Sąd Okręgowy w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 301/12
Data wyroku: 2012-09-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Wojciechowski

Sygn. akt II C 301/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 września 2012 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział II Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSO Tomasz Wojciechowski
Protokolant: apl. sędz. Adam Jaworski
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2012 r. w Warszawie
sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej”(...)” wW.
przeciwkoM. R.
o zapłatę

I
powództwo oddala;

II
zasądza odSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.na rzeczM. R.kwotę 3.617, - zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt:IIC 301/12

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym w dniu 3 lutego 2012 r.powód –Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.wniosła o zasądzenie na jej rzecz odM. R.kwoty 97.432,53 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 8 czerwca 2010 r. od kwoty 16.964,89 zł oraz od dnia 1 listopada 2011 r. od kwoty 80.567,64 zł, a także zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.
Uzasadniając powyższe żądanie pełnomocnik powódki wskazał, iż pozwana jest członkiem powodowej Spółdzielni, przy czym w dniu 11 września 2006 r. Zarząd powodowej Spółdzielni, dokonując przekształceń na lokale mieszkalne strychów znajdujących się w budynkach będących w zasobach tejże Spółdzielni, działając w oparciu o uchwalony przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 13 z dnia 13.06.2005 r. Regulamin postępowania w sprawach zabudowy powierzchni ogólnego użytku na mieszkaniowe lub handlowo usługowe, zawarł z pozwaną dwie umowy, na mocy których ustanowił na rzecz pozwanej spółdzielcze własnościowe prawo do powierzchni stanowiącej dotychczas mienie wspólne. Umowy te dotyczyły powierzchni i strychu i suszarni w budynku przyul. (...)wW., o powierzchni odpowiednio(...)m2 - na powiększenie pracowni pozwanej oraz(...)m2 – na adaptację strychu na pracownię.
Zawierając powyższe umowy, ustalając wartość ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do wskazanych powierzchni zgodnie z wartością wynikającą z operatu szacunkowego, Zarząd ustalił ją z uwzględnieniem 30% upustu, zgodnie z uchwałą Rady Nadzorczej nr(...)z dnia 22 czerwca 2006 r.
Pozwana dokonała adaptacji zajmowanego lokalu i powyższych powierzchni uzyskując pozwolenie na użytkowanie ze zmianą sposobu użytkowania na samodzielny lokal mieszkalny z podwyższeniem połaci dachowych, przy czym decyzja ta wskazała powierzchnię użytkowąlokalu (...)m2.
Ponieważ uchwała Rady Nadzorczej nr(...)upoważniająca Zarząd do stosowania wskazanego wyżej 30% upustu została uchylona, tak przez Walne Zgromadzenie członków SM uchwałą z dnia 17 października 2009 r. nr(...), jak i uchwałą samej Rady Nadzorczej z dnia 19 maja 2010 r. nr 81, zdaniem pełnomocnika powódki, odpadła podstawa do udzielenia pozwanej 30 % upustu wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tej sytuacji powołując się na uchylenie się od swojego oświadczenia woli zawartego w przedmiotowych umowach o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z dnia 11 września 2006 r. w zakresie dotyczącym udzielenia pozwanej przedmiotowego upustu, pozwana wezwana została do uregulowania pełnej wartości wkładu budowlanego na jej lokal, w wysokości 16.964,89 zł, tytułem uzupełnienia 30% jego wartości.
Niezależnie od tego, mając na uwadze, iż inwentaryzacja powykonawcza oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie przebudowanego lokalu wskazała, iż przebudowany lokal ma powierzchnie nie 35,53 m2, lecz jest o 50,48 m2 większy, powódka wezwała pozwaną do uzupełnienia wkładu również w tym zakresie, zgodnie z ustaloną operatem szacunkowym cena 1m2 powierzchni, dochodząc z tego tytułu zapłaty 80.467,64 zł.
Ponieważ pozwana pomimo wezwań do uregulowania powyższych kwot, nie uiściła wskazanej obecnie przez powódkę wartości, Spółdzielnia wystąpiła z powództwem o zapłatę powyższej kwoty.
(pozew – k. 1 - 5)
Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 21 lutego 2012 r. sygn. akt IINc 31/12 Sąd zasądził na rzecz powódki zgodnie z żądaniem pozwu.
(nakaz zapłaty z dnia 21.02.2012 r. – k. 95)
Pozwana –M. R.w odpowiedzi na doręczony jej wraz z odpisem pozwu odpis nakazu zapłaty wniosła sprzeciw od powyższego orzeczenia, wnosząc o uchylenie nakazu zapłaty całości, wnosząc jednocześnie o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwana przyznała, iż w dniu 11 września 2006 r. zawarła ze Spółdzielnią wskazane wyżej umowy, których celem było ustanowienie na jej rzecz spółdzielczego prawa własnościowego do powierzchni wspólnych – strychu pracowni oraz suszarni. Przedmiotowe umowy zawarte zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym zarówno ustawy z dnia 17 grudnia 2000 r.o spółdzielniach mieszkaniowychjak iustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali, a zawierając je powodowa spółdzielnia była reprezentowana zgodnie z obowiązującym statutem.
Zarówno cel umów jak i zamiar stron został w tych umowach jasno sformułowany, wskazując na ustanowieniu na rzecz powódki prawa do całości ówczesnej powierzchni użytkowej oraz adaptacji lokali, w związku z czym strony zastrzegły w umowie prawo do weryfikacji umowy oraz weryfikacji wartości ustalonego w niej wkładu budowlanego w terminie trzech miesięcy od daty jej podpisania. Powódka w tym terminie nie podniosła jakichkolwiek zastrzeżeń, nie podnosiła ich także w terminie późniejszym, kiedy to w latach 2007 – 2008 przedkładane jej były projekty budowlane.
Pozwana wskazała, iż ustaloną przez powodową Spółdzielnię cenę zapłaciła, a tym samym zgłoszone obecnie żądanie jej dopłaty, jest nieuzasadnione.
Uzupełniając powyższe stanowisko w piśmie procesowym z dnia 17 września 2012 r. pełnomocnik pozwanej podniósł w pierwszej kolejności zarzut przedawnienia roszczeń, wskazując na upływ właściwego w tym wypadku z racji charakteru roszczenia, trzyletniego terminu przedawnienia, niezależnie zaś od tego wskazał także na ważność postanowień umowy zawartej przez strony we wrześniu 2006 r., dla zmiany ceny której nie ma w tym wypadku znaczenia ewentualne późniejsze uchylenie uchwały RN z 22 czerwca 2006 r. dotyczącej ustalenia 30% bonifikaty, z uwagi na niemożność wywołania skutku wstecznego, gdyż jej uchylenie miało jedynie charakterex nunc. Pełnomocnik pozwanej podnosił także, iż Rada Nadzorcza miała podstawę do podjęcia uchwały w przedmiocie bonifikaty, powód nie wskazał przy tym podstaw do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków zawartego w umowach oświadczenia co do ceny, nie wskazując zarówno na spełnienie się warunków zawartych aart. 84 k.c.– 88k.c., ani też terminu, od jakiego liczyć należałoby bieg rocznego terminu dla jego złożenia. Mając na uwadze, iż powodowa Spółdzielnia nie wskazała podstawy prawnej zapłaty, pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie powództwa.
(sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 102 – 106, pismo z dnia 17.09.2012 r. – k. 130- 131)
Strony konsekwentnie podtrzymywały w trakcie procesu swoje stanowisko. Na rozprawie w dniu 19 września 2012 r. pełnomocnik powódki poparł żądanie pozwu, pozwana konsekwentnie wnosiła zaś o oddalenia powództwa.
(stanowiska stron - protokół rozprawy k. 137 - 139)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
M. R.(C.) jest członkiem powodowejSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW., posiada spółdzielcze własnościowe prawo do znajdującego się w zasobach Spółdzielnilokalu mieszkalnego nr (...)w budynku przyul. (...)wW..
W okresie od października 2004 r. do czerwca 2007 r. pozwana była także członkiem Rady Nadzorczej tejże Spółdzielni.
W dniu 11 września 2006 r. strony zawarły dwie umowy, na mocy których działając w imieniu powodowej Spółdzielni Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej(...), reprezentowany zgodnie ze statutem przez dwóch członków zarządu, ustanowił na rzecz powódki spółdzielcze własnościowe prawo do stanowiących dotychczas mienie wspólne Spółdzielni powierzchni strychu i suszarni w budynku, w którym pozwana posiadała swój lokal mieszkalny.
Pierwsza z umów dotyczyła ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do powierzchni wspólnej(...)m2 strychu adaptowanego na pracownię w budynku przyul. (...)(...), adaptacji której to powierzchni pozwana dokonała uprzednio w latach 2001 – 2003, a użytkowanej w dacie podpisania umowy przez pozwaną na podstawie aneksowanej umowy najmu z dnia 25 maja 2002 r. (§ 1 ust. 1, § 2 ust. 1 i 2 umowy).
Pozwana zobowiązała się ponieść wszelkie koszty związane z ustanowieniem przedmiotowego prawa oraz wykonaną uprzednią adaptacją pomieszczenia jak i koszty zmiany statusu lokalu (§1 ust. 2 umowy).
Ustanawiając na rzecz pozwanej jako członka Spółdzielni spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowej powierzchni strychowej i prawa do adaptacji w nim lokalu pracowni Zarząd zaakceptował wykonaną uprzednio adaptację pomieszczeń na pracownię. Strony ustaliły jednocześnie, iż pozwana obowiązana jest wnieść na konto Spółdzielni Mieszkaniowej pełny wkład budowlany związany z wymienioną wyżej powierzchnią strychu w wysokości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, z zastosowaniem jednak 30% upustu (§2 ust. 3 umowy).
