FR 2835634 A1 20030808 FR 0201265 A 20020204 SYSTEME INFORMATIQUE PERMETTANT DE METTRE EN OEUVRE UN PROCESSUS D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER L'invention concerne un système informatique, en ligne et/ou hors ligne, permettant de mettre en oeuvre un processus d'investissement immobilier. Le système informatique selon l'invention peut être appliqué à la commercialisation d'immobilier d'investissement. e Problématique L'immobilier d'investissement placement est un produit qui répond aux quatre caractéristiques suivantes : 1-Le bien vendu est financé par un crédit total ou partiel pour une mensualité déterminée selon la durée et le taux du crédit. 2-Le crédit est en partie remboursé par les loyers. 3-Le crédit est en partie remboursé par l'économie d'impôt qui permet de déduire de ses revenus ou de sa base imposable une partie du coût du bien. 4-Le crédit est en partie remboursé par une épargne mensuelle qui est le solde de remboursement complémentaire aux points 2 et 3 et nécessaire au paiement des mensualités. La commercialisation d'immobilier d'investissement doit donc résoudre les problèmes suivants : 1-Jusqu'où une banque est-elle prête à prêter à un investisseur en fonction de son profil patrimonial ? 2-En fonction des zones géographiques et des caractéristiques des lois de défiscalisation, quel loyer un investisseur peut-il espérer sur un bien mis en location dans le respect des paliers autorisés ? 3-En fonction du profil patrimonial de l'investisseur, quel est son taux marginal d'imposition dont dépendra l'amortissement fiscal affecté à l'acquisition du bien immobilier ? 4-Combien l'investisseur doit-il investir chaque mois pour financer son acquisition nette du loyer et des économies d'impôt ? * Historique Historiquement les investisseurs potentiels sont contactés pour bénéficier d'une économie d'impôt, dans le cadre d'un rendez-vous on calcule leur taux marginal d'imposition et on leur propose un choix d'appartement ou de maison en fonction de leur préférence géographique en calculant en fonction de ce taux combien coûtera cette acquisition par mois. Enfin, on vérifie la situation fiscale du prospect pour essayer de lui financer le produit qu'il a choisi. L'ensemble de ces différentes étapes se déroulera en trois, voire quatre rendezvous. Le système informatique décrit ci-dessous permet de manière simple (jusqu'à 20 questions) de proposer un bien immobilier dans une logique d'investissement défiscalisé (Besson, Demessine, Paul, LMP...) totalement adaptée aux capacités financières de l'investisseur. Il réunit : 1-Un système expert de calcul de capacité d'endettement bancaire pour un crédit immobilier. 2-Un outil de calcul de gestion locative d'un bien immobilier en fonction de sa zone géographique et des plafonds de loyers acceptés dans cette région (Loi Besson). 3-Un outil de calcul d'amortissement fiscal de ce bien immobilier dans le cadre de la loi fiscale qui le caractérise. 4-Une base de données d'appartements ou de maisons dont on extrait les biens immobiliers correspondant au cumul personnalisé des critères 1, 2,3 pour un profil d'investisseur donné. Ce système permet donc : I.-Pour un investisseur intéressé : - d'extraire d'une base de données un ou des bien (s) immobilier (s) qu'un investisseur potentiel pourra acheter à crédit en optimisant la capacité d'économie d'impôt et l'effort d'épargne mensuelle à travers les financements appropriés. II. Ce système permet donc pour un commercial : 1-De connaître les produits pré-sélectionnés par un investisseur dans le cadre d'une simulation par exemple par internet ou d'exercer cette simulation en temps réel avec cet investisseur, 2-De proposer sur l'ensemble de ces offres des biens immobiliers sur lesquels la rémunération de commercialisation payée par le promoteur est la plus élevée, 3-De proposer les financements sur lesquels la commission de courtage reversée par les banques est la plus élevée, 4-D'organiser cette offre de manière automatisée en un rendez-vous. REVENDICATIONS 1. Système informatique, en ligne et/ou hors ligne, destiné à la mise en oeuvre d'un processus d'investissement immobilier ; ledit système informatique comprend : un système expert de calcul de capacité d'endettement bancaire pour un crédit immobilier donné, - des moyens de calcul de gestion locative d'un bien immobilier en fonction de sa zone géographique et des plafonds de loyers acceptés dans ladite zone géographique, - des moyens de calcul d'amortissement fiscal dudit bien immobilier dans le cadre de la loi fiscale qui le caractérise, une base de données concernant des biens immobiliers, notamment des appartements ou des maisons, dont on extrait les biens immobiliers correspondant au cumul personnalisé des résultats fournis par ledit système expert de calcul et lesdits moyens de calcul, pour un profil d'investisseur donné.