Sąd Okręgowy w Łodzi
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 578/14
Data wyroku: 2014-12-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: E.Steckiewicz-Ochocka
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn.aktIIC 578/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 grudnia 2014r.
Sąd Okręgowy w Łodzi, II Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący Sędzia S.O. E.Steckiewicz-Ochocka
Protokolant K.Loska
po rozpoznaniu w dniu 1grudnia 2014r.w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)Fabryki (...),W.sp. j. z siedzibą wŁ.
przeciwkoGminie M.Ł.
o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona
1.ustala, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego 62592/100000 części w nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)stanowiącej działkę gruntu(...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą kw nr (...), będącej własnościąGminy M.Ł., a znajdującej się w użytkowaniu wieczystym(...)Fabryki (...),W.sp. j. z siedzibą wŁ., na skutek dokonania przez Prezydenta MiastaŁ.wypowiedzenia z dnia 10.10.2012r., wynosi 112.966zł/sto dwanaście tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt sześć/ złotych, przy czym wysokość opłaty wynosić będzie:
-w 2013 roku 55.990,90zł/pięćdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt i 90/100/złotych;
-w 2014 roku 84.478,47zł/ osiemdziesiąt cztery tysiące czterysta siedemdziesiąt/100/złotych;
-w 2015 roku 112.957,04zł/sto dwanaście tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt siedem i 04/100/ złotych;
2.zasądza od(...)Fabryki (...),W.sp. j. z siedzibą wŁ.na rzeczGminy M.Ł.kwotę 2.173,50zł /dwa tysiące sto siedemdziesiąt trzy i 50/100/złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sygn. akt II C 578/14

