Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 268/10
Data wyroku: 2013-05-10 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Sygn. akt II C 268/10

UZASADNIENIE
PowodowieA. S.iE. S.wnieśli o uznanie za bezskuteczne wypowiedzenia umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wW.przyul. (...), które zostało skierowane do nich przezK. K.pismem z dnia 26 kwietnia 2010 roku.
Powodowie podnosili, że w/w wypowiedzenie jest bezskuteczne, ponieważ pozwana oparła je naart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266), tj. na okolicznościach, które nie miały miejsca w sprawie.A.iE. S.wskazywali, iż nie wynajęli, nie podnajęli ani nie oddali do bezpłatnego używania przedmiotowego lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, a co za tym idzie brak było podstaw do wypowiedzenia im umowy najmu na tej podstawie.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zaznaczając, że przeznaczenie lokalu, objętego zakresem działaniaustawy o ochronie praw lokatorówzostało określone w art. 2 ust. 2 pkt 4 tejże ustawy jako zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokatorów, a nie jako np. centrum aktywności zawodowej, zaś powodowie nie korzystali zlokalu nr (...)położonego przyul. (...)wW.w celu zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzili w nim przedszkole.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
A. S.iE. S.są najemcamilokalu nr (...)w budynku położonym przyul. (...)wW.(dowód: decyzja o zezwoleniu na zamianę i o przydziale lokalu mieszkalnego z 7.08.1985 r., k.28; umowa najmu lokalu mieszkalnego z 2.09.1985 r., k.7-8).
Decyzją Prezydenta Miasta StołecznegoW.z dnia 2 grudnia 2009 roku ustanowiono użytkowanie wieczyste na udziale wynoszącym 0,(...)nieruchomości złożonej zdziałki nr (...), obrębu 3-01-12 na rzeczK. K.. Następnie, w dniu 22 czerwca 2010 rokuMiasto S.W.oddało w użytkowanie wieczyste na rzecz pozwanej udział w nieruchomości gruntowej wynoszący 0,(...)nieruchomości złożonej zdziałki nr (...), obrębu 3-01-12 (dowód: odpis decyzji Prezydenta Miasta StołecznegoW.z dnia 2 grudnia 2009 r., k.65-71; wypis aktu notarialnego z dnia 22 czerwca 2010 roku, Rep. A nr 7941/2010, k.72-77v).
Udział w nieruchomości położonej wW.przyul. (...)w wysokości 0,(...)części w gruncie zabudowanym budynkiem mieszkalnym, stanowiącymdziałkę nr (...)w obrębie 3-01-12 KW Nr(...)o powierzchni 218 m2został przekazanyK. K.w dniu 3 marca 2010 roku (protokół przekazania, k.24-27). O powyższym powódkaA. S.została poinformowana pismem z dnia 6 kwietnia 2010 roku (k.9).
Od dnia 1 września 1997 rokuA. S.prowadziła wlokalu nr (...)w budynku położonym przyul. (...)wW.przedszkole niepubliczne (...)(dowód: kopia zaświadczenia o wpisie do ewidencji, akta II C 622/10, k.66). Na prowadzenie przedszkola wyrazili zgodę zarówno mieszkańcy budynku jak i przedstawiciele Wspólnoty Mieszkaniowej (dowód: pismo z dnia 2.06.1997 roku, k.35; notatka z dnia 22.05.1997 roku, akta II C 622/10, k.64, pismo z dnia 3.06.1997 r., k.11 zeznania powódkiA. S.k.52 168v-169).
Pismem z dnia 26 kwietnia 2010 roku pozwana skierowała do powodów, oparte naart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, wypowiedzenie umowy najmu rzeczonego lokalu (dowód: wypowiedzenie, k.10) Powyższe wypowiedzenie zostało przez powodów zakwestionowane i uznane za bezskuteczne (dowód: pismo z 30.04.2010 r., k. 34).
Pismem z dnia 15 maja 2010 roku pozwana potwierdziła wcześniej dokonane wypowiedzenie umowy najmu rzeczonego lokalu, powołując się naart. 673 § 2 k.c.(dowód: pismo, k. 84).
Przedszkole prowadzone było do końca wakacji w 2010 roku (dowód: zeznania świadkaA. O.k.167-168, zeznania powodaE. S., k.168-168v; kopia decyzji o wykreśleniu z ewidencji, akta II C 622/10, k. 67).
W dniu 11 lutego 2011 roku przeprowadzono oględzinylokalu nr (...)przyul. (...)wW.(k.101).
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie złożonych do akt i wymienionych powyżej dokumentów, które nie były przez strony kwestionowane w zakresie ich autentyczności.
Sąd nie uwzględnił jako materiału dowodowego zeznań świadkaJ. B.(k.103-104) i zeznań świadkaA. Ł.(k.103), gdyż zeznania tych świadków nie zawierały informacji istotnych dla sprawy.
Do materiału dowodowego Sąd zaliczył zeznania świadkaA. O.(k.167-168) w części dotyczącej prowadzenia przez powodów przedszkola w przedmiotowym lokalu. Na zeznaniach stron (powódkiA. S.k.52, k.168v-169: powodaE. S.k.52, k.168-168v) Sąd oparł się w takim zakresie, w jakim korespondowały one z pozostałym materiałem dowodowym w sprawie.
Sąd zważył, co następuje:
Przedmiotem niniejszego postępowania było zbadanie przez Sąd skuteczności wypowiedzenia stosunku najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyul. (...)wW., które zostało skierowane do powodów pismem z dnia 26 kwietnia 2010 r.
Zgodnie zart. 189 k.p.c.powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. O interesie prawnym można mówić wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa. Bez wątpieniaA.iE. S.posiadali interes prawny w wytoczeniu powództwa o uznanie wypowiedzenia umowy najmulokalu nr (...)położonego w budynku przyulicy (...)wW.za bezskuteczne, gdyż przez powyższą czynność powstała niepewność co do ich prawa do lokalu.
Zgodnie zart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 tego przepisu oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z ust. 2 pkt 3 ww. przepisu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, uznać należy, że wypowiedzenie powodom stosunku najmu lokalu było prawnie bezskuteczne.
Pozwana wypowiedziała powodom umowę najmulokalu nr (...)przyul. (...)wW.powołując się naart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, tj. z powodu wynajęcia, podnajęcia albo oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego część bez wymaganej, pisemnej zgody właściciela; jednakże powyższe okoliczności nie zostały przez pozwaną wykazane.A.iE. S.zaprzeczyli istnieniu okoliczności wskazanych w wypowiedzeniu oraz pismem z dnia 30 kwietnia 2010 roku poinformowali pozwaną, iż nie zgadzają się na wypowiedzenie umowy najmu na podstawie powołanych przez nią okoliczności.Również w toku postępowania pozwana nie udowodniła, iż powoływane przez nią okoliczności rzeczywiście miały miejsce.
PozwanaK. K.podnosiła w toku procesu, że przeznaczenie lokalu, objętego zakresem działaniaustawy o ochronie praw lokatorówzostało określone w art. 2 ust. 2 pkt 4 tejże ustawy jako zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokatorów, a nie jako np. centrum aktywności zawodowej, zaś powodowie nie korzystali zlokalu nr (...)położonego przyul. (...)wW.w celu zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzili w nim przedszkole. Zaznaczyła, że mając na uwadze rzeczywiste przeznaczenie i charakter lokalu, pismem z dnia 15 maja 2010 roku potwierdziła uprzednio dokonane wypowiedzenie.
Abstrahując od kwestii, czy powodowie w dacie wypowiedzenia im umowy najmu wlokalu nr (...)przyul. (...)wyłącznie prowadzili przedszkole, czy też prowadzili w nim przedszkole i równocześnie zamieszkiwali, to należy pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu z dnia 26 kwietnia 2010 roku zostało oparte na podstawieustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, zaś pozwana wyraźnie wskazała jego podstawę –art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego. Brak było jednak przesłanek uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu na powyżej wskazanej podstawie. Bezspornym jest, iż powodowie prowadzili w wynajmowanym od pozwanej lokalu przedszkole, jednakże robili to osobiście, nie podnajmowali ani nie użyczyli lokalu osobie trzeciej, zaś pozwana wiedząc o prowadzeniu przedszkola nie cofnęła zgody na jego działanie.
Biorąc pod uwagę, iż w rozpatrywanej sprawie nie zaszły przesłanki zart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, Sąd orzekł jak w sentencji.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.
Zarządzenie: Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej.