Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 569/13
Data wyroku: 2013-11-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Przemysław Jagosz
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa, Uchylenie Uchwały
Podstawa prawna: art. 12 - 14 ustawy o własności lokali, art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 569/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 listopada 2013 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie – Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
PrzewodniczącySSO Przemysław Jagosz
Protokolant sekr. sąd. Dorota Wodniak
po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2013 r., wO., na rozprawie,
sprawy z powództwaT. S.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wS.
o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wS.z dnia 27-06-2013 r.
oddala powództwo.

UZASADNIENIE
T. S.żądała uchylenia uchwały z dnia 27-06-2013 r. podjętej przez pozwanąWspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wS..
W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżona uchwała dotyczy spłaty zaległości z tytułu kosztów ogrzewania za sezony grzewcze 2010-2012 i z tytułu ubytków wody za I półrocze 2010 r. i przewiduje, że zaległości te zostaną pokryte z zaliczek na koszty eksploatacyjne Wspólnoty. Wysokość tych zaległości była sporna, lecz zostały one objęte ugodą podpisaną przez działający w niewiedzy zarząd Wspólnoty. Ogólne koszty ogrzewania budynku są jednak rozliczane na poszczególnych właścicieli po zakończeniu sezonu grzewczego z zaliczek na centralne ogrzewanie i nie jest dopuszczalne, aby środki na ten cel pochodziły z zaliczek na koszty eksploatacyjne.
(pozew)

PozwanaWspólnotawniosła o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew wskazała, że rozliczaniem kosztów dostawy ciepła w latach 2010-2012 zajmowała się powódka. Po zmianie zarządu i administratora okazało się, że koszty c.o.i wody nie były księgowane według faktur wystawianych przez dostawcę, a według kwot, które powódka uznawała za stosowne. Podobnie księgowane były wpłaty właścicieli, co uniemożliwiło ustalenia ich sald, a nadto stanu zobowiązań, czy należności Wspólnoty na koniec 2012 r. Ostatecznie przyjęto za punkt wyjściowy saldo rachunków bankowych Wspólnoty. Decyzja o spłacie zaległości z tytułu c.o. i wody została podjęta po przedstawieniu współwłaścicielom informacji o rozmowach prowadzonych w sprawie zawarcia ugody pozasądowej w tej sprawie, w wyniku czego powództwo zostało cofnięte. Jej przesłanką było m.in. to, że wskutek nieuregulowania opłat za media w całości, niedopłata wyliczona przez podmiot rozliczający koszty c.o. dla poszczególnych właścicieli była zaniżona, a tym samym zaniżono zaliczkę na kolejny sezon grzewczy. Dla uregulowania zaległości wyłącznie z zaliczek na c.o. konieczne byłoby obecnie ich zwiększenie, podczas gdy środki zebrane z bieżących zaliczek są wystarczające i pokrycie z nich kosztów zaległości nie spowoduje zwiększenia obciążeń dla współwłaścicieli z tytułu zadłużenia, za które nie ponoszą winy, gdyż powstało wskutek działań powódki.
(odpowiedź na pozew k. 57-66)

Sąd ustalił, co następuje:
Powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty, która liczy sobie łącznie 20 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe.
Od 1-11-2012 r. zarządcą nieruchomości wspólnej jestA. P., prowadząca działalność podfirmą (...)inż.A. P.wG..
Przed tą datą sprawami finansowymi, sądowymi, rozliczaniem kosztów oraz przyjmowaniem zaliczek zajmowała się powódka, pełniąca jednocześnie funkcję przewodniczącej zarządu Wspólnoty.
(bezsporne)

W latach 2010-2012 r. koszty globalne ogrzania budynku (w tym poszczególnych lokali) wynikające z faktury były rozliczane po zakończeniu sezonu grzewczego w ten sposób, że 50% kosztów zużycia (wg licznika w kotłowni) i 50 % kosztów stałych dostawcy ciepła, było rozliczane przez firmę zewnętrzną z uwzględnieniem wskazań na zamontowanych w lokalach podzielnikach ciepła, zaś pozostała część kosztów była dzielona stosownie do wysokości udziałów. Całość kosztów była natomiast pokrywana z zaliczek wpłacanych na c.o. przez współwłaścicieli proporcjonalnie do wysokości ich udziałów.
(wyjaśnienia powódki na rozprawie, odpowiedź na pozew)
W sezonach grzewczych 2010-2012, ponieważ zmieniały się zasady rozliczenia kosztów c.o. stosowane przez dostawcę, na tym tle powstał spór, którego istota sprowadzała się do tego, że pozwana, reprezentowana wówczas przez powódkę, kwestionowała naliczone koszty i w związku z tym zapłaciła jedynie część należności wynikającej z wystawionych faktur.
(bezsporne, por. treść odpowiedzi na pozew w innej sprawie k. 8)
W konsekwencji koszty w tym zakresie nie zostały zaksięgowane przez powódkę według faktur, a według kwot przez nią przyjętych, podobnie jak wpłaty na ten cel dokonywane przez współwłaścicieli, a firma zewnętrzna, zajmująca się rozliczaniem kosztów c.o. na współwłaścicieli dostała do rozliczenia tylko opłaconą część kosztów.
Spowodowało to, że po przejęciu zarządzania nieruchomością wspólną przez nowego zarządcę nie było precyzyjnie ustalić salda właścicieli, stanu zobowiązań i należności Wspólnoty na koniec 2012 r., wobec czego za punkt wyjścia w tym zakresie przyjęto saldo rachunków bankowych. W tym czasie toczyło się już postępowanie sądowe o zapłatę spornych należności za ogrzewanie. Ostatecznie doszło do rozwiązania tego sporu poprzez zawarcie ugody pozasądowej, mocą której pozwana (reprezentowana już przez nowy zarząd) zobowiązała się do zapłaty zaległości za c.o. (4 346,32 zł) i dostawę wody (500 zł) w łącznej kwocie 4 846,32 zł w 10 ratach, przy czym dostawca zrezygnował z części dochodzonych roszczeń.
Warunki ugody zostały przedstawione na zebraniu członków Wspólnoty w dniu 27-06-2013 r., na którym podjęta została również zaskarżona uchwała, mocą której większość współwłaścicieli zdecydowała o pokryciu zaległości w w/w kwocie z zaliczki na wydatki eksploatacyjne w 2013 r.
(bezsporne, dokumentacja k. 8-12, 68-84, 94)

Sąd zważył, co następuje:
W świetle poczynionych w sprawie ustaleń żądanie powódki nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24-06-1994 r. o własności lokali(tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Rozstrzygnięcia wymagało zatem, czy zaskarżona uchwała spełnia którąś z wymienionych przesłanek pod kątem podniesionych w pozwie okoliczności.
Z uzasadnienia pozwu wynika, że powódka kwestionuje zasadność i zgodność z prawem decyzji o pokryciu zaległości z tytułu kosztów ogrzewania nieruchomości wspólnej z zaliczek wpłacanych przez współwłaścicieli na koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej.
W tym zakresie przypomnieć trzeba, że zgodnie z przepisami art. 12-14 u.w.l. współwłaściciele są zobowiązani do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją swoich lokali stosownie do ich wysokości, a do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej odpowiednio do wysokości przysługujących im udziałów.
Jak wynika z twierdzeń stron, należność za dostawę ciepła w sezonach 2010-2012 została opłacona i rozliczona tylko częściowo, czego przyczyną był spór między ówczesnych zarządem Wspólnoty a dostawcą ciepła. Spór ten toczył się również przed sądem, jednak ostatecznie – po uzyskaniu w toku procesu opinii biegłego - strony doszły do porozumienia i zawarły ugodę pozasądową, mocą której Wspólnota (reprezentowana już przez nowy zarząd) zobowiązała się do zapłaty na rzecz dostawcy ciepła części należności za c.o. i wodę, a dostawca ciepła zrezygnował z pozostałej części roszczeń.
W tym stanie rzeczy, w kwocie objętej ugodą i zaskarżoną uchwałą poza kosztami ciepła zużytego do ogrzania nieruchomości wspólnej mieszczą się również koszty ogrzania poszczególnych lokali. Skoro dotychczas współwłaściciele ponosili je z zaliczek wpłacanych na c.o. i według rozliczeń dokonywanych przez firmę zewnętrzną, sugerowałoby to potrzebę analogicznego postąpienia w stosunku do tych zaległości. Niemniej, istotą ugody był kompromis dotyczący rezygnacji z części zobowiązań wynikających nie tylko z kosztów ciepła zużytego do ogrzania nieruchomości wspólnej, ale również do ogrzania poszczególnych lokali i tzw. kosztów stałych. \Można zatem przyjąć, że kwota ustalona ugodą, jako pokłosie sporu na tle rozliczenia należności dotyczących nie tylko opłat związanych z korzystaniem poszczególnych lokali, ale również dotyczących nieruchomości wspólnej, stanowi szeroko rozumiane koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną. Stanowisko jest tym bardziej uzasadnione gdy uwzględnić, że ugoda rozwiązała spór sądowy i pozwoliła na zaoszczędzenie kosztów procesu, które niewątpliwie należałoby zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Ponieważ ostatecznie zaległość objęta zaskarżoną uchwałą dotyczyła mediów zużytych do zasilenia budynku Wspólnoty, tj. nieruchomości wspólnej, w ocenie Sądu przy wskazywanych przez pozwaną trudnościach rozliczeniowych, wynikających ze sposobu księgowania i dokumentowania przyjętego w czasie, gdy zajmowała się tym powódka, możliwe było zakwalifikowanie tego typu zaległości jako wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, możliwe było też podjęcie uchwały o pokryciu tych wydatków z zaliczek wpłacanych na koszty zarządu (eksploatacji) nieruchomości wspólnej, tak jak czyni to zaskarżona uchwała. Skoro bowiem poza sporem było, że energia ta co najmniej w części posłużyła ogrzaniu nieruchomości wspólnej, racjonalnym i sprawiedliwym jest, aby wynikłe stąd koszty rozdzielić na poszczególnych współwłaścicieli stosownie do wysokości udziałów przypadających im w nieruchomości wspólnej – zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi zart. 12 ustawy o własności lokali, zwłaszcza, że – jak wynika z niezaprzeczonych w tym zakresie twierdzeń pozwanej – nie spowoduje to zwiększenia bieżących obciążeń współwłaścicieli, w przeciwieństwie do pokrycia zaległości z zaliczek na c.o., które powodowałoby konieczność ich podniesienia.
Przyjmując zatem, że zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli lokali, względnie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub usprawiedliwione interesy właścicieli, w tym powódki, w braku przesłanek z art. 25 u.w.l., powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono jak w sentencji.