Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 637/13
Data wyroku: 2013-07-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wojciech Wójcik, Lidia Mazurkiewicz-Morgut Marek Kurkowski
Słowa kluczowe: Potrącenie, Najem
Podstawa prawna: art. 222 k.c.
Teza: Samo wezwanie pozwanej do zapłaty i wyznaczenie terminu do uiszczenia zaległych należności pod rygorem rozwiązania umowy nie jest tożsame z oświadczeniem o jej wypowiedzeniu. Konieczne jest bowiem po takim wezwaniu złożenie kolejnego stanowczego oświadczenia o wypowiedzeniu - dopiero takie oświadczenie może rozwiązać stosunek prawny.

Sygn. akt II Ca 637/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lipca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział !l Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SO Lidia Mazurkiewicz - Morgut Sędzia SO Marek Kurkowski
Sędzia SO Wojciech Wójcik (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 2 lipca 2013 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wO.
przeciwkoM. W.
o opróżnienie lokalu użytkowego
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Rejonowego w Oleśnicy
z dnia 20 marca 2013 r.
sygn. akt I C 374/11

I
oddala apelację;

II
zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 1.200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 637/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Oleśnicy w sprawie z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wO.przeciwkoM. W.o eksmisję w punkcie I uchylił w całości wyrok zaoczny Sądu Rejonowego w Oleśnicy z dnia 21 grudnia 2011r. sygn. akt I C 374/11, w punkcie II powództwo oddalił, zaś w punkcie III zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 2.517 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Orzeczenie zapadało w oparciu o następujący stan faktyczny:
M. W.prowadzi działalność gospodarczą pod nazwąKsięgarnia (...)od dnia 16 kwietnia 1991 r. w zakresie m.in. sprzedaży książek. W związku z prowadzoną działalnością wynajęła odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wO.lokal użytkowy położony wO.przyul. (...).
Pismem z dnia 8 sierpnia 2001 r. Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.poinformowałM. W., że w związku z zaleganiem z zapłatą czynszu za lokal użytkowy na łączną kwotę 8.588,41 zł wyznacza dodatkowy miesięczny termin do zapłaty, który upływa w dniu 8 września 2001 r.
Następnie pismem z dnia 22 sierpnia 2002 r. Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.po raz kolejny wyznaczyłM. W.dodatkowy miesięczny termin do zapłaty całej sumy na dzień 22 września 2002 r., informując że o ile zaległość nie zostanie zapłacona umowa najmu zostanie rozwiązana bez wypowiedzenia z dniem 22.09.2002 r. i do tego dnia należy przekazać lokal.
Pismem z dnia 22 kwietnia 2003 r. Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.poinformowałM. W., że wobec zalegania z zapłatą czynszu za lokal użytkowy za okres 5 miesięcy na łączną kwotę 11.262,93 zł wyznacza dodatkowy miesięczny termin do zapłaty, który upływa w dniu 22 maja 2003 r. oraz że o ile zaległość nie zostanie zapłacona umowa najmu zostanie rozwiązana bez wypowiedzenia z dniem 22 maja 2003 r. i do tego dnia należy przekazać lokal.
Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.pismem z dnia 10 czerwca 2003 r. wezwałM. W.w związku niezapłaceniem czynszu za okres 3 miesięcy i rozwiązaniem z dniem 22 maja 2003 r. umowy najmu lokalu z dnia 15 kwietnia 1991 r. do przekazania lokalu do dnia 16 czerwca 2003 r.
M. W.pismem z dnia 12 czerwca 2003 r. wniosła o rozłożenie spłaty zadłużenia na sześć rat oraz ponowne zawarcie umowy najmu.
Pismem z dnia 3 lipca 2003 r. Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.poinformowałM. W., że nie wyraża zgody na rozłożenie na raty spłaty zaległości czynszowej za zajmowany lokal użytkowy (księgarnię) położony wO.przyul. (...), wzywając do uregulowania całej zaległości w terminie do dnia 15 lipca 2003 r. oraz informując że wówczas Zarząd rozważy możliwość ponownego zawarcia umowy najmu.
Pismem z dnia 6 sierpnia 2003 r.M. W.w związku z uregulowaniem zaległości czynszowych zwróciła się z prośbą do strony powodowej o przywrócenie umowy najmu na dotychczasowych warunkach.
W dniu 19 sierpnia 2003 r.Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)zawarli umowę najmu lokalu użytkowego położonego wO.przyul. (...)na czas nieoznaczony.
Pismem z dnia 11 sierpnia 2005 r. Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.poinformowałM. W., że wobec zalegania z zapłatą czynszu za lokal użytkowy położony wO.przyul. (...)za okres 3 miesięcy na łączną kwotę 6.278,40 zł wyznacza dodatkowy miesięczny termin do zapłaty, który upływa w dniu 11 września 2005 r. oraz że o ile zaległość nie zostanie zapłacona w wyznaczonym terminie umowa najmu zostaje rozwiązana bez wypowiedzenia z dniem 11 września 2005 r.
Pismem z dnia 6 października 2005 r. Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.w związku z rozwiązaniem z dniem 11 września 2005 r. umowy najmu lokalu wyznaczył termin do przekazania lokalu najpóźniej do dnia 14 października 2005 r.
Pismem z dnia 17 października 2005 r.M. W.zwróciła się do strony powodowej z prośbą o rozłożenie na 6 miesięcznych rat zaległości w kwocie 4224 zł z tytułu dzierżawy lokalu, informując że należność za październik zostanie opłacona w terminie.
W odpowiedzi Zarząd Spółdzielni MieszkaniowejZ.poinformował, że nie wyraża zgody na rozłożenie zaległości na raty, równocześnie wyznaczając do dnia 30 grudnia 2005 r. termin do wpłaty zaległości w kwocie 4104,07 zł.
Pismem z dnia 1 marca 2007 r. strona powodowa w związku z niezapłaceniem odszkodowania za bezumowne korzystanie od dnia 11 września 2005 r. z lokalu użytkowego położonego wO.przyul. (...)za okres dwóch miesięcy na łączną kwotę 5400,19 zł wezwałM. W.do przekazania lokalu na rzecz Spółdzielni najpóźniej do dnia 20 marca 2007 r.
M. W.w dniu 14 marca 2007 r. zwróciła się doSpółdzielni Mieszkaniowej (...)w związku z uregulowaniem całej zaległości czynszowej łącznie z opłatą za CO z prośbą o ponowne zawarcie umowy najmu lokalu położonego wO.przyul. (...). W odpowiedzi Zarząd Spółdzielni poinformował, że rozważy taką możliwość po dokonaniu opłaty należności za miesiąc marzec, równocześnie informując że pomimo upływu z dniem 20 marca 2007 r. terminu do zapłaty, wpłata należności za bezumowne korzystanie z lokalu nie została dokonana.
W dniu 28 listopada 2007 r.Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)skierowała doM. W.ostateczne wezwanie do zapłaty zaległości czynszowej za wrzesień-listopada 2007 r. wraz z odsetkami w łącznej kwocie 7459,42 zł. Należność ta uregulowana została w styczniu 2008 r.
Pismem z dnia 26 stycznia 2008 r.M. W.poinformowałSpółdzielnię Mieszkaniową (...), że do uregulowania pozostała jeszcze kwota 3040 zł, na którą składa się czynsz dzierżawny za styczeń 2008 r. i część płatności na ogrzewanie, równocześnie zapewniła, że czynsz zostanie uregulowany do 31 stycznia 2008 r., natomiast pozostała kwota do dnia 7 lutego 2008 r.M. W.zwróciła się z prośbą o podpisanie z nią umowy na dotychczasowych warunkach po uregulowaniu jej zobowiązań.
W okresie od 11 września 2005 r. do 24 lutego 2008 r.M. W.korzystała z lokalu użytkowego położonego wO.przyul. (...)bez tytułu prawnego. Za okres ten strona powodowa obciążyła pozwaną należnościami w łącznej kwocie brutto 67.255,14 zł tzn. kwotą 55.127,16 zł z tytułu odszkodowania za korzystanie z lokalu oraz kwotą 12.127,98 zł podatku VAT. Strona powodowa wystawiała comiesięcznie na rzecz pozwanej faktury VAT. Przedmiotowa należność w całości została przez pozwaną uiszczona przed 25 lutego 2008 r., pomimo że bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Strona powodowa nie rozliczyła się z pozwaną z należności pobranych na poczet podatku VAT, nie zaliczyła ich na poczet żadnych należności czynszowych do czasu wytoczenia powództwa.
W dniu 25 lutego 2008 r.Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)zawarła zM. W.umowę najmu lokalu użytkowego. Na podstawie przedmiotowej umowy Spółdzielnia wynajęłaM.W.lokal użytkowy o łącznej powierzchni użytkowej 146,67 m2, znajdujący się w budynku położnym wO.przyul. (...). Najemca zobowiązał się do prowadzenia w lokalu użytkowym działalności handlowej w zakresie księgarni, zgodnie z posiadanymi uprawnieniami do prowadzenia działalności uzyskanymi zgodnie z przepisami prawa. W § 3 umowy strony przewidziały, że Najemca zobowiązuje się do uiszczania czynszu w terminie do 20 każdego miesiąca za miesiąc bieżący oraz że łączna kwota czynszu w stosunku miesięcznym wynosi ogółem 1935,87 zł + 22% podatku VAT. Umowa zawarta została na czas określony do dnia 28 lutego 2009 r. Dla każdej ze stron przewidziane zostało prawo do rozwiązania umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W § 12 ust. 2 strony przewidziały, że Wynajmujący może rozwiązać zawartą umowę bez zachowania trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadkach naruszenia przez Najemcę warunków umowy określonych w §2 ust.1, § 5 ust. 2, § 10 ust. 1 i 2, a także uporczywego naruszania obowiązków wynikających z § 9 ust. 1 i 2 oraz w przypadku nie regulowania należności z tytułu zawartej umowy przez okres 2 miesięcy. W takim przypadku Najemcy nie przysługuje względem Wynajmującego żadne roszczenie odszkodowawcze.
Od dnia 1 marca 2008 r.M. W.w dalszym ciągu korzystała z lokalu użytkowego położonego wO.przy.ul. (...)na takich samych zasadach jak dotychczas.
W dniu 1 czerwca 2009 r.Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)skierowała doM. W.wezwanie do zapłaty kwoty 8147,49 zł.
Pismem z dnia 30 czerwca 2009 r. strona powodowa poinformowałaM. W., że wobec zalegania z zapłatą czynszu za lokal użytkowy położony wO.przyul. (...)za okres 4 miesięcy (III 2009 r. – VI 2009 r.) na łączną kwotę 10.622,49 zł wyznacza dodatkowy miesięczny termin do zapłaty, który upływa w dniu 31 lipca 2009 r. O ile zaległość nie zostanie zapłacona w wyznaczonym terminie umowa najmu zostaje rozwiązana bez wypowiedzenia z dniem 31 lipca 2009 r. i do tego dnia należy przekazać lokal (§ 12 pkt 2 umowy najmu).
Pismem z dnia 21 sierpnia 2009 r. strona powodowa wezwała pozwaną w związku z niezapłaceniem czynszu za okres 3,5 miesiąca i rozwiązaniem z dniem 31.08.2009 r. umowy najmu lokalu do przekazania lokalu na rzecz Spółdzielni najpóźniej do dnia 4 września 2009r.
Przy tak ustalonym stanie faktycznymSąd Rejonowy stwierdził, iż nie zasługiwało na uwzględnienie. Na wstępie Sąd Rejonowy wskazał naart. 222 k.c.oraz dokonał jego analizy i wykładni.
Sąd Rejonowy wskazał, iż strona powodowa nie zaprzeczyła okolicznościom przytoczonym przez pozwaną w złożonym sprzeciwie od wyroku zaocznego, wręcz przeciwnie przyznała fakt, że pozwanej rzeczywiście przysługiwała nadpłata z tytułu mylnego obciążenia podatkiem VAT, która rozliczona została w zawartej ugodzie, a zatem dopiero w toku niniejszego postępowania.
Sąd I instancji zaznaczył, iż pozwana w ramach swojej obrony podniosła, że nie można podzielić poglądu strony powodowej, że nie przysługuje jej tytuł prawny do spornego lokalu użytkowego. Sąd podzielił tę argumentacjęM. W.. W pierwszej kolejności wskazał, że umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 25 lutego 2008 r. została zawarta na czas oznaczony do dnia 28 lutego 2009 r. Strona powodowa dochodząc eksmisji pozwanej nie powoływała się jednak na fakt, że przedmiotowa umowa wygasła i że pozwana korzystała po dniu 28 lutego 2009 r. z lokalu bez tytułu prawnego. Z treści pisma z dnia 30 czerwca 2009 r. wprost wynika, że strona powodowa wyznaczyła pozwanej dodatkowy miesięczny termin do zapłaty do dnia 31 lipca 2009 r., z zaznaczeniem, że o ile termin nie zostanie zachowany to umowa najmu zostaje rozwiązana bez wypowiedzenia z dniem 31 lipca 2009 r. Z tego względu Sąd I instancji uznał, że w niniejszej sprawie doszło do tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu. Zgodnie bowiem z treściąart. 674 k.c.jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Przepisart. 674 k.c.stosuje się wtedy, gdy najemca nadal używa rzeczy, a wynajmujący zgadza się na to choćby w sposób dorozumiany. Sytuacja taka, w ocenie Sądumeriti, miała miejsce w niniejszej sprawie. W konsekwencji zasady korzystania przez pozwaną z lokalu użytkowego położonego wO.przyul. (...)po dniu 28 lutego 2009 r. w dalszym ciągu regulowała umowa z dnia 25 lutego 2008 r. Zasady rozwiązania przedmiotowej umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia regulowały natomiast postanowienia § 12 ust. 2 umowy. Strony przewidziały, że Wynajmujący może rozwiązać zawartą umowę bez zachowania trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadkach naruszenia przez Najemcę warunków umowy określonych w §2 ust.1, § 5 ust. 2, § 10 ust. 1 i 2, a także uporczywego naruszania obowiązków wynikających z § 9 ust. 1 i 2 oraz w przypadku nie regulowania należności z tytułu zawartej umowy przez okres 2 miesięcy. W niniejszej sprawie Sąd I instancji musiał zatem w istocie zbadać skuteczność oświadczenia zawartego w piśmie z dnia 30 czerwca 2009 r., a zatem czy mogło ono wywrzeć zamierzony skutek w postaci rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym. Skoro strona powodowa powoływała się na fakt istnienia zaległości czynszowych za okres 4 miesięcy (marzec – czerwiec 2009 r.) ustalić należało, czy faktycznie pozwana pozostawała wówczas w opóźnieniu z zapłatą czynszu. Między stronami bezsporne pozostawało, że umowa z dnia 25 lutego 2008 r. pozostawała kolejną umową zawartą pomiędzy tymi samymi stronami. Poprzednia umowa została bowiem rozwiązana z dniem 11 września 2005 r.M. W.w okresie łączącym obydwie umowy nie wydała lokalu stronie powodowej tylko korzystała z niego w dalszym ciągu na tych samych zasadach tj. prowadząc działalność gospodarczą. Strona powodowa obciążała pozwaną opłatami z tytułu bezumownego korzystania z jej lokalu, wystawiając faktury VAT. Pozwana obciążona została za okres bezumownego korzystania z lokalu wynagrodzeniem w łącznej kwocie 55.127,16 zł netto oraz 12.127,98 zł podatku VAT. Między stronami niesporne pozostawało także, że obciążenie pozwanej podatkiem VAT z tytułu bezumownego korzystania z lokalu użytkowego nie znajdowało podstaw prawnych oraz że w konsekwencji po stronieM. W.powstała nadpłata w kwocie 12,127,98 zł. Nadpłata ta istniała w dacie zawierania umowy z dnia 25 lutego 2008 r., przez cały okres jej pierwotnego obowiązywania, jak również w dacie dokonywania wypowiedzenia umowy. Sąd I instancji wskazał, iż poza sporem było również to, że rozlicznie przedmiotowej nadpłaty nastąpiło dopiero w wyniku realizacji ugody zawartej w toku niniejszego postępowania. Skoro zatem strona powodowa dysponowała środkami pozwanej, które pozwalały na pełne zaspokojenie należności czynszowych za okres marzec-czerwiec 2009 r. to nie można uznać, aby zaistniały przesłanki określone w § 12 ust. 2 umowy stron.
Zdaniem Sadu Rejonowego w tej sytuacji nie można było przyjąć, aby wypowiedzenie dokonane przez stronę pozwaną wywołało zamierzony skutek w postaci rozwiązania łączącego strony stosunku prawnego. W toku sporu w przedmiocie żądania wydania rzeczy pozwany ma prawo kwestionować skuteczność wypowiedzenia umowy. Zachowanie przewidzianych przez strony reguł prowadzących do rozwiązania umowy pozwala na ustalenie, czy pozwany nadal zachowuje prawo obligacyjne, które może skutecznie przeciwstawiać prawu właściciela.
Sąd I instancji wskazał, iż podstawy do uwzględnienia powództwa nie może stanowić sam fakt istnienia zadłużenia pozwanej. W zawartej umowie strony nie przewidziały bowiem, że fakt powstania zadłużenia prowadzi automatycznie do rozwiązania umowy, przewidziały wówczas uprawnienie właściciela do naliczania odsetek za opóźnienie oraz uprawnienie do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Taki prawidłowy akt rozwiązania umowy jest niezbędny do tego, aby pozbawić najemcę tytułu prawnego do lokalu.
Wypowiedzenie dokonane przez stronę pozwaną, w ocenie Sądu I instancji, nie nastąpiło zaś zgodnie z warunkami łączącej strony umowy, albowiem faktycznie z uwagi na istniejącą nadpłatę w zakresie uiszczonych i nierozliczonych wcześniej należności, nie można uznać, aby pozwana miała wówczas nieuregulowane należności czynszowe za okres dwóch miesięcy. Skoro działanie strony powodowej nie spowodowało skutku w postaci rozwiązania łączącej strony umowy nie można przyjąć, aby pozwana od 31 lipca 2009 r. zajmowała sporny lokal użytkowy bez tytułu prawnego.
Orzeczenie o kosztach Sąd Rejonowy oparł na treściart. 98 § 1 k.p.c.
Apelację od powyższego orzeczenia wywiodła strona powodowa zaskarżając je w całości i wnosząc o jego zmianę i nakazanie pozwanej opróżnienie lokalu użytkowego i wydania go stronie powodowej oraz zasądzenie na jej rzecz od strony powodowej kosztów postępowania za I instancję oraz kosztów postępowania apelacyjnego bądź ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Zaskarżonemu orzeczeniu strona powodowa zarzuciła:

1
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprze ustalenie że:

a
obciążenie pozwanej podatkiem VAT w kwocie 12.127,98 zł nie znajdowało podstaw i że w konsekwencji po stronie pozwanej istniała nadpłata w kwocie 12.127,98 zł na dzień 25 lutego 2008 r. oraz 30 czerwca 2009 r., tj. w dacie dokonywania wypowiedzenia umowy najmu;

b
oświadczenie strony powodowej z dnia 30 czerwca 2009 r. o rozwiązaniu umowy najmu nie odniosło skutku;

2
naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez bezpodstawne przyjęcie, że strona powodowa przyznała fakt, że pozwanej przysługiwała nadpłata z tytułu mylnego obciążenia podatkiem VAT, która rozliczona została w zawartej ugodzie;

3
naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.art. 5 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usługprzez przyjęcie, że korzystanie przez pozwaną z przedmiotowego lokalu użytkowego w okresie od 12 wrzesnia 2005 r. do 24 lutego 2008 r. nie podlegało podatkowi VAT.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Strona powodowaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)z siedzibą wO.wnosiła o nakazanie pozwanejM. W.opuszczenie i opróżnienie lokalu użytkowego położonego przyul. (...)wO.. Jako uzasadnienie swego żądania wskazała, iż dokonała skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu łączącego ją z pozwaną. Wskazała, że pozwana nie uregulowała należności czynszowych za okres 4 miesięcy, zaś w świetle wiążącej strony umowy (§ 12 ust. 2 umowy) wynajmujący mógł rozwiązać zawartą umowę bez zachowania trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia m.in. w przypadku nieuregulowania należności z tytułu zawartej umowy przez okres 2 miesięcy. Pozwana uważała, że najem nie został wypowiedziany skutecznie.
Sąd Rejonowy oddalił powództwo wskazując, iż strona powodowa dysponowała środkami pozwanej, pochodzącymi z dokonanej przez nią nadpłaty nienależnego podatku VAT. Zdaniem Sądu Rejonowego środki te pozwalały na pełne zaspokojenie żądanych przez stronę powodową należności czynszowych. Sąd Rejonowy wskazał jednocześnie, iż istnienie tej nadpłaty oraz jej rozliczenie dopiero w ugodzie z dnia 16 marca 2012 r. (czyli już w czasie trwania postępowania przed Sądem I instancji) było między stronami bezsporne.
Wbrew stanowisku skarżących Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych po dokładnym przeprowadzeniu postępowania dowodowego a zgromadzony w nim materiał dowodowy poddał szczegółowej i wszechstronnej analizie. Ustalenia poczynione przez Sąd I instancji Sąd Okręgowy przyjmuje za własne. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy w przeważającym zakresie dokonał prawidłowej oceny materiału dowodowego, a wyprowadzone z niego wnioski mieszczą się w granicach zastrzeżonych przezart. 233 § 1 k.p.c.
Jednak z zebranego i przeanalizowanego materiału dowodowego Sąd Okręgowy wywiódł inne wnioski, co jednak w ostatecznym rozrachunku nie wpłynęło na trafność wydanego w sprawie orzeczenia.
Odmiennie niż Sąd Rejonowy Sąd Okręgowy uznaje, iż nadpłata istniejąca na „kartotece” pozwanejM. W.nie mogła być dowolnie zaliczona na poczet jej zaległości czynszowych. Niezasadnie zatem uznał Sąd Rejonowy, iż wypowiedzenie umowy nie było dopuszczalne z powodu nieuregulowania zaległości czynszowych za okres ponad dwóch miesięcy. Do skutecznego dokonania zaliczenia nadpłaty z tytułu podatku VAT na poczet istniejących zaległości czynszowychM. W.konieczne byłoby złożenie przez nią oświadczenia o potrąceniu. W przeciwnym razie istniałyby obok siebie dwa roszczenia – roszczenie powoda o zapłatę należności czynszowych oraz roszczenie pozwanej o zwrot nienależnego świadczenia, które jednak nie mogłyby być niejako automatycznie potrącone.
Wskazane zaś przez Sąd Rejonowy oświadczenie zawarte zostało dopiero w ugodzie, w trakcie zatem postępowania pierwszoinstancyjnego. Nie mogło zatem być skuteczne wcześniej. Dla oceny skuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu istotne jest, czy przesłanki do jego złożenia istniały w chwili składania tego oświadczenia, w szczególności, czy w momencie jego złożenia istniała zaległość w zapłacie należności umownych.
Należy w tym miejscu jednak zwrócić uwagę, iż strona powodowa nie dokonała skutecznego wypowiedzenia umowy powódce w dniu 30 czerwca 2009 r. Samo bowiem wezwanie jej do zapłaty i wyznaczenie terminu do uiszczenia zaległych należności pod rygorem rozwiązania umowy nie jest tożsame z oświadczeniem o jej wypowiedzeniu. Konieczne jest bowiem po takim wezwaniu złożenie kolejnego, stanowczego oświadczenia o wypowiedzeniu – dopiero takie oświadczenie może rozwiązać stosunek prawny.
Za oświadczenie o wypowiedzeniu najmu można uznać jednak oświadczenie z 21 sierpnia 2009 r., w którym wezwano do „przekazania” lokalu. Zawiera ono – choć nieprecyzyjne – wyrażenie woli rozwiązania stosunku prawnego, w powiazaniu z wcześniejszym zachowaniem powoda pozwala to na określenie tego oświadczenia jako wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
I to właśnie to oświadczenie podlegało badaniu Sądu Okręgowego. Jak wspomniano, oświadczenie to mogło być skuteczne wyłącznie gdyby w chwili jego składania pozwana miała wymaganą przez umowę dwumiesięczną zaległość w zapłacie wszelkich należności umownych.
Powództwo, jak i apelację należało oddalić ze względu na nieudowodnienie przez stronę powodową istnienia oraz wysokości długu. Powodowa spółdzielnia nie udowodniła, jaka była wysokość miesięcznych należności pozwanej w owym okresie ani też, że pozwana nie uregulowała tych należności i stan taki istniał w chwili składania oświadczenia woli o wypowiedzeniu. Należy przy tym podkreślić, że okoliczności te wymagały udowodnienia również dlatego, że pozwana w toku procesu konsekwentnie zaprzeczała posiadaniu tego rodzaju zaległości w opłatach w tym okresie.
Należy mieć bowiem na względzie, iż w obecnym kształcie procesu cywilnego bardzo mocno podkreśla się jego kontradyktoryjny charakter, czego wyrazem jest przede wszystkim dyspozycjaart. 232 k.p.c., określająca obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co z kolei jest potwierdzeniem regułyart. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Przepisart. 6 k.c.ma charakter generalny, jednak podkreślić należy, iż ciężar dowodu w polskim procesie cywilnym wiąże się z obowiązkiem twierdzenia i obowiązkiem dowodzenia tych wszystkich okoliczności, które mogą być, stosownie doart. 227 k.p.c., przedmiotem dowodu. Wynika stąd, iż strona powodowa musi udowodnić fakty tworzące jej prawo, a strona pozwana fakty, które przeszkodziły powstaniu prawa powoda lub je zniweczyły. W niniejszej sprawie strona powodowa nie udźwignęła w tym zakresie ciężaru dowodu – nie wykazała bowiem, zarówno istnienia jak i wysokości nieuregulowanych przez pozwaną należności, co stało się podstawą do rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Zasadę kontradyktoryjności (sporności) w polskim procesie cywilnym potwierdza nadto normaart. 3 k.p.c., w związku zart. 227 k.p.c.Zgodnie z dyspozycjąart. 3 k.p.c.strony i uczestnicy postępowania obowiązani są dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody, a na podstawieart. 232 k.p.c.strony są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Obecny kształtart. 3 i art. 232 k.p.c., powtarzającego w zasadzie regułęart. 6 k.c., jest przejawem dążenia ustawodawcy do wzmocnienia uprawnień i obowiązków stron w zakresie wskazywania stosunków i okoliczności faktycznych, spornych między nimi, z których wywodzą swoje prawa i na których opierają swe żądania.
Podkreślić należy, iż zasadyart. 6 k.c.iart. 232 k.p.c., nie określają jedynie zakresu obowiązku zgłaszania dowodów przez strony, ale rozumiane muszą być przede wszystkim w ten sposób, że strona która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu co do tych okoliczności na tej stronie spoczywał. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie i – odnosząc się do zarzutu apelacji – to właśnie na stronie powodowej ciążył obowiązek wykazania okoliczności istnienia i wysokości długu pozwanej i nie może ona, w braku odpowiednich środków, przerzucać ciężaru dowodu na pozwaną, gdyż to właśnie strona powodowa z tego faktu wywodzi skutki prawne.
Również Sąd nie może zastępować inicjatywy dowodowej stron dopuszczaniem dowodów z urzędu. Jeżeli jedna ze stron nie jest w stanie, z jakichkolwiek przyczyn, udowodnić swoich twierdzeń faktycznych, w tym takich, które decydują o zasadności jej żądania, to właśnie w tym zakresie ingerencja sądu byłaby szczególnie szkodliwa i podważała zasadę równowagi stron procesu. Warto zatem podkreślić, iż strona powodowa powinna, starannie przygotowując się do procesu, wykazać podstawowe elementy stanu faktycznego dowodami załączonymi już do pozwu. Nie miała bowiem żadnych powodów sądzić, że pozwana uznaje roszczenia co do zasady czy wysokości, szczególnie, iż kwestionowała je w zasadzie od początku postępowania, już w sprzeciwie od wyroku zaocznego.
W związku z powyższym, na podstawieart. 385 k.p.c.Sąd Okręgowy oddalił apelację jako oczywiście bezzasadną.
Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy oparł na treściart. 98 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.