Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 246/14
Data wyroku: 2014-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Wkład Mieszkaniowy
Podstawa prawna: art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Sygn. akt II Ca 246/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

23 października 2014r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Wojciech Borodziuk (spr.)

Sędziowie

SO Aurelia Pietrzak
SR del. Joanna Cyganek

Protokolant

sekr. sądowy Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2014r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa:Z. W.

przeciwko:(...) Spółdzielni MieszkaniowejwI.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Inowrocławiu

z dnia 9 grudnia 2013r. sygn. akt I C 450/09

I/ oddala apelację,
II/ zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1200 zł (jeden tysiąc dwieście)
tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Na oryginale właściwe podpisy
II Ca 246 / 14

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Inowrocławiu wyrokiem z dnia 09 grudnia 2013 roku po rozpoznaniu sprawy z powództwaZ. W.przeciwko(...) Spółdzielni MieszkaniowejwI.o zapłatę:
1. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 12.221,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 17 lutego 2011 r. do dnia zapłaty,
2. oddalił powództwo w pozostałej części;
3. zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.457,00 zł;
4. nakazał wypłacić ze Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Inowrocławiu na rzecz r. pr.J. P.2.952,00 zł tytułem nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z urzędu;
5. nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Inowrocławiu kwotę 780,00 zł
Z. W.domagał się zasądzenia od(...) Spółdzielni MieszkaniowejwI.kwoty 40000 zł tytułem zwrotu wkładu mieszkaniowego oraz zasądzenia od pozwanej zwrotu kosztów procesu.
Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego. W uzasadnieniu podała, że wyliczyła należny powodowi do zwrotu wkład mieszkaniowy i z tej kwoty pieniężnej dokonała potrącenia swojej wierzytelności wzajemnej przysługującej jej względem powoda, na którą składały się: nieuiszczone należności czynszowe, koszty zużycia wody, odsetki od należnego a nie zapłaconego czynszu oraz odszkodowanie za czas zajmowania lokalu bez umowy.
Powód podtrzymał swoje stanowisko o nieprawidłowym wyliczeniu wartości wkładu, a ponadto zarzucił, że potrącona należność z tytułu zużycia wody została przez pozwaną wyliczona na taką kwotę, z której wynika że powód miałby zużyć ilości wody fizycznie niemożliwe do zużycia w okresie rozliczeniowym wynoszącym ok. 1,5 miesiąca.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.
Uchwałą z dnia 30.06.2006 r. podjętą przez Radę Nadzorczą(...) Spółdzielni Mieszkaniowejpowód został wykluczony ze spółdzielni w następstwie zalegania z opłatami. Uchwała ta została utrzymana w mocy przez(...)(...).
Wyrokiem z dnia 23 listopada 2006 r. w sprawie I C 440/06 Sąd Rejonowy w Inowrocławiu orzekł eksmisję powoda i członków jego rodziny oraz o uprawnieniu wszystkich pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego.
Po wykluczeniu ze spółdzielni i wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu powód z rodziną zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu do 22.09.2008 bez tytułu prawnego.
Powód i jego rodzina nie płacili pozwanej spółdzielni wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z mieszkania i korzystanie z mediów. Pozwana uzyskała przeciwko powodowi szereg tytułów wykonawczych, które skierowała do egzekucji i w których zasądzono na rzecz pozwanej od powoda odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, odsetki za opóźnienie, koszty procesu. Te należności oraz koszty egzekucji, sporządzenia operatu i niespłaconego kredytu lokatorskiego wynoszące w sumie według wyliczeń z odpowiedzi na pozew kwotę 52.279 zł, pozwana potrąciła z należnego powodowi do zwrotu wkładu mieszkaniowego.
Wysokość wkładu pozwana wyliczyła w oparciu o ustaloną w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowegoJ. T.wartość rynkową lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powoda. Sporządzenie takiego operatu pozwana zleciła rzeczoznawcy dzień po opuszczeniu lokalu przez powoda. Według tego operatu szacunkowa wartość lokalu wynosić miała na dzień 30 września 2008 r. 88.410 zł. Za taką też kwotę wpłaconą przezW. M.spółdzielnia ustanowiła i przeniosła na rzecz tego ostatniego odrębną własność przedmiotowego lokalu.
Powód zakwestionował ustaloną w ten sposób wartość lokalu na podstawie operatu, którego on nie zlecał, ani nawet nie otrzymał, nie kwestionował natomiast sposobu, w jaki zgodnie ze statutem pozwana wyliczała wysokość wkładu mieszkaniowego, ani dokonanych potrąceń, z wyjątkiem należności za zimną wodę w kwocie 2048,49 zł. Twierdził, że nie jest fizycznie możliwe, aby w okresie od poprzedniego odczytu do dnia zdania mieszkania pozwanej zużył taką ilość wody, jaka pozwana przyjęła do wyliczeń. Odczytów stanu wodomierzy powód nie kwestionował ani w protokole zdawczo-odbiorczym, ani na rozprawie.
W spółdzielni praktykowane było, że mieszkańcy sami podają na karteczkach odczyty osobie je zbierającej lub wręcz zostawiają je dla niego w drzwiach mieszkania. Oznacza to że przypisane powodowi zużycie 300 metrów sześciennych zimnej wody w okresie rozliczeniowym jednego i pół miesiąca mogło być pokłosiem zaniżania przekazywanych wcześniej odczytów dokonywanych przez powoda.
W efekcie dokonanych potrąceń pozwana nie zwróciła powodowi żadnej kwoty, albowiem wierzytelności spółdzielni wobec powoda były wyższe niż kwota wkładu mieszkaniowego, jaką do zwrotu powodowi wyliczyła pozwana.
Na wniosek powoda Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości. Wobec faktu, że podczas rozprawy wypłynął pogląd strony pozwanej, że do wyliczenia wysokości wkładu mieszkaniowego przyjęta winna zostać wartość rynkowa lokalu według stanu na dzień wygaśnięcia prawa powoda do tego lokalu, Sąd zażądał, aby biegły wyliczył wartości rynkowe mieszkania na dzień 14 lipca 2006 r. i 22 września 2008 r.
Według opinii biegłego sadowegoJ. L.na dzień 14 lipca 2006 r. wartość rynkowa lokalu wynosiła 69 000 zł, a na dzień 22 września 2008 r. -129 000 zł. Żadna ze stron nie zakwestionowała tej ostatniej opinii.
Dokonując ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że fakty były w zasadzie między stronami bezsporne, poza najistotniejszą kwestia wartości rynkowej lokalu, którą rozstrzygnął Sąd na podstawie dowodu z opinii biegłego, w pozostałym zakresie Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie okoliczności przyznanych lub potwierdzonych powołanymi wyżej dowodami. Sąd dał wiarę w szczególności wyjaśnieniu przez pozwaną tego, jak doszło do wyliczenia tak wielkiej należności za wodę, albowiem powód nie zaprzeczył, że wcześniejsze wielkości zużycia mogły być podawane przez niego i nie były weryfikowane przez pracownika pozwanej, a w rezultacie do kartoteki i wyliczeń miesięcznych obciążeń pozwana mogła przyjmować zużycie deklarowane przez powoda.
Przystępując do oceny zgłoszonego w pozwie roszczenia Sąd wskazał, że przysługujące powodowi spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego prawo miało charakter lokatorski, dla uzyskania którego powód wniósł wkład mieszkaniowy.
W ocenie Sądu najistotniejsze dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy było istnienie rozbieżności miedzy stronami, co do wartości rynkowej lokalu położonego wI.naul. (...), która wynikała najpierw z tego, że powód kwestionował wartość, jaką wg stanu na 30.09.2008 r. ustalił rzeczoznawca majątkowy, któremu wykonanie operatu zleciła pozwana, a następnie z tego, że w toku procesu pozwana prezentowała stanowisko, że ustalenie tej wartości powinno następować według daty utraty członkostwa przez powoda, natomiast powód konsekwentnie twierdził, że datą właściwą dla oceny jest data opuszczenia mieszkania.
Jednocześnie Sąd podkreślił, że oznaczenie właściwej daty było kwestią istotną dla stron z uwagi na zmienność cen (wartości) lokali mieszkalnych, co zobrazowała też opinia biegłego sądowego.
Jednocześnie Sąd podkreślił, że problem ustalenia wysokości kwoty należnej powodowi do zwrotu miał jeszcze inny aspekt. W okresie bowiem pomiędzy wykluczeniem powoda ze spółdzielni i związanym z tym wygaśnięciem lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu doszło zmianyustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co nastąpiłoustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw(Dz.U. z 2007, nr 125, poz. 873), która weszła w życie w dniu 31 lipca 2007 r. ( art. 12 ustawy zmieniającej).
