Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 491/11
Data wyroku: 2013-10-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 23 ustawy o własności lokali

Sygn. akt. I C 491/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 09 października 2013r.
Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie Wydział I Cywilny
W składzie następującym:Przewodniczący: SSO Agnieszka Gradowska-OkrójProtokolant: Paulina Zbrzeźniak
po rozpoznaniu w dniu 02 października 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o ustalenie nieistnienia uchwał, ewentualnie o stwierdzenie nieważności uchwał, bądź o ich uchylenie

I
ustala nieistnienie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową(...)wW.oznaczonej numerem(...)w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty z działalności w okresie od 01.01.2008 r. do 31.12.2008 r.;

II
ustala nieistnienie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową(...)wW.oznaczonej numerem(...)w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną;

III
ustala nieistnienie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową(...)wW.oznaczonej numerem(...)w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną;

IV
zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.na rzecz powodaM. W.kwotę 315 (trzysta piętnaście) tytułem zwrotu kosztów procesu;

V
w pozostałej części wniosek powoda o zasądzenie kosztów oddala;

VI
zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.na rzecz Skarbu Państwa-Prezesa Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie kwotę 300 (trzysta) zł tytułem opłaty od pozwu od uiszczenia której powód był częściowo zwolniony.

Sygn. akt I C 491/11

UZASADNIENIE
Pozwem, złożonym w tutejszym Sądzie w dniu 22 kwietnia 2011 r.,M. W.wniósł o uchylenie następujących uchwał właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową(...)nieruchomości położonej przyul. (...)wW.: (i) nr(...)z dnia 08 kwietnia 2008 r., (ii) nr(...)z dnia 25 marca 2009 r.,(...)) nr(...)z dnia 08 kwietnia 2010 r. oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych (k. 4).
Wskazał, że przedmiotowe uchwały podjęte zostały z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają interesy powoda. W jego ocenie bowiem, wszystkie uchwały zostały podjęte z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszają jego interesy. Zdaniem powoda wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej powinny być uzależnione od wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie jak uchwalono czasami zależne od powierzchni użytkowej a czasami od ilości posiadanych lokali. Powód wskazał ponadto, że zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej winny być ustalane w wysokości planowanych wydatków. Skoro zatem wspólnota nie planuje ponosić żadnych wydatków na komórki lokatorskie to oczywiście uchwalenie opłaty w wysokości 5,00 zł za 1 sztukę (komórkę lokatorką) jest nieuzasadnione, przy czym ewentualne opłaty (jeśli planowane są jakiekolwiek wydatki związane z komórkami) winny oczywiście być uzależnione od wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Następnie, pismem procesowym z 02 stycznia 2012 r., powód wniósł o rozszerzenie powództwa
    poprzez ustalenie nieistnienia, ewentualnie o stwierdzenie nieważności przedmiotowych uchwał.Powód motywował rozszerzenie powództwa koniecznością zbadania czy przedmiotowe uchwały istnieją w obrocie prawnym. Wskazywał, że uwzględnienie roszczenia głównego bądź roszczeń ewentualnych w rzeczywistości doprowadzi do tych samych skutków. Roszczenie główne i fakultatywne mają swoje źródła w tej samej podstawie faktycznej, a zgłoszenie tych roszczeń ewentualnych ma na wadze zasadę ekonomii procesowej. Powód podkreślił, że można uchylić jedynie uchwałę istniejącą, tj. taką która została podjęta większością głosów. Zważył również, że garaż wielostanowiskowy stanowi wyodrębniony lokal niemieszkalny (co wynika choćby z aktu notarialnego i wyciągu z księgi wieczystej), nie jest on natomiast częścią nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej – lokal ten ma powierzchnię 5.933,60 m 2 i udział w nieruchomości wspólnej w wysokości(...)9 to ponad 33,4 % udziałów w nieruchomości wspólnej). Natomiast powód jest właścicielem w 10/2070 tej nieruchomości odrębnej i posiada związane z tym udziałem prawo korzystania z części tegożgarażu oznaczonej nr (...). Powód podkreślił również, że współwłaściciel „garażu” nie musi być właścicielem jakiegokolwiek innego lokalu wyodrębnionego. Zdaniem powoda prawdopodobnie wszystkie uchwały podejmowane przez wspólnotę są nieistniejące z powodu wadliwego zliczania głosów. Zdaniem pozwanego głos od właściciela (współwłaścicieli) garażu nie jest zbierany , a dodatkowo wspólnota jako 100% głosów traktuje jedynie pozostałe wyodrębnione lokale. Pozwany wskazuje, że przy takim sposobie liczenia (z pominięciem garażu i przyjęciem 100% dla pozostałych członków wspólnoty) wymagana ustawowa większości to 75.1% udziałów pozostałych właścicieli. Powód wskazywał również, że w sytuacji, gdyby głosy właścicieli garażu nie były wliczane przy podejmowaniu uchwał, to łączna ilość głosujących nie mogłaby przekroczyć 66,6%. Powód, próbując odtworzyć sposób liczenia głosów wskazuje na sprzeczności. W ocenie powoda zaistniałe sprzeczności wskazują, że nawet jeśli wszystkie głosy są zbierane i oddawane prawidłowo, to i tak są wadliwie liczone, a ma to ten skutek, że wszystkie uchwały rzekomo podjęte przez wspólnotę są uchwałami niepodjętymi (nieistniejącymi bądź bezskutecznymi) – podjęte założenie, że głos „garażu” wliczany jest do 100% głosów okazało się fałszywe. W ocenie powoda z załącznika do uchwał wynika, że łączna powierzchnia użytkowa została wskazana wadliwie. Otóż w załącznikach do uchwał wskazano, że powierzchnia użytkowa wynosi 11.589,30 m2. Natomiast z odpisu księgi wieczystej wynika, że powierzchnia użytkowa wynosi 17.756,30 m2 (różnica wynosi 6167 m2). W różnicy, zdaniem powoda, niewątpliwie ukryty jest garaż o pow. 5.933,60 m2. Zatem pozostaje jeszcze 233,40 m2 o nieznanym przeznaczeniu. W ocenie powoda, z uwagi na zapis w księdze wieczystej, członkowie wspólnoty muszą uczestniczyć w kosztach utrzymania garażu pomimo tego, że mogą korzystać ze wskazanej służebności nieodpłatnie. Ponadto brak jest podstawy prawnej do obciążania opłatą za komórkę, jest to bowiem część nieruchomości wspólnej bądź garażu. Powód wskazał proponowany przez niego sposób naliczenia w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w zakresie uchwały 3/2010 (k. 61-63).
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)z siedzibą wW.wniosła o oddalenie powództwa w całości, rozpoznanie rozprawy pod nieobecność pozwanego, przeprowadzenie dowodu z załączonych dokumentów i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 64).
W uzasadnieniu pozwana podniosła, że powód nie dochował terminu zawitego do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały. Ponadto w odniesieniu do uchwały nr 3/2009 wskazała, że powód po raz kolejny wniósł pozew o uchylenie tej uchwały (sygn. akt II C 505/09 oraz I C 107/10), a więc powodowi znana była treść zaskarżonej uchwały w dacie wniesienia powództwa już w 2009 r.). Ustosunkowując się do uchwały nr 3/2010 z 22 czerwca 2010 r. pozwana wskazała, że zgodnie z uchwałą z 25 marca 2009 r. nr 4/2009, wszelka korespondencja i dokumentacja wspólnotowa (w tym podjęte uchwały oraz zawiadomienia o wysokości opłat) jest dystrybułowana do skrzynek pocztowych właścicieli bez uzyskiwania potwierdzenia jej otrzymania, a czynność ta została odnotowana w notatce służbowej sporządzonej przez administratora. Z kolei odnosząc się do uchwały nr 3/2008 z 8 kwietnia 2008 pozwana wskazała, że w dniu 8 kwietnia 2008 r. odbyło się zebranie Wspólnoty, gdzie została poddana pod głosowanie m.in. zaskarżona przez powoda uchwała.Lokal nr (...)zamieszkiwany przez powoda był reprezentowany przez PaniąI. F.(żonę powoda), a zatem natęży przyjąć, że treść uchwały nr 3/2008 była powodowi zanana. Pozwany wskazał również, że powodowi znana była wysokość zarówno czynszu jak i zaliczek na poczet opłat związanych z utrzymaniem garażu skoro była każdorazowo powiadamiany o zmianach wysokości opłat, jak również w wysłanych wielokrotnie do powoda, z uwagi na nieuiszczanie należności związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, wezwaniach do zapłaty wskazywane były pozycje i wysokość zaległości. Z ostrożności procesowej pozwana odniosła się do zarzutów powoda zawartych w pozwie. Pozwana wskazała, że powód bezpodstawnie kwestionuje prawa i obowiązki wspólnoty i zarządu co do sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, garażu, komórek lokatorskich. Pozwana powołała się na orzeczenie Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r., sygn. II CKN 226/97. Pozwana podkreśliła, że zasady naliczania opłat za garaż są zgodne z przyjętą uchwałą przez Właścicieli nieruchomości i obowiązują od 2007 r. do chwili obecnej. W ocenie pozwanej, powód bezpodstawnie kwestionuje prawa i obowiązki wspólnoty i zarządu co do uchwalania zaliczek eksploatacyjnych w wysokości planowanych wydatków. Pozwana podkreśliła, że zgodnie zart. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(dalej: u.w.l. - tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), każdy właściciel lokalu obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tym celu Wspólnota podejmuje stosowne uchwały, w których ustala wysokość poszczególnych zaliczek oraz sposobu ich naliczania. Pozwana wskazała, że zaliczki na utrzymanie komórek lokatorskich pobierane są jedynie od osób, które w rzeczywistości mają komórki lokatorskie czy miejsce parkingowe w garażu.
Ostatecznie strony podtrzymały swoje stanowiska i wnioski procesowe.
Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:
Właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych oraz lokalu niemieszkalnego (garażu) położonych przyulicy (...)/(...)wW.tworzą Wspólnotę Mieszkaniowa(...).
(okoliczność bezsporna potwierdzona odpisem zwykłymksięgi wieczystej KW (...)– k.173-341, t. I i II dołączonych akt tut. SąduIC 297/11).
W budynku mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym 19 znajduje się 136 lokali mieszkalnych, zaś wbudynku nr (...)znajduje się 66 lokali mieszkalnych, także 2 lokale użytkowe oraz 1 lokal niemieszkalny w postaci garażu, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa wW., IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...).
(dowód: k.83-359, t. I w.w. akt dolaczonych),
PowódM. W.jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wW.przyul. (...)wW..
(okoliczność niesporna potwierdzona odpisemksięgi wieczystej KW (...)– k. 173-341, t.I i II oaz k 80-82 w.w. akt dołączonych)
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)z siedzibą wW.zarządza nieruchomością gruntową oznaczonąksięgą wieczystą KW (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa wW., IX Wydział Ksiąg Wieczystych. Właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych posiadają łącznie(...)udziałów w nieruchomości wspólnej. Z kolei garaż – G stanowi lokal niemieszkalny, którego udział w nieruchomości wspólnej wynosi(...).
(dowód: odpisy zksiąg wieczystych KW (...))
W dniu 25 marca 2009 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego poddano pod głosowanie uchwałę 3/2009 w sprawie uchwalenie rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną.
Administrator nieruchomości wspólnej przyul. (...)wW.indywidualnie zbierała też głosy odnośnie uchwały nr 3/2009.
Do podjęcia uchwały nr 3/2009 niezbędne było oddanie większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.
Wynik głosowania nad uchwałą nr 3/2009 przedstawia się w poniższy sposób:

Budynek

lokal

udział wpisany w Kw nieruchomości wspólnej

głos "za"

głos "przeciw"

udział głosujący "za"

udział głosujący "przeciw"

21

1

5730

1

0

5730

0

21

2

3410

1

0

3410

0

21

3

5710

1

0

5710

0

21

4

6050

0

0

0

0

21

5

5850

0

1

0

5850

21

6

3350

0

1

0

3350

21

7/8

11800

0

1

0

11800

21

9

5400

1

0

5400

0

21

10

3350

1

0

3350

0

21

11

5710

0

0

0

0

21

12

5660

0

0

0

0

21

13

5400

0

1

0

5400

21

14

3350

0

1

0

3350

21

15/16

12120

0

0

0

0

21

17

4660

0

1

0

4660

21

18

3510

1

0

3510

0

21

19

4990

0

0

0

0

21

20

5420

1

0

5420

0

21

21

5200

1

0

5200

0

21

22

5870

0

0

0

0

21

23

3500

1

0

3500

0

21

24

7370

1

0

7370

0

21

25

5180

0

0

0

0

21

26

5870

1

0

5870

0

21

27

3050

1

0

3050

0

21

28

6940

1

0

6940

0

21

29

5180

0

0

0

0

21

30

5870

0

0

0

0

21

31

3500

1

0

3500

0

21

32

6940

1

0

6940

0

21

33

5180

1

0

5180

0

21

34

6300

1

0

6300

0

21

35

3460

1

0

3460

0

21

36

6940

1

0

6940

0

21

37

4500

0

0

0

0

21

38

6300

1

0

6300

0

21

39

3500

1

0

3500

0

21

40

6940

1

0

6940

0

21

41

5580

0

0

0

0

21

42

3280

0

0

0

0

21

43

6220

1

0

6220

0

21

44

6030

0

0

0

0

21

45

3280

1

0

3280

0

21

46

6220

1

0

6220

0

21

47

5580

1

0

5580

0

21

48

2870

1

0

2870

0

21

49

6220

1

0

6220

0

21

50

5450

1

0

5450

0

21

51

7010

1

0

7010

0

21

52

8640

1

0

8640

0

21

53

7010

1

0

7010

0

21

54

8640

1

0

8640

0

21

55

7010

1

0

7010

0

21

56

8640

0

0

0

0

21

57

7010

0

0

0

0

21

58

8640

1

0

8640

0

21

59

7010

1

0

7010

0

21

60

8640

1

0

8640

0

21

61

6720

1

0

6720

0

21

62

8380

1

0

8380

0

21

63

6720

1

0

6720

0

21

64

8050

1

0

8050

0

21

65

6720

1

0

6720

0

21

66

8050

1

0

8050

0

21

U-01

9010

0

0

0

0

21

U-02

8420

0

0

0

0

19

1

5410

1

0

5410

0

19

2

3410

1

0

3410

0

19

3

6140

0

0

0

0

19

4

5730

1

0

5730

0

19

5

5830

1

0

5830

0

19

6

3350

1

0

3350

0

19

7

5710

1

0

5710

0

19

8

5660

0

0

0

0

19

9

5850

1

0

5850

0

19

10

3350

0

0

0

0

19

11

5710

0

0

0

0

19

12

5660

0

0

0

0

19

13

5850

0

0

0

0

19

14

3350

1

0

3350

0

19

15

6160

0

1

0

6160

19

16

5660

1

0

5660

0

19

17

4660

1

0

4660

0

19

18

3510

0

1

0

3510

19

19

4990

1

0

4990

0

19

20

5730

0

0

0

0

19

21

3480

1

0

3480

0

19

22

6880

1

0

6880

0

19

23

5410

1

0

5410

0

19

24

6270

0

0

0

0

19

25

3050

1

0

3050

0

19

26

7220

1

0

7220

0

19

27

5400

1

0

5400

0

19

28

6170

0

0

0

0

19

29

3500

0

0

0

0

19

30

6890

1

0

6890

0

19

31

5400

0

0

0

0

19

32

6270

1

0

6270

0

19

33

3050

0

0

0

0

19

34

6890

0

1

0

6890

19

35

5400

0

0

0

0

19

36

4730

0

0

0

0

19

37

3050

1

0

3050

0

19

38

5810

1

0

5810

0

19

39

4660

0

0

0

0

19

40

3800

1

0

3800

0

19

41

8690

0

0

0

0

19

42

5840

1

0

5840

0

19

43

6960

0

0

0

0

19

44

8620

1

0

8620

0

19

45

5830

0

1

0

5830

19

46

6960

1

0

6960

0

19

47

8620

0

0

0

0

19

48

6170

0

0

0

0

19

49

6960

0

1

0

6960

19

50

8960

1

0

8960

0

19

51

6280

0

0

0

0

19

52

5830

1

0

5830

0

19

53

8790

1

0

8790

0

19

54

4760

0

0

0

0

19

55

3380

0

0

0

0

19

56

6880

1

0

6880

0

19

57

5410

0

1

0

5410

19

58

5840

1

0

5840

0

19

59

3050

0

0

0

0

19

60

6890

0

1

0

6890

19

61

5400

0

0

0

0

19

62

5840

1

0

5840

0

19

63

3050

0

0

0

0

19

64

7220

0

0

0

0

19

65

6020

1

0

6020

0

19

66

5840

1

0

5840

0

19

67

3050

0

0

0

0

19

68

6890

0

0

0

0

19

69

5400

0

0

0

0

19

70

4730

0

0

0

0

19

71

3050

1

0

3050

0

19

72

6290

1

0

6290

0

19

73

4660

1

0

4660

0

19

74

3800

1

0

3800

0

19

75

8650

1

0

8650

0

19

76

5840

0

0

0

0

19

77

6960

0

0

0

0

19

78

8580

1

0

8580

0

19

79

5830

0

0

0

0

19

80

6960

0

1

0

6960

19

81

8580

0

0

0

0

19

82

6250

1

0

6250

0

19

83

6960

1

0

6960

0

19

84

8580

0

0

0

0

19

85

5830

0

0

0

0

19

86

5830

0

0

0

0

19

87

7630

0

0

0

0

19

88

5180

0

0

0

0

19

89

3050

0

0

0

0

19

90

6880

0

0

0

0

19

91

5410

1

0

5410

0

19

92

5840

1

0

5840

0

19

93

3050

1

0

3050

0

19

94

7310

1

0

7310

0

19

95

5400

0

0

0

0

19

96

6210

0

0

0

0

19

97

3050

0

0

0

0

19

98

6890

1

0

6890

0

19

99

5400

1

0

5400

0

19

100

5840

1

0

5840

0

19

101

3420

1

0

3420

0

19

102

6890

1

0

6890

0

19

103

6140

1

0

6140

0

19

104

5100

0

0

0

0

19

105

3470

1

0

3470

0

19

106

5810

0

0

0

0

19

107

4660

0

0

0

0

19

108

3800

0

0

0

0

19

109

8690

1

0

8690

0

19

110

5840

0

0

0

0

19

111

6960

1

0

6960

0

19

112

8620

0

1

0

8620

19

113

5830

0

1

0

5830

19

114

6960

1

0

6960

0

19

115

8970

0

0

0

0

19

116

6210

0

1

0

6210

19

117

6960

1

0

6960

0

19

118

9040

0

0

0

0

19

119

5830

0

1

0

5830

19

120

5830

0

0

0

0

19

121

7670

1

0

7670

0

19

122

5130

0

1

0

5130

19

123

6880

1

0

6880

0

19

124

5730

1

0

5730

0

19

125/126

11090

1

0

11090

0

19

127

5400

1

0

5400

0

19

128

3380

0

0

0

0

19

129

6890

1

0

6890

0

19

130

5400

0

0

0

0

19

131

4170

1

0

4170

0

19

132

6890

0

1

0

6890

19

133

5400

1

0

5400

0

19

134

3170

0

0

0

0

19

135

5810

1

0

5810

0

19

136

5070

0

0

0

0

Garaż

G

593360

0

0

0

0

DD

50

0

0

00

0

Suma

-

1775630

-

-

653530

121530

Uprawnionymi do głosowania nad uchwałą nr 3/2009 byli wszyscy właściciele nieruchomości lokalowych, w tym współwłaściciele garażu, którym łącznie przypadało(...)udziału. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący łącznie(...)udziałów, przeciwko jej przyjęciu właściciele reprezentujący(...)udziałów. Stosunek procentowy głosów oddanych za podjęciem zaskarżonej uchwały do wszystkich uprawnionych udziałów wynosił(...)(36,81%).
Bezwzględna większość wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej wynosiła(...).
(dowód: odpisksięgi wieczystej KW (...)–karty do głosowania nad uchwałą nr 3/2009– k. 271-402).
W dniu 08 kwietnia 2008 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego przyjęto porządek obrad przewidujący w pkt 5 podjęcie uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną.
(dowód: zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej przyul. (...)z dnia 26.03.2008 r. - k. 148-149)
Do podjęcia uchwały nr 3/2008 niezbędne było oddanie większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.
(okoliczność niesporna wynikająca z art. 23 ust. 2 u.w.l.)
Wynik głosowania nad uchwałą nr 3/2008 przedstawia się w poniższy sposób:

budynek

lokal

udział wpisany w Kw nieruchomości wspólnej

głos "za"

głos "przeciw"

udział głosujący "za"

udział głosujący "przeciw"

21

1

5730

1

0

5730

0

21

2

3410

0

0

0

0

21

3

5710

1

0

5710

0

21

4

6050

0

0

0

0

21

5

5850

1

0

5850

0

21

6

3350

0

0

0

0

21

7/8

11800

0

0

0

0

21

9

5400

1

0

5400

0

21

10

3350

0

0

0

0

21

11

5710

0

0

0

0

21

12

5660

0

0

0

0

21

13

5400

1

0

5400

0

21

14

3350

0

0

0

0

21

15/16

12120

0

0

0

0

21

17

4660

1

0

4660

0

21

18

3510

0

0

0

0

21

19

4990

0

0

0

0

21

20

5420

1

0

5420

0

21

21

5200

1

0

5200

0

21

22

5870

0

0

0

0

21

23

3500

1

0

3500

0

21

24

7370

1

0

7370

0

21

25

5180

1

0

5180

0

21

26

5870

0

0

0

0

21

27

3050

0

0

0

0

21

28

6940

1

0

6940

0

21

29

5180

0

0

0

0

21

30

5870

0

0

0

0

21

31

3500

1

0

3500

0

21

32

6940

1

0

6940

0

21

33

5180

0

0

0

0

21

34

6300

1

0

6300

0

21

35

3460

1

0

3460

0

21

36

6940

1

0

6940

0

21

37

4500

0

0

0

0

21

38

6300

0

0

0

0

21

39

3500

1

0

3500

0

21

40

6940

1

0

6940

0

21

41

5580

0

0

0

0

21

42

3280

0

0

0

0

21

43

6220

1

0

6220

0

21

44

6030

0

0

0

0

21

45

3280

1

0

3280

0

21

46

6220

0

0

0

0

21

47

5580

0

0

0

0

21

48

2870

1

0

2870

0

21

49

6220

1

0

6220

0

21

50

5450

1

0

5450

0

21

51

7010

1

0

7010

0

21

52

8640

1

0

8640

0

21

53

7010

1

0

7010

0

21

54

8640

0

0

0

0

21

55

7010

1

0

7010

0

21

56

8640

0

0

0

0

21

57

7010

1

0

7010

0

21

58

8640

1

0

8640

0

21

59

7010

1

0

7010

0

21

60

8640

1

0

8640

0

21

61

6720

1

0

6720

0

21

62

8380

0

0

0

0

21

63

6720

1

0

6720

0

21

64

8050

0

0

0

0

21

65

6720

1

0

6720

0

21

66

8050

1

0

8050

0

21

U-01

9010

0

0

0

0

21

U-02

8420

0

0

0

0

19

1

5410

1

0

5410

0

19

2

3410

1

0

3410

0

19

3

6140

0

0

0

0

19

4

5730

1

0

5730

0

19

5

5830

1

0

5830

0

19

6

3350

0

0

0

0

19

7

5710

0

0

0

0

19

8

5660

1

0

5660

0

19

9

5850

1

0

5850

0

19

10

3350

0

0

0

0

19

11

5710

1

0

5710

0

19

12

5660

0

0

0

0

19

13

5850

0

0

0

0

19

14

3350

1

0

3350

0

19

15

6160

1

0

6160

0

19

16

5660

1

0

5660

0

19

17

4660

0

0

0

0

19

18

3510

0

0

0

0

19

19

4990

0

0

0

0

19

20

5730

1

0

5730

0

19

21

3480

1

0

3480

0

19

22

6880

1

0

6880

0

19

23

5410

1

0

5410

0

19

24

6270

0

0

0

0

19

25

3050

1

0

3050

0

19

26

7220

0

0

0

0

19

27

5400

1

0

5400

0

19

28

6170

0

0

0

0

19

29

3500

0

0

0

0

19

30

6890

1

0

6890

0

19

31

5400

0

0

0

0

19

32

6270

1

0

6270

0

19

33

3050

0

0

0

0

19

34

6890

1

0

6890

0

19

35

5400

0

0

0

0

19

36

4730

0

0

0

0

19

37

3050

1

0

3050

0

19

38

5810

0

0

0

0

19

39

4660

0

0

0

0

19

40

3800

1

0

3800

0

19

41

8690

0

0

0

0

19

42

5840

0

0

0

0

19

43

6960

1

0

6960

0

19

44

8620

1

0

8620

0

19

45

5830

1

0

5830

0

19

46

6960

0

0

0

0

19

47

8620

0

0

0

0

19

48

6170

0

0

0

0

19

49

6960

1

0

6960

0

19

50

8960

1

0

8960

0

19

51

6280

1

0

6280

0

19

52

5830

1

0

5830

0

19

53

8790

1

0

8790

0

19

54

4760

0

0

0

0

19

55

3380

0

0

0

0

19

56

6880

1

0

6880

0

19

57

5410

0

0

0

0

19

58

5840

1

0

5840

0

19

59

3050

0

0

0

0

19

60

6890

1

0

6890

0

19

61

5400

0

0

0

0

19

62

5840

1

0

5840

0

19

63

3050

1

0

3050

0

19

64

7220

0

0

0

0

19

65

6020

0

0

0

0

19

66

5840

0

0

0

0

19

67

3050

1

0

3050

0

19

68

6890

1

0

6890

0

19

69

5400

0

0

0

0

19

70

4730

0

0

0

0

19

71

3050

1

0

3050

0

19

72

6290

1

0

6290

0

19

73

4660

1

0

4660

0

19

74

3800

1

0

3800

0

19

75

8650

1

0

8650

0

19

76

5840

1

0

5840

0

19

77

6960

0

0

0

0

19

78

8580

0

0

0

0

19

79

5830

1

0

5830

0

19

80

6960

1

0

6960

0

19

81

8580

0

0

0

0

19

82

6250

0

0

0

0

19

83

6960

0

0

0

0

19

84

8580

1

0

8580

0

19

85

5830

0

0

0

0

19

86

5830

1

0

5830

0

19

87

7630

0

0

0

0

19

88

5180

0

0

0

0

19

89

3050

1

0

3050

0

19

90

6880

0

0

0

0

19

91

5410

1

0

5410

0

19

92

5840

1

0

5840

0

19

93

3050

1

0

3050

0

19

94

7310

1

0

7310

0

19

95

5400

0

0

0

0

19

96

6210

1

0

6210

0

19

97

3050

1

0

3050

0

19

98

6890

0

0

0

0

19

99

5400

1

0

5400

0

19

100

5840

1

0

5840

0

19

101

3420

1

0

3420

0

19

102

6890

1

0

6890

0

19

103

6140

1

0

6140

0

19

104

5100

0

0

0

0

19

105

3470

0

0

0

0

19

106

5810

1

0

5810

0

19

107

4660

0

0

0

0

19

108

3800

0

0

0

0

19

109

8690

1

0

8690

0

19

110

5840

1

0

5840

0

19

111

6960

0

0

0

0

19

112

8620

1

0

8620

0

19

113

5830

1

0

5830

0

19

114

6960

1

0

6960

0

19

115

8970

0

0

0

0

19

116

6210

1

0

6210

0

19

117

6960

0

0

0

0

19

118

9040

0

0

0

0

19

119

5830

0

0

0

0

19

120

5830

1

0

5830

0

19

121

7670

0

0

0

0

19

122

5130

0

0

0

0

19

123

6880

0

0

0

0

19

124

5730

1

0

5730

0

19

125/126

11090

1

0

11090

0

19

127

5400

1

0

5400

0

19

128

3380

0

0

0

0

19

129

6890

1

0

6890

0

19

130

5400

0

0

0

0

19

131

4170

0

0

0

0

19

132

6890

0

0

0

0

19

133

5400

1

0

5400

0

19

134

3170

0

0

0

0

19

135

5810

0

0

0

0

19

136

5070

0

0

0

0

Garaż

G

593360

0

0

0

0

DD

50

0

0

0

0

Suma

-

1775630

-

-

632850

0

Uprawnionymi do głosowania nad uchwałą nr 3/2008 byli wszyscy właściciele nieruchomości lokalowych, w tym współwłaściciele garażu, którym łącznie przypadało(...)udziału. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący łącznie(...)udziałów, przeciwko jej przyjęciu właściciele reprezentujący(...)udziałów. Stosunek procentowy głosów oddanych za podjęciem zaskarżonej uchwały do wszystkich uprawnionych udziałów wynosił(...)(35,70 %).
Bezwzględna większość wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej wynosiła(...).
(dowód: odpisksięgi wieczystej KW (...), karty do głosowania nad uchwałą nr 3/2008 – k. 164-270).
W dniu 08 kwietnia 2010 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas którego przyjęto porządek obrad przewidujący w pkt 5 podjęcie uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną. Następnie w dniach 12-13 kwietnia 2010 r. administrator nieruchomości wspólnej przyul. (...)w(...)indywidualnie zbierała głosy odnośnie uchwały nr 3/2010
(dowód: protokoły z dnia 09.04.2010 r. i 12.04.2010 r. k 20-23 t. I akt dołączonych) )
Do podjęcia uchwały nr 3/2010 niezbędne było oddanie większości głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.
Wynik głosowania nad uchwałą nr 3/2010 przedstawia się w poniższy sposób:

Budynek

Lokal

Udział wpisany w KW nieruchomości wspólnej

Głosy „za”

Udział głosujący „za”

21

1

5730

0

0

2

3410

1

3410

3

5710

1

5710

4

6050

0

0

5

5850

1

5850

6

3350

0

0

7_8

11800

1

11800

9

5400

1

5400

10

3350

1

3350

11

5710

0

0

12

5660

0

0

13

5400

1

5400

14

3350

0

0

15_16

12120

1

14986

17

4660

0

0

18

3510

0

0

19

4990

0

0

20

5420

0

0

21

5200

1

5200

22

5870

0

0

23

3500

1

3500

24

7370

1

7370

25

5180

1

5180

26

5870

1

5870

27

3050

1

3050

28

6940

1

6940

29

5180

0

0

30

5870

0

0

31

3500

0

0

32

6940

1

6940

33

5180

1

5180

34

6300

1

6300

35

3460

1

3460

36

6940

1

6940

37

4500

0

0

38

6300

1

6300

39

3500

1

3500

40

6940

1

6940

41

5580

0

0

42

3280

0

0

43

6220

1

6220

44

6030

0

0

45

3280

1

3280

46

6220

0

0

47

5580

0

0

48

2870

0

0

49

6220

0

0

50

5450

1

5450

51

7010

1

7010

52

8640

0

0

53

7010

1

7010

54

8640

0

0

55

7010

1

7010

56

8640

1

8640

57

7010

1

7010

58

8640

1

8640

59

7010

1

7010

60

8640

1

8640

61

6720

1

6720

62

8380

1

8380

63

6720

1

6720

64

8050

0

0

65

6720

1

6720

66

8050

0

0

u-01

9010

0

0

u-02

8420

0

0

19

1

5410

1

5410

2

3410

0

0

3

6140

0

0

4

5730

0

0

_5

5830

1

5830

6

3350

1

3350

7

5710

1

5710

8

5660

1

5660

9

5850

1

5850

10

3350

1

3350

11

5710

1

5710

12

5660

0

0

13

5850

1

5850

14

3350

1

3350

15

6160

1

6160

16

5660

1

5660

17

4660

1

4660

18

3510

0

0

19

4990

1

4990

20

5730

1

5730

21

3480

1

3480

22

6880

1

6880

23

5410

0

0

24

6270

0

0

25

3050

1

3050

26

7220

1

7220

27

5400

1

5400

28

6170

1

6170

29

3500

0

0

30

6890

0

0

31

5400

0

0

32

6270

1

6270

33

3050

0

0

34

6890

1

6890

35

5400

0

0

36

4730

0

0

37

3050

0

0

38

5810

0

0

39

4660

0

0

40

3800

1

3800

41

8690

0

0

42

5840

0

0

43

6960

0

0

44

8620

1

8620

45

5830

0

0

46

6960

1

6960

47

8620

0

0

48

6170

0

0

49

6960

1

6960

50

8960

0

0

51

6280

0

0

52

5830

1

5830

53

8790

1

8790

54

4760

1

4760

55

3380

0

0

56

6880

1

6880

57

5410

0

0

58

5840

1

5840

59

3050

0

0

60

6890

1

6890

61

5400

1

5400

62

5840

1

5840

63

3050

1

3050

64

7220

1

7220

65

6020

1

6020

66

5840

0

0

67

3050

1

3050

68

6890

1

6890

69

5400

0

0

70

4730

0

0

71

3050

1

3050

72

6290

0

0

73

4660

0

0

74

3800

1

3800

75

8650

1

8650

76

5840

0

0

77

6960

0

0

78

8580

1

8580

79

5830

0

0

80

6960

0

0

81

8580

0

0

82

6250

1

6250

83

6960

0

0

84

8580

1

8580

85

5830

0

0

86

5830

1

5830

87

7630

1

7630

88

5180

1

5180

89

3050

1

3050

90

6880

0

0

91

5410

1

5410

92

5840

0

0

93

3050

0

0

94

7310

0

0

95

5400

0

0

96

6210

1

6210

97

3050

0

0

98

6890

0

0

99

5400

1

5400

100

5840

0

0

101

3420

1

3420

102

6890

0

0

103

6140

1

6140

104

5100

0

0

105

3470

0

0

106

5810

0

0

107

4660

0

0

108

3800

0

0

109

8690

1

8690

110

5840

1

5840

111

6960

0

0

112

8620

1

8620

113

5830

0

0

114

6960

1

6960

115

8970

0

0

116

6210

1

6210

117

6960

0

0

118

9040

1

9040

119

5830

0

0

120

5830

0

0

121

7670

0

0

122

5130

0

0

123

6880

1

6880

124

5730

1

5730

125_126

11090

1

11090

127

5400

0

0

128

3380

0

0

129

6890

0

6890

130

5400

0

0

131

4170

1

4170

132

6890

0

0

133

5400

0

0

134

3170

0

0

135

5810

0

0

136

5070

1

5070

Garaż

G

593360

0

0

DD

50

0

0

SUMA

******

1775630

640836

Uprawnionymi do głosowania nad uchwałą nr 3/2010 byli wszyscy właściciele nieruchomości lokalowych, w tym współwłaściciele garażu, którym łącznie przypadało(...)udziału. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący łącznie(...)udziałów. Stosunek procentowy głosów oddanych za podjęciem zaskarżonej uchwały do wszystkich uprawnionych udziałów wynosił(...)(36,1%).
Bezwzględna większość wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej wynosiła(...).
(dowód: odpisksięgi wieczystej KW (...), karty do głosowania nad uchwałą nr 3/2010 wraz z listą udziałów-k.711-831, t. IV– akt dołączonych ).
Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu o dowody z dokumentów wyżej powołanych oraz na podstawie zeznań świadkaR. K..
Sąd nie znalazł podstaw do odmowy przymiotu wiarygodności powyższym dowodom, tym bardziej że nie były one kwestionowane przez strony, zaś odpisy z ksiąg wieczystych stanowią dokumenty urzędowe. Stan faktyczny w niniejszej sprawie nie by zasadniczo kwestionowany. Sąd oddalił jednak wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaJ.cieplak.J. C. (1)nie złożył podpisu pod karta do głosowania. Wolę jej w tym zakresie pozwana próbowała wykazać jej zeznaniami. Jednakże w ocenie Sadu przeprowadzenie tego dowodu dla oceny niniejszej sprawy nie było konieczne. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego żadna z zaskarżonych uchwal nie została podjęta, a do uzyskania bezwzględnej większości w przypadku każdej uchwały brakowało znacznie więcej głosów liczonych udziałami w nieruchomości wspólnej i w związku z tym uwzględnienie bądź nie głosuJ. C.nie miałoby wpływu na ostateczny wynik głosowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Mając na względzie, że powód żądał kolejno uchylenia, ustalenia nieistnienia lub stwierdzenia nieważności przedmiotowych uchwał, należało ustalić, które z roszczeń najpełniej realizuje prawo podmiotowe powoda. Dopiero, po ustaleniu, że uchwała została ważnie podjęta i istnieje można badać jej treść i skutki jakie wywołuje, tj. czy uchwała narusza przepisy prawa, umowy, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną czy interesy skarżącego (art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, opubl. t.j. Dz. U. nr 80, poz. 903 z 2000 r. ze zm., dalej: u.w.l.)
Uchwała nieistniejąca, którym to terminem posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo, dotyczy szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05).
Stwierdzenie nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej nie można uchylić lub stwierdzić jej nieważności.
Roszczenie powoda w zakresie ustalenia nieistnienia uchwał nr 3/2008 i nr(...),(...)zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należało jednak ustalić, czy powód miał umocowanie do wystąpienia z powództwem o ustalenie stosunku prawnego lub prawa na podstawieart. 189 k.p.c.
Zgodnie z dyspozycją przepisuart. 189 k.p.c.powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Sąd ma obowiązek badania z urzędu czy istnieje interes prawny powoda uzasadniający oparcie powództwa naart. 189 k.p.c., gdyż interes prawny jest materialnoprawną przesłanką powództwa o ustalenie.
Interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2007 r. III AUa 1518/05).
Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że interes prawny powoda jako właściciela lokalu mieszkalnego w pozwanej wspólnocie polega na tym, że zmierza do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejących uchwał. W przypadku, bowiem stwierdzenia przez sąd, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nieistnienia uchwały powództwo podlegałoby oddaleniu. Uchwała nieistniejąca nie może być bowiem uchylona.
Nie ma, zatem racji pozwana twierdząc, że skoro powód mógł domagać się uchylenia uchwały na podstawieart. 25u.w.l., to nie przysługuje mu interes prawny w drodze powództwa zart. 189 k.p.c.(k. 349), bowiem, jak to już wyżej wskazano, dopiero ustalenie istnienia uchwały stanowi warunek sine qua non dalszej jej analizy pod kątem przesłanek nieważności lub uchylenia, w tym kwestii zachowania terminu zawitego do wytoczenia powództwa w trybieart. 25u.w.l.
Zgodnie z dyspozycją art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Stosownie do art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jak zostało ustalone zaskarżone uchwały nr 3/2008 oraz nr(...)i(...)były poddane pod głosowanie w trybie mieszanym, tj. na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie było sporne, iż do ważności uchwały konieczne było uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów. Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali.
Istota problemu sprowadzała się więc do ustalenia czy za przyjęciem uchwały głosowała większość właścicieli lokali rozumiana w powyższy sposób.
W ocenie Sądu sposób obliczenia głosów wskazany przez powoda jest zasadniczo prawidłowy, z tym że opierając się nawet na błędnej metodzie wyliczenia głosów, uwzględniającej udziały w lokalu w postaci garażu, a przyjęty przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, wymagana przez ustawę większość głosów nie zostałaby uzyskana. Uchwały zaś podjęte bez wymaganej większości głosów są uchwałami nieistniejącymi.
Należy przypomnieć, że Wspólnotę Mieszkaniową(...)tworzyli właściciele i współwłaściciele 66 lokali mieszkalnych wbudynku nr (...)lokali niemieszkalnych wbudynku nr (...), a także 2 lokali użytkowych i 1 garażu, z tym że garaż stanowił nieruchomość lokalową, w której wyodrębniono aż 153 udziały w prawie.
Metoda liczenia głosów przyjęta przez pozwaną nie jest jasna. Były pracownik pozwanej –R. K.pracująca we wspólnocie od 2009 r. do końca stycznia 2013 r. wskazała, że głosy w tym okresie liczone były cały czas tak samo: udział w nieruchomości wspólnej wynikający z własności lokalu był dodawany do udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego z garażu. Nie było tak, że współwłaściciele garażu głosowali jednym głosem. (k. 154-155).
Sąd podziela pogląd wyrażony w orzecznictwie sądowym, w tym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, że udział w nieruchomości wspólnej przysługujący na lokal będący przedmiotem współwłasności przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie. Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, gdzie przedmiotowe garaże zostały wyodrębnione w nieruchomości wspólnej jako nieruchomość lokalowa niemieszkalna z udziałem(...)w nieruchomości wspólnej, należy stwierdzić że udział ten jest niepodzielny. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 wskazano, że szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, uprawnia do wniosku, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny.
Tym samym w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać na podstawieart. 199 k.c.rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W ocenie Sądu nie istnieją żadne przeciwwskazania, aby współwłaściciele nieruchomości niemieszkalnej w postaci garaży uczestniczyli w podejmowaniu uchwał wspólnoty, jednak decyzje co do sposobu głosowania muszą oni podjąć jednogłośnie.
Nie budzi wątpliwości, że nieruchomość niemieszkalna (garaże) nie są przypisane jako części składowe do poszczególnych lokali mieszkalnych, stanowiąc odrębną nieruchomość lokalową Niektórzy współwłaściciele nieruchomości nielokalowej w postaci garażu są równocześnie właścicielami lokali mieszkalnych położonych na terenie nieruchomości wspólnej.
Warto zauważyć, że właściciele lokali wykonując swe prawo głosu odnośnie zaskarżonej uchwały przyjęli, że wykonywanie tego prawa głosu będzie ograniczone jedynie do nieruchomości lokalowej przez złożenie oświadczenia o treści “oświadczam, że wykonuję prawo głosu jako właściciel lokalu”.
Reasumując, uchwała nr 3/2008 oraz 3/2009 i 3/2010 właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nie zostały podjęte.
Nawet, gdyby jednak przyjąć, że zaskarżone uchwały dotyczą czynności zachowawczej i nie uwzględnić przedstawionych wyżej wywodów, co do konieczności uzyskania jednomyślności współwłaścicieli nieruchomości (garażu), zaskarżona uchwała nie istnieje z uwagi na brak wymaganej większości. Udział głosujących za podjęciem uchwały wynosi bowiem odpowiednio w przypadku uchwały nr 3/2009 wynosi -(...), a w przypadku uchwały nr 3/2008 wynosi(...), i uchwały 3/2010 -(...)a więc poniżej 50%.
Z powyższych przyczyn Sąd orzekł jak w punkcie I, II i III wyroku.
O kosztach Sąd rozstrzygnął na podstawieart.98 kpc, uznając powoda za całkowicie wygrywającego proces. Sąd oddalił wniosek powoda o zasądzenie kosztów utraconego zarobku oraz w zakresie kosztów parkowania, bowiem nie zostały one udokumentowane, ponadto jak wynika z oświadczenia powoda złożonego do wniosku o zwolnienie od kosztów powód nie pracuje, a prowadzona ówcześnie działalność gospodarczą zawiesił. Natomiast Sad uwzględnił zgodnie z treściąart.98 par.2 kpckoszt dojazdu do Sadu w postaci biletu MZK oraz koszty opłaty od pozwu
Biorąc pod uwagę powyższe i na podstawie powołanych przepisów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.