Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 133/13
Data wyroku: 2013-04-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Stachowiak, Czesław Chorzępa
Słowa kluczowe: Kara Umowna
Podstawa prawna: art. 484 § 2 k.c.

Sygn. akt II Ca 133/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 kwietnia 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym :
PrzewodniczącySędzia SO Czesław Chorzępa
SędziowieSędzia SO Beata Stachowiak ( spr.)
Sędzia SO Patrycja Gruszczyńska -MichurskaProtokolant Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2013 r . we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaD. B.
przeciwko(...) spółka z o.o.spółka komandytowa we
W.
o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia -Śródmieścia we Wrocławiu
z dnia 20 listopada 2012 r .
sygn.akt I C 575/12

I
oddala apelację ;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 1200 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 133/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia zasądził od strony pozwanej(...) Sp. z o.o.sp. komandytowej na rzecz powodaD. B.kwotę 25736 zł 40gr z ustawowymi odsetkami od dnia 19 kwietnia 2012r. do dnia zapłaty; oddalił dalej idące powództwo i zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwoty 2537zł 42gr tytułem kosztów procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne:
W dniu 30.06.2010r. powódD. B.zawarł wraz ze strona pozwaną(...) Sp. z o.o.sp. komandytową weW.umowę, którą strony określiły, jako przedwstępna umowę sprzedaży. Na mocy powyższej umowy strona pozwana zobowiązała się do wybudowania nadziałkach o numerach (...), położonych wM., GminieD., zespołów mieszkaniowych jednorodzinnych i wielorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz do sprzedania na rzecz powoda na odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem roboczym(...)o powierzchni 50 m2w stanie wolnym od obciążeń hipotekami, wraz z proporcjonalnym udziałem we współwłasności działek gruntu oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr G1/(...)w podziemnym garażu wielostanowiskowym, a powód zobowiązał się lokal ten kupić. Cena przedmiotu umowy została ustalona przez strony na kwotę 250000zł brutto, przy czym zapłata następowała w dniu wpływu pieniędzy na konto sprzedającego. W przypadku opóźnienia w zapłacie przez kupującego którejkolwiek z rat, sprzedający miał prawo wydłużyć termin realizacji umowy o okres opóźnienia (§4 ust. 10 umowy). Cena została rozłożona na cztery raty płatne w wysokościach i terminach wskazanych w §5 umowy .Zgodnie z § 7 ust. 2 powołanej umowy w przypadku zwłoki w zakończeniu budowy w stosunku do przewidywanego terminu, strona pozwana zobowiązana była do zapłaty odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia, od kwoty terminowo zapłaconych rat do dnia zakończenia budowy, przy czym obowiązek zapłaty kary umownej nie powstawał, jeżeli przekroczenie terminu nie było większe niż jeden miesiąc i zostało uzasadnione przez sprzedającego, lub gdy do całkowitego zakończenia budowy pozostało wykonanie elementów urządzenia terenu, a lokal mieszkalny był wykończony do umówionego stanu. Zapłata kary umownej miała nastąpić w terminie czternastu dni roboczych od dnia otrzymania od kupującego pisemnego wezwania do zapłaty, przelewem na wskazany w wezwaniu rachunek. Strony postanowiły, iż lokal mieszkalny zostanie wydany powodowi w celu wykonania praw wymaganych do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie później niż po zakończeniu budowy, tj. do dnia 30.10.2010 r. (+/- jeden miesiąc), lecz nie wcześniej niż po zapłacie przez niego wszystkich należności wynikających z harmonogramu płatności. W §12 umowy postanowiono, iż terminy określone w umowie nie będą wiązały strony pozwanej w przypadku zaistnienia okoliczności niemożliwych do przewidzenia w chwili zawarcia umowy, niezależnych od dewelopera, w tym działania siły wyższej, w szczególności zaistnienia okoliczności uniemożliwiających prowadzenie prac budowlanych zgodnie z przepisami przez czas dłuższy niż 7 dni. W takim przypadku strona pozwana miała w porozumieniu z kupującym ustalić nowy termin wydania nieruchomości. Przed zawarciem umowy jej tekst został przesłany powodowi drogą mailową. Powód zapoznał się z nią i nie wnosił o zmiany jej treści. Powód tytułem ceny sprzedaży lokalu zapłacił na rzecz strony pozwanej pierwsze 2 rat w terminie , a ratę trzecią jeden dzień po terminie ,natomiast ratę czwartą w czerwcu 2011 r. Zawierając umowę powód był przekonany, iż lokal mieszkalny wybudowany zostanie w terminie ustalonym przez strony. Powód bywał regularnie na placu budowy, by obserwować postęp prac. Po pewnym czasie prace stanęły i powód zadzwonił do pracownicy strony pozwanejI. B., która poinformowała go, iż strona pozwana zmienia podwykonawcę. Następnie informowano powoda, iż prace budowlane nie są kontynuowane z uwagi na opieszałość urzędników uniemożliwiającą podłączenie mediów. Deweloper wskazywał także na niemożliwość kontynuowania prac w zimie. W tym czasie powód zamieszkiwał ze swoją siostrą i partycypował w spłacie, zaciągniętego przez nią, kredytu hipotecznego. W lipcu 2010 r. strona pozwana zrezygnowała z usług dotychczasowego wykonawcy prac budowlanych. Po zawarciu umowy określonej, jako przedwstępna strona pozwana złożyła powodowi oświadczenie, z którego wynikało, że opóźnienie w realizacji inwestycji nadziałce nr (...)wM.wynikało ze wstrzymania prac budowlanych, spowodowanego zmianą wykonawcy tych prac. Strona pozwana stwierdziła, że z powodu zmiany wykonawcy w lipcu 2010 r. przesunięty zostanie termin oddania powodowi kluczy do mieszkania do dnia 30.04.2011r. Jednocześnie strona pozwana wskazała, iż termin wpłaty czwartej raty za przedmiot umowy określony zostaje na dzień 31.08.2011r., lecz nie później niż na dzień przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Pismo mylnie opatrzono datą 1.02.2010 r. Powodowi klucze do ww lokalu mieszkalnego wydano w dniu 01.08.2011r. Powód pismem z dnia 27.03.2012r. wezwał stronę pozwana do zapłaty kary umownej w wysokości 36 595zł 89gr, powołując się na § 7 ust. 2. W trakcie realizacji przez stronę pozwaną inwestycji nadziałkach nr (...)wM.okazało się, iż istnieją trudności w podłączeniu budowanych zespołów mieszkaniowych do sieci wodno - kanalizacyjnej. GminaD.nie przewidziała, bowiem w uchwalonym przez siebie Wieloletnim Planie Rozwojui(...)budowy na tym obszarze sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. W 2008r. rozpoczął się spór pomiędzy stroną pozwaną, aZakładem Usług (...) Sp. z o.o.wK.odnośnie sfinansowania budowy tej sieci, który ostatecznie zakończył się dopiero w 2011r.
W dniu 08.03.2012 r. powódD. B.zawarł ze strona pozwaną(...) Sp. z o.o.sp. komandytową weW.umowę sprzedaży na mocy, której strona pozwana sprzedała na rzecz powoda na odrębną własność samodzielnylokal mieszkalny numer (...), położony na pierwszej kondygnacjibudynku nr (...), przyulicy (...)wM.wraz z udziałem wynoszącym(...)części w prawie własnościdziałek (...)oraz we wspólnych częściach budynków i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz udział wynoszący 1/5 części w lokalu niemieszkalnym -garażu (...).
