Brevet FR3050055A1 — publié le 20171013

-1- Recommandations pour améliorer l'efficacité des transactions immobilières Domaine technique L'invention se rapporte au domaine des télécommunications et notamment un procédé de télécommunication destiné à améliorer l'efficacité des transactions immobilières. Etat de l'art L'état de la technique comporte bon nombres de brevets et demandes de 15 brevets destinés à développer les transactions à distance, et notamment permettant des recommandations à des utilisateurs : - Recommandations basées sur des achats, des usages ou des informations recherchées précédemment. - Recommandations basées sur la localisation de l'utilisateur. 20 - Recommandations basées sur des critères de recherche. Les recommandations répondent aux critères de recherche. Tous les systèmes connus ne s'appliquent pas au système immobilier comprenant des profils de demande contenant des critères ayant des variables 25 contenant des valeurs décrivant les besoins de l'utilisateur de demande, et des profils d'offre contenant des critères ayant des variables contenant des valeurs de réalisation de propriétés d'offre, et des scores d'association entre les profils de demande et les profils d'offre. Par conséquent les recommandations doivent s'appliquer à des 30 changements de valeurs de ces variables de critères qui maximisent la pertinence du profil pour l'utilisateur à partir de la connaissance des caractéristiques des propriétés d'offre enregistrées dans la base de données d'offre, et des caractéristiques des projets de demande enregistrés dans la base de données de demande. 35 Résumé de l'invention C'est un premier objet de l'invention de réaliser un procédé et un système 40 pour fournir des recommandations pour un moteur de recherche d'un serveur web destiné à des transactions immobilières qui fournit, pour un utilisateur de demande, un ensemble de recommandations se rapportant à des modifications qui maximisent la pertinence des valeurs de variables de critères de sélection par rapport au marché. 45 C'est un objet supplémentaire de l'invention de réaliser un procédé et un système générant des recommandations pour un moteur de recherche d'un serveur web destiné à des transactions immobilières qui améliore l'efficacité de recherche pour un acquéreur potentiel d'une transaction immobilière. Duault-fi- 3050055 - 2 - C'est un troisième objet de l'invention de fournir un procédé et un système permettant, pour un propriétaire d'une propriété déjà construite, de générer des recommandations en matière de rénovations (ce qui est couramment désigné sous s l'appellation anglo-saxonne "home staging") qui correspondent à des modifications de profil d'offre qui maximisent la pertinence des rénovations par rapport au marché, et aux gains de l'utilisateur d'offre. C'est encore un autre objet de l'invention présente de fournir, pour un 10 promoteur immobilier, un processus et un système qui peut recommander des caractéristiques de lots qui correspondent à des profils de lots, et des répartitions de lots qui maximisent la pertinence de la construction par rapport au marché, et aux gains du promoteur immobilier. Ces objets sont réalisés grâce à un procédé permettant de générer des recommandations pour un moteur de recherche d'un serveur web accédant à au moins une base de données de propriétés immobilières offertes à la vente ou la location. La base de données comprend une première base de données de propriétés d'offre à la vente ou à la location et une deuxième base de données d'utilisateurs qui peuvent surfer sur le serveur web dans le but d'obtenir une liste de propriétés extraites de la base de données. Le procédé comporte les étapes : - générer un profil d'offre dédié à une propriété comprise dans une première base de données et qui est offerte à la vente ou la location et décrivant ladite propriété particulière offerte à la vente ou à la location. Le profil d'offre inclut un ensemble prédéfini de critères et de données affectées aux dits critères ; - générer un profil de demande dédié à un utilisateur potentiel ou acquéreur potentiel, lequel est compris dans une deuxième base de données décrivant les besoins dudit utilisateur ou acquéreur potentiel pour son projet. Le profil de demande inclut un ensemble prédéfini de critères et de données affectées aux dits critères ; - exécuter un algorithme de score entre un profil de demande particulier et un profil d'offre particulier. L'algorithme de score génère un score de transaction qui est représentatif du niveau d'association dudit profil de demande particulier avec ledit profil d'offre particulier. Le procédé comprend en outre les étapes de : a) modifier automatiquement les données attribuées à au moins un critère d'un profil 45 d'offre ou de demande de manière à générer un profil modifié d'offre ou de demande ; b) appliquer l'algorithme de score audit profil d'offre ou de demande modifié avec des profils de demande ou d'offre extraits de la seconde ou de la première base de données respectivement, de manière à générer un score modifié représentatif du 50 profil d'offre ou de demande modifié ; c) enregistrer le résultat de l'algorithme de score ; Duault-fr 3050055 - 3 - d) réitérer lesdites étapes a)-c) pour des modifications supplémentaires desdits profils d'offre ou de demande et pour des critères additionnels. Dans un mode de réalisation particulier, le profil d'offre ou de demande est affiché à 5 un utilisateur avec des recommandations concernant les données des critères qui devrait être améliorés pour maximiser le score de transaction. Dans un autre mode de réalisation spécifique, l'algorithme de score est configuré pour générer un niveau de pertinence pour un profil d'offre et/ou de demande 10 donné, respectivement en ce qui concerne les projets de demande enregistrés dans ladite seconde base de données et/ou les propriétés d'offre enregistrées dans ladite première base de données. De préférence, le niveau de pertinence est une pertinence de demande intégrant un 15 nombre limité des scores les plus élevés entre le profil de demande et les profils d'offre des propriétés enregistrées dans ladite première base de données. Dans un autre mode de réalisation, le niveau de pertinence est une pertinence d'offre combinant les gains financiers qui sont attendus d'être aussi élevés que 20 possible et l'effort de construction ou rénovation qui est attendu d'être aussi bas que possible. Le procédé montre une grande flexibilité et peut être utilisé par un acquéreur potentiel d'une propriété immobilière, par un propriétaire immobilier et même par un 25 promoteur immobilier qui souhaiterait recevoir des recommandations par rapport à des caractéristiques éventuelles de lots (profils de lots, et répartition de lots) maximisant la pertinence de la construction par rapport au marché, et aux gains du promoteur immobilier. 30 Le procédé peut même être utilisé pour fournir des recommandations pour des changements éventuels de zone géographique pour un acheteur de propriété éventuel. A cet égard, dans un mode de réalisation, le procédé comprend les étapes : 35 - générer un profil de zone source dédiée à un acquéreur potentiel d'une propriété immobilière comprenant des données à attribuer un ensemble de critères pour transaction, décrivant les caractéristiques de la zone source ; - générer un profil de zone alternative ; - générer un score de zone entre un profil particulier de zone source et un profil 40 particulier de zone alternative révélateur du niveau d'association entre le profil de zone source et le profil de zone alternatif ; En conséquence des étapes précédentes, le processus est capable d'établir une liste de zones alternatives ayant les scores de zones les plus élevés. De préférence, le processus établit une liste de zones alternatives ayant la pertinence de demande la plus élevée. Alternativement, le processus est configuré pour augmenter automatiquement la 50 distance de la localisation source jusqu'à un seuil où le niveau de la pertinence de la demande ou la distance maximale est atteinte. Duault-fr 3050055 - 4 - Dans un mode de réalisation, la modification des données résulte d'une variation de la valeur d'un critère à l'intérieur d'un intervalle autour de la valeur source du critère qui fournit la variation maximale de la pertinence positive. 5 Dans un mode de réalisation, le processus établit une liste de critères avec une variation maximale de pertinence de demande, ou une valeur maximale de dérivée de pertinence de demande. 10 De préférence, la valeur du critère est calculée à l'intérieur d'un intervalle autour de la valeur source du critère qui fournit la variation positive maximale de pertinence d'offre. Dans un mode de réalisation, le processus établit une liste de critères avec une 15 variation maximale de pertinence d'offre ou une dérivée maximale de pertinence d'offre. Dans un mode de réalisation particulière, l'algorithme de score est appliqué à un profil de programme immobilier décrivant les caractéristiques d'un programme 20 immobilier et des lots aux fins d'optimiser ladite pertinence des lots pour le promoteur immobilier. De préférence, l'algorithme de score est appliqué pour estimer le pourcentage de répartition de la demande par type de lot basé sur le pourcentage de répartition de 25 la demande dans la localisation pour chaque lot spécifique. L'invention réalise aussi un système pour un moteur de recherche immobilier qui comprend : - une application d'offre qui permet à un utilisateur d'offrir une propriété immobilière 30 à la vente ou à la location ; - une application de demande qui permet à un autre utilisateur ou acheteur de propriété ; - une première base de données de propriétés d'offre à la vente ou à la location ; et - une deuxième base de données d'utilisateurs ou acheteurs immobiliers souhaitant 35 acheter ou louer une propriété immobilière ; - des moyens pour générer un profil d'offre dédié à une propriété inclue dans ladite première base de données et qui est offerte à la vente ou à la location et décrivant ladite propriété d'offre à la vente ou à la location, ledit profil d'offre contenant un ensemble prédéfini de critères et de données affectées auxdits critères ; 40 - des moyens pour générer un profil de demande dédié à un utilisateur ou acheteur de propriété potentiel inclus dans ladite seconde base de données et décrivant les besoins dudit utilisateur ou acheteur de propriété pour son projet, ledit profil de demande inclut ledit ensemble prédéfini de critères et de données affectées auxdits critères ; 45 - des moyens pour exécuter un algorithme de score entre un profil particulier de demande et un profil particulier d'offre, ledit algorithme de score générant un score de transaction qui soit représentatif du niveau de correspondance dudit profil de demande particulier avec ledit profil d'offre particulier ; En outre, le système comprend : Duault-fr 3050055 - 5 - a) des moyens pour modifier automatiquement les données attribuées à au moins un critère d'un profil d'offre ou de demande de manière à générer un profil amendé d'offre ou de demande ; b) des moyens pour appliquer l'algorithme de score audit profil d'offre ou de 5 demande amendé avec des profils de demande ou d'offre extraits de ladite deuxième ou première base de données respective, de manière à générer un score amendé représentatif dudit profil d'offre ou de demande amendé ; c) des moyens pour enregistrer le résultat dudit algorithme de score ; d) des moyens pour réitérer lesdites étapes a)-c) pour des modifications 10 supplémentaires desdits profils d'offre ou de demande et pour des critères additionnels. 15 Description des dessins D'autres caractéristiques d'un ou plusieurs modes de réalisation de 20 l'invention vont apparaitre à partir de la description suivante des modes de réalisation de l'invention, avec des références faites aux dessins accompagnants. FIG.1 a est une figure illustrative montrant le principe des recommandations pour 25 améliorer l'efficacité des transactions immobilières. FIG.1 b est un diagramme d'un mode de réalisation préféré de l'invention présentée, illustrant la configuration réseau du système. 30 FIG.2a est un diagramme des étapes de l'utilisateur d'offre. FIG.2b est un diagramme des étapes de l'utilisateur de demande. FIG.3 est un diagramme illustrant les facteurs et les critères de profil 35 FIG.4 est un diagramme illustrant les étapes de recherche FIG.5 est un diagramme illustrant une opération d'Intérêt du Marché, en fonction de l'offre, la demande, la position, le prix estimé et le prix publié. 40 FIG.6 est un diagramme illustrant une opération d'estimation de temps de transaction, en fonction de l'offre, la demande, la position, le prix estimé et le prix publié. 45 FIG.7a est un diagramme illustrant une opération d'estimation de prix, en fonction de la contribution moyenne des critères FIG.7b est un diagramme illustrant une opération d'estimation de prix, en fonction de l'Intérêt du Marché 50 Duault-fr 3050055 - 6 - FIG.8 est un diagramme illustrant une fonction du nombre de correspondances de transactions FIG.9 est un organigramme illustrant une méthode pour initialiser la modification de 5 la localisation pour l'utilisateur de demande FIG.10 est un organigramme illustrant une méthode pour initialiser la modification de la distance pour l'utilisateur de demande 10 FIG.11 est un organigramme illustrant une méthode pour initialiser la modification d'autres critères pour l'utilisateur de demande FIG.12 est un organigramme illustrant une méthode pour finaliser les recommandations pour l'utilisateur de demande FIG.13 est un diagramme illustrant une fonction de l'effort de construction. FIG.14 est un organigramme illustrant une méthode pour améliorer la valorisation immobilière pour l'utilisateur d'offre FIG.15 est un organigramme illustrant une méthode pour optimiser les caractéristiques des lots pour le promoteur immobilier FIG.16 est un organigramme illustrant une méthode pour optimiser la répartition des 25 lots pour le promoteur immobilier Description d'un mode de réalisation préféré 30 Dans la suite, l'on introduira un certain nombre de définitions préalablement à un exposé d'un mode de réalisation préféré de l'invention (II). I . Principes généraux et définitions 35 Les définitions suivantes s'appliqueront : Utilisateur : correspond à la personne physique qui accède au serveur web et généralement l'acheteur ou locataire éventuel recherchant une transaction immobilière. Sinon, dans certaines occasions lorsque cela est spécifié en tant que 40 tel, l'utilisateur peut aussi être le propriétaire ou utilisateur d'offre, le promoteur immobilier ou l'agent immobilier. Base de données : comme cela est connu par un homme de métier, une base de données, comme illustrée par les blocs 108, 110, 101, 103 de la figure 1 b, est une 45 collection de données qui est organisée pour que ses contenus soient facilement accessibles, gérables et mis à jour. Dans le contexte de cette invention, deux bases de données sont fournies : la base de données de demande et la base de données d'offre. 50 Base de données de demande : la base de données de demande collecte des données applicables à un acheteur potentiel particulier, qui s'est connecté au Duault-fr 15 20 3050055 - 7 - serveur web. Une telle base de donnés collecte des données représentatives des besoins de l'utilisateur pour chaque projet. Base de données d'offre : cette base de données est une collection de données 5 applicables aux différentes propriétés qui sont à vendre ou à louer, et inclut des informations relatives à la propriété proprement dite, et à son propriétaire. Profil de demande : c'est une collection de données - illustrées par le bloc 101 de la figure 1 b - concernant un projet particulier relatif à un utilisateur. Un utilisateur 10 peut avoir plusieurs projets, et donc des profils de demande différents. Profil d'offre : c'est une collection de données - illustrées par le bloc 103 de la figure 1 b - correspondant à une propriété particulière qui est offerte à la vente ou à la location. 15 Variable de Critère à niveau : une variable de critère à niveau s'appuie sur la logique floue pour définir le degré de vérité dans la satisfaction de la condition du critère. Une variable de critère à niveau est généralement évaluée avec une valeur variant entre 0 et 1 (ou de 0 à 100%). Pour un critère de demande, la valeur de la 20 variable du critère à niveau correspond à un niveau d'importance du critère ou de la valeur d'une autre variable du critère pour le projet de l'utilisateur de demande. Elle peut être aussi évaluée par une classe qui indique le niveau d'attente : indispensable, important, peu important et interdit. Pour un critère d'offre, la valeur de la variable du critère à niveau correspond à un 25 niveau de réalisation du critère par le bien à vendre ou à louer. Elle peut aussi être évaluée par une classe qui indique le niveau de réalisation : excellent, bon, moyen, faible ou pas applicable. Un critère d'offre subjectif qui représente une perspective personnelle a probablement une variable à niveau. Inversement, un critère d'offre objectif comme un prix, une surface ou une adresse a probablement une variable 30 sans niveau car le critère n'a pas besoin d'être évalué avec un degré de vérité. Les différentes bases de données 108 et les différents profils - qu'il s'agisse du profil de demande 101 ou du profil d'offre 103 - peuvent être accédés indépendamment par l'utilisateur du site web (un acheteur potentiel) par 35 l'intermédiaire d'un équipement de l'utilisateur de demande 105, ou le propriétaire par l'intermédiaire d'un équipement de l'utilisateur d'offre 107 ou même un professionnel de l'immobilier par l'intermédiaire d'un équipement de l'utilisateur agent 106. 40 Comme il apparaitra plus particulièrement dans ce qui suit, à la fois les profils de demande et d'offre incluent un ensemble prédéfini de critères - et de préférence 43 critères comme illustré dans la figure 3 - qui correspond à certains aspects particuliers de la description de la propriété d'offre à la vente (pour un propriétaire) ou désirée par un acheteur potentiel. 45 Dans un mode de réalisation particulier, ces critères sont divisés dans les catégories suivantes : finance (budget ou prix, type de propriété, faibles charges, nouvelle construction, 50 clé en main, besoin de rénovation, économie d'énergie, rendement potentiel, faible budget par m2, etc...) ; Duault-fr 3050055 - 8 - agencement (surface habitable, surface du terrain, pièces, chambres, salles de bains, jardin, piscine, terrasse, parking, garage, cave, etc...) ; style (moderne, classique, régional, rustique, architecte etc...), emplacement (localisation, proximité du centre-ville, proximité de la nature, 5 proximité des transports, proximité des écoles, proximité des commerces, proximité d'un site d'intérêt, quartier chic quartier abordable etc...) ; bien-être (qualité, calme, vue agréable, orientation agréable, étage agréable, sécurité de l'habitation, adapté aux seniors, adapté aux enfants etc...). 10 Score de transaction : évalue le niveau d'association entre un profil d'offre et un profil de demande pour une décision de transaction. Score de zone : évalue le niveau d'association entre un profil source de zone et un profil alternatif de zone pour une décision de transaction. 15 Intérêt du Marché : évalue le niveau des forces d'offre par rapport aux forces de demande pour un propriété d'offre spécifique. Prix Estimé : estime le prix de la propriété basé sur le prix moyen au m2 dans le 20 quartier, les caractéristiques de la propriété formalisées par le profil d'offre, et l'Intérêt du Marché. Pertinence de la demande : estime le niveau de pertinence du profil de demande pour une décision de transaction basé sur la connaissance des caractéristiques des 25 propriétés d'offre et des projets de demande. Elle intègre un nombre limité des scores les plus élevés entre le profil de demande et les profils d'offre dans la base de données d'offre. Pertinence de l'offre : estime le niveau de pertinence du profil d'offre pour une 30 décision de transaction basé sur la connaissance des caractéristiques des propriétés d'offre et des projets de demande. Elle combine les gains financiers qui sont attendus d'être aussi élevés que possible et l'effort de construction ou rénovation qui est attendu d'être aussi bas que possible. 35 L'invention sera maintenant mieux comprise avec la description du mode d'opération préféré. 40 Il . Description du mode d'opération préféré La description suivante est présentée pour permettre à l'homme de métier de reproduire et d'utiliser l'invention. Les descriptions des modes de réalisations spécifiques ne sont fournies que comme exemples. Diverses modifications des 45 modes de réalisations décrits peuvent apparaitre à un homme du métier, et les principes génériques définis ici pourraient être appliqués à d'autres modes de réalisation et applications tout en restant dans l'esprit et le cadre de la présente invention. Ainsi, l'invention présentée n'a pas l'intention d'être limitée aux modes de réalisations expressément décrites ou illustrées, mais d'être accordée au plus large 50 cadre en rapport avec les principes et les caractéristiques divulguées ici. Duault-fr 3050055 - 9 - La FIG.1a illustre les principes de base de la présente invention. Le moteur de recherche d'un site d'annonces immobilières traditionnels recherche des informations enregistrées dans une ou plusieurs bases de données d'annonces 1, et a une connaissance très limitée au sujet des potentiels acheteurs ou utilisateurs 5 de demande. Pour améliorer la pertinence des transactions réalisées et les recommandations susceptibles d'être proposées aux divers utilisateurs, le système comporte par ailleurs un profil d'offres 2 qui caractérise la propriété 19 de l'utilisateur d'offre, et un profil de demande 3 qui caractérise le projet 9 de l'utilisateur de demande. 10 Par construction, nous définissons un ensemble de critères de sélection pour un type de transaction avec des propriétés communes au profil d'offre et de demande. Les critères du profil de demande fournissent des données d'entrée pour la 15 recherche. Un algorithme de score évalue le niveau d'association du profil de demande 3 avec les profils d'offre 2, et sélectionne une liste ordonnée décroissante d'annonces 1 conformément aux valeurs des scores associés. Le système utilise l'algorithme de score entre les bases de données respectives des 20 profils d'offre et de demande pour fournir un Intérêt du Marché qui mesure le rapport de force entre l'offre et la demande pour la propriété d'offre, et estimer le temps de transaction. Il fournit aussi une estimation de prix calculée à partir du prix moyen au m2 dans le quartier, des caractéristiques de la propriété formalisées dans le profil d'offre, et l'évaluation de l'Intérêt du Marché. 