Verkauf mit oder ohne Einräumung eines Wohnungsrechtes
Am einfachsten und marktgängigsten sind solche Verkaufsfälle auf Leibrentenbasis, bei denen der Erwerber mehr oder weniger zeitgleich mit dem Kaufvertragsabschluss und dem Eigentumsübergang die Immobilie in vollem Umfang selbst nutzen oder entsprechende Mieterträge erzielen kann.
Sicherlich sind aber auch solche Verkaufsfälle denkbar und grundsätzlich realisierbar, bei denen der/die Verkäufer sich im Zusammenhang mit dem Verkauf ein lebenslanges Wohnungsrecht einräumen lassen möchte(n). Selbstverständlich mindert ein Wohnungsrecht den Kaufpreisgegenwert, der dann für eine Verrentung noch zur Verfügung steht. Der Wert eines Wohnungsrechtes wird dabei zunächst anhand der aktuellen Sterbetafel bzw. auch auf Basis der aktuellen Leibrentenbarwertfaktoren (Kommutationszahlen) ermittelt, die das „Risiko“ des Überlebens bereits berücksichtigen.
Da die Marktteilnehmer in der Praxis durchaus das Risiko berücksichtigen, dass der Begünstigte aus dem Wohnungsrecht länger lebt als in der Statistik berechnet, kann sich ein weiterer Abschlag vom Kaufpreisgegenwert ergeben. Je größer der mit einem Wohnungsrecht belastete Anteil der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Objektes ist, umso höher ist ein solcher weiterer Abschlag anzusetzen. So wird bei einem Wohnungsrecht, das nur an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Vielzahl von Einheiten lastet, vom Markt ein geringerer zusätzlicher Abschlag vorgenommen als bei einem Einfamilienhaus mit Wohnungsrecht.