Sąd Apelacyjny w Lublinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 537/12
Data wyroku: 2013-01-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Lauber-Drzazga, Zbigniew Grzywaczewski, Jolanta Terlecka
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 22 o własności lokali, art. 189 kpc, art. 23 o własności lokali

Sygn. akt I ACa 537/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 stycznia 2013 r.
Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący - Sędzia

SA Jolanta Terlecka (spr.)

Sędzia:
Sędzia:

SA Ewa Lauber-Drzazga
SA Zbigniew Grzywaczewski

Protokolant

st. sekr. sąd. Aneta Dudek

po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2013 r. w Lublinie na rozprawie

sprawy z powództwaE. G.iM. P. (1)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowejul. (...)iul. (...)wB.
z udziałem interwenientki ubocznej po stronie pozwanejD. S.
o stwierdzenie nieważności uchwały

na skutek apelacji powodaE. G.od wyroku Sądu Okręgowegow Zamościu z dnia 24 kwietnia 2012 r., sygn. akt I C 978/11

oddala apelację.

Sygn. akt I ACa 537/12

UZASADNIENIE
E. G.,M. P. (1)iM. P. (2)w pozwie z dnia 10 października 2011r. wystąpili przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowejul. (...),ul. (...)wB.o stwierdzenie nieważności uchwały Wspólnoty nr 9/2011 z dnia 9 września 2011r. Uchwała ta, według powodów, została podjęta w sposób sprzeczny z dotychczas przyjętymi zasadami, gdyż na podstawie uchwały nr 5/2005 przyjęto, że wszystkie uchwały będą głosowane według zasady, że na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos. Natomiast przy głosowaniu zaskarżonej uchwały, reguła ta została złamana (k-1-2).
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa uznała powództwo (k-40,120).
Interwenientka ubocznaD. S.wniosła o oddalenie powództwa (k-120).
Sąd Okręgowy w Zamościu wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2012r. oddalił to powództwo oraz nie zasądził kosztów interwencji od powoda na rzecz interwenientki ubocznej (k-122) opierając rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i wnioskach.
Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej(...),(...)wB.w dniu 9 września 2011r. została podjęta uchwała w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego położonego wB.przyul. (...), m. 16 na lokal użytkowy (biuro) oraz na wprowadzenie związanych z tą zmianą prac budowlanych obejmujących zmianę układu i funkcji pomieszczeń, wykonanie otworu drzwiowego w miejscu istniejącego okna od stronyul. (...), montaż zadaszenia nad projektowanym wejściem. Głosowanie nad uchwałą miało odbyć się w drodze indywidualnego zbierania głosów, które następnie miały być liczone według wielkości udziałów w nieruchomości. W głosowaniu nad uchwałą wzięło udział dwudziestu jeden członków wspólnoty reprezentujących łącznie 90,64 udziałów. Za podjęciem uchwały głosowało ośmioro członków reprezentujących 57 udziałów, przeciwko było trzynastu członków mających łącznie 33,64 udziałów.
Ustaleń tych Sąd Okręgowy dokonał na podstawie powołanych dowodów z dokumentów, a w ich świetle uznał powództwo za nieuzasadnione. Zważył, iż na podstawieart. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Ustawa dopuszcza możliwość podjęcia uchwały przy częściowym zebraniu głosów na zebraniu oraz częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Zasada liczenia głosów określona została w art. 23 ust. 2 ustawy i przewiduje, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Regulacja ta oznacza, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, przy czym, co do zasady, większość ta liczona jest według wielkości przypadających im udziałów. Odmienny sposób liczenia głosów, tj. że na każdego właściciela przypada jeden głos musi wynikać z umowy właścicieli lokali lub konkretnej uchwały. Dodatkowo, art. 23 ust. 2a ustawy przewiduje, że gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem jedynie w tych trzech, szczególnych, okolicznościach możliwe jest odmienne liczenie głosów, z pominięciem zasady wielkości przypadających właścicielom udziałów.
W toku procesu powodowie nie udowodnili, by w sprawie zaistniały takie warunki, na podstawie których zasadnym było przyjęcie odmiennej od ogólnej reguły ustalenia większości w ramach głosowania nad uchwałą Wspólnoty. Wprawdzie głosowanie odbyło się poprzez indywidualne zbieranie głosów już po zebraniu Wspólnoty, to nie zmienia to faktu, iż większość liczona była według wielkości udziałów. Strony nie przedstawiły umowy właścicieli lokali o przyjęciu odmiennej formy liczenia głosów. Podjęta w dniu 9 września 2011r. uchwała o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nie zawierała w swojej treści wzmianki o wcześniejszej uchwale zmieniającej zasadę liczenia głosów - na jeden właściciel, jeden głos. Tym samym prawidłowy sposób liczenia głosów i ustalenia na tej podstawie większości dla podjęcia uchwały stanowił sposób wynikający z ogólnej reguły przewidzianej przez ustawodawcę w art. 23 ust. 2 ustawy, tj. liczenia głosów według wielkości udziałów właścicieli lokali.
Fakt, że w stosunku do pewnych uchwał podejmowanych przez Wspólnotę w 2005r. (dołączona do pozwu uchwała nr 5/2005 z 20 grudnia 2005r. oraz z 15 grudnia 2005r.) większość głosów liczona była odmiennie - przy przyjęciu zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, nie miał znaczenia w niniejszej sprawie. Z treści wskazanych uchwał wynikało jednoznacznie, że taki sposób liczenia głosów ustalony został na potrzeby konkretnego głosowania, zgodnie zart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. To, że podczas głosowania nad uchwałami w 2005 r. przyjęto taki sposób liczenia głosów, nie oznacza automatycznie, że dotyczył on wszystkich kolejnych uchwał podejmowanych przez Wspólnotę. Żeby odejść od zasady ogólnej - liczenia głosów według wielkości udziałów niezbędne jest zawarcie konkretnej wzmianki w umowie właścicieli lokali, ewentualnie podjęcie stosownej uchwały przed głosowaniem. Gdy właściciele lokali odrębnie nie zdecydowali o odmiennym sposobie liczenia głosów, zasadą jest liczenie głosów według wielkości udziałów. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.
Właściciele lokali, po zebraniu Wspólnoty, nad uchwałą nr 9/2011 głosowali poprzez indywidualne zbieranie głosów. Po ich podliczeniu ustalono, że uchwała w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego położonego wB.przyul. (...)na lokal użytkowy została podjęta.
Sąd poczynił też wywód na tleart. 213 § 2 k.p.c., z jakich przyczyn uznaje za nieskuteczne uznanie powództwa w tym sporze. Ponadto, wdał się w ocenę i wyraził zapatrywanie, że w toku procesu nie zostało potwierdzone by głosy pod uchwałą nie były zbierane przez uprawniony do tego podmiot czyli przez zarząd. Wskazał przy tym, że nie badał procedury zwoływania zebrania oraz kwestii związanych z jego przebiegiem. Pozew bowiem ograniczał się w swojej treści do żądania stwierdzenia nieważności uchwały w związku z nieprawidłowym ustaleniem większości głosów. Natomiast nie dotyczył okoliczności związanych ze zwołaniem zebrania i jego tokiem. Dlatego zeznania świadkaK. R.w zasadniczej części pozostawały bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Według Sądu pierwszej instancji istotne było jedynie to w jaki sposób zbierane były głosy nad uchwałą i kto tę czynność prowadził. Wyjaśnił też z jakich przyczyn nie mógł badać innych kwestii związanych z nieprawidłowościami przy funkcjonowaniu Wspólnoty oraz uchybieniami przy podejmowaniu wcześniejszych uchwał.
Na podstawieart. 102 k.p.c., mimo przegrania przez powodów procesu, Sąd nie zasądził od nich na rzecz interwenienta ubocznego kosztów procesu (k-126-130).
PowódE. G.w apelacji od tego wyroku, zaskarżając go w całości, zarzucił:

1
naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

-

art. 22 i 23 ustawy o własności lokalipoprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż uchwały właścicieli lokali mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali podczas gdy właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali,

art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez przyjęcie, że pomimo, iż głosy w sprawie uchwały nie były zbierane w trybie indywidualnego zbierania głosów przez członków zarządu a przez osoby trzecie, to doszło do skutecznego powzięcia uchwały;

2
naruszenie przepisów postępowania a mianowicieart. 227 i 233 k.p.c.poprzez wadliwą ocenę dowodów z zeznań świadkaK. R.i potraktowanie tych zeznań jako niemających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co skutkowało błędnym przyjęciem, że nie zostało w toku procesu potwierdzone, że głosy pod uchwałą nie były zbierane przez uprawniony do tego podmiot.

Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Zamościu; ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu i zasądzenie od strony pozwanej na ich rzecz kosztów postępowania procesowego, z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego (k-136-139).
Interwenientka ubocznaD. S.wnosiła o oddalenie apelacji (k-177v).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie może być uwzględniona.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że o treści rozstrzygnięcia sądu decyduje żądanie powoda (art. 321 § 1 k.p.c.). W rozpoznawanym sporze strona powodowa zgłosiła wyłącznie żądanie stwierdzenia nieważności przedmiotowej uchwały, którym Sądy obu instancji są związane i tylko w takich granicach mogą sprawę badać. Oznacza to, że Sąd pierwszej instancji miał obowiązek ograniczyć się tylko do zbadania czy zachodzą przesłanki do ustalenia nieważności uchwały ze względu na przyjęty sposób głosowania – według powoda miało to być głosowanie „właścicielskie” (tzn. według zasady jeden właściciel jeden głos) a nie głosowanie „udziałowe”. To zaś uczynił co do zasady prawidłowo.
Nie było sporu co do tego, że głosowanie nad uchwałą nr 9/2011 odbyło się według udziałów, co zresztą wynika wprost z jej treści (k-7). Podobnie jak co do samego jego wyniku, który również wynika z treści tej uchwały i zamieszczonej pod nią listy głosujących. Mianowicie, że ośmiu właścicieli lokali (o numerach 1,2,3,6,14,15,16,17 i 22) dysponujących łącznie 57 udziałami głosowało za uchwałą, trzynastu właścicieli lokali (o numerach 8,10,11,13,12,23,24,25,26,28,29,31,32) dysponujących 33,64 udziałami głosowało przeciw uchwale. W głosowaniu nie wzięło udziału czterech właścicieli lokali (o numerach 3,5,12 i 30) mających łącznie 9,36 udziałów. Nie było też w efekcie sporu, że przedmiotowa uchwała zapadła w trybie indywidualnego zbierania głosów (por. k-34, 120, 120v). Stąd dla porządku odnotowania wymaga wewnętrznie sprzeczne ustalenie Sądu Okręgowego, żezwalczana uchwała pozwanej Wspólnoty została podjęta na zebraniu w dniu 9 września 2011r. (k-126) z jednoczesnym ustaleniem, że odbyło się to w drodze indywidualnego zbierania głosów.
(Art. 23 ust 1 ustawy o własności lokaliprzewiduje trzy sposoby podejmowania uchwał: 1) na zebraniu właścicieli; 2) drogą indywidualnego zbierania głosów (czyli tzw. tryb obiegowy); 3) tryb mieszany, kiedy )głosy są oddawane częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania. Uchybienie to nie ma jednak wpływu na wynik sprawy a Sąd odwoławczy jako podstawę swojego rozstrzygnięcia przyjmuje niewadliwe ustalenie, że głosowanie odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów ze wskazanym powyżej wynikiem głosowania udziałami, w świetle którego uchwała nr 9/2011 została ważnie podjęta.
Natomiast gdyby hipotetycznie tylko założyć wedle twierdzenia pozwu, że w pozwanej wspólnocie obowiązującą zasadą było głosowanie „właścicielskie”, to wtedy rzeczywiście przedmiotowa uchwała przy głosowaniu udziałami byłaby uchwałą podjętą bez wymaganej większości głosów. W orzecznictwie zaś przyjmuje się, że taka uchwała wspólnoty jest przykładem uchwały nieistniejącej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., I CSK 336/05, LEX nr 424423). Oznacza to, że w razie sporu i posługiwania się taką uchwałą jako skutecznie podjętą należałoby wytoczyć w trybieart. 189 k.p.c.powództwo o ustalenie jej nieistnienia. Skoro z takim powództwem nie wystąpiono, to już z tej przyczyny podlegało ono oddaleniu.
Natomiast prawidłowa jest ocena Sądu Okręgowego, że ustawodawca wart. 23 ust 2 i 2 a ustawy o własności lokaliw sposób precyzyjny i wyczerpujący uregulował możliwe przypadki odstępstwa od „udziałowego” na rzecz „właścicielskiego” sposobu głosowania i nie zostało wykazane by którykolwiek z nich występował w tym sporze. W szczególności nieuprawnione było twierdzenie pozwu o dopuszczalności przyjęcia takiego sposobu głosowania w ogólnej, blankietowej uchwale nr 5/2005 jako obowiązującego na przyszłość we wszystkich sprawach. W wyroku z dnia 10 lipca 2009 r., II CSK 83/09, OSNC-ZD 2010/2/50 Sąd Najwyższy wskazał: „Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły "jeden właściciel - jeden głos". Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna”. Dlatego nie może mieć wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy to czy rzeczywiście w oparciu o taką nieważną uchwałę pozwana wspólnota wcześniej działała.
Znamienne jest natomiast, że treść apelacji w ogóle odrywa się od powyższego problemu czyli przyjętego sposobu głosowania, który legł przecież u podstaw wytoczenia powództwa, na rzecz zupełnie nowej argumentacji prawnej podnoszonej dopiero na potrzeby apelacji. Mianowicie skarżący formułując pierwszy z zarzutów apelacji - naruszeniaart. 22 i 23 ustawy o własności lokaliw ujęty w niej sposób, stoi obecnie na stanowisku, że właściciele lokali podejmując kwestionowaną uchwałę w ogóle nie byli uprawnieni do ingerowanie w prawaD. S.jako właścicielkilokalu nr (...), którego ta uchwała dotyczy. Innymi słowy, że właściciele tworzący pozwaną wspólnotę nie powinni w ogóle przystępować do podjęcia takiej uchwały jako leżącej poza ich kompetencjami, gdyż nie dotyczy ona nieruchomości wspólnej. Odwołał się przy tym do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009r., II CSK 600/08, LEX nr 500188. Uchwała ta zapadła na tle uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego, który w swoich postanowieniach zawierał między innymi zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych, ale nie przystaje ona do realiów rozpoznawanego sporu, gdzie do podjęcia przedmiotowej uchwały doszło z inicjatywy samej interwenientki ubocznej. Nabyła onalokal mieszkalny nr (...)w pozwanej wspólnocie, z myślą jednak by przeznaczyć go na lokal użytkowy (kancelarię adwokacką). Gdyby w grę wchodziła tylko zmiana przeznaczenia samego lokalu z mieszkalnego na użytkowy można by rozważać to jako działanie mieszczące się w sferze uprawnień samego właściciela takiego lokalu. Jednak ta zmiana przeznaczenia łączy się w zamierzeniach interwenientki ubocznej z przebudową opisaną w kwestionowanej uchwale polegającą nie tylko na zmianie układu i funkcji pomieszczeń w ramach samego lokalu ale też wykonaniu otworu drzwiowego w miejscu istniejącego okna od stronyul. (...)i montażu zadaszenia nad projektowanym odrębnym wejściem. Jest to więc niewątpliwie ingerencja w nieruchomość wspólną, do której należą między innymi zewnętrzne ściany budynku ze swej istoty nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust 2 ustawy własności lokali). Natomiast wykonanie takich otworów i urządzenie odrębnego wejścia od ulicy należy kwalifikować jako przebudowę w rozumieniuart. 3 ust 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane(tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Sam zarząd pozwanej wspólnoty nie mógłby skutecznie wyrazić zgodyD. S.na taki zakres prac, gdyż jest to już czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2w związku zust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali), dlatego potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07 LEX nr 34722). Taka zaś uchwała, wbrew zarzutom apelacji, została ważnie podjęta.
Z kolei podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03  (OSNC 2005/7-8/132).
W sytuacji jednak kiedy z tej przyczyny nie wytoczono powództwa o uchylenie uchwały w trybieart. 25 ustawy o własności lokali, kwestia ta w ogóle nie podlegała badaniu przez Sąd pierwszej instancji. Zbytecznie więc Sąd ten dopuścił i przesłuchiwał między innymi na tę okoliczność świadkaK. R., błędnie przy tym uznając za doniosłe w niniejszym sporze to kto zbierał głosy nad przedmiotową uchwałą (k-129). W konsekwencji bezprzedmiotowe są pozostałe zarzuty apelacji, koncentrujące się już tylko wokół problematyki czy głosy były zbierane przez uprawniony do tego podmiot.
W tym stanie rzeczy orzeczenie Sądu Okręgowego pomimo częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu, co skutkowało oddaleniem apelacji jako bezzasadnej na podstawieart. 385 k.p.c.