Sąd Okręgowy we Wrocławiu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1449/12
Data wyroku: 2013-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Rafał Cieszyński
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art. 395 k.c.
Teza: odstąpienie od umowy

Sygn. akt I C 1449/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
05 września 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński
Protokolant Ewelina Kiałka
po rozpoznaniu na rozprawie 26 sierpnia 2013 r. we Wrocławiu
sprawy z powództwaE. K. (1)
przeciwko(...) Spółce z o.o.– Spółce Komandytowo-Akcyjnej z siedzibą weW.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanego(...) Spółki z o.o.– Spółki Komandytowo-Akcyjnej z siedzibą weW.na rzecz powódkiE. K. (1)kwotę 472.500 zł (czterysta siedemdziesiąt dwa tysiące pięćset złotych) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty:

450.000 zł od 19 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty,
22.500 zł od 26 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty;

II
oddala dalej idące powództwo;

III
oddala wniosek powódki o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego;

IV
nakazuje uiścić pozwanemu(...) Spółce z o.o.– Spółce Komandytowo-Akcyjnej z siedzibą weW.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 23.625 zł tytułem opłaty sądowej od uwzględnionej części powództwa, od obowiązku uiszczenia której powódka została zwolniona;

V
nakazuje ściągnąć z zasądzonego w punkcie I. wyroku roszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 2.551 zł tytułem opłaty sądowej od nieuwzględnionej części powództwa, od obowiązku uiszczenia której powódka była zwolniona.

Sygn. akt I C 1449/12

UZASADNIENIE
PowódkaE. K. (1)w pozwie skierowanym przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąspółce komandytowej z siedzibą weW.wniosła o zasądzenie kwoty 523.506,70 zł wynikającej z odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży z 06 sierpnia 2010 roku, zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A numer(...).
Na dochodzoną pozwem kwotę składały się:

a
kwota 450.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 19 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu zapłaconej ceny zakupu mieszkania;

b
kwota 48.885,18 zł z odsetkami ustawowymi od 06 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu wartości przeprowadzonych prac wykończeniowych (w tym zakupionych materiałów budowlanych) w lokalu będącym przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży z 06 sierpnia 2010 roku;

c
kwota 22.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 25 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty tytułem kary umownej za niewykonanie umowy przez pozwanego;

d
kwota 2.121,52 zł z ustawowymi odsetkami od 06 sierpnia 2010 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów notarialnych związanych z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży.

Ponadto powódka wniosła o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że 06 sierpnia 2010 roku zawarła z pozwanym w formie aktu notarialnego (Rep. A numer(...)) „przedwstępną umowę sprzedaży”, będącą w rzeczywistości umową deweloperską w rozumieniuart. 9 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r.o własności lokali. Na mocy tejże umowy pozwany zobowiązał się wybudować budynek mieszkalny nadziałce numer (...)o powierzchni 2,2272 ha,(...), położonej weW.przyul. (...), obrębP., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu prowadziksięgę wieczystą numer (...), a w budynku tymlokal mieszkalny numer (...)o powierzchni użytkowej 65,49 m2, którego własność miała zostać przeniesiona na powódkę wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku. Zgodnie z postanowieniami § 3 ust. 5 umowy powódka uiściła pozwanemu za opisany lokal uzgodnioną cenę sprzedaży w wysokości 450.000 zł. 04 września 2010 roku powódka dokonała odbioru lokalu w stanie deweloperskim. Następnie przeprowadziła w nim prace wykończeniowe zgodnie z treścią § 5 ust. 1 i 2 umowy przedwstępnej o łącznej wartości 48.885,18 zł. Zgodnie z treścią § 5 ust. 3 umowy przedwstępnej pozwany zobowiązał się do zawarcia z powódką umowy przyrzeczonej do 31 grudnia 2010 roku. Powódka wskazywała, że pozwany nie wywiązał się z powyższego terminu, pozostając w zwłoce przekraczającej 90 dni. W związku z tym, na podstawie § 9 ust. 1 litera b umowy przedwstępnej, powódka odstąpiła od umowy złożywszy stosowne oświadczenie w piśmie z 04 sierpnia 2011 roku. Jednocześnie wezwała pozwanego do zwrotu zapłaconej ceny i wydatków poniesionych na wykończenie lokalu, a także do zapłaty kary umownej. Pozwany jednak, pomimo kierowanych do niego wezwań do zapłaty, nie zwrócił powódce należności przysługujących z tytułu odstąpienia od umowy. Po ponownym wezwaniu do zapłaty z 27 marca 2012 roku pozwany negatywnie odniósł się do żądań powódki, uznając oświadczenie o odstąpieniu od umowy za bezskuteczne. Powódka podnosiła, że nie wywiązanie się przez pozwanego ze zobowiązań wynikających z odstąpienia od umowy spowodowało utratę przez nią kwoty w łącznej wysokości 523.506,70 zł, na którą składają się: cena sprzedaży w wysokości 450.000 zł, wartość przeprowadzonych prac wykończeniowych w lokalu, w tym materiałów w wysokości 48.885,18 zł, kara umowna w wysokości 22.500 zł, koszty notarialne w wysokości 2.121,52 zł.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany w pierwszej kolejności podniósł zarzut braku umocowania pełnomocnika powódki do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, w dalszej zaś wskazywał, iż wbrew twierdzeniom powódki, nie pozostawał w zwłoce z wykonaniem zobowiązania w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej, a także zarzucał brak legitymacji czynnej po stronie powódki do żądania od pozwanego zapłaty kwoty 450.000 zł.
Odnośnie braku umocowania pełnomocnika powódki pozwany wskazywał, że datowane na 29 lipca 2011 r. pełnomocnictwo obejmowało swym zakresem umocowanie dlaR. K.zKancelarii (...)weW.do reprezentowania, występowania i działania w imieniu powódki przed wszystkimi sądami, organami administracji państwowej i samorządowej, organami egzekucyjnymi, prywatnymi osobami fizycznymi, prawnymi i nie posiadającymi osobowości prawnej w sprawie odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży. W ocenie pozwanego zakres umocowania pełnomocnika nie uprawniał do dokonywania czynności materialnoprawnych, w tym odstąpienia od umowy. Pozwany podkreślał, że udzielone przez powódkę pełnomocnictwo traktować należy jako pełnomocnictwo procesowe ogólne, które nie obejmuje umocowania do składania oświadczeń materialnoprawnych, a jedynie daje uprawnieniastricteprocesowe, określone wart. 91 k.p.c.Tym samym, wedle pozwanego, złożone przez pełnomocnika powódki oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, zostało dokonane bez właściwego umocowania i jako takie nie może wywołać skutku prawnego. Pozwany zaznaczał jednocześnie, że dokonana przez pełnomocnika czynność prawna na obecnym etapie nie może zostać konwalidowana przez powódkę, albowiem stosownie doart. 104 k.c.jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu zgodził się na działanie bez umocowania, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania. Pozwany podkreślał, że nigdy nie wyrażał zgody na działanie pełnomocnika bez umocowania, co więcej w pismach kierowanych do powódki w odpowiedzi na złożone oświadczenie o odstąpieniu, wskazywał na uchybienia prawne i formalne tegoż oświadczenia.
W dalszej kolejności pozwany wskazywał, że zgodnie z § 5 ust. 3 umowy przedwstępnej z 06 sierpnia 2010 roku, zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić nie później niż do 31 grudnia 2010 roku, pod warunkiem uregulowania przez kupującego wszystkich należności wynikających z niniejszej umowy. Zobowiązanie niepieniężne ciążące na pozwanej spółce uzależnione było zatem od uprzedniego wykonania przez powódkę ciążącego na niej zobowiązania pieniężnego. W ocenie pozwanego, przez okres istnienia zaległości w zapłacie po stronie kupującego, nie można mówić o zwłoce w wykonaniu przezspółkę (...)zobowiązania z tytułu umowy przedwstępnej. Stosownie do treści § 12 ust. 3 umowy przedwstępnej kupujący zobowiązał się do ponoszenia kosztów eksploatacji budynku od pierwszego dnia miesiąca następującego po wyznaczonym przez sprzedającego terminie odbioru o którym mowa w § 4 ust. 5 umowy. Powódka zobowiązana była również do ponoszenia kosztów związanych z administracją i utrzymaniem urządzeń wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej oraz ochrony inwestycji. Koszty te były liczone proporcjonalnie do udziału powierzchni lokalu wskazanej w § 2 ust. 1 litera A umowy do ogólnej powierzchni lokali znajdujących się w budynku, w którym znajduje się przedmiot umowy. Pozwany wyjaśniał, że przez cały okres, w którym miał pozostawać w rzekomej zwłoce z obowiązkiem zawarcia umowy, powódka posiadała zadłużenie ze wskazanego powyżej tytułu, wynoszące od 223 zł do 1.115 zł, stąd też powódka nie mogła skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej zaś pozwany nie pozostawał w zwłoce z zawarciem tejże umowy. Wobec zatem nieuregulowania przez powódkę wszystkich należności wynikających z umowy przedwstępnej, wedle pozwanego nie zaktualizował się warunek uprawniający powódkę do żądania przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na jej rzecz. Z ostrożności procesowej pozwany podniósł zarzut braku legitymacji czynnej powódki w zakresie żądania zwrotu zapłaconej ceny wraz z odsetkami. Zgodnie bowiem z postanowieniami § 3 umowy cesji wierzytelności z 24 sierpnia 2010 roku w celu zabezpieczenia roszczeń banku ((...) Bank S.A.z siedzibą wW.) z tytułu umowy kredytowej powódka scedowała na bank swoje roszczenia o zwrot wpłat z tytułu umowy zawartej z deweloperem. Cesja wygasa po całkowitej spłacie kredytu lub zawarciu umowy zbycia nieruchomości. Do zbycia nieruchomości nie doszło z winy powódka, zaś w pozwie brak jest dowodu na okoliczność spłacenia przez nią całości kredytu. W świetle powyższego, zdaniem pozwanego należało uznać, że umowa cesji jest wiążąca a jej skutkiem jest brak legitymacji powódki do wytoczenia powództwa o zapłatę kwoty 450.000 zł.
Odnosząc się do żądania zapłaty kar umownych przez powódkę pozwany wskazywał dodatkowo, że zgodnie z ogólną zasadą, że roszczenia związane z karami umownymi nie są objęte podatkiem VAT, 5% kary umownej należy liczyć od ceny netto za przedmiot sprzedaży, to jest od kwoty 420.560,75 zł, z której 5% stanowi kwota 21.028 zł, a nie jak domaga się powódka 22.500 zł. Odnośnie natomiast żądania w zakresie zasądzenia wartości przeprowadzonych przez powódkę prac wykończeniowych w przedmiotowym lokalu, pozwany zarzucał, że powódka nie udowodniła, by dołączone do pozwu faktury i rachunki dotyczyły wykończenia lokalu przyul. (...), co więcej, powódka nie wykazała że zakupione przez nią sprzęty, czy rzeczy kiedykolwiek znajdowały się i w dalszym ciągu znajdują się w lokalu mieszkalnym. Pozwany zaznaczał również, że wycena poczynionych przez powódkę nakładów wymaga wiedzy specjalnej, zaś powódka zaniechała inicjatywy dowodowej w tym zakresie. Pozwany podnosił dodatkowo, że powódka nie może dochodzić zwrotu kosztów wykończenia i kosztów przedwstępnej umowy notarialnej, albowiem na wypadek konieczności naprawienia szkody związanej z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej została zastrzeżona kara umowna, a dochodzenie odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej jest możliwie tylko w przypadku, gdy umowa daje taką możliwość, zaś umowa przedwstępna takiego uprawnienia żadnej ze stron nie dawała. Ponadto, w ocenie pozwanego ewentualne ulepszenia w przypadku rozwiązania umowy najmu, a zatem w przypadku gdyby Sąd ustalił skuteczność odstąpienia, pozwany może żąda przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:
06 sierpnia 2010 roku powódkaE. K. (1)zawarła z pozwanym(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąspółką komandytową z siedzibą weW.w formie aktu notarialnego (Repertorium A numer(...)) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Na mocy tejże umowy pozwany zobowiązał się wybudować na nieruchomości położonej weW., obrębP., przyulicy (...), oznaczonej jakodziałka numer (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadziksięgę wieczystą numer (...)budynek w zabudowie segmentowej do czterech kondygnacji, z poddaszami użytkowymi, miejscami parkingowymi, garażami i komórkami lokatorskimi. W ramach powyższego przedsięwzięcia, pozwany zobowiązał się wybudować, a następnie sprzedać powódce na odrębną własnośćlokal mieszkalny numer (...)położony na drugiej kondygnacji budynku oznaczonego w projekcie budowlanym literą(...)o powierzchni 65,49 m2wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, to znaczy, w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (§ 2 umowy). Zgodnie z § 3 umowy cena przedmiotu umowy została ustalona na kwotę 450.000 zł brutto i miała być zapłacona przez powódkę do 30 września 2010 roku. Strony ustaliły, że termin wykonania przedmiotu umowy, z wyłączeniem prac opisanych w § 4 ust. 2 umowy, do 04 października 2010 roku. W § 5 ust. 1 umowy powódka zobowiązała się w terminie 100 dni od protokolarnego przekazania przedmiotowego lokalu do wykonania pra polegających na montażu urządzeń sanitarnych, kuchenki elektrycznej, zlewozmywaka, drzwi wewnętrznych do pomieszczeń higieniczno-sanitarnych oraz położeniu podłóg i ścian zmywalnych do wysokości 2 metrów w łazienkach i toaletach. W § 5 ust. 3 strony uzgodniły, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w terminie 2 miesięcy od uzyskania zaświadczenia PrezydentaW.o samodzielności lokalu, jednak nie później niż do 31 grudnia 2010 roku i pod warunkiem uregulowania przez kupującego wszystkich należności wynikających z umowy, w tym kosztów związanych z wykonaniem za kupującego prac związanych z wykończeniem lokalu, o których mowa w § 5 ust. 1 umowy.
Zgodnie z § 9 ust. 1 lit. b umowy przedwstępnej, w przypadku zwłoki sprzedającego w wykonaniu przedmiotu umowy w stosunku do terminu określonego w § 5 ust. 3, przekraczającej 90 dni kupujący miał prawo do odstąpienia od umowy w terminie do 31 grudnia 2011 roku. W razie skorzystania przez kupującego z powyższego uprawnienia sprzedający obowiązany było do zwrotu kupującemu wpłaconej przez niego kwoty tytułem wstępnej ceny określonej w § 3 ust. 1 umowy powiększonej o odsetki w wysokości ustawowej, liczone od ósmego dnia od doręczenia oświadczenia o odstąpieniu do dnia zapłaty oraz karę umowną w wysokości 5% wstępnej ceny określonej w § 3 ust. 1 umowy w terminie 14 dni, licząc od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Na podstawie § 11 ust. 3 umowy, powódka zobowiązała się do ponoszenia kosztów eksploatacji budynku od pierwszego dnia miesiąca następującego po wyznaczonym przez sprzedającego pierwszym terminie odbioru. Powódka miała też ponosić koszty związane z administracją i utrzymaniem urządzeń wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej oraz ochrony inwestycji.
W związku z zawarciem powyższej umowy przedwstępnej powódka poniosła koszty notarialne na kwotę 2.121,52 zł.
(dowód: przedwstępna umowa sprzedaży z 06 sierpnia 2010 r. wraz z załącznikami k. 10-26,
faktura VAT numer (...)z 06 sierpnia 2010 r. k. 64)

W celu sfinansowania zakupu powyższej nieruchomości powódka zawarła 24 sierpnia 2010 roku z(...) Bank S.A.z siedzibą wW.umowę kredytu hipotecznego numer(...). Na mocy tejże umowy bank udzielił powódce kredytu w wysokości 534.965,01 zł, z której to kwoty miała być zapłacona między innymi cena nabycia lokalu w kwocie 450.000 zł oraz koszty jego wykończenia w kwocie 67.100 zł.
Tego samego dnia powódka zawarła z bankiem kredytującym umowę cesji wierzytelności, na mocy której przelała na rzecz(...) Bank S.A.roszczenia przysługujące jej względem dewelopera, w przypadku rozwiązania umowy z 06 sierpnia 2010 roku, o zwrot wniesionych wpłat z tytułu umowy zawartej z deweloperem do wysokości zadłużenia z tytułu umowy kredytu wraz z należnościami ubocznymi.
(dowód: umowa kredytu hipotecznego numer(...)z 24 sierpnia 2010 r. k. 51-60,
umowa cesji wierzytelności z 24 sierpnia 2010 r. k. 61-62)

30 sierpnia 2010 roku pozwany otrzymał od powódki kwotę 450.000 zł tytułem ceny nabycia lokalu, określonego w umowie z 06 sierpnia 2010 roku.
(dowód: faktura VAT numer(...)z 30 sierpnia 2010 r. k. 63)

04 września 2010 roku powódka dokonała odbioru przedmiotowego lokalu w stanie deweloperskim. Następnie przeprowadziła w nim prace wykończeniowe, zgodnie z treścią § 5 ust. 1 i 2 umowy przedwstępnej, polegające między innymi na położeniu posadzek we wszystkich pomieszczeniach, wykonaniu gładzi, malowaniu ścian, montażu urządzeń sanitarnych w łazience oraz zamontowaniu w kuchni wykonanych na zamówienie mebli oraz kuchenki elektrycznej i zlewozmywaka. Łączny koszt prac wykończeniowych wraz z zakupionym sprzętem AGD, meblami kuchennymi oraz materiałami budowlanymi wyniósł 48.885,18 zł.
(dowód: faktury VAT i rachunki k. 65-90,
protokół zdawczo-odbiorczy z 04 września 2010 r. do przedwstępnej umowy sprzedaży k. 142-147,
spis uwag (wad i usterek) wlokalu numer (...)przyul. (...)weW.k. 148,
protokół przekazania kluczy z 04 września 2010 r. k. 149,
przesłuchanie powódki elektroniczny protokół rozprawy z 26 sierpnia 2013 roku od 00:02:37 do 00:16:22)

