Sąd Rejonowy w Lubinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 597/13
Data wyroku: 2013-10-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adam Mika
Słowa kluczowe: Umowa Przedwstępna, Wady Oświadczenia Woli
Podstawa prawna: art. 390 §2 kc, art. 86 §1 kc w zw. art. 88 §1 kc
Teza: brak

Sygn. akt:I C 597/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Lubin, dnia 30 października 2013 r.
Sąd Rejonowy w Lubinie I Wydział Cywilnyw składzie następującym:

Przewodniczący:
          SSR Adam Mika
Protokolant:Justyna Łazińska
po rozpoznaniu w dniu 25 października 2013 r.
na rozprawie
sprawy z powództwaZ. B. (1)
przeciwkoR. K.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powodaZ. B. (1)na rzecz pozwanegoR. K.kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt I C 597/13

UZASADNIENIE
PowódZ. B. (1)wniósł o nakazanie pozwanemuR. K.złożenie oświadczenia woli o następującej treści: „R. K.przenosi na rzeczZ. B. (1)prawo własności udziału wynoszącego ½ w zabudowanej działce onumerze geodezyjnym (...)o powierzchni 0,3752 ha położonej wP., gminaL., wchodzącej w skład nieruchomości rolnej, dla której Sąd Rejonowy w Lubinie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...)za cenę 15.000 zł , która została już zapłacona”.
W uzasadnieniu żądania podał, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży opisanej w żądaniu nieruchomości w formie aktu notarialnego. Strony ustaliły, że ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta w dniu 18.04.2012 r. Przed upływem terminu powód wezwał pozwanego do wyznaczenia terminu ostatecznego podpisania umowy, ale pozwany nie podjął żadnych kroków w kierunku sfinalizowania transakcji.
PozwanyR. K.na rozprawie w dniu 12.06.2013 r. wniósł o oddalenie powództwa podając, że został oszukany przez powoda, że nie otrzymał żadnych pieniędzy .

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :
PozwanyR. K.jest właścicielem nieruchomości rolnej obejmującejdziałki oznaczone numerami (...)o łącznej powierzchni 2,0454 ha.Działka nr (...)jest zabudowana budynkiem mieszkalnym , oborą i stodołą. Dla całej nieruchomość Sąd Rejonowy w Lubinie prowadziksięgę wieczystą nr (...).
( dowód: - odpis KW nr(...), k.10-14,
wypis z rejestru gruntów, k.15,
kopia mapy ewidencyjnej, k.16 )
Pozwany poznał powodaZ. B. (1)w 2008 lub 2009 roku. Pozwany chciał wynająć stajnię , czym powód był zainteresowany. Powód wynajął od pozwanego stajnię , za co miał płacić pozwanemu po 500 zł miesięcznie. W wynajętej stajni powód urządził garaż. Regularny czynsz powód opłacał przez jakieś pół roku. Później wypłacał pozwanemu częściej mniejsze kwoty na piwo , papierosy i żywność. Później pozwany zrezygnował z czynszu i chciał , aby powód opłacał rachunki za prąd. W domu pozwanego oprócz niego mieszkało jeszcze kilka osób – powód,E. C.,J. W.,B. L.iK. J..B. L.pracował na zlecenie powoda przy remoncie domu pozwanego. Zbijał tynki na całym domu, wymienił 3 okna na używane , plastikowe . Dom został również spięty metalowymi kotwami, bo pękała ściana. Na podwórku rozplantowane zostały trzy wywrotki ziemi załatwione przez powoda. Wcześniej na podwórku stała woda.
Powód wraz zK. J.pracował w lesie. Za zrobione pieniądze sukcesywnie robili również drobne prace remontowe wewnątrz domu. W jednym pokoju , w którym mieszkał powód zK. J.zrobiona została gładź. W drugim pokoju zaczęli kłaść nowe przewody elektryczne , ale wtedy został odcięty prąd. Skończyły się też im pieniądze, które zarabiali w lesie uA. B..
Pozwany codziennie spożywa alkohol i często się upija.
( dowód: - zeznania świadkaB. L., k.72,
zeznania świadkaK. J., k.73,
przesłuchanie stron, k.27-28 )
W dniu 23.10.2002 r. pozwany udzielił notarialnego pełnomocnictwaH. H., na podstawie którego sprzedawana była ziemia należącą do pozwanego , z możliwością podziału jej na działki i sprzedaży dowolnym osobom za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika . Pełnomocnik sprzedawał ziemię pozwanego , za co pozwany otrzymał 5.000 zł.H.obiecał również pozwanemu remont domu i załatwienie pracy , z czego jednak się nie wywiązał. Powód jak się o tym dowiedział, to pomógł pozwanemu odwołać to pełnomocnictwo.
( dowód: - kserokopia pełnomocnictwa, k.37,
- przesłuchanie stron, k.27-28 )
Powód obiecał pozwanemu , że wyremontuje dom pozwanego wP., ale pod warunkiem, że otrzyma udział we współwłasności.
Pozwany zgodził się na to i w dniu 18.04.2011 r. pozwany i powód udali się do notariusza , gdzie spisana został przedwstępna umowa sprzedaży , na mocy której pozwany zobowiązał się sprzedać powodowi udział wynoszący ½ w zabudowanejdziałce nr (...)o powierzchni 0,3752 ha za cenę 15.000 zł , a powód zobowiązał się kupić ten udział . Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 18.04.2012 r. Strony w umowie zawarły oświadczenie, że cena w kwocie 15.000 zł została już zapłacona.
Remont domu powoda miał zostać przeprowadzony w ciągu roku do zawarcia umowy przyrzeczonej , czego jednak strony nie zastrzegły w umowie pisemnej.
Pozwany podczas wizyty u notariusz był trzeźwy.
Po zawarciu umowy przedwstępnej pomiędzy stronami zaczęły się konflikty . Przyczyną konfliktów było miedzy innymi zaprzestanie prac remontowych przez powoda oraz odcięcie prądu od nieruchomości w związku z zaległościami w opłatach. Pomiędzy stronami dochodziło do kłótni , wzajemnych gróźb oraz rękoczynów.
Ostatecznie w dniu 02.04.2012 r. pozwany udał się do notariusza i złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia zawartego w umowie przedwstępnej z dnia 18.04.2011 r. z uwagi na to, że złożone zostało ono pod wpływem błędu. Oświadczenie to doręczone zostało powodowi przesyłką polecona z dnia 11.04.2012 r.
Ostatecznie pozwany wezwany został przez powoda do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, której dotyczyła umowa przedwstępna , pismem z dnia 12.04.2012 r.
( dowód: - zeznania świadkaM. Ż., k.60-61,
- zeznania świadkaE. C., k.62,
- zeznania świadkaJ. W., k.61,
- zeznania świadkaB. L., k.72,
- zeznania świadkaK. J., k.73,
- przesłuchanie stron, k.27-28,
- kserokopia umowy przedwstępnej, k. 8-9,
- kserokopia oświadczenia z dnia 02.04.2012 r. , k.38,
- kserokopia pisma z dnia 12.04.2012 r. )
Sąd zważył co następuje:
PowództwoZ. B. (2)nie zasługuje na uwzględnienie.
Poza sporem w tej sprawie pozostaje fakt zawarcia przez strony umowy przedwstępnej. Zdaniem Sądu pozwanyR. K.skutecznie uchylił się od skutków prawnych swojego oświadczenia zawartego w tej umowie, złożył bowiem stosowne oświadczenie powodowi .
W ocenie Sądu pozwany podstępnie został nakłoniony do zawarcia niekorzystnej dla siebie umowy przedwstępnej zwiedziony obietnicą powoda dotyczącą remontu domu. Zgodnie zart. 86 § 2 k.c., jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie , uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.
Niewątpliwie pozwanyR. K.jest osobą lekkomyślną, naiwną i nieodpowiedzialną. Doskonale zdawał sobie z tego sprawę powód, gdyż pomagał pozwanemu odwoływać pełnomocnictwo udzieloneH. H., na podstawie którego wyprzedawana była ziemia pozwanego. Równie dobrze zdawał sobie również sprawę z tego, że pozwanemu zależy na remoncie domu, bowiem równieżH. H.zwiódł pozwanego taką obietnicą.
Powód miał okazje zdobyć zaufanie pozwanego mieszkając u niego , dając mu drobne sumy pieniędzy na piwo i papierosy, a także rozpoczynając niezbyt kosztowne prace remontowe .Nie można bowiem za kosztowne prace remontowe uznać zbicia tynków zewnętrznych z budynku, zrobienia gładzi w jednym pokoju , wymiany trzech okien na plastikowe okna z odzysku, spięcie kotwami ścian budynku i rozplantowania ziemi na podwórku. Prace te wykonywane były przez powoda we własnym zakresie przy pomocy i współfinansowaniu przez mieszkających również w tym domuB. L.iK. J..
Zdaniem Sądu pomiędzy stronami istniało porozumienie co do tego, że powód w ciągu roku pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a terminem zawarcia umowy przyrzeczonej przeprowadzi remont domu, bo w innym wypadku nie miałoby sensu odwlekanie zawarcia umowy sprzedaży skoro – jak wynika z aktu – cena została zapłacona. Również cena nieruchomości określona w umowie przedwstępnej – zadziwiająco niska nawet na samą działkę bez zabudowań- wskazuje , że pomiędzy stronami istniało jeszcze inne porozumienia , które jednak nie zostało zawarte w umowie. To porozumienie – zdaniem Sądu – dotyczyło właśnie przeprowadzenia remontu i wartość tego remontu miała wpływ na wysokość ceny. Zważywszy na wspomnianą już wcześniej naiwność i lekkomyślność pozwanego , można również zrozumieć , dlaczego zapis o obowiązku remontu budynku przez powoda nie znalazł się w umowie.
O tym ,że kwestia remontu była przedmiotem ustaleń stron i że była ona ważna dla pozwanego świadczą jego zeznania, jakie złożył w sprawie na pierwszej rozprawie, jeszcze zanim skontaktował się z pełnomocnikiem. Nie potrafił on zbytnio wskazać z czego wynikał jego błąd , ale w trakcie zeznań wskazywał na to , że były ustalenia stron co do remontu, i że z tych ustaleń powód się nie wywiązał, przez co pozwany poczuł się oszukany. Te jego spontaniczne zeznania są dla Sądu przekonywujące.
W ocenie Sądu powód nie miał zamiaru wywiązać się z obietnic . Świadczy o tym fakt, że wkrótce po zawarciu umowy zaprzestano jakichkolwiek prac remontowych . Okazało się również, że nie są opłacane rachunki za prąd , co powód miał czynić w zamian za czynsz za najem stajni- garażu.
Trudno w tej sytuacji dać wiarę twierdzeniom powoda, że remont nie był kontynuowany z winy pozwanego , który rozmyślił się i zaczął agresywnie się zachowywać. Można bowiem zrozumieć zachowanie pozwanego w sytuacji, w której zorientował się , że powód nie zamierza wywiązać się z umowy i że kolejny raz dał się oszukać.
Nie można również dać wiary powodowi , że oprócz czynszu za najem stajni płacił pozwanemu jeszcze jakieś pieniądze, skoro jak zeznał, nie zdecydował się na zawarcie od razu umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż nie było go stać na „podatek od wzbogacenia” . Jeżeli powoda nie było stać na podatek , to jak chciał kontynuować remont?
Jeżeli powodowi - jak zeznał – rzeczywiście nie zależało na umowie , że to sam pozwany go do tego namawiał i że on chciał z tego zrezygnować – to trudno zrozumieć dlaczego wystąpił z niniejszym powództwem. Po zawarciu umowy przedwstępnej nie poniósł już żadnych nowych kosztów, wiec jeżeli wtedy mu nie zależało ,to dlaczego teraz zależy?
