Sąd Okręgowy w Kielcach
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 431/13
Data wyroku: 2013-06-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Elżbieta Ciesielska, Mariusz Broda, Ewa Piątkowska-Bidas
Słowa kluczowe: Lokal Mieszkalny
Podstawa prawna: art.12 ust.1 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. (Dz.U.2000, nr 80, poz.903 z póżx.zm.)
Teza: Brak aktywnosci wspólnoty mieszkaniowej w zakresie pozyskiwania pożytków i innych przychodów z tytułu korzystania przez osoby trzecie z częśći wspólnej nieruchomości (także bez jakiegokolwiek tytułu prawnego), nie uprawnia członka wspólnoty do dochodzenia ich równowartości od wspólnoty mieszkaniowej w części proporcjonalnej co do wysokości przysługującego mu udziału w części wspólnej, bo w dalszym ciągu obowiązuje zasada wynikająca z treści art.12 ust.1 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. (Dz.U.2000, nr 80, poz.903 z późn.zm.), a zatem brak wykazanej przez niego nadwyżki pożytków bądź innych przychodów nad kosztami utrzymania części wspólnych w danym roku gospodarczym, eliminuje zasadność roszczenia członka wspólnoty o jej wypłatę.

Sygn. akt II Ca 431/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 czerwca 2013 r.
Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: SSO Ewa Piątkowska-Bidas
Sędziowie: SSO Elżbieta Ciesielska
SSO Mariusz Broda (spr.)
Protokolant: protokolant Beata Wodecka

po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2013 r. w Kielcach na rozprawie
sprawy z powództwa wzajemnegoS. M.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.
o zapłatę
na skutek apelacjiS. M.
od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach
z dnia 4 września 2012 r. sygn. VIII C 311/11

oddala apelację, przyznaje na rzecz adwokataJ. K.od Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Kielcach kwotę 1476 (jeden tysiąc czterysta siedemdziesiąt sześć) złotych, tytułem wynagrodzenia za udzieloną powodowi wzajemnemu pomoc prawną z urzędu, która dotychczas nie została opłacona.

sygn. akt IICa 431/13

UZASADNIENIE
W złożonym do Sądu Rejonowego w Kielcach pozwie wzajemnym powód wzajemnyS. M.domagał się zasądzenia od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK., kwoty 42 840 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. W uzasadnieniu wyjaśnił , że jest to będąca pochodną jego udziału w częściach wspólnych nieruchomości , część przychodu z nieruchomości , jaką Wspólnota powinna uzyskać za ostatnie dziesięć lat , z tytułu zajmowania przezD. S.iR. O.części wspólnej nieruchomości w zakresie, w jakim urządzili oni na własne potrzeby w istniejącym tam wcześniej strychu lokale mieszkalne , z których od lat 90-ątych ubiegłego wieku korzystają , nie mając do tego żądanego tytułu prawnego. Dodał , że Wspólnota nie podejmuje żadnych działań , które zmierzałaby do uporządkowania tej sytuacji , a przede wszystkim odzyskania należnych jej przychodów, stąd jest zmuszony wystąpić z takim żądaniem.
Powód wzajemny wniósł o oddalenie powództwa , zarzucając brak legitymacji procesowej czynnej po stronieS. M., który jest członkiem w/w Wspólnoty Mieszkaniowej.
Sąd Rejonowy w Kielcach wyrokiem z dnia 4.09.2012r. oddalił powództwo wzajemne. Z uzasadnienia tego orzeczenia wynikają m.in. następujące ustalenia okoliczności faktycznych:S. M.jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wK.; w 1996 r.R. O.uzyskał pozwolenie – decyzję administracyjną – na użytkowanie zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego , o powierzchni 73,97 m2; analogiczną decyzję w tym samym roku uzyskałD. S., a dotyczyła ona lokalu o powierzchni 70,30 m2; oba lokale zastały przez nich urządzone na powierzchni strychowej budynku Wspólnoty i od tamtej pory są przez nich zajmowane , przy czym nie legitymują się oni żadnym tytułem prawnym do nich, tak obligacyjnym (brak umów najmu) , jak i rzeczowym ; Wspólnota próbowała obciążać w/w osoby opłatami za korzystanie z tak urządzonych lokali;D. S.z tego tytułu wpłacił na jej rzecz następujące kwoty – w 2007 r. – 1916,76 zł , w 2010r. 1938,24 zł ; w 2011r. 502,8 zł , z kolei w latach 2006,2008,2009 nie dokonał żadnych wpłat ; natomiastR. O.wpłacił – w roku 2006 – 1897,53 zł ,w 2007r. – 2464,06 zł , w 2008r. - 2890,57 zł, 2009 r. – 1838,20 zł , w 2010 r. – 1886,87 zł , w 2011r. – 976,40 zł.
Mając na względzie te okoliczności Sąd Rejonowy , powołując treść art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. – o własności lokali (Dz.U.2000.80.903.j.t.) , doszedł do przekonania , że powództwo wzajemne nie jest zasadne , albowiem brak jest podstaw prawnych żądania przez niego (jako członka Wspólnoty) zapłaty przez Wspólnotę równowartości uzyskiwanych przez nią dochodów z tytułu zajmowania lokali przezR. O.iD. S.. Zdaniem Sądu Rejonowego , skoro tego rodzaju dochód Wspólnoty , stosownie do treści art. 12 ust. 2 u.w.l. , w pierwszej kolejności jest zaliczany na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości , to dopiero ewentualna pozostała po rozliczeniu w ramach roku gospodarczego „nadwyżka” może być rozliczana pomiędzy właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (członków wspólnoty) , przy czym decyzja co do tego , czy w ten sposób uzyskaną sumę przeznaczyć na poczet przyszłych kosztów utrzymania części wspólnych , czy też wypłacić ją członkom wspólnoty , wymaga odpowiedniej uchwały. W konkluzji Sąd I instancji stwierdził , że nie zostało wykazane , czy Wspólnota podjęła uchwałę , określającą sposób rozliczenia tego rodzaju pożytków , w szczególności , aby miały zostać przeznaczone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną , czy na wypłatę właścicieli lokali , ponadto nie wykazano , aby Wspólnota pobrała pożytki z tytułu oddania w odpłatne używanie w/w lokali we wskazanej przez powoda wzajemnego wysokości.
Wyrok w części obejmującej oddalenie powództwa wzajemnego zaskarżył powód wzajemny. W wywiedzionej apelacji zarzucił naruszenie prawa materialnego w szczególności art. 12 ust. 2 u.w.l. polegające na uznaniu przez Sąd Rejonowy , że przepis ten nie stanowi wystarczającej podstawy prawnej do żądania od Wspólnoty rozliczenia uzyskanych przez nią pożytków , a także bezpodstawnie poniesionych przez nią wydatków. W związku w tym wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa wzajemnego, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazał , że pozwany wzajemny domagał się nie tylko zwrotu kwot realnie uzyskanych przez Wspólnotę od osób faktycznie zajmujących części wspólne budynku , ale także rozliczenia kwot , które Wspólnota wydatkowała na urządzenie tych lokali (remont instalacji elektrycznej , kominów , dachu itp.). Dodał , że zdaje sobie sprawę z tego , że powództwo w tym kształcie jest wynikiem jego bezradności , gdyż jego działania na forum Wspólnoty są skutecznie blokowane , przez członka Zarządu Wspólnoty , który zajmuje jeden z lokali urządzonych na strychu i z tych względów powód wzajemny nie może doczekać się rzetelnego rozliczenia pożytków z tych lokali. W jego ocenie pożytki te winne wpływać na zmniejszenie ciężarówS. M.z tytułu utrzymania części wspólnych , a skoro tak nie jest , to nie ma on innego wyjścia jak zażądać wypłaty tych kwot, tym bardziej , że jako członek Wspólnoty nie otrzymał rozliczenia w jakiej części dochody uzyskane lub te , które powinny być uzyskane przez Wspólnotę z lokali z lokali zajmowanych przezD. S.iR. O., zostałyby przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych. Powód wzajemny zarzucił również i to , że nietrafnym było oddalenie przez Sąd Rejonowy wniosku o zawieszenie postępowania z uwagi na toczące się przed Sądem Okręgowym postępowanie o uchylenie uchwały Wspólnoty w przedmiocie ustalenia zakresu części wspólnej nieruchomości , która nie objęła lokali zajmowanych przez PanówS.iO., z czymS. M.się nie zgadza i z tych względów tą uchwałę zaskarżył.
