Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 932/13
Data wyroku: 2013-10-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Elżbieta Bednarczuk, Teresa Rak, Jerzy Bess
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 73 ust. 2 u.g.n.

Sygn. akt I ACa 932/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Jerzy Bess

Sędziowie:

SSA Teresa Rak (spr.)
SSO del. Elżbieta Bednarczuk

Protokolant:

st. prot. sądowy Marta Matys

po rozpoznaniu w dniu 29 października 2013 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaA.-(...)- 93 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo akcyjnej z siedzibą wK.
przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi MiastaK.
o ustalenie
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 22 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 1805/12

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 932/13

UZASADNIENIE
Pismem z dnia 6 grudnia 2011 r. Skarb Państwa - Prezydent Miasta
K.wypowiedziałspółce z o.o. (...)-(...)wK.procentową opłaty rocznej należną z tytułu użytkowania wieczystegonieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonejjakodziałki nr (...)o łącznej powierzchni 17488 m kw., dla którejprowadzona jestksięga wieczysta nr (...)wynoszącą dotychczas2% ceny nieruchomości, proponując od dnia 1 stycznia 2012 r. nową opłatęroczną wg stawki 3% ceny gruntu w wysokości 469.562,78 złotych. Spółka stałasię użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości, nabywając prawo od(...) S.A.z siedzibą wW., która prowadziła na przedmiotowejnieruchomości działalność turystyczną - hotel.Spółka (...)nie prowadzinatomiast działalności turystycznej, wynajmuje lokale znajdujące się na parterzebudynku, a na części nieruchomości jest parking. Doszło zatem do zmianysposobu korzystania z nieruchomości.
Spółka (...)od wypowiedzenia stawki złożyła odwołanie doSamorządowego Kolegium Odwoławczego wK., wnosząc o ustalenie,że podwyższenie opłaty na kwotę 469.562,78 złotych jest niezasadne lubzasadne w innej wysokości. Zakwestionowała, spółka że doszło do zmianyprzeznaczenia nieruchomości. Fakt, że w umowie z(...)spółkazobowiązała się do nieprowadzenia działalności hotelarskiej przez 10 lat, nieznaczy że doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.Nieruchomość jest wykorzystywana dokładnie w taki sam sposób jak przedzawarciem umowy. Kolegium odwołanie oddaliło, uznając, że doszło do zmianyprzeznaczenia nieruchomości, ponieważ wnioskodawca zobowiązał się donieprowadzenia działalności hotelarskiej na przedmiotowej nieruchomości,zmianę tę uznał za trwałą.
Spółka złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego KolegiumOdwoławczego z dnia 28 czerwca 2012 roku.
Wyrokiem z dnia 22 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Krakowie ustalił,że dotychczasowa stawka procentowa wynosząca 2 % ceny nieruchomości
obejmującejdziałki ewidencyjne nr (...)jedn. ewiden. KrakówKrowodrza objętejksięgą wieczystą (...)zachowuje swąaktualność również od dnia 1 stycznia 2012 r.
Ustalił Sąd Okręgowy, że właścicielem nieruchomości składającej się zdziałek nr(...)i nr(...)o łącznej powierzchni 17488 m kw, objętej księgąwieczystą(...)jest Skarb Państwa. Nieruchomość oddana zostaław użytkowanie wieczystespółce (...) S.A.Spółka prowadziła nanieruchomości hotel czyli działalność turystyczną, co uzasadniało ustaleniestawki na poziomie 2%. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem hotelu
C.”. Umową z dnia 22 marca 2011 r.spółka (...)zbyła prawoużytkowania wieczystego powyższej nieruchomości na rzeczspółki (...)
(...)Sp. z o. o. S.K.A. z siedzibą wK.. W umowie tejnabywca zobowiązał się, że na nabytej nieruchomości przez okres 10 lat niebędzie prowadził działalności hotelarskiej pod groźbą zapłaty kary umownej. Naczęści nieruchomości prowadzony jest parking, a niektóre z lokali na parterzebudynku są wynajmowane.
Okolicznością sporną pomiędzy stronami było to, czy doszło do trwałejzmiany przeznaczenia nieruchomości, co uzasadniałoby zmianę stawkiprocentowej.
W takim stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że brak jestpodstawy do zmiany wysokości stawki procentowej.
Powołując art. 72 ust 1 oraz art.67 ustawy o gospodarcenieruchomościami wskazał, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych ztytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowiecelu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi między innymi: 2% ceny za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną lub 3 % ceny zapozostałe nieruchomości gruntowe. Ustalenie stawki procentowej opłaty rocznejuzależnionej od celu oddania nieruchomości w użytkowanie jest wiążące naprzyszłość, a zmiana musi spełniać przesłanki przewidziane art. 73 ust. 2 u.g.n. -trwałej zmiany sposobu korzystania, powodującej zmianę celu. Proceduręzmiany stawki przewiduje art. 73 ust. 2 ustawy i dla jej zastosowania musinastąpić, po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, trwałazmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na którynieruchomość została oddana. Nową stawkę określa się stosownie dozmienionego celu. Przy dokonywaniu stawki stosuje się tryb postępowaniaokreślony w art. 78-81 ustawy. Wypowiedzenie stawki dokonane pismem z
dnia 6 grudnia 2011 r. spełnia wymogi formalne. Ponieważ powodowa spółkazakwestionowała zaproponowana jej nową stawkę opłaty rocznej, zainicjowanezostało postępowanie sądowe, w toku którego Sąd zbadał czy spełnione zostałyprzesłanki warunkujące zmianę stawki.
Zgodnie z art. 73 ust. 2 u.g.n. że stawkę procentową opłaty rocznejzmienia się stosownie do celu, na który wykorzystywana jest nieruchomośćoddana w użytkowanie wieczyste. Przesłanką zmiany stawki jest trwała zmianaprzeznaczenia gruntu. Przy ocenie, czy nastąpiła wskazana trwała zmiana,decydujące znaczenie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego.Literalna wykładnia art. 73 ust. 2 u.g.n. nie daje żadnych podstaw do uznania, żeistnieje jedno formalne kryterium przy pomocy którego można przesądzić otym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości,która przybrała charakter trwały. O tym czy nastąpiła zmiana celu na jakiprzeznaczona jest nieruchomości przesądzają zarówno formalne dokumentydotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, a przede wszystkimzachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on znieruchomości na dany cel. W orzecznictwie SN przyjmuje się także, że trwałazmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na którynieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, następuje w wynikudecyzji o na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tejnieruchomości lub poprzez ocenę stopienia intensyfikacji eksploatacjinieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Decydujące znaczeniejednak ma zachowanie samego użytkownika wieczystego.
Zdaniem Sądu Okręgowego nie zaistniały przesłanki określone w art. 73ust. 2 u.g.n., które uprawniałyby właściciela nieruchomości do zmianyzastosowanej uprzednio stawki procentowej. Wypowiedzenie stawkiprocentowej było przedwczesne. Na nieruchomości tak bezpośrednio przezzawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, jak i po jejzawarciu działalność turystyczna poprzez świadczenie usług hotelowych niebyła prowadzona, bowiem hotel był nieczynny. Również spółka(...)nieruchomości prowadziła parking i wynajmowała pomieszczenia na parterzebudynku. Obecnie toczą się rozmowy pomiędzy użytkownikiem wieczystym, aMiastem w przedmiocie ustalenia zgodnej koncepcji zagospodarowanianieruchomości. Wówczas dopiero możliwe będzie wszczęcie postępowańadministracyjnych mających na celu np. uzyskanie pozwolenia na budowę iocena czy nastąpiła zmiana celu na jaki nieruchomość została oddana w
użytkowanie wieczyste. W zależności od tego celu stawka może się kształtowaćróżnie.
Podkreślił Sąd nadto, że zmiana sposobu korzystania musi mieć charaktertrwały. Natomiast na dzień wypowiedzenia stawki powodowa spółka nie miałajeszcze sprecyzowanych planów co do przeznaczenia nieruchomości, możnatylko powiedzieć, że na razie kontynuuje uprzednio prowadzoną działalność.Nie można więc wykluczyć kontynuowania działalności turystycznej wszerokim tego słowa znaczeniu. Sam fakt, że w umowie sprzedaży powódkazobowiązała się względem zbywcy że nie będzie prowadzić na nieruchomościdziałalności hotelarskiej nie jest wystarczający by uznać, że doszło do trwałejzmiany sposobu użytkowania. Zobowiązanie to nie stanowi generalnego zakazupodjęcia takiej działalności, złamanie go może natomiast prowadzić doodpowiedzialności finansowej. Samo postanowienie umowne nie jestwystarczające dla zmiany stawki procentowej. Również fakt prowadzeniaparkingu nie uzasadnia zastosowania wyższej stawki. Dopiero bowiem, zgodnieze stanowiskiem Sądu Najwyższego, za garaż w budynku wielorodzinnym,wyodrębniony jako lokal użytkowy, płaci się 3 % opłaty rocznej za użytkowaniewieczyste.
Ostatecznie Sąd uznał, że nie zostały przesłanki z art. 73 ust. 2 ustawy ogospodarce nieruchomościami uzasadniające zmianę wysokości stawkiprocentowej. Należało więc ustalić, że dotychczasowa stawka pozostajeaktualna również od 1 stycznia 2012 r.

Apelację od wyroku złożył pozwany Skarb Państwa, zaskarżając go wcałości.
Zarzucił naruszenieart. 233 § 1w zw. zart. 328 § 2 kpcprzez pominięcieprzytoczonych przez pełnomocnika powoda okoliczności faktycznych, któremiały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a jednocześnie nie byłysporne między tronami, że strona powodowa nie zamierza prowadzić wbudynku posadowionym na przedmiotowej nieruchomości działalnościhotelarskiej, że planowany jest punkt informacyjny i punkt widokowy, ale niema jeszcze koncepcji zagospodarowania nieruchomości, że w budynkufunkcjonuje wypożyczalnia samochodów, a w konsekwencji przez niedokonanie wszechstronnej oceny materiału faktycznego sprawy i dokonaniewadliwych, bowiem niepełnych ustaleń faktycznych, naruszenieart. 233 § 1kpcprzez dokonanie wadliwej oceny materiału faktycznego sprawy, na skutekpominięcia okoliczności przytoczonych przez pełnomocnika powoda oraz
okoliczności wynikających z zawartej umowy sprzedaży, w konsekwencji przezpoczynienie wadliwych ustaleń, że okoliczności sprawy nie pozwalają naprzyjęcie, że powód nie będzie na spornej nieruchomości prowadził działalnościhotelowej, w sytuacji gdy treść tej umowy i wyraźna deklaracja pełnomocnikapowoda uprawniały do przeciwnych wniosków. Zarzucił też naruszenie art. 73ust. 1 w zw. z art. 72 ust.3 pkt 5 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowaniepolegające na uznaniu, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak jestpodstaw do przyjęcia, że po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowaniewieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomościpowodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, wkonsekwencji że brak jest podstaw do dokonania zmiany stawki procentowejopłaty z 2% na 3%.
Wniósł pozwany o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddaleniepowództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwaprocesowego na rzecz skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej SkarbuPaństwa.

Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny zważył co następuje;

Apelacja strony pozwanej na uzasadnienie nie zasługuje.
Podstawową kwestią jaka wymaga rozstrzygnięcia w tej sprawie jest toczy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującejzmianę celu, na który oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Tylkobowiem w przypadku zaistnienia takiej zmiany zachodziłyby podstawy dozmiany wysokości stawki procentowej.
Stan faktyczny sprawy w zasadzie jest niesporny. Nie ulega wątpliwości,że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiło na działalnośćturystyczną i poprzednik strony powodowejspółka (...) SAprzez wiele lattaką działalność prowadziła, świadcząc na przedmiotowej nieruchomości usługihotelowe. Powódka nabyła użytkowanie wieczyste gruntu w dniu 22 marca2011 r. w umowie zobowiązała się, że przez 10 lat nieruchomość nie będziewykorzystywana na cele hotelarskie. Po zamknięciu hotelu, na częścinieruchomości prowadzony jest parking, wynajmowana jest też częśćpomieszczeń znajdujących się na parterze budynku. Zlokalizowane są tamwypożyczalnia samochodów dla turystów, sklep z pamiątkami, bank, cukiernia.
W apelacji strona pozwana akcentowała naruszenieart. 233 § 1 kpcprzezpominięcie okoliczności, że strona powodowa sama podała, że naprzedmiotowej nieruchomości nie zamierza prowadzić działalności hotelarskiej.Wbrew zarzutom strony pozwanej do naruszenia tego przepisu nie doszło, Sądwszystkie okoliczności, w tym wymienioną miał na uwadze przy ocenie czydoszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, tym bardziej, żeokoliczność czy powódka będzie prowadziła hotel, czy też nie, dla tej oceny niemiała decydującego znaczenia. Nieuzasadniony jest też zarzut naruszeniaart.328 § 2 kpc. Uzasadnienie Sądu Okręgowego spełnia bowiem wszystkiewymogi określone w tym przepisie i jasno z niego wynikają zarówno ustaleniafaktyczne, jak i przyczyny, dla których Sąd uznał brak podstaw do przyjęcia, żenastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Przedewszystkim zaś przyczyną takiej oceny nie było ustalenie, że pozwana prowadzi,bądź zamierza prowadzić na nieruchomości działalność hotelarską.
Należy tylko zwrócić uwagę, że istotnie z zapisu umownego Sądpierwszej instancji wyprowadził wniosek, że zawarte w umowie zobowiązanienie stanowi generalnego zakazu podjęcia działalności hotelowej, a jedynie żejego złamanie prowadzi do odpowiedzialności finansowej i taka interpretacja tejczęści umowy jest poprawna. Jednakże wydaje się, że strona powodowa pojęciedziałalności turystycznej zawęża do prowadzenia działalności hotelarskiej, co zpewnością prawidłowe nie jest, bowiem działalność turystyczna to nie tylkoprowadzenie hoteli.

Zgodnie zart. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokośćstawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jestuzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowazostała oddana. I tak np. w przypadku oddania nieruchomości gruntowych nacele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innychcelów publicznych oraz działalność sportową wynosi 1 % ceny, na działalnośćturystyczną 2% ceny, a za pozostałe nieruchomości gruntowe 3% ceny (pozaoddanymi na cele obronności i bezpieczeństwa, pod obiekty sakralne, na celecharytatywne, lecznicze, oświatowe, naukowe, badawczo - rozwojowe, rolne).Art. 73 ust. 2 ustawy reguluje natomiast kwestię opłaty rocznej w sytuacji kiedyzmienia się sposób korzystania z nieruchomości. Przewiduje zmianę stawkistosownie do zmienionego sposobu korzystania z nieruchomości powodującegozmianę celu, na jaki nieruchomość została oddana, stosowanie do tego nowegocelu. Zmiana wymaga wypowiedzenia dotychczasowej stawki w trybie art. 78 -
81 ustawy. Warunkiem zmiany stawki jest, by zmiana sposobu korzystania znieruchomości była trwała.
O tym czy nastąpiła zmiana sposobu korzystania świadczy przedewszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego. Decyzje o warunkachzabudowy, pozwoleniu na budowę, czy pozwoleniu na użytkowanie budynkumogą być tylko jednym z elementów, które ułatwiają tę ocenę, (tak SądNajwyższy w wyroku z dnia 6 listopada 2009 r. I CSK 109/09, LEX nr 570111)
Sąd Apelacyjny podziela ocenę Sądu pierwszej instancji, że brak jestpodstaw do zastosowania art. 73 ust. 2 ustawy, czyli do zmiany wysokościstawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a przede wszystkim, żewypowiedzenie dotychczasowej stawki było przedwczesne. Rzeczywiście naprzedmiotowej nieruchomości przez szereg lat prowadzony był hotel.Poprzednik powódki poza tym na nieruchomości prowadził parking, a lokale naparterze budynku hotelowego były wynajmowane. Działalność hotelowa ustałajeszcze przed zmianą użytkownika wieczystego nieruchomości. Parking iwynajem pomieszczeń jest kontynuowany. Jaki będzie dalszy los przedmiotowejnieruchomości nie zostało przesądzone, a co więcej ustalenie koncepcjizagospodarowania nieruchomości odbywa się z udziałem użytkownikawieczystego i właściciela. Słusznie więc Sąd Okręgowy przyjął, że sposóbkorzystania z nieruchomości zostanie dopiero określony i wówczas będziemożliwe określenie czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowaniewieczyste się zmienił. Nadmienić przy tym należy, iż to, że na nieruchomości,zgodnie z umową zawartą pomiędzy powódką, a(...) SAmiałaby nie byćprowadzona działalność hotelarska, nie jest równoznaczne, że nie będzie tamdziałalności turystycznej. Pojęcie działalności turystycznej jest bowiem szerszeod pojęcia działalności hotelarskiej. Skoro nawet strona pozwana powołuje sięna twierdzenia pełnomocnika powoda, że powód nie zamierza prowadzićdziałalności hotelarskiej, ale że planowany jest punkt informacyjny i punktwidokowy to już to samo nie może prowadzić do wniosku o zmianie sposobukorzystania z nieruchomości i zmianie celu na jaki nieruchomość zostałaprzekazana w użytkowanie wieczyste. Nie przeczy to bowiem prowadzeniudziałalności turystycznej. Również prowadzenie wypożyczalni samochodów zpewnością jest związane z turystyką. Zatem niezależnie od tego czy powódbędzie prowadził działalność hotelarską czy też nie można powiedzieć, że niebędzie prowadził działalności turystycznej. I rzeczywiście w chwiliwypowiedzenia dotychczasowej stawki brak było podstaw do przyjęcia trwałej
zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, a wypowiedzenie z pewnościąbyło przynajmniej przedwczesne.
Brak było zatem także podstaw do uwzględnienia zarzutów naruszeniaprzepisówustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji napodstawieart. 385 k.p.c.

O kosztach Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpczgodnie z zasadąodpowiedzialności za wynik procesu.