Sąd Okręgowy w Lublinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 727/13
Data wyroku: 2014-02-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 8 a ust.5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt II Ca 727/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lutego 2014 roku
Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Ewa ŁuchtajSędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Kuczyńska
Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Bazelan (spr.)Protokolant Sekretarz sądowy Katarzyna Gustaw
po rozpoznaniu w dniu 22 stycznia 2014 roku w Lublinie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. O.
przeciwkoM. H.,S. D.iA. B. (1)
o ustalenie
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie z dnia 29 kwietnia 2013 roku, sygn. akt II C 616/11
I. zmienia zaskarżony wyrok:

a
w punkcie I. w stosunku do pozwanejM. H., w ten sposób, żeustala, iż podwyżka czynszu zalokal nr (...)przyul. (...)wL.dokonana pismem z dnia 29 września 2009 roku jest niezasadna;

b
w punkcie II., w ten sposób, że zasądza od pozwanejM. H.narzecz powódkiJ. O.kwotę 160 zł (sto sześćdziesiąt złotych)tytułem zwrotu kosztów procesu;

II. zasądza od pozwanejM. H.na rzecz powódkiJ. O.kwotę 530 zł (pięćset trzydzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

II Ca 727/13

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 18 listopada 2009 roku skierowanym przeciwko pozwanemu określonemu jako Zarząd iAdministracja (...) S.C.wL.powódkaJ. O.na podstawieart. 189 k.p.c.orazart. 8 a ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegowniosła o ustalenie, że podwyżka czynszu najmulokalu numer (...)przyul. (...)wL.dokonana przez pozwanego, to jest pełnomocnika właściciela budynku, jest niezasadna.
Na rozprawie dnia 14 stycznia 2010 roku powódka popierała powództwo i wskazała, że w pozwie błędnie wskazano stronę pozwaną, ponieważ wcześniej nie znała adresu właściciela i wniosła o wezwanie w charakterze pozwanejM. H.. Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2010 roku Sąd wezwał do udziału w postępowaniu w charakterze pozwanegoM. H..
Na rozprawie dnia 16 listopada 2011 roku powódka pozwanego oznaczonego dotychczas jako Zarząd iAdministracja (...) S.C.wL.oznaczyła jakoS. D.iA. B. (2)
Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy Lublin - Zachód w Lublinie

I
oddalił powództwo;

II
zasądził od powódkiJ. O.na rzecz pozwanejM. H.kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III
stwierdził, że wyrok wobec pozwanegoA. B. (2)jest zaoczny.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia Sądu Rejonowego:
W dniu 28 sierpnia 1986 roku powódkaJ. O.zawarła umowę najmulokalu mieszkalnego numer (...)położonego wL.przyulicy (...).
W dniu 28 sierpnia 2009 roku właścicielem nieruchomości przyulicy (...)wL.stała się pozwanaM. M.. W dniu l września 2009 rokuM. H.zawarła zeS. D.iA. B. (2)wspólnikamispółki cywilnej Zarząd i Administracja (...)- (...) S.C.wL.umowę o zarząd nieruchomością położoną wL.przyulicy (...), zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi.
Pismem z dnia 28 września 2009 roku zarządca nieruchomości przyulicy (...)działając w imieniu współwłaścicielki wypowiedział powódceJ. O.dotychczasową stawkę czynszu z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia na podstawieart. 8 a ust. l, 2, 3. 4 i 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Pismem z dnia 5 listopada 2009 roku w odpowiedzi na pismo powódki z dnia 28 października 2009 roku w sprawie podwyżki czynszu, zarządca nieruchomości przyulicy (...)wyjaśnił, że zgodnie z zaleceniami pięcioletniego przeglądu ogólnobudowlanego z września 2009 roku w trybie pilnym musi być wykonany remont wskazanych części budynku, których szacunkowy koszt wynosi 117000 złotych.
Powódka uznając podwyżkę czynszu za niezasadną wniosła pozew w sprawie niniejszej. Z pozwami na podstawieart. 8 a ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegowystępowali także inni najemcy lokali mieszkalnych położonych w budynkach przyulicy (...)wL..M. W.wniosła taki pozew w dniu 11 marca 2010 roku w sprawie II C 191/10 przeciwkoM. H.. O tym, żeM. H.jest właścicielem dowiedziała się odZ. O.-męża powódki. Z pozwem z dnia 3 grudnia 2010 roku przeciwkoM. H.w sprawie I C 965/10 wystąpiła takżeG. G., która o osobie właściciela dowiedziała się od sąsiadów przed październikiem 2010 roku. NatomiastS. K. (1)w pozwie z dnia 17 listopada 2009 roku w sprawie I C 878/09 jako pozwanego wskazał Zarząd iAdministrację (...) S.C.wL.. Wezwany do określenia strony pozwanej jako podmiotu posiadającego zdolność sądową, w odpowiedzi pismem z dnia 3 grudnia 2009 roku wniósł o przedłużenie terminu do wykonania zobowiązania informując, że zwrócił się do zarządu administracji o podanie nazwiska właściciela i obecnie oczekuje na informacje. Kolejnym pismem z dnia 9 grudnia 2009 roku w sprawie I C 878/09S. K. (1)podał, że właścicielem nieruchomości jestM. H.. Informację o osobie właściciela -M. H.-S.K.przekazał kilka dni po jej uzyskaniuZ. O.. NatomiastZ. O.zaraz po tej rozmowie powiedział o niej swojej żonie powódceJ. O..
Powyższych ustaleń Sąd dokonał w oparciu o wskazane w uzasadnieniu dowody.
Sąd Rejonowy uznał, że powództwo podlega oddaleniu, gdyż zostało wniesione z naruszeniem terminu zart. 8a ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(dalej jakoustawa o ochronie praw lokatorów).
W sprawie niniejszej wypowiedzenie powódce wysokości czynszu najmulokalu mieszkalnego numer (...)położonego wL.przyulicy (...)nastąpiło pismem z dnia 28 września 2009 roku. W tych okolicznościach powódce kwestionującej zasadność podwyżki wysokości czynszu najmu przysługiwało prawo wniesienia pozwu o ustalenie niezasadności takiej podwyżki, co też uczyniła wnosząc pozew w sprawie niniejszej w dniu 18 listopada 2009 roku. Zgodnie z przepisem art. 8 a ust. 5 cyt. ustawy pozew o ustalenie niezasadności takiej podwyżki może zostać wniesiony w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia. Postępowanie dowodowe nie wykazało daty pewnej doręczenia powódce pisma z dnia 28 września 2009 roku o wypowiedzeniu wysokości czynszu, jednakże sam fakt doręczenia tego pisma powódce nie pozostawał sporny. Na podstawie pisma zarządcy z dnia 5 listopada 2009 roku, w którym wskazuje przyczyny podwyżki, w odpowiedzi na pismo powódki z dnia 28 października 2009 roku w sprawie podwyżki, Sad Rejonowy przyjął, iż powódka otrzymała pismo z dnia 28 września 2009 roku najpóźniej w dniu 28 października 2009 roku. Stąd termin dwóch miesięcy liczony od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu upływał z dniem 28 grudnia 2009 roku.
Powódka wniosła pozew w dniu 18 listopada 2009 roku, czyli przed dniem 28 grudnia 2009 roku. Jednakże pozew złożony w tej dacie został skierowany przeciwko pozwanemu określonemu jako Zarząd iAdministracja (...) S.C.wL., który pomijając kwestię braku zdolności sądowej tego podmiotu, nie był właścicielem w rozumieniuart. 2 ust. l pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym okresie, począwszy od umowy sprzedaży z dnia 28 sierpnia 2009 roku, właścicielem nieruchomości przyulicy (...)wL.pozostawałaM. H.i to ona jako strona stosunku prawnego - najmu - istniejącego między stronami posiada legitymację bierną w niniejszym postępowaniu. Wezwanie do udziału w postępowaniu w charakterze pozwanejM. H.nastąpiło postanowieniem z dnia 14 stycznia 2010 roku, a zatem już po upływie dwumiesięcznego terminu na wniesienie pozwu o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu.
Wobec podnoszonych twierdzeń powódki o braku możliwości wskazania w niniejszym postępowaniu w przewidzianym terminie osoby właściciela jako pozwanego, na skutek utrudnień stawianych w tym zakresie przez zarządcę nieruchomości Sąd Rejonowy poddał ocenie także ten zarzut, którego uznanie mogłoby ewentualnie prowadzić do nieuwzględnienia upływu terminu w szczególnych okolicznościach, na podstawieart. 5 k.c.Zgodnie bowiem z unormowaniem wskazanego przepisu nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Sąd Rejonowy ustalił, że z dniem 28 sierpnia 2009 roku nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości przyulicy (...)wL., którym stała się wówczas pozwanaM. H.. Informacja o zmianie właściciela nie została formalnie przekazana lokatorom mieszkań w tej nieruchomości. Również w piśmie z dnia 28 września 2009 roku wypowiadającego wysokość czynszu zarządca wskazał, że działa w imieniu współwłaścicielki nieruchomości, nie podając jednakże jej nazwiska. W kolejnym piśmie z dnia 5 listopada 2009 roku także nie pojawiają się żadne informacje, które mogłyby wskazywać na osobę właściciela. Wnosząc pozew w dniu 18 listopada 2009 roku powódka nie wiedziała, żeM. H.jest właścicielem nieruchomości przyulicy (...)wL.. Natomiast wiedzę taka powódka posiadła na początku grudnia 2009 roku od swojego mężaZ. O., który podjął ja odS. K. (1). W tych okolicznościach skoro na początku grudnia 2009 roku, a zatem przed upływem dwumiesięcznego terminu zart. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, powódka znała właściciela nieruchomości i była świadoma, że przeciwko tej osobie winien być skierowany pozew, to okoliczności utrudniania przez zarządcę powódce, jej mężowi ustalenia właściciela nie mają istotnego znaczenia. Z tych też względów brak było w ocenie Sądu Rejonowego podstaw dla nieuwzględnienia upływu terminu zart. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Termin wskazany wart. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorówjest terminem prawa materialnego, stąd jego przekroczenie skutkuje oddaleniem powództwa wobec pozwanejM. H..
Natomiast odnośnie pozwanychS. D.iA. B. (2), to Sąd Rejonowy wskazał, że nie są oni legitymowani biernie w postępowaniu w przedmiocie ustalenia niezasadności podwyżki czynszu najmu, nie są bowiem stroną stosunku najmu, którego dotyczy roszczenie powódki.
Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach Sąd Rejonowy wskazałart. 98 § l k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosła powódkaJ. O., która na rozprawie apelacyjnej (poprzez swojego pełnomocnika) wskazała, że zakresem zaskarżenia objęte jest jedynie rozstrzygnięcie co doM. H.(k.287).
Powódka zarzuciła:
I. błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia polegający na przyjęciu, iż wniesienie pozwu przeciwko właścicielce nieruchomości nastąpiło dopiero w dniu 14.01.2010 r. a więc po upływie dwumiesięcznego terminu, o którym mowa wart. 8 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, podczas gdy nie ulega wątpliwości, iż z treści żądania zawartego w pkt 1) pozwu wniesionego w dniu 18.11.2009 r., wynika iż skierowane zostało ono przeciwko właścicielowi nieruchomości działającemu przez swojego pełnomocnika tj. zarządcę nieruchomości, zostało ono więc pierwotnie wniesione w terminie, zaś sprecyzowanie osoby właściciela dopiero w dniu 14.01.2010 r., nawet mimo wcześniejszej wiedzy w tym przedmiocie po stronie powódki, nie świadczy o jego późniejszym wniesieniu, zwłaszcza iż powódka nie posiadała w sprawie profesjonalnego pełnomocnika, zaś Sąd nie wezwał strony, wzorem innych postępowań dotyczących identycznego stanu faktycznego i prawnego do wskazania osoby właściciela (zob. sprawa z powództwaS. K.— I C 878/09);
II. naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicieart. 233 § l k.p.c.przez całkowicie dowolną i arbitralną, a nie swobodną i uzasadnioną ocenę materiału dowodowego, przejawiającą się w braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w zakresie ustalenia faktycznego terminu wniesienia powództwa przeciwkoM. H.;
III. naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicieart. 328 § 2 k.p.c.w zw. zart. 233 §1 k.p.c.poprzez brak kompleksowego wskazania oraz wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku, które uniemożliwiają kontrolę instancyjną zaskarżonego orzeczenia;
alternatywnie zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:
IV. błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia polegający na przyjęciu, iż powódka dowiedziała się o osobie właściciela nieruchomości na początku miesiąca grudnia 2009 r. a więc przed upływem terminu na wniesienie powództwa, podczas gdy zebrany materiał dowodowy nic daje dostatecznych podstaw na dokonanie takiego ustalenia, co skutkowało niezastosowaniem przez Sąd dobrodziejstwa zart. 5 k.c.w sytuacji gdy działania pełnomocnika (zarządcy) pozwanego, w zakresie zatajania przed najemcami osoby właściciela, w sposób oczywisty były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez ustalenie, iż dokonane wobec powódki wypowiedzenie czynszu najmulokalu mieszkaniowego nr (...)przyul (...)wL.jest niezasadne i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania za obie instancji według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja, o ile wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku, jest uzasadniona, choć nie ze względu na podniesione w niej zarzuty naruszenia prawa procesowego i błędnych ustaleń faktycznych.
Nie można zgodzić się z zarzutem apelacji jakoby z treści pozwu miało wynikać, że powódka pozywa właścicielkę nieruchomości, nie podmiot wskazany w pozwie jako pozwany – Zarząd iAdministracja (...) S.C.Wprawdzie tego rodzaju określenie strony pozwanej wymagało wezwania do uściślenia oznaczenia pozwanego, ale nie w kierunku wskazywanym przez apelująca, a jako podmiotu posiadającego zdolność sądową, czego przewodniczący przy wstępnej analizie pozwu nie uczynił.
W konsekwencji wbrew wywodom apelacji prawidłowo uznał Sad Rejonowy, że pozew przeciwkoM. H.został wniesiony w dniu 14 stycznia 2010 roku, kiedy powódka wskazałaM. H.jako pozwaną i Sąd Rejonowy wezwał ją do udziału w sprawie (art. 198 § 1 k.p.c.).
Niemniej jednak Sąd Rejonowy błędnie, z naruszeniemart. 5 k.c., uznał, że powoływanie się przez stronę pozwaną na upływ terminu zart. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatoróww niniejszym przypadki nie stanowi nadużycia prawa.
W ocenie Sądu Okręgowego w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości błędnie poinformował powódkę, że to jego należy pozwać w sprawie o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu, jak też odmawiał podania danych właścicielki (na jej życzenie), a strona powodowa po uzyskaniu tych danych bez znacznego opóźnienia przy pierwszej czynności procesowej wniosła o wezwanie właścicielki do udziału w sprawie, to zasady współżycia społecznego przemawiają za nieuwzględnieniem upływu terminu zart. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorówi zastosowania instytucji nadużycia prawa, o jakiej mowa wart. 5 k.c.
Dodatkowo można wskazać, że uznanie przez Sąd Rejonowy, że w połowie grudnia 2009 roku (kiedy powódka już znała dane właścicielki) jeszcze biegł termin na wniesienie powództwa przeciwkoM. H.wynikało jedynie z pewnej fikcji przyjętej przez Sąd Rejonowy, że doręczenie pisma z dnia 28 września 2009 roku nastąpiło najpóźniej w dniu 28 października 2009 roku, nie przy uwzględnieniu rzeczywistej daty doręczenia.
Ponadto trudno uznać, żeby tylko stwierdzenie sąsiadaS. K. (1), że pozwanym winna być właścicielka, miało dawać powódce miarodajną podstawę do świadomości konieczności zmiany osoby pozwanej, w sytuacji gdy sam zarządca udzielił jej odmiennej informacji, a jednocześnie nie otrzymała żadnego wezwania z Sądu w tym względzie. Należy wskazać, że także wezwanie doS. K. (1)nie dotyczyło wskazania po stronie pozwanej właściciela, a podmiotu posiadającego zdolność sądową.
Dlatego też zachodziły podstawy do analizy zasadności podwyżki czynszu za lokal przyul. (...)wL.dokonanej pismem z dnia 28 września 2009 roku.
W ocenie Sądu Okręgowego strona pozwana – właścicielka nieruchomości nie udowodniła zasadności tej podwyżki, a to ją obciążał ciężar dowodu w tym zakresie (art. 8a ust. 5 pkt 2 in fine ustawy o ochronie praw lokatorów).
Mianowicie w odpowiedzi na żądanie lokatorkiJ. O.wskazano jako przyczynę przedmiotowej podwyżki czynszu (ze stawki 7,10zł do 15 zł/m2) konieczność pilnego remontu, którego koszt to ok. 117 000 zł (k.6). Pomijając nawet, że zart. 8a ust. 4b pkt 1abustawy o ochronie praw lokatorówwynika, że właściciel może uwzględnić w podwyżce czynszu nakłady już poniesione, a nie spodziewane, to należy wskazać, że przyczyna ta miała charakter pozornej, nie rzeczywistej. Wynika to stąd, że pomimo upływu ponad czterech lat nie został rozpoczęty remont, większość lokatorów wyprowadziła się, a nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż (k. zeznaniaG. G.k. 198,S. K. (1)k.199, powódki k.236, pozwanejS. D.k.237, oświadczenieZ. O.k.287v).
W odpowiedzi na pozew strona pozwana obok konieczności remontu przedstawiła także inne okoliczności, które miałyby uzasadniać podwyżkę czynszu do kwoty 15 zł/m2– miesięczne koszty utrzymania budynku, zwrot poniesionych nakładów oraz godziwy zysk (k.144). Te okoliczności i wyliczenia nie mogły być uwzględniane już z tego względu, że nie zostały powołane w piśmie stanowiącym wyjaśnienie przyczyn podwyżki, wobec czego strona pozwana utraciła możliwość powoływania się na inne przesłanki uzasadniające podwyżkę, gdyż art.8a ust. 4a ustawy z 21 czerwca 2001 roku przewiduje rygor nieważności podwyżki w razie braku przedstawienia jej przyczyn i kalkulacji na piśmie w terminie 14 dni.
Niezależnie od tego złożone przez pozwaną zestawienia kosztów i wydatków zostały zakwestionowane przez powódkę, a pomimo tego pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na ich ponoszenie. Już dokumenty, które znajdują się w aktach dają podstawę do uznania przedstawionych wyliczeń za niemiarodajne. Przykładowoart. 4b pkt 1a ustawy o ochronie praw lokatorówprzewiduje dopuszczalność uwzględnienia w podwyżce zwrotu kapitału w skali roku w wysokości 1,5 % poniesionych nakładów na zakup lokalu. Jak wynika z umowy z dnia 28 sierpnia 2009 roku (k.51v-52, 53)M. H.nabyła nieruchomość przyul. (...)za kwotę 940000 zł, a powierzchnia użytkowa znajdujących się na niej lokali to 487 m2(budynek nr (...)m2budynek nr(...)– 196 m2), wobec czego koszt zakupu 1m2lokalu to 1930,184 zł, a 1,5 % z tej kwoty to ok. 28,96 zł (w skali roku). Tym samym na 1 m2miesięcznie przypada najwyżej 2, 42 zł (28, 96:12), zaś w zestawieniu wskazano zawyżoną kwotę 3,4 zł (k.36). Jak już wskazano inne kwoty zawarte w wyliczeniach nie zostały w ogóle wykazane.
Z powyższych względów Sąd Okręgowy uznał, że przedmiotowa podwyżka nie był uzasadniona, o czym orzeczono w punkcie I.a zmieniając na mocyart. 386 § 1 k.p.c.zaskarżony wyrok. Konsekwencją zmiany merytorycznej wyroku jest zmiana rozstrzygnięcia co do kosztów procesu i zasądzenie od pozwanejM. H.na rzecz powódkiJ. O.kwoty 160 zł tytułem zwrotu kosztów (80 zł opłaty od pozwu i 80 zł opłaty od apelacji od wyroku z dnia 11 maja 2010 roku).
Z uwagi na to, że apelacja podlegała uwzględnieniu na mocyart. 98 §1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 391§ 1 k.p.c.Sąd Okręgowy zasądził od pozwanejM. H.na rzecz powódkiJ. O.zwrot kosztów procesu za drugą instancję w kwocie kwotę 530 zł obejmującej 80 zł opłaty od apelacji i 450 zł wynagrodzenia pełnomocnika na mocy§ 13 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 6 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.