HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
אשר להשפעת תכנית ההרחבה על המיזם, יצוין כי נציגי היזמים טענו במפורש שמטרת ההרחבה היא להגדיל את סיכויי הצלחת המיזם.
עוד יש משרד הבינוי והשיכון 359 .
לציין כי הביקורת העלתה שלאחר שאושרה תכנית ההרחבה נעשו בהסכם בין המושב ליזמים שינויים שצפויים להגדיל את התמורות שיקבל המושב.
(ג) לצורך קידום תכנית ההרחבה ביקש המושב במהלך שנת 2004 את תמיכתו של מחוז הצפון של המינהל.
לפי נוהלי המינהל, כאשר מוגשת לאחד ממחוזותיו תכנית על ידי גורם חיצוני, על מתכנן המחוז הרלוונטי לבחון אותה ולקבוע את עמדת המחוז כלפיה.
(1) בבדיקה לא נמצאה התייחסות של מתכנן מחוז הצפון של המינהל לתכנית ההרחבה.
ממילא גם לא נבחן במחוז (שלא התנגד לתכנית כשהיא נידונה במוסדות התכנון) אם נחוץ לשנות את הייעוד של כ-600 דונם נוספים לגולף (ובסה"כ כ- 2,200 דונם), בשעה שלפי החלטת מועצת מקרקעיישראל השטח המיועד לגולף היה 865 .
דונם בלבד (2) יצוין כי לאחר שהמושב פנה בנדון למחוז הצפון של המינהל, פנה המחוז בינואר 2005 )למנהלת האגף החקלאי במינהל (שהוא האגף המנחה במינהל בנוגע לעסקות בקרקע חקלאית ולמנהל האגף לשיווק וכלכלה וביקש את תגובותיהם בנוגע לתכנית ההרחבה.
בתגובה השיבה מנהלת האגף החקלאי למחוז כי "אני מופתעת שהמחוז מגלה רק היום את התכנון המיוחד הנ"ל.
אין לי ספק שתשובתנו צ"ל שלילית לגבי התכנית החדשה".
משרד מבקר המדינה מעיר כי בתגובת מנהלת האגף היה כדי לחזק את הצורך בבחינת התכנית במינהל בהתחשב בהחלטת המועצה האמורה.
(ד) בינואר 2004 החליטה הוועדה המחוזית (בוועדת המשנה לנוף הגליל) להפקיד את תכנית ההרחבה בתנאים מסוימים ובהם שיש להעבירה לאישור המועצה לגנים לאומיים ושמורות טבע, הולקחש"פ, וכן לאישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה באמצעות ועדת המשנה לנושאים תכ נוניים עקרוניים (הולנת"ע).
בסופו של דבר החליטה הולנת"ע לאפשר שינוי ייעוד של השטח המבוקש מייעוד "גן לאומי" לגולף, וכן לאפשר גולף בשטחים שייעודם נופש בחיק הטבע.
בספטמבר 2006 נתנה הוועדה המחוזית תוקף לתכנית וביוני 2007 היא פורסמה ברשומות.
יוצא אפוא כי בשנת 2007 עלה בידי המושב והיזמים להביא לשינוי ייעוד של שטחים נוספים לגולף, המסתכמים בכ-600 דונם, ובכללם שטחים בעלי ערך נופי שייעודם גן לאומי, למרות שארבע שנים קודם לכן הוחלט שלא לכלול את השטחים הללו בתכנית עקב ייעודם האמור.
בתשובתו מאוקטובר 2007 מסר מינהל התכנון שבמשרד הפנים כי "החלטות מוסדות התכנון התקבלו, כל אחת בשעתה, על בסיס בחינה מפורטת של השטחים נשוא הדיון, הן לגבי מצבם הסטטוטורי בתכניות השונות, הן לגבי תפקודם בפועל והן לגבי השימושים המבוקשים בהם, ולכן הינן החלטות תכנוניות ראויות ומושכלות".
משרד מבקר המדי נה מעיר כי לצורך קבלת ההחלטות האמורות היה ראוי גם שהגופים הנוגעים בדבר, ובעיקר משרד התיירות והמינהל, יבחנו בחינה מפורטת את עצם נחיצות ההרחבה ולא יסתמכו בעיקר על המידע שמסרו היזמים.
להלן טבלה המסכמת את השינויים שחלו בגודל השטח שהמינהל אישר להקצות למגרשי הגולף ובגודל השטח שייעודו שונה לשם כך לפי התכניות המפורטות שאושרו במוסדות התכנון: .
השטח שייעודו גולף לפי .
התכניות המפורטות השטח שהקצאתו אושרה השנה .
- - - 865 דונם 1998 .
כ- 2,200 דונם 2007 לדעת משרד מבקר המדינה, נוכחהעובדה שבסופו של דבר שונה ייעודם של כ - 2,200 דונם לייעוד גולף15, אף על פי שלהקמת המגרשים אושרה הקצאה של כ- 1,100 דונם, עולה החשש ששטחים נוספים שייעודם שונה יסופחו בהדרגה למיזם וישמשו לצורכי הגולף.
הטיפול בשומת הקרקע כאשר המינהל מקצה קרקע ישירות ליזמים ללא מכרז, דמי החכירה או השימוש שהם נדרשים לשלם נקבעים בדרך כלל בשיעור מסוים משווי הקרקע.
שווי זה נקבע על סמך שומה שנעשית בשביל המינהל, בדרך כלל בידי שמאי ממשלתי מהלשכה המחוזית הרלוונטית של אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.
לפיכך פנה המינהל במהלך השנים 2005 -2004 לשמאי ממשלתי בלשכת חיפה והצפון של האגף האמור (להלן - השמאי הממשלתי) בבקשה שיערוך שתי שומות: אחת למגרשים המיועדים לגולף, ואחת למגרש המיועד למלונאות.
אשר לפיצול השומות - מקובל בעולם שאתרי גולף משולבים עם מיזמים של מגורים או מלונות16, מאחר שמגרש הגולף עצמו אינו רווחי בדרך כלל בגלל ההשקעה הגדולה הנדרשת להקמתו ולתפעולו, אולם סמיכותו למגורים או למלונות משביחה את ערכם.
לפיכך, שוויה של קרקע למלון שיש בו מגרשי גולף גבוהה יותר משל קרקע למלון דומה ללא גולף.
על כן, לדעת משרד מבקר המדינה, שתי שומות נפרדות, כפי שביקש המינהל, אינן בהכרח משקפות יחדיו את ערך הקרקעות הכולל של המיזם.
בנסיבות האמורות היה ראוי שהמינהל יבקש מן השמאי הממשלתי שומה אחת של המיזם כולו (כלומר המלון והגולף יחדיו), גם אם מדובר בשתי עסקות שונות (המלון בחכירה לדורות, ומגרשי הגולף בהרשאה המתחדשת כל עשר שנים).
בתשובתו מסר המינהל כי ההחלטה על שומות נפרדות "התקבלה על פי מיטב שיקול הדעת" וכי "כל שומה בנפרד משקפת ומשקללת בתוכה את כלל המיזם".
15 מספר זה אינו כולל את כ-110 הדונמים הנוספיםהמיועדים למלונאות.
לעיל משרד הבינוי והשיכון 361 .
בתשובתו מספטמבר 2007 כי בשומה של המגרש למלון הובאה בחשבון השבחה של מגרשי הגולף.
משרד מבקר המדינה מעיר כי השמאי הממשלתי אמנם ציין בשומה למלון כי אחד השיקולים להערכת השווי היה שהמלון יהיה סמוך למגרשי הגולף ויהיה חלק מקומפלקס תיירות גולף, ואולם בבדיקת תחשיב השומה לא נמצא שהוא נתן לכך ביטוי כספי.
בדצמבר 2004 עשה השמאי הממשלתי שומה של המגרשי ם.
לפי הנחיית המינהל, השומה נעשתה לקרקע ששטחה של 865 דונם, בהתאם להחלטה 1009 .
מדוח השמאי עולה כי לדעתו שווי דונם באזור הנדון (בהתבסס על עסקות מכר של שטחים חקלאיים סמוכים, ובהתחשב בשימוש המבוקש) הוא כ- 8,000 דולר, ולפיכך הוא אמד את שווי הקרקע בכ-30 "מיליון שח.
באפריל 2005 התקיימה פגישה בין נציגים של היזמים והמושב למינהל, בין היתר בנושא השומה.
ממסמכי המינהל עולה שהנציגים טענו בפגישה, כי נוכח השומה האמורה ספק אם המיזם יוקם.
עוד טענו, כי יש לערוך שומה חדשה מאחר שחלוקת השטחים במיזם עתידה להיות שונה: 674 דונםבלבד ישמשו למסלולי גולף, ויתר השטח ישמש לחקלאות "הכלואה" בין המסלולים, ולמאגרי מים להשקיית המגרשים.
כשלושה שבועות לאחר מכן פנה רואה חשבון מטעם המושב אל אחד מעוזרי שר התמ"ת דאז, מר אהוד אולמרט, שהמינהל פעל אז במסגרת משרדו, בבקשה כי יקדם את הטיפול בפניית המושב לערוך שומה חדשה.
בתגובה השיב העוזר כי הפנייה התקבלה במינהל ותטופל בידי השמאי הממשלתי יחד עם השמאי של מחוז הצפון במינהל.
ביולי 2005 פנה המינהל שוב לשמאי הממשלתי בבקשה לקבל שומה חדשה בהתאם לחלוקה החדשה שביקשו היזמים והמושב, וציין כי מדובר בשומה לשטח כולל של 1,098 דונם17 מהם 674 ( דונם מיועדים למסלולי הגולף (כפי שביקשו נציגי היזמים), והיתר424 דונם) מיועדים לנטיעות, לעיבוד חקלאי ולמאגרי מים.
בספטמבר 2005 עשה השמאי הממשלתי שומה חדשה של המגרשים שהסתכמה ב-25 מיליון ש"ח.
בדיקת תחשיבי השומה העלתה שאומדן הערך של דונם בשטחים שאינם מיועדים למסלולים עקב השימוש החקלאי המיועד להם, היה כשליש מאומדן הערך של דונם במסלולי הגולף.
משום כך יצא כי אף שהשומה החדשה נגעה להקצאת שטח גדולה יותר, סכומה היה נמוך יותר.
לפי חישובי משרד מבקר המדינה, בשל ההיענות לבקשת היזמים צומצמה למעשה השומה (לשטח של 1,098 דונם) בכ-13 .
מיליון ש"ח יש לציין כי לפי כללי שמאות מקובלים שומה אמורה להתחשב בזכויות שמוקנות על פי תכנית המתאר.
במקרה זה לפי התכניות ייעודו של השטח הוא לגולף.
לכן, גם אם בכוונת היזמים שלא לנצל חלק מהשטח למטרת גולף עדיין עליהם ל שלם לפי שומה המותאמת לשימוש המיטבי בקרקע, דהיינו גולף.
יתרה מזו, השטחים החקלאיים לכאורה "כלואים" בתוואי המגרשים בגדלים שונים שאינם סימטריים, ולמעשה הם חלק מן המגרשים והם לא סומנו בתכנית על פי גוש וחלקה כשטחים חקלאיים, כך שאם ירצו היזמים להשתמש בהם לגולף הם לא יצטרכו ליזום שינוי בתכנית.
17 שכן בתוך כך התקבלה במאי 2005 החלטה 1050 .
שהגדילה את ההקצאה 362 דוח שנתי58ב .
משרד מבקר המדינה מעיר כי מן האמור לעיל יוצא שההבחנה בין מסלולי הגולף לשטחים האחרים, שלפיה שטחים אלה אינם מיועדים לגולף, הייתה מלאכותית.
על כן, לא היה על המינהל להנחות את השמאי הממשלתי לערוך את השומה בהתאם לאותה הבחנה, אלא לבחון אותה בהתאם למכלול הנסיבות ובהתחשב בייעודו של השטח כולו לגולף לפי התכנית המפורטת.
משלא עשה כן, עולה החשש שההנחיה שנתן המינהל לשמאי הממשלתי לפעול בהתאם לבקשת היזמים לא ניתנה משיקולים ענייניים.
בדצמבר 2005 הגיש בא כוח השותפות שהקים המושב עם היזמים, השגה על השומה.
להשגה צורפה חוות דעת של שמאית מטעם השותפות שהעריכה את שווי הקרקע במאי 2005 בכ-1.
2 מיליון דולר, שערכם היה אז כ-5.
2 מיליון ש"ח, לפי שווי קרקע לעיבוד חקלאי באותו אזור.
בפברואר 2007 דן בהשגה מנהל לשכת חיפה והצפון (שהוא השמאי הבכיר בה) והעריך את שווי הקרקע בכ -11.
5 מיליון ש"ח, לעומת כ -30 מיליון ש"ח בשומה המקורית.
בחוות דעתו ציין מנהל הלשכה כי מאחר שמדובר בעסקה שעניינה הרשאת שימוש למטרת גולף בלבד, הערכות על בסיס שווי מכר של קרקע חקלאית או על בסיס מחיר השכרתה לצורכי עיבוד חקלאי, אינן רלוונטיות.
לפיכך, ובהיעדר עסקות אחרות בנות השוואה, הוא העריך את שווי השימוש בקרקע על בסיס נתון מהסכם שנעשה בעניין זה בין המושב לחברה בשנת 2001 , והוא התמורה שהמושב עתיד לקבל בגין העברת זכויות השימוש בקרקע זו לשותפות האמורה.
כאמור, המושב והיזמים הם גופים הקשורים זה לזה בשתי שותפויות לצורך הקמת המיזם.
על כן קיימים ביניהם אינטרסים ותמורות נוספות שיבואו לידי ביטוי במיזם המשותף ולא באו לידי ביטוי בהסכם האמור ואפשר שמרכיב זה או אחר משווי הקרקע מגולם בהן.
לדעת משרד מבקר המדינה, בנסיבות אלה לא היה ראוי שהשמאי שצריך לאמוד את ערך הקרקע למינהל יעשה שומה על בסיס הסכם בין צדדים קשורים, שכן אין זה מן הנמנע שהתמורה שנקבעה ביניהם בהסכם האמור לא שיקפה את מלוא שווי הקרקע למינהל בגין הקצאתה לשימוש האמור.
בתשובתו מספטמבר 2007 מסר מנהל הלשכה שכל צד בהסכם האמור הוא ישות משפטית נפרדת ו"כל עוד התוצאה מבטאת ערך סביר לדעתו המקצועית של עורך השומה אין לראות בכך חוזה 'בעייתי' בבסיסו.
עוד מסר כי הוא אינו סבור שכל הסכם בין בעלי עניין פסול מעיקרו מלשמש בסיס לשומה וכי במקרה דנן הוא מצא שבסיס ההסכם הוא יותר מסביר.
כן ציין שההסכם אושר בידי כונס הנכסים הרשמי ובידי בית המשפט המחוזי.
בתשובתו מאוקטובר 2007 הוסיף מנהל האגף לשומת מקרקעין במשרד המשפטים (להלן- השמאי הממשלתי הראשי) בעניין זה כי "שמאי מקרקעין יכול בהחלט לתת משקל בשומתו למחיר או לנתון כלכלי שנקשר בנכס הנשום עצמו.
וזאת בתנאי שההסכם הוא בעל רמת תוקף מספיקה לדעת השמאי", וכי מתשובתו של מנהל הלשכה "עולה כי נתן דעתו בעת עריכת השומה לרמת התוקף של ההסכם ומצא אותה ראויה ולפיכך הגישה בה נקט ראויה מבחינה שמאית".
לדעת משרד מבקר המדינה, היה אפשר להשתמש בנתוני ההסכם לצורך השומה אם הם היו בגדר מרכיב המשוקלל בה עם נתונים נוספים, אך לא היה ראוי להסתמך עליו כמרכיב יחיד בתחשיב השומה, בייחוד כשמדובר בהסכם בין צדדים הקשורים ביניהם בעניינים נוספים.
השוואה בין השומות שנעשו למגרשים מצביעה על פערים גדולים מאוד בין שומה לשומה המגיעים לכדי מאות אחוזים - לפי שומת השמאי הממשלתי ערכם של המגרשים הוא כ-30 מיליון ש"ח, לעומת כ-11.
5 מיליון ש"ח לפי שומת מנהל הלשכה וכ-5.
2 מיליון ש"ח לפי השמאית מטעם היזמים.
עוד יצוין כי השמאים שעשו את השומות השונות העידו שהכנתן הייתה כרוכה בקשיים רבים, בעיקר עקב המידע המועט על עסקות מסוג זה.
לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח האמור לעיל ובהתחשב בכך שבענף הגולף עלו לאחרונה יוזמות שונות שיש להניח ששמאי ממשלתי זה או אחר יידרש אליהן בעתיד, ראוי שהאגף לשומת מקרקעין במשרד המשפטים יבחן את נושא השומה בתחום זה בכללותו, בהתחשב בתקנים בין-לאומיים, ויקבע עקרונות להכ נת שומה בתחום זה.
בתשובתו מאוקטובר 2007 מסר השמאי הממשלתי הראשי כי בשנת 2008 מתוכנן לקבוע קווים מנחים במגוון רב של תחומים שהיקף הפעילות בהם נאמד במאות מיליוני ש"ח, והוא מקווה שלאחר השלמתם יהיה אפשר לקבוע גם קווים מנחים בתחום הגולף, שהיקף הפעילות בו נאמד בעשרות מיליוני ש"ח.
שומת המגרש למלון בפברואר 2006 עשה השמאי הממשלתי שומה למגרש המיועד למלון.
השומה נעשתה, לפי הנחיית המינהל, לקרקע ששטחה 101 דונם והסתכמה בכ-16.
מיליון ש"ח נמצא כי בספטמבר 2005 הופקדה בוועדה המחוזית תכנית מפורטת מטעם המושב שמטרתה שינוי ייעוד של שטחים מסוימים בגודל כולל של כ-13 דונם באזור המלון מייעוד של דרך ושל שטח ציבורי פתוח לייעוד של מלונאות ונופש, וזאת עקב אילוצים שהעלו המתכננים מטעם היזמים לאחר שהחלו לעסוק בתכנון המפורט של המלון.
יצוין שהמינהל חתם על התכנית אבל במועד סיום הביקורת טרם ניתן לה תוקף.
משרד מבקר המדינה מפנה את תשומת לב המינהל, שאם תאושר התכנית יעמוד לרשות השותפות לצורך הקמת מלון, מגרש שגודלו כ -114 דונם, כלומר שטח גדול יותר מזה שהמינהל הקצה לה בחוזה ביניהם ואשר לפיו נקבעה השומה.
במקרה זה יהיה על המינהל לבחון בין היתר אם צריך לתקן את ההסכם ולעדכן את השומה בהתאם לכך.
זהות המשקיעים הזרים לפי החלטה מס' 342 של מועצת מקרקעי ישראל, הקניית זכויות במקרקעין לזרים טעונה אישור של יו"ר המועצה לפי המלצת ועדת משנה של המועצה.
בנוגע לזרים הזכאים לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש"י- 1950 (להלן - חוק השבות), לא נדרשת המלצה של ועדת המשנה.
מאחר שהחברה השותפה למושב בעסקות עם המינהל, היא חברה רשומה בארה"ב 364 דוח שנתי58ב .
שחלק מבעלי מניותיה בה הם בגדר זרים בהתאם לתנאי ההחלטה האמורה, היה על המינהל לקבל את ההמלצה והאישור האמורים.
באוגוסט 2004 העביר המינהל לוועדת המשנה בקשה לקבל אישור לביצוע עסקה עם החברה האמורה.
בבקשה צוין שכל בעלי המניות בחברה, למעט זר אחד המחזיק 5% ממניותיה, "הינם תושבי ישראל או יהודים תושבי ארה"ב הזכאים לעלות לישראל עפ'י חוק השבות".
הבקשה הסתמכה על תצהיר היועץ המשפטי של השותפות שהקימו המושב והחברה, ועלה ממנה בין היתר ששני בעלי המניות העיקריים בחברה מחזיקים את מניותיהם בנאמנות להם ולבני משפחותיהם.
בספטמבר 2004 המליצה ועדת המשנה לאשר את הבקשה ובאותו חודש אישר אותה יו"ר המועצה.
לא נמצא שהמינהל דרש לקבל מהשותפות פירוט של כל אותם בני משפחה שמניותיהם הוחזקו בנאמנות, וממילא לא הוגשו הפרטים הללו לוועדת המשנה.
לדעת משרד מבקר המדינה, היה על המינהל לעשות כן ולא להסתמך על המידע הכללי שמסרו היזמים בעניין זה.
כאמור אישרה הנהלת המינהל באוגוסט 2006 את עסקת מגרשי הגולף ובדצמבר אותה שנה את עסקת המלונאות.
מס יכומי עסקות אלה עולה כי בעניין זהות המשקיעים הסתמכה הנהלת המינהל, לצורך אישור העסקות, על האישור שנתן יו"ר המועצה בספטמבר 2004 , ואולם הביקורת העלתה כי מאז השתנה שיעור המניות המוחזקות בידי זרים בחברה השותפה למושב, כמפורט להלן.
בדצמבר 2005 העביר היועץ המשפטי של השותפות למינהל, לצורך קידום העסקות, פרטים הנוגעים לרישום השותפויות של החברה האמורה עם המושב, ומהם עולה כי חלקו של הזר במניות החברה עלה מ-5% ל-8% וכי לבעלי המניות בחברה צורף עוד זר שאינו זכאי לעלות לישראל מכוח חוק השבות והוא מחזיק ב- 2.
ממניותיה יוצא אפוא כי הנתונים שבהסתמך עליהם אושרו העסקות השתנו ואינם משקפים עוד את חלקם האמיתי של הזרים בחברה, שהוכפל מאז ספטמבר 2004 ועלה על 10% .
בהתאמה גדל גם חלקם היחסי של הזרים בשותפויות עם המושב והוא גדול מ-5% בשותפות הנוגעת למגרשי הגולף וליותר מ - 7.
7% בשותפות הנוג עת למלונאות.
לדעת משרד מבקר המדינה, נוכח האמור לעיל ומאחר שגם בעבר נמצאו ליקויים בטיפולו של המינהל בנוגע להקניית זכויות במקרקעין לזרים18 , מן הראוי שטרם אישור של הסכמים מסוג זה, ידרוש המינהל לקבל מידע מעודכן על חלקם המדויק של הזרים בעסקות.
כך יהיה אפשר להבטיח שהחלטות המינהל או המועצה בנוגע לעסקות כאלה יהיו מבוססות על נתונים עדכניים.
בתשובתו אישר המינהל כי אכן "היה צריך לקבל נתונים עדכניים לזהות המשקיעים הזרים בעת אישור העסקה".
תכנון הרכיב המלונאי .
למשרד התיירות תקנים לתכנון מתקני אכסון תיירותיים ובכללזה בתי מלון וכפרי נופש.
יזמים המבקשים המלצה של המשרד לקבלת סיוע ממשלתי להקמת מיזם תיירותי ובכלל זה מלון או כפר נופש, נדרשים לעמוד בתקנים אלה.
לפי התקנים, הגודל המרבי המותר של יחידת אירוח הוא 68.
5 מ"ר "נטו" (ללא קירות וכיו"ב), והותרו סטיות מהתקן בשיעור שאינו גדול מ-10% .
באפריל 2005 ,הציגו נציגי היזמים לפני המשרד את החלוקה המתוכננת של חדרי המלון ולפיה בדעתם להקים: 10 יחידות בגודל של 160 ,מ"ר139 יחידות בגודל 80 ,מ"ר60 יחידות בגודל60 מ"ר ו-148 יחידות בגודל40 .
המשרד אישר את החלוקה האמורה יוצא אפוא כי חלוקת היחידות שהמשרד אישר חרגה מן התקנים שהוא קבע.
בתשובתו מסר המשרד כי בנוגע ל-10 היחידות בגודל של160 מ"ר הוחלט לאפשר ליזמים לחרוג מן התקנים לאחר שהצוות המקצועי במשרד הגיע למסקנה שהתקנים אינם מתאימים לדרישות בתחום "מלונות גולף".
אשר ליחידות בגודל של 80 מ"ר ציין המשרד כי מדובר בגודל "ברוטו" בשעה שהגודל שקבוע בתקנים ( 68.
5 מ"ר) הוא "נטו" ולכן יש פער בין הגודל התקני לבין הגודל שאושר.
משרד מבקר המדינה מעיר כי משקבע המשרד תקנים היה ראוי שידבק בהם.
אמנם לעתים תיתכן הצדקה עניינית לחריגת מה מתקנים, אולם חריגה כזאת צריכה להיעשות לפי הליך שייקבע בכללים.
עוד יש להעיר כי הסכמה עם יזמים על גודל "ברוטו" בשעה שבתקנים הכוונה לגודל "נטו" יוצרת אי-בהירות ומקשה על קיום בקרה ראויה בעניין זה.
כאמור, המינהל רשאי לתת זכויות במקרקעין בפטור ממכרז לצורך הקמת מיזם תיירותי, לפי המלצת הוועדה המשותפת ובהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו בתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג- 1993 .
לפי נוהלי ועדה זו הדיון בבקשה של יזמים לקבל המלצה להקצות להם קרקע כאמור יתקיים לאחר שהיא נבדקה בידי משרד התיירות ובידי המחוז הרלוונטי במינהל.
בספטמבר 2001 הגישה חברה א' (להלן- החברה) לוועדה המשותפת בקשה להקצות לה, ללא מכרז, קרקע ששטחה כ- 1,000 ,דונם באזור באר אורה שבתחום המועצה האזורית חבל אילות שמצפון לאילת.
מדובר בקרקע שבניהול המינהל.
בבקשה ציינה החברה כי בכוונתה להקים על הקרקע מיזם הכולל מגרש גולף בגודל של כ -300 דונם, מועדון גולף, מלון, כ -60 יחידות מגורים צמודות קרקע אשר יהיו חלק מהיישוב הקהילתי המתוכנן לקום, וכן שטחי נוי וחקלאות.
את ההשקעה במיזם אמדה החברה בכ-32 .
מיליון דולר 366 דוח שנתי58ב .
לפי נוהלי משרד התיירות, לקראת גיבוש עמדתו בנו גע לבקשות של יזמים המופנות לוועדה המשותפת, נבחנת הבקשה בוועדה פנימית שלו המכונה ועדה לבדיקת תכניות.
ועדה זו דנה בין היתר בבקשות להרשאה לתכנון.
לפי נוהלי הוועדה הפנימית, את החלטותיה, הנימוקים להן ופרוטוקול הישיבה שבה התקבלו, יש להגיש לאישור המשנה למנכ"ל המשרד, ומשאישר אותם יהיו המלצותיה בגדר עמדת המשרד.
התברר שבמאי 2002 הוצג המיזם לפני הוועדה לבדיקת תכניות.
כשבועיים לאחר מכן הודיע אגף התכנון במשרד במכתב לנציג החברה, כי המשרד תומך במתן הרשאה לתכנון מנימוקים שפורטו באותו מכתב ובתנאים מסוימים.
הביקורת העלתה ש המשרד לא פעל לפי נהליו: לא נמצאו מסמכים בדבר דיון שהתקיים בוועדה לאחר הצגת התכנית ולא נמצאו החלטה ופרוטוקול מאושרים בידי המשנה למנכ"ל, שלפיהם הייתה אמורה להיקבע עמדת המשרד.
משרד מבקר המדינה מעיר כי נוכח העובדה שמדובר בבקשה לפטור ממכרז, הנושא בחובו הטבה למקבל הפטור, היה ראוי להקפיד הקפדת יתר על קיום נהלים אלה.
כאמור לעיל, קודם לדיון בוועדה המשותפת נבדקת הבקשה גם במחוז הרלוונטי במינהל במהלך שנת 2002 גיבש מחוז הדרום של המינהל (להלן- המחוז) את עמדתו בנדון ולפיה הוא ימליץ לתת לחברה הרשאה לתכנון בתנאי שיחידות המגורים לא ייכללו במיזם, מאחר שאי אפשר להקצותן ללא מכרז.
בעקבות עמדת המחוז האמורה הגישה החברה באפריל 2003 בקשה מתוקנת לוועדה המשותפת שכללה בקשה לקבלת הרשאה לתכנון מגרש הגולף ומועדון הגולף ובקשה להקצאת קרקע למלון.
הבקשות הללו לא כללו יחידות מגורים.
ביולי 2003 הובא הנושא פעם ראשונה לדיון בוועדה המשותפת ובו הוחלט "להמשיך ולהתקדם בנתיב של מתן הרשאת תכנון".
בספטמבר 2003 המליצה הוועדה לאשר עקרונית הרשאה לתכנון מגרש הגולף ומועדון הגולף בשטח כולל של כ-770 דונם ובלבד שלא יכללו מגורים, וכן המליצה להקצות קרקע בגוד ל של כ-40 .
דונם להקמת המלון (א) לפי ההנחיות הכלולות במדריך למשקיע שפרסם משרד התיירות, כשיזם מבקש הרשאה לתכנון מהוועדה המשותפת, יכול המשרד להביא את הבקשה לדיון בוועדה ולהמליץ לקבל אותה רק לאחר אישור הפרוגרמה של המיזם ובדיקת יכולתו הפיננסית של היזם בידי הבנק לפיתוח התעשייה.
הבדיקה העלתה כי למרות ההנחיות האמורות הביא המשרד את הנושא לדיונים בוועדה המשותפת והמליץ על מתן הרשאה עוד בטרם אישר את הפרוגרמה ובלי שיכולתה הפיננסית של החברה נבדקה בידי הבנק האמור, וכל זאת בלא שהובאו נימוקים לחריגה מההנחיות.
לדעת משרד מבקר המדינה, בנסיבות אלה לא היה מקום שהמשרד ימליץ לקדם את הטיפול בהרשאה.
(ב) להקמה של כמה מיזמי גולף באזור אחד עשויות להיות השפעות על כדאיותם הכלכלית, ואכן בוועדה המשותפת הועלה הצורך לבחון את ההשפעות נוכח העובדה שהיא כבר אישרה משרד הבינוי והשיכון 367 .
הקמת מגרש גולף במיזם "אקווריה", אף הוא בחבל אילות.
למרות זאת לא נמצא שהמשרד או המינהל בחנו את הדבר בטרם החליטו להמליץ על מתן ההרשאה לתכנון.
בתשובתו מנובמבר 2007 ציין המינהל כי "עובדת קיומן של מספר הצעות להקמת מיזמי גולף באזור אילת הועלה ע"י מנהלת המחוז באחת הישיבות בוועדה המחוזית, א שר עפ"י מיטב זכרונה תגובת הוועדה הייתה כי הנושא אינו תכנוני אלא כלכלי וראוי שייבדק ע"י גורמים מוסמכים במשרד התיירות".
עוד ציין כי "מתחמי הגולף המקודמים אינם בעלי אופי זהה ואמורים לשרת אוכלוסיות בעלי אופי שונה".
משרד מבקר המדינה מעיר כי היה ראוי לקיים דיון מקיף בנושא זה גם בהתחשב בכך שמיזם גולף נוסף, שלישי, שהמינהל הקצה לו קרקע באזור אילת לא יצא אל הפועל, ובאותה העת היה העניין תלוי ועומד בבית המשפט 19 .
זאת ועוד, נוכח עתודות הקרקע הגדולות הנדרשות למיזמי גולף, יש לריכוז מיזמים באזור אחד גם היבט תכנוני, ועל המינהל, המופקד על ניהול קרקעות המדינה, להתחשב בו.
במהלך שנת 2004 ניסה היזם לשכנע את המינהל ואת המשרד להסכים שהמיזם יכלול גם יחידות מגורים, ואולם לא הושגה הסכמה בעניין זה ובינואר 2005 אישרה הנהלת המינהל את ההרשאה לתכנון לפרק זמן של שנתיים ללא יחידות מגורים.
במרס אותה שנה קיים המינהל ישיבה עם נציגי החברה, ובה נדון שוב נושא שילוב יחידות המגורים.
מסיכום הישיבה עולה שהמינהל הבהיר לחברה כי שילוב כזה יתאפשר רק באמצעות מכרז פומבי וכי במקרה כזה תבוטל ההרשאה לתכנון.
כן סוכם שיהיה על החברה להודיע למינהל בתוך שבועיים אם בכוונתה לממש את ההרשאה כפי שאושרה (ללא מגורים) או שבכוונתה להתמודד במכרז.
בדצמבר 2005 פנתה החברה למנכ"ל המשרד בבקשה לשנות את ההרשאה באופן ששטח מתחם הגולף יוגדל לכ-950 " דונם ויכלול יחידות אכסון מלונאי מיוחד בשיטה של ease L back"20 או " ime sharingT"21, שגוד לן ינוע בין 80 מ"ר ל -300 מ"ר.
יצוין שגדלים אלה חורגים מן הגדלים המרביים ליחידות אכסון שנקבעו בתקן של המשרד22 .
בפברואר 2006 התכנסה הוועדה המשותפת לדון שוב במיזם והחליטה לבטל את ההרשאה לתכנון לאחר שהתברר לה שהחברה עדיין לא חתמה על חוזה הרשאה וממילא לא מימשה אותה.
בתגובה פנתה החברה למשרד ולמינהל בבקשה לקיים דיון חוזר בנושא.
בספטמבר 2006 הועלה הנושא לדיון בוועדת משנה של הוועדה המשותפת (על ההבדלים ביניהן ראו להלן) וסוכם שהנושא יובא לדיון בוועדה המשותפת.
באוקטובר 2006 נידון הנושא בוועדה המשותפת והוחלט כי תאוש ר הרשאה לתכנון לשנה למגרש גולף ולאכסון מלונאי מיוחד, ואם יתברר שאישור התכנית המפורטת אינו בסמכות ועדה מקומית תאושר ההרשאה לשנתיים.
כן נקבע שהתנאים לביצוע העסקה (גודל יחידות האכסון, אופן ניהולן וכיו"ב) יגובשו בוועדת המשנה.
לעיל 20 לפי הגדרות המשרד, הכוונה ל"בית מלון שיחידותיו או חדריו מצויים בבעלות פרטית של רוכשי היחידות ומוחכר ים בחזרה במסגרת ניהול לחברת הניהול של המלון לתקופה של לפחות 9 .
"חודשים בשנה, בה יועמדו היחידות לרשות הציבור הרחב במסגרת המאגר המלונאי 21 לפי הגדרות המשרד מדובר ב"שיטה המאפשרת למספר רב של נופשים לרכוש זכות שימוש בכל אחת מיחידות האירוח של המלון, לתקופת זמן מוגדרת (בד"כ שבוע) כאשר זכות זו ניתנת לרישום בלשכת רישום המקרקעין".
ראו לעיל, בפרק על תכנון הרכיב המלונאי במיזם בכפר חיטים 368 דוח שנתי58ב .
(א) נמצא כי בהחלטה האמורה לא צוין גודל השטח.
לדעת משרד מבקר המדינה, מתן אישור להקצאת קרקע ליזם בלי לציין במפורש את גודל השטח, גם אם מדובר באישור מחודש או עקרוני בלבד, אינו מתיישב עם סדרי מינהל תקין, בייחוד נוכח העובדה שקודם לכן ביקשה החברה להגדיל את השטח שיוקצה לה.
(ב) אישור בדבר איתנות פ יננסית : אחד המסמכים שדורש המשרד מיזם לצרף לבקשה שנדונה בוועדה המשותפת, הוא אישור מבנק על איתנותו הפיננסית.
כאמור, בקשתה הראשונה של החברה הוגשה בשנת 2001 ,.
היזם צירף אליה בין היתר אישור מבנק שיש ביכולתה של החברה לממן השקעה בסך של כ-5 מיליון דולר.
יצוין שבאותה העת כללה הבקשה גם הקמת יחידות מגורים והתמורה ממכירתן הייתה אחד המקורות למימון ההשקעה.
התברר שכאשר בקשת החברה להרשאה לתכנון נידונה מחדש בוועדה ב- 2006 , לא דרש המשרד מן החברה אישור מעודכן מן הבנק.
לדעת משרד מבקר המדינה, היה על המשרד לעשות כן בייחוד בגלל הזמן הרב שעבר מאז ונוכח העובדה שבקשתה המתוקנת של החברה כוללת הקמת יחידות אכסון מלונאי מיוחד שהתמורה הצפויה ממכירתן קטנה משל יחידות מגורים.
מהשתלשלות העניינים המתוארת לעיל עולה שמלכתחילה הייתה מטרת החברה להקים יחידות מגורים בצמוד למתחם הגולף ורק לאחר שהתברר שאי אפשר לקבל לשם כך פטור ממכרז הציעה החברה להקים יחידות אכסון מלונאי מיוחד.
מאוקטובר 2006 ואילך התקיימו דיונים אחדים במשרד ובוועדה המשותפת כדי לקבוע את התנאים המיוחדים לביצוע העסקה ובכלל זה קביעת הגבלות כדי למנוע שילוב מגורים במיזם.
במאי 2007 החליטה הוועדה בין היתר כי היזם או חברת הניהול של המלון יהיו בעלים של לפחות 30% ,מכלל יחידות האירוח כי כל השטחים הציבוריים במיזם ירשמו על שמם או יוצמדו לשטחיהם וכי בניית המיזם, ניהולו ותפעולו ייקבעו בהתאם לתקני המשרד שיהיו בתוקף בעת מתן האישור.
עד מועד סיום הביקורת, יולי 2007 .
, לא נקבעו סופית כל התנאים בתשובתו מאוקטובר 2007 מסר המשרד כי אנשיו קיימו פגישות אחדות עם אנשי המינהל כדי ללבן את נושא התכנון ולמנוע אפשרות שיוקם מיזם תיירותי עם מגורים, וכי בדיון שקיימו ביניהם בספטמבר 2007 סוכם שהיזם יגיש תכניות לוועדות השונו ת רק אחרי שיאושרו בוועדה, וכל זאת נוסף על התנאים שנקבעו במאי 2007 .
לדעת משרד מבקר המדינה, כדי שלא יישנה ניסיון של יזמים לשלב מגורים במיזם גולף שלא לפי ההסכם עמם, שומה על המינהל ועל המשרד להקפיד שהתנאים שייקבעו בסופו של דבר לביצוע העסקה יעוגנו בהסכמים ובביטחונות באופן שיבטיח כי היחידות שיוקמו ינוהלו כמלון, שבגינו ניתן הפטור ממכרז.
היבטים הנוגעים לסדרי ניהול הוועדה המשותפת .
כאמור, הובא מיזם באר אורה לוועדה המשותפת ולוועדת משנה שלה.
משרד מבקר המדינה בחן את ההבדלים בין הוועדה המשותפת לוועדת המשנה והעלה כ י בשנת 1999 ,החליטה הוועדה המשותפת שכדי ליעל את עבודתה תתנהל העבודה באמצעות ועדה עליונה שהיא למעשה הוועדה המשותפת וחבריה הם מנכ"ל המשרד, מנהל המינהל ונציגי האגפים משרד הבינוי והשיכון 369 .
הרלוונטיים בשני הגופים, ובאמצעות ועדת משנה שחבריה יהיו אותם נציגי אגפים אולם בראשה יעמדו סמנכ"ל המשרד וסגן מנהל המינהל.
עוד הוחלט אז כי ייקבעו בכתב הסמכויות של כל ועדה וסדרי עבודתה.
למרות האמור לעיל לא נמצא שנקבעו כללים בעניין זה.
גם בנוהלי הוועדה המשותפת לא נמצאו כללים כאלה.
לדעת משרד מבקר המדינה, משהוחלט לקיים מסגרת של ועדת משנה, היה ראוי שסמכויותיה יובהרו ויעוגנו בנהלים.
יוצא שבעניין המיזם בבאר אורה דנה בין היתר ועדת המשנה בלי שנקבעו סמכויותיה.
יש להעיר כי בכמה מהפרוטוקולים של הוועדות שדנו במיזם אין פירוט של הנוכחים בדיון ולפיכך אין לדעת אם הוועדה שדנה בהם הייתה הוועדה המשותפת או ועדת המשנה.
זאת ועוד, בתכתובות פנימיות במשרד ובמינהל הצביעו גורמים בשני הגופים על בעיות מסוימות בסדרי עבודת הוועדה המשותפת.
להלן פרטים: (א) מספר הנושאים לדיון ותיעוד ההחלטות : במכתב מיולי 2005 של המשנה למנכ"ל המשרד אל מנהל המינהל צוין כי מספר הנושאים שנדונו בכל ישי בה של הוועדה המשותפת הוא רב מדי.
כן עולה מן המכתב כי נוסח ההחלטות של הוועדה אינו נכתב ונחתם בתום הישיבה והדבר גורר אחריו "אשמות הדדיות לא מכובדות על שיפוץ החלטות".