Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1892/12
Data wyroku: 2014-04-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adam Maciński
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 1892/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 kwietnia 2014 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie :
Przewodniczący : SSO Adam Maciński
Protokolant : Robert Purchalak
po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2014 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaW. S.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)weW.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.nr(...)z dnia 5 września 2012 r.;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 380 tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. aktI C 1892/12

UZASADNIENIE
W pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)weW.powódW. S.domagał się uchylenia uchwały nr(...)w sprawie zmiany stawki na fundusz remontowy, podjętej w dniu 5 września 2012 r. na zebraniu właścicieli lokali. Powód podał, że na mocy zaskarżonej uchwały podwyższono składkę na fundusz remontowy z 0,50 zł za m2powierzchni lokalu do 2 zł za m2powierzchni lokalu. Powód zarzucił, że uchwała została podjęta przez dwóch właścicieli lokali, w tymL. W.nie opłacającego regularnie i w należytej wysokości swoich należności wynikających z eksploatacji nieruchomości. Zdaniem powoda,L. W.zalegając z opłatami i podejmując zaskarżoną uchwałę pragnie przerzucić ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym przypadku kosztów remontów budynku, na pozostałych właścicieli uiszczających terminowo wszystkie należności z tego tytułu. Zdaniem powoda,L. W.czyni w ten sposób ze swego prawa użytek, który jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego.
W odpowiedzi na pozew (k. 23 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie podała, żeL. W.jest tylko jednym z członków tej Wspólnoty i choć posiada spory udział w częściach wspólnych nieruchomości przy(...), to jednak nie był umocowany do narzucania w jakikolwiek sposób swojej woli pozostałym członkom Wspólnoty. Sam fakt posiadania zaległości w opłatach przez tego członka Wspólnoty nie mógł być podstawą uznania, że działał on na szkodę pozostałych członków Wspólnoty. Ponadto strona pozwana zarzuciła, że w chwili obecnej nieruchomość przy(...)jest w złym stanie technicznym i wymaga szeregu prac konserwacyjnych, których wykonanie, z uwagi na niewielkie środki na wspólnym funduszu remontowym, nie jest możliwe w krótkim czasie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
PowódW. S.jako właściciel lokalu mieszkalnego położonego weW.(...)jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.. W skład w/w Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzą właściciele 10 lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego.
(Dowód:wypis z KW, k. 3-7 )
Członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.jest także m.in. właściciel 3 lokali mieszkalnych i usytuowanego na parterze budynku lokalu użytkowego, w którym znajduje się restauracja -L. W., mający łącznie 48,39% udziałów w nieruchomości wspólnej.
L. W.od wielu lat zalega wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.z opłatami z tytułu partycypowania w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Aktualnie wysokość zadłużeniaL. W.wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.z tego tytułu wynosi około 50 tysięcy zł.
(Dowód:uchwała nr(...)z 5 września 2012 r., k. 8, 25-26; zestawienie należności, not korygujących i wpłat, k. 36-81; przesłuchanie członka zarządu stron pozwanejL. W., k. 119121 (e-protokół)
W dniu 5 września 2012 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW., na którym poddano pod głosowanie uchwałę nr(...)w sprawie zmiany stawki na fundusz remontowy. Za przyjęciem uchwały głosowaliL. W.iL. M.mający łącznie 53,16% udziałów w nieruchomości wspólnej. W w/w uchwale podwyższono wysokość składki na fundusz remontowy, począwszy od 1 października 2012 r., z kwoty 50 gr za 1 m2na kwotę 2 zł za 1 m2powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
(Dowód:uchwała nr(...)z 5 września 2012 r., k. 8, 25-26; przesłuchanie członka zarządu stron pozwanejL. W., k. 119121 (e-protokół)
W dniu 16 kwietnia 2013 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW., na którym poddano pod głosowanie uchwałę nr(...)w sprawie uchylenia uchwały nr(...)z 10 marca 2011 r. Za przyjęciem uchwały głosowaliL. W.iL. M.mający łącznie 53,16% udziałów w nieruchomości wspólnej. W w/w uchwale cofnięto wszystkie pełnomocnictwa udzielone na rzecz zarządcy do prowadzenia czynności windykacyjnych w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej.
W wyroku z dnia 14 czerwca 2013 r. tutejszy Sąd, w sprawie I C 567/13, uchylił w/w uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.nr(...)z dnia 16 kwietnia 2013 r.
(
    Dowód:uchwała nr(...)z 16 kwietnia 2013 r., k. 139; uchwała nr(...)z 10 marca 2011 r., k. 140; akta tutejszego Sądu o sygn. I C 567/13 )
Wielorodzinny budynek mieszkalny położony weW.(...)w latach 90-tych poddany był generalnemu remontowi obejmującemu m.in. odnowienie elewacji.
W dniu 2 września 2009 r. w/w wielorodzinny budynek mieszkalny poddany został okresowej kontroli stanu technicznego, która ustaliła wartość użytkową całego obiektu na poziomie średnim. W protokole pokontrolnym wskazano także m.in., że budynek nie stanowi zagrożenia dla ludzi w dalszej eksploatacji, a estetyka budynku i jego otoczenia nie budzi istotnych zastrzeżeń. Nie wniesiono w nim także uwag do spełnienia przez obiekt podstawowych wymogów pod względem: użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania, uszkodzeń biologicznych, bezpieczeństwa pożarowego, ochrony środowiska, izolacyjności cieplnej, a także warunków higieniczno-sanitarnych i zdrowotnych.
(Dowód:protokół okresowej kontroli sprawności budynku, k. 101-109; zdjęcia, k. 124-136; przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejL. W., k. 119-121 (e-protokół)
We Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)(...)weW.wysokość składki na fundusz remontowy wynosi 40 gr za 1 m2powierzchni lokali.
(Dowód:zawiadomienie, k. 138 )

Sąd zważył, co następuje.
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali(tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W sprawie niniejszej termin ten rozpoczął bieg w dniu podjęcia uchwały, tj. w dniu 5 września 2012 r., a zatem upływał on w dniu 17 października 2012 r. Powód wniósł pozew do tutejszego Sądu w dniu 10 października 2012 r., a zatem zawitemu terminowi nie uchybił.
Z analizy treści zaskarżonej uchwały wynika, że pozwana Wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzję o 4-krotnym podniesieniu wysokości opłat na fundusz remontowy. Pozwana wspólnota uzasadniła tak drastyczną podwyżkę składki na fundusz remontowy złym stanem technicznym budynku mieszkalnego położonego w(...)weW.i koniecznością wykonania szeregu prac remontowych. W ocenie Sądu powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie Jak wynikało bowiem z dowodów w postaci oględzin w/w budynku przeprowadzonego w dniu 5 marca 2014 r. (k. 122-123), zdjęć (k. 124-136) i protokołu okresowej kontroli sprawności budynku (k. 101-109) stan techniczny budynku nie uzasadniał tak znacznego podniesienia składek na fundusz remontowy. Z w/w dowodów a także przesłuchania członka zarządu stron pozwanejL. W.(k. 119-121) wynikało, że kamienica położona weW.(...)w latach 90-tych została poddana generalnemu remontowi obejmującemu m.in. odnowienie elewacji. Ponadto z analizy dowodu w postaci protokołu okresowej kontroli sprawności budynku (k. 101-1090 wynikało, że w 2009 r. w/w wielorodzinny budynek mieszkalny poddany został okresowej kontroli stanu technicznego, która ustaliła wartość użytkową całego obiektu na poziomie średnim. W protokole pokontrolnym wskazano także m.in., że budynek nie stanowi zagrożenia dla ludzi w dalszej eksploatacji, a estetyka budynku i jego otoczenia nie budzi istotnych zastrzeżeń. Nie wniesiono w nim także uwag do spełnienia podstawowych wymogów przez obiekt pod względem: użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania, uszkodzeń biologicznych, bezpieczeństwa pożarowego, ochrony środowiska, izolacyjności cieplnej, a także warunków higieniczno-sanitarnych i zdrowotnych. Wnioski zawarte w w/w protokole znalazły także potwierdzenie w oględzinach w/w budynku mieszkalnego, które przeprowadzono w dniu 5 marca 2014 r., a także w dokumentacji zdjęciowej tego obiektu (k. 124-136). Mając na uwadze powyższe okoliczności, za nieuzasadnione należało uznać stanowisko strony pozwanej odnośnie złego stanu technicznego budynku mieszkalnego położonego w(...)weW.i wynikającej z tego konieczności znaczącej, bo 4-krotnej podwyżki opłat na fundusz remontowy.
