Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1243/11
Data wyroku: 2014-12-04 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ust. 1, art. 77 ust. 2a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomoścxiami (Dz. U. z 2014r. poz. 518 ze zm.)

Sygn. akt I C 1243/11

UZASADNIENIE
W dniu 17 stycznia 2011 r. powódka(...) Sp. z o.o.wS.złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP.wniosek o ustalenie, iż aktualizacja wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa położonej w gminieT.Maz., w obrębie(...)–S., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek:(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...),(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha, dokonana przez Starostę(...)pismem nr(...).(...)-IX-(...)/(...)/(...)/10 z dnia 9 grudnia 2010 r., jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.
W uzasadnieniu wniosku podniosła szereg zarzutów dotyczących poprawności formalnej i merytorycznej operatu szacunkowego stanowiącego podstawę aktualizacji opłaty oraz powołała się na poczynienie w latach 1999 -2002 nakładów na infrastrukturę techniczną, które nie zostały zaliczone na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną i dotychczasową.
Orzeczeniem z dnia 20 kwietnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wP.oddaliło wniosek.
Powódka wniosła sprzeciw od powyższego orzeczenia, w którym podtrzymała wnioski i zarzuty zawarte we wniosku z dnia 17.01.2011 r., wniosła o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz domagała się zwrotu wszelkich poniesionych kosztów.
W dniu 22 czerwca(...). Samorządowe Kolegium Odwoławcze wP.przekazało akta sprawy Sądowi Rejonowemu w Tomaszowie Maz. Postanowieniem z dnia 12 lipca 2011 r. Sąd Rejonowy wT.stwierdził swoją niewłaściwość i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Piotrkowie Trybunalskim.
W piśmie złożonym w dniu 27 grudnia 2011 r. powódka wniosła o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.
Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę(...)wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz Skarbu Państwa kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa –Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

Sąd ustalił, co następuje:
Decyzją Nr G.III.(...)-2/140/94 z dnia 26 sierpnia 1994 r. Wojewoda(...)stwierdził nabycie przez(...) Sp. z o.o.wS.z mocy prawa, niedopłatnie, użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w gminieT.Maz., w obrębieS., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek:(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), 1540,(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), o łącznej powierzchni(...)ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Tomaszowie Maz. założonoksięgę wieczystą nr (...)oraz własności budynków i urządzeń znajdujących się na nieruchomości, a ponadto ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania nieruchomości w kwocie 44 806 000 zł stanowiącej 3 % ceny gruntu w wysokości 1 493 537 000 zł.
/dowód: odpis decyzji Wojewody(...)z dnia 26.08.1994 r. Nr G.III.(...)-2/140/94 k. 412 -415 odwrót/
Decyzją Nr G.III.(...)-2/190/94 z dnia 17 maja 1995 r. Wojewoda(...)stwierdził nabycie przez(...) Sp. z o.o.wS.z mocy prawa, niedopłatnie, użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w gminieT.Maz., w obrębieS., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek:(...),(...),(...),(...),(...), 1600,(...),(...),(...)o łącznej powierzchni 9,23 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Tomaszowie Maz. założonoksięgi wieczyste: nr (...)oraz ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania nieruchomości w kwocie 443,42 zł stanowiącej 3 % ceny gruntu w wysokości 14 780,70 zł.
/dowód: odpis decyzji Wojewody(...)z dnia 17.05.1995 r. Nr G.III.(...)-2/190/94 k. 435 -437 odwrót/
Decyzją Nr G.III.(...)-2/74/96 z dnia 18 grudnia 1996 r. Wojewoda(...)stwierdził nabycie przez(...) Sp. z o.o.wS.z mocy prawa, niedopłatnie, użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w gminieT.Maz., w obrębieS., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek:(...)i(...)o łącznej pow. 0,1100 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Tomaszowie Maz. założonoksięgę wieczystą nr (...)oraz ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania nieruchomości w kwocie 25,50 zł stanowiącej 3 % ceny gruntu w wysokości 850 zł.
/dowód: odpis decyzji Wojewody(...)z dnia 18.12.1996 r. Nr G.III.(...)-2/74/96 k. 450 -451/
Decyzją Nr G.III.(...)-2/17/97 z dnia 14 maja 1997 r. Wojewoda(...)stwierdził nabycie przez(...) Sp. z o.o.wS.z mocy prawa, niedopłatnie, użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w gminieT.Maz., w obrębieS., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek:(...)o pow. 0,25 ha i nr(...)o pow. 0,04 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Tomaszowie Maz. założonoksięgę wieczystą: nr (...)oraz ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania nieruchomości w kwocie 25,23 zł stanowiącej 3 % ceny gruntu w wysokości 841 zł.
/dowód: odpis decyzji Wojewody(...)z dnia 14.05.1997 r. Nr G.III.(...)-2/17/97 k. 438 -440/
Pismem nr(...).(...)-IX-2/225/94/10, doręczonymi w dniu 15 grudnia 2010 r. StarostaT.wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha, 1570//2 o pow.(...)ha,(...)o pow. 1,9500 ha,(...)o pow. 0,6400 ha,(...)o pow. 0,0400 ha,(...)o pow. 5,0800 ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha, ustaloną na podstawie wypowiedzeń: z dnia 19.11.1998 r., znak: G.III.(...)-IX-2/(...)/94, G.III.(...)-IX-2/(...)/97, G.III.(...)-IX-2/(...)/97, G.III.(...)-IX-2/(...)/91/92, G.III.(...)-IX-2/(...)/95, G.III.(...)-IX-2/(...)/95 i zaproponował przyjęcie nowej opłaty od dnia 1 stycznia 2011 r. w wysokości 215 580,00 zł, stanowiącej 3 % wartości nieruchomości gruntowej wynoszącej 7 186 000,00 zł. Przyczyną aktualizacji opłaty rocznej był wzrost wartości nieruchomości.

    /dowód: wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste i propozycja nowej opłaty z dnia 9.12.2010 r. z potwierdzeniem doręczenia w aktach postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty k. 125, wypowiedzenia z 19.11.1998 r., znak: G.III.(...)-IX-2/(...)/94, G.III.(...)-IX-2/(...)/97, G.III.(...)-IX-2/(...)/97, G.III.(...)-IX-2/(...)/91/92, G.III.(...)-IX-2/(...)/95, G.III.(...)-IX-2/(...)/95 w aktach postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty k. 125/

Pismem nr(...).(...)-IX-2/225/94/10, doręczonymi w dniu 15 grudnia 2010 r. Starosta(...)wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...)o pow. 0,5158 ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha, ustaloną na podstawie wypowiedzenia z dnia 24.11.1998 r., znak: G.III.(...)-IX-2/(...)/94 i zaproponował przyjęcie nowej opłaty od dnia 1 stycznia 2011 r. w wysokości 3 750,00 zł, stanowiącej 1 % wartości nieruchomości gruntowej wynoszącej 375 000,00 zł. Przyczyną aktualizacji opłaty rocznej był wzrost wartości nieruchomości.
/dowód: wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste i propozycja nowej opłaty z dnia 9.12.2010 r.  z potwierdzeniem doręczenia w aktach postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty k. 125, wypowiedzenie z 24.11.1998 r., znak: G.III.(...)-IX-2/(...)/94 w aktach postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty k. 125/
W Sądzie Rejonowym w Tomaszowie Maz. założono następujące księgi wieczyste dla powyższych nieruchomości:księgę wieczystą nr (...)

dla nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...)i(...), o łącznej powierzchni 0,1100 ha,księgę wieczystą nr (...)dla nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...),(...),(...),(...),(...)i(...), o łącznej powierzchni(...)ha,księgę wieczystą nr (...)dla nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...)i(...), o łącznej powierzchni(...)ha,księgę wieczystą nr (...)dla nieruchomości oznaczonej numeremdziałki (...), o powierzchni(...)ha,księgę wieczystą nr (...)

dla nieruchomości oznaczonej numeremdziałki (...), o powierzchni(...)ha,księgę wieczystą nr (...)dla nieruchomości oznaczonej numeremdziałki (...), o powierzchni 0,1300 ha,księgę wieczystą nr (...)

dla nieruchomości oznaczonej numeremdziałki (...), o powierzchni 0,3600 ha,księgą wieczystą nr (...)

dla nieruchomości oznaczonej numeramidziałek (...), o łącznej powierzchni 0,4309 ha, a ponadto oznaczonej numerami działek:(...)o pow.(...)ha,(...)o pow. 0,0211 ha,(...)o pow. 0,2219 ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha orazksięgą wieczystą nr (...)

dla nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), o łącznej powierzchni(...)ha, a ponadto oznaczonej numeremdziałki (...)o pow.(...)ha.
/dowód: odpisksięgi wieczystej (...)k. 329 -337, odpisksięgi wieczystej (...)k. 338 -349, okoliczności niesporne/
Powyższe nieruchomości są położone na obrzeżach wsiS.w sąsiedztwie terenów rolnych (od południa), terenów leśnych (od północy i wschodu), rzekiP.(od zachodu) w odległości około 2 km od terenów zabudowanych wsiS.. Działki tworzą kompleks o powierzchni 56,6275 ha, o zróżnicowanym poziomie gruntu z licznymi skarpami i nieregularnym kształcie. Część działek jest zabudowanych budynkami: administracyjnym, produkcyjnymi, mieszkaniowymi dla pracowników kopalni. Na części działek znajduje się las mieszany, w większości sosna, brzoza, dąb. Lasy nie są pielęgnowane, bez przerywki, w podszycie - zakrzaczenia. Teren nieruchomości jest nieuzbrojony w komunalną infrastrukturę techniczną. Wszystkie sieci, budowle i naniesienia stanowią własność użytkownika wieczystego.Działka nr (...)stanowi teren zrekultywowany po byłym wyrobisku. Użytkowanie i przeznaczenie poszczególnych działek jest następujące:

nr ewid. działki

stan w terenie -

sposób korzystania

opis ewid.

przeznaczenie

działki w studium

(...)

oczyszczalnia ścieków

tereny różne

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

oczyszczalnia ścieków

tereny różne

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

skarpa nadP.

gr. zadrzewione i zakrzewione

tereny lasów

(...)

skarpa nadP.

gr. zadrzewione i zakrzewione

tereny lasów

(...)

teren zakładu

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zwałowiska bez dostępu do drogi publicznej

Lasy

tereny lasów

(...)

teren zakładu –osadnik wód popłuczkowych

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu –osadnik wód popłuczkowych

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

Teren poeksploatacyjny, duża trójkątna skarpa zalesiona, zrekult.

użytki kopalniane

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

boisko sportowe

tereny różne

tereny lasów

(...)

Skarpa teren zadrzewiony

tereny różne

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

Teren pod rurociągiem

tereny różne

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

Teren pod rurociągiem

tereny różne

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

skarpy, zbiornik wodny

lasy, grunty pod wodami powierzchniowymi

tereny lasów

(...)

Droga

drogi

tereny lasów

(...)

pas ziemi pod linią energetyczną o szerokości 10 m.

tereny różne

tereny lasów

(...)

Skład mater. niebezpiecznych, w środku działki usypane skarpy o wysokości 4m

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

przepompownia

tereny mieszkaniowe

teren zakł. prod. i składów

(...)

linia kolejowa

tereny kolejowe

teren zakł. prod. i składów

(...)

Droga

drogi

teren zakł. prod. i składów

(...)

działka po rozbiórce budynków

inne tereny zabudowane

teren zakł. prod. i składów

(...)

linia kolejowa

tereny kolejowe

teren zakł. prod. i składów

(...)

pas ziemi pod linią energetyczną o szerokości 10 m.

tereny różne

teren złóż udokumentowanych

(...)

zakład przeróbczy

lasy, tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

tereny różne

rolnicza przestrzeń produkcyjna

(...)

wyrobisko

lasy

teren złóż udokumentowanych

(...)

linia kolejowa

tereny kolejowe

teren złóż udokumentowanych

(...)

linia kolejowa

tereny kolejowe

teren złóż udokumentowanych

(...)

teren zakładu

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

Droga

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

Teren pod rurociągiem

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

tereny różne

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

Inne tereny zabudowane

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

Inne tereny zabudowane

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

Inne tereny zabudowane

teren zakł. prod. i składów

(...)

Droga

drogi

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

lasy

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

lasy

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

lasy

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zakładu

inne tereny zabudowane

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zadrzewiony, bufor między zakładem, a blokiem mieszkalnym

lasy Ls -0,(...)
inne tereny zabudowane Bi -0,(...)
zurb. ter. niezab. Bp -0,(...)

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zadrzewiony, bufor między zakładem, a blokiem mieszkalnym

lasy Ls -0,(...)
inne tereny zabudowane Bi -0,(...)

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zadrzewiony, bufor między zakładem, a blokiem mieszkalnym

lasy

teren zakł. prod. i składów

(...)

teren zadrzewiony, bufor między zakładem, a blokiem mieszkalnym

lasy

teren zakł. prod. i składów

W decyzjach stwierdzających nabycie przez powódkę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nie określono celu na jaki nieruchomości zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z planem przestrzennego zagospodarowania gminyT., zatwierdzonym uchwałą Gminnej Rady Narodowej wT.Nr XXXII/108/84 z dnia 23.03.1984 r. (Dz.Urz. Wojewódzkiej Rady Narodowej wP.nr 3 z 31.03.1984 r., poz.6) obowiązującym w dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości były położone na terenach eksploatacji złóż kopalni, obszaru i terenu o górniczego. GminaT.nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. WStudium (...)zatwierdzonym uchwałą Nr III/27/02 Rady GminyT.z dnia 20.12.2002 r. powyższe nieruchomości są położone w granicach terenu i obszaru górniczego, pełniącego funkcję istniejącej, planowanej lub zakończonej powierzchni eksploatacji surowców mineralnych. W granicach terenu i obszaru górniczego obowiązuje zakaz wprowadzania nowej zabudowy nie związanej z działalnością zakładu górniczego.
Minister Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa w dniu 25.04.1997 r. wydał koncesję nr 8/97 na wydobywanie przez powódkę piasków szklarskich i formierskich ze złóż(...),(...),(...), położonych na terenie GminyT.Maz., złoża(...)położonego na terenie GminyT.Maz. i GminyS.oraz złoża(...)położonego na terenie GminyS.. Dla w/w złóż wyznaczył obszar górniczy(...)o powierzchni(...)m(
    2). Granice terenu górniczego(...)pokrywają się z granicami obszaru górniczego(...). Decyzją Naczelnika GminyB.z 22.10.1975 r. znak(...)ustalono dla obszaru górniczego(...)generalnie leśny kierunek rekultywacji terenów objętych działalnością powódki. Decyzją Starosty(...)z dnia 20.10.2009 r. znak RO.(...)-2/7/07-09 uznano za zakończoną rekultywacjędziałki nr (...).
Analizę rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu podobnym do szacowanej przeprowadzono na terenie gminyT.oraz ze względu na ograniczony rynek na terenie gminyS.i gminyM.w okresie od stycznia 2008 r. do 09 grudnia 2010 r. Przedmiotem badań był rynek obrotu prawem własności gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości szacowanych tj. stanowiących obszar i teren górniczy. Dla określenia wartości prawa własności gruntów niezabudowanych przyjęto transakcje sprzedaży gruntów zawierane przezKopalnię (...), jako położone na obszarze i terenie górniczym o funkcjach rolnych, leśnych, złóż udokumentowanych. W analizie rynku nie uwzględniono transakcji nieruchomości położonych na terenie GminyI., ponieważ dotyczyły terenów z lasem i lub terenów częściowo zalesionych. Analiza rynku wykazała, że powierzchnia działki nie ma wpływu na cenę 1 m2. Ceny transakcyjne na terenie obszaru górniczego, bez względu na położenie – GminaM., GminaI.,T.Maz,,K.–kształtują się na podobnym poziomie. Nieznacznie niższe ceny występują w okolicachB.. Ceny 1 m2gruntów niezabudowanych i niezalesionych położonych na terenie obszaru górniczego kształtują się od 2,05 zł (w okolicachB.nawet od 1,50 zł) do 4,34 zł, gruntów zalesionych i częściowo zalesionych od 3,37 zł do 13,99 zł, gruntów zabudowanych (z naniesieniami budowlanymi) od 12 zł do 30 zł. Dla terenu i obszaru górniczego przyjęto trzy cechy – lokalizacja (w rozumieniu dostępu do dróg i ich jakości), dostępność do infrastruktury (uzbrojenia technicznego), ukształtowanie terenu. Dla terenów mieszkaniowych przyjęto cztery cechy –lokalizacja, dostępność komunikacyjna, dostępność do uzbrojenia technicznego, stan zagospodarowania. Z uwagi na brak transakcji niezabudowanych gruntów mieszkaniowych w obszarze i terenie górniczym do wyceny takich gruntów i do porównań przyjęto transakcje sprzedaży gruntów mieszkaniowych w pobliżuKopalni (...)(do 1 km). Ceny 1 m2gruntów mieszkaniowych we wsiS.kształtowały się na poziomie od 17,50 zł do 80 zł w zależności od odległości odZalewu S.. W pobliżuKopalni (...)ceny 1 m2gruntów mieszkaniowych kształtowały się na poziomie od 17,50 zł do 36 zł. Z uwagi na brak transakcji sprzedaży dróg wewnętrznych i terenów kolejowych, ich wartość rynkowa została określona jako iloczyn wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, powiększony na podstawie badania rynku o 20 % (§ 36 ust. 3 pkt 2, ust. 6 pkt 5w zw. z§ 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Wartość rynkowa prawa własności gruntów poszczególnych nieruchomości jest następująca:3 889 złprawo własności gruntudziałek nr (...)objętychksięgą wieczystą nr (...),44 030 złprawo własności gruntu nieruchomości objętejksięga wieczystą nr (...)(30 324 zł prawo własności gruntudziałek nr (...)i 13 688 zł prawo własności gruntudziałek nr (...)),7 273 złprawo własności gruntudziałek nr (...)objętychksięgą wieczystą nr (...),104 146 złprawo własności gruntudziałki nr (...)objętejksięgą wieczystą nr (...),27 775 złprawo własności gruntudziałki nr (...)objętejksięgą wieczystą nr (...),2 665 złprawo własności gruntudziałki nr (...)objętejksięgą wieczystą nr (...),7 380 złprawo własności gruntudziałki nr (...)objętejksięgą wieczystą nr (...),1 777 337 złprawo własności gruntu nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...)(228 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 1 311 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 6 642 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 2 738 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 31 572 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 5 995 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 54 861 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 41 491 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 4 796 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 18 697 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 12 776 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 53 553 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 183 038 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 84 709 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 72 082 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 109 722 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 495 261 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 26 029 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 1 141 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 570 695 zł prawo własności gruntudziałki nr (...)),426 685 złprawo własności gruntu nieruchomości objętejksięga wieczystą nr (...)(118 895 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 4 864 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 51 149 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 9 359 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 9 515 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 36 627 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 41 952 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 50 550 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 4 449 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 52 071 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 12 776 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 18 003 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 6 892 zł prawo własności gruntudziałki nr (...), 22 359 zł prawo własności gruntudziałki nr (...)).
/dowód: opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomościB. R.k. 364 -395, informacja Urzędu GminyT.Maz. z 28.02.2014 r. k. 397 -398, wypis zeStudium (...)k. 399 – 410, uzupełniająca opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomościB. R.k. 513 -515,k. 541, okoliczności niezaprzeczone wynikające z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomościA. K.k. 143 -159/
Przed Sądem Rejonowym w Tomaszowie Maz. w sprawie I C 262/12 toczy się postępowanie o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości oznaczonej numerami działek:(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha.
/dowód: odpisy z akt sprawy I C 262/12 k. 302 -352/
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów zaoferowanych przez strony procesu. Wartość rynkową prawa własności poszczególnych nieruchomości gruntowych ustalono na podstawie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomościB. O.. Strona pozwana nie zdołała bowiem skutecznie podważyć spójności logicznej i merytorycznej wniosków opinii, jej fachowości i rzetelności.
Strona pozwana kwestionując opinię zarzucała naruszenie§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zakresie liczby i rodzaju nieruchomości przyjętych do porównań i braku uwzględnienia różnic w sposobie korzystania z poszczególnych nieruchomości, różnic w ich stanie techniczno –prawnym oraz stanie otoczenia, w szczególności faktu, iż znaczna część terenu jest zabudowana budynkami, budowlami i oraz urządzeniami kopalni.
Zgodnie z treścią przepisówart. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. z 2.04.2014 r. Dz.U. z 2014 r. poz. 518) wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.o.g.n.). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.o.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę (art. 155 ust. 1 pkt 1 -3, pkt 5 u.o.g.n.).
Jak stanowi§ 4 ust. 2 -5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Stosownie do treści § 28 ust. 1 -5 powyższego rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu tej wartości, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.
Odnosząc powyższe regulacje do kwestionowanej opinii biegłego na wstępie wskazać należy na skomplikowany (nietypowy) przedmiot wyceny, którym jest kilka nieruchomości tworzących teren o dużej powierzchni (ponad 50 ha), bardzo nieregularnym kształcie i różnym sposobie zagospodarowania. Niemniej jednak wszystkie nieruchomości stanowią część składową przedsiębiorstwa zajmującego się wydobywaniem piasków szklarskich i formierskich ze złóż i są w całości położone w obrębie terenu i obszaru górniczego, pełniąc funkcję miejsca istniejącej, planowanej lub zakończonej eksploatacji surowców mineralnych. Obszar górniczy charakteryzuje się znaczącymi ograniczeniami możliwości zagospodarowania nieruchomości. Polityka przestrzenna na tych obszarach polega na utrzymaniu istniejącej eksploatacji surowców i ich rekultywacji po jej zakończeniu, poprzez zalesienie lub wykorzystanie dla rozwoju innych niekolizyjnych dla otoczenia funkcji. Na terenie obszaru górniczego obowiązuje zakaz wprowadzania nowej zabudowy nie związanej z działalnością zakładu górniczego. Dla obiektów budowlanych lokalizowanych na terenach mieszkaniowych położonych w granicach obszaru górniczego zaleca się każdorazowo uzyskanie opinii właściwego organu administracji architektoniczno –budowlanej i nadzoru budowlanego w dziedzinie górnictwa, przed wydaniem decyzji o w.z. i z.t. (por. k. 409) Natomiast w obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej nie można projektować zabudowy z wyjątkiem zabudowy zagrodowej i obiektów bezpośrednio związanych z produkcją rolną bądź terenów przemysłowych w celu pozostawienia spójności tych przestrzeni i ochrony ich potencjału dla rozwoju rolnictwa w oparciu o duże i stabilne gospodarstwa rolne. (por. 402).
Jak wynika z treści opinii biegłaB. O.uwzględniła informacje zawarte w księgach wieczystych urządzonych dla poszczególnych nieruchomości, w ewidencji gruntów i budynków oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego właściwej gminy. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych niezabudowanych przyjęła do porównaniajedenaścietransakcji sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych z obszaru i terenu górniczego położonych w sąsiednich gminachS.iM., nabytych przezKopalnię (...)oraz dokonała korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi trzy cechy – lokalizację (w rozumieniu dostępu do dróg i ich jakości), dostępność do infrastruktury (uzbrojenia technicznego), ukształtowanie terenu. Pominęła współczynnik powierzchni jako pozbawiony znaczenia rynkowego w obrocie nieruchomościami na obszarze i terenie górniczym, co potwierdza zestawienie transakcji porównawczych (por. k. 379). Skorygowaną cenę średnią odniosła do poszczególnych nieruchomości bądź części nieruchomości o jednolitym sposobie korzystania poddając odpowiednim modyfikacjom wagę współczynników korygujących, adekwatnie do cech tych nieruchomości (części nieruchomości o jednolitym sposobie korzystania). Niewątpliwie biegła zastosowała skorygowaną cenę średnią prawa własności nieruchomości niezabudowanych także dla potrzeb ustalenia wartości gruntu (działek) zabudowanych budynkami i obiektami związanymi z działalnością produkcyjną powódki. Jak jednak wyjaśniła biegła w opinii uzupełniającej złożonej w dniu 29.05.2014 r., bez względu na rodzaj zabudowy na danej działce, jest ona płożona na obszarze górniczym, co ma podstawowe znaczenie dla celu wyceny ograniczonej do prawa własności gruntu. Specyfika zabudowy produkcyjnej szacowanej nieruchomości z pewnością miała wpływ na możliwość doboru odpowiedniej ilości nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biegła wprost przyznała, iż brak jest transakcji sprzedaży dróg wewnętrznych i kolejowych. Strona pozwana kwestionując opinię nie powołuje się zresztą na znane jej transakcje nieruchomościami podobnymi zabudowanymi obiektami i urządzeniami służącymi do prowadzenia przedsiębiorstwa eksploatacji złóż, w szczególności złóż piasków. Odwoływanie się do cen sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne bądź ich poszerzenie było nietrafne ze względu na brak cechy podobieństwa. Transakcje zabudowanymi nieruchomościami wchodzącymi w skład kopalni nie stanowiły również podstawy operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby aktualizacji opłaty, jak również opinii sporządzonej w niniejszej sprawie przez biegłąA. K..
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym biegłaB. O.przyjęła do porównaniajedenaścietransakcji sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych o takim przeznaczeniu z terenu sąsiedniej gminyS., z uwagi na brak transakcji sprzedaży takich gruntów na obszarze i terenie górniczym oraz dokonała korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi cztery cechy –lokalizację, dostępność komunikacyjną, dostępność do uzbrojenia technicznego i stan zagospodarowania. Skorygowaną cenę średnią odniosła do części nieruchomości o takim przeznaczeniu, indywidualizując wagę współczynników korygujących.
Wbrew zarzutom strony pozwanej dobór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę ustalenia wartości prawa własności gruntu poszczególnych nieruchomości spełnia kryterium ilościowe i jest adekwatny do celu wyceny.
Dokonując oceny rzetelności opinii biegłejB. O.nie można pomijać, iż ustalona w opinii łączna wartość prawa własności gruntu nieruchomości objętych niniejszym procesem, wynosząca 2 032 329 zł (suma wartości nieruchomości w wariancie I + wartośćdziałki (...), która jest objęta niniejszym postępowaniem ze względu na stawkę opłaty rocznej wynoszącą 3 %) jest zbliżona do wartości gruntu nieruchomości ustalonej w opinii biegłejA. K.w łącznej kwocie 1 740 600 zł na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych położonych na obszarze górniczym zlokalizowanym w powiecie(...). Zarazem wysokość wartości rynkowej ustalonej w opinii biegłejA. K.potwierdzałaby konstatację biegłejB. O., iż ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości na obszarze górniczym w okolicachB.są nieco niższe.
Natomiast wartość rynkowa ustalona w ekspertyzie sporządzonej na zlecenie StarostyT.na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, w łącznej kwocie 7 561 000 zł jest odosobniona i nie koreluje z opiniami biegłych sądowych. Rzeczoznawca przyjął za podstawę wyceny transakcje gruntami pod zabudowę mieszkaniową i przemysłową bądź gruntami rolnymi. Skorygowaną cenę średnią nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe ustalił w oparciu o zbiórpięciutransakcji nieruchomościami będącymi typowymi działkami budowlanymi przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne, które nie są położone na obszarze i terenie górniczym. Wartość prawa własności części nieruchomości pod zakrzywieniami i zadrzewieniami i innymi terenami kopalni oszacował jako tereny rolne sprzedawane na terenie powiatu, nie przedstawiając transakcji i cech nieruchomości podobnych. Wartość prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej tereny po byłych wyrobiskach, osadnikach, pod wodami, ustalił jako 50 % terenów rolnych sprzedawanych na terenie powiatu. Natomiast wartość prawa własności części nieruchomości zabudowanej obiektami przemysłowymi w kwocie 5 850 000 zł ustalił na podstawie zbioru czterech transakcji nieruchomościami uzbrojonymi położonymi przy drogach utwardzonych, przeznaczonymi pod hutę szkła. Przy czym wycena gruntu zabudowanego obiektami przemysłowymi miała decydujący wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.
Powyższe zestawienie wskazuje, iż rzeczoznawca dokonujący wyceny wartości gruntów poszczególnych nieruchomości w postępowaniu aktualizacyjnym abstrahował od podstawowej ich cechy polegającej na położeniu w granicach obszaru i terenu górniczego. Analiza rynku dokonana z pominięciem tak istotnego czynnika powoduje, iż nieruchomości objęte transakcjami przyjętymi do porównania nie są nieruchomościami podobnymi, a tym samym wycena nie jest miarodajna.
Konsekwencją uznania opinii biegłejB. O.za odpowiadającą wymogom fachowości, rzetelności i logicznego rozumowania było oddalenie wniosku strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego (trzeciego w postępowaniu sądowym) z zakresu szacowania nieruchomości, albowiem samo niezadowolenie strony z oceny przedstawionej przez biegłych nie uzasadnia potrzeby dopuszczenia przez sąd dowodu z opinii innych biegłych (zob. wyr. SN: z 22.7.1997 r., I CKN 174/97, niepubl.; z 30.5.2007 r., IV CSK 41/07, niepubl.; z 6.5.2009 r., II CSK 642/08,L.).

Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie z treściąart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity z dnia 2 kwietnia 2014 r. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stosownie doart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Jak stanowiart. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiaktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wedługart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzy aktualizacji opłaty, o której mowa wust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
Przepisowi art. 77 ust. 1 u.o.g.n. nadano przytoczone wyżej brzmienieustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw(Dz.U. Nr 187, poz. 1110), która weszła w życie z dniem 9 października 2011 r. Tą samą ustawą dodano przepis art. 77 ust. 2a. Na podstawie art. 4 ustawy nowelizacyjnej w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem jej wejścia w życie, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu znowelizowanym.
Postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste przez powódkę nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa zostało wszczęte przed dniem 9 października 2011 r. i nie zakończyło się do tej daty. Należało zatem dokonać oceny prawnej roszczenia z uwzględnieniem znowelizowanej regulacji prawnej.
Ostania aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości objętych postępowaniem miała miejsce w 1998 r., a więc 12 lat temu, czego użytkownik wieczysty nie negował.
Użytkownik wieczysty zakwestionował natomiast wzrost wartości nieruchomości tak co do zasady, jak i co do wysokości. Ponadto zakwestionował ważność ewentualnie skuteczność dokonanego wypowiedzenia, z uwagi na zamianę stanu prawego wynikającego z dodania art. 77 ust. 2a oraz stanowiska judykatury, w myśl którego aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.
Zgodnie z ogólną regułą rozkładu ciężaru dowodu zapisaną wart. 6 k.c.ciężar udowodnienia wzrostu wartości nieruchomości spoczywał na stronie pozwanej –właścicielu nieruchomości. Pozwany właściciel nieruchomości udowodnił, iż po dacie ostatniej aktualizacji (1.01.1999 r.) nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, albowiem według stanu i cen na dzień 9 grudnia 2010 r. wartość całych nieruchomości gruntowych, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste wynosi 2 401 213 zł, natomiast wartość całych bądź części nieruchomości gruntowych, objętych niniejszym procesem wynosi 2 032 329 zł.
W konsekwencji zaistniały podstawy do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Działki gruntu znajdujące się w użytkowaniu wieczystym w powódki stanowią dziewięć odrębnych nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym. Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy wszystkich nieruchomości. Z względu na zróżnicowaną stawkę opłaty rocznej za użytkowanie poszczególnych części nieruchomości objętychksięgami wieczystymi nr (...), Starosta(...)złożył powódce dwa oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste każdej z tych nieruchomości gruntowych, niemiej jednak jak trafnie podnosi strona pozwana była to czynność wywołująca jednolite skutki prawne w stosunku do całej nieruchomości, objętej odrębną księgą wieczystą, polegające na rozpoczęciu procesu aktualizacji dla całej nieruchomości gruntowej.
Zgodnie ze stanowiskiem judykatury sąd powinien w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej określić wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej wart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami(por. uchwałę SN z dnia 23 czerwca 2005 r., III CZP 37/05, OSNC 2006, nr 5, poz. 82, wyroki SN z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004, nr 11, poz. 177 i z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 430/12, oraz postanowienia z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11, OSNC 2011, nr 12, poz. 138 i z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZ 29/13, nie publ.). Jak zarazem przyjęto w orzecznictwie w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, a zatem w trzecim roku od aktualizacji opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji, co oznacza, że zdanie trzecie art. 77 ust. 2a ustawy jest w istocie pozbawione znaczenia normatywnego, potwierdza bowiem to tylko to, co wynika ze zdania drugiego (por. uchwała SN z dnia 28 lutego 2013 r., III CZP 110/12, OSNC 2013, nr 10, poz. 114, wyrok SN z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK 5/13, nie publ.).
W niniejszej sprawie zaktualizowana wysokość opłat przewyższa dwukrotnie wysokość dotychczasowych opłat, w konsekwencji w pierwszym roku od aktualizacji opłata wynosi dwukrotność dotychczasowej opłaty, w drugim roku od aktualizacji opłata stanowi sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji,
Opłata roczna za użytkowanie poszczególnych nieruchomości gruntowych, ustalona z zastosowaniem powyższej metody kształtuje się następująco:

