Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 76/13
Data wyroku: 2013-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Hreczańska-Cholewa
Słowa kluczowe: Rękojmia
Podstawa prawna: art. 566 § 1 k.c., art. 556 k.c.

Sygn. akt I C  76/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 kwietnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska - Cholewa
Protokolant Dorota Nitkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaE. P.iA. P.
przeciwko(...)wW.
o zapłatę I. zasądza od strony pozwanej(...)wW.na rzecz powodówE. P.iA. P.kwotę 176 191 zł 03 grosze ( sto siedemdziesiąt sześć tysięcy sto dziewięćdziesiąt jeden złotych trzy grosze) z ustawowymi odsetkami od kwoty 172 028,11 zł od dnia 25.05.2012 r. do dnia zapłaty i od kwoty 4 162,92 zł od dnia 14.12.2012 r. do dnia zapłaty; II. dalej idące powództwo w zakresie odsetek oddala; III. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 12 427 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 9 listopada 2012 r. skierowanym przeciwko(...)wW.powodowieA. P.iE. P.domagali się zasądzenia od strony pozwanej zapłaty kwoty 176.191,03 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 25 maja 2012 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w dniu 16 lipca 2010 r. drodze przetargu nabyli od strony pozwanej nieruchomość gruntową położoną wC.kołoW.,działka nr (...), z przeznaczeniem zabudowania jej wolnostojącym jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Powodowie podali, że ogłoszenie o przetargu zawierało informację odnośnie możliwość wydania dla w/w działki decyzji o warunkach zabudowy, co zostało także powtórzone w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Po nabyciu od strony pozwanej w/w gruntu okazało się, że na jej terenie znajduje się stanowisko archeologiczne stanowiące zabytek w rozumieniuustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W konsekwencji(...)Konserwator Zabytków weW.odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy, co oznaczało że nie było możliwe przeznaczenie nabytej od strony pozwanej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową. Powodowie podali, że podjęli próby zmiany w/w postanowienia na drodze administracyjnej, jednakże ostatecznie okazały się one bezskuteczne. Mając na uwadze powyższe okoliczności, a w szczególności dwukrotną negatywną decyzję(...)Konserwatora Zabytków weW.powodowie uznali, że nabyta przez nich nieruchomość gruntowa dotknięta była wadą uniemożliwiającą wykorzystanie jej zgodnie z przeznaczeniem. Na skutek tego powodowie złożyli oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży i domagali się zwrotu zapłaconej ceny oraz zapłaty odszkodowania związanego z poniesionymi kosztami kredytu bankowego, obsługi prawnej oraz opłatami notarialnymi i wyciągu z katastru nieruchomości, co łącznie stanowiło kwotę objętą żądaniem pozwu.
W nakazie zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 4 grudnia 2012 r. (k. 100) Sąd uwzględnił w całości żądanie pozwu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty (k. 109 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu strona pozwana przyznała, że w drodze przetargu sprzedała powodom w/w działkę gruntu. Zarzuciła przy tym, że powodowie nie dokonali zawiadomienia o wadzie w terminie 1 miesiąca od jej wykrycia, w związku z czym nie mogli skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy sprzedaży na podstawieart. 560 k.c.Ponadto strona pozwana zarzuciła, że dla przedmiotowej nieruchomości na dzień przetargu oraz sprzedaży brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z zapisami studium działka oznaczona była symbolem 3.2 ZN, czyli jako tereny z przewagą zieleni nieurządzonej oraz wód powierzchniowych, o czym kupujący mieli wiedzę w dacie zawierania umowy. Strona pozwana wskazała przy tym, iż możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy odnośnie sprzedanej działki gruntu wymagała spełnienia wymogów, które jako wynikające z przepisów obowiązującego prawa w dacie sprzedaży były powszechnie znane. Ogłoszenie przetargowe zawierało zatem jedynie informację o możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku gdy zostaną spełnione przesłanki prawem przewidziane, co nie nastąpiło. Nadto stron pozwana podała, że utrata uprawnień z rękojmi nie warunkowała dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, tj. na podstawieart. 471 k.c., jednakże w takim przypadku powodowie obowiązani byli wykazać szkodę, jej wysokość oraz adekwatny związek przyczynowy, czego nie uczynili. Według strony pozwanej, nie można jej było także w niniejszej sprawie przypisać winy, ponieważ przeznaczając nieruchomość na sprzedaż opierała się na dokumencie urzędowym, którym była opinia urbanistyczna wydana przez Urząd GminyC..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W maju 2010 r. strona pozwana –(...)wW.Oddział Terenowy weW.przeznaczyła do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego niezabudowaną nieruchomość gruntową o powierzchni 1,2030 ha położoną przyul. (...)wC.kołoW.,działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadziłksięgę wieczystą KW nr (...). Cenę w/w nieruchomości gruntowej, stanowiącej w znacznej mierze podmokłe i zabagnione nieużytki i pastwiska, w związku z przeznaczeniem jej do sprzedaży,(...)ustaliła na kwotę 148.120 zł.
W ogłoszeniu o przetargu strona pozwana – opierając się na opinii urbanistycznej z dnia 10 sierpnia 2009 r. wydanej przezA. D.- podała m.in., że nieruchomość położona była na terenie dla którego brak było planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla w/w działki, po spełnieniu wymogów wynikających zart. 61z zastrzeżeniemart. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(w tym w zakresie zapewnienia dostawy mediów) istniała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.

( Dowód:ogłoszenie o przetargu, k. 15-17; wyciąg z wykazu zmian danych ewidencyjnych KW, k. 9-11; protokół zdawczo-odbiorczy z 12 maja 1994 r., k. 12; decyzja z 6 kwietnia 1994 r., k. 13; wypis i wyrys z rejestru gruntów, k. 14, 24; opinia urbanistyczna, k. 25 )

W dniu 19 maja 2010 r. w przetargu ustnym nieograniczonym ogłoszonym przez stronę pozwaną powodowieA. P.iE. P.zostali wyłonieni jako nabywcy w/w nieruchomości za cenę 149.620 zł brutto (netto plus podatek VAT). Powodowie zamierzali przeznaczyć w/w nieruchomość gruntową pod budowę wolnostojącego domu jednorodzinnego.
W dniu 16 lipca 2010 r. powodowieA. P.iE. P.zawarli w formie aktu notarialnego ze stroną pozwaną(...)wW.umowę sprzedaży w/w nieruchomości, na mocy której nabyli ją za cenę 149.620 zł brutto. W treści aktu notarialnego strona pozwana zapewniła, że nieruchomość wolna jest od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich. Ponadto w treści aktu notarialnego strona pozwana oświadczyła, że nieruchomość położona była na terenie dla którego brak było planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla w/w działki, po spełnieniu wymogów wynikających zart. 61z zastrzeżeniemart. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(w tym w zakresie zapewnienia dostawy mediów) istniała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.
W związku z zawarciem w/w umowy kupna – sprzedaży z 16 lipca 2010 r. powodowie ponieśli wydatki w postaci kosztów notarialnych, opłaty sądowej od wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej nowych właścicieli i podatku VAT w łącznej kwocie 1.283,60 zł.
Powodowie w całości uiścili na rzecz strony pozwanej cenę w kwocie 149.620 zł, natomiast w dniu 16 lipca 2010 r. strona pozwana wydała powodom w/w nieruchomość, na okoliczność czego sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy.
W celu sfinansowania zakupu w/w nieruchomości powodowie zaciągnęli w(...) Banku (...) S.A.wW.długoterminowy kredyt hipoteczny w wysokości 175.713,01 zł, z czego kwota 120.020 zł była przeznaczona na wykup w/w nieruchomości. W związku z uruchomieniem w/w kredytu powodowie ponieśli wydatki w łącznej kwocie 2.677,51 zł z tytułu prowizji i opłat bankowych.

( Dowód:akt notarialny rep. A nr(...), k. 19-23; faktura VAT, k. 18; protokół zdawczo-odbiorczy, k. 26; umowa kredytu hipotecznego wraz z załącznikami, k. 129-138; zestawienie rat kredytu, k. 63-73; wyciągi bankowe, k. 74-80; wniosek o ustalenie warunków zabudowy, k. 27-29; mapa, k. 30 )

W dniu 6 sierpnia 2010 r. powodowie zwrócili się do Wójta GminyC.o ustalenie w formie decyzji warunków zabudowydziałki nr (...)położonej przyul. (...)wC.dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego domu jednorodzinnego z użytkowym poddaszem. Zgodnie z wnioskiem budynek mieszkalny miał być posadowiony na spornej działce w bliskim sąsiedztwie innych wolnostojących budynków mieszkalnych położonych wC.przyul. (...).
W trakcie postępowania administracyjnego wszczętego na wniosek powodów sporządzono projekt decyzji o warunkach zabudowy dladziałki nr (...)wC., w wersji uwzględniającej wniosek powodów. Jednocześnie w toku postępowania administracyjnego, w trakcie uzgadniania w/w projektu decyzji z innymi organami, zwrócono się m.in. do(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków weW..
W trakcie inspekcji konserwatorskiej przeprowadzonej w dniu 17 maja 2011 r. stwierdzono, że nadziałce nr (...)usytuowane jest grodzisko stożkowate z XIV-XV wieku wpisane do rejestru zabytków decyzją z dnia 22 stycznia 1965 r., stanowiące cenny i unikatowy zabytek z okresu średniowiecza. Z uwagi na powyższe postanowieniem z dnia 19 lipca 2011 r.(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków weW.odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nadziałce nr (...)wC..
Od w/w postanowienia powodowie wnieśli zażalenie, na skutek czego postanowieniem z dnia 20 lutego 2012 r. Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego uchylił w całości postanowienie z dnia 19 lipca 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Postanowieniem z dnia 9 marca 2012 r.(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków po ponownym rozpatrzeniu sprawy po raz kolejny odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowydziałki nr (...)wC..

( Dowód:wniosek o ustalenie warunków zabudowy, k. 27-29; mapa, k. 30; projekt decyzji o warunkach zabudowy, k. 31-36; pismo z 17 maja 2011 r., k. 37; postanowienie z 19 lipca 2011 r., k. 38-39; postanowienie z 20 lutego 2012 r., k. 40-43; postanowienie z 9 marca 2012 r., k. 44-45 )

W piśmie z dnia 17 maja 2012 r. powodowie powołując się na wadę prawną nieruchomości, na podstawie przepisów o rękojmi rzeczy sprzedanej, złożyli stronie pozwanej oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży z dnia 16 lipca 2010 r. Jednocześnie powodowie wnieśli o zwrot zapłaconej ceny nieruchomości i zapłatę odszkodowania w łącznej kwocie 172.028,11 zł. W uzasadnieniu argumentowali w szczególności, że w ogłoszeniu o przetargu oraz w umowie sprzedaży zapewniono ich, że istniała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy spornej działki, a ponadto była ona wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich. W ogłoszeniu o przetargu brak było natomiast informacji, że na terenie spornej działki znajduje się stanowisko archeologiczne, stanowiące zabytek w rozumieniuustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W efekcie skutkowało to brakiem możliwości pełnego wykorzystania działki zgodnie z planowanym przeznaczeniem, tj. wybudowaniem na jej terenie domu jednorodzinnego. Powodowie podali, że dwukrotnie spotkali się bowiem ze strony(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków weW.z odmową uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowydziałki nr (...)wC.z uwagi na w/w stanowisko archeologiczne.
W odpowiedzi strona pozwana nie uznała stanowiska powodów za zasadne i odmówiła spełnienia świadczenia.
Według stanu na dzień 17 maja 2012 r., tj. złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży powodowie ponieśli wydatki z tytułu spłaty odsetek od kredytu bankowego w łącznej kwocie 20.918,72 zł.
W związku z zakupem spornej działki od strony pozwanej i zamiarem rozpoczęcia budowy domu powodowie ponieśli wydatki z tytułu wykonania mapy do celów opiniodawczych w kwocie 76,20 zł.
Z tytułu obsługi prawnej dotyczącej spornej działki powodowie ponieśli dotychczas wydatki w kwocie 1615 zł.

( Dowód:oświadczenie o odstąpieniu od umowy, k. 60-62; pisma stron, k. 84-90; umowa kredytu hipotecznego wraz z załącznikami, k. 129-138; zestawienie rat kredytu, k. 63-73; wyciągi bankowe, k. 74-80; dowody wpłaty, k. 81; faktury VAT, k. 82-83 )

Powodowie złożyli zażalenie na postanowienie z dnia 9 marca 2012 r., jednakże Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego w dniu 6 września 2012 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji, uznając iż uzgodniony projekt decyzji doprowadziłby do zniszczenia zabytku archeologicznego. Z uwagi na powyższe w decyzji z dnia 10 października 2012 r. Wójt GminyC.odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nadziałce nr (...)wC..
W uchwale nr(...)Rady GminyC.z dnia 25 maja 2012 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsiC., gminaC.. Na obszarze objętym planem zlokalizowano m.in. chronione stanowisko archeologiczne w postaci grodziskastożkowego z XIV-XV wieku, usytuowane na spornej działce. W w/w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla grodziskausytuowanego na spornej działce wyznaczono strefę ochronną ochrony konserwatorskiej, zakazując prowadzenia w niej działań inwestycyjnych nie związanych bezpośrednio z konserwacją i rewaloryzacją zabytkowego terenu.
W wyroku z dnia 12 lutego 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.na skutek skargi powodów uchylił postanowienie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 6 września 2012 r. i utrzymane w nim w mocy postanowienie(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków weW.z dnia 9 marca 2012 r.

( Dowód:zażalenie, k. 46-48; postanowienie(...), k. 49-53; skarga do WSA, k. 54-59; wyrok z dnia 12 lutego 2013 r. WSA w Warszawie wraz z uzasadnieniem, k. 154-159; decyzja z 10 października 2012 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy, k. 170-172; uchwała nr(...)Rady GminyC.z 25 maja 2012 r., k. 160-169 )

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo w znacznej części zasługiwało na uwzględnienie.
Powodowie wywodzili swoje roszczenie z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Instytucja rękojmi za wady - fizyczne i prawne - sprzedanej rzeczy jest samodzielną kategorią odpowiedzialności sprzedawcy, ukształtowaną surowiej, niż to wynika z ogólnych przepisów o skutkach nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika zawartych wart. 471 i n. k.c.Odpowiedzialność ta powstaje niezależnie od winy sprzedawcy, a także niezależnie od wykazania szkody wynikającego ze świadczenia rzeczy wadliwej. Wobec kategorycznego brzmieniaart. 556 k.c.jest to także odpowiedzialność niezależna od wiedzy sprzedawcy o istnieniu wady, ponieważ podstępne działanie sprzedawcy, który wadę zataja, prowadzi jedynie do dalszego zaostrzenia zwykłej odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Podstawową okolicznością uzasadniającą powstanie odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi jest istnienie wady rzeczy. Zgodnie zart. 556 § 1 k.c.sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Cytowany przepis w pierwszej kolejności wymienia wadę fizyczną sprzedanej rzeczy zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy. Zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy zachodzi zatem w każdym przypadku, gdy rzecz nie odpowiada celowi wyraźnie w umowie wskazanemu, a gdy takiej umowy nie było, jeżeli nie odpowiada celowi wynikającemu z okoliczności bądź też ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy. Wyliczone cechy kwalifikują rzecz jako dotkniętą wadą bez względu na rodzajową jej postać.
Dokonując rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie Sąd miał na uwadze, że powodowie zasadnie powołali się w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy sprzedaży, zawartym w piśmie z dnia 17 maja 2012 r. (k. 60-62) na wadę, jaką była obciążona nieruchomość gruntowa położona wC.przyul. (...),działka nr (...), nabyta od pozwanej(...)wW.. Z analizy dowodów zgromadzonych w rozpoznawanej sprawie, w szczególności w postaci wniosku o ustalenie warunków zabudowy (k. 27-29) wynikało bowiem, że powodowie zamierzali przeznaczyć w/w nieruchomość gruntową pod budowę wolnostojącego domu jednorodzinnego. Niezwłocznie bowiem po nabyciu spornej nieruchomości od strony pozwanej, powodowie zwrócili się do Wójta GminyC.o ustalenie w formie decyzji warunków zabudowydziałki nr (...)położonej przyul. (...)wC.dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego domu jednorodzinnego z użytkowym poddaszem. Zgodnie z wnioskiem budynek mieszkalny miał być posadowiony na spornej działce w bliskim sąsiedztwie innych wolnostojących budynków mieszkalnych położonych wC.przyul. (...). Na budowlany charakter sprzedawanej przez pozwaną działki wskazywała przy tym treść ogłoszenia o przetargu (k. 15-17), w którym strona pozwana – powołując się na opinię urbanistyczną z dnia 10 sierpnia 2009 r. wydaną przezA. D.– podała m.in., że dla w/w działki, po spełnieniu wymogów wynikających zart. 61z zastrzeżeniemart. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(w tym w zakresie zapewnienia dostawy mediów) istniała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie Sądu na budowlany charakter zbywanej przez pozwaną nieruchomości wskazywała także jej cena ustalona na kwotę 148.120 zł. Kierując się logiką i zasadami doświadczeniami życiowego nie można było bowiem uznać, że w sytuacji gdyby sporna nieruchomość nie miała charakteru budowlanego, jej cena zostałaby ustalona na tak wysokim poziomie. W znacznej mierze stanowiła ona bowiem zabagnione nieużytki. Ponadto z dowodu w postaci mapy (k. 30) wynikało, że w północnej części działka graniczyła z 5 działkami zabudowanymi wolnostojącymi budynkami mieszkalnymi, co także wskazywać mogło na budowlane przeznaczenie co najmniej części spornej działki. Sąd miał nadto na uwadze, że w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 16 lipca 2010 r. (k. 19-23) strona pozwana zapewniła, że nieruchomość wolna jest od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich. Ponadto w treści aktu notarialnego strona pozwana powtórzyła wcześniejsze zapewnienia i ponownie oświadczyła, że nieruchomość położona była na terenie dla którego brak było planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla w/w działki, po spełnieniu wymogów wynikających zart. 61z zastrzeżeniemart. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(w tym w zakresie zapewnienia dostawy mediów) istniała możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nadto Sąd stwierdził, że w trakcie postępowania administracyjnego wszczętego na wniosek powodów sporządzono projekt decyzji o warunkach zabudowy dladziałki nr (...)wC., w wersji uwzględniającej wniosek powodów. W ocenie Sądu taka ta okoliczność przemawiała za uznaniem, że sporna działka gruntu, w przeświadczeniu zarówno powodów, jak i strony pozwanej, a także osób trzecich przygotowujących projekt decyzji, była uznawana potencjalnie za grunt budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał, że powodowie zasadnie mogli oczekiwać, że nabyta przez nich działka gruntu będzie mogła zostać przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.
Istotnym w rozpoznawanej sprawie było jednak, że jak wynikało z dowodów w postaci pisma z 17 maja 2011 r. (k. 37) i postanowienia z 19 lipca 2011 r. (k. 38-39) po nabyciu od strony pozwanej w/w gruntu okazało się, że na jego terenie znajdowało się stanowisko archeologiczne stanowiące zabytek w rozumieniuustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, uniemożliwiające wykorzystanie działki pod zabudowę jednorodzinną. W związku z istnieniem tego stanowiska archeologicznego(...)Konserwator Zabytków weW.w postanowieniu z 19 lipca 2010 r. odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy. Powodowie podali, że podjęli próby zmiany w/w postanowienia na drodze administracyjnej i wnieśli zażalenie. Na skutek tego postanowieniem z dnia 20 lutego 2012 r. Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego uchylił w całości postanowienie z dnia 19 lipca 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Postanowieniem z dnia 9 marca 2012 r.(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków po ponownym rozpatrzeniu sprawy po raz kolejny odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowydziałki nr (...)wC.. Powodowie złożyli zażalenie na postanowienie z dnia 9 marca 2012 r., jednakże Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego w dniu 6 września 2012 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji, uznając iż uzgodniony projekt decyzji doprowadziłby do zniszczenia zabytku archeologicznego. Z uwagi na powyższe w decyzji z dnia 10 października 2012 r. Wójt GminyC.odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nadziałce nr (...)wC.. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał, że ostatecznie w dniu 10 października 2012 r., w związku z negatywną decyzją administracyjną, ujawniła się istotna wada fizyczna nieruchomości zmniejszająca jej wartość i użyteczność, skoro sporny grunt nie mógł zostać wykorzystany pod budowę domu jednorodzinnego, tj. na jego cel wynikający z okoliczności sprawy. W ocenie Sądu nie była to przy tym – jak wskazywali powodowie - wada prawna skoro wedługart. 556 § 2 k.c.istnieje ona wówczas, gdy: 1) rzecz nie stanowi własności sprzedawcy, lecz należy do osoby trzeciej; dotyczy to odpowiednio innego przedmiotu sprzedaży; 2) rzecz jest obciążona prawem lub prawami osoby trzeciej. Dla istoty wady prawnej ma znaczenie nie tylko widoczna, rzeczywista i odczuwalna przez kupującego niemożność lub trudność korzystania z rzeczy, ale również potencjalne ryzyko utraty rzeczy w wyniku wykonania uprawnień przysługujących osobie trzeciej do rzeczy, co jednak w rozpoznawanej sprawie nie miało miejsca. Jeżeli zatem nieruchomość nie stanowiła własności osoby trzeciej ani nie była obciążona prawem osoby trzeciej, a jedynie z uwagi na znajdujące się na jej terenie stanowisko archeologiczne nie mogła być wykorzystana na cele budowlane, to w takiej sytuacji należało przyjąć, iż rzecz ta była dotknięta wadą fizyczną.
W ocenie Sądu, że nie można było przy tym uznać, że powodowie wiedzieli o powyższych wadach w chwili zawierania umowy kupna – sprzedaży. Z analizy dowodu w postaci treści ogłoszenia o przetargu (k. 15-17) nie wynikało, aby strona pozwana poinformowała w nim w sposób rzetelny potencjalnych nabywców, w tym także powodów, o znajdującym się na terenie działki stanowisku archeologicznym i związanymi z tym konsekwencjami. Powyższy fakt został w ogłoszeniu o przetargu pominięty i przemilczany. W ogłoszeniu o przetargu znalazły się natomiast informacje dotyczące możliwości wydania odnośnie spornego gruntu decyzji o warunkach zabudowy, co jednoznacznie wskazywało na budowlany charakter działki. Niewątpliwie mogło to wprowadzać to w błąd nabywców co do faktycznego stanu nieruchomości i sugerować, że można było ją wykorzystać na cele budowlane. Ponadto z analizy dowodów w postaci pisma z 17 maja 2011 r. (k. 37), postanowienia z 19 lipca 2011 r. (k. 38-39), postanowienia z 20 lutego 2012 r. (k. 40-43), postanowienia z 9 marca 2012 r. (k. 44-45), zażalenia (k. 46-48) postanowienia(...)(k. 49-53) i decyzji z 10 października 2012 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy (k. 170-172) w sposób jednoznaczny wynikało, że wada działki ujawniła się dopiero po jej nabyciu przez powodów w związku ze staraniami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ostatecznie w decyzji z dnia 10 października 2012 r., z uwagi na dwukrotne negatywne stanowisko(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków weW., Wójt GminyC.odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nadziałce nr (...)wC.. Z uwagi na powyższe Sąd uznał nadto, że powodowie składając w dniu 17 maja 2012 r. oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży zachowali termin, o którym mowa wart. 563 § 1 k.c.do zawiadomienia strony pozwanej o wadzie rzeczy w ciągu miesiąca od jej wykrycia. W rozpoznawanej sprawie bowiem nie sam fakt istnienia stanowiska archeologicznego, ale dopiero wydanie prawomocnej decyzji administracyjnej odmawiającej ustalenia warunków zabudowy spowodowało, że powodowie dowiedzieli się o tym, że nie mogą wykorzystać działki w takim celu z jakim zamierzali ją kupić.
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał, że po stronie powodów zaktualizowało się uprawienie zawarte wart. 560 § 1 k.c.do odstąpienia do umowy sprzedaży z dnia 16 lipca 2010 r. Wykonanie tego uprawnienia skutecznie nastąpiło poprzez złożenie przez powodów oświadczenia woli zawartego w piśmie z dnia 17 maja 2012 r., doręczonego pozwanej(...)w tym samym dniu (k. 60-62 ). W związku z tym Sąd uznał, że na skutek skutecznego odstąpienia przez powodów od umowy sprzedaży z dnia 16 lipca 2010 r. strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia (k. 560§ 2 k.c.). Mając na uwadze, że cena zakupu spornej nieruchomości wyniosła 149.620 zł, co wynikało z treści aktu notarialnego, Sąd w tej części w całości uwzględnił pozew i zasądził w/w kwotę od pozwanych na rzecz powodów, jak w punkcie I wyroku.
Nadto Sąd miał na uwadze, że stosownie doart. 566 § 1 k.c.jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. W związku z treścią powyższych przepisów za uzasadnione Sąd uznał także zgłoszone przez powodów roszczenie odszkodowawcze. W trakcie postępowania powodowie przedłożyli dowody w postaci rachunków, faktur, aktu notarialnego i wyciągów bankowych, z których wynikało, że: 1) w związku z zawarciem w/w umowy kupna – sprzedaży z 16 lipca 2010 r. powodowie ponieśli wydatki w postaci kosztów notarialnych, opłaty sądowej od wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej nowych właścicieli i podatku VAT w łącznej kwocie 1.283,60 zł, 2) w związku z uruchomieniem kredytu na zakup działki powodowie ponieśli wydatki w łącznej kwocie 2.677,51 zł z tytułu prowizji i opłat bankowych, 3) w związku z zakupem spornej działki od strony pozwanej i zamiarem rozpoczęcia budowy domu powodowie ponieśli wydatki z tytułu wykonania mapy do celów opiniodawczych w kwocie 76,20 zł, 4) z tytułu obsługi prawnej dotyczącej spornej działki powodowie ponieśli dotychczas wydatki w kwocie 1615 zł, natomiast 5) według stanu na dzień 17 maja 2012 r., tj. złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży powodowie ponieśli wydatki z tytułu spłaty odsetek od kredytu bankowego w łącznej kwocie 20.918,72 zł. Łącznie powyższe wydatki wyniosły 26.571,03 zł i jako dostatecznie wykazane przez powodów odpowiednimi dokumentami i rachunkami, zasługiwały one w całości na uwzględnienie.
Z uwagi na powyższe Sąd w punkcie I wyroku zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów tytułem należności głównej kwotę w łącznej wysokości 176.191,03 zł (149.620 zł + 26.571,03 zł).
Rozstrzygnięcie co do odsetek Sąd wydał w oparciu oart. 481 k.c.iart. 455 k.c.Sąd w punkcie I wyroku uwzględnił w części powództwo w tym zakresie i zasądził odsetki ustawowe od należności głównej w kwocie 172.028,11 zł od dnia 25 maja 2012 r. do dnia zapłaty mając na uwadze, że przed wszczęciem procesu, tj. w piśmie z dnia 17 maja 2012 r., powodowie wezwali pozwaną do zapłaty w/w kwoty. W pozostałym zakresie obejmującym odsetki ustawowe od kwoty 4.162,92 zł, Sąd zasądził je od dnia 14 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty, jak w punkcie I wyroku. Jednocześnie Sąd oddalił dalej idące powództwo w zakresie odsetek, jak w punkcie II wyroku. Sąd miał przy tym na uwadze, że roszczenie w tej części zostało zgłoszone stronie pozwanej już po wytoczeniu powództwa (k. 103).
O kosztach procesu w punkcie III wyroku Sąd orzekł na podstawieart. 100 zd. 2 k.p.c.mając na uwadze, że powództwo w przeważającej części okazało się zasadne, a jego oddalenie obejmowało jedynie nieznaczną część żądania obejmującą wyłącznie odsetki. Na zasądzoną od strony pozwanej na rzecz powodów z tego tytułu kwotę w łącznej wysokości 12.427 zł złożyły się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 8.810 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3600 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.
Mając na uwadze powyższe należało orzec jak w sentencji.