Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 437/12
Data wyroku: 2012-10-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Pidzik, Barbara Kurzeja, Grzegorz Stojek
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt V ACa 437/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 października 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Barbara Kurzeja

Sędziowie :

SA Grzegorz Stojek (spr.)
SA Tomasz Pidzik

Protokolant :

Barbara Knop

po rozpoznaniu w dniu 19 października 2012 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaZ. W.iJ. W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach
z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt I C 282/11

oddala apelację.

Sygn. akt V ACa 437/12

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Gliwicach uchylił w całości uchwałę nr(...)podjętą w dniu 4 października 2011 r. przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przyulicy (...)wG.oraz orzekł o kosztach procesu, zasądzając je od pozwanej w kwocie 457 zł na rzecz powodówJ. W.iZ. W..
Rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia i oceny prawne.
Powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Ich udział w nieruchomości wspólnej wynosi 32,47 %.
Przed remontem elewacji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej, który został przeprowadzony w 2008 r., nad wejściem do lokalu użytkowego powodów wisiał napis reklamowy. Po remoncie elewacji powodowie chcieli uzyskać zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej na umieszczenie baneru reklamowego nad wejściem do ich lokalu użytkowego w związku z zamiarem wynajęcia tego lokalu. Wystąpili w tej sprawie do zarządcy, który po konsultacjach z zarządem pozwanej przygotował projekt ostatecznej uchwały nr(...)z dnia 26 września 2011 r., w której właścicieli wyrazili zgodę na montaż baneru reklamowego nad wejściem do lokalu użytkowego od frontu kamienicy w części wspólnej o wymiarach 10 m na 1,1 m, wg załączonej wizualizacji. Ustalono, że baner zostanie zamontowany na stelażu, a następnie za pomocą kołków przymocowany do muru. Czynsz najmu części wspólnej pod baner reklamowy ustalono na kwotę 80 zł miesięcznie, płatny do dziesiątego dnia każdego miesiąca, mający stanowić pożytek, który zasili fundusz remontowy. Powodom spieszyło się, więc zarządca ustalił z zarządem, że projekt uchwały zostanie im wydany, żeby głosy. Za uchwałą głosowali powodowie orazW. B., mający 5,08 % udziału w nieruchomości wspólnej. Powódka przedstawiła mu wyczerpująco sprawę i odczytała treść uchwały, nie wprowadziłaW. B.w błąd. KiedyW. B.oddawał swój głos za uchwałą, powodowie oddali już głos za uchwałą. Za uchwałą, w piśmie przesłanym bezpośrednio zarządcy, głos oddała również(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wW., mająca 13,11 % udziału w nieruchomości wspólnej. Tym samym za uchwałą głos oddały osoby mające łącznie 50,66 % udziału w nieruchomości wspólnej.
W mailu z 4 października 2011 r. powódka zapytała zarządcę, ile jest potrzebnych udziałów/głosów, żeby uchwała była uchwalona większością głosów, a także o numer telefonu do państwaM., podając, że nie może ich zastać w czasie zbierania głosów. Poinformowała również, żeP. L., członek Wspólnoty Mieszkaniowej, powiedział, że nie podpisze powodom uchwały, jeśli nie podpiszą jego uchwały. Z uwagi na brak odpowiedzi, w mailu z 8 października 2011 r. do zarządcy powódka poinformowała, że uzyskała większość 50,66 % udziałów i ponownie zapytała, czy w tej sytuacji uchwała będzie obowiązywać. Jednocześnie poinformowała, że jeżeli okaże się, że nie, to wystąpi z pozwem przeciwko Wspólnocie, ponieważ zależy jej, żeby najemca jej lokalu mógł zamieścić reklamę nad swoim sklepem, tym bardziej że ustaliła „z Naczelnikiem Urzędu Miasta”, iż może wystąpić o opinię, z której wynika, że nad swoim sklepem może zawiesić reklamę tylko ten, kto prowadzi sklep, a nie reszta mieszkańców. W odpowiedzi, w mailu z 10 października 2011 r., zarządca poinformował, że uchwała przechodzi większością, czyli już np.: 50,01 %, a także, że „PanP.chce odwołać swoją zgodę”. Poinformowała również powódkę, że inni właściciele wystąpili z wnioskiem, żeby nad uchwałą odbyło się głosowanie jeden właściciel – jeden głos oraz że „PanW.ma wniosek i uchwałę w tej sprawie”. Kiedy powódka udała się do zarządcy z dokumentem zawierającym głosy za uchwałą oddane przez powodów iW. B., zarządca poinformował ją, że przed złożeniem wyniku głosowania musi zebrać głosy pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Dokument głosowania nie został ostatecznie złożony ani zarządcy, ani zarządowi, gdyż pozostali członkowie nie chcieli oddać głosów.
Przedtem jednak, już po uzyskaniu przez powódkę większości, doszło do spotkania części członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy nie zgadzali się z uchwałą nr(...)z 26 września 2011 r., na które nie zaproszono powodów.
Po tym spotkaniuW. B.postanowił wycofać wcześniej wyrażoną zgodę oddaną za uchwałą, pod którą głosy zbierała powódka. W piśmie z 3 listopada 2011 r., przesłanym zarządcy,W. B.oświadczył, że wycofuje swoją zgodę oddaną za uchwałą z dnia 26 września 2011 r.
Ponieważ kwestia wyrażenia zgody na umieszczenie przez powodów baneru reklamowego budziła emocje wśród członków Wspólnoty Mieszkaniowej, powodowie, chcąc je załagodzić, przedstawili propozycję wyższej stawki wynagrodzenia za umieszczenie baneru reklamowego, nie podważając przy tym ważności uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. Zwrócili się również do zarządcy o zorganizowanie zebrania, na którym przedstawią swoje racje i propozycje oraz o podjęcie nowej uchwały, w której uwzględniona będzie zmiana stawki czynszu.
W mailu z 4 listopada 2011 r. powódka zwróciła się do zarządcy o skan uchwały o trybie głosowania, podając, że dowiedziała się o niej odP. L.. Zarządca nieruchomości w mailu z 7 listopada 2011 r. przesłał powódce skan tej uchwały i poinformował, że wpłynęło pismoW. B.w sprawie wycofania udzielonego wcześniej przez niego poparcia uchwale, pod którą głosy zbierała powódki.
Powódka w mailu z 8 listopada 2011 r. zwróciła się do zarządcy z pytaniem, czy będzie mogła uczestniczyć w spotkaniu w dniu 14 listopada 2011 r., na którym będą członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej, z którymi powodowi chcieli dojść do porozumienia w sprawie szyldu nad ich lokalem.
Na spotkaniu listopadowym, w którym nie wziął udziału zarządca, członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie doszli do porozumienia w sprawie ustalenia innych warunków wywieszenia baneru nad lokalem użytkowym powodów niż wynikające z uchwały nr(...)z dnia 26 września 2011 r. Ostatecznie na wniosek z 4 października 2011 r., złożony przez właścicieli, poza powodami i(...)spółką z o.o. wW., pozwana uchwałą nr(...), podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, postanowiła, że uchwała w sprawie wyrażenia zgody na umieszczenie baneru reklamowego nad wejściem do lokalu użytkowego powódki, od frontu, w części wspólnej, będzie głosowana „jeden właściciel jeden głos”. Za tą uchwałą głosowali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mający łącznie 54,42 % udziałów w nieruchomości wspólnej, a przeciwko niej – 45,58 % udziałów. Uchwała została doręczona powodom w dniu 15 listopada 2011 r.
Następnie przygotowano projekt uchwały nr(...)z 18 listopada 2011 r., nad którą głosowanie odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów, w sprawie wyrażenia zgody na montaż baneru reklamowego nad wejściem do lokalu użytkowego powodów od frontu kamienicy, w części wspólnej, o wymiarach 10 m x 1,1 m, wg załączonej wizualizacji. W uchwale tej podano, że baner zostanie zamontowany na stelażu, a następnie za pomocą kołków przymocowany do muru. Czynsz najmu części wspólnej pod baner reklamowy wskazano na kwotę 500 zł miesięcznie brutto, płatny do dziesiątego dnia każdego miesiąca, postanawiając jednocześnie, że będzie stanowić pożytek, który zasili fundusz remontowy. Jednocześnie wskazano, że stawka czynszu będzie zmieniana raz w roku o wskaźnik inflacji podany przez GUS lub decyzją właścicieli w formie uchwały. Przeciwko tej uchwale – nad którą zgodnie z zaskarżoną w niniejszej sprawie uchwałą głosowano jeden właściciel jeden głos – głosy oddało 6 osób, za podjęciem 1, a od głosu wstrzymała się również 1 osoba.
Uchwałą nr(...)z 31 stycznia 2012 r., w związku z wniesieniem przez powodów pozwu w niniejszej sprawie, pozwana postanowiła głosować za uchyleniem uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. gdyby się okazało, że uchwała ta jest ważna.
Powództwo oparte jest o art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 23 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. w Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: uwl), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a uwl). Stosownie do art. 23 ust. 1 uwl uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a ponadto uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei art. 23 ust. 3 uwl stanowi, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Z tego przepisu wynika zatem, że o treści uchwały podejmowanej wyłącznie albo również w takim trybie należy powiadomić zarówno tych właścicieli, którzy brali udział w podejmowaniu uchwały (oddając głosy „za” albo „przeciw” uchwale), jak i tych, którzy w jej podejmowaniu udziału nie brali.
Pozwana poinformowała powodów o zaskarżonej w niniejszej sprawie uchwale, podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie, w dniu 15 listopada 2011 r. Od tego dnia należy liczyć termin do jej zaskarżenia. Ponieważ pozew został wniesiony w tym samym dniu, uchwała została zaskarżona w ustawowym terminie.
Ustawa o własności lokalinie reguluje szczegółowo sposobu głosowania nad uchwałami. Jej przepisy dotyczące postępowania przy podejmowaniu uchwał są lakoniczne. Skoro ustawodawca nie uznał za stosowne ingerować w szczegóły proceduralne, to znaczy, że uznał je za mniej istotne i pozostawił regulacji wewnętrznej. Zapatrywanie takie usprawiedliwia lokalny charakter uchwał, wymaganych poza tym tylko dla czynności ważniejszych, wykraczających poza granice zwykłego zarządu. Kryterium pozwalającym przypisać im moc wiążącą wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej stanowi wola większości i zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Uchybienia popełnione przy zbieraniu głosów nad uchwałami mogą prowadzić do uchylenia uchwały tylko wówczas, jeżeli miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały. Przepisy ustawy nie różnicują uchwał na dotyczące kwestii formalnych oraz merytorycznych. Prawo żądania uchylenia uchwał nie ogranicza się do ich określonej kategorii. Dotyczy wszystkich uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. Strona domagająca się uchylenia uchwały nie musi wykazywać interesu prawnego, ponieważ podstawy, na jakich można żądać uchylenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej są wyczerpująco wymienione w art. 25 ust. 1 uwl.
Sąd Okręgowy stwierdził, że, kiedy powodowie zwrócili się do zarządcy w sprawie uzyskania zgody na powieszenie baneru reklamowego nad wejściem do ich lokalu użytkowego, zarządca, po porozumieniu się z zarządem, przygotował ostateczny projekt uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. Zarządca za zgodą zarządu wydał powódce przygotowany projekt tej uchwały właśnie w celu indywidualnego zbierania głosów. Z tej przyczyny Sąd Okręgowy uznał za bezzasadny zarzut pozwanej, że głosowanie odbyło się z naruszeniem art. 23 ust. 1 uwl. Powódka została bowiem upoważniona do zbierania głosów w imieniu zarządu. Gdyby zaś nawet przyjąć, że doszło w tym zakresie do działania niezgodnego z art. 23 ust. 1 uwl, nie może to samo przez się skutkować nieważnością czy bezskutecznością uchwały, ponieważ podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia tylko wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Pozwana co prawda zarzucała w odpowiedzi na pozew, że powódka uzyskała głosy za podjęciem uchwały wprowadzając w błąd poszczególnych właścicieli lokali, jednakże zarzut ten pozostawał w sprzeczności z dowodami przeprowadzonymi w sprawie, skoro nawet świadekW. B.zeznał, że „nie można powiedzieć bym był przez powódkę nakłaniany do podjęcia tej uchwały. Powódka przedstawiła mi po prostu swój punkt widzenia”, a ponadto przyznał, że powódka okazywała mu dokumenty w tej sprawie. Sąd Okręgowy zaakcentował, żeW. B.zeznał, iż „wycofał swoje poparcie” dla uchwały, pod którą podpisy zbierała powódka, pod wpływem mniejszościowych, pod względem udziałów w nieruchomości wspólnej, członków Wspólnoty Mieszkaniowej, niezgadzających się na wywieszenie przez powodów baneru reklamowego. Powódka również nie wprowadziła w błąd(...)spółkę z o.o. wW., która oddała głos przesyłając odpowiednie pismo bezpośrednio do zarządcy pozwanej.
