Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 139/14
Data wyroku: 2014-04-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Patrycja Gruszczyńska-Michurska, Agnieszka Świderska, Dorota Stawicka-Moryc
Słowa kluczowe: Dzierżawa, Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222 kc

Sygn. akt II Ca 139/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 kwietnia 2014r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący-Sędzia SO Patrycja Gruszczyńska-Michurska
Sędzia SO Dorota Stawicka-Moryc (spr.)
Sędzia SR del. Agnieszka Świderska
Protokolant: Elżbieta Biała
po rozpoznaniu w dniu 2 kwietnia 2014r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwkoZ. F.
o wydanie nieruchomości
oraz z powództwa wzajemnegoZ. F.
przeciwko GminieW.
o ustalenie i nakazanie
na skutek apelacji pozwanego (powoda wzajemnego)
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu
z dnia 17 grudnia 2013r.
sygn. akt I C 250/13

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanego (powoda wzajemnego) na rzecz strony powodowej (pozwanej wzajemnie) kwotę 1500 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

III
przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej na rzecz adwokataP. Ż.kwotę 1845 zł (w tym kwotę 345 zł podatku VAT) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu (powodowi wzajemnemu) z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt II Ca 139/14

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 grudnia 2013 r. Sąd Rejonowy w sprawie z powództwa GminyW.przeciwkoZ. F.o wydanie oraz w sprawie z powództwa wzajemnegoZ. F.przeciwko pozwanej wzajemnej GminieW.o ustalenie i nakazanie w punkcie I nakazał pozwanemu - powodowi wzajemnemuZ. F., aby opróżnił, opuścił i wydał stronie powodowej - pozwanej wzajemnie GminieW.nieruchomość gruntową o powierzchni 29 m2, oznaczoną geodezyjnie jako częśćdziałki nr (...), obrębS., położoną weW.przyulicach (...); w punkcie II oddalił powództwo wzajemne; w punkcie III zasądził od pozwanego - powoda wzajemnegoZ. F.na rzecz strony powodowej - pozwanej wzajemnie GminyW.kwotę 752 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz w punkcie IV zasądził od Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Fabrycznej na rzecz adw.P. Ż.kwotę 3.690 zł, w tym kwotę 690 zł podatku od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu - powodowi wzajemnemu z urzędu.
Powyższe rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
W dniu 2 lutego 2001 r. pomiędzy stroną powodową - pozwaną wzajemną GminąW.jako wydzierżawiającym a pozwanym - powodem wzajemnymZ. F.jako dzierżawcą została zawarta na czas nieoznaczonyumowa dzierżawy nr (...), której przedmiotem był grunt oznaczony geodezyjnie jako częśćdziałki nr (...), obrębS., położony weW.przyulicy (...). W umowie tej pozwany zobowiązał się do zapłaty miesięcznego czynszu dzierżawnego w wysokości 462 zł netto + obowiązujący podatek VAT, płatnego z góry do 20-go dnia każdego miesiąca. Pozwany – powód wzajemny upoważnił stronę powodową – pozwaną wzajemną do wystawiania faktur VAT bez podpisu dzierżawcy. W paragrafie 2 zdanie 4 w/w umowy wydzierżawiający zastrzegł sobie prawo do waloryzacji czynszu w okresach nie krótszych niż półroczne o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych Komunikatem Prezesa GUS. W przypadku zwłoki w zapłacie czynszu dzierżawnego dzierżawca zobowiązany był do zapłaty odsetek za zwłokę w wysokości ustawowej. Umowa przewidywała możliwość jej wypowiedzenia przez obie strony z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia oraz przez wydzierżawiającego, bez zachowania terminu wypowiedzenia, w przypadku zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu dzierżawnego przez dwa pełne okresy płatności. Z częścidziałki nr (...)pozwany – powód wzajemnyZ. F.faktycznie korzystał już od dnia 1 października 1997 r. na podstawie umów dzierżawy zawieranych z nim na czas oznaczony. Pozwany – powód wzajemny na dzierżawionym od strony powodowej gruncie wzniósł pawilon o powierzchni zabudowy 29 m((
