Sąd Okręgowy w Świdnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 925/13
Data wyroku: 2014-01-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Radosław Florek (), Barbara Nowicka, Jerzy Dydo
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 691 kc.

Sygn. akt II Ca 925/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 stycznia 2014r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jerzy Dydo
Sędziowie:SO Barbara Nowicka
SR Radosław Florek (del.)
Protokolant: Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2014r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaZ. K.
przeciwkoGminie MiejskiejD.
o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie
z dnia 9 września 2013 r., sygn. akt I C 1313/12

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że ustala, iż powódZ. K.wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonegowD.przyul. (...)na(...)piętrze składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc o łącznej powierzchni 57,83 m2w miejsce zmarłego najemcyS. K.oraz zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 800 zł kosztów procesu;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda 500 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 925/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 września 2013 r. Sąd Rejonowy
wD.oddalił powództwoZ. K.przeciwko Gminie MiejskiejD.o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wD.przyul. (...).
Sąd Rejonowy ustalił, że:
w roku 1957 do budynku położonego wD.przyulicy (...)wprowadził się ojciec powodaS. K.wraz z rodziną, tj. matką i dwiema siostrami –J. K.iM. K.. Budynek ten w istocie składał się z dwóch lokali mieszkalnych, położonych na parterze i piętrze budynku, przy czym w roku 1969 lokal położony na parterze, oznaczony numerem(...), składający się z dwóch pokoi, kuchni, wc i spiżarki, został przydzielonyJ. K., zaś lokal położony na piętrze, oznaczony numerem(...), składający się z dwóch pokoi, kuchni, wc i łazienki – został przydzielonyS. K..
Jeszcze w latach 70. wszelka korespondencja dotycząca tej nieruchomości kierowana była wyłącznie doJ. K.. Od roku 1988 czynsz najmu był natomiast naliczany za budynek jako całość, a nie za dwa odrębne lokale.
W dniu 20 marca 1998 r. pomiędzy(...)wD.jako zarządcąbudynku nr (...)położonego wD.przyulicy (...)aJ. K.została zawarta umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z czterech pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 123,77 m2. Umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony i wiązała strony od dnia 20 marca 1998 r.
W dacie zawarcia umowy najmu zJ. K.w lokalu tym
zamieszkiwali: najemczyni,S. K.oraz powód z żoną i młodszą z córek, albowiem starsza córka wyprowadziła się wraz z mężem i dziećmi doN..J. K.zajmowała przy tym parter budynku, zaś powód z rodziną – piętro.
W dniu 1 marca 2003 r. zmarł ojciec powodaS. K..

- 2 -

Kiedy ciotka powodaJ. K.zachorowała, powód wraz z żoną
postanowili zaopiekować się nią. W związku z tymJ. K.zamieszkała wraz z nimi na piętrze budynku, zaś lokal na parterze zajęła wraz z mężem i dziećmi ich starsza córkaA. M., która w 2004 r. ponownie z nimi zamieszkała.
W 2009 r. powód wraz żoną postanowili wykupić od Gminy lokal
mieszkalny położony wD.przyulicy (...). W dniu 24 września 2009 r. powód zwrócił się z wnioskiem o zmianę umowy najmu przedmiotowego lokalu, powołując się na fakt, iżJ. K.ma już 88 lat, a zmiana umowy przyspieszy i ułatwi sprawę wykupu.
(...)wD.nie wyraziła jednak
zgody na przepisanie na powoda tytułu prawnego do zamieszkiwanego lokalu.
W dniu 26 czerwca 2012 r. zmarła ciotka powodaJ. K..
W związku z tym pismem z dnia 25 lipca 2012 r. powód wystąpił
o przyznanie mu prawa najmu powyższego lokalu mieszkalnego po jej śmierci. Pismem z dnia 26 września 2012 r.(...)wD.nie wyraziła jednak zgody na przyznanie powodowi tytułu prawnego do powyższego lokalu mieszkalnego po śmierci ciotki.
Powód zdawał sobie sprawę, przynajmniej od czasu zawarcia umowy
najmu w 1998 r., że w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie ma dwóch odrębnychlokali o numerach (...), albowiem w licznej korespondencji do(...), dotyczącej głównie rozkładania zaległości czynszowych na raty, jako adres zamieszkania wskazywałD.,ul. (...), mimo iż mieszkał na piętrze budynku.
W poświadczeniach zameldowania rodzina powoda ma przy tym adresy
oznaczone jako:ulica (...)lubulica (...), jednakże nikt nie ma adresu oznaczonego jako:ulica (...).
Powód co najmniej od 2007 roku zdawał sobie również sprawę z tego,
iż najemcą lokalu w budynku przyulicy (...)jest wyłącznieJ. K., albowiem fakt ten zaznaczył w piśmie z dnia 1 marca 2007 r., skierowanym do(...) Sp. z o.o.wD..

