Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1201/12
Data wyroku: 2013-02-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Rudnicki
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali
Teza: Zwiększone obciążenia właścicieli lokali użytkowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych musi być uzasadnione rzeczywistym wymiarem kosztów utrzymania nieruchomości wspolnej związanych z korzystaniem z konkretnego lokalu uzytkowego

Sygn. akt I C 1201 / 12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 lutego 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:SSO Krzysztof Rudnicki
Protokolant:Leszek Matuszek

po rozpoznaniu w dniu 22.02.2013 r.
we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaE. K.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)weW.

o uchylenie uchwały

I.uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)(...)weW.nr(...)z dnia 23.05.2012 r. w części, w jakiej uchwa-ła ta przewiduje stawkę miesięcznej opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych ponad kwotę 0, 85 zł/m2;

II.zasądza od pozwanej na rzecz powódki 397 zł kosztów procesu.

UZASADNIENIE
PowódkaE. K.wniosła o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Miesz-kaniowej(...)przyul. (...)weW.nr(...)z dnia 23.05. 2012 r. w części podwyższającej miesięczne opłaty z tytułu zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych ponad kwotę 0, 85 zł/m2 oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.
Powódka podała, że jest właścicielkąlokalu niemieszkalnego nr (...)przyul. (...). W dniu 23.05.2012 r. ogół właścicieli nieruchomości przyul. (...)tworzących Wspólnotę Mieszkaniową(...)podjęli zaskarżoną uchwałę nr(...)w przedmiocie opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspól-ną według załącznika nr 1 i 2 . W załączniku nr 2 poz. 10 dokonano zróżnicowania opłat na koszty zarządy za usługi świadczone w zakresie administrowania (wynagrodzenie zarządcy, sprzątanie i utrzymanie zieleni) właścicieli lokali użytkowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych. Dla lokalu powódki przyjęto wysokość miesięcznej zaliczki na poziomie 2, 75 zł/m2, zaś wysokość zaliczki w stosunku do lokali mieszkalnych ustalono na poziomie 0, 85 zł/m2.
Powódka o treści zaskarżonej uchwały została zawiadomiona przesyłką listową w dniu 28. 06.2012 r.
Powódka podniosła, iż możliwość podniesienia (zwiększenia) obciążenia właścicieli lokali użytkowych w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ponad poziom wynikający z za-sady określonej w art. 12 uwl dopuszczalna jest istnieniem określonych (a nie hipotetycz-nych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiej kategorii lokali w zakresie mają-cym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości (wyrok SA w Warszawie, I ACa 789/10). Pozwana dysponując swobodą w określaniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użyt-kowych, winna uzasadniać zależność między obciążeniami wobec lokali usługowych i korzy-staniem z nich przez członków wspólnoty oraz ich wpływ na nieruchomość wspólną.
Podwyższenie opłat na pokrycie kosztów zarządy nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali usługowych nie znajduje uzasadnionych podstaw.
Zwiększenie zaliczki jest dopuszczalne tylko, gdy koszty eksploatacji lokalu użytkowego są faktycznie wyższe.
Nie sposób przyjąć założenia, iż koszty eksploatacji lokali usługowych są wyższe, aniżeli koszty związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych. Podjęta uchwała w sposób rażący na-rusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, wyrażoną w art. 25 uwl poprzez uznaniea priori, iż lokale usługowe z założenia generują wyższe koszty, a ich wła-ściele winni są uiszczać wyższe opłaty, niż właściciele lokalu mieszkalnych. Nie każdy bo-wiem lokal usługowy różni się w swoim przeznaczeniu i użytkowaniu od przeciętnego lokalu mieszkalnego. Pozwana w żaden sposób nie wskazuje powodów tak silnego zróżnicowania ponoszenia opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do lokali użytkowych. W porównaniu z lokalami mieszkalnymi istnienie lokali użytkowych oraz ich przeznaczenie w żaden sposób nie wpływ na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Pozwana nie wskazuje okoliczności uzasadniających potrzebę podwyższenia w tak znacznym stopniu opłat eksploatacyjnych dla lokali użytkowych. Zwiększenie obciążeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych winno być uzasadnione wskazaniem większych kosztów ponoszonych na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych. Podniesienie zatem opłat ek-sploatacyjnych powinno pozostawać w proporcji do zwiększenia kosztów zarządu nierucho-mością wspólną.
