HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
למרות האמור לעיל אישרה הנהלת המינהל את שינוי החלטתה משנת 2001 ואת הגדלת שיעור הבנייה המרוכזת ל -80% מהמגרשים בהרחבה בתנאי שהמינהל יפרסם מכרז משותף עם משרד הבינוי והשיכון לבניית בָּתֶיהָּ.
בדצמבר 2007 קיבלה ההנהלה החלטה נוספת אשר החליפה את ההחלטה מפברואר 2005 .
לנוכח המשך גביית הכספים שלא כדין בבנייה המרוכזת בהחלטה זו קבעה ההנהלה שעד מועד שינוי מדיניות המינהל בנוגע להקצאת .
23 מחירון דקל- מאגר מחירים לענף הבנייה.
מינהל מקרקעי ישראל 333 .
הקרקע בפטור ממכרז בהרחבות תותנה ההקצאה בכל הארץ בפרסום מכרז של המינהל עם האגודה, בהקמת תשתיות, בשדרוג תשתיות -העל ביישוב הישן ובבנייה באתר.
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי עד מועד סיום הביקורת טרם הוחל בביצוע עבודת מטה שתוציא את ההחלטה מהכוח אל הפועל.
דחיקת הבנייה העצמית חלק מהמומלצים בהרחבות העדיפו לבנות את בתיהם בעצמם לפי טעמם האישי כדי לחסוך הוצאות.
לעומת זאת, חלק מהאגודות העדיפו בנייה מרוכזת כדי להבטיח אחידות וקיצור זמן הבנייה.
כאמור, נמצא שהאגודות מנעו מהמשתכנים לבנות בניה עצמית מחד, ומאידך, עלויות הבנייה שבהן חייבו האגודות והיזמים משתכנים שבתיהם נבנו בבנייה מרוכזת היו חריגות.
קיבוץ ה' שוכן בקרבת חיפה.
על ההרחבה בו חלה החלטת מועצה 959 , ובהתאם לה שילמו חוכרי המגרשים 91% דמי חכירה מהוונים תמו רת חכירת הקרקע מהמינהל ל -49 שנה.
המינהל אישר לקיבוץ ביוני 2006 בנייה מרוכזת ב -80% מהמגרשים.
בשנים 2006 ו- 2007 חויבו מועמדים לחתום על הסכם שירותי בנייה עם יזם (להלן - יזם ה'), ומתלוננת מסוימת סיפרה כי חויבה לחתום על ההסכם כתנאי לרכישת המגרש.
במהלך אותן שנים פנו משתכנים רבים אל המינהל והתלוננו כי קיבוץ ה' ויזם ה ' אינם מאפשרים להם לבנות את בתיהם בהרחבה בבנייה עצמית.
במרס 2007 התלוננו מספר משפחות כי יזם ה ' מוכר את המגרשים המיועדים לבנייה עצמית כמגרשים לבנייה מרוכזת תוך הצגת מצג שווא בפני המינהל שלפיו הבתים ייבנו בבנייה עצמית.
תלונות אלה עלו בקנה אחד עם בירורים שערך המינהל בעצמו באותו חודש.
למרות זאת לא נקט המינהל צעדים לתיקון המצב.
רק ביולי 2007 הקפיא מנהל המחוז את שיווק מגרשי הבנייה העצמית, ואותם בלבד.
לדעת משרד מבקר המדינה, הקפאה זו הייתה מעין "פרס" ליזם ה ' ולקיבוץ ה' אשר באותה עת כלל לא רצו לשווק מגרשים לבנייה עצמית.
החלטה 959 אוסרת כאמור גביית סכומים שחורגים מעלויות הפיתוח שאישר המינהל.
לפי החלטת הנהלה מאוגוסט 2006 , רוכשים אשר מתלוננים כי האגודה או מישהו מטעמה דורשים מהם סכומים נוספים על עלויות הפיתוח, יקצה להם המינהל את הקרקע ישירות.
כאמור, הנהלת המינהל ידעה כי אגודות או יזמים מטעמן גובים כספים שחורגים מהוצאות הפיתוח.
מתלונה שהתקבלה במינהל בפברואר 2007 עולה כי יזם ה ' דרש ממתלונן אשר התעניין בבנייה עצמית 460,000 ש"ח עבור פיתוח ותכניות בנייה - בעוד שהסכום שהמינהל אישר בגין פיתוח היה כ - 140,000 ש"ח.
בעקבות תלונה זו ותלונות נוספות החליט המינהל שמהנדס מטעמו יבדוק את הוצאות הפיתוח במגרשי הבנייה העצמית.
