映画と小説との連動企画だった前作に対し、本作は小説のみが先行する書き下ろしとして制作された。渋谷を舞台とするコンセプトはそのままで、新たに学校を舞台とする要素が加えられている。都市伝説を題材とするコンセプトも同様だが、前作まで多くの都市伝説を題材にしながら、物語の構成上で取り入れられなかった伝説が多く残されていたことから、本作ではそれらが優先的に取り入れられており、「口裂け女」「耳から白い糸」「赤い部屋」「三本足のリカちゃん」「転生」「お父さん、何で?」などが題材となっている。これらに混じり、著者の創作による都市伝説も作中に登場している。また前作までにおいて、呪いの事件の最中で特定の人物のみが最後までなぜ生き残ったか、などの様々な謎について、一定の解答を提示する作品でもある。あらすじ.渋谷怪談THEリアル都市伝説制作.前作までのシリーズにおいて、作中のキーパーソンである「サッちゃん」は、ホラーファンの間にもある程度認知されるほどの存在となった反面、あまりに露出しすぎたためにコメディに近い印象を持つ視聴者も増えたため、原点回帰として「サッちゃん」を恐怖の対象に戻すことを狙い、「サッちゃん」の登場を敢えて控えめにし、新たに「隙間男」というキャラクターを登場させるなどして、心理的な恐怖感や緊張感を高めることが狙われている。作中では、都市伝説を特集している携帯電話向けウェブサイト「渋谷怪談」が重要な要素となるが、このサイトは上映当時に実在しており、掲示板にも活発な書き込みが行われていた。本作の題材となった都市伝説はこのサイトで公募が行われ、人気投票で上位を得たものが一部使用されている。ただし、もとの書き込みはせいぜい数百字程度のため、映画化にあたってはアレンジが加えられており、中にはほぼオリジナルといえるものもある。石坂ちなみ、しほの涼、紗綾といった多数の新人・若手俳優の起用も話題となった。当時「最年少グラビアアイドル」としても話題となっていた紗綾は、本作が映画初出演となった。DVDリリース・派生作品.