Sąd Rejonowy w Zgorzelcu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1413/13
Data wyroku: 2014-06-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Skowron
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222§1 kc

Sygn. akt I C 1413/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 czerwca 2014 r.
Sąd Rejonowy w Zgorzelcu Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Krzysztof Skowron
Protokolant: Ewelina Urbańska
po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2014 r.
wZ.
sprawy z powództwaK. S.iE. S.
przeciwkoJ. B.,W. B.,R. K. (1)iM. K.
o wydanie

1
nakazuje pozwanymJ. B.,W. B.,R. K. (1)iM. K., żeby wydali powodom,K. S.iE. S., zajmowaną przez nich część pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m2, znajdującego się w budynku gospodarczym postawionym nadziałce nr (...)wR., dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...),

2
zasądza od pozwanych na rzecz powodów kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, przy czym zapłata tej sumy przez któregokolwiek z pozwanych zwolni pozostałych.

Sygn. akt I C 1413/13

UZASADNIENIE
I. Stanowiska stron.
1.Powodowie,K. S.iE. S., wnieśli o nakazanie pozwanymJ. B.,W. B.,R. K. (1)iM. K., żeby ci wydali powodom wynoszącą 102,50 m2część największego pomieszczenia gospodarczego znajdującego w budynku gospodarczym wR.(objętymksięgą wieczystą nr (...)); wnieśli też o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu.
2.Pozwani,J. B.,W. B.,R. K. (1)iM. K., wnieśli o oddalenie powództwa i obciążenie powodów kosztami procesu. Zarzucili, że budynek gospodarczy, o który chodzi w sprawie, stanowi współwłasność powodów oraz pozwanychJ. B.iR. K. (1)w częściach ułamkowych odpowiadających udziałom w nieruchomości wspólnej przypisanym do lokali mieszkalnych, które zostały wyodrębnione wbudynku mieszkalnym nr (...)wR.(postawionym na tej samej działce co budynek gospodarczy). Podkreślili, że pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym nie zostały przyporządkowane do poszczególnych lokali, jako pomieszczenia przynależne. Wskazali, że sposób korzystania z budynku gospodarczego został zgodnie ustalony przez powodów i pozwanych w 1997 r. Zaznaczyli, że powodom mogłoby ewentualnie przysługiwać roszczenie o dopuszczenie do współposiadania – o ile rzeczywiście ich prawa do współposiadania budynku gospodarczego zostałyby naruszone.
II. Stan faktyczny.
1.Na położonej wR.działce nr (...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), postawione są 2 budynki:budynek mieszkalny nr (...)i budynek gospodarczy. W 1997 r. w budynku mieszkalnym zostały wyodrębnione i sprzedane 3 lokale:lokal nr (...)–J. B.,lokal nr (...)–R. K. (1)ilokal nr (...)–K. S.iE. S.. W cenach sprzedawanych lokali została uwzględniona wartość poszczególnych pomieszczeń gospodarczych znajdujących się w budynku gospodarczym – pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 18,80 m2w cenielokalu nr (...), pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 32 m2w cenielokalu nr (...)i pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m2w cenielokalu nr (...).
2.Po nabyciulokalu nr (...)wR.,K. S.iE. S.zajęli piwnicę przynależną do lokalu zakupionego przezR. K. (1)i znajdujące się w budynku gospodarczym pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 32 m2. Kiedy do swoich mieszkań wbudynku nr (...)wR.wprowadziły sięJ. B.iR. K. (1)wraz z rodzinami, właściciele lokali zgodnie ustalili sposób korzystania z budynku gospodarczego – każdej rodzinie miała przypadać do wyłącznego korzystania powierzchnia wyliczona stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej wskazanych w umowach sprzedaży ich lokali. Stan taki trwał do 2011 r. – wtedyR. K. (1)wystąpiła doK. S.iE. S.o wydanie piwnicy o powierzchni 10,40 m2i pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 32 m2. W następstwieK.iE. S.zażądali wydania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m2.
3.J. B.wraz z mężem –W. B.orazR. K. (1)z mężem –M. K.korzystają z części największego (141 m2) pomieszczenia gospodarczego w budynku gospodarczym, który postawiony jestdziałce nr (...)wR..
III. Dowody i ich ocena.
1.Ustalenia faktyczne zostały dokonane na podstawie zeznań świadków i stron oraz dokumentów określonych w postanowieniach dowodowych z 14 marca 2014 r. i 25 czerwca 2014 r. (k 93 i 119). Przeprowadzone dowody były wystarczające do ustalenia stanu faktycznego; w tej sytuacji pozostałe wnioski dowodowe zostały oddalone (art. 227 k.p.c.iart. 217 § 3 k.p.c.).
2.Strony nie kwestionowały prawdziwości wykorzystanych w sprawie dokumentów urzędowych ani autentyczności dokumentów prywatnych; w tym zakresie nie było zatem potrzeby ich dalszego uwiarygodniania (art. 252 k.p.c.iart. 253 k.p.c.).
3.Fakt, że pozwani zajmują część znajdującego się w budynku gospodarczym pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m2został przez nich przyznany (k 93verte) – nie wymagał zatem dowodu (art. 229 k.p.c.).
4a.W sprawie powodowie stali na stanowisku, że pomieszczenie gospodarcze, którego wydania żądali, stanowi ich odrębną własność. W umowach sprzedaży lokali pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym nie zostały określone, jako pomieszczenia przynależne do poszczególnych lokali (w § 1 każdej z umów); w § 3 każdej z umów zostało natomiast zapisane, żena nabywany udział w budynku gospodarczym składa się pomieszczenie gospodarczeo oznaczonej powierzchni. Postanowienia te były niejednoznaczne – opierając się na ich dosłownym brzmieniu mogło się bowiem wydawać, że zbywcy (GminieZ.), przy zawieraniu kolejnych umów, chodziło tylko o określenie sposobu do korzystania z budynku gospodarczego (o dokonanie podziałuquoad usum), skutecznego wobec nabywców następnych lokali (art. 221 k.c.). W takich warunkach treść umów podlegała rekonstrukcji w oparciu o zeznania świadków i stron (art. 65 § 2 k.c., por. też wyrok SN z 19 lutego 2003 r., V CKN 1843/00).
4b.Świadkowie, którzy przy umowach sprzedaży lokali wbudynku nr (...)wR.reprezentowali zbywcę, kategorycznie twierdzili, że zamiarem stron umów było przeniesienie na rzecz nabywców własności odpowiednich pomieszczeń gospodarczych (wskazanych w § 3 umów). Również notariusz, który redagował umowy, wykluczył, żeby w § 3 każdej z nich został określony sposób do korzystania z budynku gospodarczego; po zapoznaniu się z operatem szacunkowym stwierdził, że pomieszczenia w budynku gospodarczym wchodzą w skład poszczególnych lokali. Brak precyzji w zapisach umowy tłumaczył niepewnością co do tego, czy w dacie zawarcia umów można było przypisać do lokalu – w charakterze pomieszczenia przynależnego – pomieszczenie znajdujące się w innym budynku, niż budynek, w którym został wyodrębniony lokal. Świadkowie ci nie byli bezpośrednio zainteresowani rozstrzygnięciem sporu – nie mieli zatem interesu w składaniu zeznań na korzyść jednej ze stron.
4c.Pozwani zaprzeczali, żeby poszczególne pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym miały stanowić odrębną własność właścicieli lokali wyodrębnionych wbudynku nr (...)wR.(kwestionowali, że taki właśnie był zamiar stron umów). Przekonywali, że kierując się postanowieniami umów, traktowali budynek gospodarczy jako część nieruchomości wspólnej. Twierdzili również, że podczas przetargu nie były podawane informacje zapisane w protokołach z jego przebiegu, a dodatkowo, że przystępując do przetargu, dysponowali wiedzą o przedmiocie licytacji, która wynikała w zasadzie wyłącznie z ogłoszenia prasowego (przez co nie wiedzieli, że ceny lokali obejmują także poszczególne pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym) – w tym zakresie ich zeznania były całkowicie nieprzekonujące.
4d.PozwanaJ. B.początkowo przyznała, że informacje objęte protokołem przetargu były podawane (odczytywane) w jego trakcie (później wycofała się z tych zeznań, oświadczając, że jej stwierdzenie było wynikiemprzejęzyczenia, miała bowiem na myśli procedurę odczytania aktu notarialnego [k 118verte]; niemniej jednak trudno było uwierzyć, żeby pozwana, która w kilkunastu kolejnych zdaniach opowiadała o przetargu, nagle w środku tej wypowiedzi zdecydowała się wtrącić uwagę dotyczącą zupełnie innej czynności); z koleiW. B., który początkowo zaprzeczył odczytaniu protokołu, przed zamknięciem rozprawy – podobnie jak i jego żona – oświadczył, że pomylił się przy składaniu zeznań; jednocześnie wskazał, że uczestnicy przetargu zostali zapoznani, ale tylko z informacjami dotyczącymi oferentów i wniesionego przez każdego z nich wadium. Wycofywanie się przezJ. B.iW. B.ze złożonych zeznań – co i tak nie wyeliminowało w ostatecznym rozrachunku sprzeczności pomiędzy ich relacjami, co do przebiegu przetargu – negatywnie rzutowało na ich wiarygodność (co najmniej sugerowało, że nie pamiętają dokładnie, jaki był faktyczny przebieg zdarzeń). Niezależnie od tego, zupełnie nieprawdopodobne było, żeby przetarg na zakup lokali wyodrębnionych wbudynku nr (...)wR.odbył się bez określenia jego przedmiotu – uczestnicy przetargu musieli przecież wiedzieć, co w danym momencie licytują (w rachubę wchodziły 3 różne lokale). W sytuacji, gdy w protokołach przetargu jako przedmiot sprzedaży zostały opisane lokale mieszkalne wraz z konkretnymi pomieszczeniami gospodarczymi w budynku gospodarczym, należało przyjąć, że takie właśnie informacje zostały podane oferentom.
4e.Zakup mieszkania jest jedną z największych inwestycji dokonywanych w życiu; zwykle zatem łączy się z uważną analizą postanowień przyszłej umowy. Gdyby pozwani – jak wskazywali – swoją wiedzę o nabywanym lokalu opierali tylko na ogłoszeniu o przetargu (k 60), nie mogliby wiedzieć, że razem z lokalami sprzedawany jest budynek gospodarczy; tymczasem przecież brali udział w dzieleniu pomieszczeń w tym budynku, aW. B.nawet oglądał go jeszcze przed przetargiem (k 118verte). Pozwani z pewnością dowiadywali się – i to jeszcze przed rozpoczęciem przetargu – z jakich pomieszczeń będą składały się ich lokale; niewątpliwie interesowali się również tym, w jaki sposób została ustalona ich cena (jakie czynniki wpływały na jej wysokość). Skoro nie dociekali przy zawieraniu umów sprzedaży, co oznaczają zapisy w § 3 umów, musieli doskonale zdawać sobie sprawę z ich faktycznego sensu; nie do przyjęcia było tłumaczenie, że pozwani byli przekonani, że oprócz wyszczególnionych w § 3 umów pomieszczeń przysługiwały im jeszcze części innych – niewymienionych już w § 3 – pomieszczeń w budynku gospodarczym (każda osoba zadałaby sobie w takim momencie pytanie, dlaczego w takim razie nie zostało to wyraźnie zapisane); zresztą też, gdyby wszyscy nabywcy lokali w taki właśnie sposób mieli rozumieć treść § 3 umów (gdyby taki miał być rzeczywisty sens tych postanowień, akceptowany przez obie strony umów), to pozwane nie miałby możliwości rozszerzyć swojego posiadania o część pomieszczenia o powierzchni 141 m2, bo te zostało w całości „przyznane” powodom; choćby tylko z tego powodu sprzedawca lokali nie mógł nadawać postanowieniom § 3 umów znaczenia, które sugerowali pozwani (wiedziałby bowiem, że pozwane nie będą miały możliwości objęcia w posiadanie części największego pomieszczenia w budynku gospodarczym).
4f.Sam podział budynku gospodarczego nie był wynikiem braku wiedzy o tym, co strony faktycznie kupiły – po prostu, po wprowadzeniu się do mieszkania wR., powodowie zajęli najlepsze (znajdujące się w najlepszym stanie technicznym) pomieszczenie gospodarcze w budynku gospodarczym, a żeby je utrzymać zgodzili się na podział pozostałych pomieszczeń według przypisanych do lokali udziałów w nieruchomości wspólnej. PozwaniJ. B.iW. B., chociaż nie chcieli przyznać przy składaniu zeznań, że wyglądało to w taki sposób, taki właśnie przebieg wypadków potwierdzili w adresowanym do powodów piśmie z 8 września 2011 r. (twierdzenie, ze my wszyscy zajęliśmy niewłaściwe pomieszczenia jest perfidnym kłamstwem, gdyż to wy pozajmowaliście dużo wcześniej wygodne dla was pomieszczenia gospodarcze z czym myśmy się nie zgodzili ze względu na zapisy w aktach notarialnych. Po wspólnych uzgodnieniach przystaliście na podział procentowy jedynego otwartego pomieszczenia tzw. stodoły).
4g.Nieprawdopodobne były też wyjaśnieniaR. K. (2), że dopiero w 2011 r.doczytała, że kupiła pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 32 m2(mało przekonujące jest twierdzenie, że ktoś, dopiero po 14 latach od zakupu lokalu analizuje treść umowy); warte odnotowania było natomiast, że lektura umowy nie pozostawiała u niej wątpliwości, że pomieszczenie o powierzchni 32 m2stanowi jej własność (wzywam Państwa do opuszczenia i wydania będącego moją własnością pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 32m2[pismo z 18 lipca 2011 r. – k 97];doczytałam w akcie notarialnym, że to jest moje pomieszczenie[zeznaniaR. K. (1)– k 114verte]).
4h.Konfrontacja zebranych w sprawie dowodów dawała podstawy do przyjęcia, że zamiarem stron umów było istotnie przeniesienie własności poszczególnych pomieszczeń gospodarczych w budynku gospodarczym na rzecz nabywców lokali. Takie też były ostateczne wnioski Sądu.
IV. Podstawa prawna rozstrzygnięcia; podsumowanie.
1.Postanowienia umów sprzedaży należało zinterpretować w sposób uwzględniający wolę stron umów i słuszne interesy nabywców lokali. Skoro zapłacili oni za konkretne pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym, sprawiedliwym rozwiązaniem było przypisanie tym pomieszczeniom charakteru pomieszczeń przynależnych. Notariusz nie opisał ich w taki sposób, bo – jak twierdził – w dacie zawierania umów nie było pewności co do tego, czy pomieszczenia znajdujące się w innym budynku, niż ten, w którym były wyodrębniane lokale, mogły mieć status pomieszczeń przynależnych do lokalu; z tej przyczyny zdecydował się na takie, a nie inne (niefortunne) brzmienie § 3 umów (być może nie było możliwości przypisania pomieszczeniom gospodarczym w budynku gospodarczym funkcji samodzielnych lokali i notariusz miał ograniczone pole manewru, gdy chodzi o ich przyporządkowanie konkretnym osobom). Niezaprzeczalnie, w 1997 r. wart. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(dalej: u.w.l.), nie została jeszcze wprost przewidziana możliwość przypisania do lokalu, jako pomieszczenia przynależnego, pomieszczenia znajdującego się w innym budynku na tej samej nieruchomości – co więcej w uzasadnieniu ustawy wprowadzającej aktualne brzmienieart. 2 ust 4u.w.l., zostało wskazane, że przed dokonaną zmianą, pomieszczenia znajdujące się w innym budynkunie mogły być uznane za pomieszczenia przynależne. W praktyce jednak, jeszcze przed 19 maja 2000 r. (datą wejścia w życie ustawy zmieniającej tekstart. 2 ust 4u.w.l.) dopuszczalność takiej konstrukcji była przyjmowana przez konstytucyjne organy ochrony prawa (por. np. pismo Rzecznika Praw Obywatelskich z 17 kwietnia 1996 r., BPO/138806/93/VI/TP [LEX]); w takich warunkach treść uzasadnieniaustawy z 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali, nie mogła stanowić punktu wyjścia do przeprowadzenia wykładni autentycznejart. 2 ust. 4u.w.l. w brzmieniu sprzed 19 maja 2000 r. Skoro zatem wcześniej przepis ten nie wykluczał możliwości przyłączenia do lokalu – jako przynależnego – pomieszczenia znajdującego się w innym budynku (nie odnosił się wprost do tej kwestii), to należało stwierdzić, że nie było ku temu żadnych przeszkód (zgodnie z funkcjonującą w obszarze prawa cywilnego zasadą: co nie jest zabronione, jest dozwolone).
2.Konsekwencją uznania pomieszczeń gospodarczych w budynku gospodarczym za pomieszczenia przynależne do konkretnych lokali musiało być stwierdzenie, że związane z lokalami udziały w nieruchomości wspólnej zostały w umowach sprzedaży określone w sposób wadliwy. Nie pociągało to jednak za sobą nieważności całych umów, a jedynie ich fragmentów obarczonych wadą (por. postanowienie SN z 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00) – tym samym sprzedaż lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi była skuteczna.

    3.Powodowie zapłacili za znajdujące się w budynku gospodarczym pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 141 m((

    2)); w efekcie zostało ono uznane za pomieszczenie przynależne do ich lokalu. Powodowie byli zatem uprawnieni do wyłącznego korzystania z tego pomieszczenia – a skoro tak, należało nakazać pozwanym jego wydanie (art. 222 § 1 k.c.[pozwani korzystali z jego części na zasadzie użyczenia i byli zobowiązani do jej wydania z chwilą zgłoszenia takiego żądania przez powodów – por. J. Gudowski w: G. Bieniek {red.}, Komentarz dokodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 2, Warszawa 1999, str. 247-248]). Pozwani zarzucali, że zajmują mniejszą, niż podawana przez powodów, powierzchnię największego pomieszczenia gospodarczego w budynku gospodarczym – w takich warunkach, w wyniku nakazania pozwanym zwrotu zajmowanej przez nich części tego pomieszczenia, nie mogło dojść do przekroczenia granic zgłoszonego przez powodów żądania (art. 321 § 1 k.p.c.).
V. Koszty.
Pozwani przegrali sprawę i w związku z tym zostali obciążeni obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powodów (art. 98 k.p.c.). W ich skład wchodziła opłata od pozwu w kwocie 300 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powodów w kwocie 600 zł (§ 10 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduw zw. z § 6 pkt 3 tego rozporządzenia; por. też uchwałę SN z 30 stycznia 2007 r., III CZP 130/06) i uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł; w przypadku wynagrodzenia pełnomocnika powodów jego wysokość została wyliczona w oparciu o stawkę czynszu wynoszącą 5 zł/m2(ustaloną na podstawie ogłoszenia zamieszczonego na stronie http://www.zgorzelec.info/index.php?k_d=704&id=(...)– ze względu na dostępność tej informacji, sposób kształtowania się czynszu budynków gospodarczych o podobnej lokalizacji [na terenie powiatu(...), poza miastemZ.] przeznaczeniu i powierzchni, jak budynek, o który chodziło w sprawie, został zakwalifikowany jako fakt powszechnie znany [art. 228 § 1 k.p.c.]).