    2)), w którym prowadził działalność gospodarczą w postaci biura turystycznego.Umowa dzierżawy nr (...)z dnia 2 lutego 2001 r. była dwukrotnie zmieniana - na podstawieaneksu nr (...)z dnia 10 lutego 2003 r. orazaneksu nr (...)z dnia 27 listopada 2007 r. W tym ostatnim aneksie pozwany – powód wzajemny zobowiązał się do zapłaty od dnia 1 grudnia 2007 r. miesięcznego czynszu dzierżawnego w wysokości 820 zł netto + obowiązujący podatek VAT. Do paragrafu 2 przedmiotowej umowy wprowadzono zmianę polegającą na tym, że niezależnie od waloryzacji opisanej w zdaniu 4 wydzierżawiający zastrzegł sobie prawo do zmiany wysokości czynszu dzierżawnego, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w obrębie geodezyjnym, w którym położony jest przedmiot dzierżawy. W aneksie uaktualniono też oznaczenie geodezyjne dzierżawionej przez pozwanego części działki, która zmieniła numerację z(...)na(...). Podpisanie aneksu z dnia 27 listopada 2007 r. poprzedzone było negocjacjami dotyczącymi wysokości stawki czynszu. Przedmiotowy aneks został podpisany przez obie strony. Pozwany – powód wzajemny nie uiszczał czynszu dzierżawnego w pełnej wysokości zgodnej z treściąaneksu nr (...)z dnia 27 listopada 2007 r. Pozwany – powód wzajemny w korespondencji kierowanej do strony powodowej – pozwanej wzajemnej wnosił o zmianęumowy dzierżawy nr (...)poprzez zmianę kwalifikacji działalności gospodarczej z handlowej na usługową. Strona powodowa – pozwana wzajemna nie uznała zasadności tego stanowiska. Strona powodowa – pozwana wzajemna GminaW.kilkakrotnie pozywałaZ. F.o zapłatę zaległych czynszów dzierżawnych – za okres od 1 stycznia 2008 r. do 31 lipca 2008 r. w wysokości 3.116,02 zł; za okres od sierpnia 2008 r. do października 2009 r. w wysokości 7.052,60 zł; za okres od listopada 2009 r. do marca 2010 r. w wysokości 2.302,- zł oraz za okres od kwietnia do sierpnia 2010 r. w wysokości 2.842,- zł. Wszystkie te powództwa zostały prawomocnie w całości uwzględnione. Pismem z dnia 13 lipca 2009 r. strona powodowa – pozwana wzajemna wyznaczyła pozwanemu – powodowi wzajemnemu dodatkowy 3-miesięczny termin na uregulowanie zaległych opłat z tytułu czynszu dzierżawnego do dnia 31 października 2009 r., pod rygorem rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Pismem z dnia 18 maja 2010 r. strona powodowa – pozwana wzajemna rozwiązała z pozwanym – powodem wzajemnymumowę dzierżawy nr (...)z dnia 2 lutego 2001 r. ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2010 r. i wyznaczyła mu termin protokolarnego wydania gruntu na dzień 1 lipca 2010 r. o godzinie 14.00, po uprzednim rozebraniu pawilonu, zabraniu wszystkich rzeczy stanowiących własność dzierżawcy i uporządkowaniu terenu. Pozwany – powód wzajemny do dnia dzisiejszego nie wydał stronie powodowej – pozwanej wzajemnej spornej nieruchomości i nie rozebrał posadowionego na niej pawilonu.
Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany - powód wzajemny.
Zaskarżając wyrok w części tj. co do punktów I-III, wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu, a nadto wniósł o zasądzenie od Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego we Wrocławiu na rzecz pełnomocnika z urzędu adw.P. Ż.kwoty 1.845 zł, w tym 345 zł podatku VAT tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu - powodowi wzajemnemu w postępowaniu apelacyjnym.
Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił rażące naruszenie prawa materialnego tj.art. 82, 84, 86 i 88 k.c.w zw. zart. 65 k.c.poprzez ich niezastosowanie i wadliwe zinterpretowanie zgłoszonych przez pozwanego m.in. w pismach z dnia 15 kwietnia 2010 r. i z dnia 30 czerwca 2010 r. zastrzeżeń doumowy dzierżawy nr (...)z późniejszymi aneksami, podczas gdy oświadczenia pozwanego - powoda wzajemnego zawarte w tych pismach należało potraktować jako uchylenie się przez niego od skutków prawnych swojego oświadczenia woli w przedmiocie zgody na wskazaną w tej umowie stawkę czynszu, a przez to niewiążąca strony i w rezultacie stawka ta powinna być w niniejszej sprawie ustalona przez powoda - pozwanego wzajemnie zgodnie z rzeczywistym rodzajem prowadzonej przez pozwanego działalności tj. usługowej. Zarzucił również naruszeniaart. 65 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym zinterpretowaniu wezwań pozwanego - powoda wzajemnego do zmiany wskazanej w umowach kwalifikacji jego działalności gospodarczej na usługową i korekty stawki czynszu dzierżawnego i nieuznanie tych zastrzeżeń pozwanego jako uchylenia się przez niego od warunków dzierżawy w zakresie ustalonej w niej stawki czynszu dzierżawnego. Zarzucił także naruszenieart. 6 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, iż powód-pozwany wzajemny wykazał zaległość czynszową pozwanego - powoda wzajemnego, uprawniającą go do wypowiedzenia mu umowy dzierżawy, podczas gdy w istocie powód - pozwany wzajemny takiej okoliczności nie wykazał, w szczególności nie wykazał prawidłowej stawki czynszu dzierżawnego właściwego dla rzeczywistego charakteru prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej (usługowe, a nie handlowej). Apelujący wskazał również, iż doszło do naruszeniaart. 3531k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że ukształtowany przez strony stosunek prawny nie narusza zasad współżycia społecznego, w szczególności w zakresie narzuconej pozwanemu-powodowi wzajemnemu stawki czynszu nieadekwatnej do prowadzonej przez niego działalności usługowej (a nie handlowej), a także naruszenieart. 5 k.c.poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie i nie dokonanie oceny działań powoda – pozwanego wzajemnie w postaci dokonywanych podwyżek czynszu dzierżawnego oraz odmowy zmiany wskazanej w umie dzierżawy kwalifikacji działalności gospodarczej z handlowej na usługową i dokonania korekty stawki czynszowej, a także ostatecznie wypowiedzenia umowy dzierżawy jako sprzecznych z zasadami współżycia społecznego.
Apelujący zarzucił również naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy tj.:art. 233 § 1 k.p.c.poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, czyniąc ją dowolną i nie mającą oparcia w zebranym materiale dowodowym;art. 227 k.p.c.w zw. zart. 232 k.p.c.poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosków dowodowych pozwanego-powoda wzajemnego, a takżeart. 228 § 2 k.p.c.poprzez dopuszczenie dowodu z „akt” Sądu Rejonowego o sygn. akt XI Nc 8285/08, I C 398/10, I C 194/11, I C 434/11, a nie dowodów z konkretnie oznaczonych dokumentów z tych akt sądowych.
Pozwany zakwestionował nadto błąd w ustaleniach faktycznych polegający na błędnym uznaniu, że pozwany-powód wzajemny zalegał z zapłata czynszu dzierżawnego w wysokości przekraczającej dwa pełne okresy płatności, a nadto błędnie ustalenie, że podpisanie aneksu z dnia 27 listopada 2007 r. poprzedzone było negocjacjami dotyczącymi wysokości stawki czynszu, a także błędne ustalenie, że dokonane przez powoda-pozwanego wzajemnego podwyżki czynszu dzierżawnego, a ostatecznie także wypowiedzenie umowy było uzasadnione i nie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Odwoławczy zważył co następuje:
Apelacja pozwanego-powoda wzajemnego nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd II instancji mając nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału dokonał jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w następstwie czego nie znalazł podstaw do zakwestionowania wydanego w sprawie rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne, które Sąd Odwoławczy akceptuje i przyjmuje za własne, wydał też orzeczenie, które poparł poprawną argumentacją. Przeprowadził przy tym niewadliwie postępowanie dowodowe, a zebrany materiał, wbrew wywodom skarżącego, poddał ocenie z zachowaniem granic swobodnej oceny dowodów, zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisieart. 233 § 1 k.p.c.
Apelujący, podważając w istocie wnioski jakie z ustaleń poczynionych w sprawie na podstawie całego zebranego w niej materiału wyprowadził Sąd I instancji, nie wykazał okoliczności prowadzących do przyjęcia wniosków przeciwnych. Ocena mocy i wiarygodności dowodów, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia, mogłaby być skutecznie podważona w postępowaniu odwoławczym tylko wówczas, gdyby wykazano, że zawiera ona błędy logiczne, wewnętrzne sprzeczności czy jest niepełna. Uchybień takich nie sposób się jednak dopatrzyć w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia.
Wbrew stanowisku apelującego, podnoszone przez niego okoliczności związane z charakterem prowadzonej działalności (usługowej lub handlowej), jak również zarzucana wadliwość przy ustalaniu wysokości czynszu - nie mają żadnego wpływu na zasadności żądania pozwu. Istota sporu sprowadzała się bowiem do oceny, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy, a tym samym, czy powód mógł dochodzić wydania nieruchomości położonej weW.przyulicach (...).
W okolicznościach przedmiotowej sprawy przyczyna wypowiedzenia była rzeczywista. Nie może budzić wątpliwości fakt zalegania pozwanego z zapłatą czynszów dzierżawnych oraz to, że wysokość zadłużenia kilkakrotnie przekraczała wysokość miesięcznej opłaty. Nawet zatem, gdyby przyjąć - czego pozwany w żadnej mierze nie wykazał - aby wysokość czynszu była niższa od ustalonej kwestionowanym aneksem do umowy z dnia 27 listopada 2007 r., to i tak pozwany nie dowiódł faktu uiszczania opłat choćby w dotychczasowej wysokości. Oczywiście błędna jest wykładnia zapisów umowy w myśl których do jej wypowiedzenia może dojść jedynie w razie całkowitego zaprzestania uiszczania czynszu w okresie przekraczającym dwa pełne okresy płatności. Takiemu rozumieniu zapisu umowy, sprzeciwia się regulacjaart. 703 k.c.Stanowi on, że jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Ustawodawca za kwalifikowaną uznaje zatem zwłokę dzierżawcy z zapłatą wydzierżawiającemu czynszu przynajmniej za dwa niekoniecznie następujące bezpośrednio po sobie pełne okresy płatności (np. za dwa miesiące, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie), która oznacza, że dzierżawca wskutek okoliczności, za które odpowiada w ogóle nie zapłacił czynszu za okres przynajmniej dwóch pełnych okresów płatności albo nie zapłacił należnych za czas dłuższy niż dwa pełne okresy płatności kwot czynszu, których wartość jest co najmniej równa należności za dwa pełne okresy płatności (tak też Z. Radwański (w:)System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 277-278).
Z treści umowy wynika, że strony wyłączyły obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu Przepisart. 703 zdanie drugie k.c.jest bowiem przepisem o charakterze dyspozytywnym. Strony umowy dzierżawy mogą odmiennie uregulować skutki zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu dzierżawnego, a przepisart. 703 k.c.ma zastosowanie tyko wówczas, gdyby strony nie zawarły w tej materii żadnych postanowień. Sąd Odwoławczy zauważa również, że powód pomimo, że był uprawniony do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, dokonał wezwania pozwanego do zapłaty zaległości wyznaczając mu dodatkowy termin (k. 9 i 10). Takie działanie powoda należy ocenić pozytywnie w świetle zasad współżycia społecznego, gdyż świadczy ono o chęci kontynuowania umowy i zrozumienia dla sytuacji pozwanego. Działanie powoda nie może być zatem uznane za nadużycie pozycji dominującej, co zarzucił apelujący. Okoliczność skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy, bezzasadnym czyni powództwo wzajemne pozwanego. Powodowi wzajemnemu nie przysługiwało roszczenie ani o ukształtowanie stosunku prawnego w przedmiocie dzierżawy nieruchomości, ani o ustalenie wysokości czynszu, a w szczególności powód wzajemny nie wykazał, aby było inaczej. W kontekście powyższego, wskazać należy również na treśćart. 227 k.p.c.zgodnie z którym przedmiotem dowodu są jedynie fakt mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Tym samym oddalenie wniosków dowodowych powoda wzajemnego na okoliczność pozostające bez wpływu na treść rozstrzygnięcia, należało uznać za w pełni prawidłowe.
W kontekście powyższych rozważań, w ocenie Sądu Okręgowego, apelujący nie wykazał naruszeń, których dopuścić się miał Sąd Rejonowy. Stwierdziwszy to Sąd Odwoławczy nie miał obowiązku ponownego, szczegółowego przytaczania argumentów na rzecz logicznego i zgodnego z zasadami doświadczenia życiowego rozumowania, które było udziałem Sądu Rejonowego, a które Sąd Odwoławczy akceptuje. W tym stanie rzeczy przyjąć należy, iż brak jest wadliwości przy czynieniu ustaleń faktycznych przez Sąd I instancji mogących skutkować nieprawidłową subsumcją prawną. Tym samym polemika z wyrażonym w uzasadnieniu stanowiskiem tego Sądu oraz przedstawione zarzuty apelacji, w ocenie Sądu Okręgowego nie dają podstaw do uwzględnienia zawartych w nich wniosków.
Mając powyższe na uwadze, na podstawieart. 385 k.p.c.Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie I sentencji. O kosztach w postępowaniu apelacyjnym orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.i § 6 pkt 3 i 5 oraz 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. O wynagrodzeniu pełnomocnika z urzędu orzeczono na podstawie § 2 ust. 3 oraz § 6 pkt 3 i 5 oraz 13 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z późn. zm.).