Zaskarżona uchwała narusza zrównoważone zasady zarządu nieruchomością wspólną. O ile ustawodawca w art. 12 ust. 3 uwl przewiduje możliwość różnicowania opłat w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, to zmiany takie powinny mieć uzasadnienie w rzeczywistych kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a nie hipotetycznym twierdzeniu, iż lokal użytko-wy z założenia generuje większe nakłady finansowe. Podjęcie uchwały o ewentualnej pod-wyżce opłat dla właścicieli lokali użytkowych powinno mieć odzwierciedlenie w każdorazo-wym zestawieniu wydatków wynikających z działalności poszczególnych kategorii lokali. Brak jest jakichkolwiek podstaw do zwiększenia w tak dużym stopniu obciążeń z tytułu ko-sztów zarządu nieruchomością wspólną dla właścicieli lokali użytkowych.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)weW.wniosła o oddalenie powództ-wa i zasądzenie od powódki kosztów procesu.
Pozwana przyznała, iż powódka jest właścicielką samodzielnegolokalu niemieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)weW.. Przyznała również, że w dniu 23. 05.2012 r. ogół właścicieli podjął zaskarżoną uchwałę nr(...)w przedmiocie opłat na pok-rycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wg załącznika 1 i 2 . W załączniku nr(...)poz.(...)dokonano zróżnicowania opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną za usługi świadczone w zakresie administrowania (wynagrodzenie zarządu, sprzątanie i utrzymanie zieleni) właścicieli lokalu usługowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych. Dla loka-lu powódki przyjęto wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nierucho-mością wspólną na poziomie 2, 75 zł/m2, zaś wysokość zaliczki w stosunku do lokali miesz-kalnych ustalono na poziomie 0, 85 zł/m2.
Pozwana zaprzeczyła, by ustalenie wyższych opłat na pokrycie kosztów zarządu nierucho-mością wspólną (w części dotyczącej kosztów administrowania, tj. wynagrodzenia zarządcy, sprzątania i utrzymania zieleni) w stosunku do właścicieli lokali użytkowych było pozbawione podstaw. Rzecz w tym, że uchwałą nr(...)właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszka-niową(...)ustalili stawki, które Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana stosować przy ustaleniu wynagrodzenia zarządcy za usługi administrowania nieruchomością wspólną, rozumianego jako „sprawowanie zarządu, obsługa konserwatora, utrzymanie terenów zielo-nych oraz utrzymanie porządku i czystości na terenie nieruchomości wspólnej”. Stawki te wy-noszą:
- 0, 85 zł za m2 pow. użytkowej lokali mieszkalnych i przynależnych do nich komórek lokator-skich,
- 2, 75 zł za m2 pow. użytkowej lokali usługowych i przynależnych do nich komórek lokators-kich,
- 0, 65 zł za m2 pow. miejsca postojowego.
Uchwała nr(...)została przyjęta przez właścicieli lokali, co sprawia, że wśród członków Wspólnoty jest ona obowiązującym prawem. Istotne jest przy tym, że powódka nie występo-wała o uchylenie tej uchwały. Co więcej powódka uiszczała zaliczki na koszty zarządu wg stawki 2, 75 zł za m2.
W tym stanie rzeczy należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w cytowanym przez powó-dkę wyroku SA w Warszawie, I ACa 789/10, zgodnie z którym podniesienie (zwiększenie) o-bciążenia właścicieli lokali użytkowych w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej po-nad poziom wynikający z zasady określonej w art. 12 uwl dopuszczalne jest istnieniem okre-ślonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiej kategorii lokali. Można stwier-dzić, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej(...)uzgodnili istnienie takich uciążliwoś-ci i zwiększonej kosztochłonności, skoro zróżnicowali stawki będące podstawą do określenia wynagrodzenia zarządcy i uznali, że właściciele lokali usługowych będą obciążeni stawką 2, 75 zł za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu.
Pozwana zwróciła uwagę, że w rozpatrywanej sprawie nie ma mowy o - jak to określa po-wódka – z podwyższeniem opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co miałoby miejsce, gdyby podwyższona została stawka 2, 75 zł przyjęta w obowiązującej uch-wale nr(...). Taka zaś okoliczność nie zachodzi.
Z uzasadnienia pozwu wynika sugestia, że zagadnienie prawne będące przedmiotem spra-wy zostało już rozstrzygnięte na niekorzyść pozwanej wyrokiem SO z dnia 27.02.2012 r., I C 544/11, oraz wyrokiem SA z dnia 21.06.2012 r., I ACa 606/12, na mocy których uchylono u-chwałę nr(...), która była identyczna w swej treści z zaskarżoną uchwałą nr(...). Otóż należy zwrócić uwagę, że w poprzedniej sprawie o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszka-niowej strona pozwana błędnie ograniczyła swojego twierdzenia i zarzuty do „poprzednich doświadczeń w przedmiocie ponoszenia kosztów”, odwołując się wyłącznie do nieobowiązu-jącej już uchwały nr(...)Właśnie z tego względu Sąd Okręgowy uznał w uzasadnieniu wyroku z dnia 27.02.2012 r., że strona pozwana nie wykazała, aby w stosunku do właścicieli lokali usługowych istniały podstawy do zróżnicowania miesięcznych opłat na pokrycie kosz-tów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych. Gdyby w poprzednim postępowaniu podniesiony został zarzut obowiązywania pomiędzy stronami u-chwały nr(...)(jako podstawy do zróżnicowania opłat) powództwo podlegałoby oddaleniu.

W piśmie z dnia 26.11.2012 r. powódka podtrzymała swoje stanowisko w sprawie.P.(...), że pozwana nie odnosi się do okoliczności wskazanych przez powódkę uzasadniających żądanie pozwu. Pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie zróżnicowa-nia miesięcznych zaliczek na niekorzyść właścicieli lokali usługowych oraz nie wykazała tak-że, aby uchwała w zaskarżonej przez powódkę części uzasadniała podwyższenie miesięcz-nych opłat na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do samej powódki jako właścicielki lokalu usługowego. Zwiększenie obciążeń lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej w części objętej zaskarżoną uchwałą, tj. w zakresie administrowania w odniesieniu do lokalu użytkowych, określone załącznikiem 2 poz. 10 powinno mieć zwią-zek z takim sposobem używania lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nie-ruchomości, a także musi być proporcjonalne co tych wyższych kosztów, Nie można zatem przyjąć, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzyma-nia nieruchomości wspólnej. Nie można zaś w tak diametralny sposób różnicować obciążeń właścicieli lokali usługowych, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.Art. 12 ust. 3uwl kreuje swego rodzaju dom-niemanie, że korzystanie z lokalu użytkowego nie uzasadnia zwiększenie obciążenia finan-sowego ponad poziom ustalony na podstawieart. 12 ust. 2uwl. To na wspólnocie mieszka-niowej zgodnie zart. 6 kcciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa wart. 12 ust. 3uwl.

W piśmie z dnia 13.12.2012 r. pozwana podniosła, że chybiony jest zarzut powódki, zgod-nie z którym pozwana nie wskazała podstaw uzasadniających zróżnicowanie opłat miesięcz-nych z tytułu zarządu nieruchomością wspólną w zakresie administrowania w odniesieniu do lokali mieszkalnych oraz lokali usługowych. Ponownie zwróciła uwagę, że członków Wspól-noty Mieszkaniowej(...)obowiązuje uchwała nr(...)określająca stawki, które należy stosować przy ustaleniu wynagrodzenia zarządy za usługi administrowania nieruchomością wspólną. Powyższa uchwała nr(...)nie została zaskarżona ani przez powódkę ani przez któregokolwiek z członków Wspólnoty, zatem jest on dobrą podstawą do żądania w stosunku do powódki podwyższonych opłat przynajmniej do czasu jej zmiany przez wspólnotę. Pozwa-na podniosła, że zaskarżona uchwała nr(...)będąca przedmiotem postępowania nie za-wiera postanowień podwyższających miesięczne opłaty w tytułu zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych ponad kwotę 0, 85 zł/m2. Uchwała ta powtarza jedynie ustalenia (stawki) obowiązujące członków Wspólnoty na podstawie uchwa-ły nr(...).

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

PowódkaE. K.jest właścicielką samodzielnegolokalu niemieszkalnego nr (...)– pomieszczenia biurowego wraz z wc o pow. 125, 98 m2 położonego na 2 kondygnacji bu-dynku przyul. (...)weW., dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla Wro-cławia – Krzykówprowadziksięgę wieczystą nr (...). Z własnościąlokalu nr (...)związany jest udział wynoszący(...)w częściach wspólnych budynku i gruntu, dla któ-rych Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadziksięgę wieczystą nr (...). Powódka nabyła prawo własności lokalu umową z dnia 25.02.2009 r., nr rep.(...)

/ dowód: wydruk KW nr(...)– k. 18-27 /

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)w dniu 31.03.2010 r. podjęła uchwałę nr(...), którą ustaliła od dnia 01.02.2010 r. wynagrodzenie zarządcy za usługi administrowa-nia na zlecenie nieruchomością wspólną:
- dla lokali mieszkalnych i przynależnych do nich komórek lokatorskich – 0, 85 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej,
- dla lokali usługowych i przynależnych do nich komórek lokatorskich – 2, 75 zł za metr kwa-dratowy powierzchni użytkowej,
- dla miejsc postojowych w podziemnym garażu – 0, 65 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej.
Do zakresu usług administrowania zaliczono sprawowanie zarządcy, obsługę konserwato-ra, utrzymanie terenów zielonych oraz utrzymanie porządku i czystości na terenie nierucho-mości wspólnej.
Powódka głosowała przeciwko uchwale nr(...).

/ dowód: uchwały nr 1-(...)– k. 46; protokół głosowania – k. 47 /

W 2010 r. powódka dokonała na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)następujących płatności:
- w dniu 09.03.2010 r. – 695, 35 zł,
- w dniu 22.03.2010 r. – 997, 49 zł,
- w dniu 09.04.2010 r. – 846, 42 zł,
- w dniu 07.05.2010 r. – 1 205, 22 zł,
- w dniu 09.06.2010 r. – 1 087, 55 zł,
- w dniu 09.07.2010 r. – 1 087, 55 zł,
- w dniu 09.08.2010 r. – 907, 02 zł,
- w dniu 09.09.2010 r. – 1 117, 54 zł,
- w dniu 08.10.2010 r. – 1 117, 54 zł,
- w dniu 25.10.2010 r. – 192, 63 zł,
- w dniu 09.11.2010 r. – 1 117, 54 zł,
- w dniu 09.12.2010 r. – 1 117, 54 zł.

/ dowód: potwierdzenia przelewów – k. 48-59 /

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)weW., częściowo na zebraniu dnia 23.03.2012 r., częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła z dniem 23.05. 2012 r. następujące uchwały:
- nr(...)– o pozytywnej ocenie zarządcy – P.B.(...) sp. z o.o.w okresie od dnia 01. 01.2011 r do dnia 31.12.2011 r.,
- nr(...)– o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2011 i udzieleniu zarządy P.B.(...) sp. z o.o.absolutorium za rok 2011,
- nr(...)– o przeznaczeniu w całości dodatniego wyniku finansowego netto wg sprawoz-dania na wyodrębniony fundusz remontowy,
- nr(...)– o uchwaleniu planu gospodarczego na rok 2012,
- nr(...)– o ustaleniu od dnia 01.03.2012 r. opłat na pokrycie kosztów zarządu nierucho-mością wspólną wg załącznika nr 1 i 2 – za: 52, 71 %, przeciw: 18 30 %, głosów znieważ-nych: 1, 91 %, głosów nieoddanych – 27, 08 %.
Załącznik nr(...)do uchwały nr(...)– dla lokali mieszkalnych – przewiduje w ramach zali-czki miesięcznej na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną stawkę 0, 85 zł/m2 za administrowanie (wynagrodzenie zarządcy, sprzątanie i utrzymanie zieleni) w stosunku do mieszkania i komórki oraz 0, 65 zł/m2 w stosunku co miejsca postojowego.
Załącznik nr(...)do uchwały nr(...)– dla lokali usługowych – przewiduje w ramach zalicz-ki miesięcznej na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną stawkę 2, 75 zł/m2 za administrowanie (wynagrodzenie zarządcy, sprzątanie i utrzymanie zieleni) w stosunku do mieszkania i komórki oraz 0, 65 zł/m2 w stosunku co miejsca postojowego.
Zarządca pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej P.B.(...) sp. z o.o.przesłał powódce zawiadomienie o treści podjętych uchwał,notę księgową nr (...)w dniu 28.06.2012 r.

/ dowód: przesyłka pocztowa – k. 28; nota księgowa – k. 29; zawiadomienie –k. 30-31; załączniki
do uchwał – k. 32-33 /

Wyrokiem z dnia 27.02.2012 r., I C 544/11, Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił uchwałę nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej(...)w części podwyższającej miesięczne opłaty z tytułu zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych ponad kwotę 0, 85 zł/m2 (załącznik nr 2 poz. 10).

