Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 700/12
Data wyroku: 2012-12-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c.

Sygn. akt II Ca 700/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 grudnia 2012 r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze II Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

PrzewodniczącySSO Anna Mikuliszyn/spr/
SędziowieSSO Wojciech Damaszko, SSO Beata Kostaś
ProtokolantEwa Kaczorowska

po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2012 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie
sprawy z powództwa Powiatu(...)-(...)wS.
przeciwkoP. W.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze
z dnia 7 maja 2012 r., sygn. akt I C 1066/11

I
apelacje oddala;

II
zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 60 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej.

Sygn. akt II Ca 700/12

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze wyrokiem z dnia 7 maja 2012 r., uwzględniając roszczenie strony powodowej Powiatu(...)–(...)wS.nakazał pozwanemuP. W., aby wraz z rzeczami i osobami prawa jego reprezentującymi opróżnił, opuścił i wydał stronie powodowej lokal mieszkalny położony wS.przyul. (...). W pkt. II wyroku Sąd orzekł o braku uprawnienia pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego i w pkt. III zasądził od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 120 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwany po śmierci swoich rodziców wstąpił w stosunek najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a następnie zajmował ten lokal na podstawie umowy najmu z dnia 14 lipca 2006 r. Pozwany od 2005 r. zalegał z opłatami czynszowymi. Wyrokiem Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze z dnia 23 czerwca 2010 r. w sprawie II Ca 258/10 zasądzono od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 3.477,42 zł tytułem zaległości czynszowych za okres od czerwca 2007 r. do grudnia 2008 r. Mając na uwadze wskazania tego Sądu, strona powodowa uwzględniła wpłaty pozwanego zgodnie zart. 451 § 1 k.c.- w efekcie czego pozwany zalegał z opłatami za okres od lipca 2006 r. do maja 2007 r. Zaległości pozwanego z tytułu opłat czynszowych za rok 2009 wynosiły łącznie 2.089,44 zł. Przyjmując, że stawka czynszu od sierpnia 2009 r. wynosiła 342,59 zł Sąd przyjął, że zaległość z tego tytułu za trzy pełne okresy płatności wynosiła 1.027,77 zł.
Dodatkowo Sąd ustalił, że na skutek pisma pozwanego z dnia 21 grudnia 2010 r. strona powodowa w dniu 27 grudnia 2010 r. umorzyła zaległości czynszowe wymienionego w kwocie 2.000 zł za okres od lipca 2006 r. do maja 2007 r. w związku z rozliczeniem nakładów za remont zalanego w latach 2005-2006 mieszkania. Umorzenie to nie dotyczyło zaległości za rok 2009.
Następnie Sąd przyjął, że pismem z dnia 6 października 2010 r. strona powodowa powiadomiła pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w związku ze zwłoką w zapłacie czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu za więcej niż trzy pełne okresy płatności, przy zaległości wynoszącej łącznie 4.451,50 zł. Jednocześnie strona powodowa wyznaczyła najemcy dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących opłat, informując że w sytuacji nieuregulowania zaległości do dnia 30 listopada 2010 r. umowa najmu zostanie wypowiedziana. W piśmie z dnia 26 marca 2011 r. pozwany w nawiązaniu do rozmowy z Dyrektorem(...)wS.dotyczącej możliwości uzupełnienia części opłat czynszowych za 2009 r. i propozycji formy rozliczenia, zaproponował do wzajemnych rozliczeń kwotę 2.138,74 zł wynikającą z faktur z sierpnia i października 2007 r. zakupionych materiałów koniecznych do remontu lokalu, w którym zamieszkuje oraz przedstawił do potrącenia kwoty zasądzone na jego rzecz wyrokami sądowymi. W odniesieniu do tego Dyrektor w piśmie z dnia 11 kwietnia 2011 r. m.in. wskazał, że sprawa poniesionych nakładów na remont lokalu mieszkalnego została zamknięta w 2010 r. i w związku z brakiem harmonogramu spłat ponownie wyznaczył pozwanemu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości czynszowych oraz innych należności wraz z odsetkami - wówczas w kwocie 3.620,11 zł. Podał, iż wymienioną kwotę należy wpłacić do dnia 20 maja 2011 r., a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, wynajmujący wypowie stosunek najmu zajmowanego lokalu. W odpowiedzi na to pismo pozwany ponownie wniósł o rozliczenie opłat czynszowych za 2009 r. w kwocie 2.253,27 zł oraz odsetek - według noty odsetkowej z dnia 31 marca 2011 r. - jak w piśmie z dnia 26 marca 2011 r. Wobec braku spłaty w wyznaczonym terminie strona powodowa pismem z dnia 25 maja 2011r. wypowiedziała umowę najmu przedmiotowego lokalu ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2011 r. - podając jako podstawę prawnąart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(j.t. [w:] Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – zwanej dalej: „u.o.p.l” lub: „ustawą z 2001 r. o ochronie praw lokatorów”). Pozwany nie wydał lokalu stronie powodowej. Pozwany jest nauczycielem, osiąga wynagrodzenie w kwocie 1.800 zł netto miesięcznie, do września 2012 r. przebywa na urlopie dla poratowania zdrowia. Na utrzymaniu ma trzynastoletnią córkę, na rzecz której łoży alimenty w kwocie 500-600 zł miesięcznie.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał żądanie pozwu, oparte oart. 222 § 1 k.c.za uzasadnione. Pozwany nie wykazał bowiem, że przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Sąd przyjął, że pozwany utracił tytuł prawny do władania przedmiotowym lokalem z dniem 30 czerwca 2011 r. Skuteczne w świetleart. 11 ust. 2 pkt 2u.o.p.l. było wypowiedzenie przez stronę powodową umowy najmu spornego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z tym przepisem – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W przedmiotowej sprawie zaś pozwany zalegał z czynszem za trzy pełne okresy płatności (posiadając zaległości z 2009 r. ) i został pisemnie uprzedzony o wypowiedzeniu, mając wyznaczony dodatkowy, miesięczny terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Zważył też Sąd, że różnice w poszczególnych dokumentach księgowych - wyliczeniach, rozliczeniach i notach strony powodowej wynikały z tego, że część z nich pierwotnie była sporządzana niezgodnie z przepisemart. 451 § l k.c., a część – stosownie już do wskazań Sądu Okręgowego z uzasadnienia wyroku w sprawie II Ca 258/10. Po wtóre, rozliczenia (wezwania, noty) wykonane przed wyegzekwowaniem należności w toku postępowania egzekucyjnego o sygn. Km 784/10 uwzględniały także należności zasądzone w/w wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 23 czerwca 2010 r. w sprawie II Ca 258/10. Ostatecznie za w pełni miarodajny dowód Sąd uznał rozliczenie wpłat i zaległości czynszowych oraz rozliczenie wpłaty komornika, dołączone do pisma pełnomocnika powoda z dnia 04.04.2012 r., gdyż dane w nich zawarte korespondowały z pozostałymi dowodami. Sam pozwany zaś nie przedstawił takich dowodów, które mogłyby skutecznie podważyć wyrażoną w tym zakresie ocenę.
Zeznania pozwanego Sąd ocenił jako częściowo wiarygodne. Mając na uwadze, że w pismach z 2011 r. nie tylko strona powodowa, ale sam pozwany odnosił się do zaległości czynszowych za 2009 r. jako nielogiczne ocenił Sąd twierdzenia pozwanego, że wcześniej, bowiem w grudniu 2010 r., zostały one umorzone przez potrącenie wzajemnych wierzytelności. Na podstawie przedłożonych dokumentów i zeznań świadków:B. P.iM. M. (1)- Sąd przyjął, że sporne umorzenie dotyczyło wcześniejszych zaległości czynszowych pozwanego, tj. od lipca 2006 r. do maja 2007 r., nie zaś zaległości z 2009 r. i odnosiło się do jego wydatków na remont mieszkania zalanego w latach 2005-2006. Dodatkowo zwrócił uwagę Sąd, że powoływane przez pozwanego zalania oraz jego wydatki na ten cel, w tym określone w fakturach z 2007 r., były już przez niego podnoszone w toku sprawy I C-upr 10/10 i Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia, a wyrok w tej sprawie jest prawomocny i wiąże Sąd również w rozpoznawanej sprawie (art. 365 k.p.c.).
Wobec braku dowodów spełnienia przez pozwanego choćby jednej z przesłanek zart. 14 ust. 4u.o.p.l. obligujących do przyznania mu uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego lub fakultatywnej możliwości zart. 14 ust. 3 u.op.l. Sąd orzekł jak wpunkcie IIorzeczenia. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd oparł oart. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku złożył pozwany, zarzucając błędy w ustaleniach faktycznych oraz naruszenie przepisów:

-

art. 663, art. 664 § 8 k.c., § 6 pkt 3 i 4 umowy najmu z dnia 14 lipca 2006 r. w zw. zart. 488 § 2 k.c.przez ich niezastosowanie w sprawie;

art. 14 u.o.p.l. poprzez przyjęcie, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego

-

-

art. 75 Konstytucjiw zw. zart. 5 k.c.uzasadniając postępowanie strony powodowej jako zgodne z prawem;

art. 233 § 1 k.p.c.przez uznanie za wiarygodne dowody z dokumentów księgowych strony powodowej mimo ich sprzeczności;

art. 328 § 2 k.p.c.przez niewykazanie dlaczego zeznania świadkówM. M.i B.P.są spójne, a także dlaczego i w jakim zakresie niewiarygodne są zeznania pozwanego, jak również dlaczego pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

art. 207 § 3 k.p.c.przez dopuszczenie dowodów dołączonych do pisma strony powodowej z dnia 4 kwietnia 2012 r.

Podnosząc te zarzuty, apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od strony powodowej kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Chybiony był zarzut naruszenia przepisówart. 663, art. 664 § 8 k.c., § 6 pkt 3 i 4 umowy najmu z dnia 14 lipca 2006 r. w zw. zart. 488 § 2 k.c.przez ich niezastosowanie. Nie miał bowiem racji apelujący podnosząc, że w ramach świadczeń wzajemnych najemca uprawniony był do powstrzymania się od spełniania obowiązku uiszczania czynszu, czy też jego dowolnego obniżania. Przepisy art. 7 i 8 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mają charakter przepisów ius cogens. Niewątpliwie stanowią one, kto ustala stawki czynszu i w jaki sposób. W świetle powyższego oraz treści umowy najmu przedmiotowego lokalu z dnia 14 lipca 2006 r. pozwany nie był uprawniony do samodzielnego obniżania stawki czynszu. Pozwany – uważając, że wynajmujący zobowiązany był do zwrotu określonych kosztów remontu lokalu, czy też obniżenia czynszu – władny był, przy odmiennym stanowisku wynajmującego, wystąpić z takim roszczeniem w drodze odrębnego powództwa i uzyskać stosowne orzeczenie sądu.
Prawidłowo też uznał Sąd Rejonowy, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał uznać, że dokonane na podstawie uchwały nr(...)Rady Powiatu(...)z dnia 30 czerwca 2010 r. umorzenie przez Dyrektora(...)wS.w dniu 27 grudnia 2010 r. zaległości czynszowych pozwanego dotyczyło czynszu należnego za okres od lipca 2006 r. do maja 2007 r., nie zaś zaległości z 2009 r. (k. 83-87 akt sprawy). Choć niewątpliwie w dacie umorzenia były to świadczenia przedawnione, niemniej jednak powołana uchwała Rady Powiatu z dnia 30 czerwca 2010 r. stanowiła o umorzeniu należnościach pieniężnych, bez wskazania, że mają to być roszczenia nieprzedawnione (por. § 5 uchwały). Istotnie, z przedłożonymi przez stronę powodową dowodami z dokumentów w postaci: wniosku i oświadczenia pozwanego oraz decyzji Dyrektora(...)z dnia 27 grudnia 2010 r. (k. 83-85 akt sprawy) korespondowały zeznania świadków:B. P.iM. M. (1). Decydująca jednak dla ustalenia przedmiotu umorzenia była prowadzona w 2011 r. (a zatem po decyzji o umorzeniu) korespondencja stron w przedmiocie istniejącego zadłużenia pozwanego z tytułu opłat czynszowych za rok 2009. Sam pozwany w piśmie z dnia 26 marca 2011 r. podał bowiem propozycję rozliczenia zaległości opłat czynszowych za 2009 r. (k. 31 akt sprawy). Nie sposób zatem uznać, by w tej dacie (tj. 26 marca 2011 r.) decyzję o umorzeniu z dnia 27 grudnia 2010 r. traktował jako decyzję o umorzeniu nieprzedawnionych zaległości czynszowych za 2009 r. Także Dyrektor powodowej placówki w piśmie z dnia 11 kwietnia 2011 r., odpowiadając na wskazane wyżej pismo pozwanego wyraźnie stwierdził, że obecnie istnieje zadłużenie pozwanego z tytułu należności czynszowych za rok 2009/2010, zaś sprawa rozliczenia nakładów finansowych na remont mieszkania w 2007 r. została zamknięta w 2010 r. (k. 10 i 31 akt sprawy). W świetle powyższego uznać należało, że Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej oceny dowodów. W sposób wszechstronny bowiem rozważył materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odniósł je do pozostałego materiału dowodowego. Precyzyjnie też wskazał, z jakich względów odmówił wiary twierdzeniom pozwanego. Dla skuteczności zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.nie jest zaś wystarczające stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej, albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (tak: SN w wyroku z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906; w wyroku z dnia 6 listopada 1998 r., III CKN 4/98, LEX nr 50231). Niewystarczające zatem było przekonanie samej strony o innej, niż przyjął Sąd, wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmienna ocena, nawet jeśli Sąd Rejonowy ogólnikowo tylko podał, że zeznania świadków zasługiwały na wiarę jako spójne. Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do podważenia tej oceny - zwłaszcza że zeznania wskazanych świadków korespondowały z pozostałymi dowodami zgromadzonymi w sprawie.
Chybiony był też zarzut naruszeniaart. 75 Konstytucjiw zw. zart. 5 k.c.Nie może bowiem powoływać się na naruszenieKonstytucjiczy zasad współżycia społecznego strona, która sama postępuje niezgodnie z prawem. Pozwany długotrwale, a zatem w sposób rażąco bezprawny, nie wywiązywał się ze swojego obowiązku uiszczania czynszu z tytułu umowy najmu. W judykaturze zaś za utrwalony uznać należy pogląd, określany jako „zasada czystych rąk” - zgodnie z którym nie może powoływać się na naruszenie zasad współżycia społecznego osoba, która sama zasady te (lub przepisy prawa) narusza (tak: SN w wyroku z dnia 20 czerwca 2001 r., I PKN 472/00, OSNP 2003, nr 8, poz. 202; 4 września 2008 r., IV CSK 196/08, LEX nr 466004).
Trafności zaskarżonego orzeczenia nie mógł podważyć też zarzut naruszeniaart. 207 § 3 k.p.c.przez dopuszczenie dowodów dołączonych do pisma strony powodowej z dnia 4 kwietnia 2012 r. Reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika pozwany nie zgłosił zarzutu naruszenia tego przepisu w trybieart. 162 k.p.c., a zatem w chwili dopuszczenia przez Sąd Rejonowy wskazanych dowodów. Tymczasem zgodnie zart. 162 k.p.c.strony mogą w toku posiedzenia, a jeżeli nie były obecne, na najbliższym posiedzeniu zwrócić uwagę sądu na uchybienia przepisom postępowania, wnosząc o wpisanie zastrzeżenia do protokołu, przy czym strona, która zastrzeżenia nie zgłosiła, traci prawo powoływania się na takie uchybienia w dalszym toku postępowania (chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, iż nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy). Postanowienie z dnia 23 kwietnia 2012 r. (k. 170 akt sprawy) jako postanowienie dowodowe nie wiązało Sądu Rejonowego i mogło zostać w każdej sytuacji i w każdym stanie sprawy przez ten Sąd uchylone (art. 240 §1 k.p.c.). W przedmiotowej sprawie zawarty wart. 162 k.p.c.rygor prekluzji oznaczał zatem, że reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika pozwany - wobec niedochowania wymagań określonych w tym przepisie - utracił prawo powoływania się na wskazane w apelacji uchybienie, które tym samym nie mogło podważyć zaskarżonego orzeczenia. W świetle powyższego bez znaczenia było, czy takie uchybienie miało wpływ na wynik sprawy (tak: SN w wyroku z dnia 12 stycznia 2007 r., IV CSK 340/06, Lex nr 395263, w uchwale z dnia 27 października 2005 r., III CZP 55/05, OSNC 2006, nr 9, poz. 144 i w uchwale z dnia 27 czerwca 2008 r., III CZP 50/08, Biul. SN 2008 r., nr 6, poz. 13).
Jeśli zatem pozwany posiadał zaległości czynszowe w kwocie równej co najmniej trzem okresom płatności, to słusznie uznał Sąd Rejonowy, że strona powodowa dokonała skutecznego w świetleart. 11 ust. 2 pkt. 2u.o.p.l. wypowiedzenia umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W ten sposób pozwany utracił tytuł prawny do władania tą nieruchomością. Jeżeli zaś pozwanemu nie przysługiwało uprawnienie do władania spornym lokalem, to strona powodowa miała prawo dochodzić ochrony własności w drodze powództwa windykacyjnego (art. 222 § 1 k.c.), a jej roszczenie windykacyjne jako uzasadnione zasługiwało na uwzględnienie.
Zdaniem Sądu Okręgowego, trafna była także ocena Sądu Rejonowego w kwestii braku uprawnienia pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego. Orzeczenie to znajdowało bowiem oparcie w regulacji art. 14 u.o.p.l. i jak zasadnie wskazał Sąd I instancji zgromadzone w sprawie dowody nie pozwalały przyjąć, że w sprawie zachodziły przesłanki wymagane powołanym przepisem.  Sam skarżący nie powołał się przy tym na żadne okoliczności, uprawniające pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego.
Mając powyższe na względzie, uznając bezzasadność apelacji, orzeczono jak w sentencji wyroku (art. 385 i art. 98 k.p.c.).