Uchwała zostaje podjęta z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. Powodowie zaś, po oddaniu głosu przez siebie,W. B.oraz(...)spółkę z o.o. wW., uzyskali 50,66 % głosów za podjęciem uchwały nr(...)z dnia 26 września 2011 r. Zaskarżona uchwała nie precyzowała przedmiotu głosowania poza tym, że głosowanie „jeden właściciel jeden głos” miało dotyczyć wyrażenia zgody dlaJ. W.na umieszczenie baneru reklamowego nad wejściem do lokalu użytkowego od frontu w części wspólnej i zapadła krótko po uzyskaniu już takiej zgody przez powódkę, choć zanim głos oddali wszyscy pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Z jej treści nie wynikało, że ma dotyczyć uchwały o innej treści niż uchwała nr(...)z 26 września 2011 r., więc w tym sensie miała charakter ogólny. Co więcej, w mailowej odpowiedzi zarządcy pozwanej do powódki przesyłanie skanu zaskarżonej uchwały połączone jest z informacją o wycofanie poparcia dla uchwały przezW. B., a zatem z procesem głosowania nad uchwałą nr(...)z dnia 26 września 2011 r. Tymczasem, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej ogólnej zasady głosowania według reguły „jeden właściciel – jeden głos”, gdyż taka uchwała jest sprzeczna z prawem. Odnosząc zaskarżoną uchwałę do uchwały nr(...)z 26 września 2011 r., stwierdzić należy, że jest sprzeczna z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza interesy powodów. Niedopuszczalna bowiem była zmiana zasad głosowania, gdy uchwała nr(...)z dnia 26 września 2011 r. została już podjęta.W. B.najpierw oddał głos nad uchwałą nr(...)z dnia 26 września 2011 r., zaś nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu głosowania głosował później. Jeżeli odnieść zaskarżoną uchwałę do uchwały późniejszej, również oznaczonej nr(...), ale z dnia 18 listopada 2011 r., to bezprzedmiotowe było podejmowanie uchwały zmieniającej zasady głosowania w sprawie, w której powodowie zgodę już uzyskali. Okoliczność, że ustawa nie przewiduje szczegółowego sposobu głosowania nie oznacza, że dopuszczalne jest podejmowanie uchwał zbędnych. Pozostaje to w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadzić musiałoby do konkluzji, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować bez ograniczeń wszelkie uchwały. To pozostaje jednak w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że jeżeli przyjąć, że zaskarżona uchwała odnosi się do uchwały nr(...)z 18 listopada 2011 r., to rozpoczęto procedowanie nad uchwałą mającą dotyczyć tej samej materii, jakiej dotyczyła uchwała nr(...)z 26 września 2011 r., w dodatku jako uchwałą podejmowaną po raz pierwszy. Ponieważ członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie zostali poinformowani przez zarząd bądź zarządcę o wynikach głosowania nad uchwałą z 26 września 2011 r., która uzyskała poparcie większości, to nie rozpoczął, a w konsekwencji nie upłynął do tej pory, termin do jej zaskarżenia, co również prowadzi do wniosku o sprzeczności zaskarżonej uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie kwestionując prawa wspólnoty mieszkaniowej do poddania określonego problemu ponownie pod głosowanie, o ile spełnione będą określone dodatkowe warunki, Sąd Okręgowy stwierdził, że ponowiona uchwała, w tym dotycząca zmiany głosowania, musi mieć tego rodzaju treść, by wynikało z niej, po pierwsze, że dotyczy kwestii już rozstrzygniętej we wcześniejszej uchwale, po drugie, jakie są przyczyny odmiennej oceny tego samego zagadnienia. Ponadto wyraził pogląd, że sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania i przepisami prawa jest traktowanie ważnie podjętej uchwały jak nieistniejącej i poddawanie pod ponowne głosowanie kolejnej uchwały w tej samej materii, co obejmuje podejmowanie uchwały co do zmiany sposobu głosowania nad uchwałą mającą dotyczyć tej samej materii, która była już przedmiotem podjętej uchwały, jakby jej wcześniej w ogóle nie podjęto.
Ponieważ przepisyustawy o własności lokalinie przewidują szczegółowego trybu procedowania w przedmiocie głosowania nad uchwałami w drodze indywidualnego zbierania głosów, w ocenie Sądu Okręgowego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest, czy dokument z oddanymi głosami nad uchwałą nr(...)z dnia 26 września 2011 r. został przekazany zarządcy lub członkom zarządu pozwanej, bez względu na przyczyny tego stanu rzeczy. Wynik głosowania nad uchwałą był znany. Świadczą o tym nie tylko zeznania powodów oraz przesyłana dokumentacja (niekwestionowany mail z informacją o uzyskaniu większości 50,66 % głosów), ale również działania podejmowane przez tych członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy nie zgodzili się na uchwałę nr(...)z dnia 26 września 2011 r. i zaraz po uzyskaniu przez powódkę większości podjęli działania zmierzające do zmiany powstałego na skutek tej uchwały stanu rzeczy. To wówczas doszło do spotkania tych członków Wspólnoty Mieszkaniowej, w którym nie umożliwiono powodom udziału), po którymW. B.pod wpływem tych właśnie członków „wycofuje swoje poparcie” dla uchwały nr(...)z dnia 26 września 2011 r. Pozwana w odpowiedzi na pozew w istocie potwierdza, że miała świadomość, iż powódka uzyskała większość. Stwierdziła przecież, że wątpliwości co do uzyskania większości pojawiły się w związku z tym, iżW. B.„wycofał swój głos”. Oddanie głosu za uchwałą jest oświadczeniem woli, z którym prawo wiąże określone skutki prawne. Nieskuteczne jest więc „wycofanie” głosu, czy poparcia. Uchylenie się od skutków tak wyrażonego oświadczenia woli możliwe jest jedynie w oparciu o przepisy o wadach oświadczeń woli (art. 82-88 kc). Z zeznańW. B.wynika, że nie zachodziły żadne okoliczności, które uprawniłyby go do uchylenia się od skutków oddanego głosu za przyjęciem uchwały nr(...)z dnia 26 września 2011 r. „Wycofanie” głosu przezW. B.było tym bardziej bezskuteczne, że nastąpiło po podjęciu uchwały. Podjęcie uchwały skutkuje bezzasadnością zarzutu pozwanej, że uchwała nr(...)z dnia 26 września 2011 r. stanowiła jedynie projekt uchwały, której treść była na etapie wstępnych uzgodnień. Nie przemawia za tym twierdzenie, że powodowie po podjęciu tej uchwały prowadzili jeszcze rozmowy w sprawie wyrażenia zgody na umieszczenie baneru reklamowego. Z uwagi na fakt, że uchwała nr(...)z dnia 26 września 2011 r. wzbudziła sprzeciw części członków Wspólnoty Mieszkaniowej, chcieli załagodzić konflikt i prowadzili rozmowy w sprawie podjęcia uchwały, która byłaby korzystniejsza dla pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie pozbawiało to ważności i mocy wiążącej uchwały z dnia 26 września 2011 r., podjętej z chwilą oddania za jej podjęciem głosów przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej dysponujących większością udziałów.
Sąd Okręgowy stwierdził, że podjęta przez pozwaną w toku postępowania w niniejszej sprawie warunkowa uchwała nr(...)z 31 stycznia 2012 r. o uchyleniu uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia. Nawet gdyby założyć jej skuteczność, nie konwalidowała zaskarżonej uchwały, wadliwie podjętej.
Zgodnie z art. 23 ust. 2 uwl uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Tym samym ustawodawca dopuścił zmianę sposobu głosowania. Nie można więc co do zasady kwestionować tego rodzaju zmiany argumentacją opartą wyłącznie o twierdzenie, że zmiana sposobu głosowania jest niekorzystna dla członka wspólnoty mieszkaniowej, który skarży uchwałę o zmianie sposobu głosowania na taki, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z reguły bowiem uchwały podejmowane w taki sposób, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos są najmniej korzystne dla tych właścicieli, których udziały są największe. Z tej przyczyny Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska, że zaskarżona uchwała narusza interes powodów już tylko z tej przyczyny, że zmieniono sposób głosowania nad uchwałą.
Jednakże zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powodów. Jest bowiem niezgodna z wcześniejszą uchwałą. Rozpoczęła procedowanie nad uprawnieniami powodów, jakie zostały im już przyznane uchwałą nr(...)z 26 września 2011 r. Pomija jej podjęcie, nie odnosząc się do niej. Nie wskazuje też przyczyny potrzeby ponownego głosowania – i to według zmienionych reguł – nad już udzieloną zgodą na to, by powodowie, mający największy udział w nieruchomości wspólnej, mogli powiesić baner reklamowy nad wejściem do swojego lokalu użytkowego.
Orzeczenie o kosztach procesu uzasadnił treściąart. 98 § 1, 3 i 4 kpcoraz§ 8 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

W apelacji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów za obie instancje.
Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, mianowicieart. 233 kpcw związku zart. 6 kcprzez poczynienie sprzecznego z zebranym materiałem dowodowym ustalenia, że

-

przyczyną tego, iż powodowie nie złożyli zarządcy bądź zarządowi dokumentu zawierającego uchwałę nr(...)z 26 września 2011 r. było jedynie to, że pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie chcieli głosować, zaś według zarządcy był to warunek niezbędny do przedłożenia tego dokumentu,

właściciele lokali wiedzieli o podjęciu uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. i znali jej treść,

wydany powodom dokument zawierający projekt uchwały nr(...)z dnia 26 września 2011 r. zawierał ostateczny projekt uchwały.

Ponadto zarzuciła naruszenie prawa materialnego, wskazując na art. 25 ust. 1 uwl., przez przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania częścią wspólną oraz w inny sposób narusza interesy powodów. Ponadto przez przyjęcie, że powodowie na skutek uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. uzyskali jakiekolwiek uprawnienie do najmu elewacji pod baner reklamowy. Zarzuciła też pominięcie, że powodowie uczynili ze swego prawa pożytek sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Zaskarżona uchwała zawiera jednoznaczne wskazanie, że dotyczy zmiany trybu głosowania nad uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na umieszczenie baneru reklamowego nad wejściem do lokalu użytkowego od frontu w części wspólnej – dla powódki (k. 7). Jest więc uchwałą, w której właściciele lokali postanowili w określonej sprawie głosować w sposób taki, że na każdego z nich przypada jeden głos, jak tego wymaga art. 23 ust. 2 uwl. Tym samym nie narusza tego przepisu.
Zagadnienie najmu części elewacji budynku przyul. (...)wG.jest poza ustaleniami Sądu Okręgowego, który – nie czyniąc w przedmiocie zawarcia umowy najmu ustaleń faktycznych – stwierdził, że uchwała nr(...)z 26 września 2011 r. stanowi źródło uprawnienia powodów do wywieszenia baneru reklamowego na części wspólnej, z czym nie zgadza się pozwana, podnosząc że najem jest dwustronnym stosunkiem prawnym, który nie może być jednostronnie kreowany uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Stosunek najmu rzeczywiście nie może być nawiązany tylko przez jego jedną stronę, co jest oczywistością, zważywszy na to, że jako dwustronny stosunek obligacyjny, którym jest najem, może być nawiązany tylko w razie wyrażenia zgodnych oświadczeń woli w tym przedmiocie przez obie wchodzące w grę jego strony. Jednakże pozwana abstrahuje od tego, że uchwała ta zawiera stanowisko jednej ze stron co do przedmiotowo i podmiotowo istotnych elementów najmu części elewacji nieruchomości wspólnej. Niezależnie od tego, w jaki sposób – po podjęciu tej uchwały – strony zawarłyby umowę najmu, czy zawierając umowę ustnie bądź pisemnie (z oświadczeniem woli wynajmującego w jednej z tych form, zawierającym powtórzenie elementów umowy zawartych w uchwale), czy też w sposób dorozumiany przez akceptację we właściwy sposób przez powodów oświadczenia wyrażonego w uchwale nr(...)z 26 września 2011 r., a nawet czy do zawarcia umowy jeszcze nie doszło, to jednoznacznie uchwała ta zawiera już akceptację Wspólnoty Mieszkaniowej na wywieszenie w określonym miejscu baneru reklamowego o wskazanych w uchwale cechach za zapłatą czynszu najmu. Z chwilą oddania ostatniego, decydującego o większości, głosu oddanego za tą uchwałą została przecież podjęta. Działania powodów, którzy później zmierzali do podwyższenia