Sąd Apelacyjny w Lublinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 532/13
Data wyroku: 2013-11-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Zbigniew Grzywaczewski, Alicja Surdy, Ewa Bazelan
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt I ACa 532/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 listopada 2013 roku
Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący - Sędzia

SA Alicja Surdy

Sędzia:
Sędzia:

SA Zbigniew Grzywaczewski
SO del. Ewa Bazelan (spr.)

Protokolant

Sekretarz sądowy Magdalena Szymaniak

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 roku w Lublinie na rozprawie

sprawy z powództwa GminyL.
przeciwkoA. M.
o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia23 kwietnia 2013 roku, sygnatura akt I C 428/07

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanegoA. M.na rzecz powoda GminyL.kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 532/13

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 19 lipca 2007 r. powodowa GminaL.wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanegoA. M.kwoty 121.353,89 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że pozwany zajmuje bez tytułu prawnego lokal mieszkalny przyulicy (...)wL.. Z Gminą wiązała go umowa najmu, którą wynajmujący wypowiedział z powodu zalegania przez najemcę z zapłatą opłat za korzystanie z lokalu. Powódka wskazała, że na dochodzoną pozwem kwotę składają się należność główna stanowiąca czynsz najmu za okres od 1 września 2001 do 30 czerwca 2003 r. i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za czas od 1 lipca 2003 r. do 31 maja 2007 r. oraz odsetki w kwocie 31.524,11 zł.
W piśmie procesowym z dnia 26 września 2007 r. (k. 106-107) powódka oświadczyła, że na wypadek uznania przez Sąd zarzutu przedawnienia ogranicza powództwo do kwoty 80.439,38 zł oraz odsetek w kwocie 24.450,91 zł. W piśmie z dnia 18 grudnia 2012 r. (k. 470-478) powódka sprecyzowała podstawę faktyczną powództwa w ten sposób, że wskazała, że za okres od 19 lipca 2004 r. do 31 maja 2007 r. domaga się odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z lokalu oraz opłat eksploatacyjnych. Powódka przedstawiła wyliczenie wysokości zadłużenia za poszczególne miesiące przy założeniu, że lokal ma powierzchnię 83 m2i podała, że zadłużenie pozwanego wynosi 45.680,57 zł z tytułu należności głównej oraz 7.859,33 zł z tytułu odsetek ustawowych liczonych od 11 dnia każdego miesiąca do 31 maja 2007 roku.
Wyrokiem z dnia 23 kwietnia 2013 roku Sąd Okręgowy w Lublinie:

I
zasądził odA. M.na rzecz GminyL.kwotę 47.063,04 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 lipca 2007 r. do dnia zapłaty;

II
oddalił powództwo w pozostałej części;

III
zniósł wzajemnie między stronami koszty procesu.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia Sądu Okręgowego:
W dniu 2 kwietnia 1997 r. została zawarta pomiędzy GminąL.aA. M.umowa najmu lokalumieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego wL.przyulicy (...)wbudynku oznaczonym numerem (...). W umowie tej wskazano, że lokal ma powierzchnię 81 m2. Czynsz najmu został określony w drodze przetargu i wynosił 10,08 m zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu, a więc wynosił 816,48 zł miesięcznie. Zgodnie z umową najemca był też zobowiązany do opłacania zaliczek na energię elektryczną, cieplną, gaz, wodę i inne świadczenia, zgodnie z wykazem załączonym do umowy, zaś łączna wartość wszystkich opłat według stanu na dzień zawarcia umowy wyniosła 1041,73 zł. Najemca miał obowiązek dokonywać wpłat do 10 dnia każdego miesiąca. Ustalony w umowie czynsz wolny mógł być zmieniony z 3-miesięcznym wypowiedzeniem, w przypadku wzrostu stawek czynszu regulowanego – o procentowy wskaźnik zmiany tej stawki. Umowa najmu mogła być wypowiedziana na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych co najmniej za dwa okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Przed zawarciem umowy najmu właściciel zdecydował o oddaniu 14 lokali w budynku przyulicy (...)do wynajmu w drodze przetargu z czynszem wolnym. Zarząd MiastaL.uchwałą z dnia 20 stycznia 1997 r. zdecydował o oddaniu części lokalu w budynku przyulicy (...)w najem z czynszem wolnym.
Najemcy mieszkań wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na uchwałę Zarządu Miasta z dnia 20 stycznia 1997 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny wL.postanowieniem z dnia 26 maja 2009 r. odrzucił skargę najemców.
Pozwolenie na budowę budynku przyulicy (...)wL.zostało udzielone w dniu 16 listopada 1993 r. Zakończenie budowy zgłoszono w dniu 20 lutego 1997 r. W trakcie budowy inwestor zdecydował o zabudowie części korytarzy w budynku przyulicy (...)i wstawieniu dodatkowych drzwi wejściowych do mieszkań, w taki sposób, że powierzchnia przeznaczona do wyłącznego korzystania z lokali zwiększyła sie o powierzchnię zabudowaną. Zabudowy części korytarzy dokonano na podstawie uzgodnienia pomiędzy przedstawicielem inwestora a wykonawcą, zgodnie z notatką z dnia 8 stycznia 1997 r.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wL.decyzją z dnia 8 lutego 2002 r. umorzył postępowanie w sprawie przestrzegania przepisówprawa budowlanegoprzy zabudowie części korytarzy na klatkach schodowych i wstawieniu dodatkowych drzwi do mieszkań w budynku przyulicy (...).A. M.w dniu 13 listopada 2007 r. wniósł o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania.L.Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wL.decyzją z dnia 12 lutego 2008 r. odmówił wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.oddalił skargę na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL..
W dniu 5 lutego 2009 r. najemcy mieszkań w budynku przyulicy (...)wL., a wśród nichA. M., złożyli wniosek do Prokuratora, aby zażądał odL.Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania. Prokurator RejonowyL.-P.wL.złożył wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.o wszczęcie postępowania w sprawie zabudowy części korytarzy w budynku przyulicy (...), postępowanie takie zostało wszczęte, jednak po kontroli przeprowadzonej w dniu 9 czerwca 2010 r. zostało umorzone decyzją z dnia 20 lipca 2010 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.. Tę decyzję utrzymał w mocy Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wL.. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wL.. Skarga Prokuratora na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego została przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.oddalona.
W piśmie z dnia 26 stycznia 2000 r. DyrektorZarządu (...)w imieniu GminyL.oświadczył, że wypowiadaA. M.wysokość czynszu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, poinformował, że czynsz wzrośnie o 5 % stosownie do uchwały Rady MiastaL.i wyniesie 10,58 zł/m2. Pismem z dnia 3 sierpnia 2000 r. DyrektorZarządu (...)w imieniu GminyL.oświadczył, że wypowiadaA. M.umowę najmu i rozwiązuje ją z dniem 30 września 2000. Pismem z dnia 29 września 2000 r. DyrektorZarządu (...)w imieniu GminyL.oświadczył, że cofa wypowiedzenie z dnia 3 sierpnia 2000 r. W piśmie z dnia 12 stycznia 2001 r. DyrektorZarządu (...)w imieniu GminyL.oświadczył, że wypowiadaA. M.wysokość czynszu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, poinformował, że czynsz wzrośnie o 5,7 % stosownie do uchwały Rady MiastaL..
Pod koniec 2001 r.A. M.przestał płacić czynsz najmu. Pismem z dnia 6 kwietnia 2002 r. poinformował PrezydentaL., że wraz z innymi mieszkańcami bloku podjął decyzję o zaprzestaniu płacenia czynszu. W kolejnych pismach wynajmujący powiadamiał najemcę o wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych za zajmowany lokal.
Pismem z dnia 8 listopada 2002 r. DyrektorZarządu (...)w imieniu GminyL.oświadczył, że wypowiadaA. M.umowę najmu i rozwiązuje ją z dniem 31 grudnia 2002 r. Pismem z dnia 6 września 2006 r. DyrektorZarządu (...)w imieniu GminyL.oświadczył, że wypowiadaA. M.umowę najmu i rozwiązuje ją z dniem 31 października 2006 r.
A. M.poniósł nakłady związane z wykończeniem mieszkania i przystosowaniem go do własnych potrzeb.
Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o wskazane w uzasadnieniu dowody.
Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.
Jako podstawę rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy powołałart. 18 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.), według którego osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Zgodnie z ustępem drugim tego artykułu odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa wust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
Sąd uznał za zasadny zarzut przedawnienia roszczenia zgłoszony przez pozwanego, bowiem dla roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz pozostałych opłat eksploatacyjnych ma zastosowanie przepisart. 118 k.c.przewidujący trzyletni termin przedawniania roszczeń okresowych. W świetle powyższego, roszczenie objęte pozwem za okres poprzedzający trzy lata od dnia wytoczenia powództwa Sąd uznał za przedawnione i powództwo w tej części należało oddalić.
Jeżeli chodzi o zasadność roszczenia za okres od dnia 19 lipca 2004 r. do dnia 31 maja 2007 r. Sąd wskazał, że spór dotyczył przede wszystkim zasady obliczania czynszu, a następnie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Powódka twierdziła, że pozwanego obciążał, zgodnie z zawartą umowa najmu czynsz wolny, ustalony w umowie, zaś pozwany wywodził, że wbrew zawartej umowie zastosowany winien być czynsz regulowany.
Sąd przytoczył art. 66 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 ze zm.) wskazujący, że lokale należące do zasobów gminy, o powierzchni przekraczającej 80 m2, mogły być oddane w najem za zapłatą czynszu wolnego. I uznał, że w świetle zebranego materiału dowodowego uzasadnione jest stanowisko strony powodowej co do powierzchni lokalu przekraczającej 80 m2. Zgodnie z treścią umowy najmu, a także wszystkich dokumentów przedstawionych najemcy przed jej zawarciem lokalmieszkalny o numerze (...)ma powierzchnię przekraczającą 80 m2. Zarzut pozwanego dotyczył nielegalnego zwiększenia powierzchni mieszkania poprzez zabudowę części klatki schodowej. W ocenie Sądu Okręgowego pozwany nie zdołał udowodnić nielegalności zabudowy, nie przedstawił na potwierdzenie takiego zarzutu wiarygodnych dowodów. Przeciwnie, wyniki wszczętych przez pozwanego i innych mieszkańców postępowań administracyjnych, zmierzających do stwierdzenia, że zabudowa była nielegalna były dla mieszkańców negatywne.
Z tego też względu nie było podstaw do przyjęcia, że lokal zajmowany przez pozwanego ma powierzchnię mniejszą niż 80 m2i nie może też pozwany skutecznie zarzucać, że przeprowadzenie przetargu i zawarcie umowy najmu naruszało dyspozycję art. 66 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Skoro pozwany był zobowiązany uiszczać czynsz wolny, to wszystkie jego zarzuty dotyczące nadpłacenia czynszu, czy też zarzut potrącenia nie były zasadne. Decyzja pozwanego o zaprzestaniu płacenia czynszu i zaległość w zapłacie spowodowały, że właściciel mógł wypowiedzieć umowę najmu, czego zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, dokonał powód ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2002 r.
Co do powierzchni lokalu zajmowanego przez pozwanego, Sąd uznał za wiarygodne twierdzenie powódki, że wynosi ona przynajmniej 83 m2. Wynika to z pomiarów dokonanych przez biegłego w sprawie I C 718/06. W sprawie tejJ. P.sporządził opinię, w której wskazał, że mieszkanie innego najemcy, o układzie pomieszczeń identycznym jak w mieszkaniu pozwanego, przy zaliczeniu powierzchni dobudowanej, ma powierzchnię 83.02 m2. Wprawdzie biegły nie mierzył powierzchni lokalu pozwanego, jednak wszystkie mieszkania, w których dokonano zmian polegających na zabudowie część korytarza mają ten sam układ ścian i taką samą powierzchnię.
Sąd Okręgowy wskazał, że pozwany był zobowiązany uiszczać w okresie obowiązywania umowy najmu czynsz, zaś po wygaśnięciu umowy odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu i pozostałych opłat. Stawka czynszu stosowana przez powodową Gminę wynosiła w ocenianym okresie 11,65 zł/m2, wobec czego czynsz wyniósłby 966,95 zł (11,65 zł x 83 m2)
Co do pozostałych opłat Sąd zauważył że najemców obciążały opłaty stałe oraz zmienne – zależne od wskazań urządzeń pomiarowych. Opłaty stałe to opłaty za: wywóz nieczystości, centralne ogrzewanie, abonament za wodomierz oraz opłata stała za energię cieplną. Zmienne były opłaty za zużycie wody oraz odprowadzenie ścieków. Co do tych należności, który wysokość była zależna od wskazań liczników, Sąd uznał, że powódka nie przedstawiła dowodów na potwierdzenie zasadności roszczenia. Nie przedstawiono w procesie dowodów potwierdzających stan zużycia mediów, zaś pozwany kwestionował nie tylko zasadę swej odpowiedzialności, ale także wysokość roszczenia.
Z tego względu za udowodnione Sąd uznał roszczenie powódki o odszkodowanie oraz te miesięczne opłaty, które miały wartość stałą oraz co do odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczeń od pierwszego dnia następnego miesiąca, po miesiącu, w którym opóźnienie powstało.
W konsekwencji Sąd uznał za zasadne zasądzenie na rzecz GminyL.odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu usytuowanego wL.przyul. (...)o powierzchni 83 m2, w okresie od 19 lipca 2004 roku do 31 maja 2007 roku. Przedmiotowe odszkodowanie obejmuje rynkową wartość czynszu, jaki otrzymałby właściciel za najem niniejszego lokalu za każdy miesiąc we wskazanym okresie (966,95 zł miesięcznie) oraz opłaty za wywóz nieczystości (18,40 zł miesięcznie), opłatę za centralne ogrzewanie (122,84 zł miesięcznie), abonament za wodomierz (1,10 zł miesięcznie, 0,23 od marca 2007 r.), opłatę stałą za energię cieplną (64,74 zł) (opłaty łącznie 207,08 zł, od marca 2007 r.- 206,21 zł), które to pozwany był zobligowany ponosić, w związku z korzystaniem z przedmiotowego lokalu, co łącznie wyniosło za powyższy okres 40.409 zł, oraz odsetki ustawowe w kwocie 6.654,04 zł.
Od tak wyliczonej kwoty kapitału i odsetek powódka zasadnie żądała zgodnie zart. 482 § 1 k.c.dalszych odsetek za czas po wytoczeniu powództwa.
Sąd Okręgowy uznał, że nie mógł być uwzględniony zarzut potrącenia wzajemnej wierzytelności o zwrot nakładów zgłoszony przez pozwanego z dwóch powodów. Po pierwsze, umowa najmu przewidywała w § 8 możliwość dokonywania nakładów po uzyskaniu pisemnej zgody wynajmującego, zaś w jej braku przyznała wynajmującemu uprawnienie do wyboru, czy ulepszenia zatrzyma, czy też zażąda ich usunięcia. (§ 10). Jest to regulacja podobna do zawartej wart. 676 k.c., art. 16 i 17 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych iart. 6 e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego, które również przewidują upoważnienie przemienne dla wynajmującego i wykluczają roszczenie o zapłatę równowartości nakładów przed dokonaniem wyboru przez uprawnionego.
Po drugie, powołane wyżej przepisy przewidują możliwość rozliczenia stron najmu z nakładów poczynionych na lokal po jego opróżnieniu. Z tego względu Sąd uznał roszczenie pozwanego przeciwko powódce o zwrot nakładów za przedwczesne.
Sąd uzasadnił orzeczenie o kosztach procesu treścią zart. 100 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniósł pozwanyA. M., który zaskarżył wyrok w całości i zarzucił:
1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 18 ust.2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu Cywilnegopolegające na zastosowaniu tego przepisu do czynszu wylicytowanego, w sytuacji gdy przepis ten ma zastosowanie jedynie do czynszu najmu regulowanego uchwalanego przepisami prawa miejscowego w oparciu o przepis kompetencyjny zawarty w art. 7 ust. 1 i art. 8 powołanej ustawy,
2) bezpodstawne przyjęcie, iż za okres od dnia 19 lipca 2004r. do 31 maja 2007r. GminaL.mogłaby uzyskać czynsz najmu za wynajęcielokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wL.w kwocie 966,95 zł miesięcznie,
3) nierozpoznanie istoty sprawy przez zaniechanie przez Sąd ustalenia na jakich zasadach w oparciu o jakie przepisy GminaL.mogłaby wynająćlokal mieszkalny nr (...)położony przyul.(...)wL.wchodzący w składa mieszkaniowego zasobu GminyL.,
4) nieuznanie przez Sąd poniesionych przez Pozwanego nakładów koniecznych, niezbędnych do zasiedlenia lokalu mieszkalnego oddanego w najem "tj. wykonania podłóg, białkowania ścian i sufitów oraz montażu brakującej armatury (umywalka, zlewozmywak, baterie)" jak określono w ogłoszeniu o przetargu z dnia 05.03.1997r.
5) nierozpoznanie przez Sąd odrzuconej (z powodu niewłaściwości sądu) przez I Wojewódzki Sąd Administracyjny skargi wniesionej przez najemców w tym także i Pozwanego na wydane postanowienie Zarządu Miasta z dnia 20 stycznia 1997 r. w sprawie oddania w najem z czynszem wolnym ustalonym w drodze przetargu lokali, w stosunku do których nie zostało potwierdzone jaka posiadały powierzchnie czy według projektu 78 m2czy inną i jaką skoro protokolarnego odbioru budynku dokonano dopiero w lutym 1997r., a zleconych prac budowlanych nie wykonano do dnia obecnego (ponadto Powód nie wskazał po dacie zawiadomienia o przyjęciu budynku do użytkowania tj. po 20 lutym 1997r. żadnej decyzji Gminy w temacie zagospodarowania lokali mieszkalnych o powierzchni powyżej 80 m2w budynku przyul.(...), a w szczególności o oddaniu ich w najem z czynszem wolnym ustalonym w drodze przetargu).
Pozwany wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz Pozwanego kosztów procesu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Lublinie.
Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik powoda wnosił o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja jako bezzasadna podlega oddaleniu.
Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne. Nie zostały one skutecznie zakwestionowane i podważone w apelacji. Sąd Apelacyjny podziela także co do zasady ocenę prawną przedstawioną przez Sąd Okręgowy z wyjątkiem kwestii potrącenia.
Wbrew wywodom apelacji Sąd Okręgowy wskazał podstawę prawną uwzględnionego roszczenia –art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. Nie jest uzasadniony zarzut dotyczący naruszenia tego przepisu, gdyż nie ma żadnych podstaw do przyjęcia stanowiska jakoby przepis ten miał zastosowanie jedynie do czynszu regulowanego, a do wolnego nie – reguluje on wszystkie sytuacje dotyczące odszkodowania po ustaniu stosunku najmu, które ma odpowiadać wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
Nie jest słuszne stanowisko pozwanego jakoby powodowi miał przysługiwać jedynie czynsz regulowany. W tym zakresie istotnym było przede wszystkim czy lokal miał powierzchnię przekraczającą 80 m2i, jak trafnie uznał Sąd Okręgowy, lokal przyul. (...)wL.przekraczał tą powierzchnię i w konsekwencji strona powodowa była uprawniona do wynajmu tego lokalu za zapłatą czynszu wolnego. Uprawniał ją do tego najpierwart. 66 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a następnieart.21 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, który pozostawia swobodę w tym zakresie Radzie Gminy.
Pozwany kwestionował powierzchnię lokalu powołując się na to, że w projekcie lokal miał 78 m2, a następnie bezpodstawnie zmieniono ten projekt i przyłączono do lokalu pomieszczenie gospodarcze i przedsionek. Jednakże uczyniono to w trakcie realizacji inwestycji, lokal został odebrany i oddany do użytku w nowym kształcie i w takim zakresie (wraz z powierzchnia przyłączoną) pozwany korzystał z tego lokalu. Pomimo kwestionowania zmian w trybie administracyjnym przed organami nadzoru budowlanego oraz sądami administracyjnymi nie zostały one ostatecznie podważone, co trafnie podkreślił Sąd Okręgowy, a procedury w tym zakresie są zakończone. Zestawienie powierzchni lokalu z projektu - 78 m2z powierzchnią pomieszczenia gospodarczego - ponad 3 m2(plus jeszcze przedsionek) wskazuje ewidentnie, że lokal przekracza 80 m2, stąd możliwość jego wynajmu za czynsz wolny.
Taką możliwość przewidywała, jak już wskazano,ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowychwart. 66 ust.1oraz uchwały Rady MiastaL.. Wprawdzie Sąd Okręgowy nie powołał tych uchwał, jak też strona powodowa ich nie przedłożyła, ale są to akty prawa miejscowego, które nie wymagają udowadniania, a Sąd winien znać je z urzędu. Analiza tych aktów wskazuje, że wszystkie uchwały Rady MiastaL.dotyczące gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w spornym okresie przewidywały możliwość najmu lokali przekraczających 80 m(

    2)za czynsz wolny, a jako kryterium wymagały postępowania przetargowego (uchwała nr(...)z 5 grudnia 1996 roku -(...), uchwała nr(...)z 6 grudnia 2001 roku -(...), uchwała nr(...)
(...)z 29 grudnia 2005 roku -(...)). Tym samym nie były niezbędne w tym względzie żadne dodatkowe akty administracyjne, konieczny był jedynie przetarg i zawarcie umowy. Stąd do skutecznego najmu takiego lokalu wystarczające było, aby Zarząd w ramach czynności wykonawczych dokonał wyboru lokali przeznaczonych do takiego wynajmu oraz podjął kroki prowadzące do przeprowadzenia przetargu i zawarł umowę.
Należy dodać, że nie ma większego znaczenia jakiej wielkości lokal był w projekcie, czy jaką miał powierzchnię w dacie podjęcia uchwały Zarządu Miasta z 20 stycznia 1997 roku, dla dopuszczalności i ważności umowy najmu lokalu za czynsz wolny znaczenie miał moment zawarcia umowy, a nie ulega wątpliwości, że w tym czasie – w kwietniu 1997 roku lokal miał powierzchnię przekraczającą 80 m2i mógł być wynajęty za czynsz wolny.
Z powyższych względów bezprzedmiotowe są wywody apelacji o braku decyzji Gminy po 20 lutego 1997 roku co do zagospodarowania lokali przyul. (...), w tym o oddaniu ich w najem z czynszem wolnym, gdyż wystarczające były te akty, które miały miejsce – uchwała Rady Miasta z 5 grudnia 1996 roku, uchwała Zarządu Miasta z 20 stycznia 1997 roku, przetarg i zawarcie umowy.
W tym miejscu należy wskazać, że bezpodstawnie oczekuje skarżący, żeby strona powodowa przedstawiła dowody co do decyzji o zagospodarowaniu jego lokalu po 1997 roku, w tym w okresie spornym, tj. 2004-2007, w szczególności o oddaniu go w najem z czynszem wolnym ustalonym w przetargu. Trudno oczekiwać, żeby organy strony powodowej podejmowały taką decyzję i wystawiały lokal na przetarg (w zakresie wynajmu) w sytuacji gdy lokal był cały czas zajmowany przez powoda.
Natomiast skoro pozwany płacił określony (wylicytowany) czynsz w trakcie trwania umowy najmu, to słusznie przyjął powód i Sąd Okręgowy, że tożsamą wysokość otrzymywałby w dalszym ciągu i ustalenie odszkodowania w takiej wysokości jest prawidłowe. Gdyby pozwanyA. M.nie zaprzestał płacenia czynszu, to powód uzyskiwałby właśnie taką kwotę (wylicytowany czynsz powiększony stosownie do umowy), co jest wystarczające do uznania, że taką wysokość czynszu mógłby otrzymać z tytułu najmu w rozumieniu art. 18 ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku. Nie ma żadnych podstaw aby promować pozwanego za to, że zaprzestał wykonywania przyjętych na siebie obowiązków – płacić czynszu i w momencie kiedy zajmuje lokal bez tytułu prawnego obciążać go znacznie mniejszą kwotą odpowiadającą tylko czynszowi regulowanemu, a powoda pozbawiać przysługującego mu czynszu wolnego. Tym bardziej, że brak jest danych, żeby pozwany odpowiadał warunkom uprawniającym go do otrzymania z zasobów Gminy lokalu z czynszem regulowanym.
Przechodząc do zakwestionowanej w apelacji wysokości miesięcznej kwoty odszkodowania – 966 zł 95 gr, to jest to właśnie kwota jaką płaciłby pozwany w latach 2004 – 2007 gdyby dalej pozostawał najemcą lokalu (stawka 10,08 zł powiększona stosownie do umowy proporcjonalnie do wzrostu czynszu regulowanego do stawki 11, 65 zł/m2według uchwał Zarządu Miasta wskazywanych w kolejnych zawiadomieniach dostarczanych do mieszkania pozwanego). Z kolei powierzchnialokalu (...)m2została przyjęta przez Sąd Okręgowy w oparciu o dane wynikające ze złożonego dokumentu w postaci opinii biegłegoJ. P.(k.110). Opinia ta była wydawana w innej sprawie i w niniejszym postępowaniu ma jedynie moc dokumentu prywatnego, ale strona pozwana nie kwestionowała jej mocy dowodowej w niniejszej sprawie, jak też w apelacji nie zgłosiła żadnych zarzutów do powyższego sposobu ustalenia powierzchni lokalu przez Sąd Okręgowy. Nie zakwestionowano też wysokości innych opłat przyjętych przez Sąd Okręgowy (za wywóz nieczystości, centralne ogrzewanie, abonament za wodomierz oraz opłata stała za energię cieplną).
Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że kwota odszkodowania wyliczona przez Sąd Okręgowy była prawidłowa i należna powodowej GminieL.na mocyart. 18 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów.
Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący poniesionych przez pozwanego nakładów, to istotnie materiał dowodowy wskazuje, że nie były to ulepszenia, a nakłady konieczne, które były niezbędne do zamieszkania w lokalu - do normalnego użytku, ale nie prowadzi to do zmiany zaskarżonego wyroku, gdyż w ocenie Sądu Apelacyjnego nie doszło do skutecznego potrącenia ewentualnej należności pozwanego z dochodzoną należnością (pomijając przy tym kwestię kto powinien ponosić te koszty i kiedy należność miała być wymagalna).
Wynika to stąd, że do osiągnięcia skutku potrącenia, o jakim mowa wart. 498 § 2 k.c.– wzajemnego umorzenia wierzytelności konieczne jest złożenie oświadczenia o potrąceniu (o charakterze materialnoprawnym), które to oświadczenie winno być złożone wobec dłużnika (będącego jednocześnie wierzycielem z innej wierzytelności), tak aby mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.).
W niniejszym przypadku brak jest danych żeby pozwany składał powodowi oświadczenie o potrąceniu poza niniejszym procesem, wobec czego jedynym o oświadczeniem, któremu można by przypisać taki sens jest podniesiony sprzeciwie od nakazu zapłaty zarzut potrącenia kwoty 22434 zł (k.61). W orzecznictwie tego rodzaju czynność procesowa jest traktowana jako równoznaczna ze złożeniem oświadczenia o potrąceniu również o charakterze materialnoprawnym (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z 14 października 1993 r., III CZP 141/93, OSNC 1994 nr 5, poz. 102 i z 27 marca 2001 r., III CZP 54/00, OSNC 2001 nr 10, poz. 145, a także uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z 12 marca 1998 r., I CKN 522/97, OSNC 1998 nr 11, poz. 176, z dnia 10 sierpnia 2010 roku, I PK 56/10, OSNP 2011/23-24/295). Niemniej jednak oświadczenie to podlega ogólnym przepisom prawa cywilnego co do sposobu i chwili złożenia i aby wywołać skutek kształtujący prawo musi być wyrażone przez uprawnioną osobę i dotrzeć do wierzyciela wzajemnego.
W niniejszym przypadku sprzeciw od nakazu zapłaty obejmujący zarzut potrącenia został sporządzony i podpisany przez pełnomocnika procesowego pozwanego adw.M. N.(k. 60- 63), jak też doręczony pełnomocnikowi procesowemu powoda – r.pr.B. M.(k.132), podobnie jak pismo z dnia 22 grudnia 2007 roku odwołujące się do zarzutu potrącenia, które jednak nie zawierało wszystkich elementów niezbędnych do potrącenia, a jedynie wnioski dowodowe w tym zakresie (k.155, 166).
Oświadczenie o potrąceniu, jak inne oświadczenia woli, może być złożone przez pełnomocnika, jednakże musi on być w tym zakresie umocowany. Natomiast powszechnie przyjmuje się, że przewidziany wart. 91 k.p.c.zakres umocowania nie uprawnia pełnomocnika procesowego z mocy ustawy do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu ani do odbierania takich oświadczeń. O ile dopuszczalne jest ustalenie w oparciu o okoliczności danej sprawy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2004 r. I CK 181/03, LEX nr 163977, z dnia 20 października 2004 r. I CK 204/04, OSNC 2005/10/176, z dnia 20 października 2006 r. IV CSK 134/05 i z dnia 7 października 2009 r. III CSK 35/09,LEX nr 572042), że pełnomocnikowi procesowemu zostało udzielone pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia o potrąceniu w sposób dorozumiany (choć w niniejszym przypadku brak jest podstaw i ku temu), to nie może to dotyczyć udzielenia pełnomocnictwa do przyjęcia takiego oświadczenia, gdyż nie można domniemywać, że strona akceptuje przyjęcie w jej imieniu, sprzecznego z jej interesem prawnym oświadczenia przeciwnika (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. V CSK 171/07, LEX nr 485894,  z dnia 10 sierpnia 2010 r. I PK 56/10 , OSNP 2011/23-24/295, z dnia 21 października 2010 r. IV CSK 120/10 Palestra 2011/1-2/123, z dnia 17 listopada 2010 r. I CSK 75/2010 r., LEX nr 818553, z 13 grudnia 2012 roku, IV CSK 204/12, LEX nr 1288714, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 maja 2013 roku, I ACa 89/13, Lex 1342296). Stąd oświadczenie o potrąceniu dla swej skuteczności winno być doręczone stronie osobiście, tak by mogła zapoznać się z jego treścią lub pełnomocnikowi ustanowionemu przez stronę do tej szczególnej czynności prawnej.
W niniejszym przypadku brak jest podstaw do przyjęcia, żeby zawarte w sprzeciwie oświadczenie o potrąceniu dotarło do samej powódki (osób ją reprezentujących - czyli pełniących funkcje jej organów), a tym samym, żeby zostało złożone skutecznie i doprowadziło do wzajemnego umorzenia wierzytelności. W konsekwencji analiza czy pozwanemu przysługiwało roszczenie o zwrot nakładów jest bezprzedmiotowa.
Z powyższych względów na mocyart. 385 k.p.c.Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanegoA. M.jako bezzasadną.
Na mocyart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Sąd zasądził od pozwanego (jako strony przegrywającej) na rzecz powoda kwotę 1800 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego (wynagrodzenia pełnomocnika w oparciu o§ 12 ust. 1 pkt 2w zw. z § 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu).