Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 774/11
Data wyroku: 2013-10-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Rudnicki
Słowa kluczowe: Bezumowne Korzystanie
Podstawa prawna: art. 224 § 2 k.c., art. 225 k.c., art. 230 k.c.

Sygn. akt I C 774 / 11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 października 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:SSO Krzysztof Rudnicki
Protokolant:Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 29.10.2013 r.
we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaT. S.
przeciwko(...) S.A.wW.
o zapłatę 84 224 zł

I.umarza postępowanie w sprawie co do kwoty13 224 zł;

II.zasądza od pozwanego na rzecz powoda70 719, 66 zł(siedemdziesiąt tysięcy siedemset dziewiętnaście złotych, sześćdziesiąt sześć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26.02.2011 r. do dnia zapłaty;

III.oddala dalej idące powództwo;

IV.zasądza od pozwanego na rzecz powoda9 569, 10 złkosztów procesu.

UZASADNIENIE
PowódT. S.wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego(...) S.A.wW.84 224 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 09.04.2010 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.
Powód podał, że od dnia 01.09.2009 r. pozwany działając przez swój Oddział(...)zlokalizowany weW.fizycznie zajęła na potrzeby prowadzonych przez siebie prac budowlanych nieruchomość stanowiącą własność powoda. Do zajęcia doszło wbrew woli i bez zgody powoda, który wezwał na miejsce policję. Zajęta nieruchomość położona jest wL.i składa się zdziałki gruntu nr (...)o pow. 9 400 m(
    2). Pozwany pomimo kierowanych wezwań do usunięcia składowanych na działce powoda materiałów i przywrócenia stanu poprzedniego, dopiero po ośmiu miesiącach, tj. w dniu 08.04.2010 r., usunęła swoje materiały składowane na nieruchomości powoda i przywróciła nieruchomość do stanu poprzedniego. Pozwany jak dotąd nie kwestionował faktu bezprawnego zajęcia nieruchomości, czego dowodem jest pisemna propozycja zawarcia umowy dzierżawy złożona przez dyrektora projektu w dniu 23.03.2010 r. Propozycja ta została przez powoda odrzucona z uwagi na rażąco niską wartość czynszu.
Powód powołał się na przepisyart. 225 kcw zw. zart. 224 § 2 kcposiadacz w złej wierze jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać czynszowi z tytułu najmu nieruchomości, gdyby taka umowa została zawarta.
Powód domaga się odsetek od dnia wymagalności jego roszczenia, tj. od dnia opuszczenia nieruchomości przez pozwanego, czyli od dnia 09.04.2010 r.
Powód podniósł, iż zastosowanie mogą mieć również przepisy o czynach niedozwolonych. Zachowanie pozwanego polegające na wtargnięciu bez zgody ani pytania na cudzą nieruchomość, a następnie sprowadzenie na nią materiałów budowlanych, odbyło się bez jakiejkolwiek podstawy prawnej. Zachowanie to stanowiło wyraz lekceważenia dla prawa własności powoda, bowiem nie nastąpiło przypadkiem, ale było zaplanowane w toku prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej. Nieruchomość powoda była pozwanemu potrzebna do składowania materiałów budowlanych przez 8 miesięcy, ponieważ prowadził przebudowędrogi krajowej nr (...). Pozycja negocjacyjna byłaby słaba. To zapewne zaważyło na decyzji pozwanego o bezprawnym zajęciu nieruchomości. Szkodę, jaką w ten sposób powodowi wyrządzono, określa on w ten sam sposób, jak wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Na skutek bezprawnego zajęcia jego neiruchomości powód nie uzyskał bowiem wynagrodzenia w postaci czynszu najmu w kwocie 84 224 zł.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym dnia 27.05.2011 r., I Nc 257/11, sąd nakazał pozwanemu(...) S.A.wW., aby zapłacił na rzecz powodaT. S.84 224 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 09.04.2010 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu.

W sprzeciwie od tego nakazu zapłaty pozwany(...) S.A.wW.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Pozwany zaprzeczył twierdzeniom powoda, że od dnia 01.09.2009 r. zajmował na potrzeby prowadzonych przez siebie prac budowlanych nieruchomość powoda, a także, wbrew twierdzeniom powoda nigdy nie uznawał, że bezprawnie zajmował jego nieruchomość.
Pozwany wykonywał w okresie od 2009 r. do 2011 r. prace remontowedrogi nr (...)na odcinku odW.doT.. W ramach wykonywania robót inwestor, tj.(...), przekazał pozwanemu jako plac budowy teren, na którym wykonywane były roboty, znajdowało się zaplecze budowy oraz składowane materiały budowlanego. Według wiedzy pozwanego przekazany teren nie był własnością powoda.
Pozwany poza placem budowy przekazanym przez(...)nie korzystał z innego terenu w trakcie wykonywania prac remontowych. Roboty ziemne oraz instalacje sanitarne wykonywane były przez podwykonawców pozwanego, którzy korzystali z własnych zapleczy dla składowania materiałów. Pozwanemu nie są znane miejsca składowania materiałów przez te podmioty.
Powód powiadomił pozwanego pismem z dnia 29.03.2010 r. o naruszeniu posiadania przez zajęciedziałki nr (...)poprzez składowanie na niej materiałów budowlanych. W piśmie tym nie został określony ani okres składowania ani obszar, na jakim składowanie miało miejsce. W odpowiedzi na powyższe pismo pozwany wskazał, że terendziałki nr (...)został uporządkowany.
Pozwany w celu polubownego załatwienia sporu proponował powodowi wydzierżawienie części terenudziałki nr (...), jednak powód nie przystał na zawarcie umowy. Propozycja zawarcia umowy nie stanowiła jednak uznania roszczeń powoda.
Pozwany kwestionuje twierdzenia powoda, że naruszył posiadanie powoda lub wyrządził czyn niedozwolony. Powód nie wykazał, że doszło do naruszenia posiadania na skutek działania pozwanego. Ponadto pozwany zarzucił, że powód nie wykazał okresu trwania zajęcia działki ani obszaru, na którym składowane były materiały. Pozwany nie posiadała własnego sprzęty do transportu ziemi oraz materiałów budowlanych i podzlecał wykonywanie tych czynności innym podmiotom. Pozwany nie zna miejsc składowania materiałów oraz ziemi przez te podmioty.
Pozwany zarzucił także, że powód nie wykazał istnienia i rozmiaru szkody, a swoje roszczenie oparł na przekonaniu, że pozwany musiałby zawrzeć z powodem umowę dzierżawy. Wskazał, że nieruchomość pozostawała nieużytkiem, co wskazuje, że powód nie uprawiał ani nie dzierżawił działki.

W odpowiedzi na sprzeciw z dnia 26.07.2011 r. powód podtrzymał żądanie pozwu.
Wskazał, że pierwotnadziałka gruntu nr (...)uległa podziałowi nadziałki nr (...).Działka nr (...)po wydzieleniu została objęta KW nr(...)i stanowi obecnie własność Skarbu Państwa w trwałym zarządzie(...). Wyjaśnia się w ten sposób przyczyna, dla której pozwany był przekonany, że jest uprawniony do zajęcia nieruchomości powoda. Otóż pozwany z powodu wprowadzenia w błąd przez(...)czy też na skutek swego niedbalstwa nie dokonał dokładnych pomiarów w terenie i nie ustalił, które powierzchnie może zająć pod swoją dziaalność, a które nie. Skarb Państwa nabył od powoda nieruchomość na potrzeby prowadzonych prac drogowych, niemniej jednak nie całą, ale jedynie jej część.
Od dnia zajęcia nieruchomości powód próbował porozumieć się z pozwanym i podpisać porozumienie dotyczące dzierżawy gruntu. W tym celu wielokrotnie kontaktował się z przedstawicielami pozwanego w oddziale weW., a następnie pisemnie. W toku tych rozmów, jak i korespondencji, która później nastąpiła, nigdy nie padł ze strony pozwanego argument, że to nie on jest odpowiedzialny za stan rzeczy, który zaistniał.
Szczególne znaczenie należy nadać przywróceniu przez pozwanego terenu do stanu należytego. Pozwany nie wyjaśnia bowiem żadnych powodów, dla których miałby dokonywać uporządkowania terenu, za zajęcie którego nie był odpowiedzialny.
Istotne jest, że w kwietniu 2010 r. powód w związku z prowadzonymi na jego terenie przez nieznane mu osoby pracami – wezwał na miejsce policję celem wyjaśnienia, kto te prace prowadzi. Wówczas na miejsce przyjechał przedstawiciel pozwanego i gdy zostało wyjaśnione, że prace prowadzi(...)i są to prace porządkowe, powód zgodził się, aby były kontynuowane.
Pozwany zaprzeczając, jakoby to on zajął nieruchomość powoda, wskazuje, że uczyniły to bliżej nieokreślone podmioty. Pozwany nie wskazuje jednak tych podmiotów, a przecież to nikt inny, tylko on, prowadził w tamtym rejonie prace drogowe, bo to jemu został przekazany przez(...)teren do dyspozycji. Nie występowała więc możliwość, by jakikolwiek zewnętrzny podmiot zaczął składować materiały w tym miejscu.
Powód wskazał, że już w pozwie określił czas zajęcia nieruchomości na okres od dnia 01.09.2009 r. do dnia 08.04.2010 r. Jeśli zaś idzie o obsar zajęcia, powód sprecyzował, że zajęcie obejmowało całą nieruchomość.
Powód podniósł, że pozwany dowiedział się o bezprawnym zajęciu na początku września 2009 r., a pismo z dnia 29.03.2010 r. miało jedynie charakter formalnego wyznaczenia terminu do przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Zostało ono wysłane tylko dlatego, że ponowiona w marcu 2010 r. przez pozwaną oferta była tożsama z tą otrzymaną przez powoda we wrześniu 2009 r., co jasno wskazywało na brak woli zawarcia porozumienia przez pozwanego.
W ocenie powoda oferta dzierżawy była uznaniem jego roszczenia co do zasady. Pozwany nie wskazał, jaki charakter miałoby mieć jego pismo, w którym proponował zawarcie umowy dzierżawy, jeśli nie było ofertą.
Bezprzedmiotowe są zarzuty, że powód nie uprawiał ani nie dzierżawił zajętej nieruchomości. Mogłoby to mieć znaczenie, gdyby powód domagał się odszkodowania za wyrządzoną mu stratę. Takiej jednak powód nie poniósł i już w pozwie wskazał, że domaga się odszkodowania za utraconą korzyść. Szkoda była realna, gdyż w istniejącej sytuacji powód miał prawo liczyć na zawarcie z nim umowy lub opuszczenie nieruchomości przez pozwanego. Doszło jednak do tego dopiero po 7 miesiącach. A zatem z uwagi na samowolne zajęcie nieruchomości, a następnie utrzymywanie się tego stanu przez wiele miesięcy, uprawnione jest stanowisko, że po stronie pozwanego istniała konieczność zajęcia nieruchomości, a w każdym razie konieczność utrzymywania dokonanego zajęcia. Skoro takie zajęcie było konieczne, powód mógł się spodziewać, że otrzyma z tego tytułu rynkowe – a nie jakiekolwiek, w szczególności zaniżone – wynagrodzenie. Skoro go nie otrzymał, to utracił w ten sposób korzyść, której uzyskania mógł zasadnie oczekiwać.