/ dowód: odpis wyroku – k. 34, k. 60-63; wyroki SO i SA w aktach sprawy I C 544/11 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Powódka wystąpiła z powództwem o uchylenie uchwały nr(...)w części przewidującej zwiększenie stawki miesięcznej zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną wobec właścicieli lokali użytkowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu mo-że zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powódka jest właścicielemlokalu użytkowego nr (...), co potwierdza treśćksięgi wieczystej nr (...).
Powódka dochowała także terminu zawitego do wytoczenia powództwa o uchylenie uch-wały. Zgodnie z art. 25 ust. 1a uwl powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia po-djęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego po-wództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powódka zos-tała powiadomiona o treści uchwały przez zarządcę wspólnoty pismem wysłanym dnia 28. 06.2012 r. Wniosła pozew w dniu 03.08.2012 r., a zatem w terminie ustawowym.
Tym samym powódka posiada legitymację do zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...).
Uchwała ta określiła wysokość miesięcznych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia 01.03.2012 r., czyli stanowiła element planowania funkcjonowania wspól-noty mieszkaniowej na kolejny okres obrotowy.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. drugie uwl w stosunku do udziałów właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciel po-nosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu zwią-zanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego do-bra. Następnie zgodnie z art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzy-manie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wreszcie zgodnie z art. 15 ust. 1 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wysokość tychże za-liczek ustalana jest z góry poprzez podjęcie przez członków wspólnoty stosownej uchwały.
Odstępstwo od zasady pokrywania przez właścicieli poszczególnych lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej przewiduje art. 12 ust. 3 uwl, zgodnie z którym uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych loka-li. Taką treść zawiera zaskarżona uchwała nr(...), która określiła wymiar stawki na pokry-cie kosztów administrowania nieruchomością na 0, 85 zł/m2 dla lokali mieszkalnych oraz na 2, 75 zł/m2 dla lokali użytkowych.
Użyte przez powódkę sformułowanie o podwyższeniu opłaty należy rozumieć właśnie w ten sposób, iż powódka kwestionuje zwiększenie (podwyższenie) stawki mającej obciążać właścicieli lokali użytkowych w porównaniu do stawki mającej obciążać właścicieli lokali mie-szkalnych, nie zaś jako podwyższenie stawki w porównaniu do opłaty wcześniej pobieranej, jak to odbiera strona pozwana.
Powódka podniosła, że ustalenie w uchwale nr(...)stawki dla lokali użytkowych wyż-szej niż stawka dla lokali mieszkalnych było nieuzasadnione. Z tym twierdzeniem należy się zgodzić. Przepis art. 12 ust. 2 uwl zezwala na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użyt-kowych, jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Zwiększenie takie mu-si być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomości wspólnej w związku z funkcjonowaniem tych lokali (zob. A. Turlej,Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007, s. 259 i nast.). Skuteczne podjęcie uchwały o tym przedmiocie wymaga spełnienia trzech przesłanek: - uchwała może dotyczyć wyłącznie właścicieli lokali użytkowych, - lokale te są faktycznie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej, - istnieje związek przyczynowy pomiędzy sposobem korzystania z lokalu użytkowego a przyczynianiem się do zwiększenia uciążliwości lub wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.U.-nie kosztów w rozmiarze większym nie może być dowolne. Decyzja taka powinna mieć na względzie rzeczywiste przyczynianie się poszczególnych lokali do wzrostu kosztów utrzyma-nia nieruchomości wspólnej. Czynnikiem decydującym jest też zwiększony stopień uciążliwo-ści związany ze sposobem korzystania z lokalu. Sytuacja taka dotyczyć będzie lokali użytko-wych o przeznaczeniu gospodarczym (o funkcji usługowej, wytwórczej, magazynowej, gara-żowej, itp.), których wykorzystywanie powoduje wzmożony ruch klientów i związane z tym zaśmiecanie, intensywne używanie elementów infrastruktury wspólnej, zwiększenie zużycia wody i energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości, zwiększenie ilości i kosztu wywożenia odpadów, a także uciążliwości, emisje hałasów, zanieczyszczeń, zapachów (zob. A. Doliwa,Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 694, R. Dziczek,Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2010, s. 125-126). Musi być zachowane powiązanie w postaci adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy wielkością i intensywnością opisanych im-misji a ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystaniem z lokalu.
Uchwała zwiększająca obciążenie właścicieli lokali użytkowych musi zostać podjęta w od-niesieniu do indywidualnie oznaczonych lokali. Powinna wskazywać konkretny lokal oraz ko-nkretne okoliczności faktyczne uzasadniające zwiększone obciążenie finansowe (A. Turlej,Komentarz, s. 260) do uiszczania opłat wyższych mogą zostać zobowiązani tylko ci właści-ciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (A. Doliwa,Komentarz, s. 694). Zwiększenie jest zatem dopuszczalne, jeżeli koszty eksploatacji lokalu są rzeczywiście większe (J. Ignatowicz,Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 62). Po-dstawą podjęcia uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mających wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Na te właśnie okoliczności wskazał SA w Warszawiew wyroku za-padłym w sprawie I ACa 789/10.
Sąd podziela zastrzeżenia zgłoszone przez powódkę, która podniosła, iż pozwana Wspól-nota nie wskazała żadnych okoliczności uzasadniających zwiększenie opłaty na poczet ko-sztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do lokalu powódki.
Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspól-nocie mieszkaniowej (A. Turlej,Komentarz, s. 259 i 263). Zatem to pozwana powinna przed-stawić stosowne dowody wskazujące, że przeznaczenie lokalu powódki, czyli jego faktyczne wykorzystywanie i związane z tym uciążliwości, prowadzi do zwiększenia kosztów utrzyma-nia nieruchomości wspólnej, a przez to powodują potrzebę nałożenia na powódkę zwiększo-nego obciążenia zaliczkami na poczet tychże kosztów. To Wspólnota Mieszkaniowa powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosz-tów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych (wyrok SA w Warszawie w sprawie I ACa 789/10). Tymczasem pozwana Wspólnota nie podjęła w tym zakresie odpowiedniej inicjatywy dowodowej.
Pozwana ograniczyła się do twierdzenia, że w 2010 r. została podjęta uchwała wprowadza-jąca identyczne stawki opłat, która nie została zakwestionowana. Ten argument obalił jedna-kże Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w uzasadnieniu wyroku z dnia 21.06.2012 r., I ACa 606/ 12, oddalającego apelację pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 27.12. 2012 r., I C 544/11, stwierdzając, że funkcjonowanie uchwały w obrocie nie oznacza, że była ona zgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo nie narusza zasad prawidłowego za-rządzania nieruchomością wspólną lub interesów właścicieli. Zatem pozwana całkowicie bez-podstawnie zakłada, iż, gdyby przywołany argument został przez nią podniesiony w sprawie I C 544/11, to wynik tamtej sprawy byłby inny.
Pozwana Wspólnota wniosła o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron, jednakże dowód ten został zgłoszony wyłącznie na okoliczność podjęcia uchwały nr(...)i jej dal-szego obowiązywania. Tymczasem przesłuchanie stron jest jedynie pomocniczym środkiem dowodowym służącym ewentualnemu wyjaśnieniu okoliczności niedostatecznie potwierdzo-nych wcześniej przeprowadzonymi dowodami z dokumentów czy zeznań świadków. Pozwa-na Wspólnota nie złożyła natomiast żadnych dokumentów ani też nie zaoferowała świadków na okoliczność rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej generowanych przez lokal powódki i pozostających w związku z jego przeznaczeniem i sposobem wykorzy-stywania.
Sąd oddalił tenże wniosek, jak również wniosek powódki o jej przesłuchanie, jako że do-wody te były nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd oddalił także wnioski powódki zgłoszone w piśmie z dnia 26.11.2012 r. jako nietrafne. Powódka wystąpiła z wnioskiem o zobowiązanie pozwanej do „złożenia kalkulacji (zestawie-nia) wydatków warunkujących zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w za-kresie administrowania w odniesieniu do lokali usługowych powodujących faktyczne pono-szenie zwiększonych kosztów utrzymania lokali usługowych” a nadto wskazania uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takich lokali, a także do złożenia „zestawienia, z którego wynikałoby tak silne zróżnicowanie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów administrowania ponad kwotę 0, 85 zł”. Sąd uznał jednakże, że takie sformułowanie wniosku jest nieprecyzyj-ne. Wniosek o zobowiązanie do przedstawienia dokumentu powinien konkretnie określać żą-dany dokument. W przypadku wniosku powódki nie wiadomo, czy chodzi o sprawozdanie z zarządu (które zostało przecież przyjęte przez członków wspólnoty wcześniejszą uchwałą) czy jakąś postać bilansu, wyciąg z ksiąg rachunkowych albo podobny dokument księgowy, czy ewentualnie dokumenty źródłowe wskazujące na wysokość wydatków Wspólnoty. Pona-dto zestawienie wydatków to jedynie wykaz odpowiednich pozycji, nie oznaczający jednakże, że mają one charakter rzeczywisty. Wreszcie tego rodzaju dokumenty powinna była przeds-tawić strona pozwana.
