Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 964/14
Data wyroku: 2014-12-09 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 § 1 k.p.c.

Sygn.akt III Ca 964/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 23 stycznia 2014 roku wydanym w sprawie o sygn.akt III C 783/13 Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi zasądził odD. P.solidarnie na rzeczF. P.iI. S.kwotę 20000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 14 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 1000 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania oraz oddalił powództwo w pozostałym zakresie.
W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Rejonowy podniósł m.in.,iż w rozpoznawanej sprawie,w której powodowie dochodzili od pozwanej zwrotu zadatku w wysokości 20000 złotych, znajduje zastosowanieart.394 § 3 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zadatek powinien być zwrócony, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
W ocenie Sądu pierwszej instancji do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło z jednej strony z winy pracownika banku sporządzającego projekt umowy kredytowej dla powodów, z drugiej – w związku z odmową dokonania czynności przez notariusza, który dostrzegł rozbieżności między umową kredytową i dokumentem przedstawionym przez pozwaną, stwierdzającym wysokość zadłużenia w(...) Bank S.A.W tej sytuacji Sąd Rejonowy uznał żądanie powodów co do zwrotu zadatku za uzasadnione.
O odsetkach Sąd orzekł zgodnie zart.481§1 k.c.przyjmując, iż pozwana dowiedziała się o żądaniu zwrotu zadatku wraz z odsetkami z dniem doręczenia odpisu pozwu, a zatem odsetki należą się powodom od dnia następnego, czyli od dnia 14 czerwca 2013 roku. W pozostałym zakresie tj.co do innych kosztów, których zwrotu żądali powodowie oraz odsetek do 13 listopada 2012 do 13 czerwca 2013 roku powództwo zostało oddalone.
Wobec tego, iż powodowie wygrali proces a ulegli tylko co do nieznacznej części swego żądania, Sąd obciążył pozwaną obowiązkiem uiszczenia kosztów procesu.
Powyższe orzeczenie zaskarżyła apelacją pozwana zarzucając, iż wyrok jest dla niej krzywdzący, ponieważ to niestaranność powodów była przyczyną niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Pozwana podniosła, że dokonała wszelkich czynności, do których była zobowiązana i była gotowa do podpisania umowy przyrzeczonej w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej, do czego nie doszło z uwagi na błędy w umowie kredytowej przedstawionej przez powodów. Podkreśliła, iż to powodowie ostatecznie zrezygnowali z zakupu mieszkania, a wcześniej nie wykazywali należytego zaangażowania w przygotowanie transakcji i świadomie podpisali umowę kredytową zawierającą błędne określenie kwoty zadłużenia pozwanej w Euro Bank.
Nadto skarżąca wskazała, iż w czasie, kiedy była związana umową przedwstępną zgłaszały się inne osoby poważnie zainteresowane zakupem mieszkania, którym musiała odmówić. W efekcie, wobec rezygnacji z transakcji przez powodów do dziś przedmiotowy lokal nie został sprzedany.
Sąd Okręgowy zważył,co następuje:
Apelacja jest zasadna.
Po pierwsze należy zaznaczyć, że stan faktyczny ustalony został przez Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy, dlatego też Sąd Okręgowy ustalenie te przyjmuje za własne. Sąd Rejonowy dokonał jednak błędnej oceny prawnej zaistniałych zdarzeń, co skutkuje zmianą zaskarżonego orzeczenia.
