Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 147/14
Data wyroku: 2014-07-14 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 13 i nast. ustawy o własności lokali

Sygn. akt III Ca 147/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 4 listopada 2013 roku w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyulicy (...)wŁ.przeciwkoA. M.o zapłatę kwoty 6.110,04 zł z odsetkami ustawowymi Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w punkcie 1. zasądził od pozwanej na rzecz powodowej Wspólnoty: a) kwotę 96,84 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 5 kwietnia 2012 roku do dnia zapłaty, b) odsetki ustawowe od kwoty 710,32 zł od dnia 1 kwietnia 2012 roku do dnia 28 czerwca 2012 roku, c) odsetki ustawowe od kwoty 532,74 zł od dnia 1 kwietnia 2012 roku do dnia 8 sierpnia 2012 roku, d) odsetki ustawowe od kwoty 975,48 zł od dnia 2 sierpnia 2012 roku do dnia 8 sierpnia 2012 roku, e) kwotę 577,22 zł z tytułu kosztów procesu, w punkcie 2. umorzył postępowanie w zakresie roszczenia o zapłatę kwoty 4.674,63 zł, a w punkcie 3. oddalił powództwo w pozostałym zakresie.
Apelację od powyższego orzeczenia wniósł powód, skarżąc je w zakresie punktu 1. i 3. i zarzucając:
- naruszenie prawa materialnego wynikającego zustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w szczególności art. 13 tej ustawy poprzez przyjęcie, że przepis ten nie rodzi dla właściciela lokalu, będącego członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, obowiązku pełnego i terminowego pokrywania kosztów za media dostarczone do jego lokalu własnościowego oraz nie daje Wspólnocie Mieszkaniowej podstawy do obciążania właściciela kosztami za dostarczane do jego lokalu media,
- sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że pozwana nie była powiadamiania o wysokości miesięcznych opłat z tytułu kosztów zarządu oraz mediów, a nadto, pozwana nie była wzywana do zapłaty zaległości z tytułu kosztów zarządu i za media przed wniesieniem pozwu.
W konkluzji do tak sformułowanych zarzutów apelujący wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonym zakresie oraz zasądzenie na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej: kwoty 334,62 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty, kwoty 269,43 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, odsetek ustawowych od kwoty 1.766,72 zł od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty, tj. do dnia 28 czerwca 2012 r., a także odsetek ustawowych od kwoty 1.508,22 zł od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty, tj. do dnia 8 sierpnia 2012 r. Apelujący wniósł również o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego za obie instancje. Jako wniosek ewentualny apelujący zgłosił żądanie uchylenia wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
W odpowiedzi pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym według norm przepisanych.
Na terminie rozprawy apelacyjnej w dniu 11 czerwca 2011 r. pełnomocnik powoda podtrzymał swe stanowisko w sprawie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu.
Zaskarżone orzeczenie należało uznać za prawidłowe i stanowiące wynik właściwej oceny zebranego materiału dowodowego. Sąd Okręgowy podziela poczynione przez Sąd pierwszej instancji ustalenia, a w konsekwencji przyjmuje za swoje, uznając za zbędne powielanie ich w treści uzasadnienia.
Analiza zarzutów apelacji poprzedzona być musi kilkoma uwagami wstępnymi dotyczącymi rozliczeń kosztów związanych z utrzymaniem lokali stanowiących przedmiot odrębnego prawa własności we wspólnocie mieszkaniowej. Jak wynika z przepisówustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) opłaty uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali dzielą się na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty zostały przykładowo wymienione wart. 14wskazanej ustawy, i koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty, o czym mowa w art. 13 ust. 1 ustawy. Opłatami z tego ostatniego tytułu są m.in. opłaty za media zużywane w poszczególnych lokalach. W odniesieniu do kosztów zużycia mediów nie dotyczących części wspólnej nieruchomości (a zatem zużywanych przez poszczególnych właścicieli lokali oddzielnie) judykatura wypracowała stanowisko, wedle którego jeśli w lokalach będących własnością członków wspólnoty nie zainstalowano odrębnych mierników pozwalających na ustalenie wielkości zużycia mediów w poszczególnych lokalach i wobec braku indywidualnych umów właścicieli poszczególnych lokali z dostawcami mediów – to opłaty za dostawę takich mediów stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniuart. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. W konsekwencji wspólnota jest uprawniona do pobierania zaliczek na poczet tychże kosztów (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Ustalenie zaś wielkości wskazanych kosztów zarządu i zaliczek – jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu – wymaga podjęcia uchwały członków wspólnoty (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06,opubl. Lex, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn.. akt III CZP 36/07, opubl. Lex). Stanowisko to jest oparte na założeniu, że skoro nie ma odrębnych mierników zużycia mediów to instalacja służąca do ich dostarczania stanowi urządzenie niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jest nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy (jest przedmiotem współwłasności przymusowej). W odniesieniu zaś do kosztów wywozu nieczystości, skoro nie jest możliwe ich rozdzielenie na wydatki dotyczące wyłącznie poszczególnych odrębnych lokali i dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej, to zaliczki uiszczane na ten cel również są zaliczkami na koszty zarządu nieruchomością wspólną (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 659/12, opubl. LEX nr 1254293). Inaczej rzecz się ma jednak w odniesieniu do kosztów dostarczania mediów opomiarowanych oddzielnie dla każdego lokalu, co nie pozwala zaliczyć ich do kosztów zarządu. Nawet jednak w takim przypadku wspólnota ma uprawnienie do pobierania zaliczek na poczet takich kosztów, których wysokość powinna zostać ustalona w uchwale członków wspólnoty lub w odrębnych umowach zawartych z właścicielami poszczególnych lokali. Jest tak dlatego, że wspólnota jako podmiot bezpośrednio zawierający z dostawcą mediów umowę jest jedynie swoistym pośrednikiem pomiędzy nim a członkami wspólnoty i nie jest samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów w omawianym zakresie. Stwierdzenie to wynika również z powołanych w treści apelacji przepisówart. 45a ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne(t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.) iart. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków(t.j. Dz.U. z 2006 r., nr 123, poz. 858 ze zm.). Pierwszy z nich dopuszcza możliwość, że w przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła. Stosownie zaś doart. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ściekówjeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Zaliczkowy sposób ponoszenia kosztów zużycia mediów opomiarowanych dla każdego z lokali odrębnie wynika z obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania własnego lokalu w ogóle i bieżącego charakteru korzystania z mediów, a także z zaliczkowego rozliczania tychże mediów przez wspólnotę z ich dostawcami. Oczywistym jest także, że wspólnota nie ma obowiązku kredytowania tych kosztów na rzecz każdego z właścicieli lokali, a jest jedynie pośrednikiem w ich uiszczaniu (ma obowiązek ich rozliczania z dostawcami co wynika z powołanych przez apelującego i wskazanych wyżej przepisów).
Odnosząc powyższe rozważania do stanu faktycznego niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wynika z przedstawionego przez strony materiału dowodowego, choć nie z ustaleń faktycznych zamieszonych przez Sąd I instancji w uzasadnieniu orzeczenia, ostateczna wielkość zużycia mediów w postaci dostarczania wody i odprowadzania ścieków w powodowej Wspólnocie w okresie objętym sporem była ustalana na podstawie wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach, zaś wielkość kosztów centralnego ogrzewania na podstawie wielości powierzchni lokalu w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej budynku, a wywozu śmieci w stosunku do ilości osób zajmujących lokal. Oznacza to, że koszty centralnego ogrzewania, jak i koszty wywozu nieczystości stałych, powinny być zaliczone do kosztów zarządu, a zatem podstawę do pobierania zaliczek na poczet tych kosztów stanowić powinienart. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wskazany przepis mówi jedynie o kosztach zarządu i nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Niemniej jednak, jak wskazano powyżej, tak samo, choć nie na podstawieart. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, powinny być traktowane ponoszone przez powodową Wspólnotę, występującą w charakterze pośrednika, koszty związane z dostarczaniem wody i odprowadzaniem ścieków, których wielkość zależy od zużycia tych mediów przez osoby zajmujące lokal należący do pozwanej, ustalonego na podstawie wskazań wodomierzy. Wysokość zaliczek zarówno na koszty zarządu (obejmujące koszty centralnego ogrzewania i wywozu śmieci) jak i koszty dostarczonej do lokali wody i odprowadzania ścieków powinna jednak wynikać wprost z uchwały podjętej przez Wspólnotę w trybieart. 22 ustawy o własności lokali. Powodowa Wspólnota nie przedstawiła jednak odpowiedniego dowodu w tym względzie. Zaliczki z tytułu kosztów zarządu, o których mowa w złożonych przez powoda do akt sprawy uchwałach, nie dotyczą bowiem kosztów z tytułu centralnego ogrzewania i wywozu śmieci. Wynika to wprost z informacji o miesięcznych opłatach za lokal, gdzie koszty te zostały ujęte oddzielnie i stanowią samodzielną pozycję w tymże rozliczeniu. Strona powodowa nie wykazała również, by Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z właścicielami poszczególnych lokali umowę określającą zasady dostawy wody i pokrywania związanych z tym kosztów. Zawarte zaś w umowie o zarządzanie z dnia 19 kwietnia 2010 r. pomiędzy zarządem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej o zarządcą ustalenie, że w skład opłat wnoszonych przez właścicieli lokali wchodzą również zaliczki na media dostarczane do lokali, w tym za energię cieplną, wodę i odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości – nie wiąże właścicieli poszczególnych lokali i nie może stanowić podstawy obciążenia pozwanej tymi kosztami.
Niemniej jednak należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, wedle którego nieprzedstawienie wskazanych uchwał lub odpowiedniej umowy nie może stać na przeszkodzie uwzględnieniu roszczenia z tytułu zaliczek nie tylko z tytułu kosztów zarządu, lecz także z tytułu kosztów zużycia mediów. Po pierwsze, strona pozwana uznała swój dług w tym przedmiocie dokonując wpłat czynszu w podanej przez zarządcę wysokości, a po wtóre w toku postępowania sądowego nie kwestionowała wysokości tychże zaliczek. W ocenie Sądu Okręgowego słusznie również Sąd Rejonowy rozstrzygnął w przedmiocie odsetek od zasądzonego i spełnionego przez pozwaną z opóźnieniem świadczenia w zakresie kosztów zarządu. Skoro bowiem powodowa Wspólnota nie wykazała, by podjęła uchwały zobowiązujące pozwaną do uiszczania zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania i wywozu nieczystości stałych – jako kosztów zarządu, a także wody i ścieków, to nie może domagać się odsetek do spóźnionych w tym zakresie płatności.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że rozstrzygnięcie Sądu I instancji w przedmiocie roszczenia powodowej Wspólnoty jest trafne zarówno co do zasady jak i co do wysokości i jako takie musi się ostać.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację.