Sąd Apelacyjny w Gdańsku
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 971/12
Data wyroku: 2013-01-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Włodzimierz Gawrylczyk, Roman Kowalkowski, Maria Sokołowska
Słowa kluczowe: Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art. 58 § 1 kc w zw. a art. 235 § 1 kc i art. 46 § 1 kc
Teza: Nieważna jest umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności  budynków, jeżeli budynek, posadowiony jest częściowo na działce nie będącej przedmiotem sprzedaży i nie został trwale przedzielony ścianą w miejscu przebiegu granicy między tymi działkami.

Sygn. akt V ACa 971/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 stycznia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Roman Kowalkowski

Sędziowie:

SA Włodzimierz Gawrylczyk (spr.)
SA Maria Sokołowska

Protokolant:

sekr. sąd. Magdalena Tobiasz - Ignatowicz

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2013 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwa Syndyka masy upadłościFabryki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.
przeciwkoB. B. (1)(poprzednio noszącej nazwiskoL.) iA. B.
o ustalenie nieważności umowy i wydanie nieruchomości
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego we(...)
z dnia 14 listopada 2011 r. sygn. akt I C 116/11

I
oddala obie apelacje;

II
zasądza od każdego z pozwanych na rzecz powoda kwoty po 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję;

III
nakazuje pobrać od pozwanejB. B. (1)na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego we(...)kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem opłaty sądowej od apelacji.

Na oryginale właściwe podpisy.

V ACa 971/12

UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy we(...)wyrokiem z 14 listopada 2011 r. w sprawie z powódz-twa Syndyka masy upadłościFabryki (...) spółki z o.o.we
(...)przeciwkoB. L. (1)(obecnie noszącej nazwiskoB.) iA.B.o ustalenie nieważności umowy i wydanie nieruchomości ustalił, że zawarta wdniu 24 stycznia 2003 r. pomiędzy tą Fabryką a pozwanąB. L. (1)umowa sprzedażyprawa użytkowania wieczystego gruntu i położonych na nim budynków wpisanych w księdzewieczystej(...)Sądu Rejonowego we(...)jest nieważna, nakazał po-zwanemuA. B., aby wydał powodowi ten zabudowany grunt i zasądził odpozwanej na rzecz powoda 21.000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Zasadnicze motywy wyroku są następujące:
Powód wniósł o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, gdyż stojący na grunciebudynek w postaci hali produkcyjnej, będący przedmiotem sprzedaży, posadowiony jest czę-ściowo na działce nadal stanowiącej własność Fabryki, więc nie mógł być przedmiotemsprzedaży. Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, twierdząc że brak architektonicznegopodziału hali w momencie sprzedaży nie skutkuje nieważnością umowy, gdyż istnieje możli-wość podziału hali na dwa odrębne budynki. Potem powód z tej samej przyczyny wnosił też onakazanie pozwanemuA. B.wydania zabudowanego gruntu, gdyż nabył onte prawa od pozwanej. Pozwany wnosił o oddalenie powództwa, powołując się na rękojmięwiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż nabył zabudowany grunt w dobrej wierze, podniósłteż zarzut sprzeczności żądania powoda z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Przyul. (...)weW.położone są dwie graniczące z sobą nie-ruchomości -jedna o pow. 0,586 ha zapisana w księdze wieczystej nr(...)
oznaczona jakodziałki nr (...)(przed podziałem jakodziałka nr (...)) i druga o pow.1,7422 ha zapisana w księdze wieczystej nr(...)składająca się zdziałek nr(...)(poprzednio nr 1). Na obu tych nieruchomościach posadowiona jest hala produkcyj-na (montażowa) o pow. 1.635 m , z tym że na pierwszej z tych nieruchomości nadziałce nr(...)(według numeru ujawnionego w księdze wieczystej w 2008 r. po podziale nieruchomo-ści) znajduje się jej część o pow. 759 m . Hala stanowi całość gospodarczą, tworząc konstruk-cyjną, funkcjonalną i użytkową jedność. Granica między tymi dwiema nieruchomościamiprzebiega pod tym budynkiem, nie dzieląc go na samodzielne części. Żadna z tych „części”hali nie stanowi zamkniętej całości.
Księga wieczysta dla nieruchomości oznaczonej jakodziałka (...)została założona w1996 r., jako właściciel wpisany był Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty i właścicielstojącego na niej budynku wpisana byłaFabryka (...)weW.Skarb Państwa sprzedał tę Fabrykę w 2000 r.Z.iK.małżonkom

B.wraz z prawe użytkowania wieczystego tej działki i własnością budynków. W umowiesprzedaży zaznaczono, że hala położona jest częściowo na jednej i częściowo na drugiej nie-ruchomości. W dniu 15 kwietnia 2002 r. w obu księgach wieczystych wpisana została jakoużytkownik wieczystyFabryka (...) spółka z o.o.weWłocławku, której wspólnikami byli m.in.Z. B.,K. B.i pozwana(...). Umową notarialną z 24 stycznia 2003 r. spółka ta sprzedała pozwanej(...)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej obecnie w księdze wie-czystej(...)(poprzednio(...)) oraz własności garaży, portierni iwymienionej wyżej hali montażowej. Ta umowa została sprostowana aktem notarialnym z 4czerwca 2003 r. przez wskazanie, że przedmiotem sprzedaży była część hali produkcyjnej opow. 787,15 m posadowiona nadziałce nr (...).
W dniu 28 września 2007 r. została ogłoszona upadłość tej spółki (Fabryki). Umowąnotarialną z 28 lipca 2008 r. pozwanaB. L. (1)zawarła umowę sprzedaży prawa użyt-kowania wieczystego gruntu i własność tej części hali pozwanemuA. B.. Wdniu 4 września 2008 r. nabywca ten został wpisany do księgi wieczystej, a grunt będącyprzedmiotem użytkowania wieczystego został określony jakodziałki nr (...).
Sąd Okręgowy stwierdził, że stan faktyczny sprawy nie był sporny, wprawdzie po-zwani zgłosili określone wnioski dowodowe, ale wskazywane przez nich dowody nie byłyprzydatne.
W ocenie Sądu Okręgowego opisany wyżej przebieg granicy nieruchomości grunto-wych pod budynkiem hali uniemożliwiał zawarcie umowy sprzedaży pozwanej prawa użyt-kowania wieczystego oraz budynków, w tym części hali, skoro ta część hali nie jest wyodręb-niona a druga część położona jest na innej nieruchomości stanowiącej własność Fabryki, boumowa jest sprzeczna zart. 47 § 1 k.c.i z mocyart. 58 § 1 k.c.jest nieważna. Sąd powołał sięw tej kwestii na argumentację zawartą w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26kwietnia 2007 r. w sprawie III CZP 27/07, OSNC 2008/6/62. Ponieważ nieważność czynnościprawnej istnieje od jej początku i ma charakter definitywny, Sąd nie uwzględnił wnioskówpozwanych, w tym o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okolicznośćmożliwości podziału hali oraz o przesłuchanie notariusza w charakterze świadka. W umowiesprzedaży przedsiębiorstwa przez Skarb Państwa nie wystąpił ten problem, bo przedmiotemzbycia było prawo użytkowania wieczystego obu nieruchomości gruntowych, na których po-łożony jest budynek hali, wraz ze wszystkimi znajdującymi się tam budynkami.
Sąd Okręgowy stwierdził, że powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważno-ści umowy oraz że pozwana zbyła nabyte od spółki prawa po doręczeniu odpisu pozwu (po-zew został doręczony 4 lipca 2008 r., k. 54, a umowę sprzedaży zawarła 28 lipca 2008 r.),wobec czego zaistniała sytuacja przewidziana wart. 192 § 3 k.p.c.Oznacza to, że zbycie prawnie miało wpływu na dalszy bieg sprawy, a pozwana nadal jest legitymowana w niej (Sądpowołał się tu na uchwałę Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2010 r., III CZP 38/10, OSNC2011/1/3). Zbędne było zatem wezwanieA. B.do udziału w sprawie w charakte-rze pozwanego.
W ocenie Sądu Okręgowego wykluczona jest możliwość powoływania się na zasadywspółżycia społecznego w przypadku bezwzględnej nieważności umowy. Nieważność ta od-
nosi się do umowy nabycia praw przez pozwaną jak i do umowy nabycia od niej praw przezpozwanego.
Powód obalił domniemanie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecezwiązane z wpisaniem go do księgi wieczystej, zawarta przez niego umowa jest nieważna ztych samych przyczyn co umowa zawarta przez pozwaną ze spółką. Pozwany zajmuje nieru-chomość bez tytułu prawnego, nie może korzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczys-tych, dlatego Sąd uwzględnił wobec niego powództwo o wydanie nieruchomości na podsta-wieart. 222 § 1 k.c., który stosuje się także do ochrony prawa użytkowania wieczystego.
Obaj pozwani złożyli apelacje. Podali, że skarżą wyrok w całości.
Pozwana wnosiła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie o uchyleniewyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Zarzu-ciła:
1/ naruszenie przepisów postępowania przez pominięcie dowodów z opinii biegłego zdziedziny budownictwa i projektanta budownictwa przemysłowego oraz z planu zagospoda-rowania przestrzennego, czym naruszone zostało jej prawo do obrony,
2/ bezpodstawność stwierdzenia, że wnioski dowodowe pozwanych nie były przydatnedo rozstrzygnięcia sprawy,
3/ bezpodstawność stwierdzenia, że nieważna jest cała umowa sprzedaży w sytuacji,gdy umowa dotyczy sprzedaży dwóchdziałek oznaczonych numerami (...), a halamontażowa znajduje się tylko nadziałce (...).
