Sąd Okręgowy w Siedlcach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 283/13
Data wyroku: 2013-12-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Chomiuk
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art.25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 283/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Siedlcach Wydział I Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący SSO Małgorzata Chomiuk
Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Bierkat

po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2013 r. w Siedlcach sprawy
z powództwaPW (...) sp. z o.o.z siedzibą wM.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wM.
o uchylenie uchwały

I
Uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wM.oznaczone numerami :(...)w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz(...)w sprawie rozliczenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej od dnia 18.04.2011 r., podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od dnia 01.12.2012 r. do dnia 17.01.2013 r. ;

II
W pozostałej części powództwo oddala;

III
Zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wM.na rzeczPW (...) sp. z o.o.z siedzibą wM.kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu

I C 283/13

UZASADNIENIE
PW (...) sp. Z o.o.z siedzibą wM.wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej(...):
- Uchwały nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości zaliczek,
- Uchwały nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie ustanowienia funduszu remontowego,
- Uchwały nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie określenia kwoty zadłużenia uprawniającej zarząd Wspólnoty do występowania do Sądu,
- Uchwały nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie przeprowadzenia audytu budowlanego oraz upoważnienia(...)do występowania dodewelopera PW (...) sp. Z o.o.o usuwanie usterek,
- Uchwały nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie rozliczenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej od dnia18 kwietnia 2011 r,
- Uchwały nr(...)w sprawie zmian w składzie Zarządu.
W uzasadnieniu swego żądania powód wskazał, iż jest właścicielem lokali należących do Wspólnoty Mieszkaniowej(...). W okresie od 1 grudnia 2012 r do 17 stycznia 2013 r w trybie indywidualnego zbierania głosów odbyło się głosowanie m.in. nad uchwałami objętymi pozwem. Uchwały te zdaniem powoda zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa. Głosowanie nad tymi uchwałami odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów, jednakże przed rozpoczęciem głosowania członkowie pozwanej Wspólnoty nie otrzymali projektów uchwał, które miały być głosowane. Zdaniem powoda nie było wystarczające poinformowanie ,że treść tych uchwał była omawiana na zebraniu w dniu 29 listopada 2011 r, nie wszyscy członkowie Wspólnoty byli bowiem obecni na tym zebraniu, nie mogli więc mieć też wystarczających informacji co do poszczególnych zapisów uchwał. Ponieważ podjętych zostało 17 uchwał nie ma takiej możliwości, aby mieszkańcy pamiętali treść poszczególnych uchwał. Powód wskazał również na nieprawidłowości w zakresie głosowania, a następnie liczenia głosów mieszkańców, którzy są współwłaścicielami lokali. Z kart głosowania wynika bowiem, że w wielu przypadkach głos oddany został tylko przez jednego współwłaściciela osobiście bądź przez pełnomocnika ustanowionego przez tego właściciela. Ponieważ uchwały podejmowane były w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu oznacza to że niezbędna jest zgoda współwłaścicieli lokali, natomiast z list głosowania wynika ,że niezasadnie i niezgodnie z powyższym zostało przyjęte ,że wystarczający jest głos oddany przez jednego współwłaściciela. W takim wypadku oznacza to ,że uchwały nie zostały podjęte wymaganą większością głosów, powinny więc zostać uchylone. Poza tym wszystkie uchwały zostały podjęte w celu potwierdzenia określonych uchwał. Jednak uchwały, które miały być potwierdzane nie zostały nigdy podjęte. Wspólnota podejmowała próby podjęcia tych uchwał, jednakże wobec braku wymaganej większości nie zostały podjęte. Nie można więc potwierdzić czegoś co nie istnieje. Powód wskazał, iż w zaskarżonych uchwałach nie została wskazana data podjęcia uchwały, co jest o tyle ważne ,iż głosowanie nad tymi uchwałami odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów. Brak daty podjęcia uchwały powoduje, że nie można przeprowadzić kontroli zgodności uchwały z prawem, ponieważ co może mieć znaczenie przy zmianie przepisów, trudno jest ocenić czy w dacie podjęcia uchwały obowiązywały dane przepisy. Uchwała nr(...)w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości zaliczek, potwierdzała uchwałę, która nie została przyjęta, a ponadto pomimo ,że była podejmowana w 2013 obejmowała swoim zakresem rok 2012. Podejmowana była decyzja w przedmiocie planu gospodarczego Wspólnoty za okres, który już minął, czyli uchwała działająca wstecz. Dodatkowo w planie tym podnoszona jest stawka za lokal garażowy, choć nie jest on częścią wspólną nieruchomości, a stanowi współwłasność mieszkańców Wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały Wspólnoty nie mogą wkraczać w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. W głosowaniu nad uchwałą, która dotyczy roku 2012 brali udział mieszkańcy, którzy w 2012 r nie byli członkami Wspólnoty. Wyrażenie przez nich zgody np. na podwyższenie zaliczek od roku 2012 jest niezasadne ponieważ skutki tej uchwały obejmują w większej części pozostałych mieszkańców Wspólnoty. W związku z tym wprowadzanie uchwały z mocą wsteczną jest nie tylko niezgodne z zasadami prawa, ale również sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Uchwała nr(...)w sprawie ustanowienia funduszu remontowego potwierdza uchwałę, która nie została podjęta, a ponadto zawiera postanowienia sprzeczne z przepisami prawa –ustawy o własności lokali, która wymaga do dysponowania środkami gromadzonymi w ramach funduszu uchwał do konkretnych czynności. Uchwała nr(...)w sprawie zadłużenia uprawniającego zarząd Wspólnoty do występowania do Sądu stoi w sprzeczności z przepisamiustawy o własności lokali. Czynność Wspólnoty jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i jako taka wymaga odrębnej uchwały szczególnie, że wystąpienie z pozwem wymaga poniesienia kosztów przez Wspólnotę. Członkowie wspólnoty przed skierowaniem sprawy do Sądu powinni być informowani z jakiej przyczyny powstały zaległości, w jakiej wysokości czy nie ma możliwości zakończenia sprawy na drodze polubownej. Uchwała nr(...)w sprawie przeprowadzenia audytu budowlanego oraz upoważnienia(...)do występowania dodewelopera PW (...). z o.o. o usuwanie usterek również potwierdza uchwałę nieistniejącą. Ponadto w uchwale brak jest informacji o kosztach czynności objętych uchwałą, ich wysokości oraz źródła, z którego maja pochodzić. Uchwała nr(...)w sprawie rozliczenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością od dnia 18 kwietnia 2011 r podjęta została w celu potwierdzenia nieistniejącej uchwały. Uchwała ta jest sprzeczna z zasadą ,iż prawo nie działa wstecz. Uchwała ta jest sprzeczna także z zasadami współżycia społecznego i w oczywisty sposób narusza interesy członków Wspólnoty. Uchwałą tą podniesiona została zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością od dnia 18 kwietnia 2011 r, Uchwała ta została podjęta głosami osób, które w przedmiotowym okresie nie były członkami Wspólnoty, natomiast wywołuje niekorzystne skutki dla większości mieszkańców. Uchwała nr(...)w sprawie zmian w składzie zarządu jest uchwałą bezpodstawną i bezprzedmiotową. W chwili podejmowania uchwały zarząd Wspólnoty w osobachM. W.iT. P.nie funkcjonował, a wyrok który uchylił uchwały na podstawie których zarząd ten został odwołany i powołany zarząd w nowym składzie jest jeszcze nieprawomocny. Jedynym zarządem jest więc zarząd w składzie:I. B.,M. R.,P. R. (1).
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)wM.wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu swego stanowiska pozwana wskazała, iż zaskarżone uchwały Wspólnoty dotyczą głownie kwestii finansowych, a ich konsekwencją jest zrównanie opat eksploatacyjnych płaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz usługowych. Pozwana wskazała, iż pismem z dnia 31 grudnia 2012 r doręczonym w dniu 4 stycznia 2013 r powód został poinformowany o głosowaniu uchwał w trybie indywidualnym, natomiast treść uchwał została przesłana pełnomocnikowi powoda, zgodnie z wolą jej mocodawców za pośrednictwem poczty elektronicznej w dniu 8 stycznia 2013r. Poza tym zarzucane przez powoda potwierdzanie uchwał nieistniejących w rzeczywistości oznacza poddanie tych uchwał pod ponowne głosowanie. Zdaniem pozwanego uchwały Wspólnoty nie mają charakteru przepisów prawa, ich charakter jest umowny, a zatem nie ma do nich zastosowania zasada o niedziałaniu prawa wstecz. Pozwana wskazała także, iż zarzut powoda braku wymaganej większości głosów współwłaścicieli przy podjęciu uchwał jest nieuzasadniony, w przedmiotowej sprawie nie występuje współwłasność ułamkowa, ale wspólność prawa, gdyż odrębna własność lokali mieszkalnych nabywana była do majątku dorobkowego małżonków. Uchwała dotycząca przyjęcia planu gospodarczego na rok 2012 i zatwierdzenia wysokości zaliczek była poddana pod głosowanie podczas zebrania czerwcu 2012 r. Z uwagi na określony skład właścicieli lokali – członków Wspólnoty niezainteresowanych podjęciem tej uchwały, nie została ona zaakceptowania i przyjęta podczas tego zebrania. W tej sytuacji w sierpniu 2012 r zarząd Wspólnoty złożył wniosek do Sądu o zatwierdzenie tej uchwały. Sąd wyznaczył termin rozpoznania wniosku na dzień 30 stycznia 2013. Ponieważ przybyło właścicieli lokali mieszkalnych we Wspólnocie, dało to możliwość prawomocnego podjęcia uchwały z dniem 17 stycznia 2013r. Zarząd wycofał zatem wniosek o zatwierdzenie uchwał przez Sąd, gdyż stal się on bezzasadny. Pozwany wskazał, iż plan gospodarczy nie przewiduje podwyższenia opłaty za lokal garażowy. Dotychczasowe opłaty za miejsca postojowe w garażu ustalane były niezgodnie z przepisami prawa. Wymagały zatem prawidłowego naliczenia. Ponadto pozwany wskazał, iż plan gospodarczy powoduje nie podwyższenie, a obniżenie zaliczek na eksploatację. Jest zatem korzystny dla członków Wspólnoty. Uchwała nr(...)dotycząca ustanowienia funduszu remontowego w żaden sposób nie stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa. Pozwany wskazał, iż na dzień 30 kwietnia 2013 r powodowa spółka zalega Wspólnocie z opłatami na kwotę przekraczającą 50.000 zł. Zaskarżenie uchwały nr(...)blokuje Wspólnocie efektywne dochodzenie należnych kwot na drodze sądowej. W zakresie kosztów audytu budowalnego pozwany wskazał, iż zostały one ujęte w budżecie Wspólnoty w pozycji pozostałe koszty. Natomiast fakt, iż właściciele lokali we Wspólnocie w przeprowadzonym głosowaniu postanowili o przyjęciu zarówno uchwały dotyczącej przeprowadzenia audytu, jak i uchwały zatwierdzającej budżet Wspólnoty, jednoznacznie wskazuje, że właściciele wyrazili zgodę na pokrycie kosztów audytu z budżetu wspólnoty. Uchwała nr(...)została natomiast podjęta w celu przywrócenia prawidłowych stosunków gospodarczych i zobowiązaniowych we Wspólnocie, które zostały naruszone przez poprzedniego administratora poprzez ustalenie niższych zaliczek na eksploatację od właścicieli lokali usługowych (właścicielem większości lokali usługowych jestPW (...) sp. z o.o.) Niższe zaliczki zostały ustalone bez wiedzy i zgody właścicieli lokali wyrażonej w stosownej uchwale. Poza tym przedmiotowa uchwała dotyczy de facto tylko czterech właścicieli lokali usługowych, a nie większości mieszkańców jak wskazuje powód. Uchwała nr(...)została podjęta w celu uniknięcia niejasnej sytuacji, co do składu zarządu Wspólnoty w przypadku niepomyślnego rozstrzygnięcia apelacji Wspólnoty w sprawie uchylenia uchwał z dnia 19 marca 2012r. Wskazane wyżej okoliczności, zadaniem pozwanego, w pełni uzasadniają stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew.
Pismem z dnia 18 listopada 2013 r powodowa spółka zgłosiła żądanie ewentualne wnosząc o uchylenie zaskarżonych uchwał ewentualnie o ustalenie tych uchwał za nieistniejące z uwagi na treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 11 września 2013 r oraz uznanie, iż uchwały na podstawie których powołany został zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w osobachI. B.,M. R.,P. R. (2)nie istnieją.
Pozwana Wspólnota konsekwentnie wnosiła o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił, co następuje:
PW (...) sp. z o.o.z siedzibą wM.jest właścicielem lokali należących do Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wM.. (okoliczność bezsporna)
W dniu 29.11.2012 r odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wM.. W zebraniu uczestniczył członek zarządu powodowejspółki (...). Podczas zebrania głosowaniu poddane zostały uchwały potwierdzające uchwały m.in. o nr(...),(...),(...),(...),(...). Przedstawiciel powodowej spółki nie oddał głosu na żadną uchwałę w żadnej formie. (protokół z przebiegu zebrania k. 127 – 129, lista obecności k. 130 – 131v)
Pozwana Wspólnota w okresie od 1 grudnia 2012 r do 17 stycznia 2013 r w trybie indywidualnego zbierania głosów przeprowadziła głosowanie m.in. nad uchwałami objętymi pozwem. Były to: uchwała nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia wysokości zaliczek, uchwała nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie ustanowienia funduszu remontowego, uchwała nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie określenia kwoty zadłużenia uprawniającej zarząd Wspólnoty do występowania do Sądu, uchwała nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie przeprowadzenia audytu budowlanego oraz upoważnienia(...)do występowania dodewelopera PW (...) sp. Z o.o.o usuwanie usterek, uchwała, nr(...)w sprawie potwierdzenia uchwały nr(...)w sprawie rozliczenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej od dnia 18 kwietnia 2011 r, uchwała nr(...)w sprawie zmian w składzie Zarządu. (uchwały z załącznikami k. 46 – 79, k. 97 - 115)
Uchwały dotyczące a dotycząca przyjęcia planu gospodarczego na rok 2012 i zatwierdzenia wysokości zaliczek, ustanowienia funduszu remontowego, określenia kwoty zadłużenia uprawniającej zarząd Wspólnoty do występowania do Sądu, przeprowadzenia audytu budowlanego oraz upoważnienia(...)do występowania dodewelopera PW (...) sp. Z o.o.o usuwanie usterek, rozliczenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej od dnia 18 kwietnia 2011 r były poddane pod głosowanie podczas zebrania członków Wspólnoty w czerwcu 2012 r. Z uwagi na określony skład właścicieli lokali – członków Wspólnoty niezainteresowanych podjęciem tych uchwał, nie zostały one zaakceptowane i przyjęte podczas tego zebrania. W tej sytuacji w sierpniu 2012 r zarząd Wspólnoty złożył wniosek do Sądu o zatwierdzenie tych uchwał. Sąd wyznaczył termin rozpoznania wniosku na dzień 30 stycznia 2013. Ponieważ przybyło właścicieli lokali mieszkalnych we Wspólnocie, dało to możliwość ponownego głosowania uchwał w zakresie wskazanym wyżej i skutkowało podjęciem uchwał nr(...),(...),(...),(...),(...),(...)w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 1 grudnia 2012 r. do 17 stycznia 2013r. Zarząd wycofał zatem wniosek o zatwierdzenie uchwał przez Sąd, gdyż stal się on bezzasadny. (wyjaśnieniaI. B.podczas rozprawy w dniu 17 czerwca 2013 r)
Uchwałą nr(...)podjętą w dniu 19 marca 2012 r Wspólnota Mieszkaniowa(...)wM.odwołała dotychczasowy zarząd w osobachM. W.iT. P.. Uchwałą nr(...)z dnia 19 marca 2012 powołano nowy zarząd wskładzie (...),M. R.,P. R. (2). Uchwały te na mocy wyroku Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 27 listopada 2012 r zostały uznane za nieistniejące. (wyrok k. 202 – 210) Wyrokiem z dnia 11 września 2013 r Sąd Apelacyjny oddalił apelację od ww. wyroku. (Wyrok k. 218)
Pismem z dnia 18 stycznia 2013 r powodowa spółka została poinformowana przez Wspólnotę o treści uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 1 grudnia 2012 r do dnia 17 stycznia 2013 r. (pismo k. 135 – 136)
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie z treściąart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko Wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W przedmiotowej sprawie uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od dnia 1.12.2012 r do dnia 17.01.2013 r. O podjęciu tych uchwał powód został poinformowany przez Wspólnotę pismem z dnia 18 stycznia 2013 r, odebranym przez powoda w dniu 22.01.2013r. (pismo i potwierdzenie nadania i odbioru pisma k. 135 – 137) Tym samym powództwo o uchylenie uchwał zostało złożone w terminie (data wpływu pozwu 5.03.2013 r, data nadania pisma 4.03.2013r)
Powód w swoim stanowisku w sprawie przedstawił szereg zarzutów dotyczących niezgodności zaskarżonych uchwał z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. W szczególności powód wskazał, iż osoby glosujące nad uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie otrzymały projektów uchwał, które miały być głosowane. Jednocześnie powód nie wskazuje, którzy z właścicieli lokali głosujących w sprawie nie byli informowani o treści głosowanych uchwał. Zaskarżone uchwały, jak wynika z protokołu zebrania członków wspólnoty w dniu 29.11.2012 r, były omawiane na tym zebraniu. W zebraniu brał udział przedstawiciel powodowej spółki, zatem miał on możliwość zapoznania się z projektami tych uchwał. Poza tym głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów trwało prawie 1,5 miesiąca, a zatem wszyscy zainteresowani mieli wystarczają ilość czasu, aby zapoznać się z projektami uchwał, nad którymi mieli głosować. Poza tym jak wynika z wyjaśnieńI. B.potwierdzonych treścią pisma wysłanego pocztą elektroniczną do powoda w dniu 8 stycznia 2013 (k.116), strona powodowa przed zakończeniem głosowania nad uchwałami otrzymała projekty przedmiotowych uchwał i mogła się z nimi zapoznać. Tym samym zarzut strony powodowej w tym zakresie uznać należy za nieuzasadniony. Strona powodowa zakwestionowała także sposób głosowania, a następnie liczenia głosów mieszkańców, którzy są współwłaścicielami lokali. Zdaniem powoda niezasadnie przyjęto przy głosowaniu, że wystarczający jest głos oddany tylko przez jednego współwłaściciela. Ustawodawca nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r. III CZP 65/2003 (OSNC 2004/12 poz. 189) stwierdził, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawieart. 199 k.c.w związku zart. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. W przedmiotowej sprawie powód nie wskazuje dokładnie które z oddanych głosów są przez niego kwestionowane, co uniemożliwia weryfikację jego twierdzeń. Poza tym brak jest jakichkolwiek dowodów na to, aby wyrażony przez współwłaściciela lokalu głos nie wyrażał jednolitego stanowiska wszystkich współwłaścicieli w sprawie głosowanych uchwał. Tym samym również tego zarzutu nie można uznać za uzasadniony.
