Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 401/13
Data wyroku: 2013-07-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Byik
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt I C 401/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia, 8 lipca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Ewa Byik
Protokolant: Katarzyna Omiotek

po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2013 r. w Jeleniej Górze
sprawy z powództwaZ. W.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)
o uchylenie uchwały(...)z dnia 29.01.2013r

I
powództwo oddala w całości;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, zaś w pozostałym zakresie kosztami sądowymi obciąża Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 401/13

UZASADNIENIE
PowódkaZ. W.wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...), oznaczonej numerem(...)z dnia 29 stycznia 2013 roku jako naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powódki.
Przytaczając okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie powódka wskazała, że w sposób bezmyślny i w niesprzyjających warunkach podpisała uchwałę dotyczącą wymiany instalacji kanalizacyjnej w toalecie mieszczącej się na parterze budynku należącego do Wspólnoty. Zgodnie z uchwałą prace remontowe opłacone zostaną ze środków funduszu remontowego Wspólnoty. W ocenie powódki przedmiotowy remont powinna sfinansować i przeprowadzić Gmina(...), która już wcześniej dokonała prac budowlanych w budynku wspólnoty, w tym wodno-kanalizacyjnych dopuszczając się w tym zakresie licznych błędów. Jednocześnie powódka podniosła, że przeprowadzone prace stanowiły samowolę budowlaną i przyczyniły się do nieprawidłowego funkcjonowania jej lokalu mieszkalnego. W ocenie powódki podjęta uchwała narusza interes właścicieli bowiem uszczupla ich środki finansowe w związku z zatwierdzeniem przeprowadzenia prac remontowych, za wykonanie których winna odpowiadać Gmina(...).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm. W uzasadnieniu pozwana podniosła, że powódka w pozwie nie wskazała, które z zapisów uchwały naruszają prawo lub zasady zarządu nieruchomością.
Nadto pozwana odnosząc się do zarzutu, że ze względu na wykonanie prac za obecny stan kanalizacji w nieruchomości odpowiada Gmina(...)– podniosła, że sporne pomieszczenie wykonane zostało przed kilkunastu laty i nie jest już objęte gwarancją ani rękojmią wykonawcy.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość zabudowana położona w(...), Gmina(...)składa się z 17 lokali. PowódkaZ. W.jest właścicielkąlokalu mieszkalnego numer (...).
( okoliczność bezsporna)
W skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wchodząA. J.,A. K.iB. K..
( uchwała nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nr(...)wC.z dnia 07 kwietnia 2011 roku k. 44 akt)
W dniu 29 stycznia 2013 roku uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej(...), oznaczoną numerem(...), działając na podstawie przepisówustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, właściciele uchwalili wykonanie remontu polegającego na wymianie instalacji kanalizacyjnej toalety na parterze budynku z funduszu remontowego wspólnoty.
Przywołaną uchwałą upoważniono jednocześnie zarząd wspólnoty do wyboru wykonawcy zaplanowanych robót i podpisania w imieniu właścicieli umów wykonawczych.
Przedmiotową uchwałę podjęto na zebraniu. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele lokali, których udziały stanowiły 61,50 % sumy wszystkich udziałów. Głosów wstrzymujących się i głosów przeciw podjęciu uchwały nie było. Sporna uchwała została poddana pod głosowanie na wniosek części właścicieli lokali ze względu na ujawnione nieszczelności w instalacji sanitarnej, powodujące przedostawanie się na zewnątrz korytarzy budynku brzydkich zapachów.
(uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr(...)z dnia 29 stycznia 2013roku wraz z kartą do głosowania k: 6,7 )

Sąd Okręgowy zważył:
Podstawą prawną, która znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie jestustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., zwana dalej: u.w.l.). Ustawa ta wskazuje podmioty legitymowane do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały zebrania wspólnoty, a także wskazuje formalnoprawne wymogi dla ważnego podjęcia uchwał.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Należało wskazać, że powódka posiada legitymację procesową czynną do zaskarżenia uchwały pozwanej wspólnoty bowiem jest właścicielem nieruchomości lokalowej numer(...)położonej wC.pod numerem(...).
Według art. 25 ust. 1 u.w.l., każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali. Wszyscy właściciele lokali mają w tej sprawie jednakową pozycję, gdyż z możliwości zaskarżenia uchwały może skorzystać na jednakowych zasadach każdy właściciel - tak osoba prawna, jak i fizyczna, tak właściciel lokali stanowiących odrębną własność, jak i właściciel lokali niewyodrębnionych oraz zarówno właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej jak i właściciel mniejszościowy.
W każdym przypadku należy podać powody kwestionowania uchwały. Zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona któraś z określonych w tym przepisie przesłanek:
- uchwała nie jest zgodna z prawem;
- uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali;
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
- uchwała w inny sposób (niż przez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę.
Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych jak i proceduralnych.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, że zaskarżona uchwała numer(...)z dnia 29 stycznia 2013 roku została podjęta na zebraniu przy obecności dziesięciu spośród siedemnastu właścicieli reprezentujących łącznie 61,50% udziałów w nieruchomości wspólnej.
Na zasadzie art. 23 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Przedstawiane przez powódkę okoliczności podjęcia uchwały, w tym hałasu oraz zaciemnionego lokalu (poddasza) nie miały wpływu na skuteczne jej uchwalenie. Za przyjęciem uchwały, obejmującej także głos powódki, głosowali wszyscy obecnie na zebraniu właściciele, posiadający łącznie 61,50 % sumy udziałów, przy jednoczesnym braku głosu wstrzymującego się oraz głosu przeciwnego.
Dodać przy tym należy, że żaden ze współwłaścicieli nie zgłosił nieprawidłowości w trakcie głosowania ani nie kwestionował warunków w jakich przeprowadzono zebranie.
Oceniając zaś zaskarżoną uchwałę pod względem merytorycznym należy stwierdzić, że jej postanowienia nie naruszały prawa i nie doszło do naruszenia przepisów postepowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie. Zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należało oceniać poprzez pryzmat celowości, gospodarności i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w spornej uchwale. W ocenie Sądu podjęcie uchwały było celowe z uwagi na konieczność eliminacji przykrych zapachów wydostających się z toalety a uzyskanie tego efektu jest możliwe właśnie poprzez wymianę instalacji kanalizacyjnej. Nie można również mówić w tym przypadku o braku gospodarności ze strony wspólnoty a raczej o konieczności podjęcia tych prac. Niezasadne było twierdzenie powódki, iż to Gmina z własnych środków powinna sfinansować wymianę instalacji kanalizacyjnej w toalecie mieszczącej się na parterze budynku. Podkreślenia wymaga, iż właściciele lokali wyodrębnionych stanowiących samodzielne nieruchomości lokalowe jak i dotychczasowy właściciel nieruchomości ( Gmina(...)) w odniesieniu do lokalu samodzielnego niewyodrębnionego mają te same prawa i obowiązki w zakresie nieruchomości wspólnej. Zasadne zatem było podjęcie przez członków wspólnoty uchwały dotyczącej remontu toalety mieszczącej się na parterze budynku, objętego wspólnotą oraz dokonania remontu instalacji kanalizacyjnej z wykorzystaniem na ten cel środków funduszu remontowego.
Sąd w rozpoznawanej sprawie nie był zobligowany do badania czy poprzednio wykonany remont był przeprowadzony prawidłowo, albowiem ramy postępowania wyznacza pozew oraz treśćart. 25 ustawy o własności lokali.
Reasumując brak jest przesłanek, o jakich mowa w treści art. 25 ust. 1 cytowanej ustawy, przemawiających za uchyleniem uchwały numer(...)Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 29 stycznia 2013 roku. Sąd nie mógł zaś, w trybie zaskarżenia uchwały, sanować innych nieprzemyślanych decyzji podejmowanych przez strony postępowania. Zadaniem Sądu nie było również przeprowadzanie oceny czy w przyszłości może wystąpić utrudnienie w dostępie do rur przez powódkę oraz badanie zasadności funkcjonowania toalety w sytuacji gdy zaskarżona uchwała dotyczy wymiany instalacji w już istniejącej toalecie.
Zarzuty powódki w tym zakresie uznać należało za bezprzedmiotowe i wykraczające poza zakres powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
W świetle art. 25 ust. 1 u.w.l., ocenie podlega wyłącznie to czy zaskarżona uchwała, w okolicznościach danej sprawy, narusza interes właściciela lokalu. (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 grudnia 2011 roku w sprawie VI ACa 843/11 LEX nr 1312121)
W ujęciu powyższego uznać należało, że uchwała z dnia 29 stycznia 2013 roku oznaczona numerem(...)pozostaje w zgodzie z prawem i znajduje uzasadnienie oraz uwzględnia interes całej wspólnoty w tym również samej powódki bowiem umożliwia przeprowadzenie w niezbędnym zakresie remontu instalacji kanalizacyjnej, której właściwe funkcjonowanie leży w żywotnym interesie wszystkich współwłaścicieli budynku.
Powództwo podlegało zatem oddaleniu w całości.
Zgodnie z treściąart. 21 ustawy o własności lokalizarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ja na zewnątrz ( również procesowo). Funkcjonujący we Wspólnocie Mieszkaniowej(...)trzyosobowy zarząd w osobachA. K.,A. J.iB. K.( uchwała numer(...)) udzielił adwokatowi pełnomocnictwa procesowego do występowania w sprawie. (art. 87 k.p.c.). Pełnomocnik na rozprawie w dniu 08 lipca 2013 roku złożył wniosek o zwrot kosztów zastępstwa procesowego. Wniosek ten został przez Sąd uwzględniony na podstawieart 98 k.p.c.i § 11 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie …( Dz. U. 2002, nr 163. poz.1348). Kosztami sądowymi w postaci opłaty od pozwu Sąd obciążył Skarb Państwa z uwagi na fakt, iż powódka została zwolniona od kosztów sądowych postanowieniem z dnia 08 maja 2013 roku.