Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1382/12
Data wyroku: 2013-06-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marzenna Ernest, Wiesława Buczek-Markowska, Sławomir Krajewski
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c.

Sygn. akt II Ca 1382/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 czerwca 2013 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Wiesława Buczek - Markowska

Sędziowie:

SO Marzenna Ernest (spr.)
SO Sławomir Krajewski

Protokolant:

st. sekr. sąd. Daria Kozłowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2013 roku w Szczecinie

sprawy z powództwaGminy M.S.
przeciwkoM. W.,A. W.,M. W.iK.W.
o wydanie lokalu
na skutek apelacji wniesionej przez pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie
z dnia 2 października 2012r., sygn. akt I C 1510/11

I
oddala apelację;

II
odstępuje od obciążania pozwanych kosztami postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 2 października 2012 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie, Wydział I Cywilny, nakazał pozwanymM. W.,A. W.,M. W.iK.W., aby opróżnili i wydali powódceGminie M.S.w stanie wolnymlokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wS.(I) oraz odstąpił od obciążania pozwanych kosztami procesu należnymi stronie powodowej (II).

Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniachi rozważaniach:

A. W.iM. W.są rodzicami małoletniegoM. W..M. W.dodatkowo od 2008 r. jest rodziną zastępczą dla swojego małoletniego brataK.W.. Pozwani mieszkali w mieszkaniu matki pozwanej, gdzie do dyspozycji w czwórkę mieli pokój o powierzchni 9 m2i trwał tam konflikt rodzinny. Pozwani bezskutecznie zwracali się do Gminy o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego.
W dniu 15 marca 2011 r. pozwani samowolnie zajęli, stojący od 3 lat pusty, lokal położony wS.przyul. (...), stanowiący własnośćGminy M.S.. Pozwani opłacają odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego oraz opłaty za media - obecnie łącznie w kwocie 465 zł miesięcznie. Nie mają z tego tytułu żadnych zaległości. Po zajęciu lokalu pozwani próbowali się w nim zameldować, ale z uwagi na brak zgody powódki i nielegalne zamieszkiwanie, nie udało się tego uczynić. Pozwani podpisali umowy z dostawcami gazu, energii elektrycznej na dostawę tych mediów do spornego lokalu. Pismami z dnia 11 maja 2011 r. i 22 lipca 2011 r. pozwani byli wzywani do opuszczenia i wydania lokalu, czego nie uczynili.
A. W.obecnie nie pracuje i zajmuje się wychowaniem małoletnich pozwanych.M. W.pracuje na budowie zarabiając 1.000 zł netto. Dodatkowo otrzymuje zasiłek jako rodzina zastępczaK.W.660 zł miesięcznie. Pozwani otrzymują 93 zł miesięcznie świadczenia rodzinnego na dzieci oraz 129 zł miesięcznie jako stypendium dla synaM.. Korzystają z Pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd I instancji stwierdził, iż oparte na przepisieart. 222 § 1 k.c.powództwo było uzasadnione.
Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, iż dla uznania skuteczności roszczenia powódki konieczne było ustalenie w pierwszej kolejności, że przysługuje jej prawo własności lokalu, po drugie stwierdzenie, że lokal ten pozostaje w faktycznym władaniu pozwanych i po trzecie, że pozwanym nie przysługuje skuteczne względem powódki uprawnienie do władania rzeczą.
Według Sądu bezsporne było w niniejszej sprawie, że powodowej Gminie przysługuje prawo własności lokalu przyulicy (...)wS., oraz że pomiędzyGminą M.S.i pozwanymi nigdy nie została zawarta jakakolwiek umowa najmu lub inna umowa dająca tytuł do zajmowania lokalu. Sąd I instancji dodał, iż bezspornym było też, że pozwani samowolnie zajęli lokal i nadal go zajmują a także, że pozwani ów lokal nadal zajmują bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.
W związku z powyższym Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości. Jednocześnie Sąd nie znalazł podstaw do oddalenia powództwa ze względu na zasady współżycia społecznego, na które pozwani powołali się w odpowiedzi na pozew.
Sąd I instancji podkreślił, iż pozwani sami złamali zasady współżycia społecznego samowolnie zajmując lokal powódki co powoduje, iż w takiej sytuacji nie ma mowy o zastosowaniuart. 5 k.c.W ocenie Sądu w przeciwnym wypadku oznaczałoby to niejako sankcjonowanie samowolnego zajmowania lokali i praktyczne wyłączenie właściciela w decydowaniu o przeznaczeniu przedmiotu własności. Sąd Rejonowy nadmienił, iż niewątpliwie pozwani są w trudnej sytuacji i mieszkaniowej i finansowej, ale nie jest to podstawa do zajmowania cudzej własności i dysponowania nią.
Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż skoro pozwani nie mieli żadnego tytułu do spornego lokalu i zajęli go samowolnie, nie są oni lokatorami w rozumieniuustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego. Dodał, iż zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Przepis ten definiując osobę lokatora skupia się na ustaleniu czy osobie takiej przysługuje inny niż prawo własności tytuł prawny do zajmowania lokalu. Sąd wskazał, iż w niniejszej sprawie takiego tytułu pozwani nie mieli, wobec czego nie można było im przypisać statusu lokatora, a co za tym idzie podstawą orzekania nie mogła byćustawa o ochronie praw lokatorów.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 102 k.p.c.

Z wyrokiem tym nie zgodzili się pozwani, którzy w wywiedzionej apelacji zaskarżyli wyrok w całości i wnieśli o jego zmianę poprzez uznanie, iżM. W.,A. W.,M. W.iK. W.są najemcamilokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wS.i opróżnienie oraz wydanie przedmiotowego lokalu pozbawione jest podstaw prawnych, ewentualnie o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji a także zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Ponadto apelujący wnieśli o dopuszczenie dowodu z wniosku o przydział mieszkania komunalnego jaki został złożony przez nich w dniu 12 października 2012 r.
Skarżący zarzucili wyrokowi:

-

błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, mający wpływ na orzeczenie Sądu I instancji, polegający na przyjęciu, że pozwani zajmowali lokal bez żadnego tytułu prawnego, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy, w szczególności w postaci książeczki opłat czynszowych pozwala na przyjęcie, iż byli oni najemcami przedmiotowego lokalu;

naruszenieart. 5 k.c.poprzez uznanie, że w przedmiotowej sprawie roszczenie nie może być oddalone na tej podstawie, gdyż pozwani sami złamali zasady współżycia społecznego, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż nakazanie pozwanym opróżnienialokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wS.stanowiłoby rażące naruszenie zasad współżycia społecznego.

W uzasadnieniu apelujący wskazali, iż zajęli lokal opuszczony i nieużytkowany od co najmniej 3 lat. Podnieśli, iż zajęli go w marcu 2011 r. w dobrej wierze, wyremontowali, zrobili podłączenia mediów, opłacali regularnie czynsz oraz inne opłaty. Skarżący dodali, iż jak wynika z książeczki opłat czynszowych, wpłacali regularnie czynsz na rachunek bankowyZakładu (...)wS.. Apelujący uznali zatem, iż skoro płacili czynsz w określonej wysokości i posługiwali się książeczką opłat czynszowych wydaną przez(...)wS.to należy uznać, że kwestia korzystania przez nich z lokalu mieszkalnego była z tym podmiotem uregulowana. Dodali, iż sami zgłosili fakt zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu do(...)u.
Skarżący stwierdzili, iż powyższe okoliczności wskazują na to, że zawarli oni z właścicielem lokalu umowę najmu w sposób dorozumiany. Zwrócili przy tym uwagę, iż przepisykodeksu cywilnegonie zastrzegają dla umowy najmu żadnej szczególnej formy, więc zgodnie z postanowieniami o czynnościach prawnych może być ona zawarta zarówno pisemnie, jak i ustnie, a nawet w sposób dorozumiany. W szczególności apelujący wskazali, iż zawarli porozumienie zZakładem (...)wS., otrzymali książeczkę opłat czynszowych i wpłacali regularnie czynsz, czym wypełniali istotne postanowienia umowy.
W związku z powyższym skarżący uznali, iż zawierając dorozumianą umowę najmu lokalu, zostali otoczeni ochroną przewidzianą przez przepisyustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego. W ocenie apelujących w przedmiotowej sprawie nie zaszły żadne okoliczności uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu, gdyż najemcy nie używali lokalu w sposób sprzeczny z umową, nie wynajęli go, nie podnajęli, ani też nie oddali w bezpłatne używanie, ponadto nie byli w zwłoce z zapłatą czynszu, a także przedmiotowy lokal nie jest lokalem przeznaczonym do rozbiórki co powodowałoby konieczność jego opróżnienia.
Skarżący zwrócili przy tym uwagę, iż znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji materialnej jak i rodzinnej. Wskazali, iżM. W.iA. W.są osobami młodymi, przy czymM. W.jest wychowankiem domu dziecka, który po osiągnięciu pełnoletności otrzymał jedynie pieniądze na usamodzielnienie się, nie otrzymując jednak żadnego prawa do lokalu mieszkalnego. Apelujący dodali, iż wychowują 2 dzieci, oraz tworzą rodzinę zastępczą dlaK.W.- brataM. W.. Skarżący nadmienili, iżA. W.jest osobą bezrobotną, otrzymuje pomoc z opieki społecznej z oddziału dla rodzin zastępczych, a także finansowo wspiera ichW. W. (2)- dziadek pozwanego.M. W.jest zatrudniony na pół etatu w firmie budowlanej zarabiając 900 zł netto. Według apelujących nie stać ich na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku a także nie mają zdolności kredytowej, aby nabyć jakiś lokal. Dodali, iż bezskutecznie zwracali się doGminy M.S.o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego, zaś po zmianach zasad przydziału lokali złożyli wniosek o lokal komunalny w dniu 12 października 2012 r.
Skarżący podnieśli, iż wobec sytuacji bez wyjścia zaadaptowali do własnego użytku opuszczony lokal mieszczący się wS.przyul. (...)w związku z czym nakazanie im wydania przedmiotowego lokalu w stanie wolnym powódce stanowi naruszenieart. 5 k.c.
Apelujący zaznaczyli, iż wykazali, że cały czas troszczyli się o lokal, weszli w jego władanie w dobrej wierze gdyż nie posiadali wówczas wiedzy, że może stanowić on czyjąś własność, skoro od co najmniej 3 lat był on nieużytkowany, nikt go nie doglądał i się nim nie interesował. Dodali, iż Miejski Ośrodek Pomocy Rodzinie zwracał się z pismami do(...)u o przydzielenie im lokalu komunalnego jednak okazało się to bezskuteczne. Według skarżących chcieli oni stworzyć jak najlepsze warunki mieszkaniowe dla 2 dzieci, w tym w szczególności dla nastoletniegoM. W., dla którego tworzą rodzinę zastępczą. Wskazali, iż dotychczas mieszkali w bardzo trudnych warunkach, w mieszkaniu matki pozwanej, w którym w 4 osoby zamieszkiwali w pokoju o powierzchni 9 m2. Apelujący nadmienili, iż trudności w otrzymaniu lokalu socjalnego oraz kłopoty finansowe i rodzinne zmusiły ich do objęcia w posiadanie lokalu nieużytkowanego i zaadaptowanie go do warunków mieszkaniowych. W ocenie skarżących ich działanie było podyktowane wyłącznie chęcią zapewnienia odpowiednich warunków rozwoju wychowywanych przez nich dzieci i zamieszkania całej rodziny, w związku z czym nakazanie im opróżnienia lokalu jest w tej sytuacji rażącym naruszeniem zasad współżycia społecznego.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji pozwanych w całości oraz zasądzenie solidarnie od pozwanychA. W.iM. W.na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych nie zasługiwała na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji prawidłowo nakazał pozwanymM. W.,A. W.,M. W.iK.W., aby opróżnili i wydali powódceGminie M.S.w stanie wolnymlokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wS..
W pierwszej kolejności należy podnieść, iż wbrew twierdzeniom apelujących, w przedmiotowej sprawie nie doszło do zawarcia między stronami umowy najmu spornego lokalu. Całkowicie bowiem chybione jest stanowisko, iż do zawarcia takiej umowy doszło w sposób dorozumiany na co miałoby wskazywać uiszczanie opłat z tytułu czynszu i posługiwanie się wydaną przez(...)książeczką opłat czynszowych. Jak bowiem zaznaczyła powódka w odpowiedzi na apelację, posiada ona tylko jeden wzór książeczek dokumentujących wpłaty należności za zajmowanie lokalu niezależnie od tego czy posiadacz książeczki posiada do niego tytuł prawny czy też zajmuje lokal bezumownie.
Sąd Odwoławczy wskazuje przy tym, iż z racji tego, że apelujący zajmują lokal bez tytułu prawnego, gdyż zajęli go w sposób samowolny, uiszczane przez nich opłaty są de facto wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z lokalu i choć odpowiada ono wysokości czynszu, nie może być uznane za należność z tego tytułu.
Dodać także należy, iż powódka zawsze zawiera umowy najmu na podstawie odpowiednich uchwał Rady MiastaS.i zawsze są one zawierane w formie pisemnej. Nie sposób zatem podzielić poglądu skarżących, że zawarli oni taką umowę w formie ustnej, czy też w sposób dorozumiany. Niezasadne jest bowiem twierdzenie, że świadczy o tym otrzymanie od(...)u książeczki opłat czynszowych po zawiadomieniu o zajęciu lokalu. Apelujący otrzymali książeczkę opłat czynszowych nie z tego względu, że powódka wyraziła wolę nawiązania z nimi stosunku najmu, lecz w celu ułatwienia im uiszczania stosownego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu z uwagi na to, że książeczki takie zawierają dane odbiorcy oraz numer rachunku bankowego.
Wobec powyższego całkowicie chybione okazało się również stanowisko skarżących, iż z racji zawarcia umowy najmu są objęci ochroną przewidzianą w przepisachustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Nie ulega zaś wątpliwości, że wskazane wyżej okoliczności w żaden sposób nie pozwalają przyjąć, iż został między stronami zawiązany stosunek najmu. Mając zatem na uwadze powyższe oraz fakt, że apelujący nie posiadają innego niż prawo własności tytułu do spornego lokalu, nie mogą oni zostać uznani za lokatorów w rozumieniu przywołanej wyżej ustawy a zatem korzystać z przewidzianej w niej ochrony.
W pełni zasadnie również Sąd I instancji odmówił oddalenia powództwa ze względu na zasady współżycia społecznego. W myśl przepisuart. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Wbrew jednak twierdzeniom skarżących, nakazanie wydania spornego lokalu powódce nie narusza zasad współżycia społecznego. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż apelujący sami naruszyli owe zasady, zajmując samowolnie należący do powódki lokal. Nie zasługują przy tym na uwzględnienie twierdzenia, iż nie posiadali oni wówczas wiedzy, że ów lokal może stanowić czyjąś własność. Z doświadczenia życiowego wiadomo bowiem, że nawet długotrwale nieużytkowany lokal nie staje się rzeczą niczyją. Z okoliczności sprawy nie wynika przy tym aby skarżący podjęli próbę ustalenia czyją własnością jest lokal, który zamierzali zająć, a jedynie ograniczyli się do ustalenia, że nikt nie dogląda tego lokalu i się nim nie interesuje od około 3 lat.
Poza tym podkreślenia wymaga, iż jedną z podstawowych zasad konstytucyjnych jest ochrona prawa własności. Przyjęcie zaś, że ze względu na sytuację rodzinną i majątkową apelujących należałoby oddalić powództwo o wydanie w oparciu o przepisart. 5 k.c., prowadziłoby do pozbawienia właściciela możliwości korzystania z przedmiotu własności i decydowania o jego przeznaczeniu. Podobny pogląd wyraził też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 maja 1999 r. (II CKN 337/98, OSNC 1999/12/214, Biul.SN 1999/9/8) w którym stwierdził, iż zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość budynkową, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku. W ocenie Sądu II instancji uwzględnienie stanowiska skarżących wywołałoby właśnie taki skutek co należy uznać za niedopuszczalne.
Na uwagę zasługuje ponadto okoliczność, iż apelujący również za pośrednictwem(...)zwracali się do(...)u o przyznanie im lokalu komunalnego, jednakże taki lokal nie został im przydzielony. Powszechnie wiadomym jest, że wiele osób oczekuje na przyznanie takiego lokalu a także, że przy dokonywaniu przydziału bierze się pod uwagę m.in. stan rodzinny i majątkowy osób ubiegających się o wynajęcie lokalu mieszkalnego. Skoro zatem skarżący nie uzyskali lokalu komunalnego mimo trudnej sytuacji rodzinnej i majątkowej należy domniemywać, iż w gronie oczekujących na taki lokal znajdowały się osoby bardziej potrzebujące, które wyprzedziły apelujących. W żadnym jednak razie nie upoważniało to skarżących do samodzielnego zajęcia należącego do powódki lokalu, a następnie domagania się uznania tego zajęcia za zgodne z zasadami współżycia społecznego.
Na marginesie należy również dodać, iż powszechnie przyjmuje się, iż niewystarczające jest powołanie się ogólnie na nieokreślone zasady współżycia społecznego, lecz należy wskazać konkretną zasadę jaka została naruszona. W toku przedmiotowego postępowania apelujący takiej zasady jednak nie wskazali, co dodatkowo powoduje, że ich zarzut w tym zakresie nie mógł zostać uwzględniony.
Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c., orzekł jak w punkcie I wyroku.

W kwestii kosztów postępowania apelacyjnego należy wskazać, iż Sąd Odwoławczy biorąc pod uwagę ustaloną w toku postępowania sytuację rodzinną i majątkową pozwanych, uznał, iż zachodzą przesłanki do zastosowania w niniejszym postępowaniu przepisuart. 102 k.p.c.i w związku z tym odstąpił od obciążania pozwanych kosztami procesu za II instancję orzekając jak w punkcie II wyroku.