Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 42/13
Data wyroku: 2013-06-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maria Cichoń
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. I C 42/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Maria Cichoń

Protokolant:

sekr. sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2013 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. S.,E. Z.,Z. S.iD. S.
przeciwkoWspólnocie Lokalowej(...) Handlowego (...)wL.
o uchylenie uchwały lub ustalenie nieważności uchwały

1
uchyla uchwałę Wspólnoty Lokalowej(...) Handlowego (...)wL.nr(...)z dnia 28 grudnia 2012 r.;

2
zasądza od pozwanej Wspólnoty Lokalowej(...) Handlowego (...)wL.solidarnie na rzecz powodówJ. S.iE. Z.kwotę 397 zł (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3
zasądza od pozwanej Wspólnoty Lokalowej(...) Handlowego (...)wL.solidarnie na rzecz powodówZ. S.iD. S.kwotę 197 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. I C 42/13

UZASADNIENIE
PowodowieJ. S.,E. Z.,Z. S.iD. S.wnieśli przeciwko Wspólnocie Lokalowej DH(...)nieruchomości położonej przyulicy (...)wL.pozew o uchylenie uchwały Wspólnoty Lokalowej DH(...)z dnia 28 grudnia 2012 r., Nr(...)podjętej w drodze głosowania częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, ewentualne ustalenie nieważności w/w uchwały.
W uzasadnieniu swojego żądania powodowie podnieśli, iż zaskarżona przez nich uchwała, dotycząca nabycia przez pozwaną Wspólnotę nakładów na parking przy(...) Handlowy (...)wL.narusza nie tylko ich interesy ale także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest niezgodna z przepisami prawa, a w szczególności zart. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali.
Pozwana Wspólnota Lokalowa(...) Handlowy (...)wL.wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego w okolicznościach faktycznych sprawy związanych z funkcjonowaniem pozwanej Wspólnoty oraz nie znajdującego oparcia w obowiązujących przepisach prawa, a zwłaszcza braku podstaw do uznania, iż w wyniku podjęcia uchwały(...)z dnia 28.12.2012 r. doszło do naruszeń ustawy o władności lokalu.

Sąd ustalił:
Powodowie są właścicielami samodzielnych lokali użytkowych położonych w budynku przyulicy (...)wL.stanowiących Wspólnotę Lokalową(...) Handlowy (...)wL.. Budynek ten stanowi odrębną od gruntu nieruchomość i został wybudowany w ramachStowarzyszenia (...)wL., na oddanym przezGminę M.L.w wieczyste użytkowanie gruncie, za środki wyłożone przez członków Stowarzyszenia. Po wyodrębnieniu w powyższym budynku samodzielnych lokali użytkowych, zostały zawarte m. in. z powodami umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia na nich prawa własności wraz prawem w części wspólnej budynku i części wspólnej prawa wieczystego użytkowania gruntu

      fakt bezsporny, umowa zwolnienia z długu i przeniesienia praw z dnia 29.12.2009 r. zawarta pomiędzyStowarzyszeniem (...)wL.z siedziba wL.aJ. S.iM. S., sporządzona wL.przed notariuszemR. Ł., prowadzącym Kancelarię Notarialną WB., nr akt Rep.Anr(...)– k. 86-91 SO w Słupsku(...)

W dniu 28.05.2001 r.Stowarzyszenie (...)wL.zwróciło się do Zarządu MiastaL.o przekazanie w użyczenie na okres 15 lat gruntów pod parking położonych na działkach w obrębie 7 o nr(...)– pow. 83 m((

      2)),(...)– pow. 93 m((

      2)),(...)– pow. 1298 m((

      2))oraz częścidziałki nr (...)– pow. 130 m((

      2)); podnosząc iż w 2000 roku ponieśli koszty na wymianę i utwardzenie gruntu o wartości 90.000 zł oraz wykonali utwardzenie parkingu polbrukiem wraz z krawężnikami o wartości 120.000 zł. Powyższe koszty obciążają kupców – inwestorów(...) Handlowego (...)wL., którzy zainwestowali w powyższy parking własne środki;
dowód: pismo Burmistrza MiastaL.z dnia 28.05.2013 r. oraz pismoStowarzyszenia (...)z dnia 28.05.2001 r. – k. 96 i 97 akt.

