Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1434/12
Data wyroku: 2013-05-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Markiewicz, Marzanna Góral, Joanna Zaporowska
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art.664 paragraf 1 kc w zw. z art. 694 kc

Sygn. akt IA Ca 1434/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 maja 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Marzanna Góral
Sędziowie: SA Dorota Markiewicz (spr.)
SO del. Joanna Zaporowska
Protokolant:st. sekr. sąd. Monika Likos
po rozpoznaniu w dniu 28 maja 2013 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.wW.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi(...)W.

o obniżenie czynszu dzierżawnego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 13 sierpnia 2012 r., sygn. akt I C 1020/11

1
oddala apelację;

2
zasądza od(...) Sp. z o.o.wW.na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 1434/12

UZASADNIENIE
Powód(...) Sp. z o.o.wW.wnosił o ukształtowanie istniejącego między stronami stosunku dzierżawy poprzez obniżenie na podstawieart. 664 § 1 k.c.w związku zart. 694 k.c.wysokości czynszu dzierżawnego za okres od I kwartału 2009 r. do IV kwartału 2012 r. z tytułu dzierżawy nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...)o powierzchni 17.623 m2, płatnego kwartalnie w kwocie 198.759,40 zł + VAT ustalonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2009 r. w sprawie I C 675/08 do kwoty 149.069,55 zł + VAT.
Pozwany Skarb Państwa – Prezydent(...)W.wnosił o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 13 sierpnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i obciążył powoda kosztami procesu.
Sąd Okręgowy ustalił, że na mocyaneksu nr (...)z dnia 12 lutego 2002 r. do umowy dzierżawy z dnia 7 grudnia 1998 r. Skarb Państwa wydzierżawił powodowej spółce na okres do dnia 23 grudnia 2030 r. opisaną wyżej nieruchomość zabudowaną, a dzierżawca – powód - zobowiązał się płacić pozwanemu czynsz dzierżawny w kwocie 110.250 zł + VAT kwartalnie od I kwartału 2002 r. Czynsz ten stanowił równowartość 4,2 % wartości nieruchomości, która na dzień 12 lutego 2002 r. wynosiła 10.500.000 zł. Wydzierżawiający zastrzegł sobie w umowie prawo do jednostronnej zmiany stawki czynszu dzierżawnego w oparciu o zaktualizowaną wycenę przedmiotu dzierżawy dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie wydzierżawiającego nie częściej niż do 5 lat.
Zgodnie z umową nieruchomość została oddana powodowi w dzierżawę z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej, zagospodarowanie jej zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, z prawem likwidacji istniejących naniesień oraz zabudowy nowymi obiektami budowlanymi. Powód zamierzał wyburzyć położony na nieruchomości budynek biurowo-handlowy z lat 70-tych XX wieku i wybudować kompleks dwóch obiektów użyteczności publicznej – budynków biurowych z garażami podziemnymi. Wystąpił do Prezydenta(...)W.z wnioskiem o pozwolenie na budowę w miejscu istniejącego starego budynku i o pozwolenie na rozbiórkę istniejącego budynku. W dniu 21 grudnia 2006 r. Prezydent(...)W.wydał decyzję odmowną, która w wyniku odwołania została uchylona, lecz po ponownym rozpoznaniu sprawy w dniu 5 listopada 2007 r. zapadła ponowna decyzja odmowną, która została utrzymana w mocy przez Wojewodę(...)decyzją z dnia 20 października 2008 r.
Między stronami toczy się postępowanie sądowe z powództwa powoda o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy, w którym zapadło już prawomocne orzeczenie uwzględniające powództwo w zakresie odszkodowania za szkodę rzeczywistą, natomiast nie jest zakończone postępowanie w sprawie odszkodowania za utracone korzyści w postaci pożytków, jakie spółka miałaby uzyskiwać w przypadku prawidłowego wykonania umowy przez Skarb Państwa (czyli po wyburzeniu starego budynku i wybudowaniu nowego). Rozpoznający tę sprawę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 kwietnia 2010 r., sygn. akt I CSK 598/10, wskazał, że stronie pozwanej można przypisać spowodowanie stanu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dzierżawy w rozumieniuart. 471 k.c., skoro dzierżawca nie mógł kontynuować rozpoczętego przedsięwzięcia inwestycyjnego, ponieważ odmówiono mu zgody na rozbiórkę budynku znajdującego się na dzierżawionym gruncie.
Pismem z dnia 11 grudnia 2007 r. pozwany poinformował powoda, że z uwagi na wzrost wartości nieruchomości podwyższa, począwszy od dnia 1 stycznia 2008 r., czynsz do kwoty 373.477,67 zł +VAT.
Na skutek wniesionego przez powoda pozwu o ustalenie nieistnienia zobowiązania dzierżawcy do płacenia na rzecz wydzierżawiającego czynszu dzierżawnego w kwocie przekraczającej 236.112,95 zł i o ustalenie właściwej kwoty czynszu wyrokiem z dnia 17 grudnia 2009 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie I C 675/08 ustalił, że od stycznia 2008 r. czynsz dzierżawny należny od powoda wynosi 198.759,40 zł + VAT kwartalnie. Podstawę ustalenia wysokości czynszu dzierżawnego stanowiła opinia biegłego sądowegoJ. P., w której dokonał on wyceny dwóch odrębnych nieruchomości: jednej zabudowanej budynkiem nowym i drugiej zabudowanej starym obiektem. W stosunku do gruntu zabudowanego starym budynkiem o powierzchni 14.623 m2zastosował podejście dochodowe uwzględniające, że stary budynek nie może zostać zlikwidowany i nie można na jego miejscu zrealizować żadnej innej inwestycji.
Sąd Okręgowy odwołał się doart. 664 § 1 k.c., zgodnie z którym, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przepis ten ma zastosowanie do umowy dzierżawy po myśliart. 694 k.c.Sąd wskazał, że wada fizyczna rzeczy istnieje wówczas, gdy: a) zmniejsza wartość rzeczy albo ze względu na cel określony w umowie, albo wynikający z okoliczności, jeżeli cel ten nie był oznaczony w umowie: b) zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy; c) rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego; d) rzecz zostaje wydana w stanie niezupełnym. Sąd ocenił, że przedmiot dzierżawy ma wadę fizyczną zmniejszającą użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony w postaci nieusuwalnych naniesień ograniczających możliwości optymalnego zagospodarowania terenu.
Mimo to Sąd powództwa nie uwzględnił, bo okoliczność (wada), na którą powoływał się powód, miała miejsce na ponad rok przed wydaniem przez Sąd Okręgowy wyroku z dnia 17 grudnia 2009 r. i została wzięta pod uwagę przez Sąd przy ustalaniu wysokości czynszu dzierżawnego należnego pozwanemu od powoda. Sąd w sprawie I C 675/08, oparł się na wycenie uwzględniającej fakt wydania przez Wojewodę(...)decyzji z dnia 20 października 2008 r. Zatem skoro czynsz obciążający powoda uwzględnia tę wadę, a w konsekwencji nie ma podstaw, by drugi raz go obniżać z uwagi na tę samą okoliczność.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na mocyart. 98 k.p.c.
W apelacji powód zaskarżył wyrok w całości, zarzucając mu:
- mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną ocenę dowodu z opinii rzeczoznawcyJ. P.polegającą na przyjęciu, ze wycena nieruchomości w zakresie części zabudowanej starym budynkiem za pomocą podejścia dochodowego oznacza, że czynsz został już skorygowany z uwagi na wadę, na którą powołuje się powód w niniejszym postępowaniu,
- mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenieart. 217 § 1 i 2 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c., polegające na oddaleniu zgłoszonych przez powoda następujących wniosków dowodowych:
1. z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność przychodów z budynku starego i wysokość przychodów z budynków nowych za okres od stycznia 2008 r. do grudnia 2010 r.,
2. z przesłuchania w charakterze świadka drZ. T.na okoliczność wykazania metody przyjętej w dokonanym porównaniu przychodów z budynku starego i budynku nowego, gdyby powstał w okresie do 2030 r.
Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania celem przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości i pozostawienie temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
Pozwany wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny w pełni akceptuje zarówno ustalenia faktyczne Sądu I instancji, jak i przeprowadzoną na podstawie materiału dowodowego analizę prawną.
Zarzut naruszeniaart. 217 § 1 i 2 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.jest chybiony. W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę na brzmienieart. 162 k.p.c., zgodnie z którym strony mogą w toku posiedzenia, a jeżeli nie były obecne, na najbliższym posiedzeniu zwrócić uwagę sądu na uchybienia przepisom postępowania, wnosząc o wpisanie zastrzeżenia do protokołu. Stronie, która zastrzeżenia nie zgłosiła, nie przysługuje prawo powoływania się na takie uchybienia w dalszym toku postępowania, chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, iż nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy. Niewątpliwie powód, reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika procesowego, nie złożył zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.po oddaleniu zgłoszonych przez niego wniosków dowodowych o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego i o przesłuchanie świadka. Zatem obecnie nie może skutecznie powoływać się na uchybienie Sądu I instancji polegające na nieuwzględnieniu tych wniosków dowodowych. Jest to pogląd utrwalony zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i sądów powszechnych (por. m. in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2008 r., III CZP 50/08, OSNC 2009/7-8/103, Biul.SN 2008/6/13; wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 sierpnia 2009 r., I CSK 13/09, LEX nr 1211185 i z dnia 10 lutego 2010r., V CSK 234/09, LEX nr 589835, OSNC-ZD 2010/4/102; wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 lutego 2009 r., I ACa 809/08, LEX nr 1120180 i z dnia 21 stycznia 2010 r., I ACa 1032/09, LEX nr 1120050; wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 czerwca 2011 r., I ACa 617/11, LEX nr 1112457; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 sierpnia 2011 r., I ACa 571/11, LEX nr 1133341; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 maja 2012 r., I ACa 1240/11, LEX nr 1220666; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 4 lipca 2012 r., I ACa 304/12, LEX nr 1238476; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2012 r., I ACa 199/12, LEX nr 1238184; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 września 2012 r., I ACa 299/12, LEX nr 1220620; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 grudnia 2012 r., VI ACa 1188/11, LEX nr 1293070; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 23 stycznia 2013 r., I ACa 1142/12, LEX nr 1271921; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 lutego 2013 r., V ACa 844/12, LEX nr 1280282).
Celem regulacji zawartej wart. 162 k.p.c.jest bowiem m.in. zapobieganie nielojalności procesowej przez zobligowanie stron do zwracania na bieżąco uwagi sądu na uchybienia procesowe w celu ich niezwłocznego wyeliminowania i niedopuszczenie do celowego tolerowania przez strony takich uchybień z zamiarem późniejszego wykorzystania ich w środkach odwoławczych.
Nie ma przy tym racji skarżący, twierdząc, że nie było możliwe złożenie zastrzeżenia do protokołu wobec braku uzasadnienia postanowienia dowodowego. Gdyby bowiem wykładać przepisart. 162 k.p.c.zgodnie z intencją apelującego, byłaby to regulacja co do zasady „martwa”, jako że sąd nie ma obowiązku uzasadniać postanowień dowodowych jako niezaskarżalnych. Skoro zaś stronę reprezentuje zawodowy pełnomocnik procesowy, uznać należy, że posiada on wiedzę wystarczającą, by ocenić, że nieuwzględnienie złożonych przez niego wniosków dowodowych oznacza brak akceptacji ze strony sądu przyjętej przez niego koncepcji, a zatem choćby potencjalnie może być niekorzystne dla zastępowanej przez niego strony, co uzasadnia złożenie zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.
Drugim argumentem przemawiającym za bezzasadnością opisanego wyżej zarzutu jest okoliczność, że teza dowodowa przedmiotowych wniosków dowodowych nie zmierzała do wykazania okoliczności kluczowych dla rozstrzygnięcia. Dowody zawnioskowane przez powoda miały bowiem doprowadzić do ustalenia różnicy pomiędzy pożytkami, jakie mógłby uzyskać w przypadku zrealizowania zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego na dzierżawionym gruncie a pożytkami, jakie uzyskuje obecnie. Okoliczność ta może być istotna dla toczącego się procesu o odszkodowanie za szkodę w zakresie utraconych korzyści powoda. Tymczasem w postępowaniu niniejszym powinnością powoda było wykazanie, o ile zmniejszyła się wartość dzierżawionej nieruchomości ze względu na jej wadę fizyczną, co nie jest tożsame z różnicą w wysokości pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę.
Sąd Apelacyjny nie podziela także zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., bowiem prawidłowa była ocena Sądu I instancji, iż wycena rzeczoznawcy sporządzona na potrzeby postępowania o ustalenie wysokości czynszu uwzględniała obniżenie wartości dzierżawionej nieruchomości spowodowane opisaną wyżej jej wadą fizyczną.
Nietrafne są zastrzeżenia apelującego, iż przedmiotowa opinia nie uwzględnia wady fizycznej rzeczy, ponieważ określa jej wartość na koniec 2007 r., zaś ostateczna decyzja odmawiająca pozwolenia na budowę oraz na wyburzenie starego budynku pochodzi z 2008 r. Po pierwsze decyzja odmowna, aczkolwiek jeszcze nieostateczna, ale niewątpliwie wykonalna, była wydana w 2007 r., a więc wedle stanu na koniec grudnia 2007 r. na nieruchomości znajdował się stary budynek niepodlegający rozbiórce oraz niemożliwe było zagospodarowanie jej w sposób wynikający z aneksu do umowy dzierżawy. Po drugie w dacie sporządzania ekspertyzy biegłemu znana była ostateczna decyzja odmowna, co wprost jest podane w treści opinii (k 36).
Z treści opinii w sposób niewątpliwy wynika, że biegły uwzględnił w wycenie powyższą okoliczność, a więc wadę rzecz zmniejszającą jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony. W przyjętym przez Sąd Okręgowy w sprawie I C 65/08 wariancie wyceny określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu dochodowym w zakresie części zabudowanej budynkiem „starym”, wskazując: „
      Taki sposób wyceny odpowiada faktycznym, powstałym (w) czasie trwania dzierżawy warunkom korzystania z nieruchomości – komercyjnego wykorzystania budynku „starego” wraz z „przynależnym” gruntem o pow. 17623-3000=14623 m(
        2).” (k 38). Oznacza to, że biegły określił wartość nieruchomości przy uwzględnieniu sposobu jej zagospodarowania i braku możliwości zmiany tego stanu rzeczy.
Również wbrew twierdzeniu podniesionemu na rozprawie apelacyjnej biegły ten wycenił wartość nieruchomości zabudowanej, nie zaś wolnej od naniesień (vide:podsumowanie opinii k 51). Przypomnieć należy, że opinia ta nie była kwestionowana przez powoda w sprawie I C 675/08 Sądu Okręgowego w Warszawie – podobnie jak zapadły w tej sprawie wyrok.
Trafna jest więc konkluzja Sądu Okręgowego, że wada rzeczy wydzierżawionej, na którą powód powołuje się w niniejszej sprawie, była znana w postępowaniu I C 675/08 i powstała przed wydaniem orzeczenia w tejże sprawie, a przede wszystkim że jej istnienie zostało uwzględnione przy ustaleniu czynszu należnego od 2008 r. Wada rzeczy w postaci niemożności wyburzenia starego budynku, posadowienia nowego i czerpania korzyści z tego nowego budynku przy jednoczesnym zarobkowym wykorzystaniu budynku starego polega na stosownym obniżeniu wartości nieruchomości, co przekłada się na obniżenie wartości czynszu dzierżawnego stanowiącego procent tej wartości, nie zaś na obniżenie wartości czynszu o ułamek odpowiadający ułamkowi, o który – wedle powoda – jego przychody są niższe wskutek określonego zagospodarowania nieruchomości i niemożności zagospodarowania jej w inny sposób (tak powód sformułował swoje roszczenie).
Podkreślić też trzeba, że powód nie powołał się na żadne nowe okoliczności, które skutkowałyby dalszym obniżeniem wartości rzeczy w 2010 r. i latach następnych (wyrok w sprawie I C 675/08 Sądu Okręgowego w Warszawie zapadł w grudniu 2009 r.), zaś z jego wyliczeń w pozwie stanowiących podstawę do określenia wysokości oczekiwanego czynszu dzierżawnego wynika wręcz, iż żadna taka nowa okoliczność nie powstała.
Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku na mocyart. 385 k.p.c.orazart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w związku zart. 108 § 1 k.p.c.W skład kosztów postępowania apelacyjnego należnych stronie pozwanej weszło wynagrodzenie jego pełnomocnika procesowego obliczone zgodnie z § 6 pkt 6 w związku z§ 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).