłoszone, a w konsekwencji – czy nastąpiła jego zmiana, musi być przeprowadzona przy uwzględnieniu kompleksowo potraktowanego stanowiska procesowego powoda, a obowiązkiem sądu jest wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości, czego zgłoszone żądanie dotyczy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 1999 roku, II CZ 108/99, OSNC 20000/4/77). Mając powyższe na uwadze, Sąd odwoławczy nie podziela stanowiska strony pozwanej, iż strona powodowa zmodyfikowała swoje żądanie w taki sposób, iż zawiera nowe żądanie i powinno być traktowane jako „ zmiana powództwa” w rozumieniuart. 193 § 1 k.p.c.Z treści protokołu rozprawy w dniu 17 kwietnia 20013 roku wynika, iż strona powodowa w obecności pełnomocnika pozwanej przedstawiła ustnie i na piśmie aktualne stanowisko procesowe w zakresie żądania pozwu i jak wynika z akt sprawy oraz oświadczeń złożonych w formie pisemnej i ustnej uczyniła to w reakcji na pismo procesowe pozwanego z dnia 11 kwietnia 2013r. doręczone pełnomocnikowi przeciwnika procesowego przed rozprawą. Wbrew twierdzeniom pozwanego, sprecyzowanie żądania pozwu nie doprowadziło do zgłoszenia nowego roszczenia, lecz do jego doprecyzowania. Pozwany nie zgłosił zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.i aktualne twierdzenie, iż powód przekroczył granice i obok pierwotnego roszczenia wystąpił z zupełnie nowym żądaniem, nie zasługuje na uwzględnienie. W związku z powyższym, nie sposób zgodzić się z argumentacją strony pozwanej, iż modyfikacja – „doprecyzowanie” tego elementu żądania pozwu wpływa na zmianę kwalifikacji prawnej umowy, której zawarcia domaga się powód, skoro w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia ze „zmianą powództwa”, lecz z doprecyzowaniem pierwotnego żądania. Powód po prostu określa, w jaki sposób należałoby tego dokonać („zobowiązanie do sprzedaży”). Taka modyfikacja nie powoduje istotnej zmiany powództwa w rozumieniuart. 193 § 1 k.p.c.Ponadto nieprawidłowo wskazuje strona pozwana, iż prowadzi do jakościowego przekształcenia dotychczasowych żądań.
W dalszej kolejności pozwany zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj.art. 58 § 1 k.c.w związku zart. 389 § 1 k.c., w związku zart. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. W uzasadnieniu tego zarzutu strona pozwana stwierdziła, że dokonano błędnej wykładni i błędnie uznano, iż ustawowe prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych (art. 3 ust. 4ww. ustawy) nie jest istotnym postanowieniem przyrzeczonej umowy sprzedaży a jego pominięciem w umowie przedwstępnej ( w części dotyczącej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej) nie powoduje nieważności tej umowy. Strona pozwana wskazała, iż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości rolnej powinna, w części dotyczącej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, uwzględniać warunek prawny w postaci ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych. Umowa przedwstępna z dnia 29 stycznia 2004 roku określając postanowienia umowy przyrzeczonej nie zawiera informacji o przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych prawie pierwokupu. W chwili zawarcia ww. umowy obowiązywał jużart. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. W tym zakresie należałoby zgodzić się ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, iż powód dokonał oceny, że prawo takie Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje, stąd precyzując roszczenie (treść mającego być złożonym oświadczenia woli) prawo takie wobec Agencji zostało określone.
Analizując dalsze zarzuty pozwanego postawione w apelacji, Sąd Apelacyjny stwierdza, iż ocena zarzutu dotyczącego sprzeczności ustaleń faktycznych z zebranymi dowodami polegający na przyjęciu, iż nieruchomość, której dotyczyła umowa przedwstępna (nieruchomość złożona zdziałek numer(...)o powierzchni: 15,8164 hektarów) została podzielona na mniejsze działki (tj.działki numer(...)o łącznej powierzchni 16,0295 hektarów) powinna zostać poprzedzona uwagą dotyczącą stwierdzenia, iż Sąd w chwili orzekania nie uwzględnił stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, co doprowadziło do błędnego uznania, że żądanie pozwu i umowa przedwstępna dotyczą tej samej nieruchomości. W związku z tym ( mając również na uwadze zarzut naruszenia prawa materialnego tj.art. 6 k.c.) Sąd ponownie rozpoznający sprawę powinien zapoznać się z aktami ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości według opisu przedmiotu umowy przedwstępnej w celu ustalenia tytułu prawnego pozwanego w chwili zawierania umowy przedwstępnej i w chwili orzekania. Zgłoszony na etapie postępowania apelacyjnego dowód z umowy zamiany zawartej w dniu 23 stycznia 2004r. w zakresie dwóchdziałek nr (...), również wskazanych w umowie przedwstępnej z dnia 29 stycznia 2004r. taką konieczność ustalenia tylko potwierdza. Weryfikacja ustaleń co do przedmiotu umowy przedwstępnej i ewentualnej skuteczności prawnej umowy przedwstępnej w zakresie jej przedmiotu, tytułu prawnego pozwanego do przedmiotu umowy nie mogła bowiem zostać ograniczona do stwierdzenia, iż „rozbieżność co do powierzchni i numeracji działek jest wynikiem zmian geodezyjnych” (str. 3 uzasadnienia wyroku). Zagadnienie to implikuje konieczność oceny zasadności roszczenia o nakazanie złożenia oświadczenia woli o przeniesienie praw do nieruchomości nie tylko w ujęciu zakresu przedmiotowego umowy przedwstępnej poprzez precyzyjne określenie nieruchomości, lecz również wymaga ustalenia tytułu prawnego pozwanego do tak sprecyzowanego przedmiotu umowy przedwstępnej. Czynności prawne pozwanego dotyczące przedmiotu umowy przedwstępnej podjęte zarówno przed, jak i po zawarciu umowy przedwstępnej powinny zostać poddane ocenie Sądu w toku ponownego rozpoznania sprawy w kontekście reguł prawa i zasady nemo plus iuris transfere potest ouam ipse habet. Dopiero prawidłowe ustalenie stanu prawnego nieruchomości według wskazanego kryterium, ustalenie wartości nieruchomości stanowić powinno podstawę do dalszych rozważań Sądu o skuteczności prawnej umowy przedwstępnej w granicach wynikających ze wszystkich, licznych zarzutów i twierdzeń zgłoszonych przez stronę pozwaną. Jednocześnie należy zgodzić się z rozumowaniem strony pozwanej, iż to, że pozwany nie zasygnalizował rozbieżności pomiędzy opisem nieruchomości w pozwie i umowie przedwstępnej nie wyłączyło powinności poczynienia ustaleń w tym zakresie. Co więcej, nie zwalniało również Sądu meriti od obowiązku zweryfikowania czy powód wykazał dochodzone roszczenie. Potwierdza to ugruntowane orzecznictwo Sądu Najwyższego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2010 roku, sygn. akt IV CSK 391/09), zgodnie z którym: „Sąd nie może pominąć oceny prawnej tych okoliczności faktycznych, które zostały ustalone w sprawie, na podstawie dowodów zgłoszonych przez strony (…) jeżeli mają one znaczenie prawne dla rozstrzyganej sprawy, chociażby niedostrzeżone przez strony, albo mają znaczenie prawne inne niż sądzą same strony postępowania”. Dowód z akt ksiąg wieczystych, stan księgi wieczystej jest istotny dla ustalenia czy nieruchomości będące przedmiotem umowy przedwstępnej były własnością pozwanego w chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz czy tytuł ten istnieje w chwili orzekania, oceny prawnej ustawowych warunków dotyczących prawa pierwokupu i interesu prawnego podmiotów z tego tytułu uprawnionych.
Wadliwość ustaleń faktycznych co do przedmiotu umowy przedwstępnej generuje potrzebę ponownego rozpoznania sprawy i pełnego odniesienia do zarzutów strony pozwanej oraz z urzędu uwzględnienia istotnych według reguł prawa cywilnego materialnego aspektów skuteczności prawnej umowy przedwstępnej. W szczególności zarzuty strony pozwanej, iż  umowa przedwstępna została zawarta z uwagi na uwarunkowania natury kredytowej oraz korzyści mogące wynikać z młodego wieku pozwanego w zakresie korzystania z programów pomocowych, czy zawarto ją w celu zabezpieczenia roszczeń powoda wynikających ze współpracy, jaką strony miały podjąć zespółką (...) S.A.powinny zostać poddane wnikliwej ocenie Sądu również w aspekcie ustalonej w umowie i rzeczywistej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej. Redakcja pisemnego uzasadnienia wyroku z uwagi na wielowątkowość zagadnień prawnych poddanych pod osąd Sądu, zarzutów, twierdzeń i zagadnień prawa cywilnego materialnego zasługujących na uwzględnienie z urzędu przez Sąd ponownie rozpoznający sprawę powinna odpowiadać wymogom wynikającym z treściart. 328 § 1 k.p.c.i umożliwić kontrolę instancyjną orzeczenia.
Z powyższych przyczyn, zarzuty zawarte w apelacji pozwanego częściowo zasługiwały na uwzględnienie i w związku z tym Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 4 k.p.c., orzekł jak w sentencji wyroku, pozostawiając Sądowi Okręgowemu w Koszalinie zgodnie z dyspozycjąart. 108 § 2 k.p.c.- rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

SSA Danuta Jezierska SSA Ryszard Iwankiewicz SSO del. Violetta Osińska