Rozstrzygając w sprawie Sąd miał ponadto na uwadze, że za podjęciem zaskarżonej uchwały głosowało dwóch członków wspólnoty, tj.L. W.iL. M., przy czym co w sprawie nie było sporu co do tego, żeL. W.- właściciel 3 lokali mieszkalnych i usytuowanego na parterze budynku lokalu użytkowego, w którym znajduje się restauracja, ma łącznie 48,39% udziałów w nieruchomości wspólnej. Istotnym w sprawie było przy tym, żeL. W.od wielu lat zalega wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.z opłatami z tytułu partycypowania w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Aktualnie wysokość zadłużeniaL. W.wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.z tego tytułu wynosi około 50 tysięcy zł. Okoliczności te wynikały z dowodu w postaci przedłożonego przez zarządcę zestawienia należności, not korygujących i wpłat (k. 36-81), a także potwierdził je samL. W.słuchany na rozprawie w dniu 3 marca 2014 r. (k. 119-121) w charakterze członka zarządu strony pozwanej. Deklarował on spłatę w/w należności, jednakże zapewnienia te w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej spraw należało uznać za wyłączne gołosłowne. Fakt wieloletnich zaległości wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a także okoliczność podjęcia z jego inicjatywy uchwały nr(...)z 16 kwietnia 2013 r. świadczyły o jego innych zamiarach odnośnie spłaty w/w długu wobec Wspólnoty. W powołanej uchwale, podjętej już w toku niniejszego procesu, cofnięto bowiem wszystkie pełnomocnictwa udzielone zarządcy do prowadzenia czynności windykacyjnych w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w celu uniemożliwieniu skutecznego ściągnięcia w/w należności. Jak wynikało jednocześnie z treści wyroku tutejszego Sądu z dnia 14 czerwca 2013 r., wydanego w sprawie I C 567/13, w/w uchwała została uchylona.
W tej sytuacji za uzasadnione należało uznać obawy powoda, że zaskarżona uchwała, dotycząca podniesienia 4-krotnie wysokości składki na fundusz remontowy, stanowiła w istocie próbę przerzucenia przez jednego z właścicieli, mającego prawie połowę udziałów w nieruchomości wspólnej i notorycznie zalegającego z opłatami na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, ciężaru utrzymania budynku mieszkalnego na pozostałych właścicieli, opłacających regularnie wszystkie zobowiązania z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej. Dodać należy, że w toku procesu powód wykazał, że obecnie obowiązująca wysokość składki na fundusz remontowy nie odbiega od tego typu stawek obowiązujących w innych wspólnotach mieszkaniowych. Na powyższą okoliczność powód przedłożył zawiadomienie z bieżącego roku (k. 138), z którego wynikało, że wysokość takich składek bywa nawet niższa niż sporna kwota 50 gr za 1 m2powierzchni lokali. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że powód wykazał w dostatecznym stopniu, że zaskarżona uchwała naruszała jego uzasadnione interesy jako właściciela lokalu, a także zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.
Z związku z tym Sąd uwzględnił w całości powództwo i uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej(...)weW.nr(...)z dnia 5 września 2012 r., o czym orzekł jak w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku na podstawieart. 98 k.p.c.Na zasądzone od strony pozwanej na rzecz powoda koszty procesu złożyły się opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.