Strona powodowa wskazywała także ,iż zaskarżone uchwały potwierdzają treść uchwał nieistniejących, nigdy wcześniej nie podjętych. W tym zakresie zgodzić się należy ze stanowiskiem przedstawionym przez pozwanego w tej sprawie. Zapis dotyczący „potwierdzenia uchwały” jest niewątpliwie niefortunny, jednak nie może mieć wpływu na jej ważność. Mimo bowiem takiego zapisu każda z zaskarżonych uchwał zawiera pełną treść decyzyjną wspólnoty i w rzeczywistości sprowadza się do ponownego głosowania nad uchwałami o określonej treści, które już raz głosowane nie uzyskały wymaganej większości głosów za ich przyjęciem. Zwłaszcza ,iż w treści tych uchwał znajduje się zapis, iż właściciele lokali we Wspólnocie postanawiają ponownie poddać pod głosowanie określone uchwały. Przy czym określenie „uchwały” dotyczy konkretnej treści w nich zawartej. O ważności i istocie oświadczenia woli nie decyduje jej nazwa czy tytuł, ale rzeczywista treść tego oświadczenia woli. W tej sprawie zaskarżone uchwały szczegółowo określają wolę członków Wspólnoty i nie można uznać, iż w rzeczywistości uchwały te jedynie potwierdzają treść nie podjętych wcześniej uchwał. Tym samym również ten zarzut uznać należy za nieuzasadniony.
Zdaniem powoda o nieważności uchwał przesądza także brak sprecyzowanej daty ich podjęcia. Zaskarżone uchwały były podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Głosowanie zakończyło się w dniu 17 stycznia 2013 r. Tym samym jako datę podjęcia uchwał wskazać należy dzień, w którym głosowanie nad uchwałami zostało zakończone tj. 17 stycznia 2013 r. O powyższym powód został poinformowany przez Wspólnotę pismem z dnia 18 stycznia 2013 r. W ocenie Sądu zarzut podniesiony przez powoda w tym zakresie nie może zostać uznany za uzasadniony.
Sąd nie znalazł podstaw do uznania zarzutów powoda za uzasadnione w zakresie podjętych przez Wspólnotę uchwał oznaczonych numerami:(...),(...),(...),(...). Uchwała nr(...)dotyczy ustanowienia funduszu remontowego Wspólnoty oraz ustalenia zaliczki na poczet funduszu. W treści tej uchwały nie ma żadnych zapisów niezgodnych z treściąustawy o własności lokalilub innych ustaw. Przy czym zarzuty strony powodowej w tym zakresie są dosyć lakoniczne. Uchwała nr(...)dotyczy określenia kwoty zadłużenia uprawniającej zarząd Wspólnoty do wystąpienia na drogę sądową bez podejmowania dodatkowej uchwały. Zaskarżona uchwała nie narusza w swojej treści żadnych przepisów prawa. W sposób precyzyjny określa kiedy i w związku z jakimi zaległościami płatniczymi zarząd Wspólnoty może samodzielnie wystąpić na drogę sądową. Uchwała ta w ocenie Sądu ułatwia pracę zarządu Wspólnoty, a jednocześnie nie narusza uprawnień członków Wspólnoty. Poza tym zgodnie z ostatnim orzecznictwem Sądu Najwyższego zarządca nie musi mieć zgody Wspólnoty, żeby wystąpić do Sądu o wydanie nakazu zapłaty dla właściciela, który nie płaci zaliczek. Wystąpienie do Sądu jest czynnością typowo zachowawczą, dlatego zgoda w uchwale jest niepotrzebna. (Uchwała SN, sygn. akt IIICZP 42/13, Rzeczpospolita z dnia 21.10.2013 r) Uchwała nr(...)dotyczy przeprowadzenia audytu budowlanego. Postanowienia tej uchwały nie można uznać za sprzeczne z jakimikolwiek przepisami prawa. Poza tym brak jest podstaw do przyjęcia, iż brak wskazania w uchwale kosztów audytu skutkuje jej nieważnością. Członkowie Wspólnoty o kosztach audytu mogą przecież zadecydować w innej uchwale dotyczącej rozliczeń finansowych Wspólnoty. Również zapis dotyczący upoważnienia administratora nieruchomościfirmę (...)do występowania do dewelopera w zakresie usterek objętych gwarancją i rękojmią nie może zostać uznany za sprzeczny z przepisami prawa czy zasadami współżycia społecznego.
