Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 350/13
Data wyroku: 2014-02-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dominika Romanowska
Słowa kluczowe: Interes Prawny, Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c., art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygnatura akt I C 350/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Wrocław, dnia 15 stycznia 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSO Dominika Romanowska
Protokolant:Irmina Szawica

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2014 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa(...)Sp. z o.o. z siedzibą weW.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaW.
o ustalenie

I
oddala powództwo;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz(...)kwotę 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 12 marca 2013 r. skierowanym przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaW.strona powodowa Przedsiębiorstwo(...)sp. z o.o. weW.wniosła o ustalenie, że na podstawieart. 77 ust. 4-5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzysługuje jej prawo zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu wieczystego użytkowania gruntu położonego weW.przyul. (...),działka nr (...), obrębŻ., a opłatą zaktualizowaną, wydatków z tytułu nakładów na budowę utwardzonej drogi wjazdowej z placami magazynowymi i manewrowymi w łącznej kwocie 170.000 zł.
W uzasadnieniu powództwa strona powodowa zarzuciła, iż w piśmie z dnia 20 czerwca 2012 r. strona pozwana nie uwzględniła wniosku o zaliczenie poniesionych przez spółkę nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu wieczystego użytkowania gruntu a opłatą zaktualizowaną. Według strony powodowej sporne nakłady zostały poniesione na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniuart. 77 ust. 4-5 i art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strona powodowa wniosła bowiem o zaliczenie nakładów na budowę drogi technologicznej – stanowiącej wjazd na posiadaną nieruchomość oraz place magazynowe i manewrowe, co w sytuacji braku jakiejkolwiek infrastruktury komunikacyjnej było niezbędne do korzystania z gruntu. W momencie przejmowania przez powódkę w posiadanie tej nieruchomości, stanowiła ona wyłącznie ogrodzony, nieutwardzony grunt bez jakiejkolwiek infrastruktury technicznej. Stąd też wynikła konieczność poniesienia spornych nakładów, mających charakter nakładów koniecznych i niezbędnych dla prawidłowego korzystania z gruntu. Strona powodowa podała ponadto, że powołany przez stronę pozwaną w w/w piśmieart. 235 k.c.dotyczy przede wszystkim obiektów kubaturowych i inżynieryjnych, a nie sieciowych i komunikacyjnych, stąd też brak jest możliwości rozliczenia tych nakładów po ewentualnym wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego gruntu.
W odpowiedzi na pozew ( k. 60 – 65 ) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości.
W uzasadnieniu wskazała, iż powód nie wykazał interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa o ustalenie. Strona pozwana zarzuciła, że zaliczenie nakładów na poczet zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste można żądać wyłącznie w ramach procedury aktualizacyjnej opłaty rocznej, a nie w odrębnym postępowaniu sądowym. Strona pozwana argumentowała także, iż nakłady poczynione przez powoda miały charakter nakładów na „budynki i inne urządzenia”, o których mowa wart. 235 k.c., a zatem weszły one w skład zabudowy nieruchomości i zwiększyły jej wartość, a tym samym nie podlegały zaliczeniu na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Według strony pozwanej, sporne nakłady nie dotyczyły natomiast budowy urządzeń infrastruktury technicznej, które zostały enumeratywnie wymienione wart. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strona pozwana twierdziła także, że poniesione przez powoda nakłady nie miały charakteru nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, lecz nakładów „użytecznych”, tj. zmierzających do ulepszenia rzeczy.

W piśmie przygotowawczym z dnia 06 listopada 2013 r. strona powodowa zaprzeczyła zasadności argumentacji strony powodowej, podała, iż orzeczenie SKO dotyczyło wyłącznie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, bez uwzględnienia żądania rozliczenia nakładów, co w jej ocenie otwiera jej drogę do żądania ustalenie w trybie postępowania cywilnego. Podtrzymała również swoje stanowisko w przedmiocie wartości i charakteru poczynionych nakładów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa położona weW.przyul. (...),działka nr (...), obrębŻ., stanowi własność Skarbu Państwa reprezentowanego przez PrezydentaW.i pozostaje w użytkowaniu wieczystym strony powodowej - Przedsiębiorstwa(...)sp. z o.o. weW..

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 23 listopada 2009 r. PrezydentW.wypowiedział Przedsiębiorstwu(...)sp. z o.o. weW.dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego weW.przyul. (...)i zaoferował opłatę w nowej wysokości. Nowa opłata miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 r.
Spółka złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.wniosek, w którym domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości gruntowej uzasadniona jest w innej wysokości niż zaoferowana przez Prezydenta MiastaW..
Orzeczeniem z dnia 5 lipca 2011 r. /(...)/ Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej, obowiązującą od 1 stycznia 2010 r., w kwocie 150.000 zł. W uzasadnieniu orzeczenia SKO wskazało m.in., że na rozprawie reprezentantka właściciela gruntu oraz pełnomocnik spółki, w wyniku wcześniej przeprowadzonych negocjacji, zgodnie wnieśli o ustalenie opłaty rocznej w w/w kwocie 150.000 zł.

(Dowód:orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 5 lipca 2011 r., k. 66-67, 74-75)

W piśmie z dnia 16 czerwca 2011 r. spółka zwróciła się do PrezydentaW.o zaliczenie nakładów poniesionych na budowę dróg i placów manewrowych, uzyskania pozwolenia na budowę bazy magazynowej i budowę budynku biurowo-magazynowego o wartości 224.400 zł netto, poniesionych na nieruchomości położonej weW.przyul. (...), na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego spornego gruntu a opłatą zaktualizowaną.
W wykonaniu zobowiązania właściciela gruntu, spółka uzupełniła ten wniosek i przedłożyła PrezydentowiW.operat szacunkowy, sporządzony przezM. H.we wrześniu 2011 r., na okoliczność określenia wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do ustalenia różnicy między wartością rynkową nieruchomości przed i po dokonaniu nakładów na nieruchomości. Zgodnie z tym operatem szacunkowym wartość nieruchomości przed poniesieniem nakładów wyniosła 4.453.000 zł, natomiast wartość nakładów po poniesieniu nakładów wyniosła 5.010.600 zł. Ponadto spółka przedłożyła PrezydentowiW.inne żądane przez niego dokumenty, w tym mapę zasadniczą nieruchomości oraz zdjęcia dróg technologicznych i placów manewrowego oraz magazynowych.
W odpowiedzi zawartej w piśmie z 29 czerwca 2012 r. właściciel gruntu Skarb Państwa – PrezydentW.odmówił uwzględnienia w/w wniosku uzasadniając, że wskazane przez spółkę nakłady nie polegały na budowie drogi, nie były to nakłady konieczne, a ponadto zgodnie zart. 235 k.c.miały one znaczenie dla wzajemnego rozliczenia stron jedynie po ewentualnym wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego.

( Dowód:pismo z 16 czerwca 2011 r., k. 6-7; pismo z 17 października 2011 r., k. 8; operat szacunkowy z września 2011, k. 18-24; pismo z 27 października 2011 r., k. 9; pismo z 12 grudnia 2011 r., k. 10; pismo z 23 stycznia 2012 r., k. 11; pismo z 21 lutego 2012 r., k. 12; pismo z 29 czerwca 2012 r., k. 13-14, 68-71, 76-79 )

W piśmie datowanym 26 lipca 2012 r. Przedsiębiorstwo(...)sp. z o.o. weW.złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.wniosek, w którym domagała się ustalenia, że na podstawieart. 77 ust. 4-5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzysługuje jej prawo zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu wieczystego użytkowania gruntu położonego weW.przyul. (...), a opłatą zaktualizowaną, wydatków z tytułu nakładów na budowę drogi i placu manewrowego.
Postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2012 r. /(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.zwróciło w/w pismo spółki z 26 lipca 2012 r. U uzasadnieniu wskazano, że spór o zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na poczet różnicy między opłatą roczną dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie jest postępowaniem administracyjnym, lecz ma charakter cywilnoprawny. Do rozstrzygania sporów na tym tle właściwy jest zatem sąd powszechny.