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 9 kwietnia 2014r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wŁ.przekazało sprzeciw użytkownika wieczystego(...)Fabryki (...),W.sp. j. z siedzibą wŁ.od orzeczenia z dnia 16 grudnia 2013r. /pismo k-4/
Użytkownik wieczysty wniósł o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego wŁ.przyulicy (...)jest nieuzasadniona./sprzeciw 5-10/
PozwaneGmina M.Ł.wniosło o oddalenie powództwa i zasadzenie kosztów procesu. Podtrzymało stanowisko co do wysokości zaproponowanej wysokości opłaty rocznej kwocie 122.670,96zł /odpowiedź na pozew k.57-59/
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...)Fabryka (...),W.sp. j. z siedzibą wŁ.jest użytkownikiem wieczystym udziału wynoszącego 62592/100000 części w nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)stanowiącej działkę gruntu o nr(...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą kw nr (...),będącej własnościąGminy M.Ł.. /okoliczności bezsporne/
W dniu 10 października 2012r. MiastoŁ.-Prezydent MiastaŁ.wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu i zaproponował od dnia
1 stycznia 2013r. stawkę wynoszącą 122.670,96 złotych , w miejsce dotychczasowej kwoty 27.995,45złotych./wypowiedzenie k.27/
Wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 16 października 2012roku ./dowód doręczenia k.27v/
Użytkownik nie zgodził się na zaproponowaną stawkę i dniu 12 listopada 2012r.złożył wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie jest nieuzasadnione.
Orzeczeniem z dnia 16 grudnia 2013r. orzeczenie Samorządowe Kolegium Odwoławcze, oddaliło wniosek. /orzeczenie k-16-17/
Orzeczenie zostało doręczone użytkownikowi w dniu 31.01.2014r./dowód doręczenia k.18/
Wobec oddalenia wniosku przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w dniu 14 lutego 2014r. użytkownik wieczysty wniósł sprzeciw./sprzeciw k.6-8/
Teren, na którym znajduje się wyceniana działka nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wŁ.przestał obowiązywać z dniem 1 stycznia 2004 r. Gmina miejskaŁ.nie uchwaliła nowego MPZP dla tego obszaru. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miastaŁ.(uchwała Rady Miejskiej Nr(...)z dnia 27 października 2010r.) nieruchomość przyul. (...)położona jest na terenach przemysłowo-usługowych PU, obejmujących tereny przenikających się funkcji produkcyjnych, magazynowych lub wydzielonych terenów usługowych. W znacznym stopniu obejmują one tereny przekształceń i rewitalizacji, przechodząc z funkcji przemysłowych w usługowe. Funkcja mieszkaniowa dopuszczalna jest jako uzupełniająca pod warunkiem spełnienia wymogów wynikających z przepisów szczególnych. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia. W przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, przeznaczenie nieruchomości determinowane jest zapisami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste bądź decyzji administracyjnej. Grunt może być oddany w użytkowanie wieczyste w ściśle kreślonym celu i cel ten winien być sprecyzowany w umowie. Od tak określonego celu, uzależniona jest wysokość stawek procentowych opłat rocznych. Rozpoznanie celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste ma fundamentalne znaczenie w określeniu wartości stanowiącej podstawę aktualizacji opłat rocznych, a tym samym posiada istotny wpływ na wynik oszacowania. Nabycie z mocy prawa przezprzedsiębiorstwo państwowe Zakłady (...)z dniem 5 grudnia 1990r. prawa użytkowania wieczystego stwierdza decyzja Wojewody(...)nr(...)z dnia 28 października 1993r. (akta księgi wieczystej(...)). W dokumencie tym nie wskazano w sposób bezpośredni celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Pośrednio wynika on jednak z funkcji obiektów posadowionych na gruncie w dacie przekazania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wymienione w decyzji Wojewody(...)z dnia 28 października 1993r. budynki i budowle oraz ich opis świadczą o ówczesnym przemysłowo-produkcyjnym sposobie zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, który do chwili obecnej nie uległ zmianie.Jednocześnie przemysłowo-produkcyjny sposób użytkowania jest zgodny z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miastaŁ.. Brak MPZP jak również przemysłowo-usługowy charakter istniejącego sposobu zagospodarowania, które jest zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta determinują sposób optymalnego użytkowania terenu objętego wyceną. Obecne wykorzystanie gruntu rodzi największą jego użyteczność. Alternatywne sposoby użytkowania nie będą zatem brane pod uwagę gdyż bez wątpienia przy istniejącym zagospodarowaniu nie można ich uznać za optymalne. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej częściŁ.- dzielnicaG., przyul. (...)na odcinku pomiędzyulicami (...), w odległości ok. l,6km od skrzyżowania zal. (...)II. Główny wjazd na nieruchomość zul. (...), która stanowi fragmentdrogi krajowej Nr (...). Drugi wjazd zul. (...)- droga powiatowa. Odległość od centrum miasta ok. 7 km. Nieruchomość położona jest w otoczeniu bardzo dobrych terenów zagospodarowanych, w najbliższym sąsiedztwie przewaga zabudowy o charakterze przemysłowo-magazynowym. Wokół znajdują się obiekty magazynowe i produkcyjne, nieliczne biurowe zwykle jako budynki towarzyszące zabudowie przemysłowej. Na południe odul. (...)tereny zwartej zabudowy jednorodzinnej w różnym stanie technicznym. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Działka ma kształt nieregularnego wielokąta, o szerokości frontu odul. (...)ok. 145 m. i oraz odul. (...)- ok. 50 m., kształt i ekspozycja dobre. Zabudowana kompleksem budynków produkcyjno-usługowych z funkcją biurową. Teren utwardzony i ogrodzony. Ze względu na cel wyceny nie dokonano szczegółowych oględzin obiektów budowlanych usytuowanych w granicach wycenianej nieruchomości, które jako wyłączone z wyceny nie podlegają ocenie stanu techniczno-użytkowego. Nieruchomość posiada urządzony wjazd zulicy (...)oraz zul. (...). Jest urządzona w infrastrukturę techniczną: sieć wodociągową, energetyczną, sanitarną i deszczową. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Pod względem sposobu użytkowania nieruchomość wyceniana ma charakter przemysłowo- usługowy. Do poszukiwań nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy przemysłowo-usługowej wyznaczono w pierwszym rzędzie obszar najbliższego otoczenia - obrębu geodezyjnego G-40. W otoczeniu nieruchomości wycenianej w latach 2010-2012 zawarto łącznie 6 transakcji, które dotyczyły prawa własności gruntów niezabudowanych. Były to niewielkie powierzchniowo działki od 339m2do 1299m2, położone na terenach bez obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego natomiast przeznaczenie określone w studium to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zanotowane ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie 165 - 206 zł/m2, przy cenie średniej 185 zł/m2, przy czym dla działki o cenie maksymalnej tj. 206 zl/m2została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla budynku wielorodzinnego. Obszar analizowanego rynku ograniczony do obrębu(...)nie jest wystarczający do wyceny przedmiotowej nieruchomości, której powierzchnia wynosi ponad 3 ha. Następnie do poszukiwań nieruchomości porównawczych wyznaczono nieciągły obszar miasta składający się z terenów o cechach miejskich zlokalizowanych poza strefąŚ., przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego bądź w studium pod zabudowę przemysłowo-usługową. Obszar ten, pod względem kryterium przestrzennego, zwany będzie rynkiem lokalnym. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
W latach 2010 -2012 r. popyt ze strony najemców i przedsiębiorców znacznie zmniejszył się w stosunku do lat 2006-2008. Kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości w 2008 r. rozpoczął globalne spowolnienie gospodarcze na świecie. Spadła ilość transakcji, co doprowadziło w kolejnym okresie do spadku cen. Na terenieŁ.w latach 2010-2012 w segmencie działek niezabudowanych zanotowano prawie 50% mniej zawieranych transakcji kupna-sprzedaży w odniesieniu do okresu prosperity z lat 2006-2008. Tereny przemysłoweŁ.zlokalizowane są we wszystkich częściach miasta. W strefie śródmiejskiej dawne nieruchomości przemysłowe zmieniają funkcję na biurowe, hotelowe czy mieszkaniowe. Oddalając się od centrum miasta tereny przemysłowe stanowią większe lub mniejsze enklawy w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej a także kolei obwodowej np.: tereny poZakładach (...),(...), tereny przyul. (...). Na terenach peryferyjnych znajduje się zabudowa przemysłowa i magazynowa jakT. P.,D.P., dzielnicaG.- okoliceul. (...). Nowe obszary inwestycji przemysłowo- magazynowych toO.- okoliceulicy (...), okoliceul. (...). WŁ.podobnie jak w innych miastach utrzymuje się nadpodaż działek budowlanych i terenów inwestycyjnych. Ze względu na znaczny brak planów zagospodarowania przestrzennego trudno ocenić ilość i jakość terenów budowlanych wŁ.. Ceny ofertowe gruntów pod zabudowę produkcyjno-magazynową uzależnione są głównie od lokalizacji, rodzaju występującej w otoczeniu zabudowy, dostępności komunikacyjnej, cech fizyczno-użytkowych gruntu i możliwości rozwojowych. Ceny ofertowe w badanym okresie czasu były bardzo zróżnicowane. Zaczynały się od 70 zł/m2i dochodziły do 2000 zł/m2tym niemniej nie zanotowano cen transakcyjnych powyżej 300 zł/m2dla tego segmentu rynku na terenie miasta. W segmencie nieruchomości przemysłowo-usługowych o powierzchni powyżej lha ceny ofertowe zawierają się w przedziale 70-400 zł/m2, przy czym ponad 50% ofert posiada czas ekspozycji ponad 1 rok. Wartość rynkowa określana jest na datę wyceny. Ceny transakcyjne, stanowiące podstawę do określenia wartości rynkowej mają charakter historyczny. Zastosowanie procentowej poprawki cen transakcyjnych przy użyciu danych statystycznych powinno uwzględniać warunki panujące na rynku. Stan rynku nie jest stały i zmienia się w czasie. Z analizy comiesięcznych raportów za lata 2010-2012 wynika, że spadek cen w tym okresie w skali kraju kształtował się na poziomie 6-7% rocznie. Powyższe badania potwierdzają stan rynku i tendencję spadkową cen działek. W granicach administracyjnychŁ., wśród zanotowanych transakcji dotyczących gruntów dominują umowy sprzedaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W wyniku przeprowadzonej analizy wyselekcjonowano zbiór 10 transakcji jakie miały miejsce w latach 2010-2012 w oparciu o następujące kryteria podobieństwa: położenie - nieruchomości usytuowane na terenie miastaŁ.poza strefą centralną,sstan prawny - nieruchomości stanowiące przedmiot prawa własności,sprzeznaczenie - nieruchomości przeznaczone w obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę przemysłowo-usługową; na terenach bez obowiązujących planów zagospodarowania uwzględniono przeznaczenie przemysłowo- usługowe w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennegoŁ.bądź przeznaczenie w studium o innym charakterze ale na terenie gdzie w bliskim sąsiedztwie istnieją obiekty faktycznie użytkowane jako przemysłowo-magazynowe,ssposób korzystania - grunty niezabudowane lub z zabudową do rozbiórki nie stanowiącą czynnika cenotwórczego. Wszystkie transakcje oceniono pod względem warunków zawarcia transakcji i przedmiotu sprzedaży. Z bazy danych wyeliminowano transakcje dotyczące użytkowania wieczystego, takie, które nie spełniają warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegają od przeciętnych cen transakcyjnych zanotowanych na rynku lokalnym. Inwestorzy na badanym rynku to osoby prywatne, przedsiębiorcy i spółki. Ceny transakcyjne działek pod zabudowę produkcyjno-magazynowa o powierzchni powyżej 0,5ha kształtowały się na poziomie od 87,35 do 223,68 zł/m2działki. Jednostką porównawczą w wycenie będzie cena lm2powierzchni działki (nieruchomości). Zestawienie nieruchomości porównawczych zawiera tabela nr 2.

