Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 484/11
Data wyroku: 2013-04-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Piotr Jarmundowicz
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 - 79 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I C 484/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W., dnia 25 marca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR del. Piotr Jarmundowicz
Protokolant: Aneta Łokaj
po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2013 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.z siedzibą weW.
przeciwko GminieW.
o ustalenie

I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej weW.przyul. (...),ul. (...)bez numeru iul. (...)bez numeru, oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miastaW.jakodziałka nr (...), obrębS.o łącznej powierzchni 2495 m2, dla której urządzona jest w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia Krzykówksięga wieczysta za nr (...), dokonana pismem PrezydentaW.z dnia 12 października 2009 r. jest uzasadniona, przy przyjęciu 2 % stawki opłaty do wysokości 146.300 zł. (sto czterdzieści sześć zł. trzysta zł.), z tym że w roku 2010 do wysokości 118.297,16 zł. (sto osiemnaście tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt siedem zł. 16/100), w 2011 r. do wysokości 132.298,58 zł. (sto trzydzieści dwa tysiące dwieście dziewięćdziesiąt osiem zł. 58/100), a od roku 2012 w wysokości 146.300 zł. (sto czterdzieści sześć zł. trzysta zł.);
II. dalej idące powództwo oddala,
III. zasądza od strony powodowej(...) sp. z o.o.z siedzibą weW.na rzecz strony pozwanej GminyW.kwotę 1.025 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu,
IV. nakazuje stronie powodowej(...) sp. z o.o.z siedzibą weW., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Okręgowego we Wrocławiu) kwotę 3.819,08 zł. tytułem brakującej części wydatków na wynagrodzenie biegłego sądowego,
V. nakazuje stronie pozwanej GminieW., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Okręgowego we Wrocławiu) kwotę 79,78 zł. tytułem brakującej części wydatków na wynagrodzenie biegłego sądowego.

