Sąd Okręgowy w Gliwicach
II Zamiejscowy Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 166/13
Data wyroku: 2013-12-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Elżbieta Gawlik

Sygn. akt II C 166/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 grudnia 2013 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach Wydział II CywilnyOśrodek (...)wR.
w składzie:
Przewodniczący:SSO Elżbieta Gawlik

Protokolant:Monika Kowalska
po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2013 roku w Rybniku
sprawy z powództwaI. S.
przeciwkoB. K.(K.)
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
odstępuję od obciążania powódki kosztami sądowymi;

3
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego.

Sygn. akt II C 166/13

UZASADNIENIE
PowódkaI. S.wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanejB. K.kwoty 90.000 złz ustawowymi odsetkami zwłoki od dnia 16.07.2012 r. od kwoty 35.000 zł oraz z ustawowymi odsetkami zwłoki od 16.08.2012 r. od kwoty 10.000 zł, nadto o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania wg norm ustawowych.
W uzasadnieniu pozwu podała, że w dniu 6.07.2012 roku zawarła z pozwaną notarialną umowę przedwstępną sprzedażydziałki numer (...)zapisanej w księdze wieczystej GL 1 W 27816/9 Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śl. za cenę 223.000 zł. Zgodnie z treścią § 1 umowy , według twierdzeń pozwanej , na nieruchomości w latach 2010-2011 wybudowany został budynek mieszkalny. Na chwilę zawarcia umowy budynek miał być w stanie surowym zamkniętym – takie oświadczenie złożyła pozwana i w oparciu o to oświadczenie dokonano stosownego zapisu w § 1 umowy. Na poczet umowy sprzedaży powódka wpłaciła pozwanejzadatek w kwocie 35.000 złw dniu 16.07.2012 r. iw kwocie 10.000 złw dniu 16.08.2012 r. Umowę przyrzeczoną strony miały zawrzeć w dniu 28.03.2013 r. , do czego nie doszło z przyczyn zawinionych wyłącznie przez pozwaną. Twierdzenia pozwanej co do stanu budynku okazały się nieprawdziwe, bowiem oferowany powódce budynek nie był w stanie surowym zamkniętym, nie posiadał schodów zewnętrznych prowadzących do budynku, co uniemożliwiało jakiekolwiek korzystanie z niego. Wewnątrz budynku nie było schodów prowadzących na piętro, ścianek działowych pomiędzy kuchnią a pokojem na parterze, w miejscu gdzie miał być urządzony taras nie było odpowiedniego nasypu ziemi, od tej strony działka nie posiadała też ogrodzenia. Powyższe braki stwierdzone zostały przez powódkę przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, a to oznacza, że przedmiot umowy nie posiadał istotnych cech, o których istnieniu zapewniała pozwana w umowie. Nieprawdziwy był też czasokres wzniesienia budynku, bowiem faktycznie został on wzniesiony w latach 2005-2006. Pozwana nie przekazała powódce żadnej dokumentacji dotyczącej budynku. Zdaniem powódki już te, przytoczone powyżej okoliczności uzasadniały jej stanowisko odmówienia podpisania umowy przyrzeczonej. Powódka nie mogła też wyrazić zgody na zawarcie umowy przyrzeczonej z uwagi na istniejące w dniu 28.03.2013 r. obciążenie nieruchomości hipoteką w kwocie 1.697.354 zł. Pozwana wprawdzie zapewniała powódkę, że hipoteka zostanie wykreślona, co miało jednakże nastąpić po zawarciu umowy nabycia nieruchomości i wpłaceniu przez pozwaną stosownej kwoty do banku. Kwoty tej pozwana nie podała powódce, zażądała natomiast kategorycznie, by ta wpłaciła całą cenę kupna tj. 223.000 zł. Powyższe było całkowitym zaskoczeniem dla powódki, gdyż działała ona w przekonaniu, że wpłacając 223.000 zł nabędzie nieruchomość czystą, bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznych. Podpisanie przez powódkę umowy w sytuacji, gdy nieruchomość nie była zwolniona z hipoteki i to kilkakrotnie przekraczającej wartość nabywanej nieruchomości wiązałoby się dla powódki z olbrzymim ryzykiem. Powódka straciła zaufanie co do rzetelności pozwanej i nie ma przy tym jakiegokolwiek znaczenia twierdzenie pozwanej, że posiada ona promesę bankową, w której bank zapewniał, że po spłaceniu długu zwolni nieruchomość z hipoteki. Do zwolnienia nieruchomości z hipoteki wystarczająca jest spłata długu, a promesa do tej czynności jest niepotrzebna. Powódka nie mogła wyrazić zgody na przystąpienie do umowy obarczonej ryzykiem, że obciążenie hipoteczne zostanie usunięte z księgi wieczystej nieruchomości jedynie w zależności od dobrej woli pozwanej. Powódka przystąpiłaby do przyrzeczonej umowy, gdyby pozwana zaproponowała jej samodzielne spłacenie długu obciążającego jej nieruchomość i o tę kwotę obniżyła cenę nabycia nieruchomości oraz dodatkowo obniżyła ją z uwagi na brak schodów.
W powyższej sytuacji powódka powołując się na treśćart. 394 § 1 k.c.wnosi jak w pozwie, tj. żąda zasądzenia na jej rzecz sumy dwukrotnie wyższej aniżeli wpłacony zadatek,a przy tym odsetek stosownie do terminów przekazania pozwanej kwot zadatku. Podała również powódka, że jest właścicielką domu jednorodzinnego, który otrzymała po rozwodzie, i którego samodzielnie nie może utrzymać, wobec czego podjęła starania o kupno mniejszego domu u pozwanej z zamiarem sprzedaży swojego domu.
W odpowiedzi na pozewpozwana wniosłao oddaleniepowództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania. Na wstępie przywołała treśćart. 3 k.p.c., według którego „strony i uczestnicy postępowania obowiązani są dokonywać czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody”. Powyższemu towarzyszył zarzut, iż strona powodowa zaprezentowała stan faktyczny sprawy w sposób wybiórczy i stronniczy. Jakkolwiek pozwana sama profesjonalnie zajmuje się obrotem nieruchomościami i w ramach tej działalności podjęte zostały działania związane ze sprzedażą działki na rzecz powódki, to obie strony procesu powierzyły pośrednictwo w tej transakcjiBiuru (...) s. c.z siedzibą wW.Śl.. Umowę przedwstępną zawarły w przedmiocie sprzedażydziałki o numerze (...), a nie wskazanym w pozwie, przy czym zawarta ona została w formie aktu notarialnego. W akcie notarialnym pozwana oświadczyła, iż zbywana przez nią działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym w latach 2010-2011, a na chwilę zawierania umowy budynek pozostawał w stanie surowym – zamkniętym i nie został oddany do użytku. Pozwana oświadczyła też, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, na działce nie będą prowadzone żadne prace budowlane, związane z ukończeniem budynku i oddaniem go do użytku, bądź jakiekolwiek inne prace remontowe czy wykończeniowe, a obie strony umowy uzgodniły, że wszelkie prace wykończeniowe i oddanie budynku do użytku powódka wykona we własnym zakresie ze środków własnych po zawarciu przyrzeczonej umowy. Powyższemu daje wyraz brzmienie umowy notarialnej z dnia 6.07.2012 r., do treści której żadna ze stron nie wniosła zastrzeżeń, a podpisując się pod nią, każda z nich w sposób dobrowolny i świadomy zaakceptowała opisane w umowie warunki oraz okoliczności dotyczące transakcji, które strony wcześniej ustaliły. Każda ze stron miała zachowaną pełną swobodę w zakresie podjęcia decyzji, związania się węzłem obligacyjnym i wyborem kontrahenta oraz szczegółowym ukształtowaniu swojego stosunku prawnego. Dopiero po zawarciu przedmiotowej umowy okazało się, że każda ze stron przyjmuje inną definicję „stanu surowego zamkniętego”, której zakres – według pozwanej – przedmiotowy budynek spełniał. Pozwana zarzuciła też, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży powódka wiedziała, w jakim stanie znajduje się zarówno budynek , jak i pozostała część działki oraz, że pozwana nie będzie prowadziła jakichkolwiek dalszych prac związanych z budową czy wykończeniem budynku i posesji. Powyższe zostało wyraźnie wyartykułowane w umowie przedwstępnej, nie jest zatem prawdą twierdzenie powódki, jakoby opisane przez nią braki zostały stwierdzone dopiero przed zawarciem umowy przyrzeczonej, znała je już w dacie podpisywania umowy przedwstępnej. Zdaniem pozwanej, twierdzenia powódki rażąco naruszają elementarne zasady uczciwości w obrocie gospodarczym i kolidują z zasadami współżycia społecznego. Powódka dokonywała oględzin nieruchomości z pracownikiem firmy pośrednika paniąS. Z. (1). Co do podanego w pozwie terminu wybudowania nieruchomości pozwana zarzuca, że jest on nieprawdziwy, a powódka nie przedstawiła żadnego dowodu, na potwierdzenie swojego zarzutu. Pozwana nie kwestionuje natomiast, iż przyjmując od powódki kwotę 45.000 zł strony ustaliły, uznana ona zostaje przez obie strony za zadatek. Pozwana podnosi przy tym, że w akcie notarialnym umowy przedwstępnej błędnie zapisano numer rachunku bankowego, na który powódka ma wpłacić zadatek, wobec czego w dniu 16.07.2012 r. również w formie aktu notarialnego sporządzony został protokół, mocą którego sprostowano oczywistą omyłkę pisarską nie zmieniając przy tym pozostałych postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży. Zarzuca również pozwana, iż według twierdzeń powódki podany przez nią termin zawarcia umowy przyrzeczonej, był terminem ostatecznym. Nie był to jednak termin ustalony pierwotnie przez strony, ale kilkakrotnie przesuwany przez strony na wyraźną prośbę powódki, która swoje prośby w tym zakresie zgłaszała zawsze przed dniami wyznaczonym na dzień podpisania umowy, powołując się na szereg zdarzeń losowych po jej stronie, uniemożliwiających zawarcie umowy. Zgodnie z § 6 ust. 1 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 6.07.2012 r. strony ustaliły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30.11.2012 r. W dniu 28.11.2012 r. strony, występując cały czas przed tą samą notariusz, postanowiły zmienić przedwstępną umowę sprzedaży, w ten sposób, iż zmianie uległa cena nieruchomości, jak również zniosły warunek zawarcia umowy przyrzeczonej w postaci uzyskania przezB. K.wszystkich niezbędnych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym zezwoleniaBanku (...) S.A.z siedzibą wW.wyrażającego zgodę na zwolnienie opisanych działek z obciążenia hipoteką wpisaną w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nabywanej przez powódkę. Przesunęły również termin zawarcia umowy na datę 28.03.2013 r. z przyczyn leżących wyłącznie po stronie powódki. W dniu 26.10.2012 r. pozwana już dysponowała promesą udzieloną jej przez kredytodawcę w sprawie zwolnienia nabywanej przez powódkę działki spod obciążenia hipotecznego. Nie było zatem przeszkód ,aby już wówczas przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy. Ponieważ termin ważności promesy upłynął 26.01.2013 r. pozwana wystąpiła do kredytodawcy o wystawienie nowej promesy i ta została wystawiona w dniu 28.03.2013 r. Tym samym dysponowała stosownym zezwoleniem kredytodawcy wymaganym do zawarcia przyrzeczonej umowy. Już w październiku 2012 r. dysponowała wszystkimi wymaganymi dokumentami ale postępowanie powódki uniemożliwiło sfinalizowanie ostatecznego zobowiązania. Zarzuty pozwu w przedmiocie ewentualnego nabycia przez powódkę nieruchomości obciążonej hipoteką oparte są na nieprawdziwych okolicznościach tam przytoczonych, bowiem powódka miała pełną świadomość reguł postępowania wobec obciążenia hipotecznego całej nieruchomości i to jeszcze przed podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży, w której sytuacja obciążenia nieruchomości była szczegółowo opisana i zaakceptowana podpisaniem umowy. Powódka miała świadomość, że istniejące obciążenie hipoteczne związane było z prowadzoną przez pozwaną inwestycją w zakresie budowy a następnie obrotem nowo powstałymi nieruchomościami. Strona pozwana uzgodniła ze swoim kredytodawcą, że w miarę sprzedaży ,nieruchomości, które zostały obciążone kredytem hipotecznym będą zwalniane spod istniejącego zabezpieczenia, aby nowi właściciele mogli dysponować nieruchomością już nieobciążoną zabezpieczeniem hipotecznym. W dniu 28.03.2013 r. notariusz sporządziła protokół w formie aktu notarialnego, w którym odnotowano, że we wskazanym dniu upływał termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a ta nie została zawarta według pozwanej – z uwagi na brak woli po stronie powódki. Pozwana stwierdziła przy tym, że żadne roboty budowlane nie były uzgadniane z nią , a jedynie zP. F. (1), który nie był upoważniony do podejmowania w jej imieniu decyzji związanych z przedmiotową nieruchomością, o czym powódka wiedziała i co przecież znalazło wyraz w zapisach dotyczących niewykonywania przez sprzedającego żadnych dalszych prac budowlanych czy wykończeniowych. Pozwana podniosła , że powódka nie chciała przyjąć wystawionych przez kredytodawcę pozwanej promes dotyczących zwolnienia spod obciążenia hipotecznego, a także nie żądała okazania jej innych dokumentów związanych z przedmiotową nieruchomością. Do protokołu powódka podała, że do zawarcia umowy nie doszło z uwagi na postawę strony pozwanej oraz istotne braki budynku i pozostałej części posesji, chociaż były one jej znane w momencie sporządzania przedwstępnej umowy sprzedaży. W konsekwencji powyższego pozwana oświadczyła, że w związku z postępowaniem powódki zatrzymuje wpłacony przez nią zadatek, a zachowanie powódki traktuje jako jej zamiar odstąpienia od umowy z konsekwencjami przewidzianymi wart. 394 § 1 k.c.Pozwana jeszcze raz, pismem z dnia 16.04.2013 r. wezwała powódkę do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 19.04.2013 r. ,a wobec braku reakcji na to pismo ze strony powódki należy uznać, że z dniem 20.04.2013 r. pozwana odstąpiła od umowy w związku z nie wykonaniem zobowiązania z winy powódki będąc, wobec tego ,uprawnioną do zatrzymania zadatku. Pozwana zarzuca ostatecznie, że powódka nie była uprawniona do żądania otrzymania zadatku w podwójnej wysokości, ani też do jego zwrotu, bowiem to ona nie wykonała zaciągniętego zobowiązania, nie złożyła też oświadczenia w przedmiocie odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży, co jest warunkiem możliwości skorzystania z dobrodziejstwa zachowania zadatku bądź żądania go w podwójnej wysokości wobec treściart. 394 § 1 k.c.Przywołała przy tym wyrok SN z dnia 15.10.2008 r. , w myśl którego powód nie odstępując od umowy na podstawieart. 394 § 1 k.c.nie mógł skorzystać z uprawnienia do żądania zapłaty podwójnego zadatku.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Jak stwierdziła w pozwie powódka, jest ona właścicielką domu jednorodzinnego, który otrzymała po rozwodzie, i którego obecnie nie jest w stanie samodzielnie utrzymać. Podjęła zatem starania o kupno domu jednorodzinnego z zamiarem sprzedania swojego obecnego domu. Upatrzyła sobie nieruchomość, na której postępowała budowa domków jednorodzinnych i prowadziła wstępne rozmowy odnośnie kupna tam realizowanego domu z ówczesnym(...). On też mówił powódce, do jakiego stanu będą realizowane budynki, aby mogły być sprzedane. Zarówno z nim, jak i ze świadkiemS. Z.– pracownicą pośrednika w(...) s.c., z którym powódka zawarła umowę o pośrednictwo przy zakupie nieruchomości powódka oglądała nieruchomość, wchodziła do niej z p.Z.przez garaż, miała swobodę poruszania się po obiekcie, nawet będąc sama, bowiem budynki mógł oglądać każdy.
P. F. (1)prowadził szerszą działalność gospodarczą, a wobec niepowodzeń w jej prowadzeniu ,zbył całą nieruchomość wraz z rozpoczętą na niej realizacją domówB. K.i wyjechał do pracy do Niemiec. O przejściu prawa własności nieruchomości poinformował powódkę , czując się w dalszym ciągu zobowiązanym wobec niej do doprowadzenia do skutku transakcji nabycia przez nią domu. Powódka pozostawała z nim w kontakcie telefonicznym , prosiła go o wstawiennictwo u obecnej właścicielki nieruchomości zgłaszając prośby o przesunięcie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy. Jedną z przyczyn przesuwania przez powódkę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej było niesprzedanie przez nią swojego dotychczasowego domu, co miało zapewnić jej środki na nabycie nowej nieruchomości. Czując się zobowiązanym wobec powódkiP. F. (1)obecny był przy spisywaniu przez strony umowy przedwstępnej, którą zaaranżowało i przygotowałoBiuro (...), którego pracownica wielokrotnie prowadziła powódką rozmowy dotyczące transakcji, okazywała jej nieruchomość zapoznając ze stanem zaawansowania prac, rozkładem pomieszczeń . Z tym samym Biurem powódka zawarła umowę pośrednictwa na sprzedaż swojego domu, ta sama pracownica Biura kontaktowała się z powódką w sprawie obu zamierzonych przez nią transakcji, znała jej sytuację jako potencjalnego zbywcy i nabywcy nieruchomości. Powódka nie zgłaszała uwag co do rzetelności biura nieruchomości. Pracownica biura obecna była przy spisywaniu przez strony umowy przedwstępnej , której treść strony kształtowały w sposób swobodny, przy pełnym rozeznaniu co do swojej sytuacji wobec zamierzonej transakcji , będąc na bieżąco informowanymi co do treści ,czy skutków zapisów przez Notariusza.
Jak zeznał św.M.powódka nie była zainteresowana dokumentami dotyczącymi nieruchomości, a jedynie samą nieruchomością.
Strony zawarły przedwstępna umowę sprzedaży w dniu 6.07.2012 roku aktem notarialnym. Na wstępie pozwana oświadczyła do umowy , że na podstawie umowy notarialnej sporządzonej dnia 23 września 2010 roku wpisane jest na jej rzecz prawo własności zbywanej nieruchomości , i że ta , jako jedna z wydzielonych nieruchomości, podobnie jak pozostałe, na których realizowane są budynki mieszkalne, obciążona hipoteką umowną w wysokości 1.697.354,72 zł na rzecz(...) Bank S.A.z siedziba wW.. Powódka po raz kolejny powiadomiona została o przejściu prawa własności nieruchomości na rzecz pozwanej. Powódka nie zgłaszała wątpliwości co do treści zawartej umowy , w tym do oświadczenia pozwanej, że na dzień jej zawarcia że budynek jest w stanie surowym zamkniętym i nie został oddany do użytku , że do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie będą prowadzone żadne prace budowlane związane z ukończeniem budowy budynku i oddaniem go do użytku, bądź jakiekolwiek prace remontowe, czy wykończeniowe , gdyż stawający uzgodnili , że wszelkie prace wykończeniowe i oddanie budynku do użytku kupująca wykona we własnym zakresie ze środków własnych i to już po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, a do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy budynek pozostanie w stanie budowlanym, w jakim obecnie się znajduje. W umowie zapisano, że budowa budynków w kompleksie zakupywanej nieruchomości finansowana była w całości, do stanu w jakim znajdowała się na czas spisywania umowy , ze środków pieniężnych sprzedającej pochodzących z kredytu zabezpieczonego hipoteką wpisaną w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, że otrzymane przez sprzedającą przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatki nie będą przeznaczone na dokończenie budowy,B. K.zobowiązała się sprzedaćI. S.nieruchomość pod warunkiem uzyskania przez nią wszystkich niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy przyrzeczonej , w tym zezwolenia(...) Banku S.A.z siedzibą wW.wyrażającego zgodę na zwolnienie z obciążenia nabywanej przez powódkę działki hipoteką.I. S.oświadczyła do umowy , że zapłaciB. K.zadatek w kwocie 35.000 zł przelewem na jej rachunek bankowy w(...) Banku (...) SAna podane w umowie konto do dnia 17.07.2012 roku i dalszą kwotę zadatku w wysokości 10.000 zł na ten sam rachunek do 16.08.2012 roku( § 3 umowy ). Strony postanowiły, że kwoty powyższe stanowią zadatek w rozumieniuart. 394 k.c.Równocześnie strony ustaliły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30.11. 2012 roku, z możliwością jego zmiany jedynie za ich zgodą.
16 lipca 2012 roku stawiły się przed notariuszem , która protokołem skorygowała błąd pisarski w numerze konta zapisanym w umowie przedwstępnej jako konto, na które kupująca ma wpłacić zadatek. W protokole utrzymano warunki wpłaty zadatku, potwierdzając jego znaczenie wynikające z treściart. 394 k.c.
Podobnie, zmieniając co do ceny z tytułu sprzedaży, umowę przedwstępną w dniu 28.11.2012 roku strony powtórzyły ustalenia wynikające z obciążenia całej nieruchomości ,w tym nieruchomości nabywanej przez powódkę hipoteką, spod której nieruchomość nabywana przez powódkę zwolniona zostanie po zawarciu umowy przyrzeczonej i po wpłacie całej należności pozwanej. Zapis ten sprecyzowano w ten sposób, żeB. K.zobowiązuje się sprzedaćI. S.nieruchomość zabudowaną za cenę 223.500 zł „ pod warunkiem uzyskania przez nią wszystkich niezbędnych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej w tym stosownego dokumentu wydanego przez(...) Bank S.A.z siedziba wW., z którego wynikać będzie że bank ten zwolni działkę ( nabywaną przez powódkę ) z obciążenia hipoteką wpisaną do księgi wieczystej po wpłaceniu na wskazany przez ten bank rachunek niezbędnej kwoty tytułem przedterminowej częściowej spłaty kapitału kredytu, aI. S.zobowiązuje się powyższą działkę oraz udział w nieruchomości za podaną cenę kupić „. Strony ustaliły nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie później niż do dnia 28.03.2013 roku.
Zatem po upływie około 10 miesięcy od zawarcia przez strony umowy przedwstępnej powódka nie kwestionowała treści i zapisów tejże umowy. Nie kwestionowała stanu zaawansowania prac budowlanych opisanych w umowie jak wyżej, ani warunków zapłaty za nieruchomość i zwolnienia jej spod obciążenia hipoteką.
Pozwana wykazała w toku procesu stosownymi dokumentami ,że dopełniała i dopełniła formalności związanych z uzyskaniem promesy potwierdzającej gotowośćG.Banku zwolnienia obciążenia nieruchomości nabywanej przez powódkę na warunkach ustalonych przez strony.
28 marca 2013 roku strony stawiły się przed tym samym notariuszem oświadczając do protokołu, że w dniu tym miała zostać zawarta umowa sprzedaży nieruchomości opisanej w umowie przedwstępnej .Pozwana oświadczyła, że jest gotowa, aby umowę zawrzeć, jednakże powódka nie wyraziła chęci jej zawarcia. Oświadczyła przy tym , że żadne roboty budowlane nie były z nią uzgadniane, że zatrzymuje otrzymane od powódki kwoty jako zadatki, zgodnie z umową przedwstępną, że chciała przekazać kupującej promesybanku (...) S.A., z których wynika, że Bank zwolni nabywaną przez powódkę działkę po wpłaceniu wskazanych w promesach kwot na jego rachunek ( wobec nie przystąpienia przez strony do umowy ,pierwotnie wystawiona promesa utraciła swą ważność, wobec czego na dzień spisania protokołu jako dzień zawarcia umowy pozwana dysponowała kolejną, aktualną promesą.).Oświadczyła też do protokołu, że powódka nie wystąpiła do niej z prośba o udostępnienie dokumentów związanych z budową.
I. S.oświadczyła do protokołu, że pozwana nie wywiązała się z warunków zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży ani ustnych zapewnień , co do wykończenia budynku oraz jego stanu wewnętrznego i zewnętrznego, stwierdziła, że została wprowadzona w błąd, oszukana , a po wpłacie zadatku do dnia spisania protokołu wszystkie prace budowlane , które były ustnie ustalane między nią ,a PanemF.nie zostały wykonane. Oświadczyła też, że brak jest ścianek działowych wewnątrz budynku, pomiędzy kuchnią , a pokojem na parterze, brak jest schodów prowadzących na piętro, zewnętrznych schodów prowadzących do budynku, nasypu ziemi na tarasie i ogrodzenia siatką z przodu , nie otrzymała żadnych map, planów budynku, ani innej dokumentacji technicznej związanej z budynkiem , o które pytała PanaF., wreszcie ,że ma prawo do otrzymania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości . oświadczyła, że do umowy nie doszło ze względu na mało precyzyjne sformułowanie przedwstępnej umowy sprzedaży; uważa, że wypełniła wszystkie jej warunki ,a strona przeciwna z umowy nie wywiązała się.
Strony nie dochowały terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a to z winy powódki, która z niewiadomych przyczyn zwlekała z zawarciem umowy sprzedaż, telefonicznie zwracała się do poprzedniego właściciela nieruchomości p.F., by wstawił się za nią u pozwanej i nakłonił ja do przesunięcia terminu zawarcia umowy, a gdy pozwana ostatecznie wystosowała do powódki pismo z dnia 16 kwietnia 2013 roku , ta nie zareagowała na wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo zawartego w piśmie rygoru odstąpienia przez pozwaną od umowy i zatrzymania zadatku.
W dniu 29 maja2013 roku powódka wystąpiła z pozwem w niniejszej sprawie , żądając zasądzenia na jej rzecz od pozwanej kwoty stanowiącej podwójna wartość wpłaconego przez nią zadatku przedstawiając wybiorczo dokumenty dotyczące zawartej umowy .
Powyższych ustaleń Sąd dokonał w oparciu o wypisy aktów notarialnych przedstawionych przez strony ,które stanowią wiarygodny dowód czynności dokonanych przez strony przed notariuszem, ale też w obecności przedstawiciela biura nieruchomości, z którym obie strony zawarły umowę pośrednictwa przy sprzedaży/kupnie nieruchomości , korespondencji pozwanej w związku z realizacją umowy, która, jakkolwiek stanowią ją dokumenty prywatne, to pozostaje w spójnym i logicznym związku z ustaleniami Sądu i ze stanowiskiem pozwanej, a jej zeznaniom i twierdzeniom Sąd dał wiarę, gdyż te są spójne ze wszystkimi dokumentami przedstawionymi przez nią, jak też zeznaniami świadkówB..M.,G. P.iS. Z. (1), a ich zeznania są wiarygodne, obiektywne, spójne i logicznie ze sobą powiązane. Nie dał Sąd wiary zeznaniom świadkówM. W.iJ. W., jak również samej powódki w zakresie, w jakim odbiegają od poczynionych ustaleń. Niekonsekwencję postępowania i brak dobrej woli powódki ,aby przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej, a wręcz absurdalność jej zarzutu, jakoby pozwana nie wywiązała się z warunków umowy przyrzeczonej, boP. F. (1)po przekazaniu przez nią pozwanej zadatku ,nie wykonał prac wykończeniowych, o których rozmawiała z nim, poza pozwaną, Sąd wykazał w ustaleniach jak wyżej. ŚwiadkowieW.nie są obiektywni w swych zeznaniach, gdyż jako rodzice powódki utożsamiają się z jej motywacją i postępowaniem, które sami powielili, będąc również stroną umowy, jaką powódka zawarła z pozwaną. Oni również wnieśli pozew do Sądu przeciwko pozwanej, zatem broniąc racji powódki w niniejszym procesie , bronią swoich racji.
Sąd zważył następuje :
Żądanie pozwu jest bezzasadne i jako takie uległo oddaleniu.
Powódka zawarła z pozwaną przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą nieruchomości dokładnie opisanej w akcie notarialnym, kilkakrotnie przez nią obejrzaną zarówno od zewnątrz, jak i z zewnątrz, w tym w obecności przedstawiciela biura nieruchomości . Zdecydowała się na zakup nieruchomości będącej w takim stanie, jaki widziała, jaki został opisany w umowie w tym odnośnie sytuacji prawnej nieruchomości i warunków jej nabycia. Kiedy w niespełna 10 miesięcy później strony przystąpiły do umowy zmieniającej umowę przedwstępną powódka w żaden sposób nie dążyła do zmiany jej warunków, nie kwestionowała jej uregulowań, nie zarzucała działania pod wpływem błędu, bądź oszukania jej. Powszechnie wiadomym jest, że inwestorzy nabywający nieruchomość pod zabudowę mieszkalną zaciągają na ten cel kredyty, które spłacają w miarę pozyskiwania środków ze sprzedaży domów, czy mieszkań, a te wówczas uzyskują status odrębnej nieruchomości i uwalniane są od obciążeń bankowych. Gwarantem ochrony interesów powódki przy zawieraniu umowy pozwaną jest pośrednik w obrocie nieruchomościami, z którym zawarła umowę, i którego przedstawiciel obecny był przy jej zawieraniu. Zgodnie zart. 180 ustęp 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami( Dz. U. 2010.102.651) zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, ,która jest umową dwustronnie zobowiązującą i konsensualną. Pośrednik zobowiązuje się do podjęcia starań o stworzenie sposobności do zawarcia umowy - tu: kupna nieruchomości ,w tym przypadku już wskazanej przez powódkę, natomiast zamawiający zobowiązuje się do zapłaty umówionego wynagrodzenia w razie zawarcia umowy dzięki staraniom pośrednika. Powódka nie kwestionowała w niniejszym procesie kompetencji pośrednika, nie podnosiła zarzutu braku zaufania do niego wobec treści zawartej umowy przedwstępnej. Zarzuciła natomiast, że straciła zaufanie do pozwanej ,skoro została wprowadzona w błąd ,ale przezP. F. (1), z którym prowadziła rozmowy na temat ewentualnych prac wykończeniowych budynku, jako z budowlańcem, bo przecież nie jako z właścicielem, zresztą nie on jest stroną pozwaną w niniejszym postępowaniu.
Bezspornym jest, że powódka wpłaciła na rzecz pozwanej kwotę 45.000 zł tytułem zadatku na poczet przyrzeczonej umowy sprzedaży i obie strony bez zastrzeżeń taki walor nadały tej kwocie. Powódka zarzuca, iż obawiała się ,że w razie zapłaty pozwanej całości należności za nieruchomość, nie będzie miała gwarancji, że zapłata tych pieniędzy skutkować będzie zwolnieniem jej nieruchomości spod obciążeń, a przede wszystkim, że wpłacone przez nią pieniądze trafią na właściwe w tym celu konto. W tym zakresie umowa zawarta pomiędzy stronami została szczegółowo uregulowana, nie zmieniona, kiedy po około 10 –ciu miesiącach strony zmieniały umowę przedwstępną ,przy czym powódka w żaden sposób nie wykazała, aby miała podstawy do wyrażania obaw jak wyżej. Miała przecież możliwość podzielenia się swoimi wątpliwościami z pośrednikiem „spółką (...), w której ocenie ( zeznaniaśw. S. Z.) powódka „ szukała dziury w całym”, aby odstąpić od zawartej umowy, podczas gdy pozwana była całkowicie przygotowana do zawarcia umowy. W oparciu o zeznaniaśw. S. Z., która dobrze znała powódkę jako klientkę biura obrotu nieruchomościami, którego pracownicą była, skoro utrzymywała z nią na bieżąco kontakty zarówno sprawie kupna domu przez p.S., jak i w sprawie sprzedaży jej domu, powódka zdecydowała się na zakup nieruchomości w takim stanie, w jakim go widziała.
Bezsporne jest, że strony łączyła umowa przedwstępna, określająca termin zawarcia umowy przyrzeczone oraz, że umowa przedwstępna nie została wykonana, bowiem do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. W rozpoznawanej sprawie strony w umowie przedwstępnej przewidziały zadatek , który został zapłacony i postanowiły, ze w tym przedmiocie mają zastosowanie przepisyart. 394 k.c.To dodatkowe zastrzeżenie umowne sprawie ,że niewykonanie umowy przedwstępnej oraz skutki tego niewykonania muszą być oceniane w kontekście postanowieńart. 394 k.c.W szczególności ma zastosowanie postanowienie paragrafu pierwszego powyższego przepisu stanowiące, że w razie niewykonania umowy przez jedna ze stron druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dala, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zawarte w omawianym przepisie określenie „ niewykonanie umowy przez jedną ze stron „ jest znaczeniowo zbliżone do występującego wart. 390 §1 k.c.pojęcia „ uchylania się „ od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Stwierdzić należy że wart. 394 k.c.chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, i za takie Sąd przyjął działanie powódki. Zadatek jest szczególna sankcją za niewykonanie umowy ( wyrok SN 2000-05-18, III CKN 245 /00, LEX nr 51830).
Pozwana wykazała, że była gotowa w terminie wskazanym w umowie, i kolejnym, przesuniętym na wyraźną prośbę powódki, do umowy przystąpić ,a powódka bez usprawiedliwionej przyczyny do umowy przyrzeczonej nie przystąpiła. Nie jest też możliwe żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli przyczyny niewykonania umowy nie należały do zakresu odpowiedzialności drugiej strony ( dot. zarzutów niewykonania dalszych prac wykończeniowych budynku kierowanych przez powódkę zarówno pod adresem pozwanej jak iP. F..). Nie jest dopuszczalne powoływanie się przez stronę po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na znane jej przed tą chwilą okoliczności, dotyczące cech przedmiotu sprzedaży, jako podstawę odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, dotyczące przedmiotu sprzedaży, jako podstawę odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej z winy drugiej strony , uzasadniającą żądanie przez nią zwrotu udzielonego przy jej zawarciu zadatku w podwójne wysokości ( wyrok s.apel. w Gdańsku , 2000-10-11 , IA Ca 550/00 OSAG 2001 /1/6 , nadto wyrok SN z dnia 30 maja 2006 roku IV CSK 66/06, wyrok SN z dnia 6 lutego 2013 r., V CSK 162 /12).
Powyższe ustalenia i rozważania legły u podstaw wydanego wyroku.
O kosztach Sąd orzekł po myśliart. 98 k.p.c., z uwzględnieniem§ 6 punkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu( Dz. U Nr 163 poz.1348 z późn. zm.).