Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 360/13
Data wyroku: 2013-06-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Brulińska, Marek Kurkowski, Magdalena Sobczak-Chrzanowska
Podstawa prawna: 189 kpc

Sygn. akt II Ca 360/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 czerwca 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący-Sędzia SO Małgorzata Brulińska
Sędzia SO Marek Kurkowski
Sędzia SR del. Magdalena Sobczak-Chrzanowska (spr.)

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2013r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. P. (1)
przeciwko GminieW.
o ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu
z dnia 20 listopada 2012r.
sygn. akt I C 895/11

I
oddala apelację;

II
zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej 90 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 360/13

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 20 listopada 2012r. Sąd I instancji oddalił powództwo powodaJ. P. (1)skierowane przeciwko stronie pozwanej GminieW.o ustalenie, że pomiędzy nim a pozwaną GminąW.istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego przy ul.(...)weW.i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej 180 zł kosztów procesu.
Sąd I instancji ustalił, że decyzją z dnia 20 lutego 1974r.lokal mieszkalny numer (...)położony weW.przy ul.(...)został przydzielony matce powoda (noszącej wówczas nazwisko(...)); jako uprawnionego do zamieszkania z najemczynią wskazano powoda.W. P. (1)w dniu 26 października 1982r. zawarła związek małżeński zJ. P. (2)i zmieniła nazwisko, ale na kolejnych umowach podpisywała się nadal poprzednim nazwiskiem.
Pismem z dnia 5 stycznia 2009r. strona pozwana GminaW.wezwała matkę powoda do zapłaty kwoty 2.196,09 zł tytułem zaległych należności za korzystanie z przedmiotowego lokalu, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zadłużenia pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Pismo to odebrała matka powoda w dniu 7 stycznia 2009r. W tym czasie mogła jeszcze samodzielnie się podpisać i odbierała korespondencję.
Następnie pismem z dnia 8 maja 2009r. GminaW.wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2009r. wskazując, że przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka z wnoszeniem opłat za używanie lokalu, która przekroczyła 3 pełne okresy płatności. Pismo to podjął w dniu 14 maja 2009r. powód i przekazał matce informację o wypowiedzeniu umowy, tłumacząc treść pisma – matka powoda miała trudności z jego zrozumieniem z powodu problemów z pamięcią. W tym czasie czytała jeszcze gazety, oglądała telewizję, choć z powodu kłopotów z pamięcią miała trudności ze zrozumieniem kierowanych do niej pism. Córka najemczyniA. M.podczas odwiedzin u matki zobaczyła u niej oba pisma, tj. wezwanie do zapłaty z dnia 05 stycznia 2009r. i wypowiedzenie umowy z dnia 08 maja 2009r. i pomogła sporządzić pismo z dnia 28 maja 2009r. o anulowanie wypowiedzenia umowy najmu z powodu sytuacji osobistej; podała że od 3 lat najemczyni nie wychodzi z domu, ma zaniki pamięci, opłaty robi jej syn, czasem sąsiedzi i nie wie jak doszło do powstania długu. Pismem z dnia 5 czerwca 2009r., odebranym przez powoda, GminaW.zawiadomiła matkę powoda, że wypowiedzenie umowy było zgodne z prawem i nie ma podstaw do jego anulowania. W kolejnym piśmie z dnia 22 czerwca 2009r. matka powoda wskazała, że nie zamierza opuścić spornego mieszkania; w odpowiedzi GminaW.pismem z dnia 30 czerwca 2009r. podtrzymała dotychczasowe stanowisko.W. P. (2)zmarła w dniu 14 września 2010r. W chwili jej śmierci mieszkał wraz z nią synJ. P. (1).
Sąd I instancji ustalił, że matka powoda od ok. 1,5 roku przed zgonem zaczęła mieć problemy z pamięcią, nie wychodziła z domu. Nie poznawała znajomych, jej stan znacznie się pogorszył na pół roku przed śmiercią. Powód, gdy musiał wyjść, zamykał matkę w domu na klucz, aby nie uciekła. Po śmierci matki strona pozwana odmówiła powodowi wstąpienia w stosunek najmu spornego lokalu. Z powodu podniesionego zarzutu braku istnienia zaległości w opłatach za korzystanie z lokalu Sąd I instancji szczegółowo opisał sposób zarachowania wpłat na sporny lokal i ustalił, że w chwili doręczenia wypowiedzenia dług z tytułu czynszu dotyczył okresu od czerwca do sierpnia 2007r. i października 2007r.; ustalił przy tym, że wysokość czynszu w styczniu 2009r. wynosiła 402,70 zł a w maju 2009r. wynosiła 401 zł.
Sąd I instancji wskazał, że spór stron koncentrował się na tym, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu: z materiału dowodowego wynika, że matka powoda podjęła wezwanie do zapłaty poprzedzające wypowiedzenia najmu a powód samo wypowiedzenie – i przekazał matce te informacje. Przy czym cofnięto wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, a świadekA. M.zeznała, że i wezwanie i wypowiedzenie znalazła w dokumentach w mieszkaniu matki.
Matka powoda nie była ubezwłasnowolniona, miała pełną zdolność do czynności prawnych, a zatem oświadczenia woli do niej skierowane były złożone z chwilą, gdy doszły do niej w ten sposób, że mogła zapoznać się z ich treścią. Przepisart. 61 § 1 k.c.nie uzależnia skuteczności złożenia oświadczenia od stanu świadomości jego adresata. Przepis ten według Sądu stanowi o obiektywnej możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia. Pisma zostały prawidłowo doręczone. Wynajmujący nie musi znać stanu psychicznego najemcy a matka powoda – mimo kłopotów z pamięcią – była w stanie sama się podpisać, odebrać korespondencję, czytała gazety zatem była w stanie przeczytać kierowane do niej pisma, choć mogła mieć problemy z ich zrozumieniem. Nadto Sąd I instancji ustalił, że w chwili doręczenia wypowiedzenia dług z tytułu czynszu dotyczył okresu od czerwca do sierpnia 2007r. i października 2007r. a zatem przekraczał 3 pełne okresy płatności. Dlatego Sąd uznał, że złożone wypowiedzenie było skuteczne i powodowało wygaśnięcie umowy najmu przed śmiercią matki powoda. Skoro tak, to powód nie mógł wstąpić w stosunek najmu w jej miejsce.
Sąd I instancji ocenił również dokonane wypowiedzenie umowy najmu pod kątem zasad współżycia społecznego i zważył, że nie doszło do nadużycia przysługującego pozwanej prawa podmiotowego. Matka powoda była osobą w podeszłym wieku, z zaburzeniami pamięci, ale art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów zapewniał jej wystarczającą ochronę przed bezdomnością. Nadto strona pozwana wskazywała na możliwość zapewnienia powodowi najmu mniejszego lokalu.
Wobec powyższego Sąd I instancji oddalił powództwo, jako nieuzasadnione, jak w pkt I wyroku.
Orzeczenie o kosztach postępowania jak w pkt II wyroku Sąd oparł na przepisieart. 98 k.p.c.
Apelacjęod tego rozstrzygnięcia wywiódł powódzaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jegozmianę poprzez ustalenie, iż między powodemJ. P. (1)a pozwaną GminąW.istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego weW.przy ul.(...), w który to stosunek powód wstąpił po śmierci swej matkiW. P. (2)i zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.
W apelacji skarżący zarzucił:

1
naruszenieart. 61 k.c.w związku zart. 82 k.c.poprzez przyjęcie, iż pozwana GminaW.skutecznie wypowiedziała umowę najmu łączącą ją zW. P. (2), mimo, iż powód wykazał w toku postępowania, że oświadczenie woli nie doszło do najemczyni z dwóch powodów: odebrał je powód a nie jego matka i nie przekazał on matce treści korespondencji, matka powoda w czasie gdy otrzymała wypowiedzenie z powodu demencji starczej była od kilku miesięcy w stanie wyłączającym świadomość, co z kolei spowodowało, iż to siostra powoda uznała dług i prowadziła z pozwaną korespondencję na temat przywrócenia stosunku najmu. W konsekwencji należało orzec o nieskuteczności oświadczenia woli pozwanej wypowiadającego umowę najmu ze względu na to, iż nie dotarło ono do adresata w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią, bez względu na to czy matka powoda była ubezwłasnowolniona;

2
błędne przyjęcie, iż pozwana rozliczając czynsz matki powoda zarachowała wpłaty zgodnie zart. 451 § 1 k.c.a nieart. 451 § 3 k.c., czyli na najdalej wymagalne zobowiązania, gdy świadczyły o tym dokumenty finansowe przedstawione przez pozwaną, z których jednoznacznie wynikało, iż pozwana nie domagała się płatności za określone miesiące a jedynie zapłaty salda zobowiązania, co zostało przez najemczynię zrealizowane;

3
błędne przyjęcie, że wezwanie do zapłaty z dnia 05 stycznia 2009r. spełniało warunki wezwania poprzedzającego wypowiedzenie umowy najmu, gdy pozwana Gmina nie wskazała za jakie miesiące istnieje zaległość oraz nie uprzedziła najemczyni, że wraz z zaległościami jest obowiązana do zapłaty bieżących czynszów, co wprowadziło w błąd osoby opiekujące się najemczynią i ostatecznie doprowadziło do wypowiedzenia umowy najmu;

4
pominięcie przy rozstrzyganiu zasad współżycia społecznego, pomimo stanu faktycznego predystynującego do ich uwzględnienia.

W uzasadnieniu apelacji skarżący wskazał, iż bezspornym jest, jak ustalił Sąd Rejonowy, iż powód od dnia powstania stosunku najmu łączącegoW. P. (2)i stronę pozwaną aż do chwili śmierciW. P. (2)stale z nią zamieszkiwał i jako syn wstąpiłby w stosunek najmu, o ile stosunek ten istniałby na dzień zgonu najemczyni.
Pismem z dnia 05.01.2009r. matka powoda została wezwana do zapłaty zaległości czynszowych, które na koniec października 2008r. wynosiły 2.196,09 zł, co stanowiło równowartość ponad czterokrotnego miesięcznego czynszu najmu, pod rygorem wypowiedzenia jej umowy najmu. Jednocześnie pozwana w wezwaniu nie wskazała za jakie miesiące istnieje zobowiązanie oraz nie pouczyła najemcy, iż umowa zostanie wypowiedziana również ze względu na to, iż najemca nie będzie regulował bieżących zaległości.
Rzeczone wezwanie do zapłaty odebrała, prawdopodobnie, jeszcze najemczyni, o czym świadczy podpis na potwierdzeniu odbioru, jednakże była już wówczas w stanie zdrowia wyłączającym świadomość z powodu demencji starczej, na którą w ostatnich latach cierpiała i która ostatecznie powodowała niemożność samodzielnego funkcjonowania i postrzegania świata na ok. 1,5 roku przed śmiercią, co potwierdzone zostało zeznaniami świadków i nie było kwestionowane przez pozwaną. Pismem z dnia 08 maja 2009r. najemczyni została poinformowana o rozwiązaniu z nią umowy najmu lokalu z dniem 30 czerwca 2009r. Pismo to odebrał powódJ. P. (1)i ze względu na chorobę matki nie poinformował jej o nim.
Matka powoda nie była ubezwłasnowolniona, co nie wyłącza jednak prawa zastosowania wobec niejart. 82 k.c., stanowiącego, iż stan wyłączający świadomość powoduje nieważność bezwzględną czynności prawnych, co w zestawieniu zart. 61 k.c.powodowało nieskuteczność oświadczenia woli pozwanej wypowiadającego matce powoda umowę najmu, ze względu na to, iż po pierwsze nie odebrała wypowiedzenia sama najemczyni, a jedynie jej synJ. P. (1), co wprost wynika z potwierdzenia odbioru, po drugie - najemczyni pozostawała w stanie psychicznym wykluczającym świadomość, co bezpośrednio powodowało, iż zarówno informacja o wypowiedzenie najmu, jak i jej treść nie dotarła do adresata.
Dla stwierdzenia, iż wobec matki powoda w opisanym przypadku ma zastosowanieart. 82 k.c.w związku zart. 61 k.c.nie jest konieczne, aby adresat oświadczenia woli był ubezwłasnowolniony. Przeciwnie,art. 82 k.c.nie ma zastosowania do osób ubezwłasnowolnionych, gdyż sankcja nieważności wynika wówczas z normyart. 14 § 1 k.c.
