Sąd Apelacyjny w Gdańsku
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 260/13
Data wyroku: 2013-06-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Teresa Sobolewska, Katarzyna Przybylska, Maria Sokołowska

Sygn. akt V ACa 260/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 czerwca 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Teresa Sobolewska

Sędziowie:

SA Maria Sokołowska
SA Katarzyna Przybylska (spr.)

Protokolant:

sekretarz sądowy Żaneta Dombrowska

po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2013 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwa  MiastaS.
przeciwkoS. J.iR. J.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w(...)
z dnia 31 października 2012 r. sygn. akt I C 339/11

I
oddala apelację;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy

UZASADNIENIE
Powód MiastoS.w pozwie wniesionym do Sądu Okręgowego w(...)domagał się zasądzenie od pozwanych solidarnieS.iR.małżonkówJ.kwoty 1.292.860zł z tytułu zwrotu zapłaconej ceny nabycia nieruchomości w ramach zawartej umowy sprzedaży do której doszło w wyniku wykonania przez powoda nie przysługującego mu prawa pierwokupu, co czyni ją nieważną.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa.
Sąd Okręgowy w(...)wyrokiem z 31.10.2012 r. oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach postępowania w sprawie.
Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach.
W dniu 2 maja 2007r. pomiędzy powodami, aK. M.została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży gruntowej niezabudowanej położonej wS.przyulicy (...)w obrębie 15, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem(...)o powierzchni 5,2939 ha. Cena sprzedaży została określona na kwotę 1.200.000zł. Umowę zawarto pod warunkiem, żeA. N. R.z mocyustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego(Dz.U.Nr 64,poz.592) i Gmina MiejskaS.mocyustawy z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.Nr115,poz.741) nie wykona prawa pierwokupu.
Zarządzeniem Prezydenta MiastaS.z dnia 31 maja 2007r. podjęto decyzję o wykonaniu prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości, wobec opinii Wydziału(...)wS.o atrakcyjności położenia terenu i możliwości uzyskania w przyszłości po opracowaniu planu zagospodarowania przestrzennego i dokonaniu podziału nieruchomości znacznie wyższej ceny w wyniku jej sprzedaży.
W dniu 5 czerwca 2007r. Gmina MiejskaS.(obecnie zgodnie ze Statutem MiastaS.– MiastoS.) w imieniu której działał Zastępca PrezydentaR. K.złożyła w formie aktu notarialnego przed tym samym notariuszem oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Oświadczenie to stało się podstawą wpisu w dniu 18 czerwca 2007r. wksiędze wieczystej nr (...)prawa własności na rzecz Gminy MiejskiejS..
W dniu 20 stycznia 2011r. do Prezydenta MiastaS.wpłynęło pismo pełnomocnika niedoszłego nabywcy nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej wS.przyulicy (...)w obrębie 15, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 41/3 o powierzchni 5,2939 ha, w treści którego zgłaszał on wątpliwości co do istnienie po stronie Gminy prawa pierwokupu.
W dniu 13 kwietnia 2011r. doszło w Urzędzie Miejskim wS.do spotkania z udziałem między innymiK. M., którego celem było wypracowanie dla rozwiązania zaistniałej sytuacji stanowiska uwzględniającego interesy wszystkich jego uczestników, w tym stron niniejszego postępowania. Prowadzone na przestrzeni kilku miesięcy negocjacje nie doprowadziły do zawarcia porozumienia i zakończyły się w dniu 18 lipca 2011r. przed sądowym wezwaniem pozwanychS.iR. J.przez powoda MiastoS.do zapłaty 1.200.000zł.
Sąd Okręgowy w swoich rozważaniach wskazał, że bezspornie powodowi nie przysługiwało prawo pierwokupu sprzedawanej przez pozwanych nieruchomości.
Biorąc pod uwagę stan prawny obowiązujący w dniu zawarcia umowy warunkowej, zgodnie zart. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Przypadek taki zachodziłby w niniejszej sprawie, gdyby nie przepis art. 109 ust. 2 tej ustawy, który stanowi, żeust. 1 pkt 1nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych, do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Co istotne – przepis ten odwołuje się do zawartej w art. 92 ust. 2 ustawy definicji pojęcia „nieruchomość wykorzystywana na cele rolne i leśne”. Stanowi on, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli zatem nie ma planu i nie wydano dla danej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, rozstrzygające znaczenie ma klasyfikacja dokonana w katastrze nieruchomości (ewidencji budynków i gruntów w związku zart. 224 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Określony w § 67 i 68 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r., podział użytków gruntowych przesądza, iż za użytki rolne uznawać należy: grunty orne, oznaczone symbolem – R, sady, oznaczone symbolem złożonym z literySoraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł, pastwiska trwałe, oznaczone symbolem –Ps, grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery(...)oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, grunty pod stawami, oznaczone symbolem –W., rowy, oznaczone symbolem – W.
Działka gruntu 41/3, w której skład wchodzą (zgodnie z klasyfikacją z ewidencji gruntów) pastwiska trwałePsIII, grunty orne R IIIa i R IIIb była w 2007 roku nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne i leśne, w rozumieniuart. 109 ust. 2stawy o gospodarce nieruchomościami. Miejscowy Plan Zagospodarowania PrzestrzennegoG.V został uchwalony dopiero 29 września 2010r. Wobec powyższego niewłaściwym jako pozbawionym podstawy prawnej było zawiadamianie przez notariusza powoda MiastaS.(poprzednio Gminy MiejskiejS.) o prawie pierwokupu, bo takie jej nie przysługiwało.
W ocenie Sądu Okręgowego naruszenie „prawa pierwszeństwa” określonego w obecnie obowiązującejustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w realiach tego konkretnego stanu faktycznego nie powoduje nieważności umowy nabycia nieruchomości.
Prawo pierwokup może wypływać bądź z przepisu prawa (ustawowe prawo pierwokupu), bądź z czynności prawnej. Wykonanie prawa pierwokupu powoduje ten skutek prawny, że rodzi się między stronami umowa sprzedaży o tej samej – w zasadzie – treści (oczywiście z pominięciem warunku), co wcześniejsza umowa warunkowa między zobowiązanym z prawa pierwokupu a osobą trzecią – nabywcą.Szczególnym rodzajem sprzedażyjest nie ta umowa, w której znajduje się zastrzeżenie prawa pierwokupu, ale dopiero ta (przyszła) umowa sprzedaży, jaka może zostać zawarta przez zobowiązanego z tego zastrzeżenia z kupującym tę samą rzecz, jej bowiem zawarcie i skutki zostały uregulowane w sposób szczególny, uzależnione są mianowicie od zrealizowania prawa pierwokupu przez uprawnionego. Ten ostatni nie uczestniczy w jej zawarciu, ale w razie wykorzystania swego uprawnienia „wchodzi” mocą swego oświadczenia w prawa i obowiązki kupującego w zasadzie na warunkach wynegocjowanych przez inną osobę. Przy ustawowym prawie pierwokupu sytuacja jest o tyle tylko inna, że w ogóle nie ma tej „pierwszej sprzedaży”.
W ocenie Sądu Okręgowego, zawiadomienie o sprzedaży nieruchomości oraz możliwości skorzystania z pierwszeństwa z podaną ceną oraz opisem nieruchomości może oznaczać specyficzną formę oferty dla osoby uprzywilejowanej, z której ma ona możliwość skorzystać lub nie. Niezależnie od bezspornej kwestii, iż powód nie był osobą uprzywilejowaną, to zdaniem Sądu I instancji nie jest to równoznaczne z tym, iż w ogóle nie mógł zawrzeć takiej umowy sprzedaży. Powód ofertę przyjął, co więcej jak wynika to z uzasadnienia do zarządzenia Prezydenta MiastaS.z dnia 31 maja 2007r. w transakcji upatrywał korzyści na przyszłość, fakt powzięcia przez powoda po 4 latach od transakcji w wyniku właściwej analizy przepisów prawa, wiedzy o nieprzysługiwaniu mu wówczas prawa pierwokupu, nie powoduje ani nieważności względnie bezskuteczności oświadczenia o wykonaniu tego prawa, ani nie przenosi własności z powrotem na rzecz sprzedawcy. Przejście własności z powrotem, na rzecz poprzedniego właściciela może nastąpić tylko w drodze cywilno-prawnej umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 155 i 158 k.c.–por. wyrok SN z dnia 30.11.1976r., III CRN 261/76).Sankcję nieważności trzeba by zastosować wobec umowy sprzedaży nieruchomości gdyby doszło do jej zawarcia z naruszeniem prawa wyłączności do jej zakupu. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie.
Apelację od powyższego orzeczenia złożył powód zaskarżając wyrok w całości zarzucił:
a) w zakresie naruszenia przepisów postępowania:

1
niewyjaśnienie istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy poprzez niewyjaśnienie podstaw faktycznych i prawnych powództwa przytoczonych przez powoda;

2
naruszenieart. 227w zw. zart. 217 § 3 kpcprzez zaniechanie przeprowadzenia zawnioskowanych dowodów na okoliczności mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia i jeszcze niewyjaśnione poprzez pominięcie dowodu z dokumentów wskazanych przez powoda i zeznań zawnioskowanych przez powoda świadków na okoliczność złożenia przez powoda oświadczenia o wykonaniu nieprzysługującego mu prawa pierwokupu w ramach niegospodarczej działalności powodowego Miasta, zrzeczenia się przez pozwanych korzystania z zarzutu przedawnienia, aktualnej wartości nieruchomości;

3
naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie dowolnej oceny dowodów przez nieuzasadnione przyjęcie, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości;

4
dokonanie wadliwych ustaleń faktycznych oraz sprzeczność tych ustaleń z zebranym materiałem dowodowym poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że po między stronami doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości;

5
naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia w szczególności w zakresie przyjęcia, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia ważnej umowy sprzedaży nieruchomości, oraz nieprzytoczenie przepisów prawa, co uniemożliwia kontrolę instancyjną wyroku;

b) w zakresie naruszenia przepisów prawa materialnego:

6
naruszenieart. 410w zw. zart. 496 oraz art. 497w zw. zart. 58 kcprzez niezastosowanie tych przepisów jako podstawy prawnej uzasadniającej powództwo;

7
naruszenieart. 109 ust. 2 i art. 110 ust. 4w zw. zart. 92 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamii w związku zart. 600 § 1 k.c.i58 kcprzez ich błędna wykładnię polegającą na bezpodstawnym przyjęciu, że zawiadomienie powoda o nieprzysługującym mu prawie pierwokupu i złożenie przez powoda oświadczenia o wykonaniu nieprzysługującego mu prawa pierwokupu może w efekcie prowadzić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (tak, jakby prawo pierwokupu w rzeczywistości przysługiwało);

8
naruszenieart. 56 Kodeksu cywilnegoprzez jego niewłaściwe zastosowanie poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że zawiadomienie powoda o nieprzysługującym mu prawie pierwokupu i złożenie przez powoda oświadczenia o wykonaniu nieprzysługującego mu prawa pierwokupu wywołało skutek prawny w postaci zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości,

9
naruszenieart. 60, art. 61 § 1, art. 66 § 1 kcprzez przyjęcie, że „zawiadomienie o sprzedaży nieruchomości oraz możliwości skorzystania z pierwszeństwa z podaną ceną oraz opisem nieruchomości może oznaczać specyficzną formę oferty dla osoby uprzywilejowanej”,

10
przy założeniu, że pomiędzy powodem a pozwanymi doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (jak przyjął Sąd meriti) – naruszenieart. 156 kc, przez jego niezastosowanie i pominięcie tego, że nieważność zdarzenia, z którego wynika zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości (oświadczenia o wykonaniu pierwokupu) pociąga za sobą nieważność umowy z uwagi na brak przyczyny prawnej (causa) tej czynności.

W oparciu o powyższe zarzuty wniósł o:

1
zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów procesu za pierwszą instancję według norm przepisanych, ewentualnie

2
o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w(...)do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej.

Pozwani w odpowiedzi na apelację wnieśli o jej oddalenie.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Sąd Apelacyjny w pełni podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji oraz wywiedzione w oparciu o nie konsekwencje prawne i przyjmuje je za własne. Spór pomiędzy stronami zasadniczo sprowadza się do rozstrzygnięcia czy pomiędzy pozwanymi a powodem została zawarta skutecznie umowa sprzedaży nieruchomości w oparciu o złożenie przez powoda oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, gdy w rzeczywistości nie był on uprawniony do skorzystania z tego prawa.
Wobec powyższego rozważenia należy prowadzić w oparciu o przepisy prawa procesowego, gdyż stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy wynika z dokumentów złożonych w toku postępowania, które przez żadną ze stron nie były kwestionowane. Wobec powyższego zarzuty naruszenia prawa procesowegoart. 227, 217 § 3 kpc,233, 328 § 2 kpcnie są uzasadnione, gdyż stanowiły co najwyżej uchybienie nie mające wpływu na treść rozstrzygnięcia.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że strona powodowa była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w toku całego procesu, nie było zatem żadnych przeszkód do złożenia zastrzeżenia w trybieart. 162 kpcw przypadku oddalenia przez Sąd wniosków dowodowych. Wobec powyższego strona powodowa utraciła możliwość powoływania się na etapie postępowania apelacyjnego na uchybienia procesowe Sądu I instancji.
Za równie nietrafne uznać należy zarzuty apelacji oparte na zarzucie naruszenia przez sąd I instancji przepisów prawa materialnego, w tym w szczególnościart. 410 kcw zw. zart. 496 kc,art. 497 kcw zw. zart. 58 kcczy też oparte na naruszeniu przepisówart. 109 ust. 2, art. 110 ust. 4w zw. zart. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamiiart. 600 § 1 kc.
Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu stanowi jednostronną czynność o charakterze prawnokształtującym i powoduje bezpośrednio ten skutek, że między stronami zostaje zawarta umowa sprzedaży tej samej treści co między zobowiązanym a osobą trzecią z pominięciem warunku.
Ustawodawca nie przewidział ani w przepisach ogólnych ani wustawie o gospodarce nieruchomościamirygoru nieważności umowy na wypadek skorzystania z prawa pierwokupu przez podmiot do tego nieuprawniony. Wobec powyższego przyjąć należy, że umowa została ważnie zawarta i odwrócenie jej skutków możliwe jest tylko w wypadku ponownego złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego przez strony umowy.
Wprawdzie Sąd Najwyższy wypowiedział się, że przy wykonaniu prawa pierwokupu nie mają zastosowania przepisyart. 66 kci następne o zawarciu umowy przez złożenie oferty i jej przyjęcie, jednakże wskazał również w postanowieniu z 9.09.2009 r. sygn. akt V CSK 43/09, że konstrukcja przy zawieraniu tej umowy jest konstrukcją podobną do trybu ofertowego, gdyż zawiadomienie uprawnionego o treści umowy sprzedaży z osobą trzecią działa jak oferta, a oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, jak jej przyjęcie. Ustawodawca przesądził, że przez sam fakt wykonania prawa pierwokupu dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży, której skutki w przypadku wykonania prawa z art. 110 ugn następują już z chwilą złożenia oświadczenia woli. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 30.11.1976 r. III CRN 261/76.
Z mocyart. 31 ust. 3 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach(Dz.U. z 1969 r. nr 22, poz. 159 z późn. zm.) nieruchomość staje się własnością Państwa z chwilą dojścia do wiadomości sprzedawcy oświadczenia terenowego organu administracji państwowej o wykonaniu prawa pierwokupu. Późniejsze uchylenie przez ten organ wewnętrznej decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu nie powoduje ani nieważności względnie bezskuteczności oświadczenia o wykonaniu tego prawa, ani nie przenosi własności z powrotem na rzecz sprzedawcy.
Przejście własności z powrotem na rzecz poprzedniego właściciela może nastąpić tylko w drodze cywilno-prawnej umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 155 i 158 k.c.).
Orzeczenie to wprawdzie wydane zostało, pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów, ale odnośnie skutków prawnorzeczowych, złożenie oświadczenia woli w przedmiocie skorzystania z prawa pierwokupu w dalszym ciągu zachowuje swoją aktualność. Ponadto podkreślić należy, że skuteczność zawarcia przedmiotowej umowy była również badana przez Sąd Rejonowy Wydział ksiąg wieczystych w chwili dokonywania wpisu do księgi wieczystej, bowiem na gruncie utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego w postępowaniu o wpis, kontroli sądu wieczystoksięgowego podlega skuteczność materialnoprawna czynności prawnej, na podstawie której doszło do powstania zmiany lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do księgi wieczystej lub z niej wykreślone. Sąd ten musi ocenić czy prawo, które ma być wpisane, zostało ważnie ustanowione.
Sąd wieczystoksięgowy dokonując wpisu własności nieruchomości na rzecz powoda nie dopatrzył się w oparciu o złożony wniosek i załączone do niego dokumenty nieprawidłowości skutkujących koniecznością oddalenia wniosku, strony również nie zaskarżyły postanowienia o dokonaniu wpisu.
Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd Apelacyjny uznał, iż apelacja powoda jest niezasadna i na mocyart. 385 kpcpodlega oddaleniu.
O kosztach orzeczono na mocyart. 98 kpc.