HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
לרבות יח"ד לשיווק בקרקע שבבעלות המדינה ובקרקע פרטית, ובכלל זה דיון מוגן או דיור מיוחד .
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות הרשות המקומית .
לעיל לפי ההסכם 12/2019 2018 2017 .
2021 שנת2023 - אישור .
התוכנית אין צפי אין צפי.
את אישור התוכנית במאי .
2021 והורה על החזרת .
התוכנית לדיון במוסדות .
על פי נתוני רמ"י ומשרד הבינוי, בעיבוד משרד מבקר המדינה .
מהאמור לעיל עולה כי אף שלפי החלטת הממשלה על הסכמי הגג ניתן היה לכלול .
בהסכמים גם תוכניות שאינן מאושרות אך כאלה שצפויות היו להיות מאושרות על ידי .
מוסדות התכנון בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם, הרי שלפי הנתונים העדכניים .
לדצמבר 2020 תוכניות הכוללות כ- 98,000 יח"ד לא אושרו במסגרת פרק הזמן האמור- .
לגבי חלקן מדובר בעיכוב של כמה שנים.
עיכוב ניכר באישור תוכנית עלול לפגוע ביכולת .
העמידה בקצב השיווק שנקבע בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג.
מומלץ כי רמ"י ומשרד הבינוי, לפי העניין, יפעלו בשיתוף הרשויות המקומיות הרלוונטיות .
לגיבוש תוכניות חלופיות לתוכניות שבוטלו או יבוטלו באותן רשויות.
רמ״י מסרה בתשובתה כי היא בוחנת את הדרכים האפשריות כדי לאתר חלופות לתוכניות .
עיכובים בשלב פיתוח הקרקע .
פיתוח הקרקע הוא תהליך עתיר משאבים, בעיקר בהיבט התקציבי.
עבודות הפיתוח מערבות .
גופים רבים האחראים לתכנון, לביצוע ולתקצוב של התשתיות הדרושות, ובכלל זה תשתיות .
תחבורה, תשתיות מים וניקוז, מתקני טיהור שפכים וחיבור לחשמל.
נוסף על התשתיות, לשם .
מתן מענה לצרכים בתחום הדיור נדרשת לעיתים קרובות בניית מוסדות ציבור וכיתות לימוד, .
בהתאם לקריטריונים שקבעו משרדי הממשלה הרלוונטיים.
לפי 25 מ-32 הסכמי הגג שנחתמו עד סוף שנת2020 (כ-80% ) הרשות המקומית אחראית לפתח .
את הקרקע שבתחומה מבוצע הפרויקט, באמצעות התקשרות במכרזים עם גופים מב צעים, .
מהרשויות שחתומות על הסכם עם משרד הבינוי, המשרד אחראי לפתח את הקרקע .
72 משרד הבינוי אחראי לפיתוח ברשויות אלעד, בית שמש, דימונה, מגדל העמק, נהרייה ועכו, וכן בחלק מהמתחמים .
רמ"י אינה אחראית לפיתוח במסגרת הסכמי גג שהיא חתומה עליהם.
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 פיתוח הקרקע במסגרת תוכנית מאושרת דורש פעמים רבות מעורבות של גופים רבים.
לצורך פינוי הקרקע מתשתיות קיימות והעתקתן לקרקע חלופית כתנאי מקדים להקמת תשתיות .
חדשות, והן בשלב הקמת התשתיות שבמהלכו כל גוף אמור לבצע את המוטל עליו בתחומו, .
למשל, לטפל בתשתיות החשמל, המים, האנרגייה והתחבורה.
לעיתים מדובר בתהליכים .
מורכבים מהבחינה ההנדסית או בתהליכים שעלותם גבוהה.
בביקורת נמצא כי יש תוכניות שנכללו בהסכמי הגג שבשלב פיתוח הקרקעות בתחום שיפוטן .
התעוררו בעניינן קשיים שגרמו לעיכוב הפיתוח.
הסכם הגג עם יבנה, תוכנית "שורק" (יבנה מזרח, תמ"ל 1049:) הסכם הגג בין רמ"י .
ליבנה שנחתם באוגוסט 2016 כלל ארבע תוכניות ובהן 12,700 יח"ד.
התוכנית המרכזית שנכללה .
בהסכם היא תוכנית "שורק" שחלה על ק רקעות במזרח יבנה, מזרחית לכביש 42 ולמסילת .
רכבת, שיוצרים חיץ בין הקרקעות שבתוכנית למרקם העירוני הקיים.
התוכנית הייתה בתהליכי .
תכנון, ולפי המפורט בהסכם אמורה הייתה לכלול 10,000 יח"ד73 .
במרץ2019 אושרה תוכנית .
"שורק" בהיקף של כ - 12,500 יח"ד וכן שטחי מסחר ותעסוקה , מוסדות ציבור ושטחי ציבור .
פתוחים (להלן - הרובע העתידי).
כדי לחבר את הרובע העתידי למרקם העירוני הקיים ולהתגבר .
על החיץ הנוצר עקב תשתיות התחבורה כאמור, נקבע כי תשתיות התחבורה יימצאו במפלס .
תחתון, ומעליהם ייבנה שטח מקורה שיחבר את שני חלקי העיר במפלס הקרקע.
המקורה יכלול בין היתר מבנה תחנת רכבת, ומבני תעסוקה.
על פי התוכנית קבלת היתר בנייה .
תותנה בין היתר בביצוע פרויקט תחבורתי לגבי כביש 42 , בשיקוע מסילת הרכבת ובבניית שני .
כמו כן, כדי שניתן יהיה להקים את התשתיות לפי התוכנית נדרש בין .
היתר להעתיק תשתיות קיימות של חשמל, מים ואנרגייה למקום חלופי.
נכון לפברואר 2021 , .
העלות של תכנון המטלה התחבורתית וביצועה בתוספת עלות העתקת התשתיות נאמדה .
יצוין כי לפי התוכנית, רשאית הוועדה המקומית לתת היתרי בנייה של עד .
יח"ד, אם יינתנו לגבי אותן יח"ד פתרונות תשתיתיים זמניים טרם ביצוע הקירוי כאמור .
73 בהסכם נכללו עוד שלוש תוכניות שכללו כ- 2,700 יח"ד, מהן אחת מאושרת בהיקף של כ- 2,300 )"יח"ד ("נאות שמיר .
ושתי תוכניות לא מאושרות שכללו כ-400 .
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות תרשים 11: תוכנית תמ"ל 1049 - יבנה מזרח- שורק .
בביקורת עלה כי התקיימו דיונים בין רמ"י, חברת רכבת ישראל בע"מ (להלן - חברת הרכבת) .
ומשרדי התחבורה והאוצר בדבר האופן שבו יש לפתח את התשתיות התחבורתיות.
לקדם את פיתוח הפרויקט התקיימו דיונים בנושא גם בראשות סמנכ"ל תשתיות ופיתוח במשרד .
התחבורה ובהשתתפות נציגי הגופים האמורים.
חברת הרכבת טענה בין היתר כי התנאים .
התחבורתיים שנקבעו בתוכנית אינם מאפשרים ליישם מרכיבים בתוכנית הפיתוח הרב -שנתית .
שלה בלוחות הזמנים שנקבעו בתוכנית הפיתוח, ולפיה יש לבצע את הכפלת המסילה עד סוף .
רמ"י מסרה בתשובתה כי תוכנית יבנה מזרח היא תוכנית מורכבת.
רמ"י הוסיפה כי עבודות למתן .
פתרונות זמניים לגבי התשתיות הנדרשות כיום (יולי 2021) מצויות בתהליך ביצוע, כדי לאפשר .
מתן היתרי בנייה ל- 2,500 יח"ד, בהתאם לתוכנית.
עוד מסרה רמ"י כי במאי2021 היא פרסמה .
מודעה על כוונתה לפרסם חוברת מכרז לשיווק קרקעות במסגרת התוכנית לבניית 2,500 ,יח״ד .
וכי החוברת תפורסם בהקדם האפשרי לאחר אישור תקציב הפרויקט בוות"פ.
להערכתה הזהירה, תחל בניית יח"ד בתוך שלוש עד ארבע שנים (בשנים 2024 - 2025.
חברת הרכבת מסרה בתשובתה למשרד מבקר המדינה מיולי2021 כי היא מסייעת לרמ"י בתכנון .
ובביצוע של שיקוע המסילה.
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 יוצא כי כחמש שנים לאחר שנחתם הסכם הגג עם יבנה, הקרקעות הכלולות בתוכנית .
"שורק" - התוכנית העיקרית שנכללה בהסכם, הכוללת 12,500 יח"ד- טרם שווקו.
לאחר שתשווק רמ"י קרקעות לבניית 2,500 יח"ד, הבנייה עליהן תחל בשנים2024 - 2025 .
- כפי שעולה מתשובתה של רמ"י למשרד מבקר המדינה, ולגבי 80% מהקרקעות .
הכלולות בתוכנית לבניית 10,000 יח"ד, טרם נקבע מועד לשיווקן.
היה שיעור השיווק בהצלחה בהסכם גג יבנה לעומת קצב השיווק26% בלבד, ובמועד .
סיום הביקורת לא נותרו קרקעות זמינות לשיווק בהיקף שיאפשר עמידה בקצב השיווק .
עיכובים בשלב שיווק הקרקע .
רמ"י ומשרד הבינוי משווקים את הקרקעות לבניית יח"ד שעליהן חלות התוכניות הכלולות .
שיווק קרקע למגורים מבוצע, ככלל, באמצעות מכרז, באופן המאפשר לכל אדם .
הזדמנות שווה להשתתף במכרז ולזכות בו74 .
משרד מבקר המדינה בדק את סטטוס שיו וקי הקרקעות לבניית יח"ד במסגרת התוכניות .
הכלולות בהסכמי הגג של שש רשויות מקומיות - אשקלון, בית שמש, ירושלים, מגדל העמק, .
להלן בתרשים 12 )יפורט שיעור השיווק בהצלחה מכלל השיווקים (ביח"ד .
בכל אחת משש הרשויות האמורות, לפי הנתונים העדכניים לינואר 202175.
74 על פי חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992 , ותקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 , בנסיבות מיוחדות רמ"י פטורה .
מביצוע מכרז להקצאת קרקע המיועדת למגורים, לתעשייה או לתיירות.
חלק מהקרקעות ששווקו בהצלחה היו קרקעות שניסיון קודם לשווקן לא צלח .
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות תרשים 12: שיעור השיווק בהצלחה מכלל השיווקים (ביח"ד) בשש רשויות .
מקומיות שחתומות על הסכם גג, לפי הנתונים העדכניים לינואר 2021 .
( מספר יח"ד בסוגריים מציין את מספר כלל השיווקים בעיר) .
נתוני רמ"י ומשרד הבינוי בעיבוד משרד מבקר המדינה.
מהתרשים עולה כי שיעור השיווק בהצלחה היה בין כ -30% בעפולה לכמעט 100% .
להערכת גורמי המקצוע ברמ"י, לעיתים שיווקי הקרקע ביישובים האמורים נכשלים משום .
שלהערכת היזמים במועד שבו פורסם הפרויקט לא הייתה לו כדאיות כלכלית.
שיווק קרקע אינו מצליח, רמ"י ומשרד הבינוי, לפי העניין, מפרסמים מכרז חדש לאותה קרקע, .
לעיתים תוך שינוי תנאי המכרז ולעיתים באותם תנאים.
בדוח מבקר המדינה משנת 202076 צוין לגבי תהליך הפקת הלקחים שביצעו רמ"י ומשרד הבינוי .
בנוגע למכרזים שנכשלו, שנבדק במסגרת אותו דוח, כי לרוב התהליך עסק בבחינת הכדאיות .
הכלכלית ליזמים במכרזים שנכשלו.
לפיכך ההמלצות שניתנו בעקבות התהליך התמקדו בדרך .
כלל במציאת דרכים לשיפור האטרקטיביות הכלכלית של המכרז, למשל באמצעות הפחתה .
נוספת של מחיר הקרקע או סבסוד עלויות הפיתוח.
עוד צוין בדוח כי שני הגופים לא קבעו כללים .
להליך מובנה של הפקת לקחים ולא תמיד הקפידו על תיעוד ההליך שבוצע וכי מדובר בתהליך .
הפקת לקחים חסר, שכן לא נבחנו בו היבטים אחרים שיש בהם כדי להשפיע על כישלון השיווק, .
כגון היבטים הנוגעים למצבו התכנוני של הפרויקט או להיצע ולביקוש באזור השיווק, ובכלל זה .
מלאי הדירות שנבנו על מקרקעי ישראל ועל קרקעות בבעלות פרטית.
76 ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א (2020 '), בפרק "היבטים בתוכנית הממשלתית לדיור 'מחיר למשתכן'", עמ735 .
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 בביקורת עלה כי בשש הרשויות שנבדקו שווקו בהצלחה קרקעות שניתן לפי התוכניות .
שחלו עליהן לבנות כ- 24,000 יח"ד מתוך קרקעות לכ- 29,500 יח"ד שנעשה ניסיון לשווקן .
אשר לקרקעות ששיווקן לא צלח- כ-19% מהקרקעות שכללותוכניות לבניית .
כ- 5,500 יח"ד- רמ"י או משרד הבינוי, לפי העניין, הציעו אותן ליזמים, לאחר שהתכנון .
הושלם ונפתרו הסוגיות הנוגעות לפיתוח הקרקע באופן שמאפשר את שיווקן, אולם שום .
גורם לא הגיש הצעה לרכוש את הזכויות בהן.
יוצא כי הבנייה של יח"ד על קרקעות אלה .
רמ"י מסרה בתשובתה כי היא שיווקה קרקעות לבניית יח"ד בהיקף ניכר, אולם לחלקן לא היה .
ביקוש, והן יוצעו לשיווק חדש עד שיימצא להן רוכש.
עוד מסרה רמ"י כי היענות לשיווק אינה .
הדיווח על יישום החלטת הממשלה על הסכמי הגג דיווח לממשלה .
הממשלה הכירה בחשיבות קבלת דיווח על ביצוע החלטותיה, בפרט לגבי ההחלטות הביצועיות .
או הניהוליות אשר מניעות תהליכי עבודה ומאפשרות מעקב אחר ביצוען.
נוכח זאת, תקנון עבודת .
הממשלה קובע מנגנון מעקב ודיווח לגבי החלטות שעל פי מהותן טעונות מעקב.
בתקנון לגבי החלטות מסוג זה, "הממשלה תקבע בהחלטתה את השר או השרים שיהיו אחראים .
המנהל הכללי של המשרד שבראשו עומד שר האחראי על מעקב ]ו[ .
אחר ביצוע החלטה ידווח למנהל הכללי של משרד ראש הממשלה על יישום ההחלטה" 77 .
למשל, בהחלטת הממשלה על התוכנית האסטרטגית נקבע כי אחת לשנה ימסרו ראש מטה .
הדיור ומנהלת מינהל התכנון עדכון לקבינט הדיור בדבר העמידה ביעדים שהוגדרו בהחלטה 78 .
בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג נקבע כי "ביצוע ויישום ההסכמים יפוקח ויבוקר על .
ידי רמ"י או משרד הבינוי, לפי העניין, בהתאם לכללים המקובלים".
בהחלטה מנגנון למסירת דיווח לממשלה או לקבינט הדיור על אופן יישום ההחלטה.
יצוין כי בדוח המעקב השנתי שפרסם משרד ראש הממשלה על ביצוע החלטות הממשלה בשנים .
2015 - 201879 , המרכז את דיווחי משרדי הממשלה על כל הסעיפים למעקב בהחלטות .
שהתקבלו, לא נכלל עדכון סטטוס יישום ההחלטה על הסכמי גג 80.
77 ,מזכירות הממשלההתקנון לעבודת הממשלה , אושר בהחלטה 13 של הממשלה ה- 33 ( 7.
להחלטה על התוכנית האסטרטגית .
79 במועד סיום הביקורת, מאי2021 , טרם פורסם דוח מסכםבנושא הביצוע על החלטות ממשלה לשנים 2019 ו-2020.
80 ,משרד ראש הממשלהדוח מסכם דיווחי ביצוע על החלטות ממשלה לשנים 2015 - 2018 (פורסם בשנת .
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות מזכירות הממשלה מסרה בתשובתה מאוגוסט 2021 כי לשיטתה, נקבע בהחלטת הממשלה על .
הסכמי הגג שרמ"י ומשרד הבינוי, לפי העניין, יהיו גורמי הביצוע של ההחלטה ומבצעי המעקב .
אחר יישומה, וכי תכלית המעקב אחר ביצוע החלטות הממשלה היא לוודא כי הן מיושמות .
עוד מסרה מזכירות הממשלה כי כמפורט בדוח זה, הממשלה עדכנה את החלטתה על .
הסכמי הגג כמה פעמים במשך השנים, דבר המצביע על מעורבותה בכל הקשור ליישום החלטת .
21 הקימה הממשלה ועדת שרים לענייני דיור ותחבורה בראשות שר הבינוי .
והשיכון, אשר בין היתר תשמש גורם עוקב ומקדם לגבי כל נושא מצוקת הדיור.
מומלץ ששר הבינוי והשיכון (להלן - שר הבינוי), בתפקידו כיו"ר ועדת השרים לענייני דיור .
ותחבורה, יכנס את הוועדה כדי לבחון את האפשרות לקבוע מנגנון דיווח לוועדה או .
לממשלה על יישום החלטת הממשלה על הסכמי הגג, תוך מיקוד הדיווח בקצב השיווק .
החלטות המועצה משמשות תשתית נורמטיבית מרכזית לפעילות רמ"י בכל הנוגע לניהול .
מקרקעין - לרבות הקניית זכויות במקרקעין, תכנונם, פיתוחם ושמירה עליהם.
מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 , על המועצה לפקח על פעולות רמ"י.
אחד מאמצעי הפיקוח הוא .
דוח שנתי שמגישה רמ"י למועצה בדבר הפעולות שנקטה בתחומי אחריותה81 .
כאמור לעיל, בהתאם להחלטות הממשלה על הסכמי גג קיבלה המועצה החלטות ובהן פירטה .
את העקרונות לחתימה על הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות וכן החלטות שונות הקובעות את .
התנאים להקצאת תקציבים ייעודיים לרשות מקומית החתומה על הסכם גג.
היות שרמ"י או משרד הבינוי חותמים על הסכמי גג משנת 2013 , מצופה היה כי המועצה תדון .
מפעם לפעם באופן היישום של הסכמי הגג, ובפרט בחסמים בשלבי התכנון, השיווק והפיתוח .
יש לכך משנה תוקף לנוכח העובדה ששיעור השיווק בהצלחה היה כ -33% ביחס .
למספר יחה"ד שצפוי היה שישווקו בהתאם להחלטת הממשלה על הסכמי הגג ולהחלטת .
בהתאמה, היה מצופה כי הדוחות השנתיים שמגישה רמ"י למועצה יכללו בין .
היתר פירוט לגבי מידת העמידה של רמ"י בקצב השיווק ולגבי החסמים ביישום הסכמי הגג.
81 סעיפים3 ו-4 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960.
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 בביקורת עלה כי בשנים2013 - 2020 לא דנה המועצה בנושא אי-העמידה בקצב השיווק .
בהתאם להסכמי הגג ובחסמים המונעים את העמידה בו.
כמו כן עלה כי הדוחות השנתיים .
לשנים 2013 - 2019 שהגישה רמ"י למועצה82 כללו דיווח על הסכמי הגג שנחתמו בשנים .
הרלוונטיות, ולע יתים הם כללו פירוט של מספר יחה"ד ששווקו ודיווח על הסכמים שצפויים .
אולם לא היה בהם דיווח על החסמים ביישום ההסכם או על הפער בין השיווק .
בפועל לבין השיווק לפי קצב השיווק שנקבע.
רמ"י מסרה בתשובתה כי בדוח השנתי יש התייחסות לנושאים הנוגעים להסכמי הגג, למש ל, .
נתונים על קידום תכנון, פיתוח ושיווק.
רמ"י הוסיפה כי חברי המועצה חשופים למידע נרחב .
ומפורט הכלול בדוחות הכספיים של הממשלה, ובכלל זה של רמ״י, המפורסמים על ידי החשב .
הכללי וכוללים פירוט נרחב לגבי הסכמי הגג.
עוד מסרה רמ"י כי היא מקיימת מעקב שוטף אחר .
יישום הסכמי הגג ונותנת לכך ביטוי גם בדוחות המונחים לפני הממשלה.
רמ"י הוסיפה כי במשך .
השנים פעלו כמה פורומים לדיון ומעקב אחר חסמים לשיווק ופיתוח, בהשתתפות כלל הגורמים .
הממשלתיים הנוגעים בדבר.
מומלץ שרמ"י תכלול בדוח השנתי למועצה נתונים ומידע מקיפים בנוגע לחסמים המונעים .
עמידה בקצב השיווק לגבי הסכמי הגג.
עוד מומלץ שיו"ר המועצה, דהיינו שר הבינוי, יכנס .
את המועצה לדיון תקופתי בעניין יישום הסכמי הגג, תוך התמקדות בנושא קצב השיווק .
של הקרקעות למגורים במסגרת הסכמי הגג ובנושא החסמים לשיווקן.
החלטת הממשלה על הסכמי הגג, שבמסגרתה ננקטו פעולות והושקעו משאבים כדי .
להתמודד עם משבר הדיור, הייתה יוזמה נדרשת וחשובה נוכח ה תמשכות המשבר .
הסכמי הגג נועדו ליצור "ארגז כלים" המאפשר שיתוף פעולה בין משרדי הממשלה כדי .
להאיץ את קצב שיווק הקרקעות לבניית יח"ד וכפועל יוצא מכך להאיץ את בנייתן.
מהאמור לעיל עולה כי קשיים וחסמים שונים לאורך שלבי התכנון, הפיתוח והשיווק .
מקשים את העמידה בקצב השיווק שנקבע בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג, דהיינו .
שיווק קרקע לבניית 2,000 יח"ד בשנה בכל אחת מהרשויות המקומיות החתומות על .
בפועל עד סוף ש נת 2020 שווקו קרקעות שניתן לבנות עליהן כ - 80,000 .
(33%) מ- 241,000 יחה"ד שהיו אמורות להיות משווקות לפי קצב השיווק שנקבע.
תוגשם היכולת של הממשלה לתת מענה לצורכי הדיור במדינה בהיקף של כ-1.
יח"ד בשנים 2017 - 2040 ,הצרכים שציינה הממשלה בהחלטתה על ה תוכנית .
82 ,ראו רשות מקרקעי ישראלדין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי י שראל לשנת 2013 (פורסם בשנת2014 ,) .
דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לשנת 2014 (פורסם בשנת2015 ,) דין וחשבון על פעולות .
רשות מקרקעי ישראל לשנת 2015 (פורסם בשנת2016 ,) דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לשנת .
2017 (פורסם בשנת2018 ,) דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לשנת 2019 (פורסם בשנת2020 .
לא הוגש דוח לשנת2016.
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות רמ"י מסרה בתשובתה כי אכן קיים פער בין מספר יח"ד אשר היו מיועדות לשיווק במסגרת .
הסכמי הגג ובין מספר יח"ד אשר שווקו בפועל , והסיבה לפער זה היא חסמים רבים אשר רמ"י .
עוד מסרה רמ"י כי קיימים חסמים רבים בשלבי התכנון והפיתוח , ויש .
עיכובים בשלב שיווק הקרקע.
רמ"י הוסיפה כי פעמים רבות לשם מימוש התוכנית ושיווק הקרקע .
יש לתת מענה לחסמים שונים אשר היא אינה רשאית לשאת במימון הכרוך בהסרתם על פי .
הכללים התקציביים החלים עליה , וכי חסמים אלו והיעדר הגמישות התקציבית שנדרשת לה .
לשם הסרת חסמים מיידיים המונעים את שיווקה של הקרקע הם הטעם העיקרי לפער המצוין .
בדוח זה בעניין קצב השיווק.
משרד הבינוי מסר בתשובתו כי הוא עוקב בהתמדה אחרי קצב שיווק יח״ד על פי הסכמי הגג, .
וכי הוא משקיע מאמצים רבים בהסרת חסמים באמצעות תיאום שוטף עם משרדי ממשלה .
ואולם הטיפול בחסמים רבים הכלולים כהתניות לבנייה אינו בסמכות .
המשרד, והטיפול בהם נפגע במידה ניכרת בשנים 2020 - 2021 בהיעדר תקציב מדינה מאושר.
עוד מסר משרד הבינוי כי התגייסות משרדי הממשלה והגופים הרלוונטיים ל הסרת החסמים .
המונעים את הקידום והשיווק של הפרויקטים תסייע למאמצים של משרד הבינוי ושל רמ״י לתת .
מומלץ כי רמ"י ומשרד הבינוי יעקבו אחר מידת העמידה בקצב שיווק יחה"ד בהתאם .
להחלטת הממשלה על הסכמי הגג, יקיימו במשותף עבודת מטה לצורך מיפוי החסמים .
והקשיים בכל אחד משלבי מימוש הסכמי הגג ויפעלו יחד לגיבוש הצעות להסרת אותם .
חסמים ו להתגברות על אותם קשיים.
מומלץ כי בתהליך זה ישותפו נציגי הגורמים .
הרלוונטיים לנושא, לרבות משרדי הממשלה והחברות הממשלתיות שנדרשת מעורבותן .
בכך ונציגי השלטון המקומי.
מומלץ כי תוצרי התהליך יוצגו לשר הבינוי, ייד ונו במועצה .
ובמידת הצורך יגובשו פתרונות חלופיים לקידום יעדי הממשלה למתן מענה לצורכי הדיור.
מומלץ גם כי במסגרת תהליך קבלת ההחלטות בעניין היקף יח"ד שיש לקדם בכל רשות .
ינותחו עלויות הפיתוח ושווי הקרקעות ותיבחן האפשרות לקביעת עלות בסיס לפיתוח בין .
היתר בהתבסס על מקדמים הנוגעים לתנאי הקרקע ועל משתנים רלוונטיים אחרים.
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 ההשפעות של הסכמי הגג על מצבן הפיננסי .
של הרשויות המקומיות .
ככלל, בהסכמי הגג נכלל גם שיווק של קרקעות המיועדות לבניית מבנים המשמשים למסחר .
ולתעסוקה (להלן - קרקעות למסחר ותעסוקה), ובכך יכול להינ תן מענה לצורכי התושבים .
בתחום זה, בד בבד עם הגדלתם של מקורות ההכנסה של הרשויות המקומיות מארנונה על .
לפי דוח בנק ישראל משנת 201883 , הרשויות המקומיות מעוניינות למשוך לתחומיהן עסקים רבים .
ככל האפשר ואינן ששות לפתח קרקעות למגורים, בין היתר בגלל היבטים הקשורים למבנה .
המיסוי המוניציפלי: המרכיב העיקרי בהכנסות העצמיות של הרשות84 הוא תשלומי הארנונה.
סכום הארנונה המוטלת על יח"ד קטן מזה המוטל על נכסים המשמשים למסחר ותעסוקה (להלן .
- ארנונה עסקית) 85 באותו השטח, וסכום הארנונה הממוצע המוטלת על יח"ד קטן מההוצאה של .
הרשות בגין אותה יח"ד והדיירים בה, בין היתר בגין שירותים כמו חינוך, רווחה, תרבות, תחבורה .
ותברואה שמקבלים התושבים מהרשות המקומית.
כמו כן, מהבחינה הפיננסית יש עדיפות .
לארנונה מעסקים, שכן כ־ 20% מהתושבים זכאים לפטור או להנחה בארנונה למגורים 86 , ולא כך .
בארנונה עסקית, ובפועל ש יעורי הגבייה של הארנונה העסקית גדולים מאלה של הארנונה .
מאחר שעסקים אינם צורכים את מרבית השירותים המוניציפליים אך משלמים ארנונה .
גבוהה יחסית, הם מאפשרים ״סבסוד צולב״ של השירותים הניתנים למשקי הבית.
לפי הערכה של משרד הפנים משנת 2020, ההכנסה הממוצעתהשוטפת של הרשות המקומית .
מארנונה המוטלת על כל יח"ד מסתכמת בכ- 5,200 ש"ח לשנה , ולעומת זאת ההוצאה הממוצעת .
השוטפת של הרשות המקומית בגין השירותים שהיא מספקת לתושבי כל יח"ד היא כ- 8,500 .
ש"ח לשנה; כלומר לרשות המקומית נוצרבממוצע גירעון שנתי בסך כ- 3,300 ש"ח בממוצע בגין .
כל יח"ד שנבנית בתחומה 87.
לפי דוח בנק ישראל משנת201888 , הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות נועד ו להביא להגדלת .
ההיצע בשוק הדיור באמצעות הפחתת התמריץ השלילי שיש לרשויות להגדיל את מספר יחה"ד .
הסכמים אלה מיטיבים עם הרשויות המקומיות בשלב הראשון, ו לא זו בלבד ש הם .
מאפשרים להן לבנות את התשתיות לשכונות חדשות , אלא שהם גם מאפשרים להן לפתח .
83 ,בנק ישראלדין וחשבון 2017 (פורסם בשנת2018 '), עמ231.
84 להבדיל מהכנסות מהשתתפות ממשלתית : הכנסות שנועדו למימון שירותים ממלכתיים (חינוך ורווחה) וכן ממענק .
האיזון שמשרד הפנים מעניק לרשויות לפי קריטריונים מסוימים.
ראו: בנק ישראל, דין וחשבון 2017 (2018 '), עמ .
85 תעריף המינימום כפול מתעריף המינימום למגורים ותעריף המקסימום גבוה מפי שלושה ממנו .
וחשבון 2017 (פורסם בשנת2018 '), עמ232.
86 ביניהם אזרחים ותיקים, נכים ומעוטי הכנסה.
87 האמור נוגע לתקציב הרגיל המשמש למימון הפעילות השוטפת.
התקציב הבלתי רגיל של הרשות מיועד לפיתוח .
(למשל ל בניית תשתיות ומבני ציבור) ול מימון הוצאות חד־פעמיות, ולכל תקציב יש את מקורות ההכנסה הבלעדיים .
למשל, הכנסות הרשו ת מהיטל השבחה משמשות מקור תקציבי רק לתקציב הבלתי רגיל , ואילו תקבולי הארנונה .
משמשים רק ל תקציב הרגיל.
ראו בנק ישראל, דין וחשבון 2017 (פורסם בשנת2018 ,)עמ' 231.
88 ,בנק ישראלדין וחשבון 2017 ( פורסם בשנת2018), 'עמ231.
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות ולחדש את התשתיות בשכונות הוותיקות.
אך מנגד, בנייתן של יח"ד חדשות רבות עלולה להציב .
לפני הרשות קושי תקציבי בעת אכלוס השכונות החדשות, שכן הרשות צריכה לספק שירותים .
מוניציפליים למשקי הבית הרבים ש נוספים בפרק זמן קצר יחסית , אך תוספת ההכנסות .
מהא רנונה למגורים אינה מכסה את תוספת ההוצאות הנחוצה להספקת השירותים ברמה .
כדי שתוכל הרשות המקומית לספק שירותים הולמים יש לה עניין להוסיף שטחי .
משרדים ומסחר כדי להגדיל את הכנסתה מארנונה .
עוד צוין בדוח בנק ישראל כי ב יישובים רבים שלגביהם נחתמו הסכמי גג אי א פשר להגדיל את .
שטחי המשרדים והמסחר באופן פרופורציונלי למספר יח"ד שצפוי להתווסף ליישובים אלה, בין .
היתר מפני שאותם יישובים קרובים ליישובים מרכזיים וגדולים יותר שבהם נמצאים מרכזי מסחר .
ותעסוקה מבוססים עם התשתיות הנדרשות, הנותנים מענה לצורכי האוכלוסייה בסביבתם, .
לדוגמה: טירת כרמל סמוכה לחיפה; יבנה לרחובות; ראש העין לפתח תקווה; ואופקים ונתיבות .
קושי זה התעורר ביתר שאת כאשר נחתמו הסכמי גג עם כמה יישובים סמוכים - .
באר יעקב, רמלה, לוד וראשון לציון.
א ומנם מרבית הסכמי הגג כוללים גם תוכניות לתוספת .
שטחי מסחר ותעסוקה, אך בדוח האמור עלתה השאלה אם יש היתכנות למימושם מבחינת .
הביקוש העתידי לשטחים אלה.
דוח של משרד הפנים מספטמבר 2020 העריך את ה השפעות החזויות של הפיתוח המואץ .
למגורים ברשויות מקומיות שונות, לרבות באמצעות הסכמי גג, על החוסן הכלכלי של אותן .
רשויות בהתחשב בצפי האכלוס של יח"ד לעומת צפי המימוש של שטחי מסחר ותעסוקה, .
בהתאם למודל חיזוי שפיתח משרד הפנים 89 .
מדוח משרד הפנים מספטמבר 2020 עולה כי בהתאם למודל החיזוי כאמור 24 (75% ) .
מ-32 הרשויות המקומיות החתומות על הסכמי גג צפויות ליר ידה ביכולתן הכספית לספק .
את רמת השירות לתושב בעקבות תוספת יחידות הדיור ובהיעדר תוספת מספיקה של .
ארנונה עסקית עקב מימוש שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף קטן מהנדרש 90.
מהדוח כי סיכום הע רך הכספי של תוספת העלויות השנתית לתקצי ב הרגיל של 26 .
מהרשויות המקומיות שחתמו על הסכם גג 91 ,שאינן מ כוסות מתוספת שטחי תע סוקה, .
הוא כ-329 מיליון ש"ח בטווח של חמש השנים שבהן עסק הדוח (2020 - 2024 ,) שהוא .
שווה ערך למימוש היקף של כ -2.
9 מיליוןמ״ר שטחי תעסוקה הנדרשים ל כיסוי תוספת .
עלויות לכ לל הרשויות שעליהן נסב הדוח.
89 המודל מתבסס על מספר ההיתרים שניתנו בפועל ב־4 השנים האחרונות ובשנה החמישית לתחשיבבהתבסס על .
יעד השיווקים שנקבע בהסכם הגג ( 2,000 יח״ד לשנה).
משרד הפנים, דיור מואץ וחוסן מוניצפלי, (2020 ,)עמ' .
90 ,ראו גם בנק ישראלדין וחשבון 2017 ( פורסם בשנת2018 '), עמ231 - 234 .
91 לגבי הרשויות באר יעקב, הרצלייה, חיפה, יהוד, מודיעין ורמת גן - לטענת משרד הפנים לא היו לו די נתונים לצורך .
קביעת ה שיעור הצפוי של מימוש שטחי התעסוקה והמסחר בשטחן, ולכן הן לא נכללו בתחשיב האמור .
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 שיווק שטחי מסחר ותעסוקה במסגרת הסכמי הגג .
בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג נקבע קצב השיווק לקרקעות למגורים בלבד - שיווק קרקע .
לבניית 2,000 יח"ד בשנה- ולא נקבע קצב שיווק הקרקעות למסחר ותעסוקה.
מאחר ששיווק קרקעות למסחר ותעסוקה חשוב לשמירה על חוסנה הפיננסי של הרשות .
המקומית, יש לצפות כי קצב שיווק הקרקעות למגורים יהיה בהלימה לקצב השיווק של הקרקעות .
למסחר ותעסוקה במסגרת הסכמי הגג.
בפועל, עד יוני 2020 שווקו בהצלחה רק כ-7% מהקרקעות למסחר ותעסוקה שנכללו .
בתוכניות שבהסכמי הגג, במונחי מ"ר בנוי.
רמ"י מסרה בתשובתה כי היא פועלת לשיווק כלל שטחי המסחר והתעסוקה הזמינים בכפוף .
לאישורם הסטטוטורי וזמינותם למימוש על פי התוכניות שבתוקף.
משרד מבקר המדינה בדק את שיעור השיווק של קרקעות למגורים לעומת שיעור השיווק של .
קרקעות למסחר ותעסוקה ב-25 רשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג עד סוף שנת2017 , קרי .
הסכמים שניתן היה לצפות כי במועד הבדיקה (יוני 2020 )- שנתיים וחצי לאחר החתימה - יהיו .
בשלבי יישום מתקדמים יחסית.
בתרשים 13 להלן מוצג שיעור הקרקעות למגורים ששווקו .
בהצלחה (לפי מס' יח"ד) מתוך הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם ובהתאם להן 92 לעומת .
שיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי מ"ר של שטח בנוי בהתאם לתוכניות) .
מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכם, לפי הנתונים לשנת 2020 : .
92 יצוין כי ]הרלוונטית לרשות שחתמה על הסכם הגג[ בהתאם להחלטת הממשלה על הסכמי הגג, "הוועדה המקומית .
תביע תמיכה עקרונית לאישור הקלות לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור.
בהתאם לכך, ככלל מספר יחה"ד .
שנבנות גדול ממספרן בתוכניות לנוכח הקלות שניתנו.
עקב כך הפער בין מספר יחה"ד שנבנו בפועל לבין שטחי .
מסחר ותעסוקה במונחי מ"ר גדול יותר מאשר הפער בין מספר היחידות בפועל למספר התוכניות שנקבעו בתוכניות.
היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות תרשים 13: שיעור שיווק קרקע ליח"דלעומת שיעור השיווק של קרקעות .
למסחר ותעסוקה ברשויות מקומיות שחתמו על הסכם הגג עד סוף 2017 , .
לפי נתונים מעודכנים לשנת 2020 .
ה | היבטיםבהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות | מבקר המדינהדוח ביקורת מיוחד התשפ" |ב-2021 תרשים 14: השיעור הממוצע של ה שיווק בהצלחה של שטחי מסחר ותעסוקה .
לפי ה אשכול החברתי-כלכלי של הרשויות .
על פי נתוני רמ"י והלמ"ס, בעיבוד משרד מבקר המדינה.
מהתרשים עולה כי ב-11 הרשויות המדורגות באשכול חברתי כלכלי93 1 עד3 ובאשכול חברתי .
כלכלי 7 עד10 היהשיעור השיווק בהצלחה הממוצע של שטחי מסחר ותעסוקה בין 19% .
לעומת זאת, ברשויות המדורגות באשכול חברתי כלכלי4 עד6 שיעור השיווק בהצלחה .
הממוצע של שטחי מסחר ותעסוקה היה 5% .
מהנתונים עולה כי שווקו כ-1.
3 מיליון מ"ר (כ-7% ) מכלל17.
6 מיליון מ"ר של שטחי מסחר .
ותעסוקה הנכללים בתוכניות שבהסכמי הגג.
עוד עולה כי ב-13 (כ-52%) מ-25 הרשויות .
שחתמו על הסכמי הגג עד סוף שנת 2017, שיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה .
(לפי מס' יח"ד) מכלל הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם היה גדול בכ-10% ויותר .
משיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי מ"ר של שטח בנוי בהתאם .
לתוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכם 94 .
זאת, ב -5 (20% ) מהרשויות שיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי .
מ"ר של שטח בנוי ל פי התוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות .
בתוכניות שבהסכם היה גדול משיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה (לפי מס' .
יח"ד) מתוך הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם95.
93 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדרגת את היישובים בישראל בעשרה אשכולות לפי מצבם החברתי-כלכלי של .