Zdaniem pozwanej Sąd Apelacyjny, uchylając poprzedni wyrok celem ponownegorozpoznania sprawy, uznał że zgłoszone przez nią dowody powinny być przeprowadzone, bosą istotne, a Sąd Okręgowy ich nie przeprowadził, podział hali nie musiał być dokonany wchwili sprzedaży, podział jest możliwy, co wynika ze złożonego przez nią projektu podziału
PozwanyA. B.wnosił o zmianę wyroku i oddalenie powództwa lub o uchy-lenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.Zarzucił:
1/ naruszenieart. 217 k.p.c.przez pominięcie dowodu z projektów budowlanych po-działu hali montażowej według przebiegu granicy działek w dwóch różnych wariantach (ist-nienia ściany pojedynczej lub istnienia ściany podwójnej) albo według osi słupów przed gra-nicą działki (w części należącej do pozwanego),
2/ sprzeczność z zebranymi dowodami ustalenia nieważności umowy w całości, w sy-tuacji, gdy hala montażowa znajduje się tylko nadziałce nr (...).
Powód w odpowiedzi na apelacje, wniesionej w dwóch odrębnych pismach proceso-wych, domagał się oddalenia apelacji i zasądzenia od każdego z pozwanych kosztów procesu.Kwestionował przedłożony przez pozwaną projekt podziału hali, twierdził że nie jest możliwepodzielenie hali na dwie samodzielne części, jest w niej tylko jedna suwnica, występują wniej duże obciążenia statyczne i dynamiczne.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Obie apelacje są bezpodstawne. Podniesione w nich zarzuty są nietrafne. Słusznie SądOkręgowy uznał, że skoro hala montażowa położona jest na dwóch różnych działkach, aprzedmiotem zbycia na rzecz pozwanej prawa użytkowania wieczystego była tylko jedna ztych działek i w momencie zawarcia umowy hala montażowa nie została podzielona fizyczniewedług przebiegu granicy między działkami, to umowa jest nieważna, albowiem określona wumowie część hali nie stanowi samodzielnego budynku.
Wobec tego umowa ta jest sprzeczna zart. 235 § 1 k.c.Według tego przepisu przed-miotem sprzedaży wraz ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego gruntu, jest stojący nanim budynek, tymczasem niewydzielona trwałą ścianą przebiegającą po linii podziału grun-tów część hali nie stanowi budynku ani samodzielnej części budynku w rozumieniuart. 46 § 1k.c. iart. 235 § 1 k.c.Pomocniczo ma tu zastosowanieart. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane(tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623), według któregoprzez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem,wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.Według art. 3 pkt 1 tej ustawy, obiekt budowlany to budynek wraz z instalacjami i urządze-niami technicznymi, budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami iurządzeniami oraz obiekt małej architektury.
Nie mają racji pozwani, twierdząc że możliwa jest konwalidacja wadliwej umowyprzez dokonanie obecnie podziału hali. Słusznie uznał Sąd Okręgowy, że taki podział (o ilebyłby dopuszczalny według przepisówprawa budowlanegoi przepisów o zabytkach, skoroniesporne jest twierdzenie pozwanej - k. 419 - że część hali jest zabytkiem), musiałby istniećw momencie zawierania kwestionowanej w tej sprawie umowy sprzedaży. Umowa była wa-dliwa w momencie jej zawarcia, a wadliwość skutkuje jej nieważnością stosownie doart. 58 §1 k.c.
Nie jest też możliwe ustalenie nieważności tylko części umowy sprzedaży, obejmują-cej działkę, na której stoi część hali montażowej, bo wskazana wyżej wadliwość odnosi się docałej umowy. Wolą stron była sprzedaż całej prawa użytkowania wieczystego całejdziałki nr(...), podzielonej potem nadziałki (...). Sąd nie mógłby też ustalać w tej sprawie cenysprzedaży wskutek wyłączenia działki i tej części hali.
Słusznie Sąd Okręgowy pominął wskazane przez pozwanych dowody, gdyż w oko-licznościach tej sprawy nie były one przydatne do rozstrzygnięcia sporu.
Gołosłowne jest twierdzenie pozwanej, że Sąd Apelacyjny, uchylając poprzedni wyrokSądu Okręgowego, uznał że wskazane przez nią dowody powinny być przeprowadzone. Pod-stawą uchylenia wyroku była nieważność postępowania wskutek naruszenia prawa pozwanejdo obrony, bo Sąd Okręgowy nie odroczył rozprawy, choć wniosek pozwanej o odroczeniebył usprawiedliwiony.
Skoro umowa sprzedaży pozwanej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz zwłasnością budynków okazała się nieważna, to z tej przyczyny nieważna jest też umowasprzedaży przez nią tych praw pozwanemuA. B., a zatem posiada on teprawa bez tytułu prawnego.
Mając te okoliczności na uwadze, Sąd Apelacyjny oddalił obie apelacje i orzekł okosztach procesu. Sąd rozpoznał apelację pozwanej, która nie została opłacona mimo wezwa-nia (kwotą 500 zł), ale została przedstawiona przez Sąd pierwszej instancji. W tej sytuacji SądApelacyjny, kierując się normą zart. 1303§ 2 k.p.c.nakazał pobrać od pozwanej tę kwotęopłaty sądowej od apelacji.