HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
לפיכך בנקודת זמן מסוימת פרויקט כלשהו יכול להיות כדאי מהבחינה הכלכלית, אולם בנקודת זמן אחרת, כאשר הנסיבות שונות, הוא אינו כדאי.
הצלחת הפרויקט בכל מתחם שהו א תלויה גם בכוחות השוק.
יזם יהיה מעוניין לבנות במתחם אם הדבר כדאי לו מהבחינה הכלכלית; ואכן, אחד התנאים להכרזת הממשלה על מתחם הוא תסקיר, שהרשות המקומית שיזמה את שינוי התכנית המפורטת מגישה למשרד השיכון והמוכיח שהבנייה במתחם כדאית מהבחינה הכלכלית.
יצוין שאחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית של הבנייה במתחם הוא המקום הגאוגרפי - למתחם המצוי באזור ביקוש גבוה עשויה להיות כדאיות כלכלית גבוהה יותר.
בביקורת נמצא שלעתים תכננו רשויות מקומיות מתחמים שהוכרזו, אולם לטענתן בשל חוסר כדאיות כלכלית לא מומשו תכניו ת מפורטות שקיבלו תוקף.
11 כמו כן יכולים להגיש התנגדויות ועדה מקומית, רשות מקומית, משרדי ממשלה, גופים ציבוריים או מקצועיים בעלי עניין ציבורי בתכנית וכו'.
משרד הבינוי והשיכון 683 .
מתחם בן -צבי בקדימה -צורן ומתחם הנשיאים במגדל העמק - שני מתחמים אלו תוכננו לאחר שהרשויות המקומיות מצאו שקיימת כדאיות כלכלית ליישומם; לאחר שהתכניות קיבלו תוקף התברר ליזמים שכדאיותה הכלכלית של הבנייה במתחמים אלה פחותה משהעריכו הרשויות ולכן לא מומשו התכניות.
בתשובתו למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2010 הסביר משרד השיכון כי אי - אפשר לשנות תכנית או לדון בה מחדש על פי השינויים במצב השוק.
כמו כן הסביר המשרד כי כדי לעמוד במבחן הכדאיות 684 דוח שנתי61ב .
הכלכלית נקבע כי אמות המידה לדירוג המתחמים בעת מיונם מקנות יתר ון למתחמים שישימותם הכלכלית גבוהה יחסית.
עוד ציין משרד השיכון כי במשך הזמן הוסיפה הוועדה הבין -משרדית תנאי סף למיון המתחמים שהיא מגישה להכרזת הממשלה, ולפיו מספר יחידות הדיור החדשות צריך להיות גדול פי שלושה לפחות ממספרן במתחם הקיים.
משרד מבקר המדינה העיר לרשויות המקומיות ולמשרד השיכון כי מאחר שהכדאיות הכלכלית תלויה בנקודת הזמן שבה נעשית הבדיקה, חשוב לשוב ולבחון את תקפות ההחלטה מפעם לפעם, במיוחד כאשר משך התכנון מתארך.
מכאן גם שקיצור משך הזמן של אישור התכניות המפורטות יש בו כדי להפחית את חוסר הוודאות בעניין כדאיות הפרויקט.
פקיעת תוקף ההכרזה : תוקף ההכרזה על מתחם הוא עד שש שנים; על פי חוק התכנון והבנייה אפשר להאריכו בשש שנים נוספות ובלבד שאושרה או הופקדה להתנגדויות תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה במתחם, או אם מוסד התכנון החליט על הפקדת התכנית להתנגדויות .
המדינה הגבילה את תוקף ההכרזה כדי לעודד את הרשויות המקומיות, בעלי הנכסים והיזמים לקדם את הפרויקט במהירות המרבית, וקבעה כי אי-אפשר להאריך את תוקף ההכרזה מעבר לתקופה האמורה.
הוועדה הבין -משרדית קבעה כי אם קידום התכנית מתארך מעבר לתקופת ההכרזה לא תמשיך המדינה להשתתף במימונה.
חוקי המסים שמכוחם ניתנות הקלות במסים וההוראות הנותנות הקלות בהיטלים יפסיקו לחול על המתחם עם תום תקופת ההכרזה.
על פי ממצאי הביקורת, פרק הזמן החולף ממועד ההכרזה של הממשלה על מתחם ועד שניתן תוקף לתכנית הוא לעתים חמש שנים ויותר.
על כך יש להוסיף שנים אחדות עד לגיבוש הסכמות של בעלי הזכויות בנכסים והוצאת היתר בנייה.
לפיכך היו מתחמים שהוכרזו, אך בשל התמשכות ההליך עד למתן תוקף לתכנית, פג תוקף ההכרזה קודם שמוצו הזכויות שהיא מעניקה.
ב -20 מתחמים הסתיים תוקף ההכרזה ולא היה אפשר להאריכו, ועל כן גם תכנון המתחמים הופסק.
יצוין כי משרד השיכון שילם לרשויות המקומיות בעד תכנון מתחמים אלה כ-13.
מדובר אפוא בפעולות רבות שנעשו לשווא ובכסף רב שירד לטמיון.
כך לדוגמה, בנובמבר 2000 הכריזה הממשלה על מתחם החייל האלמוני בראשון לציון; כשנתיים לאחר מכן, בספטמבר 2002 , העבירה עיריית ראשון לציון את תכנית המתחם לאישור הוועדה המחוזית; במרס 2006 דחתה הוועדה המחוזית את התכנית, ובנובמבר 2006 .
, שש שנים ממועד הכרזתה, פג תוקפה משרד מבקר המדינה ער לקושי לבצע במקביל כמה פעולות הנוגעות לתכנון המתחם ולאישורו, אשר תלויות האחת ברעותה.
אף על פי כן, ראוי שהרשות המקומית שמתכננת את המתחם תפעל ככל שניתן לשילוב כל הגורמים המעורבים בפרויקט משלב התכנון ועד לאישור תכנית הפרויקט.
בדרך זו יתאפשר לגורמים אלה להכיר את הפרויקט ואת תכנונו המיועד, וכך ניתן יהיה לעמוד על קשיים ומגבלות מבעוד מועד ולמצוא להם פתרון.
שינוי תכניות בידי הרשויות המקומיות : בשמונה מקרים הסבירו רשויות מקומיות למשרד מבקר המדינה כי הן חזרו בהן מהתכנון שהן עצמן קבעו, או שלא היו יכולות ליישם את התכנון משום שלא הביאו בחשבון עובדות מסוימות.
להלן דוגמה למתחמים כאלה: משרד הבינוי והשיכון 685 .
מתחם ויצמן /סירקין ומתחם קדושי מצרים בשכונת גיורא ביהוד : במתחם ויצמן/סירקין יש 360 דירות, ועל פי תכנון עיריית יהוד יתווספו לו 418 דירות ועוד 11,500 מ"ר של שטחי הרחבה לדירות קיימות; במתחם קדושי מצרים יש חמש דירות ועוד 150 מ"ר המשמשים למלאכה; על פי תכנון העירייה ייבנו במקומם 62 .
בשני המתחמים החלה העירייה לבצע תכנון מפורט אולם בעיצומם של הליכי התכנון התברר שבמסגרת התכניות לא ניתן היה 686 דוח שנתי61ב .
להגדיל את מספר מקומות החניה ולהוסיף שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים המיועדים לבניית מבני ציבור, ולכן העירייה הפסיקה את הליכי התכנון ש ל המתחמים.
משרד מבקר המדינה מעיר כי לפני שרשות מקומית מציעה לכלול מתחם בפרויקט עליה לעשות בדיקת היתכנות יסודית שתבחן את כל מאפייני המתחם, לרבות נושאים הנוגעים לרשויות השלטון הנוגעות בדבר: משרד התחבורה, משרד החינוך, המשרד להגנת הסביבה וגורמים אחרים.
בדיקה כזו תסייע לרשות לאמוד נכון את הסיכויים למימוש התכנית המפורטת, לחשוף את הקשיים הנוגעים לתכנית ולטפל בהם כראוי.
לחלופין, בדיקה כזו יכולה לשלול את היתכנות התכנית ולמנוע את מימושה בעוד מועד, בטרם יושקעו בה כספים מיותרים.
חילוקי דעות בין הוועדה המחוזית לרשו ת המקומית: (א) רשות מקומית המבקשת לכלול מתחם בפרויקט מתכננת אותו על פי שיקוליה ונותנת משקל רב לשיקולים של טובת היישוב.
לעתים שיקוליה אינם עולים בקנה אחד עם השיקולים של הוועדה המחוזית, שלה יש ראייה רחבה יותר12 .
על כן יש שהוועדה המחוזית דורשת לשנות את התכני ת שהכינה רשות מקומית, ואילו הרשות המקומית אינה מוכנה לקבל דרישה זו.
לעתים, גם כשהרשות מקבלת את הדרישה, עליה לעשות שינויים יסודיים בתכנית, ואלה תלויים גם בגורמים אחרים, כגון משרדי ממשלה וגורמים פרטיים או ציבוריים, דבר המקשה את המלאכה ומאריך את הזמן הדרוש לא ישור התכנית.
חילוקי דעות מהותיים בין ועדות מחוזיות ובין רשויות מקומיות התגלעו למשל בנוגע לתכניות של מתחם בן צבי בטירת כרמל, מתחם מורדות הכרמל הצרפתי בחיפה, מתחם פינסקר בנהרייה ובמתחם אזור המלאכה והתעשייה הקלה באשדוד.
להלן דוגמה לחילוקי דעות שהתגלעו: מתחם חנקין בחולון : במתחם יש 136 דירות.
הממשלה הכריזה על המתחם בנובמבר 2002 .
במאי 2005 , כשנתיים וחצי לאחר מכן, הגישה עיריית חולון לוועדה המחוזית את התכנית המפורטת, ולפיה אמורות להיבנות במתחם 386 דירות במקום הדירות הקיימות.
במתחם המתוכנן יש בית ספר על -אזורי, ואחד התנאים של הוועדה המחוזית לאישור התכנית היה פינוי בית הספר מהמתחם.
מאחר שהעיריי ה לא פינתה את בית הספר הופסק הטיפול בתכנית ובנובמבר 2008 פג תוקף ההכרזה על המתחם.
דוגמה זו ממחישה את הפער שבין תפיסתה התכנונית של הרשות המקומית לבין זו של הוועדה המחוזית; בעוד שלדעת הרשות המקומית על פי צורכי היישוב חשוב שבית הספר העל -אזורי יימצא בתוך המתחם, הוועדה המחוזית אינה רואה בכך הכרח ולדעתה יש לפנות את בית הספר.
(ב) על פי נוהלי הפרויקט, רשות מקומית המבקשת להכריז על מתחם צריכה להמציא לוועדה הבין -משרדית הסכמות עקרוניות של הג ופים הנוגעים לתכנון: מתכנן המחוז שבמשרד הפנים, מתכנן המחוז שבמשרד התחבורה, מתכנן המחוז שבמשרד להגנת הסביבה ומנהל תחום מיפוי ותכנון שבמשרד החינוך.
הסכמות הגופים הן אך תנאי מוקדם להכרזה על מתחם; הסמכות לתת תוקף לתכניות .
12 בית המשפט העליון עמד במספר הזדמנויות על ההבדלים בין הרכב הוועדה המקומית ואופייה ושיקולי התכנון המנחים אותה לבין אלה של הוועדה המחוזית; ראו עע"מ 1446/06 הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, תק-על 2010(3 ,) 4225.
משרד הבינוי והשיכון 687 .
מסורה רק בידי הוועדות המחוזיות.
בוועדה המחוזית אמנם מכהנים נציגי המשרדים, אולם לעתים תפיסות שני הגורמים הן שונות - נציגי המשרדים בוחנים את עקרונות הבקשה, ואילו הוועדה המחוזית בוחנת את התכנית המפורטת של המתחם בראייה כוללת יותר, ראיית המחוז.
בשל כך עלולה להתעורר מחלוקת בין הרשות המקומית, שסברה שההסכמות שהשיגה מנתבות אותה למבוקשה, לבין הוועדה המחוזית, שאינה מחויבת להסכמות.
 מן האמור לעיל עולה שבתהליך התכנון של המתחמים מתנגשות תפיסות תכנוניות שונות של הרשויות המקומיות ושל הוועדות המחוזיות.
הבעיות והמחלוקות מתגלעות רק לאחר שהרשות המקומית כבר הכי נה את תכנית המתחם והגישה אותה לוועדה המחוזית.
רק בשלב זה מתחילה הרשות המקומית לטפל בקשיים כדי לקדם את הפרויקט או לחלופין בוחרת לוותר עליו.
לדעת משרד מבקר המדינה, הרשות המקומית אינה צריכה להסתפק בהסכמה העקרונית של הגורמים הנוגעים לפרויקט, אלא עליה לעשות עבודת מטה מוקדמת, יסודית ומקיפה, שבה ימופו וייבחנו כל הנושאים והשיקולים הנוגעים לתכנון המתחם, יילמדו אירועים ופרויקטים דומים ויופקו הלקחים מהם.
עבודת מטה מוקדמת כזאת יכולה לצמצם את אי- הוודאות בעניין הקשיים העלולים להתעורר ולחשוף אותם עוד בתחילת הדרך.
לדעת משר ד מבקר המדינה, ראוי גם שהסכמות של הגופים המתכננים יובאו בחשבון בוועדות המחוזיות בעת שהן מקבלות את החלטותיהן.
שיתוף הציבור : חוק התכנון והבנייה מחייב לשתף את הציבור בהליך התכנון רק בשלב הפקדת התכנית להתנגדויות.
עם זאת, בשנים האחרונות, למרות היעדר חובה חוק ית, הולכת וגוברת המגמה לשתף את הציבור בהליך התכנון כבר בשלביו המוקדמים מתוך תפיסה הרואה בציבור "לקוח" של התוצר התכנוני ושותף בגיבושו.
ניסיון השנים האחרונות העלה כי במקרים רבים הביא שיתוף הציבור בהליך בשלביו המוקדמים להקטנת חיכוכים ומחלוקות ולהפחתת התנגדויות, ובזכות זאת להתייעלות ההליך ולשיפור איכותו של המוצר התכנוני 13 .
הפסיקה עמדה אף היא על חשיבותן ומרכזיותן של ההוראות המסדירות את שיתוף הציבור בהליכי התכנון14 .
התחדשות עירונית מטבעה נוגעת באופן אישי בבעלי הזכויות במקרקעין שבמתחם ובתושבים הגרים בסביבתו.
על אף ההשלכות החיוביות שיכולות להיות לפרויקט על איכות חייהם של בעלי הזכויות במקרקעין שבמתחם, בדרך כלל מלווה התהליך גם בהתנגדות של חלק מהם.
הסיבות להתנגדות מגוונות: תחושה של אי-שביעות רצון מהתמורה שהם צפויים לקבל; תחושה של פגיעה באורח החיים שלו הם רגילים; סבל בגין עבודות הבינוי הנעשות במתחם.
בעיקר מתלווה לתהליך תחושה של אי -ודאות וחששות שהבנייה החדשה לא תצדיק את הציפיות שתלו בה.
גם תושבים הגרים בסמוך למתחם המתוכנן עלולים לחשוש שאיכות חייהם תיפגע ממימושו, ובשל כך ייתכן שאף הם יתנגדו להתחדשות העירונית.
שיתוף הציבור ב כלל ובעלי הזכויות במקרקעין בפרט במידע הנוגע למתחם ובתכניות העתידיות שלו יכול לצמצם את תחושת אי -הוודאות של התושבים.
מסירת מידע מלא באופן שוטף יכולה גם לאפשר להם להשפיע על התכנון עוד .
13 ראורפורמה בחוק התכנון והבנייה , המלצות הצוות הבין -משרדי לבחינת שינויים בחוק התכנון והבנייה, 6.
14 ראו לדוגמה בג"ץ 288/00 אדם, טבע ודין, אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים, פ"ד נ"ח ( 5,) 691,673 ( 2001 ); עע"מ 8489/07 'יעקב ריכטר ואח' נ ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואח' , תק -על 2009(4 ,) 2553.
משרד הבינוי והשיכון 689 .
בראשיתו, וכך למנוע או להפחית את ההתנגדות בעתיד.
התנגדות נחרצת של הציבור ושל בעלי הזכויות לתכנית או חשיפה של קשיים מהותיים ביישומה יכולות לגרום לרשות המקומית לפתור את הבעיות בעוד מועד, או לחלופין - להחליט במועד מוקדם שלא לקדם את התכנון.
הוועדה הבין -משרדית עמדה על הצורך למסור לציבור מידע ולשתפו בהליך התכנון, ועל כן בנוהל להפעלת הפרויקט ובחוזים בין משרד השיכון לבין הרשויות המקומיות חלה על הרשויות החובה למסור לציבור מידע על הכוונה לתכנן מתחמים מחדש ועל משמעות התכנון.
ההסכמים בין הרשויות המקומיות לבין משרד השיכון כוללים התחייבות של החברה המנהלת מטעם הרשות המקומית למסור לבעלי הזכויות במקרקעין מידע בנוגע לתכנית המיועדת.
אף על פי כן, נמצא כי היו מתחמים שבהם הרשויות המקומיות שיתפו את התושבים באשר לתכניות המתחמים רק בשלבים מתקדמים של התכנון.
כתוצאה מכך עמדות התושבים ובעיקר התנגדויותיהם נחשפו מאוחר מדי, מה שגרם לעיכוב באישור התכניות.
להלן דוגמאות: מתחם החרש והאומן בתל אביב -יפו : על פי הצעת התכנית המפורטת אמורים להיבנות במתחם, ששטחו 1,900 ,מ"ר והוא משמש למסחר 272 דירות ועוד 7,000 .
מ"ר שטחי מסחרהממשלה הכריזה על המתחם בנובמבר 2002 .
עיריית תל אביב -יפו הגישה את התכנית המפורטת לוועדה המחוזית באפריל 2005 ; אולם רק כארבע שנים לאחר ההכרזה, בדצמבר 2006, התכנית הופקדה להתנגדויות; אז גם הובא מלוא המידע לפני התושבים.
במועד סיום הביקורת, אוגוסט 2010 , התכנית טרם קיבלה תוקף.
עיריית תל אביב-יפו הסבירה למשרד מבקר המדינה כי קידום התכנית, מאז הופקדה להתנגדויות, התעכב מפני שתושבים רבים התנגדו לה.
מתחם אמיל זולא בחיפה : הממשלה הכריזה על המתחם בדצמבר 2003 ; על פי הצעת התכנית אמורים להיבנות במתחם, שבו 400 ,דירות310 דירות נוספות ועוד 18,540 מ"ר שטחי הרחבה בדירות הקיימות.
התכנית הופקדה להתנגדויות רק במאי 2008 .
באוגוסטאותה שנה קיימה עיריית חיפה כנס, ובו היא הציגה את התכנית לתושבים.
440 תושבים הגישו התנגדות לתכנית וביקשו לקיים הליך של שיתוף הציבור.
עד סוף שנת 2010 טרם החליטה העירייה כיצד להמשיך את תכנון המתחם.
מתחם שכונה א' מערב בבאר שבע : הממשלה הכריזה על המתחם בנובמבר 2001 .
על פי הצעת התכנית אמורים להיבנות במתחם, שבו437 ,דירות 3,720 דירות במקום הדירות הקיימות.
ביוני 2006 ,, כמעט חמש שנים לאחר מכן הפקידה הוועדה המחוזית את התכנית להתנגדויות.
ראש עיריית באר שבע ציין בתשובתו כי בספטמבר 2006 התקיים הליך של שיתוף הציבור שבו הו צגה התכנית; התושבים הביעו התנגדות נחרצת לתכנית, ועל כן בינואר 2007 החליטה הוועדה המקומית לבטלה.
לדעת משרד מבקר המדינה כאשר מדובר בתכנון מתחם אשר משפיע במישרין ובאופן משמעותי על תושביו, והם עלולים לראות עצמם נפגעים ממנו, יש לשתפם במידע על תכנון המתחם מוקדם ככל האפשר, עם גיבוש הכוונה לכלול את המתחם בפרויקט.
מחלוקות בין בעלי הזכויות במקרקעין : כדי שניתן יהיה לממש את התכנית המפורטת, בעלי הזכויות במקרקעין צריכים להגיע להסכמה בעניין אופן מימוש התכנית, לרבות בחירת היזם שיבנה את המתחם.
רשויות מקומיות אחדות הסבירו בתשובותיהן כי בין בעלי הזכויות התגלעו מחלוקות אשר מנעו מהם להגיע לידי הסכמה על מימוש התכנית או עיכבו את מימושה.
מחלוקות משרד הבינוי והשיכון 691 .
כאמור היו, בין שאר, במתחם התחנה המרכזית בטבריה, במתחם ביאליק בטירת הכרמל ובמתחם העצמאות בקריית ביאליק.
מקרקעין שממ"י מנהל : במתחמים מסוימים הנכללים בפרויקט, ממ"י הוא המנהל את הקרקע, ואת הדירות עצמן מנהלת חברת עמידר 15 .
כדי לשווק מתחם מסוג זה ליזמים, ממ"י ומשרד השיכון נדרשים לפרסם יחד מכרז.
יצוין שדירות המנוהלות בידי חברות הדיור הציבורי נתונות בבעלות המדינה, ולפיכך אין צורך לקבל את הסכמתם של הדיירים להשתתפות בפרויקט.
אולם ייתכן שבבניין שחברות הדיור הציבורי מנהלות יש גם דירות בבעלות פרטית.
רשויות מקומיות אחדות הסבירו בתשובותיהן למשרד מבקר המדינה כי מתחמים מסוימים בתחומן שהוכרזו לא קודמו כיוון שממ"י ומשרד השיכון לא פרסמו מכרזים לשיווק המקרקעין; כמו כן, אף על פי שמרבית הדירות במתחמים אלה הן בבעלות המדינה, בעלי הדירות שבבעלות פרטית מתנגדים לפרויקט ומונעים את קידומו.
להלן דוגמאות למתחמים כאלה: מתחם לב עתלית במועצה האזורית חוף הכרמל : על פי התכנית המפורטת, שקיבלה תוקף במרס 2009 , אמורים להיבנות במתחם, שבו 162 ,דירות172 דירות נוספות ועוד 12,460 מ"ר שטחי הרחבה בדירות הקיימות.
ראש המועצה האזורית הסביר בתשובתו למשרד מבקר המדינה כי כדי לממש את התכנית יש לפנות 24 :דירות19 דירות שחברת עמידר מנהלת וחמש דירות בבעלות פרטית.
חמשת בעלי הזכויות במקרקעין סירבו להתפנות, והדבר עיכב את מימוש התכנית.
משרד השיכון הודיע בתשובתו כי בסוף שנת 2010 הסכימו בעלי הדירות הפרטיות להתפנות, ובעקבות זאת יפרסמו המשרד וממ"י מכרז לשיווק הקרקע.
משרד מבקר המדינה מציין, כי על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו- 2006 , סירוב בלתי סב יר להעברת זכויות במסגרת עסקת פינוי ובינוי של 20% ופחות מבעלי הדירות גוררת אחריה אחריות בנזיקין של בעלי הדירות המסרבים כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה בשל הנזק הנגרם להם עקב אי- ביצוע העסקה.
משרד מבקר המדינה ממליץ לרשויות המקומיות ולוועדה הבי ן- משרדית ליזום שימוש בחוק במקרים המתאימים, כדי להתניע פרויקטים של פינוי ובינוי.
מתחם גיורא בטירת כרמל : על פי תכנית המתחם, שקיבלה תוקף במרס 2007 , אמורים להיבנות במתחם, שבו 27 ,דירות184 דירות במקום הדירות הקיימות.
מאז שהתכנית קיבלה תוקף לא קודם תכנון המתחם.
מרבית הדירות שבמתחם נתונות בבעלות המדינה, וחברת עמידר היא המנהלת אותן.
ראש עיריית טירת כרמל הסביר בתשובתו למשרד מבקר המדינה כי כבר ביולי 2007 החליט משרד השיכון לפרסם מכרז לשיווק הקרקע ליזמים.
הביקורת העלתה כי עד סוף שנת 2010 לא פורסם המכרז.
משרד השיכון הסביר בתשובתו כי חלק מהמתחם הוא בבעלות העירייה, וכי על שולחן משרד הפנים מונחת בקשת העירייה לאישור העברת הבעלות לממ"י.
מתחם שוק גורדון ומתחם מרכז יהוד שביהוד : התכניות קיבלו תוקף ביולי 2004 ובאפריל 2006 בהתאמה.
ממ"י הוא המנהל את המקרקעין, ורק ביולי 2010 הוא פרסם מכרז למתחם מרכז יהוד, כארבע שנים לאחר מתן התוקף לתכנית; למתחם שוק גורדון לא פורסם מכרז.
15 בשלושהמתחמים רוב הדירות הן בבעלות המדינה ומנוהלות בידי חברת עמידר, ומקצת הדירות הן בבעלות פרטית.
מהאמור לעיל עולה שמשרד השיכון וממ"י אינם פועלים בעקביות: מצד אחד הם מעודדים לכאורה את הפרויקט, ומצד אחר כשמדובר בקרקעות הנתונות בניהולם ובידיהם לקדם את הפרויקט ביתר קלות - הם אינם עושים כן.
הטיפול בחסמים לקידום הפרויקט .
כדי להתמודד עם החסמים שמנעו את קידום הפרויקט, התקבלו בממשלה ובמשרדים השונים החלטות שמטרתן לפשט את הליכי התכנון והאישור של המתחמים וכן לעודד את התושבים להצטרף לפרויקט ולהסכים למימושו.
תכנית מתאר ארצית 35 תכנית מתאר ארצית (להלן- תמ"א) היא תכנית לתכנון ובנייה החלה על כל שטח מדינת ישראל.
התמ"א משמשת גם את הוועדות המחוזיות ואת הוועדות המקומיות ומחייבת אותן בעבודתן.
בנובמבר 2005 ,אישרה הממשלה תמ"א משולבת לבנייה לפיתוח ולשימור - תמ"א 3516.
מטרות התמ"א הובאו בכרך "תמ"א 35 - עיקרי התכנית - אמצעי המדיניות"17 , ואלה הן: מתן מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור; מתן מגוון אפשרויות פיתוח בהתאם לאופי המרקם, על מנת לענות על הצרכים של מגורי אוכלוסייה שונים, תוך צמצום פערים בין מגזרים ובין אזורי הארץ השונים; שמירת עתודות קרקע לדורות הבאים תוך שימור של ערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת; שיפור המרחב העירוני תוך חידוש הדרגתי שלו, שימור מכלולים ערכיים, בנייה בצפיפויות גבוהות יחסית ופיתוח מערכות תשתית - ובייחוד תחבורה ציבורית.
תמ"א 35 "נוגעת בנושא "חידוש עירוניומגדירה צעדים שיאפשרו ליישמו בהרחבה ולהחילו על שכונות שלמות.
בין השאר התמ"א קובעת18 שיש להכריז על תכנית לאומית לחידוש עירוני, למנות את משרד השיכון לאחראי למימושה ולרכז בידיו את הסמכויות בנושא.
בתכנית ייקבעו עקרונות חדשים להגדרת אזורי עדיפות לאומית; יאותרו אזורי שיקום וחידוש עירוניים; המדינה תיזום פרויקטים לחידוש, לשיפור ולעיבוי הבנייה העירונית; יופעלו מנגנונים קיימים של גורמי ממשלה וחברות כלכליות, והתושבים ובעלי העסקים ישותפו בהן.
עוד קובעת התמ"א כי לבע לי הזכויות במקרקעין והיזמים יינתן פטור מלא מהיטלי השבחה ומאגרות ופטור גורף מתשלומים לממ"י (דמי היתר ודמי הסכמה) וכן רשות לשווק את הקרקע בתחרות וללא מחיר מינימום.
פרויקט פינוי-בינוי אמור להיות אחד הצעדים למימוש המטרות האמורות 19 .
תמ"א 35 קובעת שכדי ליישמו בהר חבה יש לנקוט את האמצעים האלה: יצירת סל תמריצים ותקציבי פיתוח לרשויות המקומיות; התקציבים יועמדו לזכות מתחמים מוגדרים מהבחינה הגאוגרפית, ויינתנו על פי מדדים אפקטיביים של חידוש ושיפור עירוניים.
16 התמ"א החליפה את תמ"א31 משנת 1991.
17 'עמ9 ; הממשלה קבעה כי משרדי הממשלה וגופי הסמך שלה יפעלו ככל הניתן להטמעת אמצעי מדיניות אלה בפעולותיהם.
אף על פי שתמ"א 35 היא מסמך מחייב המציג את התפיסה הלאומית בנוגע לת כנון הבנייה הארצי ואף קובע את הכלים שבאמצעותם יש לממשה, משרדי הממשלה, ובהם משרד השיכון לא פעלו ליישומה של התמ"א; בין היתר לא הוכרזה תכנית לאומית לחידוש עירוני ולא גובשו עקרונות חדשים להגדרת אזורי עדיפות לאומית.
גם משרד השיכון לא פעל לקידום מימוש התמ"א בממש לה ולא קבע לעצמו מסגרת עבודה למימוש הפרויקט.
הוועדה הבין -משרדית 1.
מאחר שכאמור השלבים השונים בפרויקט כרוכים באי -ודאות, היה על הוועדה הבין-משרדית ועל משרד השיכון לפעול לקביעת תכנית עבודה רב -שנתית שתיגזר מתוך מדיניות הממשלה בעניין זה כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות הממשלה ובתמ"א 35 .
בכלל זה היה עליהם לקבוע מה הם יעדי הפרויקט, למשל באילו יישובים ראוי להתמקד; לקבוע יעדים כמותיים ואת לוח הזמנים למימושם; לאתר בעיות צפויות ולנסות להגדיר דרכים וכלים להתמודד עמן.
ראוי שהוועדה הבין-משרדית תסייע לאתר מתחמים שאפשר לכלול בפרויקט ותבוא בדברים עם הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר כדי לקדם את העניין.
עוד ראוי שהוועדה תתערב מיזמתה כאשר חלים עיכובים בתכנון מתחם או ביישום התכנית המפורטת.
משרד השיכון הסביר בתשובתו כי בשל אופי פעילותה של הוועדה הבין-משרדית היא דנה בהצעות שרשויות מקומיות ויזמים מציעים לה, אך אינה יכולה לצפות את היקף הפניות אליה ומועדיהן ואת הפעילות הנדרשת ממנה, ולכן אין ביכולתה להכין תכנית עבודה.
בעניין זה יצוין כי עוד בראשיתו של הפרויקט, באוגוסט 2000 , הטילה הממשלה20 על הוועדה הבין-משרדית לבחו ן חלופות לקידום מתחמים המועמדים להתחדשות עירונית אשר כדאיותם הכלכלית ליזם ולתושבים נמוכה ולהציע חלופות אלה לממשלה כדי שהיא תבחר מתוכן את המתחמים להכרזה.
הביקורת העלתה שהוועדה הבין-משרדית לא הציעה חלופות כאמור.
בתשובתו למשרד מבקר המדינה הסביר משרד השיכון כי הוועדה בדקה חלופות כאמור בשיתוף האגף לשיקום שכונות במשרד השיכון ואגף התקציבים במשרד האוצר, אולם אפשרויות אלה לא הבשילו למסלול התחדשות עירונית נוסף.
לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי כי הוועדה הבין -משרדית תהיה מעורבת יותר בקידום הפרויקט גם באמצעות ייזום מציאת מתחמים פוטנציאליים, בהתערבות בהנעת תכנון המתחמים כאשר חלים בו עיכובים, ובסיוע למימוש תכניות מפורטות שאושרו.
בנושאים אלה אפשר ורצוי לפעול על פי תכנית עבודה.
יצוין כי מטה הוועדה פועל ללא תקציב וללא כוח אדם ייעודי.
לפיכך, כדי שהוועדה תוכל לפעול כאמור, יש להקצות גם לה אמצעים הולמים.
מסים והיטלים על פי חוקים שונים, מי שמבקש לקנות או למכור מקרקעין או לבנות בהם חייב בתשלומי מסים, אגרות והיטלים.
תשלומים אלה עלולים להסתכם בהוצאות מרובות ולמנוע מבעלי הזכויות במקרקעין לרצות להשתלב בפרויקט ההתחדשות העירונית.
הממשלה ע מדה על הצורך לפתור את בעיית אי -הוודאות של בעלי .
משרד הבינוי והשיכון 697 .
הזכויות במקרקעין והיזמים בעניין שיעור המסים וההיטלים שעלולים להיות מוטלים עליהם, המשפיעה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
החלטה 4 3 4 2: בהחלטת ממשלה זו, שהתקבלה בספטמבר 1998 ובה כאמור אישרה הממשלה את הפרויקט, ק בעה הממשלה כי עליה לפעול לתיקון חוקים אחדים, כדי לאפשר תכנון 698 דוח שנתי61ב .
מהיר יותר של התכניות המפורטות, לצמצם את תשלומי ההיטלים, המסים והאגרות ולהסיר את אי-הוודאות בעניין הסכום הסופי שלהם.
ההחלטה נוגעת לתשלומים האלה: .
(א) היטל השבחה : בין השאר נקבע בהחלטה כי חוק התכנון והבנייה יתוקן, וכך תשלום היטל השבחה לא יחול על מתחמים מוכרזים בתקופת הכרזתם.
הביקורת העלתה כי משרד הפנים לא פעל לקידום התיקון של החוק כאמור, וכי בעלי הזכויות בקרקע עדיין מחויבים בהיטל השבחה.
עם זאת, שר הפנים ושר הבינוי והשיכון הסכימו בשנת 2000 כי ראשי הרשויות המקומיות שהמתחמים בתחומן מיועדים לפרויקט התחדשות עירונית רשאים לפטור אותם מהיטל השבחה בגין בנייה למגורים בתקופתה ההכרזה, אם אותם ראשי רשויות ידרשו זאת באמצעות פנייה לשרים21 .
בשנת 2007 , לכשעלה צורך במימוש של תוכניות מפורטות וכהיערכות לקראת דרישות צפויות לקבלת הפטור, הנחתה הממשלה את שני השרים להפעיל את סמכותם האמורה, ואכן באותה שנה פרסמו השרים צווים שנתנו פטור מהיטלי השבחה בשמונה מתחמים.
משרד מבקר המדינה מציין כי תחליף זה אמנם מאפשר לרשויות המקומיות לפטור את בעלי הזכויות בקרקע מהיטל השבחה, אולם בפועל רק חלק מהרשויות המקומיות מעניקות את הפטור מההיטל.
(ב) הוצאות פיתוח : הרשויות המקומיות מחייבות, על פי חוקי עזר שלהן, יזם או בעל מקרקעין הבונים דירות חדשות לשלם בעד עבודות פיתוח.
החיוב נעשה בדרך כלל באמצעות היטלים קבועים מראש.
הממשלה קבעה בהחלטה 4342 כי פקודת העיריות תתוקן, וכי ייקבעו הסדרים מיוחדים לחיוב בגין עבודות פיתוח במתחמים מוכרזים.
חיובים אלה ייעשו על פי אומדן עלויות פרטני המתחייב מציפוף המתחם, וכך ההוצאות האמורות יהיו מופחתות לעומת חיוב רגיל.
הביקורת העלתה כי משרד הפנים, המופקד על מימושה של פקודת העיריות, לא פעל לשינויה על פי המתחייב מהחלטת הממשלה; הרשויות המקומיות מוסיפות לחייב את בעלי הזכויות במקרקעין במתחמים מוכרזים בעלויות הפיתוח באמצעות היטלים קבועים מראש ולא על פי אומדן מיוחד לכל מתחם.
החלטות הממשלה מעידות שהממשלה הכירה בכך שפרויקט ההתחדשות העירונית הוא בעל חשיבות, וכדי לעודד את מימושו קבעה בהחלטותיה כלים האמורים להקל את יישומו.
אולם משרד הפנים, הממונה על מימוש חוק התכנון והבנייה ופקודת העיריות, לא פעל ליישום החלטת הממשלה.
(ג) מס שבח ומס רכישה: במסמך של משרד השיכון מינואר 2010 מנה המשרד תיקונים אחדים שהוא מבקש שיוכנסו בחוק מיסוי מקרקעין כדי להפחית את המסים שיוטלו על בעלי הנכסים (מס שבח ומס רכישה).
במסמך צוין שרשות המיסים בישראל אינה מתנגדת לשינוי שיטת החישוב של תקרת שווי הדירה .
21 על פי סמכותם של השרים הקבועה בסעיף 19()(ב2 ) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
החדשה שמקבל בעל נכס תמורת דירתו הישנה, וכן אינה מתנגדת לפטור ממס רכישה ומס שבח בעל נכס קשיש המבקש לרכוש דירה בדיור מוגן במקום לקבל דירה בבניין החדש.
רשות המסים בישראל הסבירה למשרד מבקר המדינה בדצמבר 2010 כי תיקוני החקיקה האמורים קיבלו ביטוי בהצעת חוק התייעלות (חוק ההסדרים) שהממשלה אישרה ביולי 2010.
החלטה 998 של מועצת מ קרקעי ישראל : מועצת מקרקעי ישראל קובעת בין היתר את המדיניות הקרקעית שלפיה ינוהלו מקרקעי ישראל ומפקחת על פעולות ממ"י.
החלטה 998 שקיבלה המועצה במרס 2004 עוסקת בפרויקט ההתחדשות העירונית.
בהחלטה ניתן פטור, בתנאים מסוימים, מתשלום דמי היתר 22 לממ"י בעד בניית בניין רווי23 הנבנה על קרקע שממ"י מנהל ושייך לפרויקט ההתחדשות העירונית.
על פי אחד מתנאי הפטור, המגרש נועד לבנייה רוויה בלבד, הן על פי התכנית המפורטת הקודמת והן על פי התכנית המפורטת החדשה.
מכאן שאי-אפשר לפטור מדמי היתר מתחמים שבהם התירה התכנית הקודמת לבנות בתים צמודי קרקע או מבנים לשימושים מסחריים או לשימושים אחרים.
כמו כן הפטור אינו חל על תכניות חדשות לבניית מבנים המיועדים לשימושים מסחריים או מבנים המשלבים מגורים ומסחר.
תנאים אלה מפחיתים את ישימותו הכלכלית של פרויקט שאינו עומד בהם, ועל כן המליץ אגף התכנון להרחיב את הפטור הזה.
בספטמבר 2006 הטילה הממשלה בהחלטה452 על שר הבינוי והשיכון, מתוקף תפקידו כיושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, לפעול לתיקון החלטה 998 .
על פי התיקון, כשמדובר בקרקע הנמצאת במתחמים להתחדשות עירונית ומיועדת לבנייה הן למגורים והן לשימושים אחרים (בתמהיל שייק בע בין השימושים השונים), יש לתת פטור מדמי היתר בגין שינוי הייעוד לבנייה רוויה למגורים; באזורי עדיפות לאומית יש לתת פטור זה תמיד (ללא קביעת תמהיל).
הביקורת העלתה כי אף על פי שעברו כארבע שנים מאז החלטת הממשלה, שרי הבינוי והשיכון שכיהנו מספטמבר 2006 ואילך ושי משו יושבי ראש של מועצת מקרקעי ישראל בפרק זמן זה, לא הביאו למועצה הצעה לתיקון ההחלטה, ומיותר לציין כי היא לא תיקנה אותה.