譲渡抵当（じょうとていとう）とは、物的財産（不動産等果実を生じる財産、以下便宜上不動産と表記）に対する担保権である。譲渡抵当付き債権はモーゲージ（）と呼ばれ、抵当不動産の占有と果実の帰属に特色がある。貸付などを原因とする抵当不動産は、借入人である債務者から引き渡され、貸付人である原債権者が占有する。抵当不動産の果実は、元本支払に充てられることなく占有者の所有・所得となる。以上の特色であるとすれば、不動産質である。
モーゲージの証券市場
モーゲージは、抵当不動産の引渡しをともなって譲渡できる。証書はが用いられる。モーゲージを売却する際には、と呼ばれる収入を得る。
欧米史におけるモーゲージは世界恐慌にかけて金融機関保有資産の流動性を奪った。するとアメリカでリスク判断のため統計のとりやすい市場構造が生まれた。独占資本たる銀行と生保が、傘下のモーゲージ・カンパニーへ資金を提供し、モーゲージをブロック単位となるまで買い集めさせたのである。このブロックを独占資本は買い上げ、一部の不良債権を公的機関が引受けた。モーゲージの設定に代理人を立てなければならないことが多い理由は、借入人と貸付人の個別関係を超えた市場構造によるところが大きい。抵当不動産の引渡しをともなうからというだけではないのである。モーゲージを設定しようとする者がや財務顧問の助けを得て貸付人と好条件の発掘を委ねるのも、市場構造ゆえに推奨される。
第二次世界大戦後のモーゲージには公的保証がより厚く付与されたが、やがて限界を迎えた。そこでモーゲージを担保とする証券化が進められた。サブプライムローンが典型であり、投資信託のポートフォリオに混ざってリスクを隠した。
譲渡抵当の実行.
受戻権喪失とノン・リコース・ローン.
多くの法域においては、貸付人は、借入人がモーゲージを債務不履行したときなど一定の条件において、譲渡抵当付き不動産に対してを行うことができる。その後、現地法上の要件に従って、当該不動産は売却される。売却により得られた金額（費用を控除後のもの）は担保されていた負債（元本）に充当される。