Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII Ga 12/13
Data wyroku: 2013-10-11 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Umowa Najmu
Podstawa prawna: art. 659 § 1 kc

Sygn. akt.

VIII Ga 12/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 października 2013 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący
Sędzia
Sędzia

SSO Barbara Jamiołkowska
SO Marek Tauer
SR del. Tomasz Mrugowski (spr.)

Protokolant

st. sekr. sądowy Bożena Cackowska

po rozpoznaniu w dniu 11 października 2013r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa:(...)S.A.z siedzibą wW.,(...)G.

przeciwko :(...) Spółka AkcyjnawW.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy
z dnia 13 listopada 2012r. sygn. akt VIII GC 750/12

1.oddala apelację;
2.zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.200 zł (tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.
sygn. akt VIII Ga 12/13

UZASADNIENIE
Powód(...)S.A.wW.(...)G.wniósł o zasądzenie od pozwanego(...) S. A.wW.kwoty 43.020,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

a
1446,35 od dnia 18 września 2009 r. do dnia zapłaty,

b
100,86 zł od dnia 14 października 2009 r. do dnia zapłaty,

c
20 631,02 zł od dnia 31 marca 2010 r. do dnia zapłaty,

d
20 631,02 zł od dnia 5 maja 2010 r. do dnia zapłaty,

e
211,15 zł od dnia 6 lipca 2010 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód, wskazując, że w wyniku reorganizacji spółki prawa i obowiązku wynikające z umów zawartych z Oddziałem Gospodarowania NieruchomościamiwB.przejął Oddział Gospodarowania NieruchomościamiwG.podał, że strony zawarły umowę najmu. Powód oddał pozwanemu w najem część hali magazynowej o pow. 2.722,33 m2. Umowa została zwarta przez strony na czas nieoznaczony. Strony ustaliły, iż w okresie pierwszych dziesięciu miesięcy najmu umowa nie może zostać rozwiązana. Mogło to nastąpić na koniec jedenastego miesiąca najmu, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Po tym okresie strony mogły rozwiązać umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. W piśmie z dnia 6 stycznia 2010 r. pozwany oświadczył, iż rozwiązuje umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia na podstawie § 12 ust. 2 a umowy. W związku z tym powód oświadczył, iż umowa najmu nie mogła zostać skutecznie rozwiązana w tym trybie, okres 10 miesięcy, który rozpoczął bieg w dniu 12 lutego 2009 r. skończył się w dniu 12 grudnia 2009 r. Dla uznania, iż umowa została skutecznie rozwiązana na koniec 11-go miesiąca jej obowiązywania, to jest na koniec stycznia 2010 r., pozwany powinien
złożyć oświadczenie o rozwiązaniu w grudniu 2009 r. Powód uznał wobec tego oświadczenie pozwanego za oświadczenie o wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia i obciążył go czynszem oraz opłatą za energie elektryczną do końca kwietnia 2010 r. Ponadto powód domagał się zapłaty za dostarczania wody i energii elektrycznej.
W sprzeciwie od wydanego w sprawie upominawczego nakazu zapłaty z dnia 26 kwietnia 2012 r. pozwany wnosił o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu w kwocie 4.800,00 zł oraz kosztów udzielenia pełnomocnictw w kwocie 34,00 zł.
W uzasadnieniu sprzeciwu, pozwany domagał się oddalenia powództwa i zasądzenia na jego rzecz kosztów. Pozwany zarzucał, iż wystawienie faktur przez powoda było bezpodstawne, gdyż wygasł stosunek zobowiązaniowy. Pozwany twierdził iż interpretacja zapisu § 12 ust. 2 umowy przez powoda jest sprzeczna ze zgodnym zamiarem stron towarzyszącym zawieraniu umowy oraz jej celem, a nadto wewnętrznie niespójna. W ocenie pozwanego umowa obowiązywała od dnia 12 lutego 2009 r., a jedenasty miesiąc jej obowiązywania upływał z dniem 12 stycznia 2010 r. Pozwany mógł, więc rozwiązać umowę z zachowaniem okresu miesięcznego wypowiedzenia składając stosowne oświadczenie do dnia 12 stycznia 2010 r., a umowa uległa rozwiązaniu z dniem 12 lutego 2010 r. Pozwany wskazał również, że terminów „oświadczenie o rozwiązaniu" oraz „oświadczenie o wypowiedzeniu" strony używały zamiennie, a w związku z tym rozumieć je należy w sposób tożsamy, bez nadawania im znaczenia prawnego. Odnosząc się do celu umowy, pozwany wskazał, iż zawarł umowę najmu po to, by(...) Sp. z o.o.(obecnie(...) S.A.) zapewniła obsługę magazynową swemu kontrahentowi, o czym powód został poinformowany. Pozwany twierdził również, iż na podstawieart. 112 k.c.termin obowiązywania umowy należy liczyć od dnia 12 lutego 2009 r. Umowa miała obowiązywać, więc do dnia 12 stycznia 2010 r. Wobec ustania stosunku prawnego, za bezzasadne uznano również żądanie w zakresie dotyczącym zapłaty za energię elektryczną. Odnośnie opłat za zużycie wody pozwany stwierdził, że odmówił zapłaty załączonych do pozwu faktur z uwagi na niczym nieuzasadnione zwiększenie opłat. Odczyty wadliwego licznika pokazywały drastyczne zużycie wody, dlatego dopiero po
jego wymianie 20 sierpnia 2009r. zużycie wody wróciło do normy. Pozwany wielokrotnie wzywał powoda do usunięcia usterki i wystawienie faktury na kwoty odpowiadające faktycznemu zużyciu.
W piśmie procesowym z dnia 15 czerwca 2012 r. powód podtrzymał swoje stanowisko w sprawie argumentując, że umowa najmu była negocjowana, a autorem spornego postanowienia był pozwany. Powód zaprzeczał, aby pozwany znał treść umowy pozwanego ze jego kontrahentem. Powód podał nadto, że umowa o rozliczenie zużycia energii elektrycznej uległa rozwiązaniu w dniu rozwiązania umowy najmu, tj. z końcem kwietnia 2010 r.
W piśmie procesowym z dnia 21 czerwca 2012 r. pozwany wnosił jak dotychczas. Pozwany zaprzeczał, aby był autorem spornego zapisu.
Wyrokiem z dnia 13 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 43 020,40 zł z odsetkami w wysokości ustawowej: a/ od kwoty 1 446,35 zł od dnia 18 września 2009 r. do dnia zapłaty, b/ od kwoty 100,86 zł od dnia 14 października 2009 r. do dnia zapłaty, c/ od kwoty 20 631,02 zł od dnia 31 marca 2010 r. do dnia zapłaty, d/ od kwoty 20 631,02 zł od dnia 5 maja 2010 r. do dnia zapłaty, e/ od kwoty 211,15 zł od dnia 6 lipca 2010 r. do dnia zapłaty; zasądził od pozwanego kwotę 4569 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa kwotę wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Sąd Rejonowy ustalił, że 12 lutego 2009 r.(...)S. A.(...)B.oraz(...) spółka z o. o.wW.zawarły umowę, na podstawie której powód oddał pozwanemu w najem część hali magazynowej o powierzchni 2722, 33 m2położonej wB.przyul. (...)w zamiana za czynsz, którego wysokość ustalono na 6 980,71 zł. Po 30 kwietnia 2009 r. czynszu wzrósł do 19933,56 zł. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Przed jej zawarciem strony prowadziły negocjacje. Ponieważ pozwany miał do końca 2009 r. zawrzeć umowę ze swoim kontrahentem, ustalony został
miesięczny termin wypowiedzenia tak, aby umowa mogła zostać rozwiązana po jedenastu miesiącach, a wypowiedzenie powinno zostać złożone do końca dziesiątego miesiąca umowy. Pozwanemu bardzo zależało na możliwości rozwiązania umowy z miesięcznym wypowiedzeniem i powód, który z reguły domaga się trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, zaakceptował tę propozycję. Strony wspólnie ustaliły treść § 12 ust. 2 lit. a umowny najmu nr(...). Zgodnie z brzmieniem § 12 ust. 2 umowy „umowa najmu może zostać rozwiązania przez każdą ze stron w formie pisemnej z zachowaniem 3 miesięcy okresu wypowiedzenia, który biegnie od pierwszego dnia miesiąca po dacie wypowiedzenia, z zastrzeżeniem, że w pierwszych 10 miesiącach obowiązywania nie może ona zostać rozwiązana. Umowa może zostać rozwiązana na koniec 11 miesiąca jej obowiązywania z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia" (lit a). W dniu 25 lutego 2009 r,(...)spółka z o.o.zawarła zprzedsiębiorstwem (...) spółka z o. o.umowę podnajmu części hali magazynowej na czas nieoznaczony, od dnia 1 lutego 2009 r. W dniu 1 lutego 2009 r.spółka (...)zawarła zprzedsiębiorstwem (...)umowę najmu i obsługi hali magazynowej, na podstawie której pozwany oddał w podnajem magazyn przyul. (...)z możliwości korzystania z toru kolejowego oraz zobowiązał się wobec tego podmiotu do obsługi magazynowej. Umowa została zawarta na okres 1 roku od momentu podpisania. Pod koniec grudnia 2009 r.(...) S.A.podjęła decyzję o nieprzedłużeniu z pozwanym umowy najmu i obsługi magazynowej. Umowa ta uległa rozwiązaniu z upływem miesiąca stycznia 2010 r. Przyczyną nienawiązania umowy na dalszy okres przez(...)G. (...)były kradzieże, które miały miejsce w magazynie w listopadzie i grudniu 2009 r. Pismem z dnia 6 stycznia 2010 r. pozwany oświadczył powodowi, iż rozwiązujeumowę najmu (...)w trybie § 12 ust. 2 a, z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Pismo wpłynęło do siedziby powoda w dniu 18 stycznia 2010 r. Jednocześnie pozwany wypowiedziałumowę nr (...)o rozliczenie energii elektrycznej w przedmiocie najmu, a takżeumowę nr (...)na dostawę wody i odprowadzanie ścieków. Z pisma powoda sporządzonego w odpowiedzi na nie wynikało, że umowa najmu ulega
rozwiązaniu z dniem 30 kwietnia 2010 r., z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Pozwany, który na podstawie uchwały z lutego 2010 r. uległ przekształceniu współkę (...) S.A.kwestionował stawisko wynajmującego odnośnie terminu zakończenie tego stosunku prawnego. Odnośnie dużego zużycie wody w najmowanym magazynie Sąd Rejonowy ustalił, że było ono związane z przeciekiem w spłuczce, której naprawa należała do najemcy. Powód wymienił wprawdzie licznik wody, uczynił to jednak tylko ze względu na żądanie najemcy. We wrześniu 2009 r. Oddział Gospodarowania Nieruchomościamipowoda wB.obciążył pozwanego fakturą VAT nr N(...)na kwotę 1.221,43 zł oraz fakturą nr N(...)na kwotę 80,36 zł za dostawę wody oraz odbiór ścieków. Wynajmujący obciążył pozwanegofakturą VAT nr (...)na kwotę 20.631,02 zł za najem za miesiąc marzec 2010 r. orazfakturą nr (...)na kwotę 20.631,02 zł za najem za kwiecień 2010 r. Powód rozliczył także dostawę energii wystawiającfakturę VAT nr (...)na kwotę 211,15 zł. Pozwany nie uregulował wynikających z ruch należności.
Stan faktyczny Sąd I instancji ustalił w oparciu o dowody z dokumentów prywatnych znajdujących się w aktach sprawy, których prawdziwość, autentyczność i moc dowodowa nie budziły jego wątpliwości, a także na podstawie zeznań świadków, którym dał wiarę. Sąd uznał za wiarygodne zeznaniaA. N.- prezesa zarządu pozwanego w zakresie negocjacji umowy i genezy § 12 umowy najmu, które w jego ocenie korespondowały w części z pozostałym materiałem dowodowym.
Sąd nie dał wiary zeznaniom prezesa zarządu pozwanego, co do wykładni § 12 umowy najmu uznając, że były one wyrazem jego subiektywnej i niepotwierdzonej pozostałym materiałem opinii.
Sąd Rejonowy zważył, że między stronami nie był sporny fakt zawarcia umowy najmu, umowy o rozliczenie zużycia energii elektrycznej w przedmiocie najmu czy umowy na dostawę wody i wywóz ścieków. Spór sprowadzał się do wykładni postanowień umowy w zakresie dotyczącym jej rozwiązania oraz zasadności obciążenia pozwanego opłatami za energię elektryczną i wodę. Sąd Rejonowy wskazał, że pełna i wszechstronna
wykładnia umownie nie może pomijać treści zwerbalizowanej na piśmie, bowiem napisane sformułowania i pojęcia, a także semantyka i struktura aktu umowy, są jednym z istotnych wykładników woli stron oraz, że wykładania umowy nie może prowadzić do stwierdzeń w sposób oczywisty sprzecznych z zapisaną treścią. Sąd I instancji uznał wobec tego, na podstawie § 12 umowny najmu, że strony wyraźnie rozróżniały moment złożenia wypowiedzenia od momentu rozwiązania umowy, który następował po upływie okresu wypowiedzenia. Skutek rozwiązania umowy miał nastąpić po upływie trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. W § 12 ust.2pkt. a strony wyłączyły możliwość rozwiązania umowy w pierwszych dziesięciu miesiącach jej obowiązywania. Dalej, dopuściły możliwość jej rozwiązania na koniec jedenastego miesiąca jednakże z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Strony jasno określiły, iż umowa może zostać rozwiązana „na koniec jedenastego miesiąca". Skoro sporny zapis § 12 miał umożliwić rozwiązanie pozwanemu umowy najmu w przypadku, gdyby jego kontrahent nie wyraził woli przedłużenia umowy podnajmu z pozwanym, to postanowienie to uwzględniało cel zawarcia umowy. Powód miał ogólną wiedzę, co do warunków umowy podnajmu, w tym okresu jej trwania, a kształt umowy najmu miał zapewnić pozwanemu synchronizację obu umów. Umowa podnajmu została zawarta w dniu 1 lutego 2009 r. na okres dwunastu miesięcy. W razie jej nieprzedłużenia pozwany mógł wypowiedzieć najem na koniec dziesiątego miesiąca (tj. 12 grudnia 2009 r. - Ucząc terminy zgodnie zart. 112 k.c.) co , skutkowałoby rozwiązaniem umowy najmu po upływie miesiąca (tj. 12 stycznia 2010 r.). Licząc od pierwszego dnia kalendarzowego następnego miesiąca umowa uległaby rozwiązaniu nawet w tym samym dniu, co umowa podnajmu. Sąd wskazał, że na pozwanym spoczywał ciężar skonstruowania brzmienia postanowień umowy w sposób zapewniający mu dbałość o własne interesy. Skoro wyrażał wolę by termin do wypowiedzenia biegł dopiero od końca 11 m-ca, a umowa ulegała rozwiązaniu na koniec 12 miesiąca, winien był zawrzeć odpowiedni zapis w umowie. Ponieważ pozwany nie złożył oświadczenia o wypowiedzeniu odpowiednio na koniec dziesiątego miesiąca trwania stosunku najmu, tak by zapewnić upływ umówionego jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jego oświadczenie mogło zostać potraktowane jako oświadczenie o
rozwiązaniu umowy za trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia. Łączący strony stosunek prawny nie wygasł, zatem w dniu 12 lutego 2010 r. co rodziło roszczenie o zapłatę czynszu za okres trzymiesięcznego wypowiedzenia oraz opłat z nim związanych.
Sąd zważył także, iż najemcę lokalu użytkowego obciążają drobne nakłady dotyczące naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody (art. 681 k.c.). W konsekwencji, pozwany był zobowiązany dokonać naprawy spłuczki w toalecie, która powodowała nadmierne, bezcelowe zużycie wody. Ponadto, pozwany nie udowodnił, iż wysokie odczyty zużycia wody były skutkiem wadliwego działania licznika. Wymiana wodomierza odbyła się w obecności przedstawiciela pozwanego, który nie wnosił uwag do sporządzonego przez strony protokołu.
Mając powyższe na uwadze, Sąd I instancji na podstawieart. 659 § 1 k.c.zasadził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 43 020,40 zł. O odsetkach Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 k. c.
W apelacji pozwany zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego w całości zarzucając mu:

1
naruszenie przepisów prawa procesowego,art. 227 k. p. c.i233 k. p.cpoprzez dokonanie wybiórczej i dowolnej oceny zebranego materiału, co zdaniem skarżącego doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych.

2
Naruszenieart. 328 k.p.c.poprzez sporządzenie uzasadnienia wyroku w sposób nieodpowiadający dyspozycji powołanego przepisu, przez to, że sąd I instancji oparł uzasadnienie wyroku jedynie na niektórych dowodach, co do pozostałych w ogóle się nie wypowiedział, to jest nie wyjaśnił przyczyn dla których nie wziął pod uwagę przy konstruowania stanu faktycznego korespondencji prowadzonej przez strony przed procesem

3. Naruszenie prawa materialnego,art. 65 k. c.poprzez nieprawidłowe zastosowania, a w konsekwencji nieprawidłową wykładnię § 12 ust. 2 lit. a umowy najmu iart. 112 k. c.poprzez niezastosowanie przy ustalaniu terminu obowiązywania umowy najmu.
W konsekwencji skarżący domagał się zmiany wyroku i oddalenia powództwa w całości i zmianę orzeczenia o kosztach procesu oraz zasądzenie od powoda na rzecz
pozwanego kosztów procesu za drugą instancję, w szczególności kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1200 zł.
Uzasadniając zarzut naruszeniaart. 227 k. p. c.w zw. zart. 233 k. p. c.pozwany wskazywał, że Sąd Rejonowy pominął dowody w postaci korespondencji prowadzonej przed procesem miedzy stronami. Przeczą one ustaleniu, że strony rozróżniały pojęcia „wypowiedzenie" i „rozwiązanie" umowy, nadając temu pierwszemu znaczenie złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu, a drugie wiążąc z „momentem rozwiązania". Pozwany wskazał też, że świadkowie, którzy negocjowali umowę nie rozumieli spornego zapisu oraz, że strony nie używały tych terminów konsekwentnie. O tym ostatnim świadczy cytowany zapis „strony ustalają, że umowa może zostać rozwiązana przez każdą ze stron w formie pisemnej" odniesiony do sformułowania „umowa może zostać wypowiedziana w trybie natychmiastowym".
Z punku widzenia celu umowy związanego z podnajmem powierzchni magazynowej, nielogiczne było ustalenie, że ustanie stosunku prawnego mogło nastąpić po jedenastu miesiącach, zanim okazało się, że współpraca zA.G.nie będzie kontynuowana. Harmonizacja umów musiała polegać na zapewnieniu sobie przez pozwanego możliwości zakończenia umowy z(...)przez złożenie oświadczenia o rozwiązaniu do 12 stycznia 2010 r.
Istotnym uchybieniem zasadzie swobodnej oceny dowodów było pominiecie twierdzeń powoda dotyczących obliczania terminów. W pozwie powód upływ dziesiątego miesiąca obowiązywania umowy wyliczył na 12 grudnia 2009 r, następnie, bez żadnej podstawy rozumiał miesiąc jako „miesiąc kalendarzowy" (koniec grudnia). Według pozwanego, który wiązał z tym naruszenie przez Sąd Rejonowyart. 112 k. c.to stanowisko powoda było nielogiczne.
Naruszenia przepisuart. 328 § 2 K. p. c.pozwany dopatrywał się w pominięciu pism przedprocesowych załączonych przez pozwanego.
Wskazując na naruszenieart. 65 k. c.pozwany argumentował, że Sad Rejonowy pominął ustalony cel zawarcia umowy związany z harmonizacją umowy z 12 lutego 2009 r. z umową pozwanej z podnajęmcą. Ponieważ dosłowne brzmienie § 12 ust. 2 lit. a nie
jest czytelne i zrozumiałe, Sąd, mając na względzie ów cel winien oddalić powództwo. W związku z tym pozwany wywodził, że rozwiązanie umowy nie jest tożsame z wygaśnięciem stosunku umownego, jest tylko jego konsekwencją. Pozwany twierdził, że sens § 12 ust. 2 lit. a umowy wskazywał, że na koniec 11 miesiąca obowiązywania umowy strona mogła złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy, z tym, że stosunek zobowiązaniowy wygasłby wówczas po upływie jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia, tj. na koniec 12 miesiąca obowiązywania umowy.
W odpowiedzi na apelację powód domagał się oddalenia apelacji i zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym według norm przepisanych. Zdaniem powoda brak było podstaw, aby zarzucać Sądowi dowolną ocenę dowodów. Pozwana nie wykazała uchybienia podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów. Skoro umowa podnajmu zawarta została w dniu 1 lutego 2009 r. na 12 miesięcy, to w przypadku nieprzedłużenia wygasłaby z końcem stycznia 2010 r. W takim wypadku wypowiedzenie umowy najmu złożone przez pozwaną na koniec dziesiątego miesiąca skutkowałoby rozwiązaniem umowy po upływie miesiąca, a wiec terminy te pokrywają się i zawarte postanowienie było celowe właśnie z tego względu. Gdyby, natomiast przyjąć, że pozwana miała mieć możliwość złożenie wypowiedzenia do końca stycznia 2010 r., to umowa ulegałaby rozwiązaniu dopiero na koniec lutego 2010 r., a zatem przez okres miesiąca pozwana musiałaby ponosić dodatkowe koszty, co byłoby nielogiczne w świetle powiązania umowy najmu z inną umową. Powodowi znany był również cel umowy związany z synchronizacją obu umów. Zdaniem powoda nie doszło do przedłużenia umowy pozwanej z jej kontrahentem z uwagi na zaginięcie części towaru pod koniec grudnia 2009 r. Okoliczność ta zadecydowała, według powoda o takiej, a nie innej interpretacji postanowienia § 12 ust. 2 lit. a. Postanowienie to było efektem rokowań prowadzonych przez strony, a propozycja spornego zapisu pochodziła od pozwanej. Ponieważ zapis ten był istotny pozwana winna dopilnować takiej jego treści, która zabezpieczałaby jej interesy. Zasadne było też przyjęcie przez Sąd Rejonowy, że w razie zawarcia przez profesjonalistów umowy w formie pisemnej nie można powoływać się na
to, że zgodnym zamiarem stron było zawarcie odmiennych postanowień od wyrażonych na piśmie. Według powoda „rozwiązanie" umowy oznacza moment zakończenia jej obowiązywania, a poprzedza go okres wypowiedzenia. Ponieważ umowa była jasna nie było konieczne korzystanie z metod wykładni umowy określonych wart. 65 k.c.W związku z tym, za chybiony uznawał powód zarzut naruszeniaart. 65 k. c.w zw. zart. 112 k.c.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje. Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Okręgowego zaskarżony wyrok jest trafny i brak jest podstaw do jego podważenia. Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne prawidłowo poczynione przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, które znajdowały oparcie w zebranym materiale dowodowym, a także dokonaną przez tenże Sąd oceną prawną stanu faktycznego. Dodać należy, że Sąd Rejonowy przeprowadził dowody z uwierzytelnionych przez występującego w sprawie pełnomocnika będącego radcą prawnym odpisów pism wynajmującego z 10 lutego 2010 r. (k. 87), 5 lutego 2010 r. (k. 90) i odpisu pisma pełnomocnika procesowego powoda z dnia 3 marca 2010 (k. 92), a także odpisu pisma pozwanej z 27 stycznia 2010 r. (k. 89) i jej procesowego pełnomocnika z 9 marca 2010, 12 sierpnia 2010 i 12 listopada 2010 r., 6 maja 2010, 28 marca 2010 i 2 sierpnia 2010 r. (k. 94 - 100 akt). Pisma te przytaczały wielokrotnie tożsame twierdzenia i argumenty używane następnie w procesie. Generalnie rzecz ujmując, powód wskazując na brzmienie umowy i przekazanie przedmiotu najmu 1 lutego 2009 r., twierdził, że koniec jedenastego miesiąca obowiązywania umowy przypada na koniec grudnia 2009 r., pozwany zaś, że „umowa została wypowiedziana na podstawie § 12 ust. 2 lit. a ww. umowy tj. na koniec 11- go miesiąca jej obowiązywania z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia" ( k. 89). Dowodowe znaczenie tych dokumentów dla ustalenia zgodnego zamiaru towarzyszącego zawarciu umowy, było - z uwagi na moment i cel ich sporządzenia -drugorzędne. Odnośnie pisma procesowego pełnomocnika powoda z 3 marca 2010 r. (k. 92) to istotnie zawiera ono sformułowanie: „postanowienie §12 ust. 2 lit a umowy należy interpretować w ten sposób, że okres 10 miesięcy obowiązywania umowy rozpoczyna się
w dacie zawarcia umowy, tj. 12.02.2009, a kończy odpowiednio w dniu 12.12.2009 r.(...), termin złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy za 1-miesięcznym wypowiedzeniem, odnosi się do okresu do upływu ostatniego dnia miesiąca grudnia 2009 r." Z jego treści, rozpatrywanej w kontekście treści całego pisma i jego sensu, nie sposób wyciągać wniosku o zupełnie dowolnym sposobie użycia terminów „rozwiązanie" i „wypowiedzenie". Sąd I instancji nie przekraczając również granic swobodnej oceny dowodów dał wiarę zeznaniom świadkówD. F.iB. Z., którzy brali udział w negocjacjach z pozwaną. Z uwagi na upływ czasu od tego momentu do chwili składania przez nich zeznań było zrozumiałe, że nie pamiętali oni wszystkich okoliczności towarzyszących rokowaniom, dlatego Sąd I Instancji ujawnił sporne postanowienie umowy. Zeznania świadkaD. F., jasno jednak mówiły, że dla osiągnięcia skutku w postaci rozwiązania umowy z końcem jedenastego miesiąca konieczne było jej wypowiedzenie do końca dziesiątego miesiąca umowy (k, 183). Znaczenie zeznań świadkaB. Z.było analogiczne (k. 185). Oboje podkreśli też, że do zawarcia umowy doszło po przynajmniej kilku spotkaniach, na których wspólnie ustalano treści umowy oraz fakt konsultacji z prawnikami. W tym kontekście wniosek o niezrozumieniu treści umowy przez strony w chwili jej zawarcia nie znajdował oparcia w przeprowadzonych przez Sąd Rejonowy dowodach. Podzielić należy stanowisko Sądu Rejonowego odnośnie sensu postanowienia § 12 umowy w którym strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym oraz możliwość jej rozwiązania z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, który biegnie od pierwszego dnia miesiąca pod dacie wypowiedzenia i zastrzeżenia, wedle którego umowa mogła zostać rozwiązana na koniec jedenastego miesiąca z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Z brzemienia owych postanowień dostatecznie jasno, bowiem wynika, że strony rozróżniały moment złożenia wypowiedzenia od chwili rozwiązania umowy jako synonimu wygaśnięcia stosunku prawnego.
W ocenie Sądu Okręgowego, zatem zarzut apelacji dokonania przez Sąd I instancji dowolnej oceny dowodów sprowadzał się do kwestionowania oceny tego Sądu i nie był trafny. Przepisart. 233 § 1 K.p.c.daje Sądowi swobodę w ocenie zebranego materiału, a
zarzut naruszenia tego uprawnienia może być tylko wtedy usprawiedliwiony, gdy Sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki, z zasadami wiedzy bądź doświadczenia życiowego. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału powstaje bowiem wtedy, gdy powstaje dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie, a wnioskami wyciągniętymi przez Sąd na jego podstawie. Podkreślić należy, że jeżeli z określonego materiału Sąd wyprowadza wnioski logiczne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. postanowienie SN z dnia 10 stycznia 2002 r. II CKN 572/99, wyrok SN z 27.09.2002 sygn. akt II CKN 817/00).
Nie był trafny zarzut apelacji naruszenia przepisuart. 328 § 1 k.p.c.przez „pominięcie" pism przedprocesowym, których Sąd nie wymienił w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W orzecznictwie Sądowym ugruntowany jest pogląd, że naruszenieart. 328 § 2 k.p.c, może być ocenione jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy tylko wyjątkowych sytuacjach, gdy braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że uniemożliwiają ocenę instancyjną. Uzasadnienie Sądu I instancji sporządzone w przedmiotowej sprawie w żadnym wypadku nie zasługuje na tego rodzaju ocenę.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego,art. 65 k. c.iart. 112 k. c.stwierdzić należy,conastępuje. W świetleart. 65 § 2 k. c.należy raczej badać zgodny cel umowy i zamiar stron, niż opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W przedmiotowej sprawie zaś znany powodowi cel umowy związany był z zawarciem umowy z kontrahentem pozwanego(...) S A. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji rozważył tę okoliczność wskazując, że właśnie sporne postanowienie miało umożliwić pozwanej rozwiązanie umowy w razie gdyby nie doszło do przedłużenia okresu, na jaki zawarto umowę z jej kontrahentem. Przekonująca, była w tym zakresie argumentacja powoda, że skoro umowa podnajmu w przypadku nieprzedłużenia wygasłaby z dniem 31 stycznia 2010 r., to przez złożenie oświadczenia na koniec dziesiątego miesiąca pozwana doprowadziłaby do rozwiązaniem umowy na koniec
jedenastego miesiąca, najpóźniej właśnie 31 stycznia 2010 r. Zawarta w ostatnim zdaniu alternatywa wiąże się z pewną niekonsekwencją, co do terminu, który strony miały na względzie (12 dzień miesiąca czy też ostatni dzień miesiąca grudnia) i brakiem jasnego ustalenia tej okoliczności przez Sąd, na co wskazuje apelacja. Okoliczność ta nie miała jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy; wobec przyjętego przez Sąd znaczenia spornego postanowienia pozwana każdym wypadku winna złożyć oświadczenie w taki sposób, aby umówiony, miesięczny termin został zachowany. Przyjęcie natomiast , za powodem poglądu, że ostatni dzień dziesiątego miesiąca odpowiadał ostatniemu dniowi grudnia 2009 r. rodził po stronie pozwanego szersze nawet uprawnienie, niż w wypadku obliczenie terminu wedle dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu. W każdym wypadku, jak należy powtórzyć, dla osiągnięcia skutku ustania stosunku prawnego, pozwana winna złożyć oświadczenie tak aby dochować umówionego terminu wypowiedzenia, co z uwagi na termin wyrażenia stanowiska przezA.G.było możliwe jeszcze w grudniu.
Odnośnie zarzutów apelacji związanych z prezentowanym tam rozumieniem prawnych terminów „rozwiązanie" i „wypowiedzenie" umowy, to w ocenie Sądu Okręgowego akcentuje ona sens, którego strony nie nadawały używanym sformułowaniom, a który wywodzi się z niekonsekwencji terminologicznych, istniejących wkodeksie cywilnymi wypowiedziach doktryny. Warto w związku z tym wskazać, że powszechnie przyjmowane jest takie rozumienie pojęcia „wypowiedzenie" które mówi o oświadczeniu woli, w którego treści określono skutek w postaci zakończenia oznaczonego, trwałego stosunku obligacyjnego, (por. P. Machnikowski (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2008, art. 3651, nb 12-13). Jego skutkiem jest natomiast rozwiązanie umowy.
Sąd Okręgowy zaaprobował dokonaną przez Sąd I instancji wykładnię spornego postanowienia umowy. Zaakcentować należy, zwłaszcza, że wykładnia umowy sporządzonej w formie pisma nie może pomijać jego treści i prowadzić do stwierdzeń sprzecznych z tą treścią, która była przedmiotem negocjacji stron. Nie bez znaczenia było, że strony są przedsiębiorcami, mogły korzystać i korzystały przy kształtowaniu umowy z porad prawnych, podkreślić warto również, że powód zgadzał się na propozycję pozwanej
przy formułowaniu postanowień umowy, co tłumaczy zresztą obecność spornego postanowienia § 12 ust. 2 lit. a. Pozwala to na aprobatę dla wniosku, co do zwiększonego zakresu wymagań wobec pozwanego. Należy zwrócić w końcu uwagę, na pogląd, wedle którego ryzyko niejasnych, nasuwających wątpliwości postanowień umowy obciąża się ich autora (in dubio contra proferentem) i powtórzyć w tym kontekście, że autorem spornego postanowienia była strona pozwana.
Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy podzielił zaskarżone rozstrzygnięcie i w konsekwencji, na podstawieart. 385 K. p. c.oddalił apelację pozwanego jako nieuzasadnioną.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 K. p. c.