Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1093/11
Data wyroku: 2013-02-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Hreczańska-Cholewa
Słowa kluczowe: Bezumowne Korzystanie
Podstawa prawna: art. 230 k.c.

Sygn. aktIC 1093/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 lutego 2013r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie następującym :
Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa
Protokolant  Dorota Nitkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2013r we Wrocławiu
sprawy z powództwaSyndyka Masy Upadłości(...)w upadłości likwidacyjnej weW.
przeciwkoK. G. (1)
ozapłatę

I
zasądza od pozwanejK. G. (1)na rzecz strony powodowej Syndyka masy upadłości(...)w upadłości weW.kwotę 5 577 305, 28 zł (pięć milionów pięćset pięćdziesiąt siedem tysięcy trzysta pięć złotych dwadzieścia osiem groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 9 września 2009r. ;

II
zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej 7 217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III
nakazuje pozwanej uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 100 000 zł tytułem opłaty od pozwu, od obowiązku uiszczenia której strona powodowa była zwolniona.

UZASADNIENIE
Powód syndyk masy upadłości(...)z siedzibą weW.w upadłości likwidacyjnej w pozwie z dnia 9 września 2011 r. domagał się zasądzenia od pozwanejK. G. (1)kwoty 5.577.305,28 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych. Na wypadek nieuwzględnienia powyższego żądania powód wniósł o uznanie za bezskuteczną w stosunku do masy upadłości(...)umowy najmu pomieszczeń magazynowych o powierzchni 5.744 m2oraz biurowych o powierzchni 2.223 m2, położonych na nieruchomości zabudowanej wP.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Trzebnicy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą KW nr (...), która to umowa została zawarta przez(...)i pozwanąK. G. (1)w dniu 24 kwietnia 2008 r., a także wniósł o zasądzenie od pozwanejK. G. (1)kwoty 5.577.305,28 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.
Na uzasadnienie swych żądań powód podał, że w dniu 2 grudnia 2010 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej ogłosił upadłość(...)i ustanowił syndyka masy upadłości. W skład majątku upadłej spółki wchodzi nieruchomość zabudowana położona wP., stanowiąca praktycznie jedyny składnik majątku upadłego. W dniu 18 kwietnia 2008 r. nieruchomość ta została zajęta przez komornika sądowego w ramach egzekucji prowadzonej na wniosek wierzyciela(...) S.A.Oddział w Polsce, a w dniu 22 kwietnia 2008 r. w księdze wieczystej nieruchomości wpisane zostało ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji. W dniu 24 kwietnia 2008 r. wspólnik spółki(...)w imieniu upadłej spółki zawarł z pozwanąK. G. (1), będącą jego córką, prowadzącą działalność gospodarczą podfirmą (...)K. G. (1), umowę najmu pomieszczeń magazynowych i biurowych znajdujących się na zajętej nieruchomości, z prawem podnajmu tych pomieszczeń innym podmiotom. Umowę zawarto na czas określony do 23 kwietnia 2018 r., bez możliwości wypowiedzenia jej. W umowie nie określono wysokości czynszu, ustalono natomiast, że opłaty za wynajem obiektu podnajemcom pozwana jako najemca będzie zaliczała na poczet swoich wierzytelności dospółki (...)sp. j., których wysokości ani tytułu powstania w umowie nie wskazano. W czasie trwania umowy pozwana podnajmowała pomieszczenia w budynkach na nieruchomości wP.innym podmiotom gospodarczym i uzyskiwała z tego tytułu przychody. Po zajęciu przez komornika nieruchomość pozostała w zarządzie egzekwowanego dłużnika, a w dniu 25 kwietnia 2008 r.spółka (...)zawarła z pozwaną także umowę o administrowanie tą nieruchomością. W toku egzekucji komornik skierował do pozwanej zawiadomienie o zajęciu wierzytelnościspółki (...)wobec pozwanej, jednak mimo wezwania pozwana po dacie zajęcia nieruchomości nie uiściła do rąk komornika żadnej kwoty z tytułu czynszu najmu pomieszczeń. Również ustanowionemu przez Sąd Rejonowy w Trzebnicy nowemu zarządcy nieruchomości nie udało się wyegzekwować od pozwanej jakichkolwiek kwot uzyskiwanych przez nią z nieruchomości wP.. Po ogłoszeniu upadłości syndyk wezwał pozwaną do dokonywania wpłat z tytułu czynszu najmu pomieszczeń bezpośrednio do masy upadłości i ewentualnego zgłoszenia sędziemu komisarzowi wzajemnych wierzytelności do upadłego. Pozwana nie przekazała syndykowi żadnych kwot, odmówiła również przekazania umów najmu zawartych z różnymi podmiotami. Syndyk jest w posiadaniu faktur obciążających pozwaną z tytułu czynszu najmu, gdzie jako sposób zapłaty wskazano:(...). Umowa najmu została wypowiedziana pozwanej przez powoda pismem z dnia 27 grudnia 2010 r.
Syndyk masy upadłości(...)wskazał dalej, że umowa najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. i umowa o zarządzanie nieruchomością komercyjną z dnia 25 kwietnia 2008 r. są nieważne jako sprzeczne z prawem (art. 929, 935 i 936 k.p.c.) i zasadami współżycia społecznego. Umowa najmu z pozwaną została zawarta przez upadłego wyłącznie w celu udaremnienia egzekucji prowadzonej przez wierzycieli i transferu na rzecz pozwanej przychodów z najmu pomieszczeń. Nadto umowa najmu jest nieważna z uwagi na brak określenia wysokości czynszu, jaki obowiązany był uiszczać najemca na rzecz wynajmującego, a także ze względu na sprzeczność z przepisamik.p.c.dotyczącymi podziału sumy uzyskanej z egzekucji i naruszenie wynikającej z tych przepisów kolejności zaspokajania wierzycieli. Umowa o administrowanie nieruchomością komercyjną jest nieważna z powodu sprzeczności z przepisamiart. 931 § 1 k.p.c.Skoro umowa najmu zawarta przez upadłego z pozwaną była nieważna, pozwana uzyskała bez podstawy prawnej korzyść w postaci przekazania jej do używania pomieszczeń wP.w zakresie służącym najemcy z prawem dalszego podnajmu oraz z uprawnieniem do zaliczania przychodów z podnajmu na poczet wierzytelności pozwanej wobec upadłej spółki. W okresie od 25 kwietnia 2008 r. do 1 grudnia 2010 r.spółka (...)została pozbawiona przychodów z nieruchomości w łącznej kwocie 4.959.977 zł. Po ogłoszeniu upadłości pozwana nadal korzystała z pomieszczeń wP., z tym że niektórzy najemcy pomieszczeń po wezwaniu wystosowanym przez powoda dokonywali wpłat z tytułu czynszu najmu do masy upadłości lub zawarli z powodem nowe umowy najmu. Uwzględniając to, pozwana w okresie od 1 grudnia 2010 r. do 30 kwietnia 2011 r. uzyskała korzyść majątkową kosztem masy upadłości w łącznej kwocie 617.534,88 zł. Do wyliczeń syndyk przyjął stawki czynszu najmu wynoszące 25 zł netto za 1 m2powierzchni biurowej i 18 zł netto za 1 m2powierzchni magazynowej.
Uzasadniając żądanie ewentualne o uznanie za bezskuteczną w stosunku do masy upadłości(...)umowy najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. powód powołał się na przepisyart. 527i następnek.c.w zw. zart. 134 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego. Zdaniem syndyka czynnością zdziałaną z pokrzywdzeniem wierzycieli było ustanowienie w zaskarżonej umowie na rzecz pozwanej prawa potrącenia, upadła spółka miała bowiem wielu wierzycieli, w tym wierzycieli hipotecznych, których wierzytelności korzystały z pierwszeństwa zaspokojenia przed wątpliwymi co do istnienia wierzytelnościami pozwanej wobec upadłego zarówno w dacie zawarcia umowy najmu, jak i w postępowaniu upadłościowym. W wyniku zawarcia zaskarżonej umowy doszło do pogłębienia stanu niewypłacalności dłużnika w rozumieniu przepisówart. 527 § 2 k.c., a pomiędzy tą czynnością a stanem niewypłacalności istnieje ścisły związek przyczynowy. Pozwana jest córkąA. G.- wspólnika upadłej spółki, który w imieniu tej spółki zawarł z pozwaną umowę najmu, nadtoA. G.był pełnomocnikiem pozwanej w zakresie prowadzonej przez nią działalności gospodarczej podfirmą (...). W wyniku trwania zaskarżonej umowy najmu pozwana uzyskała korzyść majątkową w kwocie 5.577.306,28 zł, stanowiącą równowartość czynszu najmu, jaki uzyskałabyspółka (...), a następnie masa upadłości w okresie od 25 kwietnia 2008 r. do 30 kwietnia 2011 r. Zgodnie zart. 134 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczegow takiej sytuacji to, co wskutek czynności prawnej bezskutecznej względem masy upadłości ubyło z majątku upadłego lub do niego nie weszło, podlega przekazaniu do masy upadłości, a gdy przekazanie w naturze jest niemożliwe, do masy powinna być wpłacona równowartość w pieniądzu. W sytuacji uznania zaskarżonej umowy najmu za bezskuteczną w stosunku do masy upadłości uzasadnione jest także żądanie zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kwoty 5.577.306,28 zł.
W odpowiedzi na pozew pozwanaK. G. (1)wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Pozwana zarzuciła, że syndyk masy upadłości(...)nie posiada legitymacji do dochodzenia roszczeń sprzed daty ogłoszenia upadłości spółki, umowy najmu i o administrowanie nieruchomością komercyjną były bowiem zawarte przed dniem ogłoszenia upadłości. Pozwana wskazała, że umowa o administrowanie nieruchomością komercyjną wygasła z mocy prawa (art. 102 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego) w dniu ogłoszenia upadłości, zaś umowa najmu została przez syndyka wypowiedziana w oparciu o postanowienie sędziego komisarza i wygasła z końcem maja 2011 r. Zdaniem pozwanej w związku z tym powód utracił interes prawny w ustalaniu nieważności tych umów. Pozwana podała, że umowa najmu została faktycznie zawarta przez nią ispółkę (...)w dniu 2 stycznia 2008 r., a więc jeszcze przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego przez komornika przy Sądzie Rejonowym w Trzebnicy i zajęciem w dniu 18 kwietnia 2008 r. nieruchomości upadłego. W § 2 umowy strony ustaliły, jak wskazała pozwana, wysokość czynszu na kwotę 170.000 zł netto, który to czynsz miał być na bieżąco kompensowany z wierzytelnościami przysługującymi pozwanej odspółki (...). Ponieważ jednak po dniu zawarcia umowy, a jeszcze przed ustalonym przez strony dniem wydania nieruchomości najemcy, pozwana zaczęła się obawiać, że z tytułu podnajmu nieruchomości nie uzyska faktycznie wskazanej w § 2 kwoty 170.000 zł, zażądała odspółki (...)zmiany tego postanowienia i wprowadzenia w umowie zapisu ogólnego, że to uzyskane opłaty za wynajem nieruchomości podnajemcom, bez ściśle skonkretyzowanej wysokości, będą stanowić kwotę czynszu najmu. W efekcie w dniu 24 kwietnia 2008 r. strony sporządziły aneks do umowy (tak go jednak nie nazywając) i ponownie spisały jej treść, dokonując wyłącznie zmiany § 2 w zakresie postanowień dotyczących czynszu. Zdaniem pozwanej jeżeli nawet sprzeczna z przepisami powołanymi przez syndyka jest zmiana umowy najmu dokonana 24 kwietnia 2008 r., to strony są nadal związane umową w pierwotnym kształcie oraz zmianami ustnymi. Pozwana zarzuciła ponadto nieprawidłowy sposób wyliczenia kwoty dochodzonej pozwem. Zarzuciła również, że wszelkie kompensaty i potrącenia miały uzasadnienie w rozliczeniach między stronami umowy najmu, nie doszło zatem do bezpodstawnego wzbogacenia po jej stronie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 2 grudnia 2010 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej VIII Wydział Gospodarczy ds. upadłościowych i naprawczych ogłosił upadłość(...)weW., obejmującą likwidację majątku upadłego, oraz wyznaczył syndyka w osobieG. K..
/dowód: postanowienie SR dla Wrocławia-Fabrycznej z 2.12.2010r., VIII GU 152/10 - k. 28/

W skład majątku upadłej spółki wchodzi prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w miejscowościP.przyul. (...)oraz odrębna własność posadowionych na nim budynków biurowych i hali magazynowej, dla których Sąd Rejonowy w Trzebnicy prowadziksięgę wieczystą nr (...).
/dowód: odpis zwykły księgi wieczystej - k. 37-73/

W dniu 18 kwietnia 2008 r. komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w TrzebnicyM. G.w ramach egzekucji prowadzonej na wniosek wierzyciela(...) S.A.Oddział w Polsce dokonał zajęcia powyższej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika(...)z siedzibą weW.. Zajęta nieruchomość została pozostawiona w zarządzie dłużnika. Wezwanie do zapłaty należności zawierające informację o tym, że nieruchomość zostaje zajęta, zostało doręczonespółce (...), do rąk wspólnikaA. G., w tym samym dniu.
/dowód: wezwanie do zapłaty należności z 18.04.2008r. z potwierdzeniem odbioru - k. 74-75/

Wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości został dokonany wksiędze wieczystej nr (...)w dniu 22 kwietnia 2008 r.
/dowód: odpis zwykły księgi wieczystej - k. 37-73/

W dniu 24 kwietnia 2008 r.(...)jako wynajmujący zawarła zK. G. (1), prowadzącą działalność gospodarczą podfirmą (...), jako najemcą umowę najmu, na podstawie której najemcy udostępnione zostały pomieszczenia magazynowe o powierzchni 5.744 m2oraz pomieszczenia biurowe o powierzchni 2.223 m2, położone na terenie nieruchomości wP.przyul. (...), z prawem podnajmu innym podmiotom. W § 2 umowy strony postanowiły, że opłaty za wynajem obiektu podnajemcom najemca będzie zaliczał na poczet swoich wierzytelności dospółki (...). Rozliczenie końcowe miało następować do 31 grudnia każdego roku, z tym że pierwsze rozliczenie miało nastąpić w dniu 31 grudnia 2009 r. W § 5 strony ustaliły, że umowa zostaje zawarta na czas określony do 23 kwietnia 2018 r. bez możliwości jej wypowiedzenia przez którąś ze stron.
/dowód: umowa najmu - k. 81/

W dniu 25 kwietnia 2008 r.spółka (...)zawarła zK. G. (1)umowę, na podstawie którejK. G. (1)zlecone zostały czynności administrowania nieruchomością obejmującą budynki biurowo-handlowo-magazynowe wP.przyul. (...), w zamian za co miała ona otrzymywać wynagrodzenie.
/dowód: umowa o administrowanie nieruchomością komercyjną - k. 95/

K. G. (1)zawierała jako wynajmująca umowy najmu powierzchni magazynowych i biurowych stanowiących części budynków położonych wP.przyul. (...)na rzecz innych podmiotów, powołując się przy tym na umowę najmu zawartą z właścicielem nieruchomości w dniu 24 kwietnia 2008 r.
/dowód: umowy najmu zawierane przezK. G. (1)jako wynajmującą - k. 305-321/

Pismem z dnia 23 listopada 2009 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie komornika do udzielenia wyjaśnień, tj. przedłożenia umowy najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r., umowy o administrowanie nieruchomością z dnia 25 kwietnia 2008 r., ewentualnie innych umów łączących(...)zespółką (...), pozwana przesłała komornikowi kopię umowy najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. i umowy o administrowanie nieruchomością komercyjną z dnia 25 kwietnia 2008 r.
/dowód: wezwanie do udzielenia wyjaśnień na podstawieart. 761 k.p.c.- k. 103; pismoK. G.z 23.11.2009r. - k. 104/

(...)wystawiłaK. G. (1)-(...)faktury VAT za najem powierzchni biurowo-magazynowych wP.:

1
fakturę VAT nr (...)z dnia 31 grudnia 2009 r. na kwotę 1.671.400 zł za 2009 r.;

2
fakturę VAT nr (...)z dnia 19 października 2010 r. na kwotę 1.489.966,76 zł za okres od 1 stycznia do 19 października 2010 r.;

3
fakturę VAT nr (...)z dnia 18 listopada 2010 r. na kwotę 450.180 zł za okres od 20 października do 31 grudnia 2010 r.;

4
fakturę VAT nr (...)z dnia 1 grudnia 2010 r. na kwotę 3.513.600 zł za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2012 r.

Jako sposób zapłaty wskazano w fakturach(...).
/dowód: faktury VAT - k. 116-118, 331/

Pismem z dnia 27 grudnia 2010 r., doręczonym pozwanej w dniu 30 grudnia 2010 r., syndyk masy upadłości(...)zgodnie z zarządzeniem zawartym w postanowieniu sędziego komisarza w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Fabrycznej VIII Wydziale Gospodarczym ds. upadłościowych i naprawczych z dnia 23 grudnia 2010 r. wypowiedziałK. G. (1)umowę najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
/dowód: pismo syndyka z 27.12.2010 r. z potwierdzeniem odbioru - k. 123; postanowienie sędziego komisarza sygn. akt VIII GUp 36/10 - k. 120-122/

K. G. (1)nie stosowała się do kierowanych przez komornika sądowego, a następnie syndyka masy upadłościspółki (...)wezwań do zapłaty czynszu najmu budynków magazynowo-biurowych wP..
/okoliczność bezsporna/

K. G. (1)korzystała z nieruchomości wP.w oparciu o umowę najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. do kwietnia 2011 r. W okresie od grudnia 2010 r. do kwietnia 2011 r. część podmiotów najmujących pomieszczenia w nieruchomości upadłejspółki (...)na podstawie umów zawartych zK. G. (1)dokonywała wpłat z tytułu czynszu najmu na rachunek bankowy masy upadłości, niektórzy też zawarli nowe umowy najmu z syndykiem masy upadłości.
/dowód: przesłuchanie powoda - elektroniczny protokół rozprawy z dnia 4 grudnia 2012 r., godz. 00:11:30 - 00:12:30/

Pismem z dnia 23 marca 2011 r. syndyk masy upadłości(...). wezwałK. G. (1)do zapłaty należności z tytułu czynszu najmu za okres od grudnia 2010 r. do marca 2011 r. W odpowiedzi pozwana odmówiła zapłaty.
/dowód: pismo syndyka doK. G.z 23.03.2011r. - k. 126; pismoK. G.do syndyka z 7.04.2011r. - k. 127-129/

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Powód syndyk masy upadłości(...)z siedzibą weW., powołując się na nieważność umowy najmu zawartej przez pozwanąK. G. (1)zespółką (...), dochodził wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości przez pozwaną. Powód twierdził przy tym, że pozwana nie płaciła na rzecz wynajmującego czynszu najmu, ponieważ kompensaty wierzytelności o zapłatę czynszu z wierzytelnościami przysługującymi jej rzekomo przeciwkospółce (...)były nieskuteczne.
Na wstępie należy wskazać, w nawiązaniu do treści odpowiedziK. G. (1)na pozew, że powód jako syndyk masy upadłości posiada legitymację do dochodzenia roszczeń, które przysługiwały upadłemu, a sprawa niewątpliwie dotyczy masy upadłości w rozumieniuart. 144 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze(tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 1112, z późniejszymi zmianami). Nadto przesłanki uwzględnienia powództwa syndyka nie stanowi interes prawny. Wykazanie interesu prawnego po stronie powoda jest wymagane w sprawach o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 k.p.c.), w rozpoznawanej sprawie powód zgłosił natomiast żądanie zasądzenia świadczenia pieniężnego, a nieważność umowy stanowi jedynie przesłankę roszczenia o zapłatę.
W sprawie pozostawało poza sporem, że pozwanaK. G. (1)w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej zawarła w dniu 24 kwietnia 2008 r. jako najemczyni umowę najmu pomieszczeń magazynowych i pomieszczeń biurowych położonych na terenie nieruchomości wP.przyul. (...), stanowiących własność(...), z prawem podnajmu tych pomieszczeń innym podmiotom. W umowie powyższej nie określono wysokości czynszu najmu. Bezsporne było również, że pozwana korzystała z opisanych pomieszczeń w okresie od zawarcia umowy najmu do kwietnia 2011 r., wynajmując między innymi znaczne części powierzchni magazynowo-biurowych innym podmiotom.
W odpowiedzi na pozew pozwana wskazała, że stosunek najmu pomieszczeń został nawiązany przez strony już wcześniej, to jest pisemną umową z dnia 2 stycznia 2008 r., zaś umowa z dnia 24 kwietnia 2008 r. stanowiła jedynie aneks do wcześniejszej umowy. Stanowisko pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie. Z całokształtu okoliczności sprawy wynika, że dołączona przez pozwaną do odpowiedzi na pozew umowa najmu opatrzona datą 2 stycznia 2008 r. (k. 284) nie została sporządzona w tej dacie, zaś stosunek najmu powstał dopiero na skutek zawarcia umowy z dnia 24 kwietnia 2008 r. Wiarygodność twierdzeń pozwanej podważa fakt, że pozwana nigdy wcześniej nie powoływała się na taką umowę. Dokument umowy najmu zawartej w dniu 2 stycznia 2008 r. nie został przekazany przez pozwaną komornikowi, mimo że pismem z dnia 23 listopada 2009 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie komornika do udzielenia wyjaśnień, tj. przedłożenia umów łączących(...)zespółką (...), pozwana przesłała komornikowi kopię umowy najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. i umowy o administrowanie nieruchomością komercyjną. Umowa z dnia 2 stycznia 2008 r. nie została także przekazana syndykowi masy upadłości - nie złożyła jejK. G. (1), umowa nie trafiła też do syndyka razem z pozostałą dokumentacją upadłej spółki. Wreszcie umowy zawierane przez pozwaną z podnajemcami pomieszczeń na spornej nieruchomości wskazywały jako podstawę uprawnienia pozwanej do zawierania takich umów umowę najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r., a nie z 2 stycznia 2008 r. Fakt zawarcia wcześniejszej umowy najmu potwierdził w swych zeznaniach świadekA. G., jednak jego zeznania w tym zakresie nie zasługują na wiarę z uwagi na wskazane wyżej okoliczności, jak również to, że świadek podał inną niż pozwana datę zawarcia rzekomej pierwszej umowy najmu - 1 lutego 2008 r. Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, że umowa z dnia 24 kwietnia 2008 r. nie wprowadzała zmian we wcześniej istniejącej umowie najmu między pozwaną aspółką (...). Mocą tej umowy strony nie modyfikowały, ale nawiązały stosunek najmu mający za przedmiot pomieszczenia położone wP.przyul. (...).
Trafnie powód kwestionuje umowę najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. Zgodnie z definicją zawartą wart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym w myśl § 2 czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Jak wynika z powyższego, zobowiązanie najemcy do zapłaty umówionego czynszu, oznaczonego w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, stanowi element przedmiotowo istotny umowy najmu. Brak tego elementu, w tym brak określenia wysokości czynszu, jaki najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu, powoduje nieważność umowy najmu.
W umowie najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. nie zawarto określenia wysokości czynszu, jaki pozwana miała płacić wynajmującemu, ani podstaw do ustalenia tej wysokości. W umowie nie zostało wyraźnie wskazane, ażeby wysokość czynszu najmu miała stanowić sumę przychodów z podnajmu pomieszczeń, a nawet gdyby tak było, taki zapis nie stanowiłby wystarczającego uregulowania kwestii czynszu najmu. Czynsz najmu nie musi być w umowie oznaczony kwotowo, dopuszczalne jest określenie sposobu jego wyliczenia poprzez odwołanie się do jakiegoś miernika wartości, miernik ten musi jednak być skonkretyzowany, sprawdzalny, możliwy do określenia już na etapie zawarcia umowy najmu. Takiego określenia wysokości czynszu umowa zawarta przez pozwaną i(...)nie zawierała. W związku z brakiem koniecznego elementu w treści umowy najmu z dnia 24 kwietnia 2008 r. umowę tę należało uznać za niezawartą. Okoliczność ta skutkuje uznaniem, iżK. G. (1)z pomieszczeń magazynowych i biurowych należących do upadłego(...)korzystała bez podstawy prawnej. Wynajmującemu, a aktualnie działającemu na jego rzecz syndykowi masy upadłości, przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z pomieszczeń przez pozwaną, które co do wysokości powinno odpowiadać kwocie czynszu, jaki wynajmujący mógłby uzyskać z tytułu najmu tych pomieszczeń. W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że zdaniem Sąduspółka (...)nie uzyskała od pozwanej żadnego ekwiwalentu za korzystanie z pomieszczeń wP.. Pozwana w odpowiedzi na pozew wskazywała, że nie uzyskała bezpodstawnej korzyści w postaci korzystania z pomieszczeńspółki (...), ponieważ dokonywała potrąceń (kompensat) z wierzytelności wynajmującego wierzytelności przysługujących jej przeciwko(...)sp. j., zaś potrącenia te miały uzasadnienie w rozliczeniach między stronami umowy najmu. Na potrącenie (kompensatę) jako sposób zapłaty należności na rzecz właściciela budynków magazynowo-biurowych wP.wskazuje treść nieważnej umowy najmu oraz faktur wystawianych przez(...)., pozwana nie udowodniła jednak, że skutecznie dokonała jakichkolwiek potrąceń.
Zgodnie zart. 498 § 1 k.c.gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. W myśl § 2 cytowanego artykułu wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenia dokonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie (art. 499 k.c.). Aby wykazać skuteczność dokonywanych potrąceń,K. G. (1)musiałaby udowodnić, że składałaspółce (...)oświadczenia o potrąceniu jej konkretnie wskazanych wierzytelności z wzajemnych wierzytelności spółki, a także udowodnić istnienie po jej stronie wierzytelności przedstawianych do potrącenia. Pozwana nie wykazała, ażeby składałaspółce (...)jakiekolwiek oświadczenia o potrąceniu, nie wskazała, jakie wierzytelności miała przedstawiać do potrącenia z wierzytelnościamispółki (...), a tym bardziej nie udowodniła, że wierzytelności przedstawiane do potrącenia faktycznie jej przysługiwały, w określonej wysokości. Nie można zatem przyjąć, że pozwana przez potrącenie z przysługującymi jej wierzytelnościami spełniła na rzeczspółki (...)jakiekolwiek świadczenie w związku z korzystaniem z pomieszczeń wP.. Powództwo syndyka o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z tych pomieszczeń podlegało zatem uwzględnieniu.
Syndyk masy upadłościspółki (...)wnosił o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność wysokości czynszu, jaki można by uzyskać z najmu pomieszczeń biurowych i magazynowych w nieruchomości upadłego. Zdaniem Sądu przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego nie było w sprawie konieczne. Pomimo uznania, iż w rzeczywistości stron nie łączył stosunek najmu, wystarczającą i adekwatną podstawę ustalenia szacunkowej wysokości czynszu, jakispółka (...)mogłaby uzyskać z najmu pomieszczeń w należących do niej budynkach wP., stanowi wysokość należności określona w fakturach wystawianychK. G. (1)przez wynajmującego w całym okresie korzystania przez nią z tych pomieszczeń. Strony bowiem nie miały wątpliwości o skuteczności łączącego je stosunku prawnego, zaś strona powodowa co do zasady nie kwestionowała faktu, iż kwoty, na jakie opiewają wspomniane faktury nie odpowiadają czynszowi, jaki można by uzyskać za wynajem wspomnianych pomieszczeń. Zliczenie kwot uwzględnionych na czterech fakturach wystawionych przez(...)i wyliczenie na tej podstawie średniej wysokości miesięcznego czynszu pozwala na ustalenie, że wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi pomieszczeń za cały okres korzystania z nich przez pozwaną (w przybliżeniu w okresie od maja 2008 r. do kwietnia 2011 r.) jest zbliżone do kwoty dochodzonej pozwem syndyka masy upadłości.
Z przedstawionych względów Sąd uwzględnił żądanie pozwu w całości, zasądzając na rzecz syndyka masy upadłości od pozwanej kwotę 5.577.305,28 zł.
Na uwzględnienie zasługiwało także żądanie zasądzenia od pozwanej odsetek ustawowych od powyższej kwoty liczonych od dnia wniesienia pozwu (9 września 2011 r.) do dnia zapłaty. Zgodnie z zasadą wyrażoną wart. 481 § 1 k.c.jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia. W myśl § 2 cytowanego przepisu jeżeli stopa odsetek nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej stanowi zobowiązanie bezterminowe, a w przypadku takich zobowiązań dłużnik popada w opóźnienie, jeżeli nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela (art. 476 k.c.). Pozwana przed wytoczeniem powództwa była wzywana do zapłaty, zatem na dzień wytoczenia powództwa pozostawała w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia.
W związku z powyższym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie II Sąd wydał w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty procesu poniesione przez powoda w niniejszej sprawie złożyła się kwota 17 zł opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7.200 zł, ustalone w oparciu o§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. Nr 163, poz. 1349, z późn. zmianami).
W punkcie III sentencji wyroku Sąd na podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t. jedn. Dz. U. 2010 r. Nr 90, poz. 594, ze zmianami) w zw. zart. 98 § 1 k.p.c.obciążył pozwaną jako przegrywającą sprawę obowiązkiem uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa kwoty 100.000 zł tytułem brakującej opłaty od pozwu, od której powód był zwolniony.