Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 120/11
Data wyroku: 2013-02-18 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Rękojmia
Podstawa prawna: art. 560 k.c.

Sygn. akt I C 120/11

WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 lutego 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie :
Przewodniczący : SSO Adam Maciński
Protokolant : Robert Purchalak
po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaM. K. (1)
przeciwko(...) spółce z o.o.weW.
o zapłatę
I. oddala powództwo;
II. zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
III. brakującymi kosztami sądowymi obciąża Skarb Państwa.

UZASADNIENIE
PowódM. K. (1)domagał się zasądzenia od strony pozwanej(...) sp. z o.o.weW.kwoty 100.188 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 sierpnia 2008 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazał, iż w dniu 31 maja 2007 r. zawarł ze stroną pozwaną umowę deweloperską, zgodnie z którą pozwana spółka zobowiązała się wybudować i sprzedać powodowi za cenę 476.740,29 zł lokal mieszkalny o planowanej powierzchni użytkowej 86,68 m2, usytuowany na II poziomach poddasza, którego szczegółowa lokalizacja i standard mieszkania zostały szczegółowo wskazane w załącznikach do umowy. Powód podał, że faktycznie strona pozwana wybudowała dla niego mieszkanie jednopoziomowe wraz z antresolą, położone weW.przyul. (...). Zdaniem powoda, powierzchnia antresoli nie jest powierzchnią użytkową, nie spełnia funkcji, którą miał spełniać drugi poziom mieszkania, a tym samym deweloper nie wykonał należycie zobowiązania. W związku z tym według powoda, strona pozwana ponowi odpowiedzialność za wady przedmiotu umowy z dnia 31 maja 2007 r. zarówno w ramach reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, jak również na zasadach ogólnych za nienależyte wykonanie zobowiązania w oparciu o przepisy zawarte wart. 471 i n. k.c.Wartość przedmiotu sporu powód określił jako różnicę pomiędzy kwotą 166.980 zł stanowiącą część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, zapłacona pozwanej za antresolę o powierzchni 30,36 m2i kwotą 66.792 zł stanowiącą rzeczywistą wartość tej antresoli.
W dniu 16 września 2010 r. Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym ( k. 73 ), w którym orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty ( k. 78 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. Strona pozwana przyznała, że strony zawarły w dniu 30 września 2009 r. umowę, na podstawie której powód kupił od pozwanej spółki samodzielny lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...), o powierzchni użytkowej 55,34 m2oraz antresoli o powierzchni 30,36 m2, za kwotę 471.350,29 zł brutto. Strona pozwana zarzuciła przy tym, że powód miał pełną wiedzę na temat przedmiotu umowy sprzedaży przed jego zakupem, a w szczególności, że składa się ono m.in. z antresoli o powierzchni 30,36 m2, liczonej od wysokości 1,90 m w świetle od podłogi w stanie surowym. Nie może być zatem mowy o jakimkolwiek wprowadzeniu powoda w błąd ani co do przedmiotu umowy, ani ceny sprzedaży. Podano, że powód, co sam przyznał w pozwie, miał pełną wiedzę co do swoich praw związanych z zawartą umową z dnia 31 maja 2007 r., a w szczególności o przysługującym mu prawie do odstąpienia od tejże umowy ze zwrotem dotychczas uiszczonej kwoty na poczet ceny sprzedaży oraz żądaniu zapłaty kary umownej. Powód podpisując umowę sprzedaży zaakceptował tym samym wartość antresoli zawartą w cenie sprzedaży.
W piśmie procesowym z dnia 7 grudnia 2012 r. (k. 409 i n.) powód sprecyzował żądanie pozwu podając, że domaga się zapłaty kwoty 92.727,29 zł w związku z żądaniem obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Powód wskazał, że powyższa kwota stanowi różnicę pomiędzy kwotą zapłaconą za lokal mieszkalny, a jego faktyczną wartością wynikającą z opinii biegłego sądowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W umowie z dnia 31 maja 2007 r., zawartej w formie aktu notarialnego, strona pozwana(...) Sp. z o.o.zobowiązała się wybudować dla powodaM. K. (1)samodzielny lokal mieszkalny i miejsce parkingowe w wielorodzinnym budynku mieszkalnym wraz z garażem podzielnym wielostanowiskowym weW.przyul. (...)(...), obrębM., a następnie ustanowić odrębną własność w/w mieszkania i garażu oraz zawrzeć z powodem umowę sprzedaży w/w nieruchomości lokalowej oraz udziału we współwłasności garażu.
Działająca w imieniu i na rzecz powoda jego matkaM. K. (2)oświadczyła w umowie, że po zapoznaniu się z planem zagospodarowania terenu nieruchomości oraz rzutami poszczególnych kondygnacji budynku i planem garażu dokonała wyborulokalu mieszkalnego nr (...). Szczegółową lokalizację i standard w/w lokalu mieszkalnego oraz garażu określały m.in.: 1) rzut poddasza budynku, będący załącznikiem nr 1 do umowy, 2) rzut lokalu mieszkalnego, stanowiący załącznik nr 4 do umowy oraz 3) opis standardu wykończenia i wyposażenia mieszkania oraz garażu, stanowiący załącznik nr 5 do umowy. Załącznik nr 4 do w/w umowy zawierał zestawienie powierzchni użytkowej dwóch poziomów w/w lokalu mieszkalnego, tj. powierzchni I poziomu poddasza – 56,01 m2oraz powierzchni II poziomu poddasza – 30,67 m2, tj. łącznie 86,68 m2. Na graficznym planie pierwszego poziomu mieszkania zaznaczono hall, pokój dzienny, kuchnię, łazienkę i balkon, natomiast na planie drugiego poziomu mieszkania zaznaczono sypialnię o powierzchni 30.67 m2.
Planowaną cenę sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego strony ustaliły na kwotę 445.551,67 zł netto (5.140,19 zł x 86,68 m2), nie licząc stanowiska parkingowego, którą to cenę powód w całości wpłacił na rzecz strony pozwanej.
Według umowy stron do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie podlegały wliczeniu powierzchnie i pomieszczeń przynależnych, czyli balkonów, tarasów, logii oraz piwnicy. Po wybudowaniu lokalu strona pozwana zobowiązana była przenieść na powoda własność w/w lokalu mieszkalnego.
Do zawarcia w/w umowy doszło w okresie tzw. boomu na rynku nieruchomości. Przed zawarciem umowy powód miał możliwość zapoznać się z dokumentacją budowlaną, w której wynikało, że w tzw. II poziom w/w lokalu mieszkalnego stanowi duża antresola mieszkalna, projektowana jako sypialnia.

