Sąd Okręgowy w Białymstoku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 147/13
Data wyroku: 2013-04-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Dorota Toczydłowska
Słowa kluczowe: Uchylenie Uchwały
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własnosci lokali
Teza: Tych właśnie osób dotyczy zaskarżona uchwała, która w ocenie Sądu jest zgodna z prawem oraz nie narusza interesów powoda. Dzięki niej wszyscy właściciele nieruchomości, poniosą koszty inwestycji. W innym wypadku doszłoby do sytuacji, że część mieszkańców wspólnoty zostałaby zobowiązana do poniesienia kosztów budowy przyłącza obciążających inne osoby, które odmówiły rozliczenia tej inwestycji.

Sygn. akt IC 147/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 kwietnia 2013 roku
Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny
w następującym składzie:

Przewodniczący:

SSO Joanna Dorota Toczydłowska

Protokolant:

Justyna Nowacka

po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2013 roku
na rozprawie
sprawy z powództwaH. N.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wB.
o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I
Powództwo oddala

II
Zasądza od powodaH. N.na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wB.kwotę 180 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego

UZASADNIENIE
PowódH. N.wnosił o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 22 listopada 2012 roku, podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wB., w sprawie ustalenia opłaty za korzystanie z przyłącza centralnego ogrzewania oraz zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wB.na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazał, że uchwała ta dotyczy jedynie części mieszkańców, a tym samym narusza obowiązujące normy prawa. Dodatkowo, w ukryty sposób uchwała zmusza właścicieli lokali do finansowanie nieruchomości należącego do obcego podmiotu prawnego, która to nieruchomość nie jest nieruchomością wspólną pozwanej. Zgodnie zaś z przepisami prawa, wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje zaś skutków prawnych w niej wyrażonych, bowiem jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wB.wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazała, że kilku właścicieli wspólnoty (w tym także i powód) odmówiło partycypowania w kosztach wykonania przyłącza centralnego ogrzewania przyul. (...)do komory sieci c.o.Spółdzielni mieszkaniowej (...)wB.. W związku z tym, zaskarżoną uchwałą, wspólnota mieszkaniowa postanowiła ustalić opłatę na pokrycie kosztów zarządu za przepływ czynnika grzewczego przyłączem centralnego ogrzewania na odcinku od zaworów odcinających na sieci centralnego ogrzewaniaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wB., dla właścicieli którzy odmówili wniesienia środków finansowych na pokrycie swego udziału w wykonaniu przyłącza centralnego ogrzewania. Pozwana wskazała, że budowa przyłącza została sfinansowana ze środków właścicieli wspólnoty, a zatem urządzenie stanowi własność wspólnoty.

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

PowódH. N.wraz z żoną są współwłaścicielami na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości lokalowej(...), położonej wB.przyulicy (...).

dowód: okoliczność bezsporna, zeznania powodaH. N.(k. 55 – 56 e – protokół czas nagrania: 00:06:02 – 00:22:21).

Uchwałą z dnia 6 listopada 2000 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wB.powierzyła nieruchomość wspólną do administrowania przezSpółdzielnię Mieszkaniową (...)wB..

dowód: okoliczność bezsporna, uchwała z dnia 6 listopada 2000 roku (k. 27 – 28), umowa o administrowanie nieruchomością (k. 29 – 31).

Początkowo ciepło do mieszkań położonych w obrębie wspólnoty było dostarczane z kotłowni olejowej. Z uwagi na wzrost cen oleju opałowego oraz konieczność modernizacji kotłowni, dalsza eksploatacja kotłowni stała się nieopłacalna i zaszła konieczność pozyskania nowego dostawcy ciepła.
Pismem z dnia 29 listopada 2006 rokuSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wB., działająca jako zarządca pozwanej wspólnoty, zwróciła się z prośbą doSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wB.o umożliwienie przyłączenia zasobów mieszkaniowych do sieci centralnego ogrzewania kotłowni osiedlowej należącej doSM (...). Koszty związane z realizacją inwestycji miały zostać pokryte z własnych środków wnioskującego.

dowód: pismo z dnia 29 listopada 2006 roku (k. 11).

Uchwałą z dnia 23 marca 2007 roku nr(...), właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości przyulicy (...)wyrazili zgodę na wykonanie przyłącza centralnego ogrzewania do sieci c.o.Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wB.i pokrycie kosztów jego budowy z oszczędności kosztów centralnego ogrzewania.

dowód: uchwała nr(...)(k. 32).

