Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 858/13
Data wyroku: 2013-07-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Oskar Rudziński, Joanna Staszewska, Beata Gutkowska
Słowa kluczowe: Umowa Zlecenia, Oświadczenie Woli, Kara Umowna, Pełnomocnictwo
Podstawa prawna: art. 65 k.c., art. 98 k.c., art. 99 § 1 k.c.
Teza: „… pozwana udzielając pełnomocnictwa słowu „sprzedaż” nadała specyficzne znaczenie funkcjonujące w języku potocznym i objęła nim nie samą umowę sprzedaży nieruchomości, a jedynie czynności, które zmierzają do sprzedaży działki, mają do niej doprowadzić, w tym również do zawarcia umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy pośrednictwa do sprzedaży nieruchomości niewątpliwie stanowiło jeden ze sposobów szukania kupca, do czego został umocowany pozwany …. nieprawdopodobne jest, by w XXI wieku, w warunkach rozwiniętej gospodarki rynkowej oraz dynamicznym obrocie nieruchomościami osoba dorosła, dość zaawansowana w latach ( 73 lata), nie miała świadomości w zakresie wymogów co do formy pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości. …„

Sygn. aktV Ca 858/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 lipca 2013 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Oskar Rudziński (spr.)

Sędziowie:

SSO Joanna Staszewska
SSO Beata Gutkowska

Protokolant:

sekr. sądowy Marcin Ponikowski

po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) S.A.wW.
przeciwkoI. T. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego(...)w Warszawie

z dnia 31 października 2012 r., sygn. akt II C 1180/12

1
oddala apelację;

2
zasądza odI. T. (1)na rzecz(...) S.A.wW.kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej.