W dniu 22.08.2001 r. pomiędzyGminą M.L., aStowarzyszeniem (...)wL.została zawarta umowa użyczenia, na mocy której UżyczającyGmina M.L.oddała Biorącemu:Stowarzyszeniu (...)wL.do użyczenia nieruchomość niezbudowaną położona wL.przyAlei (...)stanowiącą działki:
-(...)obręb 7 – o pow. 83 m((
      2))

-(...)obręb 7 – o pow. 93 m((
      2 ))

-(...)obręb 7- o pow. 1298 m((
      2))

z wyłącznym przeznaczeniem na parking ogólnodostępny.
Powyższa nieruchomość została oddana do używania do dnia 30.06.2015 r.;

      dowód: umowa użyczenia z dnia 22.08.2001 r. – k. 81-82 akt SO w Słupsku, sygn.(...)

W dniu 18.03.2010 r.Stowarzyszenie (...)wL.zwróciło się do Urzędu Miejskiego wL.o rozwiązanie umowy użyczenia z dnia 22.08.2001 r. za porozumieniem stron i zawarcie umowy użyczenia ze Wspólnotą Lokalową DH(...)wL.. W uzasadnieniem Stowarzyszenie podniosło, iż w dniu 28 i 29.12.2009 r. dokonało przeniesienia praw własności budynku przyul. (...)wL.i w części prawa wieczystego użytkowania na Wspólnotę Lokalową DH(...).
dowód: pismo z dnia 18.03.2010 r. – k. 85 akt j.w.

W dniu 11.08.2010 r. pomiędzyGminą M.L., a Wspólnotą Lokalową DH(...)wL.przyul. (...)została zawarta umowa użyczenia dotycząca tych samych działek, co umowa użyczenia z dnia 22.08.2001 r. na okres do dnia 30.06.2015 r. z wyłącznym przeznaczeniem na parking ogólnodostępny;
Dowód: umowa użyczenia z dnia 11.08.2010 r. – k. 37-39 akt.

Gmina M.L.z uwagi na to, że powyższy parking ma charakter ogólnodostępny wyraża gotowość na nieodpłatne przejęcie nakładów poczynionych na powyższy parking;
dowód: pismo Burmistrza MiastaL.z dnia 17.05.2013 r. – k. 93 akt.

W dniu 16.09.2010 r.Stowarzyszenie (...)wL.wystawiłofakturę VAT nr (...)na nabywcę Wspólnotę Lokalową DH(...)wL.na kwotę 5.327,87 zł netto, brutto 6.500 zł tytułem zaliczki na nabycie środka trwałego (parking).
Powyższa kwota została zapłacona;
dowód:faktura VAT nr (...)– k. 20 akt.

W dniu 28.10.2010 r. Wspólnota Lokalowa DH(...)wL.podjęła uchwałę nr(...)o nabyciu odStowarzyszenia (...)ruchomości – nakładów budowlanych poczynionych na parking położony nadziałkach nr (...)w obrębie(...), położony przyAl. (...)wL.– do majątku wspólnego (nabycie środka trwałego);

      dowód: uchwała nr(...)z dnia 28.10.2010 r. Wspólnoty Lokalowej DH(...)wL.– k. 26 akt. SO w Słupsku, sygn.(...)

Powyższa uchwała została zaskarżona do Sądu przez członków Wspólnoty -J. S.,E. Z.,D. Z.S.iA. L..
Sąd Okręgowy w Słupsku wyrokiem z dnia 28.04.2011 r. wydanym w sprawie(...)uchylił w całości uchwałę nr(...)z dnia 28.10.2010 r. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, że zaskarżona uchwała narusza interesy członków Wspólnoty jak również przepisart. 14 ustawy o własności lokali;

      dowód: pozew, wyrok z dn. 28.04.2011r. oraz uzasadnienie wyroku – odpowiednio k. 2-13, k. 114 i k. 120-128 akt SO w Słupsku,(...)

W dniu 28.03.2011 r. właściciele lokali użytkowych położonych w budynku DH(...)przyul. (...)wL.podjęli uchwałę Nr(...)wyrażającą zgodę na udzielenie pożyczki w wysokości 10.000 zł z konta Wspólnoty dlaStowarzyszenia (...)wL..
Na podstawie tej uchwały w dniu 31.03.2011 r. została zawarta umowa pożyczki, na mocy której Pożyczkodawca: DH(...)udzielił PożyczkobiorcyStowarzyszeniu (...)wL.pożyczkę pieniężną oprocentowaną, w kwocie 10.000 zł. Termin zwrotu pożyczki został ustalony na dzień 31.12.2012 r.;

      dowód: uchwała nr(...)dnia 28.03.2011 r. Wspólnoty Lokalowej DH(...)wL., umowa pożyczki z dnia 31.03.2011 r. ianeks nr (...)z dnia 1.04.2011 r. – odpowiednio – k. 7 oraz k. 8 i 9 akt SO w Słupsku I C(...).

Uchwała nr(...)z dnia 28.03.(...). została zaskarżona do Sądu przez członków WspólnotyZ. S.iD. S..
Sąd Okręgowy w Słupsku prawomocnym wyrokiem z dnia 30.11.2012 r. wydanym w sprawie I C(...)uchylił zaskarżoną uchwałę. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, iż uchwała(...)narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i interesy powodów z uwagi na przeznaczenie środków znajdujących się na koncie funduszu remontowego Wspólnoty na cele niezwiązane z remontem tj. na wspomożenie innej jednostki, której brakowało środka na zapłacenie podatku.

      dowód:pozew, wyrok z dnia 30.11.2012r. oraz uzasadnienie wyroku – k. 2-6, 76 i 81-86 akt Sądu Okręgowego w Słupsku sygn. IC(...)

Sąd Rejonowy w Gdańsku – Północ wG.VII Wydział Gospodarczy w dniu 14.06.2012r. w sprawie sygn. akt VII GC(...)wydał postanowienie o rozwiązaniuStowarzyszenia (...)„Kupiec „ wL., z tym tez dniem nastąpiło otwarcie likwidacji tegoż Stowarzyszenia.
Likwidatorem Stowarzyszenia zostaliJ. N.iM. P..
dowód:odpis z Krajowego Rejestru Sądowego według stanu na dzień 31.01.2013r., numer KRS:(...)–k. 40-46 akt.

Wartość nawierzchni z kostki betonowej wykonanej na parkingu przyAl. (...)wL.dla aktualnego sposobu użytkowania, według stanu i cen z października 2012 roku wynosi 90.740,04 zł.
dowód:operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego inż.Z. F. (1)– k. 26 – 39 akt

W dniu 28.12.2012 r. Wspólnota Lokalowa(...) Handlowy (...)nieruchomości położonej wL.przyul. (...)podjęła w drodze glosowania częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę Nr(...)o nabyciu przez Wspólnotę nakładów na parking przy(...) Handlowym (...)wL., określając zasady nabycia tychże nakładów w sposób następujący:

§1 Wspólnota Lokalowa(...) Handlowy (...)wL.postanawia zakupić (nabyć) w drodze umowy sprzedaży odStowarzyszenia (...)wL.w likwidacji nakłady dotyczące budowy parkingu położonego wL.przyAl. (...)usytuowanego nadziałkach numer (...), obrębu(...), MiastaL., do których to działek w oparciu o umowę użyczenia samego gruntu z dnia 11.08.2010r. Wspólnota Lokalowa(...) Handlowy (...)wL.posiada tytuł prawny zaś nakłady stanowiące infrastrukturę parkingu stanowią własnośćStowarzyszenia (...)wL.w likwidacji.
Za nabyciem nakładów przemawia fakt, iż nakłady będące przedmiotem zakupu (nabycia) stanowią infrastrukturę parkingu usytuowanego przy(...) Handlowym (...)wL., który przeznaczony jest dla klientów centrum i stanowi element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty(...) Handlowy (...)wL.stanowiąc główny i jedyny parking bezpośrednio przyległy do budynku Wspólnoty z przeznaczeniem dla klientów i osób odwiedzającychCentrum Handlowe (...)mieszczące się w budynku Wspólnoty Lokalowej. Ponadto w przypadku likwidacji parkingu – demontażu kostki typu polbruk wraz z infrastrukturą przez właściciela nakładówStowarzyszenie (...)wL.w likwidacji, koszt wybudowania nowego parkingu z przeznaczeniem dla Wspólnoty Lokalowej(...) Handlowy (...)byłby wyższy od wartości nakładów ustalonej na zlecenie Zarządu Wspólnoty i znacznie przekraczałby możliwości finansowe Wspólnoty wymagając dokonania dodatkowych wpłat przez członków Wspólnoty.
Wartość nakładów została ustalona w oparciu o wycenę nakładów sporządzoną przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowegoZ. F. (2)uprawnienia numer(...)z dnia 3.10.2012r. i stanowi kwotę 90.740,00 zł netto, do której zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 23% lub innej stawki obowiązującej w dniu wystawienia faktury sprzedaży nakładów przezStowarzyszenie (...)wL.w likwidacji.
Nabycie nastąpi ze środków Wspólnoty Lokalowej(...) Handlowy (...)zgromadzonych przez Wspólnotę przy czym cena nabycia nakładów zostanie pomniejszona o kwotę już wpłaconej zaliczki w wysokości 6.500 zł na poczet nabycia nakładów, kwoty 10.000 zł z tytułu udzielonej na rzeczStowarzyszenia (...)wL.w dniu 31.03.2011r. pożyczki wraz z oprocentowaniem od kwoty udzielonej pożyczki, które zostanie obliczone do dnia zapłaty ceny, przy czym dokumentem rozrachunkowym nabycia nakładów będzie faktura VAT z wystawieniaStowarzyszenia (...)wL.w likwidacji.
W §2 uchwały właściciele lokali powyższej Wspólnoty upoważnili zarząd Wspólnoty w osobach:M. P.,B. K.iK. K.do zawarcia umowy sprzedaży ( nabycia) nakładów na zasadach określonych w niniejszej uchwale.
Uchwała została podjęta udziałami w wysokości(...).
dowód:uchwała nr(...)z dnia 28.12.2012r. –k. 13-16 akt

W dniu 29.12.2011r.Stowarzyszenie (...)w likwidacji. Wystawiłofakturę VAT nr (...)za nabycie przez Wspólnotę Lokalową(...) Handlowego (...)wL.nakładów na parking (środek trwały) z korektą o zaliczkęfaktura (...)z dnia 16.09.2010r (zaliczka na nabycie środka trwałego – parking) na kwotę 90.740,04 zł netto pomniejszoną o zaliczkę w kwocie 5.327,87 zł netto – do zapłaty pozostała kwota 85.412,13 zł netto plus Vat razem 105.110,20 zł brutto.
W dniu 31.12.2012r Wspólnota Lokalowa(...) Handlowy (...)ul. (...)wL.przelała na kontoStowarzyszenia (...)ul. (...)wL.kwotę 100.000 zł zafakturę (...);
dowód:faktura Vat nr (...)– k. 21 akt oraz wyciąg z rachunku pozwanej Wspólnoty z Banku Spółdzielczego wŁ.– k. 19 akt

Sąd zważył:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W ocenie Sądu, zaskarżona uchwała w sposób rażący narusza przepisyustawy o własności lokali, tj. art. 13, 14 i 15 tejże ustawy, które określają w sposób wyczerpujący obowiązki właścicieli lokali z tytułu ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości.
W zaskarżonej uchwale nie zostały wskazane źródła finansowania kosztów nabycia przedmiotowych nakładów – określono jedynie w sposób ogólny, że zostaną one zapłacone z środków wspólnoty lokalowej zgromadzonych przez wspólnotę pomniejszonych o wpłaconą zaliczkę w wysokości 6.500 zł na poczet nabycia nakładów, kwoty 10.000 zł z tytułu udzielonej na rzeczStowarzyszenia (...)wL.w dniu 31.03.2011 r. pożyczki wraz z oprocentowaniem od kwoty udzielonej pożyczki. Brak wskazania źródła finansowania, kosztu zakupu przedmiotowych nakładów oznacza, że środki te mogłyby pochodzić z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa wart. 14 ustawy o własności lokali, z których to zarząd jest owiązany rozliczać się, a ewentualne nadwyżki winne być zwracane właścicielom lokali, a nie swobodnie rozporządzone przez zarząd. Dotyczy to również wcześniej przekazywanych kwot na rzeczStowarzyszenia (...)wL.– raz w formie zaliczki na poczet zakupu przedmiotowych nakładów, a drugi raz w formie pożyczki, która została udzielona przez wspólnotę bezprawnie (Sąd Okręgowy w Słupsku, wyrokiem z dnia 30.11.2012, syg. akt I C(...), uchylił uchwałę pozwanejwspólnoty nr (...)z dn. 28.03.2011 na podstawie której została udzielona przedmiotowa pożyczka).
Już chociażby z tego powodu, zaskarżona uchwała, jako sprzeczna z prawem winna byłaby zostać uchylona.
Bez wątpienia również zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Przedmiotowy parking to parking ogólnodostępny i pozwana wspólnota korzystając z niego na podstawie umowy użyczenia, ani nie może tego zmienić, ani też nie ma prawa do korzystania z tego parkingu na innych, uprzywilejowanych zasadach. Ponadto umowa użyczenia została zawarta jedynie do 30.06.2015 r. Obciążanie, więc właścicieli lokali kosztami nabycia tychże nakładów, za niebagatelną kwotę ponad 100.000 zł – nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia.
Uchwała ta również, bezpośrednio narusza interes osób, które ją zaskarżyły do Sądu, gdyż obciąża ich dodatkowymi kosztami.
Wpłacone bowiem przez nich środki w ramach kosztów zarządu winny być przeznaczone na cele wskazane wart. 14 ustawy o własności lokali, a nie przeznaczone na zakup środka trwałego, którego nabycie nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach sprawy.
Nadto należy podkreślić, iż parking przy(...) Handlowym (...)wL.został faktycznie wybudowany z środków przekazanych przez kupców – inwestorów D. H. Kupiec, a więc w tym również przez powodów w tej sprawie (patrz pismo na k.97).
Okoliczność, że uchwała w sprawie nabycia nakładów na parking przy(...) Handlowym (...)wL.została wykonana przez Zarząd następnego dnia po jej podjęciu, w ocenie Sądu, nie pozbawia powodów legitymacji do wytoczenia powództwa o uchylenie tejże uchwały.
Uchylenie bowiem uchwały przez Sąd na skutek ex tunc, oznacza to, że Zarząd powodowej wspólnoty przeznaczając na zakup przedmiotowych nakładów łącznie sumą ponad 100.000 zł (100.000 zł – kwota przelana na konto, 6.500 zł wpłacona zaliczka, 10.000 zł wraz z odsetkami tytułem zwrotu pożyczki) działał bez umocowania.
Nawet jednak przyjmując, iż zaskarżona uchwała nie może być uchylona, należy stwierdzić, iż z uwagi na rażące naruszenie przepisówustawy o własności lokali, jest ona nieważna z mocyart. 58 kc.Powodowie zaś posiadali interes prawny, o którym jest mowa wart. 189 kpc, z stwierdzeniem jej nieważności, gdyż bezwątpienia uchwała ta narusza ich interes prawny, stanowiąc podstawę do nałożenia m.in. i na nich dodatkowych zobowiązań finansowych z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, w której są właścicielami lokalów użytkowych.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 108 kpci98 kpcw zw. z §5 i §11 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) – Dz.U. 2013 r. 490 – t.j.

Na oryginale właściwy podpis