Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 154/13
Data wyroku: 2013-03-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Wydanie Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c.

Sygn. akt II Ca 154/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 marca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze II Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

PrzewodniczącySSO Anna Mikuliszyn/spr/
SędziowieSSO Wojciech Damaszko, SSO Jadwiga Jakubowska
ProtokolantAgnieszka Lesicka

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2013 r. w Jeleniej Górze
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. K. (1)
przeciwkoE. J.,J. J. (1),M. J. (1)iM. J. (2)
o wydanie
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego w Lwówku Śląskim
z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt I C 75/10

I
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że pomija warunek równoczesnej zapłaty przez powódkę na rzecz pozwanychE. J.iJ. J. (1)kwoty 32.458,67 zł (trzydzieści dwa tysiące czterysta pięćdziesiąt osiem złotych sześćdziesiąt siedem groszy);

II
dalej idącą apelację oddala;

III
zasądza solidarnie od pozwanychE. J.iJ. J. (1)na rzecz powódki kwotę 290 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. akt II Ca 154/13

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Lwówku Śląskim zaskarżonym wyrokiem nakazał pozwanymE.,J.,M.iM. J. (2)wydanie powódceJ. K. (1)nieruchomości położonej w(...)szczegółowo w tym orzeczeniu opisanej pod warunkiem zapłaty przez powódkę na rzeczE.iJ.małżonkówJ.kwoty 32.458,67 zł. Jednocześnie Sąd nie obciążył pozwanych kosztami postępowania w sprawie.

Ustalił Sąd Rejonowy, że przedmiotową nieruchomość nabył w drodze spadkobrania po swej matceG. G.ojciec powódkiW. G.. Postanowieniem z 19.04.2005 r. Sąd Rejonowy w Bytomiu w sprawie I Ns 1660/03 stwierdził, że spadek poW. G.nabyłyJ. K. (1),Z. P.iD. G.w udziale po 1/3.
D. G.swój udział we współwłasności nieruchomości położonej wM.przekazała na rzecz powódki.
Po śmierciG. G.dom wM.nie był stale zamieszkiwany, w okresie letnim był wykorzystywany przezK. G. (1)i jej dzieci.
MałżeństwoW.iK. G. (1)zostało rozwiązane wyrokiem Sądu Rejonowego w Bytomiu z 31.05.1977 r.
W październiku 1981 r. małżonkowieJ.iE. J.zostali wprowadzeni w przedmiotową nieruchomość przezK. G. (1). Budynek wymagał remontu, bez którego nie nadawał się do zamieszkania. Pozwani wyremontowali kuchnię, w której zamieszkali.
27.01.1982 r. spisano umowę kupna nieruchomości za cenę 150.000 zł, z której połowę wypłacono, pozostałą zaś część nabywca miał uiścić po sporządzeniu umowy w przepisowej formie. Mimo, iż w dokumencie tym stwierdzono, że sprzedającym jestW. G., ten ostatni nie brał udziału w transakcji, gdyż przebywał wówczas w zakładzie karnym.
27.01.1982 r.K. G. (1)podpisała oświadczenie, w którym potwierdziła, iż otrzymała odE. J.50.000 zł „za wykonany remont” jak również, że kwotę tę należy odliczyć od „umowy sporządzonej w dniu 27.01.1982 r.”.
07.02.1982 r.K. G. (1)podzieliła kwotę 50.000 zł między dzieci:Z. P.,J. K. (1)iD. G..
W sierpniu 1986 r. na zlecenie pozwanych wykonano opis stanu technicznego budynku, z którego wynikało, że jego dalsza eksploatacja bez remontu grozi zawaleniem budowli.
Pozwani w okresie swego zamieszkania w budynku wykonali szereg remontu, wartość poczynionych przez nich nakładów użytecznych na nieruchomość wynosiła 85.857,72 zł, zaś wartość wyliczonych przez biegłego nakładów koniecznych 27.702,38 zł.
Po dniu 17.08.2006 r., w którym to oddalono – wobec nieudowodnienia przymiotu właściciela nieruchomości powództwoJ. K. (2)o wydanie nieruchomości, pozwani przystąpili do kolejnego remontu. W jego trakcie wykonali prace adaptacyjne strychu i korytarza na I piętrze wymienili stolarkę okienną, wzmocnili drewniane podłogi, wykonali instalacje c.o. i doprowadzili na I piętro ciepłą wodę i instalację elektryczną, położyli też na tym piętrze wykładzinę podłogową.
Wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości począwszy od 1986 r., kiedy to stan techniczny pozwalał na przynoszenie przez nią dochodów wynosi 43.200 zł.
Wywiódł następnie Sąd Rejonowy, że powódka jako współwłaścicielka nieruchomości w myślart. 209 kcbyła uprawniona do wytoczenia powództwa windykacyjnego wynikającego zart. 222 § 1 kc.
Odnosząc się do kwestionowanego przez powódkę zarzutu zatrzymania, który zgłosili pozwani Sąd za wiarygodne uznał twierdzenia powódki, iżK. G. (1)zawarła z pozwanymi umowę dzierżawy nieruchomości na 20 lat, jak również, że przed ich wprowadzeniem w posiadanie tej nieruchomości wykonała jej remont.
Pobranie kwoty 50.000 zł przezK. G.wynikało natomiast z uzgodnień zW. G., który posiadał zadłużenie alimentacyjne wobec swoich córek.

Pozwani byli posiadaczami samoistnymi w złej wierze nieruchomości. Ich zła wiara wynikała z tego, że objęli w posiadanie nieruchomość na podstawie umowy zawartej bez wymaganej formy z osoby nieuprawnionej do rozporządzania tą nieruchomością. Samoistność posiadania wynikała natomiast z tego, że właściciel tej nieruchomości traktował ją tak jakby nastąpiło jej zbycie, zaś pozwani stali się właścicielami.
Jako posiadacze w złej wierze pozwani mogą się domagać zwrotu jedynie nakładów koniecznych w takim zakresie, w jakim właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie ich kosztem. Wartość tych nakładów wynosiła 22.467,67 zł, bowiem zaliczony do nakładów koniecznych koszt wybudowania ogrodzenia – 5.234,71 zł takiego nakładu nie stanowił.

Za uzasadnione uznał również Sąd Rejonowy żądanie pozwanych zwrotu ceny nabycia nieruchomości w zwaloryzowanej wysokości tj. kwoty 9.991 zł, co do którego powódka nie zgłosiła żadnych zarzutów.
Mimo twierdzeń dotyczących kompensaty należnej pozwanym kwoty z tytułu zwrotu nakładów z przysługującym powódce wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z rzeczy, wobec braku stosownego wniosku strony powodowej jako niecelowe uznał Sąd Rejonowy odnoszenia się do tej kwestii.
Zastosowanie reguły wynikającej zart. 102 kpci nie obciążanie pozwanych kosztami postępowania uzasadniał stan ich zdrowia oraz sytuacja finansowa.

Od wyroku Sądu Rejonowego w zakresie obowiązku zapłaty przez powódkę kwoty 32.448,67 zł oraz co do orzeczenia o kosztach procesu apelacji wniosła powódka zarzucając:
- naruszenieart. 461 § 1 kcpoprzez uznanie, że nakłady konieczne były czynione w okresie, gdy powódka była właścicielką nieruchomości, oraz poprzez zasądzenie od powódki kwoty 9.900 zł stanowiącej zwrot połowy zapłaconej ceny nieruchomości – po jej zwaloryzowaniu, podczas gdy zapłata połowy ceny nastąpiła do rąk matki powódki, jak również nie podlega prawu zatrzymania;
- naruszenie przepisów prawa procesowego poprzez dowolne i sprzeczne z zaprezentowanym w pismach procesowych stanowiskiem powódki uznaniem, iż aprobowała twierdzeniu pozwanych w zakresie należnego im prawa zwrotu kwoty 9.991 zł;
- dowolnego ustalenia, żeK. G. (1)w 1982 r. działała z upoważnienia byłego męża i pominięcie skutków rozwiązania małżeństwaK.iW. G.;
- dowolne ustalenie zakresu i rodzaju prac wykonanych przez pozwanych po 28.05.2008 r.;
- brak precyzyjnego wydzielenia przedmiotowo i wartościom prac remontowych wykonanych od roku 2008.

Nadto skarżący przedkładając oświadczenie powódki o potrąceniu wzajemnych wierzytelności skarżąca złożyła zarzut potrącenia kwoty 30.000 zł.
W konsekwencji powódka wniosła o zmianę wyroku Sądu Rejonowego poprzez orzeczenie obowiązku wydania nieruchomości bez uzależnienia tej czynności od zapłaty na rzecz pozwanych równowartości nakładów koniecznych oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Za uzasadniony należało uznać zarzut apelacji naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 461 § 1 kco ile odnosił się on do zasądzonej od powódki, na podstawie tego przepisu w ramach prawa zatrzymania, kwoty 9.991 zł. Słusznie bowiem podnosi skarżąca, iż otrzymana przezK. G. (1)od małżonkówE.iJ. J. (1)kwota 75.000 zł nie może być utożsamiana z nakładami koniecznymi poczynionymi na nieruchomość.
K. G. (1)nie była uprawniona do rozporządzania tą nieruchomością stąd też umowa z 27.01.1982 r. o sprzedaży posesji była nieważna, nie tylko z powodu braku wymaganej formy, ale również dlatego, że rozporządzenia nieruchomością dokonała osoba nie legitymująca się jakimkolwiek prawem do tej nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje również fakt przekazania przezK. G.kwoty 50.000 zł na rzecz córek.
Wszelkie ewentualne roszczenia powstałe w związku z wręczeniem pieniędzyK. G.przez małżonkówJ.mogą być kierowane tylko doK. G., nie zaś do właścicieli przedmiotowej nieruchomości.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego (wyroki z 4.11.1999 r. – II CKN 561/98 – OSNC 2000/5/91; z 7.03.1997 r. – II CKN 57/96 – OSNC 1997, 6-7, poz. 92) przysługujące z mocyart. 461 § 1 kcprawo zatrzymania ze względu na poczynienie nakładów na tę rzecz nie przysługuje, jeżeli zobowiązanym do zwrotu nakładów nie jest osoba domagająca się wydania rzeczy.
Obligacyjny charakter roszczenia o zwrot nakładów na rzecz nie budzi wątpliwości zarówno w judykaturze jak i literaturze (por. System prawa prywatnego – Tom 5, Prawo zobowiązań – część ogólna pod redakcją Ewy Łętowskiej – Wyd. C.H. Beck – Warszawa 2006 r., str. 262).
Jednakże w rozpatrywanej sprawie nie można uznać, iż pozwani E.J. J.nie byli uprawnieni do żądania zwrotu nakładów od powódki. Zważyć należy, iż powódka wraz ze swoimi siostrami nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze spadkobrania poW. G.. Ich następstwo prawne po spadkodawcy ma charakter sukcesji uniwersalnej.
Tak więc wraz z wynikającym z dziedziczenia nieruchomości prawem żądania jej wydania przez pozwanych powódka została obciążona także obowiązkiem zwrotu nakładów koniecznych poczynionych przez pozwanych zarówno przed jak i po otwarciu spadku.

Nieuzasadniony był także zarzut przedawnienia żądania pozwanych.
Zgodnie z treściąart. 229 § 1 kcroszczenia samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Zatem wymagalność takiego roszczenia następuje z chwilą zwrotu rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.05.2007 r. IV CSK 71/07 – LEX 461619). Przytoczony natomiast przez skarżącą wyrok Sądu Najwyższego z 23.03.2007 r. w sprawie V CSK 480/06 – LEX 315281 odnosił się do odmiennego stanu faktycznego. W sprawie tej bowiem najemcy (posiadacze zależni) domagali się od wynajmującego zwrotu nakładów inwestycyjnych nie zaś koniecznych.
Natomiast w rozpatrywanej sprawie – pozwani (posiadacze samoistni w złej wierze) bezspornie domagali się zwrotu nakładów koniecznych.
Roszczenie posiadacza samoistnego w złej wierze o zwrot nakładów koniecznych zależy od bezpodstawnego wzbogacenia się właściciela kosztem posiadacza.
W takim kontekście można zaś zaryzykować twierdzenie, że w istocie powstanie jego roszczenia następuje w momencie wydania rzeczy właścicielowi. Zasadniczo bowiem dopiero w takim momencie można stwierdzić wzbogacenie bezpodstawne właściciela (por. System Prawa Prywatnego Tom 3, Prawo rzeczowe – pod redakcją Tomasza Dybowskiego – Wyd. C.H. Beck – Warszawa 2003 r. str. 523).
Przewidziany wart. 229 kcroczny termin przedawnienia roszczeń posiadacza o zwrot nakładów dotyczy roszczeń nieprzedawnionych jeszcze w chwili zwrotu rzeczy oraz tych roszczeń, których wymagalność zależy od zwrotu rzeczy (tak: System Prawa Prywatnego jw. str. 524).
Z tych przyczyn należy uznać, iż roszczenie o zwrot nakładów związane ze zgłoszonym przez pozwanych prawem zatrzymania było zasadne do kwoty 22.467,67 zł. Powódka w postępowaniu apelacyjnym zgłosiła zarzut potrącenia z przysługującą jej wobec pozwanych wierzytelnością z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za okres 10 lat.
Zarzut ten należało uznać za uzasadniony.
Wartość należnego powódce wynagrodzenia została ustalona w opinii biegłego na kwotę 300 zł miesięcznie. Wysokość ta jest adekwatna zarówno do wielkości nieruchomości zajmowanej przez pozwanych, jak i miejsca jej położenia.
Podkreślić także należy, iż w toku postępowania przed Sądem Rejonowym żadna ze stron nie kwestionowała wyliczeń biegłego, w tym zakresie przedstawianych pierwotnie w opinii pisemnej, a następnie skonkretyzowanych w opinii uzupełniającej.

Z uwagi na to, że oświadczenie z dnia 28.01.2013 r.J. K. (1)o potrąceniu wzajemnych wierzytelności wywołało ich umorzenie do wysokości wierzytelności niższej (art. 498 § 2 kpc) w punkcie I wyroku Sądu Rejonowego należało pominąć zapis dotyczący przysługującego pozwanym prawa zatrzymania.
Nie podlegał natomiast uwzględnieniu zarzut apelacji dotyczący orzeczenia Sądu Rejonowego o kosztach procesu. Motywy, którymi kierował się Sąd I instancji orzekając w tym zakresie na podstawieart. 102 kpczasługują na aprobatę.
W wyroku z dnia 8.01.2013 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi w sprawie I ACa 1027/12 Lex 1280418, stwierdził, iż ocena Sądu, czy zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, o którym mowa wart. 102 kpcma charakter dyskrecjonalny, oparty na swobodnym uznaniu, kształtowanym własnym przekonaniem oraz oceną okoliczności rozpoznawanej sprawy, w związku z czym w zasadzie nie podlega kontroli instancyjnej i może być podważona przez Sąd wyższej instancji tylko wtedy, gdy jest rażąco niesprawiedliwa.
Pogląd powyższy Sąd Okręgowy w pełni podziela.
Z powyższych względów na zasadzieart. 386 § 1 kpciart. 98 kpcw zakresie kosztów procesu instancji odwoławczej orzeczono jak w sentencji.