Brevet FR2990041A1 — publié le 20131101

La présente invention entre dans le domaine de la gestion automatisée et informatisée de biens immobiliers. L'invention concerne particulièrement un système de traitement automatique du référencement informatique de biens immobiliers. A l'heure actuelle, la mise en vente ou la location d'un bien immobilier par un professionnel est régi légalement et s'effectue par dépôt d'un mandat de vente ou de gestion 10 locative par le propriétaire auprès dudit professionnel de l'immobilier. Dans un premier cas, le mandat de vente est exclusif et est confié auprès d'un seul et unique professionnel : le bien n'est ainsi répertorié qu'une seule fois à la vente. 15 Dans d'autres cas, le mandat est simple ou non-exclusif, permettant à plusieurs professionnels de répertorier le bien en vue de le vendre. Se créent alors des doublons, voire davantage, des biens immobiliers concernés par de tels mandats non-exclu-ifs. 20 Ces référencements multiples pour un seul bien permettent de diffuser plus largement la vente. Toutefois, chaque professionnel communique différentes informations concernant chaque bien, qui ne sont pas toujours identiques, ni au même prix net propriétaire, à savoir sans intégrer les frais 25 d'agence, et en outre applique une rémunération qui lui est propre. Des lors, les annonces immobilières concernant un même bien présentent de grandes différences, notamment concernant le prix de vente. Si ces disparités ne posent aucun problème dans le cadre 30 d'une exploitation en agence, ces multiples référencements disparates induisent des inconvénients lors du référencement informatique desdits biens immobiliers. En effet, actuellement, les annonces immobilières sont mises â la disposition du public au travers de portails virtuels, accessibles à distance par un 35 réseau de communication, en particulier Internet. Chaque agence immobilière, enseigne ou regroupement d'agence mettent en ligne leurs annonces via leur propre site. De plus, des sites globaux regroupent les annonces ainsi mises à disposition et permettent aux utilisateurs d'effectuer des recherches, sur la base de critères et paramètres personnalisés On notera que lesdits sites globaux interrogent directement les sites immobiliers, pour y récupérer les informations des annonces. Ces sites globaux n'ont donc pas directement accès aux informations contenues dans le mandat, notamment sa date de signature. 10 Dans ce contexte, un premier inconvénient résulte du dédoublement des annonces qui crée un espace de stockage plus important pour l'hébergement des sites globaux. De plus, un même bien étant répertorié plusieurs fois, les requêtes lors des recherches sont multipliées, ce qui augmente, d'une part, 15 le temps de réponse et, d'autre part, le nombre des résultats. Par ailleurs, la pertinence des résultats est diminuée du fait qu'un même bien référencé sous deux annonces différentes peut ne pas apparaître, si un des critères de recherche n'est pas validé. 20 A titre d'exemple, un bien qui est référencé deux fois avec deux prix de vente différents peut n'apparaître qu'une unique fois, si l'utilisateur établit un seuil sur ce paramètre lors de sa recherche et que l'un desdits prix est supérieur à ce seuil. A l'inverse, un bien peut apparaître plusieurs fois 25 avec deux prix de ventes différents, embrouillant l'utilisateur, en particulier lorsque les deux annonces ne sont pas identiques concernant d'autres paramètres. En effet, il pourrait s'agir d'un même propriétaire qui vend deux biens au sein d'un même bâtiment, à la même adresse, pour des 30 superficies presque identiques : le résultat prête donc à confusion. Ce dernier inconvénient mène actuellement une personne désireuse d'acquérir un bien à se tourner directement vers le particulier, qui diffuse lui-même ses annonces et les renseigne 35 alors de façon identique, sans risque de confusion. A l'heure actuelle, en raison de cette simplicité constatée, la part de marché de l'offre de vente de particulier à particulier a augmenté et peut être estimée de 30 à 40% du marché. Par ailleurs, une annonce peut rester accessible en ligne, en particulier auprès des sites globaux, après que la durée du mandat a expiré, ou bien que le bien a été vendu. La présente invention a pour but de pallier les inconvénients de l'état de la technique, en proposant un système de traitement automatique du référencement informatique 10 de biens immobiliers. Le traitement selon l'invention se veut à même de reconnaître et supprimer les doublons existants, par l'intermédiaire de