Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 1143/12
Data wyroku: 2013-02-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Klimowicz – Przygódzka, Sędzia SA– Aldona Wapińska, SA– Irena Piotrowska
Słowa kluczowe: Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art. 136 ust. 2, 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c.
Teza: Sąd Apelacyjny stwierdza, że w przypadku konkurencyjności roszczeń do tej samej nieruchomości poprzednich właścicieli (których prawo własności zostało wywłaszczone) oraz osób fizycznych lub prawnych spełniających warunki określone w art. 208 ust. 1 u.g.n. należy najpierw wykonać obowiązek powiadomienia, o którym mowa w art. 136 ust. 2 u.g.n., a dopiero potem odnieść się do przesłanek roszczenia z art. 208 ust. 1 u.g.n. Stanowisko takie uzasadnia przedstawiona wyżej wykładnia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Sygn. akt VI ACa  1143/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 lutego 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Aldona Wapińska

Sędzia SA– Irena Piotrowska (spr.)
Sędzia SA – Ewa Klimowicz – Przygódzka

Protokolant: – sekr. sądowy Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaH. R.przeciwko Miastu(...)W.iSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.na skutek apelacji powódkiod wyroku Sądu Okręgowego w Warszawiez dnia 19.04.2012r., sygn. akt XXV C 1540/10
I zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób , że nadaje mu następującą treść:
1. stwierdza, iż umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki zawarta w dniu 23 grudnia 1999r. pomiędzy GminąW.-B., aSpółdzielnią Mieszkaniową (...)wW.przed notariuszemP. C.prowadzącym Kancelarię Notarialną wW., w formie aktu notarialnego wpisanego do rep. A pod nr(...), jest nieważna w części, w jakiej dotyczy nieruchomości składającej się z działki onumerze ewidencyjnym (...)z obrębu(...), o powierzchni 1373m(

      2 )dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą o nr (...);
2.zasądza od Spółdzielni Mieszkaniowej(...)wW.i Miasta(...)W.na rzeczH. R.kwoty po 1800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania za pierwszą instancję;
3.nakazuje pobrać od Spółdzielni Mieszkaniowej(...)wW.i Miasta(...)W.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty po 5.000 zł (pięć tysięcy złotych) tytułem opłaty od pozwu od uiszczenia, której powódka była zwolniona;
II. zasądza od Spółdzielni Mieszkaniowej(...)wW.i Miasta(...)W.na rzeczH. R.kwoty po 1350 zł (jeden tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania za drugą instancję;
III. nakazuje pobrać od Spółdzielni Mieszkaniowej(...)wW.i Miasta(...)W.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty po 5.000 zł (pięć tysięcy złotych) tytułem opłaty od apelacji od uiszczenia, której powódka była zwolniona.

Sygn. akt VI ACa 1143/12

UZASADNIENIE
PowódkaH. R.wniosła o stwierdzenie - w części dotyczącej działki o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 1.373 m(

      2)z obrębu(...)dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr(...)- nieważności umowy z dnia 23 grudnia 1999 r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki, zawartej między GminąW.B., a pozwanąSpółdzielnią Mieszkaniową (...)z siedzibą wW., przed notariuszemP. C.prowadzącym Kancelarię Notarialną wW., rep. A(...)oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych.
PozwanaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)z siedzibą wW.wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.
Pozwane Miasto(...)W.wniosło o oddalenie powództwa i o zasądzenie kosztów procesu .
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo oraz orzekł w przedmiocie kosztów procesu.
W motywach tego rozstrzygnięcia wskazano na następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną.
Ostateczną decyzją nr(...)z dnia 31 października 1975 r., wydaną na rzecz(...), Prezydent M.(...)W.ustalił lokalizację na osiedle mieszkaniowe wielorodzinne na terenie położonym (ówcześnie) w dzielnicyW., ograniczonym: od zachoduul. (...)od północy i wschodu bocznicąHuty (...), a od południaul. (...)

      .

Decyzją z dnia 30 maja 1977 r., Naczelnik DzielnicyW.orzekł wywłaszczenie, przez odjęcie prawa własności na rzecz Skarbu Państwa, nieruchomości o powierzchni 2.082m(
      2), położonej wW., przyulicy (...), stanowiącej własnośćJ. G.. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że objęta decyzją nieruchomość przeznaczona została, zgodnie z lokalizacją nr(...)z dnia 31 października 1975 r., pod(...) osiedla (...). Decyzja stała się ostateczna z dniem 30 czerwca 1977 r. .
Wywłaszczona nieruchomość oznaczona była jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...), natomiast obecnie stanowi:działkę ewidencyjną nr (...)o powierzchni 1.373 m z obrębu(...)oraz część, o powierzchni 709 m2, zdziałki ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...).
W dniu 27 grudnia 1988 r..Ośrodek Usług (...)złożył do Urzędu DzielnicowegoW.-W.wniosek o wydanie ostatecznej decyzji o wieczystym użytkowaniu terenu, na rzeczSpółdzielni Mieszkaniowej (...), zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji nr(...)z dnia 31 października 1975 r. Nieruchomość, wskazana w decyzji, znajdowała się już wówczas w posiadaniu pozwanej spółdzielni .
J. G.to poprzedniczka prawna powódkiH. R..
Decyzją nr(...)z dnia 23 czerwca 1998 r., Burmistrz GminyW.-B.odmówił zmiany decyzji nr(...)z dnia 31 października 1975 r., powołując się na okoliczność, że realizacja inwestycji - osiedla mieszkaniowego - następuje etapowo i jest wykonywana zgodnie z planem zagospodarowania .
Decyzją z dnia 3 sierpnia 1998 r.. Wojewoda(...)stwierdził nabycie własności nieruchomości, oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...), z mocy prawa, z dniem 27 maja 1990 r., przez Dzielnicę Gminę(...)- poprzednika prawnego GminyW.-B..
Wnioskiem, złożonym w dniu 14 października 1999 r., pozwanaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wniosła o oddanie jej w użytkowanie wieczyste, w trybie bezprzetargowym, gruntów opisanych w załączniku do wniosku, w tymdziałki ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...), na podstawieart. 208 ust. 1 oraz 204 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Uchwałą nr(...)z dnia 10 listopada 1999 r., Zarząd GminyW.-B.zdecydował o oddaniu w użytkowanie wieczyste na 99 lat, w trybie bezprzetargowym, nieruchomości zabudowanej, obejmującej m. in.działkę ewidencyjną nr (...)z obrębu(...), na rzecz pozwanejSpółdzielni Mieszkaniowej (...).
W dniu 23 grudnia 1999 r., GminaW.-B.zawarła z pozwanąSpółdzielnią Mieszkaniową (...)umowę - w formie aktu notarialnego, sporządzonego przed notariuszemP. C.za rep. A nr(...)- o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki. W umowie tej, GminaW.-B.oświadczyła, że jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości, obejmującej - m. in. -działkę ewidencyjną nr (...)z obrębu(...)(§ 1 umowy), a nieruchomość ta wolna jest od hipotek, innych ograniczonychpraw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych i nie toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa ani Gminę (§ 2 umowy). GminaW.-B.oświadczyła, że wskazaną nieruchomość oddaje w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat pozwanejSpółdzielni Mieszkaniowej (...), na co pozwana spółdzielnia wyraziła zgodę (§ 4 umowy).
Prawo użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej spółdzielni wpisane zostało do prowadzonej dla nieruchomości, oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...),księgi wieczystej nr (...).
Wnioskiem z dnia 9 października 2004 r., skorygowanym w dniu 28 listopada 2006 r., pozwanaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wniosła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej z garażami podziemnymi na bliżej wskazanych nieruchomościach, w tym nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...). Decyzją z dnia 26 lutego 2007 r. Prezydent M,(...)W.ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej z garażami podziemnymi na bliżej wskazanych nieruchomościach, w tym nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...).
Wnioskiem, datowanym na dzień 20 kwietnia 2007 r., który wpłynął do Urzędu M.(...)W.w dniu 30 kwietnia 2007 r., powódkaH. R.oraz dziesięć innych osób, występujących jako spadkobiercyJ. G., zażądali zwrotu nieruchomości, wywłaszczonej na podstawie decyzji z dnia 30 maja 1977 r. Organem właściwym do załatwienia wniosku wyznaczony został Starosta(...).
Wnioskiem, złożonym do Prezydenta M.(...)W.w dniu 17 czerwca 2009 r., pozwanaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wniosła o pozwolenie na budowę dla zespołu zabudowy mieszkaniowej na bliżej wskazanych nieruchomościach, w tym nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...).
Następnie pozwanaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)złożyła wniosek w sprawie przedłużenia terminu zabudowy bliżej wskazanych nieruchomości, w tymdziałki ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...).
Pozwana spółdzielnia przygotowała teren nieruchomości pod planowaną inwestycję, wykonała projekt budowlany i dokumentację projektową .
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Uznano, że po stronie powódki istnieje interes w rozumieniuart.189 k.p.c., bowiem nie ma powodu, aby rozporządzenie przez gminę - także w postaci oddania w wieczyste użytkowanie - nieruchomości, której częścią stała się inna nieruchomość, wcześniej wywłaszczona, pozbawiało osobę wywłaszczoną lub jej spadkobiercę możliwości dochodzenia nieważności takiego rozporządzenia tylko w odniesieniu do tej części umowy, która dotyczy wywłaszczonej nieruchomości (wyrok SN z dnia 24 czerwca 2009 r., I CSK 534/08, załączone akta sprawy o sygn. XXV C 4624/05 - k. 374-377).
Podniesiono , że istnienie interesu prawnego nie przesądza jednak o merytorycznej słuszności dochodzonego roszczenia.
Wskazano, że nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, z uwzględnieniemart. 137, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości (art. 136 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t. jedn.: Dz. U. nr 102 z 2010 r., poz. 651, dalej zwana u.g.n.), zaś w razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (art. 136ust. 2u.g.n.).
Podniesiono , że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137 u.g.n., stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (art. 136 ust. 3 u.g.n.).Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany (art. 137 ust. 1 pkt 1-2 u.g.n.).
Zaznaczono, że stosownie do treści art. 216 u.g.n., przepisy powyższe mają zastosowanie w niniejszej sprawie, mimo że wywłaszczenie nieruchomości nastąpiło przed wejściem w życie u.g.n.
Podano, że na podstawieart. 58 § 1 k.c.nieważne jest rozporządzenie wywłaszczoną nieruchomością w drodze czynności prawnej, naruszające przewidziany w art. 136 ust. 1 u.g.n. bezwzględnie obowiązujący zakaz użycia nieruchomości wywłaszczonej na cel inny niż określony w decyzji wywłaszczeniowej, który może wyłączyć jedynie brak wniosku poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobiercy o zwrot nieruchomości (art. 136 ust. 3 u.g.n.). Wyjątek ten może mieć zastosowanie jedynie wtedy, gdy właściwy organ poinformował poprzedniego właściciela o tym, że nieruchomość jest zbędna na cel określony w wywłaszczeniu i możliwy jest jej zwrot (wyrok SN z dnia 9 lipca 2009 r., III CSK 182/09, LEX nr 530573).
Stwierdzono, że cel wywłaszczenia nieruchomości, wskazanej w pozwie, nie został osiągnięty przed upływem 10 lat od momentu, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna. Podano, że do momentu zawarcia spornej umowy ustanowienia użytkowania wieczystego powódka nie złożyła wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, o którym mowa w art. 136 ust. 3 u.g.n. Wniosek tak sporządzony został dopiero w dniu 20 kwietnia 2007 r., a wpłynął do - niewłaściwego - organu administracyjnego w dniu 30 kwietnia 2007 r.
Powódka nie została, w trybie art. 136 ust. 2 u.g.n., powiadomiona o zamiarze użycia wywłaszczonej nieruchomości na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu.
Podkreślono, że w przedmiotowej umowie użytkowanie wieczyste ustanowiono w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 208 u.g.n., który spółdzielniom mieszkaniowym przyznawał roszczenie o ustanowienie tego prawa.
Odwołując się do stanowiska Sądu Najwyższego uznano , że w przypadku istnienia takiego uprawnienia po stronie pozwanej spółdzielni, ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego nie może zostać uznane za czynność sprzeczną z prawem ( wyrok SN z dnia 20 października 2010 r., III CSK 22/10, LEX nr 852658). W tym więc sensie, przepis art. 208 u.g.n. stanowi lex specialis w stosunku do regulacji art. 136 (zwłaszcza ust. 3) u.g.n.
Wskazano, że przepis art.229 u.g.n. ustanawia wyjątek od reguły, zawartej w art. 136 ust. 3 u.g.n., lecz tylko w przypadkach sprzedania nieruchomości lub ustanowienia na niej prawa użytkowania wieczystego przed wejściem w życie u.g.n. Przepis art. 208 u.g.n. odnosi się tymczasem do sytuacji, gdy na moment wejścia u.g.n. w życie użytkowanie wieczyste na nieruchomości nie zostało jeszcze ustanowione. Oba przepisy mają zatem odmienny zakres przedmiotowy - ich hipotezy nie pokrywają się, nawet w części. Oznacza to, że żaden z tych przepisów - wykładany wprost, jak i a contrario - nie stanowi regulacji o charakterze lex specialis w stosunku do drugiego z nich. Umiejscowienie obu owych przepisów w dziale VII rozdziale 1 „Przepisy przejściowe" u.g.n. wskazuje, że stanowią one hierarchiczne równe, nie pokrywające się zakresem przedmiotowym i niesprzeczne wyjątki od regulacji art. 136 u.g.n.
Podniesiono, że powódka, nie kwestionuje, iż wskutek wywłaszczenia i dalszych zdarzeń prawnych poprzednik prawny M.(...)W.stał się właścicielem nieruchomości, a jedynie wyraża oceny co do rzekomego istnienia ograniczeń prawa własności - to zaś nie ma wpływu na powstanie roszczenia, o którym mowa w art. 208 ust. 1 u.g.n.
W ocenie Sądu pierwszej instancji, roszczenie to powstało po stronie pozwanej spółdzielni. Pozwana dysponuje bowiem - w stosunku do określonej w żądaniu pozwu nieruchomości - ostateczną decyzją lokalizacyjną nr(...)z dnia 31 października 1975 r., wydaną na rzecz poprzednika prawnego pozwanej. Decyzja ta nie utraciła dotąd ważności, o czym świadczy zwłaszcza treść decyzji Burmistrza GminyW.B.z dnia 23 czerwca 1998 r., odmawiającej zmiany decyzji nr(...). Wniosek o oddanie wskazanej w żądaniu pozwu nieruchomości w użytkowanie wieczyste złożony został przez pozwaną spółdzielnię w dniu 14 października 1999 r.
