Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 204/13
Data wyroku: 2013-04-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Stachowiak, Lidia Mazurkiewicz-Morgut, Czesław Chorzępa
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 5 k.c., art. 674 k.c.

Sygn. akt II Ca 204/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 kwietnia 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący-Sędzia SO Beata Stachowiak (spr.)
Sędzia SO Lidia Mazurkiewicz-Morgut
Sędzia SO Czesław Chorzępa

Protokolant: Izabela Grecka-Janik

po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2013r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwkoA. W. (1),K. R.,K. U.
o eksmisję
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu
z dnia 28 września 2012r.
sygn. akt VI C 79/11

I
zmienia zaskarżony wyrok w punktach I i II w ten sposób, że powództwo oddala; zmienia go także w punktach III i IV , w ten sposób, że zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanejA. W. (1)kwotę 147, 60 zł kosztów procesu;

II
zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanejA. W. (1)kwotę 60 zł kosztów postępowania apelacyjnego wraz z należnym podatkiem od towarów i usług.

Sygn. akt II Ca 204/13

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 września 2012 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu nakazał pozwanymA. W. (1),K. R.iK. U., aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowej GminieW.lokal mieszkalny nr (...)położony weW.przyul. (...); ustalił, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego; zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej koszty procesu w kwocie 320zł ; zasądził od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu na rzecz radcy prawnegoT. P.kwotę 147,60 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanejA. W. (1).

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne:
Lokal mieszkalny przyul. (...)nr(...)pozostaje w zasobach mieszkaniowych GminyW., ma powierzchnię użytkową 78,32m2składa się z 3 pokoi, łazienki, kuchni i przedpokoju. Lokal ten był przedmiotem najmu od 1970 r roku i jego najemcą byłaI. W.. Następnie lokal zajmowałaA. W. (1), z którą GminaW.w dniu 23.10.2002 r. zawarła umowę najmu na czas nieoznaczony. Zgodnie z zawartą umową w lokalu tym, obokA. W. (1)do zamieszkiwania z nią uprawnieni byli jej bratA. W. (2), jej siostraA. R., jej siostrzeniecK. R.iK. U.konkubinaA. W. (3). Pismem z dnia 5.01.2009 r strona powodowa wezwała pozwanąA. W. (1)do zapłaty 10 443,89 zł zaległych należności przysługujących GminieW.z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego przyul. (...)nr(...)wraz z ustawowymi odsetkami, wyznaczając dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania tego zadłużenia pod rygorem wypowiedzenia stosunku najmu . Wezwanie powyższej treści pozwanaA. W. (1)odebrała w dniu 21.01.2009 r., a mimo tego nie uiściła zaległości .W piśmie z dnia 8.09.2009 r. strona powodowa wypowiedziała ze skutkiem na dzień 31.10.2009 r. najemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)weW.i wezwała pozwaną do opróżnienia, opuszczenia i przekazania lokalu w terminie7 dni .
PozwanaA. W. (1)pismo powyższej treści odebrała w dniu

15.09.2009 r. Obecnie sporny lokal zajmują pozwaniA. W. (1),K. U.iK. R.. PozwanaA. W. (1)ma 64 lata, nie ma osób pozostających na jej utrzymaniu, pobiera emeryturę w wysokości 941 zł netto miesięcznie , a nadto pracuje w piekarni, jako pakowacz z miesięcznym uposażeniem 1000 zł . Nie ma obecnie możliwości zamieszkania w innym lokalu niż zajmowany. Choruje na nadciśnienie tętnicze i wymaga leczenia w związku ze zmianami zwyrodnieniowymi. PozwanyK. R.jest z wykształcenia nauczycielem, ma obecnie 48 lat. Obecnie jest zatrudniony w sklepie muzycznym, jako sprzedawca. Nadto dorabia, jako DJ w weekendy. Uzyskuje miesięcznie wynagrodzenie około 2000 zł netto. Nie posiada osób na utrzymaniu, jest kawalerem i nie ma obecnie możliwości zamieszkania w innym lokalu niż zajmowany. PozwanaK. U.ma 63 lata z zawodu jest kucharzem. Obecnie jest na emeryturze i uzyskuje ją miesięcznie w wysokości 1 528 zł . Pomaga finansowo dorosłemu synowi, nie ma obecnie możliwości zamieszkania w innym lokalu niż zajmowany. Pozwana choruje i ma problemy z chodzeniem z powodu miażdżycy i zmian zwyrodnieniowych. Po wypowiedzeniu stosunku najmu, pozwanaA. W. (1)zawarła ze stroną powodową porozumienie z dnia 6.01.2010 r. na podstawie ,którego należności za korzystanie z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego w łącznej kwocie 15 835,72 zł zostały rozłożone na raty do 10.01.2015 r.
W porozumieniu tym strony uzgodniły (§ 3), że niezależnie od obowiązku uiszczania rat dłużnik do czasu wydania wierzycielowi zajmowanego bez tytułu prawnego lokalu zobowiązany jest do terminowego regulowania pełnej wysokości bieżących należności z tytułu należności za korzystanie z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego. PozwanaA. W. (1)w 2011 r. zwróciła się nadto do strony powodowej o zamianę zajmowanego lokalu na lokal mniejszy i tańszy, na co strona powodowa udzieliła w piśmie z dnia 25.07.2011 r. odpowiedzi wskazując, że z chwilą uzyskania dysponowania dwupokojowym lokalem mieszkalnych zostanie jej zaproponowany on odrębnym pismem przy uwzględnieniu zadłużenia pozwanej i zasad wynajmowania lokali mieszkalnych przez Gminę. PozwanaA. W. (1)w dniu 12.03.2012 r. zgłosiła ofertę nabycia lokalu mieszkalnego przyul. (...), wobec czego otrzymała informację z Urzędu Miejskiego weW.o wdrożeniu postępowania przygotowującego nieruchomość do ewentualnego wszczęcia procedury sprzedaży znajdujących się w nim lokali. Celem uaktualnienia danych dotyczących najemców UM weW.przesłał druki zgłoszeniowe z prośbą o ich wypełnienie,

złożenie w terminie 14 dni wraz z kserokopią umowy najmu. UM weW.wskazał nadto, że pozostawienie pisma bez odpowiedzi po upływie 14 dni, zostanie uznane za brak zainteresowania nabyciem przezA. W. (1)lokalu nr (...)przyul. (...)weW., którego jest najemcą.
Na podstawie powyższych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo podlegało uwzględnieniu. Sąd I instancji wskazał ,iż umowa najmu dotycząca spornego lokalu została pozwanejA. W. (1)skutecznie wypowiedziana, a tym samym zarówno ona jak i pozostali pozwani utracili tytuł prawny do jego dalszego zajmowania . Z uwagi na to, że pozwani mimo wezwań nie wydali spornego lokalu strona powodowa zasadnie wystąpiła z żądaniem ochrony przysługującej jej własności. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska pozwanych ,iż skoro strona powodowa przez dwa lata od wypowiedzenia umowy najmu nie wystąpiła z żądaniem wydania spornego lokalu oraz zawarła z pozwanąA. W.porozumienie w sprawie spłaty należności za korzystanie z lokalu to na podstawie
art. 674 k.c.należy uznać, że umowa została przedłużona na czas nieoznaczony.
Z dokumentów w sprawie zamiany mieszkania na mniejsze czy też jego wykupu nie można wywodzić ,że doszło do tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu, a nazwanie pozwanej najemcą w piśmie z 24.05.2012r. nie może prowadzić do uznania, że między stronami doszło do nawiązania stosunku najmu, tym bardziej, że kontekst tego pisma jest zupełnie odmienny od tego, jaki mu przypisuje pozwanaA. W. (1). Nie można było zaakceptować stanowiska, że brak wykorzystania drogi sądowej dla wyzucia najemcy z zajmowania pomieszczeń świadczy o tym, iż w sposób dorozumiany zawarto kolejną umowę najmu. Sąd przychylił się do argumentu, że złożenie oświadczenia woli może nastąpić w sposób wyraźny ,jak i dorozumiany, a zatem nie musi ono zostać wyartykułowane. Niewykorzystanie wszystkich dostępnych środków prawnych nie może jednak przesądzać o tym, że rzeczywistą wolą wynajmującego było zawarcie umowy najmu z dotychczasowym najemcą. Nie można utożsamiać też należności uiszczanej przez najemcę na rzecz wynajmującego z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy - z czynszem najmu. Tym bardziej, że we wszystkich pismach kierowanych do pozwanej oraz w porozumieniu dotyczącym rozłożenia tej należności na raty strony zgodnie wskazują na ten charakter świadczeń tj. świadczeń za bezumowne korzystanie. Strona powodowa nigdy nie ujawniła zamiaru kontynuowania czy przedłużenia umowy najmu, a podtrzymując powództwo o eksmisję – wytoczone w dniu 19.01.2011 r. – w sposób wyraźny sygnalizuje brak
zgody na dalsze zajmowanie lokalu przez pozwanych. Nie wchodzi tu, zatem w rachubę norma interpretacyjna wynikająca zart. 674 k.c.Nadto sytuacja materialna i osobista pozwanych nie uzasadnia przyznania im uprawnienie do uzyskania lokalu socjalnego . O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 i 99 k.p.c.
Na powyższe rozstrzygnięcie apelację złożyli wszyscy pozwani zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania . Apelujący zarzucili naruszenie prawa materialnego tj.
art.674 k.c.poprzez jego niezastosowanie oraz ,błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu ,iż strona powodowa nie wyraziła zgody na dalsze zamieszkiwanie pozwanych w spornym lokalu ,mimo żeA. W. (1)w dniu 6.01.2010 r. podpisała porozumienie, w którym zobowiązała się do spłacenia zaległości w ratach, a wynajmujący pobierając opłatę z tytułu należności za korzystanie z lokalu wyraził zgodę na zamieszkiwanie w nim ,nadto naruszenia
art.5 k.c.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanych zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd Rejonowy należycie ustalił stan faktyczny niniejszej sprawy, który Sąd Okręgowy uznał za własny. Należało także podzielić stanowisko Sądu I instancji, iż nie doszło między stronami do przedłużenia umowy najmu w trybieart.674 k.c.Zasadnie Sąd Rejonowy stwierdził ,iż pozwani nie przedstawili dowodów ,z których wynikała by wola strony powodowej kontynuowania umowy najmu, czyli przyznania pozwanym ponownie tytułu prawnego do zajmowania lokalu .Ocena materiału dowodowego w tym względzie jest prawidłowa i zasługuje na pełną aprobatę .
Natomiast apelacja jest zasadna w części, w jakiej zarzuca nie uwzględnienie ochrony wynikającej zart.5 k.c.Norma zamieszczona wart. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy, zaś przy ocenie, czy wykonywanie prawa nie narusza zasad współżycia społecznego należy brać pod uwagę całokształt okoliczności konkretnego przypadku ( por. wyrok SN z 15.04.2004 r., IV CK 284/03, Lex nr 176084). Nie wymaga dowodzenia teza, że omawiany przepis może znaleźć zastosowanie jedynie wyjątkowo, gdy uzasadniają to szczególne okoliczności sprawy, a wskazanie przesłanek uzasadniających jego zastosowanie obciąża dowodzącego istnienia okoliczności wyjątkowych, co pozwani

zdaniem Sądu Okręgowego uczynili. Stan faktyczny niniejszej sprawy bez wątpienia wskazuje, iż pozwani posiadali początkowo dosyć wysokie zadłużenie, jednak spłacają w chwili obecnej wszystkie należności regularnie, a więc wywiązują się ze swojego zobowiązania. Jednocześnie sytuacja osobista pozwanych jest trudna . Nie można stracić z pola widzenia, iż pozwani od wielu lat zamieszkują w spornym lokalu, wywiązują się z ciążących na nich zobowiązań z tytułu opłat za korzystanie z lokalu . PozwaneK. U.iA. W. (1)są starszymi, schorowanymi ludźmi . PozwanaA. W. (1), mimo iż pozostaje na emeryturze podjęła pracę by uregulować zaległości wobec strony powodowej . Zważywszy, zatem na sytuację życiową, wiek pozwanych ,ich stan zdrowia oraz niewątpliwie brak złej woli w zakresie przyczyn powstałego zadłużenia wobec Gminy, będącego wynikiem braku środków do życia i nieporadności-domaganie się eksmisji sprzeczne jest z zasadami współżycia społecznego .Pozwani doprowadzając do powstania zadłużenia niewątpliwie naruszyli podstawowe obowiązki najemcy ,jednak podjęcie skutecznych działań zmierzających do uregulowania zobowiązania określonego porozumieniem z dnia 6 stycznia 2010 r. upoważnia do stwierdzenia ,iż żądanie eksmisji pozwanych nie jest uzasadnione społecznie .Nie można nie uwzględniać faktu , iż jednym z podstawowych zadań własnych Gminy jest m.in. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców , którzy sami nie są w stanie uzyskać zaspokojenia tych potrzeb inaczej niż przez najem mieszkania komunalnego. Skoro pozwani w identycznych sposób ,jak w latach poprzednich korzystają ze spornego lokalu , realizują swoje zobowiązania bieżące oraz zaległe ,nie mając jednocześnie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób to eksmisja ich ze spornego lokalu pociągnęłaby dla nich zbyt poważne skutki o charakterze życiowym .
Zdaniem Sądu Okręgowego orzeczenie eksmisji przy rozważeniu całokształtu okoliczności stanowiłoby naruszenie przyjętych społeczeństwie zasad współżycia społecznego.
Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawieart.386§1 k.p.c.zmienił punkt I i II zaskarżonego wyroku. Zmiana ta zaś spowodowała konieczność aktualizacji rozstrzygnięcia o kosztach procesu, dlatego też zmieniono punkt III i IV wyroku i zasądzono od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 147, 60 zł kosztów procesu.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.w
zw. z§ 9 pkt 1)w zw. z§12.1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu-Dz.U. Nr 163, poz.1349 ze zm.).