( Dowód:umowa z dnia 31 maja 2007 r. wraz z załącznikami, k. 11-34; zeznania świadkaR. D., k. 231-233 )

Wykonując zobowiązanie wynikające z umowy deweloperskiej z dnia 31 maja 2007 r. strona pozwana wybudowała zgodnie z w/w dokumentacją projektową lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...)i w dniu 9 maja 2008 r. wydała go powodowi. Po dokonaniu ostatecznych obmiarów łączna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wraz z antresolą na II poziomie poddasza wynosiła 85,70 m2. Obejmowała ona powierzchnia użytkową poziomu podstawowego o powierzchni 55, 34 m2oraz powierzchnię użytkową II poziomu, czyli tzw. dużej nie w pełni wydzielonej antresoli mieszkalnej o powierzchni 30,36 m2licząc ponad 1,90 m w świetle sufitu. Całe mieszkanie miało wysokość ponad 5 m. Zarówno poziom podstawowy, jak również antresola zostały wyposażone w media. W trakcie odbioru powód zgłosił stronie pozwanej drobne usterki budowlane, a także zarzucił m.in. wybudowanie „słupka przy schodach na antresoli”, który nie występował w projekcie.
W piśmie z dnia 29 lipca 2008 r. powód, powołując się na opinię rzeczoznawcy majątkowego, wezwał stronę pozwaną do zwrotu kwoty w wysokości 172.370 zł brutto stanowiącej równowartość ceny za powierzchnię lokalu mieszkalnego na II poziomie poddasza objętego antresolą, tj. iloczyn kwoty 5.140,19 zł/m2oraz 31,34 m2, tj. powierzchni antresoli, po powiększeniu o podatek VAT w stawce 7%. W piśmie z dnia 2 września 2008 r. strona pozwana odmówiła zapłaty w/w kwoty. We wniosku z dnia 30 czerwca 2009 r. powód zawezwał ponadto(...) sp. z o.o.weW.do próby ugodowej odnośnie zapłaty na jego rzecz kwoty 156.056,16 zł, jednak do ugody pomiędzy stronami nie doszło.
W dniu 30 września 2009 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży. Zgodnie z jej treścią strona pozwana(...) sp. z o.o.weW.ustanowiła odrębną własność samodzielnegolokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)weW., składającego się z pokoju połączonego z holem, kuchni, łazienki z wc, o powierzchni użytkowej 55,34 m2oraz antresoli o powierzchni 30,36 m2, liczonej od wysokości 1,90 m w świetle od podłogi o stanie surowym, tj. łącznej powierzchni 85,70 m2, a następnie sprzedała ten lokal powodowiM. K. (1)wraz z prawami związanymi z jego własnością, a powód ten lokal wraz z prawami związany z jego własnością kupił. Ostateczną cenę sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego strony ustaliły w umowie sprzedaży na kwotę 471.350,29 zł, nie licząc stanowiska parkingowego, którą to cenę powód w całości wpłacił na rzecz strony pozwanej. W § 8 ust. 1 w/w umowy sprzedaży powódM. K. (1)oświadczył, że lokal będący przedmiotem sprzedaży nie odpowiadał w pełni właściwościom lokalu, jaki zobowiązała się wybudowaćspółka (...)w ramach umowy z dnia 31 maja 2007 r., wobec czego zastrzegł prawo do dochodzenia dalszych roszczeń związanych z nienależytym wykonaniem umowy z dnia 31 maja 2007 r. Jednocześnie w § 8 ust. 2 umowy reprezentant pozwanej spółki oświadczył, że przedmiotowy lokal został zbudowany zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę oraz oświadczył, że kwestionuje w całości zasadność oświadczenia złożonego powyżej przezM. K. (1).

(Dowód:protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 9 maja 2008 r. wraz z załącznikami, k. 35-42; korespondencja stron, zawezwanie do próby ugodowej, protokół, pisma, k. 49-58; pismo z dnia 20 czerwca 2008 r. wraz z fakturą korygującą, k. 43-45; opinia techniczna z 23 lipca 2008 r., k. 46-48; umowa z dnia 30 września 2009 r. wraz z załącznikami, k. 59-66; zdjęcia, k. 72; zeznania świadkaR. D., k. 231-233 )

Powód jako właściciel w/w lokalu mieszkalnego obciążony został podatkiem od nieruchomości za lata 2009-2010, którego wysokość ustalono uwzględniając wyłącznie powierzchnię użytkową I poziomu lokalu mieszkalnego w wysokości 55,34 m2, tj. bez poziomu II, tj. antresoli.

(Dowód:decyzje w sprawie wymiary podatku od nieruchomości, k. 67-68 )

W piśmie z dnia 11 marca 2010 r. powód wezwał stronę pozwaną do zapłaty kwoty 83.490,06 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 lipca 2008 r. Powód wskazał, że żądana przez niego kwota stanowi 50% pierwotnej wartości ceny antresoli będącej iloczynem powierzchni użytkowej 30,36 m2oraz ceny w wysokości 5.140,19 zł netto / 1 m2.
Strona pozwana odmówiła zapłaty żądanej przez powoda kwoty, powołując się m.in. na opinię rzeczoznawcy majątkowegoJ. A., iż nabyty przez powoda lokal mieszkalny w całości odpowiada lokalowi, który pozwany zobowiązał się wybudować dla powoda na podstawie umowy z dnia 31 maja 2007 r. W powyższej opinii rzeczoznawca majątkowyJ. A.wskazał m.in., że przedmiotem umowy deweloperskiej z dnia 31 maja 2007 r. (rep. A nr(...)) oraz umowy sprzedaży z dnia 30 września 2009 r. (rep. A nr(...)) był ten sam lokal mieszkalny weW.przyul. (...)weW.. Powyższy lokal posiada powierzchnię użytkową, na którą składają się powierzchnia użytkowa poziomu podstawowego oraz powierzchnia użytkowa poziomu II, tj. antresoli liczona zgodnie z normą powierzchniową PN-ISO(...), według której do powierzchni użytkowej wlicza się powierzchnię o wysokości ponad 1,90 m w świetle sufitu.

