Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1638/14
Data wyroku: 2014-12-12 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 k.c.

III Ca 1638/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 23 lipca 2014 r. Sąd Rejonowy w Kutnie, po rozpoznaniu sprawy z powództwaP. L.przeciwkoL. Z.o zapłatę, zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 5.000,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 maja 2013 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 717,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Orzeczenie to zaskarżył apelacją pozwany w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda (w apelacji omyłkowo – od pozwanego) zwrotu kosztów zastępstwa procesowego przed Sądami obu instancji. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną ocenę dowodów polegającą na:

⚫

bezzasadnym uznaniu, że umowa stron nie została wykonana z przyczyn leżących po stronie pozwanego, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż stało się tak z uwagi na spór stron co do ceny transakcyjnej przy braku sporu co do powierzchni działki, czego skutkiem było rozwiązanie umowy łączące się powinnością zwrotu uiszczonego zadatku w nominalnej wysokości;

bezzasadnym i sprzecznym z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego przyjęciu, że pozwany (w apelacji omyłkowo – powód) z własnej woli rozwiązał umowę przedwstępną zobowiązującą go do zbycia nieruchomości za cenę 57.000,00 zł, aby następnie sprzedać tę nieruchomość innej osobie za cenę 50.000,00 zł;

bezpodstawnym ustaleniu przez Sąd, że umowy przyrzeczonej nie zawarto wyłącznie z przyczyn leżących po stronie pozwanego, podczas gdy wydzielenie działki o powierzchni innej niż uzgodnione 1,7 ha nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, bowiem pozwany, działając w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych, przypuszczał, że cała nieruchomość ma powierzchnię 2 ha, a zamierzał pozostawić sobie działkę o powierzchni 0,3 ha, tymczasem okazało się, że nieruchomość ma powierzchnię większą od 2 ha, co skutkowało wydzieleniem działki o powierzchni większej niż uzgodniona w umowie przedwstępnej, za co pozwany nie ponosi odpowiedzialności;

zaniechaniu ustalenia rzeczywistej przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej i bezpodstawnym przyjęciu, że do zawarcia tej umowy nie doszło z powodu niewydzielenia działki o powierzchni 1,7 ha, podczas gdy strony jednoznacznie wskazywały, że stało się tak wskutek braku porozumienia co do ceny działki o większej powierzchni, co, zdaniem skarżącego, jest równoznaczne z zaniechaniem rozpoznania przez Sąd istoty sprawy.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od skarżącego na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanego nie jest zasadna i musi zostać oddalona.
Odnosząc się do najdalej idącego zarzutu nierozpoznania przez Sąd I instancji istoty sprawy, stwierdzić należy, że podniesienie go w apelacji budzi podejrzenia, że skarżący nie do końca zdaje sobie sprawę z tego, co oznacza to pojęcie użyte przez ustawodawcę wart. 386 § 4 k.p.c.Panuje powszechna zgoda, że należy przez nie rozumieć niezbadanie podstawy merytorycznej dochodzonego roszczenia, do czego dochodzi przede wszystkim wówczas, gdy Sąd w ogóle nie wniknął w całość okoliczności faktycznych sprawy, kierując się przy wydaniu rozstrzygnięcia merytorycznego ustaleniem przesłanki, która determinuje treść rozstrzygnięcia niezależnie od tych okoliczności, bądź też gdy Sąd omyłkowo – wskutek niezrozumienia treści żądania pozwu – orzeknie o innym roszczeniu niż to, które pod jego osąd podał powód. Tymczasem skarżący nierozpoznanie istoty sprawy łączy z zarzutem błędnych ustaleń faktycznych co do przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej – niewątpliwie uprawnieniem jego jest nie podzielić tych ustaleń, ale powiązanie z tym stanowiskiem nieodniesienia się przez Sąd do merytorycznej podstawy sporu jest oczywiście niezasadne. Jeśli wykluczyć możliwość, że reprezentujący skarżącego profesjonalny pełnomocnik nie znał treściart. 386 § 4 k.p.c., to wydaje się, iż jednak zdawał sobie on chyba sprawę z nietrafności podniesionego zarzutu, ponieważ, pomimo jego zgłoszenia, nie wnioskował o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Przechodząc do rozważenia innych zgłoszonych w apelacji zarzutów, Sąd odwoławczy stwierdza, że nie są one zasadne, a ustalenia Sądu I instancji są prawidłowe i zostały dokonane po przeprowadzeniu prawidłowego postępowania dowodowego oraz oceny zgromadzonego materiału pozostającej w zgodzie z zasadami swobodnej oceny dowodów.Art. 233 § 1 k.p.c.nie został naruszony w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, a w konsekwencji nie ma przeszkód, aby Sąd Okręgowy podzielił dokonane tam ustalenia i przyjął je za własne.
Z podniesionymi zarzutami apelacyjnymi nie sposób się zgodzić. Skarżący nie dostrzega, że z ustaleń Sądu Rejonowego wynikają fakty, które pozwalają skutecznie zakwestionować sposób rozumowania przedstawiony w apelacji jako alternatywny do przeprowadzonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i przemawiający w opinii pozwanego za wnioskiem o przekroczeniu zasad swobodnej oceny dowodów. Przede wszystkim zwrócić należy uwagę na kluczowy i niekwestionowany w apelacji fakt, żeL. Z., zawierając umowę przedwstępną, wziął na siebie obowiązek przeprowadzenia do określonego dnia podziału geodezyjnego nieruchomości poprzez wydzielenie z niej działki mającej być przedmiotem transakcji oraz zgromadzenia wszelkich dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zobowiązanie skarżącego miało charakter zobowiązania rezultatu, a więc takiego, którego dłużnik odpowiedzialny jest za osiągnięcie umówionego efektu. Nie ulega również wątpliwości, żeL. Z.w terminie przewidzianym w umowie z obowiązku względem powoda się nie wywiązał, ponieważ z nieruchomości wydzielono nie działkę o uzgodnionej powierzchni 1,7 ha, ale większą – o powierzchni 1,7152 ha. Nie jest trafny wywód skarżącego o braku jego odpowiedzialności za taki stan rzeczy, a to z powodu wcześniejszego przekonania, że jego nieruchomość ma w rzeczywistości powierzchnię 2 ha, co skutkowało tym, że po wydzieleniu z niej działki o powierzchni 0,3 ha, która miała pozostać jego własnością, druga z działek miała powierzchnię większą niż 1,7 ha. Trudno zrozumieć, dlaczego większa w rzeczywistości powierzchnia działki przeszkodziła w wydzieleniu z niej działki o umówionej powierzchni; uzyskanie wiadomości o tym, że wcześniejsze przekonanie o powierzchni nieruchomości było błędne postawiło po prostu zbywcę przed wyborem, czy zamierza wywiązać się z obowiązków wobec nabywcy przyjętych na siebie w umowie przedwstępnej, odstępując jednocześnie od planu pozostania właścicielem jedynie działki o powierzchni 0,3 ha, czy też, realizując swój wcześniejszy zamiar, zdecyduje się zaoferować jednak powodowi nieruchomość o innej niż umówiona powierzchni. Skarżący dokonał wyboru, który zależał od jego woli, a skutkowało to niemożnością dojścia do skutku w określonym terminie umowy przyrzeczonej, ponieważ nie został dokonany podział nieruchomości pozwalający na zbycie działki po powierzchni 1,7 ha, tak jak to strony wcześniej uzgodniły. W ocenie Sądu obu instancjiL. Z.musiał liczyć się z wynikającymi z ustawy i umowy skutkami niewywiązania się z wziętego na siebie zobowiązania, w szczególności z powstania łączącego się z tym faktem obowiązku zapłaty kwoty odpowiadającej podwójnej wysokości wręczonego wcześniej zadatku.
