Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 17/13
Data wyroku: 2013-07-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Hreczańska-Cholewa
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C  199/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 lipca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska - Cholewa
Protokolant Dorota Nitkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaB. B.,K. B.,C. B.iT. J.
przeciwko Wspólnocie(...)wO.
o uchylenie uchwały I. oddala powództwo; II. zasądza od pozwanychB. B.iT. J.na rzecz strony pozwanej Wspólnoty(...)wO.kwoty po 79 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz od powodówK. B.iC. B.na rzecz strony pozwanej Wspólnoty(...)wO.kwotę 79 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 17/13

UZASADNIENIE
PowodowieB. B.,K. B.,C. B.iT. J.domagali się uchylenia uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej Wspólnota(...)wO.nr 25 a podjętej w dniu 30.11.2012 r. w sprawie zmiany zarządu i wyboru nowego zarządu.
W uzasadnieniu pozwu ( k. 2 – 13) powodowie zarzucili, że podjęta uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusz interesy współwłaścicieli albowiem jest niegospodarna, niecelowa i nierzetelna zaś do wyboru nowego zarządu doszło z inicjatywy dotychczasowego zarządu sprawowanego przez(...) sp. z o.o.wO.jako reakcji na złożenie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego. Powodowie podnieśli, że nigdy nie otrzymali projektu umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólna, jaka miałaby być podpisana z przyszłym zarządem, nie znali także warunków prowadzonych przez zarząd wspólnoty negocjacji, przez co zostali pozbawieni możności zweryfikowania proponowanych przez oferentów warunków świadczenia usług. Dokonany wybór jest przypadkowy zaś dotychczasowy zarząd nie poinformował przyszłego o pełnym stanie prawnym i technicznym budynków, bez których to informacji, zdaniem powodów, nie jest możliwe dostosowanie zakresu i rodzaju świadczonych usług do aktualnych potrzeb wspólnoty i problemów, które wymagają natychmiastowych działań. Powodowie zakwestionowali także celowość „ przeniesienia „ zarządu doW., podczas gdy wszyscy członkowie wspólnoty mają siedziby wO..

Strona pozwana Wspólnota(...)weW.wniosła o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew ( k. 126 – 131) strona pozwana zaprzeczyła, ażeby w sprawie zachodziły przesłanki skutkujące uchyleniem zaskarżonej uchwały. W pierwszym rzędzie podniosła, że w dniu 17.09.2012 r. wspólnota podjęła uchwałę nr 20, w której precyzyjnie określono harmonogram poszczególnych działań dotychczasowego zarządcy, jak i uprawnienia poszczególnych członków wspólnoty w zakresie pozyskiwania bezpośrednich i bieżących informacji co do trybu i sposobu zmiany podmiotu zarządzającego wspólnotą. W szczególności sami członkowie byli uprawnieni do zgłaszania propozycji podmiotów mogących stać się kandydatami za zarządców. Powodowie z tego uprawnienia nie skorzystali. Strona pozwana wskazała, że zainteresowanie nawiązaniem współpracy ze stroną pozwaną w zakresie zarządu nieruchomością wspólną zgłosiłaspółka (...) sp. z o.o.z siedzibą weW.. W świetle powyższych zarzuty postawione przez powodów nie znajdują uzasadnienia.

Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 30.04.2010 r. strony umowy sprzedaży, jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej wO.przyul. (...)ustaliły sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie prawnej – jednego z właścicieli,(...) sp. z o.o.wO..
( dowód: umowa z dnia 30.04.2010 r. – k. 27 – 45)

W dniu 17.09.2012 r. członkowie Wspólnoty(...)wO.podjęli uchwałę w sprawie przygotowania procedury zmiany sposobu zarządzania wspólnotą od dnia 01.01.2013 r. i udzielenia pełnomocnictwa obecnemu zarządowi wspólnoty do zebrania ofert i przeprowadzenia procedury wg. poniższego terminarza:
1. W dniu 17.09.2012 r. podjęcie niniejsze uchwały.
2. Do dnia 30.09.2012 r. członkowie wspólnoty zgłoszą swoje propozycje na zarządcę wspólnoty.
3. Do dnia 15.10.2012 r. zarząd wspólnoty wystąpi do wszystkich proponowanych firm o złożenie ofert na sprawowanie funkcji zarządcy wspólnoty ( termin złożenia ofert do dnia 30.10.2012 r.);
4. Do dnia 09.11.2012 r. członkowie wspólnoty będą mogli zapoznać się ze złożonymi ofertami w siedzibie zarządu wspólnoty.
5. Do dnia 23.11.2012 r. odbędzie się zebranie wspólnoty, na którym zostanie wybrany nowy zarządca wspólnoty.
6. Do dnia 31 grudnia nastąpi przekazanie zarządzania wspólnotą wybranemu zarządcy.
( dowód: uchwał z dnia 17.09.2012 r. – k. 134).

W wykonaniu powyższej uchwały zarząd wspólnoty mieszkaniowej skierował pismo z dnia 01.10.2012 r. do trzech podmiotów– (...)wO.,(...)wO.oraz(...)J. K.wO.zaproszenie do złożenia oferty na sprawowanie funkcji zarządcy Wspólnoty(...)wO.od dnia 01.01.2013 r. W ofercie podano zakres praw i obowiązków zarządcy, podstawowe dane dotyczące obiektu, plan gospodarczy na 2012 r. Pismem dnia 26.10.2012 r.firma (...)wO.poinformowała, iż z uwagi na znaczne obciążenie pracą przy zarządzaniu wspólnotami nie mogą podjąć się tego zadania w stosunku do pozwanej wspólnoty. Ponadto została złożona jedna oferta zarządcy zO.przezJ. B., proponującą wynagrodzenie w wysokości 0,70 zł za 1 m.kw. oraz oferta(...) sp. z o.o.zW.. Oferta spółki zW.obejmowała bieżącą obsługę administracyjną, zakres reprezentowani wspólnoty, zakres obsługi prawnej, obsługę finansowo – księgową i windykacyjną oraz obsługę techniczną nieruchomości, w szczególności współuczestnictwo w przejęciu od dotychczasowego zarządcy i bieżące prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej, nadzór nad pracą firm konserwatorskich, przeglądy techniczne nieruchomości, nadzór nad prowadzeniem dokumentacji techniczno – prawnej, przeprowadzanie lub zlecanie okresowych inspekcji i sporządzanie notatek dotyczących stanu technicznego budynku, urządzeń i instalacji, przeprowadzenie remontów, modernizacji i konserwacji zgodnie z przepisamiprawa budowlanego, zapewnienie sprawnego funkcjonowania urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, nadzór nad firmami prowadzącymi bieżące konserwacje i naprawy, prace serwisowe wraz z usuwaniem awarii, prace porządkowe i konserwację zieleni oraz zlecanie robót remontowych oraz innych usług z zastosowaniem procedur przetargowych, dostosowanych do potrzeb i życzeń właściciela. W ramach proponowanego pakietufirma (...)zaproponowała miesięczne zryczałtowane wynagrodzenie z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną przyul. (...)wO.w kwocie 0,65 zł za m.kw. zarządzanej powierzchni.
( dowód: zaproszenie do składania ofert k. 136;
pismo z dnia 26.10.2012 r. – k. 139;
informacja meilowa – k. 140;
oferta na zarządzanie – k. 142 – 146)

W dniu 30.11.2012 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty(...)wO., na którym podjęto m.in. uchwałę nr(...)w sprawie zmiany zarządu i wyboru nowego zarządcy. Na mocy uchwały wybrano nowego zarządcę(...) sp. z o.o.weW.. Przed głosowaniem uchwały przewodniczący zebrania poinformował, że tylko dwie firmy odpowiedziały na ofertę. Jedna zaproponowała wynagrodzenie w wysokości 0,70 zł za 1 m.kw. druga 0,65 zł za 1 m.kw.
( dowód: uchwała z dnia 30.11.2012 r. nr(...)oraz protokół zebrania – k. 48 i n.)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie zart. 25 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali( Dz. U. 2000, Nr 80, poz. 903) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pozwoliła Sądowi uznać, że powodowie nie udowodnili, iż w rozpoznawanej sprawie zaszły przesłanki uzasadniające uchylenie zaskarżonej uchwały. Nie wykazano, ażeby było ona niezgodna z przepisami prawa czy też umową właścicieli lokali. Nie powiodła się także próba udowodnienia, iż zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością czy w inny sposób narusza interesy skarżących uchwałę właścicieli.
Na wstępie, celem ujednolicenia znaczenia terminów zarząd – zarządca, należy wskazać, że w pozwanej wspólnocie na podstawie postanowień umowy z dnia 30.04.2010 r. właściciele nieruchomości wspólnej ustalili, że zarząd nieruchomością będzie sprawowany przez osobę prawną, powierzając jednocześnie jego sprawowanie jednemu z właścicieli(...) sp. z o.o.wO.. Zauważyć należy, że zgodnie z treściąart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokaliwłaściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej albo prawnej. Jak podnosi się w doktrynie prawa "określenie "powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej" należy rozumieć w ten sposób, że jest to w istocie powierzenie administrowania nieruchomością wspólną, a w tym zakresie wykonywanie czynności tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspólną" (por. G. Bieniek, Z. Marmaj "Własność lokali. Komentarz", Warszawa 2005, s. 126). W tym wypadku osoba prawna pełni jednocześnie funkcje zarządu oraz wykonuje czynności faktyczne związane z zarządzaniem nieruchomości, które w przypadku wspólnoty mieszkaniowej posiadającej zarząd składający się z osób fizycznych zwykle zleca się firmie zewnętrznej – zarządcy nieruchomości. Co do zasady więc, na skutek podjęcia zaskarżonej przez powodów uchwały nie ulega zmianie sposób sprawowania zarządu – nadal sprawuje go osoba prawna, zmienia się jedynie podmiot.
Bezspornym w sprawie jest, iż pomiędzy częścią członków wspólnoty mieszkaniowej Wspólnota(...)wO.a dotychczasowym zarządem sprawowanym przez osobę prawną(...) sp. z o.o.wO.powstał konflikt związany ze sposobem zarządzania nieruchomością wspólną, którego zwieńczeniem stał się wniosek złożony do Sądu Rejonowego w Oleśnicy o ustanowienie zarządcy przymusowego. Z inicjatywy dotychczasowego zarządu doszło do podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową w dniu 17.09.2012 r. prawomocnej już uchwały nr(...)w sprawie przygotowania procedury zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Za przyjętym harmonogramem działań mających doprowadzić do zmiany podmiotu sprawującego we wspólnocie zarząd głosowali członkowie wspólnoty, których łączny udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 70,83 %. Nie można w żaden sposób odmówić im prawa poszukiwania innego rozwiązania zaistniałego konfliktu aniżeli w drodze sądowego postępowania o ustanowienie zarządcy przymusowego. Wspomniana uchwała dawała szansę wszystkim członkom wspólnoty zaangażowania się w poszukiwanie podmiotu dającego najlepszą gwarancję sprawowania zarządu pozwaną wspólnotą. Bezspornym w sprawie jest, że powodowie w tym okresie czasu nie zgłosili żadnych propozycji do zarządu wspólnoty w tym zakresie. Nie skorzystali także z prawa do zapoznania się z treścią zgłoszonych ofert do dnia 09.11.2012 r., jak Wspólnota(...)wO.postanowiła w uchwale z dnia 17.09.2012 r. W tych okolicznościach nie można uznać, iż podjęcie uchwały nr(...)odbyło się w sposób sprzeczny z prawem z powołaniem się na okoliczność, że członkowie wspólnoty nie mieli możności zapoznania się z treścią złożonych ofert. Jak wynika z akt sprawy w odpowiedzi na wezwanie do składania ofert swoje usługi zaproponowały dwa podmioty – jeden zO., drugi zW.. Uczestnicy zebrania z dnia 30.11.2012 r. zdecydowali o wyborze spółki zW., być może kierując się jedynie ceną a być może także treścią złożonych ofert. Powodowie nie dowiedli bowiem, ażeby pozostali członkowie wspólnoty nie znali treści ofert. Przypomnieć należy, iż tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej zasadza się na związaniu wszystkich członków treścią podjętej uchwały, chyba, że skarżący wykażą, że niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza ich interesy. Bez dowiedzenia powyższych okoliczności wszystkich członków wspólnoty będzie obowiązywała treść podjętej uchwały, nawet, jeżeli większość z głosujących kierowała się jedynie kryterium ceny. W rozpoznawanej sprawie powodowie nie dowiedli, że podjęta uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i na czym owo naruszenie konkretnie miałoby polegać. Nie przedstawili do porównania drugiej ze złożonych ofert, a nie wybranej de facto przez wspólnotę. Nie wskazali także, jakie okoliczności przesądzają o braku gwarancji należytego sprawowania zarządu przezspółkę (...)zW.. Treść złożonej do akt oferty obejmuje pełny wykaz zakresu czynności przyszłego zarządu, w szczególności kwestie wyraźnie akcentowane przez powodów a związane z obsługą techniczną nieruchomości, szczegółowo przytoczone w poprzedniej części uzasadnienia. Powodowie nie wykazali, z jakich powodów ten zakres nie gwarantuje należytego nadzoru nad kwestiami związanymi ze złym stanem technicznym budynków. Sam zarzut, iżspółce (...)nie została przedstawiona rzeczywista sytuacja związana ze stanem technicznym budynku, bez jednoczesnego dowiedzenia skutków takiego stanu rzeczy, przykładowo wycofania się spółki ze współpracy, nie może odnieść zamierzonego przez powodów efektu – uznania, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powodowie nie dowiedli także, czy i z jakich powodów spółka ta w ramach obowiązków wynikających z przedłożonej oferty nie będzie w stanie wykonywać prawidłowo zarządu nieruchomością wspólną.
Wobec powyższych braków dowodowych, skutkujących oddaleniem pozwu, Sąd pominął dowody zawnioskowane przez powodów w postaci zeznań świadkaZ. B.albowiem okoliczności, na jakie zawnioskowano tego świadka nie mają, w ocenie Sądu, znaczenia dla rozpoznania istoty niniejszego sporu. To wspólnota mieszkaniowa podjęła zaskarżoną uchwałę i fakt, że do jej podjęcia doszło na skutek inicjatywy dotychczasowego zarządu sam przez się nie może skutkować jej uchyleniem bez wykazania zaistnienia przesłanek określonych wart. 25 ustawy o własności lokali. Okoliczności, na jakie zawnioskowano wspomnianego świadka mogą mieć ewentualnie znaczenie w postępowaniu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Nie ma znaczenia fakt niepoinformowania przez zarząd wspólnoty o treści złożonych ofert, w świetle treści uchwały z dnia 17.09.2012 r. Jak już wyżej wskazano, sam fakt niepoinformowania oferentów o rzeczywistym stanie technicznym budynku, także sam przez się, bez dowiedzenia skutków takiego stanu rzeczy, nie może prowadzić do uchylenia zaskarżonej uchwały.
Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w pkt. I wyroku.
Orzeczenie zawarte w pkt. II wyroku wydalona podstawieart. 98 k.p.c., na którą składają się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł ( ), kwota 40 zł kosztów opłaty od zażalenia oraz kwota 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa.