Sąd Okręgowy w Elblągu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 313/14
Data wyroku: 2014-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Twardowska, Aleksandra Ratkowska, Ewa Pietraszewska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniwym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

Sygn. akt I Ca 313/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2014 r.
Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Ewa Pietraszewska
Sędziowie: SO Aleksandra Ratkowska (spr.)
SO Dorota Twardowska
Protokolant: st. sekr. sąd. Danuta Gołębiewska
po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2014 r. w Elblągu
na rozprawie
sprawy z powództwaD. L.
przeciwkoGminie M.B.
o ustalenie
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Braniewie
z dnia 5 sierpnia 2014 r. sygn. akt I C 78/14

1
zmienia zaskarżony wyrok i oddala powództwo;

2
zasądza od powodaD. L.na rzeczGminy M.B.kwotę 90 zł (dziewięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

Sygn. akt I Ca 313/14

UZASADNIENIE

PowódD. L.domagał się ustalenia, iż istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położnego wB.przyulicy (...)wynikający z umowy z dnia 28 sierpnia 2007 roku zawartej pomiędzy nim aGminą M.B.oraz zasądzenia kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa powołując się na skuteczne wypowiedzenie umowy najmu.
Sąd Rejonowy w Braniewie wyrokiem z dnia 5 sierpnia 2014r. ustalił, że pomiędzy powodemD. L.i pozwanąGminą M.B.istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wB.przyulicy (...)wynikający z umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 28 sierpnia 2007r. zawartej pomiędzy powodemD. L.a pozwanąGminą M.B.oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 107 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Wyrok zapadł na podstawie następujących ustaleń, wniosków i przepisów prawa:
W dniu 28 sierpnia 2007 roku pomiędzyGminą M.B.iD. L.zawarta została umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku nr (...)przyulicy (...)wB.na czas nieoznaczony. W § 10 umowy strony ustaliły, że umowa podnajmu lokalu w całości lub w części albo oddanie lokalu w bezpłatne używanie wymaga zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie.
We wrześniu 2009 roku powód zawarł związek małżeński i zamieszkał w domu stanowiącym współwłasność żony, ale zarazem nie opuścił na stałe spornego lokalu, bowiem pozostawił tu swoje rzeczy, bywał tu, jak również sporadycznie nocował. W między czasie w w/w lokalu zamieszkali również matka powodaD. K.i jej mąż, a ojczym powodaJ. K..
W dniu 7 maja 2010 rokuJ. K.iD. K.zostali zameldowani w w/w lokalu na pobyt stały.
Pismem z dnia 7 stycznia 2013 roku działający w imieniuGminy M.B.DyrektorAdministracji (...)wB.wypowiedział powodowi stosunek najmu na podstawieart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnegoze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 roku, z uwagi na podnajem osobom trzecim bez zgodyGminy M.B.. Pismem z dnia 7 stycznia 2013 rokuJ.iD.małż.K.zostali wezwani przez Dyrektora(...)wB.do natychmiastowego opuszczenia w/w lokalu.
Stan faktyczny został ustalony na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadkówJ. K.iD. K.oraz niespornych twierdzeń stron.
Powód oparł roszczenie na przepisieart. 189 k.p.c., wskazując iż ma interes prawny w wytoczeniu powództwa, bowiem istnieje niepewność prawna na tle skuteczności wypowiedzenia przez pozwaną umowy najmu. W ocenie Sądu powództwo było dopuszczalne, bowiem w istocie istnieje niepewność co do istnienia stosunku najmu wynikającego z umowy najmu z dnia 28 sierpnia 2007 roku. Interes prawny w rozumieniuart. 189 k.p.c.jest to obiektywna, a nie tylko hipotetyczna potrzeba prawna uzyskania wyroku odpowiedniej treści, występująca wówczas, gdy powstała sytuacja rzeczywistego naruszenia albo zagrożenia naruszenia określonej sfery prawnej. Praktycznie rzecz biorąc, interes prawny występuje wtedy, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka.
Przedmiotem sporu było to, czy wypowiedzenie umowy najmu dokonane pismem z dnia 7 stycznia 2013 roku było skuteczne, a tym samym czy przesłanki wskazane w piśmie mające uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu rzeczywiście zaistniały. Pozwana nie była konsekwentna w twierdzeniach iż wystąpił podnajem i w tej kwestii przyznała, iż miało miejsce oddanie w bezpłatne używanie osobom trzecim, tj. matce i ojczymowi powoda.
Powód trafnie powołał się na przepisart. 6882k.c., który stanowi „bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.” Pozwana wypowiedziała powodowi umowę najmu z dnia 28 sierpnia 2007 roku powołując się na przepisart. 11.ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz. U. z 200 roku, Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 roku. Przywołany przepis stanowi, że „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Pozwana utrzymywała, iż powód nie mieszka w spornym lokalu, mieszkają w nim bowiem jego rodzice, tj. matka i ojczym. Okoliczność ta nie miała istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem podnajem, czy też oddanie w bezpłatne używanie może dotyczyć tak całego lokalu jak i jego części. Sąd ustalił, iż powód „pomieszkiwał” lokalu, to jest przebywał w nim z różną częstotliwością i czasem nocował.
Przesłanki mogące być podstawą wypowiedzenia umowy najmu ujęte w cytowanym przepisie nie zaktualizowały się w niniejszej sprawie, dlatego wypowiedzenie umowy najmu należało uznać za bezskuteczne. Pozwana za wystarczającą przesłankę wypowiedzenia uznawała oddanie w bezpłatne używanie i to w toku procesu uznała za podstawę wypowiedzenia umowy najmu. Sąd przyznał rację powodowi, że dla oddania przez niego rodzicom – matce i ojczymowi – wynajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego w bezpłatne używanie, to jest w zamian za partycypowanie w kosztach utrzymania lokalu w postaci opłat np. za energię elektryczną, wodę, inne media (bez czynszu) nie była wymagana zgoda pozwanej, bowiem znajduje zastosowanie przepisart. 6882k.c., gdyż na powodzie ciąży obowiązek alimentacyjny względem matkiD. K.i ojczymaJ. K.. Obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo, a zatem w niniejszej sprawie powoda wobec matki (art. 128 k.r.o.), jak również powinowatych, w niniejszej sprawie powoda wobec ojczyma (art. 144 k.r.o.). W odniesieniu doJ. K.w kontekścieart. 144 § 1 k.r.o.należy wskazać, że, jak wynika z niekwestionowanych przez pozwaną twierdzeń powoda, jego matka zawarła zJ. K.związek małżeński gdy powód miał 6 lat i od tego czasu ojczym go wychowywał jak własnego syna, utrzymywał. Obowiązek alimentacyjny ma na celu zapewnienie środków utrzymania, w tym również zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Niewątpliwie w pierwszej kolejności obowiązek alimentacyjny obciąża małżonków, jednak w sytuacji gdy nie są oni w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb, jak i potrzeb małżonka aktualizuje się obowiązek krewnych w linii prostej, czy też powinowatych.
W ocenie Sądu powoda obciąża obowiązek alimentacyjny wobec jego matki i jej męża, a jego ojczyma dlatego dla oddania przez powoda w bezpłatne używanie wynajmowanego przez niego od pozwanej lokalu mieszkalnego nie była potrzebna zgodna wynajmującego to jestGminy M.B..
W tym stanie rzeczy orzeczono jak w pkt I wyroku.
W przedmiocie kosztów procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.
Pozwana wniosła apelację od tego wyroku zaskarżając go w całości i domagając się jego zmiany i oddalenia powództwa oraz zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.
Skarżąca zarzuciła wyrokowi:
1/ naruszenie przepisuart.11 ust.2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(t.j. Dz.U. z 2014r. nr 150) polegający na wyrażeniu błędnego poglądu prawnego, że istniejący po stronie powodaD. L.obowiązek alimentacyjny względem rodziców usprawiedliwia w świetleart.128 i 144 k.r.i o. zadysponowaniem na ich rzecz wchodzącym w skład zasobu mieszkaniowegoGminy M.B.lokalem mieszkalnym, do którego tytuł prawny uzyskał powód na podstawie umowy najmu ze stroną pozwana,
2/naruszenie przepisuart.6882k.c.polegające na bezpodstawnym zastosowaniu tego przepisu dla oceny skuteczności dokonanego wypowiedzenia stosunku najmu,
3/sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zebranego materiału dowodowego polegającą na nieuprawnionym przyjęciu tezy, iż powoda w okolicznościach sprawy obciąża obowiązek alimentacyjny wobec matki i ojczyma.
W uzasadnieniu tych zarzutów skarżąca akcentowała, iż dla powstania obowiązku alimentacyjnego wobec rodziców niezbędne jest spełnienie przesłanki wystąpienia po ich stronie niedostatku i podniosła, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych matki i ojczyma powoda nastąpiło nie kosztem powoda, lecz kosztem pozwanej Gminy.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelację pozwanej należało uznać za uzasadnioną, gdyż oparta została na usprawiedliwionych zarzutach
Prawidłowa ocena materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie dawała podstaw do ustalenia, iż wypowiedzenie stosunku najmu dokonane przez pozwaną Gminę nie było skuteczne, co miało decydować o utrzymywaniu się stosunku najmu lokalu położonego wB.przyulicy (...)nawiązanego umową z dnia 28 sierpnia 2007 roku zawartą przez strony.
Zgodnie zart.11 ust.2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tj.j.Dz.U. z 2014r. poz.150), zwanej dalej u.o.p.pl., nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Wymóg zgody wynajmującego na podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu, czy też jego części skutkuje tym, że w razie, gdy lokator zdecyduje się na jedną z wymienionych czynności, właściciel uzyskuje uprawnienie do wypowiedzenia.
W doktrynie prezentowane jest stanowisko, iżart.11 ust.2 pkt 3u.o.p.l. powinien znaleźć zastosowanie nie tylko do najemcy, który oddał lokal do używania innej osobie na podstawie umowy podnajmu lub umowy o oddanie lokalu w bezpłatne używanie, ale zgodnie z regułą interpretacyjnąa fortioritakże w odniesieniu do nieformalnego oddania osobie trzeciej lokalu mieszkalnego do korzystania bez zgody wynajmującego (tak również K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski,Komentarz, t. II, 2005, s. 442). Współregulujący stosunki najmu lokalu mieszkalnego przepisart.6882k.c.stanowi: „Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym”.
Obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo (art. 128 k.r.o.), poza tym może on dotyczyć małżonków, osoby związane stosunkiem przysposobienia, a ponadto w ograniczonym zakresie co powinowatych (art. 144 k.r.o.); Ciężar dowodu istnienia obowiązku alimentacyjnego w chwili oddawania lokalu uprawnionemu do świadczeń alimentacyjnych (w podnajem albo bezpłatne używanie) spoczywa na najemcy (zob.Komentarz do art.6882k.c. Grzegorz Kozieł, Lex). Sąd Okręgowy prezentuje – wyrażany również w doktrynie (por.Ochrona praw lokatorów Komentarz Jacek Chaciński Wydawnictwo C.H.Beck Warszawa 2006) – pogląd, iż chodzi tu o konkretny obowiązek alimentacyjny, chociaż nie jest wymagane istnienie orzeczenia w tym przedmiocie. Kluczowe znaczenie ma w tej kwestii przepisart.113§2 k.r.o.wskazujący, iż osobą uprawnioną do świadczeń alimentacyjnych jest tylko ten, kto pozostaje w niedostatku , w przeciwieństwie do określonej wart.113§1 k.r.o.instytucji alimentacji przez rodziców dziecka, które nie jest w stanie utrzymać się samodzielnie.
Przywołane przez Sąd Rejonowy przepisyart.128 i 144§1 k.r.o.określają zatem jedynie krąg osób potencjalnie uprawnionych i zobowiązanych do wypełnienia obowiązku alimentacyjnego, który nie ziści się w wypadku braku przesłanki określonej wart.133§2 k.r.o.Pojęcie niedostatku było wyjaśniane w wielu orzeczeniach SN, które wskazują, że występuje on nie tylko wtedy, gdy uprawniony do alimentacji (wierzyciel alimentacyjny) nie ma żadnych środków utrzymania, lecz także wówczas, gdy osoba uprawniona nie może w pełni zaspokoić swoich usprawiedliwionych potrzeb (zob.: wyrok SN z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 1187/99, LEX nr 51632; orzeczenie SN z dnia 29 września 1958 r., 2 Cr 817/57, OSPiKA 1959, z. 11, poz. 294; orzeczenie SN z dnia 23 października 1962 r., III Cr 16/62, OSPiKA 1964, z. 10, poz. 191; uchwałę SN z dnia 16 grudnia 1987 r., III CZP 91/86, OSNCP 1988, nr 4, poz. 42; wyrok SN z dnia 3 marca 1999 r., III CKN 826/98, LEX nr 1213503). Takie przesłanki w odniesieniu do matki i ojczyma powoda nie zostały w sprawie ujawnione. Przeciwnie – ze złożonych przez te osoby zeznań wynika, że nie mają one trudności z utrzymaniem się z własnych dochodów, które – choć nie są znaczne – pozwalają im również na systematyczne opłacanie rachunków związanych z korzystaniem z lokalu.D. K.iJ. K.w 2010r. sprzedali swoje mieszkanie , co również musi wpływać na ocenę ich sytuacji materialnej i możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Podawane przez wymienionych świadków okoliczności dotyczące motywacji wykupu, a następnie sprzedaży lokalu nie zmieniają konstatacji, iż mieli oni zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, z czego dobrowolnie zrezygnowali. Nie można w takiej sytuacji nie przyznać racji skarżącej, iż aktualne zaspakajanie potrzeb mieszkaniowychJ. K.iD. K.miałoby się odbywać kosztem pozwanej Gminy, a nie w ramach wypełniania przez powoda obowiązku alimentacyjnego wobec tych osób. Powód jako wynajmujący lokal należący do mieszkaniowego zasobu gminy jest ograniczony w prawie podejmowania decyzji w zakresie dysponowania lokalem, co jest konsekwencją wprowadzenia przez ustawodawcę zasad i priorytetów w zakresie gospodarowania tym zasobem przez gminę stosownie do art.4 oraz art.20 -21 u.o.p.l.
W ocenie Sądu Okręgowego nie można było również zakwestionować dokonanego przez pozwaną wypowiedzenia z tego powodu, iż jako jego przyczynę w piśmie z 7 stycznia 2013r. wskazano niedozwolony podnajem a nie oddanie lokalu (czy też jego części) do używania innym osobom bez zgody wynajmującego. Wynajmujący dokonując wypowiedzenia najmu powinien wskazać przyczynę wypowiedzenia, co wynika z art.11 ust.1 zd.2 u.o.p.l. Należy podkreślić, iż  wynajem, podnajem albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela zostały w art.11 ust.2 pkt 3 wymienione jako jednorodna grupa przyczyn wypowiedzenia i nie można zakładać, że nastąpiło to przypadkowo. Oczywistym bowiem pozostaje, iż ustalenie przez wynajmującego szczegółowego stosunku prawnego, na podstawie którego w wynajmowanym lokalu zamieszkują inne osoby niż najemca lokalu, może w konkretnym wypadku okazać się bardzo utrudnione lub nawet niemożliwe, co czyniłoby iluzoryczną przewidzianą prawem sankcję za dokonanie przez najemcę czynności, dla której wymagana jest zgoda wynajmującego bez tej zgody. Istotą pozostaje udostępnienie lokalu lub jego części innym osobom celem zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych bez zgody wynajmującego, natomiast nie można od gminy wymagać, ażeby w każdym wypadku przedstawiła ona trafną argumentację w zakresie tego czyn najemca udostępnił lokal odpłatnie czy też nieodpłatnie.
Z tych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na podstawieart.386§1 kpc, rozstrzygając o kosztach procesu za drugą instancję stosownie doart.98§1 kpc.