Nie jest słuszne rozumowanie skarżącego, z którego wynika, że rzeczywistą przyczyną niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej był spór między stronami dotyczący ceny należnej za wydzieloną działkę o większej powierzchni. Obowiązek wynikający zart. 394 k.c.wiąże się z niewykonaniem zobowiązań wynikających z umowy, w tym wypadku z niedokonaniem przezL. Z.określonych czynności mogących doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej o określonej treści, w szczególności dotyczącej zbycia nieruchomości o powierzchni 1,7 ha – jak bowiem powiedziano już wyżej, to zobowiązanie nie zostało wykonane. Zupełnie inną sprawą, niemającą wpływu na ewentualne zaistnienie czy wygaśnięcie obowiązku zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jest to, że – wobec wydzielenia działki o większej powierzchni – strony prowadziły rozmowy mogące doprowadzić do renegocjacji warunków umowy przyrzeczonej, choć bez wątpienia jasne jest, że ewentualna zmiana pierwotnych uzgodnień co do przedmiotu sprzedaży i należnej ceny wywołałaby skutek w postaci rozwiązania umowy przedwstępnej i wygaśnięcia wszelkich wynikających z niej zobowiązań. JednakP. L.iL. Z.nie udało się ostatecznie porozumieć co do tej kwestii, a tym samym umowa przedwstępna pozostała w mocy. Skarżący jest w błędzie, twierdząc, że samo podjęcie przez powoda negocjacji co do zakupu nieruchomości o powierzchni innej niż uzgodniona należy potraktować jako dorozumiane wyrażenie woli o rozwiązaniu umowy przedwstępnej.
Wreszcie zarzut przyjęcia przez Sądmeriti, że skarżący nie zawarł z powodem umowy przyrzeczonej dlatego, iż zamierzał sprzedać nieruchomość innej osobie za niższą cenę, polega chyba na niezrozumieniu wywodów zawartych w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Sąd Rejonowy jedynie zwrócił uwagę na fakt późniejszej sprzedaży, aby uzasadnić swoją odmowę przyznania przymiotu wiarygodności zapewnieniomL. Z., z których wynikało, iż przyczyny niedojścia umówionej umowy do skutku były inne niż te, na które wskazywał powód. W uzasadnieniu – wbrew wywodom skarżącego – brak jest wniosku, że przyczyną niezawarcia tej umowy był właśnie zamiar sprzedaży wydzielonej działki innemu kontrahentowi za niższą cenę, Sąd zauważył jedynie, iż różnica powierzchni pomiędzy działką rzeczywiście wydzieloną a określoną w umowie stanęła na przeszkodzie dojściu do skutku przyrzeczonej transakcji, natomiast pozwany – wobec fiaska renegocjacji warunków kontraktu - możliwie szybko skorzystał z możliwości sprzedaży tej działki innemu nabywcy, który nie miał nic przeciwko zakupowi nieruchomości o takiej właśnie powierzchni. Skarżący nietrafnie przypisał Sądowimeritibłąd logiczny polegający na bezpodstawnym przyjęciu wnioskowania­post hoc ergo propter hoc, tymczasem w rzeczywistości takie rozumowanie nie zostało w ogóle przez ten Sąd przeprowadzone.
W rezultacie przyjąć trzeba, że Sąd I instancji we właściwy sposób doszedł do konkluzji co do tego, z jakich przyczyn doszło do niezawarcia umowy przyrzeczonej i która ze stron umowy przedwstępnej ponosi odpowiedzialność za taki stan rzeczy. Okoliczności faktyczne, które stały się przyczyną wyprowadzenia takiego wniosku, zostały ustalone w sposób prawidłowy, a ocena dowodów będących podstawą takich ustaleń została przeprowadzona w sposób zgodny z zasadami logiki i doświadczenia życiowego – zatem w zgodzie z treściąart. 233 § 1 k.p.c.Wobec bezzasadności podniesionych zarzutów i jednoczesnego właściwego zastosowania prawa materialnego przez Sąd Rejonowy – co zresztą nie było przedmiotem zarzutów apelacyjnych - złożony przezL. Z.środek zaskarżenia należy oddalić, czego podstawą prawną jestart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c., zasądzając od pozwanego na rzecz powoda zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, obliczoną na kwotę 300,00 zł w oparciu o§ 13 ust. 1 pkt 1w związku z§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 461).