Sąd Apelacyjny w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1183/12
Data wyroku: 2013-02-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Ochalska-Gola, Anna Beniak, Krzysztof Wójcik
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 673 § 3 k.p.c.

Sygn. akt: I ACa 1183/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 lutego 2013r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Dorota Ochalska - Gola

Sędziowie:

SSA Anna Beniak
SSO del. Krzysztof Wójcik (spr.)

Protokolant:

sekr. sądowy Monika Wrzesień

po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2013r. w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwaSyndyka masy upadłości(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw upadłości likwidacyjnej wŁ.
przeciwkoPrzedsiębiorstwu Usługowemu (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.
o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi
z dnia 28 czerwca 2012r. sygn. akt X GC 35/12
1. oddala apelację;
2. zasądza od pozwanegoPrzedsiębiorstwa Usługowego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.na rzecz powoda Syndyka masy upadłości(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw upadłości likwidacyjnej wŁ.kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. aktI ACa 1183/12

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 czerwca 2012r. Sąd Okręgowy w Łodzi zasądził od pozwanegoPrzedsiębiorstwa Usługowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.na rzecz powoda Syndyka masy upadłości(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw upadłości likwidacyjnej wŁ.kwoty:

⚫

80.445,58 zł z odsetkami w wysokości czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego od dnia 16 października 2010r. do dnia zapłaty,

80.594,88 zł z odsetkami w wysokości czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego od dnia 16 listopada 2010r. do dnia zapłaty,

7.728,81 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 7 grudnia 2010r. do dnia zapłaty,

11.945,27 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Ponadto Sąd Okręgowy oddalił powództwo w zakresie żądania zasądzenia kwoty 27 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 7 grudnia 2010r. do dnia zapłaty i umorzył postępowanie w pozostałym zakresie.
Sąd Okręgowy podejmując powyższy wyrok oparł się na ustaleniach faktycznych, które Sąd Apelacyjny aprobuje i uznaje także za własne. Najistotniejsze z ustaleń były następujące.
W dniu 26 maja 2009 roku powód(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŁ.zawarł z pozwanymPrzedsiębiorstwem Usługowym (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŁ.umowę najmu. Mocą tej umowy powód wynajął pozwanemu powierzchnię magazynową 3.007 m2wŁ.przyul. (...). Strony uzgodniły stawkę czynszu za najem powierzchni na kwotę 5,50 euro za m2na miesiąc plus podatek VAT. Pozwany zobowiązał się, że będzie uiszczał opłatę czynszową z góry do 15 — go dnia każdego poprzedzającego miesiąca, za który będzie wystawiona faktura VAT (§ 3 umowy).Opłatę za media pozwany miał płacić w ciągu 7 dni od wystawienia faktury. Strony umówiły się, że w przypadku zwłoki w zapłacie naliczane będą odsetki umowne dwukrotnie wyższe od ustawowo przewidzianych (§ 4 pkt 4, 5 umowy).
Umowa została zawarta na okres od dnia 1 lipca 2009 roku do dnia 30 czerwca 2013 roku. Strony uzgodniły, że pozwany może rozwiązać umowę w szczególnym przypadku (np. utrata zlecenia klienta), zawiadamiając o tym powoda 6 miesięcy wcześniej od wyznaczonej daty rezygnacji z najmu (§ 5 pkt 3 umowy).
W dniu 22 lipca 2009 roku pozwanyPrzedsiębiorstwo Usługowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŁ.zawarł umowę z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Mocą tej umowy pozwany zobowiązał się względemspółki (...)świadczyć usługi w zakresie składowania towarów w magazynie wŁ.przyul. (...)oraz ich transportu z siedziby spółki do magazynu a także z magazynu do siedziby spółki. Umowa została zawarta na czas do dnia 22 lipca 2010 roku. Istniała możliwość przedłużenia okresu obowiązywania umowy na kolejny rok, wówczas jedna ze stron 3 miesiące przed końcem obowiązywania umowy miała wysłać informację o tym listem poleconym.
W kwietniu 2010 rokuspółka (...)przekazała pozwanemu telefoniczną informację, że nie przedłuży z nim umowy dotyczącej składowania towarów w magazynie przyul. (...). Nie toczyły się żadne negocjacje o przedłużenie tej umowy. Umowa ta nie została przedłużona przez pozwanego ispółkę (...)na kolejny rok, z uwagi na uruchomienie przez tę spółkę własnego magazynu.
Pozwany w dniu 28 kwietnia 2010 roku złożył powodowi pismo(...)(bez daty), w którym oświadczył, że rozwiązuje umowę najmu z dniem 30 kwietnia 2010 roku zgodnie z § 5 pkt 3 umowy, z uwagi na niekorzystne zakończenie trudnych negocjacji cenowych z klientem, dla którego świadczył usługi w najmowanym lokalu.
Rzeczywistą przyczyną rezygnacji z umowy najmu zawartej pomiędzy powodem i pozwanym była rezygnacjaspółki (...)z dalszego składowania towarów w hali przyR.168.
Spółka (...)po upływie terminu obowiązywania umowy uzgodniła z pozwanym, że będzie jeszcze na zasadach określonych w umowie korzystała z usług pozwanego od lipca 2010 roku do końca września 2010 roku. Ostatni towarspółki (...)z magazynu przyul. (...)zjechał we wrześniu 2010 roku.
Z tytułu opóźnienia w zapłacie przez pozwanego faktur wystawianych przez powoda za okres od czerwca do września 2010r. powód wystawił noty odsetkowe: odnośniefaktury nr (...)ifaktury nr (...)na kwotę 565,46 zł,faktury nr (...)na kwotę 3.554,40 zł,faktury nr (...)na kwotę 3.513,94 zł,faktury nr (...)na kwotę 2.612,88 zł. Powód wezwał pozwanego do zapłaty wymienionych kwot.
Powód wystawił również pozwanemufakturę nr (...)z dnia 1 października 2010 roku na kwotę 80.445,58 zł z tytułu czynszu za miesiąc listopad 2010 roku (płatną w terminie 14 dni), zaś w dniu 2 listopada 2010 rokufakturę nr (...)na kwotę 80.594,88 zł z tytułu czynszu za grudzień 2010 roku, płatną w terminie 13 dni. Za faktury te pozwany nie zapłacił.
Pismem z dnia 14 października 2010 roku pozwany odesłał powodowifakturę nr (...)dotyczącą czynszu za listopad 2010 roku jako bezprzedmiotową powołując się na zakończenie najmu.
W odpowiedzi powód poinformował pozwanego pismem z dnia 20 października 2010 roku, że nie nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu z dniem 26 maja 2010 roku. Powód stanął na stanowisku, że podana przez pozwanego przyczyna rozwiązania umowy nie stanowi szczególnego przypadku uzasadniającego rozwiązanie umowy zgodnie z § 5 ust. 3 umowy. Powód wyraził pogląd, że faktyczną przyczyną rozwiązania umowy było zakończenie budowy przez pozwanego własnego magazynu. Powód ponownie przesłał fakturę dotyczącą czynszu z tytułu najmu za listopad 2010 roku, żądając za nią zapłaty do dnia 29 października 2010 roku. Jednocześnie oświadczył pozwanemu, że po tym terminie bez odrębnego wezwania będzie zmuszony skierować sprawę do sądu.
W piśmie z dnia 29 października 2010 roku pozwany poinformował powoda, że wypowiedzenie umowy najmu było podyktowane utratą przez pozwanego zamówień w związku z wycofaniem się ostatecznie ze współpracyfirm (...)orazspółki (...)we wrześniu 2010 roku, co spowodowało znaczne zmniejszenie wpływów finansowych. Pozwany podał, że od momentu wypowiedzenia umowy przez w/w firmy zmniejszyły się wpływy, które w okresie ostatnich 6 miesięcy zapewniały jedynie pokrycie 40 % kosztów najmowanego magazynu.
W kolejnym piśmie również z dnia 29 października 2010 roku pozwany poinformował powoda, że zgodnie ze złożonym w dniu 28 kwietnia 2010 roku oświadczeniem o rozwiązaniu umowy najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, zwalnia z dniem 30 października 2010 roku najmowaną powierzchnię magazynową. Pozwany zwrócił się o wyznaczenie terminu spotkania celem przekazania kluczy oraz podpisania protokołu zdawczo — odbiorczego.
W odpowiedzi powód poinformował pozwanego, że wyznaczenie terminu w celu protokolarnego przekazania magazynu jest bezprzedmiotowe wobec tego, że umowa nie była skutecznie rozwiązana.
Wraz z pismem z dnia 19 listopada 2010 roku pozwany odesłał powodowi fakturę za miesiąc listopad 2010 roku z tytułu najmu powierzchni magazynowej, uznając że umowa najmu została skutecznie rozwiązana.
W lutym 2011 roku pozwany poinformował powoda, iż znalazł kolejnego pospółce (...)klienta - producenta opon samochodowych zainteresowanego magazynowaniem w pomieszczeniu przyul. (...).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie załączonych do akt dokumentów oraz zeznań świadkówZ. G.,J. G.,Z. P., zeznańT. G.w charakterze strony pozwanej.
W ramach ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał, że powództwo w przeważającej części jest zasadne. Pozwany nie zapłacił powodowi umówionego czynszu z tytułu najmu za miesiąc listopad 2010 roku w kwocie 80.445,58 zł określonego wfakturze nr (...), a także czynszu za grudzień 2010 roku w kwocie 80.594,88 zł określonego wfakturze nr (...).
Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwany nie rozwiązał skutecznie umowy najmu. Zgodnie z § 5 pkt 3 umowy najmu najemca może ją rozwiązać w szczególnym przypadku (np. utrata zlecenia klienta), zawiadamiając o tym wynajmującego sześć miesięcy wcześniej od wyznaczonej daty rezygnacji z najmu. Zdaniem Sądu pozwany nie udowodnił, że istniał szczególny przypadek rozwiązania umowy najmu. Okoliczności takiej nie stanowi fakt, żespółka (...)nie przedłużyła z pozwanym umowy z dnia 22 lipca 2009 roku o świadczenie usług magazynowych zawartej do dnia 22 lipca 2010 roku, obejmującej składowanie towarów w magazynie przyul. (...). Nie przedłużenie przez tę spółkę umowy z pozwanym po upływie okresu na jaki została zawarta nie może być traktowane jako „szczególny przypadek”. Pozwany zawierając umowę zespółką (...)na czas określony do dnia 22 lipca 2010 roku miał świadomość okresu obowiązywania umowy. Powinien również mieć świadomość możliwości jej nie przedłużenia przez tę spółkę i konsekwencji takiej sytuacji. Trudno więc przyjąć, że nie zawarcie kolejnej czy też nie przedłużenie przezspółką (...)umowy o świadczenie usług magazynowych stanowiło „szczególny przypadek” uzasadniający rozwiązanie umowy najmu łączącej strony postępowania.
Mając na względzie treśćart. 65 § 1 k.c.Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że nie można uznać, iż przyczyną rozwiązania umowy zawartej między stronami postępowania, według jej treści, miała by być każda przyczyna, stawiająca pozwanego w sytuacji niezgodnej z jego planami czy oczekiwaniami.
Sąd Okręgowy podkreślił ponadto, że pozwany w piśmie kierowanym do powoda w dniu 28 kwietnia 2010 roku nie przedstawił zdarzeń w sposób odpowiadający rzeczywistości, mówiąc o fiasku negocjacji cenowych z klientem, podczas gdy żadne takowe negocjacje zfirmą (...)nie toczyły się.
Mając powyższe na uwadze, Sądna podstawieart. 659 § 1 k.c.zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 80.445,58 zł i kwotę 80.594,88 zł obejmującą nie zapłacony czynsz za miesiąc listopad 2010 roku i grudzień 2010 roku z tytułu umowy najmu zawartej między stronami.O odsetkach maksymalnych od tych kwot od dnia wymagalności wskazanej na fakturach Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 k.c.iart. 359 § 22k.c.
Sąd Okręgowy dalej wskazał, że pozwany czynsz zfaktur nr (...)zapłacił po terminie płatności. Należą się zatem powodowi odsetki maksymalne z tytułu opóźnienia w następującej wysokości: zfaktury nr (...)kwota 353,82 zł, zfaktury nr (...)kwota 71,88 zł, zfaktury nr (...)kwota 2.566,78 zł, z faktory nr 171/10 kwota 117,96 zł, zfaktury nr (...)kwota 2.658,71 zł, zfaktury nr (...)kwota 159,00 zł, zfaktury nr (...)kwota 1.726,35 zł, zfaktury nr (...)kwota 74,31 zł, co łącznie dałouwzględnioną w wyroku kwotę 7.728,81 zł.O odsetkach tych Sąd orzekł w oparciu oart. 481 § 1 k.c., a o odsetkach ustawowych od tej kwoty liczonych od daty wytoczenia powództwa w oparciu oart. 482 § 1 k.c.
Sąd oddalił powództwo w zakresie żądania zasądzenia kwoty 27 zł z ustawowymi od dnia 7 grudnia 2010 roku do dnia zapłaty, jako niezasadne, ponieważ wartość skapitalizowanych odsetek z tytułu opóźnienia wynosiła 7.728,81 zł, a nie jak wskazał powód 7.755,81 zł.
Cofnięcie pozwu w zakresie należności głównej w wysokości 2.490,87 zł a także w zakresie odsetek umownych w wysokości 26 % Sąd uznał za skuteczne i dopuszczalne w świetleart. 203 § 1 i § 4 k.p.c.orazart. 47913§ 1 k.p.c.i z tych względów umarzył postępowanie w tym zakresie.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.

Apelacjęod powyższego wyroku w części uwzględniającej powództwo, tj. w pkt 1 a), b), c) wniósł pozwany,zarzucając naruszenie:

a
prawa materialnego, przez błędną wykładnię art. 659 § 1 i niezastosowanieart. 676 § 3 k.c., mimo że w ustaleniach Sąd Okręgowy przyjął, iż strony łączy umowa najmu, przy której przepisart. 673 § 3ma pełne zastosowanie, także do lokali o przeznaczeniu gospodarczym,

b
naruszenie przepisów postępowania, zarzucając wadliwość podstawy faktycznej (art. 368 par. 1 pkt 2 k.p.c.), będącą wynikiem naruszeniaart.227 i 232 k.p.c., polegającą na pominięciu wyjaśnienia i ustalenia istotnej dla sprawy okoliczności, czyli nieprzeprowadzeniu prawidłowego postępowania dowodowego i nierozważenia w sposób bezstronny i wszechstronny (art. 233 § 1 k.p.c.) zeznań świadków. Pominięcie w całości zebranego materiału - w postaci: wyjaśnień informacyjnych stron, oświadczeń i zarzutów przez nie zgłaszanych- wymagań zawartych wart.328 § 2 k.p.c..

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonym zakresie i oddalenie powództwaoraz zasądzenie od powoda kosztów procesu za obie instancje, według norm przypisanych a w razie nieuwzględnienia tego wniosku wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie w uchylonym zakresie sprawy Sądowi Okręgowemu w Łodzi X Wydział Gospodarczy do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach instancji odwoławczej.
Pełnomocnik powodaw odpowiedzi na apelacjęwniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego wg norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

    Apelacjajestniezasadna.
Sąd pierwszej instancji nie kwestionował zastosowania przepisuart. 673 § 3 k.c.także do lokali użytkowych, uznał natomiast, że nie zostały spełnione wymogi umowne do rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem przez pozwanego. Stanowisko takie Sąd Apelacyjny uznaje za trafne.
Zgodnie zart. 673 § 3 k.p.c.jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Brzmienie tego przepisu wskazuje, że w przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony zasadą jest, iż ma ona charakter trwały, nie można jej wcześniej wypowiedzieć. Od tej zasady istnieje wyjątek, to znaczy strony mogą w umowie określić przypadki, w których umowa taka może jednak być wypowiedziana. (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz.102).
Powyższe oznacza, że zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia.
W niniejszej sprawie strony w § 5 pkt 3 umowy najmu przewidziały, że „najemca może ją rozwiązać w szczególnym przypadku (np.utrata zlecenia klienta), zawiadamiając o tym Wynajmującego 6 miesięcy wcześniej od wyznaczonej daty rezygnacji z najmu”. Z takiego sformułowania, w oparciu o wskazania płynące zart. 65 k.c.wynikają następujące wnioski. Po pierwsze, strony wyraźnie zastrzegły, że rozwiązanie umowy przez najemcę nie może nastąpić w dowolnej sytuacji, ale ograniczyły to prawo tylko do szczególnych przypadków. Po drugie, odwołanie się przez strony do określenia „szczególny przypadek”, przy przyjęciu zwykłego, potocznego rozumienia tego zwrotu prowadzi do wniosku, że chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków (dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek). Po trzecie, jako przykład takiego szczególnego przypadku strony wskazały „utratę zlecenia klienta” przez najemcę.
Mając na uwadze przytoczone wyżej postanowienia umowne, stwierdzić należy, że nie przedłużenie przezfirmę (...)umowy z pozwanym na kolejny rok nie może zostać zakwalifikowane jako szczególny przypadek, ani też jako utrata klienta.
Umowa pozwanego zespółką (...)została zawarta na okres 1 roku, zatem pozwany musiał liczyć się z tym, że po upływie tego okresu umowa może zostać zakończona. Strony przewidziały jedynie możliwość jej przedłużenia na kolejny rok, ale zasadą było, że po roku umowa wygasa. Nie przedłużenie umowy przez(...)stanowiło więc normalny bieg wypadków, nie można tu mówić o sytuacji wyjątkowej, szczególnej, ale właśnie o zwykłej, przewidywalnej. Nie była to również utrata klienta. Słowo „utrata” i sformułowanie „utrata klienta” w powszechnym rozumieniu oznacza nagłe zakończenie współpracy z klientem, która powinna była trwać dłużej, ale nieoczekiwanie się zakończyła (stąd – utrata). Przykładem stanów faktycznych odpowiadających zwykłemu, powszechnemu rozumieniu sformułowania „utrata klienta” mogą być sytuacje takie jak: upadłość klienta, z którym wiązała pozwanego długoterminowa umowa o współpracy, niezgodne z prawem, nieoczekiwane zerwanie tej współpracy przez klienta itp. Natomiast nie przedłużenie umowy zawartej na okres 1 roku, zgodnie z takim uprawnieniem zapisanym w umowie – to z pewnością nie jest przypadek utraty klienta.
Niezależnie od powyższej argumentacji trzeba podkreślić, że umowa pozwanego z(...)została zawarta dopiero dwa miesiące po zawarciu umowy najmu z powodem. Zatem w momencie zawierania umowy najmu, pozwany nie mógł liczyć na współpracę z(...), nie mógł to być jedyny motyw zawierania umowy najmu powierzchni magazynowych.
Z przedstawionych względów nie może zostać uznany za zasadny podniesiony w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 673 § 3 i art. 659 § 1 k.c.
Należy również podkreślić, że w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy pozwany podał powodowi inną przyczynę wypowiedzenia. W oświadczeniu z dnia 28 kwietnia 2010r. pozwany powołał się na „niekorzystne zakończenie trudnych negocjacji cenowych z klientem, dla którego świadczymy usługi w najmowanym u Państwa magazynie” (k.18). Skoro w oświadczeniu o wypowiedzeniu złożonym powodowi pozwany podał taką właśnie przyczynę, to – jeżeli obecnie w procesie twierdzi, że to oświadczenie było skuteczne i wywołało skutki prawne – powinien te właśnie okoliczności, zawarte w tym oświadczeniu udowodnić. Tymczasem pozwany starał się udowodnić inne okoliczności (tj. że skuteczną przyczynę wypowiedzenia stanowiło nie przedłużenie umowy przez(...), bez żadnych negocjacji w tym przedmiocie), które jednak nie były zawarte w treści oświadczenia z kwietnia 2010r. o rozwiązaniu umowy.

Jako niezasadne należało również ocenić zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj.art. 227, art. 232, art. 233 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c.
Ocena dowodów dokonana przez Sąd pierwszej instancji mieści się w granicach wytyczonych treściąart. 233 k.p.c., zaś uzasadnienie wyroku odpowiada wymogom określonym wart. 328 § 2 k.p.c.w takim stopniu, że orzeczenie poddaje się kontroli instancyjnej (por. postanowienie SN z 27.09.2012r., III CZ 65/12, Legalis).Ocena dowodów dokonana została przez Sąd Okręgowy lakonicznie, ale wynikało to najprawdopodobniej z faktu, że większość ustaleń faktycznych miała charakter bezsporny, głównie opartabyła na dokumentach. Z kolei treść zeznań świadków czy stron nie jest zasadniczo sprzeczna z tymi ustaleniami. Odnosząc się do skonkretyzowanych zarzutów, zawartych w uzasadnieniu apelacji wskazać należy, co następuje.
Zeznania świadkaZ. P.nie potwierdzają zarzutów apelacji.Z. P., pracownikfirmy (...), zeznał, że umowa zawarta z pozwanym przewidywała możliwość jej przedłużenia, ale już w kwietniu 2010r. uprzedzono pozwanego, że(...)tej umowy nie przedłuży. Z zeznań tego świadka nie wynika, iż(...), zawierając umowę z pozwanym obiecywała czy zapewniała pozwanego, że umowa będzie z pewnością przedłużana. Świadek ten zeznał ponadto, że po poinformowaniu o nie przedłużaniu umowy, żadne negocjacje czy rozmowy w tym zakresie nie toczyły się pomiędzy stronami.
ŚwiadekJ. G., pełniący w czasie zawierania umowy najmu funkcję prezesa zarządu pozwanego, zeznał, żespółka (...)nie chciała się zgodzić na umowę na 1 rok z możliwością przedłużenia, więc pozwany zawarł umowę na 3 lata, ale wynegocjował przy tym dodanie pkt 3 do § 5 umowy (przewidującego możliwość wypowiedzenia umowy). Ta okoliczność nie zmienia jednak treści czy wykładni § 5 pkt 3 umowy.J. G.zeznał, że ze strony(...) spółki z o.o.negocjacje prowadziłaA. Ł., która w niniejszym postępowaniu nie była przesłuchana w charakterze świadka, więc nie sposób ustalić, czy zgodne ustalenia stron odbiegały od treści pisemnej umowy i czy strony ustaliły zgodnie odmienny sposób rozumienia treści § 5 pkt 3 od powszechnego rozumienia użytych w nim wyrażeń. Dodatkowo trzeba podkreślić, że umowa najmu z dnia 26 maja 2009r. zastrzegała w § 10, że zmiany do niej mogą być wprowadzone tylko w formie pisemnej.
Z kolei prezes zarządu pozwanegoT. G.zeznał, że nie uczestniczył w negocjacjach stron i nie był obecny przy podpisaniu umowy, przyznał, że faktyczną przyczyną wypowiedzenia umowy najmu było nieprzedłużenie umowy przezfirmę (...).
Okoliczność, że pozwany poczynił pewne inwestycje w wyposażenie wynajmowanej hali również niczego nie zmienia w ocenie przyczyn wypowiedzenia umowy. Apelujący zdaje się wywodzić, że świadczy to o tym, że pozwany nie spodziewał się, iż będzie musiał tak szybko wypowiedzieć umowę, że nie przedłużenie umowy przez(...)było zaskoczeniem dla pozwanego i właśnie utratą zlecenia klienta. Jeżeli nawet takie było subiektywne odczucie pozwanego, to było ono niczym nieusprawiedliwione z obiektywnego punktu widzenia, ponieważ umowa z(...)była zawarta tylko na 1 rok i tylko z możliwością jej dalszego przedłużenia na kolejny rok.
Nie sposób zgodzić się z apelującym, że skoro powód nie uznawał za skuteczne odstąpienia od umowy przez pozwanego, to winien w okresie trwania wypowiedzenia wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie tej okoliczności. O swoim stanowisku powód poinformował pozwanego jeszcze przed upływem okresu wypowiedzenia, mógł więc później wystawiać faktury z tytułu czynszu i domagać się ich zapłaty. W niniejszym postępowaniu, tj. w sprawie o zapłatę czynszu Sąd nie tylko mógł, ale powinien był rozstrzygnąć także kwestię skuteczności wypowiedzenia umowy najmu przez pozwanego, ponieważ okoliczność ta była jedną z przesłanek oceny roszczenia powoda.
Na marginesie już wyjaśnić należy, że umowne prawo wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony, mające swoje ustawowe umocowanie wart. 673 § 3 k.c.nie jest identyczne z prawem do odstąpienia od umowy. W uzasadnieniu apelacji pozwany myli te dwie instytucje. O ile prawnie dopuszczalne odstąpienie od umowy wywołuje skutek ex tunc, to rozwiązanie umowy w drodze wypowiedzenia wywołuje skutek z chwilą upływu okresu wypowiedzenia.
Błędnie ponadto apelujący zarzuca, że Sąd Okręgowy odmówił pozwanemu prawa do skorzystania z prawa wypowiedzenia umowy ze względu na zasadę współżycia społecznego. W uzasadnieniu wyroku nie ma takich stwierdzeń, tylko raz zostało użyte sformułowanie zasady współżycia społecznego, przy okazji cytowania przez sąd treściart. 65 § 1 k.c., który określa ustawowe reguły wykładni oświadczeń woli.
Mając powyższe na uwadze, uznając zarzuty apelacyjne za niezasadne, Sąd Apelacyjny w oparciu oart. 385 k.p.c.oddalił apelację.
O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym zgodnie z§ 6 pkt 6w związku z§ 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1348)