Sąd Okręgowy w Słupsku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 388/13
Data wyroku: 2013-09-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Andrzej Jastrzębski, Jolanta Deniziuk, Mariola Watemborska
Słowa kluczowe: Księgi Wieczyste
Podstawa prawna: art. 626 par. 2 kpc

Sygn. akt IV Ca 388/13

POSTANOWIENIE
Dnia 30 września 2013r.
Sąd Okręgowy w Słupsku Wydział IV Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Mariola Watemborska (spr.)
Sędziowie SO: Jolanta Deniziuk, Andrzej Jastrzębski
po rozpoznaniu w dniu 30 września 2013r. w Słupsku
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wnioskuA. S.iM. S.
z udziałemH. T.
o wpis doksiąg wieczystych numer (...)zmiany udziałów w prawie własności nieruchomości oraz w dziale I-O księgi(...)zmiany powierzchni użytkowejlokalu mieszkalnego numer (...)
na skutek apelacji wnioskodawców na postanowienie Sądu Rejonowego w Bytowie 10 maja 2013r., sygn. akt(...)
postanawia:
zmienić punkt 2 postanowienia w ten sposób, że dokonać w księgach wieczystych:(...),(...)oraz(...), wpisu zgodnie z wnioskiem zawartym w akcie notarialnym z dnia 11.03.2013r. Rep. A(...). sporządzonym przez notariuszaR. Ł.w Kancelarii Notarialnej wB.i sporządzonym przez niego protokołem notarialnym z dnia 22.03.2013r. oraz w oparciu o dokumenty Starosty(...).

IV Ca 388/13

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 10.05.2013r. Sąd Rejonowy, w wyniku rozpoznania skargi na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 3.04.2013r. ,oddalił wniosekA.iM.małżonkówS.o dokonanie wpisów wksięgach wieczystych numer (...)zmiany udziałów w prawie własności nieruchomości oraz w dziale I-Oksięgi wieczystej (...)zmiany powierzchni użytkowejlokalu mieszkalnego numer (...).

Odnosząc się w uzasadnieniu do aktu notarialnego z dnia 11.03.2013r. , który stanowić miał podstawę ujawnienia żądanych wpisów, to podkreślił, że §2 zakreślił granicę oświadczeń woli. Miały one odnieść skutek jedynie wksięgach wieczystych (...). Dopiero w dalszej części tego paragrafu oraz z treści aktu notarialnego z dnia 22.03.2013r. zatytułowanego sprostowanie oczywistej omyłki pisarskiej , wymienione zostały pozostałe księgi wieczyste oraz uzupełniony został wniosek o dokonanie wpisu i w tych księgach. Tym samym, zdaniem Sądu Rejonowego §2 aktu notarialnego dnia 11.03.2013r. zawierał wewnętrzną sprzeczność.

Analizując zaś złożone w dniu 11.03.2013r. oświadczenie współwłaścicieli , zdaniem Sądu Rejonowego, uzgodnienie to nie dotyczyłode factostanu prawnego ujawnionego w obu księgach wieczystych. W przypadku bowiem ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży konieczne jest złożenie dwóch oświadczeń woli .Pierwsze o ustanowieniu odrębnej własność , drugie o jego sprzedaży. Strony zaś nie dokonały zmiany obu oświadczeń woli w pierwotnych umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali , a dotyczących kwestii prawnego ich wyodrębnienia. Tylko bowiem zmiana tych oświadczeń woli może stworzyć przesłankę zaistnienia prawnych rozbieżności pomiędzy z jeden strony treściami ksiąg lokalowych oraz księgi gruntowej a z drugiej strony z rzeczywistym stanem prawnym zaistniałym pozaksięgowo . Skoro brak było niezgodności , o której mowa wart. 10 ustęp 1 ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece, to niedopuszczalne było z prawnego punktu widzenia przyjęcie oświadczeń o uzgodnieniu treści we wskazanych we wniosku księgach wieczystych .Stwierdzonej przeszkody nie usuwają też załączone do wniosku i skargi dokumenty w postaci wypisu z rejestru gruntów oraz wypisów z rejestru lokali. Zmianie uległ bowiem jedynie stan faktyczny tj. powiększyła się powierzchnia jednego z lokali. Wnioskodawcy natomiast żądali uzgodnienia stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Nadto z treści wniosku wynika rachunkowa niezgodność pomiędzy powierzchniąlokalu numer (...)ujawniona w księdze wieczystej, a nową powierzchnią po uwzględnieniu powierzchni dodatkowego pokoju. Wnioskodawcy domagali się ujawnienia łącznej powierzchni 97 m2,a po dodaniu winna ona wynosić jedynie 93,40m2. Niepewność zaś co do powierzchni lokalu przekłada się na wielkość udziałów wnioskodawców w nieruchomości wspólnej związanej z prawem własności tego lokalu.

Konsekwentnie nie mógł być uwzględniony wniosek o wpisanie do działu I-O księgi prowadzonej dlalokalu numer (...)nowej powierzchni wynoszącej 97m2.

Apelację od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy . Ich zdaniem załączone już do wniosku dokumenty jak również uzupełnione dodatkowymi do skargi na orzeczenie referendarza, są wystarczające do ujawnienia żądanych zmian.
Sąd Okręgowy zważył co następuje

W przedmiotowej sprawie w dniu 29.01.2013r.((...)wpłynął wniosekA.iM.małżonkówS.o ujawnienie zmiany powierzchnilokalu numer (...)budynku numer (...)położonego wB.aktualnie przyul. (...)z 85m2do 97m2. Do wniosku załączone zostały następujące dokumenty : zaświadczenie z dnia 25.01.2013r. Powiatowego Inspektora NadzoruB.wB.o zakończeniu budowy , w którym zmieniono sposób użytkowania strychu na cele mieszkaniowe w wyniku czego powstał pokój oraz wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej Starosty(...).

W dniu 8.03.2013r. zasadnie referendarz sądowy oddalił wniosek, stwierdzając, że złożone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić podstawy wpisu. W szczegółowym uzasadnieniu referendarz podniósł , że nie ma żadnej informacji jak doszło do nabycia przez wnioskodawcę dodatkowego pokoju. Zgodnie zaś z dyspozycjąart.199 kc, na zmianę w zakresie współwłasności zgodę winni wyrazić wszyscy współwłaściciele. Także jedynie z treści wniosku wynika jak zmieniła się powierzchnialokalu numer (...).Nie zostały bowiem przedłożone żadne dokumenty na jego poparcie. Jednocześnie referendarz sądowy, powołując się do regulację zawartą wart. 3 ustęp 7 ustawy o własności lokali, nie zakwestionował samej możliwości zmiany powierzchni już wyodrębnionego lokalu , a w konsekwencji i udziałów w częściach wspólnych i w gruncie . Skuteczność takiej zmiany uzależnione jest jednak od złożenia przez wszystkich współwłaścicieli oświadczeń zawartych w formie aktu notarialnego o zmianie powierzchni lokalu i nowym ustaleniu wysokości udziałów we współwłasności. Zgłoszone więc żądanie jedynie ujawnienia zwiększonej powierzchnilokalu numer (...)spowoduje to, że jego powierzchnia nie odpowiadałby aktualnemu udziałowi tego lokalu w nieruchomości. W celu więc dokonania wpisu zmiany wnioskodawca winien przedłożyć dokument stanowiący materialna podstawę wpisu , a więc umowę współwłaścicieli zwartą w formie aktu notarialnego , a także, zgodnie z przepisemart. 26 ustęp 1 ustawy o księgach wieczystych i hipoteceoraz§29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów, wypisu z rejestru gruntów wypisu z rejestru lokali lub kartoteki lokali.

W dniu 11.03.2013r.((...)) wpłynął akt notarialny zatytułowany uzgodnienie treści księgi wieczystej. Z jego treści wynika ,że do aktu stanęli wszyscy współwłaściciele nieruchomości i zgodnie oświadczyli, że małżonkowieA.iM. S.zmienili sposób użytkowania strychu na cele mieszkalne w wyniku czego powstał pokój o powierzchni 8,40m2i na podstawie inwentaryzacji przeprowadzonej dlalokalu numer (...)powierzchnia całkowita tego lokalu wynosi 97m2. W związku z tym zmieniały się udziały w nieruchomości wspólnej. Dlalokalu numer (...)po zmianie udział wynosi -52/100, a dlalokalu (...).

Następnie współwłaściciele złożyli oświadczenie o uzgodnieniu treściksięgi wieczystej (...), a następnie, iż uzgodnienie dotyczy takżeksięgi wieczystej (...). Wnieśli o ujawnienie zmian wynikających ze złożonego oświadczenia tj.:

-wpisania do działu I-Oksięgi wieczystej (...)udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 48/100,objętejksięga wieczystą (...),

- wpisanie w dziale IIksięgi wieczystej (...)właściciele lokalumieszkalnego (...)odnośnie 48/100 części nieruchomości wspólnej,

-wpisanie w dziale I-Oksięgi wieczystej (...)udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 52/100,objętejksięga wieczystą (...),

- wpisanie w dziale IIksięgi wieczystej (...)właśccielelokalu mieszkalnego numer (...)odnośnie 52/100 części nieruchomości wspólnej.

Protokołem notarialnym z dnia 22.03.2013r. uzupełniony został wniosek o wpisanie do działu I-Oksięgi wieczystej (...)nowej powierzchnilokalu numer (...). Do wniosku załączony został ponowie wyciąg z rejestru gruntów sporządzony przez Starostę(...)oraz projekt architektoniczno- budowalny zawierający inwentaryzujęlokalu numer (...)po dokonanej przebudowie.

W dniu 3.04.2013r. referendarz sądowy ponownie odmówił dokonania żądanych wpisów . Uznając ,że ze sporządzonego aktu notarialnego wynika, że doszło do zmiany stanu faktycznego nieruchomości poprzez zwiększenie powierzchnilokalu numer (...).Jednak zmiana ta obarczona jest błędem. Suma bowiem dotychczas ujawnionej w księdze wieczystej powierzchni i zaadaptowanego na cele mieszkalne pokoju wynosi 93.40 m2, a nie 97m2. Niezgodność ta stanowi zaś przeszkodę do dokonania wpisu. Niezgodność ta przekłada się także na wielkość udziałów w częściach wspólnych i gruncie. Kolejną przeszkodą jest nadal brak dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia w dziale I-oksięgi wieczystej (...). Brak również wniosku o wpis w dziale I-O księgilokalu numer (...)dodatkowego pokoju oraz wniosku o wpis zmiany powierzchni użytkowej budynku ujawnionego w dziale I-Oksięgi wieczystej (...).

Wywodząc w dniu 22.04.2013r. skargę , wnioskodawcy załączyli do niej wypis z rejestrulokalu numer (...)z którego wynika , że wynosi ona aktualnie 97 m2, z rejestrulokalu numer (...)przynależnegoH. T., a także w dniu 22.04.2013r. złożony został wniosek o wpisanie doksięgi wieczystej (...)nowej powierzchni lokalu użytkowego.

Sąd Okręgowy uwzględniając wniosek dokonał oceny złożonych w dniu 11 marca 2013r. oświadczeń woli poprzez uwzględnienie zgodnego zamiaru stron które przystąpiły do tego aktu notarialnego. Sam akt notarialny stanowi bowiem jedynie formę , a treść czynności prawnej określają dopiero zawarte w nim oświadczenia woli. I właśnie zawarte w akcie notarialnym z dnia 11 marca 2013r. oświadczenia woli stron były przedmiotem badania i oceny Sądu II instancji .

Ma bowiem w pełni rację Sąd Rejonowy, że zarówno zakres zmian dotyczący przedmiotowych nieruchomości jak i wybrany w tytule aktu notarialnego sposób ich dokonania, tj. poprzez uzgodnienie treści ksiąg wieczystych, może sugerować, iż zastosowany został tryb przewidziany dlaart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przyjęcie, iż zmiana ma być dokona w tym trybie narzuca jednocześnie prawne rozwiązanie sposobu jej dokonania. W tej sytuacji zmianie winny ulec , jak zasadnie wskazał to Sąd Rejonowy, pierwotne oświadczenia o wyodrębnieniu lokalu, a następnie jego sprzedaży. Pierwotna niezgodność może być usunięta jedynie poprzez zmianę oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności danego lokalu i oświadczenia o sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu.
Bezspornie , akt notarialny sporządzony w dniu 11marca 2013r. takich oświadczeń nie tylko nie zawiera , ale także w ogóle nie wskazuje na czym ta niezgodność wpisu z rzeczywistym stanem prawnym ma polegać. Niewątpliwie , jak to podkreślał zarówno referendarz sądowy jak i w swoim uzasadnieniu Sąd Rejonowy, doszło w przedmiotowej sprawie jedynie do zmiany stanu fatycznego . Poprzez zmianę sposobu użytkowania strychu, który bezsprzecznie stanowił część wspólną i przyłączenia tak wyodrębnionego pokoju dolokalu numer (...), zwiększyła się jego powierzchnia , a w konsekwencji zmiennie uległy udziały w częściach wspólnych i w gruncie.

Rację ma referendarz sądowy , który w sporządzonym do postanowienia z dnia 8.03.2013r. uzasadnieniu stwierdził , że do zmiany powierzchni lokalu oraz udziałów w częściach wspólnych może dojść także między innymi poprzez czynność faktyczne podjęte już po wyodrębnieniu nieruchomości lokalowych. Zmiany takie winny być jednak zaakceptowane przez wszystkich współwłaścicieli. Również z uwagi na przedmiot, którego dotyczą oświadczenia, winny być one sporządzone w formie aktu notarialnego. Jeżeli więc właściciele chcą dokonać zmiany swoich udziałów , a zamiana nie ma charakteru pierwotnego to mogą tego dokonać zgodnie z treściąart. 3 ustęp 7 ustawy o własności lokali. W tym przypadku chodzi do doprowadzenie do sytuacji zbliżonej do tej , kiedy jednocześnie ustawania się własność wszystkich lokali w danej nieruchomości , określającej w umowie udziały dla każdego lokalu. Różnica polega jedynie na tym , że w tym przypadku udział dla każdego określa się nie po raz pierwszy, lecz ponowienie. Dla skutecznej zmiany wymagane jest więc jedynie zgodne oświadczenie w formie aktu notarialnego wszystkich współwłaścicieli o zmianie udziału w częściach wspólnych .

Odnosząc powyższe rozważania do przedmiotowej sprawy, to wbrew literalnemu brzmieniu aktu notarialnego, nie doszło w nim do usunięcia niezgodności ujawnionego w księdze wieczystej wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, a jedynie złożone zostały w trybieart. 3 ustęp 7 ustawy o własności lokaluoświadczenia współwłaścicieli o zmianie udziałów w części wspólnych i gruncie .Podstawą zmiany są bowiem czynności podjętej już po wyodrębnieniu lokali , a wynikające z wydzielenia z części wspólnej strychu zaadaptowania go na cele mieszkalne i zgoda wszystkich współwłaścicieli ,że tak powstałe pomieszczenie ma zwiększyć nieruchomość lokalową numer 2 ,co jednocześnie skutkowało zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej . Taka też podstaw faktyczna została przytoczona w akcie notarialnym i zaakceptowana przez wszystkich współwłaścicieli.

Pomimo złożenia aktu notarialnego z dnia 11.03.2013r. zawierającego oświadczenia o zmianie powierzchnilokalu numer (...)i związanej z tym zmianie udziałów, w dniu 3.04.2013r. referendarz sądowy nie dysponował jeszcze wszystkimi dokumentami niezbędnymi do dokonania wpisu. Brakowało bowiem dokumentów stanowiących podstawę ujawienia zmian w działach I-O . Zgodnie bowiem z§29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości  z dnia 17.09.2001r.w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych zbioru dokumentów takim dokumentami są wyłącznie wypisy z rejestru lokai lub kartoteki lokali. Braki te, jak również uzupełnienie wniosku o wpis został usunięte dopiero na etapie postępowania skargowego.

Przedłożenie dokumentów Starosty(...)w postaci wypisów z rejestru lokali i gruntu pozwoliło także na przyjęcie ,iż nie mamy w przedmiotowej sprawie co czynienia z błędem rachunkowym . Poza sporem jest , że ujawniana dotychczas wksiędze wieczystej (...)powierzchnia użytkowalokalu numer (...)wynosiła 85m2zaś powierzchnia nowoutworzonego i przyłączonego do tego lokalupokoju (...)m2,co matematycznie dawało łączną powierzchnię 93,40m2, nie zaś wnioskowaną 97m2. Z treści wypisu z rejestru lokali wynika jednak ,że zmieniona powierzchnialokalu numer (...)jest spowodowana nie tylko przyłączeniem dodatkowego lokalu, ale także ponownej inwentaryzacji dotychczasowegolokalu numer (...). Zmiana jest więc wynikiem z jednej strony przyłączeniem dodatkowego pokoju, z drugiej dokładniejszego pomiarulokalu numer (...). Nie można jednak nie odnotować , że skutki dokładniejszego pomiaru mają w tym przypadku wpływ na sferę własnościową. Wyciąg zaś z kartoteki lokalu nie może stanowić samoistnej podstawy do zmiany udziałów w częściach wspólnych . W przedmiotowej sprawie współwłaściciele ostatecznie zaakceptowali także zmianę udziału w częściach wspólnych odpowiadającej powierzchni 97 m2.

Mając powyższe na względzie zaskarżone postanowienie, na podstawieart. 386§1 kpcw zw. zart. 13§2 kpcart.626`1kpc, należało zmienić poprzez nakazanie dokonania żądanych wpisów.