HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
עמידר גם לא הציגה לרמ"י את חוזי השכירות שחתמה עם המרכז הרפואי ואת חוזי ההפעלה שחתמה עם משרד השיכון, שיש בהם כדי לחזק את הטענה בדבר זכויותיו של משרד השיכון בנכסים.
גם רמ"י, שהייתה מעורבת בגיבוש התכנית, לא שיתפה את משרד השיכון בהליך התכנוני אף שהייתה מודעת להערת עמידר בדבר האפשרות ש"משרד השיכון עשוי להיות צד לעניין".
כמו כן, אף שהייתה ערה לכך שקיימות מחלוקת ואי - בהירות בנוגע לזכויות בדירות המיועדות להריסה במסגרת התכנית, התעלמה רמ"י מסוגיה זו ולא עמדה על הצורך לבררה, בייחוד מול משרד השיכון.
בתשובתה מאוגוסט 2013 ציינה רמ"י כי ההליך התכנוני שהייתה שותפה לו "היה נתון לשקיפות ציבורית מלאה, כמתחייב על פי דין, ואף הקנה לעומדים בדרישות, אפשרות להביע עמדה ולהגיש התנגדות, במידת הנדרש.
במסגרת ההליך האמור, רמ"י לא פעלה בניגוד למצב חוזי קיים או בניגוד למצב רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין" (ההדגשה במקור).
בהקשר זה משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי אין די בהסתמכות על השקיפות הציבורית הנדרשת בהליכי התכנון.
משידעה כי סוגיית הזכויות בדירות השירות אינה פתורה, היה עליה לשתף בתהליכי גיבוש התכנית את כל ב עלי הזכויות הפוטנציאליים בשטחי התכנית, בייחוד כשמדובר בזכויות של המדינה שרמ"י משמשת זרועה הארוכה.
משרד הבינוי והשיכון 407 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 זאת ועוד, משנתגלעה מחלוקת בנושא הזכויות ובהיעדר רישומן, היה על רמ"י לנסות ולהגיע לידי הבנות או הסכמות בעניין זה עם בעלי הזכויות הפוטנציאליים.
אם לא צלח הדבר, היה עליה להביא את הנושא לפני היועץ המשפטי לממשלה כמקובל בנוגע למחלוקות משפטיות המתעוררות בין גופים ציבוריים17 .
באופן הזה ניתן היה להבטיח שבעלי זכויות פוטנציאליים, לרבות משרד השיכון, לא ייפגעו בעקבות החלטה שתוצאתה מביאה לידי שינוי זכויות במתחם.
לאי-הבהירות בנוגע לבעלי הזכויות היו גם השלכות על גיבוש התכניות הנוספות שהתבצעו בהמשך (ראו להלן).
תכנית הבנייה החדשה החלה על המתחם בשנת 2004 /יזמה הוועדה המקומית רמת גן תכנית חדשה שסימונה רג 133018 (להלן- התכנית).
לפי התכנית ייהרס מתחם דירות השירות ותוקם במקומו שכונת מגורים ובה 1,679 יחידות דיור- 1,269 דירות יועדו לשימושו של המרכז הרפואי לצורך מעונות ומגורים של סגל רפואי, של צוות עזר רפואי, של סטודנטים ושל אורחים; ו-410 דירות תשווק רמ"י בשוק החופשי.
עוד נקבע בתכנית כי 1,269 הדירות בשימושו של המרכז הרפואי "יירשמו בלשכת רישום המקרקעין בבעלות בי"ח ולא יותר פיצול בעלות או מכירה".
גם בתשובתו מיולי 2013 וגם בפגישה שקיים עם נציגי הביקורת באוקטובר 2013 מסר מהנדס עיריית רמת גן (להלן - מהנדס העירייה)19 שהוא יזם וקידם תכנית שמטרתה העיקרית היא לפתור את הבעיה של כביש סואן העובר בצמוד למרכז הרפואי.
הוא ציין כי הציג את התכנית לרמ"י ולמרכז הרפואי ושיתף אותם בתהליך כבר בשלביו המוקדמים.
הוא הוסיף כי לא שיתף את עמידר ואת משרד השיכון מפני שעל פי החוק לא חלה עליו כל חובה לעשות כן.
במאי 2011 פרסמה הוועדה המחוזית לתכנון את דבר הפקד ת התכנית לצורך הגשת התנגדויות.
הביקורת העלתה כי התכנית גובשה וקודמה ללא ידיעתו וללא מעורבותו של משרד השיכון המחזיק בזכויות על הדירות.
להלן הפרטים: גיבוש התכנית בשנים 2005 -2004 נערכו כמה ישיבותשעסקו בגיבוש התכנית והשתתפו בהן נציגים מרמ"י, מהעירייה ומהמרכז הרפואי.
בביקורת עלה כי למרות הסיכומים מיולי ומאוגוסט 2003 בנוגע לגיבוש התכניות המוקדמות שאליהן הגיעו המעורבים ושמהן עלה כי משרד השיכון ועמידר הם בעלי עניין בנוגע לתכנית, הם לא שותפו בהליכי התכנון של התכנית החדשה.
1201 של היועץ המשפטי לממשלה- "יישוב סכסוכים בעניינים אזרחיים בין .
המדינה לבין תאגידים ציבוריים או חברות ממשלתית", מרץ 2003 .
18 /תכנית מס' רג 1330 המוגדרת "תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת".
בתכנית החדשה נעשו בין היתר שינויים בייעוד הקרקע ובהם ביטול שטח של כ -95 "דונם שהוגדר כ"מיוחד בית חולים והגדרת שטח כולל חדש של כ -45 .
"דונם ל"מגורים ד" ול"מגורים מיוחד 19 .
מהנדס העירייה משמש גם מהנדס הוועדה המקומית רמת גן 408 דוח שנתי65א .
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י, לוועדה המקומית רמת גן ולמרכז הרפואי כי מן הראוי היה כי ישתפו את משרד השיכון בייזום תכנית הנוגעת לשטח שמצויים בו נכסים שלמשרד השיכון זכויות עליהם.
היעדר שיתוף המשרד בתכנית וחוסר מעורבותו בה, מציאות שתוקנה במה לך הביקורת וגם בעקבותיה (ראו להלן), עלולים היו להביא לידי פגיעה ממשית בזכויותיו.
בתשובתו מיולי 2013 ציין המרכז הרפואי כי "התכנית האמורה הורצה על ידי עיריית רמת גן משיקולי תנועה ותחבורה וללא קשר לצרכי בית החולים".
הוא הוסיף כי בכל פורום אפשרי ציין ש"שיכון הרופאים אינו יעיל וניתן להפיק מהקרקע תועלת רבה יותר.
המרכז הצביע על כך שהדירות מתיישנות, שלא מושקע בהן די בתחזוקה ושהן הופכות בהדרגה לסלאמס".
משרד מבקר המדינה מעיר למרכז הרפואי כי טענותיו בדבר שיקוליה של עיריית רמת גן בקידום התכנית ובדבר התיישנותן של הדירות ומצבן הפיזי, אין בהן די כדי להצדיק את העובדה שהוא לא שיתף את משרד השיכון בתהליך קידום התכנית.
אישור התכנית בוועדה המחוזית לתכנון 1.
בתום הליך התכנון בוועדה המקומית רמת גן הוגשה התכנית לוועדה המחוזית לתכנון המוסמכת לדון בה ולאשרה, וזאת על פי חוק התכנון והבנייה.
בנובמבר 2007 נדונה התכנית לראשונה בוועדה המחוזית לתכנון.
יודגש כי לפי חוק התכנון והבנייה חלה חובה לפרסם את דבר הפקדתה של התכנית כדי לאפשר לאדם הרואה עצמו נפגע ממנה להתנגד לה20 .
בפגישה שנערכה באוקטובר 2013 בין נציגי הביקורת ובין מתכננת מחוז תל אביב העומדת בראש לשכת התכנון המחוזית תל אביב של משרד הפנים 21 (להלן- לשכת התכנון) הבהירה מתכננת המחוז כי על פי הוראות חוק התכנון והבנייה, אין חלה כל חובה על לשכת התכנון לבדוק, בעת הגשת התכנית לדיון בוועדה המחוזית, את זהותם של בעלי העניין ושל בעלי הזכויות על הקרקע ובמבנים העומדים עליה.
תפקידן של לשכת התכנון ושל הוועדה המחוזית לתכנון מתמצה בתכנון ובו בלבד.
למרות עמדה עקרונית זו, ממסמכים של לשכת התכנון עלה כי מתכננת מחוז תל אביב הורתה באופן מפורש לכלול בהוראות התכנית סעיף שלפיו מגורי סגל רפואי בתחום התכנית במרכז הרפואי יירשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם המרכז הרפואי; דהיינו, התכנית אמורה הייתה להעניק למרכז הרפואי זכויות קנייניות על מרבית הדירות שייבנו במתחם.
יודגש, כי במהלך הביקורת .
20 חוק התכנון והבנייה מחייב לפרסם את התכנית לידיעת הציבור בעיתון, באתר האינטרנט של משרד הפנים ובאזור שהתכנית חלה עליו.
21 לשכת התכנון המחוזית, בראשותה של מתכננת המחוז, היא הזרוע המקצועית המייעצת לוועדה המחוזית ומנהלת את עבודתה לצורך קידומן של תכניות בתחום המחוז.
לשכת התכנון אחראית בין היתר לקליטת תכניות בוועדה המחוזית, הכוללת גם את הבדיקות הנוגעות לעמידת התכנית בתנאי סף בסיסיים.
משרד הבינוי והשיכון 409 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 .
ובעקבותיה תוקנו ההוראות בתכנית, כמפורט בהמשך .
לדעת משרד מבקר המדינה, לא היה מקום שלשכת התכנון תתערב בסוגיית רישום זכויות קנייניות, בייחוד בהיעדר רישום, כאשר מארג הזכויות על הקרקע עדיין היה שנוי במחלוקת.
היה על לשכת התכנון ועל הוועדה המחוזית לתכנון לנקוט משנה זהירות ולהקפיד שלא לעסוק בקביעת זכויות קנייניות על הדירות, פעולה שאינה מצויה בתחום סמכותן.
התנגדותם של משרד השיכון ושל עמידר לתכנית ממאי ומיוני 2 0 1 0 1.
,כאמורהמרכז הרפואי שוכר את דירות השירות שבמתחם המרכז הרפואי ממשרד השיכון, אשר עמידר מנהלת אותן מטעמו .
החשיבות שבהבטחת זכויותיו של משרד השיכון על נכסיו בכלל ועל אלה הנמצאים במתחם המרכז הרפואי בפרט מתחזקת במיוחד לנוכח העובדה, שהתקבולים בגין השכרתם מופנים לטובת הדי ור הציבורי.
לכן חלה על משרד השיכון החובה להפעיל אמצעי פיקוח ובקרה שיסייעו בידיו להיות עם היד על הדופק בכל הנוגע לתכניות יזומות שיש לו זיקה אליהן.
הביקורת העלתה כי אף שהתכנית נדונה בוועדה המחוזית לתכנון כבר בשנת 2007 , משרד השיכון לא ידע על כך אלא רק לאחר שעמידר התוודעה לדבר מתוך כתבה שפורסמה בעיתון בינואר 201022 ובה תוארו השינויים המתוכננים במתחם דירות השירות.
בעקבות הכתבה פנה באותו החודש מנכ"ל עמידר למנהלת אגף נכסים ודיור דאז במשרד השיכון: "הריני להביא לידיעתכם כי בוצע מחטף של מתחם תל השומר ודירות עמידר 'יי עלמו' עם אישורה של תכנית עיריית רמת גן ]הדגשה לא במקור[ .
בעקבות פנייה זו התקיימה במאי 2010 פגישה בין מהנדס העירייה ובין מנכ"ל עמידר ומנהלת מחוז מרכז של משרד השיכון דאז, שהביעו את התנגדותם לתכנית.
ביוני 2010 , בהמשך לפגישה האמורה, פנתה מנהלת המחוז דאז ל רמ"י בבקשה לקיים דיון דחוף בנושא.
רמ"י דחתה את הבקשה מן הנימוק כי בשטח המרכז הרפואי אין דיור ציבורי אלא דיור לסגל רפואי.
היא הוסיפה כי התכנית הוכנה בשיתוף המרכז הרפואי תוך כדי שמירה על מספר הדירות המצויות בידיו.
רמ"י גם טענה כי עמידר מנהלת את הדירות בעבור המרכז הרפואי ותמשיך לנהל אותן גם בעתיד.
22 ,"יוצאים מתרדמת", כלכליסט 13.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי אף שמנכ"ל עמידר ומנהלת מחוז מרכז של משרד השיכון דאז הודיעו לה על התנגדותם לתכנית, שעיקרה לטענתם היא פגיעה אפשרית בזכויות של משרד השיכון בדירות, היא לא בדקה באופן יסודי את הטענות והסתפקה בעמדתה שלא מדובר בדירות השייכות למאגר הדיור הציבורי.
בהתנהלותה זו תרמה רמ"י להבנה שהזכויות על מתחם דירות השירות הן של המרכז הרפואי ושלו בלבד.
הבנה שנויה במחלוקת זו נמשכה גם במהלך דיוני הוועדה המחוזית לתכנון (ראו להלן).
סיכום של שר הבינוי והשיכון, של ראש עיריית רמת גן, של מנהל רמ"י ו של מהנדס העיר ייה בנובמבר 2010 התקיימה פגישה בנושא מתחם דירות השירות בין שר הבינוי והשיכון דאז ובין ראש עיריית רמת גן דאז, מנהל רמ"י דאז ומהנדס העירייה.
בסיכום הפגישה הוחלט כי יש להתקדם בהליכי התכנון בתנאי שבמסמכי התכנית לא ייקבע דבר בעניין זכויות קנייניות.
עוד צוין בסיכום כי מנהל רמ"י וראש העירייה יקיימו פגישה עם מנהל המרכז הרפואי כדי להגיע לידי הבנות בדבר הזכויות המגיעות למרכז הרפואי לאחר אישור התכנית (להלן - הסיכום עם שר הבינוי והשיכון).
יצוין כי עד מועד סיום הביקורת ל א התקיימה הפגישה הנוספת שאמורה הייתה להסדיר את עניין הזכויות.
הודעה על הפקדת התכנית במאי 2011 , בניגוד לסיכום עם שר הבינוי והשיכון כי לא ייקבע דבר בעניין זכויות קנייניות, פרסמה הוועדה המחוזית לתכנון את דבר הפקדתה של התכנית שבה נקבעו באופן מפורש זכויות קנ ייניות למרכז הרפואי על 1,269 :דירות "מגורי המרכז הרפואי שיבא (מגורי סגל) יירשמו בלשכת רישום מקרקעין בבעלות ביה"ח ולא יותר פיצול בעלות או מכירה"23 .
בהוראות התכנית נרשם כי בעלי העניין בקרקע הם רמ"י, משרד הבריאות והמרכז הרפואי; משרד השיכון כלל לא הוזכר בתור בעל עניין בתכנית.
דיון בוועדת משנה להתנגדויות לאחר הפקדת התכנית קיימה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון (להלן - הוועדה להתנגדויות) כמה ישיבות שבהן נדונו ההתנגדויות שהוגשו לתכנית.
בביקורת עלה כי רק בספטמבר 2011 , במהלך הדיון בוועדה להתנגדויות, הסבה נציגת רמ"י את תשומת לבה של הוועדה לבעייתיות בעניין הקביעה בתקנון התכנית, הנוגעת לזכויות על הדירות המיוחסות למרכז הרפואי.
נציגת רמ"י ביקשה להסיר מהוראות התכנית את הסעיפים הקובעים את בעלותו של המרכז הרפואי על הדירות.
6 'לתכנית "רישום התכנית", עמ13.
משרד הבינוי והשיכון 411 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 הביקורת העלתה כי אף שמשרד השיכון ידע על התכנית, ונציגיו אף הודיעו לרמ"י ולעירייה ע ל התנגדותם מאז הופקדה התכנית במאי 2011 ועד אוגוסט 2012 , הוא לא הביע לפני הוועדה להתנגדויות את הסתייגותו בנוגע לקביעות שבתכנית ולא הגיש התנגדות לתכנית, לרבות בקשר לעובדה שזכויותיו במתחם עלולות להימחק.
עוד עלה בביקורת כי נציגת רמ"י ומהנדס העירייה, שהשתתפו ב דיון בוועדה להתנגדויות והיו מודעים למעמדו של משרד השיכון כבעל עניין במתחם, לא הזכירו את העובדה שמדובר בדירות שגם למשרד השיכון יש זכויות בהן.
התנגדותה של מנהלת מחוז מרכז במשרד השיכון לתכנית 1.
במאי 2012 קיימו נציגי משרד מבקר המדינה פגישה עם מנהל מחוז תל אביב דאז ברמ"י.
בפגישה הוא טען כי למרות בקשתה של רמ"י שמשרד השיכון או עמידר יציגו לה הוכחה בדבר זכויות על המבנים, הם לא עשו כן.
בהמשך לכך, במהלך הביקורת, התוודע מנהל המחוז לחוזי השכירות בין עמידר למרכז הרפואי.
בביקורת נמצא כי המנהלת הנוכחית של מחוז המרכז במשרד השיכון (להלן - מנהלת המחוז במשרד), שהתמנתה לתפקידה באוגוסט 2011 , פנתה באוגוסט 2012 ליו"ר הוועדה המחוזית לתכנון במכתב משותף עם מנהל מחוז תל אביב ברמ"י, ובו ציינה כי "התכנית מגדירה שטחים המיועדים ל'מגורים מיוחדים' וקובעת שימוש לשטחים אלו כדלהלן: 'מגורים לשימוש בית החולים.
מעונות ומגורי סגל רפואי'.
יובהר כי קביעה זו, המתייחסת לבית החולים כאל בעל הקרקע הרשאי לנהוג בה כרצונו, יוצרת עיוות שהן מינהל מקרקעי ישראל, כבעל הקרקע והן משרד השיכון/חב' עמידר, שהופקדו בשעתו על בניית מגורי הסגל וניהולן יתקשו עד מאוד לתקן".
בתשובתה לטיוטת הדוח ממרץ 2014 ציינה מנהלת המחוז במשרד כי היא התחילה לטפל בסוגיה מרגע שהובא לידיעתה דבר קיומה של בעיה כלשהי בנושא.
עוד ציינה כי כבר בינואר 2012 היא ביקשה להיפגש עם מנהל מחוז תל אביב ברמ"י לליבון הסוגיה, אך הפגישה נדחתה שוב ושוב.
ביוני 2012 החלה לשלוח אליו מכתבים בדואר אלקטרוני אך הם לא נענו.
רק באוגוסט 2012 הצליחה להשיג את שיתוף הפעולה של מנהל המחוז ברמ"י, שהניב התנגדות משותפת בעניין הקצאת הדירות למרכז הרפואי, שהוגשה ליו"ר הוועדה המחוזית לתכנון.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 לדעת משרד מבקר המדינה, מאחר שמדובר בנושא עקרוני הנוגע לפגיעה אפשרית בזכויות המשרד על נכסים שהופקדו בידיו, היה על מנהלת המחוז במשרד לעמוד על כך שתתקיים הפגישה הנחוצה עם נציגי רמ"י; במקרה של היעדר שיתוף פעולה מצדם היה עליה להעלות את הנושא לפני הנהלת המשרד ולוודא כי יינקטו צעדים למניעת הפגיעה האפשרית.
זאת ועוד, על אף היעדר שיתוף הפעולה מצד רמ"י היה על הנהלת המחוז במשרד השיכון להגיש לוועדה להתנגדויות את התנגדותה לתכנית המופקדת כדי להציג לפניה את עמדת המשרד ולהסב את תשומת לבה לצורך להגן על זכויותיו .
באוקטובר 2012 התקיימה פגישה ב ין מנהלת המחוז במשרד ובין נציגים מרמ"י, מעמידר, מהמרכז הרפואי וממשרד האוצר כדי להבהיר את עניין הזכויות בדירות השירות.
בפגישה הציגו הנציגים מרמ"י, ממשרד השיכון ומעמידר עמדה משותפת, ולפיה הם מתנגדים לייעוד הדירות לסגל המרכז הרפואי בלבד משום שהוא טומן בחובו קביעה קניינית ברורה, בעוד זכויות המרכז הרפואי מתמצות לכדי זכות שכירות זמנית בלבד.
]יחידות דיור[ בפגישה סוכם כי התכנית שהופקדה תתוקן באופן "שלא תיקבע כמות יח"ד המיועדת לשימוש בית חולים בלבד.
ייעוד הקרקע יוגדר למטרת מגורים ובתכליות תצוין גם האפשרות למגורי סגל רפואי" (להלן - סיכום הפגישה).
הביקורת העלתה כי למרות המכתב המשותף של מנהלת המחוז במשרד ושל מנהל מחוז תל אביב ברמ"י מאוגוסט 2012 , שהופנה ליו"ר הוועדה המחוזית לתכנון, ולמרות סיכום הפגישה מאוקטובר 2012 - לא הגיש משרד השיכון מטעמו, באמצעות מנהלת המחוז, התנגדות כתובה ומפורטת לתכנית כפי שחוק התכנון והבנייה מתיר לעשות.
באוקטובר 2012 קיימה הוועדה להתנגדויות דיון נוסף בתכנית, ובעקבותיו עודכנה התכנית על פי סיכום הפגישה.
בתכנית המקורית נקבע כי 1,269 מתוך 1,680 דירות שייבנו ייועדו למגורי סגל רפואי, והן יירשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם המרכז הרפואי; בתכנית המעודכנת דירות אלו 24 ייבנו ל"השכרה בלבד, לרבות מגורי סגל רפואי".
כמו כן הוסר הסעיף הנוגע לרישום דירות המרכז הרפואי בלשכת רישום המקרקעין על שמו.
בעלי העניין המוזכרים בתכנית הם רמ"י, העירייה, משרד הבריאות, המרכז הרפואי וגורמים פרטיים; משרד השיכון אינו מוזכר בה כבעל זכויות או בעל עניין.
במרץ 2013 אישר שר הפנים את התכנית והיא קיבלה תוקף, וזאת בלי שהוגדרו בה זכויות של משרד השיכון ובלי שהוא מוזכר בה כבעל עניין.
הביקורת העלתה כי אף שרמ"י מודעת זה עשרות שנים לעובדה שד ירות השירות מושכרות למרכז הרפואי על ידי משרד השיכון באמצעות חברת עמידר, ובמהלך הביקורת אף התוודעה לחוזי שכירות שנחתמו בין עמידר ובין המרכז הרפואי הנוגעים לאותן דירות, היא טרם הסדירה זכויות אלו באופן .
24 בדיונים בוועדת המשנה להתנגדויות הופחת מספר דירות להשכרה מ- 1,269 ל- 1,128 .
משרד הבינוי והשיכון 413 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 ברור, כמוטל עליה על פי חוק.
גם משרד השיכון מצדו לא עמד על כך שזכויותיו בנוגע לדירות השירות יובהרו וכי המחלוקת בעניין זה תיושב.
יודגש כי אין מדובר בהסדרה ניהולית ורישומית בלבד אלא בפוטנציאל כלכלי מהותי, באזור ביקוש גבוה, שבו יוגדל מספר הדירות בתכנית בכלל ובמתחם דירות השירות בפרט.
מאחר שמדובר בדירות ש גם למשרד השיכ ון זכויות בהן, עסקה זו טומנת בחובה גם פוטנציאל להרחבת מאגר הדיור הציבורי שבו קיים מחסור ניכר, בעיקר באזור המרכז.
התייחסות הוועדה המחוזית לתכנון לצורך בדיק ה כלכלית בביקורת עלה כי באוקטובר 2012 דנה הוועדה המחוזית לתכנון, בין השאר, בקביעת מספר הדירות שייבנו להשכרה מתוך כל הדירות בתכנית.
נמצא כי נציגת רמ"י שבה והדגישה כי התכנית לא נקבעה על בסיס של "בחינה כלכלית ואחרת לכמות יחידות הדירות".
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ציינ ה לעניין זה כי מדיניות הממשלה באותה עת הייתה בנייה להשכרה, והתכנית האמורה היא הזדמנות טובה ליישם מדיניות זו.
במהלך הדיון התקיים דין ודברים בדבר מספר הדירות שיוצעו להשכרה ובדבר התמהיל הנכון והרצוי בין הדירות שישווקו למכירה ובין אלו שישווקו להשכרה - 20% כפישקבע רמ"י בהחלטותיו, 75% כפי שהציע מהנדס העירייה או אף 100% כפי שסברה יו"ר הוועדה.
יודגש כי מפרוטוקול הדיון עולה כי אף שהוועדה עסקה כאמור בתמהיל הרצוי של הדירות, היא לא התייחסה לתנאים להבטחת יישום התכנית כנגזרת מהתמהיל שהיא סברה לנכון לקבוע.
בסיכומו של הדיון קבעה הוועדה כי 1,128 מתוך 1,680 ( הדירות68% .
) ייועדו להשכרה, לרבות למגורי סגל רפואי בתשובתו של משרד הפנים ממרץ 2014 , בשם הוועדה המחוזית לתכנון, צוין כי "שטח התכנית בו יועדו דירות להשכרה לאנשי סגל רפואי היה שטח ציבורי שיועד לשימוש בית החולים.
מדיניותה הברורה והעקבית של הוועדה המחוזית ת"א היא כי, קרקע בייעוד ציבורי לא משנה ייעודה לסחיר.
בתכנית זו על מנת להבטיח כי הדירות אכן ישמשו כשימוש נלווה לשימוש הציבורי של בית החולים כמגורי סגל ביה"ח, הושאר הייעוד הציבורי והוחלט בהפקדה כי הבעלות תירשם ע"ש בית החולים.
מטרת הוראות אלה הייתה למנוע הפיכת הדירות לנכס סחיר למכירה, ולהבטיח כי יהוו מקשה אחת כחלק מהשימושים הנלווים של ביה"ח".
עוד צוין כי "כחריג לעקרון לפיו אין משנים ייעוד קרקע מציבורי לסחיר, התכנית אפשרה הפיכת חלק קטן משטח זה לשטח סחיר למגורים.
הבטחת מלאי שטחים ציבורים ומימושם אינם נבחנים במבחני כדאיות כלכלית בדומה לפרויקטים 'אזרחיים'.
מדובר במטלות ציבוריות שעלותן הכספית ממומנת לרוב מהקופה הציבורית, ואין כל עקרון תכנוני שהתכנית צריכה לממן את עצמה, שאם לא כן היו שטחי הציבור מתכלים בנקלה".
משרד מבקר המדינה מעיר לוועדה המחוזית לתכנון כי הצורך להבטיח שדירות השירות לא יהפכו לנכס סחיר למכירה ויהיו מקשה אחת כחלק מהשימושים הנלווים של המרכז הרפואי אינו מצדיק התערבות בקביעת הזכויות במתחם לטובת המרכז הרפואי.
מאחר שמדובר בתכנית המתבססת על תפיסה שלפיה מתחם רחב היקף הכולל יותר מ - 1,100 דירות ייועד להשכרה, ומאחר שמדובר בהחלטה עקרונית הנגזרת ממדיניות דיור ממשלתית חדשה שטרם נוסתה בארץ, היה מקום לבחון את ההיתכנות הכלכלית של התכנית ולקבוע את התנאים שיבטיחו את יישומה; והכול ללא כל תלות במקור המימוני של התכנית - ציבורי או פרטי.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 שמירת משרד השיכון על זכויותיו משרד מבקר המדינה בדק את התנהלותו של משרד השיכון בכל הקשור לשמירה על זכויותיו, דהיינו שמירת זכויות המדינה על נכסיה.
אחד הכלים המאפשרים למשרד למלא את תפקידו זה הוא חברותו בוועדות המחוזיות לתכנון.
על פי חוק התכנון והבנייה, בהרכב הוועדה המחוזית יֵשב נציג של שר הבינוי והשיכון חברותו של נציג השר או של ממלא מקומו בוועדה תהיה עיסוקם הבלעדי, זולת אם אישר שר הפנים לשר הבינוי והשיכון להטיל עליהם תפקיד נוסף.
ייצוגו במוסדות התכנון בכלל ובוועדות המחוזיות לתכנון בפרט מאפשר למשרד השיכון, כמי שאמור להוביל ברמה הלאומית את תחום הבינוי, השיכון והדיור, להיחשף לתכניות המוצגות לוועדה, לוודא כי הן עולות בקנה אחד עם התכניות הלאומיות בתחום זה ולהבטיח את שמירת זכויות המדינה על נכסיה.
בביקורת עלה כי ממרץ 2008 עד יולי 2011 כיהן אדריכל מחוז המרכז של משרד השיכון גם כנציגו של שר הבינוי והשיכון בוועדה המחוזית לתכנון (להלן - נציג השר דאז).
מיולי 2011 , ונכון למועד הביקורת, החליפה אותו בתפקידו זה מנהלת המחוז במשרד.
בביקורת עלה כי גם נציג השר דאז וגם הנציגה הנוכחית נשאו בכפל תפקידים, במינויו של המשרד, וזאת ללא אישורו של שר הפנים ובניגוד להוראות החוק.
לעובדה זו משמעות יתרה הנוגעת לתכנית האמורה, בייחוד לנוכח הליקוי שעלה בביקורת זו בדבר היעדרו של נציג מטעם משרד השיכון מדיוני הוועדה המחוזית לתכנון ובדבר אי -הגנה על זכויות המשרד במתחם דירות השירות במרכז הרפואי.
כנדרש ממנה נהגה הוועדה המחוזית לתכנון להפיץ לכל המשתתפים לפני מועד הישיבות את סדר יומן.
בביקורת נמצא כי נציג השר דאז לא השתתף לא בישיבת הוועדה שהתקיימה בפברואר 2010 שבה הוחלט על הפקדת התכנית ונקבעו תנאיה, ולא בישיבה שהתקיימה בינואר 2011 שגם בה נדונו תנאי התכנית.
יוצא אפוא שבשתי הישיבות הרלוונטיות לא נכח נציג מטעם משרד השיכון שיכול היה להציג את עמדת המשרד ולפעול לטובתו בעניין הקביעות שהתקבלו באותן ישיבות, ובכלל זה ליידע את הוועדה בדבר זכויות המשרד בדירות האמורות.
בסופו של דבר נפקד מקומו של משרד השיכון כבעל ע ניין בתכנית.
בפגישה שקיימו נציגי הביקורת באוקטובר 2013 עם נציג השר דאז הוא ציין כי בשל תפקידיו הנוספים, ובייחוד בשל היותו נציג השר גם בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, הוא לא השתתף בדרך כלל בישיבות של הוועדה המחוזית תל אביב, לרבות הישיבות שבהן נדונה התכנית, ובכלל זה הדיון שבו הוחלט על הפקדת התכנית.
הוא הוסיף כי כלל לא היה מעורב בתכנית ואין הוא בקיא בפרטיה.
עוד ציין כי סדר היום של הישיבות הובא לידיעתו לפני מועדן ואת הפרוטוקולים קיבל לאחר שהישיבות התקיימו.
אף על פי כן, הוא לא ידע שבתכנית נכללים נכ סים שלמשרד השיכון זכויות עליהם, דהיינו דירות השירות.
נציג השר דאז מסר כי אין המשרד מפעיל מערכת כלשהי היכולה משרד הבינוי והשיכון 415 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 להתריע על תכנון הנוגע לנכסי המדינה, לרבות נכסים המופקדים בידיו, ובפועל הוא יכול להיות ער לדבר רק בהסתמך על ידע מוקדם שלו.
הוא הדגיש כי הוא התוודע לכ ך שמדובר בנכסים שלמשרד עשויות להיות זכויות עליהם רק במהלך הפגישה עם נציגי הביקורת; לו ידע שהדירות הן נכסי המשרד היה נרתם לטיפול בתכנית.
הביקורת העלתה כי במאי 2010 , כשלושה חודשים לאחר החלטת הוועדה המחוזית לתכנון להפקיד את התכנית, התקיימה פגישה בנושא "שיכון הרופאים בתל -השומר", ובה השתתפו, בין היתר, מנכ"ל עמידר, מהנדס העירייה ונציג השר דאז.
מסיכום הפגישה עולה כי משרד השיכון אכן ידע על זכויותיו בדירות השירות הנכללות בתכנית, ואף התנגד לכל תכנון כל עוד לא יוסדרו זכויותיו.
משרד מבקר המדינה מעיר למשרד - להנהלתו ולהנהלת מחוז מרכז - כי נפל פגם מהותי במינוי נציג שר לוועדה המחוזית לתכנון, אשר גרם, לפי הסבריו של נציג השר דאז, להיעדרותו מישיבות הוועדה בהן נדונה התכנית.
המשרד מינה את אדריכל המחוז שישמש גם נציג השר בוועדה, וזאת בניגוד לדרישות החוק כי יהיה זה תפקידו הבלעדי או שקיבל לכך אישור משר הפנים.
כפל תפקידים עלול לפגוע ביכולתו של הנושא בהם למלא כנדרש את תפקידו בוועדה המחוזית לתכנון.
לא בכדי דרש החוק התמסרות לתפקיד זה כתפקיד בלעדי, זולת מקרים חריגים שהשר יאשר.
אין לקבל מצב שבו, על אף הוראות החוק, נציג המשרד בוועדה המחוזית לתכנון אינו יכול להשתתף בדיוניה, בשל הנטל הרב שהוטל עליו כנושא בשני תפקידים בעת ובעונה אחת.
נוסף על כך על הנהלת המשרד ועל הנהלת המחוז לוודא כי נציג השר מחזיק בכל המידע הרלוונטי הדרוש לו למילוי תפקידו כמייצג האינטרסים של המשרד בוועדות המחוזיות.
לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה שנציג השר דאז בוועדה המחוזית לתכנון יעקוב אחר הטיפול בתכנית במסגרת דיוני הוועדה ובמסגרת דיוני ועדת ההתנגדויות שלה.
מאחר שנציג השר דאז השתתף בדיון שהתקיים במאי 2010 , הוא אמור היה לדעת שמשרד השיכון מתנגד לאישור התכנית כל עוד לא הובהרו מארג הזכויות בפרויקט והפוטנציאל הכלכלי הטמון בו.
היה עליו לוודא כי עמדה זו תיושם ולפעול לכך שהוועדה המחוזית לתכנון תעדכן את התכנית באופן שיגן על זכויות המשרד במתחם.
משרד מבקר המדינה מעיר לנציג השר דאז כי משזיהה כי אין הוא יכול למלא באופן נאות את תפקידו כח בר בוועדה המחוזית לתכנון תל אביב, היה עליו להתריע על כך לממונים עליו כדי שיימצא פתרון שיעלה בקנה אחד עם הוראות החוק ותכליתו, פעולה שלא עשה .
כדי למנוע הישנות מקרים כאלו, על המשרד לפעול להסדרת הפיקוח והבקרה על הנכסים שעשויות להיות לו עליהם זכויות.
הסדרה זו תאפשר לנציגי המשרד בוועדות התכנון לעקוב אחרי נכסי המשרד הקשורים לתכניות שהוועדות דנות בהן במטרה לשמור על נכסי המדינה.
לנוכח חשיבות תפקידו של נציג השר במוסדות התכנון בכלל ובוועדה המחוזית לתכנון בפרט, ראוי שמשרד השיכון יסדיר את עבודתם של נציגי השר בוועדות הת כנון, לרבות שיתוף ההנהלה בקשיים, אם קיימים כאלה, ודיווח שוטף על אופן התקדמות התכניות בוועדות השונות.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - דירות שירות ויחידות מגורים במרכז הרפואי ע"ש חיים שיבא - תל השומר מסגרת הפרסום: דוח שנתי 65א שנת הפרסום: התשע"ה- 2014 3.
יודגש כי ליקויים בהתנהלותו של משרד השיכון בכל הנוגע לשמירת נכסי המדינה שהופקדו בידיו כבר עלו בדוח מבקר המדינה25 שכותרתו "דירות דיור ציבורי שהושכרו שלא לזכאי דיור ציבורי" (להלן - הדוח הקודם).
בדוח הקודם עלה כי בספטמבר 2006 .
אישר שר הפנים תכנית מפורטת של מינהל התכנון מחוז צפון הנוגעת למתחם נווה כנרת התכנית כללה שינויים ניכרים בייעודי הבנייה ובהיקפיה, שיוזמיה היו השוכ רים ובהם מינהל הדיור הממשלתי.
עוד עלה כי התכנית גובשה והוגשה למינהל התכנון בלי לקבל את אישורו של משרד השיכון כבעלים של הדירות ושל עמידר כמנהלתן, ורק בעקבות הביקורת נודע למשרד על המהלך שנקט מינהל הדיור שהביא בסופו של דבר לשינוי ייעוד הקרקע.
בדוח הקודם העיר משרד מבקר המדינה למשרד השיכון בעניין זה כי "הדרך שבה שונה ייעוד הקרקע של נווה כנרת מלמדת על מעורבות מצומצמת ביותר של המשרד ושל עמידר בפעולות הנוגעות למתחם, שאפשרה למינהל הדיור לפעול על פי רצונו ולהתעלם מסמכותם של בעלי הנכסים ומנהליהם.
יוצא אפוא שהבקרה והפיקוח של המשרד ושל עמידר על הדירות האמורות במתחם נווה כנרת הייתה רופפת ביותר".
תיאור השתלשלות הדברים מעיד על התנהלות בלתי תקינה של משרד השיכון ועל פסיביות יתרה שלו בכל הנוגע לחובתו לשמור על הנכסים שהמדינה הפקידה בידיו.
התנהלותו זו אפשרה את קידום התכניות במ שך שנים רבות ללא שיתופו כבעל זכויות פוטנציאלי במתחם ובלי לקבל את אישורו.