Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 1052/13
Data wyroku: 2014-04-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Stefańska, Małgorzata Borkowska, Jacek Sadomski
Słowa kluczowe: Weksel
Podstawa prawna: art. 101 i 102 ustawy - prawo wekslowe

Sygn. akt  VI A Ca 1052/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 kwietnia 2014 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA Jacek Sadomski
Sędziowie: SA Ewa Stefańska (spr.)
SO (del.) Małgorzata Borkowska
Protokolant:  sekr. sądowy Agnieszka Pawłowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2014 r. w Warszawie
sprawy z powództwaT. A. (1)
przeciwkoŁ. G.,M. Ł.,M. K.,W. K.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 22 listopada 2012 r.
sygn. akt III C 1050/10

1
oddala apelację;

2
zasądza odT. A. (1)na rzeczŁ. G.,M. Ł.,M. K.,W. K.kwotę 5400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 1052/13

UZASADNIENIE
PowódT. A. (2)wnosił o zasądzenie solidarnie od pozwanychŁ. G.,M. Ł.,M. M.(obecnie:K.) iW. K.na jego rzecz kwoty 500.000 zł wraz z odsetkami. Jako podstawę faktyczną roszczenia powód podał fakt istnienia podpisanego przez pozwanych weksla zabezpieczającego wykonanie przez nich prac adaptacyjnych w wynajętym od powoda lokalu użytkowym. Powód podał ponadto, że weksel ten został wystawiony celem zabezpieczenia roszczenia o zapłatę kary umownej, zastrzeżonej na wypadek niewykonania ciążących na pozwanych na podstawie umowy najmu zobowiązań.
PozwaniŁ. G.,M. Ł.,M. M.(obecnie:K.) iW. K.wnosili o oddalenie powództwa, zaprzeczając istnieniu weksla, a także zawarciu przez strony umowy o roboty budowalne, której wykonanie miałaby zabezpieczać kara umowna. Z ostrożności procesowej pozwani wnosili o miarkowanie kary umownej na podstawieart. 484 § 2 k.c.
Wyrokiem z dnia 22 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.
Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.
W dniu 18 lutego 2010 r.T. A. (1)zawarł zŁ. G.,M. Ł.,M. M.(obecnie:K.) iW. K.umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 106,7 m2, położonego wW.przyul. (...), z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną, na okres piętnastu lat. Zgodnie z § 5 ust. 4 umowy, najemcy zobowiązali się do adaptacji przedmiotowego lokalu do potrzeb prowadzenia działalności gastronomicznej, zgodnie ze „Zmianą sposobu użytkowania komory śmietnikowej i lokalu użytkowego(...)na bar restauracyjny oraz rozbudowa i przebudowa w/w lokalu […]”, decyzją z dnia 21 kwietnia 2009 r. i projektami. Ze względu na nakłady, jakie muszą ponieść najemcy, strony zgodnie ustaliły, że wynajmujący nie będzie pobierał czynszu przez okres od dnia 18 lutego 2010 r. do dnia 30 kwietnia 2010 r.
W § 5 ust. 9 umowy strony stwierdziły, że przedmiotowa umowa jest deklaracją wekslową i wekslem do inwestycji polegającej na wykonaniu wszelkich prac opisanych w umowie, jak i projektach, zarazem stanowi „zabezpieczenie co do terminu wykonania prac, jakości użytych materiałów, gwarancji, rękojmi, zezwoleń, odbiorów i stosownych protokołów. Jest zabezpieczaniem dla wynajmującego do kwoty 500.000 zł i jest to suma wekslowa” (k. 10 akt). W dniu 18 lutego 2010 r. najemcy przejęli lokal protokołem zdawczo-odbiorczym wraz z kompletną dokumentacją, projektami i „stosownymi załącznikami wyszczególnionymi poniżej” (k. 13). W piśmie zatytułowanym „Dodatkowe zapisy - uzupełnienia i uwagi” strony doprecyzowały, że weksel wraz z deklaracją wekslową (którą jest umowa najmu) obowiązuje „w ścisłym terminie oraz określonej sumie tj. od dnia 18.02.2010 do 30.04.2010 w kwocie 500.000 zł i po tym terminie i wykonaniu wszelkich prac opisanych w umowie, przestaje istnieć i działać jako weksel i deklaracja wekslowa” (k. 14 akt). W dniu 24 marca 2010 r. strony podpisały aneks do umowy, w którym zmodyfikowały termin płatności pierwszego czynszu za lokal na dzień 18 maja 2010 r. (za miesiąc maj), a nadto przewidziały, że najemcy wykonają w lokalu dodatkowo tynki wapienno-piaskowe (k. 17 akt).
W trakcie wykonywania prac adaptacyjnych w lokaluT. A. (1)stale nadzorował ich zaawansowanie i jakość. Zgłaszał wiele zastrzeżeń do wykonywanych prac, jak też ekip je wykonujących, zarzucając im brak odpowiednich umiejętności i złą jakość wykonanych prac. Powodowało to, że do lokalu byli wzywani konstruktor i architekt. Zastrzeżenia nie zawsze były przez nich uwzględniane, albowiem częściowo nie pozostawały one w zgodzie z projektem. Najemcy w ramach adaptacji lokalu wykonali przybudówkę, zburzyli ściany działowe i wybudowali nowe, skuli starą i wylali nową posadzkę.
Pismem z dnia 21 kwietnia 2010 r.T. A. (1)wezwał najemców do stawienia się w lokalu w dniu 30 kwietnia 2010 r. celem spisania protokołu oraz przekazania dokumentów związanych z odbiorem lokalu i „zezwoleniem do jego użytkowania przez stosowne urzędy”, z zagrożeniem uznania, że najemcy nie wykonali umowy oraz skutków odszkodowawczych (k. 18 akt). W dniu 30 kwietnia 2010 r.T. A. (1)dokonał sprawdzenia lokalu i stwierdził, że nie wszystkie prace przewidziane w umowie zostały wykonane. Obecni przy tymM. M.(obecnie:K.) iM. Ł.odmówili podpisania protokołu. W maju 2010 r. najemcy zaniechali dalszych prac, z uwagi na sytuację finansową i wymogi stawiane przez wynajmującego. W dniu 2 czerwca 2010 r.T. A. (1)wystawił „potwierdzenie należności salda”, w którym ujął należność z tytułu weksla w kwocie 500.000 zł oraz należności z tytułu czynszu najmu lokalu za 3 miesiące.
Protokołami zdawczo-odbiorczymi z dnia 31 sierpnia 2010 r. i 15 września 2010 r. najemcy przekazali lokal wynajmującemu oraz związaną z nim dokumentację techniczną. Pierwszy z protokołów stwierdza uszkodzenia lokalu powstałe w trakcie prac adaptacyjnych. Po rozwiązaniu umowyT. A. (1)wynajął lokal kolejnemu najemcy, który rozpoczął prace adaptacyjne w listopadzie 2010 r., wykorzystując nakłady poczynione przez poprzedników. Pozwani zobowiązali się do zapłacenia powodowi czynszu za lokal za okres do końca października 2010 r.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.T. A. (1)w pozwie wskazał, że jego roszczenie wynika z weksla podpisanego przez najemców na zabezpieczenie wykonania w lokalu prac adaptacyjnych, a w szczególności prawidłowości i terminu ich wykonania. Przy tym, weksel ten miała stanowić cała umowa najmu zawarta przez strony w dniu 18 lutego 2010 r. Jednakże, zdaniem Sądu pierwszej instancji, umowa najmu nie jest wekslem.
