Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
V Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: V GC 471/12
Data wyroku: 2013-04-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Dowhanycz-Turoń
Słowa kluczowe: Umowa Najmu
Podstawa prawna: art 353(1) k.c, art. 482 k.c.

Sygn. akt V GC 471/12 upr

WYROK
W I M I E N I U R Z E C Z Y P O S P O L I T E J P O L S K I E J

Dnia 18 kwietnia 2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze V Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Dowhanycz-Turoń

Protokolant:

St.sekr.sądowy Marzanna Ornaf

po rozpoznaniu w dniu 04 kwietnia 2013 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie
sprawy z powództwaM. W.
przeciwkoS. S. (1)
o zapłatę

na skutek sprzeciwu pozwanej od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 10.08.2012 r. sygn. akt V GNc upr 801/12, który utracił moc w całości

I
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.454,04 zł (osiem tysięcy czterysta pięćdziesiąt cztery złote cztery grosze) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 09.05.2012 r. do dnia zapłaty,

II
dalej idące powództwo oddala,

III
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 300,00 zł tytułem kosztów postępowania.

Sygn. akt V GC 471/12 upr

UZASADNIENIE
M. W.prowadząca działalność gospodarczą podfirmą Firma Handlowa (...)w pozwie z dnia 09.05.2012 r. skierowanym przeciwkoS. S. (2)prowadzącej działalność gospodarczą podfirmą (...)wniosła o zasądzenie kwoty 9.271,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.
W uzasadnieniu wskazała, że strony w dniu 01.07.2011 r. zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego wJ.przyul. (...)na okres jednego roku z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Podniosła, że pozwana prowadziła tam działalność kosmetyczno-fryzjerską i z końcem października 2011 r. opuściła lokal nie rozliczając się z zaległych opłat. Powódka dnia 06.12.2011 r. wzywała pisemnie pozwaną do zapłaty należności 7.271,82 zł tytułem niedopłaty czynszu za październik 2011 r. w wys. 816,96 zł (należny czynsz 2.000 zł zapłacone 1.183,04 zł), czynszu za listopad i grudzień 2011 r. 2 x 2.000 zł = 4.000 zł, opłaty za wodę za październik 2011 r. 64,97 zł, za energię elektryczną 149,71 zł, za wywóz nieczystości za październik, listopad, grudzień 53,57 zł x 3 = 160,71 zł, za ogrzewanie c.o. za październik, listopad, grudzień 575 zł x 3 = 1.725 zł, za energię elektryczną za wrzesień 354,47 zł. Zaznaczyła, że pozwana odpowiedziała na wezwanie do zapłaty pisemnie w dniu 14.12.2011 r. wskazując, iż nie zgadza się z wyliczeniami powódki i nie uiszczając żadnej z w/w kwot. Powódka dodatkowo wskazała, że należy się jej czynsz w kwocie 2.000 zł za miesiąc styczeń 2012 r. w związku z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym(k.28) z dnia 10 sierpnia 2012 r. Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze Wydział V Gospodarczy nakazał pozwanej aby zapłaciła powódce kwotę 9.271,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 09.05.2012 r. oraz kwotę 75,00 zł tytułem kosztów procesu w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu, albo wniosła w tymże terminie sprzeciw.

Wsprzeciwie wywiedzionym od w/w nakazuzapłaty (k.32) pozwana zaskarżyła go w całości podnosząc następujące zarzuty : "jednostronnie nadpisana kwota w umowie przez powódkę bez opisu i parafowania przez obie strony, pobieranie przez powódkę zaliczek na koszty ogrzewania w okresie pozagrzewczym z których to kwot powódka się nie rozliczyła, wtargnięcie przez powódkę do lokalu pozwanej bez zgody i wiedzy pozwanej i kradzież dokumentów zawierających informację o rozliczeniach stron, jednostronne zerwanie umowy przez powódkę wskutek jej zachowań." Pozwana wniosła równocześnie o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu podniosła, że strony łączyła umowa najmu opisana w pozwie ale dołączono do niego egzemplarz umowy z nadpisaną kwotą. Zarzuciła, że powódka pobierała zaliczki tytułem kosztów ogrzewania lokalu w okresie pozagrzewczym z których się nie rozliczyła, nadto wtargnęła do wynajmowanego lokalu i zabrała kartkę z rozliczeniami stron co skutkowało koniecznością zawiadomienia Policji. Zaznaczyła, że dnia 31.10.2011 r. zakończyła prowadzenie działalności w przedmiotowym lokalu oraz że podczas spotkań i wymiany korespondencji strony nie doszły dotychczas do porozumienia. Stwierdziła, że rozliczenie niesłusznie pobranych zaliczek tytułem ogrzewania z kosztami najmu powoduje, że strony są ze sobą całkowicie rozliczone.

Wpiśmie procesowymz dnia 05.11.2012 r. (k.41) stanowiącym odpowiedź na sprzeciw od nakazu zapłaty powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Podczasrozprawyw dniu 04 kwietnia 2013 r. (k.67) pozwana reprezentowana przez adwokata podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie a nadto wniosła o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1.200 zł oraz 276,00 zł tytułem podatku VAT, a także 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Strony są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą w oparciu o wpis do ewidencji działalności gospodarczej.
(bezsporne)

W dniu 01 lipca 2011 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego wJ.przyul. (...)na okres jednego roku.S. S. (2)miała prowadzić w nim działalność fryzjersko-kosmetyczną.
W egzemplarzu umowy sporządzonym na piśmie strony w § 4 postanowiły, że czynsz najmu wynosić będzie 2.000 zł miesięcznie, płatny z góry bez osobnego wezwania do rąk wynajmującego w terminie do 1-go dnia każdego miesiąca lub na konto bankowe. Nadto ustaliły, że najemca zobowiązuje się do ponoszenia opłat za eksploatację w/w lokalu tj. energia elektryczna, opłaty za wodę, ogrzewanie pomieszczeń, wywóz śmieci.
W § 7 umowy strony postanowiły, że rozwiązanie umowy może nastąpić po wcześniejszym pisemnym wypowiedzeniu umowy, okres wypowiedzenia 3 kalendarzowe miesiące.
Do umowy strony dołączyły szczegółowe pisemne ustalenia obustronne w zakresie rozliczeń, zaś dnia 02.07.2011 r. sporządziły wspólnie pisemne zestawienie opłat dotyczących lokalu w którym wskazały m.in., że zaliczka na C.O. co miesiąc wynosi brutto 575 zł, opłata stała za wywóz śmieci brutto 53,57 zł, woda i prąd wg faktury, podatek od nieruchomości jest w cenie, czynsz miesięczny 3.075 zł brutto.
Strony umówiły się, że czynsz najmu płatny powódce pomimo wskazania w treści umowy kwoty 2.000 zł brutto będzie wynosił w rzeczywistości 3.075 zł brutto, ale powódka wystawiać będzie fakturę VAT tytułem czynszu w wysokości 2.000 zł. Nadto ustaliły, że przez cały rok pozwana będzie uiszczać comiesięczne zaliczki tytułem ogrzewania w kwocie 575 zł i po upływie okresu rozliczeniowego, gdy dostawca ciepła czyliZakład (...)dokona rozliczenia i będzie nadpłata - to wówczas powódka zwróci ją pozwanej, natomiast jeżeli będzie niedopłata to pozwana będzie musiała ją pokryć.
Pozwana do października 2011 r. uiszczała czynsz i opłaty eksploatacyjne zgodnie z umową. Przekazywane powódce w/w tytułem kwoty odnotowywała w swoim zeszycie, zaś powódka kwitowała podpisem ich odbiór.
Powódka dnia 10 października 2011 r. wystawiłafakturę VAT nr (...)tytułem czynszu najmu za miesiąc październik 2011 r. w kwocie 2.000 zł brutto i wskazała w jej treści, że w/w kwota została zapłacona gotówką.
W dniu 28 października 2011 r. powódka przyszła do wynajmowanego lokalu i zastała w nimM. Ż.- fryzjerkę, pracownicę pozwanej. Zażądała od niej wydania zeszytu zawierającego rozliczenia stron spisywane dotychczas przezS. S. (1).M. Ż.podała powódce ten zeszyt, zaś wymieniona wydarła z niego kartkę z zapiskami pozwanej i wyszła z nią z lokalu.M. Ż.poinformowała o tym fakcie telefonicznieS. S. (1), która powiadomiła o tym zdarzeniu funkcjonariuszy Policji.
W następnych dniachS. S. (1)opróżniła i opuściła najmowane pomieszczenie i przeniosła swoją działalność do innego lokalu, gdzie rozpoczęła jej prowadzenie od dnia 01.11.2011 r.
Dnia 03.11.2011 r. strony spotkały się osobiście. Pozwana oświadczyła powódce, że z uwagi na jej zachowanie z dnia 28.10.2013 r. nie widzi możliwości kontynuowania współpracy. Przedłożyła wówczas powódce do podpisania dokument zawierający w swej treści oświadczenie woli o rozwiązaniu umowy stron za porozumieniem bez wypowiedzenia.M. W.nie wyraziła zgody na jego podpisanie i wówczas strony ustnie umówiły się, że umowa stron ulega rozwiązaniu zgodnie z jej zapisami tj. 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia.
W następnych dniachS. S. (1)zM. Ż.usiłowały dostać się do przedmiotowego lokalu w celu zabrania oprawek od lamp jednakże nie mogły otworzyć drzwi bowiem powódka wymieniła zamek.
M. W.poniosła następujące wydatki tytułem eksploatacji przedmiotowego lokalu : opłaty za wodę za październik 2011 r. - 64,97 zł, za energię elektryczną za październik 2011 r. - 149,71 zł, za wywóz nieczystości za październik, listopad, grudzień 2011 r. 53,57 zł x 3 = 160,71 zł, za ogrzewanie c.o. za październik, listopad, grudzień 2011 r. 575 zł x 3 = 1.725 zł, za energię elektryczną za wrzesień 2011 r. - 354,47 zł.
Powódka wzywała dnia 06.12.2011 r. pisemnie pozwaną do zapłaty zaległych należności. Pozwana odpowiedziała na wezwanie do zapłaty pisemnie w dniu 14.12.2011 r. wskazując, iż nie zgadza się z wyliczeniami powódki i nie uiszczając żadnej z w/w kwot.

(umowa najmu z dnia 01.07.2011 r. wraz z dwoma załącznikami k.4-6, wezwanie do zapłaty k. 7-8, rachunki za energię elektryczną, wodę, wywóz nieczystości k.9-16, pismo pozwanej k. 9, wezwanie do zapłaty k.17-18, faktury VAT k.23-27,faktura nr (...)k.56, zeznania świadków :J. S.k.62-62v ,M. Ż.k.61v-62,P. T.k.60v-61v, przesłuchanie : powódki k.60, 65-66, pozwanej k.60-60v, 66-66v)

Dnia 07.09.2012 r. wZakładzie (...)wJ.sporządzono dokument rozliczenia centralnego ogrzewania dla lokalu użytkowego przyul. (...)wJ.z którego wynikało, że wystąpiła ujemna różnica pomiędzy naliczonymi zaliczkami z rozliczonymi kosztami c.o. w kwocie ogółem do zapłaty 2.078,70 zł. Powódka nie uiściła tej kwoty i nie domagała się jej stosunkowej zapłaty od pozwanej.

(pismo(...)z dnia 07.09.2012 r. z zał. k. 57-58, przesłuchanie : powódki k.60, 65-66)

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.
Powódka dowiodła w niniejszym postępowaniu za pomocą dowodów z dokumentów zasadność swojego roszczenia co do samej zasady, jednakże nie co do całej żądanej kwoty. Wypełniła zatem częściowo nałożony nań dyspozycjąart. 6 k.c.obowiązek dowodowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Dowody zaoferowane przez powódkę były spójne i Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania ich wiarygodności, zresztą nie czyniła tego również pozwana. Dowody zaoferowane przez pozwaną w postaci zeznań świadkówJ. S.iP. T.nie były dla Sądu wiarygodne. Osoby te bowiem należały do grona najbliższych pozwanej (odpowiednio ojciec i konkubent) a zatem były zainteresowane uzyskaniem dla niej korzystnego rozstrzygnięcia i zeznawały subiektywnie. Nadto dokonywały one oceny prawnej zaistniałych zdarzeń kierując się tylko swoimi odczuciami i nie znając dokładnie treści umowy stron.
Z wiarygodnych dowodów z dokumentów oraz spójnych twierdzeń stron wynikało, że strony łączyła umowa najmu z dnia 01.07.2011 r. lokalu użytkowego położonego wJ.przyul. (...)zawarta na okres jednego roku. Strony zgodnie twierdziły, iż część ustaleń umownych zawarły na piśmie, a część uzgodniły w formie ustnej. Sąd miał przy tym na uwadze, ze w świetle dyspozycjiart. 58, 60, 61, 3531k.c.taka mieszana forma zawarcia umowy (pisemno - ustna) jest oczywiście w polskim prawie cywilnym dopuszczalna i wszystkie postanowienia takowego kontraktu są dla stron wiążące. Obierając takową formę zawarcia umowy strony m.in. postanowiły, że pozwana tytułem czynszu najmu uiszczać będzie miesięcznie kwotę 3.075,00 zł brutto, a w umowie pisemnej wpiszą kwotę niższą tj. 2.000,00 zł brutto.
Bezspornym było, iż strony umówiły się również, że pozwana opłacać będzie w okresie trwania umowy koszty eksploatacji przedmiotowego lokalu tj. opłaty tytułem wywozu śmieci, wody, energii elektrycznej, zaliczek na ogrzewanie. Zaliczka miesięczna tytułem ogrzewania wynosiła 575 zł, z tym że po roku uiszczania zaliczek i dokonaniu rozliczenia rocznego przez dostawcę ciepła (Zakład (...)wJ.) strony miały ustalić wspólnie czy jest nadpłata czy niedopłata z tego tytułu. Jeżeli wystąpiłaby niedopłata wówczas pozwana miała uiścić ją powódce, natomiast jeżeli wystąpiłaby nadpłata wówczas powódka miała ją zwrócić pozwanej. W zakresie wszystkich powyższych kwestii strony podczas przeprowadzenia dowodu z ich przesłuchania były zgodne. Stąd wniosek, że okresem rozliczeniowym pomiędzy stronami tytułem ogrzewania był okres całego roku i dopiero po otrzymaniu rozliczenia od dostawcy ciepła mogły poczynić rozliczenia końcowe w tym zakresie. Tym samym niezasadne były zarzuty pozwanej która domagała się zwrotu uiszczonych przez nią tytułem zaliczek kosztów ogrzewania. Tym bardziej, że dnia 07.09.2012 r. wZakładzie (...)wJ.sporządzono dokument rozliczenia centralnego ogrzewania dla lokalu użytkowego przyul. (...)wJ.z którego wynikało, że wystąpiła ujemna różnica pomiędzy naliczonymi zaliczkami z rozliczonymi kosztami c.o. w kwocie ogółem do zapłaty 2.078,70 zł. Powódka nie uiściła tej kwoty i nie domagała się jej stosunkowej zapłaty od pozwanej.
Powódka domagała się zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych za październik 2011 r. i za okres wypowiedzenia tj. za listopad 2011 r., grudzień 2011 r. i styczeń 2012 r. Istotne przy tym jest, że strony w § 7 umowy postanowiły, że rozwiązanie umowy może nastąpić po wcześniejszym pisemnym wypowiedzeniu umowy, a okres wypowiedzenia wynosi 3 kalendarzowe miesiące. Podczas spotkania w dniu 03.11.2011 r. postanowiły jednak zmienić ten zapis dokonując nie pisemnego, a ustnego wypowiedzenia umowy. Pozwana przedłożyła wówczas powódce do podpisania dokument zawierający w swej treści oświadczenie woli o rozwiązaniu umowy stron za porozumieniem bez wypowiedzenia.M. W.nie wyraziła zgody na jego podpisanie i wówczas strony ustnie umówiły się, że umowa stron ulega rozwiązaniu zgodnie z jej zapisami tj. 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Na wyraźne pytania Sądu w tym zakresie strony podczas przesłuchania jednoznacznie wskazywały, że dotychczasowych postanowień w zakresie 3 miesięcznego terminu nie zmieniły. Zatem termin wypowiedzenia biegł od daty omawianego spotkania do końca stycznia 2012 r. Wobec tego w tym okresie pozwana zobowiązana była do uiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych zgodnie z umową. Istnienia owego obowiązku umownego nie zmieniał fakt, iżS. S. (3)z lokalu przed dokonaniem wypowiedzenia wyprowadziła się. Zważyć bowiem trzeba, że choć w okresie wypowiedzenia miała prawo prowadzenia dalszej działalności w tym lokalu, to dobrowolnie z niego zrezygnowała. Podjęła bowiem działalność z dniem 01.11.2011 r. w innym lokalu – co wynikało z wiarygodnych zeznań wnioskowanego przez pozwaną świadka –M. Ż..
Zasadnie więc zdaniem Sądu powódka domagała się zapłaty czynszu za okres wypowiedzenia. Istotne przy tym jest, że powódka nie domagała się zapłaty kwot w wysokości umówionej i potwierdzonej przez pozwaną podczas rozprawy (3.075,00 zł brutto), ale dochodziła zapłaty tytułem czynszu kwoty niższej tj. 2.000 zł brutto. Sąd zważywszy na treśćart. 