Sąd Okręgowy w Łomży
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 203/14
Data wyroku: 2014-07-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 203/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 lipca 2014r.
SĄD OKRĘGOWY w ŁOMŻY  w WYDZIALE I CYWILNYM,
w składzie:
PRZEWODNICZĄCY:A. K.
PROTOKOLANT: IWONA WIŚNIEWSKA
po rozpoznaniu w dniu 7 lipca 2014r. w Łomży
na rozprawie,
sprawy z powództwaJ. M.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)położonej przyAlei (...)wZ.
o uchylenie uchwały

I
powództwo oddala;

II
zasądza od powódkiJ. M.na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej przyAlei (...)wZ.kwotę 197 / sto dziewięćdziesiąt siedem/ złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 203/14

UZASADNIENIE
PowódkaJ. M.w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)Al. (...)wZ.wniosła o uchylenie uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową na zebraniu w dniu 20 lutego 2014 r. wyrażającej zgodę na likwidację ścianki dzielącej klatki schodowe: środkową i trzecią na parterze jako naruszającej interesy powódki i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazała, iż likwidacja ścianki działowej tylko na parterze jest działaniem całkowicie irracjonalnym, albowiem właściciele lokali na I i II piętrze w celu dojścia do pomieszczeń na strychu będą musieli najpierw zejść na parter a następnie wejść na górę – na strych. Zdaniem powódki bardziej racjonalne jest utworzenie przejść między klatkami schodowymi: środkową i trzecią na I i II piętrze. Powódka wskazała, iż likwidacja ścianki działowej na parterze spowoduje znaczną uciążliwość dla niej spowodowaną z jednej strony tym, że wszyscy mieszkańcy obu klatek z wyższych kondygnacji będą przechodzili obok jej mieszkania, z drugiej zaś strony tym, że korytarz przy mieszkaniu powódki nie będzie oddzielony od pomieszczenia siłowni (teraz znajduje się za ścianą) i tym samym także młodzież będzie przechodziła obok mieszkania powódki. Powódka podniosła, iż w przeszłości często dochodziło do różnych ekscesów pod jej mieszkaniem (głośne krzyki, walenie w drzwi, etc.)
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)Al. (...)wZ.wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje.
Powództwo jako nieuzasadnione nie zasługuje na uwzględnienie.
Bezsporną w sprawie okolicznością jest to, iż nieruchomość położona wZ.przyAl. (...)składa się z 25 lokali.J. M.jest właścicielką jednego z tych lokali, tj.lokalu mieszkalnego numer (...).
W dniu 20 lutego 2014 r. uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Al. (...)wZ.właściciele uchwalili, iż zostanie zlikwidowana ścianka dzieląca klatki schodowe środkową i trzecią na parterze (protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Al. (...)wZ.z dnia 20 lutego 2014 r. wraz z listą obecności - k. 3, 4).
Uchwałę podjęto na zebraniu wspólnoty w dniu 20 lutego 2014 r., o którego terminie zostali prawidłowo zawiadomieni wszyscy właściciele lokali. Na zebraniu tym obecnych było 17 właścicieli reprezentujących 0,(...)udziałów. Mieszkańcy zgłosili 5 propozycji dotyczących przejść pomiędzy klatkami schodowymi, a mianowicie: I – nie wykonywanie żadnych przejść, II – likwidacja ścianki dzielącej klatki schodowe środkową i trzecią na parterze, III – przejście pomiędzy klatką środkową i trzecią na I piętrze, IV – przejście pomiędzy klatką środkową i trzecią na II piętrze, V – wykonanie przejść na wszystkich kondygnacjach. Przeprowadzone zostało głosowanie według zasady, iż na każdego właściciela przypada 1 głos: za I wariantem głosował 1 właściciel, za II wariantem głosowało 10 właścicieli, za III wariantem głosowało 5 właścicieli, za IV wariantem nie zagłosował żaden właściciel, za V wariantem głosował 1 właściciel. Zadecydowano o wyborze wariantu II i ustalono, iż koszty montażu pokryte zostaną z funduszu remontowego wspólnoty (protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Al. (...)wZ.z dnia 20 lutego 2014 r. wraz z listą obecności - k. 3, 4).
Poza sporem w sprawie pozostawała okoliczność, iż ścianka działowa przegradzająca przejście pomiędzy I i II klatką schodową budynku przyAl. (...)wZ., której dotyczy spór, została wymurowana około 2004 r., na wniosek mieszkańców w celu ograniczenia dostępu młodzieży gromadzącej się na korytarzach. Wskutek wzniesienia tej ścianki zablokowany został jednocześnie bezpośredni dostęp do komórek oraz na strych dla części mieszkańców II klatki budynku. Z czasem mieszkańcy zmienili zdanie i zaczęli domagać się umożliwienia im dostępu do tych pomieszczeń. Pierwszy wniosek właścicieli lokali, podpisany także przez powódkę, w tej sprawie został złożony 7 lutego 2006 r., jednak nie zostało osiągnięte porozumienie co do rozwiązania zgłoszonego problemu. Na koniec 2013 r. zaczęły napływać ponowne wnioski, w tym wniosek z dnia 16 grudnia 2013 r., podpisany również przez powódkę (podania z 16 grudnia 2013 r. i 7 lutego 2006 r. – k. 35, 36). Przedmiotowa kwestia była rozpatrywana na kilku zebraniach wspólnoty. Na zebraniu, które odbyło się 20 lutego 2014 r. rozpatrywane były wszelkie możliwe warianty i większością głosów zdecydowano, że ścianka dzieląca obie klatki schodowe zostanie zlikwidowana. Zgodnie z niekwestionowanymi twierdzeniami strony pozwanej w celu ograniczenia swobodnego przechodzenia pomiędzy klatkami schodowymi osobom postronnym zdecydowano, aby wstawić drzwi przegradzające korytarz. Drzwi te wyposażone zostały w samozamykacz i zatrzaskujący się zamek otwierany za pomocą klucza. Zainteresowanym mieszkańcom udostępnione zostały klucze.
