Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 827/13
Data wyroku: 2014-04-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tatiana Kania, Barbara Kurzeja, Grzegorz Stojek
Słowa kluczowe: Wypowiedzenie Umowy, Najem
Podstawa prawna: art. 673 kc

Sygn. akt V ACa 827/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 kwietnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Barbara Kurzeja

Sędziowie :

SA Grzegorz Stojek (spr.)
SO del. Tatiana Kania

Protokolant :

Barbara Knop

po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2014 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wG.

przeciwko(...)Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wP.

o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach
z dnia 17 czerwca 2013 r., sygn. akt X GC 50/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt V ACa 827/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Gliwicach zasądził od pozwanej(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wP.na rzecz powódki(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wG.kwotę 1.112.793,43 zł z ustawowymi odsetkami od 18 stycznia 2013 r., oddalił powództwo w pozostałej części oraz orzekł o kosztach procesu.
Rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia faktyczne i oceny prawne.
Strony w dniu 28 kwietnia 2003 r. zawarły umowę najmu. Przedmiotem najmu były hale nr(...)i(...)o powierzchni około 4.000 m(
    2), powierzchnie biurowe i pomieszczenia socjalne o powierzchni 300 m(
    2)oraz wolne przestrzenie (parkingi) o powierzchni 1.000 m(
    2), położone wG.przyul. (...). W chwili zawierania umowy strony przypuszczały, że przedmiot najmu zostanie oddany najemcy do korzystania w dniu 1 stycznia 2004 r., najem miał bowiem rozpocząć się, jeśli chodzi o biura i hale – z chwilą ich wykonania, jeśli zaś idzie o wolne powierzchnie – z chwilą ich przekazania najemcy. Stosunek najmu miał kończyć się 31 grudnia 2018 r. Hale miały być wykorzystywane jako magazyn do przechowywania oraz konfekcjonowania stali i innych metali. Zmiana przedmiotu najmu wymagała wcześniejszej pisemnej zgody powódki. Czynsz najmu został określony na kwotę 16,78 zł netto za 1 m(
    2)powierzchni hal i pomieszczeń biurowych (4.300 x 16,78 = 72.154 zł) oraz 2 zł za 1 m(
    2)wolnych utwardzonych przestrzeni o powierzchni 5.000 m(
    2). Czynsz, z podatkiem VAT, płatny był z góry, do 5. dnia roboczego każdego miesiąca. Pozwaną obciążał obowiązek ponoszenia dodatkowych kosztów eksploatacyjnych, w szczególności podatku gruntowego, mediów i opłat konserwatorskich. Podnajem pomieszczeń był możliwy za zgodą powódki.
Jako najemca, pozwana miała prawo do nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy z ważnych powodów, co obejmowało również sytuację, w której nieograniczone umowne używanie pomieszczeń (do handlu stalą i jej konfekcjonowania) stanie się niemożliwe z uwagi na zastosowanie środków publicznoprawnych. Wypowiedzenie powinno nastąpić na piśmie. Po upływie połowy okresu najmu pozwana uprawniona była do wypowiedzenia umowy, gdyby działalność magazynowania stali w Polsce została wstrzymana. Strony miały wówczas poczynić starania o znalezienie innego najemcy, a w razie niepowodzenia jego poszukiwania, ryzyko zapłaty czynszu za pozostały czas obowiązywania umowy miały ponieść obie strony po połowie.
Na podstawie aneksu z 2 sierpnia 2006 r. do umowy najmu, z uwagi na rozbudowę przedmiotu najmu, zwiększona została powierzchnia oddanych w najem: hall – do 10.820 m2, powierzchni biurowych – do 400 m2. Najemca uzyskał opcję zakupu przedmiotu najmu. Opcję tę pozwana mogła zrealizować w ciągu 5 lat od chwili przeprowadzenia rozbudowy przedmiotu najmu. Cenę sprzedaży strony miały uzgodnić w drodze porozumienia. Ponadto strony ustalił nową datę zakończenia najmu – 31 grudnia 2022 r., a także wykreśliły postanowienie umowne zawarte w punkcie 10.4, przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy po upływie połowy okresu, na jaki została zawarta. Aneksem z 26 marca 2007 r. czynsz najmu został podniesiony z 16,78 zł netto do 17,16 zł netto za 1 m2(o 0,38 zł za 1 m2).
Pismem z 6 lipca 2009 r. pozwana wezwała powódkę do ustalenia wartości opcji zakupu przedmiotu najmu, przewidzianej w punkcie 3.3 umowy, sama określając wartość nieruchomości na kwotę 17.000.000 zł netto i zaproponowała, by przeniesienie własności nastąpiło w sierpniu 2009 r., natomiast zapłata miała nastąpić w 200 ratach miesięcznych (po 85.000 zł netto każda). Nie doszło do zbycia nieruchomości na rzecz pozwanej.
Pozwana, za zgodą powódki, w dniu 5 maja 2011 r. zawarła z(...) spółką z o.o.wB.umowę podnajmu nieruchomości, o którą chodzi w sprawie. Podnajem został zawarty do 1 stycznia 2014 r. lub do dnia rozwiązania umowy najmu łączącej strony procesu, bądź do dnia nabycia nieruchomości przez pozwaną. Podnajemca wykorzystywał halę do składowania i dystrybucji blach grubych. Umowa podnajmu ustała w związku z wypowiedzeniem przez pozwaną umowy najmu. Gdyby nie to wypowiedzenie, dalej trwałby stosunek podnajmu. Powódka przed terminem wypowiedzenia nie kontaktowała się z podnajemcą. Gdy wynajmujący otrzymał oświadczenie o wypowiedzeniu, podnajemca zwrócił się do powódki z pytaniem, czy zainteresowana jest oddaniem mu w najem przedmiotu dotychczasowego podnajmu, z tym że podnajemca uzależnił zawarcie umowy najmu od ustalenia czynszu w wysokości wynoszącej połowę tego, jaki strony procesu ustaliły w umowie najmu, która je łączyła. Powódka poinformowała podnajemcę, że odpowiedzi udzieli w terminie późniejszym, po uregulowaniu stanu prawnego obiektu.
W dniu 5 maja 2011 r. pozwana i inne podmioty z grupy kapitałowej, w skład której wchodzi, podpisała z(...) spółką z o.o.umowę sprzedaży aktywów związanych z dystrybucją i konfekcjonowaniem stali. Tego samego dnia została zawarta pomiędzy(...) spółką z o.o.i (...) spółką z o.o.a(...) S.A.i (...) S.A.umowa o zakazie konkurencji, dotyczącym składowania i dystrybucji wyrobów stalowych przez(...) S.A.i (...) S.A.oraz inne spółki wchodzące w skład tej grupy kapitałowej, obejmująca także pozwaną.
Pismem z 28 czerwca 2012 r., na podstawie punktu 10.2 i 10.3 umowy najmu iart. 673 § 3 kc, wobec zaistnienia ważnych powodów – w szczególności wobec zmiany przepisów regulujących najem, niemożności prowadzenia działalności w zakresie obrotu wyrobami hutniczymi, zmiany siedziby najemcy i braku jednoznacznej deklaracji(...) spółki z o.o.odnośnie do kontynuowania po 2013 r. podnajmu na warunkach określonych w umowie – pozwana wypowiedziała umowę najmu, wskazując, że zgodnie zart. 673 § 2 kcokres wypowiedzenia upływa w dniu 31 lipca 2012 r.
Pismem z 11 lipca 2012 r. powódka odpowiedziała, że wypowiedzenie umowy jest nieskuteczne, gdyż pozwana mogła wypowiedzieć umowę wyłącznie z nadzwyczajnych powodów, tożsamych z pojęciem siły wyższej, jakie nie nastąpiły i nie zostały przez pozwaną wskazane.
Powódka wystawiła 7 faktur na kwotę 257.929,52 zł każda, obejmując nimi czynsz najmu za poszczególne miesiące w okresie od lipca 2012 r. do stycznia 2013 r. Pozwana uiściła na rzecz powódki:

-

3 lipca 2012 r. kwotę 258.182,50 zł tytułem zapłaty czynszu najmu za lipiec 2012 r. oraz długu stwierdzonego wcześniejsząfakturą nr (...), którą wystawiła powódka,

30 sierpnia 2012 r. kwotę 257.929,52 zł za korzystanie z hali w sierpniu 2012 r.,

15 października 2012 r. kwotę 203.136,24 zł tytułem całkowitego rozliczenia zobowiązań z umowy najmu oraz za czas bezumownego korzystania z nieruchomości.

Pozwana odesłała powódcefakturę nr (...), obejmującą czynsz najmu za wrzesień 2012 r., odwołując się do wypowiedzenia umowy ze skutkiem na 31 lipca 2012 r.
Wpłatę dokonaną przez pozwaną w dniu 30 sierpnia 2012 r. powódka w pierwszej kolejności zarachowała na odsetki od wcześniejszych opóźnień w zapłacie czynszu. Ponieważ suma odsetek za opóźnienie w zapłacie wyniosła 46.038,74 zł, w takiej kwocie czynsz za sierpień 2012 r. nie został zapłacony. Wpłatę dokonaną 15 października 2012 r. powódka zaliczyła na odsetki za opóźnienie w zapłacie oraz najdawniej wymagalne należności, po pierwsze, kwotę 46.038,74 zł na poczet czynszu za sierpień 2012 r., po drugie, 4.080,99 zł na poczet noty odsetkowej nr(...), po trzecie, kwotę 153.016,51 zł tytułem czynszu za wrzesień 2012 r. Do zapłaty czynszu za wrzesień 2012 r. pozostała kwota 104.913,01 zł.
Pomimo kolejnych wezwań, pozwana nie dokonała już wpłat na rzecz powódki.
Powódka tytułem zaległości w zapłacie czynszu wskazała pozwanej, że do czasu zapłaty na poczet długu 4 suwnice, które znajdują się w hali, będące własnością pozwanej, obciążone są prawem zastawu na rzecz wynajmującego. Powódka w związku z tym przeszkodziła próbie demontażu tych maszyn na rzecz nabywców.
Zgodnie zart. 659 § 1 kc, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Sąd Okręgowy stwierdził, że strony w dalszym ciągu wiąże umowa najmu, a tym samym pozwana ma obowiązek zapłaty czynszu najmu za czas wskazany w pozwie (od września 2012 r. do stycznia 2013 r.).
Zgodnie z umową, najemca miał prawo do nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy jedynie z ważnych powodów. Sąd Okręgowy podkreślił że punkt 10.2 umowy stanowczo stwierdza, że wypowiedzenie umowy przez najemcę ma charakter nadzwyczajny i może nastąpić jedynie z ważnych powodów. Dlatego wypowiadając umowę najemca musiał wykazać na czym polega nadzwyczajność sytuacji uprawniającej go do tego działania i istnienie ważnych powodów wypowiedzenia umowy.
W oświadczeniu z 28 czerwca 2012 r. o wypowiedzeniu umowy najmu pozwana, jako ważne powody wypowiedzenia wskazała zmianę przepisów regulujących najem, niemożność prowadzenia działalności w zakresie obrotu wyrobami hutniczymi, zmianę siedziby najemcy, brak jednoznacznej deklaracji(...) spółki z o.o.co do kontynuowania podnajmu po 2013 r. na warunkach określonych w umowie.
Sąd Okręgowy stwierdził, że ocenie podlegają tylko te podstawy, które podane są w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy, w jakim najemca obowiązany był wskazać ważne powody uprawniające go do tego nadzwyczajnego działania. Przytaczane później, w trakcie procesu, nowe podstawy wypowiedzenia nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż wypowiedzenie nie było dokonane ze względu na nie. Dlatego Sąd Okręgowy nie rozpatrywał braku sprzedaży przedmiotu najmu, jako przyczyny uprawniającej do wypowiedzenia, która została wskazana w toku postępowania, a nie w piśmie z 28 czerwca 2012 r. Dodał, że gdyby wziąć tę przyczynę pod uwagę, należałoby pamiętać, że w tym przedmiocie strony negocjowały w 2009 r., przez co ta przyczyna nie mogła stanowić podstawy wypowiedzenia, do którego doszło w 2012 r.
Żadnej z przyczyn wypowiedzenia umowy najmu, o którą chodzi w sprawie, wskazanych w oświadczeniu o wypowiedzeniu, Sąd Okręgowy nie uznał za ważną.
Przeniesienie siedziby pozwanej pozostaje bowiem bez znaczenia dla prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Miejsce siedziby spółki nie musi być przecież tożsame z miejscem prowadzenia przez nią działalności gospodarczej, gdyż brak jest jakiegokolwiek przepisu prawa, który nakazywałby prowadzenie przez tego rodzaju osobę prawną działalności gospodarczej w jej siedzibie. Zmiana siedziby pozwanej pozostaje bez wpływu na stosunek prawny łączący strony i nie może być uznana za ważną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu.
Ważną przyczyną wypowiedzenia umowy nie może być zmiana przedmiotu działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę, wynikająca z jej autonomicznych decyzji. Sprzedaż aktywów związanych z dystrybucją i konfekcjonowaniem stali, jaka nastąpiła na rzecz(...) spółki z o.o.i zawarcie przez grupę kapitałową umowy o zakazie konkurencji jest wynikiem swobodnej decyzji pozwanej i grupy kapitałowej, w skład której wchodziła. Żaden akt publicznoprawny nie zakazał prowadzenia działalności w tym przedmiocie i nie uniemożliwił kontynuowania jej przez podmioty, które dotąd ją prowadziły. Okoliczność ta nie była zatem ważną przyczyną w rozumieniu umowy łączącej strony.
Nie jest tego rodzaju przyczyną również brak jednoznacznej deklaracji(...) spółki z o.o.odnośnie do kontynuowania podnajmu po 2013 r. na warunkach określonych w umowie. Podnajem zawarty za zgodą wynajmującego pozostawał bez wpływu na możliwość wypowiedzenia umowy najmu, której celem nie było oddanie przedmiotu najmu w podnajem. Brak możliwości dalszego podnajmowania nie miał więc znaczenia dla stosunku łączącego strony procesu.
