Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 727/14
Data wyroku: 2014-12-02 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Justyna Mosór
Słowa kluczowe: Zasiedzenie
Podstawa prawna: art. 172 kc

Sygn. akt I Ns 727/14

POSTANOWIENIE

Dnia 02 grudnia 2014 roku
Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSR Justyna Mosór
Protokolant: Justyna Pasiak
po rozpoznaniu w dniu 02 grudnia 2014 roku w Dzierżoniowie
na rozprawie
sprawy z wnioskuB. S.
przy uczestnictwieGminy MiejskiejD.,Przedsiębiorstwa Usługowego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwD.orazL. W. (1)
o zasiedzenie

p o s t a n a w i a:
I/ oddalić wniosek;
II/ nie obciążać wnioskodawczyni kosztami postępowania.

UZASADNIENIE
WnioskodawczyniB. S.w niniejszej sprawie wniosła o:

1
wyodrębnienie części lokalu mieszkalnego i założenie dla niej nowej, odrębnej księgi wieczystej nadziałce ewidencyjnej nr (...)położonej wD.przyul. (...), obręb centrum, dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziKsięgę Wieczystą o nr (...);

2
wyodrębnienie części lokalu mieszkalnego i założenie dla niej nowej, odrębnej księgi wieczystej nadziałce ewidencyjnej nr (...)położonej wD.przyul. (...), obręb centrum, dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziKsięgę Wieczystą o nr (...);

3
stwierdzenie, że wnioskodawczyniB. S., nabyła wyżej opisaną, wyodrębnioną część lokalu poprzez zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej:

⚫

składającej się z zabudowanej garażemdziałki ewidencyjnej nr (...)położonej wD.przyul. (...), obręb centrum, dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziKsięgę Wieczystą o nr (...),

składającej się z zabudowanej garażemdziałki ewidencyjnej nr (...)położonej wD.przyul. (...), obręb centrum, dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziKsięgę Wieczystą o nr (...).

