Sąd Okręgowy w Warszawie
XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta
Sygnatura akt: XVII AmC 3876/10
Data wyroku: 2011-09-30 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Sygn. akt XVII AmC 3876/10

UZASADNIENIE:

PowodowieB. Ł.iG. P.wnosili o uznanie za niedozwolone postanowień zawartych we wzorcu umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz umowie przedwstępnej sprzedaży, stosowanym przez pozwanego(...) Sp. z o.o.wW., o następującej treści:

1) § 4 ust. 1 –Strony oświadczają, że powołana wyżej cena odpowiada wartości rynkowej Przedmiotów Umów,

2)§ 5 ust. 1-Stawający w imieniu Spółki oświadcza, iż budowa Budynku zostanie zakończona w terminie 24 (dwudziestu czterech) miesięcy od dnia rozpoczęcia prac budowlanych, a rozpoczęcie prac budowlanych nastąpiło w dniu siódmego października dwa tysiące dziewiątego roku (07.10.2009), (przy czym przez zakończenie budowy Budynku Strony rozumieją zakończenie wszelkich robót budowlanych i uprzątnięcie placu budowy, potwierdzone wpisem do dziennika budowy). Kupujący oświadczają, że akceptują, iż zgodnie z przepisami prawa, w tymprawa budowlanegoprojekt Budynku i jego otoczenia może podlegać korektom.

3) § 5 ust. 2 -Strony zgodnie ustalają, iż termin zakończenia budowy Budynku wskazany w ust. 1 może ulec opóźnieniu z następujących przyczyn potwierdzonych wpisem do dziennika budowy: (i) zdarzeń mających charakter siły wyższej (w tym także anomalii pogodowych) uniemożliwiających lub wstrzymujących prowadzenie prac budowlanych - w takim przypadku termin zakończenia budowy Budynku ulegnie przesunięciu o okres odpowiadający okresowi występowania tych przeszkód;
(ii)niezawinionej przez Spółkę konieczności prowadzenia dodatkowych robót, których w dniu podpisywania niniejszych Umów nie można było przewidzieć, mimo dołożenia przez Spółkę należytej staranności - w takim przypadku termin zakończenia budowy Budynku ulegnie przesunięciu o czas potrzebny dodatkowo na przeprowadzenie tych robót;
(iii)niezawinionych przez Spółkę działań lub zaniechań organów administracji publicznej uniemożliwiających lub wstrzymujących prowadzenie prac budowlanych - w takim przypadku termin zakończenia budowy Budynku ulegnie przesunięciu o okres odpowiadający okresowi występowania tych przeszkód,

§ 5 ust. 3 -Opóźnienia w budowie powstałe z przyczyn wskazanych powyżej nie dają podstawy do powstania po stronie Spółki odpowiedzialności odszkodowawczej,

4) § 5 ust. 4 -Powierzchnia całkowita Lokalu zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powykonawczych. Pomiar powykonawczy zostanie dokonany po obrysie Lokalu na wysokości 1 (jednego) metra od powierzchni posadzki betonowej, w Lokalu o ścianach wykończonych tynkami. Powierzchnię Lokalu oblicza się z uwzględnieniem grubości warstwy tynku, która wynosi 1,5 (półtora) centymetra.

§ 5 ust. 5 -Jeżeli powierzchnia Lokalu ustalona ostatecznie będzie: (i) większa o ponad 5% (pięć procent) w porównaniu do powierzchni wskazanej w § 1 ust. 3.1 - Cena zostanie zwiększona o kwotę wynoszącą 9 140.76 zł (dziewięciu tysięcy stu czterdziestu złotych siedemdziesięciu sześciu groszy) brutto za każdy pełen (powyżej 5%) dodatkowy metr kwadratowy powierzchni Lokalu. W przypadku niepełnych metrów kwadratowych kwota, o którą zostanie zwiększona Cena zostanie obliczona proporcjonalnie. Obliczona w ten sposób kwota będzie płatna w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wydania Lokalu Kupującym, ale nie później niż w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W przypadku zwiększenia Ceny Kupującym będzie przysługiwać prawo odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia zawiadomienia Kupujących o wzroście Ceny, ale nie później niż do dnia trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwunastego roku (31.12.2012) oraz otrzymania zwrotu zapłaconej części Ceny w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, z zastrzeżeniem § 5 ust. 23 poniżej

5) § 5 ust. 8 -Kupujący upoważniają Spółkę do dokonania takich zmian w zakresie Budynku, jakie wynikać będą z przepisów prawa lubuwarunkowań technicznych, a których wprowadzenie może zostaćnakazane przez organy administracji publicznej, lub którychwprowadzenie z innych przyczyn będzie konieczne, o ile zmiany te niebędą oznaczać zasadniczej zmiany warunków niniejszych Umów. Jeżelizmiany takie będą wiązać się ze wzrostem Ceny, wymagać one będąakceptacji Kupujących. Jeżeli Kupujący nie wyrażą zgody na ichwprowadzenie, Kupujący będą mogli odstąpić od niniejszych Umów, przyczym oświadczenie o odstąpieniu zostanie złożone w terminie 30(trzydziestu) dni od dnia zawiadomienia Kupujących o koniecznościdokonania w zakresie Budynku zmian wiążących się ze wzrostem Ceny,ale nie później niż w przypadku Umowy Przyrzeczonej do dniatrzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwunastego roku(31.12.2012), zaś w przypadku Umowy Sprzedaży do dnia pierwszegolipca dwa tysiące trzynastego roku (01.07.2013) i otrzymać zwrotzapłaconej przez nich dotąd części Ceny (w tym zadatek) w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia odstąpienia od niniejszych Umów, z zastrzeżeniem § 5 ust. 23 poniżej,

6) § 5 ust. 20 -Kupujący zobowiązują się od Dnia Odbioru Przedmiotów Umów w tym od wydania zastępczego w przypadku wskazanym powyżej, do ponoszenia kosztów zarządu Nieruchomością Wspólną, przypadającą na części wspólne Budynku, w szczególności: wydatków na remonty i bieżącą konserwację, opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, itp. w części dotyczącej Nieruchomości Wspólnej, opłat za windę, ubezpieczenia, opłat z tytułu użytkowania wieczystego, podatków i innych danin publicznoprawnych, wydatków na utrzymanie porządku i czystości, kosztów ochrony budynku i recepcji, kosztów działania zarządcy i administratora budynku itp. oraz kosztów eksploatacyjnych dotyczących Przedmiotów Umów, w tym w szczególności opłat za dostawy mediów i usuwanie nieczystości. Począwszy od Dnia Odbioru, Kupujący ponoszą również ryzyko uszkodzenia Przedmiotów Umów,

7) 5 ust. 22 -Kupujący zobowiązują się opłacać zaliczki na poczet kosztów opisanych powyżej w terminie do 10 (dziesiątego) dnia każdego miesiąca z góry, poczynając od Dnia Odbioru Przedmiotów Umów. Spółka ma także prawo żądania zapłaty zaległości z tytułu opłat wskazanych w zdaniu poprzednim przed podpisaniem Umowy Przyrzeczonej i Umowy Sprzedaży. Spółka ma także prawo żądania zapłaty zaliczki na poczet kosztów wskazanych w zdaniu pierwszym przed wydaniem (odbiorem) Przedmiotów Umów w kwocie odpowiadającej okresowi do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej i Umowy Sprzedaży.

8) § 6 ust. 1-Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, do zawarcia w ich imieniu Umowy Sprzedaży, za cenę i na warunkach określonych w niniejszym akcie,

9) § 6 ust. 2 -Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z Garażu, przy czym w ramach powyższego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie - 1 Garażu oraz do złożenia w ich imieniu w Umowie Sprzedaży oświadczenia, iż wyrażają oni zgodę na podział do korzystania z Garażu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, w drodze umów z nabywcami udziałów w Garażu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymże sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki żadnych roszczeń, przy czym Strony oświadczą również, iż wyrażają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Garażu tego podziału do korzystania.

10) § 6 ust. 3 -Jednocześnie Kupujący oświadczają, iż w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 powyżej stosownie do treściart. 101 Kodeksu Cywilnego, pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej Ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z Garażu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania Kupującym, to jest w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iż nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki, przy czym Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie Sprzedaży złożyć oświadczenie, iż nastąpiło spełnienie się tych warunków.

11) § 6 ust. 4 -Kupujący oświadczają, że wyrażają zgodę na przyjęty umową zawartą pomiędzy Spółką a Wspólnotą Mieszkaniową z dnia siedemnastego grudnia dwa tysiące siódmego roku (17.12.2007) sposób administrowania Garażem i udzielają Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa, do reprezentowania ich - jako współwłaścicieli Garażu - na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i wykonywania prawa głosu - na warunkach według uznania pełnomocnika, zaś pełnomocnictwo to wejdzie w życie z dniem nabycia przez Kupujących udziału we własności Garażu wraz z prawami z nim związanymi,

12) § 7 ust. 1 -Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) oświadczają, że:

1.1. na wypadek zmiany łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych położonych w budynkach na Nieruchomości, na skutek prowadzonej przez Spółkę Inwestycji bądź na skutek rozbudowy tych budynków, ewentualnie ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z przedmiotowych budynków realizowanych przez Spółkę w kolejnych etapach Inwestycji, wyrażają zgodę na odpowiednią zmianę udziału w Nieruchomości Wspólnej, związanego z udziałem we własności Garażu i pozostałymi lokalami w tym zakresie udzielają Spółce pełnomocnictw, do dokonania zmiany udziału w Nieruchomości Wspólnej - na warunkach według uznania Spółki, z tym, że nowa wysokość tego udziału zostanie określona zgodnie z zasadami zawartymi wUstawie o własności lokali,

1.2. wobec powyższego - stosownie do treściart. 101 Kodeksu Cywilnego- z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego, który powstanie, to jest zawarciem Umowy Sprzedaży i pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z Garażu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iż nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki,

§ 7 ust. 2 -Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) oświadczają, że w sytuacji, w której będą zbywać udział we własności Garażu, a w chwili zbycia w budynkach na Nieruchomości nie zostanie ustanowiona odrębna własność wszystkich lokali, podejmą wszelkie działania zmierzające do tego, aby pełnomocnictwa o treści określonej powyżej zostały udzielone Spółce przez nabywców udziału we własności Garażu.

§ 7 ust. 3 -Kupujący oświadczają, że w wypadku takich zmian udziału w Nieruchomości Wspólnej pokryją koszty sądowe związane z ujawnieniem nowej wysokości udziałów w księgach wieczystych. Ponadto Kupujący zobowiązują się, przed podpisaniem Umowy Sprzedaży uiścić, na żądanie Spółki, zaliczkę na pokrycie kosztów sądowych związanych ze zmianą wysokości udziału w Nieruchomości Wspólnej, jeżeli przed zawarciem tej umowy zaistnieje prawdopodobieństwo konieczności poniesienia tych kosztów.

13) § 8 ust. 1 -Kupujący wyrażają zgodę na:

1.1. kontynuowanie przez Spółkę na Nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw nr (...)Inwestycji, prowadzonej na podstawie ostatecznych decyzji oraz zobowiązują się nie zgłaszać żadnych sprzeciwów co do prowadzonej budowy, wznoszonych budynków oraz postępowań administracyjnych oraz zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych służących kwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań, zażaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.).

1.2. wyłączne korzystanie przez Spółkę z tej części Nieruchomości, na której prowadzone będą dalsze prace budowlane związane z realizacją powołanej wyżej Inwestycji,

1.3. obciążenie przez Spółkę pozostałego nie sprzedanego i należącego do niej udziału w Nieruchomości Wspólnej hipoteka/hipotekami ustanowioną/ustanowionymi na rzecz banku/banków na zabezpieczenie udzielonego/udzielonych przez ten/te bank/banki kredytu/kredytów.
14) § 8 ust. 2 -Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przezSpółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przezdalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego wtym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia UmowySprzedaży) udzielają Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania ich wtoku wszelkich postępowań (w tym w szczególności postępowańadministracyjnych) dotyczących realizacji Inwestycji oraz uzyskaniapozwoleń na użytkowanie. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiekroszczeń z tytułu toczących się prac budowlanych i postępowań, jakrównież zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych służącychkwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań,zażaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.).

§ 8 ust. 4 -Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) udzielają Spółce pełnomocnictw, do ustanowienia lub zmiany wcześniej ustanowionych służebności lub praw użytkowania, na prawach objętychksięgą wieczysta Kw nr (...). na warunkach według uznania pełnomocnika. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu ustanowienia lub zmiany takich służebności gruntowych lub praw użytkowania ani z tytułu podłączenia nieruchomości sąsiednich do infrastruktury technicznej wybudowanej przez Spółkę lub dla Spółki oraz ustanowienia na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości sąsiednich ograniczonychpraw rzeczowych.

15) § 9 ust. 1 -Kupujący oświadczają nadto, że w ramach wszelkichudzielonych tymże aktem pełnomocnictw - stosownie do treściart. 108 Kodeksu Cywilnego- pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, że - stosownie do treściart. 106 Kodeksu Cywilnego- może udzielać dalszych pełnomocnictw.

16) § 10 -Kupujący zobowiązują się, że wszelkie oświadczenia objęte § 7 i § 8 tego aktu notarialnego zostaną przez nich złożone w UmowiePrzyrzeczonej odpowiednio w odniesieniu do Lokalu, jak również, że wodniesieniu do Lokalu w Umowie Przyrzeczonej udziela wszelkichpełnomocnictw powołanych w § 7 i § 8 tego aktu, z zakresem określonymrównież w § 9. Kupujący zobowiązują się ponadto do złożenia tychoświadczeń i udzielenia pełnomocnictw w odniesieniu do udziału wewłasności Garażu w sytuacji, gdy zawarcie Umowy Sprzedaży nienastąpi przez Spółkę działająca jako pełnomocnik Kupujących lub przezdalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego wtym zakresie przez Spółkę.

17) § 12 -Prawa i obowiązki Kupujących wynikające z niniejszych Umów mogą zostać przeniesione na osobę trzecią ("Nowy Kupujący") wyłącznie na podstawie umowy cesji, której stronami będą Kupujący, Spółka i NowyKupujący. Strony zastrzegają formę aktu notarialnego dla umowy cesji.Cesja może zostać dokonana wyłącznie przed uprawomocnieniem siędecyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku. W przypadku przeniesienia na Nowego Kupującego praw i obowiązków Kupujących wynikających z niniejszych Umów, Kupujący zobowiązują się do pokrycia kosztów administracyjnych cesji, dokonując w tym celu zapłaty na rzecz Spółki kwoty 5.000.00 zł (pięciu tysięcy złotych) brutto przed zawarciem umowy cesji. Kwota, o której mowa w zdaniu poprzednim będzie płatna na rachunek bankowy Spółki wskazany powyżej.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że we wzorcu znajdują się pełnomocnictwa, które zmuszeni byli udzielić pozwanemu, pod groźbą nieprzystąpienia przez niego do aktu. Mimo, że powodowie chcieli wprowadzić zmiany w przedstawionym im akcie, pozwany skomentował to w ten sposób, że umowa jest narzucona, a zmiany mogą być tylko kosmetyczne. Poinformował też, że wszyscy podpisują taką umowę, i pozwany nie będzie dla powodów robił wyjątku. Według powodów umowa stanowi wzorzec nienegocjowalny, co wynika z informacji podanych w Internecie przez innych klientów.
Uzasadniając swoje zarzuty do poszczególnych postanowień wzorca, powodowie wskazali, że:

1
odnośnie klauzuli z § 4 ust. 1 – powodowie nie mają wiedzy czy lokal odpowiada cenom rynkowym, gdyż nie dokonali analizy w tym względzie, a pozwany takiej analizy nie przedstawił,

2
odnośnie klauzuli z § 5 ust. 1 – powodowie nie mają możliwości sprawdzenia kiedy budowa zostanie zakończona, gdyż nie mają prawa i możliwości przeglądać dziennika budowy. Ponadto budynek już jest wybudowany i powodowie nie wiedzą, na czym miałaby polegać korekta projektu budynku i otoczenia,

3
odnośnie klauzuli z § 5 ust. 2 i 3 – zdaniem powodów oznacza ona, że z bliżej nieokreślonych przyczyn pozwany zastrzega sobie możliwość zmiany terminów wykonania zobowiązania umownego,

4
odnośnie klauzuli z § 5 ust. 4 i ust. 5 – powodowie nie mają możliwości sprawdzenia różnicy w powierzchni planowanej i wybudowanej lokalu, chociażby z tej przyczyny, że nie została wskazana Norma, według której będzie dokonywany pomiar powykonawczy,

5
odnośnie klauzuli z § 5 ust. 8 – powodowie nie chcą upoważniać pozwanego do dokonywania bliżej nieokreślonych zmian w budynku, których skutkiem będzie zwyżka ceny za lokal,

6
odnośnie klauzuli z § 5 ust. 20 – zdaniem powodów nie ma podstaw do narzucania im obowiązku wnoszenia opłat za wieczyste użytkowanie przed przeniesieniem na nich własności lokalu wraz z współużytkowaniem wieczystym działki gruntu,

7
odnośnie klauzuli z § 5 ust. 22 – w ocenie powodów Spółka nie ma prawa żądać od nich zapłaty zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości za okres od dnia wydania lokalu do dnia zawarcia umowysprzedaży. Mogą oni płacić comiesięczne koszty, ale nie jednorazową zaliczkę obejmującą okres ok. półtora roku,

8
odnośnie klauzuli z § 6 ust. 1 – powodowie nie wyrażają zgody na udzielenie pozwanemu pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy sprzedaży lokalu, tym bardziej, że już umowa przedwstępna zawiera szereg zapisów pozwalających spółce na dowolne kształtowanie warunków umowy sprzedaży,

9
odnośnie klauzul z § 6 ust. 2, 3 i 4, § 8 ust. 1, § 8 ust. 2, 4 oraz § 9 ust. 1 – powodowie nie wyrażają zgody na udzielenie pozwanemu pełnomocnictw do czynności prawnych i faktycznych wymienionych w przytoczonych punktach, w dodatku bez żadnej gwarancji, że czynności podjęte w imieniu konsumentów zostaną zawarte w dobrze dla nich pojętym interesie. Obawiają się, że pełnomocnictwa są po to narzucone, aby w umowie przyrzeczonej można było zmienić wszystko bez konsekwencji dla pozwanego. Powodowie chcą być przy sporządzaniu aktu sprzedaży, a cytowany zapis pozwala pozwanemu jedynie na poinformowanie kupujących, że umowę już zawarto w określonej dacie i miejscu; nie zagwarantowano nawet, że dostaną odpis tej umowy. Powodowie nie chcą także być pozbawieni prawa składania przysługujących im środków prawnych od niezgodnych z prawem orzeczeń administracyjnych. Powodowie nie wyrażali zgody na nieodwołalność pełnomocnictw i niemożność ich wygaśnięcia na wypadek śmierci lub likwidacji pozwanej Spółki, ani na to, by w imieniu powodów występował dalszy pełnomocnik bez uzgodnienia z nimi zakresu pełnomocnictwa i ich stanowiska jako mocodawcy.

10
odnośnie klauzuli z § 10 – powodowie nie wyrażają zgody na udzielanie pełnomocnictw bliżej nieokreślonym osobom w sprawie tak ważnej jak ich prawo własności do lokalu i udziału w garażu;

11
odnośnie klauzuli z § 12 - żądana opłata 5000 zł za wyrażenie zgody na wstąpienie w miejsce powodów innej osoby, jako kupującego, jest bezpodstawna.

W odpowiedzi na pozew(...) Sp. z o.o.wW.wniosła o oddalenie powództwa.
Wskazała, że większość postanowień umowy – jako zawieranej w formie aktu notarialnego – została zredagowana przez notariusza. W związku z tym pozwana nie miała wpływu na brzmienie tych postanowień. Następnie pozwana zaprzeczyła, aby wymienione w pozwie postanowienia kształtowały prawa i obowiązki stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy, szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko w odniesieniu do poszczególnych klauzul.

Sąd Okręgowy w Warszawie- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił następujący stan faktyczny:

(...) sp. z o.o.wW.jest przedsiębiorcą zajmującym się m.in. budownictwem mieszkaniowym (dowód: odpis aktualny z KRS k.111-114).

Spółka we własnym zakresie oraz przy pomocy kancelarii prawnych opracowała wzorzec umowny w postaci umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz przedwstępnej umowy sprzedaży i pełnomocnictwa. Wzorzec ten był przedstawiany wszystkim klientom zamierzającym zakupić mieszkanie w dzielnicy(...)wW.. Wzorzec był wykorzystywany do zawierania umów zarówno w formie aktu notarialnego, jak również w formie zwykłej pisemnej (dowód: korespondencja mailowa k.55-56, k.60-79, wydruk ze strony internetowej k.80- 93, zeznania świadkaS. C.k.170-172, zeznania powódkiB. Ł.k.184-188, zeznania prezesa zarządu powodaJ. D.k.188-189).

Wzorzec umowny zawierał postanowienia szczegółowo wymienione w pozwie (dowód: wzorzec k.11-40).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wymienionych dokumentów, zeznań świadkaS. C.oraz przesłuchania stron. Zeznania świadka i stron Sąd uznał za wiarygodne, gdyż zasadniczo, co do faktów, są zgodne ze sobą wzajemnie, znajdują również potwierdzenie w przedstawionych dokumentach. Zeznania świadkówA. S.iA. K.nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia, świadkowie nie posiadali wiedzy, dlaczego koszty związane z umową cesji wynoszą 5.000 zł.

Sąd Okręgowy- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje:

Zgodnie zart. 3851§ 1 k.c.postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Z cytowanego przepisu wynika, że aby można było stwierdzić, że dane postanowienie umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne (klauzulę abuzywną), muszą zostać łącznie spełnione następujące warunki:

1
postanowienie zostało umieszczone we wzorcu umowy

2
postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami

3
postanowienie rażąco narusza interesy konsumenta

4
postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem

5
postanowienie nie określa głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, chyba że nie zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny.

W sprawie niniejszej należało przede wszystkim ustalić, czy kwestionowane w pozwie postanowienia pochodziły z wzorca umowy.
Zgodnie zart. 384 § 1 k.c.ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Pojęcie wzorca umownego nie zostało w przepisach prawa polskiego zdefiniowane. Wg poglądów doktryny wzorzec umowny to jednostronnie i uprzednio przygotowane zestawienie klauzul umownych, ujętych w sposób generalny i abstrakcyjny, z przeznaczeniem do wykorzystania w nieograniczonej liczbie przypadków. ( tak: M. Bednarek „Wzorce umów w prawie polskim” C.H. Beck 2005). Kwestią istotną jest to, aby zbiór postanowień powstał przed zawarciem umowy i służył stronie, która go ustaliła (proponentowi) do ukształtowania treści stosunku obligacyjnego, jako instrument prawny do związania adherentów postanowieniami, które im chce narzucić. Cechą wzorca jest również możliwość posłużenia się nim wielokrotnie, gdyż nie zawiera on oznaczeń indywidualizujących drugą stronę umowy, lecz powtarzalne klauzule, które będą uzupełniać treść zobowiązań powstałych z umów (Adam Olejniczak komentarz do art. 384 k.c. LEX 2010).
Postępowanie dowodowe wykazało, że powód wprowadził do obrotu wzorzec, co oznacza że przygotował jego treść i wzorzec istniał wcześniej niż dany konsument podjął decyzję o zawarciu umowy. Prezes zarządu pozwanejspółki (...)zeznał, że ogólny tekst umowy został przygotowany przez prawników z kancelarii zewnętrznej, sprawdzony przez prawników z innej kancelarii, następnie przez dział handlowy(...). Tak opracowany tekst był wysyłany do kancelarii notarialnej. ŚwiadekS. C.podniosła w swych zeznaniach, że otrzymała od pozwanej spółki projekt umowy cywilnoprawnej - opracowany przez spółkę - na początku realizacji inwestycji. Zeznania powyższe jednoznacznie wskazują na okoliczność, że pozwany przygotował tekst umowy, zanim przystąpił do oferowania nieruchomości konsumentom. Istnieje sprzeczność pomiędzy zeznaniami powodów i prezesa zarządu pozwanego, co do tego czy tak przygotowana treść przyszłej umowy podlegała negocjacjom, czy też nie. Kwestia negocjacji przez niektórych konsumentów części zapisów wzorca, nie ma w tym świetle znaczenia. Ogólnie można bowiem stwierdzić, że najpierw pozwany ustalił wzorzec, wprowadził go do obrotu, później zaś konsument podjął decyzję o zawarciu umowy i woli negocjowania jej zapisów. Należy mieć na względzie treść art. 3 ust. 2 Dyrektywy Rady 93/13/EWG  z dnia 5 kwietnia 1993r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz. U. UE.L.93.95.29) stanowiącego, że „warunki umowy zawsze zostaną uznane za niewynegocjowane indywidualnie, jeżeli zostały sporządzone wcześniej i konsument nie miał w związku z tym wpływu na ich treść, zwłaszcza jeśli zostały przedstawione konsumentowi w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej. Fakt, że niektóre aspekty warunku lub jeden szczególny warunek były negocjowane indywidualnie, nie wyłącza stosowania niniejszego artykułu do pozostałej części umowy, jeżeli ogólna ocena umowy wskazuje na to, że została ona sporządzona w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej. Jeżeli sprzedawca lub dostawca twierdzi, że standardowe warunki umowne zostały wynegocjonowane indywidualnie, ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na nim”. Podobny obowiązek wynika zart. 3851§ 4 kc.W niniejszym przypadku porównanie treści zawartej formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej (k.11-40), korespondencji mailowej (k.55-61), proponowanych przez powodów zmian (k.62-78), jak również zeznań świadkaS. C.(170-172) i powódki (k.185-188) wskazuje, że umowa została zawarta w formie zaproponowanej przez pozwanego i żadnych zmian, zgłaszanych przez powodów nie uwzględniono. Pozwany nie przedstawił innych umów, na okoliczność negocjowania ich zapisów. Sąd uznał więc, iż pozwany nie udowodnił, że warunki umowne zostały wynegocjowane indywidualnie.
Kolejną kwestią jest, czy przedmiotowe postanowienie dotyczy głównych świadczeń stron. Należą do nich tylko takie elementy konstrukcyjne umowy, bez których uzgodnienia nie doszłoby do jej zawarcia (essentialia negotii). W niniejszym przypadku chodzi o umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz umowę przedwstępną sprzedaży. Świadczeniem głównym jest w tym wypadku zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Żadne z kwestionowanych w pozwie postanowień nie dotyczy głównych świadczeń stron.
Kolejną przesłanką uznania danego postanowienia za niedozwolone jest kształtowanie przez nie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. „Dobre obyczaje” to reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Jako sprzeczne z dobrymi obyczajami należy rozumieć działania, które zmierzają do dezinformacji lub wywołania błędnego mniemania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego, niezgodnie z zasadą równorzędności stron (tak W. Popiołek Komentarz KC t. I 2005).
Rażące naruszenie interesów konsumenta zachodzi wówczas, gdy w sposób znaczący zostaną naruszone jego interesy ekonomiczne, ale również zostanie spowodowany jego dyskomfort, wynikający z naruszenia jego prywatności, doznania zawodu, niedogodności organizacyjnych, straty czasu, wprowadzenie w błąd i.t.p., czyli dojdzie do istotnej i nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta.
Przenosząc powyższe na okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, co następuje:

1.
Pierwsza zakwestionowana przez powodów klauzula o treści:„Strony oświadczają, że powołana wyżej cena odpowiada wartości rynkowej przedmiotów umów”, zdaniem Sądu nie może być uznana za abuzywną, ponieważ w żaden sposób nie narusza ona interesów konsumentów. Rozpatrywany w sprawie wzorzec jest wzorcem umowy przedwstępnej. Oświadczenie o treści wyżej powołanej, złożone przez konsumenta w umowie przedwstępnej nie rodzi żadnych skutków prawnych, w przeciwieństwie do umieszczenia go w umowie przyrzeczonej. Zgodnie zart. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych(Dz. U. z 2010r. Nr 101 poz. 649 ze zm.), przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Ust. 2 powyższego przepisu stanowi, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, zaś w myślust. 3, co do zasady, wartość rynkową przedmiotu określa podatnik. Zgodnie zart. 389 § 1 k.c.umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Ma ona charakter przygotowawczy i w odróżnieniu od umowy definitywnej nie realizuje zamierzonego przez strony celu gospodarczego, prowadzi jedynie do zapewnienia jednej lub obu stronom stosunku prawnego uprawnienia do żądania zawarcia kontraktu przyrzekanego. Dla swej ważności powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Określenie wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży nie należy do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, zaś zawarcie we wzorcu zapisu jej dotyczącego jest bez znaczenia. Nie wpłynie bowiem na wymiar podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż taki podatek nie jest uiszczany na skutek zawarcia umowy przedwstępnej. Ewentualne zawyżenie lub zaniżenie tej ceny rynkowej nie będzie miało żadnego wpływu na sytuację konsumentów, nie wywoła postępowania określonego wart. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż jak wyżej podano procedura związana z określeniem wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży dotyczy umów przenoszących własność. Poprzez umieszczenie kwestionowanego zapisu nie doszło również do naruszenia dobrych obyczajów, brak jest sprzeczności z szeroko rozumianymi normami moralnymi, etycznymi, czy aprobowanymi społecznie obyczajami. Z powyższych względów Sąd oddalił powództwo, co do tej klauzuli.

2.
Odnosząc się do klauzuli zawartej w § 5 ust. 1 wzorca, należy stwierdzić, że pierwsza jej część, o treści: „Stawający w imieniu Spółki oświadcza, iż budowa Budynku zostanie zakończona w terminie 24 (dwudziestu czterech) miesięcy od dnia rozpoczęcia prac budowlanych, a rozpoczęcie prac budowlanych nastąpiło w dniu siódmego października dwa tysiące dziewiątego roku (07.10.2009), (przy czym przez zakończenie budowy Budynku Strony rozumieją zakończenie wszelkich robót budowlanych i uprzątnięcie placu budowy, potwierdzone wpisem do dziennika budowy).” – jest zgodna z przepisami prawa i Sąd nie dopatrzył się w niej ukształtowania praw i obowiązków stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Termin zakończenia budowy został określony precyzyjnie, poprzez wskazanie okresu 24 miesięcy liczonego od dnia rozpoczęcia prac budowlanych; został też wskazany dzień rozpoczęcia tychże prac jako konkretna data (07.10.2009 r.). Zdefiniowano także, co rozumieć się będzie przez zakończenie budowy budynku („zakończenie wszelkich robót budowlanych i uprzątnięcie placu budowy, potwierdzone wpisem do dziennika budowy”). Takie sformułowanie jest korzystne dla konsumenta, zawierającego umowę z deweloperem, gdyż przez zakończenie budowy rozumie się całościowe zrealizowanie robót, co stawia deweloperowi wyższe wymogi i jasno określa, że nie wystarczy wzniesienie budynku, ale dokończenie wszelkich prac związanych z inwestycją. Jako wyższy wymóg staranności wobec dewelopera oraz obowiązek korzystny dla konsumenta należy ocenić także to, że dopiero uprzątnięcie placu budowy – po wykonaniu wszystkich prac – uznane będzie za zakończenie budowy budynku. Powodowie mieli zastrzeżenia do zapisu, iż wymienione czynności mają być „potwierdzone wpisem do dziennika budowy” – uzasadniając to tym, że powodowie nie mają prawa i możliwości przeglądać dziennika budowy, a zatem nie mają możliwości sprawdzenia, kiedy budowa zostanie zakończona. Faktycznie, zgodnie zrozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. (Dz. U. Nr 108, poz. 953 ze zm.) powodowie, nie znajdujący się w kręgu osób wymienionych w § 9 ust. 1 rozporządzenia, nie mają uprawnienia do przeglądania dziennika budowy. Zdaniem Sądu, z tej przyczyny nie można jednak uznać przedmiotowej klauzuli za kształtującą prawa i obowiązki stron sprzecznie z dobrymi obyczajami, i naruszające uprawnienia powodów. Zgodnie zart. 45 ustawy – Prawo budowlane„dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót”. Przepis § 2 ust. 1 rozporządzenia precyzując cel prowadzenia dziennika, stanowi, że „dziennik budowy jest przeznaczony do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu.” Będąc dokumentem urzędowym, dziennik budowy posiada szczególną moc dowodową w ewentualnych postępowaniach administracyjnych, a także sądowych: stanowi bowiem z mocy prawa dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone (art. 76 § 1 kpa,art. 244 § 1 kpc). Okolicznościom stwierdzonym w dzienniku budowy przysługuje domniemanie prawdziwości, dlatego zawartego do niego odesłania w klauzuli § 5 ust. 1 nie można uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami i naruszającego interes konsumenta. Z tych względów w tym zakresie Sąd oddalił powództwo.

Odmiennie należy ocenić ostatnie zdanie wspomnianego § 5 ust. 1 wzorca, zgodnie z którym „Kupujący oświadczają, że akceptują, iż zgodnie z przepisami prawa, w tymprawa budowlanegoprojekt Budynku i jego otoczenia może podlegać korektom.”. W ocenie Sądu zapis ten wypełnia cechy niedozwolonego postanowienia umownego określonego wart. 3853pkt 19 kc, zgodnie z którym w razie wątpliwości za klauzulę abuzywną uważa się postanowienie umowne, które przewiduje wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia. Istotną treścią omawianego postanowienia jest stwierdzenie, że „(…)projekt Budynku i jego otoczenia może podlegać korektom.” Jest to zakreślenie pozwanemu szerokiej swobody wprowadzania zmian w świadczeniu, które ma spełnić, gdyż wspomniane postanowienie nie określa nawet rodzaju korekt, jakie mogą być wprowadzone, i ich zakresu. Jednocześnie omawiana klauzula nie wskazuje przesłanek – to jest „ważnych przyczyn” w rozumieniuart. 3853pkt 19 kc– ze względu na które zmiany w projekcie budynku i jego otoczenia mogłyby być dokonane. Należy zauważyć, że zawarte w klauzuli sformułowanie, iż może to nastąpić „zgodnie z przepisami prawa, w tymprawa budowlanego” – nie spełnia wymogów określenia „ważnej przyczyny”, która uzasadniałaby dokonanie korekt. Sformułowanie to można rozumieć dwojako, i już ta wieloznaczność interpretacyjna zasługuje, zdaniem Sądu, na ocenę, iż jest sprzeczna z dobrym obyczajem – gdyż w razie sporu może faktycznie prowadzić do przyznania pozwanemu uprawnienia do wiążącej interpretacji tego sformułowania. Z jednej strony wyrażenie „zgodnie z przepisami prawa, w tymprawa budowlanego” można rozumieć w ten sposób, że korekty w projekcie budynku mogą być wprowadzone wówczas, gdy z jakichś powodów wymaga tego przepis prawa (np. ze względów bezpieczeństwa). Z drugiej jednak strony, użyte wyrażenie „zgodnie z przepisami prawa” jest na tyle pojemne, że może oznaczać możliwość wprowadzenia zmian w projekcie budynku z różnych powodów, pod warunkiem tylko, by było to zgodne z przepisami. Ten drugi sposób rozumienia kwestionowanej klauzuli nie może być zaaprobowany w świetle przepisuart. 3853pkt 19 kc, z przyczyn wyżej przedstawionych. Należy też zauważyć, że – jeśli odwołać się do przepisówprawa budowlanego, do których odsyła powyższa klauzula – przepisart. 35 Prawa budowlanegow ust. 1 – 4 przewiduje konieczność zmiany projektu budowlanego, jeśli nie jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska. Chodzi tu więc o dostosowanie projektu do obiektywnych kryteriów, nakazanych przez prawo. Jednak już wart. 36a Prawa budowlanegouregulowana jest możliwość odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, nie ze względu na konieczność wypełnienia wymaganych prawem warunków, lecz z wyboru inwestora. Jeśli „zgodność z przepisamiprawa budowlanego”, o której mowa w § 5 ust. 1 wzorca, miałaby odnosić się właśnie doart. 36a Prawa budowlanego, to wciąż taki zapis uprawnia dewelopera (kontrahenta konsumenta) do zmiany istotnych cech świadczenia, bez wskazania ważnych przyczyn takiej zmiany.

3.

Odnosząc się do zaskarżonej przez powodów klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 wzorca umowy, Sąd uznał, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest pierwsza jej część, zgodnie z którą „Strony zgodnie ustalają, iż termin zakończenia budowy Budynku wskazany w ust. 1 może ulec opóźnieniu z następujących przyczyn potwierdzonych wpisem do dziennika budowy: (i) zdarzeń mających charakter siły wyższej (w tym także anomalii pogodowych) uniemożliwiających lub wstrzymujących prowadzenie prac budowlanych - w takim przypadku termin zakończenia budowy Budynku ulegnie przesunięciu o okres odpowiadający okresowi występowania tych przeszkód”. Wątpliwości Sądu budzi wskazanie „anomalii pogodowych” jako zdarzenia, którego zajście usprawiedliwia przesunięcie („opóźnienie”) terminu zakończenia budowy budynku. Anomalia pogodowa jest pojęciem zbyt pojemnym i niedookreślonym, aby mogła wskazywać przesłankę niezawinionego opóźnienia w wykonaniu umowy przez dewelopera. Przez „anomalię” rozumie się odchylenie od normy, od ogólnych reguł, nieprawidłowość („Słownik języka polskiego.” PWN W-wa 1988). Użycie tego wyrażenia w zaskarżonej klauzuli stwarza niebezpieczeństwo, że nagromadzenie w danym okresie zjawisk pogody utrudniających bądź uniemożliwiających kontynuowanie robót (przeciągające się opady deszczu, śniegu, wyjątkowo niska temperatura) – nawet jeśli nie będzie odbiegać w znaczącym stopniu od stanu pogody, jaki bierze się w rachubę w naszej szerokości geograficznej – będzie dla dewelopera dogodną podstawą do uchylenia się od odpowiedzialności za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Takie zagrożenie interesu konsumenta wynika z niedookreślonego zakresu wyrażenia „anomalie pogodowe”, co powoduje, że deweloper może powołać się na tę okoliczność także wtedy, gdy wprawdzie zjawiska pogodowe w czasie wykonywania umowy różniły się od zwykle oczekiwanych, lecz jednocześnie mieściły w granicach, jakie można było brać pod uwagę, planując działalność z należytą starannością i wiedzą wymaganą od profesjonalisty. Podobnie nieprecyzyjne i otwierające dla dewelopera zbyt szeroką swobodę interpretacji – przy tak niedookreślonym zakresie pojęcia „anomalie pogodowe” – są wskazane w zaskarżonej klauzuli zasady ustalania okresu, o jaki następuje przesunięcie terminu zakończenia budowy. Przytoczone względy powodują, że w omawianej części postanowienie § 5 ust. 2 wzorca narusza równowagę kontraktową stron na korzyść przedsiębiorcy, dając mu swobodę interpretacji jednej z przesłanek ograniczających odpowiedzialność za terminowe wykonanie zobowiązania, przez co jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta (art. 3851§ 1 oraz 3853pkt 9 kc).

Te same względy zadecydowały o uznaniu przez Sąd za niedozwolone postanowienia § 5 ust. 3 wzorca umowy, stanowiącego podstawę do wyłączenia odpowiedzialności odszkodowawczej Spółki w razie opóźnień w budowie z przyczyn wskazanych w § 5 ust. 2 wzorca. Postanowienie § 5 ust. 3 jest dalszą konsekwencją uregulowań zawartych w § 5 ust. 2, i dopiero dwa te postanowienia łącznie ukazują, na czym polega ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za zakończenie budowy w terminie późniejszym, niż ustalony w umowie. Skoro więc podpunkt (i) § 5 ust. 2 został uznany przez Sąd za abuzywny, to wyłączenie odpowiedzialności odszkodowawczej z przyczyn wskazanych w tym postanowieniu również musi być uznane za niedozwolone.

Pozostała część klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 wzorca umowy w podpunktach (ii) – (niezawiniona przez Spółkę konieczność prowadzenia dodatkowych robót, których w dniu podpisywania niniejszych Umów nie można było przewidzieć, mimo dołożenia przez Spółkę należytej staranności) oraz (iii) – (niezawinione przez Spółkę działania lub zaniechania organów administracji publicznej uniemożliwiających lub wstrzymujących prowadzenie prac budowlanych), nie nosi zdaniem Sądu cech abuzywności, dlatego w tej części powództwo zostało oddalone. Nie można podzielić poglądu powodów, że przypadki określone w podpunktach (ii) oraz (iii) są „bliżej nieokreślonymi przyczynami” umożliwiającymi zmianę terminów wykonania zobowiązania. Takie sformułowania, jak „konieczność prowadzenia dodatkowych robót, których w dniu podpisywania niniejszych Umów nie można było przewidzieć, mimo dołożenia przez Spółkę należytej staranności” czy „działania lub zaniechania organów administracji publicznej uniemożliwiające lub wstrzymujące prowadzenie prac budowlanych” cechują się, zdaniem Sądu, dostatecznym stopniem precyzji, nie można więc powiedzieć, że opisują „bliżej nieokreślone” zdarzenia. Gdyby jednak przytoczone postanowienia pozbawione były dodatkowego warunku, jakim są następujące zastrzeżenia: „niezawinione przez Spółkę” oraz „mimo dołożenia przez Spółkę należytej staranności”, wówczas mogłyby one być uznane przez Sąd za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interes konsumentów. Jeśli bowiem chodzi o zawarte w podpunkcie (iii) wyłączenie odpowiedzialności pozwanego za przesunięty termin zakończenia budowy, gdy nastąpiło to z powodu działań lub zaniechań organów administracji – w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów utrwala się stanowisko, iż samo stwierdzenie, że nienależyte wykonanie zobowiązania przez przedsiębiorcę związane było przyczynowo z działaniem organów administracji, nie może być podstawą do wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy wobec konsumenta. Jest tak dlatego, ponieważ określona decyzja organu administracji może mieć swoje źródło także w zawinionym postępowaniu przedsiębiorcy, co oznacza, że w takim przypadku wyłączenie jego odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania byłoby nieuzasadnione. Jeżeli jednak w klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 podpunkt (iii) wzorca umowy wyraźnie zaznaczono, że ekskulpować od odpowiedzialności mogą dewelopera tylko niezawinione przez niego akty organów administracji, to takie ukształtowanie praw i obowiązków jest zgodne z ogólnymi zasadami odpowiedzialności kontraktowej. Nie może więc być uznane za naruszające dobre obyczaje i naruszające interes konsumenta w rozumieniuart. 3851§ 1 kc.Natomiast w podpunkcie (ii)konieczność prowadzenia dodatkowych robót– jako przesłanka dopuszczalności opóźnienia w zakończeniu prac – określona jest jako „niezawiniona przez Spółkę”, a dodatkowo sprecyzowano, że musi to być sytuacja, kiedy robót tych Spółka nie mogła przewidzieć w dniu podpisywania umowy, i tomimo dołożenia należytej staranności. W tym przypadku interes konsumenta, ze względu na obwarowanie przesłanki zezwalającej na przesunięcie terminu dodatkowymi warunkami (nawiązującymi do braku zawinienia po stronie przedsiębiorcy), jest w wystarczającym stopniu chroniony. Można się bowiem spodziewać, że tylko w wyjątkowych wypadkach profesjonalista, jakim jest deweloper, zdolny będzie wykazać, że – mimo dołożenia należytej staranności w stopniu wymaganym przy tego rodzaju działalności – nie mógł przewidzieć konieczności wykonania określonych robót. Jeżeli natomiast konieczność takich robót powstanie, a nie mogła być przewidziana przez przedsiębiorcę, wówczas dopuszczenie możliwości przedłużenia robót z tej przyczyny jest usprawiedliwione, i uwzględnia zarówno słuszny interes dewelopera, jak i konsumenta. Z tego względu Sąd uznał, że postanowienie § 5 ust. 2 podpunkt (ii) rozkłada uprawnienia i obowiązki stron umowy w sposób równomierny, bez nieuzasadnionej przewagi na korzyść przedsiębiorcy, a w konsekwencji - że nie stanowi ono niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniuart. 3851§ 1 kc.

4.

Odnośnie postanowienia § 5 ust. 4 o następującej treści:Powierzchnia całkowita Lokalu zostanie ustalona ostatecznie na podstawie pomiarów powykonawczych. Pomiar powykonawczy zostanie dokonany po obrysie Lokalu na wysokości 1 (jednego) metra od powierzchni posadzki betonowej, w Lokalu o ścianach wykończonych tynkami. Powierzchnię Lokalu oblicza się z uwzględnieniem grubości warstwy tynku, która wynosi 1,5 (półtora) centymetra –Sąd oddalił powództwo. Nie zostały w tym wypadku naruszone dobre obyczaje ani interesy konsumenta. Zapis dotyczący pomiaru powykonawczego jest precyzyjny, określa sposób jego dokonania z uwzględnieniem wysokości szerokości i długości, czyli wszelkich danych, które są potrzebne do dokonania pomiaru powierzchni oraz założeniu odjęcia warstwy tynku o grubości 1,5 cm. Niezrozumiały jest zarzut powodów, dotyczący nieznajomości normy dokonywania pomiaru. Na marginesie wskazać należy, że powołana przez pozwanego w odpowiedzi na pozew Polska Norma PN-70/B- 02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała do 1999 r. i została zastąpiona normą PN-ISO 9836:1997  „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Nie ma to jednak znaczenia w sprawie, gdyż zdaniem Sądu sposób ustalenia powierzchni mieszkania jest określony w sposób jednoznaczny.

W postanowieniu § 5 ust. 5 wzorca o brzmieniu:Jeżeli powierzchnia Lokalu ustalona ostatecznie będzie: (i) większa o ponad 5% (pięć procent) w porównaniu do powierzchni wskazanej w § 1 ust. 3.1 - Cena zostanie zwiększona o kwotę wynoszącą 9 140.76 zł (dziewięciu tysięcy stu czterdziestu złotych siedemdziesięciu sześciu groszy) brutto za każdy pełen (powyżej 5%) dodatkowy metr kwadratowy powierzchni Lokalu. W przypadku niepełnych metrów kwadratowych kwota, o którą zostanie zwiększona Cena zostanie obliczona proporcjonalnie. Obliczona w ten sposób kwota będzie płatna w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wydania Lokalu Kupującym, ale nie później niż w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W przypadku zwiększenia Ceny Kupującym będzie przysługiwać prawo odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia zawiadomienia Kupujących o wzroście Ceny, ale nie później niż do dnia trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwunastego roku (31.12.2012) oraz otrzymania zwrotu zapłaconej części Ceny w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, z zastrzeżeniem § 5 ust. 23 poniżej– Sąd również nie dopatrzył się sprzeczności z dobrymi obyczajami i naruszenia interesu konsumenta. Po pierwsze, wprawdzie treść tego zapisu zezwala na zmianę świadczenia, jakim jest sprzedaż określonego lokalu, w ten sposób, że powierzchnia lokalu może być większa od pierwotnie planowanej w umowie, jednocześnie nie przewidując ważnych przyczyn takiej zmiany. Jednak w ocenie Sądu powiększenie powierzchni mieszkania w stosunku do wstępnie oczekiwanej jest co do zasady zgodne z interesem konsumenta i dla niego korzystne. Inaczej należałoby ocenić pomniejszenie powierzchni lokalu w stosunku do tej oczekiwanej. Natomiast w rozpatrywanej klauzuli powiększenie powierzchni w granicach do 5 % nie wiąże się nawet z koniecznością dopłaty ceny przez konsumenta. Z kolei przewidziana w klauzuli konieczność dopłaty (zwiększenie ceny) za każdy pełen dodatkowy metr kwadratowy powyżej 5 % jest powiązana, jak wymaga tegoart. 3853pkt 20 kc, z prawem konsumenta do odstąpienia od umowy. W razie więc, gdyby interes konsumenta był zagrożony koniecznością uiszczenia ceny w wysokości nie przewidzianej pierwotnie w umowie, może on odstąpić od kontraktu.

5.

W ocenie Sądu, zaskarżona przez powodów klauzula zawarta w § 5 ust. 8 jedynie w części – mianowicie we fragmencie „Kupujący upoważniają Spółkę do dokonania takich zmian w zakresie Budynku, jakie wynikać będą z przepisów prawa lub uwarunkowań technicznych, a których wprowadzenie może zostać nakazane przez organy administracji publicznej, lub których wprowadzenie z innych przyczyn będzie konieczne, o ile zmiany te nie będą oznaczać zasadniczej zmiany warunków niniejszych Umów.” – kształtuje prawa i obowiązki stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interes konsumenta. Zdaniem Sądu, zezwolenie w niniejszym postanowieniu przedsiębiorcy na wprowadzenie zmian w budynku „których wprowadzenie z innych przyczyn będzie konieczne”jest przesłanką sformułowaną nazbyt ogólnie. Daje ona zbyt duże pole interpretacji i w praktyce może prowadzić do wiążącego interpretowania wspomnianego warunku wyłącznie przez przedsiębiorcę (art. 3853pkt 9 kc). Ponadto w ocenie Sądu takie określenie nie spełnia wymogu – zawartego wart. 3853pkt 19 kc- podania „ważnej przyczyny” zezwalającej na istotną zmianę cech świadczenia. Nawiązanie wyłącznie do „konieczności” dokonania określonych zmian w budynku jest zanadto ogólne, aby konsument zapoznający się ze wzorcem mógł zorientować się, jakie okoliczności upoważniają dewelopera do wprowadzenia zmian w budynku. Będąc pojęciem tak nieostrym, wprowadza nierównowagę kontraktową między stronami, ponieważ w praktyce daje duży zakres swobody wykonawcy we wprowadzeniu modyfikacji we wznoszonym budynku, skoro można je zawsze podciągnąć pod pojęcie zmian „koniecznych”. Przedsiębiorca posiada więc swego rodzaju „furtkę” dla działań odbiegających od pierwotnego brzmienia umowy, a z racji szerokiego zakresu pojęcia „konieczności” może on samodzielnie interpretować, które z wprowadzanych zmian są „konieczne”. Wpływu na to z zasady nie ma zaś konsument. Podobnie, sformułowanie zastrzeżenia o treści: „o ile zmiany te nie będą oznaczać zasadniczej zmiany warunków niniejszych Umów” czyni ocenianą klauzulę niezgodną z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza interes konsumenta. Z jednej bowiem strony wprowadza na przyszłość trudne zadanie wykładni wyrażenia „zasadnicze zmiany warunków umowy” oraz pole do sporów o to, gdzie jest granica między zmianą „zasadniczą”, a taką, która zasadniczą nie jest. Z drugiej strony – poprzez tak nieostre wyznaczenie ważnej przesłanki zmian świadczenia, daje ono przedsiębiorcy szerokie pole swobodnej interpretacji i możliwość włączenia do zakresu modyfikacji, które „nie są zasadnicze”, takich z nich, które poważnie zmieniają oczekiwane przez konsumentów cechy budynku. W tej formie więc zdaniem Sądu wspomniane postanowienie wypełnia cechy niedozwolonej klauzuli wskazanej wart. 3853pkt 9 kc, faktycznie dając kontrahentowi konsumenta prawo do jednostronnej interpretacji umowy w toku jej wykonywania.

Pozostała natomiast część przedmiotowej klauzuli o treści: „Jeżelizmiany takie będą wiązać się ze wzrostem Ceny, wymagać one będąakceptacji Kupujących. Jeżeli Kupujący nie wyrażą zgody na ichwprowadzenie, Kupujący będą mogli odstąpić od niniejszych Umów, przyczym oświadczenie o odstąpieniu zostanie złożone w terminie 30(trzydziestu) dni od dnia zawiadomienia Kupujących o koniecznościdokonania w zakresie Budynku zmian wiążących się ze wzrostem Ceny,ale nie później niż w przypadku Umowy Przyrzeczonej do dniatrzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwunastego roku(31.12.2012), zaś w przypadku Umowy Sprzedaży do dnia pierwszegolipca dwa tysiące trzynastego roku (01.07.2013) i otrzymać zwrotzapłaconej przez nich dotąd części Ceny (w tym zadatek) w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia odstąpienia od niniejszych Umów, z zastrzeżeniem § 5 ust. 23 poniżej” – kształtuje prawa i obowiązki stron w sposób zgodny z dobrymi obyczajami i nie narusza interesu konsumenta. Przewiduje bowiem prawo odstąpienia od umów w przypadku, gdy wprowadzone zmiany w budynku będą wiązać się ze wzrostem ceny, co jest zgodne zart. 3853pkt 20 kci zabezpiecza interes konsumentów.

6.
Kolejna kwestionowana klauzula zawarta w § 5 ust. 20 wzorca jest następującej treści: „Kupujący zobowiązują się od Dnia Odbioru Przedmiotów Umów w tym od wydania zastępczego w przypadku wskazanym powyżej, do ponoszenia kosztów zarządu Nieruchomością Wspólną, przypadającą na części wspólne Budynku, w szczególności: wydatków na remonty i bieżącą konserwację, opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, itp. w części dotyczącej Nieruchomości Wspólnej, opłat za windę, ubezpieczenia, opłat z tytułu użytkowania wieczystego, podatków i innych danin publicznoprawnych, wydatków na utrzymanie porządku i czystości, kosztów ochrony budynku i recepcji, kosztów działania zarządcy i administratora budynku itp. oraz kosztów eksploatacyjnych dotyczących Przedmiotów Umów, w tym w szczególności opłat za'7dostawy mediów i usuwanie nieczystości. Począwszy od Dnia Odbioru, Kupujący ponoszą również ryzyko uszkodzenia Przedmiotów Umów”.Zdaniem Sądu stanowi ona niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniuart. 3851k.c.Poprzez zapis o powyższej treści pozwany przerzucił na konsumentów obowiązek ponoszenia pewnych kosztów bez istnienia podstawy prawnej np. opłat z tytułu użytkowania wieczystego czy podatków w sytuacji, gdy konsument nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym nieruchomości wspólnej. Przykładowo wskazać należy, że zgodnie zart. 238 k.c.obowiązek uiszczania opłaty rocznej spoczywa na użytkowniku wieczystym, którym w realiach niniejszej sprawy jest pozwany. Ponadto użyto w klauzuli zapisu „w szczególności”, powodując że wyliczenie jest nieprecyzyjne i niepełne, co daje prawo pozwanemu do interpretacji, jakimi jeszcze opłatami i kosztami może obciążyć dodatkowo konsumenta. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami, narusza równowagę stron na niekorzyść konsumenta i narusza również rażąco jego interesy, w tym wypadku głównie ekonomiczne. Konsument, na podstawie powyższej klauzuli jest bowiem zobowiązany ponieść koszty, których nie musiałby uiszczać na podstawie przepisów prawa, w ten sposób uszczuplony zostaje jego majątek. Z tych względów na mocyart. 3851§ 1w zw. zart. 3853pkt 9 k.c.uznano powyższe postanowienie za niedozwolone postanowienie umowne.

7.
Kolejne postanowienie umowne zawarte w § 5 ust. 22 wzorca o treści:- Kupujący zobowiązują się opłacać zaliczki na poczet kosztów opisanych powyżej w terminie do 10 (dziesiątego) dnia każdego miesiąca z góry, poczynając od Dnia Odbioru Przedmiotów Umów. Spółka ma także prawo żądania zapłaty zaległości z tytułu opłat wskazanych w zdaniu poprzednim przed podpisaniem Umowy Przyrzeczonej i Umowy Sprzedaży. Spółka ma także prawo żądania zapłaty zaliczki na poczet kosztów wskazanych w zdaniu pierwszym przed wydaniem (odbiorem) Przedmiotów Umów w kwocie odpowiadającej okresowi do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej i Umowy Sprzedaży– Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniuart. 3851k.c.Zapis ten nawiązuje do klauzuli opisanej powyżej, a więc aktualne pozostają rozważania dotyczące bezpodstawności naliczania niektórych wymienionych tam opłat oraz braku ich zamkniętego katalogu. Dodatkowo wskazać należy, ze sprzeczne z dobrymi obyczajami jest uzależnienie wydania przedmiotów umów (lokali) od zapłaty zaliczki na poczet kosztów. Wydanie lokalu jest obowiązkiem sprzedającego, wynikającym z umowy sprzedaży. W tym wypadku pozwany, zamiast dochodzić swych praw np. na drodze sądowej, wymusza na konsumencie zapłatę kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które niewątpliwie stanowią kwotę niższą, niż wartość lokalu, „zatrzymując” lokal, uniemożliwiając konsumentowi jego odbiór. Niezasadne jest również żądanie jednorazowej zaliczki za cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej – bez określenia jej miesięcznej wysokości. Konsument przez dłuższy okres czasu (nawet do dwóch lat) nie jest obowiązany wpłacać zaliczek, zaś przed wydaniem lokalu musi uiścić jednorazową opłatę, która może stanowić dla niego duże i niespodziewane obciążenie finansowe. Podsumowując, poprzez zawarcie we wzorcu przedmiotowej klauzuli dochodzi w tej sytuacji do ogromnej i nieusprawiedliwionej dysproporcji pomiędzy sytuacją przedsiębiorcy i konsumenta, co jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. W sposób rażący naruszono interes konsumenta, głównie ekonomiczny, ale również spowodowano trudności organizacyjne i uczucie zawodu. Z tych względów na mocyart. 3851k.c.orzeczono jak w wyroku.

8.
Za niedozwolone postanowienie umowne Sąd uznał także treść § 6 ust. 1 umowy o brzmieniu: „Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, do zawarcia w ich imieniu Umowy Sprzedaży, za cenę i na warunkach określonych w niniejszym akcie”. Zdaniem Sądu zamieszczenie tego postanowienia jest szczególnie rażącym naruszeniem interesu konsumenta, sprzecznym z dobrym obyczajem. Strona kupująca, zawierająca umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży lokalu, ma szczególne prawo do tego, aby – zanim zawarta zostanie umowa przyrzeczona – sprawdzić, czy lokal mieszkalny został wykonany prawidłowo i czy spełnia cechy ustalone przez strony w umowie przedwstępnej. Dopiero tego rodzaju ocena może stanowić podstawę do podjęcia decyzji – także przez samego kupującego – co do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży takiego lokalu. Zawarcie we wzorcu postanowienia, które przedsiębiorcę (sprzedawcę) ustanawia pełnomocnikiem upoważnionym do zawarcia umowy sprzedaży w imieniu kupujących, odbiera tym ostatnim wymienione uprawnienia. Powoduje ono, że kupujący nie mogą osobiście ocenić, czy przedmiot umowy przedwstępnej został należycie wykonany – a w razie stwierdzenia wad odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej. Mogą za to być zmuszeni do nabycia, poza możliwością jakiejkolwiek kontroli, przedmiotowego lokalu tylko na podstawie decyzji samego sprzedawcy, podejmującego tę decyzję we własnej sprawie. Sprzeczność z dobrym obyczajem polega tu zarówno na tym, że podjęcie decyzji w sprawie zawarcia umowy przyrzeczonej oddane jest gestii podmiotu, który sam jest drugą stroną zawieranej czynności (co pozbawia go obiektywizmu przy ocenie wykonania przez samego siebie umowy przedwstępnej), jak i na tym, że ustanowienie stosunku pełnomocnictwa – którego podstawą jest zaufanie mocodawcy do pełnomocnika – ustalone jest we wzorcu umownym, a więc w dokumencie z natury jednostronnym, na którego treść druga strona (tutaj: konsument udzielający pełnomocnictwa) nie ma żadnego wpływu.

9.
Kolejne postanowienie zawarte w § 6 ust. 2 wzorca ma następującą treść:Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z Garażu, przy czym w ramach powyższego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie - 1 Garażu oraz do złożenia w ich imieniu w Umowie Sprzedaży oświadczenia, iż wyrażają oni zgodę na podział do korzystania z Garażu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, w drodze umów z nabywcami udziałów w Garażu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymże sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki żadnych roszczeń,przy czym Strony oświadczą również, iż wyrażają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Garażu tego podziału do korzystania.Zdaniem Sądu, już samo narzucenie takiego pełnomocnictwa we wzorcu, jak wyżej wskazano, budzi zastrzeżenia. Aktualne w tym zakresie pozostają rozważania odnoszące się do klauzuli zawartej w § 6 ust. 1 wzorca. Ponadto w przedmiotowej klauzuli za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznać należy wyłączenie odpowiedzialności przedsiębiorcy z tytułu udzielonego mu przez konsumenta pełnomocnictwa. Wyłączenie przez dewelopera swojej odpowiedzialności z tego tytułu jest szczególnie rażące, prowadzi do sytuacji, że konsument musi zlecić deweloperowi dokonanie za niego czynności prawnych, odnoszących się bezpośrednio do majątku konsumenta, jednocześnie zostaje pozbawiony wszelkich praw do dochodzenia od dewelopera roszczeń, np. odszkodowania, w sytuacji, gdy deweloper wyrządzi swym działaniem konsumentowi szkodę. Pozwany zapewnił sobie w ten sposób, kosztem konsumenta, sprawny i niezakłócony przez nabywców proces wydzielania i sprzedaży kolejnych miejsc parkingowych. Zaburzenie równowagi stron, na niekorzyść konsumenta jest rażące – sprzeczne z przepisami normującymi odpowiedzialność odszkodowawczą za nienależyte wykonanie umowy zlecenia – co powoduje sprzeczność z dobrymi obyczajami i rażąco narusza również interesy konsumenta, głównie ekonomiczne. Zapis ten może również wywołać u konsumenta uczucie rozczarowania i pokrzywdzenia, gdy deweloper swym działaniem spowoduje szkodę, zaś konsument przekona się że wbrew obowiązującym przepisom, nie będzie mógł skorzystać ze swych praw. Z tych względów na mocyart. 3851k.c.uznano przedmiotowe postanowienie za niedozwolone postanowienie umowne.

10.
Treść klauzuli § 6 ust. 3 (Jednocześnie Kupujący oświadczają, iż w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 powyżej stosownie do treściart. 101 Kodeksu Cywilnego, pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej Ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z Garażu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania Kupującym, to jest w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iż nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki, przy czym Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie Sprzedaży złożyć oświadczenie, iż nastąpiło spełnienie się tych warunków.) jest ściśle związana z wcześniej omówionymi klauzulami z § 6 ust. 1 i § 6 ust. 2 umowy, dlatego argumenty przytoczone przez Sąd na uzasadnienie abuzywności poprzednich dwóch klauzul, aktualne są także w odniesieniu do postanowienia § 6 ust. 3. Zapis ten tylko wzmacnia głęboko już jednostronne ułożenie uprawnień przez udzielenie pełnomocnictwa osobie zainteresowanej we własnej sprawie (pozwanemu, sprzedawcy) w ten sposób, że odbiera kupującemu (konsumentowi) prawo do odwołania tego pełnomocnictwa. Przesłanki, które w przedmiotowej klauzuli mają uzasadniać wyłączenie prawa do odwołania pełnomocnictwa, nie mają dla jej oceny decydującego znaczenia, gdyż samo już ustanowienie we wzorcu pełnomocnictwa dla sprzedawcy jest daleko idącym uszczupleniem uprawnień drugiej strony, odebranie zaś prawa do odwołania tego pełnomocnictwa – nawet jeśli tylko pod określonymi warunkami – utrzymuje w mocy tę nierównowagę. Sprzeczne z dobrymi obyczajami i naruszające równowagę kontraktową stron jest określenie, że „Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie Sprzedaży złożyć oświadczenie, iż nastąpiło spełnienie tych warunków”. W ten sposób do jednostronnego uznania pozwanego pozostawione jest ustalenie, czy przesłanki uchylenia prawa do odwołania pełnomocnictwa się spełniły, co rażąco narusza równowagę kontraktową na niekorzyść konsumenta. Te same uwagi są aktualne w stosunku do ustalenia w przedmiotowej klauzuli, że pełnomocnictwo nie wygaśnie w przypadku śmierci Kupujących lub rozwiązania Spółki. Zaburzenie równowagi kontraktowanej powoduje w tym przypadku rażące naruszenie interesów konsumenta.

11.
Klauzula zawarta w § 6 ust. 4 umowy, o treści:Kupujący oświadczają, że wyrażają zgodę na przyjęty umową zawartą pomiędzy Spółką a Wspólnotą Mieszkaniową z dnia siedemnastego grudnia dwa tysiące siódmego roku (17.12.2007) sposób administrowania Garażem i udzielają Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa, do reprezentowania ich - jako współwłaścicieli Garażu - na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i wykonywania prawa głosu - na warunkach według uznania pełnomocnika, zaś pełnomocnictwo to wejdzie w życie z dniem nabycia przez Kupujących udziału we własności Garażu wraz z prawami z nim związanymi– jest zdaniem Sądu także niedozwolonym postanowieniem umownym, ponieważ narzuca kupującym dokonanie czynności, która powinna być dokonana przez nich samych, mianowicie czynności udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania ich interesów na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Jak wskazano już we wcześniejszych wywodach, pełnomocnictwo oparte jest na relacji zaufania między mocodawcą a pełnomocnikiem. Wzorzec we wspomnianej klauzuli narusza tę zasadę, jednostronnie wyznaczając pełnomocnikiem kupujących podmiot im nieznany i przez nich samodzielnie nie wybrany. Dodatkowo pełnomocnikiem tym ma być zarząd wspólnoty, co wiązać się będzie z konfliktem interesów w przypadku głosowania nad absolutorium dla tego zarządu oraz innymi uchwałami dotyczącymi jego działalności. Wrażenie to umacnia nieograniczony zakres pełnomocnictwa, skoro ma ono być wykonywane „na warunkach według uznania pełnomocnika”. Przytoczone argumenty świadczą o rażącym naruszeniu przez klauzulę interesów konsumenta, zarówno ekonomicznych, jak i tych związanych z dyskomfortem wynikającym z odebrania możliwości samodzielnego kształtowania sytuacji majątkowej i wyboru osoby pełnomocnika.

12.
Kolejny zapis § 7 ust. 1 wzorca posiada następującą treść:Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) oświadczają, że:

1.1
na wypadek zmiany łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych położonych w budynkach na Nieruchomości, na skutek prowadzonej przez Spółkę Inwestycji bądź na skutek rozbudowy tych budynków, ewentualnie ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z przedmiotowych budynków realizowanych przez Spółkę w kolejnych etapach Inwestycji, wyrażają zgodę na odpowiednią zmianę udziału w Nieruchomości Wspólnej, związanego z udziałem we własności Garażu i pozostałymi lokalami w tym zakresie udzielają Spółce pełnomocnictw, do dokonania zmiany udziału w Nieruchomości Wspólnej - na warunkach według uznania Spółki, z tym, że nowa wysokość tego udziału zostanie określona zgodnie z zasadami zawartymi wUstawie o własności lokali,

1.2. wobec powyższego - stosownie do treściart. 101 Kodeksu Cywilnego- z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego, który powstanie, to jest zawarciem Umowy Sprzedaży i pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z Garażu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iż nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki.
Jak wynika z treści innych zapisów wzorca deweloper zapewnił sobie prawo reprezentowania wszystkich stron umów, a więc reprezentuje konsumentów- nabywców poszczególnych lokali, występuje również w imieniu własnym. Ta sytuacja budzi zastrzeżenia Sądu z uwagi na mogący zaistnieć konflikt interesów oraz że jedynym podmiotem władnym do rozstrzygnięcia tego konfliktu będzie deweloper. Poszczególni nabywcy wyrażają zgodę na zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, na warunkach uznania pozwanej spółki. Z w/w zapisów wzorca wynika, iż konsumenci z tytułu pełnomocnictw nie mogą wysuwać żadnych roszczeń. Sytuacja ta jest sprzeczna z dobrymi obyczajami oraz z etyką, w tym również etyką zawodów prawniczych- adwokata i radcy prawnego, gdyż brak przeciwwskazań aby ostatecznie takiego pełnomocnictwa udzielono adwokatowi lub radcy prawnemu. Klauzula rażąco narusza interesy konsumentów, poprzez naruszenie równowagi stron, poprzez pozbawienie ich prawa decydowania o własnych sprawach, ma wpływ na ich sytuację majątkową. Odnośnie § 7 ust. 1.2 wzorca aktualne pozostają rozważania dotyczące § 6 ust. 3 w zakresie zrzeczenia się przez konsumentów prawa do odwołania pełnomocnictwa. Biorąc powyższe pod uwagę na mocyart. 3851k.c.orzeczono jak w sentencji wyroku.

Klauzula zawarta w § 7 ust. 2 wzorca, o treści: „Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży) oświadczają, że w sytuacji, w której będą zbywać udział we własności Garażu, a w chwili zbycia w budynkach na Nieruchomości nie zostanie ustanowiona odrębna własność wszystkich lokali, podejmą wszelkie działania zmierzające do tego, aby pełnomocnictwa o treści określonej powyżej zostały udzielone Spółce przez nabywców udziału we własności Garażu.” – jest w ocenie Sądu niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniuart. 3851§ 1 kc, gdyż nakłada na kupujących obowiązek, którego wykonanie może przekraczać ich możliwości i być poza zakresem ich wpływu. Brzmienie klauzuli sugeruje, że kupujący powinni doprowadzić do tego, aby nowi nabywcy udziału we własności garażu udzielili Spółce pełnomocnictw o treści opisanej w § 7 ust. 1. Biorąc pod uwagę, że nowy nabywca może nie wyrażać woli na udzielenie nieodwołalnych pełnomocnictw osobie trzeciej (pozwanemu) i że nie można go zmusić do dokonania określonej czynności prawnej, postawienie kupujących na mocy ocenianej klauzuli w takiej sytuacji prowadzić może w praktyce do ograniczenia ich prawa do dysponowania udziałem we własności garażu (co wiąże się też z prawem do dysponowania własnością lokalu), skoro będzie ono uzależnione od tego, czy nabywcy zgodzą się udzielić Spółce pełnomocnictwa o oczekiwanej przez nią treści. Z powyższych względów omawiana klauzula rażąco narusza interesy konsumentów.

Odnosząc się do klauzuli zawartej w § 7 ust. 3 wzorca o treści- Kupujący oświadczają, że w wypadku takich zmian udziału w Nieruchomości Wspólnej pokryją koszty sądowe związane z ujawnieniem nowej wysokości udziałów w księgach wieczystych. Ponadto Kupujący zobowiązują się, przed podpisaniem Umowy Sprzedaży uiścić, na żądanie Spółki, zaliczkę na pokrycie kosztów sądowych związanych ze zmianą wysokości udziału w Nieruchomości Wspólnej, jeżeli przed zawarciem tej umowy zaistnieje prawdopodobieństwo konieczności poniesienia tych kosztów –stwierdzić należy, że w niniejszym wypadku zastrzeżenia Sądu budzi uprawnienie dewelopera do żądania zaliczki na koszty sądowe, w sytuacji gdy zaistnieje prawdopodobieństwo zaistnienia tych kosztów. Użycie słowa „prawdopodobieństwo” prowadzi do tego, że nie jest w wystarczającym stopniu określona sytuacja, w której pozwany może żądać zaliczki. Daje mu to prawo do dowolnej interpretacji, czy takie prawdopodobieństwo istnieje, czy też nie. Może to prowadzić do przedwczesnego pobierania tych kosztów, co umożliwia deweloperowi obracanie środkami konsumentów bez obowiązku wypłacania im odsetek. Może również powodować bezpodstawne pobieranie kosztów, gdyż „prawdopodobieństwo” poniesienia kosztów nie przełoży się na „konieczność” ich uiszczenia. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami, rażąco narusza również interesy konsumenta – ekonomiczne, ale również powoduje niedogodności organizacyjne i dyskomfort w sytuacji, gdy konsument będzie zmuszony do domagania się od dewelopera niezasadnie wpłaconych kwot pieniężnych, co może nawet znaleźć swój finał na drodze sądowej (świadczenie nienależne). Z powyższych względów przedmiotowa klauzula została uznana za niedozwolone postanowienie umowne.

13.
Odnośnie postanowienia zawartego w § 8 ust. 1 wzorca o treści:Kupujący wyrażają zgodę na: 1.1. kontynuowanie przez Spółkę na Nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw nr (...)Inwestycji, prowadzonej na podstawie ostatecznych decyzji oraz zobowiązują się nie zgłaszać żadnych sprzeciwów co do prowadzonej budowy, wznoszonych budynków oraz postępowań administracyjnych oraz zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych służących kwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań, zażaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.). (…)– stwierdzić należy, że sprzeczne z dobrymi obyczajami jest pozbawienie konsumentów przysługującego im prawa korzystania ze środków prawnych w postaci np. odwoływania się od decyzji administracyjnych. Deweloper zapewnia sobie w ten sposób możliwość sprawnego kontynuowania inwestycji, w tym wznoszenia innych budynków, realizuje więc swój cel, również finansowy. Budowa innych budynków może jednak zagrażać interesom konsumentów, którzy zobowiązali się zakupić mieszkanie w inwestycji pozwanego. Zagrożenie to może wynikać z naruszenia np. norm bezpieczeństwa,prawa budowlanego, praw konsumenta związanych z nieruchomością wspólną, przykładowo wynikających zart. 144 k.c.,147 k.c.,151 k.c.Pozbawienie konsumentów prawa kwestionowania wydanych decyzji (które mogą być wadliwe) rażąco narusza równowagę stron stosunku zobowiązaniowego jak również w sposób rażący narusza interesy konsumenta – może spowodować jego dyskomfort, rozczarowanie zakupionym mieszkaniem, wprowadzenie w błąd. Niedogodność otoczenia będzie miała również wpływ na wartość mieszkania, co naruszy interes ekonomiczny konsumenta.
Sąd natomiast uznał, że interes konsumenta nie zostanie naruszony poprzez następujący zapis:”Kupujący wyrażają zgodę na: 1.2. wyłączne korzystanie przez Spółkę z tej części nieruchomości, na której prowadzone będą dalsze prace budowlane związane z realizacją powołanej wyżej Inwestycji” .Zdaniem Sądu względy bezpieczeństwa związane z prowadzeniem budowy przemawiają za tym, aby deweloper miał wyłączne prawo do korzystania z części nieruchomości, w czasie gdy takie prace trwają. Zgodnie zprawem budowlanymteren winien zostać ogrodzony, zaś w takiej sytuacji korzystanie z niego przez konsumentów jest wykluczone. Z powyższych względów, co do cytowanej klauzuli, oddalono powództwo.
Podobnie, zdaniem Sądu, interesom konsumentów nie zagraża obciążanie, należącego do pozwanej spółki udziału w nieruchomości wspólnej, hipotekami na rzecz banków, a więc zapis wzorca o treści: „Kupujący wyrażają zgodę na obciążenie przez Spółkę pozostałego nie sprzedanego i należącego do niej udziału w Nieruchomości Wspólnej hipoteką/hipotekami ustanowioną/ustanowionymi na rzecz banku/banków na zabezpieczenie udzielonego/udzielonych przez ten/te bank/banki kredytu/kredytów.”Zgodnie zart. 198 k.c.każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Obejmuje to nie tylko czynności o charakterze rozporządzającym, lecz także obciążające, polegające na obciążeniu udziałuprawem rzeczowym, w tym również hipoteką. Przepis ten daje więc deweloperowi prawo do obciążenia należącego do niego udziału w nieruchomości wspólnej, co następuje zresztą nie samodzielnie, ale zawsze łącznie z obciążeniem hipoteką danego lokalu. Dlatego w tym zakresie oddalono powództwo.

14
Kolejnymi, zdaniem Sądu, niedozwolonymi klauzulami umownymi są postanowienia § 8 ust. 2 i 4 wzorca o następującej treści:
§ 8 ust. 2 -Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przezSpółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przezdalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego wtym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia UmowySprzedaży) udzielają Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania ich wtoku wszelkich postępowań (w tym w szczególności postępowańadministracyjnych) dotyczących realizacji Inwestycji oraz uzyskaniapozwoleń na użytkowanie. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiekroszczeń z tytułu toczących się prac budowlanych i postępowań, jakrównież zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych służącychkwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań,zażaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.).

§ 8 ust. 4 - Kupujący na wypadek zawarcia Umowy Sprzedaży przez  Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez  dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w  tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy  Sprzedaży) udzielają Spółce pełnomocnictw, do ustanowienia lub zmiany wcześniej ustanowionych służebności lub praw użytkowania, na prawach  objętychksięga wieczysta Kw nr (...). na warunkach  według uznania pełnomocnika. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu ustanowienia lub zmiany takich służebności gruntowych  lub praw użytkowania ani z tytułu podłączenia nieruchomości sąsiednich  do infrastruktury technicznej wybudowanej przez Spółkę lub dla Spółki  oraz ustanowienia na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości sąsiednich ograniczonychpraw rzeczowych.
W tym zakresie aktualne pozostają rozważania dotyczące klauzuli z § 7 ust. 1 i 2 w zakresie pełnomocnictwa oraz § 8 ust. 1 w zakresie zobowiązania się konsumenta do niekorzystania z przysługujących środków prawnych służących kwestionowaniu wydanych decyzji. Reprezentowanie przez spółkę wszystkich nabywców nieruchomości oraz działanie w imieniu własnym, rodzi konflikt interesów. Jest to więc działanie nieetyczne, powodujące że taki pełnomocnik dbając o interes jednej strony, może działać z pokrzywdzeniem drugiej. Tym bardziej, że konsument miałby zrzec się możliwości wysuwania roszczeń w stosunku do pełnomocnika. Zdaniem Sądu pełnomocnikowi przyznano zbyt dużo uprawnień, a celem był wyłącznie interes dewelopera, co zaburza równowagę stron stosunku zobowiązaniowego. Sprawne prowadzenie inwestycji nie może odbywać się kosztem pozbawienia konsumentów przysługujących im prawnie środków służących kwestionowaniu wydanych decyzji. Z powyższych względów postanowienia uznano za niedozwolone na podstawieart. 3851k.c.

15.
Postanowienie § 9 ust. 1 wzorca (Kupujący oświadczają nadto, że w ramach wszelkich udzielonych tymże aktem pełnomocnictw - stosownie do treściart. 108 Kodeksu Cywilnego- pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, że - stosownie do treściart. 106 Kodeksu Cywilnego- może udzielać dalszych pełnomocnictw.) jest ściśle powiązane z komentowanymi wcześniej postanowieniami wzorca przewidującymi ustanowienie pełnomocnictwa (§ 6 ust. 1 – 4, § 7 ust. 1 i 2, § 8 ust. 2 i 4). Uwagi zawarte w uzasadnieniu abuzywności tamtych postanowień ściśle odnoszą się także do niniejszej klauzuli § 9 ust. 1. Pierwsza część tego postanowienia – „pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu” [w imieniu kupujących] – stwierdza jedynie to, co wynika już z treści postanowienia § 6 ust. 1 wzorca. Skoro bowiem według niego, pozwana(...) Sp. z o.o.może reprezentować kupujących przy zawarciu umowy sprzedaży, a drugą stroną tej umowy – jako sprzedawca – jest pozwana, to już z tamtego postanowienia wynika, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu kupujących. Analizowane postanowienie jedynie wprost formułuje ten fakt, mając przypuszczalnie na celu wyraźne wyartykułowanie koniecznego warunku przewidzianego wart. 108 kc, zgodnie z którym pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej tylko wówczas, jeśli wynika to z treści pełnomocnictwa. To samo dotyczy zapisu zawartego w § 9 ust. 1 wzorca, zgodnie z którym pełnomocnik „może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej”. Jednak wprowadzenie tych zapisów nie wnosi nowej treści normatywnej w stosunku do klauzuli § 6 ust. 1 wzorca, gdyż już z niej wynikało tego rodzaju ukształtowanie stosunku pełnomocnictwa. Dlatego w uzasadnieniu odnoszącym się do klauzuli § 6 ust. 1 zawarto już argumenty, które bezpośrednio nawiązują do okoliczności, że pełnomocnictwo to upoważnia dewelopera do podejmowania - w imieniu innej osoby - decyzji we własnej sprawie, co jest poważną przesłanką przemawiającą za sprzecznością klauzuli § 6 ust. 1 z dobrymi obyczajami i naruszeniem w sposób rażący interesów konsumenta. Tak więc argument powołany w uzasadnieniu dotyczącym § 6 ust. 1 wzorca dotyczy tak samo omawianej tu klauzuli § 9 ust. 1. Zrealizowanie natomiast w postanowieniu § 9 ust. 1 zastrzeżenia zawartego wart. 106 kc(uzależnienie kompetencji pełnomocnika do ustanawiania dalszych pełnomocników od jej zastrzeżenia w treści pełnomocnictwa) częściowo wynikało już z postanowień § 7 ust. 1 i 2 oraz § 8 ust. 1 i 2 wzorca, w § 9 ust. 1 zostało jednak po raz pierwszy wyrażone wprost i jednoznacznie. Musi być ono uznane za abuzywne najpierw przede wszystkim dlatego, że uznanie wcześniej przez Sąd za niedozwolone postanowień o udzieleniu pozwanemu pełnomocnictwa do zawierania umowy przyrzeczonej z samym sobą oraz do dokonywania przez niego innych czynności, musi pociągać za sobą abuzywność wszelkich innych sformułowań wzorca, których istnienie jest ściśle zależne od powołanych postanowień o udzieleniu pełnomocnictwa i prowadzi wyłącznie do rozszerzenia kompetencji takiego pełnomocnika. Takim właśnie sformułowaniem wzorca jest postanowienie, iż „pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw”. Po drugie, możliwość udzielania dalszych pełnomocnictw do zawarcia umowy z samym sobą przez dewelopera – przy już i tak wysoce rażącym naruszeniu interesów kupujących konsumentów, wskutek odebrania im prawa do osobistej decyzji co do zawarcia umowy przyrzeczonej – pogłębia jeszcze niezgodność omawianej klauzuli z dobrymi obyczajami. Nie tylko bowiem, że ostateczna umowa sprzedaży może być zawarta przez sprzedawcę na mocy pełnomocnictwa z zupełnym pominięciem kupujących, to dodatkowo klauzula z § 9 ust. 1 dopuszcza możliwość dokonania tej czynności w imieniu kupujących przez osoby zupełnie im nieznane i nie sprawdzone.

16.
Odnosząc się do postanowienia zawartego w § 10 umowy (Kupujący zobowiązują się, że wszelkie oświadczenia objęte § 7 i § 8 tego aktu notarialnego zostaną przez nich złożone w Umowie Przyrzeczonej odpowiednio w odniesieniu do Lokalu, jak również, że w odniesieniu do Lokalu w Umowie Przyrzeczonej udziela wszelkich pełnomocnictw powołanych w § 7 i § 8 tego aktu, z zakresem określonym również w § 9. Kupujący zobowiązują się ponadto do złożenia tychoświadczeń i udzielenia pełnomocnictw w odniesieniu do udziału wewłasności Garażu w sytuacji, gdy zawarcie Umowy Sprzedaży nienastąpi przez Spółkę działająca jako pełnomocnik Kupujących lub przezdalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego wtym zakresie przez Spółkę) należy stwierdzić, że skoro istotą tej klauzuli jest zobowiązanie kupujących do zamieszczenia oświadczeń i pełnomocnictw z § 7 i 8 umowy przedwstępnej – w zawieranej w przyszłości umowie przyrzeczonej, to przytoczone przez Sąd motywy uznania postanowień § 7 i 8 wzorca umowy za niedozwolone w pełni stosują się do treści powyższego § 10 umowy.

17.
W ocenie Sądu postanowienie o następującej treści: „Prawa i obowiązki Kupujących wynikające z niniejszych Umów mogą zostać przeniesione na osobę trzecią ("Nowy Kupujący") wyłącznie na podstawie umowy cesji, której stronami będą Kupujący, Spółka i Nowy Kupujący. Strony zastrzegają formę aktu notarialnego dla umowy cesji. Cesja może zostać dokonana wyłącznie przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku. W przypadku przeniesienia na Nowego Kupującego praw i obowiązków Kupujących wynikających z niniejszych Umów, Kupujący zobowiązują się do pokrycia kosztów administracyjnych cesji, dokonując w tym celu zapłaty na rzecz Spółki kwoty 5.000.00 zł (pięciu tysięcy złotych) brutto przed zawarciem umowy cesji. Kwota, o której mowa w zdaniu poprzednim będzie płatna na rachunek bankowy Spółki wskazany powyżej;” – stanowi niedozwolone postanowienie umowne z uwagi na ustalenie opłaty z tytułu cesji w sposób dowolny, niczym nieuzasadniony, co wykazało przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe. Brak jest jakichkolwiek dowodów uzasadniających pobieranie kwoty 5.000 zł, nie przedstawiono żadnej kalkulacji ani innych dowodów, jakie koszty składają się na powyższą kwot. Sąd uznał ją za zbyt wysoką i prowadzącą do wzbogacenia się pozwanego kosztem konsumentów. Brak uzasadnienia również dla określenia ostatecznego terminu zawarcia umowy cesji, jakim jest okres przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Z tych względów na mocyart. 3851k.c.orzeczono jak w sentencji.

Zgodnie z treścią przepisuart. 26 ust 1 pkt 6w zw. zart. 113 ust. 1 oraz 96 ust.1 pkt 3 i art. 96 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. Nr 167 poz. 1398) rozstrzygnięto odnośnie wysokości opłaty sądowej i obciążeniu pozwanego obowiązkiem jej uiszczenia.

Publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zarządzono na podstawieart.47944k.p.c.

/-/ SSO Magdalena Sajur- Kordula