W związku z faktem, iż do 31 grudnia 2010 roku pozwany nie zawarł z powódką umowy przenoszącej własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego,E. K. (1)zaczęła dopytywać się w siedzibie spółki o przyczyny zwłoki w zawarciu umowy oraz przewidywany termin jej podpisania. Pomimo składanych przez powódkę wizyt w siedzibie pozwanego oraz wielokrotnych telefonów, pracownicy pozwanej spółki nie udzielili powódce informacji odnośnie powodów, dla których termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest odkładany w czasie. Jednocześnie przy każdej z rozmów telefonicznych zapewniano powódkę, że umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego na powódkę zostanie zawarta niebawem, wskazując początkowo termin do lutego 2011 roku, a następnie do czerwca 2011 roku.
(dowód: przesłuchanie powódki elektroniczny protokół rozprawy z 26 sierpnia 2013 roku od 00:02:37 do 00:16:22)

W okresie od października 2010 roku do lipca 2011 roku powódka na bieżąco regulowała opłaty eksploatacyjne związane z administracją i utrzymaniem części wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej oraz ochrony inwestycji.
W mieszkaniu przyul. (...)weW.powódka zamieszkiwała do maja 2011 roku.
(dowód: zawiadomienie o wysokości ryczałtu z 07 października 2010 r. k. 169,
pismo zarządcy nieruchomości o wysokość zaliczki od września 2010 r. k. 170,
pismo zarządcy nieruchomości z 11 stycznia 2011 r. k. 171,
pismo zarządcy nieruchomości z 01 listopada 2010 r. k. 172,
potwierdzenia przelewu k. 173-182,
przesłuchanie powódki elektroniczny protokół rozprawy z 26 sierpnia 2013 roku od 00:02:37 do 00:16:22)

Pismem z 04 sierpnia 2011 roku powódka oświadczyła pozwanemu, że odstępuje od umowy zawartej przed notariuszemJ. P.06 sierpnia 2010 roku (Repertorium A numer(...)). Jako przyczynę odstąpienia od umowy powódka wskazała zwłokę pozwanego w zawarciu umowy przyrzeczonej przekraczającą 90 dni w stosunku do terminu określonego w § 5 ust. 3 umowy, według którego zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży miało nastąpić do 31 grudnia 2010 roku. Jednocześnie powódka wezwała pozwanego na podstawie § 9 ust. 1 lit. b umowy do zwrotu zapłaconej ceny w kwocie 450.000 zł, kary umownej w wysokości 5% ceny w kwocie 22.500 zł oraz, na podstawieart. 494 k.c.do zapłaty kwoty 40.000 zł tytułem zwrotu kosztów wykonania prac, do których kupująca była zobowiązana na mocy § 5 ust. 1 umowy.
Powyższe oświadczenie w imieniu powódki złożył jej pełnomocnikR. K., któremu powódka 29 lipca 2011 roku udzieliła pełnomocnictwa do „reprezentowania, występowania i działania w jej imieniu przed wszystkimi sądami, organami administracji państwowej i samorządowej, organami egzekucyjnymi, prywatnymi osobami fizycznymi, prawnymi i nie posiadającymi osobowości prawnej w sprawie odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży”.
Pismo powódki z 04 sierpnia 2011 roku zostało doręczone pozwanemu 11 sierpnia 2011 roku.
(dowód: oświadczenie o odstąpieniu od umowy z 04 sierpnia 2011 r. k. 27-28,
pełnomocnictwo z 29 lipca 2011 r. k. 29,
potwierdzenie nadania i odbioru pisma k. 30-32)

W odpowiedzi na złożone przez powódkę oświadczenie o odstąpieniu od umowy, pozwany pismem z 19 sierpnia 2011 roku zakwestionował skuteczność powyższego oświadczenia, wskazując zarazem, iż brak jest podstaw prawnych i faktycznych do zapłaty żądanych przez powódkę kwot.
(dowód: pismo pozwanego z 19 sierpnia 2011 r. k. 40)

Pismem z 27 marca 2012 roku powódka, w związku ze złożonym oświadczeniem o odstąpieniu od umowy, ponownie wezwała pozwanego do zapłaty na jej rzecz następujących kwot: 450.000 zł tytułem zwrotu zapłaconej ceny, 46.538 zł tytułem zwrotu poniesionych kosztów przeprowadzenia prac wykończeniowych, 22.500 zł tytułem kary umownej za niewykonanie umowy. Powyższe pismo pozwany otrzymał 29 marca 2012 r.
W odpowiedzi na pismo powódki pozwany zakwestionował skuteczność złożonego przez nią oświadczenia o odstąpieniu od umowy wskazując, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy powódki. Jednocześnie pozwany zaznaczył, że w dalszym ciągu istnieje możliwość przeniesienia własności przedmiotowego lokalu na powódkę, jednakże mimo dwukrotnego wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powódka nie stawiła się u notariusza.
(dowód: pismo powódki z 27 marca 2012 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k. 42-49,
pismo pozwanego z 12 kwietnia 2012 r. k. 50)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo w przeważającym zakresie zasługiwało na uwzględnienie.
W przedmiotowej sprawie powódkaE. K. (1)domagała się zasądzenia od pozwanego ogółem kwoty 523.506,70 zł, w tym: kwoty 450.000 zł tytułem zwrotu zapłaconej pozwanemu ceny sprzedaży lokalu, kwoty 48.885 zł tytułem zwrotu kosztów przeprowadzonych prac wykończeniowych w lokalu, kwoty 22.500 zł tytułem kary umownej za niewykonanie przez pozwanego zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej oraz kwoty 2.121,52 zł tytułem zwrotu poniesionych przez powódkę kosztów notarialnych. Dochodzone pozwem roszczenia powódka wywodziła z faktu odstąpienia przez nią od zawartej z pozwanym umowy z 06 sierpnia 2010 roku (Repertorium A numer(...)).
Na gruncie rozpoznawanej sprawy bezspornym było, iż strony łączyła umowa z 06 sierpnia 2010 roku, której przedmiotem było wybudowanie przez pozwanego budynku mieszkalnego, a następnie przeniesienie na rzecz powódki usytuowanego w nim lokalu o powierzchni 65,49 m2wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Na mocy tejże umowy powódka zobowiązała się do zapłaty na rzecz pozwanego w terminie do 30 września 2010 roku uzgodnionej ceny sprzedaży lokalu w kwocie 450.000 zł.
Mając na względzie treść przedmiotowej umowy, w tym w szczególności zakres wzajemnych zobowiązań stron, zdaniem Sądu należało uznać, iż umowa ta, wbrew nadanej jej przez strony nazwie, stanowiła umowę deweloperską, uregulowaną wart. 9 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 rokuo własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903). Zgodnie z treścią powołanego przepisu, odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Jak stanowi ustęp drugi powołanego przepisu, do ważności umowy, o której mowa wustępie 1niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W orzecznictwie podkreśla się, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera(vide: wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2004 roku, sygn. akt IV CK 521/2003, LEX numer 18717).Jednocześnie wskazuje się, że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (wyrok Sądu Najwyższego z 09 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/2001, OSNC 2004/7-8 poz. 130).
Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, w pierwszym rzędzie należy wskazać, że łącząca strony umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, zaś roszczenie powódki o przeniesienie własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej, jak tego wymaga brzmienieart. 9 ust. 2 ustawyo własności lokali. Ponadto wypada zauważyć, że świadczeniu powódki polegającemu na uiszczeniu określonej kwoty, odpowiadały obowiązki pozwanego: wybudowania budynku, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu na powódkę. Celem stron nie było zatem zobowiązanie się pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży wybudowanego lokalu i jedynie określenie przyszłych warunków tej umowy (przedmiot i cena), ale zobowiązanie to było daleko bardziej złożone, co przesądza o zakwalifikowaniu spornej umowy jako deweloperskiej.
Jak już wspomniano powyżej, podstawą faktyczną dochodzonych w pozwie roszczeń było niewywiązanie się przez pozwanego z obowiązku przeniesienia na rzecz powódki własności lokalu w terminie wynikającym z § 5 ust. 3 umowy, co skutkowało złożeniem przez powódkę oświadczenia o odstąpieniu od tej umowy.
W toku procesu, pozwany kwestionował skuteczność złożonego przez powódkę oświadczenia o odstąpieniu od umowy zarzucając przede wszystkim, iż działający w imieniu powódki pełnomocnik nie był umocowany do składania tego rodzaju oświadczeń woli.
W ocenie Sądu powyższy zarzut był bezpodstawny. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, oświadczenie o odstąpieniu od umowy, zawarte w piśmie z 04 sierpnia 2011 roku, zostało złożone w imieniu powódki przez jej pełnomocnika w osobieR. K.. Pełnomocnik ten, zgodnie z treścią pełnomocnictwa z 29 lipca 2011 roku, umocowany został przez powódkę do „reprezentowania, występowania i działania w jej imieniu przed wszystkimi sądami, organami administracji państwowej i samorządowej, organami egzekucyjnymi, prywatnymi osobami fizycznymi, prawnymi i nie posiadającymi osobowości prawnej w sprawie odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży”. Oceniając podany wyżej zakres przedmiotowego pełnomocnictwa zdaniem Sądu nie sposób przyjąć, jak twierdzi pozwany, by było to jedynie pełnomocnictwo procesowe, uprawniające do podejmowania w imieniu mocodawcy czynności wymienionych wart. 91 k.p.c.Powyższy przepis zawiera w sposób wyczerpujący reguluje zakres umocowania pełnomocnika procesowego z mocy samego prawa. W zakres takiego pełnomocnictwa wchodzą przede wszystkim czynności procesowe związane z prowadzeniem sprawy przed sądem, czynności dotyczące zabezpieczenia i egzekucji, a także czynności dyspozytywne takie jak zawarcie ugody, zrzeczenie się roszczenia, uznanie powództwa, o ile nie zostały one wyłączone w danym pełnomocnictwie. Nie ulega wątpliwości, że przewidziany wart. 91 k.p.c.zakres umocowania z mocy ustawy nie uprawnia pełnomocnika procesowego do złożenia oświadczenia o charakterze materialnoprawnym, co nie wyklucza jednak przyjęcia, że oświadczenie woli mocodawcy o udzieleniu pełnomocnictwa do złożenia takiego oświadczenia może być złożone w sposób dorozumiany (vide wyrok Sądu Najwyższego z 20 października 2004 roku, sygn. akt I CK 204/04, OSN 2005, nr 10, poz. 176). Analizując zakres pełnomocnictwa udzielonego przez powódkęR. K.zdaniem Sądu stwierdzić należy, iż zawierało ono w sobie zarówno pełnomocnictwo procesowe, jak i pełnomocnictwo szczególne do składania oświadczeń materialnoprawnych. O takiej interpretacji przesądza przede wszystkim literalne brzmienie pełnomocnictwa z 29 lipca 2011 roku, z którego wyraźni wynika, iż zawierało ono umocowanie do reprezentowania, występowania i działania w imieniu powódki nie tylko przed sądami, ale również przed „prywatnymi osobami fizycznymi, prawnymi i nie posiadającymi osobowości prawnej. Już zatem sam zakres podmiotów przed którymi w imieniu powódki mógł działać pełnomocnik, wykracza poza pełnomocnictwo procesowe, o którym mowa w treściart. 91 k.p.c.Dodatkowo należy podkreślić, iż rozważane pełnomocnictwo w sposób wyraźny precyzowało przedmiotowy zakres umocowania pełnomocnika powódki, wskazując, iż uprawnia ono do podejmowania czynności „w sprawie odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży”. Przy takim sformułowaniu treści pełnomocnictwa, wedle Sądu, nieuprawniony wydaje się zarówno zarzut pozwanego sugerujący wyłącznie procesowy charakter owego pełnomocnictwa, jak i zarzut odwołujący się do ograniczenia jego zakresu wyłącznie do czynności zwykłego zarządu. Proponowana przez pozwanego wykładania nie daje się bowiem pogodzić z treścią spornego pełnomocnictwa, które w sposób wyraźny określa zakres przedmiotowy i podmiotowy umocowania pełnomocnika, przesądzając zarazem, iż uprawnia ono również do składania materialnoprawnych oświadczeń woli „w sprawie odstąpienia od umowy przedwstępnej”. Powódka udzieliła zatemR. K.również pełnomocnictwa szczególnego do czynności materialnoprawnych w rozumieniuart. 98 k.c., co niewątpliwie uprawniało go do złożenia w imieniu powódki oświadczenia o odstąpieniu od umowy z 06 sierpnia 2010 roku.
W świetle powyższego należało uznać, iż zarzut pozwanego dotyczący rzekomej nieważności oświadczenia powódki o odstąpieniu od umowy zawartego w piśmie z 04 sierpnia 2011 roku, był nieuzasadniony.
Przesądzając od strony formalnej skuteczność dokonanego przez powódkę odstąpienia od umowy, w dalszej kolejności należało rozważyć istnienie merytorycznych podstaw do złożenia takiego oświadczenia. Pozwany zarzucał bowiem, że w realiach przedmiotowej sprawy nie zaktualizowały się określone w umowie przesłanki, uprawniające kupującego do skorzystania z uprawnienia do odstąpienia od umowy.
Stosownie do zapisu § 9 ust. 1 lit. b umowy z 06 sierpnia 2010 roku, w przypadku zwłoki sprzedającego w wykonaniu przedmiotu umowy w stosunku do terminu określonego w § 5 ust. 3, przekraczającej 90 dni, kupującemu przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy w terminie do 31 grudnia 2011 roku. Z treści § 5 ust. 3 spornej umowy wynikało, że zawarcie umowy przenoszącej na powódkę własność przedmiotowego lokalu miało nastąpić w terminie 2 miesięcy od uzyskania zaświadczenia PrezydentaW.o samodzielności lokalu, jednak nie później niż do 31 grudnia 2010 roku i pod warunkiem uregulowania przez kupującego wszystkich należności wynikających z umowy, w tym kosztów związanych z wykonaniem za kupującego prac związanych z wykończeniem lokalu, o których mowa w § 5 ust. 1 umowy.
Powołując się na powyższy zapis umowy pozwany wskazywał, że do przeniesienia własności lokalu w terminie wynikającym z § 5 ust. 3 umowy nie doszło z winy powódki, albowiem nie uregulowała ona wszystkich należności wynikających z przedmiotowej umowy. Pozwany zarzucał, że powódka posiadała zadłużenie z tytułu opłat na pokrycie kosztów eksploatacji budynku, obejmujących koszty związane z utrzymywaniem urządzeń wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej oraz ochrony inwestycji.
Powyższy zarzut pozwanego oraz towarzysząca mu argumentacja, zdaniem Sądu, były całkowicie bezzasadne. W pierwszej kolejności należy podnieść, że przewidziany w § 5 ust. 3 umowy obowiązek kupującego do uregulowania „wszystkich należności wynikających z umowy” obejmował przede wszystkim cenę sprzedaży uzgodnioną w § 3 umowy oraz, ewentualnie, koszty związane z wykonaniem za kupującego prac związanych z wykończeniem lokalu, o których mowa w § 5 ust. 1 umowy. W ocenie Sądu do należności tych nie sposób zaliczyć również kosztów związanych z eksploatacją budynku, które stanowią osobną kategorię należności, do których zapłaty powódka zobowiązała się na podstawie § 11 ust. 3 umowy. Stosownie powołanego zapisu, powódka miała ponosić koszty eksploatacji budynku od pierwszego dnia miesiąca następującego po wyznaczonym przez sprzedającego pierwszym terminie odbioru. Powódka miała też ponosić koszty związane z administracją i utrzymaniem urządzeń wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej oraz ochrony inwestycji. W przekonaniu Sądu, koszty te, wbrew stanowisku pozwanego, nie miały bezpośredniego związku z zawarciem spornej umowy zobowiązującej do nabycia lokalu, lecz wiązały się z faktem wydania przedmiotu umowy powódce i przejęcia tym samym przez nią obowiązku ponoszenia kosztów zarządu i eksploatacji budynku i części wspólnych nieruchomości.
Niezależnie jednak od podniesionych uwag wypada stwierdzić, iż powódka na datę złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, nie posiadała względem pozwanego zadłużenia z tytułu opłat i należności § 11 ust. 3 umowy. Przedłożone przez powódkę pisma zarządcy nieruchomości oraz potwierdzenia przelewu, wedle Sądu dokumentują fakt bieżącego regulowania przezE. K. (1)opłat eksploatacyjnych związanych z administracją i utrzymaniem części wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej oraz ochrony inwestycji w okresie jej zamieszkiwania w spornym lokalu.
Poczynione dotychczas rozważania zdaniem Sądu skłaniają do wniosku, że na gruncie przedmiotowej sprawy zaktualizowały się przesłanki do odstąpienia przez powódkę od umowy z 06 sierpnia 2010 roku. Tym samym należało uznać, iż złożone w piśmie z 04 sierpnia 2011 roku oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy było skuteczne oraz merytorycznie uzasadnione. Za powyższą konkluzją przemawia fakt, iż pozwany do daty złożenia przedmiotowego oświadczenia pozostawał w zwłoce w zawarciu z powódką umowy przenoszącej własność lokalu, zaś zwłoka ta przekraczała okres 90 dni liczonych od daty przewidzianego w umowie terminu zawarcia umowy ostatecznej. Dalej należy wskazać, że powódka uregulowała względem pozwanego wszelkie wymagane w § 5 ust. 3 umowy należności, od których uzależnione było przeniesienie na nią własności lokalu. Powódka zapłaciła bowiem pozwanemu całą uzgodnioną w umowie cenę sprzedaży, jak również na własny koszt, w uzgodnionym przez strony terminie, wykonała prace wykończeniowe w przedmiotowym lokalu. Dodatkowo wskazać należy, że powódka skorzystała z uprawnienia do odstąpienia od umowy w terminie określonym w § 9 ust. 1 lit. b umowy z 06 sierpnia 2010 roku, składając stosowne oświadczenie w tym przedmiocie przed 31 grudnia 2011 roku.
W świetle powołanych okoliczności należało uznać, iż stosownie doart. 395 k.c., mocą jednostronnego oświadczenia powódki zawartego w piśmie z 04 sierpnia 2011 roku doszło do wygaśnięcia umowy z 06 sierpnia 2010 roku i powrotu do stanu sprzed jej zawarcia (skutekex tunc). Konsekwencją powyższego jest obowiązek zwrotu przez strony wszystkiego, co na podstawie wiążącej je dotychczas umowy, nawzajem sobie świadczyły (art. 395 § 2 k.c.). Z chwilą skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy odpada bowiem podstawa prawna spełnionych już świadczeń, a zatem winien być przywrócony stan rzeczy sprzed zawarcia umowy. Jak wynika z treściart. 494 k.c.strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
W § 9 ust. 1 lit. b umowy z 06 sierpnia 2010 roku strony zastrzegły, że w razie skorzystania przez kupującego z powyższego uprawnienia sprzedający obowiązany był do zwrotu kupującemu wpłaconej przez niego kwoty tytułem wstępnej ceny określonej w § 3 ust. 1 umowy, powiększonej o odsetki w wysokości ustawowej, liczone od ósmego dnia od doręczenia oświadczenia o odstąpieniu do dnia zapłaty oraz karę umowną w wysokości 5% wstępnej ceny określonej w § 3 ust. 1 umowy, w terminie 14 dni, licząc od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Odnośnie ciążącego na sprzedającym obowiązku zwrotu uiszczonej przez kupującego ceny sprzedaży lokalu w kwocie 450.000 zł, pozwany zarzucał, że legitymowanym do dochodzenia tej kwoty jest wyłącznie bank udzielający kredytu powódce, albowiem na podstawie zawartej z powódką umowy cesji, przeszła na niego wierzytelność z powyższego tytułu.
Z powyższym zarzutem wedle Sądu nie sposób się zgodzić. W pierwszym rzędzie podkreślenia wymaga, że istotnie powódka na zakup przedmiotowej nieruchomości od pozwanego zawarła z(...) Bank S.A.z siedzibą wW.umowę kredytu hipotecznego numer(...)na kwotę ogółem 534.965,01 zł. Niekwestionowanym jest, że na podstawie tejże umowy, brak kredytujący wypłacił pozwanemu 30 sierpnia 2010 roku kwotę 450.000 zł tytułem zapłaty ceny nabycia lokalu, określonego w umowie z 06 sierpnia 2010 roku. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powódka zawarła również z(...) Bank S.A.umowę cesji wierzytelności, na mocy której przelała na rzecz banku roszczenia przysługujące jej względem dewelopera, w przypadku rozwiązania umowy z 06 sierpnia 2010 roku, o zwrot wniesionych wpłat z tytułu umowy zawartej z deweloperem do wysokości zadłużenia z tytułu umowy kredytu wraz z należnościami ubocznymi. Analiza treści wspomnianej umowy jednoznacznie pozwala jednak stwierdzić, iż odnosi się ona wyłącznie do sytuacji, w której następuje rozwiązanie umowy zawartej pomiędzy kupującym a deweloperem. Nie dotyczy ona zatem sytuacji, w której dochodzi do odstąpienia od umowy, jak to miało miejsce na gruncie przedmiotowej sprawy. Konkludując powyższe należało uznać, iż wbrew twierdzeniom pozwanego, powódce przysługuje legitymacja czynna do dochodzenia roszczenia o zwrot uiszczonej na rzecz pozwanego ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu.
W konsekwencji powyższego, z uwagi na skuteczne odstąpienie przez powódkę od umowy z 06 sierpnia 2010 roku, należało zasądzić od pozwanego kwotę 450.000 zł tytułem uiszczonej ceny określonej w § 3 ust. 1 umowy, powiększoną o odsetki w wysokości ustawowej, liczone od ósmego dnia od doręczenia oświadczenia o odstąpieniu, to jest od 19 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty.
Na uwzględnienie zasługiwało również żądanie powódki dotyczące zasądzenia od pozwanego kary umownej w wysokości 22.500 zł. Żądanie to znajdowało podstawę w treści cytowanego już § 9 ust. 1 lit. b umowy, który nakłada na sprzedającego obowiązek zapłaty kupującemu kary umownej w razie jego odstąpienia od umowy z winy dewelopera.
Stosownie doart. 484 § 1 k.c.zdanie pierwsze, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości, bez względu na wysokość szkody. Jak wynika z treści umowy z 06 sierpnia 2010 roku, należna powódce kara umowna, jaka przysługiwała jej od sprzedającego w sytuacji odstąpienia od umowy, miała stanowić równowartość 5% wstępnej ceny określonej w § 3 ust. 1, to jest kwoty 450.000 zł. W ocenie Sądu, przy tak jasno sformułowanym zapisie umowy, nie do zaakceptowania jest twierdzenie pozwanego, jakoby wysokość należnej kupującemu kary umownej miała być liczona nie od kwoty 450.000 zł, lecz od ceny netto sprzedaży lokalu. Przede wszystkim podnieść należy, że skoro strony nie sprecyzowały, od jakiej wartości (netto czy brutto) ma być liczona kara umowna odwołując się jedynie do ceny określonej w § 3 ust. 1 umowy, stwierdzić wypada, iż podstawą naliczenia kary umownej miała być cena brutto lokalu w wysokości 450.000 zł. Taka interpretacja pozostaje również w zgodzie z definicją ceny, zawartą wustawie z 05 lipca 2001 rokuo cenach(Dz. U. z 2013 roku, poz. 385). Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.
Reasumując powyższe należało przyjąć, iż dochodzona przez powódkę kara umowna w kwocie 22.500 zł wyliczona została prawidłowo, zgodnie z regulacją zawartą w § 9 ust. 1 lit. 6 umowy. Uznając żądanie powódki w tym zakresie za zasadne, Sąd zasądził zatem na jej rzecz od pozwanego kwotę 22.500 zł tytułem kary umownej wraz z odsetkami ustawowymi od 26 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty. Zgodnie bowiem z brzmieniem przedmiotowej umowy, należna kupującemu kara umowna miała być zapłacona przez sprzedającego w terminie 14 dni, licząc od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Ogółem zatem Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 472.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 450.000 zł od 19 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty 22.500 zł od 26 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty (punkt I. sentencji wyroku).

Pozostałe roszczenia powódki o zapłatę kwoty 48.885,18 zł tytułem zwrotu kosztów przeprowadzonych prac wykończeniowych w lokalu oraz kwoty 2.121,52 zł tytułem zwrotu kosztów notarialnych, podlegały natomiast oddaleniu (punkt II. sentencji wyroku).
Odnośnie pierwszego z wymienionych żądań na wstępie wypada wskazać, iż powódka w pozwie oraz w dalszych pismach procesowych w zasadzie nie sprecyzowała, na jakiej podstawie domaga się zasądzenia powyższej kwoty. Przyjmując, że dochodzona przez powódkę kwota miała stanowić odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy, zdaniem sądu podzielić należy zarzut pozwanego, iż na wypadek nie wykonania lub nienależytego wykonania umowy strony zastrzegły karę umowną, która wyczerpuje wszelkie roszczenia odszkodowawcze powódki. Zauważyć bowiem należy, że zgodnie zart. 484 § 1 k.c.kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody, zaś żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba, że strony postanowiły inaczej. Przytoczona regulacja wprowadza zasadę zgodnie z którą, nawet w sytuacji, gdy poniesiona szkoda przewyższa karę umowną, wierzyciel nie ma możliwości domagania się uzupełniającego odszkodowania. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, a więc umożliwia stronom odmienne uregulowanie powyższej kwestii, dopuszczające możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego wartość kary umownej. W realiach przedmiotowej sprawy strony jednak nie przewidziały takiej możliwości, a zatem uznać należy, że uzyskana przez powódkę kara umowna nie pozwala na dochodzenie przez nią innych roszczeń, wynikających z faktu niewykonania spornej umowy przez pozwanego.
Roszczenie powódki o zwrot poniesionych kosztów przeprowadzenia prac wykończeniowych w przedmiotowym lokalu, nie mogło być również zasądzone na podstawieart. 226 k.c., który to przepis przewiduje roszczenie o zwrot nakładów, służących samoistnemu posiadaczowi, który zobowiązany jest do wydania rzeczy. Jak wskazano bowiem, podmiotem uprawnionym do dochodzenia powyższego roszczenia jest samoistny posiadacz rzeczy, powódka natomiast była wyłącznie dzierżycielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Wreszcie, zgłoszone przez powódkę roszczenie o zwrot kosztów wykończenia lokalu, można by rozpatrywać na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przepisart. 405 k.c.stanowi bowiem, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Przesłankami bezpodstawnego wzbogacenia są zatem: uzyskanie korzyści majątkowej bez podstawy prawnej, wymierna wartość tej korzyści (to jest wartość możliwa do określenia w pieniądzu, np. prawo własności lub inne prawo majątkowe, nabyta rzecz, nieodpłatne korzystanie z cudzych usług, zaoszczędzenie wydatków) oraz fakt uzyskania tej korzyści kosztem innej osoby, oznaczający istnienie równoległego powiązania między wzbogaceniem po jednej stronie a zubożeniem po drugiej.
Zgodnie zart. 410 § 1 k.c.przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się w szczególności do nienależnego świadczenia. Według§ 2cytowanego artykułu świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.
W świetle powołanych przepisów należało uznać, iż gdyby podstawą żądania powódki o zapłatę kwoty 48.885,18 zł były przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, powódka winna była wykazać, że pozwany wzbogacił się jej kosztem. Tymczasem, w realiach przedmiotowej sprawy, powyższej okoliczności powódka nie wykazała.
Mając na względzie powyższe, żądanie powódki o zapłatę kwoty 48.885,18 zł tytułem zwrotu kosztów przeprowadzonych prac wykończeniowych w lokalu, podlegało oddaleniu.
Nie zasługiwało również na uwzględnienie żądanie powódki dotyczące zasądzenia na jej rzecz kwoty 2.121,52 zł tytułem zwrotu kosztów notarialnych związanych z zawarciem przedmiotowej umowy. Jak już wspomniano wyżej, wszelkie należności wynikające z niewykonania przez pozwanego spornej umowy mieszczą się w ustalonej na ten wypadek kary umownej, a zatem brak jest podstaw do dochodzenia ich jako uzupełniającego odszkodowania, przenoszącego wartość kary umownej.

W punkcie III. sentencji wyroku Sąd oddalił wniosek powódki o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego. Sąd uznał bowiem, że sposób reprezentowania powódki w niniejszym procesie, w tym w szczególności treść formułowanych w jej imieniu wniosków i oświadczeń procesowych, w szczególności na rozprawach, pozostawia wątpliwości co do poziomu wiedzy prawniczej i kwalifikacji zawodowych ustanowionych przez powódkę pełnomocników. W ocenie Sądu, w realiach przedmiotowej sprawy nie sposób uznać, by świadczona na rzecz powódki obsługa prawna miała charakter profesjonalny, uzasadniający przyznanie jej z powyższego tytułu jakichkolwiek kosztów.

W punkcie IV. sentencji wyroku Sąd, stosownie doart. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. z 2010 r., Nr 90, poz. 594 j.t z późn. zm.), nakazał pozwanemu uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu brakujące koszty sądowe w kwocie 23.625 zł (5% od kwoty 472.500 zł) tytułem opłaty sądowej od uwzględnionej części powództwa, od obowiązku poniesienia której powódka została zwolniona.

W pozostałych zakresie, brakującą opłatę sądową w kwocie 2.551 zł od nieuwzględnionej części powództwa, Sąd nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu z zasądzonego w punkcie I. roszczenia, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 1 powołanej wyżej ustawyo kosztach sądowych w sprawach cywilnych(punkt V. sentencji wyroku).

zarządzenie:

1
odnotować;

2
odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć:

a
pełnomocnikowi powódki,

b
pełnomocnikowi pozwanego;

3
kalendarz 14 dni.

23 października 2013 r.