Sąd Rejonowy w Prudniku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 389/13
Data wyroku: 2013-10-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Herbert Staffa
Słowa kluczowe: Rozwiązanie Umowy, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ustawy o najmie lokali

Sygn. akt: I C 389/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
w stosunku doB. Ś. (1)iA. Ś.zaoczny
Dnia 15 października 2013 r.

Sąd Rejonowy w Prudniku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Herbert Staffa

Protokolant:

st. sekr. sądowy Jolanta Licznar

po rozpoznaniu w dniu 15 października 2013 r. w Prudniku
sprawy z powództwaPowiatu(...)
przy udziale interwenienta ubocznegoGminyP.–(...)wP.
przeciwkoB. Ś. (2),A. Ś.,J. Ś.,B. Ś. (1)
o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję
I. rozwiązuje umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wP.przyulicy (...)zawartą w dniu 15 stycznia 1993r. pomiędzy(...)wP.a pozwanymi,
II. nakazuje pozwanymB. Ś. (2),A. Ś.,J. Ś.,B. Ś. (1)opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego wP.przyulicy (...)wraz z wszystkimi rzeczami prawa ich reprezentującymi i wydanie go powodowi Powiatowi(...),
III. pozwanymB. Ś. (2),A. Ś.,J. Ś.,B. Ś. (1)przyznaje prawo do otrzymania lokalu zamiennego i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu przyznania pozwanym lokalu zamiennego,
IV. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 320,00 (trzysta dwadzieścia 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 120,00 (sto dwadzieścia 00/100) złotych z tytułu zastępstwa procesowego i zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 160,00 (sto sześćdziesiąt 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 120,00 (sto dwadzieścia 00/100) złotych z tytułu zastępstwa procesowego.

Sygn.I C 389/13

UZASADNIENIE
Powód Powiat(...)domagał się rozwiązania stosunku najmu lokalu mieszkal-nego położonego wP.przyulicy (...),składającego się z 3 pokoi, kuchni łazienki i przedpokoju o powierzchni 72,35 m2zawartej przez pozwanegoB. Ś. (2)w dniu 15 stycznia 1993 roku i nakazania pozwanym opróżnienia tego lokalu i wydanie go powodowi w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku. .
W uzasadnieniu powództwa powód podniósł , że w dniu 19 listopada 2010 roku zawarł z GminąP.umowę zamiany nieruchomości położonej przyulicy (...)wP.na nieruchomość położoną przyulicy (...)wP.i w ten sposób stał się właścicielem przedmiotowej nieruchomości .W budynku przyulicy (...)znajduje lokal mieszkalny, który(...)wP.na podstawie umowy zawartej w dniu 15 stycznia 1993 roku wynajmuje pozwanymB. Ś. (2)iJ. Ś.. Powiat(...)zamierza zagospodarować przedmiotową nieruchomość na rzecz wykonania zadań własnych określonych wustawie o samorządzie powiatowym,nie związanych z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Dokonując zamiany nieruchomości Powiat(...)zamierzał przeznaczyć cały budynek na działalność publiczną związaną z funkcjonowaniem Powiatowego Urzędu Pracy wP.. Budynek ten przylega do siedziby Powiatowego Urzędu Pracy i przeznaczenie go na potrzeby tej jednostki znacznie poprawi sytuację lokalową ,obsługę osób bezrobotnych a także organizację archiwum. W związku z tym nie jest celowym ani zasadnym ,ze względu na prowadzoną działalność PUP ,aby nadal pozostawał lokal mieszkalny. Ponadto podniósł ,że GminaP.zobowiązała się do wska-zania pozwanym lokalu zamiennego i w związku z tym(...)wP.podjął działanie mające na celu dobrowolne przekwaterowanie pozwanych do lo-kalu zamiennego położonego przy ulicy(...)P.. Lokal ten składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc oraz przedpokoju jego powierzchnia wynosi 73,87 m2.
Interwent uboczny GminaP.-(...)w zgłoszonej interwencji poparł żądanie pozwu .W uzasadnieniu interwencji wskazał ,że powód wykazał istnienie ważnych powodów uzasadniających rozwiązanie umowy najmu i nakazanie pozwa-nym opróżnienia lokalu położonego przyulicy (...).Ponadto podniósł, że w chwili obecnej nie zasiedla lokalu mieszkalnego położonego przyulicy (...), po-nieważ jest to jedyny lokal w zasobach komunalnych spełniający w tym przypadku warunki lokalu zamiennego. Mieszkanie przyulicy (...)ma powierzchnię 72,80 m2,a lokal zamienny przyulicy (...)73,97 m2.Lokal pozwanych ogrzewany jest energią elektryczną ,posiada instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną a lokal przyul. (...)ogrzewany jest poprzez system centralnego ogrzewania, wyposażone jest instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną i gazową.

PozwaniB. Ś. (2)iJ. Ś.w odpowiedzi na pozew domagali się
oddalenia powództwa .W uzasadnieniu podnieśli, że po otrzymaniu lokalu przyulicy (...)we własnym zakresie zaadoptowali pomieszczenia strychowe na lokal mieszkalny czyniąc szereg nakładów na prace remontowo-budowlane. Ponadto podnoszą ,że zaproponowany lokal mieszkalny przyulicy (...)wymaga kosztownych nakładów a oni nie mogą uzyskać zapewnienia ,że ich nakłady na lokal przyulicy (...)zostaną im choć w części zwrócone. Ponadto czynsz za dotychczasowy lokal wynosi 292,53 zł. a za lokal proponowany 696,52 zł. i ich nie stać na opłacanie tak wysokiego czynszu. Powód ponadto nie wykazał by zaistniały ważne powody do wystąpienia z takim powództwem ponieważ lokal pozwanych znajduje się na poddaszu i może realizować jedynie cele mieszkaniowe a nie można tam urządzić biura czy też pomieszczeń zaplecza biurowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...)wP.na podstawie umowy zawartej w dniu 15 stycznia 1993 roku wynajmuje pozwanymB. Ś. (2)iJ. Ś.lokal mieszkalny położony wP.przyulicy (...). Lokal ten składa się z trzech pokoi kuchni ,łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni 75,30 m2. W pokoju o powierzchni 24,62 m2znajduje się kominek. Mieszkanie jest wyposażone w instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną. W chwili zawarcia umowy najmu lokal miał powierzchnię 59,30 m2,ale pozwani w 1998 roku zagospodarowali z powierzchni strychu dodatkowy pokój i obecnie powierzchnia wynosi 75,30 m2. Pozwani mieszkanie ogrzewają energią elektryczną i po okresie zimowym dopłata z tego tytułu wynosi 800-900 zł. Ponadto mieszkanie dogrzewają kominkiem ,w którym sezonowo spalają 5 m3o wartości 1000,00zł. Wysokość czynszu w lokalu pozwanych wynosi 300,00zł. a w lokalu zaproponowanym przez powoda jako zamienny wraz z kosztami ogrzewania 700,00zł. miesięcznie.

(d: umowa najmu k 24-25,protokół zdawczo odbiorczy k37,38,zeznania pozwanegoB. Ś. (2)k111 i pozwanejJ. Ś.k-111)

W dniu 19 listopada 2010 roku Powiat(...)zawarł z GminąP.umowę zamiany nieruchomości położonej przyulicy (...)wP.na nieruchomość położoną przyulicy (...)wP.i w ten sposób stał się właścicielem przedmiotowej nieruchomości.

(d:odpis aktu notarialnego k-17-23,odpiksięgi wieczystej Kw nr (...)SR w Prudniku k 9-16,)

Pismem z dnia 8 lutego 2013 roku powiadomił pozwanych o zamiarze zagospodarowania wynajmowanego lokalu mieszkalnego na rzecz wykonywania zadań własnych powiatu określonych wustawie z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym(DZ. U. z 2001 roku ,nr 142,poz. 1592 z późniejszymi zmianami).Powiat(...)zaproponował pozwanym przekwaterowanie do lokalu zamiennego położonego przyulicy (...)wP.o powierzchni 73,87 m2.

(d: odpis pisma z dnia 8.02.2013r., k-30)

W chwili obecnej w budynku przyulicy (...)na parterze i piętrze znajdują się pomieszczenia wykorzystywane po działalność(...)(...)wP.a na poddaszu znajduje się lokal najmowany przez pozwanych. Budynek przy ulicy(...)ścianą jest połączony z budynkiem, w którym znajduje się siedziba Powiatowego Urzędu Pracy i istnieje możliwość połączenia tych budynków przejściem. Budynek przyulicy (...)po przeprowadzeniu prac remontowo-adaptacyjnych ma być przeznaczony na powiększenie powierzchni Biura Pracy i na parterze ma być biuro rejestracji i ewidencji, na piętrze archiwum a w pomieszczeniach dotychczas zajmowanych przez pozwanych księgo-wość. Obecnie archiwum znajduje się w piwnicy w bardzo złych warunkach lokalowych, natomiast księgowość w pomieszczeniach centrum aktywizacji zawodowej. Centrum aktywi-zacji zawodowej ma stanowić samodzielną wyodrębnioną jednostkę. Pozostawienie lokalu mieszkalnego na poddaszu byłoby uciążliwe ze względu na zabezpieczenie całego budynku systemem alarmowym po godzinach urzędowania biura. Dotychczas księgowość mieści się w jednym pokoju a zachodzi potrzeba by księgowość funkcjonowała w wielu pomieszczeniach.

(d: zeznaniaśw. G. K.k-91 zeznaniaJ. S.k 111)

PozwanyB. Ś. (2)prowadzi prywatną działalność gospodarczą w zakresie produkcji mebli i miesięcznie zarabia 1600,00 do 1700,00zł. PozwanaJ. Ś.pracuje na ½ etatu w charakterze sprzątaczki i zarabia 800,00zł.

(d: zeznania pozwanegoB. Ś. (2)k111 i pozwanejJ. Ś.k-111)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Art.11 ust.10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów,mie-szkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego(Dz.U.Nr 71,poz.733 z późn. zmianami) stanowi, że z ważnych przyczyn ,innych niż określone w ustępie 2 właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez Sąd opróżnienia lokalu , jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków terminu rozwiązania tego stosunku.
W ustępie 2 ustawodawca wymienia :pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu
w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki ,dopuszczając do powstania szkód ,lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego ,miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności lub wynajął .podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela używa lokalu ,który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
W przedmiotowej sprawie strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu .Zatem do rozważenia pozostaje ,czy przeznaczenie lokalu wynajmowanego przez pozwanych na pomieszczenia Powiatowego Urzędu Pracy wP.mieści się w kategoriach ważnych przyczyn w rozumieniu art. 11 ust.10 cyt. na wstępie ustawy.
Ustawodawca wustawie o ochronie praw lokatorów ,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegonie podaje katalogu ważnych przyczyn a także nie określa jakimi kryteriami należy oceniać ważność przyczyn. Ocenę tę w całości pozostawia Sądowi.
Jednakże w wyroku z dnia 27 stycznia 2000 roku w sprawie Sygn. II CKN 720/98 Sąd Najwyższy wskazał ,że „lokal może być konieczny wynajmującemu z innych ważnych powodów ,w szczególności w odniesieniu do osoby prawnej realizującej zadania publiczne –dla właściwego ich wykonywania” , natomiast w wyroku z dnia 27 marca 2000 roku w sprawie Sygn. III CKN 659/98 Sąd Najwyższy wskazał ,że pojęcie ważne przyczyny jest zwrotem niedookreślonym ,wobec tego jego wykładnia wymaga uwzględnienia okoliczności w każdej konkretnej sprawie .
W przedmiotowej sprawie zgodnie z projektem Powiatowego Urzędu Pracy wP.budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych ma być po wykwaterowaniu pozwanych w całości przeznaczony na potrzeby Powiatowego Urzędu Pracy wP.. Pomieszczenia w tym budynku zostaną przeznaczone na pomieszczenia biurowe centrum aktywizacji zawodowej archiwum i księgowość.
Sąd mając na uwadze cele na jakie ma zostać przeznaczony lokal pozwanych ,bliskość usytuowania budynków dotychczasowej siedziby Powiatowego Urzędu PracyP.uznał iż zachodzą ważne okoliczności uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu i orzeczenie eksmisji pozwanych.
O ważności przyczyny rozwiązania stosunku najmu zdaniem sądu decyduje również okoliczność ,zapewnienia prawidłowej funkcjonalności Powiatowego Urzędu Pracy ze względu na zabezpieczenie zajmowanych pomieszczeń. Kłopotliwym a może wręcz niemożliwym byłoby właściwe zabezpieczenie zajmowanych przez PUP wP.systemem zabezpieczeń alarmowych w przypadku gdyby pozwani nadal zajmowali lokal mieszkalny na poddaszu. Zatem również względy funkcjonalne a także względy społeczne zdaniem sądu powinny przeważać nad względami jednostki.

Chcąc zagwarantować pozwanym ich potrzeby mieszkaniowe Sąd przyznał im prawo do lokalu zamiennego.Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegookreśla ,że lokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości ,w której jest położony dotychczasowy wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne ,w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas ,o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym ;warunek ten uznaje się za spełniony ,jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2powierzchni łącznej pokoi, a przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m2tej powierzchni. Zatem powódka chcąc wyeksmitować pozwanych powinna im zapewnić lokal o takich parametrach. Zdaniem sądu zaproponowany przez powoda lokal zamienny położony przyulicy (...)wP.takie para-metry spełnia. Jest to lokal o bardzo wysokim standardzie mieszkaniowym ,jego powierzchnia jest zbliżona do powierzchni lokalu pozwanych ,jest wyposażony w instalacje: grzewczą co, elektryczną, wodno-kanalizacyjną i gazową.
Zdaniem sądu bezzasadny jest zarzut pozwanych ,że ich sytuacja majątkowa nie pozwala im na pokrycie kosztów najmu lokalu przyulicy (...)ponieważ koszty te są zbliżone. Pozwani w chwili obecnej za dotychczas wynajmowany lokal płacą czynsz w wysokości 300,00zł. dopłacają do energii elektrycznej z tytułu ogrzewania lokalu energią elektryczną 800,00 do 900,00zł.(co stanowi miesięcznie około 120,00zł. w sezonie grzew-czym ) i pokrywają koszt zakupu drewna na dogrzanie lokalu 1000,00zł. (co stanowi około 130,00zł. w sezonie grzewczym),natomiast wysokość czynszu w lokalu zamiennym miałaby by wynosić 700,00zł. Taka różnica przy wysokości zarobków pozwanych i ich możliwościach zarobkowych nie może stanowić przeszkody w zapewnieniu powodowi realizacji jego zadań publicznych wynikających zustawy o samorządzie powiatowym.
Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd orzekł jak w wyroku .
W stosunku do pozwanychA. Ś.iB. Ś. (1)sąd w trybieart. 339 kpc. wydał wyrok zaoczny.
Orzeczenie o kosztach uzasadnia treśćart.98 kpc.