Sąd Okręgowy w Krakowie
IX Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: IX GC 581/12
Data wyroku: 2013-11-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Umowa Przedwstępna
Podstawa prawna: art. 389 § 2 K.c.
Teza: "Fakt wydania powódce lokali i korzystania z nich przez powódkę nie oznacza zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony nawiązały stosunek najmu, lecz nie był to stosunek mający zostać ustanowiony umową przyrzeczoną."

Sygn. IX. GC. 581/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Kraków, 5 listopada 2013r.
Sąd Okręgowy w Krakowie Wydz. IX Gospodarczy
w osobie sędziego SO Dariusza Pawłyszcze
protokólant st. sekr. sąd. Aleksander Powroźnik
po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym w Krakowie 5 listopada 2013r. sprawy z powództwaI. R.przeciwkoL. K.iS. K.o zapłatę 238.509,41 zł z ustawowymi odsetkami
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki:
- 217.531,51 (dwieście siedemnaście tysięcy pięćset trzydzieści jeden 51/100) zł z ustawowymi odsetkami od 28 kwietnia 2012r.,
- 20.977,90 (dwadzieścia tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt siedem 90/100) zł z ustawowymi odsetkami od 6 czerwca 2012r.
wraz z kosztami postępowania 26.343 (dwadzieścia sześć tysięcy trzysta czterdzieści trzy) zł.

Sygn. IX. GC. 581/12

UZASADNIENIE
Powódka wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych 238.509,41 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu zaliczek wpłaconych przez powódkę na poczet czynszu najmu dwóch lokali użytkowych, gdyż strony nie zawarły umów najmu.
W odpowiedzi na pozew [k.101] pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, ponieważ:
1.powódka korzystała z lokali,
2.pozwani wydali lokale powódce w oparciu o umowy nazwane przedwstępnymi najmu, które jednak w istocie były umowami najmu.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 24 kwietnia 2008r. syn powódkiM. R.zawarł z pozwanymi jako wspólnikamispółki cywilnej (...)s.c. umowę rezerwacji lokalu handlowego [k.20]. Umowa rezerwowała na rzecz syna powódki prawo do zawarcia umowy najmu lokalu w Centrum Handlowo-Usługowym(...)które miało zostać wybudowane przez pozwanych. W dniu 2 kwietnia 2009r. powódka zawarła z pozwanymi umowę rezerwacji boksu magazynowego w tej samej galerii handlowej [k.49]. W dniu 24 kwietnia 2009r. strony w formie aktów notarialnych zawarły przedwstępne umowy najmu lokalu użytkowego.
Na mocy zawartej z udziałem syna powódki umowy dotyczącej lokalu handlowego [k.26] powódka wstąpiła w prawa i obowiązki syna z umowy rezerwacyjnej (§ 2.1). Strony postanowiły zawarcie umowy najmu na 20 lat (§ 4.1) do 30 grudnia 2010r., lecz najwcześniej 30 marca 2010r. pod warunkiem zapłaty przez powódkę czynszu stałego (§ 3.2). Czynsz składał się z dwóch części: czynszu stałego i czynsz zmiennego ("kosztów zarządu"). Czynsz stały miał zostać zapłacony z góry za 20 lat w wysokości 260.904,32 zł w ratach określonych w § 5.3 umowy przedwstępnej z zaliczniem już uiszczonej opłaty rezerwacyjnej w wysokości 26.090,43 zł (10% czynszu stałego). Wysokość czynszu zmiennego miała wynosić 66 zł/m2 netto (§ 5.5) i być waloryzowana ogłaszanym przez GUS wskaźnikiem inflacji (§ 5.6). W razie nieprzystąpienia powódki do umowy przyrzeczonej pozwani mieli zwrócić powódce wpłacone przez nią kwoty pomniejszone o karę umowną w wysokości opłaty rezerwacyjnej i 40% czynszu stałego (razem 50% czynszu stałego). Taka sama kara przysługiwała powódce w razie uchylenia się pozwanych od zawarcia umowy przerzeczonej (§ 6.1).
Analogiczne postanowienia strony zawarły w umowie przedwstępnej dotyczącej boksu magazynowego [k.56]. Czynsz stały strony ustaliły na 22.082 zł z zaliczeniem już uiszczonej opłaty rezerwacyjnej w wysokości 6.624,60 zł (30% czynszu stałego). Wysokość czynszu zmiennego miała wynosić 33,33 zł/m2 netto (§ 5.5) i być waloryzowana ogłaszanym przez GUS wskaźnikiem inflacji (§ 5.6). Karę umowną za uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez drugą stronę także określono na 50% czynszu stałego (§ 6.1).
W okresie od 29 kwietnia 2009r. do 30 sierpnia 2010r. powódka zapłaciła pozwanym 221.768,68 zł tytułem rat czynszu stałego za lokal handlowy [k.41- 43], co razem z opłatą rezerwacyjną stanowiło 95% czynszu stałego wymagalnego przed zawarciem umowy przyrzeczonej (§ 5.3 umowy przedwstępnej). W dniu 9 listopada 2009r. powódka zapłaciła 14.353,30 zł na poczet czynszu stałego za boks magazynowy, co razem z opłatą rezerwacyjną także stanowiło 95% czynszu stałego wymagalnego przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wówczas pozwani wydali lokale powódce.
Galeria została oddana do eksploatacji w dniu 11 grudnia 2010r. Strony nie zawarły jednak przyrzeczonej umowy najmu. Pozwani wyznaczyli zawarcie umowy na 28 grudnia 2010r. i z zawiadomieniem o terminie i miejscu zawarcia umowy przesłali powódce projekt umowy [k.134], co powódka otrzymała dopiero w styczniu 2010r. Powódka nie zgodziła się na zawarcie umowy wg tego projektu twierdząc, że jest on sprzeczny z umową przedwstępną, czemu przeczyli pozwani uważając, że kwestionowane przez powódkę zapisy jedynie uzupełniają postanowienia umowy przedwstępnej. Począwszy od dnia otwarcia Centrum, tj. 11 grudnia 2009r., pozwani wystawiali powódce faktury VAT z oznaczeniem świadczenia jako "czynsz zmienny za bezumowne korzystanie z lokalu" [k.44-48]. Wyrażona w nich stawka czynszu zmiennego odpowiadała ustalonej w umowie przedwstępnej.
Powyższy stan faktycznybył niesporny i został potwierdzony przesłuchaniem stron [k.170,174]. W szczególności w oparciu o zeznanie pozwanego sąd ustalił, że pozwani zbyt późno wysłali zawiadomienie o obowiązku stawienia się w kancelarii notarialnej w dniu 28 grudnia 2010r. i powódka otrzymała to zawiadomienie dopiero w styczniu 2011 roku.
Sąd zważył, co następuje:
Wg pozwanych strony wiąże stosunek najmu przewidziany umowami przedwstępnymi. Teza ta jest bezpodstawna. Strony nie zawarły umowy przyrzeczonej. Fakt wydania powódce lokali i korzystania z nich przez powódkę nie oznacza zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony nawiązały stosunek najmu, lecz nie był to stosunek mający zostać ustanowiony umową przyrzeczoną. Stosunek najmu nawiązany przez strony poprzez wydanie powódce lokali do korzystania (per facta concludentia) polegał na umożliwieniu korzystania z lokali do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Losy zapłaconego przez powódkę czynszu stałego w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej strony uregulowały w § 6 umów przedwstępnych. Postanowienia te przewidują zwrot powódce całego czynszu stałego, aczkolwiek pozwani w sytuacjach określonych w tych postanowieniach mieli prawo zatrzymania opłąty rezerwacyjnej i 40% czynszu stałego (tj. w sumie 50% czynszu stałego) tytułem kar umownej. Jednakże w niniejszej sprawie te sytuacje nie zachodziły, ponieważ warunkiem przysługiwania kary umownej było uchylenie się powódki od zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 30 grudnia 2010r. Tymczasem pozwani nie zażądali skutecznie zawarcia umów przyrzeczonych przed upływem tego terminu, gdyż nie zawiadomili powódkę o terminie i miejscu zawarcia umowy po 28 grudnia 2010r.
Po upływie terminu 30 grudnia 2010r. prawo żądania zawarcia umowy wygasło i powódka miała prawo do odmowy zawarcia umów najmu bez podania przyczyny. Umowy przedwstępne zobowiązywały pozwanych do ukończenia obiektu w takim terminie, aby umowy najmu mogły zostać zawarte między 30 marca i 30 grudnia 2010r. Nie jest istotne, czy pozwani przez niedbalstwo wyznaczyli termin zawarcia umów najmu dopiero na styczeń 2011 roku, czy też ukończyli obiekt zbyt późno, aby dotrzymać tego terminu.
Ponadto w odpowiedzi na pozew pozwani nie powołali się na kary umowne z § 6 umowy i na podstawieart. 207 § 6 K.p.c.utracili prawo do powoływania się na karę umowną. Pozwani powołali się na kary umowne dopiero mowie końcowej, co uniemożliwiło powódce obronę przed tym zarzutem (np. podniesienie zarzutu wygórowania kary).
Dlatego na podstawie § 6 umów przedwstępnych sąd zasądził zwrot sum zapłaconych przez powódkę tytułem "czynszu stałego". Powódka nie dochodzi zwrotu całego czynszu stałego, gdyż jego część zaliczyła na poczet czynszu zmiennego za okres korzystania z lokali. Powódka nie kwestionuje przysługiwania pozwanym czynszu zmiennego za okres korzystania z lokali. Okres ten jest sporny, gdyż pozwani zarzucają powódce, że wyprowadziła się z lokali bez oddania kluczy i zawiadomienia pozwanych. Jednakże pozwani nie złożyli oświadczenia o potrąceniu z czynszem zmiennym i dlatego spór ten nie był ustotny.
koszty
Na podstawieart. 98 K.p.c.powódce przysługuje zwrot opłaty sądowej 11.926 zł oraz kosztów zastępstwa 14.417 zł. Skoro nakład pracy na sporządzenie pozwu uzasadnia koszty zastępstwa w wysokości stawki minimalnej (w razie zakończenia sprawy wyrokiem zaocznym lub z uznania), to podjęcie polemiki z odpowiedzią na pozew i udział w 3 posiedzeniach uzasadniają podwójną stawkę minimalną.