Sąd Okręgowy w Poznaniu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Cz 1987/13
Data wyroku: 2014-01-14 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Anna Kulczewska-Garcia, Krzysztof Dziedzic, Marcin Miczke
Słowa kluczowe: Postępowanie Egzekucyjne
Podstawa prawna: 948 kpc

II Cz 1987/13

POSTANOWIENIE
Dnia 14 stycznia 2014r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział II Cywilny-Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Anna Kulczewska-Garcia
Sędziowie: SO Krzysztof Dziedzic (spr.)
SO Marcin Miczke
po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2014r.
na posiedzeniu niejawnym
sprawy ze skargi dłużnikaW. M.
na czynność komornika - opis i oszacowanie nieruchomości
na skutek zażalenia dłużnika
na postanowienie Sądu Rejonowego w ŚrodzieW.. z dnia 6 września 2013r.,
sygn. akt I Co 1370/13
postanawia:
uchylić zaskarżone punkt 2. i 3. zaskarżonego postanowienia i sprawę przekazać Sądowi Rejonowemu w ŚrodzieW.. do ponownego rozpoznania.

SSO Krzysztof Dziedzic SSO Anna Kulczewska-Garcia SSO Marcin Miczke

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 6 września 2013r. Sąd Rejonowy w ŚrodzieW.. w punkcie 1. nakazał Komornikowi SądowemuD. K.aby uzupełnił protokół opisu i oszacowania nieruchomości położonej wK.zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w ŚrodzieW.. Zamiejscowy Wydział Ksiąg wieczystych weW.(...)poprzez opis i oszacowaniedziałki o numerze (...), a następnie ewentualnie wydał postanowienie o wydzieleniu części nieruchomości, w punkcie 2. oddalił skargę dłużnika na opis i oszacowanie w pozostałym zakresie, w punkcie 3. zasądził od wierzyciela na rzecz dłużnika kwotę 50 zł. tytułem zwrotu kosztów sadowych.
W zażaleniu na to postanowienie dłużnik wniósł o jego zmianę w zakresie punktu 2. poprzez nakazanie Komornikowi dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości położonej wK.zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w ŚrodzieW.. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych weW.(...)z uwzględnieniemdziałki o numerze (...).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie zasługiwało na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż stosownie do treści przepisuart. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś zart. 948 § 1 k.p.c.oszacowania zajętej nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy powołany przez komornika biegłyA. W.wskazał, że dokonał oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dłużnika w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.
Przepisart. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamistanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Dokonując wyceny nieruchomości należy również uwzględnić przepisyrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Z 2004, Nr 207, poz. 2109), którego§ 4 ust. 1stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Dokonując oceny operatu sporządzonego przez biegłegoA. W., sąd winien zatem z uwzględnieniem powyższych przepisów sprawdzić czy nieruchomości wskazane w operacie przez spełniają kryteria nieruchomości podobnych do nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, a także czy biegły właściwie opisał cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Sąd odwoławczy podziela stanowisko skarżącego, iż zarówno wybór nieruchomości podobnych jak i niedostateczny opis ich cech w operacie biegłegoA. W.może budzić wątpliwości. Biegły wybrał do porównania trzy nieruchomości o powierzchniach odpowiednio 26 099 m2, 5100 m2 i 3900m2. Biegły nie uzasadnił dostatecznie wyboru dwóch nieruchomości znacznie mniejszych od nieruchomości dłużnika (19 332 m2). Również wątpliwości Sądu Okręgowego budzi odrębna wycena przez biegłego każdej z trzech działek składających się na nieruchomość, a następnie zsumowanie ich wartości. Działki te stanowią jedną nieruchomość i wydaje się że także gospodarczą całość, a zatem celowym wydaje się dokonanie ich wyceny jako całości, co miałoby znaczenie choćby dla kwestii dostępu do drogi publicznejdziałki (...)przezdziałkę (...).
Skarżący w toku postępowania przedłożył opinię prywatną rzeczoznawcyA. P..
Opinia ta nie jest dowodem i nie mogła stanowić tak jak chciałby tego skarżący podstawy ustaleń Sądu. Określane, jako prywatne opinie opracowane na zlecenie stron traktowane są jako wyrażające, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, stanowiska stron. Zawarta w tej opinii argumentacja może natomiast stanowić podstawę dopuszczenia przez sąd orzekający dowodu z opinii biegłego.
Rodzące się wątpliwości sądu wskutek poważnych rozbieżności pomiędzy opiniami biegłych w rozumieniuart. 278 k.p.c.a dokumentami prywatnymi, których autorami są osoby, co do których kwalifikacji zawodowych w zakresie wydanych ekspertyz nie ma żadnych wątpliwości, winny być rozstrzygnięte bądź wskutek dopuszczenia dowodów z opinii uzupełniających, bądź wskutek dopuszczonej z urzędu lub na wniosek nowej opinii wydanej przez innego biegłego. Jeżeli bowiem wątpliwości dotyczące opinii biegłego przeprowadzonej na podstawieart. 278 k.p.c.dotyczą wiedzy specjalnej, której sąd procedujący w sprawie nie posiada, jedynym dowodem mogącym skutecznie podważyć wnioski opinii wcześniejszej, jest dowód z opinii innego biegłego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 11 lutego 2013 r. I ACa 720/12, LEX nr 1289783).
Istotna (ponad trzykrotna) różnica w wycenie nieruchomości dłużnika (1 415 080zł w operacie biegłegoW., 5 100 000zł w operacie A.P.) musi rodzić wątpliwości i wymaga wyjaśnienia.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 4 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.iart. 13 § 2 k.p.c.uchylił zaskarżone postanowienie.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd pierwszej instancji winien ponownie skontrolować poprawność opinii biegłegoW.w zakresie wskazanym powyżej, a także w celu wyjaśnienia ogromnej różnicy w cenie 1 m2 nieruchomości przyjętych do porównania przez tego biegłego i przez rzeczoznawcę A.P.. O ile dodatkowe wyjaśnienia złożone przez biegłegoW.okażą się niewystarczające konieczne może okazać się polecenie Komornikowi sporządzenia nowego opisu i oszacowania w oparciu o wycenę innego rzeczoznawcy.

SSO Krzysztof Dziedzic SSO Anna Kulczewska-Garcia SSO Marcin Miczke