Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 743/13
Data wyroku: 2013-06-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Waldemar Kuś
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: aer. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt IC 743/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 czerwca 2013 r.
Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny

w składzie :
Przewodniczący SSO Waldemar Kuś
Protokolant Magdalena Kiełbus

po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2013 r. w Świdnicy

sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.wW.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały

I
powództwo oddala,

II
zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 517 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 743/13

UZASADNIENIE
(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)wW.o uchylenie uchwały, bez numeru, podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 25 lutego 2013 roku w sprawie wypowiedzenia powódce umowy o zarządzanie nieruchomością oraz o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana wspólnota mieszkaniowa położona jest wW.przyul (...). Powódka jest członkiem tej wspólnoty, będąc właścicielem(...)lokali mieszkalnych z udziałem wynoszącym łącznie 39,30 % w nieruchomości wspólnej.

Bezsporne

Pozwana uchwałą nr(...)z dnia 5 kwietnia 2004 roku podjęła uchwałę w sprawie ustanowienia zarządcy nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z:

-

§ 1 pkt 1 uchwały: ustanowiono powódkę zarządcą nieruchomości wspólnej położonej wW.przyul. (...);

§ 1 pkt 2 uchwały: upoważnionoL. M.do podpisania umowy o zarządzanie w imieniu pozwanej.

W dniu 1 maja 2004 roku strony zawarły umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną przyul. (...)wW..

Dowód:

-

kopia uchwały nr(...)z dnia 5 kwietnia 2004 roku – k. 10

kopia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną – k. 11 – 18

Powódka jako zarządca nieruchomości wspólnej pobiera wynagrodzenie za zarządzanie w kwocie 0,60 zł za m2.

Bezsporne

Członkowie pozwanej postanowili wypowiedzieć powódce umowę z dnia 1 maja 2004 roku. W dniu 25 lutego 2013 roku, w drodze indywidualnego zbierania głosów, właściciele posiadający łącznie 57,70 % udziałów w nieruchomości wspólnej oddało głos za podjęciem uchwały w sprawie wypowiedzenia powódce powyższej umowy z zachowaniem 3 – miesięcznego terminu wypowiedzenia. Za współwłaścicielilokalu nr (...)głosował wyłącznieW. B..
Członkowie pozwanej w tym czasie prowadzili rozmowy na temat objęcia przez nią zarządu nieruchomością wspólną zD. T., która przedłożyła im ofertę ze wskazaniem zakresu czynności administrowania. Proponowana przez nią stawka wynagrodzenia miesięcznego za bieżące administrowanie, eksploatację, obsługę techniczną, prawną oraz księgową określiła na kwotę 0,55 zł za m2powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

Dowód:

-

kopia uchwały z dnia 25 lutego 2013 roku – k. 20 – 21

oferta dla Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)przyul. (...)wW.– k. 64 – 69

Ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu o kopie dokumentacji dotyczącej podejmowania zaskarżonej uchwały, a przedłożonej przez strony, której autentyczność nie była kwestionowana przez stronę przeciwną.
Jednocześnie pominięto dowód z przesłuchania stron, gdyż wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione i nie było potrzeby przeprowadzenia tego dowodu.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlega oddaleniu.
Zgodnie zart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku, nr 80, poz. 903 z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powódka w uzasadnieniu pozwu podniosła szereg zarzutów mających w jej ocenie świadczyć o wystąpieniu przesłanek do uchylenia uchwały. Przede wszystkim koncentruje się ona na wykazaniu, iż przyjęty przez członków pozwanej wspólnoty sposób podejmowania uchwały mógł mieć wpływ na jej treść, jednocześnie nie wskazując, aby uchwała ta miała naruszać przepisy prawa materialnego. Powódka zarzuca przede wszystkim, iż przy podejmowaniu uchwał doszło do naruszeniaart. 23, 31 i 32 ustawy o własności lokali.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17 stycznia 2013 r., I ACa 786/12, LEX nr 1267235). Stanowisko to jest utrwalone w orzecznictwie i Sąd w niniejszej sprawie je podziela.
Strona powodowa w powołanym zakresie zarzuca, iż przy podejmowaniu uchwały nie zebrano głosów od wszystkich właścicieli, a tylko od tych, którzy głosowali za podjęciem uchwały. Ponadto, w jej ocenie, brak jest podstaw do odstąpienia od zbierania głosów od pozostałych właścicieli, gdy za podjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele lokali posiadający większość udziałów. W jej ocenie naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik głosowania, gdyż właściciele głosujący za uchwałą zostali pozbawieni możliwości zaznajomienia się ze stanowiskiem powódki i „nie zdawali sobie sprawy” jakie skutki może spowodować podjęcie uchwały. Ponadto uważa ona, że zastosowany sposób zbierania głosów miał wpływ na decyzję poszczególnych właścicieli, tj. że głosowali oni za uchwałą pochopnie, albo pod wpływem nacisku, a gdyby głosy zbierane były na zebraniu wspólnoty lub przez dotychczasowego zarządcę, to przemyśleliby tę sprawę i zagłosowali inaczej.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu odstąpienia od zbierania głosów od pozostałych właścicieli, gdy za podjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele lokali posiadający większość udziałów, należy wskazać, iż zart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokaliwynika, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos). W związku z powyższym należy przyjąć, że uchwała taka zostaje podjęta już z chwilą uzyskania większości głosów. Nie istnieje zatem wymóg, aby wszyscy właściciele wypowiedzieli się w przedmiocie treści uchwały, oddając swój głos. W przypadku, gdyby pozostali właściciele lokali nie zgadzali się z treścią uchwały mogą skorzystać z możliwości jej zaskarżenia.
Za bezzasadny należy uznać zarzut powódki, jakoby część właścicieli lokali głosujących za jej podjęciem nie zdawała sobie sprawy z ewentualnych skutków takiego działania. Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów wiąże się z tym, że osoby oddające swój głos robią to właśnie bez przedyskutowania na zebraniu właścicieli kwestii poddanej pod głosowanie. Z tego nie można wyciągać jednak wniosku, że głosy zostają oddane pochopnie, lub pod naciskiem, gdyż taki zarzut w ogóle podważa istotę głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Może zdarzyć się, iż głos oddanym w tym trybie będzie obarczony wadą oświadczenia woli, jednak kwestie tę należy rozpatrywać indywidualnie w stosunku do każdego głosującego. Powódka w tym zakresie w istocie nie zarzuciła takich wad, a jej stanowisko sprowadza się do wyrażenia obaw, iż mogło do tego dojść. Powyższe nie jest wystarczające do przyjęcia, że właściciele mieliby działać pod jakimś naciskiem. Pozwana wnioskowała o przesłuchanie członków zarządu na tę okoliczność, jednak ma zostać ona wykazana przez powódkę, nie było zatem konieczności przeprowadzenia tego dowodu. Należy wskazać, iż skoro właściciele lokali zdecydowali się głosować w trybie indywidualnego zbierania głosów, to wyrazili w ten sposób swoją wolę (złożyli oświadczenie woli). Nawet gdyby nie mieli zdawać sobie sprawy ze skutków jej podjęcia, to powyższe nie może świadczyć o tym, że znając racje powódki głosowaliby inaczej, gdyż jest to wyłącznie jej przypuszczenie.
Chybiony jest także zarzut powódki, iż zbieranie głosów nad uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów przez osoby nieuprawnione stanowi zawsze podstawę do uchylenia uchwały. Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7-8/132). Zbierania głosów pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów może dokonywać także jeden z właścicieli lokali i co do zasady nie będzie to miało wpływu na ważność i skuteczność tak podjętej uchwały, nawet jeżeli wspólnota mieszkaniowa posiadała zarządcę nieruchomości wspólnej.
W niniejszej sprawie nie było konieczne rozstrzyganie, czy głosy nad zaskarżoną uchwałą były zbieranie przez osoby uprawnione, a więc w tym przypadku przez członków zarządu, gdyż twierdzenia powódki w tym zakresie sprowadzają się do przypuszczenia, że inny byłby wynik głosowania, gdyby głosy te zbierała osoba uprawniona. Założenie to powódka łączy z rozpatrywaną już powyżej kwestią wad oświadczenia woli. W żaden sposób okoliczności tej jednak nie udowadnia. Powyższa supozycja sprowadza się do tego, że zbieranie głosów na zebraniu lub przez zarządcę mogło mieć wpływ na decyzję właścicieli, którzy głosowali za jej podjęciem. Strona powodowa zakłada więc, że gdyby to jej pracownicy zbierali głosy nad uchwałą, to właściciele lokali mając możliwości zapoznania się z jej argumentami, nie głosowaliby za podjęciem zaskarżonej uchwały. W tym zakresie prezentuje ona zatem punktu widzenia jako zarządcy, a nie właściciela lokalu. Należy wskazać, iż zaskarżanie uchwał ma zapewnić ochronę interesów właścicieli lokali, a argumentacja powódki w powyższym zakresie jednoznacznie zamierza do obrony własnego interesu jako zarządcy. Zresztą jej założenie w tym zakresie jest czysto hipotetyczne, gdyż w uzasadnieniu pozwu wskazuje ona, że „jeżeli doszło do uchybienia w tym zakresie” to mogło ono wpływ na treść uchwały, gdyż zbieranie głosów zgodnie zustawą o własności lokalipozwoliłoby „przemyśleć” im sprawę i zagłosować inaczej, a więc – w założeniu – zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez powódkę. Nie można zatem uznać, iż zbieranie głosów przez osobę nieuprawnioną stanowi okoliczność przemawiającą na rzecz stanowiska, że gdyby głosowanie to odbywało się w sposób wskazany przez powódkę to możliwe byłoby oddanie głosu o innej treści przez osoby, które głosowały za podjęciem uchwały. Zasadniczą okolicznością w tym przypadku jest jednak to, iż głosowanie przewidziane przezustawę o własności lokali– tzn. na zebraniu właścicieli, w drodze indywidualnego zbierania głosów, lub też tzw. metodę mieszaną – stanowią równorzędne formy głosowania. W związku z tym nie można zarzucać, że wpływ na treść uchwały miało to, że została ona podjęta akurat w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Powódka podniosła również, że spośród trzech współwłaścicielilokalu nr (...)na karcie do głosowali swój głos oddał tylko jeden z nich. Pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała, że współwłaściciel oddający głos nad uchwałą czynił to w imieniu pozostałych i działał na podstawieart. 201 k.c., przy czym posiadał w prawie własności lokalu większość udziałów. Zarzuciła także, iż powódka do tej pory nie kwestionowała głosowania w ten sposób przez współwłaścicieli tego lokalu nad poprzednimi uchwałami. W tej kwestii należy wskazać, iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12, OSNC 2013/6/75). Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawieart. 199 k.c.w związku zart. 1 ust. 2u.w.l. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 marca 2011 r., VI ACa 1106/10, LEX nr 842910).
Uwzględniając powyższe, należało przyjąć, iż rozpatrywany zarzut powódki jest uzasadniony, jednak nie ma to znaczenia dla zasadności powództwa. Współwłaścicielelokalu nr (...)posiadają udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 6,90%. Pominięcie ich udziału nie powoduje bowiem utraty większości wymaganej do podjęcia uchwały, gdyż w takim przypadku za uchwałą głosowało 50,80 % (tj. 57,70 % - 6,90 %), a więc nadal większość członków pozwanej wspólnoty.
Podnoszone przez powódkę zarzuty natury formalnej okazały się zatem nieuzasadnione. Podniosła ona jednak także, iż zaskarżona uchwała narusza jej interes, ponieważ jako właściciel dysponujący w nieruchomości wspólnej udziałem w wysokości 39,90 % jest ona zainteresowana w tym kto będzie pełnił funkcję zarządcy, za jaką stawkę, gdyż jej podwyższenie może stanowić dla niej znaczne obciążenie finansowe. Pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała, iż potencjalny nowy zarządca proponuje stawkę wynagrodzenia za swoje usługi w wysokości 0,55 zł za m2, a zatem niższą od pobieranej obecnie przez powódkę. Ponadto wskazała, iż zarządca ma doświadczenie konieczne do wykonywania funkcji zarządcy.
Należy wskazać, iż o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna. Ponadto uchwała zgodna z przepisami prawa i umową właścicieli lokali oraz zgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną może być zaskarżona do sądu z powodu innego sposobu naruszenia interesów właściciela lokalu. Upoważnia to sąd do oceny merytorycznej treści zaskarżonej uchwały i ostatecznych skutków jej wykonania dla zainteresowanych stron.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia interesów powódki. Przede wszystkim ani zustawy o własności lokali, ani zustawy o gospodarce nieruchomościaminie wynika, aby wspólnota mieszkaniowa była obowiązana do zawierania umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Przepisyustawy o gospodarce nieruchomościaminie dają podstaw do przyjęcia, że także właściciele innych nieruchomości, nie stanowiących zasobu Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w ujęciu art. 20 tej ustawy, mają obowiązek powierzenia zarządzania nieruchomością licencjonowanemu zarządcy. Właściciele takiej nieruchomości, którzy nie zarządzają nią bezpośrednio, mogą kwestię gospodarowania swoją nieruchomością uregulować według swojego wyboru (np. udzielając pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych zawierając umowę podobną do umowy zlecenia). Jeżeli jednak powierzają wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. to muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, LEX nr 1162424). Pozwana nie musi więc zawierać umowy z nowym licencjonowanym zarządcą i zarząd nad nieruchomością wspólną mogą wykonywać członkowie zarządu pozwanej. Jednak jak wynika ze stanowiska pozwanej zamierza ona w przyszłości zawrzeć taką umowę z nowym zarządcą. Niezrozumiały jest w tym zakresie zarzut powódki odnoszący się do wysokości wynagrodzenia jakie ma pobierać ten zarządca, gdyż jak sama wskazała pobiera ona wynagrodzenie wyższe. Bez znaczenia jest to, czy nowy zarządca posiada zaplecze techniczne, gdyż w przypadku zawarcia umowy o zarządzania nieruchomością wspólną będzie musiał mieć zapewnione takie zaplecze, a może to odbywać się także na podstawie umowy z osobami trzecimi, jednak w zakresie ustalonego wynagrodzenia w umowie o zarządzanie. Także to, żeD. T.dopiero rozpoczyna działalność nie narusza interesów powódki, decydujące jest bowiem to, iż osoba ta posiada wymaganą licencję, co potwierdza posiadanie kwalifikacji wymaganych do wykonywania obowiązków zarządcy nieruchomości wspólnej.
Powódka w piśmie z dnia 4 czerwca 2013 roku zarzuciła ponadto, że podejmowane przez pozwaną działania stanowią naruszenie zasad prawidłowego zarządu. Zarzut ten stanowi jednak niejako podsumowanie wszystkich okoliczności przytoczonych przez stronę powodową i nie został sprecyzowany poprzez wskazanie jakiś konkretnych działań mających stanowić naruszenie wspomnianych zasad. To, że członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej konsekwentnie dążą do zmiany zarządcy nieruchomości wspólnej nie oznacza automatycznie uchybienia w prawidłowym zarządzaniu tą nieruchomością. Ponadto zarzut ten należy odnosić do zaskarżonej uchwały. Powódka w powołanym piśmie wskazuje natomiast na podjęcie przez pozwaną kolejnej uchwały w sprawie przejęcia dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej, co pozostaje bez znaczenia dla oceny zasadności niniejszego powództwa.
Uwzględniając powyższe, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.oraz § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z§ 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduzasądzono od powódki na rzecz pozwanej tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 517 zł, w tym 200 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej od pozwu, 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (punkt II sentencji wyroku).

(...)
(...)