市区更新

市区更新（），又称都市再开发、城市改造、都市复兴、旧区改造或市区重建，在台湾简称都更，是指都市内因为早期欠缺城市规划或是建筑物日久失修，而作出全面或部份性的重新兴建或整理及修缉计划或工程。
在许多发展历史相当悠久的城市，都需要透过市区更新来解决原有市中心功能萎缩的问题。但是在实行的同时，常会有反对意见，例如老旧建物重建的钉子户。
概论.
都市的发展有其生命周期，历史悠久的都市势必面临经济功能与物质功能之衰退，从而衍生出经济无效率及社会秩序等问题。透过都市更新手段可促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。
城市经济学的解释认为，城市的土地有其地租，而地租可以分为现状土地利用下的实际地租，以及改造后最优化状态下的潜在地租。一块土地刚开发时，业主为了实现利润最大化，往往会致力于使土地的实际地租达到潜在地租的水平。但是，由于城市的发展和扩展、基础设施的完善等，土地的区位条件发生变化，潜在地租得到提升；而建筑物老化、需要修缮，使得实际地租反而下降，二者之间产生「」。当实际地租和潜在地租的租差足够大时，资本就有了获利的空间，城市更新就有可能进行。
都市更新依其目的性可分为三大面向，分别为整建、重建与维护。若依此面向针对都市地区进行更新，则可以集中公私部门间有限资源进行有效率的更新。
好处.
都市进行都市更新后，可能有以下好处：
台湾
坏处.
台湾
香港
实行.
香港.
香港政府设立市区重建局实行市区重建政策。市区重建局以「3Rs」策略来推动市区重建。 
在推行市区重建的同时，市区重建局亦会招请社工队加入服务，为受影响的居民提供资料、讯息等。
市建局主席张震远于5月11日表示，未来的市区更新项目，实施全面的环境可持续发展政策，为市民缔造优质的生活环境。
香港房屋协会推行长者维修自住物业津贴计划为长者自住业主提供财政资助，津贴维修自住楼宇的费用，改善楼宇失修的情况，加强长者居所的安全。
澳门.
澳门政府先于2005设立澳门旧区重整咨询委员会，由运输工务司司长，土地工务运输局局长及其他专业人士组成，目的改善商户的营商环境，善用土地资源，提升整体的旅游城市形象，推动各城区的协调发展，积极有序地推动澳门的旧区重整工作，后于2015年解散。2019年，澳门特别行政区政府改为设立政府全资公营机构─澳门都市更新股份有限公司，包括旧区重建和活化工作。
设立楼宇维修基金，为私人楼宇安全及环境卫生的保养及维修工程提供资助。
中国大陆.
中国大陆的-{城市}-更新计划，早期以北京、上海、广州、深圳等超大、特大城市为主，后来逐渐扩展指中小城市。
北京市对二环内各传统街区设立历史文化保护区，对街区内旧建筑采用自愿腾退的办法，恢复一些重点四合院院落历史格局。
广州市著名的拆除重建案例有2010年亚洲运动会筹备时期推动的猎德村旧改项目等；著名的微更新项目有由万科主导的恩宁路永庆坊更新项目。荔湾广场也是1990年代广州政府推进旧城大规模改造的产物之一，但由于破坏了当地老城区居民的旧有生活节奏而引发争议，导致当时的旧城改造规划中断，直到猎德村项目的重现。
日本.
都市更新在日本已行之有年（日本称为「都市再开发」或「再开发」），尤其人口密集的关东地方（东京首都圈）、京阪神等都会区，皆有不少已完成、或进行中的都市更新计划。
台湾.
在台湾方面，自1945战后半个世纪都市呈现急速扩张之状态，扩大都市计划、新市区建设与新市镇的开发是主轴，都市更新除了台北市少数零星的个案外并不受到重视。直到1997年行政院通过都市更新方案，1998年立法院通过都市更新条例，都市更新才逐渐成为政府及民间重视的都市发展方向。
早期都市更新（1998年以前）：强大公权力推动.
都市更新条例立法之前，都市更新唯一的法源依据只有1973年修订都市计划法第六章旧市区更新共11个条文，并无详细的作法与诱因。对于土地及地上物的处理系以征收及区段征收方式处理，完全是政府主导，民间无法参与或主导。
台北市是台湾最早开始办理都市更新的都市。由于战后约30万自大陆撤退的军民涌入市区，市区杂乱违章占用处处可见。根据1963年台北市政府的统计共有52,887间违章建筑。特别是西门町中华路铁路两侧搭满了棚屋，市政府于1960年强力拆除这些占用棚屋，1961年改建完成八栋中华商场安置1644户住家商店，可视为台北市都市更新的滥觞。1964年为了安置大批台风受灾的军民并兴建淡水河堤，台北市政府与军方合作于万华兴建一批「南机场国宅」1264户新式四层楼公寓。从1962-1975年台北市政府大力拆除妨碍交通及妨碍都市计划的违章建筑，以「万大计划」最具代表性，进行了18条道路拓宽工程，拆除3241间违章建筑，为了安置这些违建居民，共兴建了23处「台北市整建住宅」，可视为第一波的都市更新行动。
台北市越来越重视都市更新，1977年在工务局都市计划处下设立都市更新科全力推动都市更新，随后在1983年开始制定「台北市都市更新实施办法」。1977-1991年台北市以区段征收方式进行都市更新。这类案例有台北市的柳乡社区、华江地区、台北工专新村北侧、八德路饶河街口附近地区、大龙段兰州国中北段地区、新隆里地区都市更新。但是政府主导区段征收引起的抗争极大，也有很多争议，其中最受瞩目的案件是中正纪念堂旁的新隆里都市更新案。14年来进度缓慢成效不彰，因此在1991年之后政府不再采用区段征收方式推动更新。
1993年台北市修订「台北市都市更新实施办法」改变政策不由政府主导更新，而奖励民间自行推动都市更新，给予容积奖励，并设置都市更新审议委员会及成立都市更新基金。不过，由于政府不介入，许多复杂的土地建物产权与权利分配问题难以解决，虽然核准了清白新村等24个案件，但是大多无法执行，成效非常有限。
1998-2009都市更新：建立法制与民间主导.
1997年2月13日行政院通过「都市更新方案」，是台湾首次将都市更新视为都市发展政策，开始全面建立法令及政策工具。1998年11月11日公布实施《都市更新条例》，台湾正式启动都市更新。都市更新的中央主管机关为内政部，地方政府方面，直辖市主管机关为直辖市政府，县（市）主管机关为县（市）政府。2003年台北市在都市发展局下设台北市都市更新处 ，是台湾各地方政府中，第一个都市更新的专责机关。
1998年都市更新条例有几个重要的特色：
1999年都市更新条例的相关子法全部完成。紧接著9月21日台湾就发生大规模的921大地震，都市更新立刻发挥了重要的重建功能。透过都市更新在灾后10年内就完成了100个以上的集合住宅及社区重建。不过在这10年期间，不动产市场不景气，民间建商大多对于都市更新不感兴趣，鲜少投入。半数以上成功的案例大多数是由原住户自行出资或向银行及九二一震灾重建基金会借款兴建为主。
都市更新条例立法完成之后的10年之内，条例已经历经7次修正，各项中央与地方法规也逐渐完备。至2009年底全台湾已经核定212件都市更新事业（灾后重建更新102件、一般重建型都市更新105件、整建维护型都市更新5件）。政府划定的都市更新地区共404处1986.54公顷，民间自行划定的更新单元288处94.15公顷。
至于政府主导更新方面，这10年间真正完成的更新案不多。直到2005年内政部营建署才开始研拟评估全面性推动公办更新的策略及修法机制。中央政府分别有几次的政策宣示，包括2005年「都市更新示范计划」、2006年「加速推动都市更新方案」将都市更新列为国家重大计划、2007年7月指定「4大金砖计划」、2007年10月再扩大为「6大旗舰计划」、2009年内政部「爱台12项建设—都市更新推动计划」等2009年内政部设立「中央都市更新基金」补助各地方政府办理重大更新案的规划、招商及关连性公共设施开辟。2008-2010年内政部营建署委托都市更新研究发展基金会 成立「都市更新推动办公室」全面建立公办都市更新的作业手册及评估全台湾适合公办更新的地点。
至此阶段，都市更新已经不再是台北市的政策，也不再只是住宅社区改建。全台湾各地都已经开始推动各种不同型态的都市更新。这段期间，有几个较受到瞩目的更新案：
2010-2019年：期待与冲突.
2008年金融海啸过后，台湾房地产市场强劲复苏，都市更新突然变成社会瞩目的焦点，甚至变成市长选举的重要政见。台北市市长郝龙斌在竞选时提出「一坪换一坪」的口号，鼓励老旧四、五层公寓社区都市更新改建。台北市于2010年8月宣布「老旧公寓更新专案」，以都市计划手段增加容积奖励最高100%为诱因吸引民间建商与地主合作改建旧公寓。此举引爆了台北都会区一片都市更新热潮，老旧公寓原本不值钱如今反而上涨。不过住户期待过高，实际申请审议困难度很高，使得真正成功改建的案例不多。
2010年内政部营建署也开始大力推动公办更新，标榜为「公办都更元年」，开始一系列以公有土地为主的公办都市更新招商行动，开始引起投资人高度瞩目。
当市场开始为都更疯狂的时候，社会上也开始酝酿另一股反商及反对房价飙涨的反作用力，质疑都市更新炒高房价图利建商的声浪越来越大。2012年3月爆发台北市士林区「文林苑都市更新争议」，市政府依照都市更新条例执行强制拆除不同意户的房屋，引起来自社会各界包括法律、都市计划、人权团体、文化人士、政治人士与媒体的批评指责，认为政府帮助建商拆屋是违反宪法保障人民财产权，都市更新条例被质疑违宪。2013年司法院大法官会议作成709号解释 ，认定都市更新事业概要与事业计划申请审核程序与宪法要求之正当行政程序不符，部分条文违宪。但是对于最关键的政府强制拆除不同意户的房屋是否违宪则没有解释，反之大法官肯定了「多数决」并未违宪。这不只引发了后续都市更新条例及相关制度的大幅度调整修正，也引发各界对都市更新的怀疑失望，甚至有「-{都市更新}-已死」的说法。
这段期间，政府对民间申请都市更新案件审议逐渐变得严苛，权利人动辄陈情抗议，建商投资更新案的态度趋向保守，都市更新单元面积越来越缩小。
随著文林苑 兴建完工、社会激情的冷却及政党轮替，都市更新条例终于在2019年1月完成大幅度的修正完成，都市更新政策也做了大幅度的修正。
文林苑事件后，各级政府逐渐重拾对政府主导公办更新的重视。内政部于2018年成立行政法人国家住宅及都市更新中心 ，推动社会住宅及公办更新业务。台北市于2012年成立财团法人台北市都市更新推动中心 也是为了公办更新。2019年都市更新条例也大幅增加政府主导都市更新之相关条文，建立明确的容积奖励及税捐减免优惠，降低整合风险及所有权人负担。对于少数不同意户，也可经由公开、严谨的听证及审议程序，及实施者与政府数次协调后，得以执行代为拆迁作业。
此一阶段受社会瞩目的都市更新案包括：
2020-至今：蓬勃发展.
随著法令与机制完备，社会共识逐渐形成，2019年景气回温，台湾都市更新的发展进入常熟稳健之成长阶段。2020年行政院院会通过「都市更新条例」修正案，主要针对第57条、第61条、第65条，除了加速地方政府代拆的过程，也提高容积奖励诱因，最高可达原容积1.3倍。
此一阶段受社会瞩目的都市更新案包括：