Sąd Okręgowy w Warszawie
XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta
Sygnatura akt: XVII AmC 600/12
Data wyroku: 2012-09-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Witold Rękosiewicz

Sygn. akt XVII AmC 600/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 września 2012r.
Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
w składzie:
Przewodniczący: SSO Witold Rękosiewicz
Protokolant: Piotr Grzywacz
po rozpoznaniu w dniu 21 września 2012r. w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwa(...)z siedzibą wP.
przeciwko(...) sp. z o.o.z/s wP.
o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone
I.Uznaje za niedozwolone i zakazuje przedsiębiorcy(...) sp. z o.o.z/s wP.wykorzystywania w umowach z konsumentami postanowień wzorca umowy o treści:
1.„Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości ( bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części.”
2. „Zawarcie umowy sprzedaży, umowy przedwstępnej lub innej umowy, o której mowa w ust. 4 Umowy przez Zleceniodawcę z Kontrahentem wskazanym przez Pośrednika lub Podmiotem związanym z Kontrahentem w okresie do 12 miesięcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu Umowy, nie zwalnia Zleceniodawcy od obowiązku zapłaty Pośrednikowi wynagrodzenia według zasad określonych w ust. 1-4 .”
3. „W przypadku naruszenia przez Zleceniodawcę zakazu, wynikającego z przyznanej Pośrednikowi wyłączności, Pośrednik będzie upoważniony do domagania się od Zleceniodawcy zapłaty kary umownej w wysokości wynagrodzenia określonego w § 5 ust.1 Umowy.”
4. „Strony zgodnie postanawiają, iż zawarcie umowy sprzedaży, a także umowy przedwstępnej lub innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy przez Zleceniodawcę z Kontrahentem, jak również osobą będącą małżonkiem, krewnym lub powinowatym Kontrahenta w linii prostej albo w linii bocznej niezależnie od stopnia, osobą związaną z Kontrahentem z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli lub osobą pozostającą z Kontrahentem w szczególnie bliskim stosunku osobistym, jak również z osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której Kontrahent jest wspólnikiem albo sprawuje funkcje w jej organach, a także w innych podmiotach zależnych lub dominujących w stosunku do tej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej (zwanych dalej: „Podmiotami związanymi z Kontrahentem”), uważane jest za wykonanie Umowy i zobowiązuje Zleceniodawcę do zapłaty Pośrednikowi wynagrodzenia określonego w § 5 ust. 1 Umowy.” .
II. Zasądza od(...) sp. z o.o.z/s wP.na rzecz(...)z siedzibą wP.kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.
III.(...) sp. z o.o.z/s wP.kwotą 2400 zł (dwa tysiące czterysta) tytułem stałej opłaty sądowej od czterech pozwów i nakazuje pobranie tej kwoty od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Kasa Sądu Okręgowego w Warszawie.
IV. Zarządza publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt(...) sp. z o.o.z/s wP..
SSO Witold Rękosiewicz
sygn. akt XVII AmC 600/12

UZASADNIENIE
Powód(...)z/s wP.pozwem z dnia 30 stycznia 2012 r. wniósł o uznanie za niedozwolone i zakazanie pozwanemu(...) sp. z o.o.z siedzibą wP.wykorzystywania w umowach z konsumentami postanowień wzorca umownego stosowanego przez pozwanego przy wykonywaniu działalności gospodarczej o treści:

1
„Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem jak również nie może bezpośrednio, ani pośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust 4 Umowy), chyba, że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części”, (§ 3 ust. 2 wzoru umowy pośrednictwa).

2
„Zawarcie umowy sprzedaży, umowy przedwstępnej lub innej umowy, o której mowa w ust. 4 Umowy przez Zleceniodawcę z Kontrahentem wskazanym przez Pośrednika lub Podmiotem związanym z Kontrahentem w okresie do 12 miesięcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu Umowy, nie zwalnia Zleceniodawcy od obowiązku zapłaty Pośrednikowi wynagrodzenia według zasad określonych w ust. 1-4”, (§ 5 ust. 6 wzoru umowy pośrednictwa).

3
„W przypadku naruszenia przez Zleceniodawcę zakazu, wynikającego z przyznanej Pośrednikowi wyłączności, Pośrednik będzie upoważniony do domagania się od Zleceniodawcy zapłaty kary umownej w wysokości wynagrodzenia określonego w § 5 ust. 1 Umowy”, (§ 3 ust. 3 wzoru umowy pośrednictwa).

4
„Strony zgodnie postanawiają, iż zawarcie umowy sprzedaży, a także umowy przedwstępnej lub innej umowy, o której mowa w § 5 ust 4 Umowy przez Zleceniodawcę z Kontrahentem, jak również osobą będącą małżonkiem, krewnym lub powinowatym Kontrahenta w linii prostej albo w linii bocznej niezależnie od stopnia, osobą związaną z Kontrahentem z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli lub osobą pozostającą z Kontrahentem w szczególnie bliskim stosunku osobistym, jak również z osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której Kontrahent jest wspólnikiem albo sprawuje funkcje w jej organach, a także w innych podmiotach zależnych lub dominujących w stosunku do tej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej (zwanych dalej: „Podmiotami związanymi z Kontrahentem”), uważane jest za wykonanie Umowy i zobowiązuje Zleceniodawcę do zapłaty Pośrednikowi wynagrodzenia określonego w § 5 ust 1 Umowy”, (§ 4 ust. 6 wzoru umowy pośrednictwa).

Zdaniem powoda zakwestionowane postanowienia są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają uzasadnione interesy konsumentów, a zatem stanowią niedozwolone klauzule umowne w rozumieniuart. 3851§ 1 k.c.Powód wskazał, że kwestionowane postanowienie z § 3 ust. 2 wzorca w sposób niezgodny z prawem reguluje kwestię wyłączności. Stwierdził, iż zgodnie z prawem przedmiotowa klauzula polega na tym, że w czasie trwania umowy pośrednictwa konsument nie będzie korzystał z usług innego pośrednika lub przedsiębiorcy. Klauzula wyłączności nie może ograniczyć konsumenta w tym, żeby sam nie mógł podejmować czynności zmierzających do przeniesienia własności jego nieruchomości, ani w tym, żeby zawarł umowę z pominięciem pośrednika.
Odnośnie drugiego kwestionowanego postanowienia zawartego w § 5 ust. 6 wzorca powód wskazał, iż przewiduje ono pomimo wygaśnięcia i rozwiązania Umowy, a więc niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy, zastrzega jednostronnie obowiązek zapłaty przez konsumenta na rzecz pozwanego wynagrodzenia w pełnej wysokości. Wskazał również, że obowiązek ten rozciąga się również na zawarcie umowy z podmiotem związanym z kontrahentem i to przez tak długi okres czasu.
Postanowieniu zawartemu w § 3 ust 3 wzorca powód zarzucił, że w sposób niezgodny z prawem przewiduje zastrzeżenie kary umownej w wysokości rażąco wygórowanej
Postanowienie § 4 ust. 6 wzorca zdaniem powoda wyrażonym w uzasadnieniu pozwu w sposób niezgodny z prawem przewiduje zbyt szeroki krąg osób, z którymi jeśli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, przedwstępnej lub innej umowy, to konsument będzie musiał zapłacić za rzecz pozwanego wynagrodzenie. Konsument może nawet nie być świadomy, że osoba z którą zawiera umowę była w jakikolwiek sposób związana z kontrahentem, zwłaszcza przy tak szerokim kręgu podmiotów.
W odpowiedzi na powyższe pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i wyznaczenie rozprawy w celu przeprowadzenia dowodu z przesłuchania pozwanej.
W uzasadnieniu pozwany wskazał, że to, czy § 3 znajdzie zastosowanie w konkretnej umowie z konkretnym konsumentem i w jakim zakresie czasowym jest indywidualnie uzgadniane między stronami – poprzez wprowadzenie odpowiedniej adnotacji w ust. 1 tego paragrafu – a zatem konsument ma pełną świadomość treści i znaczenia zapisów dotyczących wyłączności, a także pełną swobodę decyzji czy i w jakim zakresie czasowym udzielić pośrednikowi wyłączności w odniesieniu do nieruchomości. Zatem, postanowienia § 3, jako uzgodnione indywidualnie, w ogóle nie powinny być rozpatrywane na gruncieart. 3851kc, który nie ma zastosowania do postanowień podlegających indywidualnym uzgodnieniem.
W ocenie pozwanego, nawet w sytuacji, gdyby postanowienia § 3 nie były uzgadniane indywidualnie, to i tak nie sposób jest uznać ich za spełniające przesłanki klauzul abuzywnych.
Zaznaczył, że w sytuacji, gdy konsument decyduje się na powierzenie pośrednikowi wyłączności w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości kwestionowane ograniczenia konsumenta wynikające z § 3 ust. 2 wzorca nie będą miały zastosowania w przypadku, gdy pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z umowy w całości lub w znacznej części, a zatem interes konsumenta jest w tym wypadku zabezpieczony.
Stwierdził, iż wyjątkowy charakter umowy z klauzulą wyłączności znalazł wyraz również w Standardach Zawodowych Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 18.03.2009r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami Dz.Urz. MI z 2009r. poz.3 Nr 14), które w § 27 nakazują pośrednikowi wyjaśnić klientowi znaczenie klauzuli wyłączności (co powódka czyni w zakwestionowanym zapisie wzorca.
Zaznaczył również, iż do umów zawieranych z klauzulą wyłączności każdorazowo, w załączniku do umowy, wskazywane są działania marketingowe pozwanego.
Jako dowód na powyższe wskazał:
- przesłuchanie prezesa pozwanej -T. J.(adres pozwanej) na okoliczność realizacji umów w pośrednictwie sprzedaży nieruchomości z zastrzeżoną klauzulą wyłączności w związku z obowiązkiem pośrednika wynikającym ze Standardów Zawodowych Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

- załącznik do umowy pośrednictwa zawierającej klauzulę wyłączności
W ocenie pozwanej pozwolenie klientowi na samodzielne poszukiwanie kontrahentów prowadziłoby do naruszenia istoty i zaprzeczenia sensu wyłączności, stanowiąc jednocześnie naruszenie uzasadnionych interesów pośrednika, który nie byłby w stanie wykazać, czy konkretny nabywca został znaleziony w wyniku jego działań, czy też działań klienta.
Wskazała, iż zaprezentowany sposób rozumienia pojęcia wyłączności wynika również z interpretacjiart. 550 kcstosowanego odpowiednio do umowy pośrednictwa (odpowiednie stosowanie tego przepisu nakazujeart. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Podniosła , że przepisykodeksu cywilnegowskazujeą jak należy rozumieć skutki udzielenia wyłączności na gruncie umowy agencyjnej (o zbliżonym charakterze umowy pośrednictwa do umowy agencyjnej świadczyć ma orzeczenie SN z 23.11.2004r. sygn. I CK 270/04 publ. LEX nr 339711. Zgodnie zart. 761 § 2 kc, jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Zatem co do zasady, agent (pośrednik), któremu przyznano wyłączność, ma prawo do wynagrodzenia w każdym przypadku gdy zostanie zawarta transakcja objęta wyłącznością (niezależnie od tego, czy transakcji tej dokona zleceniodawca agenta, czy też inny agent tego samego zleceniodawcy), nie ma więc podstaw, aby na gruncie umowy pośrednictwa wyłączność zawężać jedynie do zakazu zawierania umów pośrednictwa z innymi pośrednikami (jak sugeruje powód). Na gruncie umów z konsumentami zasada ta podlega ograniczeniu jedynie w ten sposób, że prawa pośrednika wynikające z wyłączności nie są bezwzględne i nie przysługują mu w sytuacji gdy pośrednik nie wykonuje umowy (w relacjach z konsumentami bowiem wynagrodzenie nie powinno być należne w sytuacji, gdy przedsiębiorca nie wykonuje swojego zobowiązania).
Odnośnie postanowienia z § 5 ust. 6 umowy wzoru umowy pośrednictwa pozwana wskazała, iż powód utożsamia wygaśniecie lub rozwiązanie umowy z faktem jej niewykonania bądź nienależytego wykonania przez pośrednika. Umowa może tymczasem wygasnąć lub zostać rozwiązana na skutek różnych zdarzeń, przykładowo na skutek upływu terminu, o którym mowa w § 2 ust. 1 wzorca lub na skutek porozumienia stron. Zatem fakt wygaśnięcia bądź rozwiązania umowy, w żadnym przypadku nie przesądza czy umowa ta była przez pośrednika wykonana oraz, czy była wykonana należycie. Zauważyła, iż postanowienie wzorca w żadnej mierze nie odbiega od regulacji zawartych wkc.W szczególności wzorzec, a zwłaszcza zakwestionowany zapis, nie przyznają pośrednikowi prawa do wynagrodzenia w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Zakwestionowany zapis określa jedynie, że pośrednik będzie mógł domagać się zapłaty wynagrodzenia również w sytuacji, gdy konsument po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy pośrednictwa zawrze umowę z kontrahentem (bądź z osobą związaną z kontrahentem zdefiniowaną w § 4 ust. 6 wzorca) przedstawionym mu przez pośrednika o ile do zawarcia takiej umowy przez konsumenta dojdzie w ciągu 12 miesięcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy pośrednictwa.
Zatem nie jest możliwa sytuacja, w której pośrednik będzie mógł zasadnie domagać się wynagrodzenia w sytuacji niewykonania umowy, gdyż wynagrodzenie to będzie należne tylko wówczas, gdy pośrednik znajdzie i wskaże konsumentowi kontrahenta, czyli wykona swój obowiązek wynikający z umowy.
W ocenie pozwanej wykładnia omawianych przepisów przyjmująca, że zlecający zwolniony jest od obowiązku zapłaty prowizji w razie zawarcia umowy głównej już po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa, prowadziłoby do podważenia samej istoty i sensu umowy pośrednictwa.
Z ostrożności procesowej, wskazała również, iż nie jest możliwe jednoznaczne i precyzyjne określenie osób związanych z kontrahentem (§ 6 ust. 4) , których wskazanie w umowie będzie zgodne z dobrymi obyczajami i nie będzie w sposób rażący naruszać interesów konsumentów.
Odnośnie § 3 ust. 3 pozwana jeszcze raz podkreśliła, że postanowienia § 3 – jako uzgodnione indywidualnie, nie powinny być rozpatrywane na gruncieart. 3851kc, który nie ma do nich zastosowania.
Z ostrożności procesowej wskazała, że wysokość kary umownej przewidziana w zakwestionowanym postanowieniu nie jest rażąco wygórowana, gdyż odpowiada ona wysokości szkody, jaką pozwana może ponieść na skutek naruszenia przez konsumenta ograniczeń wynikających z wyłączności.
Naruszenie przez konsumenta prawa pośrednika do wyłączności, czyli podejmowanie czynności pośrednictwa (a więc oferowanie sprzedaży danej nieruchomości i poszukiwanie kontrahentów zainteresowanych jej nabyciem) przez samego konsumenta, bądź przez innego pośrednika, w naturalny sposób może prowadzić do zawarcia umowy bez udziału pozwanej, a tym samym powoduje, że pozwana pozbawiona zostaje wynagrodzenia. W takiej sytuacji wysokość szkody pośrednika (pozwanej), odpowiadać będzie utraconemu przez nią wynagrodzeniu, a zatem kara umowna – która zgodnie zart. 483 kcma charakter odszkodowawczy – nie przekraczająca wysokości wynagrodzenia, będzie służyła wyłącznie naprawieniu szkody, a nie wzbogaceniu się pośrednika, nie może być w ocenie pozwanej uznana za wygórowaną.
Odnośnie zarzutu dotyczącego § 4 ust. 6 wzoru umowy pośrednictwa pozwana wskazała, iż omawiana zasada jest naturalnym elementem umowy pośrednictwa, a rezygnacja z niej w sposób rażący naruszałaby uzasadniony interes pośrednika, gdyż klient szukający nabywcy swojej nieruchomości bardzo łatwo mógłby uniknąć płacenia wynagrodzenia za usługi świadczone przez pośrednika, zbywając nieruchomość nie samemu kontrahentowi znalezionemu przez pośrednika lecz wskazanej przez kontrahenta i związanej z nim osobie.
W ocenie pozwanej nie jest możliwe jednoznaczne i precyzyjne określenie osób związanych z kontrahentem w sposób nie budzący wątpliwości pod kątem abuzywności takiego wyliczenia. Dlatego, istotne przy określaniu tego kręgu osób jest, aby był on możliwie precyzyjny i dla jego określenia nie używano zwrotów niedookreślonych.
Według pozwanej określenie przez nią kręgu podmiotów związanych z kontrahentem nie jest zbyt szerokie, nie narusza dobrych obyczajów, a w konsekwencji nie prowadzi do rażącego naruszenia interesów konsumentów. Krąg ten jest zamknięty i wskazuje osoby, związane z kontrahentem za pomocą jednoznacznych określeń. Pozwana dodała, iż jedyne zawarte w opisie wyrażenie mające charakter otwarty, to „osoba pozostająca w bliskim stosunku z Kontrahentem” zostało ograniczone w sposób możliwie najkorzystniejszy dla konsumenta, poprzez określenie tego stosunku jako „szczególnie bliskiego”. Stwierdziła, iż wskazanie takiej osoby (jakkolwiek nie jest ono całkowicie precyzyjne) jest w pełni uzasadnione, mając na uwadze realia rynku i obrotu nieruchomościami oraz coraz powszechniejszy obecnie charakter więzi międzyludzkich, które nie zawsze przyjmują sformalizowaną postać.
Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, co następuje:
Bezspornym jest, iż pozwana w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wykorzystywała przytoczone w pozwie postanowienia umowne. Pozwana temu nie zaprzeczyła. Nie zarzuciła też niezgodności cytowanych postanowień z treścią stosowanego wzorca umownego. W związku z tym, okoliczności te na podstawieart. 230 kpcnależało uznać za przyznane.
Zawarte w odpowiedzi na pozew twierdzenia pozwanej o negocjowaniu przez strony w praktyce poszczególnych postanowień podpisywanej z pomocą wzorca umowy, zdaniem sądu nie mają wpływu na możliwość przeprowadzenia abstrakcyjnej kontroli kwestionowanych postanowień. W tak prowadzonym postępowaniu analizowana jest bowiem treść postanowień wzorca w oderwaniu od jakiejkolwiek konkretnej zawartej przez pozwanego przedsiębiorcę umowy.
W tym stanie faktycznym Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje:
W postępowaniu o uznanie postanowień wzorca umowy za §niedozwolone przedmiotem oceny Sądu jest, czy zawarte we wzorcach, kwestionowane postanowienia kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz czy skutkiem tego dochodzi do rażącego naruszenia interesów konsumentów. Nie dotyczy to jednak postanowień regulujących główne świadczenia stron, jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Decydujące znaczenie dla stwierdzenia abuzywności tych postanowień ma fakt, czy zostały uzgodnione w sposób indywidualny czy też zostały sporządzone wcześniej a następnie przedstawione konsumentowi do podpisania bez możliwości negocjacji.
Przesłankami abuzywności postanowień wzorca umownego zgodnie zart.3851§1kcjest ponadto ich sprzeczność z dobrymi obyczajami i rażące naruszenie interesów konsumenta. Istotą pojęcia dobrych obyczajów nazywanych dawniej zasadami współżycia społecznego jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. W stosunkach z konsumentami powinien wyrażać się on właściwym informowaniem o wynikających z umowy uprawnieniach, niewykorzystywaniem uprzywilejowanej pozycji profesjonalisty przy zawieraniu umowy i jej realizacji , rzetelnym traktowaniu konsumenta jako równorzędnego partnera umowy. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można więc uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron (tak M. Śmigiel – Wzorce umowne s. 360). Chodzi więc o działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania.
Klauzula generalna wyrażona w art. 3851§ 1 k c uzupełniona została listą niedozwolonych postanowień umownych zamieszczoną w art. 3853k c Obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków czy ryzyka między stronami prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry w oderwaniu od konkretnych okoliczności stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, że zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających wskazanym w katalogu znacząco ułatwić ma wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art. 3851§ 1 k c. W razie wątpliwości ciężar dowodu, że dane postanowienia nie spełniają przesłanek klauzuli generalnej spoczywa na przedsiębiorcy. – art. 3851§ 4 k c . Aby uchylić domniemanie, że klauzula umowna zgodna z którąś z przykładowych klauzul wymienionych w art. 3853k c. jest niedozwolonym postanowieniem umownym należy wykazać, że została ona uzgodniona indywidualnie lub, że nie kształtuje praw i obowiązków konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając ich interesy mimo swego „niedozwolonego” brzmienia tzn nie spełnia przesłanek z art. 3851§ 1 k c . Dopiero po wykazaniu tej drugiej okoliczności może dojść do uchylenia domniemania abuzywności.
Analiza kwestionowanych postanowień umownych prowadzi do wniosku, że nie dotyczą one głównych świadczeń stron umowy, którymi w przedmiotowej sprawie są po stronie przedsiębiorcy zobowiązanie do wyszukiwania potencjalnych nabywców nieruchomości, kontaktowania ich ze zleceniodawcą i aranżowania oględzin nieruchomości oferowanych do sprzedaży, a po stronie konsumenta konieczność zapłaty pośrednikowi prowizji w sytuacji, gdy dojdzie do sprzedaży nieruchomości.
W niniejszej sprawie pozwana posługiwała się w obrocie z konsumentami typowym wzorcem umowy o nazwie „Umowa o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości.” Treść wzorca była w całości zredagowana przez pozwaną. Zawierała puste miejsca na określenie stron umowy i głównych świadczeń stron oraz okresu obowiązywania klauzuli wyłączności zastrzeżonej na rzecz pośrednika. Zawarcie umowy następowało więc w zasadzie poprzez podpisanie przez konsumenta umowy zawierającej gotowe postanowienia.
Oceniając tę sytuację przez pryzmat przedstawionych okoliczności Sąd uznał, iż konsument nie miał rzeczywistego wpływu na treść postanowień umowy, a zatem należy uznać, że postanowienia te, w rozumieniuart. 3851§ 3 kcnie były uzgodnione indywidualnie z konsumentem.
Na wstępie należy zauważyć, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z umową nazwaną – umową pośrednictwa – art. 180 ust. 3 u.g.n., której istotą, zgodnie z art. 180 ust. 4 u.g.n. jest to, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 u.g.n., a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wynagrodzenia.
Przechodząc do oceny kwestionowanych klauzul umownych Sąd stwierdził, że postanowienie zawarte w § 3 ust. 2 stosowanego przez pozwaną wzorca umowy spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego określonego wart. 3851§ 1 kc.
Postanowienie tej treści gwarantuje bowiem pośrednikowi wyłączne prawo do sprzedaży zgłoszonej nieruchomości w okresie umownym, natomiast zamawiający nie może jej oferować innym pośrednikom, osobom trzecim ani sprzedać we własnym zakresie. W ocenie Sądu, w umowach z konsumentami dopuszczalne jest, co do zasady, stosowanie postanowień zawierających klauzulę wyłączności, jednakże nie może ona naruszać prawa konsumenta do dysponowania własnym mieniem. Zatem, postanowienie to, poprzez uniemożliwienie nie posiadającemu stosownej świadomości prawnej konsumentowi dokonania sprzedaży we własnym zakresie, ogranicza w rażący sposób możliwość dysponowania prawem własności. Powyższe jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumentów poprzez wykorzystywanie ich niewiedzy i braku doświadczenia . Należy zauważyć, iż konieczność ochrony interesów przedsiębiorcy nie może stanowić usprawiedliwienia dla tak drastycznego ograniczenia praw klientów korzystających z jego usług, albowiem,jeśli dojdzie do zawarcia transakcji z pominięciem pośrednika, na którego rzecz zastrzeżona została wyłączność, a zamawiającym jest potencjalny sprzedawca, pośrednik ten może dochodzić odszkodowania za utracone korzyści, jakie osiągnąłby, gdyby sam doprowadził do zawarcia umowy (por. wyrok SN z dnia 14 maja 2002r., V CKN 857/00, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 108).
Odnośnie postanowienia z § 3 ust. 3 wzorca umowy pośrednictwa o treści „W przypadku naruszenia przez Zleceniodawcę zakazu, wynikającego z przyznanej Pośrednikowi wyłączności, Pośrednik będzie upoważniony do domagania się od Zleceniodawcy zapłaty kary umownej w wysokości wynagrodzenia określonego w § 5 ust. 1 Umowy” należy wskazać, że wynika ono wprost z treści klauzuli § 3 ust.2 wzorca stosowanego przez pozwaną i stanowi jej logiczną kontynuację. Przemawia to za uznaniem, że przedstawiona wyżej ocena postanowienia §3 ust. 2 wzorca umownego znajduje zastosowanie również w odniesieniu do postanowienia §3 ust. 3 wzorca pozwanego. Wobec powyższego również to postanowienie należało uznać za niedozwolone w rozumieniuart.385(
    1)§ 1 kc.
D0dać można, że w myślart.3853pkt 16 k.c.. niedozwolonym postanowieniem umownym, jest takie, które nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, a za takową należy uznać zawarcie umowy sprzedaży bez udziału zatrudnionego do tego celu pośrednika. Ponadto, w żadnym zapisie umowy nie przewidziano analogicznego uprawnienia dla konsumenta, gdyby to przedsiębiorca zdecydował się odstąpić od umowy z przyczyn leżących po stronie pozwanej, a takie ukształtowanie uprawnień narusza równowagę stron.
Odnośnie postanowienia zawartego w § 5 ust. 6 wzorca umowy pośrednictwa wykorzystywanego przez pozwaną należy stwierdzić, iż prowadzi ono do sytuacji, w której zleceniodawca, w okresie 12 miesięcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy zostaje pozbawiony możliwości nieskrępowanego wykonywania służącego mu prawa własności należącej do niego nieruchomości pod rygorem zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, z którego usług korzystał. Takie ograniczenie narzucone jednostronnie konsumentowi jest przejawem nadużycia pozycji profesjonalisty posiadającego stosowną wiedzę wykorzystywania niewiedzy konsumenta, który nie ma świadomości negatywnych skutków wynikających z tego zapisu. Z tych względów, zdaniem Sądu także i to postanowienie spełnia przesłanki klauzuli abuzywnej, wskazane wart.3851§ 1 kc .
Ponadto, poszukiwanie nabywcy nieruchomości bądź to poprzez agencję pośrednictwa nieruchomościami, bądź na własną rękę może grozić, (w przypadku znalezienia nabywcy związanego z kontrahentem figurującym w bazie danych pośrednika, czy jakiejkolwiek osoby w jakikolwiek sposób z nim związanej) koniecznością zapłaty na rzecz pośrednika nienależnego mu wynagrodzenia. Powyższe należy uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumentów. Należy zauważyć, iż konsument, (zwłaszcza szukający nabywcy na własną rękę) nie musi pamiętać wszystkich zainteresowanych kupnem jego nieruchomości a przedstawionych mu przez pośrednika kontrahentów, nie mówiąc już o osobach z nimi związanych.
Tymczasem dodatkowo, postanowienie § 4 ust. 6 wzoru umowy pośrednictwa ustanawia bardzo szeroki katalog osób, z którymi zleceniodawca nie może zawrzeć umowy (i to nieokreślonym czasie) bez konieczności zapłaty pośrednikowi ustalonej prowizji jedynie w oparciu jednostronne uznanie przez przedsiębiorcę, że wykonał on swoje zobowiązanie wynikające z umowy pośrednictwa. Należy zauważyć, iż postanowienia z pkt 3 i 4 pozwu mają na celu ochronę pośrednika przed nieuczciwymi praktykami jego klientów, jednakowoż stworzony przez niego katalog podmiotów jest zbyt rozległy co w konsekwencji prowadzi do nałożenia na konsumenta byt uciążliwych obowiązków, jeśli chciałby mieć pewność, ze nie narazi się na konieczność zapłaty pośrednikowi ustalonego wynagrodzenia. Konsument nie posiada bowiem odpowiednich narzędzi aby stwierdzić, że zgłaszający się do niego celem nabycia nieruchomości może być w jakikolwiek sposób powiązany z przedstawionym mu przez pośrednika kontrahentem, a druga strona nie ma obowiązku udzielania mu takich informacji. Należy także wskazać, że to właśnie pozwana, chcąc dochodzić od konsumenta odszkodowania winna wykazać ewentualny związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy faktem sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej, a tym, że osoba trzecia (nabywca) jest jedną z wymienionych w kwestionowanym postanowieniu. Jedynie, dowodząc swoich racji, mogłaby uzyskać należne wynagrodzenie, a nie gwarantować je sobie poprzez zamieszczenie we wzorcu przedmiotowego zapisu zakładając z góry, wbrew przepisom obowiązującego prawa nieuczciwość i złą wiarę konsumenta i obciążając go z tego tytułu karą pieniężną. W ocenie Sądu kwestionowane postanowienie godzi w dobre imię konsumenta, naruszając jego dobra osobiste. Stanowi to jaskrawy przykład naruszenia jego interesów i postępowania w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.
Można też stwierdzić, że wszystkie kwestionowane postanowienia zmierzają do przeniesienia na konsumentów ryzyka prowadzonej przez pozwaną działalności gospodarczej.
Sąd postanowił oddalić zgłoszone przez pozwaną w piśmie procesowym z dn. 27.03.2012r. wnioski dowodowe uznając, iż okoliczności, których wykazaniu miały służyć pozostają bez wpływu na treść wyroku.
Mając na uwadze przedstawione okoliczności Sąd Okręgowy, uznając wymienione postanowienia wzorca umownego za niedozwolone 42 (art.3851§ 1 kc) na podstawieart.47942 kpczakazał ich wykorzystywania w obrocie.
O obciążeniu pozwanej stałąopłata sądową orzeczono na podstawie art.26 ust.1 pkt 6 w zw. z art.113 ust.1 oraz art.96 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 28.07.2005r. kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( Dz. U. nr 167,poz. 1398)k
Orzekając o kosztach zastępstwa procesowego Sąd przyjął za słuszne stanowisko pełnomocnika pozwanej przedstawione na rozprawie w dniu 21 września 2012r. , zgodnie z którym wniesienie przez powoda czterech pozwów w sytuacji gdy kwestionowane postanowienia występują w jednym wzorcu umownym było niecelowe , nastawione jedynie na pomnożenie kosztów procesowych w interesie powoda i stanowiło nadużycie prawa. W świetle powyższego Sąd Okręgowy, mając na uwadze treść przepisuart.3 kpcw brzmieniu po nowelizacji, obowiązującym od dnia 3 maja 2012r. nakładającym na strony obowiązek dokonywania czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami uznał za zasadne przyznanie pozwanemu kosztów zastępstwa procesowego w wymiarze adekwatnym do nakładu pracy koniecznego do przygotowania jednego pozwu.
O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt pozwanej zarządzono na podstawieart.47944 kpc.
SSO Witold Rękosiewicz