Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 1312/13
Data wyroku: 2013-10-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Machoń, Bożena Miśkowiec, Joanna Wiśniewska-Sadomska
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa, Zarząd Rzeczą Wspólną
Podstawa prawna: art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali, art. 14 pkt. 1 ustawy o własności lokali, art. 15 ust 1 ustawy o własności lokali

Sygn. aktV Ca 1312/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 października 2013 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Joanna Wiśniewska-Sadomska

Sędziowie:

SO Bożena Miśkowiec (spr.)
SR del. Joanna Machoń

Protokolant:

st. sekr. sąd. Aneta Obcowska

po rozpoznaniu w dniu 18 października 2013 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa

     Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy ulicy(...)

przeciwkoA. R.iM. R.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego(...)wW.

z dnia 1 lutego 2013 r., sygn. akt I C 549/11
1. oddala apelację;
2. zasądza odA. R.iM. R.solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy ulicy(...)kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej.
Sygn. akt V Ca 1312/13

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa(...)przy ul.(...)wW.wniosła o zasądzenie odA. R.iM. R.kwoty 5.389,83 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.
Nakazem zapłaty z dnia 30 sierpnia 2011 roku wydanym w postępowaniu upominawczym orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty i pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu podnieśli, że powód nie wskazał jakiego okresu dotyczy żądana kwota. Ponadto zakwestionowali kwotę 1.246,05 zł z tytułu zaliczki na fundusz remontowy, z uwagi iż uchwała określająca wysokość tej zaliczki została zaskarżona, na skutek czego toczy się postępowanie przed Sądem Okręgowym w Warszawie o sygn. akt XXV C 596/10.
Wyrokiem z dnia 1 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy(...)wW.w pkt. 1 zasądził odA. R.iM. R.solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy ulicy(...)wW.kwotę 5.389,83 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 16 sierpnia 2011 roku do dnia zapłaty oraz w pkt. 2. zasądził odA. R.iM. R.solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy ulicy(...)wW.kwotę 1487 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie następujących ustaleń oraz rozważań poczynionych przez Sąd I instancji.
W okresie od 1 kwietnia 2010 roku do dnia 30 czerwca 2011 rokulokal numer (...)usytuowany w budynku przy ulicy(...)wW.zajmowali małżonkowieA. R.iM. R.. Byli oni współwłaścicielami tego mieszkania, a od dnia 7 lipca 2011 roku jego właścicielką jestA. R.. Z tego tytułu pozwani byli zobowiązani do uiszczania, co miesiąc zaliczek na fundusz remontowy oraz na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wysokościach ustalanych w uchwałach podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)przy ul.(...)wW..
Wysokość zaliczki na fundusz remontowy została określona w uchwale nr(...)z dnia 28 marca 2011 roku, w której ustalono, że od dnia 1 kwietnia 2010 roku zaliczka na fundusz remontowy wynosi 1,80 zł za m2powierzchni lokalu, zaś wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną została określona w uchwale nr 4 z dnia 26 marca 2001 roku, na kwotę 1,60 zł za m2.
Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego w okresie od 1 kwietnia 2010 roku do dnia 30 czerwca 2011 rokuA. R.iM. R.nie uiszczali na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy ul.(...)wW.powyższych zaliczek, zalegając z tego tytułu wobec Wspólnoty na łączną kwotę 5.389,83 zł, w tym z tytułu kosztów eksploatacji na kwotę 4.143,78 zł, a z tytułu funduszu remontowego na kwotę 1.246,05 zł.A. R.iM. R.nie uregulowali należnej Wspólnocie kwoty objętej pozwem
Pozwani w okresie od dnia 1 kwietnia 2010 roku do dnia 30 czerwca 2011 roku dysponowali w zasobach Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy ul.(...)wW.stanowiącym odrębną nieruchomośćlokalem mieszkalnym numer (...)usytuowanym w budynku przy ulicy(...)wW..
Wobec tego podstawę powództwa stanowiłart. 13 § l ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalizgodnie, z którym właściciel m.in. ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do treści art. 14 pkt 1 powołanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Ponadto zgodnie z art. 15 § 1 powyższej ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Sąd I instancji podniósł, że pozwani nie kwestionowali faktu zalegania z opłatami wobec powoda, natomiast kwestionowali wysokość zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i eksploatacji ich lokalu oraz zasadność pobierania zaliczek na fundusz remontowy.
W toku postępowania strona powodowa wykazała, że wysokość zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej została określona w uchwale podjętej przez wspólnotę, która nie została skutecznie zaskarżona, wobec czego obowiązuje członków Wspólnoty.
W ocenie Sądu I instancji udział w nieruchomości wspólnej przysługujący każdemu z członków Wspólnoty Mieszkaniowej determinowany jest powierzchnią lokalu, którego właścicielem jest dana osoba, a zatem wyliczenie zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do powierzchni lokalu nie może być uznane za wadliwe. Pozwani kwestionując wysokość swojego udziału w nieruchomości wspólnej nie przeprowadzili żadnego dowodu wskazującego na ich zdaniem prawidłowy ułamek obrazujący tą wartość. W aktach sprawy brak jest bowiem dokumentu stanowiącego inwentaryzację całego budynku i rozliczenia powierzchni poszczególnych pomieszczeń oraz gruntu. Jeśli zaś chodzi o wysokość zaliczek na pokrycie kosztów funkcjonowania przedmiotowego lokalu to w istocieustawa o własności lokalunie wymaga podjęcia uchwały w tym zakresie, w szczególności nie stanowi o tymart. 22. Oczywistym jest, iż koszty te nie są związane z zarządem nieruchomości wspólnej. Kwestionując ten składnik roszczenia pozwani winni zażądać rozliczeń dokonanych przez zarząd wspólnoty z dostawcami poszczególnych świadczeń, które z całą pewnością z uwagi na stałe zamieszkiwanie w lokalu zostały tam dostarczone.
Odnośnie zaś zarzutu pozwanych, że brak jest uchwały o utworzeniu funduszu remontowego, a zatem zaliczka na Fundusz Remontowy jest nienależna, powód wskazał na treść § 6 obowiązującego Regulaminu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, który reguluje kwestie zobowiązań zaciąganych w ramach funduszu remontowego. Powód podniósł, że powyższy Regulamin stanowi załącznik nr l do Uchwały nr(...), która została podjęta przez wspólnotę w dniu 6 czerwca 2002 roku, a zatem kwestia funduszu remontowego jest uregulowana w formie uchwały. Wskazać również należy, że z treści uchwały nr(...)z dnia 28 marca 2011 roku wynika wprost, że określona wysokość zaliczki dotyczy funduszu remontowego. Powyższe uchwały, tj. uchwała nr(...)z dnia 6 czerwca 2002 roku oraz uchwała nr(...)z dnia 28 marca 2011 roku nie zostały zaskarżone, a zatem obowiązują członków wspólnoty, w tym pozwanych.
Sąd Rejonowy wskazał również, żeM. R.przestał być właścicielem lokalu z dniem 7 czerwca 2011 roku, jednakże przedmiotowe zaliczki miesięczne zgodnie z art. 15 ust. l przywołanej wyżej ustawy płatne są z góry, stąd też pozwanego obciąża w całym zakresie roszczenie dochodzone w niniejszej sprawie.
Mając powyższe na względzie Sąd Rejonowy uznał, iż powód w toku postępowania wykazał, zarówno zasadność, jak i wysokość żądnej kwoty 5.389,83 zł i uwzględnił powództwo w całości zasądzając solidarnie od pozwanych na rzecz powoda w/w kwotę wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu, tj. od dnia 16 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wnieśli pozwani, zaskarżając wyrok w całości
wnieśli o jego zmianę i oddalenie powództwa, obciążenie powódki kosztami sądowymi i zasądzenie kosztów procesu.
Orzeczeniu zarzucili: 1.) naruszenie prawa materialnegoart. 12, 13 i 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz. U. z 2000 r., Nr 80, póz. 93 ze zm.) oraz §6Regulaminu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej poprzez ich błędną wykładnię; 2.) naruszenie przepisu postępowaniaart. 232 k.p.c.poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich okoliczności zgodnie z prawdą obiektywną; 3.) wadliwość podstawy faktycznej będącej wynikiem naruszenia przepisów postępowania tj.art. 227 k.p.c.iart. 233 k.p.c., m.in. poprzez wydanie wyroku bez rozważenia w sposób bezstronny i wszechstronny twierdzeń przedstawionych przez pozwanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja podlegała oddaleniu.
Sąd II instancji przyjął za własne poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne stwierdzając, że znajdują umocowanie w prawidłowo ocenionym materiale dowodowym, jak również podzielił w całej rozciągłości wnioski sądu meriti, jako wywiedzione z tych ustaleń w sposób logiczny, przy prawidłowym uwzględnieniu porządku prawnego.
Nie znalazł potwierdzenia w sprawie zarzut naruszenia ferowanego w apelacji prawa materialnego. W istocie żądanie pozwu dotyczy zarówno płatności kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i opłat związanych z korzystaniem z lokalu pozwanej.
