Sąd Okręgowy w Legnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 474/14
Data wyroku: 2014-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Elżbieta Piotrowska, Sylwia Kornatowicz, Joanna Pasak
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 77, 78 u.g.n.

Sygn. akt II Ca 474/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 października 2014 roku
Sąd Okręgowy w Legnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Sylwia Kornatowicz

Sędziowie:

SO Elżbieta Piotrowska
SR (del.) Joanna Pasak (sprawozdawca)

Protokolant:

sekr. sądowy Małgorzata Zielińska

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2014 roku w Legnicy
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.wL.
przeciwko stronie pozwanej Skarbowi Państwa-Starosta(...)
o ustalenie w przedmiocie aktualizacji wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Rejonowego w Lubinie
z dnia 8 maja 2014 roku
sygn. akt I C 2693/13

I
oddala apelację;

II
zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 90 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 474/14

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Lubinie wyrokiem z dnia 8 maja 2014r. w sprawie o sygn. akt I C 2693/13 oddalając powództwo wieczystego użytkownika o ustalenie, że aktualizacja opłaty za wieczyste użytkowanie jest nieuzasadniona, ustalił w istocie wysokość tejże opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej wP., obręb 2, dla której Sąd Rejonowy w Lubinie prowadziksięgę wieczysta KW nr (...), składającej się zdziałek nr (...)na kwotę 810,31 zł. Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę(...), a jej użytkownikiem wieczystym strona powodowa(...) Spółka z o.o.wL.. Pismem z dnia 3 czerwca 2013r. Skarb Państwa wypowiedział stronie powodowej opłatę w jej dotychczasowej wysokości wskazując, iż wartość nieruchomości wzrosła i wynosi aktualnie 81 031,00 zł. Od wypowiedzenia powodowa spółka złożyła wypowiedzenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wL., lecz jej wniosek o ustalenie niezasadności aktualizacji został oddalony orzeczeniem Kolegium z dnia 26 września 2013r.
Sąd Rejonowy oparł swoje orzeczenie o treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r., zwłaszcza art. 77 ust. 3, art. 78 ust.3 czy art. 157. Uznał, iż wypowiedzenie powodowi opłaty w dotychczasowej wysokości było skuteczne i ważne. Dokonane zostało przez uprawniony do tego podmiot w oparciu o dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonej na zlecenie właściciela nieruchomości. Wskazał, iż już na etapie rozpoznawania sprzeciwu wieczystego użytkownika Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie miało żadnych zarzutów w stosunku do operatu biegłegoT. P., dlatego w pełni uzasadniony pozostaje pogląd, iż na etapie postępowania sądowego opinia ta zachowuje swój walor ważności i wymierności dla wyliczenia aktualnie obowiązującej opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie. Opinia ta bowiem nie została w żaden sposób podważony, zwłaszcza – co podkreślił Sąd Rejonowy – w drodze jedynej dopuszczalnej prawnie procedury sprawdzenia prawidłowości takiej opinii – stosownie do treści art. 157 u.g.n. Sąd Rejonowy uznał, iż w postępowaniu prze sądem to na stronie powodowej ciążył obowiązek udowodnienia swojego żądania, a skoro powodowa spółka posłużyła się opinią innego rzeczoznawcy – co wyklucza ustawa – to nie mogła uzyskać wyniku zgodnie ze swoim zamiarem.
Apelację od wyroku w części przekraczającej ustalenie opłaty rocznej ponad kwotę 564,50 zł złożyła strona powodowa, która zarzuciła:

1
naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj.:

⚫

art. 233 § 1 i 2 kpcpoprzez dowolną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego przez pominięcie przedstawionego przez stronę powodową dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowegoB. B.;

art. 217 § 1-3 kpcorazart. 232kpcpoprzez przyjęcie, że strona powodowa nie mogła przedłożyć operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowegoB. B.jako dowodu uzasadniającego wniesienie sprzeciwu od orzeczenia SKO, a tym samym pominięcie tego dowodu mimo, iż merytorycznie uzasadniał zarzuty zgłoszone do przedłożonego przez stronę pozwaną operatuT. P.;

art. 316 § 1 kpcw zw. zart. 156 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamipoprzez przyjęcie, że pozwany prawidłowo wykazał istnienie podstaw do podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w oparciu no operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pozwanego przez rzeczoznawcę majątkowegoT. P.podczas, gdy operat ten utracił aktualność w listopadzie 2013r., wobec czego nie mógł stanowić podstaw orzeczenia sądu;

art. 328 §2 kpcpoprzez nie wskazanie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przyczyn odmowy wiarygodności i mocy dowodowej przedłożonego przez powoda dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowegoB. B.;

