Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 562/13
Data wyroku: 2013-10-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Stanisław Łęgosz, Dorota Krawczyk, Jarosław Gołębiowski
Słowa kluczowe: Kaucja Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc

Sygn. akt II Ca 562/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 października 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Jarosław Gołębiowski

Sędziowie

SSO Stanisław Łęgosz
SSR del. Dorota Krawczyk (spr.)

Protokolant

sekr. sądowy Anna Owczarska

po rozpoznaniu w dniu 3 października 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaV. M.
przeciwkoD. R.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 20 maja 2013 roku, sygn. akt I C 1569/12
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Piotrkowie Trybunalskim, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za instancję odwoławczą.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 562/13

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 20 maja 2013 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. zasądził od pozwanejD. R.na rzecz powódkiV. M.kwotę 15.000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 10 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 3.100 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.
Lokal mieszkalny którego dotyczy przedmiotowe postępowanie położony jest wP.(...)przyulicy (...). Oznaczony jest numerem(...).
W dniu 09 kwietnia 2010 r. powódkaV. M.zawarła zfirmą (...), Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wP.(...). umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W umowie tej poza ustaleniem podstawowych rzeczy związanych z zawartą umową najmu (okres, wysokość czynszu, obowiązki obu stron umowy), wskazane zostało że najemca (powódka) wpłaca kaucję w wysokości 15.000 złotych, która podlegać miała zwrotowi po przekazaniu lokalu w stanie niepogorszonym wynajmującemu (§ 7 umowy).
Kaucja została przez powódkę w pełnej wysokości wpłacona w dniu 09 kwietnia 2010 r. Pieniądze zostały wpłacone przez powódkę pozwanejD. R.. Na pokwitowaniu zostało określone że kwota 15.000 złotych jest wpłacona jako koszty związane z przejęciem lokalu od poprzedniego najemcy - odstępne oraz kaucją.
Budynek mieszkalny w którym znajdował się przedmiotowy lokal mieszkalny stanowił wówczas własność pozwanejD. R..
W dniu 01 października 2010 r. powódkaV. M.zawarła w pozwanąD. R.ponowną umowę najmu związaną z przedmiotowym lokalem mieszkalnym, oznaczonym numerem(...). Podobnie jak we wcześniejszej umowie (z kwietnia 2010 r.) poza ustaleniem podstawowych rzeczy związanych z zawartą umową najmu (okres, wysokość czynszu, obowiązki obu stron umowy), ustalone zostało że najemca (powódka) wpłaca kaucję w wysokości 15.000 złotych jako ewentualne zabezpieczenie za niezapłacone należności lub koszty naprawy lokalu lub jego wyposażenia (§ 5 umowy).
W związku z zawarciem kolejnej umowy powódka nie wpłaciła żadnej dodatkowej kaucji. Do umów zawartych w kwietniu i październiku 2010 r. nie były zawierane żadne aneksy.
Pod koniec 2011 r. cała nieruchomość została sprzedana przez pozwanąB.iD.małżonkomS..
Ogólna cena sprzedaży nieruchomości na rzeczB.iD.małżonkówS.została obniżona o kwotę pobranych kaucji od najemców mieszkań on zaocznych numerami(...),(...)oraz(...).
Po sprzedaży nieruchomości powódkaV. R.podpisała z dniem 01 stycznia 2012 r. nową umowę najmu z nowymi właścicielami nieruchomości, w której to umowie nie było żadnych postanowień w przedmiocie kaucji.
Przed powódkąV. R.lokalmieszkalny oznaczony numerem (...)zajmowany był przezP. W. (1). Miał on podpisaną umowę najmu z pozwanąD. R.. W okresie zamieszkiwania w tym lokalu wykonał on szereg prac remontowych. Za wykonane remonty została mu zwrócona kwota 10.000 złotych przez(...), Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wP.(...)., mieszkanie zaś zostawił w stanie odnowionym.
Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo strony powodowej jest w pełni uzasadnione.
Właścicielką nieruchomości w której zamieszkiwała powódkaV. R.w chwili zawieraniu umowy najmu zarówno w kwietniu jak i w październiku 2010 r. była pozwanaD. R..
W związku z zawarciem pierwszej umowy powódka wpłaciła kwotę 15.000 złotych tytułem kaucji. W umowie - § 7 - został uczyniony zapis, że kwota ta obejmuje kaucję i odstępne, ale bez precyzyjnego i jednoznacznego wskazania jak kwota miałaby stanowić kaucję a jaka kwota maiłaby stanowić odstępne. W umowie zastrzeżono jednak wyraźnie, iż suma ta - tj. kwota 15.000 złotych - podlega zwrotowi po przekazaniu lokalu w stanie niepogorszonym wynajmującemu (§ 7 umowy). W październiku 2010 r. pomiędzy powódką a pozwaną została zawarta ponowna umowa najmu tego samego lokalu mieszkalnego (pomimo iż poprzednia, obowiązująca od kwietnia 2010 r. nie została wypowiedziana) w której również mowa była o kaucji w wysokości 15.000 złotych (umowa k. 64-68). Paragraf 5 umowy przewidywał, że z tytułu najmu lokalu wraz z wyposażeniem strony ustaliły kaucje w powyższej wysokości, jako zabezpieczenie za niezapłacone należności lub koszty napraw lokalu bądź jego wyposażenia. W ocenie Sądu kaucja o której mowa była w pierwszej umowie została zaliczona na poczet kaucji z drugiej umowy, albowiem powódka przy zawieraniu kolejnej umowy najmu, żadnych dodatkowych opłat z tego tytułu nie wnosiła.
Ponieważ powódka nie otrzymała zwrotu kaucji od pozwanej (w nowej umowie najmu nie było mowy o zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wynajmującego poprzez wpłacenie kaucji)D. R., jako poprzednia właścicielka nieruchomości i osoba z którą powódkaV. M.podpisała umowę najmu w której mowa była o kaucji zobowiązana jest do jej zwrotu. Sąd wskazuje że w obu umowach najmu precyzyjnie zostało wskazane w jakiej sytuacji wynajmujący kaucję może zatrzymać, a niewątpliwym jest w sprawie że żadna z tych okoliczności nie zachodzi (na marginesie Sąd zauważa że w pierwszej umowie, gdzie mowa jest od odstępnym i kaucji, również precyzyjnie wskazano w jakie sytuacji podlega ona zwrotowi lub zatrzymaniu - jedynie gdyby doszło do pogorszenia stanu wynajętego lokalu pozwana mogłaby ją zatrzymać).
Ponieważ pozwana w umowie sprzedaży nieruchomości w żaden sposób nie zabezpieczyła zwrotu kaucji przysługującej powódce w umowie z nowymi właścicielami nieruchomości to na pozwanej ciąży obowiązek jej zwrotu.
W tej sytuacji mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku. O kosztach procesu w sprawie (punkt 2 wyroku) Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.(na zasądzoną kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony powodowej oraz opłata sądowa od pozwu).
Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana. Zaskarżyła go w całości zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego, to jestart. 233 § 1 k.p.c.:

-

poprzez pominięcie dowodów w postaci umowy najmu z dnia 1.08.2009 r. zawartej przez pozwaną z(...) sp. z o.o.oraz pełnomocnictwa udzielonego przez tę Spółkę pozwanej do jej reprezentowania i przez to bezpodstawne przyjęcie, że pozwana przyjęła od powódki kwotę 15.000,-zł z tytułu kaucji i odstępnego osobiście, a nie w imieniu(...) sp. z o.o., a zatem nie rozważenia wszechstronnie zebranego w sprawie materiału dowodowego,

poprzez pominięcie dowodów w postaci pokwitowania z dnia 9.04.2010 r. nr(...)(...) sp. z o.o.złożonego jako dowód na rozprawie dnia 6.05.2013 r. oraz zeznań pozwanej i przez to bezpodstawne przyjęcie, że pozwana zatrzymała kwotę 15.000,00zł z tytułu kaucji i odstępnego otrzymaną od powódki, a zatem nie rozważenia wszechstronnie zebranego w sprawie materiału dowodowego,

poprzez przyjęcie, że pozwana zawarła z powódką umowę najmu z dnia 9.04.2010 r. w imieniu własnym, a nie(...) sp. z o.o., jak to wprost wynika z tej umowy oraz zeznań samej powódki,

poprzez przyjęcie, że pozwana zawarła z powódką umowę najmu z dnia 1.10.2010 r., w której § 5 ustalono kaucję gwarancyjną w kwocie 15.000,-zł, wbrew treści takiej umowy załączonej przez stronę powodową do pozwu, która w § 5 nie ustala żadnej kaucji,

poprzez przyjęcie, że kaucja wskazana w umowie najmu z dnia 9.04.2010 r. została zaliczona na poczet kaucji z umowy najmu z dnia 1.10.2010 r., bez wskazania podstawy prawnej takiego zaliczenia i wbrew treści tych umów oraz zeznań pozwanej, która nie potwierdziła takiego zaliczenia, zeznań świadkówP. W.iS. L., którzy zeznali, że z kwoty 15.000,-zł wpłaconej przez powódkęP. W.otrzymał od 10.000,- zł odstępnego.

Wskazując na powyższe wnosiła o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego, ewentualne

2
uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu zarzutów apelacji i kosztów postępowania apelacyjnego.

Pełnomocnik pozwanej popierał apelację.
Pełnomocnik powódki wnosił o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja pozwanejD. R.wywołuje skutek w postaci uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy sądowi I instancji do jej ponownego rozpoznania z powodu nierozpoznania istoty sprawy.
Zasadny jest zarzut apelacji naruszenia przepisów postępowania, to jestart. 233 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego mającego wpływ na treść orzeczenia.
Zgodnie zart. 6 ustęp 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U.2005.31.266 tekst jednolity) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Natomiast w myśl art. 6 ustęp 4 w/w ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Rację ma skarżący, iż Sąd I instancji całkowicie pominął umowę najmu z dnia 01.08.2009 roku ( k.43-48) zawartą przez pozwanąD. R.z(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.na podstawie, której pozwana jako właściciel wynajęła całą nieruchomość – kamienicę położoną wP.przyulicy (...)na czas nieokreślony. Wlokalu nr (...)firma (...) Sp. z o.o.miała swoją siedzibę.
Sąd Rejonowy pominął również fakt, że po zawarciu w/w umowy najmufirma (...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.dnia 11.08.2009 roku (k.48) udzieliła pozwanejD. R.pełnomocnictwa do reprezentowania tej spółki przez okres 12 miesięcy od daty wystawienia tj. do 11.08.2010 roku wyłącznie w sprawach związanych z kamienicą przyulicy (...)wP..
Sad Rejonowy przeoczył też dowód w postaci pokwitowaniaKP z dnia 9.04.2010 r.wystawionego przez(...) sp. z o.o.z siedzibą wP., z którego wynika, że Prezes Zarządu spółki przyjął 15.000,00zł od pozwanejD. R.tytułem „Przekazanie pobranej kwoty nowy lokatorP. M.V…”
Sąd I instancji w ogóle nie odniósł się do w/w umów i dowodu wpłatyKPprzy ocenie materiału dowodowego. Nie uwzględnił tych faktów w stanie faktycznym i nie uzasadnił dlaczego je pominął.
Roszczenie pozwu strona powodowa wywodziła z zawartych przez powódkę dwóch umów najmu tego samego lokalu : z dnia 09.04.2010 roku zawartej przez powódkę z(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP., reprezentowaną przezD. R.przy zawarciu, której powódka wpłaciła kaucję w wysokości 15.000zł oraz z dnia 01.10.2010 roku zawartej przez powódkę z pozwaną, przy zawarciu której powódka nie wpłaciła żadnej kaucji.
Do akt sprawy zostały załączone dwie „umowy” najmu z dnia 01.10.2010 roku różnej treści co do spornej kaucji. Jeden egzemplarz „umowy” jedynie z podpisem pozwanej (k. 64-68) z wypełnionym przez pozwaną par. 5 umowy, że strony ustalają kaucję w kwocie 15.000zł, drugi z podpisami obu stron (k.11-14) bez wypełnionego par. 5 umowy dotyczącego kaucji.
Biorąc za podstawę jedynie przytoczone zapisy powołanej umowy (w dwóch wersjach) przy braku oceny przez Sąd I instancji zeznań stron i uzasadnienia odmowy wiary wersji pozwanej, nie sposób ustalić jaka była treść stosunku prawnego łączącego strony procesu w przedmiocie kaucji.
W takiej sytuacji rzeczą Sądu I instancji było ustalenie treści stosunku prawnego łączącego strony procesu. Każda z nich odmiennie interpretuje ustalenia i zapisy umowy najmu z dnia 01.10.2010 roku dotyczące kaucji. Powódka powołując się na wypełniony przez pozwaną par. 5 egzemplarza „umowy” jedynie z podpisem pozwanej (k. 64-68) twierdzi, że ustalona była kaucja w kwocie 15.000zł. Pozwana natomiast podnosi, że obowiązuje umowa najmu podpisana przez obie strony (k.11-14) bez wypełnionego par. 5 dotyczącego kaucji i interpretuje ją w ten sposób, że strony nie ustaliły żadnej kaucji i powódka żadnej kaucji nie wpłaciła.
Tymczasem w niniejszej sprawie Sąd I instancji nie przeprowadził żadnych dowodów, które pozwoliłyby ustalić jaki był zgodny zamiar stron zawartej umowy najmu w przedmiocie kaucji – jaka była treść łączącego strony stosunku prawnego w zakresie kaucji.
W żaden sposób nie została przez Sąd I instancji zweryfikowana wersja pozwanejD. R., która od początku twierdziła, że przyjęła od powódki kwotę 15.000zł jako pełnomocnikfirmy (...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.przy zawieraniu pierwszej umowy najmu przez powódkę zfirmą (...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.i innych pieniędzy od powódki ( przy zawieraniu drugiej umowy najmu ) nie przyjmowała.
„W ocenie Sądu pierwszej instancji kaucja, o której mowa była w pierwszej umowie została zaliczona na poczet kaucji z drugiej umowy, albowiem powódka przy zawieraniu kolejnej umowy najmu, żadnych dodatkowych opłat z tego tytułu nie wnosiła”. Sąd I instancji opierając orzeczenie na takim twierdzeniu nie poczynił żadnych ustaleń co do przyczyn i sposobu tego „zaliczenia”, nie wskazał podstawy prawnej takiego zaliczenia. Nie może być uzasadnieniem takiego „zaliczenia” okoliczność, że powódka przy zawieraniu umowy z dnia 1.10.2010 roku nie wpłaciła żadnych pieniędzy pozwanej. Aby do takiego „zaliczenia” doszło pozwana musiałaby wstąpić w stosunek najmu powstały na podstawie umowy z dnia 09.04.2010 roku w miejsce wynajmującego -firmy (...) Sp. z o.o., albo musiałoby dojść do przejęcia długu w trybieart. 519 kc, a takich ustaleń Sąd pierwszej instancji nie poczynił w ogóle.
Brak przeprowadzenia jakichkolwiek dowodów na okoliczność czy pozwana wstąpiła w stosunek najmu powstały na podstawie umowy z dnia 09.04.2010 roku w miejsce wynajmującego -firmy (...) Sp. z o.o., nieustalenie treści stosunku prawnego łączącego strony procesu, brak ustaleń czy w inny sposób niż wstąpienie w prawa i obowiązki wynajmującego doszło do przejęcia kaucji przez pozwaną ( wpłaconej przez powódkę przy zawarciu umowy z dnia 09.04.2010 roku) prowadzi do wniosku, że Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy.
Na marginesie podnieść należy, iż Sąd Rejonowy nie rozpoznał wniosku o sprostowanie protokołu rozprawy z dnia 26 lipca 2013 roku k. 93.
W kontekście powyższych rozważań za zasadne uznać należy podniesione w apelacji zarzuty uchybień procesowych, tj. naruszenieart. 233 kpc. Skutkiem powyższego było uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego jej rozpoznania sądowi I instancji - z powodu nierozpoznania istoty sprawy - z pozostawieniem mu rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za drugą instancję (art. 386 § 4 i art. 108 § 2 kpc).
Nie przesądzając o trafności zaskarżonego orzeczenia, Sąd Rejonowy ponownie rozpoznając sprawę winien ustalić jaka była treść stosunku prawnego łączącego strony (przeprowadzając dowody zawnioskowane przez strony, a w ich braku z urzędu dowód z uzupełniającego przesłuchania stron) – jaki był zgodny zamiar stron co do kaucji przy zawieraniu umowy z dnia 01.10.2010 roku, wyjaśnić kiedy i dlaczego pojawiły się rozbieżności pomiędzy zapisami par. 5 umowy najmu z dnia 01.10.2010 roku dotyczące kaucji, ustalić czy umowa najmu z dnia 09.04.2010 roku obowiązuje nadal czy nie, jeśli nie obowiązuje to od kiedy i z jakiego powodu została rozwiązana (wygasła), ustalić czy umowa najmu  z dnia 01.08.2009 roku ( k.43-48) zawarta przez pozwanąD. R.z(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.na podstawie, której pozwana jako właściciel wynajęła całą nieruchomość – kamienicę położoną wP.przyulicy (...)na czas nieokreślony została rozwiązana, jeśli tak to kiedy i dlaczego, ustalić czy pozwanaD. R.wstąpiła w stosunek najmu w miejscefirmy (...) Sp. z o.o.z siedzibą wP., ustalić co strony rozumiały pod pojęciem odstępnego ponieważ nie chodzi na pewno o kodeksowe pojęcie odstępnego uregulowane wart. 396 kci dokonać oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, której brak w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Na oryginale właściwe podpisy