Sąd Okręgowy w Kielcach
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 201/13
Data wyroku: 2013-04-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Klesyk, Sławomir Buras, Cezary Klepacz
Słowa kluczowe: Lokal Mieszkalny, Czynsz
Podstawa prawna: art.2 ust.2,3 ustawy z dn.24 czerwca 1994r. o własności lokali

Sygn. akt II Ca 201/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 kwietnia 2013 r.
Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący:SSO Małgorzata Klesyk (spr.)
Sędziowie:SO Sławomir Buras
SO Cezary Klepacz
Protokolant: protokolant sądowy Iwona Cierpikowska

po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2013 r. w Kielcach
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyulicy (...)wK.
przeciwko GminieK.-Miejskiemu Zarządowi (...)wK.
o zapłatę i ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach
z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. VIII C 1332/12

oddala apelację i zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyulicy (...)wK.na rzecz GminyK.–Miejskiego Zarządu (...)wK.kwotę 90 (dziewięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
Sygn akt IICa 201)13

UZASADNIENIE
Powód Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przyulicy (...)wK.wniosła o zasądzenie na jej rzecz od GminyK.kwoty 988,95zł jako pobranej nienależnie przez pozwanego stawki czynszu najmu za czerwiec 2012r za lokal użytkowy usytuowany w piwnicy budynku i będący nieruchomością wspólną oraz ustalenie , że umowa najmu zawarta pomiędzy GminaK._Miejskim Zarządem (...)a najemcą tego lokalu nie istnieje od 1 stycznia 1995r tj od dnia wejścia w życieustawy o własności lokali.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 grudnia 2012r Sąd Rejonowy oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego 180zł tytułem kosztów procesu.
Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
Nieruchomość przyulicy (...)wK.zabudowana jest wielomieszkaniowym budynkiem mieszkalnym powstałym w 1956r. W piwnicy położony jest lokal o pow. 26,79m2.. W lokalu tym początkowo była pralnia przeznaczona do wspólnego użytku mieszkańców, kolejno świetlica dla dzieci, a po jej zlikwidowaniu w dniu 15 maja 1987r lokal ten został wynajęty przez(...) Przedsiębiorstwo (...)wK.L. Z.na zakład fotografii, który wykonał odrębne wejście od ulicy, a wejście od piwnic zamurował. Od 15 maja 1987r nieprzerwanie ten lokal jest wynajmowany z takim samym przeznaczeniem, obecnie przez wnuka pierwotnego najemcy , za zapłatę czynszu w czerwcu 2012r wynoszącego 988,55zł. Po raz pierwszy Gmina ustanowiła prawo odrębnej własności lokalu wraz z prawem wieczystego użytkowania umową z dnia 28 października 1988r. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest GminaK., zaś właścicielom poszczególnych lokali przysługują udziały w prawie wieczystego użytkowania . Aktualnie w budynku ( bez spornego lokalu) ustanowiona jest własność 16 lokali o łącznej powierzchni 800,36m2, nie ustanowiono własności 5 lokali o łącznej powierzchni 175,12m2.W toku sprawy w dniu 27 sierpnia 2012r Prezydent MiastaK.wydał zaświadczenie, w którym stwierdził, iż przedmiotowy lokal użytkowy jest samodzielnym lokalem w rozumieniu art 2 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.
Sporne było, czy lokal można uznać za samodzielny lokal użytkowy i stanowi własność pozwanego , czy też nie jest samodzielnym lokalem i stanowi nieruchomość wspólną właścicieli wszystkich wyodrębnionych lokali. Sąd Rejonowy uznał, iż przedmiotowy lokal jest samodzielnym lokalem użytkowym, tak z uwagi na wyodrębnienie ścianami, posiadanie mediów, odrębne wejście, niedostępność do niego współwłaścicieli innych wyodrębnionych lokali a korzystanie przez niego nie wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali oraz z uwagi na to , że nieruchomością wspólną, zgodnie z ustawą , są między innymi te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali .Są to te części budynku i urządzenia , które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu lub też te części budynku lub urządzenia, które są przeznaczone do użytku wszystkich współwłaścicieli. W dacie wyodrębniania pierwszego lokalu i zbycia prawa jego własności dnia 28 października 1988r przedmiotowy lokal nie był przeznaczony do wspólnego użytku i z pewnością nie służył właścicielom wyodrębnionych sukcesywnie lokali do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali.
Odnosząc się do zarzutu Wspólnoty , że lokal ten musi stanowić część wspólną, gdyż jego powierzchnia nie mieści się w powierzchni wszystkich samodzielnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi stosownie doart 3 ust 3 ustawy o własności lokali( przy przyjętym ułamku wynoszącym w mianowniku 913) Sąd stwierdził, że mianownik 913 przyjęty przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu nie może być uznany za miarodajny dla oceny czy przedmiotowy lokal zaliczono do nieruchomości wspólnej, gdyż w każdym przypadku (zarówno przy przyjęciu, że sporny lokal jako niewyodrębniony stanowi własność Gminy, jak i przy przyjęciu , że jest on częścią wspólną) suma powierzchni lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 913.
Ponieważ sporny lokal jako samodzielny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych i nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej a pozostaje własnością pozwanej GminyK.była ona uprawniona do jego wynajęcia.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód skarżąc go w całości. Wniósł o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie.
Wyrokowi zarzucił:

1
naruszenie przepisów postępowania:

a)art 231 kpc,232 kpcprzez uznanie za nieudowodnione, iż sporny lokal nie był samodzielnym lokalem w dniu wyodrębniania pierwszego lokalu, a tym samym przyznanie cech samodzielności lokalu, co stoi w sprzeczności z aktem sprzedaży pierwszego lokalu, zestawieniem powierzchni lokali sprzedanych we wspólnocie do dnia wniesienia pozwu w których potwierdzona jest powierzchnia z pierwszego aktu oraz wyjaśnieniami z których wynika , że początkowo sporny lokal służył do użytku wszystkich mieszkańców budynku;
b)art 233§1 i 2 kpciart 328 kpcprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przez pominięcie pierwszego aktu notarialnego wykupu lokalu i zestawienia powierzchni wszystkich lokali wyodrębnionych wraz z ich udziałem w nieruchomości wspólnej i w konsekwencji błędne przyjęcie ,że sporny lokal był samodzielny w dniu wyodrębniania pierwszego lokalu a tym samym, że nie jest nieruchomością wspólną.
c)art 252 kpcprzez nieuzasadnione dowodzenie ponad dokument urzędowy czyli akt notarialny;
d)art 328§2 kpcprzez niedostateczne wskazanie przyczyn dla których odmówił wiarygodności dowodom przedłożonym przez powoda;

2
naruszenie prawa materialnego tj art 2 ust 2 w związku zart 3 ust 2, 3 ,4, 7 ustawy o własności lokalipoprzez niewłaściwe zastosowanie na skutek przyjęcia iż był samodzielnym lokalem w dniu wyodrębniania pierwszego lokalu pomimo ,że jego powierzchnia nie była uwzględniona w sumie powierzchni wszystkich lokali samodzielnych na dzień wyodrębnianie pierwszego lokalu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna. Stan faktyczny jest niesporny, a tylko jego ocena prawna. W stanie faktycznym Sąd Rejonowy nie dokonywał oceny przesłanek samodzielności spornego lokalu, a czynił to w rozważaniach prawnych, stąd zarzut obrazyart. 233kpcjest niezasadny. Nie jest także zasadny zarzut obrazyart. 328 kpc, ponieważ Sąd Rejonowy odniósł się dostatecznie do głównego zarzutu strony powodowej, a w szczególności zarzutu, iż o tym, że sporny lokal nie był samodzielnym lokalem w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu świadczy okoliczność , że jego powierzchnia nie została wliczona do sumy wszystkich lokali budynku. Z uzasadnienia wyroku Sądu Rejonowego jasno wynika, iż zarzut ten nie może być miarodajny dla oceny charakteru prawnego spornego lokalu, a w szczególności czy był to lokal samodzielny czy stanowił część nieruchomości wspólnej, gdyż suma lokali 913 m2jest nieprawidłowa, bo w każdym wypadku zarówno przy przyjęciu, że sporny lokal jako niewyodrębniony stanowi własność Gminy , jak i przy przyjęciu , że jest częścią wspólną suma powierzchni lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza 913 . Powód z powyższym nie zgadza się twierdząc, iż w ten sposób podważona została moc dokumentu urzędowego w postaci aktu notarialnego z 1988r i następnych w których suma powierzchni wszystkich lokali określona została na 913m2i przez to nie obejmuje spornego lokalu, co jest przesądzające w sprawie.

Sąd Okręgowy rozpoznający przedmiotową sprawę w pełni podziela pogląd wielokrotnie wyrażany zarówno prze Sąd Najwyższy jak i przez Naczelny Sąd Administracyjny, iż samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłaścicieli nieruchomości lokalowych ( wyrok NSA z 9 grudnia 2011r IOSK 696/11, wyrok SN z 21 października 2003r ICK156/02, wyrok SN z 2 grudnia 1998r ICKN 903/97, wyrok SN z 21 lutego 2002r IVCKN 751/00). Należy uznać , że lokal samodzielny zarówno wyodrębniony jak i niewyodrębniony nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Wniosek ten wynika wprost zart. 4 ust 1ustawy o własności lokali, który stanowi ,że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia jak przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Spór w sprawie zasadza się na ocenie czy o tym czy sporny lokal należy uznać za samodzielny niewyodrębniony na podstawie jego cech ustawowych określonych wart. 2 ust 2w powiązaniu z definicją nieruchomości wspólnej z art. 3 ust 2 ustawy, czy też, jak chce skarżący, tylko na porównaniu powierzchni lokali z daty wyodrębniania pierwszego lokalu.
Co do tego ,że sporny lokal tak w dacie wyodrębniania pierwszego lokalu , jak i obecnie spełniał przesłanki ustawowe samodzielności Sąd Okręgowy w całości podziela ocenę prawną Sądu Rejonowego. Potwierdza ją także zaświadczenie o samodzielności z dnia 27 sierpnia 2012r. Już wówczas z piwnicy został wydzielony odrębny lokal, wynajęty, który nie był przeznaczony do wspólnego użytku, nie służył właścicielom innych lokali i nie był im konieczny do korzystania z ich lokali. To, że wcześniej pomieszczenie piwniczne było użytkowane przez wszystkich nie ma obecnie żadnego znaczenia prawnego.
W świetle powyższego nie mogą być przesądzające dla podważenia powyższej oceny zarzuty powoda oparte o treść aktu notarialnego z 1988r oraz wyliczenie powierzchni lokali w budynku, bo w istocie przedstawione dowody dowodzą tylko , że suma powierzchni wszystkich lokali w pierwszym akcie była błędna . Nie wynika z tych dowodów , że to właśnie przedmiotowy lokal został pominięty, bo w istocie mogło się to tyczyć też innego lokalu wskazanego na k-22. Z aktu notarialnego sprzedaży pierwszego lokalu wynika tylko , że w mianowniku udziału nabywcy w nieruchomości przyjęto liczbę 913, co uzasadnia przyjęcie, iż na taka powierzchnię wyliczono powierzchnię wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych. Drugi przedstawiony niezakwestionowany dokument to zestawienie powierzchni lokali sprzedanych i wynosi ona 800,20m2,zaś trzeci dokument to wyliczenie powierzchni lokali mieszkalnych niesprzedanych o łącznej powierzchni 148,33m2,a po dodaniu powierzchni spornego lokalu łączna powierzchnia lokali niesprzedanych wynosi 175,12m2. Już z tego wyliczenia wynika , że suma powierzchni lokali nawet bez spornego lokalu wynosi 948,33m2i jest większa od 913m. Gdyby przyjąć tezę powoda to i któryś niewykupiony lokal mieszkalny (który) stanowiłby część wspólną. Zgodnie z art. 3 ust 7 ustawy jeżeli nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w art. 3 a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ( jak w sprawie niniejszej) ustalano wysokość udziałów w taki sam sposób, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady wyliczenia udziałów z pierwszego aktu. Jeżeli wskutek dotychczasowych aktów wyodrębniania dokonanych w różnym czasie i według reguł z art. 3 ust 7 suma udziałów jest inna niż jeden, zajdą podstawy do podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zmianie wysokości udziałów( art. 22 ust 3 pkt 5 a ustawy) i dostosowania ich do reguł ustawy. Do czasu jednak wyodrębnienia ostatniego lokalu dotychczasowy właściciel niewyodrębnionych lokali ustala swój udział w nieruchomości wspólnej według takich samych reguł, jakie obowiązują przy wyodrębnianiu lokali w danej nieruchomości. Ustawodawca przewidział podobne sytuacje i je szczegółowo uregulował. Orzeczenia Sądu Najwyższego na które powołuje się skarżący nie mogą mieć więc zastosowania w sprawie niniejszej.
Mając powyższe okoliczności na uwadze stwierdzić trzeba , że Sąd Rejonowy nie naruszył wskazanych w apelacji przepisów ,co skutkuje oddaleniem apelacji na podstawieart. 385kpc.
Pozwanemu należy się zwrot kosztów postępowania apelacyjnego §6 ust2 w zw z§12 ust1 pkt1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r…(DZU nr163, poz.1349 ze zmianami).

SSO S Buras SSO M Klesyk SSO C Klepacz

Zarządzenie/ odpis doręczyć adw Z(...)