Sąd Okręgowy w Gliwicach
II Zamiejscowy Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 267/14
Data wyroku: 2014-12-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Barbara Migas

Sygn. akt II C 267/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 grudnia 2014 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach Wydział II CywilnyOśrodek (...)wR.
w składzie:
Przewodniczący:Sędzia Sądu Okręgowego Barbara Migas
Protokolant:Ewa Kotyczka
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2014 roku wR.
sprawy z powództwaProkuratora Okręgowego w Gliwicach
przeciwkoD. S.iH. G.
ustalenie nieważności czynności prawnej
oraz
z powództwaProkuratora Okręgowego w Gliwicach
przeciwkoD. S.iJ. K.
o ustalenie nieważności czynności prawnej

1
ustala, iż nieważna jest umowa sprzedaży zawarta w dniu 18 listopada 2011 roku pomiędzyH. G.synemK.iM.iD. S.synemA.iK., zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego w tym samym dniu w Kancelarii NotarialnejB. B. (1)iW. G., Repertorium A numer(...), dotycząca nieruchomości stanowiącejdziałkę numer (...)o powierzchni 0,1390 ha, opisaną wksiędze wieczystej numer (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wodzisławiu Śląskim;

2
ustala, iż nieważna jest umowa sprzedaży zawarta w dniu 10 listopada 2011 roku pomiędzyJ. K.córkąB.iM.iD. S.synemA.iK., zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego w tym samym dniu w Kancelarii NotarialnejB. B. (1)iW. G., Repertorium A numer(...), dotyczącą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z piwnicą położonego wR.przyulicy (...), należącego do zasobówSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW., a obecnie opisanego wksiędze wieczystej (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wodzisławiu Śląskim;

3
nakazuje pobrać od pozwanegoD. S.na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w GliwicachOśrodka (...)wR.) kwotę 15.000 złotych (piętnaście tysięcy) tytułem należnej opłaty sądowej, odstępując od obciążenia pozwanychH. G.iJ. K.opłatą sądową.

Sygn. akt II C 267/14

UZASADNIENIE
Prokurator Okręgowy w Gliwicach w pozwie skierowanym przeciwkoD. S.,H. G.orazJ. K.wniósł o:

-

ustalenie, że nieważna jest czynność prawna, jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, dokonana pomiędzyH. G., jako sprzedającym w formie aktu notarialnego rep. A nr(...)sporządzonego w dniu 18 listopada 2011 r. wR.przed notariuszemB. B. (1)w postaci sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowościB., składającej się zdziałki numer (...)o powierzchni 0,1390 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 123 m2oraz budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 23 m2, objętejksięgą wieczystą nr (...)prowadzonej dla Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim, aD. S., jako kupującym;

ustalenie, że nieważna jest czynność prawna, jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, dokonana pomiędzyJ. K., jako sprzedającą w formie aktu notarialnego rep. A nr(...)sporządzonego w dniu 10 listopada 2011 r. wR.przed notariuszemW. G.w postaci sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa dolokalu mieszkalnego numer (...), znajdującego się w budynku położonym wR.przyul. (...), o łącznej powierzchni 46,41 m2, należącej do zasobówSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW., objętejksięgą wieczystą nr (...)prowadzonej dla Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim, aD. S., jako kupującym;

zasądzenie kosztów według norm przypisanych od pozwanegoD. S.;

zwolnienie pozwanychH. G.orazJ. K.z kosztów w całości na podstawieart. 102 kpc;

zabezpieczenie roszczenia poprzez ustanowienie zakazu zbycia i obciążania nieruchomości oraz wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż Prokuratura Okręgowa w Gliwicach prowadziła postępowanie przygotowawcze, które zakończyła skierowaniem do Sądu Okręgowego w GliwicachOśrodek (...)wR.Wydział V Karny aktu oskarżenia przeciwko m.in.D. S.o popełnienie przestępstw zart. 286 § 1 kkw zw. zart. 294 § 1 kkprzy zastosowaniuart. 12 kk, polegających na doprowadzeniu szeregu osób do niekorzystnego rozporządzenia własnym majątkiem w postaci nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) pod pozorem udzielenia pożyczek.
