Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1948/12
Data wyroku: 2013-02-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Siwek
Słowa kluczowe: Czynsz, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c., art. 659 § 1 k.c.

Sygnatura akt I C 1948/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Jelenia Góra, dnia 19-02-2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Paweł Siwek
Protokolant:Marcin Szczypiński

po rozpoznaniu w dniu 19-02-2013 r. w Jeleniej Górze
sprawy z powództwa(...)wJ.-C.p.w.(...)
przeciwkoI. Ś.,E. Ś.
o eksmisję

powództwo oddala.

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 15 czerwca 2012 r.(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)domagała się zapłaty przez pozwanąI. Ś.kwoty 1.658,28 zł tytułem zaległej kwoty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego wraz z odsetkami za okres od dnia 01 kwietnia 2011 r. do dnia 31 maja 2012 r. oraz o nakazanie pozwanymI.iE. Ś.opuszczenielokalu nr (...)przypl. (...)wJ..
W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, iż(...)wJ.–C.od dnia 09 lipca 1997 r. jest na podstawie ugody zawartej z GminąJ.przed Komisją Regulacyjną wW.właścicielem nieruchomości zabudowanej położonej wJ.przypl. (...).
W dniu 15 kwietnia 2003 r.(...)jako właściciel nieruchomości zawarła zA. Z.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...).
Podczas trwania umowy najmu pozwanyA. Z.zameldował w wynajmowanym lokalu mieszkalnymI. Ś.iE. Ś..
W dniu 27 kwietnia 2011 r.A. Z.złożył w biurze parafii pismo w sprawie rozwiązania umowy najmu z dniem 15 kwietnia 2011 r.
W odpowiedzi na otrzymany wniosek(...)wJ.poinformowałaA. Z.o warunkach rozwiązania umowy najmu.
A. Z.wraz z pozwanymi na wyżej wymienione pismo nie zareagowali i nie wydali mieszkania do dnia sporządzenia pozwu, a także przestali wnosić opłaty czynszowe za korzystanie z lokalu.
Strona powodowa ponowiła swoje wezwanie do wydania mieszkania pismem skierowanym do pozwanych w dniu 24 czerwca 2011 r.
W związku z faktem, iż były najemcaA. Z.aktualnie przebywa poza lokalem, a pozwaneI. Ś.iE. Ś.korzystają z mieszkania bezumownie i nie opłacają należności za korzystanie z lokalu konieczne stało się złożenie pozwu.
Strona powodowa biorąc pod uwagę sytuację materialną i rodzinną pozwanych zaproponowała im do czasu znalezienia mieszkania docelowego najem okazjonalny, z którego nie skorzystały.
Dodatkowo, zdaniem strony powodowej, pozwane nie wykazują żadnej staranności w znalezieniu innego miejsca zamieszkania i wydania lokalu powodowi.

Zarządzeniem z dnia 07 września 2012 r. pozew został zwrócony.

W dniu 25 września 2012 r. sprawie został nadany dalszy bieg.

W odpowiedzi na pozewI. Ś.iE. Ś.wniosły o oddalenie powództwa, a na wypadek uwzględnienia powództwa, o orzeczenie uprawnienia do lokalu socjalnego i nie zasądzanie kwoty odszkodowania.
W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwane wskazały, iż od roku 2004 zamieszkują i są zameldowane w lokalu mieszkalnym należącym do(...)przyPlacu (...)wJ.–C..
W dniu 27 kwietnia 2011 r. najemcaA. Z.złożył wypowiedzenie lokalu(...)wskazując na rozwiązanie umowy najmu z dniem 15 kwietnia 2011 r.(...)tego wypowiedzenia nie przyjęła, a obecny proboszcz zażądał, aby pozwane opuściły lokal nie podając przyczyny, wręcz strasząc wyrzuceniem na bruk czy zameldowaniu bezdomnych w tym lokalu.
Pozwane wskazały że czynsz jest opłacany regularnie, co miesiąc, zgodnie z umową zawartą pomiędzyA. Z.a(...)w kwocie 501 zł.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)przyPlacu (...)wJ..

(Dowód: - okoliczność bezsporna
- postanowienie i zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej k. 4
- ugoda z dnia 09 lipca 1997 r. k. 5 – 8)

W dniu 15 kwietnia 2003 r. pomiędzy(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)aA. Z.została zawarta na czas nieoznaczony umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyPlacu (...)wJ..
Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

(Dowód: - umowa z dnia 15.04.2003 r. k. 9 – 12)

Pismem z dnia 14 kwietnia 2011 r.A. Z.zwrócił się z prośbą „o wypowiedzenie” umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyPlacu (...)wJ.z dniem 15 kwietnia 2011 r.
Powyższe pismo zostało odebrane przez ks.S. K.- proboszcza(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)- w dniu 27 kwietnia 2011 r.

(Dowód: - pismo z dnia 14.04.2011 r. k. 13)

Pismem z dnia 06 maja 2011 r. proboszcz(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)ks.S. K.odmówił rozwiązania umowy najmu wskazując, że wniosek wpłynął w dniu 27 kwietnia 2011 r.
Równocześnie oświadczył, że umowa zostanie rozwiązana z dniem wydania opróżnionego lokalu.

(Dowód: - pismo z dnia 06.05.2011 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k. 14 – 14v)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Jak stanowiart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W niniejszej sprawie bezspornym było że właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)przyPlacu (...)wJ.jest(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...), którą reprezentuje ks.S. K..

Nie było sporne również, iż w dniu 15 kwietnia 2003 r. strona powodowa zawarła zA. Z.umowę najmu w/w lokalu.

W kontekście sprawy natomiast istotne było czy przedmiotowa umowa została pomiędzy stronami rozwiązana. Pozwane bowiemI. Ś.iE. Ś.wywodzą swoje prawo do zajmowania tego lokalu odA. Z., w oparciu o zawartą przez niego z(...)umowy najmu.

Zgodnie z § 11 umowy z dnia 15 kwietnia 2003 r. każda ze stron mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Bez wątpienia takie wypowiedzenie nie zostało przez żadną ze stron umowy dokonane.

Nie sposób było bowiem uznać za takie wypowiedzenie pismaA. Z.z dnia 14 kwietnia 2011 r. Z jego treści albowiem nie wynika, że najemca wypowiada umowę najmu. Mimo bowiem użycia słowa „wypowiedzenie” pismo ma charakter wniosku o zgodne rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Wynika to chociażby z daty z którą umowa miałaby zostać rozwiązana, tj. 15 kwietnia 201 r., czyli następnego dnia po sporządzeniu pisma.
Tymczasem, po pierwsze, w przypadku wypowiedzenia wskazywanie terminu nie było konieczne, albowiem z § 11 umowy z dnia 15 kwietnia 2003 r. wynikało jak ustalić dzień rozwiązania umowy. Po drugie, ze wskazanego § 11 umowy, wynikałaby nieskuteczność tak zakreślonego terminu w wypowiedzeniu, albowiem zgodnie z umową umowa mogła ulec rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia dopiero po upływie trzech miesięcy.
Już same te fakty przemawiały za uznaniem pisma z dnia 14 kwietnia 2011 r. jedynie za wniosek o rozwiązanie umowy.
Ponadto trzeba było wskazać, że również strona powodowa tak potraktowała to pismo. Należało bowiem zauważyć, że w pismem z dnia 06 maja 2011 r. ks.S. K.odmówił rozwiązania zA. Z.umowy najmu.
W sytuacji kiedy pismo najemcy z dnia 14 kwietnia 2011 r. potraktować by jako wypowiedzenie, to brak zgody powodowej na rozwiązanie umowy najmu nie byłby potrzebny, albowiem wypowiedzenie zawsze ma charakter jednostronnej czynności prawnej i wywołuje skutki prawne od momentu złożenia go drugiej stronie (i to nawet jeżeliby się druga strona sprzeciwiała wypowiedzeniu).
Stąd też Sąd Rejonowy potraktował pismoA. Z.z dnia 14 kwietnia 2011 r. jedynie za wniosek o rozwiązanie umowy, który nie został jednak przyjęty przez stronę powodową.

W tym miejscu odnośnie jeszcze pisma ks.S. K.z dnia 06 maja 2011 r., to należało zważyć, iż zgodnie z jego treścią wyraził on zgodę na rozwiązanie umowy najmu dopiero z dniem wydania opróżnionego lokalu. A skoro, co było bezsporne, przedmiotowy lokal ani nie został opróżniony, ani nie został wydany(...), to oznaczało że umowa najmu z dnia 15 kwietnia 2003 r. nadal obowiązuje.

I dlatego, biorąc pod uwagę powyższe rozważania trzeba było stwierdzić, iż pozwanym przysługuje wobec strony powodowej skuteczne prawo do władania lokalem, wywodzące się z prawaA. Z.do korzystania z lokalu jako najemcy.

Niemniej oczywiście Sąd Rejonowy dodatkowo rozpatrywał czy samego pozwu złożonego przez(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)nie potraktować jako wypowiedzenia umowy najmu (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997 r., III CZP 39/97, OSNC 1997/12/191).
Jednakże do tego potrzebne byłoby ustalenie, że zostały spełnione przesłanki zart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późń. zm.), tj. między innymi że pozwane są w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Tymczasem w przedmiotowym postępowaniu strona powodowa, ani nie wykazała zaległości pozwanych z tytułu czynszu, ani nie wykazała że wzywała ich do zapłaty tej zaległości.
I dlatego nie można było uznać wniesienia pozwu o eksmisję przez(...)wJ.–C.pod wezwaniem(...)za skuteczne wypowiedzenie umowy najmu.

I z tych też względów powództwo o eksmisję zostało oddalone jako niezasadne.

Co do powództwa o zapłatę, to jak zostało już wspomniane, strona powodowa nie przedłożyła żadnych dokumentów z których wynikałyby zaległości pozwanych w zapłacie czynszu za lokal mieszkalny (lub też w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu). A zatem w tym zakresie roszczenia strony powodowej należało uznać za nie udowodnione.

Stąd również powództwo o zapłatę zostało oddalone.