Sąd Apelacyjny w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 767/12
Data wyroku: 2013-01-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Michał Kopeć, Marek Machnij, Bogusława Sieruga
Słowa kluczowe: Kary Umowne
Podstawa prawna: 389-390 kc

Sygn. akt I ACa 767/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 stycznia 2013 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Marek Machnij

Sędziowie:

SA Bogusława Sieruga
SA Michał Kopeć (spr.)

Protokolant:

stażysta Małgorzata Pawlak

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2013 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwaB. G.iB. G.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 23 lipca 2012 r. sygn. akt XV C 724/12

I
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I (pierwszym) w ten sposób, że uchyla wyrok zaoczny Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 5 stycznia 2012 r. sygnatura akt XV C 724/12:

1
w części uwzględniającej powództwo ponad kwotę 182.500 (sto osiemdziesiąt dwa tysiące pięćset) złotych (punkt I) i oddala powództwo w tym zakresie,

2
w punkcie II (drugim) w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 4.562,50 złotych (cztery tysiące pięćset dwa złote 50/100 groszy) w miejsce kwoty 25.767 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala apelację w pozostałym zakresie;

III
zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 9.125 (dziewięć tysięcy sto dwadzieścia pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

UZASADNIENIE
PowodowieB. G.iB. G.wnieśli o zasądzenie od pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.kwoty 365.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 8 kwietnia 2011 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu, powodowie podali, iż z pozwanym zawarli w dniu 10 listopada 2010 roku pięć umów zobowiązujących pozwanego do ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku wznoszonym przyul. (...)wG.i umowy przedwstępne sprzedaży w formie aktu notarialnego. Powodowie zgodnie z postanowieniami zawartymi w pkt. V ust. 4 lit.a każdej z umów uiścili na rzecz pozwanego łączną kwotę 365.000 zł.
Nadto powodowie wskazali, iż w każdej z umów strony ustaliły cenę za lokal mieszkalny, w której miała zawierać się także cena za kompletny projekt aranżacji lokalu mieszkalnego tj. kompleksowe zaaranżowanie architektoniczne każdego lokalu. Po zawarciu przedmiotowych umów pozwany oświadczył powodom, iż projekt aranżacji oznacza standardowy rzut lokalu mieszkalnego wraz z zaznaczeniem ścian działowych bez wskazania szczegółów aranżowanego lokalu. Wobec powyższego, powodowie pismem z dnia 29 marca 2011 roku złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Powodowie wezwali jednocześnie pozwanego do zwrotu na ich rzecz kwoty 365.000 zł w terminie do dnia 7 kwietnia 2011 roku. Powodowie podali, iż w chwili składania oświadczeń woli dotyczących kwestii nabycia przedmiotowych lokali mieszkalnych działali pod wpływem błędu co do formy czynności prawnej. Zgodnie z zapewnieniami pozwanego zawarte umowy miały być umowami zobowiązującymi do ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowami przedwstępnymi. Po podpisaniu umów powodowie powzięli informację, iż owe umowy nie są umowami przedwstępnymi ze względu na brak istotnych elementów umowy a jedynie umowami cywilnoprawnymi zawartymi w formie aktu notarialnego. Powodowie wskazali nadto, iż pozwany zapewnił ich, iż w cenie przedmiotach lokali mieszkalnych zawarty będzie kompletny projekt aranżacji lokalu tj. kompleksowe zaaranżowanie lokalu co także okazało się niezgodne z prawdą.
Wyrokiem zaocznym z dnia 5 stycznia 2012 roku w sprawie XV C 724/12 Sąd Okręgowy w Gdańsku orzekł zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie.
