Sąd Rejonowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 3172/13
Data wyroku: 2014-03-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Zatorski

Sygn. akt I C 3172/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 marca 2014roku

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSR Wojciech Zatorski
Protokolant:  Anna Drozd

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2014roku wŚ.
sprawy z powództwa GminyŚ.
przeciwkoS. B. (1),E. B.iG. K. (1)
o eksmisje

I. Powództwo oddala;
II. Kosztami procesu obciąża powódkę.

UZASADNIENIE
GminaŚ.domagała się eksmisjiS. B. (1)iE. B.z lokalu mieszkalnego położonego przy w(...)(k.2).
W uzasadnieniu pozwu wskazała, że jest właścicielem lokalu zajmowanego przez pozwanych, którzy mimo zamieszkiwania w nim nie uiszczali należnych opłat z tytułu najmu, następnie pomimo podpisania ugody w sprawie spłaty zadłużenia pozwani długu nie spłacili wezwała ich do opuszczenia tego lokalu, a ponieważ lokalu nie opuścili, powództwo eksmisyjne stało się konieczne (k.4).
Wobec faktu, iż w lokalu objętym żądaniem pozwu zamieszkuje ponadtoG. K. (1)wezwano ją do udziału w sprawie (k. 28).
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa podnosząc trudną sytuację materialną (k. 28).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy najmu z dnia 09.11.2000r. pozwanyS. B.wynajmował, wraz od GminyŚ.lokal mieszkalny położony w(...). W lokalu tym pozwany mieszkał wraz z żoną –E. B., a następnie także z jej matkąG. K. (1). Ponieważ pozwani przez dłuższy czas nie uiszczali opłat za w/w lokal, a zaległości wyniosły (ostatecznie) 13.814,44 zł, powódka zawarła z pozwanym, jako głównym najemcą lokalu, ugodę pozasądową w sprawie spłaty zaległości czynszowych i opłat oraz bieżącego czynszu i opłat za używanie lokalu. Najemca uznał w niej swoje zadłużenie, które wówczas wynosiło 12.521, 50 zł i zobowiązał się do regularnego płacenie bieżących opłat oraz spłaty zadłużenia w kwocie po 273,70 zł miesięcznie. Na wypadek niewykonania ugody traci ona moc i wynajmujący skieruje sprawę na drogę sądową o zapłatę należności objętych ugodą z odsetkami.
W związku z dalszymi długotrwałymi zaległościami czynszowymi powódka, powołując się na przepisart. 11 ust. 2pkr 2ustawy o ochronie praw lokatorów, wystosowała do pozwanego wezwania do opuszczenia zajmowanego lokalu, pod rygorem wszczęcia postępowania eksmisyjnego.

Dowód:

- zestawienie zaległości - k. 11-17,
- umowa najmu - k. 9,
- potwierdzenie zameldowania – k. 8,
- przesłuchanie stron – k. 38,
- ugoda –k. 18,
- wezwania do zapłaty – k.8 i 10..

Pozwani nadal zajmują sporny lokal razem z matką pozwanej,G. K., która ma 84 lata i wymaga opieki.

Dowód:

-

przesłuchanie stron – k. 38.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 222 § 1 kcwłaściciel może domagać się wydania rzeczy od osoby, która rzeczą włada, chyba że osobie tej przysługuje prawo do władania rzeczą.
W realiach sporu wskazania wymaga, że powódka nie wykazała, by pozwani utracili prawo do lokalu, którego wydania domaga się w pozwie. Brak bowiem dowodu wypowiedzenia umowy najmu lokalu, w szczególności ugoda pozasądowa nie wskazuje rygoru innego, aniżeli dochodzenie roszczeń finansowych na drodze sądowej (k. 18), natomiast wezwanie do opróżnienia lokalu jedynie wskazuje podstawę prawną wypowiedzenia umowy (zaś tytuł pisma i jego treść nie zawierają stosownego oświadczenia w tym zakresie - k. 19), zatem umowa ta (k.9) stanowi nadal tytuł do władania przez pozwanych sporną rzeczą.
Ponadto zgodnie zart. 11 ust.1 i ust.2 pkt. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnegowłaściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć stosunek prawny, na podstawie którego lokator jest uprawniony do odpłatnego korzystania z lokalu, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Oznacza to, iż dla skutecznego rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie powołanego wyżej przepisu konieczne jest łączne zaistnienie następujących przesłanek:

-

pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat obciążających najemcę za co najmniej trzy pełne okresy płatności;

pisemne uprzedzenie lokatora przez właściciela o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

bezskuteczny upływ powyższego terminu;

pisemne wypowiedzenie stosunku najmu przez właściciela dokonane na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego i upływ powyższego terminu wypowiedzenia.

Powódka nie dopełniła zatem niezbędnego warunku skuteczności wypowiedzenia, jakim - zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy - jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze dokonania wypowiedzenia z wyznaczeniem mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty bieżących oraz zaległych należności.
W tym stanie rzeczy żądanie eksmisji należało uznać, jako przedwczesne, za niezasadne i dlatego na podstawie wskazanych przepisów orzeczono jak w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu obciążających powódkę, jako przegrywającą spór (pkt II), orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.