Sąd Apelacyjny w Rzeszowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 282/13
Data wyroku: 2013-09-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Moskwa, Marek Klimczak, Jan Sokulski
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art. 695 § 1 kc

Sygn. akt. I ACa 282/13
WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJDnia 19 września 2013 r.Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny w składzie:PrzewodniczącySSA Marek KlimczakSędziowie:SA Jan SokulskiSO del. Małgorzata Moskwa (spraw.)Protokolant:st. sekr. sądowy Aleksandra Szubertpo rozpoznaniu w dniu 19 września 2013 r. na rozprawiesprawy z powództwaGminyF.przeciwko(...)Zakład Produkcji (...).(...) Spółka jawnawN.o wydanie nieruchomościna skutek apelacji powodaod wyroku Sądu Okręgowego w Przemyśluz dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 263/12Iz m i e n i azaskarżony wyrok w ten sposób, że:1n a k a z u j epozwanemu(...)Zakładowi Produkcji (...).(...) Spółce jawnejwN.aby wydała powodowi GminieF.część nieruchomości o powierzchni 0,93 ha, oznaczonej jakodziałka nr (...)położonej wN.objętejKsięgą Wieczystą nr (...)prowadzoną w Sądzie Rejonowym w Przemyślu,2z a s ą d z aod pozwanego na rzecz powódki kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,3n a k a z u j eściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Przemyślu kwotę 5.500 zł (pięć tysięcy pięćset) tytułem opłaty od pozwu, od której powódka była zwolniona,IIo d r z u c aapelację w pozostałej części,IIIz a s ą d z aod pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w Przemyślu wyrokiem z dnia 31 stycznia 2013r. oddalił powództwo GminyF.przeciwkoE.Zakładowi Produkcji (...).(...) Sp. jawnejwN., domagającej się w pozwie wydania i opuszczenia nieruchomości gruntowej, stanowiącej częśćdziałki nr (...)o pow. 0.93 ha, położonej w miejscowościN., objętej KW Nr(...)oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu.
Rozstrzygnięcie powyższe zapadło w wyniku następujących ustaleń faktycznych:
Objęta żądanie pozwu nieruchomość stanowiącadziałkę nr (...)w części 0.93 ha jest w posiadaniu pozwanego. Na gruncie tym posadowiony jest zakład pozwanej spółki, który prowadzi wydobycie kruszywa, między innymi budynki, maszyny, taśmociągi, hale i pompy.
Nieruchomość ta została oddana w dzierżawęZakładowi (...)wP.na cele eksploatacji kruszywa po raz pierwszy na podstawie umowy z dnia 23.09. 1981r. na 25 lat, na podstawie uchwały Gminnej Rady Narodowej z tego samego dnia. Po zawarciu tej umowy została opracowana dokumentacja projektowa, obejmująca plan realizacyjny inwestycji w zakresie, której wchodziły; kopalnia, zakład przetwórczy, obiekty pomocnicze i usługowe, obiekty energetyczne, gospodarki transportowej i łączności oraz sieci zewnętrznej i obiekty z nim związane.
Powyższe przedsiębiorstwo zmieniło nazwę naPrzedsiębiorstwo (...)wP..
Kolejna umowa dzierżawy została zawarta w dniu 6 .06.1990r. r. na okres 5-ciu lat, począwszy od 5.06.1990r., na podstawie uchwały Gminnej Rady Narodowej z dnia 30.09.1981r.
Postanowieniem Sądu Rejonowego w Przemyślu z dnia 5.12.1997r. została ogłoszona upadłośćPrzedsiębiorstwo (...)wP., a syndykiem został wyznaczonyM. O..
Aneksem(...)z dnia z dnia 27.01.1995r. do umowy powyższej dzierżawy, określono czas obowiązywania umowy na okres do 31.12.1998r. oraz wskazano powierzchnię dzierżawy na 0.93 ha.
Kolejny aneksem z dnia 22.03.2000r., oznaczonym nr 2, umowa została przedłużona do dnia 31.12.2001r. począwszy od 1.01.2001r., przy czym w aneksie tym określono nową stawkę czynszu dzierżawnego oraz wydzierżawiający wyraził zgodę na wejście w prawa i obowiązki dzierżawcyfirmy (...) Sp. z o.o.wP.z dniem uzyskania przez te firmę koncesji na eksploatację kruszywa.
Umową sprzedaży z dnia 31.10.2000r., zawartej w formie aktu notarialnego, po uzyskaniu zgody sędziego komisarza oraz Rady Wierzycieli Syndyk sprzedał zorganizowaną część upadłego przedsiębiorstwa na rzecz(...) Sp. z o.o.wP..
W aneksie z tej samej daty (tj. 31.10.2000r.), oznaczonym nr. 3, na mocy, którego ustalono, że w miejsce dotychczasowego dzierżawcy. W imieniu, którego działał syndykM. O., wpisany zostałE.Przedsiębiorstwo (...). z o.o wP., działający przez Prezesa Zarządym. O..
Aneksem nr(...)z dnia 31.07.2003r. do umowy dzierżawy z dnia 5.06.1990r. ustalono, iż strony zawierają umowę dzierżawy na okres od 5.06.1990r. do 31.06. 2003r. oraz ustalono czynsz na kwotę 800 zł plus VAT płatny jednorazowo do 15.08.2003r.
Jednocześnie w dniu 1.07.2003r. podpisana została nowa umowa dzierżawy, pomiędzy GminaF., a pozwanym, na czas określony od 1.07.2003r. do 31.12.2004r., z czynszem w wysokości 9 500 zł miesięcznie, przy czym w razie zwiększenia wydobycia czynsz miał podlegać negocjacjom.
W okresie od 1.07 do 30.11. 2005r umowa dzierżawy trwała nadal, co zostało udokumentowane fakturami VAT wystawionymi między innymi za dzierżawę przedmiotowej części nieruchomości.
Kolejna umowa dzierżawy została zawarta w dniu 1.10.2006r., wskazano w niej okres obowiązywania od dnia 1.12.2005r. do 31.12.2006r. z czynszem po 800zł plus VAT.
Do umowy tej sporządzono dwa aneksy, pierwszy w dniu 19.02.2007r., ustalając dzierżawę na okres od 1.01.2007r. do 31.12.2007r., a drugim z dnia 17.12.2007r., określając czas trwania dzierżawy na okres od 1.01.2008r. do 31.12.2008r.
Za okres od 1.01.2009r. do 28.02.2009r. zgodnie z dwoma fakturami, spółka zapłaciła na rzecz powoda czynsz dzierżawny w wysokości 800 zł plus VAT za każdy miesiąc tj. 976 zł brutto.
W dniu 9.12.2009r. została zarejestrowana powodował spółka z oznaczeniem siedziby wP., następnie wN..
Na mocy porozumienia z dnia 10.12.2009r. pomiędzy(...) sp. z o.o., a(...) spółka jawna, ta ostatnia przejęła działalność gospodarczą związana z eksploatacją kruszywa naturalnego oraz prowadzenia zakładu przerobu kruszywa a także miął przejąć koncesję na wydobycie kruszywa oraz wejść w miejsce spółki z o.o. do umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości.
Obie spółki podpisały też w dniu 1.04.2010r. umowę o świadczenie usług, następnie aneksowaną, na podstawie, której miała ona wykonywać w zakresie swej działalności wszelkie usługi na rzecz pozwanej związane z prowadzeniem zakładu produkcji kruszywa, za wyjątkiem czynności księgowych.
WE dniu 1.02.2010r.(...) spółka z o.o.wP.i powodowa Gmina zawarły aneks do umowy dzierżawy z dnia 12.02.2009r. ustalając, że w miejsce dotychczasowego dzierżawcy wejdzie pozwana, a następnie strona powodowa uznając zmianę dzierżawcy, opłacała czynsz dzierżawny korzystała z przedmiotowej nieruchomości, a strona powodowa to honorowała.
Pismami z dnia 14.02.2012r. zwróciła się do Gminy z prośbą o dalsze przedłużenie na okres trzech lat., lecz powódka w odpowiedzi na to pismo w dniu 12.03.2012r., a następnie 23.03.2012r. wystąpiła z przedsądowym wezwaniem o zwrot w dniu 30.03.2012r. części przedmiotowej nieruchomości oraz do usunięcia z tej działki do dnia 29.03.2012r. wszystkich rzeczy znajdujących się n tej działce, a będących własnością pozwanej, zarzucając, że pozwana nie ma tytułu prawnego do tej nieruchomości, zatem przebyta na gruncie nielegalnie, wskazując datę protokolarnego odbioru na dzień 30.03.2012r.Swoje stanowisko pozwana przesłała Gminie w dniu 28.03.2012r.
W dniu 17.02.2012r. komisja powodowej gminy przeprowadziła kontrolę na nieruchomości, stwierdzając a w dniu 30.03.2012r. sporządzona została notatka odnośnie bezskuteczności odbioru nieruchomości wobec niestawiennictwa pozwanej.
Pozwana nadal jest w posiadaniu przedmiotowej części nieruchomości i płaci czynsz dzierżawny według stawek z ostatniej umowy dzierżawy.
Od powyższego wyroku apelacje wniosła powódka, domagając się zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa tj. nakazanie pozwanej, aby wydala powódce i opuściła nieruchomość gruntową, obejmująca część działki o numerze(...)o pow. 0.93 ha położonej w miejscowościN., objętej KW Nr(...), prowadzona w Sądzie Rejonowym w Przemyślu wraz z usunięciem przez pozwanego całej infrastruktury, znajdującej się na tej nieruchomości w terminie 1-go miesiąca od daty uprawomocnienia się wyroku oraz zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego, które miał wpływ na treść wyroku, w postaci błędnej subsumpcji stanu faktycznego pod niewłaściwą normę prawną zawartą w przepisieart. 695 § 1 kc, poprzez wadliwe przyjęcie przez Sąd I Instancji, że co do nieruchomości będących własnością samorządów ma zastosowanie przepiskodeksu cywilnegoprzed bezwzględnie obowiązującymi przepisamiart. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnymiart. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zdaniem powódki powołane powyżej przepisyustawy o samorządzie gminnymi o gospodarce nieruchomościami stanowią lex specialis w stosunku przepisówkodeksu cywilnego, stąd tez Sąd błędnie przyjął, że umowa dzierżawy, która miała obowiązywać przez okres 3 lat, zgodnie z uchwałą Rady Gminy weF., tj. na okres od 2.03.2009r. do 1.03,2012r. przekształciła się , z dniem 1.10.2011r. na podstawieart. 695 §1 kpcw umowę dzierżawy na czas nieokreślony. Według skarżącej, umowa dzierżawy na czas nieokreślony, dotycząca nieruchomości, będącej własnością gminy może być zawarta wyłącznie za zgoda rady gminy, wyrażona w drodze uchwały. Żaden z przepisówustawy o samorządzie gminnymnie dopuszcza przekształcenia umowy dzierżawy na czas określony na w umowę na czas nieokreślony. Natomiast w świetleustawy o gospodarce nieruchomościamipowstanie umowy dzierżawy na czas nieograniczony jest możliwe tylko na podstawie uprzednio przeprowadzonego przetargu lub z pominięciem przetargu na podstawie stosownej uchwały rad gminy.

Sąd Apelacyjny rozważył, co następuje:
Opisane wyżej ustalenia faktyczne, Sąd Apelacyjny przyjął za własne. Zostały one bowiem oparte na niekwestionowanych przez strony dokumentach.
Nie podzielił jednakże Sąd Odwoławczy wniosków płynących z tak ustalonego stanu faktycznego.
Zważyć należy, że spor w niniejszej sprawie sprowadzał się dla oceny czy strony łączy umowa dzierżawy, która stanowiłaby skuteczne względem powódki prawo pozwanej do władania opisaną w pozwie nieruchomością. W szczególności czy umowa dzierżawy z dnia 12.02.2009r. aneksowana w dniu 1.02.2010r. jest nieważna, jak zarzuca to powódka z uwagi na niespełnienie warunków, o których mowa wart. 18 ust 2 pkt 9 lit. a i 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy też jak podnosi pozwana, łączy ją z powódką umowa dzierżawy, która z uwagi na treść 695§ 1 kpcjest umową na czas nieoznaczony.
Nie ulega wątpliwości, że ostatnia z analizowanych w niniejszej sprawie umów dzierżawy zawarta została w dniu 12.02.2009r. i strony określiły czas jej obowiązywania na okres 3 lat. Po jej aneksowaniu w dniu 1.02.2010r. stroną tej umowy, w miejsce dotychczasowego dzierżawcy, stała się pozwana spółka. Umowa ta została oparta na uchwale Rady GminyF.z dnia 16.12.2008r., wyrażającej zgodę na zawarcie umowy dzierżawy z dotychczasowym dzierżawcą na okres kolejnych 3-ch lat, po spełnieniu zatem warunków wynikających zart. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym(Dz.U.2013.594 j.t.).
Powołany przepis stanowi, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej, przy czym uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, a do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Ponieważ umowa powyższa została zawarta na czas nie dłuższy niż 3 lata, nie naruszono zasady z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia o gospodarowaniu nieruchomościami ( Dz. U. 2010.102.651 j.t), wymagającej zastosowania przetargu dla zawarcie umów dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nie oznaczony. Przepis ten wprowadza wyjątek od zawarcia takiej umowy w trybie bezprzetargowej, ale tylko za zgodą Wojewody albo odpowiedniej rady gminy lub sejmiku.
Wskazane unormowania prawne mają charakter lex specialis, odnosząc się tylko do umów dzierżawy nieruchomości stanowiących majątek podmiotów samorządowych. Są przepisami szczególnymi do regulacji zawartych wkodeksie cywilnym.
Nie zachodzi jednak w niniejszej sprawie potrzeba analizowania, wbrew twierdzeniom apelującego, czy możliwe jest wystąpienie skutku zart. 695 § 1 kctj. ustawowego przedłużenie umowy na okres lat trzydziestu, bez spełnienia warunków wynikających zart. 18 ust 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnymlub 37 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.
Niniejszy stan faktyczny nie wyczerpuje bowiem dyspozycjiart. 695 § 1 kc.
Przepis ten stanowi, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Ma on na celu stabilizację pozycji dzierżawców poprzez przedłużenie okresu trwania dzierżawy.
Maksymalny okres dzierżawy może trwać do 30 lat. Takie brzmienieart. 695 § 1 kcuzyskał na podstawie ustawy o zmianie ustawy - kodeksu cywilnego z dnia z dnia 28 lipca 1990 r. (Dz. U. Nr 1990r. Nr 55poz.321).
Przedłużenie to stosuje się tylko do umowy dzierżawy zawartej po 1.10.1990r., zgodnie z art. 16 cytowanej wyżej ustawy nowelizującej (tak. Lichworowicz w System Prawa Prywatnego- Prawo Zobowiązań t. 8, str, 169).
Istnienie kilku umów, obejmujących łączny okres przekraczający trzydzieści lat nie oznacza istnienia umowy zawartej na czas dłuższy niż trzydziestu lat (por. L.Stecki w Komentarz do Kodeksu Cywilnego W-wa 1989 k- 660). Umową na czas nieoznaczony przyjęto nazywać taką, w której termin końcowy jest oznaczony (zob. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.12.2007r., IIICZP 74/07, w wyroku z dnia 16.04.2003r., II CKN 6/2001, OSNC 2004/7-8/114).
Suma umów dzierżawy mogła stać się podstawą dla uzyskania prawa pierwokupu, wedługart. 692 § 2 kcprzed jego uchyleniem na podstawieustawy z dnia 11.04.2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego(Dz.U.2003.64.592), jednakże należy dostrzec wyraźną odmienność zawartą w zapisie, że roszczenie to przysługuje dzierżawcy w razie zawarcia umowy na wskazany w tym przepisie okres lub faktycznego trwania jej przez czas wynikający z tej regulacji. Ów zapis o faktycznym trwaniu umowy pozwalał na zsumowanie kilku umów dzierżawy.
Nie spełnia wymogu zawarcia umowy na czas dłuższy niż trzydziestu lat w szczególności taka sytuacja, gdy istnieje kilka umów dzierżawy, „rozdzielonych” okresem bezumownego korzystania z nieruchomości. W niniejszej sprawie w okresie od 31.12.2001r. do 31.07.2003r., a następnie od 1.01.2005r. do 30.11.20035r. i w końcu od 1.01.2009r. do 28.02.2009r. strony nie łączyła umowa dzierżawy, chodź dzierżawca korzystał z tej nieruchomości w dotychczasowym zakresie i płacił kwoty odpowiadające dotychczasowemu czynszowi dzierżawnemu, co potwierdzają faktury wystawiane przez powódkę.
Mając powyższe na uwadze, należy przyjąć, że po 1.03.2012r., z chwilą wygaśnięcia umowy na skutek upływu terminu, na jaki została zawarta, strony nie łączyła umowa dzierżawy. Nie została ona ustawowo przedłużona wobec tego, że strony pod rządemart. 695 § 1kcpo nowelizacji, nie zawarły umowy na czas powyżej 30 lat.
Z tych względów należało uznać, że pozwana nie dowiodła w niniejszym procesie, aby przysługiwało jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania częściądziałki nr (...). Powódka, jako właścicielka działki posiada więc legitymację czynną do domagania się dochodzenia nakazania wydania części powierzchni tej działki tj. 0.93 ha, zgodnie z żądaniem pozwu, na podstawieart. 222 § 1 kc.Sąd Apelacyjny zmienił zatem zaskarżony wyrok na podstawieart. 386 § 1 kpci uwzględnił powództwo.
Odrzucenie apelacji nastąpiło w odniesieniu do żądania, które nie było zgłoszone przed Sądem I instancji, a to o nakazanie usunięcia całej infrastruktury, znajdującej się na tej nieruchomości w terminie 1-go miesiąca od daty uprawomocnienia się wyroku - w konsekwencji uznania niedopuszczalności rozszerzenia żądania pozwu w postępowaniu apelacyjnym (art. 383 kpc).
Nakazanie wydania nieruchomości kompensuje również wskazywaną i dochodzoną w pozwie i apelacji czynność „opuszczenia” tej nieruchomości, stąd też w sentencji wyroku zbędne jest zamieszczanie tego elementu.
O kosztach postępowania przed Sądem I instancji orzeczono na podstawieart.98 kpci§ 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U.2002.163.1348.) – zasądzając od pozwanego na rzecz powoda 3617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz nakazując ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Przemyślu brakującą opłatę od pozwu, od której powódka była zwolniona.
W pkt III wyroku Sąd Apelacyjny rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego zgodnie z 98 w związku zart. 108 kpci § 6 pkt 6 w związku z § 13ust. 1 pkt 2 cytowanego wyżej rozporządzenia.