Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 935/12
Data wyroku: 2013-05-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Hreczańska-Cholewa
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt I C 935/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 19-04-2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa
Protokolant:Agata Sadowska-Sagne

po rozpoznaniu w dniu 19-04-2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaM. G.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)weW.
o uchylenie uchwały
I. uchyla par. 3 Uchwały nr 6/2010 z dnia 27 marca 2010 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)weW.;
II. zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)weW.na rzecz powódkiM. G.kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 6 czerwca 2012 r. powódkaM. G.domagała się uchylenia paragrafu 3 uchwały nr 6/2010 podjętej przez stronę pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)weW.w dniu 27 marca 2012 r. w sprawie udzielenia zgody na wydzielenie - wyłączenie z nieruchomości wspólnej powierzchni około 38 m2, w której w wyniku adaptacji pralni powstanie pracownia artystyczno-projektowa, oraz na zbycie zaadaptowanej powierzchni i zmianę wysokości udziałów w następstwie sprzedaży. Powódka wniosła także o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.
Na uzasadnienie żądania powódka podała, że jest właścicielkąlokalu nr (...)w kamienicy przyul. (...)weW.. Powódka zarzuciła zaskarżonemu § 3 uchwały nr 6/2010 sprzeczność z resztą uchwały. Wskazała, że w § 2 właściciele wyrazili zgodę na zbycie wydzielonego lokaluJ. L.iB. G., w § 4 osoby te zostały zobowiązane do pokrycia kosztów adaptacji, zaś w § 3 wyrażona została zgoda na zbycie lokalu GminieW.. Zdaniem powódki w uchwale musi być jasno określony podmiot, któremu zostanie zbyty wydzielony lokal. Zaskarżenie § 3 uchwały jest konieczne, jak wskazała powódka, aby uniknąć chaosu prawnego po adaptacji wydzielonego lokalu i aby nie nastąpił wówczas spór, który podmiot będzie nabywcą. Wspólnota oraz powódka jako właścicielka lokalu byłyby w takiej sytuacji narażone na roszczenia strony, z którą transakcja nie doszłaby do skutku.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)weW.wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego i zasądzenie od powódki kosztów procesu, z ostrożności procesowej zgłaszając również zarzut przedawnienia uzasadniony wniesieniem pozwu po upływie przewidzianego do tego terminu.
Na rozprawie w dniu 17 października 2012 r. strona pozwana podała, że pozorna sprzeczność w treści uchwały wynikała z tego, iż abyJ. L.iB. G.mogli nabyć zaadaptowany lokal w preferencyjnej cenie, konieczne jest po dokonaniu adaptacji nieodpłatne przekazanie zaadaptowanego pomieszczenia przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz GminyW.. Korzyścią dla Wspólnoty płynącą z takiego rozwiązania byłoby obniżenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ wzrosłaby liczba właścicieli lokali, nadto nieużywane pomieszczenie strychowe uległoby przekształceniu w zagospodarowany lokal bez poniesienia przez Wspólnotę jakichkolwiek wydatków.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódkaM. G.jest właścicielkąlokalu numer (...)przyul. (...)weW..
/okoliczność bezsporna/

W dniu 27 marca 2012 r. właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)weW.podjęli w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr 6/2010. W § 1 uchwały właściciele udzielili zgody na wydzielenie - wyłączenie z nieruchomości wspólnej powierzchni pralni ok. 38 m2, w której w wyniku adaptacji powstanie pracownia artystyczno-projektowa. W § 2 uchwały wrażona została zgoda na zbycie w drodze sprzedaży zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej inwestoromJ. L.iB. G., którzy zostali również zobowiązani do uzyskania stosownych pozwoleń i przeprowadzenia prac adaptacyjnych. W § 3 uchwały właściciele lokali udzielili zgody na zmianę udziałów procentowych we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie wyodrębnienia lokalu powstałego w wyniku adaptacji i zbycia go na rzecz GminyW..
/dowód: uchwała nr 6/2010 właścicieli lokali - k. 6-7/

PowódkaM. G.mieszka w Szwajcarii. Została powiadomiona o podjęciu uchwały i o jej treści pismem zarządcy Wspólnoty doręczonym na ręce jej matki, będącej pełnomocnikiem do doręczeń, w dniu 25 kwietnia 2012 r.
/dowód: potwierdzenie odbioru - k. 75; przesłuchanie powódki - elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 stycznia 2013 r., godz. 00:06:55 - 00:08:05/

Pomieszczenie, którego dotyczy uchwała, było zaniedbane i od wielu lat nieużywane. W zamyśle właścicieli lokali miało ono zostać wyremontowane i zaadaptowane przez osoby wskazane w uchwale na pracownię artystyczno-projektową, następnie przekazane na rzecz GminyW., aby Gmina dokonała sprzedaży wyodrębnionego lokalu użytkowego z zastosowaniem 90-procentowej bonifikaty, dzięki czemu nabywcy po pokryciu znacznych kosztów adaptacji nie musieliby dodatkowo ponosić rynkowych kosztów nabycia lokalu.
/dowód: zeznania świadkaA. S.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 stycznia 2013 r., godz. 00:03:47 -  00:06:06/

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Wbrew zarzutom strony pozwanejM. G.w terminie zaskarżyła do Sądu uchwałę nr 6/2010 Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)weW.. Jak zostało ustalone na podstawie przesłuchania powódki oraz w oparciu o dokument potwierdzenia odbioru przez pełnomocnika powódki do doręczeń pisma zarządcy Wspólnoty, zawiadomienie o podjęciu uchwały wraz z treścią uchwały zostało doręczone pełnomocnikowi w dniu 25 kwietnia 2012 r. Licząc sześciotygodniowy termin od powyższej daty należało stwierdzić, że ostatnim dniem, w którym powódka mogła skutecznie wnieść do Sądu pozew o uchylenie uchwały, był 6 czerwca 2012 r. Powódka złożyła pozew w urzędzie pocztowym w tym właśnie dniu, zaś zgodnie zart. 165 § 2 k.p.c.oddanie pisma procesowego w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego jest równoznaczne z wniesieniem go do sądu.
Zdaniem Sądu zarzuty zgłoszone przezM. G.odnośnie zaskarżonej uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zasługiwały na uwzględnienie. Uchwała jest wewnętrznie sprzeczna - w § 2 wskazuje jako nabywców zaadaptowanego pomieszczenia pralniJ. L.iB. G., w § 3 - GminęW.. Nadto w § 3 mowa jest nie o sprzedaży (jak w § 2), ale o „zbyciu” wyodrębnionego lokalu, wobec czego nie wiadomo, czy zbycie miałoby nastąpić odpłatnie (np. sprzedaż) czy też nieodpłatnie (np. darowizna). Tak niejasno i nieprecyzyjnie sformułowana uchwała nie może się ostać w obrocie prawnym.
Ze stanowiska strony pozwanej oraz zeznań świadkaA. S., pracownika spółki zarządzającej Wspólnotą Mieszkaniową przyul. (...)weW., wynika, że treść zaskarżonej uchwały miała odzwierciedlać przyjęty przez Wspólnotę tryb postępowania w sprawie adaptacji, wyodrębnienia i sprzedaży nowo powstałego lokalu przeznaczonego na pracownię artystyczno-projektową, albowiem zamysłem właścicieli lokali było w pierwszej kolejności nieodpłatne przekazanie zaadaptowanego pomieszczenia GminieW., a następnie sprzedaż lokalu przez Gminę na rzeczJ. L.iB. G., z zastosowaniem bonifikaty, której nie mogłaby zastosować przy sprzedaży tego lokalu Wspólnota Mieszkaniowa. Powyższa okoliczność nie sanuje jednak zaskarżonej uchwały - jeżeli właściciele lokali planowali zastosowanie szczególnego trybu sprzedaży lokalu na rzecz jego docelowych nabywców, powinni dokładnie określić w uchwale poszczególne czynności zmierzające ostatecznie do nabycia odrębnej własności lokalu użytkowego przezJ. L.iB. G.w taki sposób, aby treść uchwały nie wywoływała wątpliwości. Sąd podziela zdanie powódkiM. G., że obecna treść uchwały rodzi ryzyko wystąpienia z roszczeniami o nabycie własności nowo powstałego lokalu zarówno przezJ. L.iB. G., jak i GminęW.. Zaskarżona uchwała narusza zatem zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a także interesy powódki jako właścicielki lokalu w tej nieruchomości.
Z przedstawionych względów zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu, o czym Sąd orzekł w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie II sentencji wyroku zostało wydane w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Koszty procesu poniesione przez powódkę w rozpoznawanej sprawie stanowiła kwota 200 zł uiszczonej opłaty od pozwu.