Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 678/13
Data wyroku: 2013-12-23 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Agnieszka Żegarska, Jolanta Strumiłło, SR (del) Jacek Barczewski
Słowa kluczowe: Służebność Drogi Koniecznej
Podstawa prawna: art. 145 kc, art. 83 kc
Teza: 1. Pozorności jako wady oświadczenia woli powodującej jego nieważność nie można domniemywać.
2. W wyjątkowych wypadkach dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości innej, niż ta, która była przedmiotem czynności prawnej kreującej potrzebę ustanoweinia takiej służebności (art. 145 par. 2 Zd. 2 kc)

Sygn. akt IX Ca 678/13

POSTANOWIENIE
Dnia 23 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Agnieszka Żegarska

Sędziowie:

SO Jolanta Strumiłło, SR (del) Jacek Barczewski (spr)

Protokolant:

p.o. sekr. sąd. Karolina Modzelewska

po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2013 r. w Olsztynie
na posiedzeniu jawnym
sprawy z wnioskuR. N. (1)
z udziałemGminy M.M.,R. N. (2),S. N.,Z. S.,S. S. (1),B. J.
o ustanowienie drogi koniecznej
na skutek apelacji uczestnikaGminy M.M.od postanowienia Sądu Rejonowego w Piszu z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I Ns 376/10
p o s t a n a w i a :
I. zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie I w ten sposób, że nadać mu następujące brzmienie:
„na nieruchomościGminy M.M.położonej wM., dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie prowadziksięgę wieczystą Nr (...), ustanowić na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej wM.przyulicy (...), objętejksięgą wieczystą Nr (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Mrągowie, stanowiącej obecnie własność wnioskodawcyR. N. (1), służebność drogi koniecznej w sposób oznaczony w projekcie sporządzonym przez biegłego geodetęD. Ż.na k. 177 akt sprawy, który to projekt stanowi integralną część niniejszego orzeczenia”,
II. oddalić apelację w pozostałej części,
III. ustalić, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie za instancję odwoławczą i postępowanie kasacyjne.

Sygn. akt IX Ca 678/13

UZASADNIENIE
WnioskodawcaR. N. (1)domagał się ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości stanowiącej własność uczestniczki -Gminy M.M., położonej wM.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)objętejksięgą wieczystą Kw (...), na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej wM.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)objętejksięgą wieczystą Kw (...), będącej własnością wnioskodawcy, za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 100 zł.
Uczestniczka postępowania -Gmina M.M.wniosła o oddalenie wniosku.
W toku postępowania Sąd na wniosek wnioskodawcy wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestnikówB. J.- właścicielkędziałki nr (...)(...)M.,Z. S.iS. S. (1)- współwłaścicielidziałki nr (...)(...)M.,R. N. (2)iS. N.- współwłaścicielidziałki nr (...)(...)M..
Uczestnicy postępowaniaR. N. (2)iS. N.poparli wniosek.
Pozostali uczestnicy postępowania oświadczyli, że nie zgłaszają zastrzeżeń do wniosku.
Sąd Rejonowy w Piszu postanowieniem z dnia 30 listopada 2011 r. ustanowił na nieruchomościGminy M.M., położonej przyul. (...)służebność drogi koniecznej o pow. 554 m2na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej wM.przyul. (...)w sposób oznaczony w projekcie przebiegu drogi koniecznej sporządzonym przez biegłego geodetęD. Ż., który stanowi integralną część orzeczenia. Zasądził od wnioskodawcy na rzeczGminy M.M.kwotę 4.159 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz orzekł o kosztach postępowania.
Sąd ten ustalił, że wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu onumerze geodezyjnym (...)położoną wM.przyul. (...).Gmina M.M.jest właścicielemdziałki (...)położonej wM.przyul. (...).
Działki nr (...)powstały w wyniku podziału działki gruntu onumerze geodezyjnym (...), będącej w całości własnościąGminy M.M.. Wnioskodawca jest ponadto właścicielem działki gruntu o nr geod.(...)położnej wM.przyul. (...).R. N. (2)iS. N.są współwłaścicielamidziałki (...)położonej wM.przyul. (...).
Decyzją z dnia 16 kwietnia 2009 r. Burmistrz MiastaM.zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę gruntu onumerze geodezyjnym (...), będącej własnościąR. N. (2)iS. N., nadziałki o numerach (...), pod warunkiem, że przy zbywaniudziałki nr (...)na rzecz każdoczesnego właściciela zostanie ustanowiona służebność gruntowa, polegająca na prawie przejścia i przejazdu przezdziałkę (...).
Działki gruntu onumerach geodezyjnych (...)wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny z dnia 26 maja 2009 r. Tą samą umową darowizny ustanowiona została na czas nieograniczony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości nr(...), polegająca na prawie przejścia i przejazdu przezdziałkę nr (...). Na nieruchomości, w skład której wchodzi między innymidziałka nr (...), wnioskodawca realizuję inwestycję budowy budynku mieszkalnego.
Działka gruntu onumerze geodezyjnym (...), będąca własnością GminyM., stanowiła drogę wewnętrzną ogólnodostępną.
Pismem z dnia 27 grudnia 2007 r. poprzedni właścicieledziałki nr (...)zwracali się do Burmistrza MiastaM.o wyrażenie zgody na korzystanie zdziałki (...)jako drogi wewnętrznej - drogi dojazdowej doulicy (...). Pismem z dnia 2 stycznia 2008 r.Gmina M.M.udzieliła informacji, żedziałka (...)oznaczona jest w ewidencji gruntów MiastaM.symbolem „dr” droga, stanowi drogę wewnętrzną ogólnodostępną i w związku z tym nie ma przesłanek do odrębnego wyrażania zgody na korzystanie z tej nieruchomości.
W dniu 28 maja 2009 r. Rada Miejska wM.podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na sprzedaż na własność, w trybie przetargu, nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu(...)jakodziałka nr (...)o powierzchni 1.290 m2i częśćdziałki nr (...)o powierzchni około 90 m2, łącznie około 1.380 m2, stanowiącą własność komunalną MiastaM.. Pismem z dnia 31 sierpnia 2010 r. Burmistrz MiastaM.poinformował wnioskodawcę, żedziałka nr (...)utraciła charakter drogi wewnętrznej ogólnodostępnej.
Pismem z dnia 2 sierpnia 2010 r.R. N. (2)iS. N.zwrócili się do wnioskodawcy o zrzeczenie się służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą ich własnośćdziałkę (...). W dniu 14 grudnia 2010 r. wnioskodawca złożył oświadczenie o zrzeczeniu się służebności, na podstawie którego służebność gruntowa obciążającadziałkę (...)została wykreślona.
Działka gruntu o numerze(...)zajmuje powierzchnię 642 m2. Pomimo utraty statusu drogi wewnętrznej ogólnodostępnej, według oznaczenia w ewidencji gruntów stanowi drogę oznaczoną symbol „dr” i dojazd do sąsiednich nieruchomości stanowiących zabudowane i niezabudowane działki gruntu o nr(...)oraz(...)Kształt działki jest charakterystyczny dla nieruchomości zajętych pod drogi. Nawierzchnia w części północnej wyłożona jest betonowymi płytkami, tzw. „trylinką”, pozostała część działki stanowi utwardzoną drogę gruntową. Przezdziałkę (...)przebiegają sieci infrastruktury technicznej: gazowa, kanalizacji sanitarnej KS 200 i deszczowej KD 250. Przezdziałkę (...)odbywa się dojazd dodziałki (...), na której trwają obecnie prace związane z budową supermarketu. Na budowędziałką (...)przejeżdża sprzęt budowlany, m.in. samochody dowożące beton, elementy konstrukcyjne.
Działka gruntu o numerze(...)ma powierzchnię 4.344 m2i jest zabudowana dwoma budynkami pensjonatowymi. Na części nieruchomości wydzielony jest sad. Część stanowi utwardzone place, chodniki, schody, murki oporowe. Na działce znajdują się budowle małej architektury ogrodowej: zadaszony grill z miejscami siedzącymi, dwa wybetonowane oczka wodne z łączącym je strumykiem z wybetonowanym korytem i mostem nad oczkami; mniejszy budynek letniskowy z dobudowanym tarasem, który przylega do południowej granicydziałki (...).P.nr(...)przebiega miejska sieć wodociągowa i kanalizacji sanitarnej, sieć gazowa. Po stronie północnej, w rogu na granicydziałki (...)zdziałką (...), znajduje się studzienka od kanalizacji deszczowej z pobliskiego osiedla. Kanalizacja deszczowa jest płytko osadzona, przebiega wzdłuż granicy zdziałką (...).
Działka nr (...)zajmuje powierzchnię 196 m2, stanowi niezabudowaną działkę gruntu. W chwili obecnej stanowi zaplecze budowy domu rodzinnego wnioskodawcy nadziałce nr (...).
Biegły geodetaD. Ż.wskazał, że projekt przebiegu drogi koniecznej przezdziałkę nr (...)jest w pełni zgody z przepisamiart. 145 k.c.W najmniejszym stopniu obciąża grunty, przez które droga prowadzi. Powierzchnia gruntu projektowana do obciążenia służebnością przejścia i przejazdu wdziałce (...)wynosi 554 m2. Biegły wskazał, że nie jest możliwe przeprowadzenie drogi koniecznejdziałką nr (...), która spełniałaby wymagane prawem parametry techniczne bez naruszenia istniejących elementów zagospodarowania terenu, a także wyczerpywałaby przepisyart. 145 k.c.Ustanowienie przebiegu drogi koniecznej - służebności przejścia i przejazdu przezdziałkę (...)- wymagałoby zgody Zarządu Dróg Wojewódzkich wO.na urządzenie drugiego zjazdu zulicy (...),działki nr (...)nadziałkę (...), przebudowy istniejących budynków oraz poniesienia dużych nakładów finansowych. Wiązałoby się z przebudową utwardzonych placów, chodników, schodów, obiektów małej architektury ogrodowej, wycinką drzew, przebudową – zabezpieczeniem podziemnych sieci uzbrojenia terenu, z którymi się krzyżuje. Zgodnie z opinią droga konieczna nadziałce (...)przebiegałaby wzdłuż południowej granicy działki pasem o szerokości 4,5 metra, co stanowi minimalną szerokość dojazdu. Powierzchnia hipotetycznego przebiegu drogi koniecznej przezdziałkę nr (...)wyniosłaby 613 m2. W opinii uzupełniającej biegły przedstawił projekt przebiegu drogi koniecznej przezdziałkę (...)o szerokości 3 metrów.
Pismem z dnia 22 sierpnia 2011 r. Zarząd Dróg Wojewódzkich wO.poinformowałR. N. (2)iS. N., w odpowiedzi na wniosek o wyrażenie zgody na lokalizację drugiego zjazdu zdrogi wojewódzkiej nr (...)G.Państwa −B.–K.–M.nadziałkę (...), że brak jest możliwości urządzenia dodatkowego zjazdu na przedmiotową działkę. Proponowana lokalizacja drugiego zjazdu przebiega przez zatoczkę autobusową, co stanowi zagrożenie dla ruchu kołowego.
Wartość służebności drogi koniecznej, jako jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej nadziałce (...)na rzecz każdoczesnego właścicieladziałki nr (...), wynosi 4.159 zł.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, że żądanie wnioskodawcy co do zasady było słuszne i zasługiwało na uwzględnienie.
W przedmiotowej sprawie spór pomiędzy wnioskodawcą, a uczestniczkąGminą M.M.sprowadzał się do rozstrzygnięcia przez Sąd, który z dwóch wariantów przebiegu drogi koniecznej spełnia kryteria ustanowienia drogi koniecznej wskazane dyspozycjąart. 145 k.c.
Uczestniczka postępowaniaGmina M.M.stała na stanowisku, iż służebność drogi koniecznej ustanowiona na rzecz właściciela nieruchomości stanowiącej działkę o numerze geod.(...)winna przebiegać przezdziałkę (...), stanowiącą własność rodziców wnioskodawcy, do drogi publicznej położonej przyul. (...)wM.. W ocenie uczestniczki w sytuacji, gdy służebność drogi koniecznej została ustanowiona w związku z brakiem możliwości dokonania przez poprzedników prawnych wnioskodawcy podziałudziałki nr (...)nadziałki nr (...)i wydaną w związku z tym decyzją odmowną BurmistrzaGminy M.M.z dnia 30 stycznia 2008 r. (następnie służebność ta została wpisana do księgi wieczystej wraz z umową darowiznydziałek o numerach (...)przezR. N. (2)iS. N.na rzecz wnioskodawcy, a później służebność została wykreślona), nie zachodzą żadne okoliczności nakazujące uznać, iż ustanowiona pierwotnie służebność miała wyłącznie charakter teoretyczny. Zatem brak jest przesłanek do ustanowienia służebności na nieruchomości uczestniczkiGminy M.M.stanowiącejdziałkę o numerze (...).
UczestnicyR. N. (2)iS. N.przyznali, że zwrócili się do wnioskodawcy o zrzeczenie się służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu przezdziałkę nr (...), gdyż wyrażając wcześniej zgodę na ustanowienie służebności nie zdawali sobie sprawy ze stopnia trudności przy wydzieleniu pasa drogi na ustanowienie prawa przejazdu i przechodu.
Na skutek przeprowadzonego postępowania Sąd ustalił, że słuszności roszczenia wnioskodawcy nie pozbawia okoliczność, iż nabywającdziałkę (...)orazdziałkę (...), na rzecz każdoczesnego właściciela wskazanych nieruchomości została ustanowiona służebność gruntowa polegająca na nieodpłatnym prawie przejścia i przejazdu przezdziałkę nr (...), która następnie na skutek żądania właścicieli nieruchomości obciążonej została wykreślona. W przypadku istnienia służebności na nieruchomości stanowiącejdziałkę gruntu nr (...)w toku postępowania sądowi przypadłoby zadanie oceny, czy istniejący dostęp jest wystarczający - „odpowiedni” w rozumieniuart. 145 k.c.Zgodnie bowiem zart. 145 k.c.roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje zarówno w braku dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich, jak też w przypadku, gdy istniejący dostęp jest „nieodpowiedni”.
W sprawie bezsporne było, że nieruchomość wnioskodawcy -działka gruntu nr (...)w chwili obecnej nie posiada w ogóle dostępu do drogi publicznej, co stanowiło zasadniczą przesłankę roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej. Spór między zainteresowanymi skupił się na wyborze konkretnej nieruchomości, przez którą droga konieczna miała prowadzić.
Celem ustalenia wariantów przebiegu drogi koniecznej przezdziałkę (...)stanowiącą własność uczestniczkiGminy M.M.i przezdziałkę (...)stanowiącą własność uczestnikówR. N. (2)iS. N.dodziałki nr (...)z uwzględnieniem potrzeb tej nieruchomości jako pozbawionej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przesz które droga ma prowadzić, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego geodety. W opinii z dnia 18 maja 2011r. biegłyD. Ż.przedstawił projekt przebiegu drogi koniecznej przezdziałkę nr (...)wskazując, że taki wariant ustanowienia służebności jest w pełni zgodny z przepisemart. 145 k.c., w najmniejszym stopniu obciąża grunty, przez które prowadzi i uwzględnia interes społeczno-gospodarczy. Powierzchnia projektowanego do obciążenia służebnością przejścia i przejazdu gruntu - drogą konieczną wdziałce nr (...)wynosi 554 m2. Zdaniem Sądu opinie biegłego były precyzyjne, kategoryczne i przekonywujące, a przy tym oparte na szerokiej wiedzy biegłego. Opinia z dnia 18 maja 2011r. została należycie uzasadniona przez biegłego także na rozprawie w dniu 5 lipca 2011 r. Sporządzając opinię biegły nie przekroczył granic swoich kompetencji przedstawiając wyłącznie projekty przebiegu drogi koniecznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu materiału dowodowego sprawy. Dlatego Sąd nie uwzględnił wniosku uczestniczkiGminy M.M.o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu geodezji.
Racjonalna ocena sytuacji faktycznej nakazywała Sądowi przyjąć jako przebieg drogi koniecznej wariant postulowany przez wnioskodawcę i jednocześnie przez biegłego, to jest przez działkę onumerze geodezyjnym (...)stanowiącą własność uczestniczkiGminy M.M.. Przyjęty przebieg drogi koniecznej w pełni odpowiada kryteriom sformułowanym w przepisachart. 145 § 2 i 3 kc.
Brak zgody uczestniczkiGminy M.M.na ustanowienie służebności drogi koniecznej na jej nieruchomości, w ocenie Sądu Rejonowego oparty był na przesłankach niemerytorycznych. Wynikał z faktu, iż działka gruntu o numerze(...)została wydzielona zdziałki o numerze (...), stanowiącej dawniej własność uczestniczki, albowiem poprzednicy prawni wnioskodawcy nabyli własnośćdziałki nr (...)na skutek zasiedzenia. Ze zgromadzonych w sprawie dokumentów i dowodów jednoznacznie wynika, iżdziałka (...)stanowi dojazd do zabudowanych i niezabudowanych działek gruntowych oznaczonychnumerami geodezyjnymi (...). Do dnia 28 maja 2009 r. także wnioskodawca miał zapewniony nieskrępowany dojazd do drogi publicznej poprzezdziałkę (...), gdyż do tej daty działka miała charakter drogi wewnętrznej ogólnodostępnej. W dniu 28 maja 2009 r. Rada Miejska wM.podjęła uchwałę wyrażająca zgodę na sprzedaż części tej nieruchomości. Bezspornym jest natomiast, że w chwili obecnejdziałka nr (...)nie została jeszcze sprzedana i w dalszym ciągu stanowi dojazd do wyżej wymienionych nieruchomości. Znamiennym jest, iż uczestniczkaGmina M.M.odmawia korzystania z działki wyłącznie wnioskodawcy, nie czyniąc przeszkód w korzystaniu zdziałki (...)pozostałym właścicielom nieruchomości, których komunikacja z drogą publiczną przyul. (...)odbywa się nieprzerwanie i nieskrępowanie przezdziałkę (...). Także kształtdziałki (...)i jej parametry są charakterystyczne dla drogi. Nawierzchnia w części północnej działki jest wyłożona płytkami betonowymi typy „trylinka”, w dalszej części stanowi utwardzoną drogę gruntową. Okoliczność, że przed utratą przezdziałkę nr (...)charakteru drogi wewnętrznej ogólnodostępnej działka ta była drogą, wynika z dokumentów, a także potwierdzili to przesłuchani w sprawie pozostali zainteresowani oraz świadekK. K.. Jako niewiarygodne Sąd uznał zeznania przedstawiciela uczestniczki, twierdzącego żedziałką (...)nie odbywa się dojazd do budowysklepu (...).
Sąd nie uznał za słuszne argumentów uczestniczki co do zasadności ustanowienia drogi koniecznej na nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...). Przeprowadzony dowód z oględzin nieruchomości pozwolił Sądowi na pełne podzielenie opinii biegłego z zakresu geodezji w zakresie wysokich kosztów utworzenia drogi koniecznej nadziałce nr (...)bez konieczności ustalania faktycznej wysokości tych kosztów i powoływania na wskazaną okoliczność biegłego odpowiedniej specjalności. Biegły wskazał na konieczność naruszenia istniejących elementów zagospodarowania terenudziałki nr (...), przebudowę istniejących budynków, utwardzonych placów, chodników, schodów, obiektów małej architektury ogrodowej, wycinki drzew, konieczność zabezpieczenia istniejących sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i sanitarnej poprzez zabudowę stalowych rur osłonowych w miejscu występujących kolizji. Na podstawie przeprowadzonych przez Sąd oględzin nie budziło wątpliwości, iżdziałka nr (...)jest w pełni zagospodarowana, co powoduje, iż dostęp do drogi publicznej przezdziałkę (...)jest nieodpowiedni, a jego ustanowienie wymagałoby poniesienia nieporównywalnie wysokich i nieopłacalnych kosztów, w porównaniu z ustanowieniem służebności nadziałce nr (...), która praktycznie stanowi drogę.
Biegły geodeta precyzyjne i fachowo wyjaśnił przyczyny wynikające z wymaganych parametrów technicznych dróg, dla których przy ewentualnym utworzeniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)niemożliwie byłoby zachowanie zjazdu zulicy (...)w istniejącą bramę. Brak jest też możliwości urządzenia dodatkowego zjazdu na przedmiotową działkę. Proponowana lokalizacja drugiego zjazdu przebiega przez zatoczkę autobusową, co stanowi zagrożenie dla ruchu kołowego. Powyższe wskazuje zatem, iż przy braku zgody na drugi zjazd ustanowienie drogi koniecznej nadziałce nr (...)jest niemożliwie.
Wyżej omówione okoliczności zdecydowały o wyborze przez Sąd wariantu przebiegu drogi koniecznej przezdziałkę nr (...). Przyjęty wariant uwzględnia interes społeczno-gospodarczy, a więc interes ogólny, wskazujący na potrzebę uwzględniania charakteru nieruchomości władnącej i obciążonej oraz ich funkcje i znaczenie. Projektowana w omawianym wariancie trasa nie stanowi dla uczestniczki postępowaniaGminy M.M.uciążliwości, albowiem przebiega przez nieruchomość będącą faktycznie drogą gruntową, która zaspokaja potrzeby komunikacji innych nieruchomości z nią graniczących. Z uwagi na istnienie dojazdów na inne posesje z przedmiotowej nieruchomości i stanowiskoGminy M.M.w zakresie zapewnienia właścicielom tych posesji prawa dojścia i dojazdu do swoich nieruchomości, Sąd uznał argumenty uczestniczkiGminy M.M.za pozbawione racjonalnego uzasadnienia. Przyjęty przez Sąd wariant przebiegu drogi koniecznej nie jest dostępem łatwiejszym, ale wyłącznie odpowiednim, co Sąd ustalił szczegółowo analizując wszystkie okoliczności sprawy.
