Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 904/13
Data wyroku: 2013-07-12 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Marzenna Ernest, Agnieszka Bednarek – Moraś, Mariola Wojtkiewicz

Sygn. akt II Cz 904/13

POSTANOWIENIE
Dnia 12 lipca 2013 r.
Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący SSO Mariola Wojtkiewicz
Sędziowie SO Marzenna Ernest
SO Agnieszka Bednarek – Moraś (spr.)
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w dniu 12 lipca 2013 r. wS.
spraw egzekucyjnych z wniosku wierzycieli:(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS., Prezydenta MiastaS.,J. W.,(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.,(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.,
przeciwko dłużnikowi(...) -Serwis Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
przy udziale:(...) Banku (...) Spółki AkcyjnejwW.,(...) Spółki AkcyjnejwP.,(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwP.
w przedmiocie egzekucji wieczystego użytkowania nieruchomości położonej wS.przyul. (...),działka nr (...), o obszarze 1,4701 ha, dla którego Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w SzczecinieR. W.
na skutek zażalenia dłużnika(...) -Serwis Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.na postanowienia Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt IX Co 5674/12
p o s t a n a w i a:
zmienić zaskarżone postanowienie, w ten sposób odmówić udzielenia przybicia prawa  wieczystego użytkowania nieruchomości położonej wS.przyul. (...),działka nr (...), o obszarze 1,4701 ha, dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), będącego przedmiotem licytacji w dniu 18 grudnia 2012 r., na rzecz nabywcówK. O.iR. O..
Sygn. akt II Cz 904/13

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt IX Co 5674/12, Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie udzielił przybicia wieczystego użytkowania nieruchomości położonej wS.przyul. (...),działka nr (...), o obszarze 1,4701 ha, dla którego Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), będącego przedmiotem licytacji w dniu 18 grudnia 2012 r., na rzecz nabywcówK. O.iR. O.za cenę 2.500.000,00 zł, którzy nabywają tę nieruchomość na majątek objęty małżeńską wspólnością majątkową (pkt I.) oraz nakazał pobrać od nabywców solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 100 zł tytułem opłaty za udzielenie przybicia (pkt II.).
W uzasadnieniu orzeczenia, Sąd I instancji wskazał, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w SzczecinieR. W.prowadzi na wniosek wierzycieli(...) Sp. z o.o.wS., Prezydenta MiastaS.,J. W.,(...) Sp. z o.o.w(...) Sp. z o.o.wW.postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi(...) - Serwis Sp. z o.o.wS.. Zaznaczył, że egzekucja prowadzona jest z wieczystego użytkowania nieruchomości położonej wS.przyul. (...),działka nr (...), o obszarze 1,4701 ha, dla którego Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...). Dalej Sąd podniósł, że w dniu 18 grudnia 2012 r. odbyła się druga licytacja wymienionego wyżej prawa, w wyniku której zostało ono sprzedane za cenę 2.500.000,00 zł. Postanowieniem z dnia 18 grudnia 2012 r. udzielono przybicia na rzecz nabywcówK. O.iR. O., którzy nabyli to prawo na majątek objęty małżeńską wspólnością majątkową. Kolejno, Sąd wskazał na uregulowania zawarte w przepisachart. 988 k.p.c.oraz zaznaczył, że w niniejszej sprawie brak było podstaw zarówno do odroczenia ogłoszenia postanowienia o przybiciu, jak i wstrzymania wydania postanowienia co do udzielenia przybicia, gdyż nie została zgłoszona skarga, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie było możliwe, nie zaistniały również żadne inne ważne przyczyny, a także brak było skarg, czy też zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego, które nie zostały prawomocnie rozstrzygnięte. Następnie Sąd przywołał uregulowania zawarte w przepisachart. 