Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 515/14
Data wyroku: 2014-07-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Struzik, Władysław Pawlak, Zbigniew Ducki
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 13, art. 25 ustawy z dn. 24.06.1994r o własności lokali

Sygn. akt I ACa 515/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 lipca 2014 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Andrzej Struzik (spr.)

Sędziowie:

SSA Władysław Pawlak
SSA Zbigniew Ducki

Protokolant:

st.sekr.sądowy Urszula Kłosińska

po rozpoznaniu w dniu 24 lipca 2014 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy MiejskiejK.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w budynku przyul. (...)wK.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. akt I C 1707/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 130 zł (sto trzydzieści złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. I ACa 515/14

UZASADNIENIE
Gmina MiejskaK., w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przyul. (...)wK., wniosła o uchylenie uchwały numer(...)podjętej na zebraniu w dniu 14 marca 2014 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, jak również o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Na uzasadnienie roszczenia powódka podała, iż zaskarżona uchwała zatwierdza regulamin rozliczania opłat za centralne ogrzewanie w budynku pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała ta w sposób istotny narusza interes Gminy MiejskiejK.– poprzez przyjęcie dla lokali użytkowych stawki za dostawę centralnego ogrzewania „o około 60%” większej od zaliczki obowiązującej dla lokali mieszkalnych oraz wskazuje na bezprawne działania Wspólnoty względem poszczególnych właścicieli lokali użytkowych, polegające na bezzasadnej próbie przerzucenia na nich ciężaru odpowiedzialności za ewentualne zwiększone zużycie mediów. Ponadto, użyte w regulaminie sformułowanie „około 60%” jest nieprecyzyjne i w konsekwencji doprowadzić może do samowolnego, dowolnego określania wysokości zaliczki dla lokali użytkowych.
W odpowiedzi na pozew oraz w dalszym piśmie procesowym pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od strony powodowej kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że podjęta uchwała przewiduje, że wobec braku ciepłomierzy lub innych urządzeń wskaźnikowych w lokalach, zaliczki na opłaty za centralne ogrzewanie ustalane będą z uwzględnieniem powierzchni lokalu na podstawie sporządzonego bilansu ciepła budynku. Strona powodowa również dotychczas wnosiła zaliczki na lokale użytkowe w wyższej kwocie niż zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych. Stawka za centralne ogrzewanie dla właścicieli lokali użytkowych wynosi 5,70 zł, podczas gdy za lokale mieszkalne stawka wynosi 3,54 zł. Opracowany bilans ciepła budynku wskazuje jednoznacznie, że w lokalach użytkowych zlokalizowanych na parterze następuje większe zużycie ciepła, a nadto z uwagi na ich przeznaczenie – usługową działalność gospodarczą – w dużo większym stopniu dochodzi w nich do utraty ciepła. Nie jest również prawdą twierdzenie, że wysokość zaliczek za dostawę ciepła została ukształtowana w sposób dowolny – w treści regulaminu wskazano jakie czynniki będą uwzględniane przy ustalaniu wysokości zaliczki, jako podstawę wskazując bilans ciepła. Strona pozwana wskazała, że nie jest możliwe precyzyjne określenie całkowitych kosztów za dostawę ciepła – jedyną wskazówką dla potrzeb obliczania wysokości zaliczki może być wykaz kosztów ogrzewania za ostatnie 12 miesięcy.
Wyrokiem z dnia 30 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo w całości i zasądzić od pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Orzeczenie swoje Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych: Wspólnota Mieszkaniowa budynku przyul. (...)wK.składa się z 57 lokali, w tym 44 lokali mieszkalnych stanowiących własność osób fizycznych o łącznej pow. użytkowej 2.277,63 m((
    2)), co stanowi 77,26% udziału we własności oraz 13 lokali będących własnością Gminy MiejskiejK., w tym 9 lokali mieszkalnych i 4 lokali użytkowych, których łączna powierzchnia użytkowa wynosi 670,75 m((
    2)), co stanowi 22,74% udziału we własności. W czerwcu 2006 r. na zlecenie pozwanej zostało wykonane opracowanie dotyczące zmniejszenia strat ciepła z tytułu docieplenia budynku. W treści opracowania szczegółowo przedstawiono bilans cieplny dla poszczególnych pomieszczeń oraz wyliczono zapotrzebowanie ciepła dla budynku w rozbiciu na poszczególnych użytkowników. Łączne zapotrzebowanie zostało ustalone na 169.136 watów, w tym dla mieszkań i części wspólnych 104.829 watów. Stosownie do regulaminu rozliczania zaliczek na opłaty za energię cieplną, przyjętego zaskarżoną uchwałą, wysokość miesięcznej zaliczki na opłaty centralnego ogrzewania za 1 m((
    2))powierzchni grzewczej lokalu ustalana miała być na podstawie bilansu ciepła sporządzonego dla każdego budynku, kosztów centralnego ogrzewania za ostatnie 12 miesięcy, informacji o przewidywanym wzroście cen wytwarzania i dostawy ciepła przezMiejskie Przedsiębiorstwo (...) S.A.wK., długości sezonu grzewczego oraz rezerwy na wzrost zużycia ciepła ze względu na warunki pogodowe. W punkcie drugim regulaminu ustalono, że zaliczka na opłaty za centralne ogrzewanie dla lokali użytkowych (sklepy, garaże, zakłady usługowe) będzie „o około 60%” większa od zaliczki dla lokali mieszkalnych, co wynika z ich kubatury, ilości przeszkleń, bezpośredniego wyjścia z zewnątrz, częstotliwości otwierania drzwi, wychładzania. Nad uchwałą głosowało 31 właścicieli o łącznym udziale 56,40% - wszyscy głosujący opowiedzieli się za przyjęciem uchwały. Powiadomienie o podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwałach zostało skierowane do strony powodowej w dniu 8 sierpnia 2013 r.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo okazało się zasadne, bowiem przedmiotowa uchwała narusza prawo oraz uzasadniony interes powódki, jako jednego z właścicieli. Zgodnie zart. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliwłaściciel ma obowiązek ponosić dwa rodzaje wydatków: związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związane z utrzymaniem jego lokalu. Punkt 2. uchwalonego regulaminu dotyczy kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali. W lokalach tych nie ma założonych żadnych mierników ciepła. Sporny punkt regulaminu przesądza, że większą zaliczkę mają płacić właściciele lokali użytkowych i to o około 60%. W ocenie Sądu Okręgowego takie ustalenia regulaminu są sprzeczne z prawem i uzasadnionym interesem powoda. Zaliczka na poczet kosztów utrzymania danego lokalu, powinna odpowiadać prognozowanym kosztom jego utrzymania. Nie można więc przesądzać o ile to będzie więcej od innego lokalu. Wedle Sądu Okręgowego z punktu 1. regulaminu wynika, że podstawą wyliczania zaliczki ma być bilans ciepła za ostatnie 12 miesięcy. Zaskarżoną uchwałę podjęto w 2013 r., ale brak jest przyjętego przez wspólnotę bilansu ciepła za 2012 r., zaś ostatni bilans (nazwany przez Sąd Okręgowy „jakimś opracowaniem”) pochodzi z 2006 r. Sad Okręgowy uznał, że skoro bilans z 2006 r. nie został przyjęty przez wspólnotę to nie może być podstawą jakichkolwiek ustaleń. Sąd Okręgowy zauważył wreszcie, że niezgodne z prawem i interesem właściciela, jest określenie „o około 60%”, jako dalece nieprecyzyjne i stwarzające pole do szerokiej uznaniowości. Uchwała jest sprzeczna z interesem właściciela również wtedy, gdy stwarza niepewność interpretacyjną.
Od tego wyroku apelację wywiodła pozwana, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

1
naruszenie przepisów postępowania, a toart. 233 § 1 k.p.c., poprzez niewłaściwą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, co doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych, polegającego na przyjęciu, że:

a
wprowadzony zaskarżoną uchwałą regulamin rozliczania opłat za centralne ogrzewanie określa wysokość stawki zaliczki na te opłaty dla właścicieli lokali użytkowych w oderwaniu od bilansu ciepła i innych wskaźników,

b
naruszone zostały interesy powódki, poprzez ustalenie wyższej stawki zaliczki na opłaty za centralne ogrzewanie lokali użytkowych, w sytuacji kiedy odpowiada to dotychczasowej praktyce i rzeczywistym zwiększonym zapotrzebowaniom na ciepło lokali użytkowych,

c
sporządzony bilans ciepła nie stanowi podstawy do stwierdzeni wyższego zużycia energii cieplnej w lokalach użytkowych,

2
naruszenie prawa materialnego, a to:

a
art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i narusza interes powódki,

b
art. 12 ust. 3 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że wykluczone jest obciążenie właścicieli lokali używkowych wyższą stawką zaliczki za opłaty za dostawę energii cieplnej.

Uzasadniając apelację pozwana wskazała, że przyjęta uchwała realizuje dyspozycjęart. 45a ust. 9 ustawy – Prawo energetyczne, określając metodę rozliczania kosztów zakupu ciepła, z uwzględnieniem m.in. współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położeniach lokalu w budynku oraz konieczności ustalenia wysokości opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. Wobec braku liczników żadna z metod nie zapewnia idealnej precyzji odzwierciedlającej rzeczywiste zużycie. Zaskarżona uchwała w sposób wyczerpujący reguluje metodę ostatecznego (rocznego) rozliczania płatności z tytułu ogrzewania, uwzględniając wpłacone zaliczki. Finalnie każdy z właścicieli ponosi koszty ogrzewania w takim stosunku, w jakim zostało mu one faktycznie dostarczone. Apelantka podniosła, że zaskarżona uchwała nie narusza interesu pozwanej, bowiem zgodnie z jej treścią, zaliczka ma być o „około 60%” wyższa, tym niemniej – jak wynika z bilansu energetycznego – rzeczywista różnica w zapotrzebowaniu na energię w lokalach użytkowych (tj. będących własnością pozwanej) jest o prawie 300% większa, niż w lokalach mieszkalnych. Powołując się na powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania.
W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. Powtórzyła przy tym argumenty dotychczas podnoszone w sprawie.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuję.
Apelacja jest bezzasadna, bowiem zaskarżony wyrok odpowiada prawu, jakkolwiek nie można odmówić trafności niektórym z jej argumentów.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, że część z podniesionych przez apelantkę zarzutów naruszenia prawa procesowego, skutkujących błędem w ustaleniach faktycznych oraz obrazy prawa materialnego jest w istocie tożsamych. Pozwana dwukrotnie bowiem podnosi, że zaskarżona uchwała nie narusza interesu powódki, argumentując to tym, że zużycie energii cieplnej w lokalach użytkowych jest istotnie wyższe raz formułując ten zarzut, jako naruszenie przepisów prawa materialnego, raz zaś procesowego. Podnosząc najbardziej ogólny z zarzutów obrazy prawa materialnego, a toart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i narusza interes powódki, apelantka w istocie powinna jednocześnie przyznać, że poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne są prawidłowe. Obraza prawa materialnego polega na wadliwym jego zastosowaniu (lub niezastosowaniu) w orzeczeniu opartym na prawidłowych ustaleniach faktycznych. Nie ma obrazy prawa materialnego, gdy wadliwość orzeczenia w tym zakresie jest wynikiem błędnych ustaleń przyjętych za jego podstawę.
Nie ma podstaw, aby odmówić słuszności ustaleniom poczynionym przez Sąd Okręgowy. Są one prawidłowe i oparte na logicznych wnioskach wynikających ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, wobec czego Sąd Apelacyjny uznaje je za własne i czyni podstawą swojego rozstrzygnięcia. Błąd poczyniony przez Sąd I instancji polegał zaś na częściowo błędnej interpretacji ustalonego w sprawie stanu rzeczy, co nie miało jednak wpływu na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Zgodnie zart. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliwłaściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). W lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97). Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniuart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. III CZP 28/06). Nie miał zatem racji Sąd Okręgowy punkt 2. regulaminu przyjętego zaskarżoną uchwałą dotyczy wyłącznie kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali.
Przyznać należy rację pozwanej, że przepisart. 45a ust. 9 i 10 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetycznenakłada na zarządcę budynku obowiązek stosowania wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku, w którym przyjęta metoda rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe, uwzględnia współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymuluje energooszczędne zachowania oraz zapewnia ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła. Oznacza to, wbrew tezie sformułowanej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że co do zasady nie ma podstaw, aby uważać za niedopuszczalne odmienne obciążenie kosztami ogrzewania właścicieli budynków mieszkalnych i użytkowych. Podniesione w toku postępowania argumenty, m.in. zdecydowanie większa ilość przeszkleń w budynkach użytkowych, usadowienie ich na parterze, większa ilość ścian zewnętrznych, wejście bezpośrednio z ulicy i częste otwieranie drzwi, przemawiają za dopuszczalnością przyjęcia, że zużycie energii cieplej w tych lokalach jest zdecydowanie większe niż w lokalach mieszkalnych, co jest zresztą faktem notoryjnym. Okoliczność ta znajduje także odzwierciedlenie w przedstawionym przez pozwaną bilansie ciepła.
Nie ma jednak racji Sąd I instancji, twierdząc, że przyjęty zaskarżoną uchwałą regulamin wymaga sporządzania corocznego bilansu ciepła. Zgodnie z jego treścią wysokość miesięcznej zaliczki ma być ustalana m.in. w oparciu o bilans ciepła i koszty centralnego ogrzewania za ostatnie 12 miesięcy. Nie może jednak budzić wątpliwości, że sformułowanie „za ostatnie 12 miesięcy” odnosi się jednak tylko do kosztów centralnego ogrzewania, nie zaś także do konieczności sporządzania co 12 miesięcy nowego bilansu. Bilans obowiązuje bezterminowo – należałoby przyjąć, że tak długo, aż nie zajdą okoliczności rodzące potrzebę sporządzenia nowego opracowania, tj. w budynku nie zajdą istotne zmiany wpływające na zużycie. Inne zresztą rozwiązanie byłoby zupełnie bezzasadne i rodziło niepotrzebne, pojawiające się rokrocznie, koszty.
Pomimo powyższego zaczepiony wyrok odpowiada prawu. Regulamin przyjęty zaskarżoną uchwałą nie spełnia bowiem wymogów wynikłych zustawy o własności lokalioraz zustawy – Prawo energetyczne. Sporządzony bilans cieplny może stanowić podstawę do wystarczająco precyzyjnego wyliczenia jaka jest energochłonność poszczególnych lokali, znajdujących się w budynku. W konsekwencji nie było podstaw, aby w regulaminie posługiwać się tak dalece ogólnym sformułowaniem jak „o około 60% wyższe”, co przesądza o zasadności powództwa. Określenie to jest na tyle nieostre, że nie pozwala stwierdzić ile tak naprawdę mają wynosić zaliczki ma opłaty centralnego ogrzewania w lokalach użytkowych. Jednakowo usprawiedliwione byłoby bowiem twierdzenie, że mogą one być o 50% albo też o 70% wyższe. Usprawiedliwionym byłoby także bronienie tezy, że swoboda w ich ustalaniu ogranicza się tylko do 59% albo 61%. Zaskarżona uchwała daje więc podmiotom ustalającym zaliczki zbyt daleko idącą dowolność. Regulamin rozliczania zaliczek musi zaś być dostatecznie precyzyjny, nie tylko w taki sposób, aby jego stosowanie nie budziło wątpliwości interpretacyjnych, ale przede wszystkim, aby w ogóle było możliwe. Jeżeli zatem uchwała nie pozwala na ustalenia w jaki sposób ma być obliczona wysokość zaliczki, to jest ona faktycznie zbędna. Braki uchwały mogą być sanowane w dwojaki sposób: albo na drodze kolejnych uchwał, w których dokonuje się konkretyzacji wysokości zaliczek albo też na skutek działań faktycznych podejmowanych przez zarząd wspólnoty. W pierwszym wypadku konieczność podejmowania dalszych działań wskazywała by, że uchwała nie kreuje żadnej normy obowiązującej we wspólnocie, w drugim zaś – zaskarżona uchwała dawałaby zarządowi w zasadzie dowolność w naliczaniu zaliczek.
Jakkolwiek w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. III CZP 28/06 Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali, niemniej jednak dopuszczalne jest to w wypadku ustalenia w samej uchwale jednej z metod, o których mowa wart. 45a ust. 9 ustawy – Prawo energetyczne, tak, aby ustalenia konkretyzacja postanowień uchwały dokonywana przez zarząd miała charakter transparentny i jednoznaczny. Sprzeczne z prawem jest takie uregulowanie regulaminu wewnętrznego rozliczania ciepła, które w istocie kompetencję do podjęcia decyzji w przedmiocie wyboru jednej z metod obliczania zaliczki pozostawia poza zakresem unormowania w uchwale wspólnoty albo, która dopuszcza, ażeby ustalanie zaliczki mogło następować na podstawie dowolnych, subiektywnych lub nawet innych niż wskazane wart. 45a ust. 9 ustawy - Prawo energetycznekryteriów wyboru jednej z metod rozliczeń (por. wnioski płynące z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. II CSK 347/12).
Nie zmienia tego faktu, że rozliczenie zaliczek następuje po zakończeniu roku kalendarzowego, a różnica między zaliczkami wnoszonymi przez właścicieli, a faktyczni opłatami z tytułu centralnego ogrzewania podlega zaliczeniu na poczet należności przyszłych, względnie uzupełnieniu. Żaden ze współwłaścicieli nie ma bowiem obowiązku kredytować pozostałych, a do tego w istocie sprowadzałoby się uiszczanie zaliczek naliczonych wedle niejasnych i niepodlegających kontroli zasad.
Uzasadnionym jest twierdzenie zatem, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem i narusza usprawiedliwiony interes właścicieli. Wobec powyższego, Sąd Apelacyjny, na podstawieart. 385 k.p.c., orzekł, jak w sentencji.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 5 rozporządzeniarozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.