FR 2279180 A1 19760213 FR 7424466 A 19740715 L'invention concerne un procédé de conception et de définition technique et financière complète des constructions immebilières à vccations diverses. Les procédés de conception actuels de telles constructions présentent les inconvénients suivants Le dialogue architecte-mattre d'ouvrage est confus, ce dernier ne sait généralement pas définir convenablement son besoin. Il nTest pas habitué à lire des plans , ceux-ci sont le plus souvent incomplets et ne lui permettent pas de se représenter de façon suffisamment concrète la construction à réaliser. Les éléments définis par ce premier dialogue sont matérialisés par des plans d'architecte qui sont trop peu détaillés pour servir de base à une estimation du coût de la construction.Ces plans sont repris par un bureau d'études du batiment qui leur donnent un contenu technique après certaines modifications. À ce stade, on réalise une première approche de prix, ensuite l'entrepreneur examine les plans et y apporte lui aussi des modifications; ce dernier stade, le prix ferme est établi et présenté au matte d'ouvrage qui rend son verdict. Si le prix est trop élevé, on opère une refonte complète des plans , ou bien on procède à une réduction de la qualité de la construction, sans avoir réalisé les causes de l'incompatibilité entre l'étude graphique et son prix. Cette dernière intervention se situe trop en aval dans l'élaboration de l'étude, et de ce fait général, le processus de conception pour arriver au coat définitif, revient beaucoup trop cher et ne donne satisfaction à personne tant sur la qualité de la construction à réaliser que sur les délais et les coûts d'étude. Ce processus, pour l'étude d'un ensemble d'une centaine de logements, est de l'ordre de 6 mois (3 chez l'architecte, 2 au bureau d'études, 1 chez ltentrepreneur). il se reproduit à chaque nouvelle étude de construction. Le procédé de conception selon l'invention a pour premier objet de créer un outil de dialogue entre les divers concepteurs et d'aide à l'élabora^ tion de décisions pertinentes rapides et précises en mettant à leur disposition les informations dont ils ont besoin à l'instant de la décision. La décision globale résultant d'une succession de micro-décisions intervient à chaque choix nouveau, si petit soit-il, d'éléments de la construction. On peut considérer comme concepteurs intervenant dans une construction, tous les båtisseurs du haut en bas de l'échelle hiérarchique, à chaque fois qu'ils ont une décision à prendre : les mattres d'ouvrages, les architectes, les ingénieurs, les entrepreneurs, les fabric ants, les ouvriers qui décident toujours avait d'accomplir un geste. Les concepteurs sont d'abord l'architecte et le matte d'ouvrage. L'outil de dialogue permet au maitre d'ouvrage de percevoir concrètement et très rapidement en vclume et dans tous les détails, la totalité de la construction qu'il envisage de faire réaliser. Le dialogue se poursuit ensuite entre l'architecte, l'ingénieur et le ou les constructeurs. Un deuxième objet et avantage de l'invention est de permettre de subordonner les moyens aux objectifs en appréciant la qualité de la conception au moment même où l'on compose l'ensemble, et non par un contrôle à postériori, de façon à faire correspondre,de de manière homogène, l'ensemble de la construction aux moyens financiers disponibles. De cette façon, le prix d'objectif devient le prix ferme. Un troisième objet et avantage de l'invention est de permettre de définir, en un temps extr fent court, de l'ordre de la journée pour un programme d'une centaine de logements, une estimation globale très précise du prix de n'importe quel type de construction à partir de composants de base prédéterminés selon un modèle pré-établi dont les composants sont préférablement industrialisés. Un quatrième objet et avantage de l'invention est, dans le même temps, d'offrir la possibilité d'élaborer conjointement un dossier technique descriptif précis et détaillé de la construction à réaliser, à l'usage de l'entrepre- neur et des divers fabricants et fournisseurs. Un cinquième objet et avantage de l'invention consiste à apporter la possibilité de personnaliser aussi bien le contenant que le contenu de la construction à réaliser en fonction des choix du matte d'ouvrage. Un sixième objet et avantage de l'invention est de permettre dans les conditions pré-citées, la définition de n'importe quel type de construction, habitations, écoles, bureaux, bâtiments administratifs ou industriels, parti culièrement lorsque les locaux à définir ont un caractère répétitif. Ces résultats sont atteints selon l'invention, grâce aux moyens mis en oeuvre et au processus d'utilisation de ces moyens permettant de définir par approches successsives, les prix et les éléments techniques correspondant exactement au type de construction à réaliser et au prix d'objectif. Ces moyens se décomposent en composants de maquettes correspondant à un ensemble de modèles types, un matériel de photographie à développement instantané, du type POL & OID par exemple, des supports d'information du type fiches et plans et un ordinateur pour l'établissement des prix ratios. Les composants de maquette sont une représentation à l'échelle, réalisés à partir de modèles pré-définis, fractionnés en composants modulaires assujettis à des règles de définition, d'assemblage et de compatibilité. Les manipulations de ces composants découlent des règles d'assemblage dont la somme constitue pour chaque modèle, la loi combinatoire. Chaque Chaque modèle est décrit de/façon la plus complète sur les supports d'informations qui se réfèrent eux-memes aux composants de maquette par modèle. Pour un modèle donné, chaque fiche support d'informations est classée par catégories pour répondre aux questions où, (topographie des travaux dans l'immeuble ou la construction) et quoi (nature des travaux). Elles portent donc deux numéros de référence, l'un topographique et l'autre technique. La construction modèle est décomposée À - Topographiquement en locaux - par étage - par nature de locaux (accès, services utiles, privés etc...) - par locaux ( appartements ...) - par pièces ( classes, bureaux, chambres....) B - Techniquement en travaux Q - assiette (adaptation au terrain, abords, singularités...) 1 - Structure de l'immeuble 2 - Clôtures et divisions principales ( façades, toitures...) 3 - Equipement généraux (adductions,...) 4 - Partitions (cloisonnements dans les grands volumes) 5 - Equipements particuliers 6 - Habillage, revêtements, finitions Chacun de ces chapitres est subdivisé en ouvrages et en chapitres de travaux. La première subdivision en étages permet aux concepteurs de s'exprimer dans des vues en plans parfaitement compréhensibles par les réalisateurs et les controleurs . Les planchers sont des plans alors que les ouvrages verticaux peuvent se réduire à des appuis ponctuels plus diffus et plus complexes. L'exécution s'effectue niveau par niveau. La deuxième subdivision en nature des locaux est fonctionnelle. On trouve à plusieurs échelles dans les båtimentsa4 fonctions principales : accès (halls et vestibules d'immeubles, entrées des bureaux etc...), services gén6- raux (locaux résidentiels d'immeubles, salles de réunions des bureaux, salons des hôtels et restaurants...), locaux résidentiels d'activités (appartements, bureaux,salles de classe, ateliers, chambres d'hôtels...), locaux annexes (caves, garages, greniers, celliers, dépôts, stockages, chaufferies, machineries postes de transformation d'énergie...). A l'échelle d'une habitation, nous retrouvons les mimes classes fcnctionnelles: accès (entrée, dégagement), services g;néraux. (les sejours, les salons, salles à manger), locaux privés (les chambres,boudoirs, bureaux, salles de jeux), les locaux annexes (cuisines, bains, WC, rangements). Une troisième subdivision des constructions est constituée par les pièces ou voluseslimité5par un plancher et des parois, plafond ou ouvrage assimilé. Les divers chapitres de travaux sont les suivante B-C - Assiette - Acquisition du terrain - Voierie, réseaux divers, jardins, elotures, - Terrassements, consolidation des sols, fondations, infrastructures, adductions enterrées. 3-1 - Structures principales de Immeuble ; - Leurs et pans intérieurs, murs et pans extérieurs, planchers intérieurs, planchers extérieurs, ouvrages mixtes intérieurs et extérieurs Le plancher est décomposé en un puzzle de parties qui conditionnent l'organi- sation de tous les autres ouvrages. Les structures verticales respectent la combinaison de planchers et ajoutent leurs impératifs. B-2 - Clôtures de l'immeuble : - Grosses partit ns intérieures, façades non porteuses, travaux complémentaires de sols et de plafonds, couvertures (confort,protection), sous-façades des planchersXavancée extérieure, les façades et grosses partitions plus ou moins structurantes sont assemblées en respectant les impératifs des planchers et murs. B-3 - Equipements généraux organiques - Colonnes d'eau, de gaz, d'électricité, de télécommunica- tion, de chauffage, gaines d'air et de fumées, d'évachation des déchets, conduits d'évacuation des eaux usées, gaines polyfluides, gros appareillage (transformateurs, surpresseurs, - pompes). Ces trois premières parties sont organisées suivant certaines règles qui leur sont communes, telle la coordination dimensionnelle générale, normalisée en axes rectangulaires . Elles eonstituent une enveloppe et conduisent à coordonner les dimensions des ouvrages contenus entre murs. Les équipements généraux ne constituent pas vraiment un contenant, mais ils font l'objet de règles technologiques et de règlementations complexes plus sévères que le reste des équipements. Ils conditionnent l'exécuticn des ouvrages en aval. B-4 - Partitions - Aménagements de sols (particuliersaus locaux) et de plafonds, cloisons, équipement des ouvertures intérieures, menus ouvrages (escaliers intérieurs...). Les partitions sont liées dans leur disposition aux fenetres et façades légères, elles occupent l'espace disponible entre les ouvrages du contenant au même titre que les équipements sanitaires, culinaires ou de service, bureaux, rangements. . les espaces qui leurs sont alloués sont de dimensions modulaires. B-5 - Equipements organiques particuliers - Distributions intérieures d'eau, de gaz, d'électricité,de télécommunications, des appareils de chauffage, d'air et d'évacuations, videdéchets, canalisations d'évacuation des eaux usées, distributions et évacua tionspolyfluides, appareils utiles. Ces appareils et distributions terminales de fluides s'implantent dans les espaces modulaires limités par les murs, cloisons ,planchers et plafonds. B-6 - Habillage, revêtement et finitions : - Revêtements de sols, de murs, de plafonds, de menus ouvrages, d'ouvrages divers, finition et décoration. Leur nature et leur aspect sont liés davantage aux espaces libres intérieurs qu'à la nature de leurs supports. La notion de coordination dimensionnelle s'estompe à leur endroit. Elle est importante pour les carrelages muraux, intéressante pour les tapis et tentures, inutile pour les peintures. On trouve ensuite un troisième niveau de subdivision: les articles de travaux" - L'ensemble des chapitres se subdivise en 300 à 400 articles définissant les prestations demandées aux entrepreneurs par les concepteurs architectes et ingénieurs. Chaque article fait l'objet d'une fiche descriptive faisant ressortir au premier niveau les perfornances requises par les ouvrages (force portante, degré d'étanchéité 8 l'air, à l'eau, degré d'isolation thermique, phonique, degré de réverbération phonique, degré de résistance au feu, aux agents physiques, chimiques, biologiques, capacité d'adaptation aux ouvrages précédemment édifiés, précision de la construction, aptitudes à recevoir d'autres ouvrages. On peut s'arrêter à ce niveau, c'est le devis descriptif exigentiel. I1 permet aux concepteurs de consulter les,entrepreneurs suivant la formule du