Sąd Okręgowy w Gdańsku
XV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XV C 1013/12
Data wyroku: 2013-05-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Piotr Kowalski
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: 25 ust.1 ustawy o własności lokali
Teza: Uchylenie uchwały zgodnie z żądaniem pozwu.

Sygn. akt XV C 1013/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 maja 2013 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny
w składzie następąjacym:

Przewodniczący : SSO Piotr Kowalski
Protokolant : starszy sekr. sąd. Iwona Wysiecka - Buczek

po rozpoznaniu w dniu 26.04.2013 r. w Gdańsku
sprawy z powództwa Gminy(...)

wG.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wG.
o uchylenie uchwały

I. Uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)
wG.nr(...)z dnia 30 marca 2011r. w sprawie wprowadzenia regulaminu rozliczeń zimnej wody i odprowadzania ścieków w części dotyczącej działu VI regulaminu - '"kary" § 16 ust. 1 i 2 stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały

II. Zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.na rzecz powoda Gminy(...)(...)wG.kwotę 200 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej oraz kwotę 240 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE
Powód Gmina(...)wniósł w dniu 5 grudnia 2011 r. do Sądu Okręgowego w Gdańsku I Wydziału Cywilnego powództwo przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wG.o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 30 marca 2011 r. w części obejmującej pkt. VI regulaminu rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenia odpłatności z tego tytułu, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
Powód podniósł, że w dniu 30 marca 2011 r. została podjęta zaskarżona uchwała. W § 16 ustanowiła obowiązek zapłaty kary w wysokości równoważnej zużyciu 100 m3 wody przez użytkownika lokalu w razie stwierdzenia nielegalnego poboru wody z pominięciem wodomierza , jego celowego uszkodzenia lub zerwania plomby innego niedozwolonego działania. Kara jest niezależna od obowiązku zapłaty za wodę według zasad określonych w § 7 regulaminu. Zapłacone kary tworzą fundusz rezerwowy wspólnoty na potencjalne reklamacje z tytułu rozliczeń.
Powódka podniosła, że zaskarżona uchwała wykracza poza sferę zarządu nieruchomością wspólną i tym samym naruszaart. 12, 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie ma prawa wypowiadać się w sprawie nie dotyczącej nieruchomości wspólnej. Na konta wspólnot wpływają dwie kategorie środków; jedna to koszty utrzymania nieruchomości wspólnej , zaś druga to są koszty dostawy mediów do lokali stanowiących własność poszczególnych właścicieli. Właściciele lokai nie mogą podejmować uchwał , które ingerują w sprawy wykraczające poza zarząd nieruchomością wspólną. Koszty dostawy mediów nie są objęte zaliczką w rozumieniuart. 15 ustawy o własności lokali. W § 16 regulaminu pozwana wkroczyła w sposób rozliczenia między dostawcą wody i właścicielami lokali , podczas gdy jest ona jedynie pośrednikiem w przekazywaniu tych środków dostawcy. Tym samym bezprawnie ingeruje w stosunki między właścicielami lokali i dostawcą mediów. Poza tym regulamin jest sprzeczny zart. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Stanowi on, że zarządca budynku wielolokalowego jest obowiązany do rozliczania kosztów usług dostawy wody. Suma obciążeń za wodę i ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego. Realizacja regulaminu powoduje , że w wypadku stwierdzenia nielegalnego poboru wody lub uszkodzenia wodomierza właściciel miałby zapłacić za równowartość 100 m3 wody . Wskazana kara stanowiłaby nadwyżkę , która miałaby trafić na fundusz rezerwowy. Taka sytuacja zakłada istnienie rezerwy tj. nadwyżki co sprzeczne jest z definicji zart. 26 ust. 2cytowanej wyżej ustawy.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wG.w odpowiedzi na pozew z dnia 2 kwietnia 2013 r. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.
Pozwana wskazała, że podjęta uchwała i przyjęty regulamin ma zapewnić prawidłowy zarząd nieruchomością - brak długów i płynność finansową oraz rozsądnego i sprawiedliwego podziału tych kosztów na poszczególne podmioty . Chodzi w szczególności o podział kosztów zużycia wody. Pozwana wskazała, że jest ona pośrednikiem w przekazywaniu środków na dostawę wody i dlatego jest władna do uchwalenia zasad rozdziału tych kosztów między właścicieli. Poza tym pozwana nie może akceptować sytuacji, gdy tolerowany jest nielegalny pobór wody przez niektórych mieszkańców be konsekwencji takiego zachowania. , gdyż narazi to innych członków wspólnoty na niesłuszne ponoszenie kosztów związanych z takim postępowaniem. Jeżeli odbiorca wody jest wyłącznie właściciel budynku wielolokalowego, tj wspólnota mieszkaniowa to jest on zobowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Dokonuje on wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań pomiędzy wodomierzem głównym a sumą wodomierzy indywidualnych. Regulamin dla swojej powagi winien zawierać również sankcje za jego łamanie . Inaczej nie odnosi on swojego skutku wychowawczego . Nielegalny pobór wody jest czynnością naganną i powinien być ukarany poprze sankcję w postaci kary . Pobrane kary zaś tworzą fundusz rezerwowy na pokrycie ewentualnych niedoborów. Utworzony fundusz rezerwowy nie służy do pokrywania żadnych , innych kosztów nieruchomości wspólnej jak tylko zużycia wody. Wspólnota mieszkaniowa zapewnia pomoc mieszkańcom w zakresie prawidłowego opomiarowania i koordynuje wymianę oraz plombowanie wodomierzy w lokalach. Przy stwierdzeniu nieprawidłowości wodomierzy zapewnia wstępną ocenę przyczyn takiego stanu rzeczy wykonywaną przez służby techniczne wspólnoty. Nie przewiduje sankcji za nieprawidłowe działanie wodomierz niezależnie od woli mieszkańca. Natomiast przy umyślnym unikaniu obciążania właściciela za zużyta wodę zakłada nałożenie kary finansowej. W innym przypadku koszty nielegalnie pobranej wody byłyby rozdzielone między wszystkich innych członków proporcjonalnie do udziałów. Poza tym nałożenie kary jest czysto hipotetyczne i ma być jedynie narzędziem zapobiegającym naruszeniom.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny

Nieruchomość położona wG.przyul. (...)jest nieruchomością zabudowaną domem wielomieszkaniowym, gdzie nastąpiło wydzielenie lokali stanowiących odrębną nieruchomość i stanowiących własność osób tam mieszkających . Część lokali obejmujących w sumie udział we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszący 17 % nie została wyodrębniona i należy do dotychczasowego właściciela - Gminy(...). Właściciele lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową nieruchomości ( powyżej siedmiu lokali) w rozumieniuustawy o własności lokali. Nieruchomością wspólną zawiaduje zarząd powołany zgodnie z przepisamiustawy o własności lokali.

Okoliczność niesporna

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi min. rozliczenie zużycia wody wobec jego dostawcy do budynku na podstawie umowy między dostawcą i właścicielami. Jest to jedna umowa zawarta przez zarządcę w imieniu właścicieli lokali. Sposób rozliczenia zużycia wody dla każdego lokalu zależy do zainstalowania podlicznika zużycia wody w każdym lokalu. Wówczas rozliczenie z właścicielem następuje według wskazania podlicznika. Część lokali nie miało zainstalowanych podliczników. Wówczas rozliczenie wody następowało na podstawie tzw. ryczałtu W omawianym przypadku dostawca wody rozlicza się według wskazań licznika wody głównego. Jest on tak zainstalowany, że obsługuje on dwie nieruchomości - w tym i nieruchomość przyul. (...)wG.. Przy czym obie nieruchomości są zarządzane przez tą sam podmiot zarządzający. W przeszłości różnica w zużyciu wody między wskazaniem licznika głównego a sumą wskazań podliczników była przypisywana osobom nie mającym podliczników i oni byli obciążani nadpłatą za zwiększone zużycie wody.

Dowód: zeznania świadkaA. W.k 87-88

Ze względu na fakt występowania na obu nieruchomościach , w tym i przyul. (...)wG., dużego zużycia wody zarządca podjął kroki w celu wykrywania ewentualnego nielegalnego poboru wody - poza licznikiem - i w tym celu organizuje inspekcje mające na celu wykrywanie wpływania urządzeniami technicznymi na pracę podliczników w celu zaniżenia jego wskazań. Poza tym w dniu 26 listopada 2011 r. została podjęta przez pozwaną wspólnotę uchwała w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczenia zimnej wody. Regulamin stanowił załącznik do uchwały. Została ona podjęta większością 56 % głosów. Przeciwko głosował powód posiadający udziałów e współwłasności nieruchomości wspólnej w wysokości 17 %. W § 16 rozdziale VI zatytułowanym "kary" zawarto postanowienie przewidującej zapłatę przez mieszkańca lokalu kary równoważnej kosztom 100 m3 wody w przypadku stwierdzenia nielegalnego poboru wody z pominięciem wodomierza, jego celowego uszkodzenia lub zerwania plomby i innego niedozwolonego działania min. magnesami neodymowymi. Wysokość stawki za 1 m3 wody miała być liczona według ceny obowiązującej w miesiącu ujawnienia zdarzenia. Jest ona niezależna od obowiązku zapłaty za wodę według zasad określonych w regulaminie.

Dowód: zeznania świadkaA. W.k 87-88, uchwała wspólnoty mieszkaniowej(...)wG.z dnia 26.10.2011 r. k 6, regulamin k 7-8

Sąd zważył co następuje

Niesporny miedzy stronami był stan prawny nieruchomości, rodzaj wspólnoty mieszkaniowej i sposób sprawowania zarządu w niej. Zgodnie zart. 229 kpcfakty przyznane przez strony przeciwną nie wymagają dowodu o ile nie budzą wątpliwości. Fakty te nie budzą wątpliwości, albowiem sposób zarządu nieruchomości w tym przypadku jest standardowy powszechnie występujący we wspólnotach mieszkaniowych.
Sąd ustalając pozostały stan faktyczny oparł się na dowodach z zeznań świadka oraz na dowodach z dokumentu prywatnego.

Jeżeli chodzi o dokument prywatny , to jest to zaskarżona uchwała oraz regulamin zużycia wody Sąd uznał je za w pełni wiarygodny dla ustalenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a okoliczności wynikające z tych dokumentu nie były kwestionowane.
Sąd oparł się i dał wiarę zeznaniom świadkaA. W.k 87-88 jej zeznania są spójne i logiczne . Okoliczności o których świadek relacjonuje wynikają z jej pracy jako zarządcy przedmiotowej nieruchomości i oparte na bezpośrednich doświadczeniach i obserwacjach, a także wynikają z wykonywanych obowiązków służbowych.
Sąd jedynie nie zgodził się z interpretacją świadka zapisu w w § 16 regulaminu dotyczącej funkcji obowiązku zapłaty za zwiększoną ilość wody. Po pierwsze świadek tutaj dokonuje interpretacji zapisów regulaminu, po drugie wchodzi w kompetencję orzeczniczą sądu co do dokonywania wykładni oświadczeń woli. Interpretacja tego zapisu jest sprzeczna już tylko z literalnym brzemieniem tego zapisu o czym szerzej w części uzasadnienia prawnego.
Sąd nie przeprowadził dowodu z przesłuchania stron, albowiem strony nie wnosiły o ich przesłuchanie, zaś wszelkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione dowodem z dokumentu oraz zeznaniem świadka. Poza tym zarząd wspólnoty jako ni prowadzący bezpośrednio spraw bieżących wspólnoty nie posiada informacji jak zarządca przesłuchany w charakterze świadka - prowadzi on bieżące sprawy właścicieli , które ujawnił podczas przesłuchania.

Jeżeli chodzi o prawną stronę niniejszej sprawy, to powódka zaskarżając uchwałę podnosiła przede wszystkim jej sprzeczność z prawem - poszczególnymi normamiustawy o własności lokali. Na wstępie należy podkreślić jaką funkcję spełnia przymusowa korporacja właścicieli lokali jaką tworzy wspólnota mieszkaniowa. Otóż ustawodawca powołał ją do życia w celu usprawnienia zarządzania nieruchomością wspólną właścicieli poszczególnych lokali. Miał on na względzie fakt, że duże rozdrobnienie własności może powodować spory i wątpliwości co do sposobu zarządzania i w celu zapewnienia sprawnego zarządzania ograniczył prawa właścicielskie właścicieli lokali czyniąc ich z mocy prawa członkami wspólnot i nakładając obowiązki świadczeń pieniężnych na rzecz tych wspólnot, zaś na same wspólnoty obowiązek sprawnego zarządzania budynkiem. Niemniej owo ograniczenie praw właścicielskich dotyczy jedynie obszaru nieruchomości wspólnej i ma na celu sprawne zarządzanie tylko tą nieruchomością. Uprawienia wspólnot nie rozciągają się natomiast na przedmiot odrębnej własności lokalu i tutaj wspólnota nie ma uprawnienia do ingerowania. Tak samo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. w sprawie II CSK 600/08. Znajduje to odbicie w rodzajach świadczeń właściciela lokalu na rzecz wspólnoty . Zgodnie zart. 13 ustawy o własności lokaliwłaściciel musi min. ponosić koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną . Tymi kosztami zgodnie z art. 14 ustawy są: wydatki na remonty i konserwacje, za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia i podatki, na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zatem w kategorii te nie mieszczą się wydatki za zużycie wody w części dotyczące jedynie samego lokalu. Zaskarżony zaś regulamin dotyczy właśnie rozliczenia zużycia wody właśnie w lokalach czyli przedmiotu stanowiący odrębną własność i nie będący przedmiotem działań wspólnoty mieszkaniowej. Zatem uchwała dotyczy przedmiotu nie należącego do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Jedynie z tych przyczyn uchwała powinna ulec uchyleniu.
Mimo iż rozliczenie zużycia wody w lokalach nie należy do kompetencji wspólnoty to faktycznie odbywa się to w ten sposób, że poszczególni właściciele wpłacają zaliczki na poczet rozliczenia wody, zaś wspólnota następnie rozlicza się w imieniu wszystkich właścicieli z dostawcą wody do budynku. Następnie żąda ewentualnego pokrycia niedopłaty jeżeli zużycie wody jest faktycznie większe. Jednak wspólnota nie jest tutaj odbiorcą należności i należności te nie są należnościami wspólnoty. Jest ona jedynie pośrednikiem w przekazywaniu pieniędzy między właścicielem lokalu a dostawca wody. Tak samo Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 21 marca 2012 r. w sprawie I ACa 1542/11. Obowiązek zawarcia umowy na dostawę wody przez wspólnotę - zarządcę w imieniu właścicieli nakłada na niąustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Wynika to z art. 6 ust. 5 ustawy według którego umowa o zaopatrywaniu w wodę zawierana jest z właścicielem nieruchomości lub z zarządcą . Ponieważ zarządca działa bezpośrednio w imieniu właścicieli i skutki prawne jego działań dotyczą bezpośrednio osoby w imieniu której działa, to należy uznać, że węzeł prawny między dostawcą wody nawiązuje się bezpośrednio z właścicielami lokali. Dla poszczególnego właściciela lokalu kontrahentem nie jest wspólnota mieszkaniowa lecz dostawca wody, który może ustalać zasady dostawy , rozliczenia oraz ewentualnych odszkodowań za niewykonanie umowy ze strony odbiorcy np. za nielegalny pobór wody i nie uregulowania należności za tą część, w tym stosować przewidziane w umowie ewentualne kary umowne. Takich kar nie może stosować pośrednik w przekazywaniu pieniędzy czyli wspólnota mieszkaniowa. W § 16 wbrew temu co twierdził świadekW.wyraźnie przewidziane jest zapłata kary , która jest niezależna od obowiązku zapłaty za zużycie wody. Przy czym wysokość te kary - równowartość 100 m3 jest ustalona arbitralnie niezależnie od ilości wody zużytej faktycznie przez właściciela lokalu i niezależnie od ilości nielegalnie pobranej i nie zapłaconej wody. Poza tym świadczenie to nazwane jest "karą" czyli środkiem represyjnym i oderwane od rzeczywistej szkody lub niedopłaty danej osoby. Nadto zapis ten znajduje się w oddzielnym rozdziale(...)co dobitnie podkreśla dla osoby czytającej ten regulamin , że jest to środek odstraszający od stosowania praktyk nielegalnego poboru wody. Dalej zgodnie z zapisem § 16 zapłacone kary tworzą fundusz rezerwowy. Zatem właściciel lokalu jest tutaj zobowiązany do świadczenia, które ani nie zostaje przekazane dostawcy wody , ani nie zostaje zużyte na koszty zarządu nieruchomości wspólnej i tym samym nie mieści się w kategoriach wydatków wspólnoty opisanych w rat. 14ustawy o własności lokali. Poza tym takie rozwiązanie jak w § 16 regulaminu jest sprzeczne z normą art. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrywaniu w wodę. Nakłada ona na zarządcę budynku obowiązek rozliczenia się z właścicielem za płatności dokonane wobec dostawcy wody. Suma obciążeń właściciela za wodę nie może być wyższa niż kwota uiszczona wobec dostawcy wody przez zarządcę. W omawianym przypadku kara przewidziana w § 16 narusza ten bezwzględnie obowiązujący przepis.
Reasumując zaskarżona część uchwały w postaci § 16 regulaminu jako sprzeczna z prawem powinna zostać uchylona.
Dlatego też na podstawieart. 25 ust. 2 ustawy o własności lokaliorzeczono jak w sentencji.
Sąd na podstawieart. 203 § 1 i 355 kpcumorzył postępowanie odnośnie żądania renty w pkt. II wyroku powód bowiem cofnął pozew w tym zakresie i zrzekł się roszczenia.
O Kosztach orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 108 § 1 kpc.