Od czerwca 2009r. korespondencję w sprawie spłaty zadłużenia i przywrócenia matce powoda umowy najmu prowadziła siostra powoda, która, co przyznała na rozprawie, podpisała się imieniem i nazwiskiem swojej matki, potwierdzając jednocześnie, iż matka nie była świadoma zarówno wypowiedzenia umowy, jak i prowadzonej korespondencji. Tych faktów strona pozwana również nie kwestionowała, zatem należy je uznać za przyznane. M.in. w związku z tym, iż zarówno w wezwaniu do zapłaty z dnia 05.01.2009r., jak i w wypowiedzeniu z dnia 08.05.2009r. nie było wskazanych miesięcy, w których powstała zaległość, siostra powoda realizowała płatności dekretując je na bieżące miesiące, płacąc tym samym w okresie od stycznia 2009r. do końca maja 2009r. sumę ponad 2.600 zł, a więc wyższą od wskazanej w wezwaniu do zapłaty. Zdaniem powoda z kartoteki rozrachunków pomiędzy stronami najmu wynika, iż bez względu na dekretację pozwana zarachowywała wpłaty na najdalej wymagalne zobowiązania, zmniejszając narastająco saldo długu, co ostatecznie skutkowało tym, iż w dniu wypowiedzenia umowy najmu zaległość wskazana w wezwaniu do zapłaty z dnia 05.01.2009r. już nie istniała, nie mogła być zatem przyczyną rozwiązania stosunku najmu.
Podkreślenia wymaga również fakt, iż pozwana kierowała w/w pisma doW. P. (1)a nieP., pomimo wiedzy o zmianie przez nią nazwiska. Okoliczność, że powód cierpi na chorobę alkoholową dodatkowo powodowała brak zorientowania co do konsekwencji korespondencji otrzymywanej od GminyW.i odbieranej przez niego na rzecz matki.
Skarżący zarzucił nadto, iż przy zaistniałym w niniejszej sprawie stanie faktycznym Sąd powinien również brać przy rozstrzyganiu względy współżycia społecznego, które całkowicie pominął oraz że w zbliżonym stanie prawnym i faktycznym Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu w sprawie o sygnaturze akt l C 367/08 wydał wyrok stwierdzający istnienie stosunku najmu, który został utrzymany w mocy przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu.
Strona pozwana w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.
W złożonej apelacji powód zarzucił rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego szereg uchybień, których Sąd II instancji nie podzielił. Sąd II instancji mając nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału - dokonał jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w następstwie czego, ponownie materiał ów oceniając, uznał, iż Sąd I instancji dokonując niewadliwie ustaleń faktycznych, które Sąd Odwoławczy przyjął za własne, z ustaleń tych wyciągnął właściwe wnioski i dokonał prawidłowej oceny żądania z którym wystąpił powód.
W niniejszej sprawie w ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe (w tym uwzględnił wszystkie wnioski dowodowe powoda) i dokonał prawidłowej oceny dowodów a wnioskowaniu nie sposób zarzucić błędów.
W szczególności Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu powoda, iż Sąd I instancji dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego tj.art. 61 k.c.iart. 82 k.c.Wypowiedzenie umowy jest czynnością prawną jednostronną, która dla swej skuteczności wymaga dojścia do adresata; zgodnie zaś z dyspozycjąart. 61 k.c.dojście oświadczenia woli do adresata w sposób, by mógł on zapoznać się z jego treścią polega na stworzeniu przez składającego takiej sytuacji, w której adresat oświadczenia mógł zapoznać się z nim w zwykłym toku czynności – przy czym rzeczywiste zapoznanie nie ma znaczenia prawnego. Zart. 61 k.c.wynika, iż w sprawie składania oświadczenia woliKodeks cywilnyprzyjął teorię doręczenia. Według tej teorii dla przyjęcia, iż oświadczenie woli zostało złożone innej osobie jest chwila dojścia treści tego oświadczenia do wiadomości tej osoby, a w wypadku składania oświadczenia publicznie - chwila jego publicznego złożenia. Ze względu na interes i bezpieczeństwo obrotu oraz ułatwienia dowodowe domniemywa się, iż adresat zapoznał się z treścią oświadczenia, gdy doszła do niego w taki sposób, iż powzięcie o nim wiadomości stało się możliwe.Artykuł 61 k.c.nie wymaga, aby adresat faktycznie zapoznał się z jego treścią. Decydujące jest to, że istniała możliwość zapoznania się. Złożenie oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy ma miejsce także wtedy, gdy adresat mając możliwość zapoznania się z jego treścią, z własnej woli nie podejmuje przesyłki pocztowej zawierającej to oświadczenie. Na składającym oświadczenie woli spoczywa ciężar dowodu, że doszło ono do adresata w sposób umożliwiający mu - według zasad doświadczenia życiowego - zapoznanie się z jego treścią. Jeśli oświadczenie zostało posłane adresatowi listem albo innym sposobem porozumiewania się na odległość, składający powinien wykazać np. za pomocą pocztowego dowodu nadania lub zwrotnego poświadczenia odbioru, że list (telegram) został adresatowi doręczony. Powstały dowód nadania listu poleconego nie jest wprawdzie dowodem doręczenia go adresatowi, lecz jest dowodem prima facie (wyrok s.apel. w Warszawie z dnia 28.10.2011r., VI ACa 445/11, LEX nr 1171446).
W świetle powyższego mając na uwadze zebrany materiał dowodowy Sąd I instancji prawidłowo ustalił, iż oświadczenie pozwanej Gminy o wypowiedzeniu umowy dotarło do najemczyniW. P. (2)w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią; bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, czy najemczyni faktycznie się z nim zapoznała. Oświadczenie to zostało bowiem skierowane prawidłowo na adres miejsca zamieszkania najemczyni i zostało ono odebrane przez powoda jako dorosłego domownika. Nadto jak wynika z zeznań świadkaA. M., córki najemczyni, pismo zawierające wypowiedzenie znalazła w lokalu w dokumentach najemczyni - leżało na półce wyciągnięte z koperty i złożone, podobnie jak wcześniejsze pismo z wezwaniem do zapłaty. Matka powoda miała pełną zdolność do czynności prawnych a przy tym jak wynika z zeznań powoda, czytała jeszcze w tym czasie gazety choć mogła mieć problemy z ich zrozumieniem, oglądała telewizję, otwierała drzwi listonoszowi i odbierała korespondencję.
Poza tym jak wynika z zeznań świadkaA. M., nie wystąpiła ona wraz z powodem o ubezwłasnowolnienie najemczyni, ponieważ oboje się nią zajmowali; więc podjęte przez nią dalsze działania w postaci kierowania pism z wnioskami o anulowanie wypowiedzenia umowy najmu należało uznać za w pełni skuteczne skoro wraz z powodem uznali, iż nie ma potrzeby zapewniać najemczyni prawnej opieki a wystarczająca jest ich opieka faktyczna. Sam powód w apelacji w kolejnym zarzucie wskazał, iż pismo zawierające wezwanie do zapłaty „wprowadziło w błąd osoby opiekujące się najemczynią” – nie zaś najemczynię. Nie sposób zatem przyjmować, bez narażenia się na zarzut braku niekonsekwencji, iż pewne czynności podejmowane przez opiekunów - jak regulowanie czynszu wywarły skutek w postaci spłaty zadłużenia a pewne – jak kierowanie wniosku o anulowanie wypowiedzenia – nie.
W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji prawidłowo ustalił, iż najemczyni, pomimo podeszłego wieku i związanego z nim stanu psychicznego miała możność zapoznania się zarówno z pismem stanowiącym wezwanie do zapłaty jak i wypowiedzeniem; stan faktyczny wskazuje nadto, iż w istocie z pismami tymi zapoznała się, skoro opiekun w jej imieniu podjął korespondencję z Gminą i kierował wnioski o anulowanie wypowiedzenia, aczkolwiek podkreślić raz jeszcze należy, iż w świetle treściart. 61 k.c.dla skuteczności złożonego drugiej stronie oświadczenia rzeczywiste zapoznanie się z treścią oświadczenia nie jest wymagane.
Sąd nie podzielił również zarzutu, iż Sąd I instancji błędnie ocenił pismo z dnia 05 stycznia 2009r. stanowiące wezwanie do zapłaty poprzedzające wypowiedzenie umowy najmu. Jak stanowi bowiemart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Tekst jedn. z 2005r., Dz. U. Nr 31, poz. 266 ze zm.), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Tymczasem w piśmie z dnia 05.01.2009r. pozwana w ocenie Sądu Okręgowego prawidłowo, zgodnie z wymogami ustawowymi, wskazała zarówno kwotę zaległości (wyliczoną jak wynika z treści pisma według stanu na dzień 31.10.2008r.) jak i wyznaczyła dodatkowy miesięczny termin na spłatę zaległości.
W odniesieniu do zarzutu skarżącego, iż wpłaty czynszu dokonane w okresie pomiędzy wezwaniem do zapłaty a wypowiedzeniem umowy, czyli w okresie od stycznia do maja 2009r. spowodowały wygaśnięcie zobowiązania wskazanego w wezwaniu do zapłaty, a tym samym dokonanego wypowiedzenia umowy nie można uznać za skuteczne bowiem nie zostało ono poprzedzone kolejnym wezwaniem do zapłaty dotyczącym ewentualnie nowopowstałego zobowiązania z tytułu bieżących naliczeń wskazać należało, iż Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia, iż kwota zaległego czynszu 2.196,09 zł objęta wezwaniem do zapłaty z dnia 05.01.2009r. według stanu na dzień 31.10.2008r. pozostała nieuregulowana na dzień dokonanego wypowiedzenia umowy najmu. Jak wynika bowiem z poczynionych w tym zakresie ustaleń Sądu I instancji, w chwili doręczenia najemczyni wypowiedzenia umowy najmu dług z tytułu czynszu za miesiące czerwiec, lipiec, sierpień i październik 2007r. a więc obejmujący należność przekraczającą trzy pełne okresy płatności pozostał niezapłacony. Sąd przy tym wbrew zarzutom apelującego poczynił niewadliwe ustalenia, z których wyciągnął prawidłowe wnioski, iż najemczyni dokonując opłat czynszowych w miesiącach czerwiec, lipiec, wrzesień i październik 2007r. nie wskazywała którego miesiąca dotyczy zapłata a zatem należności te zarachowane być powinny zgodnie zart. 451 § 3 k.c.Natomiast dokonując opłat czynszowych po październiku 2007r. najemczyni wskazywała konkretnie za jaki miesiąc dokonuje zapłaty, zatem wynajmujący nie był w świetleart. 451 § 1 k.c.uprawniony do zarachowania wpłat na poczet długu najdawniej wymagalnego a mógł jedynie w ramach danego długu w razie opóźnienia w zapłacie dokonać zaliczenia wpłaty na poczet odsetek. Także po wezwaniu do zapłaty z dnia 05 stycznia 2009r. najemczyni, jak wynika z poczynionych ustaleń, dokonała wpłat czynszu wskazując konkretnie, iż dotyczą one czynszu za listopad i grudzień 2008r. oraz styczeń 2009r. (wpłata w dniu 12.02.2009r.), marzec 2009r. (wpłata 10.03.2009r.), kwiecień 2009r. (wpłata 10.04.2009r.), maja 2009r. (wpłata 08.05.2009r.). Tym samym nie sposób podzielić zarzutu apelującego, iż na dzień wypowiedzenia umowy najmu zaległości objęte wezwaniem do zapłaty zostały w całości uregulowane.
Za chybiony Sąd Okręgowy uznał zarzut apelacyjny pominięcia przez Sąd I instancji „względów współżycia społecznego”; na marginesie zauważyć należało, iż skarżący nie wskazał jakich to zasad Sąd nie uwzględnił czy też jakim zasadom swym orzeczeniem uchybił. Niezależnie jednak od tego stwierdzić należało, iż w żadnym wypadku jakikolwiek wzgląd na zasady współżycia społecznego nie może prowadzić do sytuacji nabycia prawa. Przepisart. 5 k.c.bowiem zapobiega nadużyciu prawa przez jego wykonywanie ale nie ma zastosowania w procesie o istnienie (przysługiwanie) i ochronę tego prawa; nie można zatem stosowaćart. 5 k.c.w odniesieniu do samego nabycia lub istnienia prawa. Sąd I instancji prawidłowo natomiast ocenił pod kątemart. 5 k.c.dokonane przez pozwaną Gminę wypowiedzenie stosunku najmu.
Sąd I instancji odniósł się także do prawidłowości i skuteczności pism kierowanych przez GminęW.do najemczyni w sytuacji gdy w pismach tych pozwana Gmina posługiwała się poprzednim brzmieniem nazwiska najemczyni; poczynionym w tym zakresie ustaleniom i wnioskom nie sposób zarzucić żadnego uchybienia.
Wreszcie zarzut skarżącego, iż w podobnym stanie faktycznym w innej sprawie zapadł wyrok uwzględniający powództwo utrzymany przez sąd II instancji z oczywistych względów nie mógł stanowić argumentu przemawiającego za uwzględnieniem stanowiska skarżącego w sprawie niniejszej, podobnie jak wskazywana przez niego choroba alkoholowa na którą cierpi.
Wobec powyższego na postawieart. 385 k.p.c.orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach postępowania zawarte w punkcie II sentencji wyroku znalazło oparcie wart. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).
Mając na uwadze, iż strona pozwana jest stroną wygrywającą sprawę w całości Sąd zasądził na jej rzecz kwotę 90 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na którą złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej, obliczone stosownie do§ 6 pkt 2w związku z§ 12 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.