Sąd Okręgowy we Wrocławiu
X Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: X Ga 376/12
Data wyroku: 2012-12-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Pszczołowski

Sygn. akt X Ga 376/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 grudnia 2012 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu X Wydział Gospodarczy w następującym składzie:
PrzewodniczącySSOE. G. (1)
SędziowieSSO Anna Górna (spr.)
SSO Paweł Pszczołowski
ProtokolantDominikaO.
po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2012 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaE. G. (2)
przeciwkoA. P.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 25 lipca 2012 r. sygn. akt V GC 1464/11

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sygn. akt XGa376 /12

UZASADNIENIE
PowódkaE. G. (2), wniosła w dniu 28.03.2011r. pozew przeciwko pozwanemuA. P.domagając się zapłaty kwoty 14.581,07 zł z ustawowymi odsetkami od kwot cząstkowych szczegółowo wskazanych w pozwie oraz zwrotu kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 25.07.2012 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej V Wydział Gospodarczy oddalił powództwo w całości (pkt I) oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II).
Sąd Rejonowy ustalił w szczególności, że w dniu 6 maja 2004 r. powódka, jako wynajmujący, zawarła z pozwanym, jako najemcą umowę najmu lokalu użytkowego o łącznej powierzchni użytkowej 87 m2, znajdującego się na IV piętrzebudynku nr (...)przyul. (...)weW.. Zgodnie z § 2 ust 2 umowy lokal przeznaczony był na cele biurowe, a stosownie do § 3 umowa została zawarta na czas nieokreślony i obowiązywała od dnia 1 czerwca 2004 r. § 4 stanowił, iż najemca miał płacić wynajmującemu miesięczny czynsz w wysokości 2650 zł. plus podatek VAT, przy czym w ust 2 wynajmujący zastrzegł sobie możliwość zmiany wysokości czynszu stosownie do stopnia inflacji ogłoszonego przez GUS. Zmiana w tym zakresie wymagała zgody obu stron. Stosownie do § 5 najemca miał być obciążany przez wynajmującego kosztami świadczeń dodatkowych związanych z zużyciem energii cieplnej, ochrony obiektu, sprzątania części wspólnych i użytkowaniem windy, a także koszty związane ze zużyciem energii elektrycznej (§ 6). Zgodnie z § 7 czynsz miał być płatny do 10 dnia każdego miesiąca z góry na rachunek wynajmującego. W § 11 umowy strony przewidziały możliwość rozwiązania umowy w każdym czasie- na zgodny wniosek obu stron oraz za uprzednim 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W lokalu będącym przedmiotem najmu pozwanyA. P.prowadził działalność gospodarczą - kancelarię adwokacką. Wysokość czynszu była przez strony umowy zmieniana w drodze aneksów. Stosownie doaneksu nr (...)obowiązującego od dnia 1 lutego 2010 r. miesięczny czynsz za całość wynajmowanej powierzchni wynosił kwotę 5579,88 zł. plus podatek VAT . (łącznie 6807,45 zł., tj. po 66,86 zł. plus VAT za metr kwadratowy). Pozwanemu zależało na tym lokalu bowiem, z uwagi na charakter prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, istotnym było to, że lokal był dobrze usytuowany, mieścił się w wyremontowanej w 1996 roku kamienicy, remont był kapitalny a jak na ówczesne czasy standard lokali w tej kamienicy był wysoki. Lokal wynajmowany przez pozwanego był w dobrym stanie. Gdyby nie problemy z ogrzewaniem to pozwany nie wyprowadził by się z wynajmowanego lokalu. Kancelaria pozwanego znajdowała się na IV piętrze w budynku a budynek posiadał windę. Lokal był również dobrze postrzegany przez klientów kancelarii zarówno polskich jak i zagranicznych min. przez położenie co stanowiło wartość dodaną lokalu. Po rozpoczęciu użytkowania okazało się, że są problemy z ogrzewaniem, które powtarzały się przez cały okres wynajmowania lokalu. Problem ogrzewania pojawiał się nawet kilka razy w sezonie grzewczym. Problemy z ogrzewaniem były zgłaszane pracownikom powódki ustnie, telefonicznie a po pewnym czasie wymagane było potwierdzenie pisemne tych zgłoszeń. Na początku trwania najmu powódka od razu reagowała na zgłoszenia pozwanego dotyczące nie działającego ogrzewania, z czasem kontakty z powódką pogorszyły się. Temperatura w lokalu była poniżej 20 stopni, zdarzało się również, że nie przekraczała 15 stopni. W kancelarii w okresie grzewczym często poruszano kwestię ogrzewania, co stanowiło problem dla przebywających tam pracowników. Gdy nie grzały kaloryfery pracownicy musieli siedzieć w kurtkach, które zdejmowali ilekroć przychodzili klienci. Była to mało komfortowa sytuacja dla pracowników. Pracownicy w kancelarii dogrzewali się gorącą herbatą lub kawą. Także klienci komentowali, że jest zimno, a niektórzy nawet żartowali, że pan mecenas oszczędza na ogrzewaniu. Budynek przyul. (...)weW., w którym pozwany wynajmował lokal, był zasilany z węzłaMiejskiego Przedsiębiorstwa (...)weW., a problem grzewczy dotyczył ostatniej kondygnacji budynku, na której to znajdował się wynajmowany przez pozwanego lokal. Po zgłoszeniu problemu grzewczego przyjeżdżali pracownicy z MPEC, którzy próbowali usunąć problem, co dawało rezultat niekiedy tylko na jeden dzień. Gdy temperatura na zewnątrz była niska, to wszystko wracało do stanu sprzed usunięcia awarii. Kilkakrotnie wzywano również przez administrację budynku fachowców- doświadczonych hydraulików, którzy po sprawdzeniu instalacji centralnego ogrzewania nie stwierdzili istotnych wad w jej funkcjonowaniu. Nie było racjonalnych przesłanek, które uzasadniałyby wymianę całej instalacji grzewczej. Problemy grzewcze nasiliły się szczególnie od października 2010 r. Pod koniec okresu najmu zgłoszenia kancelarii o problemie były dosyć częste. Po otrzymaniu zgłoszenia pracownica powódkiE. L.(M.) która zajmowała się prowadzeniem biura i kontaktami ze wszystkimi najemcami w budynku, szła sprawdzić czy problem istnieje. Gdy kaloryfery nie grzały wzywałafirmę (...), celem usunięcia usterki. Po zakończeniu naprawy paniL.wracała do kancelarii aby sprawdzić stan kaloryferów po naprawie. Często zdarzało się, że po kilku dniach kaloryfery przestawały grzać i sytuacja powtarzała się od początku.Firma (...)poinformowała powódkę, że usterka jest ciężka do usunięcia i że trzeba będzie zaczekać na koniec okresu grzewczego aby wyłączyć wodę w budynku. Wówczas do kancelarii przekazano grzejniki zastępcze a miało to miejsce pod koniec trwania najmu. Jak były awarie ciepła w lokalu wynajmowanym przez pozwanego to temperatura na pewno przekraczała 10 stopniC.. Problem niedogrzania dotyczył całego biura pozwanego, tj. dwóch pomieszczeń (gabinetów) i korytarza. W lokalu wynajmowanym przez pozwanego znajdowało się 5 pomieszczeń. W hallu kaloryfer najczęściej pracował dobrze, w toalecie w ogóle, w sekretariacie gdzie przebywali aplikanci panB.iM.był niesprawny dosyć często, w gabinecie paniM.iK.na trzy grzejniki grzał ledwie jeden, zaś w pomieszczeniu pozwanego był jeden kaloryfer, który nie działał w ogóle, więc został tam uruchomiony na stałe grzejnik elektryczny. Powódka zlecała dokonywanie napraw instalacji i ponosiła z tego tytułu koszty, naprawy te jednak i działania nie przynosiły trwałego rezultatu, a kaloryfery po kilku dniach lub dnia następnego czasami już nie grzały. Wobec problemów pozwany zdecydował się na zakup swojego lokalu przyul. (...). Lokal jesienią 2010 r. nie był wykończony, więc pozwany zamierzał się przeprowadzić w styczniu 2011 r.. Pozwany informował powódkę, iż 2010 r. będzie ostatnim rokiem w którym będzie wynajmował lokal. Jak wskazał pozwany, gdyby jego kancelaria była gotowa na 01 października 2010 r. to ze stosowym trzy miesięcznym wyprzedzeniem złożyłby wypowiedzenie umowy. Pismem z dnia 21 września 2010 r. pozwany wypowiedział umowę najmu. W piśmie z dnia 5 października 2010 r. pozwany poinformował powódkę, iż od początku okresu grzewczego tj od września 2010 r. w wynajmowanym lokalu ma niesprawne grzejniki. Stan ten występuje pomimo stosownego odpowietrzenia przedmiotowych grzejników w dniu 4 października 2010 r. przez pracowników powódki. Pismo to wpłynęło do powódki w dniu 5 października 2010 r. W dniu 5 października 2010 r.E. L.- pracownik powódki przeprowadziła kontrolę grzejników w wynajmowanym lokalu przez pozwanego, w wyniku której ustalono brak ciepła w grzejnikach. W dniu 7 października 2010 r. pracownicy powódki przeprowadzili kolejną kontrolę grzejników w lokalu wynajmowanym przez pozwanego, w wyniku której ustalono brak ciepła w grzejnikach oraz odpowietrzyli grzejniki. W dniu 11 października 2010 r. w godz od 8.45 do 13.00 trwały prace w kancelarii mające na celu uruchomienia niesprawnych grzejników oraz że grzejników tych nie udało się naprawić. Pracownik pozwanegoM. M. (3)spisał notatkę na tą okoliczność. Pismem z dnia 12 października 2010 r. pozwany poinformował powódkę, iż w dalszym ciągu całkowicie niesprawne były grzejniki znajdujące się w łazience, holu a także w pozostałych trzech pomieszczeniach. Sprawny pozostał jeden z grzejników co nie było wystarczające do utrzymania choćby pokojowej temperatury w lokalu. W piśmie z dnia 19 października 2010 r. skierowanym do pozwanej pozwany oświadczył, że rozwiązuje w trybie natychmiastowym umowę najmu z dnia 6 maja 2004 r. ze skutkiem na dzień 31 października 2010 r. oraz że przyczyną wypowiedzenia jest problem z centralnym ogrzewaniem w lokalu. Pozwany wskazał, iż od pierwszego roku najmu zgłaszane były zastrzeżenia dotyczące braku ogrzewania na początku okresu grzewczego i w bieżącym roku, analogicznie jak w latach poprzednich – lokal był pozbawiony ogrzewania. Na siedem istniejących grzejników działał jeden. WielokrotnieR.potwierdzał zgłoszony problem i niezbędne było dogrzewanie grzejnikiem elektrycznym każdego z pomieszczeń. W odpowiedzi, w piśmie z dnia 26 października 2010 r. przedstawiciel powódki oświadczył, iż uznaje rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym ze skutkiem na dzień 31 października za bezskuteczne. Wskazał, również iż powódka czyniła starania ograniczenia skutków wad ogrzewania w wynajmowanym lokalu m. in. poprzez zrekompensowanie kosztów ogrzewania elektrycznego, zwolnienia z opłat za ogrzewanie oraz poprzez czynności techniczne zmierzające do usunięcia tej wady. Wada ta nie uniemożliwiała używania wynajmowanego lokalu, z którego pozwany korzystał przez sześć lat. Ten rodzaj wady określić można jako wadę jedynie ograniczającą przydatność przedmiotu najmu. Jednocześnie przedstawiciel powódki poinformowali, iż wobec wypowiedzenia umowy datowanego na dzień 21 września 2010 r., umowa ulega rozwiązaniu z dniem 31 grudnia 2010 r. Z tytułu czynszu za miesiące listopad i grudzień 2010 powódka wystawiła pozwanemufaktury VAT nr (...)r. z dnia 2 listopada 2010 r. oraz nr(...)z dnia 1 grudnia 2010 r. na kwoty po 6807,45 zł., oraz z tytułu opłat eksploatacyjnych z za miesiące listopad i grudzień 2010 powódka wystawiła:fakturę VAT nr (...)z dnia 30 listopada 2010 r. na kwotę 405,17 zł. płatną do dnia 21 grudnia 2010 r. orazfakturę VAT nr (...)na kwotę 561 zł. płatną do dnia 20 stycznia 2011 r. Pismem dnia 27 stycznia 2011 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty zaległych należności w kwocie 14.581,07 zł. do dnia 4 lutego 2011 r.
W ocenie Sądu Rejonowego w sprawie zaistniały przesłanki do skorzystania przez najemcę - pozwanego z uprawnienia przysługującego mu zart. 682 k.c., czyli wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, co skutecznie pozwany uczynił. Tym samym powódka nie miała prawa domagać się zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych wskazanych w pozwie.
Wskazany wyrok zaskarżyła w całości powódka zarzucając mu:

