Sąd Okręgowy w Świdnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 335/13
Data wyroku: 2013-06-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Alicja Chrzan, Jerzy Dydo, Maciej Ejsmont ()
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 394 par. 2 kc

Sygn. akt II Ca 335/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 czerwca 2013r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:SSO Jerzy Dydo
Sędziowie:  SO Alicja Chrzan
SR Maciej Ejsmont (del.)
Protokolant: Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2013r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaM. C.iR. C.
przeciwkoM. M.
o zapłatę 27.500 zł
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Wałbrzychu
z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 726/11

I
oddala apelacje;

II
zasadza od pozwanej na rzecz powodów 1.200 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu zasądził od pozwanejM. M.na rzecz powodów - małżonkówM. C.iR. C.kwotę 27.500,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 01 sierpnia 2011 r. (pkt I), w pozostałym zakresie powództwo oddalił (pkt II) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 3.792,00 zł tytułem kosztów procesu (pkt III).
Sąd Rejonowy ustalił, że 31 grudnia 2009 r.M. M.sprzedałaM. C.iR. C.(...)gruntu nr(...)zabudowaną budynkiem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, położoną wW.przyul. (...), za kwotę 300.000 zł. Małżonkowie celem nabycia nieruchomości zaciągnęli kredyt bankowy na łączną kwotę 323.850,00 zł. Przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości, w dniu 18 września 2009 r.,M. M.otrzymała zadatek na poczet sprzedaży nieruchomości w kwocie 47.500zł z zastrzeżeniem, że kwota ta zostanie odjęta od ustalonej na 300.000 zł ceny sprzedaży. Wydanie nieruchomości nastąpiło 04 stycznia 2010 r. Dnia 12 stycznia 2010 r. pozwana zwróciła powodom kwotę 20.000,00 zł z tytułu uiszczonej przez nich zaliczki.
W listopadzie 2008 r. miał miejsce pożar nieruchomości. W listopadzie 2009 r. rzeczoznawca majątkowy wycenił odbudowaną nieruchomość po zakończeniu budowy na 360.000 zł Przed dokonaniem wyceny, we wrześniu 2009 r., strony podpisały przedwstępną umowę sprzedaży ustalając termin umowy przyrzeczonej nie później niż w dniu 09 grudnia 2009 r. i cenę 300.00 zł. W dniu 31 grudnia 2009 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży, a prace na nieruchomości wykonywane przezB. H.w imieniu pozwanej zostały zakończone. Od stycznia 2010 r.B. H.wykonywał dalsze prace remontowe i wykończeniowe na rzecz i zlecenie powodów.B. H.nie wystawił w marcu 2010 r. faktury za wykonane na rzecz pozwanej prace.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji uznał powództwo za uzasadnione.
Pozwana, jak wynika ze jej pisma z 18.09.2009 r., przyjęła od powodów 47.500zł jako zadatek na sprzedaż nieruchomości. Kwota ta, zgodnie z treścią złożonego oświadczenia, miała zostać odjęta od oglnej wartości nieruchomości wskazanej w umowie sprzedaży. Wykazanie, że 47.500 zł było w rzeczywistości wpłacone na poczet prac remontowych obciążał pozwaną, która jednak w toku postępowania obowiązkowi temu nie sprostała. Sąd wskazał, że nie dał wiary twierdzeniom pozwanej, że powyższa kwota stanowiła udział powodów w kosztach poniesionych przez nią na poczet prac remontowych. Gdyby tak było, to nie istniała uzasadniona podstawa do dokonanego przez nią zwrotu na rzecz powodów kwoty 20.000 zł z tytuł tej zaliczki. Zeznania pozwanej oraz jej męża nie zdołały wykazać w jaki sposób strony umówiły się na partycypację w kosztach remontu oraz czy takie ustalenia w ogóle miały miejsce. Pozwana podpisała dokument z 18 września 2009 r. stwierdzający, że przyjęta przez nią kwota stanowiła zadatek na przyszłą cenę nabycia nieruchomości, a jako przedsiębiorca powinna ponosić odpowiedzialność za podpisywane dokumenty. Sąd nie uwzględnił również zgłoszonego przez pozwaną zarzutu potrącenia z tytułu wykonanych przez nią prac remontowych realizowanych przezB. H.. W dniu 18 listopada 2009 r. nieruchomość znajdowała się w stanie surowym zamkniętym, pozostawały do wykonania wyłącznie prace wykończeniowe. Przekazanie nieruchomości nastąpiło 4 stycznia 2010 r., a zatem można założyć, że do tej daty niewiele z tych prac wykonano. Zwrotu ewentualnych nakładów pozwana mogłaby dochodzić za prace wykonane po 04 stycznia 2010 r., skoro dopiero po tym czasie własność nieruchomości przeszła na własność powodów. Ponadto Sąd podkreślił, że wszystkie przedłożone przez pozwaną faktury są sprzed daty 04 stycznia 2010 r., a po tej dacie dowody na zakup materiałów budowlanych przedkładali tylko powodowie, co uprawdopodobnia, że od stycznia 2010 r. to oni a nie pozwana dokonywała nakładów na przedmiotową nieruchomość.
Z uwagi zatem, że cena sprzedaży została przez powodów zapłacona w całości, to pobrany i nie zwrócony przez pozwaną zadatek bezpodstawnie ją wzbogacił –art. 394 § 2 k.c.iart. 405 k.c., a więc powództwo należało uwzględnić.
Wyrok Sądu w pkt. I i III zaskarżyła pozwana, zarzucając mu obrazę przepisów postępowania, to jestart. 233 k.p.c.poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów wyrażającej się w :

1
mającym wpływ na treść rozstrzygnięcia rażącym błędzie w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wyroku polegającym na bezpodstawnym i nieuzasadnionym przyjęciu, że świadekB. H.nie wystawił w marcu 2010 r. faktury za wykonane na rzecz pozwanej prace,

2
mającym wpływ na treść rozstrzygnięcia błędzie w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wyroku polegającym na przyjęciu, że prace remontowe prowadzone przez pozwaną prowadzono jedynie do końca grudnia 2009 r., zaś w dniu 04 stycznia 2010 r. wydano lokal powodom ,

3
naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie oceny dowodów, a w szczególności oświadczenia pozwanej z 18 września 2009 r. w sposób niewszechstronny i sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego w odniesieniu do celu i przeznaczenia kwoty pieniędzy otrzymanej przez pozwaną przed przeniesieniem własności nieruchomości,

4
obrazę przepisu prawa materialnego –art. 498 k.c.poprzez jego niezastosowanie, wskutek odmowy uwzględnienia podnoszonego przez nią zarzutu potracenia.

Powołując się na powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości z uwzględnieniem kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył :

Podzielając w całości ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego oraz ocenę prawną zgłoszonego roszczenia Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną.
W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że decydujące znaczenie w sprawie miał sporządzony przez pozwaną dokument z dnia 18 września 2009 r., w którym niejako kwituje otrzymanie od powodów kwoty 47.500,00 zł. Jest to dokument prywatny, a zatem zgodnie zart. 245 k.p.c.stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie w nim zawarte. W jego treści pozwana otrzymaną kwotę określa mianem zadatku oraz wskazuje sposób jego rozliczenia („kwota zadatku zostanie odjęta od ogólnej wartości”). Treść tego oświadczenia nie budzi wątpliwości, a zatem wystarczającym dla dokonania jego oceny jest posłużenie się wykładnią językową, która doprowadza z kolei do przekonania, że pozwana, tak jak ustalił to trafnie Sąd I instancji, otrzymane środki pieniężne traktowała jako zadatek, który następnie miał zostać zaliczony na poczet ceny sprzedaży nieruchomości (art. 394 § 2 k.c.).
Równocześnie wskazać trzeba, że jedynym sposobem uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia jest powołanie się na jedną z wad oświadczenia woli (art. 82 k.c.- 87k.c.). Pozwana nie podnosiła jednak takiego zarzutu, a treść pisma z dnia 18 września 2009 r. próbowała podważyć zeznaniami swoimi oraz męża. Co oczywiste dowód z przesłuchania strony ma charakter posiłkowy i nie może skutecznie obalić podpisanego przez pozwaną oświadczenia o otrzymanym zadatku, podobnie też należy ocenić dowód z zeznańM. M.(1)(męża pozwanej). Racjonalnym jest przy tym przyjęcie, że większy walor wiarygodności posiadają dokumenty pochodzące z okresu, w którym strony nie przewidywały możliwości ich procesowego wykorzystania, niż zeznania osób, bądź to bezpośrednio zainteresowanych wynikiem sprawy, bądź tych związanych ze stronami wiązami osobistymi lub gospodarczymi (vide : postanowienie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 września 2012 r., I ACa 318/12, LEX nr 1237837).
Zeznania świadkaB. H.były w zasadzie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia, ponieważ dotyczyły przede wszystkim prowadzonych przez niego prac remontowych, których dat nie pamiętał, natomiast nie podważyły one mocy dowodowej kluczowego dla sprawy oświadczenia pozwanej o otrzymanym zadatku. Z dowodu tego wynika zatem, że świadek ten nie posiadał wiedzy o rozliczeniach stron w związku z umową sprzedaży nieruchomości.
W tym miejscu wskazać też należy, że argument skarżącej - jakoby w treści notarialnej umowy sprzedaży strony niewątpliwie zastrzegłyby fakt wpłaty przez kupujących zadatku, gdyby było ich wolą takie potraktowanie tej wpłaty - nie obala trafności ustaleń Sądu. Wymogi formalne, które powinien zawierać akt notarialny określaart. 92 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie(Dz. U. 2008.189.1158 j.t.). W jego treści oraz w pozostałych przepisach ustawy nie ma szczególnej regulacji, która pozwalałaby by podzielić tak sformułowany zarzut pozwanej. Nie zawarcie zatem w treści aktu notarialnego informacji o wpłaconej kwocie nie może być równoznaczne z obaleniem skutków złożonego uprzednio oświadczenia. Ponadto wskazać trzeba, że treść aktu w części dotyczącej ceny jest zgodny z umową przedwstępną stron zawartą dzień przed oświadczeniem o otrzymanym zadatku.
Trafnie też wskazał Sąd Rejonowy, że pozwana, jako przedsiębiorca, obowiązana jest do zachowania podwyższonych standardów staranności, które obejmują nie tylko realizację czynności faktycznych wynikających z prowadzonej działalności gospodarczej, ale także działania o charakterze prawnym (jak np. zawieranie umów, czy składanie oświadczeń woli). Tym samym konsekwencje nieprecyzyjnej treści dokumentu obciążą ją, jako osobę sygnującą swoim podpisem jej treść.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż z racji nieobalenia przez pozwaną mocy oświadczenia z dnia 18 września 2009 r. powództwo należało uznać za udowodnione.
Jedynie dla porządku należy odnieść się do pozostałych zarzutów apelacji.
Pozwana w apelacji zgłosiła zarzut naruszenia 498k.c.polegający na nieuwzględnieniu zgłoszonego przez nią zarzutu potrącenia. Stwierdzić jednak należy, iż de facto zarzut taki nie został przez nią prawidłowo sformułowany, stąd Sąd Rejonowy w ogóle nie był zobowiązany do jego oceny. Pozwana przed wszczęciem procesu nie złożyła powodom oświadczenia o potrąceniu, złożył je natomiast jej pełnomocnik w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Nie legitymował się on jednak pełnomocnictwem do podejmowania czynności materilanoprawnych (jakim jest niewątpliwie czynność potrącenia), a jedynie był umocowany do prowadzenia w jej imieniu sprawy procesowej z powództwaM. C.iR. C.o zapłatę (k. 38). Już z tej przyczyny zarzut nieuwzględnienia potrącenia nie może być zasadny. Co prawda pozwana wraz z apelacją przedłożyła oświadczenie o potrąceniu, ale zostało ono złożone już po wydaniu wyroku przez Sąd Rejonowy, tj. bo w dniu 11 lutego 2013r. Sąd Okręgowy, w oparciu oart. 381 k.p.c.pominął dowód w tej postaci, uznając go za spóźniony. Wobec powyższego kwestia do kiedy prace remontowe były prowadzone przez pozwaną oraz kiedy świadekB. H.wystawił fakturę VAT okazały się bezprzedmiotowe. Dowód z przesłuchania ww. świadka dotyczył bowiem realizacji prac remontowych w kontekście zgłoszonego zarzutu potrącenia. Skoro zarzut ten nie został prawidłowo sformułowany, błąd w ustaleniach faktycznych w tym zakresie nie ma znaczenia.
Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy oddalił apelację w oparciu oart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania orzeczono w myślart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Zasądzona w tym zakresie kwota odpowiada kosztom zastępstwa procesowego zgodnie § 6 pkt 5 i § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349).