Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 176/14
Data wyroku: 2014-09-24 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Dalba
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt I C 176/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 września 2014 roku
Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący : SSR Joanna Dalba
Protokolant: Kinga Romanowska
po rozpoznaniu w dniu 10 września 2014 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaE. K.
przeciwkoJ. D.vel(...)
o zapłatę

1
zasądza od pozwanejJ. D.vel(...)na rzecz powódkiE. K.kwotę 5.259,48 zł (pięć tysięcy dwieście pięćdziesiąt dziewięć złotych i czterdzieści osiem groszy) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot:

- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 września 2011 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 października 2011 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 listopada 2011 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 grudnia 2011 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 stycznia 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 lutego 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 marca 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 kwietnia 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 225,02 zł. (dwieście dwadzieścia pięć złotych i dwa grosze) od dnia 11 maja 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 460,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 czerwca 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 469,17 zł. (czterysta sześćdziesiąt dziewięć złotych i siedemnaście groszy) od dnia 11 lipca 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;
- 423,77 zł. (czterysta dwadzieścia trzy złote i siedemdziesiąt siedem groszy) od dnia 11 sierpnia 2012 r. do dnia 24 września 2014 r.;

2
zasądzoną w punkcie 1 wyroku należność główną w kwocie 5.259,48 zł (pięć tysięcy dwieście pięćdziesiąt dziewięć złotych i czterdzieści osiem groszy) rozkłada na 18 (osiemnaście) miesięcznych równych rat, każda rata w kwocie po 292,19 zł. (dwieście dziewięćdziesiąt dwa złote i dziewiętnaście groszy), przy czym pierwsza rata płatna będzie do końca miesiąca, w którym nastąpi uprawomocnienie się niniejszego orzeczenia, a następne raty płatne będą do końca każdego miesiąca poczynając od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpi uprawomocnienie się niniejszego orzeczenia wraz z ustawowymi odsetkami w przypadku uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat;

3
umarza postępowanie w pozostałym zakresie co do odsetek;

4
zasądza od pozwanejJ. D.vel(...)na rzecz powódkiE. K.kwotę 867,- zł. (osiemset sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 600,- zł. (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

5
w pozostałym zakresie nie obciąża pozwanejJ. D.vel(...)kosztami zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 176/14

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 3 kwietnia 2013 rokuE. K., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika w osobie adwokataD. L.(pełnomocnictwo – k.7)wniosła od zasądzenie na jej rzecz od pozwanejJ. D.vel(...)kwoty 5.955,61 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym(...)nieruchomości budynkowej położonej przyul. (...), obejmującej równieżlokal nr (...), którego najemcą była pozwana. Powódka podała, że pozwana nie płaciła regularnie czynszu najmu oraz innych opłat związanych z wynajmowanym lokalem, z czego wynikła po jej stronie zaległość w dochodzonej kwocie, na która składa się 5.259,48 zł zaległości głównej i 696,13 zł z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat. Jednocześnie powódka sprecyzowała, że zaległość z tytułu opłat dotyczy okresu od października 2011 roku do sierpnia 2012 roku. Strona powodowa wielokrotnie wzywała pozwaną do dobrowolnego uiszczenia należności, jednak wezwania te okazały się nieskuteczne(pozew z załącznikami – k. 1-44).
Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym (sygn. akt I Nc 2850/13), Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, I Wydział Cywilny, uwzględnił żądanie pozwu w całości(nakaz zapłaty I Nc 2850/13 – k. 45).
W sprzeciwie od powyższego nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, a z ostrożności o rozłożenie świadczenia na raty w trybieart. 320 k.p.c.Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, że powództwo jest nieuzasadnione, albowiem zawiadomienia, które zostały załączone do pozwu, nigdy nie zostały jej doręczone. Nadto, w ocenie pozwanej, naliczanie czynszu za sporny okres było nieuzasadnione z racji wyłączenia w tym okresie gazu w budynku, co oznacza, że powódka nie jest uprawniona do domagania się czynszu w pełnej wysokości za coś, co nie było pełnym świadczeniem. Pozwana podniosła również, że w 2011 roku działający w imieniu powódkiW. S.zdemontował i zabrał kratę, która oddzielała lokal pozwanej od reszty korytarza, a która to krata stanowiła własność pozwanej o wartości 1.952 zł. Dodatkowo pozwana wskazała, że do dnia dzisiejszego, pomimo opuszczenia przez pozwaną lokalu, powódka nie zwróciła jej kaucji w kwocie około 1.000 zł. Co więcej, pozwana wydała kwotę około 30.000 zł na remontlokalu nr (...)przyul. (...), co stanowi nakłady prowadzące do wzbogacenia powódki. W efekcie pozwana zgłosiła trzy wskazane wyżej kwoty do potrącenia. Na koniec pozwana podniosła, iż nie ma własnego majątku, mieszka w mieszkaniu komunalnym, zaś jej emerytura wynosi niecałe 900 zł netto(sprzeciw od nakazu zapłaty z załącznikami – k.68-74).
Pismem procesowym z dnia 17 marca 2014 roku powódka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko i uzasadniającą je argumentację. W uzupełnieniu podniosła, że skoro pozwana nie uiszczała na jej rzecz żadnych kosztów związanych z dostarczaniem gazu dolokalu nr (...), to powódka nie była zobowiązana do jego dostarczania. Niezależnie od tego pozwana podkreśliła, że wyłączenie gazu w budynku przyul. (...)wW.nastąpiło z siły wyższej, jako że zdecydowało o tym pogotowie gazowe, z uwagi na ochronę życia i zdrowia mieszkańców w związku z awarią tejże instalacji. Jednocześnie powódka podniosła, że nieruchomością przyul. (...)zarządza Wspólnota Mieszkaniowa, nie zaś powódka, wobec czego zarzuty pozwanej o niedostarczanie gazu są kierowane niewłaściwie. Ponadto powódka zakwestionowała podnoszone przez pozwaną roszczenia z tytułu zdemontowania i zabrania kraty wejściowej, z tytułu nakładów na remont lokalu oraz kaucji. Zwróciła przy tym uwagę, że zarzut potrącenia podnoszony przez stronę pozwaną nie może odnieść skutków materialno-prawnych, a jedynie procesowe(pismo procesowe – k. 134-140).
Na rozprawie w dniu 16 maja 2014 roku pełnomocnik powódki sprecyzował żądanie pozwu w ten sposób, iż wskazał, że powódka dochodzi swoich należności od sierpnia 2011 roku, nie zaś od października 2011 roku tłumacząc, iż pierwotnie sformułowane żądanie wynikało z omyłkowego przeksięgowania należności(protokół rozprawy – k. 161-162).
Następnie, pismem procesowym z dnia 28 sierpnia 2014 roku strona powodowa ponownie zmodyfikowała swoje żądanie, wnosząc ostatecznie o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwotę 5.259,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 460,17 zł od dnia 11 września 2011 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 października 2011 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 listopada 2011 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 grudnia 2011 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 stycznia 2012 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 lutego 2012 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 marca 2012 roku do dnia zapłaty, od dnia 11 kwietnia 2012 roku do dnia zapłaty oraz od dnia 11 czerwca 2012 roku do dnia zapłaty, od kwoty 225,02 zł od dnia 11 maja 2012 roku do dnia zapłaty, od kwoty 469,17 zł od dnia 11 lipca 2012 roku do dnia zapłaty i wreszcie od kwoty 423,77 zł od dnia 11 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty. Modyfikację tę powódka oparła na zmianie sposobu naliczania odsetek, licząc je osobno od poszczególnych zaległości miesięcznych. W związku ze zmianą powództwa co do odsetek w tym piśmie w stosunku do tego, co było pierwotnie dochodzone w pozwie – powódka cofnęła powództwo co do kwoty 696,13 zł.(pismo procesowe – k. 165-168).
Na rozprawie w dniu 10 września 2014 roku strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska(protokół rozprawy – k. 173-175).
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Umową z dnia 15 grudnia 1992 roku o najem lokalu mieszkalnegoW. O.(nazwisko rodowe –D.vel(...)) najął odAdministracji (...)nr 11 wW.lokalmieszkalny o numerze (...), położony wW.przyul. (...), składający się z jednego pokoju, kuchni, przedpokoju i łazienki, o łącznej powierzchni użytkowej 19,10 m2. Zgodnie z § 4 umowy najemca zobowiązał się do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu miesięcznie z góry, bez uprzedniego wezwania w terminie do 10-ego dnia każdego miesiąca kalendarzowego, za który przypada należność oraz innych opłat, niezależnych od wynajmującego. W razie zwłoki w uiszczaniu należności, zgodnie z tymże postanowieniem umownym, wynajmującemu służyło prawo doliczenia odsetek na podstawie obowiązujących przepisów(umowa o najem lokalu mieszkalnego – k.28-29).
W związku ze śmierciąW. O., w dniu 14 listopada 2000 roku, w miejsce najemcy po zmarłym wstąpiła jego wspólnie zamieszkała w przedmiotowym lokalu żonaJ. O.(D.vel(...))(aneks do umowy najmy – k.30; odpis skrócony aktu małżeństwa – k.31).
Umową z dnia 26 września 2008 roku, sporządzoną w formie aktu notarialnego,Miasto S.W.oddało na rzeczZ. B.w użytkowanie wieczyste udział wynoszący(...)w nieruchomości budynkowej położonej wW.przyul. (...), którą to nieruchomośćZ. B.przejęła do administrowania już wcześniej, w dniu 26 czerwca 2008 roku. Udział w nieruchomości obejmował przy tym 54 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 1.118,72 m2, w tymlokal nr (...)najmowany przezJ. D.vel(...), a nadto 4 lokale użytkowe o łącznej powierzchni 177,77 m2(umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – k.12-19; protokół przekazania – przejęcia – k.10-11).
Następnie, umową darowizny z dnia 21 października 2008 roku, sporządzoną w formie aktu notarialnego,Z. B.darowała powyższy udział w nieruchomości swojej córceE. K.(umowa darowizny – k.20-27).
Zawiadomieniami z dnia 12 stycznia 2011 roku, 14 czerwca 2011 roku oraz 13 czerwca 2012 rokuJ. D.vel(...)informowana była przez reprezentującą właściciela lokalu(...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąOddział wW.o bieżących zmianach w wysokości opłat mieszkaniowych, w tym czynszu, opłat za dostarczanie wody, centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości stałych(zawiadomienia – k.32-34).
J. D.vel(...)opłacała należny czynsz oraz inne opłaty nieregularnie, zaś od listopada 2011 roku przestała uiszczać owe należności całkowicie, tworząc za okres od sierpnia 2011 roku do sierpnia 2012 roku na rzeczE. K.zaległość w łącznej kwocie 5.259,48 zł, której nie uregulowała do dnia wniesienia pozwu przezE. K., tj. do dnia 3 kwietnia 2013 roku(kartoteki księgowe za rok 2011, 2012 i 2013 do marca – k.35-39).
Pismami z dnia 6 lutego 2012 roku oraz z dnia 18 czerwca 2012 rokuE. K., za pośrednictwem administratora budynku, wzywałaJ. D.vel(...)do zapłaty zaległości czynszowych, jednak wezwania te okazały się bezskuteczne(wezwania do zapłaty – k.42-43).
W dniu 29 sierpnia 2012 rokuJ. D.vel(...)wyprowadziła się zlokalu nr (...)przyul. (...)i zamieszkała przyul. (...)wW.(protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego – k.64-65; kserokopia dowodu osobistego – k.66).
W czasie zamieszkiwania przezJ. D.vel(...)lokalu nr (...)przyul. (...)wW., poniosła ona łączny koszt 6767 zł na remont zamieszkiwanego lokalu oraz na wykonanie kraty wejściowej(faktury VAT – k.157-158).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt sprawy i wskazanych wyżej dokumentów. Sąd dał wiarę dokumentom, których autentyczność i wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Zważyć przy tym należy, że szereg okoliczności niniejszej sprawy był pomiędzy stronami niesporny. Wprawdzie pozwana wskazywała, iż zawiadomienia o zmianach wysokości opłat czynszowych nie były jej doręczane, a nadto, że opłaty te powinny być niższe z uwagi na brak dostarczania przez powódkę gazu, to jednak nie kwestionowała samego obowiązku opłacania czynszu, faktu nieopłacania przez siebie czynszu w spornym okresie, ani też wysokości powstałych zaległości.
Jednocześnie Sąd oddalił wnioski powódki o dopuszczenie dowodów z zeznań świadkówM. W.,J. B.iW. S., na okoliczność zalegania przez pozwaną z zapłatą czynszu i innych opłat związanych z użytkowaniemlokalu nr (...)przyul. (...)wW., a także na okoliczność nieszczelności przewodów kominowych w tymże budynku, odłączenia przez pogotowie gazowe dostaw gazu w całym budynku, zawiadomienia o tym fakcie mieszkańców, sprawdzenia instalacji gazowej w całej nieruchomości, konieczności demontażu piecyków gazowych we wszystkich lokalach i zawiadomienia o tym mieszkańców, przeprowadzenia prac w celu umożliwienia podłączenia instalacji gazowej na potrzeby kuchni gazowych, przeprowadzenia próby szczelności instalacji gazowej i wyłączenia gazu w całym budynku. W ocenie Sądu okoliczności te po części – jak już zostało zaznaczone – były w sprawie niesporne, po części zaś nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie zart. 227 k.p.c.„Przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie”.
Z tych samych względów celowym było oddalenie wniosku pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego i przesłuchanie pozwanej w charakterze strony. W zakresie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego – z uwagi na poniżej wskazane wywody – dowód w tym zakresie był bezprzedmiotowy. W odniesieniu do ostatniego z wniosków dowodowych trzeba zważyć, że w myślart. 299 k.p.c.sąd może dopuścić dowód z przesłuchania stron dopiero wówczas, gdy po wyczerpaniu pozostałych środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Dowód z przesłuchania stron ma zatem charakter subsydiarny i ostateczny. Wobec wyczerpującej dokumentacji roszczenia powódki, znajdującej się w aktach sprawy, a zarazem wobec braku kwestionowania przez pozwaną okoliczności istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sporu, Sąd nie widział uzasadnienia dla przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron, oceniając, że okoliczności sprawy wyjaśnione zostały dostatecznie.
Sąd Rejonowy zważył co następuje:
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie zart. 6 k.c.„Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”.Kierując się wskazaną wyżej zasadą dotyczącą rozkładu ciężaru dowodzenia w postępowaniu cywilnym, w okolicznościach niniejszej sprawy to na powódce spoczywał obowiązek procesowy wykazania zasadności podnoszonego przeciwko pozwanej roszczenia. W tym celu powódka winna najpierw wykazać przysługującą jej legitymację procesową, następnie zaś samą zasadę i wysokość podnoszonego roszczenia.
Powódka wykazała swoją legitymację czynną przedstawiając Sądowi umowę darowizny w formie aktu notarialnego, z której bezsprzecznie wynikało nabycie przez nią tytułu prawnego do nieruchomości budynkowej przyul. (...)wW.i w efekcie – wstąpienie w stosunek najmu z pozwaną w miejsce wynajmującego, zgodnie z dyspozycjąart. 678 § 1 k.c., w myśl którego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Uznać należało, że powódka wykazała również przysługujące jej względem pozwanej roszczenie. W realiach niniejszej sprawy niespornym bowiem było to, że pozwana była najemcą przedmiotowego lokalu i uchylała się w spornym okresie od zapłaty na rzecz powódki czynszu z tytułu najmu. Wskazać przy tym należy, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy były argumenty pozwanej, która wskazywała w toku postępowania, że powódka nie gwarantowała w spornym okresie odpowiednich dostaw gazu. Sama pozwana podnosząc w sprzeciwie od nakazu zapłaty tę okoliczność wskazuje, że w jej opinii powinna być ona przesłanką do stosunkowego obniżenia czynszu, nie kwestionując w żadnym razie samego obowiązku jego uiszczania. Tymczasem niespornym w sprawie było, iż pozwana nie uiszczała czynszu wcale, pomimo kierowanych do niej przez powódkę wezwań do zapłaty.
W tym miejscu należy się odnieść do kwestii podstawy prawnej podnoszonego przez powódkę roszczenia. Niezależnie od okoliczności czy zawarta przez strony umowa najmu rozwiązana została pismem powódki z dnia 26 listopada 2009 r., pismem z 26 września 2011 r. czy też nie została rozwiązana aż do sierpnia 2012 r., powódka była zobowiązana niezależnie od podstawy prawnej zajmowania lokalu, tudzież jej braku, do regularnego płacenia należności w wysokości ustalonego czynszu. Obowiązek powódki w czasie trwania umowy najmu wynikał bezsprzecznie z samej treści zawartej umowy, jak i jej istoty definiowanej wart. 659 § 1 k.c.Gdyby jednak przyjąć, że w spornym okresie pozwana nie była już stroną umowy najmu, to wobec jej stałego zamieszkiwania w lokalu zastosowanie musiałby znaleźćart. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Przewidziane w tym przepisie odszkodowanie, do zapłaty którego obowiązana byłaby wówczas pozwana jako osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, odpowiada bowiem – zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy – wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
Skonkludować zatem trzeba, że niezależnie od tytułu prawnego do zajmowania lokalu przyul. (...), pozwana zobowiązana była do bieżącego regulowania należności na rzecz powódki, które to należności odpowiadać musiały wysokości czynszu wynikającego z najmu lokalu. Słuszność ma przy tym strona powodowa wskazując, że ewentualne zastrzeżenia jakie pozwana miała względem wysokości czynszu winna kwestionować chociażby stosownie do treści art. 8a ust. 5 pkt 2 wskazywanej wyżej ustawy, występując z powództwem o ustalenie, iż wysokości podwyżek czynszu są niezasadne. Tymczasem pozwana nie kwestionowała wysokości czynszu nawet względem administracji budynku.
Sąd przyjął, iż pozwana była świadoma ciążącego na niej obowiązku, zwłaszcza z racji tego, iż dawała owej świadomości wyraz również w toku niniejszego postępowania. Pozwana nie kwestionowała bowiem samej zasady roszczenia powódki. Wprawdzie pozwana nie potwierdziła w toku postępowania wprost, iż z premedytacją nie dokonywała odpowiednich wpłat na jej rzecz, jednak mając na względzie całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd uznał ten fakt za przyznany, zwłaszcza wobec treści znajdującej się w aktach sprawy dokumentacji. Sąd miał przy tym na względzie treśćart. 230 k.p.c., zgodnie z którym„Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może te fakty uznać za przyznane”.
Niezależnie od powyższego, sam fakt wnioskowania przez pozwaną o ewentualne rozłożenie należności na raty po myśliart. 320 k.p.c., tudzież przedstawianie przez pozwaną nadających się w jej ocenie do potrącenia roszczeń przeciwko powódce, świadczy o zdawaniu sobie przez pozwaną sprawy z zasadności skierowanych przeciwko niej roszczeń.
W tym miejscu odniesienia wymagają podniesione przez pozwaną zarzuty potrącenia z należnością powódki należności z tytułu remontu lokalu i kupna kraty wejściowej przez pozwaną. W tym zakresie na aprobatę zasługuje stanowisko strony powodowej, która słusznie wskazywała, iż złożenie w toku postępowania przez pozwaną zarzutów potrącenia nie może odnieść skutku w sferze prawa materialnego co najmniej z dwóch powodów.
Po pierwsze należy zwrócić uwagę, że zgodnie zart. 499 k.c.„Potrącenie dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie”.W tym aspekcie wskazać trzeba, że pozwana w żadnym razie nie złożyła oświadczenia o potrąceniu względem powódki, a co najwyżej względem reprezentującego powódkę pełnomocnika, co samo w sobie stanowi o braku skuteczności tak rozumianego „potrącenia. Po drugie i równie istotne, skuteczne potrącenie może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, a przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, nadto wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym.
Pozwana nie wykazała w żaden sposób, ażeby przysługiwały jej względem powódki jakiekolwiek wierzytelności. Nie może o tym świadczyć sam fakt poniesienia przez nią kosztów częściowego remontu lokalu i zakupu kraty wejściowej, wykazany złożonymi fakturami VAT. Podkreślić trzeba, że zgodnie zart. 6bprzywoływanej jużustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu Cywilnego, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Z kolei w myśl ust. 2 tego przepisu najemcę obciąża m.in. naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, kuchni, grzejników wody przepływowej, wanien, brodzików, zlewozmywaków i umywalek oraz innych urządzeń sanitarnych, pieców centralnego ogrzewania i węglowych, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych i inne podobnego rodzaju naprawy. Jak natomiast wynika z załączonej przez pozwaną faktury VAT na kwotę 4815 zł, wydatek ten poniesiony został na remont łazienki, wymiany rur, glazury i terakoty, montaż kabiny i piecyka gazowego, cyklinowanie i pomalowanie podłogi oraz pomalowanie mieszkania. Jak zatem wynika z porównania zakresu dokonanych prac z treścią przywołanego przepisu, prace te mieściły się w jego dyspozycji. Skoro zaś, zgodnie z treścią przepisu, prace te obciążają najemcę, ich wykonanie nie może w żaden sposób kreować roszczenia do wynajmującego.
Również Sąd nie uwzględnił zarzutu pozwanej, że z uwagi na brak dostawy gazu wysokość czynszu winna być obniżona o ok. 30%. Po pierwsze zarządzającym tą nieruchomością w powyższym zakresie (wg niezaprzeczonych twierdzeń powódki) była Wspólnota Mieszkaniowa, a więc do niej winny być kierowane roszczenia w tym przedmiocie. Po drugie: istotne było, czy przyczyną niedostarczania gazu w określonym okresie były jakiekolwiek zaniedbania właściciela i tę okoliczność winien wycenić biegły z odpowiedniej dziedziny. Takowego wniosku pozwana nie zgłosiła. Jej wniosek o biegłego (bez wskazania specjalizacji), który to Sąd oddalił, został zgłoszony na okoliczności zbadania wysokości czynszu, jaki winien zostać - w ocenie pozwanej - obniżony.
Z tych wszystkich Sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku.
Mając na względzie trudną sytuację majątkową i osobistą pozwanej Sąd uwzględnił jej wniosek i rozłożył zasądzoną należność główną na osiemnaście miesięcznych rat po 292,19 zł. Wskazać bowiem trzeba, że pozwana otrzymuje emeryturę w miesięcznej kwocie jedynie 900 zł, mieszka w mieszkaniu komunalnym i nie posiada żadnego majątku. Dodatkowo pozwana opiekuje się na bieżąco siostrą, która doznała udaru mózgu. Całość tych okoliczności przemawia w ocenie Sądu za uznaniem, że zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek uprawniający Sąd do rozłożenia zasądzonej należności na raty. Pozwana, bowiem nie byłaby zdolna do jednorazowego zaspokojenia należności powódki. Z tego względu Sąd na podstawieart. 320 kpcorzekł jak w punkcie 2 wyroku.
W związku z modyfikacją powództwa przez stronę powodową w piśmie z dnia 28 sierpnia 2014 roku i w konsekwencji cofnięciem na rozprawie w dniu 10 września 2014 r. roszczenia co do kwoty 696,13 zł, obejmującej odsetki objęte wcześniejszym żądaniem, Sąd umorzył w pkt 3 postępowanie w tymże zakresie.
O kosztach Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c., w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik sporu. Na koszty składała się przy tym poniesiona przez powódkę opłata od pozwu w kwocie 250 zł, opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł i 600 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego. Sąd, w oparciu oart. 102 k.p.c., odstąpił od obciążania pozwanej kosztami zastępstwa procesowego w pozostałym zakresie uznając, iż kosztów tych pozwana nie byłaby w stanie ponieść bez uszczerbku dla codziennego funkcjonowania, ze względu na swój stan i warunki osobiste oraz majątkowe. Z tych względów Sąd orzekł jak w punktach 4 i 5 wyroku.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE
Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej.