Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 6/13
Data wyroku: 2013-02-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 673 kc

Sygn. akt II Ca 6/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 lutego 2013 r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze II Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

PrzewodniczącySSO Jadwiga Kwapiszewska/spr/

po rozpoznaniu w dniu 1 lutego 2013 r. w Jeleniej Górze
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaM. W.przeciwkoM. J.
oraz z powództwa wzajemnegoM. J.przeciwkoM. W.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Rejonowego w Zgorzelcu
z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt I Cupr 567/12

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1
oddala powództwo ponad zasądzoną w punkcie 1 kwotę 4.049,27 zł (cztery tysiąceczterdzieści dziewięć złotych dwadzieścia siedem groszy),

2
kwotę zasądzonych w punkcie 3 kosztów procesu obniża do 35 zł,

3
w punkcie 4 i 6 w pozostałym zakresie powództwo wzajemne oddala,

II
dalej idącą apelację pozwanej - powódki wzajemnejM. J.oddala,

III
zasądza od powoda – pozwanego wzajemnieM. W.kwotę 67 zł tytułem kosztów procesu w instancji odwoławczej na rzecz pozwanej – powódki wzajemnej,

IV
zasądza od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego wzajemnie kwotę 100 zł tytułem kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. akt II Ca 6/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Zgorzelcu w punkcie 1 zasądził od pozwanej – powódki wzajemnejM. J.na rzecz powoda – pozwanego wzajemnegoM. W.kwotę 4.793,33 zł z umownymi odsetkami w wysokości 24 % w stosunku rocznym od kwoty 4.224 zł od dnia 18 maja 2012 r. do dnia zapłaty, w punkcie 2 dalej idące powództwo oddalił, w punkcie 3 zasądził od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego wzajemnego kwotę 200 zł tytułem zwrotu koszów procesu, w punkcie 4 zasądził od powoda – pozwanego wzajemnegoM. W.na rzecz pozwanej – powódki wzajemnejM. J.kwotę 696,14 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty, w punkcie 5 dalej idące powództwo wzajemne oddalił, a w punkcie 6 zasądza od powoda – pozwanego wzajemnego na rzecz pozwanej – powódki wzajemnej kwotę 327 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

W dniu 1 maja 2009 r.K. W.zawarł z pozwaną – powódką wzajemną umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wB.przyul. (...)na okres 12 miesięcy. Zgodnie z § 4.1, 4.2 i 4.8 i 4.9 umowy pozwana – powódka wzajemna zobowiązana była opłacać czynsz w wysokości 800 zł miesięcznie z góry w terminie do 20-go dnia każdego miesiąca poprzedzającego miesiąc, za który jest wymagalna jak również koszty eksploatacyjne lokalu, przy czym w § 4.10 strony postanowiły, że w przypadku zwłoki w płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych najemca jest obowiązany do zapłaty odsetek za zwłokę w umownej wysokości 24% rocznie oraz odsetek stosowanych przez dostawców mediów. Nadto strony umowy w § 4.4, 4.5, 4.6 i 4.7 ustaliły kaucję w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu ponad normalne zużycie oraz zabezpieczenie wszelkich należności finansowych, która miała być zwrócona niezwłocznie po rozliczeniu należności oraz przyjęciu lokalu przez wynajmującego po wygaśnięciu umowy najmu. W § 9 umowy strony ustaliły, że wszelkie zmiany umowy mogą być dokonywane jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a wypowiedzenie umowy zgodnie z § 3.2 może być dokonane jedynie przez wynajmującego po spełnieniu przesłanek z tego punktu. Aneksem z dnia 1 maja 2010 r. powyższa umowa najmu została przedłużona do dnia 31 grudnia 2010 r., a aneksem z dnia 20 grudnia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2011 r. Następcą prawnym wynajmującego został powód – pozwany wzajemny.

Pozwana – powódka wzajemna z wynajmowanego lokalu wyprowadziła się w sierpniu 2011 r. i oddała klucze powodowi –pozwanemu wzajemnemu. Pismem z dnia 30 czerwca 2011 r. pozwana oświadczyła, że wypowiada umowę najmu lokalu mieszkalnego ze skutkiem od dnia 1 sierpnia 2011 r., podając jako przyczynę zmianę miejsca zamieszkania spowodowaną umieszczeniem wynajmowanego mieszkania do sprzedaży i zainteresowaniem nim potencjalnych kupców. W piśmie z dnia 31 lipca 2011 r. pozwana- powódka wzajemna wskazała stan liczników na dzień 31 lipca 2011 r.: energia elektryczna 1085,6, zimna woda 143 i ciepła woda 121.

Należność za energię elektryczną za okres od 21 czerwca do 12 sierpnia 2011 r. wynosiła 103,86 zł z terminem zapłaty na dzień 26 sierpnia 2011 r. Natomiast zużycie wody na dzień 8 sierpnia 2011 r. wyniosło 20 m3, którego koszt do 229,60 zł. Na poczet należności za wodę w dniu 22 czerwca 2011 r. pozwana uiściła 109 zł.

Powód – pozwany wzajemny pismem z dnia 22 sierpnia 2011 r. nie wyraził zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy, jednocześnie żądając uregulowania opłat za media. Pismem z dnia 14 grudnia 2011 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty zaległego czynszu najmu wraz z odsetkami umownymi.

Biorąc za podstawę powyższe ustalenia Sąd Rejonowy wywiódł, że istota sporu sprowadzała się do ustalenia daty, z którą umowa przestała wiązać. Wskazał, że umowa najmu w wyniku dwukrotnego aneksowania została zawarta na okres do 31 grudnia 2011 r., a więc oznaczony. W związku z tym pozwanej – powódce wzajemnej nie przysługiwało prawo jej wcześniejszego wypowiedzenia i takiej możliwości nie dawała umowa (art. 673 § 3 k.c.). Złożone przez pozwaną – powódkę wzajemną wypowiedzenie z dnia 30 czerwca 2011 r. oraz rozwiązanie umowy najmu z dnia 31 lipca 2011 r. nie wywołało skutków prawnych. W ocenie Sądu nie doszło do rozwiązania umowy także za zgodnym porozumieniem stron. Nie było bowiem zgody pozwanego, a samo rozwiązanie umowy winno być w świetleart. 77 § 2 k.c.stwierdzone pismem skoro strony, zawarły umowę w formie pisemnej. Biorąc pod uwagę, że umowa łączyła strony nadal, żądanie zapłaty czynszu za okres jej dalszego obowiązywania, tj. od sierpnia do grudnia 2011 r. w kwocie po 800 zł było uzasadnione. Podobnie Sąd uwzględnił żądanie zapłaty opłat za media, tj. za energię elektryczną – 103,86 zł, za wodę – 229 zł, pomniejszoną następnie o uiszczoną przez pozwaną – powódkę wzajemną na poczet kwoty 109 zł. O skapitalizowanych odsetkach od należności orzekł Sąd na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c., ustalając je na łączną kwotę 672,73 zł (odsetki umowne od zaległości czynszowych 24%, odsetki ustawowe od zaległości w zapłacie za energię – 17,76 zł, za wodę – 22,08 zł).

Sąd Rejonowy w zakresie powództwa wzajemnego o zwrot kucji w kwocie 800 zł uiszczonej przez pozwaną – powódkę wzajemną oraz podniesionego przez pozwaną – powódkę wzajemną zarzutu potrącenia tej kwoty do kwoty 103,86 zł z tytułu kosztów za energię elektryczną (art. 498 § 1k.c.), uwzględnił zarzut potrącenia, umarzając wierzytelność powoda z wierzytelności pozwanej do tej kwoty jak i powództwo wzajemne co do pozostałej kwoty 696,14 zł. Odnośnie żądania zwrotu kucji Sąd wskazał, że kaucja w świetle warunków umowy podlegała zwrotowi po zakończeniu umowy i rozliczeniu należności.

Powyższe orzeczenie apelacją zaskarżyły obie strony procesu.

