Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 1853/13
Data wyroku: 2014-04-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Łoboz, Beata Kurdziel, Jarosław Tyrpa
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222§1 k.c.; art. 2 ust. 1 pkt 1 i 14 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygnatura akt II Ca 1853/13, II Cz 2381/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 kwietnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny-Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSO Małgorzata Łoboz
Sędziowie:  SO Beata Kurdziel (sprawozdawca)
SR (del.) Jarosław Tyrpa
Protokolant sądowy: Piotr Łączny
po rozpoznaniu na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy(...)K.
przeciwkoS. B.,B. B. (1),J. B.iG. B.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji pozwanych i zażalenia strony powodowej
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie
z dnia 17 czerwca 2013 r., sygnatura akt VI C 951/12/S

1
prostuje oczywistą omyłkę w oznaczeniu punktów zaskarżonego wyroku w ten sposób, że kolejne punkty „I, I, II” oznacza jako „I, II, III”;

2
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że nadaje mu brzmienie:

„II. ustala, że pozwanemuG. B.nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego oraz, że pozwanymS. B.,B. B. (1)iJ. B.przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie wyroku w punkcie I do czasu złożenia pozwanym uprawnionym do lokalu socjalnego przez Gminę(...)K.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;”;

3
oddala apelację pozwanych w pozostałej części oraz oddala zażalenie strony powodowej;

4
znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 31 maja 2012 roku Gmina(...)K.wniosła o nakazanie pozwanymS. B.,B. B. (1), małoletniemuJ. B.orazG. B.opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...), o ustalenie że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Na uzasadnienie swojego żądania strona powodowa wskazała, że jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wK.. Pozwani zajmują zaś przedmiotowy lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, a mimo wezwania ich pismem z dnia 1 grudnia 2011 roku do jego opuszczenia nadal zamieszkują w lokalu.
PozwaniS. B.,B. B. (1),G. B.i małoletniJ. B.wnieśli o oddalenie powództwa w całości, a w razie jego uwzględnienia o przyznanie im prawa do lokalu socjalnego z uwagi na ich sytuację materialną, wskazując że swoje prawo do lokalu wywodzą z umowy podnajmu zawartej z jego najemcąM. W. (1). Podnieśli, że do zawarcia przez nich stosunku prawnego najmu ze stroną powodową doszło w sposób dorozumiany, przez wysyłanie im książeczek opłat czynszowych oraz opłacanie czynszu przezS. B..
Wyrokiem z dnia 17 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie nakazał pozwanymS. B.,B. B. (1),G. B.i małoletniemuJ. B.reprezentowanemu przez przedstawicieli ustawowych rodzicówS. B.iB. B. (1), aby opróżnili z rzeczy, opuścililokal mieszkalny numer (...), położony wK.przyul. (...)i wydali ten lokal stronie powodowej Gminie(...)K.w stanie wolnym, ustalił, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego oraz nie obciążył kosztami postępowania procesowego.
Sąd I Instancji wskazał, iż bezsporne w sprawie było, żelokal mieszkalny nr (...)położony wK.przyul. (...)wK.stanowi własność Gminy(...)K.. Najemcą przedmiotowego lokalu byłM. W. (1), w stosunku do którego została orzeczona wyrokiem Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie Wydział z dnia 7 września 2010 roku eksmisja z przedmiotowego lokalu bez orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego. Decyzją z dnia 17 lutego 2012 rokuM. W. (1)został wymeldowany z lokalu przy ul/(...)wK..
Ponadto Sąd I instancji ustalił następujący stan faktyczny:
W spornymlokalu nr (...)znajdującym się wbudynku nr (...), położonym przyul. (...)wK.od około 2000 roku na podstawie nieformalnej umowy zawartej z najemcąM. W. (1)zamieszkuje pozwana 48-letniaB. B. (1)wraz z mężemS. B., pełnoletnim synemG. B.i małoletnim synemJ. B..
Pozwani nie dysponują pisemną zgodą strony powodowej na zawarcie z nimi umowy podnajmu z byłym najemcąM. W. (1), wymaganą w świetle zapisów § 4 ust. 1 zawartej z nim przez stronę powodową umowy najmu.
Początkowo w trzypokojowym lokalu zamieszkiwali pozwani wspólnie z byłym najemcąM. W. (1), który udostępnił ten lokal pozwanym bez pisemnej zgody strony powodowej. Następnie z lokalu wyprowadził sięM. W. (1).
Administracja (...)przyul. (...)wK.kierowała doM. W. (1)książeczki opłat czynszowych. Płatności stwierdzone książeczkami opłat czynszowych odbierał i regulowałS. B.w zastępstwie najemcyM. W. (1). PozwanyS. B.uzyskał pełnomocnictwo od najemcyM. W. (1)do zawarcia umowy nabycia przezM. W. (1)udziału we współwłasności budynku lokalu przyul. (...)wK..
Pozwani nie posiadają żadnego tytułu do lokalu mieszkalnego.
Pismem z dnia 1 grudnia 2011 roku strona powodowa wezwała pozwanych do wydania lokalu w terminie 30 dni od doręczenia im pisma. Pozwani mimo upływu terminu nie opuścili lokalu i nadal go zajmują.
Obecnie pozwanaB. B. (1)uzyskuje dochody z prac dorywczych w kwocie 400 – 500 złotych miesięcznie. PozwanyG. B.uzyskuje dochody z pracy kuriera w kwocie około 400 złotych miesięcznie. PozwanyS. B.uzyskuje nieregularne dochody jako kucharz. Dochód roczny pozwanej w 2010 roku wyniósł 3600 złotych. W okresie zimowym dochód rodziny pozwanych wynosi 700-800 złotych miesięcznie, a w sezonie letnim 1500 złotych miesięcznie. Pozwani nie posiadają innych dochodów. Pozwani nie posiadają nikogo, kto mógłby ich wesprzeć finansowo ani żadnego trwałego majątku.
Sąd Rejonowy ustalając powyższy stan faktyczny oparł się na dowodach z dokumentów przedłożonych przez strony: wezwania do wydania lokalu, zaświadczeń z Urzędu Skarbowego, umowy o pracę, umowy zlecenia, umów najmu lokalu, dokumentacji płatniczej na nazwiskoM. W., potwierdzenia wpłat czynszu za lokal przezS. B., książeczek opłat czynszowych, protokołu przyjęcia strony, pełnomocnictwa, dowodach z zeznań świadków:M. K.,D. P.,J. G. (1)oraz dowodach z zeznań pozwanychB. B. (1)iS. B.. Sąd wskazał, że na podstawie zeznańD. P.,J. G. (1), konfrontowanych z zeznaniamiM. K.nie można było poczynić ustalenia o umownym korzystaniu przez pozwanych z lokalu za zgodą strony powodowej. Z uwagi na sprzeczność zeznańS. B.w stosunku do zeznańM. K.Sąd I instancji odmówił uznania ich za wiarygodne w zakresie okoliczności zawarcia w sposób dorozumiany umowy najmu z powodową Gminą(...)K..