Ustalone w toku tej sprawy okoliczności faktyczne, zdaniem powoda świadczą o tym, że pozwanyD. S.wykorzystując własną przewagę nad łatwowiernymi kontrahentamiH. G.orazJ. K., znajdującymi się w potrzebie finansowej, jako kupujący doprowadził do zawarcia umów sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) po to, aby za ułamek ich wartości przejąć na własność nieruchomości pożyczkobiorców bez równorzędnego ekwiwalentu. Umowy te zatem zmierzały do uzyskania sposobności do wejścia w posiadanie cennego składnika majątkowego sprzedających. Było to działanie niezgodne z zasadami współżycia społecznego, które zakładają uczciwość kontrahenta, przejawiającą się w uczciwej zapłacie za nabytą nieruchomość.
W odpowiedzi na pozew pozwanyD. S.wniósł o oddalenie powództwa w całości.
W uzasadnieniu podał, że nie jest prawdą jakoby za pośrednictwem osób trzecich, świadomie i z premedytacją wprowadzał w błąd osoby, od których nabył nieruchomości. Nie był także inspiratorem działań polegających na przejmowaniu nieruchomości bez dokonania płatności kwot odpowiednich do ich wartości. Nie udzielał nigdy żadnych pożyczek, a sprzedający wiedzieli o tym, że sprzedają swoje nieruchomości z możliwością wynajmu. Ponadto podniósł, iż przed podpisaniem aktu notarialnego zapłacił za zakupioną nieruchomośćH. G.180.000 zł, zaśJ. K.za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego 120.000 zł.
PozwaniH. G.orazJ. K.oświadczyli w trakcie przeprowadzonej rozprawy, iż uznają żądanie pozwu wniesionego przez Prokuratora Okręgowego w Gliwicach.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
K. K.współpracowała formalnie i nieformalnie z biurami pośrednictwa kredytowego. Znany był jej mechanizm udzielania tzw. prywatnych kredytów hipotecznych. Polegał on na zakupie nieruchomości od danego sprzedającego w zamian za udzielenie mu pożyczki po podpisaniu aktu notarialnego, z zachowaniem prawa do mieszkania w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Pożyczka miała być spłacana w ratach, pod pozorem opłaty z tytułu czynszu najmu, którą to umowę sprzedający zawierał z kupującym.
W 2011 r.K. K.nawiązała współpracę zD. S.przy okazji załatwiania dla niego za pośrednictwemG.Banku kredytu firmowego na zakup cysterny. Zastrzegł on, że wszelkie czynności wstępne, w tym umowy przedwstępne, wypłaty zadatku i inne formalności ma załatwiać z potencjalnymi klientamiK. K., a on spotka się z zainteresowanym pożyczkobiorcą dopiero u notariusza. Sprzedający mają oświadczać u notariusza, iż otrzymali cenę sprzedaży, a wypłata pożyczki nastąpi po zawarciu umowy kupna-sprzedaży i ujawnieniu jego osoby w dziale II księgi wieczystej, jako właściciela sprzedanej nieruchomości. Kwota pożyczki zaś nie była tożsama z kwotą uwidocznioną w akcie notarialnym.
K. K.przystała na te warunki i tym samym porozumiała się zD. S.w przedmiocie podjęcia działań mających na celu udzielanie pożyczek gotówkowych osobom fizycznym, które z uwagi na stan finansowy, istniejące zobowiązania pieniężne, zadłużenia z tytułu pobranych pożyczek i kredytów nie posiadały zdolności kredytowej. Weryfikowała ona długi klienta, nieruchomości, robiła zdjęcia, przygotowywała niezbędne dokumenty. Podczas wstępnych rozmówK. K.przestawiała zainteresowanym warunki, na jakich pożyczka może zostać udzielona i opisywała mechanizm jej udzielenia. Oświadczała, że zna inwestora oraz zapewniała, że jest on osobą zaufaną, pewną i że współpracuje z nim od dawna. Wyjaśniała, że ten inwestor wypłaci kwotę pożyczki po zawarciu z nim umowy sprzedaży nieruchomości i po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Zapewniała, że zawrze on z pożyczkobiorcą umowę najmu, na podstawie której pożyczkobiorca będzie mógł nadal mieszkać w dotychczas użytkowanym mieszkaniu. Ponadto informowała klientów o konieczności wymeldowania się z zajmowanych mieszkań oraz poświadczenia przed notariuszem, że środki pieniężne z tytułu sprzedaży zostały przez inwestora przekazane sprzedającym przed sporządzeniem aktu notarialnego. Przekonywała także, że w przyszłości będzie istniała możliwość odkupienia od inwestora sprzedanej nieruchomości.
