Sąd Okręgowy w Świdnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 466/13
Data wyroku: 2013-11-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Alicja Chrzan, Barbara Nowicka, Piotr Rajczakowski
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 664 kc.

Sygn. akt II Ca 466/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 listopada 2013 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Barbara Nowicka
Sędziowie:SO Alicja Chrzan
SO Piotr Rajczakowski
Protokolant: Agnieszka Ingram

po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2013 r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaH. K.
przeciwkoGminieW.
o obniżenie czynszu
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego w Wałbrzychu
z dnia 25 marca 2013 r., sygn. akt I C 230/11

I
zmienia zaskarżony wyrok w pkt I w ten sposób, że ustala, iż od dnia 15 listopada 2010r. do czasu usunięcia przez pozwaną GminęW.przyczyn zawilgocenia lokalu mieszkalnego położonego wW.przy ul.(...)stawka czynszu za ten lokal obniżona przez stronę pozwaną podlega dalszemu obniżeniu o 7 procent;

II
oddala dalej idącą apelację;

III
przyznaje adw.M. O.od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Świdnicy kwotę 369 zł, zawierającą podatek VAT, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powódce z urzędu w postępowaniu apelacyjnym;

Sygn.akt II Ca 466/ 13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Wałbrzychu oddalił powództwoH. K.przeciwko GminieW.o obniżenie czynszu.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 21 maja 2001 r. powódka zawarła ze stroną pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wW.przyul. (...)o powierzchni użytkowej 72,69 m2. W umowie tej strony określiły wzajemne prawa i obowiązki. W § 7 umowy postanowiono, że zmiany wysokości czynszu oraz opłat dodatkowych nie wymagają zmiany zawartej umowy, Wynajmujący jest jednak zobowiązany do poinformowania o zmianie tych opłat na piśmie.
Powódka otrzymała powyższy lokal wybiałkowany, okna w nim były otwarte, nie czuła zapachu wilgoci. Wilgoć na ścianach pojawiła się po dwóch tygodniach od zamieszkania powódki w przedmiotowym lokalu. Najpierw wilgoć pojawiła się w jednym pokoju na ścianie od dołu do góry, później widoczna była również w dwóch kolejnych pokojach pod oknami w miejscu, gdzie zamontowane są grzejniki. Po pół roku od zamieszkania powódka starała się o zamianę mieszkania. O pojawiającej się w mieszkaniu wilgoci jak i potrzebie przeprowadzenia prac remontowych całego budynku, w tym remontu klatki schodowej zgłaszała do(...). W dniu 20 sierpnia 2001 r. poinformowano powódkę, że zamontowano urządzenie do suszenia pomieszczeń, które miało osuszać ściany w dwóch pokojach. Po dokonanej w dniu 7 kwietnia 2004 r. wizji lokalu mieszkalnego powódki stwierdzono, że zawilgocenie narożnika pokoju w jego dolnej części może następować na skutek czynników zewnętrznych – zastoinowego zatrzymania wód opadowych i podciąganiem jej przez nie izolowany fundament kamienny budynku w tym miejscu. Wykonana wokół budynku opaska betonowa odspoiła się na styku z fundamentem. Doraźne działania zabezpieczające przewidywały podsypanie miejsc zalegania wód opadowych i uszczelnienia opaski betonowej. Rozwiązaniem zaś ostatecznym jest wykonanie ciężkiej izolacji pionowej fundamentów i poziomej ścian i wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi. W kwestii remontu całego budynku powódka była informowana w poszczególnych latach począwszy od pojawienia się wilgoci, iż prace remontowe zostaną ujęte do planu potrzeb remontowych na przyszłe lata.
W 2009 r. ze względu na występowanie wad obniżających wartość użytkową lokalu powódka nabyła prawo do 7% zniżki od stawki bazowej czynszu. Ze zniżki tej powódka korzysta do dnia dzisiejszego.
W 2006 r. stan techniczny budynku przyul. (...)na skutek wykonanego przeglądu budynku oceniono jako średni. Zawilgocenie lokalu mieszkalnego zgłaszał równieżD. P.zajmujący lokal przyul. (...). Korzysta on w związku z tym również z 7% obniżki stawki bazowej czynszu. Wskutek przeprowadzonej w jego lokalu wizji stwierdzono w dniu 5 stycznia 2012 r. , że wyczuwalna jest bardzo duża wilgotność powietrza, zaś w dniu 18 marca 2010 r. stwierdzono, że przyczyną zawilgocenia oraz zagrzybienia ścian jest niedostateczna izolacja termiczna ścian zewnętrznych oraz niedostateczna wentylacja pomieszczenia.
Z przeprowadzonego pięcioletniego przeglądu budynków w styczniu 2013 r. stan techniczny budynku przyul. (...)oceniono jako stan lichy. W przeglądzie tym stwierdzono, że w budynku tym nie ma żadnych izolacji przeciwwilgociowych ścian i podłóg nad piwnicą. Zalecono wykonanie izolacji przeciwwilgociowych. Stopień pilności w tym przypadku remontu określony został jako III. Stwierdzono również, że strop nad piwnicą jest zawilgocony, stopień pilności remontu określono jako I/IV. Zalecono również wykonać remont elewacji z dociepleniem. Ślady zwilgocenia ścian stwierdzono również na poziomie piwnic i miejscami na parterze. Ustalono III stopień pilności robót w tym zakresie.
Powódka z uwagi na zawilgocenie zajmowanego lokalu mieszkalnego przez cały rok ogrzewa mieszkanie. Miesięczny koszt ogrzewania wynosi około 1.000 zł. W okresie letnim zużywa około tony, 1,5 tony węgla, zaś w okresie zimowym więcej niż 10 ton węgla. Trzy, cztery razy w ciągu roku powódka maluje zawilgocone ściany, a dwa razy w roku jej mąż zbija tynki i kładzie nowe w miejscu zawilgocenia w dwóch pokojach.
Powódka choruje na kręgosłup, przeszła dwie operacje w związku z tym, jest również po dwóch wylewach. Utrzymuje się z renty w kwocie 1.000 zł z dodatkiem pielęgnacyjnym. Mąż powódki zarabia1.500 – 1.700 zł miesięcznie. Na utrzymaniu mają syna, który studiuje w systemie dziennym i nie pracuje.
Powódka zaskarżając powyższy wyrok w całości apelacją, zarzuciła naruszenieart. 232 k.p.c.oraz sprzeczność ustaleń sądu z treścią zebranego materiału dowodowego i wniosła o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz o zasądzenie kosztów postepowania za I i II instancję.
Sąd Okręgowy przyjmując ustalenia Sądu Rejonowego za własne, zważył co następuje:
Apelacja jest zasadna.
W okolicznościach niniejszej sprawy, skoro Sąd Rejonowy ustalił, że „Powódka z uwagi na zawilgocenie zajmowanego lokalu mieszkalnego przez cały rok ogrzewa mieszkanie. Miesięczny koszt ogrzewania wynosi około 1.000 zł. W okresie letnim zużywa około tony, 1,5 tony węgla, zaś w okresie zimowym więcej niż 10 ton węgla. Trzy, cztery razy w ciągu roku powódka maluje zawilgocone ściany, a dwa razy w roku jej mąż zbija tynki i kładzie nowe w miejscu zawilgocenia w dwóch pokojach” oraz sprzecznie z oświadczeniem pozwanej zawartym w jej piśmie z dnia 19 października 2009 roku skierowanym do powódki, a dotyczącym 7% zniżki od stawki bazowej czynszu z uwagi na występowanie wad obniżających wartość użytkową lokalu z tej przyczyny, że budynek wymaga szeregu prac remontowych wymienionych w tym piśmie (vide: k. 79) ustalił, że „w 2009 r. ze względu na występowanie wad obniżających wartość użytkową lokalu powódka nabyła prawo do 7% zniżki od stawki bazowej czynszu”, zasadnym jest zarzut apelacji sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego,bowiem przyczyną obniżenia przez pozwaną stawki czynszu nie był stan techniczny lokalu powódki, tylko stan techniczny budynku w którym znajduje się przedmiotowy lokaloraz zasadny jest zarzut apelacji naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 664 k.c.
W tej sytuacji zasadny jest również zarzut powódki naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 232 k.p.c., bowiem Sąd bez dopuszczenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia stawki procentowej, według której powinno nastąpić odpowiednie obniżenie czynszu na skutek ustalonych wyżej wad lokalu, nie ustalił na podstawieart. 664 k.c., zgodnie z żądaniem pozwu, odpowiednio obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 382 k.p.c.uzupełnił postępowanie dowodowe Sądu Rejonowego dopuszczając dowód z opinii biegłego sądowego inż.J. B.na okoliczność ustalenia stawki procentowej, według której powinno nastąpić odpowiednie obniżenie czynszu na skutek ustalonych wyżej wad lokalu.
Powołany przez Sąd Okręgowy biegły inż.J. B.dysponuje wiadomościami specjalnymi niezbędnymi dla stwierdzenia wskazanych wyżej okoliczności mających istotny wpływ dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sporządzona przez tego biegłego opinia jest logiczna, zgodna z doświadczeniem życiowym i wskazaniami wiedzy. Opinia ta jest pełna i jasna.
Sąd Okręgowy z przyczyn wyżej wskazanych podzielił pogląd biegłego, iż zlokalizowanie przedmiotowego mieszkania na parterze budynku nie wyposażonego w izolację przeciwwilgociową, znacznie zawilgoconego w części przypodłogowej, a także narażonego na skutki niedocieplenia przez zimny strop nad piwnicami uzasadnia zgodnie z treściąart. 664 § 1 k.c.obniżenie stawki czynszu za czas trwania wad o dalsze 7 %.
Wobec powyższego Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok jak w punkcie I sentencji wyroku.
Sąd Okręgowy na podstawieart.385 kpcoddalił dalej idącą apelację jako bezzasadną w świetle dokonanych ustaleń i oceny wpływu wad budynku na stan lokalu powódki.
Sąd Okręgowy o kosztach instancji odwoławczej orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.,art. 108 § 1 k.p.c.,art. 391 § 1 k.p.c..