Sąd Apelacyjny w Gdańsku
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 577/13
Data wyroku: 2013-11-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Artur Lesiak, Maria Sokołowska, Maryla Domel-Jasińska
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 560 k.c.

Sygn. akt V ACa 577/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 listopada 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSA Maria Sokołowska

Sędziowie:

SA Maryla Domel-Jasińska
SA Artur Lesiak (spr.)

Protokolant:

st. sekretarz sądowy Marta Zaborska

po rozpoznaniu w dniu 31 października 2013 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwaM. L.iA. L.
przeciwkoJ. G.iM. G.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego wB.
z dnia 10 maja 2013 r. sygn. akt I C 4/11

I
zmienia zaskarżony wyrok

a) w punkcie 3 (trzecim) w ten sposób, że kwotę 4.027,16 zł zasądzoną tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego obniża do kwoty 3.735,16 zł (trzy tysiące siedemset trzydzieści pięć złotych i szesnaście groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;
b) w punkcie 4 (czwartym) o tyle tylko, że kwotę 3.023,15 zł podwyższa do kwoty 3.343,32 zł (trzy tysiące trzysta czterdzieści trzy złotei trzydzieści dwa grosze);

c
w punkcie 5 (piątym) o tyle tylko, że kwotę 6.263,40 zł obniża do kwoty 5.943,69 zł (pięć tysięcy dziewięćset czterdzieści trzy złotei sześćdziesiąt dziewięć groszy);

II
oddala apelację w pozostałym zakresie;

III
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 577/13

UZASADNIENIE
PowodowieA. L.iM. L.wnieśli o zasądzenie od pozwanychM. G.iJ. G.solidarnie na ich rzecz kwoty 78,885,93 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 lipca 2010 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu .
W uzasadnieniu powodowie podali, iż pozwani w dniu 26 sierpnia 2008 roku sprzedali im budynek mieszkalny położony wŁ.przyul. (...). Powodowie stwierdzili występowanie wad w przedmiotowym budynku. Po ustaleniu, że ich pojawienie się jest związane z niewłaściwą konstrukcją dachu, wezwali pozwanych do ich usunięcia i zapłaty kwoty 76.909,93 zł stanowiącej koszt rozebrania i ponownego ułożenia pokrycia dachowego. Pozwani ostatecznie zakwestionowali swoją odpowiedzialność za ujawnione wady budynku.
Pozwani w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od powodów kosztów procesu .
W uzasadnieniu pozwani podali, iż w chwili zawarcia umowy sprzedaży budynek był pozbawiony jakichkolwiek wad ukrytych. Powodowie zapoznali się ze stanem technicznym nieruchomości podczas kilkukrotnych wizji lokalnych, gdy elementy konstrukcji dachowej były odkryte. Jednocześnie pozwani podali, iż powodowie zgłosili wady po upływie terminu miesięcznego. określonego wart. 563 kc, od daty ich ujawnienia. Tym samym utracili oni uprawnienia z tytułu rękojmi za wady. Oprócz tego pozwani stwierdzili, że wedługart. 568 § 1 kcpowodowie powinni w ciągu roku od wydania nieruchomości wystąpić z powództwem do sądu.
Wyrokiem z dnia 10 maja 2013 r. Sąd Okręgowy wB.zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwotę 50.828,22 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 lipca 2010 r. do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddalił oraz zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwotę 4.027,16 zł i nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego wB.od powodów solidarnie kwotę 3.023,15 zł a od pozwanych solidarnie kwotę 6.263,40 zł tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i rozważania Sądu I instancji:
Umową z dnia 26 sierpnia 2008 roku pozwaniM. G.iJ. G.sprzedali powodomA. L.iM. L.zabudowaną nieruchomość położoną wŁ., gminaB., stanowiącądziałkę oznaczoną nr (...)o powierzchni 0.07.52 ha, dla której Sąd Rejonowy wB.prowadziksięgę wieczystą KW nr (...), za łączną cenę 370.000 zł brutto. Budynek wzniesiony na tej nieruchomości został wybudowany w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez pozwaną. Pozwani byli inwestorami. Powodowie zainteresowali się powyższą nieruchomością przez pośrednika. Przed zawarciem umowy oglądali budynek wraz z wujkiem prowadzącym firmę budowlaną. Powodowie nie posiadają wiedzy z dziedziny budownictwa. Strony przystąpiły do umowy po odbiorze technicznym.
Po zakończeniu okresu zimowego 2009/2010 powodowie dostrzegli, że woda z zamontowanych rynien przecieka przez nie zalewając ściany zewnętrzne budynku. W celu naprawy usterki zgłosili się do fachowca, który po oględzinach stwierdził, że nie podejmie się jej usunięcia, albowiem przyczyna wykrzywienia rynny tkwi w niewłaściwej konstrukcji dachu budynku. Prywatna ekspertyza sporządzona na zlecenie powodów również wskazywała na błędy w wykonaniu pokrycia dachowego zakupionej nieruchomości, skutkujące koniecznością jego wymiany. Wobec tego wykonano także kosztorys inwestorski. Pozwani byli poinformowani o wnioskach opinii prywatnej i kosztach naprawy.
Pismem z dnia 19 maja 2010 roku powodowie, wskazując na wykrycie wad budynku, wezwali pozwanych do zapłaty kwoty 76.909,93 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości, stanowiącej jednocześnie wartość prac budowlanych koniecznych do usunięcia wad. Pozwani nie uczynili zadość temu wezwaniu stwierdzając, iż nie ma podstaw do uznania, że wystąpiły wady ukryte związane z pracami blacharsko-dekarskimi w przedmiotowym budynku.
Sąd ustali, że w konstrukcji i pokryciu dachu przedmiotowego obiektu występują wady istotne, usuwalne. Powstały one w okresie budowy budynku i nie są związane z jego eksploatacją. Fakt ich wystąpienia jest związany z prowadzeniem prac w sposób niezgodny z opracowanym projektem budowlanym oraz z zasadami sztuki budowlanej, na co wpływ miał nieodpowiedni poziom przygotowania do prac oraz brak właściwego nadzoru ze strony kierownika budowy. Niewłaściwie została wykonana konstrukcja więźby dachowej, przede wszystkim nie zamontowano wszystkich elementów przewidzianych w projekcie konstrukcji dachu, niewłaściwie wykonano połączenia poszczególnych elementów, do wykonania połączeń wykorzystano elementy z oflisem oraz widocznymi spękaniami. Dodatkowo błędem było opieranie konstrukcji na kominie, który także nie był właściwie wykonany. Odnośnie pokrycia dachowego stwierdzono, iż nieprawidłowo ułożono dachówki oraz membranę dachową. Ponadto niewłaściwie zamontowano rynny dachowe. Sposób wykonania konstrukcji dachu obniża bezpieczeństwo użytkowania obiektu. Jedynym skutecznym sposobem usunięcia zaistniałych wad jest rozbiórka i ponowne wykonanie konstrukcji dachu wraz z pokryciem.
Koszt usunięcia wad, przy zastosowaniu takich samych materiałów jak użytych przez pozwanych w trakcie wykonywania budynku, wynosi 50.828,22 zł brutto.
Powyższy stan fatyczny Sąd ustalił w oparciu o przedstawione przez strony dokumenty, zeznania świadków i stron postępowania, a także na podstawie opinii sądowych sporządzonych w niniejszej sprawie.
Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów zebrane w sprawie, albowiem zostały sporządzone we właściwej formie, przewidzianej dla tego typu dokumentów. Były przejrzyste i jasne, a ich autentyczność nie budziła żadnych wątpliwości.
Na walor wiarygodności zasługiwały zeznania świadkówS. W.,R. P.iA. Ż., którzy na zlecenie powodów sporządzili prywatną ekspertyzę stwierdzającą wady w konstrukcji dachu przedmiotowego budynku. ŚwiadekA. Ż.wykonał natomiast kosztorys inwestorski dotyczący kosztów naprawy. Ich twierdzenia znalazły swoje odzwierciedlenie w treści opinii sądowych sporządzonych w niniejszej sprawie.
Również Sąd nie miał zastrzeżeń do zeznań złożonych przez świadkówA.C.,S. J.iW. K., które uzupełniły materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Z ich treść wywieść można, że powodowie przed zawarciem umowy oglądali nieruchomość i zaakceptowali stan budynku.
Jako prawdziwe Sąd ocenił zeznania powódkiA. L., albowiem znalazły one swoje odzwierciedlenie w dotychczas zgromadzonym materiale dowodowym, przede wszystkim w opiniach sporządzonych przez biegłych z dziedziny budownictwa.
Co do zasady Sąd dał wiarę także zeznaniom pozwanychM. G.iJ. G., którzy zbyli powodom przedmiotową nieruchomość. Jednakże ich opinie odnośnie stanu konstrukcji dachowej nie mogły zostać wzięte pod uwagę, albowiem nie znalazły one swego potwierdzenia w innych wiarygodnych dowodach. Oprócz tego zważyć należy, iż nie posiadali oni wiedzy z dziedziny budownictwa, zatem te twierdzenia stanowiły jedynie ich formę obrony.
Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd nie uwzględnił zeznań świadkówC. J./k.l43v-144v/ orazR. Z./k.209v-210/, albowiem ich zeznania w głównej mierze nie odnosiły się do faktów, lecz stanowiły opinie odnośnie wykonanej konstrukcji dachu. Wskazani świadkowie podali, że nie można mówić tutaj o wadach istotnych. Ich twierdzenia pozostawały w rażącej sprzeczności z całokształtem materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Dodać należy, że świadek(...)pełnił na przedmiotowej budowie funkcję jej kierownika. Zatem nie powinno dziwić, że w jego ocenie prace budowlane zostały przeprowadzone prawidłowo.
Sąd w swojej ocenie oparł się na w pełni wiarygodnych opiniach biegłych z(...)powołanych w niniejszej sprawie -J. D.iA. O.. Podstawą ich sporządzenia była przede wszystkim wizja lokalna przedmiotowej nieruchomości. Obaj biegli ustnie uzupełnili swoje opinie podtrzymując pierwotnie sformułowane wnioski. Po sporządzeniu opinii przez biegłegoD., w oparciu o zarzuty skierowane do tejże opinii przez pozwanych, Sąd uznał za celowe powołanie kolejnego biegłego z(...)w osobieA. O., który potwierdził i uszczegółowił wnioski zawarte w opinii biegłegoD.. Obie opinie były jasne, logiczne i wyczerpująco uzasadnione. Każda z nich charakteryzuje się wysokim stopniem stanowczości w wyrażanych ocenach. Motywowane przez biegłych stanowiska odpowiadały zasadom wiedzy powszechnej. Treść powyższych opinii pozwoliła na ustalenie, że konstrukcja i pokrycie dachu nabytego budynku zostały wykonane wadliwie. Stwierdzone wady mają charakter istotny. Ich usunięcie możliwe jest poprzez rozebranie dachu wraz z więźbą dachową i ponowne wykonanie tych elementów.
Sąd ustalił wartość prac naprawczych na podstawie opinii biegłegoO., albowiem wskazana przez niego kwota wyliczona została na podstawie cen, które obowiązywały w III kwartale 2012 roku. W tym zakresie opinia ta była aktualniejsza w stosunku do opinii biegłegoD..
Sąd zważył, że powodowie wywodzili swoje roszczenie z treściart. 560 § 1 k.c.Przed przystąpieniem do oceny żądania powodów Sąd poczynił kilka uwag natury ogólnej.Artykuł 560 § 1 kcokreśla rozmiar uprawnień, jakie przysługują kupującemu w ramach rękojmi w razie wadliwości rzeczy sprzedanej. W przypadku ujawnienia się wady rzeczy sprzedanej w myśl omawianego przepisu kupującemu przysługują dwa uprawnienia: uprawnienie obniżenia ceny oraz uprawnienie do odstąpienia od umowy. Możliwość skorzystania z jednego z nich nie jest uzależniona od tego, cży wady są istotne. Prawo wyboru pomiędzy uprawnieniami z rękojmi jest prawem kształtującym, zatem jego dokonanie wiąże kupującego. Dokonanie tego wyboru powinno nastąpić poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli drugiej stronie w terminie, o którym mowa wart. 568 § 1 kc.Istotą obniżenia ceny jest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy. Gdy cena została już zapłacona, roszczenie o jej obniżenie zart. 560 § 1 kcrealizowane jest poprzez żądanie zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad, a wartością obliczoną z uwzględnieniem istniejących wad(wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 09.06.2010 roku,(...),(...)).
Sąd zaznaczył, że ustawowa odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa(wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 05.03.2009 roku,(...),(...)).
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie, lecz nie w pełnym zakresie. Z całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie nie powinna budzić wątpliwości okoliczność, iż w konstrukcji i pokryciu dachu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wybudowanego na sprzedanej nieruchomości wystąpiły wady o charakterze istotnym, których usunięcie jest możliwe. Wynika to z dwóch opinii sądowych sporządzonych przez biegłych z(...)Obaj biegli w sposób jednoznaczny stwierdzili, że ujawnione wady wystąpiły na etapie wznoszenia budynku i nie są związane z jego późniejszą eksploatacją przez nabywców. Wady te dotyczyły niewłaściwego wykonania konstrukcji więźby dachowej i niewłaściwego ułożenia pokrycia dachowego. Przede wszystkim nie zamontowano wszystkich elementów przewidzianych w projekcie budowlanym oraz nieprawidłowo wykonano połączenia elementów więźby dachowej (zbyt głębokie nacięcia osłabiające konstrukcję). W tym celu użyto elementów z oflisem i z widocznymi spękaniami, co nie powinno mieć miejsca. Odnośnie pokrycia dachowego biegli wytknęli niewłaściwe ułożenie dachówek (błędy dotyczące ułożenia gąsiorów), membrany dachowej oraz nieprawidłowe zamontowanie rynny dachowej. Reasumując, dach budynku posadowionego na sprzedanej nieruchomości został wykonany w sposób niezgodny z opracowanym projektem, albowiem nie wszystkie elementy znajdujące się w projekcie konstrukcji uwzględniono podczas prac budowlanych. Dodatkowo zadaszenie budynku, pokrycie dachowe i orynnowanie zostały wykonane w sposób niezgodny z zasadami sztuki budowlanej. Powyższe błędy mają negatywny wpływ na użytkowanie konstrukcji nośnej. Bezpieczeństwo i trwałość konstrukcji są zagrożone, co wymaga przeprowadzenia prac naprawczych obejmujących swym zakresem konieczność rozebrania całego dachu i ułożenia go na nowo. Dotyczy to także demontażu więźby dachowej. Przyczyn w takim sposobie wykonania prac budowlanych biegli upatrywali w szczególności w braku odpowiedniej wiedzy wykonawcy oraz właściwego nadzoru na placu budowy. Zatem bez wątpienia sprzedana nieruchomość w chwili zawarcia umowy miała wady uniemożliwiające prawidłowe użytkowanie budynku i jednocześnie stanowiące zagrożenie bezpieczeństwa dla jego mieszkańców. Fakt istnienia tychże wad obciąża pozwanych jako sprzedających w myślart. 560 § 1 kc.Bez znaczenia jest tutaj okoliczność, czy w momencie zbycia wiedzieli oni o wadliwości sprzedawanej rzeczy, czy też nie. Wobec powodów jako kupujących odpowiedzialność z tytułu rękojmi ponosić mogą tylko pozwani jako sprzedający, nie ma tutaj możliwości przeniesienia odpowiedzialności na wykonawcę wadliwych robót.
Zdaniem Sądu powodowie w sposób prawidłowy zawiadomili pozwanych o wadach sprzedanej nieruchomości pismem z dnia 19 kwietnia 2010 roku, jednocześnie wzywając ich do obniżenia ceny rzeczy nabytej. Takie działanie powodów pozwoliło na uznanie ich roszczenia. Za powyższą oceną przemawia okoliczność, iż kupujący nie posiadają wiedzy fachowej w zakresie budownictwa, a ściślej - w przedmiocie konstrukcji więźb dachowych i pokrycia dachów. Istotnie, przed zawarciem umowy zaakceptowali oni stan budynku, jednakże z tego faktu nie można wyciągać zbyt daleko idących wniosków skutkujących pozbawieniem powodów uprawnień z tytułu rękojmi. Co prawda wady były widoczne w chwili zakupu, jednakże ich stwierdzenia mógł dokonać jedynie fachowiec. Taka konkluzja wyłania się z treści opinii sądowych sporządzonych w sprawie. Tym samym powodowie nie mogli zauważyć powyższych wad, a ich pozytywna ocenia dotyczyła ogólnego stanu budynku. Nie zmienia tego okoliczność oglądania nieruchomości w towarzystwie wujka prowadzącego firmę budowlaną. ŚwiadekK.w swoich zeznaniach stwierdził, że zajmuje się budownictwem przemysłowym, nie zaś mieszkalnym. Wobec tego nie można przyjąć, aby świadek ten był fachowcem w dziedzinie więźb dachowych i pokrycia dachów. Zatem zarzuty pozwanych dotyczące akceptacji przez powodów stanu budynku przed zawarciem umowy sprzedaży zdaniem Sądu I instancji nie zasługiwały na aprobatę.
