Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 257/13
Data wyroku: 2013-06-28 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: w SO Arkadiusz Lisiecki, w SO Stanisław Łęgosz, Jarosław Gołębiowski
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa

Sygn. akt II Ca 257/13

POSTANOWIENIE
Dnia 28 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący

SSA w SO Arkadiusz Lisiecki

Sędziowie

SSA w SO Stanisław Łęgosz (spr.)
SSO Jarosław Gołębiowski

po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2013 r. na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wniosku GminyO.
z udziałem Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wO.
o odłączenie nieruchomości zksięgi wieczystej (...)i wpis prawa własności
na skutek apelacji wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Rejonowego w Opocznie
z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt(...)
postanawia: oddalić apelację.
Sygn. akt. II Ca 257/13

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 13 lutego 2013 roku, w sprawie(...), Sąd Rejonowy w Opocznie, po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na orzeczenie referendarza,oddalił wniosek GminyO.o odłączenie zksięgi wieczystej (...)działki nr (...)do nowej księgi i wpis własności na rzecz GminyO..

Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia:
Umową darowizny z dnia 24.05.2012 dokumentowaną aktem notarialnym Rep 1763/2012 sporządzonym w Kancelarii NotarialnejR. W.Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wO.darował GminieO.prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości położonej wO.obr.13 o pow.0,0620 ha, oznaczonej w ewidencji numerem(...)
Przy dokonaniu tej czynności przedstawiciele Zarządu Wspólnoty powołali się m. in. na sporządzony w formie aktu notarialnego protokół z zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej obejmujący uchwałę nr 1 wyrażającą zgodę na podział oraz nieodpłatnie zbycie użytkowania wieczystego częścidziałki nr (...)na której posadowiony jest blok przy ul.(...)stanowiącej na gruncie drogę od strony wschodniej budynku i chodnik od strony południowej oraz uchwałę nr 2, którą celem wykonania uchwały nr 1 upoważniono Zarząd Wspólnoty do podpisania w imieniu właścicieli lokali aktu notarialnego oraz składania wszelkich oświadczeń w sprawach jakie będą związane w wykonaniem tego pełnomocnictwa.
Z protokołu zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej sporządzonego w formie aktu notarialnego Rep(...)nie wynika w trybie jakich przepisów podjęte zostały uchwały nr 1 i 2. Jednakże ich analiza wskazuje, że podjęte zostały w trybieart. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24.06 1994 roku o własności lokali, jako otwierające drogę zarządowi wspólnoty do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Uchwała nr 1 jest uchwałą większościową, albowiem w zebraniu uczestniczyło 34 właścicieli lokali reprezentujących 71,99% udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uchwała nr 2 zaprotokołowana w akcie notarialnym(...), również większościowa, zawiera upoważnienie zarządu do podpisania aktu notarialnego w imieniu właścicieli lokali celem wykonania uchwały nr 1 oraz składania oświadczeń w sprawach, jakie związane będą z wykonaniem tego pełnomocnictwa.
W myślart.21 ust 3 ustawy o własności lokalizarząd na podstawie pełnomocnictwa o jakim mowa wart. 22 ust.2składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach o których mowa wart. 22 ust.5,5a i 6ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Przepis ten, zdaniem sądu, wyklucza możliwości udzielenia uchwałą „większościową", ze skutkiem dla wszystkich właścicieli pełnomocnictwa do składania oświadczeń w sprawach innych niż wymienione wart.22 ust 3 pkt 5, 5a i 6. ustawy o własności lokali.
Podobne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 5 lutego 2010 w sprawie III CZP 127/09, której teza dotyczy obciążenia służebnością, niemniej argumenty przytoczone w uzasadnieniu świadczą, iż zasady te muszą mieć zastosowanie do czynności przenoszących własność czy użytkowanie wieczyste.
Wydzielenie działki niezabudowanej, która nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Do tak powstałej współwłasności stosuje się przepisykodeksu cywilnegoo współwłasności w częściach ułamkowych, a do zarządu nią nie stosuje się przepisów ustawowych o własności lokali.
Oznacza to, iż czynności mające na celu zniesienia współwłasności takiej działki lub jej zbycia mogą dokonać jedynie wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy) osobiście lub przez pełnomocników ustanowionych zgodnie z przepisamikodeksu cywilnego.
W świetle powyższego Sąd uznał, że w niniejszej sprawie Zarząd Wspólnoty nie mógł skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystegodziałki (...), w konsekwencji tego wniosek o jej odłączenie i ujawnienie własności GminyO.Sąd oddalił stosownie doart. 6269k.p.c.

Od powyższego postanowienia apelację złożył wnioskodawca. Z treści apelacji wynika zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancji przepisuart. 21 ust. 3 i 22 ustawy o własności lokaliprzez jego błędną interpretację i w efekcie błędne uznanie, że Zarząd Wspólnoty nie mógł skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystegodziałki (...).
Występując z tym zarzutem skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona.
Księga wieczysta (...)obejmuje nieruchomość o powierzchni 0,3884 ha, składającej się z dwóch ewidencyjnychdziałek: nr (...). Pierwsza z nich jako sposób korzystania ma oznaczenie Bi - inne tereny budowlane, druga DR – drogi. Znajduje się na niej budynek wielomieszkaniowy zawierający(...)lokali stanowiących odrębną własność. Nieruchomość jest własnością GminyO.i znajduje się we współużytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych nieruchomości lokalowych.
Stanowiąca podstawę przedmiotowego wniosku umowa notarialna z dnia 24 maja 2012 roku, dotycząca darowizny na rzecz GminyO.prawa wieczystego użytkowania obejmującegodziałkę (...), została zawarta przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, działający w imieniu właścicieli lokali na podstawie Uchwały nr 2 podjętej przez zebranie wspólnoty mieszkaniowej w dniu 3 marca 2011 roku upoważniającej „zarząd wspólnoty do podpisania w imieniu właścicieli lokali aktu notarialnego oraz do składania wszelkich oświadczeń w sprawie jakie będą związane z wykonaniem pełnomocnictwa”. W głosowaniu nad tą uchwałą wzięło udział tylko 34 właścicieli lokali, reprezentujących jedynie 71,99% udziałów w nieruchomości. Wszyscy głosowali za przyjęciem uchwały. Takie samo uczestnictwo oraz takie same wyniki były w przypadku głosowania wcześniejszej uchwały nr 1 o wyrażeniu zgody na nieodpłatne przeniesienie wieczystego użytkowania.
Przeniesienie własności nieruchomości czy też prawa wieczystego użytkowania w przypadku, gdy przysługuje wielu osobom, niewątpliwie należy do czynności przekraczającej zwykły zarząd.
Na gruncie przepisówkodeksu cywilnegoo współwłasności do dokonywania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd 1 k.c.).
Natomiast z przepisówart. 22 i 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm.), mającej zastosowanie do Wspólnoty Mieszkaniowej(...), nie da się wyinterpretować, że wspólnota mieszkaniowa może w trybie tych przepisów udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.
Takie stanowisko sądu pierwszej instancji zostało zaczerpnięte z powołanej w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 roku III CZP 127/09. Sąd Okręgowy również podziela to stanowisko.
Wywód prawny jaki przeprowadził sąd pierwszej instancji w przedmiotowej sprawie jest prawidłowy, zaś interpretacja przepisów art. 21 ust. 3 i 22 ustawy jest właściwa.
Wobec powyższego nie sposób podzielić odmiennej interpretacji tych przepisów, zaprezentowanej przez skarżącego.
Dlatego też apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu –art. 385 k.p.c.
StŁ/AOw

Na oryginale właściwe podpisy