2
naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

⚫

art. 6 kcw zw. zart. 78 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamipoprzez przyjęcie, ze w postępowaniu sądowym dotyczącym aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty nie obciąża już organu, lecz użytkownik wieczystego, a tym samym, że w sytuacji przedłożenia przez strony dowodów prywatnych w postaci przeciwstawnych operatów szacunkowych, to na powodzie spoczywał ciężar przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz z opinii biegłego sądowego, uzasadniających stanowisko, ze nie zachodzą przesłanki do zmiany opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości w zaproponowanej przez organ wysokości w sytuacji, w której ciężar dowodu, zgodnie z treścią art. 78 ust. 3 u. g. n. spoczywa na pozwanym, albowiem powód udowodnił już swoje stanowisko w tym przedmiocie zgłaszając dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowegoB. B.;

art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamipoprzez przyjęcie, że jedyną możliwością podważenia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu jest skierowanie go do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych, co wyklucza przedłożenie innych dowodów, w tym z opinii sporządzonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

W oparciu o powyższe zarzuty strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie opłaty rocznej wskazywanej nieruchomości objętej KW nr(...)na poziomie 564,50 zł, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.
Sąd Okręgowy, przyjmując za własne prawidłowe ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji, zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Prawidłowo bowiem Sąd Rejonowy ocenił rozkład ciężaru dowodu w niniejszym procesie. Cytowany wielokrotnie, tak w uzasadnieniu sądu I instancji, jak i w apelacji art. 78 ust. 3 u.g.n. rzeczywiście wskazuje, iż ciężar wykazania istnienia przesłanek aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie spoczywa na właściwym organie właściciela. W ocenie sądu odwoławczego w toku sprawy z takiego obowiązku Starosta(...)się wywiązał. W aktach sprawy znajdziemy bowiem dane co do poprzedniej wartości spornej nieruchomości, jak i wartości aktualnej. Różnica jest ewidentna, operat aktualizujący wartośćdziałek nr (...)sporządzony został przez osobę posiadającą po temu stosowne umiejętności i uprawnienia. Do operatu rzeczoznawcy majątkowegoT. P.nie miało także zastrzeżeń Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrujące sprzeciw powodowej spółki od wypowiedzenia aktualizującego, co ma o tyle istotne znaczenie, że nie można wprost zastosować przytaczanego przez stronę powodową wyroku Sądu najwyższego z dnia 23 września 2009r. (I CSK 45/2009), gdyż tam – na co zasadnie wskazywał Sąd Rejonowy – opinii takiej odebrano walor dowodowy już na etapie odwołania do SKO. Sąd Odwoławczy podziela także i ten pogląd Sądu Rejonowego, iż w sytuacji, gdy zamiarem strony powodowej było zakwestionowanie opiniiT. P., jedyną prawnie przewidzianą procedurą jest ta określona w art. 157 u. g. n. – wszczęcie tzw. procedury sprawdzającej w organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W innym wypadku tylko zgłoszenie wniosku o opinię biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem I instancji mogłoby doprowadzić do zweryfikowania wartości przedmiotowej nieruchomości.
Z przyczyn powołanych wyżej nie mógł Sąd Rejonowy uznać skuteczności dowodu w postaci niejako konkurencyjnej opinii rzeczoznawcy majątkowejB. B..
Niesłusznym jest także i ten zarzut apelacji, w którym skarżący wskazuje na utratę w listopadzie 2013r. – jego zdaniem – aktualności operatu rzeczoznawcyT. P.. Jak wynika bowiem z treści art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (…). Apelujący zdaje się zapominać, iż celem sporządzenia opinii z listopada 2012r. rzeczoznawcyT. P.było wypowiedzenie aktualizujące, a to miało miejsce już w czerwcu 2013r. Celem tym nie było żadne z orzeczeń sądu czy to I czy II instancji. A zatem zarzut ten także, tak jak i pozostałe podniesione w apelacji uznano za nieuzasadniony. W konsekwencji apelacje strony powodowej oddalono jako pozbawioną wystarczających podstaw prawnych.
O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o treśćart. 100 kpcw zw. z art.. 391§ 1 kpc.