Sąd Okręgowy we Włocławku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 349/12
Data wyroku: 2013-07-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aneta Sudomir-Koc
Słowa kluczowe: Interes Prawny
Podstawa prawna: 189kpc
Teza: W przypadku prawa użytkowania wieczystego wpis w księdze wieczystej, który ma charakter konstytutywny może być obalony jedynie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sygn. akt: I C 349/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 lipca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Włocławku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Aneta Sudomir-Koc

Protokolant:

st. sekr. sądowy Halina Baszewska

po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2013 r. we Włocławku
na rozprawie
sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaW.
przeciwko Syndykowi masy upadłościGrupy (...) S.A.weW.P. M.,P. G.
o ustalenie

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaW.na rzecz pozwanego Syndyka masy upadłościGrupy (...) S.A.weW.P. M.kwotę 7 217 (siedem tysięcy dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

3
zasądza od powoda Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaW.na rzecz pozwanegoP. G.kwotę 7 217 (siedem tysięcy dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
W dniu 27 grudnia 2012 roku powód Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta MiastaW.wniósł pozew przeciwko Syndykowi masy upadłościGrupy (...) S.A.weW.P. M.orazP. G.żądając ustalenia, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności wpisanych wksiędze wieczystej (...)oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanych wksiędze wieczystej (...)/ i(...)zawarta pomiędzy Syndykiem masy upadłościGrupy (...) S.A.weW.P. M.aP. G.w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariuszaM. P.w dniu 5 października 2012 roku jest nieważna i zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iżGmina M.W.jest miastem na prawach powiatu i wykonuje zadania powiatu na zasadach określonych wustawie z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym(tekst jedn. Dz.U. z 2001 r., Nr 142,poz. 1592 z późń. zm.). Funkcje organów powiatu w miastach na prawach powiatu sprawuje rada miasta i prezydent. Utworzonym na podstawieustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zasobem nieruchomości Skarbu Państwa do których należą nieruchomości stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa i nie oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa gospodarują na podstawie art. 23 ust. 1 powołanej ustawy starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Prezydent Miasta jako starosta po stwierdzeniu nieprawidłowości w zakresie obrotu mieniem ma interes prawny we wniesieniu powództwa o ustalenie nieważności umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa, która dotychczas gospodarował.
Powód po wnikliwej analizie umowy zawartej przez pozwanych w dniu 5 października 2012 roku oraz po zapoznaniu się z pismemZarządu Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnościąz dnia 26 października 2012 roku stwierdził, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego opisana szczegółowo na wstępie zawarta została z rażącym naruszeniem przepisów regulujących sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanych będących własnością Skarbu Państwa jak również procedury przetargowej określonej w postanowieniu sędziego komisarza masy upadłości z dnia 21 sierpnia 2012 roku dla sprzedaży tych nieruchomości. Procedury przetargowe przy sprzedaży w ramach postępowania upadłościowego mają charakter przepisów iuris cogens przeto ich naruszenie powoduje nieważność czynności prawnych, chociażby skutek nieważności nie został wyraźnie w nich zastrzeżony. Przepisy te mają na celu ochronę interesu publicznego wyrażającego się w konieczności uruchomienia przetargów z zachowaniem szerokiego udziału oferentów – nabywców z zachowaniem konkurencyjności, z umożliwieniem sprzedaży za godziwą cenę. W tej sytuacji ważna jest rzetelna, publiczna informacja o przetargu. Wymagań tych nie spełnia informacja niezgodna z rzeczywistym przedmiotem i zasadami przetargu mogąca realnie eliminować potencjalnych nabywców (wyrok SN z 21 marca 2006 roku. VCSK 181/05, LEX 195432).(...) S.A.weW.obejmującą likwidację jej majątku ogłoszono postanowieniem Sądu Rejonowego we Włocławku w dniu 21 kwietnia 2009 roku wyznaczając syndykiem masy upadłości radcę prawnegoP. M.. W skład majątku upadłego przeznaczonego do sprzedaży w ramach postępowania upadłościowego wchodziły nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, których upadły był użytkownikiem wieczystym, tj. nieruchomość położona weW.przyul. (...)oznaczona nr(...)o pow.1,6201 ha, dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...), nieruchomość położona weW.przyul. (...)oznaczona nr(...)o pow. 0,0662 ha, dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...), nieruchomość położona weW.przyul. (...)oznaczona nr(...),(...)(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)
(...),(...),(...),(...)o łącznej powierzchni 11,7111 ha , dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...). W dniu 20 sierpnia 2012 roku Syndyk masy upadłościGrupy (...)wystąpił do sędziego komisarza nadzorującego postępowanie upadłościowe upadłej spółki z wnioskiem o określenie warunków przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż opisanych składników majątku. Do wniosku załączył operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, który określił rynkową wartość niezabudowanych nieruchomości na kwotę 3 325 200 złotych, jednocześnie syndyk zaproponował określenie ceny wywoławczej prawa użytkowania wieczystego na kwotę 3 000 000 złotych oraz zobowiązanie osoby, której oferta zostanie wybrana do uiszczenia wszelkich kosztów, podatków i opłat związanych z zawarciem umowy sprzedaży oraz kosztów związanych z przeniesieniem praw. W tym samym dniu syndyk zlecił Gazecie(...)zamieszczenie obwieszczenia o pisemnym przetargu na sprzedaż niezabudowanej położonej weW.przyul. (...). Ogłoszenie ukazało się 21 sierpnia 2012 roku. Postanowieniem z dnia 21 sierpnia 2012 roku sędzia komisarz określił warunki przetargu. W dniu 3 września 2012 roku wpłynęła oferta przetargowa nabycia nieruchomości niezabudowanej złożona przezP. G.oferującego za zbywane nieruchomości kwotę 3 010 000 złotych. W dniu 6 września 2012 roku dokonano rozstrzygnięcia przetargu dotyczącego sprzedaży nieruchomości oraz zatwierdzono wybór ofertyP. G.na zakup prawa użytkowania wieczystego. Przystępując do sporządzenia aktu notarialnego w oparciu o prawomocne postanowienie sędziego komisarza z dnia 6 września 2012 roku w przedmiocie zatwierdzenia wyboru ofert oraz postanowienie z dnia 21 sierpnia 2012 roku w przedmiocie określenia warunków przetargu otwartego, pisemnego strony czynności przedstawiły notariuszowi sporządzającemu akt operat z wizji lokalnej sporządzony 3 października 2012 roku, w którym wykazano, że na sprzedawanych nieruchomościach znajdują się budowle i urządzenia szczegółowo opisane w operacie, a dotychczas nie ujawnione w żadnym z poprzednich dokumentów, w tym we wcześniejszym operacie ani w postanowieniach sędziego komisarza. Notariusz uznając, iż nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są zabudowane sporządził umowę sprzedaży bez wskazania w akcie wartości tych nakładów oraz określenia na jakich nieruchomościach nakłady te się znajdują. Sprzedaży prawa użytkowania wieczystego dokonano z pominięciem przysługującegoGminie M.W.z mocyart. 319 ust. 5 prawa upadłościowego i naprawczego, w brzmieniu obowiązującym w postępowaniach upadłościowych i naprawczych ogłoszonych do dnia 2 maja 2009 roku w zw. zart. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami– ustawowego prawa pierwokupu. Czynności tej dokonano także wbrew warunkom określonym w postanowieniach sędziego komisarza a także niezgodnie z treścią ogłoszenia o przetargu, gdyż przy sprzedaży nie uwzględniono ustaleń zawartych operacie rzeczoznawcy majątkowego będących podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Nadto stwierdzenie zawarte w akcie notarialnym, iż cena sprzedaży zatwierdzona postanowieniem z dnia 6 września 2012 roku wynosi 3 010 000 złotych i zawiera podatek VAT również nie polega na prawdzie a oświadczenie tej treści spowodowało zmniejszenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży majątku upadłej spółki o kilkaset tysięcy złotych.
W odpowiedzi na pozew pozwanyP. G.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Pozwany ten wniósł o dopuszczenie dowodów z opinii biegłego z zakresu budownictwa celem ustalenia czy nieruchomości opisane w pozwie są nieruchomościami zabudowanymi - a jeśli tak, jaki jest stan techniczny, funkcjonalność i wartość ujawnionych na przedmiotowych nieruchomościach budowli i urządzeń oraz czy biorąc pod uwagę stan, funkcjonalność i wartość istnienie tych budowli i urządzeń w znaczący sposób wpływa na wartość tych nieruchomości określoną w opinii z sierpnia 2012 rokuM. B.oraz przeprowadzenie dowodów z dokumentów i zeznań świadków opisanych w odpowiedzi na pozew. W uzasadnieniu pozwany wskazał, iż nie każde naruszenie procedury przetargowej musi skutkować nieważnością całej procedury przetargowej lecz tylko takie naruszenie które może realnie eliminować potencjalnych nabywców. W niniejszej sprawie chociaż informacja przetargowa nie była zgodna z rzeczywistym stanem co do zabudowy nieruchomości to faktycznie nie eliminowała potencjalnych nabywców. Przedmiotowa nieruchomość przedstawiona była w procedurze przetargowej jako niezabudowana, podczas gdy istnieje na niej zabudowa, której stan techniczny i charakter faktycznie obniżają jej wartość. Zabudowa ta nadaje się tylko do usunięcia, co stwarza koszty związane z taką rozbiórką. W tej sytuacji skoro nikt poza pozwanym nie był zainteresowany zakupem nieruchomości niezabudowanej, to tym bardziej nie byłby zainteresowany zakupem tego użytkowania z zabudową, której stan kwalifikuje się do rozbiórki. Fakt występowania na przedmiotowych nieruchomościach zabudowy nie eliminował potencjalnych jej nabywców. Nie ma więc przesłanek do uznania umowy za nieważną. Zgłoszone wnioski dowodowe zmierzają do wykazania, że nieruchomości będące przedmiotem umowy są zabudowane. Wykazanie tego faktu zniweczy zarzut powoda nieważności umowy z powodu pominięcia przysługującegoGminie M.W.ustawowego prawa pierwokupu, gdyż byłby on słuszny w przypadku nieruchomości niezabudowanej.
O oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu wniósł także w odpowiedzi na pozew pozwany Syndyk masy upadłościGrupy (...) S.A.weW.P. M.. Pozwany ten również zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczności wykazania, iż nieruchomości opisane w pozwie są zabudowane.
W uzasadnieniu pozwany wskazał, iż cena sprzedaży nieruchomości jest zgodna z ofertą zatwierdzoną postanowieniem sędziego komisarza z dnia 6 września 2012 roku. Natomiast Prezydent MiastaW.nie miał ustawowego prawa pierwokupu ponieważ nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży były zabudowane. Umową sprzedaży z dnia 5 października 2012 roku zostało przeniesione na nabywcę nie tylko prawo użytkowania wieczystego ale także prawo własności urządzeń. Z uwagi na przedłożenie przez kupującego operatu z wizji lokalnej notariusz nie mógł inaczej postąpić, jak objąć aktem notarialnym także zbycie prawa własności urządzeń, które nie przedstawiają żadnej wartości i nadają się do rozbiórki. Własność urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, które ma charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i urządzeń na gruncie. Postanowienie sędziego komisarza z dnia 6 września 2012 roku o zatwierdzeniu oferty implicite dotyczyło także urządzeń. Zbycie prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków, sama własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego. Decydujące znaczenie ma oznaczenie nieruchomości przez podanie numerów ksiąg wieczystych i numerów działek. Określenie nieruchomości za pomocą dodatkowego kryterium - jako nieruchomości niezabudowanych lub zabudowanych ma charakter drugorzędny.
Na rozprawie strony podtrzymały swoje stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2009 roku Sąd Rejonowy we Włocławku Wydział V Gospodarczy ogłosił upadłośćGrupy (...) Spółki AkcyjnejweW.obejmującą likwidację majątku. Sąd ten wyznaczył sędziego komisarza w osobie SSR Jerzego Rażewskiego urzędującego w Sądzie Rejonowym we Włocławku, zaś syndykiem masy upadłości wyznaczył radcę prawnegoP. M.urzędującego w kancelarii weW.przyul. (...)¾.
Na zlecenie Syndyka masy upadłościGrupy (...) S.A.weW.P. M.w dniu 8 sierpnia 2012 rokuM. B.rzeczoznawca majątkowy opracował operat szacunkowy, w którym określił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym upadłego, ujawnionych wksięgach wieczystych (...)na kwotę 3 325 200 złotych. W opisie nieruchomości będących przedmiotem operatu wskazał, iż są to działki w kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta. Jest to duży obszar inwestycyjny usytuowany w zorganizowanej infrastrukturze miasta. Problem może stanowić usunięcie zadrzewienia, które przez wiele lat osiągnęło duże rozmiary podlegające ochronie przyrodniczej.
Postanowieniem z dnia 21 sierpnia 2012 roku sędzia komisarz postanowił określić warunki przetargu otwartego, pisemnego sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej: prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej weW.przyul. (...)o łącznej powierzchni 133 974 m2, dla której w Sądzie Rejonowym we Włocławku prowadzona jestksięga wieczysta (...)za kwotę 3 000 000 złotych, w skład której wchodzi:
1. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 16201 m2. Nieruchomość położona jest weW.przyul. (...)o objętaksięgą wieczystą (...),
2. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym 2/27 o powierzchni 662m2. Nieruchomość położona jest weW.przyul. (...)i objęta jestksięgą wieczystą (...),
3. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)/,(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)o łącznej powierzchni 117 111 m2. Nieruchomość położona jest weW.przyul. (...)i objęta jestksięgą wieczystą (...).
W postanowieniu określone zostały uprawnienia do nabycia – potencjalni nabywcy, warunki przetargu, przebieg przetargu, wadium, sposób uiszczenia ceny, warunki zawarcia umowy.
W tym samym dniu, tj. 21 sierpnia 2012 roku w GAZECIE(...).pl(...)ukazało się ogłoszenie o przetargu na sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej weW.przyul. (...). W ogłoszeniu opisany został przedmiot przetargu, wskazane zostały warunki rozpoznania oferty (jak w postanowieniu).
W terminie określonym postanowieniem sędziego komisarza z dnia 21 sierpnia 2012 roku wpłynęła ofertaP. G.prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą(...)spełniająca warunki formalne przewidziane w postanowieniu i wskazująca kwotę 3 010 000 złotych. Postanowieniem wydanym w dniu 6 września 2012 roku na posiedzeniu jawnym zatwierdzony został wybór oferty złożonej przezP. G.na zakup prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej weW.przyul. (...)o łącznej powierzchni 133 974 m2, dla której w Sądzie Rejonowym we Włocławku prowadzona jestksięga wieczysta (...)za kwotę 3 010 000 złotych, w skład której wchodzi:
4. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 16201 m2. Nieruchomość położona jest weW.przyul. (...)o objętaksięgą wieczystą (...),
5. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 662m2. Nieruchomość położona jest weW.przyul. (...)i objęta jestksięgą wieczystą (...),
6. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)/,(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)o łącznej powierzchni 117 111 m2. Nieruchomość położona jest weW.przyul. (...)i objęta jestksięgą wieczystą (...).

(bezsporne).