Opierając się na tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji wskazał, że pozwani nigdy nie dysponowali tytułem prawnym do spornego lokalu, ani w postaci umowy podnajmu zawartej z byłym najemcąM. W. (1)za zgodą Gminy(...)K., ani w postaci umowy najmu zawartej w sposób dorozumiany. Umowa najmu pomiędzy powódką aM. W. (1)wymagała udzielenia pisemnej zgody dla podnajmu lokalu. Nadto w ocenie Sądu Rejonowego wysyłanie książeczek czynszowych nie opiewających na nazwisko pozwanych nie może świadczyć o nawiązaniu między pozwanymi a stroną powodową stosunku najmu per facta concludentia. Odbierając wezwania do zapłaty kierowane doM. W. (1)pozwani nie działali imieniem własnym, lecz jako pełnomocnicyM. W. (1). Mając na uwadze, że pozwanym nie przysługiwał nigdy tytuł prawny do lokalu – nie posiadali oni również statusu lokatora w rozumieniuustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego. W związku z tym brak było podstaw do ustalenia, iż pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Na podstawieart. 102 k.p.c.Sąd Rejonowy nie obciążył pozwanych obowiązkiem zwrotu stronie powodowej kosztów procesu, z uwagi na szczególnie niekorzystną sytuację materialną, którym nadto nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Od powyższego wyroku apelację wnieśli pozwani, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:
1.art. 60 k.c.poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że akceptowanie faktu zamieszkiwania w lokalu pozwanych wraz z rodziną przez okres niemal 10 lat nie stanowi potwierdzenia woli zawarcia umowy najmu lokalu;
2.art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(Dz. U. Z 2001 roku, Nr 71, poz. 333 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że pozwanym nie przysługuje status lokatora;
3.art. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(Dz. U. Z 2001 roku, Nr 71, poz. 333 ze zm.) poprzez jego niezastosowanie i nieorzeczenie w stosunku do pozwanych o uprawnieniu do lokalu socjalnego.
Powołując się na przytoczone zarzuty pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez orzeczenie uprawnienia do lokalu socjalnego pozwanych i wstrzymanie wykonalności opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W uzasadnieniu apelacji pozwani wskazali, że pozwanyS. B.na książeczkach mieszkaniowych umieszczał swoje imię i nazwisko, wskazywał adres spornego lokalu lub dokonywał wpłat we własnym imieniu, a powódka ich nie kwestionowała. Nie sposób przyjąć, by Gmina przez okres niemal 10 lat nie zorientowała się, że w lokalu zamieszkują inne osoby, które płaca opłaty we własnym imieniu. Przeciwnie, w ocenie skarżącego, powódka akceptowała istniejący stan rzeczy, co przemawia za przyjęciem, iż w sposób dorozumiany została nawiązana umowa najmu lokalu. Nadto pozwani wskazali, że tytuł prawny wywodzili od najemcyM. W. (1), co powódka aprobowała, a zatem pozwani byli lokatorami w rozumieniuustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego.
Nadto, od orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu, zawartego w powyższym wyroku strona powodowa wniosła zażalenie, zarzucając:
1. naruszenie przepisuart. 102 k.p.c.poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że w niniejszej sprawie zachodzi opisany w tymże przepisie „szczególnie uzasadniony przypadek” potwierdzający odstąpienie strony pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz strony powodowej,
a w konsekwencji
2. naruszenie przepisuart. 98 § 1 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy powództwo skierowane przeciwko pozwanymS. B.,B. B. (1),G. B.oraz małoletniemuJ. B.zostało uwzględnione, tj. w tym zakresie strona powodowa wygrała proces, tym samym zostały spełnione przesłanki w nim zawarte;
3. naruszenie przepisuart. 328 § 2 k.p.c.w zw. zart. 361 k.p.c.poprzez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku podstawy faktycznej rozstrzygnięcia i niewyjaśnienie podstawy prawnej w przedmiocie odstąpienia od obciążania strony pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz strony powodowej.
Wskazując na powyżej przytoczone zarzuty strona powodowa wniosła:
1. o zmianę zaskarżonego postanowienia w całości i zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem I instancji według norm prawem przepisanych;
2. zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania zażaleniowego, według norm przepisanych;
3. o sprostowanie wskazanej na kwestionowanym wyroku punktacji sentencji orzeczenia poprzez wpisanie w miejsce błędnie podanego, kolejnego punktu I oraz punktu II odpowiednio punktów II i III.

Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, a ponadto ustalił:

S. B.zawarł w 2000 roku zM. W. (1)umowę podnajmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wK.przyul. (...), który ten wynajmował od Gminy(...)K.i w którym zamieszkiwał wraz z synemD. W.. Zgodnie z umowąS. B.miał wprowadzić się do lokalu, zamieszkać z rodziną oraz opłacać czynsz, a nadto spłacić zadłużenia za prąd, gaz i wobec gminy oraz wyremontować lokal.

Dowód: umowa najmu lokalu (k. 38-40), zeznania pozwanegoS. B.(k. 211), zeznania pozwanejB. B. (1)(k. 211-212)

Powodowa Gmina(...)K.wiedziała, że pozwanyS. B.wraz z rodziną wprowadził się i zamieszkuje w lokalu wynajmowanym przezM. W. (1). Dnia 7 grudnia 2000 roku powodowa Gmina(...)K.nadała przesyłkę na adres spornego lokalu wskazując jako adresataB. B. (1)(w nawiasie wskazując adresataM. W. (1)). PozwanyS. B.informował administratora lokalu o przeprowadzanym remoncie oraz fakcie zamieszkania wraz z rodziną w spornym lokalu. Gmina(...)K.po pewnym czasie zaczęła naliczać opłaty za wodę, ścieki oraz wywóz nieczystości od 3 osób. W czasie, gdyM. W. (1)zamieszkiwał w spornym lokalu opłaty za powyższe opłaty naliczane były od dwóch osób. PozwanyS. B.dokonywał na rzecz strony powodowej wpłat za czynsz wskazując zarówno w książeczce opłat czynszowych, jak i poleceniach przelewu jako swój adresul. (...).

Dowód: umowa najmu lokalu (k. 38-40), zawiadomienia o zmianie wysokości opłat (k. 54, 124), kserokopie z książeczki opłat czynszowych (k. 74-86), kserokopie poleceń przelewów (k. 87-108), przesyłka polecona z dnia 7 grudnia 2000 roku (k. 128), zeznania pozwanegoS. B.(k. 211), zeznania pozwanejB. B. (1)(k. 211-212), zeznania świadkaJ. G. (2)(k. 136), zeznania świadkaD. P.(k. 136-137).

Pismem z dnia 12 listopada 2003 roku wypowiedziano umowę najmu lokaluM. W. (1). Wobec niepodjęcia w terminie przesyłka zawierająca powyższe pismo została zwrócona nadawcy. Pozwem z dnia 20 kwietnia 2010 roku Gmina(...)K.wniosła o eksmisjęM. W. (1)zlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wK.przyul. (...).M. W. (1)nie odebrał przesyłki zawierającej odpis pozwu oraz wezwanie do stawiennictwa na rozprawie, na termin której nie stawił się. 7 września 2010 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie wydał wobec niego wyrok zaoczny nakazujący eksmisję z przedmiotowego lokalu. Przesyłka skierowana doM. W. (1)zawierająca odpis wydanego wyroku zaocznego nie została przez niego podjęta.

Dowód: wypowiedzenie umowy najmu znajdujące się w aktach sprawy o sygn. VI C 355/10/S (k. 9 akt o sygn. VI C 355/10/S), przesyłki sądowe znajdująca się w aktach sprawy o sygn. VI C 355/10/S (k. 13 i 17 akt o sygn. VI C 355/10/S), wyrok zaoczny w sprawie o sygn. VI C 355/10/S (k. 42 i k. 14 akt o sygn. VI C 355/10/S).

PozwanyS. W.uzyskuje miesięcznie dochód w wysokości około 1200 złotych, który jednak nie jest regularny. Jego żonaB. B. (2)z dorywczych prac zarabia miesięcznie około 200-300 złotych.G. B.wyjechał do Anglii, gdzie mieszka i pracuje.

Dowód: zeznania pozwanegoS. B.(k. 211), zeznania pozwanejB. B. (1)(k. 211-212).