Dysponując własnymi środkami finansowymi zawierała z klientami umowy przedwstępne, w ich treści wpisywała siebie jako pożyczkodawcę, czyli zgodnie z zawartym porozumieniem zD. S.(tak, aby jego dane osobowe nie znajdowały się w żadnej z tych umów).
Dowód: akt oskarżenia w sprawie o syng. V K 107/13 k. 76-86v; zeznania świadkaK. K.00:04:19 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125; zeznania pozwanegoH. G.00:50:10 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v; zeznania pozwanejJ. K.01:08:55 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v.
H. G.znalazł się w trudnej sytuacji finansowej, albowiem miał zadłużenie z tytułu zaciągniętych kredytów, a jego dochód uniemożliwiał spłatę, w konsekwencji czego został wpisany na listęBiura (...). Wobec tego postanowił zaciągnąć pożyczkę na rynku pozabankowym. Zainteresowany był kwotą w wysokości około 70.000 zł.
PozwanyH. G.był wówczas właścicielem nieruchomości (wolnej od obciążeń) położonej wmiejscowości B., składającej się zdziałki numer (...)o powierzchni 0,1390 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Za pośrednictwem jednego z biur udzielających pożyczek nawiązał kontakt zK. K., której powiedział o zamiarze zaciągnięcia pożyczki i poinformował o swojej sytuacji finansowej.K. K.wskazała, że zna zaufanego inwestora, który byłby w stanie udzielić pożyczki w wysokości około 40.000 zł, przy czym warunkiem jej udzielenia miało być zabezpieczenie spłaty na nieruchomości. Spłata pożyczki miała nastąpić w ciągu 10 lat, a wysokość miesięcznej raty wynosić 900 zł (co dawało łącznie kwotę 108.000 zł).
H. G.został dodatkowo poinformowany, że przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości konieczne jest dokonanie czynności wymeldowania jego osoby i dopiero zostanie wypłacona pożyczka przezD. S.. Został zapewniony, że po spłacie pożyczki możliwie będzie zwrotne przeniesienie własności sprzedanej nieruchomości. Przystał na te propozycję i pojechał we wskazanym terminie do notariusza po uprzednim dokonaniu czynności wymeldowania. Został też poinformowany, że w trakcie czynności u notariusza ma potwierdzić to, o co zapyta notariusz, a w szczególności, że otrzymał już pieniądze za nieruchomość.
W dniu 18 listopada 2011 r.H. G.stawił się w Kancelarii Notarialnej wR., gdzie podpisał akt notarialny, z którego wynikało, że dokonuje czynności sprzedaży swojej nieruchomościD. S.za kwotę 180.000 zł, przy czym potwierdził, że całą należność z tytułu ceny już otrzymał od nabywcy. W rzeczywistościH. G.chciał uzyskać pożyczkę gotówkową na spłatę własnego zadłużenia. Nie było też prawdą, aby otrzymał od kupującego wskazaną kwotę w wysokości 180.000 zł. Był przekonany, że powyższa czynność miała na celu uzyskanie nowej pożyczki w kwocie 40.000 zł pod zastaw nieruchomości. Przed podpisaniem umowy otrzymał odK. K.na poczet pożyczki 5.000 zł, a po podpisaniu aktu notarialnego pozostałą kwotę 35.000 zł. Wszystkie kolejne ustalenia dokonywano ustnie, zapewniono go o możliwości zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, a pożyczka miała zostać spłacona w ciągu 10 lat w ratach w wysokości 900 zł miesięcznie pod pozorem czynszu najmu, gdyż nabywca wyraził zgodę na dalsze jego zamieszkiwanie w tejże nieruchomości. Umowa najmu została zawarta na czas określony do 2022 r. Raty były spłacane bezpośrednioK. K.lubD. S..
Latem 2012 r.H. G.poprosił o kolejną pożyczkę w kwocie 7.000 zł, którą otrzymał w dwóch transzach: 500 zł i 6.500 zł. Okoliczność ta stała się podstawą do zmiany wysokości czynszu najmu umową z dnia 18 sierpnia 2012 r. z kwoty 900 zł do 1.200 zł (wobec czego łączna kwota spłaty pożyczki wzrosła do ponad 130.000 zł). Analiza treści umowy najmu wskazuje, że przedmiot najmu oddawany był najemcy do używania z przeznaczeniem na cele mieszkalne. Opłata z tytułu czynszu za wynajem stanowiła ratę spłaty udzielonej pożyczki. Wartość czynszu nie zawierała opłat z tytułu eksploatacji, wywozu i usuwania śmieci, zużycia energii elektrycznej, ciepła i wody oraz korzystania z Internetu i telefonu.
Dowód: wydruk zksięgi wieczystej (...)k. 9-15; umowa pożyczki k. 44-45; akt oskarżenia w sprawie o syng. V K 107/13 k. 76-86v; akt notarialny z dnia 18.11.2011 r. k. 87-91; umowa najmu z dnia 18.11.2011 r. k. 92-92v; umowa najmu z dnia 18.08.2012 r. k. 93-93v; oświadczenie przyjęcia gotówki k. 46, 94-95; faktury za najem k. 96-102; zeznania świadkaK. K.00:04:19 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125; zeznania pozwanegoH. G.00:50:10 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v.
PozwanaJ. K.jest rencistką, korzystała z trzech kredytów, a ich spłata przekroczyła jej możliwości finansowe, wobec czego znalazła się w trudnej sytuacji materialnej. Wobec tego postanowiła zaciągnąć pożyczkę na rynku pozabankowym. Zainteresowana była uzyskaniem kwoty w wysokości około 50.000 zł. Przysługiwało jej własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego położonego wR.przyul. (...), składającego się z 3 pokoi, kuchni i łazienki oraz przedpokoju wraz z piwnicą, objętegoksięgą wieczystą (...). Lokal mieszkalny był wolny od obciążeń.
Za pośrednictwem jednego z biur udzielających pożyczek równieżJ. K.nawiązała kontakt zK. K., której powiedziała o zamiarze zaciągnięcia pożyczki i poinformowała o swojej sytuacji finansowej.K. K.wskazała, podobnie jak uH. G., że zna zaufanego inwestora, który byłby w stanie udzielić pożyczki w wysokości 38.000 zł, przy czym warunkiem jej udzielenia miało być zabezpieczenie spłaty na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego. TakżeJ. K.została poinformowana, że przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży mieszkania konieczne jest dokonanie czynności wymeldowania, że dopiero wówczas zostanie wypłacona pożyczka przezD. S., a po spłacie pożyczki możliwie będzie zwrotne przeniesienie własności sprzedanej nieruchomości. Przystała na te propozycję i pojechała we wskazanym terminie do notariusza. Również i ona została poinformowana, że w trakcie czynności u notariusza ma potwierdzić to, o co zapyta notariusz, a w szczególności, że otrzymała już pieniądze za mieszkanie.
W dniu 10 listopada 2011 r.J. K.stawiła się w Kancelarii Notarialnej wR., gdzie podpisała akt notarialny, z którego wynikało, że dokonuje czynności sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa dolokalu mieszkalnego nr (...), znajdującego się w budynku położonym wR.przyul. (...), należącej do zasobówSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.,D. S.za kwotę 120.000 zł, przy czym potwierdziła, że całą należność z tytułu ceny już otrzymała od nabywcy. W rzeczywistości chciała ona uzyskać pożyczkę gotówkową na spłatę własnego zadłużenia. Nie otrzymała też od kupującego wskazanej kwoty w akcie notarialnym w wysokości 120.000 zł. Była przekonana, że powyższa czynność miała na celu uzyskanie nowej pożyczki w kwocie 38.000 zł pod zastaw mieszkania. Po podpisaniu umowy sprzedażyJ. K.otrzymała odK. K.kwotę 15.000 zł, następnie 13.000 zł, a po jakimś czasie 10.000 zł, co łącznie wynosiło 38.000 zł. Została też sporządzona umowa pożyczki, zgodnie z którą wysokość rat określono na 800 zł, a termin spłaty 10 lat (co dawało łącznie kwotę 96.000 zł).
J. K.przystąpiła do spłaty pożyczki. Latem 2012 r. otrzymała ona pocztą umowę najmu pomiędzyD. S.aJ. K.. Opłata z tytułu czynszu za wynajem miała stanowić ratę spłaty udzielonej pożyczki. Wartość czynszu nie zawierała opłat z tytułu eksploatacji, wywozu i usuwania śmieci, zużycia energii elektrycznej, ciepła i wody oraz korzystania z Internetu i telefonu.J. K.powzięła wątpliwości co do treści tej umowy, wobec czego skontaktowała się zK. K.z prośba o wyjaśnienie zaistniałej sytuacji. Po konsultacji z niąJ. K.odmówiła podpisania umowy najmu, zaśK. K.skierowała sprawę do Prokuratury.
Dowód: wydruk zksięgi wieczystej (...)akta połączonej sprawy cywilnej o sygn. II C 287/14 k. 9-14; akt oskarżenia w sprawie o syng. V K 107/13 k. 76-86v; akt notarialny z dnia 10.11.2011 r. k. 104-107; faktury za najem k. 108-111; umowa pożyczki z dnia 05.10.2011r. k. 112-113; umowa najmu z dnia 18.08.2012 r. k. 114-114v; zeznania świadkaK. K.00:04:19 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125; zeznania pozwanejJ. K.01:08:55 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v.
Z ustalonych okoliczności wynika, że aniH. G.aniJ. K.nie byli faktycznie stronami wnioskującymi o sporządzenie aktu notarialnego, którego treść nie była rezultatem ich swobodnie i autonomicznie wyrażonej woli.H. G.orazJ. K.w ogóle nie uczestniczyli w procesie przygotowania projektu aktu i nie mieli żadnego wpływu na jego treść. Nie posiadali także żadnej merytorycznej orientacji w tym zakresie i nie było też możliwie, aby to oni byli pomysłodawcami lub chociażby współautorami postanowień podpisanego aktu. Rola pozwanychH. G.iJ. K.ograniczała się do podpisania dokumentów notarialnych, narzuconych im przez drugą stronę umowy jako warunek udzielenia pożyczki. Jednocześnie umowy sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) celem rzekomego zabezpieczenia spłaty pożyczki stwarzały dla wierzyciela sposobność wykorzystania sytuacji ekonomicznej dłużników poszukujących pożyczki i nakłonienia ich do ustanowienia zabezpieczenia o wartości znacznie przekraczającej wysokość udzielonej pożyczki.
Dowód: akt oskarżenia w sprawie o syng. V K 107/13 k. 76-86v; zeznania świadkaB. B. (1)00:05:38 protokół z dnia 06.11.2014 r. k. 115v; zeznania świadkaW. G.00:23:42 protokół z dnia 06.11.2014 r. k. 115v; zeznania świadkaT. P.00:32:07 protokół z dnia 06.11.2014 r. k. 115v; zeznania świadkaK. K.00:04:19 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125; zeznania pozwanegoH. G.00:50:10 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v; zeznania pozwanejJ. K.01:08:55 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v; zeznania pozwanegoD. S.01:26:14 protokół z dnia 09.12.2014 r. k. 125v.
Przy ocenie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie Sąd kierował się zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną wart. 233 § 1 kpc. Podejmując rozstrzygnięcie Sąd oparł się na dowodach z dokumentów, aktach postępowania cywilnego połączonego do wspólnego rozpoznania o sygn. II C 287/14 oraz aktach postępowania karnego V K 107/13. Przedstawionym dokumentom oraz informacjom w nich zawartym Sąd dał wiarę w całości, choć zgodność treści części dokumentów (aktów notarialnych) z rzeczywistym stanem faktycznym została przez stronę powodową zakwestionowana w toku procesu. Sąd uznał jednak, że dokumenty sporządzone zostały przez uprawnione podmioty w ramach obowiązków wynikających z charakteru ich działalności i nie ma podstaw do uznania, że w trakcie ich sporządzania doszło do naruszenia przepisów prawa ze strony notariuszy. Natomiast osobną kwestią jest fakt, że u notariusza strony nie powiedziały prawdy co do tego, że cena nie została zapłacona. Sąd ustalił powyższy stan faktyczny również na podstawie zeznań stron oraz świadków, którym nie dał wiary tylko w pewnym zakresie, co zostało szczegółowo omówione w dalszej części uzasadnienia.
Sąd zaważył co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Ustalenie nieważności czynności prawnej powinno nastąpić zgodnie zart. 189 kpc. Przepis ten uprawnia powoda do żądania ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Jednocześnie przepisart. 7 kpclegitymuje prokuratora do wystąpienia z powództwem, przy czym nie jest on ograniczony obowiązkiem wykazania interesu prawnego w rozumieniuart. 189 kpc, o ile działa jednocześnie na zasadzieart. 57 kpc, tj. gdy wytacza samoistne powództwo w interesie publicznym dla ochrony praworządności.
W świetle zgromadzonego materiału dowodowego i poczynionych wyżej ustaleń, działania podejmowane przez pozwanegoD. S.w stosunku doH. G.orazJ. K.są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Ocena czynności sprzedaży nieruchomości oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, pozwala na stwierdzenie, że umowa ta została zawarta w warunkach całkowitej przewagi prawnejD. S.jako nowego właściciela. W opisanych okolicznościach nabył on nieruchomość wB.oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wR.przy minimalnym ułamkowym wkładzie finansowym i możliwości uzyskania dalszych comiesięcznych świadczeń pieniężnych z tytułu czynszu najmu, których łączna wysokość przekroczyłaby ponad trzykrotnie wartość kwotową pożyczki faktycznie udzielonejH. G.i ponad dwukrotnie pożyczki udzielonejJ. K.. Wyłączona też została możliwość poddania się egzekucji w sytuacji braku spłaty pożyczki wobec definitywnego przeniesienia przez sprzedających własności nieruchomości na rzeczD. S..
Ocena prawna tak przedstawionego stanu faktycznego wskazuje, że zarówno pozwanyH. G., jak i pozwanaJ. K.działali w celu uzyskania pożyczki rozumianej jako przeniesienie przez pożyczkodawcę określonej kwoty pieniędzy na własność pożyczkobiorcy, który z kolei zobowiązał się odnośną sumę, odpowiednio powiększoną, zwrócić w zakreślonym terminie. Sąd uznał, że zawarte umowy sprzedaży dają podstawę do przyjęcia, że zostały one zawarte z rażącym pogwałceniem granic swobody kontraktowej i pokrzywdzeniem sprzedających.
PozwanyD. S.wykorzystując własną przewagę nad łatwowiernymi kontrahentami, znajdującymi się w potrzebie finansowej, jako kupujący doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego po to, aby za ułamek ich wartości przejąć na własność nieruchomości pożyczkobiorców bez równorzędnego ekwiwalentu. Umowy te zmierzały zatem do uzyskania sposobności do wejścia w posiadanie cennego składnika majątkowego sprzedających. Było to działanie niezgodne z zasadami współżycia społecznego, które zakładają uczciwość kontrahenta, przejawiającą się w uczciwej zapłacie za nabytą nieruchomość.
Umowy kupna-sprzedaży z dnia 10 listopada 2011 r. oraz dnia 18 listopada 2011 r. zostały zawarte pomimo tego, że kupującyD. S.nie przekazał wskazanych w umowach cen sprzedaży sprzedającym, a strony zataiły ten fakt przed notariuszem. Umowy te są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego albowiem usankcjonowały możliwość uzyskania pożyczki jedynie poprzez uprzednie przeniesienie nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu naD. S.i jednocześnie w ten sposób, że przyszli dłużnicy z tytułu pożyczki pozbawieni zostali swojego prawa bez ekwiwalentu ceny sprzedaży, a więc obciążeni zostali niewspółmiernie do zobowiązania.
PozwaniH. G.orazJ. K.są ludźmi starszymi, którzy nie byli zorientowani w mechanizmie pożyczania pieniędzy. Wszystkie sprawy z tym związane były załatwiane pośrednio przezK. K.. Osoby te znajdowały się w trudnej sytuacji finansowej, z dużymi zobowiązaniami pieniężnymi, bez zdolności kredytowej, a nawet wpisanymi doBiura (...). Ich celem było pożyczyć i oddać pieniądze. Tą niewiedzę wykorzystałD. S., który proponował pozwanym (za pośrednictwemK. K.) niezrozumiałe dla nich rozwiązanie prowadzące do niekorzystnego dla nich rozporządzenia swoim majątkiem. Niewątpliwie czynności te dokonywane były w taki sposób, żeH. G.iJ. K.nie do końca byli świadomi czy decydują się na pożyczkę, czy na inne zobowiązania. Ich zamiarem było zawrzeć umowę pożyczki i z taką świadomością dokonywali kolejnych czynności (np. wymeldowanie), podpisywali kolejne dokumenty (np. akty notarialne, umowy najmu) i inne oświadczenia (np. potwierdzenie przyjęcia zadatku).D. S.miał pożyczyć pozwanym kwoty odpowiednio 40.000 zł dlaH. G.oraz 38.000 zł dlaJ. K., przy czym wypłat miała dokonywaćK. K.. W tym celu dokonano szeregu czynności, które miały zabezpieczyć anonimowośćD. S.do momentu podpisania aktu notarialnego, ale w żaden sposób nie chroniły sprzedających i nie umożliwiały im w sposób racjonalny wywiązać się ze swoich zobowiązań. Czynności proponowane pozwanym przezD. S.(za pośrednictwemK. K.) były w rzeczywistości umową sprzedaży nieruchomości i miały na celu uzyskanie sposobności do wejścia w posiadanie cennego składnika majątkowego sprzedających bez równorzędnego ekwiwalentu. Zdaniem SąduD. S.nie postępował uczciwie, lojalnie i zgodnie z celem składanych oświadczeń. Doprowadził do zawarcia umowy w zamiarze przejęcia nieruchomości pozwanych za niewielką cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Ponadto, będąc już właścicielem nieruchomości zaciągał wysokie pożyczki ustanawiając hipoteki na tych nieruchomościach, o czym nie informował poprzednich właścicieli, którzy mimo wszystko dalej tam zamieszkiwali w charakterze najemców.
Przepisart. 58 §2 kcformułuje nieważność czynności prawnej w razie jej sprzeczności z konkretnymi zasadami współżycia społecznego. Do takiej oceny czynności prawnej może dojść ze względu na cel, do którego osiągnięcia czynność zmierza, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszające interesy osób trzecich. Konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego (tak też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10, LEX nr 784986). Praktyka orzecznicza dopuszcza często sankcję nieważności na podstawieart. 58 § 2 kcw przypadku takiego naruszenia zasad współżycia społecznego, które prowadzi do rażącego pokrzywdzenia jednej ze stron (por. z wyrokami SN z dnia: 30 listopada 1971 r., II CR 505/71, OSP 1972, z. 4, poz. 75, 30 maja 1980 r., III CRN 54/80, OSN 1981, Nr 4, poz. 60 oraz 13 października 2005 r., IV CK 162/05, LEX nr 186899 oraz powołany wcześniej wyrok SN z dnia 3 lutego 2011 r.).
O zgodności konkretnej zawartej umowy z prawem i zasadami współżycia społecznego można wnioskować tylko po zbadaniu przesłanek i skutków złożonych oświadczeń oraz kontekstu sytuacyjnego, w którym oświadczenia stron były składane. O ocenie czynności prawnej na gruncieart. 58 § 2 kcrozstrzyga nie tylko jej treść, ale także zamierzony przez jej strony cel i przewidywane przez jej strony skutki czynności w sferze prawnej osoby trzeciej. Treść czynności prawnej może być na gruncie zasad współżycia społecznego "neutralna", ale ze względu na towarzyszące jej dokonaniu okoliczności, w szczególności motywy działania jej stron i ich świadomość negatywnych skutków czynności w sferze prawnej osoby trzeciej można zasadnie uznać czynność prawną za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy uznał, że umowa sprzedaży, jaką zawarły strony formalnie nie uchybia prawu. Jednakże rozpatrując towarzyszące zawarciu tej umowy okoliczności, a w szczególności sytuację pozwanychH. G.iJ. K., ich problemy finansowe, nieznajomość mechanizmów prawnych oraz zaufanie, którym obdarzyliK. K.orazD. S., wskazuje na naruszenie zasad współżycia społecznego przy zawieraniu tych umów.
Przy wykładniart. 58 § 2 kcSąd Okręgowy wziął pod uwagę pogląd wyrażony w piśmiennictwie i judykaturze (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z 9 marca 1993 r., III CZP 27/93, OSP 1994, Nr 2, poz. 27; wyroki Sądu Najwyższego z 12 listopada 1974 r., I CR 602/74, OSP 1976, nr 7-8, poz. 143 i z 18 marca 2008 r., IV CSK 478/07, niepubl.), zgodnie z którym obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługuje na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzi do jej uznania za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji. Umowa zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta nie może być bowiem uznana za wyraz w pełni swobodnej i rozważnie podjętej przez nią decyzji. Dominująca pozycja jednej ze stron umowy w stosunku do kontrahenta może być zarówno następstwem istniejącego między nimi stosunku zależności o charakterze ekonomicznym, czy też mającej źródło w stosunkach rodzinnych, jak i szczególnych okoliczności dotyczących osoby słabszego partnera związanych np. z jego chorobą, w przebiegu której następuje upośledzenie sfery motywacyjnej i decyzyjnej.
Z ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia wynika, żeH. G.znalazł się w trudnej sytuacji finansowej, albowiem miał zadłużenie z tytułu zaciągniętych kredytów, a jego dochód uniemożliwiał spłatę, w konsekwencji czego został wpisany na listęBiura (...). Wobec tego postanowił zaciągnąć pożyczkę na rynku pozabankowym. Podobnie pozwanaJ. K.jest rencistką, korzystała z trzech kredytów, a ich spłata przekroczyła jej możliwości finansowe, wobec czego znalazła się w trudnej sytuacji materialnej. Ona również postanowiła zaciągnąć pożyczkę na rynku pozabankowym. Oboje obawiali się, że nie podołają finansowo zaciągniętym długom. Ich jedynym składnikiem majątku, jakim dysponowali, była nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.(...)te były jednocześnie ich miejscem zamieszkania. Pozwani znajdowali się wobec tego w sytuacji bez wyjścia, nie chcieli utracić dorobku całego życia. Wobec tego zaufali zarównoK. K., jak iD. S.. Potwierdzają to ich zeznania, jak również zeznaniaK. K.oraz prowadzone do tej pory postępowanie karne.
Sąd nie dał wiary wyjaśnieniom pozwanegoD. S., albowiem są one sprzeczne z treścią zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego, w szczególności z zeznaniami osób pokrzywdzonych oraz wyjaśnieniamiK. K.. Na podstawie tych dowodów, spójnych i korespondujących ze sobą, jednoznacznie ustalono, żeD. S.nie przekazał sprzedającym nieruchomości kwot pieniężnych uwidocznionych w treści aktów notarialnych sprzedaży jako cena nieruchomości. Sąd nie dał także wiary pozwanemu, że przekazywał pełne kwoty za nieruchomościK. K.. Zdaniem Sądu są to wyjaśnienia składane wyłącznie na poczet niniejszego procesu, a tym samym jawią się jako całkowicie niewiarygodne. Wysoce wątpliwy wydaje się bowiem fakt, żeD. S.przekazał kwoty 180.000 zł i 120.000 złK. K., nie żądając od niej żadnego potwierdzenia, pokwitowania przyjęcia takich kwot czy też nie pytał sprzedających przed podpisaniem aktu notarialnego czy otrzymali umówioną gotówkę. Jest to tym bardziej zdumiewające, żeD. S.należy do profesjonalistów handlowych jako właścicielfirmy (...)wR., który od wielu lat prowadzi swoją działalność gospodarczą, z obrotami rzędu 1.600.000 zł - 1.800.000 zł. Podobnie Sąd nie dał wiary pozwanemu, że nie miał żadnych ustaleń zK. K.dotyczących wynagrodzenia prowizyjnego 10% za przeprowadzoną transakcję sprzedaży nieruchomości. Wątpliwe i nieprawdopodobne są bowiem wyjaśnienia pozwanego, żeK. K.wszelkie koszty załatwiała ze sprzedającymi, tym bardziej że były to osoby w skrajnej sytuacji finansowej i nie miały możliwości kapitałowych na pokrycie kosztów (m.in. wyceny nieruchomości, założenie księgi wieczystej, kosztów notarialnych i innych), o czymD. S.wiedział od początku.
Ponadto, Sąd uznał, że zeznaniaT. P.tylko w niewielkim stopniu wskazywały na ustalone okoliczności w niniejszej sprawie, bowiem swoją wiedzę w tym zakresie opierał jedynie na podstawie rzeczy zasłyszanych bezpośrednio odD. S.lubK. K.. Ponadto strona pozwana wnosiła o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka na okoliczność instruowania pozwanejJ. K.przezK. K.co do składania przez nią zeznań mających oczernićD. S., zaś sam świadek przyznał, że nie znaJ. K.i nie był świadkiem takiej sytuacji.
Od pozwanegoD. S.jako od strony przegrywającej sprawę na podstawieart. 98 § 1 kpcSąd nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w GliwicachOśrodka (...)wR.) kwotę 15.000 zł tytułem należnej opłaty sądowej, odstępując od obciążenia pozwanychH. G.iJ. K.opłatą sądową na podstawieart. 102 kpc.