Z uwagi na powyższe zaistniał problem, jakie przepisy zastosować dla określenia wysokości świadczenia przysługującego powodowi od pozwanej. Pierwszorzędnie należało zatem ustalić, czy wartość ta winna być określona wedle daty wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - co nastąpiło w dniu 14 lipca 2006 roku, a wtedy znajdują w niniejszej sprawie zastosowanie przepisy art. 11 u.s.m. sprzed nowelizacji, czy też wartość ta ma zostać określona na moment faktycznego opróżnienia lokalu przez powoda - co z kolei miało miejsce w dniu 22 września 2008 roku, z uwzględnieniem treści obecnie obowiązujących przepisów art. 11 ust. 2, 21, 22, 24 u. s. m., a więc po nowelizacji z 31 lipca 2007 roku.
Na gruncie obowiązującego wówczas przepisu art. 11 ust. 1 u. s. m. - przed zmianą z dnia 31 lipca 2007 roku - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasało z chwilą ustania członkostwa. Przepis art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przed zmianą, stanowił, że „w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu i wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 10 ust. 3.
Warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu, o którym mowa w art.7 ust. 1. u.s.m. Wedle zaś regulacji art. 7 ust. 1 u.s.m. po wygaśnięciu tytułu bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, byli obowiązani do opróżnienia lokalu. Skoro zaś do czasu opróżnienia lokalu przez rodzinę powoda zmianie uległy przepisy m.in. art. 11 u.s.m., mając na względzie, że ustawa nowelizująca nie zawierała przepisów przejściowych regulujących takie sytuacje, jak w niniejszej sprawie, zdaniem Sądu Rejonowego znowelizowane przepisy należało stosować wprost do stosunków istniejących w dacie wejścia w życie.
W tym zakresie Sąd Rejonowy wskazał, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 295/09 wyjaśnił, iż zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m. w pierwotnym brzmieniu, warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Był to warunek prawny zawieszający (conditio iuris),którego spełnienie powodowało powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego (jego części). W okolicznościach sprawy, w której Sąd Najwyższy orzekał było bezsporne, że spełnienie warunku nastąpiło już po nowelizacjiustawy o spółdzielniach mieszkaniowychdokonanej w 2007 r., a więc w oparciu o zbliżony jak w niniejszej sprawie stan faktyczny. Sąd ten wyjaśnił, że przed tą nowelizacją nie doszło do powstania rozważanego stosunku prawnego. Powstał on dopiero później, ponieważ, według art. 11 ust. 24 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu, warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest również - tak jak poprzednio - opróżnienie lokalu. Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 lutego 2011 r. w sprawie o sygn. Akt VI ACa 830/1 wyjaśnił, że roszczenie o zwrot wkładów związanych ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu na skutek ustania członkostwa spółdzielni mieszkaniowej staje się wymagalne z chwilą opróżnienia lokalu i do jego obliczenia należy stosować przepisy obowiązujące w tej dacie. Sąd Apelacyjny podzielając pogląd piśmiennictwa wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nie definiują wymagalności. Przyjmuje się zatem, że jest to stan, w którym wierzyciel uzyskuje możność żądania zaspokojenia, a dłużnik zostaje obarczony obowiązkiem spełnienia świadczenia. Z nadejściem wymagalności wierzyciel może wystąpić z powództwem o zaspokojenie, bez obawy oddalenia żądania jako przedwczesnego. Termin wymagalności należy odróżnić od terminu spełnienia świadczenia (płatności), tj. terminu, do którego najpóźniej dłużnik powinien świadczenie spełnić; po upływie tego terminu dłużnik opóźnia się albo popada w zwłokę. Mimo teoretycznego rozróżnienia, w praktyce terminy te zbiegają się w czasie (por. wyrok SN z dnia 12 marca 2002 r., IV CKN 862/00).
Sąd Rejonowy podzielając powyższe stanowisko zważył, że przedmiotem oceny był stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym, w którym spółdzielnia była dłużnikiem, a powód wierzycielem, świadczenie zaś polegać miało na zapłacie kwoty stanowiącej zwaloryzowany wkład mieszkaniowy (według dawnego przepisu) bądź kwoty stanowiącej wartość rynkową lokalu (według nowego przepisu), po dokonaniu stosownych potrąceń. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że opróżnienie lokalu stanowi warunek prawny zawieszającyconditio sine qua non, a więc konieczny i niezbędny, którego dopiero spełnienie powodowało powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego (bądź jego części). Bez zaistnienia powyższego warunku roszczenie powoda o wypłatę nie mogło być skutecznie dochodzone. Jako, że warunek ten był niezbędny dla powstania prawa domagania się wypłaty, zatem fakt jego powstania i istnienia należało oceniać już na gruncie znowelizowanych przepisów.
Opróżnienie lokalu skutkujące postawieniem roszczenia powoda wobec spółdzielni w stan wymagalności, nastąpiło w czasie obowiązywania nowych przepisów - to zasady obliczania wkładu mieszkaniowego wynikające z nowej ustawy należy stosować do rozliczeń z byłymi członkami, wobec braku przepisów szczególnych, które mogłyby inaczej regulować powyższe kwestie. Trzeba bowiem zauważyć, że treść obowiązku spółdzielni była i jest regulowana przez ustawodawcę w sposób nie pozostawiający stronom swobody, co do określenia przede wszystkim wymagalności zobowiązania spółdzielni- warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu ( art. 11 ust. 24 u.s.m., czy też art. 11 ust. 2 u.s.m. przed nowelizacją).
Jednocześnie Sąd podkreślił, że podstawą do ustalenia wysokości zasadnego żądania powoda wobec spółdzielni była wartość rynkowa nieruchomości na dzień opróżnienia lokalu, którą sąd w oparciu o opinię biegłego ustalił na kwotę pomniejszona o skutecznie dokonane potrącenia w oparciu o art. 11 pkt 22 u.s.m. oraz w oparciu o przepisykodeksu cywilnego.
Po wejściu w życieustawy o spółdzielniach mieszkaniowychproblematyka rozliczenia z osobą uprawnioną po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu została uregulowana w art.11 ust. 2, który przewidywał - do chwili wejścia w życie w dniu 31 lipca 2007 r. nowelizacji dokonanej przez wskazaną wyżej ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r., że w takiej sytuacji spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej - zgodnie z postanowieniami statutu - wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. Tej regulacji odpowiadał art. 10 ust. 3 u.s.m., przewidujący, że członek, który otrzymuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło prawo innego członka, wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający wysokości wkładu wypłaconego członkowi, którego prawo wygasło oraz zobowiązuje się spłacić kredyt obciążający lokal.
Te przepisy (choć nie do końca) zastosowała pozwana spółdzielnia, która na podstawie wspomnianego przepisu art. 11 ust.3 zawarła zW. M.umowę z członkiem spółdzielni, w której ustanowiła i przeniosła na rzecz tego ostatniego nie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ale zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, odrębną własność lokalu, do którego wcześniej prawo miał powód.
Stosownie do treści art. 11 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu po nowelizacji obowiązującej od 31 lipca 2007 r., w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia ogłasza nie później niż w ciągu 3-miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Dalej w ust. 21 tego artykułu wskazano, że spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być wyższa od sumy, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu tego lokalu.
Po wejściu w życie nowelizacjiustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, kwestia rozliczeń w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu uregulowana jest zatem, w art. 11 ust. 2, 21 i 22 u.s.m. Spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego przetargu. Zgodnie zaś z art. 11 ust. 21 u.s.m., w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, z potrąceniami wskazanymi w art. 11 ust. 22 u.s.m. gdzie wskazano, że z wartości tej potrąca się przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na ten lokal, kwoty zaległych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania oraz koszty określenia wartości rynkowej lokalu.
W ocenie Sądu Rejonowego pozwana miała też podstawy do dokonania oprócz wyliczenia zgodnie ze statutem na 50% wartości rynkowej lokalu przypadającej na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności nie wniesiony wkład mieszkaniowy, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na tenlokal (...)powód tego nie kwestionował) także potrącenia z podlegającego wypłacie powodowi świadczenia swoich wierzytelności wobec powoda z tytułu kosztów procesu i egzekucji w łącznej kwocie 52.279,71 zł.
Zgodnie bowiem zart. 498 §1 i 2 k.c., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.
Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Rejonowy ustalił, że przy rynkowej wartości lokalu wynoszącej 129.000 zł, do zwrotu powodowi przypadałaby 1/2 tej kwoty czyli 64.500 zł, z której to kwoty pozwana miała podstawy potrącić 52.279 zł, co oznaczało, że do wypłaty dla powoda pozostała kwota 12.221 zł i taką też kwotę Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda w punkcie 1 wyroku.
Od należności głównej wierzycielowi należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczone od daty wymagalności roszczenia (art. 481 §1 k.c.). Powód żądał odsetek od daty późniejszej i od takiego też dnia Sąd je zasądził.
W pozostałej części Sąd powództwo oddalił.
Orzekając o kosztach procesu, Sąd stosował wyrażoną w przepisieart. 100 k.p.c.zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów i zasądził w punkcie 3 wyroku od powoda na rzecz pozwanego proporcjonalnie do stosunku, w jakim powód przegrał proces, część kosztów procesu, na które składały się koszty zastępstwa procesowego.
Wyrok Sądu Rejonowego zaskarżyła apelacją pozwana w części, tj. w punktach 1, 3 i 5, zarzucając:
- naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:
1) art. 11 ust. 21 zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez przyjęcie, że ustalenie wartości rynkowej lokalu, do którego wygasło lokatorskie prawo, następuje według cen z dnia opróżnienia lokalu, a nie według cen z dnia wygaśnięcia prawa do tego lokalu,
2) art. 11 ust. 21 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez nieuwzględnienie wynikającej z tego przepisu zasady, że przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką pozwana Spółdzielnia uzyskała od osoby obejmującej lokal,
3) art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez jego błędną, rozszerzającą interpretację, że dzień opróżnienia lokalu stanowi nie tylko datę początkową wymagalności wypłaty jego wartości rynkowej, ale również datę, według której wartość tę należy ustalać,
4)art. 5 kodeksu cywilnegopoprzez „zwaloryzowanie” wartości rynkowej lokalu położonego wI.przyul. (...)o kwotę 60.000 zł (129.000 - 69.000) za czas bezprawnego używania lokalu przez powoda tj. pomiędzy dniem wygaśnięcia do niego prawa w dniu 14.07.2006 r., a dniem jego opróżnienia w dniu 22.09.2008 r.,
5) art. 2 ust. 4 w związku z art. 11 ust. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez nieuwzględnienie wartości rynkowej lokalu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego,
6)art. 429 kodeksu cywilnegopoprzez pośrednie uznanie, że odpowiedzialność za błędne określenie wartości rynkowej ponosi pozwany, podczas gdy czynność wyceny pozwany powierzyłJ. T. (2)tj. osobie, która w zakresie swojej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności,
- naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie :
7)art. 232zd. drugiek.p.c., skutkującą niewyjaśnieniem istotnych okoliczności sprawy w efekcie nie przeprowadzenia z urzędu dowodu z przesłuchania biegłego sądowegoJ. L.w celu wyjaśnienia znacznej rozbieżności pomiędzy wartością rynkową przedmiotowego lokalu, ustaloną przez tego biegłego na kwotę 129.000 zł, a wartością ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. T. (2)na kwotę 88.410 zł, oraz granic dopuszczalnego błędu w wycenie, a także w celu wyjaśnienia przyczyn i zasadności znacznego wzrostu, z 69.000 na 129.000 zł, wartości rynkowej przedmiotowego lokalu pomiędzy dniem 14.07.2006 r., a dniem 22.09.2008 r., w szczególności w sytuacji, gdy Sąd I instancji dla ustalenia wartości rynkowej przedmiotowego lokalu przyjął, wbrew kategorycznemu stanowisku pozwanego, datę opróżnienia lokalu, a nie datę wygaśnięcia do niego prawa,
8)art. 233 i 328 §2 k.p.c.poprzez dowolną i nieuzasadnioną ocenę dowodów, polegającą na uznaniu za wiarygodną wycenę dokonaną przez biegłego sądowegoJ. L., a uznaniu za niewiarygodną wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. T. (2).
Powód w odpowiedzi na apelację wnosił o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania.
S ą d O k r ę g o w y z w a ż y ł, c o n a s t ę p u j e :
Apelacja nie jest zasadna. Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa wart. 233 §1 k.p.c., które to ustalenia Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własne.
Sąd Okręgowy oddalił wniosek dowodowy zgłoszony w apelacji w zakresie przesłuchania biegłego sądowego oraz rzeczoznawcy, który oszacował wartość lokalu na zlecenie pozwanej, celem wyjaśnienia rozbieżności w ich szacowaniu wartości lokalu, mając na względzie, że pozwana w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji nie kwestionowała wysokości oszacowania lokalu przez biegłego sądowego, a nawet nie wnosiła o jego wysłuchanie na rozprawie.
W tym zakresie Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że podstawą do oszacowania wartości nieruchomości zgodnie zart. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz. U. z 2014 roku, poz. 518 ze zm.) jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Sąd Rejonowy dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który dokonał oszacowania zgodnie z art. 152 powołanej ustawy oraz wydanego na jej podstawieRozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. z 2004 roku, nr 207, poz. 2109 ze zm.)
Z oczywistych względów przedmiotem ustaleń w tym zakresie nie mógł być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez pozwaną, gdyż stanowił on w procesie jedynie dokument prywatny. Skoro pozwana działająca przez fachowego pełnomocnika nie zgłaszała zarzutów do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę powołanego przez Sąd w toku procesu (art. 278 k.p.c.), tym samym brak było podstaw do działania w tym zakresie przez Sąd Rejonowy z urzędu.
Z tych względów zarzut naruszeniaart. 232 zd. 2 k.p.c.orazart. 233 i 328 §2 k.p.c.poprzez dowolną i nieuzasadnioną ocenę dowodów, uznać należy za niezasadny.
Zdaniem Sądu Okręgowego istota sporu pomiędzy stronami wynika z faktu znacznego wzrostu cen rynkowych nieruchomości na przełomie lat 2007/2008, będących opóźnionym skutkiem wejścia Polski do Wspólnoty Europejskiej z dniem 01 maja 2004 roku.
Powyższe potwierdza analiza przyjętych do porównania przez biegłego sądowego cen transakcyjnych nieruchomości przy wyliczeniu wartości rynkowej lokalu na dzień 14 lipca 2006 r. i 22 września 2008 r.
Zdaniem Sądu Okręgowego niezasadne były także podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego.
Sąd Okręgowy podziela w całej rozciągłości stanowisko Sadu pierwszej instancji, wynikające z faktu, że w okresie pomiędzy wykluczeniem powoda ze spółdzielni i związanym z tym wygaśnięciem lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu doszło do zmianyustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co nastąpiłoustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw(Dz.U. z 2007, nr 125, poz. 873), która weszła w życie w dniu 31 lipca 2007 r. ( art. 12 ustawy zmieniającej).
Z tego względu istotne było, jakie przepisy zastosować dla określenia wysokości świadczenia przysługującego powodowi od pozwanej, a zatem, czy wartość rynkowa lokalu winna być określona wedle daty wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - co nastąpiło w dniu 14 lipca 2006 roku, a wtedy znajdują w niniejszej sprawie zastosowanie przepisy art. 11 u.s.m. sprzed nowelizacji, czy też wartość ta ma zostać określona na moment faktycznego opróżnienia lokalu przez powoda - co z kolei miało miejsce w dniu 22 września 2008 roku, z uwzględnieniem treści obecnie obowiązujących przepisów art. 11 ust. 2, 21, 22, 24 u. s. m., a więc po nowelizacji z 31 lipca 2007 roku.
W tym zakresie Sąd Okręgowy uznał za prawidłowe wskazanie przez Sąd Rejonowy na stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 295/09, że zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m. w pierwotnym brzmieniu, warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Był to warunek prawny zawieszający (conditio iuris),którego spełnienie powodowało powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego (jego części). W okolicznościach sprawy, w której Sąd Najwyższy orzekał było bezsporne, że spełnienie warunku nastąpiło już po nowelizacjiustawy o spółdzielniach mieszkaniowychdokonanej w 2007 r., a więc w oparciu o zbliżony jak w niniejszej sprawie stan faktyczny. Sąd ten wyjaśnił, że przed tą nowelizacją nie doszło do powstania rozważanego stosunku prawnego. Powstał on dopiero później, ponieważ, według art. 11 ust. 24 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu, warunkiem wypłaty, o której mowa w ust. 21, jest również - tak jak poprzednio - opróżnienie lokalu.
Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 lutego 2011 r. w sprawie o sygn. Akt VI ACa 830/1, stwierdzając, że roszczenie o zwrot wkładów związanych ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu na skutek ustania członkostwa spółdzielni mieszkaniowej staje się wymagalne z chwilą opróżnienia lokalu i do jego obliczenia należy stosować przepisy obowiązujące w tej dacie.
Sąd Okręgowy podzielając powyższe stanowisko, tak jak uczynił to Sąd Rejonowy uznał za prawidłowy pogląd, że skoro opróżnienie lokalu skutkujące postawieniem roszczenia powoda wobec spółdzielni w stan wymagalności, nastąpiło w czasie obowiązywania nowych przepisów - to zasady obliczania wkładu mieszkaniowego wynikające z nowej ustawy należy stosować do rozliczeń z byłymi członkami, wobec braku przepisów szczególnych, które mogłyby inaczej regulować powyższe kwestie. Trzeba bowiem zauważyć, że treść obowiązku spółdzielni była i jest regulowana przez ustawodawcę w sposób nie pozostawiający stronom swobody, co do określenia przede wszystkim wymagalności zobowiązania spółdzielni- warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu ( art. 11 ust. 24 u.s.m., czy też art. 11 ust. 2 u.s.m. przed nowelizacją).
W konsekwencji podstawą do ustalenia wysokości zgłoszonego w pozwie roszczenia powoda wobec spółdzielni była wartość rynkowa nieruchomości na dzień opróżnienia lokalu, którą Sąd Rejonowy w oparciu o opinię biegłego ustalił na kwotę 129.000 zł, a następnie zgodnie ze statutem na 50% wartości rynkowej lokalu przypadającej na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności nie wniesiony wkład mieszkaniowy, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na tenlokal (...)powód tego nie kwestionował) także potrącenia z podlegającego wypłacie powodowi świadczenia swoich wierzytelności wobec powoda z tytułu kosztów procesu i egzekucji w łącznej kwocie 52.279,71 zł.art. 498 k.c.)
Jednocześnie Sąd Okręgowy za niezasadny uznał podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 11 ust. 21 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez nieuwzględnienie wynikającej z tego przepisu zasady, że przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką pozwana Spółdzielnia uzyskała od osoby obejmującej lokal, gdyż w każdej sytuacji Spółdzielnia powinna ustalić wartość rynkową lokalu na dzień jego opróżnienia, dlatego w toku procesu istnieje możliwość weryfikacji, czy wartość ustalona przez Spółdzielnię odpowiadała rzeczywistej wartości rynkowej. W przeciwnym razie brak możliwości takiej weryfikacji mógłby prowadzić do pokrzywdzenia osoby uprawnionej do otrzymania zwrotu wkładu. W takiej sytuacji Spółdzielnia nie może bronić się zarzutem zart. 429 k.c., że powierzyła sporządzenie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, gdyż to na Spółdzielni spoczywa obowiązek zwrotu wkładu według rynkowej wartości lokalu.
Brak było także podstaw do uznania, że Sąd pierwszej instancji naruszyłart. 5 kodeksu cywilnegopoprzez „zwaloryzowanie” wartości rynkowej lokalu położonego wI.przyul. (...)o kwotę 60.000 zł (129.000 - 69.000) za czas bezprawnego używania lokalu przez powoda tj. pomiędzy dniem wygaśnięcia do niego prawa w dniu 14.07.2006 r., a dniem jego opróżnienia w dniu 22.09.2008 r., w sytuacji gdy pozwana uzyskała przeciwko powodowi szereg tytułów wykonawczych, które skierowała do egzekucji i w których zasądzono na rzecz pozwanej od powoda odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, odsetki za opóźnienie, koszty procesu. Te należności oraz koszty egzekucji, sporządzenia operatu i niespłaconego kredytu lokatorskiego wynoszące w sumie według wyliczeń z odpowiedzi na pozew kwotę 52.279 zł, pozwana potrąciła z należnego powodowi do zwrotu wkładu mieszkaniowego.
Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanej jako niezasadną (art. 385 k.p.c.)
Jednocześnie zgodnie zart. 108 §1 k.p.c.w zw. zart. 98 k.p.c.Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów procesu za drugą instancję w wysokości 1200 zł według 50% stawki minimalnej wynagrodzenia radcy prawnego zastępującego powoda w tym postępowaniu (§12 ust.1 pkt 1 i §6 pkt 5w zw. z§2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz. U. z 2002 roku, nr 163, poz. 1349 ze zm.)