Lp.

Data
transakcji

Obręb

Ulica

Przeznaczenie
mpzp/studium

Cena
transak.
zł

Pow.
2
m

Cena
jednostk.
zł/m2

1.

2012-12-28

W-34

R.

tereny produk.

2 800 000

14 963

187,13

2.

2012-03-15

P - 37

M.

PU

1 200 000

13 569

88,44

3.

2011-09-14

W-34

R.

PU

2 115 750

10 075

210,00

4.

2011-08-11

W-06

B.

PU

1 814 500

17 148

105,81

5.

2011-08-10

W-04

B.

UH

1 327 720

11805

112,47

6.

2011-07-01

B-36

(...)

uc

1 717 000

7 676

223,68

7.

2010-10-20

B - 53

T.

PU, ZN, MN

2 000 000

22 896

87,35

8.

2010-08-12

P - 38

M.

ob. produk., składy i magazyny

1 134 100

8 843

128,25

9.

2010-08-05

P - 38

M.

ob. produk., składy i magazyny

600 000

5 086

117,97

10.

2010-04-06

G - 41

D.

PU

900 000

8 032

112,05

Cmax

223,68

Cmin

87,35

Cśr.

137,32

Ze względu na ograniczoną liczbę transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, jakie zanotowano na terenie miasta, horyzont czasowy został nieznacznie rozszerzony ponad 2 lata od daty, na którą określono wartość - od kwietnia 2010 do grudnia 2012. Wobec nieistotnej statystycznie zmienności poziomu cen gruntów niezabudowanych na terenie miastaŁ.w latach 2010-2012 pozostaje to bez wpływu na poziom oszacowanej wartości. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Biorąc pod uwagę uwarunkowania lokalnego rynku nieruchomości jak i rodzaj oraz stan nieruchomości wycenianej określono zbiór cech rynkowych mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości. W oparciu o własną bazę danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości cechom rynkowym przypisano stosowne wagi:

Cechy rynkowe i wagi

Opis

Ocena

1.
Lokalizacja
ogólna
30%

w zależności od atrakcyjności usytuowania na terenie miasta i odległości od centrum, dostępności głównych arterii komunikacyjnych miasta oraz zewnętrznego układu komunikacyjnego

bardzo dobra

dobra

dostateczna

2.
Lokalizacja
szczegółowa
20%

w zależności od stopnia i jakości zagospodarowania terenów sąsiednich

bardzo dobra

dobra

dostateczna

3.
Uzbrojenie
25%

w zależności od rodzaju i dostępności sieci infrastrukturalnych

bardzo dobre

dobre

dostateczne

4. Parametry fizyczne 20%

w zależności od parametrów fizycznych działki - kształt, szerokość frontu, ukształtowanie terenu, występowania czynników utrudniających racjonalne zagospodarowanie - sieci przesyłowe ze strefami ochronnymi, służebność drogi, inne utrudnienia

bardzo dobre

dobre

dostateczne

5.
Powierzchnia
5%

do lha

bardzo dobre

l-2ha

dobre

powyżej 2ha

dostateczne

Różnica pomiędzy ceną najwyższą w zbiorze nieruchomości porównawczych (tab. nr 2) wynosi:
AC— CMax"Cmin
gdzie:
CMAX = 223,68 zł/m((
    2))Cmin = 87,35 zł/m((
    2))
    AC= 136,33 «
    136,00

Biorąc powyższe pod uwagę, wagi atrybutów rynkowych kształtujących cenę ich zakresy kwotowe będą przedstawiały się następująco:

Lp.

Cechy rynkowe

Waga
cechy
%

Zakres
kwotowy
zł

Stopniowanie wartości rynkowej wg przyjętego oznaczenia

1

Lokalizacja

30

40,80

b. dobra

dobra

dostateczna

2

Lokalizacja
szczegółowa

20

27,20

b. dobre

dobre

dostateczne

3

Uzbrojenie

25

34,00

b. dobre

dobre

dostateczne

4

Parametry fizyczne

20

27,20

b. dobre

dobre

dostateczne

5

Powierzchnia

5

6,80

b. dobra

dobra

dostateczna

6

RAZEM

100

136,00

-—

/opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Do porównań przyjęto 3 niezabudowane działki gruntu o atrybutach jak najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny. Są to:
Zestawienie parametrów nieruchomości podobnych w aspekcie cech porównawczych:

A

B

1 c

Położenie

ul. (...)

ul. (...)

ul. (...)

Cena transakcyjna zł

2 800 000

1 327 720

900 000

Powierzchnia rrf

14 963

11 805

8 032

Cena jednostkowa zł/m2

187,13

111,55

112,05

Lokalizacja ogólna

bardzo dobra
strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 8km; położenie przy urządzonej drodze wewnętrznej, w odległości ok. 250m odul. (...), w pobliżu realizowany zjazd z autostrady A-l

dobra
strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 9km; położenie przy urządzonej drodze lokalnej, w pobliżuul. (...), ok. lkm odul. (...)i ok. 3,5km odul. (...)

dobra
strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 8,5km; położenie przy skrzyżowaniuul. (...), ok. l,5km odul. (...)i ok. 2,6km odul. (...), realizowana droga szybkiego ruchu TrasaG.

Lokalizacja szczegółowa

bardzo dobra
sąsiedztwo terenów zabudowanych i zagospodarowanych

dobra
sąsiedztwo terenów częściowo zabudowanych (zabudowa o różnorodnym charakterze) oraz terenów niezabudowanych i niezagospodarowanych

dostateczna
sąsiedztwo terenów niezabudowanych i niezagospodarowanych oraz częściowo zabudowanych - zabudowa o różnorodnym charakterze i stanie technicznym

Uzbrojenie

dobre
w, ks, ee w terenie przyległym

dostateczne
w, ks, ee, g - w znacznej odległości

dobre
w, ks, ee, g - na terenie bezpośrednio przyległym

Parametry fizyczne

bardzo dobre
kształt zbliżony do trapezu, szerokość frontu ok. 70m - bardzo dobra ekspozycja - przy drodze wewnętrznej

dobre
działka o regularnym kształcie, szerokość frontu ok. 90m, dostęp z nieurządzonej drogi wewnętrznej,
r

dostateczne
nieruchomość o nieregularnym kształcie, dobra ekspozycja odul. (...)szer. frontu ok. 80m

Powierzchnia

dobra
przedział 1-2 ha

dobra
przedział 1-2 ha

bardzo dobra
poniżej 1 ha

/opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Charakterystyka nieruchomości wycenianej w zakresie posiadanych cech porównawczych:

Lp.

Wyszczególnienie

Nieruchomość

działka nr (...)

1

Powierzchnia m2

33 884

2

Parametry

2.1

Lokalizacja ogólna

bardzo dobra -strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 8,5km; nieruchomość usytuowana bezpośrednio przydrodze krajowej nr (...), w odległości ok. l,6km od skrzyżowania zal. (...)II; drugi wjazd na nieruchomość zul. (...)