Sygn. akt II Ca 925/13
- 3 -
Przy takich ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy oddalił powództwo
wskazując, że wprawdzie powód należy do kręgu osób wymienionych w przepisieart.691 § 1 kci stale mieszkał w spornym lokalu, jednakże ojciec powoda w dniu śmierci nie był najemcą przedmiotowego lokalu, a przy tym wskazany w pozwie lokal nie istnieje. Nie uszło uwadze Sądu, iż w istocie budynek położony wD.przyulicy (...)składał się z dwóch lokali mieszkalnych – położonych na parterze i piętrze budynku, przy czym w roku 1969 lokal położony na parterze, oznaczony nr.(...), został przydzielonyJ. K., zaś lokal położony na piętrze, oznaczony nr.(...)– został przydzielonyS. K.. Analizując jednak akta lokalowe strony pozwanej Sąd doszedł do przekonania, iż jeszcze w latach 70., z niewiadomych przy tym przyczyn,J. K.zaczęła być traktowana jako najemca jednego całego lokalu położonego wD.przyulicy (...), skoro tylko do niej była od tej pory kierowana wszelka korespondencja dotycząca tego lokalu. Co więcej, od roku 1988 czynsz najmu był naliczany za jeden lokal jako całość, a nie za dwa odrębne lokale. Najistotniejsze dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było jednak to, że w dniu 20 marca 1998 r. pomiędzy(...)wD.jako zarządcąbudynku nr (...)położonego wD.przyulicy (...)aJ. K.została zawarta umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z czterech pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 123,77 m2. Od tego więc dnia wyłącznie ta umowa regulowała stosunek prawny łączący stronę pozwaną i ciotkę powoda, przy czym obejmowała ona jeden cały lokal, a nie jedynie lokal położony na parterze. W związku z tym Sąd, nie podważając faktu, iż wcześniejS. K.był najemcą wskazanego przez powoda lokalu mieszkalnego, musiał uznać, że stosunek ten wygasł z dniem 20 marca 1998 r. Powód zdawał sobie sprawę przynajmniej od czasu zawarcia umowy najmu w 1998 r., iż w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie ma odrębnychlokali o numerach (...), albowiem w licznej korespondencji do(...), dotyczącej głównie rozkładania zaległości czynszowych na raty, jako adres zamieszkania wskazywałD.,ul. (...). Ponadto w poświadczeniach zameldowania rodzina powoda ma adresy oznaczone jako:ulica (...)lubulica (...),
- 4 -

jednakże nikt ma adresu oznaczonego jako:ulica (...). Sąd doszedł również do przekonania, że powód co najmniej od 2007 roku zdawał sobie sprawę z tego, iż najemcą całego jednego lokalu przyulicy (...)jest wyłącznieJ. K..

W apelacji od tego wyroku powód zarzucił mu:
1) obrazę prawa procesowego –art.233 kpcpoprzez dowolną a nie swobodną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co w dalszej konsekwencji doprowadziło Sąd I instancji do błędnych wniosków;
2) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, iż stosunek najmu lokalu mieszkalnego łączący jego ojca z pozwaną wygasł z dniem 20 marca 1998 r., podczas, gdy w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu na tę okoliczność;
3) naruszenie prawa materialnego –art.691 kcpoprzez jego błędną wykładnię polegającą na ustaleniu, iż nie jest on osobą uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu mieszkalnego po swoim ojcu.
Wskazując na powyższe zarzuty wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego uzasadnionych zebranym w sprawie materiałem dowodowym, z wyjątkiem ustalenia, żeS. K.nie był najemcą lokalu mieszkalnego położonego wD.przyul. (...)na piętrze budynku, a ponadto ustalił że:S. K.w dniu 31 grudnia 1949 r. otrzymał zgodnie z dekretem o publicznej gospodarce lokalowej i kontroli najmu z 21 grudnia 1945r. (Dz.U. R.P. nr 4 poz.27) przydział mieszkania położonego wD.przyul. (...)na piętrze składającego się z dwóch pokoi i kuchni o powierzchni 54,10 m2(dowód: przydział nr(...)w aktach lokalowych strony pozwanej). Z protokołu pomiaru tego lokalu sporządzonego 29 grudnia 1969 r. przez(...)wD.wynika, żemieszkanie oznaczone nr (...)składa się z dwóch pokoi,

Sygn. akt II Ca 925/13
- 5 -
kuchni i łazienki o łącznej powierzchni 57,83 m2(dowód: protokół pomiaru lokalu mieszkalnego w aktach lokalowych strony pozwanej).

Mając na względzie wszystkie powyższe ustalenia Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest uzasadniona.

