Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1537/11
Data wyroku: 2013-06-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sławomir Urbaniak
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I C 1537/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 czerwca 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak
Protokolant:Marcin Guzik
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwa(...) Spółdzielni (...)z siedzibą weW.oraz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą weW.
przeciwkoGminieW.
oustalenie

I
ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność GminyW., położonej przyul. (...)iul. (...)(bez numeru) weW., oznaczonej geodezyjnie jakodziałki gruntu nr (...), obrębS., o powierzchni 25 988 m2, począwszy od 1 stycznia 2010 roku wynosi 305 229 zł;

II
dalej idące powództwo oddala;

III
zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej(...) Spółdzielni (...)z siedzibą weW.kwotę 18 919,34 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 1537/11

UZASADNIENIE
Użytkownik wieczysty(...) Spółdzielnia (...)z siedzibą weW.w likwidacji wniosła sprzeciw od Orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW., wydanego dnia 7 września 20l1 r., ustalającego opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność GminyW., położonej weW.przyul. (...)i(...)(bez numeru), oznaczonej geodezyjnie jakodziałki gruntu nr (...), obowiązującą od dnia 1 stycznia 2010 r. w kwocie 463.077 zł. Orzeczeniu temu zarzuciła nieuzasadnione ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w nowej wysokości wynoszącej 661.539 zł w oparciu o art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r..
W uzasadnieniu wskazała, żeniekwestionuje co do zasady wypowiedzenia i zmiany wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Kwestionuje wyłącznie wysokość zaproponowanej przez PrezydentaW.oraz ustalonej w Orzeczeniu Kolegium rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie 463.077 zł. W ocenie skarżącegowoperacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, który był podstawą do zaproponowania nowej kwoty znajdują się błędy, które dyskwalifikują go jako dokument mogący stanowić podstawę  nowej opłaty w zaproponowanej wysokości.Przykładembłędów operatu wskazać należy, że biegły w sposób nieuzasadniony przyjął, że nieruchomośćposiada korzystne cechy takie jak: kształt, dogodne położenie, dobrą komunikację.Wskazano, żedziałka gruntu nr (...)zajęta została pod torowisko kolejowe,ul. (...)jest zaś ulicą ślepą. Zdaniem skarżącego brak obowiązującego planu zagospodarowaniaprzestrzennego, który określałby przeznaczenie terenu, w sposób znaczący obniżawartośćnieruchomości, czego nie uwzględnił rzeczoznawca. Wywodzenie przeznaczenia nieruchomości zeStudium (...)nie jest uzasadnione, nieruchomość powinna zostać natomiast wyceniona w oparciu o aktualny sposóbużytkowania.Wskazywano dalej, że nieruchomość wykorzystywana jest pod place składowe i magazyny, które zostały przewidziane do wpisania do rejestru zabytków. Nadto w ramach nieprawidłowości operatu wskazać również należało, że rzeczoznawca zastosował metodę podejścia porównawczego - porównania parami nieruchomości podobnych, a do porównania przyjął tylko trzy nieruchomości o pow. od 1.757 do 7.140 m2podczas gdy wyceniana nieruchomość ma powierzchnię przekraczającą 25.000 m2. Nie bez znaczenia pozostawał fakt, że do wyceny nieruchomości przyjęte zostały ceny transakcyjne nieruchomości z roku 2007 i 2008, czyli z okresu wysokiego poziomu cen na rynku nieruchomości. Reasumując całkowicie błędny operat nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w myśl art. 78 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącego właściwa opłata winna być określona na poziomie kwoty 231.586,67 zł. bowiem realna wartość 1 m2wynosi 297,02 zł.
W odpowiedzi na pozew GminaW.wniosła o oddalenie powództwa. Podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie przedstawione w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Wypowiedzenie z dnia 7 grudnia 2009 roku opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej weW.przyul. (...)nr ewidencyjnydziałki (...)O.S., było zasadne, prawidłowe i miało swoją podstawę w wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. W.operacie szacunkowym. W ocenie GminyW.w/w operat jest prawidłowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze również nie znalazło podstaw do zakwestionowania jego prawidłowości. GminaW.stoi na stanowisku, iż ustalona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 7 września 2011 roku opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego opisanej na wstępie nieruchomości gruntowej obowiązująca od dnia l stycznia 2010 roku w kwocie 463 077 zł jest prawidłowa.
Próby ugodowe miedzy stronami nie zakończyły się pomyślnie.

Sąd na rozprawie w dniu 18.06.2013 r. (k. 295) wezwał do udziału w sprawie na podstawieart. 196 par 1 kpcw charakterze stronyspółkę (...) sp. z o.o.
Prezes zarządu spółki(...) sp. z .o.o.oświadczył, że podtrzymuje stanowisko wyrażone przez w sprawie przez(...) Spółdzielnię (...)z siedzibą weW.w likwidacji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółdzielnia (...)z siedzibą weW.w likwidacji od 1997r. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych stanowiących własność GminyW.. Nieruchomości te, o łącznej powierzchni 25.988 m2,położone są weW.przyul. (...)i oznaczone geodezyjnie jakodziałki nr (...), obrębS.. Dla nieruchomości tych Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą pod nr (...).
Dowód: odpis z KRS

Dnia 1 sierpnia 2011r.(...) Spółdzielnia (...)z siedzibą weW.w likwidacji w drodze aportu wniosła do założonej przez siebiespółki (...) sp. z o.o.całe przedsiębiorstwo, w tym prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości. Jedynym właścicielem spółki jest(...) Spółdzielnia (...)z siedzibą weW.w likwidacji.T. B.jest jednoosobowym prezesem zarządu(...) sp. z o.o.
Dowód:akt notarialny z dnia 25.07.2011r. k. 286-294

PrezydentW.działając na podstawieart. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wypowiedział obowiązującą od 1999r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych gruntów wynoszącą 69.138,50 zł. i zaoferował nową opłatę w wysokości 661 539 zł.
Użytkownik wieczysty(...) Spółdzielnia (...)z siedzibą weW.w likwidacji nie przyjął oferty i pismem z dnia 4 stycznia 2010 r., złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW.wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona w proponowanej wysokości.Wewniosku zakwestionowano poprawność sporządzonego na potrzeby dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego. Wskazano, że biegły wsposóbnieuzasadniony przyjął, że nieruchomość posiada korzystne cechy takie jak: kształt, dogodne położenie, dobrą komunikację i przeznaczenie. Nieruchomośćpowinna zostać wyceniona w oparciu o aktualnysposóbużytkowania- pod place składoweimagazyny.Wskazano także, że dowyceny nieruchomości przyjęte zostały transakcje nieruchomościamiz roku 2007i 2008. to jest z okresu wysokiego poziomucen na rynku nieruchomościi te posiadały także mniejszą powierzchnięniż nieruchomość wyceniana. Podniesiono również, że w roku 2008 w postępowaniu dotyczącym aktualizacji opłaty w odniesieniu do sąsiedniej, opłata roczna została ustalona przy uwzględnieniu ceny jednostkowej równej 297 zł ustalona cena jednostkowa nieruchomości jest zaś wyższa o 551,48 zł.
Dowód:wniosek użytkownika wieczystego z dnia 4 stycznia 2010

Po rozpoznaniu sprawy i przeprowadzeniu rozprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze Orzeczeniem z dnia 7 września 2011r. nr SKO(...)ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na kwotę 463.077 zł od 1 stycznia 2010 r. Za podstawę aktualizacji przyjęto operat szacunkowy wartości nieruchomości opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, że wycena nieruchomości dokonana w operacie szacunkowym została dokonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przez co wnioski końcowe wyceny określające wartość rynkową prawa własności nieruchomości należy uznać za wiarygodne. Rzeczoznawca dokonał prawidłowego doboru transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, które spełniały kryterium podobieństwa do wycenianego gruntu, w szczególności w aspekcie ich przeznaczenia. Wobec braku obowiązującego planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości determinowały zapisyStudium (...), zatwierdzonego uchwałą Nr(...)Rady MiejskiejW.z dnia 6 lipca 2006 r., Rzeczoznawca przeprowadził badanie rynku w zakresie transakcji sprzedaży działek gruntu ze strefy śródmiejskiejW.przeznaczonych pod funkcje usługowe,przyjął próbkę reprezentatywną 10 transakcji nieruchomościami,zktórych do ostatecznych porównańwybrano trzy transakcje, które najbardziej spełniały warunkipodobieństwa do przedmiotu wyceny: Finalna wartość wycenianego gruntu została wyłoniona przy pomocy właściwie ustalonych poprawek, które uwzględniły różnice w cechach cenotwórczych. W toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym weW.rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że możliwe jest obniżenie wartości nieruchomości o 30 %. z uwagi na utrudniony wjazd naul. (...)z odcinka podporządkowanego, szczególnie niekorzystną powierzchnię nieruchomości (ponad 2,5 ha), inne niedogodności wynikające z otoczenia i sąsiedztwa nieruchomości, widoczne symptomy spadku cen jednostkowych gruntów, które miały pod koniec 2009 r. Po uwzględnieniu tego faktu ustalono jednostkową wartość wycenianej nieruchomości gruntów na 848,52 zł. Uwzględniając wielkość powierzchni gruntu wartość nieruchomości została ustalona na 22 051 300 zł.
Dowód: Orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 września 2011r. nr SKO(...)

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa położona weW.przyul. (...), oddana została w umowie użytkowania wieczystego stronie powodowej-(...) Spółdzielni (...)z siedzibą weW.w likwidacji pod przemysł, składy i magazyny.
Jej przeznaczenie jest zgodne z jej aktualnym sposobem korzystania - jest wykorzystywana pod magazyny i składy.
Dowód:kopia umowy notarialnej nr rep. A(...)zawarta przez powoda z Gminą w dniu 09.06.1998r. k. 129-131, opinia biegłej sądowej E.M.

Zespół Komisji(...)(...)weW.przeanalizował operat szacunkowy wartości nieruchomości rynkowej gruntudziałki (...), stanowiącej podstawę określenia wartości opłaty za użytkowanie wieczyste w postępowaniu administracyjnym. Operat szacunkowy sporządzony w dniu 24.09.2009r. przezJ. W.rzeczoznawcę majątkowego wykonany został nieprawidłowo z naruszeniem art. 4 pkt 16 i 17 art. 153 ust 1 i art. 155 ust 1 art. 175 ust 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. oraz z naruszeniem przepisówRozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. w operacie szacunkowym stwierdzono błędy, które miały bezpośredni wpływ na określona wartość nieruchomości.
Dowód:opinia nr (...)Komisji(...)Stowarzyszenia (...)weW.z dnia 01.02.2012r. k.45-69,

Wartość rynkowa prawa własności gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste stronie powodowej, położonych w obrębieS.weW.przyul. (...), oznaczonych numerami geodezyjnymidziałek (...), objętejKW (...)na dzień dokonania przez stronę pozwaną aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie tj na dzień 7.12.2009r. wynosi:10 174 300,00zł.

Nieruchomości została opisana w następujący sposób:lokalizacja- lepsza,stan użytkowy- przeciętny ,otoczenie i sąsiedztwo-atrakcyjne,powierzchnia- pow. 2,5 ha

Otrzymana wartość rynkowa nieruchomości została określona według indywidualnej znajomości rynku. Została oszacowana przy uwzględnieniu cech rynku lokalnego oraz charakterystyki wycenianej nieruchomości, jest dla niej w pełni reprezentatywna i jest najbardziej wiarygodną wartością dla aktualnego stanu rynku.

Przy określaniu wartości rynkowej uwzględniono sumy współczynników korygujących dla wycenianego gruntu oraz średnią cenę 1 m2p.u. i cechy rynkowe wpływające na wartość rynkową 1m2przedmiotowego gruntu według stanu i cen obowiązujących

Szacowana jednostkowa wartość rynkowa tej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności określona na poziomie391 zł/m2mieści się w przedziale cen jednostkowych nieruchomości podobnych, które były podstawą wyceny.
Dowód:opinia biegłej sądowej E.M.

Sąd zważył co następuje:

Użytkownik wieczysty(...) Spółdzielnia (...)z siedzibą weW.w likwidacji wniosła sprzeciw od Orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego weW., wydanego dnia 7 września 20l1r., ustalającego opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność GminyW., położonej weW.przyul. (...)i(...)(bez numeru), oznaczonej geodezyjnie jakodziałki gruntu nr (...), obowiązującą od dnia 1 stycznia 2010r. w kwocie 463.077 zł. Orzeczeniu temu zarzuciła nieuzasadnione ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w nowej wysokości wynoszącej 661.539 zł w oparciu o art. 78 ust 2 ustawy z dnia 21 sierpnia1997 r.
W toku postępowania z uwagi na zarzuty użytkownika wieczystego nieruchomości rzeczą Sądu było ustalenie, w jakiej wysokości wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie przez stronę pozwaną było uzasadnione.
Zgodnie z przepisemart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. DZ. U. Nr 110, poz. 102) strona pozwana jest uprawniona do dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, o ile wartość nieruchomości uległa zmianie. Zasady ustalenia tej opłaty reguluje przepis 152-154 w/w ustawy oraz przepisyRozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego(DZ. U Nr 207, poz.2109 ze zm.). Zgodnie z art. 154 ustawy wyboru podejścia oraz metody techniki oszacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.
Strona powodowa zakwestionowała operat szacunkowy sporządzony w postępowaniu administracyjnym przez rzeczoznawcęJ. W.. Zarzuciła m.in., że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości, które nie spełniają kryterium nieruchomości podobnych. Zespół Komisji(...)(...)weW.przeanalizował operat szacunkowy sporządzony w postępowaniu administracyjnym przez rzeczoznawcęJ. W.stanowiący podstawę podwyższenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste i stwierdzono, że operat szacunkowy wykonany został nieprawidłowo z naruszeniem art. 4 pkt 16 i 17 art. 153 ust 1 i art. 155 ust 1 art. 175 ust 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. oraz z naruszeniem przepisówRozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym stwierdzono błędy, które miały bezpośredni wpływ na określenie wartości nieruchomości która została ustalona na kwotę 22.051.300 zł. W toku postępowania strona powodowa przedstawiła wycenę rzeczoznawcyM. C.dotyczącą określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości- stan na dzień 7.12.2009r., w której wartość tej nieruchomości oszacowana została na kwotę 10.330.750 (k. 78-103). Operat szacunkowy złożony przez stronę powodową, pomimo że nie był co do zasady kwestionowany przez stronę pozwaną, mógł stanowić w procesie jedynie dowód z dokumentu prywatnego i nie mógł mieć wartości dowodowej w procesie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Ostatecznie przeprowadzono w toku postępowania dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości E.M.w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...)na dzień dokonania przez stronę pozwaną aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie (7.12.2009r.). Wartość rynkowa prawa własności gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste stronie powodowej, położonych w obrębieS.weW.przyul. (...), oznaczonych numerami geodezyjnymidziałek (...)według stanu i cen obowiązujących na dzień 07.12.2009 r. określona została na kwotę10.174.300,00zł. Otrzymana wartość została określona według indywidualnej znajomości rynku i oszacowana przy uwzględnieniu cech rynku lokalnego oraz charakterystyki wycenianej nieruchomości. Wartość ta jest w pełni reprezentatywna i jest najbardziej wiarygodną wartością dla aktualnego stanu rynku. Szacowana jednostkowa wartość rynkowa tej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności na poziomie391 zł/m2mieści się w przedziale cen jednostkowych nieruchomości podobnych, które były podstawą wyceny.
Opinia ta, w ocenie Sądu, została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami, jest rzeczowa, zawiera logiczną argumentację. Sąd nie dostrzega w opinii jakichkolwiek błędów dostrzegalnych z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego czy też błędów matematycznych. Opinia ta nie była kwestionowana przez strony i stała się podstawą wydania rozstrzygnięcia w sprawie. Ponadto wartość nieruchomości określona przez biegłąE. M.w tej opinii jestzbieżna z wnioskami przedstawionymiprzez rzeczoznawcęM. C..
Sąd nie brał pod uwagę opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy nieruchomościA. G..Biegły w piśmie z dnia 15.10.2012 r. odniósł się do zarzutów i uwag pozwanego do jego opinii zgłoszonych w piśmie z dnia 30.07.2012 r. uznając je za słuszne i trafne (k. 208) i wniósł o zwolnienie go z obowiązku sporządzenia opinii w tej sprawie.
W tym stanie rzeczy, uwzględniając wartość rynkową opiniowanej nieruchomości określoną przez biegłą na kwotę10 174 300,00przy użyciu 3 % stawki procentowej, Sąd ustalił nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2010 r., na kwotę 305.229 zł. o czym orzekł w pkt I sentencji wyroku. W pozostałym zakresie Sąd powództwo oddalił.
Podstawę orzeczenia o kosztach zawartego w punkcie III wyroku stanowił przepisart. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Przy uwzględnieniu wartości przedmiotu sporu i uwzględniając ostateczny wynik postępowania Sąd ustalił, że strona powodowa wygrała ten proces w 60,15 % , pozwana w 39,85 %. Strona powodowa poniosła koszty opłaty sądowej od pozwu, koszty zaliczek na opinie biegłych oraz koszty zastępstwa procesowego ustalone na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcą prawnego z urzędu wraz z opłatą od pełnomocnictwa na kwotę 7217zł, łącznie koszty procesu strony powodowej, które mogły zostać uwzględnione w rozliczeniu wyniosły 36.234,93zł. Zasądzeniu od przeciwnika podlegała więc kwota 21.795,31 zł (60,15 % z 36.234,93 zł). Na koszty strony pozwanej składają się koszty zastępstwa procesowego ustalone wg rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcą prawnego z urzędu wraz z opłatą od pełnomocnictwa na kwotę 7217 zł. Zasądzeniu od przeciwnika podlegała więc kwota 2.875,97 zł (39,85 % z 7.217 zł). Po rozliczeniu i wzajemnej kompensacji zasądzono od strony pozwanej na rzecz strony powodowej(...) Spółdzielni (...)z siedzibą weW.kwotę 18 919,34 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd nie mógł uwzględnić wszystkich kosztów przedstawionych przez powoda w rozliczeniu (w tym kosztów wykonania prywatnych ekspertyz, koszty pełnomocnika w postępowaniu administracyjnym) albowiem nie należą one do niezbędnych kosztów procesu (art. 98 § 2 kpc).

Z. 1) odnotować uzasadnienie,
2) odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi strony pozwanej,
3) kal. 14 dni