Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 38/12
Data wyroku: 2013-10-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marek Gajdecki
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: 664 k.c.

Sygn. akt I C 38/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 października 2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny
w składzie :
Przewodniczący SSR Marek Gajdecki
Protokolant Paulina Gordziejonok

po rozpoznaniu w dniu 01 października 2013 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie
sprawy z powództwaM. B.iB. B.
przeciwkoH. L.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejH. L.solidarnie na rzecz powodówM. B.iB. B.kwotę18.000,00 zł (osiemnaście tysięcy złotych)z ustawowymi odsetkami od dnia 29.10.2010 r. do dnia zapłaty, przyjmując, iż odpowiada ona solidarnie zG. L., co do którego orzeczono prawomocnym nakazem zapłaty Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 03.02.2011r. w sprawie I Nc 6196/10;

II
zasądza od pozwanejH. L.solidarnie na rzecz powodówM. B.iB. B.kwotę 3.317,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 2.400,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, przyjmując, iż do kwoty 2.642,00 zł odpowiada ona solidarnie zG. L., co do którego orzeczono prawomocnym nakazem zapłaty Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 03.02.2011r. w sprawie I Nc 6196/10.

Sygn. akt I C 38/12

UZASADNIENIE
PowodowieM. B.iB. B.w pozwie wniesionym w dniu 18 sierpnia 2005 r. domagali się zasądzenia od pozwanychH. L.iG. L.kwoty 18.000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 października 2010 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu kaucji uiszczonej przez powodów w związku z zawarciem umowy dzierżawy należącego do pozwanych obiektu pensjonatowego.
Powodowie wskazali, że umowa dzierżawy została rozwiązana, a obiekt przekazany ponownie pozwanych bez zastrzeżeń z ich strony. Powodowie podnieśli, iż mimo wezwania pozwani nie zwrócili uiszczonej przy zawieraniu umowy kaucji w wysokości 18.000,00 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 03 lutego 2011 r. w sprawie sygn. akt I Nc 6196/10 Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze uwzględnił powództwo w całości (k. 14).

Od powyższego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym sprzeciw skutecznie złożyła pozwanaH. L.. Wnosząc o oddalenie powództwa w całości podniosła, że powodowie dokonali wypowiedzenia umowy bez wypowiedzenia, natomiast brak było podstawy do dokonania tego rodzaju wypowiedzenia, a zatem pozwani zaliczyli kwotę kaucji na poczet czynszu za okres wypowiedzenia (k. 33 - 34). Nakaz zapłaty uprawomocnił się natomiast wobec pozwanegoG. L.(k. 61).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

PowodowieM. B.iB. B.w dniu 05 marca 2010 r. zawarli z pozwanymiH. L.iG. L.umowę dzierżawy obiektu pensjonatowego położonego wB.przyul. (...).
Zgodnie z § 5 pkt. 1 umowy czynsz miał wynosić 6.000,00 zł miesięcznie, płatny począwszy od 05 kwietnia 2010 r., przy czym w myśl pkt. 2 § 5 zastrzeżono, że w sytuacji przekazania obiektu w dniu 15.04.2010 r. czynsz za ten miesiąc wyniesienie 3.000,00 zł. W § 7 pkt 1 powodowie zobowiązali się wpłacić kaucję w wysokości 18.000,00 zł, która zgodnie z pkt. 3 § 7 miała zostać niezwłocznie zwrócona w wypadku brak roszczeń pozwanych w zakresie stanu obiektu po zakończeniu umowy. Okres wypowiedzenia określał § 9 umowy na 3 miesiące, natomiast § 13 umowy uprawniał powodów do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku utrudnień ze strony pozwanych uniemożliwiających użytkowanie przedmiotu umowy. W myśl § 16 przekazanie obiektu miało nastąpić w dniu 02.04.2010 r., a najpóźniej w dniu 15.04.2010 r.
W dniu 21 kwietnia 2010 r. strony zawarłyaneks nr (...)do umowy w związku z przekazaniem obiektu dopiero w dniu 17.04.2010 r. Strony ustaliły w aneksie, że czynsz za kwiecień 2010 r. wyniesie 3.000,00 zł, zaś czynsz za maj zostanie pomniejszony o kwoty po 200,00 zł za każdy dzień zwłoki w oddaniu obiektu w terminie określonym umową.
Powodowie przy zawieraniu umowy zapłacili pozwanym kaucję w wysokości 18.000,00 zł.

(okoliczności bezsporne)

Do dnia 17 kwietnia 2010 r. pozwani przystosowali pokoje znajdujące się w przybudówce w przyziemiu budynku do eksploatacji. W dacie zawarcia umowy pokoje te znajdowały się w stanie dewoloperskim. Z uwagi na nieprawidłowe wykonanie prac budowlanych pokoje te nie nadawały się do użytku z uwagi na przeciekanie stropów i związane z tym zawilgocenie ścian.
Strony prowadziły korespondencje za pośrednictwem poczty elektronicznej w sprawie usunięcia usterek. Na przełomie maja i czerwca 2010 r.G. L.wrazP. S.iA. K.przyjechał na teren posesji i rozpoczął zrywanie zawilgoconego styropianu z zewnętrznych ścian przybudówki. Prace zostały przerwane przez powodaB. B..

(dowód :zeznania świadkówP. S.k. 118-118.o,A. K.k. 73.o-74,B. K.k. 73-73.o i 115, częściowoG. L.k. 87-87.o, dokumentacja fotograficzna k. 84-85 i 90-91, korespondencja e-mail k. 76-77)

Pismem z dnia 06 lipca 2010 r. powodowie poinformowali pozwanąH. L.iG. L.o rozwiązaniu umowy na podstawie § 13 umowy z dniem 02 lipca 2010 r. i wezwali do zwrotu kaucji.
Wobec braku reakcji pozwanych pismem z dnia 14 września 2010 r. pełnomocnik powodów ponownie wezwał pozwanąH. L.iG. L.do zwrotu kwoty 18.000,00 zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.
PozwanaH. L.iG. L.nie zwrócili powodom wpłaconej kaucji uznając rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia za nieuzasadnione.

(dowód :pismo z dnia 06.07.2010 r. k. 10, wezwanie do zapłaty k. 11)

Sąd zważył co następuje :

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Sporną i wymagająca oceny Sądu była kwestia zaistnienia przesłanek uprawniających powodów do skorzystania z § 13 umowy, a więc możliwości rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia z przyczyn leżących po stronieH. L.iG. L.. W takiej sytuacji – wobec braku zastrzeżeń do stanu obiektu pensjonatowego (a takich właściciele ani przed, ani w trakcie postępowania sądowego nie zgłosili) –H. L.iG. L.byli zobowiązani do zwrotu wpłaconej kaucji.
Natomiast w sytuacji, gdyby okoliczności faktyczne nie dawały podstaw do zastosowania § 13 umowy to niewątpliwie pozwana byłaby uprawniona do rozliczenia kwoty kaucji w sposób jaki to uczyniła, a więc zaliczenia na poczet czynszu za okres wypowiedzenia, który wynosił zgodnie z § 9 umowy trzy miesiące.

W ocenie Sądu zaistniały okoliczności uzasadniające rozwiązanie przez powodów rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wbrew postanowieniom umowy obiekt nie został przekazany powodom w terminach określonych w umowie w stanie umożliwiającym jego prawidłowe wykorzystanie. Wprawdzie pokoje zostały przekształcone ze stanu „dewoloperskiego” w stan umożliwiający ich dalsze wyposażanie i dostosowanie do potrzeb najmu ale z uwagi na wady przy wykonywaniu prac budowlanych zaistniały inne okoliczności (w postaci przeciekania sufitów i zawilgocenia ścian) uniemożliwiające ich najem. Pensjonat nie znajdował się zatem po dniu 17 kwietnia 2010 r. w stanie, który umożliwiał prowadzenie działalności gospodarczej w postaci wynajmowania miejsc noclegowych i osiągania z tego tytułu dochodów, a było to celem zawartej przez strony umowy dzierżawy.
Na te okoliczności wskazują zeznania świadkówB. K.,P. S.iA. K., jak również dokumentacja fotograficzna i treść korespondencji stron za pośrednictwem poczty elektronicznej, jak również częściowo zeznania świadkaG. L.. Ten ostatni świadek zainteresowany był jednakże w wyniku sprawy i jego zeznaniom Sąd przydał walor wiarygodności jedynie w części, odmawiając uznania za wiarygodne twierdzeń świadka o prawidłowym stanie obiektu i możliwości prawidłowego korzystania zeń. Za niewiarygodne uznać również należało twierdzenia pozwanej o braku podstaw do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Natomiast zeznania świadkówB. K.,P. S.iA. K.jako spójne i logiczne, jak również wzajemnie korespondujące należało uznać za w pełni wiarygodne. Świadkowie ci nie mają przy tym żadnego interesu aby składać zeznania korzystne bądź niekorzystne dla którejkolwiek ze stron.

Reasumując zatem skoro umowa dzierżawy nieruchomości została rozwiązana z przyczyn leżących po stronie właścicieli, a stan nieruchomości po przekazaniu jej przez powodów nie budził zastrzeżeń, to zgodnie z § 7 pkt. 3 umowy kaucja w wysokości 18.000,00 zł powinna zostać zwrócona powodom, a zatem powództwo należało uznać za zasadne.

Wobec uwzględnienia powództwa w całości, o kosztach orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.