HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
נמצא כי העדכון האחרון של הקריטריונים לבחירת התיקים לעבודה כ"בחירת מטה" היה בשנת 2013 , וזאת אף שמן הראוי כי מחלקת שומת מקרקעין תבצע בקרה עתית אחר הקריטריונים לבחירת המטה של התיקים ולבדוק את המתאם בין קריטריונים אלה ובין תוצאות שומות המס שנערכו בתיקים על מנת לעדכן ולטייב את הקריטריונים לבחירת המטה.
כמו כן, אין מערכת בקרה ניהולית המודדת את האפקטיביות של הקריטריונים בבחירת תיקי עסקאות לתכנית העבודה בשומה.
עוד נמצא כי המערכת הממוחשבת המסייעת בבחירת תיקים בעלי פוטנציאל מס מהותי לתכנית העבודה במיסוי מקרקעין אינה מעניקה תמונה היקפית ומלאה על הנישומים, אף על פי שחלק מהנתונים קיימים במאגרי המידע של הרשות.
לפיכך הגורם המטפל בתיק נדרש לבדוק באופן ידני את הנתונים הקיימים בתיק.
כך לדוגמא, המערכת הממוחשבת אינה מבצעת השוואה ממוחשבת של שווי העסקה המוצהר אל מול השווי הממוצע הקיים באזור הנמכר ושולפת את החריגים שבהם.
על חטיבת השומה והביקורת לטייב את הנתונים הקיימים במערכת וכך לשפר את תהליכי העבודה בבחירת התיקים לתכנית העבודה באמצעות בדיקה ממוחשבת והצלבות מידע.
כמו כן, עליה לבחון על פי מערכות מדידה ומעקב האם היא עומדת ביעדים שהגדירה הרשות ולקיים בקרה ופיקוח לשם הפקת לקחים וכדי ליישם שיפורים.
רשות המסים ציינה בתשובתה כי בשנת 2006 נבחנו הקריטריונים לבחירת תיקי מטה.
מאז עודכנו הקריטריונים, נוספו סוגי עסקאות חדשים, שוויים עודכן, ובמקביל צומצמו קריטריונים אחרים ש נצפתה בהם תשואה נמוכה.
לא נמצא צורך לבצע עדכון נוסף מאז שנת 2013 .
כמו כן, הרשות עובדת בשנים האחרונות מול שע"ם (שירות עיבודים ממוכנים) על בניית מערכת תשואות מס שתשמש כלי ניהולי, בין היתר, הן לבחינת הקריטריונים הקיימים לבחירת מטה ולעדכונם במידת הצורך והן לבקרה על פי בחירת שדה.
עוד ציינה הרשות כי עדיין לא נבנתה מערכת לחיזוי שווי 158 |דוח שנתי 68א .
עם זאת, מחלקת שומת מקרקעין בוחנת בשיתוף המרכז למיפוי ישראל שימוש באלגוריתם שפותח, אשר ייתכן שיוכל לתת מענה לחיזוי שווי שוק ובדיקת סבירותו של השווי המוצהר בעסקה.
משרד מבקר המדינה מעיר לרשות כי נוכח תיקוני החקיקה הרבים שבוצעו בתחום מיסוי מקרקעין, ראוי לבצע הערכה מחדש מדי תקופה, וזאת על מנת להתאים את תכנית העבודה של הרשות למציאות הכלכלית המשתנה ולשינויי החקיקה.
אי מקסום יכולת רשות המסים לגביית מיסי מקרקעין .
גביית המסים בישראל היא המקור העיקרי להכנסות המדינה.
אופני השומה, הביקורת והגבייה משפיעים במישרין על הכנסות המדינה.
רמת הגבייה קשורה ישירות ליכולת המדינה לעמוד ביעד הגירעון בטווח הקצר וביעד החוב בטווח הארוך.
להלן נתונים אודות גביית מיסי נדל"ן (מס רכישה ומס שבח) בשנים 2010-014226: .
תרשים 3: הכנסות המדינה מגביית מס שבח ומס רכישה ( 2014-2010 ) (במיליוניש"ח) .
המקור: על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה ואגף הכלכלן הראשי, בעיבוד משרד מבקר המדינה רשות המסים היא איחוד של כמה אגפי מס במשרד האוצר שפעלו בעבר בנפרד - אגפי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, המכס, מע"ם ושע"ם (שירות עיבודים ממוכנים).
26 ראודוח מינהל הכנסות המדינה, 2014 -2013 ,, פרק א, הכנסות המדינה ממסים ואגרות עמ' 8.
הרשות הוקמה בספטמבר 2004 בעקבות החלטת ממשלה 77927.
:מטרת האיחוד "ייעול של ניהול המיסוי בישראל וח יסכון במשאבים תקציביים ובתקני כ"א, תוך שיפור יכולת ההרתעה, האכיפה וגביית המיסים.
משרד מבקר המדינה בדק את יכולתה של רשות המסים לממש את פוטנציאל גביית מסי הנדל"ן לאור בחינות אחדות: .
היעדר הרשאת גישה למאגרי מידע ממוחשבים לעובדי רשות המסים .
בשנת2010 הקימה רשות המסים מאגר חשבו ניות מס המתבסס על דיווחים חודשיים מפורטים שמגישים עוסקים באופן מקוון (להלן - מערכת הדיווח המפורט).
מערכת הדיווח המפורט מגבירה את הסיכוי לגלות טעויות בדיווחי העוסקים, מאתרת חשבוניות פיקטיביות ויוצרת הרתעה מהשימוש בהן.
מערכת הדיווח המפורט מחייבת עוסקים להגיש לרשויות מס ערך מוסף דוח מפורט, נוסף על ה דוח התקופתי .
בעת מכירת נכס מקרקעין, רשאי המוכר לדרוש ניכוי הוצאות מסוימות המנויות בחוק מיסוי מקרקעין 28 וכוללות בין היתר הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה וכיוצא בזאת.
לצורך התרת הניכוי יש לצרף קבלות ואסמכתאות בגין הניכויים שהוצאו.
נמצא כי לעובדי הרשות בתחום מיסוי מקרקעין (למעט הרשאה אחת שניתנה לעובד מורשה אחד בכל מערך מיסוי המקרקעין) אין הרשאות גישה לנתוני ם הנמצאים במערכת הדיווח המפורט.
אף על פי שלעתים עולים חששות שנישומים הגישו חשבוניות פיקטיביות והקטינו את חבות מס השבח לתשלום29 , נבצר מעובדי מיסוי מקרקעין לבדוק את אמיתות האסמכתאות שבהסתמך עליהן נדרש ניכוי בידי נישומים בעת חישוב השבח.
במסגרת תיקון76 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף סעיף76 א, המאפשר לשר האוצר לקבוע כללים המסדירים את הדיווח המקוון בעסקאות מקרקעין.
דיווח מקוון חוסך מהנישומים ומהמייצגים את הצורך להגיע פיזית למשרדים כדי להצטייד .
27 ההחלטה התקבלה בספטמבר2003 ומטרתה "לאחד את ניהול נושא גביית המסים תחת מנהל ראשי אחד, להסמיך אותו על פי חוק להפעיל את חוקי המס הרלוונטיים".
האיחוד נכנס לתוקף בספטמבר 2004.
28 ראו סעיף 39 וסעיף39 .
א לחוק מיסוי מקרקעין 29 ,ראו מבקר המדינה דוח שנתי 65א (2014 ), "פעילות המערכת החדשה לאיתור חשבוניות פיקטיביות", עמ' 77-79.
בטפסים, והוא ממזער את הסיכוי לשגיאות הנובעות ממילוים הידני.
טיוב נתוני עסקאות מקרקעין מצמצם את העיוותים בניתוח מצבו של שוק הנדל"ן בשל נתונים בלתי מדויקים.
בסוף שנת 2014 החלה הרשות בפיילוט להגשת דיווח מקוון במערך מיסוי מקרקעין.
כיום הדיווח המקוון מופעל בכל משרדי מיסוי מקרקעין ובכל סוגי העסקאות.
הועלה כי הואיל הכללים המסדירים את הדיווח המקוון בעסקאות מקרקעין לא נקבעו, אין חובה חוקית לדווח על עסקת מקרקעין באופן מקוון.
עוד הועלה כי לעובדי מע"ם ולמרבית עובדי מס הכנסה אין כלל הרשאה לשליפת נתונים ממערכת הדיווח המקוון שיכולים לעזור להם בקביעת שומות.
משרד מבקר המדינה רואה בחיוב את פעולות רשות המסים לקידום מהלך הדיווח המקוון במיסוי מקרקעין.
מן הראוי שהרשות תמשיך לקדם את קביעת התקנות להגשת דיווח מקוון בעסקאות מקרקעין.
כמו כן, על הרשות לשקול מתן הרשאות לעובדי מע"ם ומס הכנסה לשליפת נתונים לצורכי שומה, בשים לב למגבלות על חשיפה למידע שבבסיסן הגנת הפרטיות ואבטחת מידע.
הרשות ציינה בתשובתה כי היא מחויבת לשמור על רמה גבוהה של אבטחת מידע וסודיות מידע, ולפיכך מתן הרשאה לבעלי תפקידים לגישה למאגרי המידע נעשית במשורה.
בחודש מרץ 2011 פורסמו המלצות הוועדה "לבחינת וקביעת הנחיות להענקת הרשאות גישה למאגר החשבוניות המקוון", ואלה קבעו הרשאות גישה למאגר אך ורק לממוני מיסוי מקרקעין.
הגישה למערכת הדיווח המפורט יכולה להינתן אך ורק לצורך ביצוע הוראות חוק מע"ם.
עוד השיבה רשות המסים כי היא פועלת לאשר את התקנות בהקדם האפשרי וכי צפוי להתקיים דיון בוועדת הכספים בעניין זה.
הרשות הוסיפה כי תבחן, בכפוף לאבטחת מידע, גישה לעובדי מערך מס הכנסה ומע "ם לתיק הממוחשב (שבו מרוכזים כל הליכי השומה הממוחשבים).
משרד מבקר המדינה מעיר לרשות המסים כי עליה לבחון לעתים מזומנות מתן הרשאות כניסה למאגרי מידע ממוחשבים לעובדים הנוגעים בדבר לצורך גביית מס אמת, בכפוף לחוק הגנת הפרטיות.
כך יפיקו עובדי הרשות תועלת מרבית ממאגר המידע לצורך מילוי תפקידם , תוך כדי שמירת אמות מידה גבוהות של אבטחת מידע וסודיות מידע, כנדרש בחוק.
בפרט מעיר משרד מבקר המדינה כי על רשות המסים לשקול ליישם את המלצות הוועדה "לבחינת וקביעת הנחיות להענקת הרשאות גישה למאגר החשבוניות המקוון" שכן בפועל לא ניתנו הרשאות גישה למרבית מנהלי משרדי מיסו י מקרקעין.
גישה למערכת הדיווח המפורט לעובדי הרשות הרלוונטיים תגדיל במידה ניכרת את הכנסות המדינה ממסים, משום שהיא מגבירה את הסיכוי לגלות טעויות בדיווחי עוסקים, מאתרת חשבוניות פיקטיביות ויוצרת הרתעה משימוש בחשבוניות פיקטיביות.
נתונים חלקיים העומדים לרשות עובדי מיסוי מקרקעין בעת קביעת החבות במס שבח .
על פי סעיף 48 ב לחוק מיסוי מקרקעין, מס שבח הוא למעשה מקדמה על חשבון מס הכנסה.
הקביעה של שומת השבח לנישום נעשית על ידי עובדי מיסוי מקרקעין, והיא אמורה להתבסס על נתוני הכנסותיו של הנישום ועל מידע נוסף המצוי במערכות שע"ם.
לנתונים אלה חשיבות בקביעת מס השבח.
אולם התברר כי ברוב המקרים קביעת מס השבח במיסוי מקרקעין הינה סופית, מאחר שעל פי רוב למוכר בעסקת הנדל"ן אין תיק במס הכנסה, והוא אינו חייב בדיווח.
יתר על כן, גם אם לנישום קיים תיק במס הכנסה, מאחר שנתונים רבים הנמצאים במערך מס הכנסה אינם חשופים לעובדי מיסוי מקרקעין, למעשה נמנע לעתים מעובדי מיסוי מקרקעין לגבות מס אמת בגין עסקת נדל"ן.
כך לדוגמה, לעובדי מיסוי מקרקעין אין גישה לנתוני הפחת על הנכס שניכה הנישום מהכנסתו החייבת.
טופס י"א מוגש על-פי תקנות מס הכנסה (פחת) 1941 (להלן - התקנות), ובו מחושב הפחת המותר בניכוי מהכנסותיו של הנישום על-פי פקודת מס הכנסה.
בטופס מצוינים פרטים הנוגעים לכל נכס שבעניינו נתבע פחת, והם כוללים בין השאר את מועד הרכישה של הנכס ומחירו המקורי (העלות).
מן העלות גוזרים את הפחת המותר בניכוי על פי שיעורי הפחת שנקבעו בתקנות.
בהיעדר מידע זה קיים חשש שהמוכר יפחית משווי המכירה את מלוא שווי הרכישה (כלומר, ללא ניכוי הפחת שכבר נדרש בעבר ושולם בגינו פחות מס הכנסה), וכך ייהנה מתשלום מס מופחת על השבח.
לפיכך נדרשת התאמה בין מערכת מס הכנסה למערכת מיסוי מקרקעין, המאפשרת לוודא כי הפחת על הנכס שנדרש בחישוב ההכנסה החייבת הועבר לחישוב מס השבח.
שיתוף פעולה רחב בין אגפי רשות המסים יכול להגביר את אפקטיביות גביית מסי הנדל"ן וזאת באמצעות שיפור של תהליכים, שיפור של מערכות המידע וניהול הידע של הגבייה, האכיפה וההרתעה.
לפיכך, על הרשות לבחון דרכים כיצד ניתן לאפשר מעבר של נתונים בין מערכי המס השונים, בכפוף לחוק הגנת הפרטיות.
כך יתאפשר שימוש יעיל של מערך השומה במאגר י המידע המצויים במערכת המחשוב של הרשות, הן לבחירת תיקי הנישומים שייבדקו והן לביצוע השומה.
הרשות הסבירה בתשובתה כי היא פועלת בשיתוף פעולה בין מערכי המס השונים, ואולם הכול בכפוף לחובת סודיות ושמירה על עקרונות אבטחת מידע.
לכן הקשר בין המערכים מוגבל לנושאים מסוימים ולדרגים מסוימים בהיררכיה הארגונית.
עוד ציינה הרשות כי תבחן אפשרות להעברת מידע באופן ממוחשב ממיסוי מקרקעין למס הכנסה על דירות שבהן הובא בחשבון פחת בחישוב השבח.
של הרשות אי מיצוי גביית המע"ם בעסקאות מקרקעין .
עסקאות מכירת מקרקעין מדווחות בסמוך למועד העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין.
עסקה במקרקעין טומנת בחובה חיוב פוטנציאלי במע"ם.
התכנית האסטרטגית של רשות המסים שהוצגה בכנס ההנהלה במרץ 2016 קובעת כי יש להעמיק את שיתופי הפעולה בין מע"ם למערכי המס האחרים: המכס, מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.
משרד מבקר המדינה בדק את אופן טיפולה של רשות המסים בכמה סוגי עסקאות מקרקעין שטומנות בחובן חיוב פוטנציאלי במע"ם: .
פעילות במקרקעין בעלת אופי מסחרי .
כשנמכר נכס בעל אופי מסחרי או כאשר מי שעיסוקם במכירת מקרקעין מבצעים עסקאות רבות במקרקעין בתקופת זמן מסוימת, המוכרים נדרשים לשלם מע"ם 30 .
חלק גדול מאזרחי המדינה וגם תושבי חוץ רבים מבצעים עסקאות נדל"ן בישראל, הן במישרין והן באמצעות גופים משפטיים שונים.
ואולם, אף על פי שפעילותם של חלק מהם בעלת מאפיינים עסקיים לכל דבר , הם אינם רשומים במערך המע"ם ונמנעים מתשלום המס כנדרש.
על פי נתוני משרד האוצר, יותר מ - 38,000 ,משקי בית מחזיקים בשלוש דירות כ- 10,000 בארבע דירות, כ- 3,300 בחמש דירות, כ- 1,300 בשש דירות, כ-550 בשבע דירות, כ-300 בשמונה דירות, כ-190 בתשע דירות, כ-215 ב-11 עד20 .
דירות נמצא כי אף על פי שמדובר בתופעה שכיחה, טיפולה של רשות המסים בהשלכות המע"ם של משקיעי נדל"ן המבצעים עסקאות מקרקעין באופן תדיר הינו אקראי, אף שהמידע מצוי במאגרי המידע של הרשות.
עוד נמצא כי אין כל בקרה סדורה במחשבי הרשות הבודקת את הדיווחים למע"ם בהשוואה לדיווחים למיסוי מקרקעין.
רשות המסים השיבה כי בימים אלה היא מבצעת עיבוד של קובץ עסקאות מקרקעין שהתקבל ממיסוי מקרקעין על ידי מטה השומה והיחידה הכלכלית, ובכוונת מחלקת שומה וביקורת מע "ם להיכנס לביקורות מקיפות החל בשנת 2017 לגבי גורמים .
30 ראו סעיף1 להגדרת "עסקה" בחוק מע"ם, חלופה3 .
; בהתקיים המבחנים שנקבעו בפסיקה משרד האוצר |165 .
המקיימים פעילות במקרקעין המגיעה לכלל עסק, אינם רשו מים כעוסקים ואינם מדווחים על העסקאות כדין.
עסקאות במקרקעין של רשויות מקומיות .
מוסד ציבורי יכול להיות מחויב בתשלום מע" ם בעסקאות מקרקעין אם ימכור מקרקעין במעמד של "עוסק" או אם יבצע מכירה המוגדרת "עסקת אקראי".
בפסק דין של בית המשפט העליון31 נקבע כי רשות מקומית שמוכרת מקרקעין במסגרת פעילות בעלת אופי מסחרי אמורה להיות מסווגת לצרכי הפעילות הנ"ל כעוסק ולא כמלכ"ר ולשלם מע"ם כדין, גם אם מכרה את המקרקעין לגורמים פרטיים.
פסק דין זה למעשה מחייב מלכ"רים בתשלום מע"ם בעסקאות מקרקעין בעלות גוון מסחרי.
התברר כי משרדי מע"ם כמעט שאינם יוזמים עריכת שומות, ולפיכך אינם גובים מע"ם מרשויות מקומיות או ממלכ"רים על עסקאות המקרקעין שהם מבצעים אף על פי שהמידע מצוי ברשותם של משרדי מע"ם.
עוסקים המעניקים לרשויות מקומיות שירותי בנייה בתמורה לקבלת זכויות בנייה .
עיריות אחדות דורשות מקבלנים לבצע שיפוץ ושימור של בניינים בתמורה לקבלת זכויות בנייה בבניינים אחרים.
הדבר נעשה על ידי כך שהעירייה מעניקה לדיירים של הבניין המשופץ את זכויות הבנייה כאמצעי לממן את השיפוץ, והדיירים מעבירים את הזכויות לקבלנים שעשו את השיפוץ על פי דרישת העירייה.
במהלך הביקורת התברר כי בכך מתאפשר לקבלנים להתחמק מתשלום המע"ם.
קבלנים לא מדווחים למע"ם על שווי זכויות הבניה שקיבלו, לא מוציאים חשבונית מס בגין שירותי הבנייה שהעניקו לעירייה או לדיירים, ובמקביל מנכים את מלוא התשומות.
רשות המסים לא הייתה ערה לתופעה זו ולא פעלה לחיובם של הקבלנים.
רשות המסים ציינה בתשובתה כי בימים אלו מחלקת שומה וביקורת מע"ם עובדת על רשימת תיקים בענף הקבלנות לפי חלוקה לתחנות מע"ם.
בתקופה הקרובה תתקיים ישיבה והתיקים יועברו למשרדי מע"ם בהתאם לממצאים ונוסף על תכנית העבודה.
31 ע"א 1919/10 מנהל המכס ומע"ם נגד עיריית אשקלון, מסים כו/ 5 (אוקטובר2012), ה-12.
שינוי ייעוד של נכסים ללא תשלום מס עסקאות .
שינוי ייעוד ממלאי עסקי לנכס הוני עשוי להיחשב שימוש לצורך עצמי, שחייב במע"ם32 .
תקנה1 לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976, מחייבת במע"ם השכרה למגורים של נכס כשימוש לצורך עצמי, כאשר העוסק בנה את הנכס וניכה בתהליך הבנייה את מס ה תשומות.
תקנה זו באה לאזן את המצב שבו העוסק ניכה מס תשומות בבניית הנכס אך הוא משתמש בו בשימוש הפטור ממע"ם.
נמצא כי אין בידי הרשות הכלים לבצע מעקב אחר אופי השימוש בנכסים ואחר שינוי בייעודם על מנת לבחון את מיסויים.
מכירת מקרקעין ששימשו כרכוש קבוע בידי עוסק .
סעיף 2 לחוק מע"ם קובע כי על עסקה33 בישראל יוטל מע"ם.
סעיף1 לחוק קובע כי עסקה היא בין היתר מכירת נכס בידי עוסק במהלך עסקו ולרבות מכירת ציוד.
כלומר, כל עוסק המוכר מקרקעין, בין אם הם מהווים מלאי ובין אם הם רכוש קבוע בעסקו, חייב במע"ם.
נמצא כי לרשות המסים אין כל בקרה מחשובית או אחרת הבודקת אם שילם העוסק מע"ם עסקאות כדין בעת שמכר מקרקעין, וכך נגרם ה פסד לאוצר המדינה.
לדוגמה, נישום א', רופא במקצועו, מכר את מרפאתו לאדם פרטי בסכום של 550,000 .
בטופס ההצהרה למס שבח דיווח הנישום על מכירת דירת מגורים בביקורת אקראית שערכה מרכזת המודיעין במשרד מיסוי מקרקעין נמצא כי הדירה שנמכרה הינה מרפאה ולא דירת מגורים, ובגינה דרש המוכר הוצאות פחת וקיזז מע"מ תשומות.
משכך הייתה מוכרת לרשויות המס.
למעשה, אף על פי שנדרש מע"ם תשומות בעת רכישת הדירה כמרפאה, בעת מכירתה לא שולם מע"ם עסקאות, מאחר שהעסקה דווחה כמכירת דירת מגורים.
די היה בהוספת זיהוי מיוחד במחשבי הרשות על מנת שדיווח שגוי מעין זה לא יתאפשר.
הידיעה הועברה למשרדי מיסוי מקרקעין לתיקון השומה ולמשרד מס ערך מוסף לצורך חיוב במע"ם עסקאות בגין מכירת הדירה.
32 ראה תקנה1 לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976.
לחוק מע"ם משרד האוצר |167 .
כל מערכי המס הרשות השיבה כי משנת 2013 המחלקה המקצועית של מע"ם באישורו שלמנהל רשות המסים יוזמת תכנית הדרכות שמטרתה הגברת הידע המקצועי ועידוד העברת מידע והגדלת שיתוף הפעולה בין האגפים.
עוד ציינה הרשות כי בשנת 2015 הופק לבקשת המחלקה המקצועית במע"ם דוח על גורמים שביצעו מספר רב של עסקאות במקרקעין מבלי שנרשמו או שילמו את המס בשל עסקאות אלו .
לאחר עיבוד שנעשה הועברו כ -30 תיקים לביקורת בתחנות מע"ם השונות .
בעקבות זאת יצאו שומות בהיקף של כ-70 מיליוןש"ח, ותיקים אחדים עדיין בבחינה.
ענף המקרקעין הינו ענף עתיר מס, ועובדה זו דורשת מהרשות מתוקף תפקידה לבצע טיפול מערכתי המקיף את כל מערכי המס (מס הכנסה, מיסוי מקרקעין ומע"ם).
הרחבת בסיס המס תגרום לגביית מס רחבה יותר, ויש בה כדי להקטין את נטל המס הכולל, בפרט לאור העובדה ששומות בענף המקרקעין הן בדרך כלל בסכומים גבוהים.
חוסר ס ינכרון בין מערך מס הכנסה למערך מיסוי מקרקעין .
ישנם שני חוקים נפרדים המטילים מס על רווח הון: פרק ה' בפקודת מס הכנסה, המטיל מס על רווחי הון במכירת נכס, וחוק מס שבח, המטיל מס על רווחי הון במכירת זכות מקרקעין בישראל.
חוק מס שבח שחוקק בשנת 1963 נותר במסגרת חוקית נפרדת ולא מוזג עם פקודת מס הכנסה, אף שבשנת 1965 'הוסף פרק ה לפקודה, שעוסק במיסוי רווחי הון.
הקשר בין שני מערכי המס, מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, מהותי לעבודה השוטפת ברשות המסים.
במהלך השנים 34 הכירה הרשות בחשיבות הרבה הנודעת לטיוב קשרי העבודה ומכאן לשיפור ממשקי העבודה בין מערכי המס השונים.
לדוגמה, בשנת 2012 ,הוקמה ועדה לבדיקת הממשק בין מס הכנסה למיסוי מקרקעין שנועדה להשיג את המטרות האלה: "למפות את הכשלים בממשק שבין שני מערכי המס והגשת הצעות לפתרונן; לבחון את החקיקה בנושא ולשקול שינויי חקיקה באם יידרשו; לבחון פתרונות מחשוב בין שני מערכי המס ולבחון בניית מערכת ממוחשבת להעברת מידע בין שני מערכי המס".
במסקנות שהוגשו במאי 2013 ציינה הוועדה כי "בנושא זה עסקו בעבר צוותים וועדות שונות, אך לאור העובדה שמס שבח הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה ומערכות המחשוב הקיימות בכל אחד מן המערכים הן נפרדות, לא נמצא עד היום פתרון אידאלי בר יישום".
בפועל עולה חשש כי "ניתוק" בין מערכי המס השונים עלול לגרום לתקלות תפעוליות בתחום השומה והגבייה, שעלולות להביא לעתים לאובדן מס (כגון קיזוז הפסדים כפול, החזרי מס הכנסה כאשר המס במיסוי מקרקעין טרם שולם, ביטול עסקאות במיסוי מקרקעין ללא תיקון מקביל בשומה במס הכנסה) ולקושי בביצוע פעולות הדורשות ידע ומידע הכולל את שני המערכים (כגון פריסת שבח, הוצאות עודפות וכו').
לדוגמה, עסקאות במקרקעין מדווחות לראשונה בסמוך למועד העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין.
לעתים במהלך בדיקת העסקה במיסוי מקרקעין סבור המפקח כי מדובר בעסקה שמיסויה צריך להיות לפי פרק ב' לפקודת מס הכנסה (העוסק במיסוי הכנסות פירותיות), ואז הוא אמור להעביר את המ ידע לפקיד השומה הרלוונטי לטיפול.
34 ראו אף דיונים בעניין של הוועדה לרפורמה במיסוי הישיר, שהמליצה כבר בשנת 1975 לאחד את שני החיקוקים האמורים, באופן שמס שבח מקרקעין ומס רווח הון יאוחדו למס אחד וייקראו מס רווח הון.
הועלה כי כיום אין נוהל המסדיר את אופן העברת המידע בין מערכי המס ברשות, על מנת שיוכל לשמש תשומה לצורכי שומה, גבייה ואכיפה.
העברת המידע נעשית ביוזמתו האישית של המפקח, ודרך העברת המידע אינה מוסדרת ונעשית באמצעות מזכר ידני, דואר אלקטרוני וכו'.
יתר על כן, אין כל דרך לפקח על העברת המידע ולוודא שהתקבל ואין בקרה על אופן הטיפול במידע.
בנוסף, חלון הזמנים למיסוי עסקה הינו מוגבל, לאור מועד ההתיישנות השונה בחוקים השונים, ולכן חשוב לטפל בסיווגה הנכון של העסקה סמוך ככל הניתן למועד העסקה.
עוד עלולה להיפגע קופת המדינה במיסוי "משקיעי נדל"ן".
עסקת נדל"ן שבה קיימים סממנים עסקיים מסוימים, ניתן לסווגה כעסקה במישור הפירותי ולא ההוני.
המשמעות הכספית של סיווג זה הינה שיעור מס של עד 48% לעומת שיעור מס של 25% .
ואף מתן פטור ממס שבח במצבים מסוימים רשות המסים ציינה בתשובתה כי היא ממשיכה לפעול בנושא הממשקים בין מערכי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, ושמה לה ליעד למכן באופן מלא את הממשקים האמורים.
לדוגמה, בימים אלה משדרגת הרשות את מערכת הקשר בין מיסוי מקרקעין למס הכנסה על מנת לזמן אפשרויות נוספות לשדרוג תהליכי הע בודה, ביניהם העברת מידע על סממנים פירותיים, אפשרות להיזון חוזר, בקרה על הטיפול במידע ושילוב המידע במערכי מס הכנסה בשלב בדיקת התיקים.
כמו כן, בפברואר 2016 .
הוקמה ועדה לבחינת העברת מידע במקרקעין לאגפי מס הכנסה ומע"ם על הרשות להמשיך להחיש את פעולותיה לשיפור הממשק בין מס הכנסה למיסוי מקרקעין ולפתור את בעיות חוסר התיאום בין המערכים השונים, שעלול לגרום לגביית מס בחסר ולאובדן הכנסות לקופת המדינה.
מערכות מחשוב ישנות ולא יעילות .
מערך המחשוב של רשות המסים מנוהל על ידי שירות עיבודים ממוכנים35 (להלן- שע"ם).
מערכת המחשוב של מיסוי מקרקעין נבנתה בשלבים .
חלקה המרכזי, הכולל את אופן חישוב המס, נב נה בשנים 1983-1981 , כמובן בטכנולוגיה של התקופה ההיא.
המערכת מנהלת שלושה מערכי מס: מס שבח, מס רכישה ומס מכירה.
בספטמבר 2008 מינה מנהל רשות המסים דאז "ועדה להקמת מערכת חדשה במערך השומה במיסוי מקרקעין", מפני שהתבקש מתווה לבניית מערכת מחשוב עצמאית ומפוצלת על פי נושאי מס ועל פי צורכי הקצה שתייעל את השירות.
הוועדה המליצה על הקמת מערכת חדשה, שתשלב טכנולוגיות מחשבים חדשניות ותכנות יעיל ותהיה ידידותית למשתמש ומודולרית, על מנת שתענה על כל היעדים שנקבעו על ידי ההנהלה36 .
במהלך החודשים דצמבר2010 - יוני2011 ביצעה חברת ייעוץ חיצונית סקר לאיתור סיכונים תפעוליים37 , והגישה דוח בעניין למנהל רשות המסים דאז ביולי2011 .
ביולי 2011 החליט מנהל הרשות דאז על הקמת צוות יישום שיבחן את הדוח וייתן המלצות להפחתת הסיכונים התפעוליים.
בפברואר 2012 הקים מנהל רשות המסים דאז צוות ליישום הפחתת סיכונים תפעוליים במשרדי מיסוי מקרקעין.
אחד מ-15 ,הסיכונים הדחופים ביותר שמצא הצוות הוא מערכת המחשוב של שע"ם שנבנתה כאמור בשנות ה-80 .
המערכת לא אפשרה פיתוחים חדשים והטמעתתיקוני חקיקה בצורה מהירה, יעילה וידידותית למשתמש.
לפיכך קבע הצוות כי יש צורך להקים מערכת מחשוב חדשה, ויש להקים בדחיפות צוות היגוי בשיתוף שע"מ כדי לבנות מפרטים טכניים שילוו את בניית המערכת החדשה38 .
יש לציין כי גם בדוחות של ועדות פנימיות ברשות שעסקו בנושא מח שוב השומה נכללה המלצה בדבר הצורך לבנות מערכת חדשה במערך מיסוי מקרקעין.
35 שע"ם הוא גוף עצמאי ברשות המסים.
עד שנת 2004 , מועד איחוד אגפי המסים ושע"ם, התנהל שע"ם כיחידת סמך במשרד האוצר.
36 ראודוח הוועדה להקמת מערכת חדשה במערך השומה במיסוי מקרקעין, מאי 2009 .
37 הסקר בוצע על פי החלטת החשב הכללי באוצר לצורך הקמת גוף מיוחד לניהול סיכונים ברשות המסים.
38 ראו המלצות הצוות ליישום הפחתת סיכונים תפעוליים במיסוי מקרקעין, עמוד10 .
עוד משנת 2008 נמצא כי עד פברואר2017 טרם הוקמה מערכת מחשוב חדשה לשומת מיסוי מקרקעין, על אף חשיבותה לייעול העבודה, אף שהדבר ידוע להנהלת הרשות עוד משנת 2008 , ולמרות המלצות הוועדה להקמת מערכת חדשה במערך השומה, המלצות הסקר לאיתור סיכונים והמלצת הצוות ליישום הפחתת סיכונים תפ עוליים במשרדי מיסוי מקרקעין.
עוד נמצא כי נוכח מגבלות המחשוב נבנו במהלך השנים מערכות מחשוב חיצוניות לצורך תפעול שוטף, ונוצרה מגבלה משמעותית בקשר שבין מערכת המחשוב הפנימית למערכות מחשוב חיצוניות.
הדבר משפיע על תהליכי העבודה ברשות ועל רמת הבקרה על תהליכי העבודה.
משרד מבקר המדינה מעיר להנהלת הרשות כי מצב הדברים שבו הרשות משתמשת במערכת מחשוב ישנה, המוגבלת ביכולת הקיבול של הנתונים ובגמישות העדכונים, אינו מאפשר פיתוחים ממוחשבים חדשים והטמעת תיקוני חקיקה בצורה מהירה, יעילה וידידותית למשתמש.
על הנהלת הרשות לקדם את הנושא ולהשתמש בטכנולוגיות חדשניות, המאפשרות פיתוח מודולרי.
הרשות השיבה כי "בניית מערכת שומה חדשה מחייבת השקעת משאבי מחשוב משמעותיים ורציפים.
בשנים האחרונות משאבי המחשוב מופנים ליישום חקיקה בתחום מיסוי מקרקעין.
פיתוחים אלו נעשים לצד העבודה השוטפת.
מצב זה אינו מאפשר בשלב זה הקצאה של משאבי מחשוב מספקים לצורך עבודה רציפה להקמת מערכת חדשה".
משרד מבקר המדינה מעיר לרשות כי עליה לתת את הדעת לנושא חשוב זה, לנוכח פוטנציאל הנזק הגלום בו ולבחון דרכים לתקצב בניית מערכת שומה חדשה.
מודיעין לוקה בחסר בתחום הנדל"ן .
החל משנת 2014 הוצב בכל אחד ממשרדי מיסוי מקרקעין מרַכז מודיעין שיעסוק בפעילות איסוף מידע, הרחבת רשת הנישומים, קבלת מידע וביסוסו וזאת לתועלת מיסוי מקרקעין, הגבייה והחקירות39 .
פרטי המידע שייאספו יעסקו בין היתר בנושאים בתכנית העבודה הקשורים לענפים נוספים, והם יגיעו מכלל המקורות האפשריים, כגון מקומונים, האינטרנט, מכתבי מידע, פגישות עם מקורות וכן על פי הנחיות פקיד שומה רלוונטי.
בין השאר, ייאספו פריטי מידע בנושא פיצול נכסים לצורך השכרה.
תכנית העבודה של חטיבת החקירות והמודיעין קובעת כי מדי שנה תועבר לכלל המשרדים תכנית עבודה מפורטת בעניין ענפים נבחרים, ואלה יזכו לטיפול מעמיק של איסוף נתונים ומידע ממקורות הקשורים לאותו ענף.
הנהלת חטיבת חקירות ומו דיעין קבעה כי על מרכזי המודיעין במשרדי מיסוי המקרקעין לפתוח מדי חודש לפחות 20 פריטי מידע חדשים ולהזינן במערכת "אבן סמך"40.
כלומר, מדובר לכל הפחות ב -240 פריטי מידע בשנה 41 .
משרד מבקר המדינה בדק באיזו מידה עמדו מרכזי המודיעין במשרדי מיסוי המקרקעין ביעד המוצב.
39 ראודוח מבקר המדינה, 68 א(2017,) " איסוף מידע ושיתוף פעולה בין יחידות המודיעין ברשות המסים".
40 פרטי המידע ייפתחו באישור מנהל תחום מודיעין במשרד פקיד שומה חקירות מחוזי ולאחר מכן יהיו במעקב של מטה אגף המודיעין.
41 ראו תכניות העבודה לשנת2016 ', חטיבת חקירות ומודיעין, עמ267 .
בשנת 2014 90% ממרכזי המודיעין במשרדים לא עמדו ביעדים שהוגדרו .
80% ממרכזי המודיעין .
ביעדים אלה לוח 3 : עמידת מרכזי המודיעין במיסוי מקרקעין ביעדי הנהלת הרשות .
יחידת מיסוי מקרקעין שנת המס .
מיסוי מקרקעין ירושלים 120 לא 111 לא 107 לא .
מיסוי מקרקעין מרכז 238 לא 186 לא 55 לא .
מיסוי מקרקעין חיפה 140 לא 79 לא 62 לא .
מיסוי מקרקעין תל אביב 210 לא 206 לא 236 לא .
מיסוי מקרקעין חדרה 383 כן 488 כן 208 לא .
מיסוי מקרקעין טבריה 130 לא 191 לא 82 לא .
מיסוי מקרקעין נצרת 29 לא 14 לא 21 לא .
מיסוי מקרקעין נתניה 139 לא 116 לא 92 לא .
מיסוי מקרקעין רחובות 2 לא 42 לא 9 לא .
מיסוי מקרקעין באר שבע 283 כן 370 כן 270 כן .
על פי נתוני רשות המסים בעיבוד משרד מבקר המדינה.
מהנתונים עולה כי בשנת 2014 90% ממרכזי המודיעין במשרדים לא עמדו ביעדים שהוגדרו ובשנים 2016-2015 80% ממרכזי המודיעין המשרדים לא עמדו ביעדים אלה.
איסוף מידע יעיל על ידי מודיעין הרשות יגדיל משמעותית את בסיס המידע במאגרי הרשות ויועיל לעבודת הביקורת, השומה והגבייה.
על הנהלת הרשות לעקוב ולוודא עמידה ביעדים שהגדירה.
הרשות ציינה בתשובתה כי במהלך שנת 2016 התברר כי מנהלי משרדי מיסוי מקרקעין הטילו על מרכזי המודיעין עבודות נוספות שאינן קשורות למודיעין, ולכן מרכזי המודיעין לא יכולים היו לבצע את האיסוף הענפי כהלכה.
עוד ציינה הרשות כי תפקיד "מרכז בכיר למודיעין" הינו תפקיד חדש במשרדי מיסוי מקרקעין (משנת 2014 ), ולא כל מנהלי משרדי מיסוי מקרקעין הפנימו את השימוש בתפקיד לצורכי משרדיהם.
משרד מבקר המדינה מעיר לרשות כי מצב בו מרכז המודיעין מבצע מטלות שאינן בתחום תפקידו מרוקן למעשה את התפקיד מתוכן.
על מנהל הרשות לפעול לכך שעובדי יחידות המודיעין יעסקו רק בעבודת המודיעין וכך יתאפשר להם למלא את תפקידם.
ועדכני מאגר נתוני עסקאות הנדל"ן לוקה בחסר .
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכר ועל הרוכש זכות במקרקעין למסור למשרד מיסוי המקרקעין הרלוונטי טופס הצהרה ידני על העסקה בתוך 30 ימים מיוםהעסקה 42 .
נתונים אלו אמורים להיות מוזנים לקובץ עסקאות ממוחשב (להלן - קובץ עסקאות הנדל"ן).
נמצא כי קובץ עסקאות הנדל"ן כולל נתונים לא עדכניים וחלקיים : ישנן עסקאות שכלל אינן מוזנות למערכת עסקאות הנדל"ן של רשות המסים, כגון מקרקעין שהתקבלו בירושה, מקרקעין שחולקו עקב גירושין, חלוקת נכסי עיזבון ומקרקעין שנרשמו לפני שנת 198443 .
בהיעדר מאגר נתונים שלם עולה חשש כי היכולת לקבל החלטות בתחום הנדל"ן נפגעת, שכן אין למקבלי ההחלטות מידע אמין, מלא ועדכני.
לדוגמה, חוק ההתייעלות הכלכלית44 קובע כי מיום1 בינואר2017 יוטל מס שנתי על בעלי שלוש דירות מגורים ומעלה, החל בדירה השלישית.
דברי ההסבר לחוק מבוססים בין היתר על נתונים שנשאבים ממאגר רשות המסים, שכאמור אינם מעודכנים.