Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 396/13
Data wyroku: 2013-07-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Byszewska, Zbigniew Stefan Cendrowski, Barbara Trębska
Słowa kluczowe: Opłaty
Podstawa prawna: art.80 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I ACa 396/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lipca 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie  I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Zbigniew Stefan Cendrowski
Sędzia SA Barbara Trębska
Sędzia SO (del.) Beata Byszewska (spr.)
Protokolant asystent sędziego Dorota Zych

po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej z siedzibą wW.
przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych wW.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 28 listopada 2012 r.
sygn. akt XXIV C 990/12

I
prostuje oznaczenie strony powodowej w zaskarżonym wyroku w ten sposób, że w miejsce(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.” wpisuje(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa z siedzibą wW.” w odpowiednim przypadku;

II
oddala apelację;

III
zasądza od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej z siedzibą wW.na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych wW.kwotę 9000 zł (dziewięć tysięcy złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

I ACa 396/13

UZASADNIENIE
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.w dniu 18 maja 2006 r., po rozpoznaniu wniosku(...) Sp. z o.o.wW.o ustalenie, że podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonych wW., dzielnicaW., oznaczonych jakodziałki ewidencyjne (...)z obrębu(...)było nieuzasadnione, wydało orzeczenie oddalające wniosek. Orzeczenie zostało doręczone ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowispółki (...)w dniu 12 czerwca 2006 r.
Od powyższego orzeczeniaspółka (...)wniosła sprzeciw, który wpłynął do Kolegium w dniu 5 lipca 2006 r. i który Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.przekazało Sądowi w trybieart. 80 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprzeciwie spółka zarzucała ustaleniom SKO sprzeczność z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego i naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 17 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Wniosła także o wydanie w sprawie orzeczenia zgodnie z odwołaniem wniesionym przez nią od wypowiedzenia dokonanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa w sprawie opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz orzeczenie o kosztach postępowania według norm przepisanych z zastosowaniem stawek maksymalnych.
W odpowiedzi na pozew ANR wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu, a w tym kosztów pełnomocnictw notarialnych w kwocie 29,28 zł i kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 7.200 zł.

Wyrokiem z dnia 18 stycznia 2011 roku Trybunał Konstytucyjny, wydanym po rozpoznaniu pytania prawnego przedstawionego w niniejszej sprawie, uznał, że art. 17b ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 20 grudnia 2002 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w zakresie w jakim dotyczył nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, do dnia wejścia w życieustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości(Dz. U. 2005 Nr 175, poz. 1459) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest zgodny zart. 64 ust. 2 Konstytucji RPoraz nie jest niezgodny zart. 75 ust. 1 Konstytucji RP. Ponadto, Trybunał Konstytucyjny umorzył postępowanie w pozostałym zakresie ze względu na zbędność wydania wyroku.
Dnia 16 czerwca 2011 roku, w związku z treścią orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, powód sprecyzował żądanie pozwu wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za 2004 rok w wysokości 1.524.854,97 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonych wW., dzielnicaW., oznaczonych jakodziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...)dokonana pismem z dnia 19 grudnia 2003 roku była nieuzasadniona z uwagi na nieważność wypowiedzenia z dnia 19 grudnia 2003 roku, a także zasądzenie od pozwanej na jego rzecz postępowania sądowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu powód wskazał, że operaty szacunkowe wykonane przez rzeczoznawców majątkowych, które były podstawą wypowiedzenia, nie dotyczyłydziałek ewidencyjnych nr (...)– pomimo użycia właściwej numeracji. Tym samym, zdaniem strony powodowej, oznaczało to, że pozwany nie uzyskał i nie przedstawił przy wypowiedzeniu opłaty operatu szacunkowego dotyczącego działek objętych wypowiedzeniem, a co za tym idzie, z mocyart. 58 k.c., dokonane wypowiedzenie było bezwzględnie nieważne.
Pozwana Agencja wskazała, iż żądanie dotyczące stwierdzenia nieważności wypowiedzenia jest niezgodne z obowiązującym prawem i winno zostać oddalone. Wypowiedzenie nastąpiło bowiem w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, stąd kwestionowanie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej może nastąpić wyłącznie w trybie i stosownie do treści przepisów art. 78-81 u.g.n., które to przepisy przewidują odstępstwo od określonej wart. 58 k.c.sankcji nieważności bezwzględnej. Powód, zarzucając w sposób nieuprawniony nieważność wypowiedzenia, sam formułuje żądanie, które pozostaje w sprzeczności z przepisami o charakterze bezwzględnie obowiązującym. Ponadto, zarzuty powoda odnośnie treści operatów szacunkowych są nieuzasadnione, a sporządzone operaty niewątpliwie dotyczyłydziałek nr (...)z obrębu, co wyraźnie wynikało z ich treści.
Postanowieniem z dnia 16 kwietnia 2012 roku Sąd odrzucił pozew, wskazując, że sprzeciw od orzeczenia SKO co prawda nadano w placówce pocztowej w dniu 26 czerwca 2006 roku, jednakże został on wniesiony bezpośrednio do Sądu i przekazany został przez Sąd do SKO, gdzie wpłynął w dniu 5 lipca 2006 r. W tej sytuacji, należało uznać, iż sprzeciw złożony został do SKO po dwudziestu trzech dniach, a zatem z uchybieniem terminu do jego wniesienia
Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła strona powodowa, zarzucając mu naruszenie prawa materialnego, a w szczególności przepisów art. 79- 80 u.g.n., a także prawa procesowego, tj. przepisówart. 328 § 2 k.p.c.oraz199 § 1 pkt 1 k.p.c.
Postanowieniem z dnia 26 lipca 2012 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny wskazał, że wydanie zaskarżonego postanowienia poprzedziło prawidłowe ustalenie Sądu okręgowego, że sprzeciw od orzeczenia SKO, wydanego w dniu 18.05.2006 r., wniesiony został do SKO z uchybieniem 14 – dniowego terminu o jakim mowa w art. 80 ust. 1 u.g.n., gdyż dla oceny zachowania terminu do wniesienia sprzeciwu miarodajna jest data jego wpływu do SKO, nie zaś sądu powszechnego. Niemniej, Sąd Apelacyjny uznał, że żaląca ma rację, że w sprawie nie zachodzą podstawy do stwierdzenia, iż droga sądowa jest niedopuszczalna z uwagi na nie wniesienie sprzeciwu w ustawowym terminie. Termin określony w art. 80 ust. 1 u.g.n. ma charakter materialnoprawny, jest terminem zawitym, nieprzywracalnym. Konsekwencją materialnoprawnego charakteru terminu jest to, że sankcją za niedotrzymanie terminu jest zgodnie z ustawą oddalenie powództwa, upływ zakreślonego terminu wywołuje bowiem skutki w sferze prawa materialnego. Z tych względów, skutkiem zaistniałego w sprawie uchybienia nie mogło być odrzucenie pozwu.

Wyrokiem z dnia 28 listopada 2012 roku Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i rozstrzygnął o kosztach postępowania, obciążając nimi powoda.

Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:
(...) Sp. z o.o.jest przedsiębiorstwem świadczącym szeroki wachlarz usług z zakresu robót budowlanych.

(...)gruntowe położone wW., wD.W., oznaczone w ewidencji gruntów jakodziałki nr (...)w obrębie(...)o łącznej powierzchni 8.3700 ha, stanowią własność Skarbu Państwa i znajdują się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa, którym zarządza Agencja Nieruchomości Rolnych.
Użytkownikiem wieczystym opisanej nieruchomości jest(...) Sp. z o.o.wW.. Działki te powstały w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...)z obrębu(...)
Na terenie działki o nr ew.(...)z obrębu(...)spółka (...)zrealizowała budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zgodnie z decyzją Burmistrza gminyW.-W.nr(...)z dnia 30 listopada 2001 roku o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Decyzją nr(...)Prezydent(...)W.ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji budowlanej w postaci zespołu mieszkaniowego z garażami oraz przyłączami przyul. (...)wW.nadziałce nr (...)w obrębie(...).
Na zlecenie(...)zostały opracowane operaty szacunkowe w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych położonych w obrębie 1-10-26 wW.w dzielnicyW., w rejonieul. (...). Zgodnie ze sporządzonymi operatami, wartość rynkowadziałki nr (...)wyniosła 19.250.459,00 zł, zaśdziałek (...)– 31.578.040,00 zł.
Rzeczywista wartość poszczególnych działek z obrębu 1-10-26 wynosiła odpowiednio:
-działka o nr (...)– 14.294.347 zł;
-działka o nr (...)– 8.266.667 zł;
-działka o nr (...)– 6.234.111 zł;
-działka o nr (...)– 19.476.693 zł;
-działka o nr (...)– 8.389.932 zł;
łącznie wartość działek z obrębu 1-10-26 wynosiła 56.661.750,00 zł.
Pismem datowanym na 19 grudnia 2003 roku Agencja Nieruchomości Rolnych wW.(dalej: ANR) powołując się na art. 17b ust. 2a ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. nr 57, poz. 603 z późn. zm.) zmienionego ustawą z dnia 20 grudnia 2002 roku (Dz. U. z 2003 r. nr 6, poz. 64) wypowiedziała dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 8,3700 ha, położonej wW.,D.W., województwo(...), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałki nr (...)w obrębie(...)i zaoferowała z dniem 1 stycznia 2004 roku nową opłatę roczną w wysokości 1.524.854,97 zł, tj. 3% ceny gruntu. ANR wskazała, że nowa opłata została obliczona na podstawie aktualnej wartości nieruchomości, wynoszącej 50.828.499,00 zł, zgodnie z wyceną sporządzoną w operacie szacunkowym przez rzeczoznawców majątkowych i przy uwzględnieniu nowej stawki procentowej, wprowadzonej przez art. 1 pkt 6 ustawy z dnia 20 grudnia 2002 roku.
Pismem z dnia 22 stycznia 2004 roku skierowanym do SKO,(...) Sp. z o.o.zakwestionował zasadność dokonanej aktualizacji, podnosząc nieprawidłowość zastosowania stawki 3% zamiast 1%, bowiem jego zdaniem przedmiotowa nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniuKodeksu cywilnegoi z tego względu powinna być zastosowana stawka procentowa przewidziana wustawie o gospodarce nieruchomościamidla nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe tj. w wysokości 1%, a nie 3% oraz nierzetelność operatu szacunkowego, gdyż został on, w ocenie spółki, sporządzony dla innych nieruchomości, co miało znaczenie dla ustalenia właściwej wartości przedmiotowych gruntów.
Decyzjami wydanymi w 2004 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla(...)W.udzielił(...) Sp. z o.o.pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych A, B, C, D, F, G i H z garażami podziemnymi wybudowanych w zespole budynków na tereniedziałki nr (...)z obrębu(...)przyul. (...)wW.

Po rozpoznaniu wnioskuspółki (...), SKO w dniu 18 maja 2006 roku wydało orzeczenie oddalające wniosek. Odpis orzeczenia został pełnomocnikowi spółki doręczony w dniu 12 czerwca 2006 roku. Spółka nie zgodziła się z przedmiotowym rozstrzygnięciem SKO i przesyłką pocztową nadaną w dniu 26 czerwca 2006 roku wniosła sprzeciw, kierując go jednak bezpośrednio do Sądu Okręgowego w Warszawie, nie zaś do SKO. W związku z powyższym, Sąd Okręgowy w Warszawie przekazał sprzeciw do SKO, przy czym datą wpływu sprzeciwu(...) sp. z o.o.do SKO był 5 lipca 2006 rok.
Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie zart. 238 k.c.wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Wysokość opłaty rocznej odnośnie nieruchomości wchodzących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określana jest według stawek procentowych od wartości nieruchomości, o czym stanowi art. 17b ust. 1 ustawy z 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r., nr 231, poz. 1700 ze zm.).
Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym na dzień wypowiedzenia powodom przez ANR dotychczasowej stawki opłaty rocznej, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła w odniesieniu do nieruchomości Zasobu wykorzystywanych: 1) na cele obronności państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej 0,1 %, 2) na cele rolne 1 %, 3) na inne cele 3% wartości nieruchomości.
Sąd Okręgowy wskazał, że z dniem 13 października 2005 r.,ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości(Dz. U. 2005 Nr 175, poz. 1459), dodano w art. 17b ust. 1 u.g.n.r. pkt 2a o treści „na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1 %”.
Stosownie do art. 17b ust. 2a u.g.n.r., o ustaleniu nowej albo zmianie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa wust. 1, Prezes ANR zawiadamia na piśmie użytkownika wieczystego. Do obu rodzajów zawiadomień stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zatem przepisyart. 78-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Rozważając powyższe przepisy Sąd Okręgowy uznał, że we właściwym trybie ANR wypowiedziała(...) Sp. z o.o.dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej i zaoferowała z dniem 1 stycznia 2004 roku nową opłatę roczną w wysokości 1.524.854,97 zł, z czym wieczysty użytkownik nie zgodził się składając wniosek, o jakim mowa wart. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Także i wydane w sprawie orzeczenie kolegium nie spotkało się z aprobatą spółki, która w związku z tym złożyła sprzeciw, a sprawa trafiła do Sądu.
Sąd Okręgowy podniósł, że w przedmiotowej sprawie kwestią o zasadniczym znaczeniu dla rozstrzygnięcia było ustalenie, czy sprzeciw od orzeczenia SKO złożony został w przewidzianym prawem terminie. Spółka nadała sprzeciw przesyłką pocztową w 14 dni od otrzymania odpisu orzeczenia SKO, jednakże błędnie skierowała sprzeciw nie do SKO, lecz bezpośrednio do Sądu, który w związku z tym, celem nadania mu biegu, przesłał sprzeciw do SKO.
W tej sytuacji procesowej za datę złożenia sprzeciwu, zdaniem Sądu Okręgowego, należało bezsprzecznie uznać dopiero dzień 5 lipca 2006 roku, a więc dzień, w którym sprzeciw wpłynął do właściwego SKO. W świetle regulacji zawartej w art. 80 u.g.n. nie budziło żadnych wątpliwości, że sprzeciw wnosi się do sądu powszechnego nie bezpośrednio, lecz jedynie za pośrednictwem właściwego SKO, zaś odmienne twierdzenia w tym zakresie ze strony powodowej spółki nie miały żadnych uzasadnionych podstaw. Tym samym, powyższe przesądza o wniesieniu sprzeciwu po upływie przewidzianego w u.g.n. terminu do jego wniesienia.
Sąd Okręgowy powołując się na stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wskazał, „Sprzeciw nie ma charakteru zwykłej czynności procesowej w toku instancji (…) wskazany wyżej termin wywołuje podwójny skutek. Jest żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, celem rozstrzygnięcia sporu cywilnoprawnego, a nadto powoduje utratę mocy orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. Jednocześnie obliguje sąd powszechny do rozpoznania sprawy od początku, sankcją zaś za niedotrzymanie terminu materialnego - zgodnie z ustawą - jest oddalenie powództwa” (wyrok TK z dnia 4 grudnia 2006 r., sygn. akt P 35/05, OTK-A 2006/11/167, Dz. U. 2006/227/1665).
