Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 589/11
Data wyroku: 2013-09-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aneta Fiałkowska – Sobczyk
Słowa kluczowe: Bezumowne Korzystanie
Podstawa prawna: art. 230 k.c. w zw. z art. 224 k.c. i 221 k.c.

Sygn. akt I C 589/11

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 września 2013 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział ICywilnyw składzie:
Przewodniczący: SSO Aneta Fiałkowska – Sobczyk
Protokolant: Aneta Łokaj
po rozpoznaniu w dniu 12 września 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaK. L.
przeciwko(...)Przedsiębiorstwu(...)Spółce z o.o. z siedzibą weW.

o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódkiK. L.na rzecz strony pozwanej(...)Przedsiębiorstwa(...)Spółki z o. o. z siedzibą weW.kwotę 3 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis.
Sygn. akt IC 589/11

UZASADNIENIE
PowódkaK. L.wniosła o zasądzenie od strony pozwanej(...)Przedsiębiorstwa(...)Spółki z o.o. z siedzibą weW.kwoty 114 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa.
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowościB.gm.(...)K.oraz w miejscowościS., o łącznej powierzchni 59,48 ha. Przedmiotowe nieruchomości powódka nabyła w drodze umowy sprzedaży z dnia 10 lipca 2003 r. Natomiast pozwana nie mając żadnego tytułu prawnego objęła nieruchomości powódki w posiadanie i prowadzi działalność gospodarczą z ich wykorzystaniem. Pozwana umieściła na nieruchomości należącej do powódki znaki informacyjne o korzystaniu z tych nieruchomości oraz zakazujące osobom trzecim wstępu na ich teren.
W ocenie powódki brak jest podstaw prawnych będących źródłem prawa strony pozwanej do swobodnego nieodpłatnego wykorzystywania nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej. To prawda, że nieruchomości należące do powódki znajdują się w strefie ochronnej bezpośrednich ujęć wody dla miastaW., w związku z czym powódka jest ograniczona w sposobie korzystania z nieruchomości, niemniej jednak istniejące ograniczenia nie stanowią żadnego uprawnienia dla strony pozwanej do posiadania czy wykorzystywania tych nieruchomości. Niezależnie od powyższego powódce przysługuje jako właścicielowi wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości i jej posiadania z wyłączeniem osób trzecich. Pozwana nie posiada żadnego tytułu prawnego do tych nieruchomości, co więcej mając tego świadomość podejmowała próby kontaktu z powódką i uzyskania porozumienia w zakresie korzystania z nieruchomości powódki. W swej treści zachowanie pozwanej odpowiada kodeksowej formie dzierżawy, gdzie strona pozwana posiada nieruchomość, wykorzystując ją (używając) w prowadzonej działalności gospodarczej i pobierając pożytki. Pozwana korzysta z nieruchomości unikając sformalizowania istniejącego stosunku prawnego.

Pozwana(...)Przedsiębiorstwo(...)Spółka z o.o. weW.w odpowiedzi na pozew (k. 46-50) wniosła o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana wskazała ,że sytuację prawną powódki kształtują nie tylko prawa i obowiązki wynikające z prawa prywatnego ale i prawa i obowiązki natury publiczno prawnej. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu nieruchomości powódki wskazują, że są to tereny ochronne ujęć wody przeznaczone do realizacji celów publicznych. Od 1974 r. na tych nieruchomościach obowiązują zakazy i ograniczenia wprowadzone decyzją PrezydentaW.. Powyższe dotyczy zakazu przebywania w strefie ochronnej przez osoby niezatrudnione przy ujęciach i urządzeniach wodociągowych. Powódka przy zachowaniu należytej staranności związanych z nabywaniem nieruchomości winna była zapoznać się z treścią decyzji z 1974 r.
Jednocześnie strona pozwana zaprzeczyła aby korzystała z nieruchomości stanowiących własność powódki bez tytułu prawnego. Pozwana nie prowadzi działalności gospodarczej z wykorzystaniem spornych działek gruntu. Za korzystanie nie można uznać wypełnienie ustawowego obowiązku ochrony terenów wodonośnychpoprzez usytuowanie na niej znaków. Pozwana nie posiada tych nieruchomości, nie włada nimi. Podejmowane próby uzyskania dostępu do nieruchomości powódki celem oczyszczenia osadnikaC.spotkały się z decyzją odmowną. Uniemożliwienie pozwanej realizacji ustawowego obowiązku skutkowało podjęciem prób nabycia od powódki tych nieruchomości. Odnosząc się natomiast do wysokości dochodzonego roszczenia strona pozwana podała, że powódka nie wskazała w jaki sposób obliczyła wysokość dochodzonej pozwem kwoty.