W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny nie był w istocie sporny. Żadna ze stron nie kwestionowała faktu, iż w dniu 7 listopada 2012 roku zawarta została umowa przedwstępna, zgodnie z którą pozwana zobowiązała się sprzedać powodom należący do niej samodzielny lokal mieszkalny objętykw (...)za cenę 188 000 złotych w terminie najpóźniej do 20 stycznia 2013 roku. W umowie tej strony ustaliły,że kwota 20000 złotych wpłacona przez powodów stanowić ma zadatek w rozumieniuart.394 k.c.Jak wprost wynika z par.5 umowy określenie tej kwoty jako zadatku oznaczało, iż „zadatek jest bezzwrotny, a jeżeli umowa zostanie zerwana ze strony sprzedających, należy się dwukrotność tego zadatku dla kupujących”. Strony określiły zatem w umowie konsekwencje niewykonania umowy przez jedną ze stron jako skutkujące utratą zadatku lub powstaniem obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości. Wskazany został także termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz obowiązki każdej ze stron, które powinny być spełnione, aby umowa przyrzeczona doszła do skutku. Bezsporne jest również, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło - mimo ustalenia terminu jej podpisania.
Umowa przedwstępna co do zasady rodzi przede wszystkim obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże w przypadku niewykonania tego obowiązku, gdy umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.), lecz może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Jeżeli w umowie został zastrzeżony zadatek znajdzie zastosowanieart. 394 k.c.Trzeba przy tym zaznaczyć,iż przepisart. 394 § 1 k.c.stosuje się w przypadkach niewykonania zobowiązania, natomiast nienależyte wykonanie zobowiązania stanowi podstawę odpowiedzialności w ramach ogólnego reżimu określonego w przepisachart. 471 i n. k.c.Słuszne jest jednak stanowisko, iż wobec niejednoznacznego definiowania obu pojęć, w razie trudności w ocenie konkretnych sytuacji, powinno się je kwalifikować jako niewykonanie zobowiązania, udzielając w ten sposób silniejszej ochrony wierzycielowi (por. wyrok SN z dnia 17 czerwca 2003 r., III CKN 80/01)
Zgodnie z§ 1 art.394 k.c.- w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jak stanowi § 3 powołanego przepisu, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Normy zawarte w powyższym przepisie mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą dowolnie określić w umowie zasady np.zwrotu zadatku.
Funkcją zadatku jako dodatkowego zastrzeżenia umownego jest stymulowanie stron do wykonania umowy. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła z tego tytułu. Wykazanie zaistnienia okoliczności uzasadniających zwrot zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej obciąża stronę żądającą zwrotu zadatku albo odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.W rozpoznawanym przypadku, obowiązek wykazania podstaw do żądania od pozwanej zwrotu zadatku obciążał zatem pozwanych. Zarówno wart. 390 § 1 k.c.jak i wart. 394 § 1 k.c.chodzi o zawinione przez strony niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami wynikającymi zart. 471 k.c.Badanie okoliczności prowadzących do przyjęcia odpowiedzialności za niewykonanie umowy musi być dokonywane odrębnie dla każdej ze stron.
Analiza przebiegu zdarzeń w rozpoznawanej sprawie prowadzi do wniosku, iż niepodpisanie umowy przyrzeczonej spowodowane było okolicznościami leżącymi po stronie powodów. Nie można bowiem podzielić poglądu Sądu Rejonowego, iż zaszły w sprawie okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. Nie ulega wątpliwości, iż obowiązkiem powodów wynikającym z umowy przedwstępnej było zgromadzenie w terminie wskazanym w tej umowie , czyli do 20 stycznia 2013 roku, środków na pokrycie ceny nabycia lokalu. Skoro źródłem finansowania miał być kredyt bankowy powodowie winni dla wypełnienia swego obowiązku dostarczyć najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej umowę kredytową potwierdzającą fakt udzielenia kredytu i zgromadzenia w ten sposób odpowiednich środków na pokrycie ceny sprzedaży. Umowa przedwstępna została zawarta w dniu 7 listopada 2012 roku, zaś ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 20 stycznia 2013 roku. Powodowie mieli zatem wystarczająco dużo czasu, aby zadbać o właściwe przygotowanie transakcji.
Obowiązek ten z ich strony nie został wykonany , ponieważ treść umowy kredytowej w par.6 punkcie 12 przewidującym jako warunek uruchomienia kredytu przedstawienie zaświadczenia z Euro Bank o aktualnym stanie zadłużenia nie była zgodna z dokumentem przedstawionym przez pozwaną, co wzbudziło wątpliwości odnośnie ewentualnego uruchomienia kredytu. Nie jest przy tym zasadne twierdzenie, że wyłączną winę za ten stan rzeczy ponosi pracownik banku opracowujący projekt umowy. Powodowie jako strona umowy kredytowej także powinni czuwać nad tym, aby jej treść odpowiadała dostarczonym do banku dokumentom. Należy przy tym podkreślić, że pozwana dostarczyła zarówno powodom jak i bankowi, w którym chcieli uzyskać kredyt, dokument określający wysokość zadłużenia. Oczywiste było także ,iż wysokość jej zadłużenia w(...) Bank S.A.jest wyższa niż wynikająca z harmonogramu z dnia 7 września 2012 roku, w którym wyraźnie wskazano, że kwota 140321,49 złotych to kwota kapitału kredytu. W umowie przedwstępnej wyraźnie zaznaczono, że sprzedawany lokal jest obciążony hipoteką w kwocie ok.150000 zł. Pozwana przedstawiła wówczas także odpis z księgi wieczystej zawierający informację o istnieniu i sumie hipoteki. Powodowie mieli zatem świadomość,że wysokość zadłużenia pozwanej w(...) Bank S.A.jest wyższa niż140321,49 złotych.
Skarżąca spełniła wszystkie swoje obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej : uzyskała dokument z Euro Banku stwierdzający wysokość zadłużenia, złożyła u notariusza i przesłała do banku powodów niezbędne dokumenty, dokonała wymeldowania swojej rodziny z przedmiotowego lokalu i była gotowa zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Pozwana podejmowała działania nie czekając na wezwanie czy ponaglenie ze strony kontrahentów i na bieżąco informowała o swoich działaniach drogą korespondencji elektronicznej. Upewniała się w banku powodów, czy złożone zaświadczenie o wysokości zadłużenia jest prawidłowe. Nie można zarzucić pozwanej ani braku lojalności wobec kontrahentów, ani braku staranności w pozyskiwaniu wymaganych dokumentów. Co więcej, była gotowa do podpisania umowy nawet po upływie terminu i ostatecznie zrezygnowała z transakcji pismem z 20 lutego 2013 roku po otrzymaniu oświadczenia powodów z dnia 4 lutego 2013 roku o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z wykładnią językowąart. 394 § 1 k.c.ustawowe prawo odstąpienia może zostać wykonane tylko przez stronę przeciwną tej stronie, która dopuściła się niewykonania umowy. Jeśli zatem umowy nie wykonał kupujący, to odstąpić od niej mógł tylko sprzedawca. Oświadczenie kupujących było w tym przypadku nieskuteczne, skoro przyczyna niewykonania umowy przedwstępnej leżała w istocie po ich stronie.
Nie ma też racji Sąd Rejonowy upatrując przyczyn niezawarcia umowy w decyzji notariusza o odmowie dokonania czynności. Wprawdzie istotnie odłożenie podpisania umowy sprzedaży zasugerował notariusz przygotowujący projekt umowy, nie ulega jednak wątpliwości, iż przyczyną takiej sugestii była obawa, że na skutek wskazanych rozbieżności może nie zostać uruchomiony kredyt, który miał stanowić źródło finansowania transakcji. Źródłem tej obawy było przedstawienie przez powodów umowy kredytu o treści sprzecznej z zaświadczeniem złożonym przez pozwaną i wcześniej przekazanym dobanku (...) S.A.,z którym powodowie zawarli umowę o kredyt.
W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż powodowie nie wykazali podstaw do domagania się od pozwanej zwrotu zachowku, co skutkuje koniecznością zmiany zaskarżonego orzeczenia na podstawieart.386 § 1 k.p.c.i oddalenia powództwa.
Wobec powyższego,Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.