Sąd Rejonowy Wrocław Śródmieście we Wrocławiu
IX Wydział Cywilny
Sygnatura akt: IX C 214/12
Data wyroku: 2013-02-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Zawiślak
Podstawa prawna: art. 222 par. 1 kc, art. 675 par. 1 kc, art. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów
Teza: Jeżeli zasadniczą przyczyną powstania zadłużenia czynszowego jest istotne pogorszenie sytuacji materialnej i życiowej najemcy, na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, to w wyjątkowych wypadkach może to prowadzić do wniosku, iż najemca nie pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat w rozumieniu art. 11 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l.

Sygnatura akt IX C 214/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 11-02-2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu IX Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:  SSR Tomasz Zawiślak
Protokolant:  Agnieszka Baca-Domin

po rozpoznaniu w dniu 11-02-2013 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaGminyW.
przeciwkoP. S.,A. S. (1),M. S.
- o eksmisję

I
oddala powództwo;

II
odstępuje od obciążania strony powodowej kosztami procesu na rzecz powodów.

Sygn. akt IX C 214/12

UZASADNIENIE
Strona powodowa - GminaW.wniosła o nakazanie pozwanym –P. S.,A. S. (1),A. S. (2)(noszącej obecnie nazwiskoS.-Z.) orazM. S., aby opróżnili, opuścili i wydali jej lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...), i łącznej powierzchni użytkowej 54,48 m2 oraz zasądzenie na jej rzecz solidarnie od pozwanych kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego.
Strona powodowa podniosła, że pozwanyP. S.był najemcą przedmiotowego lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 03.03.1995r. oraz że w związku z brakiem dokonywania opłat za czynsz oraz media, kartoteka finansowa lokalu obciążona jest zadłużeniem. Wielokrotne wezwania do uregulowania należności kierowane do pozwanych pozostały bezskuteczne. Powyższe stało się przyczyną wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem prawnym na dzień 29 lutego 2008r. Strona powodowa wskazała, że w przedmiotowym lokalu na dzień wytoczenia powództwa zameldowany jestP. S.iA. S. (1),A. S. (2)orazM. S.. Lokal nie został wydany stronie powodowej.

PozwaniP.iM. S.w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa z uwagi na sprzeczność żądań strony powodowej z zasadami współżycia społecznego. Wskazali na niemożność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych pozwanych w inny sposób, oraz na ich zły stan zdrowia. Przyznali, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu było zadłużenie w opłatach z tytułu korzystania z przedmiotowego lokalu. Pozwani zarzucili jednak, że przyczyną zadłużenia był splot niekorzystnych wydarzeń w ich życiu. Żona pozwanegoP. S.opuściła go, zostawiając z czwórką małoletnich dzieci, nie partycypując w kosztach utrzymania oraz wychowania. W dacie wypowiedzenia umowy przez stronę powodową pozwanyP. S.nie był w stanie podająć merytorycznej i aktywnej obrony. Strona pozwana wskazała na stan zdrowia obu pozwanych, podnosząc żeM. S.jest niepełnosprawny w stopniu lekkim od urodzenia i zarejestrowany jako bezrobotny bez prawa do zasiłku, aP. S.jest rencistą, choruje przewlekle.
W toku procesu o oddalenia powództwa wniosła także pozwanaA. S. (1).

Pismem z dnia 20.09.2012r. strona powodowa cofnęła powództwo w stosunku do pozwanejA. Z..
Postanowieniem z dnia 02.10.2012r. Sąd umorzył postępowanie w stosunku do tej pozwanej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 03.03.1995r.P. S.zawarł ze stroną powodową umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego weW.przyul. (...), o powierzchni mieszkalnej 32,45 i powierzchni użytkowej 54,48 m2. W chwili zawarcia umowy w lokalu tym mieszkały następujące osoby: małżonkowieP. S.iE. S.jako współnajemcy oraz ich dzieciA.,A.iM..E. S.zameldowana była w przedmiotowym lokalu od 28.09.1984r. do 06.11.2003r. Jeszcze przed upływem tego okresu wyprowadziła się z tego mieszkania.
Dowód: umowa najmu z dnia 03.03.1995r. nr(...)k. 4 - 5
zaświadczenie zameldowania na pobyt stały z dnia 30.01.2008r. k. 16
notatka służbowa z 22.04.2008r. k. 19

Pismem z dnia 10.07.2006r. strona powodowa wezwałaP. S.do zapłaty kwoty 29.797,26 zł z tytułu zaległych należności z tytułu najmu przedmiotowego lokalu położonego weW.przyul. (...)oraz dalszych odsetek ustawowych liczonych od kwoty 19.868,02 zł od dnia 01.04.2006r., wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zadłużenia. Strona powodowa bezskutecznie ponawiała wezwania do zapłaty.
Na dzień 31.03.2006r. zaległość z tytułu czynszu wynosiła 12.161,61 zł, z tytułu mediów i pozostałych usług – 7.706,41 zł.
Na dzień 31.03.2007r. zaległość z tytułu czynszu wynosiła 14.337,89 zł, z tytułu mediów i pozostałych usług – 9.341,32 zł.
Na dzień 30.09.2007r. zaległość z tytułu czynszu wynosiła 14.997,89 zł, z tytułu mediów i pozostałych usług – 10.246,12 zł.
Dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 10.07.2006r. k. 9 wraz z potwierdzeniem odbioru k. 10
wezwanie do zapłaty z dnia 15.06.2007r. k. 11 wraz z potwierdzeniem odbioru k. 12
wezwanie do zapłaty z dnia 25.10.2007r. wraz z potwierdzeniem odbioru k.13

Strona powodowa skierowała do pozwanegoP. S.pismo z dnia 7 stycznia 2008r., w którym wypowiedziała ze skutkiem prawnym na dzień 29.02.2008r. najemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)weW., jako przyczynę podając zwłokę z zapłatą czynszu, która przekroczyła trzy pełne okresy płatności.
Dowód: pismo z dnia 7.01.2008r. k. 14 wraz z potwierdzeniem awizowania k. 15

Pozwani nie korzystają obecnie z pomocy społecznej.
P. S.pobierał świadczenia rodzinne naA.iM. S.do 31.08.2008r.
Dowód: pismo MOPS z 27.03.2012r. k. 41

P. S.ma problemy ze zdrowiem od 1994 r. kiedy zachorował na sarkoidozę. Wówczas przeszedł na rentę. Wcześniej utrzymywał samodzielnie gospodarstwo domowe, pracował jako motorniczy od 1985 do 1994 r. i od 2000 do 2003r. Żona pozwanego –E. S.miała problemy ze znalezieniem i utrzymaniem pracy. Pozwany ze względu na stan zdrowia miał problemy z regularnym uiszczaniem należności za korzystanie z lokalu. Zaciągał pożyczki, które spłacał w ratach. Dokonywał sporadycznych wpłat z tytułu należności czynszowych.
W 1998r. pozwany zachorował przewlekle na WZW C a następnie WZW B. Po raz drugi zaczął pobierać świadczenie rentowe, które następnie cofnięto.
Pozwany starał się podejmować prace konserwatora, ale z uwagi na stan zdrowia przerwał pracę.
P. S.po wyprowadzeniu się jego żonyE. S.mieszkał z czwórką dzieci w wieku szkolnym. Jego syn miał wówczas 15 lat.P. S.samodzielnie utrzymywał dzieci.E. S.nie łożyła na utrzymanie dzieci oraz nie partycypowała w opłatach związanych z korzystaniem z lokalu. Nie toczyło się postępowanie o zasądzenie odE. S.alimentów na dzieci. Problemy finansowe pozwanego nasiliły się po opuszczeniu rodziny przez jego żonę. Pożyczał on wówczas pieniądze na żywność u znajomych, sąsiadów.
W okresie od 21.11.2003r. do 01.2006r., a następnie do 12.2007r. pozwany był częściowo niezdolny do pracy.
W 2007r. podjął leczenia WZW B i C. Leczenie nie przyniosło poprawy. Pozwany zachorował na encefalopatię i marskość wątroby. Leczenie związane było z koniecznością zażywania dużej ilości leków osłaniających wątrobę. Koszty tych leków to ok. 200 zł miesięcznie. W tym okresie sprawy związane ze zdrowiem i utrzymaniem dzieci całkowicie absorbowały jego uwagę.
Od marca 2012r. pozwany opłaca regularnie czynsz i inne należności z tytułu korzystania z mieszkania. W tym okresie wstrzymał kupowanie i zażywanie leków, bo nie wystarczało mu na nie pieniędzy.
Po opłaceniu czynszu pozwanemu na utrzymanie gospodarstwa domowego pozostaje 400 zł. Zażywa interferon. Leczy się psychiatrycznie od ponad roku. Oczekuje na decyzje o podjęciu leczenia chemioterapią nowotworu wątroby.
W okresie od 22.12.2011r. do 19.04.2012r. pozwany pobierał świadczenie rehabilitacyjne.
W 10.01.2011r. uzyskał orzeczenie o stopniu niepełnosprawności typu lekkiego do 31.01.2013r.
Aktualnie jest niepełnosprawny w stopniu średnim, pobiera rentę w wysokości 1238,99 zł. Podjął w maju 2012r. dodatkową pracę jako dozorca - portier z wynagrodzeniem ok. 800 zł netto. Od lipca 2012r. ma umowę na czas określony do 2014r. Na spłatę innych zadłużeń w wysokości ok. 5000 zł przeznacza 100 zł miesięcznie. Miesięcznie razem z synemM. S.dysponuje kwotą 2000 zł.
Dowód: dokumentacja medyczna k. 53-58 , k. 61-62 i k. 140-141;
decyzja o przeliczeniu renty z 23.01.2013r. k. 142;
decyzja ZUS z 02.12.2011r. k. 59;
wypis z orzeczenia lekarza orzecznika ZUS z 20.01.2004r.;
orzeczenia lekarza orzecznika ZUS z 06.06.2007r. k. 64, 17.03.2007r. k. 65, 14.10.2005r. k. 66;
orzeczenie o stopniu niepełnosprawności z 10.01.2011r.k .60;
dowody wpłat k. 103 koperta. i k.128-139;
zeznania świadkaB. R.k. 99;
przesłuchanie pozwanego k. 100-101;

Wyrokiem z dnia 28 maja 2010r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział XIII Cywilny Rodzinny rozwiązał małżeństwoP. S.iE. S.przez rozwód bez orzekania o winie.
Dowód: wyrok Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział XIII Cywilny Rodzinny z dnia 28.05.2010r. Sygn. akt XIII RC 264/10 k. 28

M. S.miał orzeczoną od urodzenia do 2012r. niepełnosprawność w stopniu lekkim po operacji serca przebytej w dzieciństwie oraz niezdolność do pracy bez prawa do zasiłku. Aktualnie nie ma orzeczonej niepełnosprawności. Podjął szkolenie na podstawie skierowania z urzędu pracy. Otrzymywała zasiłek szkoleniowy w kwocie 200-300 zł. W 2013r. podjął studia stacjonarne na Uniwersytecie(...). Nie pracuje.
Dowód: zaświadczenie z 08.02.2013r. k. 127 koperta
orzeczenie o niepełnosprawności z 07.10.2003r. k. 68 i k. 69
decyzja z 18.01.2012r. k. 70
dokumentacja medyczna k. 71-85
zeznania świadkaB. R.k. 99
przesłuchanie pozwanego k. 100-101

A. S. (1)nie mieszka w przedmiotowym lokalu od kilku lat, ale nie wymeldowała się i definitywnie nie wyprowadziła. Wyjechała do Anglii do pracy. Wyszła tam za mąż i jest obecnie w ciąży.
A. S. (2)od 2 lat mieszka wK., wyszła za mąż, nie pracuje.
Nie są one w stanie finansowo wspierać pozostałych pozwanych.
Pozwani nie dysponują innym tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego.
Dowód: zeznania świadkaB. R.k. 99
przesłuchanie pozwanego k. 100-101

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Materialno – prawną podstawę żądania stanowiart. 222 § 1 k.c.orazart. 675 §1 k.c.Dla oceny zasadności roszczeń w oparciu o wskazane przepisy konieczne jest ustalenie, iż podmiot który faktycznie lokalem włada nie dysponuje skutecznym względem właściciela uprawnieniem w tym zakresie, co w przedmiotowej sprawie sprowadza się do oceny skuteczności wypowiedzenia umowy najmu.
Wątpliwości Sądu w rozpatrywanej sprawie wzbudziła prawidłowość wypowiedzenia umowy najmu przez stronę powodową. Sąd miał obowiązek badać tę okoliczność z urzędu, jako decydującą o przesłance materialnoprawnej powództwa. Z twierdzeń pozwanych, pomimo wskazania wprost naart. 5 k.c., w istocie wynikało, iż nie przyznają oni zasadności dokonanego wypowiedzenia.
Zgodnie z brzmieniemart. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego(dalej jako topl), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Przesłankami warunkującymi skuteczne wypowiedzenie umowy najmu na wskazanej powyżej podstawie są zatem:
- pozostawanie przez najemcę, w chwili złożenia przez wynajmującego oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia umowy, w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
- uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie mu dodatkowego jednomiesięcznego terminu na uregulowanie zaległych należności,
- dokonanie wypowiedzenia na piśmie z podaniem przyczyny go uzasadniającej.
W doktrynie przez „zwłokę” w rozumieniu ww. przepisu rozumie się opóźnienie zawinione. Chodzi o sytuację, gdy strona nie spełnia świadczenia we właściwym czasie z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, chyba że strony w umowie odmiennie uregulują jej odpowiedzialność kontraktową. Katalog przyczyn rozszerzających odpowiedzialność dłużnika powinien być określony przez strony, jako zbiór zamknięty. Strony nie mogą w umowie określić, iż dłużnik przyjmuje odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania bez względu na przyczynę. Podzielając tę argumentację w całości (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pacyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego, Warszawa 2002, s. 141-142) Sąd nie może zgodzić się z poglądem, iż nie będzie stanowił usprawiedliwienia dla opóźnienia lokatora fakt, że jego sytuacja majątkowa nie pozwala mu na regulowanie należności z tytułu czynszu i innych opłat za używanie lokalu (jw., s. 142). Zdaniem Sądu ww. Autorzy są w tym zakresie niekonsekwentni. Jeżeli zasadniczą przyczyną powstania zadłużenia czynszowego jest istotne pogorszenie sytuacji materialnej i życiowej najemcy, na skutek okoliczności za które nie ponosi odpowiedzialności to w wyjątkowych wypadkach może to prowadzić do wniosku, iż najemca nie pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 1 pkt 2 uopl.
Zdaniem Sądu taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie. Dokumentacja medyczna pozwanegoP. S., dowody wpłat z tytułu korzystania z lokalu od marca 2012r., poparte zeznaniami świadkaB. R.oraz przesłuchaniem pozwanego, wskazują, iż brak w powstaniu zadłużenia czynszowego winy najemcy (niezachowania należytej staranności jakiej można oczekiwać od przeciętnego człowieka dbającego o swoje interesy), jako nieodłącznego elementu zaistnienia zwłoki w rozumieniu ww. przepisu.
Nie sposób dopatrzeć się winy w zachowaniu pozwanego w zakresie braku płatności czynszu oraz pozostałych opłat w czasie, kiedy splot niekorzystnych zdarzeń spowodował, że pozwany nie miał możliwości regularnego ponoszenia tych kosztów. Największa część zadłużenia powstała w okresie kiedy wyprowadziła sięE. S., pozostawiając na utrzymaniu pozwanegoP. S.czwórkę dzieci, w tym jedno niepełnosprawne, kiedy to dodatkowo pozwany przewlekle zachorował.
Wskazać nadto należy, że znaczna część zadłużenia, które powstało w tym okresie, uległa przedawnieniu z upływem trzyletniego terminu od wymagalności poszczególnych należności czynszowych (zob.art. 118 k.c.). W tym zakresie także wypowiedzenie nie było uzasadnione. W rozumieniuart. 11 ust. 1 pkt 2uopl zadłużenie musi być nieprzedawnione.
Gdy pozwany podjął dodatkową pracę, jego syn zaczął pobierać zasiłek szkoleniowy, a pozostałe dzieci usamodzielniły się, pozwany przystąpił do bieżącego regulowania należności.
Wobec braku spełnienia przesłanek z art. 11 ust. 1 pkt 2 uopl należało uznać wypowiedzenie umowy najmu spornego lokalu za nieskuteczne. Oznacza do bezzasadność powództwa wobec pozwanegoP. S.będącego najemcą, a także osób które z jego prawa (poprzez użyczenie lub stosunki prawnorodzinne) wywodzą uprawnienie do korzystania z lokalu, a zatem wobec pozostałych pozwanych.

Jedynie ubocznie wskazać należy, że nawet gdyby uznać, że strona powodowa dokonała skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, z przytoczonych wyżej okoliczności wynika jednoznacznie, iż sytuacja materialna i życiowa pozwanych jest nadzwyczajna w świetle zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.). W ocenie Sądu dochodzenie przez stronę powodową roszczeń windykacyjnych wobec pozwanych mogłoby zostać uznane za nadużycie prawa własności w świetle wskazanego przepisu.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

W punkcie II sentencji wyroku Sąd odstąpił od obciążania strony powodowej kosztami procesu na rzecz pozowanych na podstawieart. 102 k.p.c.