W uzasadnieniu wniosku podniosła, że zamieszkuje przedmiotową nieruchomość od 1974 roku. Do 1986 roku zamieszkiwała tam wraz z matkąJ. S.. Od 1986 roku samodzielnie natomiast korzysta i włada sporną nieruchomością, przy czym początkowo jako najemca, a następnie jako właściciel. Dodała, że aktem notarialnym z dnia 19 października 1993 roku nabyła w drodze kupna od Gminy MiejskiejD.własność nieruchomości położonej pod adresemul. (...)wD., z przeznaczeniem jej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Następnie wnioskodawczyni podniosła, że zarówno jej matka, jak i następnie ona korzystały z całości lokalu, a to od wejścia, korytarza, przedpokoju, strychu, klatki schodowej, a dalej z części mieszkalnej, obecnie objętej aktem własności. Dodała, że wszystkie części objęte niniejszym wnioskiem stanowiły integralną część mieszkalną i tylko jej rodzina miała do nich dostęp. Zaznaczyła, że była przekonana o tym, że z całości lokalu korzysta pełnoprawnie. Z tego też względu w przedmiotowej części urządziła pokój letni dla syna, strych wykorzystywano jako suszarnię, a w przedpokoju przechowywano odzież sezonową. Podkreśliła przy tym, że dokonywano tam również drobnych remontów oraz zabezpieczono przed dostępem osób trzecich. Dalej wnioskodawczyni oświadczyła, że będąc już właścicielem nieruchomości zamierzała wyremontować dach i w związku z tym czyniła starania o uzyskaniu na ten cel kredytu. Okazało się jednakże wówczas, że akt notarialny jest wadliwy, a nadto, że na planach geodezyjnych przedmiotowe mieszkanie w ogóle nie figuruje. Wynikiem tych braków bank odmówił jej udzielenia kredytu na remont. Wnioskodawczyni podkreśliła również, że nie była także możliwa z tych względów sprzedaż czy też zamiana lokalu. Wskazała, że celem korekty rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym a prawnym Wydział Architektury i Geodezji zlecił podział geodezyjny nieruchomości obejmujący cały budynek przyul. (...), a po jego dokonaniu strony miały podpisać aneks do umowy. W tym zakresie wydzielono osobną działkę dla przedmiotowegomieszkania o numerze (...). Wnioskodawczyni podniosła przy tym, że podczas dokonywania podziału ujawniła się dodatkowo różnica pomiędzy faktyczną powierzchnią mieszkania, a zapisaną w akcie. Zaznaczyła, że dotychczas przekonana była, iż metraż wskazany w akcie notarialnym odzwierciedla całość zajmowanej przez nią powierzchni mieszkalnej. Dodatkowo zaznaczyła, że dojście do mieszkania jest jedynie ponad garażami znajdującymi się na parterze budynku położonymi nadziałce ewidencyjnej nr (...). Nadto wskazała, że mieszkanie jej jest na poddaszu, zaadaptowane ze strychu. Pomieszczenia są małe i ciasne, a dostęp, jak już podała, jedynie z działki stanowiącej odrębną własność. Na zakończenie podniosła, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się w jej samoistnym władaniu od ponad 30 lat, a zatem zaistniały przesłanki uzasadniające w pełni jej wniosek, a to zarówno poprzez uznanie, iż zasiedziała ona nieruchomość w dobrej, jak i w złej wierze.
W odpowiedzi na wniosek uczestnik postępowania Gmina MiejskaD.wniosła o oddalenie wniosku o zasiedzenie.
Motywując swoje stanowisko w sprawie, w pierwszej kolejności wskazała, iż Burmistrz MiastaD.został błędnie określony jako uczestnik postępowania. Jest on bowiem organem wykonawczym gminy, która w myśl art. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku samorządzie gminnym jest jednostką samorządu terytorialnego, posiadającą osobowość prawną, do zakresu której należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalowym. Wniesienie wniosku o zasiedzenie przeciwko niewłaściwemu uczestnikowi skutkuje oddaleniem tego wniosku w stosunku do tego uczestnika. Z ostrożności Gmina MiejskaD., odnosząc się do pisma wnioskodawczyni, poinformowała, że zaprzecza jakoby nieruchomość objęta wnioskiem stanowi częściowo własność Gminy MiejskiejD., a również tyczy się to uczestników postępowaniaT. S.,W. S.(zmarli) orazK. D.orazT. D., co potwierdzają dołączone do wniosku księgi wieczyste. Dodała, że nie ma także żadnego udziału w nieruchomości obejmującejdziałkę nr (...)zabudowanej garażami przyul. (...)wD., co do których wnioskodawczyni domaga się zasiedzenia, tak więc, nie ma ona legitymacji biernej do występowania w tej sprawie jako strona. Podniosła także, że właścicielem garażu nadziałce nr (...)jest(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwD., która nie została wskazana jako uczestnik postępowania. Odnosząc się merytorycznie do wniosku o zasiedzenie, uczestnik postępowania Gmina MiejskaD.oświadczyła, że wnioskodawczyni bezzasadnie domaga się zasiedzenia części nieruchomości, w której Gmina MiejskaD., wbrew twierdzeniom wnioskodawczyni, nie ma w ogóle udziału, co potwierdzają odpisy z ksiąg wieczystych dołączonych do wniosku. Uczestnik postępowania Gmina MiejskaD.podniosła także, że wbrew twierdzeniom wnioskodawczyni nie spełnia ona przesłanek do zasiedzenia części nieruchomości, o którą wnosi, bowiem wnioskodawczyni zdawała sobie sprawę, że korzysta z przejścia, które stanowi własność osób fizycznych. Zaznaczyła również, że wbrew twierdzeniom wnioskodawczyni, nie posiada ona części nieruchomość, które chce zasiedzieć, przez 30 lat. Okres bowiem korzystania z lokalu mieszkalnego, od którego można liczyć okres zasiedzenia wynosi 21 lat, to jest od momentu kiedy kupiła lokal mieszkalny zgodnie z umową z dnia 19 października 1993 roku. Nadto uczestnik postępowania Gmina MiejskaD.zarzuciła, że nie polega na prawdzie, jakoby wnioskodawczyni przekonana była, iż przejście do lokalu jest jej własnością. Zaznaczyła w tym miejscu, że w piśmie z dnia 11 sierpnia 2011 roku wnioskodawczyni zwróciła się do gminy o zamianę lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny i w piśmie tym potwierdziła fakt, że przejście nad garażami stanowi jej przejście służbowe i stanowi ono własność osób, które są właścicielami garaży. Odnosząc się natomiast do błędnych udziałów zawartych w akcie notarialnym Gmina MiejskaD.wskazała, że błąd polega na tym, że udział w nieruchomości wspólnej zamiast wdziałce (...)oznaczono jako udział wdziałce (...), co w niniejszej sprawie nie ma znaczenia.
W piśmie procesowym z dnia 21 października 2014 roku wnioskodawczyniB. S., odnosząc się do zarzutu uczestnika postępowania Gminy MiejskiejD., iż nie posiada ona nieruchomości przez okres 30 lat, wskazała, że jest on nieprawdziwy. Zaznaczyła, że nie jest profesjonalistą i jedynie, z czego zdawała sobie sprawę w przedmiotowej kwestii, to z tego, że sytuacja prawna nieruchomości jest nieuregulowana, a Gmina wobec braku profesjonalizmu podczas zawierania umów nie dopilnowała prawidłowości podpisywanych aktów notarialnych, czym naraziła mieszkańców na nieprzyjemności. Podniosła także, że jej stwierdzenie w piśmie, że przejście jest przejściem służbowym niczego jeszcze nie dowodzi. Dodała przy tym, że zamieszkuje przedmiotową nieruchomość od 40 lat, początkowo wraz z matką, następnie ze swoją rodziną, dziećmi i wnukami. Podkreśliła, że poprzez orzeczenie zasiedzenia zmierza do dostosowania stanu prawnego do stanu rzeczywistego. Podniosła przy tym, że u podstaw tej instytucji leży przekonanie, że nieuregulowanie spraw własnościowych przez długi czas może godzić w bezpieczeństwo obrotu prawnego, jak to się niewątpliwie ma w przedmiotowej sytuacji.
Postanowieniem z dnia 07 października 2014 roku wezwano do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowaniaPrzedsiębiorstwo Usługowe (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwD..
Uczestnik postępowania(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwD.w odpowiedzi na wniosek o zasiedzenie z dnia 13 listopada 2014 roku wniósł o oddalenie tegoż wniosku wobec niego.
Na uzasadnienie swojego stanowiska w pierwszej kolejności wskazał, że wnioskodawczyni nabyła od Gminy MiejskiejD.lokal mieszkalny nr (...)w budynku mieszkalnym przyul. (...), posadowionym nadziałce gruntu nr (...), a nielokal mieszkalny nr (...)w budynku mieszkalnym przyul. (...)posadowionym na działce gruntu(...). W związku z tym wnioskodawczyni posiada zgodnie z aktem notarialnym Repertorium(...)z dnia 19 października 1993 roku udział w nieruchomości posadowionej nadziałce (...), a nie nadziałce (...), dlatego wątpliwym jest posiadanie przez nią czynnej legitymacji do występowania w niniejszym postępowaniu. Z ostrożności procesowej uczestnik postępowania wskazał, że zgłoszony przez wnioskodawczynię wniosek o zasiedzenie nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem wnioskodawczyni nie spełnia przesłanek zart. 172 k.c., determinujących zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości w dobrej wierze, a nie upłynął jeszcze 30-letni okres, który uprawniałby ją do nabycia, przez zasiedzenie, własności części budynku posadowionego na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie nrdziałki (...)w złej wierze. Podkreślił w tym zakresie, że wnioskodawczyni w pełni była świadoma i zdawała sobie sprawę, że korzysta grzecznościowo za wiedzą i jego przyzwoleniem z przejścia nad garażem stanowiącym jego własność. Fakty te zatem wykazują jednoznacznie złą wiarę wnioskodawczyni. Uczestnik postępowania podniósł także, że najwcześniejszy możliwy termin, od którego mogłoby biec ewentualne zasiedzenie, winien być liczony od dnia 19 października 1993 roku, kiedy to wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny, wynajmowany do czasu wykupu od Gminy MiejskiejD., a 30-leni okres zasiedzenia upłynąłby dopiero w roku 2023. Nadto zaznaczył, że gruntdziałki o nr (...)jest w jego użytkowaniu wieczystym i w związku z tym okres zasiedzenia własności nieruchomości, o którym mowa we wniosku nie rozpoczął się, albowiem do „okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak użytkownik wieczysty (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 marca 2014 roku, III CZP 8/14). Poza tym uczestnik postępowania podkreślił, że jego przedstawicielA. D.wielokrotnie wzywał wnioskodawczynię do wydania spółce pomieszczenia. Wówczas wnioskodawczyni informowała go, że wyda mu pomieszczenie nad garażem, jak ureguluje stan formalno-prawny swego lokalu i dojścia do niego lub dokona zamiany lokalu mieszkalnego z Gminą. Dodał, że w tym celu wnioskodawczyni prowadziła negocjacje z Gminą MiejskąD.w sprawie zamiany lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkuje na inny (propozycje Gminy MiejskiejD.w roku 2010 i 2011), poza tym wnioskodawczyni złożyła skargę do Rady MiejskiejD.na bezczynność Burmistrza MiastaD.w sprawie uregulowania stanu prawnego nabytego od Gminy lokalu mieszkalnego, co miało miejsce prawdopodobnie w roku 2011. Reasumując powyższe, wskazał, że z przytoczonych względów wniosek nie zasługuje na uwzględnienie.
Postanowieniem z dnia 21 listopad 2014 roku wezwano do udziału w sprawie w charakterze uczestniczki postępowaniaL. W. (2), spadkobierczynięW.iT. S..
Na rozprawie w dniu 02 grudnia 2014 roku pełnomocnik wnioskodawczyniB. S.oraz uczestnicy postępowania Gmina MiejskaD.orazPrzedsiębiorstwo Usługowe (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwD.podtrzymali swoje stanowiska w sprawie. Uczestniczka postępowaniaL. W. (2)wniosła z kolei o oddalenie wniosku, wskazując, że z posiadanych informacji wynika, że wnioskodawczyni nigdy nie korzystała ze spornych nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W roku 1974 matka wnioskodawczyniB. J.S.stała się najemczynią lokalu mieszkalnego położonego wD.przyulicy (...). Wraz z nią zamieszkiwała wnioskodawczyni. Od 1986 roku, czyli od momentu, kiedyJ. S.otrzymała inny lokal mieszkalny, głównym najemcą tego mieszkania stała się wnioskodawczyni.
Okoliczność bezsporna
W dniu 19 października 1993 roku wnioskodawczyniB. S.zawarła z ówczesnym Zarządem MiastaD.w formie aktu notarialnego Repertorium A numer(...)umowę kupna samodzielnegolokalu mieszkalnego numer (...)położonego na poddaszu w budynku mieszkalnym przyulicy (...)wD., składającego się z 3 pokoi, kuchni i wc, o łącznej powierzchni 30,68 m2wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku wynoszącym 41,71%.
Dowód:

