Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 955/12
Data wyroku: 2013-10-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marta Szerel
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art . 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 955/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 października 2013 r.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący SSO Marta Szerel
Protokolant sekr. sąd. Przemysław Baranowski
po rozpoznaniu w dniu 19 września 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. B.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o uchylenie uchwały

I
oddala powództwo;

II
zasądza odM. B.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.wW.kwotę 180 (sto osiemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 955/12

UZASADNIENIE
W dniu 16 sierpnia 2012 r.(data złożenia w biurze podawczym – k. 5)powódkaM. B., wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)z siedzibą wW.pozew o uchylenie uchwały nr 3/(...)z dnia 26 czerwca 2012 r. w sprawie zatwierdzenia planu finansowo-gospodarczego na rok 2012. Strona powodowa wniosła jednocześnie o zasądzenie od strony pozwanej, na swoją rzecz, kosztów postępowania według norm przepisanych(pozew – k. 5).
W uzasadnieniu pozwu strona powodowa podniosła, iż plan finansowy na 2012r., który został przyjęty uchwałą nr 3/(...), jest przygotowany nierzetelnie i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Skutkiem tej uchwały może być narażenie Wspólnoty na straty w przypadku rozdysponowania przez Zarząd nieujawnionych w planie gospodarczym środków finansowych lub w przypadku stosowania przez Zarząd przy ustalaniu wysokości należnych opłat stawek według własnego uznania z powodu braku ich wysokości przyjętej przez Wspólnotę(pozew – k. 7).
Powódka zarzuciła uchwale nr 3/(...), zatwierdzającej plan finansowy na rok 2012, w szczególności: brak przyjęcia wysokości stawek mających wpływ na ustalanie miesięcznych zaliczek, wykazanie tylko salda roku 2011 r. w wysokości 34.331,42 zł i nieuwzględnienie w zaliczce na fundusz remontowy salda z 2011 r. w wysokości 143.713,29zł; braku przewidzenia wpływów z tytułu wnoszonych zaliczek na media: centralne ogrzewanie i podgrzanie wody, woda i ścieki, wywóz nieczystości; braku przewidzenia kosztów regulowanych z funduszu remontowego związanych z wymianą trzech wind; nie przewidzenia wpływów na fundusz remontowy z tytułu oprocentowania lokaty.
W dniu 5 listopada 2012 r. strona pozwana, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika(pełnomocnictwo – k. 52), złożyła odpowiedź na pozew, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od strony powodowej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Strona pozwana wskazała, iż roszczenie powódki jest niezasadne, a argumentacja powódki nie znajduje żadnego uzasadnienia w treści skarżonej uchwały, czy też przyjętego uchwałą planu gospodarczego. Pozwany ustosunkował się do zarzutów powódki wskazując, w szczególności, iż zarzut powódki, iż nie zostały przyjęte uchwałą wysokości stawek mających wpływ na ustalanie miesięcznych zaliczek nie znajduje żadnego uzasadnienia ani w treściustawy o własności lokali, ani w § 14 ust. Statutu Wspólnoty (zgodnego zart. 22 ust. 2 i 3 pkt 3 ustawy o własności lokali), który zawiera regulację dotyczącą kwot zaliczek wnoszonych przez poszczególnych właścicieli na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, który to wymóg został spełniony w tej uchwale. Stwierdził, że zarząd nie miał wiedzy na temat wysokości salda roku 2011 na funduszu remontowym z uwagi na nieudzielanie odpowiednich informacji i niedostarczenie dokumentów przez ustępujący zarząd, dlatego też zarząd nowo wybrany nie mógł zawrzeć tego salda w przygotowanym projekcie planu finansowego, bowiem mogłoby to doprowadzić do sporządzenia nierzetelnego dokumentu; analogiczna sytuacja zachodziła w przypadku oprocentowania lokaty założonej przez powódkę, co nie pozwalało na uwzględnienie wpływów z niej pochodzących. Pozwany wskazał niezbędne przepisami prawa elementy planu finansowego, które zostały uwzględnionewplanie finansowym sporządzonym przez zarząd. Odnośnie niezamieszczenia w planie finansowym wpływów z tytułu ponoszonych zaliczek na media pozwany wskazał, iż pozycja ta, jako nieobjęta dyspozycjąart. 14 ustawy o własności lokali, nie zlicza się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wobec powyższego zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali. Pieniądze wpłacane na należne z tego tytułu opłaty nie stają się środkami wspólnoty, a po zakończeniu roku obrachunkowego Wspólnota ma obowiązek rozliczenia się rozliczyć z tych wpływów. Wobec powyższego umieszczanie w planie finansowym przewidywanych wpływów i wydatków z tego tytułu nie jest obligatoryjne. Pozwany podniósł także, że wymiana wind była zaplanowana na rok 2011, w związku z powyższym to ówczesny zarząd był obowiązany zabezpieczyć odpowiednie środki na remont w sporządzanym na ów rok planie gospodarczym. Czynności obecnego zarządu odnośnie zawartej i wykonanej umowy sprowadzały się do zapewnienia obioru technicznego oraz faktycznej zapłaty nieziszczonej dotychczas części ceny. Ponadto zarząd nie mógł ponownie uwzględnić w planie gospodarczym pozycji uwzględnionej w planie sporządzonym na rok poprzedni, dodatkowo już zrealizowanej. Strona pozwana wskazała, iż z przedstawionych przez nią twierdzeń wynika, że zarówno uchwała, jak i przyjęty nią plan gospodarczy na rok 2012 jest rzetelny i spełnia wszelkie wymogi prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Określa on wszelkie elementy konieczne do wskazania wysokości środków finansowych niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej oraz wskazuje źródła ich finansowania przy zachowaniu przez obecny zarząd należytej staranności poprzez uwzględnienie tych dokumentów, które zostały faktycznie udostępnione. Ponadto podkreśliła, że wszelkie wpływy i koszty Wspólnoty muszą być zawarte w sprawozdaniu finansowym, który zarząd ma obowiązek sporządzić, i z którego jest rozliczany przez członków Wspólnoty. W związku z powyższym nie ma żadnego niebezpieczeństwa sygnalizowanego przez powódkę, rozdysponowania przez zarząd ewentualnych nieujawnionych w planie gospodarczym środków finansowych.
Ostatecznie na rozprawie w dniu 19 września 2013 r. strony podtrzymały swoje stanowiska(protokół – k. 142).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. B.jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.jako właścicielkalokalu mieszkalnego nr (...), położonego wW.przyul. (...), wbudynku nr (...). Udział powódki w nieruchomości wspólnej wynosi 0,(...)(wydruki zKsięgi Wieczystej nr (...)– k. 9-16 oraz okoliczności bezsporne).
Powódka była członkiem poprzedniego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, który został odwołany na corocznym zebraniu Wspólnoty w dniu 14 kwietnia 2012 r. Na tym zebraniu powołano nowy zarząd, a dotychczasowi członkowie zostali o tym fakcie powiadomieni oraz wezwani do złożenia dokumentów(uchwała nr 2 i 3 z dnia 14 kwietnia 2012r. – k. 54-55, pismo z dnia 16 kwietnia 2012 r. – k. 56).
Wobec nieprzekazania żądanych dokumentów, pomimo ponawiania wezwań do ich wydania, zarząd w dniu 17 maja 2012 r. skierował do Prokuratury Rejonowej Warszawa Praga – Północ zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przezM. B.orazT. F.polegającego na ukrywaniu dokumentów Wspólnoty. Dokumenty były przekazywane przez poprzedni zarząd Wspólnoty nowemu zarządowi z opóźnieniem
    (wezwania do zwrotu dokumentów Wspólnoty – k. 58-60; zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa – k. 61-62; zeznania świadkaL. G.– k. 119).

Członkowie ustępującego zarządu przekazali część dokumentacji. Wobec powyższego nowo wybrany zarząd dysponował ograniczoną i niepełną wiedzą, dotyczącą kwestii finansowych Wspólnoty i na jej podstawie sporządził projekt uchwały nr 3/(...). W chwili przygotowywania planu gospodarczego na 2012 r. zarząd Wspólnoty nie był w posiadaniu pełnej informacji dotyczącej Wspólnoty. Poprzedni zarząd przekazywał dokumentację etapami. Poprzedni zarząd zakładał lokaty, o których nie mieli wiedzy wszyscy członkowie Wspólnoty(zeznania świadkaL. G.– k. 119; przesłuchanie powódki – k. 143-144).
