Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 269/13
Data wyroku: 2014-01-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Banaś
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Sygn. I C 269/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 stycznia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Małgorzata Banaś

Protokolant:

Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2014 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwaGminy M.L.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...) Krajowej (...)wL.
o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt I C 269/13

UZASADNIENIE
PowódGmina M.L.w pozwie wniesionym do Sądu Okręgowego w Słupsku domagała się uchylenie uchwały nr(...)z dnia 19 czerwca 2013 roku Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wL.. Na uzasadnienie swego żądania podniósł, że uchwała ta narusza interes właściciela lokalu użytkowegoGminy M.L., poprzez stanowisko większości pozostałych właścicieli pozwanej Wspólnoty odmawiające zgody na wykonanie odrębnego układu opomiarowania zużycia energii cieplnej dla przedmiotowego lokalu.
PozwanaWspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości, wskazując w uzasadnieniu, iż sporna uchwała będąca przedmiotem zaskarżenia była podjęta w interesie członków wspólnoty i nie narusza obowiązujących przepisów prawa.

Sąd ustalił co następuje:

PowódGmina M.L.jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.
(bezsporne)
W dniu 19 czerwca 2013r. właściciele lokali w drodze indywidualnego zbierania głosów wyrazili sprzeciw przeciwko uchwale, której przedmiotem było wyrażenie zgody na wykonanie odrębnego układu opomiarowania zużycia energii cieplnej dla lokalu użytkowego zajmowanego przezK.Hufca(...).
(bezsporne – uchwała Wspólnoty k.4)
Budynek przyulicy (...)wL.został wybudowany w 1900r. i figuruje w rejestrze zabytków. Remont kapitalny budynku został przeprowadzony w latach 1981-1984 przezGminę M.L., która była wówczas jedynym właścicielem kamienicy. Podczas remontu budynek wyposażono w instalację centralnego ogrzewania. W budynku wspólnoty jest zainstalowany układ pomiarowy. Rozliczanie kosztów za centralne ogrzewanie w oparciu o faktury wystawione przezMiejskie Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o.wL.przez administratoraspółkę (...)wL.odbywa się na podstawie uchwały dnia 1 grudnia 1998r. Wspólnoty Mieszkaniowej(...) Krajowej (...)wL.. Zgodnie z jej treścią Wspólnota Mieszkaniowa z uwagi na zamontowany układ pomiarowy (obciążenie według rzeczywistej ilości pobranej energii cieplnej przez użytkowników) ustaliła dla lokali niemieszkalnych za ogrzanie l m2powierzchni stawkę w wysokości zwiększonej o 43 % w stosunku do stawki wynikającej z wyliczenia dla lokali mieszkalnych. Powyższy wskaźnik został ustalony na podstawie cennika opłat za ciepłoMiejskiego Przedsiębiorstwa (...) Spółka z o.o.wL.z dnia 23 marca 1998r. Stanowiskiem właścicieli posiadających 60,41 % udziałów w nieruchomości wspólnej uchwała ta weszła w życie. W tym czasieGmina M.L.posiadała 51,92% udziałów, a właściciele lokali mieszkalnych 48,08 %.
( bezsporne, nadto uchwała z dnia 1 grudnia 1998r. k.30)