Sąd Okręgowy stwierdził, że w przedmiotowej sprawie weksel mógłby być rozważany jedynie jako weksel własny, którego wymogi formalne zostały określone wart. 101 ustawy - Prawo wekslowe. Tymczasem łącząca strony umowa najmu nie zachowuje wszystkich wymogów określonych w powyższym przepisie, gdyż nie zawiera przyrzeczenia bezwarunkowej zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej, a także nazwiska osoby, na rzecz lub na polecenie której zapłata ma być dokonana. Pozostałe braki w postaci niewskazania terminu i miejsca płatności weksla mogą być usunięte zgodnie z przepisem art. 102 zd. 2, 3 i 4 ustawy. Zgodnie zart. 102 zd. l ustawy – Prawo wekslowe, nie będzie uważany za weksel własny dokument, któremu brak jednej z cech wskazanych w art. 101 ustawy. Na skutek interpretacji umowy najmu nie da się usunąć dwóch wyżej wymienionych braków, co powoduje, że umowa ta nie jest wekslem. Natomiast wskazywana przez powoda zasada swobody umów (art. 3531k.c.) nie może prowadzić do obejścia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji, kolejną okolicznością prowadzącą do uznania nieistnienia weksla jest fakt, że nie stanowi on strukturalnej całości. Zgodnie z przepisamiustawy - Prawo wekslowe, weksel jest dokumentem sformalizowanym i musi zawierać nie tylko oznaczone elementy, ale tworzyć wyodrębniony dokument, scalony strukturalnie. Może on stanowić część innej umowy, jednak musi być w niej wyraźnie wyodrębniony. Natomiast działaniem niedopuszczalnym jest „składanie” weksla poprzez zaczerpnięcie określonych jego elementów z całego, obszernego tekstu umowy, co usiłuje uczynić powód w przedmiotowej sprawie. Godzi to w istotę weksla jako dokumentu wyodrębnionego, sformalizowanego i nie budzącego wątpliwości.
Sąd Okręgowy wskazał, że już w toku procesu, w piśmie procesowym z dnia 14 marca 2011 r. powód podał alternatywną podstawę faktyczną swojego roszczenia, jaką miała być kara umowna zastrzeżona przez strony w § 5 ust. 9 umowy najmu. Jednakże tak sformułowaną podstawę żądania uznał również za chybioną.
Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie zart. 483 § l k.c.kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, które musi wynikać ze zgodnych oświadczeń woli stron i nie może być domniemywane. W ocenie Sądu Okręgowego zapis zawarty w § 5 ust. 9 umowy najmu nie może być uznany za zastrzeżenie karze umownej, skoro strony pisały w nim o wekslu. Wobec tego bez istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy są wywody stron dotyczące prawnego charakteru tej części umowy najmu, która dotyczy prac adaptacyjnych, jakie mieli wykonać w lokalu najemcy, a co za tym idzie dopuszczalności zastrzeżenia kary umownej. Konsekwentnie, bezprzedmiotowe są również zarzuty pozwanych dotyczące miarkowania kary umownej.
Sąd Okręgowy podkreślił, że powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wskazał alternatywnie dwie podstawy prawne żądania. Sąd pierwszej instancji nie rozważał dochodzonego pozwem roszczenia w oparciu o inne podstawy prawne, albowiem wykraczałoby to poza podstawę faktyczną żądania, która jest determinowana również wskazywaną podstawą prawną.
Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł powódT. A. (2).
Apelacją z dnia 14 lutego 2013 r. powód zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie powództwa. Wyrokowi Sądu Okręgowego powód zarzucił naruszenie przepisuart. 483 § 1 k.c.w zw. zart. 65 § 1 k.c.orazart. 484 § 1 k.c.poprzez uznanie, że strony w § 5 ust. 9 umowy z dnia 18 lutego 2010 r. nie zawarły zapisu zastrzegającego obowiązek zapłaty kary umownej przez pozwanych, pomimo że z zapisu tego wynika, że strony zastrzegły obowiązek zapłaty kwoty 500.000 zł jako zabezpieczenie wykonania wszelkich prac (budowlanych) opisanych umowie, przy czym zabezpieczenie to obejmowało terminowość wykonania prac, jakość materiałów oraz uzyskanie zezwoleń i protokołów. W ocenie powoda Sąd Okręgowy naruszył także przepisyart. 101 i 102 ustawy - Prawo wekslowe, ponieważ zobowiązanie pozwanych wynikające z umowy z dnia 18 lutego 2010 r. obejmuje wszystkie elementy, aby uznać je za ważne zobowiązanie wekslowe.
