Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1034/12
Data wyroku: 2013-01-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Rudkowska – Ząbczyk
Słowa kluczowe: Umowa Dzierżawy
Podstawa prawna: art. 700 k.c.

Sygn. akt I C 1034/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 stycznia 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSR del. Ewa Rudkowska – Ząbczyk
Protokolant:Marcin Guzik
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.weW.
przeciwkoW. F.
oustalenie

I
oddala powództwo;

II
zasądza od strony powodowej(...) Sp. z o.o.weW.na rzecz pozwanegoW. F.kwotę 13 985,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE
Strona powodowa(...) sp. z o.o.weW., po zmianie powództwa pismem z dnia 15 listopada 2012 r. (k. 224-266), wniosła o obniżenie czynszu dzierżawy nieruchomości położonej weW.przyul. (...), wynikającego z umowy dzierżawy z dnia 31 grudnia 2007 r., łączącej stronę powodową i pozwanegoW. F., za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 października 2012 r. o kwotę 547 592,59 zł ze względu na znaczne obniżenie przychodów z przedmiotu dzierżawy w tym okresie. W przypadku uwzględnienia powyższego żądania strona powodowa wniosła także o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 547 592,59 zł tytułem zwrotu części czynszu dzierżawy wynikającej z obniżenia czynszu dzierżawy za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 października 2012 r. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwanemu pisma zawierającego zmianę powództwa do dnia zapłaty. Strona powodowa wniosła także zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powyższego żądania strona powodowa podniosła, że łączy ją z pozwanym umowa dzierżawy nieruchomości położonej weW.przyul. (...)z dnia 31 grudnia 2007 r., zgodnie z którą czynsz dzierżawny miał wynosić równowartość 30 000,00 EURO w polskich złotych powiększony o podatek VAT, przeliczany według średniego kursu NBP z daty wystawienia faktury. Strona powodowa podniosła, że wartość czynszu ustalona umową w 2007 r. nie przystaje do obecnej sytuacji na rynku nieruchomości i jest zawyżona o około 33 018,00 zł miesięcznie. Przychody strony powodowej, która w wydzierżawionej nieruchomości prowadzi działalność, spadają w porównaniu do tych, osiąganych w 2008 r., co spowodowane jest ogólnym zastojem gospodarki narodowej, który nastąpił po 2007 r. oraz spadkiem obrotów w branży samochodowej, w której działalność prowadzi strona powodowa. Strona powodowa wskazała, że powyższe okoliczności jej nie dotyczą, lecz wynikają z niezależnych od niej uwarunkowań koniunktury gospodarczej. Jednocześnie strona powodowa domagała się zasądzenia kwoty stanowiącej nadpłatę powstałą o obniżeniu czynszu dzierżawy za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 października 2012 r.

W odpowiedzi na zmienione żądanie pozwu pozwanyW. F.wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. Wniósł nadto o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu.
W uzasadnieniu powyższych żądań pozwany podniósł, że przedmiotem łączącej strony umowy z dnia 31 grudnia 2007 r. są pomieszczenia budynku, które ze swej natury nie przynoszą pożytków, co oznacza, że umowa ta, pomimo swej nazwy, jest w istocie umową najmu. Pozwany wskazał, że dopiero działalność strony powodowej jako przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisuart. 551k.c., prowadzonego w formie spółki prawa handlowego, przynosi pożytki (przychody). Z tych względów nie jest możliwe obniżenie czynszu, która to instytucja przewidziana została wyłącznie w stosunku prawnym dzierżawy. Pozwany zaprzeczył także wysokości, o jaką czynsz miałby zostać ewentualnie obniżony, wskazując, że twierdzenia strony powodowej w tym zakresie nie zostały udowodnione.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 31 grudnia 2007 r. pozwany zawarł ze stroną powodową umowę, zgodnie z którą pozwany oddał na czas nieokreślony od 1 stycznia 2008 r., a strona ozwana objęła w dzierżawę nieruchomość do używania i pobierania pożytków z nieruchomości położonej weW.przyul. (...). Dzierżawione pomieszczenia strony określiły w załączniku do Umowy (§ 1 Umowy).
(dowód: umowa dzierżawy z dnia 31 grudnia 2007 r., k. 28-30)

Strony określiły w Umowie, że dysponowanie przez stronę powodową nieruchomościami wskazanymi w załączniku obejmuje prawo do wyłącznego używania wskazanych pomieszczeń oraz prawo współużytkowania pomieszczeń socjalnych, placów, dróg dojazdowych, budynku składu odpadów i portierni (§ 2 ust. 1 Umowy).
(dowód: umowa dzierżawy z dnia 31 grudnia 2007 r., k. 28-30)

Strona pozwana miała wykorzystywać przedmiot dzierżawy na potrzeby własnej działalności gospodarczej zgłoszonej w Krajowym Rejestrze Sądowym (§ 2 ust. 4 Umowy), a nadto mała opłacać na rzecz pozwanego czynsz dzierżawny miesięczny w wysokości równowartości 30 000,00 EURO plus podatek VAT. Strony ustaliły, że czynsz przeliczany będzie na złotówki według średniego kursu NBP z dnia wystawienia faktury VAT z terminem płatności 14 dni od dnia wystawienia faktury (§ 3 Umowy).
(dowód: umowa dzierżawy z dnia 31 grudnia 2007 r., k. 28-30)

Powyższa Umowa nadal jest między stronami wiążąca.
(okoliczność bezsporna)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Z poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych wynika, że strona powodowa domagała się obniżenia czynszu dzierżawy nieruchomości położonej weW.przyul. (...), wynikającego z umowy dzierżawy z dnia 31 grudnia 2007 r., łączącej strony. Zgodnie zart. 700 k.c.jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Obniżenie czynszu, którego w niniejszej spawie domaga się strona powodowa, dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy między stronami w istocie istnieje stosunek dzierżawy. Zgodnie zart. 693 § 1 k.c.wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. W doktrynie podnosi się, że przedmiotem dzierżawy może być zatem tylko rzecz przynosząca ze swej natury lub przeznaczenia pożytki albowiem, w odróżnieniu od stosunku najmu, doessentialia negotiiumowy dzierżawy należy nie tylko korzystanie z rzeczy, ale także pobieranie z niej pożytków. W niniejszej sprawie strony wprawdzie określiły, że do używania i pobierania pożytków przez stronę powodową oddana zostaje nieruchomość położona weW.przyul. (...), jednak z dalszych postanowień Umowy wynika, że do dyspozycji strony powodowej oddane zostały jedynie pomieszczenia, w których strona ta miała prowadzić własną działalność gospodarczą. Skoro tak, to należało uznać, że w ramach realizacji powyższej Umowy strona powodowa nie była uprawniona do pobierania np. pożytków naturalnych rzeczy w postaci nieruchomości, a jedynie do korzystania z niej. Jednocześnie fakt uzyskiwania przychodów w związku z usługami świadczonymi w salonie sprzedaży samochodów nie powinien być traktowany jako pobieranie pożytków cywilnych rzeczy (nieruchomości), ponieważ to nie nieruchomość stanowiła przedmiot stosunku prawnego z klientami salonu. Nie można zatem uznać, że nieruchomość przynosiła pożytki cywilne w postaci dochodów wynikających ze stosunku prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 476/06, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r., IV CSK 244/12, niepubl.).
Ustalenia faktyczne poczynione w niniejszej sprawie nie dają także podstaw do uznania, aby przedmiotem Umowy z dnia 31 grudnia 2007 r. było przedsiębiorstwo w rozumieniuart. 551k.c.Takim wnioskom sprzeciwia się przede wszystkim sama treść Umowy, z której nie wynika, aby pozwany oddawał do stronie powodowej do dyspozycji zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych już gotowy do prowadzenia działalności gospodarczej. Nawet gdyby jednak tak było, to należy zauważyć, że umowa taka byłaby nieważna z uwagi na niezachowanie formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 73 § 1 k.c.w zw. zart. 751k.c.).
Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że stosunkiem prawnym wynikającym z łączącej strony Umowy z dnia 31 grudnia 2007 r., jest stosunek najmu, do którego przepisart. 700 k.c.nie ma zastosowania. Tym samym niezasadne pozostawało zarówno żądanie obniżenia czynszu dzierżawy, jak i wynikające z niego żądanie zapłaty różnicy pomiędzy czynszem dotychczasowym, a zamienionym orzeczeniem Sądu.

W toku postępowania dowodowego Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z wyciągu z tabeli średnich kursów NBP w 2012 r. na okoliczność kursów EURO w 2012 r. albowiem powyższy fakt nie miał istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.), a nadto wykazywany był pismem, które wobec braku podpisu nie stanowiło dokumentu w rozumieniuart. 245 k.p.c.
Sąd oddalił także wnioski o dopuszczenie dowodu z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 6 lipca 2012 r. (sygnatura akt X GC 422/10 i wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 12 października 2012 r. (sygnatura akt I ACa 1011/12) wraz z uzasadnieniami na okoliczność ustalenia faktu obowiązywania między stronami umowy z dnia 31 grudnia 2007 r. albowiem powyższy fakt pozostawał między stronami bezsporny (art. 229 k.p.c.).
Na uwzględnienie nie zasługiwał również wniosek o dopuszczenie dowodu z przesłuchania w charakterze strony powodowej prezesa zarząduJ. K.na okoliczność sytuacji na rynku oraz tendencji w branży motoryzacyjnej, która nie rokuje generowania większych zysków, a także na okoliczność rozmów z pozwanym w przedmiocie prób ugodowego obniżenia czynszu. Powyższy wniosek został złożony dopiero na rozprawie w dniu 21 stycznia 2013 r., choć w ocenie Sądu mógł być już złożony w piśmie zmieniającym powództwo. Jednocześnie strona powodowa nie uprawdopodobniła, że nie zgłosiła go we właściwym czasie bez swojej winy lub że jego uwzględnienie nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności (art. 217 § 2 k.p.c.). Z powyższych względów wniosek ten należało uznać za spóźniony. Niezależnie od tego, wobec przyjętej podstawy rozstrzygnięcia, w ocenie Sądu fakty, na jakie rozważany dowód został zawnioskowany, nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.).

Sąd nie uwzględnił zarzutu pozwanego niewłaściwego ustalenia wartości przedmiotu sporu, uznając go za spóźniony. Po doręczeniu pozwu sprawdzenie wartości przedmiotu sporu może wprawdzie nastąpić na zarzut pozwanego, jednak winien on być zgłoszony przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy (art. 25 § 2 k.p.c.), co w niniejszej sprawie nastąpiło w momencie wniesienia przez pozwanego odpowiedzi na pozew, tj. 25 lipca 2012 r. (k. 148). Przepisy procedury cywilnej nie dają przy tym podstawy do ponownego oznaczania i kontrolowania wartości przedmiotu sporu w toku postępowania, nawet wówczas, gdy przedmiot sporu ulegnie zmianie.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, Sąd oddalił powództwo, co orzeczono w punkcie I wyroku.

Podstawę orzeczenia o kosztach postępowania stanowił przepisart. 98 § 1 k.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W związku z tym, że pozwany wygrał sprawę w całości Sąd obowiązkiem zwrotu kosztów obciążył w całości stronę powodową. Zasądzona kwota 13 985,00 zł obejmuje stanowi koszty zastępstwa prawnego w kwocie 7200,00 zł (§ 6 pkt 7 rozp. Min. Spr. z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu; Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z zm.) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł, powiększone o koszty postępowania wywołanego zażaleniem na postanowienie Sądu z dnia 5 lipca 2012 r. Koszty postepowania zażaleniowego obejmują opłatę sądową od zażalenia w kwocie 3168,00 zł oraz koszty zastępstwa prawnego w wysokości 50% stawki minimalnej, tj. 3600,00 zł, co łącznie daje kwotę 6768,00 zł