Sąd Okręgowy w Legnicy
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 740/12
Data wyroku: 2013-02-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jolanta Pratkowiecka, Elżbieta Hallada, Sylwia Kornatowicz

Sygn. akt II Ca 740/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 lutego 2013 roku

Sąd Okręgowy w Legnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Sylwia Kornatowicz

Sędziowie:

SO Jolanta Pratkowiecka (sprawozdawca)
SO Elżbieta Hallada

Protokolant:

st. sekr. sąd. Roksana Babiarczyk

po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2013 roku w Legnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. M.iM. M.
przeciwko pozwanym(...) Spółka z o.o.S.oraz(...) Spółka z o.o.wL.
o uznanie umowy najmu za nieważną
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego w Lubinie
z dnia 9 stycznia 2012 roku
sygn. akt I C 445/09

I
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądza od każdego z pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwoty po 2.359 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania;

II
oddala apelacje w pozostałej części;

III
zasądza od każdego z pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwoty po 600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 740/13

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Lubinie wyrokiem z dnia 9 stycznia 2012r. uznał, że umowa najmu zawarta w dniu 3 lutego 2003r. przez(...) Spółka z o.o.z wL.z(...) Spółka z o.o.wS., której przedmiotem jest najem części nieruchomości położonych wL.przyulicy (...)– Curie 97A wraz z aneksami z dnia 1 grudnia 2004r., z dnia 1 marca 2005r. oraz z dnia 2 stycznia 2007r. jest nieważna. Ponadto Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 4.718 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.000 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Rozstrzygnięcie powyższe poprzedzone zostało ustaleniami i oceną prawną, przedstawionymi w uzasadnieniu wyroku. Z ustaleń tych wynika, że umowa najmu z dnia 3 marca 2003r., zawarta na okres 14 lat w trakcie prowadzonego przeciwkospółce (...)postępowania egzekucyjnego, stanowi czynność prawną przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością powierzoną dłużnikowi jako zarządcy. Umowa ta wraz z późniejszymi aneksami jest nieważna (art. 58 k.c.), narusza bowiem przepisyart. 935 § 3 k.p.c.936k.p.c.O należnych powodom kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.
Apelację od tego wyroku złożyła zarówno(...) Spółka z o.o.wL., jaki (...) Spółka z o.o.wS..
Pozwana(...) Spółka z o.o.wL.zarzuciła powyższemu wyrokowi:
1. naruszenie przepisów postępowania:
a)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez wadliwą ocenę zebranych w sprawie dowodów, w szczególności nieprzyjęcie za podstawy rozstrzygnięcia dowodu z zeznań świadkaR. Ś.w zakresie, w jakim zeznał on, że umowy najmu na terenie miastaL.zawierane są na okresy od 10 do 15 lat, co oznacza, że umowa najmu zawarta pomiędzy(...) Spółka z o.o.a(...) Spółka z o.o.jest umową standardową oraz w zakresie, w jakimR. Ś.zeznał, że przed licytacją nieruchomości powiadomił powodów o spornej umowie najmu z dnia 3 lutego 2003r., co oznacza, że powodowie mieli wiedzę w przedmiocie tej umowy przed nabyciem tej umowy, a zatem zaakceptowali jej warunki; powyższe uchybienia doprowadziły do błędnego ustalenia, że umowa najmu z dnia 3 lutego 2003r. nie stanowi umowy zawieranej zgodnie ze zwyczajem miejscowym,
b)art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 235 k.p.c.w zw. zart. 245 k.p.c.poprzez błędną ocenę okoliczności faktycznych i dowodów w sprawie, dokonaną z naruszeniem zasady bezpośredniości, poprzez nieprawidłowe przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia dowodu z przedłożonego przez powodów dokumentu prywatnego z dnia 27 sierpnia 2009r., w sytuacji, gdy możliwe było przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkaK. Z.,
c)art. 189 k.p.c.poprzez jego zastosowanie, pomimo niewykazania przez powodów interesu prawnego w wytoczeniu powództwa,
d)art. 935 § 1 k.p.c.w zw. zart. 936 k.p.c.poprzez błędne ustalenie, że(...) Spółka z o.o.wL.dokonała czynności przekraczającej zwykły zarząd, w sytuacji, gdy działania tej spółki mieściły się w ramach prawidłowej gospodarki zarządcy i zmierzały do zabezpieczenia prawidłowego gospodarowania i korzystania z nieruchomości,
e)art. 105 § 2 k.p.c.poprzez zasadzenie zwrotu kosztów procesu bez wskazania podziału kosztów pomiędzy stronami postępowania,
2) naruszenie przepisów prawa materialnego:
a)art. 58 k.c.poprzez jego zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że umowa z dnia 3 lutego 2003r. jest nieważna, albowiem ma na celu obejście przepisów prawa, a mianowicieart. 930 § 3 k.p.c., podczas gdy przepis ten nie obowiązywał w dacie zawierania umowy,
b)art. 3531k.c.poprzez błędną wykładnię prowadzącą do wniosku, że sporną umowa przekracza zasadę swobody umów, podczas gdy w istocie nie sprzeciwia się ona właściwości stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego.
Powołując się na powyższe zarzutu pozwana(...) Spółka z o.o.wL.wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
Pozwana(...) Spółka z o.o.wS.zarzuciła powyższemu wyrokowi:
1) naruszenie przepisów postępowania, tj.art. 233 k.p.c.poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego,
2) błąd w ustawieniach faktycznych polegający na błędnym ustaleniu, że umowy najmu zawierane na 14 lat nie są zwyczajowo przyjęte w obrocie gospodarczym oraz brak ustalenia, że między stronami doszło do zawarcia umowy najmu nieruchomości,
3) naruszenie prawa materialnego, tj.art. 58 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie,
4) naruszenie prawa w postaciart. 936 k.p.c.poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.
Celem wykazania, że umowa najmu z dnia 3 lutego 2003r. należy do umów zawartych na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, a przez to stanowi czynność prawną zwykłego zarządu, pozwana(...) Spółka z o.o.wS.wniosła o dopuszczenie dalszych dowodów z dołączonych do apelacji pisemnych oświadczeń pośredników nieruchomości. Ponadto wniosła o zobowiązanie powodów do okazania oryginału pisemnego oświadczeniaK. Z.z dnia 27 sierpnia 2009r. i przesłuchanie jej w charakterze świadka celem wyjaśnienia sprzeczności pomiędzy w/w oświadczeniem a treścią kolejnych jej oświadczeń z dnia 2 lutego 2012r. i z dnia 24 lutego 2012r.
Powołując się na powyższe zarzuty pozwana(...) Spółka z o.o.wS.wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów solidarnie na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
W odpowiedzi powodowie wnieśli o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie na ich rzecz od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy na podstawie 382k.p.c.dodatkowo ustalił:
Zawarta w dniu 3 lutego 2003r. pomiędzy pozwanymi spółkami umowa stanowiła m.in., że najemca ma prawo „do użytkowania przedmiotu najmu w celu prowadzenia w nim wszelkiej działalności handlowej, usługowej oraz produkcyjnej, na którą uzyska wymagane pozwolenia i koncesje” (§ 1 pkt 4), oddania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez zgody wynajmującego (§ 5 pkt 3), przeniesienia w każdej chwili swego prawa wynikającego w umowy najmu na inny podmiot (§ 7 pkt 3).
Na terenie wynajętej nieruchomości(...) Spółka z o.o.wS.prowadziła i nadal prowadzi działalność gospodarczą. Ponadto część terenu podnajmuje innym podmiotom, uzyskując z tego określony dochody w postaci czynszu z podnajmu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacje są zasadne jedynie w zakresie kwestionującym sposób rozstrzygnięcia o kosztach procesu.
Niewątpliwie po stronie pozwanych spółek występuje współuczestnictwo materialne konieczne, bowiem z uwagi na przedmiot sporu przysługuje im łączna legitymacja procesowa, a ich obowiązki oparte są na tej samej podstawie faktycznej i prawnej (art. 72 § 1 pkt 1 i § 2 k.p.c.). Co do zasady współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych (art. 105 § 1 k.p.c.zdanie pierwsze). Z kolei powodowie, z racji nabycia do majątku wspólnego prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków i budowli, będących przedmiotem umowy najmu z dnia 3 lutego 2003r., są uprawnieni solidarnie do zwrotu na ich rzecz kosztów procesu (art. 369 k.p.c.). Zatem orzeczenie Sądu I instancji w przedmiocie kosztów procesu, w myśl którego pozwani mają zwrócić powodom kwotę 4.718 zł jest sprzeczne z powyższymi przepisami, a nadto nie nadaje się do wykonania. Stąd też konieczność jego zmiany poprzez zasądzenie od każdego z pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwoty po 2.359 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
W pozostałym zakresie apelacje są niezasadne.

Sąd Okręgowy w całości podziela wywody Sądu Rejonowego dotyczące istnienia interesu prawnego powodów w wytoczeniu powództwa o ustalenie. Występując z takim powództwem powodowie dążyli do wyeliminowania niepewności co do swojego pełnego władztwa nad nieruchomością, którą nabyli w drodze licytacji. Nadto uzyskanie przez nich korzystnego wyroku implikuje powstanie nowych roszczeń, których przesłanką jest bezumowne używanie cudzej rzeczy. Jedyną ku temu drogą było wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności umowy najmu z dnia 3 lutego 2003r., a podstawę prawna takiego powództwa stanowiłart. 189 k.p.c.Rolą tego przepisu jest zapewnienie orzeczenia deklaratoryjnego, likwidującego niepewność co do stosunku prawnego. W rozpoznawanej sprawie taka niepewność bezsprzecznie istniała.
W ocenie Sądu Okręgowego, żądanie ustalenia nieważności spornej umowy z dnia 3 lutego 2003r. było w całości zasadne z innej zasadniczej przyczyny niż przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.
Zgodnie zart. 65 § 2 k.c.w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zdaniem Sądu Okręgowego, sporna umowa z dnia 3 lutego 2003r. w istocie była umową dzierżawy, a nie umową najmu.
Zgodnie zart. 693 k.c.dzierżawa, poza używaniem rzeczy - jak to ma miejsce w umowach najmu - pozwala na pobieranie z niej pożytków. Stosowanie doart. 53 k.c.i54 k.c., pożytki mogą mieć postać pożytków naturalnych, cywilnych lub pożytków prawa. Te ostatnie to dochody, które przynosi prawo zgodnie z swym społeczno – gospodarczym przeznaczeniem.
Z treści spornej umowy z dnia 3 lutego 2003r. wynika, że najemca miał prawo „do użytkowania przedmiotu najmu w celu prowadzenia w nim wszelkiej działalności handlowej, usługowej oraz produkcyjnej, na którą uzyska wymagane pozwolenia i koncesje” (§ 1 pkt 4), oddania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez zgody wynajmującego (§ 5 pkt 3), a nawet do przeniesienia w każdej chwili swego prawa wynikającego w umowy najmu na inny podmiot (§ 7 pkt 3). Jak podała w swoich wyjaśnieniachB. B.- Prezesa Zarządu(...) Spółka z o.o., na terenie wynajętej nieruchomości spółka od początku prowadziła działalność gospodarczą, ponadto część terenu podnajmuje innym podmiotom, uzyskując z tego tytułu określony dochody (których nie ujawniła, również na żądanie Sądu I instancji).
W tych okolicznościach uznać należało, żespółka (...)z wynajmowanej nieruchomości czerpała i czerpie pożytki z prawa w postaci dochodów uzyskiwanych z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej oraz z czynszu podnajmu. Taki też był cel umowy z dnia 3 lutego 2003r., co wprost wynika z powołanych wyżej postanowień umowy. Tym samym przyjąć należało, że zawarta w dniu 3 lutego 2003r. umowa w istocie stanowiła umowę dzierżawy w rozumieniuart. 693 k.c.
W związku z prowadzoną egzekucją komorniczą, w dacie zawarcia tej umowy nieruchomość położona wL.przyulicy (...)– Curie 97A pozostawała w zarządzie(...) Spółka z o.o.wL.. Z przepisuart. 936 k.p.c.in finewprost wynika, że do wydzierżawienia nieruchomości wymagana jest zgoda stron (przede wszystkim wierzycieli), a w jej braku – zezwolenie sądu. Zarządca wskazanej w umowie nieruchomości - będący jednocześnie dłużnikiem i stroną spornej umowy z dnia 3 lutego 2003r. – nie uzyskał ani zgody stron, ani zezwolenia sądu na wydzierżawienie tej nieruchomości. Zatem to przede wszystkim z tego względu umowa z dnia 3 lutego 2003r., jako sprzeczna zart. 936 k.p.c., była od początku nieważna.
Przyjęcie takiej podstawy nieważności umowy sprawia, że fakt, który usiłowała wykazać pozwanaspółka (...)(a mianowicie, że umowa najmu z dnia 3 lutego 2003r. należy do umów zawartych na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, z zatem zawarcie tej umowy leżało w kompetencjach zarządcy), jest nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy Dlatego też w oparciuart. 227 k.p.c.oddaleniu podlegały zgłoszone przez tę pozwaną w postępowaniu apelacyjnym wnioski dowodowe.
Z przedstawionych wyżej względów Sąd Okręgowy na podstawie apelacjaart. 386 § 1 k.p.c.i385 k.p.c.orzekł, jak w punktach I i II wyroku.
O kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.,105 § 1 k.p.c.i§ 12 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).