Pozwana – powódka wzajemna zaskarżyła wyrok w punkcie 1 i 3, zarzucając:

1
naruszenie prawa procesowego –art. 233 k.p.c.poprzez naruszenie zasad oceny wiarygodności i mocy dowodów, w szczególności poprzez przypisane wiarygodności twierdzeniom powoda – pozwanego wzajemnego, z pominięciem przyznania przez niego faktu, że to on prosił o pisemne potwierdzenie rozwiązania umowy;

2
naruszenie prawa materialnego –art. 3531k.c.,art. 77 k.c.orazart. 65 § 1 k.c.przez błędną wykładnię oświadczenia woli powoda – pozwanego wzajemnego, będącą konsekwencją niezastosowania w/w przepisów, poprzez przyjęcie, że strony nie mogły skutecznie rozwiązań umowy najmu per facta concludentia lub za porozumieniem stron oraz przyjęcie, że dowodami rozwiązania umowy nie mogły być pisma sporządzone przez pozwaną – powódkę wzajemną w postaci wypowiedzenia i rozwiązania umowy.

3
sprzeczność ustalonego przez Sąd stanu faktycznego z doświadczeniem życiowym i z obiektywnymi znamionami racjonalnego zachowania przy równoczesnym nieuwzględnieniu istotnych dla przyjętego przez Sąd stanu faktycznego, tj. zwrotu przedmiotu najmu, przyjęcie, przez powoda – pozwanego wzajemnego kluczy, opuszczenie lokalu przez pozwaną – powódkę wzajemną, przyznania przez powoda – pozwanego – wzajemnego na rozprawie w dniu 05 października 2012 r., faktu, że to on chciał od pozwanej – powódki wzajemnej pisemnego potwierdzenia dokonanego przez strony ustnego rozwiązania umowy, faktu, że wszyscy świadkowie, potwierdzili, że pozwana – powódka wzajemna rozumiała wówczas, że w dacie zwrotu kluczy i opuszczenia lokalu umowa została rozwiązana.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w punktach 1 i 3 i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda – pozwanego wzajemnego na rzecz pozwanej – powódki wzajemnej kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w punktach 1 i 3 i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Natomiast powód – pozwany wzajemny zaskarżył wyrok w punktach 4 i 6, zarzucając:

1
sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz obrazę przepisuart. 457 k.c.i w wyniku tego błędne przyjęcie, że roszczenie pozwanej – powódki wzajemnej zwrotu kaucji było wymagalne od dnia 1 stycznia 2012 r., podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy nie mógł prowadzić do takiej konkluzji;

2
błędne orzeczenie o kosztach procesu, w związku z orzeczeniem w punkcie 4 wyroku.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego – wzajemnego kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda – pozwanego wzajemnego zasługiwała na uwzględnienie w całości, zaś apelacja pozwanej powódki wzajemnej w części.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do apelacji pozwanej – powódki wzajemnej jako dalej idącej, Sąd Odwoławczy podzielił ocenę Sądu meriti, że pozwana – powódka wzajemna nie dokonała skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego jak też umowa najmu nie została rozwiązana skutecznie za porozumieniem stron.

Rację w tym zakresie miał bowiem Sąd Rejonowy, dokonując oceny w oparciu o przepisart. 673 § 3 k.c.oraz postanowienia umowne.

Istotnie wypowiedzenie umowy mogło nastąpić w wypadkach wskazanych w umowie, natomiast jej rozwiązanie przed upływem okresu, na który została zawarta za pisemnym porozumieniem stron.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego nie zawierała postanowień umownych uprawniających najemcę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy przed upływem okresu, na który została zawarta. Z tego względu pozwana – powódka wzajemna nie mogła dokonać skutecznego wypowiedzenia.

Ponadto rozwiązanie umowy za porozumieniem stron winno było zostać dokonane na piśmie, skoro strony zastrzegły w umowie, że każda zmiana umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (pkt 9 umowy). Zgodnie zart. 76 k.c.jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. Wbrew twierdzeniom skarżącej umowa najmu nie mogła zatem ulec rozwiązaniu za porozumieniem stron poprzez czynności konkludentne, a jedynie pisemnie, wobec zastrzeżenia rygoru nieważności dla tej czynności.

Nie sposób przyjąć, aby strony dokonały rozwiązania umowy za porozumieniem w wymaganej formie. Sporządzone przez pozwaną – powódkę wzajemną pismo z dnia 31 lipca 2011 r. zawierające oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu, nie było w tym zakresie zgodnym oświadczeniem stron. Złożenie przez powoda – pozwanego wzajemnego podpisu na tym dokumencie miało na celu jedynie poświadczenie, jak wynika z adnotacji opatrzonej datą, że pozwany dokument ten otrzymał. Podpis ten nie jest więc tożsamym z podpisem, obejmującym złożone oświadczenie woli, który wywoływałby określony w nim skutek prawny (art. 78 § 1 k.c.). Powód – pozwany wzajemny w toku całego postępowania konsekwentnie kwestionował również fakt wyrażenia woli na rozwiązanie umowy przed upływem okresu, na który została zawarta.

W związku z powyższym Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że umowa najmu lokalu mieszkalnego wygasła dopiero z upływem okresu, na który została zawarta.

Odnosząc się do apelacji powoda – pozwanego wzajemnego wskazać należało na trafność zarzutu, iż w okolicznościach sprawy pozwanej – powódce wzajemnej nie przysługiwało skuteczne roszczenie o zwrot kaucji w wysokości 800 zł.

Zgodnie z punktem 4.7 umowy kaucja podlega zwrotowi niezwłocznie po rozliczeniu należności i przyjęciu lokalu przez wynajmującego po wygaśnięciu umowy. Biorąc pod uwagę, że pomiędzy stronami po ustaniu stosunku najmu do rozliczenia istniały należności z tytułu czynszu i opłat za media, kaucję, której powód – pozwany wzajemny dotychczas nie zwrócił, należało zaliczyć na poczet należności zaległych na dzień wygaśnięcia umowy, tj. 31 grudnia 2011 r. W konsekwencji powództwo wzajemne o zwrot kaucji mieszkaniowej podlegało oddaleniu.

Na zasadzieart. 451 § 3 k.c., wobec braku oświadczenia kaucja podlegała zaliczeniu w pierwszej kolejności na poczet długu najdalej wymagalnego tj. czynszu najmu za miesiąc sierpień 2011 r.

W konsekwencji należało zasądzić skapitalizowane odsetki umowne od kwoty zaliczonej za okres od września do grudnia 2011 r., czynsz najmu za okres od września do grudnia 2011 r. w kwocie 3.200 zł, należność za wodę w wysokości 120,60 zł, za energię – 103,86 zł oraz wyliczone przez Sąd I instancji skapitalizowane odsetki w kwocie: 17,76 zł (od kwoty 103,86 zł należnej ze energię), 22,08 zł (od kwoty 120,60 zł należnej za wodę), 142,55 zł (od kwoty 800 zł należnej za czynsz za wrzesień), 126,25 zł (od kwoty 800 zł należnej za czynsz za październik), 110,47 zł (od kwoty 800 zł należnej za czynsz za listopad) i 99,16 zł (od kwoty 800 zł należnej za czynsz za grudzień).

Łącznie zasądzeniu od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego wzajemnego podlegała kwota 4.049,27 zł.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy z mocyart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo ponad zasądzoną w punkcie I kwotę 4.049,27 zł i koszty procesu zasądzone od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powoda – pozwanego wzajemnego obniżył do kwoty 35 zł, mając na uwadze, że powód główny utrzymał się przy swoim żądaniu w 82% i poniósł koszty procesu w wysokości 200 zł, zaś pozwana wygrała jedynie w 18% i poniosła koszty procesu w wysokości 717 zł (art. 100 k.p.c.) i w pozostałym zakresie powództwo wzajemne oddalił.

Na podstawieart. 385 k.p.c.dalej idąca apelacją pozwanej – powódki wzajemnej podlegała oddaleniu.

O kosztach procesu w instancji odwoławczej orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c., uwzględniając, że w sprawie z powództwa głównego pozwana utrzymała się przy swoim żądaniu w 16% i poniosła koszty procesu w kwocie 400 zł (opłata od apelacji i koszty zastępstwa procesowego), zaś pozwany w sprawie z pozwu wzajemnego poniósł koszty w wysokości 100 zł z tytułu opłaty sądowej od apelacji i wygrał w całości.