מדוח הביניים אשר הגיש המהנדס למינהל בספטמבר 2007 עלה כי יזם ה' דרש שהמינהל יאשר לו 105,000 ש"ח שחורגים מעלויות הפיתוח המאושרות עבור כל 334 דוח שנתי59ב .
אחד מהמגרשים המיועדים לבנייה עצמית.
בדוח צוין כי יזם ה' בחר את המתחם לבנייה עצמית שעלות הפיתוח שלו הגבוהה ביותר, ורק על מגרשים אלה דרש תשלום נוסף.
העדפת יזם ה' לשיווק מגרשים בבנייה מרוכזת מובנת משום שגבה כ- 5,000 ש"ח למ"ר בנוי, כ-30% יותר ממחיר המחירון.
המהנדס ציין כי התנהלות זו תאמה את תחושת "ההתשה" שעליה דיווחו המעוניינים לבנות בבנייה עצמית.
לכן המליץ להקפיא את שיווק המגרשים בכל ההרחבה עד לפתרון הנושא.
בנובמבר 2007 אישרה הנהלת המינהל להגדיל את דמי הפיתוח המותרים לגבייה בהרחבת קיבוץ ה' ב- 19,000 ש"ח, והסכום המאושר לגבייה עבור הוצאות הפיתוח היה כ - 160,000 ש"ח עבור כל מגרש.
על מנת להבטיח את פיתוח המגרשים המיועדים לבנייה עצמית קבעה הנהלת המינהל כי יזם ה' יפקיד ערבות בנקאית אשר בכפוף לה אישרה הנהלת המינהל להמשיך בביצוע ההרחבה ואישרה לרוכשי מגרשי הבנייה עצמית לרכוש גם שירותי בנייה מיזם ה ' אם יחפצו בכך.
הנהלת המינהל אמנם הפחיתה אפוא את עלות הפיתוח למגרשי הבנייה העצמית, אולם לא קבעה מנגנון להבטחת הקצאת מגרשים אלה במקביל להקצאת המגרשים שיועדו לבנייה מרוכזת, כנדרש בנהליו.
באפריל 2008 קיבל המינהל תלו נה נוספת שהמגרשים בהרחבת קיבוץ ה' משווקים בשליטה מלאה של יזם ה', שנוהג בחוסר שקיפות.
המתלוננת ציינה כי היא התעניינה במגרש בהרחבה, אולם יזם ה' לא הודיע לה אילו מגרשים מוצעים לשיווק ומתי יחל בכך.
עקב כך דרשה המתלוננת מהמינהל כי ישווק מגרשים אלה בעצמו במכרז פ ומבי.
יצוין כי באותו מועד נרשמו כ -200 מתעניינים במגרשים לבנייה עצמית.
רק במאי 2008 החליט המינהל כי הוא עצמו ישווק את המגרשים לבנייה עצמית.
עד מועד סיום הביקורת הם טרם שווקו.
מכלל האמור יוצא שלמרות שנוהלי המינהל חייבו הקצאת מגרשים לבניה עצמית, פעלו אגודות ויזמים כדי למנוע בניה כזו.
המינהל לא נקט בצעדים מספיקים לתיקון המצב.
קביעת הוצאות הפיתוח בידי משרד הבינוי והשיכון והמינהל .
כאמור, לפי החלטה 737 בדק המינהל רק את הוצאות הפיתוח שחרגו מהוצאות הפיתוח הנורמטיביות, ובהתאם להחלטה 959 הוא בדק את כל הוצאות הפיתוח שהאגודות או היזמים העמיסו על המשתכנים בהרחבות, לפי החלטת ממשלה תכנן משרד הבינוי והשיכון את הפיתוח ביישובים באזור עדיפות לאומית א' וסבסד את ההוצאות בגינו24 .
הסבסוד נועד לחזק ולעודד את ההתיישבות בהם על ידי הפחתת עלויותיו של המשתכן.
המועצה האזורית היא זו המ גישה את הבקשה לקבלת הסבסוד ואליה מועברים הכספים, בהתאם למכרזים שהיא מפרסמת לפי תכנון האגף לבנייה כפרית במשרד הבינוי והשיכון.
ראוי היה שהמינהל יתאם מראש את תכנון התשתיות והוצאות הפיתוח הנגזרות ממנו גם עם משרד הבינוי והשיכון.
24 החלטת הממשלה 2469 מ- 15.
מינהל מקרקעי ישראל 335 .
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי המינהל ומשרד הבינוי והשיכון לא תיאמו ביניהם את תכנון פיתוח התשתיות ואת העלויות הנגזרות ממנו.
כתוצאה מכך אגודות שהוצאות הפיתוח שלהן אושרו בידי משרד ממשלתי אחד - משרד הבינוי והשיכון - נדחו בידי רשות שלטונית אחרת - המינהל, שאישר הוצאות פיתוח שונות, בדרך כלל - נמוכות יותר.
למשל, בקיבוץ א' ובמספר קיבוצים אחרים במועצה האזורית גליל עליון אומדני הוצאות הפיתוח שאישר משרד הבינוי והשיכון היו גבוהים יותר מאומדני הוצאות הפיתוח שאישר המינהל; הפער בין אומדני המינהל להוצאות הפיתוח שאישר משרד הבינוי והשיכון הגיע בחלק מהקיבוצים עד ל- 13,000 .
כאמור, לפי החלטה 737 רשאית הייתה האגודה לגבות הוצאות פיתוח נורמטיביות ללא בדיקה פרטנית של המינהל.
על מנת להבטיח שהסבסוד של משרד הבינוי והשיכון ישמש למטרה שלשמה יועד - הפחתת הוצאות הפיתוח למשתכן - אמור היה המינהל לקזז את דמי הש תתפות משרד הבינוי והשיכון בהוצאות הפיתוח מאומדני הוצאות הפיתוח שאותם אישר.
בבדיקה של חמישה יישובים במועצה האזורית גליל עליון אשר קיבלו סבסוד ממשרד הבינוי והשיכון בסכומים הנעים בין 41,000 ש"ח ל - 50,000 למגרש בהרחבה, נמצא כי בשלושה לא קיזז המינהל את סבסוד משר ד הבינוי והשיכון, כנדרש.
בשני היישובים הנותרים הוא קיזז רק חלק מסכום הסבסוד.
לדוגמה, עבור 50 המגרשים אשר שווקו בהרחבת קיבוץ א' היו זכאים המומלצים לסובסידיה ממשרד הבינוי והשיכון בסך של 45,000 ;ש"ח למגרש לכל הפחות סכום הסובסידיה כולו היה כ- 2,250,000 ש"ח כו לל מע"מ.
כספי הסבסוד הועברו למועצה האזורית, האחראית למכרזים לעבודות הפיתוח בהרחבות שבתחומה.
במחיר השלמת יתר עבודות הפיתוח היו אמורים לשאת המשתכנים במסגרת הוצאות הפיתוח שהמינהל אישר.
מבדיקת משרד מבקר המדינה את התצהירים שהגישו המשתכנים בהרחבת הקיבוץ למינהל בשנים 2005 -2007 עלה כי הם הצהירו ששילמו לאגודה את סכום הפיתוח הנורמטיבי (כ- 117,361 ש"ח צמוד למדד תשומות הבנייה למועד חתימת התצהיר) בלא שקוזזה ממנו הסובסידיה ממשרד הבינוי והשיכון.
כאמור, מהבדיקה עלה כי כל המגרשים בהרחבת קיבוץ א ' שווקו ונבנו בבנייה מרוכזת באמצעות יזם א' בסתירה לתצהירים שהגישו המומלצים והקיבוץ, בהם הצהירו כי הם בונים בבנייה עצמית.
מסתבר אפוא כי בכספי הסבסוד של משרד הבינוי והשיכון ביצעה המועצה האזורית חלק מעבודות הפיתוח בהרחבה, דבר שהוזיל את עליות הפיתוח ליזם, אולם הוא גבה את מלוא עלויות הפיתו ח שאישר המינהל.
בסופו של חשבון נשארו אפוא לכאורה כספי הסבסוד של משרד הבינוי והשיכון בידי היזמים.
בתשובות האגודות והיזמים בעניין זה, ובפרט בתשובות של קיבוץ א' ושל יזם א', נטען בין השאר כי לאגודות לא הועברו כספים בגובה הסבסוד שלא קוזז כנדרש מאומדן הוצאות הפ יתוח אלא שהיזמים גבו כספים אלה בגין רכיבי פיתוח שהמינהל לא אישר.
האגודות והיזמים אף טענו שההתקשרות בין יזמים ואגודות הייתה בהנחה שהסובסידיה ממשרד הבינוי והשיכון מתווספת לאומדן הוצאות 336 דוח שנתי59ב .
הפיתוח שהמינהל אישר, ואין היא חלק ממנו עקב העובדה שהוצאות הפיתוח שהמינהל אישר אינן מכסות את הוצאות הפיתוח בפועל.
המינהל ציין בתשובתו כי לא היה למחוז הצפון שלו מידע על פעילות משרד הבינוי והשיכון, והוא הקפיד לקזז את הסובסידיות שידע עליהן.