W tym miejscu wskazać należy ,iż oceniając zasadność podjęcia uchwały nie można zapominać, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona - w formie zaskarżania uchwał do sądu - została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości. Mając to na uwadze Sąd uznał, iż powyższe uchwały nie naruszają przepisów prawa i zasada współżycia społecznego. Nie naruszają także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a zatem brak jest podstaw do ich uchylenia.
Uchwała nr(...)została podjęta w dniu 17.01.2013 r. Na jej mocy odwołani zostali poprzedni członkowie zarządu Wspólnoty, a jednocześnie powołany został nowy zarząd w osobachI. B.,M. R.iP. R. (2). Uchwała ta była powtórzeniem dwóch uchwał podjętych przez członków Wspólnoty w dniu 19.03.2012 r. Uchwała Nr(...)odwołano z zarząduM. W.iT. P.. Uchwała nr(...)powołano nowy zarząd w osobachI. B.,M. R.iP. R. (2). Wyrokiem z dnia 27.11.2012 r tut. Sad stwierdził, iż uchwały te nie istnieją. Tym samym , mimo nieprawomocności tego wyroku, Wspólnota uznała za zasadne podjęcie ponownie uchwały o odwołaniu poprzedniego składu zarządu i powołaniu nowego składu. Tym samym do czasu uprawomocnienia się wyroku, co nastąpiło w dniu 11 września 2013 r. funkcjonowały uchwały o powtórzonej treści. Taka sytuacja świadczy o determinacji członków Wspólnoty, którzy w sposób zdecydowany ujawniają swoją wolę co do składu osobowego zarządu Wspólnoty. Ponieważ skład zarządu w obu uchwałach jest taki sam, nie wprowadza on utrudnień w funkcjonowaniu Wspólnoty. Trudno także uznać, aby taka uchwała była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego. Zwłaszcza, iż członkowie Wspólnoty poprzez wyrok Sądu zostali uświadomieni o wadliwości podjętej wcześniej uchwały. Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności sprawy Sąd uznał, iż również ta uchwała nie zasługuje na uchylenie. Zwłaszcza ,iż wyrok Sądu Okręgowego został podtrzymany przez Sąd Apelacyjny i po dniu 11 września 2013 r doszłoby do takiej sytuacji, że wbrew woli Wspólnoty członkami zarządu byłyby ponownie osoby wcześniej z niego odwołane wolą Wspólnoty.
W tym miejscu wskazać należy, iż Zarząd Wspólnoty powołany na mocy uchwały nr(...), mimo wydania nieprawomocnego wyroku stwierdzającego nieistnienie tej uchwały, był władny do podejmowania czynności w ramach funkcjonowania Wspólnoty, w tym zwoływania zebrań i poddawania pod głosowanie uchwał. Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w swoim orzeczeniu, dopóki nie zapadnie prawomocny wyrok stwierdzający nieważność, nieistnienie albo uchylenie uchwały o powołaniu członków zarządu, są oni uprawnieni do reprezentowania Wspólnoty. (orzeczenie SN, sygn. akt I CZ 75/13, Rzeczpospolita z dnia 6 listopada 2013 r)
Za zasadne natomiast uznać należy argumenty powodów w zakresie uchwały nr(...)i uchwały nr(...). Pierwsza z tych uchwał dotyczy przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku 2012. Zatem uchwała podjęta w dniu 17 stycznia 2013 r decyduje o istotnych sprawach finansowych dotyczących roku 2012. W tym miejscu wskazać należy, iż w roku 2012 ówcześni właściciele lokali - członkowie Wspólnoty nie zaakceptowali uchwały o takiej treści, mimo poddania jej pod głosowanie. Uchwała ta została przyjęta dopiero wówczas, gdy zmienił się skład osobowy właścicieli lokali i to ich głosami podjęto decyzję w zakresie spraw finansowych Wspólnoty za okres, który ich nie dotyczył. Tym samym zniesiono wolę członków Wspólnoty wyrażoną w czerwcu 2012 r, kiedy to Wspólnota nie przyjęła przedmiotowego planu gospodarczego oraz proponowanej wysokości opłat. Zgodnie z treściąart. 15 ust. 1 ustawy o własności lokalina pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów. Z uwagi na to, że są to zaliczki na poczet wydatków przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania, a są uchwalane z reguły w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów zarządu, podstawą określenia ich wysokości powinny być, co do zasady, wydatki rzeczywiście poniesione na zarząd nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym zaliczki mają być płacone. Zaliczki te powinny zostać rozliczone po upływie roku, na który zostały uchwalone, według kosztów zarządu rzeczywiście poniesionych w tym roku. Tym samym ustalenie, iż zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną miałyby być rozliczone z datą wsteczną za ubiegły rok jest sprzeczne z przepisami ww. ustawy. Jak wynika zart. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokalizarządca powinien zwołać nie później niż w pierwszym kwartale roku zebranie członków Wspólnoty, na którym m.in Wspólnota powinna podjąć decyzje w przedmiocie planu gospodarczego na najbliższy rok. Plan więc z założenia dotyczy okresu przyszłego, a nie wstecznego. Zatem przyjęciu planu gospodarczego, który ma być wykonany w 2012 r dopiero mocą uchwały podjętej w styczniu 2013 r jest sprzeczne z ww. ustawą oraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała nr(...)dotyczy rozliczenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością od dnia 18 kwietnia 2011 r. Uchwała ta została podjęta w dniu 17 stycznia 2013 r, a więc swoim działaniem obejmuje wstecz prawie dwuletni okres funkcjonowania Wspólnoty, kiedy to Wspólnota w ówczesnym składzie osobowym podejmowała decyzje w zakresie spraw finansowych. Na mocy tej uchwały ustalone zostały zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością począwszy od dnia 18 kwietnia 2011, a zarząd Wspólnoty został zobowiązany do rozliczenia każdego właściciela lokalu mieszkalnego i usługowego z uiszczonych od dnia 18 kwietnia 2011 r wpłat zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Również w przypadku tej uchwały o wysokości zaliczek decydowali właściciele lokali, których okres wskazany w uchwale nie dotyczy. Jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 18.04.2011 r Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr(...), na mocy której członkami zarządu wspólnoty zostaliT. P.iM. W.. Jednocześnie w dniu 18 marca 2011 r została zawarta umowa cesji pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową aPW (...) sp. z o.o.na mocy której, wspólnota określiła zarządcę nieruchomości. Zebranie członków Wspólnoty, gdzie podejmowane były decyzje dotyczące spraw Wspólnoty odbyło się w dniu 19 marca 2012 r, kolejne zebranie miało miejsce w czerwcu 2012r. Na żadnym z tych zebrań nie podjęto uchwały o takiej treści jak zaskarżona. Zatem decydowała wówczas wola aktualnych członków Wspólnoty. W tym miejscu wskazać należy ,iż również do tej uchwały odkoszą się argumenty przedstawione przez Sąd wyżej w zakresie uchwały nr(...). Zdaniem Sądu nie można uznać, aby zaskarżona uchwał była zgodna z przepisamiustawy o własności lokalioraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Poza tym wskazać należy ,iż ustawodawca wprawdzie nie określił zakazu podejmowania uchwał przez Wspólnoty z mocą wsteczną, jednak także w przypadku Wspólnoty należałoby stosować pewne zasady poprawnej legislacji łącznie z zasadą niedziałania prawa wstecz. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał za zasadne żądanie powodów w zakresie uchylenia uchwał nr(...)i nr(...).
Jednocześnie Sąd w przedmiotowej sprawie nie znalazł podstaw do uznania zaskarżonych uchwał za nieistniejące.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w wyroku. Z uwagi na uwzględnienie żądań powodów jedynie w części Sąd obciążył pozwaną Wspólnotę jedynie obowiązkiem zwrotu powodowi kosztów w zakresie uiszczonych opłat od części uwzględnionego powództwa (2 x 200 zł), znosząc jednocześnie pomiędzy stronami koszty zastępstwa procesowego.