Na rozprawie odwoławczej w dniu 3 kwietnia 2014 r. pełnomocnik powoda alternatywnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, zgłaszając dodatkowo zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 471 k.c.poprzez jego niezastosowanie (k. 414 akt).
PozwaniŁ. G.,M. Ł.,M. M.(obecnie:K.) iW. K.wnosili o oddalenie apelacji oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył:
Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Również dokonana przez Sąd pierwszej instancji ocena prawna roszczenia powoda jest całkowicie prawidłowa.
W przedmiotowej sprawie powód domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych na jego rzecz kwoty 500.000 zł wraz z odsetkami. W pozwie wskazał, że pozwani jako najemcy zobowiązani byli w terminie do dnia 30 kwietnia 2010 r. dokonać adaptacji wynajętego lokalu do potrzeb działalności gastronomicznej, zgodnie z treścią umowy oraz załączonych do niej projektów. Zdaniem powoda „powyższe prace zostały zabezpieczone wekslem, zawartym w § 5 pkt 9 ww. umowy. Do weksla tego została sporządzona deklaracja wekslowa, podpisana przez wszystkich pozwanych. Zgodnie z treścią weksla i deklaracji wekslowej w przypadku nie wywiązania się przez wystawców z ciążącego na nich zobowiązania, powodowi przysługuje prawo domagania się od pozwanych zapłaty kwoty 500.000 zł” (k. 3 akt). W dalszej części pozwu powód stwierdził „Powyższy weksel został wystawiony celem zabezpieczenia kary umownej, zastrzeżonej na wypadek nie wykonania przez pozwanych ciążących na nich na podstawie ww. umowy zobowiązań, i tym samym narażenia mnie na szkodę w postaci utraty wartości dodanej (w postaci nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal)” (k. 4 akt).
Następnie w piśmie procesowym z dnia 14 marca 2011 r., reprezentowany już przez profesjonalnego pełnomocnika powód oświadczył, że „w przypadku, gdyby Sąd nie podzielił argumentacji strony powodowej, iż podstawą przedmiotowego powództwa jest roszczenie wynikające z weksla, jako alternatywną podstawę powództwa wskazujęart. 483 § 1 k.c.” (k. 85 akt). W uzasadnieniu tego pisma wskazano, że „na podstawie § 5 ust. 9 umowy z dnia 18 lutego 2010 r. pozwani zobowiązali się do zapłaty na rzecz mojego mocodawcy kwoty 500.000 zł tytułem zabezpieczeniaco do terminuwykonania prac wskazanych w umowie (§ 5 ust. 4) tj. do adaptacji lokalu będącego przedmiotem najmu do potrzeb działalności gastronomicznej, zgodnie z treścią umowy oraz decyzji i projektów stanowiących załączniki do umowy, jakości użytych materiałów i wykonanych prac (ich zgodności z załączonymi do umowy decyzjami i projektami)” (k. 86 akt). Zdaniem pełnomocnika powoda „Dokonując wykładni treści umowy, przy uwzględnieniu kryteriów określonych wart. 65 § 2 k.c.uznać należy, iż zapis § 5 ust. 9 będący „deklaracją na wypadek nie dokończenia remontu” stanowi zastrzeżenie kary umownej, która z uwagi na niewykonanie w terminie zobowiązania przez pozwanych stała się wymagalna” (k. 87 akt).
