Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 2620/13
Data wyroku: 2014-04-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Cholewa-Kuchta, Anna Nowak ( sprawozdawca), Katarzyna Serafin-Tabor
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 47 k.c., 361 k.c.

Sygnatura akt II Ca 2620/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 kwietnia 2014 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Agnieszka Cholewa-Kuchta

Sędziowie:

SO Anna Nowak ( sprawozdawca)
SO Katarzyna Serafin-Tabor

Protokolant:

Marta Podsiadło

po rozpoznaniu w dniu 14 kwietnia 2014r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaD. K. (1)
przeciwkoW. S.iJ. S. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 23 października 2013r., sygnatura akt VI C 705/11/S ,

I
oddala apelację;

II
zasądza od powodaD. K. (1)na rzecz pozwanychW. S.iJ. S. (1)kwoty po 1800 ( tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów w postępowaniu odwoławczym.

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 14 kwietnia 2014 r.
D. K. (1)domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanychW. S.iJ. S. (1)kwoty 68.491,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 10.000 zł od dnia 9.08.2011 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 58.491,40 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także zasądzenia od pozwanych kosztów procesu.
W uzasadnieniu podniósł, że dnia 1.02.2011 r. zawarł z pozwanymi umowę najmu lokalu użytkowego(...)przyul. (...)wK., do której dnia 31.05.2011 r. podpisano aneks. Według niego złożone przez wynajmujących oświadczenia zawarte w § 1 ust. 2, § 4 ust. 1, ust. 3, ust. 6 i ust. 7 umowy oraz dotyczące posiadania przez nich kompletnej dokumentacji konserwatorskiej, którą zobowiązali się mu przekazać nie polegały na prawdzie, gdyż przedmiotowy lokal nie posiadał jakichkolwiek przyłączy instalacyjnych, a wskazana dokumentacja była nieprzydatna.
Wyjaśnił, iż w związku tym na swój koszt zakupił dokumentację projektowo-techniczną za kwotę 58.491,40 zł i wystąpił o pozwolenie na budowę przyłączy. Jednakże wynajmujący sprzeciwili się części projektowanych zmian, na które zgodzili się w umowie i poinformowali powoda, że nie przedłożą zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na wykonanie przyłącza wodociągowego, wobec czego wypowiedział umowę oraz wezwał pozwanych do zwrotu kwoty 10.000 zł kaucji.
W odpowiedzi na pozewW. S.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Przyznał fakt zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu. Zarzucił jednakże, że powód nie był uprawniony, aby ją wypowiedzieć, a pozwani należycie się z niej wywiązali, a nadto, że powód przed zawarciem umowy zapoznał się ze stanem lokalu i jego wyposażeniem, po czym sam sporządził projekt przedmiotowej umowy i po jej podpisaniu nie zgłaszał jakichkolwiek zastrzeżeń w tym zakresie, lecz składał oferty kupna lokalu.
Zaprzeczył, aby lokal był obciążony w rozumieniu § 1 ust. 2 umowy i podniósł, że znajdowały się w nim instalacje kanalizacyjna, gazowa oraz wodna wraz z licznikiem poboru wody dla całej kamienicy, co zostało potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym. Dodał, że doszło do rozwiązania przez pozwanych umowy najmu powierzchni handlowej w bramie kamienicy, a także nie było z ich strony sprzeciwu wobec planów aranżacji wnętrz piwnicy jak i wykonanie przyłącza wodociągowego, jednakże przyczyną niewykonania przyłącza były niezgodności dokumentacji projektowej z wymaganiami MPWiK. Podniósł, że z uwagi na zaprzestanie spłacania czynszu pozwani wypowiedzieli umowę najmu powodowi.
J. S. (1)przyłączyła się do stanowiska pozwanego, oraz dodatkowo zarzuciła, że zgodnie z § 5 ust. 5 umowy najemca zobowiązał się na własny koszt dostosować lokal na potrzeby prowadzenia działalności i nie wnosić wobec wynajmujących żadnych roszczeń z tytułu poniesionych podczas trwania umowy uzgodnionych nakładów na jego adaptację, a pozwani przekazali mu dokumentację konserwatorską z grzeczności, bez zapewnienia o jej przydatności. Wniosła nadto o zasądzenie kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 23 października 2013 r., Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach procesu zgodnie z jego wynikiem.
Jako fakty przyznane i niezaprzeczone, a w efekcie bezsporne między stronami, Sąd Rejonowy przyjął, że w dniu 1.02.2011 r.W. S.iJ. S. (1)jako wynajmujący orazD. K. (1)jako najemca zawarli umowę najmu lokalu użytkowego(...)przyul. (...)wK.. Wynajmujący oświadczyli, że lokal wolny jest od jakichkolwiek obciążeń, które mogą utrudnić lub uniemożliwić najemcy swobodne korzystanie z niego zgodnie z umową (§ 1 ust. 2). Wynajmujący zgodzili się na prowadzenie przez najemcę w lokalu działalności gastronomicznej (w tym sprzedaży alkoholu), artystycznej i edukacyjnej.
Na tej samej podstawie Sąd pierwszoinstancyjny przyjął, że lokal wyposażony jest w sprawne instalacje: elektryczną, gazową, wodno-kanalizacyjną. Wynajmujący zgodzili się również na wykończenie i adaptację lokalu zgodnie z projektem, stanowiącym integralny załącznik umowy i zobowiązali się, że w ciągu 7 dni od jej podpisania wystąpią do zarządcy z żądaniem rozwiązania umowy na sprzedaż w bramie kamienicy (§ 4 ust. 1, ust. 3, ust. 6 i ust. 7).
Najemca miał na własny koszt dostosować lokal na potrzeby prowadzonej działalności i ustalono, że nie będzie wnosił wobec wynajmujących żadnych roszczeń z tytułu poniesionych podczas trwania umowy uzgodnionych nakładów na adaptację lokalu (§ 5 ust. 5). Dla zabezpieczenia czynszu najemca wpłacił wynajmującym kaucję w wysokości 15.000 zł (§ 3 ust. 3.3). Wynajmujący mieli prawo rozwiązać umowę za trzydziestodniowym wypowiedzeniem, jeżeli najemca zalegał ponad 30 dni od terminu płatności z uregulowaniem czynszu na kwotę stanowiącą równowartość jednomiesięcznego czynszu (§ 7 ust. 1), na co powołali się pozwani w piśmie, w którym złożyli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy wskazując, iż zaległość wynosi łącznie 40.000 zł i dokonali jej potrącenia z kaucją, wzywając najemcę do zapłaty 25.000 zł z odsetkami. Najemca z kolei miał prawo rozwiązać umowę za trzydziestodniowym wypowiedzeniem, jeżeli wynajmujący naruszyli jej postanowienia (§ 7 ust. 2). W oparciu o to postanowienie umowy powód złożył oświadczenie o jej wypowiedzeniu i zażądał zwrotu kwoty 10.000 zł tytułem kaucji.
W oparciu o przeprowadzone postępowanie dowodowe Sąd Rejonowy ustalił ponadto, żeD. K. (1)przed zawarciem umowy bywał w przedmiotowym lokalu i się z nim zapoznał. Przebywał tam z córką pozwanychJ. S. (2)i z architektami. Był zadowolony, że może tę piwnicę zaaranżować jak będzie chciał, gdyż jest pusta i może zadecydować, gdzie znajdą się toalety oraz kuchnia. Przed podpisaniem umowy oraz do czasu jej wypowiedzenia nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń odnośnie stanu lokalu, nie podnosił, że czegoś w nim brakuje. Był zainteresowany kupnem tego lokalu i III piętra, chciał także przedłużyć umowę najmu na dalsze 5 lat, ale pozwani nie doszli z nim do porozumienia w tej kwestii. Na spotkaniu z architektami i wykonawcami, przed przystąpieniem do pracJ. S. (2)powiedziała, że ma przygotowane materiały konserwatorskie (szkice ścian), które mogły okazać się pomocne w pracach.
Nadto Sąd Rejonowy ustalił, żeP. T., który jest projektantem instalacji sanitarnych i współpracuje również z architektami, przekazałD. K. (1)dokumentację, która nie była kompletna ze względu na zaawansowanie prac.
Odnośnie stanu zagospodarowania lokalu ustalono, że znajduje się w nim przyłącze wodociągowe, doprowadzone zulicy (...), obejmujące zestaw wodomierzowy, składający się z wodomierza przypisanego do całej kamienicy. Za jego pośrednictwem można korzystać w przedmiotowym lokalu z przyłącza wodnego. W ramach obecnej umowy i zgodnie z informacją techniczną z MPWiK istnieje taryfa mieszkaniowa, natomiast budynek pod względem użytkowym rozlicza się ryczałtowo. Z tego przyłącza nie można korzystać na potrzeby lokalu gastronomicznego, z uwagi na trudności formalne. MPWiK wymagał zgody współwłaścicieli lokalu.P. T.jej nie otrzymał. Nie występował o nią bezpośrednio do współwłaścicieli, lecz do powoda, który był jego klientem na podstawie umowy o dzieło. Bez przedstawienia warunków przyłączeniaD. K. (1)nie mógł otrzymać pozwolenia na budowę. MPWiK wydaje warunki przyłączenia po uzyskaniu zgody wszystkich współwłaścicieli, której brak skutkuje odmową wydania warunków przyłączenia.P. T.poinformował o tym wymoguD. K. (1), który po około dwóch tygodniach oświadczył, że nie otrzyma zgody wszystkich współwłaścicieli.P. T.przerwał pracę i otrzymał odD. K. (2)wynagrodzenie z tytułu łączącej ich umowy. Wniosek powoda o wykonanie przyłącza wodnego zawierał także inne braki, aleP. T.mógł je uzupełnić.W. S.wyrażał chęć pomocyP. T.w realizacji umowy o dzieło.
M. L.uczestniczył w rozmowach przed podpisaniem umowy. Spotkał się zD. K. (1)dwa lub trzy razy w przedmiotowym lokalu, co najmniej raz w spotkaniu uczestniczyłW. S.. Lokal jest bardzo ładny. Wstępne oględziny pozwalają stwierdzić, że można tam prowadzić działalność. DlategoM. L.wydał pozytywną opinię. Wykonał także szkic koncepcyjny.W. S.nie zgłaszał zastrzeżeń. Wydawało się, że taki sposób przeprowadzenia inwestycji jest realny.
MPWiK wymaga rozdziału instalacji wewnętrznej na wodę komercyjną, czyli do lokali użytkowych, tj. m.in. do piwnicy i na wodę do mieszkań. MPWiK nie chciało się zgodzić na podłączenie lokalu do istniejącego wodomierza.(...), które dostarczyłW. S.były całkowicie niewystarczające w zakresie prac konserwatorskich.M. L.poradziłD. K. (1), aby zlecił opracowanie architektoniczno-konserwatorskie ekspertowi w tej dziedzinie. Prace konserwatorskie mogły być prowadzone na podstawie pozwolenia konserwatorskiego będącego decyzją, której otrzymanie jest możliwe tylko w wypadku zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Przed popisaniem umowyM. L.zapoznawał się ze stanem instalacji w lokalu. Widział rurę wodną, rurę gazową, jakieś media.
Przed podpisaniem umowy była również mowa o wynajęciu w przyszłości części pomieszczenia na parterze z wejściem odul. (...)i wykonaniu schodów z piwnicy do tego lokalu. Były również rozmowy na temat zagospodarowania podwórka, z którego było wejście do tego lokalu, jak również na temat reklamy, która miałaby mieścić się od stronyul. (...). Na pierwszym spotkaniu pozwani deklarowali, że handel z bramy zniknie. Bezpośrednim powodem wypowiedzenia umowy była niemożność kontynuowania prac, spowodowana niewyrażeniem zgody przez współwłaścicieli budynku.
D. K. (1)rozpoczął rozmowy z pozwanymi w drugiej połowie grudnia 2010 r. Przedmiotowy lokal sprawił na nim bardzo korzystne wrażenie, gdyż zarówno pod względem lokalizacji jak i organizacji wnętrz oraz warunków technicznych przedstawianych przezW. S.w pełni spełniał oczekiwania powoda. Przeprowadził w nim sesję zdjęciową, z której rezultatów był zadowolony. W trakcie kilku spotkań odbytych od połowy grudnia 2010 r. do połowy stycznia 2011 r.D. K. (1)towarzyszyły osoby, specjalizujące się w poszczególnych dziedzinach związanych z planowaną działalnością gospodarczą. Kluczowe rozmowy zostały przeprowadzone z właścicielami lokalu w obecności architektów -B. L.orazM. L.. Powód podpisał protokół przekazania lokalu.
Nieruchomość przyul. (...)ma kilku współwłaścicieli wśród nich są pozwani. Identyczne wymagania jak MPWiK dotyczące zgody wszystkich współwłaścicieli na przeprowadzania prac remontowych w obiekcie postawił Wojewódzki Zarząd Ochrony Zabytków wK..
Dnia 31.07.2011 r. powód złożył pozwanym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Projekt umowy był przygotowywany przez dział prawny i dział obsługi klienta(...)w oparciu o przedłożone informacje uzyskane od właścicieli lokalu. W umowie nie zamieszczono obowiązku dostarczenia dokumentacji konserwatorskiej, jak również wielu innych punktów uzgodnionych przed jej zawarciem.
Powód wielokrotnie był w lokalu i go oglądał. Przyprowadzał ze sobą architektów, budowlańców, specjalistów z branży filmowej, jak operatorów światła i kamer, którzy analizowali przydatność tego lokalu do celów, do których chciał tę piwnicę nająć. Był bardzo zadowolony ze stanu technicznego lokalu, rozważał możliwość jego kupienia. Wszystkim kontrahentom zainteresowanym najęciem lokaluW. S.prezentował ten sam stan techniczny, nie udzielając nikomu żadnej specjalnej pomocy i jej nie obiecując, pozostawiając inicjatywę najemcy, jako inwestorowi adaptacji lokalu. Przed zawarciem umowy poinformował powoda o stanie prawnym kamienicy, o tym, że są współwłaściciele, w szczególności mieszkający na I piętrze, z którymi zakończyła się ponad 20-letnia sprawa podziału fizycznego nieruchomości. Powód nie zgłaszałW. S., ani przed ani po zawarciu umowy, żadnych zastrzeżeń, co do stanu technicznego lokalu. Powód nie informował go nigdy o swoim harmonogramie robót, biznesplanie, ile ma pieniędzy i ile chce przeznaczyć na klub. W punkcie 2 protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 1.02.2011 r. postanowiono, że: „Najemca wystąpi do zakładu energetycznego o warunki docelowego zasilania lokalu i zamontuje własny licznik energii".
Przed podpisaniem umowy przez prawie dwa miesiące powód i zatrudnieni przez niego fachowcy branży budowlanej mieli dostęp do lokalu i nie zgłaszali, żadnych w tym względzie zastrzeżeń.W. S.informował wszystkich zainteresowanych kontrahentów o istniejącym programie prac konserwatorskich sporządzonym przez inż.N., w którym opisany został wygląd poszczególnych ścian lokalu. Przed zawarciem umowy nie było mowy o tym, że jest to warunek jej zatwierdzenia. W dniu podpisania umowy i protokołu pozwany przekazał powodowi klucze umożliwiające zamknięcie lokalu i w/w program, odnośnie którego w punkcie 2 protokołu zdawczo- odbiorczego napisano, że: „stan techniczny ścian jest zgodny z opisem w programie prac konserwatorskich inż.N.“.
Powód mógł się zapoznać ze wszystkimi instalacjami, jakie znajdowały się na terenie lokalu. Lokal był codziennie dostępny dla niego i fachowców. Instalacje biegną na wierzchu, są widoczne. Według umowy najemca zobowiązany jest do pokrycia kosztów wywozu śmieci, zużytej wody i odprowadzenia ścieków zgodnie ze wskazaniami wodomierza, na rzecz zarządcy nieruchomości. Zarządcą nieruchomości jestfirma (...), a tabliczka informacyjna o tym wisi na elewacji kamienicy.
W. S.nie zobowiązywał się do uzyskania zgody na przyłącze wod.-kan. od współwłaścicieli. Pozwani i jeden ze współwłaścicieliM. S.udzielili zgody, do którego pozwani zwrócili się o to z grzeczności.W. S.wskazał projektantowi pozostałych współwłaścicieli mieszkających w kamienicy na I piętrze, aby w sprawie zgody udał się do nich. Pozwany nie zobowiązywał się również do uzyskania takiej zgody w innych sprawach np. od Sanepidu, Straży Pożarnej, Konserwatora Zabytków, Zakładu Energetycznego. Obecność pozwanego w MPWiK była jednokrotna i grzecznościowa, chciał pomóc projektantowi. Pozwani zwrócili się do Zarządcy o zakończenie wynajmu bramy wejściowej kamienicy z przeznaczeniem na handel. Akceptowali przedstawiony im projekt przebudowy wejścia do lokalu, które miało być zabudowane szkłem lub pleksi.
Dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dodowowego Sąd Rejonowy wskazał, że za wiarygodne ocenił zeznania świadkówM. L.iB. L.oraz przesłuchanie powoda w części, w jakiej nie dotyczyły one: zobowiązania się przez pozwanego do dostarczenia ekspertyzy konserwatorskiej, składanych przez niego zapewnień odnośnie lokalu, istnienia w nim sprawnych instalacji i dostarczenia zgody wszystkich współwłaścicieli na wykonanie przyłącza wodnego, oraz zrealizowanie innych przedsięwzięć w obiekcie, a także sprzeciwu pozwanych wobec projektu wejścia do lokalu. W tym zakresie same twierdzenia wymienionych osób nie były bowiem wystarczające. Nie zostały poparte żadnymi dodatkowymi dowodami. Miały charakter tendencyjny, zmierzały do przedstawienia pozwanych jako osób odpowiedzialnych za realizację inwestycji powoda. Ponadto nie odpowiadały prawdzie w zakresie: daty podpisania protokołu odbioru lokalu i działań pozwanych zmierzających do zakończenia wynajmu bramy. Pozostawały w sprzeczności z zalegającymi w aktach sprawy dokumentami, w świetle których protokół podpisał powód i pozwany dnia 1.02.2011 r., a pozwani wystąpili do zarządcy o zakończenie umowy najmu bramy. Przy czym treść i autentyczność kwestionowanego przez powoda protokołu nie została skutecznie przez niego podważona, co ciążyło na nim stosownie doart. 253zd. pierwszek.p.c.
W ocenie Sądu pierwszej instancji ze stanu faktycznego sprawy nie wynikało, aby pozwani nie wywiązali się z nałożonych na nich przedmiotową umową zobowiązań. Powód nie dowiódł, aby najęty przez niego lokal był w jakikolwiek sposób obciążony, co mogłoby stanowić przeszkodę do prowadzenia w nim zaplanowanej przez niego działalności. Przeprowadzone oględziny potwierdziły również, iż w lokalu znajdują się instalacje wymienione w umowie, a nic nie świadczy o ich niesprawności. Brak również podstaw do przyjęcia, iż pozwani sprzeciwili się realizacji inwestycji zgodnie z projektem załączonym do umowy. Na tą okoliczność powód także nie przedstawił żadnych dowodów. Niewątpliwym jest ponadto, że wynajmujący wykonali postanowienie umowy dotyczące zakończenia najmu bramy kamienicy. Postępowanie dowodowe nie wykazało również, aby na pozwanych ciążył obowiązek dostarczenia powodowi kompletnej dokumentacji konserwatorskiej i zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie przyłącza wodnego lub innych prac. Nie nakładają go powołane przepisy ani nie został przewidziany w umowie. Wszelkie działania podjęte w tym zakresie przez wynajmujących i ich córkę miały charakter dobrowolny i grzecznościowy. Nie mogą dla nich rodzić negatywnych konsekwencji. Stąd powód nie był uprawniony do wypowiedzenia umowy, skoro nie doszło do naruszeń wskazanych jako przyczyna złożenia tego oświadczenia.
Tak samo nie zaistniała wada, która by go do tego upoważniała, zwłaszcza nie stanowił jej brak oddzielnego licznika w lokalu. Najemca o tym bowiem wiedział, lecz nic nie wskazuje, aby postrzegał to jako defekt uniemożliwiający mu używanie lokalu zgodnie z umową. Tym bardziej, że przy podjęciu przez niego stosownych działań montaż tego urządzenia był dopuszczalny.
Za ewidentny należy uznać fakt, iż przedmiotowy lokal od chwili jego wydania i przez czas trwania umowy najmu znajdował się w stanie przydatnym do umówionego użytku. Potwierdza to zachowanie powoda przed i w chwili zawierania umowy oraz jej treść i protokołu odbioru. Nie zgłaszał on żadnych zastrzeżeń odnośnie panujących w nim warunków, w tym istniejących instalacji, ich sprawności oraz jakości ścian i innych elementów jego architektury. Przed podpisaniem umowy zapoznał się kilkakrotnie z kondycją przedmiotu najmu, oglądał go razem z zatrudnionymi przez niego specjalistami, korzystał z pomocy swoich prawników przy sporządzaniu umowy, a ponadto składał wynajmującym ofertę kupna tego lokalu i przedłużenia umowy jego najmu.
W tej sytuacji powód, bez względu na udzielone mu przez pozwanych informacje, mógł i powinien był orientować się zarówno, co do wymagań technicznych i prawnych, które będzie musiał spełnić celem realizacji inwestycji. Było to jego przedsięwzięcie i on, a nie pozwani ponosił ryzyko niepowodzenia. W gestii powoda leżało załatwienie formalności łączących się z uzyskaniem zarówno stosownej zgody wszystkich współwłaścicieli, jak i zezwoleń odpowiednich organów na prace budowlane. Przy czym pozwani nie czynili mu żadnych przeszkód, gdyż udostępnili lokal przed sfinalizowaniem umowy, w dniu jej zawarcia przekazali go powodowi wraz z protokołem i kluczami, a następnie przedłożyli mu konieczne zgody pochodzące od nich i jeszcze jednego współwłaściciela.
W tym stanie rzeczy i z uwagi na § 5 ust. 5 umowy, oraz treść protokołu odbioru, żądanie zwrotu kosztów zakupu dokumentacji projektowo - technicznej nie było zasadne. Wiązały się one z potrzebą dostosowania lokalu do prowadzenia działalności powoda. Wobec tego, według porozumienia stron, nie może on występować z tego tytułu z jakimikolwiek roszczeniami przeciwko pozwanym. Nie są oni zatem zobowiązani do spełnienia tego świadczenia na rzecz powoda, który nie może się tego od nich domagać.
Tak samo bezzasadne okazało się żądanie zwrotu 10.000 zł tytułem pozostałej części kaucji. Powód nie dowiódł, aby wspomniana kwota była mu należna. Nie zaprzeczył prawdziwości treści oświadczenia pozwanych o wypowiedzeniu, z którego wynika, że posiadał on wobec nich zadłużenie znacznie przewyższające tę sumę i dokonanego jej potrącenia.
Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazanoart. 353 § 1 k.c.w zw. zart. 6 k.c.
Powyższy wyrok zaskarżył powód w całości wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa zgodnie z żądaniem pozwu oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia, zarzucając mu:
1) błąd w ustaleniach faktycznych poprzez ustalenie, iż:
- okolicznością bezsporną jest fakt, iż lokal jest wyposażony w sprawną instalację wodociągową,
- przedmiotowy lokal znajdował się w stanie przydatnym do umówionego użytku, podczas gdy niemożliwym było doprowadzenie do niego mediów, a więc i korzystanie z niego,
- lokal nie był w żaden sposób obciążony, podczas gdy do podjęcia kluczowych decyzji w sprawie użytkowania była konieczna zgoda pozostałych współwłaścicieli kamienicy, którzy takiej decyzji wydać nie chcieli,
- wynajmujący wywiązali się z umowy najmu, podczas gdy nie przedstawili oni niezbędnej dokumentacji konserwatorskiej oraz sprzeciwiali się budowie wejścia do lokalu,
- wyjaśnienia powoda oraz zeznania świadkówM. L.iB. L.są niewiarygodne, a w konsekwencji naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.;
- pominięcie dowodu z zeznań świadkówJ. B.,M. Z.iK. S.złożonych pismem z dnia 22.03.2012 r. na okoliczność ustalenia czy świadkowie udzielili zgody na wykonane prace w zakresie przyłącza wodnokanalizacyjnego, a w konsekwencji naruszenieart. 227 k.p.c.;
- naruszenie prawa materialnego, a to:
-art. 199 i nast. k.c., poprzez ich pominięcie, pomimo faktu, iż wobec posiadania przez kamienicę przyul. (...)jednego wodomierza wspólnego przeznaczonego do korzystania z wody w celach mieszkalnych, do instalacji wodomierza indywidualnego i korzystania instalacji wodociągowej przedmiotowego lokalu użytkowego wymagana była zgoda wszystkich współwłaścieli nieruchomości, a legitymację czynną w zakresie wystąpienia do Sądu w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego rzeczy wspólnej posiada wyłącznie współwłaściciel nieruchomości a nie najemca;
-art. 684 k.c., poprzez błędną jego interpretację i przyjęcie, iż w przypadku, gdy do zainstalowania przyłącza wodociągowego konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścieli nieruchomości obowiązek współdziałania nie obejmuje wystąpienia przez wynajmującego do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości o uzyskanie zgody na instalację przyłącza;
-art. 664 § 2 k.c., poprzez jego błędną wykładnie i przyjęcie, iż brak zainstalowania przyłącza wodociągowego w lokalu użytkowym wynajętym w celu prowadzenia działalności gastronomiczno-rozrywkowej stanowi wadę uniemożliwiającą przewidziane w umowie używanie rzeczy.
Skarżący podniósł, że wbrew ustaleniom Sądu pierwszej instancji przedmiotowy lokal nie był zdatny do określonego w umowie użytku, tym samym pozwani naruszyli warunki umowy orazart. 662 § 1 k.c.Lokal nie mógł być użytkowany, gdyż niemożliwym było wykonanie przyłącza wodociągowego. Aby podłączyć piwnicę do wodociągu, należało uzyskać zgodę wszystkich właścicieli nieruchomości, co okazało się być niewykonalnym z uwagi na konflikt, w jakim pozostawali pozwani z innymi współwłaścicielami.
Oględziny przeprowadzone z udziałem stron wykazały, iż lokal jest wyposażony w instalacje wodne, gazowe i elektryczne. Jednak instalacja wodna była niezdatna do użytku, ze względu na brak zgody ze strony MPWiK na instalację wodomierza indywidualnego, który decyzję swoją determinował konsensusem wśród wszystkich właścicieli nieruchomości.
Zgodnie zart. 684 k.c., który przywołuje sam Sąd pierwszej instancji, najemca może domagać się współdziałania ze strony wynajmującego, gdy jego działanie jest potrzebne do założenia urządzeń dostarczających oświetlenie elektryczne, gaz czy inne podobne. Doprowadzenie wody do lokalu gastronomicznego było podstawowym warunkiem uruchomienia klubu. W zaistniałym stanie faktycznym, wynajmujący nie byli nawet władni do decydowania o przedmiotowym lokalu. Powinni oni uzyskać wcześniej zgodę pozostałych współwłaścicieli w zakresie remontu lokalu, która była niezbędna Wojewódzkiemu Zarządowi Ochrony Zabytków wK.czy podłączenia piwnicy do wodociągu, gdyż bez niej lokal był bezużyteczny. Jeżeli nie mogli oni współdziałać z najemcą w sprawie założenia niezbędnych instalacji, to trudno przyjąć za Sądem I instancji, iż pozwani wywiązali się z nałożonych na nich obowiązków, a przedmiotowy lokal nie był obciążony.
Nie jest prawdą twierdzenie Sądu I instancji, iż powód akceptował taki stan rzeczy poprzez zachowanie przed i w chwili zawierania umowy. Powód był zapewniony, iż instalacje są doprowadzone do lokalu oraz są zdatne do użytku. Akceptował on stan techniczny lokalu i istotą zaistniałego sporu, nie jest tu niesprawna instalacja wodociągowa, ale całkowita niemożność jej używania, gdyż MPWiK nie wyraziło zgody na przyłączenie lokalu do sieci wodnokanalizacyjnej. Taki lokal nie może stanowić przedmiotu umowy najmu. Strona powodowa również nie może się zgodzić z Sądem I instancji w kwestiach dotyczących ustaleniach okoliczności zawierania umowy najmu.
Strona powodowa była zapewniona, iż lokal posiada wymaganą dokumentację konserwatorską, dlatego też powód zawarł rzeczoną umowę. Świadkami zapewnień pozwanych byli architekci, którzy mieli przebudowywać przedmiotowy lokal, którym Sąd I instancji nie dał wiary. Z pewnością odradzaliby oni powodowi zawarcie umowy takiego lokalu w centrumK.bez wymaganych dokumentów. Niestety i w tym miejscu, pozwani nie wywiązali się z umowy, dostarczona dokumentacja miała antydatowaną datę przekazania i była całkowicie nieprzydatna, co naraziło powoda na kolejne koszty. Również nieprawdą jest, iż powód był obecny przy tworzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 1 lutego 2011 r. Dokument ten został mu przekazany parę dni po podpisaniu przezW. S.i nie zawierał podpisuJ. S. (1).
Mając powyższe na uwadze, powód miał prawo, stosownie do treści § 7 ust. 2 umowy najmu, wypowiedzieć ją. Pozwani powinni zwrócić mu kaucję w wysokości 10.000 zł oraz koszty dokumentacji projektowo-technicznej w wysokości 58.491,40 zł. Dokumentacja ta miała na celu umożliwić korzystanie z przedmiotu najmu, jednak okazała się być bezwartościowa z uwagi na fakt, iż nie tylko pozwani są osobami decydującymi w sprawie przedmiotowego lokalu, o czym nie wspomnieli w momencie zawierania umowy.
Końcowo wskazać należy, iż Sąd nie odniósł się do wniosków dowodowych w postaci zeznań pozostałych współwłaścieli nieruchomości, którzy wskazaliby czy wynajmujący występowali do nich o udzielenie zgody na instalację wodomierza lokalu i czy takiej zgody udzieliliby wynajmującym.
W odpowiedzi na apelację zarówno pozwany jak i pozwana wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne i Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne. Wskazać należy, że błędnie sformułowany był zarzut odnośnie ustaleń jakoby lokal posiadał sprawną instalację wodno-kanalizacyjną. Z samych bowiem twierdzeń pozwu wynikało, że instalacja taka istniała i nie podnoszono, aby był niesprawna, a czym innym była okoliczność niemożności założenia dodatkowego wodomierza dla zakładanych celów. Sąd Rejonowy dodatkowo wskazywał na okoliczność, że powód powinien był orientować się co do wymagań technicznych i warunków inwestycji i ocena ta jest trafna. Pozostałe kwestie związane z zarzutami błędnych ustaleń faktycznych to kwestionowanie samej oceny faktów ustalonych lub bezspornych. Nie zarzuca się bowiem w rzeczywistości, że Sąd poczynił złe ustalenia, ale że źle je zinterpretował. Sąd Rejonowy dokładnie wyjaśnił dlaczego zeznania powoda oraz świadkówM. L.iB. L.uznał we wskazywanej części za niewiarygodne, co było konsekwencją dostrzeżonych sprzeczności treści tych dowodów z treścią pozostałego materiału dowodowego sprawy, a w szczególności z treścią dokumentów i zeznań tych świadków między sobą. W sytuacji tej sprzeczności jest rzeczą oczywistą, że jedynie jedna wersja może być zgodna z rzeczywistością i o ile jej wybór jest należycie i logicznie uzasadniony, to nie można mówić o naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.Niezależnie od tego – jak wskazano w poprzednich akapitach – zeznania świadków w tej materii miały charakter zupełnie uboczny dla przedmiotu rozstrzygnięcia.
Świadczenie, którego spełnienia powód dochodzi w niniejszym postępowaniu, obejmowało dwa żądania. Pierwsze dotyczyło zwrotu kwoty 10.000 zł wpłaconej pozwanym tytułem zabezpieczenia czynszu i pokrycia kosztów naprawy ewentualnych zniszczeń lokalu (§ 3 pkt 3.3 umowy), zaś drugie – zwrotu kwoty 58.491,40 zł z tytułu poniesionych przez powoda kosztów prac projektowych wykonanych celem adaptacji lokalu stanowiącego przedmiot najmu dla potrzeb planowanej inwestycji w postaci działalności gastronomiczno-rozrywkowej (kawiarni). Istota sporu - wobec zakreślonej w pozwie podstawy faktycznej powództwa i wywodzenia skutków z należytego wypowiedzenia przez powoda umowy najmu z dnia 1 lutego 2011 r. - sprowadzała się do oceny czy powód wykazał, aby zaszła okoliczność, że „Wynajmujący narusza postanowienia (…) umowy” (§7.2 umowy , k.11), a ponadto czy pozwani ponoszą odpowiedzialność kontraktową wobec powoda z tytułu wad lokalu. Zgodnie zart.321 k.p.c.Sąd nie może wyrokować odnośnie okoliczności, twierdzeń i żądań nie objętych żądaniem pozwu. Innymi słowy jest związany podstawą faktyczną powództwa.
Z poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych wynikało, że w lokalu stanowiącym przedmiot umowy najmu zawartej pomiędzy stronami znajduje się przyłącze wodociągowe, doprowadzone zulicy (...), obejmujące wodomierz przypisany do całej kamienicy. Jednakże powód chciał zamontować osobny wodomierz na potrzeby lokalu gastronomicznego, a w tej sytacji MPWiK wymagał zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, w której wydzielono lokal, a tej nie udało się uzyskać, co spowodowało odmowę wydania warunków przyłączenia. Jednocześnie ustalone zostało, iż po wstępnych oględzinach lokaluM. L.wydał pozytywną opinię, co do jego przydatności dla planowanej inwestycji i wydawało się, że jej przeprowadzenie jest realne, a w protokole zdawczo - odbiorczym na k.142- 143 znajduje się opis „… w lokalu przebiegają instalacje kanalizacyjna, gazowa, wodna wraz z licznikiem poboru wody dla całej kamienicy.” Ustalenia Sądu I instancji w ocenie Sądu Okręgowego prowadzą do wniosku, że obie strony umowy miały świadomość stanu technicznego lokalu, celu inwestycji, co wynikało wprost z treści pisemnej umowy, a zarazem znały stan techniczny lokalu w zakresie istniejącego przyłącza. Nie przewidziały natomiast faktu, że budowa nowego przyłącza okaże się niemożliwa. Jednakże żadne postanowienie umowy nie wskazuje na podjęcie się przez pozwanych obowiązku uzyskania zgody pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie prac adaptacyjnych. Wynajmujący był profesjonalistą chcącym prowadzić działalność gospodarczą, a zatem przygotowując projekt umowy, w którym wskazuje się, że wszelkie zmiany muszą być dokonywane na piśmie pod rygorem nieważności, powinien zastrzec w tej umowie wszystkie obowiązki Wynajmującego, które są dla niego istotne ze względu na planowaną działalność. Skoro tego nie uczynił na piśmie, a wypowiedzenie, na które się powołuje w podstawie faktycznej powództwa ma dotyczyć wykonania obowiązków umownych to należy stwierdzić, że powód nie wykazał, aby pozwani jakiś obowiązków zastrzeżonych w umowie nie wykonali.
Fakt, że pozwani nie zdecydowali się na wystąpienie na drogę sądową w trybieart. 199 k.c.nie mógł mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i zarzut dotyczący naruszenia tego przepisu jest bezzasadny. Powód powołał się na mającą wynikać z niego legitymację pozwanych dopiero na etapie apelacji, co uzasadnia pominięcie tych twierdzeń na zasadzieart. 381 k.p.c.Mając na względzie, że w toku postępowania nie wykazał nawet, aby o podjęcie takiej inicjatywy zgłaszał się do pozwanych i czy w ogóle było to możliwe ze względu na strukturę wspólnoty mieszkaniowej.
Nietrafne są zarzuty apelacji związanych z interpretacją zapisów umownych odnoszących się do oświadczeń pozwanych w zakresie nieistnienia jakichkolwiek obciążeń, które mogą utrudnić lub uniemożliwić najemcy swobodne korzystanie z lokalu zgodnie z zapisami umowy (§ 1 ust. 2 umowy). Słowo obciążenia wiąże się ustanowieniem ograniczonychpraw rzeczowych, natomiast sam fakt, że w budynku są wydzielone lokale implikuje konieczność stosowaniaustawy o własności lokalii procedur związanych z zarządem tą nieruchomością. Błąd powoda w tym zakresie mógłby być co najwyżej błędem co do obowiązującego prawa.
Tak samo nie wykazano, aby pozwani zobowiązali się do przedłożenia innych opinii konserwatorskich niż te, które bezspornie zostały powodowi wręczone.
W konsekwencji powód nie miał prawa w tej sytuacji wypowiedzieć najmu, a zatem złożone przezeń oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z dnia 31 lipca 2011 r. należało uznać za bezskuteczne, co skutkowało brakiem uprawnienia do domagania się zwrotu kwoty uiszczonej tytułem kaucji, na warunkach ustalonych w umowie, z których wynikało, że zabezpieczała ona roszczenia wynajmujących z tytułu czynszu i ewentualnych kosztów napraw.
Przywołany już wyżej przepisart. 664 § 2 k.c.kreuje szczególne uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy najmu, natomiast nie może stanowić samoistnej podstawy do domagania się odszkodowania z tytułu ujawnionych wad. W tym względzie zastosowanie mają przepisy ogólne, a w szczególnościart. 471 k.c., ponieważ powód swoje roszczenie w zakresie zwrotu kosztów poniesionych na wykonanie dokumentacji projektowych w celu adaptacji lokalu wywodził z faktu nienależytego wykonania przez pozwanych umowy najmu. Zarzucał im bowiem, że nie wywiązali się z podjętych zobowiązań z niej wynikających jak też złożyli niezgodne z prawdą oświadczenia, a powód zamówił poszczególne usługi projektowe w celu zrealizowania umowy. Z twierdzeń powoda wynikało, że cel ten odpadł wskutek okoliczności leżących po stronie pozwanych. Zgodnie zart. 471 k.c.dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dłużnik ponosi odpowiedzialność dopiero wtedy, gdy wierzyciel udowodni, iż na skutek nienależytego wykonania umowy poniósł szkodę, która pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2004 r., I CK 281/04, niepubl.).
W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wysnuć należy wniosek, iż powód wykazał jedynie, że wskutek zawartych umów wydatkował określone kwoty zlecając prace projektowe architektom i projektantom różnych specjalności, których owoce okazały się dlań bezużyteczne, jednakże sam fakt poniesienia tych kosztów nie pozostawała w związku przyczynowym z zachowaniem pozwanych, ponieważ działał z własnej inicjatywy, w celu zrealizowania zamierzonej inwestycji komercyjnej. Dopiero fakt niemożności skorzystania z projektów i ich ogólna nieprzydatność będąca wynikiem ujawnionej niemożności zamontowania dodatkowego wodomierza stała się źródłem szkody. Jednakże dla przyjęcia zaistnienia adekwatnego związku przyczynowego w rozumieniuart. 361 § 1 k.c.pomiędzy ujawnieniem się wady a powstaniem szkody, ocenie należy poddać działania powoda a zwłaszcza ich racjonalność i celowość pod kątem planowanej inwestycji.
Zgodnie zart. 19 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków(Dz. U. 2002 r. Nr 72 poz. 747 ze zm.), aktem prawa miejscowego obowiązującym na obszarze gminy i uchwalanym przez radę tej gminy, regulującym prawa i obowiązki przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego oraz odbiorców usług jest regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków. Określa on między innymi warunki przyłączania do sieci oraz techniczne warunki określające możliwości dostępu do usług wodociągowo-kanalizacyjnych. Ponadto, zgodnie z art. 15 ust. 4 tej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w wymienionym regulaminie oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług.
Z przepisów tych wynika, że istniały stosowne akty prawa miejscowego i wynikające z nich wymogi podłączenia do sieci, o których – jak ustalono – przedsiębiorca wodociągowo-kanalizacyjny informował powoda za pośrednictwem architektów wskazując, że wymaga rozdziału instalacji wewnętrznej na wodę komercyjną, czyli do lokali użytkowych, tj. m.in. do piwnicy i na wodę do mieszkań. Ponadto MPWiK nie chciało się zgodzić na podłączenie lokalu do istniejącego wodomierza.Pierwszorzędną czynnością była zatem konieczność wystąpienia z do niego z wnioskiem o wydanie warunków zaopatrzenia w wodę. Dopiero w tym dokumencie przedsiębiorstwo określiło, czy jest możliwość doprowadzenia wody oraz podało techniczne aspekty budowy przyłącza. Określono także wymagania dotyczące projektu, które jak wynikało treści pisma z dnia 19 lipca 2011 r. nie zostały spełnione, podobnie jak i wymogi odnośnie uzyskania zgody współwłaścicieli. Uprzednio warunki określono w piśmie z dnia 11 kwietnia 2011 r. i na podstawie tych warunków powstać miał projekt techniczny przyłącza, któregonota benenie przedłożono w niniejszej sprawie, co uniemożliwiło odniesienie się do kwestii ewentualnej jego niezgodności z warunkami MPWiK. Gotowy projekt podlegał dalszym uzgodnieniom, jednakże, aby ten etap procedury związanej z budową przyłącza mógł nastąpić musiał być pierwotnie zgodny z wydanymi warunkami, co w realiach niniejszej sprawy nie miało miejsca. Z kolei warunki wydane przez przedsiębiorstwo były niemożliwe do zrealizowania z uwagi na konieczność wybudowania dodatkowego przyłącza i uzyskania na to zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Była to okoliczność niekwestionowana, z której zresztą powód wywodził istnienie podstaw odpowiedzialności kontraktowej pozwanych. Skarżący nie dostrzegł natomiast, że w świetle przedstawionych wyżej kolejnych kroków procedury budowlanej jego działania polegające na zlecaniu prac projektowych były przedwczesne na danym etapie inwestycji. Nie sposób wobec tego przyjąć, aby ryzyko tych działań i niepowodzeń związanych z nieprzemyślanymi decyzjami powoda bądź osób z nim współpracujących mieli ponosić pozwani. Nieprawdą było wskazane w pozwie twierdzenie jakoby dopiero po złożeniu kompletu dokumentacji projektowej okazało się, że w celu wykonania przyłącza konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Było to niemożliwe z punktu widzenia koniczności uzyskania wspomnianych warunków, co wynikało wprost z dokumentów załączonych do pozwu.
