Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 657/12
Data wyroku: 2012-09-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Kowacz-Braun, Zbigniew Ducki, Piotr Rusin
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 58 paragraf 3 k.c., art. 471 k.c., art. 318 k.p.c., art. 386 paragraf 4 k.p.c.

Sygn. akt I ACa 657/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Anna Kowacz-Braun

Sędziowie:

SSA Piotr Rusin
SSA Zbigniew Ducki

Protokolant:

st.sekr.sądowy Barbara Piaszczyk

po rozpoznaniu w dniu 13 września 2012 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaA. Z.-C.
przeciwkoP. K.
przy interwencji ubocznej po stronie pozwanejA. G.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej od wyroku wstępnego Sądu Okręgowego
w Nowym Sączu z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. akt I C 169/11
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu

      w Nowym Sączu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn.akt I A Ca 657/12

UZASADNIENIE
PowódkaA. Z.-C.wniosła o zasądzenie od pozwanejP.
K.kwoty 80.000 zł. oraz kosztów procesu.
W uzasadnieniu żądania podała , że umową z dnia 20 stycznia 2010 r. nabyła od pozwanej
stanowiący odrębną własność lokal mieszkalny nr.(...)w klatce schodowej B w budynku
położonym wC.przyul. (...)wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszącym(...)za cenę 210.000 zł., a nadto udział we współwłasności wynoszący 1/36 cześć w nieruchomości składającej zdziałek nr (...)stanowiącej drogę dojazdową do wymienionego wyżej budynku. W chwili objęcia lokalu w posiadanie w dniu 20 stycznia 2010 r. nie zauważyła z nimi żadnych usterek . Dopiero pod koniec kwietnia 2010 r. szparę pomiędzy ścianą a wanną w łazience , a następnie kolejne wady, które zgłosiła pozwanej , co zostało utrwalone w protokołach oględzin. Pismem z dnia 14 lipca 2010 r. zwróciła się do pozwanej o nieodpłatne usunięcie usterek i pokrycie kosztów robót wykończeniowych , które poniosła przy wprowadzeniu się do mieszkania , a pozwana po konsultacjach z wykonawcą budynkuA. G.zaproponowała wypłatę kwoty 6.220, 75 zł. na pokrycie szkód , na co powódka nie wyraziła zgody i wezwała pozwaną do usunięcia usterek. Pozwana zadeklarowała chęć doprowadzenia lokalu do stanu zdatnego do użytku , ale wskazała że powódka może tego dochodzić od wykonawcy w ramach uprawnień z tytułu gwarancji. Kolejnym pismem z dnia 5 stycznia 2011 r. powódka wezwała pozwaną ostatecznie do nieodpłatnego usunięcia wad.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Postawiła zarzut przedwczesności powództwa , gdyż nie dała powodu do skierowania sprawy
na drogę sądową skoro nie odmówiła usunięcia wad i podejmowała działania zmierzające
do zaspokojenia roszczeń powódki. Ponadto pozwana powołując się na oświadczenie
wykonawcy podniosła , że usterki które powstały po objęciu przez pozwaną lokalu wynikły
z przyczyn leżących wyłącznie po stronie powódki , za co pozwana jako inwestor i deweloper
nie może ponosić odpowiedzialności. Mieszkanie zostało przekazane powódce w styczniu
w okresie bardzo niskich temperatur , a pozwana mimo zachowania należytej staranności
nie była w stanie zapobiec powstaniu usterek , gdyż powódka i jej mąż usuwali nagrzewnicę
i osuszacz wilgoci twierdząc , że ściany mieszkanie musi schnąć w sposób naturalny.
Niezależnie od powyższych zarzutów pozwana podniosła , że umowa nabycia własności
lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej , z której powódka wywodzi
dochodzone pozwem roszczenie jest nieważna , co stanowi wystarczającą podstawę prawną
do oddalenia powództwa. Umowa nabycia udziału we współwłasności drogi dojazdowej jest
bowiem nieważna w świetle ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości
przez cudzoziemców , gdyż powódka jest obywatelką Białorusi i nie uzyskała zezwolenia
Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie tego udziału , ani też do chwili
nabycia nie upłynął okres pięciu lat od uzyskania przez nią zezwolenia na osiedlenie się
w Polsce. Nieważność tej czynności prawnej przesądza też o nieważności umowy nabycia
lokalu i udziału we współwłasności niewydzielonych części budynku i gruntu , na którym
budynek ten został postawiony , gdyż bez prawnego uregulowania dojazdu nabycie
odrębnej własności lokalu w tym budynku nie było uzasadnione gospodarczo ani dla
pozwanej jako inwestora i przede wszystkim dewelopera , która w ramach prowadzonej
działalności gospodarczej realizowała inwestycję celem sprzedaży lokali wszystkich lokali
stanowiących odrębną własność , ani też dla nabywców lokali , którzy musieli mieć do
nich zapewniony prawnie dostęp.
O oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu wniósł także interwenient
uboczny po stronie pozwanej , wykonawca inwestycji na podstawie umowy o roboty
budowlane zawartej z pozwaną w dniu 3 października 2008 r.A. G., który
podniósł że wyłączną przyczyną stwierdzonych usterek jest usunięcie z mieszkania w
okresie zimowym , przy bardzo niskich temperaturach , nagrzewnicy i osuszacza wilgoci,
co sprawiło że proces osuszania był zakłócony . Same roboty zostały wykonane natomiast
zgodnie ze sztuką budowlaną , co wyklucza odpowiedzialność wykonawcy ( i dewelopera).
Wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn..akt IC 169/11 Sąd Okręgowy w Nowym Sączu
uznał roszczenie powódki przeciwko pozwanej o zapłatę z tytułu nienależytego wykonania
umowy z dnia 20 stycznia 2010 r.(...)za usprawiedliwione w zasadzie.
W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy , że umową notarialną z dnia 20 stycznia 2010 r.
pozwanaP. K.ustanowiła w budynku położonym wC.przy ul.

(...)odrębną własność lokalu mieszkalnego nr.(...)w klatce schodowej B na parterze
i przeniosła własność tego lokalu wraz z udziałem we współwłasności gruntu i
niewydzielonych części budynku na rzecz powódkiA. Z.-C.za cenę
210.000 zł. , a także sprzedała powódce udział wynoszący 1/36 we współwłasności
nieruchomości składającej się z działek nr.(...)stanowiącej dojazd do tego
budynku za cenę 100 zł. Działkę nr.(...), na której stoi przedmiotowy budynek wraz z
udziałem wynoszącym 1/6 we współwłasności działek nr.(...)tworzących drogę
dojazdową pozwana nabyła w 2008 r. Jednocześnie właściciel nieruchomości będącej
działką nr (...)ustanowił na rzecz każdoczesnych właścicieli działki zabudowanej domem
przyul. (...)służebność gruntową przejazdu i przechodu , stanowiącej drogę
wewnętrzną. Przedmiotowy budynek pozwana postawiła jako deweloper w oparciu o
pozwolenie na budowę. Analogiczne umowy pozwana zawarła z nabywcami innych lokali
w tym budynku , którzy także kupili udziały we współwłasności drogi dojazdowej za cenę
100 zł. Żaden z kupujących nie zrezygnował z zakupu lokalu dlatego , że nie chciał nabyć
udziału we współwłasności drogi. Po kilku miesiącach od przejęcia lokalu ujawniły się w
nim wady w związku z czym w dniach 25 maja 2010 r. i 1 czerwca 2010 r. odbyły się
oględziny , z których sporządzono protokół. Pismem z dnia 14 lipca 2010 r. powódka
zwróciła o nieodpłatne do pozwanej o nieodpłatne usunięcie wad i pokrycie kosztów
prac wykończeniowych , a pozwana po konsultacji z wykonawcą robótA. G.
zaproponowała pokrycie szkód kwotą 6.220,75 zł. , powołując się na jego stanowisko o
przyczynieniu się powódki do powstania wad. Pismami z dnia 17 czerwca i 15 września
2010 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wezwał powódkę do doprowadzenia
umowy nabycia udziałów we współwłasności drogi dojazdowej do stanu zgodnego z
przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców , gdyż powódka
jest obywatelkąB.a do chwili zawarcia tej umowy w dniu 20 stycznia 2010 r. nie
upłynął okres pięciu lat od udzielenia powódce zezwolenia na osiedlenie się na stałe
w Polsce. W związku z tym w dniu 30 czerwca 2010 r. w Kancelarii Notarialnej przed
notariuszE. Z.został sporządzony projekt aktu notarialnego zawierającego
odstąpienie od umowy sprzedaży powódce udziału we współwłasności drogi dojazdowej
do budynku , ale do tej czynności prawnej nie doszło , gdyż pozwana uzależniła podpisanie
aktu notarialnego od zrzeczenia się przez powódkę roszczeń odszkodowawczych związanych
z wadami nabytej przez nią nieruchomości lokalowej. Pismem z dnia 9 grudnia 2010 r.
powódka ponownie zwróciła się do pozwanej z wezwaniem o usunięcie wad i uczynienie
lokalu zdatnym do zamieszkania ewentualnie o zapłatę kwoty 80.000 zł. w odpowiedzi na co
pozwana zadeklarowała chęć ugodowego załatwienia sprawy poprzez podjęcie działań
mających na celu usunięcie usterek , wskazując na uprawnienia z rozszerzonej gwarancji
udzielonej przez wykonawcę budynku. Pismem z dnia 19 stycznia 2011 r. pozwana znów
zadeklarowała usunięcie usterek i zwróciła się do powódki o wyznaczenie terminu podjęcia
działań. Powódka w odpowiedzi na to zażądała niezwłocznego przedstawienia zakresu
działań , co pozwana uczyniła pismem z dnia 7 lutego 2011 r. zakreślając ogólny zakres i
wyrażając gotowość jego zmiany lub modyfikacji. Zadeklarowała też gotowość
niezwłocznego przystąpienia do robót w terminie zakreślonym przez powódkę.
Wobec braku inicjatywy stron Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wytoczył
przeciwko obu stronom powództwo o ustalenie nieważności z mocy samego prawa
umowy sprzedaży powódce udziału we współwłasności drogi dojazdowej i prawomocnym
wyrokiem z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn..akt IC 170/11 Sąd Rejonowy w Nowym Sączu
uwzględnił to powództwo. Po wydaniu tego wyrokuM. H.iL. H.darowali
mężowi powódkiP. C.udział wynoszący 10/360 we współwłasności
drogi dojazdowej do budynku wC.przyul. (...).
Poczyniwszy powyższe ustalenia Sąd Okręgowy powiada , że pozwana nie wykazała aby
bez nabycia przez powódkę udziału we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę
dojazdową do budynku przyul. (...)wC.nie doszłoby do zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zdaniem Sądu postępowanie dowodowe
wykazało , że pozwanej zależało aby powódka i jej mąż nabyli jeden z oferowanych przez nią
lokali w przedmiotowym budynku , z własnej inicjatywy dostosowała dla potrzeb powódki
lokale użytkowe adoptując je jako jeden lokal na cele mieszkaniowe , w trakcie pertraktacji
poprzedzającej zawarcie umowy przedwstępnej znacznie obniżyła cenę kupna lokalu .
Do czasu zawarcia umowy przedwstępnej kwestia sprzedaży udziału we współwłasności
nieruchomości , która miała służyć jako dojazd do budynku w ogóle nie była przedmiotem
pertraktacji , a pojawiła się dopiero po zasygnalizowaniu przez pozwaną gotowości zawarcia
umowy przenoszącej własność lokalu i uprawnień związanych z jego odrębną własnością.
Podobny przebieg miały negocjacje z nabywcami innych lokali w przedmiotowym budynku,
kwestia nabycia udziału we współwłasności drogi dojazdowej miała charakter drugorzędny,
nabywcom było obojętne jaką formę prawną przybierze uprawnienie do korzystania
z dostępu do budynku. Także w trakcie rozmów , czy negocjacji z nabywcami innych lokali
pozwana nie uzależniała sprzedaży nieruchomości lokalowych od sprzedaży udziałów we
współwłasności nieruchomości lokalowej. Poza tym sprzedaż udziału we współwłasności
nieruchomości dojazdowej miała wymiar symboliczny z uwagi na cenę nabycia tego prawa
i nieporównywalny z ceną kupna lokalu. Należy mieć też na uwadze , że po uzyskaniu
z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji informacji o nieważności nabycia
przez powódkę udziału we współwłasności drogi dojazdowej pozwana nie podejmowała
działań zmierzających do przeciwdziałania niekorzystnym dla konsekwencjom i mimo
wstępnego porozumienia z powódką uchyliła się od uregulowania zaistniałego problemu
uzależniając zawarcie stosownej od zrzeczenia się przez powódkę roszczeń
odszkodowawczych związanych z wadami lokalu. Problem zasygnalizowany przez MSWiA
stanowił zatem dla pozwanej tylko pretekst do wymuszenia na powódce rezygnację z
roszczeń odszkodowawczych. W tej sytuacji brak było podstaw do przyjęcia nieważności
umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości
wspólnej , gdyż umowa taka zostałaby zawarta nawet bez zbycia na rzecz powódki
udziału we współwłasności nieruchomości dojazdowej , wobec czegoart. 58& 3k.c.nie
może mieć do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałami w nieruchomości
wspólnej zastosowania . Umowa , z której powódka wywodzi dochodzone w niniejszej
sprawie roszczenia nie jest dotknięta nieważnością wobec czego Sąd Okręgowy wydał
na podstawieart. 318& 1k.p.c.wyrok wstępny uznający roszczenie powódki za
usprawiedliwione w zasadzie .
W apelacji , opartej na zarzutach naruszenia przepisów postępowania , to art. 233 & 1
w związku zart.318& 1k.p.c.,art. 328& 2 w związku zart. 318& 1k.p.c., oraz prawa
materialnego , a mianowicieart.471 k.c., pozwana wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku
przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu
za obie instancje lub o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów
postępowania apelacyjnego.
Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny zważył , co następuje.
Zarzuty apelacji zmierzające do podważenia stanowiska Sądu I instancji co do ważności
umowy sprzedaży powódce nieruchomości lokalowej nie mogą odnieść skutku i podważyć
tej części sporu prawnego między stronami. Sąd I instancji przeprowadził w szerokim
zakresie postępowanie dowodowe zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego
ocenił przydatność i wiarygodność zeznań świadków , którymi byli nabywcy innych lokali
w budynku przyul. (...), którzy prowadzili z pozwaną analogiczne co powódka
negocjacje w związku z nabyciem nieruchomości lokalowych , a także notariusze , a więc
osoby zaufania publicznego i zarazem posiadające doświadczenie w zakresie pertraktacji
poprzedzających obrót nieruchomościami. Także stanowisko pozwanej w sprawie , a
mianowicie uzależnienie rozwiązania problemu związanego z nabyciem przez powódkę
udziału we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową do budynku
od zrzeczenia się przez powódkę roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami
fizycznymi nabytego przez nią lokalu mieszkalnego przemawia przeciwko przyjęciu , że
pozwana uzależniała sprzedaż lokalu od sprzedaży powódce ( i nabywcom innych lokali)
udziału we współwłasności drogi dojazdowej . Kwestia ta nie była omawiana przy zawieraniu
umowy przedwstępnej , cena kupna udziału we współwłasności drogi dojazdowej była
symboliczna i nieporównywalna z ceną kupna nieruchomości lokalowej , a poza tym na
innej nieruchomości została ustanowiona służebność gruntowa przejazdu i przechodu na
rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem przyul. (...),
z której nabywcy lokali w tym budynku, w tym także powódka, mogli korzystać.
Nie bez znaczenia dla oceny wiarygodności twierdzeń powódki jest także okoliczność , że
powódka zastępowana przez fachowego od samego początku procesu w dosyć obszernej
odpowiedzi na pozew nie powoływała się na nieważność umowy , z której powódka wywodzi
dochodzone pozwem roszczenie , a uczyniła to dopiero w dalszym toku procesu.
Dlatego też stanowisko Sądu I instancji nie uwzględniające zarzutu nieważności umowy
sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną własność i związanym z tym uprawnień
współwłaścicielskich zasługuje na aprobatę i rozstrzygnięcie w tym przedmiocie nie może
być podważone.
Zaskarżony wyrok mimo to nie może się jednak ostać , gdyż zakres rozstrzygnięcia
wyrokiem wstępnym wykracza poza ocenę zasadności zarzutu nieważności umowy , na co
trafnie zwraca uwagę apelacja. Oprócz zarzutu nieważności umowy ,który zresztą jak wyżej
wskazano pojawił się w późniejszej fazie procesu, powódka już w odpowiedzi na pozew ,
a interwenient uboczny w interwencji domagając się oddalenia powództwa podnosili , że
usterki jakie pojawiły się w lokalu były następstwem okoliczności leżącychwyłączniepo
stronie powódki i jej męża i z tej przyczyny między innymi wnosili o oddalenie powództwa.
Słusznie pozwana zarzuca w apelacji , że uprawomocnienie się wyroku wstępnego
uznającego roszczenie za usprawiedliwione co do zasady sprawiłoby , że w dalszym toku
procesu pozwana i interwenient uboczny nie mogliby się na ten zarzut powoływać , mimo
że do tej pory Sąd nie zajął w tej materii stanowiska. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku
wstępnego rozprawia się bowiem tylko z zarzutem nieważności umowy , a sam fakt ważności
umowy nie przesądza jeszcze o zasadności wywodzonych z niej roszczeń. Poza tym Sąd I
instancji wbrew wymogowiart.328& 2k.p.c.dotyczącego także wyroku wstępnego nie
powołał podstawy prawnej roszczeń powódki , co sprawia iż trafny jest zarzut apelującej,
że istota sprawy nie została do końca rozpoznana.
Z przytoczonych wyżej względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na mocy art.
386 & 4 iart. 108& 2k.p.c.