HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
המינהל הבהיר בתשובתו מנובמבר 2008 'כי נוכח התנהלות מושב א' וחברה ב יעמיק את הבדיקות הנוגעות לביטול ההתקשרות של חברה א' והמושב.
קודם ההקצאה ישקול המינהל את האפשרויות המשפטיות שלו בנושא זה.
גביית כספים שלא כדין בפריפריה .
אחד היעדים המרכזיים של ממשלות ישראל היא חיזוק הפריפריה בכלל, וההתיישבות החקלאית בפרט.
ההרחבות נועדו אפוא לחזק קיבוצים ומושבים באזורי פריפריה אשר אוכלוסייתן הידלדלה והזדקנה באמצעות משיכת אוכלוסייה צעירה אליהם.
אם באזור המרכז הכספים שנגבים שלא כדין באים על חשבון המדינה (מגולם בהם הפער בין מחיר השוק לבין המחיר שהמדינה גובה מהצרכן) הרי הכספים הנגבים שלא כדין בפריפריה באים גם על חשבון הצרכן (מקורם בפער בין מחיר השוק לבין המחיר המסובסד של הקרקע - בהתאם להנחה במחיר הקרקע שקבעה מועצת מקרקעי ישראל באזורים אלה - בפועל מקבל הצרכן הנחה פחותה יותר ממה שייעד לו המינהל).
להלן מובאים פרטים על גביית כספים שלא כדין באזורי הפריפריה, ובפרט ביישובי קו העימות.
החלטת מועצה 888 כאמור, בקו העימות, בהתאם למדיניות הממשלה ולהחלטות המועצה בכל הנוגע לחיזוק הפריפריה, לא גבה המינהל דמי חכירה.
הממשלה בהחלטה 1626 ממאי 2000 אשר עסקה בחיזוק יישובי קו העימות בלבנון קבעה, בין השאר, כי המינהל יפעל בתיאום עם היועץ המשפטי לממשלה לפתרון הבעיות המעכבות את ההרחבות ביישובים הכפריים בקו העימות.
בהמשך להחלטת הממשלה ועל מנת לסייע ליישובים בקו העימות קבלה המועצה באוקטובר 2000 על דעת היועץ המשפטי לממשלה את החלטה 888 שהכשירה גביית כספים ממומלצים ביישובי קו עימות כל עוד חלה עליהם החלטה 737 (להלן- החלטה 888 ).
דהיינו, המועצה הרשתה לאגודות אלה לגבות ממתיישבים כספים נוספים.
כתנאי לאישור המינהל היה על האגודה להעביר לבדיקתו ולאישורו את הקריטריונים לבחירת המועמדים, לגבות מהם את הכספים ולדאוג לכך שהכספים ישמשו למטרה שלשמה נגבו - לפירעון חובות האגודה או לחיזוק היישוב.
בהתאם להחלטת המועצה, קבע המינהל נוהל אשר לפיו הוגבל הסכום שמותר לגבות מהמומלצים לפי החלטה זו ל - 25% מהוצאות הפיתוח שאישר (להלן- פיתוח עודף).
המועצה בחרה אפוא לסייע ליישובי קו העימות על חשבון המתיישבים הבאים לגור בהם; מצד אחד, המדינה רצתה לעודד את ההתיישבות ביישובי קו העימות ולא גבתה דמי חכירה כלל, אולם מצד אחר היא הרשתה לאגודה לגבות מהמתיישבים כספים נוספים ולהקטין את ההטבה במחיר הקרקע.
בדיקת יישומה של החלטה 888 מעלה כי חלק מהיישובים בקו העימות כלל לא הגישו בקשות בהתאם להחלטה זאת, ואף גבו סכומים שחורגים מסכומי הפיתוח העודף (ראו בהמשך).
מינהל מקרקעי ישראל 323 .
במכתב ששלח מנהל המינהל דאז, מר יעקב אפרתי, בדצמבר 2006 ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל דאז, ח"כ מאיר שטרית, הוא הבהיר כי עמדת הנהלת המינהל היא שהארכת ההחלטה בדבר גביית כספים ביישובי קו עימות איננה בהכרח מעודדת התיישבות בצפון ולו מן הטעם שהיא מייקרת את רכישת המגרש.
לאור עמדה חד- משמעית זו, היה ראוי שהנהלת המינהל תציג אותה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטית לאחר מכן.
בדיקת משרד מבקר המדינה מעלה כי בישיבת מועצת מקרקעי ישראל במרס 2007 לא רק שהנהלת המינהל לא הציגה למועצה את העמדה שהציג מנהל המינהל דאז, אלא אף הייתה זו שיזמה את הארכת מועד הוראות המעבר להחלטה 737 ובעקבותיה את החלטה888 .
בתשובתה למשרד מבקר המדינה מאוקטובר 2008 הבהירה לשכת היועץ המשפטי לממשלה כי ההחלטה להאריך את תוקפה של ההחלטה בדבר גביית כספים ביישובי קו עימות עד אפריל 2008 התקבלה על דעתו של היועץ המשפטי לממשלה בגלל עיכובים שונים במימוש ההחלטה.
עמדתו העקרונית של היועץ המשפטי לממשלה היא כי אין בהחלטה זו כדי להגשים את תכלית עידוד שיווק המגרשים בהרחבות, ולולא העיכובים שפורטו לא היה מקום להמשך החלתה.
בתשובתו מינואר 2009 הסביר מנהל המינהל דאז כי לצערו לא הצליח המינהל לעלות לדיון המועצה את ההצעה לשוו ק את המגרשים בהרחבות במכרז פומבי בשל התנגדות הסקטור החקלאי.
היחיד שהיה מוכן להביא את הנושא לדיון היה יו"ר המועצה דאז, ח"כ מאיר שטרית, אבל הוא התחלף לפני שעלה הנושא לדיון.
משרד מבקר המדינה מעיר כי במרס 2007 ח"כ מאיר שטרית עדיין היה יו"ר מועצת מקרקעי ישראל.
גביית כספים שלא כדין ביישובי המועצה האזורית גליל עליון מועצה אזורית גליל עליון שוכנת לאורך הגבול הצפוני של מדינת ישראל וכוללת 29 ( קיבוצים22 מהם מוגדרים "יישובי קו עימות לבנון", והשאר "יישובי עדיפות לאומית א'").
בסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת, עקב סיום תהליכי ההפרטה בקיבוצי המועצה, יזמו רבים מהם תכניות הרחבה.
עד תחילת שנת 2008 היו22 מ-29 ;קיבוצי המועצה שרויים בתהליכי תכנון ושיווק של הרחבה 14 מהם היו בשלב בניית הבתים והאכלוס.
רוב קיבוצי המועצה ביצעו את ההרחבה בהתאם להחלטה 737 .
ביישובי קו העימות המינהל אינו גובה כספים בגין הקרקע, ובשאר היישובים במועצה הוא גובה 31% .
מערך הקרקע הוראות המינהל ביחס לבנייה המרוכזת חייבו את היזמים ואת האגודות לקבל אישור לבנייה מרוכזת על כל הכרוך בכך.
מרבית יישובי המועצה לא ביקשו אישור לבנייה מרוכזת, כלומר לכאורה הייתה הבנייה המתוכננת בנייה עצמית.
משרד מבקר המדינה בדק 14 יישובים במועצה האזורית גליל עליון המצויים בשלבי הבנייה והאכלוס של הבתים בהרחבה, והעלה כי ב -12 מהם התקיימה בנייה מרוכזת ללא אישור המינהל.
נמצא כי הבנייה המרוכזת ללא אישור שימשה בכמה יישובים כלי לגביית כספים שלא כדין.
המידע היה גלוי למחוז הצפון במינהל עוד משנת 2003 , אולם בבדיקה לא נמצא כי הוא נקט צעד כלשהו.
גביית כספים שלא כדין באמצעות התקשרות עם יזמים 1.
קיבוץ א ' הוא יישוב קו עימות השוכן במועצה האזורית גליל עליון; על כן פטורים חוכרי המגרשים בו מתשלום דמי חכירה מהוונים למינהל תמורת הקרקע.
מגרשים לפי נוהלי המינהל, אגודות המרחיבות את שטחן הבנוי על פי החלטה 737 רשאיות לגבות כהוצאות פיתוח סכום שלא יחרוג מ- 117,000 ש"ח14 (כולל מע"מ) למשתכן ללא בדיקה פרטנית (להלן - הוצאות פיתוח נורמטיביות).
כל מו מלץ אמור היה לחתום בפני עורך דין על תצהיר שבו הוא מצהיר כי לא שילם כספים שחורגים מעלויות הפיתוח שאישר המינהל כתנאי להקצאת מגרש עבורו.
בהתאם להחלטה 888 היה זכאי הקיבוץ לגבות דמי פיתוח עודף אולם הוא לא ביקש אישור מהמינהל לגבותם, ועל כן לא היה זכאי לגבות כל ס כום שחרג מהוצאות הפיתוח הנורמטיביות.
המומלצים שהגישו תצהירים בשנים 2005 -2007 הצהירו כי שילמו לאגודה רק הוצאות פיתוח נורמטיביות ולא חויבו לבנות באמצעות קבלן בניין שנקבע על ידי האגודה.
על תצהירים אלה חתמו גם נציגי קיבוץ א'.
מהבדיקה עולה כי כל המגרשים בהרחבת קיבוץ א' שווקו ונבנו בבנייה מרוכזת באמצעות יזם (להלן - יזם א') בסתירה לתצהירים שעליהם חתמו נציגי הקיבוץ והמומלצים, ובהם הצהירו כי הם בונים בבנייה עצמית.
עוד נמצא כי בסתירה לתצהירים בעניין הוצאות הפיתוח הנורמטיביות גבה קיבוץ א' סכומים שחרגו מהן; בין יזם א' לבין קיבוץ א' נחתם בינואר 2005 הסכם15 שממנו עלה כי ההתקשרות ביניהם נועדה הן לעבודות הפיתוח והן לשיווק פרויקט ההרחבה הקהילתית לציבור.
ההסכם קבע בין השאר כי יזם א' יבהיר לכל מועמד את חובתו לשלם לקיבוץ סכום בש"ח השווה ל - 19,500 דולר ללא מע"מ.
עוד קבע ההסכם כאמו ר, כי יזם א ' יהיה אחראי לשיווק הבתים ולשם כך יקים על חשבונו מערך שיווק ומכירות במגמה להכין מאגר של משתכנים בכוח שמהם יופנו מומלצים למינהל כדי שזה יחתום עמם על הסכמי פיתוח המגרשים.
מדיווח הקיבוץ למשרד מבקר המדינה עלה כי הוא גבה מהמומלצים 7.
2 מיליון שקל עבור 83 .
המגרשים ששווקו ראוי לציין כי יזם א' פועל גם בהרחבות נוספות הן בתחום המועצה האזורית גליל עליון והן במועצות אזוריות אחרות.
הוא הבהיר את דפוס פעולתו, עוד באוגוסט 2000 , במכתב ששלח נציגו לנציג אחד הקיבוצים במועצה: לדבריו, הוא חותם עם הקיבוץ על הסכם המאפשר לו לבנות את הבתים של הדיירים שהאגודה המליצה עליהם, ובתמורה הוא יעביר לקיבוץ כספים בהתאם לסיכום בין הצדדים.
15 הסכם זההחליף הסכם קודם ממרס 2001.
מינהל מקרקעי ישראל 325 .
מתכונת התקשרות דומה אפיינה גם את פעולתם של יזמים אחרים הן בתחום המועצה האזורית גליל עליון והן במועצות אזוריות אחרות: ביולי 2003 אישרה הנהלת המינ הל את הרחבת קיבוץ ב ' השוכן במועצה האזורית גליל עליון ונכלל במסגרת יישובי קו העימות.
מומלצי האגודה לא שילמו למינהל דמי חכירה מהוונים, והקיבוץ זכאי לגבות דמי פיתוח עודף מהמומלצים בשיעור של 25% מהוצאות הפיתוח שהמינהל אישר.
תנאי לקבלת האישור הייתה בדיקה פרטנית של ההוצאות אלה מטעם המינהל.
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי קיבוץ ב ' לא ביקש אישור לגבות מהמומלצים דמי פיתוח עודף.
בדצמבר 2003 חתם קיבוץ ב' עם יזם ב' על חוזה לביצוע תשתיות; צוין בו כי היזם מתחייב לשלם לקיבוץ עבור כל מגרש סכום בש"ח השווה ל- 7,500 דולר בתוספת מע"מ.
נוסף על כך, קבע החוזה כי הקיבוץ יהיה זכאי לקבל מחצית מהסכום שיתקבל בגין תוספות המפורטות במחירון הדגמים שהוסכם עליו בין הצדדים.
נמצא כי בעוד עלויות הפיתוח שהמינהל אישר לגבות ממומלצים במגרשים לבנייה עצמית היו כ- 120,000 ש"ח16 בלבד כולל מע"מ, גבה יזםב' ממומלצים שונים סכומים שהגיעו ל- 300,000 ש"ח למגרש בבנייה עצמית.
הסכומים הנוספים שיזם ב' דרש מהמומלצים הוגדרו כסכומים עבור עבודות נוספות, ובפרט עבודות פיתוח בתוך המגרש, הוצאות משפטיות, הוצאות בגין התקשרות עם מוסדות וליווי המשתכן.
עוד נמצא כי חלק מסכומים א לה כבר נכללו בהוצאות הפיתוח שהמינהל אישר, וסכומים אחרים לא היה אפשר לאשר בהתאם לנוהלי המינהל.
מדוח הנהלת חשבונות שהעביר יזם ב' למשרד מבקר המדינה בנובמבר 2008 עולה כי עבור70 מגרשי הרחבה הוא העביר לקיבוץ כ- 2,500,000 ,ש"ח כולל מע"מ שנגבו שלא כדין.
נוסף על כך הוא גבה כסף כהחזר הוצאות פיתוח בסכום גדול מן המחיר שאישר המינהל.
זאת ועוד, נמצא כי דפוס פעולתו של יזם ב ' בנוגע להעברת כספים שלא כדין היה זהה במספר יישובים נוספים שבהם בנה את הבתים בהרחבות.
למשל, בקיבוץ ג' הממוקם במועצה אזורית אחרת ונכלל באזור עדיפות לאומית ב' היו המומלצים צריכים לשלם למינהל דמי היוון בשיעור של 31% .
מהערכת השמאי כמו כן חלה עליו החלטת המועצה 959 .
באוגוסט 2007 פנה מחוז צפון במינהל לקיבוץ, וביקש שזה יבהיר לו אם בכוונתו לשווק את המגרשים בהרחבה בבנייה מרוכזת או בבנייה עצמית.
בתשובה בספטמבר 2007 הודיע הקיבוץ למינהל כי אין בכוונת הקיבוץ לבנות בנייה מרוכזת.
תשובת הקיבוץ תאמה כאמור תצהירים שהגישו המשתכנים עוד בשנת 2006 בהם הצהירו בפני עו"ד כי לא שלמו לקיבוץ או למישהו מטעמו סכום שחרג מהסכום המאושר ע"י המינהל.
ואולם בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי הקיבוץ התקשר בהסכם עם יזם ב' לשיווק בתי ההרחבה בו, ובאתר האינטרנט של היזם הוצעו לבחירת הרוכשים מספר דגמי בתים, ולא הוזכרה האפשרות לבנייה עצמית.
בהתאם לבקשת משרד מבקר המדינה ממרס 2008 העבירה האגודה למינהל הסכם לביצוע תשתיות מפברואר 2008 בין הקיבוץ לבין אגודה שיתופית חקלאית .
16 ע"פ אישור המינהל מיולי 2004.
בע"מ (בייסוד) שיזם ב' וקיבוץ ג' נמנו עם מייסדיה.
בהתאם להסכם, התחייבה האגודה השיתופית החקלאית לשלם לקיבוץ 16,000 ש"ח בתוספת מע"מ- כספים שנגבו שלא כדין - בגין כל משתכן שיחתום עם היזם על הסכם לפיתוח התשתיות.
למרות האמור לא הפסיק המינהל את הטיפול בהרחבה.
בתשובתו של קיבוץ ג' למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2008 ציין הקיבוץ כי כל סכום שהוא אמור לקבל מהיזם במסגרת ההרחבה הוא בגדר החזר הוצאות העבר של הקיבוץ או השקעות עתידיות בגין ההרחבה, ובכלל זה החזר ההשקעה של הקיבוץ בבריכת שחייה בסכום של 328,000 ש"ח ושדרו ג מבנים בקיבוץ הישן בסכום של 922,000 ש"ח.
אולם יש להטעים כי המינהל לא אישר ליזם- לאגודה השיתופית החקלאית (בייסוד) - לגבות סכומים אלה משום שאינן נחשבות כהוצאות לפיתוח תשתיות ציבוריות, כמוגדר בנוהלי המינהל.
טיפול מחוז צפון של המינהל בגביית הכספים שלא כדין 1.
כאשר נודע למינהל על גביית כספים שלא כדין, עליו לבדוק ביסודיות את היקף התופעה בכל האמצעים העומדים לרשותו; עליו לדרוש חוזים נוספים ואף לשקול יחד עם יועציו המשפטיים את האפשרויות העומדות בפניו לטפל בעניין זה, לרבות האפשרות של ביטול החוזים והשבת הכסף למומלצים.
למרות שבידי מחוז הצפון של המינהל היו סימנים 17 לכך שהתצהירים שעליהם חתמו מומלצים והקיבוץ אינם עולים בקנה אחד עם העובדה שבהרחבה בונים בתים בבנייה מרוכזת ללא אישור, הוא לא בירר את העניין.
רק לאחר פניה של משרד מבקר המדינה ביוני 2007 החל מחוז הצפון של המינה ל בבירור הנושא.
בהמשך לבירור המינהל מסר קיבוץ א' למינהל העתק חוזה בינו לבין יזם א', וממנו עלה שהקיבוץ גובה כספים שלא כדין18.
מאז פברואר 2008 ולמרות שהמינהל ידע שהקיבוץ גובה כספים שלא כדין, חידש המינהל את הטיפול בעסקאות חכירת המגרשים בקיבוץ א ' ואף חתם על שיש ה חוזי פיתוח עם מומלצים.
המינהל לא בירר עד תום את העובדות שהיו בידיו ולא הגיב תגובה הולמת לתצהירים שעליהם חתמו המומלצים והקיבוץ אשר לא עלו בקנה אחד עם העובדות שהיו בידיו, ולא טיפל טיפול נאות בהפרות נהליו.
בתשובתו של המינהל מנובמבר 2008 ציין מנהל מחוז הצפון שלו כי חידש את הטיפול בעסקאות החכירה בקיבוץ א' משום שהתושבים פנו אליו והודיעו לו כי הבנייה עם יזם א' היא מרצונם החופשי, ועבורם בנייה מרוכזת נוחה ויעילה.
לדעת משרד מבקר המדינה, בהחתמת המומלצים על תצהירים אין די; על המינהל היה לנקוט פעולות של ממש לבירור חשדות בעניין תצהירים אלו.
17 פניות משרד מבקר המדינה מיוני 2007 למנהל מחוז הצפון במינהל לבירור תלונה בנוגע להרחבה בקיבוץ א'; מידע בדבר בנייה מרוכזת היה בפרסומים פומביים: לדוגמה, אתר האינטרנט של יזם א'; ייפוי כוח משנת 2005 מטעם קיבוץ א' שבו הוא מסמיך נציג מטעם יזם א' לפעול בשם הקיבוץ לקידום עסקאות ההרחבה מול המינהל ועוד.
18 בחוזה משנת 2001 , הסכום שנגבה שלא כדין היה 27,500 דולר.
ובתגובתה לטיוטת דוח הביקורת הציגה חברה א' חוזה אחר משנת 2005 .
אשר החליפו מינהל מקרקעי ישראל 327 .
בראש ובראשונה ראוי היה שידרוש הסכמים בין היזמים למומלצים ובין האגודות ליזמים.
על המינהל היה לחדול משיווק מגרשים נוספים בקיבוץ א' עד הסדרת הנושא.
כאמור, בקיבוץ ב' יכלו מומלצים לבנות את ביתם גם בבנייה עצמית באוקטובר 2005 התקשרו ש תי משפחות בהסכם עם יזם ב '.
בנובמבר 2005 חתמו המשתכנים על תצהיר למינהל שלפיו שילמו לאגודה כ - 120,000 ש"ח הוצאות פיתוח (הסכום המאושר) ולא נדרשו לשלם סכום נוסף לאגודה או למישהו מטעמה.
בפברואר 2006 אישר המינהל את עסקאות החכירה, ובספטמבר אותה שנה חתמו המשתכנים עם המינהל על הסכמי הפיתוח.
בנובמבר 2006 הגיש יזם ב' תביעה משפטית נגד המשפחות וצירף את המינהל כמשיב בתובענה זו.
יזם ב' ביקש מבית המשפט לתת צו המצהיר על ביטולם כדין של ההסכמים עם שתי המשפחות ועל ביטול חוזה הפיתוח שבין המשיבים לבין המינהל או לחלופין על העברת זכויות המשתכנים במגרש לאחרים.
מהתביעה יוצא כי כתנאי להצטרפות להרחבה דרש יזם ב ' מכל אחת מהמשפחות לשלם כ- 300,000 ש"ח כהוצאות הפיתוח, מהם כ- 180,000 ש"ח יותר מסכום הפיתוח שהמינהל אישר.
יצוין שכאמור, לפי ההסכם בין יזם ב' וקיבוץ ב', כ- 30,000 ש"ח ( 7,500 דולר) הועברו לקיבוץ ב ' - סכום זה הוא בגדר כספים שנגבו שלא כדין.
בסוף נובמבר 2006 ,הגיש המינהל את התייחסותו לתביעה לפרקליטות; לפיה "האגודה או מי מטעמה איננו רשאי לגבות תשלום כספי (למעט הוצאות הפיתוח)".
המינהל ציין כי יזם ב' כלל אינו מוסמך להפנות מועמדים למינהל לחתימה על חוזי הפיתוח עמו, אלא האגודה היא היחידה הרשאית לעשות זאת.
עוד הבהיר המינהל כי "האגודה והחברה 19 חברו יחד וגבו כספים תוך הפרת נוהלי המינהל וניסיון להתעשר שלא כדין ממקרקעי ישראל ותוך מתן הצהרה כוזבת - עבירה אשר נדמה שאין צורך להבהיר את חומרתה".
בינואר 2007 הוגשה לבית המשפט בקשה למחיקת התובענה בידי היזם והמשפחות, ובה צוין כי בטרם התקיים כל דיון בתיק הגיעו המבקש והמשיבים להסדר פשרה מחוץ לכותלי בית המשפט המייתר את ההליכים.
לאור ההוכחות שהיו למנהל מחוז הצפון במינהל היה ניתן לצפות שיפעל כמתחייב מאחריותו; בעת שנודע לו שקיבוץ ב' ויזם ב' גובים לכאורה מהמשתכנים בהרחבה כספים שלא כדין, היה עליו לדרוש את ההסכם ביניהם, ובמידה ויתברר ממנו שנגבו כספים שלא כדין עליו לפעול להפסקת גבייתם.
יש לראות בחומרה את התנהגותו של מנהל מחוז צפון במינהל שהיה לו מידע על הבנייה המרוכזת ללא אישור ועל גביית הכספים שלא כדין, ואף - על-פי-כן לא פעל כמתחייב מתפקידו לוודא שהוראות המינהל מיושמות הלכה למעשה.
'יזם ב 328 דוח שנתי59ב .
המסקנה היא אפוא שהמינהל לא פיקח כיאות על שיווק הקרקעות ביישובי הצפון, גם כאשר היו בידיו הוכחות כי היזמים והאגודות חברו יחדיו לשם השגת רווחים כלכליים וזאת בניגוד לנהליו.
עקב כך תכנית הרחבה שתכליתה דמוגרפית הפכה בפועל לפרויקט עסקי גרידא, שבו הרווח הכלכלי מתחלק בין היזם לבין האגודה.
לא זו בלבד שהדבר אסור, אלא הוא פוגע במטרת ההרחבה ובעידוד ההתיישבות ביישובי עדיפות לאומית ובקו העימות.
טיפול הנהלת המינהל בגביית הכספים שלא כדין .
כאמור, הנהלת המינהל מגשימה את המדיניות שמתווה המועצה.
תפקידה הכנת תכניות לפי סדר עדיפויות, הקצאת משאבים, קביעת מערכות פיקוח ובקרה והפקת לקחים20.
כאמור, בפסק דין בארותיים קבע בית המשפט העליון, בין היתר, כי אין בהחלטה 737 כדי להפוך את המושבים לרשות מוסמכת לצורך בחירת המתיישבים; תפקיד האגודה הוא רק להמליץ עליהם, ואילו כוח ההכרעה היה ונשאר בידי המינהל בלבד.
בהתאם לפסק הדין ולהחלטות המועצה, ראוי היה שהנהלת המינהל תפקח על יישום הנחיותיה על מנת למנוע גביית כספים שלא כדין או לחלופין ת ציע למועצה שינוי מדיניות שמשמעו הקצאת המקרקעין באמצעות מכרזים וכך תימנע מהפעלת אמצעי פיקוח אדמיניסטרטיביים.
כל עוד מגרשים בהרחבות שווקו על ידי האגודות בפטור ממכרז היה על הנהלת המינהל להקים מנגנוני פיקוח אדמיניסטרטיביים שיבטיחו, ככל שניתן, שהקצאת המקרקעין בין המומלצים תהיה שוויונית ובהתאם לסדרי מינהל תקינים.
כלי מרכזי לפיקוח ובקרה הוא קבלת העתקי החוזים שנחתמו בין היזמים לאגודות ובין היזמים למשתכנים.
בפועל המינהל לא דרש מאגודות לספק לו שום חוזה.
רק בעקבות תלונות שהתקבלו או בעקבות דרישות משרד מבקר המדינה סיפקו חלק מהאגודות את החוזים שלהן עם משתכנים ויזמים, אשר מהם עלה כאמור כי במקרים רבים האגודות והיזמים גבו כספים שלא כדין ממשתכנים.
לדעת משרד מבקר המדינה על המינהל לגבש נוהל שלפיו על כל אגודה המשווקת מגרשים בפטור ממכרז להעביר לבדיקת המינהל ולאישורו את העתקי החוזים שנחתמו בין היזמים לאגודות ובין היזמים למשתכנים.
כל עוד שווקה הקרקע בידי האגודות בפטור ממכרז ראוי היה שהמינהל יהיה מעורב בתהליך קביעת המומלצים; ראוי היה לקבוע תהליך של רישום מועמדים העומדים בקריטריונים שקבעו המינהל והאגודה, לקיים ביניהם הגרלה ולר שום פרוטוקול בהשתתפות נציג המינהל תוך החתמת הזוכה על התחייבות שבצדה תשלום מקדמה.
כך היה אפשר להבטיח שתיווצר רשימה של רוכשים פוטנציאליים .
20 בעניין זה ראודוח שנתי 54'ב של מבקר המדינה ( 2004 ), בפרק על "עבודת המטה במשרדי הממשלה", עמ' 46-47.
מינהל מקרקעי ישראל 329 .
היודעים את מחיר המגרש, את מחיר הפיתוח, את מספר המגרש ואת ההתחייבות הכספית הנדרשת מהם.
בהחלטה 959 נקבע מנגנון בקרה מצומצם שעיקרו היה כי ליישוב החקלאי תהיה אפשרות להקים ועדת קבלה פנימית אשר תמליץ למינהל על מועמדים להתיישב באגודה החקלאית לפי קריטריונים.
נקבע גם שוועדת הקבלה של האגודה רשאית לקבוע קריטריונים ייחודיים לקבלת מועמדים להרחבה, בתנאי שאלה יאושרו על ידי המינהל ויפורסמו ברבים על ידי האגודה.
השינויים המעטים שקבע המינהל השאירו בידי האגודות את ההחלטה לקבוע את שיטת השיווק ואת זהות המשתכנים.
דבר זה בלט במושב א' היות שלמעשה המינהל משך את ידו מטיפול בהקצאת המגרשים בו והעביר בכך את סמכות ההמלצה לחברי אגודה נותני הזכות אשר גבו כסף עבור ההמלצה.
המינהל יכול היה לפרסם מידע לציבור על כל הרחבה: הוצאות פיתוח שאושרו ואופן השיווק ולהבהיר שבמקרה שהאגודה דורשת כספים שנגבו שלא כדין ממשתכנים המינהל יקצה להם את הקרקע ישירות.
אולם המינהל לא פרסם מידע כזה לציבור.
בדצמבר 2007 החליטה הנה לת המינהל לפרסם את דבר האיסור לגבות כספים שלא כדין במסגרת הבנייה המרוכזת, עד מועד סיום הביקורת טרם התפרסם דבר.
העלאת עניין הכספים שנגבו שלא כדין במועצה : אחד מתפקידיה של הנהלת המינהל הוא להציג למועצה מידע רלוונטי אשר על פיו היא אמורה להתוות את המדיניות ה קרקעית.
התברר כי כבר בשנים 2006 ו- 2007 היה להנהלת המינהל המידע על גביית כספים שלא כדין בשיטות שונות מהמשתכנים בהרחבה.
היה ראוי שההנהלה תציג את הבעיה בדיוני מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיים העוסקים בהרחבות וגם תציין בפניה כי אינה יכולה לפקח על ההרחבות בשיטת הפטור ממכרז, בפרט בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ממאי 2007 אשר עסקה באישור החלטת מועצה 21 שעסקה בנושא ההרחבות הקהילתיות; במאי 2007 העלתה הנהלת המינהל בפני המועצה הצעת החלטה שמטרתה להקצות במכרז פומבי מגרשים שחורגים מ-"%115 מתקן הנחלות" ביישוב22 .
ההחלטה לא שינתה את מדיניות הקצאת הקרקע לגבי אגודות שטרם שיווקו את קרקעותיהן וטרם הגיעו לאותו סף.
לא נמצא כי הנהלת המינהל, בדיון במאי 2007 , ביקשה את הנחיית המועצה לגבי הטיפול בגביית הכספים שלא כדין עבור אותם מגרשים שנכללו ב- 115% .
זאת ועוד, מעיון בפרוטוקול הדיון עולה, שאמנם מנהל המינהל ומנהלת האגף החקלאי הציגו את העובדה שהאגודות והיזמים .
22 כלומר עבור אגודות חקלאיות שמיצו את זכותן להרחבה במסגרת החלטות 737 ו- 959.
גובים כספים שלא כדין, אולם לא הציגו את התופעה במלואה ואת הכישלון של הנהלת המינהל לפקח עליה, דברים שעלו בדיוני הנהלת המינהל בשנים 2006 ו- 2007 .
בהחלטת הנהלה מדצמבר 2007 סוכם כי היא תציע למועצה לב טל את הפטור ממכרז שניתן לאגודות היישובים משום שבמסגרת זו אין למינהל היכולת לפקח על אי-גביית כספים שלא כדין.
לאחר מועד סיום הביקורת הודיע מנהל המינהל כי הנושא נדון בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 5.
בתשובות אגודות ויזמים למשרד מבקר המדינה לטיוטת הדוח אשר נשלחה אליהם נטען, בין השאר, כי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה בעניין הכספים שנגבו שלא כדין נגעה להחלטה 737 שמכוחה ניתנו הנחות לרוכשי המגרשים בהרחבות.
מיום ביטול ההנחות לפי החלטה 959 ,לא נגבים יותר כספים שלא כדין.
לדעת האגודות לא ניתן להרחיב יישוב מבלי ל התייחס לצורכי היישוב הוותיק; לא ניתן להקים שכונת פאר בסמוך ליישוב מזדקן ולצפות מתושביו לקיים קהילה משותפת עם המשתכנים החדשים.
על כן יש לדאוג שחלק מהכספים שהמומלצים משלמים יינתנו ליישוב הוותיק לשדרוג תשתיותיו וליצירת אחידות בין חלקיו.
עוד ציינו האגודות כי מ שמעות ההרחבה הקהילתית היא ויתור של היישוב על שטחים חקלאיים ללא תמורה, ועל כן יש להבין כי הוא לא יסכים ליזום הרחבה אם יבוטל הפטור ממכרז, והמינהל לא יכול לכפות עליו הרחבה; לטעמם, זכות השיווק היא זכותה הבלעדית של האגודה ולפיכך תפקידה לקבוע את שיטת השיווק של המגרשים האלה.
לדעת משרד מבקר המדינה, תשלום בגין זכות ההמלצה לאגודה או למישהו מטעמה הוא בגדר העברת כסף שלא כדין; כל העברת תשלום לאגודה - בין אם הוא נעשה ישירות על ידי המומלץ ובין אם הוא נעשה באמצעות היזם ואיננו קשור ישירות להוצאות שהמינהל אישר, היא תמורה שניתנה שלא כדין כיוון שהיא נעשתה בזיקה לזכות ההמלצה.
כל תשלום כזה מועמס בצורה זאת או אחרת על המומלץ.
בתשובתו מנובמבר 2008 ציין המינהל כי אמנם תופעת גביית הכספים שלא כדין נפוצה בהרחבות ביישובים חקלאיים, משום שבידי היישובים "מוצר במחסור".
ואולם אין בידי המינהל כוח האדם הדרוש לבדוק את העניין בדיקה אדמיניסטרטיבית.
מצד אחד, ידוע לו כי האגודות גובות כספים שלא כדין, אך מצד שני, הקפאת שיווק הבתים בהרחבות משמעה פגיעה במומלצים אשר רכשו את הבתים במיטב כספם.
כשהוא בדילמה זו פועל המינהל בשני מישורים: אישור פרטני לעסקאות ו בחינת האפשרות לתבוע אגודות וחברי אגודות להשיב כספים למדינה ולמומלצים.
מינהל מקרקעי ישראל 331 .
לדעת משרד מבקר המדינה, על המינהל לשווק מגרשים באזור המרכז רק במכרז תוך שיתוף האגודות בקביעת הקריטריונים לקבלת מועמדים, כך יובטח שלא ייווצר פער בין מחיר השומה למחיר השוק, אשר יכול לשמש לגביית כספים שלא כדין.
לעומת זאת, באזורי הפריפריה אין די ביקוש ומתחייב שיווק פרטני; ראוי להמשיך את השיווק באמצעות האגודות אך במעורבות של המינהל בכל הליכיו תוך הפעלת מנגנוני פיקוח ובקרה על השיווק ועל הפיתוח.
בקרת המינהל על הבנייה המרוכזת .
העדר מתאם בין עלויות הבנייה המרוכזת המדווחות למינהל לבין מחיר המחירון 1 .
כאמור, מלכתחילה אמורים היו המומלצים לבנות את בתיהם בהרחבות באופן עצמאי.
אולם לפי החלטה 737 , אפשרה הנהלת המינהל בשנת 2001 ליישובים המרחיבים בנייה מרוכזת בשטח שלא יחרוג משטח מחצית המגרשים; ההחלטה קבעה כי שאר הבתים ייבנו בבנייה עצמית על ידי המתיישבים.
הרציונל של ההחלטה היה להבטיח בין השאר את השלמת הבנייה, את קיצור תהליך הבנייה ומשיכת מועמדים פוטנציאלים שיראו בנייה מרובה.
במרס 2005 ובדצמבר 2007 החליטה הנהלת המינהל אף להגדיל את אפשרות הבנייה המרוכזת עד ל- 80% מן הבתים ששווקו בהרחבות.
בעקבות ההחלטות קבעו נוהלי המינהל, בין היתר, כי תנאי לבנייה מרוכזת הוא קבלת אישור מהמינהל; הבקשה לאישור אמורה הייתה לכלול, בין היתר, את שם חברת הבנייה ואת המחיר הנדרש עבור בניית הבתים.
החלטות ההנהלה העניקו למנהל מחוז את האחריות המינהלית לאשר את הבנייה המרוכזת בכפוף לבדיקה מקצועית של עלויות הבנייה שהצהיר עליהם היזם.
נוסף על כך, קבעו ההחלטות כי המינהל רשאי לדרוש מהאגודה לצורך החלטתו כל מסמך לפי ראות עיניו, בין היתר, לצורך הפיקוח והבקרה כך שהבנייה המרוכזת לא תשמש כלי לגביית כספים שלא כדין המגולמים בעלויות הבנייה.
למנהלי המחוזות ניתנה הסמכות לדחות או לאשר את הבקשות לפי שיקול דעתם.
משרד מבקר המדינה מעיר כי ראוי היה שהנהלת המינהל תקצה למנהלי המחוזות משאבים מתאימים כדי שיוכלו לבדוק את עלויות הבנייה שהוצגו בפניהם בהשוואה למפרט הדירה, דבר שלא נעשה.
מנהלי המחוזות אישרו את בקשות הבנייה המרוכזת ללא בדיקה ואף ללא בקשת הסבר, בכלל זה מחירי בנייה חריגים בכל קנה מידה הגבוהים בעשרות אחוזים ממחירי הבנייה המקובלים בענף הנדל"ן.
במספר יישובים שנבדקו, ובפרט בקיבוץ ד' ובקיבוץ ה', הגיע הפער עד כ-60% .
לדעת משרד מבקר המדינה אין זה סביר שאי -הקצאת משאבים אלו, משמעותה חתימה של מנהלי המחוזות על אישורי הבנייה המרוכזת ללא בדיקה כלשהי.
אחריות מנהל המחוז אשר עוגנה בהחלטות ההנהלה 332 דוח שנתי59ב .
שהעניקו לו סמכות לאשר את הבנייה המרוכזת, מחייבת להשוות את עלות הבנייה שהצהיר עליה ה יזם למחירון מקובל 23 , לכל הפחות, או לחלופין לדרוש מהאגודה שתבהיר את הפער בין המחירים ותפרט את חישוב עלויות הבנייה.
לדוגמה, קיבוץ ד' השוכן בקו התפר הגיש באוקטובר 2006 בקשה למינהל לאישור בנייה מרוכזת ב-50% מהמגרשים בהרחבה שלו בהתאם לנוהלי המינהל.
בבקשה ציינה האגודה את הדגמים שהיזם מטעמה (להלן - יזם ד') מציע ואת המחיר שהוא דורש עבור בניית כל דגם.
משרד מבקר המדינה השווה את עלויות הבנייה שהצהיר עליהן יזם ד ' למחירון בנייה מקובל שהיה תקף באותו מועד (ראו לעיל).
מן ההשוואה עולה כי קיים פער של כ -60% בין העלויות שהצהיר עליהן היזם ובין מחיר המחירון.
לא נמצא כי המינהל בירר את המחירים בירור כלשהו או ביקש הסברים לפער מהאגודה.
מנהל המחוז אישר בנובמבר 2006 .
את בקשת האגודה לבנייה מרוכזת בלי בדיקה בתשובתו מאוקטובר ומדצמבר 2008 ציין יזם ד ' כי העמיס על עלויות הבנייה המרוכזת רכיב ים נוספים כגון תשלומים בגין הכנת תב"ע ותשלומים עבור בניית תשתיות בקיבוץ הוותיק.
אולם יש להטעים כי תשלום בגין הכנת התב"ע נגבה כבר קודם לכן כחלק מהוצאות הפיתוח הציבורי שהמינהל אישר.
עוד בשנת 2006 דחה המינהל את בקשת היזם לכלול כחלק מהוצאות הפיתוח תשלומים עבור בניית תשתיות בקיבוץ הישן.
בעניין הפער בין עלות הבנייה המרוכזת לעומת מחיר הבנייה השיבה באוקטובר 2008 אגודת קיבוץ ה' (בקיבוץ זה משלם המומלץ 91% )משומת המינהל - כי מחיר הבנייה שהיא גובה נגזר ממחיר השוק ולא מעלויות הבנייה המאושרות.
מתשובתה עולה כי יכולתה לגבות כספים שלא כדין המועמסים על עלויות הבנייה נובעת בהכרח מהפער במחיר הקרקע בין שומת המינהל לבין מחיר השוק; לכן על המינהל היה לפעול כדי שבעבור הבנייה המרוכזת ייגבה רק מחיר עלויות הבנייה ולא מחיר בגין רכיבים אחרים.
מכל מקום, שיווק המגרשים במכרז פומבי היה מונע ניפוח של עלויות הבנייה.
אם לרשות ציבורית מידע על כך שהחלטה מסוימת שלה אינה מיושמת כראוי או לחלופין אם מנגנוני הבקרה שלה לבדיקת תקינות ביצועה לוקים בחסר, ראוי שתמיר אותה בהחלטה בת-ביצוע או לחלופין שתפתח מנגנוני בקרה יעילים ליישום ההחלטה.
בדיקת משרד מבקר המדינה מעלה כי עוד בדיון שערכה ההנהלה לקראת קבלת ההחלטה מפברואר 2005 בדבר הבנייה המרוכזת הבהירה מנהלת האגף החקלאי במינהל כי אין למנהלי המחוזות הכלים לבדיקה מקצועית של עלויות הבנייה.