Sąd Okręgowy w Kielcach
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 295/13
Data wyroku: 2013-05-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Wojciechowska, Magdalena Bajor-Nadolska, Sławomir Buras
Słowa kluczowe: Świadczenia Pieniężne, Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ust. 1 ustawy z dn. 21.VIII.1997r. o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt II Ca 295/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 maja 2013 r.
Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący:SSO Magdalena Bajor - Nadolska
Sędziowie:SO Sławomir Buras
SR (del.) Małgorzata Wojciechowska
Protokolant: protokolant sądowy Iwona Cierpikowska

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2013 r. w Kielcach
na rozprawie
sprawy z powództwaSkarbu Państwa - StarostyK.
przeciwkoPrzedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o.wK.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach
z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. VIII C 1168/12

I
zmienia zaskarżony wyrok w całości i zasądza odPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.na rzecz Skarbu Państwa - Starosty(...)kwotę 1853,22 (jeden tysiąc osiemset pięćdziesiąt trzy 22/100) złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2009 roku do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddala; zasądza odPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.na rzecz Skarbu Państwa - StarostyK.kwotę 295,75 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 75/100) złotych tytułem kosztów procesu;

II
oddala apelację w pozostałym zakresie i zasądza od Skarbu Państwa - StarostyK.na rzeczPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.kwotę 75 (siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

III
nakazuje pobrać odPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego wK.kwotę 150 (sto pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów sądowych za obie instancje.

Sygn. akt II Ca 295/13

UZASADNIENIE
Skarb Państwa –Starosta(...)dochodził odPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.zasądzenia kwoty 2.470,95 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2009 roku do dnia zapłaty, stanowiącej część opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Wyrokiem z dnia 12 grudnia 2012 roku, po rozpoznaniu sprzeciwu pozwanego od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 18 kwietnia 2012 roku (sygn. akt(...)543/12) Sąd Rejonowy w Kielcach oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach procesu.
Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Skarb Państwa jest właścicielem, zaśPrzedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wK.użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej wC., oznaczonej jako działki gruntu numer:(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)o łącznej powierzchni 5,2141 ha, dla której Sąd Rejonowy w Kielcach Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...). Pismem z dnia 8 października 2007 roku Starosta(...)wypowiedziałPrzedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o.wK.wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wskazanej nieruchomości począwszy od dnia 1 stycznia 2008 roku na kwotę 9.266,07 zł., ustalonej jako iloczyn stawki procentowej 3% i wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. S.na kwotę 308.869 zł.
W dniu 8 listopada 2007 roku pozwana spółka złożyła wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona w całości. We wniosku spółka zgłosiła szereg zarzutów co do prawidłowości wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca na piśmie odniosła się do zarzutów, uznając je za niezasadne i podtrzymując wycenę nieruchomości dokonaną w operacie szacunkowym. Na rozprawie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wK.w dniu 14 grudnia 2007 roku, na którą nie stawiła się rzeczoznawca majątkowy, użytkownik wieczysty podtrzymał swój wniosek, jak również zarzuty co do operatu szacunkowego, kwestionując wartość nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym oraz proponując obniżenie zaproponowanej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Przedstawiciel StarostyK.oświadczyła wówczas, że z uwagi na podniesione zarzuty proponuje obniżenie opłaty rocznej o 25 %, ostatecznie zaś oświadczyła, że z uwagi na charakter nieruchomości oraz nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę współczynnika korygującego w powierzchni nieruchomości, proponuje obniżenie opłaty rocznej o 40%, to jest do kwoty 5.559,65 zł. Użytkownik wieczysty wyraził zgodę na zawarcie ugody na wskazanych warunkach.
W zawartej ugodzie strony ustaliły, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 5.559,65 zł.
Pismem z dnia 18 grudnia 2007 rokuPrzedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wK.zwróciła się do Starostwa Powiatowego wK.z wnioskiem o aktualizację stawki procentowej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej wC.oznaczonej jako działki gruntu numer:(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), poprzez obniżenie dotychczasowej stawki 3% na 2%, wskazując, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, na której prowadzona jest działalność turystyczna. Pismem z dnia 11 stycznia 2008 roku Starostwo poinformowało spółkę o pozostawieniu tego wniosku bez rozpatrzenia, z uwagi na brak dokumentów potwierdzających wykorzystanie nieruchomości pod działalność turystyczną. Pismem z dnia 20 maja 2008 roku spółka złożyła ponowny wniosek o zmianę stawki procentowej z 3% na 2%.
Pismem z dnia 18 czerwca 2008 roku Starostwo Powiatowe wK.dokonało wypowiedzenia wysokości stawki procentowej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości z 3 % na 2 %, wskazując jednocześnie, że od dnia 1 stycznia 2009 roku opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosić będzie 6.177,38 zł. co stanowi 2% wartości nieruchomości, wynoszącej 308.869 zł.
Pismem z dnia 24 czerwca 2008 roku pozwana spółka wskazała, iż ugodą z dnia 14 grudnia 2007 roku wartość nieruchomości określona została na kwotę 185.321,67 zł., zatem opłata roczna przy stawce procentowej wynoszącej 2 % powinna wynosić 3.706,43 zł. W odpowiedzi Starostwo Powiatowe wK.wskazało, że ugoda zawarta w dniu 14 grudnia 2007 roku dotyczyła wyłącznie opłaty rocznej, nie zaś wartości gruntu, bowiem obecny na rozprawie przedstawiciel Starosty upoważniony był jedynie do podpisania ugody dotyczącej ustalenia opłaty rocznej, nie miał natomiast uprawnień do zmiany wartości nieruchomości.
W dniu 10 września 2008 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wK.umorzyło postępowanie toczące się przed Kolegium, a to wobec wniosku użytkownika wieczystego.
Pozwana spółka uiściła tytułem opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości za 2009 rok kwotę 3.706,43 zł.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji uznał, że zasadniczą kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest interpretacja ugody zawartej przez strony w dniu 14 grudnia 2007 roku przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, bowiem każda ze stron wywodziła z niej odmienne wnioski co do wartości nieruchomości.
Mając na uwadze kryteria wykładni oświadczeń woli, wskazane wart. 65 kc, zatem zarówno dosłowne brzmienie ugody, jak i okoliczności, w jakich oświadczenia woli zostały złożone, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że uprawiona jest taka wykładnia zawartej przez strony ugody, zgodnie z którą poprzez ustalenie wysokości opłaty strony pośrednio ustaliły wartość nieruchomości. W toku rozprawy przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wK.pełnomocnik Skarbu Państwa uznał bowiem zarzuty użytkownika wieczystego co do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Zarówno Skarbowi Państwa, jak i użytkownikowi wieczystemu znany był przepisart. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, iż opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, tj. opłata stanowi iloczyn stawki procentowej (wówczas 3%) i wartości gruntu.
W konkluzji Sąd Rejonowy stwierdził, iż od dnia 1 stycznia 2009 roku pozwana spółka winna była uiszczać opłatę roczną w wysokości 3.706,43 zł. (przy przyjęciu wartości nieruchomości na kwotę 185 321,67 zł. i obniżeniu stawki procentowej z 3 % na 2 %), taką też opłatę za 2009 rok uiściła.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, zaskarżając wyrok w całości, zarzucając:
1) naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest:
-art. 65 kcpoprzez niewłaściwą wykładnię oświadczeń woli stron, przyjmując za zasadną ich interpretację jedynie tę podaną przez pozwanego a pomijając argumenty podnoszone przez powoda;
-art. 77 ust. 3 art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) poprzez bezpodstawne przyjęcie, że aktualizacja opłaty rocznej połączona ze zmianą wyceny nieruchomości może odbyć się bez udziału rzeczoznawcy majątkowego.;
2) naruszenie przepisów prawa procesowego tj.
- obrazę przepisówart. 217 kpcw związku zart. 227 kpcpoprzez oddalenie wniosków dowodowych zgłoszonych przez stronę w postaci:- orzeczenia SKO wK.z dnia 10 lipca 2008 roku na okoliczność, że na rozprawie przed SKO pozwana spółka reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, wniosła o umorzenie postępowania pomimo podkreślenia przez StarostęK., że wartość przedmiotowej nieruchomości pozostaje bez zmian i wynosi 308.869 zł.- zeznań świadkaD. K.na okoliczność sposobu obliczania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, - przykładowej ugody na okoliczność, że wysokość opłaty nie musi być równoznaczna z wysokością stawki procentowej;
-art. 233w zw. zart. 6 kcpoprzez sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenianie wiarygodności i mocy dowodów zgłoszonych przez powoda;
-art. 328 § 2 kpcpoprzez brak wyjaśnienia, dlaczego Sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodom strony powodowej.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez zasądzenie od pozwanegoPrzedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o.wK.na rzecz powoda Skarbu Państwa- StarostyK.kwoty 2.470,95 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2009 roku do dnia zapłaty oraz kosztami procesu; zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania procesu, z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest częściowo zasadna.
Uzasadniony okazał się zarzut błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawartych w ugodzie z dnia 14 grudnia 2007 roku.
Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawało, iż po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa pismem z dnia 8 października 2007 roku użytkownik wieczysty w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym kwestionował prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości, składając szereg zarzutów do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty te, jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, były przedmiotem rozprawy przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w dniu 17 grudnia 2007 roku, na której doszło do zawarcia ugody.
W ocenie Sądu Okręgowego nie sposób jednak zgodzić się z interpretacją ugody, która zakłada, że strony w sposób wiążący ustaliły w niej wartość nieruchomości.
Wykładnia oświadczeń woli stron dokonana przez Sąd I instancji jest zbyt daleko idąca. Jakkolwiek bowiem do zawarcia ugody doszło z uwagi na podnoszone przez użytkownika wieczystego zarzuty odnoszące się do wartości nieruchomości, to jednak przedmiotem negocjacji była wyłącznie wysokość opłaty rocznej, co ostatecznie znalazło wyraz w ugodzie. Zarówno dosłowne brzmienie ugody, jak i okoliczności jej zawarcia, wskazują wyraźnie, iż ugodą objęta była wyłącznie wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W szczególności należy mieć tu na względzie nieobecność w toku rozprawy przed SKO rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości.
Jak zauważył Sąd Rejonowy, na wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wpływają dwa czynniki: wartość nieruchomości oraz stawka procentowa, co wynika z przepisuart. 72 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Wskazany sposób ustalenia opłaty nie oznacza jednak, iż obniżenie opłaty w drodze ugody niejako automatycznie powoduje obniżenie ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Nie ma przeszkód, by strony w ugodzie ustaliły jedynie wysokość opłaty rocznej, bez dokonywania zmian wartości nieruchomości.
Należy zatem zgodzić się z zarzutem skarżącego, iż zawarta przez strony ugoda nie wywołała skutków w zakresie wartości nieruchomości, która to wartość winna być brana pod uwagę jako kryterium ustalania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Pomimo przyjęcia powyższej interpretacji zawartej przez strony ugody, Sąd Okręgowy uznał, że żądanie pozwu jest uzasadnione jedynie w części. W ocenie Sądu Okręgowego użytkownika wieczystego nadal obowiązuje wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste ustalona przez strony w ugodzie z dnia 17 grudnia 2007 roku, bowiem wypowiedzenie opłaty, dokonane przez StarostęK.w dniu 18 czerwca 2008 roku należy uznać za bezskuteczne.
Do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma zastosowanie procedura przewidziana w przepisachart. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 78 ust. 1 ustawy posługuje się pojęciami „aktualizacja opłaty rocznej”, „wypowiedzenie opłaty rocznej”. Skoro zaś o ostatecznej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego decydują dwa kryteria: wartość nieruchomości i stawka procentowa, procedurą aktualizacyjną objęte są dwa wskazane kryteria, wyznaczające rozmiar opłaty rocznej (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2008 roku, sygn. akt I CSK 418/07). Zgodnie art. 73 ust. 2 zd. 2 ustawy przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Z uwagi na powyższe odesłanie stwierdzić należy, że procedura aktualizacyjna ma zastosowanie zarówno w sytuacji gdy nowa wysokość opłaty spowodowana jest wyłącznie zmianą (wzrostem) wartości nieruchomości, jak i w sytuacji gdy zmianie ulega jedynie stawka procentowa.
Bez przeprowadzenia przewidzianej wart. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprocedury aktualizacyjnej użytkownika wieczystego nie może wiązać wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nawet wówczas, gdyex legezmianie uległa stawka procentowa tej opłaty w okresie trwania prawa użytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2011 roku, sygn. akt I CSK 130/10).
Stosownie do treściart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwłaściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego.
Niezachowanie wymogów przewidzianych w cytowanym przepisie skutkuje bezskutecznością działań organu zmierzających do ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Wypowiedzenie dokonane przez StarostęK.pismem z dnia 18 czerwca 2008 roku nie odpowiadało wymogom ustawowym, nie zawierało bowiem informacji o operacie szacunkowym, nie wywołało zatem skutków w zakresie ustalenia nowej wysokości opłaty. Skoro tak, strony obowiązuje dotychczasowa wysokość opłaty, ustalona ugodą z dnia 17 grudnia 2007 roku.
W świetle powyższych rozważań za uzasadnione należy uznać żądanie pozwu w zakresie kwoty 1.853,22 zł., która stanowi różnicę pomiędzy obowiązującą opłatą roczną, a kwotą uiszczoną przez użytkownika wieczystego. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy, w oparciu o przepisart. 386 § 1 kpczmienił zaskarżony wyrok, orzekając jak w pkt I sentencji.
W pozostałym zakresie wywiedziona przez powoda apelacja podlegała oddaleniu, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, o czym Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 385 kpc.
Orzeczenie o kosztach procesu zapadło w oparciu o przepisart. 100 kpc.
Na podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. Nr 167, poz. 1398 ze zm.) Sąd Okręgowy nakazał pobrać od pozwanego kwotę 150 zł. tytułem kosztów sądowych.

SSR (del.) M. Wojciechowska SSO M. Bajor - Nadolska SSO Sł. Buras