W dniu 5 października 2012 roku w Kancelarii Notarialnej wA.przez notariuszemM. P.stawili sięP. M., który oświadczył że działa jako Syndyk masy upadłości(...)Spółka Akcyjna weW.na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego we Włocławku z dnia 21 kwietnia 2009 roku w sprawie VGU 2/09 iP. G., który oświadczył że prowadzi działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wN.i zawarli umowę sprzedaży, zgodnie z którąP. M.działający jako Syndyk masy upadłościGrupy (...) S.A.w upadłości likwidacyjnej sprzedałP. G.prawa użytkowania wieczystego z urządzeniami i budowlami, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności opisanymi w § 1 tego aktu w stanie wolnym od obciążeń aP. G.te prawa kupił na działalność gospodarczą za cenę 3 010 000 złotych zawierającą podatek VAT. Z ceny tej kwota 500 000 złotych została już zapłacona, reszta zaś ceny w kwocie 2 510 000 złotych zostanie zapłacona przelewem na rachunek bankowy najpóźniej do dnia 9 października 2012 roku i w wykonaniu tego obowiązkuP. G.poddał się rygorowi egzekucji z tego aktu. Strony tej umowy oświadczyły, iż na nieruchomościach opisanych w § 1 aktu znajdują się budowle i urządzenia szczegółowo opisane w operacie z wizji lokalnej opracowanym dnia 3 października 2012 roku przezS. P..
Operat przedstawiony przez strony umowy wykonany został na zlecenieP. G.i wynika z niego, że nadziałkach oznaczonych numerami (...)znajdują się składniki budowlane opisane szczegółowo w operacie. Zabudowędziałki (...)stanowi żelbetowa komora oraz pozostałości żelbetowego kanału, nadziałce (...)znajdują się pozostałości żelbetowego kanału (cześć dawnej sieci ciepłowniczej), nadziałce (...)znajduje się żelbetowy zbiornik wody przeciwpożarowej, nadziałce (...)są pozostałości żelbetowego utwardzenia terenu, nadziałce (...)jest budowla w postaci mury z cegły pełnej ceramicznej z żelbetowym słupem (część dawnej sieci kanalizacji deszczowej), nadziałce (...)są pozostałości żelbetowego utwardzenia terenu, nadziałce (...)znajduje się żelbetowa komora, będąca częścią dawnej kanalizacji deszczowej, nadziałce (...)znajduje się budynek przemysłowy w bardzo złym stanie technicznym, nadziałce (...)jest budynek przemysłowy w stanie technicznym poniżej średniego, nadziałce (...)są pozostałości żelbetowego utwardzenia terenu, nadziałce (...)znajduje się budowla z postaci muru z cegły pełnej ceramicznej, stanowiąca część dawnej kanalizacji deszczowej, nadziałce (...)jest żelbetowy zbiornik wody przeciwpożarowej z komorą pompy, na działkach:(...),(...),(...)znajdują się pozostałości żelbetowego utwardzenia terenu, zabudowędziałki (...)stanowi plac składowy utwardzony płytami betonowymi wraz z murem oporowym stanowiącym ogrodzenie placu, zabudowę zaśdziałki (...)stanowi torowisko kolejowe stanowiące część bocznicy prowadzącej doMiejskiego Przedsiębiorstwa (...).
P. M.oświadczył, że opisanych praw użytkowania wieczystego nieruchomości nie obciążają żadne inne ograniczoneprawa rzeczowe, długi, czy inne ograniczenia w rozporządzaniu. Opisane hipoteki wygasają z chwilą sprzedaży opisanych prawa użytkowania wieczystego

(dowód: umowa, karta 13, operat z wizji lokalnej, karta 112-127).

WniosekP. G.o wpis w dziale IIksiąg wieczystych (...)praw użytkowania wieczystego na jego rzecz został oddalony postanowieniem Sądu Rejonowego we Włocławku z dnia 10 kwietnia 2013 roku. Postanowienie to jest nieprawomocne, została wniesiona od niego apelacja

(bezsporne).

