Sąd Okręgowy w Ostrołęce
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 159/13
Data wyroku: 2013-04-18 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Marianna Kwiatkowska, Grzegorz Zabielski, Jerzy Dymke
Słowa kluczowe: Lokal Mieszkalny
Teza: Skoro wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych wyrazili zainteresowanie sądowym zniesieniem współwłasności poddasza przez przyłączenie jego wydzielonych części do istniejących już lokali, a koncepcja ta została uznana za usprawiedliwioną co do samej zasady, to najważniejszym zadaniem w sprawie stało się zbadanie, czy na poddaszu istnieją pomieszczenia, które mogą stać się częścią wyodrębnionego lokalu mieszkalnego w zgodzie z art. 2 ust. 1 u.w.l. W rozumieniu tego przepisu cechą decydującą jest samodzielność lokalu, której z kolei podstawowym atrybutem jest - w myśl definicji z ust. 2 przepisu- wydzielenie lokalu ( a zatem też wszystkich jego pomieszczeń głównych, graniczących z innym lokalem ) trwałymi ścianami w obrębie budynku. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że chodzi tutaj o ściany wykonane z solidnych, trwałych materiałów; nie wystarczają doraźne przegrody, czy „ściany" pełniące funkcję prowizoryczną. Lokal-musi spełniać warunek samodzielności już w chwili jego wyodrębniania na własność; jeżeli tak nie jest, ale istnieją techniczne warunki przystosowania lokalu do tego, to powinien być przed ustanowieniem odrębnej własności poddany odpowiedniej przebudowie w drodze tzw. robót adaptacyjnych ( art. 11 ust. 2 u.w.l.).

Sygn. akt I Ca 159/13

POSTANOWIENIE
Dnia 18 kwietnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Ostrołęce Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Marianna Kwiatkowska
Sędziowie: SO Jerzy Dymke (spr.), SO Grzegorz Zabielski
Protokolant: st. sekr. sąd. Marta Domurad
po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2013 r. w Ostrołęce na rozprawie
sprawy z wnioskuE. B.
z udziałemJ. Z.,M. Z.,A. S.iZ. S.
o zniesienie współwłasności
na skutek apelacji wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Rejonowego w Wyszkowie
z dnia 12 listopada 2012 roku, sygn. akt I Ns 604/10

postanawia:
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Wyszkowie w innym składzie, pozostawiając temuż Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu w instancji apelacyjnej.

UZASADNIENIE
We wniosku z dnia 20 września 2010 r.E. B.wniósł o zniesienie współwłasności części wspólnej budynku w postaci poddasza poprzez przyznanie każdemu z trzech współwłaścicieli jego wydzielonych części, odpowiadających udziałom we współwłasności.
Uczestnicy postępowania:J.iM.małż.Z.orazA.iZ.małż.S.przyłączyli się co do zasady do wniosku, przy czym między wnioskodawcą a małż.Z.powstał spór co do sposobu dokonania podziału poddasza.
Sąd Rejonowy w Wyszkowie postanowieniem z dnia 12 listopada 2012 r., sygn. I Ns 604/10, dokonał częściowego zniesienia współwłasności części wspólnej nieruchomości położonej w m.Tartak (...), obejmującejdziałkę gruntu nr (...)o pow. 2400 m.kw., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, mającej w SR Wyszkowie urządzonąksięgę wieczysta nr (...)- w ten sposób, że ustanowił odrębną własność trzech szczegółowo opisanych lokali, z których każdy oprócz pomieszczeń wchodzących dotychczas w ich skład obejmował po jednym pomieszczeniu znajdującym się na dawnym poddaszu budynku, wydzielonych wedle wariantu „b” opinii biegłego ds. budownictwa ( pkt I ); określił na nowo udziały właścicieli poszczególnych lokali w pozostałej współwłasności wspólnej ( pkt II ); zasądził od uczestnikówA. S.iZ. S.solidarnie tytułem dopłaty na rzecz wnioskodawcy kwotę 432,26 zł oraz na rzecz uczestnikówJ.iM. Z.kwotę 302,26 zł ( pkt III ); orzekł o kosztach sądowych ( pkt IV ) i kosztach postępowania ( pkt V ).
Z pisemnego uzasadnienia postanowienia wynikało, że zostało oparte na następujących, najważniejszych ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych.
W drewnianym budynku, znajdującym się nadziałce nr (...)w m. Dalekie Tartak istnieją trzy umownie wyodrębnione pod względem własnościowym lokale mieszkalne, położone obok siebie na parterze, z których pierwszy ( skrajny), oznaczony nr 1, ma pow. 42,61 m. kw. i wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, wynoszącym 14/40, należy do małż.J.iM. Z.na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej; dwa pozostałe lokale mają po 38,98 m. kw. powierzchni oraz przypisane udziały w nieruchomości wspólnej po 13/40 części i stanowią własność: środkowy (nr 2) – wnioskodawcy, a skrajny (nr 3) - uczestników małż.S.na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej. Każdy z lokali składa się z pokoju, kuchni, łazienki i sieni. Nad lokalami znajduje się poddasze, do którego prowadzą odrębne wejścia z sieni każdego z nich. Ściana na poddaszu nad lokalami wnioskodawcy i uczestnikówZ.nie znajduje się na przedłużeniu ściany rozdzielającej ich lokale na parterze, lecz została przesunięta w stosunku do niej o ok. 1 m do środka budynku; w rezultacie część poddasza, położona nad lokalem wnioskodawcy, nie ma dostępu do komina.
Zdaniem Sądu Rejonowego, w świetle poglądów głoszonych w piśmiennictwie prawniczym (autorstwaM. W.,E. G.,M. M. (1)), a także wynikających z stanowiska SN, zajętego w uchwale z dnia 25.11.2011 r., III CZP 65/11, należy opowiedzieć się za dopuszczalnością częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, uznawszy, że zakaz przewidziany wart. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali( dalej: „ u.w.l.” ) dotyczy jedynie całkowitego zniesienia tej współwłasności. W konsekwencji nie jest wykluczone nabycie dodatkowych pomieszczeń przez właścicieli już wyodrębnionych lokali w drodze orzeczenia sądu, wydanego w sprawie o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, pod warunkiem jednoczesnego ponownego określenia w takim orzeczeniu wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w pozostałej nieruchomości wspólnej. W tej sprawie wszyscy zainteresowani zgadzali się na zniesienie współwłasności poddasza przez jego fizyczny podział i przyłączenie do ich lokali po jednym pomieszczeniu na poddaszu, położonym bezpośrednio nad danym lokalem. Jedyna sporna okoliczność wynikała stąd, że wnioskodawca wnosił o przyznanie na jego rzecz pomieszczenia na poddaszu po przesunięciu ściany nadlokalami nr (...)w stronę komina, na co nie chcieli przystać uczestnicy małż.Z.
W ocenie Sądu Rejonowego, przyjęcie rozwiązania, za którym optował wnioskodawca, byłoby niekorzystne, gdyż pociągałoby za sobą „konieczność zniszczenia części wykończenia” i „dokonanie prac budowlanych”, ponadto zniesienie współwłasności w wariancie już istniejących ścian lepiej odpowiadało udziałom posiadanym przez właścicieli lokali we współwłasności części wspólnej; a co do dostępu do komina - byłby niezbędny tylko w przypadku samodzielnego ogrzewania pomieszczeń na poddaszu, a w chwili obecnej tak nie jest.
Nawiązując do pojęcia lokalu mieszkalnego wedle art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l., Sąd Rejonowy zaznaczył, że jedynie pomieszczenia wydzielone trwałymi ścianami mogą być uznane za samodzielne. Nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokalu, w którego skład miałyby wchodzić pomieszczenia ( izby ) wyodrębnione jedynie wirtualnie. Możliwość upoważnienia uczestnika do prac adaptacyjnych występuje tylko wówczas, kiedy nie jest spełniona przesłanka samodzielności lokalu i konieczne jest w tym celu wybudowanie ścian między pomieszczeniami; tymczasem w tym wypadku pomieszczenia na poddaszu, które uczestnicy chcieli przyłączyć do istniejących lokali, były już wyodrębnione.
