Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 446/14
Data wyroku: 2014-09-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Hochman, Ewa Tomczyk, Dariusz Mizera
Słowa kluczowe: Księgi Wieczyste
Podstawa prawna: art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt II Ca 446/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 września 2014 roku
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Paweł Hochman

Sędziowie

SSO Dariusz Mizera
SSO Ewa Tomczyk (spr.)

Protokolant

st. sekr. sąd. Beata Gosławska

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2014 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwa Skarbu Państwa - reprezentowanego przez Prezydenta MiastaP.wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej
przeciwko(...)wM.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb.
z dnia 22 maja 2014 roku, sygn. akt I C 2485/13

1
oddala apelację;

2
z zażalenia zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 2 sentencji w ten sposób, że zasądzoną od pozwanego na rzecz strony powodowej tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 7.200,00 zł obniża do kwoty 3.600,00 (trzy tysiące sześćset) złotych.

Na oryginale właściwe podpisy
Sygn. akt II Ca 446/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 22 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. w sprawie z z powództwa Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta MiastaP.skierowanej przeciwko(...)wM.o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nakazał w celu uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w dziale IIksięgi wieczystej (...)prowadzonej w Sądzie Rejonowym w Piotrkowie Tryb z rzeczywistym stanem prawnym wykreślenie wpisu właściciela(...)wM.a wpisanie jako właściciela Skarb Państwa, zasądził od pozwanej(...)wM.na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta MiastaP.kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. od(...)wM.kwotę 12.500 zł tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.
Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. w sprawie I Ns 767/06 wydał postanowienie z dnia 7 grudnia 2006 roku, którym stwierdził, iż spadek po zmarłymL.G.nabyła jego córkaS. N.z domuG..
W dniu 15 lutego 2010 rokuD. K.złożył do(...)wM.wniosek o udzielenie pożyczki zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości. Pracownicy pożyczkodawcy dokonali wyliczenia zdolności kredytowej, przedstawiono także operat szacunkowy nieruchomości jak i odbyła się wizja lokalna pracowników celem sprawdzenia czy nieruchomość jest rzeczywiście posadowiona.
Procedura, jeśli chodzi o udzielanie pożyczek z zabezpieczeniem poprzez hipotekę na nieruchomości, opiera się na tym, że najpierw jest składany operat szacunkowy, wypis z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów. Następnie cała ta dokumentacja przekazywana jest do analityka finansowego, który weryfikuje tę sytuację, akt notarialny, sporządza opinię, następnie ta opinia zostaje przekazana do komisji kredytowej. Zarząd po analizie opinii analityka i komisji kredytowej, decyduje o przyznaniu lub nie przyznaniu pożyczki. W przypadku gdy decyzja jest pozytywna dokumentacja jest przedkładana do notariusza celem sporządzenia aktu notarialnego, który ponownie weryfikuje dokumenty, ustanawia hipotekę w formie aktu notarialnego.
Do strony pozwanej doręczone zostało pismo informujące, iż toczy się postępowania dotyczące zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości o nr 158/2.
Aktem notarialnym z dnia 11 marca 2010 roku sporządzonym przez notariuszaJ. O.wP.Rep(...)pełnomocnikS. N.oświadczył, iż wKW (...)prowadzonej przez tutejszy Sąd wpisane jest prawo współwłasności nieruchomości położonej wP.przyul. (...)stanowiącą działkę zabudowaną o pow. 0,1038 ha na rzeczS. N.. Nadto przedłożony został wypis z rejestru gruntów z dnia 9 lutego 2010 r. wystawiony przez Referat(...)Urzędu MiastaP.oraz mapa ewidencyjna, zgodnie z którymidziałka nr (...)dot.ul (...)znajdująca się wP.w obrębie(...)ma pow. 0,2353 ha. W paragrafie 3 aktu pełnomocnikS. N.oświadczył, iż jest ona właścicielką nieruchomości położonej wP.przyPlacu (...)rógul (...)stanowiącejdziałkę nr (...)o pow. 0,2353 ha wraz z zabudowaniami.
