しかし、所有と利用の分離が進む現代社会において、賃貸借の中でも特に土地（宅地や農地）や建物の賃借権については国民の生活基盤となるものであるが、民法の借主の権利保護は十分とはいえず、借主は土地や建物に投下した資本や労力を回収できないままに追い出される立場に置かれるという問題を生じた。そのため、日本ではヨーロッパと同じく借主保護立法が重ねられ、宅地・建物については建物保護に関する法律、借地法、借家法及びそれらを一本化した借地借家法が制定され、また、農地については農地法など特別法による強化が図られ、その結果、賃貸借には物権に類似した効力が与えられるようになった。これを賃借権の物権化あるいは債権の物権化という。具体的には、借地権の存続期間、借地契約の更新、借地権や借家権の対抗力などを中心とする。
一方、アメリカ合衆国やオーストラリアではむしろ貸主保護に傾いているといわれている。
各国法制の比較.
賃貸借の成立.
日本の民法は、賃貸借を意思表示の合致により成立する諾成契約として規定している。外国では一定の賃貸借契約については書面を要求する要式契約として規定している立法例も多い。
賃貸借の存続期間.
最短期間.
日本の民法では賃貸借の存続期間の最短期間について規定を置いていない。
最長期間.
イングランドでは存続期間の定めがない場合契約が無効であるとされるが、存続期間に規制がない。
賃貸借の成立.
諾成契約.
短期賃貸借.
処分の権限を有しない者（不在者財産管理人、権限の定めのない代理人など）が賃貸借契約を締結する場合には、以下の期間を超えない範囲でのみ契約をすることができる（）。このような短期の賃貸借契約を短期賃貸借という。
賃貸借の存続期間.
民法上の存続期間.
民法上の賃貸借の存続期間の規定は借地借家法など特別法による修正を受けている。
旧借地法・旧借家法上の存続期間.
借地借家法上の存続期間.
借地権の存続期間.
借地借家法上の借地権には通常更新される普通借地権と更新のない定期借地権とがある。
借家権の存続期間.
借地借家法上の借家権には更新の拒絶や解約について制限のある普通借家権と更新のない定期借家権とがある。
農地法上の存続期間.
賃貸借の効力.
不動産賃借権の対抗力.
民法.