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał w całości za wiarygodne zeznania pozwanychS. B.iB. B. (1), w szczególności w zakresie, w jakim odnosiły się do wiedzy strony powodowej o zamieszkiwaniu w spornym lokalu przez ich rodzinę. Zeznania te korespondują bowiem z dowodami z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. O tym, że już w 2000 roku strona powodowa miała informację, żeS. B.wraz z rodziną zamieszkuje w spornym lokalu dobitnie świadczy, że powodowa Gmina(...)K.7 grudnia 2000 roku nadała przesyłkę na adres spornego lokalu wskazując jako adresataB. B. (1)(w nawiasie wskazując adresataM. W. (1)). Gdyby strona powodowa nie została poinformowana o fakcie podnajmu lokalu przezS.iB. B. (1)nie znałaby w ogóle w dacie wysłania tej przesyłki danych personalnychB. B. (1), a tym bardziej nie wysłałaby przesyłki dla niej kierowanej na adres lokalu wynajmowanego przezM. W. (1). Dla wysnucia takich wniosków bez znaczenia jest treść przedmiotowej korespondencji. Wskazać przy tym należy, iż zgodnie z umową najmu zawartą przezM. W. (1)w lokalu miał zamieszkiwać on i jego syn, natomiast strona powodowa naliczała opłaty za wodę, ścieki oraz wywóz nieczystości od 3 osób, co potwierdza zeznania pozwanegoS. B., iż powódka miała wiedzę na temat zamieszkania jego rodziny w spornym lokalu. Wreszcie należy stanowczo podkreślić, że niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego, byłoby twierdzenie, iż pozwana przez okres 10 lat nie wiedziała kto zamieszkuje w należącym do niej lokalu. W szczególności, w sytuacji kiedy pozwanyS. B.we wpłatach czynszowych za przedmiotowy lokal, których dokonywał posługując się własnymi danymi - wskazywał jako swój adres zamieszkanialokal nr (...)położony wK.przyul. (...). Ponadto strona powodowa wiedziała, że korespondencja na nazwiskoM. W. (1)nie jest przez niego odbierana, co dotyczyło tak oświadczenia z 12 listopada 2003 roku o wypowiedzeniu umowy najmu, jak i korespondencji sądowej związanej ze sprawą o eksmisję, którą powódka wytoczyła w 2010 roku. Pomimo to opłaty z tytułu korzystania z lokalu z różną regularnością były wpłacane przez inną osobę, a mianowicie pozwanegoS. B.. Z powyższego również zasadnym jest wnioskowanie, że powódka musiała zdawać sobie sprawę, że w przedmiotowym lokalu zamieszkują również inne osoby niż najemca.
Wymienione wyżej względy przemawiają za uznaniem za nieprawdziwe twierdzeń powódki, zgodnie z którymi dopiero w listopadzie 2011 roku dowiedziała się, że w należącym do niej lokalu zamieszkują pozwani. Te same względy przemawiają za odmową nadania waloru wiarygodności zeznaniom świadekM. K.. W szczególności za niewiarygodny należy uznać ten fragment zeznań, w którym świadek wskazuje, że w trakcie procedury eksmisyjnej próbowano ustalić, kto zamieszkuje w lokalu, ale nie udało się to. Podkreślić należy również rysują się sprzeczność w zeznaniach w/w świadka z zeznaniamiD. P.iJ. G. (1), sąsiadów pozwanych, z których zeznań wynika, że zamieszkiwanie pozwanych w lokalu miało charakter jawny i było manifestowane na zewnątrz. Znamienne jest przy tym, że świadekM. K.nie potrafiła wskazać, którzy sąsiedzi poinformowali ją o zamieszkiwaniu pozwanych w spornym lokalu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Na wstępie zaznaczyć należy, że zgodnie z dyspozycją zawartą wart. 350 § 1 i 3 k.p.c.sąd może z urzędu sprostować w wyroku niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki, a jeżeli sprawa toczy się przed sądem drugiej instancji, sąd ten może z urzędu sprostować wyrok pierwszej instancji. Sąd Rejonowy w zaskarżonym wyroku omyłkowo nadał błędną numerację kolejnym rozstrzygnięciom zawartym w tym wyroku. W związku z tym koniecznym było oznaczyć kolejne punkty wyroku „I, I, II” jako punkty „I, II, III”.

