Sąd Okręgowy w Lublinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 354/13
Data wyroku: 2013-06-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sądu Okręgowego Anna Podolska-Kojtych, Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Łuchtaj, Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Bazelan
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dn. 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) w zw. z art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 690 k.c.

Sygn. akt II Ca 354/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 czerwca 2013 roku

Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny-Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Łuchtaj (spr.)
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Ewa Bazelan
Sędzia Sądu Okręgowego Anna Podolska - Kojtych
Protokolant: Protokolant sądowy Katarzyna Szumiło
po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2013 roku, w Lublinie
na rozprawie
sprawy z powództwa MiastaŁ.–Zakładu (...)przeciwkoH. W., małoletniejW. S.reprezentowanej przezH. W.,J. K., małoletniejA. K.reprezentowanej przezJ. K.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji pozwanychH. W.iW. W.reprezentowanej przezH. W.
od wyroku Sądu Rejonowego w Łukowie z dnia 18 stycznia 2013 roku, sygn. akt I C 354/13

I
zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że powództwo oddala;

II
zasądza od powoda MiastaŁ.–Zakładu (...)na rzecz pozwanejH. W.kwotę 107 zł (sto siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję;

III
nakazuje ściągnąć od MiastaŁ.–Zakładu (...)na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Łukowie kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem nieuiszczonej opłaty od apelacji.

II Ca 354/13

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 18 stycznia 2013 roku Sąd Rejonowy w Łukowie nakazał pozwanymH. W.,W. S.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąH. W.,J. K.,A. K.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąJ. K.opuszczenie i opróżnienie z rzeczy lokalu mieszkalnego położonego wŁ.przyul. (...)i wydanie go powodowi MiastuŁ.–Zakładowi (...)wŁ.(pkt 1), przyznał pozwanymH. W.,W. S.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąH. W.,J. K.,A. K.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąJ. K.prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w punkcie I do czasu złożenia pozwanym przez MiastoŁ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (pkt 2) oraz zasądził solidarnie od pozwanychH. W.,W. S.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąH. W.,J. K.,A. K.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąJ. K.na rzecz powoda MiastaŁ.–Zakładu (...)wŁ.kwotę 320,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 120 zł kosztów zastępstwa procesowego (pkt 3).
Sąd Rejonowy ustalił, że do dnia 11 listopada 2008 roku pozwanaH. W.wraz z córkami zamieszkała w lokalu komunalnym położonym wŁ.przyulicy (...), który w nocy z 11 na 12 listopada 2008 roku na skutek pożaru uległ zniszczeniu. PozwanaH. W.w dniu 15 grudnia 2008 roku zawarła z MiastemŁ.–Zakładem (...)wŁ.reprezentowanym przez DyrektoraM. K.umowę o odpłatne używanie na czas nieokreślony lokalu mieszkalnego (komunalnego) położonego wŁ.przyulicy (...), o powierzchni użytkowej 35,92 m2, składającego się z dwóch pokoi i aneksu kuchennego. Zgodnie z tą umową pozwana zobowiązała się do wnoszenia opłat wyszczególnionych w § 13 umowy do 10-go każdego miesiąca, za który przypada należność. Wspólnie z pozwanąH. W.zamieszkały w przedmiotowym lokalu jej małoletnie córkiJ.iW., a następnie wnuczkaA. K.. Zgodnie z pismem Burmistrza Miasta nr(...)z dnia 15 grudnia 2008 roku powyższy lokal pozwana uzyskała pod warunkiem spłaty zaległości czynszowych za poprzednich lokatorów w łącznej wysokości 6.991,91 zł, co pozwana uczyniła. Po zawarciu umowy pozwanaH. W.nie regulowała zgodnie z umową opłat czynszowych i innych opłat za używanie lokalu i z tego tytułu na jej koncie powstały zaległości. Pismem z dnia 20 stycznia 2010 roku DyrektorZakładu (...)wŁ.wypowiedział pozwanejH. W.umowę o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego położonego wŁ.przyulicy (...)z okresem wypowiedzenia od dnia 1 lutego 2010 roku do dnia 28 lutego 2010 roku. Po otrzymaniu wypowiedzenia pozwanaH. W.uregulowała zaległości z tytułu użytkowania opisanego lokalu mieszkalnego i pismem z dnia 12 lutego 2010 roku zwróciła się do Burmistrza MiastaŁ.o uchylenie wypowiedzenia umowy najmu.
Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że w 2010 roku pozwanaH. W.wystąpiła przeciwko MiastuŁ.–Zakładowi (...)wŁ.z powództwem o zapłatę nienależnie pobranej od niej kwoty 6991,91 zł. Sprawa zawisła przed Sądem Rejonowym w Łukowie i była prowadzona pod sygnaturę akt IC 216/10. Zakończyła się oddaleniem powództwa.
W tak ustalonych okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że powództwo jest zasadne.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji stan faktyczny niniejszej sprawy był bezsporny, zaś okolicznością niekwestionowaną a wręcz przyznaną przez pozwane był fakt zajmowania przez nie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego. Sąd Rejonowy poddał jednak ocenie roszczenie powoda podkreślając, że z jednej strony jest zobligowany do respektowania zasad służących ochronie własności a mających swoje źródło wart. 21 i art. 64 Konstytucji RP, a z drugiej strony interesy wynajmującego i zasad odnoszących się do ochrony praw lokatorów lokali mieszkalnych, które mają swoje źródło wart. 75 Konstytucji RPoraz wustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. W wyniku tych rozważań Sąd pierwszej instancji wskazał, że istniała ważna przyczyna po stronie wynajmującego, a mianowicie niewywiązywanie się przez najemcę z umowy zawartej w dniu 15 grudnia 2008 roku, dająca podstawę do wypowiedzenia umowy. W ocenie Sądu łącząca powoda z pozwanąH. W.umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, w związku z czym powodowi przysługuje roszczenie wydobywcze wynikające z treściart. 222 § 1 k.c.w zw. zart. 690 k.c.Odnosząc się natomiast do zarzutów podnoszonych w toku procesu przez pozwanąH. W., Sąd pierwszej instancji stwierdził, że pozwana nie wykazała aby działanie powoda było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosły pozwaneH. W.iW. S., zaskarżając wyrok w całości.
Skarżące zarzuciły:
1/naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
a)art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.orazart. 228 § 2 k.p.c.poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na:
-uchyleniu się przez Sąd I Instancji od zbadania skuteczności dokonanego pozwanej wypowiedzenia umowy najmu w świetle przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2005 roku Nr 31 poz. 266 ze zm.) w zw. zart. 476 Kc,
- uchyleniu się przez Sad I Instancji od zbadania i oceny zgromadzonych w sprawie dowodów / w tym znajdujących się w aktach sprawy Sądu Rejonowego w Łukowie I Wydział Cywilny sygn. akt IC 216/10 - powołane w odpowiedzi na pozew/ pod kątem podniesionego przez pozwane zarzutu „nadużycia” prawa przez powoda, co w konsekwencji doprowadziło Sąd Rejonowy do nieuzasadnionego uwzględnienia powództwa zgłoszonego przez powoda,
b)art. 102 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie w sprawie orazart. 98 § 1 i 3 k.p.c.poprzez ich zastosowanie w sprawie i w konsekwencji obciążenie pozwanych obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda kosztów procesu w kwocie 320,00 zł w sytuacji, gdy całokształt okoliczności niniejszej sprawy oraz sytuacja majątkowa i życiowa pozwanych uzasadniała odstąpienie przez Sad od ogólnych zasad rozliczania kosztów procesu,
2/sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego polegającą na błędnym przyjęciu, iż:
- dokonane pozwanym wypowiedzenie umowy najmu wywołało skutek prawny w postaci rozwiązania stosunku najmu, tak więc pozwane nie posiadają tytułu prawnego do korzystania z przedmiotowego lokalu,
- pozwanaH. W.nie wykazała, aby działanie powoda jako zarządcy lokali komunalnych było sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego podczas, gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do takich ustaleń,
3/naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:
a)art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2005r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) w zw. zart. 476 k.c.orazart. 222 § 1 k.c.w zw. zart. 690 k.c.poprzez ich niezastosowanie w sprawie, co w konsekwencji doprowadziło do uznania, iż dokonane pozwanym wypowiedzenie umowy najmu wywołało skutek prawny w postaci rozwiązania stosunku najmu w sytuacji, gdy powód nie wykazał, aby zostały spełnione przesłanki skuteczności takiego oświadczenia,
b)art. 222 § 1 k.c.w zw. zart. 690 k.c.orazart. 5 k.c.poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie polegające na przyjęciu, iż w niniejszej sprawie nie zachodziły podstawy do zastosowania normy wynikającej z przepisuart. 5 k.c.i domaganie się przez powoda eksmisji pozwanych z przedmiotowego lokalu nie stanowiło z jego strony „nadużycia” prawa, co w konsekwencji doprowadziło Sąd Rejonowy do nieuzasadnionego uwzględnienia powództwa zgłoszonego przez powoda.
Wskazując na powyższe pozwane domagały się zmiany wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I Instancji, zasądzenia od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych za I i II Instancję, a w razie przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji – pozostawienia mu do rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Jednocześnie wniosły o nieobciążanie pozwanych kosztami postępowania apelacyjnego, jak również o zmianę wyroku Sądu Rejonowego w Łukowie (pkt 3 zaskarżonego wyroku) poprzez odstąpienie od obciążania pozwanych kosztami procesu, w tym kosztami z tytułu zastępstwa procesowego.
W odpowiedzi na apelację powodowa Gmina wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz o zasądzenie kosztów procesowych według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.
Sąd Okręgowy zważył co następuje.
Apelacja jest uzasadniona w całości, przy czym na zasadzieart. 378 § 2 k.p.c.Sąd Okręgowy rozpoznał sprawę także na rzecz współpozwanych, które wyroku nie zaskarżyły.
Zasadny jest przede wszystkim zarzut naruszenia prawa materialnego w postaciart. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2005r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) w zw. zart. 222 § 1 k.c.w zw. zart. 690 k.c.oraz związany z nim zarzut na ruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.i poczynienia błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu, iż doszło do wypowiedzenia stosunku najmu.
Przepisart. 11 ust. 1 powołanej ustawy o ochronie praw lokatorówstanowi, że:jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpićtylkoz przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
W ust. 2 pkt 2 tego artykułu zastrzeżono, żenie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Z brzmienia cytowanych przepisów jasno wynika, że warunkiem koniecznym skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego jest pisemne wezwanie najemcy do zapłaty zaległego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości i należności bieżących, przy jednoczesnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu.
W rozpoznawanej sprawie strona powodowa nie wykazała iżby wystąpiła do pozwanejH. W., jako najemczyni lokalu mieszkalnego (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy), z wezwaniem, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy. Na okoliczności takie nie powoływała się ani w treści pozwu ani w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji. Co więcej, także w odpowiedzi na apelację i w trakcie postępowania apelacyjnego, mimo podniesienia przez skarżące zarzutu naruszenia przytoczonego wyżej przepisu ustawy o ochronie lokatorów, MiastoŁ.nie wykazywało, że uczyniło zadość wymaganiom opisanym w art. 11 ust. 2 pkt 2 cytowanej ustawy. Powyższe nakazuje przyjąć, że wypowiedzenie stosunku najmu dokonane przez powoda pismem z dnia 20 stycznia 2010 roku, jako niepoprzedzone koniecznym wezwaniem, o którym mowa wart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2005r. Nr 31 poz. 266 ze zm.), nie wywołało skutku w postaci wygaśnięcia stosunku najmu i utraty przez pozwane skutecznego wobec wynajmującego prawa do władania lokalem. Podkreślić przy tym należy, że brak jest podstaw do uznania, że wniesienie i doręczenie pozwanym odpisu pozwu stanowi skuteczne wypowiedzenie najmu, skoro również ta czynność powoda nie została poprzedzona wzmiankowanym wezwaniem, a ponadto skoro pozew został wniesiony w sytuacji, gdy pozwane już nie zalegały i nie zalegają z opłatami za sporny lokal (bezsporne).
Sąd Rejonowy rozstrzygając niniejszy spór miał obowiązek stosować, i to w sposób prawidłowy, obowiązujące prawo materialne, nawet wówczas gdy strona pozwana nie podnosiła zarzutów opartych na tym prawie. Obowiązek ten spoczywał na Sądzie niezależnie od tego z jakich przyczyn pozwane w okolicznościach istniejących w niniejszej sprawie nie broniły się zarzutami przysługującymi im z art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 cytowanej ustawy, a więc niezależnie od tego czy pozwane miały świadomość istnienia tej normy prawnej albo czy ewentualnie wiedząc o jej istnieniu błędnie ją rozumiały. Zachowania pozwanych, z których wynikało, że uważały one, iż doszło do skutecznego wypowiedzenia najmu, nie upoważniały Sąd Rejonowy do czynienia ustaleń sprzecznych z przepisami prawa. Jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy Sąd był zobligowany respektować zasady odnoszące się do ochrony praw lokatorów. Mimo wyrażenia takiej deklaracji Sąd pierwszej instancji w istocie jednak zupełnie pominął istnienie, w obowiązującym w kraju porządku prawnym, przepisuart. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorówi wydał wyrok z oczywistym naruszeniem tego przepisu.
Stwierdzenie powyższego naruszenia przepisów prawa materialnego prowadzi do wniosku, że pozew został skierowany przeciwko pozwanym, które posiadają skuteczne wobec powoda prawo do władania lokalem, wynikające umowy z dnia 15 grudnia 2008 roku łączącej w dalszym ciągu MiastoŁ.z pozwanąH. W.. To zaś nakazuje uznać, że stronie powodowej nie przysługuje wobec pozwanych roszczenie zart. 222 § 1 k.c., a wobec tego, że powództwo winno było zostać oddalone przez Sąd pierwszej instancji.
W świetle tego, co zostało powiedziane nie zachodzi potrzeba odniesienia się do pozostałych zarzutów apelacji, w szczególności do zarzutu naruszeniaart. 5 k.c.iart. 102 k.p.c., które w zaistniałej sytuacji stały się bezprzedmiotowe.
Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo oraz obciążył powoda kosztami procesu za drugą instancję a nadto kosztami sądowymi, na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.orazart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U z 2010 roku Nr 90, poz. 594 t. jedn. ze zm.).