Sąd Okręgowy w Świdnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 500/14
Data wyroku: 2014-09-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Nowicka Jerzy Dydo, Anatol Gul
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art 222 § 1 kpc

Sygn. akt II Ca 500/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 września 2014 r.
Sąd Okręgowy w Świdnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Anatol Gul
Sędziowie:   SO Barbara Nowicka SO Jerzy Dydo
Protokolant:  Alicja Marciniak
po rozpoznaniu w dniu 16 września 2014 r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwkoG. B.
o eksmisję
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Wałbrzychu
z dnia 8 kwietnia 2014 r. sygn. akt I C 2/14
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala i zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej 137zł kosztów procesu.

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2014r. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu nakazałG. B.aby opróżniła, opuściła i wydała stronie powodowej GminieW.lokal mieszkalny położony wW.przyul. (...); orzekł o uprawnieniu pozwanej do lokalu socjalnego oraz nakazał wstrzymanie wykonania niniejszego wyroku w punkcie I do czasu złożenia pozwanej oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego przez GminęW..
Jako bezsporne w sprawie Sąd Rejonowy przyjął, że strony procesu łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wW.przyul. (...), w której pozwana zobowiązała się używać lokal z należytą starannością zgodnie z jego przeznaczeniem i na podstawie której pozwana zamieszkiwała w tym lokalu; pozwana nadal zamieszkuje w przedmiotowym lokalu pomimo braku tytułu prawnego do tego lokalu; pozwana gromadziła i gromadzi w lokalu różnego rodzaju przedmioty; pozwana jest starszą (82 - letnią), samotną osobą, która choruje na osteoporozę, nadciśnienie tętnicze, ma schorzenia narządów ruchu, krążenia oraz otrzymuje świadczenie emerytalne w wysokości 1.428 zł miesięcznie.
Ponadto ustalił, że co najmniej od 2012r. pozwanaG. B.zamieszkując w lokalu położonym wW.przyul. (...)gromadzi różnego rodzaju rzeczy, które przechowuje w workach lub reklamówkach. Ilość uzbieranych przez nią rzeczy, które znajdują się w każdym pomieszczeniu lokalu, brak dostępu do pieców, powoduje, że mieszkanie nie nadaje się do zamieszkiwania, zaś warunki panujące w tym lokalu stwarzają zagrożenie sanitarno - epidemiologiczne oraz pożarowe dla całego budynku.
Zarządca nieruchomości(...) sp. z o.o.wW.wielokrotnie wzywał pozwaną do udostępnienia przedmiotowego lokalu celem sprawdzenia jego stanu technicznego oraz wyposażenia.
Ostatecznie w dniu 10 sierpnia 2012r. pracownicy zarządcy nieruchomości(...) sp. z o.o.wW.przy udziale pracowników Straży Miejskiej dokonali oględzin przedmiotowego lokalu. Po ustaleniu, że w lokalu nagromadzone są duże ilości rzeczy w reklamówkach lub workach, które uniemożliwiają zamieszkiwanie i stwarzają zagrożenie sanitarne i pożarowe, pracownicy zarządcy nieruchomości zobowiązali pozwaną do uprzątnięcia i uporządkowania lokalu do dnia 15 września 2012r.
Pismem z dnia 17 maja 2013r. zarządca nieruchomości(...) sp. z o.o.wW.ponownie wezwał pozwaną do wykonania prac porządkowych w przedmiotowym lokalu do dnia 31 maja 2013r., informując ją jednocześnie, że w przypadku dalszego uchylania się od obowiązku uporządkowania lokalu zostanie wszczęta procedura związana z rozwiązaniem umowy najmu lokalu.
Pismem z dnia 6 sierpnia 2013r. zarządca nieruchomości(...) sp. z o.o.wW.rozwiązał z pozwaną umowę najmu przedmiotowego lokalu. Uzasadniając wypowiedzenie umowy zarządca nieruchomości wskazał, że z zebranych w toku postępowania dowodów wynika, że pozwana wykorzystuje przedmiotowy lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem, albowiem składuje w nim różne przedmioty, stwarzając tym samym zagrożenie sanitarno - epidemiologiczne oraz pożarowe dla życia pozostałych mieszkańców budynku.
Przy takich ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo na podstawieart. 222 § 1 kcwskazując, że istniały podstawy do wypowiedzenia pozwanej umowy najmu zgodnie zart. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(Dz.U. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Pozwana gromadząc w przedmiotowym lokalu w dużej ilości różnego rodzaju rzeczy, które przechowywała w workach i reklamówkach we wszystkich pomieszczeniach lokalu, używała lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem. W umowie najmu lokalu z dnia 4 stycznia 1978r., pozwana zobowiązała się używać lokal z należytą starannością zgodnie z jego przeznaczeniem, natomiast przechowując duże ilości rzeczy, co uniemożliwia dostęp do urządzeń w mieszkaniu (np. do pieców) oraz uniemożliwia korzystanie z lokalu i normalne w nim zamieszkiwanie, nie dopełniła powyższego obowiązku. Swoim zachowaniem pozwana stwarzała także zagrożenie sanitaro - epidemiologiczne oraz pożarowe w całym budynku, zakłócając tym samym porządek w budynku.
Pozwana mimo poleceń zarządcy oraz wyznaczenia przez Sąd terminu do dnia 7 marca 2014r. na uprzątnięcie lokalu nie wywiązała się z powyższego zobowiązania.
Nadto Sąd wskazał, iż spełniony został wymóg pisemnego upomnienia lokatora wynikający z powyższego przepisu prawnego, albowiem pismem z dnia 17 maja 2013r. zarządca nieruchomości strony powodowej poinformował pozwaną, że w przypadku dalszego uchylania się od obowiązku uporządkowania mieszkania zostanie wszczęta procedura dotycząca rozwiązania umowy najmu. Pozwana nie zastosowała się do powyższego upomnienia, wobec czego, umowa najmu została wypowiedziana.
Powództwo strony powodowej jest zasadne, albowiem pozwana zajmuje aktualnie przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego. Sąd uznał także, że w sprawie zachodzą przesłanki, wskazane w art. 14 ust. 3 w/w ustawy, do przyznania pozwanej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego.
Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana zarzucając mu:

1
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału, a to przez fakt jakoby uniemożliwiała dostęp do pieców, stwarzała zagrożenie sanitarno – epidemiologiczne i zakłócała porządek w budynku;

2
nieprzeprowadzenie wnioskowanego dowodu z opinii biegłego lekarza sądowego na temat stanu jej zdrowia.

Wskazując na powyższe zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa lub jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się częściowo na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego dotyczących okoliczności niespornych między stronami i zważył, co następuje:
Apelacja jest uzasadniona.
Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do przyjęcia, że strona powodowa skutecznie wypowiedziała pozwanej umowę najmu lokalu mieszkalnego wW.przyul. (...)z powołaniem się na przepisart. 11 ust.2 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tj. Dz.U. nr 150 z 2014r.). W myśl tego przepisu właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Strona powodowa nie wykazała, zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu (art. 6 kciart. 232 kpc), iż wystąpiły przyczyny wskazane w tym przepisie uprawniające ją do wypowiedzenia umowy najmu.
Pozwana używa sporny lokal zgodnie z jego przeznaczeniem czyli w nim mieszka, nie czyni tego w sposób sprzeczny z umową, nie zaniedbuje swoich obowiązków dopuszczając do powstania szkód, nie wykracza również w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Sąd Rejonowy ustalił, że pozwana co najmniej od 2012r. gromadzi różnego rodzaju rzeczy, które przechowuje w workach lub reklamówkach we wszystkich pomieszczeniacha brak dostępu do pieców powoduje, że mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania, zaś warunki panujące w tym lokalu stwarzają zagrożenie sanitarno – epidemiologiczne oraz pożarowe dla całego budynku. Jedynym dowodem w oparciu o który Sąd poczynił te ustalenia jest notatka służbowa z 10 sierpnia 2012r. sporządzona przez pracowników zarządcy nieruchomości(...) spółki z o.o.wW., którzy dokonali oględzin mieszkania pozwanej.
Stwierdzili oni, że „całe mieszkanie (jest) w zgromadzonych rupieciach i reklamówkach. Brak możliwości zamieszkiwania w lokalu. Nagromadzone rzeczy stwarzają zagrożenie pożarowe, brak możliwości dostępu do pieców”. W notatce widnieje zapis „w załączniku dokumentacja fotograficzna”. Strona powodowa nie przedłożyła w sądzie zdjęć obrazujących wygląd mieszkania pozwanej. Nie przedstawiła również opinii służb sanitarnych czy straży pożarnej, z których wynikałoby, że pozwana swoim zachowaniem stwarza rzeczywiste zagrożenie sanitarno – epidemiologiczne bądź pożarowe ani nie wnioskowała innych dowodów na te okoliczności. Pozwana przyznała, że część swojej garderoby przechowuje w workach foliowych, gdyż usunęła z mieszkania niektóre stare meble. Powódka nie wykazała w toku procesu, że taki sposób przechowywania rzeczy w mieszkaniu prowadzi do degradacji substancji lokalu, przyczynia się do powstania konkretnych szkód w mieszkaniu pozwanej lub w innych mieszkaniach znajdujących się w budynku, że lokatorzy, bądź właściciele innych mieszkań skarżą się na uciążliwe sąsiedztwo w osobie pozwanej.
Zatem jeśli strona powodowa nie wykazała zasadności wypowiedzenia pozwanej umowy najmu w oparciu o podaną podstawę prawną, to nie ma również podstaw do przyjęcia, że zajmuje ona lokal przyul. (...)wW.bez tytułu prawnego.
Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy stosownie doart. 386 § 1 kpczmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo o eksmisję oddalił i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej 137 zł kosztów procesu zgodnie zart. 98 kpciart. 99 kpc.