2.2

Lokalizacja szczegółowa

bardzo dobra - sąsiedztwo terenów zabudowanych i zagospodarowanych; urządzone drogi dojazdowe

2.3

Uzbrojenie

bardzo dobre - w, ee, ks, kd z przyłączami

2.4

Parametry fizyczne

dobre - działka o nieregularnym kształcie, dobra ekspozycja odul. (...),

2.5

Powierzchnia

dostateczna
powyżej 2 ha

/opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Zestawienie działek porównawczych w aspekcie ich cech rynkowych wraz z korektą cen poprzez analizę porównawczą zawiera poniższa tabela .
/opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)według stanu i poziomu cen na 10 października 2012r. wynosi 6 016 000 zł tj. 177,54 zł/m2. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Określona w wyniku wyceny jednostkowa wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności wynosi 177,54 zł/m2i jest to poziom wyższy od średniej ceny w zbiorze nieruchomości porównawczych o niespełna 30% co wydaje się wartością wiarygodną odzwierciedlającą poziom cen nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym na terenie miasta oraz parametry wycenianej działki. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wykorzystano nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym, zlokalizowane na terenieŁ.poza strefą śródmiejską, o powierzchni przekraczającej 0,5ha. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Określona wartość rynkowa stanowi przewidywaną cenę możliwą do uzyskania w uwarunkowaniach rynku wg stanu na 10 października 2012r. /opinia biegłejK. Ł.k.66-90/
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
W art.77ust1 ustawy z dnia 2 kwietnia 2014 r. (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518) (dalej ugn) o gospodarce nieruchomościami, wskazano iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji./ust.2a art.77ugn/
Art.78ust.1 ustawy wskazuje, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. /ust.2art.78/
Wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu zostało skierowane do
użytkownika wieczystego i prawidłowo doręczone powodowej spółce. Powyższe nastąpiło przed końcem 2012 roku.
Zachowany został także termin o którym mowa w art.78ust.2ugn.
Zgodnie z art.80ust1 ustawy od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Orzeczenie SKO zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 31.01.2014r., zaś sprzeciw został złożony w dniu 14.02.2014r., co oznacza, iż zachowany został termin wniesienia sprzeciwu.
W przypadku wniesienia sprzeciwu, kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.
W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia./ust.2 i 3 art.80 ustawy/
W sprawie na skutek wniesienia sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia nowej opłaty rocznej utraciło moc.
Dokonane ustalenia pozwalają określić wartość nieruchomości na kwotę 6.016.000złotych.
Zgodnie z art.72ust.3pkt5 w zw. z art.77ust.2a ustawy dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje stawka opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu w wysokości 3% wartości nieruchomości, co oznacza, iż nowa opłata wynosi112.966złotych.(6.016.000złx3%x62592/100000)
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty -art. 77 ust. 2azd. drugie i trzecieustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). (por.uchwałę Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 lutego 2013 r.III CZP 110/12)
Dokonując przeliczenia opłaty w myśl reguł wynikających z art.77ugn, wysokość opłaty rocznej wynosi :
- w 2013roku55.990,90 złotychco stanowi dwukrotność opłaty dotychczasowej (27.995,45złx2);
- w 2014 roku84.478,47złotychco stanowi dwukrotność pierwotnej opłaty powiększonej o połowę nadwyżki ponad dwukrotność opłaty(112.966zł-55.990,90zł/2 + 55.990,90zł)
- w 2015roku112.957,04złotychco stanowi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty(84.478,47zł+28.478,57zł)

Dlatego też orzeczono o ustaleniu wysokości opłaty na w/w kwoty.
O kosztach postępowania sąd orzekł na zasadzieart.100kpcstosunkowo je rozdzielając.
Wobec tego, że powód nie godził się na podniesienie opłaty i domagał się pozostawienia opłaty w dotychczasowej wysokości tj. w kwocie 27.995,45zł, pozwany proponował opłatę 122.670,96 złotych, wartość przedmiotu sporu wyniosła 94.675zł, zaś ostatecznie ustalono opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu na kwotę 112.966 złotych, czyli uwzględniono powództwo w wysokości 84.970zł, należało uznać iż powód wygrał sprawę w około 10,25%.
Zważywszy na poniesione przez strony koszty postępowania ostatecznie zasądzono na rzecz pozwanego kwotę 2.173,50zł tytułem zwrotu kosztów procesu.(10.317,16zł koszty powoda i 3600zł koszty pozwanego)