987 k.p.c.iart. 991 k.p.c.i zaznaczył, że licytantR. O.zaofiarował najwyższą cenę za nieruchomość, to jest kwotę 2.500.000,00 zł. Po zamknięciu przetargu nikt z obecnych nie zgłosił żadnych wniosków, ani oświadczeń. W toku licytacji nie ujawniły się żadne okoliczności, w związku z którymi Sąd musiałby odmówić przybicia zgodnie zart. 991 k.p.c.Sąd podkreślił również, że w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmówienia przybicia, albowiem nie stwierdził on ani naruszenia przepisów w toku licytacji, ani zaistnienia podstaw wskazanych wart. 991 § 2 k.p.c.Wszyscy uczestnicy egzekucji z nieruchomości zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie licytacji, postępowanie nie podlegało umorzeniu, ani zawieszeniu. Licytanci przystępujący do przetargu, uiścili (według oświadczenia Komornika) rękojmię w wymaganej wysokości, żaden z nich nie podlegał wyłączeniu na mocyart. 976 § 1 k.p.c., nie zostały naruszone przez Komornika przepisy co do przebiegu przetargu i zamknięcia przetargu (art. 972 - 980 k.p.c.). Kolejno, Sąd podniósł, że w jego ocenie podstawą odmowy udzielenia przybicia nie mogła być okoliczność, iż w okresie między sporządzeniem operatu szacunkowego przez biegłego powołanego przez Komornika a terminem licytacji doszło do oszacowania nieruchomości w postępowaniu prowadzonym przez Prezydenta MiastaS.celem ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Jak bowiem zauważył, zgodnie zart. 948 § 1 k.p.c.oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości dokonuje wyłącznie powołany przez Komornika biegły. Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania nieruchomości, dokonanego przez Komornika brak podstaw do tego, by ponownie ustalać wartość nieruchomości tylko z tego względu, że inny organ w innym postępowaniu ustalił tę wartość na innym, nawet wyższym poziomie. Nieruchomość dłużnika znalazła nabywców, a zatem ostateczna wartość nieruchomości została ustalona w wyniku przeprowadzonej licytacji osiągając kwotę 2.500.000,00 zł. Z tych też względów, Sąd Rejonowy orzekł, jak wpunkcie I.Z kolei rozstrzygnięcie zawarte wpunkcie II., Sąd wydał na podstawieart. 74 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Zażalenie na powyższe orzeczenie wywiódł dłużnik, zaskarżając je w całości. Dłużnik zarzucił postanowieniu naruszenie przepisów prawa procesowego, które doprowadziły do naruszenia praw spółki(...) - Serwis Sp. z o.o., tj.:art. 988 § 2 k.p.c.poprzez niezastosowanie przywołanego przepisu wskazującego na możliwość wstrzymania przez sąd wydania postanowienia co do udzielenia przybicia, w przypadku gdy skargi na czynności komornika złożone w toku postępowania nie zostały prawomocnie rozstrzygnięte. Mając powyższe na uwadze, żalący wniósł o: 1) uchylenie postanowienia; 2) zobowiązanie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w SzczecinieR. W.do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystegodziałki nr (...)o powierzchni 14.701 m2położonej w obrębie ewidencji gruntów -(...), przyul. (...)wS., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerzeKW (...); 3) zawieszanie postępowań w sprawach egzekucyjnych KM 314/11, KM 328/12, KM 298/12, KM 138/12, KM 437/12, KM 800/12, KM 976/12 do czasu prawomocnego rozpoznania niniejszego zażalenia oraz zażalenia na postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 18 grudnia 2012 r. (sygn. akt IX Co 9699/12) oddalające skargę na czynności komornika.
W uzasadnieniu środka zaskarżenia dłużnik podniósł, że Sąd Rejonowy udzielając przybicia, nie uwzględnił faktu, że dłużnik w dniu 14 grudnia 2012 r., złożył skargę na czynność komornika zaskarżając m.in. czynność komornika polegającą na oddaleniu w całości wniosku dłużnika z dnia 06.12.2012 r. o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego ww. działki. Dodał, że Sąd I instancji na posiedzeniu w dniu 18 grudnia 2012 r. (sygn. akt IX Co 9699/12) oddalił skargę w całości. Wskazał, że w jego ocenie postanowienie Sądu o oddaleniu skargi naruszyło uzasadniony interes zarówno wierzycieli jaki i dłużnika oraz naruszyło przepisy prawa procesowego tj.art. 951 k.p.c.Żalący podkreślił, że w jednoznaczny sposób wykazał, że w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania (operat szacunkowy z dnia 30.01.2012 r.) a terminem licytacyjnym zaszły istotne zmiany powodujące podwyższenie wartości rynkowej zajętej nieruchomości. Wskazał, że zgodnie ze sporządzonym na zlecenie komornika operatem szacunkowym z dnia 30.01.2012 r., określającym wartość rynkową ww. nieruchomości, jej wartość została określona na kwotę 3.028.000,00 zł, w tym wartość samej działki na 1.270.000,00 zł, a wartość obiektów na kwotę 1.758.000,00 zł. Z kolei pismem z dnia 20 listopada 2012 r. (znak(...).(...).(...).2012) Prezydent MiastaS.zawiadomił dłużnika o wypowiedzeniu obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu składającego się zdziałki nr (...)o powierzchni 14.701 m2położonej w obrębie ewidencji gruntów -(...)przyul. (...)wS.. Wskazał, że równocześnie Prezydent MiastaS.zaproponował nową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która odpowiada 3,00 % aktualnej wartości działki. Aktualna wartość działki została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia 26.10.2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż.A. P.i zgodnie z wyceną wynosi 1.788.377,00 zł. W ocenie żalącego wzrost wartości rynkowej działki gruntu o kwotę 518.377,00 zł (o 40,8 %) w stosunku do oszacowania z dnia 30.01.2012 r. z pewnością stanowiło „istotną zmianę” i wystarczającą przesłankę do uwzględnienia wniosku o dokonanie dodatkowego oszacowania. Z tych też względów, jak również z uwagi na fakt wywiedzenia zażalenia na postanowienie Sądu o oddalaniu skargi, zdaniem dłużnika, tak niniejsze zażalenie, jak i wniosek, zasługują na uwzględnienie.
W uzupełnieniu zażalenia dłużnik dodatkowo zarzucił postanowieniu naruszenie przepisów prawa procesowego, które doprowadziło do naruszenia praw spółki(...) - Serwis Sp. z o.o., to jest: poprzez niewłaściwe wskazanie w drugiej licytacji ceny oszacowania i co jest tego dalszą konsekwencją nieprawidłowe postanowienie o przybiciu sprzedaży nieruchomości. Zarzucił również, że nie uwzględniono podatku VAT. W tym zakresie podniósł, z zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 30.01.2012 r. sporządzonym na zlecenie Komornika wartość nieruchomości została określona na kwotę 3.028.000,00 zł netto, co znalazło potwierdzenie również w obwieszczeniu Komornika o I licytacji nieruchomości. W trakcie zaś drugiej w dniu 18.12.2012 r. Sąd udzielił przybicia za kwotę 2.5000.000,00 zł, co w ocenie Komornika i Sądu było ceną brutto. Tym samym, jak żalący zaznaczył, oznacza to, że od kwoty tej zostanie odliczony podatek VAT w wysokości 23%.
W kolejnym uzupełnieniu zażalenia, dłużnik dodatkowo zarzucił postanowieniu:
1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonego postanowienia, a toart. 759 § 2 k.p.c.poprzez zaniechanie czynności nadzorczych nad postępowaniem egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin-P.i ZachódR. W., a zmierzających do zniesienia terminu drugiej licytacji i przeprowadzenia kolejnego opisu i oszacowania nieruchomości położonej wS.przyul. (...), podczas gdy przed udzieleniem przybicia ujawniły się okoliczności wskazujące na istotną zmianę wartości licytowanej nieruchomości, zaś sam operat szacunkowy przyjęty za podstawę ustalenia wartości licytowanej ruchomości, sporządzony został w sposób uniemożliwiający weryfikację jego poprawności, tj. bez wskazania przesłanek wyboru przyjętej metody badawczej, danych uwiarygodniających rzeczywistość transakcji.
2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonego postanowienia, a toart. 951 k.p.c.w zw. zart. 973 k.p.c.w zw. zart. 974 k.p.c.wynikające z przyjęcia jako ceny wywoławczej licytowanego prawa (zarówno w toku pierwszej, jak i drugiej licytacji) ceny rażąco odbiegającej od aktualnej ceny rynkowej tego prawa, nieuwzględniającej zmian w stanie faktycznym tego prawa powstałych po dokonaniu opisu i oszacowania,
3. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonego postanowienia, a toart. 991 k.p.c., poprzez udzielenie przybicia, pomimo zasadnego wniosku dłużnika o odmówienie przybicia; pomimo, że licytację przeprowadzono z naruszeniemart. 951 k.p.c.,art. 973 k.p.c.orazart. 974 k.p.c., wynikającym z licytacji przedmiotowego prawa bez uwzględnienia istotnych zmian w stanie nieruchomości, zaistniałych pomiędzy opisem i oszacowaniem nieruchomości, a terminem licytacji oraz pomimo, że przedmiotem przetargu powinno być prawo te zmiany uwzględniające, a obowiązkiem komornika było te zmiany uwzględnić.
W uzasadnieniu uzupełnienia zażalenia dłużnik w sposób szczegółowy, z przywołaniem stanowiska judykatury, odniósł się do podniesionych zarzutów.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Zażalenie dłużnika okazało się o tyle skuteczne, że zainicjowana nim instancyjna kontrola zaskarżonego orzeczenia doprowadziła do zmiany postanowienia Sądu I instancji i odmowy udzielenia przybycia, mimo, że nie wszystkie z podniesionych zarzutów były zasadne.
Przechodząc zaś do zażalenia, Sąd II instancji podnosi, że podstawy odmowy udzielenia przybicia zostały określone wart. 991 k.p.c.Przepis ten wskazuje, iż można odmówić przybicia, jeżeli zostaną spełnione kumulatywnie dwie przesłanki, a mianowicie nastąpiły naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji oraz uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu (§ 1). Odmowa nastąpi ponadto w sytuacji, gdy postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu oraz jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji chyba, że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw, albo że będąc na licytacji, nie wystąpił ze skargą na to uchybienie (§ 2).
Jak wynika nadto z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2000 r., III CKN 1072/99, przewidziana wart. 997 k.p.c.podstawa zażalenia na postanowienie sądu co do przybicia ogranicza się do naruszenia przepisów na etapie zawiadomienia o licytacji, toku jej prowadzenia i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego.
Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że przyczyną odmowy przybicia mogą być wszelkie naruszenia przepisów postępowania, które zaistniały w stadium egzekucji z nieruchomości jakim jest sprzedaż licytacyjna. Chodzi więc w szczególności o ogłoszenie o licytacji i dokonanie stosownych zawiadomień, wszelkie kwestie związane z rękojmią, jak i ewentualne uchybienia związane z przeprowadzeniem samego przetargu. Nie mogą być natomiast podstawą odmowy przybicia nieprawidłowości zaistniałe w poprzednich stadiach egzekucji – wszczęcie egzekucji z nieruchomości, opis i oszacowanie, albowiem uchybienia te winny być ewentualnie usuwane wskutek skargi na czynność komornika we wcześniejszych etapach postępowania egzekucyjnego.
Wnikliwa analiza akt postępowania doprowadziła Sąd Okręgowy do przekonania, iż w przedmiotowej sprawie miały miejsce uchybienia, które mogły wpłynąć na prawidłowość zaskarżonego orzeczenia. W szczególności, słusznie dłużnik podniósł zarzut dotyczący ceny wywołania w kwocie netto.
Otóż, z akt komorniczych wynika, że sporządzony przezT. R.iA. C.na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy podał wartość rynkowa nieruchomości – działki nr ew. 5/2 na kwotę 1.270.000,00 zł, zaś obiektów – 1.758.000,00 zł, co łącznie odpowiadało kwocie 3.028.000,00 zł, przy czym, wartość ta stanowiła wartość rynkową nieruchomości bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat, co jest zgodne obowiązującymi przepisami prawa oraz z Powszechnymi KrajowymiZ.Wyceny(...) Federacji Stowarzyszeń (...), w tym z punktem 3.5 „Krajowego standardu wycen podstawowy nr 1 Powszechnych KrajowychZ.Wycen”. Jednakże, co istotne, do określenia tej wartości biegli przyjęli ceny transakcyjne netto, pomniejszone o 23% podatek VAT.
Wobec powyższego, stwierdzić należy, że przedłożona przez nich wycena ww. nieruchomości była nieprawidłowa, jako że nie odpowiadała jej wartości rynkowej. Tak by było, gdyby podana wartość była kwotą brutto, nie zaś netto. Zgodnie bowiem z przepisem art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t. jedn. Dz. U. 2010, nr 102, poz. 651 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Innymi słowy, z powyższego wynika, że wartość nieruchomości określona przez biegłych w operacie szacunkowym winna odpowiadać cenie, jaką nieruchomość mogłaby uzyskać na wolnym rynku. Taka zaś cena, co do zasady obciążona jest podatkiem.
Dalej zauważyć należy, że także Komornik Sądowy dokonując opisu i oszacowania nieruchomości przyjął wartość netto nieruchomości, a więc kwotę, która nie była wartością rynkową.
Co prawda, na tym etapie, niemożliwym jest zaskarżanie powyższych czynności. Nadto wskazane nieprawidłowości nie mogły stanowić podstawy do odmowy udzielenia przybicia. Jednakże, zauważyć należy, że ww. wartość przedmiotowej nieruchomości wyliczona przez biegłych i przyjęta przez Komornika Sądowego do opisu i oszacowania, stanowiła podstawę wyliczenia ceny wywołania, która z kolei została wskazana w obwieszczeniach o pierwszej i drugiej licytacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nrKW (...). Naruszenia prawa zaś w tym zakresie, jak podniesiono na wstępie, stanowią przyczynę odmowy przybicia.
W tym zakresie, dodatkowo Sąd II instancji zauważa, że komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisówustawy o podatku od towarów i usługi do uwzględniania w trakcie sprzedaży licytacyjnej okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Oznacza to konieczność ustalenia statusu dłużnika jako podatnika od towarów i usług oraz charakteru nieruchomości w zakresie wpływającym na istnienie zobowiązania w podatku VAT. Jeżeli okoliczności wskazują, że dłużnik dobrowolnie sprzedając nieruchomość zobowiązany byłby, zgodnie z przepisami ustawy o VAT, do zapłaty podatku, to również sprzedaż tej nieruchomości w trybie egzekucyjnym podlega opodatkowaniu. Z tych też względów komornik sądowy w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości powinien podać, czy sprzedaż licytacyjna będzie podlegała opodatkowaniu od towarów i usług, a jeśli tak, to czy cena wywołania obejmuje podatek, czy też zostanie on doliczony do wskazanej ceny. Dodać także wypada, że komornik sądowy zobowiązany jest do stosowaniaart. 3 ustawy z dnia 05 lipca 2001 r. o cenach(t. jedn. Dz. U. 2013, poz. 385), zgodnie z którym cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący obowiązany jest zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W cenie winien być uwzględniony podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.
Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że jakkolwiek Komornik Sądowy prawidłowo ustalił, że z uwagi na dłużnika kwota z licytacji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i na tę okoliczność wskazał w swoich obwieszczeniach (także w tym z dnia 16.11.2012 r.), to jednakże jako cenę wywołania przyjął wartość wynikającą z opisu i oszacowania, a więc wartość wyliczoną przez biegłych stanowiących kwotę netto, czyli nieprawidłową.
W tym kontekście koniecznym jest odnotowanie, że każde z obwieszczeń Komornika Sądowego, jakie zostały wydane w niniejszej sprawie, było niewłaściwe. Otóż, obwieszczeniu o pierwszej licytacji (z dnia 31.08.2012 r.) Komornik wskazał, że suma oszacowania wynosi 3.028.000 zł, zaś cena wywołania odpowiada kwocie 2.271.000 zł. Zaznaczył przy tym, że obie ww. kwoty są kwotami netto i że do wylicytowanej kwoty zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 23%. Tym samym, oznacza to, że przyjęta przez niego kwota była nieprawidłowa, zaś w przypadku gdyby licytacja okazała się skuteczna, wylicytowana wartość nieruchomości była by niższa o wartość podatku od towarów i usług – raz z racji przyjętej ceny wywołania. Z kolei w obwieszczeniu o drugiej licytacji (z dnia 31.10.2012 r.) Komornik jako sumę oszacowania wskazał kwotę 3.724.440 zł, zaś cenę wywołania na 2.482.960 zł, podnosząc przy tym, że kwoty te stanowią kwoty brutto, tj., że zawierają podatek VAT. Tak określona wartość oszacowania i cena wywołania były wadliwe, albowiem Komornik nie wiedząc jakie wartości netto porównywanych nieruchomości zostały przyjęte przez biegłych przy wycenie, nie mógł sam – tak po prostu – wartości oszacowania powiększyć o podatek VAT. Brak jest bowiem pewności, że w ten sposób wyliczona przez niego i przyjęta wartość odpowiadałby wartości rynkowej. Przy czym, obwieszczenie to, postanowieniem Sądu z dnia 15 listopada 2012 r. zostało uchylone w trybieart. 759 § 2 k.p.c.Nadto, w tym samym trybie Sąd polecił Komornikowi sporządzenie obwieszczenia w przedmiocie drugiej licytacji ww. prawa, w którym zostanie wskazana suma oszacowania wynikająca z czynności opisu i oszacowania przysługującego dłużnikowi prawa, dokonana przez Komornika, tj. 3.028.000 zł oraz suma rękojmi i cena wywołania, ustalone przy przyjęciu za podstawę ich obliczenia wskazanej sumy oszacowania (bez powiększenia tych kwot o podatek VAT). Z kolei w obwieszczeniu o drugiej licytacji z dnia 16.11.2012 r. Komornik wskazał sumę oszacowania na kwotę 3.028.000 zł, zaś cenę wywołania określił na kwotę 2.018.666,67 zł, zaznaczając przy tym, że od wylicytowanej ceny zostanie odprowadzony podatek VAT. Tym samym, oznacza to, że przyjęta przez niego kwota była nieprawidłowa, zaś w przypadku gdyby licytacja okazała się skuteczna, wylicytowana wartość nieruchomości była by niższa o dwukrotną wartość podatku od towarów i usług – raz z racji przyjętej ceny wywołania, zaś drugi raz – z racji odprowadzonego podatku.
W konsekwencji, w świetle wszystkich powyższych uwag, zaskarżone orzeczenie nie mogło się ostać.
W oparciu o przepisart. 380 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.Sąd II instancji dokonał również Sąd Rejonowy oceny zasadności postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 18 grudnia 2012 r. w przedmiocie oddalenia skargi dłużnika na czynność Komornika Sądowego z dnia 10 grudnia 2012 r. w przedmiocie oddalenia jego wniosku o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania.
