Sąd Okręgowy w Opolu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 664/11
Data wyroku: 2012-12-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art.86 kc

Sygn. akt I C 664/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 grudnia 2012 r.

Sąd Okręgowy w Opolu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Marta Kulpa

Protokolant: st. sekr. sądowy Maja Bartoń

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2012 r. w Opolu
na rozprawie
sprawy z powództwaR. D.,E. D.
przeciwkoJ. K.,P. K.,U. K.
o stwierdzenie nieważności umowy

I
powództwo oddala,

II
zasądza od powodówR. D.,E. D.solidarnie na rzecz pozwanegoJ. K.kwotę 3.617 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt IC 664/11

UZASADNIENIE
PowodowieE. D.iR. D.wystąpili przeciwko pozwanymJ. K.iU. K.z pozwem o stwierdzenie nieważności umowy notarialnej – umowy sprzedaży zawartej przez powodów z pozwanymi dnia 28 września 2010r. w Kancelarii Notarialnej wK.przyul. (...)przedM. P.nr rep. A 8450/12010 dotyczącej sprzedaży nieruchomości położonej wK., obrębL., gminaK.,działki nr (...)z mapy 1 , stanowiącej grunty orne , o powierzchni 0,0987 ha , wchodzącej w skład nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw Nr (...)Sądu Rejonowego w Kędzierzynie – Koźlu , oraz udział w łącznej wysokości 2/12 części w prawie własnościdziałki numer (...)z mapy 1 z powodu dokonania w/w czynności przez powodów w wyniku wprowadzenia ich przez pozwanych w błąd mający kwalifikowaną postać podstępu.
W uzasadnieniu wskazali , że zawarli z pozwanymi przedmiotowa umowę notarialna sprzedaży działki. Pomimo posiadanej przez pozwanych wie3dzy o planach budowy drogi w bezpośredniej bliskości wyżej wymienionej nieruchomości , pozwani celowo i umyślnie zataili ten fakt przed powodami w trakcie prowadzonych negocjacji, które ostatecznie zakończyły się zakupem działki . O powyższych planach inwestycyjnych nie wspominał także nigdy przedstawiciel biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, za pośrednictwem którego doszło do sfinalizowania odnośnego zakupu. Ponadto oferta sprzedaży w/w nieruchomości zamieszczona na stronie internetowej nie zawierała żadnych informacji dotyczącej budowy nowej drogi w jej okolicy. Pierwsze wzmianki w tej kwestii pojawiły się na stronie internetowej dopiero w 2011r. natomiast powodowie pierwsza informacje o budowie nowej drogi uzyskali dopiero z dwóch pism autorstwa geodetyM. J.z dnia 29.06.2011r.
PozwanaU. K.w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa z uwagi na brak jej legitymacji biernej , albowiem w procesie sprzedaży nieruchomości działała jako opiekunP. K., gdyż postanowieniem Sądu Rejonowego w Kędzierzynie Koźlu z dnia 18 czerwca 2009r. ustanowiona została opiekunką całkowicie ubezwłasnowolnionegoP. K.. W zaistniałej sytuacji strona pozwana winien byćP. K.. Jednocześnie podniosła, iż ani po stronie jej podopiecznego , ani po stronie jej nie było żadnych zachowań , które przypisywane są właściwemu pozwanemu w postaci podstępnego wprowadzenia w błąd. Zamiar sprzedaży nieruchomości został zgłoszony do biura(...)położonym wS.przyul. (...). Właścicielka biuraE. Ż. (1)zajmowała się sprzedażą i to ona formułowała i upubliczniała oferty sprzedaży nieruchomości w , których zamieszczono informacje o planowanej drodze. Z informacji uzyskanych od właścicielki biura wynika , że informowała ona nabywców niezależnie od informacji zawartej w ogłoszeniu o planach budowy drogi. Powodowie mieszkają w miejscowości odległej o dwa kilometry od zakupionej działki . Oglądając nieruchomość , będąc na miejscu nie było żadnych przeszkód , aby swoja wiedzę o planowanej drodze , choćby w sposób elementarny poszerzyć . Do chwili obecne nie wiadomo jaki będzie konkretny przebieg drogi.
PozwanyJ. K.w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa , podnosząc , iż z jego strony nie doszło do wprowadzenia powodów w błąd. Należy podkreślić bowiem , że nie zapadła do chwili obecnej żadna wiążąca decyzja odnośnie tego czy w rejonie zakupionej przez powodów działki przebiegać będzie droga opisana i wskazywana jako powód odstąpienia od umowy. Wbrew twierdzeniom pozwu , nigdy nie spotkał się z nabywcami , nigdy nie składał im żadnych deklaracji odnośnie walorów bądź tez mankamentów nieruchomości. Zamiar sprzedaży nieruchomości został zgłoszony do biura(...)położonym wS.przyul. (...). Właścicielka biuraE. Ż. (1)zajmowała się sprzedażą i to ona formułowała i upubliczniała oferty sprzedaży nieruchomości w , których zamieszczono informacje o planowanej drodze. Przy zachowaniu minimum staranności i zaangażowania , po zapoznaniu się z informacja zawarta w ogłoszeniu , ze planowana jest w pobliżu nieruchomości budowa drogi , elementarnym zachowaniem było zorientowanie się o jakiej drodze mowa jest w ogłoszeniu, jak będzie przebiegała i jakie będzie usytuowanie względem nabywanej działki. . Z informacji uzyskanych od właścicielki biura wynika , że informowała ona nabywców niezależnie od informacji zawartej w ogłoszeniu o planach budowy drogi. Powodowie mieszkają w miejscowości odległej o dwa kilometry od zakupionej działki . Oglądając nieruchomość , będąc na miejscu nie było żadnych przeszkód , aby swoja wiedzę o planowanej drodze , choćby w sposób elementarny poszerzyć . Do chwili obecne nie wiadomo jaki będzie konkretny przebieg drogi. O możliwości sprawdzenia rzetelności oferty , przebiegu i rodzaju ewentualnej , planowanej drogi powodowie z łatwością mogli dowiedzieć się nie tylko z oferty , ale i z internetu i lokalnych publikacji prasowych.
Postanowieniem z dnia 7 marca 2012r. Sąd wezwał do udziału w sprawie po stronie pozwanejP. K..U. K.jako opiekun prawnyP. K.wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Pozwani zgłosili zamiar sprzedaży nieruchomości położonej wK., obrębL., gminaK.,działki nr (...)z mapy 1 , stanowiącej grunty orne , o powierzchni 0,0987 ha , wchodzącej w skład nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw Nr (...)Sądu Rejonowego w Kędzierzynie – Koźlu , oraz udział w łącznej wysokości 2/12 części w prawie własnościdziałki numer (...)z mapy 1 doBiura (...)położonego wS.przyul. (...). Właścicielka biuraE. Ż. (2)zajmowała się sprzedażą i formułowaniem i upublicznianiem ofert sprzedaży nieruchomości. Oferta sprzedaży tej nieruchomości ukazała się min. na portalu internetowym Gratka., gdzie oprócz opisu nieruchomości znalazł się zapis o tym , że „ w najbliższej przyszłości w pobliżu planowana jest budowa nowej drogi , która ułatwi w zasadniczy sposób dojazd do centrumK., a takżeautostrady (...)”. Niezależnie od informacji zawartej w ofercie właścicielka biuraE. Ż. (2), jak i pracownikT. C.informowali nabywców , w tym również powodów o planach budowy drogi. Przekazywali oni , iż nie ma szczegółowych informacji odnośnie przebiegu drogi , jednakże bliższe można uzyskać bądź w Gminie , bądź Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Pracownicy :Biura (...)” przedstawili powodom plan zagospodarowania przestrzennego , z którego wynikało iż nieruchomość , którą zamierzają kupić od pozwanych , położona jest na terenie oznaczonym symbolem(...), co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych. Informowali również , że plan drogi nie jest jeszcze ustalony. Jednakże okazali mapkę , na której zaznaczone były trzy warianty przebiegu drogi, z tego jedna przebiegała w pobliżu działki , którą zakupili powodowie. Mapkę tąBiuro (...)otrzymało od pozwanejU. K., na etapie przyjmowania zlecenie sprzedaży nieruchomości. W chwili przyjmowania oferty od biura nieruchomości droga była dopiero na etapie projektowania.