Należy podzielić zarzuty skarżącego, iż Sąd Rejonowy poczynił w części błędne ustalenia faktyczne, a z tych prawidłowych wyciągnął niewłaściwe wnioski dopuszczając się obrazy przepisuart.233 § 1 kpcpoprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału i dowolną jego ocenę.
Konsekwencją błędnych ustaleń Sądu było niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego –art.691 § 1 kcw brzmieniu obowiązującym w dacie śmierciS. K..
Sąd I instancji oddalił powództwo przyjmując, że w dniu śmierci tj. 1 marca 2003 r.S. K.nie był najemcą lokalu mieszkalnego wD.przyul. (...), ponieważ taki lokal nie istniał, aczkolwiek sam ustalił i czemu nie przeczyła strona pozwana, że wcześniej a na pewno w 1969 r. w budynku przyul. (...)istniały dwa lokale mieszkalne, jeden na parterze oznaczony numerem(...)przydzielonyJ. K.i drugi na piętrze oznaczony numerem(...)przydzielonyS. K..
W aktach lokalowych dotyczących mieszkania przyul. (...)znajduje się przydział nr(...)z 31 grudnia 1949 r. wydanyS. K.przez(...)wD.– Referat Kwaterunkowy namieszkanie nr (...)położone przyul. (...)na piętrze składające się z dwóch pokoi i kuchni. Nadto w aktach tych znajduje się protokół zdawczo-odbiorczylokalu nr (...)położonego przyul. (...)wD.sporządzony 28 października 1969 r. oraz protokół przeglądu technicznego i protokół pomiaru tego lokalu z 29 grudnia 1969 r., z których wynika, że wynajmującym ten lokal jest(...)wD., a najemcąS. K..
- 6 -

Zatem nie ulega wątpliwości, żeS. K.był najemcą lokalumieszkalnego oznaczonego numerem (...)w budynku przyul. (...).
Zgodnie zart.56 ust.1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych(tj. Dz.U. nr 120 poz.787 z 1988 r. ze zm.) najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony.
Ustanie stosunku najmu mogło nastąpić, w świetle art.31 ustawy cytowanej wyżej, tylko na skutek wypowiedzenia umowy najmu. W aktach lokalowych strony pozwanej brak jest takiego wypowiedzenia, strona pozwana nie twierdziła też, że wypowiedziałaS. K.umowę najmulokalu nr (...), a jedynie, że 20 marca 1998 r. zarządca budynku przyul. (...)–(...)zawarł zJ. K.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)składającego się z czterech pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju o powierzchni użytkowej 123,77 m2na czas nie oznaczony.
Okoliczność, że w 1998 r. zarządca nieruchomości zawarł w imieniu strony pozwanej (właściciela) umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)obejmującego swoją powierzchnią i ilością izb dotychczasowe(...)lokale nr (...)tylko zJ. K., z pominięciemS. K.nie oznacza, żeS. K., jeśli skutecznie nie wypowiedziano mu najmulokalu nr (...), przestał być najemcą tej części budynku, która obejmuje dawny lokal numer(...).
Sąd stwierdził, że już w latach 70-tych XX wieku, z niewiadomych przyczynJ. K.zaczęła być traktowana jako najemca jednego lokalu w nieruchomości przyul. (...), nie można jednak z tego faktu wywodzić braku uprawnieńS. K.jako najemcy dotychczasowegolokalu nr (...), który został wyodrębniony jako samodzielny lokal już w 1949 r.
S. K.zmarł w czasie obowiązywaniaustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tj. Dz.U. nr 31 poz.266 z 2005 r. ze zm.), która wart.27 ust.1stanowi, że znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Tym samym należy przyjąć,
Sygn. akt II Ca 925/13
- 7 -
żeS. K.był najemcą lokalu mieszkalnego na piętrze budynku przyul. (...)składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc (łazienki) o łącznej powierzchni 57,83 m2do chwili śmierci, zaś powód będący jego synem i stale z nim mieszkający, do chwili jego śmierci spełnił przesłanki zart.691 § 1 i 2 kcdo wstąpienia po nim w stosunek najmu tego lokalu. Za bałagan panujący w gospodarce zasobami mieszkaniowymi Gminy MiejskiejD.nie mogą ponosić negatywnych konsekwencji najemcy lokali i nie można ich z tego tytułu pozbawić należnych im praw nabytych.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, z mocyart.386 § 1 kpc, zmienił zaskarżony wyrok, w ten sposób, że ustalił, iżZ. K.wstąpił w miejsce zmarłego najemcyS. K.w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wD.przyul. (...)na(...)piętrze składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc o łącznej powierzchni 57,83 m2oraz zasądził od strony pozwanej na jego rzecz 800 zł kosztów procesu na podstawieart.98 kpc.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzekł zgodnie zart.98 kpcw zw. zart.391 § 1 kpcstosownie do wyniku tego postępowania.