1
art. 328 § 2 KPCw zw. zart. 168 § 1 KPCpoprzez pominięcie w treści uzasadnienia okoliczności dotyczących przywrócenia terminu do założenia sprzeciwu od nakazu zapłaty, jak i okoliczności, jakim dowodom Sąd dał wiarę i jakimi przesłankami się kierował przywracając termin,

2
art. 171 KPCw zw. zart. 169 § 1 KPCpoprzez przyjęcie, iż został zachowany przez pozwanego termin do złożenia wniosku o przywrócenie terminu wobec braku dowodów stwierdzających początek biegu tego terminu, tj. przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i niezgodność ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, skutkiem czego było nieuzasadnione i bezpodstawne przywrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu przez pozwanego,

3
art. 168 § 1 KPCpolegające na uwzględnieniu wniosku o przywrócenie terminu wobec braku przesłanek określonych przepisami dla uwzględnienia wniosku, a to dowodów potwierdzających brak winy pozwanego w uchybieniu terminu do złożenia sprzeciwu, tj. przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i niezgodność ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, skutkiem czego było nieuzasadnione i bezpodstawne przywrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu przez pozwanego,

4
art. 168 § 1 KPCw zw. zart. 169 § 2 KPCpolegające na uwzględnieniu wniosku o przywrócenie terminu poprzez przyjęcie, że uprawdopodobnienie okoliczności uzasadniających wniosek opierać się może wyłącznie na zeznaniach strony nie popartych innymi dowodami, tj. przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i niezgodność ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz błędną interpretację przepisów prawa procesowego, skutkiem czego było nieuzasadnione i bezpodstawne przywrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu przez pozwanego,

5
art. 168 § 1 KPCw zw. zart. 169 § 1 i 2 KPCorazart. 479 (14) § 2 KPCpolegające na uwzględnieniu wniosku o przywróceniu terminu na podstawie dowodów złożonych na rozprawie w dniu 23.11.2011r., z uwagi na prekluzję dowodową, skutkiem czego było nieuzasadnione i bezpodstawne przywrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu przez pozwanego,

6
art. 168 KPCw zw. zart. 355 § 2 KPCpolegające na uwzględnieniu wniosku o przywrócenie terminu wobec braku przesłanek określonych przepisami dla uwzględnienia wniosku, a to dowodów potwierdzających brak winy pozwanego z uwagi na profesjonalny charakter jego działalności i podwyższone kryteria staranności i dbałości o swoje interesy, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i niezgodność ustaleń Sądu z zebranym materiałem dowodowym oraz błędną interpretację przepisów prawa procesowego, skutkiem czego było nieuzasadnione i bezpodstawne przywrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu przez pozwanego,

7
art. 233 § 1 KPCpoprzez przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów i doświadczenia życiowego oraz niezgodność ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i uznanie wyłączną przyczyną rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym było nagłe pogorszenie w ogrzewaniu lokalu w październiku 2010r., wobec zgłaszanego przez pozwanego zamiaru opuszczenia lokalu przed nastaniem okresu grzewczego w połowie września 2010r,

8
art. 233 § 1 KPCpoprzez przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów i doświadczenia życiowego oraz niezgodność ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i przyjęcie, że pozwany miał uzasadnienie dla rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym w związku z zaniedbaniami powoda w utrzymaniu lokalu w należytym standardzie, które miały miejsce w ostatnim okresie umowy,

9
art. 664 KCpoprzez błędne przyjęcie, że wady w ogrzewaniu lokalu stanowiły wadę uniemożliwiającą przewidziane w umowie korzystanie z rzeczy, w związku z czym pozwany był uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji, gdy miały one jedynie charakter wad okresowo ograniczających przydatność przedmiotu najmu usprawniających pozwanego do odpowiedniego obniżenia czynszu, żądania usunięcia wad, wydania rzeczy bez wad lub wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia,

10
art. 664 KCw zw. zart. 233 § 1 KPCpoprzez pominięcie okoliczności, iż wobec tego, że wada lokalu miała charakter wady okresowo ograniczającej przydatność przedmiotu najmu powód zapewnił pozwanemu odpowiednie obniżenie czynszu, zastosowanie ogrzewania zastępczego i na bieżąco usuwał usterki.

Wskazując na powyższe zarzuty, powódka wniosła o uchylenie wyroku, umorzenie postępowania w sprawie i obciążenie pozwanego kosztami procesu za obie instancje. W przypadku uznania, przez Sąd, iż wniosek o przywrócenie terminu był skuteczny, to o zmianę wyroku i zasądzenie na rzecz powódki kwoty 14.581,07 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot cząstkowych wskazanych pozwie wraz z kosztami procesu za obie instancje, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia z uwagi na rozpoznanie sprawy przez Sąd Rejonowy istoty sprawy w części dotyczącej przywrócenia terminu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.
Trafny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 328 § 2w zw. zart.168 § 1 KPC. Ze wskazanego przepisu wynika, że uzasadnienie powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej oraz prawnej orzeczenia. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, sąd jest zobowiązany do wyjaśnienia motywów podjętego rozstrzygnięcia w sposób umożliwiający przeprowadzenie kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia. Jeśli uzasadnienie nie zawiera koniecznych elementów, orzeczenie podlega uchyleniu, zaś sprawa zostaje przekazana do ponownego rozpoznania (takwyrok SN z dnia 26 lipca 2007 r., V CSK 115/07, M. Praw. 2007, nr 17, s. 930).
Sąd Okręgowy zważył, iż Sąd Rejonowy przed przystąpieniem do rozpoznania sprawy badał wniosek pozwanego o przywrócenie terminu do wniesienia sprzeciwu od nakazu zapłaty z dnia 14 kwietnia 2011r. Poprzez czynności dokonane, tj. postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 14 grudnia 2011r. (k.96) w przedmiocie wpisania sprawy do repertorium GC, dał wyraz temu, że przywrócił pozwanemu termin do wniesienia sprzeciwu. Jednakże w uzasadnieniu nie odniósł się w ogóle do przedmiotowego wniosku, nie wyjaśnił jakimi przesłankami się kierował przywracając termin pozwanemu. Należy podkreślić, iż aby można było mówić o rozpoznaniu meritum sprawy trzeba zbadać w pierwszej kolejności wszelkie wymogi formalne odnoszące się do wniesionego wniosku o przywrócenie terminu wraz ze sprzeciwem. Sąd I instancji nie wskazał, jakie w jego ocenie okoliczności przedstawione przez pozwanego uzasadniły przywrócenie terminu. Powódka przez cały czas trwania postępowania negowała zasadność decyzji Sądu Rejonowego w kwestii przywrócenia pozwanemu terminu do wniesienia sprzeciwu i na tej podstawie sformułowała większość zarzutów apelacji, poddając tę decyzję pod ocenę Sądu Odwoławczego. Wobec braku w uzasadnieniu informacji jakimi przesłankami kierował się Sąd przekazując sprawę do dalszego rozpoznania, Sąd Okręgowy nie mógł odnieść się do tego czy Sąd I instancji prawidłowo ocenił złożony wniosek pozwanego o przywrócenie terminu zarówno pod względem formalnym jak i merytorycznym. Stosownie do powyższego, Sąd Rejonowy przy ponownym rozpoznaniu sprawy, a tym samym wniosku pozwanego, powinien zbadać przesłanki przywrócenia terminu do wniesienia sprzeciwu,a następnie dać temu wyraz w uzasadnieniu orzeczenia. Sąd Rejonowy ustali w szczególności, czy w realiach tej sprawy, pozwany bez swojej winy uchybił terminowi do dokonania czynności procesowej. Dopiero po tych ustaleniach Sąd I instancji winien przystąpić do merytorycznego rozpoznania sprawy.
W oparciu o powyższe, na podstawieart. 386 KPCw zw. zart. 168 KPCSąd Okręgowy uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.