Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1929/12
Data wyroku: 2013-07-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Siwek
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 535 §1 k.c., art. 47 § 1 k.c., art. 235 k.c., art. 199 k.c., art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt I C 1929/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Jelenia Góra, dnia 11-07-2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Paweł Siwek
Protokolant:Marcin Szczypiński

po rozpoznaniu w dniu 02-07-2013 r. w Jeleniej Górze
sprawy z powództwaJ. B.
przeciwkoJ. C. (1)
o zapłatę

powództwo oddala.

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 21 września 2012 r.J. B.domagał się zasądzenia odJ. C. (1)kwoty 6.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 15 maja 2009 r. do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu swojego pozwu powód wskazał, iż w roku 2008J. C. (1)dokonał samowolnego zajęcia budynku gospodarczego i przebudował go na garaż. Budynek ten jest wspólny: podzielony był na 3 odrębne komórki. Komórka oznaczona na planie nr 301 należała dolokalu nr (...), którego powód jest właścicielem. Komórkę tą pozwany sobie zawłaszczył. Po interwencji pozwany obiecał zapłacić kwotę 6.000 zł. Z zobowiązania tego nie wywiązał się do dnia dzisiejszego, mimo ustnych i pisemnych wezwań do zapłaty ustalonej kwoty.

W odpowiedzi na pozewJ. C. (1)wniósł o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że w 2007 r. dokonał remontu pomieszczeń gospodarczych nadziałce nr (...)położonej przyul. (...)wJ., gdyż ich stan techniczny stwarzał zagrożenie zdrowia i życia. Posesja graniczy bezpośredni z zapleczem szkoły(...), a uczęszczająca tam młodzież w trakcie przerw wchodziła na spróchniały daszek rzucając się kulkami śnieżnymi lub urządzając skoki na śnieg stwarzając tym samym zagrożenie dla swojego zdrowia i życia.
Równocześnie pozwany zaprzeczył jakoby samowolnie zajął komórkę należąca do powoda.
Po wprowadzeniu się bowiem do lokalu mieszkalnego przyul. (...)wszystkie trzy komórki przedstawiały sobą obraz trwałej ruiny.
Zwrócił się wówczas do powoda z zapytaniem, co dalej z tym robić. Uzyskał odpowiedź w stylu, że może robić co chce, bo powód z tego nie korzysta. Może to rozebrać, wyremontować, przerobić, itp. Przed przystąpieniem do prac remontowych powód dodatkowo zapewnił w obecności świadków, że oddaje ta komórkę na własność, gdyż nie przedstawia żadnej wartości. Nie był jednak na te okoliczność spisywany żaden dokument, gdyż w chwili obecnej pozwany nie jest, ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym gruntu.

Na rozprawie w dniu 04 kwietnia 2013 r.J. B.potwierdził, że kwota 6.000 zł to suma za jaką gotów sprzedać komórkę. Ponadto oświadczył że komórka stanowi jego wyłączną własność.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość przyulicy (...)wJ.w postacidziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), zabudowana jest budynkiem mieszkalnym w którym wyodrębniono dwalokale mieszkalne nr (...), których właściciele są w udziale po ½ współużytkownikami wieczystymi gruntu oraz: właściciellokalu nr (...)współwłaścicielem budynku stanowiącego odrębną nieruchomość w udziale w wysokości 525/1.000, a właściciellokalu nr (...)współwłaścicielem budynku stanowiącego odrębną nieruchomość w udziale w wysokości 475/1.000.

Zgodnie z odpisemksięgi wieczystej Kw nr (...)lokal mieszkalny nr (...)nie ma pomieszczeń przynależnych.
Zgodnie z odpisemksięgi wieczystej Kw nr (...)lokal mieszkalny nr (...)nie ma pomieszczeń przynależnych.
Poprzedni właściciellokalu nr (...)C. S.zmarł i obecnie brak jest danych o osobie właściciela lokalu.
Współwłaścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej sąE. B.iJ. B..

Na nieruchomości przyulicy (...)wJ.znajduje się również budynek gospodarczy.

(Dowód: - odpis zwykłyksięgi wieczystej Kw nr (...)k. 30 – 35
- odpis zwykłyksięgi wieczystej Kw nr (...)k. 36 – 41
- odpis zwykłyksięgi wieczystej Kw nr (...)k. 42 – 47
- akt notarialny z dnia(...)r., Rep. A nr(...)k. 80 – 83v
- opis nieruchomości k. 84)

Na zasadzie podziału do korzystania właściciellokalu mieszkalnego nr (...)mógł korzystać z komórki oznaczonej numerem 302 i 303, zaś właściciellokalu mieszkalnego nr (...)z komórki oznaczonej numerem 301. Wszystkie komórki znajdują się we wspólnym budynku gospodarczym.
Budynek gospodarczy przed remontem znajdował się w złym stanie.

(Dowód: - rzut budynku gospodarczego k. 7
- dokumentacja fotograficzna k. 18)

Remontu budynku gospodarczego dokonałJ. C. (1).J. B.nie sprzeciwiał się wykonanym pracom.
Obecnie budynek gospodarczy w całości jest wykorzystywany przezJ. C. (2)jako garaż.

(Dowód: - zeznania świadkaM. S. (1)k. 28v
- zeznania świadkaM. S. (2)k. 28v
- dokumentacja fotograficzna k. 76)

Pismem z dnia 14 kwietnia 2009 r.J. B.wzywającJ. C. (1)do zaniechania bezprawnych działań równocześnie wskazał, iż samowolnie zajmuje on budynek gospodarczy i przebudował go na garaż. W związku z obietnicą uregulowania tej sprawy przezJ. C. (1),J. B.zaoferował gotowość sprzedaży swojego udziału za kwotę 6.000 zł.

(Dowód: - pismo z dnia 14.04.2009 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 4)

W piśmie z dnia 14 maja 2009 r.J. C. (2)oświadczył, że jest skłonny powrócić do tematu odpłatnego zrzeczenia się udziału za użytkowanie pomieszczenia gospodarczego, jeżeli zdecyduje się na pozostanie wlokalu nr (...). Opłata miałaby wynosić pięciokrotność opłaty ustalonej uchwałą nr 119/XVIII/2007 Rady MiejskiejJ.z dnia 13 listopada 2007 r. w sprawie stawek podatku od nieruchomości.

(Dowód: - pismo z dnia 14.05.2009 r. k. 6)

Pismem z dnia 01 lutego 2012 r.J. B.wezwałJ. C. (1)m. in. do zapłaty kwoty 6.000 zł plus odsetki, za zajęcie przynależnego pomieszczenia gospodarczego, określając termin do uregulowania zobowiązania na dzień 20 lutego 2012 r.

(Dowód: - pismo z dnia 01.02.2012 r. wraz z potwierdzeniem nadania k.5)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Na wstępie należało wskazać, że zgodnie z wyjaśnieniami powoda udzielonymi na rozprawie w dniu 04 kwietnia 2013 r. domagał się on zapłaty kwoty 6.000 zł za którą gotów jest sprzedać komórkę o numerze 301.

W związku z tym w pierwszym rzędzie należało wskazać, że umowa sprzedaży wymaga aby sprzedawca zobowiązał się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązał się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 k.c.).

Powód nie przedstawił żadnego dowodu, ażeby do zawarcia takiej umowy doszło.

Zresztą taka umowa nie mogłaby wywołać skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa własności komórki numer 301. Przedmiotowa komórka bowiem stanowi cześć składową nieruchomości przyul. (...)wJ.(zgodnie zart. 47 § 1 k.c.część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innychpraw rzeczowych). Tymczasem nieruchomość ta w ½ udziału jest we współużytkowaniu wieczystym właścicielalokalu mieszkalnego nr (...)znajdującego się w budynku mieszkalnym posadowionym na terenie tej nieruchomości, a w ½ udziału we współużytkowaniu wieczystym współwłasność właścicielalokalu mieszkalnego nr (...). Przy czym powód nawet nie jest właścicielemlokalu nr (...), ale jedynie współwłaścicielem na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej zE. B..
Jest to o tyle istotne, że zgodnie zart. 3 ust.1w zw. zart. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współużytkowanie wieczystego nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Z tym, że na mocy art. 5 ustawy jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współużytkownicy wieczyści mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

To zaś oznaczało, że komórka nr 301 stanowi współwłasność (na mocyart. 235 k.c.budynki i urządzenia wniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkowników wieczystych) właścicielilokali nr (...)przyul. (...)wJ.i aby dokonać jej sprzedaży należałoby wpierw wydzielić zdziałki gruntu nr (...), działkę na której posadowiona komórka, a dopiero następnie możliwy byłby obrót taką nieruchomością. Przy czym ponieważ byłyby to czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wymagana byłaby zgoda wszystkich właścicieli lub współwłaścicielilokali nr (...)–art. 199 k.c.

A skoro ani działka pod komórką nr 301 nie została wydzielona, ani powód nie legitymował się zgodą pozostałych współwłaścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, nie mógł on rozporządzać tą komórką. Tym samym żądanie zapłaty od pozwanego kwoty 6.000 zł za sprzedaż tej komórki było bezzasadne.

Można było oczywiście w ramach przytoczonych w pozwie okoliczności faktycznych poszukiwać podstawy roszczenia powoda w przepisach o bezumownym korzystaniu z części nieruchomości w postaci komórki nr 301 –art. 224 i 225 k.c.i w tym zakresie uznać że powództwoJ. B.ma charakter czynności zachowawczej (art. 209 k.c.) do której nie potrzebna jest zgoda pozostałych współużytkowników wieczystych gruntu (właścicieli lokali). Ale z zeznań świadkówM. S. (1)iM. S. (2)wynikało, że powód godził się na prace wykonywane przy budynku gospodarczym przez pozwanego. Ponadto ze względu na ich zakres i charakter trudno było przyjąć, że ich nie widział. A zatem należało uznać za wiarygodne twierdzenia pozwanego, że działał za zgodaJ. B.dokonując remontu budynku gospodarczego. Czyli że jego posiadanie tego budynku ma oparcie w jakimś stosunku prawnym (np. umowie użyczenia zawartej w formie dorozumianej), co wyklucza roszczenia z tytułu bezumownego korzystania.
Do tego trzeba było jeszcze zważyć, że powód w żadnym zakresie nie wykazał w jakiej wysokości przysługiwałoby mu roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Nie stanowiły na tą okoliczność wystarczającego dowodu wydruki ze stron internetowych dotyczące sprzedaży garaży, albowiem były to jedynie oferty sprzedaży, a więc nie wiadomo w jakim stopniu odpowiadały one rzeczywistym cenom transakcyjnym. Ponadto samo ustalenie wysokości wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania nieruchomości jest zagadnieniem wymagającym wiedzy z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, a więc wymagającym wiedzy specjalnej. A tym samym konieczna byłaby opinia biegłego na okoliczność wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Jednak wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na taką okoliczność nie został przez powoda złożony.

Ostatecznie w okolicznościach sprawy można byłoby poszukiwać podstawy roszczeniaJ. B.w przepisach normujących odpłatny stosunek prawny, co uzasadniłoby żądanie wskazanej w pozwie kwoty. Jednakże powód istnienia takiego stosunku nie wykazał.

I dlatego też powództwoJ. B.przeciwkoJ. C. (1)zostało oddalone jako bezzasadne.