W piśmie procesowym z dnia 4 lipca 2011r.( k 64-67) powódkaK. L.wskazała, że w niniejszym procesie dochodzi zapłaty kwoty 114 000 zł z tytułu wykorzystania przez stronę pozwaną w toku prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomości powódki w 2010 r. Bezspornym jest, zdaniem powódki, brak tytułu prawnego do korzystania przez stronę pozwaną z nieruchomości powódki, co zostało przyznane przez(...)Przedsiębiorstwo(...)Sp. z o.o. weW.w toku postępowania przed Sądem Rejonowym dlaW.w treści odpowiedzi na wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.
K. L.podtrzymała te twierdzenia w kolejnym piśmie procesowym z dnia 29.07.2011r. (k.78-81).

Dopiero w piśmie procesowym datowanym na dzień 8 września 2011 r. (k. 88-89) czyniąc zadość zobowiązaniu Sądu nałożonego na pełnomocnika powódki, powódka wskazała, że podstawę faktyczną roszczenia stanowi fakt wykorzystania przez pozwaną nieruchomości powódki w prowadzonej działalności gospodarczej oraz brak tytułu prawnego uprawniającego stronę pozwaną do takiego zachowania. Gdyby korzystanie przez stronę pozwaną opierało się na umowie (np. dzierżawy) wysokość należnego powódce czynszu wynosiłaby około 114.000 zł.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielem nieruchomości w miejscowościB.iS., o łącznej powierzchni 59, 48 ha (działki nr (...), obrębB.–T.orazdziałki nr (...), obrębS., dla których Sąd Rejonowy wO.prowadzi księgi wieczyste (odpowiednio) nr(...)i(...)), które nabyła w drodze umowy sprzedaży z dnia 10.07.2003r.
(dowód:umowa sprzedaży z 10.07.2003r. k.15-19, odpis skrócony akty małżeństwa k. 20, wypis z rejestru gruntów k. 10-11, odpis z księgi wieczystej k.12-13);

Prezydent miastaW.w dniu 31.03.1974 r. wydał decyzję o ustanowieniu stref ochronnych ujęć i źródeł wody pitnej dla miastaW.w celu zabezpieczenia jakości wód i warunków zdrowotnych oraz wydajności ujęć i źródeł wody. Działki stanowiące własność powódki w miejscowościB.iS., na podstawie tej decyzji, zaliczone zostały do terenów ochrony bezpośredniej, w obrębie których niedopuszczalne jest użytkowanie gruntów dla celów nie związanych z eksploatacją urządzeń służących do ujęcia i poboru wody. Ograniczenia dotyczące nieruchomości powódki zostały też ujęte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego obrębuB.T.oraz części obrębuS., który został zatwierdzony uchwałą z 02.09.2004r. nr(...)
(dowód: decyzja Prezydenta miastaW.z dnia 31.03.1974r. k. 52-57, wypis i wyrys z MPZP k. 37-40);

Działki stanowiące własność powódki usytuowane są wokół rzekiO.. W dacie zakupu nieruchomości przez powódkę ( w 2003 r.) w księdze wieczystej dla tej nieruchomości nie były wskazane żadne ograniczenia związane z wodną strefą ochronną. W chwili zakupu na nieruchomości ustawione były zakazy wjazdu.
(dowód:zeznania świadkaM. K.k. 105-106);

Strona pozwana(...)jako regionalny zarządca gospodarki wodnej objęła w zarząd stanowiące własność Skarbu Państwa wody rzekiO.oraz grunty pokryte tymi wodami.
Strona pozwana na nieruchomości pozwanej, w obszarze strefy ochronnej tych wód postawiła znaki informacyjne o korzystaniu z tych nieruchomości oraz zakazujące osobom trzecim wstępu na teren tych nieruchomości.
(dowód:dokumentacja fotograficzna k. 23-26, zeznania świadkaR. G.k. 104, zeznania świadkaM. K.k. 105, wyjaśnienia w charakterze strony pozwanejW. Z., k. 12);

Strona pozwana(...)zwróciła się do powódki o pozwolenie na zajęcie nieruchomości powódki pod planowaną inwestycję oczyszczania osadnikaC.jednocześnie wyrażając wolę docelowej regulacji stanu prawnego do wszystkich nieruchomości położonych w obrębie bezpośredniej strefy ochronnej ujęć wody. Propozycja wykupu nieruchomości lub zawarcie umowy dzierżawy z opcją wykupu spotkała się z decyzją odmowną powódki.
(dowód:pismo pozwanej z dnia 30.04.2009r. k. 41, zeznania świadkaM. K.k. 105).

Wysokość czynszu dzierżawnego jaki mogłaby uzyskać powódka w 2010 r. z nieruchomości gruntowych stanowiącychdziałki nr (...), obrębB.–T.orazdziałki nr (...), obrębS., dla których Sąd Rejonowy wO.prowadzi księgi wieczyste (odpowiednio) nr(...)i(...), to łącznie kwota 91 400 zł.
(dowód:opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomość k. 135-162, opinia pisemna uzupełniająca biegłego z zakresu wyceny nieruchomości k. 187-196, ustna opinia uzupełniająca biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, k. 228).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Ostatecznie, jak należy przyjąć, powódka dochodziła od strony pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w 2010 r. z nieruchomości należących do powódki przez stronę pozwaną, w celu prowadzenia przez(...)działalności gospodarczej. Przy czym powódka wskazywała, że gdyby oddała sporne nieruchomości w dzierżawę, za rok 2010 r., mogła by otrzymać czynsz dzierżawny w wysokości dochodzonej w pozwie.
Jednocześnie powódka przyznała, że nieruchomości znajdują się w strefie ochrony bezpośredniej ujęć wody, co wiąże się z istniejącymi ograniczeniami w zakresie sposobów wykorzystywania nieruchomości, niemniej jednak, istniejące ograniczenia nie stanowią żadnego uprawnienia dla strony pozwanej do wykorzystywania nieruchomości powódki.
Zatem podstawę prawną roszczenia, przy tak wskazanej postawie faktycznej żądania, stanowi przepisart. 230 k.c.w zw. zart. 224§ 2w zw. zart. 225 k.c.
Wynagrodzenie od posiadacza na podstawie wskazanych przepisów nie jest naprawieniem szkody wyrządzonej właścicielowi lecz zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, które posiadacz miałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej. Powódka zarzuca, że posiadanie pozwanej nie jest poparte skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania cudzą rzeczą. Wskazuje zatem na posiadanie zależne i do tego od początku „bezprawne”.
Ze wskazanych wyżej przepisów wynika, że warunkiem niezbędnym do skutecznego dochodzenia wynagrodzenia jest wykazanie, że strona pozwana faktycznie, w sposób bezprawny, włada nieruchomością powódki. Wedługkodeksu cywilnegoposiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Pozwana nie jest posiadaczem samoistnym. O braku cechy samoistności jej posiadania świadczy kierowanie przez pozwaną wszelkiej korespondencji o wyrażenie zgody na podjęcie stosownych działań na należącej do powódki nieruchomościach. Można ewentualnie rozważać posiadanie przez pozwaną nieruchomości jako posiadacz zależny.W przedmiotowym stanie faktycznym brak jest jednak podstaw do twierdzenia, że pozwana korzysta z nieruchomości stanowiących własność powódki bez tytułu prawnego. Do atrybutu korzystania z rzeczy tradycyjnie zalicza się następujące uprawnienia: przede wszystkim do posiadania (ius possidendi), do używania rzeczy (ius utendi), do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy (ius fruendi), do dyspozycji faktycznych (ius abutendi).Nie można zgodzić się z twierdzeniem powódki, że pozwana objęła w posiadaniedziałkę gruntu nr (...)położoną wS.oraz działkę gruntu w Gminie(...).K., obrębB.-T.. Posiadanie jest niezbędną przesłanką wykonania uprawnień do korzystania z rzeczy, jest „faktycznym warunkiem wykorzystania przez właściciela wartości użytkowej i wartości wymiennej rzeczy”. Element fizycznego władania występuje w konstrukcji posiadania samoistnego, zależnego oraz jest niezbędnym elementem dzierżenia. Konieczne jest wykonywania wszelkich czynności faktycznych wskazujących na samodzielny stan władztwa. A zatem przesłanką skutecznego dochodzenia roszczeń w tym zakresie jest władanie rzeczą, czego pozwany nie czyni w odniesieniu do nieruchomości powódki.
Z materiału dowodowego wynika, że strona pozwana nie prowadzi żadnych działań na obszarze nieruchomości powódki, nie wchodzi na ten teren oraz nie ma tam usytuowanych żadnych urządzeń. Powódka, jak sama przyznaje, ma możliwość wstępu na te nieruchomości, a jedynie nie może nią gospodarować według własnych planów. Podejmowane zaś przez pozwaną próby uzyskania dostępu do nieruchomości powódki celem oczyszczenie zbiornika z namułów dna spotkały się z decyzją odmowną. Natomiast, to co zarzuca powódka,postawienie znaków informacyjnych na tym obszarze nie może być uznane na przejaw korzystania z tej nieruchomości.A nawet gdyby tak przyjąć to działanie to stanowi realizację obowiązków publicznych, określonych ustawowo. Należy mieć na uwadze, że określone normatywnie granice własności mogą być ograniczane przez przepisy ustawy (art. 140 k.c.). Źródłem prawa dla działań strony pozwanej są przepisyustawy z 18.07.2001r. prawo wodne(art. 57. 1. granice terenu ochrony pośredniej ujęcia wody należy oznaczyć przez umieszczenie, w punktach przecięcia się granic ze szlakami komunikacyjnymi oraz w innych charakterystycznych punktach terenu, tablic zawierających informacje o ustanowieniu strefy).
Z tych przyczyn zatem powództwo nie mogło zostać uwzględnione.