Sąd Okręgowy stwierdził, że za ważną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu mogłaby być uznana zmiana przepisów regulujących najem, która jednak nie była jeszcze aktualna w chwili składania tego oświadczenia. Gdyby bowiem nawet przyjąć, że zmiana przepisów, do której odwołuje się pozwana, objęłaby swoim obowiązywaniem również stosunek prawny nawiązany umową stron, to skutki tej zmiany aktualizowałyby się dla pozwanej dopiero w kwietniu 2013 r., gdy zgodnie z przepisami obowiązującymi poprzednio mogłaby wypowiedzieć umowę najmu. Ponieważ umowę strony zawarły w kwietniu 2003 r., dziesięcioletni okres, po upływie którego – zgodnie z poprzednim brzemieniemart. 661 kc– uległaby przekształceniu w zawartą na czas nie oznaczony upłynąłby w kwietniu 2013 r., gdyby nie zmiana przepisu. Wtedy dopiero omawiana przyczyna wypowiedzenia byłaby ważna i aktualna. W czerwcu 2012 r. była pozbawiona tych cech.
Reasumując, oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu umowy najmu nie odniosło zamierzonego przez nią skutku. Ponieważ strony były nadal związane umową najmu, powództwo okazało się trafne co do zasady.
Sąd Okręgowy uznał, że powództwo jest bezzasadne w zakresie żądania zapłaty, po pierwsze, kwoty 46.038,74 zł, to jest o odsetki za opóźnienie w zapłacie sum pieniężnych wskazanych we wcześniejszych fakturach, po drugie, kwoty 1.721,77 zł, to jest o skapitalizowane odsetki od wierzytelności głównych dochodzonych w niniejszej sprawie. Zgodnie zart. 451 § 1 kc, dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić, ale to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Skoro więc przy zapłacie pozwana wskazywała, który dług chce zaspokoić, powódka nie mogła zaliczyć zapłaty na odsetki za opóźnienie w zapłacie innych długów. Czynsz najmu jest świadczeniem okresowym, przez co wierzytelność o zapłatę czynszu za dany miesiąc jest wymagalna w terminie wymagalności danej należności. Podsumowując wywód w tym przedmiocie, Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka nie była uprawniona do zaliczenia kwoty 46.038,74 zł na poczet zaległych odsetek. Tym samym powództwo w zakresie należności głównej jest zasadne w zakresie kwoty 1.089.574,00 zł (1.135.612,74-46.038,74). W związku z tym zmianie podlegała wysokość skapitalizowanych odsetek. Pozwana opóźnia się z zapłatą kwoty 211.890,78 zł tytułem czynszu za październik 2012 r.; odsetki za opóźnienie w zapłacie tej sumy pieniężnej za okres od 5 października do 18 stycznia 2013 r. wyniosły 7.924,13 zł. Stąd powódka może skutecznie się domagać skapitalizowanych odsetek w kwocie 23.219,43 zł (24.941,20 zl – 1.721,77 zł).
Orzeczenie o kosztach procesu Sąd Okręgowy umotywował treściąart. 100 kpc, wskazując na wynik procesu, w którym powódka uległa w nieznacznym zakresie (4,12 %), a także na koszty poniesione przez powódkę oraz na§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tekst jednolity w Dz. U. z 2013 r., poz. 461), jako podstawę określenia stawki wynagrodzenia pełnomocnika. Sąd Okręgowy nie uwzględnił bowiem wniosku powódki o zasądzenie wynagrodzenia pełnomocnika w czterokrotnej wysokości stawki minimalnej, gdyż nie dopatrzył się przesłanek przyznania wynagrodzenia w stawce większej od minimalnej, co obszernie uzasadnił.

W apelacji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej powództwo przez jego oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w tej części i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Zarzuciła naruszenie prawa materialnego. Po pierwsze, przez zastosowanie nieistniejącej normy prawnej, zgodnie z którą pod rygorem bezskuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu składający je obowiązany jest je uzasadnić jednocześnie z jego złożeniem, a w konsekwencji odmowę rozpoznania skuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu z jednej z ważnych przyczyn jego złożenia, jaką jest niezrealizowanie opcji zakupu nieruchomości i niepoczynienie ustaleń dotyczących przyczyn, ze względu na które nie doszło do zrealizowania opcji zakupu nieruchomości będącej przedmiotem najmu z uwagi na niewyrażenie zgody przez powódkę na jej sprzedaż za cenę rynkową. Po drugie, naruszenie art. 2 ustawy z dnia 23 października 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 220, poz. 1425; dalej: ustawa zmieniająca) przez przyjęcie, że zmianaart. 661 kcodniosła skutek względem stosunku prawnego łączącego strony dopiero w kwietniu 2013 r., podczas gdy zmianaart. 661 kcweszła w życie z dniem 1 stycznia 2009 r. i tym samym z tym dniem wywołała skutek, o jakim mowa, przez co począwszy od tego dnia pozwana była uprawniona powoływać się na nią, jako ważną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu. Wreszcie zarzuciła nierozpoznanie istoty sprawy z uwagi na nierozpoznanie ewentualnego zarzutu potrącenia wzajemnej wierzytelności w kwocie 2.400.000 zł.
Zarzuciła też naruszenie przepisów postępowania, mianowicieart. 233 § 1 kpc. Po pierwsze, przez poczynienie istotnych ustaleń sprzecznie z treścią zebranego materiału dowodowego, mianowicie że sprzedaż aktywów pozwanej i związanej z nią umowy o zakazie konkurencji nastąpiły w efekcie swobodnej decyzji pozwanej, przez co nie stanowiły ważnej przyczyny wypowiedzenia umowy najmu, podczas gdy decyzja, o której mowa, podyktowana była koniecznością przeciwdziałania pogorszeniu się sytuacji ekonomicznej pozwanej i zapobieżenia jej likwidacji. Po drugie, przez niepoczynienie istotnego dla rozstrzygnięcia ustalenia, że w wypadku bezskuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, uległa ona rozwiązaniu z dniem 20 września 2012 r., gdy powódka dokonała odbioru przedmiotu najmu z uwagi na co odpadł cel świadczenia czynszu na rzecz powódki.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Apelacyjny podziela ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy i, jako prawidłowe, przyjmuje je za własne.
Jeśli idzie o określenie przyczyny wypowiedzenia najmu w oświadczeniu o wypowiedzeniu, nie sposób zaakceptować stanowiska Sądu pierwszej instancji. Przepisart. 673 § 3 kcstanowi jedynie, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wart. 688 kc, jaki ma zastosowanie do najmu lokalu, którego czas trwania nie jest oznaczony, mowa jest wyłącznie o samym uprawnieniu wypowiedzenia najmu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie. Te i pozostałe przepisyKodeksu cywilnegoregulujące stosunek najmu nie zawierają wymogu określenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu przyczyny, ze względu na którą wypowiedzenie jest dokonywane. Trzeba zwrócić uwagę, że odmiennie jest w razie stosunku najmu, do którego stosuje się przepisyustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 150; dalej:ustawa o ochronie praw lokatorów). Przepisart. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorówstanowi bowiem, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych wart. 11 ust. 2-5oraz wart. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, z tym że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Milczenie ustawodawcy w przedmiocie określenia przyczyn wypowiedzenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu tego stosunku najmu, do którego nie ma zastosowaniaustawa o ochronie praw lokatorów, o jaki chodzi w niniejszej sprawie, musi być uznane za zamierzone przez ustawodawcę. Inaczej nie da się racjonalnie wytłumaczyć wskazanych różnic w zakresie stanu prawnego najmu, które usprawiedliwione są celemustawy o ochronie praw lokatorów, jakim jest ich ochrona ze względu na znaczenie najmu lokalu mieszkalnego służącego przecież do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka – potrzeby mieszkania. Stoi to na przeszkodzie przyjęciu stanowiska, że skuteczność wypowiedzenia najmu, do którego nie ma zastosowaniaustawa o ochronie praw lokatorówuzależniona jest od określenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu przyczyny wypowiedzenia. Dla skuteczności wypowiedzenia tego najmu istotne jest jedynie, by zachodziła przyczyna, ze względu na którą wypowiedzenie zostało dokonane, niezależnie od tego, czy w wypowiedzeniu zostanie powołana. Jeśli jednak przyczyna zostanie określona w wypowiedzeniu, zaś wypowiadający umowę najmu twierdzi, że wypowiedział ją jeszcze z innej przyczyny, spoczywa na nim ciężar udowodnienia tej okoliczności oraz faktu wystąpienia tej przyczyny wypowiedzenia, która w oświadczeniu o wypowiedzeniu nie została określona. Pozwaną obciążał więc ciężar dowodzenia, poza przyczynami określonymi w wypowiedzeniu, polegającymi na związaniu jej zakazem konkurencji względem nabywcy aktywów i zmianieart. 661 kc, że najem wypowiedziała z uwagi na niezrealizowanie opcji zakupu przedmiotu najmu.
Wypowiadając najem, pozwana powołała się na postanowienia umowy zawarte w punktach 10.2 i 10.3 oraz naart. 673 § 3 kc.W piśmie z 28 czerwca 2012 r. (k. 52), jak tego wymagał punkt 10.3 umowy („Wypowiedzenie powinno nastąpić na piśmie”), oświadczyła, że wypowiada umowę wobec zaistnienia ważnych powodów, w szczególności: zmiana przepisów regulujących najem, niemożność prowadzenia działalności w zakresie obrotu wyrobami hutniczymi, zmiana siedziby najemcy, brak jednoznacznej deklaracji(...) spółki z o.o.odnośnie do kontynuowania podnajmu po 2013 r. na warunkach określonych w umowie najmu zawartej przez strony procesu. Odpowiadając na pozew (k. 89-93), pozwana trafnie odwołała się do tego, że przepisy prawa i postanowienia umowy najmu nie nakładały na nią obowiązku zamieszczenia uzasadnienia w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy, twierdząc że z tej przyczyny w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu określiła jedynie zbiorcze kategorie przyczyn wypowiedzenia oraz że u podstaw wypowiedzenia dokonanego na podstawie punktu 10.2 umowy najmu legły ważne przyczyny. Gdy idzie o przyczyny dokonanego wypowiedzenia, w odpowiedzi na pozew mowa jest, po pierwsze, o sprzedaży aktywów i związaniu pozwanej zakazem konkurencji względem nabywcy, po drugie, o tym, że wbrew postanowieniu punktu 3.3 umowy powódka nie przeniosła na najemcę prawa własności do przedmiotu najmu, po trzecie, o zmianieart. 661 kcpolegającej na dodaniu § 2. W odpowiedzi na pozew nie ma już zatem mowy o zmianie siedziby najemcy oraz braku jednoznacznej deklaracji(...) spółki z o.o.odnośnie do kontynuowania podnajmu po 2013 r. na warunkach określonych w umowie najmu zawartej przez strony procesu. Również w apelacji mowa jest tylko o niezrealizowaniu opcji zakupu nieruchomości z przyczyn dotyczących powódki oraz zmianieart. 661 kci zakazie konkurencji, jako ważnych przyczynach wypowiedzenia. Tym samym już tylko z tego względu zaakceptować należy stanowisko Sądu Okręgowego, którego skarżąca nie zakwestionowała, że oświadczenie o wypowiedzeniu najmu nie wywołało skutku ze względu na zmianę siedziby najemcy oraz brak deklaracji(...) spółki z o.o.odnośnie do kontynuowania podnajmu po 2013 r. na warunkach określonych w umowie najmu zawartej przez strony procesu, skoro twierdzenia o skuteczności wypowiedzenia najmu z tych dwu przyczyn pozwana już nie podtrzymała w procesie.
Jeśli idzie o niezrealizowanie opcji zakupu, jako przyczynę wypowiedzenia najmu, nie jest wystarczające do jej udowodnienia samo odwołanie się do znaczenia zwrotu „w szczególności”, mającego wskazywać na jedynie przykładowe określenie przyczyn wypowiedzenia w piśmie zawierającym oświadczeniu o wypowiedzeniu. Zasadnie bowiem powódka podnosi, że skoro na temat realizacji opcji zakupu mowa była w 2009 r., po czym strony nie podejmowały tego zagadnienia, zaś do wypowiedzenia doszło dopiero w 2012 r., nie sposób przyjąć, że między niezrealizowaniem opcji zakupu a wypowiedzeniem zachodziła tego rodzaju łączność, by po upływie trzech lat przyjąć w sposób dorozumiany, że pozwana wypowiedziała najem właśnie ze względu na nienabycie prawa własności do przedmiotu najmu, zwłaszcza że w 2012 r. zmierzała już do pozbycia się przedmiotu najmu, który od 2010 r. był jej zbędny z uwagi na nieprowadzenie działalności, do której wcześniej go potrzebowała, co jest następstwem sprzedaży w 2011 r. aktywów i zakaz konkurencji, jakim, choć nie była stroną umowy w tym przedmiocie, czuła się związana z uwagi na uchwałę zarządu pozwanej z 23 listopada 2010 r., w której mowa o zawarciu umowy o zakazie konkurencji związanej z umową sprzedaży aktywów (protokół z posiedzenia zarządu pozwanej – k. 268-269, zeznanie świadkaK. Z.na rozprawie w dniu 3 czerwca 2013 r. –(...), zeznanieA. M., prezesa zarządu pozwanej, na rozprawie w dniu 3 czerwca 2013 r. –(...)). Przedmiot najmu charakteryzował się właściwościami zbędnymi dla tej działalności, którą mogła kontynuować bez naruszenia zakazu konkurencji (zeznania na rozprawie w dniu 3 czerwca 2013 r. złożone przez świadków:K. Z.–(...)iM. D.–(...)). Brak jest w okolicznościach sprawy podstaw do tego, by powódka mogła tak właśnie zrozumieć zachowanie pozwanej, że wypowiada najem, gdyż nie nabyła przedmiotu najmu, który był jej zbędny. Dodać trzeba, na co zwróciła uwagę powódka, że postanowienia zawarte w punkcie 3.2 oraz 3.3 umowy (w brzmieniu nadanym aneksem do umowy najmu zawartym w 2006 r.) wskazują, że strony brały pod uwagę nie tylko pertraktacje między nimi co do nabycia przedmiotu najmu przez pozwaną, ale też przez inny podmiot (w punkcie 3.3. umowy zmienionym aneksem mowa jest o pierwokupie w razie zbycia przedmiotu najmu innemu podmiotowi), jak również jedynie przedłużenie czasu trwania najmu. Zasadnie też powódka podnosi, że już z samej preambuły aneksu do umowy (k. 47) wynika, że przedmiot najmu został rozbudowany w 2006 r., zaś w punkcie 3.3. umowy strony postanowiły, że „Opcję tę można zrealizować w ciągu 5 lat od chwili przeprowadzenia rozbudowy”. Zatem termin do skorzystania z opcji, jak podniosłą powódka, upłynął w 2011 r. i po jego upływie najem był kontynuowany przez pozwaną do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu, co nastąpiło w piśmie z 28 czerwca 2012 r. Pozwana nie udowodniła zatem, że najem wypowiedziała z uwagi na niezrealizowanie opcji nabycia przedmiotu najmu.
Strony w 2003 r. zawarły długookresową umowę najmu na czas oznaczony. Określiły przypuszczalne oddanie najemcy przedmiotu najmu do odpłatnego korzystania od 1 stycznia 2004 r. (przy czym powódka podnosi, że nastąpiło to w maju 2004 r., pozwana zaś temu nie zaprzeczyła). Pierwotnie najem miał trwać do 31 grudnia 2018 r. Aneksem z 2006 r. do umowy najmu strony postanowiły, że najem zakończy się z dniem 31 grudnia 2022 r. Przepisart. 661 kcprzed zmianą dokonaną z dniem 1 stycznia 2009 r., co nastąpiło na mocy ustawy z dnia 23 października 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 220, poz. 1425), stanowił, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Z tego wynika, że gdyby nie zmianaart. 661 kc, i tak po upływie dziecięciu lat najem byłby poczytywany za zawarty na czas nie oznaczony. Oznacza to, że – wbrew intencji stron – nie byłyby nim związane do końca 2022 r. z możliwością jego wypowiedzenia tylko z ważnych przyczyn, gdyż po upływie dziesięciu lat poczytywany byłby za zawarty na czas nie oznaczony i jego wypowiedzenie nie byłoby ograniczone tylko do ważnych przyczyn. Pewność związania do końca 2022 r. dawała im natomiast zmianaart. 661 kc, gdyż od 1 stycznia 2009 r.art. 661 § 2 kc, że najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Trudno zrozumieć, jak omawiana zmiana stanu prawnego – zgodna z intencją stron, by długotrwale związać się umową najmu, którego przedmiot wybudowano właśnie dla najemcy – miała stać się ważną przyczyną wypowiedzenia najmu przez to, że wyłączała możliwość uznania przed końcem 2022 r. najmu za zawarty na czas nie oznaczony, jaki mógłby być wypowiedziany nie tylko z przyczyny określonej w umowie najmu. Strony przecież już w umowie postanowiły, że najem będzie trwał właśnie do końca 2022 r. Trafnie też wywiódł Sąd Okręgowy, że skoro najem przed upływem dziesięciu lat – bez zmianyart. 661 kc– nie mógłby być poczytany za zawarty na czas nie oznaczony, to tym bardziej przed upływem tego czasu nie mógłby być wypowiedziany z uwagi na zmianęart. 661 kc, gdyby uznać ją za ważną przyczynę wypowiedzenia. Nie idzie przecież o to, kiedy w życie weszła ustawa zmieniającaart. 661 kc, lecz o to, że jeśli nie nastąpiłaby zmiana ostatnio wskazanego przepisu, najem byłby poczytywany za zawarty na czas nie oznaczony nie przed upływem dziesięciu lat, gdy pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu najmu, ale dopiero po upływie dziesięciu lat. Przecież zmianaart. 661 kcwydłużała, a nie skracała czas, po upływie którego najem byłby poczytywany za zawarty na czas nieoznaczony. W żaden więc sposób nie modyfikowała najmu przed upływem dziecięciu lat, o jakich mowa.
Gdy zaś idzie o zakaz konkurencji, sama pozwana podniosła w apelacji (k. 302-303), że przyczyną zmiany przedmiotu jej działalności była konieczność zapobieżenia dalszemu pogarszaniu się sytuacji ekonomicznej pozwanej oraz grupy kapitałowej, w skład której wchodzi. Wynika to też z wcześniejszych uwag, że decyzję o zaprzestaniu działalności, do jakiej pozwana potrzebowała przedmiotu najmu, podjęła w 2010 r. i zrealizowała ją w roku 2011, zbywając aktywa i zaprzestając działalności konkurencyjnej dla nabywcy. Trafnie więc Sąd Okręgowy podniósł, że stało się to w następstwie decyzji pozwanej, która podjęła określoną decyzję ekonomiczną i z tej przyczyny uznała, że przedmiot najmu jest zbędny, zwłaszcza że podnajemca nie zgodził się płacić czynsz w wysokości, do zapłaty którego pozwana się zobowiązała. To, że podnajemca uznał czynsz za zbyt wysoki dla niego nie oznaczało, że nie był rynkowy. Pozwana przecież kilka lat wcześniej zobowiązała się do zapłaty czynszu w wysokości określonej w umowie, którą – na jej zlecenie – oceniał rzeczoznawca, który w wycenie przedmiotu najmu, gdy strony podjęły rozmowy co do opcji zakupu (2009 r.), uznał czynsz określony w umowie najmu za rynkowy, skoro w operacie szacunkowym z 2009 r. wprost stwierdził, że na rynku kształtuje się on na poziomie 16 zł za 1 m2bądź 3,5-4 euro (k. 23), podczas gdy strony określiły go w umowie najmu na kwotę 17,16 zł netto za 1 m2.
Sąd Apelacyjny podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007 r., nr 7-8, poz. 102, uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna, co zwęża krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do sądu, który dokonuje jej w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, przez co nie można mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy. Tymczasem pozwana uwzględnia jedynie swój subiektywny interes, o czym była już mowa przy okazji analizy przyczyn wypowiedzenia.
Reasumując, oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu najmu nie odniosło zamierzonego przez nią skutku.
Trudno przyjąć, że wynajmujący, który został poinformowany, że najemca nie będzie korzystał z przedmiotu najmu, nie ma obowiązku zadbania o własne interesy i z tej przyczyny ma odmówić odbioru przedmiotu najmu, który pozostawiony byłby bez nadzoru, co groziłoby substancji majątkowej wynajmującego. Jeśli wynajmujący odbiera przedmiot najmu z tej właśnie przyczyny, a nie w celu zakończenia stosunku najmu i pozostaje w gotowości do świadczenia na rzecz najemcy w zakresie obowiązku określonego w umowie najmu, to nie sposób uznać, że przez dokonanie odbioru przedmiotu najmu dochodzi do rozwiązania umowy najmu, skoro w tym przedmiocie brak zgodnych oświadczeń woli stron umowy. Nie odpada więc w takiej sytuacji przyczyna świadczenia przez najemcę z tytułu czynszu na rzecz wynajmującego. Taki stan rzeczy wystąpił w rozpoznawanej sprawie. Należy bowiem zwrócić uwagę, że pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu najmu, wezwała powódkę do odbioru przedmiotu najmu, gdyż w dniu 12 września 2012 r. zamierza opuścić przedmiot najmu (wezwanie do odbioru hali z 10 września 2012 r., k. 163). W tej sytuacji powódka odebrała przedmiot najmu, wprost zaznaczając w protokole odbioru z 20 września 2012 r., że dokonuje odbioru z uwagi na złożenie przez najemcę oświadczenia o wypowiedzeniu najmu, „które to wypowiedzenie Wynajmujący uważa za bezskuteczne”, a także w związku z zamiarem opuszczenia przedmiotu najmu (protokół przekazania hali magazynowej, k. 162). Tym samym nie doszło do rozwiązania umowy najmu przez oddanie jej przedmiotu wynajmującemu.
Na pozwanej spoczywa zatem obowiązek zapłaty czynszu najmu za czas objęty powództwem.
W tej sytuacji nietrafny jest zarzut nierozpoznania istoty sprawy przez nierozpoznanie ewentualnego zarzutu, który w okolicznościach sprawy nie mógł być skuteczny, skoro powódce przysługuje ustawowe prawo zastawu na suwnicach (art. 670 § 1 kc). Poza tym potrąceniu sprzeciwia się postanowienie punktu 4.3 umowy („Najemca może rozliczyć tytułem czynszu tylko wierzytelność wzajemną prawomocnie ustaloną lub uznaną przez Wynajmującego. Wyklucza się prawo Najemcy do niewydania czynszu najmu”).
Apelacja – jako bezzasadna – podlega więc oddaleniu (art. 385 kpc).
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do wyniku sprawy w drugiej instancji oraz wartości przedmiotu zaskarżenia (art. 98 § 1 i 3w związku zart. 99 kpc, a także§ 6 pkt 7w związku z§ 12 ust. 1 pkt 2powołanego już rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r.).