Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1356/12
Data wyroku: 2013-06-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Grzesik, Karina Marczak, Violetta Osińska
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 675 kc, art. 11 i art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (...)

Sygn. akt II Ca 1356/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 czerwca 2013 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Małgorzata Grzesik (spr.)

Sędziowie:

SO Karina Marczak
SO Violetta Osińska

Protokolant:

st. sekr. sąd. Dorota Szlachta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2013 roku wS.
sprawy z powództwa

      Gminy(...)

przeciwkoJ. L.iK. L.
o opróżnienie i wydanie lokalu
na skutek apelacji wniesionej przez pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie
z dnia 17 kwietnia 2012 r., sygn. akt I C 1085/11

1

      zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II tylko o tyle, że ustala, iż pozwanejJ. L.przysługuje prawo do lokalu socjalnego i nakazuje wstrzymanie opróżnienia lokalu mieszkalnego opisanego w punkcie I wyroku wobec pozwanejJ. L.do czasu złożenia przez Gminę(...)oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego ;

2
oddala apelację w pozostałym zakresie;

3

      zasądza od pozwanychJ. L.iK. L.na rzecz powódki Gminy(...)kwotę 60 (sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 17.04.2012r. Sąd Rejonowy Szczecin Centrum w Szczecinie nakazał pozwanymJ. L.iK. L., aby opróżnili i wydali powódce Gminie(...)lokal mieszalny położony wS.przyul. (...)w stanie wolnym od osób i rzeczy. Sąd ustalił, iż pozwanym nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.
Sąd I instancji ustalił, iż przedmiotowy lokal mieszkalny położony wS.przyul. (...)jest własnością powodowej Gminy(...)i wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy. Od 2000r. najemcami tego lokalu byli pozwaniJ. L.iK. L., którzy nabyli prawo najmu tego lokalu, z mocy prawa, wskutek wstąpienia w stosunek najmu po śmierci poprzedniego najemcy tego lokalu ich ojcaZ. L..
Najemcy pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za mieszkanie. Z tego powodu wypowiedziano im umowę najmu.
Po rozwiązaniu łączącej strony umowy najmu, pozwani uregulowali zaległe płatności za korzystanie z przedmiotowego lokalu i w 2007r. regulowali je terminowo. Wtedy też wystąpili do powódki z wnioskiem o przywrócenie im praw najmu lokalu przyul (...). W toku rozpoznawania tego wniosku powódka stwierdziła, że pozwani samowolnie, bez stosownych zezwoleń budowlanych wykonali w lokalu prace polegające na zaadoptowaniu części łazienki na kuchnię oraz założyli centralne ogrzewanie gazowe. W tej sytuacji powódka wezwała pozwanych do zalegalizowania przeprowadzonych robót, warunkując tym przywrócenie im praw najmu przedmiotowego lokalu. W styczniu 2008r. pozwani złożyli wniosek do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wS.o zalegalizowanie dokonanych przez nich w lokalu prac. Wniosek ten nie został rozpoznany do chwili wytoczenia niniejszego powództwa i pozwani ponowili go w październiku 2011r. W dniu 15.12.201 lr. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wS.wydał decyzję odmawiającą nałożenia na pozwanych obowiązku określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych w lokalu robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem z uwagi na to, że postępowanie przeprowadzone w oparciu o złożone przez pozwanych dokumenty i oględziny lokalu, wykazało że przedmiotowe roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi.
W latach 2009 - 2011 pozwani ponownie nie regulowali terminowo opłat za korzystanie z lokalu i dopuścili do powstania zaległości z tego tytułu, które wynosiły: - na koniec 2009r. kwotę 911,53 zł., - na koniec 2010r. kwotę 2409,82 zł., - na dzień 9.11.201 lr. kwotę 2611,82 zł.
Powódka w 201 Or. wytoczyła powództwo przeciwko pozwanym o zaległe płatności za lokal. Nakazem zapłaty w sprawie sygn. akt I Nc 544/10 zasądzono od pozwanych należność z tego tytułu na rzecz powódki wraz z odsetkami i kosztami procesu. Obciążono następnie pozwanych również kosztami egzekucji prowadzonej na podstawie tego nakazu.
W toku niniejszego postępowania pozwani spłacili należność główną z tytułu korzystania z przedmiotowego lokalu. Do zapłaty pozostała im jeszcze kwota 2528,43 zł. (wg. stanu na dzień 5.03.2012r.) tytułem kosztów dochodzenia roszczeń przez powódkę. Płatność tej należności została rozłożona pozwanym na 10 rat, płatnych miesięcznie w okresie od kwietnia 2012r do stycznia 2013r.
W lutym 2012r. pozwani ponownie złożyli wniosek o przywrócenie im praw najmu przedmiotowego lokalu. Nie został on uwzględniony z uwagi na brak pełnej spłaty przez pozwanych należności wobec powodowej Gminy związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu.
PozwanaJ. L.ma 31 lat, z zawodu jest technikiem transportu kolejowego. Nie jest zarejestrowana jako bezrobotna. Od ok. roku zarobkuje pilnując dzieci i sprzątając. Uzyskuje z tego tytułu dochód w wysokości ok. 1200 zł. miesięcznie netto. Nie ma orzeczonej niezdolności do pracy ani niepełnosprawności.
PozwanyK. L.ma 30 lat, z zawodu jest technikiem mechanikiem samochodowym. Od ok. 2 lat pracuje nieprzerwanie na podstawie umów zlecenia w firmach zajmujących się konserwacją zabytków. U zyskuje z tego tytułu dochód w wysokości ok. 2000 zł. miesięcznie netto. Jest zdrowy.
Pozwani są rodzeństwem, prowadzą wspólne gospodarstwo domowe, nie mają nikogo na utrzymaniu.
Sąd Rejonowy wskazał, iż zgodnie z treściąart. 675 § 1 k.c.po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Koniecznym warunkiem dla skutecznego wysuwania tego rodzaju żądania przez wynajmującego jest uprzednie ustanie stosunku najmu dającego prawo do władania lokalem stronie pozwanej. Jednym ze sposobów zakończenie tego stosunku jest wypowiedzenie łączącej strony umowy najmu.
W ocenie Sądu I instancj materiał dowodowy sprawy dawał podstawy do stwierdzenia, że pozwani obecnie nie mają skutecznego względem wynajmującego tj. powodowej Gminy uprawnienia do władania przedmiotowym lokalem.J.iK. L.posiadali taki tytuł wywodzący się z umowy najmu lokalu łączącej ich z powodową Gminą. Umowa najmu łącząca pozwanych z powodem została jednak rozwiązana z dniem 30.11.2006r. wskutek wypowiedzenia dokonanego przez powódkę pismem z dnia 27.10.2006r. Dokonane wypowiedzenie było zgodne z z uregulowaniami art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21.06.200lr. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnego(w brzmieniu obowiązującym w dacie wypowiedzenia umowy najmu).
Sąd oceniał żądanie powódki również w uwzględnieniu uregulowańart. 5 k.c.stwierdzając, iż analiza okoliczności sprawy - sytuacja majątkowa, osobista, zawodowa pozwanych - nie dawała podstaw do stwierdzenia, że żądanie wydania lokalu pozostaje w sprzeczności ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem jego prawa własności lokalu i związanymi z tym obowiązkami jako dysponenta mieszkaniowego zasobu Gminy, bądź z zasadami współżycia społecznego.
Ponadto Sąd I istancji stwierdził, że w obecnych okolicznościach nie można też oceniać żądania powódki za sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego z powodu nieprawidłowości, których dopuściła się powodowa Gmina w 2008r., a polegających na zwłoce w rozpoznaniu wniosku pozwanych o legalizacje przebudowy dokonanej w lokalu. Z materiału sprawy można wnioskować, że pozwani wówczas już spełnili wymagania konieczne dla uznania tej przebudowy za zgodną z przepisamiprawa budowlanego, jak również że nie zalegali wówczas z płatnościami za korzystanie z lokalu, a tym samym, że spełniali kryteria do przywrócenia prawa najmu określone w § 7 ust. 3 uchwały nr(...)Rady MiastaS.z dnia 9.06.2003r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy(...). Podnieść jednak należy, że regulacja ta nie daje roszczenia byłemu najemcy do dochodzenia przywrócenia praw najmu, a osoby o to się ubiegające muszą też spełniać inne kryteria określone w w/w uchwale m.in. kryterium dochodowe oraz uzyskać pozytywną opinie komisji mieszkaniowej. Aczkolwiek więc pozwani słusznie zarzucili powódce w/w zaniedbanie niemniej nie mogło ono skutkować na wynik niniejszej sprawy. W tym zakresie Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że od 2009r. pozwani ponownie zaczęli zalegać z opłatami za lokal i stan taki trwał do chwili wytoczenia niniejszego powództwa. Również na dzień zamknięcia rozprawy pozwani nie spłacili wszystkich zobowiązań wobec Gminy (zalegają z tytułu kosztów dochodzenia przez powódkę płatności z tytułu korzystania przez pozwanych z lokalu).

Sąd zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych okazała się uzasadniona jedynie w zakresie rozstrzygnięcia o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego pozwanejJ. L..
W pozostałym zakresie Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowe ustalenia, które Sąd Odwoławczy przyjmuje za własne. Ustalenia te Sąd Rejonowy poparł wnikliwą i rzetelną analizą zebranych dowodów, a ocena tych dowodów dokonana przez ten Sąd odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie okoliczności sprawy. W wyczerpującym i sporządzonym zgodnie zart. 328 § 2 k.p.c.uzasadnieniu wyroku, Sąd Rejonowy dokładnie określił dowody, na których się oparł, wyjaśnił podstawę prawną wyroku i przytoczył w tym zakresie przepisy prawa.
Za chybiony Sąd Okręgowy uznał zarzut wadliwej oceny materiału dowodowego w sprawie w zakresie obowiązywania między stronami umowy najmu.
Jak niespornie ustalił Sąd pierwszej instancji, pozwani na dzień 10 sierpnia 2006 r. zalegali z zapłatą czynszu na 3 pełne okresy płatności. Pismem z dnia 22 sierpnia 2006 r. pozwani zostali wezwani do spłaty zadłużenia w terminie 30 dni pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu lokalu. W wyznaczonym terminie pozwani nie uregulowali należności i pismem z dnia 27 października 2006 r. powódka wypowiedziała im umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 listopada 2006 r. Okoliczności powyższe zostały wprost przyznane przez pozwaną (k.49).
Powyższe działania były zgodne zart. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).
Podkreślenia wymaga, że dokonanie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu powoduje, iż po upływie okresu wypowiedzenia, umowa przestaje obowiązywać, co oznacza, że najemcy tracą uprawnienie do władania lokalem. W niniejszej sprawie powyższe zdawało się nie być kwestionowanym przez pozwanych, skoro wskazywali on, iż po wypowiedzeniu starali się oni o „przywrócenie” prawa najmu. Dalsze działania zatem tak powódki, jak i pozwanych, choć mogą, rzecz jasna, być rozpatrywane z punktu widzenia nadużycia prawa podmiotowego czy też zgodności z zasadami współżycia społecznego, to nie mogą – wbrew wywodom apelujących – wpłynąć na zmianę obiektywnie istniejącego faktu utraty ich tytułu prawnego do zajmowanego lokalu.
Jednocześnie Sąd Okręgowy zauważa, iż niezasadnie zarzucają apelujący, że wypowiadając umowę najmu powódka rzekomo naruszyła jej postanowienia, z których wynikać ma, iż umowa może być rozwiązana jedynie w przypadku cofnięcie przydziału lokalu oraz w przypadku orzeczenia przez Sąd ustalenia stosunku najmu. Podkreślić należy, że przepisy ustawy dotyczące wypowiadania umowy najmu, mające zastosowanie także do przedmiotowej umowy - na mocy art. 27 ust. 1 ustawy, mają charakter przepisów iuris cogentis. Normy takie nie pozostawiają stronom swobody w ustalaniu treści stosunku prawnego. Zauważyć przy tym należy, iż umowa wskazuje na możliwość jej rozwiązania w przypadku jednostronnej decyzji wynajmującego o cofnięciu przydziału, a zatem nie sposób uznać jej postanowień za bardziej korzystne niż postanowienia ustawy.
Sąd Okręgowy w całości podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż nie było podstaw do zastosowania w niniejszej sprawie przepisuart. 5 k.c.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie powtarzany był pogląd, iż przepisart. 5 k.c.jest normą szczególną i wyjątkową, toteż jego zastosowanie w konkretnej sprawie ograniczane być powinno do przypadków szczególnie drastycznych zachowań osób uprawnionych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 1997 r., sygn. II CKN 243/97, LEX nr 1228335; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1998 r., sygn. III CKN 15/98, LEX nr 12114391; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2002 r., sygn. IV CKN 892/ 00, LEX nr 54380).
Samo wykonywanie uprawnień właściciela nie stanowi nadużycia jego prawa. Domniemywać należy, że jeżeli podmiot korzysta z przyznanych mu przez ustawę uprawnień, to czyni to moralnie, a więc zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 327/06, Lex nr 276335 i z dnia 7 grudnia 1965 r., III CR 278/65, OSNC 1965, nr 7-8, poz. 130). Trudno zgodzić się z apelującymi, że z samego faktu, iż są spokojnymi lokatorami i modernizują lokal, należy odmówić powódce prawa do korzystania z jej uprawnień właścicielskich. Zauważyć należy, że przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. zawierają liczne regulacje ochronne, mające na celu zapobieżenie negatywnym dla lokatorów konsekwencjom związanym z pozbawieniem ich prawa do lokalu. Skoro w myśl ustawy, z uwagi na trudną sytuację materialną lokatorów (status bezrobotnego), ich stan zdrowia, niepełnosprawność, wiek i inne, można im przyznać prawo do lokalu socjalnego, to jednocześnie co do zasady wykluczyć należy, aby z tożsamych przyczyn w ogóle zasadnym było odmawianie właścicielowi prawa do eksmisji. Nie można przy tym zgodzić się z apelującymi, którzy zarzucają powódce nie podjęcie negocjacji oraz nie zaproponowanie zawarcia ugody. Pozwani, po otrzymaniu wezwania do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia umowy najmu, sami winni byli podjąć działania, mające na celu zapobieżenie rozwiązaniu umowy, a z materiału dowodowego sprawy nie wynika aby jakiekolwiek działania w tym zakresie zostały przez nich podjęte. Samo nieregularne dokonywanie płatności nie może doprowadzić do zwolnienia ich z obowiązku wydania przedmiotu własności powódce. Wskazać przy tym należy, iż zgoda powódki na ratalną spłatę zadłużenia z tytułu czynszu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, a także fakt, iż toczy się postępowanie, którego pozytywne zakończenie umożliwi pozwanych „odzyskanie” prawa najmu, nie oznacza, iż powódka nie może równoległe dochodzić od pozwanych zwrotu przedmiotu własności.
Zdaniem Sądu Odwoławczego natomiast, Sąd pierwszej instancji błędnie przyjął, że pozwanaJ. L.nie jest uprawniona do otrzymania lokalu socjalnego. W myśl art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1)kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisówustawyz dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej(Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.2))(23)lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3)obłożnie chorych,
4)emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5)osoby posiadającej status bezrobotnego,
6)osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Uwzględniając stan faktyczny na dzień orzekania przez Sąd Odwoławczy, gdyż w obowiązującym systemie apelacyjnym zasada aktualności orzeczenia sądowego ma zastosowanie do sądów obu instancji (art. 316 k.p.c.por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 1998 r., sygn. III CKN 259/98, OSNC 1999/4/82; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2006 r., sygn. II CSK 153/05, LEX nr 192012) Sąd Okręgowy wziął pod uwagę, iż w dacie wyrokowania przez Sąd Odwoławczy pozwana posiadała status osoby bezrobotnej. Jak wynika z przedłożonej przez nią książeczki wizyt w Urzędzie Pracy w trakcie składania zeznań przed Sądem pierwszej instancji nie posiadała ona statusu osoby bezrobotnej jednakże trwało to stosunkowo niedługi okres czasu i nie ma podstaw aby uznać, iż uzyskanie owego statusu po wyrokowaniu przez Sąd pierwszej instancji było działaniem celowym ze strony powódki. W sposób wiarygodny wyjaśniła ona bowiem, iż utrata statusu osoby bezrobotnej wiązała się w jej przypadku z niestawiennictwem na umówiony termin wizyty i pojęciem . Obecny statut osoby bezrobotnej pozwana posiada od 26 kwietnia 2012 r. Powyższe obligowało Sąd do przyznania jej prawa do lokalu socjalnego.
Prawa takiego natomiast nie ma pozwanyK. L., który nie posiada statusu osoby bezrobotnej. Fakt wykonywania pracy zarobkowej – bez względu na to czy jest to praca na podstawie umowy o pracę czy też umowy cywilnoprawnej – wyklucza posiadania takiego statusu. Wbrew zarzutom apelacji nie spełnia on także warunków wynikających z uchwały Rady Gminy. Uchwała ta odwołuje się bowiem do kwoty najniższej emerytur a nie – jak twierdzą pozwani – średniego wynagrodzenia za pracę. Apelujący, nawet przy przyjęciu, iż ich łączny dochód wynosi 2000 zł, nie spełniają kryteriów wynikających z uchwały Rady MiastaS.nr(...)z dnia 23 kwietnia 2012 r.
Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd Okręgowy działając na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok w punkcie II tylko o tyle, że ustalił, iż pozwanejJ. L.przysługuje prawo do lokalu socjalnego i – stosownie do art. 14 ust. 6 ustawy z dania 21 czerwca 2001 r. - nakazał wstrzymanie opróżnienia lokalu mieszkalnego opisanego w punkcie I wyroku wobec pozwanejJ. L.do czasu złożenia przez Gminę(...)oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
W pozostałym zakresie apelacja stron – jako bezzasadna – podlegała oddaleniu, o czym Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 385 k.p.c., jak w punkcie 2 sentencji wyroku.
Wpunkcie 3Sąd orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawieart. 98 § 1 i 3, art. 99, art. 100 i art. 108 § 1 k.p.c.w zw. z§ 9 pkt 1w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Sąd Odwoławczy przyjął, iż powódkę należy uznać za wygrywającą spór w całości bowiem apelacja pozwanych została uwzględniona jedynie w niewielkiej części.