321 § 1 k.p.c.ponad żądanie zasądzić nie był władny. Przepis ten bowiem wskazuje wprost, że Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. W zakresie roszczenia powódki tytułem czynszu Sąd miał także na uwadze, że pozwana wykazała za pomocą wiarygodnego dowodu z dokumentu iż należność w kwocie 2.000 zł za październik 2011 r. uregulowała. Nie sposób bowiem nie dostrzec, iż powódka dnia 10.10.2011 r. wystawiłafakturę VAT nr (...)tytułem czynszu najmu za miesiąc październik 2011 r. w kwocie 2.000 zł brutto i wskazała w jej treści, że w/w kwota została zapłacona gotówką. Tym samym niesłusznie domagała się tytułem niedopłaty czynszu za październik 2011 r. kwoty 816,96 zł (należny czynsz 2.000 zł zapłacone 1.183,04 zł). W tym zakresie powództwo zostało oddalone. Reasumując, tytułem czynszu za okres wypowiedzenia powódka zasadnie w ocenie Sądu domagała się zapłaty kwoty 6.000 zł.
Należało również mieć na względzie, żeM. W.poniosła wydatki tytułem eksploatacji przedmiotowego lokalu i słusznie domagała się ich zwrotu od pozwanej. Wynosiły one tytułem opłat za : wodę za październik 2011 r. - 64,97 zł, energię elektryczną za październik 2011 r. - 149,71 zł, wywóz nieczystości za październik, listopad, grudzień 53,57 zł x 3 = 160,71 zł, ogrzewanie c.o. za październik, listopad, grudzień 575 zł x 3 = 1.725 zł, energię elektryczną za wrzesień 2011 r. - 354,47 zł.
Łącznie więc należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.454,04 zł (9.271,00 zł - 816,96 zł), co odzwierciedla punkt I wyroku, natomiast wobec częściowej niezasadności powództwa w pozostałej części (co do kwoty 816,96 zł) zostało oddalone w punkcie II wyroku.
Sąd zasądził odsetki ustawowe od dnia wniesienia pozwu zgodnie z żądaniem powódki. Jak bowiem stanowiart. 481 § 1 k.c.jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Natomiast zgodnie z § 2 tegoż przepisu jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (…).
O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o treśćart. 98 § 1 i 3 k.p.c.stanowiącego o obowiązku uiszczenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przez stronę przegrywającą spór, co w niniejszym postępowaniu obligowało pozwaną do ich uiszczenia. Wysokość zasądzonych w punkcie III wyroku kosztów opiewała na kwotę 300,00 zł albowiem w tej wysokości powódka uiściła opłatę od pozwu.
Sąd podczas rozprawy w dniu 24 stycznia 2013 r. i 04 kwietnia 2013 r. oddalił wnioski dowodowe powódki dotyczące przesłuchania świadkówJ. W.iS. S. (1)oraz wniosek pozwanej o przesłuchanieM. K.i o zwrócenie się do Komisariatu Policji wJ.o nadesłanie notatki ze zdarzenia z dnia 28.10.2011 r. albowiem przeprowadzenie tych dowodów nie miałoby istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.) oraz zmierzałoby jedynie do zwłoki postępowania (art. 217 § 2 k.p.c.). Dokonując oceny przydatności w/w środków dowodowych Sąd stosownie do treściart. 227 k.p.c.kierował się tym, że przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, a zatem dla merytorycznej oceny dochodzonego roszczenia.Artykuł 227 kpcuprawnia bowiem sąd do selekcji zgłoszonych dowodów, jako skutku przeprowadzonej oceny istotności okoliczności faktycznych, których wykazaniu dowody te mają służyć (vide : wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1997 r. I PKN 71/96, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 listopada 2010 r. VI ACa 364/2010).