Podstawą prawną, która znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie jestustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: u.w.l.). Ustawa ta wskazuje podmioty legitymowane do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały zebrania wspólnoty, a także wskazuje formalnoprawne wymogi dla ważnego podjęcia uchwał.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Niewątpliwie powódka posiada legitymację procesową czynną do zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty, bowiem jest właścicielem nieruchomości lokalowej numer 1 położonej przyAl. (...)wZ..
Według art. 25 ust. 1 u.w.l., każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali. Z możliwości zaskarżenia uchwały może skorzystać na jednakowych zasadach każdy właściciel - tak osoba prawna, jak i fizyczna, tak właściciel lokali stanowiących odrębną własność, jak i właściciel lokali niewyodrębnionych oraz zarówno właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej jak i właściciel mniejszościowy.
W każdym przypadku należy podać powody kwestionowania uchwały. Zaskarżenie do sądu uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona któraś z określonych w tym przepisie przesłanek:
- uchwała nie jest zgodna z prawem;
- uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali;
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
- uchwała w inny sposób (niż przez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę.
Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych jak i proceduralnych.
W niniejszej sprawie zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu wspólnoty w dniu 20 lutego 2014 r., o którego terminie zostali prawidłowo zawiadomieni wszyscy właściciele. Za przyjęciem uchwały głosowało 10 właścicieli lokali, spośród 17 właścicieli obecnych na zebraniu, reprezentujących 0,(...)udziałów. Głosowano według zasady, iż na każdego właściciela przypada 1 głos.
Na zasadzie art. 23 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Przedmiotowa uchwała zapadła zwykłą większością głosów właścicieli lokali, z zachowaniem wszystkich wymogów proceduralnych. Postanowienia zaskarżonej uchwały nie naruszyły prawa i nie doszło do naruszenia przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie.
Z uwagi na treść art. 2 ust. 4 u.w.l., komórka i strych znajdujące się w budynku przyAl. (...)wZ.są pomieszczeniami przynależnymi lokali znajdujących się w tym budynku. Właściciele lokali mają prawo do korzystania z tych przynależności w sposób nieograniczony i swobodny. We wnioskach o udzielenie dostępu do komórek oraz na strych właściciele lokali wskazywali na utrudnione korzystanie z tych pomieszczeń. Podnosili, iż, by dostać się do komórki i strychu należy przejść przez podwórko, co w sposób oczywisty ogranicza swobodne prawo do korzystania z tychże przynależności lokali, zwłaszcza, że w budynku mieszka sporo osób starszych i przejście przez podwórko, szczególnie w okresie zimy jest dla nich sporym kłopotem (podania z 16 grudnia 2013 r. i 7 lutego 2006 r. – k. 35, 36). Również powódka złożyła podpis pod tymi wnioskami. Aktualnie zmieniła ona zdanie i powołuje się na to, iż likwidacja ścianki działowej na parterze spowoduje dla niej znaczną uciążliwość z uwagi na to, że wszyscy mieszkańcy obu klatek z wyższych kondygnacji będą przechodzili obok jej mieszkania oraz, że korytarz przy mieszkaniu powódki nie będzie oddzielony od pomieszczenia siłowni i także młodzież będzie przechodziła obok jej mieszkania. Powódka wskazywała, iż w przeszłości często dochodziło do różnych ekscesów pod jej mieszkaniem, przedkładając na dowód powyższego stosowne dokumenty, w tym wyroki Sądu Rejonowego w Zambrowie z dnia 5 grudnia 2013 r. sygn. akt II W 680/13 i z dnia 9 maja 2014 r. sygn. akt II W 116/14 (k. 23-26, 30, 64-67).
W świetle art. 25 ust. 1 u.w.l., ocenie podlega wyłącznie to czy zaskarżona uchwała, w okolicznościach danej sprawy, narusza interes właściciela lokalu (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 grudnia 2011 r., VI ACa 843/11, LEX nr 1312121).
Mając na uwadze powyższe, uznać należy, iż zaskarżona uchwała pozostaje w zgodzie z prawem i znajduje uzasadnienie oraz uwzględnia interes całej wspólnoty. Konieczność zapewnienia właścicielom lokali nieograniczonego i swobodnego dostępu do pomieszczeń przynależnych uzasadniała podjęcie przedmiotowej uchwały. Jednocześnie uwzględniony został interes powódki poprzez wstawienie drzwi przegradzających korytarz, wyposażonych w samozamykacz i zatrzaskujący się zamek otwierany za pomocą klucza (zainteresowanym mieszkańcom udostępnione zostały klucze) celem ograniczenia swobodnego przechodzenia pomiędzy klatkami schodowymi osobom postronnym.
Reasumując brak jest przesłanek, o jakich mowa w treści art. 25 ust. 1 cytowanej ustawy, przemawiających za uchyleniem uchwały z dnia 20 lutego 2014 r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Należy stwierdzić, iż powódka nie wykazała, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, ani, że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani w inny sposób narusza interesy powódki.
Dlatego też Sąd uznał, że roszczenie powódki nie może zostać uwzględnione.
Zatem powództwo w stosunku do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej należało oddalić (pkt I sentencji wyroku).
Z uwagi na wynik sprawy (przegraną powódki) Sąd na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.w zw. z§ 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U.02.163.1349 ze zm.) zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na które składały się koszty zastępstwa prawnego wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa (pkt II sentencji wyroku).