HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
לא דרשה תשלום בגינו בכך כשלה רמ"י בכל הנוגע ל אחריותה הציבורית ולתפקידה כגורם המפקח על השימוש בקרקעות כנדרש בחוק ובהתאם לחוזי החכירה.
על רמ"י להפנות משאבים לטיפול בסוגיה זו ולייחד תשומת לב רבה במישור הניהולי כדי להבטיח כי הקרקעות המיועדות למטרות ציבוריות משמשות בהתאם לייעודן.
אם חוכר משתמש למטרה מסחרית בקרקע שהוקצתה לו למטרה ציבורית בלבד, על רמ"י לאכוף את הפסקת השימוש האמור או לדרוש השבתה בהתאם להחלטות המועצה.
היעדר מדיניות בנוגע להשכרת נכסים לצד שלישי .
מדיניות ניהול המקרקעין שלפיה פועלת רמ"י באה לידי ביטוי בהחלטות המועצה, בהחלטות הנהלת רמ"י ובקביעת נוהלי עבודה.
המדיניות משתקפת בתכניות העבודה של רמ"י ובכלל זה בקביעת סדרי העדיפויות שלפיהם היא פועלת; פיקוח ומעקב אחרי השגת יעדי מדיניות הם מרכיב הכרחי ביישומה.
בכל הנוגע להקצאת קרקע למוסדות ציבור למטרות ציבוריות, כאמור, מדיניות המועצה מתבטאת בעיקר בקביעה העקרונית שלפיה לבעל זכויות חכירה בקרקע שנמסרה למטרה ציבורית תוקנה הזכות על הקרקע רק כל עוד היא תשמש למטרה שלשמה ניתנה, ולה בלבד, וכן שאין לתת לחוכר אשר קיבל את הקרקע בתנאים ייחודים הטבה כלכלית ניכרת אם הקרקע אינה משמשת עוד למטרות ציבוריות, או אם שונה ייעודה על פי תכנית מתאר לייעוד אחר.
דרג המטה ברמ"י, ובעיקר אגף העסקאות, מקשרים בין המועצה לדרג הביצועי - המרחבים של החטיבה העסקית.
עליו לפקח על אופן הביצוע של מדיניות הקצאת הקרקע, ובכלל זה למפות את הסיכונים ולדווח למועצה באיזו מידה הושגו יעדי המדיניות ואם יש צורך לעדכנם.
על המועצה לדון בדיווחיו של דרג המטה ולקבל החלטות בהתאם לכך.
משנת 1969 קיבלה המועצה כמה החלטות שבמסגרתן נקבעו הכללים והתנאים בדבר הקצאת קרקע למוסדות ציבור למטרה ציבורית.
בהחלטות אלו20 מוגדר השימוש שמוסדות ציבור, לרבות עמותות, יכולים לעשות בקרקע שהוקצתה להם בעבור מטרות ציבוריות, ובכלל זה שימוש למטרות דת, תרבות, חינוך, מדע ובריאות.
מתוכן, בהחלטה 1105 נקבע כי אם נעשה בקרקע שימוש שונה מזה שאושר לעשות בה, על המוסד להשיב את הקרקע לרמ"י.
על פי ההחלטות לא נאסר על המוסד להשכיר את הקרקע לצד שלישי בעבור מטרות ציבוריות, לרבות תמורת גביית דמי שכירות, ולא הוגבל גובה דמי השכירות.
בפועל לעתים מוסדות שקיבלו מקרקעין - משאב לאומי, בפטור ממכרז ו/או בדמי חכירה מופחתים - השכירו אותו לצד שלישי במחירי .
20 החלטה 1105 ממרץ 2007 היא העדכנית ביותר בנושא.
רשות מקרקעי ישראל | 1281 .
שוק21, ורמ"י לא בחנה אם הדבר הולם את תכלית ההקצאה וכיצד הדבר עשוי להשפיע על הקופה הציבורית.
מועדון לקשישים בהרצליה .
בפברואר1969 החליטה הנהלת רמ"י להקצות קרקע בהרצליה (להלן - הנכס) לחברת העובדים לשם הקמת מועדון נוער והפעלתו.
ההחלטה בדבר הקצאת הקרקע התקבלה על סמך המלצה של משרד החינוך לפטור ממכרז פומבי.
ביוני 1984 נחתם בין הצדדים חוזה לחכירת קרקע ששטחה 2,935 מ"ר.
החוזה נחתם לתקופה של 49 שנים22, ונקבע בו שדמי החכירה השנתיים יהיו בשיעור של 2% .
מערך הקרקע על פי ייעודה הציבורי בחוזה החכירה נקבע כי הקרקע תשמש למועדון נוער וכי אסור לחוכר להשתמש בה למטרה אחרת בלא לקבל את הסכמתה של רמ"י.
עוד נקבע בחוזה כי אם החוכר לא ישתמש בכל שטח הקרקע או בחלקו לפי החוזה, או אם לא יהיה צורך להמשיך להשתמש בקרקע למטרה שלשמה היא הוחכרה או אם הוא לא יזדקק לשטח לצורכי מטרת החכירה, תהיה רמ"י רשאית לבטל את החוזה ולקבל את הקרקע לרשותה ולחזקתה.
אם כן, הקרקע הוקצתה למטרה ציבורית בלבד - הקמת מועדון נוער והפעלתו, ולשם השגתה של מטרה זו ניתנו לחברת העובדים הטבות בהקצאת הקרקע, לרבות תשלום דמי חכירה מופחתים.
מתיק הנכס ברמ "י עלה כי לפחות מ שנת 1998 השכירה החוכרת - חברת העובדים - את הנכס על מחובריו במחירי שוק לצד שלישי - עיריית הרצליה (להלן - העירייה), וזו מפעילה בו מועדון קשישים .
באוגוסט2010 פנתה העירייה לרמ"י וביקשה שהנכס יוחכר לה במישרין, כשיסתיים חוזה החכירה עם חברת העובדים .
הבקשה לא אושרה, והמחלקה המשפטית של רמ"י ציינה במסמך פנימי בהקשר לבקשה כי רצוי לקבוע מדיניות כללית בנוגע לזכות להשכיר לצד שלישי נכסים שהוחכרו ל חברת העובדים למטרות ציבוריות, ובנוגע לחידוש תקופת החכירה בנכסים שהושכרו.
באפריל2015 פנתה העירייה שוב לרמ"י בבקשה להחכיר לה את הנכס במישרין.
הבקשה הועברה לבחינת היועצת המשפטית של מרחב עסקי תל אביב, וזו ציינה כי מנהל אגף העסקאות בוחן את סוגיית השכרתם לצד שלישי של מקרקעין שהוקצו למטרה ציבורית, והוא צפוי להעלותה לדיון בהנהלת רמ"י או במועצה, ובינתיים יש לדחות את הבקשה.
אשר על כן המשיכה חברת העובדים להשכיר את הנכס לעיריית הרצליה.
על פי חוזה השכירות בין הצדדים, דמי השכירות שמשלמת העירייה עבור הנכס על מחובריו מסתכמים ב- 90,000 ש"ח לשנה.
21 על פי הגדרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מחיר שוק" הוא סכום שקונה מרצון מוכן לשלם למוכר מרצון (להלן - מחיר שוק).
22 עם אפשרות להארכה לתקופה נוספת של49 .
שנים 1282 |דוח שנתי 67ב .
ביוני2015 חתמה רמ"י על חוזה חכירה עם חברת העובדים לתקופה נוספת של 49 שנים.
בחוזה נקבע שדמי חכירה שתשלם חברת העובדים לרמ"י עבור הנכס הם על סך 10,800 ש"ח.
במועד סיום הביקורת נמצא כי מנהל אגף עסקאות בחטי בה העסקית ברמ"י עדיין לא העלה לפני הנהלת רמ"י או המועצה את הסוגי ה של השכרת נכסים שהוקצו למטרות ציבוריות לצד שלישי, אף שהצורך להסדיר סוגיה זו הועלה כאמור כבר בשנת 2010.
חברת העובדים ציינה בתשובתה כי דמי החכירה שהיא משלמת לרמ"י משקפים את מרכיב הקרקע בלבד, ואילו דמי השכירות שהחברה גובה מהעירייה משקפים את שווי המקרקעין בכללותם, לרבות את שווי המבנים ופיתוח הקרקע.
רמ"י מסרה בתשובתה כי דמי החכירה הם תשלום הנקבע לפי שווי הקרקע בהיותה ריקה ופנויה, ואילו דמי השכירות הם תשלום בעד הנכס השלם לרבות מחוברים, ולכן אין מקום להשוואה ביניהם.
עוד מסרה כי היא פעלה בהתאם להנחיות וההחלטות התקפות ו בהתאם לחוזה החכירה ולפיו ניתן לאפשר השכרה בכפוף לתשלום דמי הסכמה.
עם זאת ציינה רמ"י כי עד כה היא לא גבתה את דמי ההסכמה האמורים, וכי תפעל לגביית ם בלא דיחוי.
סמינר וחווה חקלאית בפתח תקווה .
בינואר 1963 חתמה קק"ל23 על חוזה חכירה עם חברת העובדים על קרקע בשטח 71,420 מ"ר (להלן- הנכס) למטרת הקמתו של מוסד חינוכי בפתח תקווה.
יצוין כי במשך השנים הפקיעה עיריית פתח תקווה (להלן - העירייה) חלק משטחי הנכס, ובמועד סיום הביקורת היה שטחו 37,388 מ"ר.
בחוזה החכירה נאסר על החוכר להשתמש בנכס או בחלק ממנו למטרה אחרת בלא הסכמה מפורשת בכתב מרמ"י, ונקבע שאם החוכר יעשה כן, יהיה עליו להשיב את הנכס לרשותה של רמ"י.
דמי החכירה של הנכס נקבעו בהתאם למטרה ציבורית.
החוזה נחתם לתקופה שבין אפריל 1960 למרץ2009 , ובפברואר 2012 נחתם חוזה חכירה חדש.
בחו זה נקבע שדמי החכירה השנתיים שתשלם חברת העובדים לרמ"י עבור הקרקע הם כ- 175,000 ש"ח.
בהחלטה 113624 נקבע, בין היתר , כי חוכר ישיב לרמ"י, לאלתר, את כל הנכסים שבחכירתו ששטחם גדול מ- 7,000 מ"ר אם אין הם נדרשים לו למטרה ציבורית או אם אין הם משמשים למטרה זו.
בנכס שני מתחמים, דרומי וצפוני, ואת שניהם משכירה חברת העובדים.
המתחם הדרומי מושכר למשרד החינוך, והוא מפעיל בו משנת 1954 סמינר להכשרה של .
23 החוזה נחתם לפני שנת 1961 , השנה שבה חתמו מדינת ישראל וקק"ל על אמנה ולפיה רמ"י תנהל גם את הקרקעות שבבעלות קק"ל.
אי לכך, כל אימת שנדרשת הסכמתה של קק"ל, הכוונה היא להסכמה של רמ"י.
24 ההחלטה עודכנה בהחלטה1471 .
רשות מקרקעי ישראל | 1283 .
ובמטה רמ"י היו ערים .
במועצה עובדי חינוך ונוער ולהשתלמויות.
בתחילה היה במתחם זה מבנה יחיד, ובמשך השנים משרד החינוך הקים בו עוד כמה מבנים; המתחם הצפוני מושכר מאוגוסט 1993 לעירייה, והיא מפעילה בו חווה לחינוך חקלאי וללימודי סביבה.
העירייה הקימה במתחם כיתות לימוד, משרדים, מחסנים ועוד.
שני המתחמים מושכרים במחירי שוק.
לשנת 2016 היו דמי השכירות השנתיים במתחם הדרומי כ - 750,000 ש"ח, ובצפוני כ- 200,000 .
ש"ח חברת העובדים ציינה בתשובתה למשרד מבקר המדינה כי גם דמי החכירה שהיא משלמת לרמ"י עבור נכס זה משקפים את מרכיב הקרקע בלבד, ואילו דמי השכירות שהחברה גובה מהעירייה משקפים את שווי המקרקעין בכללותם, לרבות שווי המבנים ופיתוח הקרקע.
רמ"י מסרה בתשובתה כי היא ערה לכך שמוסדות ציבור אחדים השכירו לגופים אחרים את הקרקע שהוקצתה להם למטרות ציבוריות.
הגם שמדובר בשימוש ציבורי, לעתים משולמים דמי שכירות לחוכר בשווי שוק, בלי שהפירות יעברו למחכיר.
מאחר שעניין זה הוא בגדר קביעת מדיניות, רמ"י פועלת לכך שסוגיית ההשכרה תועלה לדיון במועצת מקרקעי ישראל, בצירוף המלצה אופרטיבית לטיפול במקרים כגון אלה.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי במסגרת בחינת הסוגיה של גביית דמי השכירות בנכסים שהוקצו למטרות ציבוריות, יש לבחון את היבטיה הכלכליים והחברתיים, ובכלל זה לבחון אם נכון שגופים שקיבלו קרקע למטרה ציבורית ישתמשו בה לצורך השכרתה, ומה יהיו תנאי השימוש בקרקע זו, גם אם מדובר בהשכרה לאותה מטרה (ראויה שלעצמה), ואם אין בכך פגיעה בקופה הציבורית.
המצב לפיו רמ"י מחכירה למוסדות קרקעות למטרה ציבורית בדמי חכירה מופחתים, ואלה משכירים את הקרקעות לגוף ממשלתי או רשות מקומית במחיר שנקבע ביניהם, אינו עולה בקנה אחד עם תכלית הקצאת קרקע למוסדות ציבור שמעניקים את שירותיהם בחינם או בתשלום המשמש לכיסוי הוצאותיהם בלבד25.
הדבר עלול להביא למעשה לייקור עלות השירות הציבורי הניתן לאזרח.
אף שבעלי תפקידים בכירים במרחבים ובמטה רמ "י היו ערים לבעייתיות שבסוגיית השכרת קרקע לצד שלישי, הם לא העלו את הסוגיה לדיון בהנהלת רמ"י או במועצה .
גם ההנהלה והמועצה לא יזמו דיון בסוגיה זו.
25 ראו לעניין זה נוהל רמ"י 31.
10 בנושא "הקצאת קרקע בפטור למוסדות ציבור".
על הנהלת רמ"י להעלות לפני המועצה את סוגיית השכרתה של קרקע ציבורית לצד שלישי ואת סוגיית חידוש תקופות החכירה אם מוסד ציבורי אינו משתמש בעצמו בנכסים או אינו ממלא את הוראות חוזה החכירה ואינו פועל להשגת התכלית שלשמה ניתן למוסדות פטור ממכרז והופחתו דמי החכירה של הקרקע שהוקצתה להם.
על המועצה לקבל החלטה עקרונית בשאלה אם להתיר השכרה של קרקע לצד שלישי כאמור, ואם כן - באילו תנאים.
ליקויים בהעברת זכויות בקרקע שהוקצתה למטרות ציבוריות אל חברות עסקיות .
קרקע היא משאב לאומי יקר ערך, שיש מחסור תמידי בו, ולכן על רמ"י לנקוט משנה זהירות בהקצאתה.
לרמ"י תפקיד חשוב אפוא כנאמנה של קרקעות המדינה.
מועצת מקרקעי ישראל קבעה בהחלטותיה 26 כי הזכות להחזיק בקרקע שנמסרה למטרה ציבורית ללא מכרז ובדמי חכירה מופחתים תהיה תקפה רק כל עוד תשמש הקרקע למטרה שלשמה ניתנה.
עם זאת, המועצה קבעה בכמה החלטות27 שבמקרים מסוימים יהיה החוכר שקיבל זכויות במקרקעין לשם מטרה ציבורית רשאי להעבירן לאחר, או לשנות את ייעוד הקרקע מייעוד ציבורי לייעוד מסחרי.
גם במקרים אלו אין לתת לחוכר שקיבל את הקרקע בתנאים ייחודיים הטבה כלכלית ניכרת אם הקרקע אינה משמשת עוד למטרות ציבוריות, או אם שונה ייעודה על פי תכנית מתאר לייעוד אחר.
לדוגמה, אם חוכר מבקש לשנות בחוזה חכירה את ייעוד הקרקע, את סוג השימוש בקרקע או את אופן ניצולה28 ממטרה ציבורית למטרה מסחרית, עליו לשלם לרמ"י דמי היתר29 בשיעור של%41 מההפרש בין ערכי הקרקע לייעוד ציבורי ובין ערכיה לייעוד מסחרי ולשלם היטל השבחה30 .
לרשות מקומית כאמור, בהחלטה 106231 קבעה המועצה כללים בנוגע להעברת זכויות החכירה בקרקע שהוקצתה למטרות ציבוריות ללא מכרז.
על פי כללים אלו, אם החוכר מבקש להעביר לצד שלישי זכויות חכירה בקרקע, עליו לפנות לרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצא הנכס ולתת לה זכות ראשונה לרכוש את הזכויות בקרקע.
אם הרשות המקומית אינה רוצה לרכוש את הזכויות, החוכר רשאי להעבירן לצד שלישי, ובלבד שהוא מתחייב להמשיך לפעול להשגת המטרה הציבורית שלשמה .
וההחלטות שהיא מעדכנת 27 ראו החלטה1487 .
וההחלטות שהיא מעדכנת 28 הקניית זכויות בנייה נוספות על אלה שהוקנו בחוזה החכירה.
הסכום שעל החוכר לשלם כתנאי למימוש זכויות בקרקע, זכויות שלא הוענקו לו בחוזה החכירה 30 תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין לאחר אישור של תכנית מפורטת או לאחר שינוי בתכנית הקיימת.
נקבע שסכומו של היטל ההשבחה הוא מחצית מערך ההשבחה, כלומר חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לשוויו בשימוש הקודם.
31 אף שההחלטה עודכנה בהחלטה1136 (מינואר2008 ), בהחלטה1471 (מיוני2016 ) ובהחלטה 1487 (מספטמבר2016 .
), לא חל שינוי בכללים הנוגעים להעברת הזכויות שלעיל רשות מקרקעי ישראל | 1285 .
הוקצה הנכס על פי חוזה החכירה.
יודגש כי מדובר בקרקעות שהחוכר מבקש להעביר את זכויותיו בהן בלא לשנות את ייעודן הציבורי.
בביקורת עלה כי בשנים שלאחר קבלת ההחלטה, 2015-2007 , רמ"י אפשרה לחוכרים להעביר לצד שלישי את זכויותיהם בכ-300 מקריםבהם הקרקעות הוקצו למטרות ציבוריות.
לבדיקה נבחרו שמונה מקרים באופן אקראי, והתברר כי בשלושה מהם לא הוצע לרשות מקומית לרכוש את הזכויות, ואף על פי כן אישרה רמ"י את העברתן.
בשני מקרים אישרה רמ"י להעביר את הזכויות בקרקע בלא שהיא הבטיחה שהקרקע תמשיך להיות מנוצלת למטרה ציבורית.
בפועל הקרקע לא נוצלה למטרה ציבורית שנים רבות, ורמ"י לא אכפה על בעלי הזכויות את החובה, על פי חוזה החכירה, להשתמש בקרקע למטרה הציבורית.
מרכז נוער ותרבות בקריית גת .
בשנת1958 החכירה המדינה למוסד א' קרקע בשטח של כ- 2,000 מ"ר להקמת מרכז לנוער ותרבות בקריית גת (להלן - הנכס), לתקופה של 99 שנה.
המוסד שילם דמי חכירה בעד הקרקע על פי ייעודה הציבורי.
ממכתב ששלחה עיריית קריית גת באוגוסט 2009 למוסדא' עלה כי הנכס היה נטוש ובלתי ראוי לשימוש במשך שנים רבות; באותו מכתב, סירבה העירייה לרכוש את הזכויות בנכס.
בספטמבר 2009 רכשה חברה עסקית פרטית (להלן - החברה הרוכשת) את הנכס ממוסד א', ובפברואר 2010 אישרה עובדת מחלקת עסקאות עירוניות של רמ"י במחוז ירושלים דאז (להלן - עובדת מחלקת עסקאות עירוניות דאז) את העברת הזכויות בנכס.
כאמור לעיל, בהחלטת המועצה נקבע כי אפשר להעביר את הזכויות בנכס רק אם הרוכש מתחייב להמשיך לממש את המטרה הציבורית שלשמה הוקצה הנכס על פי חוזה החכירה.
מאחר שהחברה הרוכשת היא חברה פרטית, שמטרותיה עסקיות בלבד, עובדת מחלקת עסקאות עירוניות דאז הי יתה צריכה להיות ערה לאפשרות שהחברה הרוכשת תשאף למקסם את פירות הנכס ולכן תשתמש ב ו שלא לפי הייעוד שנקבע לו בחוזה החכירה - "מרכז נוער ותרבות".
לשם כך היה באפשרותה, למשל, להנחות את מפקחי רמ"י לסייר בנכס לפני מתן האישור להעברת הזכויות ולאחר מכן, כדי שי וודאו כי הנכס משמש על פי מטרת החוזה, אך בפועל לא ננקטו פעולות של ממש כדי להבטיח את השימוש התקין בקרקע.
רמ"י השיבה למשרד מבקר המדינה בינואר 2017 כי על פינוהל העברת זכויות שהיה בתוקף באותה העת , אין דרישה לדוח פיקוח .
החוכר נדרש להמציא 1286 |דוח שנתי 67ב .
על רמ"י לפתח מנגנון .
תכלית בעתיד לרמ"י תצהיר בדבר היעדר חריגות בנייה, והוא המציא לרמ"י את התצהיר הנדרש.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי אין די בדרישה להמציא תצהיר על היעדר חריגות בנייה ; דרישה שכזאת אינה מאפשרת למלא את התנאי שנקבע בהחלטת המועצה לפיו ניתן להעביר את הזכויות בנכס לצד שלישי בתנאי שהרוכש יתחייב להמשיך לממש את המטרה הציבורית שלשמה הוקצה הנכס לחכירה.
כדי לאפשר לרמ"י לבחון את אופן העברת הזכויות בקרקע שהוקצתה למטרה ציבורית - בייחוד לחברה עסקית - ראוי שרמ"י תקבל לידיה את כל חלקי חוזה העברת הזכויות מהמוסד הציבורי לחב רה, לרבות פירוט של התמורה שמציעה החברה עבור הזכויות בקרקע.
לאחר שתקבל את מלוא החוזה על רמ"י לבחון אם התמורה המוצעת עומדת במבחן הסבירות לקרקע שתמשיך לשמש לייעוד הציבורי הקבוע, ואם יימצא שהתמורה אינה עומדת במבחן זה, תוכל רמ"י להסיק שהעברת הזכויות המוצעת אינה עומדת לכאורה בתנאי שהיא קבעה לאישור: דהיינו, שהקרקע הזאת אכן תמשיך לשמש לייעודה הציבורי לאורך זמן.
אשר על כן, על רמ"י לשקול להתנות את אישורה להעברת הזכויות בקרקע שייעודה ציבורי בכך שהיא תקבל את המסמכים הנוגעים לתמורה המוצע ת - למצער כאשר מדובר בחברה עסקית המבקשת לקבל לידיה קרקע שהוקצתה למטרה ציבורית (ואף בפטור ממכרז).
זאת ועוד, העובדה שנוהל העברת זכויות אינו מחייב הכנת דוח פיקוח, אינו מייתר את הצורך שרמ"י תיתן את הדעת על הסיכונים הכרוכים בהחלטות שהיא מקבלת ותמנע את היווצרותם , למשל באמצעות פיקוח נאות ושוטף.
על רמ"י לפתח מנגנון שיטתי ועקבי שבכוחו להבטיח שהעברת הזכויות בקרקע שהוקצתה למטרה ציבורית תאושר אך ורק לאחר שרמ"י תוודא כי הקרקע משמשת למטרה זו, למשל באמצעות סיורי פיקוח בשטח, וכן תבטיח כי הקרקע תמשיך לשמש לאותה תכלית בעתיד.
החלטה 1136 קובעת כי הסמכות לאשר שינוי בייעוד הנכסים ששטחם עד 2,500 מ"ר נתונה להנהלת מחוז ברמ"י, וכי בעבור שינוי בייעוד הקרקע ישולמו לרמ"י דמי היתר בשיעור של 41% מההפרש בין ערך הקרקע על פי הייעוד שנקבע בחוזה החכירה לבין ערכה לפי הי יעוד החדש.
בהחלטה נקבעה כי היא חלה על כלל הנכסים אשר הוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות.
בדצמבר 2010 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים תכנית מפורטת לשינוי בייעוד הנכס ממבנה ציבור למבנה מגורים ובה תוכננו שמונה יחידות דיור דו-משפחתיות.
בינואר 2011 החברה הרוכשת ביקשה את הסכמת רמ"י לקבלת היתר בנייה להקמת יחידות דיור על פי התכנית שאושרה32.
32 על פי סעיף2ג1 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 , נדרשת הסכמה של רמ"י, כבעלת הנכס (הקרקע), להיתר הבנייה.
רשות מקרקעי ישראל | 1287 .
מאחר שייעוד הקרקע שנקבע בהיתר- מגורים - לא תאם את ייעוד הקרקע על פי חוזה החכירה - מרכז נוער ותרבות, לפני שנתנה רמ"י את הסכמתה להיתר הבנייה היה עליה להורות לחברה להגיש לה בקשה לשינוי הוראות חוזה החכירה הנוגעות לייעוד הקרקע, לדון בבקשה, ובהתאם לתנאים שקבעה המועצה בהחלטה 1136 , היה עליה לקבוע אם לאשרה או לדחותה.
כמו כן, אם רמ"י הייתה מאשרת את הבקשה, היה עליה להכין את השומה העדכנית של הנכס בהתאם לייעודו החדש, ועל בסיסה לקבוע דמי היתר.
בביקורת עלה כי אף שבחוזה החכירה לא שונה ייעוד הקרקע, בפברואר 2011 ראשת צוות קידום עסקאות דאז במחוז ירושלים ברמ"י (להלן - ראשת צוות קידום עסקאות) ועובדת מחלקת עסקאות עירוניות דאז, שהייתה כפופה לה, החליטו כי אין מניעה לאשר את בקשת החברה להיתר הבנייה.
בסופו של דבר אכן נבנו בתי מגורים על הקרקע שעל פי חוזה החכירה נועדה למטרה ציבורית.
מהאמור לעיל עולה כי ראשת צוות קידום עסקאות ועובדת מחלקת עסקאות עירוניות דאז לא פעלו כנדרש מהן: הן הסכימו למתן היתר בנייה למגורים בלא ששונה ייעוד הקרקע בחוזה ה חכירה, וממילא בלא שהנהלת המחוז אישרה את שינוי בייעוד.
עקב כך גם לא נגבו דמי היתר.
בתשובתה מסרה רמ"י כי למוסד א' לא ניתנה כל הנחה בדמי החכירה, וכי אף שכותרת החוזה היא "הסכם חכירה" הרי שזכויותיו היו דומות לזכויות מכר לנוכח העובדה ששולם מלוא שוויו של הנכס.
רמ"י ציינה כי בהחלטת מועצה 1471 שעדכנה את ההחלטה1136 הוגדר כי דמי חכירה מופחתים לנכסים ציבוריים הם: ״בנכסים אשר הוקצו עד ליום 17.
1965 ' דמי חכירה מופחתים' הינם דמי חכירה בשיעור קטן או שווה ל־ 2% מערכו המלא של המגרש כקבוע בחוזה החכירה".
וטענה שמכאן החלטה 1062 (ואלו, שעדכנו אותה, כולל 1136 ) לא חלה על הנכס, רמ"י פעלה בהתאם למדיניות שהייתה נהוגה באותה עת.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי החלטה 1471 התקבלה רק ביוני 2016 , והפעולות שבהן עוסקת הביקורת בוצעו עוד בפברואר 2011 .
לפיכך היה על רמ"י לפעול על פי החלטה1136 , שהייתה תקפה במועד המקרה.
בהחלטה זו נקבע מפורשות כי היא חלה על כלל הנכסים אשר הוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות, ולא רק על נכס ששולמו בעבורו דמי חכירה פחותים מ - 100% .
על כן, על רמ"י לבחון ביסודיות את תהליך קבלת ההחלטות בעניין נכס זה ולהפיק לקחים בנושא.
עוד יוער כי גם אם החל טה 1471 הייתה בתוקף, הרי שהיא חלה על נכסים שהוקצו עד 17.
65, ושבעת הקצאתם נישומה הקרקע לפי ייעוד ציבורי, ולנוכח האמור לעיל היא חלה גם על הנכס הנדון.
מבנה מועדון נוער בקריית גת .
בדצמבר1963 הקצתה רמ"י למוסד ב' שטח למועדון נוער בקריית גת (להלן- הנכס).
בחוז ה החכירה נקבעו דמי חכירה שנתיים מופחתים של 2% מערך הקרקע, לפי ייעודה הציבורי.
בחוזה נקבע כי אסור לחוכר להשתמש בנכס למטרה שאינה "מועדון נוער" בלא לקבל מרמ"י אישור מראש על כך.
החוזה קובע כי אם החוכר לא ישתמש בנכס או בחלקו או אם הוא לא יידרש לו למטרה שלשמה הוקצה, תהיה רמ"י רשאית לדרוש להשיב את הנכס לרשותה.
ביוני 1997 מוסד ב' העביר, באישור רמ"י, את זכויותיו בנכס לחברה פרטית (להלן - חברה א').
יובהר כי מטרות חברת א' היו עסקיות, וכי היא לא קידמה מטרות ציבוריות או חברתיות כלשהן.
רק בתחילת שנת 2009 - 12 שנים לאחרשהועברו לחברה א' זכויות החכירה בנכס, נערך סיור פיקוח ונמצא כי הנכס הושכר לשימוש מסחרי, בניגוד להוראות חוזה החכירה.
הסיור נערך לאחר שבאוקטובר 2008 ביקשה חברה א' מרמ"י להעב יר את זכות החכירה בנכס לחברה ב', גם היא פרטית.
חברה ב' הגישה לרמ"י פרוטוקול ישיבה של הנהלתה, שצוין בו: "הוחלט כי החברה תרכוש את השטח האמור וזאת לצורך הקמת פרויקט דירות".
באפריל 2009 שלחהרמ"י מכתב התראה לחברה א', ובו דרשה להפסיק את השימוש המסחרי בנכס.
הופסק השימוש האסור 2.
בנובמבר2013 אישרו, ראשת צוות קידום עסקאות וראשת תחום כספים במרחב עסקי ירושלים, את הארכת תוקף חוזה החכירה בנכס לחברה א' ל-49 שנים נוספות למטרת "מועדון נוער".
כחודש לאחר מכן אישרה עובדת צוות קידום עסקאות מרחב עסקי ירושלים דאז ברמ"י להעביר את זכויות החכירה בנכס מחברה א' לחברה ב'.
בביקורת עלה כי רמ"י לא דר שה לתת לרשות המקומית עדיפות ראשונה לעניין הזכות לרכוש את הזכויות בנכס, כנדרש בהחלטות המועצה.
עוד עלה כי אף שכאמור חברה ב' הביאה לידיעת רמ"י שבכוונתה להקים על הקרקע פרויקט דירות, רמ"י אישרה את העברת הזכויות בלא שנקטה כל פעולה כדי להבטיח שהקרקע תמשיך לשמש רק למטרה הציבורית שלשמה היא הוקצתה מלכתחילה.
בתשובתה מסרה רמ"י כי "במקרה זה החלטת המועצה 1062 עדיין לא באה לעולם ולכן פעלה רמ"י בהתאם לכללים הנהוגים באותה עת".
רשות מקרקעי ישראל | 1289 .
לקופה הציבורית משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי העברת הזכויות הרלוונטית (לחברה ב') בוצעה רק בשנת 2013 .
באותה עת הייתה בתוקף החלטה113633 הקובעת כי נדרש לתת זכות ראשונה לרכישה לרשות המקומית וכן חלה החובה להבטיח כי הנכס ימשיך לשמש למטרה ציבורית.
עולה שלרמ"י חסר מנגנון שיטתי ועקבי שבכוחו להבטיח כי גם לאחר העברת זכויות בנכס שהוקצה למטרה ציבורית, הוא ימשיך לשמש לתכליתו ולייעודו.
על רמ"י לבצע בדק בית מעמיק בנוגע לאופן תפקודה במקרים שתוארו לעיל ובה בעת עליה לפעול למזעור הנזק שנגרם לקופה הציבורית.
אשר לקרקעות המוקצות למטרות ציבוריות ובתנאים מועדפים, על רמ"י לבחון אם ראוי כלל לאפשר העברת הזכויות בקרקעות אלה לחברות עסקיות פרטיות, שכן האפשרות להעבירן עלולה לפגוע בשוויון ההזדמנויות, באינטרס הציבורי ובקופה הציבורית.
על פי החלטת מועצה 1105 קרקע תוקצה למוסד ציבורי ולמטרות ציבוריות בכפוף להמלצת השר שפעילותו של המוסד הציבורי נמצאת בתחום האחריות של משרדו.
ההמלצה מאפשרת לרמ"י לוודא כי ההקצאה הכרחית מבחינת הצרכים הציבוריים של המשרד שבתחום אחריותו המוסד פועל, וכי ההקצאה תואמת את פעילותו הציבורית של המוסד.
כך אמורה רמ"י להבטיח ניצול מיטבי של הקרקע - משאב שכאמור יש מחסור בו.
על פי נתוני רמ"י, בשנים 2015-2007 היא הקצתה 38 קרקעותלמוסדות ציבור .
עשר מהן נבחרו באקראי לבדיקה, ונמצא כי ארבע הוקצו ב לא שניתנה המלצת השר בעניינן, כנדרש.
לדוגמה, במאי 2014 החליטה הנהלת רמ"י כי קרקע בבאר שבע ששטחה כ- 7,500 מ"ר, אשר יועדה לבנייני ציבור, תוקצה למוסד ציבורי מסוים על פי התנאים שנקבעו בהחלטת מועצה 1105.
עלה כי אף שלא הומצאה לרמ"י המלצת שר כנדרש, ועדת עסקאות במרחב דרום אישרה את הקצאת הקרקע תמורת דמי חכירה סמליים, ונחתם חוזה חכירה.
יש אפוא צורך להגביר .
ובנהלים של רמ"י רמ"י ציינה בתשובתה כי " בימים אלה המרחב ידרוש מהארגון את אישור השר כנדרש ויתנה את חתימתו על בקשת ההיתר בקבלת האישור כאמור".
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי להמלצת השר יש חשיבות מהותית במסגרת הקצאות אלה, ועל כן עליה לעמוד מלכתחילה על כך שתקבל המלצה זו, כדי לוודא שפעילות המוסדות שמקבלים את הקרקע תואמת את מטרת ההקצאה.
הדבר נדרש על מנת להבטיח כי המטרה שלשמה מוקצית הקרקע אכן הכרחית מבחינת הצרכים הציבוריים.
מנגנוני השליטה והבקרה שהנהלת רמ"י מפעילה בכל הנוגע לתהליכי ההקצאות המבוצעות במרחבים העסקיים שלה, ובייחוד ההקצאות למטרות ציבוריות בפטור ממכרז, שבהן ניתנות הטבות כלכליות ניכרות, לא מנעו ביצוע של עסקאות שאינן עולות בקנה אחד עם החלטות המועצה.
הליקויים נמצאו בתהליך הקצאת הקרקע למוסדות ציבור במקרים אשר טופלו ואושרו במרחבים העסקיים של רמ"י.
יש אפוא צורך להגביר את הפיקוח ואת הבקרה של יחידות המטה בחטיבה העסקית על תהליך ההקצאה שבוצע במרחבים כדי לוודא כי הוא מבוצע על פי ההוראות והכללים שנקבעו בחוק, בהחלטות המועצה ובנהלים של רמ"י.
רשות מקרקעי ישראל | 1291 .
קרקע היא משאב לאומי יקר ערך שיש מחסור תמידי בו, ולכן על רמ"י - שתפקידה העיקרי הוא לנהל את מקרקעי ישראל - לשמור בנאמנות עליה ולהקצותה בזהירות.
מועצת מקרקעי ישראל החליטה כי לעתים צריך להקצות קרקע למוסדות ציבור, לרבות עמותות, כדי לאפשר השגת מטרות ציבוריות, ובהן מטרות בתחום החינוך, הרווחה, הדת והתרבות.
על רקע זה גיבשה המועצה בהחלטותיה מדיניות בנוגע לאופן יישומו של צורך זה - לאילו גופים אפשר להקצות קרקע ובאילו תנאים.
על הקצאות אלו חלות המגבלות החוקיות שנוספו עם הזמן בחוק חובת המכרזים ובתקנות חובת המכרזים.
יודגש כי הקצאות קרקע אלו כוללות פטור ממכרז או הפחתה בדמי החכירה, שהם בגדר הטבות כלכליות ניכרות ותנאים מועדפים.
תנאים אלו עשויים להיות מוצדקים אך ורק כאשר הקרקעות אכן מוקצות למטרות ציבוריות לשירות הכלל.
כדי לגדר את השימוש הייעודי בקרקעות שהוקצו למטרות ציבוריות קבעה המועצה כי לבעל זכויות חכירה בקרקע שנמסרה למטרה ציבורית תעמוד הזכות רק כל עוד הקרקע תשמש למטרה שלשמה ניתנה ולה בלבד.
ממצאי הביקורת מלמדים כי , לא אחת, המדיניות ממומשת באופן לקוי עוד משלב הקצאת הקרקע, עבור בשלב הבקרה והמעקב לגבי השימוש בקרקע וכלה באכיפה, והנפגע מכך בסופו של דבר הוא הציבור.
בדוח הועלתה גם סוגיה שעל רמ"י להביא לפני המועצה: המועצה לא קבעה מדיניות אשר לאפשרות של חוכר להשכיר לצד שלישי קרקע שהוקצתה לו למטרה ציבורית.
על רמ"י להגביר את הבקרה על תהליך הקצאת הקרקע כדי לוודא שהוא מבוצע על פי ההוראות והכללים שנקבעו בהחלטות המועצה ובנוהלי רמ"י.
יש גם להגביר את הפיקוח והאכיפה על השימוש בקרקעות שהוקצו ולתרגם יעד זה ליעדי ביצוע בתכנית העבודה של חטיבת השמירה ברמ"י.
בכך יימנע שימוש אסור בקרקע שבשל הקצאתה למטרות ציבוריות נקבעו עבורה הטבות כפטור ממכרז ותשלומים מופחתים.
על המועצה לקבוע מדיניות ברורה בנוגע להשכרת קרקע שהוקצתה למטרה ציבורית לצד שלישי.
ערכי היסוד של מדינת ישראל מאז ראשיתה התבססו על המלחמה באפליה וגזענות, החתירה לשוויון בין כל אזרחי המדינה והשמירה על כבוד האדם באשר הוא אדם.
שורשיה של תפיסה זו במקורות היהדות: " וַיִּבְרָא אֱֹלהִּים אֶת הָאָדָם בְצַלְמֹו בְצֶלֶם אֱֹלהִּים בָרָא אֹתֹו זָכָר ּונְקֵבָה, בָרָא אֹתָם ".
ביטוי מובהק לערכי יסוד אלה ניתן במגילת העצמאות, הקובעת כי "מדינת ישראל.
תשקוד על פיתוח הארץ לטובת כל תושביה; תהא מושתתת על יסודות החירות, הצדק והשלום לאור חזונם של נביאי ישראל; תקיים שוויון זכויות חברתי ומדיני גמ ור לכל אזרחיה בלי הבדל דת, גזע ומין ; תבטיח חופש דת, מצפון, לשון, חינוך ותרבות ".
חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שנחקק בשנת 1992 , העלה את זכויות האדם עלי ספר ושינה את מעמדה הנורמטיבי של הזכות ל"כבוד האדם" למעמד של זכות חוקתית על -חוקית 1 .
בית המשפט העליון קבע כי ככל שהפגיעה בשוויון קשורה בקשר הדוק לפגיעה בכבוד באדם אזי זו פגיעה חוקתית בזכות מוגנת בחוק היסוד2" .
אכןזכות לשוויון ככזו אינה מנויה כזכות עצמאית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
היא מהווה זכות חוקתית מוגנת מכח חוק היסוד רק באותם הקשרים שבהם היא כרוכה ואחוזה באופן הדוק בזכות החוקתית לכבוד, הזוכה להגנה חוקתית בחוק היסוד.
פגיעה בשוויון מוחזקת כפגיעה בזכות חוקתית ככל שהיא קשורה ואחוזה בכבוד האדם בקשר ענייני הדוק.
פגיעה כזו אינה מוגבלת לפגיעות נפשיות, השפלה או השמצה, המצויות בגרעין הקשה של כבוד האדם, אלא עשויה להשתרע גם על מצבים של הפלייה שאין עימה בהכרח השפלה, וכן מצבים אחרים של פגיעה בשוויון, ובלבד שיהיה להם קשר ממשי לפגיעה בכבודו של האדם"3 .
עקרון השוויון משמעותו כי אין להגביל חירותו של אדם בשל שיקולים הנוגעים להשתייכותו הקבוצתית, ויהיו אלה גזע, דת או קבוצה דתית, לאום, ארץ מוצא , מין, נטייה מינית, השקפה, השתייכות מפלגתית, גיל מעמד אישי או הורות.