Sąd Apelacyjnywe Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 449/12
Data wyroku: 2012-05-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 22 ust 3 pkt 4 ustawy o własności lokali
Teza: Treść i wykładnia  przepisu art. 22 ustawy o własności  lokali nie zakazuje objęcia jedną uchwałą jednocześnie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i  udzielenia zgody na jej nadbudowę, przebudowę i dokonania innych czynności wymienionych w art. 22 ust. 1 pkt 5 ustawy.

Sygn. akt I ACa 449/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 maja 2012 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSA Sławomir Jurkowicz (spr.)

Sędziowie:

SSA Elżbieta Lipińska
SSA Tadeusz Nowakowski

Protokolant:

Teresa Wróbel - Płatek

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2012 r. we Wrocławiu na rozprawie
sprawy z powództwaGminyW.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej weW.przyul . (...)
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu
z dnia 21 grudnia 2011 r. sygn. akt I C 1094/10

oddala apelację.

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 grudnia 2011 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu w pkt I uchylił uchwały nr 2/2010 w części dotyczącej punktu C tej uchwały i nr 4/2010 w całości podjęte przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej weW.przyul . (...)z dnia 12.08.2010 r.; w pkt II oddalił powództwo GminyW.o uchylenie uchwał nr 2/2010 w pozostałej części oraz w całości uchwał nr 1/2010 i nr 3/2010 oraz w pkt III zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 580 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Przedmiotowe rozstrzygnięcie w zakresie dotyczącym uchwały nr 2/2010 Sąd I instancji wydał w oparciu o następujące istotne ustalenia faktyczne:
Powodowa GminaW.jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul . (...)weW., posiadając wynoszący 68,75% udział w nieruchomości wspólnej.
Na zebraniu w dniu 12.08.2010 r., zaprotokołowanym przez notariusza, właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul . (...), podjęli cztery uchwały.
W uchwale nr 2/2010 w ust. 1 właściciele wyrazili zgodę na:
a) adaptację strychu o pow. 160 m2w nieruchomości położonej weW.przyul . (...)przezM. G.(inwestora) na cztery samodzielne lokale mieszkalne, jej staraniem i na jej koszt;
b) wydzielenie z nieruchomości wspólnej i ustanowienie odrębnej własności czterech lokali mieszkalnych wybudowanych przez adaptację dokonaną przez inwestora;
c) sprzedaż na odrębną własność powstałych w wyniku adaptacji wyżej opisanych czterech lokali mieszkalnych, po ich powstaniu w wyniku adaptacji przeprowadzone zgodnie zprawem budowlanymi po uzyskaniu przez inwestora odpowiednich zaświadczeń o samodzielności tych lokali, za cenę: 2.850 zł/m2powierzchni o wysokości sufitu powyżej 220 cm, 1.425 zł/m2powierzchni o wysokości sufitu do 219 cm oraz 100 zł/m2powierzchni o wysokości sufitu poniżej 160 cm.
Kwota miała zostać wyliczona po potrąceniu z ceny, za zgodą stron, nakładów poniesionych przez inwestora na adaptację (przebudowę) i inwestycje na częściach wspólnych uzgodnionych z zarządem, jako wzajemnych i wymagalnych wierzytelności. Inwestor został zobowiązany w uchwale do przedstawienia wyceny nakładów wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego;
d) zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej czterech lokali mieszkalnych obliczonych na zasadzie wynikającej zart. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali;
e) zawarcie przez Wspólnotę Mieszkaniową zM. G.przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego na uzgodnionych przez wspólnotę warunkach.
Jednocześnie, w ust. 2 uchwały nr 2/2010 wspólnota udzieliła zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia zM. G.przedwstępnej umowy.
Do poinformowania właścicieli lokali w budynku przyul . (...)o zwołaniu zebrania na dzień 12.08.2010 r., na którym podjęto powyższe uchwały, a także o porządku zebrania, zobowiązano zarządcę wspólnoty. Na zebraniu byli reprezentowani byli właściciele pięciu lokali posiadających łącznie więcej niż 1/5 udziałów.
W piśmie z dnia 20.08.2010 r. pełnomocnik powódki zwrócił się do zarządcy pozwanej wspólnoty o przesłanie dokumentów obejmujących uchwały podjęte na zebraniu w dniu 12.08.2010 r.
W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo o uchylenie uchwały nr 2/2010 zasadne jest jedynie częściowo, a mianowicie co do punktu c) uchwały, w której właściciele określili zasady sprzedaży na odrębną własność lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu. W tym bowiem zakresie, zdaniem tego Sądu, owa uchwała naruszała interes powódki co do ceny sprzedawanych mieszkań bowiem przewidując możliwość potrącenia za zgodą stron z ceny sprzedaży nakładów jakie inwestor poniesie na adaptację (przebudowę) i inwestycje na częściach wspólnych uzgodnionych z zarządem stwarzała ryzyko, że ostatecznie inwestycja będąca prywatną inicjatywą inwestora, finansowana będzie z środków wspólnoty. Jednocześnie zdaniem Sądu I instancji, przedmiotowa uchwała w pozostałym zakresie nie naruszałaart. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm., dalej jako: „ustawa.") wskazującego czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną, do podjęcia których wymagana jest zgoda właścicieli, a wśród nich m.in. wymogu wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy). Skoro bowiem właściciele podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na adaptację strychu na cele mieszkalne, ustanowienie odrębnej własności i ich sprzedaż, to właściwą podstawę prawną uchwały stanowi art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy, zgodnie z którym właściciele wyrażają zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. W tym zaś zakresie Sąd I instancji nie dopatrzył się niezgodności zaskarżonej uchwały zart. 23 ustawy o własności lokali. Jednocześnie zdaniem tego Sądu, powódka nie wykazała - a to na niej zgodnie zart. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.ciążył obowiązek dowodowy odnośnie podstaw zaskarżenia uchwały - aby uchwała nr 2/2010 naruszała jej interes w ten sposób, że „ewidentnie zaniżono cenę sprzedaży mających powstać z adaptacji mieszkań". Powódka nie zgłosiła żadnych wniosków dowodowych w celu wykazania zasadności swojego twierdzenia, w tym w szczególności nie wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.
O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł stosownie do wyniku sprawy na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.oraz§11 ust. 1 pkt 1w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).
Apelację od powyższego wyroku wywiodła powódka zaskarżając go części dotyczącej pkt II w zakresie, w jakim Sąd Okręgowy oddalił powództwo o uchylenie uchwały nr 2/2010 a dotyczącej jej ust. 1 lit. A, b, d, e oraz ust. 2., zarzuciła naruszenie prawa materialnego, t.j.art.22 ust.3 pkt 4 ustawy o własności lokaliw zw. zart. 6 k.c.przez przyjęcie że pozwana, wyrażając zgodę na adaptację strychu, nie miała ustawowego obowiązku zawarcia w zaskarżonej uchwale zapisu w zakresie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej .
Wskazując na powyższy zarzut powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uchylenie zaskarżonej uchwały nr 2/2010 w części dotyczącej jej ust.1 lit.a,b,d,e oraz ust.2 oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych za II instancję.
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz od powódki zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Na wstępie rozważań wskazać należy, iż za podstawę swojego rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny przyjął w całości ustalenia faktyczne Sądu I instancji, które znajdowały pełne potwierdzenie w zgromadzonym i należycie ocenionym przez ten Sąd materiale dowodowym. Podkreślić przy tym trzeba, iż apelująca w istocie nie kwestionowała owych ustaleń a swoje zarzuty skoncentrowała wyłącznie na rzekomym naruszeniu przez Sąd I instancji w skazanych w apelacji przepisów prawa materialnego.
Przechodząc do oceny wskazanych w apelacji zarzutów dotyczących naruszenia przepisuart. 22 ust. 3 pkt 4 cytowanej ustawy o własności lokalipodkreślić trzeba, iż apelująca naruszenia owego unormowania upatrywała w tym, że zaskarżona uchwała pozwanej wspólnoty nie zawierała zapisu dotyczącego zmiany przeznaczenia przedmiotowej części nieruchomości wspólnej (strychu) przed zapisem obejmującym udzielenie zgody na jej przebudowę lub nadbudowę oraz inne związane z tym czynności. Zdaniem apelującej taki zapisz uwagi na treśćart.22 ust. 3 pkt 1-10powinien się znaleźć i to w kolejności w nim wymienionej.
W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut naruszenia powyższego przepisu nie zasługiwał na uwzględnienie z tej prostej przyczyny, iż wbrew wywodom skarżącej jednoznaczny w swej treści zapis zawarty w ust. 1 lit. a owej uchwały zawierał zgodę właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty na zmianę dotychczasowego przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie podejmując zaskarżoną uchwałę nr 2 członkowie pozwanej wspólnoty w sposób jednoznaczny na jej wstępie w ust. 1 lit. a wyrazili zgodę na „adaptację” a więc oczywistą zmianę dotychczasowego przeznaczenia strychu o powierzchni 160 m2w nieruchomości położonej weW.przyul . (...)przezM. G.(inwestora) na „cztery samodzielne lokale mieszkalne, jej staraniem i na jej koszt”. Oczywistym w tej sytuacji jest, że część nieruchomości wspólnej w postaci strychu, która nie służyła celom mieszkalnym, wolą członków pozwanej wspólnoty zmienił swoje przeznaczenie i funkcje na mieszkalną. Mało tego wbrew oczywistej i cytowanej powyżej treści spornej uchwały, apelująca w sposób całkowicie irracjonalny zarzuca, iż owa uchwała nie określała powierzchni, której ta zmiana dotyczyła, co nie wymaga w tych okolicznościach żadnego komentarza.
Podkreślić również należy, iż zdaniem Sądu Apelacyjnego treść i wykładnia przedmiotowego przepisu art. 22 ustawy nie zakazuje objęcia jedną uchwałą jednocześnie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i udzielenia zgody na jej nadbudowę, przebudowę i dokonanie innych czynności wymienionych w pkt 5 ust. 1 art. 22 ustawy. Brak jest również podstaw do przyjęcia, aby zgoda na dokonanie czynności określonych w pkt 4 i 5 omawianego unormowania musiała być dokonana w formie podjęcia odrębnych uchwał w tym zakresie, co wydaje się sugerować apelująca zarzucając naruszenie przez pozwaną bliżej nieokreślonej procedury.
W świetle powyższych rozważań nie sposób merytorycznie odnieść się do zarzucanego w apelacji naruszenia przez Sąd I instancji także przepisuart. 6 k.c., który miał pozostawać w związku z art.22 ust. 3 pkt 4 ustawy. Oczywistym przy tym, z uwagi na brzmienie przepisuart. 6 k.c., pozostaje to, że to na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek świadczących o wadliwości spornej uchwały. Jak trafnie zaś uznał to Sąd I instancji, w realiach analizowanej sprawy obowiązkowi temu apelująca jednak nie sprostała. Natomiast lakoniczne odwoływanie się w uzasadnieniu apelacji do rzekomego naruszenia przez Sąd I instancji przepisuart.233 § 1 k.p.c.przekonuje o całkowitym niezrozumieniu treści owej regulacji przez skarżącą. Niewątpliwie bowiem stanowisko apelującej w tym zakresie odnosi się nie do zasady swobodnej oceny dowodów a jedynie sprowadza się do całkowicie bezzasadnej polemiki z merytoryczną oceną spornego żądania dokonana przez Sąd I instancji.
W konsekwencji z przyczyn powyżej wskazanych Sąd Apelacyjny, po myśli przepisuart. 385 k.p.c., oddalił apelację powódki jako całkowicie bezzasadną.

mw