Sąd zważył, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości.
Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to poniekąd naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu.
Niemniej jednak ze względu na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Podejmowanie uchwał„obiegiem”jest swego rodzaju kompromisem pomiędzy demokracją bezpośrednią, jako formą zasadniczą funkcjonowania korporacyjnego organizmu wspólnoty, a prawnorzeczową - odpowiednio przeniesioną na grunt dużej wspólnoty - zasadą podejmowania uchwał przez współwłaścicieli, udziałami. Innymi słowy, ochrona własności właścicieli lokali, którą ustawodawca uczynił zasadniczą przez przyjęcie wymagania uzyskania dla uchwały większości udziałów lub głosów (w sytuacjach ściśle określonych), liczonej w stosunku do sumy udziałów lub wszystkich właścicieli lokali, wymusiła stworzenie mechanizmu jej uzyskiwania.
Zart.23 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokaliwynika wprost, ze uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Każdy właściciel lokalu - zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą - może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.
Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela.
Reasumującartykuł 25 ustawy o własności lokaliwyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicielilokali (...)) niezgodność z przepisami prawa, 2) niezgodność z umową właścicieli lokali, 3) naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.
O sprzeczności z prawem można mówić także wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna czy to z gospodarczego, czy też z osobistego punktu widzenia.
W niniejszej sprawie stan faktyczny jest bezsporny. Zasadniczym zarzutem przeciwko uchwale nr(...)było twierdzenie, iż narusza ona interes powoda czyliGminy M.L..
Rozstrzygnięcie sporu sprowadza się zatem do oceny, czy zaskarżona uchwała istotnie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i tym samym interes powoda.
W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy nie można było podzielić zarzutów powoda i uwzględnić powództwa, bowiem same twierdzenia strony o słuszności swoich racji to zbyt mało. Podkreślenia wymaga także to, iż członkowie wspólnoty, którzy opowiedzieli się przeciwko zaskarżonej uchwale nie dokonali zmiany zasad rozliczania ciepła, a jedynie postanowili utrzymać dotychczas obowiązujący system, sprzeciwiając się tym samym wykonaniu odrębnego opomiarowania zużycia energii dla lokalu użytkowego, głównie z uwagi na brak projektu technicznego dotyczącego rozdziału instalacji w budynku, oraz ewentualnych skutków tego rodzaju działań dla poszczególnych lokali mieszkalnych pozostałych członków Wspólnoty. Pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała, iż odłączenie lokalu użytkowego od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania i zainstalowanie własnego węzła cieplnego na potrzeby pomieszczeń zajmowanych przez Hufiec(...)wL.wiązałoby się z zdemontowaniem istniejącej instalacji centralnego ogrzewania w budynku i rozdziałem instalacji w całym budynku, bowiem żaden z lokali mieszkalnych nie posiada odrębnego układu opomiarowania zużycia energii cieplnej. Realizacja powyższego wiązałaby się z kolei z koniecznością wykonania kapitalnego remontu we wszystkich lokalach mieszkalnych oraz lokalu użytkowym, nadto klatce schodowej na wszystkich kondygnacjach począwszy od piwnicy przez parter i trzy piętra, bowiem przez pomieszczenia tegoż lokalu, który zajmuje dwa poziomy – przechodzą piony i poziomy zasilające mieszkania na wyższych trzech kondygnacjach budynku co jest faktem bezspornym (vide pismo MPEC z dnia 12.08.2013r. k -40). W ocenie pozwanej Wspólnoty może to się wiązać z kosztami, których wysokości dotychczas nikt nie oszacował, i które mogą przekroczyć nie tylko możliwości finansowe Wspólnoty, ale również właścicieli poszczególnych lokali w których doszłoby do istotnych prac budowlanych.
Powód nie tylko w żaden sposób nie zaprzeczył twierdzeniom pozwanego w tym zakresie, ale również nie wykazał, iż dotychczas obowiązujący system rozliczania ciepła istotnie narusza jego interes. Po pierwsze nie przedstawił, chociażby własnego rozliczenia wskazującego wysokość różnicy w kosztach opłat za zużycie energii wg obecnie obowiązującego systemu, a ewentualnego przyszłego. Po drugie brak było również wskazania jakie i jakiego rozmiaru koszty może spowodować planowana inwestycja dla lokali mieszkalnych. Pełnomocnik reprezentujący powoda w żaden sposób nie rozwinął, nie mówiąc już o merytorycznym uzasadnieniu jednozdaniowego zarzutu zgłoszonego do treści uchwały, zawartego w uzasadnienia pozwu, opartego na twierdzeniu, iż zaskarżona uchwała „ narusza interes właściciela lokalu użytkowego –Gminy M.L.”. Sama możliwość zainstalowania węzła cieplnego na potrzeby ogrzewania pomieszczeń użytkowanych przez Hufiec(...)wL.co wynika z treści przedłożonego do akt pismaMiejskiego Przedsiębiorstwa (...)wL., nie mogła stanowić z przyczyn wskazanych powyżej podstawy uwzględnienia powództwa.
Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka spółdzielni (odpowiednio członka wspólnoty) oznacza wadliwe działanie walnego zgromadzenia (zebrania właścicieli lokali) prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała walnego zgromadzenia (zebrania właścicieli lokali) może być uznana za krzywdzącą członka zarówno wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia członka (zob. odpowiednio dotyczący spółki akcyjnej wyr. SN z 16.4.2004 r.,(...), OSNC 2004, Nr 12, poz. 204, zaK. P., Spółdzielnie mieszkaniowe, s. 414).
Sąd, badając zasadność podjętej uchwały, bierze pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność.
Uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona - w formie zaskarżania uchwał do sądu - została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako (niepodzielnej - co do zasady) całości.
W ocenie Sądu przeprowadzone w sprawie postępowanie nie potwierdziło, zasadności zgłoszonego powództwa.
Z tych względów powództwo oddalono.
Powyższe rozstrzygnięcie nie zamyka stronie do dalszych działań w przedmiocie zmian rozliczania systemu ogrzewania dla lokali użytkowych, jednak właściwie udokumentowanych i poprzedzonych niewątpliwie szerokimi negocjacjami z pozostałymi członkami Wspólnoty co wprost wynika ze stanowiska pozwanego zawartego w końcowej części odpowiedzi na pozew.

Na oryginale właściwy podpis