Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 1283/10
Data wyroku: 2014-08-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska
Słowa kluczowe: Lokal, Odszkodowanie, Odpowiedzialność
Podstawa prawna: art 18 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, art 415 kc

Sygn. akt II C 1283/10

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIE
Dnia 12 sierpnia 2014 rok
Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział II Cywilny
w składzie :
Przewodniczący : SSO Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska
Protokolant: Paulina Goździk
po rozpoznaniu w dniu 29 lipca 2014 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. P.
przeciwkoM. Z.,J. Z.,K. Z. (1),K. Z. (2)
o zapłatę

I
zasądza

    solidarnieod pozwanychM. Z.,J. Z.,K. Z. (1),K. Z. (2)na rzecz powodaJ. P.kwotę 52.213,92 zł (pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście trzynaście złotych 92/100) z odsetkami ustawowymi od następujących kwot:

1/ 782,92zł od dnia 11 grudnia 2003 roku do dnia zapłaty
2/ 782,92zł od dnia 11 stycznia 2004 roku do dnia zapłaty
3/ 782,92zł od dnia 11 lutego 2004 roku do dnia zapłaty
4/ 782,92zł od dnia 11 marca 2004 roku do dnia zapłaty
5/ 782,92zł od dnia 11 kwietnia 2004 roku do dnia zapłaty
6/ 782,92zł od dnia 11 maja 2004 roku do dnia zapłaty
7/ 782,92zł od dnia 11 czerwca 2004 roku do dnia zapłaty
8/ 782,92zł od dnia 11 lipca 2004 roku do dnia zapłaty
9/ 782,92zł od dnia 11 sierpnia 2004 roku do dnia zapłaty
10/ 732,72 zł od dnia 11 września 2004 roku do dnia zapłaty
11/732,72 zł od dnia 11 października 2004 roku do dnia zapłaty
12/ 732,72 zł od dnia 11 listopada 2004 roku do dnia zapłaty
13/ 732,72 zł od dnia 11 grudnia 2004 roku do dnia zapłaty
14/ 748,92zł od dnia 11 stycznia 2005 roku do dnia zapłaty
15/ 748,92zł od dnia 11 lutego 2005 roku do dnia zapłaty
16/ 748,92zł od dnia 11 marca 2005 roku do dnia zapłaty
17/ 748,92zł od dnia 11 kwietnia 2005 roku do dnia zapłaty
18/ 748,92zł od dnia 11 maja 2005 roku do dnia zapłaty
19/ 748,92zł od dnia 11 czerwca 2005 roku do dnia zapłaty
20/ 748,92zł od dnia 11 lipca 2005 roku do dnia zapłaty
21/ 748,92zł od dnia 11 sierpnia 2005 roku do dnia zapłaty
22/ 748,92zł od dnia 11 września 2005 roku do dnia zapłaty
23/ 748,92zł od dnia 11 października 2005 roku do dnia zapłaty
24/ 748,92zł od dnia 11 listopada 2005 roku do dnia zapłaty
25/ 748,92zł od dnia 11 grudnia 2005 roku do dnia zapłaty
26/ 756,72zł od dnia 11 stycznia 2006 roku do dnia zapłaty
27/ 699 zł od dnia 11 lutego 2006 roku do dnia zapłaty
28/ 699 zł od dnia 11 marca 2006 roku do dnia zapłaty
29/ 699 zł od dnia 11 kwietnia 2006 roku do dnia zapłaty
30/ 699 zł od dnia 11 maja 2006 roku do dnia zapłaty
31/ 699 zł od dnia 11 czerwca 2006 roku do dnia zapłaty
32/ 699 zł od dnia 11 lipca 2006 roku do dnia zapłaty
33/ 699 zł od dnia 11 sierpnia 2006 roku do dnia zapłaty
34/ 699 zł od dnia 11 września 2006 roku do dnia zapłaty
35/ 699 zł od dnia 11 października 2006 roku do dnia zapłaty
36/ 699 zł od dnia 11 listopada 2006 roku do dnia zapłaty
37/ 699 zł od dnia 11 grudnia 2006 roku do dnia zapłaty
38/ 721,20 zł od dnia 11 stycznia 2007 roku do dnia zapłaty
39/ 721,20 zł od dnia 11 lutego 2007 roku do dnia zapłaty
40/ 721,20 zł od dnia 11 marca 2007 roku do dnia zapłaty
41/ 721,20 zł od dnia 11 kwietnia 2007 roku do dnia zapłaty
42/ 721,20 zł od dnia 11 maja 2007 roku do dnia zapłaty
43/ 721,20 zł od dnia 11 czerwca 2007 roku do dnia zapłaty
44/ 721,20 zł od dnia 11 lipca 2007 roku do dnia zapłaty
45/ 721,20 zł od dnia 11 sierpnia 2007 roku do dnia zapłaty
46/ 721,20 zł od dnia 11 września 2007 roku do dnia zapłaty
47/ 721,20 zł od dnia 11 października 2007 roku do dnia zapłaty
48/ 721,20 zł od dnia 11 listopada 2007 roku do dnia zapłaty
49/ 721,20 zł od dnia 11 grudnia 2007 roku do dnia zapłaty
50/ 759 zł od dnia 11 stycznia 2008 roku do dnia zapłaty
51/ 759 zł od dnia 11 lutego 2008 roku do dnia zapłaty
52/ 759 zł od dnia 11 marca 2008 roku do dnia zapłaty
53/ 759 zł od dnia 11 kwietnia 2008 roku do dnia zapłaty
54/ 759 zł od dnia 11 maja 2008 roku do dnia zapłaty
55/ 759 zł od dnia 11 czerwca 2008 roku do dnia zapłaty
56/ 759 zł od dnia 11 lipca 2008 roku do dnia zapłaty
57/ 759 zł od dnia 11 sierpnia 2008 roku do dnia zapłaty
58/ 759 zł od dnia 11 września 2008 roku do dnia zapłaty
59/ 759 zł od dnia 11 października 2008 roku do dnia zapłaty
60/ 759 zł od dnia 11 listopada 2008 roku do dnia zapłaty
61/ 759 zł od dnia 11 grudnia 2008 roku do dnia zapłaty
62/ 782,40 zł od dnia 11 stycznia 2009 roku do dnia zapłaty
63/ 782,40 zł od dnia 11 lutego 2009 roku do dnia zapłaty
64/ 782,40 zł od dnia 11 marca 2009 roku do dnia zapłaty
65/ 782,40 zł od dnia 11 kwietnia 2009 roku do dnia zapłaty
66/ 782,40 zł od dnia 11 maja 2009 roku do dnia zapłaty
67/ 782,40 zł od dnia 11 czerwca 2009 roku do dnia zapłaty
68/ 782,40 zł od dnia 11 lipca 2009 roku do dnia zapłaty
69/ 782,40 zł od dnia 11 sierpnia 2009 roku do dnia zapłaty
70/ 782,40 zł od dnia 11 września 2009 roku do dnia zapłaty