Na rozprawie w dniu 29.10.2103 r. powód ograniczył żądanie pozwu do kwoty 71 000 zł ze zrzeczeniem się dalszego roszczenia.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

PowódT. S.jest właścicielem nieruchomości położonej wL.–działki gruntu nr (...)o pow. 0, 9400 ha, stanowiącej grunt rolny, objętejksięgą wieczystą nr (...).
Działka ta została wydzielona zksięgi wieczystej nr (...)wskutek podziałudziałki nr (...)o pow. 1, 1300 ha. Drugadziałka nr (...)o pow. 0, 1909 ha została wydzielona doksięgi wieczystej nr (...).
Pierwotna działka miała kształt prostokąta. Wydzielonadziałka nr (...)przylega do drogi krajowej – w nieco ponad połowie długości wąskim pasem, w dalszej części od strony bocznej drogi roszerza się tworząc trójkąt.
Należąca do powodadziałka nr (...)nie przylega do drogi krajowej, przylega na połowie dłuższego boku do drogi lokalnej.

/ dowód: wydrukksięgi wieczystej nr (...)– k. 9-14; odpis księgi wieczystej nr
(...)– k. 90-93; kopia mapy ewidencyjnej – k. 268 /

Pozwany(...) S.A.na podstawie umowy zawartej z(...)dnia 14.05.2009 r., nr(...)wykonywał roboty budowlane w ramach zadania inwestycyjnego „Przebudowadrogi krajowej nr (...)na odcinkuT.–W.od km(...)do km(...)”.
W dniu 28.05.2009 r. inwestor przekazał pozwanemu teren budowy obejmujący wskazany odcinekdrogi krajowej nr (...)w liniach rozgraniczających pas drgoowy zgodnie z dokumentacją projektową. Przekazujący oświadczył, że wszystkie formalności pozwalające dysponować gruntem przewidzianym pod budowę są uregulowane, a przekazany teren stanowi własność Skarbu Państwa.

/ dowód: protokół przekazania terenu – k. 64-65; zeznania świadków:M. W.– k.
123-124,K. N.– k. 124 /

(...)odkupiła od powodadziałkę nr (...)od strony trasy nr(...)w celu zorganizowania zaplecza budowy.

/ dowód: zeznania świadkaH. H. (1); zeznania powodaT.S.– k. 131-
132 /

Prace na terenie budowy rozpoczęły się w czerwcu 2009 r.

/ dowód: zeznania świadkaM.W.– k. 123-124 /

Teren przekazany pozwanemu przez(...)przewidziany na składowanie materiałów przylegał do działki powoda, ale działki nie były od sieibie odgraniczone.

/ dowód: zeznania świadkaK. N./

Od września 2009 r. do początku kwietnia 2010 r. na tereniedziałki powoda nr (...)składowane były materiały budowlane na potrzeby inwestycji realizowanej przez pozwanego. Znajdowała się tam masa ziemi, gruzu, kamieni, piachu, także asfalt zerwany z nawierzchni remontowanej drogi. Pozostawiony był również sprzęt budowlany, np. maszyny do asfaltu.
Materiały były złożone niemalże na całej działce.
Działka powoda nie była ogrodzona.
Składowane materiały widzieli przejażdżający obok działki powoda mieszkańcy miejscowościL.. Zaobserwowali również podjeżdżające i parkujące pojazdy i sprzęt budowlany. Samochody miały oznaczenie(...). Również osby pracujące na tym terenie miały na odzieży oznaczenie(...).
Samochody ciężarowe wysypywały ziemię pochodzącą z wykopów pod roboty drogowe, także frez i asfalt.
Wysypywanie materiałów miało miejsce od strony trasy nr(...)oraz od strony wjazdu do ogrodnika, w kształcie litery L.
Składowanie materiałów powodowało niemożność wjazdu na działkę powoda. Działka była rozjeżdżona, nawierzchnia była zabłocona, również z tego powodu wjazd był utrudniony.

/ dowód: zdjęcia – k. 57; zeznania świadków:B. G.– k. 121,R. R. (1)
– k. 122,R. M.– k. 122,H. H. (1)– k. 122-123,M.
S.– k. 123; zeznania powodaT. S./

Pojazdy były parkowane także na drodze doajzdowej do ogrodnika,

/ dowód: zeznania świadkówH. H. (1),M. W./

Powód prowadził rozmowy z przedstawicielamifirmy (...)na temat dzierżawy gruntu. Nie przyjął oferowanej mu stawki czynszu.

/ dowód: zeznania świadkówB. G.,M. S.; zeznania
powodaT. S./

W dniu 23.03.2010 r. powód zgłosił się na posterunek Policji wW., wskazując, że(...) S.A.składuje materiały na jego działce.
Na działce powoda były wysypane materiały w postaci tłucznia, piachu, kostek granitowych, kręgów.
Po kilku minutach zjawił sięW. P., który wskazał, że materiały zostały wysypane przez przypadek i obecnie trwają prace porządkowe.

/ dowód: notatka urzędowa policji nr(...)– k. 113 /

Pismem z dnia 23.03.2010 r. pozwana zwróciła się do powoda o zawarcie umowy dzierżawydziałki gruntu nr (...)przy skrzyżowaniuul. (...)wL.zdrogą krajową nr (...), proponując stawkę 0, 22 zł netto/m2/m-c.

/ dowód: pismo – k. 15 /

Pismem z dnia 29.03.2010 r. powód wezwał pozwanego do niezwłocznego usunięcia wszelkich składowanych na jegodziałce nr (...)materiałów w terminie 7 dni. Poinformował, że nie wyraża zgody na dzierżawę gruntu z uwagi na inne plany dotyczącego tego gruntu.

/ dowód: pismo – k. 16 /

Na początku kwietnia po interwencji powoda ziemia i gruz zostały usunięte z terenu działki powoda.

/ dowód: zeznania świadkówM. W.,K. N.; zeznania powoda
T. S./

Pismem z dnia 09.04.2010 r. pozwany poinformował powoda o uporządkowaniu i przywróceniu do stanu pierwotnego terenu nadziałce nr (...).

/ dowód: pismo – k. 17 /

Pismem z dnia 07.02.2011 r., doręczonym dnia 11.02.2011 r., powód wezwał pozwanego do zapłaty 84 224 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 06.04.2010 r. w terminie tygodnia tytułem odszkodowania za bezprawne zajęcie nieruchomości gruntowej położonej wL.objętejksięgą wieczystą nr (...).

/ dowód: wezwanie do zapłaty – k. 20-22 /

Czynsz najmu nieruchomości gruntowej wL.–działki nr (...)wynosiłby 116 784, 76 zł brutto rocznie, tj. 1, 04 zł/m2miesięcznie.
Za okres od dnia 01.09.2009 r. do dnia 08.04.2010 r. czynsz najmu wynosił 70 719, 66 zł.
Nieruchomość położona jest w dobrej lokalizacji. W pobliżu zlokalizowane są sieci energetyczna i wodociągowa. W jej otoczeniu znajdują się droga dojazdowa, zabudowana mieszkalna jednorodzinna, szkółka roślin ozdobnych, maszt przekaźnikowy telefonii komórkowej oraz grunty niezabudowane.
W latach 2009-2010 brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dla tej nieruchomości została w 2007 r. wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy usługowo-produkcyjnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.
Rzeczoznawca majątkowyK. Ż.ustalił wartość nieruchomości metodą porównawczą na 80, 76 zł/m2, tj. łącznie 759 144 zł.
Do porównania zostały przyjęte nieruchomości:
- wW.o pow. 35 500 m2o przeznaczeniu w MPZP – 6UP-funkcja produkcyjno-usługowa, sprzedana w lutym 2009 r. za 60, 08 zł/m2,
- wD.o pow. 5 000 m2o przeznaczeniu w MPZP – U/P-teren zabudowy usługowo-produkcyjnej, sprzedana w marcu 2009 r. za 70, 00 zł/m2,
- wB.o pow. 10 044 m2o przeznaczeniu na bazy, składy, magazyny, sprzedana w marcu 2010 r. za 52, 77 zł/m2.
Czynsz najmu został obliczony metodą podejścia dochodowego. Wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego dochodu netto z czynszu oraz stopy kapitalizacji netto. Stopa ta wynosi 10, 16 %.

/ dowód: opinia biegłego z zakresu szacownaia nieruchomościK. Ż.– k. 258-
284 /

Sąd zważył, co następuje.

Powód cofnął pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie kwoty 13 224 zł, tj, różnicy pomiędzy pierwotnie dochodzoną kwotą 84 224 zł a kwotą 71 000 zł, do której ograniczył powództwo. Zgodnie zart. 355 § 1 kpcw zw. zart. 203 § 1 kpcpowoduje to umorzenie postępowania w sprawie w tym zakresie.
W pozostałym zakresie powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.
Powód dochodzi od pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowej stanowiącej jego własność.
Dokonując ustaleń stanu faktycznego sprawy oraz oceny zasadności żądania powoda sąd wziął pod uwagę materiał dowodowy obejmujący dokumenty przedłożone przez powoda wskazujące na prowadzoną korespondencję w sprawie zajęcia nieruchomości oraz zeznania świadków. Zgłoszeni przez powoda świadkowieB. G.,R. R. (1),R. M.,H. H. (1),M. S.przedstawili w pełni zbieżną, rzetelną relację na temat zajęcia nieruchomości gruntowej należącej do powoda położonej wL.w okresie od września 2009 r. do kwietnia 2010 r. w związku z realizowanymi przez pozwaną spółkę robotami drogowymi w postaci remontudrogi krajowej nr (...)przebiegającej przez tę miejscowość. Świadkowie wskazali na sposób zajęcia nieruchomości, a także okres, przez jaki miało ono miejsce.
Zeznania złożone przez wskazanych świadków uznać należy za spontaniczne i oddające rzeczywisty stan rzeczy na przełomie lat 2009 – 2010. Wszyscy wymienieni podali, że są znajomymi powoda, ale nie członkami jego rodziny. Nie są oni powiązani ze sobą, są osobami w różnym wieku, o różnych zajęciach. Brak jest jakichkolwiek okoliczności sugerujących, aby mogli być w jakikolwiek sposób zainteresowani wynikiem postępowania w sprawie, a także, aby ich obserwacje były nieprawdziwe, nierzetelne, a tym samym zeznania mogły być niewiarygodne. ŚwiadkowieM.,H.iS.zamieszkują na terenie miejscowościL., przy jednej ulicy. ŚwiadekR.podał, że prowadzi tam działalność gospodarczą i przejeżdża kika razy dziennie obok działki powoda. Również świadekG.zeznał, że przejeżdżał tamtędy codziennie. Zatem wiedza świadków pochodziła z ich naocznych, bieżących obserwacji i spostrzeżeń.
Również zgłoszeni przez pozwanego świadkowieW.iN.zeznali, że na wiosnę 2010 r. na terenie działki powoda składowana była ziemia, do której usunięcia pracownicy pozwanego przystąpili na skutek interwencji powoda. Zatem fakt składowania na działce powoda materiałów pochodzących z budowy prowadzonej przez pozwanego również i na tej podstawie dowodowej został potwierdzony.
Powód zgłosił też składowanie materiałów na jego posesji policji. Z notatki urzędowej wynika, że funkcjonariusze policji udali się na miejsce, zaobserwowali składowanie materiałów na działce powoda, a także czynności podjęte przez pracowników w celu usunięcia tych materiałów.
ŚwiadkowieG.,R.,M.,H.iS.w sposób zbieżny opisali, na czym polegało zajęcie nieruchomości, jaki był stan działki, jak przedstawiał się dostęp do niej.
Z ich relacji wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż na terenie należącej do powoda działki gruntu składowane były materiały budowlane, przede wszystkim, jak wynika z opisu zawartego w zeznaniach, odpady z usuwanej nawierzchni i podłoża, tj. asfalt, gruz, ziemia, itp. (zeznania świadkaG.– k. 121 odwr., zeznania świadkaM.– k. 122 odwr.). Świadkowie podali też, iż zaobserwowali wywożenie ziemi, gruzu, asfaltu na działkę powoda, wysypywanie tych materiałów z ciężarówek (zeznania świadkaG.– k. 121 odwr., zeznania świadkaR.– k. 122, zeznania świadkaM.– k. 122 odwr., zeznania świadkaH.– k. 123). Nie ulega wątpliwości, że składowanie czy odrzucanie na teren działki powoda ziemi, gruzu, tłucznia, piachu, frezu, itp. było związane z prowadzeniem robót drogowych i miało miejsce w okresie prowadzenia tych robót przez pozwanego. Na terenie działki powoda i działek sąsiednich, tj drogi dojazowej i działki przyległej do remontowanej drogi krajowej składowany był też sprzęt, pojazdy, maszyny wykorzystywane do prac drogowych. Świadkowie zaobserwowali także oznaczenia tego sprzętu czy odzieży osób zatrudnionych firmą pozwanego.
Również na zdjęciach załączonych przez powoda do pozwu widoczny jest stan terenu z gruzowiskiem, hałdami ziemi, śladami pojazdów. Widać też, że ślady poruszania się pojazdów sięgają znacznie poza pas przyległy do drogi krajowej.
Na podstawie tego materiału dowodowego należy dojść do wniosku, iż pozwana spółka wykorzystywała nieruchomość należącą do powoda na potrzeby realizowanej inwestycji budowlanej w postaci remontudrogi krajowej nr (...).
Na potrzeby zaplecza budowy, w tym składowania odpadów, ziemi z wykopów, itp., inwestor– (...)nabył od powoda część jego nieruchomości wydzieloną jakodziałka nr (...)przylegająca do drogi, na której prowadzone były roboty. Nabyta działka miała powierzchnię 1 909 m2, ale jej kształt widoczny na mapie ewidencyjnej wskazuje, że na ponad połowie długości odcinka przyległego dodrogi nr (...)działka ta obejmuje wąski pas gruntu. Tym samym teren wykorzystany faktycznie pod składowanie ziemi z wykopów czy materiałów pochodzących z rozbiórki nawierzchni mógł istotnie wykraczać poza powierzchnię pierwotnie na ten cel przewidziany. Pozwany przedstawił protokół przejęcia terenu od inwestora. Dokument ten nie określa jednakże geodezyjnych numerów przekazanych działek, nie określa powierzchni, jaka została przekazana pozawnemu. Nic nie stało na przeszkodzie, aby do protokołu przejęcia dołączyć mapę obrazującą, na których działkach będą prowadzone roboty drogowe i gdzie miało powstać zaplecze. Również nic nie stało na przeszkodzie, aby odgrodzić teren zaplecza budowy uzyskany od(...)od sąsiednich nieruchomości.
Za okoliczność niewymagającą potwierdzenia przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych można uznać okoliczność, iż ilość ziemi wybranej z wykopu w trakcie robót budowlanych objętościowo zajmuje znacznie większą powierzchnię lub kubaturę, niż ta sama ziemia tworząca warstwę guntu, kiedy to jest mocno zbita, zwarta. Ziema wybrana i usunięta na bok ma luźniejszą strukturę, jest lżejsza.
Za usprawiedliwiony należy uznać wniosek, iż składowanie na działce powoda ziemi pochodzącej z wykopów, a także odpadów z budowy nie miało charakteru przypadkowego, było wynikiem działania zorganizowanego, nie zaś jakichś jednostkowych, incydentalnych zdarzeń.
Zgodnie zart. 224 § 2 kcw zw. zart. 225 kcsamoistny posiadacz w złej wierze jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Posiadaczem rzeczy jest osoba, która włada rzeczą z zamiarem zachowania jej dla siebie, czy to jako posiadacz samoistny, czyli działający jak właściciel, czy to jako posiadacz zależny, czyli osoba władająca rzeczą w sposób wynikający ze stosunku prawnego z właścicielem rzeczy –art. 336 kc.
Podstawę do domagania się przez właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości przez osobę trzecią stanowi zakwalifikowanie tej osoby jako posiadacza rzeczy, tj. władającego nią we własnym imieniu i na własny rachunek. Posiadanie w rozumieniuart. 336 kcobejmuje każdorazowo dwa elementy: element faktycznego władztwa (corpus) oraz element zamiaru zachowania rzeczy dla siebie (animus rem sibi habendi).
Przepisyart. 224 i 225 kcregulują roszczenia właściciela określane jako tzw. roszczenia uzupełniające w stosunku do roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego zart. 222 § 1 i 2 kc.Ponadto zgodnie zart. 230 kcprzepisy powyższe stosuje się odpowiednio do stosunku pomiędzy właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Pozwanego nie można uznać za posiadacza samoistnego, gdyż jego zamiarem nie było zachowanie nieruchomości dla siebie, jako dla właściciela gruntu, ale co najwyżej realizacja uprawnienia do uzyskania dostępu do nieruchomości w celu wykorzystania jej na potrzeby swoje działalności gospodarczej, tj, wykonywanie usługi robót drogowych na zamówienie zarządcy drogi krajowej rn(...), tj.(...). Zgodnie zart. 336 kcposiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, najemca, dzierżawca, itp. Gdyby pozwany przy okazji prowadzenia robót w pasie drogowymdrogi krajowej (...)potrzebował skorzystać z działek sąsiadujących z terenenm budowy, wówczas albo on albo inwestor musieliby zawrzeć z właścicielem tego gruntu odpowiednią umowę mającą za przedmiot korzystanie z gruntu, czyli umowę najmu lub dzierżawy.
Pomiędzy powodem a pozwanym nie doszło do uregulowania kwestii korzystania z gruntu powoda poprzez zawarcie w tym przedmiocie stosownego porozumienia umownego. Tym samym wkroczenie przez pozwanego na teren nieruchomości powoda i jego wykorzystanie na potrzeby składowania materiałów na potrzeby budowy czy też w związku z prowadzeniem budowy nie wynikało z tytułu prawnego pozwanego do zajętej działki. Tym samym istnieje podstawa do dochodzenia przez powoda od pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego.
Nieuzasadnione były zarzuty pozwanego dotyczące wykonywania czynności składowania materiałów przez podwykonawców. Powód jako wykonawca robót przejął od inwestora– (...)terendrogi krajowej nr (...)na odcinku podlegającym remontowi, a także teren przyległy przewidziany na potrzeby otoczenia czy zaplecza budowy. Zajmował zatem teren w związku z prowadzonymi czynnościami. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12.12.1990 r., I CR 750/90, OSNC 1992/5/81, wykonawca robót budowlanych nie jest posiadaczem terenu (placu) budowy przekazanego mu przez inwestora. Wykonawca robót wykonuje bowiem władanie tym terenem nie w imieniu i interesie własnym, ale na rzecz inwestora, co czyni wykonawcę jedynie dzierżycielem (art. 338 kc). Natomiast pozwanego można uznać za władającego sąsiednim terenem stanowiącym własność powoda na potrzeby w imieniu własnym w związku z prowadzoną działalnością budowlaną i realizacją w jej ramach konkretnej usługi, konkretnej inwestycji. Nie wykonywał bowiem władztwa nad tym terenem na rzecz inwestora, ale na swoje potrzeby. Natomiast, jeżeli powierzył wykonanywanie czynności innym podmiotom, skutki ich działań na zapleczu budowy muszą go obciążać. Z zeznań przesłuchanych świadków wynika jednak, że to do pozwanego należał sprzęt składowany na działce powoda, a także, że to pracownicy pozwanego wykonywali czynności transportu, rozładunku ziemi z wykopów, itd.
Żądanie zawarte w pozwie należy zatem uznać za usprawiedliwione co do zasady.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie winno odpowiadać świadczeniu, jakie właściciel nieruchomości uzyskałby, gdyby posiadanie osoby faktycznie korzystającej z jego gruntu opierało się na tytule prawnym (wyrok SA w Warszawie z dnia 09.05.2013 r., I ACa 22/13, wyrok SA w Szczecinie z dnia 27.09.2012 r., I ACa 474/12). Wynagrodzenie takie ustala się biorąc pod uwagę stawki czynszów za korzystanie z podobnych nieruchomości – zob. wyroki SN z dnia 23.05.1975 r., II CR 208/75, z dnia 07.04.2000 r., IV CKN 5/00, z dnia 11.05.2005 r., III CK 556/04, z dnia 06.10.2006 r., V CSK 192/06, z dnia 04.07.2012 r., I CSK 641/11, a także wyrok SA w Warszawie z dnia 09.05.2013 r., I ACa 22/13. Konieczne jest jednakże uwzględnienie takiego samego celu i sposobu korzystania, czyli takiego samego przeznaczenia gruntu. Zatem podstawą do wyliczenia wynagrodzenia należnego powodowi byłby czynsz najmu lub dzierżawy, jaki mógłby uzyskać za udostępnienie działki na potrzeby jej wykorzystania jako zaplecza budowy, terenu pod składowanie materiałów budowlanych, pod drogę dojazdową do budowy, pod parking, itp.
Wysokość tego wynagrodzenia sąd ustalił na podstawie opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomościK. Ż.. Biegły przeprowadził wyliczenie możliwego do uzyskania czynszu najmu mając na uwadze ewentualną dochodowość nieruchomości. Opinię tę należy uznać za rzetelną, zaś wnioski za logicznie umotywowane.
Na potrzeby ustalenia wynagrodzenia przypadającego powodowi nie ma znaczenia rolny charakter gruntu i jego aktualny stan jako nieużytku. Korzystanie przez pozwanego z nieruchomości powoda nie było w żaden sposób związane z rolnictwem, nic nie wskazuje, aby powód miał wydzierżawić ten grunt na cele rolnicze. Ustalenie wysokości czynszu musi uwzględniać faktyczne korzystanie z nieruchomości, za które wynagrodzenie nie zostało przez korzystające uiszczone. Z tych powodów sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłąE. M.za nieprzydatną do rozstrzygnięcia sprawy i pominął jej wnioski przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia należnego za korzystanie z nieruchomości powoda.
Sąd oddalił wnioski dowodowe powoda o przesłuchanie w charakterze świadkaW. B.oraz zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych jako zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Niecelowe jest przesłuchiwanie autora operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie powoda, czyli prywatnej opinii przedłożonej przez stronę. Z uwagi na pominięcie opinii biegłejE. M.przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia powoda nie było potrzeby dokonywania oceny sporządzonego przez nią operatu szacunkowego.
Wartość oszacowana przez biegłegoK. Ż.wynosi 1, 04 zł/m2.. Stawka ta jest zbliżona do stawki przyjętej w operacie szacunkowym opracowanym na zlecenie powoda (1, 12 zł/m2). Według stawki wynikającej z tej opinii należy ustalić wysokość wynagrodzenia przypadającego powodowi.
Powód wykazał, przez jaki okres nastąpiło korzystanie z jego nieruchomości. Wynika to z zeznań wskanych wcześniej świadków. Także w zakresie wskazania okresu, w jakim materiały budowlane znajdowały się na terenie nieruchomości powoda relacje świadków były zbieżne: ŚwiadekG.: „zajęcie miało miejsce w lecie 2009 r., czerwiec-lipiec, aż do kwietnia 2010 r.” ŚwiadekR.: „Ta ziemia leżała przez wiele miesięcy”. ŚwiadekS.: „od końca wakacji 2009 r. do kwietnia czy maja”. Powód konsekwentnie wskazywał na okres od września 2009 r. do początku kwietnia 2010 r. Usunięcie rzeczy zalegających na terenie działki powoda nastąpiło w dniu 08.04.2010 r., co wynika z zeznań pracowników pozwanego, zeznań samego powoda, notatki urzędowej policji oraz pisma pozwanego informującego o przeprowadzeniu takich czynności. Z zeznań pracowników pozwanego wynika też, że roboty drogowe rozpoczęły się w czerwcu 2009 r. Zatem we wrześniu 2009 r. z pewnością istaniała już konieczność wywożenia ziemi z wykopów.oraz usunięcia starej nawierzchni jezdni i składowanie tych materiałów na działce powoda mogło już pewnością zaistnieć. Pozwany w żaden sposób nawet nie próbował wykazać, że cykl technologiczny prowadzonych robót drogowych przedstawiał się w taki sposób, że usuwanie nawierzchni jezdni i wykonywanie wykopów miały ograniczony czasowo zasięg i nastąpiły w innym okresie, niż wskazał powód, bądź w ogóle w okresie nieobjętym żądaniem pozwu.
Zatem powód może domagać się wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości za wskazany w pozwie okres od dnia 01.09.2009 r. do dnia 08.04.2010 r.
Na podstawie zeznań świadków i przedstawionego przez nich opisu sposobu wykorzystania działki powoda można wyprowadzić wniosek, iż pozwany korzystał w istocie z całości tejże działki. Świadkowie podali, że na działkę powoda nie można było się dostać, była ona rozjeżdżona, zawalona składowaną ziemią, gruzem, tłuczniem, itp. Zajęcie działki nie nastąpiło w ten sposób, że składowanie materiałów co odpadów nastąpiło jedynie na pewnej części działki położonej najbliżej terenu budowy. Swiadkowie zaobserwowali podjeżdżjaące pojazdy zarówno od strony budowy (od drogi głównej), jak i od drogi dojazdowej do działek sąsiednich, do której działka powoda bezpośrednio przylegała dłuższym bokiem prostokąta. Tym samym powód mógł zostać pozbawiony dostępu do swojego gruntu. Te okoliczności uzasadniają należycie wniosek, iż działka powoda była wykorzystywana przez pozwanego w związku z prowadzonymi robotami drogowymi w całości albo w wyraźnie i zdecydowanie przeważającej części, co jak najbardziej uzasadnia naliczenie wynagrodzenia od całości powierzchni gruntu powoda.
BiegłyK. Ż.wyliczył, że wynagrodzenie wyniosłoby 116 784, 76 zł brutto za okres pełnego roku, zaś za okres 7 miesięcy i 8 dni 70 719, 66 zł. W przeciwieństwie do wartości nieruchomości gruntowej lub lokalowej wyrażanej zawsze w liczbach całkowitych, nie ma powodu, aby wyliczoną kwotę zaokrąglić do 71 000 zł.
Sąd zasądził zatem od pozwanego na rzecz powoda 70 719, 66 zł należności głównej.
Odsetki od tej należności nie mogą być naliczane, jak żądał powód, od dnia następnego po usunięciu materiałów z terenu, czyli po ustaniu korzystania z gruntu. Zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy należy do tzw. zobowiązań bezterminowych, w których termin wykonania zobowiązania (spełnienia świadczenia, w szczególności zapłaty sumy pieniężnej) nie jest z góry oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania. Termin płatności wyznaczony zgodnie zart. 455 kcwezwanie zobowiązanego przez właściciela nieruchomości do zapłaty. Wezwanie takie zawierające skonkretyzowaną kwotę oczekiwanego wynagrodzenia pwoód wystosował w lutym 2011 r. Pismo pełnomocnika powoda z dnia 08.02.2011 r. zostało pozwanemu doręczone w dniu 11.02.2011 r. Termin do niezwłocznego spełnienia świadczenia w rozumieniuart. 455 kcwynosi 14 dni (wyrok SN z dnia 28.05.1991 r., II CR 623/90, wyrok SA we Wrocławiu z dnia 20.03.2012 r., I ACa 191/11). Zatem odsetki od zasądzonej należności głównej zgodnie zart. 481 kcmogły zostać naliczone dopiero od dnia 25.02.2011 r., czyli po 14 dniach od wezwania.
Dalej idące powództwo jako nieusprawiedliwione podlegało oddaleniu.
Wobec częściowego uwzględnienia żądania pozwu o kosztach procesu sąd orzekł zgodnie z wyrażoną wart. 100 kpczasadą ich stosunkowego rozdzielenia. Powód wygrał sprawę w 83, 97 % (70 719, 66 zł / 84 224 zł). W części, w jakiej cofnął pozew w trakcie procesu pod wpływem wyników postępowania dowodowego powód musi zostać uznany za przegrywającego sprawę. Koszty procesu poniesione przez powoda obejmują: opłatę od pozwu – 4 212 zł, wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 6.6 rozporządzenia MS z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 3 617 zł oraz zaliczki pokrywające wynagrodzenia biegłych – 1 908, 05 zł i 2 349, 30 zł, tj. łącznie 12 086, 35 zł, z czego 83, 97 % wynosi 10 148, 91 zł. Pozwany wygrał sprawę w 16, 03 %. Koszty procesu poniesione przez pozwanego obejmują wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 3 617 zł, z czego 16, 03 % wynosi 579, 81 zł. Różnica między tymi kwotami wynosi 9 569, 10 zł i przypada powodowi.
Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.