Gdyby uznać jednak, że powódka w tym procesie dochodzi roszczeń odszkodowawczych za utratę pożytków z nieruchomości i spadku jej wartości ze względu na ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości to żądanie w tym zakresie też nie mogłoby zostać uwzględnione.
Sytuację powódki jako właścicielki nieruchomości kształtują nie tylko prawa i obowiązki wynikające z prawa prywatnego ale także prawa i obowiązki natury publiczno-prawnej. Ustalenia MPZP kształtują sposób wykonywania prawa własności. Istniejące decyzje administracyjne tworzące strefy ochronne są przepisami skierowanymi do właścicieli i posiadaczy nieruchomości. Wprowadzają pewne zakazy w stosunku do nieruchomości powódki zakazując prowadzenia określonej działalności, a zatem w rozumieniu art. 140 ograniczają prawa przysługujące właścicielowi.
PrezydentW.w dniu 31.03.1974 r. wydał decyzję o ustanowieniu stref ochronnych ujęć i źródeł wody pitnej dla miastaW.w celu zabezpieczenia jakości wód i warunków zdrowotnych oraz wydajności ujęć i źródeł wody. Działki stanowiące własność powódki w miejscowościB.iS.zaliczone zostały do terenów ochrony bezpośredniej w obrębie których niedopuszczalne jest użytkowanie gruntów dla celów nie związanych z eksploatacją urządzeń służących do ujęcia i poboru wody. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 września 2006 r., II OSK 708/06 wydane na podstawie uprzednio obowiązującejustawy z 30 maja 1962 r. - Prawo wodne(Dz. U. Nr 34, poz. 158 ze zm.) decyzje zachowały moc. Natomiastustawa z 24 października 1974 r. - Prawo wodne(Dz. U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) w przepisach przejściowych nie ograniczyła mocy w czasie decyzji o ustanowieniu stref ochronnych źródeł wody i stref ochronnych ujęć wody (tak jak np. stanowiła, co do pozwoleń wodnoprawnych). Zgodnie z art. 2 ust 1 ustawy z 2003 r. ( nr 228 poz. 2259) ustanowione na podstawieustawy z dnia 24.10.1974 r. prawo wodnestrefy ochronne ujęć wody stają się strefami ochronnymi ujęć wody w rozumieniu przepisów znowelizowanej ustawy. Oznacza to, że wyznaczone strefy ochronne ujęć wody podlegają obecnie przepisomustawy z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne.
Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodnew dziale III,rozdział 2(Strefy oraz obszary ochronne) stanowi, że na terenie strefy ochronnej może być zabronione lub ograniczone stosowanie nawozów oraz środków ochrony roślin (art. 54 ust. 1 pkt 1)oraz pojenie oraz wypasanie zwierząt (art. 54 ust. 3 pkt 5), a za szkody z tytułu ograniczeń w zakresie użytkowania gruntów właścicielowi gruntów przysługuje odszkodowanie od właściciela ujęcia wody (art. 61 ust. 1).
W art. 28 ustawy z dn. 18 lipca 2001 r. wskazano też, że właściciel nieruchomości przyległej do powierzchniowych wód publicznych jest obowiązany umożliwić dostęp do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymywaniem wód oraz dla ustawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych, a za powstałe w związku z tym szkody właścicielowi przysługuje odszkodowanie.
Ustawa- prawo wodneprzewiduje też wypłatę odszkodowań za inne szkody, w tym m.in.:
- wprowadzenia zakazów, nakazów oraz ograniczeń w zakresie użytkowania gruntów lub korzystania z wód w strefie ochronnej ujęć wody (art. 61 ust. 1),
- zalania w czasie powodzi gruntów leżących w granicach polderu przeciwpowodziowego (art. 16 ust. 4),
- wprowadzenia zakazów i ograniczeń związanych z ochroną urządzeń wodnych, w tym zakazu wykonywania robót lub innych czynności w pobliżu tych urządzeń (art. 65 ust. 3),
- wykonania urządzeń melioracji wodnych szczegółowych (art. 76 ust. 1),
- udostępnienia gruntu na potrzeby budowy urządzeń pomiarowych oraz w związku z wprowadzeniem ograniczeń, zakazów i nakazów w strefie ochronnej urządzeń pomiarowych (art. 107 ust. 8),
- wprowadzenia przez radę powiatu powszechnego korzystania z wód innych niż objętych takim korzystaniem z mocy ustawy (art. 35 ust. 2).
Zagadnienia procedury ustalania odszkodowań uwzględniono w dziale VIII ustawy z dn. 18 lipca 2001r.. Z przepisów tam zamieszczonych wynika, że do wypłacenia odszkodowania w przypadku ustanowienia strefy ochronnej zobowiązany jest właściciel ujęcia (art. 187 ust. 2), a na żądanie poszkodowanego wojewoda ustala wysokość odszkodowania w drodze decyzji (art. 186 ust. 3). Stronie niezadowolonej z ustalonego odszkodowania przysługuje droga sądowa. Droga sądowa przysługuje również w razie niewydania decyzji przez właściwy organ w ciągu trzech miesięcy od zgłoszenia żądania przez poszkodowanego (art. 186 ust. 4). Jeżeli w wyniku ustanowienia strefy ochronnej i nałożonych zakazów czy ograniczeń korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel może żądać wykupu nieruchomości lub jej części (art. 187 ust. 1).
Wynika z tego zatem, żewszelkie roszczenia dotyczące odszkodowań z tytułu ustanowienia strefy ochronnej i związanych z tym ograniczeniami, jak i spadku wartości nieruchomości rozpatrywane są w szczególnym trybie przedsądowym w postępowaniu administracyjno-prawnym.Powódka na taką drogę z żądaniem swym nie wystąpiła. Dlatego nawet przy przyjęciu, że powódka dochodzi w tym procesie roszczeń odszkodowawczych za utratę pożytków z nieruchomości i spadku jej wartości ze względu na ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości to żądanie i tak nie mogłoby zostać uwzględnione, a pozew podlegałby odrzuceniu.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należało, że powódka nie wykazała zasadności dochodzonego w tym procesie roszczenia, stąd powództwo w całości podlegało oddaleniu, o czy Sąd orzekł w punkcie I sentencji wyroku.
O  kosztach procesu w punkcie II sentencji wyroku Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Sąd zasądził od strony powodowej na rzecz strony przeciwnej kwotę 3 617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na zasądzoną z tego tytułu kwotę składają się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3 600 zł zgodnie z§ 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.) wraz z opłatą od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł , tj. łącznie 3 617 zł.