Wykładnia powołanych przez apelujących artykułów, prowadzi do wniosku, że opłaty uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali dzielą się na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty zostały przykładowo wymienione wart. 14 ustawy o własności lokalii koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty, o czym mowa w art. 13 ust. 1 powołanej ustawy. Opłatami z tego ostatniego tytułu są m.in. opłaty za media zużywane w poszczególnych lokalach. Konkluzji tej nie zmienia fakt, że opłaty z tego tytułu, wobec braku indywidualnych umów właścicieli poszczególnych lokali z dostawcami mediów, jako umowę zbiorczą zawiera Wspólnota, która w tym przypadku jest jedynie swoistym pośrednikiem pomiędzy członkami wspólnoty, a dostawcami mediów, nie zaś samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów w omawianym zakresie. W uchwale w sprawie III CZP 28/06 Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W jej uzasadnieniu wyjaśniono, że w sytuacji, gdy w lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Przyjęto, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (vide uchwała Sądu Najwyższego sygn. III CZP 36/97). Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniuart. 14pkt.Ustawy o własności lokali, co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt. 8 powołanej ustawy.
Nie ulega zatem wątpliwości, że cała instalacja cieplna i wodociągowa w przedmiotowej nieruchomości stanowi tzw. współwłasność przymusową. Wspólnota ustaliła, że wysokość opłat z tytułu eksploatacji podstawowej oraz CO pobierana jest proporcjonalnie do liczby metrów kwadratowych danego lokalu. W konsekwencji wiadomym jest, jaką cześć opłat za media ponoszą właściciele poszczególnych lokali, a jaka przypada na części wspólne nieruchomości, czyli stanowi koszty zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z art. 14 pkt 2 powołanej ustawy. Zaliczki na poczet opłat za media, jako "indywidualne świadczenia do lokalu" podlegają rozliczeniu na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. W związku tym zasadnym, zdaniem Sądu Okręgowego, jest wniosek, że przedmiotowe opłaty stanowią wydatki związane z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszone przez ich właścicieli, w rozumieniu art. 13 ust. 1 u.w.l. Środki finansowe przekazywane przez Wspólnotę dostawcom mediów pochodzą od właścicieli lokali i nie stają się nigdy środkami Wspólnoty. Z pieniędzy tych Wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z właścicielami lokali po zakończeniu np. okresu grzewczego, czy inaczej ustalonego okresu obrachunkowego, co powódka czyni. Ewentualna nadpłata stanowi własność właściciela danego lokalu, a nie Wspólnoty, która nie ma żadnych ustawowych uprawnień do dysponowania finalnie tymi środkami, natomiast ma uprawnienie do władania nimi do czasu rozliczenia.
Żądanie przedmiotu pozwu dotyczyło swym zakresem zapłaty zaliczek z tytułu eksploatacji podstawowej oraz świadczeń centralnego ogrzewania, zimnej wody, odprowadzanie ścieków i nieczystości oraz funduszu remontowego.
Z § 8 Regulaminu zarządu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, zatwierdzonego w dniu 6 czerwca 2002 r., stanowiącego załącznik nr. 1 do uchwały nr.(...)podjętej w dniu 6 czerwca 2002 r. wynika, iż do zakresu działania zarządu należy m. in. kierowanie bieżącymi sprawami Wspólnoty wynikającymi z zakresu czynności zwykłego zarządu. W tym miejscu rozważań podnieść trzeba, że świadczenia pobierane przez powódkę od poszczególnych właścicieli lokali i rozliczane przez tę Wspólnotę w skali każdego roku swym zakresem obejmują działania zarządu o charakterze zwykłych czynności. Punkt 3 § 8 powołanego regulaminu stanowi, iż do czynności zwykłego zarządu należą w szczególności zawieranie umów o dostawę do nieruchomości wspólnej energii, energii cieplnej, wody, gazu, odprowadzanie ścieków, wywozu zanieczyszczeń. Także zawieranie umów o wykonywanie
w nieruchomości wspólnej robót konserwacyjnych i remontowych, usuwanie awarii i jej skutków oraz dochodzenie od członków Wspólnoty kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Również zart. 22 ustawy o własności lokaliwynika, że zarząd uprawniony jest do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Zatem uchwała w tym przedmiocie nie stanowi wymaganej podstawy dla ustalania i żądania zaliczek w skali każdego miesiąca na poczet świadczeń obciążających Wspólnotę Mieszkaniową jako podmiotu na rzecz którego dostarczane są media. Stąd w ocenie Sądu II instancji powódka ma prawo dochodzenia zapłaty z tytułu mediów dostarczanych niejako za jej pośrednictwem także do poszczególnych lokali mieszkalnych. Dla funkcjonowania zarówno nieruchomości wspólnej, jak też poszczególnych lokali, konieczne są zaliczki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali i współwłaścicieli nieruchomości, które są rozliczane w skali każdego roku.
Podkreślenia wymaga, że konsekwencją zaliczenia sieci centralnego ogrzewania do części wspólnych nieruchomości jest to, że koszty jej eksploatacji należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zgodnie zart. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali, co zostało dostatecznie wyjaśnione zarówno w orzeczeniach Sądu Najwyższego, a także i przyjęte ostatecznie w orzecznictwie sądów apelacyjnych (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 19 maja 2006 r. III CZP 28/06, powołaną wyżej, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., sygn. akt I A Ca 589/06, Lex nr 271385). Także gdy chodzi o koszty wywozu nieczystości Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że również w tym zakresie, skoro nie jest możliwe ich rozdzielenie na wydatki dotyczące wyłącznie poszczególnych odrębnych lokali i dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej, to zaliczki uiszczane na ten cel również są zaliczkami na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
W istocie natomiast nie ma uchwały o ustanowieniu funduszu remontowego ale w § 6 regulaminu Wspólnota Mieszkaniowa dokonała odniesienia do funduszu remontowego w zakresie uprawnień zarządu i granicy zaciągania zobowiązań w ramach powołanego funduszu. Również uchwała nr. 3/11 podjęta przez powodową Wspólnotę stanowi o wysokości obowiązującej od 1 kwietnia 2010 r. zaliczki na tenże fundusz remontowy. Zatem nie sposób za stroną bierną procesu uznać, że takowy fundusz nie istnieje.
Zgodnie z zasadą kontradyktoryjności ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one, a nie sąd, są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania i one wreszcie ponoszą odpowiedzialność za jego wynik. ( vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r., I CKU 45/96. Zatem w korelacji z powyższymi rozważaniami drugi zarzut apelacji nie znalazł w sprawie uzasadnienia.
Zważyć także trzeba, iż apelujący z jednej strony posiadają wiedzę, że powódka jest odbiorcą powyżej powołanych mediów, zaś z drugiej żądają dla podstawy dochodzonego pozwem roszczenia, uchwały współwłaścicieli i regulaminu, podczas gdy działania zarządu w powołanym zakresie są zwykłymi, typowymi, czynnościami nie przekraczającymi swym zakresem zwykłego zarządu.
Za chybiony należało uznać zarzut zawarty w uzasadnieniu apelacji, negujący umocowanie pełnomocnika strony czynnej procesu, albowiem powódka dochodziła swych roszczeń w niniejszym procesie w ramach kierowania jej bieżącymi sprawami stanowiącymi czynności zwykłego zarządu, do zakresu których należą też świadczenia pobierane od właścicieli poszczególnych lokali z tytułu zaliczek za media do tych lokali dostarczane w ramach umów pomiędzy powódką, a podmiotami dostarczającymi media lub odbierającymi nieczystości. Wspólnota Mieszkaniowa bowiem pośredniczy w zakupie mediów i rozlicza zobowiązania z tego tytułu wynikające na poszczególne lokale. Nie można przecież uznać w takim stanie faktyczno – prawnym, że powódka byłaby zobowiązana do ponoszenia kosztów zużycia mediów w poszczególnych lokalach, wręcz przeciwnie jest ona li tylko swoistym pośrednikiem pomiędzy członkami Wspólnoty, a dostawcami mediów.
Zatem wbrew twierdzeniom apelacji za bezpodstawny należało uznać zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., albowiem zdaniem sądu II instancji ocena materiału dowodowego została przez Sąd Rejonowy przeprowadzona w sposób wnikliwy, niewątpliwie bez przekroczenia granic zakreślonych treścią powyżej powołanej normy prawnej, a w związku z tym, wbrew twierdzeniom skarżących nie doszło do naruszenia tego przepisu, a takżeart. 227 k.p.c.bowiem fakty, które miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy zostały udowadniane przez powódkę za pomocą wszelkich środków dowodowych w tym powołanych uchwał, regulaminu.
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawieart. 385 k.p.c., orzekając o kosztach procesu za drugą instancję według zasady zart. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c., zgodnie z którą strona przegrywająca proces zobowiązana jest do zwrotu kosztów przeciwnikowi. Zasądzoną kwotę stanowi 600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika powódki, obliczonego od wartości przedmiotu zaskarżenia na podstawie § 6 pkt 4 w zw. z§ 12. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.