Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 888/13
Data wyroku: 2014-02-06 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Andrzej Dyrda, Anna Hajda, Magdalena Hupa-Dębska
Słowa kluczowe: Zarząd Rzeczą Wspólną, Własność
Podstawa prawna: art. 615 k.c., art. 935 k.p.c., art. 937 k.p.c.

Sygn. akt III Ca 888/13

POSTANOWIENIE
Dnia 6 lutego 2014r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący - Sędzia  SO Magdalena Hupa-Dębska
Sędziowie:    SO Andrzej Dyrda (spr.)
SR (del.) Anna Hajda

Protokolant   Tomasz Bałys

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2014r. na rozprawie
sprawy z wnioskuŁ. M.,E. Ż. (1),B. M. (1)
z udziałemJ. M.,W. G.,T. M. (1),M. G.,A.K.,A. M.,B. M. (2),K. W.,E.B.iU. K.
o zatwierdzenie sprawozdań zarządcy i wynagrodzenie zarządcy
na skutek apelacji wnioskodawców i uczestników postępowaniaJ. M.,A.K.iA. M.
od postanowienia Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach
z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt I Ns 388/05
postanawia:

1
prostując w punkcie 3 i 4 sentencji zaskarżonego postanowienia oznaczenie imienia wnioskodawcyŻ.jakoE., oddalić apelację;

2
zasądzić solidarnie od wnioskodawców oraz uczestników postępowaniaJ. M.,A.K.iA. M.na rzecz uczestnika postępowaniaT. M. (1)kwotę 120 zł (sto dwadzieścia złotych) tytułem kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Anna Hajda SSO Magdalena Hupa-Dębska SSO Andrzej Dyrda

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach z dnia 13 grudnia 2012r. zatwierdził złożone przezT. M. (1)sprawozdania z zarządu nieruchomościami dla których Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach prowadzi księgi wieczyste o numerachKW (...)iKW (...)za okres od 1988r. do końca pierwszej połowy 2010r. oraz oddalił wniosekT. M. (1)o przyznanie wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Nadto zasądził odŁ. M.,E. Ż. (2),B. M. (1),A.K.,A. M.,J. M.solidarnie na rzecz uczestnikaT. M. (1)kwotę 1.100 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania oraz nakazał pobrać odŁ. M.,E. Ż. (2),B. M. (1),A.K.,A. M.,J. M.solidarnie na rzecz SKARBU Państwa kwotę 1.967,24 zł tytułem kosztów postępowania.

Orzeczenie to poprzedził ustaleniem, że uczestnik postępowaniaT. M. (1)sprawował zarząd nieruchomością położoną wT.przyulicy (...)iulicy (...)(obecnie ulica ks.W.) opisaną w księgach wieczystych Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach o numerachKW (...)iKW (...). Zarząd powierzono mu postanowieniem Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach z dnia 18 kwietnia 1988 r. w sprawie I Ns 676/87, a jego powodem były trudności z nawiązaniem kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, którzy, w dacie ustanawiania zarządu nie byli jeszcze ujawnieni w księdze wieczystej. Na skutek przeprowadzonych postępowań spadkowych wszyscy współwłaściciele zostali ujawnieni, a Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach postanowieniem z dnia 25 maja 2010 r. uchylił zarząd sprawowany przezT. M. (1).
W okresie od 1988 r. do połowy 2010 r. zarządca prowadził księgowość związaną z zarządzaną nieruchomością i przedstawił sprawozdania rachunkowe za poszczególne lata zarządu (1988 – 2005):

a
w okresie od maja do grudnia 1988 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 229,88 zł, koszty uzyskania przychodu - 146,90 zł, dochód - 82,98 zł,

b
w 1989 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 611,79 zł, koszty uzyskania przychodu - 188,39 zł, dochód - 423,40 zł,

c
w 1990 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 4 737,49 zł, koszty uzyskania przychodu – 3 368,55 zł, dochód - 1 368,94 zł,

d
w 1991 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 29 624,22 zł, koszty uzyskania przychodu – 6 918,67 zł, dochód - 22 705,55 zł,

e
w 1992 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 50 785,99 zł, koszty uzyskania przychodu – 12 672,32 zł, dochód - 38 113,67 zł,

f
w 1993 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 66 400,74 zł, koszty uzyskania przychodu – 31 791,89 zł, dochód - 46 219,71 zł,

g
w 1994 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 78 676,32 zł, koszty uzyskania przychodu – 33 301,58 zł, dochód - 62 210,49 zł,

h
w 1995 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 98 002,90 zł, koszty uzyskania przychodu – 42 469,94 zł, dochód - 76 577,64 zł,

i
w 1996 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 119 961,38 zł, koszty uzyskania przychodu – 65 712,74 zł, dochód - 88 113,24 zł,

j
w 1997 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 147 514,28 zł, koszty uzyskania przychodu – 62 919,12 zł, dochód - 118 478,62 zł,

k
w 1998 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 166 697,80 zł, koszty uzyskania przychodu – 68 104,52 zł, dochód - 133 003,74 zł,

l
w 1999 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 166 752,90 zł, koszty uzyskania przychodu – 71 177,22 zł, dochód - 129 986,14 zł,

m
w 2000 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 202 883,00 zł, koszty uzyskania przychodu – 74 014,58 zł, dochód - 163 278,88 zł,

n
w 2001 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 210 788,55 zł, koszty uzyskania przychodu – 75 339,18 zł, dochód - 169 859,83 zł,

o
w 2002 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 165 891,77 zł, koszty uzyskania przychodu – 77 500,14 zł, dochód - 122 802,09 zł,

p
w 2003 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 157 118,03 zł, koszty uzyskania przychodu – 72 769,34 zł, dochód - 118 759,15 zł,

q
w 2004 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 160 253,73 zł, koszty uzyskania przychodu – 72 498,11 zł, dochód - 122 166,08 zł,

r
w 2005 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 183 907,00 zł, koszty uzyskania przychodu – 76 375,09 zł, dochód - 107 531,91 zł,

W sporządzonych rozliczeniach finansowych za poszczególne lata stwierdzono jedynie niewielkie rozbieżności księgowe (w latach 1988, 1989, 1990, 1991, 1992, 2000, 2005), mieszczące się na granicy błędu. W pozostałym zakresie w oparciu o przedstawione dokumenty źródłowe sprawozdania zostały sporządzone rzetelnie i zawierały wszelkie przychody i koszty związane z nieruchomością w badanym okresie.
W latach 2006 do pierwszej połowy 2010 r. rozliczenia finansowe kształtowały się następująco:

a
w 2006 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 180 707,82 zł, koszty uzyskania przychodu – 80 390,97 zł, dochód - 134 727,31 zł,

b
w 2007 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 233 368,46 zł, koszty uzyskania przychodu – 91 231,06 zł, dochód - 176 547,86 zł,

c
w 2008 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 295 841,40 zł, koszty uzyskania przychodu – 126 043,70 zł, dochód - 204 208,16 zł,

d
w 2009 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 285 957,70 zł, koszty uzyskania przychodu – 138 127,20 zł, dochód - 182 240,96 zł,

e
w pierwszym półroczu 2010 r. w przedmiotowej nieruchomości rozliczenie wykazało: przychód – 139 317,18 zł, koszty uzyskania przychodu – 62 878,25 zł.

Nieruchomość, obejmowana w zarząd w 1988r. przezT. M. (1)była zabudowana budynkiem stanowiącym obiekt zabytkowy, wybudowany i rozbudowywany na przestrzeni kilku wieków. Najstarsza część pochodzi z XVI w. W budynku znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe. Część budynku, obejmująca pomieszczenia użytkowe po byłej rzeźni i wędzarni była mocno zdewastowana i wymagała kapitalnego remontu, którego koszty przewyższały otrzymywane wówczas przychody z nieruchomości. Zarządca nieruchomościT. M. (1)zawarł umowę najmu lokalu użytkowego po byłej rzeźni z przeznaczeniem na salon meblowy, powierzając go na podstawie umowy najmuA.iI. C.. Najemcy dokonali kapitalnego remontu pomieszczeń z wymianą instalacji i tynków, i zaaranżowali go na sklep meblowy.
W okresie pełnienia funkcji zarządcyT. M. (1)podpisał z najemcami lokalu użytkowegoA.iI. C.protokoły kompensacji, na podstawie których dokonano kompensacji wzajemnych należności najemców z tytułu nakładów na nieruchomość, zaś wynajmującego z tytułu czynszu – na kwotę 83.000 zł. W ramach dokonanej kompensaty najemcy dokonali remontu i adaptacji lokalu użytkowego, w którym poprzednio znajdowała się rzeźnia i wędzarnia. Lokal został przerobiony na potrzeby salonu meblowego. PotrącenieT. M. (1)uzgodnił zK. W., a ona zM. G.iW. G.. Wiedziała też o tymU. K.i nie zgłaszała sprzeciwu.
Z analizy sprawozdań rocznych wynika, iż zaległość w latach 2000 – 2005 r. najemcyP.ul. (...).(...)wynosi 79 149,28 zł. Poza tym w okresie od 1 stycznia 1999 r. do 31 grudnia 1999 r. najemca skorzystał na podstawie umowy z 5 grudnia 1998 r. z ulgi w wysokości 24 000 zł; z wyliczeń wynika, że zaległość w latach 2000 – 2005 r. najemcyP.ul. (...)wynosi 12 975,47 zł.
Kwoty wynikające z kompensat zostały prawidłowo zarachowane w rozliczeniach finansowych (były uwzględniane w przychodach).
T. M. (1)wypłacał współwłaścicielom zaliczki na poczet dochodu z nieruchomości.
Stan techniczny nieruchomości zarządzanej przezT. M. (1)ustalony na dzień 28 lutego 2007 r. oceniono na granicy średniego i miernego. Stan techniczny elementów budynku w przedziale średniego poprzez mierny do złego, zużycie techniczne budynku wynosi 64 % i jest to zużycie średnie, budynek może być eksploatowany jednak konieczne jest wykonanie robót remontowo-naprawczych oraz kontrolę pokrycia dachowego przed okresem zimowym.
Także w późniejszym czasie stan techniczny nieruchomości nie pogorszył się. W nieruchomości dokonano wymiany niemalże wszystkich okien. Nie dokonywano wymiany stropów, za wyjątkiem jednego pomieszczenia, gdzie wskutek interwencji Inspektora Nadzoru Budowlanego dokonano wymiany stropu. Pozostałe stropy pomimo ugięć nie wymagają wymiany. W 2009 r. nieruchomość również była w zadowalającym stanie technicznym, prace remontowe wykonywane były sukcesywnie i nikt nie zgłaszał zastrzeżeń do ilości i jakości wykonanych prac. Klatka schodowa nie była remontowana. Przeciętna roczna kwota wydatkowana na remonty wynosiła 40 000 zł.
W poszczególnych latach przeprowadzano następujące remonty:

a
1990r. - remonty, malowanie klatki schodowej, roboty dekarskie, malowanie okien, wykonanie śmietnika, uzupełnienie trylinki, wymiana 2 sztuk okien na kwotę – 14 893 617 zł,

b
1992 r. - naprawa dachu, projekt techniczny i wykonanie przyłącza gazu, wymiana okien, zakup materiałów budowlanych na kwotę – 71 445 900 zł,

c
1993 r. – smołowanie dachów, malowanie elewacji wschodniej, remont kominów, wymiana okien, remont i malowanie elewacji zachodnie na kwotę – 141 060 200 zł,

d
1994 r. - remont elewacji frontowej, wymiana okien, naprawa dachu, naprawa posadzki na kwotę – 103 798 200 zł,

e
1995r. - roboty brukowe, wymiana okien, naprawa dachu na kwotę 9 999,84 zł,

f
1996r. – remont kominów, remont ściany piwnicy, malowanie okien i rury gazowej, wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów na kwotę – 19 463,83 zł,

g
1997r. – roboty brukowe, naprawa instalacji elektrycznej, wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów na kwotę – 14 656,76 zł,

h
1998r. – roboty remontowe, naprawa konserwacja dachów, wymiana okien na kwotę – 16 890,58 zł,

i
1999r. – roboty remontowe, naprawa i konserwacja dachów, wymiana okien na kwotę – 18 374,82 zł,

j
2000r. – roboty remontowe, naprawa i konserwacja dachów, wymiana okien na kwotę – 19 348,18 zł,

k
2001r. – roboty remontowe naprawa i konserwacja dachów, wymiana okien na kwotę – 18 507,13 zł,

l
2002r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowo-budowlane na kwotę – 17 304,74 zł,

m
2003r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 9067,04 zł,

n
2004r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 11 464,29 zł,

o
2005r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 11 674,13 zł,

p
2006r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 12 034,15 zł,

q
2007r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 20 310,88 zł,

r
2008r. – wymiana okien, naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 39 673,53 zł,

s
2009r. – naprawa i konserwacja dachów, roboty remontowe na kwotę – 38 997,83 zł,

t
pierwsze półrocze 2010 – wymiana okien, roboty remontowe na kwotę 15 933,44 zł.

Wszystkie prace, wskazane przez zarządcę jako wykonane – zostały wykonane, a ich jakość jest dobra, zaś zakupione materiały budowlane, poparte rachunkami, zostały zużyte do wykonania wskazanych prac.
Stan techniczny budynku jest zadowalający, elementy konstrukcyjne budynku nie wykazują większych uszkodzeń, które zagrażałyby bezpiecznej ich eksploatacji. Remonty w budynku wykonywane są sukcesywnie w zależności od potrzeb.
W latach 1988 – 2010r.T. M. (1)wraz z żonąB. M. (2)zajmował w przedmiotowej nieruchomości mieszkanie za które nie opłacał czynszu. Mieszkanie to obecnie ma powierzchnię 90 m2, a wcześniej mieszkał z rodzicami wmieszkaniu nr (...), które obecnie ma 115 m2, bo w latach 90-tych ubiegłego wieku doszedł tam jeszcze jeden pokój, a wcześniej miało 85 m2. Za ten okres łączny czynsz wynosił 130.314,02 zł co stanowiłode factoprzychód nieruchomości. Przy czym w okresie 2006 – 2010r. czynsz podlegał podziałowi pomiędzyT. M. (1)iB. M. (2).

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy w oparciu oart. 615 k.p.c.w związku zart. 937 § 1 k.p.c.iart. 935 § 2 k.p.c., uznał iż w okresie sprawowania zarząduT. M. (1)należycie zabiegał o nieruchomość, rzetelnie prowadząc rachunkowość związaną z uzyskiwanymi z nieruchomości przychodami, ponoszonymi kosztami i ostatecznie uzyskiwanymi dochodami. Nieruchomość, obejmowana w zarząd w 1988r. przezT. M. (1)była zabudowana budynkiem stanowiącym obiekt zabytkowy, wybudowany i rozbudowywany na przestrzeni kilku wieków. Najstarsza część pochodzi z XVI w. W budynku znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe. Część budynku, obejmująca pomieszczenia użytkowe po byłej rzeźni i wędzarni była mocno zdewastowana i wymagała kapitalnego remontu, którego koszty przewyższały otrzymywane wówczas przychody z nieruchomości. Zarządca nieruchomościT. M. (1)zawarł umowę najmu lokalu użytkowego po byłej rzeźni z przeznaczeniem na salon meblowy, powierzając go na podstawie umowy najmuA.iI. C.. Najemcy dokonali kapitalnego remontu pomieszczeń z wymianą instalacji i tynków, i zaaranżowali go na sklep meblowy. Koszty takiej adaptacji zdecydowanie przekraczały wysokość tzw. drobnych nakładów połączonych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy obciążające najemcę (art. 662 § 2 kc). W takiej sytuacji, to na wynajmującym, którym w tym wypadku byli współwłaściciele reprezentowani przez zarządcę, spoczywał obowiązek doprowadzenia pomieszczeń oddanych w najem do umówionego użytku (art. 663 k.c.). Brak środków na adaptację pomieszczeń po byłej rzeźni i oddanie ich w najem w stanie odpowiednim do umówionego użytku skutkował koniecznością przeniesienia ciężaru finansowego tego remontu na najemców –A.iI. C.. W tym kontekście zasadne i zgodne z treściąart. 935 § 2 k.p.c.było dokonanie kompensaty wzajemnych należności wynajmującego i najemcy wynikających z jednej strony z roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość przekraczających wartość tzw. drobnych nakładów zaś z drugiej strony roszczenia o zapłatę czynszu za najem lokalu, tym bardziej, iż zarządca obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki (art. 935 § 1 k.p.c.). Sąd uznał, iż brak jest podstaw do uznania, by zarządca dokonał kompensaty działając w złej wierze lub uzyskując jakąś prywatną korzyść majątkową. Kompensata została dokonana pisemnie, została prawidłowo ujęta w rocznych rozliczeniach finansowych nieruchomości i była ona gospodarczo uzasadniona. Jej dokonanie było uzasadnione ekonomicznie i przyniosło korzyść dla nieruchomości, a tym samym dla jej współwłaścicieli, otrzymujących dochód z nieruchomości stosownie do swoich udziałów.
Sąd Rejonowy wskazał, wobec braku legalnej definicji czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd, że okolicznością istotną dla ustalenia, czy czynność zarządu nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu, czy też przekracza jego zakres, jest sam rozmiar i charakter nieruchomości, jak również ich doniosłość z punktu widzenia prawidłowej gospodarki. Dokonując rozróżnienia tych czynności, Sąd Rejonowy wskazał, że do czynności zwykłego zarządu, czyli czynności z zakresu bieżących spraw związanych z prowadzeniem nieruchomości, należy zaliczyć: niezbędne remonty, naprawy, zawieranie umów o pracę z pracownikami najemnymi, których praca na nieruchomości jest niezbędna, zawieranie umów najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, prawo zawierania umów ubezpieczenia nieruchomości. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zaliczył natomiast (przykładowo): zaciąganie kredytów w rozmiarach przekraczających potrzeby bieżącego prowadzenia nieruchomości, dokonywanie zmian w substancji nieruchomości, które nie są konieczne do jej zwykłego funkcjonowania.
Z uwzględnieniem powyższego, Sąd Rejonowy uznał, że dokonane przez zarządcę kompensaty wzajemnych należności nie wykraczały poza zwykły zarząd nieruchomością. Dokonane zostały w oparciu o zawarte wcześniej umowy najmu, do zawarcia których zarządca był uprawniony. Niedokonanie rozliczenia wzajemnych należności w drodze kompensaty, skutkowałoby koniecznością poniesienia kosztów adaptacji lokalu użytkowego, na co zarządca nie posiadał wystarczających środków finansowych. Jego decyzję uznał za trafną i ekonomicznie zasadną.
Sąd Rejonowy nadto wskazał, że nieruchomość, wbrew twierdzeniom wnioskodawców, nie była zaniedbana, a zarządca dokonywał regularnych remontów i konserwacji w budynku. Poza przypadkiem interwencji Inspektora Nadzoru Budowlanego w jednym z mieszkań, gdzie ostatecznie przeprowadzono nakazany remont stropu, pozostała część budynku znajdowała się w okresie sprawowania zarządu przezT. M. (1)w stanie zadowalającym i nie stanowiła zagrożenia dla jej mieszkańców i użytkowników lub osób trzecich. Naprawy, których miał dokonać zarządca, zostały faktycznie wykonane, a priorytetowa wymiana okien także była sukcesywnie prowadzona. Sąd zwrócił również uwagę, że roczne wydatki na remont nieruchomości nie były wygórowane, na co mógłby wskazywać jej wiek i intensywna eksploatacja.
Odnosząc się do wniosku uczestnika postępowania o zasądzenie na jego rzecz wynagrodzenia za cały okres sprawowanego zarządu, Sąd uznał, że wobec zajmowania przez wnioskodawcę lokalu mieszkalnego w budynku bez zgody pozostałych najemców i przy braku uiszczania czynszu za ten lokal, koszty użytkowania przez niego mieszkania winny zostać odjęte od otrzymywanych przez niego dochodów związanych z jego udziałem w nieruchomości. Wskazując, że wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości uznał, że zamieszkiwanie przez cały czas na nieruchomości bez opłacania czynszu stanowi kompensatę comiesięcznego wynagrodzenia za sprawowanie zarządu.
O kosztach Sąd orzekł na podstawieart. 520 § 2 k.p.c.w związku z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach.

Apelację od tego orzeczenia, w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punktach 1, 3 i 4, wnieśliJ. M.,A.K.orazA. M.zarzucając błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iżT. M. (1)uzgodnił fakt dokonania kompensaty ze współwłaścicielami nieruchomości, a także, iż kwoty wynikające z kompensat zostały prawidłowo zarachowane w rozliczeniach finansowych, a także iż nieruchomość w 2009r. znajdowała się w zadowalającym stanie technicznym; naruszenie prawa materialnego, a toart. 662 § 1 k.c.iart. 663 k.c.przez przyjęcie, iż na wynajmującym ciąży obowiązek ponoszenia kosztów adaptacji lokalu użytkowego w sytuacji, gdy strony umowy najmu przyjęły, iż koszty te obciążają najemcę; ustalenie, iż roszczenia zarządcyT. M. (1)z tytułu sprawowania zarządu nad nieruchomością kompensują się z niezapłaconymi czynszem za zajmowane mieszkanie, w szczególności w sytuacji, gdy sąd nie ustalił wysokości swego wynagrodzenia zgłosił po upływie terminu 1 miesiąca określonego wart. 939 k.p.c.
Na tych podstawach wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez odmówienie zatwierdzenia sprawozdania zarządcyT. M. (1), obciążenie go kosztami postępowania w sprawie oraz zasądzenie odT. M. (1)na rzecz skarżących kosztów zastępstwa adwokackiego oraz kosztów postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji przez Sąd I instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd pierwszej instancji prawidłowo dokonał subsumcji przyjmując za podstawę prawną swego rozstrzygnięcia normy prawne zawarte wart. 615 k.p.c.w związku zart. 937 § 1 k.p.c.iart. 935 § 2 k.p.c., a następnie prawidłowo ustalił wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd ten w sposób należyty i przekonujący uzasadnił swoje rozstrzygnięcie. Poczynione ustalenia dotyczące okoliczności faktycznych mają podstawę w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, który w zakresie dokonanych ustaleń jest logiczny i wzajemnie spójny, natomiast informacje zawarte w poszczególnych źródłach dowodowych nawzajem się uzupełniają i potwierdzają, przez co są w pełni wiarygodne. Ustalenia te Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.
Z przeprowadzonych postępowania dowodowego jednoznacznie wynika, że złożone przezT. M. (1)sprawozdania z zarządu nieruchomością położonej wT.przyulicy (...)iulicy (...).W., opisanej w księgach wieczystych Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach o numerachKW (...)iKW (...)były rzetelne i prawidłowe.
Wnioski te miały swoje oparcie w sporządzonej dla celów tego postępowania opinii biegłejK. B.. Dokonując analizy sprawozdaniaT. M. (2)z tytułu zarządu nieruchomościami stwierdziła, że koszty (wydatki) nie wykraczają poza normalne koszty dotyczące najmu i związanych z remontami, naprawami. Pomimo, iż biegła w sprawozdaniu stwierdziła pomyłki, jednak nie miały one charakteru intencjonalnego, a wynikały jedynie z błędów popełnionych z sumowania. Nadto błędy te zawsze wskazywały na zaniżenie wydatków o nieznaczne kwoty, poza sprawozdaniem za 1989r., gdzie błędy odnosiły się zarówno do przychodu jak i wydatków.
Ostateczne wnioski sformułowane przez biegłą wskazują, że sprawozdania przez zarządcę zostały sporządzone rzetelnie w oparciu o załączone dokumenty źródłowe. SprawozdanieT. M. (2)z tytułu zarządu nieruchomościami za lata 1988- 2005 oparte jest na podstawie dokumentów źródłowych i zawiera wszelkie koszty i przychody, które w trakcie zarządu nieruchomością występują (k. 597, k. 805).
Wnioski te potwierdziła również podczas przeprowadzenia na rozprawie w dniu 23 października dowodu z ustnej opinii uzupełniającej (k. 637 – 639) wskazując, że sprawozdanie jak również przedłożone przezT. M. (2)dokumenty i rachunki były prawidłowe pod względem formalnym i rachunkowym. Biegła nadto potwierdziła prawidłowość sprawozdania za okres od 2006 do 2010r. zawierającego wszelkie koszty i przychody poprawnie udokumentowane (k. 1034-1035).
Opinia biegłejB. R.na okoliczność ustalenia rzeczywistego przeprowadzenia prac remontowych jak również stanu utrzymania przedmiotowego budynku (k. 1069 – 1081) również jednoznacznie wskazuje, że prace remontowe wskazane przez zarządcę zostały w pełni wykonane, natomiast stan techniczny budynku jest zadowalający. Biegła jednak przy uwzględnieniu wieku budynku oraz wysokości nakładów przeznaczonych na remont stwierdziła, że gospodarka remontowa prowadzona prawidłowo a budynki utrzymywane są w prawidłowym stanie technicznym.
