Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1115/14
Data wyroku: 2014-12-31 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt III Ca 1115/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2014 roku w sprawie z powództwa MiastaŁ.przeciwkoŁ. S.o zapłatę 64 451,66 zł, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi zasądził od pozwanego na rzecz powoda dochodzoną kwotę z ustawowymi odsetkami od dnia 13 listopada 2011r oraz kwotę 6 823 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał, że powód domagał się zasądzenia od pozwanego kwoty 64 451,66 zł tytułem zwrotu bonifikaty udzielonej pozwanemu przy sprzedaży prawa własnościlokalu nr (...)położonego wŁ.przyul. (...), na podstawieart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia lokalu przez pozwanego, wobec dokonania przez pozwanego sprzedaży przedmiotowego lokalu na rzecz osoby trzeciej przed upływem 10 lat od jego zakupu od powoda. Do nabycia od GminyŁ.przedmiotowego lokalu doszło 13 czerwca 2001r. W dniu 21 lutego 2003r pozwany zawarł z osobą trzecią umowę zamiany, w której własność lokalu przeniósł naJ. W., zaś ten ostatni na pozwanego przeniósł własność zabudowanej domem mieszkalnym o pow. około 80 m.kw. nieruchomości wW., gminaŁ., gdzie pozwany chciał się sezonowo osiedlić. Dom wymagał kapitalnego remontu, nie nadawał się do natychmiastowego zamieszkania. Pozwany zamieszkał jednak z matką wŁ., chorującą wówczas na serce, zaś nieruchomość siedliskową zbył w 2006r. Przed zawarciem umowy zamiany nieruchomości, jej strony odbyły kilka wizyt w Urzędzie MiastaŁ., gdzie uzyskały informację, że MiastoŁ.nie przewiduje występowania z roszczeniami zwrotu bonifikaty przy umowie sprzedaży lokali, a tym bardziej przy umowie zamiany. Powyższe stanowisko, rozpowszechniane w mediach, prezentował Prezydent MiastaŁ.. Tymczasem pismem z dnia 30 sierpnia 2011r wezwano pozwanego do zwrotu udzielonej mu bonifikaty w terminie 60 dni. W świetle przepisów powoływanej ustawy, obowiązujących w dacie zbycia lokalu, Gmina mogła, uwzględniając cel ustawy, fakultatywnie występować o zwrot bonifikaty. W kontekście żądania pozwu i okoliczności ustalonych w sprawie, w ocenie Sądu wystąpienie powoda o zwrot bonifikaty nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Ponadto nie jest także przedawnione. O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł pozwany, skarżąc je w całości i zarzucając:

1
naruszenie przepisów postępowania to jest: -art. 233 § 1 k.p.c.polegające na

dowolnej ocenie zebranych dowodów i zaniechaniu rozważenia materiału procesowego poprzez pominiecie zeznańJ. S., odmowę przyznania należytej mocy dowodowej zeznaniom świadkaM. M.oraz odmowę przyznania mocy dowodowej zeznaniom świadkaJ. W.oraz zeznaniom pozwanego; naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.;

2
sprzeczność ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd I instancji z treścią

zebranego materiału dowodowego poprzez - uznanie, że GminaŁ.zachowała sobie możliwość do każdorazowej, indywidualnej oceny celu rozporządzenia przez kontrahenta nabytą nieruchomością i podjęcia ewentualnej decyzji o zwrocie równowartości bonifikaty, co nie znajduje potwierdzenia w zeznaniach świadkaM. M.o bezwarunkowej rezygnacji z dochodzenia zwrotu bonifikaty,
- przyjęcie, że udzielenie bonifikaty przy sprzedaży lokali mieszkalnych przez GminęŁ.jest formą pomocy publicznej, gdy jednostka samorządu terytorialnego dokonując tego typu transakcji jest podmiotem prawa cywilnego i w ramach swoich uprawnień właścicielskich może składać oświadczenia o rezygnacji z żądania jej zwrotu, co nie może być poczytywane jako niekorzystne rozporządzenie jej mieniem,
- ustalenie, że dom wW.wymagał kapitalnego remontu, gdy z zeznań świadkaJ. W.jak i strony pozwanej pada stwierdzenie o konieczności naprawy dachu i jedynie remontu wewnętrznego, żeJ. W.wstrzymał remont nabytej nieruchomości, gdy była to decyzja pozwanego podyktowana pogorszeniem stanu zdrowia matki oraz że pozwany miał stały zamiar zamieszkiwania tam sezonowo, gdy dotyczyło to jedynie etapu przystosowania budynku do zamieszkania;

3
naruszenie prawa materialnego-art. 5 k.c.polegające na jego niezastosowaniu

w sytuacji, gdy całokształt okoliczności ustalonych w sprawie przemawia za przyjęciem, że powód w 2003r wprowadził pozwanego w błąd co do braku konsekwencji finansowych w przypadku zbycia wykupionego lokalu, zatem żądanie zapłaty w 2013r jest niewątpliwie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda kosztów postępowania za obie instancje.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
apelacja jest zasadna.
W świetle materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy należy odnotować korektę w ustaleniach faktycznych, w ramach zarzutu wywiedzionego w tym zakresie przez pozwanego, a mianowicie dotyczącą stanu technicznego domu wW., który w ocenie Sądu wymagał kapitalnego remontu, tymczasem z zeznań świadkaJ. W.i pozwanego (k.63, 95) wynika, ż dom był do remontu, aczkolwiek nie nadawał się do natychmiastowego zamieszkania. Wymagał naprawy dachu i remontu wewnętrznego. Zasadnie też wywodzi skarżący, żeJ. W.nie sfinansował remontu domu, gdyż to pozwany zdecydował o wstrzymaniu przedsięwzięcia z uwagi na pogorszenie się stanu zdrowia matki. O zamiarze stałego zamieszkania pozwany natomiast nie zeznaje, zatem ustalenie w tym zakresie dokonane przez Sąd Rejonowy należy uznać za prawidłowe.
W pozostałym zakresie zarzut błędu w ustaleniach faktycznych nie okazał się trafny. Z zeznań świadkaM. M.wynika, że przed zmianą ustawy, stanowisko Prezydenta MiastaŁ.rozpowszechniane także w mediach było jasne. Gmina uważała, że nie będzie korzystać z możliwości dochodzenia zwrotu bonifikat. Takie właśnie ustalenie poczynił Sąd Rejonowy na k. 102.
Jeśli chodzi o zarzut odnoszący się do ustalenia dotyczącego pozostawienia Gminie możliwości każdorazowej, indywidualnej oceny celu rozporządzenia przez kontrahenta nabytą nieruchomością i podjęcia ewentualnej decyzji o zwrocie równowartości bonifikaty, to zarzut w tym zakresie należy rozpoznawać w aspekcie oceny prawa materialnego, na gruncieart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak to uczynił Sąd I instancji.
W ramach zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.odnotować należy, że zeznania świadkaJ. S.zawierają ogólne treści, których ocena dokonana przez Sąd Rejonowy jest prawidłowa i nie przekonuje do przyjęcia wersji odmiennej, forsowanej u podstaw apelacji. Natomiast zasadnie wywodzi skarżący, że właściwa ocena zeznań świadkówJ. W.iM. M.oraz pozwanego winna skutkować przyjęciem ustaleń, o których mowa powyżej.
Reasumując powyższy wątek rozważań, przyjąć należy za podstawę faktyczną zaskarżonego wyroku ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy z korektą zaprezentowaną na wstępie.
Chybionym jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisuart. 328 § 2 k.p.c.Pisemne uzasadnienie kwestionowanego wyroku w pełni realizuje funkcje przypisywane temu dokumentowi, który pełniąc rolę sprawozdawczą przede wszystkim pozwolić ma na zrekonstruowanie rozumowania, jakie wiodło do sformułowania wniosków przyjętych przez orzekający sąd, dla możliwości ich zweryfikowania w toku kontroli instancyjnej. Tak opisanym wymogom odpowiadają pisemne motywy orzeczenia sporządzone przez Sąd Rejonowy. Odmienna ocena dowodów, prezentowana przez skarżącego może być rozpatrywana jedynie w ramach zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.
Przechodząc do analizy zarzutu naruszenia prawa materialnego, przypomnieć trzeba, że w ustalonym stanie faktycznym podstawę prawną żądania pozwu stanowiłart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm. - zwaną dalej ustawą) w brzmieniu obowiązującym w tej dacie. Zdarzeniem prawnym, z którym należy łączyć żądanie zwrotu bonifikaty było bowiem zbycie mieszkania przez pozwanego, datujące się na 21 lutego 2003r. Stosownie do przywołanej regulacji prawnej, uwzględniając cel ustawy, gmina mogła odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, dochodzenie jej bowiem przez organ samorządowy nie było obligatoryjne.
Dopiero ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami z dnia 28 listopada 2003 r., która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r., wprowadziła obowiązek żądania zwrotu bonifikaty (art. 68 ust. 2 ustawy). Nadto, od 22 października 2007 r. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), która weszła w życie 22 października 2007 r. w przypadku, gdy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zostały przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, odpadał obowiązek zwrotu bonifikaty.
