Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 1724/12
Data wyroku: 2012-10-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bożena Miśkowiec, Marcin Borcuch, Marzanna Góral
Słowa kluczowe: Zobowiązanie Do Złożenia Oświadczenia Woli
Podstawa prawna: art. 64 k.c., art. 1047 k.p.c., art. 36 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: „Realizacja roszczenia o wykup działki następuje poprzez zawarcie umowy przenoszącej jej własność w formie aktu notarialnego, przy czym właściciele działki mogą domagać się w trybie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. orzeczenia przez Sąd, iż druga strona ma obowiązek złożenia oświadczenia woli o określonej treści, a prawomocne orzeczenie Sądu zastępuje to oświadczenie i podlega wykonaniu w trybie art. 1047 k.p.c. Tak określone żądanie pozwu powinno dokładnie określać wszystkie istotne elementy zastępowanego oświadczenia woli drugiej strony, przy czym wyrok zastępuje formę aktu notarialnego w jakim powinno być wyrażone to oświadczenie.  … 
Roszczenie o wykup nieruchomości określone w art. 36 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma charakter majątkowy i zmierza do przeniesienia własności nieruchomości w drodze inicjatywy właściciela nieruchomości. … dyspozycja art. 36 ust. 1 dotyczy przypadku, gdy sposób korzystania z nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego istotnie różni się od możliwości korzystania z niej po wprowadzeniu tego planu.  Realizując roszczenie o wykup nieruchomości, jej dotychczasowy właściciel rekompensuje sobie szkodę jaką poniósł przez to, że bez jego wiedzy i decyzji, a często wbrew woli, nieruchomość straciła dla niego znaczenie gospodarcze. W momencie zbywania nieruchomości dezaktualizuje się roszczenie właściciela wynikające z art. 36 ust. 1 ustawy, gdyż w zamian za przeniesienie własności uzyskuje cenę adekwatną do wartości nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania i przysługuje mu od gminy zwrot różnicy wartości nieruchomości przed wprowadzeniem planu i po jego wprowadzeniu. Roszczenie z art. 36 ust. 1 powołanej ustawy, nie jest związane z własnością nieruchomości i nie przechodzi na każdoczesnego jej właściciela. Jest ono związane z konkretnym uszczerbkiem majątkowym, jaki w wyniku działań państwa poniósł właściciel nieruchomości. „

Sygn. akt V Ca 1724/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 października 2012 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Bożena Miśkowiec (spr.)

Sędziowie:

SSO Marzanna Góral
SSR del. Marcin Borcuch

Protokolant:

sekr. sądowy Marta Dziekańska

po rozpoznaniu w dniu 2 października 2012 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. B.iA. B.
przeciwko Gminie(...)
o zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Rejonowego w Piasecznie
z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt I C 595/10

1
oddala apelację;

2
zasądza odM. B.iA. B.solidarnie na rzecz Gminy(...)kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sygn. akt. V Ca 1724/12

UZASADNIENIE
PowodowieM.iA. B.wnieśli o zobowiązanie Gminy(...)do zawarcia z nimi umowy kupna w formie aktu notarialnego działki o nr. ewidencyjnym(...)położonej we wsiC., przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako przestrzeń publiczna, za cenę 10.000 zł oraz o zasądzenie kosztów procesu.
Pozwana Gmina(...)wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.
Wyrokiem z dnia 25 listopada 2011 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie oddalił powództwo i zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 1.217 zł tytułem kosztów procesu.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie następujących ustaleń oraz rozważań poczynionych przez Sąd I instancji.
Działka nr (...), położona w miejscowościC., została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Rady Miejskiej w(...)z dnia 18 sierpnia 2005 r. Nr(...), opublikowanej w dniu 15 listopada 2005 r. w(...). Na podstawie powołanej uchwały, dla wskazanej działki ustalono przeznaczenie w postaci terenu ciągu pieszego, nadto obowiązku zapewnienia ogólnego dostępu terenu dla pieszych i zakazu przegradzania ciągu pieszego na szerokości 4 m. Uchwała weszła w życie po 30 dniach od daty ogłoszenia.
Powodowie w dniu 10 grudnia 2010 r. nabyli własnośćdziałki nr (...)na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z jej dotychczasowym właścicielem tj.Spółdzielnią (...), przy czym na poczet ceny w kwocie 7.500 zł zaliczono nierozliczony wkład budowlany należny powodom od Spółdzielni.
Sąd I instancji oddalając powództwo zważył, iż powodowie nabyli własność nieruchomości na podstawie umowy zawartej po blisko 5 latach od wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co mogli z łatwością ustalić.
Zgodnie zart. 36 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uprawnienie do żądania wykupienia przez Gminę działki objętej planem zagospodarowania przysługuje, gdy w związku z wprowadzeniem planu zostają ograniczone dotychczasowe uprawnienia właściciela działki. Sąd I instancji podkreślił, iż powodowieM. B.iA. B.stali się właścicielami na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej ww. nieruchomości w dniu 2 grudnia 2010r., podczas gdy uchwała nr(...)w(...)podjęta w dnia 18 sierpnia 2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsiC.w gminie(...)została opublikowana w(...)nr(...)w dniu15 listopada 2005 roku, weszła w życie w dniu 16 grudnia 2005 roku, a zatemM. B.iA. B.w chwili zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości mogli w ocenie Sądu Rejonowego uzyskać wiedzę, co do przeznaczenia nieruchomości o nr. ewidencyjnym(...), która w chwili zawarcia umowy stanowiła drogę.
W myślart. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymjeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Zatem przepisyart. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymprzewidują sposoby łagodzenia możliwych negatywnych konsekwencji dla właściciela i użytkownika wieczystego, wynikających z wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.
Dalej Sąd Rejonowy zważył, iż z powołanej normy prawnej wynika, że dla właściciela nieruchomości negatywne skutki w postaci korzystania z nieruchomości w sposób ograniczony bądź nawet niemożliwy następują na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i co za tym idzie rodzi to m. in. prawo zadośćuczynienia czy obowiązek wykupienia takiej nieruchomości.
Powyższe wskazuje, że prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 153 m2, uregulowanej wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piasecznie położonej w miejscowościC., w gminie(...)przysługujące małżonkomM.iA. B.nie zostało naruszone, albowiem w chwili podpisania umowy sprzedaży ww. nieruchomości powodowie w swoim dobrze pojętym interesie winni byli ustalić w Urzędzie(...)w(...)czy dla miejscowościC.obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.
Sąd I instancji wywiódł, że wbrew zarzutowi pozwanego wart. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymnie ma mowy o związku czasowym, na który zwraca uwagę strona bierna procesu, natomiast istotny jest związek przyczynowo - skutkowy uchwalenia planu miejscowego.
Konkludując, w ocenie Sądu I instancji, należy stwierdzić, że celem ustawodawcy była ochrona właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego w przypadku ograniczenia ww. praw w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca, albowiem powodowieM. B.iA. B.nabywając przedmiotową działkę od Spółdzielni, uczynili to po upływie prawie 5 lat od wejścia w życie planu, zatem mogli ustalić jaka jest treść uchwały nr(...)w(...)z dnia 18 sierpnia 2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsiC.w gminie(...), która została opublikowana w(...)nr(...)w dniu 15 listopada 2005 roku.
Reasumując Sąd Rejonowy zważył, że prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni 153 m2, uregulowanej wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piasecznie położonej w miejscowościC., w gminie(...)nie zostało ograniczone.
O kosztach Sąd I instancji orzekł na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k p c.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiedli powodowie, zaskarżając wyrok w całości wnieśli o jego zmianę w zakresie punktów I. i II oraz nakazanie pozwanej wykupienia spornej nieruchomości za ustaloną przez rzeczoznawcę cenę, a także zwrot kosztów procesu w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego w drugiej instancji.
W uzasadnieniu apelacji wskazano, że skarżący doskonale znali przeznaczeniedziałki (...)i w tym zakresie ustalenie Sądu I instancji są niewłaściwie, gdyż powodowie domagają się wykupu działki, a nie odszkodowania za obniżenie jej wartości. W ocenie skarżących niezależnie od tego faktu, na gminie spoczywa obowiązek wykupu działki przeznaczonej w planie zagospodarowania na cele użyteczności publicznej.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy akceptuje ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, z tym zastrzeżeniem, że błędne są ustalenia i rozważania tego Sądu, iż powodowie mieli możliwość sprawdzenia, czy nabywana działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego i co z niego wynika. Apelujący mają słuszność, że ustalenie i rozważania Sądu Rejonowego w przedmiocie ich możliwości dowiedzenia się o przeznaczeniu nabytej działki są chybione, niezgodne z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Skarżący słusznie wskazują, że już z treści aktu notarialnego z dnia 2 grudnia 2010 r. Rep. A(...)wynika, że nabywając własność przedmiotowej działki mieli świadomość, że nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na teren ciągu pieszego. Powódka w imieniu własnym oraz małżonka w § 3 powołanego aktu notarialnego oświadczyła także, że znany jest jej stan faktyczny i prawny przedmiotu nabycia. Z dokumentu tego również wynika, że został on zawarty de facto dla dokonania rozliczeń pomiędzy Spółdzielnią tj. zbywcą, a powodami, w zakresie nie rozliczonego wkładu budowlanego. Zatem w pełni zasadne jest przyjęcie, że nabywając nieruchomość powodowie orientowali się, iż jest ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest ona przeznaczona na cele publiczne i nie może być grodzona. W pozostałym zakresie ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego są poprawne i Sąd Okręgowy przyjął je za własne.
W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy zważył, że niezależnie od oceny zarzutów podniesionych w apelacji, powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na błędne sformułowanie żądania pozwu. Realizacja roszczenia o wykup działki następuje poprzez zawarcie umowy przenoszącej jej własność w formie aktu notarialnego, przy czym właściciele działki mogą domagać się w trybieart. 64 k.c.iart. 1047 k.p.c.orzeczenia przez Sąd, iż druga strona ma obowiązek złożenia oświadczenia woli o określonej treści, a prawomocne orzeczenie Sądu zastępuje to oświadczenie i podlega wykonaniu w trybieart. 1047 k.p.c.Tak określone żądanie pozwu powinno dokładnie określać wszystkie istotne elementy zastępowanego oświadczenia woli drugiej strony, przy czym wyrok zastępuje formę aktu notarialnego w jakim powinno być wyrażone to oświadczenie.
Podnieść nadto należało, że powództwo podlegałoby uwzględnieniu, o ile z okoliczności wskazanych przez powodów wynikałoby, że na pozwanym rzeczywiście ciąży obowiązek złożenia oświadczenia woli wskazanej treści. Żądanie pozwu polegające na „ zobowiązaniu pozwanego do zawarcia umowy kupna w formie aktu notarialnego….” nie znajduje podstawy w przepisach prawa materialnego, a ponadto nie mogłoby być w skuteczny sposób egzekwowane. Roszczenie o wykup nieruchomości określone wart. 36 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymma charakter majątkowy i zmierza do przeniesienia własności nieruchomości w drodze inicjatywy właściciela nieruchomości. Z przepisu tego nie wynika, aby Sąd mógł zobowiązać pozwaną Gminę do zawarcia jakiejkolwiek umowy.
Sąd Okręgowy w pełni akceptuje rozważania prawne Sądu I instancji, które doprowadziły ten Sąd do konstatacji, że powodom nie przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości. W pierwszej kolejności należy wskazać, że dyspozycja art. 36 ust. 1 dotyczy przypadku, gdy sposób korzystania z nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego istotnie różni się od możliwości korzystania z niej po wprowadzeniu tego planu. Realizując roszczenie o wykup nieruchomości, jej dotychczasowy właściciel rekompensuje sobie szkodę jaką poniósł przez to, że bez jego wiedzy i decyzji, a często wbrew woli, nieruchomość straciła dla niego znaczenie gospodarcze. W momencie zbywania nieruchomości dezaktualizuje się roszczenie właściciela wynikające z art. 36 ust. 1 ustawy, gdyż w zamian za przeniesienie własności uzyskuje cenę adekwatną do wartości nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania i przysługuje mu od gminy zwrot różnicy wartości nieruchomości przed wprowadzeniem planu i po jego wprowadzeniu.
W okolicznościach sprawy zastosowanie znajdzie więc norma art. 36 ust. 3 ustawy. Pierwotny właściciel – Spółdzielnia(...)nie korzystając z uprawnień z art. 36 ust.1, zbył nieruchomość za cenę niższą, niż ta, którą mógł uzyskać przed wprowadzeniem planu (7.500 zł, na poczet której zaliczono nieuiszczony wkład budowlany). Spółdzielni przysługiwałoby więc roszczenie odszkodowawcze o zapłatę kwoty równej obniżeniu wartości nieruchomości. Nie może ona jednak przenieść roszczenia o wykup nieruchomości, gdyż roszczenie to jej już nie przysługuje.
Roszczenie z art. 36 ust. 1 powołanej ustawy, nie jest związane z własnością nieruchomości i nie przechodzi na każdoczesnego jej właściciela. Jest ono związane z konkretnym uszczerbkiem majątkowym, jaki w wyniku działań państwa poniósł właściciel nieruchomości. W przypadku powodów nie może być mowy o uszczerbku, jak bowiem wynika ze wskazanego w powyższej części uzasadnienia aktu notarialnego, nabyli oni własność nieruchomości za cenę 7.500 zł., a więc odpowiadającą jej realnej wartości.
Odnosząc się do argumentacji skarżących podniesionej we wniesionym środku zaskarżenia należy wskazać, że w sytuacji nabycia własności na podstawie dziedziczenia, nie ma mowy o zbyciu nieruchomości. W art. 36 ust. 3 wyraźnie określono, że roszczenie to przysługuje jedynie w przypadku „zbycia nieruchomości” – a więc w wypadku przeniesienia własności w drodze umowy. Nie dezaktualizuje się więc roszczenie o wykup nieruchomości, które, jak każda inna wierzytelność spadkodawcy, wchodzi w skład masy spadkowej i może być dochodzone przez następców prawnych.
Podkreślenia wymagało, że Sąd Rejonowy był związany podstawą faktyczną i prawną dochodzonego roszczenia, bowiem powodowie wywodzili swe żądanie zustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem zarzut strony czynnej procesu o pozbawieniu powodów ich prawa do nieruchomości bez odszkodowania, nie miał o tyle słuszności, że Sąd Rejonowy nie rozstrzygał sprawy na kanwie innych okoliczności faktycznych i prawnych niż powołane w pozwie. Badał jedynie sprawę w aspekcie norm prawnych powołanejustawy o zagospodarowaniu przestrzennymi planowaniu w świetle, której istotne dla ziszczenia się podstaw żądania wykupu nieruchomości lub odszkodowania był element podmiotowy tj. zbieżność podmiotu będącego właścicielem w dacie uprawomocnienia planu zagospodarowania przestrzennego lub jego następcy prawnego, którymi apelujący nie są.
W toku postępowania odwoławczego powodowie wykazali, że zbyli udział w przedmiotowej nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela Spółdzielni i wnieśli o dopuszczenie tego podmiotu do udziału w sprawie w charakterze powoda. Pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie tego wniosku, który nie został uwzględniony bowiem zważyć należało, że w świetleart. 391 § 1 k.p.c.w zw. zart.194 k.p.c.do 196k.p.c.iart. 198 k.p.c.wskazane normy prawne nie mają zastosowania przed sądem apelacyjnym., a Spółdzielnia nie jest następcą prawnym powodów.
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.O obowiązku zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego Sąd II instancji orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c., przyjmując że powodowie przegrali w całości, a wysokość należnego wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika pozwanego w kwocie 600 zł. została obliczana od wartości przedmiotu zaskarżenia stanowiącego w sprawie 10.000 zł. zgodnie z § 6 pkt. 4 i § 12 ust. 1 pkt. 1 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu..