HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
יו"ר ועדת ההשקעות ויועץ ההשקעות של הוועדה, אשר שימשו במועד הביקורת נושאי משרה בחברות הפועלות בשוק ההון, הועסקו בתפקידים האמורים בחברה למעלה מעשר שנים אף שלא נחתם עמם הסכם העסקה אשר מגדיר את תנאי העסקתם ונותן מענה למקרים שבגינם עלול להתעורר ניגוד עניינים.
על מוסדות החברה לנקוט בהקדם בצעדים לתיקון ליקויים אלה.
החברה למפעלי כלכלה ותרבות לעובדי המדינה בע"מ 1283 .
החברה מחזיקה במחצית ממניות בנק יהב, ובנק ה מזרחי-טפחות (להלן - בנק מזרחי-טפחות) מחזיק במחציתן השנייה 18 .
מעת היווסדו בשנת 1954 משמש בנק יהב כבנק ייעודי שאוכלוסיית לקוחותיו מוגדרת ונקבעת ברישיונו בידי המפקח על הבנקים; עם לקוחותיו נמנים בין היתר עובדי מדינה.
על פי הסכמים בין מדינת ישראל לבנק יהב, שנחת מו מיד לאחר הקמת הבנק וחודשו מפעם לפעם, עד שנת 2007 נתן בנק יהב לעובדי המדינה, מפיקדונות שהפקיד משרד האוצר בבנק, הלוואות בריבית נמוכה מהמקובל בשוק למטרות שונות ושירותי בנקאות אחרים בתנאים טובים יותר מהמקובל בשוק.
בתמורה לכך שילמה המדינה לבנק עמלה.
התשואה על ההון העצמי בבנק בשנים 2004 -2006 הייתה 14.
5% , בהתאמה; הדיבידנ ד שקיבלה החברה מהבנק בשנים אלה היה כאמור 8.
5 ,מיליון ש"ח12 מיליון ש"ח ו-13 .
מיליון ש"ח, בהתאמה 1.
בשנת 1993 נכנס לתוקף חוק חובת המכרזים, התשנ"ב - 1992 , ובעקבות זאת נכנסו לתוקף תק נות חובת המכרזים, התשנ"ג - 1993 , אשר חלות על התקשרויות של המדינה, ולכן משנה זו כפופה ההתקשרות בין המדינה לבנק יהב לחוק חובת המכרזים ולתקנות חובת המכרזים.
ביולי 2001 החליטו ועדת המכרזים באגף החשכ"ל והחשכ"ל לתת פטור ממכרז להתקשרות עם הבנק ולחדש את ההסכם עמו עד שנת 2006 עם אופציה להארכה בשנתיים.
בדוח שנתי 55ב19 , שפורסם במאי 2005 , ציין מבקר המדינה פגמים שנמצאו בתהליך קבלת ההחלטות האמורות של ועדת המכרזים והחשכ"ל והמליץ כי לקראת סיום תקופת ההתקשרות עם הבנק יקיים החשכ"ל תהליך קבלת החלטות מסודר ומבוסס לבחירת החלופה הראויה למתן שירותי בנקאות לעובדי המדינה.
בעקבות פרסום הדוח האמור הוקם צוות פנימי באגף החשכ"ל לבדיקת הנושא בנובמבר 2005 אימצה ועדת מכרזים שמינה החשכ"ל את המלצות הצוות והחליטה לפרסם מכרז פומבי למתן שירותי הלוואות, משיכת יתר ושירותים בנקאיים לעובדי המדינה (להלן - המכרז).
בנק יהב והסתדרות עובדי המדינה נקטו צעדים שונים לביטול המכרז, בכלל זה פנייה לערכאות שיפוטיות; אולם הדבר לא עלה בידם ובספטמבר 2006 פורסם המכרז.
במכרז נקבע, בין היתר, כי תוקף ההתקשרות עם הבנק שיזכה יהיה שבע שנים החל בינואר 2008.
בנובמבר 2006 קיים דירקטוריון החברה ישיבה מיוחדת, ובאותה ישיבה דיווח יו"ר דירקטוריון הבנק על המכרז האמור, על תנאיו ועל היערכותו של בנק יהב להשתתפות במכרז.
הישיבה ננעלה בלי שהתקבלה במסגרתה שום החלטה.
18 עד יולי 2008 הוחזקה מחצית ממניות הבנק בידי בנק הפועלים, ומאותו מועד היא מוחזקת בידי בנק מזרחי-טפחות שקנה אותה.
19 ,מבקר המדינהדוח שנתי 55 ב( 2005 '), עמ 855-860 .
במרס 2007 , לפני שנפתחו מעטפות המכרז, חתמו בנק מזרחי-טפחות ובנק הפועלים על מזכר עקרונות ולפיו ירכוש בנק מזרחי -טפחות את חלקו של בנק הפועלים בבנק יהב.
לפי הדוח הכספי של בנק מזרחי -טפחות לספטמבר 2008 "ביום10 ביולי 2008 הושלמה העסקה בתמורה לסך של 371 מיליוני שקלים חדשים, בתוספת כ-48 מליוני שקלים חדשים בגין50% מתוספת ההון העצמי של יהב שנוצרה כתוצאה ממכירת קופות הגמל שבשליטתו".
במכרז השתתפו בנק דיסקונט בע"מ (להלן- בנק דיסקונט) ובנק יהב.
הודיע אגף החשכ"ל כי בנק דיסקונט זכה במכרז 6.
ביולי 2007 חתמה הסתדרות עובדי המדינה הסכם עם בנק יהב ולפיו ימשיך הבנק לתת הטבות בשירותי הבנקאות לעובדי המדינה.
בהסכם נקבע, בין היתר, כי הוא יהיה תקף כל עוד הסתדרות עובדי המדינה תחזיק במישרין או בעקיפין מניות של הבנק, וכי כל אחד מהצדדים יהיה רשאי להביא לידי ביטול ההסכם באמצעות הודעה בכתב ובהתראה של 120 .
בחודשים מאי-ספטמבר 2007 , בעקבות קיום המכרז ומכירת חלקו של בנק הפועלים בבנק יהב לבנק מזרחי-טפחות, פנה משרד מבקר המדינה לחברה כמה פעמים וביקש לדעת אם היא דנה בהשלכות של תוצאות המכרז עליה ועל הבנק, כדי לבחון אם כדאי לה להמשיך ולהחזיק במניות הבנק ואילו צעדים עליה לנקוט.
זאת, בין היתר, לאור העובדה שבנק יהב הפסיד במכרז, ואין לו הסכם התקשרות עם המדינה להספקת שירותי בנקאות לעובדיה.
בספטמבר 2007 , לאחר הפניות האמורות של משרד מבקר המדינה, כינס הדירקטוריון ישיבה, ובמסגרתה קיבלו חברי הדירקטוריון סקירה בנושא השפעות המכרז על בנק יהב "זא להבין כיצד הבנק מתכוון לשמור על ]יוכלו[ת על מנת ש חוסנו הכלכלי ורווחיו".
בישיבה הוחלט פה אחד כי "1 .
החברה לא תשנה אחזקותיה בבנק יהב בשלב זה.
מנכ"ל בנק יהב יוזמן לישיבות דירקטוריון החברה אחת לרבעון לשם מתן דיווח ובהתאם הגברת הפיקוח מצד החברה על פעילות הבנק".
לדעת משרד מבקר המדינה, לא היה די בדיון האמור כדי למצות את הנושא כראוי.
היה על מוסדות החברה לדרוש ולקבל ניתוח יסודי ומעמיק של החלופות השונות בנוגע להמשך החזקתה במניות הבנק, ועל סמך ניתוח כזה לשקול אם כדאי שהיא תמשיך להחזיק במניות הבנק (ובנכסים מניבים בכלל) ושמא התמורה שתוכל החברה לקבל ממכירת חלקה בבנק תאפשר לה לפעול בדרך עדיפה במשך שנים רבות להשגת יעדיה לרווחת עובדי המדינה וגמלאיה.
במסגרת הדיונים בנושא ראוי היה גם כי החברה תעסוק, בין היתר, באפשרות שעובדי המדינה יוכלו ממילא לקבל שירותים מוזלים מבנק י הב גם בלא שהחברה תהיה שותפה בבעלות עליו ובאפשרות שהבנק יחליט כאמור להפסיק לתת שירותים אלה לעובדי מדינה או להרע את תנאי שירותים אלה גם אם החברה תמשיך להיות שותפה בבעלות עליו.
לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי שהדירקטוריון יקיים בהקדם דיון כאמור.
החברה למפעלי כלכלה ותרבות לעובדי המדינה בע"מ 1285 .
בשנת 1953 אישר דירקטוריון קרן קיימת לישראל (קק"ל) להחכיר לחברה עבור עובדי המדינה קרקע ששטחה כ-68 דונם, לשם הקמת בית הבראה לעובדי מדינה (להלן - מתחם בית יערי או המתחם), וקבע כי הסכם חכירה ייחתם לאחר שייווכח כי בית הבראה הולך ומוקם.
בעקבות כך הקימה החברה במת חם בית הבראה לעובדי מדינה, והוא נפתח בשנת 1958 ופעל במתכונת זו עד שנת 199320.
בשנת 1963 נחתם הסכם ביןהחברה ובין ממ"י, המנהל את קרקעות קק"ל, ולפיו המתחם הוחכר לחברה משנת 1958 לפרק זמן של 49 שנים (להלן - הסכם החכירה).
בהסכם נקבע 21 כי "בתום תקופת החכירה פברוא[ ר 2007 ] תהיה ]חברה[להזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שניםלפי התנאים ,]ממ"י[ שיהיו מקובלים אז אצל ובלבד ש[ה ]חברה בקש ]ת[ בכתבאת חידוש החכירה לכל הפחות שנה אחת לפני תום תקופת החכירה לפי ההסכם הנוכחי".
בהסכם החכירה גם עוגנה מטרת החכירה, כמפורט להלן: "הנכס מוחכר לחברה.
למטרת הקמת בית הבראה לעובדי המדינה" , ונקבע כי "אסור ל ]חברה[ להשתמש בנכס גם לצרכים אחרים מלבד הנ"למבלי לקבל הסכמה מוקדמת בכתב מאת ]ממ"י[ ".
עוד נקבע בהסכםכי "ה ]חברה[ רשאי]ת[ לאחר ששיל]מה[ את כל דמי החכירה ומילא]ה[ אחרי יתר הוראות הסכם החכירה.
להחכיר בחכירה משנה את הנכס בשלמותו או בחלקו לאחר קבלת הסכמת ]ממ"י[ בכתב".
יצוין כי דמי החכירה השנתיים עבור קרקע שבבעלות קק"ל נמוכים מדמי החכירה השנתיים עבור קרקעות אחרות שבניהול ממ"י; מכיוון שהמתחם בבעלות קק"ל, החברה אף לא נדרשה לשלם דמי חכירה ראשוניים.
עסקת ההשכרה עם שוכר א' מטרת ההשכרה בשנים 1993 -2003 השכירה החברה את מתחם בית יערי לחברה פרטית (להלן- שוכר א') לשם הפעלה וניהול של מרכז נופש, הדרכה והשתלמויות.
הביקורת העלתה כי במשך עשר השנים שבהן הושכר המתחם לשוכר א' לא עמדה החברה בהתחייבויות שקיבלה עליה בהסכם החכירה אשר נוגעות למטרת ההשכרה: באף אחד מהסכמי השכירות שנחתמו מפעם לפעם עם שוכר א' לא נקבע כי מתחם בית יערי יהיה מיועד לשימוש עובדי מדינה בלבד, ובפועל שימש המתחם בעיקר אורחים שאינם עובדי מדינה, אף שהחברה לא קיבלה את הסכמת ממ"י לכך שהמתחם ישמש גם את מי שאינו עובד מדינה.
משרד מבקר המדינה מעיר כי לפני שחתמה החברה על הסכמי השכירות עם שוכר א', ומפעם לפעם גם במהלך .
20 אשר לממצאים בעניין הקמת בית ההבראה והשכרתו לקופת חולים כללית מנובמבר 1972 עד יוני 1993, ,ראו מבקר המדינהדוח שנתי 44 ( 1994 '), עמ 85-86.
כל ההדגשות המופיעות מכאן ואילך בציטוטים מהסכם החכירה אינן במקור 1286 דוח שנתי59ב .
תקופת ההשכרה, היה עליה להקפיד שהיא עומדת בכל ההתחייבויות שנקבעו בהסכם החכירה, או לחלופין לחתום על הסכמים אלה רק לאחר שקיבלה את אישור ממ"י לכך, אולם בפועל היא לא עשתה כן.
עוד העלתה הביקורת כי במהלך כל התקופה שבה הושכר המתחם לשוכר א' לא עמד ממ"י על כך שהחברה תקיים את התחייבותה בעניין מטרת ההחכרה.
ממ"י כתב בתשובתו מינואר 2008 למשרד מבקר המדינה כי בהתאם להסכם החכירה אחראי החוכר בדי ווח לכל שינוי שהוא מבקש לעשות במוחכר, לרבות לעניין שינוי מטרת החכירה, וכן הוא אחראי לקבלת הסכמת ממ"י בכתב לביצוע השינוי במוחכר.
ממ"י אינו יכול לבדוק את "עמידת כל חוכריו בהתחייבויותיהם בהתאם לחוזה החכירה אשר נחתם עימם… מקום בו מבקש חוכר כלשהו.
שירות כלשהו מהמינהל כגון: בקשה להעברת זכויות, תשלום דמי היוון וכיוצ', בודק ובוחן המינהל עמידת החוכר בהתחייבויותיו בהתאם לחוזה החכירה שנחתם עימו, לרבות קיום התחייבות החוכר בכל הנוגע למטרת החכירה" .
משרד מבקר המדינה מעיר לממ"י כי בהיותו מופקד על קרקעות הלאום יש מקום שיבחן אם יש צורך לדרוש מחוכרים שקיבלו שטחים גדולים, או מחוכרים שקיבלו שטחים למטרות ציבוריות ללא תמורה או בעד דמי שכירות נמוכים, כי ידווחו לו מפעם לפעם במהלך תקופת החכירה על השימושים הנעשים בשטחים המוחכרים.
דמי השכירות בעד המתחם בהסכמים בין החברה לשוכר א' נקבע כי דמי השכירות יהיו הגבוהים מבין השניים - סכום חודשי מינימלי שנקבע בהסכמים (להלן - התשלום החודשי המינימלי) או שיעור מסוים מתקבולי המתחם.
שוכר א' הפסיק להפעיל את המתחם בספטמבר 2003 , אך הוא פינה את המתחם רק באפריל 2004 , כשישה חודשים לאחר מועד הפינוי שסוכ ם, בעקבות פניות חוזרות ונשנות מצד החברה.
יצוין כי הצדדים האשימו זה את זה באי -מילוי ההתחייבויות שנקבעו בהסכמים ביניהם, וכי בסוף דצמבר 2003 חילטה החברה ערבות בנקאית שהפקיד שוכר א' בידה, שהסתכמה בכ- 435,700 .
ש"ח דמי השכירות שקיבלה החברה בשנים 2002 -2004 משוכרא' (794 )אלפי ש"ח היו נמוכים מאלה שהייתה אמורה לקבל ממנו לכאורה לפי ההסכמים עמו.
לפי חישובים שעשה משרד מבקר המדינה, הסתכם פער זה (לפי התשלום החודשי המינימלי בלבד) בכ -994 אלפי ש"ח, ולאחר חילוט הערבות הסתכם הפער בכ - 558 אלפי ש"ח לא כולל ריבית פיגורים22 .
22 החישוב לגבי שנת 2004 בוצע בעקבות אי -פינוי הנכס על ידי השוכר לאחר סוף תקופת ההסכם האחרון שנחתם עמו, בהתבסס על התשלום המינימלי החודשי שנקבע בהסכם זה, לא כולל ריבית פיגורים.
החברה למפעלי כלכלה ותרבות לעובדי המדינה בע"מ 1287 .
בתשובתו של שוכר א' למשרד מבקר המדינה מפברואר 2008 נכתב: "אנחנו לא וההפך הוא הנכון לאור הנזקים שנגרמו לנו כתוצאה ]חברה[חייבים כל כספים ל בניגוד להסכם.
יודגש כי לאור הפרת ההסכם ]החברה[ מאי שיפוץ המקום ע"י היסודית באי השקעה של 50% מדמי השכירות בשיפוץ החדרים, מחויבת החברה בפיצוי קבוע ומוסכם מראש של 100,000$.
" בתשובתה של החברה למשרד מבקר המדינה נאמר כי ספק רב אם כדאי לה לנקוט הליכים משפטיים נגד שוכר א' מאחר שנכסיו משועבדים לאחרים.
נוסף על כך ציינה החברה כי לטענת שוכר א' היא לא קיימה את הסכם השכירות, ואף שטענותיו אינן מקובלות עליה, במסגרת הליך משפטי לא ניתן לדעת בוודאות מה תהיה פסיקת בית המשפט; "אשר על כן, לאור שקלול כל הנתונים הרלוונטיים, , שלא לנקוט בינתיים בהליכים ]של החברה[ הוחלט על דעת היועצים המשפטיים נגד שוכר א', לפחות עד שמצבו של שוכר א'.
ישתפר, באופן שיצדיק נ קיטת הליכים כאמור.
עם זאת, לאור המלצת הביקורת, הנושא יועלה לדיון בישיבת הדירקטוריון הקרובה".
הכדאיות הכלכלית של עסקת ההשכרה של המתחם לשוכר א' הביקורת העלתה כי כבר במאי 1998 התחילו להתעורר בחברה ספקות בדבר הכדאיות הכלכלית של עסקת השכרת מתחם בית יערי לשוכר א', והועלתה דרישה לבחינת חלופות לשם ניצול מיטבי של המתחם.
בישיבת הדירקטוריון במרס 2001 אף העיר יו"ר הדירקטוריון כי המתחם מושכר יש לבדוק ]וכי[ .
"במחיר מגוחך מה לעשות בנכס זה כדי להפיק ממנו יותר".
משנת 1999 בחנה החברה כמה רעיונות לפיתוח המתחם ולשימוש בו, או לם רק בשנת 2003 היא פנתה ישירות לכמה גופים והציעה להם לשכור את המתחם.
ניסיונות אלה לא צלחו, ורק בשנת 2004 החלה החברה לפעול לקבלת הצעות לשכירת המתחם על ידי יזמים באמצעות פרסום הזמנה בנושא באמצעי התקשורת (להלן - הליך ההזמנה).
עסקת ההשכרה עם שוכר ב' בפברואר 2006 , כשנה וחצי לאחר שהתקבלו ההצעות לשכירת מתחם בית יערי במסגרת הליך ההזמנה, חתמה החברה עם אחד המציעים (להלן - שוכר ב') על הסכם להשכרת המתחם.
מטרת ההשכרה כאמור, במסגרת הסכם החכירה נאסר על החברה להשתמש במתחם בית יערי שלא למטרת הפעלתו של בית הבראה לעובדי מ דינה אלא אם כן ממ"י ייתן לה מראש ובכתב הסכמה לכך.
בהסכם עם שוכר ב' נקבע כי המטרה שלשמה יושכר לו מתחם בית יערי היא כל שימוש המותר על פי תוכנית בניין עיר (להלן - התב"ע) שחלה או תחול על כפי שיהיו מעת לעת".
בהסכם נקבע ]ממ"י[ המקרקעין "בכפוף לתנאי החכירה מול תנאי ולפיו תקופת ההשכרה תתחיל רק לאחר שהסכם החכירה יהוון למשך 49 בכל השימושים המותרים]במתחם[ להשתמש]'ב[ שנים "באופן שיאפשר לשוכר ולמלוא קיבולת הבנייה על פי התב"ע"23 (להלן- התנאי המתלה).
במסגרת ההסכם התחייבה החברה להגיש לממ"י בתוך 30 יום ממועד החתימה על ה הסכם (קרי במרס 2006 ) בקשה להיוון הסכם החכירה כאמור בתנאי המתלה.
בהסכם נקבע כי אם התנאי המתלה לא יתקיים בתוך 12 חודשים ממועד החתימה על ההסכם (פברואר 2007 ), יהיה ההסכם בטל ומבוטל אלא אם כן באי כוח של הצדדים יסכימו להאריך את המועד לקיום התנאי המתלה ב-12 חודשים נוספים (עד פברואר 2008 .
) בפועל אכן הוארך המועד לקיום התנאי המתלה, ובמועד סיום הביקורת, באוקטובר 2007 , טרם התקיים התנאי המתלה - דהיינו, ממ"י טרם הסכים להיוון הסכם החכירה למשך פרק זמן של 49 שנים באופן שיאפשר לשוכר ב' לעשות במתחם בית יערי את כל השימושים המותרים ולממש את כל זכויות הבנייה במתחם על פי התב"ע.
מבדיקת משרד מבקר המדינה עולה כי כבר בישיבת הדירקטוריון שהתקיימה בספטמבר 2005 ציין היועץ המשפטי של החברה, בין היתר: "כיום ישנה רגישות במינהל לגבי שינוי ייעוד של נכסים שהוקצו בזמנו בפטור ממכרז ובדמי חכירה מופחתים.
בשעתו החברה החליטה לא להוון את דמי החכירה שמשולמים על ידה, העומדים על כ - 8,000 ש"ח בשנה.
כיום בעקבות עסקת ההשכרה מערכת השיקולים שונה והוחלט להוון אולם לאור החלטות חדשות שהתקבלו בממ"י הנושא רגיש מאוד ולא ברור אם ניתן יהיה להוציא את ההסכם עם השוכר לפועל.
לפיכך, וביצוע עסקת שינוי ]במתחם[ נקבע בהסכם כי היוון חוזה החכירה של החברה ניצול שיאפשר לחברה להשתמש בנכס לכל שימוש המותר לפי התב"ע, מהווים תנאי מתלה לקיום ההסכם עם השוכר".
כאמור, ההסכם עם שוכר ב' מותנה בקבלת הסכמה של ממ"י לשינוי מהותי במטרה שלשמה הושכר המתחם לחברה, וללא הסכמה זו יתבטל ההסכם.
מהאמור לעיל עולה כי לפחות כחצי שנה לפני חתימת ההסכם עם שוכר ב' ידעה החברה כי קיים ספק גדול אם ממ"י יסכים לשינוי המבוקש, וזאת עקב החלטות שקיבל ממ"י לפני חתימת ההסכם עם שוכר ב' בעניין מדיניות ניהול הקרקעות שבאחריותו, ולפיכך עלול להיות קשה להוציא לפועל את ההסכם עם שוכר ב'.
בכל זאת חתמה החברה על ההסכם במתכונת האמורה בלי לכלול בו גם חלופה מצומצמת יותר.
לדעת משרד מבקר המדינה, בנסיבות העניין היה על החברה, לכל הפחות, לפנות במהלך אותה חצי שנה לממ"י כדי לנסות לקבל מראש את עמדתו בעניין שינוי בשימושים המותרים במתחם, ובהתאם לכך לכלכל את צעדיה.
לא נמצאו מסמכים שאפשר ללמוד מהם כי החברה עשתה כן.
23 מיולי 1998 ,חלה על מתחם בית יערי תב"ע ולפיה השטח נועד לשמש אזור בידור נופש וספורט ושטח פרטי פתוח.
החברה למפעלי כלכלה ותרבות לעובדי המדינה בע"מ 1289 .
דמי השכירות בעד המתחם בהסכם עם שוכר ב' נקבע כי המתחם יושכר לו לפרק זמן של חמש שנים, שיחל במועד האחרון שיקבע ממ"י לביצוע תשלום דמי ההיוון ש ל הסכם החכירה.
עוד נקבע בהסכם כי השוכר יהיה זכאי להאריך ארבע פעמים את תקופת ההשכרה בחמש שנים כל פעם, ובלבד שמניין תקופות ההשכרה על פי ההסכם לא יעלה על 24 שנים ו-11 חודשים24.
לפי ההסכם, לאחר שימומש התנאי המתלה ישלם שוכר ב' לחברה דמי שכירות חודשיים25 שסכומם יגדל בהדרגה מ - 67,500 ש"ח (כ- 15,000 דולר) לחודש בשנה הראשונה לכ - 118,000 ש"ח (כ- 26,000 דולר) לחודש מהשנה החמישית ואילך (אם יממש את האופציה שניתנה לו ויאריך את תקופת ההשכרה).
בינואר 2005 ובאפריל 2005 הגיש שמאי מקרקעין שהעסיקה החברה שתי חוֹות דעת לגבי מתחם בית יערי.
הביקורת העלתה כי חלק מהנתונים וההנחות שעליהם התבסס ההסכם שנחתם לבסוף עם שוכר ב' בפברואר 2006 היו שונים מהנתונים וההנחות שעליהם התבססו חוו ֹת הדעת האמורות.
במצב זה ראוי היה שקודם החתימה על ההסכם תבקש החברה מהשמאי לקבל עדכון לדוח השומה, אך היא לא עשתה זאת.
המגעים בין החברה ובין ממ"י בעניין עסקת ההשכרה 1.
בישיבה שהתקיימה בחברה בפברואר 2003 ,בהשתתפות היועץ המשפטי שמאי מקרקעין, מנכ"לית החברה ומבקר הפנים ציין שמאי המקרקעין כי הכדאיות הכלכלית של היוון הקרקע במתחם בית יערי על ידי החברה נמוכה.
מצד אחר הובעה בישיבה דעה כי "רצוי לשלם, מאחר ולא ניתן לחזות את התנהגות המינהל ושינוי חקיקה / נהלים צפויים בעתיד".
בישיבה הוחלט כי "בשלב זה לא נפנה לממ"י בעניין היוון יובל החכירה".
כאמור, בהסכם עם שוכר ב' מפברואר 2006 התחייבה החברה להגיש לממ"י כבר במרס 2006 בקשה להוון את הסכם החכירה לפרק זמן של 49 שנים באופן שיאפשר לשוכר לעשות במתחם את כל השימושים המותרים (ולא רק להפעיל בו בית הבראה לעובדי מדינה) ולממש את כל זכויות הבנייה במתחם על פי התב"ע (להלן - הבקשה להיוון מלוא הזכויות).
24 אם אורך תקופת השכירות המצטברת בעסקת מקרקעין הוא25 שנים ויותר, עסקה זו נחשבת "עסקת מכר במקרקעין" ועשויות להיות לכך השפעות, בין היתר, לעניין המסים המוטלים על העסקה.
25 דמי השכירות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן לספטמבר 2004 אשר פורסם באוקטובר 2004 .
בספטמבר 2004 היה שערו היציג של הדולר כ-4.
ש"ח 1290 דוח שנתי59ב .
הביקורת העלתה כי החברה לא הגישה את הבקשה להיוון מלוא הזכויות במרס 2006 , אף שהתחייבה לעשות כן בהסכם עם שוכר ב' ועל אף חשיבות הדבר.
במקום זאת, מסיבה לא ברורה, הגישה החברה לממ"י ביוני 2006 ,בקשה להיוון הזכויות המעוגנות בהסכם החכירה בלבד (קרי הקמת בית הבראה לעובדי מדינה).
רק באוקטובר 2006 ,ובחודשים מרס מאי ויוני 2007 ,הגישה החברה לממ"י בקשות להארכת תקופת החכירה ובהן נכללה הבקשה להיוון מלוא הזכויות.
כאמור, בהסכם החכירה נקבע כי החברה תהיה רשאית להחכיר את מתחם בית יערי בחכירת משנה רק לאחר שממ"י ייתן לה אישור בכתב לכך.
בעקבות פניית משרד מבקר המדינה לממ"י בבקשה לקבל את תגובתו על טיפולה של החברה בנושא החכירה, השיב ממ"י ביולי 2007 , בין היתר, כי אכן לפני שחתמה החברה על ההסכם עם שוכר ב' היה עליה לקבל את הסכמתו לכך.
הביקורת העלתה כי למרות האמור לעיל, לפני שחתמה החברה על ההסכם עם שוכר ב' היא לא ביקשה את אישורו של ממ"י לכך.
יתר על כן, גם בפניותיה האמורות לממ"י בשנים 2006 -2007 , שנשלחו לאחר החתימה על ההסכם עם שוכר ב' ושנועדו למלא את התנאי המתלה, לא דיווחה החברה לממ"י על הסיבה לכך שהגישה לו את הבקשות ועל כך שהיא חתמה על ההסכם עם שוכר ב', ולמותר לציין כי לא קיבלה את אישורו של ממ"י להתקשרות בהסכם השכרה זה.
אשר לצעדים שבכוונתו לנקוט נגד החברה הבהיר ממ"י בתשובתו האמורה כי הוא "ישלח פקח לעריכת דוח מפורט בדבר המצוי במקרקעין נשוא החכירה והשימוש לקבלת מלוא הפרטים בדבר הסכם השכירות שלא ]חברה[המבוצע בו.
יפנה ל דווח למינהל, לא חר קבלת כל המידע הנ"ל, יבחנו הפרטים על ידי הגורמים המוסמכים לצורך קבלת החלטה בעניין".
ביולי 2007 כתב ממ"י ליועץ המשפטי של החברה, בין היתר, כי "בהתאם לתנאי הסכם החכירה בין החברה לבין ממ"י היה על החברה לדווח ולקבל את הסכמת ממ"י על עסקת ההשכרה וכי ביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול על חוזי חכירה למקרקעין מבונים אשר שטחם עולה על 20 דונם, מותנה קודם באישור עקרוני של הנהלת המינהל וועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל".
בספטמבר 2007 השיב היועץ המשפטי של החברה לממ"י, בין היתר, כי "הואיל והתנאי המתלה לא התקיים, והסכם ההשכרה לא נכנס לתוקף, כלל לא היה צורך בעדכון המינהל או בקבלת הסכמת המינהל להתקשרות השוכר בהסכם ההשכרה".
באותו חודש פנה שוב משרד מבקר המדינה לממ"י וביקש את תגובתו על טענת החברה.
כמו כן התבקש ממ"י להשיב לשאלה האם חוזה הכולל תנאי מתלה יש בו כדי לפטור את החוכר מחובת הדיווח לממ"י.
בנובמבר 2007 הבהיר ממ"י לחברה כי התנאי המתלה לא פטר אותה מחובת הדיווח (ראו להלן).
החברה למפעלי כלכלה ותרבות לעובדי המדינה בע"מ 1291 .
משרד מבקר המדינה מקבל את עמדת ממ"י ולפיה היה על החברה לבקש את הסכמת ממ"י לעסקה עם שוכר ב' אף שנקבע בהסכם תנאי מתלה.
כאשר צדדים להסכם מתנים אותו בהסכמת צד של ישי (במקרה זה - ממ"י) הסכמה זו היא תנאי מתלה.
הסכם כזה הוא שלם מרגע חתימתו ומחייב את הצדדים בנאמנות הדדית מעת חתימתו, ואילו תוצאותיו האופרטיביות מותנות בקיום התנאי 26 .
לפיכך היה על החברה לדווח לממ"י על ההסכם עם כריתתו למרות התנאי המתלה שנקבע בו, שכן מאותה עת נוצרה מחויבות של החברה כלפי השוכר הטעונה אישור ממ"י.
בהחלטה 1062 מיולי 2005 של מועצת ממ"י שכותרתה "העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז" נקבע, בין , לאלתר, את כל הנכסים שבחכירתו, אשר שטחם]ממ"י[היתר, כי "החוכר ישיב ל עולה על 7 דונם בין אם אינם נדרשים לו למטרה הציבורית לשמה הוקצוובין אם אינם משמשים למטרה לשמה הוקצו" (ההדגשה אינה במקור).
בעקבות הממצאים שהעלה משרד מבקר המדינה באשר לפעילות החברה במתחם בית יערי, ובהם בין היתר העובדה כי ממרס 2004 ועד מועד סיום הביקורת באוקטובר 2007 לא נעשה במתחם שימוש, וממצאי הבדיקות שעשה ממ"י בעקבות כך, כתב ממ"י בנובמבר 2007 ,ליועץ המשפטי של החברה, בין היתר כדלהלן: "מטרת החכירה כפי שנקבעה בחוזה החכירה היתה הקמת בית הבראה לעובדי מדינה.
מדוח פיקוח עדכני עולה כי המקרקעין נשוא החכירה אינם בשימוש, קרי, מרשתך אינה מקיימת כלל את מטרת החכירה הציבורית לשמה הוקצו לה המקרקעין, ומצויה כיום במצב של הפרה יסודית של חוזה החכירה.
בהתאם לחוזה החכירה הפרתו מקנה למינהל הזכות לבטל את החוזה ; בכפוף לאמור לעיל, ובשולי הדברים אציין כי פניית מרשתך לביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול וחידוש חכירה נבחנה על ידי הנהלת המחוז אשר קבעה כי המקרה נופל לגדר החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1062 , אשר עניינה 'העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז'.
מרשתך אינה עומדת בתנאים כפי שנקבעו בהחלטה 1062 בכל הנוג ע לביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול; לא ניתן יהיה להיענות לבקשות מרשתך לביצוע ]לעיל[ לאור האמור עסקת שינוי יעוד וניצול ו/או לחדש החכירה עמה.
למען הסר ספק, הריני להודיעך מכתבי זה מהווה את עמדת המינהל בכל הנוגע לביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול ו/או לחידוש חכירה.
הרינו לדחות מכל וכל טענותיך לפיהן לא קמה למרשתך חובה לדווח למינהל על הסכם ]במכתבך[ לאור התנאי המתלה שבו.
הריני]'שוכר ב[ השכירות שנחתם בינה לבין לחזור על עמדת המינהל בעניין חובת הדיווח בהתאם לחוזה החכירה, "]במכתבנו הקודם[ כמפורט (ההדגשות אינן במקור).
26 גבריאלה שלו, פירוש לחוקי החוזים - תוכן החוזה (תשמ"ח, ג' טדסקי עורך), עמ' 103 .
מממצאי הביקורת דלעיל עולה כי משנת 1993 לא השתמשה החברה במתחם בית יערי למטרה שלשמה הוא הוחכר לה, וכי חלק מהפעולות שביצעה בעניין המתחם לא עלו בקנה אחד עם חובותיה על פי הסכם החכירה.
ספק גם אם החברה הפיקה מהמתחם את הרווחים הכספיים שיכלה להפיק ממנו; מה גם שממרס 2004 ועד מועד סיום הביקורת באוקטובר 2007 .
לא היה המתחם בשימוש לדעת משרד מבקר המדינה, על מוסדות החברה לבדוק בהקדם את הממצאים החמורים שהועלו לגבי תהליך קבלת ההחלטות ופעילותה של החברה בעניין מתחם בית יערי.
כאמור, עוד בסוף שנת 2006 פנתה החברה אל ממ"י בבקשה להיוון מלוא הזכויות במתחם בית יערי.
בעקבות כך, ומאחר שתקופת החכירה של המתחם הסתיימה כבר בפברואר 2007, על ממ"י לפעול לאלתר וללא דיחוי נוסף על פי כל המתחייב מממצאי בדיקתו בעניין המתחם, כפי שבאו לידי ביטוי, בין היתר, במכתבו מנובמבר 2007 .
על ממ"י גם לבחון ביסודיות את דרכי פעולתו בעניין מתחם בית יערי, אשר בגינן נבצר ממנו לדעת, בין היתר, כיצד השתמשה החברה במתחם, כדי שבעתיד יעמוד לרשותו מוקדם ככל האפשר מלוא המידע הרלוונטי במקרים דומים.
בתשובתו של ממ"י למשרד מבקר המדינה נכתב כי הוא "מאמץ את מסקנות בעניין [ טיוטת הדוח ויפעל כמומלץ, בהקפדה יתרה, בהתאם למכתב ]בית יערי המינהל מחודש נובמבר 2007.
פעולות רשויות המדינה בעניין החברה .
פיקוח הרשות על החברה .
הוראות מסוימות של חוק החברות הממשלתיות חלות כאמור על חברה מעורבת.
משרד מבקר המדינה העלה כי הרשות לא מילאה את תפקידיה בעניי ן החברה כמתחייב מהוראות החוק, כמפורט להלן: 1.
לפי החוק חייבת הרשות לייעץ לממשלה, באמצעות שר האוצר, וכן לייעץ לשר האוצר ולשר האחראי לענייני החברה 27 בעניינים הנוגעים בין היתר לחברות מעורבות.
כאמור, השר האחראי לענייני החברה למפעלי כלכלה הוא שר האוצר החברה למפעלי כלכלה ותרבות לעובדי המדינה בע"מ 1293 .
נמצא כי רשות החברות לא הסבה את תשומת הלב של שר האוצר לבעייתיות שמקו רה בכך שאין הסכם בעניין הקצבות המדינה לחברה ולכך שמשנת 2004 הקצבות אלה מועברות לחברה בלא שנקבע ייעודן הספציפי.
הרשות כתבה בתשובתה למשרד מבקר המדינה כי "חשוב שהעברת הכספים לחברה תעשה במסגרת הסכם שבו יקבעו תנאים להעברת הכספים כמו מצבה הפיננסי של החברה והיקף ההוצאות בפועל של החברה, אולם קביעת מסגרת ההתקשרות בין המדינה לבין החברה, ותנאיה של ההתקשרות, אינם בתחום סמכותה של הרשות".
לדעת משרד מבקר המדינה, אף אם אין הרשות מוסמכת לקבוע את תנאי ההתקשרות בין המדינה לחברה ראוי היה שהיא תסב את תשומת הלב של שר האוצר לבע ייתיות שבהעברת הכספים לחברה ללא הסכם, ומן הראוי שתעשה זאת לפני שיועברו לחברה תקציבים נוספים.
בחוק נקבע שהרשות תמסור לשר האוצר אחת לשנה דוח גם על החברות המעורבות ותפרט בו לגבי כל חברה את זכויות המדינה בה, את מטרותיה העיקריות, את נושאי התפקידים בה ואת עיקרי דוחותיה הכספיים האחרונים; שר האוצר יביא את הדוח לפני ועדת הכספים של הכנסת.
הועלה כי בדוחות השנתיים שמסרה הרשות לשר האוצר, לפחות לשנים 2003 -2005 ;, לא הובאו עיקרי דוחותיה הכספיים האחרונים של החברה על כן לא הובא לידיעתם של שר האוצר וועדת הכספים של הכנסת מידע חשוב על החברה, לרבות הכספים הפנויים שצברה, שסכומם לא מבוטל, והעובדה שהחברה לא השתמשה בהם להשגת יעדיה.
רשות החברות השיבה למשרד מבקר המדינה כי הדוחות הכספיים של החברה ", וכי משום כך לא ]של הרשות אליה[ "לא הוגשו בזמן וזאת למרות פניות רבות נכללו בדוחות שהגישה הרשות לשר האוצר עיקרי הדוחות הכספיים של החברה.
עם זאת, הרשות ציינה כי במסגרת הגברת השקיפות היא החלה בשנת 2006 .
לציין בנספח לדוח שלה שלא התקבלו דוחות כספיים מהחברה לדעת משרד מבקר המדינה, גם אם דוחות כספיים של חברה מוגשים לרשות החברות באיחור, מן הראוי שבדוחות השנתיים שהיא מוסרת לשר האוצר תציין הרשות פרטים חשובים כאמור על החברה.
לנוכח חשיבות הנושא, ועל מנת לייעל את הפיקוח והבקרה של המדינה כבעלת מניות בחברות על האופן שבו פועלות חברות אלה להשגת מטרותיהן, מן הראוי שהרשות תבחן אם יש לאכוף על החברות את החובה להגיש בעוד מועד דוחות כספיים וכיצד יש לעשות זאת.
על פי החוק רשאית הרשות לשם מילוי תפקידיה לדרוש מדירקטור מטעם המדינה בחברה מעורבת מידע וחומר בענייני החברה.
הביקורת העלתה כי הרשות לא פנתה לדירקטורים מטעם המדינה בחברה בבקשה להמציא לה מידע וחומר בענייני הח ברה כדי שתוכל לעמוד על פעילותה של החברה, אף שלטענתה חלק מפניותיה לחברה לקבלת מידע לא נענו.
עוד נקבע בחוק כי הרשות תבדוק כל מידע וחומר שקיבלה על חברה מעורבת ותגיש את הערותיה בנושא לשרים ולדירקטורים מטעם המדינה.
בתיק החברה שנמצא ברשות היו מסמכים בנושאים שונים והעתקי דוחות כספיים של החברה, ובהם בין היתר מידע על כספים פנויים של החברה.
הביקורת העלתה כי הרשות לא בדקה כראוי את המידע שהיה במסמכים האמורים, אף כי נדרשה לעשות כן.
בנסיבות אלה, ממילא לא יכלה רשות החברות למלא את תפקידה ולהעיר הערות בעניין החברה לשרים ולדירקטורים בה מטעם המדינה.
מהאמור לעיל עולה כי רשות החברות לא עקבה ביסודיות אחר המתרחש בחברה, שלא כמתחייב מהחוק.