Na podstawie powyższych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo, co do zasady zasługiwało na uwzględnienie. Sąd dokonując ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie oparł się przede wszystkim na przedłożonych dokumentach, przyjmując, iż ich moc dowodowa nie została skutecznie w toku procesu zakwestionowana. Sąd uznał także za wiarygodne przesłuchanie powoda, które koresponduje z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z oświadczeniem strony powodowej (k. 52), mylnie opatrzonym datą 1.02.2010r. Natomiast jedynie częściowo Sąd dał wiarę przesłuchaniuW. P.tj., co do tego, iż pomiędzy stroną pozwaną aZakładem Usług (...) Sp. z o. o.wK.istniał od 2008r. spór odnośnie przyłączenia mediów. Wiarygodne było też to przesłuchanie, co do tego, iż w lipcu 2010r. strona pozwana była zmuszona do rezygnacji z dotychczasowego wykonawcy robót budowlanych. Jednak za nieprawdziwe uznał Sąd twierdzeniaW. P., iż roboty wznowiono już jesienią 2010r. Powód utrzymywał, bowiem iż prace były wstrzymane przez dłuższy czas, a z oświadczenia strony pozwanej datowanego mylnie, jako złożonego w dniu 1.02.2011 r. wynikało, iż jeszcze w lutym 2011r. wstrzymane były prace budowlane, co miało być następstwem zmiany wykonawcy tych prac. Strona pozwana wprost stwierdziła, że z powodu zmiany wykonawcy w lipcu 2010 r. przesunięty zostanie termin oddania powodowi kluczy do mieszkania do dnia 30.04.2011r. W piśmie tym strona pozwana nie uzasadniała opóźnienia zakończenia budowy ani sporem ze(...) Sp. z o.o.wK., ani szczególnie srogą zimą. Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z korespondencji mailowej złożonej na rozprawie dnia 14.11.2012 r. oraz ze złożonych na tej rozprawie dokumentów tj. informacji meteorologicznej z dnia 13.11.2012 r., oraz pism(...) Sp. z o.o.wK.z 7.09.2009r. i pisma Urzędu GminyD.z dnia 29.12.2009r. Powyższe dowody mogły ,bowiem zostać złożone już z odpowiedzią na pozew. Nie uzasadnia zwłoki w ich powołaniu twierdzenie pełnomocnika strony pozwanej, iż złożona z odpowiedzią na pozew dokumentacja była wystarczająca. Sąd I instancji podkreślił również ,iż strona pozwana o informację meteorologiczną wystąpiła dopiero dnia 9.11.2012r. Sąd pominął powyższe dowody na podstawieart.207§6 k.p.c.Dodatkowo Sąd rejonowy wskazał ,iż ze złożonej informacji meteorologicznej nie wynikało by od listopada 2010r. do kwietnia 2011r. miały miejsce takie warunki atmosferyczne, które uniemożliwiałyby prowadzenie robót budowlanych. Informacja ta dotyczyła jedynie sześciu dni grudnia 2010 r. i po dwa dni ze stycznia, lutego i marca 2011r. Na tej podstawie nie sposób ustalić, czy w istocie w zimie 2010/2011temperatury znacząco różniły się od średnich temperatur zimą na tym obszarze Polski. Sąd Rejonowy przyjął ,iż strony łączyła umowa deweloperską w rozumieniuart. 9 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokal,a nie umowa przedwstępna. W konsekwencji za niezasadny uznał Sąd podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia. Skoro umowa zawarta między stronami dnia 30.06.2010r. nie miała charakteru umowy przedwstępnej nie znajduje do niej zastosowania przepisart. 390§1k.c. Zauważyć jedynie należy, iż wskazanie w akcie notarialnym, iż jest to umowa przedwstępna nie nadawało jej takiego charakteru. Deweloperowi, jako profesjonaliście powinno być wiadome, iż zawierał umowę, przewidzianą wart. 9 ustawy o własności lokali. Powołanie się w procesie na roczny okres przedawnienia w stosunku do konsumenta pozostawałby zresztą w sprzeczności z poczuciem sprawiedliwości.
W ocenie Sądu I instancji strona pozwana nie wykazała by opóźnienie w zakończeniu budowy nastąpiło bez jej winy, z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Spór zZakładem Usług (...) Sp. z o.o.wK.rozpoczął się już w 2008 r . ,a umowę z powodem zawarto dnia 30.06.2010 r. Zdaniem Sądu Rejonowego na rozpoczęcie inwestycji deweloper powinien dokonać stosownych ustaleń odnośnie możliwości przyłączenia budowanych domów mieszkalnych do sieci wodno - kanalizacyjnej. Strona pozwana powinna, zatem wiedzieć, iż nie jest planowana na tym obszarze budowa ww sieci i podjąć działania, mające na celu zapewnienie jeszcze przed przystąpieniem do prac budowlanych, możliwości w przyszłości dostaw wody do budynków i odprowadzenia ścieków. Strona pozwana zawierając umowę z powodem wiedziała, że od niemal dwóch lat istnieją problemy z zapewnieniem przyłączenia inwestycji do ww sieci i pomimo, iż problem ten nie został rozwiązany, zobowiązała się wobec powoda do zakończenia budowy w ciągu 4 miesięcy, co skłoniło powoda do zawarcia umowy właśnie z pozwaną spółką. Zauważyć należy, iż to strona pozwana zdecydowała się na rozpoczęcie inwestycji na terenie, który nie miał zapewnionego należytego dostępu do ww sieci, przy czym powinna mieć świadomość, iż GminaD.nie planowała w tym czasie rozbudowy na tym obszarze sieci wodno - kanalizacyjnej. W ocenie Sądu I instancji już w chwili zawierania umowy z powodem - wskazując, jako termin zakończenia budowy dzień 30.10.2010r. - strona pozwana powinna była, jako przedsiębiorca poczynić stosowne starania, aby zapewnić podłączenie inwestycji do mediów (art.355§1 i 2 k.c.). Nadto z oświadczenia strony pozwanej, (k. 52) wynika, iż w istocie prace budowlane zostały wstrzymane, a przyczyną tego stanu rzeczy była zmiana wykonawcy prac budowlanych. Strona pozwana wskazała, iż zmiana wykonawcy w lipcu 2010r. uniemożliwiła kontynuowanie prac budowlanych, co skutkowało przesunięciem terminu zakończenia budowy do dnia 30.04.2011r., który to termin zresztą także nie został dotrzymany. Okoliczności tej nie można zakwalifikować, jako niezależnej od dłużnika, a zatem takiej, za jaką nie ponosi on odpowiedzialności. Strona pozwana powinna, bowiem początkowo dokonać wyboru wykonawcy, który zapewni terminowe zakończenie inwestycji. Niezasadne było także powoływanie się przez stronę pozwaną na opóźnienie prac spowodowane złymi warunkami atmosferycznymi. Na tę okoliczność zresztą strona pozwana nie powoływała się w ww oświadczeniu. Istotne jest przy tym, iż budowa miała być zakończona do dnia 30.10.2010r., a złe warunki atmosferyczne miały uniemożliwiać prace budowlane już po ustalonym terminie zakończenia budowy. Strona pozwana nie wykazała przy tym, aby przez cały okres od grudnia 2010r. aż do kwietnia 2011r. nie było możliwe prowadzenie prac budowlanych. W ocenie Sądu powodem wstrzymania tych prac były problemy z wykonawcą. Strona pozwana nie zasadnie zarzuciła, iż powód nieprawidłowo dokonał wyliczenia kary umownej. Powód, jako termin początkowy, od którego liczył karę umowną wskazał 30.11.2010 r. Zgodnie z § 7 ust. 2 obowiązek zapłaty kary umownej nie powstawał, jeżeli przekroczenie terminu nie było większe niż jeden miesiąc i zostało uzasadnione przez sprzedającego, lub gdy do całkowitego zakończenia budowy pozostało wykonanie elementów urządzenia terenu, a lokal mieszkalny był wykończony do umówionego stanu. Strona pozwana nie wykazała powyższych okoliczności, które miałyby uzasadniać przekroczenie terminu zakończenia budowy. Zresztą przekroczenie było znacznie większe niż 1 miesiąc i ostatecznie wynosiło ponad 1 rok. Nawet, zatem gdyby przyjąć, iż strony ustaliły termin oddania budowy na ,,+/- jeden miesiąc" to powinna ona być zakończona po upływie miesiąca od 30.10.2010 r. Brak jest podstaw do przyjęcia, iż strona pozwana zobowiązana jest do zapłaty kary umownej dopiero po dniu 31.12.2010r. Strona pozwana wskazywała, iż kara umowna miała być naliczona jedynie od kwoty rat wpłaconych w terminie. Opóźnienie w zapłacie II raty wynosiło tylko jeden dzień, a została ona uiszczona na 1 miesiąc przed planowanym zakończeniem budowy. Odnośnie IV raty to - jak wynika z oświadczenia strony pozwanej (k. 52) jeszcze przed nadejściem terminu jej płatności - strona pozwana dokonała prolongaty tego terminu, informując powoda, iż termin zapłaty tej raty określa na dzień 30.08.2011r, tym samym powód płacąc tę ratę w dniu 27.06.2011r. nie opóźnił się w spełnieniu świadczenia. Postanowienia §7 ust. 2 umowy z dnia 30.06.2010r. Sąd Rejonowy uznał za abuzywne w tej części, w której przewidują ona naliczenie kary umownej jedynie od terminowo wpłaconych rat. Uznanie powyższej klauzuli umownej za abuzywną prowadziło do przyjęcia, że postanowienie §7 ust. 2 umowy są bezskuteczne w stosunku do stron umowy w części, co do wskazania, iż kara umowna ustalona jest od terminowo wpłaconych rat. Kara umowna została, zatem ustalona od rat wpłaconych przez powoda, przy czym jeśli rata była wpłacona już po ustalonym terminie zakończenia budowy, to kara umowna zgodnie z umową obliczona powinna zostać za okres od wpłaty raty do faktycznego zakończenia budowy, co zresztą miało miejsce jedynie w odniesieniu do raty IV-tej. Data zakończenia budowy (28.12.2011r.) była między stronami niesporna (k. 163), a powód żądał kary umownej jedynie za okres do dnia 15.12.2011r. Karę umowną Sąd Rejonowy ustalił na kwotę 25736zł 40gr .Sąd nie znalazł podstawy do miarkowania kary umownej na podstawieart. 484§ 2 k.c.O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawieart. 100 zd.1 k.p.c.

Na powyższe rozstrzygniecie apelację złożyła strona pozwana i wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania przed Sądem Rejonowym i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił :
- naruszenie przepisów postępowania tj.art.233§1 k.p.c.iart.328§2 k.p.c.przez dokonanie wybiórczej, dowolnej i sprzecznej z zasadami doświadczenia życiowego oceny zeznań powoda i pozwanego, naruszenie przepisów postępowania tj.art. 233§1 k.p.c.iart. 328§2 k.p.c.przez przyjęcie wbrew całości zebranego materiału dowodowego uznanego za wiarygodny oraz zasadom doświadczenia życiowego, że pismo z dnia 1.02.2011 r. stanowiło oświadczenie pozwanego wyczerpująco wskazujące powodu opóźnień z zakończeniem prac,
- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż z treści pisma z
1.02.2011 r . wynika, iż jeszcze w lutym 2011 r. wstrzymane były prace budowlane ,co miało być następstwem zmiany wykonawcy tych prac,
- naruszenie przepisów postępowania tj.art. 217 k.p.c.przez oddalenie wniosku pozwanego o dopuszczenie dowodu z korespondencji mailowej złożonej na rozprawie, z pisma(...), z pismZakładu Usług (...) sp. z o.o.z 7.09.2009 r., z pisma UGD.z 29.12.2009 r. ze względu na nieznajdujące uzasadnienia twierdzenia Sądu, iż mogły one zostać złożone z odpowiedzią na pozew oraz że przeprowadzenie z nich dowodu spowoduje zwłokę w postępowaniu,
- naruszenie przepisów postępowania tj.art. 207§1 k.p.c.przez jego nieprawidłowe zastosowanie,
- naruszenie prawa materialnego tj.art. 390 k.c.przez jego niezastosowanie i uznanie, iż do umowy przedwstępnej zawartej przez strony w dniu 30.06.2010 r. wbrew deklarowanej woli stron nie znajdą zastosowania przepisy dotyczące umowy przedwstępnej,
- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż pozwany nie wykazał, i z do opóźnienia w zakończeniu budowy doszło na skutek okoliczności ,za które nie odpowiada,
- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na mylnym odczytaniu przez Sąd I instancji §7 ust. 2 umowy przedwstępnej z 30.06.2010 r. i przyjęciu, iż wydłużenie terminu ,do którego powód uprawniony jest do naliczania kary umownej wymagało wykazania okoliczności , które miałyby uzasadniać przekroczenie terminu zakończenia budowy,
- naruszenie prawa materialnego tj.art.77§1 k.c.przez jego niezastosowanie i uznanie, iż pismo powoda z 1.02.2011 r. stanowiło zmianę postanowień umowy przedwstępnej z 30.06.2010 r. dotyczących terminu zapłaty IV raty wynagrodzenia,
- naruszenie prawa materialnego tj.art.385(1) i art. 385(3) k.c.przez jego błędną interpretację i uznanie, że postanowienia §7 ust.2 i §12 ust.5 umowy przedwstępnej z 30.06.2010 r. stanowią klauzule abuzywne, przez co nie wiążą powoda,
- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż pozwany umożliwił pozwanemu jedynie zapoznanie się z treścią zapisu umownego oraz przyjęcie, iż powód nie miał rzeczywistego wpływu na treść postanowień umowy przedwstępnej z 30.10.2010 r.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna .
Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne ,po dokonaniu wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i na tej podstawie sformułował trafne wnioski prawne .Ustalenia faktyczne Sadu Rejonowego został przyjęte za swoje przez Sąd Okręgowy .
Za chybione w pierwszej kolejności uznać należało zarzuty apelacji dotyczące wadliwej oceny przedstawionych przez strony dowodów ,w szczególności przesłuchania stron i pisma z dnia 1.02.2011 r . Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku szczegółowo przedstawił przesłanki, jakimi kierował się dokonując oceny powyższych dowodów i argumentacja ta zasługuje na aprobatę .
Dodać przy tym należy ,iż analiza materiału dowodowego nigdy nie może być tak przeprowadzona ,aby nie można było się w niej dopatrzeć pewnych wątpliwości .
Istotne jest jednak czy całość rozumowania, jakie doprowadziło do takiej oceny nie budzi sprzeciwu; takiego sprzeciwu nie może budzić rozumowanie, które przedstawia się, jako wewnętrznie zwarta, logiczna całość .Ocena materiału dowodowego w niniejszej sprawie doprowadziła Sąd I instancji do słusznych wniosków ,iż żadna ze wskazanych przez stronę pozwaną okoliczność stanowiąca przyczynę zwłoki w oddaniu powodowi przedmiotu umowy nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za to opóźnienie .
Dlatego też podnoszone przez stronę pozwaną wątpliwości, co do oceny treści przesłuchania powoda ,czy też przyczyn, dla których wydane zostało pismo z dnia 1.02.2011 r. oraz czy wskazano w nim wyczerpująco przyczyny opóźnienia nie mają żadnego znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia .Istotne ,bowiem jest ,iż na stronie pozwanej spoczywał obowiązek wykazania, jakie były przyczyny opóźnienia w wykonaniu umowy oraz ,że deweloper nie ponosi ze nie odpowiedzialności .A zatem to czy powód podawał wiarygodnie, kiedy bywał na budowie ,jak według niego toczył się proces budowlany pozostaje bez jakiegokolwiek wpływu na to czy strona pozwana skutecznie wykazała faktyczne przyczyn niewykonania umowy w terminie .Powyższe uwagi należy odnieść wprost do oceny treści pisma z dnia 1.02.2011 r. Sąd I instancji formułując tezę ,iż z pisma tego wynika ,iż jedyną przyczyną opóźnienia w wykonaniu umowy były problemy ze zmianą wykonawcy ,poddał jednocześnie analizie także pozostałe przyczyny wskazywane przez stronę pozwaną ,które stanowić miały podstawę zwolnieniu się pozwanej spółki od odpowiedzialności za to opóźnienie . Jedynie, zatem podważenie stanowiska Sądu I instancji ,iż przyczyny w postaci złych warunków atmosferycznych ,problemy z wykonawcą oraz spór z GminąD.nie ekskulpują strony pozwanej za niedotrzymanie terminu wskazanego w § 1 lit. o umowy mogłoby doprowadzić do korekty zaskarżonego orzeczenia .Tymczasem ,jak słusznie stwierdził to Sąd Rejonowy ,wskazywane przez stronę pozwaną przyczyny opóźnienia nie mogą być uznane za niezawinione przez dewelopera .Nie doszło przy tym do naruszenia przez Sąd I instancjiart.217 k.p.c.iart.207 § 5i 6 k.p.c.poprzez pominięcie dowodów złożonych przez stronę pozwaną na rozprawie w dniu 13.11.2012 r .
