Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 1621/13
Data wyroku: 2013-11-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Cylc, Bożena Miśkowiec, Anna Strączyńska
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. aktV Ca 1621/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 listopada 2013 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Bożena Miśkowiec

Sędziowie:

SO Ewa Cylc
SO Anna Strączyńska (spr.)

Protokolant:

sekr. sądowy Marta Szczęsna

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 r. w Warszawie

na rozprawie
sprawy z powództwam..W.
przeciwkoA. P.iH. P.
o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego(...)wW.

z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I C 1461/12

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że rozwiązuje łączącyA. P.iH. P.zm.W.stosunek najmu i nakazujeA. P.iH. P.opuścić, opróżnić i wydać na rzeczm.W.lokal mieszkalny numer (...)położony wW.przyulicy (...), ustala, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego i nie obciąża pozwanych kosztami postępowania,

2
nie obciąża pozwanych kosztami postępowania w instancji odwoławczej.

Sygn. akt V Ca 1621/13

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 21 czerwca 2012 roku, wniesionym przeciwkoH. P.iA. P.strona powodowam.W.wniosła o rozwiązanie umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wW., nakazanie pozwanym, aby opuścili i opróżnili z rzeczy przedmiotowy lokal oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, że podstawą do rozwiązania umowy najmu jest przepisart. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego, gdyż pozwana nabyła na własnośćlokal mieszkalny nr (...)położony wZ.przyul. (...), co do którego wcześniej przysługiwało jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Gdy małżonkowieP.złożyli wniosek o wykup mieszkania komunalnego, okazało się, że prawo do lokalu wZ.zostało darowane synowiP. P. (2).
W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, wskazując, że przydział do lokalu przyul. (...)otrzymał dziadek pozwanego jako pracownik(...)w 1946 roku. Pozwani wskazali, że w tym lokalu koncentruje się ich życie i w razie pozbawienia ich prawa do tego mieszkania nie mają się gdzie podziać. Podstawą do wypowiedzenia umowy nie mogła być okoliczność, zeH. P.posiadała inne mieszkanie, bowiem było ono położone w innej miejscowości niżW.. Dodatkowo wskazywali, że lokal nie jest stronie powodowej niezbędny, ponieważ w tym samym budynku znajduje się kilka niewykorzystywanych pustostanów.
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy(...)wW.oddalił powództwo i zasądził odm.W.na rzecz pozwanejH. P.iA. P.kwoty po 68,50 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Powyższe rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:
A. P.wstąpił w stosunek najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wW.przyul. (...). Współnajemczynią jest jego żonaH. P.. W dniu 20 listopada 2007 rokuH. P.nabyła prawo własnościlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wZ.przyul. (...). W dniu 17 listopada 2011 rokuH. P.w drodze umowy darowizny zbyła przedmiotowy lokal na rzecz synaP. P. (2). Pismem z dnia 21 listopada 2011 rokuA. P.zwrócił się do gminy z wnioskiem o wykupienie mieszkania.A. P.cierpi na masywną zakrzepicę żył prawej kończyny dolnej, w grudniu 2012 roku przebył ostry epizod wieńcowy i doznał uszkodzenia mózgu z niedotlenienia.
Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie wszechstronnej analizy akt sprawy, na które złożyły się dokumenty wskazane i opisane w treści.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2011r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu Cywilnegooddalił powództwo, uznając, iż brak jest podstaw do przyjęcia, że zachodzą ważne przyczyny rozwiązania umowy najmu łączącej powoda z pozwaną i nakazanie opróżnienia przedmiotowego lokalu.
Sąd Rejonowy uznał, iż zajmowane przez pozwanych mieszkanie komunalne, składające się z jednego pokoju i kuchni jest im niezbędne z uwagi na ich sytuację materialną, rodzinną i zdrowotną, a uwzględnienie powództwa prowadziłoby do naruszenia przepisuart. 5 kc, bo powodowałoby koszty wyprowadzki i obciążenie psychiczne.
W ocenie Sądu I instancji okoliczności, iż pozwana darowała prawo własności nieruchomości położonej wZ.swojemu synowi nie ma znaczenia, a od niego nie można obecnie żądać, by zaspokajał potrzeby mieszkaniowe rodziców, bo lokal mieszkalny służy jego rodzinie, którą założy lub założył.
W ocenie Sądu Rejonowego wskazane okoliczności przesądziły
o niezbędności przedmiotowego lokalu dla pozwanych w zakresie zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Z drugiej zaś strony Sąd wskazał, że strona powodowa nie wykazała żadnych względów, które świadczyłyby o niezbędności lokalu dla wynajmującego, o czym świadczą pustostany w budynku, w którym znajduje się mieszkanie pozwanych.
Orzeczenie o kosztach procesu Sąd I instancji oparł na przepisieart. 98 kpcw zw. z§ 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, zasądzając na rzecz pozwanych po ½ poniesionych kosztów – wynagrodzenia pełnomocnika i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
Apelację od powyższego wyroku złożyła strona powodowa zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 11 ust. 10 w zw. zart. 20 i art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnegopoprzez uznanie, iż w niniejszej sprawie nie zachodzi „ważna przyczyna" uzasadniająca rozwiązanie stosunku najmu łączącego strony oraz błąd w ocenie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że pozwanym zajmowany lokal jest niezbędny, podczas, gdy ocena materiału wskazuje, że pozwana wyzbyła się mieszkania wZ.nieodpłatnie, a ponadto, że pełnoletni syn ma jako obdarowany obowiązek udzielenia pomocy pozwanym, a także przyjęcie, ze lokal jest gminie zbędny, podczas, gdy po stronie gminy występuje obowiązek realizacji zadań publicznych polegający na dostarczeniu pomocy mieszkaniowej osobom najbardziej potrzebującym.
Jednocześnie pełnomocnik powoda wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje, według norm przepisanych.
Przed Sądem Okręgowym pełnomocnik powoda poparł apelację,
a pełnomocnik pozwanej wniósł o jej oddalenie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja wniesiona przez stronę powodową jest zasadna.
Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, jednakże dokonał odmiennej w stosunku do przyjętej przez Sąd I instancji oceny materialnoprawnej ustalonych faktów, która spowodowała konieczność zmiany zaskarżonego wyroku i inne rozstrzygnięcie sprawy co do jej istoty.
Sąd odwoławczy oparł się na materiale dowodowym zebranym w I instancji, respektując dokonane ustalenia faktyczne.
Sąd Okręgowy uznał zasadność zarzutów apelacyjnych i doszedł do przekonania, iż został naruszonyart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów, albowiem wszechstronna ocena zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie, przy uwzględnieniu zasad logiki i doświadczenia życiowego wskazuje, iżlokal mieszkalny nr (...)przyul. (...)wW.nie jest niezbędny pozwanym do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ze względu na ich sytuację materialną, rodzinną i zdrowotną.
Zdaniem Sądu odwoławczego całokształt okoliczności sprawy pozwala na przyjęcie, iż pozwani są, a w okresie od 20 listopada 2007 roku (wykupienie lokalu wZ.) do dniu 17 listopada 2011 roku (darowizna) byli w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w mieszkaniu położonym wZ.. Natomiast jeśli chcieli mieszkać wW.mogli mieszkanie sprzedać i za zakupione środki kupić lokal wW.. Zatem należy uznać, żeH. P.iA. P.byli w stanie zabezpieczyć swoje potrzeby mieszkaniowe bez pomocy gminy.H. P.w czasie trwania najmu zm.W.dysponowała przez długi czas – okres prawie 4 lat znacznym majątkiem, stanowiącym wartość mieszkania wZ.. Podstawy do wypowiedzenia umowy najmu istniały zatem już z dniem 20 listopada 2007 roku, gdy powyższa nieruchomość została przez pozwaną nabyta na własność. Pozwana dokonując darowizny tej nieruchomości na rzecz syna uszczupliła swój majątek, który pozwalałby jej i mężowi w sposób samodzielny zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe bez pomocym.W.. Nie było przeszkód, by pozwana sama sprzedała mieszkanie, wówczas dysponowałaby kwotą, pozwalającą jej na zakup mieszkania. Decyzja o podarowaniu udziału synowi spowodowała, że obecnie to on dysponuje bądź mieszkaniem bądź pieniędzmi stanowiącymi równowartość lokalu. Nota bene strona powodowa domagała się złożenia aktu notarialnego – umowy darowizny, po to by przeprowadzić ustalenia w kwestii wysokości tej kwoty.
Nie ma przeszkód, by w niniejszym postępowaniu uznać, żeH. P.iA. P.mogą liczyć na pomoc syna, który dysponuje nieruchomością. Ponadto niedopuszczalne jest stwierdzenie sądu, zeP. P. (2)potrzebuje mieszkania wZ.dla rodziny, którą planuje założyć lub założył, bowiem żadnych ustaleń w tej kwestii sąd nie czynił i nie zna powodu, dla którego dokonano darowizny i co z nieruchomością robi obecny właściciel.
Sąd nie poczynił też ustaleń w jakiej sytuacji materialnej są pozwani, czy otrzymują jakieś stałe dochody.
Stąd w kontekście powołanych okoliczności stwierdzić należy, iż pozwani nie pozostają w trudnej sytuacji życiowej, uniemożliwiającej zabezpieczenie ich potrzeb mieszkaniowych w jakikolwiek inny sposób niż zamieszkiwanie w lokalu komunalnym lub przyznanie lokalu socjalnego. Skoro pozwanych stać było na uszczuplenie na rzecz syna własnego majątku, należy uznać, ze mieli możliwość zapewnienia sobie lokalu mieszkalnego własnym sumptem.
W konsekwencji powyższe okoliczności stanowią ważną przyczynę będącą przesłanką rozwiązania stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu zart. 11 ust. 10w zw. zart. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, zatem w tym zakresie apelację należało uznać za zasadną.
Pojęcie "ważnych przyczyn", o których mowa w art. 11 ust. 10 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym, co powoduje, że przepis pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu - z jednej strony - zasady ochrony własności i - z drugiej strony - zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych.
Jednocześnie wbrew stanowisku pozwanych strona powodowa wykazała, iż zaistniała ważna przyczyna rozwiązania stosunku najmu, którą stanowi okoliczność, że przedmiotowy lokal jest niezbędny powodowi do realizacji zadań polegających na dostarczaniu pomocy mieszkaniowej w sytuacji, gdy najemca może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w inny sposób. Sąd Okręgowy podziela pogląd w wyroku Sądu Najwyższego - powołanym przez powoda - z dnia 27 stycznia 2000r., sygn. akt 720/08, iż dla stwierdzenia ważnej przyczyny rozwiązania przez sąd umowy najmu lokalu mieszkalnego w rozumieniu dawnego art. 33 w.w. ustawy – obecnieart. 11 ust 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest ustalenie, że lokal jest wynajmującemu potrzebny dla wykonywania zadań publicznych, w sytuacji, gdy najemca może swoje potrzeby zaspokoić w inny sposób. Gdyby pozwana sama sprzedała nieruchomość wZ.dysponowałaby środkami na zakup mieszkania, zaś wm.W., co jest wiedzą powszechną, wiele rodzin czeka na realizację ich prawa do lokalu socjalnego. Bez znaczenia pozostaje też okoliczność, ze w budynku są pustostany, bowiem jak wskazywał pełnomocnik pozwanych – to duże mieszkania, wymagające remontu, czyli nie spełniające warunków niezbędnych dla lokalu socjalnego.
Zdaniem Sądu Okręgowego ponad obowiązkiem gminy co do zapewnienia pozwanym prawa najmu lokalu komunalnego stoi w sytuacji takiej, jaka zachodzi w tej sprawie obowiązek syna i to z dwóch powodów. Po pierwsze w ramach obowiązku alimentacyjnego, a po drugie w ramach obowiązku obdarowanego.
Niedopuszczalne jest również powoływanie się przez sąd I instancji na zasady współżycia społecznego, bowiem czas, w którym pozwani posiadali prawo do innego lokalu, w którym albo mogli zamieszkać, albo sprzedać go i kupić lub wynająć inny lokal był znaczny i pozwalający na podjęcie odpowiednich decyzji, wówczas stan zdrowia pozwanych nie był zły. Mieszkanie wZ.jest mieszkaniem 3 pokojowym, czyli pozwalającym nawet w takiej sytuacji na zamieszkanie w nim przez pozwanych. Na uwadze należy mieć również fakt, iż pozwani najpierw wyzbyli się prawa do lokalu wZ., a już 4 dni później złożyli wniosek o wykup mieszkania przyul. (...). Tym samym mieli świadomość, że posiadanie dwóch nieruchomości spowoduje odmowę co do możliwości wykupienia zajmowanego lokalu.
O kosztach instancji odwoławczej Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 102 k.p.c.stosując względy słuszności.
Mając powyższe na uwadze, Sąd uwzględnił apelację, zmienił zaskarżony wyrok i orzekł co do istoty sprawy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.