Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 574/12
Data wyroku: 2013-06-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sławomir Urbaniak
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 574/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 czerwca 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak
Protokolant:Marcin Guzik
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaJ. S.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...)
ouchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...)nr(...)z dnia 9 marca 2012 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2011 rok;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
W dniu 16 kwietnia 2012 r.J. S.wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...)o uchylenie uchwały wspólnoty nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011 podjętej w dniu 9 marca 2012 r. na dorocznym obowiązkowym zebraniu wspólnoty. Uzasadniając żądanie wyjaśnił, iż jest członkiem pozwanej wspólnoty. Zaskarżoną uchwałą przyjęto sprawozdanie finansowe zarządu za rok 2011. Sprawozdanie to nie odzwierciedla rzeczywistych działań wspólnoty, jest niezgodne ze sprawozdaniem z działalności zarządu i administratora wspólnoty, a ponadto istnieją w nim liczne sprzeczności dotyczące rozliczenia ogólnych kosztów wspólnoty (w tym dotyczące kosztów w zakresie funduszu remontowego i kosztów konserwacji nieruchomości wspólnej). Wskazywał też na nieprawidłowości w rozliczeniu zaciągniętego przez wspólnotę kredytu bankowego. Ze sprawozdania nie wynika, że kredyt ten został zaciągnięty i nie można ocenić w jakim stopniu został dotychczas spłacony. Ponadto treść sprawozdania finansowego narusza przepisart. 22 ustawy o własności lokalialbowiem jak wynika z jego treści część środków pieniężnych wspólnoty została umieszczona na lokacie bankowej. Wyjaśniał dalej, że zakładanie lokat bankowych jako czynność przekraczająca zwykły zarząd wymagała uprzedniej uchwały, a taka nigdy nie została podjęta. Powód zarzucał nadto naruszenieart. 29 ust. 1au.w.l. w kwestii nieprawidłowego rozliczenia nadwyżki niewykorzystanej części z funduszu remontowego i finansowanie z tej nadwyżki kredytu bankowego. Wreszcie wskazywał na naruszenie przepisuart. 29 ust. 3 ustawy o własności lokalipoprzez odmowę wglądu w wyciągi bankowe z konta wspólnoty orazart. 29 ust 2poprzez ignorowanie kierowanych do zarządu pism powoda.
Dodatkowo powód w piśmie procesowym z dnia 4.12.2012r. (k. 64) podał, że sprawozdanie finansowe za rok 2011 zostało podpisane przez osobę nieuprawnioną - kierownika działu księgowościM. W. (1)z(...), co jest sprzeczne zart. 30 ust 2 ustawy o własności lokali.
Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej weW.przyul. (...)w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa zaprzeczając, jakoby zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódJ. S.jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)weW.i współwłaścicielem lokalu nr.(...).
(okoliczność bezsporna);

W nieruchomości przyul. (...)weW.jest 10 wyodrębnionych lokali mieszkalnych.
(okoliczność bezsporna);

Właściciele lokali podjęli uchwałę o wyborze zarządu w osobachS. R.iW. S.. Zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządcy- (...),
(okoliczność bezsporna);

W dniu 9.03.2012r. odbyło się zebranie właścicieli lokali budynku przyul. (...)weW.w sprawie m.in. przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011.
Właściciele lokali, w tym powód zostali zawiadomieni o terminie zebrania i porządku jego obrad. Powód otrzymał projekt sprawozdania finansowego na rok 2011.
Dowód:zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali k. 6, projekt sprawozdania finansowego 2011r. k. 7

Powód był obecny za zebraniu wspólnoty w dniu 9 marca 2012r., na którym podjęto uchwałę nr(...)r. w kwestii przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011.
Przewodnicząca zebraniaA. L.najpierw ustnie przedstawiła sprawozdanie z działalności zarządu i administratora wspólnoty, a następnie odczytała i omówiła sprawozdanie finansowe za rok 2011. Sprawozdanie finansowe zawierało zestawienie przychodów oraz wydatków i kosztów zarządu, środki na funduszu remontowym, pożytki, oraz stan środków pieniężnych na rachunkach bankowych. W rozliczeniu poniesionych kosztów wspólnoty ujęto m.in. koszty prac remontowych w kwocie 44774,02 zł. Sprawozdanie to opatrzone zostało pieczątką zarządcy nieruchomości(...)-Kierownika działu KsięgowościM. W. (1)i jej podpisem.
Przygotowaniem projektu sprawozdania zajmowała się księgowa, przy udziale administratora nieruchomości(...).
Uchwała nr(...)w przedmiocie przyjęcia sprawozdania oraz rozliczenia finansowego za rok 2011 została podjęta 89,23 % udziałów za i 9% udziałów przeciw.
Powód, którego udział wynosił 9% jako jedyny głosował przeciwko podjęciu uchwały.
Dowód:protokół z zebrania członków wspólnoty z 09.03.2012r. k. 27-29, uchwała nr(...)k.30, sprawozdanie finansowe za rok 2011 k. 95, zeznania świadkaS. K.e-protokół z dnia 4 grudnia 2012r. k. 61 01:44-28:45, przesłuchanie powodaJ. S.e-protokół z dnia 4 grudnia 2012r. k. 61 29:16 37:50, przesłuchanie za stronę pozwaną członka zarząduW. S.e-protokół z dnia 4 grudnia 2012r. k. 6137:57- 43:16,

W 2011 r. nie została podjęta żadna uchwała remontowa, koszty określone w pozycji III 3 funduszu remontowego stanowiły spłatę zaciągniętego kredytu bankowego na remont. Nie została ujęta w sprawozdaniu finansowym za rok 2011 kwota zaciągniętego kredytu, który udzielony został wspólnocie w kwietniu 2010 r.
Dowód: zeznania świadkaS. K.e-protokół z dnia 4 grudnia 2012r. k. 61  01:44-28:45, przesłuchanie powodaJ. S.e-protokół z dnia 4 grudnia  2012r. k. 61 29:16 37:50, przesłuchanie za stronę pozwaną członka zarząduW. S.e-protokół z dnia 4 grudnia 2012r. k. 6137:57- 43:16,

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Strona pozwana nie kwestionowała w rozpoznawanej sprawie czynnej legitymacji procesowej powodaJ. S., jako właścicielalokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przy(...)weW.. Bezsporne było także, że powód, wnosząc pozew w niniejszej sprawie w dniu 16 kwietnia 2012r zachował przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej w dniu 9 marca 2012 r. uchwały nr(...).
Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z dokumentów, zeznaniu świadkaS. K.i przesłuchaniu powodaJ. S.oraz za stronę pozwaną członka zarząduW. S..
J. S.w niniejszym postępowaniu domagał się uchylenia uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul. (...), tj. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011r. W toku postępowania dowodowego ustalono, iż w dniu 9 marca 2012r. na corocznym obowiązkowym zebraniu ogółu właścicieli podjęto uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania oraz rozliczenia finansowego za rok 2011. Głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad tego zebrania odbyło się według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Uchwały zostały podjęte większością głosów przy jednym głosie sprzeciwu powoda.J. S.skarżąc uchwałę nr(...)zarzucił, iż sprawozdanie nie odzwierciedla rzeczywistych działań wspólnoty, istnieją w nim liczne sprzeczności dotyczące ogólnych kosztów wspólnoty (w tym dotyczące kosztów w zakresie funduszu remontowego i kredytu bankowego). Ponadto treść sprawozdania finansowego narusza przepisart. 22, art.29 ust 1a , art. 29 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokaliPowód zarzucił ponadto, że faktycznie zarząd nie przedstawił sprawozdania ze swojej działalności albowiem nie zostało ono sporządzone przez osoby uprawnione.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do samego sprawozdania i rozliczenia finansowego, to jak ustalono sprawozdanie sporządzone w formie pisemnej przedstawione na zebraniu w dniu 9 marca 2012r., na którym miało być oceniane i zatwierdzone, opatrzone zostało pieczątką Zarządcy(...)- Kierownika działu KsięgowościM. W. (1)i jej podpisem. Zarządca przygotował projekt sprawozdania, który na tym zebraniu został przedstawiony członkom wspólnoty oraz członkom zarządu. W momencie przedstawiania sprawozdania do oceny na zebraniu dokument ten był więc podpisany tylko przez jego autora, tj. zarządcę. Nie został natomiast podpisany przez członków zarządu wspólnotyS. R.iW. S.. .
Zgodnie z treściąart. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokalizarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zebranie to, jak już powyżej wyjaśniono, ma charakter obligatoryjny, a jego przedmiotem jest w szczególności: ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium /art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy o walności o własności lokali/. Z brzmienia punktu 3 ust. 2 art. 30 ustawy wynika, iż sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium są obligatoryjnymi i nierozłącznymi /na zasadzie koniunkcji/ przedmiotami tego zebrania. Złożenie sprawozdania jest punktem wyjścia dla dokonania oceny pracy zarządu, jego warunkiem koniecznym, bez tego ocena zarządu jest w sensie prawnym – jako nie poparta przesłankami do jej przeprowadzenia – arbitralna. Taką a nie inną wykładnię literalną analizowanego przepisu wspiera jego wykładnia celowościowa. Innymi słowy, sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który musi pochodzić od zarządu, który w niniejszej wspólnocie tworząS. R.iW. S.. Niepodpisanie tego sprawozdania przez członków zarządu oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu, a sprawozdanie w sensie prawnym /w rozumieniu powołanych przepisów/ nie istnieje i tym samym podejmowanie uchwały w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania jest bezprzedmiotowe – brak bowiem podstawy tej oceny, przesłanek do jej przeprowadzenia. Wobec powyższego przedstawione na zebraniu w dniu 9 marca 2012r. „sprawozdanie”, jako dokument nie pochodzący od zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...), bowiem przez niego nie podpisany, było w istocie projektem sprawozdania przygotowanym przez zarządcę i nie mógł być zostać skutecznie przyjęty przez wspólnotę.
Sprawozdanie nie zostało też przedstawione w formie ustnej przez członków zarząduS. R.iW. S.. Jak wynika bowiem z protokołu zebrania wspólnoty z dnia 9 marca 2012r. projekt sprawozdania finansowego został odczytany przez przewodniczącą zebraniaA. L.- pracownika zarządcy, a nie przez członków zarządu. W tej sytuacji nie może być mowy, że skutecznie zostało przedstawione sprawozdanie finansowe. W tych okolicznościach, biorąc pod uwagę ww. wadliwości, uchwała nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011 podlegała uchyleniu.
Dodatkowo należy tylko wskazać, że zaskarżona uchwała była wadliwa też od strony merytorycznej. Analiza treści tej uchwały wskazuje, że kwestie finansowe nie zostały przedstawione w niej w sposób prawidłowy. Przykładowo wskazać można, że kredyt bankowy zaciągnięty przez wspólnotę w 2010 r. nie został w ogóle ujęty w sprawozdaniu, nie wskazano jaka kwota została zaciągnięta, jaką spłacono w 2011 r. i jaka pozostała do spłaty. W pozycji koszty z funduszu remontowego znajduje się kwota 44.774, 02 zł, w sytuacji w której remont w roku 2011 nie był prowadzony. Za niewystarczające należy uznać wyjaśnienia w/w kwestii składane przez pracowników administratora na etapie postępowania sądowego. Sprawozdanie finansowe winno zawierać wszystkie wymagane elementy umożliwiające ocenę sytuacji majątkowej wspólnoty w chwili podejmowania przez jej członków decyzji o zaakceptowaniu bądź nie głosowanej uchwały.
Z tych też przyczyn, na podstawieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokaliuchylono zaskarżaną uchwałę w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie II sentencji wyroku zapadło w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w przepisieart. 98 k.p.c.Wysokość należnych stronie powodowej kosztów procesu odpowiada uiszczonej przez powoda opłacie sądowej w wysokości 200zł.

Z. 1) odnotować uzasadnienie,
2) odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć powodowi,
3) kal. 14 dni

W-w, 23.07.2013 r.