Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 2266/13
Data wyroku: 2013-11-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Renata Stępińska
Podstawa prawna: Art. 8 A Ust. 5 Ustawy Z 21.04.2001 R. O Ochronie Praw Lokatorów, Mieszkaniowym Zasobie Gminy I O Zmianie Kodeksu Cywilnego

II Ca 2266/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 listopada 2013 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział II Cywilny-Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: SSO Renata Stępińska

po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2013 roku w Krakowie
na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym
sprawy z powództwaH. M.
przeciwkoE. K.iP. K.
o ustalenie
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie
z dnia 4 lipca 2013 roku, sygn. akt I C 1748/12/S
oddala apelację.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 listopada 2013 r.

Apelacja pozwanychE. K.iP. K.od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 4 lipca 2013 roku, sygn. akt I C 1748/12/S, w którym w punkcie I ustalono, że dokonane przez pozwanych pismem z dnia 27 lipca 2012 r. wypowiedzenie czynszu najmu lokalu położnego wK.przyul. (...)jest niezasadne; w punkcie II zasądzono solidarnie od pozwanych na rzecz powódkiH. M.kwotę 1433 złote tytułem zwrotu kosztów procesu; a w punkcie III nakazano ściągnąć solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie kwotę 84 złote tytułem brakującej części opłaty od pozwu – była bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.
Chybiony był zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c., polegający na dokonaniu zdaniem apelujących dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów i nierozważnie całości materiału dowodowego, co skutkowało przyjęciem, iż nie udowodnili zasadności podwyższenia czynszu. Wbrew wywodom apelacji, ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji są prawidłowe, zaś pozwani nie przedstawili żadnych argumentów, które przemawiałyby za możliwością przyjęcia, że ocena materiału dowodowego przeprowadzona przez Sąd Rejonowy jest niepoprawna, skoro jest zgodna z logicznym rozumowaniem i doświadczeniem życiowym. Fakty iż pozwaniE. K.iP. K.są współwłaścicielami lokalu położonego przyul. (...)o pow. 80 m2wK., a jego najemczynią jest powódkaH. M.były niesporne. Podobnie jak i te, że przed zaskarżoną podwyżką czynszu, powódka obowiązana była opłacać czynsz w wysokości 1224,42 zł, zaś dla nieruchomości położonej przyul. (...)wK.prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), w której w dziale IV widnieje wpis o ustanowieniu hipoteki umownej kaucyjnej dla zabezpieczenia umowy kredytu w wysokości 68 204,10 franków szwajcarskich. Poza sporem było też, że pozwani wypowiedzieli powódce dotychczasową stawkę czynszu kolejnymi pismami: z dnia 10 kwietnia 2008 roku ze skutkiem na dzień 1 czerwca 2008 roku do kwoty 638 złotych miesięcznie, z dnia 24 marca 2009 roku na dzień 1 czerwca 2009 roku do kwoty 729,60 złotych miesięcznie, z dnia 30 czerwca 2010 roku do kwoty 802,56 złotych miesięcznie (poinformowali powódkę o naliczaniu od 1 lipca 2010 roku dodatkowej opłaty administracyjnej w kwocie 120 zł, a pismem z dnia 2 sierpnia 2010 roku o zmianie wysokości opłat za wodę i ścieki), z dnia 15 listopada 2010 roku na dzień 1 grudnia 2010 roku do kwoty 200 zł, z dnia 31 maja 2011 roku do kwoty 882,82 zł miesięcznie (wskazali, że całość opłat będzie wynosić: 882,82 (najem) + 200 zł (administracja) + 80 (zaliczka na wodę), co daję łącznie kwotę 1162,82 zł, a pismem z dnia 11 lipca 2011 roku pozwani informowali o zmianie wysokości zaliczek za zużycie wody i odprowadzanie ścieków), z dnia 14 lutego 2012 roku (doręczonym w dniu 14 lutego 2012 roku) wypowiedzieli powódce dotychczasową wysokość opłat administracyjnych do kwoty 341,60 zł miesięcznie, z dnia 27 lipca 2012 roku, (doręczonym w dniu 30 lipca 2012 roku) na dzień 1 listopada 2012 roku do kwoty 20,97 zł/m2, co odpowiada 1677,60 złotych miesięcznie, z dnia 4 stycznia 2013 roku wypowiedzieli na dzień 1 stycznia 2013 roku dotychczasową wysokość opłat administracyjnych do kwoty 355,20 złotych miesięcznie, z dnia 20 lutego 2013 roku pozwani wypowiedzieli powódce ze skutkiem na dzień 1 marca 2013 roku dotychczasową wysokość opłat administracyjnych do kwoty 411,20 złotych miesięcznie.
Apelujący nie kwestionowali też, że są właścicielami przedmiotowego lokalu od 2006 roku, a z chwilą jego nabycia nie dokonali ustalenia nowych warunków najmu i przejęli dotychczasową stawkę czynszową ustanowioną przez poprzedniego właściciela. Podwyżki czynszu pozwani zaczęli stosować od 2008 roku, podwyższając czynsz o 10 % raz w roku, aż do 2011 roku. W kwocie czynszu mieścił się czynszu najmu pobierany przez pozwanych dla siebie (zysk) oraz czynsz odprowadzany do administracji, który pozwani wypowiadali za każdym razem na podstawie wskazań administratora. W jego skład wchodziły m.in.: opłaty za wodę, śmieci oraz opłaty na czynności administratora. W kwocie podwyższonego czynszu pozwani uwzględniali wydatki związane ze spłatą kredytu, a także nakłady związane z częściami wspólnymi kamienicy. Obecnie przedmiotowy lokal zamieszkuje siedem osób. Od 2010 roku, kiedy ukonstytuowały się organy wspólnoty, zarząd nieruchomością powierzono zarządcy wspólnoty. Poprzednio zarząd nieruchomością sprawował kolejno każdy z jej współwłaścicieli. W przedmiotowej nieruchomości w okresie kiedy formalnie jeszcze nie funkcjonowała wspólnota, pozwani na własny koszt dokonali wymiany okien od strony frontowej (koszt 2621,48 zł), remontu dachu i okapów. Później partycypowali w kosztach remontu balkonu oraz elewacji (udział pozwanych 7154,92 zł) i montażu śniegołapów (udział pozwanych 304,82 zł). Na przeprowadzenie remontu elewacji wspólnota otrzymała dofinansowanie z Urzędu MiastaK.w wysokości 90 000 zł. Pozwani ponoszą również koszty związane z ubezpieczeniem mieszkania, płacą podatek od nieruchomości oraz ponoszą koszty związane z zarządem nieruchomością. Opłaty na administrację w poszczególnych okresach wynosiły: od 1 stycznia 2010 roku - 200 zł, od 1 stycznia 2012 roku - 341,60 zł, od 1 stycznia 2013 roku - 355,20 zł, od 1 marca 2013 roku - 411,20 zł. Okna od strony oficyny w pokoju, w kuchni oraz wywietrznik w łazience nie zostały wymienione, ponieważ planowane jest ocieplenie budynku. Okna te, podobnie jak drzwi balkonowe w łazience są w złym stanie technicznym, próchnieją. W kamienicy nie ma podłączonego gazu. Powódka obecnie korzysta z butli gazowych. Wewnątrz mieszkania widoczne są pęknięcia tynków, sufit się łuszczy. W dwóch pokojach znajdują się piece węglowe, którymi ogrzewany jest lokal w zimie. Podłoga w kuchni i przedpokoju jest przegnita. W lokalu jest prąd i woda. Woda ciepła podgrzewana jest przez bojler. Pozostałe lokale w kamienicy zostały zamienione na lokale użytkowe.
Opisane wyżej ustalenia, które Sąd Odwoławczy przyjął za własne, Sąd Rejonowy dokonał na podstawie wszystkich istotnych dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony i którym dał wiarę, a nadto za wiarygodne uznał także zeznania pozwanychE. K.iP. K.oraz zeznania świadkaA. M.. Wbrew zarzutom pozwanych, Sąd I instancji uwzględnił wydatki związane z utrzymaniem przedmiotowego lokalu, dokonane przez nich nakłady na ten lokal oraz nakłady poniesione na jego zakup. Prawidłowo też przyjął, iż pozwani w myślart. 6 k.c.nie udowodnili zasadności podwyższenia czynszu dokonanej pismem z dnia 27 lipca 2012 roku z kwoty 1224,42 zł do kwoty 1677,60 zł, bowiem nie przedstawili wystarczających dowodów na potwierdzenie, że proponowana stawka czynszu znajduje uzasadnienie we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 8au.o.p.l.), albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic wskazanych wart. 8a ust. 4b pkt 1u.o.p.l., czy uprawnieniu do pobierania godziwego zysku (art. 8a ust. 4b pkt 2u.o.p.l.). Nie sposób zarzucić Sądowi Rejonowemu błędu, jeśli twierdził, że z przedłożonej księgi wieczystej nie wynika, czy obciążenie nieruchomości hipoteką nastąpiło w związku z zaciągnięciem kredytu na zakup tegoż lokalu, czy też innego przedsięwzięcia. Zgodzić się też należy z jego poglądem, iż zwiększenie wartości kredytu, wskutek niekorzystnego kursu walutowego, jest ryzykiem które powinno obciążać jedynie kredytobiorcę. Zgodzić się należy z apelującymi, iż przedstawili szereg dokumentów, obrazujących ponoszone przez nich wydatki, jednak nie sposób odnieść ich do zaskarżonej podwyżki czynszu, albowiem nie zostały powiązane z okresem pomiędzy zaskarżoną podwyżką, a poprzednimi podwyżkami czynszu. Potwierdzają jedynie, jak to zauważył Sąd I instancji, wysokość ponoszonych przez pozwanych wydatków na nieruchomość na przestrzeni lat, tj. od momentu kiedy nabyli lokal na własność do chwili orzekania. Podzielić należy pogląd, iż pozwani nie wykazali w szczególności, aby w dotychczasowym czynszu, podwyższonym o 10 % rocznie, nie mieściły się już wykonane nakłady na części wspólne, które zwiększały użyteczność lokalu zajmowanego przez powódkę.
Bezzasadny był także zarzut naruszeniaart. 8a i 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez nich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż stosują się one do podwyżki z dnia 14 lutego 2012 r., która była jedynie podwyżką opłat niezależnych od właściciela, co skutkowało przyjęciem iż pozwani naruszyli ustawowe terminy wypowiedzeń i w związku z tym podwyżka czynszu z dnia 27 lipca 2012 r. jest nieważna.
Apelujący nie kwestionowali, iż stawka czynszu wskazana w kwestionowanym wypowiedzeniu przekraczała 3% wartości kosztu odtworzenia 1 m2budynków mieszkalnych, wskazanego w obwieszczeniu wojewody(...)z dnia 28 marca 2012 r., tj. kwotę 10,92 zł za 1 m2. Zatem stosownie do art. 8a pkt 4a ww. ustawy, podwyżka mogła nastąpić w uzasadnionych przypadkach, przewidzianych tą ustawą. Apelujący zapominają, że Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż dokonane pismem z dnia 14 lutego 2012 roku - niekwestionowane przez powódkę - wypowiedzenie wysokości czynszu, obejmujące wzrost opłat administracyjnych, mogło być najwcześniej skuteczne od dnia 1 czerwca 2012 roku, gdyż wypowiedzenie wysokości czynszu powinno nastąpić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie to obejmowało nie tylko zmianę wysokości czynszu, obejmującego opłaty niezależne od właściciela, jak tego chcą pozwani, ale także opłaty odprowadzane do administratora (zaliczka na fundusz remontowy i koszty zarządu). Pozwani dokonywali wypowiedzenia opłaty administracyjnej za każdym razem na podstawie zawiadomień zarządu wspólnoty o zmianie wysokości zaliczek, co było nieważne, jeśli następowało częściej niż w ciągu 6 miesięcy, od skutecznego dokonania poprzedniej podwyżki. Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż z ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwani po raz kolejny wypowiedzieli powódce dotychczasową wysokość czynszu pismem z dnia 27 lipca 2012 roku, ze skutkiem na dzień 1 listopada 2012 roku, a więc nie zachowali 6 miesięcznego terminu, o jakim mowa w art. 9 ust 1 b i 2 cytowanej ustawy, liczonego od czasu wejścia w życie poprzedniej niespornej stawki czynszu, a tym samym naruszyli tryb wypowiadania stawek czynszu przewidziany ww. ustawą, co skutkowało uwzględnieniem powództwa.
Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych, jako bezzasadną, na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 50512§ 3 k.p.c.,