Jesienią 2011 r. urząd skarbowy rozpoczął kontrolę dotyczącą wadliwego rozliczania podatku VAT, którą zakończył w czerwcu 2012 r. Kontrola dotyczyła okresu od 2007 do 2010 roku i w jej wyniku pozwana poniosła skutki finansowe (zeznania świadkaL. G.– k. 118; przesłuchanie przedstawiciela strony pozwanej w osobieG. C.– k. 144,).
Na dzień 1 marca 2012 r. w budynku przyul. (...)znajdowało się 200 lokali mieszkalnych oraz 7 lokali użytkowych(pozew – k. 6 oraz okoliczności bezsporne).
Pismem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...), opatrzonym datą 18 czerwca 2012 r., członkowie Wspólnoty zostali zawiadomieni o zabraniu Członków Wspólnoty planowanym na dzień 26 czerwca 2012 r. i proponowanym porządku zebrania(zawiadomienie o zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej – k. 17).
Do tego pisma zostały dołączone projekty uchwał(projekty uchwał – k. 18-22).
Podjęta uchwała nr 3/(...)była głosowana w trybie mieszanym i weszła w życie w dniu 1 lipca 2012 r. Uchwała została przyjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Za uchwaleniem uchwały głosowało 0,(...)udziałów, przeciw 0,(...), natomiast 0,(...)udziałów wstrzymało się(zawiadomienie o podjętych uchwałach – k. 21).
Uchwałą nr 3/(...)z dnia 26 czerwca 2012 r. właściciele lokali nieruchomości położonej wW.przyul. (...)zatwierdzili plan finansowo – gospodarczy na rok 2012, w którym ustalono, że planowane przychody na koszty zarządzania nieruchomością wspólną w roku 2012 będą wynosić 447.805,54 zł, planowane koszty zarządzania nieruchomością wspólną w roku 2012 wyniosą 447.805,54 zł, natomiast wpływy na fundusz remontowy w roku 2012 wyniosą 397.061,37 zł(zawiadomienie o podjętych uchwałach – k. 24).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów, złożonych przez strony do akt przy pozwie i odpowiedzi na pozew a także okoliczności bezspornych oraz zeznań świadka i przesłuchania stron. Treść złożonych dokumentów była pomiędzy stronami bezsprzeczna, w szczególności – w zakresie istotnej treści zaskarżonej uchwały. Dopuszczone dowody korespondowały ze sobą i wzajemnie się uzupełniały.
Sąd przeprowadził wszystkie wnioskowane przez strony dowody.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd w pierwszej kolejności stwierdził, iż pozew został wniesiony w terminie ustawowym, zgodnie zart. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Powódka otrzymała bowiem informację o podjęciu zaskarżonej uchwały w dniu 20 lipca 2012 r. Powództwo zostało natomiast wniesione w dniu 16 sierpnia 2012 r.
W myśl art. 25 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Jak wskazuje doktryna, niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie powyższego przepisu uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak A. Doliwa,Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s. 759).
Zgodnie zart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Jest to podstawowy przepis prawa materialnego w tym przedmiocie i pozostaje w ścisłym związku z przepisamikodeksu postępowania cywilnegodotyczącymi zasad dowodzenia, w szczególności zart. 232 k.p.c.zgodnie, z którym „strony są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne ” oraz zart. 227 k.p.c.w myśl, którego „przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia istotne znaczenie”.
Strona powodowa nie wykazała, iż podjęta uchwała(...)jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo żeby naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała jej interesy. Powódka zarzuciła, iż plan finansowy na rok 2012 został przygotowany nierzetelnie i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również może narazić Wspólnotę na straty w przypadku rozdysponowania przez zarząd środków finansowych nie ujawnionych w planie w gospodarczym lub w przypadku stosowania przez zarząd przy ustalaniu wysokości należnych opłat stawek według własnego uznania z powodu braku ich wysokości przyjętej przez Wspólnotę.
Zarzuty powódki nie zostały potwierdzone przez materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Pozwany wyczerpująco ustosunkował się do zarzutów powódki i podał przyczyny podjęcia uchwały o określonej kwestii. Stwierdził ponadto, co potwierdziło także przesłuchanie stron, w tym powódki, że w momencie przygotowania projektu kwestionowanej przez powódkę uchwały i w dacie jej uchwalania, nie miał pełnej wiedzy na temat całości finansów Wspólnoty, gdyż wszystkich odpowiednich dokumentów ani informacji nie przekazał mu poprzedni zarząd, w skład którego wchodziła w szczególności powódka. Pozwany stwierdził, że przygotowując plan gospodarczy opierał się na posiadanych danych i nie mógł opierać się na innych, gdyż można je było uznać za nierzetelne. Jest to argumentacja przekonująca, zwłaszcza w świetle całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału i wynikających z niego okoliczności.
Z analizy dołączonych dokumentów, wynika iż ustalenie wysokości zaliczek zostało dokonane w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa, natomiast niezamieszczenie w planie finansowym wpływów z tytułu ponoszonych zaliczek na media, wynika z faktu, iż nie zaliczają się one do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc nie muszą być obligatoryjnie umieszczane w planie finansowym. Art. 14 u.w.l. zalicza różne rodzaje kosztów do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Powyższy przepis nie tworzy źródeł powstawania wymienionych w nim kosztów, a jedynie informuje, że jeśli w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem tej nieruchomości wymienione koszty wystąpią, to należy je zaliczyć do kosztów zarządu tą nieruchomością, obciążających wszystkich właścicieli lokali. Zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów, zaliczki powinny pokrywać bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, umieszczanie w planie finansowym przewidywanych wpływów i wydatków z tego tytułu nie jest obligatoryjne.
Nieuwględnienie w przyjętym planie finansowym na 2012 r. wpływów na fundusz remontowy z tytułu oprocentowania po zakończeniu lokaty oraz salda z 2011 r. w wysokości 143.713,29 zł wynikało natomiast z nieprzedstawienia przez ustępujący zarząd kompletnych dokumentów. Jednakże należy podkreślić, iż pozwany wskazał wszystkie elementy niezbędne do jego sporządzenia. Powódka podnosiła również, iż zarząd nie przewidział kosztów regulowanych z funduszu remontowego związanych z wymianą trzech wind, których modernizację opłacił na początku 2012 r. i nie kontynuował wymiany kolejnych 7 wind ze względu na inne planowane wydatki.
Należy stwierdzić, że uchwała nr 3/(...)została podjęta w sposób prawidłowy, zgodny z przepisami prawa i sporządzona została na podstawie posiadanych przez zarząd informacji, jak również zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu. Z załączonych dokumentów nie wynika, aby zarząd wybrany uchwałą nr 3 z dnia 14 kwietnia 2012 r. w sposób nieprawidłowy zarządzał przedmiotową nieruchomością lub w jakikolwiek sposób naruszył interes prawny powódki. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, wówczas, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11.10.2012 w spr. o sygn. akt I ACa 507/12).
Przedmiotem zaskarżonej uchwały jest zatwierdzenie planu finansowo-gospodarczego na rok 2012 r. Wbrew twierdzeniom powódki, plan taki nie musi ustalać wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Plan gospodarczy i wysokości tych opłat są kwestiami odrębnymi. Tak też traktuje je ustawodawca (por.art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali).
Analizując treść zaskarżonej uchwały oraz mając na uwadze całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, Sąd doszedł do przekonania, iż zarzuty formułowane przez stronę powodową są bezzasadne. W ocenie Sądu, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podejmując zaskarżoną uchwałę działała zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w interesie Wspólnoty i zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu. Wobec powyższego, pozew podlegał oddaleniu.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.Na zasądzoną od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika, według stawki minimalnej określonej§ 10 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
Zważywszy na powyższe, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w sentencji wyroku.