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie

III
zasądza

    solidarnieod pozwanychM. Z.,J. Z.,K. Z. (1)iK. Z. (2)na rzecz powodaJ. P.kwotę 6.426,62 zł (sześć tysięcy czterysta dwadzieścia sześć złotych 62/100) tytułem zwrotu kosztów procesu

IV
zasądza od powodaJ. P.na rzecz pozwanejM. Z.kwotę 1.591,48 zł (tysiąc pięćset dziewięćdziesiąt jeden złotych 48/100) tytułem zwrotu kosztów procesu

V
przyznaje ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego Warszawa Praga w Warszawie na rzecz adw.B. J.kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) podwyższoną o należny podatek VAT tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną świadczoną z urzędu

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi w Warszawie

J. P.
domagał się od pozwanychJ. Z.,M. Z.,K. Z. (2)iK. Z. (1):

1
nakazania opuszczenia przez nichlokalu mieszkalnego numer (...), położonego przyul. (...), stanowiącego część budynku znajdującego się na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą numer (...),

2
nakazania opróżnienie tegoż lokalu wraz z rzeczami należącymi do pozwanych,

3
zasądzenia kwoty 15.445,80 zł z odsetkami ustawowymi od poszczególnych kwot

/pozew k 2-5/
W toku procesu, rozszerzył żądanie zapłaty wnosząc ostatecznie o zasądzenie solidarnie od pozwanych kwoty 91.278,56 zł stanowiącą sumę: 1/ czynszu za lokal mieszkalny, pomieszczenie gospodarcze oraz opłat za wodę wraz z odprowadzaniem ścieków i wywóz śmieci za okres od1 grudnia 2003 roku do 31 sierpnia 2004 rokuw łącznej wysokości 7.046,28 zł wraz odsetkami ustawowymi od należności miesięcznych od 11-go dnia każdego miesiąca poczynając od 11 grudnia 2003 roku do 11 sierpnia 2004 roku 1/ odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego od dnia1 września 2004 roku do dnia 30 września 2009 rokuwraz z opłatami za wodę , odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci w łącznej wysokości 84.232,28 zł wraz z ustawnymi odsetkami od szczegółowo wskazanych przez niego kwot płatnych od 11-go dnia każdego miesiąca poczynając od 11 września 2004 roku do 11 września 2009 roku /pismo procesowe, k 297-300 akt, pismo procesowe, k. 619-621 akt, k 1075-1080/.

