FR 2669449 A1 19920522 FR 9113621 A 19911105 SYSTÈME DE FINANCEMENT DE LOGEMENT cette invention se rapporte au financement de logements, à un instrument financier et un système de gestion de financement de logement. Selon un premier aspect de l'invention il est créé un instrument financier pour financer l'achat d'un logement, qui comprend une hypothèque liée à un salaire. L' instrument financier peut comprendre une obligation de la part de l'emprunteur de rembourser à un prêteur des pourcentages du salaire de l'emprunteur pendant une période de temps prédéterminée Il peut s'agir d'un pourcentage fixe pour la totalité de la période ou bien le pourcentage peut varier d'une manière prédéterminée. Les pourcentages peuvent être fixés pour la totalité de la période de temps. L'instrument financier normalement spécifiera que les remboursements doivent être faits à des dates spécifiées. Les pourcentages peuvent alors être fixés pour la période de temps totale si les remboursements sont faits aux dates spécifiées, et les pourcentages peuvent varier d'une manière prédéterminée si les remboursements ne sont pas effectués aux dates spécifiées En outre, les pourcentages du salaire qui sont remboursés peuvent également varier d'un manière prédéterminée si des remboursements anticipés sont effectués. L' instrument financier peut comprendre une obligation de la part d'un employeur de l'emprunteur de rembourser, au prêteur, lesdits pourcentages du salaire de l'emprunteur pour le compte de l' emprunteur. L'instrument financier peut également comprendre une cession de la part de l'emprunteur, au prêteur, comme nantissement, d'un bien lui appartenant Ce bien sera le logement et peut être également une partie des fonds de l'emprunteur dans une caisse de retraite. L'instrument financier peut en outre comprendre un instrument de dépôt pour un organisme d'investissement qui investit des fonds avec le prêteur pour être prêtés à l'emprunteur L'instrument de dépôt peut être un billet à ordre ou un certificat de dépôt. Un emprunteur spécifié peut être lié à l'instrument de dépôt. L'instrument de dépôt peut comprendre une obligation de gage sur l'organisme d'investissement pour délivrer des fonds sur demande du prêteur. De manière correspondante, l'instrument financier peut comprendre une autorisation de la part de l'organisme d'investissement de rembourser l'instrument de dépôt si des fonds sont disponibles. L'invention s'étend à un procédé d'acquisition d'un logement par une personne qui comprend: l'emprunt d'une somme d'argent à un prêteur de celle-ci; le paiement du logement ou d'au moins une partie de celui-ci avec ladite somme d'argent; et le remboursement de ladite somme d'argent par le paiement à des instants spécifiés sur une période de temps prédéterminée d'un montant égal à des pourcentages spécifiés du salaire de la personne. Le logement peut être acquis en le construisant, ou en l'achetant. L'invention s'étend en outre à procédé de financement, de l'achat d'un logement par une personne, qui comprend: le prêt d'une somme d'argent à la personne; et l'encaissement auprès de la personne d'un montant égal à des pourcentages spécifiés du salaire de cette personne à des instants spécifiés pendant une période de temps prédéterminée. De plus encore, la présente invention crée, une combinaison dans un système de traitement et de contrôle d'une pluralité de comptes de financement de logement pour une pluralité d'emprunteurs qui ont emprunté de l'argent à un prêteur pour financer l'acquisition d'un logement, chacun des comptes étant remboursé par chaque emprunteur en remboursant des pourcentages de son salaire, ledit système comprenant: des moyens de fichiers de données de comptes d'emprunteurs pour mémoriser l'information caractérisant chaque compte d'emprunteur; des moyens d'entrée manuels pour entrer les détails des remboursements effectués par au moins un emprunteur au prêteur; des moyens de réception et de vérification de données pour recevoir et vérifier les détails des remboursements effectués en faveur du prêteur par les employeurs d'au moins certains des emprunteurs pour le compte de ces emprunteurs et les détails des remboursements à partir desdits moyens d'entrée manuels; des moyens réagissant auxdits moyens de fichiers de données de comptes d'emprunteurs et auxdits moyens de réception et de vérification de données pour produire un pourcentage prévu mis à jour pour chaque compte à la fin de chaque mois; et des moyens de communication pour communiquer ledit pourcentage prévu mis à jour pour chaque compte à chaque emprunteur. Les moyens de production du pourcentage prévu mis à jour pour chaque compte peuvent comprendre des moyens pour déterminer une rémunération brute mensuelle moyenne, une valeur d'annulation, une compensation valable, une durée de paiement restant et un pourcentage prévu moyen. Le pourcentage prévu peut être déterminé au commencement d'une année financière et il peut être conservé constant, pour cette année, à une valeur pratique. Le système peut alors comprendre un moyen pour déterminer un pourcentage prévu réel et un moyen pour déterminer une valeur de transaction journalière du pourcentage, si le pourcentage prévu réel est différent de la valeur pratique, laquelle valeur de transaction journalière du pourcentage a pour résultat de rendre le pourcentage prévu réel égal à la valeur pratique, et laquelle valeur de transaction journalière du pourcentage est mémorisée dans lesdits moyens de fichier de données. Les moyens de production de pourcentage prévu mis à jour comprennent des moyens pour déterminer si la valeur d'annulation est conforme aux contraintes législatives et, si ce n'est pas le cas, pour produire une valeur de transaction journalière légale qui fournira une valeur d'annulation acceptable, ladite valeur de transaction journalière légale étant mémorisée dans lesdits moyens de fichiers de données. Les moyens de production de pourcentage prévu mis à jour peuvent comprendre des moyens pour produire une valeur de rémunération brute mensuelle imputée, pour les emprunteurs indépendants. Le système peut comprendre des moyens pour allouer des fonds à des emprunteurs et à des investisseurs qui ont investi de l'argent avec le prêteur. Ces moyens d'allocation de fonds peuvent comprendre des moyens pour déterminer s'il y a une pénurie de fonds, et si c'est le cas, pour allouer des fonds à des emprunteurs et à des investisseurs d'une manière préférentielle prédéterminée Les moyens d'allocation de fonds peuvent également comprendre des moyens pour déterminer s'il y a un excès de fonds et, s'il y a un excès de fonds mais une insuffisance de liquidités pour délivrer des prêts à tous les demandeurs, pour déterminer quels investisseurs, qui ont des fonds gagés, doivent déposer de l'argent avec le prêteur En plus, les moyens d'allocation de fonds peuvent comprendre des moyens pour déterminer s'il y a un excès de fonds et, s'il y a un excès de fonds et des liquidités suffisantes pour délivrer des prêts à tous les demandeurs, pour déterminer les valeurs devant être reversées aux investisseurs par voie de remboursement obligatoire. L'invention va maintenant être décrite en plus grand détail dans le mode de réalisation donné à titre d'exemple spécifique présenté ci-dessous en liaison avec le dessin annexé, qui est un organigramme schématique décrivant la méthodologie et la structure de traitement des données en fonction des principes de la présente invention. En se référant maintenant au dessin, il y est montré un schéma d'ensemble d'un traitement des données et un organigramme fonctionnel de système pour réaliser un système pour traiter et contrôler une pluralité de comptes de financement de logement pour une pluralité d'emprunteurs qui ont emprunté de l'argent à un prêteur pour financier l'acquisition d'un logement, chacun des prêts étant remboursé par chaque emprunteur en remboursant des pourcentages de son salaire. Des investisseurs font des investissements remboursables pour une durée non spécifiée dans une caisse d'investissement, dans des logements, lié à des salaires, qui fonctionne comme une société d'investissement à capital variable A ses propres risques, la caisse d'investissement, fait des avances qui sont garanties par les premières hypothèques sur les propriétés concernées des emprunteurs (qui sont désignés dans la suite comme "les acheteurs"), habituellement, mais pas nécessairement, les membres d'une caisse de retraite d'investissement ("l'investisseur"). Le retour sur investissement est approximativement égal au taux d'augmentation de salaire des acheteurs Les investissements liés au salaire sont ainsi bien appropriés pour les caisses de retraite: l'investissement augmente de manière linéaire avec leur responsabilité dans le paiement des pensions. La caisse d'investissement, qui est le prêteur de l'argent, est gérée pour le compte des investisseurs par des gestionnaires qui sont des administrateurs expérimentés dans le domaine des prêts et des hypothèques Leurs rémunérations sont payées par la caisse d'investissement. Après signature d'un contrat d'investissement lié au salaire, l'investisseur crée un gage pour investir comptant dans des avances sur logement liées au salaire Un ou plusieurs numéros de certificat sont affectés à l'investisseur, contre lesquels il crée des gages. Un gage est exclusif s'il est destiné à être utilisé pour financer des acheteurs spécifiques, désignés ou présentés par l'investisseur Autrement c'est un gage général Les investisseurs peuvent également choisir de présenter un acheteur sans faire un gage correspondant Une telle présentation est appelée une présentation libre. Des demandes de fonds se présentent à partir de demandes d'avances et de demandes venant des investisseurs pour remboursement d'unités L'alimentation en fonds provient de l'engagement des gages, et de la marge d'autofinancement de la caisse d'investissement Un programme d'allocation établit s'il y a un surplus ou un manque de fonds Ce programme utilise une forme nouvelle d'incitation rationnelle pour encourager l'équilibre de l'alimentation et de la demande Un ratio de priorité est utilisé pour récompenser les investisseurs avec les meilleures occasions d'investissement s'ils présentent des acheteurs dans les périodes d'abondance de liquidités, et pour récompenser, par des avances, les acheteurs qu'ils présentent s'ils (les investisseurs) font des investissements dans les périodes de pénurie de liquidités. Comme les demandes sont consolidées dans le programme d'allocation, les investisseurs sont engagés par leurs gages, et les paiements sont faits ou demandés lorsque les fonds sont réellement requis. Lorsqu'ils sont requis, les fonds nécessaires sont tirés des montants engagés; l'intérêt est payé sur les montants jusqu'à la fin du mois, lorsqu'un prix d'unité peut être établi à partir de la croissance mensuelle des salaires L'investissement et l'intérêt est alors utilisé pour acheter des unités à ce prix. En dehors de leur liberté de rembourser des investissements lorsque les fonds le permettent, la liquidité pour les investisseurs est favorisée en permettant l'achat et la vente (le transfert) d'unités dans un marché secondaire par des négociants qui peuvent n'avoir pas eux-mêmes fait des investissements. Les investisseurs sont informés mensuellement de la quantité et de la valeur des unités dans chacun de leurs certificats Un registre des investisseurs est tenu. L'acheteur s'engage à payer des pourcentages convenus de son salaire ou de sa rémunération brute mensuelle ("MGR") durant la période de paiement, jusqu'à vingt années, en échange d'une avance pour acquérir un logement. La valeur d'annulation, ou solde à payer, ("CV") à tout moment n'est pas lié au taux d'intérêt ou au montant avancé initialement mais elle dépend seulement des pourcentages dus sur chaque mois restant de la période de paiement, et de la rémunération moyenne mensuelle de l'acheteur à ce moment. Cette formule est valeur d'annulation = somme des pourcentages dus au cours de la période de paiement restant x par la moyenne mobile des douze mois courants de la MGR. L'ensemble des pourcentages dus au cours de la période de paiement restant est appelé la prévision de pourcentage. Les pourcentages sont prédéterminés de telle façon qu'il en résulte un remboursement exact de l'avance dans la partie restant de la période de paiement si le salaire de l'acheteur et la moyenne mobile sur douze mois demeurent constants sur cette période Les pourcentages varient si, et seulement si, l'acheteur ne s'en tient pas absolument au contrat ou si le contrat est renégocié Il n'y a pas de modification si le salaire de l'acheteur augmente. La croissance du salaire de l'acheteur constitue le rapport pour l'investisseur. Dans la première année, le taux de croissance du salaire de l'acheteur (disons 16 %) est plus grand que la diminution de la somme des pourcentages dans le restant de la période de paiement (disons 10 %) Par conséquent, la valeur d'annulation augmente dans les premières années; par la suite la diminution des pourcentages devient plus grande que l'augmentation du revenu, faisant ainsi en sorte que la valeur d'annulation soit réduite, et finalement disparaisse. Au moment de la demande de l'avance, l'acheteur doit être employé à temps plein par un employeur agréé, qui est lié contratuellement pour envoyer tous les mois, de façon électronique, des mensualités à la caisse d'investissement, en même temps que, pour vérification, l'information se rapportant au salaire de l'acheteur. Si l'emploi de l'acheteur par un employeur agréé est terminé ou interrompu d'une manière quelconque, ou si l'information de revenu mentionnée ci-dessus n'est pas réalisée, une provision est faite pour imputer un salaire théorique ou une rémunération brute mensuelle à l'acheteur et pour calculer les pourcentages de paiement sur la base de ce chiffre imputé Des augmentations du salaire imputé sont liées à une moyenne théorique appropriée. Les autres clauses dans le contrat avec l'acheteur sont similaires à celles applicables pour des avances classiques. Garantie pour l'avance La garantie offerte par l'acheteur pour une avance liée au salaire est: Salaire Avant que l'avance ne soit approuvée, le salaire brut du demandeur sur l'année passée est examiné L'attention est portée à la qualité et à la stabilité des gains et à la possibilité de croissance du salaire. Propriété La propriété est une habitation résidentielle, existante ou à construire Le titre peut être un titre de propriété foncière libre, de propriété louée ou un titre partiel. Nantissement. La garantie au-dessus et au-dessous de la propriété elle même prend les mêmes formes que dans les avances classiques, avec la possibilité que le bénéfice du désistement de la caisse de retraite de l'acheteur peut être cédé à la caisse d'investissement, ou à l'employeur agréé ou à la caisse de pension avec une garantie en avant pour la caisse d'investissement Une provision est faite pour la garantie pour couvrir la valeur d'annulation totale (au quel cas une hypothèque pourrait n'être pas nécessaire), toutes les pertes non recouvrées ou seulement la valeur du bénéfice de désistement Types de demandeurs Il y a cinq types de demandeurs: des demandeurs ordinaires dont les demandes ne jouissent d'aucune préférence spéciale; ils ne sont pas présentés; les candidats présentés libres, qui sont présentés par les investisseurs qui n'ont aucune obligation d'équilibrer la présentation avec un investissement Les candidats proposés libres sont préférés, lorsque les fonds sont réduits, par rapport aux demandeurs ordinaires Le degré de préférence dépend du taux de priorité du certificat de proposition; les demandeurs préférentiels spéciaux, qui peuvent également être des candidats présentés lires, des demandeurs ordinaires et des demandeurs supplémentaires et qui peuvent être préférés par rapport aux autres candidats présentés libres; les demandeurs supplémentaires, qui sont demandeurs pour de nouvelles avances ou des avances supplémentaires; la préférence pour eux est déterminée par les règles de la caisse d'investissement; et les candidats présentés exclusifs qui sont assurés d'obtenir des avances parce qu'elles sont financées par un gage correspondant des investisseurs. En ce qui concerne leur type, tous les demandeurs sont soumis aux mêmes procédures d'entretien et de test, financés sur une allocation de fonctionnement, et les hypothèques accordées sont enregistrées de la manière normale Un acheteur peut obtenir une seule avance liée au salaire à un instant donné. Retour sur investissement Une caisse d'investissement qui est totalement investie dans des avances liées au salaire gagne un profit brut qui est légèrement plus grand que le taux de croissance des salaires pondérés ( par le montant de la valeur d'annulation) de ses acheteurs. Le rapport supplémentaire provient du fait que la valeur d'annulation est calculée à partir de la rémunération brute mensuelle moyenne ("AMGR"), tandis que les mensualités sont calculées à partir de la rémunération brute mensuelle réelle ("MGR"), dont il est espéré qu'elle peut être plus élevée que la moyenne. Le rapport est reflété dans le prix de l'unité. Avances liées au salaire le sous programme mensuel clé Introduction La nature d'une avance liée au salaire a été décrite ci- dessous. Ce qui suit est une description étape par étape du traitement essentiel qui a lieu dans le programme de mise à jour mensuel pour chaque acheteur Ceci est supporté par le schéma annexé, figure 1. Pendant le mois, des données nouvelles ou modifiées se rapportant aux acheteurs sont entrées manuellement, et elles sont également reçues sur des supports il électromagnétiques à partir d'autres sources Ces changements et variations sont vérifiés manuellement et électroniquement Des fichiers électromagnétiques se rapportant aux acheteurs sont lus et mis à jour. Les salaires sont enregistrés dans une séquence continue dans l'ensemble de données QUANTITIES, commençant 12 mois avant la demande et se terminant dans le mois au cours duquel le contrat de l'acheteur prend fin Les mois dans cette séquence sont numérotés de manière consécutive à partir de 1 dans le sens croissant QUANTITIES contient un enregistrement pour chaque acheteur pour chaque mois Ses contenus sont décrits en détail dans la suite Il contient, dans certains cas sous la forme cumulée, toutes les informations financières pour chaque acheteur, et il comprend toutes les procédures nouvelles de celui-ci à l'exception de la tenue des corrections qui seront traitées séparément. La première transaction prise en compte, habituellement un débit pour (une partie de) l'avance, se produit toujours dans le mois 13 ou plus tard La première mensualité se produit toujours (c'est-à-dire que la période de paiement commence) au moins un mois après la première transaction Les paiements reçus dans le même mois que la première transaction sont traités comme des transactions supplémentaires. Notation Dans les formules qui suivent: AMG Rm = Rémunération brute mensuelle dans le mois m. AS Pm = La moyenne des pourcentages qui sont dûs sur le reste de la période de paiement, tel qu'il apparait dans la prévision de pourcentages calculée à la fin du mois m-i. A Tdm = Total de toutes les transactions prise en compte dans le mois m, mis à jour au jour d. ATS Pem = Résultat de la multiplication de chaque transaction prise en compte dans le mois m par le nombre de jours à partir de la date de la transaction jusqu'à la fin du mois et cumul. ATS Pdm = Résultat de la multiplication de chaque transaction prise en compte mise à jour au jour d dans le mois m par le nombre de jours à partir de la date de la transaction jusqu'au jour du mois et cumul. C Vd,m = Valeur d'annulation au jour d du mois m (d n'est pas égal à 1). C Vem = Valeur d'annulation au dernier jour du mois, après toutes transactions ou à la date d'annulation, selon celle qui est la plus rapprochée. C Vim = Valeur d'annulation au dernier jour du mois m après toutes transactions. d = Le dième jour du mois. ICM = Taux journalier d'intérêt d'annulation applicable dans le mois m. I Im = Taux journalier d'intérêt intra-mensuel applicable dans le mois m. I Lm = Taux journalier d'intérêt imposé par de contrainte légale applicable dans le mois m. e = Le jour dans lequel l'annulation se produit, si elle se produit dans le mois en question; autrement le nombre de jours dans le mois. 1 = Le dernier jour du mois. L Cm = Solde autorisé maximal, en termes de contraintes légales, dans le mois m. m = Numéro du mois. MG Rm = Rémunération brute mensuelle dans le mois m. MT Gm = Période de paiement restant, ou nombre de mois à courir, ou nombre de mensualités encore dues à partir du mois m et comprenant le mois m, calculée dans le mois m-i. SPM = Pourcentage prévu pour le mois m, calculé dans le mois m-i. V Cm = Compensation valable dans le mois m. Etape 1 Calcul de la rémunération brute mensuelle. Si l'acheteur a été classé comme indépendant (non employé par un employeur agréé), une rémunération brute mensuelle imputée est calculée, comme à l'étape 9. Les fichiers de données correspondants sont lus et mis à jour. La rémunération brute mensuelle moyenne est calculée: elle est la moyenne mobile cumulative des rémunérations brutes mensuelles