Pozwany wzajemny wniósł o oddalenie apelacji.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Przede wszystkim wyjaśnić należy , że zawarte w uzasadnieniu apelacji stwierdzenie , jakobyS. M., w ramach wytoczonego powództwa wzajemnego domagał się zasądzenia nie tylko kwot realnie uzyskanych przez Wspólnotę od osób faktycznie użytkujących dwa w/w lokale , ale także rozliczenia kwot , które Wspólnota mieszkaniowa faktycznie wydatkowała na urządzenie tych lokali – jest niezgodne z czytelnie wyeksponowanymi przed Sądem I instancji przedmiotowymi granicami pozwu wzajemnego. Już z samej jego treści (k. 164-168) jednoznacznie wynika , że dochodzona kwota 42 840 zł, to należna powodowi wzajemnemu (jego zdaniem), przypadająca mu część (proporcjonalnie do służących mu udziałów w częściach wspólnych nieruchomości), należnych Wspólnocie korzyści z tytułu zajmowania w/w lokali mieszkalnych przezD. S.iR. O.. Wobec tego , jakiekolwiek inne faktyczne podstawy pozwu wzajemnego , w szczególności te , o których mowa w apelacji , w istocie pozostają poza jego granicami przedmiotowymi.
Biorąc pod uwagę w pierwszej kolejności , zawarty w uzasadnieniu apelacji zarzut błędnego oddalenia wniosku o zawieszenie postępowania , z uwagi na toczące się postępowanie w przedmiocie zaskarżenia uchwały Wspólnoty (sygn. akt IC  726/12 Sąd Okręgowego w Kielcach), stwierdzić należy , że powodowi wzajemnemu nie przysługiwało prawo jego powołania , a to wobec braku zwrócenia uwagi sądu na (zdaniem powoda wzajemnego) uchybienie przepisom postępowania w trybieart. 162 kpc. Niezależnie od tego , nawet gdyby takowe się pojawiło , to i tak oddalenie w/w wniosku było prawidłowe i nie miało żadnego wpływu na treść zaskarżonego orzeczenia - chociażby w kontekście czasu w jakim zapadła zaskarżona uchwała i sfery czasowej , wyznaczającej m.in. granice przedmiotowe zgłoszonego powództwa.
Sąd Rejonowy (rozpoznając pozew wzajemny w tych czytelnie wyeksponowanych granicach przedmiotowych) poczynił prawidłowe z punktu widzenia zasady swobodnej oceny i mocy dowodów , a także zupełne w kontekście właściwych do zastosowania w tym przypadku norm prawa materialnego, ustalenia , których treść nie była w apelacji kwestionowana , a Sąd Okręgowy w całości jej podziela i przyjmuje za własne.
Zgłoszone w apelacji zarzuty w istocie miały charakter prawnomaterialny , gdyż apelujący nie godził się z konkluzją Sądu Rejonowego, jakoby art. 12 ust. 2 u.w.l. , w wyeksponowanym przez niego stanie faktycznym, nie był w tym przypadku podstawą uwzględnienia zgłoszonego żądania.