( Dowód:wniosek z 26 lipca 2012 r., k. 15-16; postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 7 sierpnia 2012 r., k. 17)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W rozpoznawanej sprawie bezspornym było, że nieruchomość gruntowa położona weW.przyul. (...),działka nr (...), obrębŻ., stanowi własność Skarbu Państwa, reprezentowanego przez PrezydentaW.i jest oddana w użytkowanie wieczyste stronie powodowej - Przedsiębiorstwu(...)sp. z o.o. weW.. Istota sporu sprowadzała się w pierwszej kolejności do rozstrzygnięcia czy strona powodowa zasadnie mogła domagać się w niniejszej sprawie ustalenia, w oparciu oart. 189 k.p.c., że przysługuje jej prawo zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu wieczystego użytkowania w/w gruntu, a opłatą zaktualizowaną, nakładów z tytułu budowy na w/w gruncie utwardzonej drogi wjazdowej z placami magazynowymi i manewrowymi.
Podstawą prawną żądań strony powodowej stanowiłart. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t. jedn. Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami), zgodnie z którym wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie (art. 77 ust. 1 zd.1 u.g.n.). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 u.g.n.). Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji (art. 77 ust. 4 u.g.n.). Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (art. 77 ust. 5 u.g.n.). Zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6 u.g.n.).
Rozstrzygając w sprawie Sąd miał na uwadze, że cytowany art. 77 ust. 4 u.g.n. nie kreuje roszczenia o ustalenie, że wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną nieruchomości zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Przepis ten pozwala bowiem na dokonanie takiego zaliczenia jedynie przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a więc w toku procedury aktualizacyjnej zapoczątkowanej przez właściciela gruntu decyzją wypowiadającą dotychczasową opłatę roczną. To w ramach tego postępowania użytkownik wieczysty może zgłosić do uwzględnienia przy ustaleniu nowej wysokości opłaty rocznej, nakłady jakie poczynił na infrastrukturę techniczną nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2012 r., I ACa 156/12, LEX nr 1238178).
Jak wynika bowiem zart. 78 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t. jedn. Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami) organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wartości nieruchomości stanowiącej podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3 ustawy). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3 ustawy).
Należało podkreślić, co wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12, LEX nr 1314383), że zaliczenie wartości nakładów na podstawie art. 77 ust. 4 – 5 u.g.n. jest czynnością wtórną w stosunku do sporu o właściwą wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej. Zaliczenie może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty (różnicy pomiędzy opłatą nową a dotychczasową), wobec czego dopiero określenie wysokości należnej opłaty decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia, na poczet którego następuje zarachowanie. Dlatego złożenie wniosku dopuszczalne jest do chwili prawomocnego określenia wysokości opłaty zaktualizowanej. Jej ustalenie stanowi moment, w którym dochodzi do realizacji prawa zaliczenia.
Reasumując, należało znać, że ustalenie, którego domagała się strona w rozpoznawanej sprawie mogłoby nastąpić tylko i wyłącznie w trakcie procesu prowadzonego na skutek przekazania wniosku przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia tego kolegium do sądu w trybie art. 80 ust. 2 u.g.n.).
W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Z dowodu w postaci orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 5 lipca 2011 r. wraz z uzasadnieniem ( k. 66-67, 74-75) wynika, że pismem z dnia 23 listopada 2009 r. PrezydentW.wypowiedział Przedsiębiorstwu(...)sp. z o.o. weW.dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego weW.przyul. (...)i zaoferował opłatę w nowej wysokości. Nowa opłata miała obowiązywać od dnia 1 stycznia 2010 r. Spółka złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.wniosek, w którym domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej uzasadniona jest w innej wysokości niż zaoferowana przez Prezydenta MiastaW.. Orzeczeniem z dnia 5 lipca 2011 r. /(...)/ Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości gruntowej, obowiązującą od 1 stycznia 2010 r., w kwocie 150.000 zł. Podkreślić należy, co wynikało z uzasadnienia cytowanego orzeczenia, że Kolegium ustalając opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego wzięło pod uwagę stanowisko reprezentanta właściciela gruntu oraz pełnomocnika spółki, którzy w wyniku wcześniej przeprowadzonych negocjacji, zgodnie wnieśli o ustalenie opłaty rocznej w w/w kwocie 150.000 zł. Z powyższego wynika, że jeszcze przed wydaniem orzeczenia SKO z 5 lipca 2011 r. pomiędzy stronami doszło do ugody, na skutek czego użytkownik wieczysty nie wnosił sprzeciwu od orzeczenia kolegium, a w konsekwencji nie doszło do przekazania sprawy przez SKO weW.do Sądu w trybie art. 80 u.g.n.
Procedura, która została zainicjowana przez stronę powodową w piśmie datowanym 26 lipca 2012 r. (k. 15-16), a także we wcześniejszych wnioskach kierowanych przez spółkę do strony pozwanej (k. 6-8, 10, 12) nie miała w ocenie Sądu charakteru procedury administracyjnej, o której mowa w art. 77-80 u.g.n. Postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2012 r. /(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.zwróciło bowiem pismo spółki z 26 lipca 2012 r. oznaczone jako „podanie”. Powyższe orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 sierpnia 2012 r. nie może stanowić samoistnej podstawy do wytoczenia procesu o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej uwzględniającej wartość poniesionych przez stronę powodową nakładów. W ocenie Sądu, znajdujące się w uzasadnieniu tego orzeczenia sformułowanie o tym, że stronie powodowej przysługiwało prawo dochodzenia swoich roszczeń w sądzie powszechnym, nie stanowi samodzielnej podstawy do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Jak już bowiem wyżej wskazano sam przepis art. 77 ust. 4 u.g.c. nie kreuje spornego roszczenia o ustalenie, że wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną nieruchomości zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną.
Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że po stronie powodowej aktualnie brak było interesu prawnego w dochodzeniu tego roszczenia na podstawieart. 189 k.p.c.
W uzupełnieniu wskazać należało, że skoro powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na brak interesu prawnego, Sąd nie dokonywał już oceny charakteru tych nakładów. W związku z tym Sąd pominął złożone w tym kierunku wnioski dowodowe strony powodowej, albowiem z uwagi na oddalenie powództwa z powodu braku przesłanek zart. 189 k.p.c., okoliczności te nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo, o czym orzekł jak w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu, w punkcie II wyroku, Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.