Przy obliczaniu powierzchni pomieszczeń na poddaszu zasadnym było przyjecie reguł zawartych w polskiej normie PN-70/B-(...), ponieważ „wyodrębnione dotychczas lokale są lokalami mieszkalnymi i przyłączenie do nich pomieszczeń nie zmieni tego charakteru”; ponadto obliczenie powierzchni na poziomie podłogi poddasza spowodowałoby pokrzywdzenie uczestnikówZ., gdyż duża część poddasza nad ich lokalem ma wysokość niższą niż 2,20 m i 1,40 m.
Z powyższych względów Sąd I instancji dokonał zniesienia współwłasności poddasza poprzez ustanowienie odrębnej własności trzech nowych lokali mieszkalnych, które zostały dokładnie opisane w sentencji. Na mocyart. 212 k.c.orzekł stosowne dopłaty pieniężne ( wyliczone przy pomocy biegłego z zakresu szacowania nieruchomości ), które wyrównywały wartość udziałów przypadających obecnie w naturze.

Postanowienie Sądu Rejonowego zostało w całości zaskarżone apelacją przez wnioskodawcęE. B.. W petitumapelujący zarzucił: obrazę prawa materialnego - art. 212 par.k.c.przez „niezasadne dokonanie podziału pomieszczenia użytkowego (strychu) niezgodnie z wielkością udziałów”; obrazę prawa procesowego –art. 328 par. 2 k.p.c.„przez niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej orzeczenia”.
W uzasadnieniu apelacji wnioskodawca podniósł m.in., że: - przy wyliczaniu powierzchni użytkowej strychu ( poddasza), który „póki co” nie ma charakteru mieszkalnego, nie należało stosować polskiej normy przewidzianej dla pomieszczeń przeznaczonych na cele mieszkalne; - stwierdzenie Sądu, że pomieszczenia, które właściciele zamierzali przyłączyć do istniejących lokali, są trwale wyodrębnione, jest o tyle niezasadne, że prowizoryczne ściany działowe z desek, oddzielające poszczególne części strychu, nie są trwałymi ścianami, tym samym brakuje uzasadnienia do połączenia tych pomieszczeń z lokalami na parterze; - z uwagi na samowolne prowadzenie prac adaptacyjnych decyzją władzy budowlanej z dnia 15 września 2010 r. zostało wstrzymane użytkowanie strychu jako poddasza użytkowego w przedmiotowym budynku; - przy znacznym stopniu zużycia budynku zniesienie współwłasności w sposób przyjęty przez Sąd I instancji, czyli zakładający istnienie trwałej ściany działowej pomiędzy pomieszczeniami na strychu nadlokalami nr (...)bez oparcia jej na ścianie dzielącej oba lokale na parterze, stanowi zagrożenie zawaleniem się sufitu wlokalu nr (...); już obecnie występują w nim zarysowania ścian i sufitu.
W konkluzji apelacja wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia przez dokonanie zniesienia współwłasności poddasza według wariantu „a” z opinii biegłego inż.M.( to jest przez usytuowanie ściany działowej na poddaszu nadlokalami nr (...)na przedłużeniu ściany dzielącej te lokale na parterze). Na rozprawie apelacyjnej w dniu 4 kwietnia 2013 r. skarżący zgłosił wniosek ewentualny o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w celu poczynienia dodatkowych ustaleń nt. prawidłowej zabudowy poddasza na gruncieprawa budowlanego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zasadny był wniosek ewentualny apelacji, ponieważ istota sprawy nie została do tej pory wyjaśniona, a potrzebne będzie do tego przeprowadzenie na nowo postępowania dowodowego.
Skoro wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych wyrazili zainteresowanie sądowym zniesieniem współwłasności poddasza przez przyłączenie jego wydzielonych części do istniejących już lokali, a koncepcja ta została uznana za usprawiedliwioną co do samej zasady, to najważniejszym zadaniem w sprawie stało się zbadanie, czy na poddaszu istnieją pomieszczenia, które mogą stać się częścią wyodrębnionego lokalu mieszkalnego w zgodzie z art. 2 ust. 1 u.w.l. W rozumieniu tego przepisu cechą decydującą jest samodzielność lokalu, której z kolei podstawowym atrybutem jest - w myśl definicji z ust. 2 przepisu- wydzielenie lokalu ( a zatem też wszystkich jego pomieszczeń głównych, graniczących z innym lokalem ) trwałymi ścianami w obrębie budynku. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że chodzi tutaj o ściany wykonane z solidnych, trwałych materiałów; nie wystarczają doraźne przegrody, czy „ściany” pełniące funkcję prowizoryczną. Lokal musi spełniać warunek samodzielności już w chwili jego wyodrębniania na własność; jeżeli tak nie jest, ale istnieją techniczne warunki przystosowania lokalu do tego, to powinien być przed ustanowieniem odrębnej własności poddany odpowiedniej przebudowie w drodze tzw. robót adaptacyjnych ( art. 11 ust. 2 u.w.l. ).
Powyższe uwarunkowania prawne były, jak wynikało z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, znane sądowi orzekającemu, jednakże nie zostały przez ten sąd należycie zinterpretowane i zastosowane. Zabrakło też w tym zakresie wartościowego materiału dowodowego. W rezultacie nie wiadomo jasno, jak przedstawia się w szczegółach sytuacja faktyczna na poddaszu, a zwłaszcza, czy rzeczywiście zostały już tam wydzielone jakieś pomieszczenia i w jaki dokładnie sposób. Sąd Rejonowy nie poczynił na ten temat w istocie żadnych ustaleń faktycznych, bo za takowe nie można uznać użytego w uzasadnieniu lakonicznego zwrotu o istnieniu na poddaszu bliżej nieokreślonej „ściany” (a więc czyżby tylko jednej? ), a następnie stwierdzenia - nie wiadomo, na jakiej podstawie- że pomieszczenia na poddaszu są „wyodrębnione”. Nie wiadomo też, choćby ogólnie, jakie to „wykończenie” miałoby ulec zniszczeniu w razie przesunięcia ściany w stronę komina, a także jakie konkretnie „prace budowlane” byłyby w związku z tym konieczne. Sądowych oględzin rzeczy nie było, a biegły z zakresu budownictwa inż.W. M.nie przedstawił w swojej opinii bliższego opisu poddasza. Jego enigmatyczne wzmianki, poczynione mimochodem, o treści: „ścianka rozdzielająca poddasze nadlokalami nr (...)”( k. 19), „istniejące ściany działowe”( k. 58 ),„aktualnie zabudowane ściany”( k. 69), były oczywiście niewystarczające, zważywszy że omawiany problem miał centralne znaczenie dla rozstrzygnięcia, a ponadto, jak się to dobitnie ujawniło w instancji apelacyjnej, został objęty sporem, którego nie sposób prawidłowo rozstrzygnąć na podstawie dotychczasowego materiału dowodowego. Twierdzenia apelującego, że na poddaszu są tylko „prowizoryczne ścianki działowe z desek”, nie spełniające standardu trwałej ściany, uchylały się w tej sytuacji od możliwości dowodowej weryfikacji.
Zakładając w tym miejscu, że apelujący wnioskodawca, który powołuje się na swoją znajomość specjalistycznej tematyki występującej w sprawie z tytułu posiadania osobistej wiedzy i doświadczenia zawodowego, ma rację, głosząc, że na poddaszu nie ma jeszcze urządzonych trwałych ścian, warunkujących samodzielność poszczególnych pomieszczeń, wszczęta przez niego sprawa musi cofnąć się w praktyce do punktu wyjścia. W tej sytuacji, jeśli wniosek o zniesienie współwłasności w sposób prowadzący do utworzenia nowych lokali stanowiących odrębną własność, zostanie podtrzymany, trzeba będzie przystąpić do rozważań i ewent. decyzji na płaszczyźnie art. 11 ust. 2 u.w.l., który przewiduje wydanie przez sąd znoszący współwłasność postanowienia wstępnego o upoważnieniu zainteresowanego uczestnika postępowania do wykonania określonych prac adaptacyjnych, czyniących zadość przesłance samodzielności lokali. Przesłankami postanowienia będzie stwierdzenie przy pomocy biegłego ds. budownictwa istnienia technicznych warunków do odpowiedniej przebudowy poddasza, przy uwzględnieniu stanu budynku, zasad bezpieczeństwa budowlanego, ekonomiki przedsięwzięcia, zakładanego przeznaczenia nowych pomieszczeń, ich funkcjonalności i użyteczności. Niezbędne będzie uprzednie przeprowadzenie w tym kierunku postępowania dowodowego, pozwalającego na pozyskanie potrzebnych informacji. Przy tej okazji znajdą swoją fachową ocenę tezy forsowane przez apelującego o konieczności postawienia ścian rozgraniczających poddasze ściśle na przedłużeniu ścian działowych istniejących na parterze, bo w przeciwnym razie wlokalu nr (...)grozi zawalenie sufitu, oraz zapewnienia bezpośredniego dostępu do komina z pomieszczenia na poddaszu, które przypadnie jemu, ze względu na bezpieczeństwo i użyteczność. Nie będzie natomiast najbardziej istotne, żeby dokonany podział poddasza wiernie odzwierciedlał udziały poszczególnych współwłaścicieli, bowiem ich wartość może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, stosownie doart. 212 par. 1zd. pierwszek.c., jak to często bywa w sprawach o zniesienie współwłasności rzeczy przez podział.
