Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2983/13
Data wyroku: 2014-06-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Ogińska-Łągiewka
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 73 ust 2a ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 189 kpc

Sygn. akt I C 2983/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLIEJ POLSKIEJ
Dnia 30 czerwca 2014 r.
Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny:
w składzie:
Przewodniczący : SSR Anna Ogińska-Łągiewka
Protokolant: Alicja Kicka
po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2014 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaI. J.,J. J.
przeciwko miastu(...)
o ustalenie

I
powództwo oddala;

II
zasądza od powodówI. J.iJ. J.solidarnie na rzecz pozwanego miasta(...)kwotę 60 (sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 2983/13

UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 2 stycznia 2012 roku (stanowiącym pozew w niniejszej sprawie)I.iJ. J.wnieśli o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest nieuzasadniona / k. 41-42/.
Orzeczeniem z dnia 12 czerwca 2013 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.oddaliło wniosekI.iJ. J./ k. 12-13/.
Sprzeciw od tego orzeczenia wnieśliI.iJ. J./ k. 2-3/.
W odpowiedzi na pozew pozwany miasto(...)wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu / k. 57-58/.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

I.iJ. J.są wieczystymi użytkownikami w części 505586/306945920 nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)o pow. 3680,00 m2z obrębu(...), położonej wW.przyulicy (...)(bezsporne).
Oświadczeniem o ustanowieniu odrębnej własności lokali użytkowych i przeniesienia ich na rzecz członków Spółdzielni z dnia 24 kwietnia 2004 roku ustanowiono odrębną własność m.in. lokalu niemieszkalnego(...), stanowiącego wielostanowiskową halę garażową, z którym związany jest udział wynoszący(...)części gruntu. Dla odrębnej własności lokalowej prowadzona jestksięga wieczysta (...)/ / k. akt notarialny – k. 60-86/.
Pismem z dnia 15 listopada 2011 roku właściciel nieruchomości – miasto(...)wypowiedziałoI.iJ. J.ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2012 roku wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej na wstępie nieruchomości, określając jej wysokość na kwotę 137,32 złotych (bezsporne, potwierdzone wypowiedzeniem – k. 20). Dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powodowie opłacali w kwocie 45,77 złotych / k. 45/.
W wypowiedzeniu wyjaśniono, iż wysokość stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 3% wartości gruntu ustalona została dla lokalu niemieszkalnego. Z kolei wartość gruntu pozostała bez zmian i wynosiła 2.778.841,60 zł. Dodano, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki wynoszącej 1% i ustalenie nowej wynoszącej 3% wartości gruntu, było związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, które przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste, zmianą sposobu korzystania z lokalu lub trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości.
Jak wynika z treściksięgi wieczystej nr (...)garaż stanowiący odrębną własność i użytkowany przezI.iJ. J.jest lokalem z przeznaczeniem na cele niemieszkalne i znajduje się on na kondygnacji -1 I-2 w budynku mieszkalnym położonym wW.przyul. (...)/ k. 35-39/.
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów.
Sąd dał wiarę tym dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwała żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości regulujeustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(teks jednolity Dz.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651).
W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).
Zgodnie z przepisemart. 72 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym w dniu dokonywania wypowiedzenia stawki za użytkowanie wieczyste garażu ( Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 t.j.) opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie zart. 67( ust. 1). Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej ( ust. 2). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:
1)za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 % ceny;
2)za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 % ceny;
3)za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 % ceny;
3a)za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 % ceny;
4)za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny;
4a)za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny;
5)za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny ( ust. 3).
Z kolei w myśl przepisu art. 73 cytowanej ustawy jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy ( ust. 1). Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 ( ust. 2). Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1)ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub
2)zmiany sposobu korzystania z lokalu.
( ust. 2 a).
Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem zart. 189 kpc. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 kpc.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 roku, III CKN 239/01, Lex nr 146452).
Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż wypowiedzenie dokonane przez pozwanego spełniało wyżej przywołane wymagania, co nie było w toku procesu kwestionowane. Kwestionowana była jedynie przyczyna, którą podano dla uzasadnienia aktualizacji, a tym samym ustalona wysokość opłaty rocznej. W pozwie powodowie podnieśli, iż nie prawdą jest, iż ustanowiono odrębną własność lokalu, tj. garażu oraz że garaż ten nie stanowi lokalu, a jedynie miejsce postojowe.
Z powyższym nie sposób się zgodzić ponieważ jak wynika z ustaleń stanu faktycznego garaż ten de facto stanowi odrębny lokal, o czym świadczy chociażby założona dla niegoksięga wieczysta (...). W księdze tej wyraźnie wskazano, przeznaczenie garażu ( lokalu), tj. na cele niemieszkalne. Po oddaniu nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana korzystania z przedmiotowego lokalu, co znalazło odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej.
Należy zatem podzielić jednolicie wyrażany w literaturze pogląd, że art. 73 ust. 2a jest przepisem szczególnym, stanowiącym wyjątek od regulacji zawartej w art. 73 ust. 2, i przewiduje odrębne, własne przesłanki uzasadniające zmianę stawki opłaty rocznej w razie wyodrębnienia lokalu lub zmiany sposobu korzystania z niego. W art. 73 ust. 2a ustawodawca uznał za wystarczające do zmiany stawki opłaty rocznej z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej samo tylko ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub samą tylko zmianę sposobu korzystania z lokalu, bez względu na to, czy spowodowało to trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, powodującą zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Pozwala to na zmianę stawki procentowej opłaty rocznej w sytuacji ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe, niezależnie od tego, czy nastąpiła faktyczna zmiana sposobu korzystania lub przeznaczenia tego lokalu ani czy spowodowało to trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości powodującą zmianę celu, na który została oddana w użytkowanie wieczyste (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 roku, sygn. akt III CZP 62/12, opubl. OSNC 2013/5/56, LEX nr 1230032, Biul.SN 2012/11/9).
W przedmiotowym wypadku stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wynosi 3% (art. 72 ust. 3 pkt 5 powołanej ustawy). Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustaloną na kwotę 137,32 złotych obliczono według następującego wzoru: 2.778.841,60 (wartość gruntu) x 0,(...)(udział) x x 3% (stawka) + 0 zł. ( podatek VAT).
W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie przepisówart. 73 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiw zw. zart. 189 kpcorzekł o oddaleniu powództwa.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisuart. 98 kpcw zw. z§ 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz Ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu( Dz.U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349).