Apelacja zasługiwała na częściowe uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż niezasadnym okazał się zarzut naruszeniaart. 60 k.c.poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że akceptowanie faktu zamieszkiwania lokalu pozwanych przez okres 10 lat nie stanowi potwierdzenia woli zawarcia umowy najmu lokalu. W ocenie Sądu Okręgowego pozwani wywodzili swoje uprawnienie do zamieszkiwania spornego lokalu z zawartej zM. W. (1)umowy podnajmu, który był najemcą lokalu. Nie poczynili żadnych starań, by wobec strony powodowej – właścicielki lokalu, zamanifestować, że ich zamieszkanie w zajmowanym lokalu ma charakter samoistny, niezależny od tytułu prawnegoM. W. (1). W szczególności pozwani nie podjęli działań zmierzających do tego, by strona powodowa traktowała ich jako stronę umowy najmu lokalu, a nie jedynie jako jego podnajemców. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, pisma strony pozwanej były kierowane do strony umowy najmuM. W. (1), pomimo że w spornym lokalu zamieszkiwali faktycznie pozwani. Pisma te były przez pozwanych odbierane, a znajdujące się u strony powodowej pełnomocnictwo udzielone przezM. W.uprawniało Gminę do przekonania, że pozwani działają w imieniu najemcy. Uiszczanie czynszu i opłat za lokal nie może zatem stanowić dowodu na okoliczność zawarcia umowy najmu per facta concludentia. Z kolei ze strony powodowej gminy brak takich działań, które świadczyłyby o traktowaniu pozwanych jako najemców.
Zasadnym jednakże był zarzut naruszeniaart. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(Dz. U. Z 2001 roku, Nr 71, poz. 333 ze zm.), polegający na błędnym przyjęciu, że pozwanym nie przysługuje status lokatora. Zgodnie z ww.art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, lokatorem w rozumieniu ustawy jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Jak podnosi się w zasadzie jednolicie w doktrynie i orzecznictwie przymiot lokatora w rozumieniu wspomnianej ustawy nadają także tytuły pochodne, na przykład podnajem lub stosunek alimentacyjny uzasadniający wspólne zamieszkanie osoby uprawnionej i osoby zobowiązanej (por. przykładowo L. Myczkowski, A. Gola, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, Roman Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2012, s. 37 i n., A. Mączyński, Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, Kwartalnik Prawa Prywatnego 2002, nr 1, uchwała Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2001 r., III CZP 28/01, LexPolonica nr 351451, OSNC 2002, nr 2, poz. 17). Kwestią istotną dla rozstrzygnięcia zagadnienia, czy pozwani mieszczą się w ww. pojęciu lokatora, było zatem ustalenie, czy zawarta z najemcąM. W.umowa podnajmu spornego lokalu była umową ważną.
Zgodnie z dodanymustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegoprzepisemart. 68821 k.c.bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Przed wejściem w życie cytowanego przepisu obowiązywałart. 14 ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, zgodnie z którym oddanie przez najemcę lokalu mieszkalnego, w całości lub w części, w podnajem albo do bezpłatnego używania wymagało zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie, jednakże wynajmujący nie mógł odmówić wyrażenia takiej zgody bez uzasadnionej przyczyny. Wskazać należy, że jeszcze w stanie prawnym obowiązującejustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowychpodnoszono, że pisemna forma wyrażenia zgody na podnajem nie została zastrzeżona pod rygorem nieważności (tak A. Proksa (w:) A. Mączyński, A. Proksa, Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków 1994, s. 31), co zresztą nie może budzić wątpliwości w kontekście regulacjiart. 73 i n. k.c.
Zgodnie z dominującym poglądem brak zgody wynajmującego na oddanie lokalu w podnajem nie powoduje nieważności umowy podnajmu (tak jeszcze na gruncie ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych G. Bieniek, Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszkań, Praca i zabezpieczenie społeczne 1995, nr 5, s. 48; na tle analogicznej dawnej regulacji art. 217 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 roku Prawo Spółdzielcze A. Mączyński, Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków 1994, s. 106 oraz J. Ignatowicz (w:) M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1985, s. 415; na gruncie art. 68821 k.c. P. Nazaruk, Komentarz do art. 68821 k.c. (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, LexisNexis 2012, G. Kozieł, Komentarz do art. 68821 k.c. (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, red. A. Kidyba, LEX 2010 oraz K. Pietrzykowski, Komentarz do art. 68821 k.c. (w:) Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450–1088. Tom II, red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, Legalis 2013). Przyjmuje się przy tym, że sankcję za naruszenie obowiązku uzyskania zgody na podnajem statuujeart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela (tak powołani wyżej autorzy oraz H. Ciepła, Komentarz do art. 68821 k.c. (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania, red. J. Gudowski, Warszawa 2013, LexPolonica wyd. el.).
W doktrynie wyrażono również pogląd, zgodnie z którym umowa podnajmu lub oddania w bezpłatne używanie lokalu nie jest dotknięta ani sankcją nieważności (art. 58 § 1), ani sankcją bezskuteczności zawieszonej czynności prawnej, ale zostaje zawarta pod warunkiem zawieszającym, wskazując przy tym, że chodzi tu o tzw. warunek prawny, do którego w drodze ostrożnej analogii można stosować przepisyKCo warunku (tak K. Pietrzykowski, Komentarz do art. 68821 k.c. (w:) Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450–1088. Tom II, red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, Legalis 2013). Wymieniony autor wskazuje ponadto, że sankcja zart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w postaci możliwości wypowiedzenia lokatorowi umowy najmu przez właściciela „powinna znaleźć zastosowanie nie tylko w stosunku do najemcy, który oddał lokal do używania innej osobie na podstawie formalnie zawartej umowy podnajmu lub umowy o oddanie lokalu w bezpłatne używanie, ale a fortiori również w wypadku nieformalnego oddania osobie trzeciej lokalu mieszkalnego do korzystania bez zgody wynajmującego” (poglądy te podzielił G. Kozieł, Komentarz do art. 68821 k.c. (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, red. A. Kidyba, LEX 2010).
Abstrahując jednak od powyżej wypowiedzianych uwag dotyczących skutków braku zgody właściciela na podnajem lokalu wskazać należy, że w ocenie Sądu Okręgowego powodowa Gmina(...)K.w sposób dorozumiany udzieliła zgody na podnajem przez pozwanych mieszkania wynajmowanego przezM. W. (1). Za takim wnioskiem przemawiają ustalone przez Sąd Okręgowy okoliczności faktyczne związane z wiedzą strony pozwanej o zamieszkiwaniu w spornym lokalu przez rodzinę pozwanych oraz wieloletnią akceptację takiego stanu rzeczy. W tym kontekście indyferentne jest, że zarówno ustawa obowiązująca w momencie oddania lokalu w podnajem, jak i umowa najmu Gminy(...)K.zM. W. (1)wymagała dla zgody na podnajem formy pisemnej. Ani ustawa bowiem, ani umowa nie zastrzegały dochowania powyższej formy pod rygorem nieważności (art. 73 § 1 k.c.iart. 76 § 1 k.c.). Zgodnie zart. 60 k.c.z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Ujawnienie woli osoby dokonującej czynności prawnej może nastąpić zatem także w sposób dorozumiany przez jakiekolwiek zachowanie się, uzewnętrzniające tę wolę w sposób obiektywnie zrozumiały, a więc albo wyraźnie, albo dorozumianie przez jakiekolwiek zachowanie się, które w okolicznościach towarzyszących w sposób dostatecznie zrozumiały wyraża wolę wywołania skutków prawnych objętych treścią czynności prawnej. W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy strona powodowa konkludentnie wyraziła zgodę na podnajem należącego do niej lokalu, co przejawiała się akceptowaniem faktu zamieszkiwania w nich pozwanych, a także przyjmowaniem w związku z tym innych opłat związanych z używaniem lokalu, uiszczanych od większej ilości osób mieszkających w lokalu niż wynikającej z umowy najmu zawartej zM. W.. Mając powyższe na uwadze nie może budzić wątpliwości, że pozwanym przysługiwał tytuł prawny do wynajmowanego lokalu wywodzony z uprawnienia przysługującego głównemu najemcyM. W. (1), a zatem posiadają oni status lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tytuł prawny pozwanych do zamieszkiwania spornego lokalu wygasł wraz upływem terminu wypowiedzenia umowy najmu jaka łączyła Gminę(...)K.zM. W. (1). Nawet przyjmując, że podnajemcą był tylko pozwanyS. B., to osoby z nim stale zamieszkujące i wywodzące od tego swój tytuł do zamieszkiwania muszą być również traktowane jako mające prawo zależne do zajmowania lokalu, wobec czego także do nich odnosi się obowiązek orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego.
Częściowo uzasadniony był również zarzut naruszeniaart. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnegopoprzez jego niezastosowanie i nieorzeczenie w stosunku do pozwanych o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Wobec zasadności powyżej omówionego zarzutu naruszeniaart. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązek orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia był aktualny w stosunku do pozwanych. Sąd Okręgowy uznał, że trudna sytuacja materialna i osobistaS. B.,B. B. (1)oraz pozostającego pod ich opieką małoletniego synaJ. B.uzasadniają przyznanie im uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Niewątpliwie sytuacja materialna pozwanych, wyrażająca się w osiąganych przez nich dochodach i braku majątku, uniemożliwia im zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, poprzez wynajęcie mieszkania w warunkach wolnorynkowych. Pozwani są osobami o niskim dochodzie w rozumieniu § 4 ust. 1 pkt 1 uchwały Rady MiastaK.nr(...)z dnia 10 października 2012 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy(...)K.oraz tymczasowych pomieszczeń, gdyż ich średni miesięczny dochód w przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza kwoty równej kwocie minimalnej emerytury, która od 1 stycznia 2014 rok wynosi 844,45 złotych. Mając powyższe na uwadze, na podstawieart. 14 ust. 4 pkt. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu Cywilnegoprzysługuje im uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Jednocześnie, Sąd orzekł o braku uprawnienia do lokalu socjalnegoG. B., gdyż mieszka on i pracuje za granicą, a dochody jakie uzyskuje pozwalają obecnie mu na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.iart. 385 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok w punkcie II w sposób wskazany w sentencji i oddalił apelację pozwanych w pozostałej części.
Zarzuty strony powodowej zawarte w zażaleniu na postanowienie o kosztach procesu zawarte w punkcie III wyroku są niezasadne. Zgodnie zart. 102 k.p.c.- statuującym zasadę określaną w doktrynie i orzecznictwie jako zasadę słuszności - wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Okoliczności związane z zastosowaniem zasady słuszności wyrażonej wart. 102 k.p.c.powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. Niewątpliwie sytuacja majątkowa pozwanych jest bardzo trudna. Nie można zaakceptować zarzutów strony pozwanej, która wywodzi umiarkowanie dobrą sytuację majątkową pozwanych jedynie z okoliczności, iż regulowali na rzecz strony powodowej bieżące i zaległe płatności, pragnąc zachować miejsce zamieszkania. Okoliczność, że pozwani wpłacali na rzecz strony powodowej należności nie czyni jeszcze niewiarygodnych zgromadzonych w sprawie dowodów na okoliczność ich sytuacji materialnej. Jednocześnie nie tylko trudna sytuacja materialna uzasadniała odstąpienie od obciążenia pozwanych zwrotem stronie powodowej kosztów procesu. Należy mieć na uwadze, że pozwani mogli pozostawać w uzasadnionym okolicznościami subiektywnym przekonaniu, że przez fakt wieloletniego zamieszkiwania w spornym lokalu i opłacania należności łączył ich ze stroną powodową dorozumiany stosunek najmu. W takim stanie rzeczy zastosowanie przez Sąd I instancjiart. 102 k.p.c.i odstąpienie od obciążania pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów procesu było w pełni uzasadnione. Nie mógł odnieść skutku zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 328 § 2 k.p.c., gdyż uzasadnienie w przedmiocie orzeczenia o zwrocie kosztów procesu zawierało tak podstawę faktyczną orzeczenia oraz wyjaśnienie podstawy prawnej, a jako takie w pełni poddawało się kontroli instancyjnej. Obrazaart. 328 § 2 k.p.c.może być zarzucana w apelacji lub skardze kasacyjnej tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wtedy gdy wady uzasadnienia uniemożliwiają dokonanie kontroli instancyjnej lub kasacyjnej (por. np. wyr. SN: z 11 maja 2000 r., I CKN 272/00, niepubl.; z 14 listopada 2000 r., V CKN 1211/00, niepubl.; z 18 lutego 2005 r., V CK 469/04, LexPolonica nr 1631507, MoP 2009, nr 9, s. 501).
Zważywszy na powyższe Sąd na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.oddalił zażalenie strony powodowej.
Mając na uwadze, że apelacja pozwanych okazała się jedynie częściowo uzasadniona, a nadto oddalone zostało zażalenie strony powodowej - Sąd Okręgowy na podstawieart. 100 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.iart. 397 § 2 k.p.c.wzajemnie zniósł między stronami koszty postępowania odwoławczego.