Należy wszelako pamiętać, że upoważnienie do wykonania prac adaptacyjnych przez sąd działowy nie wchodzi w rachubę, jeżeli uczestnicy są skłóceni i prezentują sprzeczne i wzajemnie się wykluczające się interesy w zakresie adaptacji( tak SN w postanowieniu z 24.05.2002 r., CK 187/02- LEX nr 565998 ),bo wówczas nie zachodzi realna możliwość wykonania tych prac( tak SN w postanowieniu z 20.01.2005 r., II CK 383/04 – LEX nr 602673 ).
Również przy założeniu, że na poddaszu jednak istnieją wewnętrzne ściany ( bądź – jak zdaje sie głosić zaskarżone postanowienie - jedna ściana), mające cechę trwałości, zaskarżone postanowienie nie mogło ostać się w mocy z uwagi na brak dostatecznego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Jak wynikało z uzasadnienia decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wW.z dnia 15.09.2010r., część przedmiotowego strychu została zaadoptowana na cele użytkowe w drodze samowoli budowlanej( k. 209 ).Jeśli zatem istniejąca ściana byłaby wynikiem samowoli to nie może zostać bezkrytycznie „zalegalizowana” postanowieniem sądu działowego. Otwiera się pole do rozważań, np., czy została postawiona we właściwym miejscu z punktu widzenia sztuki budowlanej i czy jej usytuowanie nie grozi – jak twierdzi wnioskodawca- katastrofą budowlaną. Powstaje konieczność odniesienia się także do pozostałych argumentów apelującego za odmienną lokalizacją ściany, które zgłaszał już w postępowaniu przed Sądem I instancji, a które spotkały się z niewystarczającą odpowiedzią typu, że dostęp po do komina nie jest „obecnie” wnioskodawcy niezbędny, lub ze zdawkowym i niejasnym wyjaśnieniem, dlaczego przy obliczaniu powierzchni poddasza została zastosowana norma przewidziana dla pomieszczeń mieszkalnych, bądź też przeciwstawiono im nie opatrzone żadnym konkretem tezy o konieczności zniszczenia części wykończenia i dokonania prac budowlanych. Także w aktualnie obowiązującym w postępowaniu cywilnym modelu apelacji pełnej wyjaśnienie sprawy należy w pierwszej kolejności do sądu orzekającego w I instancji, który powinien przedstawić swoje stanowisko we wszystkich istotnych kwestiach spornych, podlegające następnie kontroli oraz ewentualnemu uzupełnieniu i korekcie ze strony sądu apelacyjnego.
Reasumując - sprawa wymaga rozpoznania od początku, w tym przeprowadzenia na nowo dowodów pod kątem określonych potrzeb, wynikających z prawa mającegoin concretozastosowanie. Jej końcowy wynik pozostaje kwestią otwartą. Nie można wykluczyć nawet oddalenia wniosku, jeśli się okaże, że nie ma możliwości przeprowadzenia prac adaptacyjnych bądź że wspólna rzecz ( tu – poddasze ) nie da się podzielić w postulowany sposób ( por.art. 211 k.c.).

Dlatego Sąd Okręgowy postanowił jak w sentencji na podstawieart. 386 par. 4 oraz art. 108 par. 2w zw. zart. 13 par. 2 k.p.c.