Dodać należy, że z tego punktu widzenia nie miała nawet znaczenia tak akcentowana przez powoda jego świadomość w chwili zawierania umowy, ponieważ zarówno przed zawarciem umowy najmu jak i po jej zawarciu miał on swobodny dostęp do lokalu i dostateczną ilość czasu i na to, aby ustalić istnieje jeden wodomierz - o czym wiedział na pewno od dnia podpisania protokołu odbioru. Sam fakt braku dodatkowego wodomierza dla lokalu użytkowego nie pozostawał zatem w związku przyczynowym z jego działaniami inwestorskimi, ponieważ były one podjęte na ryzyko powoda. Co więcej – z zeznań świadkaP. T.wynikało, że o wymogu uzyskania zgody współwłaścicieli kamienicy informował powoda, a ten polecił mu kontynuowanie prac projektowych (k. 206). W tym stanie rzeczy bez znaczenia dla oceny roszczenia powoda były ewentualne dalsze komplikacje związane z dokumentacją konserwatorską czy zarzutem, iż pozwani sprzeciwili się części projektowanych prac. W tym względzie powód nawet nie wykazał, na czym miał polegać ów sprzeciw, jak też nieprzydatność i niekompletność dokumentacji otrzymanej przez pozwanych, w szczególności nie przedstawił żadnej informacji od konserwatora w tym zakresie. Wskazał jedynie, że zlecił wykonanie prac pracowniM. Ł., co nie stanowiło dowodu na zarzucane okoliczności. Nadmienić można, że wymóg dostarczenia przez pozwanych dokumentacji konserwatorskiej nie wynikał z treści zawartej umowy, a fakt, że pozwani dodatkowo przekazali powodowi posiadane przez siebie opracowanie programu prac konserwatorskich z 2000 r. nie dowodzi tego, że byli zobowiązani w tym zakresie, co trafnie podkreślił Sąd pierwszej instancji.
Z analizy treści dokonanego wypowiedzenia wynikało ponadto, że jego przyczyną są okoliczności związane z niemożnością budowy przyłącza, na co wskazywało odwołanie do § 1 i 4 umowy, a nie inne okoliczności przytaczane dodatkowo w pozwie. Niezależnie więc od niewykazania przez powoda wskazywanych faktów z treści dokonanego przezeń wypowiedzenia wynikało jednoznacznie, że żadna z tych okoliczności nie miała związku z czynnością wypowiedzenia umowy.
Również kwestia budowy wejścia do lokalu była na tym etapie inwestycji w ogóle bezprzedmiotowa, skoro powód nie mógł zakończyć etapu prac projektowych wskutek nieuzyskania uzgodnień do budowy przyłącza.
W rozpoznawanej sprawie brak było zatem podstaw do uznania, iż pomiędzy szkodą powoda a zachowaniem pozwanych zachodzi adekwatny związek przyczynowy. Normalnym następstwem nienależytego wykonania umowy przez pozwanych było bowiem tylko to, że inwestycja nie mogła być wykonywana, a dopiero dalsze czynności powoda polegające na przedwczesnym zlecaniu prac projektowych architektom - nieracjonalne z punktu widzenia przepisów i zasad prowadzenia inwestycji w zakresie budowy przyłącza wodno-kanalizacyjnego, doprowadziły do zmniejszenia się jego majątku. Na sam fakt podjęcia tych czynności pozwani nie mieli wszak żadnego wpływu.
Zarzut dotyczący pominięcia dowodu z zeznań świadkówJ. B.,M. Z.iK. S.był trafny, ponieważ Sąd pierwszej instancji w ogóle nie wypowiedział się w kwestii tego dowodu w toku prowadzonego postępowania, jednakże uchybienie to nie mogło mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia, ponieważ związana z tym wnioskiem dowodowym teza obejmująca okoliczność ustalenia czy ci świadkowie udzielili zgody na wykonane prace w zakresie przyłącza wodno-kanalizacyjnego nie miała związku z odpowiedzialnością pozwanych z tytułu wady rzeczy najętej. Odpowiedzialność ta kształtowałaby się jednakowo, niezależnie od tego czy osoby te zgodę by wyraziły czy nie, ponieważ bezsporne było, że pozwani nie przedłożyli powodowi oświadczeń tych współwłaścicieli w przedmiocie zgody i przyczyna, dla której to nastąpiło nie miała znaczenia dla ich odpowiedzialności na gruncieart. 471 k.c.Przepis ten zawiera domniemanie winy dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania, toteż kwestia ewentualnej winy nie jest okolicznością, którą powód musi dowodzić w toku postępowania opartego o reguły odpowiedzialności kontraktowej. Przyczyną, dla której roszczenie powoda dotyczące zwrotu kosztów wykonanych prac projektowych zostało uznane za niewykazane nie było związane z przesłanką braku winy a z kwestią związku przyczynowego, o jakim mowa wart. 361 § 1 k.c.
W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że apelacja podlega oddaleniu na postawieart. 385 k.p.c.
O kosztach procesu za postępowanie odwoławcze orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart.391 k.p.c.Koszty postępowania odwoławczego obejmowały po stronie pozwanych: wynagrodzenie pełnomocnika wynoszące po 1.800 zł. liczone od wartości przedmiotu zaskarżenia.