Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 640/14
Data wyroku: 2014-12-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Rudkowska – Ząbczyk
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: aet. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 640/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 grudnia 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Ewa Rudkowska – Ząbczyk
Protokolant:Jagoda Jarosławska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2014 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)położonej przypl. (...)weW.
ouchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę numer(...)podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przypl. (...)weW.na zebraniu członków wspólnoty w dniu 10 marca 2014 r. w sprawie przyjęcia przez Wspólnotę regulaminu porządku domowego w części, tj. w zakresie dotyczącym § 2 ust. 1, § 2 ust. 2, § 3 ust. 3, § 4 ust. 1 Regulaminu Porządku Domowego stanowiącego integralną część uchwały – załącznik numer(...)oraz w zakresie zawartym w Regulaminie stwierdzenia, że „Zarządca zwraca się do wszystkich mieszkańców o przestrzeganie Regulaminu przyjętego przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej na zebraniu w dniu 10 marca 2014 r. uchwałą numer(...)i jednocześnie informuje, że uchylanie się od przestrzegania postanowień Regulaminu może spowodować wymierzenie kary porządkowej przewidzianej w § 4 ust. 16 Regulaminu, a przy dalszym naruszaniu postanowień Regulaminu podjęcie uchwały w trybieart. 16 i art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokalito znaczy uchwały o wytoczeniu powództwa sądowego o sprzedaż lokalu w drodze licytacji”;

II
zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej przypl. (...)weW.na rzecz strony powodowej GminyW.kwotę 380,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygnatura akt I C 640/14

UZASADNIENIE
Strona powodowa GminaW.pozwem z dnia 22 kwietnia 2014 r. skierowanym przeciwko stronie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przypl. (...)weW.domagała się uchylenia w części uchwały numer(...)podjętej przez stronę pozwaną, a mianowicie w zakresie § 2 ust. 1, § 2 ust. 2, § 3 ust. 3 , § 4 ust. 1 oraz ostatniego akapitu (w którym zarządca powołał się na karę porządkową uregulowaną w § 4 ust. 16, które to postanowienie w rzeczywistości nie zostało przyjęte) Regulaminu Porządku Domowego stanowiącego zgodnie z § 1 uchwały numer(...)jej integralną część z powodu:

-

niezgodności wskazanych postanowień Regulaminu z przepisami prawa to jest zart. 415 k.c.w zw. zart. 433 k.c.w zw. zart. 140 k.c.oraz zasadami współżycia społecznego poprzez przyjęcie w treści Regulaminu, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do użytkowania, w tym domowników, jak i innych osób korzystających z jego lokalu; przyjęcie odpowiedzialności właściciela za przestrzeganie Regulaminu przez najemców, podnajemców lokalu lub innych użytkowników lokalu czy przez zaproszonych przezeń gości, a także poprzez przyjęcie w treści Regulaminu obowiązku powiadomienia zarządcy o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem osoby dzierżawcy lub najemcy,

niegodności powyższych postanowień regulaminowych z § 3 ust. 4 tego Regulaminu, gdzie wskazano, że mieszkańcy są zobowiązani do naprawienia na własny koszt wszelkich szkód powstałych na terenie posesji z ich winy, a w przypadku naprawienia takiej szkody na zlecenie zarządu – pokrycia kosztów usunięcia szkody na pierwsze wezwanie,

niegodności z przepisamiart. 23 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowychorazart. 29 ust. 1b ustawy o własności lokalipoprzez postanowienia Regulaminu zawartego w § 2 ust. 2, zgodnie z którym właściciel lokalu obowiązany jest powiadomić zarządcę o wszelkich istotnych zmianach dotyczących jego lokalu w tym w szczególności o zmianach w zakresie prawa własności, umów najmu lub dzierżawy oraz o zmianie liczby osób zamieszkałych lub uprawnionych do korzystania z lokalu,

niezgodności z przepisamiart. 140 k.c.w zw. zart. 690 k.c.poprzez przyjęcie zapisu § 3 ust. 3 Regulaminu, zgodnie z którym w przypadku awarii wywołującej szkodę lub grożącej wywołaniem szkody w nieruchomości wspólnoty lub lokalach innych właścicieli lokali, właściciel lokalu lub pełnoletnie osoby reprezentujące jego prawa są obowiązane do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu usunięcia przyczyn awarii poprzez nieuprawnione przyjęcie, że najemca lub dzierżawca gminny jest uprawniony do działania w imieniu strony powodowej oraz poprzez przyjęcie, że właściciel lokalu w przypadku wynajęcia go jest zobowiązany do natychmiastowego udostępnienia lokalu,

niezgodności z przepisamiustawy o własności lokalipoprzez przyjęcie, że wszyscy mieszkańcy – także niebędący właścicielami lokalu – są obowiązani, oprócz dbałości o posesję, do wzajemnej pomocy i niezakłócania spokoju innych mieszkańców poprzez nałożenie na mieszkańców bliżej niesprecyzowanego obowiązku pomocy,

niezgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i zasadami współżycia społecznego poprzez zapis Regulaminu, zgodnie z którym zarządca informuje, że uchylanie się od przestrzegania postanowień Regulaminu przyjętego przez mieszkańców wspólnoty może spowodować wymierzenie kary porządkowej, o której mowa w § 4 ust. 16 w sytuacji, gdy w Regulaminie brak w ogóle zapisu o karach porządkowych,

naruszenie interesów GminyW.poprzez narażenie jej na ponoszenie odpowiedzialności odszkodowawczej, a co za tym idzie finansowej w sposób sprzeczny z prawem, nałożenie na najemców gminnych bliżej niesprecyzowanego obowiązku pomocy wzajemnej, bezzasadne przyznanie najemcom i dzierżawcom gminnym uprawnienia do reprezentowania GminyW.oraz poprzez zobowiązanie strony powodowej do udostępnienia pozwanej danych osobowych najemców.