W stanowiącym załącznik do umowy operacie szacunkowym z dnia 30 sierpnia 2006 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowegoM. L., wartość 1m2 powierzchni strychowej suszarni, której łączna powierzchnia użytkowa wynosiła(...)m2, oszacowana została na kwotę 1.594,05 zł, zaś wartość rynkowa lokalu po byłej suszarni, przy wskazanym wyżej metrażu oszacowana została na kwotę 24.900,00 zł.
Przy wskazanej wyżej powierzchni adaptowanego strychu pozwana zobowiązana była, przy uwzględnieniu udzielonego upustu, wnieść do kasy spółdzielni tytułem uzupełnienia wkładu budowlanego łącznie kwotę 17.430,00 zł, płatną ratalnie.
Pozwana zobowiązała się wpłacić z tego tytułu do kasy Spółdzielni kwotę 10.430,00 zł w terminie tygodniowym od daty podpisania umowy, zaś pozostałą kwotę 7000,00 zł w siedmiu nie oprocentowanych równych ratach miesięcznych, poczynając od 1 października 2006 r.(§ 2 ust. 4 umowy).
Przekształcona i zaadaptowana na pracownię powierzchnia została uznana za lokal przynależny do lokaluL.10 m 55, powierzchnia ta zgodnie z umową miała zostać włączona do tego lokalu od 1 lipca 2007 r. i podlegać miała obciążeniom opłatami jak za lokal na statusie spółdzielczego prawa własnościowego ( § 2 ust. 5 umowy).
Strony ustaliły jednocześnie, iż w ciągu trzech miesięcy od daty podpisania umowy nastąpić miała weryfikacja powierzchni użytkowej, co umożliwić miało ewentualna korektę określonej w §2 ust. 3 umowy wysokości należnego powódce wkładu budowlanego (§ 2 ust. 6 umowy).
Druga z zawartych w tym dniu umów dotyczyła z kolei ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do powierzchni wspólnej(...)m2 suszarni adaptowanego na rozszerzenie pracowni w budynku przyul. (...)
(...).
Ustanawiając w tym wypadku na rzecz pozwanej spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowej powierzchni strychu i prawa do adaptacji w nim lokalu pracowni Zarząd zaakceptował przy tym przyłączenie przekształconej w ten sposób powierzchni z już przez pozwaną posiadaną pracownią (§ 1 ust. 1, § 2 ust. 1, ust. 2).
Także w tym wypadku pozwana zgodnie z przedmiotową umową obowiązana była wnieść na konto Spółdzielni Mieszkaniowej pełny wkład budowlany związany z wymienioną wyżej powierzchnią strychu w wysokości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Tak jak we wcześniejszej umowie dla określenia jego wartości zastosowano 30% upust w stosunku do wartości wynikającej z operatu (§2 ust. 3).
Biorąc pod uwagę, iż w operacie z dnia 30 sierpnia 2006 r. wykonanym również przez rzeczoznawcę majątkowegoM. L., 1m2 powierzchni strychowej oszacowany został także na kwotę 1.594,05 zł, przy wskazanej wyżej powierzchni pozwana zobowiązana była, uwzględniając 30% upust, wnieść do kasy spółdzielni tytułem uzupełnienia wkładu budowlanego z tego łącznie kwotę 22.205,11 zł, płatną ratalnie, na tych samych zasadach jak w pierwszej z umów, przy czym w tym wypadku pierwsza transza zapłaty wynosić miała 12.205,11 zł.
Także w tym wypadku przekształcona i zaadaptowana na pracownię powierzchnia została uznana przez Spółdzielnię za lokal przynależny do lokaluL.(...), powierzchnia ta zgodnie z umową miała zostać włączona do tego lokalu od 1 lipca 2007 r. i podlegać miała obciążeniom opłatami jak za lokal na statusie spółdzielczego prawa własnościowego poczynając od dnia 1 października 2007 r. (§2 ust. 5), zaś ewentualna weryfikacja powierzchni użytkowej w/w pomieszczenia miała zostać dokonana w ciągu trzech miesięcy od daty podpisania umowy, co umożliwić miało korektę wysokości kwoty wkładu budowlanego (§2 ust. 6 umowy)
Ustalona w umowach wartość wkładu budowlanego zawierała 30% upust udzielony na podstawie Uchwały Rady Nadzorczej nr(...)z dnia 22 czerwca 2006 r. Uchwałą tą Rada Nadzorcza Spółdzielni upoważniła Zarząd do przekształcenia powierzchni wspólnych (strychów) na rzecz członków Spółdzielni zgodnie z zasadami obowiązującego w tym przedmiocie Regulaminu według wartości operatu szacunkowego z uwzględnieniem 30% upustu.
(umowy – k. 15, k. 16, operaty szacunkowe k. 23 – 29, k. 30 – 36, odpis protokołu z posiedzenia Rady NadzorczejSM (...)w dniu 22.06.2006 r. wraz z uchwałami – k. 18 - 21)
W okresie w którym obie wskazane wyżej umowy zostały zawarte, tryb postępowania przy rozpatrywaniu wniosków o zabudowanie powierzchni ogólnego użytku np. strychów, korytarzy, komórek, schowków, suszarni i poddaszy oraz nadawania im statusu spółdzielczego prawa do zabudowanej powierzchni albo lokalu użytkowego określał Regulamin postępowania w sprawach zabudowy powierzchni ogólnego użytku na mieszkaniowe lub handlowo – usługowe, podlegający zatwierdzeniu przez Radę Nadzorcza Spółdzielni, stosownie do § 36 ust. 23 pkt 8 statutuSM (...).
(odpis Regulaminu – k. 17, StatutSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wW.z dnia 25.03.2004 r. – k. 54 - 72)
Pozwana przeprowadziła roboty budowlane i dokonała adaptacji powierzchni strychu i suszarni. W ramach prowadzonych robót adaptacyjnych pozwana uzyskała zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania suszarni na samodzielny lokal mieszkalny z podwyższeniem połaci dachowych w budynku przyul. (...). Wniosek w tym przedmiocie został przy tym pozytywnie zaopiniowany przez powodową Spółdzielnię, w ramach toczącego się postępowaniaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)aprobowała i popierała projekt zmiany poddasza, jak i prywatną opinię prawną przedstawioną przez pozwaną, dotyczącą ustalenia granic przekształconego lokalu po obrysie ścian wewnętrznych, wystosowując w tej sprawie w kwietniu 2007 r. i grudniu 2007 r. pisma do Delegatury Biura(...)Urzędu Miasta StołecznegoW..
Pomimo opiniowania wniosków pozwanej, uzyskania odpisudecyzji Nr (...)z 18 stycznia 2008 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania suszarni, przesłanego powódce zgodnie z rozdzielnikiem, Spółdzielnia nie tylko nie kwestionowała tych decyzji, ale nie weryfikowała także powierzchni użytkowej lokalu adaptowanego przez pozwaną, nie korygowała także wysokości kwoty ustalonego umowami wkładu budowlanego, jaki pozwana zgodnie z umową obowiązana była uiścić.
Decyzją Nr (...)z dnia 29 czerwca 2009 r. po rozpoznaniu wniosku pozwanej, Powiatowy Inspektor Budowlany udzielił pozwanej pozwolenia na użytkowanie ze zmianą sposobu użytkowania suszarni na samodzielny lokal mieszkalny z podwyższeniem połaci dachowych, wskazując w decyzji, iż ogólna powierzchnia użytkowa zrealizowanej przez pozwaną inwestycji wynosi 85,4 m2.
Powstały wskutek przekształceń adaptacyjnychlokal nr (...)(poddasze) usytuowany w budynku przyul. (...)wW.jest obecnie samodzielnym lokalem mieszkalnym.
(pismoSM (...)– k. 108, k. 112,opinia prawna – k. 114 – 115,decyzja Nr (...)z dnia 18.01.2008 r. – k. 110 -111,decyzja (...) nr (...)z dnia29.06.2009 r. – k. 37, zaświadczenie Prezydenta m. st.W.z dnia 30.10.2009 r. nr(...)– k. 107)
Już po zrealizowaniu umowy powodowa Spółdzielnia podjęła działania zmierzające do zmiany dotychczas funkcjonujących zasad odpłatności przy ustalaniu wartości wkładów budowlanych.
Walne Zgromadzenie uchwałą nr 17.2009 podjętą w dniu 19 października 2009 r. przyjęło nowy Regulamin Rady NadzorczejSM (...), obowiązujący od dnia uchwalenia.
(Regulamin Rady NadzorczejSM (...)– k. 50 – 53)
Uznając, iż uchwalona uprzednio uchwała Rady Nadzorczej nr(...)z dnia 22 czerwca 2006 r. nie była zgodna z uchwalonym regulaminem z dnia 13 czerwca 2005 r., w dniu 17 października 2009 r. Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej podjęło uchwałę nr 14/2009 o uchyleniu uchwały Rady Nadzorczej nr(...), ustanawiającej 30% bonifikatę.
Niezależnie od tego, w związku z wątpliwościami co do skuteczności podjęcia takiej uchwały przez Walne Zgromadzenia, także Rada Nadzorcza podjęła w dniu 19 maja 2010 r. uchwałę nr 81, na mocy której uchyliła również swoją uchwałę z dnia 22 czerwca 2006 r.
W tej sytuacji, uznając, iż odpadła podstawa na której pozwanej udzielony został 30% upust od wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ustanowionego umowami z dnia 11 września 2006 r., pismem z dnia 22 grudnia 2009 r. powodowa Spółdzielnia wezwała pozwaną do uiszczenia pełnej kwoty odpłatności za wykup strychów, do wysokości zgodnej z operatem szacunkowym opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Pismem z dnia 1 czerwca 2010 r., wobec braku reakcji pozwanej na wezwanie do uzupełnienia ceny, Spółdzielnia uchyliła się od swojego oświadczenia woli zawartego w dwóch przywołanych wyżej umowach o udzieleniu pozwanej 30% upustu wartości spółdzielczego własnościowego prawa do powierzchni strychu i suszarni w stosunku do ich wartości rynkowej wynikającej z operatów szacunkowych sporządzonych przezM. L.w dniu 30 sierpnia 2006 r., wskazując zarówno na nie istnienie podstawy prawnej do udzielenia takiego upustu, jak i uchylenie uchwał Rady Nadzorczej, które w 2006 r. upust taki wprowadziły. Zarząd Spółdzielni wezwał jednocześnie pozwaną do zapłaty brakującej części wartości wkładu budowlanego w łącznej wysokości 16.964,89 zł, w tym na lokal byłej suszarni – 9.494,89 zł, zaś na lokal byłego strychu – 7.470,00 zł.
Pismem z dnia 17 października 2010 r., powołując się ponownie na uchylenie uchwały RN z 2006 r. stanowiącej podstawę udzielenia 30% upustu oraz § 2 ust. 4 umowy z dnia 11 września 2006 r., wskazując na ostateczny obmiar powierzchni rozbudowanego przez pozwaną lokalu, Zarząd Spółdzielni wezwałM. R.do dokonania uzupełniającej wpłaty nierozliczonej części wartości wkładu budowlanego w wysokości 80.467,64 zł, wskazując, iż wkład ten został przez pozwaną wpłacony jedynie częściowo za 35,53 m2 lokalu, zaś żądana obecnie kwota stanowi różnicę pomiędzy wynikiem obmiaru powierzchni (86,01 m2), a opłaconym przez pozwaną, zdaniem powoda, jedynie częściowo wkładem za wskazane wyżej 35,53 m2, przy przyjęciu wynikającej z operatu ceny 1m2 = 1.594,05 zł.
Powódka nie uznała powyższego żądania, wskazując, iż uiściła cenę wynikającą z umowy, czego dotychczasowe władze Spółdzielni nie negowały, zwiększenie zaś wielkości powierzchni lokalu jest skutkiem dokonanej zgodnie z umową rozbudowy i adaptacji powierzchni nieużytkowej.
W odpowiedzi na powyższe pełnomocnik Spółdzielni ponownie wezwał pozwaną do zapłaty części wartości wkładu budowlanego, wynikającej z uchylenia 30% upustu oraz uzupełnienia wkładu budowlanego byłej suszarni i byłego strychu , które pozwana rozbudowała o(...)m2. Uchwała Walnego Zgromadzenia członków Spółdzielni(...)z dnia 14 czerwca 2011 r. Nr 22/(...)/WZ/14.06.2011 r. zobowiązała Zarząd SM do dokonania rozliczenia wkładów budowlanych z członkami Spółdzielni, z którymi zawarte zostały umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do powierzchni wspólnej strychów, m.in. w budynku przyul. (...), według aktualnej inwentaryzacji oraz cen określonych w operacie szacunkowym wykonanym w 2006r.
(pismo z dnia 22.12.2009 r. – k. 73, pismo z dnia 1.06.2010 r. – k. 74, wezwanie do zapłaty z dnia 17.10.2011 r. – k. 76, odpowiedź pozwanej – k. 77, wezwanie do zapłaty – k. 78- 79, uchwała Nr 22/SMR/WZ/14.06.2011 r. –k. 81)
Wobec braku zapłaty powodowa Spółdzielnia wystąpiła z niniejszym powództwem.
Powyższy stan faktyczny, który nie był pomiędzy stronami co do zasady sporny, Sąd ustalił na podstawie wyżej wymienionych dowodów, a w tym złożonych do akt kopii dokumentów urzędowych i prywatnych, których prawdziwość i autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Zbędne było, zatem w tej sytuacji żądnie przez Sąd dołączenia ich w formie oryginału, a wystarczającym stało oparcie na nich jako na dowodach, o których mowa wart. 308 k.p.c.
Mając powyższe na uwadze należało, zatem oddalić dalsze wnioski dowodowe pozwanej o dopuszczenie dowodu z przesłuchania wnioskowanych przez nią świadków oraz przesłuchania stron, jako nie mające istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej.
Wskazać, bowiem należy, iż w postępowaniu cywilnym przedmiotem dowodu mogą być jedynie fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (patrzart. 227 k.p.c.).
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo było bezzasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie.
W sprawie niniejszej powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa dochodziła zapłaty wkładu budowlanego w łącznej wysokości 97.432,53 zł. Żądanie powyższe wynikało przy tym z dwóch umów, jakie powódka zawarła w dniu 11 września 2006 r. z pozwanąM. R., nosząca uprzednio nazwiskoC., a zgodnie z którymiSpółdzielnia Mieszkaniowa (...), ustanowiła na rzecz pozwanej spółdzielcze własnościowe prawo do stanowiących dotychczas mienie wspólne Spółdzielni powierzchni strychu i suszarni w budynku przyul. (...)wW.. Zgodnie z tymi umowami powódka ustanawiała na rzecz pozwanej spółdzielcze własnościowe prawo do powierzchni wspólnej(...)m2 strychu adaptowanego na pracownię w budynku przyul. (...),(...), pozwana zaś zobowiązała się ponieść wszelkie koszty związane z ustanowieniem przedmiotowego prawa oraz wykonaną uprzednią adaptacją pomieszczenia, jak i koszty zmiany statusu lokalu, powódka ustanawiała także spółdzielcze własnościowego prawo do powierzchni wspólnej(...)m2 suszarni adaptowanej na rozszerzenie pracowni w budynku przyul. (...)
(...)
(...), akceptując przy tym przyłączenie przekształconej w ten sposób powierzchni z już przez pozwaną posiadaną pracownią.
Odnosząc się do podstawy żądania, należy mieć na uwadze, iż zgodnie zart. 3531 k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Dodatkowo, odnosząc się do kwestii stosunku zobowiązaniowego, jakie strony przedmiotowymi umowami ukształtowały, wskazać należy, zgodnie zart. 171 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.o spółdzielniach mieszkaniowych(tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., nr. 119, poz. 1116 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przedmiotowych umów, a więc przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz. U. Nr 125, poz. 873), eliminującą powyższe zapisy z dniem 31 lipca 2007 r., przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązywała się oddać członkowi lokal do używania, a członek Spółdzielni zobowiązany był się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni, umowa dla swojej ważności wymagała przy tym formy pisemnej.
Strony uprawnione więc były do skutecznego w świetle prawa zawarcia w dniu 11 września 2006 r. umów, na mocy którychSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)ustanowiła na rzecz pozwanej spółdzielcze własnościowe prawo do stanowiących dotychczas mienie wspólne Spółdzielni powierzchni strychu i suszarni w budynku, w którym pozwana posiadała swój lokal mieszkalny, a które po ewentualnym wydzieleniu i wyodrębnieniu, stanowić mogły podstawę uzyskania przez pozwaną spółdzielczego własnościowego prawa do nowopowstałego lokalu, bądź też zwiększenia powierzchni lokalu, do którego takie prawo pozwana już posiadała.
Podkreślić należy, iż zawarcie przedmiotowych umów nie było kwestionowane przez obie strony w trakcie przewodu sądowego, zarówno powodowa Spółdzielnia, jak i sama pozwana nie negowały ich ważności.
W razie zatem niewywiązania się pozwanej z powyższych umów Spółdzielni Mieszkaniowej przysługiwało w tym wypadku roszczenieex contractu- ze stosunku zobowiązaniowego istniejącego między nią, a pozwaną, określonego łączącymi strony umowami, zgodnie z którym dochodzić mogła ona wynikającej z tych umów ceny – wartości wkładu budowlanego - za jaką na rzecz pozwanej ustanawiała przedmiotowe prawa.
Nie oznacza to jednak, iż w świetle treści przywołanych umów, roszczenie z jakim Spółdzielnia wystąpiła w tej sprawie zasługuje na uznanie.
Odnosząc się do żądania pozwu, w pierwszej kolejności odnieść należało się do najdalej idącego z zarzutów podniesionych w niniejszej sprawie przez stronę pozwaną, tj. do zarzutu przedawnienia roszczenia powodowej spółdzielni o zapłatę, z jakim w niniejszej sprawie wystąpiła.
W ocenie Sądu zarzut ten nie może być w niniejszej sprawie uznany za podniesiony skutecznie.
Zgodnie z brzmieniemart. 117 kcroszczenia majątkowe, a takim jest niewątpliwie roszczenie z jakim w tej sprawie wystąpiła powódka, ulegają przedawnieniu.
Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie może zaś uchylić się od jego zaspokojenia. Terminy przedawnienia roszczeń majątkowych wynoszą wprawdzie lat dziesięć, jednakże dla roszczeń o świadczenia okresowe i roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin ten wynosi tylko trzy lata, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej (patrzart. 118 kc). Wierzytelności, zapłaty których powód w niniejszej sprawie dochodzi, wynikają ze świadczenia wzajemnego, do zapłaty którego pozwana obowiązana była w oparciu o łączące strony umowy z dnia 11 września 2006 r. o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do powierzchni wspólnej pracowni i suszarni w budynku przyul. (...).
Nie sposób jednak podzielić poglądu pozwanej, iż okres przedawnienia roszczeń, których zapłaty w niniejszej sprawie dochodzi powódka, z racji ich charakteru, ma okres trzyletni.
Podzielając pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 stycznia 2011 r. sygn. IICNP 52/10 (publ. M. Spół. 2011/4/22), a także w wyroku z dnia 18 października 2006 r. sygn. IICNP 32/06 (niepubl.), wskazać należy, iż działalność spółdzielni mieszkaniowej, a taki status posiada w niniejszej sprawie powódka, nie ma niewątpliwie jednorodnego charakteru. O ile jednak działalność ta prowadzona w stosunkach „zewnętrznych” na rzecz innych przedsiębiorców lub polegająca na administrowaniu cudzymi zasobami ma charakter gospodarczy, uzasadniający przyjęcie dla roszczeń z nimi związanych trzyletniego terminu przedawnienia, o tyle w ramach stosunków z członkami, a taki status ma w tej sprawie pozwana, działalność ta jest prowadzona na ich rzecz i nie ma charakteru gospodarczego, bowiem członkowie są beneficjentami, a nie uczestnikami tej działalności (por. też postanowienie SN z dnia 20 października 1999 r., III CKN 372/98, publ. OSNC 2000/4/81, uchwała z dnia 20 grudnia 2001 r., III CZP 73/2001, OSNC 2002/10/119).
Mając zatem na uwadze, iż roszczenie powódki nie jest związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, nie dotyczy także roszczenia o świadczenia okresowe, a żaden przepis szczególny okresu przedawnienia w tym wypadku nie zmienia, uznać należy, iż w tej sprawie zastosowanie ma wyrażony przepisemart. 118 kc10-letni okres przedawnienia.
W tej sytuacji, biorąc pod uwagę, iż pozew w niniejszej sprawie wniesiony został skutecznie (po uzupełnieniu braków fiskalnych) w dniu 3 lutego 2012 r., zaś powódka dochodzi wynikających z łączącej strony umowy świadczeń, które stały się wymagalne nie wcześniej niż w roku 2006, do przedawnienia roszczeń jeszcze nie doszło.
Nie oznacza to jednak, iż powództwo z jakim powodowa Spółdzielnia wystąpiła w tej sprawie zasługuje tym samym na uwzględnienie.
Stosownie do ogólnych reguł wnikających z treściart. 354 kcdłużnik obowiązany jest wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, zgodnie zaś z ogólnymi regułami odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 kc), jest obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania.
Bezspornym było, iż umowy, które stanowić mogą podstawę ewentualnej odpowiedzialności pozwanej, w imieniu powódki zawierał upoważniony do tego Zarząd, który zgodnie z obowiązującym w tym zakresie Regulaminem, upoważniony był także do określenia wysokości wkładu budowlanego.
Z okoliczności niniejszej sprawy wynika przy tym, iż ustalając wartość wkładu jaki obowiązana była wnieść pozwana, Zarząd wyliczył ją w oparciu o operaty szacunkowe, zgodnie z obowiązującymi w tym okresie w tym zakresie w spółdzielni zasadami, mógł również ustalić wartość tę w niższej wysokości, zważywszy, iż obowiązywała wówczas Uchwała Rady Nadzorczej Nr(...), która uprawniała Zarząd do udzielenia stosownych upustów.
Pełny wkład budowlany, jaki stosownie do § 2 ust. 3 umowy pozwana obowiązana była zgodnie z umową uiścić w odniesieniu do wskazanej powierzchni(...)m2 ustalony został na kwotę 22.205,11 zł, zaś w odniesieniu do powierzchni(...)m2 – na kwotę 17.430,00 zł, uwzględniał przy tym 30% upust, ustalony w umowach.
To, iż uchwała, w oparciu o którą Spółdzielnia przy zawieraniu umów udzielała swoim członkom upustu, a która podjęta została przed podpisaniem przedmiotowych umów w czerwcu 2006 r., została po bez mała czterech latach uchylona, nie oznacza, iż przestała ona wywierać skutki w sferze ustalonej przez strony ceny.
Sam fakt, iż uchylona została ona dwutorowo, tak przez Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni Mieszkaniowej w październiku 2009 r., jak i przez nową Radę Nadzorczą w dniu maju 2010 r. oznacza, iż stanowiła ona do czasu jej uchylenia upoważnienie Zarządu do stosowania w umowach przedmiotowego upustu.
Jak wynika z poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń, uchwała ta nie została uprzednio zaskarżona, co skutkować mogłoby uznaniem jej nieważności, zaś jej uchylenie przez organy wewnętrzne spółdzielni wywierać mogło skutek jedynie co do czynności podejmowanych w ramach zawierania przez Zarząd kolejnych umów, już po dacie jej uchylenia. Samo uchylenie uchwały Rady Nadzorczej S.A.(...)nie odnosiło bowiem skutkuex tunc, nie stanowiło tym samym o jej nieważności w dacie zawarcia przedmiotowych umów.
Ustalone w umowach wartości pełnego wkładu budowlanego, zapłacone ostatecznie przez pozwaną zgodnie z umową, nie podlegały po dacie zawarcia umowy zmianie.
Strony dopuściły wprawdzie weryfikację powierzchni użytkowej pomieszczeń, która stanowić mogłaby podstawę ewentualnej korekty wartości ustalonej przez strony kwoty wkładu budowlanego, jednakże z możliwości tej, wynikającej z treści § 2 ust. 4 umów, zarówno powódka, co do ewentualnego zwiększenia powierzchni użytkowej, a tym samym zwiększenia wartości wkładu, jak i pozwana, co do możliwości jej zmniejszenia, nie skorzystały.
Bezspornym było, iż w wynikającym z powyższego zapisu umowy trzymiesięcznym terminie, umowa w tym zakresie nie została przez strony aneksowana.
To, iż ostatecznie pozwana dokonując adaptacji powierzchni strychu uzyskała większą powierzchnię użytkową, nie ma w tym wypadku wpływu dla zwiększenia w oparciu o łączące strony umowy obowiązku zapłaty wkładu budowlanego. Wkład ten został przez strony ustalony szczegółowo, umowy zaś, pomimo takiej możliwości, nie zostały przez strony w zakresie zwiększenia kwoty wkładu zmienione.
Nie sposób przy tym nie zauważyć, iż o fakcie zwiększenia powierzchni adaptowanych pomieszczeń powódka miała wiedzę, opiniowała wszakże wnioski członków, w tym również powódki dotyczące tak zatwierdzenia projektów przebudowy, jak i uzyskania również przez pozwaną stosownych zezwoleń.
W sprawie niniejszej powódka nie kwestionowała, jak wskazano wyżej, uiszczenia przez pozwaną wkładu budowlany w wysokości i w sposób określony w §2 ust. 3 i 4 przywołanych na wstępie umów, kwestionując przy tym wynikający z umów obowiązek ich poniesienia, co do wysokości przekraczającej wskazane w umowach wartości, a więc wbrew treści przywołanych wyżej umów, mając na uwadze, iż nie kwestionowała ważności samych umów, powódka obowiązana była, wykazać, iż ustalonej wysokości wkładu bądź nie otrzymała, bądź też, wbrew ustaleniom stron, pozwana obowiązana była wartość tę uiścić w większej wysokości.
Powódka powyższego nie wykazała, chociaż co oczywiste, to na niej spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie.
Należy mieć na uwadze, iż z treści przepisuart. 6 k.c.wynika, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skorelowane zaś z tym przepisemart. 3 k.p.c.i232 k.p.c., wypełniające zasadę wyrażoną w części materialnoprawnej – stanowią, iż to na stronach spoczywa obowiązek przedstawiania dowodów co do okoliczności sprawy oraz to, że to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. W sprawie niniejszej to na Spółdzielni spoczywał zatem bezwzględny obowiązek przedstawienia dostatecznych dowodów na poparcie swoich żądań, a zatem nie tylko wskazania, iż wbrew wynikającemu z umów zobowiązaniu uiszczenia określonego nimi wkładu nie uzyskał.
Nie sposób przy tym uznać, iż o obowiązku uiszczenia wkładu w większej wysokości, decydować może jednostronnie dokonana zmiana umowy, wynikająca z częściowego uchylenia się przez powódkę od skutków złożonych oświadczeń.
Uchylając się od skutków zawartego w umowach oświadczenia co do ceny, powód nie przywołał w istocie żadnych okoliczności, które stanowić mogłyby o tym, iż zawierając we wrześniu 2006 r. umowy, dokonała tego w warunkach określonych wart. 84 k.c.– 88k.c., abstrahując od tego, iż nie wykazała także, aby zachowała roczny termin przewidziany dla ewentualnego skutecznego uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w umowach. Niezależnie od tego pamiętać trzeba, że oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, nawet gdyby w ogóle konstrukcję tę odnieść do ustalonej przez powódkę w umowach możliwości zastosowanie 30% upustu w stosunku do wynikającej z operatów szacunkowych wartości rynkowej powierzchni, powodować będzie upadek całej czynności, a nie jedynie wybranego przez uprawnionego jej fragmentu. Oznaczałoby to zatem upadek obu umów w całości i w konsekwencji również upadek roszczeń dotyczących zapłaty wkładu budowlanego.
Z przedstawionych do akt sprawy dokumentów, w kontekście poczynionych w obu umowach ustaleń, nie wynika, aby pozwana była uiścić na rzecz powodowej Spółdzielni wkład ponad wartość ustaloną w umowach.
Co przy tym istotne, powódka nie kwestionując ważności zawartych z pozwaną umów, mających stanowić o odpowiedzialności pozwanej z tytułu zbyt niskiej wartości uiszczonego przez nią wkładu budowlanego, nie wykazała, aby pozwana w oparciu o powyższe umowy, miała obowiązek uiszczenia wkładu w wyższej, niż to z nich wynika wysokości.
W tych okolicznościach uznając powództwo za nie udowodnione, mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku.
Orzekając o kosztachprocesu Sąd miał na uwadze, iż zgodnie zart. 98 k.p.c., strona przegrywająca sprawę, a taką jest w okolicznościach tej sprawy powód, obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te w sprawie niniejszej składają się koszty wynagrodzenia ustanowionego przez pozwaną profesjonalnego pełnomocnika. Mając zatem na uwadze wysokość stawki minimalnej określonej w§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.), Sąd zasądził na rzecz pozwanej tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego kwotę 3.617,00 zł, obejmującą wynagrodzenie w stawce minimalnej oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, orzekając jak w pkt 2 sentencji.