従来の通説では、宗瑞率いる伊勢氏が伊豆を奪った事件は、旧勢力が滅び、新興勢力が勃興する下克上の嚆矢とされ、荒廃した京都を捨てて、関東の沃野に志を立てたとされてきたが、中央の政治と連動した動きを取っていることが近年の研究で分かっている。つまり伊豆討入りは、足利義澄や細川政元の命により、幕府の承認のもと行われていたとみられる。
伊豆平定.
この後、宗瑞は「伊豆国韮山城（現伊豆の国市）を新たな居城として伊豆国の統治を始めた。黒田基樹によると、早雲の伊豆の領国化は、義澄の母と弟の仇である茶々丸を討伐したことへの功賞として認められたのではないかとしている。
小田原城奪取.
「二本の大きな杉の木を鼠が根本から食い倒し、やがて鼠は虎に変じる」という霊夢を見たという話が『北条記』に書かれている。二本の杉とは関東管領の山内上杉家と扇谷上杉家、鼠とは子の年生まれの宗瑞のことである。
『北条記』によれば、宗瑞は大森藤頼にたびたび進物を贈るようになり、最初は警戒していた藤頼も心を許して親しく歓談するようになった。ある日、宗瑞は箱根山での鹿狩りのために領内に勢子を入れさせて欲しいと願い、藤頼は快く許した。
相模平定.
その後、相模方面へ本格的に転進し、関東南部の制圧に乗り出したが、伊豆・西相模を失った山内家の上杉顕定が義澄・政元に接近したため、氏親・宗瑞の政治的な立場が弱くなった。更に、政元が今川氏と対立関係にある遠江守護斯波義寛と顕定の連携を図ったことから、両者の挟撃も警戒されるようになる。
三浦氏は相模の名族で源頼朝の挙兵に参じ、鎌倉幕府創立の功臣として大きな勢力を有していたが、嫡流は執権の北条氏に宝治合戦で滅ぼされている。しかし、傍流は相模の豪族として続き、相模で大きな力を持っていた（相模三浦氏）。この頃の三浦氏は扇谷家に属し、同氏の出身で当主の義同（道寸）が相模中央部の岡崎城（現伊勢原市）を本拠とし、三浦半島の新井城または三崎城（現三浦市）を子の義意が守っていた。
義同はしばしば兵を繰り出して戦火を交えるが、次第に圧迫され三浦半島に封じ込められた。扇谷家も救援の兵を送るがことごとく撃退された。
年表.
※年齢は数え歳。
妻子.
偏諱を与えた人物.
出自と生年の論争.