土地は、固定的にして硬直的な自然的特性（地理的位置の固定性、非移動性、永続性、不増性、非代替性、個別性等）と可変的にして流動的な人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等）を有する。さらに、人間の生活と活動に欠くことのできない基盤と位置づけられる（参考：不動産鑑定評価基準）。
土地は地理的位置の固定性を有するが、地殻変動や水害などにより地形が変化し、水没してしまうこともある。日本においては海面下に没した土地は登記簿から閉鎖され、私人の権利がおよばなくなる。
水域に土砂を投下し、埋立地を造成することで土地を増やせる。日本においては、海面下の土地を埋め立て、干拓で、新たに生み出した場合は国有地となる。
近代における市場経済においては、土地は市場での取引の対象となる。また、土地を売買・所有すると、税が課せられることもある。
社会主義体制のもとでは、生産財である土地の所有権は一元的に国家に帰属する。
法的側面.
法律上はブツ(物)であり、物権の客体であり不動産に分類される。元々一体の陸地を人為的に区分して個別の不動産として扱われる。その土地（不動産）の所有者が国である場合は「国有地」、地方公共団体の場合は「公有地」、個人の場合は「私有地（民有地）」と称される。隣接する土地との境界線確定で紛争となることは昔から多く見られる。分筆 、合筆も参照されたい。
日本における土地についての基本理念については、土地基本法に定められている。土地については、財産権が保障される一方で、その公共性から、多くの国で、土地については公共の福祉を優先させるものとされ、使用収益に様々な規制が設けられている。
土地の利用.
土地の利用の多くは、土地の上に構造物を建設し、その構造物を用いて活動をおこなうものである（宅地等）。宅地には、下記の住宅地、商業地、工業地等がある（宅地参照）。
宅地.
人間が定住する土地は、「住宅地」と呼ばれる。
商業活動をおこなう土地は、「商業地」と呼ばれる。
工業生産活動をおこなう土地は、「工業地」と呼ばれる。
住宅地、商業地、工業地を参照されたい。
農地.
農業を行う土地は、「農地」と呼ばれる。日本の農地法による農地の定義とは微妙に異なっている。
林地.
林業を行う土地は、「林地」または「山林」と呼ばれる。
その他.