「都市伝説」という用語が提唱されるまでは、この現象を指し示すために様々な用語が使われていた。「」（都市で信じられる話）、「」（都市の体験談）と呼ぶ者もあり、必ずしも「都市」で広まるとは限らないこともあり、伝統的な民話に対して「」（近現代の伝説）ともいう。社会学者や民俗学者は同様の意味で「」と呼んでいる。
ブルンヴァンの『消えるヒッチハイカー』によれば、「都市伝説」の中の「伝説」とは、「話し手がそれを実際にあったできごととして語っている」ことを指すという。また同書の訳者はこの「伝説」を「『世間話』という口承文芸の雑然としたオモチャ箱的ジャンル」とも表現している。
インターネット掲示板・ブログ等に由来するものは、とくにネットロアと呼ばれることもある。ネットロアとは「インターネット」と「フォークロア」から造られたかばん語である。
起源.
一見新しそうに見える都市伝説であっても、その起源が古くからの神話や民話にあったり、あるいは、より古い別の都市伝説の焼き直しだったりする事が多いことが、ジャン・ハロルド・ブルンヴァンら研究者により指摘されている。
都市伝説には起源や根拠がまったく不明なものも多いが、何かしらの根拠を有するものもある。特定の（大抵は何でもない）事実に尾ひれがついて、伝説化することが多い。たとえば「東京ディズニーランドの下には巨大地下室があり、そこで賭博等の行為が行われている」という都市伝説は、同施設が実際には従業員用の地下通路を持っていることが起源の一つになっている（地下に施設はない。舞浜の高速道路から海寄りの地域は埋立地なので沈んでしまう）。
ココナッツによる死は研究論文が起源であるが、一般に伝播していく過程で誇張されていった。
都市伝説の有する特徴.
都市を中心に伝播していく都市伝説には、以下のような特徴が挙げられる。
これらの要素が複雑に絡み合い、口承やインターネットで情報を入手したりする現代的な特徴がある。
また、都市伝説の内容はいかにもありそうな話が殆どであり、教訓めいた要素が盛り込まれている事も多い。
ニュース性.
古くからの伝説とは異なる都市伝説の特徴としてそのニュース性がある。