Sąd Okręgowy w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 856/12
Data wyroku: 2014-09-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Żukowski ()
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art.56kc

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Kraków dnia 24 września 2014 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Wojciech Żukowski (del.)
Protokolant: starszy protokolant Marzena Stępkowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2014 r. wK.
sprawy z powództwaM. N.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
o zapłatę

I
zasądza od strony pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.na rzecz powodaM. N.kwotę 48645 zł. (słownie: czterdzieści osiem tysięcy sześćset czterdzieści pięć złotych) z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 21 września 2012 r. do dnia zapłaty,

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala,

III
zasądza od strony pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.na rzecz powodaM. N.2145 zł. 80 gr. (słownie: dwa tysiące sto czterdzieści pięć złotych osiemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania,

IV
zasądza do powodaM. N.na rzecz strony pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.kwotę 1864 zł. 20 gr. (słownie: jeden tysiąc osiemset sześćdziesiąt cztery złote dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania,

V
przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie na rzecz adwokataM. O. (1)kwotę 2282 zł. 20 gr. (słownie: dwa tysiące dwieście osiemdziesiąt dwa złote dwadzieścia groszy) tytułem pozostałej części wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną powodowi z urzędu,

VI
nakazuje ściągnąć od powodaM. N.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie z roszczenia zasądzonego w pkt I sentencji kwotę 3966 zł. 10 gr. (słownie: trzy tysiące dziewięćset sześćdziesiąt sześć złotych dziesięć groszy) tytułem nieobciążającej stronę pozwaną części opłaty należnej od pozwu i wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa,

VII
nakazuje ściągnąć od strony pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 3729 zł. 09 gr. (słownie: trzy tysiące siedemset dwadzieścia dziewięć złotych dziewięć groszy) tytułem nieobciążającej powoda części opłaty należnej od pozwu i wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 2 maja 2012 r. powódM. N.wniósł przeciwko stronie pozwanej(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.o:

I
nakazanie stronie pozwanej przywrócenia lokalu przyul. (...)wK.do stanu poprzedniego poprzez wykonanie prac szczegółowo opisanych w pkt I ppkt 1-12 pozwu

albo

II
zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kwoty 100.000 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Na uzasadnienie żądania pozwu powód oświadczył, że umową z dnia 19 września 2000 r., następnie zmienionąaneksem nr (...), wynajął stronie pozwanej lokal w budynku przyul. (...)wK.. Strony uzgodniły, że w wypadku rozwiązania umowy zmiany dokonane przez najemcę muszą być przez niego usunięte do 30-tu dni od dnia rozwiązania umowy. Pismem z dnia 1 grudnia 2008 r. strona pozwana powiadomiła powoda, że zamierza lokal opuścić, a od kosztów adaptacji wynoszących 100.000 zł. należy odliczyć czynsz w kwocie 6900 zł. za wykonane prace remontowe, co daje kwotę 93.100 zł. Powód bezskutecznie wezwał stronę pozwaną do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego lub zapłacenia kwoty 66450 zł. W tej sytuacji powód domaga się zapłaty pełnej kwoty, czyli 100.000 zł. na którą składa się koszt przeprowadzonej przez stronę pozwaną adaptacji w kwocie 93100 zł. oraz zapłacone przez wynajmującego prace remontowe w zamian za odliczony dwumiesięczny czynsz najmu w kwocie 6900 zł., które to kwoty podała sama pozwana. Żądanie pozwu jest żądaniem alternatywnym, strona pozwana winna przywrócić lokal do stanu poprzedniego albo zapłacić kwotę 100.00 zł.
W złożonej w dniu 4 października 2012 r. odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powoda na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew przyznała fakt zawarcia umowy najmu z dnia 19 września 2000 r. Oświadczyła, że rozwiązała umowę najmu z dnia 31 października 2008 r. i opuściła lokal przed świętami Bożego Narodzenia 2008 r. pozostawiając klucze do dyspozycji powoda, który ich nie odebrał.
Strona pozwana oświadczyła, ze zgodnie z protokołem negocjacji oraz § 8 umowy najmu miała na swój koszt wykonać szereg prac adaptacyjnych traktowanych jako remont lokalu, które stanowiły nakłady konieczne, a nie ulepszenia. Strony uzgodniły, że nakłady remontowe poniesienie strona pozwana bez prawa żądania zwrotu ich wartości z zastrzeżeniem, że będzie zwolniona z zapłaty czynszu przez dwa miesiące. Zgodnie z § 8 ust. 4 umowy zmiany dokonane przez najemcę miały być w razie rozwiązania umowy na jego koszt usunięte, ale zapis ten nie odnosi się do prac adaptacyjnych określonych w § 8 ust. 2 umowy, ale dotyczy prac ulepszeniowych, które w trakcie trwania umowy strona pozwana mogła dokonać za zgodą powoda. Strona pozwana nie jest zatem obowiązana przywracać lokalu do stanu sprzed wykonania prac remontowych, a jedynie zwrócić lokal w stanie niepogorszonym.
Nadto strona pozwana zarzuciła że uwzględnienie roszczeń strony powodowej jest niemożliwe ponieważ stanu poprzedniego lokalu (który był zużyty i zniszczony) przywrócić nie można. Przywrócenie do stanu poprzedniego nie może bowiem dotyczyć zmian spowodowanych nakładami koniecznymi, ponieważ sprzeciwia się to naturze stosunku najmu i zasadom współżycia społecznego. Zaprzeczyła aby koszt wykonania prac mających na celu przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego wynosił 100.000 zł. Zarzuciła nadto, ze roszczenie jest przedawnione zgodnie zart. 677 k.c.
W piśmie z dnia 8 marca 2013 r. powód zmodyfikował żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł o:

I
nakazanie stronie pozwanej aby przywróciła lokal położony wK.przyul. (...)o pow.(...)m2 do stanu poprzedniego poprzez wykonanie następujących prac:

1
wykonanie przeszklenia stałego o wymiarach 162x260 cm i 100x260 cm z drzwiami szklanymi 90x200 między pomieszczeniami(...)a(...)oraz wyburzenie istniejących 2 szt. ścian z płyty gipsowej o wymiarach 162x260cm i 130x260cm z drzwiami 90x200 między pomieszczeniami(...)i(...)– to jest przywrócenie pomieszczenia oznaczonego jako(...)(...)

2
wstawienie drzwi 60/200 między pomieszczeniem(...)a(...)oraz zamurowanie otworu po usuniętych drzwiach między pomieszczeniem(...)a(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomilczenia oznaczonego jako(...)(...)

3
likwidacja drzwi zewnętrznych PCV 160/200, wyburzenie ściany o wymiarach 460x260cm i usunięcie drzwi drewnianych 165x200 między pomieszczeniami(...)i(...), wykonanie w miejscu zlikwidowanych drzwi ściany zewnętrznej murowanej o wymiarach 43x160x130, wstawienie okna 148/145, wstawienie krany o wymiarach 150x150 wg wzoru z okien sąsiednich, przeniesienie instalacji c.o. oraz grzejnika pod okno – to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczeń oznaczonych jako(...)
(...)L i(...)(...),

4
wykonanie ścian działowych murowanych w ilości 4 szt. o wymiarach 12x400x260, 6x200x260, 6x182x260, 6x100x260, wstawienie 3 szt. drzwi o wymiarach 60x200, 70x200, 80x200 między pomieszczeniami(...),(...),(...),(...), położenie terakoty na podłodze(...)(...), wewnątrz natrysków na podłodze i ścianach pomieszczenia(...), przeniesienie instalacji wod-kan. na ścianę oddzielającą pomieszczenie(...)od pomieszczenia(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczeń oznaczonych jako(...)
(...)A,(...)
(...)L,(...)
(...)C,(...)
(...)(...),

5
wykonanie ścian działowych murowanych w ilości 3 szt. o wymiarach 6x200x260, 6x190x260, 6x100x260, wstawienie 2 szt. drzwi o wymiarach 60x200, 70x200 między pomieszczeniami(...),(...),(...), położenie terakoty na podłodze pomieszczenia(...)(...), wewnątrz natrysków na podłodze i ścianach(...), wykonanie instalacji wod-kan. w pomieszczeniach(...)i(...)na ścianie oddzielającej pomieszczenia(...)i(...)od pomieszczenia(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczeń oznaczonych jako(...)(...)E,(...)(...)C,(...)(...),

6
likwidacja ścian działowych w ilości 4 szt. o wymiarach 6x160x260, 6x115x260, 6x176x260, 6x200x260, likwidacja drzwi w ilości 3 szt. o wymiarach 60x200, usunięcie terakoty i płytek ściennych, wykonanie ścian działowych w ilości 2 szt. o wymiarach 25x176x260, 12x120x260, wstawienie 2 szt. drzwi o wymiarach 80x200 między pomieszczeniami(...)a(...)i(...)a(...), oraz wykonanie wylewki betonowej o wymiarach 115x176, po zlikwidowanym natrysku i w.c. – to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczenia oznaczonego jak(...)SZATNIA MĘSKA,

7
wykonanie ściany murowanej 38x320x260 cm. między pomieszczeniami(...)i(...), wykonanie ściany 6x90x260 cm między pomieszczeniem(...)i(...), wstawienie drzwi w ilości 2 szt. o wymiarach 70x200 i 80x200 pomiędzy pomieszczeniem(...)i(...)(korytarz) oraz pomiędzy pomieszczeniem(...)i(...)(natrysk) – to jest przywrócenie do stanu poprzedniego pomieszczeń oznaczonych jako(...),(...)(...),(...)(...).(...).

8
wykonanie ścian murowanych w ilości 3 szt. między pomieszczeniami(...),(...),(...)o wymiarach 6x280x260, 6x110x260, 6x110x260, wstawienie drzwi w ilości 3 szt. o wymiarach 70x200, 60x200, 60x200 pomiędzy pomieszczeniami(...)i(...), między pomieszczeniami(...)i(...)(korytarz) oraz wewnątrz pomieszczenia(...), przeniesienie instalacji wod.-kan. w pomieszczeniach(...)i(...)na ścianę zewnętrzną, położenie terakoty na podłodze w.c. w pomieszczeniu(...), położenie terakoty na podłodze natrysku oraz płytek ceramicznych na ścianach natrysku(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczeń oznaczonych jako(...)SAUNA,(...)NATRYSK,(...)WC,

9
wykonanie ściany wewnętrznej murowanej w pomieszczeniu magazynku(...)6x90x260 cm, wstawienie w tej ścianie drzwi o wymiarach 60x200, likwidacja drzwi o wymiarach 60x200 i zamurowanie otworu po drzwiach w ścianie zewnętrznej o grubości 38 cm, likwidacja ścian w ilości 4 szt. o wymiarach 6x304x210, 6x304x210, 6x142x210, 6x260x210 w pomieszczeniu serwerowni, likwidacja instalacji elektrycznej i sieciowej w pomieszczeniu serwerowni(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczenia oznaczonego jak(...)MAGAZYNEK,

10
wykonanie ściany murowanej 6x240x260 między pomieszczeniami(...),(...), wstawienie drzwi 80x200 pomiędzy pomieszczeniami(...)i(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego pomieszczeń oznaczonych jako(...)(...).(...)i(...)(...).(...),

11
likwidacja instalacji natynkowej elektrycznej, rynienek i instalacji sieciowej w pomieszczeniach(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)– to jest przywrócenie stanu poprzedniego tych pomieszczeń.

albo

II
zasadzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kwoty 93400 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Jednocześnie cofnął pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w pozostałym zakresie.
Postanowieniem z dnia 15 lipca 2013 r. (k. 176) umorzono postępowanie w zakresie, w jakim pozew cofnięto.
W piśmie z dnia 3 marca 2014 r. powód podtrzymał żądanie zapłaty kwoty 93400 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty cofając ze zrzeczeniem roszczenia żądanie wykonania czynności opisanych w pozwie i w piśmie z dnia 6 marca 2013 r.
Postanowieniem z dnia 17 marca 2014 r. (k. 235) umorzono postępowanie w zakresie całego żądania nakazania.
Bezspornym było pomiędzy stronami, że rysunku na k. 17-18 obrazowały stan lokalu przed adaptacją a rysunku na k. 19-20 stan lokalu po adaptacji (rozprawa z dnia 15 lipca 2013 r. czas 01:07:00)
.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 19 września 2000 r. pomiędzyM. N.jako wynajmującym a(...) sp. z o.o.wW.jako najemcą została zwartaumowa najmuczęści nieruchomości przyul. (...)wK..
W § 6 umowy przewidziano, że wynajmujący gwarantuje najemcy trwałość stosunku najmu przez okres 10 lat tj. do końca grudnia 2010 roku. Przez trwałość stosunku najmu rozumie się niewypowiadanie umowy w okresie gwarantującym oraz jej warunków szczególnych zawartych w § 5.
W § 8 umowy przewidziano, że nie są dopuszczalne żadne zmiany budowlane bez zgody wynajmującego. Wszelkie remonty wykonuje wynajmujący, najemca pokrywa zaś wydatki związane z bieżącymi małymi naprawami i drobne prace naprawczo-konserwatorskie.
Wynajmujący wyraził zgodę na wykonanie przez najemcę na własny koszt prac adaptacyjnych w lokalu w celu przywrócenia go do potrzeb najemcy, a w szczególności1. wybicia drzwi zewnętrznych, umożliwiających wjazd/wyjazd wózka widłowego i dostęp do magazynu części
2. likwidację niektórych i ustawienie niezbędnych ścianek działowych na parterze i na piętrze.
3. przystosowanie pomieszczenia na piętrze na aneks kuchenny
4. przeniesienie instalacji w niezbędnym zakresie.
W momencie rozwiązania umowy najemca zobowiązał się na własny koszt przywrócić stan sprzed prac adaptacyjnych dot. p. 1 § 6 do 30 dni od daty rozwiązania umowy.
W § 13 przewidziano, że zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W dniu 19 września 2000 r. pomiędzyM. N.a(...) sp. z o.o.wW.został zawartyaneks do umowy najmu. W aneksie przewidziano, że § 8 umowy przyjmuje brzmienie:
1. Stan budynku usługowego oddanego najemcy w najem opisuje protokół zdawczo – odbiorczy stanowiący załącznik nr 3 umowy.
2. Wynajmujący wyraża zgodę na wykonanie przez najemcę na jego koszt prac adaptacyjnych w uzgodnionym zakresie lecz pod nadzorem wynajmującego.
3. Zakres umówionych zmian to m. in.:
- wybicia drzwi zewnętrznych, umożliwiających wjazd/wyjazd wózka widłowego i dostęp do magazynu części
- likwidację niektórych i ustawienie niezbędnych ścianek działowych na parterze i na piętrze.
- wydzielenie i urządzenie kuchni w pomieszczeniu(...)
- przeniesienie instalacji w niezbędnym zakresie.
4. W przypadku rozwiązania umowy, jeżeli nie postanowią na piśmie inaczej, zmiany dokonane przez najemcę muszą być przez niego i na jego koszt usunięte do 30 dni od daty rozwiązania umowy.
Ust. 3 § 8 został następnie przekreślony i przekreślenie parafowane. Obok przekreślenia dopisano słowo „według rysunków” i podpisano, zaś rysunku wskazujące zakres w jakim zostały wykonane zmiany zostały wykonane po wykonaniu prac. Strony uzgodniły, że prace adaptacyjne będą wykonywane pod nadzorem powoda i powód na bieżąco wyrażał zgody na dokonywanie poszczególnych zmian.
Zawarcie umowy najmu poprzedziły negocjacje, z których została sporządzona notatka W notatce tej stwierdzono, żefirma (...)zobowiązuje się wykonać remont lokalu będącego przedmiotem umowy zgodnie z załączonymi rysunkami, które będą załącznikiem do umowy najmu.
W zakres remontu będą wchodziły między innymi prace budowlane polegające na likwidacji ścianek działowych, usunięciu farby olejnej ze ścian i sufitu i wykonaniu gładzi gipsowych, malowaniu, likwidacji dodatkowej instalacji gazowej i elektrycznej, zamurowaniu otworu do sąsiedniego pomieszczenia, likwidacji umywalki i wanny w pomieszczeniu(...), usunięciu farby olejnej ze ścian, wykonaniu gładzi gipsowych i malowaniu w pomieszczeniu(...), likwidacji umywalki i brodzika z kabiną w pomieszczeniu(...), zerwaniu zniszczonego linoleum i wykonaniu posadzek we wszystkich pomieszczeniach, malowaniu całej stolarki otworowej.
(...) sp. z o.o.rozumieli postanowienie zawarte w § 6 umowy w ten sposób, że zapewniał on najemcy, że wynajmujący nie może przez 10 lat wypowiedzieć stosunku najmu, ale nie ograniczał uprawnienia do wypowiedzenia stosunku najmu przez najemcę.
Dowód: -odpis umowy, k. 10-13
- odpis aneksu, k. 14-15
- odpis notatki, k. 16
- odpis rysunków, k. 19-20
- przesłuchanie świadkaA. K., k. 126-127
- przesłuchanie powoda, k. 174, (w szczególności czas 00:30:30 i nast.)
- przesłuchanie strony pozwanej, k. 174 (w szczególności czas 00:47:23 i nast.)
Protokołem z dnia 6 listopada 2000 r.M. N.przekazał budynek przyul. (...) sp. z o.o.
W protokole stwierdzono, że umywalki i baterie wynajmującego zostaną złożone na strychu.
Dowód:- odpis protokołu, k. 87-88
Pismem z dnia 31 października 2008 r.(...) sp. z o.o.złożyłaM. N.oświadczenie o wypowiedzeniu mowy najmu z dnia 19 września 2000 r. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008 r. Pismo doręcznoM. N.w dniu 14 listopada 2008 r. W odpowiedzi na to oświadczenieM. N.oświadczył, że wypowiedzenie jest nieważne.
Pismem z dnia 1 grudnia 2008 r.(...) sp. z o.o.powiadomiłaM. N., że zamierza opuścić wynajmowany lokal około 20 grudnia 2008 r.
Pismem z dnia 14 listopada 2011 r.M. N.wezwałK. K.do wykonania prac w celu przywrócenia budynku do stanu poprzedniego.
Dowód:- odpis pisma, k. 21
- odpis pisma, k. 22
- odpis pisma, k. 77
- odpis dowodu doręczenia, k. 78
- odpis pisma, k. 80
K. K.opuściła lokal w grudniu 2008 r.M. N., mimo że wiedział o opuszczeniu lokalu, odmówił odebrania kluczy pomimo kierowanych od niego wezwań. Klucze zostały złożone do depozytu sądowego.
Dowód:- przesłuchanie świadkaA. K., k. 126-127
- przesłuchanie świadkaA. M., k. 127
- przesłuchanie świadkaM. W., k. 127-128
- przesłuchanie świadkaM. O. (2), k. 128
Powód odebrał klucze w maju 2011 r.
Dowód:- przesłuchanie powoda, k. 174
Prace potrzebne do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego obejmują:

1
Parter:

1.1
Odbudowę przeszklonej ścianki działowej przy wejściu

1.2
Likwidację drugich drzwi z montażem w tym miejscu okna i grzejnika pod oknem

1.3
Wyburzenie ścianki pomiędzy korytarzem a recepcją (magazyn)

1.4
Przestawienie drzwi do magazynku pod schodami

1.5
Demontaż węzła sanitarnego w pomieszczeniu pokoju gościnnego ((...)), wymurowanie ścianki działowej oraz urządzenie 2 szt. natrysków z nowym węzłem sanitarnym

1.6
Urządzenie 2 szt. natrysków z odbudową węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)

1.7
Likwidację kotłowni ((...)) oraz węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)z przebudową ścianki działowej od korytarza

2
Piętro

2.1
W korytarzu, zamiast 1 okna, montaż 3 małych okienek

2.2
Przebudowę ścianek działowych w pomieszczeniu nr(...)i(...)

2.3
Urządzenie natrysku w pomieszczeniu nr(...)z przebudowa drzwi

2.4
Odtworzenie drzwi do pomieszczenia nr(...)i części ścianki działowej pomiędzy pomieszczeniem nr(...)i(...)

2.5
Likwidację zabudowy części strychowej z drzwiami na korytarz przeznaczonej na serwerownię.

Wykonanie prac polegających na:
- przestawieniu drzwi do magazynku pod schodami (pkt 1.4.)
- likwidacji kotłowni ((...)) oraz zmiana ścianek działowych pomiędzy pomieszczeniem nr(...)i korytarzem oraz kotłownią (pkt 1.7)
- likwidacji dużego okna na korytarzu na piętrze z montażem w tym miejscu 3 małych okienek (pkt 2.1)
- likwidacji adaptacji części strychu na pomieszczenie serwerowni z drzwiami z korytarza na piętrze (pkt 2.5.)
jest jednak zbędne i spowodowałoby pogorszenie funkcjonowania lokalu.
Dowód:- opinia biegłego, k. 183-191
Koszt wykonania w celu przywrócenia do stanu poprzedniego prac w nieruchomości przyul. (...)polegających na:
w zakresie parteru:
- odbudowie przeszklonej ścianki działowej przy wejściu
- likwidacji drugich drzwi z montażem w tym miejscu okna i grzejnika pod oknem
- wyburzeniu ścianki pomiędzy korytarzem a recepcją (magazyn)
- demontażu węzła sanitarnego w pomieszczeniu pokoju gościnnego ((...)), wymurowaniu ścianki działowej oraz urządzeniu 2 szt. natrysków z nowym węzłem sanitarnym
- urządzeniu 2 szt. natrysków z odbudowa węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)
- likwidacji węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)
w zakresie piętra:
- przebudowie ścianek działowych w pomieszczeniu nr(...)i(...)

- przebudowie ścianek działowych w pomieszczeniu nr(...)z przebudową drzwi
- odtworzeniu drzwi do pomieszczenia nr(...)i części ścianki działowej pomiędzy pomieszczeniem nr(...)i(...)
wynosi 43100 zł. a po powiększeniu o 15% narzutu obejmującego roboty dodatkowe w tym transport materiałów do wbudowania, użycie sprzętu, wywóz gruzu i odpadów oraz ich utylizację wynosi 49565 zł.
Koszt zakupu jednej umywalki wynosi 400 zł.
Koszt zakupu jednego zestawu w.c. wynosi 1200 zł. z tym, że ze względów sanitarnych nie można ponownie wykorzystywać wcześniej zdemontowanego zestawu.
Dowód:- opinia uzupełniająca, k. 245-248
- wyjaśnienia biegłego, k. 288
Przy ustalaniu stanu faktycznego oparł się sąd na dowodach z dokumentów prywatnych – odpisach umowy, aneksu, notatki, rysunków oraz pism wymienianych pomiędzy stronami – które nie były kwestionowane co do ich prawdziwości i rzetelności i stanowiły dowód na okoliczność treści oświadczeń woli w nich zawartych.
Ustalając kwestie sposobu rozumienia przez strony postanowień umowy dotyczących czasu, na jaki umowa najmu została zawarta oparł się sąd na dowodzie z samego dokumentu umowy oraz zgodnych zeznaniach świadkaA. K.i strony pozwanej. Ustalił sąd w oparciu o te dowody, że umowa została zwarta na czas nieoznaczony, a jedynie przewidywała gwarancję ze strony wynajmującego, że nie dokona w okresie 10 lat wypowiedzenia stosunku najmu ani warunków najmu. Za taką interpretacją umowy przemawia w pierwszej kolejności treść postanowienia § 6 umowy oraz brak wyraźnego zastrzeżenia w umowie, że zostaje zawarta na czas określony 10 lat. Wiarygodne w tym zakresie są zatem zeznania świadkaA. K.i strony pozwanej, albowiem treść ich jest zgodna z treścią umowy. Natomiast w konfrontacji z tym wiarygodnym materiałem nie zasługuje na wiarę wersja prezentowana przez powoda jakoby – sprzecznie z dosłowną treścią umowy – rzeczywistym zamiarem stron było zawarcie umowy na czas oznaczony 10 lat.
Dał natomiast sąd wiarę zeznaniom powoda co do okoliczności, że rysunki określające zakres wykonanych adaptacji zostały sporządzone dopiero po wykonaniu tych prac, kilka miesięcy później. Inny sposób sporządzenia tych dokumentów nie wynika bowiem z pozostałego materiału dowodowego, w szczególności zaś przedstawiciel strony pozwanej nie pamiętał kiedy rysunki te wykonano (przesłuchanie strony pozwanej, czas rozprawy: 00:49:20).
Nie dał sąd wiary zeznaniom (czas rozprawy 00:50:39 oraz 00:58:55 i nast.) strony pozwanej jakoby rozmawiała z powodem jedynie na temat przywracania do stanu poprzedniego lokalu wyłącznie w zakresie drzwi wejściowych oraz że na wszystkie inne zmiany powód udzielił zgody bez potrzeby ich przywracania do stanu poprzedniego. Zeznania te popadają bowiem w sprzeczność z treścią umowy (przy uwzględnieniu aneksu), z którego jednoznacznie wynika, że ograniczenie obowiązku przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego było przewidziane tylko w pierwszej wersji umowy, podczas gdy zmiana wprowadzona aneksem polegała między innymi na tym, że powód wyraził zgodę na prace adaptacyjne (§ 8 ust. 2) ale za zobowiązaniem się strony pozwanej do usunięcia po zakończeni stosunku najmu wprowadzonych zmian (§ 8 ust. 4).
Nie dał w końcu sąd wiary zeznaniom strony pozwanej (czas rozprawy 00:58:55 i nast.) jakoby zmiany, które spółka miała usunąć, to zmiany, które zostały wykonane po dokonaniu prac opisanych na rysunkach. Treść zeznań popada w tym zakresie w sprzeczność z treścią umowy najmu (w brzmieniu uwzględniającym aneks).
Dał sąd wiarę opinii i opinii uzupełniającej biegłego. Opinie zostały sporządzone przez osobę posiadającą wiadomości specjalnie niezbędne do jej wykonania oraz zgodnie z odezwami skierowanymi do biegłego. Biegły w pismach i na rozprawie ustosunkował się w sposób przekonujący do zarzutów podniesionych przez strony postępowania.
Sąd zważył co następuje:
Zgodnie zart. 56 k.c.czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego powód i strona pozwana zawarli w dniu 19 września 2000 r. umowę najmu następnie zmienioną aneksem zawartym w tej samej dacie. W § 8 ust. 2 i 4 tej umowy powód wyraził zgodę stronie pozwanej na wykonanie zmian w lokalu w celu jego adaptacji dla potrzeb pozwanego, z zastrzeżeniem, że w przypadku rozwiązania umowy zmiany mają zostać przez najemcę na koszt najemcy usunięte w terminie 30 dni od daty rozwiązania umowy. Z powyższego postanowienia umownego wynika wiążące, zgodnie z wyżej cytowanymart. 56 k.c., zobowiązanie strony pozwanej w stosunku do powoda do spełnienia świadczenia polegającego na usunięcia wprowadzonych w lokalu zmian.
Zakres świadczenia, do którego zobowiązana jest strona pozwana ustalono w oparciu o opinię biegłego. Ostateczna wersja umowy nie określała bowiem szczegółowego zakresu prac, które strona powodowa mogła wykonać, lecz jedynie odesłano w tym zakresie do rysunków, które sporządzono kilka miesięcy po zawarciu umowy już po wykonaniu prac. Wbrew twierdzeniom strony pozwanej uznać należało, że postanowienie zawarte w § 8 ust. 4 umowy najmu (w brzmieniu ustalonym aneksem) dotyczyło właśnie tych adaptacji, które zostały wykonane na podstawie zgody wyrażonej w § 8 ust. 2 umowy (w brzmieniu ustalonym aneksem). Za takim rozumieniem przemawiają dosłowne brzmienie tych postanowień umownych i ich usytuowanie w tej samej jednostce redakcyjnej umowy oraz brak w umowie jakichkolwiek wzmianek o wykonywaniu jakiś dalszych prac adaptacyjnych poza tymi, na które powód wyraził zgodę w § 8 ust. 2 umowy (w brzmieniu ustalonym aneksem), czy też jakiś prac ulepszeniowych. Tak też postanowione to rozumiał powód. Natomiast interpretacja prezentowana przez stronę pozwaną, zgodnie z którą jedyne zmiany, które strona pozwana miała usunąć to zmiany wykonane po wykonaniu prac wskazanych na rysunkach (rozprawa z dnia 15 lipca 2013 r. czas rozprawy 00:58:55) nie znajduje potwierdzenia ani w treści umowy, ani w pozostałym materiale dowodowym.
W oparciu o analizę rysunków (k. 17-18 i 18-19) zlecono biegłemu wykonanie opinii (k. 178). Z opinii biegłego wynika, że przywrócenie lokalu do stanu sprzed wykonanych przez stronę pozwaną prac wymaga prac postaci:

1
Na parterze:

1.1
Odbudowy przeszklonej ścianki działowej przy wejściu

1.2
Likwidacji drugich drzwi z montażem w tym miejscu okna i grzejnika pod oknem

1.3
Wyburzenia ścianki pomiędzy korytarzem a recepcją (magazyn)

1.4
Przestawienia drzwi do magazynku pod schodami

1.5
Demontażu węzła sanitarnego w pomieszczeniu pokoju gościnnego ((...)), wymurowanie ścianki działowej oraz urządzenie 2 szt. natrysków z nowym węzłem sanitarnym

1.6
Urządzenia 2 szt. natrysków z odbudową węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)

1.7
Likwidacji kotłowni ((...)) oraz węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)z przebudową ścianki działowej od korytarza

2
Na piętrze:

2.1
W korytarzu, zamiast 1 okna, montaż 3 małych okienek

2.2
Przebudowy ścianek działowych w pomieszczeniu nr(...)i(...)

2.3
Urządzenia natrysku w pomieszczeniu nr(...)z przebudowa drzwi

2.4
Odtworzenia drzwi do pomieszczenia nr(...)i części ścianki działowej pomiędzy pomieszczeniem nr(...)i(...)

2.5
Likwidacji zabudowy części strychowej z drzwiami na korytarz przeznaczonej na serwerownię.

Uwzględnić należy jednak okoliczność, że wykonanie części powyższych prac, a to:
- przestawienie drzwi do magazynku pod schodami (pkt 1.4.)
- likwidacja kotłowni ((...)) oraz zmiana ścianek działowych pomiędzy pomieszczeniem nr(...)i korytarzem oraz kotłownią (pkt 1.7)
- likwidacja dużego okna na korytarzu na piętrze z montażem w tym miejscu 3 małych okienek (pkt 2.1)
- likwidacja adaptacji części strychu na pomieszczenie serwerowni z drzwiami z korytarza na piętrze (pkt 2.5.)
jest zbędne i spowodowałoby pogorszenie funkcjonowania lokalu. Żądanie przez powoda wykonania tych prac ocenić należy jako sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem jego prawa. Przywrócenie stanu poprzedniego nie może bowiem zmierzać do obiektywnego pogorszenia stanu lokalu, chyba że powód wykazałby, że wykonanie tych konkretnych, negatywnie wpływających na lokal prac, jest zgodne z konkretnym sposobem w jaki zamierza z lokalu korzystać w przyszłości. Ani twierdzeń ani dowodów w tym przedmiocie powód nie przedstawił. Zatem żądanie przez powoda wykonania prac, które wprawdzie przywracałyby stan poprzedni, ale obiektywnie pogarszały funkcjonalność lokalu, ocenić należy jako szykanę w stosunku do strony pozwanej i w konsekwencji uznać należy że strona pozwana nie była zobowiązana w stosunku do powoda do wykonania tych prac, a w konsekwencji za ich niewykonanie nie należy się powodowi żadne odszkodowanie.
Uwzględnić nadto należy, że ze sporządzonej w dniu 6 września 2000 r. notatki z negocjacji wynika, iż strona pozwana zobowiązała się w stosunku do powoda do wykonania remontu lokalu. Zakres tego remontu obejmował prace budowlane polegające na likwidacji ścianek działowych, usunięciu farby olejnej ze ścian i sufitu i wykonaniu gładzi gipsowych, malowaniu, likwidacji dodatkowej instalacji gazowej i elektrycznej, zamurowaniu otworu do sąsiedniego pomieszczenia, likwidacji umywalki i wanny w pomieszczeniu(...), usunięciu farby olejnej ze ścian, wykonaniu gładzi gipsowych i malowaniu w pomieszczeniu(...), likwidacji umywalki i brodzika z kabiną w pomieszczeniu(...), zerwaniu zniszczonego linoleum i wykonaniu posadzek we wszystkich pomieszczeniach, malowaniu całej stolarki otworowej. Pełnomocnik powoda oświadczył bowiem (k. 128/2 wers 1-2 od góry), że prace wymienione w pkt 4 notatki z negocjacji nie wchodzą w zakres zmian, których dotyczy § 8 ust. 4 umowy. Zatem obowiązek usunięcia tych prac nie wchodzi w zakres zobowiązania strony pozwanej do przywrócenia stanu poprzedniego.
Po wyeliminowaniu z ustalonego przez biegłego zakresu prac niezbędnych do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego wyżej wskazanych prac, które spowodowałoby pogorszenie funkcjonowania lokalu oraz prac związanych z remontem lokalu uznać należało, że strona pozwana zobowiązana była wobec powoda do wykonania prac polegających na wykonaniu:
1) w zakresie parteru:
- odbudowy przeszklonej ścianki działowej przy wejściu
- likwidacji drugich drzwi z montażem w tym miejscu okna i grzejnika pod oknem
- wyburzenia ścianki pomiędzy korytarzem a recepcją (magazyn)
- demontażu węzła sanitarnego w pomieszczeniu pokoju gościnnego ((...)), wymurowaniu ścianki działowej oraz urządzeniu 2 szt. natrysków z nowym węzłem sanitarnym
- urządzenia 2 szt. natrysków z odbudowa węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)
- likwidacji węzła sanitarnego w pomieszczeniu nr(...)
2) w zakresie piętra:
- przebudowy ścianek działowych w pomieszczeniu nr(...)i(...)

- przebudowy ścianek działowych w pomieszczeniu nr(...)z przebudową drzwi
- odtworzenia drzwi do pomieszczenia nr(...)i części ścianki działowej pomiędzy pomieszczeniem nr(...)i(...).
Bezspornym było pomiędzy stronami, że strona pozwana zmian tych nie usunęła, a zatem nie wykonała powyższego zobowiązania. Zgodnie zart. 471 k.c.dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z tym uregulowaniem powód jest uprawniony do żądania od strony pozwanej odszkodowania za niewykonanie zobowiązania.
Jak wynika z opinii biegłego koszty wykonania prac niezbędnych w celu usunięcia zmian, do których wykonania zgodnie z umową zobowiązana była strona powodowa, wynoszą kwotę 49565 zł., która obejmuje koszt prac i materiałów (43100 zł.) oraz 15% narzutu na roboty dodatkowe. Kwota ta odzwierciedla wielkość szkody poniesionej przez powoda wskutek niewykonania zobowiązania przez stronę pozwaną, albowiem jest to koszt jaki powód musiałby ponieść, aby osiągnąć cel, do którego miało doprowadzić wykonanie prac przez stronę pozwaną. Kwotę te należy dodatkowo zredukować o koszt zakupu dwóch umywalek, albowiem z protokołu zdawczo – odbiorczego (k. 88) wynika, że zdemontowane umywalki pozostają w posiadaniu powoda, a zatem nie ma przeszkód, aby powód wykorzystał je do przywrócenia na pierwotne miejsce, bez potrzeby zakupywania nowych. Jak wynika z ustnej opinii biegłego (rozprawa z dnia 10 września 2014 r. czas 00:03:35 i nast.)wartość jednej umywalki: 400 zł. Zatem od kwoty kosztów ustalonej w opinii jeszcze przed narzutem 15% kosztów robót dodatkowych (43100 zł.), należy odjąć wartość obu umywalek (800 zł.) i tak otrzymaną kwotę 42300 zł. powiększyć o wskazany w opinii 15% narzutu na koszty robót dodatkowych, co daje kwotę 48645 zł., która stanowi należne od strony pozwanej na rzecz powoda odszkodowanie za niewykonanie przewidzianego w umowie najmu zobowiązania do usunięcia wprowadzonych w najętym lokalu zmian.
O żądaniu odsetek za opóźnienie w zapłacie orzeczono na podstawieart. 481 § 1w zw. zart. 455 k.c.traktując jako wezwanie strony pozwanej do zapłaty pozew w niniejszej sprawie, który został doręczony w dniu 20 września 2012 r. (dowód doręczenia k. 92). Odsetki za opóźnienie należą się zatem od dnia następnego od dnia doręczenia pozwu, tj. od dnia 21 września 2012 r. do dnia zapłaty.
Bezzasadny okazał się natomiast podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia. Wbrew twierdzeniom strony pozwanej roszczenie o odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania zastrzeżonego przez strony w umowie najmu nie podlegają rocznemu terminowi przedawnienia przewidzianemu wart. 677 k.c.Przepis ten znajduje bowiem zastosowanie do roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy. Natomiast dochodzone w niniejszej sprawie roszczenie nie jest roszczeniem o naprawę szkody wynikłej z uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, ale roszczeniem o naprawienie szkody wynikłej z naruszenia innego obowiązku najemcy zastrzeżonego w umowie najmu. Brak jest nadto podstaw do zastosowania do tego roszczenia uregulowania zart. 677 k.c.w drodze analogii, biorąc pod uwagę, że przepis ten, jako wyjątek od ogólnych zasad przedawnienia roszczeń, nie może podlegać wykładni rozszerzającej. W konsekwencji uznać należy, że roszczenie powoda dochodzone w niniejszej sprawie podlegało ogólnemu dziesięcioletniemu terminowi przedawnienia przewidzianemu wart. 118 k.c.Termin ten zaś do chwili wytoczenia powództwa w niniejszej jeszcze nie upłynął, albowiem roszczenie o odszkodowanie stało się wymagalne od dnia następnego po dniu, do którego strona pozwana miała wykonać zobowiązanie do usunięcia zmian w lokalu, a zatem od dnia następnego po trzydziestym dniu od rozwiązania umowy. Strona pozwana złożyła powodowi w dniu 14 listopada 2008 r. oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku najmu. Wbrew twierdzeniom powoda umowa najmu nie była umową zawartą na czas oznaczony, gdyż żaden termin nie został w niej zastrzeżony. Nie można jako zastrzeżenia terminu trwania umowy potraktować postanowienia zawartego w § 6 umowy. Literalnie odczytywany oznacza on, że tylko jedna strona umowy – wynajmujący – zagwarantowała najemcy trwałość stosunku najmu rozumianą w ten sposób, że nie nastąpi w tym okresie wypowiedzenie umowy ani jej warunków. Zgromadzony materiał dowodowy z przyczyn wskazanych przy ocenie dowodów nie dał podstaw do uznania, że strony zgodnie rozumiały § 6 umowy jako określający termin na jaki umowa została zawarta. W tym stanie rzeczy uznać należało, że strona pozwana była uprawniona do dokonania wypowiedzenia stosunku najmu, również przed terminem 10 lat od daty jej zawarcia. Ponieważ płatność czynszu zgodnie z § 5 umowy następowała miesięcznie, wypowiedzenie podlega uregulowaniu zawartemu wart. 688 k.c.który przewiduje trzymiesięczny termin wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Rozwiązanie umowy nastąpiło zatem z upływem 3 miesięcy od dnia złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu przez stronę pozwaną na koniec miesiąca kalendarzowego, a zatem z dniem 28 lutego 2009 r., co oznacza, że wymagalność roszczenia o odszkodowanie nastąpiła w dniu 31 marca 2009 r. Przedawnienie tego roszczenia nastąpiłoby zatem w dniu 1 kwietnia 2019 r., podczas gdy pozew wytoczono wcześniej, gdyż w dniu 2 maja 2012 r.
Bezzasadny jest również zarzut strony pozwanej, że przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powoda. Przywrócenie lokalu do stanu sprzed wykonanych przez stronę pozwaną adaptacji ma oznaczać przywrócenie funkcjonalności lokalu istniejącej przed wykonaniem adaptacji. Okoliczność, że do przywrócenia tych funkcji lokalu może być potrzebne użycie urządzeń i materiałów nowych nie oznacza zatem wzbogacenia powoda, albowiem w inny sposób zobowiązania jakie zaciągnęła w stosunku do powoda strona pozwana wykonać się nie da.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w pkt I sentencji na podstawie wyżej powołanych przepisów.
W dalej idącym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako bezzasadne o czym orzeczono w pkt II sentencji.
O kosztach postępowania orzeczono w pkt III i IV wyroku przyjmując za podstawę rozstrzygnięcia, że powód wygrywa w 48,46% a pozwana wygrywa w 51,54%.
Po stronie powodowa pojawił się koszt wynagrodzenie pełnomocnika powiększonego o podatek VAT, tj. w kwocie 4428 zł. Stosownie do wyników postępowania należy się od powoda na rzecz strony pozwanej zwrot tego kosztu w kwocie 2145,80 zł. o czym na zasadzieart. 100 k.p.c.orzeczono w pkt III sentencji.
Strona pozwana poniosła koszt:
- wynagrodzenie pełnomocnika 3600 zł.
- opłata od pełnomocnictwa: 17 zł.
w sumie: 3617 zł.
Stosownie do wyników postępowania należy się stronie pozwanej zwrot kwoty 1864,20 zł. którą zasądzono od powoda w pkt IV sentencji na zasadzieart. 100 k.p.c.
O przyznaniu pozostałej części wynagrodzenia pełnomocnika z urzędu w kwocie 2282,20 zł. od Skarbu Państwa orzeczono w pkt V sentencji na zasadzie § 6 ust. 6, w zw. z § 2 ust. 3 i § 19 pkt 1 rozporządzenia z dnia 28 września 2002 r. (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 461).
O poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa kosztach postępowania orzeczono w pkt VI i VII sentencji.
Opłata od pozwu, od której powód był zwolniony wyniosła 5000 zł. Stosownie do wyników postępowania koszt ten obciąża stronę pozwaną w kwocie 2423 zł. a powoda - z zasądzonego roszczenia – w kwocie 2577 zł.
Poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa wynagrodzenie biegłego wyniosło w sumie: 2695,19 zł. Stosownie do wyników postępowania koszt ten obciąża stronę pozwaną w kwocie 1306,09 zł. a powoda - z zasądzonego roszczenia – w kwocie 1389,10 zł.
Sumując powyższe kwoty nakazano w pkt VI sentencji na zasadzie art. 113 ust. 2 pkt 1 u.k.s.c. ściągnąć od powoda z zasądzonego roszczenia 3966 zł. 10 gr. a w pkt VII sentencji od strony pozwanej kwotę 3729,09 zł. na zasadzie art. 113 § 1 u.k.s.c.