古代の荘園.
律令以前の大土地所有.
律令制以前には、大王とその一族は屯倉、各地の豪族は田荘と呼ばれる所領を支配していた。また、寺院（法隆寺など）の所領も存在した。
律令制期.
古代荘園.
律令制の下で、高位の身分（皇族や貴族）には公務に準ずる活動とその収入源（土地所有）が認められ、自ら役人を派遣して支配する土地を所有した。これを「古代荘園」と呼ぶことがある。
開墾の奨励.
奈良時代初期は、律令に基づいて中央政府による土地・民衆支配が実施されていた。
なお農民自身が新たな耕地開発を行なった場合は、その墾田の耕作権を開墾者一代に対して認める律令の規定があり、口分田以外の耕作地が許され収入が増えたが、墾田も輸租田の扱いであることは変わらなかった（収穫の中から田租が課された）。また、田の耕作権が死後に収公されることも同じであり、耕地開発の動機付けは弱かった。
三世一身法の発布により、各地で郡司や官人、寺院、有力農民などによる開墾が行われた。この三世一身法が律令制（公地公民制、公地主義）崩壊の端緒とされる。しかし一方で、期限が到来する墾田は収公されてしまうため期限が近づくと耕作意欲が失われて田地は荒れてしまうという問題もあり、開墾奨励効果は限定的であった。
初期荘園.
これにより、資本を持つ中央貴族・大寺社・地方の富豪（かつての豪族層）は活発に開墾を行い、大規模な土地私有が出現することとなった。この、墾田永年私財法の発布によって、各地に作られた荘園を初期荘園とよぶ。特に畿内に集中しており、全国に満遍なく拡がっていた訳ではない。
ただし、平安時代後期に成立する官省符荘の中には初期荘園に由来するもの、あるいは由来すると領主側が主張していたものもあり、当時の人々の間では初期荘園と中世の荘園の間には連続性があると認識されていたとみられている。
著名な初期荘園には、越前の道守荘（東大寺領、荘園絵図が現存する）や播磨の鵤荘（法隆寺領）などがある。
摂関政治期の荘園.
官省符荘・国免荘.
荘園領主の中には、荘内の墾田の私有権に留まらず、中央政府と関係を築き、田租の免除（不輸）をも認めさせる者も現れた。田租に係る権限を有する太政官と民部省が発する符が国司へ通達され、指定された田が不輸租田の扱いとなった（免田と呼ぶ）。不輸が承認された荘園を官省符荘という。