W tym zakresie, w pierwszym rzędzie podnieść należy, że zgodnie z dyspozycją przepisuart. 951 k.p.c., jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
Z akt sprawy egzekucyjnej wynika, że dłużnik z takiego uprawnienia skorzystał. Stosowny wniosek złożył on w dniu 06 grudnia 2012 r. W jego uzasadnieniu dłużnik zaznaczył, że nastąpiły istotne zmiany w stanie nieruchomości. Przy tym odwołał się on do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowegoA. P.z dnia 26 października 2012 r., a sporządzonego na zlecenie Prezydenta MiastaS., w celu uaktualnienia opłat z tytułu wieczystego użytkowania. W wycenie tej, rzeczoznawca określił wartość nieruchomości – działki nr ew. 5/2 na kwotę 1.788.377,00 zł, a więc o ponad 50.000 zł wyższą, od tej, jaką przyjęli biegli w wycenie sporządzonej na potrzeby postępowania egzekucyjnego.
Odnotować przy czym należy, że w wycenie tej wskazano jedynie, że wartość ta nie zawiera podatku VAT.
W ocenie Sądu Okręgowego, jakkolwiek przepisart. 951 k.p.c.przewiduje jedynie fakultatywną możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, a nadto, z okoliczności sprawy nie wynika, aby w stanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiły istotne zmiany powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu, to jednakże, zważywszy na uchybienia opisane powyżej, wniosek ten jawił się jako uzasadniony.
Całokształt bowiem okoliczności ten sprawy wskazuje, że mogło dojść do zaniżenia wartości ww. nieruchomości na etapie jej wyceny przez biegłych a następnie na etapie oszacowania i wyceny przez Komornika Sądowego, co z kolei niewątpliwie miałoby wpływ na ostateczny wynik postępowania.
Z uwagi na powyższe uchybienia, zasadnym okazał się także zarzut obrazyart. 759 § 2 k.p.c.
Mając na uwadze powyższe na mocyart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.i w zw. zart. 13 § 2 k.p.c., orzeczono, jak w sentencji.
Na marginesie Sąd Odwoławczy zauważa, że dla ww. nieruchomości, tj. położonej wS.przyul. (...),działka nr (...), o obszarze 1,4701 ha, Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), nie zaś,(...).
Na zakończenie Sąd Okręgowy podnosi, że w świetle zapadłego orzeczenia, zbędnym jawi się odniesienie się do pozostałych zarzutów zażalenia. Nie mniej, Sąd II instancji zauważa, ze jawią się one jako chybione. W szczególności nietrafnym okazał się zarzut obrazy przepisuart. 974 k.p.c.Podnieść bowiem należy, że dłużnik nie wykazał, aby po 30 stycznia 2012 r. zawarł jakiekolwiek umowy najmu obejmujące przedmiotową nieruchomość. Ograniczył się do samych twierdzeń. Sąd Okręgowy zauważa przy tym, że także w Księdze Wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości brak jest jakichkolwiek wpisów w tym zakresie. Nadto, podnieść należy, że ewentualne umowy najmu, jako że nie odnoszą się do kwestii prawnorzeczowych, a jedynie obligacyjnych, pozostają bez wpływu na cenę nieruchomości. Dodać także należy, że w doktrynie i judykaturze przyjmuje się, że po dokonanym zajęciu nieruchomości, dłużnik nie posiada uprawnień do zawierania umów obligacyjnych.
Z:

1
odnotować i zakreślić

2
odpis postanowienia doręczyć:

- pełnomocnikowi(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.,
- Prezydenta MiastaS.,
- pełnomocnikowiJ. W.,
- pełnomocnikowi(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.,
- pełnomocnikowi(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.,
- dłużnikowi(...) -Serwis Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.,
-(...) Banku (...) Spółki AkcyjnejwW.,
-(...) Spółki AkcyjnejwP.,
- (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwP.,
- nabywcom (każdemu z osobna),

3
do zbioru

4
akta zwrócić do SR