Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 558/13
Data wyroku: 2013-06-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maria Dudziuk, Anna Strączyńska, Waldemar Beczek
Słowa kluczowe: Lokal Mieszkalny, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c.
Teza: „ …pozwana czerpała swoje prawa do zajmowania lokalu od najemcy, a z którego orzeczono wobec niego eksmisję, a tym samym również jej nie przysługuje żadne prawo do zajmowania przedmiotowego lokalu. … nie ulega wątpliwości, że wskutek orzeczenia eksmisji … utracił on tytuł prawny do objętego pozwem lokalu, a tym samym powództwo w stosunku do pozwanej na mocy art. 222 § 1 k.c. zasługiwało na uwzględnienie.”

Sygn. akt V Ca 558/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 czerwca 2013 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący -SSO Waldemar Beczek (spr.)
SędziowieSO Maria Dudziuk

      SR del. Anna Strączyńska

Protokolant
       Protokolant sądowy stażysta Justyna Krzysiak

po rozpoznaniu w dniu14 czerwca 2013 r.w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)
przeciwkoA. K.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie

z dnia 22 października 2012 r., sygn. akt I C 566/10

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że wyrok zaoczny z dnia 10 grudnia 2010 roku wydany w sprawie sygn. akt I C 566/10 przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w Warszawie utrzymuje w mocy w stosunku doA. K.;

2
zasądza odA. K.na rzecz(...)kwotę 260 (dwieście sześćdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów za postępowanie apelacyjne.

Sygn. akt V Ca 558/13

UZASADNIENIE

      Pozwem z dnia 10 sierpnia 2010 r.(...)wniosło o eksmisjęW. D.iA. K.zlokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wW.podnosząc, iż zajmują go bez tytułu prawnego.  Powód wskazał, iż utrata przez pozwanych tytułu prawnego do przedmiotowego lokalu nastąpiła wskutek wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na nie regulowanie opłat czynszowych.

      Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w Warszawie wyrokiem zaocznym z 10 grudnia 2010 r. wydanym w sprawie sygn. akt I C 566/10 uwzględnił powyższe żądanie w całości.

Sprzeciwy od tego wyroku wnieśli oboje pozwani, przy czym sprzeciw wniesiony przezW. D.został przez Sąd Rejonowy prawomocnie odrzucony postanowieniem z dnia 19 czerwca 2012 r.

        Wyrokiem z dnia 22 października 2012 r. wydanym w sprawie sygn. akt I C 566/10 Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w Warszawie uchylił wyrok zaoczny z dnia 10 grudnia 2010 r. w odniesieniu doA. K.i oddalił powództwo w odniesieniu do pozwanejA. K..

Podstawą tego orzeczenia były następujące ustalenia i rozważania:

       Nieruchomość położona wW., przyul. (...)stanowi własność(...).

       W dniu 31 października 2003 r. zawarta została pomiędzy(...)aW. D.umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wW., przyul (...).

       Pozwany nie regulował terminowo opłat za korzystanie z lokalu w związku z czym(...)dwukrotnie pismami z dnia 18 lutego 2008 r. i 18 kwietnia 2008 r. wezwało go do uregulowania zaległości w opłatach za lokal, zakreślając dodatkowy miesięczny termin dla uregulowania należności, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Odbiór wezwania z dnia 18 lutego 2008 r. został pokwitowany przezA. K..

       Pismem z dnia 21 października 2008 r.(...)wypowiedziało umowę najmu, na podstawieart. 11 ust 2 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, określając datę wypowiedzenia na 30 listopada 2008 r.

Przesyłka zawierająca oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu została skierowana na adres lokalu, po czym po dwukrotnym awizowaniu jej nadejścia w dniach 28 października 2008 r. i 4 listopada 2008 r. została w dniu 13 listopada 2008 r. zwrócona powodowi.

       PozwanyW. D., zarówno w okresie, gdy kierowano do niego wezwania do zapłaty jak i w okresie awizowania przesyłki o wypowiedzeniu umowy najmu przebywał w Zakładzie Karnym(...). Został w nim bowiem osadzony w dniu 24 października 2007 r. i zwolniony 30 czerwca 2010 r.

PozwanaA. K.nie zamieszkuje obecnie w przedmiotowym lokalu, jakkolwiek przechowuje w nim swe rzeczy. Uprzednio zamieszkiwała w nim wraz z pozwanymW. D., a w okresie, gdy był on pozbawiony wolności była upoważniona do działania w jego imieniu w sprawach związanych z przedmiotowym lokalem.
Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy ocenił, iż zgłoszone roszczenie służy ochronie własności i ma oparcie w treściart. 222 § 1 k.c.
Sąd I Instancji stwierdził, iż podstawą wypowiedzenia pozwanym umowy najmu lokalu był przepisart. 11 ust 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z którym właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Sąd Rejonowy ustalił, iż powód jako właściciel nieruchomości był uprawniony do żądania ochrony swego prawa własności. W odniesieniu do pozwanego spełnione zostały materialne przesłanki wypowiedzenia umowy najmu określone w art. 11 ust 2 pkt 2 ww. ustawy, wobec zalegania z wnoszeniem opłat za lokal za co najmniej trzy okresy płatności.
Jednakże, w ocenie Sądu Rejonowego  wynajmujący nie dopełnił warunków formalnych wypowiedzenia umowy najmu, określonych w art. 11 ust 2 pkt 2 ww.  ustawy, gdyż wymagane tymże przepisem wezwanie do zapłaty zadłużenia nie zostało skutecznie doręczone pozwanemu.W. D., w momencie kierowania do niego wezwań przebywał bowiem w Zakładzie Karnym, zaś fakt ten był powodowi znany.

       Zdaniem Sądu I Instancji , także oświadczenie powoda o wypowiedzeniu umowy najmu nie zostało prawidłowo doręczone pozwanemu za pośrednictwem poczty na adres przedmiotowego lokalu, gdyż odbywał on karę pozbawienia wolności w ZK(...).

Sąd Rejonowy mając na uwadze powyższe, stwierdził, iż umowa najmu łącząca powoda z pozwanymW. D.nie została skutecznie wypowiedziana, w związku z czym formalnie pozostaje on w dalszym ciągu najemcą przedmiotowego lokalu. Z uwagi jednak na fakt, iż wyrok zaoczny nakazujący pozwanemu wydanie lokalu jest prawomocny, ustalenie to nie miało wpływu na wynik postępowania w odniesieniu do samego pozwanego. Tymczasem miało znaczenie dla oceny roszczenia skierowanego wobecA. K..
Pozwana wywodziła swój tytuł prawny do lokalu od pozwanegoW. D.– jako, że zamieszkiwała w przedmiotowym lokalu za jego wiedzą i zgodą.
W sytuacji przyjęcia przez Sad Rejonowy, iżW. D.jest w dalszym ciągu najemcą lokalu, stwierdził, iż pozwana ma prawo do korzystania z niego.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniósł powód. Orzeczenie to zaskarżył w całości zarzucając mu:

1
naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanieart. 61 k.c.w zw. zart. 6 k.c.iart.11 ust. l, ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnegow związku zart. 222 § l Kodeksu cywilnego, poprzez ustalenie że wypowiedzenie z dnia 21.10.2008 r. pozwanemuW. D.umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wW.przez powoda jest bezskuteczne i wobec tego roszczenie powoda o nakazanie pozwanym opróżnienia i wydania ww. lokalu mieszkalnego nie zasługuje na uwzględnienie;

2
naruszenieart. 233 § l k.p.c.poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego, tj. dokumentów znajdujących się w aktach lokalowych oraz zeznań pozwanych, wniosków z nich nie wynikających tj., że pozwanyW. D.z uwagi na przebywanie w zakładzie karnym nie był w stanie zapoznać się z treścią oświadczenia powoda z dnia 21.10.2008 r. o wypowiedzeniu umowy najmu ww. lokalu i na podstawie powyższego ustalenie, że wypowiedzenie z dnia 21.10.2008 r. pozwanemu umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wW.przez powoda jest bezskuteczne i wobec tego roszczenie powoda o nakazanie pozwanemu opróżnienia i wydania ww. lokalu mieszkalnego nie zasługuje na uwzględnienie.

Mając na uwadze powyższe apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uznanie powództwa w całości, zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przypisanych lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja podlega uwzględnieniu, chociaż bezprzedmiotowe dla jej oceny są rozważania odnoszące się do skuteczności wypowiedzeniu umowy najmu przedmiotowego lokaluW. D..
Sąd Okręgowy nie podziela ustaleń faktycznych i prawnych Sądu Rejonowego w zakresie uznania, iż pozwanej przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania lokalem. Przede wszystkim błędne jest ustalenie, że najemcą będącego przedmiotem postępowania lokalu jest nadalW. D., bowiem wyrokiem zaocznym z dnia 10 grudnia 2010 r. prawomocnie orzeczono eksmisjęW. D.zlokalu nr (...)położonego wW., przyul. (...).
Przede wszystkim należy podnieść, że pozwana czerpała swoje prawa do zajmowania lokalu od najemcy, a z którego orzeczono wobec niego eksmisję, a tym samym również jej nie przysługuje żadne prawo do zajmowania przedmiotowego lokalu.
W tych okolicznościach nie ulega wątpliwości, że wskutek orzeczenia eksmisji wobecW. D.utracił on tytuł prawny do objętego pozwem lokalu, a tym samym powództwo w stosunku do pozwanej na mocyart. 222 § 1 k.c.zasługiwało na uwzględnienie.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart. 98 1 k.p.c.w zw. z§ 9 pkt 1 i § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.). Na koszty

zasądzone od pozwanej złożyła się opłata od apelacji w kwocie 200 złotych oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 60 złotych, wyliczone w oparciu o przepisy przywołanego wyżej rozporządzenia.