(Dowód:pismo, k. 69; opinia z dnia 4 czerwca 2011 r. wraz z załącznikami, k. 134-228; zeznania świadkaJ. A., k. 256-257 )

Szacunkowa wartość lokalu mieszkalnego weW.przyul. (...)o powierzchni użytkowej 86,68 m2, dwupoziomowego w sytuacji gdyby drugi poziom był w pełni wydzielony z przestrzeni lokalu i nie miał charakteru otwartej antresoli według cen ze stycznia 2012 r. wynosi 406.703 zł, natomiast szacunkowa wartość lokalu mieszkalnego weW.przyul. (...)jako lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 55,34 m2i antresoli o powierzchni 30,36 m2, a więc w obecnej postaci gdzie drugi poziom lokalu mieszkalnego nie jest w pełni wydzielony z przestrzeni lokalu według cen ze stycznia 2012 r. wynosi 378.623 zł. Różnica wynosi 28.080 zł.

(Dowód:opinia biegłego sądowegoD. M., k. 270-293, 352-354, 386-403 )

Sąd zważył co następuje.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W rozpoznawanej sprawie poza sporem było, iż wykonując zobowiązanie wynikające z umowy deweloperskiej z dnia 31 maja 2007 r. strona pozwana wybudowała lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...)i w dniu 9 maja 2008 r. wydała go powodowi. Bezspornym było również, że w dniu 30 września 2009 r. strona pozwana sprzedała powodowi w/w lokal mieszkalny, zaś powód uiścił na jej rzecz pełną cenę. Spór między stronami sprowadzał się natomiast do ustalenia czy wskazany lokal dotknięty był wadą, która obniża jego wartość i czy w związku z tym powód może zasadnie domagać się obniżenia ceny sprzedaży.
Po ostatecznym sprecyzowaniu żądania pozwu powód domagał się od strony pozwanej zapłaty kwoty 92.727,29 zł tytułem obniżenia ceny za sprzedany mu przez stronę pozwaną lokal mieszkalny, realizując uprawnienie wynikające z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (pismo procesowe z dnia 7 grudnia 2012 r., k. 409 i n.). W związku z tym w rozpoznawanej sprawie miały zastosowanie przepisyart. 556 i n. k.c.dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Zauważyć należy, że w niniejszej sprawie stosowanie powyższych przepisów nie zostało wyłączone przez przepisyustawy z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. z 2002 r. Nr 141, poz. 1176 ze zm.), albowiem stosuje się ją do dokonywanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedaży rzeczy ruchomej osobie fizycznej, która nabywa tę rzecz w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą (towar konsumpcyjny). W rozpoznawanej sprawie przedmiotem zawartej pomiędzy stronami umowy sprzedaży była zaś nieruchomość lokalowa. Powód jako kupujący w związku z wadami sprzedanego mu lokalu mieszkalnego mógł dochodzić od strony pozwanej roszczenia na mocyart. 560 k.c.Zgodnie zart. 560 § 1 zd. 1 k.c.jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może m.in. żądać obniżenia ceny. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 3 k.c.). Podstawową przesłanką odpowiedzialności strony pozwanej z tytułu rękojmi było zatem wystąpienie wady.
W myślart. 556 § 1 k.c.wada fizyczna występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, lub rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. W rozpoznawanej sprawie powód zarzucał, że wada fizyczna polega na tym, że pozwana spółka zobowiązała się wybudować i sprzedać powodowi lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 86,68 m2, natomiast faktycznie strona pozwana wybudowała i sprzedała mu mieszkanie jednopoziomowe o powierzchni użytkowej 55,34 m2wraz z antresolą, położone weW.przyul. (...).
Dokonując rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie Sąd miał na uwadze, że zawierając umowę z dnia 31 maja 2007 r. powód wiedział o tym, że dotyczy ona wybudowania lokalu mieszkalnego wraz z dużą antresolą mieszkalną, skoro przestrzeń objęta tzw. poziomem II lokalu w dacie zawierania umowy według dokumentacji budowlanej nie miała być w pełni wydzielona z przestrzeni lokalu. Powyższa okoliczność wynika z analizy dowodów w postaci aktu notarialnego z dnia 31 maja 2007 r. wraz z załącznikami (k. 11-34), w tym w szczególności planów rzutu mieszkania na dwóch poziomach (k. 30-31), zdjęć (k. 72), listy usterek (k. 37) a także zeznań świadkaR. D.(k. 231-233). Wynika z nich, że choć nie wskazano tego wprost w treści aktu notarialnego, to jednak od początku w/w lokal mieszkalny miał zostać wybudowany wraz z dużą antresolą mieszkalną, która według projektu budowlanego nie miała być w pełni wydzielona z przestrzeni lokalu. Z treści aktu notarialnego wynika bowiem, że szczegółową lokalizację i standard w/w lokalu mieszkalnego oraz garażu określały m.in.: 1) rzut poddasza budynku, będący załącznikiem nr 1 do umowy, 2) rzut lokalu mieszkalnego, stanowiący załącznik nr 4 do umowy oraz 3) opis standardu wykończenia i wyposażenia mieszkania oraz garażu, stanowiący załącznik nr 5 do umowy. Załącznik nr 4 do w/w umowy zawierał zestawienie powierzchni użytkowej dwóch poziomów w/w lokalu mieszkalnego, tj. powierzchni użytkowej I poziomu poddasza – 56,01 m2oraz powierzchni użytkowej II poziomu poddasza (czyli tzw. dużej antresoli mieszkalnej) – 30,67 m2, co stanowiło łącznie 86,68 m2. Na graficznym planie pierwszego poziomu mieszkania zaznaczono hall, pokój dzienny, kuchnię, łazienkę i balkon, natomiast na planie drugiego poziomu mieszkania zaznaczono sypialnię o powierzchni 30.67 m2, będącą w istocie sporną antresolą, z uwagi na brak jej pełnego wydzielenia z przestrzeni lokalu. Co istotne, w powyższej umowie z dnia 31 maja 2007 r. zawartej w formie aktu notarialnego, działająca w imieniu i na rzecz powoda jego matkaM. K. (2)oświadczyła, że po zapoznaniu się z powyższymi dokumentami, tj. m.in. rzutami poszczególnych kondygnacji budynku i planem garażu dokonała wyboru w/w lokalu mieszkalnego oznaczonego w powyższej umowie jako nr(...), a obecnielokal nr (...)przyul. (...). Skoro zatem dopiero po zapoznaniu się powyższą dokumentacją projektową powód dokonał wyboru w/w lokalu mieszkalnego, to należało uznać, że zawierając umowę i zaciągając w tym względzie zobowiązanie na kwotę przeszło 450 tysięcy zł zdawał sobie sprawę z tego jaki lokal mieszkalny nabywa. W niniejszej sprawie powód nie zarzucał zaś, że lokal mieszkalny został wybudowany niezgodnie z projektem budowlanym. Ponadto podkreślić należy, że w dacie zawierania powyższej umowy sposób obliczenia powierzchni lokalu nie był uregulowany w przepisach prawa. Powód i strona pozwana w umowie z dnia 31 maja 2007 r. mogły zatem dowolnie określić podstawę obliczenia powierzchni lokalu (zgodnie zart. 4 pkt. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji(Dz.U. z 2002 r. Nr 169, poz. 1386) stosowanie norm jest dobrowolne). Według zaś umowy stron (§ 6 ust. 2 pkt 1) zd. ) do powierzchni użytkowejlokalu mieszkalnego nr (...)nie podlegały wliczeniu jedynie powierzchnie i pomieszczeń przynależnych, czyli balkonów, tarasów, logii oraz piwnicy. W powyższym katalogu brak jest natomiast spornego poziomu nr II czy antresoli, w związku z czym należało przyjąć, że ulegał on zaliczeniu do powierzchni użytkowej lokalu. Było to zaś o tyle zasadne, że poziom II lokalu czyli tzw. antresola była z założenia dużą antresolą mieszkalną o powierzchni ponad 30 m2, licząc ponad 1,90 m w świetle sufitu z uwagi na skosy na poddaszu. A zatem jej całkowita powierzchnia była jeszcze większa, a nadto została ona wyposażona w media w postaci prądu i ogrzewania, co wynika m.in. z dowodów w postaci zdjęć (k. 72). Z powyższych zdjęć wynika także, że poziom II lokalu nie został w pełni wydzielony z przestrzeni lokalu, a jedynie w części poprzez wymurowanie pół ścianki działowej, a zatem stanowił on antresolę. Dokonując odbioru lokal powód nie zarzucał przy tym, że strona pozwana wbrew projektowi nie dokonała pełnego wydzielenia poziomu II z przestrzeni lokalu poprzez wymurowanie pełnych ścianek działowych i że w tym zakresie lokal mieszkalny nie został wybudowany zgodnie z projektem budowlanym. Wręcz przeciwnie, a analizy dowodu w postaci listy usterek (k. 37) wynika, że powód zarzucał stronie pozwanej m.in. wybudowanie „słupka przy schodach na antresoli”, który nie występował w projekcie. Z powyższego wynika, że pierwotnie strona pozwana przy schodach prowadzących na poziom I wybudowana tzw. słupek, tj. tj. w tej części dokonała większego wydzielenia poziomu II z przestrzeni lokalu, czemu jednak powód się sprzeciwiał. Z analizy dowodów wynika, że przeszło dwa miesiące po odbiorze lokalu, tj. w piśmie z dnia 29 lipca 2008 r. powód, zażądał od pozwanej spółki zwrotu kwoty 172.370 zł brutto, tj. ceny w części dotyczącej całej antresoli i stanowiącej iloczyn kwoty 5.140,19 zł/m2oraz 31,34 m2powierzchni tej części lokalu. Powyższe stanowisko powoda należało uznać za nieuzasadnione już choćby z tego względu, że dysponował on nie tylko powierzchnią pierwszego poziomu mieszkania, ale także poziomem drugim, czyli tzw. antresolą. Okoliczność zaś, że przy ustalaniu wysokości podatku od nieruchomości uwzględniono wyłącznie powierzchnię użytkową I poziomu lokalu mieszkalnego w wysokości 55,34 m2, nie przesądza o tym, że poziom drugi nie stanowi powierzchni użytkowej, a nadto niewątpliwie jest korzystny dla powoda jako podatnika iż tego tytułu powód nie doznaje uszczerbku.
Ponadto wskazać należy, że umowę sprzedaży dotyczącą w/w lokalu mieszkalnego strony zawarły dopiero w dniu w dniu 30 września 2009 r. W treści tej umowy strony wprost określiły, że powyższy lokal ma dużą antresolę mieszkalną. Zgodnie bowiem z jej treścią strona pozwana(...) sp. z o.o.weW.ustanowiła odrębną własność samodzielnegolokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)weW., składającego się z pokoju połączonego z holem, kuchni, łazienki z wc, o powierzchni użytkowej 55,34 m2orazantresolio powierzchni 30,36 m2, liczonej od wysokości 1,90 m w świetle od podłogi o stanie surowym, tj. łącznej powierzchni 85,70 m2, a następnie sprzedała ten lokal powodowiM. K. (1)wraz z prawami związanymi z jego własnością, a powód ten lokal wraz z prawami związany z jego własnością kupił. Dodać należ, że w powyższej umowie strony określiły teżostatecznącenę sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego na kwotę 471.350,29 zł, nie licząc stanowiska parkingowego, którą to cenę powód w całości wpłacił na rzecz strony pozwanej. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należało uznać, że także z tego względu brak jest podstaw do uwzględnienia powództwa. W myślart. 557 § 1 k.c.sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Gdyby zatem nawet uznać, że wada fizyczna lokalu mieszkalnego powoływana przez powoda miała miejsce, to w ocenie Sądu powód utracił uprawienie do domagania się obniżenia ceny z tytułu rękojmi. Z dowodów w postaci korespondencji stron, zawezwania do próby ugodowej, protokołu i pism (k. 49-58), a także z § 8 w/w umowy z dnia 30 września 2009 r. wynika bowiem, że do sporu na tle antresoli doszło pomiędzy stronami już w 2008 r., a więc przed zawarciem powyższej umowy sprzedaży. Pomimo zatem wiedzy o rzekomej wadzie powód zdecydował się jednak zawrzeć z powodem umowę sprzedaży i zaakceptował w tej umowie ostateczną cenę za w/w lokal mieszkalny. W tej sytuacji zaktualizowała się przesłanka zawarta wart. 557 § 1 k.c., a zatem strona pozwana jako sprzedawca była zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Z uwagi na powyższe za nieuzasadnione należało uznać stanowisko powoda odnośnie wady fizycznej rzeczy sprzedanej. W ocenie Sądu, strona pozwana poprawnie wywiązała się bowiem ze swojego obowiązku odnośnie wybudowania i sprzedania powodowi lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia użytkowa wyniosła łącznie 85,70 m2, w tym 55, 34 m2na poziomie I i 30,36 m2na poziomie II stanowiącym dużą antresolę mieszkalną. W uzupełnieniu wskazać należy, że kwestia dotycząca różnicy w cenie w związku z rozbieżnościami odnośnie ostatecznej powierzchni użytkowej lokalu aniżeli pierwotnie planowana nie była przez powoda podnoszona.