W ocenie Sądu Okręgowego , znajdująca odzwierciedlenie w sentencji zaskarżonego wyroku , konkluzja , na skutek zastosowania przez Sąd Rejonowy art. 12 us. 2 u.w.l. jest prawidłowa. Przede wszystkim nie budzi wątpliwości przedstawiona przez Sąd I instancji wykładnia tego przepisu , którą Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własną. Bezprzedmiotowym jest jej powtarzanie. W tym miejscu raz jeszcze podkreślić należy jedynie to , że co do zasady wszelkie pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej osiągane przez Wspólnotę Mieszkaniową , w pierwszej kolejności służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem tej nieruchomości , a dopiero w części przekraczającej potrzeby , przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów w częściach wspólnych. Już to oczywiste , bo będące pochodną wykładni językowej art. 12 ust. 2 u.w.l. , spostrzeżenie , prowadzi do kilku istotnych wniosków. Po pierwsze , po to by w ogóle rozważać , czy prawo do pożytków i innych przychodów , służy w całości Wspólnocie (na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych) , czy też w jakimś zakresie także poszczególnym członkom Wspólnoty (proporcjonalnie do służących im udziałów) , trzeba najpierw stwierdzić , czy Wspólnota takie korzyści w danym roku gospodarczym odniosła , jakie w tym samym czasie były koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości , a w konsekwencji tego , czy i w jakim zakresie te ostatnie zostały pokryte z tych pożytków lub innych korzyści. Rację ma Sąd Rejonowy ,o ile stwierdza , że powód wzajemny (pomimo spoczywającego na nim ciężaru dowodu) nie wykazał , czy i w jakim zakresie jakiekolwiek pożytki zostały zaliczone na poczet wydatków na utrzymanie części wspólnych nieruchomości , by w konsekwencji wykazać również i to , jaka ich część została ewentualnie nie wykorzystana na ten cel. Przede wszystkim brak było skonkretyzowanych twierdzeń powoda wzajemnego w tym zakresie , a każdorazowo w procesie cywilnym jest to rzecz fundamentalna dla wykazania jakiejkolwiek okoliczności faktycznej istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy. Powód wzajemny zmierzał w zupełnie innym kierunku , albowiem poprzestał jedynie na przedstawieniu szacunkowej równowartości należnego Wspólnocie (jego zdaniem) wynagrodzenia za korzystanie przezR. O.iD. S.wynagrodzenia za korzystanie przez nich z urządzonych w częściach wspólnych lokali mieszkalnych. W żadnym wypadku nie twierdził o kwocie korzyści jakie ewentualnie z tego tytułu Wspólnota odniosła , a także o wydatkach , jakie miała na utrzymanie części wspólnych. Stąd zasadnie Sąd Rejonowy konstatuje , że powód wzajemny nie wykazał także tych osiągniętych przez Wspólnotę korzyści. Bez znaczenia pozostają przy tym te ustalenia Sądu Rejonowego , z których wynika jakie konkretne kwoty , w poszczególnych latachR. O.iD. S.faktycznie zapłacili na rzecz Wspólnoty za korzystanie z lokali bez podstawy prawnej. Skoro powód wzajemny (reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika) nie podjął nawet próby wykazania jakie w tych konkretnych okresach gospodarczych (w poszczególnych latach) były wydatki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości , to już tylko z tego względu nie mógł wykazać , że w jakimkolwiek zakresie , pozostała nadwyżka pożytków i innych korzyści , po ich zaliczeniu w pierwszej kolejności na wydatki o jakich mowa. Tylko bowiem w sytuacji , w której po rozliczeniu w każdym roku gospodarczym taka część pożytków , czy innych przychodów pozostałaby , powód jako członek Wspólnoty miałby prawo żądać ich wypłaty , proporcjonalnie do wysokości przysługującego mu udziału w częściach wspólnych nieruchomości.
Analiza treści apelacji , potwierdza i to spostrzeżenie , że intencją powodowa wzajemnego , w wytoczeniu niniejszego powództwa , było raczej zwrócenie uwagi na dostrzeżony we wspólnocie problem niegospodarności. Oczywiście , pozostaje to bez znaczenie dla trafności podjętego przez Sąd Rejonowy trafnego rozstrzygnięcia.
Reasumując , ewentualny brak aktywności wspólnoty mieszkaniowej w zakresie pozyskiwania pożytków i innych przychodów z tytułu korzystania przez osoby trzecie z części wspólnej nieruchomości (także bez jakiegokolwiek tytułu prawnego) , nie uprawnia członka wspólnoty do dochodzenia ich równowartości od wspólnoty mieszkaniowej w części proporcjonalnej do wysokości przysługującego mu udziału w części wspólnej , bo w dalszym ciągu obowiązuje zasada wynikająca z treściart. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994r.(Dz.U.2000.,nr 80,poz.903z p.zm.) , a zatem brak wykazanej przez niego nadwyżki pożytków bądź innych przychodów nad kosztami utrzymania części wspólnych w danym roku gospodarczym , eliminuje zasadność roszczenia członka wspólnoty o jej wypłatę.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy , na podstawieart. 385 kpcorzekł jak w sentencji , rozstrzygając o kosztach udzielonej przez adwokataJ. K.powodowi wzajemnemu pomocy prawnej z urzędu , która dotychczas nie została opłacona , na podstawie par. 13 ust.1 , par.19 Rozp. Min. Spr. z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie …(Dz.U.nr 163, poz.1348).