Sąd Okręgowy w Elblągu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 426/12
Data wyroku: 2013-01-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Twardowska, Aleksandra Ratkowska, Arkadiusz Kuta
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 703 k.c.

Sygn. akt I Ca 426/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Aleksandra Ratkowska
Sędziowie:  SO Dorota Twardowska
SO Arkadiusz Kuta /spr./
Protokolant:  st. sekr. sąd. Danuta Gołębiewska

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2013 r. w Elblągu
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. M. (1)
przeciwkoM. P.
o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Iławie
z dnia 13 lipca 2012 r., sygn. akt I C 488/12

1
oddala apelację;

2
zasądza od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Iławie na rzecz radcy prawnegoJ. D.kwotę 1.107 zł (jeden tysiąc sto siedem złotych) tytułem kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu.

Sygn. akt I Ca 426/12

UZASADNIENIE
J. M. (1)wniósł o ustalenie , iż pomiędzy nim , aM. P.doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy nieruchomości rolnej położonej w miejscowościF., dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Iławieksięga wieczysta (...), zawartej przez pozwanego 20 grudnia 2005 roku z poprzednimi właścicielami tej nieruchomościŁ.iA. S., zmienionej aneksem z dnia 31 maja 2007 roku , a nadto o ustalenie , iż pomiędzyJ. M. (2), aM. P.nie istnieje stosunek dzierżawy nieruchomości rolnej położonej w miejscowościF.o powierzchni ogólnej 5,10 ha oraz zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania .

Pozwany wniósł o oddalanie powództwa , podnosząc że nie łączy go z powodem żadna umowa , uprawia dzierżawioną ziemię , zaś czynsz płaci poprzednim właścicielom .

Wyrokiem z dnia 13 lipca 2012 roku Sąd Rejonowy w Iławie ustalił , że pomiędzyJ. M. (1), aM. P.doszło do skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy zawartej w dniu 20 grudnia 2005 roku pomiędzyA. S.iŁ. S., aM. P., zmienionej aneksem z dnia 31 maja 2007 roku , dotyczącej nieruchomości położonej weF., dla której w Sądzie Rejonowym w Iławie prowadzona jestksięga wieczysta (...)( punkt 1 ) , oddalił powództwo w pozostałej części ( punkt 2 ) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 330 zł tytułem kosztów procesu ( punkt 3 ) .

Rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń i wynikających z nich wniosków :
Powód na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Iławie z dnia 28 listopada 2007 roku o przysądzeniu własności nabył nieruchomość składającą się zdziałek o numerach (...)o powierzchni 5,10 ha położoną w miejscowościF., dla której prowadzonoksięgę wieczystą numer (...). Nieruchomość była obciążona umową dzierżawy zawartą przez pozwanego 20 grudnia 2005 roku z poprzednimi właścicielamiŁ.iA. S.na okres 10 lat . Aneksem z dnia 31 maja 2007 roku czas trwania umowy przedłużono do 25 lat . Pozwany był zobowiązany do płacenia na rzecz wydzierżawiających czynszu w kwocie 150 zł miesięcznie . Umowa oraz aneks do umowy zostały zarejestrowane w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego wI..
W dniu 26 marca 2008 roku dla nabytej przez powoda nieruchomości założonoksięgę wieczystą (...). Pismem z dnia 29 sierpnia 2011 roku powód wypowiedział pozwanemu umowę dzierżawy z uwagi na nieuiszczanie czynszu dzierżawnego od grudnia 2007 roku , jednocześnie uprzedził pozwanego , iż wypowiedzenie dojedzie do skutku jeżeli w terminie trzech miesięcy nie zapłaci zaległego czynszu , którego wysokość wynosiła na dzień 1 sierpnia 2011 roku 6.600 zł . Pozwany nie uiścił czynszu i w piśmie z dnia 6 listopada 2011 roku wskazał , że jest „ prawnym dzierżawcą ” spornej nieruchomości .
Sąd Rejonowy wyjaśniał , że powód z dniem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności stał się właścicielem nieruchomości nabytej w drodze licytacji . Zgodnie z treściąart. 678 k.c.w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy ; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia ( § 1 ) . Jednak powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy , jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną , a rzecz została najemcy wydana ( § 2 ) . Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 k.c.) .
W ocenie Sądu Rejonowego pozwany wiedział , iż właścicielem spornej nieruchomości jest powód . Faktu tego jednak nie przyjmował do wiadomości i jak sam potwierdził na rozprawie , czynszu dzierżawnego nie płacił powodowi . Przekazywał czynsz poprzednim właścicielom . Wyjaśniono , że ochrona wynikająca z treści§ 2 art. 678 k.c.dotyczy rozwiązania umowy dzierżawy w drodze wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia . Nie rozciąga się ona na sytuacje opisane w treściart. 703 k.c.- jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności , wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia . Warunkiem zastosowania tej regulacji jest uprzedzenie dzierżawcy przez wydzierżawiającego oraz udzielenie mu dodatkowego terminu do zapłaty czynszu dzierżawnego .
Sąd Rejonowy wskazał , że pozwany dopuścił się zwłoki w płatności czynszu za co najmniej dwa okresy płatności , zaś powód uprzedził go o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia i udzielił dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu . Pozwany pomimo wezwania nie uiścił zaległego czynszu , jak również nie regulował go na bieżąco do rąk powoda . Z tych powodów Sąd Rejonowy przyjął , że nastąpiło skuteczne rozwiązanie umowy dzierżawy .
Z uwagi na to , iż powództwo wniesiono w trybieart. 189 k.p.c.Sąd Rejonowy rozważał interes prawny powoda do dochodzenia ochrony swych praw w procesie o ustalenie przyjmując , że został on wykazany skoro ograniczono jego prawo własności nieruchomości , albowiem faktycznie powód nie może tego prawa wykonywać . Nie może również korzystać z praw nabywcy nieruchomości wynikających z treściart. 678 k.c.- umowa jest zarejestrowana w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego . Wykreślenie tego wpisu , z uwagi na odmowę wyrażania zgody na tą czynność przez pozwanego , może nastąpić na podstawie prawomocnego orzeczenia Sądu o ustaleniu rozwiązania umowy dzierżawy w drodze wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia . Rozwiązanie umowy dzierżawy w sensie prawnym nie stwarza powodowi samo w sobie możliwości wykonywania prawa własności , zaś istniejący wpis w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego , pozbawia powoda możliwości korzystania z dopłat unijnych .
W pozostałej części powództwo zostało oddalone , albowiem ustalenie rozwiązania umowy dzierżawy w drodze wypowiedzenia oznacza stwierdzenie ustania tegoż stosunku prawnego i nie ma potrzeby wydawania w tym zakresie odrębnego orzeczenia .

Apelację od opisanego wyroku złożyłM. P.zaskarżając go w całości . Orzeczeniu temu zarzucił :
- naruszenie prawa materialnego przez nieuwzględnienie , że pozwany tkwił w błędzie ( błąd istotny –art. 84 k.c.) pozostając w przekonaniu , że jest obowiązany uiszczać opłaty solidarnie na rzeczA. S.iŁ. S., zaś nowy właściciel może jedynie żądać tych opłat odA.iŁ. S.,
- naruszenie przepisów postępowania , to jestart. 233 k.p.c.iart. 328 § 2 k.p.c.przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w zakresie możliwości dokonania przez pozwanego zapłaty czynszu na rzecz nowego właściciela gruntu rolnego oraz nieujawnienie czy powód jest rolnikiem , który zamieszkuje na stałe wW..
- naruszenie przepisówart. 228 k.p.c.iart. 57k.p.c.( sądzić należy , że zarzut dotyczy naruszeniaart. 5 k.p.c.ponieważ przepis ten z indeksem 7 nie występuje – przyp. wł. ) .
W piśmie procesowym złożonym w toku postępowania apelacyjnego , ustanowiony z urzędu pełnomocnik pozwanego wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenia od powoda kosztów procesu za obie instancje , a także zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego . Ewentualnie domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania .
Wyrokowi Sądu Rejonowego w Iławie zarzucono :

- błędną ocenę materiału dowodowego przekładającą się na błędy w ustaleniach faktycznych , przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia , przez pominięcie treści dowodów , w tym umowy dzierżawy łączącej strony wraz z podpisanym do niej aneksem ,

- naruszenie prawa materialnego , w tymart. 461 k.c.iart. 704 k.c.przez przyjęcie , iż dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na podstawieart. 703 k.c., czyli w przypadku braku zapłaty czynszu w terminie trzech miesięcy , z pominięciem okoliczności , żedzierżawa dotyczyła gruntu rolnego ,

- naruszenie przepisów postępowania , a mianowicieart. 189 k.p.c., przez błędne założenie , że powód ma interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku prawnego, podczas gdy powódw żaden sposób nie wykazał swego interesu prawnego .

W uzasadnieniu wskazano , że Sąd Rejonowy w Iławie nie wziął pod rozwagę , iż przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 20 grudnia 2005 roku był grunt rolny . Z tego też względu możliwość jej ewentualnego rozwiązania określaart. 704 k.c.stanowiący , że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego , inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego . Argumentowano dalej , że to sam Sąd Rejonowy w Iławie dokonał za powoda wykazania jego interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia na podstawieart. 189 k.p.c., bowiem powód , pomimo iż swe powództwo oparł na wymienionym artykule , to jednak w żaden sposób tego interesu nie wykazał .

Sąd Okręgowy w Elblągu ustalił i zważył , co następuje :

ApelacjaM. P.okazała się bezzasadna i podlegała oddaleniu .
Sąd Okręgowy przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione w pierwszej instancji , a zatem nie ma potrzeby ich ponownego , szczegółowego przytaczania . Odnotować trzeba jedynie , czego wyraźnie dotąd nie uczyniono , że powództwo uwzględniono tylko co do nieruchomości , dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...)Sądu Rejonowego w Iławie , to jest działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami(...), a zatem gruntów rolnych objętych prawomocnym postanowieniem z dnia 5 czerwca 2007 roku o przysądzeniu własności na rzeczJ. M. (1). Wyrok nie dotyczy zatem częścidziałki (...), której losów prawnych nie badano i nie było to przedmiotem postępowania , a stanowiła ona część z gruntów wydzierżawionych pozwanemu przezA.iŁ. S.. Wbrew ustaleniom Sądu pierwszej instancji czynsz dzierżawny w umowie z dnia 20 grudnia 2005 roku płatny był kwartalnie , bowiem pomimo nieprecyzyjnego zapisu § 4 tej umowy ( „ kwartalnie każdego m-ca ” – tak na karcie 8 akt sprawy ) , priorytetowe znaczenie przypisać trzeba adnotacjom odręcznym stron . Aneks z 31 maja 2007 roku nie odnosił się do umówionego czynszu . Kwestia ta ma zresztą tylko drugorzędne znaczenie bowiem nie wpływa na oczywistą konstatację , że pozwany nie dokonywał na rzecz powoda żadnych świadczeń tytułem czynszu przez okres od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności ( 15 stycznia 2008 roku ) do 31 sierpnia 2011 roku , kiedy to uprzedzono dzierżawcę o zamiarze wypowiedzenia , a zatem bez wątpienia zalegał znacznie więcej niż za dwa pełne okresy płatności , a nadto świadczeń zapadłych przed 31 sierpnia 2011 roku i bieżących nie spełnił w dodatkowo wyznaczonym terminie trzech miesięcy .
W ustalonym stanie faktycznym stwierdzenie , że doszło do rozwiązania umowy dzierżawy było trafne bowiem znajdowało umocowanie w normieart. 703 k.c.Nie ma potrzeby ponownego przytaczania jej treści bowiem przepis ten Sąd pierwszej instancji wyłożył i zastosował poprawnie . Gdyby nawet upierać się , że dla wygaśnięcia umowy niezbędne było złożenie po upływie okresu udzielonego na spłatę zaległego czynszu osobnego oświadczenia o jej wypowiedzeniu bez zachowania terminu wypowiedzenia , a zatem nie wystarczało uprzedzenie o powstaniu tego skutku na wypadek gdyby pozwany nie uiścił zaległego czynszu , jak uczynił to powód w piśmie z 29 sierpnia 2011 roku , to oświadczenie takie wynika z pozwu , a jego odpis doręczono pozwanemu w dniu 1 czerwca 2012 roku . Bezzasadne jest przekonanie pozwanego , że do rozwiązania umowy dojść mogło tylko na podstawieart. 704 k.c., to jest za wypowiedzeniem , na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego . Nie da się dokonać takiej wykładniart. 703 i 704 k.c., wedle której pierwszy z nich nie dotyczy gruntów rolnych , a wobec dzierżawcy nieuiszczającego czynszu za taki grunt można posłużyć się tylko środkiem w postaci wypowiedzenia z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia . Tymczasem obie normy dotyczą różnych instytucji :art. 703 k.c.- wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia wobec dzierżawcy nieuiszczającego czynszu , a więc rodzaju sankcji wobec strony umowy , która nie wykonuje jej postanowień ;art. 704 k.c.- wypowiedzenia z zachowaniem jego terminu przez wydzierżawiającego lub dzierżawcę bez podania przyczyny ( umowa na czas nieoznaczony ) lub z przyczyn określonych w umowie ( umowa na czas oznaczony ) . Nie widać normatywnego uzasadnienia dla udzielenia szczególnej ochrony dzierżawcom gruntów rolnych , którzy pozostają w zwłoce z zapłatą czynszu , ponad tą korzyść jaką niesie ze sobą wyznaczenie dodatkowego terminu do uiszczenia zaległego czynszu . Ten dodatkowy termin pozwanemu wyznaczono , ale nie zechciał on czynszu uiścić , stąd jego deklaracje i oczekiwania z uzasadnienia apelacji są bezpodstawne . Sądowi Rejonowemu przedstawiono żądanie ustalenia , że stosunek dzierżawy wygasł . Nie ma procesowej możliwości aby Sąd orzekał co do przedmiotu , który nie był objęty żądaniem (art. 321 § 1 k.p.c.) . Stąd zupełna bezzasadność zarzutów apelanta , że uwzględnienie powództwa o ustalanie miał zastąpić Sąd pierwszej instancji rozstrzygnięciem o zasądzeniu zaległego czynszu . Takie roszczenie powodowi służy , ale nie dochodził go w rozstrzyganej sprawie . Odnotować jeszcze trzeba , ze pozwany rzeczywiście pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu , to jest nie spełniał tego świadczenia z przyczyn , za które ponosi odpowiedzialność .M. P.wiedział , że powód jest właścicielem gruntu . Świadczy o tym treść pisma pozwanego z dnia 6 listopada 2011 roku . Deklarował w nim przecież chęć kupna tego gruntu od powoda . W odpowiedzi na pozew wykazuje się także wiedzą odnośnie okoliczności w jakich powód grunt nabył . Jasne jest oczywiście , że nie akceptował praw powoda i twierdził , że czynsz uiszcza jego poprzednikom prawnym , ale nie oznacza to aby takie stanowisko uznać za usprawiedliwione okolicznościami . O konsekwencjach prawnych nabycia nieruchomości był przecież informowany przez powoda , o czym świadczy pismo samegoM. P.z 5 października 2008 roku . Przekonanie o słuszności ignorowania praw powoda i domniemane uiszczanie czynszu jego poprzednikom prawnym nie broni się nawet przy założeniu nieznajomości prawa skoro musiałby pozwany zadać sobie pytanie za co i dlaczego płaciA. S., który właścicielem dzierżawionego gruntu już nie jest , a zatem nieaktualny jest względem niego zapis § 1 umowy dzierżawy , nie ponosi ciężarów związanych z prawem do tego gruntu , nie może nim dysponować , egzekwować czynszu , waloryzować jego wysokość , kontrolować czy z przedmiotu dzierżawy korzysta się zgodnie z jego przeznaczeniem . Uprawnień powoda wynikających z prawa własności gruntu i pozycji wydzierżawiającego nie niweczy przecież jego miejsce zamieszkania , czy zawód . Odnoszące się do tych kwestii zarzuty apelanta pozostają bez związku z przedmiotem postępowania .
Trzeba wreszcie wskazać , że wbrew twierdzeniom apelanta powód posiadał interes prawny w uzyskaniu orzeczenia ustalającego ustanie stosunku dzierżawy . Trafnie postrzegał Sąd pierwszej instancji znaczenie wpisu umów do ewidencji gruntów . Orzeczenie , które zapadło w pierwszej instancji stanowić może podstawę jego wykreślenia . Dalej idące roszczenia , to jest o wydanie nieruchomości , a zwłaszcza o zapłatę czynszu , wobec objęcia wpisem osób trzecich , nie gwarantowały przecież usunięcia stanu niepewności co do sytuacji prawnej powoda wyrażającego się kolizją pomiędzy stanem wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ( w dziale III – „ prawa , roszczenia i ograniczenia ” ) , a zapisami ewidencji gruntów . Współdziałania pozwanego w tym zakresie nie mógł powód oczekiwać .

W tym stanie rzeczy apelacjęM. P.oddalono na podstawieart. 385 k.p.c.

M. P.uległ w postępowaniu apelacyjnym w całości , a zatem o nieuiszczonych kosztach pomocy prawnej udzielonej pozwanemu przez pełnomocnika ustanowionego z urzędu orzeczono na podstawieart. 122 § 1 k.p.c.a contrario w związku z§§ 2 , 6 pkt 4 i 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu( Dziennik Ustaw Numer 163 pozycja 1349 ) . Kwotę odpowiadającą 75 % stawki minimalnej powiększono o 23 % podatku od towarów i usług .