Z tych też względów za nieuzasadnione należało uznać także stanowisko, że strona pozwana nienależycie wykonała zobowiązanie wynikające z umowy deweloperskiej, zaś powód poniósł szkodę, na którą składał się uszczerbek rozumiany jako różnica pomiędzy wartością rynkową mieszkania powoda z antresolą, a wartością rynkową mieszkania, które deweloper zobowiązał się wybudować. W ocenie Sądu taka sytuacja miała by miejsce wówczas gdyby w umowie deweloperskiej strona pozwana zobowiązała się wybudować lokal mieszkalny, w którym tzw. II poziom był w pełni wydzielony z przestrzeni lokalu i nie miał charakteru otwartej antresoli, co jednak w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Z analizy opinii biegłego sądowegoD. M.(k. 270-293, 352-354, 386-403) wynika, że w takiej sytuacji szkoda w majątku powoda wynosiłaby około 28.000 zł, a zatem przeszło trzykrotnie mniej niż domagał się w niniejszej sprawie powód. Z powyższej opinii wynika bowiem, że szacunkowa wartość lokalu mieszkalnego weW.przyul. (...)jako lokalu mieszkalnego gdyby II poziom był w pełni wydzielony z przestrzeni lokalu i nie miał charakteru otwartej antresoli według cen ze stycznia 2012 r. wynosi 406.703 zł, natomiast szacunkowa wartość lokalu mieszkalnego weW.przyul. (...)jako lokalu mieszkalnego w obecnej postaci gdzie II poziom nie jest w pełni wydzielony z przestrzeni lokalu według cen ze stycznia 2012 r. wynosi 378.623 zł. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do zasądzenia na rzecz powoda nawet w/w kwoty, skoro jak wynika z powyższych rozważań brak jest podstaw do uznania, że strona pozwana nienależycie wykonała zobowiązanie wynikające z umowy deweloperskiej, czy umowy sprzedaży. Przedmiotem umowy deweloperskiej z dnia 31 maja 2007 r. (rep. A nr(...)) oraz umowy sprzedaży z dnia 30 września 2009 r. (rep. A nr(...)) był bowiem ten sam lokal mieszkalny weW.przyul. (...)weW., wybudowany zgodnie z projektem budowlanym znanym powodowi w dacie zawierania umowy deweloperskiej, który to lokal mieszkalny ma powierzchnię użytkową, na którą składają się powierzchnia użytkowa poziomu podstawowego oraz powierzchnia użytkowa poziom drugiego, tj. antresoli. Z tych też względów tutejszy Sąd nie podziela stanowiska wyrażonego przez Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 19 stycznia 2010 r. w sprawie I ACa 1227/09, w analogicznej sprawie z powództwaB. N.. W uzasadnieniu w/w wyroku Sąd II instancji przesądził co do zasady, że strona pozwana nienależycie wykonała zobowiązanie wynikające z umowy deweloperskiej, a także okoliczność zaistnienia szkody, na którą składał się uszczerbek w majątku powódkiB. N.rozumiany jako różnica pomiędzy wartością rynkową mieszkania powódki z antresolą, a wartością rynkową mieszkania, które deweloper zobowiązał się wybudować. Wskazaniami i wykładnią prawa zawartymi w tym orzeczeniu był związany tak Sąd Okręgowy ponownie rozpoznający sprawę w pierwszej instancji w sprawie I C 150/10, jak też był nią związany także Sąd Apelacyjny przy ponownym rozpoznaniu sprawy w sprawie I ACa 1001/11. Powyższa ocena prawna nie obowiązywała Sąd rozpoznający niniejszą sprawę.
W związku z powyższym Sąd oddalił w całości powództwo, o czym orzekł jak w wyroku.
Rozstrzygnięcie o kosztach zawarte w punkcie II wyroku znajduje oparcie w brzmieniuart. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę, tj. w niniejszej sprawie powód obowiązany jest zwrócić stronie pozwanej na jej żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600 zł, ustalone na podstawie§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U. z 2002, nr 163, poz. 1348 z późn. zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.