Strona powodowa wniosła nadto o zasądzenie na jej rzecz od strony pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.
W uzasadnieniu powyższych żądań strona powodowa podniosła, że pozwana Wspólnota podjęła, częściowo na zebraniu członków wspólnoty w dniu 10 marca 2014 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, uchwałę numer(...)w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Strona powodowa nie została o treści podjętej uchwały zawiadomiona. Gdyby nawet jednak sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały liczyć od 10 marca 2014 r. to termin ten upłynąłby dopiero 22 kwietnia 2014 r., w którym to dniu strona powodowa wniosła pozew. Dwudziesty pierwszy kwietnia 2014 r. był bowiem dniem wolnym od pracy.
Uzasadniając poszczególne zarzuty strona powodowa wskazała, że § 2 ust. 1 Regulaminu jest niezgodny z przepisemart. 415 k.c.w zw. zart. 433 k.c.albowiem uzależnienie odpowiedzialności za czyn niedozwolony wyłącznie od faktu posiadania tytułu prawnego do lokalu jest sprzeczne z prawem i zasadami współżycia społecznego. Również sprzeczny z prawem, tj. z przepisamiustawy o ochronie danych osobowych, jest zapis Regulaminu o konieczności wskazania zarządcy osoby dzierżawcy lub najemcy. Niezgodny z przepisami prawa jest zapis § 2 ust. 2 w zakresie dotyczącym obowiązku przekazywania zarządcy informacji o każdej zmianie umowy najmu lub dzierżawy, co stanowi ingerencję w prawo własności. Zapis § 3 ust. 3 jest zdaniem strony pozwanej niezgodny zart. 690 k.c.iart. 140 k.c.poprzez przyjęcie w sposób nieuprawniony, że najemca lokalu lub dzierżawca jest umocowany do działania w imieniu strony powodowej i zobowiązany jest do natychmiastowego udostępnienia lokalu. Także postanowienia Regulaminu traktujące o obowiązku wzajemnej pomocy członków Wspólnoty i niezakłócaniu spokoju innych mieszkańców są sprzeczne z przepisamiustawy o własności lokalipoprzez nałożenie niesprecyzowanego obowiązku. Trudno przy tym przesądzić, jakie mogą być konsekwencje postępowania wbrew wymienionym postanowieniu Regulaminu. Nadto uchwała numer(...)w swojej treści zawiera ogólne zapisy dotyczące kar porządkowych, które jednak w treści Regulaminu nie zostały opisane.
W odpowiedzi na pozew z dnia 17 czerwca 2014 r. strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od strony powodowej na jej rzecz kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Odnosząc się do poszczególnych zarzutów sformułowanych w treści pozwu strona pozwana wskazała, że twierdzenie strony powodowej o niezgodności z prawem § 2 ust. 1 i 2 Regulaminu jest bezzasadne w świetle brzmieniaart. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym to właściciel lokalu odpowiada za przestrzeganie porządku domowego przez osoby zajmujące lokal stanowiący jego własność. Natomiast wprowadzenie regulaminowego obowiązku powiadamiania zarządcy o zmianach dotyczących przeznaczenia lokalu ma znaczenie dla ewentualnego zobowiązania osoby zajmującej ten lokal do ponoszenia opłat dodatkowych, zgodnie z treściąart. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Z kolei informacja o ilości osób zajmujących dany lokal jest konieczna choćby do obliczania tych opłat za lokal, których wysokość jest uzależniona od ilości osób zamieszkujących w lokalu.
Wskazała nadto strona pozwana, że zarzut strony powodowej dotyczący niezgodności z prawem § 3 ust. 3 Regulaminu jest bezzasadny w świetleart. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu zobowiązany jest do udostępnienia lokalu w przypadku awarii. Możliwość wejścia do lokalu przy udziale policji bądź strażnika miejskiego uzasadnione jest tym, że oczekiwanie na zgodę Sądu niejednokrotnie doprowadzało do powstania szkód grożących olbrzymimi stratami. Strona pozwana podniosła, że postanowienie regulaminowe dotyczące obowiązku wzajemnej pomocy i niezakłócania spokoju innych mieszkańców ma co prawda bardzo ogólnikowy charakter, lecz nie narusza ani prawa, ani też żadnej innej normy społecznej. Przyznała natomiast, że zasadny jest zarzut strony powodowej o braku w Regulaminie ust. 16 w paragrafie 4, co z kolei oznacza, że jedynym zagrożeniem w przypadku nie przestrzegania Regulaminu może być podjęcie przez właścicieli uchwały w trybieart. 16 ustawy o własności lokali.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Strona powodowa GminaW.jest właścicielem lokali znajdujących się w budynku położonym w nieruchomości przypl. (...)weW., posiadającym mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wspólnej przypl. (...)weW.jest reprezentowana przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, który z kolei zlecił wykonywanie czynności związanych ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólną Zakładowi Gospodarki MieszkaniowejCentrum spółka z o.o.
(okoliczności bezsporne)
Pozwana Wspólnota podjęła – częściowo na zebraniu członków wspólnoty w dniu 10 marca 2014 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów – uchwałę numer(...)w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego (dalej – Regulaminu). Zgodnie z § 2 ust. 1 Regulaminu, właściciel ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do użytkowania, przestrzeganie Regulaminu przez użytkowników lokalu oraz zaproszonych gości, a także odpowiada za powiadomienie Zarządcy o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokali ze wskazaniem osoby najemcy czy dzierżawcy oraz zgłoszenie informacji dotyczących zmian przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy i odwrotnie, jak również o ilości osób mieszkających w lokalu.
(dowód: uchwała nr(...)z 10 marca 2014 r. właścicieli lokali położonych na nieruchomości przypl. (...)weW.wraz z załącznikiem w postaci regulaminu porządku domowego nieruchomości przypl. (...), k. 24 – 29; protokół z 10 marca 2014 r. zebrania ogółu właścicieli lokali nieruchomości przypl. (...)weW., k. 30 – 31)
Stosownie do § 2 ust. 2 Regulaminu, właściciel jest zobowiązany powiadomić Zarządcę o wszelkich istotnych zmianach dotyczących jego lokalu, a w szczególności o zmianach w zakresie prawa własności, zmianach treści umów najmu lub dzierżawy oraz o zmianach liczy osób zamieszkałych lub uprawnionych do korzystania z lokalu.
(dowód: uchwała nr(...)z 10 marca 2014 r. właścicieli lokali położonych na nieruchomości przypl. (...)weW.wraz z załącznikiem w postaci regulaminu porządku domowego nieruchomości przypl. (...), k. 24 – 29; protokół z 10 marca 2014 r. zebrania ogółu właścicieli lokali nieruchomości przypl. (...)weW., k. 30 – 31)
W myśl § 3 ust. 3 Regulaminu, w przypadku awarii wywołującej szkodę lub grożącej szkodą w nieruchomości wspólnej lub w lokalach innych właścicieli, właściciel lokalu lub pełnoletnie osoby reprezentujące jego prawa (w tym najemca lub dzierżawca) są obowiązane do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu usunięcia przyczyn awarii. Jeżeli osoby te są nieobecne lub odmawiają udostępnienia lokalu, Zarządca ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej, a w razie potrzeby przy udziale straży pożarnej.
(dowód: uchwała nr(...)z 10 marca 2014 r. właścicieli lokali położonych na nieruchomości przypl. (...)weW.wraz z załącznikiem w postaci regulaminu porządku domowego nieruchomości przypl. (...), k. 24 – 29; protokół z 10 marca 2014 r. zebrania ogółu właścicieli lokali nieruchomości przypl. (...)weW., k. 30 – 31)
Na podstawie art. § 4 ust. 1 Regulaminu wszyscy mieszkańcy, oprócz dbałości o posesję, zobowiązani są do wzajemnej pomocy i niezakłócania spokoju innych mieszkańców.
(dowód: uchwała nr(...)z 10 marca 2014 r. właścicieli lokali położonych na nieruchomości przypl. (...)weW.wraz z załącznikiem w postaci regulaminu porządku domowego nieruchomości przypl. (...), k. 24 – 29; protokół z 10 marca 2014 r. zebrania ogółu właścicieli lokali nieruchomości przypl. (...)weW., k. 30 – 31)
Według ostatniego akapitu Regulaminu, uchylanie się od przestrzegania jego postanowień może spowodować wymierzenie kary porządkowej przewidzianej w § 4 pkt 16 Regulaminu. W rzeczywistości Regulamin nie zawiera § 4 pkt 16, ani żadnej innej jednostki redakcyjnej, w której uregulowano kary porządkowe.
(dowód: uchwała nr(...)z 10 marca 2014 r. właścicieli lokali położonych na nieruchomości przypl. (...)weW.wraz z załącznikiem w postaci regulaminu porządku domowego nieruchomości przypl. (...), k. 24 – 29; protokół z 10 marca 2014 r. zebrania ogółu właścicieli lokali nieruchomości przypl. (...)weW., k. 30 – 31)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Zgodnie z treściąart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz.U. 2000, nr 80 poz. 903 j.t. ze zm.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy).
W okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa podniosła, że nie powiadomiono jej o treści uchwały podjętej częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 10 marca 2014 r., a częściowo w terminie późniejszym , w drodze indywidualnego zbierania głosów. Strona pozwana nie zaprzeczyła tej okoliczności. Nadto, za takim przebiegiem wydarzeń przemawia data znajdująca się pod podpisem przedstawiciela strony powodowej na zaskarżonej uchwale (4 kwietnia 2014 r.). Niezależnie jednak od tego wskazać należy, że koniec terminu do zaskarżenia uchwały przypadał w dniu następującym po upływie 6 tygodni od dnia zebrania właścicieli. Dwudziesty pierwszy kwietnia 2014 r. był bowiem dniem ustawowo wolnym od pracy jako drugi dzień Wielkiej Nocy (art. 165 § 1 k.p.c.w zw. zart. 115 k.c.w zw. zart. 1 ust. 1 lit. d ustawy z dnia 18 stycznia 1951 r. o dniach wolnych od pracy, Dz. U. 1951, nr 4, poz. 28 ze zm.). Uznać zatem należy, że strona powodowa dochowała terminu wnosząc powództwo w dniu 22 kwietnia 2014 r.
W ocenie Sądu zarzuty strony powodowej dotyczące postanowień Regulaminu stanowiącego załącznik do zaskarżonej w części uchwały, okazały się w całości uzasadnione. W zakresie § 2 ust. 1 Regulaminu uchwała zawiera postanowienia sprzeczne zart. 415 k.c.poprzez przyjęcie odpowiedzialności właściciela lokalu za działania różnych osób, takich jak najemcy, podnajemcy czy nawet zaproszeni do lokalu goście, uniezależniając odpowiedzialność właściciela za powstałe szkody od przesłanki winy. Takie działanie jest niedopuszczalne, zważywszy że przepisy prawne ograniczają odpowiedzialność odszkodowawczą za bezprawne działania osoby trzeciej do ściśle oznaczonych sytuacji, co może dotyczyć np. odpowiedzialności opiekuna za małoletniego czy osoby wykonującej określone usługi za swojego pracownika lub podwładnego. Nie jest zatem możliwe ogólnikowe rozszerzanie na podstawie Regulaminu odpowiedzialności właściciela lokalu za konsekwencje bliżej niesprecyzowanych działań różnych osób, o których to działaniach właściciel może nawet nie wiedzieć. Nie oznacza to, że właściciel nigdy nie będzie odpowiadać za szkody wyrządzone przez lokatora, w szczególności wtedy, gdy właścicielowi temu będzie można przypisać winę za powstałą szkodę. Podstawę jego odpowiedzialności mogą jednak stanowić jedynie przepisy prawne, a nie reguły wprowadzone uchwałą powziętą przez większość właścicieli lokali. Nadto zaskarżona uchwała wykracza we wskazanym zakresie poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom wustawie o własności lokali, a mające na celu zarządzanie nieruchomością wspólną (por. wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08, LEX nr 500188). Dodać należy jeszcze, że przepisy Regulaminu są wewnętrznie sprzeczne, w § 2 ust. 1 wprowadzając ogólną podstawę odpowiedzialności właściciela za osoby trzecie, natomiast w § 3 ust. 4 zobowiązując mieszkańców do naprawienia jedynie tych szkód na terenie posesji, które powstałych z ich winy.
Zdaniem Sądu sprzeczny zart. 140 k.c.jest § 2 ust. 2 Regulaminu, w którym zobowiązuje się właściciela lokalu do przekazywania różnorodnych, a przy tym bliżej niesprecyzowanych informacji dotyczących jego prawa do lokalu czy zmian w zakresie umów dotyczących używania lokalu przez osoby trzecie. Tak ogólnie sformułowany obowiązek przekazywania informacji nie wynika z żadnego przepisu prawnego. Nie mieści się on przy tym w zakresie kompetencji przyznanych wspólnocie mieszkaniowej, mających na celu prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną (wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08, LEX nr 500188). Nie oznacza to, że Zarząd pozwanej Wspólnoty nigdy nie jest uprawniony do żądania pewnych informacji, co może mieć znaczenie dla obciążenia opłatami w wyższej wysokości w przypadku lokali usługowych czy w przypadku obliczania należności za niektóre media, których wysokość może zależeć od ilości lokatorów. Gdyby jednak właściciele chcieli uregulować te kwestie w regulaminie, powinni uczynić to w sposób precyzyjny, wskazując konkretnie, udzielenia jakich informacji, w jakim celu, na jakiej podstawie i w jakim trybie można żądać od właścicieli.
Jako niezgodne zart. 140 k.c.orazart. 13 ust. 2 ustawy o własności lokaliocenić należy również postanowienie z § 3 ust. 3 Regulaminu, przyznające Zarządcy prawo wejścia do lokalu – pomimo sprzeciwu lokatora - w przypadku awarii wywołującej szkodę lub grożącej wywołaniem szkody w nieruchomości Wspólnoty lub w lokalach innych właścicieli. Postanowienie to w sposób nieuprawniony wykracza poza regulacje prawne umożliwiające odpowiednim służbom podjęcie interwencji w razie powstania zagrożenia, jak również regulacje umożliwiające użycie cudzej rzeczy w przypadku zaistnienia niebezpieczeństwa grożącego dobrom osobistym lub majątkowych osób trzecich (art. 142 k.c.). Właściciele większości lokali nie są upoważnieni do tak daleko idącego ograniczania, w drodze uchwały, uprawnień właścicieli pozostających w mniejszości. Sąd podziela przy tym stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2013 r., V ACa 290/13, LEX nr 1366087, zgodnie z którym „wprawdzieart. 13 ust. 2 ustawy o własności lokalinakłada na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali (właściciel lokalu zostaje bowiem zobowiązany tym przepisem do zezwalania na wstęp do swojego lokalu, na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje), w celu ochrony interesów pozostałych właścicieli lokali, jednakże w razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa wart. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali”.
Nadto zdaniem Sądu narusza treśćart. 140 k.c.orazart. 27 ust. 1 ustawy o własności lokali§ 4 ust. 1 uchwały w takim zakresie, w jakim wprowadza ogólnikowy obowiązek wzajemnej pomocy wobec innych mieszkańców nieruchomości. Postanowienie to wykracza poza obowiązki wynikające z obowiązującego prawa, dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną, dbania o nią w niezbędnym zakresie oraz poszanowania praw innych właścicieli. Jego treść wskazuje na obciążenie lokatorów dalszymi zobowiązaniami, których charakter trudno jest jednak określić.
Bezpodstawne jest również obciążanie członków Wspólnoty obowiązkiem zapłaty kary porządkowej, wprowadzonej na podstawie uchwały właścicieli – i to niezależnie od sposobu uregulowania tej kary porządkowej. Podstawą karania członków wspólnoty za wykroczenie przeciwko prawom innych lokatorów czy zasadom porządku domowego mogą być jedynie przepisy prawa powszechnie obowiązującego, w szczególności prawo wykroczeń oraz prawo administracyjne. Wskazać w tym miejscu należy w sposób ogólny, że zaskarżona uchwała w dalekim zakresie wkracza w sferę uprawnień właścicielskich poszczególnych członków Wspólnoty – przede wszystkim zaś tych, którzy głosowali przeciwko uchwale, nie godząc się na jej treść. Zważyć zaś należy, że tak daleko idąca ingerencja jest, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, niedopuszczalna. Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali nie ma uprawnień do ingerowania w formie uchwał, w tym również w postaci uchwalania tzw. regulaminów porządku domowego, w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu (por. wyrok Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., I ACa 367/08, LEX nr 446185).
Narusza z koleiart. 23 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych(Dz.U. 2014, poz. 1182 j.t. ze zm.) orazart. 29 ust. 1 b ustawy o własności lokalipostanowienie przewidziane w § 2 ust. 2 Regulaminu w takim zakresie, w jakim postanowienie to zobowiązuje właściciela lokalu do wskazania danych osobowych dzierżawcy lub najemcy lokalu. Wskazać bowiem należy, że przetwarzanie danych osobowych jest możliwe jedynie w prawnie wskazanych sytuacjach, a mianowicie gdy wyraża na to zgodę sama osoba, której dane mają być przetwarzane, po drugie jeżeli jest to niezbędne dla zrealizowania uprawnienia lub spełnienia obowiązku wynikającego z przepisu prawa, po trzecie jeżeli jest to konieczne do realizacji umowy, gdy osoba, której dane dotyczą, jest jej stroną lub gdy jest to niezbędne do podjęcia działań przed zawarciem umowy na żądanie osoby, której dane dotyczą i po czwarte jeżeli jest niezbędne do wykonania określonych prawem zadań realizowanych dla dobra publicznego, bądź też jest to niezbędne dla wypełnienia prawnie usprawiedliwionych celów realizowanych przez administratorów danych albo odbiorców danych, a przetwarzanie nie narusza praw i wolności osoby, której dane dotyczą (art. 23 ust.1 ustawy o ochronie danych osobowych). Zdaniem Sądu żadna ze wskazanych sytuacji nie ma jednak miejsca w okolicznościach, których dotyczy zaskarżona uchwała. W szczególności uprawnienie do gromadzenia danych osobowych nie wynika zart. 29 ust. 1 lit. b ustawy o własności lokali, który zobowiązuje zarząd lub zarządcę jedynie do prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Mając powyższe na uwadze, na postawie powołanych przepisów, orzeczono jak w sentnecji.
Wobec uwzględnienia powództwa w całości strona pozwana zobowiązana jest zwrócić stronie powodowej poniesione przez nią koszty procesu w wysokości 380,00 zł (art. 98 § 1 k.p.c.). Na koszty te składa się opłata sądowa od pozwu w wysokości 200,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 180,00 zł (analogia z§ 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U. z 2013 r., poz. 490 t.j.).