Pierwotnie dla przedmiotowej nieruchomości założona była Księga Hipoteczna nr(...)i składała się ona z dwóch kamienic położonych pomiędzyul. (...)aS., a sama nieruchomość miała powierzchnię 1241,50 m2zgodnie z planem z 1908 r. W 1947 roku doszło do przeniesienia wpisów w tejże księdze i założona zostałaKsięga Wieczysta nr (...), która obejmowała nieruchomość przyul (...)-ale bez numeru- wynoszącą 0,1186 ha, albowiem w 1968 roku wyłączony został obszar o powierzchni 148 m m2. Przy przenoszeniu zapisów dział II nie był uzupełniony do 14 listopada 2007 r., kiedy to wpisana została jako właścicielkaS. N.na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jak wynika z zapisówksięgi wieczystej (...)nieruchomość nią objęta jest tożsama z nieruchomością objętą Księgą Hipoteczną nr(...), która zgodnie z planem z 1908 r. obejmowała łącznie powierzchni 1245,5 m2. Z uwagi na odłączenie na rzecz miasta 54,81 m2powierzchnia wKW (...)wyniosła 0,1186 ha. Pozostała natomiast cześćdziałki (...)objęta była Księgą Hipoteczną(...), z której wynika iż ta częśćdziałki (...)ma powierzchnię ok. 1320 m2(zgodnie z mapą sytuacyjną i wykazem zmiany danych ewidencyjnych obecnie 0,1153 ha) i miała kilku współwłaścicieli. Od roku 1965działki (...)dla której był prowadzona Ks Hip(...)była w posiadaniu samoistnym Skarbu Państwa, który działał pierwotnie poprzez Prezydium Miejskiej Rady Narodowej, potem Miejski Zakład Budownictwa Mieszkaniowego, a w konsekwencji przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Na mocy aktu notarialnego Rep A(...)D. K.nabył jednak całą nieruchomość położona wP.o nrdziałki (...)o łącznej powierzchni 0,2353 ha wraz z zabudowaniami.D. K.nabył nieruchomość płacąc cenę sprzedaży z pożyczki udzielonej mu przez(...)wM.. Prawnym zabezpieczeniem kredytu została hipoteka kaucyjna zabezpieczająca spłatę pożyczki wraz z odsetkami, która została ustanowiona na nieruchomości gruntowej zabudowanej kamienicą składającą się właśnie zdziałki nr (...)o pow. 0,2353 ha. Jednocześnie w przedmiotowym akcie notarialnymD. K.wniósł do tutejszego Sądu VI Wydziału Ksiąg Wieczystych wniosek o sprostowanie działu I poprzez uwidocznienie w dziale I KW nr(...)nrdziałki (...)obr(...)położonej przyPlacu (...)wraz ze zmianą powierzchni z 0,1038 ha na 0,2353 ha oraz w dziale II tejże KW wpisanie w miejsceS. N.jego osoby w całości. W rezultacie w dziale I KW nr(...)doszło do sprostowania zgodnie z żądanie i wpisano oznaczeniedziałki nr (...)i jej powierzchnię 0,2353 ha.
Prawomocnym postanowieniem z 5 listopada 2012 roku w sprawie I Ns 683/11 Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. stwierdził, iż Skarb Państwa nabył z dniem 27 listopada 1985 r. przez zasiedzenie własność nieruchomości położonej wP.przyPlacu (...)o powierzchni 0,1153 ha oznaczonej w rejestrze gruntów numeremdziałki (...), dla której w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. jest urządzonaksięga wieczysta (...).
Sąd Rejonowy uznał powództwo strony powodowej za uzasadnione na podstawieart. 10 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Wskazał, że z zapisówKsięgi Wieczystej (...)wynika, iż nieruchomość nią objęta jest tożsama z nieruchomością objętą w Księdze Hipotecznej nr(...), która zgodnie z planem z 1908 r. obejmowała łącznie powierzchnie 1245,5 m2. Z uwagi na odłączenie na rzecz miasta 54,81 m2powierzchnia wKW (...)wyniosła 0,1186 ha.Księga Wieczysta nr (...)obejmowała więc nieruchomość przyul (...)-ale bez numeru- wynoszącą 0,1186 ha. Ta wydzielonadziałka miała numer (...)i przy przenoszeniu zapisów dział II nie był uzupełniony do 14 listopada 2007 r., kiedy to wpisana została jako właścicielkaS. N.na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Natomiastdziałka (...)objęta była pierwotnie Księgą Hipoteczną(...), z której wynika, iż ta działa miała pierwotnie pow. 1320 m2, natomiast zgodnie z wykazem zmian danych ewidencyjnych ma pow. 0,1153 ha i od roku 1965działka (...)była w posiadaniu samoistnym Skarbu Państwa, aż ostatecznie postanowieniem z 5 listopada 2012 roku w sprawie I Ns 683/11 zostało stwierdzone zasiedzenie na rzecz Skarbu Państwa.
Sąd I instancji wskazał, iż aktem notarialnym z dnia 11 marca 2010 roku Rep(...)pełnomocnikS. N.orazD. K.przedłożyli wypis z rejestru gruntów z 9 lutego 2010 r. wystawiony przez Referat Geodezji Urzędu MiastaP.Tryb. oraz mapę ewidencyjna, zgodnie z którymidziałka nr (...)dotyczyłaul. (...)znajdujących się wP.w obrębie(...), z której wynikało iż ma pow. 0,2353 ha. Jednocześnie w paragrafie 3 aktu pełnomocnikS. N.oświadczył, iż jest ona właścicielką nieruchomości położonej wP.przyPlacu (...)rógul (...)stanowiącejdziałkę nr (...)o pow. 0,2353 ha wraz z zabudowaniami i na podstawie tegoż aktu notarialnegoD. K.nabył działkę o pow. 0,2353 ha. Zakup tejże nieruchomości możliwy był jedynie w wyniku zaciągnięcia pożyczki u strony pozwanej. Wskazać należy, iż pożyczka była zabezpieczona hipoteka na przedmiotowej nieruchomości. Pozwany jako wierzycielD. K.znał treść aktu notarialnego, znał treść wypisu z rejestru gruntów z 9 lutego 2010 r. jak i treść mapy ewidencyjnej obejmującadziałkę o nr (...)z dnia 9 lutego 2010 r. czy też odpis zwykły zksięgi wieczystej (...). Strona pozwana w trakcie postępowania wskazała, iż zapoznała się z wszelką dokumentacja związaną z przedmiotowa nieruchomością przy czym nie wykazano by dokonywano oględzin nieruchomości przed jej nabyciem . W rezultacie na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przez NotariuszaA. T.wK.aktem notarialnym Rep(...)z dnia 1 kwietnia 2011 r.D. K.sprzedał na rzecz(...)wM.przedmiotową nieruchomość o numerze(...)i obszarze 0,2353 ha, po czym(...)ujawniona została jako właścicieldziałki (...).
Sąd Rejonowy uznał na podstawie art. 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych uznał, że strona pozwana już na etapie zakupu nieruchomości przezD. K.winna była posiadać wiedzę, iż przedmiotowa nieruchomość nie była nieruchomością o powierzchni 0,2353 ha i nie była objętą w całościKW (...). Przy udzielaniu pożyczki miała wgląd w istotne dokumenty takie jak wypis z rejestru gruntów z 9 lutego 2010 r. wystawiony przez Referat Geodezji Urzędu MiastaP.oraz mapę ewidencyjna, która nie była mapa do celów prawnych czy też była w posiadaniu odpisu zwykłego z księgi wieczystej.
Ograniczenie się nabywcy nieruchomości tylko do zbadania treści księgi wieczystej, jeżeli wie z różnych źródeł, w tym ze środków masowej informacji, że treść księgi wieczystej może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, ma znaczenie dla oceny postępowania nabywcy w świetleart. 6 ust. 2. Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary zart. 7 k.c.Zawarty wart. 6u.k.w.h. zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości o rzeczywistym stanie prawnym, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń, a wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy.M. F. (1)wiceprezes(...)potwierdził, iż był poinformowany o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie, nadto w księdze wieczystej w dniu 9 lipca 2010 r. Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta MiastaP.wniósł o wpis do KW nr(...)ostrzeżenia o niezgodności zapisów tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym. A więc strona pozwana miała podstawy do przyjęcia, iż są wątpliwości co do stanu prawnego co do przedmiotowej nieruchomości. Nadto Sąd I instancji wskazał, iż już przy zakupie nieruchomości przezD. K.strona pozwana weryfikując jego sytuacje finansową dysponowała mapą ewidencyjną z 9 lutego 2010 roku. Jednakże nie była to mapa do celów prawnych. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości (zob. art. 25 ust. 1 pkt 1 i art. 26 ust. 1 u.k.w.h.). Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Dokumenty te powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Mapa ewidencyjna z 9 lutego 2010 r. nie była jednak zaopatrzona w powyższą klauzulę. Dlatego też strona pozwana już na tym etapie winna była powziąć wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, na której miała być ustanowiona hipoteka.
Ponadto jak wynika z akt księgi wieczystej(...)było wpisane ostrzeżenie w dziale III, które miało też wpływ na ocenę w zakresie rękojmi i kwestii dobrej czy złej wiary nabywcy nieruchomości.
Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowiłart. 98 § 1 k.p.c.w związku z§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radcy prawnego oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędukosztów, jak również art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Apelacjęod powyższego wyroku wniósł pełnomocnik strony pozwanej, zaskarżając wyrok w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:
I. naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
-art. 232 k.p.c.w zw. zart. 6 k.c.i w zw. zart. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez przyjęcie, że strona powodowa wywiązała się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z których wywodzi skutki prawne, podczas gdy nie zostały przedstawione żadne argumenty dające podstawę do przyjęcia chociażby domniemania o fakcie istnienia złej wiary po stronie pozwanej, skutkiem czego Sąd błędnie przyjął, że rękojmia wiary ksiąg wieczystych została wyłączona,
-art. 233 k.p.c.w zw. zart. 231 k.p.c.w zakresie posłużenia się przez Sąd I instancji domniemaniem służącym do wykazania złej wiary po stronie pozwanej, podczas gdy zasady logicznego wnioskowania nie pozwalają na przyjęcie, że rękojmia wiary ksiąg wieczystych została wyłączona, w sytuacji, gdy przedstawione dowody wykazują staranność w dochodzeniu po stronie pozwanej rzeczywistego stanu prawnego,
-art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego sprawy oraz pominięcie niektórych wypowiedzi przedstawiciela strony pozwanej, co skutkowało przyjęciem, że nie wykazano, by dokonywano oględzin nieruchomości przed jej nabyciem podczas gdy, wiceprezes(...)M. F. (1), którego wyjaśnienia nie zostały zaprzeczone, potwierdził, iż wizja lokalna została przeprowadzona przez pracowników pozwanej Spółdzielni, jeszcze przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości,
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez sprzeczne z zasadami logiki wyprowadzenie faktu, iż do strony pozwanej doręczone zostało pismo informujące, iż toczy się postępowanie dotyczące zasiedzenia (potwierdzone wyjaśnieniamiM. F. (1)), jeszcze przed nabyciem nieruchomości przez(...)tj. przed dniem 01.04.2011 r., podczas gdy strona pozwana mogła się dowiedzieć najwcześniej o toczącym się postępowaniu w dniu 18.07.2011 r. tj. z chwilą doręczenia jej zawiadomienia o złożonym przez Skarb Państwa -Prezydenta MiastaP.wniosku z dnia 18.05.2011 r. o stwierdzenie zasiedzenia lub z chwilą zamieszczenia w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie, które zostało ujawnione w dniu 04.10.2012 r. (Dz.Kw. 9545/12), wskutek czego Sąd błędnie przyjął, że strona pozwana miała podstawy do przyjęcia, iż są wątpliwości co do stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości,
-art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zw. zart. 26 ust. 1oraz w zw. zart. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez przyjęcie, iż z powodu wglądu strony pozwanej do dokumentów geodezyjnych wydanych nie do celów prawnych i księgi wieczystej nr(...)na etapie udzielenia pożyczkiD. K.na zakup nieruchomości, objętej pozwem, strona pozwana winna posiadać wiedzę, iż nieruchomość o powierzchni 0,2353 ha nie była objęta w całościksięgą wieczystą nr (...), podczas gdy podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z katastru nieruchomości, które podlegają sprostowaniu na wniosek właściciela lub z urzędu w trybieart. 62613§ 2 k.p.c.iart. 27u.k.w.h,
II. Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.
-art. 3 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez jego niezastosowanie i niewłaściwe przyjęcie, że wksiędze wieczystej nr (...)widniała wzmianka o ostrzeżeniu dotyczącym niezgodności stanu prawnego nieruchomości, wyłączająca rękojmię wiary ksiąg wieczystych, podczas gdy zarówno w chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości przezD. K., jak i pozwaną(...), w wyżej wskazanej księdze nie istniały wpisy, wyłączające rękojmię wiary ksiąg wieczystych,
-art. 5w zw. zart. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez jego niezastosowanie do stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni strony pozwanej, podczas gdy(...)nabyła sporną nieruchomość od ujawnionego w księdze wieczystejD. K., który wcześniej nabył ją odS. N., a domniemanie jawnego prawa z księgi wieczystej nie zostało obalone,
-art. 6 ust. 2w zw. zart. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że pozwana „winna była posiadać wiedzę" oraz, że strona pozwana „miała podstawy do przyjęcia, iż są wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości", co w konsekwencji spowodowało zastosowanieart. 10 ust. 1wyżej wskazanej ustawy, podczas gdy do przyjęcia złej wiary strony pozwanej niezbędne jest posiadanie przez nią wiedzy o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości lub łatwości dowiedzenia się o niezgodności treści księgi wieczystej, co nie zostało wykazane w toczącym się postępowaniu,
-§ 2w zw. z§ 7 pkt 8oraz w zw. z§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędupoprzez jego niezastosowanie i zasadzenie od pozwanej(...)na rzecz powoda Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaP.kwoty 7. 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, podczas gdy w sprawie o usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym stawka minimalna wynosi 50% stawki obliczonej na podstawie § 6 od wartości prawa dotkniętego niezgodnością.
Wskazując na powyższe uchybienia skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.
Ponadto wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentu tj. zawiadomienia Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 13.07.2011 r. sygn. akt I Ns 683/11 o rozprawie wraz z zobowiązaniem do ustosunkowania się do wniosku Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaP.o stwierdzenie zasiedzenia na okoliczność potwierdzenia daty, w której strona pozwana dowiedziała się o toczącym się postępowaniu.
Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił:
W piśmie z dnia 6 lipca 2010 r. złożonym do aktksięgi wieczystej (...)//(...)Prezydent MiastaP.wskazał, że Skarb Państwa rości sobie pretensje do nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej w związku z regulacją międzynarodowych układów indemnizacyjnych. Nadto w piśmie tym wyjaśnił, żeksięga wieczysta (...)dotyczyła jedynie nieruchomości opisanej w księdze hipotecznej(...).
(dowód: pismo – k. 212 akt księgi wieczystej(...))
