Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 1948/12
Data wyroku: 2012-10-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Zbigniew Podedworny, Maja Smoderek, Tomasz Pałdyna
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 i art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Teza: „art. 78 ust. 4 zd. 1 u.g.n., zgodnie z którym złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Oznacza to, iż wszczęcie procedury weryfikacji zasadności wypowiedzenia opłaty rocznej nie powoduje, iż przestaje obowiązywać opłata roczna w dotychczasowej wysokości. W takim stanie prawnym, jeżeli Sąd rozpoznający sprawę na skutek sprzeciwu od orzeczenia SKO uzna wypowiedzenie opłaty za nieuzasadnione, obowiązuje opłata w dotychczasowej wysokości. Wbrew intencji skarżącego, tego stanowiska nie podważa art. 325 k.p.c., lecz przeciwnie potwierdza je, bowiem skoro z art. 78 ust. 2 u.g.n. wynika, iż użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o ustalenie, że „aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona”, zaś z art. 80 ust. 2 zd. 2 tej ustawy wynika, iż wniosek ten zastępuje pozew, to rozstrzygnięcie całkowicie uwzględniające żądanie pozwu powinno pokrywać się z treścią tego żądania, a więc ustalać, iż aktualizacja opłaty jest w całości nieuzasadniona. 
Nie jest zasadne odwoływanie się przez skarżącego do art. 189 k.p.c., gdyż w sprawie niniejszej nie chodzi o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (bezsporne jest, że strony łączy stosunek użytkowania wieczystego), lecz o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.”;
„… pojęcie „nieruchomości gruntowej” jest jednolite na gruncie zarówno Kodeksu cywilnego jak i ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności zaś niezbędne jest posługiwanie się jednolitą definicją w zakresie regulacji stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy użytkowania wieczystego. Obie ww. ustawy łącznie określają zasady powstania, przenoszenia i ustania prawa użytkowania wieczystego oraz uprawnienia i obowiązki związane z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z art. 232 § 1 k.c. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (...), a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Zgodnie zaś z art. 27 zd. 1 u.g.n. oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.”;
„ … Sąd Okręgowy uznał za dopuszczalne wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należnej za użytkowanie konkretnej działki wchodzącej w skład nieruchomości gruntowej wielodziałowej.”

Sygn. akt V Ca 1948/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 października 2012 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Zbigniew Podedworny

Sędziowie:

SSO Maja Smoderek
SSR (del.) Tomasz Pałdyna

Protokolant:

st. sekr. sąd. Agata Jabłońska

po rozpoznaniu w dniu 4 października 2012 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej(...)wW.
przeciwko(...)
o ustalenie
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego(...)w Warszawie
z dnia 28 marca 2012 r., sygn. akt I C 807/10

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu następującą treść:

1
ustala od dnia 1 stycznia 2009 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki ewidencyjnej o numerze (...)o powierzchni 118 m2 położonej wW.przyulicy (...)w obrębie(...), dla której Sąd Rejonowy(...)w Warszawie prowadziksięgę wieczystą numer (...)w kwocie 755,39 złotych ( siedemset pięćdziesiąt pięć 39/100) ,

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3
zasądza od(...)na rzeczSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.kwotę 495,02 (czterysta dziewięćdziesiąt pięć 02/100) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala apelację w pozostałym zakresie;

III
znosi wzajemnie koszty postępowania w instancji odwoławczej.

Sygn. akt V Ca 1948/12

UZASADNIENIE
W piśmie z dnia 9 grudnia 2008 r., skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW., powódSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.wniósł o ustalenie, że dokonana przez pozwane Miasto(...)aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu nr ewid.(...)położonej przyul. (...)wW.jest niezasadna.
W orzeczeniu z dnia 26 października 2009 r., sygn. akt(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek powoda i ustaliło, że od dnia l stycznia 2009 r. powód obowiązany będzie wnosić z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej działki opłatę roczną w kwocie 1.486,80 zł.
Powód złożył sprzeciw od wymienionego orzeczenia SKO.

    Wyrokiem z dnia 28 marca 2012 r. Sąd Rejonowy(...)w ustalił, iż aktualizacja opłaty rocznej obciążającejSpółdzielnię Mieszkaniowa (...)z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w postacidziałki ewidencyjnej o numerze (...), położonej wW.przyul. (...)w obrębie ewidencyjnym(...), o powierzchni 118 m(

      2), dokonana wypowiedzeniem z dnia 5 listopada 2008 r. z zamiarem wywarcia skutku od dnia l stycznia 2009 r., jest w całości nieuzasadniona i orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił, iż powódSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości położonej wW.przyul. (...)na terenie obrębu(...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy(...)VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr KW (...). Właścicielem opisanej nieruchomości jest pozwany Miasto(...). Jedną z działek składających się na nieruchomość dla której założono wymienionąksięgę wieczystą (...), jestdziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 118 m(

    2). Nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkalne. Do dnia 31 grudnia 2008 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w przeliczeniu nadziałkę nr (...)wynosiła 249,90 zł.
W piśmie datowanym na 5 listopada 2008 r. pozwany oświadczył powodowi, iż w związku ze wzrostem wartości gruntu, z dniem 31 grudnia 2008 r. wypowiada dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego wW.przyul. (...), w postacidziałki ewidencyjnej nr (...)w obrębie(...)o powierzchni 118 m(

    2). Równocześnie powód zaproponował pozwanemu od dnia l stycznia 2009 r. nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wymienionej działki, w kwocie l.486,80 zł. Pismo to zostało doręczone powodowi w dniu 12 listopada 2008 r.
Wartość gruntu położonego wW.przyul. (...), w postacidziałki ewidencyjnej nr (...)w obrębie(...)o powierzchni 118 m(

    2)na dzień 31 grudnia 2008 r. wynosi 75.539,00 zł.
W swych rozważaniach Sąd Rejonowy wskazał, że przesłanką do stwierdzenia, iż aktualizacja jest nieuzasadniona było uprzednie ustalenie, że wypowiedzenie w takim kształcie jak miało to miejsce w niniejszej sprawie, czyli co do części nieruchomości, jest nieważne i nie odnosi skutku jako sprzeczne z przepisamiustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 263, poz. 2603 ze zm., dalej u.g.n.) określającymi sposób dokonywania wypowiedzenia. Zdaniem Sądu Rejonowego dla swej ważności i skuteczności wypowiedzenie powinno obejmować całą nieruchomość gruntową a nie jej część.
Biorąc pod uwagę treść art. 77 u.g.n., art. 78 u.g.n., art. 4 pkt 1 i 3 u.g.n. orazart. 46 k.c.Sąd I instancji uznał, że z definicji zawartych w UGN wynika, że na nieruchomość gruntową składa się jedna bądź więcej działek. Pojęcie nieruchomości gruntowej nie jest zatem tożsame z pojęciem działki gruntowej lecz jest pojęciem szerszym. W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że jedna z kilku działek składających się na nieruchomość gruntową, dla której jest urządzona księga wieczysta, jak miało to miejsce w niniejszej sprawie, nie stanowi odrębnego przedmiotu własności. Działka taka, zdaniem Sadu I instancji, może stać się odrębnym przedmiotem własności dopiero w razie jej odłączenia, czy dokonania podziału dotychczasowej nieruchomości gruntowej, składającej się z kilku działek i założenia dla tej działki osobnej księgi wieczystej. Powstanie wówczas nieruchomość gruntowa składająca się z jednej działki. Dopóki takie wydzielenie nie nastąpi, nie można mówić o pojedynczej działce będącej jedną z kilku działek składających się na nieruchomość gruntową posiadającą księgę wieczystą jako o przedmiocie odrębnej własności. Sama możliwość stania się w przyszłości, po wydzieleniu, odrębnym przedmiotem własności nie oznacza, że działkę można traktować jako nieruchomość gruntową w pojęciu cywilistycznym.
W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że czynność prawna w postaci dokonanego przez pozwanego wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki nr (...)była niezgodna, sprzeczna z przepisamiustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami, bowiem nie było możliwe dokonanie aktualizacji jednej działki, a jedynie nieruchomości gruntowej. Tym samym zgodnie zart. 58 § l k.c.Sąd I instancji uznał, że czynność ta była nieważna, a co za tym idzie uznał, iż aktualizacja, która miała być tym wypowiedzeniem dokonana była w całości nieuzasadniona. W konsekwencji opłata roczna powinna pozostać na dotychczasowym poziomie.
O kosztach orzeczono w oparciu oart. 98 k.p.c.

Powyższy wyrok w całości zaskarżył pozwany zarzucając mu naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię, tj. art. 77 i 78 w zw. z art. 4 pkt l u.g.n. poprzez przyjęcie, że nieruchomość tworzą działki ewidencyjne, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta a w konsekwencji uznanie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w postacidziałki nr (...), położonej wW.przyul. (...), w obrębie(...)o powierzchni 118 m(

    2)jest w całości nieuzasadniona; naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, tj.art. 187, 189, 321 § l i 325 kpcw zw. z art. 80 ust. 2 i art. 81 ust. 3-5 u.g.n. poprzez nieprawidłowe sformułowanie sentencji wyroku.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpatrzenia i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję, według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest zasadna częściowo.
W ocenie Sądu Okręgowego niezasadny był zarzut naruszeniaart. 187, art. 189, art. 321 § 1, art. 325 k.p.c.w zw. z art. 80 ust. 2 i art. 81 ust. 3-5 u.g.n. poprzez nieprawidłowe sformułowanie sentencji wyroku. Opierając się na motywach wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02, pozwany wywodzi, iż uznając zaproponowaną w wypowiedzeniu wysokość opłaty rocznej za nieuzasadnioną, Sąd I instancji powinien był ustalić tę opłatę w dotychczasowej wysokości.
Powołanie w podstawie prawnej zarzutuart. 187 k.p.c., odnoszącego się do niezbędnych elementów pozwu, w tym ujęcie w niej dokładnie określonego żądania, było oczywiście niezasadne, skoro bowiem przepis ten określa obowiązki powoda co do treści pozwu, nie odnosi się on tym samym do działań sądu, a co za tym idzie wyłączona jest możliwość naruszenia tego przepisu przez sąd rozstrzygający o żądaniu pozwu. Z kolei ocena naruszenia przez Sąd I instancjiart. 321 § 1 k.p.c.statuującego zakaz orzekania ponad żądanie pozwu miałaby sens, gdyby pozwany zarzucał, iż w zaskarżonym wyroku Sąd Rejonowy orzekł ponad żądanie pozwu. Tymczasem z uzasadnienia zarzutu nie wynika, iżby takie było stanowisko skarżącego.
Badając zarzut naruszeniaart. 325 k.p.c.polegający na tym, że Sąd o żądaniu pozwu nie rozstrzygnął skoro uznał jedynie wypowiedzenie opłaty rocznej dokonane w dniu 12 listopada 2008 r. za całkowicie niezasadne, nie ustaliwszy opłaty w dotychczasowej wysokości, należy wskazać, że przytoczony przez skarżącego w tym kontekście wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02, nie daje podstaw do uwzględnienia tego zarzutu. Analiza przywołanego orzeczenia Sądu Najwyższego uwidacznia, po pierwsze, iż zapadło ono na gruncieart. 43cnieobowiązującej jużustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości(jednolity tekst: Dz.U.1991.30.127 ze zm.). Choć szereg argumentów podniesionych w uzasadnieniu tego orzeczenia pozostaje aktualnych w zmienionym stanie prawnym, to jednak nie do zaakceptowania jest teza, że jeśli sąd uzna, że podwyższenie opłaty nie jest uzasadnione, to winien ustalić opłatę w dotychczasowej wysokości. W poprzednim stanie prawnym brak było przepisu analogicznego do zawartego w art. 78 ust. 4 zd. 1 u.g.n., zgodnie z którym złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Oznacza to, iż wszczęcie procedury weryfikacji zasadności wypowiedzenia opłaty rocznej nie powoduje, iż przestaje obowiązywać opłata roczna w dotychczasowej wysokości. W takim stanie prawnym, jeżeli Sąd rozpoznający sprawę na skutek sprzeciwu od orzeczenia SKO uzna wypowiedzenie opłaty za nieuzasadnione, obowiązuje opłata w dotychczasowej wysokości. Wbrew intencji skarżącego, tego stanowiska nie podważaart. 325 k.p.c., lecz przeciwnie potwierdza je, bowiem skoro z art. 78 ust. 2 u.g.n. wynika, iż użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o ustalenie, że „aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona”, zaś z art. 80 ust. 2 zd. 2 tej ustawy wynika, iż wniosek ten zastępuje pozew, to rozstrzygnięcie całkowicie uwzględniające żądanie pozwu powinno pokrywać się z treścią tego żądania, a więc ustalać, iż aktualizacja opłaty jest w całości nieuzasadniona.
Nie jest zasadne odwoływanie się przez skarżącego doart. 189 k.p.c., gdyż w sprawie niniejszej nie chodzi o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (bezsporne jest, że strony łączy stosunek użytkowania wieczystego), lecz o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Częściowo zasadny natomiast okazał się zarzut naruszenia art. 77 i art. 78 w zw. z art. 4 pkt 1 u.g.n., należało bowiem uznać za słuszną tezę skarżącego, iż Sąd I instancji błędnie interpretując te przepisy przyjął, iż nieruchomość tworzą działki ewidencyjne, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta.
W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że pojęcie „nieruchomości gruntowej” jest jednolite na gruncie zarównoKodeksu cywilnegojak iustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności zaś niezbędne jest posługiwanie się jednolitą definicją w zakresie regulacji stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy użytkowania wieczystego. Obie ww. ustawy łącznie określają zasady powstania, przenoszenia i ustania prawa użytkowania wieczystego oraz uprawnienia i obowiązki związane z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie zart. 232 § 1 k.c.grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (...), a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Zgodnie zaś z art. 27 zd. 1 u.g.n. oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Definicje nieruchomości gruntowej zawarte wKodeksie cywilnymiustawie o gospodarce nieruchomościamiróżnią się jedynie pozornie. Zgodnie zart. 46 § 1 k.c.nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z art. 4 pkt 1 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W pierwszej z definicji, ustawodawca za nieruchomość gruntową przyjmuje część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności, w drugiej zaś cechę: „stanowi odrębny przedmiot własności” odnosi jedynie do budynków i lokali, które nie stanowią części składowych gruntu. Wynikałoby z wykładni językowej zatem, iż na gruncieustawy o gospodarce nieruchomościamiza nieruchomość gruntową uważa się zarówno część powierzchni ziemskiej, która stanowi przedmiot odrębnej własności, jak i taką, która nie stanowi przedmiotu odrębnej własności. Taka wykładnia byłaby jednak niespójna z zasadą, iż nie występują nieruchomości niczyje, a nadto niespójna z art. 4 pkt 3 tej samej ustawy, z którego wynika, iż nieruchomość gruntowa składa się z jednej lub kilku działek gruntu, a więc niepodzielonych, ciągłych części powierzchni ziemskiej. To zaś oznacza, iż pojęcie „nieruchomości gruntowej” nie ogranicza się do pewnego obszaru powierzchni ziemskiej, lecz jest pojęciem konwencjonalnym obejmującym co najmniej jedną ciągłą część powierzchni ziemskiej (działkę gruntu).
Dla bytu prawnego nieruchomości gruntowej konieczne jest określenie jej obszaru i właściciela. Niezbędne jest wyodrębnienie gruntu stanowiącego nieruchomość od innych otaczających go gruntów, poprzez określenie jego granic zewnętrznych, choć nie jest konieczne geodezyjne oznaczenie nieruchomości, czy sporządzenie mapy geodezyjnej. O wyodrębnieniu nieruchomości decyduje też odrębność podmiotowa, rozumiana jako odmienny od gruntów sąsiednich stan własności tak określonej części powierzchni ziemskiej.(...)gruntowymi są zarówno te niemające urządzonych ksiąg wieczystych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste. Założenie księgi wieczystej może mieć istotne znaczenie w zakresie ustalania i stanu prawnego, i statusu określonej nieruchomości. I tak dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, uznawane są za jedną nieruchomość gruntową, a stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Ponadto, połączenie wpisanych w jednej księdze wieczystej dwóch niegraniczących z sobą nieruchomości pozostających ze sobą w związku gospodarczym (patrz:art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece(tekst jednolity: Dz.U.2001.124.1361 ze zm.)) oznacza, że mamy do czynienia z jedną nieruchomością w znaczeniu materialnoprawnym (patrz: E. Niezbecka, komentarz do art. 46 Kodeksu cywilnego, LEX 2012 oraz przywołane tam źródła doktryny i orzecznictwa).
W niniejszej sprawie nie wymaga głębszego rozważenia kwestia, jakie znaczenie dla wyodrębnienia nieruchomości gruntowej ma istnienie księgi wieczystej, bowiem zgodnie z art. 27 zd. 2 u.g.n. oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Oznacza to, że użytkowanie wieczyste dotyczy jedynie nieruchomości gruntowych wyodrębnionych poprzez urządzenie dla nich księgi wieczystej.
Zaskarżony wyrok podlegał zmianie wobec wadliwego przyjęcia przez Sąd I instancji, iż jest całkowicie nieuzasadniona aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowaniadziałki numer (...)z tej przyczyny, że wypowiedzenie opłaty rocznej odrębnie co do tej działki było sprzeczne zart. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościamii z tej przyczyny nieważne.
Zgodnie zart. 58 § 1 k.c.nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy. Sprzecznymi z ustawą są czynności niezgodne z zakazami wyrażonymi w normach bezwzględnie wiążących, w tym semiimperatywnych, a także czynności niezawierające postanowień nakazanych przez prawo. Mającymi na celu obejście prawa są czynności wprawdzie bezpośrednio nie objęte zakazem prawnym, ale przedsięwzięte w celu osiągnięcia skutku zakazanego przez prawo (patrz: Z. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, 7. wydanie, C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 274 i 275). Rozważyć zatem należy, czyart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamima charakter bezwzględnie obowiązujący oraz czy czynność prawna polegającą na wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej jedynie co do jednej z działek gruntu, wchodzących w skład nieruchomości gruntowej jest z tym przepisem sprzeczna lub zmierza do jego obejścia.
Artykuł 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, należy uznać za bezwzględnie obowiązujący w tym znaczeniu, że określa jedyną dopuszczalną procedurę zmiany opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Brzmienie tego przepisu nie uzasadnia jednak stanowiska, iż dopuszczalne jest wyłącznie wypowiedzenie całości opłaty rocznej. Zważyć trzeba, iż opłata roczna jest świadczeniem podzielnym (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r., I CSK 692/09, LEX nr 736524), a zatem może być uiszczona częściami. Wprawdzie wskazane orzeczenie Sądu Najwyższego dotyczy podziału opłaty w sytuacji zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego, jednakże uwidacznia zasadniczą cechę opłaty rocznej jako świadczenia pieniężnego stanowiącego ekwiwalent za możliwość korzystania z gruntu w określonym czasie.
Zwrócić należy uwagę na tę cechę użytkowania wieczystego, iż jest ono stosunkiem cywilnoprawnym, któremu kształt w znacznej mierze nadaje umowa zawarta pomiędzy Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego i użytkownikiem wieczystym. Wykładnia oświadczeń stron tego stosunku, zmierzających w szczególności do zmiany opłaty rocznej, podlega regułom wykładni określonym wart. 65 k.c.Zgodnie z tym przepisem oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W świetle tego przepisu nadać należy oświadczeniu(...)o wypowiedzeniu opłaty rocznej w zakresiedziałki (...), która w dacie wypowiedzenia stanowiła część nieruchomości gruntowej, znaczenie odpowiednie do uwarunkowań stosunku prawnego łączącego strony, w szczególności do cech nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem wieczystym. Posłużenie się w wypowiedzeniu pojęciem „nieruchomość gruntowa” dla opisania statusu prawnegodziałki (...), która w istocie stanowi część nieruchomości gruntowej, nie może prowadzić do wniosku, iż ta czynność prawna jest nieważna, bowiem przepisyustawy o gospodarce nieruchomościami, w tymart. 78, nie wprowadzają zakazu wypowiedzenia opłaty rocznej częściowo i nie nakazują, aby wypowiedzenie dotyczyło jedynie całej opłaty rocznej.
Z uwagi na różnych charakter działek znajdujących się w jednej księdze wieczystej praktyczne względy przemawiają za dopuszczeniem możliwości wypowiedzenia opłaty rocznej także w zakresie części opłaty należnej z tytułu użytkowania wieczystego poszczególnych działek składających się na nieruchomość gruntową. Warunkiem takiej zmiany opłaty rocznej jest, aby w ramach umowy o oddanie nieruchomości wielodziałkowych w użytkowanie wieczyste możliwy był podział opłaty na części odpowiadające poszczególnym działkom oraz aby w momencie wypowiedzenia części opłaty rocznej autor i adresat oświadczenia o wypowiedzeniu mogli ustalić, o jaką kwotę zostanie zwiększona opłata należna od konkretnej działki ewidencyjnej. Przy takim ukształtowaniu stosunku pomiędzy właścicielem gruntu i użytkownikiem wieczystym opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowi sumę cząstkowych opłat należnych za korzystanie z poszczególnych działek ewidencyjnych.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że w momencie wszczęcia procedury aktualizacji opłaty rocznej tak(...)jak iSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)identyfikowały, jaka część opłaty rocznej należnej z tytułu użytkowania wieczystego dotyczydziałki (...). W dniu 12 listopada 2008 r.(...)złożyłoSpółdzielni Mieszkaniowej (...)oświadczenie o wypowiedzeniu z dniem 31 grudnia 2008 r. wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW.przyulicy (...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną numer (...), zaś w uzasadnieniu wniosku z dnia 8 grudnia 2008 r. skierowanego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego powodowa Spółdzielnia stwierdziła, iż „Nowa stawka zaproponowana w zaskarżonym wypowiedzeniu zwiększona jest 4-krotnie w stosunku do dotychczas opłacanej składki” (k. 7).
Na wezwanie sądu Powód pismem z dnia 15 listopada 2010 r. wskazał wartość przedmiotu sporu jako różnicę pomiędzy dotychczasową opłatą za użytkowanie wieczystedziałki (...)(1.236,90 zł) a zaproponowaną w wypowiedzeniu. Z tego należy wnosić, że powodowi była znana dotychczasowa wysokości opłaty za użytkowanie wieczystej jedynie w odniesieniu do tej działki.

Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy uznał za dopuszczalne wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należnej za użytkowanie konkretnej działki wchodzącej w skład nieruchomości gruntowej wielodziałowej.
Wysokość opłaty Sąd Okręgowy ustalił na podstawie w pisemnej opinii biegłegoP. K.. Biegły ten zgodnie z zasadami sztuki (w podejściu porównawczym połączonym z korygowaniem ceny średniej) ustalił wartośćdziałki (...)na kwotę 75.539 zł na dzień 31 grudnia 2008 r. Motywy opinii należy podzielić z tej racji, iż są logiczne, spójne, stanowcze, jasne i zrozumiałe.
Pozostając w granicach określonych żądaniem pozwu, w którymSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)domagała się uznania wypowiedzenia opłaty rocznej dokonanego w dniu 12 listopada 2008 r. za całkowicie nieuzasadnione, biorąc pod uwagę materiał zgromadzony w aktach sprawy, w tym opinię biegłegoP. K., a także pozostając w granicach apelacji, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uwzględnił powództwo w części i ustalił wysokość opłaty rocznej należnej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki (...)z obrębu(...)o powierzchni 118 m(

    2), położonej wW.przyulicy (...), na kwotę 755,39 złotych, która stanowi 1% wartości tej działki ustalonej w opinii biegłego. W pozostałym zakresie powództwo okazało się niezasadne i podlegało oddaleniu.
W związku z częściowym uwzględnieniem powództwa Sąd Okręgowy dokonał także zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu za I instancję w ten sposób, iż dokonał ich stosunkowego rozdzielenia na podstawieart. 100 k.p.c.Biorąc pod uwagę wartość zaproponowanej w wypowiedzeniu wysokości opłaty (1.486,80 złotych) oraz wartość przedmiotu sporu (1.236,90 złotych) ustalono wysokość dotychczasowej opłaty należnej oddziałki (...)w kwocie 755,39 złotych. Wobec podwyższenia opłaty o kwotę 505,49 złotych ustalono, iż pozwany wygrał w 59%. Powód poniósł koszty w kwocie 1.691,95 złotych (180 – wynagrodzenie pełnomocnika, 62 – opłata od pozwu, 1449,95 – wydatek na poczet opinii na biegłego), pozwany poniósł zaś koszt w kwocie 180 z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika oraz kwotę 156,75 zł tytułem uzupełniającej opinii biegłego sądowego. Jeżeli zatem powód powinien ponieść 59% kosztów, to jego koszty względem pozwanego powinny wynieść 198,68 zł, zaś koszty należne powodowi od pozwanego wyniosły 693,70 zł. Różnica pomiędzy tymi dwoma kwotami to 495,02 zł i także kwotę Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda tytułem zwrotu kosztów w I instancji.
Wobec powyższego, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.należało orzec jak w punkcie I wyroku.
Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c., oddalił apelację pozwanego w zakresie żądania o podwyższenie opłaty o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy wysokością opłaty rocznej określoną w wypowiedzeniu i ustaloną na podstawie opinii biegłegoP. K..
O kosztach postępowania za II instancję Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c., znosząc koszty wzajemnie, co było uzasadnione zbliżoną wysokością poniesionych kosztów i zakresem uwzględnienia apelacji.