不動産投資（ふどうさんとうし、）とは、不動産を対象とした投資。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である。
現物の不動産を直接売買する方法と、不動産投資信託（REIT）を通して間接的に投資する方法などがある。
概説.
賃料からの収入をインカムゲイン、不動産売却時の利益をキャピタルゲインと呼び、不動産投資の収支は、インカムゲインとキャピタルゲインの合計で決まる。REITの場合は配当がインカムゲインとなる。
現物不動産投資.
キャピタルゲインを構成する物として、以下のものがある。
インカムゲインの収入を構成する物として、以下のものがある。
インカムゲインの支出を構成する物として、以下のものがある。
これらから利回りが求まる。日本の不動産投資は東証REIT指数の投資信託などが少額から簡単に購入できるので、現物不動産投資の利回りの比較対象となる。現物不動産投資の実際の利回りが東証REIT指数の利回りを上回る場合は、プロの平均を上回っているか、もしくは、何らかの特殊な事情がある場合などである。
コスト.
近年、不動産投資の収支構造を理解せずにアパート投資を行う者が増えており、警鐘がならされている。
不動産小口化商品.
マンションの部屋単位の区分所有などよりも更に小口にしたものが不動産小口化商品である。REITとは異なり、特定の現物不動産に対して投資を行うので、投資商品としては、REITよりも現物不動産投資に近い物である。そのため、この投資商品の利回りが東証REIT指数を超えるのであるならば、プロの平均を上回っているか、もしくは、何らかの特殊な事情がある場合などである。
リスク.
不動産投資ブームへの懸念.
「銀行と不動産業者が組み、無理な融資をしている」と全国住宅ローン救済・任意売却支援協会　佐々木延彦代表理事は指摘している。
城南信用金庫業務本部長は「ウチは投機的な不動産に貸していないが現場はすさまじい。バブル期以外でこんな状況は記憶にない」と指摘している。
不動産調査会社のタス（東京）は、アパートの空室率が東京、神奈川、千葉などで三割を大きく超えている。愛知県も三割近い。人口減もあって空室が増え続け、価格がさらに下がる可能性もあると指摘している。
業者トラブル.