filtres successifs appliqués aux données. Outre l'amélioration de la pertinence des résultats, ce traitement consistant à dédoublonner les référencements 15 informatiques des annonces permet d'optimiser stockage et d'allouer la mémoire ainsi récupérer. Ainsi, ledit système l'espace de de traitement automatique du référencement informatique de biens immobiliers, comprend un serveur pourvu d'un espace mémoire de stockage de données 20 numériques et d'un gestionnaire d'ordonnancement desdites données, caractérisé en ce que lesdites données consistent en un enregistrement de mandats de vente de biens immobiliers, chaque enregistrement se présentant sous forme d'un champ pourvu d'au moins premier et un deuxième paramètres, ledit 25 système consistant à : traiter automatiquement toutes les données par comparaison de chacun de leurs paramètres respectifs et extraire chaque groupe d'enregistrements ayant une comparaison identique d'au moins ledit premier paramètre ; 30 - appliquer au moins un ordre de valeur à au moins ledit deuxième paramètre ; - pour chaque groupe d'enregistrements identiques, supprimer au moins un enregistrement en fonction de l'ordre de valeur appliqué audit deuxième paramètre et conserver un unique 35 enregistrement ; - stocker l'enregistrement conservé en lui ajoutant au moins le premier paramètre de chaque enregistrement supprimé. L'avantage majeur de la présente invention réside dans l'accès, non pas aux données des annonces déjà référencées 5 informatiquement et mises en ligne, mais directement aux informations renseignées sur le mandat donné par le propriétaire au professionnel immobilier. Dès lors, le recoupement et la comparaison lors du traitement sont améliorés. 10 De plus, selon d'autres caractéristiques, chaque enregistrement se présente sous la forme d'un champ pourvu d'au moins sept paramètres et en ce qu'il consiste à : iter automatiquement toutes les données par comparaison de chacun de leurs paramètres respectifs et 15 extraire chaque groupe d'enregistrements ayant une comparaison identique avec six paramètres ; - appliquer un ordre de valeur à au moins ledit septième paramètre ; - pour chaque groupe d'enregistrements identiques, 20 supprimer au moins un enregistrement en fonction de l'ordre de valeur appliqué audit septième paramètre et conserver un unique enregistrement ; - stocker l'enregistrement conservé en lui ajoutant au moins le septième paramètre de chaque enregistrement supprimé. 25 Selon un mode préférentiel de réalisation, le champ de chaque enregistrement répertorie les informations du propriétaire et du bien, à savoir, d'une part, le nom, le téléphone, le code postal et l'adresse et, d'autre part, le code postal et l'adresse du bien, chaque enregistrement 30 comprenant aussi le prix de vente en tant que septième paramètre. Avantageusement, ledit système peut consister à modifier l'ordre de valeur et son application à un desdits paramètres, en fonction d'une moyenne calculée sur les comparaisons déjà 35 effectuées. De préférence, chaque enregistrement peut comprendre au moins un paramètre stockant une représentation graphique et en ce qu'il consiste, pour des comparaisons inachevées, à appliquer entre au moins deux enregistrements un filtre de comparaison graphique des paramètres desdites représentations graphiques. De façon connexe, un tel système offre aussi la possibilité aux professionnels de l'immobilier de référencer des biens disponibles à la vente auprès de leur confrère, augmentant virtuellement leur portefeuille de biens immobiliers. Ainsi, l'invention permet de proposer à un futur acquéreur un seul bien au meilleur prix net propriétaire, l'assurant de 15 trouver le bien qu'il recherche au prix requis. D'autres caractéristiques et avantages de l'invention ressortiront de la description détaillée qui va suivre des modes de réalisation non limitatifs de l'invention. 20 La présente invention concerne un système de traitement automatique du référencement informatique de biens immobiliers. Un tel système comprend un serveur pourvu d'un espace 25 mémoire de stockage de données numériques. Un tel serveur permet de stocker localement, ou à distance au travers d'un réseau de communication, lesdites données sur un espace mémoire physique, sous forme d'au moins un disque dur, ou bien sous forme partagée, l'espace mémoire étant divisé en divers sous- 30 espaces regroupés au travers dudit réseau. De plus, ledit serveur comprend un gestionnaire d'ordonnancement desdites données. Un tel gestionnaire permet de gérer les relations entre plusieurs données entre elles. Selon un mode préférentiel de réalisation, les données sont 35 stockées au travers d'une base de données et le gestionnaire consiste en un logiciel de gestion de ladite base de données. Une particularité du système selon l'invention réside dans le fait que lesdites données consistent en un enregistrement de mandats de vente de biens immobiliers. Chaque mandat de vente 5 est fourni audit système afin d'enregistrer directement les différentes informations qu'il contient. A titre d'exemple, un tel mandat comprend, de manière non exhaustive, les informations suivantes : noms, adresse, téléphone des propriétaires, désignation du bien vendu, prix de 10 vente net propriétaire, honoraires, prix total, type et durée du mandat, numéro du mandat, date de prise de mandat. Ces informations sont stockées au moins en partie au sein de chaque enregistrement. Pour ce faire, selon le mode général de réalisation, 15 chaque enregistrement se présente sous forme d'un champ pourvu d'au moins un premier et un deuxième paramètres. Selon un mode de réalisation préférentiel, chaque enregistrement se présente sous la forme d'un champ pourvu d'au moins sept paramètres. 20 Dans ce cas de figure, le champ de chaque enregistrement répertorie les informations du propriétaire et du bien, présentes sur le mandat, à savoir, d'une part, le nom, le téléphone, le code postal et l'adresse et, d'autre part, le code postal et l'adresse du bien. De plus, chaque 25 enregistrement comprend aussi le prix de vente en tant que septième paramètre. Selon le mode général, ledit système consiste tout d'abord à traiter automatiquement toutes les données par comparaison de 30 chacun de leurs paramètres respectifs et extraire chaque groupe d'enregistrements ayant une comparaison identique d'au moins ledit premier paramètre. En sommes, un logiciel de filtrage par comparaison est appliqué au sein dudit gestionnaire pour interroger comparer au 35 moins deux enregistrements, de préférences tous les enregistrements stockés dans ladite base de données. Cette comparaison consiste à lire un ou plusieurs paramètres du champ des enregistrements et à vérifier leur similitude pour savoir s'ils sont identiques. On notera que cette comparaison se veut limitée à un 5 certain nombre de paramètres parmi les paramètres de chaque enregistrement. En effet, un desdits paramètres peut être différent, par exemple le prix de vente, net propriétaire, et que les enregistrements soient considérés comme identiques. Au final, le but de l'invention est de détecter les doublons 10 concernant les biens immobiliers, faisant abstraction des professionnels. Ensuite, les enregistrements considérés identiques sont regroupés en un groupe d'enregistrements identiques. C'est au 15 sein de ce groupe que l'invention va supprimer les doublons, pour ne conserver qu'un unique enregistrement. Pour ce faire, le système consiste à appliquer au moins un ordre de valeur à au moins ledit deuxième paramètre. En somme, au moins un des paramètres reçoit un indice permettant de 20 choisir l'enregistrement à conserver plutôt qu'un autre. Plusieurs paramètres peuvent recevoir plusieurs indices qui leur confèrent une importance plus ou moins élevée. De plus, lesdits ordres de valeur peuvent être ordonnés entre eux, afin de les classer par ordre d'importance. 25 A titre d'exemple, le critère de sélection principale peut être le prix de vente, net propriétaire, le moins élevé. Mais en cas de prix identiques pour un même bien, il est alors possible de prendre en compte un autre paramètre, comme la date de prise du mandat qui serait la plus ancienne. 30 Selon un autre exemple, pour des biens détectés identiques, il est possible d'effectuer un choix pour un bien ayant une date de mandat plus ancienne, mais dont le prix du mandat le plus récent est inférieur au prix antérieur d'un certain ratio, notamment au moins 2,5% inférieur. 35 Ensuite, pour chaque groupe d'enregistrements identiques, on supprime au moins un enregistrement en fonction de l'ordre de valeur appliqué audit deuxième paramètre et on conserve un unique enregistrement. particulier, l'ordre de valeur peut être appliqué au paramètre correspondant au prix de vente. Dès lors, l'enregistrement retenu peut être celui dont le prix de vente est le moins élevé. On notera que la suppression des enregistrements peut s'effectuer totalement, en effaçant les données de la mémoire 10 ou bien partiellement, en effaçant seulement une partie des données. De plus, la suppression peut consister uniquement à ne plus référencer l'enregistrement au sein du gestionnaire de la base de données. Un tel enregistrement non référencé peut être 15 conservé, notamment s'il détient une durée de mandat supérieure. Il pourra alors être réintroduit ultérieurement, après échéance de la durée de mandat de l'enregistrement qui a été con.-ervé. 20 Ensuite, on stocke l'enregistrement conservé en lui ajoutant au moins le premier paramètre de chaque enregistrement supprimé. En somme, l'enregistrement conservé peut recevoir un ou plusieurs paramètres des enregistrements en double qui ont été supprimés, en particulier le prix de vente de chacun des 25 autres enregistrements, ainsi que notamment le nom et les coordonnées du professionnel immobilier en relation avec ledit prix de vente. Dès lors, la suppression des enregistrements en double diminue l'espace mémoire requis en stockage et permet d'allouer 30 de l'espace mémoire supplémentaire. Selon le mode préférentiel de réalisation, comme évoqué précédemment, chaque enregistrement se présente sous la forme d'un champ pourvu d'au moins sept paramètres. Le système 35 consiste alors à traiter automatiquement toutes les données par comparaison de chacun de leurs paramètres respectifs et extraire chaque groupe d'enregistrements ayant une comparaison identique avec six paramètres. En somme, la comparaison est plus poussée et intervient sur la similitude d'un nombre déterminé et identifié de 5 paramètres, à savoir six, limitant les risques d'erreur. Ensuite, de manière similaire, on applique un ordre de valeur à au moins ledit septième paramètre. Ce paramètre peut encore une fois correspondre au prix de vente. De plus, pour chaque groupe d'enregistrements identiques, 10 on supprime au moins un enregistrement en fonction de l'ordre de valeur appi gué audit septième paramètre et on conserve un unique enregistrement. Puis, on stocke cet enregistrement conservé en lui ajoutant au moins le septième paramètre de chaque enregistrement supprimé, notamment le prix de vente, 15 mais aussi d'autres paramètres supplémentaires, comme le nom et les coordonnées du professionnel immobilier en relation avec ledit prix de vente. Ainsi, le traitement par comparaison du système selon l'invention permet d'affiner la détection des biens référencés 20 en double. Selon une caractéristique additionnelle, le traitement selon l'invention peut prendre en compte des paramètres supplémentaires qui, en cas détection de deux biens 25 susceptibles d'être identiques, sont interrogés afin de vérifier la similitude. A titre d'exemple, un même propriétaire peut mettre en. vente deux biens situés à la même adresse dans un même bâtiment. Il est alors possible d'introduire un nouveau 30 paramètre sous forme de la surface, de l'étage ou d'autres informations relatives à chaque bien et de les comparer pour prouver qu'ils sont identiques ou l'inverse. En reprenant l'exemple, chaque bien peut se situer à un étage différent d'un même bâtiment. Les deux biens étant distincts, ils sont alors 35 tous deux conservés. Selon une autre carac tique additionnelle, chaque enregistrement peut comprendre au moins un paramètre stockant une représentation graphique. En somme, l'enregistrement contient des fichiers au format image, correspondant à des 5 photographies ou des plan- du bien. Dans ce cas, le système consiste, pour des comparaisons inachevées, à appliquer entre au moins deux enregistrements un filtre de comparaison graphique des paramètres desdites représentations graphiques. 10 On notera qu'une comparaison inachevée consiste à des enregistrements dont un ou plusieurs paramètres sont identiques, mais que la similitude n'est pas prouvée, d'autres paramètres de moindre importance étant différents. En somme, un outil permet d'effectuer un recoupement des 15 photographies et des plans, afin de prouver la similitude. Avantageusement, les représentations graphiques contenues dans chaque enregistrement peuvent être obtenues par interrogation des annonces référencées auprès des sites distants des professionnels de l'immobilier, chaque annonce 20 correspondant à l'enregistrement de son mandat respectif. Dès lors, il n'est plus nécessaire que de stocker un lien virtuel vers ces données graphiques, sans les stocker au sein de l'espace mémoire, optimisant la gestion de ce dernier. 25 Selon une caractéristique additionnelle, le système consiste à modifier l'ordre de valeur et son application à un desdits paramètres, en fonction d'une moyenne calculée sur les comparaisons déjà effectuées. En somme, il est possible de modifier manuellement, mais 30 surtout automatiquement, l'ordre de valeur, en fonction des résultats de comparaison. Le système selon l'invention surveille lors des comparaisons quels paramètres sont le plus souvent identiques et lesquels sont différents, pour modifier les paramètres à prendre en considération ultérieurement, pour 35 ajouter voire supprimer un paramètre à prendre en considération dans les opérations de traitement. On notera que les différents éléments et étapes précédemment décrits s'effectuent de façon logicielle, sous la forme d'application installée et exécutée sur ledit serveur. 5 Ainsi, le système selon l'invention permet de supprimer les référencements de biens immobiliers en double, optimisant l'espace mémoire de stockage, tout en offrant un résultat plus pertinent lors de recherches ultérieures. L'économie de 10 l'espace mémoire de stockage peut être estimée de 30 à 70%, sur l'ensemble actuel et annuel des référencements des biens immobiliers. Par ailleurs, les enregistrements traités par le système 15 selon l'invention peuvent être mis à la disposition au travers d'un portail virtuel accessible à distance, au travers d'un réseau de communication, en particulier de type informatique tel Internet. Ce portail virtuel constitue alors un site Internet sur lequel n'apparaissent qu'une seule et unique fois 20 les biens immobiliers proposés à la vente, au meilleur prix de vente proposé par les professionnels immobiliers. De plus, il est possible d'effectuer pour l'utilisateur une comparaison des différents prix de vente de chaque professionnel. Enfin, les enregistrements traités peuvent être 25 accessibles à différents professionnels, venant compléter leur propre portefeuille, les liants davantage en une confrérie qu'en des concurrents. 30 REVENDICATIONS1. Système de traitement automatique du référencement informatique de biens immobiliers, comprenant un serveur pourvu d'un espace mémoire de stockage de données numériques et d'un gestionnaire d'ordonnancement desdites données, caractérisé en ce que lesdites données consistent en un enregistrement de mandats de vente de biens immobiliers, chaque enregistrement se présentant sous forme d'un champ pourvu d'au moins premier et 10 un deuxième paramètres, ledit système consistant a : traiter automatiquement toutes les données par comparaison de chacun de leurs paramètres respectifs et extraire chaque groupe d'enregistrements ayant une comparaison identique d'au moins ledit premier paramètre ; 15 - appliquer au moins un ordre de valeur à au moins ledit deuxième paramètre ; pour chaque groupe d'enregistrements identiques, supprimer au moins un enregistrement en fonction de l'ordre de valeur appliqué audit deuxième paramètre et conserver un unique 20 enregistrement ; stocker l'enregistrement conservé en lui ajoutant au moins le premier paramètre de chaque enregistrement supprimé. 2. Système selon la revendication 1, caractérisé en ce que chaque enregistrement se présente sous la forme d'un champ 25 pourvu d'au moins sept paramètres et en ce qu'il consiste à : traiter automatiquement toutes les données par comparaison de chacun de leurs paramètres respectifs et extraire chaque groupe d'enregistrements ayant une comparaison identique avec six paramètres ; 30 - appliquer un ordre de valeur à au moins ledit septième paramètre ; - pour chaque groupe d'enregistrements identiques, supprimer au moins un enregistrement en fonction de l'ordre de valeur appliqué audit septième paramètre et conserver un unique 35 enregistrement ;- stocker l'enregistrement conservé en lui ajoutant au moins le septième paramètre de chaque enregistrement supprimé. 3. Système selon la revendication 2, caractérisé en ce que le champ de chaque enregistrement répertorie les informations 5 du propriétaire et du bien, à savoir, d'une part, le nom, le téléphone, le code postal et l'adresse et, d'autre part, le code postal et l'adresse du bien, chaque enregistrement comprenant aussi le prix de vente en tant que septième paramètre. 10 4. Système selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce qu'il consiste à modifier l'ordre de valeur et son application à un desdits paramètres, en fonction d'une moyenne calculée sur les comparaisons déjà effectuée 15 5. Système selon l'une quelconque des revendications précédentes, caractérisé en ce que chaque enregistrement comprend au moins un paramètre stockant une représentation graphique et en ce 'il consiste, pour des comparaisons inachevées, à appliquer entre au moins deux enregistrements un 20 filtre de comparaison graphique des paramètres desdites représentations graphiques.