25 L'utilisateur de demande est très intéressé de savoir s'il existe d'autres propriétés proches de ses besoins dans d'autres lieux ou avec des critères de sélection proches de son profil de demande. Il est souhaitable qu'il puisse recevoir des recommandations du système pour améliorer la pertinence de sa recherche avec 30 des scores élevés entre le profil de demande recommandé 4 et la base de données des profils d'offre 2. L'utilisateur d'offre est très intéressé de savoir s'il y a d'autres utilisateurs de demandes qui recherchent une propriété avec des caractéristiques proches de 35 celles de sa propriété immobilière qu'il envisage de mettre à la vente ou à la location. S'il décide d'augmenter la valeur de sa propriété avec la valorisation immobilière (home staging), quelles rénovations pourraient être les plus rentables ? Il serait donc souhaitable que ce second type d'utilisateur puisse lui-aussi recevoir des recommandations du système pour améliorer la pertinence de sa propriété avec 40 des gains élevés, un prix élevé et un Intérêt du Marché élevé estimés à partir du profil d'offre recommandé 5 et la base de données des profils de demande 3. Si l'utilisateur d'offre est un promoteur immobilier, il veut connaitre les caractéristiques des lots, et la répartition des lots qui sont les plus pertinents pour la 45 demande du marché dans la localisation. Il s'attend à recevoir des recommandations du système pour optimiser ses gains estimés à partir du profil d'offre recommandé 5 et la base de données des profils de demande 3. La FIG.1b fournit l'architecture générale du meilleur mode d'un système 100 pour 50 un moteur de recherche dans le secteur des transactions immobilières. Duault-fr 3050055 - 1 0 - Comme représenté sur la figure, l'utilisateur d'offre 17 accède à une application d'offre 104 avec un équipement d'utilisateur d'offre 107. Cela peut être un ordinateur personnel, un smartphone, une tablette ou n'importe quel dispositif informatique. L'utilisateur de demande 11 accède à une application de demande 5 102 avec un équipement d'utilisateur de demande 105. L'agent immobilier ou le promoteur immobilier 12 accède à une application d'offre 104 ou de demande 102 avec un équipement utilisateur d'agent 106. L'application d'offre 104 gère les profils utilisateurs d'offre 103. L'application de demande 102 gère les profils utilisateurs de demande 101. 10 Le système 100 peut accéder à des bases de données internes ou externes 108 pour accéder à des informations publiques comme la carte des localisations ou le prix moyen au m2 dans le quartier. Il accède aussi aux annonces enregistrées dans la base de données des annonces 110 et hébergées dans des sites d'annonces 109 et des applications 111. Le 15 système peut aussi être intégré dans une application d'offres d'annonces 111 avec des Interfaces de programme d'application (API). Comme le montre la FIG.2a, l'utilisateur d'offre 17 suit les étapes suivantes lorsqu'il utilise le système : 20 Démarrer à l'étape 50, correspondant à la connexion de l'utilisateur au système. L'utilisateur s'enregistre optionnellement, à l'étape 51, au système pour obtenir une identité d'abonné et une preuve d'identité, et enregistre une ou plusieurs adresses 25 telles que l'adresse email de l'utilisateur ou l'adresse email d'un agent pour recevoir des alertes. Cette étape est optionnelle parce que le système reçoit aussi des annonces 110 d'utilisateurs qui ne s'enregistrent pas au système. Puis le système procède à la création d'un enregistrement pour une propriété, à 30 l'étape 52, pour enregistrer une identité de la propriété. L'utilisateur peut créer plusieurs propriétés. Le système crée des pseudos propriétés pour des utilisateurs qui ne sont pas enregistrés. Le système assigne une identification de propriété par défaut pour simplifier le processus d'enregistrement. L'abonné crée une identité de propriété par propriété qu'il veut publier. Le système crée un profil par propriété. 35 L'utilisateur d'offre a une option dans son interface utilisateur pour sélectionner la propriété de son choix avant de passer à l'étape suivante. L'utilisateur d'offre expérimente le système dans l'étape 53. 40 Lorsque l'utilisateur veut arrêter de publier son profil, il clôture l'enregistrement relatif à la propriété, à l'étape 54. Si une transaction est réalisée avec le projet d'un utilisateur de demande, le système enregistre les profils des abonnés pour ajuster dynamiquement les paramètres des algorithmes du système. L'utilisateur d'offre se désabonne du système à l'étape 55, s'il s'était abonné à 45 l'étape 51. Le procédé mis en oeuvre par l'utilisateur d'offre s'achève ensuite avec une étape 56. 50 Comme le montre la FIG.2b, l'utilisateur de demande 11 met en oeuvre un procédé dont les étapes sont les suivantes : Duault-fr 3050055 Le procédé démarre avec une étape 60 correspondant à la connexion de l'utilisateur au système. 5 L'utilisateur s'enregistre optionnellement, à l'étape 61, au système pour obtenir une identité d'abonné et une preuve d'identité, et enregistre une ou plusieurs adresses telles que l'adresse email de l'utilisateur ou l'adresse email d'un agent pour recevoir des alertes. Si l'utilisateur ne veut pas s'abonner au système, le système identifie l'utilisateur de 10 demande avec une information enregistrée dans l'équipement de l'utilisateur 105 tel qu'un cookie, et fournit un sous ensemble des services aux abonnés. Le système n'envoie pas d'alertes aux utilisateurs qui ne sont pas abonnés. L'étape suivante est de créer un projet, à l'étape 62, pour enregistrer une identité de 15 projet. Le système peut assigner une identité de projet par défaut pour simplifier le processus d'enregistrement. L'abonné crée une identité de projet par projet immobilier qu'il recherche. Le système crée un profil par projet. L'utilisateur de demande a une option dans son interface utilisateur pour sélectionner le projet de son choix avant de passer à l'étape suivante. 20 Si l'utilisateur de demande ne s'est pas enregistré dans le système ou s'il n'a pas de projet de transaction (il sélectionne une identité de projet « pas de projet »), le système crée un pseudo projet avec un pseudo profil de demande pour sélectionner et prioriser des propriétés, mais il ne montre pas les scores des associations de profils. 25 Le procédé se poursuit ensuite avec une étape 63, au cours de laquelle l'utilisateur de demande peut, lors de la navigation dans le site web, rechercher des propriétés, sélectionner des propriétés, faire une offre d'achat, et obtenir un score pour chaque propriété sélectionnée par l'algorithme de recherche. Il reçoit des alertes qui 30 référencent les nouvelles propriétés dont le score est supérieur à un niveau spécifié par l'utilisateur. Lorsque l'utilisateur veut s'arrêter de rechercher une propriété, il clôture l'enregistrement relatif à la propriété à l'étape 64. Si une transaction est réalisée 35 avec la propriété d'un utilisateur d'offre, le système enregistre les profils des abonnés pour ajuster dynamiquement les paramètres des algorithmes du système. L'utilisateur de demande se désabonne à l'étape 65, s'il s'était abonné à l'étape 61. 40 Le procédé mis en oeuvre par l'utilisateur de demande s'achève avec une étape 66de demande. Les critères de sélection sont spécifiés pour plusieurs raisons : - Pour établir un score d'association entre une propriété proposée, qui 45 correspond à un profil d'offre, et un projet de de demande qui correspond à un profil de demande. - Pour estimer le prix de la propriété, qui correspond à un profil d'offre. Les critères d'offre et de demande sont des objets différents liés par des propriétés so communes. Duault-fr 3050055 - 12 - Les critères de sélection contiennent un ensemble de critères objectifs et subjectifs. La plupart des sites d'annonces immobilières utilisent des critères objectifs tels que le prix, la surface habitable, le nombre de chambres et la localisation pour la recherche immobilière. Cela simplifie le moteur de recherche parce que la valeur du 5 critère objectif reste inchangée pour tous les utilisateurs. Par contre cette approche ne donne pas les informations indispensables à une prise de décision d'achat ou de location. C'est la raison pour laquelle le système utilise aussi des critères subjectifs qui représentent une perspective personnelle de l'utilisateur, une croyance, un désir ou un souhait. Les critères subjectifs tels qu'une vue agréable, une orientation 10 agréable, la sécurité de la maison ou la proximité du centre-ville jouent un rôle très important dans une décision de transaction et sont intégrés dans les critères de sélection. Les critères de sélection contiennent un ensemble de variables de critères à niveau 15 et sans niveau. Une valeur à niveau est comprise entre 0 et 1. Pour l'offre, une variable de critère est à niveau pour mesurer le niveau de réalisation du critère. Pour la demande, une variable de critère est à niveau pour mesurer le niveau d'attente pour le critère. Les critères d'offre subjectifs ont des variables à niveau. 20 Une variable de critère qui n'est pas à niveau est sans niveau. Elle peut avoir n'importe quel type de donnée tel que numérique, date, chaine de caractères (i.e. le nombre de pièces a un type numérique, une adresse a un type texte). 25 Comme le montre la FIG.3, le profil d'offre 103 et le profil de demande 101 contiennent un nombre de critères et de facteurs de décision 70. La plupart des sites d'annonces immobilières définissent des facteurs de finance 71 et d'agencement 72 avec quelques critères objectifs car ce sont les plus faciles à évaluer en logique Booléenne. Le mode de réalisation préféré définit les 5 grands 30 facteurs de décision : la finance 71, l'agencement 72, le style 73, l'emplacement 74, et le bien-être 75 pour couvrir la gamme complète de facteurs psychosociologiques pour une décision immobilière. Le facteur financier se rapporte aux critères qui impactent la finance du projet : le budget ou le prix, le type de propriété (i.e. appartement, terrain, péniche, maison 35 individuelle, maison jumelée, ou propriété inconnue), faibles charges, nouvelle construction, clé en main, besoin de rénovation, économie d'énergie, rendement potentiel, faible budget par m2. Les critères sont définis pour permettre de définir une évaluation ou un niveau de classification pour les attentes du projet de demande lorsque c'est possible. Par exemple, un utilisateur de demande peut 40 facilement classer ses attentes pour le critère « nouvelle construction » entre les classes suivantes : indispensable, important, peu important et interdit. Il serait beaucoup plus complexe pour un utilisateur de demande de renseigner un critère « année de construction ». Par contre il est plus facile pour un utilisateur d'offre de renseigner l'année de construction. C'est la raison pour laquelle le système 45 demande à l'utilisateur d'offre de renseigner l'année de construction de la propriété dans le profil d'offre et convertit le paramètre année de construction en un niveau de réalisation du critère « nouvelle construction ». De même, l'utilisateur d'offre renseigne le paramètre « charges annuelles » qui est converti par le système en critère à niveau « charges basses ». 50 Duault-fr 3050055 - 13 - Le facteur d'agencement 72 se rapporte à l'agencement de la propriété : surface habitable, surface du terrain, pièces, chambres, salles de bains, jardin, piscine, terrasse, parking, garage, et cave. Le facteur de style 73 se rapporte au style de la propriété : moderne, classique, 5 régional, rustique, et architecte. Ils peuvent être étendus ou adaptés pour adresser des lieux géographiques spécifiques. Le facteur d'emplacement 74 se rapporte à l'emplacement de la propriété : localisation, proximité du centre-ville, proximité de la nature, proximité des transports, proximité des écoles, proximité des commerces, proximité d'un site 10 d'intérêt, quartier chic et quartier abordable. La localisation de l'offre est l'adresse de la propriété. La localisation de la demande est une adresse ou le nom d'une zone géographique, et une distance à partir de cette zone. Les valeurs de critères à niveau commençant par « proximité » estiment le niveau de réalisation de l'offre, et le niveau d'intérêt de la demande de proximité pour le type d'emplacement. Un 15 quartier chic est plus cher. Un quartier abordable est meilleur marché. Le facteur de bien-être 75 se rapporte au bien-être pour habiter dans la propriété : qualité (de la construction), calme, vue agréable, orientation agréable, étage agréable, sécurité de l'habitation, adapté aux seniors, et adapté aux enfants. 20 Les facteurs et critères de profil 70 sont adaptés pour adresser des segments de marché spécifiques. Un segment de marché associe une zone géographique, un type de propriété, et un mode de transaction. Voici des exemples de modes de transaction : - Vendre / acheter 25 - Location vide - Location meublée - Viager - Vente aux enchères 30 Une propriété 19 peut correspondre à plusieurs types de propriété. L'utilisateur d'offre attribut un ou plusieurs types de propriétés. Par exemple, un appartement peut être vendu à un utilisateur de demande qui cherche une copropriété. L'utilisateur sélectionne un type de propriété par défaut. Le système définit une tactique d'association pour évaluer le score d'association d'un critère pour un type 35 de propriété demandé avec le critère d'un autre type de propriété d'offre. Comme le montre la FIG.4, les étapes de recherche sont les suivantes : L'utilisateur de demande du système crée un projet, à une étape 62 pour rechercher une propriété. Si l'utilisateur ne s'est pas enregistré sur le site, ou si l'utilisateur a 40 sélectionné « pas de projet », le système crée au moins un pseudo projet. L'utilisateur de demande initialise ou met à jour éventuellement son profil, dans une étape 171, avec des nouvelles valeurs de critères et déclenche une étape de recherche, lors d'une étape 172, à partir de son interface utilisateur. Le système réalise une pré-sélection de propriétés, dans une étape 175 avec la 45 logique Booléenne pour sélectionner les propriétés qui sont conformes aux valeurs de critères sans niveau (i.e. localisation, budget) et avec des valeurs étendues d'intervalles pour présélectionner un nombre de propriétés. Par exemple, cette étape sélectionne les propriétés ayant un budget dans l'intervalle du budget du projet de demande ± 20%. 50 Le système élimine aussi les propriétés qui remplissent un critère qui est interdit par le de demande. Duault-fr 3050055 - 14 - Dans une étape 176, le système calcule un score pour chaque propriété présélectionnée. Le système utilise la logique floue pour évaluer le score d'association offre - 5 demande. La logique floue traite du raisonnement qui est approximatif plutôt que fixe ou exact. Les variables de la logique floue peuvent avoir une valeur de vérité comprises entre 0 et 1. Elle convient particulièrement bien à un moteur de recherche pour évaluer le score d'associations offre - demande avec un grand nombre de critères de décision, incluant des critères subjectifs. 