Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1741/12
Data wyroku: 2013-02-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Urszula Wiewióra
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. aktIC 1741/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 lutego 2013r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Urszula Wiewióra

Protokolant:

Agnieszka Dymitroca

po rozpoznaniu w dniu 13 lutego 2013r. w Jeleniej Górze na rozprawie
sprawy z powództwaJ. W.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)wZ.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę nr(...)z dnia 26.10.2012r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wZ.przyul. (...),

II
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1741/12

UZASADNIENIE
PowódkaJ. W.wniosła o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)wZ.oraz zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że przedmiotowa uchwała, dotycząca upoważnienia zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do zawarcia umowy z wykonawcą w przedmiocie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego – termomodernizacji nieruchomości, jak również wybranych przez Wspólnotę Mieszkaniową inspektorem nadzoru inwestorskiego i bankiem udzielającym kredytu inwestycyjnego, narusza interesy wszystkich mieszkańców, albowiem nie określa istotnych postanowień umowy, do zawarcia której upoważnia zarząd, takich jak cena, sposób wykonania przedsięwzięcia, gwarancja i rękojmia, kary umowne itp. Powódka podnosiła, że uchwała w istocie zawiera upoważnienie do zawarcia każdej umowy z wykonawcą, zmierzającej do realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego, bez względu na jej treść. Dodała, że uchwała daje upoważnienie in blanco, uniemożliwiając wpływ właścicieli lokali na treść umowy, która może okazać się niekorzystna. W ocenie powódki, uchwała powinna zawierać upoważnienie do zawarcia skonkretyzowanej umowy oraz określać główne postanowienia dotyczące jej treści.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przyul. (...)wZ.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu strona pozwana podniosła, iż kwestia przeprowadzenia inwestycji polegającej na ociepleniu budynku wspólnoty była znana mieszkańcom, w tym w zakresie ceny i osoby wykonawcy. Podnosiła, że cały proces dotyczący planowanego remontu trwał ponad 3 lata i wszyscy mieszkańcy, w tym powódka, mieli czas na zgłaszanie swoich uwag, także podczas zebrań, jakie zwoływane były w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Pozwana dodała, że mieszkańcy mogli także zapoznać się z projektem umowy na wykonanie remontu oraz wnosić propozycje zmian do tychże umów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Uchwałą nr(...)z dnia 29.04.2009r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.postanowili w 2010r. przystąpić do termomodernizacji budynku wraz z wykonaniem audytu energetycznego z projektem technicznym. Sfinansowanie dokumentacji nastąpić miało z funduszu remontowego wspólnoty.

(uchwała nr(...)k.23)

Uchwałą nr(...)z dnia 26.03.2010r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.upoważnili Przedsiębiorstwo(...)sp. z o.o. wZ.do zlecenia audytu w zakresie docieplenia czterech ścian z przemurowaniem luksferów i wmontowaniem okien na klatce schodowej i docieplenia stropodachu; zlecenia wykonania projektu technicznego wraz z kosztorysem; zebrania ofert na docieplenie ścian wraz z robotami towarzyszącymi, docieplenie stropodachu.

(uchwała nr(...)k.24)

Uchwałą nr(...)z dnia 19.06.2012r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.wybrali ofertę na wykonanie remontu termomodernizacji budynku wraz z izolacją pionową budynku i dociepleniem stropodachu w systemie(...)złożoną przez Firmę(...)„(...)”G. K.na kwotę 267.425,85 zł brutto. Kosz remontu miał zostać pokryty ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz z zaciągniętego na ten cel kredytu bankowego.

(uchwała nr(...)k. 9; informacja i kosztorys k. 10-12)

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.mieli możliwość zapoznania się z projektem umowy dotyczącym wykonania termomodernizacji budynku wspólnoty.

(pisma k. 47-48)

Powódka w piśmie z dnia 21.10.2012r. skierowanym do Przedsiębiorstwa(...)sp. z o.o. wZ.wyraziła swoje zastrzeżenia w zakresie procedury wyboru wykonawcy termomodernizacji, domagała się także anulowania uchwały nr(...)z dnia 19.06.2012r. Zarządca odpowiedział na zastrzeżenia powódki w piśmie z dnia 05.11.2012r.

(pisma k. 26-27, 28-31)

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.podjęli uchwałę nr(...)z dnia 26.10.2012r. w trybie indywidualnego zbierania głosów o treści:
Upoważnić zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobachD. F.iB. S.do zawarcia (podpisania) umowy z wykonawcą wybranym na podstawie uchwały mieszkańców do realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego – termomodernizacji nieruchomości, jak również wybranych przez Wspólnotę Mieszkaniową inspektorem nadzoru i bankiem udzielającym kredytu inwestycyjnego (§(...)); uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia, liczona według udziałów zawartych w aktach notarialnych (§(...)); uchwała podejmowana jest w drodze indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (§(...)).
Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 73,26 % udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciwko byli właściciele posiadający 18,95 % udziałów.
O uchwale powódka zawiadomiona została w dniu 30.10.2012r.

(pismo k. 7; uchwała nr(...)k.8; oświadczenia - k. 35)

Uchwałą nr(...)z dnia 29.10.2012r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.powierzyli funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego w trakcie remontu polegającego na termomodernizacji nieruchomościA. K..

(uchwała nr(...)k. 34)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 31.10.2012r. zawarła zG. K.(...)-(...)wS.umowę nr (...), dotyczącą termomodernizacji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ..

(umowa nr (...)k. 44-46)

Sąd zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności stwierdzić należało, iż Sąd poczynił ustalenia faktyczne na podstawie opisanych wyżej dowodów z dokumentów, które Sąd uznał za wiarygodne i przydatne w sprawie, a których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała. Oddaleniu podlegały wnioski dowodowe z zeznań świadkaJ. T.oraz przesłuchania stron, albowiem wszystkie okoliczności mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie zostały wyjaśnione powołanymi wyżej dowodami.
Strona powodowa opierała swoje powództwo na zasadzieart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(Dz.U.2000.80.903 j.t.) zgodnie z którym, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powódka podnosiła, że uchwała nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)wZ.upoważniająca zarząd wspólnoty do zawarcia umowy dotyczącej termomodernizacji nieruchomości narusza interes mieszkańców w tym jej własny, albowiem nie konkretyzuje dostatecznie treści umowy – nie wskazuje istotnych jej elementów, takich jak cena, sposób wykonania inwestycji, gwarancja i rękojmia itp. W ocenie powódki uchwała dawała upoważnieniein blancodo zawarcia umowy o każdej treści, co może doprowadzić do negatywnych konsekwencji dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podnosiła, że kwestia termomodernizacji budynku nie była dla członków wspólnoty nowością, mogli oni zgłaszać swoje uwagi i zastrzeżenia, a także wnosić poprawki do treści umowy.
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Sąd podziela stanowisko powódki, iż uchwała w przyjętym kształcie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz uzasadniony interes mieszkańców wspólnoty.
Bezspornie inwestycja w postaci termomodernizacji budynku wspólnoty należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta. Brak tych elementów uniemożliwia właścicielom lokali ocenę, czy umowa taka będzie korzystna z punktu widzenia interesów wspólnoty, a ponadto, co równie istotne, pozbawia ich wpływu na to z kim ostatecznie umowa zostanie zawarta i na jakich warunkach. Zarząd Wspólnoty w takim wypadku mógłby zawrzeć umowę o dowolnej treści, nie akceptowanej przez członków wspólnoty i narazić ich tym samym na negatywne konsekwencje.
Odnosząc te rozważania do rozpoznawanej sprawy wypada zauważyć, iż kwestionowana przez powódkę uchwała nr(...)jest zbyt ogólnikowa. Nie wynika z niej, z jakim podmiotem umowa ma być zawarta, nie precyzuje ponadto żadnych warunków umowy, wzajemnych obowiązków stron, a jedynie ogólnikowo określa, że dotyczyć będzie przedsięwzięcia inwestycyjnego – termomodernizacji nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej wskazać należało, że nie miał znaczenia fakt, iż sprawa termomodernizacji budynku była wcześniej omawiana, czy też przedstawiony został lokatorom projekt umowy, ewentualny wykonawca. Wszak na podstawie treści uchwały nr(...)nie sposób dociec, czy „wykonawca wybrany na podstawie uchwały mieszkańców” jak w niej wskazano, to podmiot określony w uchwale nr(...)z dnia 19.06.2012r., czy też inny, skoro brak w tym zakresie odniesienia. Podobnie z uchwały nie wynika, czy umowa, do zawarcia której upoważniony został zarząd będzie miała treść tożsamą z przedstawionym lokatorom do wglądu projektem umowy, czy też inną, ustaloną przez zarząd. Oprócz tego, uchwała upoważnia zarząd do zawarcia umowy kredytowej z bankiem, bez wskazania, jaki to bank i na jakich warunkach zostanie zawarta umowa kredytu inwestycyjnego. Analogicznie uchwała nie określa, z jakim inspektorem nadzoru będzie zawarta umowa, na jakich warunkach. W istocie sporna uchwała pozbawia właścicieli lokali wpływu na treść umów, do zawarcia których upoważniono zarząd, możliwość dokonania ich oceny z punktu widzenia interesów mieszkańców wspólnoty, nie określa także podmiotów z którymi mają być zawarte umowy. Sporna uchwała upoważnia w istocie zarząd do zawarcia umów, których treść może być dowolnie przez niego ukształtowana. Zdaniem Sądu, uchwała taka powinna zawierać upoważnienie do zawarcia skonkretyzowanej umowy oraz określać jej istotne postanowienia, a tych warunków sporna uchwała nr(...)nie spełnia.
Wobec powyższego, uznać należało, że uchwała nr(...)z dnia 26.10.2012r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)wZ., narusza uzasadniony interes powódki i innych właścicieli lokali, w tym zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co skutkowało jej uchyleniem (punkt I wyroku).
O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.Pozwana przegrała proces, zatem obowiązana jest do zwrotu poniesionych przez powódkę kosztów postępowania w łącznej kwocie 380 zł, w tym 200 zł opłaty od pozwu (art. 27 pkt. 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U.2010.90.594 j.t.) oraz 180 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (§ 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).