לדעת משרד מבקר המדינה, תנאי הכרחי לאישור הוצאות הפיתוח הוא תיאום בין המינהל לבין משרד הבינוי והשיכון, בין השאר, לצורך העברת מידע מראש על סכום הסובסידיה.
אם הסובסידיה לא הועברה למומלצים, ראוי שהמינהל יפעל להעברתה אליהם.
תחרות בין מעטים במועצה האזורית גליל עליון .
הבעיה הדמוגרפית היא בעיה חריפה ביישובי המועצה האזורית גליל עליון; התכנית האסטרטגית ש לה הציגה תחזית דמוגרפית שלילית.
פיתרון טוב ביותר לכך הוא הרחבת היישובים בתחומיה.
על מנת לעודד מעבר של משפחות צעירות לפריפריה ובמיוחד ליישובי קו העימות יש להבטיח, בין השאר, שמחיר הדירה באזור קו העימות יהיה אטרקטיבי דיו.
ואמנם, בהחלטות הממשלה והמועצה נקבעה ליישובים אלה הנחה במחיר הקרקע; במרבית יישובי המועצה האזורית גליל עליון הקרקע ניתנה ללא תשלום, וביישובים אחרים גבה המינהל רק 31% מדמי החכירה.
כן סבסד משרד הבינוי והשיכון חלק מהוצאות הפיתוח.
פעולות אלה נועדו לסייע להשגת מחירי דירות נמוכים במידה ניכרת ממחירי השוק באזור וממחירי דירות במרכז הארץ.
ואולם השוואת מחירי בתים בשלוש הרחבות במועצה האזורית גליל עליון למחירים מקבילים של דירות ממוצעות במרכז הארץ ובאזור הצפון, כפי שעולה מנתוני סקר מחירי דירות הבעלות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (להלן - הסקר), מעלה כי מחירי הבתים בהרחבות אלה היו יותר גבוהים במובהק, עד כ -50% , ממחירי דירות ביישובים בצפון25 '.
למשל, בקיבוץ ו- יישוב קו עימות - מחיר בית בהרחבה היה קרוב למחיר דירה ממוצעת באזור המרכז ולפעמים היה יקר יותר ממנה, והוא היה יקר עד 50% מדירה ממוצעת באזור הצפון.
בהתחשב בכך שביישובים אלה מחיר הקרקע הוא בין 0% ל-31% ,מדמי החכירה, והמדינה משתתפת בעלויות הפיתוח הרי שהמחיר הגבוה משקף רווח שבו מתחלקים היזם והאגודה.
מחירי הדירות הגבוהים יחסית בהרחבות אלה הם בין השאר תוצאה של התקשרות של אגודות עם יזמים, כמפורט להלן.
המועצה האזורית גליל עליון עודדה התקשרות עם יזמים על ידי ריכוז התכנון, ייזום הביצוע והשגת תקציבים להרחבות הקהילתיות.
הדבר נעשה באמצעות "החברה הכלכלית לפיתוח הגליל העליון בע"מ" (להלן - החברה הכלכלית).
25 הסקר מציג מחירים ממוצעים של דירות שנמכרו ברבעון מסוים מבלי להתייחס להבדלים אפשריים ביניהן מבחינת שטח, איכות ומיקום בעיר.
אולם על אף מגבלותיו הוא נקודת התייחסות למחירי הדירות באזור מסוים בתקופה נתונה.
מינהל מקרקעי ישראל 337 .
מראשית שנת 1998 הציגה החברה הכלכלית לקיבוצים שבתחום המועצה האזורית מודל לפיתוח ולבנייה של הבתים בהרחבה; לפיו, הקיבוץ מתקשר עם יזם המבצע את עבודות ההרחבה עבורו, והחברה הכלכלית היא גורם מפקח המקשר בין היזם לבין הקיבוץ, והיא מופקדת על מימוש האינטרסים של הקיבוץ בכל שלבי העבודה.
במכתב ששלח ביוני 2001 הבהיר מנכ"ל החברה הכלכלית לנציגיזם ב', כי המועצה מחפשת יזם שילווה את הקיבוץ לאורך כל הדרך (ההרחבה הקהילתית, שדרוג מערכות הקיבוץ הקיים וכיו"ב), והוא יהיה האחראי הבלעדי כלפי המשתכנים מבחינה משפטית וייתן להם את הליווי הפיננסי הדרוש להשלמת הפרויקט.
בתמורה צפוי היזם לקבל עבודה במספר קיבוצים למספר שנים, ליהנות מהטבות המדינה הניתנות ליישובי קו העימות ולזכות בתמורה כספית שתיקבע מראש ובהסכמה בשיעור של אחוז מסוים מהעלות הכוללת של הפרויקט.
כתוצאה מעידודה של המועצה האזורית פנו קיבוצים לקבלת הצעות שונות מיזמים.
בבדיקה נמצא כי בהצעות היזמים נכללה בין השאר תמורה מובטחת לקיבוץ - כספים שיועברו לו שלא כדין.
מצד שני, כדי לממן את התמורה הבטיחו היזמים לקיבוץ מדיניות שיווקית שתאפשר עלייה במחירי המכירה כל תקופת שיווק ההרחבה, וממנה ייהנה הקיבוץ.
בנסיבות שתוארו לעיל החלו רוב יישובי המועצה בהרחבה באמצעות מספר יזמים גדולים.
לכן יכול יזם לווסת את השוק באזור הקרוב להרחבה ולגבות עבור בית מחיר גבוה יותר מהמחיר המושג בתחרות בהרחבות אחרות באותו אזור.
למשל, בהסכם בין קיבוץ ב' לבין יזם ב ' בכותרת "היחסים בין היזם לקיבוץ ומניעת תחרות" התחייב יזם ב' לקיבוץ כי יימנע מכל פעולה ביישובים קרובים שתתחרה בהרחבה בקיבוץ ב '.
יזם ב' יהיה רשאי להתחיל בשיווק יחידות דיור ביישובים הקרובים לקיבוץ בשלבים, ובכל שלב יוכל לשווק לא יותר מ-45 יחידות דיור ורק עם תום שיווק בתי השלב המקביל בקיבוץ ב'.
יוצא אפוא שמטרתו של ההסכם בין הקיבוץ לבין היזם הייתה לווסת את השוק באזור הקרוב לקיבוץ.
דבר זה גרם לשמירת רמת מחירים גבוהה, וכאמור, אינו עולה בקנה אחד עם מטרת ההרחבה ביישובי המועצה האזורית.
האגודות והמועצות האזוריות פעלו בעניין זה תוך אימוץ ההשקפה היזמית ולא מנקודת המבט של עידוד ההתיישבות.
כאמור המינהל לא פיקח כהלכה על שיווק הקרקעות בגליל העליון, דבר שאפשר תופעה זו.
החל משנות התשעים של המאה הקודמת אפשרה מועצת מקרקעי ישראל לאגודות חקלאיות ליזום את הרחבת היישובים הכפריים בפטור ממכרז מנימוקים דמוגרפים.
היועץ המשפטי לממשלה הנחה את המינהל (בשנת 1999 ) לאסור על האגודות החקלאיות גביית כספים תמורת מתן המלצה למגרש בהרחבה כדי שהתמורה עבור הקרקע תגיע במלואה לקופת 338 דוח שנתי59ב .
המדינה או לחלופין תפחית את עלויות הבנייה למשתכן כדי שלמשתכנים חדשים יהיה תמריץ להשתקע בהרחבות.
ממצאי דוח זה מלמדים כי למרות זאת נגבים מהמשתכנים כספים שלא כדין.
הדבר נעשה ללא תלות בשיטת הבנייה ובאזור ההרחבה - בגלל הפער שבין מחיר השוק ובין המחיר שאותו קבע המינהל, ובשל אזלת ידו של המינהל שהפקיר את ניהול הקרקע ושיווקה לאגודה ולא נקט צעדים של ממש על מנת לפקח על שיווק הקרקע.
המינהל הסתפק בקביעת כללים, אולם לא פ על לאכוף אותם הלכה למעשה.
למרות שהנהלתו ידעה היטב שהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושא ההרחבות והנחייתו של היועץ המשפטי לממשלה אינן נאכפות, משום שלדעתה אין למינהל היכולת לפקח על אי-גביית כספים שלא כדין היא לא פעלה כדי לשנות את מדיניות המועצה בעניין זה.
המועצה האזורית גליל עליון נהגה כמדיניות לעודד התקשרויות בין האגודות לבין מספר יזמים אשר חילקו ביניהם את השוק למעשה ושיווקו את הבתים בהרחבות במחירים גבוהים; מהרווחים נהנו האגודות והיזמים, והסיוע של המדינה בהנחות ממחיר הקרקע ובמחיר הפיתוח לא הגיע לצרכן - המתיישב - אלא התחלק בין היזם לאגודה.
בשל הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקט ההרחבות אין מנוס מהמסקנה שהמינהל צריך לנהוג במגרשי ההרחבות מנהג בעלים כמו בכל קרקע אחרת שבניהולו.
