Sąd Okręgowy w Toruniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 33/13
Data wyroku: 2013-08-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Westphal
Słowa kluczowe: Budynek
Podstawa prawna: art. 58 § 1 k.c.
Teza: Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może sprzedać budynku mieszkalnego.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 sierpnia 2013r.

Sąd Okręgowy w Toruniu, Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Andrzej Westphal ,

Ławnicy: ---------

Protokolant: sekr. sąd. Marlena Ossowska ,

po rozpoznaniu w dniu: 22 sierpnia 2013r. wT.

sprawy z powództwa:E. M.,

przeciwko:(...)sp. z o.o. wG.,K. K.iM. K.,

o ustalenie i nakazanie ,

I . ustala ,że nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości położonej wG.przy ul.L.
(...)zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym ,zawarta w dniu 5 kwietnia 2013r. między pozwanymi :(...)sp. z o.o. wG., aK. K.iM. K.przed notariuszemA. W.i zarejestrowana w repertorium A nr 709 / 2013 ,
II. w pozostałej części oddala powództwo ,
III. nakazuje pobrać od pozwanego(...)sp. z o.o. wG.na rzecz Skarbu Państwa – kasy Sądu Okręgowego w Toruniu kwotę 17.300,00 zł. [ siedemnaście tysięcy trzysta ] z tytułu kosztów sądowych ,
IV. nie obciąża pozwanychK. K.iM. K.kosztami sądowymi .

Sygn. akt I C 33 / 13

UZASADNIENIE
PowódkaE. M.w pozwie wniesionym przeciwko(...)sp. z o.o. wG.domagała się :
1/ uznania za nieważną umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej wG.przy ul.L.(...),
2/ w przypadku zawarcia tej umowy wnosiła o uznanie jej za nieważną ,
3/ nakazania pozwanemu złożenia powódce oferty sprzedaży zajmowanego przez nią lokalu wraz z określeniem jego ceny wynikającej z operatu szacunkowego , z uwzględnieniem bonifikat przysługujących zustawy o gospodarce nieruchomościami.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu [ k. 57 – 63 ] .
W toku procesu , w dniu 5 kwietnia 2013r. doszło do sprzedaży nieruchomości . W związku z tym , na rozprawie w dniu 27 czerwca 2013r. sąd wezwał do udziału w sprawie jej nabywców :K. K.iM. K.. Podstawę procesową dla tej czynności stanowiłart. 195 k.p.c.Po stronie pozwanej istnieje bowiem współuczestnictwo konieczne . PozwaniK. K.iM. K.wnosili o oddalenie powództwa [ k. 134 - 135 ] .

Sąd ustalił, co następuje :

Powódka jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego w budynku znajdującym się wG.przy ul.L.(...)/ 2 od dnia 23 grudnia 1986r. Nieruchomość ta stanowiła własność Gminy MiastaG.. Budynek ten został wybudowany w latach 40- tych . W 2004 r. administrator tej nieruchomości(...)sp. z o.o. wG.przeznaczyło na sprzedaż lokale znajdujące się w tym budynku . Dotychczasowi najemcy mogli nabyć je z 70 % bonifikatą . Powódka ani żaden z najemców nie skorzystał z tej propozycji . Wówczas nieruchomość ta została wniesiona jako aport do pozwanego(...)sp. z o.o. wG.. W 2012r. pozwany podjął decyzję o sprzedaży tej nieruchomości . Najemcom przedstawiano propozycję nabycia całej nieruchomości . Nikt z niej nie skorzystał. W dniu 5 kwietnia 2013 r. nieruchomość kupiliK. K.iM. K..
okoliczności bezsporne

Sąd zważył, co następuje:

Okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy były niesporne . Kluczowe znaczenie miała odpowiedź na pytanie , czy pozwana mogła sprzedać nieruchomość . Wśród argumentów zawartych w pozwie znalazł się również i taki zarzut . Sąd mógł więc brać go pod uwagę, gdyż nie został zgłoszony z opóźnieniem – por.art. 207 § 6 k.p.c.
Pozwana nie mogła sprzedać nieruchomości .Towarzystwa Budownictwa (...)[ określane w tym uzasadnieniu także jako(...)] działają na podstawieustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego[ Dz. U. nr 98 , poz. 1070 ] - określanej dalej w tym uzasadnieniu jako „ustawa” oraz „ustawa z dnia 26 października 1995r.” .(...)mogą działać w formach : spółki z ograniczoną odpowiedzialnością , spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych – art. 23 ust. 1 . Z uwagi na brak możliwości wypłaty dywidendy , do końca 2006r. korzystały ze zwolnienia od podatku dochodowego. Dochody(...)nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa . Nadzór nad działalnością(...)sprawuje Minister . W skrajnym przypadku może on pozbawić(...)prawa do posługiwania się nazwą „towarzystwo budownictwa społecznego” oraz skrótem(...)– art. 26 ust. 3 .

Zgodnie z art. 27 ustawy celem działania(...)jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach wynajmu .(...)może także:
- nabywać budynki mieszkalne,
- przeprowadzać remonty i modernizacje obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu ,
- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa ,
- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi ich własności , z tym ,że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych ,
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą .
Zdania(...)są więc ściśle określone . Nie przewiduje się wśród nich obrotu nieruchomościami stanowiącym ich własność .
Ustawa utworzyła także Krajowy(...)działający w Banku(...). Celem jego działania było zapewnienie dostępu do mieszkań osobom o średnich dochodach, poprzez finansowanie inwestycji wykonywanych przez(...)i spółdzielnie mieszkaniowe . Mieszkania finansowane ze środków tego Funduszu były przeznaczane na wynajem ,a w spółdzielniach mieszkaniowych – przyznawane na zasadach lokatorskiego prawa do lokalu .(...)korzystały więc z preferencyjnego kredytu z Krajowego(...)na sfinansowanie , nie więcej niż 70 % kosztów przedsięwzięcia . Do dnia 15 października 2004r. podlegał on umorzeniu w wysokości 10 % jego kosztów . Był to częściowy zwrot poniesionych kosztów. Krajowy(...)służył realizacji zadań wynikających z realizacji polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego . Środki z niego pochodzące mogły być przeznaczane na udzielanie na warunkach preferencyjnych kredytów(...)oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno – budowlane polegające na wznoszeniu budynków z mieszkaniami na wynajem . Krajowy Fundusz(...)został zlikwidowany dnia 31 maja 2009 r. na podstawieustawy z dnia 2 kwietnia 2009r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o banku(...)oraz niektórych innych ustaw [ Dz. U. nr 65, poz. 545 ] .  Bank(...)nadal udziela(...)kredytów na preferencyjnych warunkach w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego – por. rozdział 2 „a” ustawy wprowadzony przez ustawę z 2 kwietnia 2009r.
Najemcy mieszkań w(...)byli pozbawieni możliwości ich wykupu na własność . Na podstawie nowelizacji ustawy dokonanej w dniu 19 sierpnia 2011r. [ Dz.U. nr 201, poz. 1180 ] wprowadzono taką możliwość , ale tylko w odniesieniu do lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu z Banku(...)– rozdział 4 „b” ustawy . W istocie celem tego rozwiązania było odzyskanie środków finansowych zainwestowanych przez Państwo, a nie chęć zmiany sytuacji prawnej najemców . W ogóle nie wprowadzono bowiem możliwości nabycia lokali przez wszystkich najemców bez względu na źródło pochodzenia środków, z których je wybudowano . Nawet jeżeli doszłoby do sprzedaży lokalu dla osób uprawnionych w myśl art. 33 „e” ust. 2 , to(...)jest ograniczony w możliwości dysponowania pochodzącym stąd pieniędzmi – art. 24 ust. 2 . Dobitnym przykładem specyfiki działalności(...)w sferze finansowej jest to ,że wszelkie dochody musi ono przeznaczać na cele swojej działalności statutowej.
Pozycja prawna najemcy lokali w(...)jest odmienna niż osób korzystających z tej formy prawnej korzystania z lokali u innych wynajmujących . Przede wszystkim w art. 30 ust. 1 określono , kto może być najemcą :
1/ osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkiwania w dniu objęcia lokalu , które nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości ,
2/ dochód gospodarstwa domowego , w dniu zawarcia umowy , nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie , ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu , więcej niż :
a/ 20 % w jednoosobowym gospodarstwie domowym ,
b/ 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym ,
c/ o dalsze 40 % na każdą osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób,
Raz na dwa lata najemca lub osoba ubiegająca się o lokal z(...)musi składać deklaracje o średnim miesięcznym dochodzie w jego rodzinie oraz niezwłocznie poinformować o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego - art. 30 ust. 3 .Na żądanie(...)najemca lub osoba ubiegająca się o lokal musi przedstawić zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości dochodów swoich oraz osób zgłoszonych przez nią do wspólnego zamieszkiwania - art. 30 ust. 4 . Przepisy te wyraźnie uwypuklają cel działania(...)– zapewnienie mieszkań dla osób o niskich dochodach, które w inny sposób nie mogą zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych . O tym jak ściśle prawo najmu jest powiązane z tymi kryteriami świadczy fakt ,że podlegają one kontroli nawet już w czasie trwania tego stosunku prawnego .
Odmiennie niż w przypadku przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianach kodeksu cywilnego[ jednolity tekst – Dz. U. nr 31 z 2005r. , poz. 266 ] , w art. 32 ustawy przewidziano możliwość wprowadzenia obowiązku wpłacenia kaucji zabezpieczającej . Wynosiła ona 10 % . W przypadkuustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów… możliwość taką wprowadzono dopiero ma mocy nowelizacji z dnia 21 sierpnia 1997r. [ Dz. U. nr 111, poz. 723 ] . Wysokość kaucji określono jednak na 3 % wartości odtworzeniowej lokalu .
W przeciwieństwie doustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów… najemcy lokali w(...), a także pracodawcy , powiaty , gminy lub związki międzygminne mogą partycypować w kosztach wybudowania mieszkań przez(...)- art. 29 – 29 „a” ustawy . Uzyskują przez to możliwość uzyskania lokalu dla siebie, swoich pracowników lub wskazane osoby , oczywiście na zasadach najmu . Kwestie te reguluje stosowna umowa zawierana z(...)
Odmiennie niż wustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów… określono wysokość czynszu i sposób jego ustalania – art. 28 ustawy . Podkreślić należy ,że celem działania(...)nie jest osiągnięcie zysku . Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 ustawy suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę . Zart. 8 „a” ust. 4 „a” ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów… jednoznacznie wynika ,że każdy inny wynajmujący ma natomiast prawo także do osiągania zysku.
Ustawę z dnia 21 czerwca 20101r. o ochronie praw lokatorów… stosuje się do(...)jedynie w sprawach nieuregulowanych w ustawie z dnia 26 października 1995r. – art. 33 .
Gdyby ustawodawca przewidywał możliwość zbycia nieruchomości przez(...), to kwestia ta musiałaby być jednoznacznie uregulowana w ustawie . Powstawałaby bowiem konieczność uregulowania dalszego statusu najemców . Powstawałoby też pytanie jak rozwiązać kwestię tych lokali , w których budowie partycypowały inne podmioty np. gminy , pracodawcy lub najemcy ? Przecież kwestia tej partycypacji była przedmiotem umowy , a umowy należy dochowywać , a nie zrywać je jednostronnie. Powstawałaby także konieczność rozliczenia się(...)z budżetem państwa np. z tytułu uzyskanego wcześniej preferencyjnego kredytu , czy umorzenia 10 % kosztów budowy . W przeciwnym bowiem razie dochodziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania(...), które wzniosło budynek korzystając z pomocy Państwa oraz finansowego zaangażowania najemców, a potem uzyskuje korzyść w postaci wolnorynkowej ceny zbycia nieruchomości . Wszystkie te kwestie musiałyby być przedmiotem regulacji zawartej w ustawie z dnia 26 października 1995r.
Jak wskazano powyżej , odmienny jest także status najemców w lokalach(...). W przypadku sprzedaży nieruchomości dochodziłoby do jego pogorszenia . Polegałoby ono np. na zmianie zasad ustalania czynszu, jego wysokości oraz zmianie podmiotu , który tego dokonuje . Najemca lokalu w(...)miał także świadomość, że wynajmującym jest podmiot , który wykonuje politykę Państwa w zakresie pomocy osobom niezamożnym w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych . Na skutek sprzedaży nieruchomości dochodziłoby do zmiany po stronie podmiotu wynajmującego . Stawałby się nim podmiot działający w warunkach wolnego rynku , a więc nastawiony ma maksymalizację zysku z przedmiotu swojej własności . Sytuacja najemcy uległaby więc pogorszeniu, gdyż nie byłby on w żaden sposób chroniony . Niskie dochody ,czy trudna sytuacja materialna przestawałaby mieć jakiekolwiek znaczenie . Najemca traciłby więc poczucie bezpieczeństwa i stabilności , którą miał w(...). Pozbawiałoby się go praw nabytych wcześniej, co byłoby sprzeczne z zasadą działania państwa prawnego , którym jest Rzeczpospolita Polska –art. 2 Konstytucji