Sąd zważył, co następuje:

Na wstępie wskazać należy, iż stan faktyczny sprawy co do elementów istotnych dla jej rozstrzygnięcia był bezsporny. Spór dotyczył oceny prawnej zgłoszonego przez powoda roszczenia. PozwanyP. G.przyznał, iż informacja przetargowa nie była zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy co do zabudowy nieruchomości nie było to jednak naruszenie poważne skutkujące nieważnością zawartej umowy. Informacja ta faktycznie bowiem nie eliminowała potencjalnych nabywców. Obaj pozwani zmierzali do wykazania, iż nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym upadłego były nieruchomościami zabudowanymi w związku z czymGminie M.W.nie przysługiwało prawo pierwokupu oraz twierdzili, że oznaczenie tych nieruchomości jako niezabudowanych nie miało żadnego znaczenia, gdyż wiadomo że przedmiotem sprzedaży były prawa ujawnione księgach wieczystych, które zostały wskazane w postanowieniach sędziego komisarza i ogłoszeniu prasowym.

Przechodząc do omówienia zasadności roszczenia podnieść należy, iż powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy zostanie wykazane spełnienie dwóch przesłanek o charakterze merytorycznym, tj. interesu prawnego oraz wykazania prawdziwości twierdzeń powoda. Pierwsza z nich warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, a wykazanie istnienia drugiej ma znaczenie dla oceny merytorycznej zasadności powództwa.
Kluczem zatem do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była ocena istnienia po stronie powodowej interesu prawnego w rozumieniuart. 189 kpcw wytoczeniu niniejszego powództwa.Art. 189 kpcnie definiuje pojęcia interesu prawnego, a jego rozumienie było wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa sądowego i doktryny. Można powiedzieć, i taki pogląd spotyka się orzecznictwie, iż " interes prawny" jest szczególnym rodzajem klauzuli generalnej (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r. II CSK 252/11 LEX nr 1169345). Jak w przypadku każdej klauzuli generalnej, także i w przypadku interesu prawnego nie jest możliwe stworzenie jednego wzorca pojęcia" interesu prawnego", który mógłby być stosowany w każdej sprawie, zawsze bowiem o istnieniu interesu prawnego w dużej mierze decydują konkretne okoliczności sprawy, z którą występuje powód. Na tle dotychczasowego dorobku orzecznictwa i doktryny można jednak poczynić parę uwag istotnych do badania interesu prawnego w danej sprawie. Po pierwsze interes prawny jest kategorią obiektywną w tym znaczeniu, iż dla jego istnienia czy nieistnienia nie ma w zasadzie znaczenia to, że powód odczuwa subiektywną potrzebę ochrony swych praw. Zawsze musi zatem istnieć obiektywna niepewność co do stanu prawnego lub prawa, która wymaga usunięcia (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 1989 r. III CZP 21/89 OSNC 1990/2/29, uzasadnienie uchwały SN z dnia 5 grudnia 1991 r. III CZP 110/91 OSNC 1992/6/104; wyrok SN z dnia 14 marca 2012 r. II CSK 252/11, LEX nr 1169345; wyrok SN dnia 21 lutego 1997 r. II CKU 7/97 CZP 10/86, OSNCAP 1987, z. 1, poz. 12).
Po drugie powszechnie się przyjmuje, iż nie istnieje interes prawny powoda wytoczeniu powództwa na podstawieart. 189 kpc, kiedy realnie możliwym jest uzyskanie przez niego ochrony lub usunięcie stanu niepewności w inny sposób. A zatem jeżeli do usunięcia stanu niepewności czy zagrożenia sfery prawnej powoda istnieje możliwość wytoczenia innego powództwa np. o świadczenie - to taka możliwość wytoczenia takiego powództwa wyłącza istnienie interesu prawnego (por. w tym zakresie: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1968 r., III CZP 103/68, OSNCP 1969, Nr 5, poz. 85, uchwała z dnia 27 lipca 1990 r., III CZP 38/90, OSNC 1991, nr 2-3, poz. 25, wyroki SN: z dnia 6 czerwca 1997 r., II CKN 201/97, M. Prawn. 1998, nr 2, s. 3, z dnia 3 grudnia 1997 r., I CKN 365/97, nie publ., z dnia 21 stycznia 1998 r., II CKN 572/97, nie publ., z dnia 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00, nie publ., z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02, nie publ., z dnia 13 września 2007 r., III CSK 123/07, nie publ., z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, nie publ.; z dnia 14 marca 2012 r. II CSK 252/11 LEX nr 1169345).
Po trzecie istnienie interesu prawnego jest konieczne, nie tylko w momencie wytoczenia powództwa ale również konieczne jest jego istnienie w chwili wyrokowania (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 30 grudnia 1968 r. III CZP 103/68, OSNCP 1969 z. 5, poz. 85; z dnia 14 lipca 1972 r. III CRN 607/71, OSNCP 1973 z. 4, poz. 64; z dnia 19 listopada 1996 r. III CZP 115/96, OSNC 1997 z. 4, poz. 35; wyrok SN z dnia 14 lipca 1999 r. II CKN 422/98 Lex nr 528143).
Po czwarte interes prawny nie istnieje w okolicznościach ukształtowanych jednoznacznie stanem prawnym i niekwestionowanymi zdarzeniami prawnymi (por. teza 8 do art. 189, str. Komentarza do Kodeksu Postępowania Cywilnego pod redakcją E. Gniewka - Wydawnictwo C. H. Beck Warszawa 2012; i powołany tam wyrok SN z 21 lutego 1997 r. II CKU 7/97).
Po piąte wreszcie skoro powództwo wytoczone na podstawieart. 189 kpczmierza do likwidacji stanu niepewności sfery prawnej, to interes prawny nie będzie istniał także w takiej sytuacji, gdy cel taki wytoczonym powództwem nie zostanie osiągnięty, czyli gdy sfera prawna powoda nawet przy uwzględnieniu powództwa pozostałoby dalej zagrożoną, zagmatwaną lub niejasną (por. w tym zakresie powołane w apelacji wyrok SN z 24 marca 1987 r. III CRN 57/87, OSNPG 1987, Nr 7, poz. 27). Nigdy też powództwo o ustalenie nie może być traktowane jako sposób na pozyskanie środka dowodowego, z którego strona mogłaby następnie skorzystać w innym postępowaniu (por. uchwała z dnia 3 listopada 1994 r., I PZP 45/94 - OSNAPiUS 1995, Nr 6, poz. 74 wyroki z dnia: 17 grudnia 1997 r., I PKN 434/97 - OSNAPiUS 1998 r. Nr 21, poz. 621, 23 lutego 1999 r., I PKN 597/98 - OSNAPiUS 2000 Nr 8, poz. 301; wyrok SN z dnia 23 lutego 1999 r., I PKN 597/98, OSNAPiUS 2000 Nr 8, poz. 301).
Odnosząc powyższą wykładnię pojęcia interesu prawnego do sprawy niniejszej wskazać należy, iż powód nie wykazał jego istnienia.
Powód uzasadniał bowiem zaistnienie interesu prawnego w dochodzeniu ustalenia nieważności umowy tym, że zaistniały nieprawidłowości w obrocie prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, które było przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 5 października 2012 roku. Prawo to bowiem zostało sprzedane z pominięciem przysługującegoGminie M.W.prawa pierwokupu. Wskazywał ponadto na naruszenie przepisów dotyczących procedury przetargowej w wyniku, której wyłoniony został nabywca praw użytkowania wieczystego opisanych szczegółowo w pozwie, zasadę pewności obrotu oraz swoje (Skarbu Państwa) zainteresowanie ceną prawa użytkowania wieczystego. Z powyższego wynika, iż powód powoływał się na potrzebę ochrony prawnej osoby trzeciej –Gminy M.W., jak również na interes ogółu a nie na swój własny. Pomimo tego, że niewątpliwie miały miejsce wskazywane przez powoda naruszenia procedury przetargowej oraz, że oświadczenie woli syndyka w umowie z dnia 5 października 2012 roku jest niezgodne z warunkami przetargu oraz z zatwierdzoną ofertą, z przytoczonych twierdzeń powoda nie wynika, iż zawarcie umowy z dnia 5 października 2012 roku spowodowało potrzebę ochrony prawnej Skarbu Państwa - właściciela nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Prawo powoda nie zostało bowiem w bezpośredni sposób zagrożone, nie występuje również niepewność tego prawa wymagająca ochrony.
Ponadto, abstrahując od powyższego powództwo o ustalenie nieważności umowy przenoszącej prawa użytkowania wieczystego zmierza do unicestwienia rzeczowego skutku tego rozporządzenia - wpis do księgi wieczystej jest bowiem niezbędnym wymogiem nabycia prawa użytkowania wieczystego (art. 234 kciart. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zauważyć w tym miejscu należy, iż do tej pory rzeczowy skutek zawartej przez pozwanych umowy nie zaistniał bowiem Sąd Rejonowy we Włocławku oddalił wniosekP. G.o wpis w dziale IIksiąg wieczystych (...)praw użytkowania wieczystego na jego rzecz. Postanowienie to jest nieprawomocne (została wniesiona apelacja od tego orzeczenia).
W przypadku powództwa na podstawieart. 189 kpcbadając istnienie interesu prawnego jako materialnoprawnej przesłanki powództwa o ustalenie należy wziąć pod rozwagę utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowisko, że interes prawny nie zachodzi z reguły (o czym była mowa wyżej), gdy zainteresowany może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw. W przypadku użytkowania wieczystego wpis w księdze wieczystej, który ma charakter konstytutywny może być obalony jedynie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 213/10, OSNC 2011, nr 9, poz. 96, wyrok z dnia 16 lutego 2011 r., I CSK 305/10, niepubl.). W takiej sytuacji rzeczywiście interes prawny skarżącego jest lepiej chroniony w drodze powództwa opartego naart. 10u.k.w.h., co wyklucza istnienie takiego interesu w powództwie o ustalenie na podstawieart. 189 kpc. Podsumowując zatem stwierdzić należy, iż nawet gdyby przyjąć (do czego zdaniem Sądu nie ma podstaw), iż zaistniała potrzeba ochrony prawnej powoda to powód nie ma interesu prawnego w dążeniu o ustalenia nieważności umowy zawartej przez pozwanych, ponieważ przysługuje mu dalej idący środek w postaci powództwa na podstawieart. 10u.k.w.h. oczywiście w wypadku, gdy dojdzie do powstania skutku rzeczowego zawartej przez pozwanych umowy. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia typu rzeczowego, przy pomocy którego powód domaga się nie tylko ustalenia prawa lub stosunku prawnego, lecz także wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby błędnie wpisanej od księgi wieczystej.
Ponieważ, jak zostało wykazane wyżej powód nie ma interesu prawnego w dochodzeniu ustalenia nieważności umowy zawartej przez pozwanych, co decyduje o niedopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda i jest podstawą do oddalenia powództwa na podstawieart. 189 kpca contrario, Sąd oddalił wniosek obu pozwanych o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, wnioski o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków zgłoszone przez powoda w pozwie (karta 4) i przez pozwanegoP. G.w odpowiedzi na pozew (karta 106) jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia (art. 227 kpc).
O kosztach Sąd orzekł na podstawie przepisuart. 98 kpcw związku zart. 108 § 1 kpc, mając na uwadze treść przepisówart. 99 kpci§ 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349) oraz§ 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1348). Powód przegrał sprawę winien zatem zwrócić pozwanym poniesione koszty procesu. Każdy z pozwanych poniósł koszty związane z wynagrodzeniem pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie po 7 217 złotych.