⚫

odpis aktu notarialnego Repertorium A numer(...)z dnia 19 października 1993 roku – k. 8-11 akt

Mieszkanie wnioskodawczyni znajduje się w budynku posadowionym nadziałce oznaczonej nr (...)(a nie jak błędnie wskazano w akcie notarialny o nr(...)).
Jedyny możliwy dostęp do tego lokalu mieszkalnego prowadzi przez nieruchomości budynkowe (garaże) posadowione nadziałce nr (...)(to jest przez pomieszczenia znajdujące się nad tymi garażami).
Dowód:

⚫

odpis aktu notarialnego Repertorium A numer(...)z dnia 19 października 1993 roku – k. 8-11 akt

wyrys z mapy ewidencyjnej nr kancelaryjny GK.III.(...)– k. 7 akt

wyrys z rejestru gruntów nr kancelaryjny GK.(...).1.526.2014 wraz z wyrysami z map ewidencyjnych – k. 42-45 akt

Części tych pomieszczeń wnioskodawczyni zaadaptowała na własne potrzeby. Urządziła w nich m.in. pokój letni dla syna, strych wykorzystuje jako suszarnię, a w przedpokoju przechowuje odzież sezonową. W związku z korzystaniem z tych pomieszczeń dokonywała sukcesywnie drobnych remontów.
Okoliczność bezsporna
Właścicielem nieruchomości budynkowej posadowionej nadziałce nr (...)jestPrzedsiębiorstwo Usługowe (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwD., a nieruchomości budynkowej posadowionej nadziałce (...)–L. W. (2), jako spadkobierczyniW.iT. S..
Dowód:

⚫

akta księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie o nr(...)

akta księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie o nr(...)

postanowienie z dnia 28 stycznia 2008 r. w aktach Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie o sygn. I Ns 44/08

W dniu 11 sierpnia 2010 roku wnioskodawczyniB. S.zwróciła się do Urzędu Miasta wD.„z prośbą o rozpatrzenie jej sytuacji mieszkaniowej”.
W uzasadnieniu tego pisma podała, że jest właścicielką mieszkania własnościowego o powierzchni 40m2przyul. (...)wD.. Zaznaczyła, że jest to mieszkanie strychowe z dwoma małymi pokojami poddaszowymi, jednym pokojem większym i jedną dużą kuchnią podzieloną na dwie. Wskazała, że przedpokój stanowi niezagospodarowany strych, który jest jej przejściem służbowym. Podkreśliła, że przejście to znajduje się na terenie wykupionym przez właścicieli garaży znajdujących się pod nim. Podniosła, że problem polega na tym, że nie ma miejsca na zrobienie osobnego wejścia do jej mieszkania. Oświadczyła przy tym, że to przejście jest niewygodne i uciążliwe dla niej i jej rodziny.
Dowód:

⚫

odpis pismaB. S.z dnia 11 sierpnia 2010 roku – k. 66 akt

W dniu 04 października 2011 roku wnioskodawczyni wraz z mężemA. S.odbyli rozmowę z BurmistrzemD.w sprawie uregulowania kwestii przejścia do ich lokalu mieszkalnego nad garażami.
W konsekwencji tej rozmowy rzeczoznawca majątkowy wykonał inwentaryzację, podczas której stwierdził, że faktycznie dojście do przedmiotowego lokalu odbywa się ponad garażami stanowiącymi własność osób prywatnych. Jednocześnie stwierdzono, że wnioskodawczyni wraz z mężem, oprócz przejścia do swojego mieszkania nad garażami, wykonali również łazienkę bez zgody właścicieli garaży.
Dowód:

⚫

odpis pisma BurmistrzaD.z dnia 03 listopada 2012 roku – k. 70 akt

Pismem z dnia 21 października 2012 roku, skierowanym do Zarządu Miasta Wydziału Geodezji, wnioskodawczyniB. S.poinformowała, że wyraża zgodę na zamianę obecnego lokalu mieszkalnego przyul. (...)wD.na inny lokal.
Dowód:

⚫

odpis pismaB. S.z dnia 21 października 2012 roku – k. 67 akt

W dniu 24 października 2012 rokuA. S., mąż wnioskodawczyni zwrócił się pisemnie do Burmistrza MiastaD.z prośbą o udzielenie informacji czy Gmina MiejskaD.jako właściciel części działki i nieruchomości położonej naul. (...), na której znajduje się wejście do jego lokalu mieszkalnego (klatka schodowa) jest skłonna ustanowić na jego rzecz nieodpłatną służebność przechodu i na jakich konkretnie warunkach.
Pismem z dnia 14 listopada 2012 roku BurmistrzD.poinformowałA. S., że właścicielami działek gruntu:(...)i(...), obręb(...), a także zlokalizowanych na tych działkach garaży, są osoby prywatne, i to z nimi należy określić szczegółowe warunki ustanowienia służebności przechodu. Jednocześnie poinformowano ją, że z tego, co wiadomo, właściciele garaży nie wyrażają zgody na takie rozwiązanie.
W związku z powyższym, Gmina MiejskaD.po raz kolejny zaproponowała wnioskodawczyni nieodpłatne użyczenie terenu w celu wykonania odrębnego wejścia do użytkowanego przez nią lokalu mieszkalnego.
Dowód:

⚫

odpis pismaA. S.z dnia 24 października 2012 roku – k. 69 akt

odpis pisma BurmistrzaD.z dnia 14 listopada 2012 roku – k. 68 akt

Sąd zważył, co następuje:
Wniosek nie podlega uwzględnieniu.
Przed przystąpieniem do merytorycznego rozpoznania sprawy wskazać należy, że dla wyniku niniejszej sprawy nie ma znaczenia dostrzeżony przez Sąd oraz uczestników postępowania błąd w akcie notarialnym z dnia 19 października 1993 roku w zakresie określenia udziału wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej. Z twierdzeń wnioskodawczyni, których nikt nie kwestionuje jednoznacznie wynika, że jej lokal mieszkalny (położony na poddaszu) znajduje się w budynku posadowionym nadziałce oznaczonej nr (...), a nie(...). Jedyny natomiast dostęp do tego lokalu mieszkalnego możliwy jest poprzez przejście nad budynkami garażowymi znajdującymi się nadziałce nr (...).
Już na wstępie zasadnym jest także wskazanie, iż Sąd rozpoznający sprawę na rozprawie w dniu 02 grudni 2014 roku nie uwzględnił wniosku pełnomocnika wnioskodawczyni o wyrażenie zgody na złożenie pisma z dnia 26 listopada 2014 roku, w którym wnioskodawczyni wnosiła m.in. o zaliczenie do okresu zasiedzenia, okresu posiadania nieruchomości przez jej poprzednikaJ. S.oraz oddalił wnioski wnioskodawczyni przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkówJ. S.iA. S.oraz z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy, a także wnioski uczestnika postępowaniaPrzedsiębiorstwa Usługowego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwD.o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania wnioskodawczyni i uczestnika postępowaniaA. D., albowiem okoliczności, które mogły być stwierdzone tymi dowodami pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy, o czym Sąd szczegółowo odniesie się w poniższych rozważaniach.
Zgodnie zart. 172 § 1 k.c.posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.). Nabycie własności w drodze zasiedzenia uzależnione jest więc od spełnienia dwóch podstawowych przesłanek: władania nieruchomością jako posiadacz samoistny przez osobę domagającą się stwierdzenia zasiedzenia oraz upływu ustawowego terminu zasiedzenia, to jest 20 lat w przypadku posiadania nieruchomości w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania nieruchomości w złej wierze. Brak którejkolwiek z tych przesłanek wyklucza stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia.
Podstawową zatem przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne przedmiotu zasiedzenia. Posiadanie samoistne, to posiadanie zwane też właścicielskim, bo posiadacz taki włada rzeczą jak właściciel, a od właściciela odróżnia go właściwie jedynie brak stosownego, odpowiadającego treściart. 140 k.c., tytułu.
Istotnym jednakże pozostaje, że przedmiotem zasiedzenia może być tylko rzecz jako przedmiot materialny, mogąca być przedmiotem własności i obrotu cywilnoprawnego oraz indywidualnego posiadania. O dopuszczalności natomiast takiego posiadania decyduje przede wszystkim dopuszczalność powstania prawa. Samoistne posiadanie części składowych rzeczy (części budynków, lokali), w zakresie odpowiadającym uprawnieniom właściciela, nie jest zatem w ogóle możliwe, gdyż stosownie do przepisuart. 47 § 1 k.c.część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innychpraw rzeczowych. Jeżeli więc budynki lub ich części stanowią przedmiot odrębnej własności (art. 46 § 1 k.c.), a więc nie są częściami składowymi gruntu (lub budynku stanowiącego odrębną własność), to takie budynki (lokale) mogą być przedmiotem samoistnego posiadania, a z upływem czasu - zasiedzenia.A contrario, jeżeli jednak budynki lub ich części nie stanowią przedmiotu odrębnej własności, a więc są częściami składowymi gruntu lub innej nieruchomości, to takie budynki (lokale) nie mogą być przedmiotem samoistnego posiadania, ani, co z tego oczywiście wynika, zasiedzenia(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1973 r., I CR 413/73, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1988 roku, III CRN 459/87, Lex nr 8858; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1989 roku, III CZP 14/89, OSNC 1990/2/27, Lex nr 3523 i postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 roku, III CSK 229/08).
Nie jest więc dopuszczalne zasiedzenie poszczególnych pomieszczeń wchodzących w skład lokalu mieszkalnego (budynku) stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Jak wskazano powyżej, dopuszczalność zasiedzenia dotyczy tylko ustanowionej odrębnej własności lokalu. Zasiedzenie bowiem jest jednym ze sposobów nabycia i utraty własności rzeczy. Skutek prawny zatem z mocy samego zasiedzenia dotyczy sfery podmiotowej w znaczeniu całkowitej lub częściowej zmiany osoby właściciela. Skutek zaś przedmiotowy, to jest odnoszący się do rzeczy jako przedmiotu własności, nie dotyczy samego jej bytu i może polegać jedynie na powstaniu nowej rzeczy przez jej wyodrębnienie w warunkach zasiadywania części rzeczy dotychczasowej. Z tych też względów poszczególne pomieszczenia należące do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nie mogą stanowić przedmiotu zasiedzenia. Pomieszczenia takie w obiegu prawnym nie są bowiem rzeczą nieruchomą, która z upływem okresu wymaganego posiadania mogłaby w ogóle stać się przedmiotem odrębnej własności innej osoby. Nie mogą one występować w obiegu jako rzecz lub jej część, która przez wyodrębnienie uzyskałaby cechę samoistności. Stanowią one składnik mieszkania (budynku) będącego przedmiotem odrębnej własności, są integralnie związane z lokalem i dzielą jego los prawny. Wskazany stan rzeczy przynosi i taką konsekwencję, że poza lokalem (budynkiem), do którego przynależy jedno z pomieszczeń nie może być też traktowane w zakresie własności na gruncieart. 336 k.c.jako przedmiot samoistnego posiadania, które stanowi istotną przesłankę zasiedzenia, podobnie jak nie może być właścicielsko posiadany cały lokal, nie stanowiący przedmiotu odrębnej własności(patrz: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1988 roku, III CRN 459/87, Lex nr 8858).
W ocenie Sądu zasada ta ma zastosowanie w niniejszej sprawie. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy wnioskodawczyni wnosi o zasiedzenie wyodrębnionych uprzednio w niniejszym postępowaniu części lokali mieszkalnych położonych w budynkach stanowiących garaże. Z okoliczności sprawy wynika, że garaże te są posadowione na odrębnychdziałkach o numerze (...)i stanowią odpowiednio własność uczestnika postępowaniaPrzedsiębiorstwa Usługowego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwD.i uczestniczki postępowaniaL. W. (2), będącej następcą prawnymW.iT. S.. Uznać wiec należy, że część lokalu określana przez wnioskodawczynię jako: korytarz, przedpokój, strych i klatka schodowa (którą dotychczas użytkowała) nie stanowi odrębnej nieruchomości, mogącej być przedmiotem zasiedzenia. Z tych też powodów za niedopuszczalne uznać należy zasiedzenie tych pomieszczeń wchodzących w skład odrębnych nieruchomości, jakie w niniejszej sprawie stanowią budynki garażowe. Odmienne natomiast stanowiskowo w sprawie doprowadziłoby w istocie do niedopuszczalnego obejściaart. 47 § 1 k.c.przez przyjęcie możliwości zasiedzenia części składowej nieruchomości.
Jedynie wyjątkowo można by dopuścić do sytuacji, w której przez posiadanie pomieszczeń w budynku doszło do nabycia całej nieruchomości budynkowej, ale warunkiemsine qua nondo tego muszą być dowody, iż wola posiadania była skierowana na wykonywanie prawa własności całej nieruchomości, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło. Z twierdzeń wnioskodawczyni zawartych we wniosku oraz treści pism kierowanych do organów samorządu terytorialnego w kwestii uregulowania sytuacji prawnej dostępu do jej mieszkania własnościowego nie wynika, by jej wola posiadania części przedmiotowych lokali była emanacją woli posiadania całych nieruchomości budynkowych (garaży). Również z żadnych dowodów nie wynika, by jej akty władztwa tymi częściami lokalu w jakikolwiek sposób przenosiły się na posiadanie całych nieruchomości budynkowych. Nie wynika przy tym, by wnioskodawczyni korzystała, zarządzała, rozporządzała, czy też pobierała pożytki lub w innych sposób czerpała korzyści z tej nieruchomości w zakresie wykraczającym poza istotne pomieszczenia przynależne do lokali wymienionych uczestników postępowania. Co więcej, wnioskodawczyni nie wywodziła, by w jakimkolwiek zakresie uważała się za posiadacza przedmiotowych garaży, wręcz przeciwnie uważała zawsze sporne pomieszczenia, jako immanentną ich część. Zasiedzenie zatem zgodne z wnioskiem było w niniejszej sprawie wykluczone.
Na marginesie należy jedynie zaznaczyć, że nawet gdyby za dopuszczalne uznać zasiedzenie części wyodrębnionych lokali mieszkalnych, a opisanych we wniosku, wniosek nie zasługiwałby na uwzględnienie wobec niespełnienia przez wnioskodawczynię wszystkich przesłanek zasiedzenia. Jak wskazano już powyżej, zgodnie z treściąart. 172 k.c.posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat 30 nabycie własności następuje, choćby posiadanie uzyskano w złej wierze. Do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości kluczowe i pierwszorzędne znaczenie ma w pierwszej kolejności fakt samoistności posiadania rzeczy, a więc władanie rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie, postępowania z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności przez okres wymagany do zasiedzenia nieruchomości. Brak przymiotu samoistnego posiadania wyłącza możliwość zasiedzenia.(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2000 roku III CKN 217/99 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 roku, V CKN 164/00). Zdaniem Sądu, w oparciu o ujawnione okoliczności sprawy można przyjąć, że posiadanie spornych pomieszczeń przez wnioskodawczynię miało taki charakter. Wnioskodawczyni bowiem manifestowała władanie spornymi pomieszczeniami z zamiarem ich posiadania oraz postępowania z nimi jak właściciel poprzez chociażby ich zagospodarowanie, używanie i remontowanie.
Jak z powyższego wynika, dla stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości niezbędne jest jednak ustalenie, że dana osoba była nieprzerwanie posiadaczem nieruchomości przez wskazany w ustawie okres, a jej posiadanie miało charakter samoistny. Przepisart. 336 k.c.wyjaśnia przy tym, że samoistnym posiadaczem jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. W realiach niniejszej sprawy należy uznać, że wnioskodawczyni nie miała podstaw do uznania, że przysługuje jej wyłączne prawo do władania sporną częścią nieruchomości. Z jej pism kierowanych do BurmistrzaD.i wydziałów Urzędu Miasta wD.wynika jednoznacznie, iż przejście do swojego lokalu mieszkalnego biegnące nad garażami traktowała jako przejście służbowe i istotne pomieszczenia stanowią własność osób, które są właścicielami ów garaży. Należałoby ją zatem uznać za posiadacza w złej wierze. Dobra bowiem wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo(patrz: uchwały Sądu Najwyższego składu 7 sędziów z dnia 06 grudnia 1991 roku, IIICZP 108/91, której nadano moc zasady prawnej),a o takim przekonaniu powódki w niniejszej sprawie nie może być, w świetle ujawnionych okoliczności, mowy.
Wbrew twierdzeniom wnioskodawczyni nie upłynął jednakże jeszcze 30 letni okres posiadania. Najwcześniejszy możliwy termin, od którego może biec ewentualne zasiedzenie może być liczony dopiero od dnia, w którym wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny, to jest od dnia 19 października 1993 roku. Od tego bowiem momentu można dopiero mówić o samoistnym władaniu przez wnioskodawczynię pomieszczeniami w rozumieniuart. 172 k.c.O samoistnym posiadaniu nie może być mowy przed tym okresem, albowiem wnioskodawczyni korzystała ze spornych pomieszczeń jako posiadacz zależny. Do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości niezbędny był – co podkreślano powyżej - okres nieprzerwanego, samoistnego posiadania nieruchomością. Posiadacz zależny nie może nabyć własności nieruchomości.
Na marginesie należy tylko dodać, że owszem w świetle treściart. 176 § 1 k.c.istnieje możliwość doliczenia okresu posiadania przez poprzednika. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. I również w przypadku poprzednika chodzi o posiadanie samoistne nieruchomości. Istotnym przy tym pozostaje, żeart. 340 k.c.nie uprawnia do wniosku, że jeśli później nieruchomość posiada ktoś inny, to jego posiadanie jest kontynuacją posiadania poprzednika. Formy bowiem, w jakich może nastąpić przeniesienie posiadania, stanowiące o zachowaniu jego ciągłości przewidująart. 348-351 k.c.. I tak zgodnie zart. 348 k.c.przeniesienie posiadania może nastąpić przez wydanie rzeczy - ponieważ posiadanie jest stanem faktycznym, więc jego przekazanie nie wymaga innej czynności niż faktyczna - następcą w posiadaniu jest ten, komu posiadanie dobrowolnie przekazał poprzednik. Wydanie rzeczy może dotyczyć jednak tylko sferycorpus, nie zaśanimus. Nie jest więc następcą ten, kto wszedł w posiadanie, wyzuwając z posiadania poprzedniego posiadacza lub kto objął rzecz, z której posiadania poprzedni posiadacz zrezygnował, a więc ten, kto uzyskał posiadanie w sposób pierwotny, nie zaś pochodny(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, V CSK 269/12, Lex nr 1365760).
Z ujawnionych w sprawie okoliczności można domniemywać, że tak jak w przypadku wnioskodawczyni przed dniem nabycia na własność wskazanego lokalu mieszkalnego, nie może być mowy o posiadaniu samoistnym jej poprzedniczki. W sytuacji jednak przyjęcia tego rodzaju posiadania przez matkę wnioskodawczyni ważniejszą kwestią pozostaje, że jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 19 października 1993 roku, wnioskodawczyni do „wykupienia” lokalu mieszkalnego była jego dotychczasowym najemcą. Zatem można przypuszczać, że stała się nim w roku 1986, kiedy to jej matka otrzymała inny lokal. W związku z tym jej matka (poprzedniczka) zrezygnowała z posiadania nie tylko istotnego mieszkania, ale także z ewentualnego posiadania części nieruchomości, których dotyczy wniosek o zasiedzenie. W tym przypadku można by zatem mówić tylko o posiadaniu pierwotnym wnioskodawczyni, które jest przeciwieństwem pochodnego nabycia posiadania, wykluczającym zastosowanieart. 176 § 1 k.c.. Nabycie posiadania w sposób pierwotny nie jest uregulowane wKodeksie cywilnym. Następuje ono w wyniku jednostronnego aktu zawładnięcia rzeczą z wolą posiadania jej dla siebie(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2007 roku, I CSK 64/07, Lex nr 286753).
Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w pkt. I postanowienia.
W niniejszej sprawie uczestnicy postępowania Gmina MiejskaD.,Przedsiębiorstwo Usługowe (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwD.orazL. W. (2)wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od wnioskodawczyni kosztów postępowania według norm przypisanych.
W postępowaniu nieprocesowym obowiązuje ogólna zasady, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Od tej zasady kodeks wart. 520 § 2 i 3 k.p.c.dopuszcza wyjątki polegające na rozdzieleniu obowiązku ponoszenia kosztów pomiędzy poszczególnych uczestników postępowania. Zachodzi to wówczas, gdy uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania lub gdy interesy są sprzeczne. W takich przypadkach podział kosztów postępowania między uczestników zależy od ich stopnia zainteresowania. Ponadto, jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów poniesionych przez innego uczestnika. Ma to miejsce wtedy, gdy między uczestnikami toczy się spór i prowadzone postępowanie właściwie nie odbiega od postępowania procesowego, w którym są dwie strony o przeciwstawnych sobie interesach.
W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości, że interesy wnioskodawczyni i uczestników postępowania były sprzeczne, zatem Sąd powinien obciążyć wnioskodawczynię obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania uczestników postępowania stosownie do przepisuart. 520 § 3 zd. 1 k.p.c.Uregulowania prawne zawarte wart. 520 k.p.c.nie mają jednakże charakteru wyczerpującego i w postępowaniu nieprocesowym, na mocy przepisuart. 13 § 2 k.p.c., znajdują odpowiednie zastosowanie reguły dotyczące zwrotu kosztów procesu określone wart. 98 i nast. k.p.c.. Zdaniem Sądu orzekającego, ze względu na ujawnione w niniejszej sprawie okoliczności faktyczne, istniała konieczność odwołania się do owych ogólnych zasad dotyczących kosztów postępowania.
W świetle przepisuart. 102 k.p.c.w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przyjmuje się przy tym powszechnie, że zastosowanie opisanej normy prawnej powinno być oceniane w całokształcie okoliczności, które by uzasadniały odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów postępowania. Do kręgu tych okoliczności należy zaliczyć zarówno fakty związane z samym przebiegiem postępowania, jak i fakty leżące na zewnątrz procesu, zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego stron. Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego(por. postanowienie SN z dnia 14 stycznia 1974 roku, II CZ 223/73, niepublikowane; postanowienie SN z dnia 27 października 1966 roku, II PZ 62/66, niepublikowane; T. Ereciński, Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze, tom 1, Warszawa 2002, s. 268).
Sąd oceniając całokształt okoliczności przedmiotowej sprawy, a zwłaszcza charakter zgłoszonego wniosku (żądania), jego znaczenia dla wnioskodawczyni i jej przekonanie o zasadności swojego wniosku, doszedł do przekonania, że po stronie wnioskodawczyni, której wniosek został oddalony, zachodzi szczególny wypadek, uzasadniający odstąpienie od obciążenia jej kosztami. Nie można bowiem tracić z pola widzenia, że wystąpienie przez wnioskodawczynię z wnioskiem o zasiedzenie było konsekwencją uregulowania w jakiś sposób kwestii dostępu do jej własnościowego lokalu mieszkalnego. Jedyny możliwy dostęp do tego lokalu mieszkalnego prowadzi aktualnie tylko przez nieruchomości budynkowe (garaże) posadowione nadziałce nr (...), a właściwie to jest przez pomieszczenia znajdujące się nad tymi garażami. Irracjonalna wręcz sytuacja braku swobodnego dostępu do przedmiotu własności wnioskodawczyni nie jest przy tym konsekwencją jej zawinionego działa, ale działania osób trzecich, w tym uczestnika postępowania Gminy MiejskiejD., która sprzedała powódce lokal mieszkalny. Pomijając już kwestie związane z wadliwymi oznaczeniami zawartymi w akcie notarialnym z dnia 19 grudnia 1993 roku, których konsekwencją są także błędne zapisy w planach geodezyjnych, wskazać także należy, że wnioskodawczyni, pomimo podejmowania na przestrzeni kilku lat kroków w celu uregulowania tej sytuacji, nie odniosła – także nie ze swojej winy - oczekiwanego rezultatu. Obciążanie zatem wnioskodawczyni kosztami niniejszego postępowaniu (to jest kosztami zastępstwa procesowego) byłoby w niniejszej sprawie sprzeczne z zasadami słuszności.
Z tych względów, w oparciu o powołane przepisy, Sąd orzekł jak w punkcie II sentencji postanowienia.