המועצה להשכלה גבוהה/היבטים בניהול נכסי דלא ניידי של האוניברסיטאות

 ♦ . .מבוא .מקורות ההכנסה של האוניברסיטאות הם בעיקר כספי המדינה המוקצים להן באמצעות הוועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה גבוהה (להלן - ות"ת), שכר הלימוד של הסטודנטים ותרומות. בשנים האחרונות רוב האוניברסיטאות מתקשות לאזן את תקציביהן, והן צוברות גירעונות ניכרים. חלק מהאוניברסיטאות, בייחוד אלה שבהן העובדים זכאים לפנסיה תקציבית, צברו גם גירעונות אקטואריים בסכומים ניכרים, ומתבצע בהן תהליך הדרגתי של מעבר לפנסיה צוברת הכרוך לעתים בקבלת סיוע כספי ניכר מהמדינה. עם זאת, האוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן נכסים , לרבות נכסי דלא ניידי (קרקעות, פרדסים ומבנים; להלן - נדל"ן, נכסים או מקרקעין), שחלקם רבי ערך. חלק מהנכסים התקבלו כתרומות, והם או התמורה ממכירתם אמורים לשמש למטרות שסוכמו עם התורמים. אולם אם מטרות השימוש בנכסים לא נקבעו בהסכמים שנחתמו עם התורמים, האוניברסיטאות רשאיות להשתמש בתמורה ממכירת הנכסים לכל מטרה שיבחרו. את שאר הנכסים רכשו האוניברסיטאות עצמן במרוצת השנים, ובמקרים אלה ההחלטה אם למכור את הנכס ומה לעשות בתמורה נתונה באופן בלעדי בידי הנהלות האוניברסיטאות. מכאן שמכירת הנכסים יכולה לסייע בצמצום הגירעונות של האוניברסיטאות, ולו לטווח קצר עד למציאת פתרון כלכלי ארוך טווח לבעיית הגירעונות. אמנם מקרקעין שומרים בדרך כלל על ערכם, אולם יש מקרקעין שכדאיות קבלתם או רכישתם והחזקתם במשך שנים מוטלת בספק, והכדאיות צריכה להיבחן גם תוך התחשבות במטרות וביעדים של הגופים המחז יקים בהם. לכן חשוב שהאוניברסיטאות ינהלו את המקרקעין שלהן באופן יעיל וידווחו עליהם כהלכה לגופים המאשרים את תקציביהן - המוסדות המנהלים שלהן וות"ת - כדי שיובטח שהאוניברסיטאות יממשו את מקורותיהן הכספיים לפני שינקטו צעדים העלולים לפגוע בהוראה או במחקר, כגון צמצום פקולטות או פעולות חיוניות ופיטורי עובדים ומרצים איכותיים, ולפני שיבקשו סיוע מיוחד מהקופה הציבורית. בחודשים אפריל 2005 - נובמבר 2006 בדק משרד מבקר המדינה, לסירוגין, את מידת מעורבותה של ות"ת בכל הנוגע לניהול הנדל"ן על ידי האוניברסיטאות, ובייחו ד את אופן הדיווח על נכסים אלה ובחינת האפשרויות למימושם, ואת מידת התחשבותה של ות"ת בנכסי האוניברסיטאות בעת קבלת החלטותיה בעניין הסיוע הכספי שהיא נותנת להן. כמו כן בדק משרד מבקר המדינה את התייחסותו של אגף תקציבים שבמשרד האוצר (להלן - אגף התקציבים) לנושא הנדל"ן של האוניברסיטאות בהסדרים ובהסכמים רב -שנתיים שנחתמו בינו ובין ות"ת וכן היבטים שונים של האופן שבו האוניברסיטה העברית בירושלים (להלן - האוניברסיטה העברית או האוניברסיטה) והטכניון - מכון טכנולוגי לישראל (להלן - הטכניון) מנהלים את הנדל"ן שלהם. בדיקות השלמה נעשו אצל רשם ההקדשות שבמשרד המשפטים. במחצית הראשונה של שנות התשעים של המאה העשרים נעשתה ביקורת קודמת בעניין אופן קבלתם וניהולם של המקרקעין שהחזיקו אוניברסיטת תל-אביב ואוניברסיטת בר -אילן. ממצאי הביקורת הובאו בדוח שפורסם בשנת 19955. .__________________ .5 ראודוחות מבקר המדינה על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה ( 1995 '), עמ 23-31. 850 דוח שנתי57ב .מעורבות ות"ת ואגף התקציבים בטיפול בנדל"ן של האוניברסיטאות .מעורבות ות"ת .בשנת 1974 מינתה המועצה להשכלה גבוהה את ות"ת לוועדת משנה שלה ואצלה לה סמכויות בתחומי התכנון והתקצוב, ומאז אותה שנה ניתנות הקצבות המדינה למוסדות להשכלה גבוהה (ובהם האוניברסיטאות) באמצעות ות"ת. בשנת 1977 קבעה הממשלה את תפקידיה של ות"ת ובהם החובה לפעול לייעול המוסדות להשכלה גבוהה והחובה לעקוב אחר ניצול התקציבים שלהם כדי למנוע גירעונות או חריגות. כדי לבצע את תפקידיה קבעה ות"ת בשנת 1983 "כללים להצגת תקציבים ודוחות כספיים ולאישור תכניות חדשות במוסדות להשכלה גבוהה" ופיתחה במשך הש נים נוהלי עבודה, שבמסגרתם המוסדות מגישים לה את התקציבים השנתיים שלהם כדי שתבחן אם יש מקום לאשרם, ומוסרים לה בכל רבעון דוחות ביצוע תקציביים ובסוף השנה דוחות כספיים מבוקרים. על סמך דוחות אלה ות"ת מנתחת את המצב הכספי של המוסדות, מקיימת דיונים פנימיים בעניין זה ומקבלת החלטות על דרכי פעולה פרטניות ועקרוניות כאחת. הביקורת העלתה כי עד מועד סיום הביקורת, נובמבר 2006 , לא קיימה ות"ת כל דיון בעניין הנדל"ן שהאוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן, אף שמדובר לעתים בנכסים שערכם הכספי לא מבוטל ואף שפעולות כגון החזקתם, קבלתם כתרומה, רכישתם או מכירתם של הנכסים יכולות להשפיע על מצבן הכספי של האוניברסיטאות. ות"ת לא קבעה כללים בעניין נדל"ן שהאוניברסיטאות רוכשות או מקבלות ובעניין החזקתו ומכירתו. אמנם במסגרת דיוני התקציב השנתיים עם האוניברסיטאות השונות עלה מפעם לפעם נושא הנדל"ן, אולם ות"ת לא ביקשה מהאוניברסיטאות רשימה מפורטת של נכסים שבה יצוין, בין היתר, הערך הכספי המעודכן של כל נכס, והאוניברסיטאות לא מסרו מיוזמתן רשימה כזו לוות"ת. נוסף על כך, אין בידי ות"ת מידע על סך ההוצאות וההכנסות של כל אוניברסיטה בגין הנכסים שהיא מחזיקה מחוץ לקמפוסים, ולפיכך אין היא יודעת אם האוניברסיטה מנהלת אותם ביעילות. ות"ת ממילא לא קיבלה עד מועד סיום הביקורת כל החלטה בעניין הנכסים. היא לא הנחתה את האוניברסיטאות כיצד לדווח עליהם (ראו להלן), ובעת שקיבלה החלטות בעניין העברת ההקצבות לאוניברסיטאות היא לא הביאה בחשבון את הנכסים שברשותן. לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שוות"ת תדרוש מהאוניברסיטאות נתונים כאמור, ותעשה בהם שימוש לצורך קבלת החלטות בענייני תקציב, כפי שיפורט להלן. אמנם עיקר הקצבותיה של ות"ת לאוניברסיטאות מוגדרות על ידיה "הקצבות ישירות", על פי מודל שפיתחה שאינו מתחשב כלל בתוצאות הכספיות של האוניברסיטאות, אולם מפעם לפעם היא מוסרת להן גם הקצבות מיוחדות לכיסוי גירעונות או ליצירת עתודות ויעודות6 למימון תשלומי הפנסיה לעובדיהן, שהיא מגדירה "הקצבות ייעודיות". לדוגמה, בשנים 1994 -2006 הקצתה ות"ת לכל האוניברסיטאות הק צבות ייעודיות בסך כולל של כ -600 מיליון ש"ח .__________________ .6 עתודה- התחייבות לזמן ארוך, שסכומה ומועדי פירעונה נאמדו. יעודה - נכסים שנצברו לשם מימוש ההתחייבות הרשומה כעתודה. מוסדות להשכלה גבוהה 851 . (במחירים שוטפים) לשם יצירת עתודות ויעודות. בהחלטות שונות שקיבלה ות"ת באותן שנים נקבעו סכומים שונים שהיה על האוניברסיטאות להקצות מכספן ליעודות כתנאי לקבלת הסיוע מוות"ת. משרד מבקר המדינה העלה כי לא תמיד הקצו האוניב רסיטאות ליעודות את כל הסכומים שנדרשו להקצות להן מכספן, וכי ות"ת לא עמדה על כך שהן יעמדו בהתחייבויותיהן כלפיה ויפעלו בנחישות לגיוס כספים למטרה זו, בין היתר באמצעות מכירת נכסים שברשותן, כמפורט להלן: 1. האוניברסיטה העברית : בשנים 1994 -2006 קיבלה האוניברסיטה מוות"ת הקצבה מיוחדת בסך כולל של כ -97.9 מיליון ש"ח (במחירים שוטפים) ליצירת עתודות ויעודות. ות"ת דרשה מהאוניברסיטה להקצות ליעודות ממקורותיה סכום של 13.6 מיליון ש"ח, אולם האוניברסיטה לא עשתה כן, ולכן לא קיבלה ממנה הקצבות נוספות בסך 26 מיליון ש"ח, אף שהייתה אמורה לקבלן. בשנים 2000 -2001 חתמה האוניברסיטה העברית על הסכם עם ות"ת (להלן- ההסכם) ועל הסכמים עם הארגונים היציגים של עובדי האוניברסיטה, שלפיהם העובדים החדשים שייקלטו באוניברסיטה יקבלו פנסיה צוברת במקום הפנסיה התקציבית שהייתה נהוגה קודם לכן 7 . במסגרת ההסכם התחייבה ות"ת, בין היתר, לתת לאוניברסיטה, "כל עוד היא משלמת פנסיה תקציבית למי מעובדיה", סיוע כספי נוסף. לדוגמה, בשנות הכספים התשס"ג והתשס"ד ( 2004- 2002)8 היא העבירה לאוניברסיטה לשם כך101 מיליון ש"ח ו-99.7 מיליון ש"ח בהתאמה. האוניברסיטה התחייבה שלא לבצע כל פעילות שעשויות להיות לה תוצאות מהותיות מבחינה כלכלית בין במישרין ובין באמצעות תאגיד שבשליטתה, ובכלל זה "כל פעילות של קניה או מכירה של נכס שערכו מעל מיליון דולר", ללא קבלת אישור מראש מוות"ת. בהסכם לא צוין כיצד יושפע הסיוע של ות"ת ממכירת הנכסים של האוניברסיטה באישורה של ות"ת, אם הסיוע אכן יושפע מהמכירה, ואף לא נקבעו בו הגבלות כלשהן על השימוש שהאוניברסיטה יכולה לעשות בתמורה ממכירת הנכסים. כמו כן ראוי היה שמנסחי ההסכם יגדירו כהלכה את סוג העסקאות שהאוניברסיטה מחויבת להודיע עליהן מראש לוות"ת (נוסף על עסקת נדל"ן שערכו יותר ממיליון דולר), כדי שהיא תקבע אם יש מקום לאשרן; מהי פעילות כלכלית שיש לה השלכה מהותית; וכיצד יש להתייחס לפעילות שהשפעתה מצטברת. (א) בחודשים מרס 2003 - מאי 2005 מכרה האוניברסיטה העברית 18 נכסים בסכום כולל של כ-2.65 מיליון דולר, פעילות מצטברת שהיא לכל הדעות פעילות כלכלית מהותית, ולא הודיעה על כך מראש לוות"ת, כיוון שעל פי פרשנותה לא נדרשה לכך על פי ההסכם, משום שהסכום שקיבלה עבור מכירת כל אחד מהנכסים היה נמוך ממיליון דולר. (ב) בפרק הזמן האמור מכרה האוניברסיטה שני נכסים נוספים וקיבלה תמורתם סכומים נכבדים - 18.5 מיליון דולר תמורת האחד ו-1.1 מיליון דולר תמורת האחר .__________________ .7 .לפי ההסכמים ימשיכו העובדים הוותיקים להיות מבוטחים בפנסיה תקציבית 8 שנת הכספים של האוניברסיטאות ושל ות"ת מקבילה פחות או יותר לשנת הלימודים האקדמית ונמשכת מתחילת אוקטובר עד סוף ספטמבר. 852 דוח שנתי57ב .- אולם היא לא פנתה לוות"ת כדי לקבל מראש את אישורה לביצוע העסקאות, כמתחייב מן ההסכם. .לדעת משרד מבקר המדינה, ההסכם בנוסחו הנוכחי אינו מאפשר לוות"ת לקיים בקרה אפקטיבית על הנכסים שהאוניברסיטה קונה ומוכרת. יש לראות בחומרה את אי-קיום התחייבותה האמורה של האוניברסיטה לוות"ת, ועל ות"ת לשקול את הצעדים שיש לנקוט נגד האוניברסיטה בעקבות זאת, ובהם הקטנת הקצבותיה לאוניברסיטה. 2. הטכניון : בשנים 1994 -2006 קיבל הטכניון מוות"ת הקצבה מיוחדת בסך כולל של כ- 116.3 מיליון ש"ח (במחירים שוטפים) ליצירת עתודות ויעודות. הוא השתמש בכספים אלה להקמת יעודה מיוחדת לתשלומי פנסיה ולפיצויים והקצה לה מכספיו, לפי דרישת ות"ת, כ- 28.4 .מיליון ש"ח נוספים (א) בנובמבר 2002 התקיים דיון בין נציגי ות"ת לנציגי הטכניון בסוגיית הגירעון של הטכניון והד רכים לכיסויו. במהלך הדיון העלתה ות"ת את האפשרות שהטכניון יכסה חלק מהגירעון גם באמצעות מכירת נכסים. אולם הטכניון דחה רעיון זה על הסף בטענה ש"אין לו שום נכסים משמעותיים שאפשר לממש". נציגי ות"ת הסתפקו בטענה האמורה של הטכניון ולא ביקשו ממנו למסור רשימה מפורטת של נכסיו. בסופו של דבר אישרה ות"ת לטכניון למשוך מהיעודה המיוחדת בשנים 2002 ו- 2003 סכום כולל של כ-103 מיליון ש"ח (כ-45% .משוויה של היעודה באותה עת) לשם כיסוי גירעונותיו השוטפים מבדיקה שעשה משרד מבקר המדינה בטכניון עולה כי בפרק הזמן האמור היו לטכניון נכסים ששוויים הכולל מעל מיליון דולר שהיה אפשר לממשם. כבר במאי 2002 החליט הוועד המנהל למכור חמש דירות, ובפברואר ובמאי 2003 (לאחר הדיון עם ות"ת) נמכרו הדירות תמורת סכום כולל של כ-5.2 מיליון ש"ח. מהסכום האמור נשארו ברשותו של הטכניון, לאחר ניכוי הסכומים שהתחייב לייעד למטרות מסוימות, כ -3.92 מיליון ש"ח. הטכניון לא דיווח לוות"ת על עסקות אלה ולו בדיעבד, וות"ת לא יכלה ללמוד עליהן מעיון בדוחות הכספיים של הטכניון שהוגשו לה, כיוון שלא ניתן להן גילוי נאות בדוחות אלה (ראו להלן בפרק על הטכניון). לדעת משרד מבקר המדינה, יש לראות בחומרה את העובדות דלעיל. על ות"ת לשקול את הצעדים המתחייבים מכך מול הטכניון. (ב) במועד סיום הביקורת היו בבעלות הטכניון שני נכסים נוספים ששוויים על פי הערכות שמאי, שבוצעו בשנים 2004 ו- 2005, כ - 428,000 דולר. לדברי הטכניון, הנכסים האמורים מצויים בעיצומם של "שלבי מכירה". כמו כן בבעלות הטכניון נכס רב-ערך נוסף שאפשר לממשו ככל הנראה, אולם טרם ננקטו צעדים כלשהם למכירתו: בשנת 2001 קיבלהטכניון כתרומה נכס מקרקעין בתל אביב ששוויו, לפי הערכת שמאי שנעשתה במרס 2001, כ-9.6 מיליון ש"ח. עד מועד סיום הביקורת, נובמבר 2006 , לא נ עשה כל שימוש בנכס, ולטכניון לא היו כל הכנסות בגינו. יתר על כן, הטכניון נשא בהוצאות הסדרת הבעלות על הנכס והקצה מתקציבו בכל שנה סכום של 110,000 דולר למתן מענקים לחוקרים במכון שהקים על פי התחייבותו בהסכם עם התורם. עד מועד סיום הביקורת הסתכמו הוצאות אלה בכ-4.1 מיליון ש"ח. על פי ההסכם עם התורם יוכל הטכניון להעביר לתקציבו השוטף את הסכומים שהוציא עד למכירה, וביתרה להקים קרן לתפעול מכון המחקר שהקים. כמו כן התחייב הטכניון שלא למכור את המקרקעין לפני שנת מוסדות להשכלה גבוהה 853 .2007 , אלא אם כן תיווצר הזדמנות עסקית טובה, והתורם ייתן את הסכמתו לכך בכתב ומראש; אולם משרד מבקר המדינה לא מצא תיעוד לכך שהטכניון ניסה בכלל לחפש הזדמנות כזו. כאמור, הטכניון לא מסר לוות"ת מידע על נכס זה או על נכסים אחרים שניתן לממשם. בתשובתו מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה הסביר הטכניון כי "מכירת הנכס בטרם חלוף 5 שנים בתשלום מיסים (שבח ומכירה) בסכומים הרבה יותר ]אותו[ ממועד קבלתו, תחייב גבוהים". לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה שהטכניון יבחן את כדאיות החזקת הנכס או מכירתו בהתחשב במסים שיוטלו עליו בהתאם למועד מכירתו מצד אחד, ובהתחשב בהוצאות הרבות הכרוכות בהחזקתו מצד אחר. (ג) מהדוח הכספי של הטכניון לשנת הכספים התשס"ד עולה כי בשנת 2004 שוב התנהל משא ומתן בינו ובין ות"ת בעניין כיסוי הגירעון המצטבר, שהגיע באותו מועד לסכום כולל של כ-97 מיליון ש"ח. במשא ומתן האמור נידונה האפשרות לכיסוי הגירעון על ידי מענק מיוחד של ות"ת בסך של כ-56 מיליון ש"ח ועל ידי מתן היתר לטכניון למשוך שוב כספים מהיעודה המיוחדת לתשלומי הפנסיה והפיצויים. ואולם בעת שהתנהל המשא ומתן האמור לא התנתה ות"ת את מתן המענק לטכניון בכך שהוא יממש את נכסיו, במקרים שבהם הדבר מוצדק מבחינה כלכלית. .לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לעשות כמיטב יכולתו כדי לגייס כספים מהמקורות העומדים לרשותו, ובכלל זה מכירת נכסים, קודם שיבקש מוות"ת סיוע כספי מיוחד מכספי המדינה. ות"ת והאוניברסיטאות טענו בתשובותיהן למשרד מבקר המדינה כי מרבית הגירעונות של האוניברסיטאות לא נוצרו עקב ניהול כושל, אלא בעיקר עקב הקיצוצים הניכרים שעשתה הממשלה בתקציב מערכת ההשכלה הגבוהה בשנים האחרונות. .לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שעניין זה ייבדק ביסודיות על ידי צוות מקצועי, שיכלול בין היתר נציגים של האוניברסיטאות, ות"ת ומשרד האוצר. זאת כיוון שבעצם אין מדובר בגירעונות שנצברו רק בשנים האחרונות, אלא בבעיה עמוקה יותר ואף מבנית: מעיון בדוחות הכספיים של האוניברסיטאות עולה שרובן צוברות גירעונות כבר שנים רבות, גם כ יוון שלא דאגו למציאת מקורות למימון התחייבויותיהן כלפי עובדיהן בגין זכויות שצברו במשך השנים. עד שייבדק הנושא ויימצא פתרון מתאים לטווח ארוך, יש לעשות כל מאמץ כדי להבטיח שהאוניברסיטאות יתרמו את חלקן לצמצום גירעונותיהן, בין היתר על ידי מכירת נדל"ן, במקרים הראויים. לדעת משרד מבקר המדינה, בהתחשב באמור לעיל, מן הראוי שבמשא ומתן שתנהל ות"ת עם האוניברסיטאות לצורך מתן סיוע לכיסוי גירעונותיהן, היא תשים דגש רב יותר על הנכסים שהאוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן. עליה לדרוש מהן להגיש לה מדי שנה בשנה, באמצעות רואי החשבון שלהן, רשימות מפורטות של כל הנכסים, שבהן יצוינו כל הנתונים הנחוצים לה לצורך ניתוח, 854 דוח שנתי57ב .הערכה וקבלת החלטה בעניין, ובייחוד הנתונים הנוגעים לערך הכספי המעודכן של כל נכס ולתנאים ולמגבלות הכרוכים במכירתו. על ות"ת לעמוד על כך שלפני שהיא תעניק סיוע כספי מיוחד למ וסד מכספי המדינה לשם איזון תקציבו וכיסוי גירעונותיו השוטפים והאקטואריים, יעשה המוסד, בפיקוחה, כל מאמץ לגיוס כספים מהמקורות העומדים לרשותו, לרבות מכירת נכסים הנמצאים מחוץ לקמפוסים, ובלבד שיימצא הדבר ראוי. כמו כן על ות"ת לקבוע קווים מנחים לטיפול בנכסים, הן כ די להפיק מהם את מרב התועלת והן לצורכי דיווח, פיקוח ובקרה, כפי שהיא עושה בתחומים אחרים, כדי שכל מוסד יקבע על פיהם נהלים בנושאי קבלה או רכישה של נכסים, ניהולם, החזקתם ומכירתם. .מעורבות אגף התקציבים .אגף התקציבים וות"ת קבעו סדרי עבודה ודיווח ביניהם, על פי הסדר שנקבע בשנות השמונים של המאה העשרים. במסגרת הסדרים אלה נחתמים מפעם לפעם הסכמים רב -שנתיים בין ות"ת ובין אגף התקציבים. עד שנת 1997 מעורבותו של אגף התקציבים במערכת ההשכלה הגבוהה הייתה מועטה. בהסכם הרב -שנתי שנחתם ביולי 1997 באה לידי ביטוי, בעקבות הערות משרד מבק ר המדינה, מעורבות רבה יותר של אגף התקציבים במערכת ההשכלה הגבוהה. בהסכם נקבע, בין היתר, שעל ות"ת להעביר לאגף התקציבים בכל שנת כספים דוחות שונים על המערכת ועל מצבם הכספי של המוסדות להשכלה גבוהה. בהסכם הרב -שנתי מיולי 2004 ניתן ביטוי, בין היתר, לתכניות הבראה ו התייעלות באוניברסיטאות; לשינוי המבנה הארגוני של המוסדות להשכלה גבוהה; להערכת האיכות של ההוראה והמחקר במוסדות להשכלה גבוהה ולהבטחתה; ולפיקוח על השכר ועל תנאי העבודה במוסדות. משרד מבקר המדינה העלה כי בהסכמים הרב-שנתיים שאגף התקציבים חתם עם ות"ת הוא לא נדרש למקרקעין הרבים שהאוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן. אמנם הוא דרש שוות"ת תיתן עדיפות להשגת ייצוב תקציבי של אוניברסיטאות שיש להן גירעון, ושכל אחת מהן תכין תכניות הבראה, ואף שם דגש על נקודות יסוד בתכניות אלו, אולם הוא לא עמד על כך שהאוניברסיטאות יפעלו ל כיסוי גירעונותיהן ולשיפור מצבן בין היתר באמצעות מכירת נדל"ן שברשותן. לדעת משרד מבקר המדינה, על אגף התקציבים לעמוד על כך שוות"ת תטיל על האוניברסיטאות לפחות חלק מהאחריות למציאת פתרון לבעיותיהן התקציביות ולכיסוי גירעונותיהן, בין היתר באמצעות מכירת נכסים הנמצאים מחוץ לקמפוסים שלהן. החשב הכללי במשרד האוצר (להלן - החשכ"ל), שקטעים מטיוטת דוח הביקורת הועברו לעיונו, ציין בתשובתו מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה כי האוניברסיטאות מניחות שמאחר שיש למדינה עניין בהמשך פעילותן, אפשר לקבל ממנה סיוע, ולכן כאשר מתעורר צורך בפתרון בעיית הגירעונות, הן מעדיפות להשאיר את הנכסים ברשותן או להפנות אותם למטרות פיתוח, ולא לממשם לצורך כיסוי גירעונות. בדצמבר 2006 ]ו[השיב אגף התקציבים למשרד מבקר המדינה כי יפעל "להדגשת התייחסות ותכנית.]הבראה[ , במסגרת הבחינה השוטפת של כל תכנית]הנדל"ן[ לנושאעל [ .. מקובלת כי על האוניברסיטאות המעוניינות בקבלת ]משרד מבקר המדינה [ המלצת ]אגף התקציבים מוסדות להשכלה גבוהה 855 . סיוע מהמדינה לשם הבראתן לנקוט בכל האמצעים העומדים לרשותן עבור ייצובן התקציבי משיך לעשות מאמץ כי תכניות ההבראה אכן ]י[ ]האגף[ .לרבות מכירת נדל"ן שברשותן ישקפו זאת". .כללי דיווח חשבונאיים .מכוח סמכויות ות"ת ותפקידיה ולצורך מימושם, ובהיותה הגורם שהממשלה הסמיכה לקבל החלטות בעניין המוסדות שהיא מתקצבת, ראוי שיהיה לוות"ת עניין בכך שהמוסדות יכינו דוחות כספיים בשיטה אחידה שתציג נאמנה את מצבם הכספי. בדוחות ביקורת קודמים9 ציין מבקר המדינה כי משנת 1978 ניסתה ות"ת לגבש כללי דיווח חשבונאיים מוסכמים שיחייבו את כל המוסדות להשכלה גבוהה להכין את דוחותיהם הכספיים בשיטה אחידה, אך טרם השיגה יעד זה. במרס 1997 , בעיצומם של ניסיונותיה של ות"ת לגבש כללי דיווח חשבונאיים, פרסמה לשכת רואי החשבון גי לוי דעת 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי של מלכ"רים, ובדצמבר 1999 פרסם המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית בתקן5 תיקונים והבהרות לגילוי דעת זה (להלן - תקן 5 ,). אולם גילוי הדעת והתקן האמורים לא הוחלו על המוסדות להשכלה גבוהה אף שהם מלכ"רים, עקב התנגדותם והתנגדות ות"ת. בדוח מבקר המדינה משנת 1999 צוין כי ות"ת הודיעה למשרד מבקר המדינה במרס 1998 כי היא החלה להכין כללי דיווח חשבונאיים אחידים וכי היא מצפה שהעקרונות המנחים לכללים אלה יגובשו בחודשים הקרובים. בדוח מבקר המדינה משנת 2003 צוין כי החשכ"ל הודיע למשרד מבקר המדי נה כי גם לדעתו נדרשים שיפור באיכות הדיווח של המוסדות ובקרה על פעילותם. עוד יצוין כי כבר בשנת 1995 עסק מבקר המדינה בסוגיית רישום נכסי דלא ניידי בדוחות הכספיים של האוניברסיטאות 10 , הצביע על ההבדלים במידת הפירוט בעניין זה בין הדוחות הכספיים של האוניברסיטאות שנב דקו באותה עת (אוניברסיטאות תל -אביב ובר -אילן) וחיווה דעתו שאין די בפירוט זה. מעיון בדוחות הכספיים של האוניברסיטאות עולה כי עדיין יש הבדלים במידת הפירוט, וכי המידע על הנדל"ן אינו מפורט דיו: הנכסים מוצגים, בדרך כלל, בערך סמלי בלבד, ולא מופרש בגינם פחת. כמו כן, בדרך כלל אין בדוחות די פרטים על שטחם של הנכסים ועל ייעודם. במאי 2005 הודיעה מנכ"לית ות"ת דאז לכל ראשי המוסדות להשכלה גבוהה כי "ות"ת החליטה על אימוץ מלא של העקרונות החשבונאיים המקובלים בארץ לדיווח כספי של מוסדות ללא כוונת רווח, תוך החרגת נושאים מסוימים. ת חולת הנחיות הדיווח - החל משנת התשס"ה". בהנחיות הדיווח האמורות נקבע כי נכסי דלא ניידי שמחוץ לקמפוס יוצגו במאזן כנכסים לפי עלותם (אם האוניברסיטה רכשה אותם) או הערכת שווי (אם הם נתרמו .__________________ .9 דוחות מבקר המדינה על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה1/99 ( 1999 '), עמ23 (להלן- דוח מבקר המדינה משנת 1999 ;) דוח שנתי53 ב של מבקר המדינה, עמ' 330 (להלן- דוח מבקר המדינה משנת 2003 ;) דוחות על הביקורת באיגודים ובמוסדות להשכלה גבוהה ( 2004 '), עמ249. 10 ראודוחות מבקר המדינה על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה ( 1995 '), עמ23. 856 דוח שנתי57ב .לאוניברסיטה) בניכוי פחת שנצבר; נכסים כאלה שהתקבלו לפני 1.10.04 ושהתמורה ממכירתם אינה מוגבלת, יוערכו מחדש ויופחתו לפי שיעורי הפחת המקובלים. כמו כן נקבע בהנחיות כי "ינוהל ספר אינוונטר ובו יירשמו כל הנכסים". ממסמכי ות"ת ומבירורים שנעשו באוניברסיטאות עולה כי החלטת ות"ת בדבר אימוץ כללי חשבונאות מקובלים ואחידים, ובכללם רישום נדל"ן שמחו ץ לקמפוסים, אינה מקובלת על האוניברסיטאות: ביוני 2005 העבירו ראשי האוניברסיטאות מכתב לוות"ת ובו טענו כי דיונים שהתקיימו בין האוניברסיטאות לוות"ת בנושא "טרם מיצו את כובד המשקל שיש לייחס לשינוי כה מרחיק לכת בכללי הדיווח של המוסדות להשכלה גבוהה". לפיכך הבהירו ראשי האוניברסיטאות כי אין הם רואים "מקום לפעול על פי החלטה בנושא כה משמעותי שנתקבלה באופן כה חד צדדי לפני שימוצו עמנו כל הליכי הדיון המתאימים". ות"ת הסכימה לדחות את ביצוע ההנחיות בשנה, דהיינו לבצען החל משנת התשס"ו, ובעקבות כניסתו לתפקיד של מנכ"ל ות"ת החדש במרס 2006 .נדחה הביצוע בשנה נוספת הניסיונות של ות"ת להגיע להסכם עם המוסדות להשכלה גבוהה בעניין כללי החשבונאות לא צלחו ונמשכו זמן רב מדי. לפיכך במועד הביקורת נמצא כי הדוחות הכספיים הנהוגים באוניברסיטאות אינם משקפים נכונה את מצבן הכספי. לדעת משרד מבקר המדינה, מן הראוי שוות"ת תעשה את כל הדרוש כדי להשלים את הסדרתו של נושא חשוב זה בהקדם, כדי שמאזניהם של המוסדות יציגו נאמנה את מצבם הכספי, בהתחשב גם בנכסי דלא ניידי שבבעלותם. אולם אם הדבר לא יעלה יפה בתוך פרק זמן סביר, יהיה על ות"ת לאכוף על המוסדות להשכלה גבוהה את תקן 5 כמות שהוא או בשינויים המזעריים המתחייבים. עד שיוחל התקן, על ות"ת לדרוש מהמוסדות לצרף לדוחותיהם הכספיים דוח מלא ומפורט על כל המקרקעין שברשותם, ולציין בו את הייעוד ואת השווי הריאלי של כל נכס. נוכח התמיכה הכספית הגדולה של אוצר המדינה במוסדות להשכלה גב והה, על החשכ"ל, המופקד מטעם משרד האוצר על הנושא החשבונאי, להידרש גם הוא לסוגיית הדיווחים החשבונאיים של המוסדות להשכלה גבוהה. במסגרת סדרי העבודה והדיווח בינו ובין ות"ת עליו לשים דגש, בין היתר, על הצורך בהסדרתה לאלתר של הסוגיה. החשכ"ל השיב למשרד מבקר המדינה כי הוא "תומך בהפעלת דיווח על פי כללים חשבונאיים מקובלים בכלל ובמוסדות להשכלה גבוהה בפרט. דיווח זה יביא להגברת השקיפות וליכולת ניתוח גבוהה יותר של מצבם הכספי של המוסדות, לרבות מצבת הנכסים וההתחייבויות (כולל גירעונות אקטואריים)". .האוניברסיטה העברית .לאוניברסיטה העברית יש שני סוגי נדל"ן - נכסים המצויים בקמפוסים עצמם (חמישה קמפוסים) ונכסים המצויים מחוץ לקמפוסים. הנכסים המצויים בקמפוסים (מבני מוסדות להשכלה גבוהה 857 . האוניברסיטה, מעונות סטודנטים וכדומה) מיועדים ברובם לפעילויות האקדמיות ולמגורי סטודנטים, והאחריות הישירה לטיפול בהם מוטלת על הנהלת האוניברסיטה. לאוניברסיטה יש גם זכויות ביותר מ -100 נכסים המצויים מחוץ לקמפוסים - קרקעות, פרדסים, בניינים, דירות ומחסנים - הנחלקים לשני סוגים: 1. נדל"ן של הקרנות הצמיתות של האוניברסיטה 11: נכסים שרובם התקבלו כתרומות (תרומות רגילות, צוואות או עיזבונות), המיועדות להקמת קרנות מסוגים שונים. האוניברסיטה רשאית להשתמש בתמורה המתקבלת מהשימוש בנכסים אלה רק למטרות שהתורמים ייעדו להם. אם הנכסים נמכרים - התמורה ממכירתם מושקעת, והאוניברסיטה רשאית להשתמש רק בפירות ההשקעה ורק ליעדים האמורים. 2. נדל"ן של האונ יברסיטה: נכסים שנתרמו לאוניברסיטה ללא תנאי או נכסים שהאוניברסיטה רכשה, והיא רשאית לכלול את התמורה מהשימוש בהם או ממכירתם בתקציביה השוטפים על פי החלטת מוסדות האוניברסיטה. על פי תקנון האוניברסיטה, שלושה גופים שמינה חבר הנאמנים של האוניברסיטה מוסמכים לנהל את נכסי האוניברסיטה: הוועד הפועל - ממונה על נכסי האוניברסיטה המצויים בקמפוסים; הוועד המנהל - ממונה בעיקר על נכסי האוניברסיטה המצויים מחוץ לקמפוסים; ועדת הקרנות - ממונה על נכסי הקרנות הצמיתות של האוניברסיטה, קרי נכסים פיננסיים ונדל"ן המצוי מחוץ לקמפוסים. ועדת הקרנות קובעת באישור הוועד הפועל את נוהלי העבודה שלה, ובכללם את דרך השקעת הכספים ואת אופן הדיווח החשבונאי, ושולחת אחת לשנה לחבר הנאמנים של האוניברסיטה דוח על פעילותה, בצירוף דוח כספי המבוקר על ידי רואה חשבון. לשם קביעת המדיניות וסדרי הניהול והפיקוח על הנדל"ן של האוניברסיטה ושל הקרנות הוקמה באוניברסיטה "ועדת נכסים משולבת". לוועדה זו הואצלו חלק מסמכויות הוועד הפועל, הוועד המנהל וועדת הקרנות המעוגנות בתקנון האוניברסיטה, ומתוקף סמכויות אלה יש באפשרותה לנהל הן את נכ סי האוניברסיטה בתוך הקמפוסים ומחוצה להם והן את נכסי הקרנות. ועדת הנכסים המשולבת אמורה לאשר, בין היתר, כל מכירה, שעבוד ומשכון של נכסי האוניברסיטה והקרנות. את הטיפול השוטף בנכסי האוניברסיטה מבצעים בעיקר שני גופים: 1. חברת נכסי האוניברסיטה העברית בע"מ (להלן - חברת הנכסים או החברה): חברה בבעלותה המלאה של האוניברסיטה שהוקמה בשנת 1995 לשם ניהול נכסי האוניברסיטה ונכסי קרנות האוניברסיטה. מאז הקמתה של החברה היא מנהלת עבור האוניברסיטה את רוב התיקים הפיננסיים שלה. נוסף על כך היא מנהלת את תיק הנדל"ן שבקמפוסים ואת תיקי הנכסים המסחריים (דירות, פרדסים, מגרשים וכדומה) שמחוץ לקמפוסים. החברה גם מטפלת בחלק מהנכסים שבקמפוסים המושכרים לזכיינים שונים. את ההחלטות בעניין בחירת הזכיינים שישכרו את הנכסים שבקמפוסים ובעניין עקרונות ההתקשרות אתם מקבלות ועדת השכירות וועדת המכרזים של האוניברסיטה. יחסי האוניברסיטה והחברה מוסדרים בהסכם מינואר 1996. 2. : מחלקת דיור ומושכרים באוניברסיטה העברית מחלקה שטיפלה בכל נכסי האוניברסיטה לפני שהוקמה חברת הנכסים. כיום המחלקה מטפלת בעניינים הנוגעים להשכרתם של נכסים מסוימים בקמפוסים (שאינם בטיפול חברת הנכסי ם) ומנהלת באופן שוטף דירות שירות בירושלים שהאוניברסיטה קיבלה כתרומה או קנתה, המוקצות לשימוש גורמים שונים הקשורים לאוניברסיטה. .__________________ .11 ראו הערה3. 858 דוח שנתי57ב .משרד מבקר המדינה בדק את האופן שבו האוניברסיטה העברית מנהלת את נכסיה שמחוץ לקמפוסים. להלן עיקרי הממצאים: .נהלים .לשם הבטחת טיפול יעיל במקרקעין לסוגיהם וביצוע בקרה ראויה, נדרש נוהל עבודה מסודר. לקביעת נוהל כזה באוניברסיטה נודעת חשיבות יתרה, מאחר שהאחריות על הטיפול בנדל"ן נחלקת כאמור בין שלושה מוסדות מנהלים ורשויות של האוניברסיטה (ועד פועל, ועד מנהל וועדת הקרנות) ומאחר ששני גופים אוניברסיטאיים ממונים על הטיפול השוטף בנכסים. האוניברסיטה התקינה הוראת הנהלה בנושא תרומות (של כספים, נדל"ן וכדומה) ועיזבונות. במסגרת הוראה זו נקבעו הסמכויות ותחומי האחריות של היחידות השונות ובהן חברת הנכסים. חברת הנכסים עצמה התקינה נוהלי עבודה בנושאים שונים שבטיפולה, ובהם נוהל למכירת נכסים. ואולם משרד מבקר המדינה העלה כי לא נקבעו יחסי הגומלין ויחסי הכפיפות בין חברת הנכסים ובין מחלקת דיור ומושכרים. כמו כן נמצא כי עד מועד סיום הביקורת לא הכינה האוניברסיטה נוהל כולל בעניין מגוון התחומים הנוגעים לטיפול בנדל"ן - נוהל המוסכם על כל המוסדות המנהלים שלה והמחייב את כל הגורמים באוניברסיטה העוסקים בנושא. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לקבוע לאלתר נוהל עבודה כולל שיסדיר את כל ההליכים הכרוכים בניהול נכסים - רכישה, קבלה כתרומה, החזקה, שימוש, הקצאה, ייעוד התשואה, חישובי כד איות, הערכת שווי, רישום, דיווח, בקרה וכיוצא בזה - ולקבוע סדרי עבודה ומדרג סמכויות של הגורמים השונים המטפלים בנכסים שבקמפוסים או מחוצה להם. כמו כן על האוניברסיטה לבחון אם להמשיך לנקוט את שיטת העבודה שהנהיגה, שכן נראה כי לשם ייעול הטיפול בנכסים יש מקום לשקול לקבוע גוף אחד שיתמקצע בתחום ויהיה אחראי על הצדדים השונים הנוגעים לו, או למצער לקבוע יחסי כפיפות ויחסי גומלין ברורים בין הגופים העוסקים בכך. האוניברסיטה השיבה למשרד מבקר המדינה בדצמבר 2006 כי היא "מקבלת את המלצת ב]נוהל עבודה[ המבקר ותדאג להכין הוראת הנהלהנושא טיפול בנכסים". .רישום הנכסים .1. ספר הנכסים (אינוונטר): תנאי הכרחי לניהול יעיל של נדל"ן ולקיום בקרה ראויה בעניין זה הוא מסד נתונים מפורט, מעודכן וזמין שיוכל להיות לעזר למקבלי ההחלטות במוסד. ספר הנכסים אמור לשמש מסד נתונים כזה, והוא אמור לכלול את כל המידע הנוגע לכל הנדל"ן של האוניברסיטה. מוסדות להשכלה גבוהה 859 . ,החברה מנהלת עבור האוניברסיטה ספר נכסים. הספר כולל פרטים רבים כגון מיקום הנכס תיאורו, התאריך שבו נקנה או נתרם, ערכו והמועד שבו הוערך ערכו, שטח הנכס, התנאים למימושו, השימוש שיש לעשות בתמורה ממכירתו והשייכות של הנכס - קרן בלתי מוגבלת (התקציב הרגיל) או קרנות צמיתות. משרד מבקר המדינה העלה כי חסרים בספר הנכסים פרטים חשובים, כגון התשואה השנתית על כל אחד מנכסי האוניברסיטה, הוצאותיה השוטפות בגין הטיפול בנכסים, למשל לצורך הסדרת הבעלות על הנכסים, והשווי של חלק לא מבוטל מהנכסים. לדעת משרד מבקר המדינה, כדי שיהיה באפשרותה של האוניברסיטה לנהל באופן יעיל ומושכל את הנדל"ן שלה, עליה לכלול בספר הנכסים שלה מידע מלא, מפורט ומעודכן על כל אחד מהנכסים שבבעלותה; נדרש שבספר הנכסים יצוינו גם ייעודו של כל נכס על פי תכנית בניין עיר, זכויות הבעלות עליו, השימוש בו והתשואה שהאוניברסיטה מקבלת עליו, ההוצאות השוטפות על הנכס, מצבו על סמך ביקורות שוטפות והשווי שלו. מן הספר הזה יהיה אפשר גם להפיק מפעם לפעם רשימות מרוכזות של הנכסים, והר שימות עצמן ישמשו מאגר נתונים אמין ועדכני עבור מקבלי ההחלטות לצורך קבלת החלטות בעניין הנכסים. 2. רישום בדוחות הכספיים : הדוחות הכספיים של האוניברסיטה ערוכים על בסיס העיקרון של חשבונאות קרנות, שלפיו, על פי הביאורים לדוחות, "ממוינים המשאבים למטרות שיועדו לקרנ ות השונות לצורך רישום והדיווח החשבונאי בהתאם לפעילויות או למטרות הספציפיות שלשמן יועדו": קרן בלתי מוגבלת, קרן מוגבלת זמנית, קרן נכסים (תקציב הפיתוח) או קרנות צמיתות. על פי עיקרון זה, מאזן של כל קרן מנוהל בנפרד. המקרקעין שמחוץ לקמפוסים שהתקבלו מתורמים ליעדים שהוגדרו על ידיהם, ושבפירותיהם אפשר להשתמש רק ליעד שהוגדר, נרשמים במסגרת הקרנות הצמיתות. מקרקעין שהאוניברסיטה רכשה או מקרקעין שהתורמים לא קבעו שיש לנהלם בקרנות צמיתות ועל כן האוניברסיטה רשאית לעשות בהם כרצונה, נרשמים במסגרת הקרן הבלתי מוגבלת. משרד מבקר המ דינה העלה כי במאזן הקרן הבלתי מוגבלת לא צוין שוויים של הנכסים הרבים הרשומים במסגרתה. אמנם באוגדן נספחים, שהאוניברסיטה מצרפת לדוחות הכספיים שהיא מעבירה מדי שנה בשנה לוות"ת, כלולה רשימה של נכסי הקרן הבלתי מוגבלת, אך מצוינים בה רק פרטים מזהים מעטים על מקום הנכסים (הכתובות ומספרי הגושים והחלקות), ואין בהם כל מידע על שווי נכסים אלה, על ייעודם ועל התנאים והמגבלות באשר למימושם, אם אלה נקבעו. עוד העלתה הבדיקה כי במאזן הקרנות הצמיתות אמנם צוין שווי המקרקעין הרשומים במסגרתן, אולם במאזן לא מצוין בנפרד שוויו של כל אחד מהנכסים, אלא שוויים הכולל של כל הנכסים, וגם הנתון הזה אינו מעודכן. אמנם רשימה של הנכסים האלה מצורפת לאוגדן הנספחים, אך גם היא כוללת פרטים מזהים מעטים בלבד על הנכסים, ואין בה כל מידע עדכני בדבר שוויו של כל אחד מהם. על פי הדוחות הכספיים של האוניברסיטה לשנת ה כספים התשס"ה הגיע שווי הנדל"ן של הקרנות הצמיתות לסכום כולל של כ - 103.8 מיליון ש"ח (כ -22.6 מיליון דולר). מבדיקה שעשה משרד מבקר המדינה עולה כי בדוחות הכספיים האמורים, המבוססים על נתונים שבידי הנהלת החשבונות של האוניברסיטה, צוין שוויים המעודכן של שניים מהנכסים - מגרשים 860 דוח שנתי57ב .בצומת רעננה (כ -16.1 מיליון דולר) שהוחכרו לחברה פרטית לצורך בניית קניון, ומגרש בכפר סבא (כ-5.6 מיליון דולר). לעומת זאת, שוויים של שאר הנכסים שצוינו בדוחות היה נמוך בהרבה משוויים המעודכן ואף משוויים לפי ספר הנכסים, ולעתים לא היה סביר כלל. להלן שתי דוגמאות: (א) בספר הנכסים מצוין כי שוויים הכולל של מגרשים ברחובות (חמש חלקות ששטחן הכולל 4,250 מ"ר), על פי הערכת שמאי ממאי 2003 , הוא כ -2.63 מיליון דולר, ואילו לפי רישומי הנהלת החשבונות, שוויים הכולל של הנכסים האמורים הוא כ- 83,000 דולר בלבד. (ב) בספר הנכסים צוין כי שווייה של דירה בירושלים הוא 450,000 דולר, ואילו לפי רישומי הנהלת החשבונות שווייה 28,286 .דולר בלבד בדוח מבקר המדינה משנת 199912 צוין כי בספרי האוניברסיטה העברית ובדוחותיה הכספיים לא נעשתה הפרדה מלאה בין קרנות שהתורמים קבעו כי הן ישמשו קרנות צמיתות ובין קרנות שהיא רשאית לייעד למטרות שקבעו מוסדותיה המנהלים. בדוח האמור העיר משרד מבקר המדינה לאוניברסיטה כי עליה לעשות בדיקה יסודית של הקרנות ולבדוק אם יש בהן כספים שהיא רשאית להשתמש בהם לכיסוי גירעונותיה. בביאור לדוח הכספי של האוניברסיטה לסוף שנת הכס פים התשס"ה צוין כי "במסגרת הקרנות הצמיתות ישנן קרנות אשר ייעודן או הגבלתן על ידי תורם חיצוני אינן מזוהות ויתכן ונכללו קרנות שאינן צמיתות". יש לציין כי ההערה האמורה של משרד מבקר המדינה והביאור האמור תקפים הן לגבי קרנות שבמסגרתן רשומים נכסים פיננסיים והן לגבי קרנות שבמסגרתן רשומים מקרקעין. מהאמור בביאור שלעיל עולה כי האוניברסיטה טרם השלימה את הבדיקה שהיה עליה לבצע בהתאם להערת משרד מבקר המדינה משנת 1999 . מעיון בספר הנכסים עולה כי אכן יש 26 נכסים הרשומים בין נכסי הקרנות הצמיתות שספק אם זה המקום המתאים לרישומם. מדובר בנכסים שהאוניברסיטה רכשה או נכסים שמצוין במפורש כי לא נקבע להם ייעוד או נכסים שלא ידוע איזה ייעוד נקבע להם. לדעת משרד מבקר המדינה, כל אלה נכסים שנראה כי יש לרשמם במסגרת הקרן הבלתי מוגבלת, ואם הם יימכרו תוכל הנהלת האוניברסיטה להשתמש בתמורה ממכירתם לכל מטרה, לרבות לכיסוי גירעונות ובהם גירעונות אקטואריים. יתר על כן, מעיון בספרי החברה עולה כי גם נכסים שעל פי רישומי החברה נקבע להם ייעוד כלשהו, ולכן הם רשומים בין נכסי הקרנות הצמיתות, אינם בהכרח נכסים כאלה. לדוגמה, בשנת 1965 .נתרם לאוניברסיטה מגרש בתל אביבלפי הערכת שמאי שנעשתה ביולי 1995 לבקשת החברה, היה שוויו כ -1.8 מיליון דולר. בתמורה התחייבה האוניברסיטה להקים באמצעים העומדים לרשותה שתי קרנות בסך 26,667 דולר כל אחת (ראו להלן). לא הוזכר בהסכם עם התורם שנאסר על האוניברסיטה למכור את המגרש, ואף לא נקבעו בו מגבלות החלות על האוניברסיטה בעניין זה, ולכן נראה כי האוניברסיטה רשאית למכור את המגרש ולהשתמש בתמורה ממכירתו כרצונה, אולם התברר כי בספרי החברה הנכס רשום במסגרת נכסי הקרנות הצמיתות. על האוניברסיטה להסדיר בדחיפות את עניין הרישומים החשבונאיים והדיווח הכספי. יש ל הבטיח שהדוחות הכספיים המוצגים לקובעי המדיניות ולמקבלי .__________________ .12 דוחות על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה 1/99 ( 1999 '), עמ39. מוסדות להשכלה גבוהה 861 . ההחלטות באוניברסיטה ובוות"ת ישקפו נאמנה את מצבה הכספי של האוניברסיטה, בהתחשב גם בנכסי דלא ניידי שבבעלותה, בערכם ובסיווגם הנכון של נכסים אלה ובאפשרויות מימושם. 3. רשם המקרקעין : על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן- חוק המקרקעין), עסקת מקרקעין, המוגדרת "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה", טעונה רישום בפנקסי המקרקעין שמנהל רשם המקרקעין. מכאן שראוי שהאוניברסיטה, בהיותה בעלת זכויות בנכסי מקרקעין רבים, תקפיד על כך שכל נכסיה יהיו רשומים כנדרש אצל רשם המקרקעין. משרד מבקר המדינה הצליב בין הרישומים שבפנקסי רשם המקרקעין ובין הרישומים שבספר הנכסים של האוניברסיטה וברשימת הנכסים שבאוגדן הנספחים למאזן ומצא אי-התאמות ביניהם: מצד אחד יש נכסים הרשומים בספר הנכסים או באוגדן הנס פחים שאינם רשומים בפנקס המקרקעין על שם האוניברסיטה, ומצד אחר יש נכסים הרשומים על שם האוניברסיטה בפנקס המקרקעין, שהאוניברסיטה אינה יודעת על דבר קיומם, שכן הם אינם רשומים כלל בספר הנכסים ובאוגדן הנספחים. משרד מבקר המדינה מסר לרשם המקרקעין את רשימת הנכסים שה תגלו בהם אי -התאמות. הרשם בדק באופן מדגמי כ-15% מהנתונים ומתשובתו למשרד מבקר המדינה מינואר 2007 עולה כי חלק מהנכסים שמשרד מבקר המדינה ציין שהיו ברישומיהם אי-התאמות, נרשמו כראוי בספרי האוניברסיטה, אולם רבים מהנכסים שנכללו במדגם אכן לא היו רשומים כראוי בספרי האוניברסיטה. על האוניברסיטה לטפל בנושא זה בדחיפות ולנקוט את כל הפעולות הנדרשות כך שכל נכסיה יירשמו הן אצל רשם המקרקעין והן בספר הנכסים ובדוחות הכספיים שלה, זאת כדי לשמור כהלכה על זכויותיה בנכסי המקרקעין שלה. 4. : רשם ההקדשות לפי חוק הנאמנות, התשל"ט - 1979 (להלן - חוק הנאמנות), נאמנות היא זיקה לנכס המחייבת את הנאמן להחזיק בנכס או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת. נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש. בסעיף 25 לחוק הנאמנות נקבע ששר המשפטים ימנה רשם הקדשות (להלן - הרשם). סעיף 26 (א) לחוק קובע כי "נאמן של נאמנות שמטרתה או אחת ממטרותיה היא קידום של עניין ציבורי (להלן - הקדש ציבורי) חייב, תוך שלושה חודשים מן היום שהיה לנאמן, להודיע לרשם על קיום ההקדש הציבורי", וכן על פרטים הנוגעים להקדש, כמפורט בסעיף. (א) כבר בשנת 1995 קבע מבקר המדינה13 כי הקרנות הצמיתות הן בבחינת הקדש ציבורי כהגדרתו בחוק הנאמנות, וכי מי שמנהל קרנות כאלה חייב לרשמן כהקדש אצל הרשם ולדווח לו על פעילותן. רישום הקרנות הצמיתות שמקורן בתרומות מיועדות דרוש כדי לאפשר פיקוח ציבורי עליהן, כדי למנוע שימוש לרעה בנכסי הקרנות וכדי לשמור על ערכן להבטיח שינוצלו רק למטרות שסוכמו עם התורמים. גם בדוח על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה מאותה שנה14 נאמר כי מחוק הנאמנות עולה שיש לרשום כהקדש ציבורי כל קרן צמיתה שיועדה .__________________ .13 דוח שנתי45 של מבקר המדינה ( 1995 '), הפרק "מוזיאון ישראל", עמ 341-352 . 14 דוחות מבקר המדינה על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה ( 1995 '), עמ49. 862 דוח שנתי57ב .למטרה מסוימת (להלן - קרן צמיתה ומיועדת)15 . בדוח56 ב משנת 200616 שב מבקר המדינה ונדרש לסוגיה זו בציינו כי הוא רואה בחומרה את התעלמותן של האוניברסיטאות מחובתן לרשום בדוחותיהן הכספיים כהקדש את הקרנות הצמיתות והמיועדות. מבירורים שעשה משרד מבקר המדינה עם רשם ההקדשות עולה כי לדעתו נאמן המנהל קרנות שנכסיהן - הן נכסים פיננסיים והן נדל"ן - התקבלו כתרומות מיועדות, חייב לרשמן כהקדש גם אם מדובר בקרנות מתכלות. לדעת משרד מבקר המדינה פרשנות זו נכונה, והיא מתיישבת עם לשון החוק ועם תכליתו. משרד מבקר המדינה העלה בדוח 56ב17 כי על אף הנאמר בחוק הנאמנות ובדוח מבקר המדינה משנת 1995 , לא רשמו האוניברסיטאות שנבדקו18 את הרוב המכריע של הקרנות הצמיתות והמיועדות שבניהולן כהקדש אצל רשם ההקדשות. האוניברסיטה העברית רשמה כהקדש אצל רשם ההקדשות רק כ- 10% מהקרנות הצמיתות שהיא ניהלה ( 380 מ- 3,341 ). בביקורת הנוכחית נמצא כי בין הקרנות שלא היו רשומות אצל רשם ההקדשות בסוף 2005 היו גם קרנות ש נכסיהן הם נכסי דלא ניידי (להלן - קרנות נדל"ן). בפנקס ההקדשות הציבוריים שמנהל הרשם רשומים רק 24 הקדשות של קרנות נדל"ן שהאוניברסיטה מנהלת (ובהן 44 נכסים19 .)64 נכסים נוספים הרשומים באוגדן הנספחים כנכסי הקרנות הצמיתות של האוניברסיטה, לא היו רשומים אצל רשם ההקדשות. עוד נמצא כי אצל רשם ההקדשות היו רשומים כהקדש ארבעה נכסים שאינם רשומים באוגדן הנספחים ושמונה נכסים שאינם רשומים בספר הנכסים של האוניברסיטה. האוניברסיטה השיבה למשרד מבקר המדינה בדצמבר 2006 כי "המסקנה לפיה כל הקרנות חייבות ברישום אינה נכונה מבחינה משפטי ת. יש בידנו חוות דעת... המטילה צל כבד על הדרישה הגורפת לרשום כל קרן כהקדש ציבורי". רשם ההקדשות מסר למשרד מבקר המדינה בתשובתו מינואר 2007 כי בעקבות דוח מבקר המדינה מסרה האוניברסיטה העברית בשנת 2006 דיווח בדבר הקדשות רבים (כ-200 ) אשר בניהולה, ואולם לא היו בהם הקדשות של נדל"ן. עוד ציין הרשם כי "עדיין נותרה מחלוקת עם האוניברסיטאות באשר לחלק מן הקרנות שבניהולן, בשאלה האם הן נחשבות הקדשות", והוסיף כי הוא פועל לגיבוש מדיניות בנושאים שונים הנוגעים לעניין. לדעת משרד מבקר המדינה, על הרשם לגבש בהקדם את מדיניותו כדי למ לא כהלכה את תפקידו בכל הנוגע לקרנות מיועדות שהאוניברסיטאות מנהלות בעקבות תרומות שקיבלו. יש לקיים פיקוח ציבורי על קרנות אלה, בין על ידי רשם ההקדשות ובין על ידי גורם אחר שייקבע. על האוניברסיטה העברית לנקוט ללא דיחוי את כל הצעדים הדרושים כדי להבטיח שתיענה כל דרישה של רשם ההקדשות לדווח לו על הקדש ציבורי שהיא מנהלת. .__________________ .15 עמדה זו הוצגה גם בדוח שנתי 53 א של משרד מבקר המדינה( 2002 ), בפרק "יד ושם רשות הזיכרון לשואה ולגבורה", עמ' 321-341 . 16 דוח שנתי56 ב של מבקר המדינה ( 2006 '), עמ955 . 17 ,שם עמ' 954 ,955 ,980. 18 מדובר באוניברסיטה העברית, באוניברסיטת תל -אביב, באוניברסיטת בן -גוריון, באוניברסיטת בר-אילן ובאוניברסיטת חיפה. 19 .יש הקדשות שבהם רשומים כמה נכסים מוסדות להשכלה גבוהה 863 . כמו כן עליה לבדוק מה מעמדם של הנכסים הרשומים כהקדש אצל רשם ההקדשות ואינם מצוינים בספריה, ולהסדיר את רישומם כהלכה. (ב) על פי תקנה 30 א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969 , על רשם ההקדשות להודיע לרשם המקרקעין כל אימת שמקרקעין או חלק מהם נרשמו כנכסי הקדש ציבורי בפנקס ההקדשות הציבוריים, ועל רשם המקרקעין לרשום בספריו הערה (להלן - הערת אזהרה) בדבר קיומו של רישום כאמור. הוראה זו מאפשרת פיקוח ציבורי על פעולות שנעשות במקרקעין כאמור, שכן היא אינה מאפשרת ל בצע כל עסקה הנוגדת את הערת האזהרה, בלא הסכמת רשם ההקדשות. ממכתב ששלח רשם ההקדשות לאוניברסיטה באוגוסט 2002 עולה כי היה ידוע לו שעל חלק מנכסי האוניברסיטה הרשומים אצלו כהקדשות לא נרשמו הערות אזהרה בפנקס המקרקעין. מבדיקת ספרי רשם ההקדשות ופנקס המקרקעין עולה כ י רשם ההקדשות לא הסדיר עניין זה עד מועד סיום הביקורת. אצל רשם המקרקעין נרשמו הערות אזהרה רק בגין 12 נכסים של האוניברסיטה; לא נרשמו הערות אזהרה כנדרש בגין 26 נכסים שנרשמו בשמונה הקדשות; ושישה נכסים נוספים של האוניברסיטה הרשומים אצל רשם ההקדשות, אינם רשומים כלל אצל רשם המקרקעין כנכסי האוניברסיטה, וממילא לא נרשמו הערות אזהרה בגינם. על רשם ההקדשות לפעול לאלתר לרישום הערות אזהרה בפנקס המקרקעין בגין כל נכסי ההקדש הציבורי של האוניברסיטה הרשומים אצלו כהקדש. רשם ההקדשות השיב למשרד מבקר המדינה בינואר 2007 כי הוא פועל לרישום הערות אזהרה בגין הנכסים שנרשמו כנכסי הקדש ציבורי ושטרם נרשמו הערות אזהרה בגינם. (ג) על פי נוהל "מכירת נכסים", נוהל פנימי שהתקינה חברת הנכסים, אם נכס שהאוניברסיטה מבקשת למכור רשום כהקדש, יש לשלוח לרשם ההקדשות בקשה מנומקת לקבלת אישור עקרוני למכירתו; כמו כן יש להביא לידיעת מגישי ההצעות לקניית הנכס כי המכירה כפופה לאישור רשם ההקדשות. גם רשם ההקדשות הדגיש במכתב האמור ששלח לאוניברסיטה באוגוסט 2002 , שעל האוניברסיטה לקבל מראש את הסכמתו למכירת מקרקעי הקדשות ציבוריים ולתאם אתו את המכירה תיאום מלא לפני תחילת הליכי המכירה. משרד מבקר המדינה העלה כי מכירת נכסים רבים של האוניברסיטה בוצעה שלא לפי ההוראות הללו, וכי האוניברסיטה דיווחה לרשם ההקדשות על המכירה רק לאחר ביצועה. אין בידי האוניברסיטה או בידי החברה רשימה מרוכזת של הנכסים הרשומים כהקדש, ובפועל ההחלטה אם לפנות לרשם ההקדשות לפני מכירת נכס מתקבלת רק על סמך נתונים שהאוניברסיטה מקבלת מרשם המקרקעין ובכללם מידע בעניין רישומה של הערת אזהרה בגין הנכס או היעדרה של הערה כזו. לדוגמה, במרס 2005 הודיעה האוניברסיטה לרשם ההקדשות כי בפברואר 2005 היא חתמה על הסכם למכירת נכס במוצ א עילית, שהיה רשום אצל רשם ההקדשות כהקדש. כמו כן הודיעה לו האוניברסיטה כי רק לאחר שתקבל את מלוא התמורה מהמכירה, האמורה להסתכם ב- 252,000 דולר, היא תדווח לו על השימוש שתעשה בה. האוניברסיטה לא ביקשה מרשם ההקדשות אישור עקרוני למכירת הנכס. במכרז למכירת הנכס שהא וניברסיטה פרסמה 864 דוח שנתי57ב .בעיתונים ובמסמכי ההזמנה להגשת הצעות היא לא ציינה כי הנכס רשום כהקדש, ולפיכך המכירה כפופה לאישורו של רשם ההקדשות. רשם ההקדשות השיב למשרד מבקר המדינה כי הוא "מודע למקרה האמור, ובכוונתו לפנות לאוניברסיטאות בדרישה לפנות בעניין מכירת נכסים בטרם ביצוע מכירה, ולפעול בעניין זה בהתאם להוראות החוק ולנהלים שגובשו על ידי הרשם". על האוניברסיטה לדווח לרשם ההקדשות על ניהול המקרקעין הרשומים כהקדשות ועל השימוש בהם כנדרש בחוק הנאמנות, ולהקפיד, נוכח דרישתו האמורה של רשם ההקדשות והנוהל של חברת הנכסים, להודיע לרשם מראש על כל עסקת מכירה מתוכננת שמעורבים בה נכסים אלה, כדי שיבחן אם יש מקום לאשרה. על הרשם לשקול נקיטת צעדים נגד האוניברסיטה, מתוקף הסמכויות שהוקנו לו בחוק הנאמנות, אם היא לא תמלא את חובותיה בהתאם לחוק הנאמנות. כמו כן עליו להקפיד לרשום בהקדם הערות אזהרה בגין כל הנכסים הרשומים אצלו כהקדש. .ועדת הנכסים המשולבת .ועדת הנכסים המשולבת (להלן - הוועדה) שהוקמה בשנת 1995 מופקדת, כאמור לעיל, על קבלת החלטות בעניין ביצוע מכירה, החכרה, השכרה, משכון ושעבוד של נכסים. משתתפים בה עשרה חברים - שבעה חברים המייצגים את חברי הוועד הפועל, הוועד המנהל וועדת הקרנות ושלושה בעלי תפקידים בכירים באוניברסיטה. המספר המזערי של חברי הוועדה המחויבים בהשתתפות בדיוניה הוא חמישה, ובלבד שנכח בדיון לפחות נציג מכל אחת משלוש הוועדות האמורות. על פי תקנון הוועדה, היא אמורה להגיש העתק מפרוטוקול ישי בותיה לוועד המנהל ולוועדת הקרנות של האוניברסיטה. לצד הוועדה פועלת, כאמור, חברת הנכסים שהוקמה לשם ניהול נכסי האוניברסיטה ונכסי הקרנות, והיא גם מייעצת לוועדה בעניין עסקות הנדל"ן שהיא שוקלת לבצע, ומחווה דעתה בעניין כדאיותן. רשויות האוניברסיטה שהקימו את הוועדה הטילו עליה לייצג אותן מול החברה. בהסכם בין האוניברסיטה ובין החברה שנחתם בינואר 1996 נקבע בין היתר כי האוניברסיטה תקבע את מדיניות הטיפול בנדל"ן ותודיע על כך לחברה; החברה תמכור, תחכיר או תרכוש נדל"ן רק אם הוועדה תיתן לה מראש אישור בכתב לעשות כן; והחברה תדוו ח לוועדה פעמיים בשנה על ניהול הנכסים. על פי החלטות הוועדה, השיקול שצריך להנחות את פעולותיה של החברה מיום הקמתה בכל הנוגע לטיפול בנכסים ובמכירתם הוא הכדאיות הכלכלית. החברה צריכה לדון בהחזקת נכסים, במכירתם, בהשבחתם, בשיפוצם וכיוצא בזה, לסכם בכתב את מסקנותיה בעניין ולהעביר את הסיכום לוועדה. הוועדה אמורה לדון בהצעות של החברה ולמסור לחברה את ההחלטות שקיבלה, כדי שזו תוציא אותן לפועל. 1. הביקורת העלתה ליקויים שונים בפעילות הוועדה: חבריה משמשים גם חברי מועצת המנהלים של החברה, ונראה שיש בכך כדי לפגוע בפיקוח של הוועדה על פעילותה של החברה. הוועדה מקיימת רק ישיבות משותפות עם מועצת המנהלים של החברה ואינה מכנסת ישיבות נפרדות משל עצמה, ולפיכך החלטותיה מתקבלות במהלך הישיבות המשותפות האמורות, ואין כל פרוטוקולים המתעדים בנפרד את מוסדות להשכלה גבוהה 865 .דיוניה ואת החלטותיה. יש לציין כי בניגוד לנדרש ב תקנון הוועדה, פרוטוקולים של ישיבותיה אינם מועברים לוועד המנהל ולוועדת הקרנות של האוניברסיטה. עוד נמצא כי המוסדות המנהלים של האוניברסיטה - הוועד הפועל, הוועד המנהל וההנהלה - לא דרשו דוח מקיף בדבר מצבת הנכסים של האוניברסיטה, שוויים ואפשרויות מימושם, ומפאת היעדרו של דוח כזה גם לא התקיימו דיונים עקרוניים בנושא. מעיון במסמכי החברה עולה כי בשנת 2002 יזמה החברה, בשיתוף עם מנכ"ל האוניברסיטה ועם היועצת המשפטית של האוניברסיטה (המשמשים גם חברי מועצת המנהלים של החברה), מהלך לאיחוד הוועדה עם מועצת המנהלים של החברה כדי לייעל את עבודתה של החברה. בסופו של דבר אכן בוצע האיחוד האמור. מסיכום דיון של מועצת המנהלים של החברה שהתקיים בנובמבר 2002 עולה כי מטרת האיחוד הייתה לחסוך "ביורוקרטיה ודיונים כפולים את עבודת החברה".]ולייעל[ בכל נושא לדעת משרד מבקר המדינה, עקב האיחוד של שני הגופים נפגעת ההפרדה ההכרחית בין הגוף המחליט וקובע המדיניות (הוועדה) ובין הגוף המבצע (החברה), ונבצר מהוועדה לקיים פיקוח ובקרה נאותים על פעילותה של החברה. בעקבות הביקורת בעניין הוועדה השיבה האוניברסיטה בדצמבר 2006 כי הוועדה תקפיד להעביר העתקים מהפרוטוקולים של ישיבותיה לוועד המנהל ולחברי ועדת הקרנות של האוניברסיטה, וכי "יוקפד על ישיבות נפרדות מישיבות מועצת המנהלים". 2. נמצא שלעתים לא התריעה הוועדה לפני החברה על כך שהחברה ביצעה עסקות בלא לקבל ממנה מראש אישור לבצען, שלא כנדרש. היה אפשר למנוע זאת באמצעות פיקוח ראוי והפרדה ברורה בין שני הגופים. להלן דוגמאות: (א) בסוף שנת 2004 החלה כאמור האוניברסיטה בביצוע הליכים למכירת נכס במוצא עילית וחתמה על הסכם למכירתו בפברואר 2005 . בדיון מועצת המנהלים של החברה מדצמבר 2004 דווח כי הנכס הועמד למכירה. הוועדה לא נדרשה לעסקת מכירה זו, ולא נתנה אישור מראש לביצוע העסקה כנדרש. כדי שיהיה אפשר לבצע העברת בעלות על נכס, החברה נוהגת להמציא לרשם המקרקעין קטע מפרוטוקול דיון של מועצת המנהלים שלה, המתעד החלטה על מכירת הנכס ואישור כי ההחלטה התקבלה לפי תקנון האוניברסיטה (להלן - אישור). הבדיקה הע לתה כי בין מסמכי החברה נמצא אישור כזה מיולי 2005 שהכינה עורכת דין חיצונית המייצגת את החברה ואת האוניברסיטה, חתום על ידי יו"ר מועצת המנהלים של החברה, שלפיו בדיון שקיימה מועצת המנהלים ביוני 2005 היא אישרה את מכירת הנכס במוצא עילית, אף שבתאריך זה לא התקיים כל דיון של מועצת המנהלים. האוניברסיטה השיבה למשרד מבקר המדינה כי בתאריך האמור התקיים דיון של הוועדה שבמהלכו "נחתם פרוטוקול המאשר את פרטי המכירה לרבות זהות הרוכש". 866 דוח שנתי57ב .אולם לאחר שמשרד מבקר המדינה בחן את תשובת האוניברסיטה והעלה כי היא אינה נכונה, מאחר שבאותו יום ל א התקיים כל דיון של הוועדה או של מועצת המנהלים של החברה, הסבירה האוניברסיטה בינואר 2007 למשרד מבקר המדינה כי מאחר שהדיון של מועצת המנהלים שתוכנן ליוני 2005 לא התקיים, לא נעשה שימוש כלשהו באישור שהוכן. עוד הסבירה האוניברסיטה כי באוגוסט 2005 התקיים דיון של מועצת המנהלים, שבמהלכו דווח על מכירת הנכס "והפרוטוקול נחתם" והועבר לרשם המקרקעין. משרד מבקר המדינה העיר לאוניברסיטה כי גם האישור המתוקן לא מדויק, שכן הפרוטוקול שהומצא לרשם המקרקעין שלפיו החליטה מועצת המנהלים למכור את הנכס לקונים מסוימים, לא עלה בקנה אחד עם הפרוטוקול המלא מהדיון. מהפרוטוקול המלא עולה כי המועצה לא נדרשה כלל לאשר את מכירת הנכס, אלא רק קיבלה דיווח על מכירתו. יש לראות בחומרה את העברתן של אסמכתות שאינן משקפות נכונה את המציאות, לגורמים חיצוניים בכלל ולגוף שלטוני בפרט. כמו כן יש לראות בחומרה את הכלל תם של פרטים לא מדויקים, למשל בעניין מועדי הדיונים, במסמכים חתומים המיועדים להישלח לגופים האמורים. בתשובה נוספת שהעבירה האוניברסיטה בינואר 2007 למשרד מבקר המדינה היא הודיעה כי בכוונתה "לבדוק את הנושא מול חברת הנכסים ולוודא שליקויים מסוג זה לא יישנו". (ב) בדיון של מועצת המנהלים של החברה שהתקיים באוגוסט 2005 התקבל אישור למכירת חמישה נכסים. הבדיקה העלתה כי בחומר הרקע שהחברה הגישה לוועדה כדי שתבחן אם יש מקום לאשר את העסקה, פורטו חמש בקשות לקבלת אישור למכירת נכסים, ובשתיים מהן צוין כי בפועל כבר הוחל בביצוע ההליכי ם למכירת הנכסים. איש מחברי המועצה והוועדה לא התריע על כך שההליכים למכירת שני הנכסים החלו לפני שהוועדה אישרה את המכירה. עוד נמצא כי כבר באפריל 2005 אישר יו"ר מועצת המנהלים למנכ"ל החברה להתחיל בביצוע הליכי המכירה של הנכסים האמורים, אף כי הוא לא היה מוסמך לתת את האישור לכך, והורה למנכ"ל החברה להביא את "התוצאות לאישור הישיבה הקרובה של מועצת המנהלים". 3. על פי החלטות חבר הנאמנים, הוועד הפועל והוועד המנהל של האוניברסיטה, הוועדה אמורה לדון ולהחליט בעניין כל הנכסים של האוניברסיטה ולא רק בעניין הנכסים שבטיפולה של חב רת הנכסים. עקב שיטת העבודה שהונהגה, שלפיה פעילות הוועדה ופעילות החברה שלובות בלא הפרדה, הוועדה אינה עוסקת כלל בנכסים שבטיפול מחלקת דיור ומושכרים של האוניברסיטה (ראו להלן). לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לבחון מחדש את סדרי העבודה של הוועדה ושל חברת ה נכסים ואת נוהלי העבודה שלהן, כדי להגביר את יכולת הפיקוח, הבקרה והשליטה של האוניברסיטה על אופן ניהול הנכסים שברשותה. יש ליצור מנגנוני פיקוח ובקרה ולשמור גם על איזון מתאים ועל הפרדה מוחלטת בין פעילות הוועדה ובין פעילות החברה. כמו כן יש להקפיד שהמוסדות המנהלים של האוניברסיטה יקבלו מהוועדה או מהחברה מפעם לפעם דיווחים מרוכזים על מצבת הנכסים של האוניברסיטה לסוגיהם השונים וכן פרטים חשובים על שוויים של מוסדות להשכלה גבוהה 867 . הנכסים, על ייעודם ועל השימוש שנעשה בהם. על מוסדות אלה לקיים דיונים על בסיס המידע האמור ולקבל החלטות עקרוניות בנושא. .חברת נכסי האוניברסיטה בע"מ .על פי ההסכם בין האוניברסיטה ובין החברה, החברה אמורה לפעול בשם האוניברסיטה ולשרת את האינטרסים שלה בדבר בדיקה, מכירה, השכרה ורכישה של נכסים, השבחתם, שיפוצם והחזקתם, מעקב שוטף אחר הטיפול בהם והעברת תשלומים שמקורם בנכסים אלה לאוניברסיטה. החברה התקינה נהלים פנימיים למיסוד עבודתה ואף הקימה ועדות משנה שיטפלו בביצוע השוטף של עבודתה. סיורים בנכסים כדי לשמור על זכויותיה בנכסים ולוודא שהם מתוחזקים כהלכה, על האוניברסיטה, בין היתר, ליזום מפעם לפעם סיורים וביקורים מטעמה בנכסים השונים. חשו ב במיוחד לבקר במבנים ריקים ובקרקעות חקלאיות, מושכרות או שאינן מושכרות, כדי לוודא שלא פולשים אליהם. עם זאת, במסגרת תכנית הביקורים השנתית יש לייעד משאבים גם לביקורים במבנים ובדירות המושכרים, כדי לוודא שהם מתוחזקים כהלכה ושלא משתמשים בהם דיירי משנה ללא אישור האוניברסיטה. בנוהל של החברה בעניין הסיור בנכסים נקבע כי יוקפד על "ביקור כל הנכסים אחת לרבעון או בהתאם לתוכנית עבודה שנתית" ויוכן דוח "ביקור בנכס", וכי הדוח יוגש למנכ"ל החברה כדי שהלה יחתום עליו ויבדוק אם יש מקום לאשרו. מעיון בדוחותיה המרוכזים של החברה בעניין הסיורים בנכסים אפשר ללמוד כי בתכניות העבודה השנתיות של החברה תוכננו ביקורים רבעוניים במגרשים ובשטחים חקלאיים לא מעטים, אולם בנכסים אחרים קבעה החברה שיש צורך לבקר רק פעם-פעמיים בשנה. המבקר הפנימי של החברה בדק פעמיים - בשנת 2001 ובשנת 2004 - את נושא הסיורים בנכסים, ובשתי הבדיקות נמצא כי החברה לא הקפידה שהביקורים ייעשו בתדירות שנקבעה בנוהל ובתכניות העבודה, ושדוחות הסיורים ייחתמו כנדרש על ידי מנכ"ל החברה. משרד מבקר המדינה העלה שעניין זה לא הוסדר, והאוניברסיטה לא עמדה על כך שהחברה תקפיד על ביצוע סיור בנכסים לפי התדירות שנקבעה בנוהל ובתכניות העבודה. עוד נמצא כי לא נמנעה מבעוד מועד פלישה לפחות לשניים מנכסי האוניברסיטה. מכאן שלא די בבדיקות הנעשות בסיורים, ויש חשש שתדירותם של חלק מהסיורים נמוכה מדי: 1. לאוניברסיטה העברית יש בעלות על כמה חלקות חקלאיות בסמוך לראשון לציון וזכויות חכירה בחלקה נוספת באותו מקום. שטחן של החלקות האמורות מסתכם ב -54 דונם, והן מושכרות מפעם לפעם לחקלאים שונים. בהסכם השכירות בין האוניברסיטה לחקלאי ששכר את החלקות עד אפריל 2001 נאמר מפורשות כי "השוכר מתחייב לא להמחות ו/או להעביר ו/או לוותר על זכויותיו במושכר... ולא להרשות לאחר או לאחרים להשתמש במושכר הנ"ל ו/או בכל חלק ממנו". 868 דוח שנתי57ב .בשנת 2001 התברר לחברה כי אוטובוס ישן הוצב על חלק מהקרקע האמורה, וכי הופעל בו מזנון. המזנון פעל ללא רשותה של האוניברסיטה וללא ידיעתה כשמונה שנים. במשך כמה שנים שילם מפעיל המזנון 2,500 ש"ח בחודש לחקלאי האמור, אולם לבסוף הפסיק מפעיל המזנון לשלם את הסכום בטענה שהשהות הארוכה במקום מקנה לו חזקה על הקרקע. בדצמבר 2002 .פנתה החברה לעורך דין כדי שיטפל עבורה בפינוי האוטובוס משרד מבקר המדינה העלה כי האוניברסיטה לא נקטה שום צעדים נגד החק לאי בגין שימוש שעשה שלא כדין וללא רשות במקרקעין שלה, ואף לא תבעה ממנו פיצוי כספי בגין הכספים שגבה ממפעיל המזנון. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לנקוט את כל הצעדים הדרושים נגד החקלאי בגין השימוש שעשה שלא כדין וללא רשות במקרקעין של האוניברסיטה. החברה ניהלה באמצעות עורך דין מטעמה מגעים עם מפעיל המזנון כדי לפנותו מן הקרקע ואף לתבוע ממנו דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשה בקרקע בפרק הזמן האמור. בסופו של דבר, לאחר שמפעיל המזנון הצהיר כי אין לו כל זכות בקרקע, וכי הוא לא יהיה זכאי לפיצוי כלשהו בעת פינויו, נחתם בין האוניברסיטה לבין מפעיל המזנון במאי 2004 הסכם "הרשאה זמנית ללא תמורה" הניתן לביטול בכל עת, ולפיו האוניברסיטה מאפשרת למפעיל המזנון להמשיך להפעילו ללא תמורה. במסמכי החברה לא נמצאו סימוכין לכך שהרשויות המוסמכות - משרד הבריאות, הרשות המקומית, הוועדה המק ומית לתכנון ולבניה ומינהל מקרקעי ישראל - נתנו היתר להפעלת המזנון. זאת ועוד, בהסכם הובהר כי אין במתן ההרשאה הזמנית משום היתר מטעם האוניברסיטה להשתמש בקרקע לצורך הפעלת המזנון, וכי המפעיל יישא במלוא האחריות על השימוש האמור בקרקע. האוניברסיטה לא דאגה לכך שהחברה תברר איך דבר הפלישה לקרקע שבבעלות האוניברסיטה נודע להן רק שמונה שנים לאחר הפלישה. לא ניתן ללמוד מדוע נמנעה האוניברסיטה לתבוע ממפעיל המזנון לשלם עבור השימוש שעשה בקרקע עד אותו מועד ומדוע איפשרה לו להמשיך לשהות בשטח השייך לה ולהפעיל מזנון, ואף לא ברור אם האוניברסיטה פיקחה על כך שהחברה תפעל בעניין זה רק לאחר שתקבל ממנה הרשאה כנדרש. .בסוף יוני 2005 נודע לחברה במקרה כי מפעיל המזנון השכיר את המזנון לאדם אחר, שלא לפי ההסכם עם האוניברסיטה. החברה שכרה שוב את שירותיו של עורך הדין האמור, והלה פנה למפעיל המזנון ודרש ממנו לפנות מהקרקע של האוניברסיטה את האוטובוס שבו מופעל המזנון. בסוף אוקטובר 2005 סולק האוטובוס מהקרקע. עורך הדין המליץ לחברה "להקפיד הקפדת יתר על שמירתה של החלקה ופיקוח עליה". לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה עצמה או באמצעות החברה לנקוט את כל הצעדים הנדרשים כדי לשמור על רכושה של האוניברסיטה וכדי שמקרים כאלה לא יישנו. 2. קרן חוץ-אוניברסיטאית המחלקת מלגות לתלמידי האוניברסיטה, העבירה לאוניברסיטה בשנת 1986 את הטיפול בנכסיה, לרבות קרקע בעוספייה. האוניברסיטה לא עשתה בקרקע כל מוסדות להשכלה גבוהה 869 . .שימוש ואף לא השכירה אותה לאחריםבמאי 2003 ביצע מטעם האוניברסיטה שמאי הערכת שווי של הקרקע ומצא, בין היתר, כי על החלק הצפוני של הקרקע ניצבות חממות השייכות למשתלה סמוכה. בפברואר 2004 ערכה החברה סיור תקופתי בחלקה, וגם מבדיקתה עולה כי הייתה פלישה ובנייה בלתי חוקית על הקרקע, וכי נבנה עליה מתקן עשוי רשת השייך למשתלה סמוכה. האוניברסיטה לא נקטה צעדים כלשהם לסילוק הפולשים, גם לאחר שהתברר לחברה בסיור תקופתי נוסף שהתקיים ביוני 2004 כי הפולשים סיפחו למשתלה שטחים נוספים. בסוף ספטמבר 2004 התקיים בחלקה עוד סיור תקופתי, והתברר שהחלקה גודרה בגדר בטון וברשת, שהונחו בה מיטלטלי ן שונים ושנבנה עליה צריף. נמצא כי רק בעקבות הסיור בספטמבר 2004 החלו להינקט הליכים לסילוק הפולשים. אולם באוגוסט 2005 , בטרם נשלמו הליכים אלה, נמכרה הקרקע לתושב האזור בלא שסולקו הפולשים. נמצא כי הקרקע לא נמכרה בדרך המקובלת - באמצעות מכרז - אלא בהליך שבמסגרתו הוצע לבעלי הקרקעות הסמוכות לקרקע האמורה לרכוש אותה, מבלי שגורם מוסמך מהאוניברסיטה נתן מראש ובכתב אישור לעשות כן כנדרש על פי ההסכם בין האוניברסיטה לבין החברה. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה להפיק ממקרים אלה את הלקחים הדרושים ולהג ביר את הפיקוח ואת הבקרה על הנדל"ן שברשותה. עליה לדרוש מהחברה להגביר את תדירות הסיורים בכל הנכסים שבבעלותה, ובייחוד בקרקעות החקלאיות, ואף לשפר את הבדיקות בסיורים אלה כדי למנוע ככל האפשר הישנות מקרים מעין אלה. כמו כן על האוניברסיטה להנחות את החברה להקפיד לקיים את כל הסיורים שנקבעו בתכנית העבודה ולנקוט נגד פולשים צעדים ממשיים ללא כל שהיות. תחזוקת הנכסים בדוח המבקר הפנימי של החברה משנת 2004 , שבו פורטו כאמור ממצאי הבדיקה של הסיורים בנכסי האוניברסיטה, צוינו גם ממצאים הנוגעים לתחזוקה השוטפת של דירות שבבעלות האוניברסיטה, שחלקן משמשות דירות מגורים וחלקן משמשות משרדים או חנויות. בסיכום פרק זה בדוח ציין המבקר הפנימי כי "אנו מתרשמים בהסתמך על הביקורים שערכנו, כי המצב התחזוקתי בחלק מהנכסים אינו נאות". לדבריו, תחזוקה לקויה של הנכסים עלולה לגרום לירידה בערך הנכסים ולעתים אף לקשיים בהשכרתם ולבעיות משפטיות. עוד צוין בדוח כי לחברת הנכסים יש מפתחות רק לשש מ-16 הדירות שבבעלות האוניברסיטה. החברה לא קיבלה את הערות המבקר והודיעה לו כי אין בכוונתה להחזיק ברשותה מפתחות של משרדים או של חנויות. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה להבטיח שהחברה תגביר את תדירות הסיורים גם בדירות, בבתי עסק ובמשרדים שבבעלותה, הן כדי לאתר פלישות ולמנען והן כדי לעמוד על מצב התחזוקה שלהם. כמו כן עליה לוודא שתהיה לחברה, בין באמצעות החזקת מפתחות ובין באמצעות זכות משפטית, אפשרות לבקר בנכסים המושכרים - ובכללם משרדים וחנויות - בכל עת. 870 דוח שנתי57ב .הכנסות ממכירת נכסים וייעודן 1. ,חלק מהנכסים שהחברה מנהלת המצויים מחוץ לקמפוסים, מושכרים לגורמים שונים ולפיכך הם בבחינת נכסים מניבים; אלה שאינם מושכרים אינם מניבים תשואה כלל. כמו כן החברה מטפלת בנכסים שנמצאים בקמפוסים וגובה עבורם שכר דירה. נוסף על כך החברה מטפלת עבור האוניברסיטה בהוצאות הכרוכות בניהול הנכסים - הוצאות תחזוקה שוטפות, הוצאות השבחה, הוצאות משפטיות וכדומה. את ההוצאות האמורות האוניברסיטה משלמת ישירות על סמך הוראות תשלום שהחברה מוציאה, ואילו את ההכנסות משכר הדירה שהחברה גובה היא מוסרת לאוניברסיטה. החברה גבתה בשנת הכספים התשס"ד דמי שכירות בסך כ -7.5 מיליון ש"ח בגין נכסים שמחוץ לקמפוסים: כ -7.28 מיליון ש"ח מיועדים לשימוש הקרנות הצמיתות לפי יעדיהן השונים, והיתר נכלל בתקציבה השוטף של האוניברסיטה ומיועד לשימושה. הוצאותיה של האוניברסיטה באותה שנה בגין נכסים אלה, לא כולל דמי ניהול שהיא משלמת לחברה, הסתכמו בכ-0.36 מיליון ש"ח. בשנת התשס"ה גבתה החברה דמי שכירות בסך8.15 מיליון ש"ח - עלייה של 8.7% לעומת התשס"ד; כ-7.96 .מיליון ש"ח מהם יועדו לשימוש הקרנות ואולם ההוצאות בגין הנכסים גדלו ב- 134% לעומת התשס"ד, והסתכמו בכ-0.84 .מיליון ש"ח מדי שנה בשנה החברה מוסרת למועצת המנהלים שלה ולוועדה את הנתונים המרוכזים על הסכום הכולל של ההכנסות השנתיות מדמי השכירות שהיא גבתה. את הדיווחים על ההוצאות בגין נכסי האוניברסיטה שהחברה מטפלת בהם היא מגישה אחת לשנה להנהלת האוניברסיטה, ואת הדיווחים על נכסי הקרנות שהחברה מנהלת היא מגישה בנפרד לרשות הקרנות של האוניברסיטה. ואולם דיווח מרוכז על הסכום הכולל של ההוצאות הכרוכות בניהול הנכסים לא נמסר למועצת המנהלים של החברה ולוועדה, ולכן לא דנו גופים אלה והמוסדות המנהלים של האוניברסיטה בהוצאות החברה בגין הנכסים בשנת הכספים התשס"ה ובגידול הניכר שחל בהן בשנה זו. מועצת המנהלים והוועדה לא ביקשו מהחברה להמציא להן פירוט מלא ועדכני של ההכנסה מכל נכס ושל ההוצאה בגין כל נכס על פי חתך תקופתי. כמו כן, עד מועד סיום הביקורת הן לא בחנו אם החזקתם של הנכסים השונים כדאית, ולא מסרו ניתוח בעניין זה למוסדות המנהלים של האוניברסיטה. 2. דמי השכירות שהחברה גובה נשלחים להנהלת האוניברסיטה בצירוף מסמכים שבהם מפורטים שמות השוכרים, תקופת השכירות והסעיף בתקציב האוניברסיטה שיש לזכות על פי הייעוד של הנכס. בעניין ייעוד הנכס החברה עושה הבחנה כללית בלבד בין נכסי האוניברסיטה (הקרן הבלתי מוגבלת) שפירותיהם מועברים לתקציב הרגיל של האוניברסיטה לשימושה השוטף, ובין נכסי הקרנות הצמיתות שפירותיהם מוגבלים לשימוש. בכל שנה האוניברסיטה קובעת את הסכום הכולל שיוקצה ליעדים השונ ים מפירות הקרנות. מדור הקרנות, שבו אמורות להיות רשומות כל הקרנות הצמיתות והמתכלות של האוניברסיטה, ממונה על חלוקת הסכום על פי היעדים השונים של הקרנות. משרד מבקר המדינה העלה כי במדור הקרנות של האוניברסיטה רשומות רק שלוש קרנות שבהן יש נכסי מקרקעין, ואילו ליתר הנכסים שמנהלת החברה, הרשומים אצלה כנכסי קרנות מיועדות, לא ניתן כל ביטוי ברישומי המדור, וממילא המדור אינו מייעד את פירותיהם ליעדים שקבעו התורמים. מוסדות להשכלה גבוהה 871 . לדוגמה, כבר בשנת 1965 התחייבה האוניברסיטה להקים שתי קרנות- קרן לחלוקת מלגות וקרן למחקר רפואי - בתמורה למגרש בתל אביב ועליו מבנים שקיבלה כתרומה. על פי ההסכם עם התורם אף התחייבה האוניברסיטה להודיע לו מפעם לפעם מי הסטודנטים שזכו ליהנות מפירות הקרנות. המגרש והמבנים מושכרים זה שנים רבות בשכירות חופשית. כבר בשנת 1998 עמדה החברה על כך שהקרנות האמורות לא הוקמו כנדרש. במאי 2004 פנתה החברה בכתב למדור הקרנות והסבה את תשומת לבו לכך. עד נובמבר 2006 לא הוסדר העניין: לא הוקמו הקרנות, לא חולקו כנדרש מלגות לסטודנטים, ולא דווח על כך לתורם. יתר על כן, לא ברור מה עשתה האוניברסיטה כל השנים בדמי השכירות של המבנים, שהיו בבחינת כספים מיועדים. האוניברסיטה השיבה כי "הקרנות כלולות בקרן להנצחת המשפחה... ההכנסות משכר הדירה מזוכות לתקציב קרנות מדי שנה, ומחולקות לפרסים ופרסי מחקר לפקולטה לרפואה". יצוין כי תשובתה זו של האוניברסיטה אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהן בידי החברה והן בידי מדור הקרנות של האוניברסיטה אין כל מידע בעניין זה. מן הראוי שהאוניברסיטה תקפיד שיהיה ברשותם של כל הנוגעים בדבר מידע עדכני ומדויק בעניין הקרנות. עוד יצוין כי מאחר שהאוניברסיטה לא דיווחה לרשם ההקדשות על התרומה ועל נסיבות קבלתה, הוא לא יכול היה לבחון את הנושא ולקבוע אם יש לרשום בפנקסיו את הנדל"ן שהתקבל ואת הקרנות הצמיתות והמיועדות שהאוניברסיטה התחייבה להקים. לדעת משרד מבקר המדינה, יש לראות בחומרה אי -קיום התחייבויות של האוניברסיטה כלפי תורמים. על האוניברסיטה לפעול לאלתר להקמה ולרישום מסודר ומלא של כל הקרנות שיש בהן נכסי מקר קעין ולהקצאת פירותיהן לפי הייעוד והתנאים שקבעו התורמים. עליה לקבוע נוהל ובו סדרי עבודה בין הגורם המנהל את נכסי המקרקעין ובין הגורם באוניברסיטה הממונה על הקצאת פירות הקרנות, ולפרט בנוהל האמור, בין היתר, סדרי דיווח, פיקוח ובקרה על הקרנות, שיבטיחו כי רצון התורמים יקוים במלואו. פרדסים לאוניברסיטה יש זכויות בתשעה פרדסים: שבעה פרדסים חכורים ממינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) שהיא קיבלה כתרומות; פרדס אחד החכור מהמינהל שנתרם לאוניברסיטה אך עדיין אי-אפשר לרשמו על שם האוניברסיטה, מכיוון שהתורם איבד, לכאורה, את זכות ו בפרדס, והאוניברסיטה מנהלת מגעים עם המינהל לחידוש החכירה; ופרדס אחד בבעלותה המלאה של האוניברסיטה. על פי התנאים שנקבעו בהסכמי החכירה האמורים, ששבעה מהם הסתיימו בספטמבר 2002 ואחד מהם בספטמבר 2004 , המחזיק בפרדס חייב לעבד אותו במשך כל תקופת החכירה, שאם לא כן הוא עלול לאבד את זכות החכירה שלו. ממסמכי החברה עולה כי לאוניברסיטה אין כל הכנסה מהפרדסים החכורים, אף שעלויות החזקתם לא מבוטלות. חברה חקלאית (להלן - החברה המעבדת) מעבדת ארבעה פרדסים עבור האוניברסיטה תמורת תשלום. בשנים האחרונות הגיע 872 דוח שנתי57ב .התשלום האמור לסכום כולל של כ- 25,000 ש"ח לשנה. ארבעת הפרדסים הנוספים אינם מעובדים כלל או מעובדים עיבוד עונתי בלבד, ולכן האוניברסיטה עלולה לאבד את זכויותיה בהם. לדברי האוניברסיטה, החברה המעבדת הפסיקה לעבד חלק מהפרדסים בשל קיצוץ מכסות המים לפי שיקול דעתה המקצועי הבלעדי, אולם לא נמצא כי המוסדות המנהלים של האוניברסיטה (להבדיל מהנהלת החברה) בחנו את תוצאות אי-עיבוד הפרדסים וקיבלו החלטה בעניין זה. למועצת המנהלים של החברה דווח בדצמבר 2003 כי כשהחברה ביקשה מהמינהל לחדש את חוזי החכירה של הפרדסים, הסביר המינהל כי עד שיבוטל הקיצוץ במכסות המים, שבגינו נעקרו הפרדסים, ויינטע פרדס חדש, הוא מוכן לחתום על חוזה חכירה זמני או עונתי חדש רק בנוגע לשטחים שבהם נעקרו פרדסים ומבוצע עיבוד עונתי. אשר לפרדסים שהוזנחו, הבהיר המינהל כי האוניברסיטה אינה זכאית לחדש את החכירה שלהם. עוד דווח למועצה כי אחד הפרדסים - שבבעלות משותפת של האוניברסיטה ושל הטכניון - אינו מעובד כלל (להלן - פרדס א'). החברה המעבדת אינה מוכנה לשוב ולעבד אותו משיקולים מקצועיים שלה, ובשל מקום הימצאו לא משתלם לחברה לעבד אותו מחדש. בעקבות הדיווח האמור החליטה מועצת המנהלים כי "יש להימנ ע ככל האפשר מהשקע ות בנטיעות - לבצע רק אם אין דרך אחרת לקבל חוזה חכירה מהמינהל". בשנת 2004 נוהלו מגעים בין האוניברסיטה ובין הטכניון בעניין עיבודו המחודש של פרדס א', ואף נעשתה פנייה בעל פה לחברה המעבדת לבירור העלויות הכרוכות בכך, אולם עד דצמבר 2006 לא נחתם הסכם עם החברה המעב דת, והפרדס לא עובד. מדוח מפורט של החברה לסיכום שנת 2004 אף עולה כי למרות החלטת מועצת המנהלים האמורה מדצמבר 2003 , ביקשה החברה מהחברה המעבדת לעבד עבורה פרדס אחר שבבעלותה 20 , אף שלא קדמה לבקשה בדיקת כדאיות של החזקתו בכלל ושל עיבודו מחדש בפרט. כמו כן נמצא כי מוע צת המנהלים לא אישרה מראש לחברה לפעול, שלא לפי ההחלטה האמורה מדצמבר 2003 , וכי האישור על ההתקשרות עם החברה המעבדת ניתן לה בדיעבד רק במרס 2006 . לדעת משרד מבקר המדינה, חשוב שמועצת המנהלים והוועדה ייתנו לחברה אישור מראש להתקשר עם החברה המעבדת. את שלושת הפרדסים הנותרים שהאוניברסיטה חוכרת מהמינהל מעבדת האוניברסיטה, ולכן על פי הנחיות המינהל אפשר להאריך את חוזי החכירה שלהם. תוקפם של שניים מהחוזים פג בספטמבר 2002 , ותוקפו של חוזה אחר פג באוגוסט 2004 . בשנים 2002 ו- 2004 ביקשה האוניברסיטה מהמינהל לחדש את חוזי החכירה. המינהל קיבל את בקשת האוניברסיטה, אולם סעיף המונע ]בהם[ נמצא כי עד היום לא נחתמו החוזים, מאחר שלדברי החברה, "הוסף קבלת פיצוי ראוי במקרה של שינוי ייעוד". ]מהחוכר[ בתשובתו למשרד מבקר המדינה מינואר 2007 הסביר המינהל כי הוא הבהיר לאוניברסיטה את עמדתו שלפיה הוא "יפעל בהתאם לנהלי המינהל, וכי החוזים יחודשו עפ"י התנאים הנהוגים כיום בחידוש חוזים חקלאיים". .__________________ .20 מדובר בפרדס שכאמור עדיין לא ניתן לרשמו על שם האוניברסיטה, מכיוון שהתורם לא הקפיד לעבדו, והמינהל סירב לבקשת יורשיו לחדש את הסכם החכירה שתוקפו פג ב- 30.9.02. מוסדות להשכלה גבוהה 873 . מהאמור לעיל עולה כי האוניברסיטה ממשיכה לשאת בעלויות החזקת הפרדסים ועיבודם, אף שבמועד סיום הביקורת היא טרם חתמה על חוזי חכירה עם המינהל ואף שיש חשש שהיא עלולה לאבד את זכותה בפרדסים. החברה הבהירה למשרד מבקר המדינה כי לדעתה יש להמשיך ולהחזיק בפרדסים, גם אם הדבר כרוך בהוצאות, שכן "נסיון העבר מראה, כי במקרים לא מעטים נכסים חקלאיים מושבחים באופן מהותי ביותר". לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה להטיל על החברה לבצע בדיקה מעמיקה של כל הסוגיות וההיבטים הכרוכים בהחזקת הפרדסים, ובכללם סוגיות משפטיות, חישובי עלות לעומת תועלת והיבטים ציבוריים הכרוכים בהתחייבויות לתורמים, ולהמליץ לה אילו פרדסים כדאי לה להמשיך ולהחזיק, אם אכן הדבר כדאי, ומה לעשות ביתר הפרדסים. מן הראוי שהמוסדות המנהלים של האוניברסיטה ידונו בהמלצות אלה ויקבלו החלטות בעניין זה. .מחלקת דיור ומושכרים של האוניברסיטה .1. מחלקת דיור ומושכרים (להלן - המחלקה), שכאמור טיפלה בעבר בכל נכסי האוניברסיטה, מטפלת כיום רק בחלק מהנכסים שבקמפוסים וכן בדירות באזור ירושלים שבבעלות האוניברסיטה הנמצאות מחוץ לקמפוסים. מדובר בדירות מרוהטות ובדירות ריקות המיועדות רק לשימושם של גורמים שונים הקשורים לאוניברסיטה, שחלקן ניתנות ללא תמורה, וחלקן מושכרות תמורת דמי שכירות מופחתים. המחלקה ממונה על הקשרים השוטפים עם הדיירים, ובכלל זה על גביית דמי השכיר ות, על מסירת הדירות וקבלתן ועל תחזוקת הדירות. המחלקה אינה מחליטה בעצמה למי להקצות את הדירות, אלא מוציאה לפועל את ההוראות שהיא מקבלת מגופים שונים באוניברסיטה, הממונים על הקצאת הדירות: מדור קליטה שבמזכירות האקדמית (להלן - מדור הקליטה) מקצה 32 דירות; המכון ללימודים מתקדמים מקצה 14 .דירות; ובית הספר לחינוך מקצה חמש דירות עד מועד סיום הביקורת לא קבעה האוניברסיטה נוהל (הוראת הנהלה) המסדיר את כל העניינים הנוגעים להקצאת הדירות, כגון תחומי אחריותה וסדרי עבודתה של המחלקה; אופן חלוקת הדירות בין הגופים השונים באוניברסי טה; קריטריונים להקצאת הדירות לזכאים השונים; הזכויות והחובות של מקבלי הדירות; קשרי העבודה ויחסי הגומלין בין המחלקה ובין הגופים המקצים את הדירות. משרד מבקר המדינה העלה כי בהיעדר נוהל כתוב והנחיות ברורות באשר לנושאים שתוארו לעיל, טיפולה של האוניברסיטה בנושאים האמורים היה לקוי. הבדיקה העלתה כי אף שהסיורים בנכסים לצורך בדיקת תחזוקתם ושמירה על זכויות האוניברסיטה בהם הם בעלי חשיבות רבה, לא נהגה המחלקה לסייר באופן שיטתי בדירות: בדירות המוקצות למכון ללימודים מתקדמים היא אינה מבקרת כלל, ובדירות המוקצות למדור הקליטה ולבית הספר לחינוך היא מבקרת רק בעת מסירתן 874 דוח שנתי57ב .לדיירים חדשים ובעת קבלת הדירות מדיירים ותיקים. היא אינה נוהגת לבקר בדירות בעת שהותם של הדיירים בהן, גם אם מדובר בשהות ממושכת של שנתיים ויותר, וגם אינה מתעדת את ביקוריה המעטים בדירות. זאת ועוד, בתיקי הנכסים שהיא מנהלת אין כל מידע על מצבן של הדירות, על בעיות התחזוקה שלהן, על טיפולים, שינויים ושיפוצים שנעשו בהן במשך השנים ועל העלויות שהיו כרוכות בכך. עוד העלתה הבדיקה כי גם הגופים האמורים המקצים את הדירות, המקיימים קשר שוטף עם הדיירים, אינם נוהגים לסייר באופן סדיר בדירות ולמסור דיווחים למחלקה. מדור הקליטה ובית הספר לחינוך אינם מסיירים בדירות כלל, ואילו המכון ללימודים מתקדמים מסייר בדירות מפעם לפעם, לדברי הממונה על הנושא במכון, אולם סיורים אלה מתקיימים רק בעקבות תלונות של דיירים, ולמכון אין כל תיעוד בעניין זה. האוניברסיטה השיבה בדצמבר 2006 כי זה עשר שנים שהאחריות על התחזוקה והשיפוץ של הדירות מוטלת על מחלקת הבינוי והתחזוקה שלה, וכי המחלקה דואגת שהטיפול בדירות ותחזוקתן יהיו איכותיים ומוקפדים. עוד ציינה האוניברסיטה כי המחלקה מקיימת קשר רציף עם הדיירים, כי הדיירים פונים למחלקה כל אימת שמתעוררת בעיית תחזוקה כלשהי, וכי הם מקבלים הנחיות ברורות וחד-משמעיות באשר לשימוש בדירות. לדעת משרד מבקר המדינה, בהיעדר הליך מסודר של ביקורים תקופתיים בדירות או הליך אחר לבדיקת מצבן של הדירות, אין לדעת אם הן מתוחזקות כהלכה, אם בוצעו בהן שינויים שלא אושרו או אם יש לשפצן. כמו כן אין לדעת אם הדיירים השוכנים בדירות הם אכן הדיירים שהדירות הוקצו להם, או שמא הועברו הדירות לדיירים לא מורשים או שוכנו בהן דיירי משנה. 2. משרד מבקר המדינה בדק גם עניינים שונים הנוגעים לפעילותם של שניים מהגופים המקצים את הדירות: (א) מדור הקליטה: המדור ממונה על הקצאת דירות לשלוש קבוצות שונות של חברי סגל אקדמי (ראו להלן). (1) לא נמצאו באוניברסיטה שום מסמכים שאפשר ללמוד מהם כמה דירות המדור רשאי להקצות לחברי הסגל, לאילו חברי סגל הוא אמור להקצות את הדירות, מי מוסמך לקבוע מה יהיה מספר ה דירות שיוקצו למדור ועל פי אילו קריטריונים המדור קובע מי זכאי להתגורר בדירות. יצוין כי כבר בדצמבר 1992 פנתה ראש המדור להנהלת האוניברסיטה והתריעה כי אין תקנון כתוב המסדיר את טיפולו של המדור בהקצאת הדירות, וכי המדור פועל על פי נוהלי עבודה פנימיים שגובשו במשך השנים ואינם מעוגנים בהוראות ההנהלה של האוניברסיטה או בהחלטותיה. לדבריה, "לרוב, מופעל לחץ גדול על לשכת הרקטור מאת ראשי המחלקות, הדיקנים ואף מהנקלטים עצמם לנהוג בניגוד לנהלים או להיגיון בטיעונים שונים ומשונים". בעקבות פנייה זו החליטה הנהלת האוניברסיטה באפריל 1993 כי הקריטריונים לבחירת הזכאים לדיור יהיו הישגיהם האקדמיים של המועמדים, וכי המזכירות האקדמית תנסח את הקריטריונים האמורים. מוסדות להשכלה גבוהה 875 . נמצא כי עד מועד סיום הביקורת לא נוסחו הקריטריונים האמורים, וכי הנהלת האוניברסיטה לא קבעה נוהל בעניי ן זה, ולפיכך לא ברור כיצד נקבע מי מחברי הסגל זכאי להתגורר בדירות האמורות. (2) בעת סיום הביקורת הקצה מדור הקליטה 32 דירות כמפורט להלן: א. שבע דירות הניתנות למשך שנתיים לישראלים שהשלימו לימודי תואר שלישי בחו"ל, והאוניברסיטה מעוניינת לקלוט אותם ולשלבם בסגל שלה. ב. 11 דירות מרוהטות הניתנותבדרך כלל לפרק זמן של סמסטר אחד למרצים אורחים מחו"ל. ג. 14 דירות מרוהטות הניתנות למשך שנתיים לחוקרים מחו"ל, רובם מהמזרח הרחוק, העושים בארץ פוסט-דוקטורט. על פי מסמכי האוניברסיטה, שכר הדירה הריאלי בדירות אלה הוא 400-900 ,דולר לחודש אולם האוניברסיטה מסבסדת את שכר הדירה, ועקב כך הדיירים משלמים לה שכר דירה מופחת: לדיירים בדירות מרוהטות ניתן סבסוד בשיעור של 20% , ולדיירים בדירות שאינן מרוהטות ניתן סבסוד בשיעור של 40%. לא נמצאו מסמכים שאפשר ללמוד מהם מי החליט על עצם מתן הסבסוד, מה היו השיקולים לקבלת ההחלטה ואיך נקב עו שיעורי הסבסוד השונים. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לבחון את הסוגיות האמורות על היבטיהן השונים ולקבוע כללים ברורים ומחייבים בנושא. (3) הביקורת העלתה כי המדור הקצה שתי דירות תמורת שכר דירה מופחת לחברי סגל אקדמי קבוע של האוניברסיטה, שאינם נמנים עם שלוש הקבוצות האמורות, ולכן אינם זכאים להתגורר בדירות על פי נוהלי העבודה הפנימיים שגובשו. עוד העלתה הבדיקה כי המדור איפשר למרצה אורחת מחו"ל להתגורר בדירה של האוניברסיטה למשך שלוש שנים, פרק זמן ארוך בהרבה מהמקובל, שכן כאמור בדרך כלל המדור מאפשר למרצים מחו"ל להתגורר בדירות למשך סמסטר אחד בלבד. מאחר שכאמור אין תקנון כתוב שבו נקבעו קריטריונים כלליים להקצאת הדירות ואף לא קריטריונים להקצאתן במקרים חריגים, לא ברור מי הסמיך את המדור להקצות דירות שלא על פי נוהלי העבודה הפנימיים למרצה אורח ולחברי סגל שאינם זכאים לכך. האוניברסיטה השיבה בדצמבר 2006 כי היא "מקבלת את המלצת המבקר בנושא כללי הסבסוד לדירות הסגל ותפעל להכין הוראת הנהלה בתחום כולל התייחסות להקצאת דירות לגורמים השונים... סוגיית המקרים החריגים תוכלל במסגרת הוראת הנהלה שתנוסח בנדון... החל משנת הלימודים התשס"ז, סבסוד שכר הדירה של מרצים אורחים מחו"ל הופסק בהוראת נשיא האוניברסיטה". (ב) המכון ללימודים מתקדמים : המכון ללימודים מתקדמים (להלן - המכון) הוקם בשנת 1975 ביזמה משותפת של האוניברסיטה ושל יד הנדיב (קרן רוטשילד), והוא נועד לשמש אכסניה לקבוצות מחקר בתחומים שונים: לימודי יהדות, היסטוריה, פילוסופיה, מדעי החיים ועוד. במסגרת קבוצות המחקר פועלים בכל שנה במכון, נוסף על חברי סגל האוניברסיטה, חברי סגל רבים מאוניברסיטאות בארץ ובעולם (להלן - אורחים). כל קבוצה פועלת בדרך כלל במשך שישה או תשעה חודשים, ובפרק הזמן הזה האורחים מקבלים דיור 876 דוח שנתי57ב .על חשבון המכון. את תקציב המכון מממנים האוניברסיטה ויד הנדיב. בשנת הלימודים התשס"ה העמיד כל אחד מהם לרשות המכון כשבעה מיליון ש"ח. (1) האוניברסיטה הסבירה למשרד מבקר המדינה כי בהסכם שנחתם בינה ובין יד הנדיב התחייבה האוניברסיטה להעמיד לרשות המכון 13 דירות. אולם ההסכם עצמו לא הומצא למשרד מבקר המדינה, ולא ברור מהן החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים, מהם התנאים למתן הדירות ומה תוקפו של ההסכם בכלל ובעניין מתן הדירות בפרט. בפועל, זה שנים מספר (לפחות משנת 2002 ) האוניברסיטה מעמידה לרשות המכון 14 דירות מרוהט ות - 11 דירות שבבעלותה ושלוש דירות שהיא שוכרת בשוק החופשי. לא נמצאו מסמכים שמהם ניתן ללמוד מדוע הועמדה לרשות המכון דירה נוספת. (2) תמורת הדירות שהאוניברסיטה מקצה למכון היא מחייבת את תקציבו בסכום השווה לשכר הדירה המסובסד של אותן דירות ובתשלומי הארנונה שעיר יית ירושלים הטילה על הדירות. האורחים שהמכון משכן בדירות משלמים רק עבור צריכת המים, החשמל, הטלפון והגז בדירה, ואינם משתתפים כלל בתשלום שכר הדירה והארנונה. משרד מבקר המדינה העלה כי האוניברסיטה לא בחנה את השאלה העקרונית אם ראוי להעמיד לרשות האורחים דירות ללא תמורה בכלל, ודירות יקרות בפרט. יצוין כי רוב הדירות האמורות הן גדולות (דירות של ארבעה-חמישה חדרים), אף שרוב האורחים המשתכנים בדירות דרים בהן בגפם, ולכן ייתכן שישתלם יותר לאוניברסיטה לשכן אותם בדירות קטנות יותר או בבתי מלון. מכל מקום, נושא זה על היבטיו השונים לא נבחן כלל. (3) בעת שהותם של אורחים שהם חברי סגל מאוניברסיטאות אחרות בארץ (להלן - אוניברסיטאות האם) במכון, הוא נושא בעלות שכרם, ובעניי ן זה מתבצעת התחשבנות בין האוניברסיטה ובין אוניברסיטאות האם, המשלמות לאורח את שכרו. על פי פקודת מס הכנסה , התש]נוסח חדש[כ"א- 1961 (להלן- פקודת מס הכנסה), טובת הנאה שמעביד נותן לעובדו תיזקף להכנסת העובד החייבת במס. מתן הזכות לשהות בדירה ללא תמורה או תמורת שכר דירה מסובסד ותשלום הארנונה על ידי המעביד הם בגדר טובת הנאה, ולפיכך חובה לזקפם להכנסת העובד. משרד מבקר המדינה העלה כי האוניברסיטה אינה מטפלת כראוי בנושא חובת זקיפת ההטבה: אמנם המכון מדווח לאוניברסיטת האם של המרצה כי "המרצה התבקש על ידי המכון להתגורר בירושלים בתקופת המחקר וקיבל מהמכון דירה בת... חדרים לשהות בה בתקופת זמן המחקר", אולם בדיווח לא מצוינים פרטים על שכר הדירה ש אפשר לגבות עבור אותה הדירה לפי מחירי השוק (להלן - שכר דירה מקובל) ועל סכום הארנונה המוטלת על הדירה והמשולמת על ידי האוניברסיטה, ובהיעדר הפרטים האמורים ספק אם אוניברסיטת האם יכולה לזקוף כנדרש את ההטבה להכנסת העובד. על האוניברסיטה להקפיד להמציא לאוניברסיטאות האם של המרצים המתגוררים בדירותיה את מלוא הפרטים על ההטבות שהיא נותנת להם - שכר הדירה המקובל וההוצאות הנלוות שהם אינם משלמים - כדי שאוניברסיטאות אלה יוכלו לקיים את מוסדות להשכלה גבוהה 877 . חובתן על פי דין ולזקוף כנדרש להכנסת המרצים את שווייה של טובת ההנאה שהם מקבלים. רשות המסים השיבה למשרד מבקר המדינה בינואר 2007 כי "חלק מהשימוש בנכסים מחויב במס כהטבה בידי העובדים. חלק אחר אינו מחויב. תיק האוניברסיטה נמצא בביקורת ניכויים. הממצאים שהתבררו בנושא יקבלו ביטוי בשומת הניכויים שתיערך בשלב שני". כמו כן השיבה הרשות כי היא תבחן "במסגרת השומתית האם הכנסות האוניברסיטה מהשכרת זכויות במקרקעין עולות לכדי עסק לשם חיובן במס". (4) שלוש מהדירות שהאוניברסיטה מעמידה לרשות המכון הן דירות שהיא שוכרת זה שנים רבות בשכונה יוקרתית. כבר באפריל 2000 התברר כי הדירות האמורות, שתוקף חוזה השכירות שלהן עמד לפוג באוגוסט 2000 , טעונות שיפוץ. נדונו כמה אפשרויות ובהן שכירת דירות אחרות באזור במקום הדירות האמורות, אולם כיוון שהמכון עמד על כך שיש להישאר בדירות, ובעל הדירות סירב לשאת בעלויות השיפוץ, נאלצה האוניברסיטה לשאת בעצמה בעלויות השיפוץ של הדירות, שהסתכמו בכ- 91,000 .ש"ח במאי 2000 חתמה האוניברסיטה עם משכיר הדירות על הסכם שכירות חדש לחמש שנים, והתחייבה לשלם דמי שכירות חודשיים בסך 750 דולר ומסי ועד בית בסך 120 .דולר לכל דירה נמצא כי הסכם השכירות האמור נחתם, אף שהלשכה המשפטית של האוניברסיטה הטילה ספק בכך שהמחיר שהאוניברסיטה התחייבה לשלם הוא סביר, ובכדאיות שבהתחייבות לשכור את הדירות לפרק זמן כה ארוך. עוד העלתה הביקורת כי בשנת 2005 שוב שקלה האוניברסיטה לשכור דירות אחרות באזור במקום הדירות האמורות, בייחוד לנוכח תלונות רבות שהגישו לה אורחי המכון ששהו בדירות בעניין תחזוקת הדירות, שהיא באחריותו של בעל הדירות. אולם לבסוף חתמה האוניברסיטה באוגוסט 2005 על הסכם חדש לארבע שנים בתנאים דומים לתנאי ההסכם שחתמה במאי 2000 . יצוין כי גם הפעם הסתייגה הלשכה המשפטית של האוניברסיטה משכר הדירה הגבוה ומתקופת השכירות הארוכה שנקבעו בהסכם, אולם גם הפעם לא התחשבו בדעתה. על פי הערכת שמאי מאוגוסט 2004 , שבוצעה על פי בקשת האוניברסיטה, שכר הדירה המקובל לדירה באזור האמור הוא 700 .דולר בלבד נמצא כי האוניברסיטה לא נקטה הליך תחרותי למציאת דירות חלופיות בעלות תכונות דומות, דבר שהיה מאפשר לה לוודא כי היא שוכרת דירות בתנאים הטובים יותר, ובכללם מחיר זול יותר ותחזוקה ראויה. יצוין כי לפי ההתחשבנות בין האוניברסיטה ובין המכון, אין המכון מחויב במלוא העלות של שכר הדירה, שכן בפועל שכר הדירה המסובסד שהיא גובה מהמכון מחושב לפי 700 דולר לדירה ולא לפי 750 דולר, והיא אף אינה מחייבת אותו במסי ועד בית. עקב כך הסכום הכולל שהאוניברסיטה מחייבת בו את המכון מדי שנה בשנה נמוך בכ- 5,400 דולר מהסכום שהיה עליה לחייבו בו. לדעת משרד מבקר המדינה, על האוניברסיטה לבחון שוב את התנאים שבהם המכון פועל ואת קשרי הגומלין בינה ובין יד הנדיב. במסגרת הבחינה ניתן יהיה לשקול 878 דוח שנתי57ב .אם יש מקום להמשיך לקיים את ההסדר שלפיו האוניברסיטה מעמידה באמצעות המכון דירות לרשות אורחי המכון, לחשב את הכדאיות הכלכלית של החלופות השונות ולבחון שוב את שיעור הסבסוד הניתן למכון ולאורחיו. .נדל"ן בחו"ל .ההכנסות של כל האוניברסיטאות, ובהן הא וניברסיטה העברית, מקורן, בין היתר, בכספי תרומות. לצורך גיוס התרומות פעלו האוניברסיטאות להקמת אגודות ידידים (שוחרים) בארץ ובכמה מדינות בחו"ל. רוב האגודות הללו מאורגנות מבחינה משפטית כאגודות עצמאיות, ועם זאת שמן כולל גם את שם האוניברסיטה שפעלה להקמתן במטרה א חת - לסייע לה בגיוס תרומות. דוחות קודמים של מבקר המדינה21 העלו שחלק מהאגודות בחו"ל משאירות בקרנות שבחזקתן סכומי כסף גדולים שנתרמו עבור האוניברסיטאות. אשר לאוניברסיטה העברית, כבר בשנת 1981 תוארה התופעה בדוח מיוחד22 שפרסם מבקר המדינה. מבירורים שעשה משרד מבקר המדינה באוניברסיטה בביקורת הנוכחית עולה כי אגודות שוחרים ממשיכות להחזיק בקרנותיהן סכומים המסתכמים בעשרות ואפילו במאות מיליוני דולרים. מכיוון שגם נדל"ן בחו"ל יכול לשמש נכסי קרנות, פנה משרד מבקר המדינה לאוניברסיטה וביקש לדעת אם יש לה זכויות בנדל"ן בחו"ל (בין באופן ישיר ובין באופן עקיף, כגון באמצעות אגודות שוחרי האוניברסיטה). האוניברסיטה השיבה בדצמבר 2006 כי למיטב ידיעתה יש לה זכויות רק בשני נכסים בחו"ל: בית הקיץ של אלברט איינשטיין בגרמניה, הרשום על שם האוניברסיטה, וחלקת קרקע בארצות הברית, שהבירור עם אגודת השוחרים האמריקאית בעניין הבעלות עליה טרם הסתיים. האוניברסיטה לא פסלה את האפשרות שאגודות השוחרים שלה מחזיקות ברשותן גם נדל"ן. מהאמור לעיל עולה כי אין לאוניברסיטה מידע מלא על הנושא. יצוין כי בדוח מ- 1987 העיר מבקר המדינה לטכניון כי עליו לפעול לכך שהאגודות יעבירו אליו את כל התרומות, ההקצבות למחקרים וכספי הקרנות הצמיתות. באותו דוח עמד מבקר המדינה על כך שכל מוסד להשכלה גבוהה ידאג להסדרת יחסיו עם האגודות בהסכמים חתומים, שבהם יבואו לידי ביטוי גם דרישות בנושאי הדיווח הכספי והעברת כספי התרומות מן האגודות. לפיכך מן הראו י שבהסכמים בין האוניברסיטה ובין אגודות הידידים שלה יוסדרו כל התחומים הנוגעים ליחסיה עמן, כך שיתאפשר לה לקבל מידע גם על נדל"ן שנתרם לה באמצעות האגודות ולקיים פיקוח על נדל"ן זה, אם יוחלט להשאירו מסיבה כלשהי בידי האגודות. . .__________________ .21 ראודוחות על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה ( 1985 '), עמ 175-199 ; דוחות על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה ובוועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה גבוהה ( 1987 '), עמ 184-185 (להלן- הדוח מ- 1987.) 22 ראודוח על הביקורת באוניברסיטה העברית בירושלים ( 1981 '), עמ82. מוסדות להשכלה גבוהה 879 .מחלוקות עם מינהל מקרקעי ישראל .מהביאורים לדוחות הכספיים של האוניברסיטה עולה כי זה שנים לא מעטות יש מחלוקות בין האוניברסיטה ובין המינהל, וכי מחלוקת אחת נסבה על נדל"ן שמחוץ לקמפוסים, הנמצא באזור תלפיות שבירושלים, כמפורט להלן: המינהל תובע מהאוניברסיטה דמי חכירה בסך 11 מיליון ש"ח, מאחר שהיא לאפינתה את הנכס האמור כפי שהייתה אמורה לעשות על פי הסכם משנת 1996 . האוניברסיטה טוענת, על פי הביאור, שלא פינתה את השטח מאחר שלדבריה המינהל חייב לה מיליון דולר לפי ההסכם האמור. לדעת משרד מבקר המדינה, כיוון שמדובר בטענות הנוגעות לסכומים ניכרים ולהפרות של הסכמים, וכיוון שמדובר בשני גופים ציבוריים, מן הראוי שהמינהל והאוניברסיטה יפתרו לאלתר את המחלוקות ויסדירו את כל ההתחשבנויות הכספיות ביניהם. המינהל השיב למשרד מבקר המדינה בינואר 2007 כי יישא וייתן עם האוניברסיטה העברית בעניין נדל"ן זה. .ביקורת של מבקר האוניברסיטה .בהסכם שנחתם בין האוניברסיטה העברית לחברת הנכסים בינואר 1996 נאמר, בין היתר, כי "החברה תהא כפופה לביקורת מבקר האוניברסיטה ותהא חייבת להציג כל מסמך ממסמכיה, לרבות ספריה, חשבונותיה, מחשביה והפלטים שהופקו באמצעותם, דיווחיה לשלטונות המס וכיו"ב בפני האוניברסיט ה ו/או נציגיה המוסמכים לרבות לשכת מבקר האוניברסיטה, עם דרישתם הראשונית". מבקר האוניברסיטה נדרש לתפקודה של החברה בשתי בדיקות פרטניות שערך בנוגע לטיפול בנכסים: 1. בשנת 1999 בדק המבקר את שלבי הטיפול בנכס מסוים מאז התקבל כתרומה ועד שהחברה מכרה אותו. בדוח שהכין המבקר הוא ציין, בין היתר, כי הוועדה לא הייתה מעורבת דיה במכירת הנכס. 2. בשנת 2000 בדק המבקר מכירה של דירה בירושלים. הבדיקה נערכה בעקבות מכתב תלונה שקיבל המבקר מקונים פוטנציאליים, שלפיו היו ליקויים בהליך המכירה, ועקב ליקויים אלה נמכרה הדירה למציע אחר. משרד מבקר המדינה העלה כי מיום שהוקמה החברה לא עשה מבקר האוניברסיטה ביקורת מקיפה על פעילותה של החברה ועל קשרי הגומלין שלה עם הוועדה ועם האוניברסיטה, ואף לא בדק את אופן טיפולה של מחלקת דיור ומושכרים של האוניברסיטה בהשכרת הדירות. בדצמבר 2006 השיב מבקר האוניברסי טה למשרד מבקר המדינה, בין היתר, כי בעקבות הביקורות האמורות הוסקו מסקנות מערכתיות לגבי נושאים מהותיים הנוגעים לפעילות 880 דוח שנתי57ב .החברה, וכי לתקנון הוועדה הוספו סעיפים המחזקים את סמכויות הפיקוח והבקרה שלה על פעולות החברה באשר לנדל"ן. לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח שוויו הלא מבוטל של הנדל"ן, החשיבות הרבה הנודעת לאופן הטיפול בו והממצאים שהועלו בדוח זה, מן הראוי שבמסגרת תכניות העבודה השנתיות של מבקר האוניברסיטה, המוגשות לאישור ועדת הביקורת של האוניברסיטה, ישקול המבקר לכלול גם ביקורת מקיפה על ניהול הנדל"ן - הן על פעילות חברת הנכסים והן על תפקודם של הגופים באוניברסיטה העוסקים בהשכרת דירות ובהקצאתן. כל זאת בהתחשב בסדרי העדיפויות שקבע מבקר האוניברסיטה ובאילוצים הקיימים בעת קביעת תכנית העבודה. . . הביקורת על האופן שבו האוניברסיטה העברית מטפלת בנדל"ן שלה העלתה כי האוניברסיטה לא התקי נה נוהל כולל העוסק במגוון התחומים הנוגעים לטיפול בנדל"ן. בספר הנכסים שהאוניברסיטה מנהלת חסרים פרטים חשובים בדבר הנכסים השונים; ובדוחות הכספיים של האוניברסיטה ניתן לחלק מנכסיה הרבים ביטוי כספי חלקי בלבד, ולחלק לא ניתן ביטוי כלשהו. רישום הנכסים בספרי רשם ההקדשות ורשם המקרקעין לוקה בחסר, והתגלו אי - התאמות בין הרישומים בפנקסיהם ובין הרישומים בספרי האוניברסיטה, בין היתר מכיוון שהאוניברסיטה לא הקפידה להודיע לרשם ההקדשות על כל נכסיה שהם בבחינת הקדש ציבורי, הרשומים במסגרת הקרנות המיועדות. קשרי הגומלין בין ועדת הנכסים המשולבת ובין חברת הנכסים לוקים בחסר, ולכן אי-אפשר לפקח כראוי על עבודת החברה. האוניברסיטה לא עמדה על כך שהחברה תבצע עסקות רק לאחר אישור הוועדה, תקפיד על ביצוע סיורים בנכסים לפי התדירות שנקבעה בתכנית העבודה ותמנע פלישה של גורמים לא מורשים לנכסי האוניברסיטה. רישום ההכנסות וההוצאות בגין כל נכס לא התבצע כנדרש, ולעתים לא יועדה התמורה מהחזקת הנכסים למטרות שהועידו התורמים. האוניברסיטה ממשיכה להחזיק בנכסים לא מעטים, ובהם פרדסים, שהחזקתם כרוכה בעלויות לא מועטות, וספק אם היא מפיקה תועלת מהחזקתם. היא אף לא הסדירה את רישומי זכויותיה בחלק מהפרדסים, ועקב כך היא עלולה לאבד את זכויותיה בהם. נוסף על כך אין לאוניברסיטה מלוא המידע על נכסים שאגודות הידידים שלה מחזיקות, אין היא יודעת בוודאות מי מהן מחזיקה ברשותה נדל"ן בחו"ל שנתרם עבור האוניברסיטה, ולכן נבצר ממנה לוודא שהוא מני ב תשואה ומוחזק כהלכה, ולהבטיח שזכויותיה בו יישמרו. עד מועד סיום הביקורת לא הסדירה האוניברסיטה בנוהל כתוב את כל העניינים הנוגעים להקצאת דירותיה לגורמים הקשורים אליה, והטיפול בנושא היה לקוי: לא נקבעו קריטריונים להקצאת הדירות לזכאים השונים, לא נערכו סיורים סד ירים בדירות ולא הוקפד שהן יישמרו בצורה נאותה, ושזכויות האוניברסיטה בהן לא ייפגעו. בחלק מהמקרים לא בוצעה כראוי חובת זקיפת ההטבה להכנסת הדיירים בגין הדירות שהאוניברסיטה השכירה להם ללא תמורה. מוסדות להשכלה גבוהה 881 .על האוניברסיטה להכין בהקדם נוהל עבודה כולל ומחייב שיסדיר את כל ההליכים הנוגעים לניהול הנכסים; להסדיר בדחיפות את כל ההיבטים הנוגעים לרישום הנכסים ולדיווח עליהם; לבחון מחדש את סדרי העבודה בין הגורמים השונים העוסקים בנושא ולהקפיד שהמוסדות המנהלים של האוניברסיטה יקבלו מפעם לפעם דיווחים מרוכזים על מצבת הנכסים. על המוסדות המנהלים של האוניברסיטה לקיים דיונים ולקבל החלטות בנושא הטיפול בנדל"ן, ובכלל זה בעניין מימוש נכסים לצורך שיפור מצבה הכלכלי של האוניברסיטה. על האוניברסיטה לדרוש מהחברה וממחלקת דיור ומושכרים להגדיל את תדירות הסיורים ולפעול להגברת יעילותם של הסיורים. כמו כן עליה לבצע בדיקה מעמיקה של כל הסוגיות וההיבטים הכרוכים בהחזקת פרדסים, ובכלל זה סוגיות משפטיות וחישובי עלות לעומת תועלת. .הטכניון .הנדל"ן של הטכניון מורכב מנכסים המצויים בתוך הקמפוסים עצמם ומנכסים המצויים מחוץ לקמפוסים. על פי נתוני הטכניון יש לו זכויות, לעתים בשיע ורים נמוכים, ב -44 נכסים המצויים מחוץ לקמפוסים שלו23 - מקרקעין, פרדסים, דירות ומשרדים24. הניהול השוטף של הנדל"ן של הטכניון מופקד בידי כמה גורמים: אגף נכסים והשקעות (להלן - האגף) אחראי על הניהול השוטף של הנכסים - הן הנכסים שבתוך הקמפוסים, המושכרים לאחרים, והן הנכסים שמחוץ לקמפוסים; מהנדס הטכניון אחראי על תחזוקת הנכסים; ומשרד פרטי של עורכי דין המשמש יועץ המשפטי קבוע של הטכניון (להלן - היועצת המשפטית) אחראי בין שאר תפקידיו גם על הצדדים המשפטיים הכרוכים בניהול הנדל"ן. .תקנונים ונהלים .1. על פי חוקת הטכניון, הקורטור יון הוא הרשות העליונה של המוסד והוא מוסמך, בין היתר, לספק את המקרקעין להקמת בנייני הטכניון וכן את הריהוט והציוד הדרושים למוסד. הוועד המנהל הוא הרשות המכוונת והמחליטה בפעילות השוטפת בין הישיבות של הקורטוריון. על פי תקנון הטכניון, נקבעו לקורטוריון - ובין ישי בותיו גם לוועד המנהל - סמכויות כלליות של פיקוח על ניהול ענייניו, עסקיו ורכושו של המוסד. הקורטוריון או הוועד המנהל רשאים לפעול בתחומים אלה לפי ראות עיניהם, בכפוף לכל דין. בשל החשיבות והייחודיות של הנדל"ן ושל הטיפול בו, סדרי המינהל התקין מחייבים כי הטכניון יציין בחוקה או בתקנון שלו מי ממוסדותיו המנהלים - הוועד המנהל או אחת מוועדות המשנה שלו - מוסמך לקבל החלטות בענייני נדל"ן, כגון קבלתו כתרומה, מכירתו והשימוש בו. .__________________ .23 לטכניון שני קמפוסים: הקמפוס העיקרי של הטכניון ממוקם בנווה שאנן שבחיפה, ובית הספר לרפואה ממוקם ליד בית החולים רמב"ם. 24 'נכסים אלה נחלקים לשני סוגים, ראו בפרק על האוניברסיטה העברית, עמ855. 882 דוח שנתי57ב .משרד מבקר המדינה העלה כי בסמכויות שנקבעו בתקנון לקורטוריון ולוועד המנהל אין כל התייחסות מיוחדת לעניין הנדל"ן הנמצא מחוץ לקמפוס, ולא נקבע מי ממוסדותיו המנהלים של הטכניון ומבעלי התפקידים הבכירים שבו (נשיא הטכניון וסגניו) מוסמך לקבל החלטות בנוגע לקנייה, לקבלה כתרומה, למכירה או להשכרה של נדל"ן זה. בפועל נהוג להעביר לאישור הוועד המנהל החלטות פרטניות בעניין רכישת נדל"ן, קבלתו כתרומה או מכירתו, אולם משרד מבקר המדינה מצא מקרים שבהם החלטות פרטניות חשובות של הטכניון הקשורות לנדל"ן לא הובאו לאישורו של הוועד המנהל (ראו להלן). הוועד המנהל לא דרש ולא קיבל בשנים 2000 -2005 דוח מקיף על מצבת הנכסים של הטכניון, וגם לא קיים דיון עקרוני בנושא. 2. לשם הבטחת טיפול יעיל בנדל"ן לסוגיו השונים ולשם קיום בקרה ראויה, יש חשיבות רבה לקיומו של נוהל עבודה מסודר ומחייב. באפריל 2002 אישר המשנה לנשיא למינהל ופיננסים דאז "נוהל למכירת נכסי מקרקעין של הטכניון", שעסק רק במכירת נכסים. אולם הנוהל לא הובא לאישור הוועד המנהל, מאחר שלדברי הטכניון אין בתקנון שלו "הוראה המחייבת קבלת אישורו של הוועד המנהל לקביעת נהלים". הביקורת העלתה כי עד אוקטובר 2006 לא קבע הטכניון נוהל כולל העוסק במגוון התחומים הנוגעים לטיפול בנדל"ן וכן לתפקידם, לסמכותם ולתחומי אחריותם של כל הגורמים העוסקים בנושא. בהיעדר נוהל מחייב, אין חלוקת עבודה מסודרת בין הגורמים השונים העוסקים בנושא, כך שבמקרה של אי -ודאות מתקיים דיון בין הגורמים המטפלים בנדל"ן לשם הסדרת הנושא. לדוגמה, ביולי 2004 ביקש ראש האגף לדעת אם היועצת המשפטית עוקבת אחר תאריכים שבהם מסתיימות חכירות במגרשים, אולם מתשובתה לראש האגף עולה כי היא בעצם סבורה שמעקב כזה עדיף שיבצע מי שמנהל את נכסי הטכניון. .לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לציין בתקנון שלו מי הגורם המוסמך לקבל החלטות בעניין הנדל"ן. עליו גם לציין מי הגורם המוסמך לאשר נהלים - הוועד המנהל או מי מוועדותיו - ולקבוע לאלתר נוהל עבודה שיסדיר את כל התחומים הקשורים לניהול נכסים - רכישה, קבלה כתרומה, מכירה, החזקה, שימוש, הקצאה, ייעוד התשואה, חישובי כדאיות, הערכת שווי, רישום, דיווח, בקרה וכדומה. 3. משרד מבקר המדינה העלה כי למ עשה רוב המידע המפורט והמעודכן הנוגע לנכסים השונים של הטכניון נמצא בתיקי הנכסים שהיועצת המשפטית מנהלת במשרדה, ואינו מצוי תמיד בידי האגף. לדברי הטכניון, "כל תיקי הנכסים והמסמכים שברשות היועצת המשפטית נגישים וזמינים לאגף הנכסים בכל עת". לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לדאוג לכך שיהיו בידיו עותקים של כל המסמכים הקשורים בנדל"ן שבבעלותו, ולא להסתפק בכך שחלק לא מבוטל מהמסמכים העוסקים בנושא נמצא אצל היועצת המשפטית. מוסדות להשכלה גבוהה 883 .4. עד ינואר 2002 .לא הייתה קיימת בטכניון שום יחידה שעיקר עיסוקה הוא טיפול בנדל"ן בסוף דצמבר 2001 הודיע המשנה לנשיא למינהל ופיננסים דאז לכל הדיקנים וראשי היחידות בטכניון על שינוי בתחומי האחריות. הוא הודיע בין היתר כי "סגן ראש אגף הכספים להשקעות בשוק ההון, יהיה אחראי לנושא השטחים, נכסים, הסכמי ההרשאה, יחידת הארגון ושיטות הביטוח". שלושה ימים מאוחר יותר פרסם האגף למשאבי אנוש של הטכניון, כנהוג בטכניון בכלל ולגבי משרות בכירות כאלה בפרט, הודעה על משרה פנויה לתפקיד ראש אגף נכסים והשקעות, והזמין מועמדים העונים לדרישות שפורטו לפנות בעניין זה לאגף משאבי אנוש בימים הקרובים. כעבור שלושה שבועות הודיע המשנה לנשיא למינ הל ופיננסים לדיקנים ולראשי היחידות כי סגן ראש אגף הכספים שאליו התייחסה ההודעה מסוף דצמבר 2001 מונה לתפקיד ראש האגף. לדעת משרד מבקר המדינה, ספק אם ההליכים שקדמו למינוי ראש האגף עולים בקנה אחד עם סדרי מינהל תקין: על פי ההודעה מסוף דצמבר 2001 , ראש האגף שמונה במכרז קיבל בפועל את האחריות על העניינים שבתחום אחריותו של האגף ימים ספורים לפני קיומו של המכרז, כך שקיים חשש שלמעשה למכרז לא הייתה משמעות אמתית, והבחירה במועמד הייתה ידועה מראש. בפועל לא הגישו עובדים נוספים את מועמדותם לתפקיד, ועדת המכרזים לא התכנסה כלל, ואת ההחלטה על המינוי קיבל המשנה לנשיא למינהל ופיננסים. יתר על כן, הוועד המנהל והנהלת הטכניון לא נדרשו כלל להקמתו של האגף החדש, וממילא לא אישרו את המהלך הזה. הטכניון הסביר בתשובתו מדצמבר 2006 חובה]עליו[ למשרד מבקר המדינה כי "לא מוטלת חוקית לערוך מכרזים לגב עושה שימוש בכלי של מכרז (פנימי ]הוא[י משרות בכירות וככל ש או חיצוני) הוא עושה כך לפי שיקול דעתו לפי הנסיבות... משלא היו מועמדים נוספים, לא היה מקום לכנס את ועדת המכרז. מדובר במהלך מוסכם ומתואם עם ועד עובדים". לדעת משרד מבקר המדינה, טוב עשה הטכניון שהחליט לאייש משרה בדרך של מכרז, אך משעשה כן, היה עליו לדאוג לטוהר ההליך ולא לעשותו פלסתר. 5. הטכניון רוכש שירותים משפטיים כבר עשרות שנים ממשרד פרטי מסוים של עורכי דין המטפל ברוב העניינים המשפטיים של הטכניון (כאמור - היועצת המשפטית), ובכלל זה בתחום הנדל"ן. אמנם התיקון לחוק חובת המכרזים, התשנ"ב - 1992 , שהחיל את הוראות החוק על המוסדות להשכלה גבוהה טרם נכנס לתוקפו, שכן עדיין לא הותקנו תקנות מיוחדות בעניינם, אולם מאחר שהטכניון הוא גוף דו-מהותי, הנתמך על ידי תקציב המדינה בשיעור של יותר מ- 50% מתקציבו השנתי, וחלים עליו בצד המשפט הפרטי גם עקרונות יסוד מהמשפט הציבורי - ניתן לצפות שהטכניון ינהג על פי עקרונות דיני המכרזים. מעקרונות אלה נובע כלל יסודי, שגם בהתקשרויות שבבסיסן יחסי אמון, כגון התקשרויות לקבלת ייעוץ משפטי, יש מקום לעשות, ככל הניתן, סבב מחזורי באופן הוגן במגמה להחליף את נותן השירות מפעם לפעם. כדי לברר מהן החובות והזכויות המוטלות על היועצת המשפטית בתחום הנדל"ן, פנה משרד מבקר המדינה באוקטובר 2005 .לטכניון וביקש לקבל את הסכם ההתקשרות בינו לבינה הטכניון לא המציא למשרד מבקר המדינה הסכם מקיף ומסודר בינו לבין היועצת המשפטית 884 דוח שנתי57ב .המעגן את כל החובות והזכויות של שני הצדדים, ובכלל זה בתחום הנדל"ן, שראוי היה לעגן, כגון חובת הסודיות, החובה להימנע מניגוד עניינים והדרכים להפסקת ההתקשרות. עם זאת, הטכניון העביר למשרד מבקר המדינה כמה תכתובות שמהן עולה שנעשו הסדרים בנושא שכר הטרחה ותחומי העיסוק של היועצת המשפטית ובהם "טיפול בענייני מקרקעין ושטחים של הטכניון לרבות - שטחים מושכרים". עד נובמבר 2006 , מועד סיום הביקורת, לא עוגנו בהסכם או במסמך אחר תפקידיה המפורטים וסמכויותיה של היועצת המשפטית, ובכלל זה פעילותה בתחום הנדל"ן. כמו כן העלתה הביקורת כי עד היום לא קבע הטכניון נוהל המעגן את חובת הדיווח של עובדי הטכניון במקרים של התקשרות לצורכיהם הפרטיים עם היועצת המשפטית. הטכניון הסביר בתשובתו מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה כי הגופים המוסמכים שלו החליטו בשנים 1993 ו- 1997 להאריך את המינוי של היועצת המשפטית. עוד הסביר הטכניון כי הוא "מרוצה מאד מהשירותים המשפטיים שהוא מקבל... מדובר בשרות צמוד ובמשרת אמון ממדרגה ראשונה, אין מקובל להחליף סוג כזה של שירות רק מן הטעם של חלוף הזמן". בתשובה נוספת למשרד מבקר המדינה מינואר 2007 ציין הטכניון כי מבירור שערך עם היועצת המשפט היה מקרה אחד של חבר הנהלה שכיהן בעבר ]ה[ית "עולה, כי למיטב בדיקת אשר קיבל בשלהי תקופת כהונתו, באופן פרטי, שירות חד-פעמי בעניין טכני ושילם עבורו. כמו כן, היה בשנים האחרונות מקרה אחד של עובד בכיר שאינו חבר הנהלה, שקיבל שירות משפטי באופן פרטי ושילם עבורו". לדעת משרד מבקר המדינה, מן הראוי שהמוסדות המנהלים של הטכניון יידרשו לסוגיית הייעוץ המשפטי ויבחנו את היתרונות והחסרונות של העסקת יועץ משפטי שכיר לעומת המשך קבלת ייעוץ משפטי חיצוני. אם יוחלט להמשיך בהסדר הקיים ולקבל ייעוץ מיועץ משפטי חיצוני, ובפרט בתחום הנדל"ן, יש מקום לשקול לקצוב את תקופת ההתקשרות עם היועץ המשפטי החיצוני. קבלת שירותים משפטיים מאותו גורם במשך תקופה כה ארוכה יש לה אמנם יתרונות, אך יש לה גם חסרונות ידועים עבור הטכניון, ובהם החשש לתלות יתר שיפתח ביועץ משפטי, ותיתכן גם פגיעה בעקרון השוויון בהקצאת מש אבים ציבוריים. על הטכניון לעגן בהסכם התקשרות בינו לבין היועץ המשפטי שייקבע את כל תחומי עיסוקיו, סמכויותיו ותפקידיו בכל הנושאים, ובכלל זה בתחום הנדל"ן. כמו כן עליו לקבוע כללים שיגדירו את גבולות האסור והמותר בסוגיית ההתקשרות של עובדיו ומנהליו לצורכיהם הפרטיי ם עם נותני שירותים ויועצים, לרבות הוראות שידגישו את האיסור על בעלי התפקידים בטכניון להימצא במצב שבו מתעורר חשש לניגוד עניינים בין תפקידם בטכניון לבין העובדה שהם רוכשים שירותים באופן פרטי מגורם המעניק שירותים לטכניון. מוסדות להשכלה גבוהה 885 .רישום נכסים .ספר הנכסים25 משרד מבקר המדינה העלה כי הטכניון אינו מנהל כלל ספר נכסים. רשימה מרוכזת של הנכסים הכוללת רק פרטים חלקיים נמצאת באגף הנכסים ומצורפת מדי שנה בשנה לדוחות הכספיים של הטכניון. מידע נוסף הנוגע לנדל"ן נמצא בתיקים שונים אצל הגורמים העוסקים בנושא, אולם אינו מנוהל כנדרש בצורה מרוכזת. רק בעקבות בקשתו של משרד מבקר המדינה הכין הטכניון בנובמבר 2005 רשימה מרוכזת, וכלל בה פרטים ומידע על כל הנכסים שבבעלותו, ולדבריו הוא רואה בה ספר נכסים אשר יעודכן על ידיו מעת לעת. אולם הרשימה שהוכנה אינה כוללת הערכת שווי של רוב הנכסים והגדרת מצבם על סמך ביקורות שוטפות. על הטכניון לנהל באופן שוטף ספר נכסים, כנדרש על ידי ות"ת בהנחיות הדיווח החשבונאי שהעבירה לאוניברסיטאות במאי 2005 (ראו לעיל), ולכלול בו את כל המידע המפורט והמעודכן על כל אחד מהנכסים שבבעלותו. ספר הנכסים צריך לכלול, בין היתר, פרטים מזהים על סוג הנכס ומיקומו, ייעוד הנכס על פי תכנית בניין עיר, זכויות הבעלות, השימוש בנכסים והתשואה שהטכניון מקבל על כל אחד מהם, ההוצאות השוטפות שיש לו בגינם, שטחם, התנאים למימושם, ייעוד התמורה שתתקבל, מצבם על סמך ביקורות שוטפות והערך הכספי של כל אחד מהם. ספר כזה יוכל לשמש בסיס נתונים שממנו ניתן יהיה לקבל את המידע על הנכסים המוצג בדוחות הכספיים. כמו כן ניתן יהיה להפיק מפעם לפעם עבור מקבלי ההחלטות בטכניון רשימות מסודרות, מרוכזות ומעודכנות של הנכסים, שיהוו בסיס עובדתי נאות לקבלת החלטות. הדוחות הכספיים 1. הדוחות הכספייםשל הטכניון ערוכים על פי העיקרון של חשבונאות קרנות 26 . מקרקעין שהתקבלו מתורמים ליעדים שהוגדרו על ידיהם ושבפירותיהם אפשר להשתמש רק ליעד שהוגדר, אמורים להירשם במאזן הקרנות המיועדות. מקרקעין שהטכניון חופשי לעשות בהם כרצונו, אמורים להירשם במאזן הקרן הכללית. משרד מבקר המדינה העלה כי הטכניון לא מיין כלל את המקרקעין ולא סיווג אותם על פי מטרותיהם, ובפועל כל המקרקעין נרשמו כנכסי קרן הפיתוח ולא כנכסי הקרנות המיועדות או הקרן הכללית. לדעת משרד מבקר המדינה, רישום לא נכון זה גורם לכך שבפני מקבלי ההחלטות בטכניון ובוות"ת לא מ וצג מצבו הכספי האמתי של הטכניון. 2. רשימת המקרקעין שבבעלות הטכניון (להלן - רשימת המקרקעין) מפורטת בביאור לדוחות הכספיים שלו וכוללת פרטים שונים ובהם סוג הנכס (מגרש, פרדס, דירה, משרד), מיקומו (גוש וחלקה) ופרטים על הזכויות בנכס. משרד מבקר המדינה העלה כי רשימת המקרקעין לא הייתה מלאה, והנתונים בה לא היו מעודכנים. בנובמבר 2005 ,הכין הטכניון .__________________ .25 'בעניין זה ראו בפרק על האוניברסיטה העברית, עמ857. 26 'בעניין זה ראו בפרק על האוניברסיטה העברית, עמ857. 886 דוח שנתי57ב .לבקשת משרד מבקר המדינה, רשימה מפורטת של הנדל"ן שבבעלותו הכוללת גם מידע נרחב יותר על הנדל"ן (להלן - הרשימה המפורטת). מהשוואת שתי הרשימות האמורות עולה כי רשימת המקרקעין שבדוח הכספי לוקה בחסר: (א) יש מקרקעין שלטכניון יש זכויות בהם, שלא נכללו ברשימת המקרקעין, ולא ניתן להם כל ביטוי. מדובר בקרקע שהטכניון רכש מכספו עוד בשנת 1951 ובנה עליה תשעה מבנים (שיכון חורב, ראו להלן בפרק "הסדרת זכויות"). אמנם בהתאם לסיכום עם עיריית חיפה שאיפשרה לטכניון לבנות על הקרקע, נרשמה הקרקע על שם העירייה, אולם הטכניון נוהג במבנים שבנה מנהג בעלים, משכיר אותם לחברי סגל ולשאיריהם, ועל פי מסמכיו הוא סבור כי יש לו זכויות בקרקע, ולכן היה מקום שיכלול גם נכס זה ברשימת המקרקעין. רק בעקבות הביקורת כלל הטכניון לראשונה נכס זה ברשימת המקרקעין שצורפה לדוח הכספי לשנת התשס"ה, בסעיף שבו ציין הטכניון את הנכסים שזכויותיו בהם טרם הוסדרו. (ב) הטכניון מציג בדוחות הכספיים את כל המקרקעין, הן מקרקעין שקיבל כתרומה והן מקרקעין שרכש מכספו, לפי שווי סמלי של שקל אחד בלבד, ולפיכך אינו מציג את מצבו הכספי האמתי. כך נוהג הטכניון גם לגבי מקרקעין שיש בידיו הערכה מעודכנת בדבר שוויים. לדוגמה, מקרקעין שבשנת 2002 ,, לבקשת הטכניון שמאי העריך ששוויים 2.2 מיליון דולר, נרשמו ברשימת המקרקעין לפי שווי סמלי של שקל אחד בלבד. (ג) ברשימת המקרקעין נכללו פרטים על מבנים בהדר הכרמל, אולם לא מצוין בה כי המבנים נבנו על קרקע חכורה מהמינהל. עניין זה צוין ברשימה המפורטת. מבירורים שעשה משרד מבקר המדינה עם הטכניון עולה כי הוא לא כלל בין המבנים האמורים מבנה גדול שנבנה בשנים 1935 -1937 עבור הטכניון ובית הספר הריאלי העברי בחיפה (להלן - בית הספר) על קרקע סמוכה, ובו עשרות חנויות ובתי עסק. בשנת 1946 הוקמה חברה בע"מ, שעם בעליה נמנים הטכניון ובית הספר. החברה, שזכויות החכירה של הנכס הועברו אליה, מטפלת בהשכרת החנויות ובתי העסק ומעבירה את דמי השכירות לטכניון ולבית הספר. התשואה השנתי ת שהטכניון קיבל מנכס זה הגיעה לסך של 1.62 מיליון ש"ח בשנת 2005. )(ד ברשימת המקרקעין מפורטים נכסים שהוצגו על ידי הטכניון כמקרקעין שהתקבלו כתרומות. מעיון ברשימה עולה כי לפחות שניים מהם - משרדים ומגרש - לא התקבלו כתרומות, אלא נרכשו על ידי הטכניון מכספו. לדעת משרד מבקר המדינה, יש לראות בחומרה את הדיווח החסר והלא מעודכן של הטכניון, ועליו לדאוג שבדוחותיו הכספיים יינתן ביטוי מלא ומדויק לכל הנדל"ן שלו. 3. על פי כללי החשבונאות המקובלים, בדוחות הכספיים או לפחות בביאורים המצורפים אליהם יש לתת ביטוי לכל פעולה מהותית שהגוף ביצע במהלך שנת הכספים. משרד מבקר המדינה העלה כי לעסקאות שביצע הטכניון, שבמסגרתן מכר חלק מהמקרקעין שלו, לא ניתן ביטוי מלא בדוחות הכספיים שלו: מוסדות להשכלה גבוהה 887 .)(א בשנת 2003 מכר הטכניון ארבע דירות וקיבל תמורתן סך כולל של כ-1.4 מיליון ש"ח לאחר ניכוי מס שבח. בדוח הכספי מספטמבר 2003 נרשמה התמורה שקיבל הטכניון במסגרת סעיף "הכנסות אחרות" כחלק מסעיף המשנה "דמי שכירות", ולא ניתן כל ביטוי, אפילו לא בביאור לדוח, לכך שמדובר למעשה בהכנסה חד-פעמית הנובעת ממכירת נכסים. (ב) במרס 2003 מכר הטכניון דירה נוספת וקיבל תמורתה סך של כ-3.52 מיליון ש"ח. מדובר בדירה שנתרמה לטכניון בכפוף לזכותה של אלמנת התורם להמשיך להתגורר בה כל ימי חייה. המכירה בוצעה לאחר שהטכניון הסכים לשלם לאלמנה שפינתה את הדירה סך של 1,500 דולר לחודש כרנטה לתקופה שלא תעלה על15 שנה. כדי לזכות בפטור בסך של כ- 340,000 ש"ח מתשלו ם מס שבח, המציא הטכניון בספטמבר 2004 למשרדי מס שבח מקרקעין בחיפה דוח מאושר על ידי רואה חשבון שלפיו העביר הטכניון את התמורה שקיבל בגין מכירת הדירה, בניכוי תשלומי הרנטה הצפויים שישולמו לאלמנה (להלן - התמורה נטו), ל"מימון מענקי עידוד המחקר לשנת התשס"ד" (להלן - מענקי עידוד). משרד מבקר המדינה העלה כי בדוחות הכספיים של הטכניון לא ניתן ביטוי מפורש לעסקה זו, וגם מסעיפים אחרים בדוחות הכספיים לא ניתן כלל לדעת כי בוצעה מכירת דירה וכי התקבל תמורתה סך של כ-3.52 מיליון ש"ח. ממסמכים פנימיים של הטכניון עולה כי התמורה שהתקבלה ממכירת הדירה לא נרשמה כהכנסה, אלא הוקצתה ישירות לשימוש על פי היעדים שעליהם דיווח הטכניון: סך של כ -1.8 מיליון ש"ח הועברו למענקי העידוד, ואילו היתרה (בניכוי הוצאות) בסך של כ- 1.61 .מיליון ש"ח הועברה לקרן מתכלה למימון תשלומי הרנטה יצוין כי לצורך תשלום הרנטה אין צורך ליצור קרן מתכלה בסכום כה גבוה, שכן התשלומים שעליהם התחייב הטכניון מסתכמים בכ-1.2 מיליון ש"ח בלבד; לו היה הטכניון מהוון את זרם התשלומים העתידי לפי שיעור התשואה על השקעות צמודות דולר שהיה מקובל במשק בשנים 2003 -2004 ( 4%-5% ), הוא היה אף יכול להסתפק ביצירת קרן בסכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח ולייעד, בהתאם לדיווח שמסר למשרד מס שבח מקרקעין, סכום גבוה יותר למענקי העידוד. הטכניון הסביר למשרד מבקר המדינה במהלך הביקורת כי ההוצאה בפועל למימון מענקי העידוד נכללת בדוח הכספי לשנת התשס"ד בסעיף ההוצאה הכללי "מענקי מחקר מקרנות", הנכלל כל שנה בדוח הכספי. אולם מעיון במסמכי הטכניון אי - אפשר לדעת בוודאות אם בשנת התשס"ד אכן נתן הטכניון מענקי עידוד שלא היה נותן לולא מכר את הדירה, כפי שהודיע לשלטונות מס שבח מקרקעין: לכאורה היה אמור להיות גידול בסעיף ההוצאה הזה באותה שנה עקב ה הכנסה החד -פעמית, אולם בפועל סעיף זה דווקא קטן בסך של כ-1.8 ( מיליון ש"ח8.79 מיליון ש"ח בשנת 2003 לעומת7.03 מיליון ש"ח בשנת 2004 .) . לדעת משרד מבקר המדינה, על רשות המסים להפיק לקחים ממקרה זה, כדי להבטיח שפטור הניתן על ידיה למוכר נכס ישרת את מטרתו. עליה להנחות את מס שבח מקרקעין לדרוש ממקבל הפטור להצהיר כי כל הסכום הפטור מתוך התמורה ממכירת הנכס ייועד למטרה שעליה הצהיר. במקרה שמדובר בסכום נוסף המופנה לתקציב, המועבר באופן שגרתי לאותה מטרה, יש להבטיח כי הסכום הפטור יתווסף לסכום המועבר באופן שגרתי ולא יבוא במקומו. 888 דוח שנתי57ב .על הטכניון, כגוף ציבורי, לפעול בשקיפות, ולכן היה צורך להסב את תשומת לבם של שלטונות מס שבח מקרקעין לכך שהתמורה נטו ממכירת הדירה לא תועבר לסעיף תקציבי חדש וייחודי, אלא לסעיף תקציבי כללי יותר, הנכלל כל שנה במסגרת הדיווח על הוצאותיו. הטכניון היה צריך גם להודיע כי אין בכוונתו, ולכל הפחות כי אין הוא מתחייב להגדיל את ההוצאה במסגרת סעיף כללי זה בתמורה נטו שקיבל ממכירת הדירה. הטכניון טען בתשובתו מדצמבר 2006 לבצע]ממנו[ כי "חוק מס שבח מקרקעין אינו דורש הוצאה נוספת בגין התרומה, הוא דורש רק שהכסף יוצא למטרותיו של הטכניון". אולם רשות המסים הודיעה בתשובתה מינואר 2007 למשרד מבקר המדינה כי לנוכח הממצאים בטיוטת הדוח היא תערוך בדיקה מול הטכניון, ולאור תוצאותיה תשקול אם מבחינה משפטית ניתן לבטל את הפטור. כמו כן הודיעה רשות המסים כי יש טופס הנמצא בשלבי הכנה אחרונים, שלפיו מוסד ציבורי המבקש פטור ממס שבח מקרקעין בעת מכירת דירה צריך להצהיר כי "יעשה שימוש בכל סכום התמורה שיקבל ממכירת דירת המגורים למטרותיו הציבוריות". לפי כללי חשבונאות מקובלים הטכניון היה צריך לתת ביטוי מפורש ומלא במערך החשבונות ובדוחות הכספיים שלו לפעולות שבמסגרתן מכר נדל"ן. זאת כיוון שמדובר בעסקאות מהותיות, שהמידע בעניינן צריך להיות מוצג בצורה מלאה ושקופה למוסדות המנהלים של הטכניון ולוות"ת. 4. .נמצא כי הטכניון לא הקפיד לנהל כרטיס הוצאות והכנסות (חובה וזכות) לכל נכס בנפרד במצב זה לא ניתן לדעת מה הכדאיות של החזקת כל נכס, ואם ההוצאות בגינו עולות על ההכנסות. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להסדיר בדחיפות את עניין הרישומים החשבונאיים. עליו לדאוג לכך שבדוחות הכספיים המוגשים לקובעי המדיניות ולמקבלי ההחלטות בטכניון ובוות"ת יוצג הערך המעודכן של המקרקעין כדי שיעמוד לנגד עיניהם, ככל הניתן, מצבו הכספי האמתי של הטכניון. יש לדאוג גם לכך שבביאורים לדוחות הכספיים ייכללו כל הפרטים הרלוונטיים על המקרקעין, לרבות ההתחייבויות שניתנו או נוצרו בגינם, עלויות החזקתם והתשואה מהם, ואם יש מגבלות על מכירתם. יש להקפיד על גילוי מלא בדוחות, כדי שניתן יהיה ללמוד מהם על מקרקעין שהטכניון מכר ועל השימוש שעשה בתמורה שקיבל. רשם ההקדשות 1. רישום ההקדשות 27: משרד מבקר המדינה העלה כי על אף האמור בחוק הנאמנות ובדוח של מבקר המדינה משנת 199528 , לא הודיע הטכניון לפחות במקרה אחד לרשם ההקדשות על נכס מקרקעין המנו הל כקרן מיועדת. מדובר בקרקע בכיכר המדינה בתל אביב שתורמת העבירה בספטמבר 2001 לרשות .__________________ .27 'ראו בעניין זה בפרק על האוניברסיטה העברית, עמ860. 28 דוח שנתי45 של מבקר המדינה ( 1995 '), הפרק "מוזיאון ישראל", עמ 341-352 . מוסדות להשכלה גבוהה 889 . הטכניון, ושבאותה שנה הוערך שווייה בסך של2.2 מיליון דולר. בתמורה התחייב הטכניון, בין היתר, להקים מכון מחקר שיעניק מדי שנה בשנה מענקי מחקר בסך של כ- 110,000 דולר מתקציב הטכניון. הטכניון רשאי היה למכור את הנכס כעבור שש שנים, ובתמורה להקים קרן שמפירותיה ימשיך לחלק את מענקי המחקר האמורים. הטכניון טען בתשובתו מדצמבר 2006 , כי על פי חוות דעת שבידו, "אין חובה להודיע לרשם ההקדשות על קבלה כזו של נכס". לדעת משרד מבקר המדינה, על רשם ההקדשות לפנות לטכניון לצורך קבלת נתונים על הנכס ועל נסיבות קבלתו, כדי להכריע אם לרשמו כהקדש ציבורי. על הטכניון לנהוג בנכס בהתאם להנחיות הרשם, אם אמנם יכריע שהנכס הוא הקדש. 2. דיווח לרשם המקרקעין 29: משרד מבקר המדינה העלה שרשם ההקדשות לא הקפיד להודיע לרשם המקרקעי ן על כל הנכסים שהטכניון רשם אצלו כנכסים של הקדש ציבורי. כמו כן נמצא כי במאי 2005 היו רשומים בפנקס ההקדשות ארבעה נכסים (שלוש דירות ומשרד) כחלק מנכסי הקדשות שהטכניון היה הנאמן שלהם וטיפל בהם, שבספרי הטכניון לא היו רשומים כלל. לדברי הטכניון, הנכסים לא היו מעו לם בבעלותו; ידוע לו שאחד הנכסים נמכר על ידי מנהל העיזבון של התורם, ועל שלושת האחרים לא ידוע לו דבר. מבירורים שעשה משרד מבקר המדינה עולה כי גם שלושת הנכסים האחרים נמכרו כבר לפני שנים רבות על ידי מנהלי עיזבונות, אך הרישומים בפנקס ההקדשות לא השתנו, אף שמנהלי העיזבונות העבירו את המידע על המכירות לידיעתו של רשם ההקדשות. בעקבות הביקורת פנה הטכניון בינואר 2007 לרשם ההקדשות, הפנה תשומת לבו לטעויות ולרישומים לא מעודכנים של ההקדשות האמורות וביקש ממנו לעדכן את הרישום בפנקס ההקדשות. לדעת משרד מבקר המדינה, על רשם ההקדשות להקפיד להודיע לרשם המקרקעין על כל הנכסים שהטכניון רשם אצלו כנכסים של הקדש ציבורי, כדי שניתן יהיה לרשום הערות אזהרה בספרי המקרקעין בגין כל הנכסים האלה. .סיורים בנכסים .כדי לשמור על הזכויות בנכסים ולוודא שהם מתוחזקים כהלכה, על הטכניון, בין היתר, לערוך מפעם לפעם סיורים וביקורים בנכסים השונים. חשוב במיוחד לבקר במגרשים, בפרדסים ובקרקעות חקלאיות, מושכרים או שאינם מושכרים, כדי לוודא שלא פולשים אליהם גורמים בלתי מורשים. עם זאת, יש צורך בתכנית ביקורים שנתית ובהקצאת משאבים גם לביקורים .__________________ .29 'ראו בעניין זה בפרק על האוניברסיטה העברית, עמ861. 890 דוח שנתי57ב .במבנים ובדירות מושכרים, כדי לוודא שהם מתוחזקים כהלכה ושלא משתמשים בהם דיירי משנה ללא אישור הטכניון. משרד מבקר המדינה העלה כי עניין הסיורים בנכסים כמעט שאינו מצוין בתיקי הטכניון: מעולם לא הוכנו תכניות שנתיות לביצוע סיורים בנכסים השונים, ולמעט ביקורים בודדים באחד הנכסים, לא פיקחו נציגי ה טכניון על נכסיו באמצעות סיורים בהם. אין בידי הטכניון מידע מעודכן על השימוש שנעשה בפועל בכל הקרקעות החקלאיות שיש לו זכויות בהן ועל מצבם הפיזי של הנכסים שהוא משכיר. משרד מבקר המדינה העלה כי לפחות במקרה אחד פלשו לנכס של הטכניון ללא ידיעתו, קל וחומר ללא רשותו: קרקע בקריית ביאליק, ששטחה 7.5 דונם, נתרמה במשותף בשנת 1982 לטכניון, ל"מכון ויצמן למדע" (להלן - מכון ויצמן) ול"אגודת בתי יתומים מתל אביב" (להלן - האגודה), אולם רק בעקבות סיומם של הליכים משפטיים נרשמו בשנת 2000 אצל רשם המקרקעין זכויות המוסדות האמורים בקרקע. עד שנת 2003 לא עשה הטכניון דבר בעניין הקרקע: לא בדק את כדאיות החזקתה או מכירתה, לא סייר בה ולא בירר כלל אם נעשה בה שימוש כלשהו. בספטמבר 2003 פנתה האגודה לטכניון ולמכון ויצמן, ציינה כי טרם עשו דבר בעניין הקרקע והציעה להם לבדוק אם עלה ערכה עקב שינוי תכנוני, ואם לא עושים בה שימוש מסיגי גבול ופולשים. ואמנם בספטמבר 2004 הפנה שמאי שהוזמן על ידי השותפים את תשומת לבם לכך שחקלאים ממשקי הסביבה עשו שימוש בקרקע ועיבדו אותה. משרד מבקר המדינה העלה כי עד מועד סיום הביקורת לא נקטו הטכניון ומכון ויצמן צעדים כלשהם לסילוק הפולשים ולגביית תמורה מהם בגין השימוש שעשו בקרקע. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון לנקוט את כל הצעדים המתחייבים לשמירה על נכסיו, ובהם ביצוע סיורים. עליו לקבוע, במסגרת נוהל העבודה שיתקין, מיהו הגורם האחראי לביצועם של הסיורים ומהי תדירותם. במסגרת הסיורים האמו רים על הטכניון לוודא כי לא פלשו לנכסיו השונים גורמים בלתי מורשים, ואם יימצאו מקרים כאלה, עליו לנקוט ללא דיחוי את כל הצעדים הדרושים לסילוקם מהנכסים. .כדאיות קבלת נדל"ן כתרומה .סדרי מינהל תקין מחייבים לעשות בדיקה כלכלית מקיפה של כל נדל"ן המוצע לרכישה או כתרומה, מאחר שרכישה או תרומה של נדל"ן מלוות לעתים בהתניות שונות מצד התורמים וכרוכות בהן לעתים התחייבויות כספיות ניכרות. משרד מבקר המדינה העלה כי במקרה אחד קיבל הטכניון נכס כתרומה בלא שהביא בחשבון את כל ההשלכות של קבלתו. בפועל התרומה לא הייתה כדאית, כיוון שלא מוסדות להשכלה גבוהה 891 .זו בלבד שהטכניון לא קיבל עד מועד סיום הביקורת תמורה כלשהי בגין הנכס, אלא שהיו לו הוצאות לא מבוטלות בגינו, וספק אם יקבל בגינו תמורה בעתיד. בתחילת שנת 1994 הציעה "אגודת דורשי הטכניון" בארצות הברית לטכניון לקבל כתרומה דירה בתל אביב. הדירה הייתה מושכרת לאיגוד מ סוים לתקופה בלתי מוגבלת תמורת דמי שכירות בסך 18 ש"ח בלבד לשנה. במרס 1994 , לפני קבלת הנכס, העריך שמאי לבקשת הטכניון כי "הנכס תפוס על ידי שוכר... ללא תועלת כלכלית למשכיר. תקופת השכירות ניתנת להארכה, ולא נראית כל סיבה שהשכירות תיפסק בעתיד הנראה לעין, השוכר הוא גוף שאינו יכול למות (בניגוד למקרה בו השוכר הוא אדם רגיל)". .משרד מבקר המדינה מצא כי אף שמהערכת השמאי עולה כי למעשה לטכניון לא צפויה בעתיד הנראה לעין זכות ריאלית בדירה, החליטה הנהלת הטכניון לקבל אותה, וחתמה באוגוסט 1994 על הסכם בנוגע לכך. עוד העלה משרד מבקר המדינה כי רק בנובמבר 1994 נתבקש הוועד המנהל של הטכניון לאשר בדיעבד את קבלת התרומה, אך לא הוצגו לפניו כל העובדות הקשורות בכך, ובייחוד הספק בכך שהטכניון יזכה לתמורה כלכלית כלשהי מהחזקת הדירה. יתר על כן נמצא כי לא זו בלבד שהטכניון אינו מקבל תמורה, אלא הוא אף נושא בהוצאות שונות בגין הדירה, כגון מס רכישה ומע"מ בסך של כ- 113,000 ש"ח ששולמו בשנת 1997 ומסי ועד בית, שאותם לא שילם השוכר, בסך של כ- 7,000 ש"ח, ששולמו ע"י הטכניון בפברואר 2005. הטכניון הודיע למשרד מבקר המדינה בתשובתו כי "בימים אלה מתנהל משא ומתן עם אנשי האיגוד תוך ניסיון לאתר פתרון". לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להקפיד על כך שלפני קבלת נדל"ן כתרומה ואף לפני רכישת נדל"ן, ייבדק אם העניין כדאי, ושתוצאות הבדיקה יובאו לפני הוועד המנהל שלו כדי שישקול כיצד לפעול. .הסדרת זכויות .על פי חוק המקרקעין, עסקת מקרקעין שהיא "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה", טעונה רישום בפנקסי המקרקעין שמנהל רשם המקרקעין. מכאן שעל הטכניון, כבעל זכויות בנכסי מקרקעין, להקפיד על כך שכל נכסיו יהיו רשומים כנדרש אצל רשם המקרקעין. משרד מבקר המדינה העלה כי הזכויות של הטכניון בכמה מקרקעין טרם הוסדרו, והם לא נרשמו על שמו אצל רשם המקרקעין. להלן הפרטים: 1. בשנת 1951 רכש כאמור הטכניון מכספו קרקע ברחוב חורב בחיפה, שהייתה מיועדת להפוך לשמורת טבע. הוסכם בין הטכניון לעיריית חיפה שהקרקע, שעליה הוקמו מאוחר יותר 892 דוח שנתי57ב .מבנים למגורי חברי הסגל של הטכניון, תירשם על שם העירייה. הטכניון נוהג במבנים שהקים (להלן - שיכון חורב) מנהג בעלים ומשכיר אותם עד היום לחברי הסגל ולשאיריהם. ואולם מבירורים שעשה משרד מבקר המדינה במחלקת המידע לתכנון עיר בעיריית חיפה עולה כי יש כוונה להרחיב את הכביש הגובל בשיכון חורב ואף לסלול דרך שתעבור בתחומו. משרד מבקר המדינה העלה כי בשנות השמונים ובתחילת שנות התשעים של המאה העשרים התקיימו מגעים בין הטכניון לבין העירייה בדבר פינוי המבנים תמורת הקצאת שטח חלופי לטכניון, אולם המגעים הופסקו, והעניין לא הוסדר. בשנת 1999 העלו בטכניון רעיון למיזם משותף עם העירייה כדי לתקן את המצב המשפטי של זכויות הטכניון בקרקע, ולפתור בכך גם את הבעיה של שכונת צריפי העץ, שיש בה סיכון גבוה לשריפות בכל האזור. אולם הטכניון לא פנה לעירייה בעניין זה, ובפועל זכויותיו בקרקע עדיין לא הוסדרו. יתר על כן, מביאור לדוח הכספי לשנת התשס"ה עולה כי בינואר 2006 נתקבלה דרישה מעיריית חיפה לפינוי השטח ולהסרת המבנים, דרישה שהטכניון סירב להיענות לה. מתשובות הטכניון ועיריית חיפה מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה עולה כי ביוני 2006 קוימהפגישה בין שני הצדדים , וכי קיימת מחלוקת: העירייה טוענת כי הקרקע נרכשה על ידי הטכניון עבור עיריית חיפה, ולכן גם נרשמה בבעלותה של עיריית חיפה, ואילו הטכניון טוען שהקרקע נרכשה על ידיו כדי לשכן בה חברי סגל שלו, והוא הסכים לרישום פורמלי של הקרקע על שם העירייה. לדעת משרד מבקר המדינה , על העירייה והטכניון לפעול ליישוב המחלוקת. על הטכניון, המחזיק בפועל בשיכון חורב, לנקוט את כל האמצעים הדרושים כדי לקבל מידע מדויק ומלא בנוגע לשטח המיועד להרחבת הדרך, כך שיוכל לתכנן את צעדיו בהתאם. 2. בשנת 1975 רכש הטכניון ממנזר הכרמליטים של סנט ג'וזף בחיפה זכויות חכירה על מגרש בשטח של כארבעה דונם בחיפה במטרה להקים עליו את בית הספר לרפואה. בפועל ביצע הטכניון חילופי קרקעות עם משרד הבריאות, הקים את בית הספר על קרקע סמוכה ששטחה 12.5 דונם שהמדינה הפקיעה לשם כך, והעביר את המגרש שרכש לשימושו של "בית החולים רמב"ם - מרכז רפואי על שם רמב"ם חיפה". משרד מבקר המדינה העלה כי בעניין הקרקע שהופקעה לא בוצע כל רישום אצל רשם המקרקעין, לא על שם מדינת ישראל ולא על שם הטכניון המשתמש בה. עד היום לא נחתם כל חוזה חכירה בעניין הקרקע שהופקעה בין המינהל ובין משרד הבריאות או הטכניון, והטכניון מצדו לא נקט כל צעדים להבטחת זכויותיו בקרקע. בנובמבר 2003 פנה שמאי מקרקעין מטעם המינהל, שבדק עסקאות של המינהל עם בתי ספר ומוסדות מדעיים, ליועצת המשפטית של הטכניון וביקש להיפגש עמה לשם עיון בחומר הקיים אצלה בעניין הקרקע שעליה בנוי בית הספר לרפואה, ולצורך קבלת הפרטים הנחוצים לעבודתו, מכיוון שלא מצא כל חומר בנושא בתיקי המינהל. הפגישה לא התקיימה מכיוון שהיועצת המשפטית הודיעה לשמאי כי אין לה מה לחדש, וכי אין לטכניון חוזה חכירה על השטח שעליו בנוי בית הספר לרפואה. מהאמור לעיל עולה כי גם כשהייתה לטכניון ההזדמנות להתחיל בהליך שבמסגרתו ניתן יהיה להסדיר את זכויותיו בקרקע זו, הוא לא נרתם למהלך. מוסדות להשכלה גבוהה 893 . בפברואר 2006 , במהלך הביקורת של משרד מבקר המדינה, פנה המשנה לנשיא ומנכ"ל הטכניון למנכ"ל משרד הבריאות והציע למנות צוות משותף מטעם שני הגופים אשר יציע דרכי פעולה "לשם התאמת המצב המשפטי להסכמה ההיסטורית בין משרד הבריאות לבית הספר לרפואה... לשימוש המתבצע בפועל במקרקעין מזה שנים רבות". מתשובת משרד הבריאות מאותו חודש עולה כי הטיפול בעניין הועבר ללשכה המשפטית של משרד הבריאות, אך עד נובמבר 2006 לא קיבל הטכניון תגובה עניינית לפנייתו. משרד הבריאות, שקטעים מטיוטת דוח הביקורת הועברו לעיונו, השיב למשרד מבקר המדינה בפברואר 2007 כי "בעקבות בירור שנערך ע"י הלשכה המשפטית במשרד, תיערך בדיקה נוספת לשם בירור מעמיק בנושא". 3. בסוף שנות השבעים של המאה העשרים תרמה עיריית חיפה לטכניון קרקע חכורה מהמינהל לצורך הקמת מעונות לסטודנטים לרפואה. העירייה התנתה את מתן התרומה בכך שבחוזה החכירה שייחתם בין המינהל לבין הטכניון יצוין כי כאשר יחדל הנכס לשמש כמעונות, יוחזרו זכויות החכירה לעירייה. משרד מבקר המדינה העלה כי אף שמעונות אלה הוקמו בסוף שנות השבעים, לא נחתם עד היום חוזה חכירה על קרקע זו בין המינהל לבין הטכניון, וממילא לא נרשמו זכויות הטכניון בה אצל רשם המקרקעין. הטכניון הודיע למשרד מבקר המדינה כי "ב- 6/2006 סוכם בין הטכניון לעירייה, כי הצדדים יפעלו במשותף לצורך חתימת חוזה חכירה על ידי המינהל ישירות עם הטכני ון", והמינהל הודיע בתשובתו כי הוא יפעל "לחתימת חוזה עם הטכניון כמתבקש". 4. בשנת 1928 העמידה קרן היסוד לרשות הטכניון קרקע30 בשטח של כ-29 דונם באזור הדר שבחיפה, שהוחכרה על ידי קרן קיימת לישראל. באוגוסט 1976 פג תוקפו של הסכם החכירה, ולפי דרישת המינהל שילם הטכניון דמי חכירה עבור תקופת חכירה נוספת בת 49 .שנים, אף שזכות החכירה בקרקע לא נרשמה על שמו משרד מבקר המדינה העלה כי עד דצמבר 2006 לא נערך חוזה חכירה על קרקע זו בין המינהל לבין הטכניון, וזכויותיו עליה לא נרשמו אצל רשם המקרקעין. על הטכניון לנקוט את כל הצעדים הדרושים לזירוז ההליכים להסדרת זכויותיו בכל המקרקעין שרכש או שקיבל כתרומה, כדי להבטיח את זכויותיו בנכסים שהוא מחזיק זה שנים רבות. .פרדסים .לטכניון יש זכויות בשני פרדסים שקיבל כתרומה: פרדס א' ששטחו כ -11.3 דונם, הנמצא בתחום השיפוט של מועצה אזורית לב השרון, שהט כניון והאוניברסיטה העברית קיבלו במשותף בשנת 1966 , ופרדס ב' ששטחו כשמונה דונם, הנמצא בתחום השיפוט של עיריית .__________________ .30 עד שנת 1953 שכן קמפוס הטכניון על קרקע זו. כיום בבניין הקמפוס הישן נמצא "המוזיאון הלאומי למדע, טכנולוגיה וחלל". 894 דוח שנתי57ב .חדרה, שהטכניון קיבל בשנת 1964 . שני הפרדסים הוחכרו מהמינהל, ועל פי הודעתו של הטכניון למשרד מבקר המדינה מספטמבר 2005 , תקופת החכירה שלהם הסתיימה, והוא הגיש בקשה להארכתה. על פי התנאים שבהסכמי החכירה, המחזיק בפרדס חייב לעבד אותו לאורך כל תקופת החכירה, אחרת הוא עלול לאבד את זכותו להמשיך ולהחזיק בפרדס. משרד מבקר המדינה העלה כי אין בידי הטכניון הערכת שמאי כלשהי בנוגע לשוויים של הפרדסים. הוא אף לא פיקח על הנעשה בפרדסים אלה ולא הקפיד שהם יעובדו, אף כי הדבר נדרש כדי לשמור על זכויותיו בהם. מבדיקה שעשה משרד מבקר המדינה באוניברסיטה העברית עולה כי פרדס א', המשותף כאמור לה ולטכניון, שתקופת החכירה בגינו הסתיימה בספטמבר 2002 , אינו מעובד כלל, ולכן האוניברסיטה והטכניון עלולים לאבד את זכויותיהם בו. ממסמכי הטכניון לא ניתן לדעת מתי הפסיקו לעבד את הפרדס הזה, מי החליט על הפסקת העיבוד ואם נבחנו ההשלכות הנובעות מכך. במהלך שנת 2004 היו מגעים בין הטכניון לבין האוניברסיטה העברית בעניין עיבודו המחודש של הפרדס המשותף להם. בסוף אותה שנה נדרשה הנהלת הטכניון לסוגיית כדאיות החזקתם של הפרדסים בשל ההשקעה הכרוכה בעיבודם. מנהל אגף הנכסים הציע לפנות לשמאי מקרקעין ולקבל את חוות דעתו בנושא, אולם נשיא הטכניון החליט כי הטכניון לא יוותר על מגרשים שהתקבלו כתרומות. בעקבות זאת נעשתה פנייה משותפת בעל פה לחברה המעבדת (ראו לעיל בפרק על האוניברסיטה העברית) לבירור העלויות הכרוכות בעיבוד הפרדס על ידיה, אולם עד דצמבר 2006 לא נחתם הסכם עם החברה, ולכן הפרדס עדיין אינו מעובד. אשר לפרדס ב', הטכניון לא נקט אי פעם פעולה יזומה לעיבוד הפרדס, ולא ברור אם הוא יודע בכלל אם הפרדס מעובד, ומתי הסתיימה תקופת חכירתו. נמצא כי עד דצמבר 2005 לא פנה הטכניון לשמאי מקרקעין כדי שיעריך עבורו את שווי הפרדסים, ולא בדק את הכדאיות הכלכלית של החזקתם. עוד נמצא כי סוגיית החזקת הפרדסים לא הועלתה לדיון בוועד המנהל, וממילא הוא לא הנחה את הנהלת הטכניון כיצד לפעול בעניין זה. הטכניון הודיע בתשובתו מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה כי לאחר חתימת ההסכם עם החברה המעבדת בנוגע לפרדס א', הוא יפעל ליישמו גם בנוגע לפרדס ב'. לדעת משרד מבקר המדינה, על הנהלת הטכניון לבצע בדיקה מעמיקה של כל הכרוך בהחזקת הפרדסים, כ ולל סוגיות משפטיות, חישובי עלות מול תועלת והיבטים ציבוריים הכרוכים בהתחייבויות לתורמים, ולהמליץ בפני הוועד המנהל אילו פרדסים, אם בכלל, כדאי להמשיך להחזיק, ומה לעשות ביתר הפרדסים. מן הראוי גם שהטכניון ינתח וישקול אם כדאי בכלל לקבל בעתיד תרומות נדל"ן, ובייחוד פרדסים או קרקעות חקלאיות אחרות שאין ודאות שיניבו הכנסות, והם עלולים אף לגרום לטכניון הוצאות מיותרות. מוסדות להשכלה גבוהה 895 . .דירת שירות .בסוף שנת 1988 החליט המשנה לנשיא הטכניון למינהל ופיננסים דאז לקבל מתורם תרומה בסך 300,000 דולר ולהשתמש בה, לפי רצון התורם, לרכישת דירה שתשמשלמגורי נושא משרה מיוחדת (להלן - נושא המשרה). בדצמבר 1988 נרכשה לצורך כך דירה בחיפה. הדירה עלתה בפועל, כולל הוצאות נלוות, כ- 325,000 ( דולר. את הסכום הנוסף 25,000 דולר) שילם הטכניון מכספו. משרד מבקר המדינה העלה כי עניין קבלת התרומה וייעודה (ובכלל זה העלות הנוספת שבה נשא הטכניון) לא הובא כלל לדיון בוועד המנהל. בהסכם שנחתם בספטמבר 1989 בין הטכניון לבין נושא המשרה נקבע, בין היתר, כי הוא ישלם לטכניון דמי שכירות בשקלים בסך השווה ל -100 דולר לחודש בלבד (להלן - דמי השכירות), שיישמרו בחשבון מיוחד וישמשו את הטכניון לתחזוקת הדירה. הטכניון לא בדק אי פעם מהו שכר הדירה הריאלי של הדירה. על פי אומדן של משרד מבקר המדינה, שכר הדירה הריאלי אמור להיות 500 .דולר לחודש לפחות יצוין כי לפי סעיף 2 לפקודת מס הכנסה, מס הכנסה ישולם גם בגין "כל טובת הנאה או קצובה שניתנו לעובד ממעבידו... ו הכל - בין שניתנו בכסף ובין בשווה כסף, בין שניתנו לעובד במישרין או בעקיפין או שניתנו לאחר לטובתו". ככלל, השכרת דירת מעביד לעובד תמורת שכר דירה הנמוך משמעותית משכר הדירה הריאלי היא אפוא טובת הנאה שיש לזקפה להכנסה החייבת במס. משרד מבקר המדינה העלה כי עד מועד סיום הביקורת לא זקף הטכניון להכנסת נושא המשרה (הממשיך לעבוד בטכניון ולהתגורר בדירה) את ההטבה שהוא מקבל בגין דמי השכירות המופחתים שהוא משלם. בתשובתו מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה טען הטכניון, בין היתר, כי בזכות נושא המשרה הגיעו לטכניון עשרות סטודנטים, ולכן מרבית ההנאה שבדירה היא הנאת המעביד. עקב כך, בהתאם לפסיקה בדיני המס, אין צורך לזקוף את ההטבה להכנסתו החייבת במס. ואולם רשות המסים, שעניין זה הובא לידיעתה, הודיעה למשרד מבקר המדינה בתשובתה מינואר 2007 .כי הפרטים בעניין יובאו לידיעתו של משרד השומה בחיפה לדעת משרד מבקר המדינה, על רשות המסים לבחון אם היה מקום לזקוף להכנסת נושא המשרה החייבת במס את ההפרש בין דמי השכירות שניתן היה לגבות אילו השכיר הטכניון את הדירה בשוק החופשי ובין שכר הדירה ששילם נושא המשרה בפועל. אם יימצא שהייתה הצדקה לכך, מן הראוי שרשות המסים והטכניון יתקנו עניין זה ללא דיחוי. 896 דוח שנתי57ב .גביית דמי שכירות מתאגידי הטכניון .לטכניון יש עשרה תאגידים, חלקם בשליטתו המלאה וחלקם משותפים לו ולגופים אחרים. יש תאגידים שהם מכוני מחקר או הוראה, ויש העוסקים בפעילות כלכלית. הטכניון העמיד לרשות התאגידים ולשימושם נדל"ן בתו ך הקמפוסים ומחוצה להם. בדוח קודם מ - 199931 הצביע משרד מבקר המדינה על כך שהטכניון לא הסדיר את זכויותיו בנדל"ן שהעמיד לרשות התאגידים, לא קבע קריטריונים שעל פיהם יוחלט מאילו תאגידים לגבות דמי שכירות וכמה, ובפועל לא נהג לגבות דמי שכירות מתאגידיו, למעט מ"מוסד הטכניון למחקר ופיתוח בע"מ". הביקורת הנוכחית העלתה שעד נובמבר 2006 לא הסדיר הטכניון את זכויותיו בנדל"ן שהוא מעמיד לרשות תאגידיו ואינו גובה מהם דמי שכירות. אי-גביית דמי שכירות או קביעת דמי שכירות נמוכים הן למעשה סבסוד פעילותם של תאגידי הטכניון, אולם לעניין זה לא ניתן ביטוי בדוחות הכספיים של הטכניון ושל תאגידיו. יתר על כן, עד נובמבר 2006 לא טיפל האגף כלל בנדל"ן שהועמד לרשות התאגידים. לא ברור אפוא מי אמור לטפל בניהול השוטף של הנכסים האלה. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להסדיר לאלתר את זכויותיו בנדל"ן שהוא מעמיד לרשות תאגידיו, להסדיר את יחסי הגומלין ביניהם ולקבוע מי הגורם שיטפל בנדל"ן. על הטכניון לגבות דמי שכירות ריאליים מתאגידים השוכנים בבניינים שהוא הקים בתוך הקמפוס ומחוצה לו, לתת להם ביטוי מלא בדוחותיו הכספיים ולהבטיח שגם תאגידיו ייתנו להם ביטוי כזה. אם הטכני ון רוצה לסייע לתאגידיו במסגרת מדיניותו, עליו לעשות זאת במסגרת פעילות התכנון והתקצוב שלו ולתת לכך ביטוי בדוחותיו הכספיים. עליו להביא נושא זה, על היבטיו השונים, לאישור מוסדותיו המוסמכים ולפעול על פי הנחיותיהם. .מידע על נדל"ן בחו"ל .הטכניון, ככל האוניברסיטאות, מבסס חלק מתקציבו על כספי תרומות. לצורך גיוס התרומות הקים הטכניון אגודות ידידים (שוחרים) בארץ ובמדינות שונות בחו"ל. האגודות מאורגנות מבחינה משפטית בדרך כלל כאגודות עצמאיות. בדוח מבקר המדינה מ - 198732 נמצא שחלק מהאגודות בחו"ל משאירות בחזקתן כקרנות סכומי כסף ניכרים שנתרמו לטכניון. בבדיקה הנוכחית שעשה משרד מבקר המדינה בטכניון עולה כי אגודות הידידים ממשיכות להחזיק אצלן קרנות בסכומים המגיעים לעשרות ואפילו למאות מיליוני דולרים. מכיוון שנדל"ן יכול לשמש גם הוא כנכסי קרנות, פנה משרד מבקר המדינה לטכניון באוגוסט 2005 וביקש לדעת אם יש לו זכויות בנדל"ן בחו"ל (בין באופן ישיר ובין באופן עקיף, כגון באמצעות אגודות ידידי הטכניון). הטכניון ציין בתשובותיו כי אגודות ידידי הטכניון בחו"ל הן ארגונים עצמאיים שהטכניון אינו משתתף בבעלות עליהם או בניהולם, וכי אין לו זכות לקבל מהאגודות מידע בדבר נכסיהן. .__________________ .31 ראודוחות על הביקורת במוסדות להשכלה גב והה ( 1999 '), עמ77. 32 דוחות על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה ובוועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה גבוהה ( 1987 '), עמ 182-188 (להלן- הדוח מ- 1987.) מוסדות להשכלה גבוהה 897 .יצוין כי כבר בדוח מ - 1987 העיר מבקר המדינה לטכניון כי עליו לפעול לכך שהתרומות, ההקצבות למחקרים וכספי הקרנות הצמיתות יועברו אליו במלואם על ידי האגודות. באותו דוח עמד מבקר המדינה על כך שכל מוסד להשכלה גבוהה, כולל הטכניון, ידאג להסדרת יחסיו עם האגודות בהסכמים חתומים, שבהם יבואו לידי ביטוי גם דרישות בנושאי הדיווח הכספי והעברת כספי התרומות מן האגודות. לפיכך ראוי שבהסכמים בין הטכניון לבין אגודות הידידים שלו יוסדרו כל התחומים הנוגעים ליחסים עמן, כך שיתאפשר לו לקבל מידע גם על נדל"ן שנתרם לו באמצעות האגודות, ולקיים פיקוח על נדל"ן זה, אם יוחלט להשאירו, מסיבה כלשהי, בידי האגודות. .מבקר הטכניון .במרס 1981 אישר הוועד המנהל נוהל ביקורת פנימית, ומינה במרס 1982 מבקר פנימי למוסד, ועיגן את פעילותו בתקנון הטכניון. על פי התקנון, המבקר "אחראי בפני הקורטוריון באמצעות הוועדה לביקורת", שהיא אחת הוועדות הקבועות של הוועד המנהל. .משרד מבקר המדינה העלה כי עד היום לא בדק המבקר הפנימי של הטכניון נושאים הקשורים לנדל"ן. לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח שוויו הכספי הלא מבוטל של הנדל"ן, החשיבות שבניהולו והממצאים שהועלו בדוח זה, מ ן הראוי שבמסגרת תכניות העבודה השנתיות של המבקר הוא ישקול לכלול מפעם לפעם גם נושאים לבדיקה הקשורים לניהול הנדל"ן. כל זאת בהתחשב בסדרי העדיפויות שקבע מבקר הטכניון ובאילוצים הקיימים בעת קביעת תכנית העבודה. . . הביקורת על האופן שבו הטכניון מנהל את הנדל"ן שלו הע לתה ליקויים בדרכי הקבלה, הרישום והטיפול שלו בנכסים שמחוץ לקמפוסים שלו: לא נקבע מי ממוסדותיו המנהלים ומבעלי התפקידים הבכירים שבו מוסמך לקבל החלטות בנוגע לקנייה, לקבלה כתרומה, למכירה או להשכרה של נדל"ן; לא נקבע נוהל כולל העוסק במגוון התחומים הקשורים בנדל"ן; ולא הוכן ספר נכסים האמור לכלול את כל המידע המפורט והמעודכן על כל אחד מהנכסים. הצגת הנכסים בדוחות הכספיים של הטכניון לוקה בחסר: ערכם של הנכסים מוצג באופן סמלי בלבד; הם אינם ממוינים ומסווגים לפי ייעודם; יש נכסים שלטכניון יש זכויות בהם, אך הם לא הוצגו כלל בדוחות הכספיים; ולעסקאות שהוא ביצע, ושבמסגרתן מכר חלק מנכסיו, לא ניתן ביטוי נאות בדוחות. זכויותיו של הטכניון בכמה נכסים טרם הוסדרו, והם לא נרשמו על שמו כנדרש אצל רשם המקרקעין. אין לו כל מידע לגבי נכסים שאגודות הידידים שלו מחזיקות, ולכן הוא אינו יכול לוודא שנכסים אלו, אם ישנם, מניבים תשואה ומוחזקים כהלכה. על הטכניון לנקוט בהקדם את כל הצעדים הדרושים להסדרת זכויותיו על כל המקרקעין שרכש או שקיבל כתרומה. 898 דוח שנתי57ב .הטיפול בנכסים היה נתון בידי כמה גורמים, והפיקוח על הנכסים לקה בחסר. הטכניון לא ערך סיורים בנכסים ולא הצליח למנוע פלישה לנכסיו. רוב המידע המפורט הנוגע לנכסים השונים נמצא במועד הביקורת בתיקי הנכסים המנוהלים זה עשרות שנים במשרד עורכי דין פרטי המשמש יועץ משפטי של הטכניון, מבלי שההתקשרות שלו עם הטכניון עוגנה בהסכם המפרט את תחומי עיסוקיו, סמכויותיו ותפקידיו בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, ומבלי שהטכניון פנה למשרדים אחרים וביקש הצעות לקבלת שירותים משפטיים, כדי לשמור על עקרונות דיני המכרזים שהוא מחויב להם. הטכניון מעמיד לרשות תאגידיו נדל"ן, אך טרם הסדיר את זכויותיו בנדל"ן זה, והוא אף אינו גובה מתאגידיו דמי שכירות. החל מ- 1988 הוא גם מעמיד לרשות נושא משרה בטכניון דירה לשימושו בדמי שכירות מופחתים, אך שלא כנדרש בפקודת מס הכנסה, הוא לא זקף את ההטבה שנושא המשרה מקבל בגין דמי השכירות להכנסתו החייבת במס. לדעת משרד מבקר המדינה, על הטכניון להסדיר בהקדם האפשרי את הרישומים החשבונאיים, כך שהדוחות הכספיים שלו יהיו שקופים ויכללו את הערך המעודכן של המקרקעין, כדי להציג את מצבו הכספי האמתי של הטכניון. .נכסים משותפים לאוניברסיטה העברית ולטכניון .תורמת מארצות הברית הורישה בשנת 1975 את חלקה בפרדסים שהיו לה בישראל לאוניברסיטה העברית, לטכניון ולעוד שלושה מוסדות (להלן - היורשים). בשנת 1999 מונה מנהל עיזבון מיוחד לאיתור הפרדסים. הטכניון הסביר למשרד מבקר המדינה כי ביולי 1997 מפרדסים ]חלק[ נודע לו לראשונה כי "המנוחה הותירה אחריה צוואה בה ציוותה לטכניון הנמצאים בארץ". לאחר חיפושים איתר מנהל העיזבון 16 חלקות חקל איות, שרובן דרכים חקלאיות ומיעוטן פרדסים, ליד "המכללה האקדמית בית ברל", ששטחן הכולל כ -21 .דונם המנוחה החזיקה בחלק מהזכויות בהן. בשנת 2001 נרשמו אצל רשם המקרקעין זכויות הבעלות של היורשים בחלקות - 4.3% מכל אחת מהחלקות נרשמו על שם האוניברסיטה העברית וכ- 2.5% על שם הטכניון. בשנת 2002 ,העריך שמאי מקרקעין שמינה מנהל העיזבון כי שווי השוק של כל החלקות הוא כ - 490,500 דולר. מכאן שחלקה של האוניברסיטה העברית הוא כ- 21,000 דולר, וחלקו של הטכניון כ- 12,000 דולר. עם זאת, מנהל העיזבון העריך כי מחירן של החלקות צפוי לעלות במידה ניכרת בעקבות לחצים שונים המופעלים לשינוי ייעוד הקרקעות. בסוף 2003 .החלו להתקיים מגעים בין היורשים במטרה לגבש דרך משותפת לטיפול בחלקות במסגרת המגעים הוצעו כמה דרכי פעולה, ובהן מכירת החלקות לאלתר (ביחד או לחוד) ופעולה יזומה להשבחתן. כמו כן עלה הצורך לשכור שירותי שמירה לצורך הרתעת פולשים העלולים לתפוס חזקה שלא כדין על החלקות. נמצא כי עד היום לא הגיעו היורשים להסכמה באשר לדרך הפעולה העדיפה, ולמעשה לא נעשה דבר בעניין החלקות. יצוין כי מדוח שהכין השמאי בשנת 2002 עולה כי חלק מהחלקות מעובדות, ובאחת החלקות קיימת באר מים שמפעל מים מוסדות להשכלה גבוהה 899 . מקומי מפיק את מימיה. ממסמכי האוניברסיטה והטכניון עולה כי הם לא ניסו לוודא מיהם הגורמים המעבדים את החלקות, ואם הם קיבלו אישור לעשות זאת. הם גם לא ניסו לברר מי אישר למפעל המים להפעיל את הבאר ואם הוא מפיק ממנה רווחים, וגם לא טרחו לוודא שזכויותיהם בחלקה ובבאר נשמרות. האוניברסיטה העברית והטכניון הסבירו בתשובותיהם מדצמבר 2006 למשרד מבקר המדינה כי מאחר שלכל אחד מהם יש זכויות בשיעור קטן מאוד בחלקות, ומאחר שהשווי הכספי של זכויות אלו נמוך מאוד, אין כל הצדקה לטיפול אקטיבי שלהם דווקא בחלקות אלה. לדעת משרד מבקר המדינה, מן הראוי שהאוניברסיטה העברית והטכניון יערכו בדיקות שונות, ובהן גם בדיקות כלכליות, כדי לכלכל את צעדיהם ביחס לחלקות באופן המיטבי, וכדי להגיע להחלטה אם למכור את החלקות או להמשיך להחזיק בהן, שכן אי -נקיטת פעולה בעניין זה עלולה לפגוע בעתיד בזכויותי הם. היה ויחליטו להחזיק בחלקות או בחלק מהן, עליהם לנסות לאתר את המשתמשים בחלקות כדי לעגן בהסכם את השימוש שהם עושים בחלקות או לסלקם ולאפשר שימוש לאחרים, ובכל מקרה לפעול באופן כזה שזכויות הבעלות שלהם בחלקות לא ייפגעו. . האוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן מקרקעין, שחלקם בעלי ערך כספי ניכר. ניהול יעיל של מקרקעין אלה, ובמקרים מסוימים אף מכירתם, עשויים לסייע לאוניברסיטאות לשפר את מצבן הכספי. עם זאת, הוועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה גבוהה החייבת לעקוב אחר ניצול התקציבים של האוניברסיטאות כדי למנוע גירעונות או חריגות, לא נדרשה עד היום לסוגיית ניהול המקרקעין שלהן. עד היום היא לא קשרה בין ההקצבות שהיא מעבירה לאוניברסיטאות, ובהן גם הקצבות מיוחדות לכיסוי גירעונות, לבין הנכסים שהן מחזיקות. גם אגף התקציבים שבמשרד האוצר לא נתן דעתו על המקרקעין שהאוניברסיטאות מ חזיקות ועל משמעות הדבר מבחינת חובתן לפעול לצמצום גירעונותיהן לפני שהן פונות לקבל סיוע מקופת המדינה. החזקת נכסי דלא ניידי כגון פרדסים, מגרשים או דירות וניהולם אינה פעילות הליבה של האוניברסיטאות, ולפיכך נדרש שהן יבחנו את כדאיות המשך החזקת הנכסים ביחס לחלופות השקעה אחרות. בביקורת על האופן שבו האוניברסיטאות שנבדקו (האוניברסיטה העברית והטכניון) מנהלות את המקרקעין שלהן נמצאו ליקויים לא מעטים: ניהול לא תקין של ספרי נכסים, רישום חסר בדוחות הכספיים ובהנהלת החשבונות, אי -דיווח לרשם ההקדשות על חלק מהמקרקעין המהווים הקדש ציבורי, אי -הסדרת הזכויות במקרקעין, אי -הקפדה על ביצוע סיורים במקרקעין, פלישות של גורמים לא מורשים לנכסים, קבלה והחזקה של נכסים שאינה כדאית כלל וכיוצא בזה. האוניברסיטאות מחזיקות במקרקעין שניתן למכרם, והן אכן עושות זאת: האוניברסיטה העברית, המחזיקה מחוץ לקמ פוסים שלה מקרקעין רבים, מכרה 900 דוח שנתי57ב .בשנים האחרונות מקרקעין לא מעטים, ואף הטכניון מוכר מפעם לפעם מקרקעין שבבעלותו. עם זאת, נוכח מצבם הקשה של שני מוסדות אלה והגירעונות הניכרים שצברו, יש לשקול את המשך צמצום גירעונותיהם גם באמצעות מכירת מקרקעין נוספים שניתן ומוצדק מבחינה כלכלית למכור. מן הראוי אפוא שוות"ת ואגף התקציבים ייחסו חשיבות רבה יותר למקרקעין שהאוניברסיטאות מחזיקות. על ות"ת לקבוע קווים מנחים לטיפול בנכסים לצורכי דיווח, פיקוח ובקרה. עליה לדרוש מהאוניברסיטאות שיגישו לה רשימה מעודכנת של כל המקרקעין שבבעלותן, כשהם ממוינים ומסווגים על פי השימוש שניתן לעשות בהם ובתמורה ממכירתם, ושתכלול גם פרטים הנוגעים לערך הכספי המעודכן של כל נכס. על ות"ת ואגף התקציבים לתת את הדעת גם על נכסי האוניברסיטאות בעת הקצבת הסיוע המיוחד המוענק להן.

תקציר:
 843 .מוסדות להשכלה גבוהה . .פעולות הביקורת .נבדקה מידת מעורבותם של הוועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה גבוהה ושל אגף התקציבים שבמשרד האוצר בכל הנוגע לניהול נכסי דלא ניידי שהאוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן (להלן - נדל"ן), ובייחוד מידת התחשבותם בנכסים אלה בהחלטה על הסיוע הכספי שיינתן לאוניברסיטאות. כמו כן, נבדקו היבטים שונים של האופן שבו האוניברסיטה העברית בירושלים והטכניון - מכון טכנולוגי לישראל מנהלים את הנדל"ן שלהם. בדיקות השלמה נעשו אצל רשם ההקדשות שבמשרד המשפטים. . .היבטים בניהול נכסי דלא ניידי של האוניברסיטאות .תקציר .האוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן נכסים, לרבות נכסי דלא ניידי (קרקעות, פרדסים ומבנים; להלן - נדל"ן, נכסים או מקרקעין), שחלקם רבי ערך. חלק מהנכסים התקבלו כתרומות, ואם מטרות השימוש בנכסים לא נקבעו בהסכמים שנחתמו עם התורמים, האוניברסיטאות רשאיות להשתמש בתמורה ממכירת הנכסים לכל מטרה שיבחרו. את שאר הנכסים רכשו האוניברסיטאות עצמן במרוצת השנים, וההחלטה אם למכור את הנכס ומה לעשות בתמורה ממכירתו נתונה בידי הנהלות האוניברסיטאות. 844 דוח שנתי57ב .מעורבות ות"ת1 ואגף התקציבים בטיפול בנדל"ן של האוניברסיטאות .עד נובמבר 2006 לא קיימה ות"ת כל דיון בעניין הנדל"ן שהאוניברסיטאות מחזיקות מחוץ לקמפוסים שלהן, אף שמדובר לעתים בנכסים שערכם הכספי לא מבוטל, ואף שפעולות כגון החזקתם, קבלתם כתרומה, רכישתם או מכירתם של הנכסים יכולות להשפיע על מצבן הכספי של האוניברסיטאות. יתר על כן, היא לא ביקשה מהאוניברסיטאות רשימה מפורטת של הנכסים שברשותן, ואף אין בידיה מידע על סך ההוצאות וההכנסות של כל אוניברסיטה בגין הנכסים שהיא מחזיקה מחוץ לקמפוסים, ולפיכך אין היא יודעת אם האוניברסיטה מנהלת אותם ביעילות. ות"ת לא קיבלה כל החלטה בעניין הנכסים ו לא הנחתה את האוניברסיטאות כיצד לדווח עליהם, ובעת שקיבלה החלטות בעניין העברת ההקצבות לאוניברסיטאות היא לא הביאה בחשבון את הנכסים שברשותן. בשנים 1994 -2006 הקצתה ות"ת לכל האוניברסיטאות הקצבות מיוחדות בסך כולל של כ -600 מיליון ש"ח (במחירים שוטפים) לשם יצירת עתודות ויעודות. ות"ת לא עמדה על כך שהאוניברסיטאות יעמדו בהתחייבויותיהן להקצות מכספיהן לעתודות וליעודות ויפעלו לגיוס כספים למטרה זו, בין היתר באמצעות מכירת נכסים שברשותן. האוניברסיטה העברית בירושלים (להלן - האוניברסיטה העברית או האוניברסיטה) קיבלה מוות"ת בשני ם האמורות כ -97.9 מיליון ש"ח ליצירת עתודות ויעודות, ובשנות הכספים התשס"ג והתשס"ד (- 2002 2004)2, בעקבות הסכם שנחתם ביניהן, היא קיבלה כסיוע מיוחד כ-200 מיליון ש"ח נוספים. בחודשים מרס 2003 - מאי 2005 מכרה האוניברסיטה שני נכסים וקיבלה תמורתם יותר מ -19 מיליון דול ר, אולם היא לא קיבלה מוות"ת אישור מראש לביצוע העסקות כנדרש בהסכם ביניהן. הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל (להלן - הטכניון) קיבל מוות"ת בשנים האמורות הקצבה מיוחדת בסך של כ- 116.3 מיליון ש"ח ליצירת עתודות ויעודות. הוא מכר חמישה נכסים תמורת סכום כולל של כ -5.2 מיליון ש"ח, ולא דיווח לוות"ת על עסקות אלה ולו בדיעבד. נוסף על כך הוא לא מסר לוות"ת מידע על נכסים אחרים שניתן לממשם. בהסכמים הרב -שנתיים שאגף התקציבים שבמשרד האוצר חתם עם ות"ת הוא לא עמד על כך שהאוניברסיטאות יפעלו לכיסוי גירעונותיהן ולשיפור מצבן, בין היתר באמצעות מכירת נדל"ן שברשותן. בדוחות הכספיים של האוניברסיטאות יש הבדלים במידת הפירוט של נתוני הנדל"ן, והמידע על הנדל"ן אינו מפורט דיו: הנכסים מוצגים, .__________________ .1 .הוועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה גבוהה 2 שנת הכספים של האוניברסיטאות ושל ות"ת מקבילה פחות או יותר לשנת הלימודים האקדמית ונמשכת מתחילת אוקטובר עד סוף ספטמבר. מוסדות להשכלה גבוהה 845 . בדרך כלל, בערך סמלי בלבד, ולא מופרש בגינם פחת; בדרך כלל אין בדוחות די פרטים על שטחם של הנכסים ועל ייעודם. הניסיונות של ות"ת להגיע להסכם עם המוסדות להשכלה גבוהה בעניין כללי חשבונאות אחידים לא צלחו ונמשכו זמן רב מדי. לפיכך במועד הביקורת נמצא כי הדוחות הכספיים הנהוגים באוניברסיטאות אינם משקפים נכונה את מצבן הכספי. .האוניברסיטה העברית .לא נקבעו יחסי הגומלין ויחסי הכפי פות בין שני הגופים המטפלים בנכסי האוניברסיטה - חברת נכסי האוניברסיטה העברית בע"מ (להלן - חברת הנכסים או החברה) ומחלקת דיור ומושכרים באוניברסיטה. כמו כן האוניברסיטה לא הכינה נוהל כולל לטיפול בנדל"ן. בספר הנכסים שהחברה מנהלת חסרים פרטים חשובים, כגון התשואה השנתית על כל אחד מנכסי האוניברסיטה, הוצאותיה השוטפות לצורך הטיפול בנכסים והשווי של חלק לא מבוטל מהנכסים. במאזן הקרן הבלתי מוגבלת (התקציב הרגיל) שבדוחות הכספיים רשומים נכסים רבים, אך אין כל מידע בדבר שוויים, ייעודם והתנאים והמגבלות באשר למימושם, אם אלה נקבעו. במאזן הקרנות הצמיתות3 לא מצוין בנפרד שוויו של כל אחד מהנכסים, אלא שוויים הכולל של כל הנכסים, אולם גם נתון זה אינו מעודכן. יש נכסים רבים הרשומים במסגרת נכסי הקרנות הצמיתות שנראה כי יש לרשמם במסגרת הקרן הבלתי מוגבלת, ואם הם יימכרו תוכל הנהלת האוניברסיטה להשתמש בתמורה ממכירתם לכל מטרה, לרבות לכיסוי גירעונות ובהם גירעונות אקטואריים. נמצאו אי -התאמות בין הרישומים שבפנקסי רשם המקרקעין ובין הרישומים שבספרי האוניברסיטה. בפנקס ההקדשות הציבוריים שמנהל רשם ההקדשות לא היו רשומים 64 נכסים של הקרנות הצמיתות של האו ניברסיטה, שלא כנדרש בחוק הנאמנות, התשל"ט - 1979 , ועל אף הנאמר בדוחות קודמים של מבקר המדינה4. רשם ההקדשות לא הודיע לרשם המקרקעין על כל המקרקעין של האוניברסיטה שנרשמו כנכסי הקדש ציבורי, שלא כנדרש בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל- 1969. על פי נוהלי רשם ההקד שות, יש לקבל מראש את הסכמת הרשם למכירת מקרקעי הקדשות ציבוריים, אולם פעמים רבות דיווחה .__________________ .3 .קרנות שהאוניברסיטאות רשאיות להשתמש רק בפירות ההשקעה שלהן ולא בהן עצמן 4 דוחות על הביקורת במוסדות להשכלה גבוהה( 1995 '), עמ49 ; דוח שנתי56 ב של מבקר המדינה ( 2006 '), עמ980. 846 דוח שנתי57ב .האוניברסיטה לרשם ההקדשות על מכירת מקרקעין רק לאחר ביצוע המכירה. לעתים לא התריעה ועדת הנכסים המשולבת שהקימה האוניברסיטה (להלן - הוועדה) לפני חברת הנכסים על שהחברה ביצעה עסקות בלא לקבל ממנה מראש אישור לביצוען כנדרש. המוסדות המנהלים של האוניברסיטה לא דרשו דוח מקיף בדבר מצבת הנכסים של האוניברסיטה, שוויים ואפשרויות מימושם, ולא קיימו דיונים עקרוניים בנושא. האוניברסיטה לא עמדה על כך שחברת הנכסים תקפיד לקיים בנכסים סיורים בתדיר ות שנקבעה בתכניות העבודה. נוסף על כך לא נמנעה פלישה לפחות לשניים מנכסי האוניברסיטה. אחד הנכסים האמורים היה קרקע שהאוניברסיטה השכירה לחקלאי; החקלאי איפשר להציב עליה אוטובוס ישן ולהפעיל בו מזנון, וגבה תשלום מהמפעיל. אף על פי כן לא נקטה האוניברסיטה שום צעדים נגד החקלאי בגין שימוש שעשה שלא כדין וללא רשות במקרקעין שלה, ואף לא תבעה ממנו פיצוי כספי בגין הכספים שגבה ממפעיל המזנון. מועצת המנהלים של החברה והוועדה לא בחנו אם החזקתם של הנכסים השונים כדאית, ולא מסרו ניתוח בעניין זה למוסדות המנהלים של האוניברסיטה. במדור הקרנות של האוניברסיטה (להלן - המדור) רשומות רק שלוש קרנות שבהן יש נכסי מקרקעין, ואילו ליתר הנכסים שהחברה מנהלת, הרשומים אצלה כנכסי קרנות מיועדות, לא ניתן ביטוי, וממילא המדור אינו מייעד את פירותיהם ליעדים שקבעו התורמים. לאוניברסיטה אין כל הכנסה משמונה פרדס ים שהיא חוכרת ממינהל מקרקעי ישראל, אף שעלויות החזקתם לא מבוטלות. ארבעה מהפרדסים אינם מעובדים כלל או מעובדים עיבוד עונתי בלבד, ולכן האוניברסיטה עלולה לאבד את זכויותיה בהם. האוניברסיטה לא קבעה נוהל המסדיר את כל העניינים הנוגעים להקצאת דירות שבבעלותה, המיועד ות לשימושם של גורמים שונים הקשורים לאוניברסיטה. בהיעדר נוהל כתוב והליך מסודר של ביקורים תקופתיים בדירות או הליך אחר לבדיקת מצבן של הדירות, אין לדעת אם הן מתוחזקות כהלכה, אם בוצעו בהן שינויים שלא אושרו ואם צריך לשפצן. כמו כן אין לדעת אם הדיירים השוכנים בדיר ות הם אלה שהדירות הוקצו להם או שמא הועברו הדירות לדיירים לא מורשים או שוכנו בהן דיירי משנה. מדור הקליטה ממונה על הקצאת דירות לשלוש קבוצות שונות של חברי סגל אקדמי תמורת שכר דירה מסובסד. לא נקבע בנוהל כמה דירות רשאי המדור להקצות לחברי הסגל, לאילו חברי סגל הוא אמור להקצות את הדירות, ומי מוסמך לקבוע את מספר הדירות שיוקצו למדור. כמו כן אי-אפשר ללמוד מהרישומים מי החליט על עצם סבסוד מוסדות להשכלה גבוהה 847 . שכר הדירה של הדיירים, מה היו השיקולים לקבלת ההחלטה ואיך נקבעו שיעורי הסבסוד השונים. האוניברסיטה מעמידה לרשות המכון ללימודים מתקדמים 14 ,דירות והוא משכן בהן חברי סגל מאוניברסיטאות בארץ ובעולם. חברי הסגל האמורים אינם משתתפים כלל בתשלום שכר הדירה והארנונה. לא התקיים באוניברסיטה כל דיון עקרוני בשאלה אם ראוי להעמיד לרשות האורחים דירות ללא תמורה בכלל, ודירות יקרות וגדולות בפרט. .הטכניון .לא נ קבע בתקנון מי ממוסדותיו המנהלים של הטכניון ומבעלי התפקידים הבכירים שבו (נשיא הטכניון וסגניו) מוסמך לקבל החלטות בנוגע לקנייה, לקבלה כתרומה, למכירה או להשכרה של נדל"ן הנמצא מחוץ לקמפוס. הטכניון לא קבע נוהל כולל העוסק במגוון התחומים הנוגעים לטיפול בנדל"ן וכן לתפקידם, לסמכותם ולתחומי אחריותם של כל הגורמים העוסקים בנושא. הטכניון רוכש שירותים משפטיים כבר עשרות שנים ממשרד פרטי של עורכי דין (להלן - היועצת המשפטית) המטפל, בין היתר, בתחום הנדל"ן, בלא שעשה סבב מחזורי הוגן במגמה להחליף את היועץ המשפטי שלו מדי פעם בפעם. תפקידיה המפורטים וסמכויותיה של היועצת המשפטית, ובכלל זה פעילותה בתחום הנדל"ן, לא עוגנו בהסכם בינה לבין הטכניון. הטכניון גם לא קבע נוהל המעגן את סוגיית ההתקשרות של עובדי הטכניון עם היועצת המשפטית לצורכיהם הפרטיים. הטכניון אינו מנהל ספר נכסים. רשימה מרוכזת שהוכנה בעקבות בקשתו של משרד מבקר המדינה אינה כוללת הערכת שווי של רוב הנכסים והגדרת מצבם על סמך ביקורות שוטפות. רישום המקרקעין בדוח הכספי של הטכניון לוקה בחסר: הטכניון לא סיווג אותם על פי מטרותיהם, ובפועל כל המקרקעין נרשמו בדוחות הכספיים כנכסי קרן הפיתוח ו לא כנכסי הקרנות המיועדות או הקרן הכללית; יש מקרקעין שלא נכללו ברשימת המקרקעין שצורפה לדוח הכספי, אף שלטכניון יש זכויות בהם; הטכניון מציג בדוחות הכספיים את כל המקרקעין, לרבות אלה שרכש מכספו, לפי שווי סמלי של שקל אחד בלבד, כולל מקרקעין שיש בידיו הערכה מעודכנ ת בדבר שוויים. ברשימת המקרקעין שהוצגו כאילו התקבלו כתרומות נכללו לפחות שניים שלא התקבלו כתרומות, אלא נרכשו על ידי הטכניון מכספו. לעסקות שביצע הטכניון, שבמסגרתן מכר חלק מהמקרקעין שלו, לא ניתן ביטוי מלא בדוחות הכספיים שלו. כדי לזכות בפטור בסך כ- 340,000 ש"ח מתשלום מס שבח בגין מכירת דירה שקיבל כתרומה, דיווח הטכניון בספטמבר 2004 למשרדי מס שבח 848 דוח שנתי57ב .מקרקעין בחיפה כי מסר את התמורה שקיבל, בניכוי תשלומי הרנטה הצפויים שישולמו לאלמנת התורם, ל"מימון מענקי עידוד המחקר לשנת התשס"ד" (להלן - מענקי עידוד). ואולם מעיון במסמכי הטכניון אי-אפשר לדעת בוודאות אם אכן נתן הטכניון מענקי עידוד שלא היה נותן לולא מכר את הדירה. עניין הסיורים בנכסים כמעט שאינו מצוין בתיקי הטכניון: מעולם לא הוכנו תכניות שנתיות לסיורים בנכסים השונים, ונציגי הטכניון סיירו סיורים מעטים באחד הנכסים בלבד, אף כי מטרת הסיורים היא פיקוח על הנכסים. אין בידי הטכניון מידע על השימוש שנעשה בפועל בכל הקרקעות החקלאיות שיש לו זכויות בהן ועל מצבם הפיזי של הנכסים שהוא משכיר. נמצא כי עקב אי -ביצוע הסיורים בנכסי הטכניון, השתמשו פולשים לפחות באחד מנכסי הטכניון בלא ידיעתו, קל וחומר ללא רשותו. נכס אחר של הטכניון התקבל כתרומה, אף שהטכניון לא בדק קודם קבלתו אם התרומה כדאית. בפועל התרומה לא הייתה כדאית, כיוון שלא זו בלבד שהטכניון לא קיבל עד היום תמורה כלשהי בגין הנכס, אלא שהיו לו הוצאות לא מבוטלות בגינו, וספק אם יקבל בגינו תמורה בעתיד. הזכויות של הטכניון בכמה מקרקעין טרם הוסדרו, והם לא נרשמו על שמו אצל רשם המקרקעין. אין בידיו הערכת שמאי בנוגע לשוויים של שני פרדסים שיש לו זכויות בהם, והוא גם לא פיקח על הנעשה בפרדסים אלה ולא הקפיד שהם יעובדו, אף כי הדבר נדרש למען הבטחת זכויותיו בהם. הטכניון לא הסדיר את זכויותיו בנדל"ן שהוא מעמיד לרשות תאגידיו, והוא אינו גובה מהם דמי שכירות. אגף נכסים והשקעות לא טיפל כלל בנדל"ן שהועמד לרשות התאגידים, ולא ברור אפוא מי אמור לטפל בניהול השוטף של הנכסים האלה. .נכסים משותפים לאוניברסיטה העברית ולטכניון .בשנת 1975 ,הורישה תורמת מארצות הברית לאוניברסיטה העברית לטכניון ולעוד שלושה מוסדות (להלן - היורשים) את חלקה בפרדסים שהיו לה בישראל. עד מועד סיום הביקורת לא הגיעו היורשים להסכמה באשר לדרך הפעולה העדיפה, ולמעשה לא נעשה דבר בעניין החלקות. חלק מהחלקות מעובדות, ובאחת החל קות יש באר מים שמפעל מים מקומי מפיק את מימיה. האוניברסיטה העברית והטכניון לא בדקו מיהם מעבדי החלקות, ואם הם קיבלו אישור לעשות זאת. נוסף על כך הם לא בדקו מי אישר למפעל המים להפעיל את הבאר ואם הוא מפיק ממנה רווחים, ואף לא וידאו שזכויותיהם בחלקות ובבאר נשמרות. מוסדות להשכלה גבוהה 849 .