Sąd Okręgowy w Słupsku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Cz 295/13
Data wyroku: 2013-07-08 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Wanda Dumanowska, Mariusz Struski, Mariola Watemborska
Słowa kluczowe: Egzekucja Z Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 984 kpc

Sygn. akt IV Cz 295/13

POSTANOWIENIE
Dnia 8 lipca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku, Wydział IV Cywilny Odwoławczy
w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Wanda Dumanowska (spr.)
Sędziowie:  SO Mariola Watemborska
SO Mariusz Struski

po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2013 r., w Słupsku
na posiedzeniu niejawnym

sprawy z skargi dłużnikówJ. W.iL. W.na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w SłupskuP. S.w sprawach Km 154/12, Km 447/11 oraz Km 83/11, polegające na sporządzeniu w dniu 26 października 2012 roku opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)idziałkę (...)wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego wU.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadziksięgę wieczystą nr KW (...)oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego wU.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadziksięgę wieczystą nr KW (...)
z udziałem wierzycieliGminy M.U.iG. N.(...)
na skutek zażalenia wierzycielaGminy M.U.
na postanowienie Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 15 marca 2013 r., sygn. akt IX Co 1364/12
postanawia:
oddalić zażalenie.

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 15 marca 2013 roku Sąd Rejonowy w Słupsku uchylił czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Słupsku Pawła Stankiewicza polegające na sporządzeniu w dniu 26 października 2012 roku opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)idziałkę (...)wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego wU.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadziksięgę wieczystą nr KW (...)oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego wU.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadziksięgę wieczystą nr KW (...)(punkt 1 sentencji). Nadto oddalił wniosek dłużników o zawieszenie postępowania egzekucyjnego (punkt 2 sentencji) i postanowił nie obciążać wierzycieli kosztami postępowania skargowego (punkt 3 sentencji). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 sentencji wskazał, że w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowaniaart. 984 § 3 k.p.c.umożliwiający dokonanie łącznego opisu i oszacowania odrębnych nieruchomości stanowiących całość gospodarczą. nieruchomości, w stosunku do których komornik podjął czynności egzekucyjne. Wynika to z faktu, iż egzekucja w przedmiotowej sprawie została wszczęta jeszcze przed wejściem w życie przywołanej regulacji. Sad I instancji stwierdził przy tym, powołując się naart. 848 § 3 k.p.c.że oszacowaniu należy poddać osobno wartości nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków, oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wydzielenia na oddzielna licytację. Wskazał, że w rozpoznawanej sprawie w protokole opisu i oszacowania wymieniono osobno obie nieruchomości, jednakże w operacie szacunkowym nie ustalono odrębnie wartości każdej z nich. Ponadto zauważył, że ze względu na fakt, iż obie nieruchomości zabudowane są budynkami usługowymi, w protokole opisu i oszacowania powinny zostać ujęte także wartości owych budynków. Biegły tymczasem w przygotowanym operacie szacunkowym określił osobno wartość działek, natomiast powierzchnie obu budynków i przyziemia zsumował i dla tak określonej powierzchni ustalił jedna wartość. Sad zauważył ponadto, że z operatu szacunkowego, ani protokołu opisu i oszacowania nie wynika, by obie nieruchomości stanowiły całość gospodarczą.
WierzycielGmina M.U.zaskarżyła powyższe postanowienie w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 sentencji, domagając się jego zmiany i oddalenia skargi dłużników oraz zasadzenia od dłużników solidarnie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję. Skarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie:

⚫

art. 948 § 1 k.p.c., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że na gruncie niniejszej sprawy niezbędne jest dokonywanie odrębnego opisu i oszacowania każdej z objętych egzekucja nieruchomości oraz praw użytkowania wieczystego;

art. 948 § 2 k.p.c.w zw. zart. 235 k.p.c., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że niezbędne jest dokonanie opisu i oszacowania osobno także dla części budynku posadowionego na nieruchomościach w użytkowaniu wieczystym;

art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 13 k.p.c., poprzez błędną ocenę mapy ewidencji gruntów, operatu szacunkowego, protokołu opisu i oszacowania nieruchomości i uznanie, że będące ich przedmiotem nieruchomości zabudowane są dwoma budynkami podczas, gdy z wymienionych dokumentów wynika, że zabudowane są jednym budynkiem.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż postępowanie egzekucyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte w dniu 2 grudnia 2011 roku (akta Km 836/11). Zgodnie zaśart. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony niąart. 984 § 3 k.p.c., odnosi się wyłącznie do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie, tj. po dniu 3 maja 2012 roku. Tym samym przewidziana w jego treści możliwość dokonania łącznego opisu i oszacowania odrębnych nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, nie będzie mogła znaleźć zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Oznacza to, iż sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy powinien spełniać wymogi określone w treściart. 948 § 2 k.p.c.Zgodnie z jego brzmieniem, przy oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myślart. 946została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
Według wymagań wyszczególnionych w omawianym przepisie opracowanie redakcyjne operatu szacunkowego powinno wyodrębniać i oddzielnie określać wartość nieruchomości, budowli, znajdujących się na nieruchomości urządzeń, przynależności i pożytków. Po określeniu i podaniu tych wartości cząstkowych osobno powinna być wskazana wartość całości. Tak ustalone wartości poszczególnych składników należy w dalszej części operatu szacunkowego przedstawić alternatywnie: z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia. Takiemu wyodrębnieniu i przedstawieniu podlega także dokonana wycena prawa obciążającego nieruchomość, które nie są wyrażone sumą pieniężną np. służebności czy użytkowanie (vide: Komentarz do art. 948 k.p.c. pod red. J. Jankowski/Krakowiak – sip. Legalis).
W niniejszej sprawie Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w SłupskuP. S.zlecił biegłemuJ. K.(k. 223 akt Km 154/12) dokonanie czynności niezbędnych do sporządzenia opisu i oszacowania: prawa użytkowania wieczystegodziałki oznaczonej nr (...)o powierzchni 2,0204 ha, położonej wU.przyul. (...)i prawa własności posadowionego na niej budynku (nrKw (...)) oraz prawa użytkowania wieczystegodziałki oznaczonej nr (...)o powierzchni 0,0006 ha idziałki nr (...)o powierzchni 0,0008 ha, położonych wU.przyul. (...)i prawa własności posadowionego na nich budynku (nrKw (...)).
Z treści znajdujących się w aktach komorniczych dokumentów wynika, iż:

⚫

księga wieczysta Kw (...)obejmuje, stanowiącą własność Gminy MiejskiejU., działkę gruntu oznaczoną nr(...)oddaną w użytkowanie wieczysteJ. W.iL. W., zabudowaną budynkiem usługowym, o powierzchni 312,5 m2, obciążona wpisami hipotecznymi;

księga wieczysta Kw (...)obejmuje, stanowiące własność Skarbu Państwa (oddane w trwały zarząd Urzędowi Morskiemu wS.), działki gruntu oznaczone nr(...)oraz(...), oddane w użytkowanie wieczysteJ. W.iL. W., zabudowane budynkiem usługowym, o powierzchni 21,5 m2, obciążone wpisami hipotecznymi.

Biegły w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym podał łączną wartość (2.945.000 zł) nieruchomości gruntowych oznaczonych nr(...)(...),(...)i posadowionego na nich „budynku usługowo-gastronomicznego”. Wyjaśnił, że opisane działki zabudowane są jednym budynkiem usługowo-gastronomicznym, którego dwie kolejne części budowane były odpowiednio w latach 1989-90 i 1995-1998. Szczegółowo opisał każdą z części i ustalił ich łączną wartość przyjmując, że znajdują się na gruncie objętym prawem własności (2.988.000 zł). Określił również wartość prawa własnościdziałek nr (...)(odpowiednio 122.000 zł; 5.000 zł; 4.000 zł) oraz wartość prawa użytkowania wieczystego każdej z nich (odpowiednio 82.000 zł; 3.000 zł; 3.000 zł).
W ocenie Sadu Okręgowego fakt, iż w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia zde factodwiema nieruchomościami gruntowymi (w tym jedna obejmująca dwie działki gruntu) i dwiema nieruchomościami budynkowymi (wyciągi z ksiąg wieczystych) wymaga, by każda z nich została oszacowana osobno. Jednakże w operacie szacunkowym nie ustalono odrębnie wartości każdej z nieruchomości budynkowych. Biegły określił osobno wartość działek, natomiast powierzchnie obu budynków i przyziemia zsumował i dla tak określonej powierzchni ustalił jedna wartość. Powyższe nie odpowiada wymogom określonym w treściart. 948 k.p.c., co skutkuje koniecznością uchylenia i powtórzenia zaskarżonych czynności. Sąd Okręgowy w pełni podzielił stanowisko Sądu I instancji wyrażone w tym zakresie.
Należy podkreślić, iż nie mapy ewidencji gruntów, operat szacunkowy, protokół opisu i oszacowania, decydują, czy w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z jednym, czy też z dwoma nieruchomościami budynkowymi. Decydujące znaczenie mają tu wyciągi z ksiąg wieczystych, zgodnie z którymi każda z nieruchomości zabudowana jest budynkiem stanowiącym odrębny przedmiot własności, przy czym powierzchnia użytkowa jednego z nich wynosi 312,5 m2, drugiego zaś 21,5 m2. Wobec powyższego koniecznym jest w świetleart. 948 k.p.c.ustalenie wartości każdego z nich z osobna.

Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.iart. 13 § 2 k.p.c., oddalił zażalenie.