Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 554/13
Data wyroku: 2013-10-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Ślęzak, Dariusz Mizera, Wioletta Krawczyk
Słowa kluczowe: Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art. 58 kc

Sygn. akt II Ca 554/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 października 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Grzegorz Ślęzak (spr.)

Sędziowie

SSO Dariusz Mizera
SSR del. Wioletta Krawczyk

Protokolant

Paulina Neyman

po rozpoznaniu w dniu 7 października 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaP. Ż.
przeciwko(...)Spółce Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej z siedzibą wR.i(...)wR.
o stwierdzenie nieważności umowy
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku
z dnia 8 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I C 386/11

oddala apelację.

Sygn. akt II Ca 554/13

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 14 stycznia 2010 roku powódP. Ż.wniósł o ustalenie, że umowa sprzedaży, darowizny i ustanowienia hipoteki zawarta pomiędzy(...)Spółka Akcyjna wR.a(...)(...)(...)"wR., w zakresie dotyczącym sprzedaży lokalimieszkalnych oznaczonych numerami (...)położonych wR.przyul. (...)jest nieważna.
Wyrokiem z dnia 30 marca 2011 roku wydanym w sprawie I C 16/10 Sąd Rejonowyw Radomsku oddalił powództwo. Wyrokiem z dnia 6 października 2011 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w sprawie II Ca 514/11 na skutek apelacji powoda uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemuw Radomsku pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu.
Ponownie rozpoznając sprawę zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Radomsku:

1
stwierdził, że umowa sprzedaży, darowizny oraz ustanowienia hipoteki zawarta w dniu 26 lutego 2001 roku przed Notariuszem wR.(...)Rep.(...)pomiędzy(...)Spółka Akcyjna wR.z siedzibą wR.a(...)wR.jest nieważna jedynie w zakresie sprzedaży odrębnej własnościlokalu oznaczonego numerem (...)wrazz udziałem w nieruchomości wspólnej, dla którego w Sądzie Rejonowym w Radomsku prowadzona jestksięga wieczysta numer (...);

2
oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

3
nakazał pobrać solidarnie od pozwanych kwotę 953,04 zł. tytułem zwrotu wydatków na opinię biegłego;

4
nie obciążył powodaP.Ż.obowiązkiem zwrotu wydatków od oddalonej części powództwa.

Podstawę powyższego wyroku stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i zarazem rozważania Sądu Rejonowego:
W okresie od 1 września 1960 roku do 30 września 1961 roku powódP. Ż.był zatrudniony w(...)wR..
Powód zajmowałpokój o numerze (...)usytuowany w budynku mieszkalnym położonym wR.przyul. (...)na podstawie decyzji z dnia 7 grudnia 1967 roku Dyrektora(...)wR.a następnie umowy najmuz dnia 11 grudnia 1967 roku zawartej pomiędzyP. Ż.jako byłym pracownikiem(...)a(...)wR..
W dniu 26 lutego 2001 roku przed notariuszem wR.(...)została zawarta umowa sprzedaży, darowizny i ustanowienia hipoteki Re. A Nr(...), na mocy której(...)wR.sprzedały(...)wR.między innymi:

-

lokal mieszkalny położony wR.przyul. (...), oznaczony numerem(...)i udział wynoszący(...)części elementów wspólnych budynku za 383,46 zł, darowali jednocześnie udział wynoszący(...)części prawa użytkowania wieczystegodziałki numer (...)o wartości 49,04 zł,

lokal mieszkalnym położony wR.przyul. (...), oznaczony numerem(...)i udział wynoszący(...)części elementów wspólnych budynku za 566,91 zł, darowali jednocześnie udział wynoszący

(...)części prawa użytkowania wieczystegodziałki numer (...)o wartości 72,69 zł,

lokal mieszkalny położony wR.przyul. (...), oznaczony numerem(...)wraz z pomieszczeniem piwnicznym i udział wynoszący(...)części elementów wspólnych budynku za 509,64 zł, darowali jednocześnie udział wynoszący(...)części prawa użytkowania wieczystegodziałki numer (...)o wartości 63,47 zł.

Do aktu notarialnego przedstawiono zaświadczenie wydane przez Urząd RejonowywR.w dniu 26 stycznia 1995 roku za nr(...)(...)stwierdzające samodzielność opisanych powyżej lokali.
W latach 1961 — 1975 powódP. Ż.był zatrudniony w Zespole Szkół(...)Nr(...)wR.w pełnym wymiarze godzin. Pracował też wW.,Ł.,L.,N., jako nauczyciel akademicki. W okresie od 2 października 2000 r. do 30 września 2001 roku był zatrudniony wWyższej Szkole (...)wW.w pełnym wymiarze czasu pracy jako profesor. Przez pewien okres pracował wWyższej Szkole (...)wS.i tam mieszkał. Na przestrzeni lat był zameldowany wO.,Ś.,S.. Przez długie okresy w ogóle nie przebywał wmieszkaniu numer (...)położonym wR.przyul. (...). Z tego względu były trudności w skontaktowaniu się z nim. Pracownicy(...)" wR.chodzili o różnych porach dnia, aby zastać powoda — bezskutecznie.(...)wR.zwracała się także do biur adresowych oraz pracodawców powoda, aby ustalić jego adres zamieszkania.
Toczyło się postępowanie o wymeldowanie powoda z pobytu stałego — zlokalu numer (...)przyul. (...)wR.. Na potrzeby tego postępowania Sąd Rejonowy w Radomsku wyznaczył przedstawiciela dla nieznanego z miejsca pobytuP. Ż.. Decyzją Prezydenta MiastaR.z dnia 19 grudnia 2006 roku numer(...)(...)powód został wymeldowany z ww. adresu.P. Ż.zameldował się wlokalu numer (...)przyul. (...).
Budynek usytuowany przyul. (...)wR., w którym położone są przedmiotowe lokale jest budynkiem czterokondygnacyjnym z trzema kondygnacjami mieszkalnymi, piwnicami i poddaszem użytkowym w części mieszkalnym.Lokale mieszkalne numer (...)położone są w drugiej klatce budynku na poddaszu użytkowym. Na tym poddaszu mieści się także wc, łazienka i kuchnia z oddzielnymi wejściami z korytarza, które stanowią część nieruchomości wspólnej. Z tego samego korytarza wchodzi się także dolokalu nr (...). Zgodnie z obecnym stanem budynku oraz faktem, że łazienka, wc i kuchnia stanowią część nieruchomości wspólnej przedmiotowe lokale mają zapewnione warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Lokale numer (...)wraz z łazienką, kuchnią i ubikacją nie stanowią samodzielnego lokalu, gdyż nie są wyodrębnione w obrębie budynku trwałymi ścianami oraz z uwagi na istnienie suszarni, która wymaga korzystania z korytarza. Korytarz ten musi być dostępny dla innych mieszkańców dla umożliwienia wejścia do tego pomieszczenia jako części nieruchomości wspólnej.
Powód nigdy nie mieszkał wlokalach numer (...).
W 1995 roku(...)wR.przejęła od(...)" wR.administrowanie między innymi budynkiem położonywR.przyul. (...).
Lokal numer (...)był wynajmowany innym osobom na podstawie przydziału oraz umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 11 października 1993 roku, a następnie umowy najmu z dnia 1 października 2001 roku. W 2012 rokuSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wR.zawarła z Gminą MiastaR.umowę najmu tego lokalu z przeznaczeniem na lokale socjalne, dla osób eksmitowanych wyrokami sądów.
Lokal numer (...)także był wynajmowany innym osobom na podstawie przydziału oraz umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 24 sierpnia 1994 roku, a następnie umów najmuz dnia 1 października 2001 roku oraz z dnia 3 marca 2009 roku.
Wyrokiem zaocznym Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia 12 kwietnia 2007 roku wydanym w sprawie 1 C 76/07 z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wR.została orzeczona wobecP. Ż.eksmisja zlokalu numer (...). Wyrok powyższy został wykonany w dniu 8 lutego 2008 roku. PowódP. Ż.wniósł o przywrócenie terminu do złożenia sprzeciwu od powyższego wyroku wskazując, iż jego prawidłowy adres toR.ul. (...), bądź (również aktualny)O.ul. (...). Postanowieniem z dnia 9 października 2009 roku Sąd Rejonowy w Radomsku przywróciłP. Ż.termin do wniesienia sprzeciwu od ww. wyroku zaocznego. Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2010 roku żądanie eksmisjiP. Ż.zlokalu numer (...)zostało oddalone. Wyrokiem z dnia 4 listopada 2010 roku wydanymw sprawie II Ca 508/10 Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim oddalił apelacje(...)" wR.od tego wyroku. W podstaw zapadłych wyroków legło ustalenie sądów obu instancji, żeP. Ż.przysługuje skuteczne względem(...)" wR.uprawnienie do władania rzeczą wynikające z milczącego przedłużenia najmu wynikającego z umowy z dnia 11 grudnia 1967 roku na czas nieoznaczony, po myśliart. 674 kc.
Dla samodzielnegolokalu mieszkalnego numer (...), położonego wR.przyul. (...)prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Radomskuksięga wieczysta numer (...). Także dla samodzielnych lokalimieszkalnych o numerach (...)są prowadzone księgi wieczyste.
W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługuje na uwzględnienie jedyniew odniesieniu dolokalu numer (...)położonego wR.przyul. (...), którego najemcą jest powódP. Ż.na podstawie umowy najmu z 1967 przedłużonej milcząco na podstawieart. 674 kcna czas nieokreślony.
W pierwszej kolejności odniósł się do zarzutów powoda odnośnie oceny samodzielności lokali spornych lokali.
Zgodnie z treściąart. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz.U. Nr 80, poz. 903) samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Stosownie natomiast do brzmienia art. 3 ust. 2 powołanej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Odnosząc się do pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego Wojewódzki Sąd Administracyjny z siedzibą w Gdańsku w wyroku z dnia 29 marca 2009 roku w sprawie III SA/Gd 28/09 9opubl. Legalis), wskazał, że skoro osoby zamieszkujące w lokalach mają możliwość zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych w oparciu o wyodrębniony zespół izb i pomieszczeń, nawet w sytuacji, gdy znajdują się one po przeciwległych stronach korytarza i oddzielone są od siebie klatką schodową, to nie jest to wystarczająca podstawa, by lokalom tym odmówić przymiotu samodzielności w rozumieniuart. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Samodzielnego charakteru lokalu mieszkalnego w rozumieniuart. 2 ust. 2 ustawyo własności lokalinie wyklucza posiadanie przez mieszkańców lokalu możliwości współkorzystania z ustępu stanowiącego część wspólną nieruchomości wraz z innymi lokatorami (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Gdańsku z dnia 19 lutego 2009 roku w sprawie III SA/Gd 434/08 (opubl: Legalis).
Jak wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze weW.w postanowieniuz dnia 16 lutego 2010r oku w sprawie SKO 4401/26/09/10 (opubl: Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych rok 2010, Nr 3, str. 41) nie można odmówić wydania zaświadczeniao samodzielności lokalu mieszkalnego - o którym mowa wart. 2 ust. 3w zw. zart. 2 ust.2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) -z powodu nieistnienia w lokalu z przeznaczenia mieszkalnym pomieszczeń pomocniczych lub pomieszczeń przynależnych, skoro lokal został legalnie wybudowany lub przebudowany, zgodnie z obowiązującym w danym czasie prawem.
Jak wskazał WSA w Gdańsku z wyroku z dnia 10 czerwca 2010 roku w sprawie III SA/Gd 142/10 (opubl: Legalis) pomieszczenia pomocnicze służące zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych nie muszą znajdować się tak jak izby mieszkalnew obrębie budynku. Gdyby taki był zamiar ustawodawcy treśćart. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wyrażałaby się słowami "samodzielny lokal mieszkalny" w rozumieniu ustawy jest to wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku "izba lub zespół izb wraz z pomieszczeniem pomocniczym." "Wyrzucenie" poza ten zapis "pomieszczenie pomocnicze" wskazuje na to, iż dla pomieszczeń pomocniczych tak jak przynależnych nie ma wymogu, aby były one wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku tak jak izby. W uzasadnieniu powyższego orzeczenia WSAw Gdańsku wskazał: istotnie za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej (por. Komentarz Becka pod redakcją R. Strzelczyka i A. Turlej - "Własność lokali").
Jak wynika z treści opinii biegłego z zakresu budownictwa kuchnia, korytarz, wc oraz łazienka położone na poddaszu w drugiej klatce stanowią część nieruchomości wspólnej i są dostępne dlalokali nr (...). A zatemlokale o numerach (...)składające sięz jednej izby każdy (jeden pokój mieszkalny) posiadają dostęp do pomieszczeń, które pozwalają na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a które stanowią część nieruchomości wspólnej.
Jak wskazał biegły z zakresu budownictwa fakt istnienia jednej kuchni, łazienki i wc dla trzechlokali nr (...)nie jest żadnym przeciwwskazaniem dla stwierdzenia samodzielności tych lokali mieszkalnych, gdy z w przepisach definiujących samodzielność lokali nigdzie nie ma wymogu, aby posiadały one oddzielne kuchnie, łazienki i wc. Kuchnia, łazienka i wc stanowią część nieruchomości wspólnej, takie zakwalifikowanie tych pomieszczeń wynika bezpośrednio z ich położenia i ogólnej dostępności dla wszystkich mieszkańców ze wspólnego korytarza oraz dodatkowo z faktu, że w akcie notarialnym jest zapis, że lokale będące przedmiotem posiadały zaświadczenie nr(...)(...)z dnia 26 stycznia 1995 roku stwierdzające ich samodzielność. Kuchnia, łazienka i wc nie zostały przypisane do żadnego z lokali a zatem stanowią część nieruchomości wspólnej.
Lokal, który miałby składać się jak chce tego powód zlokali o numerach (...)wraz z kuchnią, łazienką i wc jak wynika z opinii biegłego z zakresu budownictwa nie stanowi samodzielnego lokalu, gdyż nie jest wyodrębniony w obrębie budynku trwałymi ścianami oraz z uwagi na istnienie suszarni wymaga korzystania z korytarza, który musi być dostępny dla innych mieszkańców dla umożliwienia wejścia do tego pomieszczenia jako części nieruchomości wspólnej.
Mając na uwadze treść powołanych przepisówustawy o własności lokalioraz przytoczony dorobek judykatury Sąd podzielił wnioski płynące z treści opinii biegłegoz zakresu budownictwa i uznał, że każdy zlokali (...)stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniuustawy o własności lokali.
Zgodnie z treściąart. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa(Dz.U. 2001, Nr 4, poz. 24) w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniuustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) na zasadach preferencyjnych, o których mowa wart. 6.
O przeznaczeniu na sprzedaż mieszkań zbywca zawiadamia na piśmie osoby uprawnione, wyznaczając trzymiesięczny termin do złożenia pisemnego oświadczeniao zamiarze nabycia lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej. Wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż są wywieszane w siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy prowadzących ich sprzedaż, na okres nie krótszy niż trzy miesiące (art. 5 ust. 1 i 2 powołanej ustawy).
Stosownie natomiast do brzmieniaart. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 rokuo gospodarce nieruchomościami(Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniemart. 216a, przysługuje między innymi najemcy lokalu mieszkalnego, w przypadku, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
W niniejszej sprawie Sąd po myśliart. 386 § 6 kpcjest związany oceną prawnąi wskazaniami, co do dalszego postępowania wyrażonymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 6 października 2011 roku w sprawie II Ca 514/11.
W ocenie Sądu zgromadzony materiał dowodowy w postaci zeznań świadkówA. B.,B. K.,B. W.iA. M.nie daje podstaw do przyjęcia, że powódP. Ż.został zawiadomiony pisemnie przez zbywcę(...)" wR.o przeznaczeniu na sprzedaż zajmowanego przez niegolokalu mieszkalnego numer (...)z zakreśleniem 3 miesięcznego terminu do wypowiedzenia się czy lokal ten chce nabyć.
ŚwiadekA. B.była pracownikiem(...)(...)(...)"wR.do końca 1999 roku. Zeznała, że już w tym okresie została rozpoczęta procedura związana ze sprzedażą mieszkań. Jednak nie pamięta czy pisma były wysyłane do najemców. Nie pamięta konkretnie czy pismo takie zostało wysłane do powoda. Z drugiej strony oznajmiła, że pismo informujące o zamiarze sprzedaży winno pozostawać w aktach przedsiębiorstwa.
Podobnie z zeznań świadkaB. K.wynika, że list polecony jaki został wysłany doP. Ż.na adres(...)lokal (...)i powrócił nie podjęty powinien być w aktach(...)wR.. Zeznania świadkaB. K.są wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony wskazała, że w okresie, gdy najemcy byli zawiadamiani o zamiarze zbycia mieszkań były trudności z ustaleniem miejsca pobytu pozwanego, i sama poszła sprawdzić osobiście z drugiej strony wskazała, że przed podpisaniem aktu notarialnego w 2001 roku przed zbycie lokali osobiście prowadziła rozmowy z powodem.
ŚwiadekB. W.nigdy nie była pracownikiem(...)wR.i jak sama wprost wskazała nie posiada wiedzy jak wyglądała procedura zawiadamiania osób uprawnionych o przeznaczeniu lokali na sprzedaż. Podobnie świadekA. M.ówczesny prezes(...)(...)wR.zeznał, iż nie ma wiedzy jak wyglądała procedura zawiadamiania o wykupie mieszkań, gdyż zajmowały się tym(...), a nie(...)
Niewątpliwie zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy jak i materiał dowodów zgromadzony w sprawie I C 76/07 potwierdzają tezę pozwanej Spółdzielni, ze napotykała ona na poważne trudności w skontaktowaniu się z powodem. Z materiału dowodowego w postaci dokumentów: kopii strony dowodu osobistego, decyzjio wymeldowaniu, adnotacji na zwróconych przesyłkach wynika, że powódP. Ż.często zmieniał miejsce zamieszkania, co wiązało się także z charakterem wykonywanej przez niego pracy jako nauczyciel akademicki uczelni położonych w różnych rejonach kraju. Świadczy, o tym przede wszystkim pismo samego powoda do(...)" z dnia 14 maja 2003 roku, w którym powód jako swój adres zamieszkania wskazałS.,ul. (...). W treści tego pismaP. Ż.przyznał wprost, że przebywa wlokalu numer (...)dni w miesiącu, a niekiedy nawet rzadziej. Czyni to wiarygodną także tezę, że nie było rzeczą prostą dla zbywcy lokalu(...)wR.doręczyć powodowi pisemne zawiadomienie o przeznaczeniu lokalu do. zbycia. Nie zmienia to jednak oceny, ze w niniejszym postępowaniu brak jest dowodu, że zbywca choćby podjął próbę dokonania takiego zawiadomienia na piśmie, co stanowiłoby dla Sądu asumpt do oceny czy doszło do skutecznego złożeniaP. Ż.oświadczenia woli w tym przedmiocie w oparciu o przepisart. 61 kc.
Wszyscy świadkowie wskazali, iż dokumenty potwierdzające, że powód był zawiadomiony na piśmie o zamiarze sprzedaży mieszkań winny znajdować się w archiwum dawnych(...)wR.. W niniejszym postępowaniu nie został przedstawiony stosowny dokument, (choćby awizowany), ba nawet nie zostało wskazane gdzie znajdują się archiwa dawnych(...)". Pozwana(...)w toku postępowania wskazywała, że nie wie gdzie znajdują się te archiwa, sugerowała, że może być toM.kołoW., zaś w toku przesłuchania Prezes pozwanej Spółdzielni na pytanie Sądu zeznał, że archiwum zostało powierzone na podstawie umowy prywatnej firmie, której właściciel znikł i jest poszukiwany listem gończym (k. 264).
Syndyk Masy Upadłości(...)wR.nie zgłosił na okoliczność zawiadomienia powoda o przeznaczeniu na sprzedażlokalu numer (...), żadnych wniosków dowodowych, mimo stosownego zobowiązania przez Sąd, które zostało mu doręczone w dniu 22 października 2012 roku.
Jak wskazuje się w judykaturze Sądu Najwyższego nie jest rzeczą sądu zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.12.1996 r., w sprawie sygn. akt I CKU 45/96, OSNC 1997 r., Nr 6-7, poz. 76).
Skoro w niniejszej sprawie nie został przedstawiony dowód, że powód został zawiadomiony o zamiarze zbycialokalu numer (...), w postaci stosownego pisma do powoda Sąd, choćby awizowanego, Sąd uznał, że nie zostało wykazane, że została zachowana procedura sprzedaży mieszkań w świetle powołanej ustawy.
Wobec tego, że w niniejszym postępowaniu nie wykazano, że powód został pisemnie powiadomiony przez zbywcę o zamiarze sprzedażylokalu numer (...), skutkuje to nieważnością spornej umowy w zakresielokalu numer (...)na podstawieart. 58 kc.
W ocenie Sądu powód posiada interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności przedmiotowej umowy w odniesieniu dolokalu numer (...)w rozumieniuart. 189 kpc, albowiem jako jego najemca jest osobą uprawnioną do nabycia tego lokalu na zasadach preferencyjnych określonychart. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa(Dz.U. 2001, Nr 4, poz. 24).
W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako niezasadne. Powodowi nigdy nie służyły jakiekolwiek uprawnienie do odrębnych lokalimieszkalnych oznaczonych numerami (...).P. Ż.nigdy nie zamieszkiwał w żadnym z tych lokali, a umowa najmu z 1967 roku dotyczyły wyłącznielokalu numer (...). A zatem powód nie jest legitymowany czynnie w zakresie żądania stwierdzenia nieważności spornej umowyw odniesienie do samodzielnych lokalimieszkalnych o numerach (...)usytuowanychw budynku położonym wR.przyul. (...).
O kosztach postępowania (wydatkach na opinie biegłego, które łącznie wyniosły 1.429,56 zł) orzeczono na podstawieart. 100 kpcw zw. zart. 102 kpc. Żądanie pozwu zostało bowiem jedynie częściowo uwzględnione. W ocenie Sądu względy słuszności przemawiają za nieobciążaniem powoda kosztami sądowymi od oddalonej części powództwa. Powód jest osobą schorowaną w podeszłym wieku, jego sytuacja materialna jest trudna.
Powyższy wyrok w części oddalającej powództwo o unieważnienia spornej umowyw zakresielokali nr (...)(tj. w punkcie 2-gim) zaskarżył powód domagając się także sprostowania rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1-ym tegoż wyroku.
Apelacja zaskarzonemu wyroki zarzuca:

-

naruszenie prawa materialnego, tj. przepisu art. 2 ust. 2, ust. 3 i ust. 5 oraz art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1999 roku o własności lokali, a także przepisuart. 602 § 2 k.c.;

uchybienie procesowe przez niezażądanie od Starosty Powiatu(...)zaświadczenia o samodzielnościlokali nr (...)i niedopuszczalne zastąpienie tegoż zaświadczenia dowodem z opinii biegłego z zakresu budownictwa, a także obrazęart. 233 § 1 k.p.c.iart. 192 pkt 3 k.p.c.

Apelujący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwao unieważnienie spornej umowy także w zakresielokali nr (...)ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Pozwani wnosili o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest nieuzasadniona albowiem podniesione w niej zarzuty zarówno wskazanych w apelacji przepisów prawa materialnego jak i procesowego są bezzasadne.
Lektura materiału aktowego prowadzi do wniosku, iż Sąd Rejonowy ponownie rozpoznając sprawę w oparciu o zgromadzony w niej materiał dowodowy- wyjaśnił jąw stopniu wystarczającym dla jej rozstrzygnięcie po myśli wskazanego prawidłowow uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i właściwie zinterpretowanego prawa materialnego oraz zgodnie z zaleceniami zawartymi w wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 6 października 2011 roku (II Ca 514/11) i poczynił trafne ustalenia faktyczne, które Sąd II instancji akceptuje.
Odnosząc się do zarzutów apelacji przytoczyć należy stanowisko Sądu II instancji stanowiące podstawę wyroku z dnia 6 października 2011 roku sygn. akt II Ca 514/11, którym związany był Sąd Rejonowy rozpoznając ponownie niniejszą sprawę oraz związany jest nim Sąd Okręgowy rozpoznający aktualnie apelację powoda.
Rozpoznając poprzednio apelację powoda Sąd II instancji stwierdził mianowicie, że treść spornej umowy jak i oświadczenia stron na rozprawie wskazują jednoznacznie - wbrew poprzedniemu stanowisku Sądu Rejonowego - że umowa w dniu 26.II.2001r. dotyczyła nie sprzedaży całych budynków czy ich nieodpłatnego przekazania lecz sprzedaży konkretnych lokali mieszkalnych w kilku budynkach, a mianowicie tych, które pozostały jako niesprzedane ich najemcom.
Jest bowiem niewątpliwe, że(...).(...) S.A.sprzedały już przed zawarciem spornej umowy większość lokali, w tym także w bloku nr(...)przy ulicy(...)ich najemcom, a pozostałe niesprzedane w tym trybie lokale zostały sprzedane(...)- w tym 7 lokali wbudynku nr (...), wśród których znalazły sięlokale nr (...).
Z treści umowy z dnia 26.II 2001r. wynika, iż nabywane przez pozwaną spółdzielnię lokale mieszkalne od(...)(...) S.A.są lokalami samodzielnymi i strony wnosiłyo założenie dla nich oddzielnych ksiąg wieczystych z wpisaniem w nich(...)” jako właściciela.
Same strony tej umowy zdawały sobie także sprawę z tego, iż do lokali tych zastosowanie mają, wskazane przez powoda przepisyustawy z dnia 15.XII.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa(Dz.U. z 2001r. Nr 4, poz. 24) orazart. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oświadczyły bowiem w tej umowie przed notariuszem, że najemcy lokali, które zostały objęte tą umową sprzedaży, nie skorzystaliz przysługującego im pierwszeństwa do nabycia tych lokali.
W świetle powyższego poprzedni zaskarżony wyrok oddalający powództwo mógłby być uznany za prawidłowy gdyby zostało ustalone, że rzeczywiście powód nie skorzystałz przysługującego mu ustawowego pierwszeństwa do nabycialokalu nr (...), którego bezspornie był i jest najemcom (patrz umowa najmu k 25 - 31).
Tymczasem Sąd I instancji nie ustalił, czy powód został powiadomiony pisemnie przez zbywcę(...)(...) S.A.o zbyciu najmowanego przez niego lokalu mieszkalnegoz zakreśleniem mu terminu do wypowiedzenia się czy lokal ten chce nabyć. Oczywiściew przypadku gdyby ten obowiązek zbywcy został zachowany i w terminie wyznaczonym powód nie wypowiedziałby się czy lokal nabywa, bądź złożyłby oświadczenie, że rezygnujez nabycia tegoż lokalu, nie byłoby przeszkód do sprzedania go sporną umową pozwanej spółdzielni.
Ustaleń w powyższym zakresie jednak nie było, a oświadczenie stron zawartew spornej umowie o nieskorzystaniu przez najemców sprzedawanych lokali mieszkalnychz uprawnienia do ich nabycia nie mogło być wystarczające w sytuacji, gdy powód - nie będący stroną tej umowy - kwestionował to oświadczenie podnosząc, że nie został powiadomionya o spornej sprzedaży lokali dowiedział się dopiero w sprawie I C 76/07 o eksmisję z lokalu, którego był najemcom - a do aktu notarialnego nie złożono dowodu powiadomienia na piśmieP. Ż.o przysługującym mu uprawnieniu.
Sąd Okręgowy nakazał więc ustalić, czy zachowana została procedura sprzedaży mieszkań w świetle przepisów ustawy tu omawianej a przede wszystkim czy zapewniono powodowi możliwość skorzystania przez niego z pierwszeństwa nabycia wynajmowanego przez niego lokalu, a zatem czy powód miał możliwość nabycia lokalu i z niej nie skorzystałw terminie wyznaczonym czy też zrezygnował z nabycia lokalu albo czy to jego uprawnienie zostało naruszone przez strony spornej umowy, co skutkowałoby nieważnością spornej umowy (art. 58 kc) w zakresielokalu nr (...)którego był on niewątpliwie najemcą.
Brak było także ustaleń, co do dalszych losów i sytuacji prawnejlokalu nr (...)- także jego aktualnej sytuacji - co jest niezbędne do definitywnego ustalenia czy ewentualne uwzględnienie pozwu w przypadku stwierdzenia naruszenia omawianego uprawnienia powoda pozwoli na skuteczne zrealizowanie obecnie tegoż uprawnienia, co wiąże się z badaniem interesu prawnego w dochodzeniu niniejszego powództwa. Wbrew ówczesnemu twierdzeniu Sądu I instancji Sąd apelacyjny zauważył, że w realizacji uprawnienia powoda nie wydaje się być przeszkodą okoliczność prowadzonego postępowania upadłościowego(...)(...) S.A., którego reprezentuje syndyk masy upadłości.
Przeszkodą może być natomiast fakt, iż powód wydaje się być zainteresowany nabyciem łącznielokali nr (...), do których przynależy wspólna kuchnia i łazienka,w sytuacji gdy posiada on status najemcy tylkolokalu nr (...).
Niezbędne było więc też ustalenie czy aktualnielokale nr (...)stanowią nadal samodzielne lokale mieszkalne czy też jeden lokal mieszkalny choć z oświadczenia przedstawicieli spółdzielni złożonego na rozprawie odwoławczej zdaje się wynikać że lokale te zachowały status samodzielnych skoro dwa z nich tj. nr(...)i nr(...)wynajmowane są innym osobom.
Gdyby tak było nie tylko z tego powodu nie mógłby powód domagać się zbycia na jego rzeczlokali nr (...)ale także z powodu wcześniej wskazanego, iż nie był nigdy najemcąlokali nr (...).
Może się więc okazać, iż powód nie jest zainteresowany w realizacji swego uprawnienia do nabycia tylkolokalu nr (...), gdyby oczywiście zostało stwierdzone, że to jego uprawnienie do pierwszeństwa w nabyciu zostało naruszone, a to należałoby wziąć pod uwagę przy badaniu jego interesu prawnego w żądaniu ewentualnego stwierdzenia nieważności spornej umowy jedynie w zakresielokalu nr (...). W świetle już poprzednio zgromadzonego materiału legitymacja czynna powoda w zakresie żądania ustalenia nieważności spornej umowy w części dotyczącejlokali nr (...)wydała się wątpliwa.
Powyższe zalecenia Sądu Okręgowego zostały- jak już wcześniej wskazano- wykonane, a poszerzony, obecny materiał dowodowy, w tym w postaci zeznań świadków oraz opinii biegłego d/s budownictwa, prowadzi do niebudzących wątpliwości ustaleń, iż niewątpliwie- w świetle zgromadzonych w sprawie dokumentów oraz wyroku w sprawie I C 76/07 (II Ca 508/10) powód ma status najemcy samodzielnegolokalu mieszkalnego nr (...), który uprawniał go do skorzystania z prawa jego pierwokupu w rozumieniu omawianych tu przepisów, a to rodziło po stronie sprzedającego umowę z dnia 26 lutego 2011 roku lokale mieszkalne- w tym spornylokal nr (...)- obowiązek zawiadomienia powoda o tejże sprzedażyi zakreślenia mu terminu do ewentualnego wykonania uprawnienia do pierwszeństwa jego zakupu.
Z ustaleń prawidłowych Sądu I instancji wynika jednoznacznie, że powód nie został zawiadomiony przez ówczesne(...)(...)” S.A. o sprzedaży przedmiotowego lokalu. W każdym bądź razie pozwani nie wykazali, aby do takiego zawiadomienia doszło.
Niewątpliwie więc doszło do naruszenia przysługujących powodowi ustawowego pierwszeństwa do nabycia zbywanego lokalu, co rodzi- jak trafnie skonstatował Sąd Rejonowy- skutek w postaci nieważności spornej umowy w zakresielokalu nr (...).
Apelacja kwestionuje natomiast zakres, w jakim stwierdzona powinna być nieważność przedmiotowej umowy, wywodząc- przy pomocy sformułowanych w niej zarzutów- iż zakresem tym objęte powinny być takżelokale nr (...).
Z powyższym stanowiskiem apelującego nie można się zgodzić.
Nie ulega bowiem wątpliwości, żelokale numer (...)stanowiły samodzielne lokale mieszkalne, tak w momencie, gdy najemcą jednego z nich, tj.lokalu nr (...)stał się powód, jak i w momencie ich sprzedaży sporną umową w 2001 roku. Także i po tej dacie lokale te funkcjonują w obrocie (np.lokale nr (...)są wynajmowane) jako samodzielne lokale mieszkalne i to na powodzie ciążył obowiązek udowodnienia, iż utraciły one samodzielność i stanowią obecnie jeden samodzielny lokal mieszkalny.
Nie można zatem zarzucić Sądowi, iż dopuścił się uchybień procesowych w postaci niezażądania od Starosty Powiatu(...)zaświadczenia o samodzielności tychże lokali oraz w postaci dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego d/s budownictwa na okoliczność spełniania przez te lokale warunków samodzielnych lokali mieszkalnych,w sytuacji, gdy ten ostatni dowód nie był niezbędny, a jedynie doprowadził do potwierdzenia wcześniejszego charakteru prawnego tychże lokali, a potrzeba ustalenia, czy lokale te nadal zachowały charakter samodzielnych wiązała się jedynie z ustaleniem interesu prawnego powoda (jego legitymacji czynnej) do dochodzenia przedmiotowych roszczeń (patrz. Uzasadnienie Sądu Okręgowego w cyt. sprawie II Ca 514/11).
Ponadto chybiony jest w świetle stanowiska komentatorów doustawy o własności lokalipogląd apelującego jakoby Sąd rozpoznający sprawę cywilną nie mógł samodzielnie, przy pomocy dowodów z opinii biegłego, czynić ustaleń w zakresie spełnienia przez lokale warunków lokali samodzielnych.
W sytuacji zatem, gdy powód ma status najemcy wyłącznielokalu nr (...)nie ma legitymacji czynnej do żądania unieważnienia umowy w zakresielokali nr (...), których nie był najemcą i co do których nie przysługiwało mu ustawowe pierwszeństwo ich nabycia.
Sąd I instancji nie naruszył więc wskazanych w apelacji przepisów prawa procesowego ani też żadnego ze wskazanych w niej przepisów prawa materialnego, z którymi to zaskarżony wyrok- wbrew odmiennemu stanowisku apelującego- jest w pełni zgodny.
Dodać należy, iż w sprawie nie ma zastosowania wskazany przez apelującego przepisart. 602 § 2 k.c.
Powyższy przepis stanowi bowiem, że jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzyz nich nie wykonują prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
W sprawie niniejszej nie mamy bowiem do czynienia ze współnajemcami jednego lokalu mieszkalnego, z których część zrezygnowałaby z wykonania prawa pierwokupu, leczz sytuacją, w której każdy z lokali samodzielnych o numerach(...),(...)i(...)miał samodzielnego najemcę na podstawie oddzielnej i samodzielnej umowy najmu.
Rezygnacja zatem z wykonania prawa pierwokupulokali nr (...)przez ich najemców nie uprawnia powoda, jako najemcy wyłącznielokalu nr (...)do wykonania prawa pierwokupu do innych samodzielnych lokali, których najemcą nie był.
Mając zatem na względzie wszystkie powyższe rozważania, wskazujące na trafność zaskarżonego rozstrzygnięcia, należało apelację oddalić jako nieuzasadnioną na podstawieart. 385 k.p.c.
Nie zachodziła także potrzeba sprostowania, a w zasadzie doprecyzowania, rozstrzygnięcia Sądu I instancji zawartego w punkcie 1-szym sentencji wyroku, gdyż- wbrew odmiennemu stanowisku apelującego- jest ono sformułowane w taki sposób, iż jego treść nie nasuwa żadnych wątpliwości w zakresie, w jakim Sąd stwierdził nieważność umowy w części dotyczącejlokalu nr (...).
Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.