Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI C 188/13
Data wyroku: 2014-03-04 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.p.c.
Teza: 1 co do zasady nie jest dopuszczalne uwierzytelnienie roszczenia windykacyjnego właściciela za pomocą środka obronnego jakim jest art. 5 k.c.
2 prawa zatrzymania z art. 461 k.c. nie stosuje się, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajetych, wydzierżawionych lub użyczonych

Sygn. akt VI C 188/13

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 04 marca 2014 roku
Pozwem z dnia 23 października 2012 r. skierowanym przeciwkoW. Z.,D. Z. (1),D. K.,A. Z.,M. Z., powódka Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, reprezentowana przez pełnomocnika procesowego, wniosła o nakazanie pozwanym, aby opuścili i opróżnili z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa lokal mieszkalny położony wW.przyul. (...).(...)i aby wydali go do rąk powódki, a nadto o zasądzenie od pozwanych na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu swego stanowiska powódka wskazała, że z mocy ustawy wykonuje prawo własności nad opisanym wyżej lokalem mieszkalnym. Początkowo lokal zajmowaliW. Z.iD. Z. (1)na podstawie decyzji przydziału pomieszczenia zastępczego na rzecz małżonkaW. Z.z dnia 19 stycznia 1990 r. W związku z niewywiązywaniem się przez pozwanych z obowiązku uiszczania opłat za używanie lokalu powódka pismami z 03 kwietnia 2012 r. skierowała zamiar wypowiedzenia umowy najmu, a pismem z 16 maja 2012 r. wypowiedziała umowę najmu. Wobec zajmowania przez wymienionych w petitum pozwu pozwanych lokalu bez tytułu prawnego powódka wezwała do opróżnienia tegoż lokalu w terminie 30 dni od otrzymania wezwania. PozwanaD. Z. (1)jest zaliczona do osób niepełnosprawnych. Na dzień składania pozwu powódka nie miała dostępu do lokalu i pozbawiona była możliwości korzystania z lokalu. Z uwagi na brak woli opuszczenia lokalu przez pozwanych żądanie pozwu jest konieczne i uzasadnione (pozew wraz z uzasadnieniem k. 1-4).
Pismem procesowym z dnia 02 lipca 2013 r. interwencję uboczną po stronie powoda zgłosiło miasto stołeczneW.(pismo procesowe z dnia 02 lipca 2013 r. k. 60).
Pismem z dnia 24 lipca 2013 r. pozwanaD. Z. (1), reprezentowana przez pełnomocnika procesowego, wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego (pismo procesowe pozwanejD. Z.k. 63-64).
Na rozprawie w dniu 26 lipca 2013 r. pozwaniA. Z.iM. Z.wnieśli o oddalenie powództwa (protokół z rozprawy k. 68).
W piśmie z dnia 22 sierpnia 2013 r. pełnomocnik pozwanejD. Z. (1)podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Podniósł, że pozwanaD. Z. (1)została zaliczona do dnia 31 marca 2014 r. do osób o lekkim stopniu niepełnosprawności, opisał jej trudną sytuację majątkową, a także wyjaśnił, że pozwanyW. Z.od lat nie mieszka w lokalu, został wymeldowany w 2005 r., ma orzeczoną separację i rozdzielność majątkową z pozwaną. Ponadto podniósł, że synowie pozwanejD. Z. (1):M. Z.iA. Z.poczynili w ostatnich latach w mieszkaniu poważne nakłady i być może będą składać zarzut zatrzymania rzeczy (art. 461 k.c.), zaś córka pozwanejD. K.zamieszkuje na stałe pozaW.. Na koniec, broniąc się przed roszczeniem windykacyjnym, powołał się na zasady współżycia społecznego, mające wynikać z trudnej sytuacji majątkowej i życiowej pozwanejD. Z. (1)(pismo procesowe pozwanejD. Z. (1)k. 84-85).
W piśmie z dnia 25 września 2013 r. pełnomocnik powódki odniósł się od argumentów podnoszonych przez pozwanych. Zwrócił uwagę na to, że pozwanyW. Z.kwitował osobiście korespondencję, co świadczy o jego przebywaniu w lokalu, pozwanaD. K.jest nadal zameldowana na pobyt stały pod wskazanym adresem. Wyraził pogląd, że zasady współżycia społecznego nie mogą unicestwiać prawa własności i powołał się na spoczywające na powódce obowiązki ustawowe dotyczące realizacji uprawnień żołnierzy zawodowych pełniących służbę i ich zakwaterowania. Dodał, że to na pozwanych spoczywa ciężar udowodnienia okoliczności uzasadniających oddalenie powództwa (pismo procesowe powoda k. 95-95v).
Na rozprawie w dniu 29 listopada 2013 r. pozwanaD. Z. (1)wyjaśniła, żeW. Z.odebrał korespondencję pod blokiem bezpośrednio od listonosza i podał adres zamieszkania pozwanejD. K.. PozwaniA. Z.iM. Z.oświadczyli, że nie zgadzają się z eksmisją i zwrócili uwagę na poczynione w mieszkaniu nakłady (protokół z rozprawy k. 105-106).
PozwaniA. Z.iM. Z.w piśmie z dnia 13 grudnia 2013 r. zatytułowanym „Wniosek o zwrot kosztów” powołali się na zarzut zatrzymania i wnieśli o zwrot kosztów poniesionych na przedmiotowy lokal, a związanych z jego konserwacją i użytkowaniem mieszkania. Oświadczyli, że wymienili drzwi zewnętrzne, kuchnię gazową, podłogę w przedpokoju, instalację wodno – kanalizacyjną, wykonali remont kuchni, ścian i sufitów oraz stworzyli jedną dodatkową prywatną przestrzeń przez wstawienie ścinaki gipsowo – kartonowej i drzwi. Ponadto wycenili koszt każdej z robót. Łączny koszt wykonanych robót i nakładów wyniósł 9.200 zł. Niestety nie są oni w stanie udokumentować wkładu własnego w utrzymanie i konserwację mieszkania (pismo pozwanychM. Z.iA. Z.k. 110-111).
Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska. PozwanaD. K.na rozprawie w dniu 04 marca 2014 r. wniosła o oddalenie powództwa. PozwanyW. Z.nie zajął stanowiska w sprawie (protokół z rozprawy k. 117-120).
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wykonuje prawo własności lokalu mieszkalnego położonego wW.przyAl. (...)(okoliczność bezsporna w rozumieniuart. 230 k.p.c.).
Decyzją przydziału pomieszczenia zastępczego nr(...)z dnia 18 stycznia 1990 r.D. Z. (1)otrzymała osobną kwaterę stałą wW.przyul. (...)(obecnieAl. (...)). Przy ustalaniu powierzchni mieszkalnej kwatery uwzględniono członków rodziny osoby uprawnionej do kwatery:W. Z.– męża i małoletnich wówczas synówA. Z.iM. Z.(decyzja o przydziale z 18 stycznia 1990 r. k. 23).
W lokalu przebywali zD. Z. (1)mążW. Z., synowieA. Z.iM. Z., córkaD. K.(pismo k. 8, wyjaśnienia pozwanychD. Z. (1),D. K.,M. Z.k. 118-120).W. Z.decyzją z dnia 26 sierpnia 2005 r. został wymeldowany z pobytu stałego zlokalu nr (...)przyAl. (...)wW.z uwagi na niezamieszkiwanie w lokalu od dwóch lat (decyzja o wymeldowaniu k. 87).
W związku z niewywiązywaniem się z obowiązku uiszczania opłat za lokal i istnienie zadłużenia w wysokości 2.803,47 zł Wojskowa Agencja Mieszkaniowa skierowała doD. Z. (1)iW. Z.zamiar wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przyAl. (...)w razie nieuiszczenia należności w terminie miesięcznym (zamiar wypowiedzenia umowy najmu k. 20-21, kartoteka konta k. 5-6v).
Wezwani nie zastosowali się do żądania. Z uwagi na zaleganie z płatnością za ponad dwa pełne okresy płatności pismami z dnia 16 maja 2012 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wypowiedziała stosunek najmu lokalu mieszkalnegoD. Z. (1)iW. Z.. Pisma te odebrał od listonosza pod blokiemW. Z.i przekazałD. Z. (1)(wypowiedzenia z potwierdzeniem nadania k. 18-19v, wyjaśnienia pozwanychD. Z. (1),D. K.,M. Z.k. 118-120). Pismami z dnia 25 czerwca 2012 rokuD. Z. (1),W. Z.,M. Z.iA. Z.,D. K.zostali wezwani do opróżnienia i przekazania lokalu mieszkalnego (wezwania przesądowe k. 9-17).
Na datę zamknięcia rozprawy w lokalu nadal zamieszkująD. Z. (1),M. Z.iA. Z..W. Z.nie przebywa w lokalu. W lokalu nie ma rzeczyW. Z., gdyż zostały wyrzucone.D. Z. (1)iW. Z.mają orzeczoną separację i rozdzielność majątkową. W lokalu pozostały rzeczyD. K.(książki, ubrania, drobne rzeczy).D. K.nie mieszka w lokalu od 4 lat. Aktualnie mieszka razem z mężem i małoletnim dzieckiem w domu rodzinnym męża w miejscowościS. P.. Młodzi małżonkowie zajmują parter, a teściowaD. K., jej siostra z dzieckiem, zajmują górę domu. MążD. Z. (3)szuka pracy, aD. Z. (3)jest osobą bezrobotną. Małżonkowie i ich dziecko są zdrowi (wyjaśnienia pozwanychD. Z. (1),D. K.,M. Z.k. 118-120, ponadto niezaprzeczone twierdzenia pozwanejD. Z. (1)co do separacji i rozdzielności majątkowej).
D. Z. (1)jest osobą niepełnosprawną w stopniu lekkim. Niepełnosprawność jest orzeczona do 31 marca 2014 r. Pozostaje na utrzymaniu synów.Z (...)dostaje zasiłek celowy na zakup lekarstw. W styczniu bieżącego roku była to kwota 100 zł, a w lutym 140 zł. Jej stan zdrowia pogorszył się w roku 2013.D. Z. (1)jest po obustronnym zapaleniu płuc, operacji krtani, nosa. Jej niepełnosprawność związana jest ze skrzywieniem i zwyrodnieniem kręgosłupa, przewlekłym zapaleniem zatok. Cierpi na chorobę prowadzącą do osteoporozy. Nie szuka pracy z uwagi na swój stan zdrowia. Ma 56 lat. Nie ma oszczędności, ruchomości ani tytułu do lokalu (orzeczenie o niepełnosprawności k. 86-86v, wyjaśnienia pozwanychD. Z. (1),D. K.,M. Z.k. 118-120).
M. Z.iA. Z.są osobami młodymi i zdrowymi. Pracują dorywczo.M. Z.dostaję do ręki około 1000 zł. W latach 2007-2009 miał umowę o pracę na pół etatu. Ma telefon komórkowy, zepsuty laptop, nie ma tytułu do nieruchomości. Interesuje się ofertami na rynku pracy. Chce pracować niekoniecznie w swoim zawodzie złotnika, jubilera. Bracia są kawalerami, nie mają dzieci.A. Z.w 2006 r. przeżył wypadek, ale nie jest osobą niepełnosprawną.M. Z.utrzymuje kontakt z ojcemW. Z., ale nie ma do niego numeru telefonu, ani nie wie, gdzie ojciec mieszka.M. Z.iA. Z.ponosili nakłady na mieszkanie w latach 2002 - 2010. Zakres prac obejmował wymianę drzwi zewnętrznych, kuchni gazowej, podłogi w przedpokoju, instalacji wodno – kanalizacyjną, remont kuchni, ścian i sufitów, wybudowanie jednej dodatkowej prywatnej przestrzeni przez wstawienie ścinaki gipsowo – kartonowej i drzwi (wyjaśnienia pozwanychD. Z. (1),D. K.,M. Z.k. 118-120).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzone w aktach sprawy dokumenty, a także wyjaśnienia pozwanychD. Z. (1),D. K.,M. Z.. Dla oceny zasadności powództwa mającego swe źródło wart. 222 § 1 k.c.niezbędnym było ustalenia: kto jest właścicielem, kto faktycznie włada lokalem, czy osoba władająca ma tytuł prawny, tj. skuteczne prawo względem właściciela do władania lokalem. Część z tych okoliczności faktycznych pozostawała poza sporem: pozwaniD. Z. (1),D. K.,M. Z.,A. Z.nie kwestionowali ani prawa powoda, ani faktu wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu w związku z powstałym zadłużeniem, ani też tego, że faktycznie władają tym lokalem. Na chwilę zamknięcia rozprawy nie przedstawili także żadnego tytułu prawnego, z którego wynikałoby ich prawo do władania przedmiotowym lokalem. Powyższe okoliczności znajdowały potwierdzenie w złożonych do akt dokumentach (odpowiednioart. 244 i 245 k.p.c.) i fotokopiach (art. 308 k.p.c.). W niniejszej sprawie sąd badał także okoliczności związane z ewentualnym uprawnieniem do lokalu socjalnego i w tym zakresie niezbędnym było ustalenie okoliczności wskazujących na to, iż pozwani byli lokatorami w rozumieniuustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego(Dz. U. z 2005r., nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz ich sytuacji osobistej i zawodowej. W tym celu dopuszczono dowód z przesłuchania pozwanych, a także z dokumentów złożonych przez strony. Autentyczność i treść dokumentów złożonych do akt sprawy nie była kwestionowana, zatem i Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Na podstawie zaświadczenia o niepełnosprawności Sąd ustalił ten fakt w stosunku do pozwanejD. Z. (1). Fakt nieprzebywania w lokalu przez pozwanegoW. Z.Sąd ustalił na podstawie złożonej do akt decyzji o jego wymeldowaniu z 2005 r. i wyjaśnień pozwanych. Te ostatnie – co należy podkreślić - były spójne, także co do tego, że w lokalu nie przebywa jużD. K., a w mieszkaniu pozostała wyłącznie jej część rzeczy osobistych. Fakt nakładów na mieszkanie poczynionych przez pozwanychM. Z.iA. Z.Sąd ustalił na podstawie zgodnych wyjaśnień pozwanych przesłuchanych na ostatniej rozprawie. Brak było jednak jakichkolwiek dowodów, na podstawie których można było ustalić koszt tych prac, czy koszt zakupionych materiałów. Na tą okoliczność nie zostały zgłoszone jakiekolwiek wnioski dowodowe (art. 6 k.c.,art. 232 k.p.c.). Okoliczność poczynienia nakładów przez pozwanychM. Z.iA. Z.Sąd wziął pod uwagę przy ocenie uprawnienia do otrzymania przez ww. lokalu socjalnego. Z uwagi na fakt, że pozwanychM. Z.,A. Z.z powodem łączył stosunek prawny do przedmiotowej nieruchomości, wykluczający możliwość zgłaszania zarzutu potrącenia (videart. 461 § 2 k.c.) i mając na względzie prawo do sądu pozwanych co do możliwości domagania się zwrotu od powoda nakładów na lokal, podjęto decyzję o wyłączeniu roszczeń pozwanych o zwrot nakładów zawartych w piśmie z 13 grudnia 2013 r. do odrębnego rozpoznania (protokół z rozprawy z 04 marca 2014 r. k. 118).
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Zgodnie z treściąart. 222 § 1 k.c., będącym podstawą prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Bezspornym w niniejszej sprawie jest, że przedmiotowy lokal znajduje się w zasobach Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, co oznacza, że jest ona legitymowana czynnie do wystąpienia z powództwem o nakazanie opróżnienia i opuszczenia lokalu. Chcąc ubezskutecznić żądanie przeciwnika procesowego pozwani winni byli w toku niniejszego postępowania wykazać, że przysługuje im skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Pozwani istnienia takiego uprawnienia nie wykazali. Nie podnosili zarzutów, co do wad prawnych związanych ze złożonym im przez powódkę oświadczeniem o rozwiązaniu umowy. Nie było kwestionowane także to, że faktycznie nie były uiszczane w przeszłości opłaty związane z używaniem lokalu, co było przecież przyczyną najpierw złożenia na piśmie zamiaru wypowiedzenia umowy najmu lokalu pozwanymW. Z.iD. Z. (1), a następnie wypowiedzenia im umowy. Fakt zadłużenia wynikał zresztą z przedłożonych przez powódkę kartotek lokalu. W efekcie Sąd przyjął, że pozwani dali przyczynę do wypowiedzenia im umowy, a zatem oświadczenie w tej materii złożono skutecznie, co oznacza, że pozwani nie mają uprawnień do dalszego zajmowania spornego lokalu. To z kolei otworzyło drogę do uwzględnienia żądań powódki w zakresie opróżnienia i opuszczenia przez pozwanych lokalu przyAl. (...)wW.(punkt I wyroku).
W niniejszej sprawie przeciwko roszczeniu eksmisyjnemu zostały podniesione dwa zarzuty. PozwanaD. Z. (1)zgłosiła zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powoda i twierdziła, że uwzględnienie roszczenia powoda naruszałoby zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Natomiast pozwaniM. Z.iA. Z.sprzeciwiali się eksmisji podnosząc zarzut zatrzymania (art. 461 k.c.). PozwanaD. K., mimo iż wnosiła o oddalenie powództwa, to w żaden sposób nie uzasadniła swego stanowiska.
W ocenie Sądu Rejonowego zarzutD. Z. (1)uznać należy za chybiony. Sąd stanął tym samym na gruncie orzecznictwa Sądu Najwyższego (por. wyrok z dnia 27 stycznia 1999 r., II CKN 151/98, niepublikowany) traktującego o tym, że co do zasady niedopuszczalne jest unicestwienie roszczenia windykacyjnego właściciela za pomocą środka obronnego, jakim jestart. 5 k.c.(jest to regułą). Klauzula zasad współżycia społecznego pełni bowiem w polskim systemie prawa szczególne znaczenie. Jej rolą jest łagodzenie „ostrza” norm prawnych wówczas, gdy sytuacja danej osoby jest na tyle szczególna, że zastosowanie względem niej przepisów prawa pozytywnego byłoby rażąco niesprawiedliwe i w powszechnym odczuciu wyjątkowo krzywdzące. Ponieważ przepis umożliwia podjęcie rozstrzygnięcia w sposób niekiedy sprzeczny z literalnym brzmieniem norm prawa, to stosowany musi być z dużą ostrożnością i rozwagą. Strona, by z niego skorzystać, udowodnić musi wyjątkowość swojej sytuacji. Zdaniem Sądu Rejonowego z okolicznością taką nie mamy do czynienia w tej konkretnej sprawie.
Argumentem przemawiającymi na korzyść pozwanejD. Z. (1)jest niewątpliwie to, że zamieszkiwała w lokalu przyAl. (...)przez znaczny okres swego życia oraz jej stan zdrowia, czy szeroko rozumiana trudna sytuacja rodzinna (korzystanie z pomocy synów, niemożność liczenia na pomoc męża, z którym pozostawała w separacji, brak możliwość podjęcia zarobkowania z uwagi na stan zdrowia). Nie są to jednak okoliczności szczególne, o jakich mowa w wyżej. Z uwagi na atrakcyjnośćW., czy dokładniej dzielnicyŚ., jako miejsca do życia i funkcjonowania, podobne argumenty mogą podnosić inne osoby zamieszkujące w lokalach należących do Agencji. Sytuacja w jakiej znalazła się pozwana dotyczy wielu osób. Zarazem, co jest przecież wiedzą powszechną, nawet na terenieW.powiększa się choćby grupa osób, względem których powódka ma ustawowy obowiązek zapewnienia stosownego miejsca zamieszkania. Wiek pozwanej (56 lat) nie prowadzi też do wniosku, że w razie uwzględnienia jej stanowiska i oddalenia powództwa o eksmisję, ograniczenie prawa własności po stronie powoda, miałoby charakter wyłącznie przejściowy, tymczasowy. Fakt, że pozwana nie pracuje zarobkowo, nie ma żadnych oszczędności, czy wartościowych dóbr, które mogłaby spieniężyć, nie pozwala też przyjąć, że daje ona gwarancję, że w razie oddalenia powództwa Agencji, pozwana będzie uiszczać opłaty za nieruchomość. Trudno też zakładać, że synowie, chociaż są osobami młodymi i zdrowymi, to jednak z uwagi na ich obecnie niestabilną sytuację zawodową (brak stałego dochodu), będą w stanie pogodzić własne wydatki z koniecznością płacenia w terminie opłat za używanie mieszkania przez matkę. Prawdopodobnym jest, że utrzymanie dotychczasowej sytuacji skutkować będzie dalszymi stratami powódki z tytułu czynszu i opłat za lokal. Zadłużenie wobec Agencji nie zostało przecież spłacone. W tych warunkach Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, jako uprawniony do lokalu z tytułu przysługującego mu najsilniejszegoprawa rzeczowego, może nim swobodnie rozporządzać i nie wyrażać tym samym woli utrzymania stosunku prawnego z pozwaną, czy pozostałymi pozwanymi. Okoliczności podniesione przez pozwaną – co należy w tym miejscu podkreślić - Sąd uwzględnił natomiast przy rozstrzyganiu prawa do lokalu socjalnego. Na gruncie niniejszej sprawy nic też nie wskazuje na to, żeby podejmowane przez powódkę względem pozwanej decyzje miały na celu złośliwe pokrzywdzenie, czy dokuczenie jej. Zdaniem Sądu stanowisko Agencji wynikało jedynie z zasad jakimi kieruje się powódka względem całości swojego mienia tego typu. Mianowicie konieczności dbania o własne interesy, w tym o interes ekonomiczny, czy realizacji obowiązków ustawowych związanych z zakwaterowaniem żołnierzy. Poza tym podkreślić należy, że orzeczenie w przedmiotowej sprawie pozbawiające pozwaną prawa do przebywania w lokalu przyAl. (...)nie odbieraD. Z. (1)prawa do mieszkania w sposób zaskakujący, niejako „z dnia na dzień”. Niniejszym orzeczeniem strona nie została nagle oderwana od środowiska, w którym funkcjonowała przez wiele lat. Mogła się przygotować (psychicznie) na konieczność zmiany miejsca warunków życia. Pozwana powinna była liczyć się z możliwością niekorzystnego rozwiązania przez tutejszy Sąd jej sytuacji prawnej. Od dnia odebrania korespondencji sądowej zawierającej pozew (k. 55) do dnia wyrokowania minął przecież prawie rok. Powyższe rozważania dotyczące w szczególności braku złej woli powódki, realizacji jej obowiązków ustawowych, czy braku elementu „zaskoczenia”, odnoszą się też do pozostałych pozwanych.
Za chybiony uznany został też zarzut zatrzymania podniesiony przez pozwanychM. Z.iA. Z.. Powyższy zarzut sprecyzowano w piśmie z dnia 13 grudnia 2013 r. (k. 110-111). Zarzut ten nie mógł odnieść skutku, albowiem powódkę i pozwanychM. Z.iA. Z.łączył stosunek prawny wykluczający możliwość skutecznego podniesienia tego środka obrony przeciwko roszczeniu windykacyjnemu. Zgodnie zart. 461 § 1 k.c.zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania). Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (§ 2). U podstaw instytucji ius retentionis leży założenie, że dłużnikowi zobowiązanemu do wydania rzeczy należy – ze względów słusznościowych, jako że jego wzajemne wierzytelności są związane z podlegającą wydaniu rzeczą – zwiększyć szansę zaspokojenia przysługujących mu wierzytelności. Pośrednim celem prawa zatrzymania jest realizacja roszczenia.R.występuje w podwójnej roli: dłużnika i wierzyciela. Podstawową przesłanką prawa zatrzymania jest istnienie po stronie retencjonisty ściśle określonych podmiotowo i przedmiotowo wierzytelności. Przesłanką prawa jest wymagalność wierzytelności. Prawo zatrzymania jest ściśle związane z określoną wierzytelnością, dzieli jej los. Powstaje w drodze oświadczenia woli zainteresowanego, a nigdy z mocy prawa. Przesłanką jego jest faktyczne władztwo nad rzeczą. Prawo zatrzymania realizuje się w celu zabezpieczenia wierzytelności.R.więc nie może go wykorzystywać w innym celu, w szczególności nie jest uprawniony do tego, aby nieodpłatnie korzystać z zatrzymanej rzeczy np. z lokalu mieszkalnego (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 11 listopada 1977 r., III CZP 75/77, OSNCP 1978, nr 5-6, poz. 86). Zastrzegając w wyroku prawo zatrzymania, sąd stwierdza jedynie, że prawa strony powodowej mają mniejszy zakres niż to wynika z jej żądań (orzeczenie Sądu Najwyższego z 19 maja 1958 r., I CR 971/57, OSN 1960, nr 2, poz. 36). Rozstrzygnięcie o wierzytelności objętej prawem zatrzymania nie ma powagi rzeczy osądzonej, przy czym nie ma znaczenia, czy zarzut został uwzględniony, czy też nie (art. 366 k.p.c.). Niezadowolony z rozstrzygnięcia np. ze względu na określenie wysokości przypadającego mu świadczenia wzajemnego bądź pragnący uzyskać tytuł wykonawczy co do tego świadczenia może zawsze wytoczyć powództwo o zapłatę (różnicy albo całej sumy, jaka jego zdaniem się należy). Na retencjoniście spoczywa ciężar dowodu wykazania zasadności prawa zatrzymania (art. 6 k.c.). W ocenie Sądu obowiązek zwrotu przedmiotowegolokalu mieszkalnego nr (...)powodowi przez pozwanychM. Z.iA. Z.wynikał z faktu skutecznego zakończenia istniejącego stosunku prawnego przez złożenie wezwania do wydania i opróżnienia lokalu. Powodową Agencję i ww. pozwanych, po uzyskaniu przez nich pełnoletniości, łączył nawiązany w sposób dorozumiany stosunek użyczenia (art. 710 k.c.). Zgodnie bowiem zart. 60 k.c.z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Pozwani uprawnieni byli do zajmowania lokalu, którego najemcami byli ich rodziceD. Z. (1)iW. Z.(art. 91 § 2 kro). Powódka Wojskowa Agencja Mieszkaniowa tolerowała pobyt pozwanych w lokalu, gdy stali się pełnoletni i gdy uzyskali zdolność do samodzielnego utrzymania się, bez pomocy rodziców. Nigdy nie domagała się od nich opuszczenia lokalu. Oznacza to, że powódka wyraziła w ten sposób (dorozumiany) zgodę na to, by zajmowali oni należący do niej lokal. Zapłaty zaś za korzystanie z lokalu Agencja żądała wyłącznie od najemców, chociaż za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, zgodnie zart. 6881k.c.Zatem pozwani i powódka zachowywali się jak strony umowy użyczenia. Prawa zatrzymania, jak zaś wynika zart. 461 § 2 k.c., nie stosuje się, gdy chodzi o zwrot rzeczy użyczonej. W okolicznościach niniejszej sprawy obrona za pomocą tego zarzutu nie była zatem prawnie dopuszczalna. Niezależnie od tego podnieść należy, że nie została wykazana wartość poczynionych przez pozwanych nakładów (art. 6 k.c.,art. 232 k.p.c.). Pozwani nie zgłosili do zamknięcia rozprawy jakichkolwiek dowodów na okoliczność wartości wykonanych w lokalu prac, samemu podnosząc brak udokumentowania ich „wkładu w utrzymanie i konserwacje mieszkania” (k. 111). Fakt nakładów na lokal Sąd uwzględniał zaś przy badaniu prawa do lokalu socjalnego ww. pozwanych. Mając na uwadze powyższe oraz to, że zwrot nakładów na mieszkanie może być dochodzony w odrębnym procesie, wyłączono roszczenie pozwanych do odrębnego rozpoznania (k. 118). Dzięki temu pozwani nie tracą szansy zaspokojenia ich wierzytelności.
Sąd wydając rozstrzygniecie w niniejszej sprawie wypowiedział się równocześnie o uprawnieniu eksmitowanych pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego (punkty III i IV wyroku). Na podstawie art. 14 ust. 1 ww. ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Przy czym obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób do otrzymania lokalu mieszkalnego biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu mieszkalnego oraz ich szczególną sytuację rodzinną i materialną. Z kolei w świetle art. 14 ust. 4 ustawy Sąd nie może przy tym orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego między innymi kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisówustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej(Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
W niniejszej sprawie w ocenie Sądu jedynie pozwanejD. Z. (1)należało przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego. Podstawą orzeczenia byłart. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. PozwanaD. Z. (1)jest osobą niepełnosprawną, a jej sytuacja zdrowotna i majątkowa wyklucza możliwość zamieszkiwania przez nią w innym lokalu niż dotychczas używany. Pozwana pozostaje na utrzymaniu synów.Z (...)dostaje zasiłek celowy na zakup lekarstw. Jej stan zdrowia pogorszył się w roku 2013.D. Z. (1)jest po obustronnym zapaleniu płuc, operacji krtani, nosa. Jej niepełnosprawność związana jest ze skrzywieniem i zwyrodnieniem kręgosłupa, przewlekłym zapaleniem zatok. Cierpi na chorobę prowadzącą do osteoporozy. Nie szuka pracy z uwagi na swój stan zdrowia. Ma 56 lat. Nie ma oszczędności, ruchomości ani tytułu do lokalu. Powyższe pokazuje, że wynajęcie lokalu na wolnym rynku wW., mogłoby stanowić zbyt duże obciążenie finansowe dla pozwanejD. Z. (1). Jej sytuacja rodzinna, materialna i zdrowotna przemawia za koniecznością udzieleniu jej pomocy w postaci przyznania lokalu socjalnego (punkt III). Konieczność taka nie zachodzi wobec dorosłych dzieci pozwanejD. Z. (1).D. K.ma zapewniony „dach nad głową”, bowiem mieszka razem dzieckiem i mężem, w jego domu rodzinnym. Małżonkowie zaadaptowali na swoje potrzeby dół domu, a górę zajmuje teściowaD. K., z siostrą i dzieckiem. Co do pozwanychM. Z.iA. Z.to zdaniem Sądu nie zachodzą przesłanki przemawiające za przyznaniem prawa do lokalu socjalnego pozwanym ani na podstawie ust. 3 ani na podstawie ust. 4 art. 14 ustawy. Pozwani nie należą do kategorii osób wymienionych w ust. 4 art. 14 ustawy. Analizując zaś przesłanki z ust. 3 art. 14 ustawy zaznaczyć należy, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika nic, co by uzasadniało postawienie im jakiegokolwiek zarzutu co do dotychczasowego sposobu korzystania z zajmowanego lokalu. Wręcz przeciwnie, na wyróżnienie zasługuje to, że pozwaniM. Z.iA. Z.ponieśli nakłady na utrzymanie i konserwację mieszkania. Zakres wykonanych przez nich prac w latach 2002 – 2010 obejmował wymianę drzwi zewnętrznych, kuchni gazowej, podłogi w przedpokoju, instalacji wodno – kanalizacyjnej, remont kuchni, ścian i sufitów, wybudowanie jednej dodatkowej prywatnej przestrzeni przez wstawienie ścinaki gipsowo – kartonowej i drzwi. Jednakże już ich sytuacja rodzinna i materialna nie przemawia za udzieleniem im tak dalekiej pomocy ze strony państwa (art. 14 ust. 3 in fine ustawy). Są oni bowiem osobami młodymi, zdrowymi. Nie zachodzą żadne okoliczności, które uniemożliwiałyby im zarobkowanie. Pozwani są kawalerami, nie mają dzieci. Można więc od nich wymagać, by we własnym zakresie, przy wykorzystaniu swoich możliwości, zapewnili sobie mieszkanie, np. przez wynajęcie lokalu. Dlatego orzeczono jak w punkcie IV wyroku.
Z uwagi na fakt orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego przez pozwanąD. Z. (1), sąd - z mocyart. 14 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego- był zobligowany do tego, aby nakazać wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Orzeczono o tym w punkcie V wyroku.
W przypadku pozwanegoW. Z.wyrok miał charakter zaoczny. Podstawą do orzeczenia w tym przedmiocie byłart. 339 k.p.c.Mimo doręczenia pozwu, a następnie zawiadomień o terminach rozpraw, pozwanyW. Z.nie stawił się na rozprawie i nie zajął stanowiska w sprawie (Sądowi nie był znany inny adres pozwanego niż podany przez powódkę w pozwie). Ze zgromadzonego materiału dowodowego, tj. decyzji o wymeldowaniu pozwanego z 2005 r. i zgodnych wyjaśnień pozwanych, wynikało, że pozwany nie mieszka w przedmiotowym lokalu, nie ma tam jego rzeczy, stąd, wobec podtrzymywania przez powodową Agencję żądania eksmisji wobec niego do zamknięcia rozprawy, powództwo należało oddalić (punkt II wyroku). Domaganie się opróżnienia i wydania lokalu może dotyczyć tylko tego, kto włada lokalem.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w punktach VI, VII i VIII wyroku. W stosunku do pozwanychM. Z.iA. Z.Sąd rozstrzygnął opierając się na zasadzie odpowiedzialności strony za wynik procesu (art. 98 k.p.c.). Z uwagi na uwzględnienie żądania eksmisji wobec pozwanych i nieprzyznanie im prawa do lokalu socjalnego, pozwanychM. Z.iA. Z.należało uznać jako przegrywających w sporze z odpowiednio powodem i interwenientem ubocznym. Na zasądzone od pozwanych na rzecz powoda koszty złożyły się opłata od pozwu (200 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (137 zł – honorarium radcy prawnego powoda i opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Zaś na koszty zasądzone na rzecz interwenienta ubocznego – opłata od interwencji (40 zł) i koszty zastępstwa procesowego (120 zł – honorarium pełnomocnika m. st.W.). Korzystając natomiast zart. 102 k.p.c.Sąd nie obciążył pozwanychD. Z. (1)iD. K.kosztami procesu. W ocenie Sądu wobec tych pozwanych zachodził szczególnie uzasadniony przypadek. Trudna sytuacja materialna i zdrowotna co do pozwanejD. Z. (1)(omówiona wyżej w części poświęconej prawu do lokalu socjalnego) oraz trudna sytuacja materialna i rodzinna pozwanejD. K.(matka małoletniego dziecka, bezrobotna; mąż utracił pracę) zadecydowały o skorzystaniu z tzw. zasady słuszności.
Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak na wstępie.

Zarządzenie:

1
odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć: pełnomocnikowi powoda, pozwanymA. Z.iM. Z., a także pełnomocnikowi pozwanejD. Z. (1);

2
(...)