Sąd Apelacyjny w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 641/13
Data wyroku: 2013-12-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Lewandowski, Zbigniew Merchel, Barbara Lewandowska
Słowa kluczowe: Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art 58 kc

Sygn. akt I ACa 641/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 grudnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Andrzej Lewandowski (spr.)

Sędziowie:

SA Zbigniew Merchel
SA Barbara Lewandowska

Protokolant:

sekr. sąd. Małgorzata Naróg - Kamińska

po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2013 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwaH. R.
przeciwkoA. B. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt I C 558/10

I
oddala apelację;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

III
zasądza od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku na rzecz adwokatM. F.kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych powiększoną o obowiązującą stawkę od towarów i usług tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

Na oryginale właściwe podpisy.

UZASADNIENIE
PowódH. R.domagał się zasądzenia od pozwanegoA. B. (1)kwoty 277 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu. W uzasadnieniu powództwa twierdził, że dochodzona kwota jest należnym mu wynagrodzeniem za prace wykonane dla powoda związane z łączącą strony umową pośrednictwa sprzedaży trzech nieruchomości oraz podjętymi działaniami dotyczącymi przekształcenia funkcji przestrzennej nieruchomości.
Wyrokiem zaocznym z dnia 20 października 2012r. uwzględniono powództwo. Od tego wyroku pozwany wniósł sprzeciw domagając się uchylenia wyroku zaocznego i oddalenia powództwa. Pozwany zaprzeczył aby strony łączyła umowa zobowiązująca go do zapłaty dochodzonej przez powoda kwoty.
Wyrokiem z dnia 5 czerwca 2013r. Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił wyrok zaoczny, oddalił powództwo w całości, orzekł o kosztach procesu oraz niepokrytych kosztach pomocy prawnej udzielnej z urzędu. Podstawą zaskarżonego wyroku były następujące ustalenia:

A. B. (2)jest właścicielem nieruchomości położonych we wsiK.oraz wsiK.. Do 2005r. nieruchomości te miały przeznaczenie rolnicze. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy(...)na lata 1999-2015 działki powoda były ujęte jako tereny rozwojowe z przeznaczeniem na lokalizację usług, hurtowni, zakładów produkcyjno-usługowych. Obecnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 25 października 2005r. działki położone się na terenach przeznaczonych dla obiektów produkcyjnych, usługowych, składów, magazynów, obiektów handlowych o powierzchni ponad 2000 m(
    2).
W związku z korzystnym położeniem nieruchomościA. B. (2)zamierzał je sprzedać na rzecz inwestorów. W tym celu ok. 1997r. czynił starania o zmianę przeznaczenia należących do niego gruntów z rolniczego na produkcyjno- usługowe. W 2000r pozwany i jego żona skontaktowali się z powodem z zamiarem pośredniczenia w dokonaniu sprzedaży nieruchomości.H. R.od 1995r. do 2009r. prowadził wP.działalność gospodarczą pod nazwą(...)Doradztwo (...), której przedmiotem było m. in. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
W dniu 17 lutego 2003r strony zawarły umowę pośrednictwa. Zgodnie z § 4 umowy wynagrodzenie powoda miało wynieść 4 zł za m2powierzchni sprzedawanej nieruchomości. Wynagrodzenie miało zostać wypłacone po przekazaniu od kupującego należności na konto zleceniodawcy lub gotówkowe
W dniu 4 kwietnia 2003r.A. B. (2)udzielił powodowi pełnomocnictwa do pośredniczenia przy sprzedaży nieruchomości oraz występowania przed organami administracji rządowej i samorządowej.
Po podpisaniu umowy pośrednictwaH. R.rozpoczął poszukiwania inwestora, a także podjął działania w celu przygotowania projektu urbanistycznego odnośnie możliwości przekwalifikowania gruntów. Powód kontaktował się z władzami gminy(...), sprawdzał dokumentację geodezyjną i rejestry gruntów, uzyskiwał informacje na temat warunków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Władze gminy już w tym czasie rozważały zmianę przeznaczenia gruntów na cele produkcyjno usługowe.
Powód skontaktował się zA. K., który na jego zlecenie opracował koncepcję urbanistyczną nieruchomości pozwanego. Koncepcja urbanistyczna była uzgodniona z pozwanym.A. K.skontaktowałH. R.zB. S.. Następnie powód zB. S.zobowiązali się względem pozwanego, że zapłacą za jego nieruchomości po przekształceniu przeznaczenia gruntów zgodnie z opracowaną koncepcją urbanistyczną.
W dniu 11 lipca 2003r. strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem zawieszającym, że uzyskają uchwałę rady gminy o przekształceniu gruntu z rolnego na nierolny. Cena nieruchomości została ustalona na 10 100 000 zł.B. S.zapłacił zadatek w wysokości 200 000 zł w dniu 15 lipca 2003r.
Przed zawarciem tej umowyB. S.iH. R.proponowali pozwanemu zawarcie umowy spółki.A. B. (2)jako wkład miał wnieść swoje nieruchomości. Jednak na to się nie zgodził. Z uwagi na to doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
W dniu 16 lipca 2003r.H. R.zawarł zB. S.porozumienie o współpracy na mocy którego powód przyjął do wykonania następujące zadania; koordynację prac związanych ze zmianą przeznaczenia nieruchomości oraz prowadzenie negocjacji z ewentualnymi klientami.
Po zwarciu umowy przedwstępnejB. S.zleciłM. S.opracowanie nowej koncepcji urbanistycznej.M. S.opracowywała na zlecenie Gminy(...)projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.B. S.zapłacił powodowi 10 000 zł na poczet jego wydatków związanych ze staraniami w znalezieniu inwestora. Powód załatwiał w Urzędzie Gminy na rzeczB. S.sprawy związane ze zmianą przeznaczenia nieruchomości powoda.
W związku z tym, że w określonym w umowie przedwstępnej terminie nie doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umowa przyrzeczona nie została zawarta. W 2005r.B. S.wytoczył powództwo o zwrot podwójnego zadatku tj. kwoty 400 000 zł solidarnie odK. B.iA. B. (1). Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził kwotę 200 000 zł, przyjmując że pozwani nie przyczynili się do niezachowania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
W październiku 2005r. Rada Gminy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wówczas powód rozpoczął kolejne starania o znalezienie inwestorów. Wysłane pisma nie przyniosły jednak rezultatów. Jednym z potencjalnych inwestorów byłJ. S., którego powód poznał jeszcze przed zmianą przeznaczenia gruntów. Był on zainteresowany nabyciem gruntów, chciał jednak najpierw zawrzeć umowę przedwstępną. Strony umówiły się u notariusza, celem zawarcia umowy przedwstępnej, jednakW. S.się nie pojawił. OstatecznieA. B. (2)pismem z dnia 27 marca 2007r. cofnął powodowi pełnomocnictwo do reprezentowania go przy próbach sprzedaży.(...)te nadal pozostają własnością powoda i jego żony.
W ocenie Sąd Okręgowego powództwo nie jest zasadne. Strony łączyła umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.. Zlecenie pośrednictwa obejmowało wykonanie niezbędnych czynności
celem doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości, a w szczególności wyszukanie właściwego klienta, przedłożenie notariuszowi dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy. Powód miał otrzymać wynagrodzenie po przekazaniu przez kupującego ceny. Niespornym jest, że do zawarcia transakcji nie doszło.
Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest umową nieważną, gdyż powód nie posiadał wymaganej licencji zawodowej pośrednika obrotu nieruchomościami. Wbrew odmiennemu twierdzeniu powoda nie ma obecnie podstaw do odmiennej kwalifikacji zawartej przez strony umowy. Powód wyraźnie nazwał umowę, umową pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Dopiero gdy strona pozwana zakwestionowała fakt posiadania przez niego licencji zawodowej zaczął wykazywać, że zawarta umowa nie jest umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami twierdząc, że dotyczy ona prowadzenia negocjacji z klientami, uzgodnień z władzami gminy zmierzającymi do zmiany przeznaczenia gruntu. Powód wskazywała jednocześnie, że dla określenia charakteru umowy należy określić jej główny cel. Sąd Okręgowy stwierdził, że biorąc pod uwagę zgodny zamiar stron i cel umowy należy przyjąć, że było nim doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości.
Dodatkowo Sąd Okręgowy zauważył, że nie został osiągnięty cel umowy., jakim było zbycie nieruchomości. Zgodnie z § 5 umowy wynagrodzenie miało zostać wypłacone po przekazaniu należności przez kupującego. Skoro zatem do sprzedaży nieruchomości nie doszło, to i tak powodowi nie należałoby się wynagrodzenie.
Wyrok Sądu Okręgowego w pkt. I i II został zaskarżony apelacją powoda, który zarzucił;
- błędne ustalenie faktyczne dotyczące ustalenia zamiaru stron umowy z dnia 17 lutego 2003r. co do podjęcia przez powoda działań w przedmiocie przekształcenia gruntów rolnych pozwanego w grunty pod zabudowę obiektów handlowych, przekazania powodowi kwoty 10 000 zł przez świadkaK. B.na poczet wydatków związanych ze znalezieniem inwestora, znacznego wkładu powoda w przyczynienie się do zrealizowania projektu przekształcenia gruntów pozwanego pod zabudowę wielkogabarytową - działań pozwanego od 2006r. uniemożliwiających powodowi realizację pośrednictwa sprzedaży nieruchomości,

-naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zw zart. 227przez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów,
Wskazując na te zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości i utrzymanie w mocy wyroku zaocznego, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które mogą stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu apelacyjnym. W pierwszym rzędzie konieczne jest wyjaśnienie czy istnieją podstawy aby ustalić okoliczności, które mogą stanowić podstawę przyjęcia, że roszczenie powoda jest uzasadnione tak co do zasady jak i wysokości.
Powód twierdził, że domaga się zapłaty wynagrodzenia za czynności dokonane przy wykonywaniu łączącej strony umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Okolicznością
niesporną jest, że powód nie miał licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomości. Trafnie zatem Sąd Okręgowy zauważył, że jest to umowa nieważna, gdyż zawarta z naruszeniem obowiązującego wówczas art. 179 ust 3 u.g.n. Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wyroku przytacza orzecznictwo Sądu Najwyższego w świetle, którego umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawarta z osobą nie mającą uprawnień do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami jest nieważna, Pogląd ten Sąd Okręgowy zaaprobował. Istotnie- brak jest przekonujących argumentów aby go podważać.
Próba konwersji zwartej przez strony umowy w inną umowę- umowę zlecenia, umowę podobną do umowy zlecenia czy też umowy nienazwanej nie jest możliwa. Przede wszystkim strony wyraźnie ustaliły, że zawarta umowa jest umową pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Ponadto powód zobowiązał się do podjęcia czynności typowych dla umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wreszcie strony przewidziały jedno wynagrodzenie za całość działań pozwanego, płatne po zapłaceniu należności przez kupującego. W umowie nie przewidziano, żadnego innego wynagrodzenia, w szczególności za czynności zmierzające do uzyskania zmiany przeznaczenia nieruchomości będących własnością pozwanego. Wyraźnie też określono wysokości wynagrodzenia. Nie było ono zależne od wzrostu wartości gruntów wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego gminy.
Sąd Okręgowy wbrew zarzutowi apelacji, nie przyjął, że działania powoda dotyczące uzyskania zmiany przeznaczenia gruntów nie były zgodne z wolą stron, lecz że nie ma podstaw aby porozumienie dotyczące tej kwestii uzasadniało uznanie, że strony łączyła inna umowa niż umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Działania zmierzające do zmiany przeznaczenia gruntów były bowiem bezpośrednio związane z poszukiwaniem potencjalnych nabywców nieruchomości. Na marginesie jedynie należy zauważyć, że brak jest dostatecznych podstaw do wyróżnienia trzeciej równorzędnej z umowami "nazwanymi" i "nienazwanymi" kategorii umów " mieszanych", jak to ujmuje powód. W istocie bowiem trudno wskazać swoistą dla nich metodę postępowania w celu ustalenia ich reżimu prawnego. Niektóre z tych umów należy traktować jako umowy nazwane; dotyczy to umów, w którychessentialia negotiokreślonej umowy nazwanej tak dalece przeważają z punktu widzenia gospodarczego lub funkcjonalnego, że uzasadnione jest stosowane do niej globalnego reżimu prawnego danej umowy szczególnej (teoria absorpcji). Natomiast w pozostałych przypadkach podlegają one w zasadzie takiemu samemu traktowaniu jak wszystkie umowy nienazwane. Można tu co najwyżej mówić o szerszym wykorzystaniu dla nichanalogia legis( por. Z. Radwański Teoria umów, Warszawa 1977 s. 241-242 ) Analiza umowy łączącej strony wskazuje, że zamiar uzyskania zmiany przeznaczenia gruntów był ściśle funkcjonalnie związany z poszukiwaniem nabywcy nieruchomości, a niewątpliwym celem gospodarczym była jej sprzedaż.
W umowie pośrednictwa określono minimalną cenę za jaką grunty mogą być sprzedane. Powód trafnie zauważa, że kwoty takiej nie można byłoby uzyskać ze sprzedaży gruntów ornych. Nie świadczy to jednak o tym, że strony łączyła inna umowa niż umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie sposób także pominąć faktu, że także po uzyskaniu zmiany przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie udało się znaleźć nabywcy, który proponowałby oczekiwaną cenę i nieruchomościtenie zostały sprzedane. Nie ma też podstaw do przyjęcia, że postępowanie pozwanego w stosunku do powoda było nielojalne i uniemożliwiało znalezienie inwestora.
Niezależnie od powyższego brak jest jakichkolwiek dowodów mogących uzasadniać roszczenie do wysokości. Powód poprzestał jedynie na wyrażeniu swojego przekonania co do wartości wykonanych przez niego prac. Nie wskazywał na żadne porozumienia stron dotyczące tej kwestii ani jakiekolwiek okoliczności pozwalające na weryfikację stanowiska powoda.
Podnoszone przez powoda w apelacji okoliczności dotyczące podjęcia współpracy z pozwanym jeszcze przed zawarciem umowy pośrednictwa, doniosłości czynności powoda dla uzyskania zmiany przeznaczenia gruntów pozwanego czy też zasadności ustaleń w sprawie otrzymania przez powoda kwoty 10 000 zł nie prowadzą do jakichkolwiek konkluzji dotyczących zasadności roszczenia.
Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę Sąd Apelacyjny na podstawieart. 385 k.p.c.orzekł jak wpkt. I.Na podstawieart. 98 k.p.c.orzeczono jak wpkt. II.O kosztach pomocy prawnej udzielonej powodowie z urzędu orzeczono na podstawie§ 19 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu( Dz. U. Nr 163 poz. 1348 ze zm.).