Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 393/13
Data wyroku: 2014-07-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dominika Romanowska
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt I C 393/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Wrocław, dnia 3 czerwca 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska
Protokolant: Agata Sadowska-Sagne
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2014 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaA. B.,C. B.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej właścicieli lokali w budynku przyul. (...)weW.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę numer(...)Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali w budynku przyulicy (...)weW.w sprawie odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu na terenie nieruchomości weW.przyulicy (...)w lokalach, do których wejście prowadzi ze wspólnej klatki schodowej ;

II
zasądza od strony pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwotę 397 zł tytułem kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis,-

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 15 marca 2013 r. powodowieA. B.iC. B.wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali w budynku przyul. (...)weW.nr(...)w sprawie nie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu na terenie nieruchomości weW.przyul. (...)w lokalach, do których wejście prowadzi ze wspólnej klatki schodowej.
W uzasadnieniu powodowie wskazali, że w ramach majątkowej, małżeńskiej wspólności ustawowej są właścicielamilokali użytkowych nr (...)mieszczących się w budynku położonym weW.przyul. (...), z których własnością związane są udziały w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą(...)Ogół właścicieli lokali w powyższym budynku tworzy z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, która występuje w obrocie pod nazwą Wspólnota Lokalowa „(...)"
Powodowie podali dalej, że w budynku położonym weW.przyul. (...)znajduje się 10 lokali, przy czym wszystkie te lokale są lokalami niemieszkalnymi. Trzy z powyższych lokali to lokale gastronomiczne/kluby, w których sprzedawany jest alkohol. Wejście do jednego z nich prowadzi także ze wspólnej klatki schodowej. Budynek przyul. (...)znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym na mocy uchwały Rady MiejskiejW.z dnia z dnia 19 maja 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowo-zachodniej części obszaruS.- rejonuulicy (...). Podstawowym przeznaczeniem wskazanego budynku, wynikającym z planu miejscowego, są usługi centrotwórcze, w tym: kluby, puby i gastronomia.
Dnia 21 lipca 2011 r. powodowie uzyskali pozwolenie na budowę dla inwestycji polegającej na przebudowie pomieszczeń piwnicy przynależnych do ich lokali na klub muzyczny w budynku przyul. (...). Powyższa decyzja została wydana m.in. na podstawie uchwały nr(...)r. strony pozwanej w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń piwnicznych naKlub (...)w budynku przyul. (...). Obecnie trwają prace adaptacyjne, a termin ich zakończenia przewidywany jest za około 4-6 tygodni.
Powodowie podnieśli, że dnia 04 lutego 2013 r.A. B.została doręczona pisemna informacja o zakończeniu głosowania nad uchwałą nr(...)Wspólnoty Lokalowej „(...)" wraz z kopią uchwały. Z przekazanej kopii wynikało, iż na mocy § 1 uchwały strona pozwana nie wyraża zgody na sprzedaż w lokalach w budynku weW.przyul. (...)jakichkolwiek napojów alkoholowych, w tym zawierających do 4,5 % alkoholu jak np. piwo, do których wejście dedykowane dla klientów i gości, prowadzi ze wspólnej klatki schodowej. Zgodnie z przekazaną informacją, uchwała miała zostać podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd Wspólnoty. Za uchwałą oddano 50,10 % głosów ważnych.
Powodowie zarzucili, że zaskarżona uchwała ingeruje w ich prawo odrębnej własności, co zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego jest niedopuszczalne. W ocenie powodów z taką niedopuszczalną ingerencją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Ani bowiem przepisyustawy o własności lokali, ani przepisy innych ustaw nie dają normatywnych podstaw do zabronienia przez wspólnotę mieszkaniową sprzedaży alkoholu w lokalach należących do jej członków. W szczególności takiej podstawy nie mogą stanowić przepisyustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Przewidziany w § 18ust. 6 pkt 3) powyższej ustawy wymóg załączenia do wniosku o zezwolenie na sprzedaż alkoholu pisemnej zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy punkt sprzedaży ma zostać zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W budynku przyul. (...)nie ma natomiast żadnego lokalu mieszkalnego, a znajdują się w nim wyłącznie niemieszkalne lokale użytkowe.
W ocenie powodów sporna uchwała w sposób niezgodny z przepisami prawa ingeruje w zakres prawa własności właścicieli lokali, w tym także powodów, naruszając tym samy przepisy:art. 140 k.c.iart. 144 k.c.,art. 12 ust. 1 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, jak również § 19 w zw. z § 5 ust. 2 uchwały Rady MiejskiejW.z dnia z dnia 19 maja 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowo-zachodniej części obszaruS.- rejonuulicy (...), który wprost dopuszcza lokalizowanie na tym terenie pubów, klubów i lokali gastronomicznych, w których z natury rzeczy powinien być sprzedawany alkohol. Uchwała ogranicza też w sposób niedopuszczalny możliwość prowadzenia przez powodów działalności gospodarczej w posiadanych lokalach, co zdaniem powodów jest równoznaczne z naruszeniemart. 6 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Powyższe naruszenie jest tym bardziej rażące, jeżeli weźmie się pod uwagę, iż powodowie uzyskali ostateczną decyzję zezwalającą na przebudowę pomieszczeń piwnicy przynależnych do ich lokali naKlub (...), której to decyzji strona pozwana na żadnym etapie postępowania nie kwestionowała. Powodowie ponieśli duże wydatki związane z opracowaniem projektu budowlanego, uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na przebudowę oraz adaptacją i przebudową wspomnianych pomieszczeń. Mieli przy tym pełne prawo zakładać, iż strona pozwana nie będzie sprzeciwiać się planowanej przez nich działalności, skoro uchwałą nr(...)wyraziła zgodę zarówno na przebudowę, jak i zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń piwnicznych naKlub (...).
Powodowie zarzucili także, że oprócz wyżej wymienionych przepisów zaskarżona uchwała narusza równieżart. 23w zw. zart. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdyż wbrew temu co zostało wskazane w jej treści, nie została ona podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd. Głosy od członków Wspólnoty zbierał wyłącznie PanT. K.. Tym samym doszło do naruszenia powyższych przepisów, które przewidują możliwość podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów tylko wtedy, gdy głosy te zbiera Zarząd, a nie pojedyncze osoby. W ocenie powodów, gdyby przedmiotowa uchwała była podejmowana na zebraniu, a nie w drodze indywidualnego zbierania głosów przez pojedynczą osobę, członkowie Wspólnoty mieliby możliwość zapoznania się z wyżej przedstawionymi argumentami prawnymi odnośnie niedopuszczalności jej podjęcia, jak również z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przewidującymi możliwość prowadzenia na tym terenie pubów, klubów i lokali gastronomicznych. W związku z tym jest bardzo prawdopodobne, że w przypadku omówienia jej projektu na zebraniu, treść uchwały byłaby zupełnie inna.
Za uchyleniem przedmiotowej uchwały przemawia także okoliczność naruszenia interesów powodów. Powodowie nabywając opisane wyżej lokale i rozpoczynając proces inwestycyjny liczyli, iż będą mogli z nich korzystać w sposób określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i uzyskanej decyzji o pozwoleniu na przebudowę - w tym będą mogli prowadzić w nich określoną działalność lub sprzedać/wynająć je podmiotom zainteresowanym prowadzeniem takiej działalności. W związku z tym powodowie zdecydowali się wydatkować ogromne środki na zakup lokali, opracowanie projektu budowlanego i roboty budowlane. Podjęcie spornej uchwały w sposób istotny ogranicza natomiast możliwość korzystania z lokali zgodnie z przeznaczeniem określonym przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wydaną decyzją. Wpływa to na obniżenie ich wartości, a zatem w sposób oczywisty narusza interesy powodów. Równie istotne jest, iż powodowie ponieśli duże wydatki związane z opracowaniem projektu budowlanego, uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na przebudowę oraz adaptacją wspomnianych pomieszczeń, które to prace obecnie są w toku.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Zarzuciła, że nieprawdą jest, iż wejście do któregokolwiek lokalu gastronomicznego/klubu, mieszczącego się w budynku przyul. (...), w którym sprzedaje się alkohol, prowadzi ze wspólnej klatki schodowej. Drzwi na klatkę schodową są bowiem zamknięte po godzinie 22.00 i nie może przez nie prowadzić wejście dla gości do któregokolwiek klubu. Używane przejście ma zastosowanie sporadycznie, tylko jako dostawcze. Ponadto powodowie posiadają możliwość innego dostępu do swojego lokalu położonego w piwnicy, a uchwała nr(...)umożliwia powodom wykonanie odrębnego wejścia do tego lokalu. Strona pozwana wskazała także, że wejście ze wspólnej klatki schodowej do pubu(...)jest tylko wyjściem ewakuacyjnym, ewentualnie wejściem logistycznym.
Strona pozwana zarzuciła, że nie jest prawdą, że już od 2010 r. wiedziała i godziła się z tym, że w spornym lokalu będzie odbywała się sprzedaż alkoholu w takich warunkach, na jakie wskazano w powództwie. Strona pozwana nie godziła się na tak przygotowywane zmiany adaptacyjne. Uchwała nr(...)nie została podjęta na zebraniu Wspólnoty. Głosy zbierał wyłącznie powódA. B., który nie przedstawił treści uchwały wszystkim członkom wspólnoty. Ponadto na zebraniu wspólnoty w 2010 roku, poprzedzającym zbieranie głosów do powyższej uchwały, powód zapewniał, że wejście do planowanego lokalu będzie od drugiej strony budynku, t.j. od stronyul. (...)weW.. Powód nie wspomniał, że rozważa możliwość wykorzystania do tego celu wspólnej klatki schodowej. Musiał bowiem być świadom tego, że takie rozwiązanie nie zostanie zaakceptowane przez właścicieli pozostałych lokali. Gdyby bowiem właściciele lokali, do których wejście prowadzi przez klatkę schodową, wiedzieli o takich zamiarach, nie wyraziliby nigdy zgody na adaptację piwnicy.
Strona pozwana wskazała, że w lokalach na pierwszym piętrze odbywają się zajęcia baletowe dla dzieci, które trwają najczęściej do godzin wieczornych. Widok podpitych osób lub przepychanie się dzieci przez tłum pijanych fanów muzyki rockowej doprowadzić może nie tylko do demoralizacji dzieci i młodzieży uczestniczącej w zajęciach, ale może w znacznym stopniu ograniczyć chęć udziału w nich. W konsekwencji doprowadzić to może do konieczności zamknięcia prowadzonej tam działalności gospodarczej.
Pozwana Wspólnota podała, że na 4 piętrze rzeczonego budynku znajduje się(...)Ośrodek (...), który jest siedzibąZwiązku (...). Dopuszczenie do wspólnego wchodzenia do klatki schodowej osób wyznania buddyjskiego oraz ćwiczących jogę buddyjską razem z fanami spożywającymi alkohol na terenie budynku, naruszy prawa ochraniające obiekty kultu religijnego. Pozwana podniosła, że(...)jest legalnie działającym związkiem wyznaniowym, który w 2003 roku zakupił nieruchomość lokalową na poddaszu budynku położonego przyul. (...)weW.. Od tamtego czasu lokal ten stał się miejscem, w którym stale i systematycznie odbywają się praktyki religijne (ceremonie, medytacje, wykłady itd.). W lokalu znajdują się również przedmioty kultu religijnego takie jak ołtarz buddyjski, posągi, malowidła religijne oraz inne przedmioty rytualne. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 1991 r.,(...) SA391/91 strona pozwana wskazała, że wspomniany lokal buddyjski spełnia przesłanki uznania go za obiekt kultu religijnego. Z tego względu omawiany lokal podlega ochronie. Na podstawie legitymacji ustawowej określonej wart. 18 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowioraz uchwały Rady MiejskiejW.z dnia 07 lipca 2011 r. nr(...)§ 1 ust. 1 pkt 6, nie dopuszcza się bowiem usytuowania miejsc stałej sprzedaży i podawania napojów alkoholowych w najbliższej okolicy obiektów kultu religijnego.
Pozwana wskazała, że sposób zbierania głosów przezT. K.nad zaskarżoną uchwałą, był zgodny z treścią(...)Statutu Wspólnoty, który dopuszcza indywidualne zbieranie głosów przez Zarząd Wspólnoty.T. K.jest zaś jednym z członków Zarządu pozwanej, który na prośbę właścicieli lokali zbierał glosy pod sporną uchwałą, wysłaną przez Zarządcę nieruchomości przed rozpoczęciem zbierania głosów do wszystkich właścicieli lokali.
Strona pozwana podała, że jest tzw. dużą wspólnotą i uchwały podejmuje wielkością udziałów. Obecnie przeciwnicy wejścia do przygotowywanego przez powodów klubu przez klatkę schodową mają większość udziałów. Są to właściciele wszystkich lokali, do których wchodzi się przez tę klatkę schodową, z wyłączeniem jedynie powodów.
Strona pozwana zarzuciła ponadto, że aktualny sposób dochodzenia rzekomego interesu powodów poprzez adaptację wspólnego dla wszystkich właścicieli wejścia do klatki schodowej, będzie obciążać ponad miarę pozostałych użytkowników lokali. Należy natomiast w rozpoznawanej sprawie uwzględnić interes obu stron.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowodowieC. B.iA. B.są właścicielami dwóch lokali użytkowych (nr(...)) mieszczących się w budynku położonym weW.przyulicy (...). Z prawem własności powyższych lokali związane są udziały w nieruchomości wspólnej, objętejksięgą wieczystą nr (...)prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków.
Dowód:odpisy zwykłe ksiąg wieczystych:(...),(...)i(...)k. 181-196,
Budynek przyulicy (...)weW.znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego południowo-zachodniej części obszaruS.- rejonuulicy (...), którego podstawowym przeznaczeniem są usługi centrotwórcze, obejmujące m.in. kluby, puby, gastronomię czy hotele, wraz z częściąŚ.kulturowej czterech świątyń.
Okoliczność bezsporna
W nieruchomości przyulicy (...)znajduje się 10 lokali użytkowych, nie występują natomiast żadne lokale mieszkalne. Trzy z nich stanowią kluby muzyczne/puby ((...),(...)), z czego dwa znajdują się na poziomie „0”, natomiast trzeci z nich położony jest na poziomie „-1”. Lokal, w którym powodowie zamierzają otworzyć klub muzyczny, również znajduje się na poziomie „-1”, a prowadzące do niego schody usytuowane są wewnątrz budynku, po lewej stronie, w odległości około metra od wejścia na klatkę schodową.
W budynku znajduje się ponadto m.in.Spółdzielnia Pracy (...), w ramach której funkcjonuje szkoła policealna oraz organizowane są szkolenia i kursy dla osób dorosłych, szkoła tańcaAkademia (...)oraz(...).
Wszyscy właściciele i użytkownicy lokali korzystają z jednej klatki schodowej, do której wchodzi się bramą usytuowaną od strony dziedzińca. Wejście to jest ponadto dostępne dla klientów poszczególnych lokali, za wyjątkiem osób odwiedzających kluby muzyczne. Mają one bowiem osobne drzwi, oddalone od bramy prowadzącej na klatkę schodową budynku o kilka metrów. Jedynie klub muzyczny(...)posiada dodatkowe wejście bezpośrednio z klatki schodowej, jednak klienci klubu nie mogą z niego korzystać. Służy ono jako wejście dostawcze oraz wyjście ewakuacyjne.
Aktualnie przy bramie prowadzącej na klatkę schodową został zamontowany domofon, aby ograniczyć dostęp na nią osobom niebędącym pracownikami lub klientami poszczególnych lokali usługowych (za wyjątkiem klubów muzycznych). Jednak w godzinach największego ruchu, tj. około 18-19, zapadka znajdująca się w bramie jest podnoszona do góry, aby nie było konieczności otwierania drzwi każdemu klientowi indywidualnie. W godzinach wieczornych zapadka jest ponownie opuszczana.
Dowód:
-zaświadczenie z dnia 13 marca 2013 r. k. 121,
- dokumentacja fotograficzna k. 165-168,
- zeznania świadkaW. J., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:13:14-00:25:00 k. 151v,
- zeznania świadkaE. G., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:25:14-00:36:00 k. 152,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejB. D., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:40:03-00:51:20 k. 152,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejT. K., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:52:51-01:11:09 k. 152,
- przesłuchanie powodaA. B., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 27 lutego 2014 r. czas: 00:14:36-00:43:35 k. 198,
Szkoła tańcaAkademia (...)znajduje się na pierwszym piętrze. Oprócz kursów tanecznych dla osób dorosłych, prowadzone są także zajęcia baletowe dla małych dzieci. Odbywają się one około godziny 16:00.
Siedziba(...)położona jest na czwartym piętrze. Jest to prawnie zarejestrowany związek wyznaniowy, a jego siedziba stanowi miejsce kultu religijnego. W lokalu należącym doZwiązku (...)znajduje się ołtarz buddyjski oraz relikwie i inne przedmioty obrzędowe. Codziennie o godzinie 20:00 odbywa się wspólna otwarta medytacja, natomiast w pozostałych godzinach, przez całą dobę mogą się odbywać praktyki medytacji indywidualnej. Organizowane są także wykłady i warsztaty o tematyce religijnej. Zarówno przy wejściu do budynku, jak i na drzwiach siedzibyZwiązku (...), znajduje się tabliczka z logo i nazwą Związku.
Dowód:
- zeznania świadkaE. G., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:25:14-00:36:00 k. 152,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejB. D., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:40:03-00:51:20 k. 152,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejT. K., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:52:51-01:11:09 k. 152,
Działania proceduralne zmierzające do otwarcia klubu muzycznego powodowie rozpoczęli w 2009 r. W dniu 23 października 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” podjęła uchwałę nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie przez powodów dodatkowego wejścia do ich lokalu na wysokości piwnic, od strony ciągu pieszo-jezdnego przyulicy (...). Wejście to miało więc znajdować się po drugiej stronie budynku, od strony łącznikaulic (...). Powód prowadził w tej sprawie rozmowy oraz korespondencję z właściwymi wydziałami Urzędu Miasta. Grunt, na którym miały zostać usytuowane schody zewnętrzne prowadzące do dodatkowego wejścia, należy bowiem do GminyW.. O problemach z uzyskaniem zgody na wydzierżawienie części gruntu od Gminy, powód informował członków Wspólnoty. W omawianej sprawie interweniowała także świadekE. G., działająca w imieniu i na rzecz(...).
Mimo jednak wielu złożonych wniosków, powodowie nie otrzymali zgody na wydzierżawienie części powyższego gruntu w zakresie niezbędnym do wybudowania dodatkowego wejścia do klubu od stronyulicy (...).
Dowód:
- uchwała nr(...)z dnia 23 października 2009 r. k.145-146,
- pismo powodów z dnia 05 maja 2010 r. oraz pismo Urzędu Miasta z dnia 13 września 2010 r. k. 157-159,
- pismo z dnia 25 czerwca 2012 r. k. 80,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejT. K., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:52:51-01:11:09 k. 152,
Brak jest także możliwości wykonania dodatkowego wejścia do lokalu powodów poprzez przebudowanie bramy prowadzącej do klatki schodowej w taki sposób, aby powstały dwa niezależne wejścia. Na takie rozwiązanie nie wyraził bowiem zgody konserwator zabytków.
Dowód:
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejT. K., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:52:51-01:11:09 k. 152,
- dokumentacja fotograficzna k. 165,
W 2010 r. powodowie zlecili wykonanie projektu budowalnego adaptacji posiadanych pomieszczeń piwnicznych na klub muzyczny. Projekt został sporządzony w sierpniu 2010 r. i zakładał wejście do klubu przez klatkę schodową. Na jego podstawie powodowie uzyskali następnie w dniu 21 lipca 2011 r. pozwolenie na budowę.
Dowód:
-decyzja nr (...)z dnia 21 lipca 2011 r. k. 147-149,
- projekt budowalny z sierpnia 2010 r. k. 160-164,
- przesłuchanie powodaA. B., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 27 lutego 2014 r. czas: 00:14:36-00:43:35 k. 198,
W dniu 21 października 2010 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń piwnicznych będących własnością powodów na klub muzyczny w budynku przyulicy (...). Przed podjęciem uchwały powód przedłożył u zarządcy nieruchomości projekt budowalny z sierpnia 2010 r. do wzglądu członków Wspólnoty. Z treści uchwały nie wynika, aby wyrażenie zgody na przebudowę lokalu powodów było uzależnione od wykonania przez niego dodatkowego wejścia do klubu.
Dowód:
- uchwała nr(...)z dnia 21 października 2010 r. k. 39,
- przesłuchanie powodaA. B., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 27 lutego 2014 r. czas: 00:14:36-00:43:35 k. 198,
W dniu 02 stycznia 2013 r. pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr(...)w sprawie nie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu (w tym napojów alkoholowych zawierających do 4,5% alkoholu jak np. piwo) na terenie nieruchomości weW.przyulicy (...)w lokalach, do których wejście prowadzi ze wspólnej klatki schodowej. Wskazana uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. O jej treści powodowie dowiedzieli się w dniu 04 lutego 2013 r. z pisma informującego ich o zakończeniu głosowania na uchwałą, do którego została załączona jej kopia.
Zbieraniem głosów pod sporną uchwałą zajmował się – na prośbę właścicieli lokali -T. K., będący członkiem zarządu strony pozwanej. Kontaktował się on z właścicielami poszczególnych lokali, którzy składali podpisy na karcie do głosowania. Następnie kartę tęT. K.przekazał zarządcy nieruchomości, do którego obowiązków należało sporządzenie uchwały i zwrócenie się do członków zarządu o jej podpisanie. Opisany sposób zbierania głosów pod uchwałami jest stale praktykowany w pozwanej Wspólnocie. Jej statut dopuszcza zbieranie głosów pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd Wspólnoty.
Dowód:
- uchwała nr(...)z dnia 02 stycznia 2013 r. k. 202-204,
- pismo z dnia 04 lutego 2013 r. k. 36,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejT. K., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:52:51-01:11:09 k. 152,
Uchwałą nr(...)z dnia 03 kwietnia 2013 r. strona pozwana wyraziła zgodę na zajęcie części wspólnej nieruchomości Wspólnoty Lokalowej „(...)” (dziedzińca) w celu wykonania dodatkowych wejść do lokali użytkowych na poziomie piwnic oraz odpłatne użytkowanie zajętego terenu. Grunt potrzebny do wykonania schodów zewnętrznych od strony dziedzińca należy do pozwanej Wspólnoty. Dodatkowe wejście, po uzyskaniu wymaganych prawem decyzji i pozwoleń, ma się znajdować niedaleko bramy prowadzącej do klatki schodowej, w miejscu, gdzie obecnie usytuowany jest stojak na rowery.
Dowód:
- uchwała nr(...)z dnia 03 kwietnia 2013 r. k. 179-180,
- dokumentacja fotograficzna k. 150,
- przesłuchanie powodaA. B., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 27 lutego 2014 r. czas: 00:14:36-00:43:35 k. 198,
- przesłuchanie w charakterze strony pozwanejT. K., elektroniczny protokół rozprawy z dnia 08 stycznia 2014 r. czas: 00:52:51-01:11:09 k. 152,
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Lokalowej „(...)” okazało się zasadne.
Stan faktyczny niniejszej sprawy Sąd ustalił w oparciu o dokumenty zaoferowane przez obie strony, których prawdziwości i rzetelności żadna z nich nie kwestionowała, jak również na podstawie zeznań świadkówW. J.iE. G.oraz przesłuchania powoda i przedstawicieli strony pozwanej. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne, bowiem są one jasne i logiczne, mają walor spójności wewnętrznej i wzajemnej zgodności, a nadto korespondują ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami.
W myślart. 25 § 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz.U.2000.80.903 j.t.), , właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo o uchylenie uchwały może być skutecznie wniesione w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały, a w przypadku uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały.
Wprawdzie strona pozwana nie zgłosiła zarzutu, że powodowie wnieśli pozew po upływie powyższego terminu, jednakże niezależnie od tego, Sąd ustalił, że powodowie zachowali wskazany w ustawie termin. O podjęciu spornej uchwały powodowie dowiedzieli się bowiem z pisma doręczonego im w dniu 04 lutego 2013 r., zaś niniejszy pozew został wniesiony 18 marca 2013 r.
W ocenie Sądu powodowie słusznie zarzucili, że zaskarżona uchwała narusza ich uzasadniony interes oraz jest sprzeczna z prawem – i to zarówno z przepisami rangi ustawowej, jak i przepisami prawa miejscowego.
U podstaw sporu istniejącego pomiędzy stronami legło usytuowanie wejścia do lokalu należącego do powodów, który docelowo ma funkcjonować jako klub muzyczny. Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił Sądowi na ustalenie, iż pierwotnie powodowie zakładali wykonanie odrębnego wejścia do ich lokalu, które miało znajdować się od stronyulicy (...). Dzięki takiemu rozwiązaniu klienci klubu nie korzystaliby z klatki schodowej budynku, która stanowi węzeł komunikacyjny dla wszystkich właścicieli lokali usługowych, ich pracowników oraz klientów, za wyjątkiem osób odwiedzjących pozostałe trzy kluby muzyczne mieszczące się w budynku przyulicy (...)weW.. Pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr(...), która zezwalała powodom na wykonanie odpowiednich prac budowlanych w omawianym celu i zakresie. Z przyczyn jednak niezależnych od powodów, usytuowanie schodów zewnętrznych oraz dodatkowego wejścia od stronyulicy (...), okazało się niemożliwe do zrealizowania. Grunt, na którym przedmiotowe wejście oraz schody miałyby się znajdować, należy bowiem do GminyW., która nie wyraziła zgody na jego wydzierżawienie przez powodów. Z tych względów powodowie zlecili wykonanie projektu budowalnego obejmującego adaptację posiadanych przez nich pomieszczeń piwnicznych na klub muzyczny, do którego wejście miało prowadzić przez klatkę schodową. Nadmienić należy, że powodowie starali się także znaleźć inne rozwiązanie, polegające na przebudowaniu istniejącej bramy budynku w taki sposób, aby powstały dwa osobne wejścia. Na taki pomysł nie zgodził się jednak miejski konserwator zabytków.
Strona pozwana zarzucała przede wszystkim, że istnienie wspólnego wejścia z klientami klubu muzycznego powodów, którzy z pewnością będą spożywali w nim alkohol, będzie naruszać prawa osób odwiedzających i należących do(...)oraz może mieć demoralizujący wpływ na dzieci i młodzież korzystających z usług szkoły tańcaAkademia (...). W ocenie pozwanej Wspólnoty, byłoby to niezgodne z uchwałą Rady MiejskiejW.z dnia 07 lipca 2011 r. nr(...)w sprawie zasad usytuowania weW.miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych oraz wprowadzenia zakazu sprzedaży, podawania oraz spożywania napojów alkoholowych w miejscach, obiektach lub na określonych obszarach miasta. Wspomniana uchwała została podjęta na podstawie delegacji wynikającej zustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że mimo iżAkademia (...)jest szkołą tańca, w której prowadzone są zajęcia dla najmłodszych, nie stanowi ona placówki szkolnej czy wychowawczej, o której mowa w powyższej uchwale i ustawie. Nie można więc w tym przypadku mówić o jakimkolwiek naruszeniu prawa w sytuacji, gdyby w lokalu należącym do powodów był sprzedawany i spożywany alkohol. Po wtóre – Sąd nie kwestionuje, iż siedzibaZwiązku (...)jest miejscem kultu religijnego. Nie stanowi natomiast obiektu kultu religijnego w rozumieniu uchwały Rady MiejskiejW.z dnia 07 lipca 2011 r. oraz przepisówustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. W tym miejscu należy odnieść się do definicji „obiektu budowalnego”. Zgodnie zart. 3 pkt 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane(Dz.U.2013.1409 j.t.), pod pojęciem tym należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury. Do tego ostatniego cytowana ustawa zalicza natomiast m.in. niewielkie obiekty kultu religijnego, takie jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury. W niniejszej sprawie w budynku przyul. (...)weW.mieści się jedynie siedzibaZwiązku (...). Nie sposób więc uznać, iż jest to obiekt kultu religijnego, o którym mowa w uchwale Rady MiejskiejW.. Tym samym błędnie wywodziła strona pozwana, że umożliwienie powodom sprzedaży alkoholu w należącym do nich klubie muzycznym, do którego wejście prowadziłoby przez wspólną dla wszystkich właścicieli lokali klatkę schodową, naruszałoby przepisy prawa miejscowego w postaci uchwały Rady Miejskiej z dnia 07 lipca 2011 r. czy też przepisyustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Ponadto, czego zdaje się nie zauważać pozwana wspólnota, samo wejście do lokalu nie zmienia jego odległości od siedziby związku, a tym samym nie można mówić równym traktowaniu właścicieli pozostałych lokali, usytuowanych w przyziemiu budynku należącego do wspólnoty.
Obawy pozwanej wspólnoty, związane z istnieniem jednego wejścia do budynku, w którym w jednym z lokali sprzedawany będzie alkohol, i w którym swoją siedzibę mają także lokale o innym profilu działalności, nie mogą uzasadniać podjęcia uchwały naruszającej prawo własności powodów. Podkreślenia przy tym wymaga, że twierdzenia strony pozwanej podnoszone przez nią w toku niniejszego procesu na poparcie swojego stanowiska, są nielogiczne i wewnętrznie sprzeczne, a także niezgodne z treścią zaskarżonej uchwały. Z jednej bowiem strony pozwana Wspólnota podnosiła, że prowadzenie przez powodów działalności gospodarczej, w ramach której sprzedawany byłby alkohol, w bliskiej odległości od miejsca kultu religijnego oraz siedziby szkoła tańca, do której uczęszczają także dzieci, naruszałoby obowiązujące przepisy chroniące obiekty kultu religijnego oraz mogłoby wpływać demoralizująco na dzieci i młodzież. Z drugiej zaś strony straciła chyba pozwana z pola widzenia, że w takiej samej lub nieznacznie większej odległości znajdują się trzy inne kluby muzyczne, w których również sprzedawany i spożywany jest alkohol. Jedyna różnica sprowadza się w zasadzie do usytuowania wejścia do poszczególnych klubów, z których tylko klub mający powstać w lokalu powodów miałby wejście przez wspólną klatkę schodową. W ocenie Sądu natomiast to, w jaki sposób i którędy się do danego lokalu wchodzi, nie miałoby żadnego znaczenia w sytuacji, gdyby sprzedaż alkoholu w tych klubach faktycznie naruszała przepisyustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowilub uchwały Rady MiejskiejW.. Wskazane okoliczności świadczą zdaniem Sądu o niekonsekwencji po stronie pozwanej i braku racjonalnych podstaw do podejmowania uchwały zakazującej sprzedaży alkoholu wyłącznie w lokalach, do których wejście prowadzi ze wspólnej klatki schodowej.
Warto także wspomnieć, iż przepisyustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowinie przewidują wymogu załączenia do wniosku o udzielenie zezwolenia na sprzedaż alkoholu zgody właściciela, użytkownika, zarządcy czy administratora budynku w sytuacji, gdy punkt sprzedaży ma być zlokalizowany w budynku, w którym znajdują się wyłącznie lokale usługowe (użytkowe). Dlatego tez w rozpoznawanej sprawie powodowie nie musieli uzyskać zgody Wspólnoty na sprzedaż w swoim lokalu napojów alkoholowych.
Zaskarżona uchwała z dnia 02 stycznia 2013 r. narusza natomiast zarówno prawo własności powodów oraz prawo do prowadzenia przez nich działalności gospodarczej zgodnej z przeznaczeniem posiadanego lokalu, jak również interes powodów w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy, który stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.
Zgodnie z ugruntowanym w tym zakresie stanowiskiem Sądu Najwyższego i Sądów Apelacyjnych, które Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela, właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter ma bez wątpienia zaskarżona uchwała Wspólnoty dotycząca zakazu sprzedaży alkoholu na terenie nieruchomości przyulicy (...)w lokalach, do których wejście prowadzi ze wspólnej klatki schodowej. W ocenie Sądu wspomniany zakaz pozostaje w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisamiart. 12 i 13 ustawy o własności lokaliorazart. 140 k.c.i144 k.c.
Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że pozwana Wspólnota już w 2010 r. wiedziała, że w spornym lokalu powodowie zamierzają otworzyć klub muzyczny. Co więcej - ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwana godziła się na to. Nie ulega w ocenie Sądu wątpliwości, że członkowie Wspólnoty musieli zdawać sobie sprawę, iż w lokalu tym powodowie zamierzają sprzedawać alkohol. Problemy zaczęły się w momencie, gdy okazało się, że nie ma możliwości wykonania dodatkowego wejścia do klubu powodów od stronyulicy (...). Podkreślić jednak wypada, że z treści uchwały nr(...)nie wynika, aby zgoda Wspólnoty na wykonanie adaptacji pomieszczeń piwnicznych była uzależniona od wykonania przez powodów odrębnego wejścia do planowanego klubu muzycznego. Abstrahując więc nawet od niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem, naruszała ona zdaniem Sądu interesy powodów, którzy od kilku lat inwestowali w swój lokal znaczne kwoty pieniędzy, aby zaadaptować go na klub muzyczny. Tymczasem strona pozwana podjęła uchwałę, której treść niweczyła w zasadzie plany powodów, a także przesądzała o niepowodzeniu zamierzonej inwestycji. Z doświadczenia życiowego wiadomym jest bowiem, że w tego typu lokalach sprzedaż alkoholu stanowi przeważające i podstawowe w zasadzie źródło dochodów, które umożliwiają funkcjonowanie danego klubu i osiąganie zysków. Z uwagi na powyższe, uniemożliwienie powodom sprzedaży alkoholu w należącym do nich klubie muzycznym, przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów, jakie ponieśli w związku z przebudową lokalu, narusza zdaniem Sądu ich interes w rozumieniuart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Na marginesie należy wskazać, że cel, na jaki powodowie przeznaczyli swój lokal, jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowo-zachodniej części obszaruS.- rejonuulicy (...), zgodnie z którym podstawowym przeznaczeniem terenu, na którym znajduje się budynek przyulicy (...), są usługi centrotwórcze, obejmujące m.in. kluby, puby czy gastronomię.
Wreszcie zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisamiustawy z dnia 02 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej(Dz.U.2013.672 j.t.). Przepis art. 6 ust. 1 wskazanej ustawy stanowi, że podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach, z zachowaniem warunków określonych przepisami prawa. Jak już była o tym mowa, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, na obecnym etapie, powodowie nie naruszają obowiązujących przepisów. Przedmiotem ich działalności w spornym lokalu ma być prowadzenie klubu muzycznego, w którym ma być sprzedawany alkohol. Co istotne - w budynku pozwanej Wspólnoty funkcjonują trzy inne lokale o takim samym profilu działalności. W ocenie Sądu, jeśli tylko powodowie uzyskają wszystkie wymagane prawem decyzje i pozwolenia, nie ma żadnych przeszkód do prowadzenia przez nich zamierzonej działalności, na takich samych prawach, jakie przysługują w tym zakresie właścicielom lokali o nazwach:(...),(...)i(...). Tym samym zaskarżona uchwała jest sprzeczna ze wskazanym wyżej przepisem, a jej pozostawienie w obrocie prawnym prowadziłoby do naruszenia nakazu równego traktowania podmiotów podobnych.
Mając na uwadze powyższe rozważania, należy stwierdzić, że uchwała nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali w budynku przyulicy (...)weW., narusza interes powodów w rozumieniuart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalioraz jest niezgodna z prawem, tj. art. 12 i 13 wskazanej ustawy,art. 140 i 144 k.c., przepisamiustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a także przepisami prawa miejscowego określającymi sposób zagospodarowania terenu, na którym znajduje się lokal powodów. Z tym względów, na podstawieart. 25 ustawy o własności lokali, sporna uchwała podlegała uchyleniu, o czym Sąd orzekł w punkcie I sentencji wyroku.
Sąd nie dopatrzył się natomiast żadnych naruszeń w procesie podejmowania zaskarżonej uchwały. Należy pamiętać, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Pogląd taki jest ugruntowany zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Zgodnie zart. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W judykaturze istnieje pogląd, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd. Jako osoby nieuprawnione wyraźnie wskazuje się przy tym osoby niebędące członkami zarządu. Jednak nawet w takiej sytuacji uchwała będzie mogła zostać uchylona przez sąd tylko w razie wykazania, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. W rozpoznawanej sprawieT. K., który zbierał głosy pod zaskarżoną uchwałą, był (i jest nadal) członkiem zarządu Wspólnoty. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że o zbieranie głosów porosili go właściciele pozostałych lokali, a nadto że odbywało się to za zgodą i wiedzą pozostałych członków zarządu. Co istotne – taka forma zbierania głosów pod uchwałami jest w pozwanej Wspólnocie przyjęta i jest powszechnie akceptowana. Podkreślenia wymaga, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2006 r., I ACa 1152/05, LEX nr 186493).
Orzeczenie o kosztach procesu Sąd oparł na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu wyrażonej wart. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę zobowiązana jest zwrócić koszty procesu poniesione przez przeciwnika. Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez radcę prawnego zalicza się wynagrodzenie, jednakże nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony (art. 98 § 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.)
W skład poniesionych przez powodów kosztów procesu wchodzi wynikająca z§ 10 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu– mającaper analogiamzastosowanie w sprawach o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej - stawka minimalna za prowadzenie sprawy w kwocie 180 zł, a nadto kwota 200 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu oraz 17 zł stanowiące opłatę skarbową od pełnomocnictwa.
W związku z powyższym, na podstawie przywołanych wyżej przepisów, Sąd zasądził od pozwanej Wspólnoty – jako przegrywającej sprawę – solidarnie na rzecz powodów kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.