Sąd Okręgowy w Kaliszu
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II Ca 329/13
Data wyroku: 2013-12-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Janusz Roszewski, Marian Raszewski, Henryk Haak
Podstawa prawna: art. 3 ust 3 ; art. 210 k.c.' 211 k.c.
Teza: Pomieszczenia znajdujące się poza samodzielnymi lokalami takie jak piwnice, garaże, komórki i strychy muszą być przypisane albo do niesruchomości wspólnej, albo do samodzielnych lokali (jako  pomieszczenia do nich przynależne{...} jeszcze przed ustanowieniem odrębnej własności pierwszego lokalu [...] wiąże się z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

Sygn. akt II Ca 329/13

POSTANOWIENIE
Dnia 30 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Janusz Roszewski (spr.)

Sędziowie:

SSO Henryk Haak
SSO Marian Raszewski

Protokolant:

st. sekr. sąd. Jolanta Bąk

po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2013 r. w Kaliszu
na rozprawie
sprawy z wnioskuM. P.
z udziałemH. Z.,M. Z.
o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji uczestników postępowania
od postanowienia Sądu Rejonowego w Ostrzeszowie
z dnia 30 listopada 2012r. sygn. akt I Ns 236/06

p o s t a n a w i a:

1
Zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

a
w punkcie 3-cim sentencji postanowienia udziały dodziałki oznaczonej nr (...)o pow.(...)haH. Z.orazM. Z.określić w wysokości(...)na prawach wspólności ustawowej części natomiast udziałM. P.w wysokości(...)części;

b
w punkcie 4 zdanie pierwsze dodać „ i z dnia 25 listopada 2013r.” oraz:

a. zmienić w podpunkciea)udział we współwłasności w nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku określając go w wysokości(...);
b. zmienić w podpunkcieb)udział we współwłasności w nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku określając go w wysokości(...);
c. dodać w podpunkciec)„ i pomieszczenie przynależne stanowiące strych o powierzchni 55,55 m2” i zmienić udział we współwłasności w nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku określając go w wysokości(...);
d. dodać w podpunkcied)„ i pomieszczenie przynależne stanowiące strych o powierzchni 56,88 m2” i zmienić udział we współwłasności w nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku określając go w wysokości(...);
c. w punkcie5podpunktb)dodać „ wraz z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni 55,55m2” oraz zmienić udział właściciela w prawie własności nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku związany z prawem odrębnej własności lokali wymienionych postanowienia określając go w wysokości(...)części,
d. w punkcie6podpunktb)dodać „ wraz z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni 56,88m2” oraz zmienić udział właścicieli w prawie własności nieruchomości gruntowej i częściach wspólnych budynku związany z prawem odrębnej własności lokali wymienionych postanowienia określając go w wysokości(...)części,

2
kosztami sądowymi, które nie zostały pokryte w postępowaniu apelacyjnym obciążyć wnioskodawcę i uczestników postępowania w częściach równych i na tej podstawie nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Kaliszu odM. P.kwotę 309,44 zł oraz odM. Z.iH. Z.solidarnie kwotę 309,44 zł.

Sygn. akt II Ca 329/13

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 30 listopada 2012 rokuSąd Rejonowy wO.współwłasność nieruchomości położonej wM., stanowiącejdziałki nr (...)o powierzchni 0.02.78 ha i nr 1160 o powierzchni 0.02.63 ha, dla której Sąd RejonowywO.prowadziksięgę wieczystą (...)/, w ten sposób, żedziałkę nr(...)o powierzchni 0.01.31 ha, przyznał na wyłączną własnośćH. Z.orazM. Z., na prawach wspólności ustawowej,działkę nr (...)o powierzchni(...)ha, przyznał na wyłączną własnośćM. P.,działkę (...)o powierzchni 0.02.77 ha, przyznał na własnośćH. Z.orazM. J.­nieZ., na prawach wspólności ustawowej, do(...)częściiM. P.do(...)części;w budynku znajdującym się na nieruchomości położonej wM., a sta­nowiącej nowoprojektowanądziałkę nr (...)ustanowił odrębną lokali mieszkalnych i handlowego wraz z pomieszczeniami przyna­leżnymi, zgodnie z opiniami biegłegoS. W.z dnia 28.09.2009r. i z dnia 25.06.2012r. w ten sposób, że lokal handlowy nr l położony na parterze o powierzchni 65,31 m2składający się z 4 pomieszczeń wrazz pomieszczeniami przynależnymi w postaci piwnic opowierzchniach 3,92 m2i 7,79 m2oraz pomieszczenia przyłączy o powierzchni 2,24 m2i związane z nim prawo własności nieruchomości gruntowej i części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszcze­gólnych lokali, w 7976/31278 części orazlokalmieszkalny nr (...)położony na I piętrze o powierzchni 58,47 m2składają­cy się z 5 pomieszczeń i związane z nim prawo własności nieruchomości grun­towej i części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku wła­ścicieli poszczególnych lokali, w(...)części przyznał na wyłączną własnośćM. P.natomiastlokal mieszkalny nr (...)położony na parterze o powierzchni 45,71 m2składają­cy się z 5 pomieszczeń i związane z nim prawo własności nieruchomości grun­towej i części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku wła­ścicieli poszczególnych lokali, w(...)części ilokal mieszkalny nr (...)położony naI piętrze o powierzchni 82,86 m składają­cy się z 7 pomieszczeń wraz z pomieszczeniami przynależnymi w postaci kotłowni o powierzchni 11,62 m2, garażu z ubikacją o powierzchni 29,51 m2ipiwnicy o powierzchni 4,85 m2oraz związane z nim prawo własności nieru­chomości gruntowej i części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, w(...)części przyznałna wyłączną własnośćH. Z.M. Z.prawach wspólności ustawowej; a ponadto rozstrzygnął o kosztach postepowania nieprocesowego.
Sąd Rejonowy dokonał ustaleń faktycznych, z których wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania to wydzie­lonegeodezyjnie działki numer (...)o powierzchni 0.02.78 ha i 1160 o powierzchni 0.02.63,położone wM.przyulicy (...), na których znajduje się budynek mieszkalny. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Kępnie IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych wO.prowadziksięgę wieczystą (...). Właścicielami nieruchomości tej wnioskodawczyniM. P., córkaT.iZ.— w 1/2 części,uczestnicy postępowaniaM. Z., córkaE.iH.orazH. Z., synW.iC.- w 1/2 części na prawach wspólności ustawowej.Przedmiotowa nieruchomość podzielona została na trzy działki geodezyjne(...)o powierzchni 0.02.77 ha,(...)o powierzchni 0.01.31 ha,(...)o powierzchni 0.01.31 ha.Nadziałce nr (...)usytuowany jest budynek.W budynku tym wydzielone zostały 3 lokale mieszkalne o łącznej powierzchniużytkowej 187,04 m2oraz l lokal użytkowy - handlowy o powierzchni użytkowej 65,31 m2. Powierzchnia pomieszczeń przynależnych do wyżej wymienionych lokali wynosi 59,93m2. Każdy z lokali mieszkalnych i użytkowych spełnia warunki określone wart. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali.WnioskodawczyniM. P.ma w swoim posiadaniu lokale oznaczona numerami l i 3 wraz z pomieszczeniami przynależnymio powierzchni 137,73 m2. Natomiast uczestnicy postępowania mają w swoim posiadaniulokale oznaczone numerami (...)wrazz pomieszczeniami przynależnymio powierzchni 174,55 m2.
Sąd Rejonowy wskazując na treśćart. 210 kciart. 211kczważył, że dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości uwzględniając wnioski zarówno wnioskodawczyni, jak i uczestników postępowania a ustanawiając odrębne własności lokali dotychczasowym współwłaścicielom przyznał części nieruchomości stosow­nie do wielkości ich udziałów. Przy dokonywaniu podziału nieruchomości uwzględnił zaproponowany przez biegłych z zakresu geodezji i budownictwa wariant tego podziału i wobec zgodnego stanowiska stron w tym zakresie, na podstawieart. 622 § 2 kpc, przyznałna własność:
a/ wnioskodawczyniM. P.:nieruchomość oznaczoną jakodziałkę nr (...),lokal użytkowo-handlowy numer l położony na parterze o powierzchni 65,31m2, składający się z 4 pomieszczeń wraz z pomieszczeniami przynależnymi opowierzchni 13,95 m2ilokalmieszkalny numer (...)położony na I piętrze o powierzchni 58,47 m2, skła­dający się z 5 pomieszczeń,oraz związane z nimi prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej ja­kodziałka nr (...)i części wspólnych budynku, które nie służą do wyłączne­go użytku właścicieli poszczególnych lokaliw(...)części;
b/ uczestnikom postępowaniaH. Z.iM. Z.:nieruchomość oznaczoną jako(...),lokal mieszkalny numer (...)położony na parterze o powierzchni 45,71 m2, skła­dający się z 5 pomieszczeń,lokal mieszkalny numer (...)położony na I piętrzeo powierzchni 82,86 m2, skła­dający się z 7 pomieszczeń, pomieszczeń wraz z pomieszczeniami przynależ­nymi o powierzchni 45,98 m2oraz związane z nimi prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej ja­kodziałka nr (...)i części wspólnych budynku, które nie służą do wyłączne­go użytku właścicieli poszczególnych lokali w(...)części.
Wobec faktu, iż wnioskodawczyni i uczestnicy postępowania znajdują się w po­siadaniu przydzielonych im w wyniku zniesienia współwłasności lokali i po­mieszczeń przynależnych,
Sąd nie rozstrzygał na podstawieart. 624 kpco wy­daniu poszczególnych lokali.
Apelację od postanowienia Sądu Rejonowego w Ostrzeszowie zdnia 30.11.2012 roku wnieśli uczestnicy postępowaniaH.(...)Z.zaskarżając postanowienie to w całości.
Zaskarżonemu Postanowieniu apelujący zarzucilinaruszenia prawa materialnegoart. 3 pkt. 3 Ustawy o własności lokali(Dz. U 2000 nr 80 poz. 903 tekst jednolity); naruszenie prawa procesowegoart. 621 kpcprzez brak zaznaczenia w planie będącym częścią operatu wyodrębnienia pomieszczeń podzielonego strychu i podania ich powierzchni w celu obliczenia udziałów;błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, polegający na nie uwzględnieniu wszystkich okoliczności wynikających z zebranego materiału dowodowego, oraz z wniosków stron. Wskazując na powyższe apelujący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania w celu uzyskania uzupełniającego operatu wyodrębnienia lokalu, dotyczącego strychu nieruchomości, w celu wydania postanowienia znoszącego współwłasność całości nieruchomości.
W odpowiedzi na apelację uczestników postępowania wnioskodawczyni pozostawiła rozstrzygnięcie o apelacji do uznania Sądu Okręgowego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja uczestników postępowania jest trafna, co jednak uzasadniało zmianę zaskarżonego postanowienia, nie zaś uwzględnienie wniosku apelujących.
W pierwszej kolejności uzasadniony jest zarzut niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych w zakresie koniecznym dla ustalenia udziałów współwłaścicieliw nieruchomości budynkowej z uwzględnieniem powierzchni wszystkich podlegających wyodrębnieniu lokali w tym pomieszczeń przynależnych, które spełniają kryterium samodzielnych. W sytuacji, gdy zebrany materiał dowodowy wskazywał, że na dzień zamknięcia rozprawy przed Sądem Rejonowym w Ostrzeszowie zostały wydzielone lokale wraz pomieszczeniami przynależnymi stanowiącymi strych, które spełniają wymóg samodzielności, bowiemwyodrębnienie to zostało potwierdzone wnioskiem biegłegoS. W.w opinii uzupełniającej z dnia25 czerwca 2012r. ( k. 552), to sprawą tego Sądu było także zlecenie uzupełnienia przez tego biegłegooperatu wyodrębnienia lokali z uwzględnieniem planu strychu i rozliczenie powierzchni obejmujących te pomieszczenia.W związku z powyższym nie został dokonany całkowity podział nieruchomości, nie uwzględniono bowiem do wartości udziałów powierzchni strychów.
W postępowaniu nieprocesowym dotyczącym zniesienia współwłasności w drodze wyodrębnienia własności odrębnych lokali, należy przede wszystkim zważyć, że art. 3 ust. 3 WłLokU określa algorytm wyliczania udziału właściciela lokalu we własności nieruchomości wspólnej. Przepis ten stanowi, żeudział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wrazz pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dla wyliczenia tego udziału należy podzielić powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych przez powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych.
Istotne zatem jest to, że pomieszczenia znajdujące się poza samodzielnymi lokalami, takie jak piwnice, garaże, komórki istrychy, muszą zostać przypisane albo do nieruchomości wspólnej, albo do samodzielnych lokali (jako pomieszczenia do nich przynależne). Decyzjęw tym względzie należy podjąć w odniesieniu do każdego pomieszczenia, jeszcze przed ustanowieniem odrębnej własności pierwszego lokalu, gdyż jest to niezbędne do prawidłowego wyliczenia związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej. Pomieszczenia nieprzypisane do samodzielnych lokali i nieuwzględnione przy obliczaniu ich powierzchni użytkowej, stają się – z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu – częścią nieruchomości wspólnej. Późniejsze przypisanie takich pomieszczeń do samodzielnych lokali jest bardzo utrudnione, gdyż wiąże się z koniecznością zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. (por.Strzelczyk, Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007s.99)
Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy uznał, że zachodzi potrzeba uzupełnienia, a nie powtórzenia, postępowania dowodowego i dlatego zlecił biegłemu wydanie opinii uzupełniajcie w zakresie obejmującej strych, jako pomieszczeń przynależnych poprzez naniesienie zmian w operacie wyodrębnienialokali w budynku objętym przedmiotem zniesienia współwłasności nieruchomości.W ocenie Sądu Okresowego wniosek apelujących obejmujący wyodrębnienia także klatki schodowej nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem to pomieszczenie służy ze względu na jego specyfikę komunikacji pomiędzy lokalami, do użytku ogółu właścicieli, jest zatem składnikiem nieruchomości wspólnej i stanowi współwłasność (według udziałów) członków wspólnoty.
Zgodnie z wynikami opinii uzupełniającej biegłegoS. W.z dnia 25 listopada 2013r. powierzchnia pomieszczenia strychu przynależnego dolokalu mieszkalnego nr (...)wynosi 55,55 m2, co ostatecznie zmienia powierzchnię ogólną użytkową tego lokalu i pomieszczeń przynależnych do niego, bowiem wynosi ona 114,02 m2oraz udział we współwłasności związany z lokalem tym jako(...). Podobnie wyodrębnienie strychu przynależnego dolokalu mieszkalnego nr (...)o powierzchni 56,88 m2zmienia ostatecznie ogólna powierzchnię użytkową tego lokalu, która wynosi 185,72 m2zaś udział we współwłasności związany z tym lokalem jako wynoszący(...). Odnosząc powierzchnię każdego z pozostałych wyodrębnionychlokali tj nr(...)- sklepu ilokalu mieszkalnego nr (...)do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi rzeczywisty udział właścicielalokalu nr (...)wynosi(...), a właścicielalokalu nr (...)wynosi(...).
Powyższe ustalenia faktyczne uzasadniały potrzebę dokonania korekty punktu 3 zaskarżonego rozstrzygnięcia w zakresie wynikającym z uwzględnienia skutków powierzchni pomieszczeń przynależnych zwiększających udziały uczestników postepowaniai wnioskodawczyni w ich udziałach we współwłasności nieruchomościstanowiącej działkęnr(...)z wyodrębnionymi lokalami, zmiany kolejnego punktu 4 przez uwzględnieniew podstawie wyodrębnienia lokali także opinii biegłego z dnia 25 listopada 2013r. oraz zmiany opisu wyodrębnionych lokali w podpunktach a) do d), zmiany punktu 5 i 6 zaskarżonego postanowienia poprzez ustalenie aktualnej wysokości udziałów właścicieli lokali w prawie własności w częściach wspólnych budynku związanych z prawem własności wyodrębnionych w nim lokali.
Z tych przyczyn Sąd Okręgowy z mocyart. 386 §1 k.p.c.w zw. zart. 13 §2 k.p.c.uwzględniając apelację uczestników zmienił w sposób powyższy zaskarżone postanowienie Rozstrzygniecie o kosztach postępowania apelacyjnego znajduje uzasadnienie wart. 520 §1 k.p.c.oraz wart. 113w zw. z art. 83 §2 ustawy o kosztach sądowych […] w zakresie w jakim dotyczy czynności podjętych z urzędu powiązanych z wydatkami.

Sygn. akt II Ca 329/13

Zarządzenie

1
(...)

2
(...)

3
(...)wO.po(...)

K., 13 stycznia 2012 r.
SSO Janusz Roszewski