Sąd Okręgowy w Świdnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 567/12
Data wyroku: 2013-06-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Alicja Chrzan, Jerzy Dydo, Maciej Ejsmont ()
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art.13 ust.1, art.14,art.15 i art.22 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 24.06.1994 o własności lokali

Sygn. akt II Ca 567/12Sygn. akt II Ca 567/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2013r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jerzy Dydo
Sędziowie:SO Alicja Chrzan
SR Maciej Ejsmont (del.)
Protokolant: Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2013r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaWspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...)wŚ.
przeciwkoI. H.iA. H.
o zapłatę 5.298,78 zł
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy
z dnia 10 maja 2012 r., sygn. akt I C 667/11

I
umarza postępowanie apelacyjne co do kwoty 4.688,00 zł (cztery tysiące sześćset osiemdziesiąt osiem złotych);

II
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że obniża zasądzoną solidarnie od pozwanychA. H.iI. H.na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy(...)wŚ.kwotę 5.298,78 zł do kwoty 610,78 zł (sześćset dziesięć złotych 78/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 7 maja 2011r.; zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej odsetki ustawowe od kwoty 2.000,00 zł liczone od dnia 7 maja 2011r. do dnia 25 października 2012r., od kwoty 2.688,00 zł liczone od dnia 7 maja 2011r. do dnia 7 marca 2013r. (pkt I);

III
oddala dalej idącą apelację pozwanych;

IV
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów instancji odwoławczej.

Sygn.aktII Ca 567/12

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Świdnicy zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 5.298,78 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 7 maja 2011 roku; zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 265 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 1217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul.(...)wŚ.jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową, w której pozwaniA. H.iI. H.są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego(...)Spółka, której udziałowcami są oboje pozwani jest właścicielem lokalu mieszkalnego(...), zaś syn pozwanych jest właścicielemlokalu nr (...)w spornym budynku mieszkalnym. Łącznie w budynku jest wyodrębnionych 17 samodzielnych lokali mieszkalnych (bezsporne).
Do dnia 10.03.2010 r. zarządcą nieruchomości wspólnej przy ul.(...)wŚ.była spółka sp. z o.o.(...)wW.w okresie od 01.06.2007 r. Pozwani uczestniczyli w głosowaniu za przyjęciem przez powodową wspólnotę uchwały nr(...)o powierzeniu zarządzania nieruchomością wspólną w/w spółce.
W dniu 10.03.2010 r. powodowa wspólnota podjęła uchwałę nr(...)o zleceniu zarządzenia nieruchomością wspólną nowemu podmiotowi, a to(...) sp. z o.o.wW.od dnia 15.03.2010 r. i upoważnieniu właścicieli lokali:J. R.,P. O.iM. P.do podpisania, w imieniu powodowej wspólnoty, umowy o zarządzanie. Jednocześnie mocą tej uchwały ustalono wynagrodzenie zarządcy w wysokości 0,50 zł za 1 m kwadratowy powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Pozwani oddali swój głos za podjęciem przedmiotowej uchwały. W dniu 15.03.2010 r. upoważnieni przez stronę powodową:J. R.,P. O.iM. P.zawarli zespółką (...)wW.umowę o zarządzenie sporną nieruchomością. W umowie tej powodowa wspólnota powierzyła zarządcy wykonywanie określonych w tej umowie czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających ten zarząd wymieniając przykładowo rodzaj tych czynności, do których zaliczono m.in. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzenia nieruchomością wspólną. W § 5 umowy ustalono zakres przedmiotowych opłat wnoszonych przez właścicieli lokali, a to m.in. zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczki na fundusz remontowy, na wynagrodzenie zarządcy przyjmując, że kwoty te rozliczone będą według wysokości udziału procentowego każdego właściciela w nieruchomości wspólnej. W umowie potwierdzono wynagrodzenie zarządu ustalone w uchwale powodowej wspólnoty z 10.03.2010 r. na kwotę 0,50 zł (brutto) za 1 m kwadratowy powierzchni mieszkalnej i możliwości jej waloryzowania jeden raz w roku o wskaźnik inflacji ogłoszony przez Prezesa GUS (§ 10 cyt. umowy). Zgodnie z uchwałami powodowej wspólnoty zaliczka na koszty nieruchomości wspólnej wynosi 1,00 zł/m kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, zaś od 1.05.2010 r. zaliczka na fundusz remontowy wynosiła również 1,00 zł/m kwadratowy w/w powierzchni lokalu. Pismem z dnia 20.04.2011 r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty wskazując, że ich zaległości finansowe wobec powodowej wspólnoty z tytułu sprawowania przezspółkę (...)zarządu sporną nieruchomością wynosiły kwotę 1.743,98 zł – za okres od 1.12.2008 r. do 31.03.2010 r.- zgodnie z bilansem otwarcia, zaś z tytułu zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego zaległości te wyniosły w kwotach po 146,50 zł miesięcznie, zaległości powstałe w okresie od 1.04.2010 r,. do 31.12.2010 r. z uwzględnieniem bilansu otwarcia roku 2011 wyniosły 2.954,78 zł, zaś zaległości powstałe w okresie od 1.05.2010 r. do 31.12.2010 r. na fundusz remontowy wyniosły 1.172 zł. Powódka podała, że zaległości pozwanych za okres od 1.01.2011 r. do kwietnia 2011 r., wraz z zaległościami na datę bilansu otwarcia roku 2011 wynosiła kwotę 3.540,78 zł – z tytułu niezapłaconych kosztów nieruchomości wspólnej i kwotę 1.758 ,00 zł z tytułu niezapłaconych zaliczek na fundusz remontowy. W dacie wniesienia pozwu łączne zaległości pozwanych wobec strony powodowej wynosiły kwotę 5.298,78 zł, na które składają się: kwota 1.743,98 złspółki (...)- z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wynagrodzeniem zarządcy za okres od 1.12.2008 r. do 31.03.2010 r.- kwota 1.758,00 zł0 z tytułu zaliczek na fundusz remontowy za okres od 1.05.2010 r. do 30.04.2011 r. kwota 1.796,80 zł z tytułu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu ryczałtowanego wynagrodzenia zarządcy za okres od 1.04.2010 r. do 30.04.2011 r.
Pozwani konsekwentnie od grudnia 2008 r. odmawiają zapłaty na rzecz strony powodowej zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wynagrodzenia zarządcy jak i na poczet funduszu remontowego zarzucając poprzedniemu zarządcy jak i obecnemu niewłaściwe wykonywanie swoich obowiązków. Rezultatem tego było podjęcie przez pozwanych działań mających na celu destrukcję w funkcjonowaniu wspólnoty. Wyrazem tych działań była uchwała nr(...)z dnia 17.03.2011 r. w sprawie rozwiązania umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną przez stronę powodową z dotychczasowym zarządcą(...)wW.. Uchwała ta została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, które oddali za uchwałą pozwani jako osoby fizyczne, oraz …jakospółka (...), a także współpracujący z nimi właściciele lokaliM. P.,K. M.,T. O.,A. D.,S. F.. Podjęcie tej uchwały nastąpiło bez zwołania zebrania właścicieli, bez wskazywania przedmiotu tego zebrania, bez zawiadomienia pozostałych właścicieli o celu i przedmiocie podjęcia tej uchwały.
W latach wcześniejszych, pozwani postanowili nie stosować się do uchwał powodowej wspólnoty i jakospółka (...)zawarli szereg umów z Zakładem Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. wŚ.umowę o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków w całym budynku spornej nieruchomości, z Zakładem Gospodarki Komunalnej wŚ.(z dnia 1.04.2008 r.) na wywóz nieczystości stałych, umowę o pobieraniu opłat za zużycie wody w spornej nieruchomości, o sprzątanie części spornej nieruchomości.
W odpowiedzi na te działania pozwanych, uznając je za bezprawne, strona powodowa zwołała zebranie wspólnoty w dniu 2.04.2011 r., na którym podjęto uchwałę o przejściu na tryb głosowania według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Jednocześnie na zebraniu omówiono destrukcyjny wpływ działania pozwanych oraz ichspółki z o.o. (...)na prawidłowe funkcjonowanie powodowej wspólnoty poprzez opisane wyżej czynności pozwanych wyrazem czego było podjęcie przez wspólnotę uchwały nr(...)w sprawie skierowania na drogę postępowania sądowego o ustanowienie zarządcy sądowego oraz uchwałę nr(...)w sprawie wystąpienia przez wspólnotę do Sądu przeciwko pozwanym o zapłatę na jej rzecz kwot dochodzonych niniejszym pozwem.
Pozwani zaskarżając apelacją powyższy wyrok w całości zarzucili naruszenie przepisów postępowania poprzez pominięcie przez Sąd zgłaszanych wniosków dowodowych i tym samym błędne ustalenie stanu faktycznego oraz błędną interpretację faktów i wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.
Sąd Okręgowy przyjmując ustalenia Sądu Rejonowego za własne, zważył co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Przede wszystkim podkreślić należy, że Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy na podstawie dowodów z podjętych przez Wspólnotę uchwał, dokonał ustaleń faktów mających istotne znaczenie w sprawie, a mianowicie: podmiotów którym powierzono zarządzanie nieruchomościami wspólnymi oraz wielkości zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej i wielkości zaliczek na fundusz remontowy.
Nie są istotne zarzuty podnoszone przez pozwanych, jako członków Wspólnoty Mieszkaniowej, niewywiązywania się przez poprzedniego jak i obecnego administratora, tj. przez(...) sp. z o.o.oraz przez(...) sp. z o.o.wW.z powierzonych im przez wspólnotę obowiązków, z tej przyczyny, że faktycznie część tych obowiązków wykonywałaspółka (...), w której pozwani posiadają swoje udziały, bowiem przepisykodeksu spółek handlowychnie upoważniają wspólnika spółki z o.o. do przedstawienia wierzycielowi zarzutów przysługujących tej spółce wobec wierzyciela.Zatem, skoro pozwani nie przedłożyli zgodnie z treściąart. 6 k.c.dowodu na okoliczność zapłaty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i na fundusz remontowy ustalonych w podjętych przez Wspólnotę uchwałach, to Sąd Rejonowy trafnie, mając na uwadze treśćart. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 i art. 22 ust. 1 pkt.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn.zm.), uznał, że obowiązkiem pozwanych jest ponoszenie powyższych wydatków i trafnie, zgodnie z treścią podjętych przez Wspólnotę uchwał zasądził dochodzoną pozwem kwotę. Podkreślić należy, że pozwani wyżej wskazanych uchwał nie zaskarżyli do Sądu na podstawie art. 12 i 13 powołanej wyżej ustawy jako niezgodnych z przepisami prawa albo rażąco naruszających zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub też w inny sposób naruszających ich interesy jako właścicieli lokalu. Wbrew poglądowi pozwanych nie jest istotne w niniejszej sprawie „jaka kwota należy do Wspólnoty, a jaka kwota należy do Zarządcy”, bowiem przedmiotem niniejszej sprawy jest roszczenie Wspólnoty w stosunku do pozwanych jako członków tej Wspólnoty wywodzące się z podjętych przez tę Wspólnotę uchwał, a nie roszczenie Zarządcy wobec Wspólnoty.
Sąd Okręgowy mając na uwadze fakt, że pozwani uiścili na rzecz powódki po wydaniu wyroku przez Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie, to jest w dniu 26 października 2012r kwotę 2.000,00 zł ( vide:k.290) oraz w dniu 8 marca 2013 roku kwotę 2.688,00 zł ( vide:k.289) na podstawieart.355 § 1 k.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.umorzył postępowanie apelacyjne co do kwoty 4.688,00 zł, bowiem rozpoznanie apelacji w tym zakresie stało się zbędne, a na podstawieart.386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok jak w punkcie I sentencji.
Natomiast z uwagi na powyższe rozważania Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację pozwanych w pozostałym zakresie jako bezzasadną.
Sąd Okręgowy o kosztach instancji odwoławczej orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.,art. 108 § 1 k.p.c.,art. 391 § 1 k.p.c.