10 Il effectue une sélection finale des propriétés, dans une étape 177, avec un nombre minimum de propriétés ou avec les propriétés qui excèdent un niveau spécifique de score. Puis, dans une étape 178, le système produit en sortie les résultats de la recherche : la liste ordonnée décroissante des propriétés, et le score de chaque propriété. 15 L'opération de score de transaction pour l'association d'un critère d'offre avec un critère de demande mesure l'impact du niveau de satisfaction de l'attente de la demande pour le critère de demande avec le niveau de réalisation du critère d'offre pour une décision de transaction. Sa valeur est comprise entre 0 et 1. 20 Le score de transaction pour l'association offre - demande évalue le niveau d'association entre la propriété spécifique d'offre et le projet spécifique de demande. Il utilise un nombre non prédictible de critères dans le profil d'offre et de demande. Seuls les scores d'association de critères avec des valeurs de critères de demande 25 connus sont considérés. Le score pour l'association offre - demande est la moyenne pondérée de la somme des scores de critères. Sa valeur est comprise entre 0 et 1. 30 Le système offre des services additionnels à l'utilisateur d'offre pour estimer l'Intérêt du Marché pour sa propriété. L'objectif de l'évaluation de l'Intérêt de Marché est de mettre à profit la base de données des profils de demande et d'offre pour fournir des alertes et un niveau d'Intérêt du Marché à l'utilisateur d'offre lorsqu'il le souhaite, spécialement lorsqu'il 35 publie son profil, et lorsqu'il veut ajuster son prix. Il n'a pas besoin d'attendre que de nouveaux utilisateurs de demandes recherchent sa propriété et le contactent. Le système effectue une recherche inversée à partir du profil d'offre vers la base de données de demande. Il parcourt l'ensemble de la base de données des profils de demande 101 pour sélectionner une liste ordonnée décroissante de projets de de 40 demandes, conformément aux valeurs des scores associés. Cette information peut être fournie à un agent, ou à l'utilisateur d'offre. L'utilisateur de demande n'a pas besoin de rechercher la propriété pour être averti. L'Intérêt du Marché évalue le rapport de force entre l'offre et la demande pour une 45 propriété d'offre spécifique. Sa valeur est comprise entre 0 et 1. Pour une propriété d'offre s, s'il y a au moins 1 projet de demande qui correspond en dépassant un seuil de score, et accessible pendant une période de temps, le système calcule : 50 - Le Nombre de Projets de Demande qui correspondent NDP(s) E [1, 0,4. Duault-fr 3050055 - 15 - - Le nombre de propriétés d'offre similaires incluant la propriété NSS(s) E [1, °°[. Les propriétés similaires sont l'ensemble des propriétés qui correspondent à l'ensemble des projets de demande qui correspondent à la propriété d'offre de référence. s - L'Indicateur de Position Pl(s) E ]0, 1] indique le niveau de position de la propriété d'offre de référence pour des recherches à partir des projets de demande correspondant à la propriété d'offre de référence. - Le Ratio Prix Estimé / Publié EPPR(s) E ]0, 00[. EPPR(s)-Prix Estimé(s) Prix Publié(s). 10 L'opération Intérêt du Marché MI(s) est une fonction de ces 4 variables : Demande NDP(s), Offre NSS(s), Indicateur de Position Pl(s), et Ratio Prix Estimé / Publié EPPR(s) : MI(s)= Fonction (NDP(s)*P1(s)*EPPR(s)x NSS(s) 15 L'Intérêt du Marché est haut si la demande est plus forte que l'offre. Par conséquent l'expression calcule le ratio demande / offre. Si l'Indicateur de Position est bas, la propriété d'offre de référence n'est pas dans une bonne position, par rapport aux autres propriétés d'offre, pour atteindre une transaction, et l'Intérêt du Marché diminue. Si l'Indicateur de Position est proche de 20 1, il a un impact minimum sur l'Indicateur de Marché. Si l'utilisateur d'offre publie un prix plus haut que le Prix Estimé, l'EPPR est plus petit que 1 et l'Intérêt du Marché diminue. Si l'utilisateur d'offre publie un prix plus bas que le Prix Estimé, l'EPPR est plus grand que 1 et l'Intérêt du Marché augmente. 25 Comme le montre la FIG.5, l'opération d'Intérêt du Marché est une fonction 190 de la Demande NDP(s), l'Offre NSS(s), l'Indicateur de Position Pl(s), et le Ratio Prix Estimé / Publié EPPR(s). Elle commence à 0 pour un petit ratio parce qu'il n'y a pas de demande, ou la demande est beaucoup plus basse que l'offre et l'offre n'est pas 30 dans une bonne position par rapport aux autres offres. Puis elle augmente linéairement pour un ratio plus important et suit une augmentation asymptotique à proximité de 100% pour un ratio très important. Pour améliorer l'ergonomie, le système affiche une vue simplifiée de l'Intérêt du 35 Marché avec 3 classes : - Excellent : MI E [60% - 100%]. L'offre est dans une position excellente par rapport au marché. - Neutre : MI E [30% - 60%[. L'offre est dans une position neutre par rapport au marché. 40 - Faible : MI E [0% - 30%[. L'offre est dans une position faible par rapport au marché. Le système estime le temps de transaction qui est le temps entre la date de publication du profil et la date de signature de la transaction. 45 L'opération de Temps de Transaction Estimé ETT(s) est fonction des 4 variables utilisées pour évaluer l'Intérêt du Marché : la Demande NDP(s), l'Offre NSS(s), l'Indicateur de Position Pl(s), et le Ratio Prix Estimé / Publié EPPR(s) : ETT(s)= Fonction (NDP(s)*P1(s)*EPPR(s)) NSS(s) Duault-fr 3050055 - 16 - Comme le montre la FIG.6, l'opération de Temps de Transaction Estimé est une fonction 192 de la Demande NDP(s), l'Offre NSS(s), l'Indicateur de Position PI(s), et le Ratio Prix Estimé / Publié EPPR(s). Elle commence par une asymptote à l'infini 5 (temps indéfini) pour un faible ratio parce que la demande est faible par rapport à l'offre pour cette offre. Puis elle diminue pour un ratio plus grand et suit une diminution asymptotique vers un temps faible pour un ratio très élevé. 10 L'estimation du prix du marché pour la propriété est une information très importante pour l'utilisateur d'offre. L'utilisateur qui propose un prix trop bas peut perdre beaucoup d'argent. L'utilisateur qui propose un prix trop haut ne trouve pas d'acheteurs et peut perdre beaucoup de temps. Certains sites d'annonces immobilières estiment le prix d'une propriété à partir 15 d'une recherche dans une base de données externe 108 qui fournit un prix moyen au m2 dans le quartier. Cependant, le prix de la propriété est aussi influencé par les valeurs de chaque critère du profil, et par le rapport de force entre l'offre et la demande pour cette propriété. C'est la raison pour laquelle le système met à profit les valeurs des critères de profil, et l'Intérêt du Marché pour évaluer le prix de la 20 propriété pour un mode de transaction. L'estimation de prix s'avère d'autant prix précise qu'un grand nombre de critères et paramètres sont renseignés. Cela motive l'utilisateur d'offre à renseigner autant de critères et paramètres que possible, aussitôt que possible. Puisque les mêmes critères sont utilisés pour le score, cela contribue à augmenter la précision du score. 25 L'estimation de prix est un service à valeur ajouté fourni par le système pour conseiller l'utilisateur d'offre. Néanmoins, c'est la responsabilité de l'utilisateur d'offre de décider du prix qu'il veut publier. 30 Le système assigne une valeur de prix pour l'offre s à chaque critère i de sélection PVC(s,i), et définit une opération pour convertir la valeur moyenne du critère AVC(s,i), vers une valeur de prix pour le même critère PVC(s,i) comme suit : 1) Si le critère n'a pas d'impact sur le prix, PVC(s,i)=0 2) Si l'impact sur le prix de la valeur du critère à niveau ou Booléen est toujours 35 positif pour toute valeur de critère, PVC(s,i)=AVC(s,i) E [0,+1]. 3) Si l'impact sur le prix de la valeur du critère à niveau est toujours négatif pour toute valeur de critère, PVC(s,i)=-AVC(s,i) E [-1, 0]. 4) Si l'impact sur le prix de la valeur du critère à niveau est négatif lorsque la valeur de critère est faible, et positif lorsque la valeur est haute, 40 PVC(s,i)=2AVC(s,i)-1 E [-1, +1]. La contribution moyenne des critères sur le prix ACP(s) est la moyenne pondérée des sommes des valeurs de tous les critères de prix PVC(s,i). 45 Le Prix Estimé pour la propriété s EP(s) est une fonction du prix au m2 dans le quartier, de la surface habitable, du coût de rénovation, du taux de négociation, de la contribution moyenne des critères, et de l'Intérêt du Marché : EP(s)=(Prix_au_m2_dansie_Quartier*Surface_Habitable*(1 +Taux_de_Negociation rFonction(ACP(s))*Fonction(MI(s))-Cout_de_Renovation. 50 Duault-fr 3050055 - 17 - Le prix au m2 dans le quartier est le prix officiel publié dans des bases de données externes 108 pour le mode de transaction. Le taux de négociation est la déviation moyenne entre les prix publiés par les utilisateurs annonceurs et les prix convenus lors des transactions. Le système tient 5 à jour les taux de négociation quand une transaction est signée et enregistre l'historique des taux de négociation. Il applique le taux moyen de négociation actualisé pour le segment de marché et pour la gamme de prix. Comme le montre la FIG.7a, l'opération d'estimation de prix est une fonction 134 de 10 la contribution moyenne des critères. Cette fonction commence pour x=-1 à une valeur inférieure à 1 parce qu'elle diminue le prix estimé si uniquement les critères à impact négatif sont renseignés à 100%. Puis elle augmente rapidement pour atteindre la valeur de 1 pour x=0. A ce point, cette fonction ne change pas le prix estimé. Puis elle augmente davantage 15 pour x approchant +1 parce qu'elle augmente le prix estimé des propriétés fantastiques ayant des valeurs très hautes pour les critères à impact positif. Comme le montre la FIG.7b, le prix estimé est aussi fonction 137 de l'Intérêt du Marché. Cette fonction commence pour x=0 avec une valeur inférieure à 1 parce 20 qu'un l'Intérêt du Marché bas a un impact négatif sur le prix estimé. Puis elle augmente pour atteindre une valeur de 1 pour une valeur d'Intérêt du Marché moyen. A ce point, cette fonction ne change pas l'estimation du prix. Puis elle continue d'augmenter pour x approchant +1 avec une valeur supérieure à 1 parce qu'un l'Intérêt du Marché élevé a un impact positif sur l'estimation du prix. 25 Il est à noter que l'estimation de l'Intérêt du Marché' demande un nombre minimum de profils d'offre et de demande dans la localisation pour le segment de marché. Si ce n'est pas le cas, l'Intérêt du Marché n'est pas utilisé pour l'estimation de prix. 30 Les recommandations s'appliquent pour l'utilisateur de demande, l'utilisateur d'offre, et le promoteur immobilier. L'objectif des recommandations pour l'utilisateur de demande est de recommander des modifications de profil de demande qui maximisent la pertinence de valeurs de 35 variables des critères de sélection par rapport au marché. Elle améliore l'efficacité de la recherche. L'utilisateur de demande sélectionne une localisation pour initialiser une recherche. Mais il peut ne pas savoir qu'il y a beaucoup d'habitations qui correspondent à ses 40 besoins dans une ville proche ayant des caractéristiques similaires. Ou qu'il y a des habitations qui correspondent à ses besoins avec un budget légèrement plus haut ou plus bas. Le système utilise une méthode Heuristique basée sur l'algorithme de score et sur 45 les caractéristiques des propriétés enregistrées dans la base de données des profils d'offre. Le profil de demande recommandé 4 modifie trois types de critères : la localisation, la distance, ou d'autres critères. 50 Duault-fr 3050055 - 18 - Les recommandations de modification de la localisation nécessitent de caractériser chaque zone d'intérêt. Le segment de marché du projet détermine le type de zone qui correspond à un 5 profil de zone contenant une liste de critères de profil de zone, une portée de zone, et une distance maximum entre la localisation source et la localisation alternative. Une valeur par défaut est définie pour la distance maximum associée à chaque type de zone. L'utilisateur de demande a l'option de modifier cette valeur. 10 Le segment de marché des magasins a des critères de profil de zone spécifiques associés à la portée de la rue ou du quartier : facilité d'accès, facilité à se garer, niveau d'activité commerciale pour un type de commerce... Le segment de marché des habitations a d'autres critères de profil de zone associés 15 à la portée de la ville ou du quartier : prix au m2, taille de la ville la plus proche, densité de population, activités culturelles, activités sportives, quartier chic, proximité du centre-ville, proximité de la nature, proximité des transports, proximité des écoles, proximité des commerces, proximité d'un site d'intérêt... 20 Les profils de zones peuvent être renseignés par des analyses de données ouvertes, des enquêtes auprès des utilisateurs, ou les administrateurs du système. L'opération de score de zone pour l'association d'un critère de profil de zone source - alternative utilise la logique floue. Elle mesure le niveau de proximité de valeur du 25 critère entre la localisation source et alternative pour une décision de transaction. Le score de zone pour l'association de profil de zone source - alternative évalue le niveau d'association entre le profil zone source et le profil de zone alternative pour une décision de transaction. 30 Le score pour l'association de profil de zone source - alternative est la moyenne pondérée de la somme des critères de score associés au profil de score. Sa valeur est comprise entre 0 et 1. La pertinence de la demande estime le niveau de pertinence du profil de demande 35 pour une décision de transaction à partir de la connaissance des caractéristiques des propriétés d'offre et des projets de demande. Elle intègre un nombre limité des scores les plus élevés entre le profil de demande et les profils d'offre dans la base de données d'offre. 40 Soit d, un profil de demande. Le système sélectionne les n profils d'offre s(i) correspondant au profile de demande d, avec les scores les plus élevés. n REVENDICATIONS1. Procédé de génération de recommandations pour un moteur de recherche d'un serveur web accédant à au moins une base de données (108) de produits/services commercialisés, ladite base de données au moins comprenant une première base de données de produits/services commercialisés et une deuxième base de données d'utilisateurs, lesdits utilisateurs surfant sur le serveur web dans le but d'obtenir une liste de produits/services commercialisés extraits de ladite base de données (108) ; Le procédé comportant les étapes : - générer un profil d'offre dédié à un produit/service compris dans ladite première base de données de produits/services commercialisés et décrivant un 15 produit/service commercialisé , ledit profil d'offre incluant un ensemble prédéfini de critères et de données affectés auxdits critères ; - générer un profil de demande dédié à un utilisateur potentiel ou un acquéreur potentiel produits/services commercialiséscomprises dans ladite deuxième base de 20 données et décrivant les besoins dudit utilisateur ou acquéreur potentiel pour son projet, ledit profil de demande incluant ledit ensemble prédéfini de critères et de données affectées auxdits critères ; - exécuter un algorithme de score entre un profil de demande particulier et un profil 25 d'offre particulier, ledit algorithme générant un score de transaction qui est représentatif du niveau de correspondance dudit profil de demande particulier avec ledit profil d'offre particulier ; dans lequel ledit processus comprend de plus les étapes de 30 a) modifier automatiquement les données attribuées à au moins un critère d'un profil d'offre ou de demande de manière à générer un profil modifié d'offre ou de demande ; b) appliquer ledit algorithme de score audit profil d'offre ou de demande modifié 35 avec des profils de demande ou d'offre extraits de ladite deuxième ou première base de données, respectivement, de manière à générer un score amendé représentatif dudit profil d'offre ou de demande modifié ; c) enregistrer le résultat dudit algorithme de score ; d) réitérer lesdites étapes a)-c) pour des modifications supplémentaires desdits 40 profils d'offre ou de demande et pour des critères additionnels. 2. Le procédé selon la revendication 1, caractérisé en ce que ledit profil d'offre ou de demande est affiché à un utilisateur avec des recommandations concernant lesquels données des critères devrait âtre améliorés pour maximiser ledit score de 45 transaction. 3. Le procédé selon les revendications 1 ou 2, caractérisé en ce que ledit algorithme de score est configure pour générer un niveau de pertinence pour un profil d'offre et/ou de demande donné, respectivement en ce qui concerne les projets de 3050055 - 26 - demande enregistrés dans ladite seconde base de données et/ou les propriétés d'offre enregistrées dans ladite première base de données. 4. Le procédé selon les revendications 1 à 3, dans lequel le niveau de pertinence 5 est une pertinence de demande Intégrant un nombre limité des scores les plus élevés entre le profil de demande et les profils d'offre des propriétés enregistrées dans ladite première base de données. 5. Le procédé selon les revendications 1 à 3, dans lequel le niveau de pertinence 10 est une pertinence d'offre combinant les gains financiers qui sont attendus d'être aussi élevés que possible et l'effort de construction ou rénovation qui est attendu d'être aussi bas que possible. 6. Le procédé selon les revendications 1 à 2, comprenant en outre les étapes de : - générer un profil de zone source dédiée à un acheteur de propriété éventuel comprenant des données à attribuer à un ensemble de critères pour transaction, décrivant les caractéristiques de la zone source ; - générer un profil de zone alternative ; - générer un score de zone entre un profil particulier de zone source et un profil 20 particulier de zone alternative révélateur du niveau d'association entre le profil de zone source et le profil de zone alternatif ; dans lequel ledit processus établit une liste de zones alternatives ayant les scores de zones les plus élevés. 25 7. Le procédé selon les revendications 6, dans lequel ledit processus établit une liste de zones alternatives ayant la pertinence de demande la plus élevée. 8. Le procédé selon les revendications 1 à 2, dans lequel ladite donnée modifiée augmente la distance de la localisation source Jusqu'à un seuil où le niveau de la 30 pertinence de la demande ou la distance maximale est atteinte. 9. Le procédé selon les revendications 1 à 3, dans lequel lesdites données modifiées résultent d'une variation de la valeur d'un critère à l'intérieur d'un intervalle autour de la valeur source du critère qui fournit la variation de la 35 pertinence positive maximale. 10. Le procédé selon les revendications 1 à 9, dans lequel ledit processus établit une liste de critères avec une variation maximale de pertinence de demande, ou une valeur maximale de dérivée de pertinence de demande. 11. Le procédé selon les revendications 1 à 10, dans lequel ledit processus calcule la valeur du critère à l'intérieur d'un intervalle autour de la valeur source du critère qui fournit la variation maximale positive de pertinence d'offre. 45 12. Le procédé selon les revendications 1 à 11, dans lequel ledit processus établit une liste de critères avec une variation maximale de pertinence d'offre ou une dérivée maximale de pertinence d'offre. 13. Le procédé selon les revendications 1 à 12, dans lequel ledit algorithme de 50 score est appliqué à un profil de programme immobilier décrivant les 40 3050055 - 27 caractéristiques d'un programme immobilier et des lots aux fins d'optimiser ladite pertinence des lots pour le promoteur immobilier, 14. Le procédé selon les revendications 1 à 13, dans lequel ledit algorithme de 5 score est appliqué pour estimer le pourcentage de répartition de la demande par type de lots basé sur le pourcentage de répartition de la demande dans la localisation pour chaque lot spécifique. 15. Un système pour un moteur de recherche immobilier pour la mise en oeuvre du 10 procédé de la revendication 1, qui comprend': - une application d'offre qui permet à un utilisateur d'offrir une propriété immobilière à la vente ou à la location ; - une application de demande qui permet à un autre utilisateur ou acheteur de propriété ; 15 - une première base de données de propriétés (110) offertes à la vente ou à la location ; et - une deuxième base de données d'utilisateurs ou acheteurs immobiliers souhaitant acheter ou louer une propriété immobilière ; - des moyens pour générer un profil d'offre dédié à une propriété inclue dans ladite 20 première base de données et qui est offerte à la vente ou à la location et décrivant ladite propriété d'offre à la vente ou à la location, ledit profil d'offre contenant un ensemble prédéfini de critères et de données affectées auxdits critères ; - des moyens pour générer un profil de demande dédié à un utilisateur ou acheteur de propriété potentiel inclus dans ladite seconde base de données et décrivant les 25 besoins dudit utilisateur ou acheteur de propriété pour son projet, ledit profil de demande inclut ledit ensemble prédéfini de critères et de données affectées auxdits critères ; - des moyens pour exécuter un algorithme de score entre un profil particulier de demande et un profil particulier d'offre, ledit algorithme de score générant un score 30 de transaction qui soit représentatif du niveau de correspondance dudit profil de demande particulier avec ledit profil d'offre particulier ; En autre, le système comprend : a) des moyens pour modifier automatiquement les données attribuées à au moins 35 un critère d'un profil d'offre ou de demande de manière à générer un profil modifié d'offre ou de demande ; b) des moyens pour appliquer l'algorithme de score audit profil d'offre ou de demande modifié avec des profils de demande ou d'offre extraits de ladite deuxième ou première base de données respective, de manière à générer un score 40 modifié représentatif dudit profil d'offre ou de demande modifié ; c) des moyens pour enregistrer le résultat dudit algorithme de score ; d) des moyens pour réitérer lesdites étapes a)-c) pour des modifications supplémentaires desdits profils d'offre ou de demande et pour des critères additionnels. 45