Sąd Rejonowy w Złotoryi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 112/13
Data wyroku: 2013-05-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Piotr Krawczuk
Słowa kluczowe: Najem, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 2 pkt 2 i art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz art. 6 k.c., art. 232 k.p.c. i art. 339 § 1 k.p.c.

Sygn. akt: I C 112/13

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ

POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2013 roku

Sąd Rejonowy w Złotoryi I Wydział Cywilny
w składzie następującym :

Przewodniczący : SSR Piotr Krawczuk
Protokolant : st. sekr. sądowy Bożena Zielińska

po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2013 roku w Złotoryi
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.-Zakładu (...)wW.
przeciwkoI. S.
o eksmisję

oddala powództwo.

UZASADNIENIE
Strona powodowa GminaW.–Zakład (...)wW.złożyła przeciwkoI. S.pozew z żądaniem nakazania mu opróżnienia i wydania w stanie wolnymlokalu mieszkalnego numer (...)położonegoW.przyulicy (...)oraz wniosła o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
Na uzasadnienie powództwa podała, że GminaW.jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego przyulicy (...)wW., który to lokal został przekazany wzarząd Zakładowi (...)wW.. W dniu 27 lipca 2010 r. pomiędzy stronami została zawarta umowa o najem tego lokalu. Pozwany w okresie najmu nie regulował należności za użytkowanie lokalu i korzystanie z mediów za okres przewyższający dwa miesiące i w związku z tym powstała z tego tytułu zaległość w kwocie 1.219,60 zł. W tej sytuacji strona powodowa wypowiedziała pozwanemu zawartą umowę najmu, a ponieważ pozwany nie zdał lokalu mimo wyznaczenia terminu i bezumownie korzystał z lokalu, uznała pozew za konieczny.
PozwanyI. S.na stawił się na rozprawie, nie żądał przeprowadzenia rozprawy w jego nieobecności i nie złożył żadnych wyjaśnień.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa GminaW.oddała pozwanemuI. S.w najem na czas nieoznaczonylokal mieszkalny numer (...)położony przyulicy (...)wW.na podstawie umowy najmu zawartej z pozwanym w dniu 27 lipca 2010 r. przez jednostkę budżetową Gminy -Zakład (...)wW..
Pozwany najemca zobowiązał się w umowie opłacać czynsz oraz uiszczać opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, odbiór nieczystości stałych i /płynnych, antenę zbiorczą (§ 12). Na wypadek uchybienia temu zobowiązaniu zastrzeżono możliwość wypowiedzenia umowy przez stronę powodową, gdy najemca zwlekałby z zapłatą czynszu lub opłat przez okres 2 miesięcy, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (§ 15 pkt 1 ppkt d). Powyższe wypowiedzenie ze wskazanych przyczyn mogło nastąpić najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (§15 pkt 2) i powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie z podaniem przyczyny wypowiedzenia (§ 16).

Dowód:odpis umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 27.07.2010 r. /k.4-5/ - oryginał w aktach lokalowych.

W dniu 16 grudnia 2011 r.Zakład (...)wW.sporządził pismo, w którym podał, że wypowiada pozwanemu umowę najmulokalu mieszkalnego numer (...)położonego przyulicy (...)wW.z dniem 02 stycznia 2012 r. ze skutkiem wygaśnięcia stosunku najmu na dzień 31 stycznia 2012 r. W piśmie wskazał, że pomimo licznych upomnień, wezwań, pozwany nie regulował należności za użytkowanie lokalu i korzystanie z mediów, jak wody oraz zrzutu nieczystości stałych i płynnych, w wyniku czego powstała zaległość według stanu na dzień 16 grudnia 2011 r. w wysokości 1.219,60 zł wraz z odsetkami. Zastrzegł również, że po upływie terminu wypowiedzenia pozwany obowiązany był zdać lokal w terminie 7 dni, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Dowód:odpis wypowiedzenia umowy najmu z dnia 16.12.2011 r. /k.6/ - oryginał w aktach lokalowych.

PozwanyI. S.nie jest zarejestrowany w Powiatowym Urzędzie Pracy wZ.jako osoba bezrobotna lub poszukująca pracy. Nie pobiera świadczeń rentowych i w okresie ostatnich trzech miesięcy nie korzystał i nadal nie korzysta z żadnej formy pomocy finansowej Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej wW..

Dowód:informacja PUP wZ.z dnia 10.04.2013 r. /k.19/, informacja(...) OddziałwL.z dnia 10.04.2013 r. /k.20/, informacja MOPS wW.z dnia 08.04.2013 r. /k.22/.

W oparciu o ustalony stan faktyczny Sąd zważył co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.
W sprawie o eksmisję najemcy z lokalu mieszkalnego Sąd bada czy wypowiedzenie mu umowy najmu miało podstawy o których mowa w art. 11 ust. 2 – 5 lub art. 21 ust. 4- 5 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej „u.o.p.l.”), a samo oświadczenie o wypowiedzeniu zostało złożone przez wynajmującego w formie pisemnej i określało przyczynę wypowiedzenia. Wykazanie tych okoliczności spoczywa na wynajmującym, jako stronie, która z faktu wypowiedzenia umowy wywodzi skutek prawny mający postać ustania stosunku najmu, zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu, która wynika z przepisówart. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.Z obowiązku tego nie zwalnia wynajmującego nawet bierna postawa najemcy, który prawidłowo wezwany nie stawił się na posiedzeniu wyznaczonym na rozprawę i nie wdał się w spór co do istoty sprawy. Zgodnie zart. 15 ust.4u.o.p.l. w postępowaniu o eksmisję z lokalu mieszkalnego nie znajduje bowiem zastosowaniaart. 339 § 2 k.p.c., który pozwala przyjąć za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub w pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed rozprawą.
Stosownie do art.11 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. u.o.p.l. zwłoka z zapłatą czynszu jest rzeczywiście jedną z okoliczności, które dają wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Warunkiem skutecznego wypowiedzenia jest jednak złożenie oświadczenia wynajmującego w formie pisemnej ze wskazaniem przyczyny wypowiedzenia, nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pod warunkiem uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do uiszczenia zaległych i bieżących należności (art. 11 ust.2 pkt 2 u.o.p.l.).
Strony wprowadziły do umowy najmu zastrzeżenie niemal identycznej treści i strona powodowa powoływała się na wynikające stąd uprawnienie w piśmie z oświadczeniem o wypowiedzeniu, w którym podała, że przyczyną rozwiązania umowy w tym trybie jest nieuregulowanie przez pozwanego należności za użytkowanie lokalu i korzystanie z mediów pomimo licznych upomnień i wezwań. Takich upomnień, czy wezwań jednak nie złożyła w Sądzie z pozwem. Nie było ich również w aktach lokalowych dołączonych na rozprawie, podobnie jak oryginału zwrotnego potwierdzenia odbioru przez pozwanego pisma strony powodowej z wypowiedzeniem umowy najmu, które to pismo miało być odebrane przez niego w dniu 02 maja 2012 r., po upływie niemal 6 miesięcy od daty sporządzenia pisma, na długo po sugerowanej dacie ustania stosunku najmu ustalonej na dzień 31 stycznia 2012 r. (vide:k. 7). Wniosek z tego był taki, że strona powodowa nie tylko nie dochowała wymogu uprzedzenia pozwanego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zadłużenia, ale i nie doręczyła pozwanemu pisma z wypowiedzeniem umowy przed upływem ustalonego w piśmie terminu rozwiązania najmu, składając zdaniem Sądu do akt sprawy odpis potwierdzenia odbioru przez pozwanego zupełnie innej korespondencji. Wreszcie strona powodowa nie udowodniła, że pozwany zalegał z zapłatą czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu i że na dzień 16 grudnia 2011 r. należności z tego wynosiły kwotę 1.219,60 zł, a zatem że podstawa wypowiedzenia stosunku najmu w ogóle była uzasadniona. Strona powodowa nie złożyła na tą okoliczność żadnych dokumentów finansowych, choćby zestawienia zaległości pozwanego podpisanego przez osoby uprawnione do prowadzenia księgowości strony powodowej. Takiego wniosku nie sposób było również wyprowadzić z akt lokalowych, w których poza pismem z wypowiedzeniem umowy, nie ma żadnej wzmianki o zaległościach pozwanego z tytułu czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu.
W rezultacie poczynionych rozważań Sąd ocenił zatem żądanie strony powodowej jako nieuzasadnione i przy zastosowaniuart. 339 § 1 k.p.c., rozstrzygnął wyrokiem zaocznym o oddaleniu powództwa, jak w sentencji.