Podnoszone do opinii biegłej zastrzeżenia, zostały przez nią rozwiane w sposób przekonujący. Tym samym mogła ona stanowić podstawę dla przyjęcia wskazanych powyżej okoliczności.
Poczyniona przez Sąd Rejonowy ocena wniosków ze sporządzonych dla celów postępowania opinii została przeprowadzona w oparciu o kryteria wynikające zart. 233 § 1 k.p.c.. Ocena tego dowodu (opinii biegłego) uwzględnia następujące kryteria: zgodności treści opinii z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Sąd prawidłowo ocenił opinię biegłego pod względem fachowości, rzetelności, czy też zgodności z zasadami logiki i na tej podstawie wyprowadził prawidłowe wnioski, które stały się podstawą kwestionowanego orzeczenia. Ocenę ta w całości podziela Sąd Okręgowy.
Na tych tez podstawach za prawidłowe należy uznać zatwierdzenie złożonego przezT. M. (1)sprawozdania z zarządu nieruchomościami dla których Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach prowadzi księgi wieczyste o numerachKW (...)iKW (...)za okres od 1988r. do końca pierwszej połowy 2010r.
We wniosku inicjującym to postępowanie nie zostały wskazane powody uzasadniające odwołanie zarządcy (odmowę zatwierdzenia sprawozdania). Dokonano tego w piśmie datowanym na 5 lipca 2005r. (k. 17). Poza kwestionowaniem prawidłowości sprawozdań, co jak wynika z przeprowadzonego postępowanie dowodowego, nie było uzasadnione, podnoszone zostały okoliczności dotyczące wzajemnych relacji zarządcy z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, jak również brak kontaktu pomiędzy nimi. Powody, te zostały również podane przez wnioskodawców i uczestników postępowania w dalszym toku postępowania.
WnioskodawcaŁ. M.w zeznaniach złożonych na rozprawie w dniu 23 lutego 2010r. jako okoliczność uzasadniającą uwzględnienie wniosku podał przekroczenie zwykłego zarządu poprzez nieuzgadnianie z pozostałymi współwłaścicielami planów wykonania prac, nie informowanie szczegółowo (raz w roku) co zostało wykonane i jakie są plany na przyszłość, a także przedstawianie rozliczeń finansowych z poszczególnymi najemcami.
Również w ocenieE. Ż. (1)zarząd winien być wykonywany odmiennie. Wskazał on, że winny odbywać się regularne spotkania ze współwłaścicielami jak również zarządca powinien opracować biznesplan. Wskazał nadto, że zaliczki na poczet dochodu z nieruchomości otrzymuje co miesiąc, natomiast co roku, roczne sprawozdanie z zarządu tą nieruchomością.
WnioskodawczyniB. M. (1), wskazując na podstawy odwołania zarządcy, podniosła brak uzyskania przez zarządcę zgody pozostałych współwłaścicieli o wykonanie remontów nieruchomości (przedmiotu zarządu) jak również brak zebrań współwłaścicieli z zarządcą.
Powyższe zarzuty nie mogły stanowić podstawy do uznania, że wykonywany przezT. M. (1)jest nieprawidłowy.
Zgodnie zart. 935 § 1 k.p.c.w związku zart. 615 k.p.c., zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Nadto, (§ 2) zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione, natomiast (§ 3) czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.
Sąd Rejonowy prawidłowo dokonał rozróżnienia czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających ten zarząd. Prawidłowe było również uznanie, że czynności wykonywane przezT. M. (1)nie wykraczały poza ramy czynności zarządu.
W świetleart. 935 § 1 k.p.c., podstawowym kryterium oceny sprawozdania jest zgodność wykonywanych przez zarządcę czynności z zasadami prawidłowej gospodarki. Miernik ten jest wielokrotnie stosowany przez ustawodawcę, w szczególności w zakresie stosunków prawno-rzeczowych (m.in. wart. 53 § 1 k.c.,art. 213 k.c.,256 k.c.,art. 696 k.c.,art. 12z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami)). Ponieważ pojęcie to nie zostało przez niego zdefiniowane, pomocne w tym zakresie są kryteria wypracowane przez doktrynę i orzecznictwo, które przyjmują, że zasady prawidłowej gospodarki stanowią granice uprawnień zarządcy. Pojęcie to nie ma wartości stałej, a zależne jest nie tylko od przedmiotu zarządu, ale również aktualnego stanu nauki i techniki oraz zasad doświadczenia życiowego i wiedzy zarządcy.(S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2006, s. 449; A. Sylwestrzak, Użytkowanie zespołu środków produkcji (art. 257), Rejent 2004, nr 2, s. 97; System prawa prywatnego, t. 4, pod red. E. Gniewka, wydanie. II, Warszawa 2007, s. 379-380; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1980r., III CRN 145/80)
Jednym z podstawowym przejawów zasad prawidłowej gospodarki w odniesieniu do nieruchomości jest zachowanie jej w stanie niepogorszonym. W zakres tego postępowania wchodzi nie tylko zabezpieczenie nieruchomości przed zniszczeniem lub uszkodzeniem, ale również jej właściwa eksploatacja, przeprowadzenie remontów, pokrywanie kosztów utrzymania, korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz wykonywanie czynności prawnych związanych z ustaleniem i zachowaniem stanu własności(E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art.12 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX, 2013).
Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w szczególności z ustaleń poczynionych na podstawie opinii biegłych, wynika, że czynności te były przezT. M. (1)przeprowadzone. Stan nieruchomości, choć nie w pełnym zakresie, uległ również ulepszeniu. Nie sposób zatem stwierdzić, aby czynności przez niego podejmowane stały w sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki.
Również w zakresie kompensaty nie zachodziła w niniejszym przypadku potrzeba rozpatrywania w zakresie obowiązków wynikających zart. 682 – 683 k.c.Zwrócić należy uwagę, iż dokonana przez zarządcę mieściła się w zakresie prawidłowej gospodarki nieruchomością. Jak wynika z zeznań świadkaA. C.remont lokalu przybrał charakter kapitalnego. Nakłady poczynione przez niego były znaczne, w wysokości około 120.000 zł (zwłaszcza jeżeli uwzględni się, że zostały one poczynione w 1999r.). Kompensacja kwoty 83.000 zł, również przy uwzględnieniu kwoty 24.000 zł, w której to kwocie zarządcą udzielił świadkowi (najemcy) ulgi w zapłacie czynszu nie mogła świadczyć o nieprawidłowości w zarządzie nieruchomością. Nie można bowiem pominąć w tym zakresie normy zart. 676 k.c., zgodnie z którym, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Uznając, że wobec dbania o utrzymanie w należytym stanie zarządzanej nieruchomości, zarządca w tym zakresie zobowiązany byłby do zapłaty odpowiedniej sumy, która jak wynika jedynie porównania wskazanych powyżej sum pieniężnych, mogłaby prowadzić do konieczności poniesienia kosztów przewyższających poczynioną kompensatę jak również udzielonej ulgi.
Nie można również pominąć, że ocena sprawozdania zarządcy z zarządu nieruchomością dokonywana jest pod względem jego prawdziwości, rzetelności oraz celowości podejmowanych czynności(M. Brulińska - Komentarz do art. 935, art. 936, art. 937, art. 938, art. 939, art. 940, art. 941 Kodeksu postępowania cywilnego [w: J. Gołaczyński (red.), M. Brulińska, I. Gil, B. Pękalski, A. Stangret-Smoczyńska, M. Uliasz, Z. Woźniak, D. Zawistowski - Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, LEX, 2012).W tym zakresie, co już wskazano powyżej, uchybień nie dostrzeżono, w związku z tym nie było podstaw do odmowy zatwierdzenia sprawozdania.
Podnoszone przez apelujących zarzuty wskazujące, że dokonana przezT. M. (1)kompensata była działaniem na szkodę współwłaścicieli, mogą być wyłącznie podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej zarządcy w oparciu oart. 938 § 1 k.p.c., co jednak w świetle treści wniosku i zajmowanych przez nich stanowisk, nie mogło być przedmiotem niniejszego postępowania.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji po myśliart. 385 k.p.c.w związku zart. 13 § 2 k.p.c.Wobec oczywistej omyłki pisarskiej, sprostowano imię jednego z wnioskodawców oparciu oart. 350 § 1 k.p.c.w związku zart. 350 § 1 k.p.c.iart. 13 § 2 k.p.c.Wobec ewidentnej sprzeczność interesów uczestników postępowaniaJ. M.,A.K.,A. M.orazT. M. (1)występującego w roli zarządcy, o kosztach postępowania odwoławczego, Sąd Okręgowy orzekł w oparciu oart. 520 § 2 k.p.c.w związku zart. 98 k.p.c.orazart. 13 § 2 k.p.c.iart.108 § 1 k.p.c.Koszty te zostały ustalone w oparciu o§ 2 ust. 1 i 2w związku z§ 8 pkt 7 i § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tekst jednolity Dz.U. z 2013r. poz. 461).

SSR (del.) Anna Hajda SSO Magdalena Hupa – Dębska SSO Andrzej Dyrda