Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII Ga 149/14
Data wyroku: 2014-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 § 1 kc

Sygn. akt.

VIII Ga 149/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2014r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący
Sędzia
Sędzia

SSO Marek Tauer
SO Elżbieta Kala
SR del. Artur Fornal (spr.)

Protokolant

Karolina Glazik

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2014r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa:Ł. F.

przeciwko:(...)z ograniczoną

odpowiedzialnością wŻ.w likwidacji

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy
z dnia 9 kwietnia 2014r.sygn. akt VIII GC 1744/12
oddala apelację.

Sygn. akt VIII Ga 149/14

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 9 kwietnia 2014 r., uwzględniającym w całości powództwoŁ. F., zasądził od pozwanego(...) sp. z o.o.w likwidacji na rzecz powoda kwotę 11.685 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 6 września 2012 r. do dnia zapłaty, a także kwotę 3.002 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, orzekł ponadto o kosztach sądowych tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa nakazując pobranie od pozwanego z tego tytułu kwoty 132 zł.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 5 lipca 2012 r. pomiędzy powodem jako wynajmującym a pozwanym (wówczas występującym podfirmą (...) sp. z o.o.), jako najemcą, zawarta została umowa najmu budynku restauracyjno-usługowego przeznaczonego także na hotelowe, prowadzonego pod nazwą(...), położonego w miejscowościJ., o łącznej powierzchni około 600 m2. Projekt powyższej umowy wraz z załącznikami przygotowany przez pozwanego przesłany został powodowi drogą elektroniczną na początku czerwca roku 2012 r., który podpisał go bez zmian. W imieniu pozwanej spółki umowę zawierał prezes jej zarząduA. R., który pełnił tą funkcję od czerwca 2009 do dnia 24 stycznia 2014 r.
W treści art. 1 pkt 2.1. powyższej umowy najemca (pozwany) złożył oświadczenie, iż „przed zawarciem Umowy Najmu zapoznał się z lokalizacją Budynku, z planami architektonicznymi Budynku oraz z usytuowaniem Pomieszczeń w obrębie Użytkowej części Budynku, a także przed zawarciem Umowy Najmu uzyskał wszelkie inne informacje potrzebne lub przydatne do zawarcia Umowy Najmu”. Strony uzgodniły stawkę czynszu najmu na kwotę 9.500 zł netto miesięcznie (pkt 3.1. umowy), przy czym miał on być płatny z dołu, co miesiąc, w terminie do 5 dnia następnego miesiąca, przelewem na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego na fakturze (pkt 3.2.1. umowy). Obowiązek uiszczania czynszu obciążać miał najemcę od daty przekazania pomieszczeń, wliczając dzień przekazania (pkt 3.2.2. umowy). Umowa najmu zawarta została na czas oznaczony, na okres 16 miesięcy, tj. do dnia 30 listopada 2013 r., z możliwością jej przedłużenia oraz wypowiedzenia.
Sąd Rejonowy ustalił, że przed zawarciem umowy przedstawiciele pozwanej spółki mieli możliwość faktycznego zbadania stanu wszystkich pomieszczeń oraz wyposażenia wynajmowanego obiektu. Obiekt kilkakrotnie oglądali prezes zarządu pozwanej spółkiA. R.oraz jej pracownicy:N. N.iM. J., którzy brali udział w spotkaniach i negocjacjach przed zawarciem umowy. W spotkaniach tych uczestniczył również powód i jego ojciecZ. F.. Przedstawiciele pozwanej dokonali przeliczenia miejsc noclegowych dostępnych we wszystkich pomieszczeniach, jak również oceny możliwości stworzenia kolejnych miejsc. Sąd zwrócił przy tym uwagę, że ustalenia odnośnie ilości miejsc noclegowych w obiekcie nie znalazły żadnego odzwierciedlenia w treści zawartej umowy.
Do protokolarnego przekazania obiektu doszło zgodnie z umową, tj. w dniu 1 sierpnia 2012 r. Dzień przed przekazaniem przedmiotu najmu prezes zarządu pozwanej otrzymał m.in. egzemplarz Ekspertyzy technicznej bezpieczeństwa pożarowego sporządzonej w październiku 2009 roku, z której wynikało, że budynek restauracyjno-usługowy z przeznaczeniem na cele restauracyjno-hotelowe wJ.(...)przystosowany był do zamieszkania zbiorowego dla nie więcej niż 20 gości hotelowych. Sąd Rejonowy podkreślił, że powyższa ekspertyza dotyczyła stanu budynku sprzed jego rozbudowy i modernizacji, która w dacie zawarcia umowy była już zakończona (w kwietniu roku 2013 powód uzyskał nową opinię, według której po rozbudowie w budynku można nocować do 50 osób).
Sąd pierwszej instancji ustalił ponadto, że w piśmie z dnia 30 sierpnia 2012 r. pozwana spółka złożyła wynajmującemu oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli jako złożonego pod wpływem błędu. W treści pisma ówczesny prezes zarządu w/w spółkiA. R.wskazał, że w chwili składania oświadczenia woli zawarcia przedmiotowej umowy działał pod wpływem błędu wywołanego zapewnieniem powoda wynikającym m.in. z Załącznika nr 7 do umowy „Protokół zdawczo - odbiorczy. Wykaz wyposażenia” oraz z zapewnieniem złożonym ustnie – w obecności osób trzecich – że w będącym przedmiotem najmu budynku restauracyjno-hotelowym znajduje się 50 miejsc noclegowych. Tymczasem na początku sierpnia 2012 r. pozwany ustalił ponad wszelką wątpliwość, że miejsc tych jest jedynie 20.
W dniu 3 września 2012 r. powód wystawił pozwanemu fakturę VAT z tytułu czynszu najmu obiektu w miesiącu sierpniu 2012 roku – na kwotę 11.685 zł, która miała być uregulowana do dnia 5 września 2012 r. Ponadto, w piśmie z dnia 4 września 2009 r. powód powiadomił pozwanego, iż uznaje jego oświadczenie z dnia 30 sierpnia 2012 r. za bezzasadne. Następnie – w dniu 12 września 2012 r. – doszło do protokolarnego przekazania powodowi przez pozwanego budynku stanowiącego przedmiot najmu.
Sąd ustalił, że pomimo kikukrotnych wezwań do zapłaty należności z tytułu czynszu za miesiąc sierpień roku 2012 nie została ona uregulowana przez pozwanego. Jednocześnie powód informował pozwanego, że obiekt pozostaje do jego dyspozycji jako najemcy, a nie korzystanie z niego nie zwalnia z realizowania obowiązków umownych. Powód oświadczył też, iż przyjęcie obiektu w dniu 12 września 2012 r. nastąpiło wyłącznie w celu uniknięcia odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kontrahenta, który w roku 2011 zamówił na dzień 15 września 2012 r. organizację imprezy weselnej.
Opisany wyżej stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów prywatnych, których prawdziwość, autentyczność i moc dowodowa nie budziły jego wątpliwości, a także na podstawie uznanych za wiarygodne zeznań świadkaZ. F., oraz powoda. Gdy natomiast chodzi o zeznania świadkówN. N.,M. J.orazA. R.Sąd nie uwzględnił twierdzeń tych świadków odnośnie warunku umowy w postaci ilości miejsc noclegowych w obiekcie jako przesłanki decydującej o zawarciu samej umowy.
Sąd Rejonowy zważył, że zgodnie zart. 84 § 1 k.c.w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie i dotyczyło czynności prawnej odpłatnej, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Wykonanie uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w wypadku błędu doprowadziłoby do unieważnienia czynności prawnejex tunc.Sąd pierwszej instancji podkreślił, że uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli uzasadnia jedynie błąd istotny czyli taki, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (art. 84 § 2 k.c.).
Zdaniem Sądu pierwszej instancji w niniejszej sprawie po przejęciu obiektu pozwany dokonał oceny ekonomicznej opłacalności zawartej umowy i w swej niekwestionowanej trudnej sytuacji podjął próbę uchylenia się od skutków zawartej umowy poprzez złożenie oświadczenia o błędzie. Sąd Rejonowy podkreślił, że nawet gdyby przyjąć, iż taki błąd (który miał polegać na mylnym przekonaniu pozwanej odnośnie ilości miejsc noclegowych znajdujących się w wynajmowanym budynku) rzeczywiście miał miejsce to nie byłby on istotny, pozwany bowiem, podpisując umowę bez postanowienia dotyczącego ilości osób, które mogą nocować w obiekcie działałaby lekkomyślnie.
Sąd Rejonowy zwrócił w tym zakresie uwagę na to, że przedmiotowa umowa wraz z siedmioma załącznikami stanowiącymi jej integralną część została w całości przygotowana przez pozwanego – przyszłego najemcę. Sam dokument umowy bardzo szczegółowo reguluje stosunek zobowiązaniowy, który mają nawiązać strony – zawiera przedmiotowo istotne warunki umowy (dokładne oznaczenie przedmiotu najmu, wysokość i sposób zapłaty czynszu najmu), jak również postanowienia odnośnie sposobu przekazania obiektu, czasu obowiązywania umowy i sposobu jej wcześniejszego rozwiązania, czy obowiązków najemcy w zakresie bieżącego utrzymywania pomieszczeń, napraw i konserwacji. W załącznikach do umowy wymieniono m.in. Plan i Opis techniczny obiektu, Ostateczne pozwolenie na użytkowanie oraz Protokół zdawczo-odbiorczy wraz z Wykazem wyposażenia. Nie bez znaczenia, zdaniem Sądu Rejonowego, był również zapis art. 1 pkt 2.1., w którym najemca oświadczył, że jeszcze przed jej zawarciem zapoznał się „z lokalizacją Budynku, z planami architektonicznymi Budynku oraz z usytuowaniem Pomieszczeń w obrębie Użytkowej części Budynku” oraz że „uzyskał wszelkie inne informacje potrzebne lub przydatne do zawarcia Umowy Najmu”. Pozwany był autorem projektu umowy, zatem to z jego inicjatywy wprowadzone zostało cytowane wcześniej postanowienie, zaakceptowane przy zawarciu umowy. Pozwana spółka jest profesjonalistą, zawodowo zajmującym się świadczeniem usług w zakresie turystycznego przewozu osób kolejką wąskotorową wraz z opcją zwiedzania muzeum kolejki wW.oraz muzeum archeologicznego wB., działającym na rynku lokalnym od roku 2002. W ocenie Sądu Rejonowego zatem pozwana – chcąc rozszerzyć swoją działalność o bazę noclegową i przystępując do poszukiwania właściwego obiektu – z pewnością miała sprecyzowane pojęcie na temat tego, obiektu o jakiej powierzchni, z jaką ilością miejsc noclegowych i w oparciu o to znalazła obiekt wJ.należący do powoda. Pozwana spółka (przez prezesa jej zarządu i wyznaczonych pracowników) dokonała kilkakrotnie oględzin obiektu, miała zatem możliwość zapoznania się ze stanem i wielkością pomieszczeń i dostępną dokumentacją techniczną. Ponadto, jak wynika z zeznańZ. F.pozwany już wcześniej korzystał z usług powoda „w postaci noclegów i imprez”. Skoro pozwany uważał – jak twierdził w toku postępowania – za niezbędną ekspertyzę techniczną bezpieczeństwa pożarowego, której nie otrzymał w dniu zawarcia umowy, to mogła tej umowy nie zawierać. Co więcej, jeżeli ekspertyzę przekazano na dzień przed faktycznym przejęciem obiektu, to przy braku możliwości zapoznania się z obszerną dokumentacją pozwany powinien odpowiednio odroczyć termin przekazania przedmiotu najmu, tym bardziej, że zgodnie z art. 3 pkt 3.2.2. umowy najmu obowiązkiem najemcy było uiszczanie czynsz dopiero od daty przekazania pomieszczeń. Skoro pozwana spółka tego nie uczyniła, uznać należy, iż nie wykazała się należytą dbałością o swoje interesy, w konsekwencji przyjmując na siebie ryzyko gospodarcze związane z zawarciem przedmiotowej umowy.
Z tego powodu Sąd Rejonowy nie znalazł oparcia dla twierdzeń pozwanego jakoby na podjęciu przez zarząd spółki decyzji o zawarciu umowy zaważyło przekonanie o możliwości stworzenia do 50 miejsc noclegowych. Gdyby bowiem fakt posiadania takiej ilości miejsc noclegowych miał istotne znaczenie dla pozwanego, to z pewnością zapis o nim znalazłby się w tak szczegółowej umowie, której projekt przecież sam przygotował. Tymczasem w opisie przedmiotu umowy znalazła się jedynie informacja o tym, że „na Nieruchomości znajdują się pomieszczenia o łącznej powierzchni około 600 m2”, a w całej umowie brak jakiejkolwiek wzmianki o ilości miejsc do nocowania. O tym, że warunek ilości miejsc noclegowych nie był przesądzający świadczy zdaniem Sądu Rejonowego również fakt, że pozwana początkowo zwróciła się do wynajmującego o obniżenie czynszu najmu, co potwierdziły także zeznania powoda. Oznacza to, że wynajęty obiekt nie był tak całkowicie nieprzydatny do założonego przez pozwanego celu gospodarczego, jak próbował to wykazać w procesie. Pozwany miałby zatem możliwość zapewnienia noclegu w wynajmowanym obiekcie, tyle, że mniejszym zorganizowanym grupom dzieci i młodzieży. Nie przedstawiono ponadto żadnego dowodu dla wykazania twierdzeń pozwanego, że grupy, dla których świadczy usługi „liczą średnio ok. 40-50 osób”, a z zeznań świadkaM. J.wynika wręcz że pozwana chciała przyjmować zgłoszenia na 50 osób, jednak taka ilość nie została osiągnięta (zgłoszenia obejmowały maksymalnie do 20 osób).
W świetle powyższego Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że pozwany nie miała podstaw do uchylenia się od oświadczenia woli gdy chodzi o umowę najmu, nie zachodziły bowiem przesłanki zart. 84 k.c.W konsekwencji nie doszło do unieważnienia tej czynności prawnej ze skutkiem wstecznym (ex tunc). Ustalenia tego nie zmienia fakt przyjęcia obiektu przez powoda w dniu 12 września 2012 r., bowiem przekazanie przedmiotu najmu w tym właśnie dniu z uwagi na wcześniej przyjęte zobowiązania (umowa o organizację imprezy weselnej) zostały zdaniem Sądu należycie udowodnione. W ocenie Sądu pierwszej instancji zachowanie powoda nie świadczyło o zaakceptowaniu oświadczenia pozwanej z dnia 30 sierpnia 2012 r. czy też o wyrażeniu woli zakończenia stosunku najmu (właśnie w ten sposób i w tym dniu). Z powołanych przyczyn Sąd Rejonowy uznał zawarte w pozwie żądanie zapłaty czynszu najmu za miesiąc sierpień 2012 r. za uzasadnione w świetleart. 659 § 1 k.c.Uzasadnione było również żądanie zasądzenia odsetek za czas opóźnienia, w związku z brakiem zapłaty czynszu w terminie określonym w umowie (art. 481 § 1 i 2 k.c.).
O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu zart. 98 § 1 i 3 k.p.c.iart. 99 k.p.c.W zakresie orzeczenia o wydatkach tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa Sąd Rejonowy wyjaśnił, że są one związane ze stawiennictwem na rozprawie świadka.
Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

1
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie dowolnej, wykraczającej poza swobodną, sprzecznej z zasadami logiki i oderwanej od innych dowodów ich oceny, a w konsekwencji uznanie że przez Sąd pierwszej instancji, że kwestia rzeczywiście dostępnych ze względu na wymogi prawne miejsc noclegowych nie miała istotnego znaczenia dla pozwanego na etapie zawierania umowy z powodem, a w tym zakresie :

a
uznanie za wiarygodne zeznań świadkaZ. F.i powoda w sytuacji gdy dla kwiestii dostępnych w obiekcie miejsc noclegowych są one wewnętrznie sprzeczne, jak również stoją w sprzeczności z zeznaniami pozostałych świadków,

b
nieuwzględnienie zeznań świadkówN. N.iM. J.odnośnie warunku umowy w postaci ilości miejsc noclegowych w przedmiocie najmu, jako przesłanki decydującej dla pozwanego o zawarciu umowy i w konsekwencji uznanie tej okoliczności za nieudowodnioną,

c
uznanie w oparciu o zeznania świadkówN. N.iM. J., że skoro umowa została zawarta pomimo oględzin przedmiotu najmu przez przedstawicieli pozwanego, to kwestia rzeczywistej dostępności odpowiedniej liczby miejsc noclegowych nie miała dla niego znaczenia, co jest wnioskiem nielogicznym w świetle pozostałych dowodów (w szczególności ekspertyzy technicznej bezpieczeństwa pożarowego przedmiotu najmu z października 2009 roku), z których wynikać ma, że w dacie zawarcia umowy pozwany miał jedynie wiedzę o ilości wszystkich miejsc noclegowych, nie wiedząc o ilości jakie mogą być zaoferowane ze względu na ograniczenia prawne (bezpieczeństwo przeciwpożarowe),

d
nieuwzględnienie części zeznań świadkaA. R.dotyczących twierdzeń powoda, iż w przedmiocie najmu może nocować 50 osób oraz twierdzenia, że kwestia ta miała istotne – decydujące o zawarciu umowy – znaczenie dla pozwanego,

e
wadliwą ocenę znaczenia zeznań świadkaA. R.w zakresie stwierdzenia, iż brak oznaczenia liczby miejsc noclegowych w umowie był „błędem” – dokonaną z pominięciem całokształtu tych zeznań – oraz błędne przyjęcie na tej podstawie, że pozwany działał lekkomyślnie przy zawieraniu umowy,

f
błędne przyjęcie, że z zeznań świadkaA. R.wynika, iż domagał się on ekspertyzy dotyczącej bezpieczeństwa pożarowego przed lub przy zawarciu umowy (a jej nieotrzymanie na tym etapie potwierdza, że liczba miejsc noclegowych nie miała dla pozwanego znaczenia) w sytuacji gdy z zeznań tego świadka wynika, iż świadek domagał się aby dokument ten był „w momencie oddawania lokalu”,

g
sformułowanie na podstawie zeznań tego świadka wniosku, że gdyby ilość miejsc noclegowych w przedmiocie najmu była rzeczywiście istotna dla pozwanego, to złożyłby on oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych błędu „od razu” po otrzymaniu w/w ekspertyzy,

h
błędne przyjęcie na podstawie zeznań tego świadka, że gdyby kwestia miejsc noclegowych była rzeczywiście istotna dla pozwanego to znalazłoby to z pewnością odzwierciedlenie w umowie, w sytuacji gdy w świetle całokształtu negocjacji oraz faktu znajomości negocjujących umowę kwestia ta była na tyle oczywista, że nie musiała być precyzowana w umowie,

i
nieuprawnione wyciągnięcie wniosku, że skoro w świetle dokumentów finansowych pozwanego jego sytuacja w dacie złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych błędu nie była dobra, to motywowała ona pozwanego do złożenia takiego oświadczenia w sytuacji gdy z zeznań świadkaA. R.można wysnuć wniosek wręcz przeciwny,

2
art. 231 k.p.c.poprzez uznanie, że skoro pozwany miał możliwość dokonania kilkakrotnie oględzin przedmiotu najmu przed zawarciem umowy to miał także możliwość zapoznania się z dokumentacją techniczną obiektu (w tym także ekspertyzą z 2009 roku dotyczącą ograniczeń w zakresie dopuszczalnej liczby miejsc noclegowych ze względu na bezpieczeństwo pożarowe), a w konsekwencji uznanie, że pozwany działał przy zawieraniu umowy lekkomyślnie,

3
art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.poprzez brak oceny dowodu z zeznań świadkaZ. F.i powoda, a w konsekwencji nieuwzględnienie faktu, że osoby tak ze sobą blisko spokrewnione oraz, że na etapie zawierania umowy powód znajdował się w trudnej sytuacji finansowej,

4
art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych poprzez nakazanie pobrania od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwoty 132 zł.

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, a ponadto o zasądzenie kosztów procesu w obu instancjach, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sadowi pierwszej instancji.
W uzasadnieniu apelacji pozwany podniósł, że skutecznie uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli o zawarciu z powodem umowy najmu, jako złożonego pod wpływem istotnego błędu dotyczącego tej czynności prawnej. Zdaniem apelującego Sąd nie tylko naruszył przy ocenie dowodów zasady logiki, lecz także – bez wydania w tym zakresie stosownego postanowienia – pominął bezpodstawnie dowód z zeznań pozwanego. W przekonaniu pozwanego materiał dowodowy (zeznania świadkówN. N.,M. J.orazA. R.) świadczy bowiem o tym, że zapewnienia powoda odnośnie ilości miejsc noclegowych w przedmiocie najmu miały na etapie negocjacji kluczowe znaczenie dla zawarcia umowy przez pozwanego. W szczególności świadekZ. F.potwierdził w swoich zeznaniach, że na tym etapie informował pozwanego, że przedmiot najmu dysponuje 45 miejscami noclegowymi. Pozwany podkreślił, że powód zataił opisaną wyżej ekspertyzę w dacie zawarcia umowy udzielając przy tym zapewnień sprzecznych z jej treścią. Nie ma w ocenie pozwanego znaczenia ta okoliczność, że dokument ten został pozwanemu przed wydaniem mu przedmiotu najmu, skoro w tej dacie umowa była już zawarta. Ponadto – zdaniem pozwanego – z cytowanego przez Sąd postanowienia z kwietnia 2013 r. nie wynika, że po rozbudowie w przedmiocie najmu nocować może 50 osób, ale że dopuszczalne będzie to dopiero po spełnieniu dodatkowych warunków. Niezależnie jednak od powyższego w dacie zawarcia umowy (jak i złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych tego oświadczenia) obowiązującym i niepodważonym przez powoda dokumentem była ekspertyza z roku 2009.
W ocenie apelującego zeznania świadkaA. R.zostały przez Sąd Rejonowy ocenione w sposób pobieżny i lakoniczny, a w konsekwencji z zeznań tych zostały wyciągnięte wnioski sprzeczne z zasadami logiki (wbrew stanowisku Sądu wynika z tych zeznań, że pozwany przy zawarciu umowy działał nader starannie, w szczególności parokrotnie obejrzał przedmiot najmu, uzyskując wielokrotnie niezgodne z prawdą zapewnienie od działającej w imieniu powoda osoby, którą znał i której ufał, że obiekt posiada wystarczającą liczbę miejsc noclegowych, tj. 40-50). Z zeznań tego świadka wynika również, że pozwany domagał się w/w ekspertyzy dopiero na etapie odbioru (nie miał natomiast możliwości zapoznania się z nią w czasie oględzin obiektu), tak aby skompletować całą dokumentację dotyczącą przedmiotu najmu, którego miał używać (będąc cały czas przekonany, że potwierdzi ona zapewnienia powoda). Otrzymując przedmiotową ekspertyzę na dzień przed wydaniem obiektu reprezentant pozwanego był zwyczajnie skupiony na kwestiach związanych z fizycznym odbiorem polegając na zapewnieniach powoda. Zresztą cała sprawa wymagał ze strony pozwanego głębszej, spokojnej analizy, co wymagało czasu (m.in. konsultacji z radcą prawnym) dla podjęcia ostatecznie decyzji o złożeniu oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Wbrew ponadto stanowisku Sądu Rejonowego umowa nie była wcale obszerna ani też szczegółowa (jedynie zawiera dokładne spisanie stanu ruchomości), a nie ulega wątpliwości, że wymaga ilość miejsc noclegowych była pomiędzy stronami na tyle oczywista, że nie wymagała dodatkowego potwierdzenia w jej treści. Ponadto pozwany podkreślił, że jego niekwestionowana nienajlepsza sytuacja finansowa w dacie złożenia w/w oświadczenia mogła go jedynie powstrzymać od tak radykalnego i ryzykownego kroku, który narażał go na dochodzenie przez powoda czynszu najmu (i to za cały okres jego trwania).
Pozwany podniósł także, że rozstrzygnięcie nakazujące pobranie od niego kwoty z tytułu wydatków jest nieprawidłowe, gdyż po zmianie przepisów w roku 2006 brak możliwości orzeczenia o ściągnięciu należności poza jedynie pobraniem jej z zasądzonego świadczenia (art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie, wskazując, że rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji jest prawidłowe i zostało we właściwy sposób uzasadnione. Podniósł przy tym, że pozwany jest w swojej argumentacji niekonsekwentny bowiem wskazuje na pokrewieństwo pomiędzy powodem i świadkiemZ. F.– mające przesądzać o niewiarygodności ich zeznań, a nie dostrzega, że pozostali świadkowie są powiązani z pozwanym jako jego pracownicy. Dodatkowo powód zwrócił uwagę na niepewność świadkaN. N.i niekonsekwencje w jej zeznaniach dotyczące przebiegu negocjacji (na tą okoliczność powód powołał dowód w postaci wydruku poczty elektronicznej świadkaZ. F.), a także podkreślił, że poza przedmiotowym stosunkiem umownym pomiędzy stronami poczynione zostały także związane z nimi uzgodnienia dotyczące zapewnienia powodowi patronatu na aplikacji radcowskiej w kancelarii prawnej powiązanej z pozwanym (na tą okoliczność także powołano stosowny dokument dotyczący zmiany miejsca odbywania aplikacji). W ocenie powoda w tym kontekście nie można uznać aby w toku negocjacji działał on w sposób opisywany przez pozwanego, gdyż działałby tym samym w oczywisty sposób na swoją szkodę.
Powód zwrócił również uwagę, że w związku z zamiarem rozpoczęcia działalności gastronomicznej w najmowanym obiekcie pozwany powinien zgłosić ten fakt Państwowemu Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu i uzyskać decyzję o zezwoleniu na jej prowadzenie, czego nie uczynił a ponadto – jeśli miał zamiar obsługiwać wycieczki szkolne – powinien uzyskać opinię komendy Straży Pożarnej (lub protokół okresowej kontroli), a nawet o nią nie wystąpił. W tej sytuacji opisane zaniedbania pozwanego nie mogą obciążać powoda, a tym bardziej świadczyć o „błędzie istotnym” przy zawarciu umowy. Powód podkreślił wreszcie, że w miesiącu sierpniu 2012 roku – kiedy to pozwany korzystał z przedmiotu najmu – odbyły się tam trzy wesela, przyjęcie urodzinowe oraz stypa (z których pozwany uzyskał dochód), a gdy w następnym miesiącu zaplanowane było tylko jedno wesele (a innych klientów nie pozyskano) złożone zostało bezpodstawne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych zawarcia umowy.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanego okazała się bezzasadna.
Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniach m.in. postanowienia z dnia 4 października 2002 r., III CZP 62/02 (OSNC 2004, nr 1, poz. 7) oraz z dnia 21 sierpnia 2003 r., III CKN 392/01 (OSNC 2004, nr 10, poz. 161), a ponadto wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. II CSK 132/05 (LEX nr 189904) postępowanie prowadzone przez Sąd drugiej instancji – pozostając postępowaniem odwoławczym i kontrolnym – zachowuje walor postępowania rozpoznawczego, co oznacza, że sąd ten ma pełną, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia, swobodę jurysdykcyjną i może on dokonać ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Postępowanie przed sądem drugiej instancji polega bowiem na ponownym merytorycznym rozpoznaniu sprawy, a wyrok wydany w tym postępowaniu powinien opierać się na poczynionych samodzielnie ustaleniach faktycznych i prawnych (zob. m.in. uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2000 r., II UKN 385/99, OSNP 2001, Nr 15, poz. 493 oraz z dnia 22 maja 2014 r., III PK 113/13, LEX nr 1483409).
Zdaniem Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie nie wystąpił po stronie pozwanego błąd o którym mowa wart. 84 § 1 i 2 k.c.(błąd istotny). Z zawartej tam regulacji wynika, że błąd może być uznany za prawnie doniosłą wadę oświadczenia tylko wtedy, gdy spełnia łącznie dwa podstawowe kryteria, musi on dotyczyć treści czynności prawnej, a jego istotność polegać ma na tym, że w takiej sytuacji uzasadnione jest przypuszczenie, że żaden rozsądny człowiek, znający prawdziwy stan rzeczy, nie złożyłby tej treści oświadczenia woli. W przypadku natomiast oświadczeń woli złożonych drugiej stronie i będących elementem czynności prawnej odpłatnej możliwość uchylenia się od skutków prawnych tego rodzaju oświadczeń woli uzależniona została od tego, czy błąd został wywołany przez drugą stronę (chociażby bez jej winy) albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Dopiero wypełnienie wszystkich opisanych wyżej przesłanek skutkuje wzruszalnością dokonanej pod wpływem błędu czynności prawnej i otwiera możliwość uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, doprowadzając w ten sposób do unieważnienia czynności prawnej ze skutkiemex tunc(zob. m.in. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2014 r., I CSK 401/13 i cytowane tam orzecznictwo).
Pomimo odmiennych poglądów wyrażanych niekiedy w orzecznictwie nauka prawa niemal powszechnie uznaje – a zaaprobował powyższy pogląd także Sąd Najwyższy w cytowanym wyżej wyroku z dnia 17 czerwca 2014 r. – że doniosłości prawnej błędu bez znaczenia pozostaje to, czy został on spowodowany przez samego błądzącego i czy można mu zarzucić brak dbałości o własne interesy, nieostrożność albo niedbalstwo. Należy zgodzić się z poglądem, że zapatrywania mogące wskazywać na wyłączenie możliwości powoływania się na błąd spowodowany lekkomyślnością lub niedbalstwem osoby składającej oświadczenie woli (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2005 r., IV CK 799/04, OSNC 2006, nr 5, poz. 94 oraz z dnia 18 marca 2010 r., V CSK 337/09, LEX nr 677786 oraz w wyrokach z dnia 8 marca 2012 r., III CSK 221/11, OSNC-ZD 2013, nr 3, poz. 55 i z dnia 13 grudnia 2012 r., IV CSK 204/12, LEX nr 1288714) wyrażone zostały na tle regulacji prawnych o charakterze szczególnym (art. 1019 k.c.iart. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.).
W tym kontekście za pozbawione znaczenia dla rozstrzygnięcia należy uznać wywody stron – a także Sądu Rejonowego – dotyczące lekkomyślności w działaniu pozwanego, czy też jej braku, ocena bowiem prawnej doniosłości błędu w świetleart. 84 k.c.powinna przede wszystkim dotyczyć tego, czy błąd składającego oświadczenie woli dotyczył rzeczywiścietreści czynności prawnej(z tego powodu nieuzasadniony jest również zarzut apelacji naruszeniaart. 231 k.p.c.). Błąd taki zakłada istnienie po stronie składającego oświadczenie woli mylnego wyobrażenia o treści tego oświadczenia (pomyłka) lub o takich okolicznościach, jak np. fakty, do których odnosi się to oświadczenie, normy prawne, mające zastosowanie do dokonywanej czynności prawnej, albo skutki prawne dokonywanej czynności prawnej. Nie budzi natomiast żadnych wątpliwości w orzecznictwie, że nie będzie błędem prawnie doniosłym mylna ocena okoliczności (aktualnych bądź przyszłych) nieobjętych treścią dokonanej czynności, podobnie jak niespełnienie się oczekiwań osoby dokonującej czynności prawnej co do określonego – w jej zamierzeniu korzystnego dla niej – rozwoju zdarzeń (zob. m.in. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2000 r., III CKN 963/98, OSNC 2002, nr 5, poz. 63, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 21 stycznia 2013 r., I ACa 833/12, OSAB 2013, nr 1, poz. 3-16, LEX nr 1289379). Dopiero jeżeli do treści czynności prawnej włączona została określona motywacja, to także błąd co do pobudki (w sferze motywacyjnej) – który co do zasady jest prawnie obojętny i nie uzasadnia uchylenia się od skutków oświadczenia woli na podstawieart. 84 k.c.– „urasta” do rangi błędu istotnego. Nie wystarczy bowiem subiektywna istotność błędu wynikająca z przeświadczenia osoby, która złożyła oświadczenie, lecz musi ona mieć charakter obiektywny (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 31 sierpnia 1989 r., III PZP 37/89, OSNCP 1990, nr 9, poz. 108).
Przenosząc na grunt niniejszej sprawy powyższe rozważania zauważyć należy, że strony nie zawarły w treści przedmiotowej umowy najmu żadnych postanowień odnoszących się do minimalnej ilości miejsc noclegowych (zob. umowa najmu – k. 27-34 akt sprawy), co więcej w jej Art. 1.2 pozwany w sposób niebudzący żadnych wątpliwości oświadczył, że „przed zawarciem Umowy Najmu zapoznał się z lokalizacją Budynku, z planami architektonicznymi Budynku oraz z usytuowaniem Pomieszczeń w obrębie Użytkowej części Budynku, a także, że przed zawarciem Umowy Najmu uzyskał wszelkie inne informacje potrzebne lub przydatne do zawarcia Umowy Najmu” (k. 28 akt sprawy). Tym samym same strony, a w szczególności pozwany, który – co nie jest sporne – był przecież był autorem tekstu w/w umowy nie włączyły ostatecznie do treści czynności prawnej ewentualnej motywacji przyszłego najemcy dotyczącej tego, że będący przedmiotem umowy budynek restauracyjno-hotelowy miał mieć dokładnie 50 miejsc noclegowych.
Wprawdzie to jak same strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego złożenia można wykazywać wszelkimi środkami dowodowymi (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z 18 września 1951 r., C 112/51, OSN 1952, Nr 3, poz. 70 oraz z 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75, OSPiKA 1977, Nr 1, poz. 6), sam zaś cel umowy nie musi być wyraźnie wskazany w jej tekście, lecz może zostać zrekonstruowany w oparciu o całokształt jej postanowień, w niniejszej sprawie jednak nie zostało udowodnione twierdzenie pozwanego, że strony objęły treścią umowy także wskazany wyżej warunek dotyczący ilości miejsc noclegowych.
Podnieść należy, że zawarta wart. 65 § 2 k.c.regulacja dopuszcza taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej „jasnego” znaczenia w świetle reguł językowych, a przy wykładni oświadczenia woli należy – poza kontekstem językowym – brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.), w szczególności obejmujący także przebieg negocjacji, dotychczasowe doświadczenie stron, ich status wyrażający się, np. prowadzeniem działalności gospodarczej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 września 1998 r., I CKN 1999, nr 2, poz. 38). Niezależnie od tego zart. 65 § 2 k.c.wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem, który nie może być rozumiany jako cel jednej tylko ze stron (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 stycznia 2003 r., I CKN 1431/00, LEX nr 77079). Chociaż dopuszcza się sytuację w której cel zamierzony przez jedną ze stron jest wiadomy i akceptowany przez drugą stronę kontraktu (wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2008 r., sygn. akt V CSK 418/07, LEX nr 577236), jednak w przypadku nie dających się usunąć wątpliwości należy je tłumaczyć na niekorzyść tej strony kontraktu, która zredagowała umowę(in dubio contra proferentem), gdyż to na niej spoczywa w takim przypadku ryzyko wątpliwości (por. w szczególności wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 2011 r., III CSK 55/11, LEX nr 1084604, a także uzasadnienie cytowanego wyżej wyroku Sądu Najwyższego z 5 marca 2008 r., V CSK 418/07, a także wyrok Sądu Najwyższego z 5 lipca 2013 r., IV CSK 1/13, LEX nr 1375459).
W tym kontekście należy – zdaniem Sądu Okręgowego – odczytywać ewentualne zamierzenia strony pozwanej odnośnie organizowania w najmowanym obiekcie poza usługami restauracyjnymi także pobytu zorganizowanych grup turystycznych. Nawet bowiem jeśli w toku negocjacji pomiędzy stronami poruszana była kwestia ilości miejsc noclegowych w przedmiocie najmu to nie sposób uznać jej za element objęty ostatecznie treścią czynności prawnej (stanowiący „cel umowy” w rozumieniu pozwanego). Pozwany redagując tekst umowy najmu pominął w ostatecznym rezultacie powyższą kwestię, co oznacza że może być ona rozpatrywana jedynie jako wyraz jego własnych, niezrealizowanych zamierzeń odnośnie przedmiotu najmu, obojętnych jednak z punktu widzenia przesłanek skuteczności uchylenia się od skutków oświadczenia woli o których mowa wart. 84 k.c.
W ocenie Sądu Okręgowego nie może mieć tym samym znaczenia dla rozstrzygnięcia treść ekspertyzy technicznej bezpieczeństwa pożarowego tego budynku z października 2009 r. wskazującej na dopuszczalność zamieszkania zbiorowego dla „nie więcej niż 20 gości hotelowych” (k. 88 akt sprawy). Niezależnie od powyższego trzeba zwrócić uwagę, że nie jest sporne i znajduje także potwierdzenie w materiale dowodowym zebranym w sprawie, iż już po dacie sporządzenia w/w dokumentu obiekt podlegał rozbudowie i modernizacji (zob. zeznania świadkaZ. F.–k. 156 akt sprawy,zeznania powoda –k. 173 akt sprawy,a także zeznania świadkaA. R.–k. 259 akt sprawy), a z postanowienia(...)Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej z dnia 11 kwietnia 2013 r. wynika, iż w pokojach hotelowych przedmiotowego budynku „może przebywać łącznie do 50 osób” (k. 153 v. akt sprawy). Warto zauważyć, że pozwany nie podjął w niniejszej sprawie nawet próby wykazania, iż w dacie zawarcia umowy w przedmiotowym budynku ze względów bezpieczeństwa nie mogło nocować więcej niż 20 osób.
Odnosząc się do zarzutów apelacji naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.należy zwrócić uwagę, że kwestionowanie dokonanej przez Sąd oceny dowodów nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, zadowalających dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej oceny materiału dowodowego (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136). Jeśli tylko z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby nawet w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko wówczas, gdy brak jest logiki w wysnuwaniu wniosków ze zgromadzonego materiału dowodowego lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza reguły logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906). Zdaniem Sądu Okręgowego nie można uznać, aby ocena dowodów dokonana w niniejszej sprawie przez Sąd pierwszej instancji z opisanych wyżej względów wykraczała poza powyższe ramy. Jest ponadto oczywiste, że po otwarciu likwidacji pozwanego – co nastąpiło dopiero w toku niniejszego procesu (k. 257 akt sprawy) – z przyczyn natury faktycznej (powołanie likwidatora, który nie był reprezentantem spółki w dacie zawierania przedmiotowej umowy najmu) przesłuchanie stron co do okoliczności spornych należało ograniczyć wyłącznie do strony powodowej (art. 302 § 1 k.p.c.). Pozbawiony podstaw jest ponadto zarzut naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c., gdyż Sąd pierwszej instancji wskazał i opisał dowody na których oparł swoje rozstrzygnięcie.
Wyjaśnić należy, że wnioski dowodowe powoda zawarte w jego odpowiedzi na apelację Sąd Okręgowy pominął jako spóźnione (art. 381 k.p.c.). Oczywiście niezasadny okazał się wreszcie zarzut naruszeniaart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jednolity Dz.U. z 2014 r., poz. 1025 ze zm. – dalej jako „u.k.s.c.”) chociaż podstawy nakazania przez Sąd pierwszej instancji pobrania od pozwanego stosownej kwoty tytułem wydatków poniesionych tymczasowo w toku procesu przez Skarb Państwa należy upatrywać w niepowołanym w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku art. 83 ust. 2 u.k.s.c. Przepis ten stanowi, że w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie sąd orzeka o poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkach, stosując odpowiednio przepis art. 113 w/w ustawy.
Mając przytoczone okoliczności na uwadze, Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanego na podstawieart. 385 k.p.c.