Zgodzić ,bowiem należało się z Sądem I instancji ,iż wykazanie przez stronę pozwaną przyczyn ,które doprowadziły do opóźnienia w wykonaniu zobowiązania –w tym wpływ warunków atmosferycznych na proces budowlany - było istotą sporu ,a zatem dowody takie powinny być przedstawione już w odpowiedzi na pozew . Stanowisko pozwanego dewelopera jakoby okoliczności związane z tym warunkami w zimie 2010-2011 r. należało traktować, jako fakty powszechnie znane jest chybione .Podnieść przy tym należy ,iż nawet przeprowadzenie dowodu z informacji meteorologicznej nie byłoby wystarczające dla wykazania zależności między uchybieniem terminowi wykonania umowy a tymi warunkami ,gdyż w tym zakresie wymagane byłyby wiadomości specjalne ,a zatem konieczne byłoby przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego .Natomiast zasadnicze znaczenie dla prawidłowego orzeczenia o pominięciu dowodu z takiej informacji miała okoliczność ,iż dane wynikające z pisma Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej dotyczyły okresu już po dacie ,kiedy budowa miała być zakończona lokal ,a zatem już w okresie istnienia zwłoki w wykonaniu umowy .Natomiast strona pozwana winna przeprowadzić dowód na okoliczność przyczyn niedotrzymania terminu z § 1lit.o umowy .Wszystkie powody opóźnienia zakończenia budowy ,które wystąpiły już po tej dacie obciążają wyłącznie stronę pozwaną, jako dłużnika .Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe zawarte w apelacji ,albowiem dotyczyły one faktów niemających istotnego znacznie dla rozstrzygnięcia sprawy (art.227 k.p.c.) .
Niezasadnie apelujący kwestionował przyjęcia przez Sąd I instancji odpowiedzialności strony pozwanej także za opóźnienie w wykonaniu umowy spowodowane brakiem możliwości przyłączenia budowanych domów do sieci wodno-kanalizacyjnej . Polemizując ze stanowiskiem Sądu I instancji ,strona pozwana bagatelizuje fakt ,iż deweloper zdecydował się na rozpoczęcie inwestycji na terenie nie tylko nieuzbrojonym, ale na którym Gmina w ogóle nie przewidywała w tym czasie rozbudowy sieci wodno – kanalizacyjnej .Zatem jedynie subiektywne przeświadczenie zarządu strony pozwanej , iż inwestycję uda się zrealizować w terminie nie można potraktować, jako zachowania profesjonalnego ,jakiego należy wymagać od przedsiębiorcy (art.355 §2 k.c.) .
Brak jest także podstaw do przyjęcia ,by doszło do naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego poprzez niezastosowanieart.390 k.c.Kwalifikacja prawna łączącego strony stosunku umownego, jako umowy deweloperskiej ,a nie umowy przedwstępnej jest oczywiście zasadna .Niewątpliwie umowa zawarta między stronami spełnia wszelkie wymagania wskazane wart.9 ustawy o własności lokalii ma charakter umowy deweloperskiej . Okoliczność ,iż strony nazwały tę umowę inaczej nie ma znaczenia dla kwalifikacji prawnej stosunku zobowiązaniowego ,której ostatecznie zawsze dokonuje Sąd na podstawie odpowiednich norm prawa materialnego .W żadnym też wypadku nie zależy od stron określenie terminu przedawnienia roszczeń wynikających z prawidłowo zakwalifikowanego stanu prawnego ,bowiem terminy materialnoprawne są terminami ustawowymi ,które nie podlegają ani skróceni ani wydłużeniu wolą stron .Zatem skoro strony łączyła umowa deweloperska ,a nie umowa przedwstępna nie ma zastosowaniaart.390 k.c.Sąd Okręgowy za niezasadne uznał także zarzuty dotyczące naruszeniaart. 3851k.c.Sąd I instancji trafnie uznał treść §7 ust.2 umowy w części, w jakiej uzależnia liczenie kar umownych ,od wpłaconych terminowo rat ceny za klauzulę abuzywną ,a uzasadnienie tego poglądu szeroko umotywowane należało podzielić .Odnosząc się do zarzutów apelacyjnych dotyczących tej kwestii dodać należy ,iż gdyby podzielić stanowisko strony pozwanej ,iż umowa była uzgodniona indywidualnie z powodem ,to sporny zapis umowy uznać należałoby za sprzeczny zart. 3531k.c.
Zgodnie z tym uregulowaniem strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Słusznie podkreślił Sąd I instancji za sprzeczne z dobrymi obyczajami ,a zatem i z zasadami współżycia społecznego uznać należy takie zastrzeżenie naliczania kary umownej ,które zwalniałoby stronę pozwaną od jej uiszczenia w przypadku nawet jednodniowego opóźnienia się konsumenta z wpłatą raty ceny ,przy jednoczesnym wielomiesięcznym niewykonywaniu umowy przez dewelopera .Jednocześnie interesy dewelopera zostały dostatecznie zabezpieczone przez zastrzeżenie możliwości naliczenia od późniejszej wpłaty odsetek ustawowych i przesunięcia o taki sam okres terminu wykonania umowy ( § 4 pkt 10 ) oraz prawa odstąpienia od umowy
(§7 pkt 8 ). Wskazać także należy ,iż powodowi przysługiwało uprawnienie do liczenia kary umownej także od czwartej raty wpłaconej w terminie na nowo ustalonym przez stronę pozwaną .Dystansowanie się przez apelującą od swego oświadczenia woli zawartego w piśmie z dnia 1.02.2011 r .o przesunięciu terminu uiszczenia tej raty jest oczywiście nie do zaakceptowania . Nie ulega ,bowiem żadnej wątpliwości ,iż wierzyciel udzielił powodowi odroczenia terminu wykonania zobowiązania ,co nie wymagało zamiany umowy w formie aktu notarialnego i stanowiło ustalenie nowego terminu na korzyść dłużnika .
Wbrew zarzutom strony pozwanej Sąd I instancji ustalił początkową datę liczenia kar umownych na dzień 30.11.2010 r .Zgodnie z §7 ust.2 umowy w przypadku zwłoki w zakończeniu budowy w stosunku do przewidywanego terminu deweloper zobowiązał się do zapłaty powodowi odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia ,przy czym obowiązek ten nie powstałby ,jeśli przekroczenie terminu nie byłoby większe niż jeden miesiąc i deweloper uzasadniłby to opóźnienie .Całkowicie chybiona jest argumentacja strony pozwanej ,jakoby ten zapis umowy „dawał” deweloperowi dodatkowy miesiąc ponad termin przewidziany w §1 pkt „o” umowy i kary umowne mogły być liczone dopiero od 31.12.2010 r. Opóźnienie przekroczyło ,bowiem wspomniany miesiąc ,a zatem kwestia czy uzasadnienie opóźnienia przez dewelopera miało stanowić jedynie przedstawienie przyczyn opóźnienia czy też musiało zostać faktycznie wykazane nie miało znaczenia dla ustalenia początkowej daty ,od której należało w niniejszej sprawie liczyć kary umowne .

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd Okręgowy oddalił apelację (art.385 k.p.c.) ,orzekając o kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym zgodnie zart.98 k.p.c.w zw. z§ 6 pkt 5 i § 12 ust.1 pkt1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r .w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu