HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
משרד מבקר המדינה העיר לוועדה המחוזית, כי היות שקבעה שהתכנית אינה עומדת באמות מידה עדכניות מבחינת היבטי התכנון, הת שתית וצורכי העיר, מן הראוי היה שתשקול שימוש בסמכות להתלות את התכנית עקב החשש מפגיעה באינטרס הציבורי על ידי מתן היתרי בנייה לפיה לפני אישור התכנית החדשה.
הוועדה המחוזית מסרה בתשובתה, כי "התלייה היא מהלך טוטאלי המונע כל פעולה שהיא במקרקעין באופן שעלול לפגוע בבעלי הזכויות".
51 התכנית אושרה בוול"ל- ועדה לבנייה למגורים ולתעשייה.
52 סעיף78 לחוק קובע כי אם פורסמה הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 ,לחוק רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית ולקבוע תנאים למתן היתרי בנייה.
למשרד מבקר המדינה מאוקטובר 2012 , כי לא נפל כל דופי בכך שהוועדה המחוזית נמנעה מהתלייתה של התכנית, משום ש החלטה על התליית התכנית הייתה עלולה ל פגוע באופן קשה בבעלי הזכויות במקרקעין אשר הסתמכו על התכנית הוול"לית.
משרד מבקר המדינה מדגיש ומעיר לוועדה המחוזית על כך שלא נתנה בהחלטתה את המשקל הראוי לאינטרס הציבורי .
אישור הודעה בדבר הכנת תכנית וקביעת תנאים למתן היתרי בנייה באוקטובר 2009 הגיש היזם הצעה לפרסום הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק בדבר הכנת תכנית שתחול על המקרקעין וקביעת תנאים למתן היתרי בנייה.
לפי התנאים שהוצעו ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה רק במתחם מסוים בתכנית ולא במתחמים אחרים.
היזם הציג למתכננת המחוז ולסגנה את עקרונות התכנית בשלוש פגישות בשנת 2009, אךהוועדה המחוזית לא עמדה על כך שהיזם יגיש לה הצעת תכנית מפורטת עדכנית בהתאם להחלטת ה מאפריל 2009 למעט ההודעה לפי סעיף 77 ו-78 .
הוועדה המחוזית החליטהבדצמבר 2009 לאשר הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק ולקבוע תנאים למתן היתרי בנייה לפי סעיף 78 ולפיהםתותר הבנייה אך ורק במתחם מסוים במקרקעין (מתחם D ,) אך ייאסרלבנות במתחמים אחרים במקרקעין (למעט היתרים למתקנים הנדסיים ומתקני תשתית הדרושים לצורך פיתוח ובנייה במתחם D.
) נמצא כי לשכת התכנון לא זימנה את נציג הוועדה המקומית באר טוביה לדיון הוועדה המחוזית מדצמבר 2009 , אף שהתכנית חלה גם על מקרקעיןשבמרחב התכנון שלה.
בעקבות ההודעה והגבלת מתן היתרי הבנייה, הגישו משפחות המתגוררות בתחום התכנית הוול"לית, ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה53 .
הוועדה המחוזית דנה בנושא בנובמבר 2010 ,בהשתתפות העוררים היזם והוועדה המקומית.
הדיון נועד לגבש את עמדת הוועדה בסוגיות שבהן עוסק הערר.
בעת הדיון התברר כי פיצול התכנית למתחמים נועד לאפשר לבעל הקרקע ויזם התכנית - בתקופת הביניים - לקדם היתרים לבניית בנייני מגורים במתחם מסוים בתכנית, ובדרך זו אף לממן את קידום הליכי התכנון והפיתוח של השכונה כולה.
הוועדה החליטה כי בעקבות המידע התכנוני הנוסף שהוצג לה , שלא עמד לרשותה בישיבתה בדצמבר 2009, יש להמליץלוועדת המשנה לעררים על ביטול התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 :לחוק מהנימוקים שלהלן ".
יצוין כי מלכתחילה, עפ"י התכנית התקפה, שטחי השצ"פ שטח ציבורי [ ]פתוחהינם מצומצמים מאד (בשטח השכונה כולה) וספק אם יש בה ם כדי לספק מענה הולם לאוכלוסיית השכונה המיועדת .
בעת חלוקת שטח התכנית למתחמים, במסגרת ההודעה על הכנת התכנית שבנדון, נכללו השצ"פים המועטים שתוכננו בתוך שטח המגבלות, המונע פיתוחם.
כך גם רוב השטחים למוסדות ציבור.
מאידך שטח D , שבו לא נקבעו מגבלות על הוצאת הית רים הינו שטח רווי מגרשים למגורים מחד, ונטול שצ"פים מאידך.
קביעת התנאים על חלק משטחי השכונה, באופן סלקטיבי, כפי .
'לרנר בועז ואח' נ' הוועדה המחוזית ואח 1818 דוח שנתי63ג .
שנקבע, תגרום ל'העמסת ' בינוי נוספת על יחידת שטח עתירת שטחי בניה למגורים, אשר כשלעצמה תחריף את הבעיה של מחסור בשטחי שצ"פ ומוסדות ציבור, לציבור שצפוי לאכלס את המתחם הדגש[ות .
]לא במקור כפי שציינו לעיל אף במצב הקיים ולאוכלוסייה המצומצמת הקיימת כיום במתחם, הפתרונות הקיימים במסגרת התכנית התקפה הינם מועטים.
כאמור לעיל, התכנית התקפה יצרה תמהיל תוך איזון מסוים בין הצרכים השונים חלוקת שטח השכונה למתחמים פוגעת השלטון המקומי 1819 .
בתמהיל זה ואף מחמירה את מצוקת התושבים.
עוד הוסיפה הוועדה כי "אין בכך למנוע ממגישי התכנית להמשיך ולקדם את התכנית הנדונה אשר חלה על שטח כל השכונה.
תכנית זו צפויה להיות מאוזנת וכפי שצוין לעיל היא נועדה לשפר את התכנון הקיים של השכונה".
בעקבות המלצת הוועדה המחוזית לוועדת המשנה לעררים על ביטול התנאים לפי סעיף 78 , החליטהועדה זו, במאי 2011, .
על מחיקת הערר בלי להכריע בו לגופו יצוין כי בדצמבר 2010 , לאחר הדיון בוועדה המחוזית, אישרה רשות הרישוי של הוועדה המקומית קריית מלאכי מתן היתרי בנייה לבניית 132 יחידות ד יור על המקרקעין.
בסופו של דבר לא הוצאו ההיתרים ותוקף החלטת רשות הרישוי פג54 .
הוועדה המחוזית מסרה בתשובתה, כי "באותה המידה שלדעת לשכת התכנון לא היה נכון להתלות את התכנית, כך לא נראה לנכון להכיל על כולה את סעיף 78 לחוק, שתוצאתו התכנונית והמעשית דומה להתליה.
אם נוצר חוסר איזון באזור ביחס לבנייני ציבור ושצ''פ, דינה של התכנית החדשה להתאים את עצמה מחדש באופן שיובטח האיזון המתאים".
היזם מסר בתשובתו, כי בכל הנוגע למתחם D אין בתכנית החדשה שהגיש שינויים כלשהם, והמצב יישאר כפי שהיה לפי התכנית הו ול"לית, ועל כן לא היה מקום להגבלת הבנייה במתחם זה.
משרד מבקר המדינה העיר לוועדה המחוזית כי לאחר שהתברר לה שעל פי התכנית הוול"לית יש מחסור בשטחי ציבור פתוחים בכל שטח התכנית, ומתחם D הואנטול שטחי ציבור פתוחים, ו כי יש להגיש תכנית עדכנית חדשה כדי ל שפר את התכנון הקיים של המקרקעין - מן הראוי היה שתשנה את החלטתה באופן שההודעה על פי סעיף 78 תגביל הוצאת היתרי בנייה בכל תחום התכנית.
זאת - כדי למנוע את סיכולה של התכנית העתידית כולה ולעצור בנייה נוספת שעלולה להחריף את הבעיה - עליה עמדה הוועדה המחוזית עצמה - של מחסור בשצ "פים ומוסדות ציבור.
משרד מבקר המדינה מדגיש, כי מטרת סעיף 78 היא למנוע קביעת עובדות בשטח שיפגעו באפשרות של תכנון עתידי מיטבי לרווחת התושבים.
כל עוד לא אושרה התכנית החדשה והמעודכנת אין לאפשר קביעת עובדות בשטח שעלולות לצמצם את מרחב שיקול הדעת של מוסדות התכנון.
תכנית "אחוזת רו טנר שלב א '" - תכנית שבסמכות הוועדה המקומית נמצא כי ביוני 2011 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית להפקיד את תכנית "אחוזת רוטנר שלב א' " (להלן - התכנית המקומית), החלה על כ -85.
8 דונם מהמקרקעין שבתחום התכנית הוול"לית, זאת על פי סמכותה בחוק 55 .
על ההחלטה לתת היתרי בנייה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית מחוז הדרום הערר נמחק לאחר שהעותר חזר בו, בלי שהתקבלה החלטה.
ועדת הערר העירה לגופו של דבר כי היא אינה מוסמכת לתת את הסעדים המבוקשים בערר, וכי הבקשות להיתרים תואמות את התכנית הוול"לית שתוקפה הוארך על ידי הוועדה המחוזית.
א(א) לחוק 1820 דוח שנתי63ג .
מקביל למתחם D , המתחם שהיזם ביקש להתיר בו בנייה על פי התנאים שהתבקשו בסעיף 78 .
)(ראו לעיל השלטון המקומי 1821 .
התכנית המקומית התירה בניית 96 יחידות דיור באזור מגורים א' ובניית 286 יחידותדיור באזור בנייה ב' בבניינים בגובה ארבע קומות, במקום בנייתן של 280 יחידות דיור באזור בנייה ג' בבניינים בגובה שלוש קומות על פי המותר בתכנית הוול"לית.
אשר לאישור תכנית שבסמכות הוועדה המחוזית ובסמכות הוועדה המקומית, סעיף 109 לחוק קובע: "(א) החליט מוסד תכנון להפקיד תכנית, יעביר את התכנית לעיונו של שר הפנים מיד לאחר החלטתו; השר רשאי להורות, תוך 60 ימים מהיום שהועברה אליו התכנית, כי התכנית טעונה אישורו; .
(ב) החליט השר כי התכנית טעונה אישורו, לא יינתן תוקף לתכנית אלא באישור השר.
אישור שר הפנים הוא אמצעי בקרה שמטרתו להבטיח שהתכניות יעלו בקנה אחד עם החוק, עם התקנות ועם התכניות החלות על המקרקעין, ושיובאו בחש בון השיקולים התכנוניים הראויים ובהם שמירת האינטרס הציבורי56.
שר הפנים אצל ללשכות התכנון המחוזיות את הסמכות לבדוק תכניות מתאר ותכניות מפורטות שהן בסמכות הוועדה המקומית ולהמליץ ליושבי הראש של הוועדות המחוזיות אם הן טעונות אישור שלהם57.
במרץ 2012 בדקה לשכת התכנ ון המחוזית את התכנית המקומית והעירה את הערותיה לתיקון התכנית.
באותו חודש הודיע יו"ר הוועדה המחוזית כי נקבע שהתכנית המקומית אינה טעונה אישור לפי סעיף 109 .
(א) לחוק נמצא כי לשכת התכנון לא התייחסה להחלטת הוועדה המחוזית מנובמבר 2010 שהמליצה לוועדת הערר לבטל את התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק, בנימוק שבשטח התכנית יש מגרשים רבים למגורים, אך אין בו שטחים ציבוריים פתוחים, ולכן מימוש זכויות הבנייה במתחם D בלבד (המקביל כאמור למקרקעין שעליהם חלה התכנית המקומית) תחריף את הבעיה של מחסור בשטחים ציבוריים פתוחים ובשטחים המיועדים להקמת מוסדות ציבור בעבור התושבים שצפויים לאכלס את המתחם.
הוועדה המקומית קריית מלאכי מסרה בתשובתה, כי הסכימה להוציא היתרי בנייה במקביל להכנתה של תכנית חדשה "על מנת לאפשר המשך בניית מגורים ובניית דיור זמין לזוגות צעירים, תוך שילוב עם הצרכים החדשים", וכ י "המענה לשצ"פ יינתן במסגרת התכנית של כל שטחי אחוזת רוטנר מתוך ראיה רחבה וכוללת של כלל הצרכים הציבוריים במסגרת אחוזת רוטנר".
היזם מסר בתשובתו, כי התכנית המקומית עורכת שינויים מינוריים בלבד בתכנית הוול"לית, וכי עד סיום הבנייה ואכלוס המבנים ניתן יהיה לתת פת רון לכל צורך ציבורי לפי התכנית החדשה, שתאושר עד אז.
56 ,מבקר המדינה דוחות על הביק ורת בשלטון המקומי לשנת 2009 ( 2010 '), עמ 840.
57 על פי חוזר מנכ"ל 1/2001 מ- 12.
משרד מבקר המדינה העיר ללשכת התכנון המחוזית כי מטרת סעיף 109 לחוק היא להבטיח שתבוצע בקרה על תכניות שמאשרות הוועדות המקומיות.
התכנית המקומית מאפשרת בנייה נוספת על הקיים בלי שניתן פתרון לסוגיית המחסור בשטחים ציבוריים פתוחים ואישורה אינו עולה בקנה אחד עם המטרה שציינה הוועדה המחוזית - הכנת תכנית עדכנית שתבטיח שיפור באיכות החיים בקריית מלאכי.
עוד העיר משרד מבקר המדינה, כי מתן אישור לתכנית המקומית מאפשר בנייה בתחום התכנית, בלי שיובטח קידומה של התכנית החדשה בהתאם לדרישות הוועדה המחוזית.
תכנית מפורטת "אחוזת רוטנר " רק באפריל 2011 , כשנתיים לאחר שהוועדה המחוזית החליטה להאריך את תוקף התכנית הוול"לית, הגיש היזם תכנית מפורטת "אחוזת רוטנר " החלה על המקרקעין (להלן - תכנית אחוזת רוטנר).
התכנית משתרעת על שטח של כ-522 דונםבמרחב התכנון של הוועדה המקומית קריית מלאכי ושל הוועדה המקומית באר טוביה (427 ו-95 .
)דונם, בהתאמה על פי תכנית אחוזת רוטנר המוצעת, יוקמו 3,217 'יחידות דיור באזורי מגורים ב' ג וד', בבניינים בגובה שבין שתיים ל -20 קומות וחזית מסחרית (במקום 1,449 יחידות דיור על פי התכנית הוול"לית).
שטחי המסחר והתעסוקה בתכנית כוללים כ- 59,000 מ"ר שטח עיקרי ושטחי שירות (חניות, מעברים, מחסנים, מתקנים טכניים וכדומה).
המקרקעין במרחב התכנון של הוועדה המקומית באר טוביה הם בבעלות המועצה האזורית באר טוביה ומיועדים בתכנית לשצ"פים.
תכנית אחוז ת רוטנר מרחיבה את קריית מלאכי במידה ניכרת ו מגדילה את אוכלוסייתה בכ- 11,260 נפש (ששיעורם כ-54% מאוכלוסיית העיר).
לתכניתיהיו השפעות נרחבות על אופייה החברתי-כלכלי של העיר.
סגן מתכנן המחוז עמד על חשיבותה של התכנית 58: ".
התוכנית הזאת מוסיפה חצי מהאוכלוסייה הקיי מת לעיר.
יש פה הזדמנות לקריית מלאכי ליצור תהליך של פינוי בינוי גם בעיר עצמה.
אבל בגדול זה יכול לחולל שינויים הייתי אומר אפילו די מהפכניים בעיר, באופן כזה שיאפשר לפתח את העיר הקיימת בצורה קצת שונה, מיטבית.
בדיקה תכנונית מוקדמת כאמור, בסעיף 62 ב לחוק התכנון והבנייה נקבע כי הוועדה המחוזית תדון בתכנית שבסמכותה לאחר שזו נבדקה בדיקה תכנונית מוקדמת.
מהסעיף האמור עולה כי מטרת הבדיקה התכנונית המוקדמת והערות מתכנן המחוז או מי שהוא הסמיך לכך היא שתופקד תכנית הכוללת את כל מרכיביה הדרושים ומאפייניה העיקרים.
נמצא כי בספטמבר 2011 הוצגה תכנית אחוזת רוטנר ב וועדת המשנה הסטטוטורית של הוועדה המחוזית, וזו החליטה להפקיד את התכנית בתנאים בלי שהיא נבדקה בדיקה תכנונית מוקדמת, ובלי שמתכנן המחוז או מי שהוא הסמיך מסר הערות בכתב בעניינה.
נמצא כי רק בפברואר 2012, כ-300 יום לאחרקבלתה של תכנית אחוזת רוטנר וכ-150 יום לאחר שהוחלט להפקידה בתנאים, נמסרו הערות לשכת התכנון לתכנית.
עוד נמצא כי במערכת המעקב ו הבקרה דווח כי בדיקתה התכנונית של התכנית נמשכה 53 .
יום בלבד משרד מבקר המדינה העיר לוועדה המחוזית כי היה עליה לדרוש מלשכת התכנון להשלים את ביצוע הבדיקה התכנונית המוקדמת לפני ה דיון בהפקדת תכנית אחוזת רוטנר, וכי היה על הוועדה המחוזית לעמוד על כך שמגיש התכנית יתקן את התכנית על פי ההערות כדי למנוע הפקדת תכניות שיש ספק במידת בשלותן להפקדה.
58 בישיבת ועדת המשנה הסטטוטורית בספטמבר 2011 .
)(ראו להלן 1824 דוח שנתי63ג .
החלטת הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים .
על הנורמות המח ייבות ועדה מחוזית בבואה לדון בהפקדת תכנית עמד גם בית המשפט בעת"מ 15/9859.
בעניין זה נדרש בית המשפט המחוזי בתל אביב להחלטתה של הוועדה המחוזית .
59 ,'אפרים חירם נ' הוועדה המחוזית מחוז תל אביב ואחפד"מ ב, חלק שני, ( 1998.
) השלטון המקומי 1825 .
תל אביב להפקיד תכנית הכוללת 3,500 יחידות דיור לאחר שהתכנית תתוקן ויקוימו תשעה תנאים ובהם קביעת שטח הדירות וגובה ה בניינים, קבלת אישור משרד הבריאות ועוד.
בית המשפט קבע כי "ניתן להחליט על הפקדת תכנית בכפוף למילוי תנאי כל שהוא, כשתנאי זה הינו מינורי וחשיבותו פחותה.
לא כן במקרה הנדון, כאשר מדובר בפרויקט ענק להקמת 3,500 יחידות דיור.
התנאים שפורטו בהחלטת הוועדה המחוזית אינם תנאים מינוריים אלא הם תנאים מהותיים ביותר.
מכאן שנפל פגם בדרך פעולתו של מוסד התכנון, אשר אישר הפקדת תכנית לפני שנבדקו והוכנו הפרטים המשמעותיים והחיוניים.
אין להחליט על הפקדת תכנית בסדר גודל כזה לפני גיבושה הסופי, ולכן ההחלטה להפקיד אותה בכפוף למילוי תנאים מסוימים אינה ראויה".
ועדת המשנה הסטטוטורית החליטה בספטמבר 2011 להפקיד את תכניתאחוזת רוטנר בתנאים שונים ובהם: 1.
קיום ישיבה בלשכת התכנון במטרה לבחון את מערכת הדרכים בתכנית; 2.
תיאום עםהמשרד להגנת הסביבה ומשרד הבריאות ורשות הניקוז ; 3.
הגשת נספח פרוגרמתי והתחדשות עירונית בתיאום עורכי תכנית המתאר החדשה; 4.
קביעת תמהיל יחידותהדיור וגודלן לרבות יחידות דיור קטנות ; 5.
בחינה מחודשתשל היקף זכויות הבנייה למסחר בהתאמה למגמות של תכנית המתאר החדשה; 6.
תיקון התכנית בהתאם להערות לשכת התכנון שיועברו בנפרד לאחר הצגת התכנית בדיון על הפקדתה עלתה שאלת בשלות התכנית להפקדה.
בתשובה לשאלת אחד מחברי הוועדה ענה יו"ר הוועדה: "עצם ההחלטה להפקדה תיצור מצב של האצה של הביצוע בשטח והתקדמות.
מתכננת המחוז ענתה: "נכון שיש עדין כמה דברים לא סגורים אבל התכנית בגדול מקובלת.
אנחנו רוצים לקדם אותה".
נמצא כי עד אפריל 2012 , לאחר שחלפו שישה חודשים 60 ממועד ההחלטה על ההפקדה בתנאים, לא מולאו כל תנאי ההפקדה.
משרד מבקר המדינה העיר לוועדה המחוזית כי הפקדתה של תכנית לפני שנבדקה בדיקה תכנונית מוקדמת וניתנו הערות לתיקונה ולפני שתוקנה בהתאם לכך, אינו ראוי, ועלול לגרום עיכובים רבים בהליכי האישור של התכנית.
לדעת משרד מבקר המדינה, מן הראוי שהתכנית תופקד בתנאים רק לאחר שגובשו בה עקרונותיה המרכזיים והוועדה המחוזית נתנה דעתה עליהם והסכימה להם.
להלן פירוט הנושאים שלא גובשו בעיקרי תכנית אחוזת רוטנר: (א) בדיק ת שטחי ציבור ומוסדות הציבור הנדרשים: נמצא כי הוועדה החליטה על הפקדת תכנית אחוזת רוטנר בלא שצורף נספח פרוגרמתי - נספח המתייחס למבנה הדמוגרפי -חברתי, למוסדות הציבור הנדרשים ולשטחים .
60 סעיף86 לחוק קובע כי יש למלא את התנאים בתוך שישה חודשים.
הציבוריים הפתוחים הנדרשים, הרכבם ומידת קרבתם לאזורי המגורים, ובלא שנבדק אם אלה נכללים בתכנית, על פי הוראת תמ"א 35 .
הוועדה התנתה את הפקדתה של התכנית בהגשת נספח פרוגרמתי.
"תדריך תכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור" (להלן - התדריך)61 קובע מכסות קרקע שיוקצו למוסדות בכל תחום באופן שיבטיח אספקה מיטבית של השירותים הציבוריים תוך ייעול השימוש בקר קעות.
התדריך כולל הנחיות להקצאת קרקע לצורכי ציבור, סטנדרדים להקצאה, פרוגרמות ומודלים בנוגע לסוגי אוכלוסייה ושטח היישובים והוראות תכנון המכוון לשמש, בין היתר, כלי עזר לרשות המקומית בשלבי התכנון.
הנספח הפרוגרמ תי לתכנית אחוזת רוטנר הוגש בינואר 2012 ועל פיו י ש צורך בשטחי ציבור פתוחים כמפורט: גינות לטף בשטח כולל של 22.
5 דונם, גינות שכונתיות בשטח כולל של 33.
8 דונם וגינות רובעיות בשטח כולל של22.
מבדיקת התכנית עולה כי השטחים הציבוריים הפתוחיםשעונים להגדרה של גינות טף וגינות שכונתיות על פי ה תדריך מסתכמים ב-32.
3 דונם, כנדרש בנספח הפרוגרמתי.
בתחום תכנית אחוזת רוטנר נכללים 95.
3 דונם נוספים של שטחים פתוחים שנמצאים במרחב התכנון של הוועדה המקומית באר טוביה ובתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר טוביה.
השטחים נמצאים מדרום לכביש אזורי המקשר בין המושבים שבתחום המועצה האזורית.
שטחים אלה אינם עומדים בדרישות התדריך לגינות לטף וגינות שכונתיות, שכן בתדריך נקבע כי עליהם להימצא בשטח השכונה בצמידות לאזור המגורים.
יתר על כן, בשטחים האמורים נכללים דרך ומגרש חניה לבית הספר של המועצה האזורית באר טוביה, ומכאן שהשטח אינו פנוי ואינו יכול לשמש שצ"פ כלל.
לאחר שתכנית אחוזת רוטנר נבדקה העירה לשכת התכנון בפברואר 2012 בנוגע לשטחים הציבוריים האמורים: ".
לאור מיקומו מעבר לדרך העוקפת וריבוי התנועה הצפויה בו, קשה לראות בשצ"פ זה חלק אינטגראלי מהשטח הפתוח של השכונה מחד ולהבטיח מעבר בטיחותי.
לפיכך יש לבחון מחדש באמצעות הפרוגראמה את היקף השטח הפתוח הנדרש בהתאם ל'תדריך תכנון להקצאת קרקע לצרכי ציבור ' וזאת מבלי להתחשב בשצ"פ שבתחום מ.
]מועצה אזורית [ באר טוביה אשר ישמש כשטח עודף".
ביולי 2012 בדקה לשכת התכנון תכנית מתוקנת שהגיש היזם, ושוב העירה בנושא הפרוגרמה לצורכי ציבור: "יש לשקול הוצאת השצ"פ שבתחום מועצה אזורית באר טוביה מגבולות התכנית הן מהסיבה שקשה לראות בו חלק אינטגראלי מהשטח הפתוח של השכונה והן מכיוון שקשה להבטיח מעבר בטיחותי מהשכונה אליו".
בתשובתו למשרד מבקר המדינה מסר היזם כי השטח שבתחום המועצה האזורית באר טוביה הוא שטח גדול ורחב ידיים שניתן לתכנן בו פונקציות "ירוקות" למטרות פנאי וספורט.
השטח נמצא במרחק הליכה מהשכונה ויתוכננו מעברים תת - קרקעיים מהשכונה אליו.
הוועדה המחוזית מסרה בתשובתה מינואר 2013 , כי בתכנית המתוקנת סומנו שני מעברים תת קרקעיים המאפשרים גישה בין השכונה לשצ"פ.
61 את התדריך פרסמו בספטמבר 2005 ,במשותף המינהל לפיתוח במשרד החינוך מינהל התכנון במשרד הפנים, אגף הפרוגרמות במשרד הבינוי והשיכון ואגף התקציבים במשרד האוצר.
62 החישוב נעשה לפי 3,217 יחידות דיור וממוצע של 3.
5 נפש למשפחה; יש לציין שמספר יחידות הדיור עשוי להשתנות, ולא ברור על אילו נתונים מבוסס הממוצע של 3.
נפשות למשפחה 1828 דוח שנתי63ג .
משרד מבקר המדינה העיר לוועדה המחוזית כי חשוב מאוד שבסביבה העירונית יהיו שטחים ציבוריים פתוחים בקרבת בתי המגורים, שכן הם חיוניים לאיכות החיים של התושבים, ועל כך עמדה גם הוועדה המחוזית עצמה.
לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה כי הוועדה תשקול הקצאה נדרשת של שטחים פתוחים לסוגיהם בתוך תחום השכונה לפני שתגבש החלטה על הפקדת תכנית אחוזת רוטנר.
)(ב היקף שטחי מסחר: תכנית אחוזת רוטנר כוללת כאמור שטחי מסחר ותעסוקה שהיקפם כ- 59,000 מ"ר63 .
בספטמבר 2009 חתם מינהל התכנון חוזה עם צוות תכנון בראשותו של אדריכל חיצוני, להכנת תכנית מתאר כוללת לתחום השיפוט של עיריית קריית מלאכי.
באותו חודש כתב ראש צוות התכנון את השגותיו על תכנית אחוזת רוטנר מבחינת התאמתה לתכנית המתאר הכוללת בנושא היקפי המסחר, ובין היתר כתב כי יש להפחית את שטחי המסחר בכיכר הראשית שבה מרוכזים חלק מהשטחים.
בספטמבר 2011 , בעת הצגת תכנית אחוזת רוטנר ל וועדה, הסתייגו סגן מתכנן המחוז וראש צוות התכנון של תכנית המתאר המקומית מתוספת כה גדולה של זכויות בנייה למסחר בשכונה החדשה העלולה לפגוע בעיר הקיימת.
בהערות לשכת התכנון נכתב כלהלן: "היעוד מסחר ותעסוקה, מיקומו, השימושים, זכויות הבניה והיקף השטח המוצע פוגעים הן ברצף ובאופי השכונה והן במסחר בעיר הקיימת, כמו גם בקשר בין הרחוב המרכזי בשכונה לבין הרחובות הקיימים המתחברים לכיכר הקיימת.
לפיכך יש לשקול מחדש את ייעודו של השטח בהתאמה לאופי ה בניה והשימושים ברחוב המרכזי,.
ככל שיוחלט על השארת שמושים מסחריים לרבות תעסוקה יש לצמצם באופן ניכר את זכויות הבנייה בהתאמה לאמור לעיל".
כאמור, הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את תכנית אחוזת רוטנר בין היתר בתנאי של "בחינה מחודשת לעניין היקף זכויות בניה למסחר בהתאמה למגמות תכנית המתאר החדשה".
בתשובתו מסר היזם, כי המחלוקת בדבר שטחי המסחר נוגעת לשטח של כ - 10,000 מ"ר בלבד, המרוכז בחלקה הצפוני-מערבי של השכונה.
לטענתו גם אם ייערך שינוי בהיקף המסחר בשטח זה אין בכך כדי לשנות את התכנית באופן ממשי.
משרד מבקר המדינה העי ר לוועדה המחוזית כי החלטתה להפקיד את תכנית אחוזת רוטנר בתנאים אפשרה להפקיד אותה לפני שגובש מרכיב המסחר שהוא עקרוני ומהותי ו יש לו השפעה על העיר כולה.
הוועדה המחוזית מסרה בתשובתה מינואר 2013 , כי בתכנית המתוקנת צומצמו היקפי המסחר בצורה משמעותית.
(ג) מערכת ה תחבורה: ועדת המשנה הסטטוטורית החליטה כאמור להפקיד את תכנית אחוזת רוטנר בתנאים, וביניהם: "קיום ישיבה בלשכת התכנון במטרה לבחון את מערכת הדרכים בתכנית חיבורה למערכת העירונית וקביעת שלבי ביצוע ביחס לפיתוח השכונה".
הישיבה אמורה הייתה להתקיים בהשתתפות נציג משרד התחבורה התשתיות הלאומיות והבטיחות בדרכים (להלן - משרד התחבורה) וגורמים נוספים.
באוקטובר 2011 העביר נציג משרד התחבורה בוועדה המחוזית את תגובתו לתכנית ודרש שתוכן בה"ת (בחינת השלכות תחבורתיות) שתדון, בין היתר , בתחבורה הציבורית, בחיבור השכונה לשכונות קיימות ול תנועה העוברת דרך רחוב מסוים או דרך שכונות המגורים ובדרכים לפתרון סוגיה זו.
63 מבנים המיועדים למגורים ובעלי חזית מסחרית ששטחם הכולל 14,136 מ"ר מגורים באזורים ג' ו-ד', ומבנים המיועדים למסחר ולמשרדים ששטחם הכולל 44,662 .
מ"ר 1830 דוח שנתי63ג .
משרד מבקר המדינה העיר לוועדה המחוזית כי ראוי לתאם את התכנית עם משרד התחבורה כבר בשלבים המוקדמים, כדי לגבש עמדה אחידה בנוגע למערכת התחבורה וחיבורה לתשתית הקיימת.
משרד התחבורה מסר בתשובתו למשרד מבקר המדינה מספטמבר 2012 , כי העביר את הערותיו לתכנית ובהן העלה את הצורך בבחינת השלכות תחבורתיות.
עוד מסר כי לדעתו יש חשיבות בתיאום מוקדם של התכניות אשר יחסוך זמן יקר ליזמים ולרשויות.
(ד) גובה הבניינים: בישיבה שהתקיימה ביולי 2009 בהשתתפות מתכננת המחוז, נציגי לשכת התכנון ומתכנני תכנית אחוזת רוטנר חיוו נציגי לשכת התכנון את דעתם כי במוקדים המיועדים לכך ייבנו בניינים בגובה 9-10 קומות לכל היותר, משום ש"קל יותר לתחזק את המבנים בעתיד בדגש על בניה אורבאנית".
באוגוסט 2009 התקיימה במשרדהבינוי ו השיכון ישיבה בנושא התאמת התכנית לתכנית אחרת שיוזם המשרד בסמיכות לתכנית המוצעת.
בסיכום הדיון העיר משרד הבינוי והשיכון בנושא הצפיפות בתכנית כלהלן: "צפיפות - על פי ניסיון מחוז ירושלים משב"ש ]משרד הבינוי והשיכון [ יש קושי בשיווק בנייה רוויה בקרית מלאכי.
הבינוי המוצע בצ פיפות ממוצעת של 10 קומות, נראה שאינו מתאים לאוכלוסיית היעד ולאופי היישוב של קריית מלאכי".
בתכנית נקבע כי ייבנו גם בניינים בגובה של 20 קומות.
לדעת משרד מבקר המדינה, בעקבות ההמלצות של משרד הבינוי והשיכון ולשכת התכנון, מן הראוי היה לבחון מהו גובה הבניינים המ תאים, עוד לפני הפקדת התכנית.
 לדעתמשרד מבקר המדינה , הוועדה המחוזית פעלה שלא כראוי בכך שהחליטה על הפקדת התכנית לפני שגובשו בה עניינים מהותיים המבטיחים את האינטרס הציבורי .
כך למשל, בנוגע לשטחי הציבור הפתוחים, למערכת התחבורה, להיקפי המסחר ולגובה הבניינים.
לדעת משרד מבקר המדינה, הפקדתה של התכנית בלא שגובשו עיקריה עלולה לעכב את התכנית בשל אי -מילוי תנאי ההפקדה .
תיאום עם הוועדה המקומית באר טוביה וגורמים אחרים: תכנית אחוזת רוטנר חלה כאמור, בין היתר, גם על שטח שבבעלות המועצה האזורית באר טוביה ובמרחב התכנון של הוועדה המקומית באר טוביה (95 מתוך כ-522 .
)דונם חלק מפתרונות התשתית המיועדים בתכנית אמורים לעבור בשטחים נוספים שבתחום השיפוט של המועצה האזורית באר טוביה.
ועדת המשנה הסטטוטורית של הוועדה המחוזית החליטה כאמור להפקיד את התכנית, בין היתר, בתנאי שקידומה יתואם עם המשרד להגנת הסביבה, משרד הבריאות ורשות הניקוז.
בנובמבר 2011 הציג היזם לפני מתכננת המחוז וסגנה את עיקרי התכנית המיועדת מבחינת מערך התנועה ופתרונות הניקוז ו הביוב.
מהנדס העיר קריית מלאכי ומתכננת המחוז ציינו כי התכנית חלה גם על תחום התכנון של הוועדה המקומית באר טוביה, ועל כן יש לקבל את הסכמתה לתכנית.
באוגוסט 2010 דנה הוועדה המקומית באר טוביה בתכניתאחוזת רוטנר והחליטה: "המועצה כעקרון מעוניינת לעזור לשכנתה ק.
מלאכי עם זאת יש צורך לבחון היבטים מקצועיים כגון: בעיית הניקוז ביוב ותנועה וכן היבטים נוספים שיש לתכנית מעין זו.
לאחר קבלת ניתוח הנתונים מהיועצים שמונו ע"י הועדה - תובא התכנית לדיון נוסף לשם החלטת הועדה".
התכנית לא הובאה לדיון נוסף בוועדה המקומית באר טוביה, כדי לקבל את החלטתה בנושא.
נמצא כי לשכת התכנון לא הזמינה את מהנדס הוועדה המקומית לדיון בהפקדת התכנית , ואף לא הודיעה למועצה האזורית על ההחלטה בדבר הפקדת התכנית בתנאים.
עוד נמצא כי לשכת התכנון קיימה כמה ישיבות עם יזם התכנית ובהם מהנדס הוועדה המקומית קריית מלאכי, אך לא זימנה את נציגי הוועדה המקומית באר טוביה לישיבות אלה ולא תיאמה אתם את אופן הכנת התכנית.
משרד מבקר המדינה העיר כי אי -הזמנתה של הוועדה המקומית באר טוביה לדיון בתכנית החלה בשטחה מנוגדת לכללי מינהל תקין.
להלן פירוט הנושאים הנוגעים למרחב התכנון באר טוביה ולשטח שיפוטה: 1.
מערכת ניקוז : נמצא כי רק לאחר הפקדת תכנית אחוזת רוטנר אישרה רשות הניקוז, ביולי 2012 , את נספח הניקוז של התכנית, בתנאי שהיזם יבדוק את כושר ההולכה של המובל בכניסה למושב כפר ורבורג שבתחום המועצה האזורית באר טוביה, ואם יתברר שיש להגדילו יבוצע הדבר על ידי היזם.
המועצה האזורית באר טוביה מסרה בתשובתה למשרד מבקר המדינה מאוגוסט 2012 , כי דרשה שבניית מובל הניקוז בכפר ורבורג תיעשה על פי תכניות שיאושרו על ידה.
: מערכת מים וביוב חלק ממערכת הביוב המתוכננת, לרבות זו שנמצאת במט"ש 64 תימורים65 , נמצאת גם היא בתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר טוביה.
לשכת הבריאות המחוזית התנתה את מתן אישורה לתכנית אחוזת רוטנ ר בין היתר בכך שתוגש תכנית לשדרוג מט"ש תימורים , הרחבתו והתאמתו לקליטת תוספת שטחים מהשכונות לאחר שניצול העתודות הפנויות יגיע לכדי 80% .
מהקיבולת המתוכננת של המתקן עוד דרשה לשכת הבריאות המחוזית, בין היתר, כי תושלם תכנית אב לביוב ות אושר ב וועדת המשנה המקצועית לביוב של משרד הפנים.
נמצא כי תכנית שדרוג מט"ש תימורים לא הוגשה לאישור משרד הבריאות כלל, ותכנית האב לביוב של קריית מלאכי טרם הושלמה ומועד סיומה אינו ידוע.
בישיבה שהתקיימה ביוני 2012 בהשתתפות נציגי לשכת התכנון ונציגי היזם, הבהירה מתכננת המחוז, כי אישור תכנית הביוב על ידי משרד הבריאות לא יעכב את הפקדת התכנית וייקבע כתנאי לאישורה.
ביולי 2012 שב משרד הבריאות והודיע לוועדה המחוזית, כי הם "מתנגדים לקידום תכנית אחוזת רוטנר עד לקבלת תוכניות כנדרש ואישורן על ידי הועדות הרלוונטיות, לרבות לקיחת אחריות על ידי הרשויות לקידום ובצוע פתרונות ביוב ולו"ז אמיתי ליישומן".
מערכת התחבורה: מערכת הכבישים שעליה מבוססים פתרונות התנועה לתכנית אחוזת רוטנר אמור ה גם ה יא לעבור בחלק ה הגדול בתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר טוביה.
מתקן טיהור שפכים 65 .
עיריית קריית מלאכי והמועצה האזורית באר טוביה שותפות במט"ש תימורים השלטון המקומי 1833 .
: שטחים ציבוריים פתוחים חלק גדול משטחי הציבור הפתוחים הכלולים בתכנית אחוזת רוטנר הם כאמור בבעלות המועצה האזורית באר טוביה ובמרחב התכנון של הוועדה 1834 דוח שנתי63ג .
בישיבת ועדת המשנה הסטטוטורית מספטמבר 2011 העירה עובדת לשכת התכנון בנושא זה: ".
אתם מסתמכים על כל שטחי השצ"פ שנמצאים מחוץ לגבולות קריית מלאכי.
אתם מתכננים שם שטחי ספורט ולוקחים זאת בחשבון בפרוגראמה שלכם.
השאלה, באיזה אופן תוכלו לפתח, להוציא היתרים, אולי צריך לשנות את גבולות השיפוט בנקודה הזאת".
מתכנן התכנית ענה: "זה על דעת המועצה והם חתמו על התכנית הזו.
יודגש כי המועצה האזורית באר טוביה אמנם הסכימה עקרונית לתכנית אחוזת רוטנר, אך במועד הביקורת בפברואר 2012 עדיין לא נתנה את הסכמתה לפתרונות המוצעים.