Sąd oddalił także wnioski powódki o dopuszczenie dowodu z ofert zarządzania administro-wania nieruchomościami jako nieadekwatne do okoliczności sprawy. Pierwsza z nich –firmy (...)nie wskazuje obszaru działania tego zarządcy, ale zdjęcie na wydruku ze strony internetowej sugeruje miasto stołeczneW., druga zaś –firmy (...)dotyczyG.-ka, a zatem innego terenu niż lokalizacja pozwanej Wspólnoty.
Powódka podniosła, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego gospodarowa-wnia nieruchomością wspólną. W pierwszej kolejności należy jednakże zauważyć, że uchwa-ła ta – jako podjęta z naruszeniem dyspozycji art. 12 ust. 3 uwl – jest sprzeczna z prawem, czyli dotknięta jest najdalej idącą wadliwością spośród przewidzianych w art. 25 uwl. Skoro przywołany przepis art. 12 ust. 3 zezwala na odstępstwo od zasady obciążenia według u-działów tylko w sytuacji generowania przez konkretny lokal użytkowy zwiększonych kosztów utrzymania dla nieruchomości wspólnej, a takie okoliczności nie zachodziły, to znaczy, że u-chwała z dnia 23.03.2012 r. pozbawiona była uzasadnienia faktycznego, a tym samym rów-nież podstawy prawnej. Zaskarżona przez powódkę uchwała niewątpliwie godzi również w interes samej powódki, a także właścicieli innych lokali użytkowych, skoro nakłada na nich nieuzasadnione, nieusprawiedliwione rzeczywistymi okolicznościami, obciążenia. Wprawdzie powódka nie powołała tychże dwóch podstaw zaskarżenia uchwały, ale nie oznacza to nie-możności ich uwzględnienia przez sąd. Wskazanie przez stronę jednej z czterech podstaw u-chylenia uchwały wymienionych w art. 25 uwl nie oznacza, że sąd nie może uwzględnić po-wództwa z innej podstawy; sąd dokonuje bowiem badania i ustalenia okoliczności uzasad-niających uchylenie uchwały według stanu na dzień jej podjęcia i nie może zostać pozba-wiony możliwości badania niewskazanych przez skarżącego podstaw uchylenia ustawy, np. gdy strona nie dostrzeże niezgodności uchwały z przepisami prawa – zob. wyrok SA we Wrocławiu z dnia 02.02.2012 r., I ACa 1386/11. Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że nieważ-ność czynności prawnej sąd bierze pod uwagę z urzędu w graniach materiału dowodowego przedstawionego przez strony procesu – postanowienie SN z dnia 19.12.1984 r., III CRN 183/84, uchwała SN z dnia 17.06.2005 r., III CZP 26/05, OSNC 2006/4/63. Uchwała wspól-noty mieszkaniowej, jak każda uchwała kolegialnego organu osoby prawnej lub tzw. osoby ustawowej, jest również czynnością prawną, zawiera bowiem oświadczenia woli osób głosu-jących i zmierza do nawiązania, zmiany lub ustania stosunku prawnego lub prawa.
Można też zauważyć, że – jak wynika z będącej przedmiotem tego samego zebrania uch-wały nr(...)– za rok 2011 pozwana Wspólnota wypracowała nadwyżkę wyniku finanso-wego, zatem pobierane przez zarządcę zaliczki pokrywają w pełni rzeczywiste koszty funkc-jonowania Wspólnoty, czyli można je nawet uznać za nieco zawyżone. Nadwyżka wyniku fi-nansowego może zostać oczywiście przeznaczona na potrzeby nieruchomości wspólnej, np. na przeprowadzenie odkładanego na później remontu albo na zabezpieczenie przyszłych wydatków, np. przez odpis na fundusz remontowy, ale co do zasady nadwyżka zaliczek uisz-czonych przez współwłaścicieli nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej winna im zostać proporcjonalnie zwrócona. Utrzymywanie w kolejnym roku zaliczek na tym samym po-ziomie – mimo istnienia wspomnianej nadwyżki – może powodować konieczność późniejsze-go zwrotu, a to może zostać utożsamione również z naruszeniem zasad prawidłowej gospo-podarki (podobnie, jak pobieranie zaliczek w wysokości zaniżonej, nie pozwalającej na bie-żące pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną).
Sąd doszedł zatem do przekonania, że zaskarżona przez powódkę uchwała nr(...)jako naruszająca przepisy ustawy, interesy powódki oraz zasady prawidłowej gospodarki winna zostać uchylona w zakresie, w jakim wprowadza dla lokali użytkowych w budynku przyul. (...)(...)stawkę miesięcznej zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wyższą niż 0, 85 zł/m2 powierzchni użytkowej. Prowadzi to do uwzględnienia powództwa.
Powódce jako wygrywającej sprawę przysługuje zgodnie zart. 98 kpczwrot kosztów pro-cesu obejmujących opłatę od pozwu w kwocie 200 zł – art. 27.9 uksc, wynagrodzenie pełno-mocnika w kwocie 180 zł ustalone zgodnie z § 10.1 w zw. z § 5 rozporządzenia MS z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (rozporządzenie to nie określa odrębnie stawki za zastępstwo w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, za-tem należy przyjąć stawkę dla sprawy o zbliżonym przedmiocie, tj. sprawy o uchylenie uch-wały spółdzielni) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł, co daje łącznie 397 zł.
Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.