Sąd Okręgowy w Elblągu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 73/13
Data wyroku: 2013-04-24 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Dorota Twardowska, Aleksandra Ratkowska, Ewa Pietraszewska
Słowa kluczowe: Zarząd Majątkiem Wspólnym
Podstawa prawna: art. 199 k.c.

Sygn. akt I Ca 73/13

POSTANOWIENIE

Dnia 24 kwietnia 2013 r.
Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Ewa Pietraszewska
Sędziowie: SO Dorota Twardowska
SO Aleksandra Ratkowska / spr./
Protokolant: sekr. sąd. Joanna Kmin

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2013 r. w Elblągu
na rozprawie
sprawy z wnioskuJ. S.,M. Ż.iM. F.
z udziałemD. B.,Z. S.iA. A.
oraz
z wnioskuD. B.
z udziałemJ. S.,M. Ż.,M. F.,Z. S.iA. A.
o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną

na skutek apelacjiD. B.
od postanowienia Sądu Rejonowego w Elblągu
z dnia 21 grudnia 2012 r., sygn. akt I Ns 727/11

postanawia:

1
sprostować zaskarżone postanowienie przez określenie nazwisk zainteresowanych:(...)w miejsce(...)i(...)w miejsce(...);

2
oddalić apelację.

Sygn. akt I Ca 73/13

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 21 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy w Elblągu w sprawie o sygn. akt I Ns 727/11 z wnioskuJ. S.,M. Ż.iM. F.z udziałemD. B.,Z. S.iA. A.oraz z wnioskuD. B.z udziałemJ. S.,M. Ż.,M. F.,Z. S.iA. A.o wydanie rozstrzygnięcia zastępczego, zezwolił Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wE.na zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną(...)prowadzącemu działalność gospodarczą podfirmą Zarząd (...)ulica (...)wE., zastępującego zgodęD. B.na podjęcie uchwały w tym przedmiocie (punkt 1), oddalił wniosekD. B.(punkt 2),oddalił wniosekJ. S.,M. Ż.iM. F.w części dotyczącej żądania co do rozstrzygnięcia zastępczego w przedmiocie zarządu nieruchomością(punkt 3) oraz ustalił, iż każdy zainteresowany ponosi koszty postępowania we własnym zakresie(punkt 4).

W uzasadnieniu postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, iżJ. S.,M. Ż.,M. F.,Z. S.iA. A.orazD. B.są właścicielami lokalipołożonych w budynkuprzyul. (...)wE..D. B.posiada 0,34% udziałów w nieruchomości wspólnej.J. S.- posiadał początkowo 32 % udziałów w nieruchomości wspólnej. W dniu 16 sierpnia 2012r.J. S.ustanowił odrębną własność lokalu i sprzedał goZ. S.iA. A.. ObecnieJ. S.orazZ. S.iA. A.posiadają po 16 % udziałów w nieruchomości wspólnej.M. Ż.wraz z mężem posiada 16 % udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiastM. F.- posiada 18 % udziałów w nieruchomości wspólnej. W dniu 7 lipca 2011 r. dotychczasowy zarządca nieruchomościJ. B.wypowiedział umowę o administrowanie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa wygasła 1 listopada 2011 r. W dniu 17 października 2011 r. odbyło się głosowanie w formie indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą powierzającą administrowanie nowemu zarządcy. Uczestnik postępowaniaD. B.odmówił podpisania uchwały z uwagi na nieznajomość warunków administrowania. Za przyjęciem uchwały i powierzeniem administrowania zarządcyA. Z.głosowali ówcześni właściciele, a mianowicieJ. S.,M. Ż.,M. F.. Umowa o administrowanie nieruchomością wspólną przyulicy (...), powierzająca administrowanie zarządcyA. Z.oraz umowa powierzająca administrowanieM. N.oferuje taki sam zakres usług. Przy czym wynagrodzenie dlaA. Z.zostało określone na kwotę 50 groszy za m2powierzchni (bez wskazania czy jest to kwota netto czy brutto), zaś wynagrodzenie dlaM. N.zostało określone na kwotę 40 groszy netto za m2powierzchni.
Sąd pierwszej instancji wskazał, iż okoliczności faktyczne w istotnych dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy kwestiach ustalono częściowo na podstawie zeznań zainteresowanych oraz na podstawie danych wynikających z dokumentów złożonych do akt sprawy. Odwołując się do treściart. 199 k.c.wskazane zostało, iż do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wskazano, iż przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym. Pozostałe czynności należy zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jak choćby zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie, zmianę przeznaczenia itp. Zaznaczył Sąd pierwszej instancji, iż orzekając na podstawieart. 199 zd. 2 k.c.zobligowany był do dokonania swobodnej oceny konkretnej sytuacji biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki uzasadniające uwzględnienie wniosku złożonego przez wnioskodawcówJ. S.,M. Ż.iM. F., co skutkowało wydaniem rozstrzygnięcia o treści wynikającej z punktu pierwszego sentencji skarżonego postanowienia. Za taką konstatacją Sądu pierwszej instancji przemawiać miała okoliczność, iż początkowo uczestnik postępowaniaD. B.sprzeciwiał się wnioskowi, jednakże w toku postępowania sam wystąpił z drugim wnioskiem w tej samej materii, wskazując tylko innego licencjonowanego zarządcę nieruchomości. Uwypuklił Sąd pierwszej instancji okoliczność, iżD. B.nie miał racji co do tego, iż stawka wynagrodzenia za jeden metr kwadratowy zarządzanej powierzchni ustalona przezA. Z.przekracza stawki określone na rynku. Ustalenie jej na 50 groszy, bez wskazania czy jest to wartość netto czy brutto, zasadnym czyniło wniosek, iż jest to stawka brutto – wobec braku innych zapisów umownych regulujących tę materię. Z kolei stawka proponowana przez zarządcęM. N.na kwotę 40 groszy za m2określona została w kwocie netto, co wynikało wprost z postanowień oferty, zatem do stawki tej należało doliczyć jeszcze 23 % podatku VAT. W tych okolicznościach w ocenie Sądu pierwszej instancji niezasadny był wniosek, iż wysokość tych stawek w sposób znaczny odbiegała od siebie, gdyż w istocie były one ustalone na jednym poziomie cenowym. Za zasadnością powierzenia administrowania nieruchomościąA. Z.przemawiać miał również fakt, iż w toku postępowania większość właścicieli popierała kandydaturę tej osoby na akcentowane stanowisko. To rozstrzygniecie przesądziło jednocześnie o niezasadności wnioskuD. B..
Sąd pierwszej instancji jednocześnie oddalił wniosek o powierzeniezarządu (...), gdyż wnioskodawcy nie wykazali w sposób dostateczny by uzasadnione było powierzenie aż tak dalece idących czynności  jak zarząd nieruchomością wspólną tej osobie, a sam zakres znaczeniowy pojęcia „administrowanie” nieruchomością nie jest tożsamy z „zarządem” nią.

Apelację od tego postanowienia wniósł uczestnik postępowaniaD. B., zaskarżając je w całości
Zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu przez Sąd pierwszej instancji, iż skarżący sprzeciwiał się podjęciu uchwały o wyborze zarządcy. Obraza prawa materialnego dotyczyłaart. 199 k.c., na skutek przyjęcia, iż cel czynności i interes współwłaścicieli przemawiał za powierzeniem administrowania nieruchomości wspólnej stronA. Z..
Skarżący domagał się zmiany rozstrzygnięcia zawartego w punktach 1 i 2 postanowienia i zezwolenia Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wE.na zawarcie umowy o administro­wanie nieruchomością wspólną(...)ul (...), zastępującego w zgodęJ. S.,M. Ż.,M. F.,Z. S.,A. A.na podjecie uchwały w tym przedmiocie oraz oddalenie wnioskuJ. Ż. (1)­skiego,M. Ż.iM. F.. Domagał się również zasądzenia odJ. Ż. (2),M. Ż.orazM. F.na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm prawem przepisanych za postępowanie apelacyjne, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Apelujący zaakcentował błędną konstatacją Sądu pierwszej instancji polegającą na przyjęciu, iż skarżący sprzeciwia się podjęciu uchwały o wyborze nowego zarządcy, kiedy to w okolicznościach przedmiotowej sprawy, a zwłaszcza z treści informacji przesyłanych drogą e-mailową wynika, że skarżący chciał, aby wybór zarządcy nastąpił po wcześniejszym rozpatrzeniu kilku kandydatur na to stanowisko, gdyż tylko takie postępowanie byłoby korzystne i służyło wszystkim współwłaścicielom. Nadmienił jednocześnie, iż pozostali uczestnicy postępowania zaniechali prób kompromisowego zakończenia kwestii wyłonienia nowego zarządcy nieruchomości. Wskazał skarżący na błędne zapatrywanie Sądu pierwszej instancji, jakoby wynagrodzenieA. Z.miało wynosić 0,50 zł w odniesieniu do jednego metra kwadratowego administrowanej powierzchni, kiedy to z przedłożonej przez niego oferty wynikało, iż wynagrodzenie to wynosić będzie 0,60 zł/m2.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestnikaD. B., jako bezzasadna, nie zasługiwała na podzielenie.
Przepisart. 199 k.c.wskazuje, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumie się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten normalny. Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Jeżeli chodzi o dokonanie zewnętrznej czynności prawnej należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wymóg zgody wszystkich oznacza, że czynność taka musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Bowiem oświadczenie ich wszystkich wchodzi w skład oświadczenia woli strony, którą reprezentują współwłaściciele(por. Kodeks cywilny. Komentarz, T. Filipiak, komentarz do art. 199, System Informacji Prawnej Lex Omega 2013).Brakująca zgoda opierających się współwłaścicieli co do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu może zostać zastąpiona zapadającym w postępowaniu nieprocesowym postanowieniem sądu „zezwalającym” na dokonanie zamierzonej czynności. Stosowne żądanie mogą zgłosić współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę.Nie przysługuje zaś czynna legitymacja procesowa pojedynczym (lub wielu) współwłaścicielom, posiadającym poniżej połowy udziałów we współwłasności.(por. Kodeks cywilny. Komentarz, komentarz do art. 199, E. Gniewek, System Informacji Prawnej Lex Omega 2013 ).
Mając na uwadze powyższe, w tym stanie rzeczy zasadne jest wskazanie, iż w istocie uczestnikowi postępowaniaD. B.nie przysługiwała legitymacja czynna do wystąpienia z wnioskiem o wydanie przez Sąd rozstrzygnięcia zastępczego zezwalającego na zawarcie przez Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wE.umowy o administrowanie powierzając zarząd nieruchomością wspólną licencjonowanemu zarządcy nieruchomości w osobieM. N.. Jak wynika bowiem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego procentowy udział uczestnikaD. B.w nieruchomości wspólnej wynosił jedynie 0,34%(k.10),a zatem nie może on być postrzegany jaki współwłaściciel, którego udziały wynoszą co najmniej połowę(art. 199 k.c.).
Abstrahując od powyższego zaznaczyć trzeba, że także zarzuty podnoszone przez skarżącego w apelacji nie zasługiwały na podzielenie w żadnej mierze. Apelujący negował słuszność ustaleń Sądu pierwszej instancji, jakoby skarżący miał sprzeciwiać się zawarciu umowy o administrowanie nieruchomością , kiedy chciał on jedynie dokonać tego wyboru po uprzednim merytorycznym rozważeniu wszystkich kandydatur potencjalnych zarządców. Jednocześnie błędna miała być konstatacja Sądu pierwszej instancji, iż wynagrodzenie przysługująceA. Z.miało wynosić kwotę 0,50 zł/m2, kiedy to z treści złożonej przez niego oferty wynikała stawka 0,60 zł/m2.
Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, iż w wiadomości przesłanej za pośrednictwem poczty elektronicznej w dniu 28 października 2011 r., godz. 9.47 doJ. B.skarżący w istocie neguje postępowanie dotychczasowego zarządcy, zarzucając mu faworyzowanie interesu niektórych właścicieli lokali, oraz w sposób negatywny odnosi się do okoliczności właściwego wcześniejszego poinformowania go o spotkaniu Wspólnoty celem wyboru nowego zarządcy. Na podstawie udzielonej na tę korespondencję odpowiedzi przezJ. B.można wywnioskować, iż skarżący optował za kandydaturąM. W., która miała zostać poddana pod głosowanie członków Wspólnoty w drodze indywidualnego zbiegania głosów(k.41).Jednocześnie z treści wiadomości e-mail z dnia 27 października 2011 r. kierowanej do skarżącego przezJ. B.wynikało, iż w „ostatnim czasie odbyło się sporo spotkań członków wspólnoty w siedzibie zarządcy, apelujący był o nich informowany każdorazowo, a zatem jego nieobecność była nieusprawiedliwiona. Z kolei w treści wiadomości nie opatrzonej datą skarżący wskazuje, iż „zaproponował dwóch zarządców”, nie zostało zwołane spotkanie celem wyboru nowego zarządcy, zaś w przypadku niedojścia do konsensusu, skarżący optował za wyboremM. W.(k.43).
Skarżący przejawiał zatem pewną aktywność w kwestii czynności związanych z wyborem nowego administratora nieruchomości wspólnej. Niemniej jednak z treści tych wiadomości przesyłanych pocztą elektroniczną wynika, iż skarżący nie uczestniczył z innymi członkami Wspólnoty w zebraniach w siedzibie dotychczasowego zarządcy, o których był informowany, celem osiągnięcia konsensusu co do wyboru na to stanowisko. Zatem co do zasady apelujący, wbrew odmiennym twierdzeniom, wyrażał sprzeciw wobec podjęcia uchwały u wyborzeA. Z.na administratora nieruchomości, kiedy to jego ówczesny kandydat nie został wzięty pod uwagę przez pozostałych członków Wspólnoty. Powyższa okoliczność wynikała również z zeznań świadkaJ. B.: „w pierwszej kolejności działania na rzecz poszukiwania nowego zarządcy podjęły panieM. Ż.iM. S.... w późniejszym okresie bardzo aktywnie włączył się również panD. B.… poszczególni członkowie obstawali przy swoich kandydaturach… o panuZ.mówiły paniS.,Ż.iF., myślę, że była to kandydatura tych trzech osób” (k.56, 57). Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż omawiane kwestie mają charakter drugorzędny, gdyż dla decydujący dla wydania rozstrzygnięcia był aktualny w dacie zgłoszenia żądania stan rzeczy polegający na braku zgody wszystkich współwłaścicieli w kwestii wyboru zarządcy, a nie okoliczności, które do braku zgody doprowadziły.
Z kolei w kwestii stawki wynagrodzenia przysługującego zarządcy wskazania wymaga, iż w dokumencie sygnowanym jako „oferta na administrowanie nieruchomością” złożonym przezA. Z., proponowana stawka za administrowanie / zarządzanie określona została na kwotę 0,60 zł/m2(k.71).Wobec braku dalszych postanowień co do konieczności powiększenia tej stawki o należny podatek od towarów iusług (...), uznać należało, iż proponowana stawka jest wartością brutto. Z kolei treść oferty złożonej przezM. N.wyraźnie wskazuje, że proponowana przez niego stawka wynagrodzenia w wysokości 0,40 zł/m2jest stawką netto – a zatem należałoby ją powiększyć o stawkę podatku VAT. W tych okolicznościach stawka proponowana przezM. N.wynosi 0,49 zł /m2. Skarżący podkreślał, iż zawarcie umowy zA. Z.nie mogło być poczytywane przez pryzmat korzyści dla wszystkich członków Wspólnoty, gdyż stawka wynagrodzenia należna temu administratorowi była najwyższa spośród wszystkich ofert złożonych przez pozostałych kandydatów na to stanowisko. W tym miejscu zwrócić uwagę należy na okoliczność, iż umowa o administrowanie zawarta w dniu 18 października 2005 r. z dotychczasowym zarządcąJ. B.przewidywała stawkę wynagrodzenia w wysokości 0,50 zł za jeden metr kwadratowy powierzchni, niemniej jednak aneksem do tej umowy z dnia 08 maja 2007 r. zmieniono stawkę wynagrodzenia na 0,65 zł/m2. Zatem zasadna jest konstatacja, że stawka wynagrodzeniaA. Z.w wysokości 0,60 zł/m2w istocie jest niższa aniżeli analogiczne wynagrodzenie pobierane, począwszy od czerwca 2007 r., przez dotychczasowego zarządcęJ. B.. Zarzut skarżącego podnoszony w tym przedmiocie jawi się zatem jako bezzasadny, zwłaszcza mając dodatkowo na uwadze podnoszoną w toku postępowania przez wnioskodawców okoliczność, iżA. Z.przewidywał możliwość renegocjacji zaoferowanej stawki wynagrodzenia(k.93).
Równoczesnego zaznaczenia wymaga, iż za kandydaturąA. Z.przemawiały względy merytoryczne, podkreślane w toku postępowania przez wnioskodawców.J. S.zaznaczył, iżA. Z.miał bardzo dobrą opinię wE., opinia o tym że jest najlepszym zarządcą panuje wśród osób zajmujących się nieruchomościami i ich sprzedażą, jak również pośród członków Wspólnot nieruchomości, którymi on administrował. Stanowisko takie zajmowała takżeM. Ż.. Poza tym uczestnicy zgodnie podkreślali okoliczność, iżA. Z.zgodził się na objęcie administrowania nieruchomością w sytuacji skonfliktowania członków Wspólnoty, a jednocześnie jedynym kryterium wyboru nowego zarządcy nie była stawka wynagrodzenia za jeden metr kwadratowy powierzchni nieruchomości, gdyż bardziej liczyła się rzetelność kandydata i jego doświadczenie w tym zakresie.
W tym stanie rzeczy, kiedy stawka wynagrodzenia oferowana przezA. Z.nie odbiegała w sposób znaczący od stawek innych kandydatów na stanowisko zarządcy, miał on odpowiednie przygotowanie merytoryczne do pełnienia tej funkcji oraz pozytywną opinię co do wykonywanych obowiązków pośród członków innych Wspólnot zarządzanych przez siebie nieruchomości, nie było podstaw, aby zarzuty podnoszone przez skarżącego uznać za uzasadnione.
Mając na uwadze powyższe apelacja podległa oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.(punkt II).
O sprostowaniu skarżonego postanowienia orzeczono na podstawieart. 350 §1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.i13 § 2 k.p.c.(punkt I).