HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
האפוטרופוס הכללי אף מורשה לפנות לוועדת הערר כדי לחייב אדם למלא אחר דרישתו, בין היתר, באמצעות זימון עדים והטלת קנסות על סרבנים.
במצב החוקי הקיים אין בידי האגף סמכויות חקירה כאמור ל איתור בעלי זכויות בנכסים שלא היו בבעלות נספי שואה.
הדבר תקף אפילו למקרים סבוכים, שבהם מלאכת האיתור של הזכאים כמעט בלתי אפשרית.
הסמכויות הייחודיות שהקנה המחוקק לחברה להשבה – שהועברו בינואר 2018 לאפוטרופוס הכללי למשך חמש שנים - היו עשויות לסייע לו גם באיתור בעלי זכויות בנכסים עזובים אחרים שהוא מתקשה לאתרם, שעליהם אינו חל חוק נכסי נספים.
ראוי אפוא שהאפוטרופוס הכללי ישקול ליזום הרחבה של סמכויות החקירה הקבועות בחוק האפו"כ לגבי נכסים שאין אפשרות לאתר את יורשיהם עקב חסמים בלתי עבירים, בשים לב לנסיבות המיוחדות של כל נכס שהוכח לגורמי היחידה שהוא עזוב.
חוק האפו"כ קובע עונשי מאסר וקנסות שיוטלו על אלה: המפר ביודעין את חובת הדיווח לאפוטרופוס הכללי בנוגע לנכס עזוב שברשותו או בידיעתו, לרבות עובד מדינה אגב מילוי תפקידו; המסרב למסור לאפוטרופוס הכללי לדרישתו מידע על נכס עזוב או הנמנע מלמסור מידע שברשותו; המסרב למסור לאפוטרופוס הכללי לדרישתו נכס עזוב הנמצא בחזקתו; התופס נכס עזוב, המנהלו, המעבירו או מוסרו לאדם אחר, בלי שהורשה לכך כדין, ביודעו שמדובר בנכס עזוב או שעשוי לחול עליו חוק האפו"כ.
האפוטרופוס הכללי אינו מפעיל את סמכויותיו בהתאם להוראה האמורה בחוק כלפי גורמים שאינם מוסרים לו מידע הנמצא ברשותם בדבר נכסים הנחשדים כעזובים.
בתשובתו על ממצאי הביקורת כתב האפוטרופוס הכללי כי הדרך המתאימה לבירור המחלוקת בינו ובין גורם שמחזיק בנכס שיש יסוד להניח שהוא עזוב היא בהליך משפטי אזרחי ולא פלילי, "כפי שאכן נעשה בלא מעט מקרים".
משרד המשפטים | 1289 .
תשובת האגףאינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק ותכליתו - למצות את אפשרויות החקירה לאיתור בעלי זכויות בנכסים עזובים ולהגן על זכות היסוד של הקניין הפרטי.
היעדר אכיפת החובות הנוגעים לנכסים עזובים עלול לגרום לפגיעה בנכסים עזובים ובסביבתם, לתפיסת הנכסים בידי מי שאינם מורשים לכך, לסחר אסור בהם ולהתעשרות שלא כדין.
כספיים וכ-2,900 נכסי .
האפוטרופוס הכללי, וכן מי שמעוניין בנכס או היועץ המשפטי לממשלה19 - רשאים לבקש מבית המשפט לצוות על האפוטרופוס לנהל נכס עזוב מסוים או נכסים עזובים של פלוני או את עיזבונו.
כמו כן רשאי האפוטרופוס הכללי לבקש צו ניהול זמני לנכסים שיש יסוד להניח שהם עזובים כדי לשמור עליהם וכדי למנוע ביצוע פעולות בנכסים.
האפוטרופוס הכללי רשאי לנהל נכסים עזובים שערכם אינו עולה על 50,300 ש"ח ללא אישור בית המשפט20 , וניהול הנכסים נעשה על ידו בנאמנות ומתוך ראיית טובת הבעלים של הנכס.
האפוטרופוס הכללי חייב לכנס את הנכסים שבניהולו, לנהל אותם ולעשות בהם מה שעשוי לדעתו להועיל למעוניינים בהם, ובין היתר, לבצע פעולות תחזוקה שוטפות של הנכסים ולהקפיד על תקינותם.
נוהלי העבודה של האפוטרופוס הכללי קובעים כיצד יש לנהל את הנכסים, ולפיהם 180 ימים לאחר הוצאת צו הניהול מועברים הנכסים מהמחוז ליחידה.
מחלקת ניהול נכסים (להלן - מחלקת הניהול) מנהלת את הנכסים העזובים, וביולי 2017 היאניהלה כ -14,400 נכסים: כ-11,500 נכסים כספיים וכ-2,900 נכסינדל"ן.
לגבי הנכסים הכספיים יצוין שבאפריל 2013 נחתם הסכם בין האפוטרופוס הכללי ובין חשבות מטה החשכ"ל להקמה ולניהול פיקדון נושא תשואה המנוהל במשרד האוצר.
בהסכם נקבע, בין היתר, כי האפוטרופוס הכללי ישקיע חלק מהנכסים הכספיים המנוהלים על ידיו ב"קרן הנעדרים" כדי לשמור על הקרן וכדי להבטיח תשואה באמצעות הפקדת הכספים בפיקדון בהתאם למנגנון השקעה שנקבע בתקנות האפוטרופוס הכללי (השקעת כספים), התשע"ד - 201421 .
לגבי יתרת הכספים שאינם מופקדים בפיקדון זה, רשאית ועדת השקעות שמינה שר המשפטים, לבחור את דרכי ההשקעה שלהם לפי טובת בעלי הזכויות בנכסים ותפקידי האפוטרופוס הכללי על פי חוק.
מדי שישה חודשים נדרש האפוטרופוס הכללי לדווח לוועדה לענייני ביקורת המדינה של הכנסת על פעולות ההשקעה של הכספים המנוהלים.
במחלקת הניהול מועסקים 11 עובדים22, הכוללים שמונה מפקחי נכסים23 , מהם שישה מפקחים על נכסי נדל"ן (דירות, בתי עסק ומגרשים), מנהל אחד לתחום .
19 חוק האפו"כ מגדיר "מעוניין" בנכס עזוב, כמי שיש לו זכות בנכס או זיקה קיימת או צפויה בו לרבות נושה של אדם כזה.
20 הסכום מתעדכן ב -1 בינואר בכל שנה ונכון לינואר 2018 הוא50,450 .
14 הפקיד האפוטרופוס 750 מיליון ש"ח בפיקדון; פעם בחמש שנים רשאי האפוטרופוס להשקיע חלק מהכספים המנוהלים בפיקדון נושא תשואה במשרד האוצר לפי נוסחה שנקבעה בתוספת לתקנות.
22 עשרה עובדים בתקן ונציג אחד - חוק האפו"כ מאפשר לאפוטרופוס לבצע תפקידים גם באמצעות אדם שאינו עובד מדינה, המכונה "נציג".
הסמכות למינוי נציגים נועדה לאפשר לאפוטרופוס לפעול גם באמצעות עובדים שאינם נמנים עם סגל העובדים הקבוע, ובהם אנשי מקצוע במגוון עיסוקים שהאפוטרופוס נדרש להם; והוא רשאי לאצול לנציג סמכות מסמכויותיו.
פקיד שהוסמך על ידי האפוטרופוס הכללי לטפל בנכסים שבניהולו לפי כל דין משרד המשפטים | 1291 .
המקרקעין ומנהל אחד לנכסים כספיים (להלן- המפקחים או מפקחי הנכסים).
האפוטרופוס הכללי פיצל את הטיפול בנכסי מקרקעין למחוזות, ועל כל מפקח הטיל לטפל בנכסים במחוז שאליו שויך24 .
ניהול הנכסים נועד לשמור עליהם לטובת בעליהם, להגן על האינטרסים של הבעלים ולבצע פעולות לשמירה ולפיתוח הנכסים, כגון: תחזוקה שוטפת; תשלום מסים; פינוי פולשים; וחתימת עסקות להשכרת נכסים.
פעולות הניהול נמשכות עד סיום תקופת ניהול הנכסים הקבועה בחוק .
עבור הניהול זכאי האפוטרופוס הכללי לקבל שכר והחזר הוצאות ניהול.
כאשר מתקבלת החלטה לנהל נכסי נדל"ן, מעריך השמאי הממשלתי את שוויים הכספי.
לאחר מכן, מחלקת הניהול שוקלת כיצד עדיף לה לפעול - האם להמשיך ולהחזיק בנכסי הנדל"ן או לממשם.
עוד נדרשת המחלקה להקפיד על תקינותם, ולבצע מפעם לפעם פעולות תחזוקה שוטפות של הנכסים.
לגבי נכסים מושכרים, עליה לפעול לחידוש הסכמי שכירות או חכירה ולקבל דמי שכירות או חכירה, לפי העניין.
האפוטרופוס הכללי מנהל נכסי נדל"ן בשני אופנים, בהתאם לסוג הרכוש: דירות ובתי עסק מנוהלים באמצעות שתי חברות חיצוניות המטפלות בהשכרת הנכסים, ואלה פועלות בפיקוח היחידה; קרקעות מנוהלות במישרין על ידי המפקחים ביחידה.
בתחילה נדרשים המפקחים במחוזות לדווח על פרטי הנכסים, על מצבם ועל כל פרט אחר שמצאו לציין וכן עליהם לדווח לבעלי מרשמים רלוונטיים ולרשום בהם הערה על ניהול הנכסים.
בהמשך נדרשים המפקחים במחלקת הניהול לבקר בנכסים כדי לוודא שנוסף על המחזיקים החוקיים בנכס או לגבי נכסים פנויים אין פולשים; במקרים שבהם נמצאו פולשים - עליהם להודיע על כך למנהל מחלקת הניהול.
המפקחים אחראים, בין היתר, לגבות שכר דירה או דמי חכירה, ועליהם לחדש את חוזי השכירות או החכירה לפי העניין או להפסיק את ההתקשרות החוזית בהם.
בתרשים 3 מתואר תהליך ניהול דירות ובתי עסק באמצעות חברות הניהול: .
באזור הצפון מטפלים בנכסים כמה מפקחים 1292 |דוח שנתי 68ג .
תרשים 3 : תהליך ניהול דירות ובתי עסק באמצעות חברות הניהול .
מקור: תיק חפיפה של היחידה.
משרד המשפטים | 1293 .
ניהול דירות ובתי עסק באמצעות חברות ניהול .
נוהלי האפוטרופוס הכללי מחייבים את המפקחים לבצע פיקוח, מעקב ובקרה על הדירות ועל בתי העסק המנוהלים.
בין היתר עליהם לבקר בנכסים פעם בשלוש שנים לפחות.
האפוטרופוס הכללי גיבש ב-1998 את נוהלי העבודה של היחידה.
באותה עת העסיקה היחידה חברה חיצונית לניהול דירות ובתי עסק (להלן - חברת ניהול א')25.
ב-2002 החלה לנהל את הדירות ואת בתי העסק חברת ניהול אחרת שהחליפה את חברת ניהול א' (להלן - חברת ניהול ב'), וב-2016 נשכרו שירותיה של חברת ניהול נוספת (להלן - חברת ניהול ג'), והדירות ובתי העסק חולקו בין שתי החברות.
נוהלי העבודה של האפוטרופוס הכללי מתייחסים רק לאופן שבו חברת ניהול א' נדרשת לנהל את הנכסים.
הנהלים מתייחסים לחובות שהוטלו בעבר על חברה א', אף על פי שבהסכמים שנחתמו עם חברות ב' וג', הוגדרו חובות נוספים שאין להם ביטוי בנהלים הקיימים.
כך לדוגמה בהסכם ההתקשרות נדרשות חברות ב' וג' לנהל את נכסי האפוטרופוס הכללי באמצעות שתי מערכות ממוחשבות: מערכת ניהול נכסים אינטגרטיבית עם ממשק אינטרנטי שתכלול מערך נכסים, מערך פיננסי ומערך תחזוקתי; ומערכת גבייה ממוחשבת.
נדרש ששתי המערכות יאפשרו להפיק דוחות מפורטים רבים, ובהם: דוחות הכנסות והוצאות חודשיים ושנתיים; דוח חובות שוכרים; ודוח ביקורת בנכסים.
לחובות אלה אין זכר בנהלים.
דוגמאות לדרישות נוספות שאינן מתבטאות בנהלים הן החובות המוטלים על חברות ב' וג' לפעול עצמאית להשכרת נכסים פנויים וכן לבצע פעולות מקדימות לסילוק פולשים מדירות ובתי עסק.
האפוטרופוס הכללי כתב בתשובתו כי נוהלי האגף הם משנת 1998 , והם אינם משקפים את ההנחיות העדכניות, אשר הופצו לעובדים, בין היתר, באמצעות הרשת הפנימית, ואשר יאוגדו לקובץ נהלים שעל כתיבתו שוקד האגף בחודשים האחרונים.
עוד הוסיף כי נקבעו הנחיות פרטניות לפיקוח ולבקרה, והן מיושמות על ידי שני מפקחים שתפקידם לפקח על חברות הניהול בצומתי עבודה שונים .
משרד מבקר המדינה מעיר לאפוטרופוס הכללי כי במסגרת הכנת אוגדן הנהלים החדש עליו לוודא שהנהלים העדכניים יסדירו ויתעדו את כלל החובות: הן את אלה הנובעים מהנהלים הקיימים משנת 1998 לגבי חברה א', והן את החובות הנוספים החלים על חברות ב' וג' ואינם מופיעים בנהלים הקיימים.
החברה הועסקה מאז שנות השבעים של המאה העשרים 1294 |דוח שנתי 68ג .
השכרת נכסי נדל"ן פנויים .
בנובמבר 2015 פרסם האגף לביקורת פנימית ופניות ציבור במשרד המשפטים דוח ביקורת לגבי תפקודה של חברת ניהול ב' (להלן - דוח הביקורת הפנימית), ובו התייחס, בין היתר, לממשק העבודה של החברה עם האפוטרופוס הכללי וכן לניהול נכסים פנויים באמצעות החברה.
בדוח הביקורת הפנימית נכתב כי בין הנכסים המנוהלים על ידי החברה נמצאו נכסים שנשארו פנויים לאורך זמן רב (ארבע עד עשר שנים), וכן נמצאו מקרים שהנכסים נשארו ריקים חודשים מספר עד מציאת דיירים חדשים, אף שהדירות ראויות למגורים.
על פי נתוני חברות הניהול, חברת ניהול ב' מנהלת 588 נכסים, ומהם65 נכסים פנויים; וחברת ניהול ג' מנהלת 286 נכסים, ומהם25 נכסים פנויים26 .
לגבי90 ,הנכסים הפנויים המטופלים על ידי שתי חברות הניהול9 דירות בהליכי תמ"א 38 ;או פינוי בינוי12 ;דירות נוספות ממתינות לשיפוץ5 ;נכסים הרוסים12 דירות שמסיבות שונות אינן בנות השכרה; ו-29 דירות הן ללא דיירים, אף שהן ראויות למגורים27 .
מתוך 29 דירותללא דיירים הראויות למגורים, 18 דירותהיו ריקות במשך יותר מחצי שנה: דירה אחת כשש שנים, 3 ,דירות כשנתיים7 דירותכשנה אחת ו-7 .
דירות נוספות כחצי שנהמצב זה, שבו דירות הראויות למגורים אינן מושכרות, מחטיא את מטרות ניהול הנכסים והעסקת חברות הניהול, שכן הדירות אינן מניבות הכנסה ועלולות למשוך פולשים אליהן.
בתגובותיהן של חברות ב' וג' למשרד מבקר המדינה מנובמבר 2017 הוסבר כי הנכסים שאינם מושכרים נבנו בשנות השישים של המאה העשרים, והם אינם משופצים.
רוב הנכסים ממוקמים באזורי פריפריה שבהם יש היצע גדול של דירות, וקשה לאתר שוכרים העומדים בדרישות האפוטרופוס הכללי להשכרתן.
חברה ג' הוסיפה כי יש בניהולה מעט דירות פנויות מעל שישה חודשים, והן אינן מושכרות מסיבות שאינן תלויות בה, וכי דירות נוספות עברו שיפוץ ויושכרו בקרוב.
האפוטרופוס הכללי הוסיף בתגובתו כי הדירות הפנויות הניתנות להשכרה הן רק 3% מהנכסים, וכי קיימים קשיים אובייקטיביים להשכרת כל הדירות.
עם זאת, ציין כי הטיפול בנכסים פנויים עומד בראש סדר היום של היחידה: מקרים של נכסים פנויים ללא הצדקה מטופלים מול החברות, מתקיימות עמן ישיבות תקופתיות בנושא ומעת לעת נערכים ביקורים בחלק מהנכסים הפנויים.
26 105 נכסים לא נמסרו לניהול חברות הניהול מסיבות שונות, ובהן: נכסים הנמצאים בהליכים משפטיים, נכסים בהליכי השבה, נכסים שלאפוטרופוס חלק קטן מהזכויות בהם, נכסים אטּומים ונכסים חדשים.
27 כמו כן נמצאו10 ,דירות בהליכי שחרור3 ,דירות בהליכים להעברה לקניין המדינה2 מחסנים מנוהלים ו-8 .
נכסים עם שותפים משרד המשפטים | 1295 .
על היחידה לבדוק יחד עם חברות הניהול שהיא מפעילה את מספר החודשים שהנכסים עומדים ריקים, את הפעולות שנעשו להשכרת הנכסים הפנויים תקופות ממושכות ולבחון דרכי פעולה נוספות שאותן ניתן לנקוט, בייחוד באזורים שבהם הביקוש לדירות נמוך.
בשים לב לכך שניהול הנכסים נועד, בין היתר, להגן על האינטרסים של הבעלים, על היחידה לשקול במקרים המתאימים אם להמשיך ולהחזיק בנכסי הנדל"ן שיש קושי להשכירם.
ניהול קרקעות על ידי האפוטרופוס הכללי .
מחלקת הניהול מנהלת 1,942 קרקעות הנמצאות באחריותם של ארבעה מפקחי נכסים.
פילוח הקרקעות לפי סיווגן במערכת הממוחשבת הוא: 889 מגרשים- סיווג כללי; 568 מגרשים- קרקעות חקלאיות; 369 מגרשים- קרקעות לבנייה; 25 מגרשים- קרקעות לתעשייה; 22 מגרשים- קרקעות לתכנון; 22 שמורות טבע וגנים לאומיים; 18 פרדסים ומטעים; ו-29 מגרשיםלמטרות אחרות.
תרשים 4 מתאר אתפילוח הקרקעות המנוהלות ביחידה .
תרשים 4: פילוח קרקעות המנוהלות ביחידה .
נמצא כי סיווג הקרקעות במערכת הניהול הממוחשבת של האפוטרופוס הכללי נעשה בעת פתיחת תיק הניהול של הקרקעות, וכ-46% מהקרקעות סווגו תחת "סיווג כללי", שייעודן אינו ברור.
האפוטרופוס הכללי הודיע בתגובתו שהוא מקבל את הערת הביקורת שעליו לעדכן את סיווג הקרקע במערכות המידע שהוא מנהל.
עם זאת, ציין כי המערכת הממוחשבת ביחידה מיושנת, היא אינה כלי ניהולי יעיל דיו, ודרישות היחידה לעדכון המערכת טרם בוצעו בגלל תעדוף משימות אחרות באגף.
האפוטרופוס הכללי הדגיש שלרישום הקרקעות במערכת הממוחשבת אין השפעה על הטיפול בהן, מפני שהוא מתבצע באופן פרטני וללא קשר לסיווג הקרקעות.
יוער, כי מערכת ממוחשבת עדכנית הכוללת מסד נתונים תקף מאפשרת מעקב ובקרה על פעולות המשתמשים בה והפקת מידע ונתונים סטטיסטיים מדויקים ואמינים והינה כלי ניהולי חיוני.
משרד מבקר המדינה מעיר לאגף כי בעוד שכ -53% מהקרקעות החקלאיות וכ -41% מהקרקעות לבנייה מושכרות, רק כ -26% מהקרקעות המסווגות ב"סיווג כללי" מושכרות.
על האפוטרופוס הכללי לבדוק את מצבן התכנוני של הקרקעות שבאחריותו, ובעיקר את אלה המסווגות ב"סיווג כללי".
בהתאם לממצאים עליו לעדכן את סטטוס הקרקעות במערכות המידע שהוא מנ הל ולפעול למקסום הרווח מהן.
על פי נתוני המערכת הממוחשבת, שנמסרו למשרד מבקר המדינה ותקפים למאי 2017, כ-37% (693 ;) מהקרקעות מושכרותכ-50% (889 ) מהקרקעות אינן מושכרות לא לחקלאות ולא לתעשייה; וכ-10% (182 ) מהקרקעות הן קרקעות שפלשו אליהן28( .
יצוין כי בניגוד לקרקעות מרבית הדירות86% ) .
המנוהלות על ידי האפוטרופוס הכללי מושכרות האפוטרופוס הכללי הסביר למשרד מבקר המדינה כי פוטנציאל ההשכרה של הקרקעות מצומצם לאור ייעודן והשימוש המותר בהן.
כמו כן היחידה מוגבלת באפשרויות הפרסום של חלקות להשכרה מחשש שייעשה במידע שימוש פסול או שהמידע יביא לפלישה לחלקות או להוצאתן במרמה מניהול האפוטרופוס הכללי וכי נעשים ניסיונות לעניין שוכרים פוטנציאליים במקרים המתאימים.
28 יתר הקרקעות אינן מאותרות או שהן מוחזקות על ידי חברה.
משרד המשפטים | 1297 .
משרד מבקר המדינה מעיר כי לגבי השכרת דירות נקבעו בהסכמים שנחתמו עם חברות ב' וג' כללים כיצד עליהן לפעול כדי להשכירן, אך האפוטרופוס הכללי לא קבע כללים ודרכי פעולה שיש לנקוט כדי להשכיר קרקעות פנויות.
האפוטרופוס הכללי נדרש לבחון ולהגדיר את דרכי הפעולה שיש לנקוט להשכרת הקרקעות בהתאם לסיווגן המתאים ולשלב א ת הממצאים בנוהלי העבודה.
כן עליו לפעול ככל הניתן לצמצום מספר הקרקעות הפנויות.
האפוטרופוס הכללי הודיע בתגובתו שהוא מקבל את הערת הביקורת בעניין קביעת הנהלים, אך הוסיף כי לגישתו אין עליו לפעול לצמצום מספר הקרקעות הפנויות, הואיל ודמי השכירות בגין הקרקעות הללו הם נמוכים, ולהבדיל מדירות פנויות, לא נגרם נזק לקרקע מעצם היותה פנויה.
יצוין כי כבר בדוח ועדת אברהמי נכתב בעניין השכרת מגרשים כך: "המצב הרצוי הוא שנכסי מקרקעין עזובים לא יעמדו ריקים אלא יושכרו.
מצב זה עדיף כמובן הן כלכלית והן לצורך פיקוח ושמירה על הנכס".
משרד מבקר המדינה מעיר לאפוטרופוס הכללי כי מציאות שבה חלק ניכר מהקרקעות אינן מושכרות אינה מתיישבת עם מטרת ניהול הנכסים בעבור בעליהם הנעדרים, ומקשה לפקח ולשמור על הנכסים הללו.
דרכי הטיפול בפולשים לקרקעות .
חוק האפו"כ נועד, בין היתר, לאפשר לאפוטרופוס הכללי לנהל נכסים שאיתר, אך לא נמצא מי שרשאי ומסוגל לנהוג בהם מנהג בעלים או לנהל אותם או שבעליהם אינם ידועים.
החוק מאפשר לאפוטרופוס הכללי לתפוס חזקה בנכסים אלה, ובמסגרת פעולות הניהול הוא רשאי לסלק פולשים ולהסדיר את השימוש בנכסים29 עד השבת הנכסלידי הנעדר או העברתו ליורשיו או העברתו לקניין המדינה.
על פי נוהלי האפוטרופוס הכללי נדרשים מפקחי הנכסים לבדוק את מצב הנכסים ולפעול למניעת פלישה והסגת גבול בהם.
באזורים צפופי אוכלוסין נדרשים המפקחים לבקר בקרקעות פעם בשלוש שנים, ובאזורים שאינם מיושבים פעם בחמש שנים, ועליהם לעדכן את מסד הנתונים של האפוטרופוס הכללי בהתאם לממצאי הביקור (להלן - מסד הנתונים).
במגרשים שלגביהם יש חשש לפלישות עקב מידע שנאסף או בגלל מיקום המגרש וסביבתו, תיעשה הביקורת של המפקחים לעתים תכופות יותר.
דרישה זו עולה גם ממסמכי ההתקשרות עם חברות הניהול שנדרשות לבקר בדירות המנוהלות ולוודא שאין בהן פולשים.
29 ת"א107/06 )(תל אביב יפומ' ב' נגד האפוטרופוס הכללי (טרם פורסם, 31.
) 1298 |דוח שנתי 68ג .
במקרים של פלישות המפקחים נדרשים לברר, בין היתר, את שם הפולש ואת משך הזמן שבו הוא מחזיק בנכס, ולדווח על כך למנהלת היחידה.
המנהלת נדרשת לפעול לפינוי הפולש, ובמקרים שבהם הפולש לא פינה את הנכס, עליה לשקול לנקוט צעדים משפטיים לפינויו בתיאום עם המחלקה המשפטית.
בתרשים 5 מוצגתיאור של הפעולות העיקריות שיש לבצע ממועד קבלת התיק מהמחוזות בעת שמתברר כי יש פולש במגרש: משרד המשפטים | 1299 .
תרשים 5 : תהליך הטיפול בנכסים שפלשו אליהם .
ממסד הנתונים הממוחשב שנמסר למשרד מבקר המדינה במאי2017 עולה שקיימות 182 קרקעות, ובהן פולשים אלמונים ופולשים מזוהים כמתואר בתרשים 6: תרשים 6 : מספר הקרקעות שפלשו אליהן וסוגיהן .
משרד מבקר המדינה הצליב בין נתונים ומידע לגבי פלישות לקרקעות משלושה מקורות - מחלקת הניהול, המחלקה המשפטית ומסד הנתונים - ומצא פער בנתונים.
בעוד שלפי מסד הנתונים של האפו"כ יש 182 קרקעות שפלשו אליהן, לפי נתוני היחידה יש רק70 קרקעות כאלה (פער של כ-160% ); כמו כן לפי נתוני המחלקה המשפטית היא מטפלת רק ב -35 קרקעות שפלשו אליהן, אך לפי נתוני היחידה מטופלות 39 .
קרקעות על ידי המחלקה המשפטית האפוטרופוס הכללי אישר בתשובתו כי נמצאו פערים בנתונים של הקרקעות שפלשו אליהן בשלושת המקורות שהוצלבו הנובעים משלבי טיפול שונים בכל מחלקה, וכי בעקבות הביקורת עודכן מסד הנתונים של היחידה והמחלקה המשפטית.
בהתאם ל מסד הנתונים המעודכן מספר הקרקעות שפלשו אליהן הוא 110 קרקעות, ומתוכן59 קרקעות בטיפול היחידה, 26 ,בטיפול משפטי8 בטיפול ההוצאה לפועל ו-17 שלגביהן הושגו הסכמי פשרה, והן נותרו במעקב היחידה עד יישום ההסכמים.
הוא ציין כי המערכת הממוחשבת של היחידה מיושנת ואינה נותנת ליחידה מענה מיטבי בניהול הרכוש, אולם כל הנכסים היו מטופלים, ועודם מטופלים, באופן משרד המשפטים | 1301 .
האפוטרופוס הכללי הוסיף בתשובתו כי במהלך הביקורת עודכנו נוהלי העבודה לשיפור המעקב השוטף והבקרה הניהולית אחר הטיפול בפלישות לנכסים המנוהלים.
משרד מבקר המדינה מעיר לאפוטרופוס הכללי כי גם לאחר עדכון הנתונים נותרו קרק עות שפלשו אליהן שאינן מעודכנות ברישומיו: באחד היישובים, לפי מסד הנתונים היו 47 ,קרקעות שפלשו אליהן והאפוטרופוס הכללי עדכן את מספרן ל-38 קרקעות, אולם מהנתונים שבידי הביקורת עולה כי עדיין נותרו ביישוב קרקעות שפלשו אליהן שאינן מופיעות ברישום המעודכן.
משרד מבקר המדינה מעיר כי הצורך לטפל באופן מיטבי בנכסים שפלשו אליהם מחייב לקיים מסד נתונים מפורט, אחיד אמין ומלא של הנכסים שיאפשר ליחידה לקבל החלטות לגבי הפעולות שיש לנקוט בנכסים אלה, לקבוע סדרי עדיפות ולקיים פיקוח ובקרה אחר הפעולות הננקטות.
ביולי2017, במהלך הביקורת, העביר האפוטרופוס הכללי מידע לגבי 22 קרקעותשפלשו אליהן לחוקר פרטי כדי לברר בהן את זהות הפולש.
לגבי ארבע קרקעות נוספות הוא הודיע כי תיערך ביקורת לב ירור זהות הפולש , ולגבי בניין ובו שלוש חנויות וכמה דירות שבהן פולשים - טרם התקבלה הכרעה איזו פעולה יש לנקוט.
על פי מסד הנתונים החדש 59 קרקעות נתונות בטיפול המחלקה וטרם עברו לבחינה משפטית.
כמו כן עד יולי 2017 לא פעל האגף כנגד פולשים בחלק מהקרקעות שהוא מנהל, לרבות ההליך הראשוני של בירור זהות הפולש ושיהוי זה מקשה על הסדרת השימוש בנכס.
במצב כזה קיים חשש שהאפוטרופוס הכללי ייאלץ לשאת בהוצאות הכרוכות בשינוי מצב הקרקע ובתשלום הוצאות גבוהות יותר בעת פינויו המאוחר של הפולש.
סיום תהליך הטיפול בנכסים העזובים .
השבת נכסים עזובים לבעלי הזכויות .
על פי חוק האפו"כ, בסיום תקופת הניהול של הנכסים העזובים עוברים הנכסים לבעליהם באחת משתי חלופות (להלן - שתי החלופות): (א) התייצב אדם המוכיח להנחת דעתו של האפוטרופוס הכללי כי הוא רשאי לקבל את הנכס.
במקרה זה נטל ההוכחה מוטל על הטוען לזכויות בנכס (להלן - החלופה הראשונה); (ב) התברר לאפוטרופוס הכללי כי הנכס חדל להיות נכס עזוב.
במקרה זה נ טל ההוכחה מוטל על האפוטרופוס הכללי (להלן - החלופה השנייה).
פרק ד' לתקנות האפוטרופוס הכללי (סדרי דין וביצוע), התשל"ח -1978 (להלן- התקנות) מסדיר את הליך סיום הניהול בנסיבותיהן של שתי החלופות.
על פי החלופה הראשונה, השבת הרכוש אמורה לה תבצע באמצעות הגשת בקשת השבה לאפוטרופוס הכללי, שבה יפרט המבקש את מהות זכויותיו בנכס ואת מקורן בצירוף ראיות מתאימות המאומתות בתצהירים.
על פי החלופה השנייה, אם הוברר לאפוטרופוס הכללי שהנכס חדל להיות עזוב, והזכאי לקבלו נמנע מכך חרף הודעה בכתב שנשלחה אליו, מוסמך האפוטרופוס הכללי לבקש מבית המשפט תעודת שחרור בתנאים הקבועים בתקנות.
על פי הפסיקה, על האפוטרופוס הכללי לחתור בהתמדה לשחרר את הנכס מניהולו30.
על פי חוות דעת משפטית פנימית של האגף, "גם בשלב בו מוגשת לאפוטרופוס הכללי בקשת אדם הטוען להיות זכאי לרכוש, מוטלת על האפוטרופוס הכללי החובה לערוך בירורים ולשחרר את הרכוש לטוען רק במידה והונחה דעתו כי מדובר בזכאי האמיתי לרכוש".
האגף הסביר בהתייחסו למקרים שבהם הזכאי לנכס עזוב נמנע מלקבלו, כי לגישתו אין מקום לפעול לשחרור חד-צדדי של הנכס מניהולו, לבל יחטא למטרת החוק בנוגע לשמירה על הסדר הציבורי ולבל יהיו הנכסים הפקר, אלא יש להעביר נכס זה לקניין המדינה; וכי הוא יזם תיקון חקיקה שיאפשר לו לעשות כן (ראו להלן).
עד למיצוי הליכי החקיקה שיזם האפוטרופוס הכללי בעניין זה, על נוהלי האגף לבטא את החובה הסטטוטורית הקיימת המטילה עליו לפעול לסיום ניהול הנכס, גם אם הזכאים עצמם לא פעלו להשבתו.
זאת במקרים שבהם סיום הניהול לא יגרום לפגיעה בסדר הציבורי.
30 פס"ד וולנסקי (ראו לעיל הערה16 .
) משרד המשפטים | 1303 .
חוק האפו"כ מקנה לאגף האפוטרופוס הכללי מעמד של תאגיד, הכשר לכל חובה, זכות ופעולה משפטית.
מעמדו זה נועד כדי להפרידו מהמדינה, כישות משפטית העומדת בפני עצמה.
הפרדה זו מסיי עת לאפוטרופוס לבצע את חובותיו על פי החוק בדרך של הפעלת שיקול דעת עצמאי בניהול נכסים עזובים.
אולם כבר בעבר הוכר כי "קורה לעתים, שנוצר עימות בין האינטרסים שהאפוטרופוס הכללי מגן עליהם לבין אינטרסים אחרים, ובכלל זה של המדינה"31.
עימות בין האינטרסים, כאמור, עלול להתרחש כאשר הטוען לזכויות בנכס עזוב אינו מספק די ראיות לזכאותו או כשהוא אינו מוכן לקבל את הנכס לרשותו.
במקרים אלה מנוע האפוטרופוס הכללי מלהעביר את הנכס לקניין המדינה, על אף חלוף הזמן שנקבע בחוק האפו"כ לניהול הנכס בידי האפוטרופוס הכללי.
בשנת 2016 הפיץ האגף תזכיר חוק לתיקון חוק האפו"כ.
בתזכיר החוק נקבע, בין היתר, כי האפוטרופוס יורשה להעביר לקניין המדינה נכס שבעליו אינו פועל להשבתו אליו או להוכחת זכותו, בתוך שלוש שנים מיום שנודע לו על כך.
בשנת 2017 טיפלה מחלקת השבת נכסים (להלן - מחלקת ההשבה) ב-135 תיקים פתוחים של בקשות השבה שהוגשו בשנים 2015 -2011 .
רוב התיקים היו במעמד של "דרישת פרטים", שהוא שלב הביניים שבו נדרש מגיש בקשת ההשבה לספק ראיות נוספות התומכות בבקשתו.
בשלב זה האפוטרופוס הכללי ממשיך לנהל את הנכסים ללא הגבלת זמן ובלי להתייחס לשווי הנכסים ולערכם.
מתברר אפוא כי האפוטרופוס הכללי נאלץ להשקיע משאבים בניהול נכסים שאינם בהכרח עזובים, רק בשל העובדה שבעלי הזכויות בהם אינם פועלים להשבת הנכסים אליהם.
ביולי 2017 כתבה מנהלת מחלקת ההשבה למשרד מבקר המדינה כי הליכי ההשבה "בבקשות הוותיקות טרם הושלמו אכן בשל חוסר מעש מצד המבקשים".
יצוין כי במקרים מסוימים רשאי האפוטרופוס הכללי לבקש את אישור בית המשפט להגדלת שכר הניהול.
בעניין זה נקבע בהלכה הפסוקה כי "מידת האינטנסיביות והתדירות הנדרשת בטיפול בנכסים המצויים ברשותו של האפוטרופוס הכללי, מהותן של פעולות הניהול שהתבצעו וכיוצא באלה, יכולים להוות שיקולים לגיטימיים לשימוש בסמכות שניתנה לבית המשפט להגדיל שכרו של האפוטרופוס הכללי או להפחיתו"32.
31 מתוך נאומו של ח"כ חיים צדוק, שהיה שר המשפטים בעת הגשת הצעת חוק האפו"כ לקריאה ראשונה במליאת הכנסת, דברי הכנסת, כרך 79 (1977 '), עמ 1332 -1331.
32 ע"א395/80 האפוטרופוס הכללי נ' פירג'ון, פ"ד לה(3), 427 ,432 (1981).
הביקורת העלתה כי היחידה לא בחנה את הכדאיות הכלכלית הטמונה בניהול נכסים שבעליהם חדלי מעש בנוגע להשבתם אליהם, וכי אין ברשות מחלקת ההשבה מידע בדבר שווי הנכסים הנמצאים בהליכי השבה, היקף הפעילות הנדרשת לניהולם וגובה ההוצאות שהוצאו בגינה.
ראוי אפוא כי מחלקת ההשבה תאסוף ותעבד נתונים אלה, העשויים לסייע להנהלת היחידה לקבוע במקרים המתאימים אם להמשיך לנהל את הנכסים במטרה להשיבם לבעלי הזכויות בהם, או אם עדיף בנסיבות שנוצרו לפעול להעברתם לקניין המדינה.
כאמור, נוהלי העבודה של מחלקת ההשבה קובעים כי על המבקש להוכיח את בקשתו בשני מישורים: (1 ) קיימתזהות אישית בין בעל הנכס המתועד ברישומי האגף ובין המבקש, או בין בעל הנכס הרשום ובין קרובו המנוח של המבקש; (2 ) המבקש הוא בעל זכויות הקניין בנכס, ואם הוא טוען לזכות הירושה עליו להוכיח גם את חלקו בירושה.
ממסמכי היחידה עולה כי מבקשים רבים מתקשים להוכיח את זכויות הקניין שלהם או של מורישיהם בנכסים העזובים.
חלקם בשל קשיי נגישות למסמכים היסטוריים - משפטיים ומינהליים.
אולם אפילו במקרים שבהם יש ליחידה מידע מלא על אודות בעל הזכויות בנכס או יורשיו, הנכס לא יושב להם עד שידרשו אותו; למעט במקרים חריגים שבהם אותרו יורשים ודאיים של הנכס אשר הביעו התנגדות לקבלו.
על האגף לשקף בנהליו את המדרג הקיים של סוגי הקשיים שבהם נתקלים מבקשי השבת הנכסים, ולשנות את נטלי הראייה שבהם הם נדרשים לשאת, בהתאם למידת נגישותם של המבקשים למסמכים הנדרשים מהם.
בדצמבר 2017 כתב האפוטרופוס הכללי כי מחלקת ההשבה מטפלת הלכה למעשה באופן פרטני בכל בקשה להשבת נכס, בהתאם לנסיבותיה המיוחדות, וכי רמת השונות בין הבקשות אינה מאפשרת קביעת נהלים קשיחים באשר להיקף הראיות וסוגיהן שיידרשו בכל בקשה.
משרד המשפטים | 1305 .
מבקשות ההשבה שמגיש הציבור ליחידה ניתן לדלות מידע מלא או חלקי על מידת נגישותו של המבקש למסמכים הנדרשים להוכחת בקשתו.
אולם מחלקת ההשבה ביחידה אינה מעבדת את המידע ואינה מפלחת את הנתונים.
לאור תשובת האפוטרופוס הכללי, ראוי כי מחלקת ההשבה תאסוף מידע רלוונטי, תוך הצגתו בחתך האמור של מידת נגישותם של המבקשים לראיות, באופן שיאפשר לה במקרים המתאימים להפעיל שיקול דעת בדבר המסמכים שיידרשו מהמבקשים לצורך הוכחת בעלותם בנכס.
לנוכח תפקיד הליבה שמועיד החוק לאפוטרופוס הכללי בנושא ההגנה על זכויות הקניין הפרטי, ראוי שבמקרים שבהם אסף האגף די ראיות לביסוס זהותם וזכותם של בעלי זכויות שלא פעלו בעצמם, ובנסיבות שבהן הם יתקשו לעמוד בדרישות הפורמליות לקבלת הנכסים, הוא ישקול לנקוט פעולה יזומה להשבת הנכסים אליהם.
זאת למעט במקרים שבהם סירב בעל הזכויות לקבל את הנכס, ואז יועבר הנכס לקניין המדינה.
האפוטרופוס הכללי כתב בתשובתו כי ההמלצה דלעיל מחייבת את תיקון החקיקה הקיימת.
לפיכך, על האפוטרופוס הכללי לגבש הצעה לתיקוני חקיקה שייתנו מענה לצורך הקיים לסיים באופן יעיל ומועיל את הליכי הטיפול בנכסים עזובים.
הוועדה לבדיקת זכויות רשאית לאשר את הבקשה להשבת הנכס, לדחותה או לדרוש מהמבקש מסמכים משלימים.
אם החליטה הוועדה על השבת הנכס, תעביר את המלצתה לאישור האפוטרופוס הכללי, המוסמך לאשר את החלטת הוועדה ולחתום על פרוטוקול הדיון בוועדה.
השיקולים שהוועדה לבדיקת זכויות שוקלת בבואה לאשר או לדחות את בקשות ההשבה אינם שקופים לציבור.
בנוהלי האגף לא נקבעו כללים להבניית שיקול דעתה של הוועדה.