Sąd Rejonowy Wrocław Śródmieście we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 818/12
Data wyroku: 2013-04-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Mękal
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 189 kpc
Teza: ustalenie nieistnienia stosunku najmu

Sygnatura akt I C 818/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 16-04-2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Agnieszka Mękal
Protokolant:Paulina Zwolak

po rozpoznaniu w dniu 16-04-2013 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaM. S.
przeciwkoG.W.
o ustalenie i o nakazanie

I
ustala, iż między powodemM. S.a stroną pozwanąG.W.istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego weW.przyul. (...);

II
dalej idące powództwo oddala;

III
koszty postępowania między stronami wzajemnie znosi.

Sygn. akt I C 818/12

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 10 sierpnia 2012 r., sprecyzowanym pismem z dnia 8 października 2012 r., powódM. S.wniósł o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)weW.pomiędzy powodem aG.W., a także o nakazanie stronie pozwanej zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu.

W uzasadnieniu powyższych żądań powód wskazał, iż strona pozwana pismem z dnia 27 października 2000 r., kierowanym do(...) sp. z o.o.weW.wskazała, że prawo najmu lokalu przyul. (...). posiadają braciaB.iM. S.. Pomimo takich wskazań strony pozwanej zarządca zawarł umowę najmu spornego lokalu jedynie z bratem powoda, pomijającM. S.. W lokalu przyul. (...)zostali zameldowani zarównoB.jak iM. S.. Powód wskazał, że pomimo zamieszkiwania w omawianym lokalu, na skutek zachowania brata będącego nałogowym alkoholikiem, okresowo przebywał on u swojej matki. Okoliczność ta w jego ocenie nie mogła jednak przemawiać za uznaniem, że powód nie zamieszkiwał w spornym lokalu, a do którego posiada prawo najmu przyznane w 1995 roku.

W piśmie procesowym z dnia 11 grudnia 2012 r. strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższych żądańG.W.wskazała, iż powód nie posiadam uprawnień do żądania ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu położonego weW.przyul. (...)weW.po zmarłym w dniu 26 kwietnia 2012 r. bracieB. S. (1), albowiem zgodnie z brzmieniemart. 691 k.c.nie należy do grona osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po dotychczasowym najemcy. Nie spełnia także powód wymogów niezbędnych dla zawarcia z nim umowy najmu w oparciu o Uchwałę Rady MiejskiejW.nr(...), a dotyczącej stałego zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

G.W.działająca przez jednostkę organizacyjną Zarząd Gospodarki KomunalnejW.w dniu 1 kwietnia 1995 r. zawarła z powodemM. S.oraz jego bratemB. S. (1)umowę najmu lokalu mieszkalnego lokalu mieszkalnego położonego weW.przyul. (...). Mieszkanie to składało się z dwóch pokojów, przedpokoju, łazienki, ubikacji i obejmowało łączną powierzchnię użytkową 65,93 m2.

Dowód: umowa najmu z dnia 1.04.1995 r. lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.. – k. 102.

W dniu 27 października 2000 r.B. S. (1)orazR. S., będący najemcą lokalu przyul. (...)weW., uzyskali zgodę strony pozwanej na dokonanie zamiany wynajmowanych przez siebie lokali. Jako osoba uprawniona do zajmowania mieszkania przyul. (...)został wskazanyB. S. (1)(„najemca”) orazM. S.(„brat”). Lokal zajmowany przezR. S.składał się z jednego pokoju, kuchni, ubikacji, a jego powierzchnia wynosiła łącznie 33,66m2. Powodem zamiany lokalu było zadłużenie mieszkania przyul. (...), a z inicjatywą jej dokonania wyszedłB. S. (1). Pomimo wcześniejszych zastrzeżeń, powód wyraził także swoją zgodę na zamianę lokalu. Jednocześnie godził się by wszystkich formalności związanych z zamianą lokali dokonywał jego brat. Powód znając treść pisma pozwanej z 27.10.200r. pozostawał w przekonaniu, iż przysługuje mu skuteczne względem pozwanej prawo do zajmowania lokalu uzyskanego w drodze zamiany lokali.

Dowód: pismo strony pozwanej do(...) sp. z o.o.weW.z dnia 17.10.2000 r.  – k. 5; przesłuchanie powoda – k. 104 – 106.

W dniu 14 listopada 2000 r. pomiędzy stroną pozwaną aB. S. (1)podpisany został dokument określony jako umowa najmu lokalu mieszkalnego lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW..

Dowody: umowa najmu z dnia 14.11.2000 r. dotycząca najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.. – k. 6-9;

Zmarły w dniu 26 kwietnia 2012 r.B. S. (1)był osobą uzależnioną od alkoholu. Do mieszkania przyul. (...)sprowadzał osoby nie posiadające stałego miejsca zamieszkania, a które razem z nim spożywały alkohol. W chwili jego śmierci mieszkanie było silnie zabrudzone, zaniedbane. W chwili śmierciB. S. (1)miał we krwi 0,2 promila alkoholu, jego płuca, trzustka, nerki oraz wątroba uległy autolizie, a wątroba ponadto była skrajnie masywnie stłuszczona (95%-98%).

Dowód: akt zgonuB. S. (1)– k.87, oraz znajdujące się w załączonych do akt sprawy aktach postępowania przygotowawczego 3 Ds. 122/12 Prokuratury Rejonowej dla(...):
- zeznania świadków:A. S.,Z. F.,J. M.;
- protokół oględzin miejsca ujawnienia zwłokB. S. (1);
- dokumentacja fotograficzna z mieszkania przyul. (...)weW.;
- sprawozdanie z sądowo – lekarskich oględzin i sekcji zwłok ludzkich.

W okresie zamieszkiwania przez zmarłego w lokalu przyul. (...), z uwagi na tryb życia i zachowanie brata jak i znaczne zdewastowanie lokalu, w mieszkaniu tym na stałe nie zamieszkiwał powódM. S.. Powód nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, od końca 2000 roku do śmierciB. S. (1)mieszkał on u swojej matki albo u swoich znajomych. Po śmierci brata powód uzyskał klucze do spornego lokalu od policji i usunął znajdujące się w nim osoby trzecie.

Dowody: protokół przesłuchania powoda z dnia 7.05.2012 r. – k.88; oświadczenie powoda  z dnia 28.05.2012 r. oraz z dnia 7.05.2012 r. – k.89-90; pismo zarządcy budynku przyul. (...)z dnia 14.06.2012 r.– k.31; przesłuchanie powoda – k. 104 – 106.

Wnioskiem z dnia 7 maja 2005 r. powódM. S.zwrócił się do strony pozwanej o zawarcie z nim umowy najmu na lokalu przyul. (...)weW.w związku ze śmiercią najemcy –B. S. (1). We wniosku wskazano, iż powód w okresie pomiędzy 27 października 1966 r. a 16 lutego 2009 r. miał swoje ostatnie miejsce zameldowania na pobyt stały weW.przyul. (...). Jako podstawę istnienia stosunku najmu pomiędzy stroną pozwaną a dotychczasowym najemcą lokalu przyul. (...)powód wskazał umowę najmu z dnia 14 listopada 2000 r., natomiast stan lokalu określono jako nie nadający się do użytku i wymagający wykonania kapitalnego remontu. Informacje te potwierdził swoim podpisem zarządca (administrator) budynku. Lokal był zadłużony na kwotę obejmującą należność główną w wysokości 1.809,40 zł.

Dowód: Wniosek powoda o zawarcie z nim umowy najmu lokalu przyul. (...)weW.– k. 32-34.

Początkowo powód we wniosku o zawarcie umowy najmu wskazał jako podstawę swego żądania nie śmierć dotychczasowego najemcy , ale ,, błąd urzędniczy” mając na uwadze pominięcie go na umowie najmu z listopada 2000r. Osoba zatrudniona w gminie nie chciała jednak przyjąć tak sformułowanego wniosku twierdząc, iż żadnego błędu nie widzi.

Dowód: przesłuchanie powoda k. 105;

Pismem z dnia 21 czerwca 2012 r.G.W.odmówiła powodowi przyznania uprawnienia do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania przyul. (...)weW.po zmarłym bracie. Strona pozwana wskazała w tymże piśmie, że powód nie należy do grona osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po dotychczasowym najemcy, nie spełniając także wymogów niezbędnych dla zawarcia z nim umowy najmu w oparciu o Uchwałę Rady MiejskiejW.nr(...), gdyż w okresie co najmniej 5 ostatnich lat nie zamieszkiwał lokalu wspólnie z dotychczasowym najemcą, ponadto nie pozostawał w nim zameldowany.

Dowody: odpowiedź strony pozwanej na wniosek powoda – k. 4; protokół przesłuchania  wnioskodawcy (powoda) z dnia 6 sierpnia 2012 r. – 85.

Na podstawie poczynionych ustaleń faktycznych, Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

PowódM. S.w niniejszej sprawie dochodził ustalenia przez Sąd istnienia pomiędzy nim aG.W.stosunku najmu lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)weW., a także o nakazanie stronie pozwanej zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu.
Zgodnie z treściąart. 189 k.p.c.powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.Interes prawny zachodzi przy tym, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, a więc definitywnie zakończy spór istniejący lub też prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Równocześnie powód musi udowodnić istnienie po jego stronie interesu prawnego w skierowaniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, tj. osobie, która niekoniecznie będąc stroną stosunku prawnego lub prawa objętegopetitumpozwu, pozostaje w takim związku z tym stosunkiem prawnym, że stwarza przynajmniej potencjalne zagrożenie prawnie chronionym interesom powoda (por. m.in. uzasadnienie uchwały SN z dnia 25 stycznia 1995 r., III CZP 176/94, OSNC 1995, nr 5, poz. 74; wyrok SN z dnia 16 listopada 2000 r., I CKN 853/98, LEX nr 50868).
W niniejszym postępowaniu powódM. S.posiadał interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwkoG.W.o ustalenie istnienia stosunku najmu, gdyż jedynie taką drogą mógł uzyskać potwierdzenie istnienia negowanego przez stronę pozwaną uprawnienia do zgodnego z prawem zajmowania spornej nieruchomości lokalowej.

I tak też na podstawie zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, w szczególności zważając na treść umowy najmu z dnia 1 kwietnia 1995 r., Sąd ustalił, iżG.W.we wskazanej dacie zawarła z powodemM. S.oraz jego bratemB. S. (1)umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego weW.przyul. (...)o łącznej powierzchni użytkowej 65,93 m2, składającego się z dwóch pokojów, przedpokoju, łazienki oraz ubikacji. Mieszkanie to, jak wynikało z przesłuchania powoda, było zadłużone, w wyniku czego braciaB.iM. S.zdecydowali się dokonać jego zamiany na mniejsze, położone przyul. (...). Bezspornym dla stron pozostawała okoliczność wyrażenia przez stronę pozwanąG.W.zgody na dokonanie takiej zamiany.

Zważając na spójne i wyczerpujące twierdzenia powoda, przedstawione w toku przesłuchania i korespondujące z pozostałym materiałem zebranym w sprawie, należało uznać, iż jakkolwiek zamiana mieszkań miała miejsce z inicjatywyB. S. (1)i to on zajmował się formalnościami związanymi z jej finalizacją, to jednak nie oznaczało to, iżby tylkoB. S. (1)mógł się stać najemcą zamienianego lokalu przyul. (...). Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala wszak na przyjęcie, iżby powód kiedykolwiek zrezygnował z uprawnień do spornego lokalu. Przeciwnie – godził się on także na takową zamianę i miał wolę traktowania lokalu przyul (...)jako swojego centrum życiowego w miejsce lokalu przyul. (...). Dokument sporządzony w listopadzie 2000r. nazwany umową najmu lokalu przyul. (...)należało w ocenie Sądu zakwalifikować w istocie jako aneks do poprzednio zwartej umowy z 1995r. zmieniający jedynie jej przedmiot, a nie strony. Żaden z zebranych w sprawie dowodów nie wskazywał wszak, ażeby powód, ale także i gmina, zmierzali do rozwiązania łączącego ich stosunku najmu z 1995r. W istocie zatem w listopadzie 2000r. nastąpiła jedynie zmiana przedmiotu umowy zawartej w 1995r. także przez powoda przecież. Stosunek najmu zawiązany w 1995r. trwa zatem nadal tyle, że jego przedmiotem na skutek aneksu z listopada 2000r. jest lokal przyul (...), a najemcą wyłącznie powód z uwagi na śmierć jego brata. Stosunek ten trwa zaś nadal, bowiem ani powód ani pozwana skutecznie go nie rozwiązali, w szczególności zaś żadna ze stron tegoż stosunku nie dokonała jego wypowiedzenia. Okoliczność, iż powód nie mieszkał za życia brata w spornym lokalu, nie może mieć znaczenia decydującego dla ustalenia przysługującego mu prawa najmu skoro stosunek ten nie został rozwiązany w trybie właściwym dla prawa najmu właśnie, niezależnie od faktu, iż powody niezamieszkiwania podyktowane były przyczynami niezależnymi od powoda, a to postawą jego brata.
Brak zatem na dokumencie z listopada 2000r. wskazania, iż powód jest także najemcą lokalu oraz brak jego podpisu, nie mógł mieć decydującego znaczenia. W istocie było to pominięcie, błąd ze strony pozwanej, a nie wyraz rzeczywistej woli stron stosunku najmu mający przemawiać za jego rozwiązaniem.

Bez znaczenia natomiast pozostawały podnoszone przez pozwaną w piśmie procesowym z dnia 11.12.2012r. zarzuty, iż powód nie mógł wstąpić w stosunek najmu spornego lokalu po zmarłym bracie (co zresztą było oczywiste), skoro powód nie dochodził swoich uprawnień w oparciu o treśćart. 691 § 1 k.c.

W ocenie Sądu żądanie pozwu, w zakresie w jakim dotyczyło ustalenia istnienia stosunku najmu, zasługiwało zatem na uwzględnienie. Treść umowy z 1995 r. jak i pisma (odpowiedzi)G.W.na wniosek o wyrażenie zgody na zamianę lokali wskazuje, że pozwana wyrażała zgodę na rozporządzenie prawami najmu przez obu braciS.i akceptowała przekształcenie dotychczasowego prawa najmu mieszkania przyul. (...)na lokal przyul. (...)zarówno odnośnieB. S. (1)jak i powodaM. S.. Tym samym należy wskazać, iżG.W., zawierając zB. S. (1)umowę najmu lokalu mieszkalnego z czynszem regulowanym, obejmującą lokal mieszkalny przyul. (...)weW.bezpodstawnie pominęła na egzemplarzu umowy wskazanie, iż przedmiotowa umowa zawierana jest także z powodem. Stosowne porozumienie z 14 listopada 2000 r. stanowiło jedynie aneks do pierwotnej umowy najmu, zmieniający przedmiot najmu, a nie jego strony. W ocenie Sądu jedynie omyłkowo nie wskazano, że prawo najmu lokalu obejmuje także powoda. Stosunek umowny powstały pomiędzy stronami niniejszego postępowania (a także po stronieB. S. (2)) w dniu 1 kwietnia 1995 r. dalej istniał i nie został w żaden sposób zakończony (wypowiedziany).

Biorąc pod uwagę charakter sprawy i konieczność poczynienia ustaleń w oparciu o przedłożone do pisma z dnia 11 grudnia 2012 r. dowody, jak i okoliczność, iż przyjęcie pisma nie przyczyniło się do powstania zwłoki w rozpoznaniu sprawy, a przeprowadzenie załączonych dowodów przyspieszyło merytoryczne rozstrzygniecie sporu, postanowieniem zapadłym na rozprawie w dniu 20 lutego 2013 r. Sąd w oparciu o treśćart. 207 § 6 k.p.c.zezwolił stronie pozwanej na złożenie przedmiotowego pisma, stanowiącegode factoustosunkowanie się do treści pozwu i przedstawienie wniosków dowodowych.

Mając na uwadze poczynione wyżej rozważania orzeczono jak w punkcie I wyroku.

Zważając na okoliczność ustalenia przez Sąd istnienia stosunku najmu mieszkania przyul. (...)weW.pomiędzy powodem a pozwaną(...)bezzasadne pozostawało żądanie nakazania pozwanemu zawarcia z powodem umowy najmu przedmiotowego lokalu i wobec czego podlegało ono oddaleniu (punkt II wyroku).

Orzeczenie o kosztach procesu, zawarte w punkcie III wyroku, zostało oparte na przepisieart. 100 k.p.c., który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Koszty poniesione przez powoda wyniosły łącznie kwotę 400 zł, na którą złożyła się opłata sądowa od pozwu. Powód wygrał sprawę odnośnie jednego z dwóch swoich żądań, zatem strona pozwana powinna zwrócić mu koszty w wysokości 200 zł (1/2 z 400 zł). Jednakże, ulegając stronie pozwanej w zakresie drugiego z żądań, powód powinien zwrócićG.W.poniesione przez nią koszty zastępstwa prawnego w kwocie 180 zł, ustalonej w oparciu o treść§ 6 pkt 2 Rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzęduz z dnia 28 września 2002 (Dz.U. z 2002r. Nr 163, poz. 134). W związku z tym, że strony równym stopniu przegrały sprawę, a ponadto każda z nich poniosła koszty mniej więcej w tej samej, zbliżonej wysokości, uzasadnione było rozstrzygnięcie o kosztach zgodnie zart. 100 k.p.c., według zasady ich wzajemnego zniesienia.
Mając na uwadze powyższe i w oparciu o przywalone przepisy orzeczono jak w sentencji.