J. Z.,M. Z.,K. Z. (2)
i

K. Z. (1)
wnieśli o oddalenie powództwa kwestionując wysokość czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z uwagi standard lokalu uniemożliwiający normalne korzystanie z niego, w związku z odcięciem mediów przez powoda, podnieśli zarzut potrącenia wydatków w kwocie 17.888,40 zł (z tytułu kosztów eksploatacji urządzenia naftowego(...)(m.in. koszty zakupu nafty) za okres 2006-2008) ; a w związku z odcięciem mediów zakupu urządzeń na kwotę 2.324,78 zł ( ogrzewacza gazowego (338 zł), dwóch butli gazowych (160 zł), pieca szamotowego z oprzyrządowaniem (311,33 zł), toalet kempingowych (337,67 zł), urządzeń naftowych(...)(499 zł), agregatu prądotwórczego(...)(373 zł), agregatu prądotwórczego(...)(303,78 zł); i wydatków na poczet ogrzewania w wysokości 17.683,90 zł (zużycie benzyny do agregatu prądotwórczego w okresie od listopada/grudzień 2005 r. do 2008 r.;), zakupu gazu w okresie listopada/grudzień 2005 r. do 2008 r - 5.323,50 zł, kosztów eksploatacji toalety w postaci zakupu płynów dezynfekujących od maja 2006 r. do maja 2008 r. - 2 400 zł
Wskazali iż wpłaty na poczet czynszu były dokonywane do depozytu sądowego a nadto, że roszczenie uległo przedawnieniu z uwagi na upływ 3-letniego terminu Pozwani zakwestionowali też aby przedstawione przez powoda dowody wpłat za wywóz śmieci dotyczyły ich lokalu /odpowiedź na pozew, k. 71 akt; pismo z dn. 21 stycznia 2006 r., k. 120-122 akt/.pismo procesowe pozwanej, k. 347-351 akt/.
Wyrokiem częściowym wydanym w dniu 18 grudnia 2007 r., sprostowanym postanowieniem z dnia 17 czerwca 2008 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie rozstrzygnął w zakresie żądania eksmisji nakazując pozwanymM. Z.,J. Z.,K. Z. (1)iK. Z. (2)aby opuścili i opróżnililokal mieszkalny numer (...)położony przyul. (...)wW.wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami prawa ich reprezentującymi oraz wydali lokal w stanie wolnym od osób i rzeczJ. P., orzekając jednocześnie o braku uprawnienia pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego /k. 270, 389 akt/. Apelację pozwanegoK. Z. (2)od ww. orzeczenia Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie oddalił /wyrok, k. 586 akt/.
Z uwagi na wartość przedmiotu sporu po rozszerzeniu powództwa o zapłatę Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu Warszawa – Praga w Warszawie /postanowienie, k. 656 akt/.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

J. P.od dnia 19 marca 1993 roku jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości położonej przyul. (...)wW., o obszarze 1 260 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą numer (...). Na gruncie znajduje się budynek mieszkalny składający się z kilku lokali mieszkalnych. Wlokalu oznaczonym numerem (...)o powierzchni 60 m(

    2), zamieszkiwali pozwaniM. Z.wraz z mężemJ. Z., oraz synamiK. Z. (2)iK. Z. (1). Do chwili swej śmierci 15 października 2003 roku w lokalu zamieszkiwała także matka pozwanejM. Z.-K. G., która była głównym najemcą lokalu na podstawie decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego z dnia 2 listopada 1964 r. wydanej przez Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej (nr(...)).

dowód:

ksero odpisuksięgi wieczystej numer (...), k. 6-12 akt; zaświadczenie, k. 13 akt; kserokopia decyzji o przydziale lokalu, k. 14 akt, opinia pisemna biegłegoA. P.k 913).
Na mocy postanowienia z dnia 28 grudnia 1993 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi zezwoliłK. G.na wpłacanie do depozytu sądowego kwot po 250.000 zł miesięcznie począwszy od stycznia 1994 roku z tytułu czynszu na rzeczJ. P.z tym zastrzeżeniem, że kwota ta ma być wypłaconaJ. P.na jego wniosek (postanowienie k 13 akt II Ns 329/13).
K. G.z czasem zaczęła dokonywać wpłat zgodnie z własnym wyliczeniem, niezależnie od wysokości żądań formułowanych przez właściciela lokalu i treści postanowienia sądu. W roku 2003 były dokonywane wpłaty w wysokości po 699,85 zł miesięcznie. Po śmierciK. G.pozwanaM. Z.w dalszym ciągu wpłacała na depozyt sądowy ustalone przez siebie kwoty po 678,20 zł miesięcznie (kserokopie dowodów wpłat k 172-182, 183-198).
Na mocy postanowienia Rejonowy dla Warszawy Pragi z dnia 2 sierpnia 2005 rokuJ. P.wypłacił z depozytu sądowego kwotę 22.730 zł z czego kwota 5.468,90 zł została wpłacona po śmierciK. G.. Z uwagi istnienie zaległości powstałych w okresie przed śmierciąK. G., wszystkie wpłaty do depozytu zostały przez powoda zaliczone na poczet długu za okres poprzedzający . Pozostała kwota znajdująca się w depozycie sądowym do chwili obecnej nie została wypłacona przez powoda (okoliczność bezsporna, postanowienie k 96-99, dowody wpłat k 171-198, 352-359, oświadczenie powoda k 655, k 834, dokumenty w aktach sprawy II Ns 385/05 ).
W okresie objętym sporem powód dokonywał opłat za wywóz nieczystości stałych z terenu posesji, na której sam zamieszkiwał (poświadczone za zgodność kserokopie faktur VAT k 45-61, 137-142, k 722 i nast.)
Pismem z dnia 21 października 2002 rokuJ. P.wypowiedział dotychczasową stawkę czynszu w związku z czym od 1 grudnia 2002 roku czynsz najmu wynosił 626,60 zł za lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem gospodarczym, opłaty za wodę i ścieki 144,30 zł oraz z wywóz nieczystości 125 zł, łącznie 895,90 zł (poświadczone za zgodność kserokopie wypowiedzenia k 25, potwierdzenia odbioru k 26).
Na mocy kolejnego wypowiedzenia od 1 grudnia 2003 roku wysokość należnego czynszu wynosiła 838,56 zł (wypowiedzenie k 17, potwierdzenie odbioru k 18).
W związku z istnieniem zaległości w opłatach kolejnymi pismami powód wzywał pozwanych do zapłaty (pismo k 29-30, 31-32, 33-34, 35-36, 37-38, 41-42).
Pismem z dnia 20 sierpnia 2001 r. powód wypowiedział umowę najmu za trzyletnim okresem wypowiedzenia w związku z zamiarem zamieszkania w lokalu. Wypowiedzenie zostało doręczoneK. G.dnia 21 sierpnia 2001 r. a okres wypowiedzenia upływał 21 sierpnia 2004 roku po śmierciK. G., powodując ustanie stosunku najmu. Od tego czasu pozwani zajmowali lokal bez tytułu prawnego (kopiapisma, k. 15 akt, potwierdzenie nadania i odbioru przesyłki, k. 16 akt).
W związku z powyższym kolejne wypowiedzenie stawki czynszu zawarte w piśmie z dnia 27 września 2004 roku pozostało bezskuteczne wobec wcześniejszego wygaśnięcia stosunku najmu. W piśmie tym powód określił wysokość czynszu za lokal na kwotę 675 zł miesięcznie, za pomieszczenie gospodarcze 35 zł, opłatę za wodę i ścieki na 115.44zł, wywóz nieczystości stałych na 96,48 zł, co łącznie odpowiadało kwocie 921,92 zł miesięcznie (wypowiedzenie, k. 39 akt; potwierdzenie nadania i odbioru, k. 40 akt).
Ponieważ pozwani w dalszym ciągu zalegali z opłatami za lokal, w tym za wodę, ścieki, energię elektryczną, wywóz nieczystości, powód w dniu 15 listopada 2005 roku odciął prąd do ich lokalu a 10 lutego 2006 roku dopływ wody. Po tej dacie czasowo dostawy wody i prądu były przywracane przez powoda. Definitywnie od maja 2006 roku została przez powoda odłączona woda oraz możliwość korzystania z kanalizacji a od grudnia 2006 lokal został całkowicie pozbawiony prądu, co spowodowało konieczność dogrzewania się i wywozu nieczystości przez pozwanych we własnym zakresie (zeznania świadkaZ. S.k 805, zeznania świadkaM. S.k 835, nagranie k 821, k 811, przesłuchanie pozwanych, okoliczność przyznana przez powoda k 665, 661, 854, paragony k 360-371). W związku z nasilonym konfliktem między stronami pozwani odmawiali powodowi dostępu do lokalu, możliwości spisania stanu liczników, kontroli stanu instalacji ( protokół k 629, opinia k 859, 861, 862, pismo(...)k 633, zdjęcia lokalu, opinia biegłegoA. P.k 913). Pozew wniesiony przezM. Z.przeciwkoJ. P.o przywrócenie posiadanialokalu numer (...)został prawomocnie oddalony wyrokiem Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe z dnia 13 sierpnia 2008 r. (wyrok k 634).
W dniu 01 października 2009 r. pozwani zostali wyeksmitowani zmieszkania numer (...)przyul. (...)wW., na podstawie tytułu wykonawczego w postaci wyroku częściowego Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie z dnia 18 grudnia 2007 r. (sygn. I C 434/09) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 21 sierpnia 2008 r. i wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2010 r. (sygn. IV Ca 607/09) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 21 sierpnia 2010 r..(kserokopia zaświadczenia komornika k 622). Stan lokalu obrazują zdjęcia (k 668-707).
Wysokość czynszu za zajmowanie przez pozwanych lokalu mieszkalnego wraz komórką lokatorską i opłatami niezależnymi od właściciela związanymi z korzystaniem z wody, ścieków i wywozu nieczystości stałych za okres od 1 grudnia 2003 roku do 31 sierpnia 2004 roku wynosiła 895,90 zł miesięcznie (wypowiedzenie stawki czynszu k 25). Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanych z lokalu mieszkalnego od chwili wygaśnięcia stosunku najmu tj. 1 września 2004 roku wynosiła 675 zł miesięcznie co odpowiada stawce 11,25 zł/m(
    2)(wypowiedzenie k 39). Uwzględniając wskaźnik inflacji w kolejnych latach stawka czynszu możliwego do uzyskania przez właściciela w razie wynajęcia lokalu wynosiła: 11,52 zł/m(
    2)w roku 2005, 11,65 zł/m(
    2)w roku 2006, 12,02 zł/m(
    2)w roku 2007, 12,65 zł/m(
    2)w roku 2008 oraz 13,04 zł/m(
    2)w roku 2009. Biorąc pod uwagę powierzchnięlokalu numer (...)odszkodowanie za bezumowne korzystanie wynosi odpowiednio 691,20 zł miesięcznie w roku 2005, 699 zł miesięcznie w roku 2006, 721,20 zł w roku 2007, 759 zł miesięcznie w roku 2008 i 782,40 zł miesięcznie w roku 2009. Kwota należności za zużycie wody i odprowadzanie ścieków w okresie od 1 września 2004 roku do 31 stycznia 2006 roku zgodnie z uchwałą Nr(...)Zarządu m.st.W.z dnia 8 stycznia 2002 r w sprawie opłat za wodę i odprowadzanie ścieków wynosiła 57,72 zł miesięcznie (opinia biegłegoA. P.k 927).
Za wiarygodne Sąd uznał złożone do akt dokumenty urzędowe (art. 244 k.p.c.) oraz prywatne (art. 245 k.p.c.). Jeżeli chodzi o twierdzenia stron wynikające ze złożonych przez nie kserokopii dokumentów to Sąd uwzględnił je przy ustaleniu stanu faktycznego jedynie w zakresie w jakim nie były kwestionowane przez stronę przeciwną (art. 229 i 230 k.p.c.). Dotyczyło to daty wypowiedzenia przez powoda umowy najmu, stawek czynszu, wezwań do zapłaty, jak również wydatków ponoszonych przez pozwanych w związku z zajmowaniem lokalu. Co do ponoszonych przez powoda opłat za wodę i wywóz śmieci z posesji w okresie po rozwiązaniu stosunku najmu, to wobec zakwestionowania przez pozwanych, iż opłaty te miały związek z ich lokalem należy uznać, że związek tych wydatków z lokalem pozwanych nie został udowodniony, w szczególności wobec treści zeznańM. S., która potwierdziła, że pozwani przez pewien okres korzystali z jej śmietnika, oraz zeznań pozwanych z których wynikało, że wobec konfliktu między stronami powód ograniczał im dostęp do zamykanego przez siebie śmietnika. Jeśli chodzi o wysokość ponoszonych przez powoda opłat za wodę, to także i w tym przypadku wobec niekwestionowanej przez niego okoliczności ograniczenia później zaś odcięcia wody pozwanym, brak było podstaw do przyjęcia, że koszty te były związane z użytkowaniem lokalu przez pozwanych (k 727-797). Tym bardziej, że z zeznań świadkówZ. S.iM. S., przesłuchania pozwanych a także nagrania telewizyjnego, które były wzajemnie spójne i logiczne wynikało, że pozwani nie mieli możliwości korzystania z wody, prądu i instalacji odpływowej. Tym samym co do standardu lokalu i dostępu do mediów, Sąd dał wiarę twierdzeniom strony pozwanej. Znajdujące się w aktach zdjęcia lokalu obrazują w sposób wiarygodny stan lokalu po objęciu go w posiadanie przez powoda, jednakże nie stanowią dowodu na dokonanie dewastacji przez pozwanych a wskazują raczej na fatalny stan lokalu wynikający z braku remontów i ogrzewania na przestrzeni długiego okresu czasu.
Kwoty wskazywane przez pozwanych jako wpłacone do depozytu sądowego w postaci kopii potwierdzeń przelewów należało uznać za wiarygodne, jednak ich treść nie przemawia za zaliczeniem tych wpłat na poczet zaległości za okres dochodzony niniejszym pozwem. W części tych dokumentów widnieje nazwiskoK. G.chociaż nie żyła ona w dacie ich dokonywania, co biorąc pod uwagę dokonywanie we wcześniejszym okresie wpłat poniżej kwoty należnej powodowi przemawia za uznaniem, iż wpłaty mogły dotyczyć zaległości za okres miniony a tym samym twierdzenia pozwanych co do regulowania przez nich bieżących opłat pozostają nieudowodnione mimo spoczywającego na nich ciężaru dowodu (art. 6 k.c.). Niezależnie od tego wpłaty były dokonywane niezgodnie z zezwoleniem Sądu wynikającym z postanowienia z dnia 28 grudnia 1993 r. (tak co do kwoty jak i osoby uprawnionej do ich dokonywania).
Za wiarygodne i przekonujące Sąd uznał zeznania złożone przez świadkówZ. S.iM. S.. Były one spontaniczne, szczegółowe, korespondowały z treścią nagrania obrazującego sytuację lokalową pozwanych, jak również po części okoliczności z nich wynikające zostały przyznane przez powoda, który potwierdził fakt odcinania mediów do lokalu pozwanych co miało skłonić ich do uiszczania opłat i opuszczenia lokalu. Spójne z powyższymi dowodami były zdjęcia złożone do akt przez powoda a wykonane w okresie po przejęciu lokalu (k 668-707). Powyższe fotografie były wiarygodne jednak same w sobie nie pozwalały na ustalenie, że lokal został zdewastowany przez pozwanych przy okazji jego opuszczenia.
Opinia biegłegoA. P.była w ocenie Sądu wiarygodna w zakresie dokonanego pomiaru powierzchni lokalu, adekwatna do treści wypowiedzeń i zawiadomień kierowanych przez powoda (60 m2). Jeśli natomiast chodzi o wyliczony przez biegłego czynsz jaki mógłby uzyskać właściciel lokalu w razie wynajęcia lokalu, to należało wziąć pod uwagę fakt, iż biegły odnosił się do sytuacji rynkowej uwzględniającej jedynie lokale zaopatrzone w media, podczas gdy lokal pozwanych nie był zaopatrywany w wodę, prąd (a co za tym idzie ogrzewanie), odprowadzanie ścieków. Dodatkowo oględziny lokalu przez biegłego odbyły się bez udziału pozwanych, którzy nie zostali powiadomieni prawidłowo o terminie ich przeprowadzenia. Niemożliwe było jednak powtórzenie tej czynności z udziałem stron albowiem lokal po oględzinach został całkowicie wyremontowany przez powoda. W tej sytuacji Sąd oddalił wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii biegłego, uwzględniając zarazem opinię biegłegoA. P.w zakresie przyjętego przez biegłego współczynnika inflacji (zał 4 do opinii k 925). Biegły wskazał także podstawę do obliczenia kosztu dostarczenia wody do lokalu, powołując się w tym zakresie na uchwałę Zarządu m.st.W., co zostało przez Sąd uwzględnione w wyliczeniu należności za lokal ( k 927).
Sąd zważył, co następuje:
W sprawie niniejszej powód dochodził od pozwanych należności w związku z korzystaniem przez nich zlokalu numer (...)przyul. (...)wW.przy czym za okres od 1 grudnia 2003 roku do 31 sierpnia 2004 roku z tytułu czynszu i mediów, zaś od 1 września 2004 roku do 30 września 2009 roku z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, kosztów dostarczania wody, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych.
Powód wykazał, że w całym okresie był właścicielem lokalu natomiast pozwani w okresie od 1 grudnia 2003 roku do 31 sierpnia 2004 roku zajmowali go na podstawie stosunku najmu w związku z wstąpieniem w stosunek najmu po zmarłejK. G.z dniem 15 października 2003 roku na podstawieart. 691 k.c.. Tym samym winni oni uiszczać na rzecz powoda czynsz i opłaty niezależne od właściciela. Zgodnie zart. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnegoz dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jedn. Dz.U.2014.150) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Stosownie doart. 2 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorówilekroć w ustawie jest mowa o opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Wobec wypowiedzenia stawki czynszu i ustalenia jej nowej wysokości na mocy wypowiedzenia z dnia 21 października 2002 roku, poczynając od 1 grudnia 2002 roku wysokość czynszu i opłat wynosiła 895 zł miesięcznie. Skuteczność tego wypowiedzenia nie była kwestionowana w kontekście art. 9 powołanej Ustawy. Zatem domaganie się przez powoda w toku niniejszego procesu kwoty 782,92 zł miesięcznie jest w pełni uzasadnione. Czynsz najmu płatny jest co miesiąc z góry do 10-go dnia każdego miesiąca a zatem odsetki od każdej z tych kwot winny być liczone od 11-go dnia każdego miesiąca. Suma należności za okres od 1 grudnia 2003 roku do 31 sierpnia 2004 roku wynosi7.046,28 zł( 9 m-cy x 782,92zł).
Od chwili wygaśnięcia stosunku najmu tj. 1 września 2004 roku do dnia opuszczenia lokalu tj.30 września 2009 roku pozwani zajmowali go bez tytułu prawnego. Zgodnie zart. 18 ust 1 Ustawy o ochronie praw lokatorówosoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
W wyroku nakazującym eksmisję nie przyznano pozwanym prawa do otrzymania lokalu socjalnego ani zamiennego, co wyłącza zastosowanie ust. 3 powołanego przepisu zgodnie z którym osoby takie do czasu dostarczenia im lokalu (socjalnego lub zamiennego), opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
Poczynając od dnia 1 września 2004 roku powodowi należało się zatem odszkodowanie, odpowiadające wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu a jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, mógł żądać od pozwanych odszkodowania uzupełniającego.
Ustalając wysokość tego odszkodowania należało mieć na uwadze standard lokalu, jego wyposażenie, lokalizację, które to czynniki wpływały na wysokość czynszu jakiego właściciel mógł oczekiwać w razie wynajęcia lokalu. Ponieważ opinia biegłego sądowegoA. P.nie mogła być w pełni miarodajna z uwagi na okoliczności powołane we wcześniejszej części uzasadnienia, za właściwą wysokość Sąd przyjął tę wynikającą z treści wypowiedzenia kierowanego przez powoda do pozwanych datowanego na 27 września 2004 roku (k 39 akt). Chociaż wypowiedzenie to nie było skuteczne w zakresie kształtowania stosunku najmu wobec jego rozwiązania z dniem 21 sierpnia 2004 roku, to jednak było przydatne do ustalenia wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Zauważyć należy, że w tym okresie lokal pozwanych był zaopatrzony w media (wodę, prąd, kanalizację) i nie dochodziło do zakłóceń w tym zakresie. Powód domagał się odszkodowania za zajmowanie przez pozwanych lokalu mieszkalnego, co do którego w wypowiedzeniu wskazał kwotę 675 zł (11,25 zł x 60m2). Z uwagi na upływ czasu a co za tym idzie zmiany zachodzące na rynku nieruchomości, powyższa kwota została przez Sąd podwyższona za kolejne lata zgodnie ze wskaźnikiem wyliczonym przez biegłegoP.( k 925), w taki sposób aby odnosiła się do realiów rynku nieruchomości.  W roku 2004 wysokość czynszu wynosiła 675 zł miesięcznie co odpowiada stawce 11,25 zł/m2. Uwzględniając kolejne lata stawka czynszu wynosiła 11,52 zł/m2w roku 2005, 11,65 zł/m2w roku 2006, 12,02 zł/m2w roku 2007, 12,65 zł/m2w roku 2008 oraz 13,04 zł/m2w roku 2009. Biorąc pod uwagę powierzchnięlokalu numer (...)odszkodowanie za bezumowne korzystanie z niego wynosi więc odpowiednio 691,20 zł miesięcznie w roku 2005, 699 zł miesięcznie w roku 2006, 721,20 zł w roku 2007, 759 zł miesięcznie w roku 2008 i 782,40 zł miesięcznie w roku 2009. Mnożąc powyższe kwoty o ilość miesięcy danego roku otrzymujemy sumę odszkodowania za kolejne lata: 2004r (674 zł x 4 m-ce=2.700 zł), 2005r. (691,20zł x 12 m-cy=8.294,40 zł), 2006r. (699 zł x 12 m-cy=8.388 zł), 2007r. (721,20 zł x 12 m-cy= 8.654zł), 2008r. (759 x 12 m-cy= 9.108zł), 2009 r. (782,40 zł x 9 m-cy= 7.041,60 zł).
Jeśli chodzi o roszczenia powoda z tytułu zużycia wody, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych (śmieci) to wskazać należy, że właściciel może domagać się ich na zasadzie odszkodowania uzupełniającego na podstawie art. 18 ust. 2 jeżeli odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu nie pokrywa poniesionych strat. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na powodzie. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego oraz twierdzeń powoda nie budzi wątpliwości, że po wypowiedzeniu stosunku najmu miały miejsce ograniczenia w dostępie pozwanych do mediów w postaci wody, prądu oraz odprowadzania ścieków. Niezależnie od przyczyn takiego stanu rzeczy powoduje to, iż powód ma utrudnione zadanie jeśli chodzi o wykazanie wysokości odszkodowania uzupełniającego. Wysokość szkody poniesionej przez powoda powinna bowiem odpowiadać poniesionym przez niego kosztom w związku z korzystaniem przez pozwanych z wody, kanalizacji, prądu oraz produkowaniem przez nich odpadów stałych. Mając na uwadze ustalony stan faktyczny nie było możliwe przyjęcie kosztów zużycia wody przez pozwanych na poziomie wynikającym z Uchwały Zarządu m.st.W.z dnia 8.01.2002r w sprawie opłat za wodę i odprowadzanie ścieków w okresie od lutego 2006 roku bowiem wówczas zaczęły się problemy z dostępem do wody i kanalizacji. W tej sytuacji za uzasadnione Sąd uznał obciążenie pozwanych kosztami zużycia wody i odprowadzania ścieków w zakresie wynikającym z uchwały jedynie w okresie od 1 września 2004r. do 31 stycznia 2006 r. W powyższym okresie wysokość odszkodowania za każdy miesiąc należało więc podwyższyć o kwotę 57,72 zł z tytułu zużycia wody. Pozwala to na ustalenie, że odszkodowanie za okres od 1 września 2004r. do 31 grudnia 2004r. wynosiło 2.930,88 zł ((675 zł+57,72zł) x 4 m-ce), za okres od 1 stycznia 2005r. do 31 grudnia 2005r. wynosiło 8.987,04zł ((691,20 zł +57,72 zł) x12 m-cy) oraz za styczeń 2006r. wynosiło ono 756,72zł (699zł +57,72 zł). Za następny okres tj. od lutego 2006 r. odszkodowanie obejmuje jedynie kwotę czynszu.
Jeżeli chodzi o koszty wywozu śmieci z posesji przyul. (...), to należy dojść do wniosku, że o ile powód wykazał, że ponosił te koszty (f-ry VAT), to jednak nie jest to równoznaczne z ustaleniem, że powstały one w związku z korzystaniem przez pozwanych zlokalu numer (...). Pamiętać należy, że konflikt między stronami przybierał często drastyczne formy, strony w żaden sposób nie współdziałały ze sobą, brak było wzajemnej komunikacji. Powód sam zamieszkując na posesji i korzystając ze zlokalizowanego na niej śmietnika utrudniał pozwanym korzystanie z niego. Powodowało to konieczność czasowego wywożenia przez pozwanych śmieci do znajomych (świadekM. S.), i zawarcia krótkotrwałej umowy z firmą oczyszczania miasta.
W świetle powyższego należało uznać, że na odszkodowanie należne powodowi od pozwanych składały się następujące kwoty :7.046,28zł(stanowiąca czynsz najmu i opłat za okres trwania umowy),2.930,88 zł(stanowiąca odszkodowanie odpowiadające czynszowi najmu i kosztowi zużycia wody w okresie od 1.09. do 31.12.2004r),8.987,04zł (stanowiącaodszkodowanie odpowiadające czynszowi najmu i kosztowi zużycia wody w roku 2005),8.445,72zł(stanowiąca odszkodowanie odpowiadające czynszowi najmu i kosztowi zużycia wody w styczniu 2006r. oraz czynszowi najmu za kolejne 11 miesięcy roku 2006),8.654,40 zł(stanowiąca odszkodowanie odpowiadające czynszowi najmu w okresie 12 m-cy roku 2007),9.108 zł(stanowiąca odszkodowanie odpowiadające czynszowi najmu za 12 m-cy roku 2008) i7.041,60 zł(stanowiąca odszkodowanie odpowiadające czynszowi najmu za 9 m-cy roku 2009). W sumie daje to kwotę52.213,92złzasądzoną zgodnie z punktem I wyroku. Biorąc pod uwagę, że zarówno czynsz najmu, jak i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiadające wysokości czynszu i opłat jakie mógłby uzyskiwać właściciel, winno być uiszczane co miesiąc, Sąd zasądził odsetki ustawowe od każdej kwot od 11-go dnia każdego miesiąca na podstawieart. 481 k.c.mając na uwadze właściwość zobowiązania. Za czas trwania najmu od 1.12.2003r. do 31.08.2004r. jest to kwota po 782,92zł miesięcznie, od 1.09.2004r do 31.12.2004r kwota 732,72zł, od 1.01.2005r do 31.12.2005r kwota 748,92zł, styczeń 2006r kwota 756,72zł, od 1.02.2006r do 31.12.2006r. kwota 699zł, od 1.01.2007r. do 31.12.2007r. kwota 721,20 zł, od 1.01.2008r. do 31.12.2008r. kwota 759zł, od 1.01.2009r. do 31.08.2009r kwota 782,40zł.
Uwzględniając żądanie powoda Sąd nie podzielił stanowiska pozwanych odnośnie możliwości zaliczenia wpłat dokonanych na rachunek depozytowy. Pozwani nie udowodnili, ażeby wpłacane kwoty dotyczyły spornego okresu i długu obciążającego ich jako osoby zajmujące lokal po śmierciK. G.. Należy wskazać, żeK. G.dokonywała wpłat w wysokości ustalonej przez siebie, całkowicie niezależnie od kwoty wynikającej z postanowienia z dnia 28 grudnia 1993 roku oraz kwoty, która faktycznie ją obciążała w związku z wypowiedzeniem stawki czynszu przez właściciela lokalu. W okresie do chwili jej śmierci pozostały więc zaległości nieuiszczone do chwili obecnej a przekraczające kwotę wpłacona do depozytu. Wskazać także należy, że z chwilą śmierciK. G.sytuacja uległa zmianie bowiem właściciel wielokrotnie wzywał pozwanych do zapłaty, podając numer rachunku bankowego, na który należy dokonywać wpłat. Nie można zatem uznać, że zezwolenie na wpłacanie do depozytu, które wynikało z postanowienia z roku 1993 pozostało aktualne po śmierciK. G.i że nastąpiło tu nabycie praw w drodze sukcesji uniwersalnej. Okoliczności tej pozwani nie wykazali. Dodatkowo od momentu ustania stosunku najmu pozwani nie byli zobowiązani do uiszczania czynszu najmu lecz odszkodowania za zajmowanie lokalu. Było to zatem ich własne zobowiązanie. Ich sytuacja prawna uległa zatem zasadniczej zmianie. Wpłaty wynikające ze złożonych przez pozwanych kopii poleceń przelewów nie były równoznaczne ze spełnieniem świadczenia na rzecz powoda i nie powodowały zwolnienia z długu (art. 470 k.c.). Jednocześnie wskazać należy, że w części w jakiej powód nie dokonał wypłaty z depozytu sądowego jego wierzytelność nie została zaspokojona.
Sąd nie uwzględnił także zgłoszonego przez pozwanych zarzutu potrącenia z tytułu nakładów na remonty i zakupy sprzętu oraz poniesionych kosztów ogrzewania, wywozu nieczystości. Skoro bowiem pozwani nie płacili powodowi za wodę i wywóz nieczystości, sami zdemontowali piec kaflowy jeszcze w latach 90-tych (co było przedmiotem ugody sądowej k 623-628), uniemożliwiali powodowi dostęp do lokalu, zamieszkując w nim bez tytułu prawnego przez kolejne 5 lat po ustaniu stosunku najmu, to powyższe koszty powinni ponosić we własnym zakresie. Niesłuszny był też zarzut przedawnienia bowiem roszczenia z tytułu czynszu jako świadczenia okresowego ulegają przedawnieniu z upływem lat 3 zaś pozew w niniejszej sprawie został złożony w dniu w dniu 21 czerwca 2005 roku.
O zwrocie kosztów procesu Sad rozstrzygnął w oparciu oart. 100 k.c.mając na uwadze, że powód wygrał niniejszy proces w 56 %. Suma poniesionych przez niego kosztów wynosi 11.476,10 zł (opłata 1.181,30 zł k 63, 3.858,80 zł k 302, 1.367 zł k 618, zaliczki na biegłego 500 zł k 871, 952zł opłata od zażalenia, 3.600 zł wynagrodzenie pełnomocnika, 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Z tego 56% stanowi kwota 6.426,62 zł. Na koszty poniesione przezM. Z.składa się wynagrodzenie pełnomocnika i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 3.617 zł . Z powyższej kwoty należy się jej zwrot 44% czyli 1.591,48 zł.