Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 213/13
Data wyroku: 2013-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 664 k.c.

Sygn. akt II Ca 213/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia

17 października 2013r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący

SSO Maria Leszczyńska

Sędziowie

SO Bogumił Goraj wizyt.
SO Aurelia Pietrzak (spr.)

Protokolant

st. sekr. sądowy Sylwia Sondaj

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2013r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwaL. L.

    iB. L.

przeciwkoH. F.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

z dnia 12 września 2012r. sygn. akt. I C 1458/12

I
oddala apelacje;

II
zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 1200 (tysiąc dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy

II Ca 213/13

UZASADNIENIE
PowodowieB. L.iL. L.wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od pozwanejH. F.kwoty 42.907 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 9.820 zł od dnia 16 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 13.530 zł od dnia 16 lutego 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 13.530 złotych od dnia 16 marca 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 6.027 zł dnia 24 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.
W uzasadnieniu wskazali, że są właścicielami nieruchomości - lokalu użytkowego wB.przyul. (...). W dniu 18 października 2007 r. strony zwarły umowę najmu tego lokalu, ustalając miesięczny czynsz najmu w wysokości 11.000 zł plus VAT. Czynsz miał być płatny do dnia 15-tego każdego miesiąca na podstawie wystawionej faktury VAT, począwszy od dnia 1 grudnia 2007r. przelewem na wskazane w umowie konto. Pozwana prowadząca działalność gospodarczą wynajęła lokal na cele handlowe – sklep.
Od grudnia 2010 r. pozwana zaprzestała regulowania czynszu, wskazała, że czynsz zawarty w umowie jest zawyżony, gdyż zajmowany lokal ma powierzchnię znacznie mniejszą niż wskazana w umowie i wynosi 165,76 m2. Pozwana oświadczyła, iż jej należność przysługująca z tytułu nadpłaty czynszu za okres 2007-2010 będzie kompensowana z wierzytelnością powodów z tytułu czynszu najmu.
W dniu 26 marca 2011 r. w związku z niezapłaceniem czynszu za ponad dwa pełne okresy płatności, powodowie wypowiedzieli pozwanej umowę najmu i wezwali ją do opróżnienia i wydania lokalu do dnia 31 marca 2011 r. Jednocześnie określili, w przypadku zwłoki w opróżnieniu lokalu, odszkodowanie za bezumowne jego zajmowanie, ustalając odszkodowanie w kwocie 700 złotych netto za każdy dzień licząc od dnia 1 kwietnia 2011 r.Pozwana opuściła lokal w dniu 7 kwietnia 2011 r. Powodowie wezwali pozwaną do zapłaty wszelkich należności z tytułu umowy najmu wynoszący łącznie 42.907 zł oraz 6.027 zł tytułem odszkodowania za bezumowne użytkowanie lokalu. Pozwana nie uregulowała należności.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu. Przyznała, że łączyła ją z powodami umowa najmu lokalu użytkowego, ale treść umowy sporządzili powodowie i oni też zapewnili pozwaną przed podpisaniem umowy, że lokal ma powierzchnię 199 m2. Ustalona stawka czynszu była obliczona stosownie do wynajętej powierzchni, przy uwzględnieniu rynkowej wartości, która wówczas obowiązywała za jeden metr kwadratowy.

Wyrokiem z dnia 12 września 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 36.880 zł z odsetkami ustawowymi: od kwoty 9.820 zł od dnia 16 stycznia 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 13.530 zł od dnia 16 lutego 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 13.530 zł od dnia 16 marca 2011 r. do dnia zapłaty; w pozostałej części powództwo oddalił, i zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 3.586 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje:
Powódka prowadziła sklep z artykułami sportowymi, na drugim piętrze, w budynku znajdującym się obok budynku przyul. (...)wB.. Chciała przenieść sklep do lokalu znajdującego się na parterze, z uwagi na to, że lokalizacja na tej kondygnacji jest bardziej atrakcyjna dla klienta.
W dniu 18 października 2007 r. strony zawarły umowę najmu, w której powodowie jako wynajmujący oświadczyli, że są współwłaścicielami dwupoziomowego lokalu użytkowego (parter i piwnica) położonego wB.przyul. (...), o powierzchni 199 metrów kwadratowych oraz że lokal ten nie jest w żaden sposób obciążony na rzecz żadnych podmiotów (zgodnie z zapisem w księdze wieczystej powierzchnia lokalu wynosi 194,86 m2). Strony ustaliły, że przedmiot najmu będzie stanowił ten lokal i że został on wydany pozwanej w dniu zawarcia umowy, wynajmowana powierzchnia przeznaczona miała być przez najemcę jedynie na cele handlowe - sklep. Wynajmujący wyrazili zgodę na zaadaptowanie lokalu na ten cel, jednakże bez naruszeń substancji budynku. Strony ustaliły miesięczny czynsz najmu w wysokości 13.420 zł brutto, przy czym na kwotę tę składać się miały 11.000 zł oraz podatek VAT. Najemca miała płacić wynajmującym czynsz do dnia 15-tego dnia każdego miesiąca na podstawie wystawionej faktury VAT, począwszy od 1 grudnia 2007 r., przelewem bankowym na konto wynajmujących. Umowa została zawarta na czas określony - 5 lat, od dnia 18 października 2007 r. do dnia 18 października 2012 r. Wynajmujący mogli natychmiast wypowiedzieć umowę w przypadku opóźnienia przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy pozwana miała opuścić lokal w terminie 3 dni od wygaśnięcia lub rozwiązania, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Pozwana dokonała remontu lokalu w części parterowej. Remont polegał na zdjęciu sufitu, zdjęciu starej podłogi, wytynkowaniu ścian oraz wyłożeniu całej powierzchni parteru płytkami. Powierzchnia sprzedażowa w nowym lokalu była zbliżona do powierzchni w lokalu poprzednim. Po remoncie parter spełniał funkcję sklepową, przy czym został podzielony na część sprzedażową i zaplecze, w którym znajdował się magazyn z butami. Takie rozwiązanie było również w poprzednim sklepie. Sklep został przeniesiony do nowej lokalizacji w całości. Nie było większej powierzchni sprzedażowej, ani reklamowej.
Z uwagi na fakt, że prowadzona działalność gospodarcza zaczęła przynosić straty pozwana zwróciła się do powodów o rozwiązanie umowy najmu na mocy porozumienia stron. Powodowie nie wyrazili na to zgody.
Pozwana nie zapłaciła za czynsz w miesiącach styczniu, lutym i marcu 2011 r. Uznała bowiem, że skoro powierzchnia lokalu jest mniejsza, niż wskazana w umowie to przysługuje jej prawo do obniżenia czynszu za okres wynajmu. Pod koniec stycznia 2011 r. pozwana poinformowała powoda, że uważa, iż powierzchnia lokalu jest mniejsza niż wskazywano w umowie najmu i w jej ocenie stanowi to wadę rzeczy. Zażądała obniżenia czynszu, a następnie zaczęła przedstawiać powodom wierzytelności, które miałyby jej z powyższego tytułu przysługiwać do kompensaty.
Powodowie wypowiedzieli pozwanej umowę w trybie natychmiastowym z dniem 31 marca 2011 r. Pozwana opuściła lokal w dniu 7 kwietnia 2011 r.
Sąd Rejonowy przytoczył treśćart. 664 § 1 k.c.i wskazał, że nawet gdyby założyć, że sklep miał mniejszą powierzchnię niż wskazana w umowie najmu i uznać, że stanowiło to wadę fizyczną rzeczy, z pewnością nie była to wada, która ograniczałaby przydatność wynajmowanego lokalu do umówionego przez strony użytku.
W ocenie Sądu I instancji pozwana wynajmowała lokal, którego stan i powierzchnię znała (art. 664 § 3 k.c.). Lokal wynajmowany był jako pewnego rodzaju całość, a czynsz najmu nie był uzależniony od metrażu. Świadczą o tym jednoznacznie postanowienia samej umowy, które nie przewidują czynszu jako iloczynu przyjętej stawki za metr kwadratowy i powierzchni lokalu, nie wskazują stawki za metr kwadratowy lokalu, przyjmując pewną kwotę globalną, która zresztą była przedmiotem negocjacji stron. Nie sposób również nie brać pod uwagę, że lokal składał się z powierzchni handlowej i pomieszczenia przynależnego, piwnicy. Pomieszczeń o innej funkcji i standardzie.
Sąd Rejonowy zauważył, że nie bez znaczenia jest fakt, że podniesienie istnienia wady lokalu zbiegło się w czasie z kłopotami finansowymi, w jakie popadła pozwana, gdy prowadzona przez nią działalność gospodarcza zaczęła przynosić straty.
Sąd I instancji pominął dowód z wnioskowanej przez pozwaną opinii biegłego, ponieważ nawet, gdyby pozwana udowodniła tym środkiem dowodowym, że powierzchnia lokalu była w rzeczywistości mniejsza, niż ta wskazana w opisie lokalu w umowie najmu, nadal nie sposób byłoby uznać w świetle całokształtu okoliczności sprawy i materiału dowodowego w niej zgromadzonego, że wykazała, że miało to jakikolwiek realny wpływ na korzystanie przez z nią z lokalu w okresie wynajmu. Lokal ten nie zmniejszył się wszakże w momencie jego wymierzenia przez pozwaną.
Skoro zaś ewentualna, inna niż wynikająca z umowy najmu, powierzchnia lokalu, w jakikolwiek konkretny i rzeczywisty sposób nie wpływała na przydatność lokalu do umówionego użytku, nie sposób w ocenie Sądu Rejonowego było uznać w ogóle jej za wadę w rozumieniuart. 664 § 1 k.c.
Fakt nie zapłacenia czynszu w miesiącach styczniu, lutym i marcu 2011 r. pozostawał bezsporny. Pozwana zatem winna ów czynsz zapłacić, co wynikało zarówno z postanowień umowy, jak iart. 680 k.c.w zw. zart. 659 k.c.Stąd Sąd I instancji orzekł, jak w punkcie pierwszym wyroku przyjmując, że powodom należą się również odsetki ustawowe od dochodzonych kwot składających się na należność główną i od terminów, od których pozwana pozostawała w opóźnieniu z ich spłatą (art. 481 k.c.).
Odnosząc się do żądania powodów zasądzenia wynagrodzenia za korzystanie z ich nieruchomości bez umowy, Sąd Rejonowy wskazał, że umowa najmu przewidywała, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca opuści lokal w terminie 3 dni od wygaśnięcia lub rozwiązania. Stąd skoro wypowiedzenia dokonano z dniem 31 marca 2011 r. pozwana winna była opuścić lokal zasadniczo z dniem 3 kwietnia 2011 r. To jednak była niedziela. Mając na uwadzeart. 115 k.c., Sąd I instancji uznał, że termin do opuszczenia lokalu upływał pozwanej z dniem 4 kwietnia 2012 r. Pozwana opuściła lokal w dniu 7 kwietnia 2012 r. W okresie pomiędzy upływem terminu, a opuszczeniem lokalu pozostawała jego posiadaczem w złej wierze. Właścicielom przysługiwało zatem co do zasady roszczenie o wynagrodzenie za ten okres. Powodowie jednak nie wskazali jasno, na czym oparli wyliczenie wysokości wynagrodzenia, ale niewątpliwie kwota 6.027 złotych za niecałe trzy dni to, w ocenie Sądu Rejonowego, kwota rażąco wygórowana. Mając na uwadze, że powodowie byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, który winien wskazać podstawy wyliczenia wynagrodzenia w dochodzonej wysokości, czego jednak nie uczynił, Sąd I instancji oddalił powództwo w powyższym zakresie.
Sąd Rejonowy rozstrzygnął o kosztach procesu w oparciu o zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów, przyjmując, że powodowie ulegli w 14% (łącznie koszty po obu stronach 6.980 zł, koszty pozwanej 2.417 zł, koszty które winna była pozwana ponieść 6.980 zł x 86% = 6.003, koszty które należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodów 6.003 - 2.417 = 3.586 zł).

Apelację od wyroku złożyła pozwana, zaskarżając go w części, tj. w zakresie punktów 1, 3 i wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku w części, tj. w punkcie 1 i 3 i oddalenie powództwa w tym zakresie oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania sądowego za I i II instancję według norm przepisanych.
Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła:

-

naruszenie prawa materialnego, tj. przepisuart. 664 § 1 k.c.wskutek jego wadliwej wykładni i przyjęcie, że wydanie pozwanej lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie nie stanowiło wady przedmiotu najmu uzasadniającej roszczenie pozwanej o obniżenie czynszu i dokonanie kompensaty wierzytelności pozwanej z wierzytelnością powodów dochodzona w pozwie z dnia 2 grudnia 2011 r.,

naruszenie prawa materialnego, tj. przepisuart. 471 k.c.poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie pomimo przesłanek do jego uwzględnienia i w konsekwencji nieuwzględnienie faktu, że poprzez niewłaściwe określenie powierzchni wynajmowanego lokalu pozwana przez kilka lat uiszczała zawyżoną stawkę czynszu przez co poniosła szkodę, którą powodowie powinni naprawić, a zatem uzasadnione było dokonywanie kompensaty wierzytelności pozwanej z wierzytelnością powodów dochodzona pozwem z dnia 2 grudnia 2011 r.,

naruszenie prawa materialnego, tj.art. 367 § 1 k.c.w związku zart. 316 § 1 k.p.c.wskutek nie uwzględnienia w wyroku faktu, iż wierzytelność przysługująca powodom jest wierzytelnością solidarną i brak zamieszczenia w sentencji orzeczenia stosownego postanowienia,

naruszenie przepisu prawa procesowegoart. 227 k.p.c.w związku zart. 217 § 2 k.p.c.mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonym wyroku wskutek pominięcia dowodu z opinii biegłego sądowego z dziedziny budownictwa na okoliczność ustalenia faktycznej powierzchni lokalu użytkowego, który był przedmiotem umowy zawartej przez strony i określenia stawek czynszu rynkowego za tego typu lokale jakie obowiązywały w październiku 2007 r.,

naruszenie przepisu prawa procesowegoart. 233 § 1 k.p.c., mające istotny wpływ na wynik sprawy wskutek przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, w szczególności dowodu z przesłuchania powódki i w konsekwencji nie uznania za wiarygodne twierdzeń powódki, że gdyby wiedziała, iż powierzchnia wynajmowanego lokalu jest mniejsza niż wskazana w umowie, nie wyraziłaby zgody na ustalenie stawki czynszu w wysokości 13.420 zł.

Odpowiedź na apelację złożyli pozwani, wnosząc o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego według przedstawionego spisu kosztów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Rejonowy prawidłowo i wnikliwie ustalił stan faktyczny, które to ustalenia Sąd Okręgowy przyjmuje za własne i czyni je podstawą swojego rozstrzygnięcia bez potrzeby ponownego ich przytaczania. Również analiza materiału dowodowego została przeprowadzona prawidłowo, zebrane dowody zostały oceniona właściwie – bez naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., zaś pisemne motywy rozstrzygnięcia precyzyjnie wskazują, z jakich przyczyn część dowodów została uznana za wiarygodne, zaś pozostałym Sąd I instancji odmówił dania wiary i w jakim zakresie. Zarzut naruszenia ww. przepisu jest wyrazem polemiki ze słusznymi ustaleniami Sądu I instancji i nie zasługuje na uwzględnienie.
Kwestię wad przedmiotu najmu reguluje przepisart. 664 k.c., w świetle którego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadzała się do ustalenia, w jaki sposób została określona cena najmu za lokal wynajmowany przez pozwaną od powodów. Nie ulega wątpliwości, że umowa łącząca strony była skonstruowana w ten sposób, że współwłaścicielom lokalu należała się konkretnie określona kwota określona w wysokości 11.000 zł plus VAT. Przed zwarciem umowy pozwana oglądała lokal wraz z piwnicą i akceptowała istniejący stan faktyczny. Podpisując umowę wyraziła zgodę na zawarte w niej sformułowania w tym te dotyczące ceny. Jak wskazano powyżej wysokość ceny nie była uzależniona od wielkości lokalu, nie została obliczona według określonej stawki za m2zajmowanej powierzchni, ale za cały lokal (parter plus piwnica).
Rację mają powodowie, twierdząc, że gdyby cena była określona za m(

        2), to byłaby ona zróżnicowana w stosunku do pomieszczenia na parterze oraz piwnicy. Ponadto Sądowi Okręgowemu, z racji prowadzonych spraw, znane są z urzędu ceny za najem lokali na(...)wB.i faktycznie są one zbliżone do kwoty, którą zobowiązana była uiszczać pozwana.
W związku z powyższym ustalenia Sądu Rejonowego należało uznać za prawidłowe i z całą pewnością nie doszło do naruszeniaart. 664 § 1 k.c.
W apelacji skarżąca powołała się na wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r. (I ACa 8/12). Orzeczenie to zostało jednak potraktowane wybiórczo. Pozwana przytoczyła wyrwaną z kontekstu tezę potwierdzającą jej zarzuty. Lektura całego rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego prowadzi do wniosku, że co prawda przywołane słowa są słuszne, jednak nie można ich odnieść do rozpoznawanej sprawy, gdyż w tamtym przypadku cena najmu została w umowie określona za m2(2,5 euro/m2).
W konsekwencji ustalenia, że cena najmu była ustalona za cały lokal, należało przyjąć, że pozwana nie uiszczała czynszu w zawyżonej kwocie, a więc nie poniosła szkody, której naprawienia mogłaby się domagać na podstawieart. 471 k.c.
Nietrafiony jest zarzut skarżącej dotyczący pominięcia dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa, gdyż dowód ten, w świetle powyższych ustaleń, nie miał żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia faktu, iż wierzytelność przysługująca powodom jest wierzytelnością solidarną, należy wskazać, że to od uznania powodów zależało, czy żądają zasądzenia roszczenia solidarnie czy też nie. Brak żądania w przedmiocie solidarnego zasądzenia roszczenia oznacza dla pozwanej jedynie tyle, że zobligowana jest do zapłaty zasądzonej kwoty na rzecz obu powodów po połowie.
Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c., oddalił apelację jako niezasadną.
Jednocześnie, zgodnie zart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 98 k.p.c., Sąd Okręgowy zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 1.200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego (§ 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

Na oryginale właściwe podpisy
Za zgodność z oryginałem