Uznano, że ustanowienie na rzecz pozwanej spółdzielni prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, określonej w żądaniu pozwu, stanowiło zaspokojenie przez GminęW.-B.roszczenia, przysługującego pozwanej spółdzielni na podstawie art. 208 ust. 1 u.g.n.
Zdaniem tego Sądu rozporządzenie nieruchomością wywłaszczoną poprzez ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło samo w sobie czynności sprzecznej z prawem, skoro nastąpiło na rzecz podmiotu, który miał realizować cel, na który nieruchomość wywłaszczono (por. uzasadnienie wskazanego już wyroku SN z dnia 20 października 2010 r., III CSK 22/10), to jest budowę osiedla mieszkaniowego.
Brak więc przesłanek do stwierdzenia nieważności kwestionowanej przez powódkę umowy w oparciu o przepisart. 58 § 1 k.c.
Za chybione uznano powoływanie się przez powódkę na treść wyroku z dnia 24 czerwca 2010 r., wydanego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie o sygn. akt VI ACa 1013/09 bowiem orzeczenie to zapadło przed wydaniem powołanego wyżej wyroku SN z dnia 20 października 2010 r. w sprawie o sygn. akt III CSK 22/10, a nadto dotyczy stanu faktycznego, wykazującego istotne różnice w porównaniu z okolicznościami, ustalonymi w niniejszej sprawie.
Podniesiono, że motywem rozstrzygnięcia w sprawie sygn. akt VI ACa 1013/09, stwierdzającego częściową nieważność umowy, było uznanie jej za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, to jest z zasadą zaufania obywatela do Państwa i ustalonych przez niego zasad: poszanowania własności, lojalności władzy publicznej wobec obywateli, stosowania prawa zgodnie z jego literą i duchem a także działania gminy na rzecz i w interesie jej mieszkańców. Zasady te naruszone zostały przez to, że w kwestionowanej umowie zawarte zostało nieprawdziwe oświadczenie, że nieruchomość jest wolna od praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych oraz że nie toczy się żadne postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę. Ponadto uznano, że umowa stanowi „akt niweczący" słuszne prawo powoda do domagania się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w oparciu o przepisy art. 136 i 137 u.g.n.
Podniesiono, że w dacie zawarcia kwestionowanej pozwem umowy - inaczej niż w okolicznościach, stanowiących podstawę faktyczną wyroku w sprawie o sygn. akt VI ACa 1013/09 - nie doszło jeszcze do złożenia przez powódkę wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Wniosek taki wpłynął dopiero ponad siedem lat później. W stosunku do powódki, prawdziwe było zatem zawarte w § 2 umowy oświadczenie, że nie toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa ani Gminę.
Podkreślono, że przepis art. 208 u.g.n. jest lex specialis w stosunku do art. 136 u.g.n. i dlatego były właściciel wywłaszczonej nieruchomości lub jego spadkobierca nie może nabyć roszczenia, o zwrot nieruchomości w trybie art. 136 ust. 3 u.g.n., o ile uprzednio inny podmiot nabył, na podstawie art. 208 ust. 1 u.g.n., roszczenie o bezprzetargowe oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pogodzenie tych dwóch roszczeń byłoby przecież niemożliwe, bowiem wykluczona jest sytuacja, w której użytkowanie wieczyste obejmowałoby grunt, należący do osoby fizycznej (art. 232 k.c., por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 28 września 1995 r., III CZP 127/95, OSNC nr 1 z 1996 r., poz. 12).
Podniesiono, że roszczenie, o którym mowa w art. 208 ust. 1 u.g.n., powstało po stronie pozwanej spółdzielni najpóźniej w momencie złożenia stosownego wniosku przez samą spółdzielnię, to jest w dniu 14 października 1999 r. Wskazano , że o ile podstawa faktyczna powództwa obejmuje nie poinformowanie powódki o zamiarze użycia nieruchomości na cel inny niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej , zaś zamiar taki uznano za zaistniały po stronie GminyW.-B.z momentem podjęcia uchwały Zarządu tej Gminy, wyrażającej zgodę na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pozwanej spółdzielni, to jest z dniem 10 listopada 1999 r., to nawet, gdyby powódka została powiadomiona o treści uchwały, to nastąpiłoby to w momencie, gdy pozwanej spółdzielni przysługiwało już roszczenie, przewidziane w art. 208 ust. 1 u.g.n., wyłączające roszczenie powódki, o którym mowa w art. 136 ust. 3 u.g.n.
Podniesiono , że zawarte w § 2 kwestionowanej w pozwie umowy oświadczenie o stanie prawnym nieruchomości było prawdziwe. Uznano, że umowa ta nie mogła zniweczyć roszczenia powódki o zwrot nieruchomości, skoro przedmiotowe roszczenie - w dacie zawarcia umowy - w rzeczywistości nie istniało.
Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano brak przesłanek zart. 58 § 2 k.c.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka wnosząc o jego zmianę i stwierdzenie w części dotyczącej działki o nr ewidencyjnym.(...)o powierzchni 1373 m2 z obrębu(...)dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)nieważności umowy z dnia 23 grudnia 1999 roku o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki zawartej pomiędzy GminąW.B., aSpółdzielnią Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.przed notariuszemP. C.prowadzącym Kancelarię Notarialną wW.Repertorium A(...); względnie uchylenie w całości w/w orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania
- zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu, a w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Przedmiotowemu orzeczeniu zarzucono:
I. naruszenie prawa materialnego, a to :
1. niezastosowanie art. 136 ust. 1 u.g.n. i art. 136 ust. 2 u.g.n., błędną wykładnię art. 136 ust 3 u.g.n. i art. 208 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, iż w dacie zawarcia umowy, mowy z dnia 23 grudnia 1999 r. o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki zawartej pomiędzy GminąW.B., aSpółdzielnią Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.poprzedniczce prawnej pozwanej m.(...)W.nie wiązał zakaz określony art. 136 ust. 1 u.g.n. poprzedniczka prawna pozwanego m.(...)W.nie była obowiązana do zawiadomienia powódki lub jej poprzedniczki prawnej w trybie art. 136 ust. 2 u.g.n. o zamiarze użycia działki o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 1373 m(

      2)z obrębu(...)oraz, że powódce nie przysługiwało roszczenie, o którym mowa w art. 136 ust. 3 u.g.n., co łącznie nastąpiło wskutek istnienia roszczenia pozwanejSpółdzielni Mieszkaniowej (...)na podstawie art. 208 ust. 1 u.g.n., pomimo iż roszczenie wynikające z art. 208 ust. 1 u.g.n. nie stanowi unormowania szczególnego ;
2. błędną wykładnię art. 136 ust. 3 u.g.n. i uznanie, iż roszczenie poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców powstaje w momencie złożenia stosownego wniosku do właściwego organu w tym względzie, ,pomimo iż powyższe roszczenie powstaje w momencie, w którym nieruchomość stała się zbędna na cel określony decyzją wywłaszczeniową.
3. błędną wykładnię art. 136 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 137 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.g.n. poprzez uznanie, iż pomimo zbędności nieruchomości na cele wywłaszczeniowe w świetle przesłanek określonych art. 137 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.g.n., użytkowanie wieczyste ustanowione na przedmiotowej nieruchomości nastąpiło na rzecz podmiotu, który miał realizować ceł wywłaszczenia określony w decyzji wywłaszczeniowej.
4. niezastosowanieart. 58 § 2 k.c.i uznanie, że oświadczenia poprzedniczki prawnej pozwanej m.(...)W., zawarte w przedmiotowej umowie , o braku obciążenia tej nieruchomości roszczeniami osób trzecich oraz braku toczenia się w stosunku do tej nieruchomości postępowań administracyjnych były prawdziwe i z tego tytułu nie naruszałoart. 58 § 2 k.c.;
5. niezastosowanieart. 58 § 1 k.c.w zw. z art. 136 ust. 1 u.g.n. i art. 136 ust. 2 u.g.n. pomimo , że art. 136 ust. 1 u.g.n. stanowi o bezwzględnym zakazie użycia uprzednio wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej, który może wyłączyć jedynie brak wniosku prawidłowo powiadomionych wywłaszczonych właścicieli lub ich następców prawnych prawidłowo zawiadomionych zgodnie z treścią i skutkiem określonym w art. 136 ust. 2 u.g.n.;
II. naruszenie 142 ust. 1 u.g.n. iart. 321 § 1 k.p.c.poprzez wyrokowanie odnośnie istnienia roszczenia powódki o zwrot działki o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 1373 m2 z obrębu(...)pomimo iż kompetencja w powyższym względzie należy do wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej starosty orzekającego w drodze decyzji, jak również orzekanie odnośnie istnienia roszczenia powódki o zwrot w/w działki nie było objęte żądaniem pozwu.
Sąd Apelacyjny ustalił i zważył , co następuje.
Apelacja powódki jest zasadna i dlatego musiała odnieść skutek.
W ocenie Sądu Apelacyjnego na uwzględnienie zasługiwały podniesione w apelacji zarzuty naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art.136 u.g.n. w związku z art.137u.g.n.iart.53 k.c.oraz art.208 u.g.n.
Ustalenia faktyczne poczynione w niniejszej sprawie Sąd Apelacyjny w pełni podziela i przyjmuje za podstawę dla własnych rozważań.
Jak prawidłowo ustalił Sąd Okręgowy cel wywłaszczenia nieruchomości, wskazanej w pozwie, nie został osiągnięty przed upływem 10 lat od momentu, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna. Do momentu zawarcia spornej umowy ustanowienia użytkowania wieczystego powódka nie złożyła wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, o którym mowa w art. 136 ust. 3 u.g.n.
Istotnym w sprawie jest , że powódka nie została, w trybie art. 136 ust. 2 u.g.n., powiadomiona o zamiarze użycia wywłaszczonej nieruchomości na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu Z uwagi na to , że stanowisko strony powodowej wskazuje na sprzeczność umowy zawartej dnia 23 grudnia 1999 r. z art. 136, 137 i 216 u.g.n., koniecznym jest przytoczenie brzmienia tych przepisów w wersji obowiązującej w dniu dokonania kwestionowanej czynności prawnej. Zgodnie z treścią art. 137 ust. 3 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 września 2004 r. (art. 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustawDz. U. Nr 141, poz. 1492 ze zm.) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca - poza przypadkiem uregulowanym w art. 136 ust. 1 u.g.n. - mogą zgłosić żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta stała się zbędna na cel określony w decyzji uwłaszczeniowej. Uprawnienia powyższe, z mocy art. 216 u.g.n., przysługują również właścicielom lub ich spadkobiercom tych nieruchomości, które zostały nabyte przez Skarb Państwa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r, o zasadach wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974r.,Nr 10 , poz.10). Warunkiem skorzystania z opisanego uprawnienia przez poprzedniego właściciela jest spełnienie przesłanek przewidzianych w art. 137 ust. 1 u.g.n., które pozwalały uznać wywłaszczoną nieruchomość za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu .
Zgodnie z brzmieniemart.137w tekście pierwotnymustawy o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. z 1997 Nr 115 poz.741) nieruchomość uznawało się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:
1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
2) utraciła moc decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a cel ten nie został zrealizowany.
2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.
Z poczynionych w sprawie ustaleń wynika, że w chwili zawarcia kwestionowanej umowy nie utraciła mocy wydana 31 października 1975r.. decyzja administracyjna nr(...)o lokalizacji inwestycji . Bezspornym jest , że pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu. Dopiero po upływie 30 lat od wydania decyzji o lokalizacji inwestycji tj. w dniu 9 października 2006r. pozwana Spółdzielnia złożyła wniosek o ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej z garażami podziemnymi m.in. nadziałce nr (...)w obrębie(...),zaś w czerwca 2009r. złożony został wniosek o pozwolenie na budowę (k.74 – 83 akt). Z oświadczeń złożonych przez pełnomocnika pozwanej Spółdzielni na rozprawie przed Sądem Apelacyjnym wynika , że inwestycja ta nadal jest na etapie gromadzenia odpowiedniej dokumentacji.
Zważyć należy, że w obu przypadkach, o których była mowa w ówczesnym brzmieniu art.137 u.g.n. aby poprzedni właściciel lub jego następcy prawni mogli zrealizować swoje żądania zwrotu nieruchomości musieli być o zajściu okoliczności uprawniających do zwrotu poinformowani. Nie ulegało wątpliwości w orzecznictwie Sądu Najwyższego, że taką informację mógł i musiał przekazać właściwy organ administracji rządowej lub samorządowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2001 r., III CKN 20/99, niepubl; z dnia 10 sierpnia 2005 r., I CK 130/05, niepubl; z dnia 21 czerwca 2007 r., IV CSK 81/07; z dnia 21 lipca 2008 r., III CSK 19/08, OSNC-ZD 2009/1/19). Obowiązek zawiadomienia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o możliwości złożenia wniosku o zwrot nieruchomości powstaje tylko wówczas, gdy właściwy organ poweźmie zamiar użycia nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu . Zawiadomienie to winno także obejmować poinformowanie poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o możliwości złożenia wniosku o zwrot nieruchomości .Użycie nieruchomości na inny cel w niniejszej sprawie pozbawia właściciela możliwości żądania zwrotu nieruchomości i dlatego musi on nie tylko o tym wiedzieć, lecz – przynajmniej milcząco – wyrazić zgodę(por. G.Bieniek, S.Rudnicki „Nieruchomości. Prolematyka prawna”,LexisNexis, wydanie 5 , Warszawa 2009 r.,s.1101- 1105)
Imperatywne sformułowanie w art.136 u.g.n. zakazu użycia wywłaszczonej nieruchomości na inny cel, niż wskazany w postępowaniu wywłaszczeniowym (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 sierpnia 2001 r., I CKN 1102/98 niepubl.; z dnia 15 lutego 2002 r., III CKN 543/00, niepubl. z dnia 9 lipca 2009r.,III CSK 182/09) uzasadniają stanowisko, że na podstawieart. 58 § 1 k.c.nieważne jest rozporządzenie wywłaszczoną nieruchomością w drodze czynności prawnej, naruszające przewidziany w art. 136 ust. 1 u.g.n. bezwzględnie obowiązujący zakaz użycia nieruchomości wywłaszczonej na cel inny niż określony w decyzji wywłaszczeniowej, który może wyłączyć jedynie brak wniosku poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobiercy. Wyjątek ten może mieć zastosowanie jedynie wtedy, gdy właściwy organ poinformował poprzedniego właściciela o tym, że nieruchomość jest zbędna na cel określony w wywłaszczeniu i możliwy jest jej zwrot. Tym samym Sąd Apelacyjny rozpoznający apelację powódki nie podziela odmiennego poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy na gruncie poprzednio obowiązującejustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościw uchwale z dnia 30 kwietnia 1987 r. (III CZP 19/87, OSNCP 1988/7-8/96).
Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu, konstrukcja art. 136 u.g.n. statuuje w swej istocie ustawową zasadę zakazu użycia (przeznaczenia) wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Zasadę tę można również rozumieć jako obowiązek zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, z wyjątkami określonymi w ustawie, jeżeli miałaby być przeznaczona na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej. Konsekwencją tej zasady jest przyznanie poprzednim właścicielom lub ich spadkobiercom prawa podmiotowego (żądania), polegającego na prawie zgłoszenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (zob. E. Mzyk, [w:],Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, red. G. Bieniek, Warszawa 2005, s. 438
Zasada zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta nie została użyta na ten cel publiczny, który był przesłanką jej wywłaszczenia, ma rangę konstytucyjną i jest "oczywistą konsekwencją"art. 21 ust. 2 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny - już w wyroku z 24 października 2001 r. (sygn. SK 22/01, OTK ZU nr 7/2001, poz. 216) - wyraźnie wskazał, iż po wejściu w życieKonstytucji z 1997 r.zasadę zwrotu należy traktować jako oczywistą konsekwencjęart. 21 ust. 2 Konstytucji, który dopuszczając wywłaszczenie "jedynie na cele publiczne" tworzy nierozerwalny związek pomiędzy określeniem tych celów w decyzji o wywłaszczeniu i faktycznym sposobem użycia wywłaszczonej rzeczy. Pamiętać przy tym należy o szerokim pojmowaniu konstytucyjnego pojęcia "wywłaszczenie", które wykracza swoim zakresem poza pojęcie "wywłaszczenie" zawarte wustawie o gospodarce nieruchomościami. Nakłada to obowiązek dopuszczenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w tych wszystkich wypadkach, gdy nie zostanie ona wykorzystana na ten cel publiczny, który był przesłanką jej wywłaszczenia. Tak bezwzględnie sformułowany obowiązek odnosi się jednak tylko do ustawodawstwa wywłaszczeniowego, które zostaje ustanowione na gruncie obowiązywania obecnejKonstytucji. Nie formułowały go natomiast wcześniejsze przepisy konstytucyjne, a zasada zwrotu miała jedynie rangę ustawową. Z kolei pojęcie własności, do którego odnosi sięart. 21 Konstytucji, ma charakter autonomiczny i "wykracza poza ujęcie cywilnoprawne" (całokształt praw majątkowych). W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego utrwalony jest pogląd, wedle którego z nakazu ochrony własności oraz innych praw majątkowych, który statuująart. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji, wynikają określone obowiązki dla ustawodawcy zwykłego: obowiązek pozytywny stanowienia przepisów i procedur udzielających ochrony prawnej prawom majątkowym i obowiązek negatywny powstrzymywania się od regulacji, które owe prawa mogłyby pozbawiać ochrony prawnej lub też ochronę tę ograniczać. Ochrona zapewniana majątkowym prawom podmiotowym musi być ponadto realna. Punktem odniesienia (kryterium weryfikacji tej cechy) musi być skuteczność realizacji określonego prawa podmiotowego w konkretnym otoczeniu systemowym, w którym ono funkcjonuje (zob. wyroki z: 13 kwietnia 1999 r., sygn. K. 36/98, OTK ZU nr 3/1999, poz. 40; 12 stycznia 1999 r., sygn. P. 2/98, OTK ZU nr 1/1999, poz. 2; 25 lutego 1999 r., sygn. K. 23/98, OTK ZU nr 2/1999, poz. 25, a także 12 stycznia 2000 r., sygn. P. 11/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 3 i 19 grudnia 2002 r., sygn. K 33/02, OTK ZU nr 7/A/2002, poz. 97, wyrok z 3 kwietnia 2008r.,sygn..K 6/05).
W tym stanie rzeczy nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że żaden przepis prawa nie zobowiązywał któregokolwiek z pozwanych lub jego poprzednika prawnego do informowania powódki o ewentualnym zajściu okoliczności , o których mowa w art.137 u.g.n.
Obowiązek taki powstał z chwilą , gdy właściwy organ powziął zamiar użycia nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu , tzn. zamiar oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz pozwanej Spółdzielni.
Zgodnie z treścią art.208 ust.1 u.g.n. osobom fizycznym oraz prawnym, które do dnia 5 grudnia uzyskały ostateczne decyzje lokalizacyjne lub pozwolenie na budowę na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, oddaje się te nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym , jeżeli wnioski o oddanie tych nieruchomości nie zostały złożone przed dniem utraty ważności tych decyzji , jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2000r.
Nie zasługuje na aprobatę stanowisko Sądu pierwszej instancji jakoby przepis art. 208 u.g.n. był lex specialis w stosunku do art. 136 u.g.n. i dlatego były właściciel wywłaszczonej nieruchomości lub jego spadkobierca nie może nabyć roszczenia, o zwrot nieruchomości w trybie art. 136 ust. 3 u.g.n., o ile uprzednio inny podmiot nabył, na podstawie art. 208 ust. 1 u.g.n., roszczenie o bezprzetargowe oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Sąd Apelacyjny zważa , że istotnie ustawa u.g.n. zawiera dwie równoległe regulacje przewidujące roszczenia nabycia praw do nieruchomości dla określonego kręgu podmiotów, a to : - dla poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych odzyskania wywłaszczonej nieruchomości - art.136 u.g.n., - dla osób fizycznych i prawnych uzyskania prawa użytkowania wieczystego po spełnieniu warunków , o których mowa w art. 208u.g.n. Nie zachodzi między tymi regulacjami stosunek ogólna – szczególna.
Niewątpliwie roszczenie poprzedniego właściciela powstaje z momentem zawiadomienia poprzedniego właściciela w trybie 136 ust.2 u.g.n. , zaś roszczenie z 208ust.1 u.g.n. odnosi się do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy w przypadku spełnienia warunków , o jakich mowa w tym przepisie. Zawiadomienie jest obowiązkowe z momentem powzięcia zamiaru użycia na inny cel, a zatem zamiar ten nie powinien być zrealizowany zanim nie zostaną powiadomieni o tym poprzedni właściciele wywłaszczonej nieruchomości i nie wyrażą swojego stanowiska w terminie 3 miesięcy(lub milczącej aprobaty). Trafnie podnosi apelująca że potencjalne roszczenie powódki stanowiło przeszkodę w realizacji roszczenia przysługującego pozwanej Spółdzielni w myśl art.208 ust.1 u.g.n.
Odwoływanie się przez Sąd Okręgowy do tez wyroku Sąd Najwyższego z dnia 20 października 2010r. III CSK 22/10 nie było uzasadnione. W okolicznościach niniejszej sprawy , odmiennie niż to miało miejsce w sprawie rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy , podniesione zostały twierdzenia wskazujące na naruszenie art.208 u.g.n. Sąd Apelacyjny stwierdza , że w przypadku konkurencyjności roszczeń do tej samej nieruchomości poprzednich właścicieli( których prawo własności zostało wywłaszczone) oraz osób fizycznych lub prawnych spełniających warunki określone w art.208 ust.1 u.g.n. należy najpierw wykonać obowiązek powiadomienia , o którym mowa w art.136 ust.2 u.g.n., a dopiero potem odnieść się do przesłanek roszczenia z art.208 ust.1 u.g.n. Stanowisko takie uzasadnia przedstawiona wyżej wykładniaart.21ust.2 Konstytucji RP.
Dodatkowo należy wskazać , wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji , że zawarte w § 2 kwestionowanej umowy oświadczenie poprzednika prawnego pozwanego Miasta(...)W., że nieruchomość wolna jest od praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych nie było prawdziwe. Jak wyże j wskazano obowiązek powiadomienia poprzednich właścicieli powstał z chwilą powzięcia zamiaru zamiar użycia nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu . Podkreślić należy, że aby poprzedni właściciel lub jego następcy prawni mogli zrealizować swoje żądania zwrotu nieruchomości musieli być o zajściu okoliczności uprawniających do zwrotu poinformowani. Informację mógł i musiał przekazać poprzednik prawny pozwanego Miasta(...)W.. Zawiadomienie to winno także obejmować poinformowanie poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o możliwości złożenia wniosku o zwrot nieruchomości .Do czasu złożenia wniosku o zwrot nieruchomości lub bezskutecznego upływu terminu określonego w art.136 ust.5 u.g.n. nieruchomością taką nie można rozporządzać. Skoro powódka nie została powiadomiona o możliwości odzyskania wywłaszczanej nieruchomości termin ten nie rozpoczął bieg. Wobec powziętego zamiaru rozporządzenia nieruchomością i uchybieniu bezwzględnemu obowiązkowi powiadomienia o możliwości zwrotu uniemożliwiono powódce skorzystanie z przysługującego jej roszczenia. W ocenie Sądu Apelacyjnego oświadczenie to zawarte w spornej umowie narusza zasadę zaufania obywatela do Państwa i ustalonych przez niego zasad, a to : poszanowania własności ,lojalności władzy publicznej wobec obywateli , prawidłowego stosowania prawa , a także obowiązku działania gminy na rzecz i w interesie jej mieszkańców. Sprawia to, że umowa ta jest także sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, a tym samym nieważna.
Mając to wszystko na uwadze apelacja powódki musiała odnieść skutek, bowiem żądanie zawarte w pozwie zasługiwało na uwzględnienie.
W tym stanie rzeczy na podstawieart.386§1 k.p.c.orzeczono , jak na wstępie.
O kosztach procesu postanowiono na podstawieart.98 k.p.c.w związku zart.108§1 k.p.c.zgodnie z zasadą finansowej odpowiedzialności stron za wynik procesu.