W ocenie Sądu Okręgowego skoro więc powodowa spółka wniosła sprzeciw po upływie przewidzianego terminu, to w konsekwencji powództwo – już z tej tylko przyczyny – podlegało oddaleniu.
Sąd Okręgowy podkreślił, że dokładnie taką właśnie wykładnię obowiązujących przepisów na gruncie niniejszej sprawy przyjął Sąd Apelacyjny w Warszawie w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 roku, mocą którego uchylił zaskarżone przez powoda postanowienie o odrzuceniu pozwu.
Wobec powyższego, w ocenie Sądu Okręgowego uznać należało, że z powodu uchybienia terminowi do wniesienia sprzeciwu, niezależnie od wszelkich innych okoliczności faktycznych i ocen prawnych, powództwo musiało zostać oddalone.
Na marginesie Sąd Okręgowy wskazał, że niezależnie od przekroczenia terminu do wniesienia sprzeciwu, powództwo(...) Sp. z o.o.i tak nie zasługiwałoby na uwzględnienie, a to z następujących względów.
W sprawie tego rodzaju badaniu przez sąd podlega tylko prawidłowość wypowiedzenia i to w zakresie, w jakim zostało ono zakwestionowane wnioskiem użytkownika, że aktualizacja jest nieuzasadniona (por. uchwała Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 roku, III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2007 r., IV CSK 326/07, LEX nr 485878).
Wypowiedzeniem z 19 grudnia 2003 roku ANR zaktualizowała wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste powołując się na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości oraz zmianę przepisów u.g.n.r. wprowadzającą nową wysokość stawek procentowych, zaś wniosek użytkownika wieczystego (obecnie stanowiący pozew) kwestionował tak okoliczność wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, jak i zasadność, z punktu widzenia obowiązujących przepisów, określenia nowej stawki procentowej w wysokości 3 %. Tak więc dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie posiadały zarówno kwestie prawne dotyczące określenia właściwej podstawy dla ustalenia stawki procentowej, jak i kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości do poziomu wskazanego w wypowiedzeniu.
Sąd Okręgowy zważył, że brak było w sprawie podstaw do zastosowania stawki w wysokości 1 %. Skoro bowiem wypowiedzeniespółce (...)przez ANR dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpiło w grudniu 2003 roku, to właśnie według stanu prawnego obowiązującego na grudzień 2003 r. należało oceniać zasadność dokonanego wypowiedzenia. Zgodnie z powszechnie przyjętą regułą intertemporalną lex retro non agit uważa się, że „prawo w zasadzie powinno wpływać na zachowanie ludzi w przyszłości”, zaś „skutki zdarzeń prawnych, jakie miały miejsce pod rządem dawnej ustawy, określa się wedle dawnej ustawy” (Z. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, CH Beck 1999, s. 54). Tak więc, w ocenie Sądu Okręgowego, w sprawie znajdował zastosowanie art. 17b ust. 1 u.g.n.r. w brzmieniu nadanym muustawą z dnia 20 grudnia 2002 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa(Dz. U. 2003 nr 6, poz. 64), a zarazem w brzmieniu sprzed jego nowelizacjiustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości(Dz. U. 2005 nr 175, poz. 1459). Zgodnie z tym przepisem, w przypadku nieruchomości należących do zasobu innych, aniżeli wykorzystywane na cele obronności państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej oraz na cele rolne, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 3 %, a więc właśnie tyle, ile przyjęła ANR w dokonanym wypowiedzeniu.
Z tych względów, określona przez ANR stawka procentowa opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na poziomie 3 % była niewątpliwie zasadna.
Przechodząc do kwestii prawidłowości ustalenia przez ANR zwiększonej wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego powodowej spółki, Sąd I instancji stwierdził, że zgodnie z dyspozycjąart. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiANR przedstawiła dowód na okoliczność wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości do kwoty 50.828.499,00 zł w postaci operatów szacunkowych sporządzonych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych.
(...) sp. z o.o.nie zdołała z kolei wykazać, że w istotnym dla sprawy momencie, tj. na grudzień 2003 roku wartość przedmiotowej nieruchomości była niższa od przyjętej dla potrzeb wypowiedzenia. Przeprowadzony w toku postępowania dowód z opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości dr inż.A. Z.doprowadził do ustalenia, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na grudzień 2003 roku była nawet nieco wyższa od wskazanej w oświadczeniu o zmianie wysokości opłaty i wynosiła w sumie (wartość wszystkich przedmiotowych działek) aż 56.661.750,00 zł
Operat szacunkowy przedstawiony przez biegłego został uznany przez Sąd Okręgowy za pełnowartościowy dowód, gdyż został opracowany po dokonaniu starannej i wnikliwej analizy lokalnego rynku nieruchomości. Biegły opracowując opinię uwzględnił w szczególności stan wycenianej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2003 r., jej położenie, jak też i dane wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ceny w obrocie nieruchomościami na lokalnym rynku. Przeprowadził także badanie transakcji wBiurze Geodezji i (...)(...)W.oraz dokonał analizy zarówno zebranych transakcji, jak i rynku gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne.
W ocenie Sądu Okręgowego zarzuty strony powodowej nie mogły być uznane za dyskwalifikujące opinię biegłego. Na wątpliwości zgłoszone przez powoda biegły szczegółowo i wyczerpująco odpowiedział składając ustne wyjaśnienia do opinii.
Wnioski dowodowe powoda zmierzające do stwierdzenia wadliwości operatów szacunkowych będących podstawą wypowiedzenia Sąd Okręgowy oddalił, gdyż okoliczności, które miały zostać udowodnione nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem, zasadniczo błędne było stanowisko strony powodowej, że jakiekolwiek nieprawidłowości zawarte w operatach szacunkowych będących podstawą wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, stanowić mogły same w sobie podstawę do uwzględnienia powództwa, także w sytuacji, gdy określone w operatach wartości nieruchomości odpowiadają stanowi faktycznemu. W przedmiotowej sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że rzeczywiście wartość nieruchomości uległa zmianie i uzasadniała zmianę stawki opłaty, a zatem, nawet gdyby operaty sporządzone na potrzeby ANR zawierały błędy, to nie mogłoby to stanowić podstawy do uwzględnienia powództwa.
Reasumując Sąd Okręgowy wskazał, że skoro wartość przedmiotowej nieruchomości przyjęta dla potrzeb aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie, dokonanej pismem z 19 grudnia 2003 roku, nie była wyższa od rzeczywistej, zaś ustalona stawka procentowa była zgodna z obowiązującymi przepisami, to wniosek – zastępujący pozew – użytkownika wieczystego, kwestionujący wypowiedzenie, podlegał oddaleniu.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.

Apelację od tego rozstrzygnięcia złożyła strona powodowa, zaskarżając wyrok Sądu Okręgowego w całości.
Zaskarżonemu wyrokowi powód zarzucił naruszenie:
- prawa materialnego poprzez jego błędną interpretację, a w konsekwencji niezastosowanie, w szczególności przepisuart. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz. U. z 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm.) i przyjęcie, że sprzeciw od orzeczenia kolegium odwoławczego należy wnieść do sądu powszechnego za pośrednictwem kolegium, podczas gry przepis ten nie nakazuje wniesienia sprzeciwu za pośrednictwem kolegium odwoławczego;
- prawa materialnego poprzez jego błędną interpretację, a w szczególności przepisuart. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościamii przyjęcie, że do postępowania przed kolegium odwoławczym w sprawie wniesienia sprzeciwu stosuje się przepisykodeksu postępowania administracyjnego, podczas , gdy do postępowania przed kolegium stosuje się odpowiednio przepisykodeksu postępowania administracyjnegoo wyłączeniu pracownika oraz organu, o załatwianiu spraw, doręczeniach, wezwaniach, terminach i postępowaniu, za wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń;
- prawa materialnego poprzez jego błędną interpretację, a w szczególności art. 78 ust. 1 ugn poprzez przyjęcie, że opinia biegłego sądowegoZ.szacuje wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania nawet wyżej aniżeli biegłychP.iB., a zatem opinie tych dwóch biegłych sporządzone zostały w sposób prawidłowy, podczas gdy opinia biegłegoZ.w ogóle nie odnosi się do stawianego przez powoda zarzutu dotyczącego tych dwóch opinii mianowicie , że opinie te dotyczą zupełnie innych działek aniżeli będących w użytkowaniu powoda, ten tryb rozumowania doprowadził Sąd Okręgowy do wniosku, że powód nie zdołał wykazać, że w grudniu 2003r. wartość przedmiotowej nieruchomości była niższa od przyjętej dla potrzeb wypowiedzenia podczas, gdy w oparciu o wadliwe ( bo dotyczące innych działek) opinie biegłych w ogóle nie można było dokonać skutecznego wypowiedzenia opłaty;
- prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik postępowania, a w szczególności przepisuart. 227 k.p.c.orazart. 328 k.p.c.poprzez uznanie , że fakt ustalenia , czy stanowiące podstawę wypowiedzenia pozwanego opinie biegłychP.iB.dotyczą nieruchomości, których użytkownikiem wieczystym jest powód, czy tez zupełnie innych nieruchomości, nie ma znaczenia dla sprawy, podczas , gdy ustalenie tego faktu ma istotne znaczenie dla sprawy, gdyż w przypadku, że ustalenia, że opinie dotyczą zupełnie innych nieruchomości należało uznać, że opinie były nieprawidłowe w związku z czym należało uznać aktualizację za nieuzasadnioną oraz poprzez brak uzasadnienia z jakich powodów Sąd uznał w/w wniosek powoda za nie istotny i dlaczego wniosek ten został oddalony.
Zgłaszając powyższe zarzuty powód wniósł uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasadzenie kosztów zastępstwa procesowego oraz o zmianę oznaczenia strony powodowej na(...) Sp. z o.o.Sp. komandytowa.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.
Podstawą oddalenia powództwa przez Sąd Okręgowy było uznanie sprzeciwu od orzeczenia SKO złożonego przez powoda , jako wniesionego po upływie terminu określonego wart. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W pierwszej kolejności odnieść się zatem należy do tej kwestii.
Poza sporem pozostaje, że odpis orzeczenia SKO oddalającego wniosek powoda o ustalenie, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione z dnia 18 maja 2006 roku został doręczony pełnomocnikowi powoda dnia 12 czerwca 2006 roku, zaś pełnomocnik sprzeciw nadał na poczcie dnia 26 czerwca 2006 roku. Sprzeciw został przesłany do Sądu Okręgowego w Warszawie. Sąd przekazał ten sprzeciw do SKO, przy czym wpłynął on do kolegium dnia 05 lipca 2006 roku.
W świetleart. 80 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie budzi wątpliwości, że od orzeczenia kolegium zarówno właściwy organ , jak i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia.
Okoliczność, że sprzeciw wnosi się do kolegium nie nasuwa żadnych wątpliwości, w szczególności wobec brzmienia ust. 2 powyższego przepisu, zgodnie z którym kolegium przekazuje właściwemu sądowi sprzeciw wraz z aktami sprawy. Stanowisko, że sprzeciw w trybie art. 80 ust. 1 u.g.n. wnosi się do kolegium znajduje także odzwierciedlenie w piśmiennictwie (np. Ewa Bończyk- Kucharczyk komentarz do art. 80 u.g.n.).
Wskazać nadto należy, że od orzeczenia kolegium wydanego w wyniku wszczęcia sprawy przez użytkownika wieczystego nie przysługuje odwołanie w toku postępowania administracyjnego (art. 79 ust. 3 u.g.n.). Ustawodawca zadecydował o otwarciu drogi sądowej dla rozstrzygnięcia sporu o podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste, jest to typowy spór cywilnoprawny dotyczący należności pieniężnej o charakterze cywilnym. Spór sądowy wszczyna wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium. Sprzeciw przysługuje obu stronom. Termin 14 dni, licząc od doręczenia orzeczenia, ma charakter materialny. Wywiera on podwójny skutek: po pierwsze jest żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (…), a po wtóre orzeczenie kolegium traci moc (Gerard Bieniek „Nieruchomości-problematyka prawna. G. Bieniek, S. Rudnicki, Wyd. Pr. LexisNexis, 2006, k-780-781).
Sąd Apelacyjny podziela zaprezentowany w niniejszym postępowaniu pogląd zarówno przez Sąd I instancji , jak Sąd Apelacyjny rozpoznający zażalenie powoda na postanowienie o odrzuceniu pozwu, że dla oceny zachowania terminu do wniesienia sprzeciwu miarodajna jest data jego wpływu do SKO, a nie do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jak wskazano wyżej dopiero złożenie sprzeciwu do kolegium jest czynnością, która determinuje kolejny etap postępowania, bowiem dopiero w konsekwencji złożenia sprzeciwu do kolegium, przekazuje ono akta sprawy wraz z wniesionym sprzeciwem do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Sprzeciw jest czynnością podjętą przed SKO , powinien spełniać też wymagania określone wart. 63 k.p.a.( wyrok TK z dnia 04 grudnia 2006r. P 35/2006, OTK-A 2006/11/167, Dz. U. 2006/227/1665). Sprzeciw nie jest pismem inicjującym postępowanie sądowe, lecz niejako zamykającym postępowanie przed SKO.
Podkreślić należy, że w orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że termin określony w art. 80 ust. 1 u.g.n. ma charakter materialnoprawny , jest terminem zawitym, nieprzywracalnym. Jego prawidłowe wniesienie powoduje utratę mocy orzeczenia kolegium oraz przeniesienie sporu do sądu powszechnego. Natomiast upływ terminu do jego wniesienia, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem sprzeciw został wniesiony z przekroczeniem terminu, powoduje, że wiążące staje się orzeczenie SKO, a strona traci uprawnienie do żądania przekazania sprawy do sądu. Konsekwentnie skoro termin ten ma charakter materialnoprawny, to jego niedochowanie skutkować musiało oddaleniem powództwa.
Podkreślić należy również, że w sprawie znajdzie odpowiednio zastosowanie na podstawieart. 397 § 2 k.p.c.– regulacja zawarta wart. 386 § 5 i 6 k.p.c., który stanowi, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiążą zarówno sąd, któremu sprawa została przekazana, jak i sad drugiej instancji, przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy nastąpiła zmiana stanu prawnego.
W związku z tym stwierdzić należy, że Sąd Apelacyjny rozpoznający apelację powoda w niniejszej sprawie był związany oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu postanowienia z dnia 26 lipca 2012 roku odnośnie skutków nie złożenia sprzeciwu w 14-dniowym terminie do kolegium.
Wobec powyższego rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego odpowiada prawu, zaś rozważanie dalszych zarzutów apelacji było bezprzedmiotowe.
Jednocześnie uzasadniony był wniosek o zmianę oznaczenia strony powodowej, bowiem jak wynika z dołączonej do apelacji informacji z Krajowego Rejestru Sądowego zmianie uległa firma powodowej Spółki.
Z tych przyczyn apelacja podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c., a o kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w związku zart. 108 § 1 k.p.c., bowiem to powód uległ w postępowaniu apelacyjnym. Na zasądzone koszty składały się koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym (3600 zł) i w postępowaniu apelacyjnym (5400 zł).