Sąd Okręgowy wnikliwie ocenił obie wskazane przez powoda podstawy faktyczne dochodzonego roszczenia, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego ma rację Sąd pierwszej instancji uznając, że zawarta przez strony umowa najmu z dnia 18 lutego 2010 r. nie może stanowić weksla własnego. Zgodnie zart. 101 ustawy - Prawo wekslowe, weksel własny powinien zawierać: (1) nazwę „weksel” w samym tekście dokumentu, w języku, w jakim go wystawiono; (2) przyrzeczenie bezwarunkowe zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej; (3) oznaczenie terminu płatności; (4) oznaczenie miejsca płatności; (5) nazwisko osoby, na której rzecz lub na której zlecenie zapłata ma być dokonana; (6) oznaczenie daty i miejsca wystawienia wekslu; (7) podpis wystawcy wekslu. Natomiast zart. 102 ustawy - Prawo wekslowewynika, że nie będzie uważany za weksel własny dokument, któremu brak jednej z cech, wskazanych w artykule poprzedzającym, wyjąwszy przypadki, określone w ustępach następujących (chodzi tu o weksle własne nie zawierające oznaczenia: terminu płatności, miejsca płatności i miejsca wystawienia).
Ma więc rację Sąd pierwszej instancji wskazując, że przedmiotowa umowa najmu nie może być uważana za weksel własny, albowiem dokument ten w szczególności nie zawiera przyrzeczenia bezwarunkowego zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej, ani nazwiska osoby, na której rzecz lub na której zlecenie zapłata ma być dokonana. Wbrew stanowisku powoda, elementów tych nie sposób dopatrzeć się w treści § 5 ust. 9 umowy najmu, który brzmi: „Niniejsza umowa jest deklaracją wekslową i wekslem do w/w inwestycji polegającej na wykonaniu wszelkich prac opisanych w umowie jaki i projektach, zarazem stanowi zabezpieczenie co do terminu wykonania prac, jakości użytych materiałów, gwarancji, rękojmi, zezwoleń, odbiorów i stosowanych protokołów. Jest to zabezpieczeniem dla wynajmującego do sumy określonej w umowie całościowo terminowej na sumę 500.000 zł i jest to suma wekslowa” (k. 10 akt). W dokumencie tym nie wskazano konkretnej sumy wekslowej, lecz mowa w nim o „zabezpieczeniu do sumy”. Dokument ten nie zawiera bezwarunkowego przyrzeczenia zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej, a nadto w dokumencie tym brak również nazwiska osoby, na rzecz lub na zlecenie której zapłata ma zostać dokonana. Oceny tej tym bardziej nie zmienia fakt spisania przez strony dokumentu o nazwie „Dodatkowe zapisy - uzupełnienia i uwagi”, w którym strony doprecyzowały, że „weksel obowiązuje w ścisłym terminie […] tj. od dnia 18.02.2010 do 30.04.2010 […] i po tym terminie i wykonaniu wszelkich prac opisanych w umowie, przestaje istnieć i działać jako weksel” (k. 14 akt).
Zawarty w apelacji powoda zarzut naruszeniaart. 101 i 102 ustawy - Prawo wekslowejest całkowicie nietrafny i pozostaje w sprzeczności z istotą zobowiązań wekslowych. W orzecznictwie wskazuje się po pierwsze, że dokument, w którym przewidziane jest zapłacenie sumy pieniężnej pod warunkiem, nie może być uważany za weksel. Dotyczy to zarówno weksla trasowanego (art. 2w zw. zart. 1 pkt 2 prawa wekslowego), jak i weksla własnego (art. 102w zw. zart. 101 pkt 2 prawa wekslowego) – (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 1998 r., sygn. akt II CKN 530/97, Lex nr 519951). Po drugie - istotę weksla stanowi pismo i dlatego tłumaczenie usuwające to pismo na dalszy plan jest niedopuszczalne, jako pozostające w sprzeczności z funkcją weksla, który jest dokumentem przewidzianym do obrotu. Wzgląd na pewność i bezpieczeństwo obrotu wekslowego wyklucza sięganie i uwzględnianie okoliczności, nie znajdujących wyrazu w jego brzmieniu, dotyczących podłoża i historii powstania weksla, czy też okoliczności subiektywnych. Inaczej mówiąc o treści weksla wypełnionego w całości decyduje to co zostało w nim napisane, a więc obiektywny stan weksla (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004 r., sygn. akt I CK 5/04, Lex nr 585671). Formalny charakter zobowiązania wekslowego powoduje, że dla ustalenia treści zobowiązania wekslowego miarodajna jest nie tyle wola strony, lecz tekst weksla (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2005 r., sygn. akt I CK 111/05, Lex nr 311351).
Zdaniem Sądu Apelacyjnego ma również rację Sąd pierwszej instancji uznając, że zawarta przez strony umowa najmu z dnia 18 lutego 2010 r. w § 5 ust. 9 nie zastrzega kary umownej. Zgodnie zart. 483 § 1 k.c.treścią zastrzeżenia kary umownej jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty wierzycielowi określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Karę umowną można więc traktować jako surogat odszkodowania. Zawarty w apelacji powoda zarzut naruszeniaart. 483 § 1 k.c.w zw. zart. 65 § 1 k.c.jest całkowicie chybiony. Przedmiotowa umowa najmu w § 5 ust. 9 nie zawiera zastrzeżenia kary umownej, skoro postanowienie tej treści nie wynika ze zgodnych oświadczeń woli stron, przy czym nie może być również wyinterpretowane na podstawie zapisu dotyczącego weksla zabezpieczającego zobowiązanie najemców. Zgodnie zart. 65 § 1 i 2 k.c.oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zaś w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, z treści umowy najmu oraz pozostałych zgormadzonych w sprawie dowodów, w tym zeznań stron, nie można wyinterpretować, aby zgodnym zamiarem stron było wprowadzenie do umowy najmu klauzuli przewidującej obowiązek zapłaty przez najemców na rzecz wynajmującego kary umownej w wysokości 500.000 zł w sytuacji, gdy nie wykonają oni w terminie do dnia 30 kwietnia 2010 r. adaptacji lokalu w zakresie zgodnym zdecyzją nr (...)z dnia 21 kwietnia 2009 r. zatwierdzającą projekt budowalny i udzielającą pozwolenia na budowę, a także z projektem. Treść § 5 ust. 9 umowy najmu przewiduje, że: „Niniejsza umowa […] zarazem stanowi zabezpieczenie co do terminu wykonania prac, jakości użytych materiałów, gwarancji, rękojmi, zezwoleń, odbiorów i stosowanych protokołów. Jest to zabezpieczeniem dla wynajmującego do sumy określonej w umowie całościowo terminowej na sumę 500.000 zł i jest to suma wekslowa” (k. 10 akt). Treść ta nie wskazuje więc precyzyjnie, w jakich sytuacjach i w jakiej wysokości miałaby należeć się wynajmującemu ewentualna kara umowna.
Tymczasem w orzecznictwie wskazuje się, że do przedmiotowo istotnych elementów zastrzeżenia kary umownej zalicza się określenie zobowiązania lub pojedynczego obowiązku, którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary umownej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 240/08, Lex nr 484667). Ilekroć w umowie zastrzegana jest kara umowna, strony powinny zatem precyzyjnie wskazać tytuł do jej naliczenia, na przykład nienależyte wykonanie umowy lub jednego ze świadczeń, do których dłużnik jest zobowiązany, wadliwość przedmiotu świadczenia, opóźnienie lub zwłokę w wykonaniu świadczenia, wskazując przy tym jej określoną wysokość albo sztywne kryterium odniesienia. W ocenie Sądu Apelacyjnego, zawarty w umowie zapis nie spełnia powyższych kryteriów, stąd nie może być uznany za skuteczne zastrzeżenie kary umownej.
Także biorąc pod uwagę treść pozostałych dowodów, brak jest podstaw do przyjęcia, że zgodną wolą stron było zastrzeżenie na rzecz powoda kary umownej w kwocie 500.000 zł z tytułu nieterminowej realizacji prac adaptacyjnych w lokalu, a więc w rzeczywistości opóźnienia, a nie zwłoki najemców. Zeznania przesłuchanych w sprawie świadków i stron są niespójne, jednakże potwierdzają one, że każda ze stron umowy miała inne wyobrażenie na temat zakresu i kosztu prac adaptacyjnych. Przy tym, z uznanych przez Sąd Apelacyjny za wiarygodne zeznań pozwanegoŁ. G.wynika, że koszt remontu według franczyzodawcy miał wynieść 45.000 zł - 65.000 zł, zaś wymuszony przez powoda na najemcach zapis w umowie miał stanowić zabezpieczenie na przyszłość (np. w razie powstania szkód na skutek awarii).
W ocenie Sądu odwoławczego, niewiarygodne są zeznania powoda, z których wynika, że koszt obciążających pozwanych prac adaptacyjnych miał wynieść około 500.000 zł. Twierdzenie to powód próbował uwiarygodnić składając do akt sprawy strony tytułowe kosztorysów (k. 151-152 akt). Jednakże, w ocenie Sądu Apelacyjnego, zamiar ten nie powiódł się, albowiem z treści umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego nie wynika, aby kosztorysy te zostały przez powoda udostępnione pozwanym oraz, aby miały swoim zakresem odpowiadać zakresowi prac, do wykonania których zobowiązali się najemcy. Argumentacja powoda jest nielogiczna i sprzeczna z zasadami doświadczenia życiowego, albowiem: po pierwsze - skoro pozwani zamierzali w wynajętym lokalu otworzyć pizzerię na zasadach franszyzy, to franczyzodawca, a nie wynajmujący, decydował o wymaganym wystroju lokalu; po drugie - w umowie najmu nie wskazano kosztu prac adaptacyjnych, lecz gdyby najemcy zamierzali przeznaczyć na ten cel kwotę 500.000 zł, to bardziej celowe byłoby nabycie przez nich za tę kwotę lokalu na własność; po trzecie - strony nie miały powodu zastrzegać kary umownej na rzecz wynajmującego na wypadek opóźnienia wykonania prac adaptacyjnych przez pozwanych, skoro z umowy wynikał obowiązek zapłaty czynszu za kolejne miesiące, zaś efekt remontu miał służyć przez 15 -letni czas trwania umowy najemcom, a nie wynajmującemu, który w tym czasie miał otrzymywać czynsz.
W ocenie Sądu odwoławczego, nie istniały racjonalne przesłanki, dla których strony mogłyby zawrzeć w umowie klauzulę o treści, na którą wskazuje powód. Wysokość kary umownej w zasadzie jest dowolna. Zważywszy jednak, że jest ona odszkodowaniem umownym, a odszkodowanie nie powinno być źródłem wzbogacenia się poszkodowanego i nie powinno przewyższać szkody, to jej wysokość nie powinna przewyższać wielkości świadczenia, którego wykonanie ma zabezpieczać (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt V ACa 483/08, Lex nr 491137). Tymczasem apelujący bezzasadnie domaga się przyjęcia, że pozwani zobowiązali się do zapłaty na jego rzecz kary umownej w wysokości kilkakrotnie lub nawet kilkunastokrotnie przewyższającej wartość ich świadczenia, nie podając logicznie, na czym miałaby polegać ich motywacja. Z § 3 ust. 1 i 3 umowy najmu wynika, że w związku z pracami adaptacyjnymi wynajmujący w okresie od 18 lutego do 30 kwietnia 2010 r. miał nie pobierać od najemców czynszu, zaś miesięczny czynsz za lokal wynosił 9.000 zł plus podatek VAT. Oznacza to, że w związku z remontem lokalu powód zrezygnował z dwumiesięcznego czynszu w wysokości 18.000 zł. Trudno więc racjonalnie wytłumaczyć, dlaczego pozwani mieliby w zamian zobowiązać się do zainwestowania w jego lokal kwoty około pół miliona złotych.
Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik powoda dodatkowo rozszerzył apelację o nowy zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 471 k.c.poprzez jego niezastosowanie. Odwołał się przy tym do zasadyda mihi factum, dabo tibi ius. W ocenie Sądu Apelacyjnego, również ten zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. W orzecznictwie słusznie podkreśla się (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2012 r., sygn. akt I CSK 200/11, Lex nr 1133787), że zgodnie zart. 187 § 1 k.p.c.pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto zawierać dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie uzasadniających je okoliczności faktycznych. W razie zmiany któregokolwiek z nich dochodzi do przedmiotowej zmiany powództwa. Przewidziane wart. 321 k.p.c.związanie sądu granicami żądania obejmuje nie tylko wysokość i rodzaj dochodzonego świadczenia, ale także elementy motywacyjne uzasadniające żądanie. Sąd orzeka o roszczeniach, które wynikają z faktów przytoczonych przez powoda (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 17/08), a podstawą orzeczenia nie mogą być okoliczności faktyczne, których powód nie objął swymi twierdzeniami (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 r., sygn. akt V CSK 169/09). Do naruszeniaart. 321 § 1 k.p.c.mogłoby dojść także wtedy, gdyby Sąd drugiej instancji orzekł na podstawie okoliczności, które nie wchodziły w zakres podstawy faktycznej żądania powoda (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2003 r., sygn. akt IV CK 305/02).
W przedmiotowej sprawie twierdzenie powoda, że podstawą jego roszczenia może byćart. 471 k.c., pojawiło się dopiero na etapie postępowania apelacyjnego. W toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji powód nie przytaczał okoliczności faktycznych obejmujących przesłanki kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych. W szczególności nie wykazywał na czym polegało zobowiązanie pozwanych, na czym polegało niewykonanie lub nienależyte jego wykonanie, w jakiej wysokości szkodę ono spowodowało i na czym polegał związek przyczynowo skutkowy między zachowaniem pozwanych a szkodą. Należy więc uznać, że orzekanie przez Sąd Okręgowy o roszczeniu odszkodowawczym powoda wykraczałoby poza zakreśloną przez niego podstawę faktyczną żądania, a tym samym naruszałobyart. 321 § 1 k.p.c.Natomiast zgodnie zart. 383 k.p.c.w postępowaniu apelacyjnym nie można rozszerzyć żądania pozwu, ani występować z nowymi roszczeniami.
Jedynie na marginesie warto wskazać, że powód miałby poważny problem z wykazaniem szkody i związku przyczynowego między szkodą i zaniechaniami pozwanych, albowiem wynajął lokal pozwanym na okres 15 lat i jedynymi osobami, które miały skorzystać z efektów umówionego remontu, byli najemcy. Zawarte w pozwie twierdzenie powoda, że zaniechanie pozwanych doprowadziło go do narażenia na szkodę w postaci utraty wartości dodanej (w postaci nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal) byłoby słuszne jedynie wówczas, gdyby „z góry” założyć, iż umowa najmu nie będzie trwała przez 15 lat, lecz zostanie rozwiązana na tyle szybko, aby nakłady dokonane na lokal przez najemców nie zdążyły się zamortyzować. Zgodnie z założeniem nakłady te miały bowiem służyć najemcom, poprzez przystosowanie lokalu do potrzeb prowadzonej przez nich działalności gastronomicznej, a nie wzbogacić wynajmującego. Po zakończeniu 15 -letniego stosunku najmu nakłady te znalazłyby w całości pokrycie w użytku najemców i nie podnosiłyby wartości lokalu, który wymagałby ponownego remontu. Nie można mówić również o utracie przez powoda korzyści w postaci wynagrodzenia za korzystanie z lokalu, gdyż za okres do października 2010 r. czynsz otrzymywał od pozwanych, zaś począwszy od listopada 2010 r. czynsz płacił kolejny najemca. Dlatego roszczenie powoda oparte naart. 471 k.c.należałoby także oddalić, jako nieudowodnione.
Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego byłart. 385 k.p.c.O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.