Trudno również zrozumieć , dlaczego pozwanemu miało zależeć na umowie , skoro – według wersji powoda - niczego na niej nie zyskiwał . Jeżeli z jakichś przyczyn mogło zależeć powodowi na zawarciu umowy, to tylko ze względu na oczekiwany remont.
Dokonując ustaleń faktycznych w tej sprawie Sąd oparł się na wiarygodnych i niekwestionowanych przez strony dokumentach dołączonych do akt sprawy . Ponadto za przydatne i wiarygodne Sąd uznał zeznania pozwanego . W sposób szczery , spontaniczny opowiedział on o okolicznościach zawarcia umowy przedwstępnej i historii wzajemnych relacji stron. Przede wszystkim wskazał on na obietnice remontu jako coś , co skłoniło go do zawarcia umowy.
Zeznania pozwanego znajdują oparcie w zeznaniach świadkówM. Ż.iJ. W..M. Ż.iJ. W.słyszeli od powoda deklaracje remontu domu , a także od obydwu stron o ustaleniach co do tego remontu.
Jeżeli chodzi o zeznania świadkówB. L.iK. J., to są one częściowo wiarygodne. Świadkowie ci potwierdzili fakt działań remontowych podejmowanych przez powoda przed zawarciem umowy, fakt odłączenia prądu i zaprzestania prac remontowych oraz fakt wypłacania pozwanemu przez powoda pewnych sum pieniędzy. Sąd nie dał jednak wiary ich twierdzeniom jakoby były to kwoty kilkusetzłotowe, bowiem stoi to w sprzeczności z wersją powoda jakoby nie miał pieniędzy na opłacenie podatku . Jeżeli ktoś , kto dorabia w lesie , bez pokwitowania daje znaczne sumy innej osobie, to najwidoczniej nie ma problemów finansowych. Tym samym zdaniem Sądu – jeżeli powód dawał pozwanemu jakieś pieniądze, to musiały to być drobne kwoty. Świadkowie ci nie posiadali natomiast żadnej wiedzy na temat ustaleń stron co warunków zawarcia kolejnej umowy, oraz co do tego, co skłoniło pozwanego do zawarcia tak niekorzystnej umowy.
Za nieprzydatne w sprawie Sąd uznał zeznania świadkaE. C., która nie posiadała żadnej wiedzy w kwestiach istotnych dla sprawy.
Jeżeli chodzi o zeznania powoda, to w ocenie Sądu są one ukierunkowane na osiągniecie celu wyznaczonego żądaniem pozwu. Powód nie podał przekonywujących argumentów , które uzasadniałyby zawarcie przez pozwanego umowy przedwstępnej. Z jednej strony powód wynajmował od pozwanego garaż za 500 zł miesięcznie, a z drugiej strony pieniądze te miały zostać zaliczone na cenę udziału w nieruchomości. Z jednej stron powód nie ma pieniędzy na podatek , a z drugiej strony bez żadnych pokwitowań przekazuje pozwanemu 15.000 zł. Te nielogiczności i niekonsekwencje w zeznaniach powoda podważają jego wiarygodność w zasadniczych kwestiach dotyczących przyczyn zawarcia umowy przedwstępnej oraz tego , czy i co obiecywał pozwanemu po zawarciu umowy przedwstępnej.
Reasumując Sąd uznał , że pozwany skutecznie uchylił się od skutków oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej z dnia 18.04.2011 r, , a co za tym idzie powód nie może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej.
Mając powyższe na uwadze, na podstawieart. 390 § 2 k.c.orazart. 86 § 1 k.c.w zw. zart. 88 § 1 k.c., Sąd orzekł jak w punkcie I wyroku. Orzeczeni o kosztach procesu uzasadnia treśćart. 98 § 1 k.p.c.