Oznaczenie nieruchomości

wartość nieruchomo-ści, zaktualizowa -na opłata

dotychczasowa
opłata

opłata w pierwszym roku od aktualizacji

opłata w drugim roku od aktualizacji

opłata w trzecim i następnych latach od aktualizacji

(...)
dz.(...),(...)

3889 zł
3 889 zł x 3 % =116,67 zł

148/7 - 2,82 zł
148/4 - 28,20 zł

31,02 zł x 2 =62,04 zł

116,67 zł – 62,04 = 56,63 zł : 2 = 27,31 zł, 62,04 zł + 27,31 zł =89,35 zł

116,67 zł

(...)
dz.(...),
(...),(...),(...),(...)(1600),(...)
(...)
dz.(...)
(...)

44 030zł
44 030 zł x 3 % =1 320,90 zł
7 273 zł
7273 zł x 3 % =218,19 zł

(...)- 23,58 zł
(...)- 7,05 zł
(...)- 274,95 zł
(...)- 29,61 zł
1600 – 176,25 zł
(...)- 2,82 zł
(...)- 35,25 zł
(...)- 6,64 zł

514,26 zł x 2 =1028,52 zł
41,89 zł x 2 =83,78 zł

1320,90 zł –(...),52 = 292,38 zł : 2 = 146,19 zł + 1028,52 zł =1174,71 zł
218,19 zł – 83,78 = 134,41 zł : 2 = 67,20 zł + 83,78 zł =150,98 zł

1320,90 zł
218,19 zł

(...)
dz.(...)

104 146 zł
104 146 zł x 3 % =3 124,38 zł

(...)- 716,28 zł

716,28 zł x 2 =1432,56 zł

3124,38 zł –(...),56 =1691,82 zł : 2 = 845,91 zł + 1432,56 zł =2278,47 zł

3 124,38 zł

(...)
dz.(...)

27 775 zł
27 775 zł x 3 % =833,25 zł

(...)- 180,48 zł

180,48 zł x 2 =360,96 zł

833,25 zł – 360,96 zł = 472,29 zł : 2 = 236,14 zł + 360,96 zł =597,10 zł

833,25 zł

(...)
dz.(...)

2 665 zł
2665 zł x 3 % =79,95 zł

(...)- 18,33 zł

18,33 zł x 2 =36,66 zł

79,95 zł – 36,66 = 43,29 zł : 2 = 21,64 zł + 36,66 zł =58,30 zł

79,95 zł

(...)
dz.(...)

7 380 zł
7 380 zł x 3 % =221,40 zł

(...)- 101,52 zł

101,52 zł x 2 =203,04 zł

221,40 zł – 203,04 = 18,36 zł : 2 = 9,18 zł + 203,04 zł =212,22 zł

221,40 zł

(...)(część nieruchomości)
dz.(...),(...),(...),(...),(...),
(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)

1 704 274 zł+31 572 zł(dz. 1539)=1 735 846 zł
1 735 846 zł x 3 % =52 075,38 zł

(...)- 2,82 zł
(...)- 14,10 zł
(...)- 76,14 zł
(...)- 33,84 zł
(...)- 42,30 zł
(...)- 628,86 zł
(...)- 33,84 zł
(...)- 214,32 zł
(...)- 157,92 zł
(...)- 377,88 zł
(...)- 1 291,56 zł
(...)- 910,86 zł
(...)- 826,26 zł
(...)– 1 257,72 zł
(...)– 1 891 zł,(...)– 14,10 zł,(...)-2014,89 zł.(...)- 222,78 zł – łącznie:10011,19 zł

10011,19 zł x 2 =20022,38 zł

52075,38 zł – 20022,38 zł = 32053 zł : 2 = 16026,50 zł + 20 022,38 zł =36048,88 zł

52 075,38 zł

(...)
(część nieruchomości)
dz.(...),(...)
(...),(...)

99 325 zł
99 325 zł x 3 % =2 979,75 zł

(...)– 121,50 zł

121,50 zł x 2 =243,00 zł

2979,75 zł – 243 zł = 2736,75 zł : 2 = 1368,37 zł + 243 =1611,37 zł

2 979,75 zł

Powódka nie wykazała ani faktu poniesienia nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, ani też ich wartości, chociaż ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na niej. W toku postępowania ostatecznie nie podtrzymywała żądania zaliczenia wartości nakładów.
Żądanie powoda okazało się zatem zasadne w zakresie w jakim kwestionowało aktualizację opłat ponad kwotę 60 969,87 zł. W pozostałej części było niezasadne i podlegało oddaleniu.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.dokonując ich stosunkowego rozdzielania. Określając zakres w jakim każda strona utrzymała się ze swoimi żądaniami Sąd uwzględnił, iż zaoferowane przez Starostę(...)opłaty roczne za użytkowanie wieczystych poszczególnych nieruchomości gruntowych bądź części nieruchomości gruntowych objętych niniejszym procesem wyniosły łącznie 215 580 zł, natomiast różnica między opłatami dotychczasowymi, a zaoferowanymi w wyniku aktualizacji wynosi 203 843,53 (215 580 zł – 11 736,47 zł = 203 843,53 zł). Aktualizacja opłat okazała się zasadna do kwoty 60 969,87 zł. Różnica między opłatami dotychczasowymi, a zaktualizowanymi w wyroku wynosi 49 233,40 zł (60969,87 zł – 11736,47 zł = 49 233,40 zł), co stanowi 24 % kwoty 203 843,53 zł. W konsekwencji przyjąć należało, że powódka utrzymała się ze swoimi żądaniami w 76 %, a strona pozwana w 24 %.
Niezbędne koszty procesu poniesione przez powódkę wyniosły 17 3853,64 zł i obejmują: wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 7 200 zł, odpowiadające stawce minimalnej określonej w§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawego ustanowionego z urzędu(t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490), wydatek w kwocie 17 zł w związku z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa, opłatę sądową od pozwu w kwocie 10 336 zł oraz wydatki na koszty opinii biegłych w wysokości 300,64 zł.
Niezbędne koszty procesu poniesione przez stronę pozwaną obejmują: wynagrodzenie z tytułu reprezentacji przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa w kwocie 7 200 zł odpowiadające stawce minimalnej określonej w§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 461) w zw. zart. 99 k.p.c.oraz wydatki poniesione przez Starostę(...)na koszty opinii biegłych sądowych w łącznej wysokości w kwocie 8 000 zł.
Uzasadnione wynikiem procesu koszty powódki, po zaokrągleniu wyników obliczeń do pełnego złotego, stanowią kwotę 13 569 zł (17 853,64 zł x 76 % = 13 569 zł), a uzasadnione koszty procesu strony pozwanej stanowią kwotę 3 648 zł (7 200 zł x 24 % = 1 728 zł + 8 000 zł x 24 % = 1 920 zł). Różnica między uzasadnionymi kosztami procesu poniesionymi przez każdą stronę, wynosząca 9 921 zł (13 569 zł – 3 648 zł = 9 921 zł) została zasądzona od pozwanego reprezentowanego przez podmiot, którego dotyczył przedmiot postępowania na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów procesu.
O obowiązku zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo z rachunku Skarbu Państwa na koszty opinii biegłych sądowych w łącznej kwocie 1 582,08 zł, Sąd rozstrzygnął w oparciu o treśćart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) w zw. zart. 100 k.p.c., uwzględniając zakres w jakim każda strona przegrała proces. W związku z tym od strony powodowej pobrano 24 % wydatków w kwocie 379,70 zł (1 582,08 zł x 24 % = 379,70 zł), a od strony pozwanej reprezentowanej przez podmiot, którego dotyczył przedmiot postępowania pozostałą część wydatków w kwocie 1 202,38 zł (1 582,08 zł – 379,70 zł = 1 202,38 zł).