concours; dans ce cas, les entrepreneurs ont le choix des matériaux et composants. À un deuxième niveau, les matériaux et éléments constitutifs des ouvrages, leurs "joints" internes en liaison avec les ouvrages de construction antérieure et ultérieure, les performances dont ils sont capables, leur mode de mise en oeuvre, les conditions de leur mise en oeuvre, leur implantation, leur technologie et leur précision, leurs caractéristiques et qualités confirmées par des labels et/ou des agréments techniques, ou à défaut par l'usage, sont exprimés dans l'ordre fonctionnel de l'ouvrage pour faciliter les choix des concepteurs. A un quatrième niveau de subdivision, nous trouvons les composants. C'est une subdivision de transition. Certains articles peuvent être exécutés à l'aide d'un seul composant( la plupart sont muMi-fonctionnej o Ils sont souvent composés de plusieurs matériaux. Ils ne peuvent porter cette qualification que s'ils sont capables d'assemblage direct sur le chantier. Ils deviennent ouvrages dès leur mise en oeuvre. Les matériaux, dernière subdivision, sont utilisés avec ajustage dans les composants et ouvrages. Les composants modulaires d'un modèle donné, servant à la constitution des maquettes de constructions sont soumis à des règles d'assemblage. Les volumes issus du découpage des modèles définissent des volumes utiles de locaux avec leurs diverses caractéristiques générales et particulières comportant les parties d'épaisseur de parois qui leur sont affectées. Ils ont en tous sens des dimensions modulaires normalisées définies à partir d'une trame de base, des dimensions standards de travées, un certain nombre de combinaisons de travées, des dispositions et articulations de circulations verticales et horizontales, un ensemble de combinaisons de façades, une combinatoire d'appartements et un pas de croissance correspondant, ainsi que les conditions de mitoyenneté entre eux, un ensemble de combinaisons de positionnement des volumes, "tiroirs"en surplomb, accès, portes et fenêtres une combinatoire de formes de toitures horizontales ou inclinées à des angles différents, des dispositions d'alimentations de fluides divers et d'évacuation des eaux usées et des déchets, des locaux collectifs et équipements techniques avec leurs positionnements et raccordements. Chacun de ces composants de maquette est muni ou non de moyens permettant de les immcbiliser entre eux, verticalement et horizontalement, quelle que soit la combinaison d'assemblage retenue dans la maquette à réaliser. Certains composants peuvent entrer dans la définition de constructions obéissant à des lois de combinaison sensiblement différentes du modèle pour lequel ils ont été conçus. La composition d'une maquette obéit à des règles de compatibilité entre les divers composants d'un même modèle, inhéren14ux structures, planchers,murs, poteaux, poutres, ouvertures, accès, canalisations, etc.. qui doivent présenter des continuités, positions, superpositions, portes par rapport à un palier, fenêtres par rapport aux murs des composants voisins etc... Des règles d'implantation lient les ouvrages aux volumes et pCurtourssur ou dans les composants de maquettes sur lesquels elles sont représentées. Elles se rattachent à la normalisation liant les différents modèles entre eux, assurant ainsi des inter-compatibilits réduisant les coûts de réalisation. Ces règles limitent les possibilités combinatoires des composants entre eux et les particularités telles que: développesents complémentaires de facades, de terrasses, d'auvents, de structures en surplomb, de couvertures etc... Ainsi se définissent des caractéristiques pcsitives et négatives qui font apparaître ce qui est possible et ce qui ne l'est pas au cours des manipulations et les incompatibilités économiques, croissance exagérée de cotit pour telle ou telle combinaison. Les ouvrages exceptionnels sont étudiés à l'aide de volumes modulaires à même échelle que les autres composants, pour être combinés à la demande. Tous les éléments constitutifs de chaque modèle avec toutes les variantes combinatoires, qualitatives et quantitatives, sont décritr sur des fiches ou supports d'informations. Ces supports d'informations constituant les dossiers d'avant-pr=jets sommaires et de prcjets destinés à 5 types d'utilisateurs : maîtres d'ouvrages, architectes, ingénieurs, entrepreneurs, fabricants et fournisseurs Ils comportent - des photographies de maquettes donnant les représentations globales, dispositions de façades de l'immeuble qui vient d'être composé; - des photographies étage par étage, enregistrant les distributions des locaux; - des dessins de disposition des locaux;; - des dessins de disposition des locaux types (appartements, bureaux,..) - des dessins schématiques de disposition des ouvrages propres à chaque immeuble ou construction conçue (établis à la demande)j - des dessins techniques types des ouvrages répétitifs (panneaux, joints) - des dessins techniques particuliers, lorsque la construction présente des dispositions non normalisées; - des fiches cadreede devis quantitatifs, présentant des bordereaux types des ouvrages pouvant être construits, ces bordereaux sont remplis à la demande pour chaque nouveau projet; - des fiches cadres de devis estimatifs; - des fiches récapitulatives, estimatives et quantitatives au niveau des locaux, des catégories de locaux et des étages; - des fiches de répartition de charges des ouvrages généraux sur les locaux;; - des fiches d'établissement des coûts des locaux permettant d'affecter un prix à chaque pie ce de maquette et de modifier celui-ci en fonction de Ja positicn dans la construction; - des fiches descriptives portant la définition technique de chaque ouvrage grand ou petit, voire très petit, de ses limites d'utilisation, de ses conditions de mise en oeuvre, de la convention de mesurage, de sa qualité (en référence aux textes officiels), de son coût d'entretien; - des fiches aide-mémaire de définition des obligations légales ou non, comportant un répertoire de toutes les questions que doit se poser le concepteur lors de l'étude d'une construction et renvoyant aux document officiels et autres correspondants, elles concernent l'isolation, la sécurité, la stabilité, les technologies, la normalisation, l'usage etc... - des fiches d'appréciation de la qualité, comportant un répertoire de toutes les questions que doit se poser le concepteur pour que sa composition atteigne le meilleur niveau de qualité possible, elles renvoient aux documents officiels et autres correspondants On peut également introduire des fiches quantitatives, estimatives (récapitulatives ou non) et descriptives sur ordinateur pour remplacer les manipulations de fiches et imprimer à domicile sur un terminal, le texte complet des pièces écrites et des marchés d'entreprises. Les fiches quantitatives, estimatives et récapitulatives sont de tous les types possibles résultant de la combinaison de ces qualités ou de l'une seulement d'entre elles; on y fait apparaître la taille des locaux, surface et/ou cube, l'importance des travaux et les coûts des uns et des autres, les références des fiches sont toujours doubles, elles portent sur la désignation des travaux et la désignation des locaux dans lesquels les travaux sont exécutés. Les fiches de répartition de charges comportent les'informations de répartition de travaux généraux sur les divers types de locaux. Les fiches d'établissement des coûts locaux comportent la part de l'ensemble des travaux affectée à un local déterminé. Les fiches descriptives types définissent les matériaux et composants à utiliser par modèle, leurs performances et limites d'utilisation, force portante, degré d'étanchéité à l'air et à l'eau, degré d'isolation thermique et phonique, degré de réverbération phonique, degré de résistance au feu, aux agents physiques et chimiques, biologiques, leur capacité d'adaptation aux ouvrages précédemment édifiés, précision de la construction, aptitudes à recevoir d'autres ouvrages, elles ne sont pas personnalisées dans leur localisation et sont affectées d'un numéro de repérage unique et technique. Les diverses fiches supports d'informations sont prévues au format 21 x 29,7. les dessins sont prévus pliables à ce meme format international de façon à s'insérer directement dans les divers dossiers qui seront remis aux intéressés. La bibliothèque de fiches diverses et de dessins s' accroît continuellement par apport des dessins spéciaux de particularités devenant par la suite des dessins types et par l'apparition de produits ou de réglementations nouveaux, modes de mise en oeuvre etc... Les concepteurs travaillent dans une salle de conception réunissant les divers éléments d'informations sous forme d'une bibliothèque de dessins et de fiches qui sont extraits au fur et à mesure des besoins pour la constitution du ou des dossiers. Elle comporte en outre des casiers pour les composants de maquettes ragés par modèles, une table sur laquelle on constitue et photographie les maquettes. Cet outil de conception est donc d'abord un jeu d'éléments de maquettes figurant les éléments de constructiors immobilières permettant diverses combinaisons personnalisant chaque projet. bu premier stade de conception entre l'architecte et le maître d'currra- ge, la préoccupation dominante est de définir un ordre de conception en classant chronologiquement les sujets en leur donnant des priorités et des limites de la façon suivante - volumes à bâtir, qualité, orientation etc... - limite des volumes dont on extrapolera économiquement des structures; - aspect extérieur, façades, - accès, groupements, - qualités intérieures, proportions, istleutent, ou ertures, protections, - qualité des services rendus, agrément, confort; alimentations en fluides, évacuations, - qualité du détail, revetements, colorations, matières, lumière... Dans une première phase de définition de la construction, on précise l'envelippe globale, c'est-à-dire: tant de logements à tel prix l'unité (prix ratio incluant les accès, annexes, locaux collectifs, de service, toiture, fondations et éventuellement abords); ceci définit globale"'ent le prix de la construction et permet , en fonction du budget prévu, de choisir immédiatement la classe de qualité de la construction, luxe, confort normal ou économique. b ce stade, sn peut déjà savoir si le projet est réalisable ou non dans le budget prévu. On peut soit reconsidérer le budget, soit réduire la classe de construction choisie ou réduire le nombre de logements ou encore abandonner le projet. Cette première phase de définition, grâce aux prix ratins, est d'une durée de quelques minutes. Ensuite, pour fixer concrètement cette première approche, on prepare le dossier d'avant-projet sommaire. On manipule les divers composants du modèle de construction retenu en première approche pour réaliser la maquette de cette construction en disposant les composants étage par étage,en définissant les particularités de façade et autres.La maquette est ensuite photographiée avec un appareil à développement instantané, d'abord globalement, sous tous les angles, puis étage par étage pour en fixer les dispositions. Ces photos sont à la fois économiques et riches en informations. On extrait ensuite de la bibliothèque un chois de fiches nécessaires à l'information du martre d'ouvrage, comportant des exemples types caractéristiques, lui permettant d'apprécier la qualité des prestations. Ces fiches sont figuratives etXou descriptives. On joint encore des dessina présentant des exemples de dispositions de locaux types1 ensuite on réunit,sur une fibhe bordereau estimative, tous les prix unitaires. Dans un cas d'habitation, immeuble par exemple, les articles de ce bordereau sont les suivants - partie fixe pour ouverture d'un chantier, - prix par appartement d'un type défini, - prix par unité de surface de locaux d'acces, - prix par unité de surface de locaux résidentiels, - prix par unité de surface de locaux annexes, - prix par