HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
נוכח כל אלה, לפעולות הקשורות לאתרים יש משמעויות מדיניות, ביטחוניות ופוליטיות, ועל כן יש חשיבות מיוחדת לניהולם באופן מושכל, שקול ותקין ובכלל זה להסדרה מיטבית של התיאום בין רשויות המדינה הפועלות באזור זה.
הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים היא תאגיד סטטוטורי הפועל על פי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ"ח-1998 (להלן - חוק גנים לאומיים).
תפקידה של רט"ג הוא לטפל בכל ענייני הגנים הלאומיים ושמורות הטבע וכן להגן על ערכי הטבע והמורשת, לפקח על שמירתם ולטפח אותם.
מתוקף תפקידה רט"ג מחזיקה ב גן לאומי סובב חומות.
תכנית מתאר כללית לעיר העתיקה וסביבתה ייעדה את שטח הגן לשטח פתוח ציבורי ומיוחד .
התכנית, שפורסמה ב שנת 19775 , קבעה כי יש לפתח את האזורבד בבד עם שמירה על אופיו, על הנוף הטבעי והעירוני, על האתרים המסורתיים לדתות השונות ועל האתרים הארכאולוגיים.
גן לאומי סובב חומות כולל את האתר התיירותי והארכאולוגי עיר דוד, מקום משכנה של ירושלים הקדומה מראשית ימיה עד לאמצע ימי הביניים ; בעיר דוד מתגוררים יהודים וערבים.
רט"ג מחזיקה גם בגן לאומי עמק צורים .
גן זה ממוקם באפיק נחל קדרון, למרגלות הר הצופים והר הזיתים , מצפון מזרח לגן לאומי סובב חומות ולעיר העתיקה.
הגן משתרע על פני 170 דונם.
החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ נוסדה בשנת 1969 כחברה ממשלתית לשםשיקום הרובע היהודי ופיתוחו כאתר לאומי, דתי, היסטורי ותרבותי.
החברה מחזיקה ב"פיר וורן" המצוי בעיר דוד, ובמרכז דוידסון אשר ברובע היהודי.
עמותת אלע"ד- אל עיר דוד הינה עמותה פרטית ה פועלת לחיזוק הקשר היהודי לירושלים, באמצעות קיום סיורים והדרכות, אכלוס ופרסום חומר הסברה.
על פי הסכמים משנת 2002 ומשנת2012 העמותה מתפעלת, מנהלת ומפתחת את פיר וורן.
משנת 2005 היא מתפעלת ומפתחת את עיר דוד ומפעילה מיזמים בתחום גן לאומי סובב חומות ובתחום גן לאומי עמק צורים.
עיר דוד הפכה לידידותית למבקרים, הודות לפעילותה הענפה של העמותה, ומשנת 2003 ועד שנת 2013 עלה מספר המבקרים בה מכ- 36,000 לכ- 394,000 מבקרים בשנה.
5 /"תכנית מס' עמ9 ,"לירושלים העתיקה וסביבתהילקוט הפרסומים 2308 , 31.
ניהול ותפעול של אתרי תיירות באגן העיר העתיקה בירושלים | 25 .
בשנים 2015-1991 חתמה רמ"י על כמה חוזים והסכמים עם .
החברה, העמותה ורט"ג לגבי אותן חלקות, אשר מצויות בגן לאומי סובב חומות פעולות הביקורת .
בחודשים יוני 2014 - אוקטובר2015 בדק משרד מבקר המדינההתקשרויות בנוגע לזכויות במקרקעין בעיר דוד, הנמצאת כאמור בגן לאומי סובב חומות.
עוד נבחנו אופן הפיקוח של רט"ג על הפעילויות שמקיימת העמותה בגן לאומי סובב חומות ובגן לאומי עמק צורים והתקשרויותיה של החברה עם העמותה בעניין פיר וורן והיבטים מסוימים בהליך קבלת ההחלטות בדבר מסירת תפעול מרכז דוידסון לידי העמותה.
השלמות ובירורים נעשו ברשות העתיקות וברשות מקרקעי ישראל.
עדכונים שונים נעשו עד יולי 2016.
זכויות במקרקעין בשטחי עיר דוד .
רמ"י הוקמה על מנת לנהל את מקרקעי ישראל, מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 .
תפקידי רמ"י הם בין היתר הקצאת קרקעות, רכישת קרקעות, שמירת זכויות בעלי המקרקעין, קידום רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ומתן שירותים לבעלי זכויות במקרקעין.
התקשרויות חופפות בנוגע לזכויות במקרקעין .
נציגי רמ"י הסבירו למשרד מבקר המדינה באוקטובר 2015 כי ככלל רמ"י אינה מאשרת עסקות המעניקות לגורמים שונים זכויות לשימוש באותה יחידת קרקע בעת ובעונה אחת.
ואולם, הועלה כי בשנים 2015-1991 חתמה רמ"י על כמה חוזים והסכמים עם החברה, העמותה ורט"ג לגבי אותן חלקות, אשר מצויות בגן לאומי סובב חומות, והדבר יצר אי-בהירות בדבר זכויות החזקה על החלקות, ובחלק מהשנים גם נוצרו זכויות חופפות ; זאת, בין היתר, מכיוון שמכוח החוזים וההסכמים עם רמ"י, בשנים 2015-2002 חתמו החברהורט"ג , כל אחת בנפרד, על הסכמים שונים עם העמותה בנוגע לחלקות הללו.
חוזה בין רמ"י לחברה: ביולי 1991 החכירה רמ"י לחברה חלקות בעיר דוד, על פי חוזה שחתמה עמה בעניין זה (להלן - חוזה החכירה עם החברה מ שנת 1991 ).
החוזהנחתם לתקופה של 49 שנים, ומטרת החכירה הוגדרה בו "גידור השטח ושמירה".
בנספח לחוזה הורחבה מטרת החכירה להשגת כל המטרות שלשמן הוקמה החברה.
עוד נקבע בנספח כי בתקופת החכירה תהיה החברה אחראית להחזקתו של השטח, לניהולו ו לפיקוח עליו.
בטופס "סיכום עסקה" של רמ"י מפברואר 1994 נכתב כי במרץ 1992 בוטל חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 .
ואולםבמאי 1992 כתב מנכ"ל החברה באותה העת לרמ"י כי בנסיבות שבהן רמ"י מבקשת להעניק למשרד הבינוי והשיכון הרשאה לתכנון ולפיתוח של המקרקעין שלגביהם נחתם חוזה החכירה, מסכימה החברה לוותר על יישום חוזה החכירה , בת נאי שתקבל הרשאה 26 | דוח שנתי 67א .
להפעיל את האתרים הארכאולוגיים שיישארו בשטח.
בדצמבר 1992 הציע מנהל מחוז ירושלים ברמ"י דאז למנכ"ל רמ"י דאז לחדש את החפירות הארכאולוגיות באזור באמצעות רשות העתיקות, אולם ציין כי לשם כך יצטרך שר הבינוי והשיכון דאז להורות לחברה לוותר על התנאי שהציבה.
בטופס "סיכום עסקה" של רמ"י מפברואר 1994 נכתב כי רמ"י פעלה לקבלת כתב ויתור מהחברה, אך לא קיבלה כתב ויתור בנוסח המקובל, וכי יש למסור את אותו השטח למשרד הבינוי והשיכון ללא קבלת כתב הוויתור.
יצוין כי ברמ"י לא נמצאו מסמכים ולפיהם היא הודיעה לחברה כי היא מבטלת באופן חד-צדדי את חוזה החכירה עמה משנת 1991.
בתשובותיה של רמ"י למשרד מבקר המדינה מדצמבר2015 ומינואר2016 ( שתי התשובות יכונו להלן - תשובת רמ"י) צוין כי חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 בוטל בשנת 1992 .
בתשובותיה של החברה למשרד מבקר המדינה מנובמבר ומדצמבר 2015 ומיולי2016 (התשובות יכונו להלן- תשובת החברה) צוין כי חוזה החכירה עומד בתוקפו, וכי לרמ"י היה ידוע שהוויתור הוא זמני - למשך שנה בלבד.
כן המציאה החברה חוות דעת של היועצת המשפטית שלה מיוני 1993 , ולפיה "הואיל ועד כה לא נחתם כל הסכם לעניין האתרים הארכיאולוגיים עם החברה - לא נתמלא התנאי המתלה להסכם הוויתור על חוזה החכירה והוא עומד בתוקף".
רמ"י מסרה בתשובתה כי ביולי 2016 היא הודיעה לחברה שבעקבות טיוטת דוח הביקורת התברר לה לראשונה כי לחברה טענות בדבר זכויות מכוח חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 , וכי עמדתה היא כי אין לחברה כל זכויות במקרקעין, וכי אלו בוטלו ב-1992.
חוזה בין רמ"י לעמותה: באוקטובר 1997 נחתם חוזה הרשאה בין רמ"י לבין העמותה, למטרות שמירה והחזקה של חלקות בעיר דוד (להלן - חוזה ההרשאה עם העמותה) ; תוקף החוזה נקבע לשבע שנים .
החלקות אשר לגביהן נחתם חוזה זה הן ברובן אותן החלקות שלגביהן נחתם חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 (ראולוח 1 להלן).
במסגרת הליכים משפטייםשהתקיימו בבג"ץ6 הודיעה רמ"י לעמותה במרץ 1999 .
על ביטול חוזה ההרשאה בתשובת רמ"י צוין כי מאחר שלשיטתה, חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 בוטל בשנת 1992 , לא הייתה תקופהשבה התקיימה חפיפה בין חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 ובין חוזה ההרשאה עם העמותה.
בלוח שלהלן מצוינות חלקות המקרקעין שבהן היו (לכאורה) לחברה ולעמותה זכויות חופפות בשנים 1999-1997 (לשם שמירת פרטיות בעלי החלקות הן לא הובאו בשמן): .
6 בג"ץ 6954/98 צפריר נ' רמ"י (פורסם במאגר ממוחשב, 12.
) ניהול ותפעול של אתרי תיירות באגן העיר העתיקה בירושלים | 27 .
לוח1 : זכויות חופפות (לכאורה ) של החברה והעמותה בחלקות בעיר דוד, בשנים 1999 -1997 .
החלקה זכויות החברה על פי חוזה .
החכירה עם החברה מ- 1991 זכויות העמותה על פיחוזה .
ההרשאה עם העמותה מ - 1997 .
(במ"ר ) 17,470 26,007 .
התקשרות בין רמ"י לרט"ג: בדצמבר 2000 חתמה רמ"י עם רט"ג על הסכם הרשאה לשבע שנים (להלן - הסכם רט"ג 2000).
בהסכם ניתנה לרט"ג החזקה בלעדית7 בחלקות בעיר דוד , בכפוף לנספח ג', שצוין כי הוא מתאר את התחייבויות רמ"י בגין חלקות המפורטות באותו נספח, וכי הוא חלק בלתי נפרד מההסכם .
ואולם מסמך שמכונה נספח ג' לא צורף להסכם.
להסכם צורף תׂשריט הכולל טבלה של חלקות שלעמותה יש זכויות בהן (להלן - מפת זכויות העמותה), אולם לא הוגדרו סוגי הזכויות, השטחים שהן חלות בהם ומועד קבלתן.
יצוין כי לעמותה היו זכויות קנייניות, דוגמת דיירות מוגנת, בדירות בארבע חלקות המצויות בעיר דוד .
הזכויות הוקנו לעמותה מכוח חוזים שנחתמו בסוף שנות השמונים ובתחילת שנות ה תשעים של המאה העשרים.
הוסבו הזכויות לזכויות חכירה מרמ"י .
7 מעמדה של רט"ג מכוח הסכם רט"ג2000 הוא מעמד של מחזיק על פי הרשאה שאינה ניתנת לביטול, כל עוד השטח או חלק ממנו מוכרז שמורת טבע.
בתשובת רמ"י ובתשו בותיה של העמותה למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2015 ומינואר ויולי 2016 (התשובות יכונו להלן- תשובת העמותה) נמסר כי נספח ג' האמור, המפנה להתחייבויות של רמ"י, הוא למעשה מפת זכויות העמותה אשר צורפה להסכם ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו.
ביולי 2015 נחתם בין רמ"י לרט"ג חוזה הרשאה ל -14 שנה8 (להלן- חוזה רט"ג 2015 .
) בחוזה זה ניתנה לרט"ג הרשאה לשמירה על הקרקע ופיקוח על הנעשה בה.
בלוח 2 מצוינות חלקות המקרקעין אשר בהן היו (לכאורה ) לחברה ולרט"ג זכויות חופפות בשנים 2015-2000 (לשם שמירת פרטיות בעלי החלקות הן לא הובאו בשמן): .
לוח 2 : זכויות חופפות (לכאורה ) של החברה ורט"ג בחלקות בעיר דוד, בשנים 2015 -2000 .
החלקה זכויות החברה על פי .
החברה משנת 1991 זכויות רט"ג על פי .
לשנים 2007 -2000 זכויות רט"ג על פי .
א בשלמות בשלמות בשלמות .
ה בשלמות בשלמות בחלק .
ו בשלמות בשלמות בשלמות .
ח בשלמות בשלמות בשלמות .
יא בשלמות בשלמות בשלמות .
יג בשלמות בשלמות בשלמות .
(במ"ר ) 17,470 כ- 24,000 25,062 .
ניהול ותפעול של אתרי תיירות באגן העיר העתיקה בירושלים | 29 .
הסכמים בין החברה לעמותה: בדצמבר 2002 חתמה החברה עם העמותה על הסכם לתקופה של עשר שנים, לתפעול, ניהול ופיתוח של פיר וורן (להלן - הסכם פיר וורן).
בהסכם זה הצהירה החברה כי היא המחזיקה ובעלת זכויות החכירה בשטחים בעיר דוד משנת 1991 .
תנאי התמורה עודכנו מדי פעם בפעם בשנת 2012 נחתם הסכם חדש בין החברה לעמותה, ובשנת2014 חודשתוקפו והוא היה בתוקף במועד סיום הביקורת באוקטובר 2015.
:הסכמים בין רט"ג לעמותהבשנת 2005 חתמה רט"ג עםהעמותה על הסכם לתפעול עיר דוד (להלן - הסכם תפעול 2005 ).
ההסכם נחתם לשנה , עם אפשרות הארכה לשלוש שנים נוספות וכן הלאה.
בשנת 2010 הוגשה עתירה לבג"ץ9 נגד הארכת התוקף של הסכם תפעול 2005 .
בפסק דין שניתן במרץ2012 (להלן- בג"ץ עיר עמים) אישר בג"ץ נוסח חדש של הסכם תפעול בין הצדדים.
בג"ץ קבע כי "בעל סמכות יכול להיעזר בגורם אחר לצורך מילוי תפקידו על ידי העברה של תפקידים בעלי אופי טכני, ואפילו כרוכה בהם הפעלה מוגבלת של שיקול דעת על ידי אותו גורם".
בהתאם לכך קבע בג"ץ כי הניהול הישיר של עיר דוד ייעשה על ידי רט"ג, וכי היא רשאית למסור לאחר רק את תפעולו של האתר.
במרץ 2012 נחתם בין רט"ג לעמותה הסכם לתפעול עיר דוד (להלן- הסכם התפעול).
תוקף ההסכם נקבע לשלוש שנים, עם אפשרות הארכה לשלוש שנים נוספות וכן הלאה.
:השלכות ההתקשרויות החופפות א.
בשנים 2014-2002 חתמה כאמור החברה על הסכמים עם העמותה לגבי פיר וורן.
זאת אף ש בעת שבמסמכי רמ"י צוין כי כבר ב שנת 1992 בוטל חוזה החכירה עם החברה מ שנת 1991 .
רט"ג מצדה חתמה עם העמותה על הסכם תפעול בהסתמך על זכויות העמותה בעיר דוד, ובהן זכויות על פי הסכם פיר וורן, שהקנה לעמותה זכויות לתפעול, ניהול ופיתוח של פיר וורן.
במכתב ששלח במאי 2010 יו"ר העמותה דאז10 למנכ"ל החברה דאז הוא ציין כי השטח שלגביו נחתם הסכם פיר וורן נמצא "בכפל חזקות " - של החברה ושל רט"ג (להלן - מכתב העמותה משנת 2010).
יו"ר העמותה דאז הודיע למנכ"ל החברה דאז: "אם תחליטו להעלות את סכום התשלום של [ ]העמותה לחברה.
לא תהיה לנו ברירה אלא להביא את ההכרעה לשולחנו של היועץ המשפטי לממשלה.
ואני רואה סיכוי סביר שהעניין יוכרע לטובת רט"ג, כיוון שעיר דוד הינה חלק מגן לאומי סובב חומות".
בתשובת החברה נמסר שעד שנת 2010 לא היה ידוע לה על חוזה בין רמ"י לרט"ג, וכי נודע לה "רק ב -2010 כי]יו"ר העמותה דאז[ ממנכ"ל העמותה יש בידו חוזים כפולים אך החברה לא הסכימה לוותר על זכותה בשטח".
החברה ציינה ש"רמ"י לא טרחה לידע את החברה על כוונתה לחתום על .
9 בג"ץ 5031/10 עמותת עיר עמים נ' הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים (פורסם במאגר ממוחשב, 26.
) 10 יו"ר העמותה מונה למנכ"ל העמותה ב- 31.
ואי-ליבון מצב הזכויות .
הולמת גופים ציבוריים .
ככלל חוזה עם הרט"ג לשטחי עיר דוד ועמותת אלע"ד הסתירה מידע זה מן החברה במשך כל אותן שנים ( 2010-2002 )".
החברה הוסיפה בתשובתה כי להחליש את כוחה של ]יו"ר העמותה דאז[ "להבנתה ביקש מנכ"ל העמותה , בכך שטען לקיום]בין החברה לעמותה[ החברה במו"מ לחידוש ההסכם הסכם כפול".
בהסכם רט"ג 2000 נקבע כי כל עוד הוא בתוקף, לא תחכיר רמ"י את השטח, לא תאפשר לאחרים להחזיק בו ולא תעשה כל פעולה לגביו שלא לפי הסכם זה, למעט כדי למלא את התחייבויותיה המפורטות בנספח ג' להסכם.
נמצא כי בדצמבר 2003 חתמה רמ"י עם העמותה על חוזה חכירה ל-49 שניםלגבי חלקה ז' בשלמותה, אף שהתחייבה כלפי רט"ג בהסכם 2000 שלא תחכיר את השטח.
בשנים 2004 עד2007 הייתה אפוא חלקה ז' בשלמותה מצויה לכאורה בכפל החזקות - החזקה של רט"ג והחזקה של העמותה.
בתשובת רמ"י נמסר כי נוכח הערות משרד מבקר המדינה היא הגיעה למסקנה שיהיה נכון לכלול בחוזה חכירה עם רט"ג גם את חלקות ז' ו-יב', אף על פי שנגרעו במסגרת חוזה רט"ג 2015 , ובד בבד לציין בחוזה תנאי מיוחד בדבר זכויות העמותה בחלקות אלה.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י, לחברה ולרט"ג שהתנהלותן המתוארת לעיל - אי-ביטול מסודר של התקשרות, ביצוע התקשרויות המקנות זכויות חופפות ואי-ליבון מצב הזכויות במקרקעין - אינה הולמת גופים ציבוריים ככלל, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בפעילות ובזכויות באזור כה רגיש, שבו יש חשיבות עילאית להסדרת זכויות המקרקעין ולתיאום מיטבי בין רשויות המדינה.
בפגישה של נציגי רמ"י עם נציגי משרד מבקר המדינה באוקטובר 2015 טענו נציגי רמ"י כי חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 , חוזהההרשאה עם העמותה מ -1997 , הסכם רט"ג2000 וחוזה רט"ג 2015 חלו על תקופותעוקבות, ולא חופפות.
עוד טענו נציגי רמ"י כי חתימת החוזים וההסכם לאחר חוזה החכירה עם החברה משנת 1991 נעשתה משום שאצל רמ"י היה רשום שחוזה החכירה עם החברה משנת 1991 .
בוטל כמו כן טענו נציגי רמ"י כי עד למועד הפגישה עם נציגי משרד מבקר המדינה לא יידעו אותם לא רט"ג ולא החברה בדבר כפל החוזים לגבי אותן חלקות.
ניהול ותפעול של אתרי תיירות באגן העיר העתיקה בירושלים | 31 .
לעיר דוד ואת הזכויות .
שלהן משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי תשובתה אינה מתיישבת עם נוסחי החוזים וה הסכם שהוצגו בדוח זה, ו מכל מקום התנהלותה של רמ"י בקשר לחוזה החכירה עם החברה משנת 1991 , ובייחוד לביטול, שלא ברור אם נעשה, תרמה רבות לחוסר הבהירות הבסיסית בדבר זהות בעלי החזקות על אותן החלקות.
משרד מבקר המדינה רואה את הדבר בחומרה, בייחוד נוכח רגישותו של המקום שלגביו נחתמו ההסכמים.
לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח טענתו של יו"ר העמותה דאז, היה על החברה לבדוק אצל רמ"י, לכל הפחות משנת 2010 , את סטטוס חוזה החכירה של החברה מ שנת 1991 ואת מארג זכויותיה בהקשר זה.
בדיקה כז את לא נעשתה עד מועד סיום הביקורת.
אשר לרט"ג - לדעת משרד מבקר המדינה, לאחר שנודע לרט"ג (לפחות בשנת 2013 ) על הטענות שלפיהן בחלקות מסוימות יש בו זמנית זכויות, חזקות ובעלויות לגורמים שונים - היה ראוי שתבדוק עם רמ"י, שהיא הגורם המוסמך, את מכלול הזכויות בחלקות אלה.
רט"ג הודיעה בתשובותיה למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2015 ומיולי2016 ( שתי התשובות יחד יכונו להלן - תשובת רט"ג) כי בעקבות הביקורת היא תפנה לרמ"י על מנת לדעת מה עמדתה לגבי תקפות ההסכמים שבין רמ"י לבין החברה וגורמים אחרים.
משרד מבקר המדינה מעיר כי על רמ"י לבחון לאלתר את מכלול העסקאות הנוגעות לעיר דוד ו את הזכויות הנובעות מהן, ולהבהיר מי הם בעלי הזכויות, מה מהות הזכויות ו מהו המדרג שלהן.
כמו כן, על רמ"י להקפיד להימנע מכריתת התקשרויות חופפות ו מתן זכויות חופפות על אותן חלקות לגופים שונים.
לדעת משרד מבקר המדינה, התנהלותם של כלל הגורמים המעורבים: רמ"י, החברה ורט"ג, יצרה אי -בהירות בדבר הזכויות וההחזקות במקרקעין הללו, שכאמור מצויים באזור רגיש ביותר, והביאו להחלשת מעמדן של החברה ורט"ג בשטחי עיר דוד.
הרגישות האמורה מחייבת התנהלות מסודרת ואחראית של גורמים אלה, ויש לקוות כי כך יתנהלו בעתיד.
שינוי ייעוד חלקות לפי חוזה .
בחוזים של העמותה עם עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ11 ועם רמ"י בנוגע לזכויות החכירה של העמותה בחלקות שונות בעיר דוד, נקבע כי הן למטרות מגורים.
13 התקבל אצל ממונה מחוזית על מחלקת עסקות ברמ"י (להלן - הממונה) מכתבו של מנכ"ל העמותה, ובו בקשה כי רמ"י תאשר לשנות את הייעוד .
כנאמנה של משרד הבינוי והשיכון 32 | דוח שנתי 67א .
הקבוע בחוזי החכירה (בנוגע לשלוש חלקות), ולקבוע שמטרת החכירה כוללת גם פעילות תיירותית.
עוד באותו היום כתבה הממונה למנכ"ל העמותה כי "אין מניעה להתאים את השימושים במבנים בהתאם לשימושים המותרים בתב"ע ]תכנית בניין עיר[ החלה על המתחם והעולים בקנה אחד עם התוכניות החלות על החלקות".
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי מתן אישור לשינוי מהותי - ממגורים (כפי שנקבע בהסכמים) לתיירות - מצריך בחינה של מלוא המשמעויות הנובעות מכך (כלכליות ותכנוניות) ותיאום עם כלל הגורמים הרלוונטיים.
מתן אישור גורף לשינוי כאמור ביום שבו התקבלה הבקשה בעניין מעלה תהיות אם בחינה ותיאום כאמור אכן בוצעו.
בתשובת רמ"י נמסר כי חוזי החכירה בין רמ"י לעמותה מאפשרים שינוי ייעוד לייעוד אחר אשר קיים בתכנית תקפה, וכי אם ייעוד מסוים מאושר מהבחינה הסטטוטורית, יכול חוכר למטרת מגורים לבקש את שינו י הייעוד בחוזה.
לדברי רמ"י, היא אינה בוחנת את נכונות התכנית הסטטוטורית התקפה, שכן הדבר אינו בסמכותה, ולא ברור לה עם אילו גורמים היה צריך לתאם את אישור הבקשה נוכח קיומה של תכנית תקפה.
רמ"י הוסיפה כי נוכח הערות משרד מבקר המדינה, היא תבחן את מצב הדברים בשטח שעליו חל החוזה מבחינת מחויבותה החוזית של העמותה, ואם הדבר יידרש, יטופל הנושא על פי נוהלי רמ"י.
ביולי 2016 הודיעה רמ"י כי "נושא השימוש הנוסף לתיירות נמצא בבדיקה נוספת".
התקשרויות לניהול ותפעול של אתרים ולהפעלת מיזמים ללא מכרז .
חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992, קובע כיחברה ממשלתית (כגון החברה) ו תאגיד שהוקם לפי חוק (כגון רט"ג ורשות העתיקות) יתקשרו בחוזה לביצוע עסקה בטובין או במקרקעין, או לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, במכרז פומבי המזמן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו.
בתקנות חובת המכרזים , התשנ"ג-1993 , נקבע כי גוף ציבור י12 שהחליט לבצע התקשרות שלא באמצעות מכרז, ינהל את ההליכים ככל האפשר לפי עקרונות של שקיפות, הגינות ושוויוניות, באופן המבטיח את מירב היתרונות לגוף הציבורי.
החלטה של גוף ציבורי לבצע התקשרות שלא באמצעות מכרז, אם הדבר מוצדק וסביר בנסיבות העניין, תתקבל בוועדת המכרזים ותפורסם באתר האינטרנט שלו.
ההגדרה כוללת חברות ממשלתיות ותאגידים שהוקמו לפי חוק ניהול ותפעול של אתרי תיירות באגן העיר העתיקה בירושלים | 33 .
התקשרות החברה עם העמותה לגבי פיר וורן .
כאמור, בדצמבר 2002 חתמה החברה עם העמותה על הסכם לפיתוחו, לתפעולו ולניהולו של פיר וורן, לתקופה של עשר שנים.
במבוא להסכם נכתב כי "שטחי ההחברה ושטחי העמותה שלובים זה בזה ולא ניתן להפ רידם, לנהלם בנפרד, או להגיע אליהם בלי להגיע לשטחי הצד השני".
העמותה התחייבה בהסכם זה לשלם לחברה בכל שנה שיעור מסוים מהמחיר שישלם כל מבקר תמורת כרטיס כניסה לעיר דוד (הכולל גם כניסה לפיר וורן), חוץ מ- 30,000 .
המבקרים הראשונים בספטמבר 2008 קיבלו החברה והעמותה דוח שמאות, ולפיו התמורה השנתית לשנים 2008-2006 שהחברה צריכה לקבל בגין הסכם פיר וורן היא 100,000 ש"ח .
זאת, בין היתר מאחר "שבהתאם למאזני הבוחן של תפעול האתר אינו כלכלי ויוצר הפסדים כבדים לעמותה".
באותו חודש קבעה ועדת היגוי שבראשה עמדו מנכ"ל החברה באותה העת ויו"ר העמותה דאז, נוסחת חישוב חדשה לתשלום (להלן - הסיכום מ -2008 ).
לפי הסיכום מ -2008 , עבור השנים 2006-2009 תשלם העמותה לחברה 110,000 ש"ח בתוספת מחצית המע"ם13 ,לשנה ללא קשר למספר המבקרים בעיר דוד.
במכתב העמותה משנת 2010 ביקש יו"ר העמותה דאז ממנכ"ל החברה דאז להאריך את תוקף הסיכום מ -2008 , באותם התנאים.
כאמור לעיל, יו"ר העמותה דאז טען במכתב כי פיר וורן נמצא בכפל חזקות, של החברה ושל הרט"ג, והודיע למנכ"ל החברה דאז: "אם תחליטו להעלות את סכום התשלום לחברה.
ואני רואה סיכוי סביר שהעניין יוכרע לטובת רט"ג, כיוון שעיר דוד הינה חלק מגן לאומי סובב חומות ירושלים".
בישיבת דירקטוריון החברה שהתקיימה ביולי 2010 הוחלט כי "תוקם ועדה שתבדוק את ההבטים של הבקשה להאריך את תוקף הסיכום מ [-2008 כפי שצוין במכתב העמותה משנת 2010.
] המלצה זו תובא לאישור הדירקטוריון".
בחברה אין מסמכים המעידים כי ועדה כלשהי בדקה את הבקשה.
ביוני 2011 סיכמו החברה והעמותה המלצה לדמי שכירות לשנים 2013-2010 וקבעה שתובא לאישור הדירקטוריון, אולם לא התקיים דיון בדירקטוריון בנושא.
ביולי 2012 נחתם הסכם בין החברה לעמותה- לניהול, להפעלה, למימון ולתחזוקה של פיר וורן בשנים 2013-2010 (להלן- הסכם 2012 ).
בהסכם2012 נקבע כי בגין שנת 2010 תשלם העמותה לחברה כ - 109,000 ש"ח, בתוספת מע"ם, וכי בעבור השנים 2013-2011 תשלם העמותה 250,000 ש"ח לשנה בתוספת מע"ם(להלן - דמי השכירות), ומהם יוחזרו לה 125,000 ש"ח בדרך של פיתוח השטח שבבעלותה בפיר וורן.
עוד נקבע כי עם פקיעת תוקפו של ההסכם, בסוף שנת 2013 , הוא יוארך על תנאיו, בשינוי התמורה בלבד.
צמוד למדד המחירים לצרכן 34 | דוח שנתי 67א .
2012 ועדת המכרזים של החברה דנה באוגוסט2014 בהארכת תוקף הסכם2012 וקבעה כי "מדובר בחידוש הסכם שכירות ו/או הארכה של זה באופן המשפר משמעותית את הכנסות החברה מהשכירות באתר זה.
הגיעה הועדה למסקנה כי הסכום המוצע של 200,000 ₪ .
"לשנה, הוא סכום סביר ויותר מכך בספטמבר 2014 דן דירקטוריון החברה בהארכת תוקף הסכם2012 .
מתמליל הדיון עולה שסמנכ"ל החברה14 הסביר שמאחר שיש גם לרט"ג בעלות על השטח "הגענו מבין שאנחנו צריכים את ההכנסות שלנו.
]מנכ"ל העמותה[ להבנה בקריצה, הוא ההמלצה של הנהלת החברה היא.
לא להתחיל מלחמות עם עיר דוד".
הדירקטוריון אישר את הארכת תוקף ההסכם עם העמותה עד סוף שנת 2015 , בתמורה ל - 200,000 ש"ח לשנה בתוספת מע"ם.
ב נובמבר 2014 נחתם הסכם (להלן - הסכם 2014 ), ובו נקבע כי עם פקיעת תוקפו, ייחתם הסכם חדש בתנאים הזהים לתנאיו ולתנאי הסכם 2012 .
, למעט בעניין התמורה משרד מבקר המדינה בדק את הליכי קבלת ההחלטות בחברה לקראת החתימה על הסכם 2012 והסכם2014 :, ואלה ממצאי הבדיקה 1.
נוהל הש כרת נכסים של החברה מ - 1.
12 (להלן- נוהל השכרת נכסים), המסדיר את הליך השכרת נכסי החברה, קובע כי לגבי כל נכס שמציעה החברה להשכרה יוכן תיק נכס ותתקבל הערכת שמאי; נוסף על כך יפורסמו פרטי הנכס באמצעות לשכת הפרסום הממשלתית, והשכרתו תתבצע בהליך מכרזי או בפנייה תחרותית.
נמצא כי ועדת המכרזים של החברה לא דנה כלל בהתקשרות עם העמותה בהסכם 2012 .
זאת ועוד, החברה לא פעלה על פי נוהל השכרת נכסים בעת שחתמה על הסכם 2012 ועל הסכם2014 : היא לא קיבלה הערכות שמאי, כפי שקיבלה בשנת 2008 ; לא פורסמו פרטי הנכס לקראת השכרתו; ולא התקיים הליך תחרותי או מכרזי להשכרתו או פטור מכך.
עוד נמצא כי אין בחברה מסמכים שלפיהם נעשתה עבודת מטה כתשתית לקבלת ההחלטה בדבר סכום דמי השכירות שנקבעו בהסכם 2012 ובהסכם2014 .
כמו כן נמצא כי לחברה לא היו נתונים כספיים הנוגעים לאתר, וכי היא לא בחנה חלופות לאופן הפעלתו.
נוסף על כך נמצא כי הסכם 2012 , ששימש בסיס להסכם 2014 , לא הובא לאישור הדירקטוריון.
בתשובת החברה נטען כי הגישה היחידה האפשרית לפיר וורן היא דרך אתר עיר דוד ואין כל דרך להפריד ביניהם.
במצב זה, וכשלעמותה זכויות קנייניות באתר עיר דוד, לא יכול לחול על פיר וורן נוהל השכרת נכסים כאילו מדובר בכל נכס הניתן להשכרה.
בנסיבות אלה לטענת החברה מתבקשת גם מתכונת התקשרות שונה וייחודית.
14 בספטמבר2014 מינה הדירקטוריון את סמנכ"ל החברה למנכ"ל החברה בפועל, והוא החל את תפקידו בנובמבר 2014 .
ניהול ותפעול של אתרי תיירות באגן העיר העתיקה בירושלים | 35 .
דוד עלה מכ- 36,000 בשנת 2003 .
2013 (גידול של 944%) משרד מבקר המדינה מעיר לחברה כי גם אם לטענתה התקיימו נסיבות המצדיקות מתן פטור מפרסום מכרז, היה על החברה לדון בכך באמצעות הגופים המוסמכים על פי תקנות חובת המכרזים ולקבל החלטה ברורה ומנומקת בעניין, וכאמור לעיל הדבר לא נעשה.
כאמור, ה סיכום מ -2008 והסכמי2012 ו-2014 שינו את התמורה שקיבלה החברה, מתמורה הנגזרת ממספר המבקרים בעיר דוד לתמורה בסכום קבוע.
כבר בדוח ביקורת פנים של החברה משנת 2009 נכתב כי "הערכת ההפסד של עומד על כמיליון ]הקובע דמי שכירות קבועים [ החברה לאור ההסכם החדש שקלים לתקופה של 4 ( שנים 2009-2006 .
") מדוחות שונים שהגישה העמותה לרט"ג עולה כי מספר המבקרים בעיר דוד עלה מכ - 36,000 בשנת2003 לכ- 394,000 בשנת2013 (גידול של 944% .
) מדוחות בדבר ההכנסות וההוצאות בגין תפעול עיר דוד לשנים 2012-1998 ולשנת2013 , עולה כי הכנסות העמותה ממכירת כרטיסים למבקרים עלו מכ- 483,000 ש"ח בשנת200315 לכ-5.
47 מיליון ש"ח בשנת2013 (גידול של יותר מ- 1,000 % .
) הביקורת העלתה כי החברה לא השכילה למנף את העלייה הניכרת במספר המבקרים בעיר דוד ובהכנסות העמותה ממכירת כרטיסי כניסה לאתר, וממילא לפיר וורן, להגדלת רווחיה ולשימוש לצרכי הציבור.
זאת אף שדמי השכירות אמורים לשקף את הגידול בהכנסות או לכל הפחות להיגזר ממנו.
כמו כן, מצב זה הביא לאובדן כספי ציבור לטובת גוף פרטי.
בתשובת החברה נמסר כי הנתונים המוצגים בדוחות בדבר גידול בהכנסות כאמור אינם מוכרים לה.
החברה הודיעה בתשובתה כי תביא עניין זה לדיון בישיבת הדירקטוריון שלה , על מנת לבחון את מתכונת חידוש ההסכם עם העמותה בסוף שנת 2015.
עוד העלתה הביקורת כי החברה לא פעלה להסדיר עם העמותה את נושא התמורה במועד.
ביולי 2012 סוכם למפרע סכום דמי השכירות משנת 2010 ; בנובמבר2014 .
נעשה סיכום למפרע שתוקפו מינואר אותה שנה משרד מבקר המדינה מעיר לחברה כי חתימה על הסכם וסיכומים למפרע מעקרת מתוכן כל דיון במהות העסקה.
החברה, בהסכמה שבשתיקה, איפשרה לעמותה להמשיך לנהל ולתפעל את פיר וורן ללא קביעת דמי שכירות, אלא רק למפרע.
15 בדוח פירוט הכנסות והוצאות בגין תפעול אתר עיר דוד לשנים 2012-1998 צוין כי ההכנסות בשנת 2003 הן בגין כניסות לאתר עיר דוד ובגין ההדרכות הנעשות בו, בלי להפריד ביניהן.
ברור אפוא כי סכום ההכנסות מכניסות בלבד הוא נמוך מהסכום המצוין לעיל.
משרד מבקר המדינה מעיר לחברה כי אין לאפשר מסירת נכס שבבעלותה לניהולה ולתפעולה של עמותה פרטית, ואף לא חידוש הסכם ללא הליך לפי דיני המכרזים, ללא בדיקת השווי ההוגן וללא בדיקת כדאיות כלכלית, שמסתמכת, בין השאר, על הגידול הדרמטי במספר המבקרים.
הליכים לקראת התקשרות בין החברה לעמותה בנוגע למרכז דוידסון .
החברה היא בעלת זכויות במרכז דוידסון 16 ואחראית לניהולו של המרכז.
מרכז דוידסון מצוי למרגלות הר הבית וכולל מוצגים מימי בית שני .
המרכז משתרע על שטח של 16 דונם וכולל את החלק הדרומי של הכותל המערבי ואת קשת רובינסון17 .
בשנת2001 השכירה החברה את מרכז דוידסון לחברה לפיתוח מזרח ירושלים בע"מ (להלן - פמ"י).
14 חתמה החברה עם העמותה על הסכם "לשיתוף פעולה לתפעול המרכז ולפיתוחו" של מרכז דוידסון, בתמורה לסכום שלא יקטן מ- 400,000 ש"ח בשנה (להלן - הסכם דוידסון); ההסכם נחתם לתקופה של חמש שנים עם אפשרות להארכה.
עוד נקבע בהסכם כי אם יתברר שהכנסות המרכז עלו על הוצאות ההפעלה השוטפות ועל תשלום המינימום, תשלם העמותה לחברה 40% .
מההכנסות העודפות בספטמבר 2014 פסק בית משפט השלום שהסכם דוידסון יבוטל18 .
באוקטובר2015 קיבל בית המשפט המחוזי אתערעורה של העמותה על פסק הדין והכיר בתוקפו של הסכם דוידסון19.
בנובמבר2015 הגישה מדינת ישראל לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור על פסק הדין, ובאותו היום ניתן צו לעיכוב ביצוע פסק הדין20.
בדצמבר 2015 קבע שופט בית המשפט העליון כי הבקשה תועבר לדיון לפני הרכב שופטים21.
משרד מבקר המדינה בדק היבטים מסוימים בהליך קבלת ההחלטות בחברה לקראת חתימתה על הסכם דוידסון.
יודגש כי אין בממצאי הביקורת בנושא זה כדי להוות משום נקיטת עמדה, ואין להם נגיעה לשאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים בבית המשפט, לא במישרין ולא בעקיפין.
17 "קשת רובינסון" הוא כינויו של שרידי מחלף בכניסה להר הבית מימי בית שני.
המחלף איפשר להולכים מחוץ להר הבית, במפלס הרחוב הנמוך, לעלות למפלס הר הבית הגבוה.
שרידי הקשת שוכנים סמוך לפינה הדרומית -מערבית של הר הבית, מימין לשער המוגרבים.
המחלף חרב כמעט לגמרי עם חורבן הבית בשנת 70 .