Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 191/13
Data wyroku: 2013-04-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Górzanowska, Józef Wąsik, Piotr Rusin
Słowa kluczowe: Bezumowne Korzystanie
Podstawa prawna: art. 225 kc, art. 118 kc, art. 229 kc.

Sygn. akt I ACa 191/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 kwietnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Józef Wąsik

Sędziowie:

SSA Piotr Rusin (spr.)

SSA Barbara Górzanowska

Protokolant:

st. prot. sądowy Katarzyna Rogowska

po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2013 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy MiejskiejK.
przeciwko(...)Centrum(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wK.

o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 11 października 2012 r. sygn. akt I C 1066/11
oddala apelację i zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I A Ca 191/13

UZASADNIENIE
Powód -Gmina MiejskaK.wniosła o zasądzenie od strony pozwanej(...)-Centrum (...)-Spółki z o.o. wK.kwoty 116.43 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu , tj. 7 kwietnia 2011 r.,do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu.
Na dochodzone pozwem roszczenie składa się należność za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego o pow. 301, 60 m.kw. w kamienicy położonej wK.przyul. (...)za okres od października 2006 r. do kwietnia 2010 r. w kwocie 88.285,63 zł. oraz skapitalizowane odsetki w wysokości 27.741,80 zł.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 27 kwietnia 2011 r. sygn..akt I Nc 125/11 Sąd Okręgowy w Krakowie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu , zasądzając tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 5.051 zł., w tym 3.600 zł. kosztów zastępstwa procesowego.
W sprzeciwie od tego nakazu pozwana Spółka wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu , zarzucając niewykazanie przez Gminę MiejskąK., zwaną w dalszym ciągu uzasadnienia(...)faktu bezumownego korzystania z lokalu i jego zakresu , jak również podstawy obliczenia roszczenia głównego i tym samym nieudowodnienie jego wysokości. Strona pozwana zarzuciła też brak doręczenia jej opisanych w pozwie dokumentów , a w szczególności wezwania do zapłaty, naliczanie podatku VAT, podniosła brak wykazania przez Gminę tytułu własności nieruchomości obejmującej wymieniony w pozwie lokal użytkowy , zakwestionowała jego powierzchnię wobec rozbieżności z powierzchnią wskazaną w umowie najmu zawartej zeSpółką (...)na podstawie, której doszło do objęcia lokalu przez poprzednika prawnego pozwanej, dodała że zgodnie z tą umową podstawą do naliczania należności za bezumowne korzystanie z lokalu w razie niewydania go wynajmującemu po wygaśnięciu umowy najmu miała być uchwala Zarządu MiastaK., a nie jak to przyjmuje się w pozwie Zarządzenie Prezydenta tego Miasta .
Ponadto na rozprawie w dniu 11 października 2012 r. pozwana Spółka , zwana w dalszym ciągu uzasadnieniaSpółką, podniosła zarzut przedawnienia roszczenia za okres od października 2006 r. do kwietnia 2008 r,, wychodząc z założenia iż dochodzone pozwem roszczenie wynika z działalności gospodarczej.
Wyrokiem z dnia 11 października 2012 r. sygn..akt 1C 1066/11 Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od pozwanej Spółki na rzecz powodowej Gminy kwotę 88.285,63 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 7 lutego 2011 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 5.615 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu , a w pozostałej części oddalił powództwo.
W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 7 września 1995 r.Przedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych (...)-Spółka z o.o . wK.reprezentowane przez członka zarząduM. B.zawarło zCentrum (...)umowę najmu na czas nieoznaczony lokalu użytkowego o pow.350 m.kw. w piwnicach kamienicy przyul.(...)wK.. W umowie ustalono wysokość czynszu najmu netto i brutto ( z podatkiem VAT ), który najemca miał płacić z góry do dnia 10 każdego miesiąca , a w & 7 ust. 4 pkt. c wprowadzono możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia jeżeli najemca dopuści się zwłoki w płatności obciążających go należności za co najmniej dwa miesiące. Strony postanowiły też , że za używanie lokalu po upływie terminu rozwiązania umowy najemca będzie obowiązany za zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości określonej obowiązującą uchwałą Zarządu MiastaK.oraz do opłat za świadczenia dodatkowe.
W trakcie trwania stosunku najmu nastąpiła zmiana firmy najemcy na nazwę jaką obecnie
nosi strona pozwana , o czym Gmina została powiadomiona pisemnie przez głównego księgowego Spółki. W dniu 3 rudnia 2001 r. administrator kamienicy dokonał pomiaru powierzchni lokalu zajmowanego przez najemcę i skorygowana jego powierzchnię do 304,68 m.kw., co uwzględniono w aneksie do umowy najmu. Kolejny aneks z 2002 r. został w związku z oddaniem części przedmiotu najmu za zgodą dotychczasowego najemcy w najemZakładowi (...), tak że we władaniuCentrum (...)pozostał lokal o pow. 301,60 m.kw. W związku z nieterminowym regulowaniem należności czynszowych wynajmujący rozwiązał ze Spółką umowę z dniem 30 września 2006 r. bez zachowania terminu wypowiedzenia zobowiązując najemcę do opróżnienia lokalu i przekazania go protokołem zdawczo-odbiorczym w dniu 2 października 2006 r. Lokal został wydany Gminie za protokołem zdawczo-odbiorczym dopiero w dniu 16 kwietnia 2010 r. po orzeczeniu eksmisji Spółki wyrokiem sądowym w sprawie , w której Sąd uznał za skuteczne prawnie czynności dokonane w imieniu Gminy przezPrzedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych (...)- Spółkę z o.o. wK.. Wyrokiem z dnia 6 lutego 2008 r. sygn..akt IC 512/07 Są Okręgowy wK.oddalił powództwo Spółki przeciwko Gminie o zwrot nakładów na lokal z uzasadnieniem , że roszczenie to o charakterze obligacyjnym może być kierowane przeciwko właścicielowi, który odebrał rzecz wraz z nakładami. Dwukrotne wnioski Spółki o zawezwanie Gminy do próby ugodowej nie odniosły skutku. Zgodnie z & 7 ust.8 zarządzenia nr.(...)Prezydenta MiastaK.z dnia 5 maja 2008 r. w sprawie trybu i szczegółowych warunków najmu lokali użytkowych stanowiących własność Gminy MiejskiejK.wynajmowanych przezZarząd (...), zmienionego zarządzeniem nr.(...)z dnia 4 czerwca 2009 r. w przypadku używania lokalu po upływie terminu obowiązywania umowy, co stanowi okres bezumownego korzystania z lokalu , dotychczasowy najemca zobowiązany jest do uiszczenia opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości jednostronnie określonej przez wynajmującego , w wysokości 200% czynszu netto uiszczanego do dnia obowiązywania umowy, jednak nie mniej niż 200% czynszu netto obliczonego na podstawie stawek czynszowych netto, z uwzględnieniem rodzaju działalności prowadzonej w danym lokalu użytkowym i położenia lokalu użytkowego w określonej strefie. Opłata taka miała być uiszczana po otrzymaniu noty księgowej - w terminie 7 dni od daty jej wystawienia. Wystawione przez Gminę noty księgowe i faktury były doręczone Spółce , a pismem z dnia 7 lutego 2011 r. Gmina wysłała pozwanej Spółce wezwanie do zapłaty całego zadłużenia za okres od wygaśnięcia umowy najmu do wydania lokalu użytkowego o pow. 301, 60 m.kw. w wysokości 88.285,63 zł. oraz skapitalizowanych odsetek w kwocie 27. 741,80 zł., co daje w sumie 116.027,43 zł.
Poczyniwszy powyższe ustalenia Sąd Okręgowy powiada , że roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu za okres od rozwiązania umowy najmu do dnia jego wydania wyjmującemu znajduje podstawę prawną w & 7 pkt. 10 umowy najmu w związku z treścią wymienionych wyżej zarządzeń Prezydenta MiastaK.. Powołane wyżej postanowienie umowne i zarządzenie określiły podmiot uprawniony do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zasady rozliczeń z tego tytułu. Mimo , że zapisy umowne nasuwały pewne wątpliwości, jak np. wskazanie na uchwałę Zarządu MiastaK.jako podstawę naliczania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu , obowiązującą w dacie zawarcia umowy najmu , to jednak zdaniem Sądu podstawę taką winien stanowić akt prawny obowiązujący w dacie rozwiązania umowy i w okresie korzystania z lokalu przez dotychczasowego najemcę po jej wygaśnięciu. Tylko taka wykładnia postanowień umownych jest zdaniem Sądu Okręgowego logiczna i z tego rodzaju interpretacją Spółka zawierając umowę najmu powinna się liczyć.
Gmina posiadała status wynajmującego , gdyż będąc właścicielem budynku , w którym znajduje się przedmiotowy lokal, zawarła w dniu 5 lipca 1995 r. umowę o administrowanie zPrzedsiębiorstwem Usług Mieszkaniowych (...)-Spółką z o.o. wK., do którego obowiązków należało wykonywanie czynności wynajmującego ze skutkiem prawnym dla Gminy.
Chybione było kwestionowanie przez Spółkę powierzchni lokalu jako kryterium do obliczenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu i domniemanie , że korzystała ona z pomieszczeń o łącznej powierzchni 301,60 m.kw., skoro pomieszczenia te pozostawały w wyłącznej dyspozycji strony pozwanej, Gmina nie miała do nich dostępu , gdyż pozwana Spółka nie zwróciła kluczy do lokalu.
Żądanie zasądzenia skapitalizowanych odsetek w kwocie 27. 741,80 zł. nie mogło być natomiast uwzględnione , gdyż Gmina nie wykazała dokładnie kiedy doręczyła Spółce faktury VAT, czy noty księgowe dotyczące poszczególnych miesięcy bezumownego korzystania z lokalu. Zobowiązanie Spółki z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu miało charakter świadczenia pieniężnego , z tym że z zapisów umownych nie wynika terminowy charakter płatności tego świadczenia , a zatem doręczenie wezwania z dnia 7 lutego 2001 r. za cały okres korzystania z lokalu po wygaśnięciu umowy najmu sprawiło , że dopiero wówczas świadczenie Spółki stało się w świetleart.455 k.c.świadczeniem wymagalnym i dopiero od tej daty można było naliczać odsetki.
Sąd nie uwzględnił zarzutu przedawnienia roszczenia w odniesieniu do wynagrodzenia za okres od października 2006 r. do kwietnia 2008 r. wychodząc z założenia , że dochodzone pozwem roszczenie nie wynika z działalności gospodarczej, skoro świadczenie Gminy jako wynajmującego ograniczało się do udostępnienia lokalu najemcy, a zatem gospodarowanie zasobami lokalowymi ma charakter pasywny, a zatem roszczenie to nie mogło się przedawnić po upływie trzech zgodnie zart. 118 k.c.Roszczenie Gminy nie też charakteru świadczenia okresowego , dla którego przepisart.118 k.c.również przewiduje trzyletni termin przedawnienia. Jest świadczeniem jednorazowym za cały okres korzystania z rzecz bez tytułu prawnego przedawniającym się z upływem roku od dnia wydania rzeczy właścicielowi zgodnie zart. 229 k.c., ale nie dłużej niż po dziesięciu latach , gdyż jest to maksymalny okres przedawnienia roszczeń majątkowych przewidziany wart. 118 k.c.
Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Okręgowy powołałart.100 k.p.c.i zasądził od Spółki na rzecz Gminy kwotę 5.615 zł., na którą składa się - kwota 4.415 zł. opłaty sądowej od pozwu od uwzględnionego roszczenia oraz 1.200 zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego , gdyż Gmina uległa ze swoim żądaniem co do kwoty 27.741,80 zł.
W apelacji, opartej na błędnych ustaleniach faktycznych polegających na przyjęciu , że co do roszczenia za okres od października 2006 r. do kwietnia 2008 r. obowiązuje dziesięcioletni termin przedawnienia , podczas gdy termin ten dla roszczenia wynikającego z działalności gospodarczej wynosi trzy lata ,, a także na przyjęciu że podstawą za podstawę rozliczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu winna być uchwała Prezydenta MiastaK.nieznana stronom w chwili zawarcia umowy, podczas gdy podstawą tą powinna być obowiązująca w czasie zawarcia umowy uchwała Zarządu MiastaK., Spółka wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku przez całkowite oddalenie powództwa i zasądzenie od Gminy na jej rzecz kosztów procesu za I instancję , a także kosztów postępowania apelacyjnego.
W odpowiedzi na apelację Gmina wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Rozpoznając apelację, Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja nie może odnieść skutku.
Umowa najmu nawiązuje wprawdzie do Uchwała Zarządu MiastaK.jako podstawy prawnej sposobu naliczania wysokości należności za bezumowne korzystanie z lokali użytkowych stanowiących własnośćGminy M.K., ale w chwili jej zawierania istniał jeszcze Zarząd uprawniony do podejmowania decyzji w tej materii. W chwili obecnej decyzje w tym przedmiocie leżą w gestii PrezydentaK., który jest kompetentny do wydawania zarządzeń regulujących tę problematykę, i należy się w pełni zgodzić ze stanowiskiem Sądu I instancji, że za miarodajne do określenia wysokości dochodzonej pozwem należności jest Zarządzenie Prezydenta MiastaK.obowiązujące po rozwiązaniu umowy najmu ,gdyż tylko tego rodzaju wykładnia ma sens społeczno- gospodarczy i mobilizujący korzystającego z lokalu bez tytułu prawnego do wydania go wynajmującemu i zarazem właścicielowi. To mieli na myśli kontrahenci umowy najmu z dnia 7 września 1995 r. i tego rodzaju wykładnia dokonana jest w duchu przepisuart. 65& 2k.c.Przedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych (...) Spółka z o.o.wK.działało natomiast w imieniu własnym , ale ze skutkiem prawnym dla Gminy na podstawie umowy o administrowanie z dnia 5 lipca 1995 r. Gmina trafnie została więc potraktowana jako wynajmujący i uprawniony do dochodzenia roszczenia z tytułu bezumownego korzystania lokalu po wygaśnięcia stosunku najmu. Niezależnie od tego Gmina wykazała tytuł własności do kamienicy przyul.(...)wK., której część składową stanowi przedmiotowy lokal. W tej sytuacji w świetle & 7 ust. 10 umowa najmu mogła być podstawą obliczenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu , który był przedmiotem tej umowy i nie zachodzi konieczność wykazywania tej okoliczności w drodze dowodu z opinii biegłego , według cen rynkowych. Należy w tym miejscu podkreślić, że Gmina przyjęła do obliczenia należności jako bazową najmniejszą powierzchnię lokalu ze wskazywanych w umowie najmu i kolejnych aneksach do niej, mając na uwadze , że część lokalu za zgodą najemcy została w czasie trwania stosunku najmu oddana w najem innemu przedsiębiorcy.
Chybione są także zarzuty dotyczące przedawnienia części dochodzonego pozwem roszczenia , które stało się wymagalne z dniem wydania lokalu Gminie , co nastąpiło dopiero w dniu 16 kwietnia 2010 r. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzecz nie jest świadczeniem okresowym , lecz jednorazowym , wymagalnym z chwilą wydania rzeczy właścicielowi i stosownie doart. 229 k.c.przedawnia si z upływem jednego roku. Pozew w niniejszej sprawie został nadany pod adresem Sądu Okręgowego w Krakowie w Urzędzie Pocztowym(...)w dniu 7 kwietnia 2011 r. ( vide k-65 akt), a zatem termin roczny zart.229 k.c.został zachowany. Już to przesądza o zarzucie bezzasadności zarzutu przedawnienia , nawet przy przyjęciu jak to sugeruje pozwana Spółka , że roszczenie Gminy jako wynikające z działalności gospodarczej przedawnia się stosownie doart.118 k.c.z upływem trzech lat. W świetleart. 229 k.c.roszczenie Gminy nie jest przedawnione , co czyni zbędną bliższą analizę czy oddawanie w najem lokali użytkowych będących w dyspozycji Gminy, czy działającego na jej zlecenie wyspecjalizowanego podmiotu jaką jestPrzedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych (...) Spółka z o.o.wK.jest działalnością gospodarczą. Nie mniej Sąd Apelacyjny w pełni podziela argumentację przytoczoną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku , że roszczenie zasądzone przez Sąd I instancji nie wynika z działalności gospodarczej .
Sąd Apelacyjny podziela też wykładnięart. 22 ( 5 ) ust. 2 ustawy o radcach prawnychw odpowiedzi na apelację, że zamieszczona tam regulacja dotyczy ogółu radców prawnych , wykonujących zawód w kancelariach prawnych lub spółkach , jak również w oparciu o umowę o pracę, a zatem zasądzonerozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu( Dz.U.Nr.163 , poz.1349 ze zm.) może stanowić podstawę zasądzenia kosztów zastępstwa prawnego powodowej Gminy.
Z przytoczonych wyżej względów Sąd Apelacyjny na mocyart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako bezzasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego , na które składają się koszty zastępstwa prawnego w wysokości stawki minimalnej określonej w & 6 pkt. 6 w związku z & 12 ust. 1 pkt. 2 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, orzeczono na podstawie art. 98 w związku zart. 391& 1k.p.c.