Zgodnie zart. 145 § 1 k.c.za ustanowienie służebności drogi koniecznej właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie, które jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. W ocenie Sądu, skoro działka gruntu(...)utraciła charakter drogi wewnętrznej ogólnodostępnej, wnioskodawca zobligowany jest do zapłaty wynagrodzenia za ustanowioną służebność, bez względu na fakt, iż inni mieszkańcyM., którzy korzystają zdziałki nr (...)jako dojazdu do swoich posesji, wynagrodzenia takiego za dorozumianą zgodą właściciela gruntu nie uiszczają. Sąd w celu ustalenia wynagrodzenia przeprowadził dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowegoP. S., który ustalił jednorazowe wynagrodzenie na kwotę 4.159 zł.
Wnioskodawca i uczestniczkaGmina M.M.byli w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania, stąd na podstawieart. 520 § 2 k.p.c.Sąd zasądził od uczestniczki na rzecz wnioskodawcy tytułem zwrotu kosztów postępowania kwotę 1.000 zł, co stanowiło połowę wniesionej przez wnioskodawcę zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłych. Sąd obciążył wskazanych zainteresowanych po połowie niepokrytą częścią kosztów sądowych – brakujących zaliczek na poczet wynagrodzenia biegłych, tj. kwotami po 692,29 zł. Odnoście pozostałych kosztów postępowania Sąd zastosował regułę zart. 520 § 1 kpcuznając, że pozostałe koszty zainteresowani ponoszą we własnym zakresie.
Powyższe postanowienie zaskarżyła apelacją uczestniczka –Gmina M.M.. Zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.art.6 k.c.iart. 145 k.c.poprzez uwzględnienie wniosku mimo nieudowodnienia przez wnioskodawcę jego zasadności,art. 140 k.c.poprzez bezpodstawne ograniczenie uczestniczki w jej prawach właścicielskich,art. 5 k.c.poprzez zaaprobowanie działań wnioskodawcy i uczestników postępowania,art. 93 ust. 3w zw. zart. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez uwzględnienie wniosku mimo wcześniejszego wskazania służebności drogi koniecznej na działce uczestnikówN.co było warunkiem dokonania podziału; naruszenie prawa procesowego, a w szczególnościart. 3 k.p.c.poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy,art. 233 i art. 325 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów,art. 328 § 2 k.p.c.poprzez brak odniesienia się sądu do zarzutów uczestniczki oraz zarzucając sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego – wniosła o zmianę orzeczenia i oddalenie wniosku.
Postanowieniem z dnia 17 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie zmienił zaskarżone orzeczenie w ten sposób, że wniosek o ustanowienie służebności oddalił i nakazał ściągnięcie od wnioskodawcy niepokrytych kosztów sądowych. O kosztach postępowania za obie instancje orzekł na podstawieart. 520 § 1 k.p.c.
Jak wskazano w uzasadnieniu, Sąd Okręgowy rozważając na nowo materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu przed Sądem I Instancji oraz uzupełniony w postępowaniu apelacyjnym (dokumenty znajdujące się w aktach postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości położonej wM.przyulicy (...)dz. nr(...)(...)oraz zeznania świadkaK. M., wykonującego projekt podziału wymienionej nieruchomości) dokonał własnej, samodzielnej i swobodnej oceny.
Zauważył, iż uczestniczkaGmina M.M., podnosiła w toku postępowania, że wniosek o ustanowienie drogi koniecznej na jej nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie z powodu ustanowienia takiej służebności na nieruchomości o numerze(...)Badając istnienie powyższych okoliczności Sąd Okręgowy stwierdził, że istotnie służebność, na jaką powołuje się skarżąca, była warunkiem podziału nieruchomości o numerze(...)Wymieniona nieruchomość była przedmiotem własności uczestników postępowaniaS. N.iR. N. (2). Podzielona została na skutek decyzji administracyjnej z dnia 16 kwietnia 2009 r. nadziałki (...), pod warunkiem, że przy zbywaniu na rzecz każdoczesnego właścicieladziałki (...)zostanie ustanowiona służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przezdziałkę nr (...).
Organy administracyjne wydając przedmiotową decyzję oparły się na wnioskuS. N.iR. N. (2), mającym na celu zbycie na rzecz osób fizycznych powstałej w wyniku podziałudziałki (...)wraz zdziałką (...), zaznaczając, że warunek ustanowienia służebności gruntowej odpowiadaart. 99 i 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamii pozostaje w zgodzie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołując się do wyżej wskazanych przepisówustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, należy zaznaczyć, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1), projektowane do wydzielenia działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej (art. 93 ust. 3). Za dostęp do drogi publicznej uważa się między innymi wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu, albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Możliwym jest jednak zapewnienie pośredniego dostępu do drogi publicznej, poprzez ustanowienie służebności dla działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej na działkach, które do drogi publicznej przylegają.
W konsekwencji, jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione (art. 99 u.g.n.).
Istotnym jest, że ten sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej związany jest ze zbyciem wydzielonej działki gruntu na rzecz innej osoby, więc zapewnienie takiego dostępu następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu (w wyniku, którego stają się one odrębnymi nieruchomościami). Zatem, na etapie postępowania w sprawie ewidencyjnego podziału nieruchomości, określa się jedynie faktyczną możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez wydzielenie drogi wewnętrznej z umieszczeniem w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości zastrzeżenia, że w razie zbycia działki (działek) powstałych w wyniku podziału, nastąpi ustanowienie służebności drogowej, albo też nastąpi ustanowienie służebności drogi koniecznej na innych działkach gruntu. Innymi słowy, pośredni dostęp do drogi publicznej nie musi istnieć w chwili dokonywania podziału ewidencyjnego, ale dopiero w chwili dokonywania podziału prawnego nieruchomości (zbycia wydzielonych działek). Niemniej jednak, wniosek o podział nieruchomości musi zawierać propozycję sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek gruntu. Organ orzekający o podziale musi bowiem ocenić spełnienie ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej wszystkim działkom gruntu, które nie będą przylegały do drogi publicznej, co będzie podstawą zastrzeżenia warunku ustanowienia służebności w podziale. Zastrzeżenie zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działkom należy zatem odnosić do chwili, kiedy działki te będą zbywane przez dotychczasowego właściciela.
Analiza powyższych argumentów wskazywała zdaniem Sądu Okręgowego, że ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz wydzielonych działek, następuje na nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy podziału, a dokładniej na gruncie wchodzącym w skład nieruchomości podlegających podziałowi, przy uprzednim wnioskowaniu o powyższe wnioskodawcy podziału. Zatem, zanim doszło do zbycia wydzielonych działek, ustanowienie służebności drogi koniecznej musiało być przynajmniej możliwe do wykonania. Co więcej, wnioskujący o podział musieli się na powyższe godzić. Przystępując natomiast do czynności zbycia wydzielonych części nieruchomości, ustanowiona służebność musiała nadawać się do wykonania, stanowiąc jedno z postanowień umowy zbycia tych nieruchomości.
Analizując materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, Sąd Okręgowy uznał, że wnioskujący o podział nieruchomości, to jestS. N.iR. N. (2), nie dopuszczali faktycznego wykonywania służebności na rzecz wydzielonych nieruchomości, kosztem swojej nieruchomości o nr(...)Aktualne ich stanowisko, w którym wskazują na brak możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej na ich nieruchomości z powodu istniejących zabudowań, grząskiej ziemi, usytuowanych uzbrojeń podziemnych, wskazuje, że powyższe okoliczności przeczyły możliwości ustanowienia służebności także w chwili podziału nieruchomości. Zatem, zarówno w chwili składania wniosku o wydzielenie nieruchomości w trybie administracyjnym, jak i przy dokonywaniu czynności zbycia, mieli świadomość, że sytuacja faktyczna nieruchomości, na którą powołują się w toku niniejszego postępowania, uniemożliwiała ustanowienie służebności gruntowej, mimo zastrzeżenia w tej formie warunku przez organa administracyjne. Świadomość niemożności urządzenia drogi koniecznej nadziałce (...)miał także wnioskodawca, co jednoznacznie wynika z prezentowanego przez niego w toku postępowania stanowiska.
W związku z powyższym, oświadczenie o ustanowieniu służebności, złożone w akcie notarialnym, w trakcie zbycia wydzielonych nieruchomości, jako spełniające warunek podziału nieruchomości, należało uznać za złożone dla pozoru. Pozorność wyraża się bowiem w braku zamiaru wywołania skutków prawnych i jednoczesnym zamiarze stworzenia okoliczności mających na celu zmylenie osób trzecich, pociągając za sobą bezwzględną nieważność czynności prawnej.
Zgodnie zart. 83 § 1 k.c.nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Zatem czynność prawna polegająca na złożeniu oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, zawarta w akcie notarialnym darowizny nieruchomości(...)i(...)dokonanej na rzeczR. N. (1), jako pozorna - była nieważna.
Stosownie doart. 58 § 3 k.c.jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. Z taką też sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Bez ustanowienia służebności drogi koniecznej nie można było dokonać zbycia wydzielonych działek.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r. (III CZP 34/09, Lex 49913), które z uwagi na jego znaczenie dla przedmiotowego rozstrzygnięcia przytoczył we fragmentach.
W tych okolicznościach uznał, że wnioskodawcaR. N. (1), jako osoba, która nie nabyła ważnie nieruchomości stanowiącejdziałki nr (...), nie posiada legitymacji do wystąpienia w wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dlatego też stosownie doart. 386 § 1 k.p.c.w związku zart. 13 § 2 k.p.c.zaskarżone orzeczenie zmienił i wniosek oddalił.
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania Sąd oparł częściowo na treściart. 520 § 2 k.p.c.(co do rozliczenia wydatków) uznając, iż interesy uczestników były sprzeczne, nie znajdując jednocześnie podstaw do odstąpienia od zasady orzekania o pozostałych kosztach postępowania nieprocesowego w oparciu oart. 520 § 1 k.p.c.Odnośnie nieopłaconych kosztów sądowych Sąd orzekł na podstawieart. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, obciążając nimi wnioskodawcę.
W uwzględnieniu skarg kasacyjnych wnioskodawcy i uczestników małżonkówN., postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2013 r. Sąd Najwyższy uchylił orzeczenie Sądu Okręgowego w Olsztynie z 17 lipca 2012 r. i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy uznał za niezasadne zarzuty wnioskodawcy dotyczące naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 519 § 2w zw. zart. 626 § 1 k.p.c.
Podzielił natomiast zarzuty naruszeniaart. 328 § 2w zw. zart. 391 § 1 i art. 382 k.p.c.w zw. zart. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Podkreślił m.in., że odpowiednie stosowanieart. 328 § 2 k.p.c.do uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji oznacza, że uzasadnienie to nie musi zawierać wszystkich elementów uzasadnienia wyroku sądu pierwszej instancji ale sąd odwoławczy obowiązany jest zamieścić w uzasadnieniu takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania, są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy. Jeżeli sąd odwoławczy dokonuje odmiennej, niż sąd pierwszej instancji oceny prawnej, obowiązany jest wskazać ustalenia faktyczne stanowiące jej podstawę. Dokonanie ustaleń własnych innych, niż stanowiące podstawę zaskarżonego orzeczenia, wymaga wszechstronnego rozważenia dowodów, dokonania ich oceny oraz wskazania faktów stanowiących podstawę ustaleń (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2009 r., II PK 151/09, z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 67/11, nie publ.). Przypomniał, iż podstawę rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego stanowiło ustalenie, że złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności drogi koniecznej było pozorne. Pozorność oświadczenia woli jest okolicznością faktyczną, a zatem skoro ten fragment podstawy rozstrzygnięcia został po raz pierwszy ustalony w postępowaniu odwoławczym, uzasadnienie wyroku powinno odpowiadać w tym zakresie wyżej wskazanym zasadom. Tylko pozytywne ustalenia faktyczne uprawniają do przyjęcia sankcji bezwzględnej nieważności umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 2006 r., II CK 428/05, niepubl.). Tymczasem Sąd drugiej instancji wskazał, że dokonał własnej samodzielnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu przed Sądem Rejonowym oraz uzupełnionego w postępowaniu apelacyjnym, ale rozważania dotyczą jedynie skutków prawnych decyzji o podziale nieruchomości, natomiast brak jest wskazania dowodów stanowiących podstawę ustalenia faktu pozorności oświadczenia woli i ich oceny w świetleart. 233 § 1 k.p.c., w tym również dowodu osobowego przeprowadzonego w postępowaniu apelacyjnym. Nie jest wystarczające ogólnikowe stwierdzenie, że na takie ustalenie pozwoliła analiza materiału dowodowego lub powołanie się na aktualne stanowisko uczestników i wskazywane przez nich okoliczności utrudniające ustanowienie służebności przezdziałkę nr (...). Pozorność oświadczenia woli musi zachodzić w chwili jego składania co oznacza, że oświadczenie jest składane świadomie bez zamiaru wywołania skutków prawnych, a druga strona o tym wie i na to się zgadza. W uzasadnieniu nie zostało wyjaśnione jaka jest podstawa faktyczna ustalenia, że strony umowy darowizny w chwili jej zawarcia miały pełną świadomość istnienia wszystkich okoliczności utrudniających w istotnym stopniu urządzenie drogi koniecznej, stwierdzonych w niniejszej sprawie przez biegłego oraz wynikających z pisma Zarządu Dróg Wojewódzkich z dnia 22 sierpnia 2011 r. oraz ustalenia, że wnioskujący o podział nie dopuszczali faktycznego wykonywania służebności. Pominięte zostało zarówno wskazanie konkretnych elementów stanowiska prezentowanego przez wnioskodawcę świadczących o jego świadomości niemożności urządzenia drogi i złożenia przez darczyńców oświadczenia woli bez zamiaru wywołania skutków prawnych jak i ocena okoliczności faktycznych z okresu zawarcia umowy ustalonych w postępowaniu przed Sądem Rejonowym takich jak fakt ustanowienia służebności, a następnie zrzeczenia się jej przez wnioskodawcę na podstawieart. 295 k.c.i przyczyny takiego postępowania. Brak jest także wyjaśnienia podstawy ustalenia, że wskazywane przez uczestników okoliczności uniemożliwiały już w dacie wydania decyzji o podziale ustanowienie służebności gruntowej, skoro zarówno wnioskodawca jak i uczestnicy nie twierdzili, że przeprowadzenie drogi koniecznej przezdziałkę nr (...)jest niemożliwe ale wskazywali na nadmierne, a nawet niewspółmierne koszty urządzenia tej drogi. Powyższe uchybienia czynią niemożliwym kontrolę kasacyjną w zakresie dokonanej oceny ważności oświadczenia woli o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, a w konsekwencji ważności umowy darowiznydziałek nr (...).
Jednocześnie podzielił pogląd wyrażony przez Sąd Okręgowy, iż w świetle art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. w wypadku wydania decyzji o podziale nieruchomości zawierającej warunek ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbycia podzielonych działek, umowa przeniesienia prawa własności wydzielonej działki bez spełnienia tego warunku jest nieważna. Zgodnie z ustaleniem dokonanym w postępowaniu apelacyjnym decyzja o podziale dotyczyładziałki nr (...)a warunek ustanowienia służebności wydzielonychdziałek nr (...). Decyzja ta w ogóle nie dotyczyładziałki o numerze (...), która jest objęta wnioskiem w niniejszej sprawie. Żaden z uczestników postępowania nie wystąpił z zarzutem, że wpis w dziale IIksięgi wieczystej (...)odnośnie do prawa własności tej działki nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis ten objęty jest domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.), które nie mogło być obalone w wyniku wzięcia przez Sąd Okręgowy z urzędu pod uwagę zarzutu niezgodności. W świetle ustalonego stanowiska judykatury obalenie domniemania może nastąpić nie tylko w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej, ale również w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawdziwości wpisu ma znaczenie dla rozstrzygnięcia. Konieczne jest jednak istnienie interesu prawnego, który jako konstrukcja prawa cywilnego nie dotyczy sądu, który ponadto nie jest władny wszcząć postępowania w tym zakresie z urzędu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2011 r., III CKN 325/00, niepubl.). Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana dla nieruchomości, którą zgodnie zart. 46 § 1 k.c.iart. 24u.k.w.h. są wszystkie działki wyodrębnione geodezyjnie objęte jedną księgą wieczystą. Bezsporne jest, że nieruchomość wnioskodawcy składała się z dwóch działek geodezyjnych(...)Sąd drugiej instancji nie wyjaśnił w motywach zaskarżonego wyroku dlaczego skutek nieważności umowy darowizny z powodu naruszenia art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. rozciągnął również na część nieruchomości oznaczoną numerem(...)Jeżeli podstawą przyjęcia, że umowa jest nieważna również w tej części, było ustalenie pozorności oświadczenia woli o ustanowieniu drogi koniecznej i uznanie, że w świetleart. 58 § 3 k.c., że bez postanowień dotkniętych nieważnością umowa w tej części nie zostałaby zawarta, to stanowisko to nie zostało w żaden sposób umotywowane, a zatem nie poddaje się kontroli kasacyjnej w zakresie legitymacji czynnej wnioskodawcy.
Sąd Najwyższy nie podzielił zarzutu naruszeniaart. 58 § 3 k.c.w zw. z art. 99 i 93 ust. 3 u.g.n. podniesionego przez uczestników postępowania małżonkówN.. Twierdzenie, że decyzja Burmistrza Miasta M. o podziale nieruchomości zawierająca warunek ustanowienie drogi koniecznej była błędna, bowiem warunek ten był niemożliwy do wykonania, nie może być skuteczne, bowiem prawidłowość decyzji administracyjnej może być badana tylko we właściwym postępowaniu administracyjnym, natomiast sąd powszechny w sprawie cywilnej jest związany jej treścią. Błędne wnioski skarżący wywodzą także z faktu, że wniosek dotyczył wyłączniedziałki (...), skoro nieruchomością władnącą mogła być tylko nieruchomość hipoteczna.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestniczkiGminy M.M.co do zasady nie zasługiwała na uwzględnienie, choć z uwagi na wskazania zawarte w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2012 r., modyfikacji wymagała sentencja punktu I orzeczenia. Nie jest jednak zmiana merytoryczna, lecz jedynie porządkująca oznaczenie nieruchomości obciążonej i władnącej, co ma wpływ na zakres odpowiedniego zastosowaniaart. 328 § 2 k.p.c.w postępowaniu odwoławczym.
Na wstępie zauważyć należy, że sąd drugiej instancji oparł swe rozstrzygnięcie zarówno o materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, jak i dowody przeprowadzone przez Sąd Okręgowy przy poprzednim rozpoznaniu sprawy. Dopuszczono również dowód z uzupełniającego przesłuchania wnioskodawcy i uczestników oraz dokumentów składających się na projekt budowlany domu jednorodzinnego wnioskodawcy, które miały istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Podkreślenia wymaga, iż sąd odwoławczy podziela w całości ustalenia faktyczne i prawne dokonane przez Sąd Rejonowy oraz przyjmuje je za własne. W tej sytuacji zbędne jest powtarzanie wszelkich ustaleń poczynionych przez sąda quo, lecz wystarczające jest odniesienie się do zarzutów apelacyjnych i rozważanie materiału dowodowego zgromadzonego przed sądem wyższej instancji (por. wyrok SN z 15.02.2013 r., I CSK 314/12; postanowienie SN z 19.06.2013 r., I CSK 156/13).
Przechodząc do meritum rozważań przypomnieć należy, że zgodnie zart. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Wobec treści poprzedniego rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, zarzutów skarg kasacyjnych i postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2013 r. rozważyć w pierwszej kolejności należało, czy doszło w ogóle do ważnej czynności prawnej między małżonkamiN., a ich synem – wnioskodawcą.
Przy poprzednim rozpoznaniu sprawy przez sąd odwoławczy przyjęto, iż na skutek wady oświadczenia woli w postaci pozorności (art. 83 § 1 k.c.), darowizna nieruchomości okazała się nieważna. Tym samymR. N. (1)nie posiadał legitymacji czynnej do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej, zaś wniosek podlegał oddaleniu.
Jak wskazano w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z 24 kwietnia 2012 r., tylko pozytywne ustalenia faktyczne uprawniają do przyjęcia sankcji bezwzględnej nieważności umowy. Celem weryfikacji twierdzeń uczestników transakcji z dnia 26 maja 2009 r. (k. 2 – 4 akt KW(...)), sąd drugiej instancji dopuścił dowód z ich przesłuchania, który nie dał podstaw do przyjęcia, by czynność ustanowienia służebności na nieruchomości darczyńców dla nieruchomości wnioskodawcy była pozorna. Przesłuchani okoliczności takiej zdecydowanie zaprzeczyli i nie da się jej wywieść z innych faktów ujawnionych w toku postępowania. Przede wszystkim nie sposób czynić zarzutu małżonkomN., iż początkowo dążyli oni do uzyskania zezwolenia na dojazd do nowoprojektowanej nieruchomości przez gminnądziałkę (...). Niekwestionowanym jest, że po działce tej, określonej nadal w rejestrze gruntów jako droga (k. 8), odbywa się dojazd do działek uczestników postępowaniaZ. S.,S. S. (1)iB. J.. Poruszają się też po niej osoby udające się do marketuK.i w świadomości powszechnej jest ona traktowana jako droga (por. fotografie k. 459 – 464). W tej sytuacji pierwotne starania rodziców wnioskodawcy o zatwierdzenie projektu podziałudziałki nr (...)zgodnie z załącznikiem graficznym przewidującym dojazd dostęp do drogi publicznej przezdziałkę (...), wydają się być naturalne, w szczególności w świetle pismaGminy M.M.datowanego na 2 stycznia 2008 r. (k. 11 akt postępowania w sprawie podziałudziałki nr (...)). Wynikało z niego, że droga nadziałce (...)jest drogą wewnętrzną ogólnodostępną i nie ma przesłanek na odrębne wyrażenie zgody na korzystanie z niej. W tym stanie rzeczy ówcześni właścicieledziałek (...)pozostawali w usprawiedliwionym przekonaniu o możliwości zapewnienia dojazdu do części nieruchomości, która miała być podarowana synowi, przez ogólnie dostępną część nieruchomości gminnej.
Nie sposób również przyjąć, by ustanowienie służebności w umowie darowizny było czynnością pozorną, wpływającą na ważność całej umowy. Jak już wyżej wspomniano, jej strony stanowczo zaprzeczyły takiej okoliczności. Szczególną wagę nadać jednak trzeba dokumentacji projektowej, z której dowód dopuszczono przy ponownym rozpoznaniu sprawy przez Sąd Okręgowy. Jej analiza uniemożliwia przyjęcie, że wnioskodawca i jego rodzice w ogóle nie dopuszczali wykonywania służebności drogi koniecznej poprowadzonej przezdziałkę (...). Otóż wynika z niego, iż początkowo jako inwestor budowy domu jednorodzinnego na projektowanejdziałce (...)występowałS. N.. Prowadzi to do wniosku, że prace związane z zagospodarowaniem nieruchomości rozpoczęły się jeszcze przed darowizną dla wnioskodawcy, która miała miejsce 26 maja 2009 r. Na k. 11 projektu znajduje się mapa sytuacyjno – wysokościowa z oznaczonym dojazdem do drogi publicznej od projektowanego budynku wnioskodawcy prowadząca nie przezdziałkę (...), lecz przez całą długośćdziałki (...). Z daty widniejącej pod mapą, tj. 28 stycznia 2008 r., a także adnotacji „nrdziałki (...)” wynika, że możliwość poprowadzenia drogi koniecznej przez nieruchomość małżonkówN.rozważana była jeszcze przed złożeniem przez nich formalnego wniosku o zatwierdzenie podziału nieruchomości w formie ostatecznie przyjętej przez organ administracyjny.
Gdyby przyjąć nawet, że data 28 stycznia 2008 r. nie jest tożsama z datą sporządzenia projektu zagospodarowania działki, to jak wynika z pieczęci i wpisów na okładce projektu, stanowi on integralną częśćdecyzji Nr (...)/M.z dnia 30 kwietnia 2010 r. Wniosek o pozwolenie na budowę wpłynął do gminy 4 marca 2010 r. (k. 638). Daty te mają znaczenie o tyle, że wniosek o ustanowienie drogi koniecznej wpłynął do Sądu Rejonowego w dniu 16 września 2010 r., a zatem już po uzyskaniu pozwolenia na budowę i rozpoczęciu prac w terenie. Z niepodważonych przez uczestniczkę twierdzeń wnioskodawcy i małżonkówN., dopiero po rozpoczęciu robót okazało się, że koszt i zakres prac koniecznych do przeprowadzenia drogi przezdziałkę (...)jest niewspółmiernie wyższy, niż oczekiwany przez darczyńców i obdarowanego. Jak wskazał w czasie przesłuchania przed Sądem OkręgowymS.N., ustalenia poczynione u dostawców mediów doprowadziły do wniosku, iż przebudowa kanalizacji wodno-kanalizacyjnej oraz zabezpieczenie przewodów gazowych połączone będzie z olbrzymimi kosztami. Skoro z przesłuchania ww. osób wynikało, iż podstawowym motywem darowania wnioskodawcy części nieruchomości pod budowę domu była chęć zaoszczędzenia kosztów nabycia odpowiedniej działki, nie może dziwić podjęcie próby zapewnienia dojazdu do nieruchomościR. N. (1)przezdziałkę (...), która i tak używana jest jako droga.
Reasumując tę część rozważań, poczynione ustalenia faktyczne nie dają podstawy do przyjęcia, by zawierając umowę z dnia 26 maja 2009 r. wnioskodawca i małżonkowieN.mieli pełną, zgodną świadomość tego, że nie wywoła ona skutków prawnych w zakresie, w jakim dotyczyła ustanowienia służebności przejścia i przejazdu przezdziałkę nr (...).
Nadmienić należy, że opróczdziałki nr (...)uczestnicyN.podarowali synowidziałkę nr (...), które w ogóle nie była przedmiotem postępowania w sprawie wydania decyzji o podziale nieruchomości składającej się zdziałki nr (...). Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową. Graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniuart. 46 § 1 k.c.Odrębność tę tracą w razie połączenia w jednej księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła "jedna księga - jedna nieruchomość" (por. wyrok SN z 22.02.2012 r., IV CSK 278/11).
Skorodziałki (...)objęte są jedną księgą wieczystą, stanowią jedną nieruchomość hipoteczną, która nie posiada dostępu do drogi publicznej. Podzielić należy zapatrywanie Sądu Najwyższego poczynione w uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 kwietnia 2013 r., iż wpis prawa własnościdziałki (...)na rzecz wnioskodawcy nie został podważony w drodze powództwa zart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zaś sąd nie jest władny wszcząć w tym zakresie postępowania z urzędu. Jeżeli zatem nie może być mowy o pozorności czynności prawnej odnośniedziałki (...), to tym bardziej brak jest podstaw do rozciągnięcia rygoru nieważności nadziałkę (...)w oparciu oart. 58 § 3 k.c.Darowanie jej wnioskodawcy nie może być przy tym uważane za podział nieruchomości w rozumieniuart. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a dostęp do drogi publicznej w taki czy inny sposób musi mieć ona zapewniony. Wobec zrzeczenia się przezR. N. (1)służebności oświadczeniem z dnia 14 grudnia 2010 r. (k. 26 akt KW(...)), które stanowiło podstawę wpisu do rzeczonej księgi wieczystej, należąca do niego nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, co daje podstawy do skorzystania z możliwości przewidzianej wart. 145 k.c.
Odnośnie zastrzeżeń składanych przezGminę M.M.odnośnie ważności ww. oświadczenia wnioskodawcy, to w żaden sposób nie wykazała ona, by było ono pozorne lub obciążone inną wadą oświadczenia woli. Dowód z przesłuchaniaR. N. (1)i jego rodziców przeprowadzony na rozprawie w dniu 13 grudnia 2013 r. wyjaśnił, iż do zrzeczenia się służebności doszło na skutek nalegań właścicielidziałki nr (...), zniechęconych pracochłonnością robót związanych z wytyczeniem drogi koniecznej. Sąd Okręgowy twierdzenia te ocenił jako szczere i logiczne, albowiem jak wynika z dowodu z oględzin przeprowadzonego przez sąd pierwszej instancji,działka (...)jest zagospodarowana i wskutek robót przystosowujących jej stan uległby znacznemu pogorszeniu.
Faktem jest, że stosownie doart. 145 § 2 zd. 2 k.c., jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Co do zasady zatem, droga konieczna dla nieruchomości wnioskodawcy winna być poprowadzona przez nieruchomość jego rodziców. Jako podstawę odstępstwa od zasady zart. 145 § 2 zd. 2 k.c.przyjmuje się sytuację, w której przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, powodowałoby dla tego gruntu znacznie większy uszczerbek niż dla innego gruntu (tak SN w postanowieniu z dnia 11 marca 1970 r., III CRN 36/70).
Jak wynika z dowodu z przesłuchania stron, oględzin nieruchomości, opinii biegłego z zakresu geodezjiD. Ż., przeprowadzenie drogi koniecznej przez nieruchomość małżonkówN.wymagałoby nieproporcjonalnie większych nakładów finansowych niż poprowadzenie jej przez częśćdziałki (...). Brak było przy tym podstaw do wyliczania tych kosztów przy pomocy opinii biegłego, gdyż zasady doświadczenia życiowego i wiedzy ogólnej pozwalają na przyjęcie, iż koszt urządzenia drogi, przesunięcia i zabezpieczenia wszelkich instalacji jest znaczny. Tymczasemdziałka nr (...)używana jest jako droga, tak też jest urządzona. Prowadzi przez nią dojazd do nieruchomości uczestnikówS.iJ., którym uczestniczkaGmina M.M.obiecała utrzymanie dotychczasowego statusu wspomnianej działki (bezsporne).
Dodatkowo, wątpliwa jest obecnie możliwość wykonania drugiego zjazdu zdziałki (...)do drogi publicznej, co wynika wprost z pisma Zarządu Dróg Wojewódzkich wO.z dnia 22 sierpnia 2011 r. (k. 265).
W tych warunkach zasadne było rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego, który zdecydował się ustanowić służebność drogi koniecznej na części nieruchomościGminy M.M.. Rozwiązanie takie nie spowoduje pogorszenia substancji obciążonej nieruchomości, która i tak używana jest jako droga i w razie konfliktu z uczestnikamiS.iJ.byłaby zapewne obciążona służebnością, o której mowa wart. 145 k.c.(por. mapa k. 291). Uczestniczka otrzyma nadto za ustanowienie drogi koniecznej wynagrodzenie w odczuwalnej wysokości w stosunku do doznanych obciążeń.
Reasumując, niesłuszne okazały się zarzuty podniesione w apelacji Gminy, albowiem Sąd Rejonowy nie naruszył przepisów prawa materialnego i procesowego wskazanych w środku zaskarżenia. Przesłanki wystąpienia z żądaniem ustanowienia drogi koniecznej wystąpiły, gdyż nieruchomość wnioskodawcy nie ma dostępu do drogi publicznej. Uwzględnienie wniosku nie stanowi naruszeniaart. 140 k.c., gdyż unormowanie zart. 145 k.c.stanowi ograniczenie uprawnień właścicielskich, o możliwości czego stanowi wprost początkowa treść wspomnianego przepisu. Żądanie wnioskodawcy nie naruszaart. 5 k.c., albowiem jak wyżej wykazano, zrzeczenie się służebności i wystąpienie w wnioskiem było skutkiem niepomyślnego splotu okoliczności – dowiedzenia się post factum o ponadnormatywnych kosztach urządzenia drogi koniecznej nadziałce (...). Nadto nie może się powoływać na naruszenieart. 5 k.c.strona, która sama zasadom współżycia społecznego się sprzeniewierza. Niezrozumiałym jest bowiem, dlaczego wnioskodawca ma być traktowany gorzej niż uczestnicyJ.iS., co narusza zasadę równości traktowania obywateli przez organy samorządu terytorialnego. Orzeczenie sądu pierwszej instancji nie narusza również przepisówustawy o gospodarce nieruchomościamiorazart. 83 k.c.
W zakresie zarzutów naruszenia przepisów postępowania, którymi co do zasady sąd drugiej instancji jest związany, nie może być mowy o naruszeniu przez Sąd Rejonowyart. 3 k.p.c., albowiem jego adresatem nie jest sąd, lecz uczestnicy postępowania. Nie mógł on także uchybić treściart. 325 k.p.c., gdyż sentencja postanowienia zawiera wszelkie elementy wskazane w tym przepisie. Uzasadnienie postanowienie spełnia wymogi zart. 328 § 2 k.p.c.i pozwala na dokonanie kontroli instancyjnej, stąd zarzut jego naruszenia nie potwierdził się. Jeśli chodzi o zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c., to dotyczy on w zasadzie oparcia rozstrzygnięcia o opinie biegłego geodetyD. Ż., których jakość została przez skarżącą jednoznacznie negatywnie oceniona. Żaden przepis prawa nie przewiduje jednak obowiązku zawiadamiania stron o terminie oględzin nieruchomości przez biegłego. Istniejący w tym zakresie zwyczaj nie statuuje konieczności dokonania takiej czynności. W wykonaniu zobowiązania Sądu biegły sporządził również projekt ustanowienia służebności przezdziałkę (...), przy założeniu szerokości drogi na 3 m (k. 231 – 234). Stąd złożone przez pełnomocnika uczestniczki do protokołu zastrzeżenia dotyczące ustalenia szerokości drogi na ww. działce na 4,5 metra (k. 344 v.), uznać należało za co najmniej niezrozumiałe. Jak już wcześniej wskazano, wysokie koszty przystawaniadziałki (...)do pełnienia w części funkcji drogi koniecznej są oczywiste, zaś skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu przeciwnego. Nie wniosła też o jego przeprowadzenie w postępowaniu drugoinstancyjnym, zaś Sąd Okręgowy nie uznał za konieczne jego przeprowadzenie z urzędu. Stąd zarzuty apelującej co do treści opinii należało uznać za gołosłowne. Jedynie na marginesie wspomnieć wypada, że służebność drogi koniecznej i tak obciąża całą nieruchomość Gminy, zatem opinia biegłego miała jedynie charakter posiłkowy i jako taka nie stanowiła decydującej podstawy rozstrzygnięcia.
W tym stanie rzeczy, choć co do zasady apelacja nie była słuszna, należało na podstawieart. 386 § 1w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.dokonać jedynie zmiany punktu I zaskarżonego postanowienia przez uściślenie oznaczenia nieruchomości władnącej i obciążonej. Skoro każda z nich składa się z więcej niż jednej działki, zaśart. 145 k.c.iart. 24u.k.w.h. odnoszą się do pojęcia nieruchomości hipotecznej, nieprawidłowe było wskazanie w sentencji poszczególnych działek, których dotyczyć miało rozstrzygnięcie.
W pozostałej części apelacja uczestniczki podlegała oddaleniu, jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw (art. 385w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.).
O kosztach postępowania odwoławczego i kasacyjnego orzeczono po myśliart. 520 § 1 k.p.c., albowiem w szczególnych okolicznościach sprawy skarżąca nie powinna ponosić kosztów sprokurowanych niejako nierzetelną oceną przez wnioskodawcę i jego rodziców możliwości poprowadzenia drogi koniecznej przezdziałkę (...).