Sąd Apelacyjnywe Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 247/12
Data wyroku: 2012-04-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aleksandra Marszałek, Iwona Biedroń, Janusz Kaspryszyn
Słowa kluczowe: Spółdzielnia Mieszkaniowa, Najem
Podstawa prawna: art. 659 k.c., art. 4 ust 1 i 1(1) ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych

Sygn. akt I A Ca 247/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 kwietnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSA Aleksandra Marszałek (spr.)

Sędziowie:

SSA Iwona Biedroń
SSA Janusz Kaspryszyn

Protokolant:

Małgorzata Kurek

po rozpoznaniu w dniu 3 kwietnia 2012 r. r. we Wrocławiu na rozprawie
sprawy z powództwaM. S.iF. S.
przeciwkoSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wS.
o nakazanie
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu
z dnia 15 listopada 2011 r. sygn. akt I C 1488/10

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 2.700 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 15 listopada 2011 r., rozpoznając sprawę ponownie, Sąd Okręgowy we Wrocławiu zobowiązał pozwanąSpółdzielnię Mieszkaniową (...)wS.do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własnościlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wbudynku nr (...)usytuowanym na nieruchomości wS.oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka (...), dla której Sąd Rejonowy wO.prowadzi księgę wieczystą nr(...)i przeniesieniu własności tego lokalu wraz z udziałem w 0,2095 w nieruchomości wspólnej na rzecz powodówM. S.iF. S..
Sąd ten ustalił, że powodowie od lat 50-tych ubiegłego wieku zamieszkują w opisanym wyżej lokalu. W latach 90-tych nieruchomość wraz z budynkiem przejęła Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, która w dniu 7 września 2000 r. zawarła z pozwaną Spółdzielnią umowę nieodpłatnego przekazania własności przedmiotowej nieruchomości. Spółdzielnia w późniejszych latach przeprowadziła remont budynku ponosząc nakłady w wysokości około 310 000 zł.
W dniu 1 stycznia 2000 r. powodowie zawarli z pozwaną Spółdzielnią umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku nr (...). Opłacają regularnie czynsz i nie mają zadłużenia z tytułu należności wynikających z umowy najmu.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji roszczenie powodów znajduje uzasadnienie w art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sporny lokal przed przejęciem przez pozwana Spółdzielnię był mieszkaniem państwowej osoby prawnej, pozwaną łączy z powodami umowa najmu, pozwani nie maja zadłużeń z tej umowy, spełniają więc wszystkie warunki, by na ich pisemne żądanie przenieść na ich rzecz własność lokalu. Zdaniem Sądu twierdzenia pozwanej, że strony łączyła umowa użyczenia a nie najmu lokalu nie znajdują uzasadnienia w treści wiążącego je stosunku prawnego. Umowa stron spełnia wszelkie kryteria umowy najmu. Nie ma w niej ujętej odpłatności, nie przesądza to jednak o jej bezpłatnym charakterze, skoro powodowie cały czas regulowali kwoty, na które składały się opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy, pozwana zaś przemiennie posługiwała się w korespondencji pojęciami czynsz i opłaty. Po ustaleniu wielkości lokalu powodów i związanego z nim udziału w częściach wspólnych orzekł Sąd, jak opisano wyżej.
Rozpoznając sprawę poprzednio Sąd Okręgowy powództwo wyrokiem z dnia 14 lipca 2010 r. oddalił, uznając, że powodowie powinni wystąpić z wnioskiem w postępowaniu nieprocesowym, brak bowiem jest uchwały Spółdzielni wydanej w trybie art. 42 ustawy określającej przedmiot odrębnej własności.
Wyrok ten został uchylony wyrokiem Sądu Apelacyjnego z 18 listopada 2010 r. Sąd ten stwierdził, że powodowie mogą dochodzić roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu wyłącznie w procesie zgodnie z art. 491i 49 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Roszczenie powodów znajduje oparcie w przepisach prawa i jest uzasadnione. Winno zostać rozpoznane w trybie procesowym po dokonaniu niezbędnych ustaleń w oparciu o zawnioskowane przez powodów dowody.
Apelacje od powyższego wyroku wniosła strona pozwana. Skarżąca zarzuciła niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych wskutek naruszenia przepisów postępowania, a toart. 217 § 1 k.p.c.w zw. z 227k.p.c.iart. 65 § 2 k.c.przez pominięcie dowodu z przesłuchania reprezentanta strony pozwanej na okoliczności związane z rozliczeniem opłat za użyczenie powodom lokalu i charakterem umowy stron, oraz wniosku o dowód z opinii biegłego na okoliczność nakładów poniesionych na lokal powodów, zaskarżyła przy tym w trybieart. 380 k.p.c.postanowienie dowodowe Sądu pierwszej instancji w tym zakresie, sprzeczność ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału i naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zakresie oceny dowodów co do charakteru łączącej strony umowy z dnia 1 stycznia 2000 r., oraz naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.i98 k.p.c.przez nieorzeczenie o zwrocie uiszczonej i niewykorzystanej zaliczki na biegłego. Podniosłą także zarzuty naruszenia prawa materialnego, a to art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. zart. 659 k.c.przez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, że strony zawarły umowę najmu lokalu oraz orzeczenie o kształcie tego lokalu w sposób sprzeczny z operatem, niezastosowanieart. 710 k.c., błędną wykładnięart. 659 k.c.w zw. z 65§ 2 k.c., błędne zastosowanieart. 64 k.c.w związku zart. 1047 k.p.c.i niezastosowaniaart. 64 ust. 1 Konstytucjiw zw. zart. 140 k.c.i535 k.c.
Skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa.
Sąd Apelacyjny zważył: apelacja jest bezzasadna.
Koncentruje się ona na treści i charakterze umowy stron z 1 stycznia 2000 r., zarówno, gdy chodzi o zarzuty natury procesowej jak i odnoszące się do zastosowania i wykładni prawa materialnego.
W pierwszej kolejności podkreślić więc trzeba, że ustalenia Sądu pierwszej instancji ocenił Sąd Apelacyjne jako wyczerpujące i znajdujące oparcie w materiale sprawy i przyjął je także za podstawę swojego rozstrzygnięcia.
Skarżąca kwestionuje postanowienie dowodowe sądu pierwszej instancji, którymi oddalono jej wnioski o przesłuchanie reprezentanta strony pozwanej i o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, przy czym ten ostatni zarzut podnosi, jak wskazuje, z ostrożności procesowej. Zarzuca więc, pominięcie dowodu z przesłuchania stron, a właściwie przesłuchania strony pozwanej, wyraźnie w apelacji wskazując, żeE. P.stała się członkiem zarządu i może w procesie występować jedynie za stronę pozwaną, przy czym nie formułuje zarzutu naruszeniaart. 299 k.p.c.Dowód z przesłuchania strony ma charakter subsydiarnego, dobrowolnego, dwustronnego oraz symetrycznego osobowego środka dowodowego. Obowiązek przesłuchania stron nie ma więc charakteru bezwzględnego, a aktualizuje się jedynie wówczas, gdy Sąd uzna, że dotychczasowe rezultaty przeprowadzonego postępowania dowodowego nie prowadzą do wyjaśnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Nieprzesłuchanie strony może stanowić naruszenieart. 299 k.p.c.tylko wówczas, gdy mogło ono wpłynąć na wynik sprawy, rozumiany jako wyjaśnienie wszystkich istotnych i spornych okoliczności dotyczących stosunków prawnych pomiędzy stronami sporu.
Wbrew wywodom apelacji sytuacja taka nie zachodzi w niniejszej sprawie. Treści umowy stron i jej charakter wynikają jednoznacznie zarówno z jej pisemnej wersji, została bowiem zawarta w formie pisemnej zwykłej jak i z czynności podejmowanych w celu jej realizacji. Do daty pozwu umowa była realizowana przez 10 lat i sposób jej wykonywania przez żadną ze stron nie budził zastrzeżeń i wątpliwości. Stanowiło to zdaniem Sądu pierwszej instancji dostateczna podstawę do poczynieni ustaleń i prowadzenie dalszego postępowania i to polegającego na subsydiarnym dowodzie z przesłuchania stron, prawidłowo ocenione zostało jako zbędne. Nie doszło więc do naruszenia ani wskazywanych w apelacji przepisów aniart. 299 k.p.c.
Zarzut odnoszący się do pominięcia dowodu z opinii biegłego, który ustalać miał wysokość nakładów poniesionych przez pozwaną na sporną nieruchomością także uznany być musi za chybiony, jest to bowiem okoliczność bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu, skoro aktualnie obowiązujące przepisu uniezależniły uprawnienia powodów do wystąpienia z roszczeniem o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności od jakichkolwiek rozliczeń dotyczących takich nakładów.
Nie jest też trafny zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c., zresztą dotyczy on raczej wykładni treści umowy niż ustaleń faktycznych co do tej treści.
Przechodząc do zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego wskazać trzeba, że zgodnie zart. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych(Dz.U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 – tekst jednolity z późniejszymi zmianami) z najemcą spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego lub państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu prze niego spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu. Ustawa w obecnym brzmieniu, obowiązującym od 27 lipca 2009 r. nie przewiduje, przy nieodpłatnym nabyciu nieruchomości przez Spółdzielnie żadnych innych wymogów, by z roszczeniem takim najemca mógł skutecznie wystąpić. Skarżąca zarzuca naruszenie cytowanego przepisu iart. 659 k.c.przez przyjęcie, że strony łączyła umowa najmu, gdy w rzeczywistości było to użyczenie, co powoduje, że wymienione przesłanki nie zostały spełnione. Umowa najmu uregulowana wart. 659 k.c.to umowa mocą której wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania, najemca zaś zobowiązuje się opłacać czynsz. W ocenie sądu pierwszej instancji, w pełni podzielanej w niniejszym rozstrzygnięciu, umowa stron spełnia wszelkie powyższe cechy. Zwrócić więc trzeba uwagę, że nazwano ją umową najmu („umowa najmu lokalu mieszkalnego”), że właściwymi dla tego zobowiązania pojęciami posługiwała się umowa także w swej treści, wreszcie, że pozwana sama przez długi czas w procesie łączący ją z powodami stosunek tak określała i rozumiała.
Rzeczywiście w spisanej przez strony umowie, co eksponuje skarżąca, w § 5, który dotyczyć miał wysokości czynszu najmu nie wpisano danych na ten temat, pozostawiając niewypełnione rubryki. Nieoznacza to jednak, o czym świadczą inne przedłożone dowody, że umowa stron miął charakter nieodpłatny. Przeciwnie, powodowie stale i comiesięcznie regulowali określone kwoty i jak zaświadczyła pozwana nie mają z tego tytułu żadnych zaległości. Spółdzielnia ustalała wysokość należnych opłat określając je raz opłatami eksploatacyjnymi, raz czynszem (k. 294 – 297), powodowie zaś należności te, co bezsporne, regulowali. Zgodnie z art. 4 ust 1 i 11ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby dysponujące lokalami mieszkalnymi (członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami) obowiązane są uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości prze uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Nie budzi wiec zdziwienia używanie w pismach Spółdzielni pojęcia opłat eksploatacyjnych przemiennie czy równolegle z pojęciem czynszu, w obu wszak wypadkach chodziło o te same należności, jakie zdaniem pozwanej Spółdzielni z tytułu zajmowania lokalu zobowiązani byli uiszczać powodowie.
Zarzuty apelacji wskazujące na nieodpłatny charakter korzystania z lokalu nie znajdują więc podstaw ani w pisemnej treści umowy, mimo braku w niej kwot czynszu, wyraźnie wskazuje ona, że zawarta zostaje jako umowa najmu, ale przede wszystkim przeczy takim twierdzeniom wieloletnie wykonywanie umowy przez strony Pozwana określała należne za korzystanie z lokalu opłaty, powodowie zaś opłaty te regulowali. Taki sposób realizacji zobowiązania przesądza o jego charakterze i prawidłowym zakwalifikowaniu, jako umowy najmu. Czyni to bezzasadnymi dalsze zarzuty dotyczące niezastosowaniaart. 710 k.c., przepis ten nie ma w niniejszym sprawie w ogóle zastosowania orazart. 65 § 2 k.c.Zgodny zamiar strony wielokrotnie uzewnętrzniły strony w toku wykonywania umowy i a jej charakter i cechy ustalone zostały prawidło, nie doszło więc do naruszenia cytowanego przepisu, a takżeart. 64 k.c.i1047 k.p.c., zarzuty te mogłyby się aktualizować dopiero wówczas, gdyby zasadnymi były twierdzenia o odmiennym charakterze umowy stron.
Apelacja odwołuje się też doart. 64 ust. 1 Konstytucji RP. , który stanowi, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia, wyraża wiec konstytucyjną zasadę ochrony własności. Nie jest to jednak zasada bezwzględna, o tyle, że w myśl § 3 własność może być ograniczona w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Godzi się przy tym zauważyć, że obecny kształt mających zastosowanie przepisów ustawy został nadany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego (K 64/07 OTK 2009/7/110)) z 15 lipca 2009 r., którym m. in. uznano za niezgodny zart. 64 ust. 1 Konstytucjiprzepis art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nakładał on na najemcę obowiązek pokrycia kosztów dokonanych przez Spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Ustawa, która była przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny przyznała więc m.in. powodom uprawnienie do nabycia własności mieszkania należącego poprzednio m.in. do państwowej osoby prawnej praktycznie za darmo, bo jedynym finansowym warunkiem jest spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (wyroki SN z 8 stycznia 2010, IV CSK 292/09, OSNC 2010/6/93 i z 16 listopada 2011, VCSK 524/10, lex 10011346).
Powołane w zarzucie przepisykodeksu cywilnego(art. 140 k.c.i535 k.c.) nie mają w sprawie w ogóle zastosowania.
Apelacja wskazuje też na naruszenieart. 328 § 2w zw. 98k.p.c.przez pominięcie w sentencji i uzasadnieniu stanowiska, co do uiszczonej przez pozwaną zaliczki. Zarzut ten jest o tyle chybiony, że kwota niewykorzystanej zaliczki nie może być rozliczona w ramach kosztów postępowania. Koszty takie faktycznie kosztów nie zostały poniesione, a kwota niewykorzystanej zaliczki powinna być zwrócona zarządzeniem Sądu i uczynić to powinie Sąd pierwszej instancji.
Wreszcie w apelacji podnosi się pewną nieprecyzyjność w zakresie ustalenia pomieszczeń lokalu, bowiem mowa jest w sentencji także o kotłowni, której według apelacji brak. W sytuacji jednak, gdy wskazano dokładnie powierzchnię lokalu jego usytuowanie, uchybienie takie, o ile wystąpiło, w istocie dotyczące nazewnictwa, nie ma istotnego znaczenia i w razie potrzeby może być usunięte w drodze sprostowania.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jaka w sentencji, o kosztach rozstrzygając na mocyart. 98 k.p.c.

mw