Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 942/12
Data wyroku: 2013-10-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Stawicka-Moryc
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: art. 12 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 942/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 października 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący :SSO Dorota Stawicka-Moryc
Protokolant : Robert Purchalak
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2013 r. we Wrocławiu
sprawy zpowództwaT. M.,R. M.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)weW.
o uchylenie uchwały

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powodów solidarnie na rzecz strony pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 942/12

UZASADNIENIE
PowodowieT. M.iR. M.w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)weW.wnieśli o uchylenie uchwały tejżewspólnoty numer (...)z dnia 05 marca 2012 roku w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2012 i dodatkowego obciążenia miesięcznymi kosztami utrzymania czystości, drobnymi naprawami, konserwacjami, kosztami naprawy i serwisu domofonów oraz ubezpieczeniem budynku właścicielalokalu numer (...)–T. M.iR. M.w wysokości 80% tych kosztów, wynikających z przyjętego planu gospodarczego. W uzasadnieniu pozwu powodowie zarzucali, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, rażąco narusza interesy powodów oraz jest niezgodna z przepisemart. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, albowiem sposób korzystania z lokalu użytkowego przyul. (...)nie uzasadnia ustalenia zwiększonego obciążenia z tego tytułu właścicieli lokalu. Powodowie wskazywali, że w nieruchomości przyul. (...)znajdują się również inne lokale użytkowe, których właściciele nie zostali obciążeni jakimikolwiek dodatkowymi kosztami ujętymi w planie gospodarczym. Powodowie zarzucali również pozwanej uchybienia proceduralne związane z podjęciem kwestionowanej uchwały. W tym kontekście podnosili, że nie zostali powiadomieniu przez zarząd wspólnoty o terminie indywidualnego zbierania głosów, jak i treści przedmiotowej uchwały. W ocenie powodów zaskarżona uchwała narusza również zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albowiem w sposób nieuzasadniony obciąża jednego właściciela kosztami tylko z tego powodu, że lokal ten ma charakter użytkowy. Powodowie podkreślali, że wprawdzie art. 12 ust. 3 ustawy umożliwia właścicielom lokali, w drodze uchwały, zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jednakże może mieć to miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie można zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powodowie wyjaśniali, że lokal użytkowy będący ich własnością jest użytkowany na cele związane z prowadzeniem kawiarni, która nie przysparza członkom wspólnoty niedogodności ani nadmiernej uciążliwości. Sposób korzystania z lokalu nie wpływa na nadmierną eksploatację części wspólnych nieruchomości, stąd obciążenie ich aż w 80% kosztami wynikającymi z planu gospodarczego jest w ocenie powodów niezgodne z prawem, a ponadto rażąco godzi w ich interesy. Powodowie zwracali uwagę na to, że w spornej nieruchomości mieszą się również inne lokale użytkowe, jak np. pracownia fryzjerska,(...) sp. z o.o.świadcząca usługi budowlane, Radca prawnyA. G. (1),(...)świadczący usługi prawnicze, Gabinet(...),(...)- biuro projektowe oraz lokal nocy(...). Lokale te wedle powodów generują znacznie większe koszty, aniżeli ich lokal użytkowy.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana wskazała, że wbrew twierdzeniom powodów, sposób korzystania z lokalu przyul. (...), w którym prowadzony jestklub (...)uzasadnia zwiększenie obciążenia z tego tytułu nałożonego na właścicieli lokalu. Pozwana podnosiła, że zachowanie osób, które wynajmują od powodów sporny lokal oraz klientów lokalu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Klienci „(...)” zaśmiecają kamienicę i patio, spożywają w nich alkohol, zażywają narkotyki, pozostawiają prezerwatywy, załatwiają potrzeby fizjologiczne w kamienicach, co wedle pozwanej, stanowiło wystarczającą podstawę do podjęcia kwestionowanej uchwały. Strona pozwana potwierdziła, że w nieruchomości znajdują się również inne lokale użytkowe takie jak: salon kosmetyczny, salon fryzjerski, biuro podatkowe, kancelaria prawna. Lokale te jednak są czynne w ciągu dnia i „nie produkują” tyle śmieci co lokal należący do powodów. Pozwana zaprzeczyła również, jakoby powodowie nie zostali poinformowani o terminie indywidualnego zbierania głosów i treści projektów uchwał. Powodowie wiedzieli bowiem o terminie zebrania oraz o tym , że będą na nim głosowane uchwały. Mogli więc po powrocie z wyjazdu służbowego zwrócić się do zarządcy celem ustalenia wyniku zebrania. Niezależnie od powyższego strona pozwana podnosiła, że przedmiotowa uchwała jest z merytorycznego punktu widzenia zasadna, albowiem w sposób sprawiedliwy nakłada zwiększony obowiązek ponoszenia kosztów na właścicieli tego lokalu, który te koszty rzeczywiście generuje. Analiza sposobu korzystania zlokalu nr (...)– „(...)” spowodowała przyjęcie takiej, a nie innej uchwały, gdyż wpływ używania przedmiotowego lokalu ma zasadnicze znaczenie na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowodowieT. M.iR. M.są współwłaścicielamilokalu użytkowego nr (...), położonego przyul. (...)weW..

(dowód: umowa sprzedaży - akt notarialny z 08.02.2006 r., rep. A nr(...)k. 15-17

Na podstawie umowy najmu z 26 marca 2010 r. powodowie wynajęli lokal użytkowy przyul. (...)D. O. (1),M. Ś.Spółce jawnej z siedzibą weW., na cele prowadzenia w nim działalności gastronomicznej oraz klubowo-imprezowej.

(dowód: umowa najmu z 26.03.2010 r. k. 62-67)

Przed uruchomieniem działalności, najemcy lokalu przyul. (...)zobowiązali się względem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do ochrony oraz dbania o porządek na terenie całego obiektu codziennie od godziny 18.00 do zamknięcia lokalu (ze szczególnym naciskiem na uniemożliwienie osobom trzecim korzystania z windy i wchodzenia na klatkę schodową) oraz utrzymywania obiektu w czystości, w tym również patio.

(dowód: pismoM. Ś.iD. O. (2)z 15.04.2010 r. k. 140)

W lokalu należącym do powodów uruchomiony został przez najemców klub muzyczny(...). Na stronie internetowej(...)lokal ten opisywany jest jako „(...)”. Obecnie lokal otwarty jest najczęściej w piątki i soboty, od godziny 18 do ostatniego klienta (do godziny 6-8 rano). Organizowane są wówczas imprezy z muzyką elektroniczną graną przez DJ-ów. Wcześniej lokal czynny był również w tygodniu. W lokalu sprzedawany jest alkohol. Maksymalnie przez(...), którego powierzchnia wynosi ok. 92 m2, przewinęło się 200-300 osób. Aby dostać się doklubu (...)klienci muszą najpierw zadzwonić domofonem oraz przejść przez klatkę schodową i małe patio. Jest również drugie wyjście z lokalu od strony zaplecza, prowadzące na inną klatkę schodową. Lokal wyposażony jest w toalety.

(dowód: wydruki ze stron internetowych k. 43-45, 134-137, dokumentacja fotograficzna k. 69-74, częściowo zeznania świadkaM. Ś.k. 147-151, częściowo zeznania świadkaD. O. (2)k. 151-154, zeznania świadkaM. W.k. 157-159, zeznania świadkaA. K.k. 159-160)

Sprzedaż biletów wstępu na imprezy organizowane wklubie (...)często prowadzona jest wewnątrz kamienicy, w korytarzu prowadzącym na patio. W lokalu zatrudniony jest jeden pracownik ochrony, który zajmuje się również wpuszczaniem klientów do lokalu oraz sprzedażą biletów.
Klienci pubu(...)w trakcie organizowanych w lokalu imprez korzystają ze schodów oraz z niewielkiego podwórza jako miejsc, gdzie można zapalić papierosa. Niejednokrotnie zdarza się, że załatwiają oni na patio swoje potrzeby fizjologiczne, niszczą roślinność, przewracają kwietniki.
Po całonocnych imprezach organizowanych w(...), na klatce schodowej oraz na patio pozostaje duża ilość niedopałków papierosów, plastikowych słomek do napojów, butelek, resztek owoców, prezerwatyw i strzykawek po narkotykach. Na ścianach wewnątrz budynku pozostają brudne plamy od krwi oraz ślady butów. Właściciele lokalu nie mają osobnego kontenera na odpady.

(dowód: wydruki ze stron internetowych k. 43-45, 134-137, częściowo zeznania świadkaM. Ś.k. 147-151, zeznania świadkaZ. Ś.k. 154-156, zeznania świadkaA. H.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 00:03:18 do 00:40:00, zeznania świadkaA. J.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 00:40:01 do 01:00:00, zeznania świadkaW. W. (2)e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 01:00:48 do 01:23:14, zeznania świadkaJ. K.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 01:23:14 do 01:50:50, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejG. Z. (1)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:01:38 do 00:25:26, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejA. G. (2)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:25:26 do 00:53:42)

Usługi porządkowe na terenie obiektu przyul. (...)wykonuje(...) Sp. z o.o.z siedzibą eW., na podstawie umowy z 04.09.2009 r. Zgodnie z załącznikiem do umowy zbieranie nieczystości na klatkach schodowych, korytarzach, w windach i na zewnątrz budynku wykonywane było 3 razy w tygodniu. Obecnie, w związku z działalnością(...)usługi porządkowe wykonywane są pięć razy w tygodniu, co spowodowało wzrost wynagrodzenia z 500 zł do 700 zł miesięcznie.

(dowód: umowa z 04.09.2009 r. wraz z załącznikiem i aneksem k. 77-79, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejG. Z. (1)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:01:38 do 00:25:26, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejA. G. (2)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:25:26 do 00:53:42)

W związku z powtarzającymi się niebezpiecznymi incydentami z udziałem klientów(...), 20 sierpnia 2012 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę dotyczącą wyboru firmy świadczącej usługi ochroniarskie na rzecz Wspólnoty.
Z dniem 31.08.2012 r. została podpisana między Wspólnotą aAgencją Ochrony (...)(...)Sp.j.K.M.B.,K. R..,M.J. z siedzibą wW.umowa nr(...)o wykonanie usług w formie bezpośredniej ochrony fizycznej na terenie kompleksu mieszkalno-biurowego weW.przyul. (...).

(dowód: umowa z 31.08.2012 r. k. 80-84, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejG. Z. (1)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:01:38 do 00:25:26, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejA. G. (2)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:25:26 do 00:53:42)

Pracownicy pełniący ochronę obiektu Wspólnoty, zatrudnieni wfirmie (...)wielokrotnie podejmowali interwencje w związku z przebiegiem imprez organizowanych w(...). Najpoważniejszym incydentem była bójka, do której doszło w dniu 22.09.2012 r. na patio, z udziałem 12 nietrzeźwych osób, będących gośćmi(...). Na miejscu interweniowała wówczas policja.

(dowód: raporty ochrony z przebiegu służby k. 110-125, zeznania świadkaA. H.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 00:03:18 do 00:40:00, zeznania świadkaA. J.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 00:40:01 do 01:00:00, zeznania świadkaW. W. (2)e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 01:00:48 do 01:23:14, zeznania świadkaJ. K.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 01:23:14 do 01:50:50)

Mieszkańcy nieruchomości przyul. (...)weW.oraz ochroniarze z firmy ochroniarskiej zatrudnianej przez pozwaną Wspólnotę wielokrotnie skarżyli się na zakłócanie ciszy nocnej przez klientów(...). W korespondencji kierowanej do zarządu zwracali uwagę na niewłaściwe zachowanie gości ww. lokalu, niezgodne z zasadami współżycia społecznego.

(dowód: wydruki e-mali k. 128-132, pismo z 24.09.2012 r. k. 115)

W nieruchomości przyulicy (...)weW., oprócz lokalu powodów, mieszczą się również inne lokale użytkowe, w tym m.in.: salon kosmetyczny, salon fryzjerski, kancelaria prawna,Galeria (...). Lokale te są jednak czynne wyłącznie w ciągu dnia i nie generują dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości.

(dowód: przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejG. Z. (1)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:01:38 do 00:25:26, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejA. G. (2)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:25:26 do 00:53:42)

Opróczklubu (...), w nieruchomości przyul. (...)weW.funkcjonuje również pub(...). Wejście do tego lokalu znajduje się bezpośrednio od stronyulicy (...)i klienci pubu nie mają możliwości wejścia do lokalu przez klatkę schodową, od strony patio. Prowadzące z lokalu(...)drzwi wychodzące na patio zostały zaprojektowane jako wyjście awaryjne. Na co dzień korzystają z niego wyłącznie pracownicy pubu w celu dostępu do koszty na śmieci oraz w ramach przerwy na papierosa. Klienci klubu nie mogą wychodzić na patio.

(dowód: pismo z 19.11.2012 r. k.133, zeznania świadkaJ. K.e-protokół rozprawy z 28.05.2013 r. od 01:23:14 do 01:50:50, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejG. Z. (1)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:01:38 do 00:25:26, przesłuchanie członka zarządu strony pozwanejA. G. (2)e-protokół rozprawy z 26.09.2013 r. od 00:25:26 do 00:53:42)

W dniu 05 marca 2012 roku część właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przyul. (...)weW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2012. W uchwale tej postanowiono, że przyjęty zostanie plan kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości i wynikającą stawkę 3,94 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, obowiązującą od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie podjęta uchwała. W § 2 uchwały Wspólnota postanowiła dodatkowo obciążyć miesięcznymi kosztami utrzymania czystości, drobnymi naprawami, konserwacjami, kosztami naprawy i serwisu domofonów oraz ubezpieczeniem budynku właścicielalokalu (...)państwaT. M.iR. M.w wysokości 80% tych kosztów, wynikających z przyjętego planu gospodarczego. Z uwagi na brak quorum na zebraniu, uchwałę podjęto częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniu 20 kwietnia 2012 r.

(dowód: uchwała nr(...)k. 40, protokół głosowania k. 39, projekt planu gospodarczego dla nieruchomości(...)(...)k. 41

Informacja dotycząca podjęcia przedmiotowej uchwały oraz jej treści została przesłana do powodów przesyłką poleconą. Przesyłkę doręczono dorosłemu domownikowi w miejscu zamieszkania powodów w dniu 30.04.2012 r.

(dowód: potwierdzenie nadania przesyłki k. 42, pismo(...)S.A. z 17.09.2012 r. k. 126)

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z treściąart. 25 ustawy o własności lokali(Dz. U. z 2000 r. Nr. 80 poz. 903 z późn. zm.), będącym podstawą prawną wytoczonego powództwa, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Stosownie do art. 25 ust. 1a cyt. ustawy powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Jak wynika z akt przedmiotowej sprawy, sporna uchwała została podjęta przez właścicieli nieruchomości przyul. (...)weW.częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, zakończonego 20 kwietnia 2012 r. O jej treści powodowie dowiedzieli się z pisma zarządcy, które doręczone zostało dorosłemu domownikowi w ich miejscu zamieszkania w dniu 30 kwietnia 2012 roku. Mając zatem na względzie, iż powodowie wnieśli niniejsze powództwo 11 czerwca 2012 r. stwierdzić należało, iż nie uchybiono terminowi, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
W niniejszej sprawie powodowie domagali się uchylenia w całości uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)weW.numer(...)z dnia 05 marca 2012 roku w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2012 i dodatkowego obciążenia miesięcznymi kosztami utrzymania czystości, drobnymi naprawami, konserwacjami, kosztami naprawy i serwisu domofonów oraz ubezpieczeniem budynku właścicielalokalu numer (...)–T. M.iR. M.w wysokości 80% tych kosztów wynikających z przyjętego planu gospodarczego.
Powodowie zarzucali, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również rażąco narusza interesy powodów i jest niezgodna zart. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 rokuo własności lokali.
Zdaniem Sądu w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności zeznań świadków zawnioskowanych przez stronę pozwaną nie sposób stwierdzić, by formułowane przez powodów zarzuty dotyczące skarżonej uchwały były zasadne.
Przepisart. 12 ustawyo własności  lokalistanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ustęp 3 cytowanego przepisu stanowi, żeuchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Jak wynika z treści powołanego przepisu zróżnicowanie wielkości wysokości obciążeń może dotyczyć jedynie tych obciążeń, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne. Czynnikiem podjęcia takiej uchwały winno być istnienie określonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.
Przenosząc powyższe uwagi na grunt przedmiotowej sprawy zdaniem Sądu należało stwierdzić, iż sposób korzystania z lokalu użytkowego mieszczącego się przyul. (...), uzasadniał obciążenie jego właścicieli wyższymi kosztami, w zakresie, w jakim to zostało przyjęte w spornej uchwale.
Przesłuchani w sprawie świadkowie, m in.A. J.,A. H., czyJ. K., a także członkowie zarządu strony pozwanejG. Z. (2)iA. G. (2)podkreślali w swoich zeznaniach, że klienci pubu(...)„wytwarzają” ogromna ilość śmieci, które po zakończeniu imprez nie są sprzątane przez obsługę lokalu. Wymienione wyżej osoby zgodnie zeznały, że w trakcie organizowanych imprez w spornym lokalu, klienci korzystają z patio i klatki schodowej, gdzie pozostawiają niedopałki papierosów, butelki po alkoholu, a także prezerwatywy i strzykawki. Osoby odwiedzające lokal załatwiają swoje potrzeby fizjologiczne na patio, niszczą znajdującą się tam roślinność i kwietniki. Charakter prowadzonego w lokalu powodów klubu muzycznego oraz jego usytuowanie względem pozostałych lokali, wedle Sądu w sposób niewątpliwy utrudnia pozostałym właścicielom lokali funkcjonowanie w obrębie nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu za powyższą oceną przemawia już sam fakt, iż w trakcie weekendowych imprez przez klub „przewija się”(co potwierdzili również sami najemcy lokalu) około 200 osób. Biorąc pod uwagę okoliczność, że sam lokal ma powierzchnię 92 m2, oczywistym jest, że goście(...)nie mieszczą się w nim i korzystają z terenu wokół lokalu, to jest z niewielkiego patio oraz klatki schodowej. Przy tak dużej ilości osób, zdaniem Sądu, trudno jest zgodzić się z twierdzeniem powodów, iż stanowiący ich własność lokal użytkowy, nie generuje większych kosztów, aniżeli inne lokale usytuowane w budynku pozwanej Wspólnoty.
ŚwiadkowieA. J.,A. H., czyW. W. (2)wyjaśniali na rozprawie, że klienci pubu(...)powodują również różnego rodzaju zniszczenia na klatce schodowej, zabrudzenia ścian, elewacji budynku. Zdarzało się, że były wyłamywane klamki, a na ścianach pozostawały ślady krwi po bójkach i przepychankach, do jakich dochodziło w trakcie imprez.
Opierając się z zeznaniach powołanych wyżej świadków, jak i na przesłuchaniu strony pozwanej, zdaniem Sądu należało nadto stwierdzić, iż osoby prowadzące działalność w spornym lokalu, nie zapewniają wystarczającego poziomu ochrony w czasie, kiedy odbywają się imprezy w pubie. Wyznaczenie jednego pracownika, do pełnienia funkcji ochrony, przy jednoczesnym wykonywaniu przez niego obowiązków sprzedaży biletów wstępu, nie może być bowiem utożsamiane z należytym zabezpieczeniem obiektu i zapewnieniem bezpieczeństwa klientów klubu. Jak wskazują raporty z służby ochroniarskiej, prowadzonej na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej, niejednokrotnie ochroniarze zatrudnieni przez pozwaną zmuszeni byli interweniować w związku z incydentami, jakie miały miejsce w(...). Jedną z takich interwencji podjęto w związku z bójką, która wywiązała się na terenie patio, w której uczestniczyło kilkunastu gości klubu oraz jego ochrona. Takie incydenty były podstawą do zawarcia przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)umowy zfirmą (...)o świadczenie usług w zakresie ochrony. Jak tłumaczyli bowiem członkowie zarządu strony pozwanej, wcześniej, tyj. przed uruchomieniem(...)nie zachodziła potrzeba zlecania ochrony budynku.
W ocenie Sądu, przeprowadzone w sprawie dowody pozwalają nadto przyjąć, iż funkcjonowanie przedmiotowego lokalu doprowadziło do zwiększenia ilości odpadów, a tym samym wywołuje konieczność zlecenia częstszego czyszczenia klatki schodowej i terenu patio, jak również wiąże się ze zwiększeniem częstotliwości wywozu śmieci.
Przesłuchiwani w charakterze strony pozwanejA. G. (2)iG. Z. (1)wskazywali na rozprawie, że powodowie, jak i osoby prowadzące sporny lokal nie mają własnych kontenerów na śmieci oraz, wbrew wcześniejszym deklaracjom, nie sprzątają terenu po imprezach.
Z przedstawionych wyżej okoliczności wedle Sądu niewątpliwie wynika, iż sposób używania spornego lokalu ma niebagatelny wpływ na wysokość kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w szczególności w zakresie kosztów wywozu śmieci, ochrony, sprzątania.
Jednocześnie wskazać wypada, że inne usytuowane w budynku lokale użytkowe takie jak: salon kosmetyczny, salon fryzjerski, biuro podatkowe, kancelaria prawna nie generują tak wysokich kosztów jak lokal powodów. Są to bowiem lokale czynne wyłącznie w ciągu dnia, zaś profil ich działalności nie uzasadnia obciążenia ich większymi kosztami.
W ocenie Sądu nie można również porównywać spornego lokalu będącego własnością powodów do lokalu w którym prowadzony jestklub (...), ten ostatni bowiem jest inaczej usytuowany niż(...), gdyż wejście do niego znajduje się bezpośrednio odulicy (...), a zatem jego goście nie mają możliwości wejścia na klatkę schodową, czy patio. Odnośnie funkcjonowania tego lokalu, którego profil znacząco różni się od(...), nie ma żadnych zastrzeżeń ze strony zarządu wspólnoty jak i innych właścicieli lokali. Odnośnie natomiastklubu (...)przedłożone przez stronę pozwaną e-maile potwierdzają okoliczność, że działalność tego lokalu jak i zachowanie jego klientów przeszkadza pozostałym członkom wspólnoty, albowiem zakłóca cisze nocną oraz narusza zasady współżycia społecznego.
Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona w pozwie uchwała numer(...)obciążająca powodów dodatkowymi kosztami utrzymania czystości, drobnymi naprawami i konserwacjami, kosztami naprawy i serwisu domofonów oraz ubezpieczenia budynków w części odpowiadającej 80% tych kosztów jest zasadna i nie narusza interesów powodów oraz jest zgodna zart. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.
W ocenie Sądu, w realiach przedmiotowej sprawy brak było również podstaw do przyjęcia, by strona pozwana w jakikolwiek sposób naruszyła formalne wymogi związane z podjęciem kwestionowanej uchwały. Jak wynika bowiem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, powodowie zostali zawiadomieni o zebraniu, na którym miało odbyć się głosowanie nad przedmiotową uchwałą, a zatem mieli stworzone warunki do uczestnictwa w tym zebraniu i wypowiedzenia się co do treści uchwały poprzez glosowanie. Fakt, iż powodów wówczas nie było weW.z uwagi na wyjazd, nie mógł tamować procedowania nad sporną uchwałą. Jednocześnie podnieść należy, iż powodowie otrzymali przesyłką poleconą pismo informujące o wynikach głosowania, w tym o treści skarżonej uchwały. Powyższe okoliczności wedle Sądu przemawiają za przyjęciem, iż brak jest podstaw do stawiania stronie pozwanej jakichkolwiek zarzutów natury formalnej, związanych z samą procedurą głosowania nad uchwałą. Zarówno bowiem sam tryb głosowania, jak i sposób powiadomienia o jego wynikach był dopuszczalny i został prawidłowo przeprowadzony. Nadmienić wypada, że kwestionowana w pozwie uchwała przyjęta została większością 65,2493% głosów.

W świetle całokształtu poczynionych rozważań powództwo o uchylenie zaskarżonej uchwały w całości podlegało oddaleniu (pkt I. sentencji wyroku).
Konsekwencją powyższego było zasądzenie od powodów na podstawie 98k.p.c.na rzecz strony pozwanej kosztów procesu obejmujących koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł, ustalone w oparciu o§ 10 pkt 1w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.)  powiększone o kwotę 17 zł tytułem uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Zarządzenie:

1
Odnotować;

2
Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powodów oraz pełnomocnikowi strony pozwanej;

3
K.. 14 dni.