HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
משרד הבינוי הוסיף כי מבחן התוצאה הוא הקובע ולא השאלה אם המשרד ביצע בחינה של הצרכים, וכי הזכאים הם בני דעת להחליט אם העסקה כדאית עבורם, הן בהיבט המחיר והן בהיבט של אזור המגורים.
רמ"י ציינה בתשובתה כי "תכנית השיווק השנתית נבנית בהתאם לתכניות המאושרות והצפויות להיות מאושרות במחוזות התכנון השונים כאשר מדיניות הרשות הינה לתת מענה לביקוש לאוכלוסיית הזכאים בכל הארץ".
רמ"י הוסיפה כי הצלחתם של חלק גדול מהמכרזים באזורי הפריפריה מעידה על ביקושים גם באזורים אלו.
עוד צוין בתשובה כי "רמ"י פועלת לשיווק בכל רחבי הארץ, במטרה להגשים את מדיניות הממשלה להורדת מחירי הדיור באמצעות היצע רחב ככל הניתן גם במקומות בהם ההיצע עולה על הביקוש", וכי "במדיניות הממשלתית האמורה קמה תועלת ציבורית למדינה כאשר מחד ניתנת לזוגות צעירים האפשרות לרכוש דירה ומאידך, אזורים אחרים מתחזקים באוכלוסייה חדשה ומגוונת".
בתשובה מדצמבר 2019 מסר מטה הדיור כי כאשר יצאה התוכנית לדרך מרבית קרקעות המדינה שהיו זמינות לבנייה היו באזורי הפריפריה, וחלק מועט יותר מהק רקעות היה במרכז הארץ.
עם זאת הוגרלו גם אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש במרכז הארץ, למשל בראשון לציון, בפתח תקווה ובבאר יעקב.
עוד מסר מטה הדיור כי התוכנית מחיר למשתכן היא רק חלק מהפעולות לפתרון מצוקת הדיור במרכז הארץ.
עוד פתרונות צריכים להתבסס על תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים ומערכות הסעת המונים.
44 ,המועצה הלאומית לכלכלה, משרד ראש הממשלההתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017 - 2040 (מאי 2017.
) מדינת ישראל - 653 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון כאמור, הודגשה חשיבות המתאם בין אזורי הביקוש ובין הפריסה הגיאוגרפית של השיווקים.
לפיכך מיפוי הצרכים של אוכלוסיית היעד הוא הליך בסיסי שאמור להגביר את סיכויי הצלחתה של התוכנית.
אם מדיניות הממשלה היא פיזור האוכלוסייה וחיזוק הפריפריה, לצד סיוע בדיור, הדבר מחייב טיפול גם בהיבטים אחרים.
ראוי כי משרד הבינוי, שמרכז את הטיפול בזכאים, יבחן את האפשרות לפנות אל הזכאים שטרם זכו בדירה או ויתרו על זכייתם, כדי לברר ככל האפשר את צורכיהם, את העדפותיהם ואת יכולותיהם ולמפות אותם.
מיפוי זה יאפשר קבלת החלטות מושכלות יותר לא רק בנוגע לשיווק הקרקעות, אלא גם בנוגע לתכנון הפרויקטים וסוגי הדירות שיוצעו בהם.
ניתוח חסר של תוצאות מכרזי השיווק ברמ"י ובמשרד הבינוי: בדוח על משבר הדיור משנת 2015 ציין מבקר המדינה שניתוח תוצאותיהם של המכרזים הוא תהליך ארגוני חשוב ואחד הנדבכים של מינהל ציבורי תקין, ויש להשוות בין התכנון ובין מה שהושג כדי להפיק לקחים ולתקן את הטעון תיקון45 .
מנתוני רמ"י ומשרד הבינוי עלה כי נכשל שיווקן (כלומ ר, לא נבחרו יזמים לבנייתן) של כ- 22,400 (כ-24% ) מכלל כ- 92,400 יחידות הדיור שפורסמו במכרזים הנוגעים לתוכנית בשנים 2016 - 2017 , מהן כ - 8,300 ( יח"ד37% ) ששיווקן נכשל לפחות פעם אחת ופורסמו לשיווק לפחות פעמיים.
בסך הכול נכשל בתקופה זו שיווקם של 42 מכרזים שיזמה רמ"י ו-40 מכרזים שיזם משרד הבינוי (להלן - מכרזים שנכשלו).
להלן בתרשים התפלגות השיווקים שנכשלו, לפי מחוזות משרד הבינוי.
45 ,מבקר המדינהדוח ביקורת על משבר הדיור (2015 '), עמ266.
מדינת ישראל -654 - , שנתי דוחמבקר המדינה70א .
משרד הבינוי והשיכון תרשים 7: התפלגות המכרזים ששיווקם נכשל בשנים 2016 - 2017 , לפי מחוזות משרד הבינוי .
על פי נתוני משרד הבינוי ורמ"י, בעיבוד משרד מבקר המדינה.
מבדיקת המסמכים המתעדים את תהליך הפקת הלקחים שביצעו רמ"י ומשרד הבינוי בנוגע למכרזים שנכשלו עלה כי לרוב הוא עסק בבחינת הכדאיות הכלכלית ליזמים במכרזים שנכשלו.
לפיכך ההמלצות שניתנו בעקבות התהליך התמקדו בדרך כלל במציאת דרכים למשל באמצעות הפחתה נוספת של מחיר לשיפור האטרקטיביות הכלכלית של המכרז, הקרקע או סבסוד עלויות הפיתוח.
עוד עלה כי שני הגופים לא קבעו כללים להליך מובנה של הפקת לקחים ולא תמיד הקפידו על תיעוד ההליך שבוצע.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י ולמשרד הבינוי כי מדובר בתהליך הפקת לקחים חסר, שכן לא נבחנו בו הי בטים אחרים שיש בהם כדי להשפיע על כישלון השיווק, כגון היבטים הנוגעים למצבו התכנוני של הפרויקט או להיצע ולביקוש באזור השיווק, ובכלל זה מלאי הדירות שנבנו על מקרקעי ישראל ועל קרקעות בבעלות פרטית.
כשל פעם אחר להלן דוגמה להפקת לקחים בלתי מספקת של רמ"י במכרז מסוים ששיווקו נ פעם: בין נובמבר 2017 למאי2018 , פרק זמן של כשישה חודשים, פרסמה רמ"י שוב ושוב ארבעה מכרזים במסלול מחיר למשתכן, אשר כללו מגרש לבניית 208 יח"ד.
במכרז הראשון נקבע ששווי הקרקע במגרש הוא כ-162 מיליון ש"ח.
למכרז הוגשה הצעה אחת, ולפיה נבחר היזם הזוכה.
בהמשך הוגרלו הדירות שבפרויקט בין הזכאים ונקבעו הזוכים.
לאחר שהתגלעו בין רמ"י ליזם הזוכה מחלוקות על תנאי המכרז, ביטל היזם את זכייתו.
מדינת ישראל - 655 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון במרץ ובאפריל 2018 פרסמה רמ"י בשנית ובשלישית מכרז לשיווק המגרש האמור.
במכרז שפורסם במרץ הפחיתה רמ"י את שווי הקרקע במגרש ל- 158.
6 מיליון ש"ח, ובמכרז שפורסם באפריל ל - 135.
למכרזים אלה לא הוגשו הצעות.
במאי 2018 פרסמה רמ"י בפעם הרביעית מכרז לשיווק המגרש, ובו שוב הופחת מחיר הקרקע ל-108 ,מיליון ש"ח על סמך המלצתה של שמאית רמ"י ובאישור ועדת המכרזים של רמ"י והנהלת רמ"י.
למכרז הזה הוגשה הצעה אחת, ונבחר הזוכה.
מחיר הקרקע במכרז האחרון היה נמוך בכ-50 מיליון ש"ח מן המחיר שנקבע במכרז הראשון46.
בביקורת עלה כי להחלטת רמ"י על שיווק חוזר של המגרש לא קדם הליך מספק של הפקת הלקחים מהמכרזים הקודמים שנכשלו.
בכלל זה לא נבחנו בהליך המשמעויות הכלכליות של ההפחתות במחיר הקרקע ושל סכומי ההטבות הניתנות לזכאים, וכן לא נבחנו חלופות.
רמ"י מסרה בתשובתה מינואר 2019 כי היא "עורכת ניתוח של כל תוצאות המכרזים.
אמנם בראשיתה של תכנית מחיר למשתכן נבחנו מכרזים מסוימים בלבד, ואולם כיום, כחלק מהליך הפקת לקחים, נערכת בחינה של כלל המכרזים, לרבות מכרזים שנכשלו".
עוד מסרה רמ"י כי "במקרים בהם המכרז לא מצליח, גם לאחר פרסומו החוזר, בוחנת הרשות את תוצאות המכרז ופועלת לשינוי תנאיו בכדי להבטיח, ככל הניתן, את הצלחתו.
לעיתים נמצא, כי הסיבה אכן קשורה במבחן הכדאיות הכלכ לית.
מהבדיקה עלה, כי למרבית המכרזים נעשתה בחינה ".
בעניין המכרז האמור ציינה רמ"י כי "המדובר ]אגף השמאות ברמ"י[ וניתנה המלצה של האגף במכרז עם נסיבות מיוחדות.
ראשית, במכרז זה הוכרז זוכה ועל בסיס הצעתו הוגרלו יחידות הדיור לזכאים, כאשר המחיר למ"ר עמד על המחיר אותו הציע הזוכה בהצעתו.
משכך, ולאחר בחינה שמאית וכלכלית של נתוני המכרז, פעלה רמ"י להותיר המחיר למ"ר אשר הובא לזכאים על כנו".
בתשובתה מיולי 2019 הוסיפה רמ"י : "הבחינה המבוצעת, אשר הינה במהותה בדיקה כלכלית/שמאית מספקת באותם המקרים בהם נדרשת בדיקה, ואנו סבורים כי אין צורך בכל בדיקה נוספת מעבר לכך".
משרד הבינוי מסר בתגובתו מינואר 2019 כי "כאשר שיווק קרקע 'נכשל', משרד הבינוי מבצע בדיקות מקיפות - מתקיים שיח ובירור 'בשטח' ביחס לנסיבות כשלון המכרז.
נדרשות בדיקות רבות של הכדאיות הכלכלית והשלכותיהם של הצעדים, הן ליזמים והן למדינה.
בנוסף, יש לציין כי התכנית מתעדכנת כל הזמן בהחלטות מועצה ושינויי ועדת תכנון ופיתוח רבות.
החלטות אלו הן פועל יוצא של הפקות לקחים שעושה המשרד כל הזמן והן נועדו לשפר את התכנית ולהמעיט ככל הניתן בכישלונות התלויים במשרד".
בתשובה מיוני 2019 ציין משרד הבינוי כי לאחר קבלת תוצאות השיווק מנותחים מרכיבים שונים, ובהם עלות הבנייה, שיעור הרווח היזמי הדרוש ומחיר המכירה של יח"ד בשוק החופשי.
לפי התוצאות נבחר אחד הכלים שלהלן לצורך הגברת סיכויי ההצלחה של המכרזים: הגדלת סבסוד הפיתוח, הגדלת ההנחות על מחירי הקרקע, העלאת שיעור יחידות הדיור שיימכרו בשוק החופשי, העלאת המחיר המרבי למכרז והקטנת מתחמים או הגדלתם.
46 לסכום זה יש להוסיף את ההפחתה בתשלומי המע"ם בהתאם: כ-8.
מדינת ישראל - 656 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון הוסיף כי ממאי 2017 מאוישת במשרד משרה של "מנהל תחום ניתוח ובקרת מכרזי שיווק", וכי המשרד התקשר עם חברה חיצונית שתפקידה ניתוח מכרזי שיווק והמלצה על צעדים לשיפור.
יש לציין לחיוב את עצם קיומו של תהליך לניתוח מכרזים שנכשלו ולהפקת לקחים.
יש להדגיש לפני משרד הבינוי ורמ"י כי תהליך לניתוח כאמור ולהפקת לקחים צריך להיות חלק בלתי נפרד ממנגנון מעקב ובקרה שעל רמ"י ומשרד הבינוי להפעיל - לא רק כדי לבחון אם משימה מסוימת בוצעה כהלכה ובלוח הזמנים שנקבע לה, אלא גם כדי לקדם תהליכי למידה, שיפור והתייעלות.
משרד מבקר המדינה ממליץ לרמ"י ול משרד הבינוי לבחון תהליך שיאפשר ניתוח מיטבי של תוצאות המכרזים והפקת לקחים ולהסתייע בלקחים שהופקו לייעול תהליך השיווק ולמניעת בזבוז משאבים.
התכנון הסטטוטורי של קרקע נקבע בתוכנית מתאר מקומית, שהותוו בה מדיניות תכנון הקרקע והשימושים המותרים בה.
מטרותיה של תוכנית זו הן בין היתר פיקוח על פיתוחה של הקרקע במרחב התכנון המקומי והבטחת תנאים נאותים לחיים באמצעות תכנון הקרקע ושימוש בה, ובכלל זה ייחוד אזורים למגורים, לתעשייה, למסחר, למבני ציבור ולשטחים ציבוריים פתוחים, לרבות פארקים וגנים47.
לאחר אישורה של תוכנית המתאר נדרשת הכנה של תוכנית מתאר מפורטת, הכוללת הוראות מפורטות בין היתר בדבר ייעוד הקרקע, שטח הבנייה המותר, מספר יחידות הדיור, קווי הבניינים וגובהם, ומכוחה אפשר לבקש ולקבל היתרי בנייה.
היצע הדירות: משרד מבקר המדינה עיבד את נתוני משרד הבינוי על הזכאים שנרשמו לתוכנית והעלה כי כ-80% מהזכאים הם בני40 ומטה, וכי כמחצית מזכאים אלה הם בני30 .
כלומר, חלק נכבד מהרשומים כזכאים הם צעירים מאוד מחקרים שונים שנעשו בשנים האחרונות בישראל48, ובהם סקר שעשה משרד הבינוי49 , העלו כי משקי בית צעירים בתחילת דרכם הם ברובם בעלי הכנסה נמוכה מהכנסתם של משקי הבית הוותיקים, ולכן יתקשו משקי הבית הצעירים לרכוש דירות גדולות, שהן בדרך כלל יקרות לרכישה ולתחזוקה.
משרד מבקר המדינה בדק את נתוני משרד הבינוי על מספר החדרים ב- 11,780 יח"ד ב -32 יישובים ברחבי הארץ שניתנו להן היתרי בנייה עדמאי 2018 , ועל מחיריהן של יח"ד אלה.
להלן בתרשים נתונים על התפלגות יחידות הדיור לפי מספר החדרים ומחירן הממוצע: .
47 סעיף61 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
48 ,רחל אלתרמן, אמילי סילברמן וחיים פיאלקוףדיור בר השגה: כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית (2012 ,); לילי פרידלר דירות קטנות בישראל - "קטן עלינו" (2014.
) 49 ,משרד הבינוי והשיכוןתוצאות סקר מאפייני דיור של צעירים (2014.
) מדינת ישראל -657 - , שנתי דוחמבקר המדינה70א .
משרד הבינוי והשיכון תרשים 8: )התפלגות יח"ד לפי מספר החדרים ומחירן הממוצע (בש"ח .
מהתרשים עולה כי תמהיל הדירות שייבנו במסגרת התוכנית אינו תואם את מאפייני הזכאים -רוב רובן של הדירות ( 86% ) הן דירות גדולות (של4 חדרים לפחות), כאשר 44% מהדירות הן של 5 חדרים ומעלה, ולפיכך יקרות מן הדירות הקטנות, ששיעורן בכלל הדירות קטן.
לפי התרשים, מחירה הממוצע של דירת 5 חדרים גבוה בכ- 155,000 ( ש"ח בקירוב 14% ) ממחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ובכ - 351,000 ש"ח ממחירה הממוצע של דירת 3 ( חדרים37% ).
גורם אחר המייקר את מחירי הדירות הוא מרפסות גדולות או גינות שהוצמדו לדירות רבות 50 .
מהנתונים עולה כי השטח הממוצע המוצמד ליח"ד הוא לא פחות מ-35 מ"ר.
ריבוי דירות של5 :חדרים ומעלה עלה כי 44% מיחידות הדיור שהתקבל עבורן היתר בנייה הן של 5 חדרים ויותר.
בבדיקת תמהיל הדירות ברשויות המקומיות נמצא כי ב-20 מ-32 ( רשויות 62.
5% ) רוב הדירות שקיבלו היתר בנייה הן דירות גדולות של5 - 6 חדרים: ב-12 רשויותמקומיות יותר מ -50% מהדירות שהתקבל עבורן היתר בנייה היו דירות גדולות כאמור; בחמש רשויות מקומיות (מודיעין, דימונה, בית דגן, מעלות -תרשיחא ואופקים) 70% - 80% ,מהדירות שהתקבל עבורן היתר בנייה היו דירות כאלה; ברשות מקומית אחת .
50 מחיר מ"ר של מרפסת או של גינה המוצמדים לדירה הוא30% ממחיר מ"ר בנוי כפי שנקבע בהצעה של היזם שזכה במכרז.
מדינת ישראל - 658 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון כרמיאל, 90% מהדירות שהתקבל עבורן הית ר בנייה היו דירות כאלה; ובשתי רשויות מקומיות - נתניה וירוחם - כל הדירות שהתקבל עבורן היתר בנייה היו דירות כאלה.
עוד עלה מהנתונים כי 14% ( בלבד מיחידות הדיור שהתקבל עבורן היתר בנייה 1,672 ( יח"ד) הן יח"ד קטנות3 - 3.
5 חדרים ופחות מכך), וכי פיזורן בין32 הרשויות המקומיות הוא נמוך.
רוב יחידות הדיור הקטנות שהתקבל עבורן היתר בנייה - 1,399 ( יח"ד84% )- מרוכזות ב -13 (40% ) מרשויות אלה.
ב -14 רשויות מקומיות היה שיעור הדירות הקטנות בכלל יחידות הדיור שהתקבל עבורן היתר בנייה פחות מ-7%.
הגדלת שטח הדירות עקב הצמדת גינות ומ רפסות: בדיקת התוכניות של פרויקטים שהתקבלו עבורם היתרי בנייה העלתה מקרים שבהם תוכננה בניית דירות קטנות ( 3 חדרים), אך לרבות מהן נוספו שטחים גדולים שנועדו לשמש גינה או מרפסת (להלן גם- שטח מוצמד)51 .
השטחים שנוספו לדירה כאמור העלו את מחירה עד שהיה זהה למחירה של דירת 4 חדרים באותו פרויקט או אף עלה על מחיר זה.
לדוגמה, בלוד שווקו376 ,יח"ד מהן 108 יח"ד קטנות ו -104 יח"ד של 4 חדרים.
לחלק מהדירות הקטנות הוצמדו גינות גדולות או מרפסות גדולות.
למשל, לשמונה דירות הוצמדו גינות בשטח של 165 - 282 מ"ר.
משמעות הדבר היא תוספת ש ל 461,000 ש"ח בממוצע למחיר של דירת3 חדרים סטנדרטית שבה מרפסת ששטחה 12 מ"ר.
ל-36 דירות קטנות נוספה מרפסת בשטח של 27 מ"ר, דבר שהעלה את מחירה הממוצע של דירה כאמור ב- 41,000 .
ש"ח עוד עלה מהנתונים כי רבות מיחידות הדיור שאינן קטנות התייקרו גם הן במידה רבה, בגלל שטח מוצמד גדול ביותר 52.
לדוגמה, בפרדסייה הוצמד לכל אחת מ -266 יחידות הדיור ששווקו שטח ממוצע של 77 מ"ר, ולכל אחת מ-90 יחידות הדיור של5 - 6 חדרים שטח ממוצע של לא פחות מ -142 מ"ר.
משמעות ההצמדה היא תוספת ממוצעת של 177,000 - 236,000 ש"ח למחיר הדירה.
אשר לבית שמש, לכל אחת מ -343 יחידות הדיור ששווקו בה הוצמד שטח ממוצע של 36 מ"ר, בתוספת מחיר ממוצעת של כ- 104,000 ;ש"ח ולכל אחת מ-112 יחידות הדיור של5 - 6 חדרים הוצמד שטח ממוצע של61 מ"ר, בתוספת של כ- 163,000 ש"ח.
בניית דירות גדולות במיוחד: מכרזי שיווק במסגרת מחיר למשתכן נוגעים במקרים רבים לקרקעות שחלות עליהן תוכניות מתאר שהוכנו לפני קבלת ההחלטה על מחיר למשתכן, ולפיכך הן אינן מתאימות בהכרח לצורכי הזכאים.
מימוש זכויות הבנייה על הקרקע על פי תוכניות אלה משמעותו בניית דירות שחלקן חריגות בגודלן ומחירן גבוה.
הדבר בא לידי ביטוי בייחוד באזורי ביקוש.
לדוגמה, בפרויקט במבשרת ציון שווקו 376 .
יח"ד לזכאים הבדיקה העלתה כי המחיר הממוצע של 36 הדירות היקרות בפרויקט53 הוא כשני מיליון ש"ח, שטחן הממוצע 138 מ"ר, והשטח הממוצע של מרפסת או גינה בהן הוא113 .
51 שטח מוצמד ממוצע של26 מ"ר לדירות של 2 - 3.
חדרים 52 שטח מוצמד ממוצע של 29 מ"ר לדירות של4 - 4.
5 חדרים; שטח מוצמד ממוצע של43 מ"ר לדירות של5 חדרים ומעלה.
53 הנתונים שמסר משרד הבינוי במאי2018 נוגעים ל-180 מ-376 .
יח"ד מדינת ישראל -659 - , שנתי דוחמבקר המדינה70א .
משרד הבינוי והשיכון בפרויקט בנתניה שווקו 130 יח"ד לזכאיםבלבד.
פרויקט זה כלל גם ארבע דירות של 6 חדרים ששטח כל אחת מהן כ-170 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה102 מ"ר, במחיר של כ-2.
כן כלל הפרויקט שש דירות גן של5 חדרים ששטח כל אחת מהן הוא 150 מ"ר בתוספת גינה ששטחה כ-150 מ"ר, במחיר של כ-2.
מיליון ש"ח ל איע -ההתאמה של גודל הדירות ומחיריהן לצורכיהם של זכאי התוכנית אפשר ללמוד גם מהיקפם של ביטולי הזכייה בהגרלות לפרויקטים שבתוכנית.
ביטולים אומנם אין משמעותם בהכרח הותרת דירות ללא דורש, שכן ייתכן שאחרים יירכשו אותן או שהן יוצעו בסופו של דבר היקפם של הביטולים אפשר ללמוד על מידת אילציבור הרחב, ואולם מ -ההתאמות ועל הסיבות לכך.
משרד מבקר המדינה בדק נתונים של 18 הגרלות שנערכו ב-11 יישובים בארץ, שנבחרו באקראי.
הנתונים כללו מידע על מספר יחידות הדיור שנכללו בהגרלות אלה, מספר הנרשמים להגרלות ומספר הזוכים שביטלו את זכייתם בהגרלות.
יצוין כי במועד ביטול הזכייה הזוכה מתבקש לציין את סיבת הביטול 54 - אפשר לבחור בתשובות נתונות מראש או לפרט במלל חופשי.
להלן בתרשים נתונים לגבי הזוכים שביטלו את זכייתם55 : תרשים9: ביטולי זכייה בהגרלות שנבדקו .
54 בפרויקט הסיבות לביטול שהוצעו מראש הן אלה: (א) הדירות בפרויקט אינן מתאימות לצרכיי; (ב) מחיר הדירות גבוה מדי; (ג) החלטתי כי אינני מעוניין לרכוש דירה ביישוב זה; (ד) איני מעוניין בדירות שנשארו; (ה) מעוניין שלא למנוע מעצמי אפשרות לזכות במקומות אחרים; (ו) רכשתי דירה אחרת; (ז) תם הזמן המוקצב לחתימה על חוזה.
55 לאחר ביטול זכייה ביח"ד, הדירה מוצעת לזכאי הבא בתור, ואף מספר הביטולים רב ממספר יחידות הדיור, שכן הוא יכול לבטל את זכייתו.
מדינת ישראל - 660 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון בעקבות ביטולי הזכיות נותרו בחלק מן הפרויקטים יח"ד ללא רוכש, והן מוצעות ללא הגרלה לזכאים ולמשפרי דיור במסגרת התוכנית מחיר למשתכן.
רשימת יחידות הדיור מפורסמת באתר המרשתת (האינטרנט) של התוכנית.
עד מועד סיום הביקורת פורסמו כ- 1,000 ,יח"ד שנותרו ללא רוכש שהן כ-8% מכלל יחידות הדיור שהתקבל עבורן היתר בנייה ( 12,500 ).
למשל, מבדיקה של נתוני פרויקט בבאר שבע עלה כי נותרו41 (כ-11% ) מ-360 יח"ד ששווקו בפרויקט, והן מוצעות ללא הגרלה במחיר1.
כל יחידות הדיור שנותרו הן דירות גן או דירות גג.
משרד הבי נוי מסר בתשובתו מינואר 2019 כי "נושא תמהיל הדירות בפרויקט נגזר מהתב"ע המאושרת על ידי גורמי התכנון.
מכרזי מחיר למשתכן יצאו לאחר אישור ]תכנית בניין עיר [ התב"עות על ידי גורמי התכנון ומשכך אינן יכולות לקבוע הגבלות אשר יעמדו בסתירה לתכנית המאושרת.
יחד עם זאת, ב מהלך הדרך ומתוך רצון לשפר את התנאים שנקבעו במכרזים הוחלט בין השאר: על הגבלת שטחי הדירות.
יזם שיבנה בשטחים הגדולים מהשטח המותר.
מעל 4% חריגה, ככל שאושרה, יפחית היזם על כל מ"ר נוסף 15% ממחיר הזכייה למ"ר.
נקבע מנגנון לפיו הגבייה למ"ר גינה יהיה הדרגתי לפי גודל הגינה ומעל שטח גינה מסוים לא יורשה הקבלן לגבות כל תמורה.
בנוסף, משרד הבינוי מקפיד כי תמהיל הדירות הנבחרות לטובת הזכאים מתוך המכרזים שפורסמו יהיה תמהיל המתאים לחסרי דירה וזוגות צעירים בהתאם לתנאי המכרז".
בתשובה מיוני 2019 הוסיף מש רד הבינוי כי נקט עוד פעולות על מנת למנוע בניית דירות גדולות במסגרת התוכנית, ובהן הגבלת שטח הדירה המרבי בהתאם למספר החדרים, עידוד יזמים להגדיל את מספר יחידות הדיור באופן שיקטין את שטחן, התרת מכירה בשוק החופשי של דירות שיתווספו והוספת התניה במכרזים ולפיה המשרד הוא שיבחר את הדירות שיוקצו לזכאים.
בתשובה מדצמבר 2019 ציין משרד הבינוי כי התוכנית נועדה לעזור לכלל הזוגות הצעירים שאין ברשותם דירה, ולא רק לזוגות צעירים שנישאו זה עתה ואין להם ילדים.
רמ"י מסרה בתשובתה: "לשיטתנו צמצום מחיר למשתכן כך שתותאם באופן מלא לצר כי הזכאים.
בין במיקום הגיאוגרפי ובין במאפייני הדירה, היה מגביל את יכולתה של הרשות לפעול לשיווק בהיקף נרחב ככל הניתן".
עוד מסרה רמ"י כי "בתכניות רבות שאושרו בעבר הרשויות המקומיות פעלו לקבוע יחידות דיור גדולות כבר בשלב התכנון וזאת כדי למשוך אוכלוסייה יותר מבוססת.
כיום עלתה המודעות לצורך ביחידות קטנות ואף.
נערכו תיקונים המחייבים להכניס בהרבה מהתכניות גם יחידות קטנות.
לאור למידה של מחיר למשתכן.
אגף התכנון ברמ"י הנחה את המתכננים בתכניות המקודמות על ידי הרשות להקטין את שטח הדירה הממוצעת כבר בשלבי התכנון המוקדמים".
מטה הדיור מסר בתשובתו כי תיאורטית היה אפשר בתחילת הדרך לבחון את כל התוכניות התקפות והזמינות ולקדם ביצוע שינויים והתאמות בהן.
ואולם במקום לנקוט דרך זו, הכוללת תהליך מורכב וארוך, הועדף לתמרץ יזמים שיפעלו בשלב היתר הבנייה לבניית דירות קטנות יותר.
מדינת ישראל - 661 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון בתוכנית מחיר למשתכן העניקה המדינה ליזמים הנחות גדולות במחיר הקרקע, כדי שיבנו דירות לאוכלוסיית הזכאים במחיר מופחת ובר השגה.
בפועל רבות מיחידות הדיור ששיווקו רמ"י ומשרד הבינוי הן גדולות, וחלקן יקרות, ובערים אחדות כמעט אין יח"ד קטנות.
כמו כן, לחלק מהדירות הקטנ ות הוצמדו מרפסות או גינות, דבר שהעלה את מחירן.
אם משק בית קטן רוכש דירה גדולה ויקרה (גם מבחינת עלות התחזוקה והארנונה) שאינה מתאימה לצרכיו, הדבר עלול לפגוע בתועלת שהוא מפיק מהנחת מחיר למשתכן.
משרד מבקר המדינה ממליץ למשרד הבינוי ולרמ"י לבחון לפני השיווק את ה תאמת התוכניות הקיימות לצורכי אוכלוסיית היעד, ובעיקר לבדוק אם קיים מלאי מספק של דירות קטנות, ובמידת הצורך לשנות את התוכניות, כדי שמחירי הדירות יתאימו ככל האפשר ליכולותיה של אוכלוסיית היעד.
אשר לפרויקטים שמספר הדירות הקטנות בהם קטן ביותר והתוכניות אינן ניתנות לשינוי - ראוי לשקול את אפשרות שיווקן של הדירות הגדולות במתכונת אחרת שאינה כרוכה בהפחתה של הכנסות המדינה, כגון שיווק רגיל בשוק החופשי, כפי שכבר הותר לעשות כמצויין בתשובת משרד הבינוי.
עיכובים במתן היתרי בנייה: במכרזי השיווק במסגרת התוכנית נקבע גם לוח הזמנים לביצוע הבנייה בידי היזם.
לוח זמנים זה נגזר מן המועד שרמ"י או משרד הבינוי מוסרים בו את המגרש ליזם, באמצעות החברה שמפתחת מטעמם את הקרקע56 (שלב המכונה "שלב בנייה05"57 ,) לאחר שהושלם במגרש הפיתוח הנדרש לתחילת הבנייה.
לפי תנאי המכרז, אם היזם מסרב לקבל את המגרש, יראו אותו כמי שהמגרש נמסר לידיו במועד שבו הודיעו לו שהמגרש מוכן למסירה.
תנאי להתחלת הבנייה הוא קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והאחריות להשגתו מוטלת על היזם.
בהיתר הבנייה נקבעים באופן סופי המאפיינים העיקריים של הדירות העתידות להיבנות בפרויקט, לרבות שטחן ומספר החדרים בהן.
בהתאם ל"תקנון הגרלת בחירת זכאים לרכישת דירות במסלולי 'מחיר למשתכן'", הסכמי מכר עם הזוכים ייחתמו רק לאחר קבלת היתר הבנייה.
על פי נתוני משרד הבינוי ורמ"י, עד מאי 2018 הם חתמו על חו זי חכירה עם יזמים לבניית כ- 55,000 יח"ד58 ב-419 ( מתחמים ברחבי הארץ במסגרת מכרזי מחיר למשתכןכ- 35,000 יח"ד ששיווקה רמ"י וכ- 20,000 יח"ד ששיווקו משרד הבינוי ורמ"י במשותף).
בדיקת מועדי זכייתם של היזמים במכרזים ומועדי מסירת הקרקע ליזמים הזוכים לצורך התחלת הבנייה העלתה כדלקמן: .
56 עבודות הפיתוח כוללות פתיחת צירים, ביצוע עבודות עפר, בניית קירות תומכים, התקנת תשתיות מים, הקמת תשתיות ניקוז, ביוב, חשמל ותקשורת, סלילת כבישים, הנחת מדרכות ועוד.
57 אלה שאר שלבי הבנייה: שלב 06 - גמר ביצוע עבודות הפיתוח המוטלות על היזם, לרבות עבודות עפר, הקמת קירות תמך וגידור; שלב 39 - גמר הבנייה הפיזית של כל יחידות הדיור בבניין; שלב42 - סיום עבודות הפיתוח הצמוד וקבלת טופס 4.
58 מהם כ- 11,900 יח"ד ששווקו לכלל הציבור במחירי השוק החופשי.
מדינת ישראל -662 - , שנתי דוחמבקר המדינה70א .
משרד הבינוי והשיכון לגבי כ - 20,000 יח"ד שמשרד הבינוי ורמ"י שיווקו במשותף -נמצא כי פרק הזמן הממוצע שנקבע במכרזים למסירת הקרקע ליזם הוא כ-11 חודשים בממוצע למתחם; לגבי 35,000 יח"ד ששיווקה רמ"י -נמצא כי פרק הזמן הממוצע כאמור הוא כ -18 חודשים.
בפרקי זמן אלה על היזמים לקבל היתרי בנייה מהרשויות המקומיות הרלוונטיות ולחתום על חוזי מכר עם הזוכים.
אם היתר הבנייה טרם התקבל כאשר הקרקע כבר מוכנה לבנייה, צפוי עיכוב בלוח הזמנים שתוכנן לפרויקט.
ינה בדק את מידת ההתאמה בין מועד מסירת הקרקע ליזם (שלב בנייה משרד מבקר המד 05 על פי המכרז) ובין מועד קבלתו של היתר הבנייה מהרשות המקומית.
הבדיקה נעשתה לגבי 20,170 יח"ד ב-201 מתחמים שהיו קיימים לגביהן בספטמבר2018 נתונים על מועד זכייתו של היזם במכרז ועל מועד קבלתו של היתר בנייה.
בתרשים שלהלן מפורטים ממצאי הבדיקה: תרשים 10: מידת ההתאמה בין מועד מסירת הקרקע ליזם לבין מועד קבלתו של היתר הבנייה מהרשות המקומית .
עוד העלתה הבדיקה כי עיכובים במתן היתרי בנייה59 נבעו בין השאר מדרישות של הרשויות המקומיות מהיזמים למלא תנאים מסוימים לאחר שזכו בפרויקטים, כגון קביעת הנחיות .
59 ""עיכוב-הקרקע נמסרה לקבלן לאחר פיתוח, אולם הוא עדיין לא קיבל היתר בנייה.
מדינת ישראל - 663 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון מרחביות60 ,או שינוי תוכניות מתאר (למשל, דרישה לתוספת מעלית, הכשרת מקומות חנייה הפחתת מספר הדירות בקומה, שינוי באופן פינוי האשפה).
היזמים נדרשו אפוא להתאים את הבקשות להיתרי בנייה לדרישות החדשות, ולכן התעכבו בהגשת הבקשות, ובהיעדר היתרים לא החלו את עבודות הבנייה במועד שבו הייתה הקרקע (שכבר פותחה) אמורה להימסר לידיהם.
לדוגמה, במכרז בראשון לציון נקבעו הזוכים באפריל 2017 , והמועד למסירת הקרקע לפי תנאי המכרז היה יוני 2018 .
מהבדיקה עולה כי בחודשים יולי וספטמבר2017 וכן במרץ2018 , לאחר שכבר הוכרזו הזוכים במכרז זה, עדכנה עיריית ראשון לציון את ההנחיות המרחביות הרלוונטיות לבינוי ולעיצוב בכל העיר.
עיריית ראשון לציון מסרה בתשובתה מינואר 2019 כי "רמ"י בחרה לשווק את ה קרקע לפני שהושלמו ההליכים התכנוניים.
לו שיווק הקרקע היה מתבצע לאחר השלמת הליכי ההכנה והפרסום של ההנחיות המרחביות - חלק ניכר מהקונפליקטים התכנוניים היו נמנעים".
עוד מסרה העירייה כי "רמ"י שיווקה את הקרקע ליזמים עוד טרם שצה"ל ומשרד הביטחון פינו אותה וטרם ניתנה לעירייה הרשאת פיתוח מכוח הסכם הגג.
התוצאה הייתה פער זמנים של מספר חודשים לא מבוטל בין מועדי השיווק לבין מועדי מסירת הקרקע לצרכי פיתוח".
דוגמה אחרת, במכרז בנתניה נקבע זוכה באפריל 2017 , והמועד למסירת הקרקע לפי המכרז היה דצמבר 2017 .
הבדיקה העלתה כי במקרהזה התנאי למתן היתר בנייה היה הכנה ואישור של תוכנית בינוי לשכונה, וזו נערכה ואושרה בעיריית נתניה רק במרץ 2018.
מהאמור לעיל עולה כי עבור יותר מ - 14,500 יח"ד בפרויקטים ששווקו במסגרת מחיר למשתכן לא היו היתרי בנייה במועד שבו הייתה הקרקע אמורה להימסר ליזמים לצורך התחלת הבנייה או שהתקבל היתר לאחר המועד, וכבר כעת נראה כי צפויה חריגה מלוח הזמנים שנקבע בחוזה בין היזם לרמ"י ובגינה עיכוב בסיום הבנייה.
העיכוב עלול להגביר את אי -הוודאות בדבר מועד מסירת הדירות ובשל כך להסב לזוכים נזק כלכלי, שכן שוכרי הדירות שבהם יידרשו לשלם שכר דירה זמן רב מן המתוכנן, ובחלק מהמקרים המחיר שיידרשו הזוכים לשלם עבור הדירות צפוי לעלות משום שהוא צמוד למדד תשומות הבנייה61 .
מטה הדיור מסר בתשובתו כי הוא מפעיל עם משרד הבינוי צוות62 שכל תפקידו הוא לעקוב אחר התקדמות היתרי הבנייה ברחבי הארץ ולהסיר חסמים הנוגעים להם.
עוד מסר מטה הדיור כי הוא מקיים ישיבות רבות עם ראשי ערים שתכליתן התנעת תהליכים להוצאת היתרי בנייה.
60 לפי סעיף145 ד' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 , ועדה מקומית רשאית לקבוע הנחיות מרחביות למרחב התכנון שלה.
הנחיות מרחביות אפשר שיתייחסו לחזותו ולמראהו החיצוני של בניין, למפלסי הכניסה אליו, להשתלבותו בסביבתו, לחיבור תשתיות ולעניינים אחרים כפי שקבע שר האוצר.
אפשר לקבוע הנחיות מרחביות למרחב התכנון כולו או חלקו, לסוגי מגרשים או למגרש מסוים, לסוגי בניינים או לבניין מסוים.
61 זאת בכל הנוגע לפרויקטים ששווקו עד יולי 2018 .
ממועד זה הצמדת המחיר למדד היא ממועד קבלת היתר הבנייה.
על ההתקשרות עימה ראו להלן מדינת ישראל - 664 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
משרד הבינוי והשיכון משרד הבינוי מסר בתשובתו מינואר 2019 כי "היתרי הבנייה ניתנים על ידי גורמי התכנון והמשרד אינו הגורם שאחראי על מתן היתרים אלו".
משרד הבינוי הוסיף כי בעת שיווק המכרזים נעשה אומדן של משך הזמן לקבלת היתר, אך לעיתים, עקב גורמים רבים, עלולה קבלת ההיתר להתאחר.
כדי למנוע מהרוכשים תשלום הצמדה למדד הוחלט כי מאפריל 2018 .
יתוקנו המכרזים וייקבע בהם שמחיר הזכייה יוצמד למדד רק לאחר קבלת היתר בנייה מלא .
בתשובה מדצמבר 2019 מסר משרד הבינוי כי "האחריות להוצאת היתר הבניה מוטלת על הקבלן, והסמכות הבלעדית להעניק היתר בניה מוטלת על הרשות המקומית באמצעות הוועדה המקומית.
כל שנותר למשרד הוא להפעיל לחץ ולקדם את ההיתרים והבניה, וכך המשרד נוהג".
יש לראות בחיוב את התיקון שעשה משרד הבינוי ולפיו תיעשה הצמדת המחיר למדד רק לאחר קבלת ההיתר, דבר אשר יש בו כדי להקל על הזוכים.
התקשרות משרד הבינוי עם חברה לצורך הסרת חסמים לקבלת היתרי בנייה: כדי לסייע ליזמים הזוכים במכרזי השיווק להסיר חסמים לקבלת היתרי בנייה, שכר משרד הבינוי חברה חיצונית (להלן - החברה) שתלווה את היזם משלב הזכייה במכרז עד קבלת היתר בנייה מלא מהרשות המקומית וחתימת חוזי המכר עם הזוכים בהגרלות.
בחוזה עם החברה הוטל עליה לקדם מתן היתרי בנייה עבור 27,000 יח"ד, ונקבע שישולמו לה93 .
ש"ח עבור כל יח"ד עד מועד סיום הביקורת הסתכמה עלות החוזה שנחתם עם החברה ב-2.
5 מיליון ש"ח בקירוב עבור קידום מתן היתרי בנייה ל- 27,000 .