Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 161/13
Data wyroku: 2013-07-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Rybicka – Pakuła, Robert Obrębski, Joanna Zaporowska
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art.25 ustawy o własnosci lokali

Sygn. akt I ACa 161/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia  3 lipca 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Robert Obrębski (spr.)
Sędzia SA Małgorzata Rybicka – Pakuła
Sędzia SO del. Joanna Zaporowska
Protokolant st. sekr. sąd. Ewelina Borowska

po rozpoznaniu w dniu 3 lipca 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie
z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II C 434/12

1
oddala apelację;

2

      zasądza od(...)W.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt IA Ca 161/13

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 23 kwietnia 2012 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.,(...)W.wniosło o uchylenie uchwały właścicielilokali nr (...)w sprawie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy w 2012 r. z powodu jej sprzeczności zart. 15 ust. 1ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalioraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa oraz podnosiła, że z przepisów powołanej ustawy nie wynika zakaz podejmowania uchwały mającej na celu pozyskanie przez Wspólnotę środków potrzebnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, które zobowiązani się ponosić właściciele lokali, zwłaszcza że celem zaskarżonej uchwały było przeznaczenie pozyskanych środków na spłatę części kredytu zaciągniętego na konieczny remont nieruchomości wspólnej, zaś jego wcześniejsza spłata doprowadziła do powstania większych oszczędności, doszło bowiem do znacznego zredukowania odsetek od kredytu. Pozwana wskazywała ponadto, że dopłata była dostosowana do zaoszczędzonej kwoty, która pochodziła ze zmniejszenia kosztów ogrzewania budynku po wykonaniu jego remontu, chodziło więc o przeznaczenie nadpłaty na fundusz remontowy, do którego właściciele lokali nie musieli faktycznie dopłacać kwoty wyliczonej na podstawie zaskarżonej uchwały.
Wyrokiem z dnia 8 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo i zasądził od(...)W.na rzecz pozwanej Wspólnoty kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Na podstawie dokumentów złożonych przez strony, Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 16 marca 2012 r., wymaganą większością w trybie indywidualnego zbierania głosów, właściciele podjęli uchwałę nr(...)o obciążeniu każdego z nich jednorazową wpłatą na fundusz remontowy według stawki 8,70 zł za metr kwadratowy powierzchni każdego z lokalu w celu przeznaczenia tej kwoty na częściową zapłatę kredytu w kwocie 1450000 zł, który został zaciągnięty przez Wspólnotę w 2010 r. na remont budynku, z informacji uzyskanych od banku wynikało bowiem, że w wyniku wpłacenia kwoty 43961,67 zł, na następnie kwoty 44281,09 zł, która miała pochodzić z wykonania zaskarżonej uchwały, obciążenie kredytowe z tytułu odsetek zostanie zmniejszone o 138297,60 zł. Sąd Okręgowy także ustalił, że wysokość dopłaty została dostosowana do kwoty oszczędności na ogrzewaniu, które uzyskano w wyniku przeprowadzenia remontu ze środków pochodzących z kredytu, właściciele lokali nie musieli więc wpłacać przypadającej na nich części dopłaty, mogli bowiem potrącić swój dług z powstałą nadpłatą.
Oceniając ustalone okoliczności, Sąd Okręgowy nie doszukał się podstaw do uwzględnienia powództwa, uznał, że zaskarżona uchwała nie naruszała art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, wskazał, że na właścicielach lokali spoczywa prawny obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy, niezależnie więc od wpłacania miesięcznych zaliczek na fundusz remontowy, właściciele są uprawnieniu do podjęcia decyzji dotyczącej pokrycia nagłych wydatków lub zaoszczędzenia na kosztach kredytu pobranego na przeprowadzony remont budynku. Sąd Okręgowy wskazał, że zaskarżona uchwała nie naruszała także zasad zarządzania nieruchomością wspólną, miała bowiem na celu wypracowanie oszczędności, które zmniejszały przyszłe wydatki właścicieli na utrzymanie nieruchomości wspólnej, była więc korzystna także dla(...)W., które sprzeciwiło się jej podjęciu z powodów związanych z przyjętymi zasadami dyscypliny budżetowej, zgodnie z którymi tego rodzaju wpłaty nie mogły przekraczać 5,33 zł od metra kwadratowego lokali stanowiących własność strony powodowej. Wskazując, że możliwość zaliczenia nadpłaty w tytułu mniejszych kosztów ogrzewania całego budynku, zwalniała właścicieli z obowiązku dokonania wpłaty dopłaty przyjętej w zaskarżonej uchwale, Sąd Okręgowy podniósł, że jej podjęcie nie wiązało się z naruszeniem przez(...)W.przyjętych zasad dyscypliny budżetowej. Z podanych przyczyn Sąd Okręgowy nie doszukał się wiec podstaw do uwzględnienia powództwa wniesionego na podstawie art. 25 powołanej ustawy, zaś o kosztach procesu orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w związku z § 11 pkt 1 i § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniosła strona powodowa, która zaskarżyła ten wyrok w całości, podniosła zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancji art. 15 ust. 1 ustawy i wnosiła o jego zmianę przez uchylenie uchwały wskazanej w pozwie oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania za obie instancje. W uzasadnieniu strona skarżąca podtrzymała argumentację podawaną przed Sądem Okręgowym i podniosła, że rozłożony w czasie sposób obciążenia kosztami utrzymania budynku najemców lokali stanowiących własność(...)W.powodował, że w przeciwieństwie do innych właścicieli, wykonanie zaskarżonej uchwały wiązało się z koniecznością faktycznego wpłacenia opłaty dodatkowej na fundusz remontowy, która została przyjęta zaskarżoną uchwałą.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie, zaskarżonym wyrokiem art. 15 ust. 1 powołanej ustawy nie został bowiem naruszony, nie zostało także wykazane, jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy, aby zaskarżona uchwała była sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego były prawidłowe, wynikały z dowodów złożonych przez strony, nie zostały zakwestionowane w apelacji, w całości zostały więc przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia o jej zasadności. Podzielając argumenty podane przez Sąd Okręgowy, należy wskazać, że na korzyść strony skarżącej nie mogły przemawiać podniesione w apelacji okoliczności dotyczące rozliczeń między stroną skarżącą a najemcami poszczególnych lokali.
Przeciwko zasadności apelacji przemawiała argumentacja, którą należy wyprowadzić z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy. Nie ulega kwestii, że na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w części niepokrytej z pożytków oraz przychodów, które zostały uzyskane w ramach zarządu częścią wspólną. Z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy wynika wprawdzie, że na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, którego podstawowe pozycje zostały podane w art. 14 ustawy, właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących wpłat, płatne z góry do 10 – ego dnia każdego miesiąca, jednakże ani z powołanego przepisu, ani też z innych unormowań zawartych w ustawie nie wynika, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, aby niezgodne z prawem było przyjęcie, we właściwym trybie, uchwały zobowiązującej właścicieli lokali do wniesienia dodatkowych opłat, obliczonych proporcjonalnie do wielkości lokali, na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, w tym poniesionych już wydatków na wykonany remont albo na spłatę pobranego kredytu na jego przeprowadzenie. Przeciwnie, z art. 12 ust. 2 ustawy należy wyprowadzić wniosek dotyczący konieczności obciążenia właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną, których pokrycie nie jest możliwe z pożytków uzyskiwanych z nieruchomości wspólnej albo z przychodów, zaś z art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 3 ustawy jednoznacznie wynika kompetencja właścicieli lokali, którzy winni podjąć stosowną uchwałę. Łączna wykładnia powołanych przepisów uzasadnia przyjęcie, że miesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli z art. 15 ust. 1 ustawy, przeznaczane są na pokrycie bieżących i zwykle ponoszonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które mogą być niewystarczające do pokrycia każdego wydatku z funduszu remontowego. Nie można więc wykluczyć konieczności pozyskania na pokrycie kosztów remontu lub na korzystną spłatę kredytu środków nie pochodzących z zaliczek wpłacanych przez właścicieli w każdym kolejnym miesiącu, gdyby za dodatkowym obciążeniem właścicieli przemawiały zasady racjonalnego gospodarowania, ostatecznie bowiem, jak wynika z art. 12 ust. 2 ustawy, ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywa na właścicielach lokali, których ustawowe kompetencje, wynikające z art. 22 ust. 2 i 3 ustawy, nie mogą być ograniczane wyłącznie do podwyższenia zaliczek z art. 15 ust. 1 ustawy. Pozyskiwane w ten sposób środki przede wszystkim mają na celu pokrycie przyszłych wydatków, które są ponoszone w danym miesiącu, zaś po zakończeniu roku obrotowego, mogą się okazać po prostu niewystarczające na pokrycie wszystkich zobowiązań wspólnoty. Może więc powstać konieczność podjęcia decyzji dotyczących sposobu pokrycia powstałej różnicy. Sprzeczne z zasadami racjonalnego gospodarowania byłoby przyjęcie takiej wykładni art. 15 ust. 1 ustawy, która wykluczałaby możliwość podjęcia uchwały dotyczącej zasilenia funduszu remontowego innymi środkami niż zaliczki wpłacane na bieżąco przez właścicieli. Na zgodność z prawem takiej uchwały wskazywał zresztą Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r., w którym uznał, że,, Dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej,,, i stwierdził w dalszej części, że ,,Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem i nie narusza interesów właścicieli lokali,,. Powołany wyrok ma zastosowanie w niniejszej sprawie o tyle, że w stanie faktycznym, na tle którego Sąd Najwyższy wyraził przytoczony pogląd, chodziło o dodatkowe obciążenie właścicieli lokali poprzez pozbawienie ich roszczenie przewidzianego art. 12 ust. 1 ustawy. Zasadnie Sąd Najwyższy wskazał, że każda wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z właścicielami lokali z nadwyżki z przychodów i pożytków z nieruchomości w relacji do poniesionych wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w stosunku do udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Za sprzeczna z prawem lub zasadami zarządu nieruchomością wspólną nie może zostać ponadto uznana uchwała, w której właściciele zobowiązali się pokryć zobowiązania zaciągnięte w okresie minionym, także z tytułu kredytu na remont budynku, które nie zostały pokryte z zaliczek przeznaczonych na dalszy okres, zwłaszcza wtedy, tak jak w okolicznościach tej sprawy, gdy przemawiają za tym zasady racjonalnego gospodarowania, w szczególności gdy częściowe spłacenie kredytu wiąże się z możliwością ograniczenia odsetek od kredytu w wysokości większej niż dokonana wpłata na fundusz remontowy. Przeciwne stanowisko nie tylko nie znajduje uzasadnienia w przepisach powołanej ustawy, ale sprzeczne jest z zasadniczym celem regulacji zawartej w ustawie, na tle której racjonalność gospodarowania środkami właścicieli lokali jest szczególnie eksponowana przez ustawodawcę.
Apelacji nie uzasadniał także argument odwołujący się do zasad rozliczeń obowiązujących pomiędzy(...)W.a najemcami lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych i stanowiących własność strony skarżącej, która nie zaprzeczała, że obciążenie wynikające z zaskarżonej uchwały zostanie ostatecznie rozłożone między najemców, jednakże w sposób rozciągnięty w czasie. Strona powodowa przyznała w ten sposób, że wydatek związany z koniecznością wykonania zaskarżonej uchwały nie będzie stanowił trwałego, lecz czasowe obciążenie dla stołecznego budżetu, trudno więc zgodzić się z tezą, że będzie stanowić zagrożenie dla finansów strony pozwanej. Środki wydatkowane czasowo na wykonanie zaskarżonej uchwały zostaną bowiem przerzucone na najemców, nie będą więc stracone, zwłaszcza że z ustaleń Sądu Okręgowego, które nie były podważane w apelacji, wynika, że wydatek ten nie będzie nieopłacalny, doprowadzi bowiem do większych oszczędności także dla strony pozwanej przez znaczącą redukcję zobowiązań pozwanej Wspólnoty z tytułu odsetek od kredyty zaciągniętego w 2010 r. na remont części wspólnej nieruchomości, w dłuższym okresie czasu będzie więc finansowo korzystny dla strony skarżącej, czyli również dla stołecznego budżetu. Odmienne stanowisko strony powodowej nie było uzasadnione i nie zasługiwało na uwzględnienie.
Oddalenie apelacji uzasadniało ponadto obciążenie skarżącej kosztami postępowania apelacyjnego, które zostały poniesione przez stronę pozwaną. Na podstawieart. 98 § 1 i 3w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.i przy zastosowaniu §12 ust. 1 pkt 2 w zw. z§ 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Sąd Apelacyjny zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 135 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Uwzględniona została stawka minimalna przewidziana dla spraw o uchylenie uchwały.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów iart. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.