Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 471/13
Data wyroku: 2013-08-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Stanisław Łęgosz, Grzegorz Ślęzak, Arkadiusz Lisiecki
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt II Ca 471/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 sierpnia 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie(...). Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Grzegorz Ślęzak (spr.)

Sędziowie

SSO Arkadiusz Lisiecki
SSO Stanisław Łęgosz

Protokolant

st. sekr. sąd. Beata Gosławska

po rozpoznaniu w dniu 22 sierpnia 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaTowarzystwa Budownictwa (...) Sp. z o.o.wP.
przeciwkoW. P.,A. P.,M. P. (1)
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie(...). z dnia 17 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I C 1844/12
oddala apelację.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 471/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie(...). po rozpoznaniu sprawy z powództwaTowarzystwa Budownictwa (...), Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wP.(...). przeciwkoW. P.,A. P.iM. P. (2)o opróżnienie lokalu mieszkalnego oddalił powództwo.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.
PozwaniW. P.iA. P.zajmują lokal mieszkalny położony wP.(...). przyulicy (...), oznaczony numerem(...), na podstawie umowy zawartej w dniu 07 lutego 1984 r. poprzednikiem prawnym powoda. Umowa został zawarta na czas nieokreślony.
Umowa najmu została pozwanym wypowiedziana w dniu 19 stycznia 2004 r., z uwagi na zaleganie przez nich z opłatami czynszowymi i innymi opłatami niezależnymi od właściciela. W chwili wypowiedzenia umowy najmu zaległość pozwanych za zajmowany lokal mieszkalny wynosiła 6 874,55 złote oraz odsetki w kwocie 2 336,10 złotych.
Wypowiedzenie umowy najmu zostało poprzedzone wezwaniem do zapłaty z dnia 03 października 2002 r. oraz propozycją zawarcia ugody, skierowaną do pozwanych w dniu 10 stycznia 2003 r.
W dniu 27 lipca 2006 r. strony zawarły ugodę ustalającą warunki spłaty zadłużenia, wynoszącego wówczas 13 226,15 złotych (należność obciążająca pozwanych została rozłożona na 265 miesięcznych rat w kwocie po 49,91 złotych).
Wyrokiem wydanym w dniu 29 września 2006 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb., w sprawie sygn. akt I. C. 418/06 oddalił powództwo wniesione przez powoda przeciwko pozwanymW. P.iA. P.o opróżnienie wyżej opisanego lokalu mieszkalnego uznając, że skoro strony zawarły ugodę co do spłaty zadłużenia, z postanowień których pozwani się wywiązywali, doszło do ponownego zawarcia umowy najmu, a tym samym zniweczone zostały skutki wypowiedzenia umowy najmu z dnia 19 stycznia 2004 r.
Po zawarciu ugody oraz po wydaniu orzeczenia w wyżej wskazanej sprawie, strona powodowa nie kierowała do pozwanych żadnych pism, związanych z zajmowanym przez nich lokalem mieszkalnym.
Na dzień 21 stycznia 2013 r. zadłużenie pozwanych za zajmowany przez nich lokal mieszkalny wynosi 18 486,16 złotych.
Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo strony powodowej nie jest uzasadnione.
Wydając rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie Sąd oparł się na przedstawionych przez strony dokumentach i przyznanych przez nie okolicznościach.
W ocenie Sądu nie budzi jakichkolwiek wątpliwości, że po stronie pozwanej istnieje zadłużenie związane z zajmowanym przez nich lokalem mieszkalnym w kwocie wynoszącej na dzień 21 stycznia 2013 r. 18 486,16 złotych. Jednakże mając na uwadze ustalenia poczynione zwłaszcza w sprawie I. C. 418/06 Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. (których strona powodowa wówczas nie zakwestionowała, albowiem nie złożyła odwołania od wydanego w sprawie rozstrzygnięcia) powództwo strony powodowej nie może zostać uwzględnione. W wyżej wskazanej sprawie Sąd uznał, że skoro strony zawarły ugodę co do spłaty zadłużenia, z postanowień których pozwani się wywiązywali, doszło do ponownego zawarcia umowy najmu, a tym samym zniweczone zostały skutki wypowiedzenia umowy najmu z dnia 19 stycznia 2004 r. Oznacza to zdaniem Sądu, że strona powodowa nie może się ponownie powoływać na dokumenty w postaci wypowiedziana umowy najmu w dniu 19 stycznia 2004 r., wezwania do zapłaty zaległości czynszowych z dnia 03 października 2002 r. oraz propozycji zawarcia ugody, skierowanej do pozwanych w dniu 10 stycznia 2003 r. w niniejszej sprawie.
Strona powodowa powinna ponownie wypowiedzieć pozwanym umowę najmu, po uprzednim przeprowadzeniu całej procedury wynikającej z obowiązujących przepisówustawy o ochronie praw lokatorów. Wytoczenie powództwa bez przeprowadzenia tych czynności stanowi naruszenie przepisów ustawy, które skutkuje oddaleniem pozwu.
W tej sytuacji mając na uwadze całokształt powyższych okoliczności Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.
Powyższy wyrok zaskarżył powód.
Apelacja zaskarżonemu orzeczeniu zarzuca:
1. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięciaprzez sąd l-szej instancji poprzez:
a) niezasadne ustalenie ,że powód po wypowiedzeniu umowy najmu niekierował do pozwanych żadnych pism dotyczących zajmowanego lokalu,
b) niezasadne ustalenie ,że pozwani wywiązywali się z zawartej z powodemugody,
2. naruszenie przez sądart. 65 ust.1 i 2 kcw związku z § 3 ugody stronz dnia 27.07.2006r poprzez ich niewłaściwą wykładnię skutkująceuznaniem ,że skoro strony zawarły ugodę spłaty zadłużenia, zpostanowień której się wywiązywali doszło do ponownego zawarciaumowy najmu a tym samym zniweczone zostały skutki wypowiedzenia,
3. błędne przyjęcie, że brak złożenia odwołania w sprawie za sygn.lC 418/06 Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim przesądza o rozstrzygnięciu w przedmiotowej sprawie,
4. naruszenie przez sądart. 233 § 1 kpcpoprzez niewłaściwą ocenę materiału dowodowego w sprawie polegającą na uchybieniu przez sąd zasadom logicznego rozumowania z zakresie ustalenia, że zawarcie ugody dotyczącej spłaty zadłużenia i jej początkowe realizowanie zniweczyło skutki wypowiedzenia najmu.
Wskazując na powyższe apelujący wnosił o :
1. dopuszczenie dowodu z dokumentów tj. korespondencji stron na okoliczność ,iż po wypowiedzeniu umowy strony prowadziły korespondencję związaną z zajmowanym przez pozwanego lokalem mieszkalnym,
2. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości,
3. ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd l-szej instancji,
4. zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest nieuzasadniona albowiem podniesione w niej zarzuty naruszeniaart. 233 § 1 kpc, błędnych ustaleń faktycznych oraz obrazy wskazanych w niej przepisów prawa materialnego nie są trafne.
Lektura materiału aktowego prowadzi bowiem do wniosku, iż Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, przy czym ustalenia które mają istotne dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenie są w zasadzie bezsporne i przyznane przez strony.
Podniesiony zatem zarzut obrazyart.233 § 1 kpcprzez dokonanie błędnej oceny dowodów nie może znaleźć oparcia w materiale sprawy, a treść apelacji wskazuje, że zarzut ten należy wiązać z zarzutem obrazy prawa materialnego, skoro intencją apelującego jest wykazanie, że Sąd z ustaleń faktycznych wyprowadził błędne wnioski w zakresie oceny prawnej żądania pozwu.
W szczególności Sąd Rejonowy oraz apelujący prezentują odmienne stanowisko w zakresie związania Sądu orzekającego w sprawie niniejszej prawomocnym wyrokiem oddalającym powództwo o eksmisję pozwanych w sprawie IC 418/06 w sytuacji, gdy pozew w powołanej tu sprawie oraz pozew przedmiotowy oparte są na tych samych podstawach faktycznych i prawnych.
Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu I instancji, iż Sąd rozpoznający sprawę niniejszą związany jest stanowiskiem Sądu wyrażonym w prawomocnym wyroku wydanym w sprawie IC 418/06 w zakresie nawiązania od nowa między stronami stosunku najmu - mimo wypowiedzenia najmu dokonanego w 2004r. - bez względu na trafność tegoż stanowiska.
Słuszne jest zatem stanowisko Sądu Rejonowego, iż powód nie może ponownie skutecznie żądać eksmitowania pozwanych powołując się na wypowiedzenie najmu z 2004r. , skoro skutki tego wypowiedzenia były już przedmiotem oceny Sądu w sprawie IC 418/06 i powód powinien od nowa przeprowadzić procedurę przewidzianą wart. 11 ust. 1 i ust 2 pkt 2 ustawy z dnia 21.VI.2001r. o ochronie praw lokatorów( ...).
A zatem, powód w przypadku zalegania przez pozwanych z tytułu czynszu lub opłat conajmniej za 3 pełne okresy płatności albo niewywiązywania się z zawartej ugody dotyczącej spłaty zaległości, powinien najpierw uprzedzić na piśmie pozwanych o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości i dopiero po bezczynności dłużników wypowiedzieć im najem.
W sprawie niniejszej powód nie wykazał żadnego z powyższych obowiązków, a żądając eksmisji powołuje się tylko na ocenione już wcześniej wypowiedzenie najmu w 2004r.
Gdyby zatem przyjąć nawet, że niniejszy pozew stanowi wypowiedzenie najmu pozwanym, to i tak wypowiedzenie takie nie może być skuteczne, gdyż przed wniesieniem przedmiotowego pozwu powód nie uprzedził pozwanych o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i nie wyznaczył dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości.
Pisma kierowane do pozwanych, na które powołuje się apelacja wzywają ich jedynie do uregulowania zaległości pod rygorem uruchomienia egzekucji.
Żadne jednak z pism - wbrew odmiennemu stanowisku apelującego - nie uprzedza pozwanych o zamiarze wypowiedzenia im najmu.
Dlatego też, w świetle powyższych bezspornych faktów oraz rozważań prawnych zaskarżone rozstrzygnięcie oddalające powództwo uznać należy za trafne i odpowiadające powołanemu wcześniej prawu materialnemu.
Mając więc na względzie wszystkie powyższe rozważania oraz powołane w nich przepisy należało oddalić apelację jako nieuzasadnioną na podstawieart. 385 kpc.