Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1667/12
Data wyroku: 2013-07-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marek Gajdecki
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Sygn. akt I C 1667/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 02 lipca 2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny
w następującym składzie:

Przewodniczący SSR Marek Gajdecki
Protokolant Paulina Gordziejonok

po rozpoznaniu w dniu 02 lipca 2013 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie sprawy z powództwaGminyJ.
przeciwkoB. W. (1),Z. W.i małoletniejK. W.
o eksmisję

I
oddala powództwo w stosunku do pozwanychB. W. (1)iK. W.;

II
znosi postępowanie w sprawie i odrzuca pozew wobec pozwanegoZ. W..

Sygn. akt I C 1667/12

UZASADNIENIE
Strona powodowa GminaJ.w pozwie wniesionym w dniu 06 sierpnia 2012 r. domagała się nakazania pozwanymZ. W.,B.w.i małoletniejK. W.(reprezentowanej przed przedstawiciela ustawowegoB. W. (2)) opróżnienia i opuszczenialokalu mieszkalnego nr (...)położonego wJ.przyul. (...)oraz wydania stronie powodowej tego lokalu mieszkalnego w stanie wolnym.

PozwanaB. W. (1), nie wnosząc wcześniej odpowiedzi na pozew, na rozprawie w dniu 08 marca 2013 r. (k. 35) oświadczyła, że wnosi o oddalenie powództwa. Wskazała, że zadłużenie powstało z uwagi na nadużywanie alkoholu przez jej zmarłego męża, a przez to niepartycypowania w kosztach utrzymania. Podała, że sprawuje opiekę nad małoletniąK. W.w ramach rodziny zastępczej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Strona powodowa – na podstawie porozumienia zawartego z pozwanąB. W. (1)z dnia 14 kwietnia 2009 r., a dotyczącego zapłaty zaległych należności z tytułu czynszu - zawarła zeZ. W.w dniu 14 kwietnia 2009 r. umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wJ.przyul. (...)na czas określony do 14 kwietnia 2009 r.
W przedmiotowym lokalu mieszkalnym obecnie mieszkająB. W. (1)i małoletniaK. W., nad któraB. W. (1)sprawuje opiekę w ramach rodziny zastępczej. PozwanyZ. W.zmarł w dniu 10 lipca 2012 r.

dowód :porozumienie nr 25/04/2009 z dnia 14.04.2009 r. k. 11-12, umowa najmu k. 13-17, odpis aktu zgonu k. 27, akta sprawy RIIINsm 576/00 (Opm 21/01) Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze

Pozwani nie uiszczali czynszu i innych opłat z tytułu korzystania z lokalu. Strona powodowa nie złożyła oświadczenia o przedłużeniu umowy najmu przedmiotowego lokalu i wezwała pozwanychZ. W.iB. W. (1)do zapłaty zadłużenia.

dowód :zestawienie sald płatnika k. 18, wezwania do zapłaty k. 18-19

Sąd zważył co następuje :

W niniejszej sprawie brak było podstaw do uwzględnienia powództwa.

Stan faktyczny w niniejsze sprawie był w istocie bezsporny natomiast pojawił się problem możliwości skutecznego zawarcia przez stronę powodową umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas określony – w świetle treści art. 5 i art. 20 Ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego(Dz.U. z 2001r. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) - i ewentualnych warunków pod jakimi mogłoby to nastąpić.
Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego(Dz.U. z 2001r. Nr 71, poz. 733 z późn. zm. – dalej u.o.p.l.), umowę o odpłatne korzystanie z lokalu zawiera się na czas nieokreślony lub określony. Natomiast w myśl art. 5 ust. 2 powołanej Ustawy zawarcie umowy o odpłatne używanie (a takim jest najem) lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, na czas określony może nastąpić tylko na żądanie lokatora. Dodatkowo art. 20 ust. 2 u.o.p.l. zastrzega, że lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.
Powstaje zatem, w ocenie Sadu, wątpliwość, jaka jest sankcja wynajęcia przez gminę czy inną jednostkę samorządu terytorialnego lokalu na czas oznaczony w sytuacji, gdy może on być wynajęty jedynie na czas nieoznaczony. W poprzednim brzmieniuart. 5 ust. 2w razie zawarcia umowy na czas oznaczony poniżej lat trzech, była ona uważana za zawartą na czas nieoznaczony. Uznać należałoby zatem, że wobec aktualnego brzmieniaart. 5u.o.p.l. (wzmocnionego treściąart. 20 ust. 2u.o.p.l.) konsekwencją zawarcia przez gminę takiej umowy będzie jej przekształcenie w umowę zawartą na czas nieoznaczony. Postanowienie umowy odnoszące się do określenia terminu jej zawarcia powinno zatem zostać uznane za sprzeczne zart. 5 ust. 2u.o.p.l. i w konsekwencji nieważne. Konsekwentnie odnieść się zatem należy doart. 58 ust. 3 k.c., zgodnie z którym, jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Rozważyć zatem należałoby, czy w niniejszej sprawie jedyną możliwością (wolą właściciela) było zawarcie umowy na czas oznaczony i czy gdyby Gmina miała zawrzeć umowę na czas nieoznaczony, to tej umowy po prostu by nie zawarła.
Treść porozumienia nr 113/08 z dnia 24.07.2008 r. wskazuje, że intencją strony powodowej było zawarcie umowy na czas określony, a za dokument spełniający przesłanki z art. 5 ust. 2 u.o.p.l. można byłoby ewentualnie uznać porozumienie zawarte między stronami w dniu 24 lipca 2008 r., a dotyczące ratalnej zapłaty zaległych należności z tytułu czynszu, z czego pozwana nie wywiązała się.
W takiej sytuacji uznać należałoby, że okres obowiązywania umowy zakończyłby się z dniem 31 lipca 2011 r. i umowa nie została przedłużona wskutek zaległości z tytułu czynszu i opłat. Konsekwentnie - wobec zakończenia umowy najmu i nie przedłużenia jej na kolejny okres pozwana byłaby zobowiązana do wydania przedmiotu najmu stronie powodowej, a zatem żądanie nakazania opróżnienia i wydania lokalu powódce byłoby zasadne.  Tym samym zaistniałyby podstawy do uwzględnienia powództwa.
Natomiast w sytuacji uznania art. 20 ust. 2 u.o.p.l. za bezwzględnie zakazujący zawierania umów najmu lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy na czas określony, uznać należy umowę zawartą w dniu 31 lipca 2008 r. za umowę zawartą na czas nieokreślony, a postanowienie o okresie jej trwania za bezwzględnie nieważne. Oznacza to, że strona powodowa winna w tej sytuacji zachować wszelkie rygory określone w art. 11 u.o.p.l. , a więc wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia, a w sytuacji, gdy jest to przyczyna określona w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. (lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu) wypowiedzenie winno być poprzedzone uprzedzeniem na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Takich rygorów w niniejszej sprawie strona powodowa niewątpliwie nie dochowała, a zatem w takiej sytuacji brak byłoby podstaw do uwzględnienia powództwa.

W ocenie Sądu, brak było podstaw do uznania, że intencją GminyJ.nie było zawieranie umowy w ogóle. Wniosek taki byłaby chybiony, głównie ze względu na konieczność realizowania przez gminę swoich zadań ustawowych, a właśnie u.o.p.l. określa, w jaki sposób winny one zostać zrealizowane. Nie sposób również przyjąć, że pozwani chcieli zawrzeć umowę najmu na czas określony albowiem wskazuje na to chociażby ich zachowanie, a więc dalsze korzystanie z lokalu mieszkalnego po „wygaśnięciu” umowy. Natomiast to na stronie powodowej ciąży szczególny obowiązek zawierania umów i realizacji obowiązków wynikających z u.o.p.l. właśnie zgodnie z regulacjami zawartymi w tym akcie prawnym, a nie narzucając lokatorowi warunki umowy niezgodne z zapisami u.o.p.l.
Dlatego Sąd uznał, że umowa zawarta w dniu 14 kwietnia 2009 r. została zawarta na czas nieokreślony, zgodnie z zastrzeżeniem wynikającym z art. 20 ust. 2 u.o.p.l.

W konsekwencji nakładało do na stronę powodową dochowanie rygorów wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego określonych w art. 11 u.o.p.l., a tych rygorów niewątpliwie (i jest to okoliczność bezsporna) strona powodowa nie zachowała. Reasumując – umowa najmu nie została rozwiązana i trwa nadal. Tym samym brak było podstaw do uwzględnienia powództwa.

Sąd przydał walor wiarygodności dowodom z dokumentów albowiem brak było podstaw aby ich prawdziwość kwestionować, natomiast pozwani wiarygodności tych dowodów skutecznie nie podważyli. Natomiast brak było jakiegokolwiek dowodu świadczącego, że strona powodowa dochowała wymogu uprzedzenia pozwanych o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu.

Reasumując, powództwo należało zatem uznać za niezasadne w stosunku do pozwanychB. W. (1)i małoletniejK. W., natomiast wobecZ. W.orzeczenie znajduje podstawę wart. 199 § 1 pkt. 3 k.p.c.