       .

Powyższe wywody służą także wykazaniu ,że powódka miała interes prawny w wytoczeniu niniejszego powództwa o ustalenie –art. 189 k.p.c.Polegał on właśnie na dążeniu do zapobieżenia zmianie jej dotychczasowego statusu najemcy .
Reasumując ,(...)powstały w celu realizacji polityki Państwa polegającej na pomocy osobom niezamożnym w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ich oraz ich rodzin . Nie przypadkowo ustanowiono nadzór ministra właściwego do spraw budownictwa nad działalnością(...). Żadna inna spółka wynajmująca lokale, czy osoba fizyczna będąc wynajmującym, nie spotyka się z takim ograniczeniem . Specyficzne uregulowania dotyczą nie tylko(...), ale także i najemcy lokalu z jego zasobów . Z zakresu zadań(...)i celu jego działania wynika brak możliwości zbywania nieruchomości , które prowadziłoby do zniweczenia celu jego działalności .Nie jest to rozwiązanie odosobnione , gdyż podobne ograniczenie [ dotyczące zbywania budynków ] dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych . Wyzbycie się budynku przez spółdzielnię mieszkaniową jest możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach : jej likwidacji ,albo w postępowaniu upadłościowym lub egzekucyjnym . Przepis określa co dzieje się wówczas z lokatorskim prawo do lokalu , w sytuacji gdy nabywcą budynku nie jest inna spółdzielnia mieszkaniowa -art. 16 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych[ jednolity tekst - Dz. U . nr 119 z 2003r. , poz. 1116 ze zmianami ] .
Brak możliwości zbycia nieruchomości przez pozwane(...)skutkował uwzględnieniem powództwa o ustalenie nieważności umowy kupno- sprzedaży nieruchomości . W tej sytuacji zbędne było prowadzenie zgłoszonych przez strony dowodów z ich przesłuchania oraz z zeznań świadków i dlatego zostały one oddalone .
Żądanie z punktu 2 pozwu miało charakter ewentualny w stosunku do tego z punktu 1 . Skoro więc uwzględniono żądanie z punktu 2 , to zbędne było orzekanie o tym z punktu 1 .
Umowa kupna – sprzedaży nieruchomości jako sprzeczna z ustawą , nie mająca oparcia w żadnym przepisie prawa , była nieważna –art. 58 § 1 k.c.
Powódka domagała się także nakazania pozwanemu(...)złożenia jej oferty sprzedaży zajmowanego przez nią lokalu wraz z określeniem jego ceny wynikającej z operatu szacunkowego , z uwzględnieniem bonifikat przysługujących zustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej części powództwo podlegało oddaleniu . Jak już wcześniej wskazano , najemcy lokali w(...)mogą nabywać je na własność tylko , gdy zostały one wzniesione ze środków Krajowego(...). Lokal powódki nie został wzniesiony z wykorzystaniem takich środków . Nie ma więc ona możliwości nabycia jego własności . W niniejszym przypadku nie mają zastosowania przepisyustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż dotyczą one zbywania lokali znajdujących się w zasobach gminy lub Skarbu Państwa , a nie(...). – por.art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami[ jednolity tekst - Dz. U. nr 102 z 2010r. , poz. 651 ze zmianami ] .
Skoro powództwo podlegało uwzględnieniu , to pozwanych obciążają poniesione przez nich koszty procesu -art. 98 § 1 k.p.c.Sąd uznał, że częściowe oddalenie powództwa nie ma istotnego wpływu na ocenę ,że powódka miała co do zasady rację wytaczając je . Dlatego sąd nie dokonywał stosunkowego rozdzielenia kosztów na podstawieart. 100 k.p.c.
Powódka korzystał ze zwolnienia od kosztów sądowych . Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych iart. 98 § 1 k.p.c.nieuiszczoną opłatę od pozwu należało pobrać od pozwanych . Zgodnie zart. 105 § 1 k.p.c.współuczestnicy sporu zwracają koszty w częściach równych Sąd może jednak nakazać zwrot kosztów odpowiednio do udziału każdego ze współuczestników w sprawie , jeżeli pod tym względem zachodzą znaczne różnice . Sąd nakazał pobrać wszystkie koszty od(...), gdyż to ten pozwany podjął pozbawioną podstaw prawnych decyzję o sprzedaży nieruchomości . Pozwani nabywcy tylko skorzystali z tej oferty pozostając w dobrej wierze. Nie sposób więc obciążać ich kosztami niniejszego procesu . Pozwany(...)został zobowiązany do uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa – kasy Sądu Okręgowego w Toruniu kwoty 17.300,00 zł. z tytułu nieuiszczonej dotychczas opłaty od pozwu .