Sąd Okręgowy w Kaliszu
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II Ca 63/14
Data wyroku: 2014-04-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Janusz Roszewski, Paweł Szwedowski, Henryk Haak
Podstawa prawna: art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronir praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z poźn. zm.)

Sygn. akt II Ca 63/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
K., dnia 24 kwietnia 2014 r.
Sąd Okręgowy w Kaliszu II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Janusz Roszewski (spr.)

Sędziowie:

SSO Henryk Haak
SSO Paweł Szwedowski

Protokolant:

st. sekr. sąd. Jolanta Bąk

po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2014 r. w Kaliszu
na rozprawie
sprawy z powództwaSpółdzielni (...)wD.
przeciwkoK. B.,P. B. (1),P. B. (2)iS.B.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego w Kępnie VI Zamiejscowego Wydziału Cywilnego z siedzibą wO.
z dnia 29 sierpnia 2013r. sygn. akt VI C 123/13
uchyla zaskarżony wyrok w całości i sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu w Kępnie VI Zamiejscowemu Wydziałowi Cywilnemu z siedzibą wO.do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
Sygn. akt II Ca 63/14

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 29 sierpnia 2013 r. Sąd Rejonowy w Kępnie VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą wO.oddalił powództwo(...)(...)wD.o opróżnienie lokalu mieszkalnego wobec pozwanychK. B.iP. B. (2)oraz umorzył postępowanie w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach postępowania.
Swoje rozstrzygnięcie Sąd oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego wR.(...)W dniu l sierpnia 2003 r.(...)zawarła z pozwanymK. B.umowę najmu przedmiotowego lokalu. W wynajmowanym lokalu zamieszkiwali również pozostali pozwani, to jestP. B. (1),S.B.iP. B. (2). Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony i wskazywała wysokość opłat, które pozwanyK. B.winien płacić w związku z korzystaniem z lokalu. Kolejnymi aneksami do umowy wysokość opłat była zmieniana.
PozwanyK. B.posiada zadłużenie z tytułu nie uiszczanych czynszu i opłat eksploatacyjnych za korzystanie z lokalu mieszkalnego położonego wR.(...)co najmniej od 2008 roku. Sąd Rejonowy w Kępnie wydał nakazy zapłaty w postępowaniu upominawczym przeciwko pozwanemuK. B.z dnia 25 kwietnia 2008 r. w sprawie sygn. akt I Nc 127/08 i z dnia 8 stycznia 2010 r. w sprawie sygn. akt I Nc 629/09.
Do dnia wytoczenia powództwa pozwaniK. B.iP. B. (2)nie uregulowali należności z tytułu czynszu i nie opuścili lokalu powoda. Natomiast pozwaniP. B. (1)iS. B.nie zamieszkują w przedmiotowym lokalu.
Rozstrzygając niniejszą sprawę Sąd Rejonowy wskazał, że PozwaniK. B.iP. B. (2)są lokatorami w rozumieniuart. 2 ust. l pkt l ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[Dz. U. z 2005 r. Nr 31 póz. 266 z późn. zm.]. Źródłem wiążącego ich z powodem stosunku najmu lokalu mieszkalnego jest umowa najmu z dnia l sierpnia 2008 r. Sąd I instancji wskazał, iż w przedmiotowej sprawie bezspornym jest, iż pozwaniK. B.iP. B. (2)zalegają z zapłatą czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres co najmniej kilku lat.
Powód miał więc podstawę, aby wypowiedzieć im umowę najmu. W ocenie Sądu Rejonowego powód nie wykazał jednak skutecznego wypowiedzenia umowy najmu najemcom, gdyż nie przedłożył dowodów doręczenia pozwanym wezwania do zapłaty i wypowiedzenia umowy najmu. A zatem powód skutecznie nie zastosował procedury wynikającej zart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W konsekwencji Sąd I instancji przyjął, iż pomiędzySpółdzielnią (...)wD.oraz pozwanymiK. B.iP. B. (2)nadal istnieje wiążący stosunek najmu, co skutkuje brakiem podstaw do uwzględnienia powództwa.
Apelację od powyższego orzeczenia wniósł powód zarzucając mu sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. W oparciu o te zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez orzeczenie eksmisji wobec pozwanychK. B.iP. B. (2)a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apeiacja zasługuje na uwzględnienie.
Analizując zarzuty apelacji wskazać trzeba, że w niniejszej sprawie, mimo w zasadzie bezspornego, a co za tym idzie właściwie ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy.
Wskazać należy, że co najmniej przedwczesne było przyjęcie, że powód nie dokonał skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu. Skoro bowiem pozwani nigdy nie zaprzeczyli okoliczności, iż doręczone zostały im dokumenty w postaci pisma z dnia 29 września 2010 r., dotyczące wezwania do zapłaty z zapowiedzią zamiaru rozwiązania stosunku najmu i z dnia 14 listopada 2011 r. zawierające wypowiedzenie umowy najmu, skierowane do pozwanegoK. B., pozbawionym podstaw faktycznych i prawnych było przyjęcie nie doręczenia pozwanemu najemcy tych dokumentów. Wskazać należy, iż Sąd Rejonowy w swoich rozważaniach zupełnie pominął brzmienieart. 229 k.p.c.iart. 230 k.p.c.
Sąd I instancji nie zbadał również czy w obliczu przyjęcia braku skuteczności doręczenia tych pism najemcom treść pozwu w istocie nie zastąpiła wypowiedzenia umowy najmu. Nie ulega bowiem wątpliwości, że zarówno doktryna jak i judykatura dopuszczają możliwość wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego również przez doręczenie najemcy
wniesionego przez pełnomocnika procesowego pozwu o opróżnienie tego lokalu (por. uchwała SN z dnia 11 września 1997 r., sygn. akt III CZP 39/97, publ. OSNC z 1997, nr 12, s.191). Skoro zatem, jak wynika ze zwrotnego potwierdzenia odbioru, odpis pozwu doręczony został 10 sierpnia 2012 r. a Sąd Rejonowy przyjął brak skutecznego doręczenia wypowiedzenia umowy najmu przed wytoczeniem powództwa, konieczna była ocena tej okoliczności jako ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu. Tego rodzaju ustaleń w ogóle nie poczynił Sąd Rejonowy.
Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz fakt nie rozstrzygnięcia wszystkich merytorycznych przesłanek powództwa zaskarżone orzeczenie Sądu I instancji podlegało uchyleniu na podstawieart. 386 § 4 k.p.c.a sprawa, w tym rozstrzygniecie o kosztach postępowania, została przekazana do ponownego rozpoznania.