Sąd Rejonowy Wrocław Krzyki we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 643/10
Data wyroku: 2013-10-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Iwona Popiołek-Sikora
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art.385 kc

Sygn. akt I C 643/10

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia  24 października 2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:SSR Iwona Popiołek-Sikora
Protokolant: Katarzyna Wojciechowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2013 roku weW.
z powództwaA. P.
przeciwko(...) sp. z o.o.wK.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
orzeka, że strona powodowa wygrała sprawę w 100%, zasądza koszty procesu od powódki na rzecz strony pozwanej, na podstawieart. 98 k.p.c., pozostawiając szczegółowe ich rozliczenie na podstawieart. 108 k.p.c.Referendarzowi Sądowemu.

UZASADNIENIE
W dniu 17.08.2010r.A. P.wniosła o zasądzenie od(...) Sp. z o.o.z siedzibą wK.kwoty 18.180,20 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tejże kwoty od dnia 22.05.2010r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu. W uzasadnieniu podniosła, że łączyła ją ze stroną pozwaną przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, której treść została przejęta ze wzorca umowy zaproponowanego przez Spółkę. Podobnie było z umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Powódka podniosła, że nie wiąże ją postanowienie umowy finalnej, zgodnie z którym kupująca oświadczyła, iż Spółka prawidłowo wykonała umowę przedwstępną i powódka nie posiada z tego tytułu żadnych roszczeń, w wyjątkiem uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji. Termin umownego zakończenia budowy Budynku to 30.06.2007r. Opóźnienie w zakończeniu budowy liczono od 31.08.2007r. Budynek oddano w dniu 16.05.2008r.; umowę przyrzeczoną zawarto w dniu 25.08.2008r. W związku z powstałym opóźnieniem powódka dochodzi kary umownej, ewentualnie żąda zasądzenia odszkodowania związanego z wadliwym wykonaniem zobowiązania. Szkoda obejmuje m. in. utracona korzyści, jakie powódka planował i mogła uzyskać wynajmując przedmiotowy lokal w okresie od 31.12.2007r. do 25.08.2008r.
W dniu 27.08.2010r. wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodny z żądaniem pozwu (sygn. akt I Nc 2627/10).
W sprzeciwie od tego orzeczenia strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazano, że wydanie lokalu powódce nastąpiło w dniu 10.09.2007r., a zatem z zachowaniem terminu. Spółka nie zobowiązywała się, że we wskazanym terminie zakończy całą wieloetapową budowę, szacując, iż ukończy w nim wyraźnie wskazaną część- segment C klatka II i III. Strona pozwana podniosła, że zrzeczenie się roszczeń z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania nastąpiło w sposób swobodny. Z ostrożności procesowej Spółka zaprzeczyła wszelkim okolicznościom poza wyraźnie przyznanymi.
W piśmie procesowym z dnia 02.12.2010r. powódka podniosła, że do dnia 16.05.2008r. budynek znajdował się na placu budowy, a zatem nie istniała możliwość zgodnego z przepisami użytkowania tego budynku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
(...) Sp. z o.o.z siedzibą wK., po zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia decyzją Starosty Powiatu(...)nr(...)z dnia 25.05.2005r., budowała na należących do niejdziałkach nr (...), położonych przyul. (...)wW., dom mieszkalny-wielorodzinny z garażem podziemnym.
W dniu 03.07.2006r. pomiędzy(...) Sp. z o.o.z siedzibą wK.orazA. P.zawarta została umowa, zgodnie z którą Spółka, będąca właścicielem nieruchomości położonej wW.przyul. (...), gm.K., dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...), zobowiązała się ustanowić odrębną własnośćlokalu mieszkalnego nr (...), położonego w segmencie C, klatka II, na półpiętrze budowanego przez nią budynku, z którym związany będzie udział w nieruchomości gruntowej, i sprzedać ten lokal powódce za cenę w kwocie 222.789,10 zł brutto. W umowie wskazano (par. 4), że zakończenie budowy budynku (segment C kl. II i III) powinno nastąpić do końca czerwca 2007r. Spółka zobowiązała się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie do 90 dni roboczych od daty uprawomocnienia się pozwolenia na użytkowanie Budynku, jednakże nie później niż do dnia 31.12.2007r. (par. 5). Strony wskazały w umowie, że za powstałe opóźnienia w zakończeniu budowy z przyczyn niezależnych od strony pozwanej (np. warunków atmosferycznych), przekraczające 60 dni, w stosunku do terminu określonego w par. 4 umowy, kupującemu przysługiwać będzie prawo do odsetek ustawowych liczonych od ceny sprzedaży brutto, za każdy dzień opóźnienia (par. 6 ust. 9 umowy).
Ostateczna treść umowy ustalona zostałaaneksem nr (...)podpisanym w dniu 28.03.2007r.
Treść zawartej umowy była zgodna z wzorcem umownym strony pozwanej.
(dowód:aneks nr (...)do przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży- k. 21- 30,
informacja o inwestycji przyul. (...),
decyzja nr 1019/2005- k. 63- 65,
zeznania świadkaJ. P.- k. 122- 124,
zeznania świadkaP. G.- k. 143- 146, 248- 249,
zeznania świadkaK. F.- k. 249- 250,
przesłuchanie powódkiA. P.- k. 116- 117, 250- 252)

Pod koniec 2007r.A. P.formalnie odebrała od Spółki przedmiotowy lokal. W tym czasie do lokalu nie były jeszcze doprowadzone media. Stan, w jakim znajdował się lokal, uniemożliwiał jego zamieszkanie. Wiosną 2008r. powódka prowadziła w lokalu prace wykończeniowe.
W lipcu 2008r. stan lokalu umożliwiał jego zamieszkanie. Powódka w tym czasie zamieszkiwała wB., gdzie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie tłumaczenia i nauki języków obcych. W sierpniu 2009r. powódka otrzymała propozycję pracy weW.; wtedy też wprowadziła się do przedmiotowego lokalu, który w okresie od sierpnia 2008r. do sierpnia 2009r. nie był zamieszkany.
(dowód: rachunki- k. 256- 260,
wydruk z Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej- k. 261,
przesłuchanie powódkiA. P.- k. 116- 117, 250- 252)

W dniu 07.05.2008r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Powiecie(...)wpłynęło zawiadomienie Spółki o zakończeniu budowy (wniosek o pozwolenie na użytkowanie) wskazanego budynku. Decyzją nr 172/2008 z dnia 16.05.2008r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie(...)udzielił pozwolenia na jego użytkowanie.
( dowód: decyzja nr 172/2008 o pozwoleniu na użytkowanie- k. 66)

W dniu 25.08.2008r. zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, zgodnie z którą kupująca (powódka) uzyskała własność przedmiotowego lokalu, oznaczonego nr 95, położonego wW.przyul. (...), wraz z udziałem 8.422/1.000.000 w prawie własności nieruchomości wspólnej. W par. 4 ust. 3 umowy kupująca oświadczyła, że Spółka należycie wykonała przedwstępną umowę sprzedaży i powódka nie posiada z tego tytułu żadnych roszczeń wobec strony pozwanej, zachowując jednak uprawnienia z tytułu udzielonej rękojmi i gwarancji. W par. 6 umowy stwierdzono, że wydanie lokalu nastąpiło w dniu 25.08.2008r.
Postanowienia przedmiotowej umowy zostały przejęte ze wzorca umowy obowiązującego u strony pozwanej. Kupująca nie miała wpływu na ich treść. Początkowo nie zgadzała się na zawarcie umowy, m. in. kwestionując postanowienia jej par. 4 ust. 3. Ostatecznie zawarła przedmiotową umowę, mimo, iż zawierała ona niekorzystne dla niej postanowienia, ze względu na zobowiązania wynikające z łączącej ją umowy kredytowej. W podobnych okolicznościach zawarte zostały umowy z innymi mieszkańcami budynku przyul. (...).
(dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu z dnia 25.08.2008r. - k. 31- 39,
zasady użytkowania lokali- k. 41- 42,
oświadczenie z dnia 09.07.2008r.- k. 246- 247,
zeznania świadkaK. F.- k. 249- 250,
przesłuchanie powódkiA. P.- k. 116- 117, 250- 252)

W dniu 20.06.2005r. Spółka złożyła do(...) S.A.Oddział weW.wniosek o przyłączenie do sieci rozdzielczej przedmiotowego budynku. W odpowiedzi na ten wniosek w dniu 20.09.2005r. pozwana otrzymała od EnergiiPro warunki przyłączenia.
W dniu 20.02.2006r. Spółka zawarła z EnergiąPro umowę sprzedaży energii elektrycznej dla zasilania placu budowy przyul. (...)wW..
Decyzją z dnia 20.12.2006r. Starosta Powiatu(...)zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia EnergiiPro na budowę sieci elektroenergetycznej do zasilania przedmiotowego budynku.
Pismem z dnia 21.12.2006r. EnergiaPro zaproponowała Spółce odkupienie urządzeń elektroenergetycznych za kwotę 109.434,22 zł. W piśmie z dnia 10.01.2007r. Spółka zaakceptowała propozycję.
Pismem, które EnergiaPro otrzymała w dniu 17.08.2007r., Spółka wniosła o przepisanie na nią pozwolenia na budowę przedmiotowej sieci.
W dniu 22.08.2007r. EnergiaPro zawarła ze Spółką umowę o przyłączenie przedmiotowego budynku do sieci elektroenergetycznej, przy czym termin przyłączenia ustalono na dzień 30.09.2007r.
W dniu 03.10.2007r. Spółka ponownie wniosła o przepisanie na nią pozwolenia na budowę sieci elektroenergetycznej do zasilania przedmiotowego budynku. W dniu 03.10.2007r. EnergiaPro wyraziła na to zgodę. Decyzją z dnia 20.11.2007r. Starosta Powiatu(...)przeniósł decyzję z dnia 20.12.2006r. na pozwaną Spółkę.
(dowód: warunki przyłączenia z 06.09.2005r.- k. 159- 163,
decyzja z 20.12.2006r.- k. 164,
umowa sprzedaży energii elektrycznej z 20.02.2006r.- k. 165,
pismo z 10.01.2007r.- k. 166,
pismo z 14.07.2006r.- k. 167,
umowa o przyłączenie z 22.08.2007r.- k. 168- 173,
pismo z 07.07.2006r.- k. 174,
oświadczenie z 03.10.2007r.- k. 175,
decyzja z 20.11.2007r.- k. 176)

Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.w dniu 11.08.2004r. określiło techniczne warunki przyłączenia do sieci wodociągowej dla projektowanego budynku wielorodzinnego nadziałkach nr (...), położonych wW., gminaK..
Decyzją z dnia 25.01.2005r. Wójt GminyK.pozytywnie uzgodnił projekt trasy sieci wodociągowej wW.do zasilaniadziałek nr (...).
W dniu 03.02.2005r.Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.dokonało zmiany technicznych warunków przyłączenia do sieci wodociągowej dla projektowanego budynku wielorodzinnego nadziałkach nr (...), położonych wW., gminaK..
W odpowiedzi na pismo strony pozwanej z dnia 05.02.2007r., w którym Spółka wniosła o wydanie technicznych warunków przyłączenia do projektowanego wodociągudziałek nr (...), w piśmie z dnia 20.02.2007r., określającym warunki przyłączenia do sieci wodociągowej GminyK.,(...) Sp. z o.o.z siedzibą weW.wskazała, że planowy termin wykonania sieci wodociągowej przez GminęK.to rok 2008.
Pismem z dnia 11.04.2007r. Spółka zaproponowała GminieK.wyodrębnienie jako osobnego etapu i wspólne wykonanie odcinka wodociągu gminnego przyul. (...)wW.. W piśmie z dnia 17.05.2007r. Gmina wyraziła zgodę na propozycję Spółki, wskazując, iż należy zwrócić się doBiura (...)wD.o wyodrębnienie części projektu.
W dniu 05.02.2008r., po pozytywnym wyniku próby szczelności, nastąpił odbiór końcowy sieci wodociągowej dotyczącej przedmiotowego budynku.
(dowód: techniczne warunki przyłączenia do sieci wodociągowej z dnia 11.08.2004r.- k. 177,
decyzja z 25.01.2005r.- k. 178,
warunki z 03.02.2005r.- k. 180,
pismo z 05.02.2007r.- k. 181,
warunki z 20.02.2007r.- k. 182,
pismo z 11.04.2007r.- k. 183,
pismo z 17.05.2007r.- k. 184,
protokół z 05.02.2008r.- k. 185- 187)

Stronie pozwanej zdarzało się zawierać umowy przenoszące własność lokali mieszkalnych w wybudowanych przez nią budynkach przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
(dowód: umowa z 28.09.2007r.- k. 187- 196,
umowa z 10.12.2008r. Rep. A nr 12268/2008- k. 197 - 216,
decyzja z 30.12.2008r.- k. 217- 219)

Za wynajem spornego lokalu powódka mogłaby uzyskać kwotę 1.100 zł miesięcznie. Wynajmując przedmiotowe mieszkanie w okresie od 31.12.2007r. do 25.08.2008r. powódka uzyskałaby kwotę 9.600 zł.
(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościA. G.- k. 268- 288, 312)

Pismem z dnia 11.05.2010r. powódka, reprezentowana przez radcę prawnegoA. W., wezwała stronę pozwaną do zapłaty kary umownej w kwocie 18.180,20 zł z terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Jako podstawę żądania wskazano par. 6 ust. 9 umowy z dnia 03.07.2006r. Pismo doręczono w dniu 14.05.2010r.
(dowód: wezwanie do zapłaty kary umownej wraz z potwierdzeniem odbioru- k. 16- 19)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo należało oddalić.
Powódka dochodziła od strony pozwanej zapłaty kary umownej za opóźnienie w zakończeniu budowy budynku powołując się na zobowiązanie umowne wynikające z ust. 9 § 6 umowy przedwstępnej. Zgodnie z tym zapisem za powstałe opóźnienie w zakończeniu budowy budynku z przyczyn niezależnych odA. (...)(np. warunków atmosferycznych), przekraczające 60 dni w stosunku do terminu o którym mowa w § 4, kupującej przysługiwać będzie prawo do odsetek ustawowych liczonych od ceny sprzedaży brutto, za każdy dzień opóźnienia. Powódka wnosiła również o ewentualne zasądzenie na jej rzecz odszkodowania na podstawie reguł ogólnych, podnosząc, że wskutek niewłaściwego wykonania umowy przedwstępnej (opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej) utraciła korzyści z tytułu wynajmu przedmiotowego lokalu.
Dokonując oceny roszczenia zgłoszonego przez powódkę należało w pierwszej kolejności rozważyć kwestię abuzywności klauzuli zawartej w § 4 ust. 3 Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 14 sierpnia 2008 r. Powódka podniosła bowiem, że zapis ten, jako mający charakter niedopuszczalny, nie wiązał jej.
Jak stanowi przepisart. 3851§ 1 k.c.postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Jednocześnie zgodnie z § 3 powołanego przepisu nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Jak stanowi dalej przepisart. 3853§pkt 2 k.c.w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Natomiast ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (§ 4 art. 3851k.c.).
Powódka podniosła, że treść umowy została zarówno jej, jak i pozostałym kontrahentom zakupującym mieszkania na osiedlu wW.przyul. (...), narzucona przez stronę pozwaną zgodnie z istniejącym wzorcem i nie było możliwości negocjowania postanowień tej umowy. Strona pozwana w odpowiedzi na ten zarzut wskazała, że zrzeczenie się roszczeń z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania nastąpiło w sposób swobodny.
Zgodnie z powołanym wyżej przepisem§ 4 art. 3851k.c.strona pozwana winna wykazać, że postanowienie umowne, w którym powódka oświadczyła, iż spółka pod firmą:(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK.należycie wykonała przedwstępną umowę sprzedaży i nie posiada z tego tytułu żadnych roszczeń wobec(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK., zostało z nią uzgodnione indywidualnie. Tymczasem jak wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego nie tylko strona pozwana nie wykazała tej okoliczności, lecz to powódka za pomocą osobowych środków dowodowych (zeznania świadkaK. F.oraz przesłuchanie powódki) wykazała, że treść umowy nie podlegała żadnym negocjacjom i została narzucona bez możliwości dokonywania zmian.J. P.orazP. G., będący świadkami powołanymi przez stronę pozwaną na okoliczność, że zapis umowy, na który powoływała się powódka został z nią uzgodniony indywidualnie, nie zeznali, że zapis ten był indywidualnie ustalony z powódką. Świadkowie ci wskazali, że nie mieli możliwości dokonywania jakichkolwiek zmian w przedłożonym projekcie umowy. Świadkowie ci zeznali wprawdzie, że niektórzy klienci po negocjacjach z prezesem Spółki uzyskali zmianę niektórych postanowień umowy, jednak nie potrafili powiedzieć, czy tak było w przypadku powódki. Ponadto twierdzenia te nie zasługiwały na wiarę jako sprzeczne z twierdzeniami powódki (zasługującymi w tym zakresie na wiarę jako spójne i logiczne), niepoparte żadnymi innymi dowodami oraz nieprawdopodobne w świetle życiowego doświadczenia. Tym samym, wobec nieudowodnienia przez stronę pozwaną, że zapis umowy, na który powoływał się powódka, został z nią uzgodniony indywidualnie, oraz stwierdzenia, że zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne, bowiem rażąco narusza interesy powódki, należało uznać, że powódka miała możliwość dochodzenia kary umownej i zapis o zrzeczeniu się przez nią roszczeń wobec pozwanej spółki nie był wiążący.
Sąd zwraca uwagę, że zapis ten stanowi integralną część zawartej umowy, z czego wynika, iż na jego treść zgodę wyrazić musiała również strona pozwana. Nie kwestionując zatem, że przedmiotowe postanowienie umowne stanowiło rzeczywiste oświadczenie woli powódki (aczkolwiek niewiążące jej ze wskazanych wyżej względów), należało jednocześnie uznać, iż spotkało się ono z akceptacją strony pozwanej i dlatego zostało włączone do łączącej strony umowy.
Wobec tego, że powódka nie była związana postanowieniem umowy o przeniesieniu własności lokalu, w którym de facto zrzekła się roszczeń przysługujących jej wobec strony pozwanej z tytułu niewłaściwego wykonania umowy przedwstępnej, należało w dalszej kolejności rozważyć, czy roszczenia te (w sensie materialnoprawnym) rzeczywiście istniały.
Zgodnie zart. 472 k.c.jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności Jednakże dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi (art. 473 § 1 k.c.).
Przepisart. 473 § 1 k.c.wymaga jednak oznaczenia w umowie okoliczności zaostrzających odpowiedzialność dłużnika (wskazania szerszego lub węższego zamkniętego kręgu tych okoliczności). W umowie można wprawdzie wskazać, że dłużnik ma odpowiadać za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu ściśle określonych okoliczności przypadkowych, a nawet za siłę wyższą, niemniej ogólne stwierdzenie o pełnej odpowiedzialności bez ich oznaczenia jest niewystarczające (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1949 r., Wa 286/48 Demokratyczny Przegląd Prawniczy 1950, nr 1, s. 57).
W niniejszej sprawie strony określiły, iż za powstałe opóźnienie w zakończeniu budowy Budynku z przyczyn niezależnych od dewelopera (np. warunków atmosferycznych) powódce będzie przysługiwało prawo do odsetek ustawowych liczonych od ceny sprzedaży.
W pierwszej kolejności ustalić należało, kiedy doszło do zakończenia budowy przedmiotowego budynku. W orzecznictwie sądowo – administracyjnym ugruntowane jest rozumienie pojęcia zakończenia budowy. Jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wS.z dnia 31 stycznia 2008 r. ((...) SA/Sz(...)) „o zakończeniu budowy świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Obiekt powinien być w takim stanie techniczno – budowlanym, aby mógł być przeprowadzony jego odbiór i aby można było go przekazać do normalnej eksploatacji i użytkowania”. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że pojęcie „budowa została zakończona” nie zostało wPrawie budowlanymzdefiniowane. W tej sytuacji należy przyjąć kryterium wypracowane przez orzecznictwo (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 1996 r., SA/Wr(...), Prok. i Pr. 1997/6/49). Zgodnie z powołanym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 czerwca 1996 r. o zakończeniu budowy świadczy spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenia zawiadomienia, o jakim mowa w art., 54ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W sensie techniczno – budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, gdy odpowiada on warunkom jakie przewidujeprawo budowlanewobec budowy legalnej przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (art. 57 prawa budowlanego) (vide również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wW.z dnia 20 sierpnia 2009 r.,(...) SA/Wa 132/09 i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2001 r., II SA/Wr 1235/99). Wobec powyższego należy stwierdzić, że dopiero w dniu dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku z całą pewnością budowa budynku została zakończona. Jednocześnie strona pozwana nie zdołała, w ocenie Sądu wykazać, że zakończenie budowy budynku miało miejsce wcześniej. Nie chodzi tu bowiem o sam fakt wybudowania, postawienia budynku, lecz również o funkcjonowanie budynku jako obiektu nadającego się do użytkowania. Zdaniem Sądu, klientowi pozwanej spółki jako kupującemu mieszkania nie zależało na ustaleniu w umowie daty wzniesienia budynku w sensie budowlanym, bowiem sam fakt jego wybudowania niczego jeszcze dla niego nie oznaczał. Być może budynek postawiono wcześniej niż 7 maja 2008 r., posiadał on ściany, dach i inne niezbędne elementy świadczące o tym, że został wybudowany. Jednakże w znaczeniu funkcjonalnym, jak również ukształtowanym w orzecznictwie administracyjnym, wobec braku definicji wynikającej z przepisówPrawa budowlanego, należało uznać, że budynek został wybudowany wówczas, gdy nie tylko składał się z niezbędnych elementów budowlanych, ale również gdy spełnił wymogi niezbędne do przekazania go nabywcom mieszkań do normalnej eksploatacji i użytkowania. Faktycznie termin ten nie jest zbieżny z terminem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, bowiem termin uzyskania takiego pozwolenia jest zależny od organu administracyjnego, po spełnieniu odpowiednich wymogów. Skoro jednak pozwolenie na użytkowanie zostało wydane bez wzywania strony pozwanej do ich spełnienia czy uzupełnienia, Sąd uznał, że już w dniu złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy tj. 7 maja 2008 r. budowa budynku została zakończona. Pozwala to na stwierdzenie, iż strona pozwana nie dochowała terminu wynikającego z umowy przedwstępnej.
W ocenie Sądu strony procesu w § 6 ust. 9 umowy przedwstępnej określiły odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w terminowym wykonaniu umowy z przyczyn przez spółkę niezawinionych. Jak wskazano wyżej istnieje możliwość takiego rozszerzenia odpowiedzialności podmiotu zobowiązanego. Jednakże ustawodawca wymaga wskazania ścisłego określenia sytuacji warunkujących rozszerzony zakres odpowiedzialności. Posłużenie się przez strony w umowie tylko zapisem „z przyczyn niezależnych” nie odpowiada warunkom przewidzianym wart. 473 § 1 kc.Strony powinny były zatem dokładnie określić, jakie konkretnie przyczyny, niezależne od strony pozwanej, powodują opóźnienie, za które deweloper ponosi odpowiedzialność. Analizując treść zawartej umowy, Sąd uznał, że wskazano w niej tylko jedną okoliczność prowadzącą do rozszerzenia odpowiedzialności Spółki, mianowicie warunki atmosferyczne. W tym kontekście należało przyjąć, iż powódka obowiązana była wykazać, że opóźnienie spowodowane było warunkami pogodowymi uniemożliwiającymi prowadzenie robót. Sąd uznał, iż powódka w żaden sposób nie udowodniła tej kluczowej dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności. Na podkreślenie zasługuje, że to strona pozwana przedłożyła dowody świadczące o tym, iż przyczyną opóźnienia były niezależne od niej problemy z zapewnieniem dostaw mediów (prądu i wody) do przedmiotowego budynku. Tak więc żądanie powódki zasądzenia dochodzonej kwoty tytułem kary umownej za opóźnienie w zakończeniu budowy nie zasługiwało na uwzględnienie.
W dalszej kolejności rozważenia wymagała zasadność żądania zasądzenia przedmiotowej kwoty z tytułu odszkodowania.
Zgodnie zart. 361 § 1 i 2 k.c.zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
W rozstrzyganej sprawie powódka nie udowodniła, iż rzeczywiście zamierzała wynająć sporny lokal i czerpać z tego tytułu dochody. Twierdzenia powódki w tym zakresie nie zasługiwały na wiarę jako nieznajdujące oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym i nieprawdopodobne w świetle życiowego doświadczenia. Sąd zwraca uwagę, że nawet w okresie, gdy lokal nadawał się do zamieszkania, nie został on przez powódkę wynajęty. Skoro zatem w okresie od sierpnia 2008r. do sierpnia 2009r. (kiedy to w lokalu zamieszkała sama powódka)A. P.nie uzyskiwała żadnego dochodu ze spornego lokalu, nie sposób uznać, by faktycznie od stycznia do sierpnia 2008 r. zamierzała wynajmować przedmiotowy lokal i czerpać z tego tytułu zyski. Powódka nie udowodniła zatem, że poniosła szkodę w postaci utraconych korzyści.
Ponadto Sąd zwraca uwagę, iż wskazana przez powódkę kwota nie odpowiada hipotetycznej stracie, jaką poniosła ona w związku z opóźnieniem Spółki. Na podstawie opinii biegłego sądowegoA. G.Sąd ustalił, że za wynajem spornego lokalu powódka mogłaby uzyskać kwotę 1.100 zł miesięcznie. Wynajmując przedmiotowe mieszkanie w okresie od 31.12.2007r. do 25.08.2008r. powódka uzyskałaby kwotę 9.600 zł.
W ocenie Sądu opinia biegłegoA. G.jest prawidłowa i rzetelna, a wyprowadzone w niej wnioski są logiczne i wyczerpująco uzasadnione.
Ponieważ powództwo zostało w całości oddalone, stronie pozwanej należał się zwrot całości poniesionych kosztów procesu, których szczegółowe wyliczenie pozostawiono Referendarzowi Sądowemu.

Na oryginale właściwy podpis,-