czynszu, nie zmieniają tego faktu, że uchwała już została podjęta. Podobnie bez znaczenia jest, czy głosowali nad ostatecznym projektem uchwały, skoro podjęta została uchwała o określonej w niej treści. Również późniejsze zachowanieW. B.nie zniweczyło tego skutku, jak prawidłowo to przedstawił Sąd Okręgowy. Zbędne jest powtarzanie argumentacji tego Sądu w tym przedmiocie, gdyż niepotrzebnie wydłużałoby uzasadnienie niniejszego wyroku. Wystarczające jest odwołanie się do niej, jako podzielanej przez Sąd Apelacyjny i zaprezentowanie jej we wcześniejszych wywodach. Trafne są też ustalenia i wywody Sądu Okręgowego dotyczące upoważnienia powodów do zbierania głosów i braku wpływu uchybień formalnych na treść uchwały.
Mając to na uwadze, nie sposób zgodzić się z pozwaną, że zaskarżona uchwała nie narusza w inny sposób interesów powodów, którzy – co w sprawie bezsporne – oddając swój lokal użytkowy w najem zobowiązali się względem najemcy do umożliwienia mu wywieszenia baneru reklamowego nad wejściem do lokalu. Zgodę na to uzyskali uchwałą nr(...)z 26 września 2011 r. Tymczasem zaskarżona uchwała dotyczy sposobu głosowania nad wyrażeniem zgody na wywieszenie baneru reklamowego, co już nastąpiło.
Podjęcie uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. nastąpiło niezależnie od wiedzy pozostałych właścicieli lokali, niegłosujących za uchwałą. Jest bowiem okolicznością obiektywną, faktem, który ma miejsce niezależnie od tego, czy jest on przez kogoś uświadamiany. Bez wpływu na zaistnienie tego faktu ma to, czy powodowie złożyli uchwałę zarządcy bądź zarządowi, czy nawet w chwili podjęcia uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. sami wiedzieli, że skutek ten nastąpił. Niewiedza Wspólnoty Mieszkaniowej, jako całości, co do podjęcia uchwały nr(...)z 26 września 2011 r. mogłaby jedynie prowadzić do wniosku, że w sposób nieświadomy podejmowała uchwałę zbędną, to jest w przedmiocie wyrażenia zgody na coś, co już objęła swoją zgodą, bez zamiaru zmiany uchwały dotychczasowej. Analizowanie w niniejszej sprawie zagadnienia świadomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy podejmowania zaskarżonej uchwały, że wyraziła już zgodę na wywieszenie baneru reklamowego uchwałą nr(...)z 26 września 2011 r. jest zbędne dla rozstrzygnięcia. Obiektywnie bowiem zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, przesądzając o sposobie głosowania nad zagadnieniem już przegłosowanym.
Sąd Apelacyjny podziela niezakwestionowane ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i, jako prawidłowe, przyjmuje je za własne.
Zaakceptowane ustalenia są wystarczające dla podzielenia stanowiska Sądu Okręgowego, że zachodzi przesłanka uchylenia zaskarżonej uchwały, o jakiej mowa w art. 25 ust. 1 uwl polegająca na tym, że uchwała ta w inny sposób narusza interesy powodów, skoro dotyczy sposobu głosowania nad uprawnieniem ich do wywieszenia baneru reklamowego, na co zgodę uzyskali już uchwałą nr(...)z 26 września 2011 r., wobec której zaskarżona uchwała jest zbędna, bezprzedmiotowa i w tym sensie – obiektywnie – narusza też zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością.
Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska naruszeniaart. 5 kc.Sprzeczne z prawem musiałoby być korzystanie przez nich z prawa do zaskarżenia uchwały. Tymczasem okoliczności podnoszone przez pozwaną dotyczą podjęcia uchwały wcześniejszej (nr(...)z 26 września 2011 r.) w dodatku opartej o projekt wydany im przez zarządcę, by zbierali głosy za jej podjęciem.
Reasumując, apelacja – jako bezzasadna – podlega oddaleniu (art. 385 kpc).