Sąd Rejonowy w Złotoryi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 204/09
Data wyroku: 2013-05-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Nierzewska-Sosa
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt I C 204/09 (I C 523/12)WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJPOLSKIEJDnia 10 maja 2013 rokuSąd Rejonowy w Złotoryi I Wydział Cywilnyw składzie następującym :Przewodniczący : SSR Joanna Nierzewska-SosaProtokolant : Ewelina Boberpo rozpoznaniu w dniu 10 maja 2013 roku w Złotoryina rozprawiesprawy z powództwa Gminy MiejskiejZ.przeciwkoZ. K. (1),E. L.,P. K. (1),M. K.oraz małoletnimM. W.iZ. K. (2)reprezentowane przez przedstawicielkę ustawową -M. K.o opróżnienie lokalu mieszkalnegooraz sprawyz powództwa Gminy MiejskiejZ.przeciwko pozwanymM. K.,P. K. (2)i małoletnimM. W.iZ. K. (2)reprezentowane przez przedstawicielkę ustawową -M. K.o opróżnienie lokalu mieszkalnegoIrozwiązuje umowę najmulokalu numer (...), położonego wZ.przyulicy (...), zawartą pomiędzy Gminą MiejskąZ.aZ. K. (1)w dniu 01 stycznia 2000 roku;IInakazuje pozwanymZ. K. (1),E. L.,P. K. (1),M. K.,M. W.iZ. K. (2), aby opuścili i opróżnili lokal mieszkalny położony wZ.przyulicy (...)i wydali go stronie powodowej Gminie MiejskiejZ.;IIIustala, że pozwanymZ. K. (1),E. L.,P. K. (1),M. K.,M. W.iZ. K. (2), służy prawo do lokalu zamiennego;IVnakazuje stronie powodowej Gminie MiejskiejZ., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Złotoryi kwotę 4.774,55 zł tytułem kosztów wynagrodzenia wypłaconego biegłemuS. K.;Vzasądza od pozwanychZ. K. (1),E. L.,P. K. (1),M. K.,M. W.iZ. K. (2)solidarnie na rzecz strony powodowej Gminy MiejskiejZ.kwotę 320 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 120 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;VInie obciąża pozwanychZ. K. (1),E. L.,P. K. (1),M. K.,M. W.iZ. K. (2)pozostałymi kosztami sądowymi;VIInakazuje pozwanymM. K.,P. K. (2),M. W.iZ. K. (2), aby opuścili i opróżnili lokal mieszkalny położony wZ.przyulicy (...)i wydali go stronie powodowej Gminie MiejskiejZ.;VIIIzasądza od pozwanychM. K.,P. K. (2),M. W.iZ. K. (2)solidarnie na rzecz strony powodowej Gminy MiejskiejZ.kwotę 320 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 120 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.UZASADNIENIEStrona powodowa Gmina MiejskaZ.w pozwie skierowanym przeciwkoZ. K. (1),E. L.,P. K. (1),M. K.oraz małoletnimM. W.iZ. K. (2)reprezentowanym przez matkęM. K.domagała się nakazania pozwanym eksmisji zlokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyulicy (...)wZ.i zasądzenia kosztów procesu.W uzasadnieniu pozwu podała, że pozwanyZ. K. (1)był najemcą lokalu położonego wZ.przyul. (...), a w dniu 14 kwietnia 2009r. wypowiedziano mu umowę najmu ze skutkiem na dzień 01 czerwca 2009r. z powodu złego stanu technicznego budynku. Pozwany pomimo przydzielenia mu lokalu zamiennego nie wyprowadził się z lokalu.PozwaniZ. K. (1),E. L.,P. K. (1)iM. K.w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa. Zarzucili, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne i bezpodstawne, gdyż lokal mieszkalny wymaga jedynie pewnych prac remontowych, których zakres nie wiąże się z koniecznością opróżnienia lokalu i nie uzasadnia wypowiedzenia umowy najmu.Strona powodowa wobec zarzutów dotyczących wadliwości wypowiedzenia zmieniła swoje żądanie i w piśmie z dnia 27 listopada 2009r. wniosła o orzeczenie przez sąd rozwiązania stosunku prawnego łączącego strony tj. umowy najmu lokalu zawartej pomiędzy GminąZ.aZ. K. (1)oraz nakazania pozwanym opróżnienia lokalu przyul. (...)wZ.i przeprowadzenia się do lokalu zamiennego położonego wZ.przyul. (...).Strona powodowa Gmina MiejskaZ.wniosła również pozew skierowany przeciwkoM. K.iP. K. (2)oraz małoletnimM. W.iZ. K. (2)reprezentowanym przez matkęM. K., w którym domagała się nakazania pozwanym eksmisji zlokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyulicy (...)wZ.i zasądzenia kosztów procesu.W uzasadnieniu tego żądania podała, że pozwani samowolnie zajęli opuszczony lokal znajdujący się w budynku przyul. (...)wZ.. Pozwani pomimo wezwania do opuszczenia lokalu tego nie uczynili.Sąd, działając na podstawieart. 219 kpc, połączył obie sprawy celem wspólnego prowadzenia i rozstrzygnięcia.Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:W dniu 01 stycznia 2000r. pozwanyZ. K. (1)zawarł z GminąZ.umowę najmulokalu mieszkalnego numer (...)położonego przyulicy (...)wZ.. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Lokal mieszkalny składał się z pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 64,66m2, w tymmieszkalnej (...)m2.Dowód:- umowa najmu z 01.01.2000r. - k.27-29,-informacja z 27.07.2010r. – k.261;Lokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wZ.stanowi obecnie własność Gminy MiejskiejZ.i pozostaje w zarządzie(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.. W lokalu poza pozwanymZ. K. (1)zamieszkują pozwaniE. L.,P. K. (1),M. K.oraz małoletnieM. W.iZ. K. (2)Dowód:- zaświadczenia UM wZ.o zameldowaniu – k.8-10;W dniu 05 maja 2004r. został przeprowadzony przegląd stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej budynku mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...). Przegląd wykazał konieczność przeprowadzenia prac budowlanych w postaci uszczelnienia i konserwacji pokrycia dachowego, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, remontu klatki schodowej oraz odkopania fundamentów i założenia izolacji pionowej ścian fundamentów, z uwagi na usytuowanie posadzki w mieszkaniach przyziemia poniżej poziomu gruntu.Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wZ., po dokonaniu oględzin budynku przyulicy (...)wZ.oraz w związku z ustaleniem, że remontlokalu numer (...)położonego w tym budynku nie przyniósł oczekiwanych rezultatów, decyzją z dnia 06 lipca 2007r. nakazał Burmistrzowi MiastaZ.reprezentującemu GminęZ.wykonanie robót budowlanych określonych we wnioskach i zaleceniach orzeczenia technicznego z czerwca 2007 roku opracowanego przezS. B.specjalistę w branży architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej i mykologicznej - w terminie do dnia 28 września 2007r. Zgodnie z wnioskami w niej zawartymi izolacja termiczna ścian miała być wykonana po uprzednim odcięciu i zablokowaniu podsiąkania kapilarnego i działania wód opadowych oraz osuszeniu murów do wilgotności ok. 10%.W dniu 13 grudnia 2008r. dokonano corocznego przeglądu budowlanego budynku, który wykazał konieczność dokonania remontu i częściowej wymiany elementów blacharskich budynku, przemurowania kominów oraz wymiany ław kominiarskich, wymiany okna na klatce schodowej oraz drzwi wejściowych do budynku.Stan techniczny budynku przyulicy (...)wZ.jest zły i wymaga kapitalnego remontu. Budynek nie posiada izolacji przeciwwilgociowej. Posadowiony jest na fundamentach o zbyt małej głębokości powodującej przemarzanie gruntu pod budynkiem i trudności z utrzymaniem odpowiedniej temperatury w pomieszczeniach. Ściany konstrukcyjne budynku są zawilgocone, widoczne są na nich plamy, wykwity i pęknięcia o szczelinie od 2 mm do 5 mm. Drewniane belki stropowe są z ugięciami, poziomy podłóg wykazują różne wysokości ze spadkiem do środka pomieszczenia. Drewniane elementy stropów w znacznym stopniu są zaatakowane przez szkodniki, wykazują znaczne zużycie i kwalifikują się do wymiany. Tynki wewnętrzne w większości są zniszczone, zawilgocona, ze śladami pleśni. Drewniana więźba dachowa jest skorodowana na skutek nieszczelności dachu, widoczne są pęknięcia podłużne elementów więźby dachowej i spróchnienie oraz ubytki w słupach. Na elewacji budynku na wysokości 1,50 m do 2,00 m występuje zasolenie i zagrzybienie tynku, widoczne są złuszczenia i ubytki po odpadnięciu płatów tynku.Budynek przyul. (...)wZ.wymaga wykonania nowego fundamentu z izolacjami, osuszenia ścian budynku do wilgotności 10%, wykonania nowych podłoży i posadzek, wymiany stropów, wymiany więźby i pokrycia dachu, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, wymiany instalacji wodnej, kanalizacyjnej i elektrycznej, wymiany i modernizacji instalacji grzewczych oraz wykonania instalacji wentylacyjnej. Roboty remontowe konieczne do wykonania w budynku przyul. (...)wZ., pozwalające na przywrócenie budynkowi pierwotnej wartości technicznej i użytkowej, wymagają wykwaterowania osób z lokali mieszkalnych.Dowód:- protokół z przeglądu z 05.05.2004r. – k.95-100,-opinia techniczna z 29.01.2007r. – k.108-112,-decyzja(...)wZ.z 06.07.2007r. - k.219,-orzeczenie techniczne z czerwca 2007r.– k.103-106,-przegląd budowlany z 13.12.2008r. – k.92-94,-zeznania świadkaR. P.– k.278v.-279,-opinia biegłegoF. Ś.z 29.06.2012r. – k.539-571,-ustna opinia uzupełniająca biegłegoF. Ś.– k.798v.-799;PozwanyZ. K. (1)wielokrotnie interweniował u strony powodowej w związku ze złym stanem technicznym budynku wskazując na związane z tym zagrożenia i domagając się od strony powodowej podjęcia stosownych decyzji celem przeprowadzenia niezbędnych remontów i usunięcia powstałych szkód.Strona powodowa informowała pozwanego o braku środków finansowych na przeprowadzenie remontów.Dowód:- pismo z 16.09.2002r. – k.81,- pismo z 27.02.2003r. – k.82,- pismo z 16.12.(...). – k.83,- pismo z 20.03.2006r. – k.84,- pismo z 06.07.2007r. – k.85,- pismo z 29.02.2008r. – k.102,- pismo z 21.04.2008r. – k.15,- pismo z 17.01.2009r. – k.25;Pismem z dnia 06 stycznia 2009r. strona powoda zawiadomiła pozwanegoZ. K. (1), że w związku ze złym stanem technicznym budynku mieszkalnego położonego przyulicy (...)wZ., został mu przydzielony lokal zamienny przyul. (...)wZ..Przyznany lokal zamienny jest trzypokojowy, położony w pobliżu centrum miasta, niezawilgocony, wyposażony w centralne ogrzewanie. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 53,25 m2, w tym powierzchniamieszkalna (...)m2.PozwanyZ. K. (1)w piśmie z dnia 17 stycznia 2009r. oświadczył, że nie wyraża zgody na przeprowadzenie się do przydzielonego mu lokalu zamiennego, wskazując, że poniósł duże koszty na remont lokalu przyul. (...).W odpowiedzi na stanowisko pozwanego strona powodowa Gmina MiejskaZ.pismem z dnia 25 marca 2009r. wezwała pozwanego do opuszczenia lokalu.Pozwani do dnia dzisiejszego nie opuścili lokalu położonego wZ.przyul. (...).Dowód:- pismo z 06.01.2009r. - k.26,-pismo z 27.07.2010r. – k.261,-pismo z 17.01.2009r. – k.25,-pismo z 25.03.2009r. – k.24;PozwaniM. K.iP. K. (2)wraz z małoletnimi dziećmiM.W.iZ. K. (2)samowolnie zajęli opuszczonylokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wZ.. Pozwani pomimo wezwania ich przez stronę powodową do opuszczenia lokalu nie uczynili tego. Do dnia dzisiejszego w loku znajdują się przedmioty należące do pozwanych. Pozwani nie posiadają tytułu prawnego do zajmowania lokalu położonego wZ.przyul. (...).Dowód:- protokół z wizji lokalnej z 18.04.2012r. – k.689,-protokół z wizji lokalnej z 20.04.2012r. – k.686,-pismo z 07.05.2012r. – k.683,- pismo z 17.05.2012r. – k.669,- pismo z 22.05.2012r. – k.682,- pismo z 04.07.2012r. – k.680,- pismo z 09.07.2012r. – k.681,- protokół z wizji lokalnej z 31.08.2012r. – k.679,- pismo z 31.08.2012r. – k.677-678,- pismo z 05.09.2012r. – k.675,- pismo z 06.09.2012r. – k.674,- pismo z 17.09.2012r. – k.672,- pismo z 5.11.2012r. – k.668;Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, że oba powództwa były uzasadnione i zasługiwały na uwzględnienie.Stosownie do treściart. 11 ust. 1 i 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. - Dz. U. z 2005 Nr 31, poz.266, ze zm.), wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdy lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, pod warunkiem, że zapewni najemcy lokal zamienny (art. 11 ust. 9 w/w ustawy). Zastrzega się przy tym, że wypowiedzenie umowy uzasadniać będą takie prace, które wykraczają potrzebą poza konieczne naprawy zajmowanego przez najemcę lokalu. W przeciwnym wypadku wykwaterowanie lokatorów ograniczone jest w czasie do jednego roku i daje najemcy prawo powrotu do lokalu w ramach istniejącego stosunku prawnego, co z zasady wyklucza potrzebę wypowiedzenia umowy (art. 10 ust.4 w/w ustawy).Komentowana ustawa nie zawiera definicji legalnej „remontu budynku”. Pojęcie takie zostało natomiast zdefiniowane wart. 3 pkt 8 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. – Prawo budowlane(t.j. - Dz. U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) na potrzeby tej ustawy. Zgodnie z omawianym przepisem przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Z kolei „roboty budowlane” to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7Pr.bud.).Na potrzeby rozróżnienia remontu budynku od napraw koniecznych lokalu można w takim wypadku przyjąć, że remont dotyczyć będzie zaawansowanych prac, które dotyczą całego budynku i nie zostaną przeprowadzone w okresie krótszym niż rok, a z całą pewnością wymagają na ten czas opróżnienia zajmowanego lokalu (por. F.Zoll, M.Olczyk, M.Pecyna „Ustawa o ochronie prawa lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego”, Warszawa 2002 r. s.133).Mając na uwadze ustalenia poczynione w toku postępowań administracyjnych prowadzonych przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego wZ.oraz opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa, Sąd przyjął, że w budynku mieszkalnym położonym przyul. (...)wZ., w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych, istnieje konieczność przeprowadzenia prac remontowych w znacznym zakresie. Z obszernej i wyczerpującej opinii biegłego sądowegoF. Ś.wynika, że prace, które należy wykonać w budynku, aby przywrócić jego pierwotną sprawność techniczną i użytkową wymagają wykwaterowania jego mieszkańców.W takiej sytuacji strona powodowa była uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu na podstawie art. 11 ust.2 pkt 4 u.o.p.l. bądź, co uczyniła w zmodyfikowanym żądaniu, domagania się rozwiązania umowy najmu, zwłaszcza, że pozwany najemca stanowczo odmówił przekwaterowania go do lokalu zamiennego w ramach istniejącego stosunku prawnego.Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 11 ust. 1 i 2 pkt 4 w/w ustawy rozwiązał umowę najmu i nakazał pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowejlokal mieszkalny nr (...)położony przyulicy (...)wZ..Równocześnie z eksmisją Sąd na podstawie art. 11 ust. 9 w/w ustawy orzekł, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu zamiennego.Zdaniem Sądu zapewniony przez stronę powodową lokal mieszkalny odpowiada warunkom lokalu zamiennego do lokalu dotychczas zajmowanego w rozumieniu art. 2 ust.1 pkt 6 w/w ustawy. Znajduje się w tej samej miejscowości, w której położony jest lokal dotychczasowy i wyposażony jest w sprawne instalacje. Porównywalne są także powierzchnie użytkowe i mieszkalne obu lokali.Odnośnie żądania eksmisji pozwanychM.iP. K. (2)wraz z małoletnimi dziećmi Sąd uznał, że w trakcie procesu pozwani nie wykazali, aby przysługiwało im skuteczne względem strony powodowej uprawnienie do władania zajętym lokalem. Z tego względu, Sąd uwzględnił powództwo i nakazał pozwanym wydanie stronie powodowej nieruchomości stanowiącej jego własność. Pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego, w związku z czym strona powodowa miała prawo żądać od pozwanych, aby opuścili i wydali jej zajmowany lokal.O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 102 kpcnie obciążając pozwanych kosztami wynagrodzenia biegłegoF. Ś.z uwagi na sytuację materialną w jakiej znajdują się pozwani. Odnośnie kosztów stanowiących wynagrodzenie biegłego sądowegoS. K., Sąd obciążył nimi stronę powodową, działając w tym zakresie na zasadzie wynikającej zart. 103 § 1 kpc, uznając, że koszty te zostały wywołane oczywiście niewłaściwym postępowaniem strony powodowej, które wywołało wątpliwości co do bezstronności biegłego i zniweczyło przydatność sporządzonej przez niego opinii w sprawie.-