Sygnatura akt V Ca 858/13

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 31 października 2012 r. Sąd Rejonowy(...)w Warszawie zasądził odI. T. (1)na rzecz(...) S.A.z siedzibą wW.kwotę 30.750 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 18.01.2012 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w stosunku doW. T. (1)i orzekł o kosztach procesu.
Podstawą tego orzeczenia były następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego:
W dniu 14 lipca 2010 roku pozwanaI. T. (2)udzieliła swojemu synowiW. T. (2)(pozwanemu) pisemnego pełnomocnictwa do wyszukania nabywcy zainteresowanego kupnem jej nieruchomości, położonej wW.przyul. (...), stanowiącej działki o nr ew.(...)
Posługując się przedmiotowym pełnomocnictwem, w dniu 14 lipca 2010 roku pozwanyW. T. (2)zawarł w imieniu i na rzecz swojej matki z powodem(...) Spółką Akcyjnąz siedzibą wW.umowę pośrednictwa zbycia - na wyłączność nieruchomości położonej wW.przyul. (...), stanowiącejdziałki nr (...).
W dniu 24 stycznia 2011 roku doszło do zawarcia ponownie pomiędzy(...) S.A.aI. T. (1), reprezentowaną przezW. T. (1), umowy pośrednictwa zbycia - na wyłączność w/w nieruchomości. Powyższa umowa została zawarta na czas oznaczony tj. do dnia 24 sierpnia 2011 roku. Strony ustaliły, że cena ofertowa nieruchomości będzie wynosić 820.000,00 zł. W tym samym dniu zawarty został aneks do umowy pośrednictwa — zbycia na wyłączność. W § 3 aneksu strony postanowiły, że w przypadku zawarcia transakcji objętej niniejszą umową, z klientem wskazanym w trakcie obowiązywania umowy przez(...) S.A.z pominięciem(...) S.A., zamawiający zamiast ustalonego wynagrodzenia zapłaci karę umowną w wysokości półtorakrotnego wynagrodzenia. W takim wypadku wynagrodzenie naliczane jest od ceny ofertowej obiektu.
W wykonaniu powyżej opisanej umowy powódka wyszukała dla pozwanej osoby zainteresowane zakupem jej nieruchomości, kontaktującP. P.orazJ. P.zW. T. (1).
W dniu 5 lipca 2011 rokuI. T. (1)zawarła umowę sprzedaży nieruchomości położonej, przy wW.ul. (...), stanowiącejdziałki nr (...), na mocy której przeniosła jej własność na rzeczP. P.orazJ. P..
Pismem z dnia 3 listopada 2011 roku(...) S.A.wezwałI. T. (1)do wskazania danych potrzebnych do wystawienia faktury tytułem naliczenia prowizji w wysokości 2,5% netto liczonej od ceny transakcyjnej — na podstawie umowy z dnia 24 stycznia 2011 roku.(...) S.A.wskazała, że obowiązek zapłaty rzeczonej prowizji zaktualizował się z uwagi na sprzedaż nieruchomości na rzecz małżeństwaJ. P.orazP. P., tj. na rzecz osób wskazanych jako potencjalni nabywcy przez(...) S.A.
W odpowiedzi na wskazane wyżej pismoI. T. (1)pismem z dnia 3 grudnia 2011 roku podniosła, żespółce (...) S.A.nie przysługuje wynagrodzenie z tytułu wykonania umowy pośrednictwa z dnia 24 stycznia 2011 roku i odmówiła jego wypłaty.
Pismem z dnia 27 grudnia 2011 roku(...) S.A.wezwałI. T. (1)orazW. T. (1)do zapłaty kwoty 30.750,00 zł tytułem zapłaty kary umownej w terminie 14 dni od otrzymania przedmiotowego wezwania. Pismo został doręczone w dniu 3 stycznia 2012 roku.
Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo jedynie w części dotyczącej roszczenia przeciwko pozwanejI. T. (1).
Sąd Rejonowy ustalił, iż pełnomocnictwo z dnia 14 lipca 2010 r. obejmowało czynności prawne polegające na zawieraniu umów pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości. Wskazał, iż udzielenie pełnomocnictwa ma charakter czynności prawnej jednostronnej i tym samym przy ustalaniu treści złożonego w jej ramach oświadczenia woli należy stosować reguły interpretacyjne wskazane wart. 65 § l k.c.
Sąd I Instancji ustalił, iż zgodnie z językowym brzmieniem pełnomocnictwa,I. T. (1)upoważniła swojego synaW. T. (1)do „sprzedaży działek przyul. (...),działki nr (...)”. Czynność sprzedaży, do którejW. T. (1)został upoważniony, jest sformułowaniem, które wkodeksie cywilnymma ściśle określoną treść i oznacza dokonanie umowy sprzedaży uregulowanej wart. 535 i n. k.c.Jednakże w ocenie Sądu Rejonowego nieuprawnionym było przypisywanie sformułowaniom używanym przez stronę przy dokonywaniu czynności prawnej znaczenia, wynikającego zkodeksu cywilnego, czyli funkcjonującego w języku prawnym.
Zdaniem Sądu Rejonowego wynikało to wprost z zeznań pozwanejI. T. (1)złożonych na rozprawie, w których wskazała ona: „synowi dałam upoważnienie tylko do szukania kupca, czyli do sprzedaży, dla mnie jest to, to samo”. Sąd Rejonowy stwierdził, iż pozwana udzielając pełnomocnictwa słowu „sprzedaż" nadała specyficzne znaczenie funkcjonujące w języku potocznym i objęła nim nie samą umowę sprzedaży nieruchomości, a jedynie czynności, które zmierzają do sprzedaży działki, mają do niej doprowadzić, w tym również do zawarcia umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy pośrednictwa do sprzedaży nieruchomości niewątpliwie stanowiło jeden ze sposobów szukania kupca, do czego został umocowany pozwany.