W dniu 16 sierpnia 2010 r. został przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Prezydenta MiastaP..za numerem(...)wykaz zmian danych ewidencyjnych, z którego wynikało, żeksięgą wieczystą KW (...)objęta jest jedynie nieruchomość o powierzchni 0,12 ha, zaś obecnadziałka (...)figurująca w księdze wieczystej (po odłączeniudziałki (...)i założeniu dla niej nowejksięgi wieczystej (...)) stanowi część nieruchomości z księgi hipotecznej(...).
(dowód: wykaz zmian ewidencyjnych - k. 6 akt sprawy)
Pismem z dnia 13 lipca 2011 r., które wpłynęło do(...)wM.w dniu 18 lipca 2011 r., Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. zawiadomił(...)(...)wM.jako uczestnika o rozprawie w sprawie z wniosku Skarbu Państwa –Prezydenta MiastaP.o zasiedzenie nieruchomości i doręczył odpis wniosku o zasiedzenie.
(dowód: zawiadomienie – k. 192)
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
W pierwszym rzędzie należy się odnieść do zarzutów apelacyjnych dotyczących naruszenia przepisów postępowania, których prawidłowa wykładnia i zastosowanie w sprawie ma zasadnicze znaczenie dla oceny podniesionych w apelacji zarzutów naruszenia prawa materialnego, gdyż zasadniczą i pierwszoplanową kwestią jest ocena, czy stan faktyczny tkwiący u podstawy zastosowania przez sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku stosownych przepisów prawnomaterialnych został ustalony w prawidłowym postępowaniu i tym samym w sposób wiążący Sąd II instancji przy rozpatrywaniu zarzutów z zakresu prawa materialnego.
Odnosząc się do podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu naruszenia przez Sąd pierwszej instancjiart. 232 k.p.c.w zw. zart. 6 k.c.wskazać należy, że w uzasadnieniu skargi apelacyjnej skarżący nie wskazał, na czym polega w jego ocenie to naruszenie, a co za tym idzie jakie uchybienie Sądu I instancji wiąże z naruszeniem tego przepisu. W szczególności nie może przynieść oczekiwanego w apelacji rezultatu powoływanie się na naruszenieart. 6 k.c., który traktuje o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki niewypełnienia obowiązku udowodnienia istnienia prawa. Przepis ten dotyczy jedynie negatywnych skutków związanych z nieudowodnieniem przez stronę faktów, z których wywodzi ona skutki prawne. Poza jego dyspozycją pozostaje natomiast aspekt procesowy, w tym także kwestia, czy strona wywiązała się z obowiązku udowodnienia faktów, z których wywodzi określone skutki prawne. W konsekwencji, zarzut naruszeniaart. 6 k.c.nie może być skutecznie uzasadniony uchybieniem przez stronę obowiązku dowodzenia, bezsprzecznie spoczywającym na niej z mocy prawa.
Kwestionowanie prawidłowości uznania przez sąd, że przeprowadzone dowody są wystarczające do przyjęcia za udowodnione okoliczności, których ciężar udowodnienia spoczywał na jednej ze stron, może nastąpić w drodze zarzutu naruszenia odpowiednich przepisów prawa procesowego, nie zaśart. 6 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.04.2011 r., I CSK 517/10, Legali nr 432249).
Natomiast normaart. 232 zd. 1 k.p.c.dotyczy inicjatywy dowodowej stron, do jej naruszenia nie może dochodzić wskutek zachowania Sądu (w tej kwestii trafnie Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 13 sierpnia 2008 r., I ACa 522/08, Lex nr 499189).
Niezrozumiałe również jest na jakiej podstawie skarżący naruszenieart. 232 k.p.c.wiąże zart. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wskazany przepis jest normą o charakterze materialnoprawnym, a zasadność jego zastosowania przez sąd I instancji zostanie oceniona w dalszej części rozważań.
Z treści uzasadnienia Sądu Rejonowego nie wynika, aby ustalony przez ten Sąd stan faktyczny wynikał z zastosowania zart. 231 k.p.c.Niezrozumiały jest więc kolejny z zarzutów wskazany w apelacji, to jest zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.w zw. zart. 231 k.p.c.
Okazał się również nieusprawiedliwiony zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.w zakresie, w którym zarzuca się zaskarżonemu wyrokowi pominięcie ustaleń co do tego, że przed zakupem nieruchomości odD. K.pracownicy strony pozwanej dokonywali oględzin nieruchomości. Wbrew zarzutom apelacji Sąd I Instancji ustalił i przyjął w oparciu o zeznania wiceprezesa strony pozwanejM. F. (2), że oględziny nieruchomości miały miejsce przed udzieleniem kredytuD. K.. Dodatkowo wskazać należy, że z zeznań wiceprezesa strony pozwanej nie wynika, aby stan faktyczny na gruncie był sprawdzany także przed nabyciem nieruchomości odD. K.. Niezależnie od tego wymaga podkreślenia, że samo przeprowadzenie oględzin nieruchomości nie świadczy o tym, że czynność ta została dokonana starannie. Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji, gdy istnieje rozbieżność pomiędzy opisem nieruchomości w księdze wieczystej (gdzie nieruchomość była opisana jako położona przyul. (...)) a jej oznaczeniem w rejestrze gruntów (nieruchomość położona przy zbiegu 3 ulic -(...),(...)iPlacu (...)) oraz wobec istotnej rozbieżności w zakresie powierzchni nieruchomości upewnienie się co do stanu prawnego nieruchomości w zakresie ustalenie elementów faktycznych na gruncie niewątpliwie wymaga udziału geodety w czynności oględzin, czego strona pozwana bezspornie zaniechała.
Natomiast zasadnie zarzuca apelacja błędne ustalenie przez Sąd I instancji, że strona pozwana dowiedziała się o złożeniu wniosku o zasiedzenie przez Skarb Państwa w sprawie sygn. akt I Ns 683/11 jeszcze przed zakupem przez nią nieruchomości. Jak wynika z załączonego do apelacji zawiadomienia Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. dopiero w dniu 18 lipca 2011 r. stronie pozwanej został doręczony odpis złożonego przez Skarb Państwa – Prezydenta MiastaP.wniosku o zasiedzenie nieruchomości.
Także ma rację skarżący, że wbrew temu co przyjął Sąd Rejonowy, w dacie nabycia nieruchomości przez stronę pozwaną nie było wpisane w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenie wyłączające rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponieważ w części dotyczącej ustaleń faktycznych Sąd I instancji nie powołał się na żadne ostrzeżenia, nie wiadomo w istocie jakie ostrzeżenie Sąd miał na względzie. Wskazać należy, że referendarz sądowy z urzędu wszczął postępowanie o wpis ostrzeżenia w dziale IIIksięgi wieczystej (...), wpisując w dniu 8 czerwca 2010 r. w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenie, że treść księgi wieczystej w zakresie wpisów w dziale II jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaP.który to wpis został uchylony postanowieniem Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 16 lipca 2010 r. w uwzględnieniu skargi(...)wM.(por. wpis – k. 130 aktksięgi wieczystej Kw (...), postanowienie –k. 179- 181 aktksięgi wieczystej Kw nr (...)). Skoro wpis ten został wykreślony, istnieje domniemanie, że prawo to nie istnieje (art. 3 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zatem powyższe ostrzeżenie jako nie istniejące w dacie nabycia nieruchomości przez stronę pozwaną nie wyłączało rękojmi.
Jak wynika z odpisu księgi wieczystej z dnia 9.02.2010 r. jak i z treści księgi wieczystej wg stanu na dzień zakupu nieruchomości przez stronę pozwaną w dziale IIIksięgi wieczystej (...)//(...)było wpisane ostrzeżenie o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego do części nieruchomości o obszarze 142 m2, a podstawą jego wpisu stanowiło zawiadomienie Prezydium W.R.N. wŁ.z dnia 7 sierpnia 1968 r. Także to ostrzeżenie, z uwagi na swoją treść, nie było ostrzeżeniem wyłączającym w myśl art. 8 ustawy rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu rękojmię wyłącza jedynie ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Takiej treści ostrzeżenie w księdze wieczystej zostało wpisane dopiero po nabyciu nieruchomości przez stronę pozwaną w związku z wszczęciem postępowania o zasiedzenie nieruchomości. Jednakże zasadność powyższych zarzutów, wobec niezasadności pozostałych zarzutów nie mogła skutkować uwzględnieniem apelacji.
Niezrozumiały jest natomiast zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 26 ust. 1 i 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Dla skuteczności zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.konieczne jest wskazanie przyczyn, dla których ocena dowodów nie spełnia kryteriów określonych w ustawie. Skarżący powinien więc określić jakie dowody i z naruszeniem jakich kryteriów sąd uznał za wiarygodne i mające moc dowodową lub pozbawione takiej mocy i wiarygodności. Wymogów tych nie spełnia wniesiona apelacja, a omawiany zarzut nie znalazł rozwinięcia w uzasadnieniu podstaw apelacyjnych.
Niewiadomo również, na jakiej podstawie skarżący naruszenieart. 233 k.p.c.wiąże zart. 26 ust. 1 i art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zasadność zastosowania przez Sąd I instancji wskazanych przepisów jako norm o charakterze materialnoprawnym zostanie oceniona w dalszej części uzasadnienia.
W tym stanie rzeczy miarodajny dla oceny zasadności zgłoszonych w apelacji zarzutów naruszenia prawa materialnego pozostaje stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku, który Sąd II instancji przyjmuje za własny, z tym zastrzeżeniem, że o wszczęciu postępowania o zasiedzenie nieruchomości strona pozwana dowiedziała się już po zakupie przedmiotowej nieruchomości.
Przechodząc do zarzutów naruszenia prawa materialnego wskazać należy, że w ocenie Sądu II instancji stan faktyczny ustalony przez Sąd Rejonowy oraz uzupełniony przez Sąd Okręgowy pozwalał na przyjęcie, że w niniejszej sprawie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych została wyłączona. Sąd Rejonowy nie naruszył tym samym treściart. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który określa negatywne przesłanki rękojmi, do których należy między innymi rozporządzenie dokonane na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
Zgodnie zust. 2 art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotecew złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć, przy czym o dobrej czy złej wierze osoby prawnej decyduje charakter wiary jej organu reprezentującego przy czynności rozporządzającej (por. orzeczenie SN z dnia 31 października 1950 r., C 226/50, OSN 1952, nr 3, poz. 33).
Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary zart. 7 k.c.
Zatem przeciętny nabywca przed nabyciem nieruchomości musi upewnić się co do jej stanu prawnego, badając treść księgi wieczystej. Wgląd do księgi wieczystej jest konieczny, jeśli nabywca poweźmie jakiekolwiek wątpliwości co do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2005 r., II CK 242/05, Legalis nr 97958).
Uregulowanie zawarte wart. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepozwala przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, gdy mógł on dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym z „łatwością”, tzn. podejmując czynności mieszczące się w granicach staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw. W wyroku z dnia 30 października 2002 r. (V CKN 1342/00, Wokanda 2003, nr 9, poz. 4) Sąd Najwyższy wskazał, że dokonując wykładni ustawowego określenia „z łatwością mógł się dowiedzieć” należy mieć na uwadze następujące względy: Po pierwsze, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od zasadynemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. Ustalając zatem zakres jej działania trzeba pamiętać, że skorzystanie przez nabywcę z dobrodziejstw rękojmi pociąga za sobą utratę prawa przez osobę, której prawo to w rzeczywistości przysługiwało, chociaż nie była ona ujawniona w księdze. Po drugie, księgi wieczyste stanowią urzędowe rejestry nieruchomości prowadzone w celu ustalenia ich stanu prawnego (art. 1 ustawy). Treść księgi wieczystej jest jawna (art. 2 ustawy), a ponadto domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy) i domniemanie to może zostać obalone tylko w drodze procesu o uregulowanie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy).
Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy również wierzyciela hipotecznego, w którego interesie leży, aby hipoteka została ustanowiona przez właściciela nieruchomości, przy czym wyższa staranność jest wymagana od profesjonalnego nabywcy, w tym wierzyciela hipotecznego (por. I. Heropolitańska, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rok wydania 2013, Wydawnictwo C. H. Beck, w systemie Legalis).
Zasadnie Sąd Rejonowy przyjął, że strona pozwana z racji uczestniczenia jako wierzyciel hipoteczny przy nabywaniu nieruchomości przezD. K.odS. N.posiadała wiedzę, że istniała rozbieżność między powierzchnią nieruchomości w księdze wieczystej a powierzchnią nieruchomości wskazaną w wypisie z rejestru gruntów. Była to bardzo duża rozbieżność – z rejestru gruntów wynikała powierzchnia ponad dwukrotnie większa niż powierzchnia widniejąca w księdze wieczystej. U strony pozwanej jako profesjonalisty z tego powodu powinna pojawić się uzasadniona wątpliwość, jaki jest faktycznie obszar nieruchomości i niepewność tę pozwany jako profesjonalista przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości powinien wyjaśnić jako mieszczących się w granicach przeciętnej staranności wymaganej od profesjonalisty.
Powyższe rozważania nie uchybiająart. 26 ust. 1 i art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z katastru nieruchomości, przez który należy rozumieć ewidencję gruntów i budynków prowadzoną przez starostów. Podobnie jak księgi wieczyste, ewidencja gruntów i budynków stanowi rodzaj rzeczowego rejestru urzędowego, z tym, że ewidencja gruntów nie może stanowić instytucji konkurującej z księgami wieczystymi. Rola obydwu rejestrów jest odmienna. Wprawdzie ewidencja służy także ujawnianiu danych prawnych i faktycznych dotyczących gruntów, ale jej zasadniczy cel jest inny aniżeli ksiąg wieczystych. O ile bowiem funkcja ksiąg wieczystych polega przede wszystkim na zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu w zakresiepraw rzeczowychna nieruchomościach, to zasadniczym zadaniem ewidencji gruntów jest rejestracja istotnych z gospodarczego punktu widzenia danych dotyczących nieruchomości, w celu ułatwienia państwu zadań, takich jak gospodarka zasobami ziemi, kontrola obrotu nieruchomościami, planowanie przestrzenne, wymiar podatku (art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne- tekst jednolity – Dz.U. z 2000 r., Nr 30, poz. 163 ze zm.). Ze względu na takie różnice punkt ciężkości w wypadku ksiąg wieczystych spoczywa na wpisywaniu stanu prawnego nieruchomości, a w przypadku ewidencji gruntów na ujawnieniu położenia gruntu, jego rodzaju, przeznaczenia i klasy. Ponadto podstawą ewidencji nie są nieruchomości w cywilnoprawnym znaczeniu tego terminu, ale tzw. działki i jednostki rejestrowe. W związku z tym dane zawarte w ewidencji gruntów mają tylko ograniczone znaczenie dla potrzeb obrotu nieruchomościami.
Okoliczność, że w oparciu o dane z ewidencji gruntów i budynków doszło do sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) nie oznacza, że strona pozwana, wobec posiadania wiedzy o do istotnych rozbieżności w zakresie powierzchni wynikających z dostępnych jej w dacie ustanawiania hipoteki wypisu z rejestru gruntów i odpisu z księgi wieczystej, nie powinna wywieść wątpliwości co do rzeczywistej i prawidłowej wielkości nieruchomości, którą nabywa, bowiem wypis z rejestru gruntów nie mógł w takiej sytuacji służyć do sprostowania oznaczenia nieruchomości w trybieart. 27 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stąd zarzut zawarty w apelacji odnośnie naruszenia art. 26 ust. 1 i art. 27 ust. 1 ustawy jest niezasadny.
Nadto wiedza strony pozwanej dotyczyła również tego, że w księdze wieczystej nieruchomość była opisana jako położona jedynie przyul. (...), zaś w rejestrze gruntów mowa jest o nieruchomości położonej przy zbiegu 3 ulic-ul. (...).
Zatem wobec posiadania powyższej wiedzy strona pozwana, gdyby zachowała się starannie, winna co najmniej zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Gdyby takie kroki poczyniła, to powzięłaby wiedzę o znajdującym się w aktach księgi wieczystej piśmie Prezydenta MiastaP.z dnia 6 lipca 2010 r. (k. 212 akt księgi wieczystej), z którego wynikało po pierwsze, że Skarb Państwa rości sobie pretensje do nieruchomości w związku z regulacją międzynarodowych układów indemnizacyjnych, a po drugie, żeksięga wieczysta (...)dotyczyła jedynie nieruchomości opisanej w księdze hipotecznej(...). Zważywszy na powyższe wątpliwości, gdyby strona pozwana próbowała dalej je rozwiewać i gdyby zapoznawała się z ewidencją gruntów, powzięłaby wiadomość o przyjętym do zasobu ewidencyjnego w dniu 16 sierpnia 2010 r. (a zatem przed zakupem nieruchomości) wykazie zmian danych ewidencyjnych, z którego wynikało, żeksięgą wieczystą KW (...)objęta jest jedynie nieruchomość o powierzchni 0,12 ha, zaś obecnadziałka (...)figurująca w księdze wieczystej (po odłączeniudziałki (...)i założeniu dla niej nowejksięgi wieczystej (...)) stanowi część nieruchomości z ks. Hip.(...), która nie należała do poprzedników prawnychS. N.(k. 6 akt sprawy).
W świetle powołanych wyżej okoliczności, wobec istniejących wątpliwości i podejrzenia co do prawdziwości danych ujawnionych w księdze wieczystej, wobec zaniechania podjęcia czynności zmierzających do sprawdzenia informacji o rozbieżności i wyeliminowania ich można mówić o zaniechaniu świadczącym o złej wierze strony pozwanej w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy wyłączającym rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystej zart. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotecei domniemanie z art. 3 ust. 1 ustawy. Domniemanie z art. 3 ust. 1 ustawy obejmuje swym zakresem prawa ujawnione w księdze wieczystej. Nie dotyczy natomiast danych faktycznych (informacji) ujawnionych w dziale I (I-O) księgi wieczystej, a służących do oznaczenia i opisu nieruchomości, dla której założono księgę wieczystą. Nie obejmuje więc informacji dotyczących położenia, obszaru i sposobu korzystania z nieruchomości.
Konkludując, Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że strona pozwana nabywając nieruchomość działała w złej wierze w rozumieniuart. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co oznacza, że nie nabyła skutecznie własności spornej nieruchomości na podstawieart. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego też uwzględnienie powództwa przez Sąd I instancji nie nastąpiło z obraząart. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację.
Natomiast zasadny był zarzut dotyczący niewłaściwego określenia wysokości kosztów zastępstwa procesowego. Zgodnie bowiem z§ 7 ust. 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jednolity - Dz. U. z 2013 r. Nr 490) stawka minimalna za prowadzenie sprawy o usunięcie niezgodności między treścią wpisu w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wynosi 50 % stawki obliczonej na  podstawie§ 6od wartości prawa dotkniętego niezgodnością.
Powyższe skutkowało zmianą zaskarżonego wyroku poprzez obniżenie tych kosztów do kwoty 3.600 zł, o czym orzeczono na podstawieart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 386 § 1 k.p.c.
Na oryginale właściwe podpisy