Sąd Okręgowy uznał, że pozwani nie mają racji podnosząc, iż powodowie nie zachowali terminów przewidzianych wart. 563 § 1 kciart. 568 § 1 kc.Zawiadomienie o wadach zostało wystosowane do sprzedających po uzyskaniu przez powodów absolutnej pewności odnośnie wadliwości rzeczy nabytej w zakresie konstrukcji i pokrycia dachu. Pewność ta wystąpiła dopiero w momencie uzyskania prywatnej opinii sporządzonej na ich zlecenie, której wnioski pokrywały się z wnioskami opinii sądowych. Wcześniej natomiast powodowie otrzymali jedynie wstępną ocenę przyczyn przeciekania wody z rynny i zalewania ściany zewnętrznej, która została przedstawiona przez osobę, która na ich koszt miała usunąć powyższą usterkę. Ocena ta dokonana bez szczegółowej analizy stanu wykonania dachu nie przekonała powodów, co nie powinno dziwić. Z tego względu zdecydowali się oni wykonać prywatną opinię. Po jej otrzymaniu podjęli kroki mające na celu obniżenie ceny sprzedanej im nieruchomości. Wobec tego brak podstaw do przyjęcia, że miesięczny termin określony wart. 563 § 1 kcnie został przez nich zachowany. Zasadne jest przyjęcie, że jego liczenie, z racji braku wiedzy powodów w zakresie budownictwa, winno nastąpić dopiero od uzyskania przez nich całkowitej pewności co do wystąpienia wad oraz ustalenia kosztów ich usunięcia. Tym samym pismo z dnia 19 kwietnia 2010 roku zostało wystosowane do pozwanych przed upływem tegoż terminu. Jednocześnie zauważyć wypada, iż uprawnienia powodów z tytułu rękojmi nie wygasły, bowiem w chwili wystąpienia do pozwanych z uprawnieniem o obniżenie ceny sprzedaży termin trzech lat, liczony od dnia wydania kupującym nieruchomości jeszcze nie upłynął. Wynika to wprost z treściart. 568 § 1 kc.
Uprawnienie z tytułu rękojmi dotyczące obniżenia ceny sprzedaży rzeczy wadliwej, w sytuacji całkowitej jej zapłaty, może być realizowane poprzez żądanie zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad, a wartością obliczoną z uwzględnieniem istniejących wad. W okolicznościach niniejszej sprawy wskazana różnica stanowi kwotę odpowiadającą wartości wykonania prac naprawczych polegających na demontażu całej konstrukcji dachowej i ponownym jej wykonaniu wraz z ułożeniem dachu. W ocenie biegłych tylko w ten sposób możliwe jest usunięcie stwierdzonych wad. Prace o mniejszym zakresie nie przyniosłyby oczekiwanego rezultatu, czyli nie pozwoliłyby na otrzymanie rzeczy wolnej od wad. Odnośnie wartości prac naprawczych Sąd oparł się na w pełni wiarygodnej opinii biegłegoO., a to z tego powodu, że opinia ta jest najbardziej aktualna, albowiem została sporządzona jako druga i w momencie jej wykonania obowiązywały inne ceny materiałów budowlanych, ustalone w III kwartale 2012 roku dla województwa(...), przy zastosowaniu takich samych materiałów jak przy wznoszeniu przedmiotowego obiektu. Zatem pozwani winni zapłacić powodom tytułem obniżenia ceny sprzedaży kwotę 50.828,22 zł, jako koszt potrzebny do usunięcia powstałych w trakcie budowy wad. Jak wynika z ustaleń biegłegoO.powyższa kwota jest wystarczająca do przeprowadzenia koniecznych prac związanych z rozbiórką dachu i jego ponownym wykonaniem. Tym samym koszt tychże prac przedstawiony przez powodów w pozwie, w oparciu o treść kosztorysu inwestorskiego sporządzonego na jego zlecenie, okazał się zawyżony i nie mógł zasługiwać na całkowite uwzględnienie. Kwota wyliczona przez biegłegoO.była zbliżona do kwoty ustalonej przez biegłegoD., co także przemawiało na niekorzyść powodów w tym względzie, biorąc pod uwagę istotne odstępstwo ich żądania od wartości wyliczonych przez obu biegłych powołanych w sprawie. Reasumując Sąd uznał, że powodom należy się kwota 50.828,22 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nabytej przez nich nieruchomości położonej wŁ., gminaB..
Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawieart. 560 § 1 kczasądził od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwotę 50.828,22 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 lipca 2010 roku do dnia zapłaty. Początkowy termin naliczania odsetek został ustalony zgodnie z pozwem od dnia nadania kolejnego pisma do pozwanych informującego o skierowaniu sprawy na drogę sądową.
W pozostałej części Sąd powództwo oddalił.
Powodowie wygrali niniejszy proces w 64 %, Z racji tego Sąd w oparciu oart. 100 kpc, stosując zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu, oraz na podstawie§ 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. 2013 r., poz. 490) zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 4.027,16 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd na mocyart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jednolity - Dz. U. 2010 r. Nr 167, poz. 1398 ze zm.), przy uwzględnieniuart. 100 kpc, nakazał pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego wB.kwotę 3.023,15 zł tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Na podstawie tego samego przepisu co wyżej Sąd nakazał pobrać od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego wB.kwotę 6.263,40 zł tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Pozwani zaskarżyli wyrok apelacją zarzucając:

1
naruszenie prawa materialnego -art. 563 § 1 i 3 k.c.poprzez jego błędną wykładnię i uznanie w przedmiotowej sprawie, iż strona powodowa dochowała jednomiesięcznego terminu na zawiadomienie sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej oraz naruszenieart. 568 § 1 k.c.poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, iż wada dachu w zakresie wykonanych robót blacharsko dekarskich jest wadą całego budynku i w związku z tym zastosowanie trzyletniego okresu rękojmi za wady fizyczne w przedmiotowej sprawie;

2
naruszenie prawa materialnego -art. 568 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie i uznanie, że samo złożenie oświadczenia woli w zakresie wskazywanych wad fizycznych skutkowało u powodów zachowaniem terminów dla dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady;

3
istotne naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia, a mianowicieart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez uznanie za wiarygodne i miarodajne zeznań świadkówS. W.,R. P.iA. Ż.na okoliczność faktów, dla których stwierdzenia są wymagane wiadomości specjalne.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych.
Nadto na rozprawie apelacyjne w dniu 31 października 2013 r. pozwani zarzucili dodatkowo naruszenieart. 100 k.p.c.poprzez jego wadliwe zastosowanie.

Powodowie w odpowiedzi na apelację wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów procesu za II instancję, w tym kosztów według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja w zakresie merytorycznego rozstrzygnięcia nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Apelacyjny podziela dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne i rozważania w zakresie oceny materiału dowodowego oraz podstawy prawnej rozstrzygnięcia, przyjmując je za podstawę także własnego rozstrzygnięcia i odwołuje się do nich bez potrzeby ich powtarzania.
Uściślenia wymaga jedynie kwestia zawiadomienia pozwanych przez powodów o wykryciu wady konstrukcji dachu. Z prawidłowych ustaleń Sądu I instancji wynika, że pozwani byli informowani o wnioskach opinii prywatnej, natomiast w rozważaniach Sąd Okręgowy wyjaśnił, że powodowie zawiadomili pozwanych o wadach sprzedanej nieruchomości pismem z dnia 19 kwietnia 2010 r. Należy zaznaczyć, że na dzień 19 kwietnia 2010 r. datowana jest ekspertyza techniczna, zaś pismo powodów odwołujące się do treści tej ekspertyzy i wzywające pozwanych do zapłaty kwoty 76.909,93 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży, datowane jest na dzień 19 maja 2010 r. Powodowie nie wykazali, w jakiej dacie nadali list polecony, natomiast z treści dołączonej do odpowiedzi na pozew kserokopii koperty wynika, że pismo to zostało nadane w dniu 14 czerwca 2010 r. Należy wszakże zauważyć, że w piśmie tym wskazano, iż pozwanym doręczona została uprzednio ekspertyza techniczna z dnia 19 kwietnia 2010 r. W odpowiedzi na powyższe pismo, pozwani pismem z dnia 28 czerwca 2010 r. odmówili spełnienia świadczenia, jednakże nie zaprzeczyli w jego treści, że otrzymali ekspertyzę techniczną z dnia 19 kwietnia 2010 r. W złożonym w toku niniejszej sprawy piśmie procesowym powodów z dnia 21 marca 2010 r. stanowiącym replikę na odpowiedź na pozew, strona powodowa podniosła, że pismo z dnia 19 maja 2010 r. zostało wystosowane po uprzednim kilkukrotnym ustnym zgłoszeniu wad i przedłożeniu pozwanym ekspertyzy technicznej. Pozwani nie zaprzeczyli tym okolicznościom, co uznać należy za ich przyznanie. Powyższe znajduje potwierdzenie także w treści pisma powodów z dnia 1 lipca 2010 r., wystosowanego jeszcze przed wniesieniem powództwa, w którym wskazują oni, że„wady zostały zgłoszone niezwłocznie po ich ujawnieniu, dosłownie w ciągu kilku dni.M.iJ. G.otrzymali opinię w sprawie wad budynku w kwietniu br. Odbyło się kilka spotkań”(k. 80). Treść pism stron koresponduje z treścią zeznań obu stron. Powódka wskazywała na fakt odbycia takich spotkań po ujawnieniu wad dachu celem uzgodnienia z pozwanymi sposobu rozwiązania tej kwestii: „ …gdy to do nas dotarło(tzn. ekspertyza)…chcieliśmy mediacji, odbyło się jedno spotkanie u nas w obecności naszej radcy, gdzie państwoG.zostali poinformowania jak to wygląda, potem panG.przyszedł jeszcze z kierownikiem budowy ….”(dowód: zeznania powódki - protokół elektroniczny z dnia 24 kwietnia 2013 r. od 00:33:55 do 00:34:34). Z zeznań zaś kierownika budowyC. J.wynika, że spotkanie to miało miejsce w kwietniu, po otrzymaniu opinii technicznej z dnia 19 kwietnia 2010 r. (dowód: zeznaniaC. J.k. 144 – 144v). Pozwana w swoich zeznaniach także przyznała fakt spotkania z powodami po ujawnieniu wad dachu, twierdząc przy tym, że powódka żądała „kasy” (dowód: zeznania pozwanej – protokół elektroniczny z dnia 24 kwietnia 2013 r. od 00:43:55 do 00:46:50).