Dowód: zeznania św.E. Ż. (2)ki. 100-101
Zeznania św.T. C.k.144-145
Ogłoszenia na portalu internetowym Gratka k. 23,24,25

W dniu 3 lutego 2010r.U. K.wystąpiła do Urzędu Gminy wK.Wydziału Urbanistyki i Architektury wnosząc sprzeciw od wyłożonego do wglądu tzw.Studium (...)w granicach administracyjnych miastaK.dotyczącego przebiegu obwodnicy przezL.. Uzasadniając swoje stanowisko , wskazała iż obwodnica miałaby przebiegać bliskodziałki nr (...), podzielonej przez sześć działek budowlanych. PozwanaU. K.nie poinformowała powodów o złożeniu takiego sprzeciwu.

Dowód: pismo z dnia 3.02.2010r. k.155
Zeznania pozwanejU. K.k. 156

W piśmie z dnia 21.06.2012r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad potwierdziła , iż planowany przebieg obwodnicy północnejK.jest w obrębiedziałek nr (...)k.m. 1 obrębuL.. W dniu 18.03.2010r. Oddział uzyskał pierwsza decyzję administracyjna o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na budowie obwodnicy północnej . W tej chwili jest to jedyna decyzja oprócz decyzji administracyjnych uzyskiwanych na etapie opracowywania projektu budowlanego tj. decyzja pozwolenie wodnoprawne i zatwierdzające projekt prac geologicznych.

Dowód: pismo z dnia 21.06.2012r. k. 136-137

Powodowie zlecili sporządzenie operatu szacunkowego panuP. S. (1)dot. wyceny nieruchomości . Rzeczoznawca zapoznał się z dokumentami odnośnie tej działki tj. planem zagospodarowania przestrzennego , odpisami KW , dokumentami geodezyjnymi. Nie było w tamtym czasie żadnych informacji , że ma tam przebiegać ciąg komunikacyjny, w przeciwnym razie działka ta została by wyceniona dużo niżej. Urząd Gminy zlecił tzw., studium , gdzie były6 trzy warianty przebiegu obwodnicy, ale z żadnych źródeł nie było wiadomo , który wariant będzie wybrany. Na dzień sporządzania operatu szacunkowego tj. 10 lipca 2010r.
cena przedmiotowej nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę 116.700 zł.

Dowód: zeznania św.P. S. (2)k.120
Operat szacunkowy k. 31-57

W dniu 28 września 2010r.J. K.iP. K.w którego imieniu działałaU. K.jajko opiekun prawny zawarli umowę notarialną sprzedaży w Kancelarii Notarialnej wK.przyul. (...)przedM. P.nr rep.(...)nieruchomości położonej wK., obrębL., gminaK.,działki nr (...)z mapy 1 , stanowiącej grunty orne , o powierzchni 0,0987 ha , wchodzącej w skład nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw Nr (...)Sądu Rejonowego w Kędzierzynie – Koźlu , oraz udział w łącznej wysokości 2/12 części w prawie własnościdziałki numer (...)z mapy 1, położonej wK., obrębL., stanowiącej grunty orne i łąki trwałe o powierzchni 0,1915 ha wchodzące również w skład nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw nr (...)za cenę 78.500 zł .

Dowód: akt notarialny k. z dnia 28.09.2010r. k 11-18

W czerwcu 2011r. powodowie otrzymali zawiadomienie o czynnościach przyjęcia przebiegu granic nieruchomości, prowadzone w celu przygotowania dokunetacji9 dla wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej – budowy obwodnicy północnejK..

Dowód:  pismo z dnia 29.06.2011 r. k. 26,27

W dniu 30 sierpnia(...). powodowie złożyli pozwanym oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli , w oparciu o które została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 28 września 2010r.- a to z powodu wystąpienia po stronie powodów wywołanego przez pozwanych umyślnie błędu mającego kwalifikowaną formę podstępu , polegającego na zatajeniu istotnej informacji o planowanej budowie w bezpośredniej bliskości tej nieruchomości tzw. Obwodnicy Północnej , która to informacja była znana pozwanym , a której powodowie nie byli świadomi, przy czym – gdyby uzyskali takowa wiedze – nie przyjęliby oferty pozwanych. Jednocześnie powodowie wezwali pozwanych do zapłaty kwoty 78.500 zł i 15.000 zł. i zakreślili pozwanym 14 dniowy termin do skontaktowania się z nimi i ustalenia terminu sporządzenia aktu notarialnego.
Pozwani odmówili spełnienia roszczeń powodów.

Dowód: zeznania powodów k. 156
oświadczenie i wezwanie przedsądowe k. 58-60
Pismo z dnia 19.09.2011r. k. 62

Sąd zważył:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Powodowie domagali się stwierdzenia nieważności umowy notarialnej – umowy sprzedaży zawartej przez powodów z pozwanymi dnia 28 września 2010r. z powodu wystąpienia po stronie powodów wywołanego przez pozwanych umyślnie błędu mającego kwalifikowaną formę podstępu , polegającego na zatajeniu istotnej informacji o planowanej budowie w bezpośredniej bliskości tej nieruchomości tzw. Obwodnicy Północnej , która to informacja była znana pozwanym , a której powodowie nie byli świadomi, przy czym – gdyby uzyskali takowa wiedze – nie przyjęliby oferty pozwanych.
Unormowana wart. 86 k.c.wadliwość czynności prawnej zwana jest powszechnie podstępem. Przepis ten zawiera całościowe i wyczerpujące unormowanie tej postaci wadliwości czynności prawnej. Nie ma zatem potrzeby , a nawet nieuzasadnione jest przywoływanieart. 84w razie stwierdzenia podstępu.
Kodeks cywilnynie definiuje podstępu , wskazuje jednak wszystkie przesłanki , których wypełnienie decyduje o wystąpieniu tej właśnie wady oświadczenia woli. Sprowadzają się one do dwóch podstawowych : podstępnego wywołania błędu i złożenia oświadczenia woli pod jego wpływem.
Podstęp zakłada celowe , umyślne działanie sprawcy skierowane na wywołanie takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u osoby , na wolę której oddziałuje , by zdolny on był do nakłonienia jej do złożenia oświadczenia woli określonej treści. Zamiar musi zostać zmaterializowany przez podjęcie określonego zachowania się. Przepis nie precyzuje jaką postać ma przybierać podstępne zachowanie . Może ono polegać na działaniu , bądź na zapewnieniach lub niezgodnych z prawdą zaprzeczeniach. Jeśli ktoś świadomie zapewnia o fakcie nieprawdziwym lub zaprzecza faktowi prawdziwemu i w ten sposób wytwarza u drugiej strony błędne wyobrażenie , działa podstępnie i to niezależnie od tego , czy po jego stronie istniał , czy też nie obowiązek złożenia takiego oświadczenia.
W pewnych okolicznościach milczenie , zatajenie może zostać zakwalifikowane jako podstęp. Po pierwsze strona wie , ze jej kontrahent jest w błędzie , nie wyprowadza go jednak z niego. Po drugie strona nie mówi całej prawdy , zatajając fakt , który dla zawarcia umowy ma większe lub mniejsze znaczenie. Przyjmuje się na ogół przyczynowość zaniechania , wówczas gdy istniał obowiązek działania , obowiązek zapobieżenia skutkowi , który w razie zaniechania mógłby nastąpić.
Przystosowując te zasady do problemu milczenia , zatajenia jako postaci podstępu, trzeba podkreślić , że nie ma generalnego obowiązku mówienia i informowania kontrahenta o wszystkich okolicznościach związanych z zawierana umową. Każdy powinien zbierać potrzebne mu informacje , nie oglądając się na to , co powie lub przemilczy jego kontrahent.