des 12 dernier mois de l'acheteur: AMGR 12 = Z MG Rm I 12 m = 1 AMG Rm AMG Rm-1 + (MG Rm MG Rm_ 12) / 12, pour m 2 13 La dernière formulation nécessite la référence à seulement 3 enregistrements de QUANTITIES. Les acheteurs dont les contrats ont été annulés sont exclus, mais tous les autres sont inclus, même s'il n'y a aucune transaction Les fichiers de données correspondants sont mis à jour. Si l'on se trouve à la fin de l'année fiscale, le traitement de fin d'année approprié est effectué De nouveaux pourcentages pratiques sont calculés pour les acheteurs, et ceux-ci leurs sont communiqués Les fichiers de données correspondants sont lus et mis à jour. Si une notification d'annulation du contrat a été donnée pendant le mois par l'acheteur, la rémunération brute mensuelle moyenne n'est pas (de manière optionnelle) utilisée comme base pour le retour sur investissement, ni pour la valeur d'annulation; il y a des risques pour que le rémunération brute mensuelle puisse n'être pas disponible au moment de l'annulation Un taux d'intérêt lié au marché pour les annulations est appliqué pour ce mois et par la suite et il est capitalisé mensuellement La formule est: C Ve,m = C Ve,m_ 1 * ( 1 + I Cm) + A Te,m + ATS Pem * I Cm Les fichiers correspondants sont lus et mis à jour. Etape 2 Calcul de la valeur d'annulation courante. Après que toutes les données ont été reçues des employeurs, ou qu'elles ont été imputées comme ci-dessus, la valeur d'annulation à la fin du mois courant est calculée: C Vm = AMG Rm * MT Gm * AS Pm + A Tim + ATS Pim * I Im - AMG Rm * S Pm Il n'y a aucune annulation avant la prise en compte de la première transaction, mais une valeur d'annulation peut exister avant que la première mensualité soit payée Par exemple, une avance peut être payée pour commencer (et terminer) une habitation résidentielle même avant que la première mensualité soit due La valeur d'annulation s'élève à la même valeur que la rémunération brute mensuelle moyenne pendant cette période. La rémunération brute mensuelle moyenne courante est telle qu'elle est calculée dans l'étape 1 ci-dessus. MT Gm est trouvé dans MTG-NEXT des enregistrements de QUANTITIES du mois précédent Si la première date de mensualité n'a pas été atteinte, la période de paiement est égale à la période de paiement totale. Les AS Pm et S Pm sont trouvés dans l'enregistrement QUANTITIES du mois précédent. La valeur d'annulation à un jour quelconque d (autre que le dernier jour) dans le mois suivant le mois suivant m est: C Vd,m+ 1 = C Vi,m * ( 1 + I Im_ 1) + A Td,m+ 1 + ATS Pd,m+ 1 * I Im+l Les fichiers correspondant sont lus et mis à jour. Etape 3 Calcul du solde sous contrainte légale (LC). Certains pays utilisent des contraintes légales pour limiter la valeur d'annulation: un plafond (IL) est placé sur les taux d'intérêt Comme cela a été établi, le rapport mensuel ou "taux d'intérêt" dans une avance liée au salaire est le taux de croissance de la rémunération brute mensuelle moyenne de l'acheteur sur le dernier mois, plus la composante due à "l'impact" de la rémunération brute mensuelle sur la rémunération brute mensuelle moyenne. Si aucune contrainte légale ne s'applique, le programme saute à l'étape 4. Si une telle contrainte s'applique, le programme calcule un solde sous contrainte légale (L Cm), pour le mois, qui reflète la valeur d'annulation permise maximale en fonction de la législation applicable. Si dans un mois quelconque le solde sous contrainte légale est dépassé par la valeur d'annulation dans l'étape 2 ci-dessus, une transaction journalière légale est produite, créditant l'acheteur de la différence. Lorsqu'elle est incorporée dans les calculs, cette transaction supplémentaire réduit la valeur d'annulation calculée antérieurement à la valeur permise maximale en fonction de la contrainte Les fichiers correspondants sont lus et mis à jour. Les transactions supplémentaires qui ont été utilisées pour limiter la valeur d'annulation ne seront pas utilisées dans l'obtention du maximum courant Elles sont appelées transactions exclues. Le programme calcule: L Cm = L Cm- + I Lm * L Cm + LCA Tm + Itm sur chaque transaction de LCA Tm à partir de la date de transaction jusqu'à la fin du mois, ou jusqu'à la date d'annulation, suivant celle qui est la plus rapprochée, dans laquelle LCA Tm est la somme des transactions prises en compte non exclues du mois m. Etape 4 Calcul de la compensation valable (VC). La compensation valable (profit brut, "intérêt") est calculée par deux procédés, qui bien que tout-à-fait identiques du point de vue mathématique, procurent un bon contrôle de la validité des calculs et des variables utilisées Le premier procédé utilise le fait que la compensation valable est la somme de l'augmentation de la rémunération brute mensuelle moyenne de l'acheteur, et de la composante "d'impact" telle qu'elle a été décrite précédemment Les formules sont: Vcmi = V Cgrowth + V Clead, dans laquelle V Cgrowth = (AMG Rm ANGR%>l) / AMG Rm-1 * C Vi,m-1 V Clead = (MG RmAMG Rm) * Spm La composante de croissance est calculée seulement dans le mois après que la première transaction de l'acheteur se soit produite La composante d'impact est calculée seulement après la première mensualité (c'est- à-dire après le commencement de la période de paiement) Autrement, toutes les deux sont nulles. Dans le second procédé, la compensation valable est calculée suivant des lignes plus classiques: V Cm 2 = C Vm C Vm-1 + Spm * MG Rm A Tim (Dans la pratique courante: "intérêt = solde de fermeture solde d'ouverture + mensualité payée autres crédits"). Ce calcul est effectué seulement dans le mois qui suit la première transaction de l'acheteur: autrement il donne un résultat nul Les fichiers de données sont mis à jour avec la VC. Si les deux procédés donnent des résultats différents (c'est-à-dire si V Cmi n'est pas égal à V Cm 2) il y a une erreur de programmation. Etape 5 Débit de l'acheteur pour le paiement prévu au dernier jour du mois Une prévision de pourcentages est produite pour chaque acheteur au commencement du contrat Si le pourcentage établi de la rémunération brute de l'acheteur à ce moment est payé à la date prévue au cours de la période de paiement, l'avance sera exactement et finalement liquidée le dernier mois de la période de paiement. Cependant, ceci est rarement le cas Des paiements sont faits en avance ou en retard Des paiements sont manqués Des paiements exceptionnels sont faits Des débits sont impayés Des crédits sont passés lorsque des contraintes légales doivent être observées Un intérêt intra-mensuel est gagné ou payé sur ces transactions Tout ceci constitue des exemples de transactions prises en compte. Les seules transactions qui ne sont pas des transactions prises en compte sont celles dans lesquelles le débit est fait pour le paiement prévu à chaque date prévue Ces débits ne sont pas des transactions supplémentaires parce qu'ils n'altèrent pas eux-mêmes la valeur d'annulation ou la prévision de pourcentage, (qui ont déjà reflété le débit dans la variation d'AMGR, dans la période de paiement restant et dans les autres transactions prises en compte), mais ce sont des écritures pour "mémoire". Une écriture pour "mémoire" est produite seulement une fois que la période de paiement a commencé La transaction est datée du dernier jour du mois, le calcul est: montant prévu = S Pm * MG Rm Les fichiers de données sont lus et mis à jour. Commentaire Lorsqu'une transaction supplémentaire se produit la prévision de pourcentage varie, et un pourcentage pratique pris pour le compte de l'acheteur par l'employeur agréé ne sera pas égal au pourcentage prévu Ensuite, le paiement pratique diffère du paiement prévu pendant un moment (voir ci-dessous). Il n'est pas réalisable pour l'employeur de modifier le paiement pratique chaque fois qu'il y a une transaction supplémentaire et une modification résultante pour le pourcentage prévu du mois suivant. La technique adoptée est de permettre que les pourcentages pratiques diffèrent des pourcentages prévus pendant une période pouvant aller jusqu'à une année, et ensuite de remettre la situation de niveau à la fin de l'année financière (ou d'une autre période) en ajustant (contratuellement) le pourcentage pratique pour qu'il soit égal au pourcentage prévu à ce moment En fait, le pourcentage prévu est recalculé automatiquement chaque mois (voir étape 8). Dans le jargon familier, la notion de "dû et payable" est dans le cas d'avances liées au salaire, divisible Ce qui est "dû" est la somme des pourcentages non réglés, multipliée par la rémunération brute mensuelle moyenne courante Ce qui est "payable" est le pourcentage convenu annuellement ou par renégociation. Etape 6 Calcul de la nouvelle durée de paiement restant (mois restants à courir, MTG) chaque mois. La formule est: MT Gm+l = durée de paiement (max ( 0, m-s+ 1) dans laquelle la durée de paiement est établie par le contrat ou par renégociation. m est le numéro du mois courant S est le numéro du mois de départ de la période de paiement (mois de la première mensualité). Cette formulation garantit que la durée de paiement restant ne commence pas à être décrémentée de 1 jusqu'à ce que la première mensualité soit échue Le nombre de mois restant à courir, commençant le mois suivant, est mémorisé dans l'enregistrement du mois courant m dans le fichier de données QUANTITIES. Etape 7 Calcul du pourcentage prévu moyen pour le mois suivant. Comme cela est montré dans la première formule de l'étape 2, la valeur d'annulation varie chaque mois comme résultat de paiements retardés, avancés, omis ou exceptionnels, etc, et des intérêts intermédiaires à payer ou gagnés sur ceux-ci Egalement, avec chaque mois qui passe (une fois que la période de paiement est commencée) la période de paiement restant est diminuée En prenant ceci en compte: C Vm = AMG Rm * AS Pm+l * MT Gm+i dans laquelle: C Vm est connue à partir de l'étape 2, AMG Rm est connu à partir de l'étape 1, MT Gm+l est connu à partir de l'étape 6. Aussi AS Pm+l peut être trouvé: AS Pm+l = C Vm / (AMG Rm * MT Gm+i) Etape 8 Recalcul de la prévision de pourcentages. Comme cela a été établi, les paiements mensuels du pourcentage prévu moyen (ASP) de la rémunération brute mensuelle liquideront complètement la valeur d'annulation courante sur la période de paiement restant, pourvu qu'il ne se produise aucun écart résultant de transactions, retardées, avancées, exceptionnelles, manquantes. L'acheteur peut contracter de faire des remboursements à des pourcentages autres que le pourcentage prévu moyen. L'option proposée sera habituellement un plan dans lequel le pourcentage moyen est diminué d'une valeur déterminée à la fin de chaque année fiscale ou financière. Etant donné le pourcentage prévu moyen, le pourcentage prévu de fin de contrat (établi au moment de la signature du contrat), le numéro du mois courant, le mois de calendrier courant, et la durée de paiement restant, la prévision de pourcentages et du nouveau décrément annuel est calculée pour le reste de la période de paiement. A titre de contrôle, lorsque ces pourcentages prévus sont additionnés et divisés par le nombre de mois restant dans la période de paiement, le résultat sera le pourcentage prévu moyen. Les résultats des étapes 6, 7, 8 sont mis à jour dans les fichiers de données. Etape 9 Calcul de la rémunération brute mensuelle imputée pour des acheteurs indépendants. Ce calcul est déclenché par une modification dans le statut de l'acheteur qui devient "indépendant". En supposant que la rémunération brute mensuelle moyenne de l'acheteur avec l'employeur agréé dans son mois final (f) qui est le nième mois de l'année fiscale est AMG Rf Ceci se trouve dans l'ensemble de données QUANTITIES. Les derniers chiffres officiels montrent que le taux annuel moyen d'augmentation de revenu est r 1 Ce taux est mémorisé dans une table qui est accessible pour le programme. Un taux "de débit" permis contractuellement, r 2, est ajouté à r 1 Ceci dans le fichier maître des acheteurs; il est décidé par les gestionnaires dans chaque cas individuel d'acheteur Une valeur générale par défaut est disponible dans une table. Le but est de trouver une rémunération brute mensuelle imputée, constante, M, qui fera en sorte que la rémunération brute mensuelle moyenne s'élèvera à un taux annuel de r 1 + r 2 à la prochaine date de révision annuelle (dans 12 N mois) ou à l'expiration du contrat, selon celle qui est la plus rapprochée. La formule est M = ( 12 * AMG Rf * ( 1 + d/12 * (r 1 + r 2)) T) / d dans laquelle d = min ( 12-n, nombre de mensualité restant à courir) T = MGR totale dans les N derniers mois. Cette valeur est enregistrée dans le fichier de données et mise à jour à chaque date de révision pour l'année suivante. Contenus de l'ensemble de données OUANTITIES. Un enregistrement par acheteur par mois: ACC-NO Numéro d'acheteur. MONTH CCYYMM (siècle, année, mois): dernier jour du mois m. AMGR AMG Rm- CV C Vm (au dernier jour du mois m, après toutes les transactions du mois m) VC V Cm. IMPU-MGR-IND Indicateur d'imputation: O si MG Rm n'est pas imputée; 1 si elle est imputée. VC-ERR-IND Indicateur d'erreur de VC: O si V Cgrowth + V Clead = V Cconv; 1 dans le cas contraire. VC-RENEG-IND 1 si une renégociation a eu lieu dans le mois m; O dans le cas contraire. EXCL-TA-IND 1 si des transactions sont exclues dans le mois m; O dans le cas contraire. FTFP-IND Indicateur de FTFP/imputé pour les SAL-INFO-REF BANK-ACC-NO MTG-NEXT DECRMNT-NEXT ASP-NEXT *SP-NEXT AT-VAL AT-RAND-DAYS AT-INTM-INT BDB-PENSN-PD BDB-MGR données du mois m Indiqué par l'employeur, en se basant sur le cas o l'acheteur est à temps plein, paye totale dans le mois m. Référence de transaction de l'employeur pour l'information de salaire du mois m. Référence du compte bancaire de l'acheteur pour l'information de salaire du mois m. Durée restant MT Gm+i, commençant le mois suivant. Décrément annuel DEC Rm+l du pourcentage prévu, applicable à partir du mois suivant. Pourcentage prévu moyen AS Pm+ 1 à partir du mois suivant. Pourcentage prévu S Pm+ 1 dû le mois suivant. Transactions supplémentaires totales A Tm, excluant les intérêts intermédiaires, dans le mois m. Somme du produit de chaque transaction de AT, et du nombre de jours jusqu'à la fin du mois m, ou jusqu'à la date d'annulation selon celle qui se présente la première. Taux journalier des intérêts intermédiaires sur les AT's dans le mois m. Contribution à la caisse de retraite payée par l'acheteur dans le mois m Indiquée par l'employeur. MGR gagnée le mois m Indiquée par l'employeur. BDB-TAX-PD BDB-DEDN-PC LC Impôt payé dans le mois m Indiqué par l'employeur. Pourcentage de déduction payé dans le mois m Indiqué par l'employeur. Valeur d'annulation maximale L Cm dans le mois m, compte tenu des contraintes légales. REVENDICATIONS 1 Instrument financier pour financer l'achat d'un logement, qui comprend une hypothèque liée à un salaire. 2 Instrument financier selon la revendication 1, caractérisé en ce qu'il comprend une obligation de la part de l'emprunteur de rembourser à un prêteur des pourcentages du salaire de l'emprunteur pendant une période de temps prédéterminée. 3 Instrument financier selon la revendication 2, caractérisé en ce que les pourcentages sont fixés pour la totalité de la période. 4 Instrument financier selon la revendication 2, caractérisé en ce que les remboursements doivent être faits à des dates spécifiées, les pourcentages sont fixés pour la période de temps totale si les remboursements sont faits aux dates spécifiées, et les pourcentages varient d'une manière prédéterminée si les remboursements ne sont pas effectués aux dates spécifiées. Instrument financier selon la revendication 4, caractérisé en ce que les pourcentages du salaire qui sont remboursés sont également modifiés d'un manière prédéterminée si des remboursements anticipés sont effectués. 6 Instrument financier selon la revendication 2, caractérisé en ce qu'il comprend une obligation de la part d'un employeur de l'emprunteur de rembourser, au prêteur, lesdits pourcentages du salaire de l'emprunteur pour le compte de l'emprunteur. 7 Instrument financier selon la revendication 2, caractérisé en ce qu'il comprend une cession de la part de l'emprunteur, au prêteur, comme nantissement, d'un bien lui appartenant. 8 Instrument financier selon la revendication 7, caractérisé en ce que le bien est le logement. 9 Instrument financier selon la revendication 7, caractérisé en ce que le bien est une partie des fonds de l'emprunteur dans une caisse de retraite. Instrument financier selon la revendication 2, caractérisé en ce qu'il comprend un instrument de dépôt pour un organisme d'investissement qui investit des fonds avec le prêteur pour être prêtés à l'emprunteur. 11 Instrument financier selon la revendication 10, caractérisé en ce qu'un emprunteur spécifié peut être lié à l'instrument de dépôt. 12 Instrument financier selon la revendication 10, caractérisé en ce que l'instrument de dépôt comprend une obligation de gage sur l'organisme d'investissement pour délivrer des fonds sur demande du prêteur. 13 Instrument financier selon la revendication 10, caractérisé en ce qu'il comprend une autorisation de la part de l'organisme d'investissement de rembourser l'instrument de dépôt si des fonds sont disponibles. 14 Procédé d'acquisition d'un logement par une personne, caractérisé en ce qu'il comprend: l'emprunt d'une somme d'argent à un prêteur de celle- ci; le paiement du logement ou d'au moins une partie de celui- ci avec ladite somme d'argent; et le remboursement de ladite somme d'argent par le paiement à des instants spécifiés sur une période de temps prédéterminée d'un montant égal à des pourcentages spécifiés du salaire de la personne. Procédé selon la revendication 14, caractérisé en ce que le logement est acquis en le construisant. 16 Procédé selon la revendication 14, caractérisé en ce que le logement est acquis en l'achetant. 17 Procédé de financement, de l'achat d'un logement par une personne, caractérisé en ce qu'il comprend: le prêt d'une somme d'argent à la personne; et l'encaissement auprès de la personne d'un montant égal à des pourcentages spécifiés du salaire de cette personne à des instants spécifiés pendant une période de temps prédéterminée. 18 Combinaison dans un système de traitement et de contrôle d'une pluralité de comptes de financement de logement pour une pluralité d'emprunteurs qui ont emprunté de l'argent à un prêteur pour financer l'acquisition d'un logement, chacun des comptes étant remboursé par chaque emprunteur en remboursant des pourcentages de son salaire, caractérisé en ce que ledit système comprend: des moyens de fichiers de données de comptes d'emprunteurs pour mémoriser l'information caractérisant chaque compte d'emprunteur; des moyens d'entrée manuels pour entrer les détails des remboursements effectués par au moins un emprunteur au prêteur; des moyens de réception et de vérification de données pour recevoir et vérifier les détails des remboursements effectués en faveur du prêteur par les employeurs d'au moins certains des emprunteurs pour le compte de ces emprunteurs et les détails des remboursements à partir desdits moyens d'entrée manuels; des moyens réagissant auxdits moyens de fichiers de données de comptes d'emprunteurs et auxdits moyens de réception et de vérification de données pour produire un pourcentage prévu mis à jour pour chaque compte à la fin de chaque mois; et des moyens de communication pour communiquer ledit pourcentage prévu mis à jour pour chaque compte à chaque emprunteur. 19 Combinaison selon la revendication 18, caractérisée en ce que lesdits moyens de production du pourcentage prévu mis à jour pour chaque compte comprennent des moyens pour déterminer une rémunération brute mensuelle moyenne (AMGR), une valeur d'annulation basée sur une telle AMGR, une compensation valable, une durée de paiement restant et un pourcentage prévu moyen. Combinaison selon la revendication 19, caractérisée en ce que ledit pourcentage prévu est déterminé au commencement d'une année financière et il est conservé constant, pour cette année, à une valeur pratique, et en ce que ledit système comprend un moyen pour déterminer un pourcentage prévu réel et un moyen pour déterminer une valeur de transaction journalière du pourcentage, si le pourcentage prévu réel est différent de la valeur pratique, laquelle valeur de transaction journalière du pourcentage a pour résultat de rendre le pourcentage prévu réel égal à la valeur pratique, et laquelle valeur de transaction journalière du pourcentage est mémorisée dans lesdits moyens de fichier de données. 21 Combinaison selon la revendication 19, caractérisée en ce que lesdits moyens de production de pourcentage prévu mis à jour comprennent des moyens pour déterminer si la valeur d'annulation est conforme aux contraintes législatives et, si ce n'est pas le cas, pour produire une valeur de transaction journalière légale qui fournira une valeur d'annulation acceptable, ladite valeur de transaction journalière légale étant mémorisée dans lesdits moyens de fichiers de données. 22 Combinaison selon la revendication 19, caractérisée en ce que lesdits moyens de production de pourcentage prévu mis à jour comprennent des moyens pour produire une valeur de rémunération brute mensuelle imputée, pour les emprunteurs indépendants.