Reasumując należy więc stwierdzić, że ustalony w sprawie stan faktyczny pozwala na przyjęcie, że powodowie powiadomili pozwanych o wadzie dachu jeszcze w kwietniu 2010 r. Natomiast pismo powodów datowane na dzień 19 maja 2010 r., nadane zostało w dniu 14 czerwca 2010 r., przy czym stanowiło one wezwanie do zapłaty, po wcześniejszym zawiadomieniu pozwanych o wadach dachu i wobec bezskuteczności prób ugodowego zakończenia sporu między stronami.
W apelacji postawione zostały zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego, jak i procesowego. Zauważyć trzeba, że prawidłowość zastosowania lub wykładni prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97).
Chybiony jest zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.Wprawdzie nie sposób odmówić słuszności wywodom pozwanych co do zakazu opierania się na zeznaniach świadków w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Jednakże w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy takiego uchybienia nie popełnił, albowiem okoliczność dotycząca istnienia wad dachu oraz wartość prac niezbędnych do ich usunięcia została ustalona w oparciu o opinię biegłych. ŚwiadkowieS. W.,R. P.iA. Ż.sporządzili na zlecenie powodów prywatną opinię, a więc zeznania tych świadków były potraktowane wyłącznie jako poparcie stanowiska powodów. Zeznania tych osób zostały przywołane wyłącznie jako podstawa ustaleń faktycznych w zakresie faktu sporządzenia prywatnej opinii stwierdzającej błędy w wykonaniu pokrycia dachowego. Uzyskanie tejże opinii stanowiło dla powodów źródło wiedzy o rzeczywistej przyczynie zalewania ścian budynku i było podstawą do zawiadomienia pozwanych o stwierdzonej przez powodów wadzie budynku. Natomiast Sąd oceniając zasadność powództwa w zakresie wymagającym uzyskania wiadomości specjalnych oparł się na powołanych w sprawie opiniach biegłych sądowych. To właśnie treść tych opinii stanowiła podstawę ustaleń faktycznych w zakresie stwierdzenia istnienia wad istotnych w konstrukcji i pokryciu dachu oraz wartości prac niezbędnych do ich usunięcia. Powyższy zarzut mógłby być zatem uzasadniony, gdyby Sąd zaniechał dopuszczenia dowodu z opinii biegłych, opierając się wyłącznie na prywatnej ekspertyzie oraz zeznaniach w charakterze świadków osób, które ją sporządziły. Taka sytuacja nie miała wszakże miejsca w przedmiotowej sprawie.
Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego trzeba stwierdzić, że także i te zarzuty nie mogą nie są trafne.
Na aprobatę zasługuje przyjęcie przez Sąd I instancji daty otrzymania przez powodów opinii technicznej z dnia 19 kwietnia 2010 r. jako datę wykrycia przez powodów wady dachu, uzasadniającej wystąpienie przeciwko pozwanym z roszczeniem z tytułu rękojmi. Dopiero bowiem w tym momencie powodowie uzyskali wiedzę fachową, która pozwoliła im na stwierdzenie wady nabytego budynku. Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2003 r. II CKN 39/01, który wprawdzie wydany został w nieco odmiennym stanie faktycznym, jednakże formułuje on także tezę natury ogólniejszej, a mianowicie że nie można wymagać od osoby nie posiadającej wiedzy fachowej w danej dziedzinie, aby w sposób prawidłowy określała wadę nabytej rzeczy.
Przepisart. 563 § 1 k.c.uzależnia możliwość realizacji przez kupującego jego uprawnień wynikających z rękojmi od dokonania przez niego określonych aktów staranności. Jednym z nich jest obowiązek zawiadomienia sprzedawcy o wykrytej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Zawiadomienie o wadach nie wymaga szczególnej formy, a zatem skutki prawne wywołuje zarówno zawiadomienie na piśmie, jak i ustne. Zgodnie zart. 563 § 3 k.c.do zachowania terminów zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie listu poleconego. Nie oznacza to wszakże, że zawiadomienia muszą nastąpić w formie pisemnej za pośrednictwem poczty. Oznacza to tylko tyle, że kupujący, który wyśle list polecony z zawiadomieniem do sprzedawcy jeszcze przed upływem terminów do zawiadomienia, dochował terminu zawiadomienia już w momencie wysłania listu, niezależnie od tego, kiedy list faktycznie do sprzedawcy dotrze. Jeżeli jednak dokona tego w inny sposób, na przykład listem zwykłym lub ustnie, to skutek zawiadomienia nastąpi, zgodnie zart. 61 k.c., dopiero z chwilą, gdy zawiadomienie dotrze do sprzedawcy, tak aby mógł się on zapoznać z jego treścią (J. Skąpski (w:)System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 135; wyrok SN z 26 sierpnia 1982 r., III CRN 135/82, LEX nr 8450; wyrok SN z 22 grudnia 2000 r., II CKN 1118/98, LEX nr 50885). Forma powiadomienia, o jakiej w przepisie mowa, ma charakter minimalny, a jej zachowanie leży w interesie kupującego.
Pozwani zasadność zarzutu naruszeniaart. 563 § 1 i 3 k.c.wywodzą z daty nadania pisma z dnia 19 maja 2010 r. To stanowisko pozwanych jest wszakże niesłuszne. Dla zachowania aktu staranności wystarczające było ustne zawiadomienie sprzedających w terminie miesiąca o wykrytej wadzie. Powyższe zostało spełnione przez powodów, skoro z materiału dowodowego wynika, że o wykrytej wadzie informowali ustne pozwanych jeszcze w kwietniu 2010 r. Pismo z dnia 19 maja 2010 r. nie stanowiło więc zawiadomienia w rozumieniuart. 563 § 1 i 3 k.c., gdyż to nastąpiło jeszcze w kwietniu 2010 r. Należy przy tym zaznaczyć, że samo zawiadomienie o wadzie nie musi precyzować żądania kupującego, wynikającego z treściart. 560 § 1 k.c.Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi muszą być bowiem zrealizowane w terminie określonym wart. 568 § 1 k.c., a termin zart. 563 § 1 k.c.odnosi się wyłącznie do samego zawiadomienia o wadzie.
Błędny jest pogląd skarżących, że wada dachu nie stanowi wady budynku jako i całości i w związku z tym zastosowanie znajduje termin jednoroczny dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi. Definicję budynku zawieraustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W świetle jejart. 3 pkt 2budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Nie powinno więc budzić wątpliwości, że dach stanowi integralną część budynku. Argumenty odnoszące się do wykonawstwa częściowego w realizacji inwestycji budowlanej nie mają zastosowania w niniejszej sprawie. Przedmiotem oceny objęty jest bowiem wykonany obiekt budowlany jakim jest budynek, a nie poszczególne etapy jego budowy. Reasumując, powodowie mogli dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady budynku w ciągu trzech lat, licząc od dnia, kiedy budynek został im wydany.
W konsekwencji nie mógł więc odnieść zamierzonego skutku zarzut naruszeniaart. 568 § 1 k.c.Uprawnienia kupujących wynikające zart. 560 § 1 k.c.zostały bowiem zrealizowane przez wytoczenia powództwa przeciwko pozwanym w dniu 30 grudnia 2010 r. Umowa sprzedaży przedmiotowego budynku została zaś zawarta w dniu 26 sierpnia 2008 r., co oznacza, że termin trzyletni o którym mowa wart. 568 § 1 k.c.został zachowany.
Zasadny jest natomiast zarzut naruszeniaart. 100 k.p.c.przez niewłaściwe rozliczenie kosztów procesu. Wprawdzie Sąd I instancji prawidłowo ustalił stosunek procentowy, w jakim strony wygrały proces, a więc powodowie w 64 % zaś pozwani w 36%. Jednakże rozliczenie kosztów procesu daje wynik odmienny od zasądzonego przez Sąd Okręgowy.
Powodowie ponieśli następujące koszty: 3.945 zł opłata od pozwu, 500 zł zaliczka na biegłego oraz 3.617 zł zastępstwo procesowe, łącznie 8.062 zł, czyli przysługuje im kwota 5.159,68 zł (64%) tytułem zwrotu kosztów procesu. Pozwani zaś ponieśli następujące koszty: 3.617 zł zastępstwo procesowe, 40 zł opłata od zażalenia oraz 300 zł zastępstwo procesowe za postępowanie zażaleniowe, tj. 3.957 zł, czyli przysługuje im łącznie kwota 1.424,52 zł (36%). Po skompensowaniu powodom przysługuje do pozwanych kwota 3.735,16 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Koszty opinii biegłych, do wydania wyroku prze Sąd Okręgowy, wyniosły 9.787,01 zł, z czego 500 zł zostało pokryte zaliczką wpłaconą przez powodów. Do rozliczenia pozostała zatem kwota 9.287,01 zł. Uwzględniając, że powodowie przegrali proces w 36 %, zaś pozwani przegrali proces w 64%, należało ściągnąć od powodów kwotę 3.343,32 zł, zaś od pozwanych kwotę 5.943,69 zł.
Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.orzekł jak w punkcie I sentencji.
Natomiast nie podzielając wskazanych wyżej zarzutów apelacji odnoszących się do merytorycznego rozstrzygnięcia ani argumentacji zgłoszonej na ich poparcie, na podstawieart. 385 k.p.c.w punkcie II sentencji oddalono apelację.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie III sentencji na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.iart. 108 § 1 k.p.c.w zw. z § 6 pkt 5 w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. 2013.490 j.t.). Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że pozwani wygrali postępowanie apelacyjne wyłącznie w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, i to tylko w nieznacznym stopniu, przegrali natomiast w zakresie rozstrzygnięcia merytorycznego. Powyższe przemawiało za przyjęciem zasady odpowiedzialności za wynik procesu i zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów w całości kosztów postępowania apelacyjnego.