UZASADNIENIE
Strona powodowa(...) sp. z o.o.weW.wystąpiła z wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.o ustalenie, że nieuzasadnione jest dokonane przez Prezydenta MiastaW.w piśmie z dnia 12.10.2009 r. (znak:(...)(...)- (...)) wypowiedzenie dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyul. (...)i zaoferowanie opłaty w nowej wysokości.
W uzasadnieniu spółka wskazała, że dotychczas obowiązująca opłata w wysokości 59 148,58 zł zachowała 3 % stawkę zustawy o gospodarce nieruchomościamioraz uwzględniała bonifikatę w wysokości 10 % z tytułu wpisania nieruchomości do rejestru zabytków. Nowo zaproponowana przez Prezydenta Miasta opłata roczna wynosiła natomiast 242 306,61 zł. Zdaniem powodowej spółki było to sprzeczne z przepisami prawa, ponieważ wskazywało, że opłata zostaje podwyższona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości przy zachowaniu dotychczas obowiązującej stawki w wysokości 3 %. Organ, zdaniem spółki, dopuścił się rażącego naruszenia prawa, ponieważ nie obniżył stawki do 2 %, o której stanowił przepisart. 72 ust. 3 pkt. 4nakazujący stosować ją do nieruchomości przeznaczonej na cele turystyczne. Spółka wskazała dalej na treść normy przejściowejart. 221 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościaminakładającej na organy administracji obowiązek dostosowania dotychczasowych stawek procentowych opłat rocznych do stawek ustalonychustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r., która weszła w życie dnia 01.01.1998 r. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, gdy istniejąca stawka procentowa nie odpowiada wysokości ustawowej, a nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste przez dniem 01.01.1998 r. lub jeśli przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty, zmiany wysokości stawki lub jej określenie dokonują właściwe organy stosując odpowiednio procedurę wypowiadania dotychczasowej opłaty rocznej. Brak wypełnienia tego obowiązku stanowi działanie sprzeczne z prawem. Spółka podkreśliła dalej, że dotychczasowa opłata roczna związana jest użytkowaniem wieczystym, które zostało ustanowienie w dniu 26.06.1992 r. (zatem przed dniem 01.01.1998 r.) oraz określona została w umowie w formie kwotowej a nie jako stawka procentowa. Ponadto opłata ustalona została z zastosowaniem 3 % stawki wynikającej z ustawy o gospodarce gruntami z 1985 roku, która to nie przewidywała odrębnej stawki dla nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele turystyczne, tymczasem już w umowie z 1992 r. zastrzeżono, że nieruchomość będzie wykorzystywana na cele turystyczne i taki też jest sposób użytkowania obecnie. W związku z powyższym, organ administracji już z dniem 22.09.2004 r. tj. dniem zmianyustawy o gospodarce nieruchomościamiwprowadzającej 2 % stawkę dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cele turystyczne, miał obowiązek zastosować nową stawkę. Zaniechanie wykonania tego obowiązku oznaczało, że wypowiedzenie zostało dokonane z naruszeniem obowiązujących przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami. Spółka wskazała dalej, że opis nowej opłaty rocznej jest sprzeczny z wymaganiami podanymi w art. 78 ust. 1 ustawy. Organ wskazał bowiem jedynie należną jego zdaniem wartość opłaty, wysokość stawki procentowej (niezgodną nota bene z przepisami prawa), wartość nieruchomości oraz stawkę bonifikaty wynoszącą 10 % w odniesieniu do części gruntu. Zdaniem spółki informacje te nie mogły zostać uznane za wskazanie sposobu wyliczenia opłaty. Niczym nie uzasadniono m.in. zastosowania bonifikaty w wysokości 10 % skoro zasadniczo, według treści ustawy, bonifikata powinna wynosić 50 % a jej obniżenie dopuszczalne było jedynie za zgodą wojewody, rady albo sejmiku. W akcie administracyjnym brak jest natomiast zgody na dokonane obniżenia. Spółka uznała zatem, że podana wysokość opłaty rocznej jest uzasadniona co najmniej w niższej wysokości. Spółka zwróciła uwagę na niezgodność sporządzonego operatu szacunkowego zustawą o gospodarce nieruchomościamioraz przepisami wykonawczymi. Wskazała, że nie zawiera on uzasadnienia wyboru metody lub techniki wyceny. Nadto wybór metody wyceny obrany został sprzecznie z art. 152 ustawy o gospodarcze nieruchomościami, ponieważ istniejące uwarunkowania nie pozwalały na zastosowanie jedynie podejścia porównawczego z powodu znacznych wahań cen nieruchomości w przeciągu ostatniego roku. Uzasadnionym, zdaniem spółki było podejście mieszane. Rzeczoznawca majątkowy całkowicie pominął natomiast wymogi odnoszące się do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Niewystarczające było stwierdzenie w operacie, że jako atrybut istotnych obciążeń został wzięty pod uwagę fakt wpisania zabytkowej kamienicy do rejestru zabytków oraz fakt jej położenia na terenie zespołu urbanistycznegoS.. Zarzucono dalej, że wybrane do operatu szacunkowego transakcje, które miały być podstawą do ustalenia cen transakcyjnych nieruchomości, nie spełniają wymogu reprezentatywności zgodnie z przepisami rozporządzenia, ponieważ jako zawierane w ramach procedury przetargowej wykluczały zastosowanie przepisów rozporządzenia. Zdaniem spółki samo wskazanie, że ceny uzyskane w związku z przetargami nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, nie stanowi o prawidłowości szacowania ceny. Operat nie zawierał też uzasadnienia w tej kwestii ani też porównania uzyskanych cen w drodze przetargu z tymi uzyskanymi na wolnym rynku. Wycena nieruchomości nie uwzględniała również faktu załamania rynku nieruchomości na przełomie 2008 i 2009 roku, który znacząco wpłynął na ceny rynkowe. Zarzucono też, że przyjęta reprezentacyjna próba 9 transakcji z okresu od maja 2006 r. do listopada 2008 r. nie odnosiła się do cen obowiązujących w 2009 roku. Spółka zwróciła też uwagę, że do zastosowania podejścia porównawczego oraz metody porównania parami zostały wybrane transakcje z maja, września 2006 oraz lipca 2007 czyli z okresu największego wzrostu cen nieruchomości. Na koniec spółka zarzuciła, że przesyłka zawierająca wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej nie została doręczona jej na pośrednictwem poczty polskiej a za pośrednictwem kuriera, co stanowi naruszenie zasad wynikających zkpa.
Orzeczeniem z dnia 11.01.2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obowiązująca od dnia 01.01.2010 r. w kwocie 187 656,75 zł.
Z orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie zgodziła się strona powodowa, która w dniu 03.03.2011 r. złożyła sprzeciw. Pismem z dnia 13.04.2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.przekazało na podstawieart. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiakta sprawy wraz ze sprzeciwem(...) sp. z o.o.do tutejszego Sądu.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana GminaW., reprezentowana przez PrezydentaW., wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Pozwana w całości podzieliła stanowisko prezentowane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze i wskazała, że nie doszło do naruszenia przepisuart. 72 ust. 3 pkt. 4w związku zart. 221 ustawy o gospodarce nieruchomościamia zastosowana stawka 3 % jest prawidłowa. Dodała, że przepisart. 77 ust. 1 zdanie drugiewyraźnie wskazuje, że przy aktualizacji opłaty stosuje się stawkę dotychczasową. Jej zdaniem powołane przepisy nie pozwalają na zmianę stawki w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty rocznej na skutek wzrostu wartości nieruchomości. Ewentualna zmiana stawki opłaty mogła być nie tylko zainicjowana przez organ reprezentujący właściciela, ale także przez użytkownika wieczystego. Pozwana stała na stanowisku, że to spółka powinna wystąpić z wnioskiem o zmianę stawki opłaty w trybieart. 78 - 80 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwykazując jednocześnie, że w całej nieruchomości, bądź w przeważającej części, prowadzi działalność turystyczną. Strona pozwana zwróciła też uwagę, że żaden przepis nie pozwala na automatyczne zmiany stawki. W odniesieniu do zarzutów dotyczących wyceny pozwana wskazała, że powodowa spółka nie przedstawiła żadnego przeciwdowodu, z którego wynikałoby, że została ona sporządzona w sposób nieprawidłowy oraz, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zdaniem pozwanego wycena została przeprowadzona zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościamioraz rozporządzenia wykonawczego dotyczącego wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Wywody spółki dotyczące nieprawidłowego doręczenia pozwana potraktowała jako całkowicie chybione i wskazała, że doręczenia spółce korespondencji było skuteczne.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W akcie notarialnym z dnia 26.06.1992 r. GminaW.przekazałaJ. K.orazH. K.w użytkowanie wieczystedziałki nr (...)o łącznej powierzchni 2495 m2położone weW.przyul. (...)odpłatnie na okres 50 lat. Jednoczenie sprzedałaJ. K.orazH. K.znajdujące się na nieruchomościach budynki. W akcie zastrzeżono, że nieruchomość położona jest w ścisłej strefie ochrony konserwatorskiej w związku, z czym wszelkie zmiany i remonty muszą zostać uzgodnione z(...)Konserwatorem Zabytków. Wskazano też, że nieruchomość zabudowana budynkami ma być przeznaczonymi na usługi hotelowo gastronomiczne oraz pod budowę parkingu wielopoziomowego. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste określona kwotowo wynosiła 52 430 000 zł i płatna była z góry do dnia 31 marca każdego roku z odsetkami ustawowymi w razie zwłoki.
W dniu 01.04.1998 r. własność budynków została przeniesiona na(...) sp. z o.o.Od 26.04.2002 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej jest strona powodowa(...) sp. z o.o., która w budynkach posadowionych na nieruchomości prowadzi działalność hotelarską.

Dowód
- akt notarialny z dnia 26.06.1992r. –k . 28 - 31,
- decyzja nr(...). – k. 32 - 34,
- odpis z KW nr(...)– k. 112 - 122,

Pismem z dnia 12.10.2009 r. zawiadomiono(...) Hotel sp. z o.o.weW.o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyul. (...)w wysokości 59 148,58 zł. Jednocześnie zaoferowano opłatę w nowej wysokości w wymiarze 242 306,61 zł. Opłata miała zacząć obowiązywać od 01.01.2010 r. Nową kwotę opłaty rocznej ustalono przy zachowaniu dotychczasowej 3 % stawki na podstawie aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem 10 % bonifikaty z tytułu wpisania do rejestru zabytkówdziałek nr (...)o łącznej powierzchni 788 m2. Użytkownika wieczystego pouczono, iż opłatę roczną należy uiścić w terminie do 31 marca każdego roku na konto GminyW.. Ponadto poinformowano o możliwości złożenia w terminie 30 dni od daty doręczenia wypowiedzenia, wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.o ustalenie, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości. Wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 14.10.2009 r.

Dowód:
-wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z załącznikami – k. 13 - 17,
- akta dotyczące aktualizacji opłat rocznych Urzędu MiejskiegoW.,

Strona powodowa złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.o ustalenie, że dokonana przez Prezydenta MiastaW.pismem z dnia 12.10.2009 r. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej weW.przyul. (...),ul. (...)orazul. (...)jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 11.01.2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obowiązująca od dnia 01.01.2010 r. w wysokości 187 656,75 zł. Orzeczenie SKO weW.zostało doręczone pełnomocnikom użytkownika wieczystego w dniu 16.02.2011 r. W dniu 01.03.2011 r. (data nadania w urzędzie pocztowym) strona powodowa złożyła sprzeciw od orzeczenia SKO weW.z dnia 11.01.2011r.

Dowód:
- orzeczenie SKO z dnia 11.01.2011r. – k. 37 - 40,
- potwierdzenia odbioru – k. 41,
- sprzeciw – k. 42 - 43,

Wartość rynkowa gruntu położonego weW.przyul. (...)o nr(...), określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, na poziomie cen z października 2009 r. wynosi 7 315 000 zł. w przeliczeniu na jednostkę powierzchni gruntów nieruchomości (2495 m2) daje wartość jednostkową 2931,86 zł / m2, która to jest wyższa od średniej jednostkowych cen transakcyjnych zbioru porównawczego po korekcie czasowej (2429 zł/m2) o około 20,7 %. Na uzyskany wynik pozytywnie oddziałują położenie gruntów względem ściśle centralnej strefy miasta, otoczenie nieruchomości, dostępność komunikacyjna oraz powierzchnia i kształt zaś negatywnie ograniczenia wynikające z wpisu nieruchomości do rejestru zabytków.
Przy zastosowaniu dotychczasowej 3 % stawki opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 179.940 zł.

Dowód:
- opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dr inż.R. A.– k. 180 - 200,
opinia uzupełniająca biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dr inż.R. A.– k. 289 - 292,
ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dr inż.R. A.złożona na rozprawie w dniu 18.03.2013 r. – e protokół od 00:01:59 do 00:26:49.

W dniu 07.02.2012 r. strona pozwana wypowiedziała stronie powodowej wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3 % i zaoferowała nową wysokość stawki w wysokości 2 %, która miała zacząć obowiązywać od dnia 01.01.2012 r. Z uzasadnienia wynikało, że zmiana stawki wiązała się z wykorzystywaniem nieruchomości na cele turystyczne.
Wartość rynkowa nieruchomości przyjęta przez stronę powodową według operatu szacunkowego sporządzonego w maju 2012 r. wynosiła 4 787 955 zł. Strona powodowa poinformowała jednocześnie spółkę o możliwości złożenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.wniosku o ustalenie, że zmiana stawki jest nieuzasadniona.

Dowód:
- wypowiedzenie z dnia 07.02.2012 r. wraz z operatem szacunkowym – k. 325- 344,

Sąd ustalił stan faktyczny w sprawie na podstawie zaoferowanego przez strony materiału dowodowego. Sąd dał wiarę złożonym do akt dokumentom urzędowym i prywatnym albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności ani wiarygodności. Z tego względu Sąd na podstawie dopuszczonych dowodów w postaci dokumentów ustalił okoliczności faktyczne związane z dotychczasową wysokością opłaty rocznej, stawki procentowej, wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej, złożenia wniosku do ustalenie niezasadności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, zapadłego orzeczenia w Samorządowym Kolegium Odwoławczym weW.oraz jego treści, złożenia sprzeciwu od orzeczenia SKO oraz zachowania terminów przez strony dla dokonania czynności związanych z ustaleniem nowej wysokości opłaty rocznej.
Sąd ustalając nową opłatę roczną oparł swoje rozstrzygnięcie na opinii biegłego sądowegoR. A.. W ocenie Sądu opinia ta jest jednoznaczna i zawiera stanowcze wnioski. Posiada oparcie w materiale źródłowym i pozwala na prześledzenie toku rozumowania biegłego. Zarzut strony powodowej dotyczące zastosowanego przez biegłego podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej a także przyjęty przez niego sposób analizowania materiału źródłowego oraz obowiązujących przepisów wykonawczych, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zostały w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyjaśnione pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 03.12.2012 r. oraz na rozprawie w dniu 18.03.2013 r. Z tego względu w ocenie Sądu nie zachodziła potrzeba uwzględnienia wniosku dowodowego strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych tym bardziej, że w przedmiotowej sprawie przeprowadzono uprzednio także dowód z opinii biegłego sądowegoE. C., w której szacowana przez nią wartość nieruchomości była nieco niższa w stosunku do wyliczonej przez biegłegoR. A.. W ocenie Sądu przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych spowodowałoby jedynie zbędną zwłokę w toku postępowania i nieuzasadniony wzrost kosztów sądowych.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy, zważył co następuje:

Powództwo w części zasługuje na uwzględnienie.
Przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiregulują szczególny – sądowo – administracyjny tryb procesu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zastosowaniem instytucji wypowiedzenia zmieniającego.
Na wstępie należy wskazać, iż zachowane zostały przez strony terminy warunkujące prawną skuteczność wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste oraz złożenia wniosku o ustalenie, iż wypowiedzenie nie jest uzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości. Spółka zachowała także termin do wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 ustawy gospodarce nieruchomościami, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego(ust. 1). Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Cytowane przepisy określają procedurę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty oraz sposób obrony użytkownika wieczystego, który nie zgadza się z nową wysokością.
W sprawie nie kwestionowane było, iż wypowiedzenie dotychczasowej opłaty nastąpiło w piśmie z dnia 12.10.2009 r., które zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 14.10.2009 r. Sąd podkreśla przy tym, że doręczenie w przedmiotowej sprawie decyzji było skuteczne, co powoduje, że zarzuty powodowej spółki odnoszące się do naruszenia przepisówkodeksu postępowania administracyjnegow zakresie doręczeń są całkowicie chybione i nieuzasadnione.
W dniu 10.11.2009 r. (data nadania pisma w urzędzie pocztowym) został złożony wniosek przez użytkownika wieczystego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Pozwala to na ustalenie, iż zachowane zostały terminu przewidziane w cytowanym wyżejart. 78 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie natomiast zart. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiod orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Konsekwencja powyższego unormowania jest możliwość zgłoszenia przez organ lub użytkownika wieczystego, niezadowolonego z orzeczenia SKO żądania przekazania sprawy do rozpoznania przez właściwy sąd. Z żądaniem takim należy wystąpić w terminie 14 dni od daty doręczenia orzeczenia. W niniejszej sprawie orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostało doręczone stronie powodowej w dniu 16.02.2011 r., zaś sprzeciw został złożony w dniu 01.03.2011 r. Oznacza to, że żądanie przekazania sprawy do sądu zostało złożone z zachowaniem ustawowego terminu. Powyższe ustalenia pozwoliły Sądowi na merytoryczne rozpoznanie sprawy.
Okolicznością bezsporną w sprawie było, że działki objęte wieczystym użytkowaniem wykorzystywane były w przeważającej części dla celów prowadzenia działalności turystycznej. Faktem jest, żedziałki nr (...)zostały wybrukowane i zorganizowano na nich parking, jednak treśćart. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz postanowienia umowy z dnia 26.06.1992 r. jednoznacznie określające przeznaczenie nieruchomości (usługi hotelowo gastronomiczne) wskazują, że prawidłową stawką dla ustalenia opłaty rocznej byłaby opisana w art. 72 ust. 1 pkt. 4 a ustawy stawka w wysokości 2 % ceny. Rozstrzygnięcie sporu wymagało jednak w pierwszej kolejności ustalenia wartości nieruchomości, gdyż od tego czynnika zależała wysokość opłaty rocznej. Strona powodowa nie szacowała samodzielnie wartości nieruchomości, ale podniosła szereg opisanych w pierwszej części uzasadnienia zarzutów uzasadniających bezprawność wypowiedzenia dotychczasowej stawki w wysokości 59 148,58 zł i ustaleniu opłaty na kwotę 242 306,61 zł. Spółka zwracała uwagę na nieuzasadnione działania strony powodowej w przypadku, gdy zachodzi konieczność aktualizacji opłaty z uwagi na wzrost wartości nieruchomości ze zmianą ustawowych stawek procentowych. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 08.05.2008 r. (sygn. akt V CSK 569/07) wyraził pogląd, że w razie zbiegu aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z ustawową obniżką stawki procentowej tej opłaty, właściwy urząd powinien najpierw wypowiedzieć dotychczasową stawkę, a dopiero potem dokonać aktualizacji samej opłaty.Jeżeli wbrew temu najpierw wszczęta została procedura aktualizacji opłaty, należy z urzędu zastosować nową, niższą stawkę procentową, przewidzianą w ustawie.Strona pozwana w przedmiotowej sprawie najpierw dokonała aktualizacji opłaty z uwagi na wzrost wartości nieruchomości a dopiero w 2012 r. wypowiedziała powodowej spółce stawkę 3% proponując zgodną z ustawą stawkę 2 %. Działania pozwanej nie były zatem poprawne. Stąd Sąd ustalając wartość aktualizacji opłaty rocznej zobowiązany był z urzędu zastosować stawkę nową, przewidzianą w ustawie, tak żeby ostateczny wynik aktualizacji opłaty był zgodny z prawem. I tak, wartość rynkowa nieruchomości ustalona przez biegłego sądowego dr inż.R. A.wynosiła 7 315 000 zł. Kwota ta stanowiła bazową wartość dla Sądu w celu ustalenia opłaty rocznej. 2 % z wyliczonej przez biegłego wartości dało kwotę 146 000 zł, która to odpowiadałaby wartości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W tym miejscu należy zauważyć, że ustalona wartość opłaty rocznej przekroczyła dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty (59 148,58 x 2 = 118 297,16 zł). Do sytuacji takiej odnosi sięart. 77 ust. 2 a ustawy o gospodarce nieruchomościamizgodnie, z którym w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Powyższa norma prawna została dodanaustawą z dnia 28.07.2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z art. 4 powołanej ustawy w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Ustawa weszła w życie w dniu 09.10.2011 r. Ponieważ niniejsza sprawa została wszczęta przed dniem wejścia w życie powołanej ustawy, powoduje to, iż wobec brzmieniaart. 4 ustawy z dnia 28.07.2011 r.zastosowanie znajduje normaart. 77 ust. 2 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji Sąd obowiązany był zastosować w sprawie postanowienia art. 77 ust. 2 a ustawy.
Sąd podkreśla w tym miejscu, że w uchwale z dnia 28.02.2013 r. (sygn. akt III CZP 110/12) Sąd Najwyższy dokonał interpretacji powołanego powyżej przepisu i wyraził podgląd, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.
Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę w całości podzielił pogląd Sądu Najwyższego i ustalając wysokość opłaty rocznej wyliczył, że w roku 2010 powinna ona wynosić 118.297,16 zł, w 2011 r. 132.298,58 zł., a od roku 2012 kwotę 146.300 zł. Sąd przyjął przy tym 2 % stawkę opisaną w art. 72 ust. 1 pkt. 4a ustawy. Zdaniem Sądu wyliczona opłata pozwala użytkownikowi wieczystemu przygotowanie się do obowiązku uiszczenia opłaty w nowej, znacznie wyższej w porównaniu do dotychczasowej wysokości opłaty. Wskazać także należy, że zgodnie zart. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiaktualizacja opłaty nie może następować częściej niż raz na 3 lata. Przesądza to o prawidłowości dokonanego rozłożenia na trzy lata nowej opłaty.
W ocenie Sądu brak jest podstaw do zastosowania jakiejkolwiek bonifikaty obniżającej wartość opłaty rocznej. Zgodnie zart. 73 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku. W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Bonifikaty te można stosować również do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 01.01.1998 r. Pkt. 4 tego przepisu stanowi z kolei, że ustalone, zgodnie zart. 72 ust. 2 i 3 pkt 5, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50 %, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Cytowany przepis jednoznacznie wskazuje, że bonifikaty nie stosuje się do nieruchomości oddanych na cele. Przywołać należy także normęart. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. W niniejszej sprawie aktualizują się postanowieniaart. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Część nieruchomości jest przeznaczona na usługi hotelarskie. Ta część nieruchomości ma dominujące przeznaczenie. Pozwala to na przyjęcie, że celem podstawowym jest usługa turystyczna, co bezpośrednio przekłada się na wysokość stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Określenie przeznaczenia celu jako usługi turystyczne powoduje, iż brak jest podstawy do zastosowania bonifikaty wynikającej zart. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Biorąc powyższe pod uwagę Sąd działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku.
Sąd oddalił w pozostałej części powództwo i mając na uwadze ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości oraz brzmienie powołanych przepisów uznał, że stanowisko strony powodowej na uwzględnienie nie zasługuje.
Orzeczenie w przedmiocie kosztów postępowania znajduje uzasadnienie wart. 100 zdaniu pierwszym k.p.c., zgodnie z którym razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd mając na uwadze, iż strona powodowa przegrała sprawę w około 80 % zasądził od niej na rzecz strony pozwanej kwotę 1025 zł z tytułu zwrotu kosztów postępowania. W niniejszej sprawie strona powodowa poniosła koszty procesu łącznie w wysokości 15.275 zł., na co składała się opłata sądowa (9.158 zł.) wynagrodzenie pełnomocnika (3600 zł.), opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa (17 zł.) oraz uiszczona zaliczka na wynagrodzenie biegłego sądowego (2500 zł.). Strona pozwana poniosła koszty procesu w wysokości 5100 zł. (3600 zł. wynagrodzenie pełnomocnika oraz 1500 zaliczka na biegłego). Biorąc pod uwagę wynika postępowania Sąd dokonał stosunkowego rozdzielenia pomiędzy strony kosztów procesu. W konsekwencji czego musiały zostać zasadzone od strony powodowej na rzecz pozwanej koszty procesu w wysokości 1.025 zł.
W punkcie IV i V sentencji wyroku Sąd działając na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z uwzględnieniem stosunkowego do wyniku sprawy rozdzielenia kosztów procesu (art. 100 k.p.c.) nakazał stronie powodowej uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 3819 zł natomiast stronie pozwanej kwotę 79,78 zł z tytułu brakującej części wydatków na wynagrodzenie biegłego sądowego. W sprawie wydatki poniesione na wynagrodzenie biegłych wyniosły łącznie 7.898,86 zł., zaś suma uiszczonych przez strony zaliczek to kwota 4000 zł. Brakującą część wydatków na wynagrodzenie biegłych wyłożył tymczasowo Skarb Państwa. Z tego względu Sąd zobowiązany był do orzeczenia o brakujących wydatkach w orzeczeniu kończącym postępowaniu w sprawie stosując odpowiednio przepisart. 100 k.p.c.
Biorąc pod uwagę w jakim procencie powództwo zostało uwzględnione a w jakim nie, Sąd nakazał stronie powodowej aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa przypadającą na nią cześć nieuiszczonych wydatków (3.819 zł.) a stronie pozwanej część ją obciążającą (79,78 zł.).
Kierując się powyższymi motywami orzeczono, na podstawie powołanych wyżej przepisów, jak w pkt. IV i V sentencji wyroku.