W dniu 5 września 2007 roku, doszło do zawarcia umowy, której przedmiotem było wykonanie przyłącza centralnego ogrzewania trzech nieruchomości przyulicy (...), do komory sieci c.o.Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wB.. W 2007 roku przyłącze c.o. doSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wB., zostało wykonane. Jego całkowity koszt wyniósł 107 838,72 zł i obciążył trzy wyżej wymienione wspólnoty.
Uchwałą nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wB.z dnia 21 września 2010 roku w sprawie przyjęcia przyłącza centralnego ogrzewania, wspólnota mieszkaniowa przyul. (...)wB., postanowiła przejąć na swój stan urządzenia w części dotyczącej udziału wspólnoty. W § 2 przedmiotowej uchwały postanowiono przejąć odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wB.wszystkie zobowiązania związane z budową przyłącza uznając je jako własne.

dowód: uchwała nr(...)A z dnia 21 września 2010 roku (k. 41 – 43).

Koszt budowy przyłącza został rozdzielony między właścicieli stosownie do posiadanego przez nich udziału we współwłasności. Jednakże część z właścicieli, w tym także i powód, odmówiło uiszczenia obciążającego ich udziału. W związku z tym
uchwałą nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wB., z dnia 22 listopada 2012 roku, w sprawie ustalenia opłaty za korzystanie z przyłącza centralnego ogrzewania dla właścicieli, którzy odmówili wniesienia środków finansowych na pokrycie swego udziału w wykonanym przyłączu centralnego ogrzewania, ustalono opłatę stałą ona pokrycie kosztów zarządu za przepływ czynnika grzewczego przyłączem centralnego ogrzewania na odcinku od zaworów odcinających na sieci centralnego ogrzewania w komorze zasilającejSpółdzielni Mieszkaniowej (...)do zaworów odcinających na sieci centralnego ogrzewaniaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wB.. Stawkę opłaty za dostarczenie energii cieplnej na wyżej wymienionym odcinku, właściciele wspólnoty ustalili w wysokości 0,15 zł/m2 powierzchni użytkowej.. Stawkę opłaty za dostarczenie energii cieplnej na wyżej wymienionym odcinku, właściciele wspólnoty ustalili w wysokości 0,15 zł/m(
    (
      2))powierzchni użytkowej.

      dowód: uchwała nr(...)z dnia 22 listopada 2012 roku (k. 13).

Okoliczności faktyczne sprawy nie budziły wątpliwości, przedstawione dowody nie były też kwestionowane przez żadną ze stron.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z treściąart. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz. U. z 2000 r., nr 80 poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Wspólnota ta posiada zdolność prawną, która nierozerwalnie łączy się z zarządem nieruchomością wspólną. Zasady zarządu nieruchomością wspólną mogą zostać określone przez właścicieli w umowie. W przypadku braku takiej umowy, do zarządu zastosowanie mają zasady określone w ustawie (art. 18 ustawy o własności lokali).
W sytuacji, gdy liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, właściciele podejmują uchwały większością głosów liczoną w stosunku do udziałów. Stosownie do uregulowania art. 23 ust. 1 uwl uchwały mogą być podejmowane bądź na zebraniu właścicieli, bądź też w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały mogą być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Uchwały podejmowane przez właścicieli lokali podlegają sądowej kontroli.
Ustawa o własności lokali, wprowadza cztery przesłanki dla możliwości domagania się uchylenia uchwały, to jest: sprzeczność uchwały z prawem, sprzeczność uchwały z umową właścicieli lokalu, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, albo też naruszenie w innych sposób przez uchwałę interesu skarżącego.
Niezgodność uchwały z prawem występuje przede wszystkim wówczas, gdy jej treść pozostaje w sprzeczności z przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Zarzut niezgodności uchwały z prawem może dotyczyć także braków proceduralnych. Tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały zwłaszcza wtedy, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385).
Drugą podstawą zaskarżenia uchwały jest naruszenie umowy właścicieli lokali. Chodzi tu o umowę modyfikującą ustawowe zasady zarządu nieruchomością wspólną, wyrażone w przepisach o charakterze dyspozytywnym. Umowa właścicieli lokali nie może bowiem zmieniać przepisów bezwzględnie obowiązujących.
Trzecią i ostatnią podstawą powództwa o uchylenie uchwały właścicieli jest naruszenie interesów właściciela lokalu, co następuje między innymi w sytuacji gdy uchwała jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W ramach tej podstawy sąd ma obowiązek zbadać uchwałę pod względem jej celowości, rzetelności i gospodarności. Podstawa ta będzie wchodzić w grę, gdy uchwała wprawdzie nie narusza prawa ani umowy właścicieli, ale jest z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia dla skarżącego właściciela lokalu z usprawiedliwionych przyczyn niekorzystna.
Zaskarżenie uchwały następuje w drodze powództwa o jej uchylenie, zaś wyrok zapadły w postępowaniu ma charakter konstytutywny i wywołuje skutek z mocą ex tunc, z mocą wsteczną od chwili podjęcia uchwały. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 3 uwl).
Termin do wytoczenia powództwa został określony na sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W toku sprawy nie kwestionowano dochowania terminu do zaskarżenia uchwały przez powodów.
Przechodząc do analizy zarzutów powoda, w pierwszej kolejności wskazać należy, że przyczyny dla których pozwana wspólnota zdecydowała się na wybudowanie przyłączy, były bez znaczenia w niniejszej sprawie. Uchwały, na podstawie których podjęto tą decyzję, nie zostały zakwestionowane w drodze postępowania sądowego, a tym samym niemożliwa była ich kontrola w niniejszej sprawie. Budowa przyłącza c.o., miała na celu dostarczenie ciepła do lokali położonych we wspólnocie i zredukowanie kosztów ogrzewania, a tym samym miała służyć wszystkim mieszkańcom wspólnoty. Okoliczność, że zdaniem powoda wspólnota w dalszym ciągu mogłaby korzystać z kotłowni olejowej, nie mogła być badana w niniejszym postępowaniu. Istotą wspólnot mieszkaniowych jest m.in. to, że uchwały podejmowane są większością głosów i o ile uchwała nie zostanie zaskarżona do Sądu, a następnie uchylona, to obowiązuje ona wszystkich właścicieli. Mieszkańcy pozwanej wspólnoty, uznając że dalsze korzystanie z kotłowni generuje dodatkowe koszty, podjęli decyzję by ciepło było dostarczane do wspólnoty z sąsiedniej Spółdzielni Mieszkaniowej. W tym celu konieczne było wybudowanie urządzeń służących do przesyłu ciepła, które przebiegały przez nieruchomości sąsiedniej, a koszt tej inwestycji obciąża wszystkich mieszkańców.
Większość właścicieli wspólnoty uregulowała całość należności z tego tytułu, jednorazową wpłatą. Jedynie kilkoro z nich (jak wskazała pozwana dwóch lub trzech właścicieli), odmówiło zapłaty za przyłącze. Tych właśnie osób dotyczy zaskarżona uchwała, która w ocenie Sądu jest zgodna z prawem oraz nie narusza interesów powoda. Dzięki niej wszyscy właściciele nieruchomości, poniosą koszty inwestycji. W innym wypadku doszłoby do sytuacji, że część mieszkańców wspólnoty zostałaby zobowiązana do poniesienia kosztów budowy przyłącza obciążających osoby, które odmówiły rozliczenia tej inwestycji.
Zgodnie z treścią art. 12 u.w.l. i art. 13 u.w.l. właściciel lokalu w stosunku do swego udziału ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz z utrzymaniem swego lokalu. Wynika z tego, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany do pokrywania wydatków obciążających innego właściciela, a jeżeli już je pokrył, to może żądać ich zwrotu (tak też SN w wyroku z dnia 29 listopada 2002 roku, IV CKN 1549/00, Lex nr 78325).
Na marginesie wskazać należy, że zarzuty powoda odnoszące się do braku udziału Agencji Nieruchomości Rolnych w ponoszeniu kosztów budowy przyłącza zdaniem Sądu są niezasadne. Z dokumentów przedłożonych przez pozwaną (k. 71 – 79), bezsprzecznie wynika, że koszt budowy przyłącza obciążający udział Agencji w trzech budynkach został rozliczony z wyniku finansowego za rok 2007, w którym to nadwyżkę wynikającą z rozliczenia kosztów pomniejszono o kwotę 15 131,44 zł (koszt wykonania przyłącza).
Z tych względów na mocyart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokaliorzeczono jak w sentencji.
Konsekwencją oddalenia powództwa, jest obciążenie powoda obowiązkiem poniesienia kosztów postępowania, w związku z czym zasądzono od niego na rzecz pozwanej kwotę 180 zł, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Wysokość wynagrodzenia radcy prawnego ustalono w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku, w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163 poz. 1349 z późn. zm.).