Zatajenie , przemilczenie samo przez się w zasadzie nie stanowi podstępu. Może się jednak nim stać , jeżeli istniał wypływający z ustawy , umowy lub zasad współżycia społecznego obowiązek mówienia , któremu rozmyślnie i celowo uchybiono.
Odnosząc te rozważania do realiów niniejszej sprawy , należy podkreślić , że Sąd nie znalazł podstaw do przypisania zachowaniu pozwanych cech podstępu. Zdaniem Sądu nie polegają na prawdzie twierdzenia powodów , że pozwani celowo wprowadzili ich w błąd co tego ,że w pobliżu ich działek ma przebiegać obwodnica północnaK.. Jak ustalono pozwani zgłosili ofertę sprzedaży nieruchomości doBiura (...).U. K.informowała Biuro o planach budowy drogi, co znalazło odzwierciedlenie w ofercie, która ukazała się na stronie internetowej portalu Gratka. Nadto jak zeznali pracownicy BiuraE. Ż. (2)iT. C., , których zeznaniom Sąd w całej rozciągłości daje wiarę, informowali oni wszystkich potencjalnych nabywców w tym powodów o planach budowy drogi , pokazywali plan zagospodarowania przestrzennego i mapki z trzema wariantami przebiegu drogi, nadto odsyłali zainteresowanych do Gminy i Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad celem uzyskania dalszych informacji. W tym czasie nie było wiadomo jak ta droga faktycznie ma przebiegać . Potwierdza to również rzeczoznawca majątkowyP. S. (2), który robił wycenę przedmiotowej działki na zlecenie powodów.
Głównym zarzutem powodów wobec pozwanych , było to , iż paniU. K.nie poinformowała ich , ze złożyła sprzeciw do tzw. studium odnośnie przebiegu drogi. Jednakże zdaniem Sądu ten fakt nie ma większego znaczenia dla oceny , czy pozwaniu wprowadzili powodów w błąd , skoro powodowie i tak zostali poinformowani przez pracownikówBiura (...)o planowanej budowie drogi. Jak już wspomniano wyżej nie ma generalnego obowiązku mówienia i informowania kontrahenta o wszystkich okolicznościach związanych z zawierana umową.
Sąd nie dał wiary zeznaniom powodów odnośnie tego , iż pracownikBiura (...)zapewniał ich , że droga , która ma być budowana będzie to droga wewnętrza. Już z samego opisu nieruchomości w ofercie na portalu Gratka , wskazującego , że budowana droga ułatwi w zasadniczy sposób dojazd do centrumK., a takżeautostrady (...), można się domyśleć , że z pewnością nie chodzi o drogę wewnętrzną, skoro jest mowa o autostradzie. Nadto zdaniem Sądu powodowie mając takie informacje winni byli się zainteresować o jaka drogę chodzi. Zwłaszcza , że są oni mieszkańcamiK.i z pewnością w środowisku lokalnym i lokalnych mediach mówiło się o planach budowy obwodnicyK., co potwierdzają pozwani i świadkowie.
W tych okolicznościach w ocenie Sądu pozwani nie uchybili obowiązkowi wynikającemu zart. 546 kco udzielaniu kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej .
Sąd oddalił wnioski dowodowe
Odnośnie zwrócenia się Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział wO.o wskazanie czy zapadły jakieś prawomocne decyzje odnośnie przebiegu obwodnicy i ewentualnie nadesłanie tych decyzji , albowiem te wnioski nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd miał rozstrzygnąć , jak wyglądał stan faktyczny na chwilę zawierania umowy przez strony.
W tych okolicznościach powództwo jako bezzasadne należało oddalić , natomiast w stosunku doU. K.podlega ono oddaleniu również ze względu na brak legitymacji biernej , albowiemU. K.nie była stroną umowy sprzedaży , a występowała jedynie jako opiekun prawnyP. K..
Orzeczenie o kosztach uzasadnia przepisart. 98 kpc.

Na oryginale właściwy podpis
za zgodność