Sąd Rejonowy w Złotoryi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 532/12
Data wyroku: 2013-02-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Piotr Krawczuk
Słowa kluczowe: Najem, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 2 pkt 2 i art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz art. 6 k.c., art. 232 k.p.c. i art. 339 § 1 k.p.c.
Teza: W sprawie o eksmisję najemcy z lokalu mieszkalnego Sąd bada czy wypowiedzenie mu umowy najmu miało podstawy o których mowa w art. 11 ust. 2 – 5 lub art. 21 ust. 4- 5 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), a samo oświadczenie o wypowiedzeniu zostało złożone przez wynajmującego w formie pisemnej i określało przyczynę wypowiedzenia. Wykazanie tych okoliczności spoczywa na wynajmującym, jako stronie, która z faktu wypowiedzenia umowy wywodzi skutek prawny mający postać ustania stosunku najmu, zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu, która wynika z przepisów art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. Z obowiązku tego nie zwalnia wynajmującego bierna postawa najemcy, który prawidłowo wezwany nie stawił się na posiedzeniu wyznaczonym na rozprawę i nie wdał się w spór co do istoty sprawy. W postępowaniu o eksmisję z lokalu mieszkalnego nie znajduje bowiem zastosowania art. 339 § 2 k.p.c., który pozwala przyjąć za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub w pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed rozprawą

Sygn. akt I C 532/12

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ

POLSKIEJ

Z., dnia 20 lutego 2013 roku

Sąd Rejonowy w Złotoryi I Wydział Cywilny
w składzie następującym :

Przewodniczący : SSR Piotr Krawczuk
Protokolant :st. sekr. sądowy Bożena Zielińska

po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2013 roku w Złotoryi
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.-Zakładu (...)wW.
przeciwkoM. J.
o eksmisję

oddala powództwo.

UZASADNIENIE
Strona powodowa GminaW.–Zakład (...)wW.złożyła przeciwkoM. J.pozew z żądaniem nakazania mu opróżnienia i wydania w stanie wolnym lokalu mieszkalnego znajdującego się wW.przyulicy (...)oraz wniosła o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
Na uzasadnienie powództwa podała, że GminaW.jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego przyulicy (...)wW., który to lokal został przekazany wzarząd Zakładowi (...)wW.. W dniu 17 czerwca 2003 r. pomiędzy stronami została zawarta umowa o najem tego lokalu. Pozwany w okresie najmu nie regulował należności za użytkowanie lokalu i korzystanie z mediów za okres przewyższający dwa miesiące. Nie reagował również na wielokrotne wezwania i upomnienia, tak że na dzień 19 października 2011 r. powstała zaległość wynosiła 7.960,91 zł. W tej sytuacji strona powodowa wypowiedziała zawartą umowę najmu, a ponieważ pozwany nie zdał lokalu mimo wyznaczenia terminu, uznała pozew za konieczny.
PozwanyM. J.na stawił się na rozprawie, nie żądał przeprowadzenia rozprawy w jego nieobecności i nie złożył żadnych wyjaśnień.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa GminaW.oddała pozwanemuM. J.w najem na czas nieoznaczonylokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wW.na podstawie umowy najmu zawartej z pozwanym w dniu 17 czerwca 2003 r. przezZakład (...)wW..
Pozwany najemca zobowiązał się w umowie opłacać czynsz oraz opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, odbiór nieczystości stałych i płynnych, antenę zbiorczą (§ 13 pkt 1), a strona powodowa została wyposażona w uprawnienie do wypowiedzenia umowy, gdy najemca zwlekałby z zapłatą przez okres 2 miesięcy, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (§ 15 pkt 1 ppkt d). Powyższe wypowiedzenie mogło nastąpić najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (§15 pkt 2) i powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie z podaniem przyczyny wypowiedzenia (§ 16).

Dowód:odpis umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 17.06.2003 r. /k.6-7/.

W dniu 19 października 2011 r.Zakład (...)wW.sporządził pismo z wypowiedzeniem pozwanemu umowy najmulokalu mieszkalnego numer (...)położonego przyulicy (...)wW.z dniem 01 listopada 2011 r. i skutkiem rozwiązania umowy na dzień 30 listopada 2011 r. W piśmie wskazał, że pomimo licznych upomnień, wezwań pozwany nie regulował należności za użytkowanie lokalu i korzystanie z mediów, jak wody oraz zrzutu nieczystości stałych i płynnych, w wyniku czego powstała zaległość według stanu na dzień 19 października 2011 r. w wysokości 7960,91 zł wraz z odsetkami. Zastrzegł również, że po upływie terminu wypowiedzenia pozwany obowiązany był zdać lokal w terminie 7 dni, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Powyższe pismo zostało nadane na adres pozwanego listem poleconym trzykrotnie i nie zostało odebrane z powodu nieobecności adresata.

Dowód:odpis wypowiedzenia umowy najmu z dnia 19.10.2011 r. ze zwrotnymi potwierdzeniami odbioru /k.8-11/.

PozwanyM. J.nie jest zarejestrowany w Powiatowym Urzędzie Pracy wZ.jako osoba bezrobotna lub poszukująca pracy. W okresie ostatnich trzech miesięcy nie korzystał i nadal nie korzysta z żadnej formy pomocy finansowej Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej wW..

Dowód:informacja PUP wZ.z dnia 28.01.2013 r. /k.23/, informacja MOPS wZ.z dnia 29.01.2013 r. /k.24/.

W oparciu o ustalony stan faktyczny Sąd zważył co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.
Stosownie doart.11 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity - Dz. U. z 2005 Nr 31, poz.266, ze zm. – dalej „u.o.p.l.”), zwłoka z zapłatą czynszu jest jedną z okoliczności, które dają wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Warunkiem skutecznego wypowiedzenia jest złożenie oświadczenia wynajmującego w formie pisemnej ze wskazaniem przyczyny wypowiedzenia, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pod warunkiem uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do uiszczenia zaległych i bieżących należności (art. 11 ust.2 pkt 2u.o.p.l.).
Strony wprowadziły do umowy najmu zastrzeżenie niemal identycznej treści i strona powodowa powoływała się na wynikające stąd uprawnienie w piśmie z oświadczeniem o wypowiedzeniu, w którym podała, że przyczyną rozwiązania umowy w tym trybie jest nieuregulowanie przez pozwanego należności za użytkowanie lokalu i korzystanie z mediów pomimo licznych upomnień i wezwań. Takich upomnień, czy wezwań jednak nie złożyła w Sądzie i nie wykazała, że dochowała wymogu uprzedzenia pozwanego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zadłużenia. Nie udowodniła zresztą, że pozwany zalegał z zapłatą czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu i że na dzień 19 października 2011 r. należności z tego tytułu sięgały kwoty 7960,91 zł, a zatem że podstawa wypowiedzenia stosunku najmu była uzasadniona.
Sąd nie mógł przyjąć za prawdziwe twierdzeń pozwu o istnieniu podstaw do wypowiedzenia umowy i o poprzedzeniu wypowiedzenia stosowanym upomnieniem najemcy dlatego, że pozwany nie stawił się na rozprawę i nie złożył w sprawie żadnych wyjaśnień. W sprawie o opróżnienie lokalu nie znajduje bowiem zastosowaniaart. 339 § 2 k.p.c., który pozwala na taki zabieg przy wyrokowaniu zaocznym (art. 15 ust.4u.o.p.l.). W rezultacie tego, wszelkie twierdzenia o faktach istotnych dla ustalenia, że wypowiedzenie było skuteczne i najemca utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu spoczywała na stronie powodowej (art. 6 k.c.), która powinna na tą okoliczność przedstawić dowody (art. 232 k.p.c.) najpóźniej do zamknięcia rozprawy (art. 217 § 1 k.p.c.).
Na marginesie Sąd zwrócił uwagę, że w drodze wyłomu od zasady kontradyktoryjności i wynikającego z niej ciężaru dostarczania dowodów przez strony, zobowiązał stronę powodową do złożenia akt lokalowych, w których z zasady przechowuje się dokumenty i pisma dotyczące umowy najmu, a więc pewnie też zestawienia zaległości i upomnienia najemcy, jeśli zostały sporządzone i doręczone najemcy. Wbrew zobowiązaniu Sądu strona powodowa nie złożyła takich akt, mimo że była w procesie reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wykonującego zawód adwokata. Nie pozostało więc nic innego, jak uznać powyższe okoliczności za nieudowodnione, a samo żądanie pozwu za nieuzasadnione.
Stąd, przy zastosowaniuart. 339 § 1 k.p.c., rozstrzygnięto wyrokiem zaocznym o oddaleniu powództwa, jak w sentencji.