unité de surface de locaux techniques, - prix par unité de surface de fondations, - prix par unité de surface de toitures, - prix par unité de surface de balcons ou loggias accessibles, - plus value pour étage en surplomb, - plus value pour transformer un mur de structure en mur de façade, - prix pour unité mécanique ds chaufferie, - prix pour unité mécanique d'ascenseur, - prix pour escalier (partie fixe plus valeur par étage), - prix pour gaines d'adduction, - prix pour vide-ordure, - prix pour garages. Les prix de ce bordereau sont totalisés et l'on obtient alors un prix global qui est comparé au prix d'objectif pré-défini. Ce prix permet de faire ressortir les différences entre les solutions précédemment retenues et d'en choisir d'autres plus adaptées s'il y a lieu,pour équilibrer les prix et les désirs exprimés par le martre d'ouvrage, de telle sorte que le prix total corresponde le plus au prix d'objectif. Par exemple,une façade plane est peu onéreuse, on souhaite l'animer par des jeux de tiroirs engendrant des porte-à-faux dans les structures, des développements accrus de façades, des protections isothermiques, des étanchéités. Quelques prix ratios suffisent à déterminer les plus values et les caractéristiques onéreuses du projet avec les quantités, les prix unitaires et les prix résultants, ainsi on approche de près le prix d'objectif et l'on définit des choix homogènes dans la classe de construction retenue. Le devis descriptif et estimatif global est alors éventuellement rectifié et l'on peut déjà s'engager sur le coût global de la constructiox Ainsi, avec cet outil d'assistance à la décision, le prix d'objectif devient le prix d'engagement ferme dans la mesure où les entreprises s'engagent à respecter des prix fermes sur tous les articles entrant dans la composition des différents modèles. Cette opération est d'une dtrée d'une heure environ pour un programme d'une cinquantaine de logements. Àu stade de l'étude de l'avant projet detaillé, les préoccupations ne sont plus les mêmes. Les professionnels en présence sont l'architecte, les ingénieurs et les entrepreneurs. Le sujet central est le chantier. On abordera à la fois les éléments constitutifs de la construction et sa mise en oeuvre. Après avoir revu la maquette plus en détail en faisant les mises au point correspondant à ce nouveau stade de l'étude, on tire des photos générales; on effectue le codage de la maquette en schémas de disposition des locaux et des ouvrages par étages, on extrait de la bibliothèque les dessins techniques types des ouvrages répétitifs et l'on exécute lesfidessins complémentaires singuliers, propres a la construction dans les formes traditionnelles; on extrait ensuite toutes les fiches correspondantes, descriptives des ouvrages, de leurs conditions de mise en oeuvre, de leurs limites d'utilisation, de leurs qualités et performances, on extrait et remplit les fiches cadres de devis quantitatifs et estisatig les fiches d'établissement des coûts des locaux, les fiches récapitulatives des prix et quantités locales et globales, on extrait ensuite pour consultation et mise à jour les fiches de répartition des courts des ouvrages généraux dans les locaux particuliers, on ajoute les fiches d'appréciation de la qualité, on relie l'ensemble et le dossier est terminé. Tout cet ensemble sert de support aux travaux d'ingéniérie, la forme d'expression des plans et celle des quantités amorce les études techniques de détails dont une partie peut etre exécutée par enchaînement direct enlabsence de sup erposition de taches.Les élaborations des divers prix conduisant à la globalisation du coût d'une construction, s'effectue sselon un cheminement topographique correspondant à la constitution d'une construction : coûts par petits locaux, par moyens locaux, par étages par article de travaux, par chapîtres, par catégoriesd'ouvrages De ces coûts divers, continuellement actualisés, en liaison directe avec les fabricants, fournisseurs et entrepreneurs, on déduit les prix unitaires au mètre carré ou au mètre cube, selon les régions, les types de chantier et leur importance en affectant des coefficient5 correspondants . Ces coûts sont ramenés aux divers volumes composants de maquettes pour permettre les estimations globales en quelques minutes. Le projet détailléJqui qui servira aux entreprises pour la construction, reprend et complète l'avant-projet détaillé par des dessins techniques schématiques d'implantation des ouvrages dans le bâtiment qui sont exécutés rapidement à la demande, vusen plan et en élévation; ils sont complétés par des dessins types extraits de la bibliothèque, ils comprennent les parties courantes, les jonctions, joints et assemblages divers; on extrait les fiches descriptives complémentaires précisant les détails techniques de la construction, des fiches aide-mémoire, et des programmes de calculypour simplifier les opérations des ingénieurs concepteurs en les aidant à choisir la définition des exigences et le choix des produits ayant les performances corresppndantes dans la bibliothèquesspour lesverser au dossier; on extrait ensuite et on remplit les fiches cadres de programmation des tâches de chantier dans le temps et les fiches estimatives correspondantes permettant de planifier les dépenses, on ajoute également les fiches estimatives des coûts d'entretien. Tout au long de l'élaboration des projets et/ou des avant-projets, on a été guidé par les fiches aide-mémoire de définition des obligations légales ou non. D'autres caractéristiques et avantages seront mieux compris à la lecture de la description qui suit, faite en regard des dessins annexés dans lesquels: - la figure 1 représente2 composants de maquette en vue extérieure, - la figure 2 représente des composants de pièces diverses dans lesquelles sont matérialisées des dispositions intérieures. - Ss figures 3 à 21 représentent en perspective Envers types de composants de maquettes. - la figure 22 représente un exemple de maquette de résidence pour personnes ées, - la figure 23 montre 4 exemples de disposition d'ouvrages généraux, - la figure 24 montre un exemple de répartition de locaux, - la figure 25 montre 4 schémas de disposition d'ouvrages intérieurs. Les composants de maquette représentés sur la figure 1 en vue extérieure, montrent les volumes enveloppes de deux appartements qui sont destinés à s'accoler en libérant au centre en 1, un espace nécessaire aux palier* escalier, ascenseur, gaines techniques diverses On aperçoit en 2,3 et 4, trois positions possibles pour la porte d'entrée, ce qui permet des positionnements divers de l'appartement par rapport à l'immeuble. Les passages de certaines canalisations, évacuation d'eau notamment, sont figurés en 5,6 et 7. On comprend bien que lorsque 2 appartements sont superposés, déboités l'un par rapport à l'autre, on doit obligatoirement trouver une continuité sur l'une quelconque des trois positions de passage.Les positions des fenêtres sont indiquées en 8,9 et 10, on en retrouve d'autres identiques sir la partie arrière en 11 et 12. Les autres parois 13,14,15 et 16 et les correspondantes, peuvent être accolées à d'autres appartements. Sur le dessus des composants, on aperçoit une trame de coordination dimensionnelle modulaire noroalisée. La numérotation figurée sur chaque module est archivée par des photographies d' étages au soyez desquelles on définit les positions des appartements, gaines et portes. On voit sur le dessin les gaines 5,6,7 repérées par les lettres L,A,i qui sont portées sur les composants au droit de ces gaines, les portes d'entrée sont repérées par les lettres A,B,C, les lettres G et D signifient "gauche" et "droite". Les iddications 4,4 et 4,2 signifient respectivement appartement de 4 pièces avec chambre en saillie en position n 4. Ces repères sont relevés sur fiches et dessins types figurent la combinatoire d'assemblage retenue. La figure 2 représente schématiquement des dispositions intérieures d'apparte- ments incluessdans des blocs modulaires figurent chaque pièce des volumes décrits sur la figure 1. Le bloc 17 est une salle de séjour, le bloc 18 est une chambre à coucher, le bloc 19 est une sigle de bain. Les blocs servent à guider le choix de disposition des pièces dans les appartements pour créer les plans types de disposition des pièces dans les locaux privés. Sur la planche III, on voit les figures 3 à 21. Les figures 3 à 12 représentent par exemple des appartements de 4 pièces principales dans lesquelles une chambre en saillie 22 est représentée en plusieurs positions par rapport au coppa principal d'appartement. Cette disposition se retrouve symétriquement sur les figures 8 à 12, complétée, par le jeu de positions des gaines techniques et des portes, elle permet une combinatoire de positioynerent des appartements dans les immeubles. La figure 21 montre un exemple de positionnement de ces volumes. Les figures t3 à 16 montrent des ppartevents de type Ibis, aux normes H.L.H. françaises, assimilables à des studios. Les figures 17 à 20 montrent des appartements de type 1, aux mmes normes; ils sont assimilables à une chambre indépendante avec son installation sanitaire. On voit aussi les passages de gaines et les portes et fenêtres On comprend très bien que la figuration des portes et fenêtres évite de disposer cette face contre une face aveugle d'un autre appartement. La figure 22 montre un exemple de maquette d'immeuble de résidence pour personnes agées comportant 5 niveaux, conçus autour d'un bloc central 23 comprenant : escalier, ascenseur, gaines diverses et services d'étages desservant, par d'importants couloirs horizontaux 24, des appartements des types représentés sur les figures 17 à 20. On voit bien le jeu de débottement de façades et les diverses dispositions des composants de la maquette. Cette maquette est figée sur les photos qui donnent tout de suite, sous pluz sieurs angles significatifs, l'allure de la constructinn. La figure 23 montre 4 exemples de plans schématiques partiels représen- tant les dispositions d'ouvrages généraux d'un immeuble, les planchers 25, les murs de refend porteurs 26, les façades légères 27, les ouvrages de façade lourde 28, les zones pointillées 29 figurent les balcons et terrasses accessibles, les rectangles 30 figurent les gaines techniques, les trames numérotées 4 à 29 (extrait d'un plan repérant les plans de coordination verticale espacés de 18 modules suivant les normes françaises, soit 1,80m). La figure 24 représente les répartitions de locaux. Dans l'exemple,il s'agit de studios d'habitation de personnes agrées. Chaque rectangle représente un appartement de catégorie 1et ibis, la suite des repères significatifs des dispositions intérieures types, dernières lettres G et D signifient"droite" et "gauchen. On retrouve les gaines techniques 30, les balcons et terrasses 29, l'escalier 31. Les trames repérées par chiffres et lettres symbolisent les plans de coordination verticale comme dans la figure 23 ci-dessus. La figure 25 représente 4 schémas partiels de disposition des ouvrages intérieurs. Il s'agit de revêtements de sols 32, d'appareillages électriques 33, d'équipements sanitaires 34, de cloisonnements 35. Les repères 5,0 - 5,3 et 6,1 sont significatifs de familles d'ouvrages. Chaque ouvrage est repéré par un numéro, les surfaces sont indiquées en modules carrés. Ces divers schémas et dessins types sont donnés à titre d'exemples non limitatifs de la façon dont sont conçus et présentés les supports types d'informations constituant les moyens selon l'invention. $EMDICATIOF 1 - Procédé de conception et de définition financière et technique de constructiooeimmobilières à vocations diverses, caractérisé en ce qu'il comporte des moyens composants modulaires permettant de réaliser des maquettes de construction suivant un modèle donné, des moyens modèles types de constructions diverses, un moyen de réalisation de photographies à développement instantané, des moyens dessins de dispositions de locaux types, des moyens dessins schématiques de dispositions des ouvrages principaux propres à chaque construction conçue, des moyens dessins techniques types des ouvrages répétitifs inclus dans les locaux types, des moyens dessins techniques particuliers aux ouvrages, des moyens fiches cadres de devis quantitatifs, des moyens fiches cadres de devis estimatifs, des moyens fiches quantitatives, estimatives et récapitulatives, des moyens fiches de répartition des charges des ouvrages généraux sur les locaux, des moyens fiches d'établissement des collets locaux, des moyens fiches descriptives, des moyens fiches de mise en oeuvre, aide mémoire de définition des obligations légales ou non, des moyens fiches d'appréciation de la qualité, des moyens de rangement et de classement des composants des divers modèles, un moyen bibliothèque de rangement et de classement des fiches et dessins divers. 2 - Procédé selon la revendication 1, caractérisé en ce que les moyens modèles types sont constitués à partir d'une construction particulière, conçue selon une trame type standard et un pas de croissance correspondant, cette construction est fractionnée en étages, en locaux divers de formes répétitives ou issus de formes répétitives, de dimensions modulées normalisées, ledit modèle est prévu pour permettre un certain nombre de combinaisons de locaux, de travées, de dispositions et articulations de circulations verticales et horizontales, de façades de toitures, d'appartements, d'ouvertures et accus, de passages de fluides divers et de gaines techniques d'évacuation, de locaux collectifs et d'équipements techniques. 3 - Procédé selon les revendications 1 et 2, caractérisé en ce que les modèles, du fait du mode de définition modularisée, comportent un certain nombre de possibilités combinatoires inter-modèles, permettant de personnaliser davantage les constructions pouvant cotre définies selon le procédé. 4 - Procédé selon les revendications 1,2 et 3, caractérisé en ce qu'il s'applique à la définition de n 'importe quel type de constructions, à condition que celles-ci aient été préalablement étudiées et mises sous forme de modèle. 5 - Procédé selon l'tne quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens composants modulaires de réalisation de maquettes de constructions sont issus d'un modèle pré-établi, ils délimitent les volumes utiles des locaux avec leurs diverses caractéristiques générales et particulières comportant les parties d'épaisseur de parois qui leur sont affectées, notamment quand il s'agit de structures. 6 - Procédé selon les revendications 1 et 5, caractérisé en ce que les composants modulaires d'un modèle déterminé sont conçus avec des qualités combinatoires en quantité limitée permettant un certain nombre de positionnements entre lesdits composants définissant des dispositions de murs porteurs, de développements de façades, d'ouvertures, d'acces, de gaines techniques diverses, de juxtapositions de locaux, lesdits composants comportant chacun au moins un numéro repère d'identification. 7 - Procédé selon les revendications 5 et 6, caractérisé en ce que les composants sont munis de moyens permettant de les immobiliser entre eux à la position combinatoire retenue. 8 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les maquettes de construction à réaliser suivant un modèle déterminé, sont constituéespar juxtapositions horizontales et verticales de composants modulaires représentant les volumes choisis étage par étage au moment de la conception, lesdits composants étant disposés suivant les lois de combinaison pré-définies sur les dits composants d'au moins un modèle type. 9 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que la forme globale et le contenu de la maquette d'une construction en cours d'étude, sont introduits dans le dossier de définition sous forme de photographies montrant des vues d'ensemble prises sous divers angles représentatifs et des vues étage par étage, prises en démontant la maquette pour relever les dispositions de locaux dans les étages et les numéros de repères desdits locaux. 10 - Procédé selon ltune quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens dessins schématiques des ouvrages principaux représentant leur positionnement dans le bâtiment et leurs dimensions de coordination avec le repérage de l'ouvrage par un numéro de code, renvoient à toutes les fiches correspondantes, quantitatives, estimatives, descriptives, techniques, de mise en oeuvre, d'appréciation de la qualité. Il - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens dessins de disposition des locaux types comportent la vue en plan de leurs contours sur une trame géométrique de repérage, leur intrication et juxtaposition dans les immeubles étage par étage, un numéro de repérage renvoyant aux dessins et fiches correspondants. 12 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens dessins techniques types des ouvrages répétitifs inclus dans les locaux types comportent leur positionnement dans le local et leurs dimensions de coordination avec le repérage par numéro de code renvoyant aux fiches correspondantes. 13 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens dessins techniques particuliers figurent par le détail les ouvrages et les composants, les principes de leur implantation, leurs jonctions entre eux avec le repérage par un numéro de code renvoyant aux fiches correspondantes. 14 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les fiches quantitatives, estimatives et récapitulatives sont de tous les types possibles résultant de la combinaison de ces qualités ou de l'une seulement d'entre elles, on y fait apparaitre la taille des locaux, surface et/ou cube, l'importance des travaux et les coûts des uns et des autres les références des fiches sont toujours doubles, elles portent sur la désignation des travaux et la désignation des locaux sur lesquels les travaux sont effectués. 15 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens fiches de répartition des charges comportent les inforsations de répartition des travaux généraux sur les locaux divers. 16 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens fiches d'établissement des coûts locaux comportent la part de 1 'ensemble des travaux affectée à chacun des locaux d' immeubles ou autres constructions. 17 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens fiches descriptives types définissent les matériaux et composants à utiliser par modèle, leurs performances et limites d'utilisation, force portante, degré d'étanchéité à l'air et à l'eau, degré d'isolation thermique et phonique, degré de réverbération phonique, degré de résistance au feu, aux agents physiques, chimiques, biologiques, leur capacité d'adaptation aux ouvrages précéde Snt édifiés, précision de la construction, aptitude à recevoir d'autres ouvrages, les dites fiches ne sont pas personnalisées dans la localisation et sont affectées d'un unique nuséro technique de repérage. 18 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens fiches de mise en oeuvre aide-mémoire de définition des obligations légales ou non comportent un répertoire de toutes les questions que doV'Tet poser le ou les concepteurs lors de l'étude d'une construction et renvoient aux documents officiels et autres correspondants. 19 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les moyens fiches d'appréciation de la qualité comportent un répertoire de toutes les questiorique doit se poser le concepteur pour pour que sa composition atteigne le meilleur niveau de qualité possible, elles renvoient /aux documents officiels et autres correspondants. 20 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que l'approche globale du prix d'une construction selon un modèle de définition donné, est réalisée en multipliant les quantités de logements divers entrant dans sa composition par les prix globaux unitaires correspondants,lesquels sont extraits des fiches estimatives, les dits prix incluent les accès, les annexes, les locaux collectifs, les locaux de service, les toitures, fondations et abords. 21 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que lton ajuste immédiatement le prix d'objectif aux possibilités de réalisation en tenant compte des particularités onéreuses des choix de disposition combinatoires des volumes retenus dans la maquette et entrant dans la construction à réaliser, les coûts des dites particularités sont relevés sur les fiches correspondantes sous forme de priz-ratios, desquels on déduit les plus values permettant d'approcher le prix d'objectif en jouant sur les choix combinatoires et sur les lofts correspondants, 22 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que la constitution d'un dossier d'avant-projet sommaire est réalisée en réunissant successivement les photos de la maquette, en extrayant de la biblicthèque- les fiches nécessaires à l'information du martre d'ouvrage, comportant des exemples types caractéristiques lui permettant d'ap- précier la qualité de la prestation, ces fiches sont figuratives et/ou descriptives et les dessins joints sont des exemples de disposition de locaux types, ensuite on réunit sur une fiche estimative, tous les prix unitaires que l'on totalise pour avoir le prix global. 23 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que l'avant-projet détaillé est constitué en reprenant la maquette plus en détail en faisant les mises au point correspondant h ce nouveau stade de 11 étude dont on tire les photos générales et l'on exécute les dessins schématiques de disposition de locaux et d'ouvrages étage par étage, on extrait de la bibliothèque les dessins techniques types des ouvrages répétitifs et l'on exécute les dessins complémentaires singuliers, propres la construction, dans les formes traditionnelles, on extrait ensuite les fiches correspondantes descriptives des ouvrages, de leurs conditions de mise en oeuvre, de leurs limites d'utilisation, de leurs qualités et performances, on extrait et remplit les fiches cadres de devis quantitatifs et estimatifs, les fiches d'établissement des coûts des locaux, les fiches récapitulatives des prix et quantités locales et globales, on extrait pour consultation et mise à jour les fiches de répartition des coûts des ouvrages généraux dans les locaux particuliers, on ajoute dans le dossier les fiches d'appréciation de la qualité, on relie les fiches et dessins et le dossier est terminé. 24 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que le projet détaillé qui va servir aux entreprises pour la construction, reprénd et complète l'avant-projet détaillé par des dessins techniques schématiques d'implantation des ouvrages dans le bâtiment, ils sont exécutés rapidement à la demande, bien plan et en élévation, ils sont complétés par des dessins types extraits de la bibliothèque, ils comprennent les parties courantes, les jonctions, joints et assemblages divers, on extrait des fiches descriptives complémentaires précisant les détails techniques de la construction et des fiches aide-mémoire et progresses de calcul pour simpli- fier les opérations des ingénieurs concepteurs en les aidant à choisir la définition des exigences et le choix des produits ayant des performances correspondantes dans la bibliothèque, pour les verser au dossier, on extrait ensuite et on remplit les fiches cadres programmation des tâches de chantier dans le temps et les fiches estimatives correspondantes permettant de planifier les dépenses, on ajoute également les fiches estimatives des colts d'entretien. 25 - Procédé selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que les diverses fiches sont introduites en ordinateur et complétées sur un terminal, lequel restitue et imprime à la demande le dossier d'avant-projet sommaire ou détaillé avec les prix ratios détaillés et globalisés et toutes les fiches correspondantes, les dessins sont rajoutés en annexe des fiches* selon le type de dossier, le processus est extensible au projet détaillé.