Wprawdzie norma zart. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy i powinna być stosowana ze szczególną rozwagą, nie można tracić z pola widzenia zamiaru ustawodawcy realizowanego poprzez udzielanie bonifikat. Realizację celu mieszkaniowego należy rozumieć szeroko, tak, że obejmuje on również remont domu nabytego w drodze umowy zamiany z lokalem objętym bonifikatą. Zakup takiej nieruchomości wypełnia dyspozycję późniejszego uregulowania ustawowego (vide art. 68 ust. 2 ustawy w brzmieniu po nowelizacji z 24 sierpnia 2007r.). Zasady współżycia społecznego nakazują zaś traktowanie wszystkich uczestników obrotu prawnego znajdujących się w identycznej sytuacji w ten sam sposób. Z tego względu zdaniem Sądu Okręgowego w rozpoznawanej sprawie zachodzą podstawy do zastosowaniaart. 5 k.c., co zarzut niezastosowania wskazanego przepisu czyni uzasadnionym.
Należy mieć również na uwadze, że w sprawie wykazano, iż pozwany został poinformowany o stanowisku Prezydenta MiastaŁ.w przedmiocie odstąpienia przez Urząd od żądania zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia mieszkania na rzecz osoby trzeciej.
Na podkreślenie zasługuje, że z zasad współżycia społecznego wynika nakaz dla wszystkich stron stosunku prawnego postępowania zgodne z dobrymi obyczajami i ciążący na podmiotach zaufania publicznego, w tym jednostkach samorządu terytorialnego, obowiązek szczególnie starannego działania z uwzględnieniem nierówności stron, tj. z jednej strony organu dysponującego zapleczem urzędniczym i doświadczeniem w zakresie przeprowadzania wskazanych transakcji, a z drugiej strony osobą fizyczną nie posiadającą powyższych walorów. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2011 r., sygn. kt II CSK 494/10, opubl.L., w którym stwierdził, że w relacjach z władzą publiczną obywatel, będący w nich słabszym partnerem, ma prawo pozostawać w przekonaniu, iż działanie jej organów nie narazi go na konflikt z prawem, nie spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji finansowych. Zasadę tę, a w sferze stosunków prywatnychart. 546 k.c., narusza działanie MiastaŁ.odmienne od prezentowanego jako zasady w 2003r wyrażającej się w zapewnieniu obywateli o odstąpieniu od możliwości żądania zwrotu bonifikaty udzielonej przy sprzedaży komunalnego lokalu mieszkalnego. Nie zasługuje również na aprobatę działanie powoda zwlekającego z żądaniem od pozwanego zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty przez okres prawie 10 lat od dnia zbycia prawa własności do przedmiotowego lokalu (powództwo wytoczone niewiele ponad miesiąc przed upływem okresu przedawnienia).
Sąd Okręgowy zwrócił jednocześnie uwagę na fakt znany Sądowi notoryjnie, że działania powoda (wystąpienie z niniejszym powództwem) miały związek z wynikami kontroli Najwyższej Izby Kontroli, która zarzuciła MiastuŁ.zaniechania w zakresie występowania z żądaniem zwrotu bonifikat. Dopiero bowiem po powyższej kontroli powód zaczął występować z pozwami o zwrot bonifikat, pomimo wcześniejszych zapewnień o niestosowaniu takich praktyk (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi, sygn. akt: I ACa 764/12, opubl. http: //orzeczenia.lodz.sa.gov.pl). W ocenie Sądu Odwoławczego wskazana okoliczność ma także istotne znaczenie dla oceny roszczenia powoda w kontekścieart. 5 k.c.
Konkludując, należy uznać, że żądanie powoda, choć uprawnione co do zasady, nie korzysta z ochrony prawnej wobec naruszenia zasad współżycia społecznego poprzez przyjęcie odmiennej postawy urzędu od prezentowanej w 2003r, kiedy to zapewniano obywateli o odstąpieniu od dochodzenia zwrotu bonifikaty.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok oddalając powództwo. Podstawą orzeczenia o koszach postępowania była zasada odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.). Na kwotę przyznaną z tego tytułu pozwanemu złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika ustalone w oparciu o przepis§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(t. j. w Dz. U. z 2013r poz. 461) – 3 600 zł oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa procesowego.
O kosztach postępowania apelacyjnego w postaci zwrotu uiszczonej opłaty sądowej od apelacji omyłkowo nie orzeczono.