Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1370/12
Data wyroku: 2013-02-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bogdan Świerczakowski, Lidia Sularzycka, Jan Szachułowicz
Słowa kluczowe: Uchwała Wspólnoty
Podstawa prawna: art.25 u.w.l

Sygn. akt IA Ca 1370/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lutego 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Jan Szachułowicz
Sędzia SA Lidia Sularzycka
Sędzia SA Bogdan Świerczakowski (spr.)
Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Baranowska

po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM.M.,A. S.,M. K.iA. Ł.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały nr(...)
na skutek apelacji powódkiA. Ł.
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie
z dnia 5 listopada 2010 r.
sygn. akt II C 856/09

1
oddala apelację;

2
zasądza odA. Ł.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.kwotę 470 (czterysta siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1370/12

UZASADNIENIE

M. M. (2),M. K.,A. S.iA. Ł.wystąpiły z pozwem o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...), nr(...)z dnia 15 czerwca 2009 r. w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego. Wniosły także o ustalenie, że nie istnieje uchwała nr(...)z dnia 16 czerwca 2009 r. w sprawie wyrażenia zgody dlaM.iR. P.na powiększenie okien wlokalu nr (...)oraz na wykonanie tarasu od strony ogrodu, a w przypadku uznania że uchwała ta istnieje, wniosły o jej uchylenie.
Wyrokiem z dnia 5 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga oddalił powództwo i zasądził od powódek na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu. Podstawa faktyczna i prawna tego rozstrzygnięcia w zakresie odnoszącym się do uchwały nr(...)jest następująca:
Powódki są właścicielkamilokali nr (...)w budynku przyul. (...)wW.. Łącznie posiadają udziały w nieruchomości w wysokości 43,17%.R. P.wraz z żoną są właścicielami znajdujących się w tym budynku dwóch lokali użytkowych oraz lokalimieszkalnych o nr (...), posiadając z tego tytułu łączny udział w nieruchomości w wysokości 37,95%.Lokal nr (...)stanowi własność matkiR. P.,M.P., wraz z udziałem 18,88% w częściach wspólnych nieruchomości.
R.iM. P.są ponadto właścicielami niezabudowanej działki gruntu, przylegającej bezpośrednio do działki pozwanej Wspólnoty, od stronylokali nr (...)położonych na parterze budynku.
W dniu 16 czerwca 2009 r. podjęta została uchwała nr(...)w sprawie powiększenia wszystkich okien dwuskrzydłowych wlokalach mieszkalnych nr (...)na parterze do rozmiaru okien balkonowych dwuskrzydłowych oraz w sprawie dobudowy tarasu, który położony byłby na gruncie stanowiącym wyłączną własność małżonkówP.. Za uchwałą tą głosowała większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Dlatego jest to uchwała istniejąca, nawet jeśli przyjąć, że nie została przedstawiona pod głosowanie wszystkim członkom wspólnoty. Sprzeciw powódek nie zmieniłby wyniku głosowania.
Zdaniem Sądu I instancji powódki nie wykazały, aby zaskarżona uchwała była sprzeczna z przepisami prawa, naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała ich interesy, co pozwalałoby na jej uchylenie na podstawieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali(u.w.l.). Ustawodawca, wskazując wart. 23u.w.l., że do podjęcia uchwały potrzebna jest większość głosów liczona wg wielkości udziałów, kierował się względami racjonalnymi, koniecznością ustalenia takich wymogów, które nie sparaliżują działania wspólnot mieszkaniowych. Jest bowiem oczywiste, że właściciele poszczególnych lokali mogą zajmować sprzeczne stanowiska, a więc uzyskanie jednomyślności bądź większości kwalifikowanej zwykle nie byłoby możliwe. Jednocześnie ustawodawca zapewnił wszystkim właścicielom środki ochrony prawnej przed działaniami bezprawnymi lub niekorzystnymi, przewidując w szczególności możliwość zaskarżania uchwał (art. 25u.w.l.), a także możliwość złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego.Art. 23 ust. 2 au.w.l. istotnie ogranicza prawa większościowego właściciela nieruchomości, z tego względu nie powinien on być interpretowany rozszerzająco. Właściciele lokali mogą być powiązani więzami rodzinnymi, zawodowymi, zażyłą znajomością. Może ich też połączyć wspólny interes w jednostkowej sprawie, wymagającej uchwały wspólnoty. Nie stanowi to jednakże podstawy do każdorazowego ograniczenia ich praw właścicielskich na rzecz właścicieli dysponujących mniejszością udziałów, poprzez rozszerzającą interpretacjęart. 23 ust. 2a. Gdyby ustawodawca chciał wprowadzić głosowanie wg zasady 1 właściciel - 1 głos bez zgody większości współwłaścicieli również wówczas, gdy poszczególni właściciele są powiązani rodzinnie czy kapitałowo, wprowadziłby definicję ustawową pojęcia „jeden właściciel” bądź odesłał do odpowiedniego stosowania definicji zart. 4 k.s.h.Trudno doszukać się racji ustrojowych, bądź celowościowych, które uzasadniałby tak daleko idącą faworyzację mniejszości właścicieli kosztem większości. Jak już wskazano ich prawa, w przypadku gdy większość próbuje krzywdzić mniejszość, są dostatecznie zagwarantowane poprzez regulacje zawarte w art. 25 i 26 ustawy.
Uchwała nr(...)nie zagraża interesom powódek. Ich główny argument sprowadzał się do braku dostępu do ogrodu (a przez to do tylnej elewacji budynku) oraz do kwestii zapewnienia wentylacji piwnicy. Wspólnota nie jest wszakże właścicielem działki gruntu przylegającej do tylnej elewacji budynku, a więc nawet uchylenie uchwały nie gwarantowałoby jej prawa wejścia na grunt małżonkówP..Prawo budowlanezapewnia natomiast ochronę w zakresie przeprowadzenia robót tak, aby nie zagrażały stabilności i trwałości budynku. Powódki nie przedstawiły żadnych dowodów, że powiększenie okien oraz dobudowanie tarasu od strony ogrodu zagraża budynkowi. Podjęta uchwała oczywiście przynosi korzyści wyłącznie właścicielomlokali mieszkalnych nr (...), gdyż czyni korzystanie z tych lokali bardziej atrakcyjnym (okna tarasowe, możliwość korzystania z tarasu), jednakże przez ten fakt nie godzi w interesy pozostałych właścicieli. Nie ogranicza ich w prawach korzystania z części wspólnych, nie nakłada na nich dodatkowych kosztów, nie zagraża budynkowi. Dlatego Sąd Okręgowy oddalił powództwo, stosującart. 25u.w.l., a w zakresie żądania ustalenia nieistnienia uchwałyart. 189 k.p.c., orzekając o kosztach procesu na podstawieart. 98 k.p.c.
Rozstrzygnięcie to zostało poddane kontroli instancyjnej przez powódkęA. Ł.. Zaskarżeniem został objęty cały wyrok, przy czym sformułowano zarzuty naruszenia:
1. art. 22 ust. 2 u.w.l. przez pominięcie tego przepisu,
2. art. 23 ust. 1 u.w.l. przez pominięcie tego przepisu, i w konsekwencji przyjęcie, że okoliczność niepoddania pod głosowanie projektu uchwały nr(...)ani na zebraniu właścicieli ani w trybie indywidualnego zbierania głosów nie narusza żadnego przepisu prawa,
3. art. 23 ust. 2a u.w.l. przez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu, że nie ma zastosowania w sytuacji, gdy udziały w nieruchomości wspólnej przekraczające 50 % należą do członków najbliższej rodziny (z uzasadnienia apelacji wynika, że zarzut ten odnosi się do sposobu podjęcia uchwały nr(...)),
4. art. 25 ust. 1 u.w.l. przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że Zarząd sprawowany jednoosobowo przezR. P., który podejmuje po kryjomu uchwały i nie zawiadamia o ich treści pozostałych członków Wspólnoty, nie narusza interesów całej Wspólnoty i w konsekwencji bezzasadne oddalenie powództwa o uchylenie uchwały nr(...),
5. art. 21. ust. 1 u.w.l. przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy z zebranego materiału dowodowemu, że Zarząd sprawuje zarząd tylko w interesie swojej rodziny a nie całej wspólnoty,
6.art. 233 k.p.c.poprzez pominięcie dowodu z zeznań świadkaZ. M.iM. K., którzy zeznawali na okoliczność niewłaściwego sprawowania Zarządu przezR. P., w tym nie zawiadamiania członków Wspólnoty o podejmowanych uchwałach, nie odśnieżania dachu budynku, nie uzyskania przez niego absolutorium i w konsekwencji błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że powódki nie udowodniły, że Zarząd jest sprawowany w sposób naruszający interes całej Wspólnoty Mieszkaniowej,
7.art.209 k.p.c.i224 k.p.c.poprzez oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadkaJ. R.na okoliczność nieprzedstawienia projektu uchwały nr(...)pod głosowanie wszystkim członkom Wspólnoty.
Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez uchylenie uchwały nr(...)ustalenie nieistnienia uchwały nr(...)względnie uchylenie tej uchwały oraz zasądzenie od pozwanej kosztów procesu z a obie instancje.
Wyrokiem z dnia 3 czerwca 2011 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym (oddalającym powództwo) części w ten sposób, że uchylił uchwałę nr(...)z dnia 16 czerwca 2009 r. i w punkcie drugim poprzez wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu (punkt I). W pozostałym zakresie apelacja została oddalona (punkt II). Poza tym Sąd zniósł między stronami koszty procesu w postępowaniu odwoławczym (pkt III).
Sąd Apelacyjny uwzględnił w części apelację powódki tylko z powodu wadliwego ustalenia co do braku naruszenia interesów właścicieli lokali, innych niż właścicielelokali nr (...)w budynku przyul. (...)wW.i tym samym naruszenia art. 25 ust. 1 u.w.l. Pozostałe zarzuty uznał za niezasadne, w tym odnoszące się do oddalenia powództwa o ustalenie. Stwierdził, że nie można zarzucić skutecznie, że doszło do wadliwego podjęcia uchwały (skutkującego nieistnieniem) – naruszenia art. 23 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l., ani że w trakcie jej podejmowania naruszono przepis o poddawaniu uchwały pod głosowanie obiegiem. Uchwała została podjęta wymaganą większością – była więc istniejąca, natomiast tryb procedowania także nie został naruszony. Zdaniem Sądu Apelacyjnego Sąd I instancji nie rozważył należycie w realiach danej Wspólnoty, że uchwała wyrażająca zgodę na powiększenie okien, dla potrzeb przebudowy ich w drzwi tarasowe oraz wyrażająca zgodę na budowę tarasu, pozostawała w kolizji z dotychczasowym korzystaniem z części wspólnych, tj. kolidowała z wyjściem z budynku od strony ogrodu, zapewniającym oprócz dostępu do elewacji i rynien, także wietrzenie piwnic oraz z istniejącymi oknami piwnicznymi. Ingerencja w dotychczasowy stan mogłaby zostać zaakceptowana z punktu widzenia równowagi interesów i korzyści, jedynie wówczas, gdyby jednocześnie zapewniono pozostałym właścicielom lokali ekwiwalentne rozwiązania, np. w postaci odpowiednich służebności i systemu wentylacyjnego.
Na skutek skargi kasacyjnej pozwanej, Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 12 lipca 2012 r., I CSK 676/11 uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w części, tzn. w zakresie pkt I. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania.
Sąd Najwyższy uznał skargę kasacyjną za uzasadnioną, wskazując w szczególności na niewyjaśnienie przez Sąd Apelacyjny pozbawienie jakich praw miałoby dotyczyć powódki i właścicieli innych mieszkań w razie zrealizowania inwestycji przez właścicielilokali nr (...). Prawo dostępu do części wspólnych jest gwarantowane ustawowo, zarówno przez przepisyustawy o własności lokali(zwłaszczaart. 13), jak i przezprawo budowlane. Z ustaleń faktycznych nie wynika w przekonujący sposób, aby stosowanie się do wskazanych przepisów nie zapewniało wystarczająco dostępu wszystkich właścicieli mieszkań do części wspólnych budynku, wtedy gdy to jest potrzebne.
Wątpliwa jest konieczność zapewnienia stałego dostępu do elewacji i rynien, jak chciałaby powódka i właściciele innych lokali. Rozwiązanie wietrzenia piwnic zostało zaproponowane w planie budowlanym przebudowy, znajdującym się w aktach sprawy. Wstęp na teren sąsiedniej działki (wyjście do ogrodu) dotyczy wyłącznej własności właścicielimieszkań nr (...), a więc właściciele innych mieszkań nie powinni się domagać korzystania z tego gruntu tylko dlatego, że (jak wyjaśniła powódka) „sposób korzystania przez powodów z części wspólnych i z gruntu od strony ogrodu utrwalił się w ciągu kilkunastu lat”.
Planowana przez właścicielimieszkań nr (...)modernizacja, umożliwiająca im lepsze korzystanie z własności, zarówno ich lokali mieszkalnych, jak i sąsiedniej działki, będącej ich wyłączną własnością ma podstawę w treści prawa własności, określonej przezart. 140 k.c.Sąd Apelacyjny nie wykazał w uzasadnieniu, aby poprzez uchwałę nr(...)Wspólnota Mieszkaniowa zbyt szeroko interpretowała prawo własności właścicielimieszkań nr (...), a jednocześnie, żeby nastąpiło naruszenie prawa własności skarżącej i innych właścicieli pozostałych lokali w budynku.
Sąd Najwyższy zuważył, że wśród właścicieli mieszkań w przedmiotowym budynku widoczny jest konflikt, zwłaszcza między właścicielamilokali nr (...), a właścicielami pozostałych lokali. Drogą do zażegnania tego konfliktu nie jest jednak zamykanie możliwości rozszerzania lub ograniczania sposobu wykonywania uprawnień właścicieli jednych lokali wobec pozostałych, lecz zachowanie równowagi interesów ich wszystkich. Polepszenie sposobu korzystania z niektórych lokali, jeśli to nie kłóci się z racjonalnie ocenianym interesem właścicieli innych lokali zachowuje tę równowagę. Dojście do innych wniosków i zmiana wyroku Sądu pierwszej instancji wymaga bardziej szczegółowego rozważenia ustaleń faktycznych oraz oceny prawnej i przedstawienia tego w motywach rozstrzygnięcia.
W toku ponownego rozpoznania sprawy powódka popierała apelację w zakresie, w jakim odnosi się ona do rozstrzygnięcia co do uchwały nr(...)Pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko (w odpowiedzi na apelację wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów).
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie ma uzasadnionych podstaw.
Powództwo o uchylenie uchwały nr(...)zostało prawomocnie oddalone i nie było już obecnie przedmiotem rozpoznania przez Sąd Apelacyjny. Wszystkie zatem zarzuty odnoszące się do tego roszczenia straciły na aktualności (zarzuty nr 3,4,5 i 6).
Zmiana wyroku Sądu Okręgowego i uchylenie uchwały nr(...)przez poprzednio orzekający Sąd Apelacyjny było m.in. następstwem nieuwzględnienia apelacji w zakresie, w jakim odnosiła się ona do zgłoszonego w pierwszej kolejności, żądania uwzględnienia powództwa o ustalenie nieistnienia tejże uchwały. Już wówczas Sąd Apelacyjny prawomocnie przesądził, że uchwała ta została podjęta z racji głosowania „za” przez większość właścicieli lokali. Podjęta w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd, uchwała została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2u.w.l.). Nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałych właścicieli nie mogło mieć wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały. Z tych względów nie mogły wpłynąć na wynik sprawy także zarzuty naruszeniaart. 22 ust. 2 i 23 ust. 2au.w.l. oraz zarzut naruszeniaart. 209 k.p.c.w zw. zart. 224 k.p.c.
Powódki nie wykazały w procesie, by uchwała nr(...)naruszała ich interesy. Sąd Najwyższy w sposób wiążący sąd ponownie rozpoznający sprawę (art. 398(
      20 )k.p.c.), wyłożył w kontekście ustalonego stanu faktycznego, jakie są granice prawa własności oznaczone w treściart. 140 k.c.Wskazał zarazem, że Sąd Apelacyjny nie podał przekonujących argumentów świadczących o przekroczeniu przez pozwaną Wspólnotę w zaskarżonej uchwale granic owego prawa i ingerencji w prawo własności powódki oraz innych właścicieli lokali w tym budynku. Sąd ponownie rozpoznający sprawę także nie znajduje takich argumentów. Decydujące znaczenie ma fakt, że chodzi o modernizacjęlokali nr (...)w sposób zakładający wykorzystanie nieruchomości należącej tylko do właścicieli tychże lokali. Jakakolwiek obiektywna, a więc wykraczająca poza odczucia powódek, kolizja uchwały z interesami właścicieli lokali, nie została wykazana. Dostęp do elewacji będącej częścią wspólną budynku w sposób wystarczający zabezpieczają obowiązujące w tym zakresie przepisyustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane(j.t. Dz.U.2010.243.1623 ze zm.), w szczególnościart. 62 ust. 1 pkt 1-6 oraz art. 81a ust. 1 pkt 1 i art. 91 ust. 1 pkt 1(przy uwzględnieniu faktu, że sprawowaniem kontroli technicznej utrzymania obiektów budowalnych zajmują się podmioty pełniące samodzielną funkcję techniczną w budownictwie) orazart. 13 ust. 1u.w.l.
Ani znajdujący się w aktach sprawy plan przebudowy (k.9-10) ani żaden inny dowód nie potwierdza tezy powódki o tym, że wykonanie uchwały może powodować brak właściwej wentylacji i w konsekwencji zawilgocenie w piwnicy. Ustalenie po myśli skarżącej musiałoby mieć wsparcie w wiadomościach specjalnych, a stosowny wniosek o powołanie biegłego nie został w sprawie zgłoszony. W tej sytuacji owo twierdzenie musi być uznane za dowolne, pozostające bez wpływu na wynik sprawy. Reasumując, Sąd Okręgowy nie naruszył także art. 25 ust. 1 u.w.l. Nie zostało wykazane, by uchwała nr(...)była niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali ani by naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy którejkolwiek z powódek.
Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację w zakresie dotąd nierozstrzygniętym, przyjmując za swoje przytoczone ustalenia Sądu Okręgowego i podzielając ocenę prawną zaprezentowaną w motywach zaskarżonego wyroku. Ponieważ Sąd Najwyższy uchylił tylko punkt I wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 3 czerwca 2011 r., w mocy pozostało zawarte w tym orzeczeniu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego (punkt III). W tej sytuacji rozstrzygnięcie o kosztach, mające oparcie wart. 98 k.p.c., obejmuje koszty postępowania kasacyjnego (200 zł opłata + 270 zł wynagrodzenie radcy prawnego).