Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 407/12
Data wyroku: 2012-09-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Bohdziewicz, Joanna Skwara-Kałwa, Barbara Owczarek
Słowa kluczowe: Własnościowe Prawo Do Lokalu
Podstawa prawna: art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I ACa 407/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Joanna Skwara-Kałwa

Sędziowie :

SA Barbara Owczarek (spr.)
SA Anna Bohdziewicz

Protokolant :

Małgorzata Korszun

po rozpoznaniu w dniu 27 września 2012 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.
przeciwkoA. M.iE. M.
o nakazanie sprzedaży lokalu
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 28 lutego 2012 r., sygn. akt II C 165/11

1
oddala apelację;

2
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki 2 700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

3
przyznaje od Skarbu Państwa–Sądu Okręgowego w Katowicach na rzecz kuratora adwokataM. G.3 321 (trzy tysiące trzysta dwadzieścia jeden) złotych, w tym 621 (sześćset dwadzieścia jeden) złotych podatku od towarów i usług, tytułem wynagrodzenia.

Sygn. akt I ACa 407/12

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyulicy (...)wK.domagała się nakazania sprzedaży w drodze licytacji, przeprowadzonej na podstawie przepisówkodeksu postępowania cywilnegoo egzekucji z nieruchomości, wyodrębnionegolokalu nr (...)w budynku przyulicy (...)wK., stanowiącego własność pozwanychA. M.iE. M., dla którego to lokalu jest prowadzona w Sądzie Rejonowym Katowice-Wschód w Katowicachksięga wieczysta nr (...). Ponadto powódka domagała się zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego żądania podała, że pozwani jako właściciele lokalu zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, od lipca 2001 roku nie płacą wskazanych należności i zaległości wynoszą 9.052,93 zł.
Ustanowiony dla nieznanych z miejsca pobytu kurator wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Zdaniem pozwanych zaległość w płatności nie jest znaczna, wobec czego brak jest przesłanek zart. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który to przepis budzi zasadnicze zastrzeżenia co do jego zgodności zKonstytucja.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach nakazał sprzedażlokalu mieszkalnego numer (...)położonego wK.przyulicy (...), stanowiącego własność pozwanychA. M.iE. M., dla którego to lokalu prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w Katowicachksięga wieczysta nr (...), w drodze licytacji przeprowadzonej na podstawie przepisówkodeksu postępowania cywilnegoo egzekucji z nieruchomości, zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 6.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, nakazał pobrać solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa kwotę 8.368 zł tytułem części opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony oraz kosztów wynagrodzenia kuratora oraz zasądził od Skarbu Państwa na rzecz kuratora adwokataM. G.kwotę 4.428 zł tytułem jego wynagrodzenia.
Sąd Okręgowy ustalił, żeA. M.iE. M.są właścicielami, w ramach ustawowej wspólności majątkowej,lokalu mieszkalnego nr (...)położonego wK.przyulicy (...). Od lipca 2001r. nie regulują żadnych opłat na poczet zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy. Zadłużenie z powyższego tytułu na dzień wniesienia pozwu, tj. na miesiąc grudzień 2010r., wyniosło 9.052,93 zł. Powódka bezskutecznie wzywała pozwanych do zapłaty. Pozwani nie zamieszkują w przedmiotowym lokalu, a ich miejsce pobytu jest nieznane. Są poszukiwani listami gończymi. W dniu 29 września 2010r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr(...), na podstawie której upoważniła zarząd wspólnoty do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży w drodze licytacjilokali nr (...), stanowiących własność pozwanych. Kurator nie negował faktu istnienia po stronieA. M.iE. M.zadłużenia, co tym samym nakazywało Sądowi przyjąć, że nie zanegował okoliczności wynikających z przedłożonej przez powódkę dokumentacji.
W zważaniach Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione, a jako podstawę prawną jego uwzględnienia wskazałart. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisówkodeksu postępowania cywilnegoo egzekucji z nieruchomości. Przepis jest skorelowany z art. 15 powołanej ustawy, określającym obowiązek uiszczania na pokrycie kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10-go każdego miesiąca.
W ocenie Sądu Okręgowego trafnym jest wyrażane zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie stanowisko, iż uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Jest to przepis rygorystyczny, skutkujący ostrymi sankcjami i daleko idącymi konsekwencjami wobec ingerowania w prawo własności. Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie faktu długotrwałego zalegania z opłatami na chwilę orzekania. Dowód na powyższą okoliczność, a także na rodzaj i wysokość zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń w oparciu o omawianą normę.
Zdaniem Sądu Okręgowego strona powodowa wykazała fakt długotrwałego zalegania przez pozwanych z opłatami, albowiem od lipca 2001r., przez okres ponad 10 lat, nie regulują oni jakichkolwiek opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, opłat na fundusz remontowy, jak również zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Bez znaczenia jest zdaniem Sądu okoliczność, iż wysokość zadłużenia na chwilę orzekania stanowiła ok. 7% wartości spornego lokalu. Przepis art. 16 u.w.l. nie uzależnia żądania sprzedaży lokalu od wysokości istniejącego zadłużenia z tytułu opłat wymienionych w art. 15, bowiem jedyną przesłanką jest długotrwałość zalegania z opłatami. Długotrwałość wiąże się w tym przypadku z uporczywością w niezrealizowaniu podstawowego obowiązku właściciela lokalu, jakim jest obowiązek ponoszenia opłat określonych w art. 15 u.w.l. Przepis nie przewiduje żadnych innych wymagań.
Z poczynionych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych nie wynika, by zaległości w opłatach miały charakter przejściowy, lecz przeciwnie nic nie wskazuje na to, że pozwani zaczną regulować w najbliższym czasie należne opłaty. Brak również podstaw do przyjęcia, aby nieregulowanie opłat wynikało z przyczyn niezależnych od pozwanych, nie zostały też wykazane jakiekolwiek okoliczności usprawiedliwiające takie zachowanie. Stanowi to rażące i uporczywe naruszanie jednego z podstawowych obowiązków właścicieli lokali.
Nie bez znaczenia – w ocenie Sądu – pozostaje okoliczność, iż pozwani są właścicielami pięciu innych lokali mieszkalnych w budynku przyulicy (...)wK.i w żadnych nie regulują przypadających na nich opłat. Taka sytuacja wpływa istotnie na stan finansowy powodowej Wspólnoty.
Dlatego Sąd powództwo uwzględnił w oparciu oart. 16u.w.l., a orzeczenie o kosztach procesu uzasadnił treściąart. 98 § 1 k.p.c.iart. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Apelację od powyższego wyroku wnieśli pozwani, zaskarżając go w części, tj. co do rozstrzygnięć zawartych w punktach 1, 2 i 3. Orzeczeniu zarzucili naruszenie prawa materialnego, a toart. 16 ustawy o własności lokaliprzez błędną jego wykładnię i nieprawidłowe uznanie, że kwota istniejących zaległości czynszowych w wysokości w wysokości 9.052,93 zł uprawnia do nakazania sprzedaży przymusowej lokalu stanowiącego ich własność. Domagali się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów procesu za postępowanie w obydwu instancjach.
W uzasadnieniu skarżący zarzucali, że dokonana przez Sąd wykładniaart. 16 ustawy o własności lokalijest nietrafna, bowiem uwzględnia wyłącznie literalne brzmienie przepisu, pomija zaś jego charakter, a jest to norma o charakterze wyjątkowym, przewidująca najpoważniejsze naruszenie prawa własności. Zdaniem apelujących istotne znaczenie powinna mieć wysokość zaległości z tytułu opłat, zaległość nie może być utożsamiana ze zwłoką, a zadłużenie musi przedstawiać znaczną wartość, nawet zbliżoną do wartości lokalu. W przypadku pozwanych ta przesłanka nie została spełniona. Skarżący podnieśli również, iż przepisart. 16u.w.l. budzi zasadnicze wątpliwości co do jego zgodności zKonstytucją.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych jako bezzasadna podlegała oddaleniu.
Wyrok Sądu Okręgowego należało uznać za trafny. Sąd ten dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, z których wyciągnął poprawne i logiczne wnioski. Wskazane ustalenia oraz przeprowadzoną ocenę dowodów Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne.
Zgodnie zart. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej powoływana jako u.w.l.) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisówkodeksu postępowania cywilnegoo egzekucji z nieruchomości, a właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Z powyższego uregulowania wynika zatem, iż stanowi ono sankcję przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej nie realizującego swoich obowiązków związanych z członkowstwem, w szczególności poprzez długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych od niego opłat. Obowiązek ponoszenia opłat został przewidziany w art. 15 u.w.l.
Wbrew zarzutom apelacji Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej wykładni omawianego przepisu. Strona powodowa wykazała, iż pozwani mieli obowiązek uiszczania należności związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz że z tego obowiązku nie wywiązywali się przez ponad 10 lat. Wykazała ona także wysokość tej zaległości, która na dzień wniesienia pozwu wyrażała się kwotą 9.052,93 zł.
Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego oraz doktryny, iż sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności. Instytucja ta niewątpliwie godzi w prawo własności, które podlega szczególnej ochronie na podstawieKonstytucji RP. Nie oznacza to jednak braku możliwości ingerencji w prawo własności. Właściciel musi bowiem zdawać sobie sprawę z nałożonych na niego obowiązków wynikających z faktu zamieszkiwania w danym lokalu i bycia członkiem wspólnoty.
Nie ponosząc ustalonych, także z jego udziałem (za jego wiedzą), należności związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w której dysponuje udziałem, narusza słuszny interes całej wspólnoty, a przez to interesy poszczególnych właścicieli tej nieruchomości. Każdego właściciela lokalu obciąża (odpowiednio do jego udziału) obowiązek ponoszenia opłat, które służą utrzymaniu nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Konsekwencją długotrwałego zalegania członka wspólnoty z uiszczaniem należności jest przerzucenie tego ciężaru na pozostałych właścicieli, a przy braku i takiej możliwości brak odpowiednich środków na utrzymanie nieruchomości wspólnej. W dalszej perspektywie sytuacja taka może doprowadzić do poważnych skutków, chociażby w zakresie możliwości przeprowadzania bieżących napraw, remontów, czy rosnącego zadłużenia z tego tytułu.
Bezspornym jest, że pozwani zalegają z opłatami przez okres ponad 10 lat (a na dzień rozpoznawania apelacji już ponad 11 lat). Czasokres ten wypełnia przesłankę długotrwałości. Można stwierdzić, iż pozwani uporczywie nie wpłacali zaliczek, a nie zostało wykazane, aby czynili tak z przyczyn od siebie niezależnych. Nie można pomijać faktu, iż pozwani są poszukiwani listami gończymi. Brak zatem nadziei, aby w najbliższej przyszłości sytuacja mogła ulec zmianie.
Prawidłowo też Sąd Okręgowy wskazał na brak w ustawie wymogu badania wysokości zaległości i uzależnienia rozstrzygnięcia od odpowiednio wysokiej kwoty zaległości. Oczywiście kwota ta nie może być kwotą minimalną, bowiem zachowanie właściciela ma obiektywnie zagrażać interesom wspólnoty, uniemożliwiać im podejmowanie bieżących działań z uwagi na brak środków. Nie można jednak tworzyć dodatkowej przesłanki, która nie wynika z przepisu. W art. 16 u.w.l. nie ma odniesienia do wysokości zaległości, lecz do długotrwałości nieuiszczania opłat. Nieuprawniony jest zatem zarzut skarżących, iż kwota zadłużenia powinna być bliska wartości lokalu, nie wynika bowiem z żadnych przepisów prawnych. Zauważyć należy, że pozwani posiadają 5 lokali w spornej nieruchomości, od żadnego nie opłacają należności i w lokalach tych nie przebywają.
Stosowanieart. 16 ust. 1u.w.l. stanowi ostateczną ochronę innych uprawnionych podmiotów, tj. właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, przed uporczywym, niesumiennym postępowaniem innego członka wspólnoty, naruszającym z kolei ich wspólny interes. Trybunał Konstytucyjny umorzył postępowanie co do zgodności omawianego przepisu zKonstytucją(powołane przez skarżących postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 września 2010 roku, P 21/10), a zatem przepis nie został wyeliminowany z obrotu prawnego i może stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Sąd nie może zatem odmówić zastosowania przepisu, gdy są spełnione wskazane w nim przesłanki.
Biorąc zatem pod uwagę, iż okres zalegania z opłatami wynosi ponad 11 lat, pozwani nie zamieszkują w lokalu, nie interesują się kwestią uregulowania swoich stosunków ze wspólnotą mieszkaniową, a stan zadłużenia stale wzrasta, Sąd pierwszej instancji słusznie uznał, iż zachodzi podstawa zart. 16u.w.l. i nakazał sprzedaż lokalu w drodze licytacji według przepisówKodeksu postępowania cywilnegoo egzekucji z nieruchomości. Powyższe czyni apelację bezzasadną. Zatem na podstawieart. 385 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu oart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.oraz§ 3 pkt 1 i 2 Rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 sierpnia 1982 roku w sprawie stawek, warunków przyznawania i wypłaty ryczałtu przysługującego sędziom i pracownikom sądowym za dokonanie oględzin oraz stawek należności kuratorów(Dz.U. Nr 27, poz. 197 ze zm.).