Sąd Rejonowy wskazał, iż zaprezentowaną powyżej wykładnię oświadczenia woliI. T. (1)dodatkowo potwierdzają te zeznania pozwanej, w których wskazała, że miała świadomość, że umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się u notariusza oraz miała świadomość, iż gdyby syn znalazł kupca, do notariusza musiałaby pójść osobiście. Tym samym nie sposób przyjąć, że woląI. T. (1)udzielającej pełnomocnictwaW. T. (1)było upoważnienie go do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w rozumieniukodeksu cywilnego. Pełnomocnictwo takie jak byłoby - z uwagi na niedochowanie przewidzianej dla tej czynności formy aktu notarialnego - nieważne.
Sąd Rejonowy uznał za niewiarygodne zeznania pozwanej w tej części, w której podała ona, że nie wiedziała, że pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości również musi być udzielone w formie aktu notarialnego. W ocenie Sądu Rejonowego nieprawdopodobne jest by w XXI wieku, w warunkach rozwiniętej gospodarki rynkowej oraz dynamicznym obrocie nieruchomościami osoba dorosła, dość zaawansowana w latach (73 lata), nie miała świadomości w zakresie wymogów co do formy pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości. Powyższe zdaniem Sądu Rejonowego dodatkowo potwierdza wykładnię, zgodnie z którą, pełnomocnictwo z dnia 14 lipca 2010 roku obejmowało jedynie umocowanie do wyszukania kupca, a więc również do zawarcia umowy pośrednictwa przy sprzedaży działek.
Za wskazaną wyżej interpretacją, przemawiał nadto fakt, iż w ten sposób przedmiotowe oświadczenie zostało odebrane przez osoby trzecie, tj. przez(...) S.A.(powódkę), bowiem zgodnie z poglądami utrwalonymi w doktrynie oświadczeniu woli należy nadać taką treść, jaką da się mu przypisać, oceniając je obiektywnie przez innych uczestników życia m.in. gospodarczego.
Dodatkowo Sąd Rejonowy wskazał, iż ustalając treść udzielonego pozwanemu pełnomocnictwa, miał na uwadze okoliczność, iż pełnomocnictwo to zostało udzielone w tym samym dniu, w którym następnie na jego podstawie została zawarta umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości. Zdaniem Sądu I Instancji wskazana wyżej okoliczność również świadczyła o tym, że rzeczone pełnomocnictwo zostało udzielone w celu zawarcia umowy z powodową agencją nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy ocenił, że pozwanaI. T. (2)była stroną umowy, z której powódka wywodziła swe roszenie, wobec czego jest zobowiązana do zapłaty na rzecz powódki kary umownej, albowiem sprzedała nieruchomość z pominięciem powódki.
Wysokość przedmiotowej kary umownej Sąd Rejonowy obliczył zgodnie z § 3 aneksu do umowy z dnia 24 stycznia 2011 roku, zgodnie z którym w przypadku zawarcia transakcji objętej umową z klientem wskazanym w trakcie obowiązywania umowy przez(...) S.A.z pominięciem(...) S.A., zamawiający zamiast ustalonego wynagrodzenia zapłaci karę umowną w wysokości półtorakrotnego wynagrodzenia naliczanego od ceny ofertowej. Cena ofertowa wskazana w łączącej strony umowie wynosiła 820.000 zł, prowizja agencji nieruchomości została ustalona na poziomie 2,5% od ceny transakcji. Wobec ustalenia, iż umowa sprzedaży nieruchomości przyul. (...)została zawarta z pominięciem pośrednika, tj. powódki, tym samym należna powódce kara umowna wynosi 30 750 zł (820 000 zł x 2,5% = 20 500 zł; 20 500 zł + 20 500 zł x 1,5% = 30 750 zł).
Sąd Rejonowy stwierdził, iż powódce od wskazanej wyżej kwoty należały się również odsetki ustawowe stosownie do treściart. 481 § l k.c.Wierzytelność polegająca na zapłacie kwoty 30.750 zł z tytułu kary umownej stała się wymagalna w dniu 17 stycznia 2012 roku wraz z upływem 14 dniowego terminu do spełnienia świadczenia, jaki został przez powódkę zakreślony w piśmie z dnia 27 grudnia 2011 roku. Tym samym żądanie zasądzenia odsetek od dnia następującego po dniu wymagalności świadczenia, tj. od dnia 18 stycznia 2012 roku do dnia zapłaty jest uzasadnione.
Sąd Rejonowy ocenił, iż powództwo wobecW. T. (1)nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd I Instancji przyjał, żeW. T. (1)przy zawieraniu zfirmą (...) S.A.umowy pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości działał w charakterze pełnomocnikaI. T. (1), zatem brak było podstaw do przyjęcia jego odpowiedzialności za spełnienie świadczenia powstałego na skutek zawarcia przedmiotowej umowy. W szczególności nie znajdował zastosowaniaart. 103 § 3 k.c., który dotyczy jedynie rzekomych pełnomocników działających bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy w całości uwzględnił powództwo wobec pozwanejI. T. (1), oddalając je w stosunku do pozwanegoW. T. (1).
Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana zarzucając mu:

1
naruszenie prawa procesowego poprzez błędne ustalenia faktyczne w sprawie i uznanie na podstawieart. 233 § 1 k.p.c., iż zebrany materiał dowodowy w sprawie uprawnia do stwierdzenia, że pozwanaI. T. (1)udzieliłaW. T. (1)pełnomocnictwa do zawarcia umowy pośrednictwa w zbyciu nieruchomości z firmą powoda, podczas, gdyI. T. (1)zaprzeczyła, aby pełnomocnictwo „do sprzedaży działek” miało obejmować dokonywanie takiej czynności prawnej, a samo pełnomocnictwo „do sprzedaży” ze względu na brak zachowania formy szczególnej było nieważne na podstawieart. 73 § 2 zd. 1 k.c.w zw. zart. 99 § 1 k.c.iart. 158 § 1 k.c., które to przepisy prawa materialnego również naruszył Sąd poprzez ich niezastosowanie w sprawie;

2
naruszenieart. 65 k.c.poprzez uznanie, iż udzielone w dniu 14 lipca 2010 r. pełnomocnictwo „do sprzedaży działek” jest pełnomocnictwem do „wyszukania nabywcy”, w tym do dokonywania czynności prawnych w imieniu mocującej z pośrednikami nieruchomości, czyli do zawierania stypizowanej ustawą umowy, o której mowa w art. 179 i nasi u.g.n. podczas, gdy pozwana zaprzeczała, aby kiedykolwiek udzielała pełnomocnictwa obejmującego swym zakresem zawieranie w jej imieniu tego rodzaju umów, a pełnomocnictwo do zawarcia umowy pośrednictwa musi mieć dla swojej ważności formę pisemną, co wskazuje na to, iż jest to pełnomocnictwo rodzajowe do dokonywania czynności prawnych o takim charakterze [art. 99 § 1 k.c.w zw. z art. 180 ust. 3 zd. 2 u.g.n.];

3
naruszenieart. 73 § 1 k.c.w zw. z art. 180 ust. 3 zdanie 2 u.g.n. iart. 99 § 1 k.c.poprzez ich niezastosowanie w sprawie podczas, gdy umowa zawarta w imieniuI. T. (1)jest nieważna albowiem udzielone pełnomocnictwo w dniu 14 lipca 2010 r. nie obejmowało pisemnego umocowania do dokonania takiej czynności prawnej w jej imieniu ze spółką powoda;

4
naruszenieart. 58 § 1 k.c.w zw. zart. 38 k.c.iart. 373 § 1 k.s.h.poprzez ich niezastosowanie w sprawie podczas, gdy umowy zawierane przez powoda zW. T. (1)„w imieniu" pozwanejI. T. (1)zawierane były przez osobę nieuprawnioną do reprezentacji spółki powoda i tym samym skutkowały ich nieważnością jako sprzeczne z ustawą [art. 58 § 1 k.c.per analogiam].

Wskazując na powyższe zarzuty apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i oddalenie w całości powództwa(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wW.wobec pozwanejI. T. (1)oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancje wedle norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest oczywiście bezzasadna.
Rozważania Sądu Rejonowego są wystarczająco wszechstronne i prawidłowo osadzone zarówno w przepisach prawa jak i materiale dowodowym sprawy. Sąd Okręgowy przyjmuje je w całości za swoje, nie ma więc tu potrzeby ponownego powielania ich treści i tak już obszernie przytoczonej w tzw. części historycznej.
Wszystkie de facto zarzuty sprowadzają się do ustalenia prawnej skuteczności pełnomocnictwa udzielonegoW. T. (1)i jego skuteczności do zawarcia umowy pośrednictwa, w szczególności w kontekście zeznań samej mocodawczyni, czyliI. T. (1). Mając na względzie wyżej wskazaną konstatację podkreślić wypada, iż ocena treści zeznań pozwanejI. T. (1)przez sąd meriti prawidłowo odzwierciedla ich właściwy kontekst, a nadto w pełni koresponduje z zasadniczymi dla bytu tego roszczenia faktami, choćby takimi, jak: niezaprzeczalny kontakt umocowanego z potencjalnymi klientami przy udziale pracowników powoda, sfinalizowanie umowy kupna sprzedaży właśnie z tymi osobami oraz potwierdzenie tych faktów przez w/w. Należy w tym miejscu podnieść, iż od profesjonalnego pełnomocnika / radcy prawnego / należałoby wymagać większej solidności w formułowaniu zarzutów opartych na treści zeznań, które zostały tendencyjnie i całkowicie sprzecznie z ich literalną treścią przytoczone i zinterpretowane. Niczym więc nieuprawnione było stwierdzenie apelującego, iż „ paradoksalnie zeznaniaI. T. (1)zostały przemianowane na jej korzyść” – wystarczy tu jedynie odesłać do treści całych zeznańI. T. (1), k.67.
W kontekście § 16 łączącej strony umowy, w zw. z treściąart. 189 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za całkowicie chybiony uznać należy zarzut nieważności przedmiotowej umowy z uwagi na zawarcie jej ze strony powoda przez osobę nieuprawnioną. Najwidoczniej apelującemu umknął przytoczony zapis umowy oraz wskazana wyżej podstawa prawna.
Z tych względów Sad Okręgowy na podstawieart. 385 kpc, zaś o kosztach z mocyart. 98 kpcorzekł jak w sentencji wyroku.