Sąd Rejonowy w Ostrołęce
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 782/14
Data wyroku: 2015-01-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Domian
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 673 kc
Teza: Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawarty na czas określony

Sygnatura akt I C 782/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 stycznia 2015 r.
Sąd Rejonowy wO.I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Anna Domian

Protokolant:

st. sekr. sądowy Agnieszka Radecka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2015 r. wO.
sprawy z powództwaJ. S.
przeciwkoK. G. (1)
o zapłatę
orzeka:

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 1217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt. I C 782/14

UZASADNIENIE
J. S.wniosła pozew przeciwkoK. G. (2)o zapłatę kwoty 7 500 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi każdorazowo od kwoty 1500 zł za okres: od dnia 11.8.2013r. do dnia zapłaty, od dnia 11.9.2013r. do dnia zapłaty, od dnia 11.10.2013r. do dnia zapłaty, od dnia 11.11.2013 r. do dnia zapłaty i od dnia 11.12.2013r. do dnia zapłaty. Ponadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu wskazała, że będąc reprezentowaną przez ojcaW. Ł.wynajęła pozwanemu lokal położony wM.przyul. (...), na czas określony od 1.1.2013r. do 31.12.2013r. Strony w umowie z dnia 1.1.2013 r. ustaliły wysokość czynszu na kwotę 1500 zł.K. G. (1)nie zapłacił czynszu za okres od sierpnia 2013r. do grudnia 2013r. - pomimo wezwań do zapłaty.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów procesu. Kwestionował zasadność roszczenia powódki podnosząc, że w dniu 1.4.2013r. wypowiedział umowę najmu ze skutkiem na koniec lipca 2013r. składając oświadczenieW. Ł.. Oświadczył, że w lipcu 2013 r. opuścił lokal i uiścił wszelkie należności związane z najmem przedmiotowego lokalu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
- na podstawie twierdzeń stron w zakresie, w jakim były bezsporne; powołanych dokumentów i zeznań świadków -
Lokal użytkowy znajdujący się w budynku położonym wM.przyul. (...)stanowi współwłasność na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiejJ.iH.małż.S..(umowa k. 11 12, odpiskw (...)k. 23 – 24)
W dniu 2.8.2012 r.W. Ł., działający w imieniuJ. S.wynająłK. G. (2)ww. lokal na okres od 1.9.2012r. do 31.12.013r. za czynsz w wysokości 1000 zł miesięcznie.(umowa z 2.8.2012r. k. 13)
Następnie, w 1.1.2013r. strony zawarły kolejną umowę najmu, zmieniającą umowę z 2.2.2012r., w ten sposób, że zawarły umowę na okres od 1.1.2013r. do 31.12.2013r., ustalając czynsz najmu na kwotę 1500 zł. Strony w § 10 umowy dopuściły możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy przez dokonanie wypowiedzenia z zachowaniem trzymiesięcznego terminu. (umowa z 1.1.2013r. k. 14)
Strony umowy najmu ustaliły, że przedmiotem umowy będzie wyłącznie parter lokalu iK. G. (1)wykorzystywał parter lokalu na potrzeby prowadzonego przedszkola.K. G. (1)za zgodąW. Ł.przebudował klatkę schodową, by spełniała wymagania na potrzeby prowadzonej w lokalu działalności.(częściowo zeznania świadkówW. T.k. 72 iZ. M.k. 72)
Kilka lat wcześniejZ. W.na zlecenieW. Ł.przebudował klatkę schodową w ten sposób, by oddzielić pomieszczenia z parteru i piętra przedmiotowego lokalu.(zeznania świadkaZ. W.k. 71)
W kwietniu 2013r., podczas spotkania zW. Ł.,K. G. (1)wypowiedział umowę najmu z końcem lipca 2013r.K. G. (1)korzystał z wynajmowanego lokalu do końca lipca 2013r.; przed zwrotem lokalu wynajmującemu najemca wykonał drobny remont i zabrał z niego wszystkie swoje rzeczy. (zeznania świadkówT. P. (1)k. 72 iZ. M.k. 72)
K. G. (1)zapłacił czynsz za okres do 31.7.2013r.(bezsporne; rachunki: z 8.2.2013r. k. 40; z 2.1.2014r. k. 41; z 9.5.2013r. k. 42; z 9.7.2013r. k. 43)
Od 1.8.2013r.K. G. (1)prowadził działalność gospodarczą (przedszkole) pod adresem:ul. (...)wM..(informacja o zmianie siedziby prowadzonej działalności z 16.(...). k. 35; zaświadczenie z 31.8.2013r. o zmianie wpisu Punku Przedszkolnego w ewidencji szkół i placówek niepublicznych k. 35; potwierdzenie zmiany wpisu w(...)k. 37 – 39
W. Ł.w dniu 15.10.2013r. złożył w Urzędzie Miasta wM.oświadczenie, że z dniem 1.8.2013r. przestał wynajmować części budynku na prowadzenie przedszkola.(oświadczenie W.Ł.k. 67; pismo UM wM.z 22.12.2014r. k. 61; decyzja podatkowa na rok 2013 k. 62; informacja w sprawie podatku k. 63 – 66)
W dniu 13.1.2014r. skierowano doK. G. (1)niepodpisane wezwanie do zapłaty zaległego czynszu najmu. Jako nadawcę tego pisma wskazanoW. Ł.. (wezwanie do zapłaty k. 16, 16 v)
W piśmie z 7.7.2014r.A. Ł.– reprezentującaJ. S.– wezwała ponownieK. G. (1)do zapłaty czynszu najmu w kwocie 7500 zł.(pismo k. 17 – 18)
W odpowiedzi na wezwanie do zapłatyK. G. (1)oświadczył, że umowa najmu została wypowiedzianaW. Ł.w kwietniu 2013 r. ze skutkiem na lipiec 2013 r. Wskazał, iż dokonał wszelkich rozliczeń finansowych zW. Ł., oddał mu klucze do lokalu i od końca lipca 2013 r. nie korzysta ze spornego lokalu. (pismo z 24.7.2014 r. – k. 19)
W. Ł.zmarł w dniu 14.4.2013r.
Sąd zważył, co następuje:
Bezsporne było, że strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego znajdującego się w budynku położonym wM.przyul. (...). Bezsporne było także, iż do końca lipca 2013 r. pozwany wykorzystywał wynajmowany lokal zgodnie z przeznaczeniem i uiścił należny z tego tytułu czynsz.
Spór sprowadzał się do ustalenia, czy umowa najmu została wypowiedziana przez najemcę ze skutkiem na koniec lipca 2013 r. Ciężar dowodu tego faktu – zgodnie zart. 6 kc– obciążał pozwanego. W ocenie Sądu z materiału dowodowego wynika, że najemca skutecznie rozwiązał łącząca strony umowę najmu z dniem 31.7.2013r., składając w kwietniu 2013 r. oświadczenie o wypowiedzeniuW. Ł.– pełnomocnikowi powódki.
Na wstępie wskazać należy, że przepisykodeksu cywilnegoregulujące umowę najmu lokalu użytkowego mają charakter iuris dispositivi. Strony w umowie mogły zatem – tu: w zakresie rozwiązania umowy – swobodnie uregulować sposób i przesłanki rozwiązania i z tej możliwości skorzystały. Zważyć przy tym należy, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony przewiduje przepisart. 673 § 3 kc.Tylko od woli stron zależy, czy i jakie wypadki stanowiące podstawę do rozwiązania umowy przed upływem okresu na jaki została zawarta, określą w umowie W § 10 przedmiotowej umowy z 1.1.2013r. strony dopuściły możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy przez dokonanie wypowiedzenia z zachowaniem trzymiesięcznego terminu. (umowa k. 14)Podkreślić przy tym należy, że strony w umowie nie zastrzegły, by dla ważności wypowiedzenia konieczne było złożenie oświadczenia na piśmie.
Następnie Sąd zważył, iż twierdzenia pozwanego o wypowiedzeniu umowy potwierdzają niekwestionowane dokumenty w postaci: informacji o zmianie siedziby prowadzonej działalności gospodarczej skierowanej do Burmistrza MiastaM.z 16.8.2013r., zaświadczenia z 31.8.2013 r. o zmianie wpisu Punku Przedszkolnego w ewidencji szkół i placówek niepublicznych oraz wydruku potwierdzenia dokonanej zmiany wpisu w(...). Ze wskazanych dokumentów wynika, że pozwany od 1.8.2013r. zmienił siedzibę przedszkola, prowadzonego w lokalu powódki do końca lipca 2013r. Bezsporne było, że wynajmująca (jej pełnomocnik) wiedział, dla potrzeb jakiej działalności pozwany najmował lokal. Brak też podstaw do kwestionowania oświadczenia pozwanego, że już w momencie zawierania umowy strony miały świadomość, że najprawdopodobniej zostanie rozwiązana przed upływem czasu wskazanego w umowie. Pozwany wyjaśnił, że roczny okres najmu został wskazany tylko z powodu wymagań formalnych związany z rodzajem prowadzonej działalności (k. 48). Nieracjonalne byłoby działanie pozwanego, gdyby zawarł umowę wymagającą od niego zapłaty czynszu za cały rok, podczas gdy przewidywał, że będzie potrzebował lokalu przez okres o połowę krótszy.
Zgodnie zart. 65 § 2 kc, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Z okoliczności w postaci oczywistego dla obu stron celu najmu jednoznacznie zdaniem Sądu wynika, że zgodnym zamiarem stron był najem lokalu tak długo, jak długo było prowadzone w nim przedszkole.
Zeznania świadkówT. P. (1)iZ. M.potwierdzają, że powód opuścił lokal powódki z końcem lipca 2013r., co pośrednio również świadczy o rozwiązaniu umowy przed upływem czasu określonego w umowie.T. P.zeznał, że pozwany malował lokal w wakacje 2013r. - przed zwróceniem go wynajmującemu. Z.M.zeznała, że mieszka w sąsiedztwie lokalu powódki i widziała, jak 31.7.2013r. pozwany zabrał z lokalu swoje rzeczy i od daty z niego nie korzystał.
Zeznania wskazanych świadków w ocenie Sądu zasługują na wiarę; nie zostały podważone innymi dowodami, są logiczne i wzajemnie spójne.
ŚmierćW. Ł.i brak możliwości przesłuchania go w sprawie w charakterze świadka nie uniemożliwia ustalenia treści umowy i okoliczności jej rozwiązania. Zdaniem Sądu istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma treść niekwestionowanego pismaW. Ł.z dnia 15.10.2013r. (k. 67). W piśmie tym kierowanym do Urzędu Miasta wM.W. Ł.oświadczył bowiem, że z dniem 1.8.2013r. przestał wynajmować części budynku na prowadzenie przedszkola. W świetle tego jednoznacznego oświadczenia nie może budzić wątpliwości, że działający w imieniu i na rzecz powódkiW. Ł.uważał umowę najmu za rozwiązana z końcem lipca 2013r.
Z przeprowadzonych dowodów i ustaleń wynika, żeW. Ł., który reprezentował powódkę w zakresie umowy najmu, zaakceptował złożone mu przez pozwanego wypowiedzenie umowy najmu. Wskutek przyjętego wypowiedzeniaW. Ł.dopełnił stosownych formalności w tym zakresie w Urzędzie Miasta.
Zdaniem Sądu wezwanie do zapłaty sporządzone rzekomo przezW. Ł.i skierowane do pozwanego (k. 16) nie zmienia powyższych ustaleń i oceny sądu i nie dowodzi zasadności roszczenia powódki. Podkreślić należy, że pismo to nie zostało własnoręcznie podpisane przezW. Ł.– co już rodzi uzasadnione wątpliwości co do jego wiarygodności i nie ma mocy dowodowej dokumentu prywatnego.
Wskazać na koniec należy – co nie miało ostatecznie istotniejszego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy - że powódka nie udowodniła, by pozwany korzystał w czasie trwania stosunku najmu z pomieszczeń znajdujących się na piętrze wynajmowanego lokalu oraz, iż dokonał zmian konstrukcyjnych wynajmowanego lokalu wbrew woli wynajmującej – nie przywrócił lokalu do stanu poprzedniego. Należy podkreślić, że nie ma przeszkód, by w ramach swobody umów przedmiotem umowy najmu była tylko część lokalu i taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.
Z tych względów Sąd orzekł jak w pkt 1. sentencji
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpcw zw. z § 6 pkt 4 Rozporządzenia MS z 28.9.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
/-/A. D.