Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 84/12
Data wyroku: 2013-04-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adam Maciński
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa, Uchylenie Uchwały
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 84/12

WYROK

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie :
Przewodniczący : SSO Adam Maciński
Protokolant : Robert Purchalak
po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2013 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa MiastaO.–Zakład (...)wO.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej wO., przyul. (...)(...)
przy udziale interwenientów ubocznychK. W.iP. W.
o uchylenie uchwały

I
powództwo oddala;

II
zasądza od strony powodowej na rzecz interwenientów ubocznych solidarnie kwotę 237 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
W pozwie (k. 2 i n.) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej wO.przyul. (...)(...)strona powodowa MiastoO.–Zakład (...)domagała się uchylenia uchwały nr(...)z dnia 8 grudnia 2011 r. dotyczącej wyrażenia zgody na montaż tablic informacyjno-reklamowych na elewacji budynku przez użytkowników lokali użytkowych. W uzasadnieniu podała, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ponieważ tablice informacyjno-reklamowe służące wyłącznie właścicielom lokali użytkowych powodują niszczenie elewacji budynku, zaś koszty remontów tej części wspólnej budynku obciążają wszystkich współwłaścicieli.
W odpowiedzi na pozew (k. 42 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie podała, że właściciele lokali użytkowych, którzy zamieścili na elewacji tablice informacyjno-reklamowe tworzą pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, a zatem mają uprawnienie, aby korzystać z części wspólnej jaką są ściany zewnętrzne. Brak jest zatem podstaw do żądania od nich zapłaty za korzystanie z części wspólnej nieruchomości, której są współwłaścicielami. Ponadto strona pozwana zarzuciła, że zgodnie z zaskarżoną uchwałą koszty związane z przywróceniem stanu pierwotnego elewacji w przypadku usunięcia nośnika informacyjno-reklamowego będą obciążać właścicieli lokalu.
W piśmie procesowym z dnia 7 maja 2012 r. (k. 48 i n.) interwencję uboczną po stronie pozwanej zgłosiliP. W.iK. W., którzy wnieśli o oddalenie powództwa. Interwenienci uboczni zarzucili, że są właścicielami lokalu użytkowego budynku położonego wO.przyul. (...), a zarazem członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Podali, że w w/w lokalu użytkowym prowadzą salon sieci komórkowej(...). Argumentowali, że uchylenie zaskarżonej uchwały zezwalającej na montaż tablic informacyjnych, a w konsekwencji konieczność ich demontażu może spowodować nawet utratę kontraktu z operatorem sieci komórkowej(...). Jednym z warunków współpracy z operatorem sieci komórkowej(...)jest bowiem odpowiednie oznaczenie salonu sprzedaży. Interwenienci uboczni zapewnili, że w przypadku demontażu spornej tablicy informacyjnej doprowadzą elewację do stanu pierwotnego na swój koszt i Wspólnota nie poniesie z tego tytułu żadnych wydatków. Dodali przy tym, że na swój koszt odnowili także elewację budynku przylegającą bezpośrednio do ich lokalu. Interwenienci uboczni argumentowali ponadto, że także inni właściciele korzystają z elewacji budynku, umieszczając na niej szyldy informacyjne, anteny czy suszarki, a wspólnota nie pobiera od nich żadnych opłat z tego tytułu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W skład Wspólnoty Mieszkaniowej położonej wO.przyul. (...)(...)wchodzą właściciele 6 wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także MiastoO.będąca właścicielem lokali niewyodrębnionych. Czynności wynikające z zarządu nieruchomościami gminnymi w imieniu MiastaO.wykonujeZakład (...)wO..
Czynności zwykłego zarządu nieruchomości wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej sprawuje licencjonowany zarządcaJ. B., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą(...)wO..

(Dowód:odpis z KW, k. 7-16; statut, uchwała, k. 17-21; akt notarialny, k. 22-23; uchwała, umowa, aneks, k. 24-29 )

Członkami Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wO.przyul. (...)(...)są m.in. małżonkowieK. W.iP. W.będącymi właścicielamilokalu użytkowego nr (...)położonego wO.przyul. (...), który wchodzi w skład ich majątku wspólnego.
W dniu 31 maja 2011 r.K.iP. W.nabyli w/w lokal jako lokal mieszkalny, a następnie po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń budowlanych i administracyjnych przekształcili go w lokal użytkowy i podzielili na dwie części. Jedna część lokalu użytkowego została przez nich wynajęta z przeznaczeniem na sklep, natomiast w drugiej części lokalu użytkowegoK. W., będąca przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą otworzyła salon sieci komórkowej(...). Po nabyciu nieruchomości lokalowejK.iP. W.odrestaurowali także na własny koszt część elewacji budynku przylegającą bezpośrednio do nabytego przez nich lokalu.
Z operatorem w/w sieci telefonii komórkowejK. W.wiąże umowa franchisingowa, w której szczegółowo określono jej zobowiązania jako franchisingobiorcy odnośnie m.in. wystroju salonu telefonii komórkowej, w tym także podświetlanego baneru informacyjnego z widniejącym na nim logo(...)umieszczanego na zewnątrz przed wejściem do salonu sprzedaży. Te same standardy w zakresie oznaczenia salonu obowiązują wszystkich franchisingobiorców w/w operatora telekomunikacyjnego i są one rygorystycznie przestrzegane. Zgodnie z tymi standardami nie można prowadzić salonu sprzedaży telefonii komórkowej(...)bez oznaczeń umieszczonych na elewacji budynku.
W piśmie z 23 sierpnia 2011 r.K.iP. W.zwrócili się do zarządcy nieruchomości odnośnie wyrażenia zgody na nieodpłatne umieszczenie tablicy informacyjnej zawierającej oznaczenie przedsiębiorcy na elewacji budynku należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej położonej wO.przyul. (...)(...).
Przed nabyciemlokalu nr (...)położonego wO.przyul. (...)K. W.prowadziła działalność handlową w innym lokalu położonym w(...)wO.. W związku z tą działalnością w piśmie z 11 czerwca 2007 r.K. W.jako najemca zwróciła się doZakładu (...)wO.o wyrażenie zgody na zamontowanie na zewnątrz lokalu(...)/(...)dwóch kasetonów świetlnych z reklamą sklepu. W odpowiedzi zawartej w piśmie z 25 czerwca 2007 r.(...)wO.wyraził zgodę na montaż kasetonów na elewacji budynku pod warunkiem uzyskania pozytywnej opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków weW., wykonania robót przez najemcę lokalu użytkowego we własnym zakresie i na własny koszt oraz przywrócenie elewacji po demontażu kasetonów do pierwotnego wyglądu.

(Dowód:umowa sprzedaży i ustanowienia hipoteki, k. 61-65; pismo, k. 66; zdjęcia, k. 33-37, 87-91, 134-136, 169-172, 188; pismo z 11 czerwca 2007 r., k. 92; pismo(...)O.z 25 czerwca 2007 r., k. 93; przesłuchanie interwenienta ubocznegoK. W., k. 206-208; przesłuchanie interwenienta ubocznegoP. W., k. 206-208 )

W dniu 21 października 2011 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej położonej wO.przyul. (...)(...), na którym poddano pod głosowanie uchwałę w sprawie zamontowania tablicy informacyjnej na elewacji budynku. Z uwagi na sprzeciw MiastaO.w/w uchwała nie została wówczas podjęta.
W dniu 8 grudnia 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa położona wO.przyul. (...)(...)podjęła uchwałę nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na montaż tablic informacyjno-reklamowych na elewacji budynku przez użytkowników lokali użytkowych. Powyższą uchwałę podjęto większością głosów właścicieli lokali według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
W w/w uchwale Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na montaż tablic informacyjno-reklamowych na elewacji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej wO.przyul. (...)(...)przez użytkowników lokali użytkowych. Zgodnie z uchwałą za zamieszczenie tablic informacyjno – reklamowych na elewacji budynku nie przewidziano opłat („opłata w wysokości 0,00 zł / m(

      2)”), zobowiązano właścicieli tablic do uzyskania stosownych opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a w przypadku usunięcia tablic informacyjno – reklamowych zobowiązano ich właścicieli do doprowadzenia elewacji do stanu pierwotnego na własny koszt.

(Dowód:uchwała wraz z wykazem oddanych głosów, k. 30, 72-73; protokół, lista właścicieli, k. 31-32; uchwała wraz z wykazem oddanych głosów, k. 67-68; ogłoszenie o zebraniu, protokół, k. 69-71; przesłuchanie interwenienta ubocznegoK. W., k. 206-208; przesłuchanie interwenienta ubocznegoP. W., k. 206-208 )

Obecnie Wspólnota Mieszkaniowa nie ponosi kosztów eksploatacji związanych z zamontowaniem na elewacji tablicy informacyjnej salonu telefonii komórkowej(...).
Na elewacji budynku, poza tablicą informacyjną salonu telefonii komórkowej, zamontowane się m.in. tablice informacyjne sklepu(...)i(...)-u, a także tablice z nazwami i numerami ulic, anteny satelitarne, klimatyzatory i inne urządzenia, zamontowane nieodpłatnie przez innych właścicieli.

(Dowód:zdjęcia, k. 33-37, 87-91, 134-136, 169-172, 188; przesłuchanie interwenienta ubocznegoK. W., k. 206-208; przesłuchanie interwenienta ubocznegoP. W., k. 206-208 )

W okresie ostatnich lat wspólnoty mieszkaniowe położone wO.podjęły szereg uchwał, których przedmiotem był montaż tablic informacyjno reklamowych, a także innych urządzeń np. klimatyzatorów na elewacjach budynków. We wszystkich uchwałach wyrażono zgodę na montaż tego typu tablic i urządzeń. W części uchwał przewidziano odpłatność z tego tytułu, w szczególności wobec najemców, nie będących współwłaścicielami lokali, natomiast w części uchwał wyrażono zgodę na nieodpłatne umieszczenie tablic, szyldów i innych urządzeń na elewacji budynków.

(Dowód:uchwały, k. 101-111, 113-119; umowa, k. 112; uchwały, zdjęcia, k. 151-159; pismo, k. 165 )

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo należało oddalić w całości.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali(tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Strona powodowa zaskarżonej uchwale przedstawiła zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną argumentując, iż tablice informacyjno-reklamowe służące wyłącznie właścicielom lokali użytkowych powodują niszczenie elewacji budynku, zaś koszty remontów tej części wspólnej budynku obciążają wszystkich współwłaścicieli.
W ocenie Sądu powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie. Z analizy dowodów wynika bowiem, że obecnie Wspólnota Mieszkaniowa nie poniosła i nie ponosi żadnych kosztów eksploatacji związanych z zamontowaniem na elewacji tablicy informacyjnej salonu telefonii komórkowej(...). Koszty montażu spornych tablic ponieśli bowiem wyłącznie właścicielelokalu nr (...)K.iP. W., co było w sprawie bezsporne. Co więcej, jak wynika z dowodów w postaci zdjęć (k. 33-37, 87-91, 134-136, 169-172, 188) a także przesłuchania interwenientów ubocznychK. W.(k. 206-208) iP. W.(k. 206-208) po nabyciu nieruchomości lokalowej w pozwanej Wspólnocie MieszkaniowejK.iP. W.odrestaurowali na własny koszt część elewacji budynku przylegającą bezpośrednio do nabytego przez nich lokalu, co niewątpliwie było korzystne finansowo dla Wspólnoty Mieszkaniowej, odciążając ją od ponoszenia kosztów remontu elewacji budynku w tym zakresie. Ponadto, co istotne, w rozpoznawanej sprawie nie należało się spodziewać aby takie koszty powstały w przyszłości, np. po demontażu tablic, w związku z odbarwieniem tynku, pozostawieniem otworów, w których znajdowały się zaczepy na tablice itp. Z treści zaskarżonej uchwały wynika bowiem, że w przypadku usunięcia tablic informacyjno – reklamowych ich właściciele zobligowani zostali do doprowadzenia elewacji budynku do stanu pierwotnego na własny koszt. A skoro tak, to należało stwierdzić, że wszelkie koszty związane z odnowieniem elewacji w tym zakresie będą obciążyły właścicieli w/w lokalu a nie Wspólnotę Mieszkaniową.
Niezależnie od powyższego Sąd miał na uwadze, że interwenienci uboczniK.iP. W., z których inicjatywy doszło do podjęcia zaskarżonej uchwały, są właścicielami lokalu użytkowego położonego wO.przyul. (...), a zarazem członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym stosownie doart. 12 ust. 1 ustawy o własności lokalimają oni prawo, tak samo jak pozostali właściciele, do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podkreślić należy, że w rozpoznawanej sprawie w skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe służące do prowadzenia działalności usługowej, a zatem umieszczenie szyldu przed wejściem do lokalu użytkowego nie narusza w żaden sposób „charakteru" budynku oraz zmiany przeznaczenia elewacji. Taka zmiana miałaby miejsce,gdyby tablice informacyjne, a także inne urządzenia np. w postaci anten uniemożliwiały korzystanie z okien w budynku i naruszały konstrukcję nośną ściany, czego jednak strona powodowa nie wykazała.

      Ponadto, Sąd miał na uwadze, że zgodnie zart. 206 k.c., znajdującym zastosowanie w sprawie w myśl art.art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela i dopóki wykonuje je w ramach określonych wart. 206 k.c.pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W ocenie Sądu, za nieuzasadnione należało uznać stanowisko, że zamieszczenie tablicy informacyjnej na elewacji budynku nie daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Z analizy dowodów w postaci zdjęć wynika bowiem, że na elewacji budynku, poza tablicą informacyjną salonu telefonii komórkowej, zamontowane się m.in. tablice informacyjne sklepu(...)i(...)-u, a także tablice z nazwami i numerami ulic, anteny satelitarne, klimatyzatory i inne urządzenia, zamontowane nieodpłatnie przez innych właścicieli. Z elewacji budynku korzystają zatem nieodpłatnie wszyscy współwłaściciele. Dodać należy, że wyłącznie MiastoO.domaga się zapłaty od współwłaścicieli wynagrodzenia z tego tytułu, natomiast pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie wnosili w tym zakresie sprzeciwu, co wynika z treści uchwał.
Nadto, w rozpoznawanej sprawie za nieuzasadniony należało uznać pogląd jakoby interwenienci uboczniK.iP. W.mieli zamiar korzystać z elewacji budynku w zakresie szerszym niż wynika to zart. 206 k.c.Z analizy akt sprawy wynika, że interwenienci uboczniK.iP. W.z samego faktu wyeksponowania tablicy salonu sprzedaży telefonii komórkowej na elewacji budynku nie uzyskują dochodów, tak jak to ma miejsce w przypadku wynajęcia części elewacji pod reklamę. W ocenie Sądu sporne oznaczenie stanowi bowiem tablicę informacyjną, do której umieszczenia przed wejściem do sklepu interwenientka uboczna została zobligowana w związku z łącząca ją umową franchisingową. Z przesłuchaniaK. W., której Sąd dał wiarę wynika bowiem, że z operatorem sieci telefonii komórkowej(...)wiąże ją umowa franchisingowa, w której szczegółowo określono jej zobowiązania jako franchisingobiorcy odnośnie m.in. wystroju salonu telefonii komórkowej, w tym także podświetlanego baneru informacyjnego z widniejącym na nim logo(...)umieszczanego na zewnątrz przed wejściem do salonu sprzedaży. Te same standardy w zakresie oznaczenia salonu obowiązują wszystkich franchisingobiorców w/w operatora telekomunikacyjnego i są one rygorystycznie przestrzegane. Zgodnie z tymi standardami nie można prowadzić salonu sprzedaży telefonii komórkowej(...)bez oznaczeń umieszczonych na elewacji budynku. Sporne tablice stanowią zatem warunek konieczny prowadzenia przez interwenientkę uboczną w/w działalności gospodarczej.
Reasumując Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest zgodna z przepisami prawa. Z uwagi na powyższe, Sąd oddalił powództwo, o czym orzekł jak w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku na podstawieart. 98 k.p.c.i107 zd. 3 k.p.c.Na zasądzone koszty procesu złożyły się opłaty sądowa od interwencji w kwocie 40 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł i koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł.