Sąd Okręgowy w Słupsku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 168/13
Data wyroku: 2013-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Jastrzębski, Jolanta Deniziuk, Beata Kopania
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 22 ustawy o własności lokali

Sygn. akt IV Ca 168/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 kwietnia 2013 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku IV Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Andrzej Jastrzębski
Sędziowie: SO Jolanta Deniziuk (spr.), del.SR Beata Kopania

Protokolant: sekr. sądowy Agnieszka Sobocińska

po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2013 r. w Słupsku
na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej "(...)"wL.
przeciwkoA. C.iG. C.
o nakazanie

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowegow Lęborku z dnia 23 stycznia 2013r., sygn. akt I C 125/11

1
oddala apelację,

2
zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej "(...)" wL.na rzecz pozwanychA. C.iG. C.solidarnie kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowegow postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt IV Ca 168/13

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” wL.wniosła o nakazanieA. C.iG. C.udostępnienia należącego do wyżej wymienionych osóblokalu nr (...)położonego wL.przyulicy (...)I nr(...)oraz części wspólnej budynku w postaci loggi balkonowej celem przeprowadzenia w koniecznym wymiarze czasu prac remontowych polegających m.in. na montażu blaszanego parapetu zewnętrznego przy oknie, montażu obróbki blacharskiej czołowej płyty logii oraz wymianie balustrady logii, zażądano także zasądzenia stosownych kosztów procesu, uzasadniając, że pozwani, jako współwłaściciele lokalu funkcjonującego w obrębie wspólnoty mieszkaniowej, odmówili wyznaczonej ekipie remontowej wstępu do swojego mieszkania, mimo podjęcia przez Wspólnotę koniecznych uchwał dotyczących remontu i ocieplenia elewacji budynku.
PozwanyA. C.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, wskazując w uzasadnieniu, że przedmiotowa loggia stanowi część składową jego lokalu i nie może być przedmiotem remontu dotyczącego części wspólnych budynku, a ponadto bezskuteczna była uchwała powodowej Wspólnoty odnośnie tegoż remontu, gdyż nie zawierała pełnomocnictwa dla zarządu do zawarcia wymaganej umowy. Argumentację powyższą Sąd uznał jednocześnie za stanowisko pozwanejG. C.(współuczestnika koniecznego jednolitego).
Rozpoznający sprawę w I instancji Sąd Rejonowy ustalił, żeA. C.orazG. C.są współwłaścicielami (na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) stanowiącego odrębną nieruchomośćlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wL.przyulicy (...)I nr(...)oraz członkami WspólnotyMieszkaniowej(...)” wL.. Częścią składową tego lokalu jest loggia.
Wspólnota Mieszkaniowa(...)wL.kolejnymi uchwałami (nr(...)z dn. 14.01.2010r. oraz nr(...)z dn. 30.04.2010r.) zdecydowała o wykonaniu oraz finansowaniu remontu i docieplenia elewacji części wspólnych budynku przy ulicy(...)(...)wL.. Zakres robót określony został w załączniku do uchwały nr(...)i wskazywał prace polegające m.in. na: ociepleniu ścian szczytowych, ociepleniu ściany tylnej, ociepleniu ścian bocznych i sufitów logii przylegających do mieszkań, wykonanie ścian bocznych loggi nie przylegających do mieszkań, ociepleniu ściany frontowej i wykonaniu na balkonach balustrad murowanych.
Jak ustalił Sąd RejonowyA. C.iG. C.odmówili wykonawcy wskazanego wyżej remontu dostępu do należącego do nichlokalu nr (...)położonego wL.przy ulicy(...)nr(...)(tj. do logii) dla potrzeb wykonania robót remontowych w postaci docieplenia ścian logii, skucia klinkieru i posadzek oraz położenia nowej posadzki i wymiany balustrady. Obróbka blacharska czołowej płyty loggi ww.lokalu nr (...)wymagałaby: demontażu (skucia) co najmniej jednego rzędu płytek terakotowych w przestrzeni wewnętrznej logii (z zaleceniem demontażu całości płytek) oraz skucia w tym samym zakresie posadzki cementowej. Wymienione prace w obrębie logii wiązałyby się z koniecznością wejścia do niej, bez przechodzenia przez pozostają („właściwą”) część lokalu mieszkalnego.
Mając na uwadze tak ustalony stan faktyczny sprawy Sąd Rejonowy w Lęborku wyrokiem z dnia 23 stycznia 2013r. oddalił powództwo, nie obciążył powódki Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” wL.kosztami procesu, jak i wydatkami w sprawie.
Wydanie powyższego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy poprzedził rozważaniami prawnymi, w których oparł się na przepisieart. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali. W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy uznał, że zastrzeżenia pozwanych co do skuteczności czy ważności uchwał Wspólnoty oraz umowy z wykonawcą są bezzasadne wobec dorozumianego udzielenia pełnomocnictw dla zarządu oraz dorozumianego potwierdzenia ich przez członków wspólnoty, z których żaden nie zaskarżył tychże uchwał.
Zdaniem Sądu I instancji roszczenie powódki wykraczało poza zakres regulacji powołanej w pozwie: żądano nie tylko wstępu, ale i w istocie „zezwolenia” na wykonanie prac ściśle w obrębie prywatnego lokalu, a ponadto zarówno docieplenie ścian wewnętrznych loggii przylegających do mieszkania pozwanych, jak i wymiana pozostającej w obrębie loggii balustrady dla celów wyłącznie „estetycznych oraz przede wszystkim obróbka blacharska czołowej płyty loggi lokalu należącego do pozwanych w sposób nieuprawniony, zbyt daleko idący i narażający na potencjalnie znaczną szkodę majątkową wkraczałaby w sferę prawa własności pozwanych. Nie istniało usprawiedliwienie prawne dla działań, które polegać musiałyby ze swej istoty na trwałym i nieodwracalnym zniszczeniu części lokalu należącego do pozwanych, a taki byłby niewątpliwie skutek pozytywnego orzeczenia o wstępie do lokalu pozwanych. Jednocześnie Sąd I instancji nie stwierdził, by zachowanie pozwanych godziło w interes indywidualny innych właścicieli lokali lub interes Wspólnoty.
Z rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego nie zgodziła się powódka, która zaskarżając wydany wyrok w części oraz podnosząc zarzut naruszenia prawa materialnego, tj.art. 13 ust 2 ustawy o własności lokalipoprzez oddalenie powództwa z uwagi na problematyczny charakter wyodrębnienia prac remontowych i potencjalnie znaczną szkodę majątkową, która mogłaby powstać po stronie pozwanych i wkroczenie w sferę ich prawa własności, domagał się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez nakazanie pozwanym udostępnienialokalu nr (...)oraz loggi celem przeprowadzenia prac remontowych, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, jak i zasądzenia solidarnie od pozwanych na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu apelacji powódka wskazała m.in., że Sąd I instancji wydał orzeczenie wbrew wnioskom i twierdzeniom w niej zawartym, jak również pominął, że z analizy aktu notarialnego z dnia 8.06.2000r. ustanawiającego na rzecz pozwanych odrębną własność lokalu i jego sprzedaży wynika, że pozwani nigdy nie nabyli na własność przyległej do ich lokalu loggi. Apelująca Wspólnota ograniczyła swe pierwotne żądanie do wymiany balustrady loggi.
W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego, podnosząc, że zarzuty apelacyjne stanowią polemikę z ustaleniami Sądu Rejonowego. W uzasadnieniu powtórzyli, że balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego, a remont który zamierzała przeprowadzić powódka nie dotyczył elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem. Nadto w ocenie pozwanych uchwała nr(...)z dnia 14.01.2010r. nie udzielała jednak pełnomocnictwa dla zarządu Wspólnoty na zawarcie umowy o wykonanie termomodernizacji budynku, co czyni tę uchwałę bezskuteczną.

Sąd Okręgowy zważył co następuje

Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy, przyjął za własne ustalenia faktyczne stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku. Są one zgodne z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego i wystarczą do oceny zasadności apelacji.
Powodowa Wspólnota podniosła wprawdzie w apelacji zarzut popełnienia przez Sąd pierwszej instancji błędu w ustaleniach faktycznych , ale z treści tego zarzutu i jego uzasadnienia wynika , że dotyczy on w istocie wniosków przyjętych przez Sąd , a nie samych ustaleń faktycznych .
Sąd Rejonowy wskazał, że okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy były w zasadzie niesporne między stronami, a zarzuty pozwanych dotyczyły podjęcia uchwały z naruszeniem prawa. W związku z tym należało dokonać oceny prawnej tej uchwały. I takiej też oceny dokonał Sąd Rejonowy prawidłowo uznając ,że kwestionowana uchwała w zakresie, w jakim nie dotyczy części wspólnych, jest niezgodna z prawem, a tym samym brak podstaw do uznania zasadności roszczenia powodowej Wspólnoty. Wspólnota naruszyłaart. 22 ustawy o własności lokali, podejmując uchwałę w zakresie niedotyczącym nieruchomości wspólnej i w sprawie nieobjętej katalogiem określonym w art. 22 ustęp 3 tej ustawy.
Właściciele lokali, tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową są uprawnieni do podejmowania uchwał jedynie w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej. W szczególności w formie uchwał wyrażają zgodę na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, których jedynie przykładowy katalog jest wymieniony wart. 22 ustęp 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu.
Zważyć należy, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić tylko takie elementy , które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali ( art. 3 ustęp 2 ustawy o wł. lokali). Oznacza to, że w skład nieruchomości wspólnej nie wchodzi balkon ,a tym bardziej , z uwagi na jej usytuowanie względem budynku, loggia przylegająca do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służąca do wyłącznego użytku jego właściciela . W takim przypadku stanowi ona część składową tego lokalu . Sąd Rejonowy na poparcie powyższej okoliczności przytoczył aktualne orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące tej materii , a powyższe stanowisko akceptuje i przyjmuje za własne, bez zbędnego powtarzania, także Sąd II instancji. .
Tym samym przyjąć należy , że uchwała, w części w której dotyczy bezpośrednio loggi ,wykracza już poza kompetencję ogółu właścicieli, tworzących wspólnotę. Wprawdzie ,jak to wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008r.( OSNC 2009/4/51) , elementy architektoniczne konstrukcji balkonu , które są trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane są na ogół na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanych do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkujące w lokalu powinny być już zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną, ale podzielić należy stanowisko Sądu, że przedmiotowa uchwała co do zasady dotyczyła części budynku nie wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Elementem wspólnym, konstrukcyjnym w przypadku loggi będzie natomiast jej lico . I tylko w takim , marginalnym zakresie uchwała mogła odnieść skutek również w stosunku do pozwanego. Tym samym Sąd zasadnie przyjął, że w przypadku loggi występuje także część wspólna. Z zebranego w sprawie materiału wynika ,że docieplenie obejmujące część wspólną zostało , zgodnie z podjętą uchwałą, wykonane. Wykonanie zaś odpływu, zgodnie z zatwierdzonym zakresem robót remontowych , lub zmiana balustrady wymagała już ingerencji we własność pozwanego, do czego jak wskazano wyżej Wspólnota nie jest już uprawniona. Tym samym niezasadny jest zarzut skarżącego , iż Sąd Rejonowy w sporządzonym uzasadnieniu dokonał sprzecznych ustaleń, przyjmując z jednej strony , że loggia nie wchodzi w skład części wspólnej , aby następnie zawrzeć twierdzenie , że jest częścią wspólną. Oddzielić bowiem należy ,tak jak to czyni Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale ,jakiej części budynku uchwała dotyczy. W przypadku balkonu , czy loggi może ona stanowić zarówno część wspólną (elementy konstrukcyjne nie służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu), a w części wyłączającej możliwość korzystania przez wszystkich właścicieli- część składową lokalu.
Innym zagadnieniem jest natomiast możliwość wpływu braku zgody na wprowadzone uchwałą zmiany dotyczące loggi ( np. brak ocieplenia ścian wewnętrznych czy brak wykonania nowego odpływu w związku z dodatkowym dociepleniem budynku ) na inne lokale lub na nieruchomość wspólną , w szczególności na ich stan techniczny. Kwestie te nie mogą być jednak uregulowane w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej i to nawet jeżeli uchwała taka zmierza do usunięcia przewidywanego przez innych właścicieli negatywnego wpływu braku zgody na proponowane zmiany. Może to zostać osiągnięte przez skorzystanie z przewidzianych prawem środków , zapewniających naprawienie szkody lub ochronę przed szkodą, która dopiero zagraża. Szczegółowa analiza takich środków wykracza poza przedmiot przedmiotowej sprawy.
Podniesione w apelacji zarzuty i argumenty na ich poparcie nie uzasadniają zatem dokonania odmiennej oceny zasadności powództwa. Z tych też przyczyn Sąd Okręgowy apelację, na mocyart. 385 kpc, oddalił oraz orzekł o kosztach postępowania zgodnie zart.108§1w zw. zart.109i art.98§ 1 i§3 kpc. oraz rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych(…).