Od powyższego wyroku pozwana(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.wniosła sprzeciw, domagając się uchylenia wyroku zaocznego i oddalenia powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów sądowych oraz kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu pozwana podała, iż strony zawarły umowę w formie aktu notarialnego i jest to forma kwalifikowana, która nie jest wymagana dla umów, które łączyły strony. Z uwagi na powyższe uznanie, iż powodowie pozostawali w błędzie co do formy czynności prawnej jest niezrozumiałe. Jeżeli zaś przez formę powodowie rozumieją rodzaj umowy, którą strony zawarły i z tej przyczyny uznają że zawarte umowy noszą znamiona umów deweloperskich a nie przedwstępnych, to SN w sprawie IV CKN 305/01 wskazał, na specyficzny charakter umowy deweloperskiej, a w szczególności na to, że jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Zawarta przez strony umowa posiadała elementy umowy o świadczenie usług, do których zastosowanie poprzezart. 750 kcznajdują przepisy dotyczące umowy zlecenia. Stosując zatem w drodze analogii przepisy dotyczące umów zlecenia, uznać należało, że powodowie mieli prawo domagać się wykonywania w całości umowy, której wykonania podjęła się pozwana.
Umowy zostały zawarte w formie aktów notarialnych, aby nabywcy mogli dochodzić od pozwanej spółki w razie niewykonania przez nią umowy, przeniesienia własności lokali, zamiast odszkodowania.
Pozwana wskazała, iż rzeczywistą przyczyną złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych była chęć odstąpienia od umowy najprawdopodobniej z przyczyn finansowych.
Ponadto pozwana wskazała, iż zgodnie z postanowieniem pkt. V 5 umów kwota 365.000 zł została uiszczona tytułem zadatku. Skutki zastrzeżenia zadatku mają zasadnicze znaczenia, jeżeli dłużnik nie wykona umowy z powodu okoliczności, za które ponosi on wyłączną odpowiedzialność. Stosownie do treściart. 394 § 1 kcpozwana ma prawo otrzymany zadatek zachować, bez obowiązku wykazania szkody i jej wysokości. W dniu 31 marca 2011 roku pozwany skutecznie odstąpił od umowy z winy powodów, bowiem powodowie nie wykonali zobowiązań z umowy. Uchyleniu się powodów od oświadczenia woli jako złożonego pod wpływem błędu co do treści czynności prawnych było nieskuteczne.
Jednocześnie pozwana cofnęła oświadczenie o potrąceniu złożone powodom w dniu 19 kwietnia 2011r. (k. 194).
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił wyrok zaoczny z dnia 5 stycznia 2012r. w części dotyczącej odsetek ustawowych od kwoty 365.000 zł od 8 kwietnia 2011r. i zasądził te odsetki od dnia 16 maja 2011r. a w pozostałej części utrzymał wyrok zaoczny w mocy.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia.
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.zmieniła nazwę na(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS..
W dniu 10 listopada 2010 roku, w Kancelarii Notarialnej przed notariuszemJ. W., doszło do zawarcia pomiędzyA. M.działającym w imieniu i na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.aB. G.iB. G.pięciu umów zobowiązujących do ustanowienia odrębnej własności lokali o nr Rep. A nr(...)Rep. A(...)Rep. A nr(...)Rep. A(...)Rep. A(...)
Na mocy powyższych umów,A. M.w imieniu(...) spółki z o.o.zobowiązał się do wybudowania nadziałkach (...)budynku usługowo-mieszkalnego o jednej kondygnacji podziemnej i ośmiu kondygnacjach nadziemnych, o łącznej powierzchni całkowitej 4.034m2, wyodrębnienia własności lokali w tym budynku, w tym lokalu mieszkalnego zwanego dalej w treści umowy lokalem:

-

nr(...)położonego na 5-tej kondygnacji nadziemnej budynku (IV piętro) o powierzchni całkowitej 41,03m2,

nr(...)położonego na 5-tej kondygnacji nadziemnej budynku (IV piętro) o powierzchni całkowitej 65,29m2,

nr(...)położonego na 5-tej kondygnacji nadziemnej budynku (IV piętro) o powierzchni całkowitej 77,05m2,

nr(...)położonego na 5-tej kondygnacji nadziemnej budynku (IV piętro) o powierzchni całkowitej 67,11m2,

nr(...)położonego na 5-tej kondygnacji nadziemnej budynku (IV piętro) o powierzchni całkowitej 90,19m2

wynikających z przedłożonej dokumentacji projektowej lokalu oraz sprzedaży na rzecz kupujących wyżej opisanych lokali mieszkalnych wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej to jest gruncie oraz częściach wspólnych budynku nie przeznaczonych do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (§ 2 pkt. 1 lit. a).
W § V pkt. 1 umowy, strony ustaliły, że ceny nabycia poszczególnychlokali (...)w standardzie podstawowym określonym w załączniku nr(...)do niniejszej umowy obejmują cenę projektu aranżacji lokalu mieszkalnego.
Cena transakcji została podzielona na 5 rat za każdy poszczególny lokal mieszkalny, trzy z tych części miały stanowić zadatek w rozumieniuart. 394 kc(§ V,pkt. 4).
Jednocześnie strony ustaliły w § IV pkt. 4 umowy, iż w przypadku opóźnienia kupujących w terminowym wpłacaniu kwot zgodnie z rozdziałem V terminy, o których mowa w ust. 1 niniejszego rozdziału, ulegną przedłużeniu o ilość dni zwłoki kupujących w regulowaniu należności. Zwłoka kupujących w płatności dowolnej z rat, przekraczająca 7 dni roboczych, upoważnia inwestora do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z przyczyn leżących po stronie kupujących. W tym wypadku kupujący otrzyma zwrot kwoty wpłaconej na poczet ceny sprzedaży w terminie 45 dni od daty złożenia przez Inwestora oświadczenia o odstąpieniu od umowy. (§ IV pkt.5)
W przypadku odstąpienia od umowy przez Inwestora na wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie kupujący, w szczególności w wypadku opóźnienia w terminowym uiszczaniu rat przez kupujących, kupujący zapłaci na rzecz Inwestora karę umowną w wysokości 5% ceny transakcji przedmiotu umowy. W takim wypadku, Inwestor zobowiązany będzie do zwrotu kupującym wpłaconych dotychczas przez kupujących kwot na poczet ceny transakcji pomniejszonych o karę umowną należną od Kupujących dla Inwestora w wysokości 5% ceny transakcji przedmiotu umowy (§ X. pkt. 3).
W dniu 15 listopada 2010 roku powodowie dokonali wpłaty na rachunekspółki (...) spółki z o.o.wS.365.000 zł.
Pismem z dnia 15 lutego 2011 roku,(...) spółka z o.o.wS.poinformowała powodów o ukończeniu wykonania stanu zero budynku mieszkalnego wznoszonego przyul. (...)wG., w którym zakupili mieszkania. Jednocześnie wezwała powodów do uiszczenia należnych kwot, wystawiając faktury VAT nr:

-

(...)na kwotę 195.005,56 zł brutto,

(...)na kwotę 144.942,05 zł brutto,

(...)na kwotę 166.340,20 zł brutto,

(...)na kwotę 140.904,68 zł brutto,

(...)na kwotę 88.115,89 zł brutto,

Kolejnym pismem z dnia 17 marca 2011 roku, pozwana(...) spółka z o.o.wezwała powodów do uiszczenia kolejnych rat płatności, w związku z ukończeniem stanu zero budynku w kamienicy Moderna przyul. (...)wG..
Powodowie nie uiścili wskazanych wyżej kwot.
Pismem z dnia 29 marca 2011 roku, a doręczonym pozwanemu w dniu 31 marca 2011 roku, powodowieB. G.iB. G.złożyli(...) spółce z o.o.wS.oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu w dniu 10 listopada 2010 roku przed NotariuszemJ. W.z Kancelarii Notarialnej wG.w formie aktu notarialnego Rep. A nr(...), Rep A(...)Rep A nr(...)Rep A(...)Rep A(...)
Jednocześnie w dniu 31 marca 2011 roku Prezes zarząduA. M.działając w imieniu(...) sp. z o.o.wS.złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy na podstawie pkt.(...)umowy w związku z brakiem spłaty rat przez kupujących.
Powyższe oświadczenie zostało doręczone osobiścieB. G.w dniu 31 marca 2011 roku.
PowódkaB. G.oświadczenie to otrzymała w dniu 5 kwietnia 2011 roku.
Ustalając stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd I instancji w przeważającej mierze oparł się na załączonych do akt sprawy dokumentach w tym w szczególności umowach zobowiązujących oraz zaświadczeniach stron o odstąpieniu od umów, których autentyczność i prawdziwość nie była kwestionowana w toku procesu przez strony, ich prawdziwość i rzetelność nie budziła również wątpliwości Sądu,.
Sąd dał wiarę zeznaniom stronB. G.iB. G.orazA. M., w zakresie w jakim zeznania znajdują potwierdzenie w przedstawionej dokumentacji. W pozostałym zakresie Sąd uznał zeznania powodów za niewiarygodne, w tym przede wszystkim co do wywiązywania się pozwanego z projektowania aranżacji wnętrz. W ocenie Sądu, w tym zakresie wiarygodne są zeznania pozwanego, które korespondują z zeznaniami świadkaA. R.i odzwierciedlają rzeczywisty przebieg zdarzeń. Strony pozostawały zgodne co do tego, że zawarły ze sobą pięć umów zobowiązujących do ustanowienia odrębnej własności lokali, zapłaty przez powodów na rzecz ceny sprzedaży lokali kwoty 365.000 zł oraz nie uiszczenia kolejnych wymaganych rat. Ponadto strony nie kwestionowały faktu odstąpienia pozwanego od umowy oraz złożenie przez powodów oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonych w dniu 10 listopada 2010 roku oświadczeń woli.
W ocenie Sądu oświadczenie o uchyleniu się powodów od skutków prawnych oświadczeń woli z dnia 10 listopada 2010 roku było nieskuteczne. Zgodnie zart. 84 § 1 kcw razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (§ 2 w/w artykułu). Zgodnie zart. 88 § 1 kcuchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.
Błąd w znaczeniu wady oświadczenia woli jest określany przez niektórych autorów jako błąd postrzegania w odróżnieniu od błędu przewidywania i wnioskowania, które należąc do sfery motywacyjnej tworzą pobudkę, pod wpływem której wyrażone zostało oświadczenie woli uznane następnie przez oświadczającego za „błąd”, gdy okazało się, że oświadczenie nie osiągnęło zamierzonego i przewidywanego celu.
Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że oświadczenia woli złożone przez powodów w dniu 10 listopada 2010 roku nie były obarczone błędem.
Sąd I instancji wskazał, że zgodnie z art. 7 ustawy o własności lokali z dnia 25 września 1994 roku, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. (ust. 2.)
Ponadto, zgodnie z art. 9 k.w.l. odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
Z art. 9 ustawy wynika, iż szczególnym rodzajem umowy będzie umowa zobowiązująca właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Będzie to - jeśli pominie się inne cechy umowy związane z obowiązkiem wzniesienia budynku – rodzaj umowy przedwstępnej, przyrzekającej ustanowienie odrębnej własności lokalu w przyszłości.
Zdaniem Sądu z okoliczności, w szczególności z umów zobowiązujących wynika, iż umowy zawarte w dniu 10 listopada 2010 roku pomiędzy powodami a pozwaną spółką spełniały wymogiart. 9 ustawy o własności lokalii stanowiły wystarczające zabezpieczenie ustanowienia własności lokali na rzecz powodów po wybudowaniu przedmiotowego budynku. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie pozwala też na przyjęcie, że pozwana spółka wprowadziła powodów w błąd co do przedmiotu zawartych umów w zakresie warunków związanych z aranżacją lokali. Kwestie zasad dotyczących aranżacji lokalu szczegółowo uregulowane w załączniku nr 3 do umowy i brak jest podstaw do twierdzenia, że powodowie mogli oczekiwać większego zakresu robót związanych z wykończeniem lokali niż ten wynikający z zapisów.
Nie można zatem uznać, aby przygotowana umowa nie spełniała oczekiwań powodów i zostali oni wprowadzeni w błąd. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że powodowie w pełni zdawali sobie sprawę z treści i formy złożonych oświadczeń woli i nie zostały one złożone pod wpływem błędu.
Wskazując na ustawową regulację zadatku wart. 394 kcSąd podniósł, iż § V pkt. 4 przedmiotowych umów przewidywał, że „na poczet ceny transakcji tytułem zadatku w rozumieniu 394k.c.w kolejnych ratach płatności kupujący uiszczą” wymienione tak kwoty.
W ocenie Sądu tak sformułowany zapis, w zestawieniu z uprawnieniami Inwestora określonymi w § IVpkt. 4 i 5oraz Xpkt. 3 i 4, wskazują, iż uiszczenie poszczególnych kwot nie było zadatkiem w rozumieniu 394kc.
W pierwszej kolejności podkreślił Sąd I instancji, że zgodnie zart. 394 kczadatek jest uiszczany przy zawarciu umowy a zatem, cena sprzedaży poszczególnych lokali została podzielona na raty i każda z tych rat nie mogła w rozumieniuart. 394 kcstanowić zadatku. Kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniuart. 394 kca jedynie za świadczenie na poczet ceny sprzedaży. Tym samym nawet dokonanie wpłat przez powodów pierwszych rat w łącznej wysokości 365.000 zł nie stanowiło zadatku, albowiem kwota ta została uiszczona w dniu 15 listopada 2010 roku, a więc pięć dni po zawartych umowach.
Poszczególne kwoty stanowiące raty należy traktować według Sądu jako zaliczkę na poczet uzgodnionej ceny sprzedaży lokalu. Raty te nie mogą pełnić funkcji zadatku w kontekście w związku przysługującego pozwanemu prawa odstąpienia od umowy. Uprawnienie to przewiduje, że zwłoka kupujących w płatności dowolnej z rat, przekraczająca siedem dni roboczych, upoważniać będzie inwestora do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z przyczyn leżących po stronie kupujących. W takim zaś przypadku kupujący otrzymają zwrot kwoty wpłaconej na poczet ceny sprzedaży w terminie 45 dni od daty złożenia przez inwestora oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Warunki i terminy zostały w niniejszym paragrafie sformułowane jednoznacznie i nie budzą wątpliwości. W ocenie Sądu pozwany wobec zwłoki powodów w uiszczeniu kolejnych rat ceny sprzedaży, skorzystał z uprawnienia odstąpienia od umowy i winien najpóźniej po 45 dniach dotychczas uiszczone kwoty zwrócić.
Takie rozumienie powyższych zapisów przedstawiła pozwana spółka w piśmie z dnia 19 kwietnia 2011 roku, kiedy to złożyła oświadczenie o potrąceniu, uznając wierzytelność powodów w wysokości 365.000 zł. Przy czym istotne dla uznania zasadności roszczeń powodów zwrot całej uiszczonej przez niech kwoty jest to, że pozwana spółka cofnęła swoje oświadczenie o potrąceniu z należnościami wynikającymi z kary umownej w wysokości określonej w pkt.(...)umów.
Jako podstawę rozstrzygnięcia Sąd wskazałart. 471 kcoraz347 kpc, a w zakresie dotyczącym odsetek ustawowych § V pkt. 3 i 4 umów stron w zw. zart. 481 kcuznając, że po odstąpieniu od umów uiszczone kwoty podlegały zwrotowi w terminie 45 dni od dnia odstąpienia.
Pozwana Spółka zaskarżyła powyższy wyrok w całości zarzucając;
- naruszenie prawa materialnego tj.art. 394 § 1 kcpoprzez jego błędną wykładnię, bowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że zadatek wpłacony po zawarciu umowy a nie w dniu zawarcia umowy traci charakter zadatku i może być traktowany tylko jako zaliczka (rata) na poczet ceny.
Wskazując na dyspozytywny charakterart. 394 kci zasadę swobody umów skarżąca powołała się na stanowisko Sądu Najwyższego, iż okoliczność wręczenia kwoty po zawarciu umowy (a nie równocześnie) nie odbiera jej charakteru zadatku jeżeli w umowie strony określiły taki jej charakter a jedynie ustaliły późniejszy termin i sposób jej wręczenia – w tym wypadku przez wpłatę na konto. Według pozwanej strony były zgodne co do tego by pierwsze wpłacone kwoty były traktowane jako zadatek zaliczony na poczet ceny transakcji z chwilą wykonania umowy.
Wskazując na powyższe pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez uchylenie w całości wyroku zaocznego z dnia 5 stycznia 2012r. i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.
Zdaniem powodów strony w zawartych pomiędzy sobą umowach w ogóle nie zastrzegły zadatku, a dochodzona kwota została przez nich wpłacona na poczet ceny transakcji – ewentualnie strony dokonały modyfikacji ustawowych skutków zastrzeżonego zadatku – zastrzegając zwrot wpłaconych kwot pomniejszonych o karę umowną dla inwestora (na wypadek odstąpienia przez kupujących od umowy z przyczyn leżących wyłącznie po ich stronie).
Dalej powodowie podnieśli, że w oświadczeniu o potrąceniu z dnia 19 kwietnia 2011r., pozwany uznał swój dług w stosunku do powodów – w dochodzonej wysokości oraz zobowiązał się do zwrotu kwoty 176.600 zł, zaś cofnięcie oświadczenia o potrąceniu nie wywołało żadnych skutków prawnych ze względu na brzmienieart. 61 § 1 zd. 2 kc.
Nadto podtrzymali zarzut nieważności zapisów umownych zawartych w § IV ust. 4 oraz §(...)umów w zakresie w jakim strony skutecznie zastrzegały karę umowną za odstąpienie od umowy będące skutkiem niewykonania zobowiązania pieniężnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej jest częściowo zasadna.
Pozwana zasadnie zarzuca Sądowi I instancji, błędną wykładnięart. 394 § 1 kc.Zawarta wart. 394 kcreguła interpretacyjna odnosi się wyłącznie do zachowania polegającego na wręczeniu rzeczy lub pieniędzy przy zawarciu umowy. Jeżeli podobne zachowanie zostanie przez strony podjęte po lub przed zawarciem umowy, nakaz uznania go za zastrzeżenie umowne. Według poglądów doktryny a po części także orzecznictwa sformułowanie „przy zawarciu umowy” należy interpretować elastycznie, nie chodzi o ścisłą zbieżność czasową wręczenia przedmiotu zadatku i zawarcia umowy, ale o związek czasowy tej pierwszej czynności z postępowaniem zmierzającym do zawarcia umowy – szczególnie w przypadku zapłaty kwoty zadatku czekiem, pieniądzem elektronicznym czy też za pośrednictwem banku. (tak E. Gniewek w Komentarzu do Kodeksu cywilnego W-wa 2011, s. 667, Komentarz do kc. wyd. Lexis Uexis s. 224). Przekonywający jest przytoczony poglądA. O.((...)t.5 s. 913 ub.4), że zwrot „przy zawarciu umowy” nie powinien być rozumiany jako ścisłe określenie umowy ale raczej nawiązanie do intencji stron, które wiążą „danie zadatku” z zawieraną umową. Akty notarialne były podpisywane przez strony do późnych godzin wieczornych dnia 10 listopada 2010r., następny dzień był dniem wolnym od pracy, przelew dochodzonej kwoty nastąpił w dniu 12 listopada 2010r. a dniem w którym wpłata została zaksięgowana na koncie pozwanej był poniedziałek 15 listopada 2010r. (data waluty – k. 130). Związek, o którym wyżej mowa nie budzi zatem wątpliwości. Wola stron decyduje o tym, którą z możliwych klasycznych funkcji zadatku zwiążą one z jego wręczeniem – (z dniem zawarcia umowy, zaliczki na poczet przyszłego świadczenia podlegającej zwrotowi jeśli nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, szczególnej sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron czy odstępnego). Odstępne może być także dane przy zawarciu umowy, strony muszą jednak wówczas uchylić zastosowanie reguły interpretacyjnej wskazującej na zadatek. W pewnych wypadkach samo zastrzeżenie prawa odstąpienia wskazuje na to, że wręczona kwota czy rzecz ma stanowić odstępne a nie zadatek – tak jednak nie jest w niniejszej sprawie – skoro strony w istocie umownie wyłączyły funkcję ustanowionego zadatku jako sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron – zastrzegając w dalszej części każdej z umów karę umowną w wysokości 5% ceny transakcji przedmiotu umowy (§ X pkt. 2 i 3).
W przypadku odstąpienia od umowy przez inwestora na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie kupujący, w szczególności w wypadku opóźnienia w terminowym uiszczaniu rat przez kupujących w każdej z omawianych umów zastrzeżono, że zapłacą oni na rzecz Inwestora karę umowną w wysokości 5% ceny transakcji przedmiotu umowy, ten zaś zwróci pozostałą część wpłaty w terminie 45 dni. Takiego to umownego prawa odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po każdej ze stron dotyczy oświadczenie o potrąceniu z dnia 19 kwietnia 2011r. (k. 152) po uznanym przez Sąd I instancji za skuteczne oświadczenie pozwanej o odstąpieniu od przedmiotowych umów.(datowanym na 31.III.2011).
Ustalenia i stanowisko prawne Sądu I instancji w przedmiocie bezskuteczności oświadczenia powodów o odstąpieniu od zawartych z pozwaną umów deweloperskich z braku istotnego błędu Sąd Apelacyjny w pełni podziela i przyjmuje za podstawę również swego orzeczenia, podobnie jak trafne przyjęcie, że od przedmiotowych umów skutecznie odstąpiła strona pozwana - inwestor, który prawo odstąpienia zastrzegł w dziale X każdej z umów. W odpowiedzi na sprzeciw od wyroku zaocznego i w dalszym toku postępowania powodowie zasadnie kwestionują skuteczność cofnięcia materialnoprawnego oświadczenia pozwanej o potrąceniu z wierzytelnością powodów w kwocie 365.000 zł, własnej wierzytelności z tytułu zastrzeżonej na przypadek odstąpienia od umów kary umownej powiększonej dodatkowo o należności za wykonane projekty aranżacji lokali (6.500zł) deklarując zwrot powodom pozostałej po umorzeniu kwoty 176.600 zł, zgodnie z treścią umowy w terminie 45 dni (oświadczenie o potrąceniu k. 259-259v). Powodowie trafnie w odpowiedzi na sprzeciw podnieśli, że zarówno zapisy łączących strony umów (w szczególności rozdz. IV i X) jak i zachowanie stron, w szczególności pozwanej już po odstąpieniu przez pozwaną od umów, jasno i wyraźnie wskazują jaka była rzeczywista i zgodna wola stron. Także w przekonaniu Sądu Apelacyjnego, strony wyłączyły skutki zadatku jako szczególnej sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron zastępując je koniecznością poniesienia kar umownych. Przekonuje o tym symetria zastrzeżenia, w przypadku skuteczności odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie inwestora kary umownej w tożsamej 5% wysokości – zamiast ustawowego obowiązku zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Zasadnie też powodowie twierdzą, że dokonane przez pełnomocnika pozwanej „z ostrożności procesowej” cofnięcie oświadczenia o potrąceniu nie wywołuje żadnych skutków prawnych z uwagi na treśćart. 61 § 1 zd. 2 kc.Oświadczenie woli można odwołać (art. 61 kc), bądź uchylić się od jego skutków prawnych (art. 88), do czego w istocie nie doszło. Skoro odwołanie oświadczenia woli („cofnięcie”) nie doszło do powodów jednocześnie z oświadczeniem o potrąceniu, lecz później – w sprzeciwie od wyroku zaocznego (k.194), pozwana nie uchyliła się od skutków prawnych swego oświadczenia z dnia 19 kwietnia 2011r., a powodowie nie wyrazili na to zgody – wręcz się temu sprzeciwili.
Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska powodów odnośnie nieważności zapisów umownych zawartych w rozdziałach IV ust. 4 i(...)umów w zakresie w jakim strony skutecznie zastrzegły karę umowną za odstąpienie od umowy będące skutkiem niewykonania zobowiązania pieniężnego (opóźnień powodów w zapłacie kolejnych rat).
Wbrew stanowisku powodów przyczyną odstąpienia od umów nie było jedynie nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego (zapłaty rat).
Za autorem komentarza doKodeksu cywilnegoT. W.(Komentarz wyd. Lexis Uexis wyd. X s. 799) wskazać należy, żeart. 483 § 1 kcma w zakresie rodzaju zobowiązania charakter iuris cogeutis – co oznacza niedopuszczalność zastrzeżenia kary umownej do zobowiązania pieniężnego – ale też otwartą pozostawia kwestię ewentualnego traktowania tego rodzaju klauzuli umownej, w drodze konwersji jako zastrzeżenia odsetek za opóźnienie (art. 58 § 1 kc).
Przekonywające jest stanowisko cytowanego komentatora i poparte stanowiskiem Sądu Najwyższego, iż kategorię „zobowiązania niepieniężnego” należy rozumieć szeroko. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały 7 sędziów SN z 6 listopada 2003r. (III CZP 61/03, OSNC 2004 nr 5 poz. 69) przyjmuje, że obejmuje ono zobowiązanie niepieniężne o charakterze majątkowym np. polegające na zawarciu umowy przyrzeczonejart. 389-390 kc(której elementy zawierają umowy deweloperskie) oraz nie majątkowym np. powstrzymywanie się od określonej działalności. Wchodzi też w grę zastrzeganie kar umownych na wypadek skorzystania przez jednego z kontrahentów z uprawnienia kształtującego np. wypowiedzenie umowy lub odstąpienia od niej, przy czym jako jedną z przesłanek dochodzenia kary można ewentualnie przewidzieć wyrządzenie określonej szkody.
W ocenie Sądu Apelacyjnego w przedmiotowych umowach strony zgodnie zastrzegły karę umowną na wypadek odstąpienia od umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie, którakolwiek z nich – kupujący czy też inwestor. Użycie w rozdz. X pkt. 3 słów „w szczególności w wypadku opóźnienia w terminowym uiszczaniu rat przez kupujących” wskazuje na szersze podstawy odstąpienia od umowy, wykraczające poza kwestie ściśle pieniężne a związane w tym wypadku z manifestowaną przez powodów wolą odstąpienia od umowy w oparciu o nieuzasadnione podstawy w postaci błędu co do rodzaju i formy czy również treści czynności prawnej. Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 kc), co wynika zarówno z celu kary umownej jak i umiejscowienia samych przepisów jej dotyczących.
Niewątpliwie obowiązek powodów poza zapłatą uzasadnionej ceny polegał na zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży wybudowanych przez pozwaną a następnie wyodrębnionych z budynku odrębnych lokali mieszkalnych.
Przyporządkowanie kary umownej podstawą odpowiedzialności kontraktowej sprawia, że zobowiązany do zapłaty tej kary może bronić się zarzutem, jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody stosownie do art. 471 – że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (tu wykonania umowy o wybudowanie i przeniesienie własności lokali mieszkalnych przez nabywców) jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Tego rodzaju okoliczności powodowie nie wykazali, forsując stanowisko, iż do odstąpienia od umowy doszło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi inwestor. Skoro to pozwana jak wykazano skutecznie skorzystała z zastrzeżonego na jej rzecz uprawnienia kształtującego odstąpienia od umowy, której wykonania odmówili z przyczyn leżących po ich stronie powodowie, – uprawniona była do potrącenia z wierzytelnością powodów z tytułu wpłaconej kwoty, kary umownej w wysokości 182.500 zł, co też skutecznie uczyniła oświadczeniem z dnia 19 kwietnia 2011r. z mocą wsteczną od daty wypowiedzenia przez nią umów deweloperskich. Potrącenie kwoty 6500 zł tytułem odpłatności za projekty aranżacji lokali nie znajduje podstawy faktycznej ani prawnej, skoro cena obejmowała tego rodzaju usługę.
Z tych przyczyn uznając skuteczność potrącenia z wierzytelnością powodów w kwocie 365.000 zł wierzytelności pozwanej z tytułu zastrzeżonej kary umownej Sąd Apelacyjny na mocyart. 386 § 1 kczmienił zaskarżony wyrok i orzekł co do istoty sprawy uchylając wyrok zaoczny z dnia 5.I.2012r. w części uwzględniającej powództwo ponad kwotę 182.500 zł i w tym zakresie powództwo oddalił, orzekając o poniesionych przez obie strony kosztach procesu stosownie doart. 108 § 1 i 100 kpc.
W pozostałym zakresie na mocyart. 385 kpcSąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej jako niezasadną, zasądzając w proporcji do wyniku sporu połowę uiszczonego wpisu od apelacji i znosząc wzajemne koszty zastępstwa procesowego za instancję odwoławczą.