それは物寂しい秋の日の事だった。旅の僧が大和国石上にある在原寺に立ち寄った。そこは昔、在原業平とその妻が住んでいた所だったが、今はもうその面影は無く、あたりには草が茫々と生えていた。在原寺はすでに廃寺になっており、業平とその妻との名残の井筒からも一叢のすすきがのびていた。
僧が業平夫婦を弔っていると、どこからともなく里の女(実は業平の妻の霊)が現れ、業平の古塚に花水を手向ける。僧が彼女に話しかけると、彼女は業平の妻である事を隠しつつも、想い出の井筒を見つめ、僧に促されるまま、業平と過ごした日々を語りだす。
彼女が言うには、業平は妻と仲むつまじく暮らしながらも他の女のもとにも通っていたのだが、ひたむきに彼を待ち続ける妻の心根にうたれ、女のもとへは通わなくなったのだという(詳細は筒井筒参照)。「もっと業平の事を教えてください」、僧にそう促されると、彼女は業平との馴れ初めを語りだした。
「昔この国には幼なじみの男女がいました。二人は井筒のまわりで仲良く語り合ったり、水面に姿を移して遊んだりしていましたが、年頃になると、互いに恥ずかしくなり疎遠になってしまいました。しかしあるとき、男がこんな歌を女に送ったのです。
 昔あなたと遊んでいた幼い日に、井筒と背比べした私の背丈はずっと高くなりましたよ。あなたと会わずに過ごしているうちに
女は男に歌を返しました。
こうして二人は結ばれたのだという。
最後に彼女は自分が業平の妻(の霊)である事をあかし、どこへともなく去ってゆく。
後場.
その晩、僧が床につくと、夢の中に先の女が現れる。夢の中で彼女は、夫・業平の形見の衣装を着ていた。
「昔あの人と暮らした在原寺で、こうして昔を今に返すように舞っていると、井筒に映る月影のさやかな事…」そうつぶやいた彼女の思いは次第に過去へと遡っていった。
「月はあなたのいらした頃の月と同じでしょうか、春はあなたのいらした頃の春と同じでしょうか…、そう詠みながらあなたを待ち続けたのはいつの事だったでしょうか…」
「筒井筒…」彼女は思い出の歌をくちずさむ。
「…井筒にかけしまろがたけ、生（お）いにけらしな…」そう詠んだ彼女は、自分がいつの間にか老（お）いてしまった事に気づかされる。