הדרך הטובה והיעילה היא לשווק את המגרשים במרכז הארץ במכרז פומבי - כך יבוא לידי ביטוי השווי האמ תי של הקרקע ותימנע גביית כספים שלא כדין.
על המינהל להיות מעורב בשיווק הקרקעות בפריפריה ובקו העימות תוך הפעלת מנגנוני פיקוח ובקרה שיבטיחו כי המשתכן הוא זה שייהנה מהסובסידיות שנותנת המדינה בהנחות בקרקע ובדמי פיתוח.
אשר לאגודות שגבו כספים שלא כדין, מן הראוי שהמינהל ישקול יחד עם יועציו המשפטיים את האפשרות של ביטול החוזים והשבת הכספים למתיישבים.
מינהל מקרקעי ישראל 339 .
באוגוסט 1978 החליטה הממשלה להקים בגליל המערבי, בין אזור התעשייה תפן ובין היישוב מעלות -תרשיחא, יישוב חדש בשם כפר ורדים.
כפועל יוצא, באפריל 1979 החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאשר לחברה לפיתוח כפר ורדים בע"מ (להלן - החברה לפיתוח)3 לתכנן, לפתח, לשווק ולאכלס בשלבים כ- 6,000 דונם של מקרקעין שאיתר מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) במתחם כפר .
3 חברה פרטית שהתאגדה במאי 1979 לשם תכנון, פיתוח והקמה של היישוב כפר ורדים.
מייסדי החברה הם יוזם היישוב ובעל השליטה בחברה, מר סטף ורטהיימר, ואגודת משתכני כפר ורדים (ע"ר).
מינהל מקרקעיישראל 341 .
באוגוסט 1979 חתמו המינהל והחברה לפיתוח על הסכם הרשאה לעשר שנים, לתכנן, לפתח ולשווק מגרשים ביישוב בתחום של כ- 7,200 דונם, ובכלל זה לתכנן ולהקים את התשתיות ואת מבני הציבור שישרתו את משתכני היישוב.
תוקף הסכם ההרשאה הוארך מפעם לפעם ותוקפו פג בסוף שנת 2007 .
יצוין כי זו הייתה הפעם הראשונה שמשרד ממשלתי האציל לחברה פרטית את מלוא התפקידים הכרוכים בהקמה ואכלוס של יישוב חדש, ולשם כך הקצה לה את הקרקע ללא מכרז.
על פי הסכם ההרשאה, החברה התחייבה לבנות 3,120 דירות עד לשנת 1989 .
בפועל, עד לשנת 2008 הוקמו בכפר ורדים כ- 1,560 דירות ובהן כ- 6,000 .
תושבים המשתכנים בכפר ורדים התקשרו עם המינהל בחוזי חכירה מהוונים, ובמרבית שנות הקמתו של היישוב היה ערך ההיוון4 של הקרקע נמוך או אפסי.
המשתכנים נדרשו לשלם לחברה לפיתוח את החזר הוצאותיה בגין עבודות הפיתוח ובניית מוסדות הציבור בתוספת רווח (שיטת "קוסט פלוס"), והחברה השקיעה תקבולים אלה בעבודות הפיתוח, בדרך כלל ללא סיוע של המדינה, ובהקמה של מבני ציבור, בשיתוף עם משרדי ממשלה אחדים.
גם הסדר מימון זה להקמת יישוב חדש היה ראשון מסוגו.
במקביל להקמת היישוב כפר ורדים הוקמו בגליל עוד כ -30 יישובים חדשים.
אולם בשונה מכפר ורדים, המשתכנים ביישובים החדשים לא שילמו את הוצאות הפיתוח, בשל כוונת הממשלה לעודד את יישוב הגליל.
אף על פי כן הצליחו מייסדי כפר ורדים לבנות יישוב קהילתי גדול בהרבה ובסטנדרד גבוה מהיישובים האחרים, דבר שתרם לפיתוח ההתיישבות והתשתיות באזור.
ההוגה והיוזם של היישוב כפר ורדים הוא מר סטף ורטהיימר, אשר ראה בהקמת היישוב מימוש מטרה ציונית.
מר ורטהיימר יזם גם את הקמת היישוב לבון, את אזור התעשייה תפן שבסמוך, ואת הקמתם של אזורי תעשייה נוספים בארץ ובעולם.
מר ורטהיימר הוא בעל השליטה בחברה לפיתוח כפר ורדים, ובכל שנות פיתוח היישוב הוא מימן את הגירעון התפעולי שלה ונתן לה אשראי של עשרות מיליוני שקלים בתנאים נוחים ללא ריבית או בריבית נמוכה, כדי שתתמיד בפעולתה.
כמו כן הוא קידם את בניית היישוב באמצעות חברות אחרות שבבעלותו ותרם לבניית מבני ציבור בסטנדרד גבוה.
היוזמה להקמת היישוב כפר ורדים היא יוזמה ברוכה, ויש לברך על תרומתם של מקימיו ויוזמיו של היישוב, שפעולותיהם היטיבו עם המדינה כולה ועם אזור הצפון בפרט.
ואולם, במשרד מבקר המדינה הצטברו תלונות על המינהל בנוגע להשלמת העבודות בכפר ורדים.
כפועל יוצא, ונוכח חשיבותו של הנושא בשל ייחודיותו וחדשנותו של המנגנון ששימש להקמת היישוב, בדק משרד מבקר המדינה, בחודשים מרס -אוגוסט 2008 , את התנהלותו של המינהל בהתקשרותו עם החברה לפיתוח ובפיקוח ובקרה שקיים על פעולותיה לשיווק מגרשים ביישוב ולקידום העבודות בו.
הבדיקה נעשתה במטה המינהל, במחוז הצפון של המינהל ובמועצה המקומית כפר ורדים (להלן - המועצה).
השלמת מידע נעשתה בחברה לפיתוח כפר ורדים, שאינה גוף מבוקר כהגדרתו בחוק מבקר המדינה, התשי"ח- 1958 .
4 תשלום מהוון בגין חכירת הקרקע הוא תשלום מופחת מראש המהווה חלופה לתשלום של דמי חכירה שנתיים.
באוגוסט 1979 נחתם הסכם ההרשאה בין המינהל ובין החברה לפיתוח, ובו נקבע כי המינהל יעמיד לרשות החברה את מקרקעי המדינה שנועדו ליישוב כפר ורדים5 , כדי שתקים בהם בכספה את התשתיות ואת מבני הציבור.
בהסכם נקבע כי הפיתוח ייעשה בשלושה שלבים שיושלמו בעשר שנים, וביצוע כל של ב יותנה בהשלמת התכנון והפיתוח של השלב שקדם לו.
על החברה לפיתוח הוטל לשאת בכל ההוצאות בגין התכנון, הפיתוח והבנייה הציבורית, ונקבע כי היא אינה רשאית לדרוש או לקבל מהמינהל השתתפות בהוצאות אלה.
החברה הייתה זכאית לגבות את החזר הוצאותיה, כשהן מחושבות באופן ריאלי, מכל מי שבנה ביישוב.
כמו כן האציל המינהל לחברה בלעדיות בשיווק המגרשים ביישוב, והטיל עליה להפנות את המשתכנים והיזמים למינהל כדי שיתקשר אתם בהסכמי פיתוח ובהסכמי חכירה.
בהסכם ההרשאה נקבעו תנאים לסיום ההתקשרות בין המינהל ובין החברה לפיתוח, בין השאר בקרות אחד מאלה: בתום תוקף ההסכם מקץ עשר שנים לחתימתו; במקרה של פירוק החברה; ובמקרה שהחברה לא תמלא את התחייבויותיה על פי לוחות הזמנים שפורטו בהסכם.
בפועל, החברה לפיתוח לא עמדה בלוחות הזמנים שבהסכם, אולם בהסכם לא נקבע מנגנון של ערבויות אשר יבטיחו כי היא תעמוד בהתחייבויותיה.
הסכם ההרשאה חודש מפעם לפעם בידי המינהל והיה תקף משך כ-28 שנים.
הועלה כי המינהל לא הקפיד שתקוימנה כל ההתחייבויות של החברה ולא עדכן במהלך השנים את נוסח ההסכם כפי שהתחייב.
הפרוגרמה, שהייתה נספח להסכם, קבעה את כמות הדירות והמוסדות שיש להשלים בכל אחד משלושה שלבי הבנייה 6 .
בתוך תשע שנים היה על החברה לבנות ולאכלס 1,830 דירות, לסיים בניית שלד של עוד520 דירות, וכן לבנות את מוסדות הציבור שנקבעו בפרוגרמה.
בפועל הסתיימו הבנייה והאכלוס של כ-750 הדירות המשתייכות לשלב א' ב- 1994, כ-15 שנים לאחר חתימת ההסכם וחמש שנים לאחר תום תוקפו של ההסכם המקורי.
אשר לשלב ב', אף שצומצמו שטח ההרשאה והיקף הבנייה ביישוב, עד מועד סיום הביקורת, אוגוסט 2008 , נותרו לשיווק עוד כ-335 דירות (כ-18% .
) ולא הושלמו עבודות הפיתוח 2.
בשנות השמונים והתשעים של המאה הקודמת בחן המינהל כמה פעמים את התפתחות היישוב אל מול היעדים שבהסכם ההרשאה, והגיע למסקנה כי אין להאריך עוד את תוקף הסכם ההרשאה או שיש להגביל אותה לבניית שלב א' או לבניית שלבים א' ו-ב' בלבד.
אולם בפועל האריך המינהל את תוקף ההסכם ללא שינויים, מלבד כאלה הנוגעים לשטח ההרשאה ולשלביותה.
כבר באוגוסט 1995 כתב סגן מנהל מחוז הצפון של המינהל כי לו היה המינהל משווק בעצמו את המגרשים ביישוב לכל אזרחי הארץ, קצב השיווק היה מהיר יותר.
עוד כתב כי אם התכנון והפיתוח של כל היישוב היו נעשים בידי המינהל או בידי משרד הבינוי והשיכון, ולא בידי החברה הפרטית, הקרקע הייתה זמינה לשיווק בתוך זמן קצר .
5 ההרשאה לפעילות החברה חלה על קרקעות המינהל ולא על קרקעות בבעלות פרטית שהיו בתחום ההרשאה.
6 שלב ג', כהגדרתו בהסכם ההרשאה, נגרע מתחום ההרשאה בשנת 1996 בגין ריבוי קרקעות בבעלות פרטית בשטחו וצירופו למועצה המקומית ינוח-ג'ת.
אחר כך נחלק שלב ב' המקורי לשני שלבים חדשים שנקראים ב' ו -ג' (כל אחד מהם במתכונת מצומצמת בהשוואה למתכונת המקורית).
מינהל מקרקעיישראל 343 .
הועלה כי גם כעשור מאוחר יותר, בתקופה שבין אוגוסט 2002 למאי 2008 , גדל היישוב מכ - 1,460 לכ- 1,560 דירות, ממוצע שנתי של 16-17 .
דירות בלבד אולם עד תום תוקפו של הסכם ההרשאה בסוף שנת 2007 , לא הפריד המינהל בין השיווק ובין הפיתוח.
בשנות האלפיים, העשור השלישי להפעלת ההרשאה, לא פעל המינהל לסיומה של ההתקשרות אף שידע כי החברה לא עמדה בהתחייבויותיה, וכי למשתכנים ולמועצה המקומית (בייחוד משנת 2003 ,ואילך) היו טענות על פיגורים על איכות הביצוע של עבודות הפיתוח, על ליקויים בטיחותיים ועל מחסור במוסדות ציבור.
משנת 2003 ואילך המעיטה מאד החברה לפיתוח בפעילותה, בין השאר עקב חובות גדולים שצברה (בעיקר לבעל השליטה בה) ועקב המשא ומתן שניהלה להעברת מניות השליטה בה למועצה המקומית כפר ורדים או למשקיע אחר.
בשנת 2005 הודיעה החברה לפיתוח למינהל כי היא אינה מעוניינת להמשיך בפעילותה ביישוב, אך כעבור זמן קצר חזרה בה וביקשה להאריך את תוקף ההרשאה.
לטענת החברה, הסיבה לבקשתה הייתה נעוצה בהתארכות המגעים להעברת מניות השליטה בה ולהשגת כל האישורים למהלך זה.
הועלה כי בינואר 2006 ידע המינהל על שיקול זה של החברה, אולם לא נקט כל צעד ואף חידש את תוקף הסכם ההרשאה עד סוף שנת 2007 .
בדרך כלל המינהל נימק את הארכות התוקף של הסכם ההרשאה בכך שיש לאפשר לחברה לעמוד בהתחייבויותיה.
יצוין כי החלטות המינהל להאריך את תוקף הסכם ההרשאה לאחר אוקטובר 2005 לא עוגנו בהסכמים חתומים עם החברה לפיתוח, אלא בהחלטות של הנהלת המינהל או של הסמנכ"ל לשיווק ולכלכלה במינהל.
לפיכך, בתקופה זו שיווקה החברה לפיתוח קרקעות ופיתחה את היישוב ללא הסכם חתום בידי שני הצדדים.
לדעת משרד מבקר המדינה, על המינהל היה לשקול את מכלול העובדות הרלוונטיות והשיקו לים הענייניים בטרם החליט להאריך את תוקפו של הסכם ההרשאה, ואין די בנימוק לפיו יש לאפשר לחברה להמשיך בשיווק ולהשלים את התחייבויותיה מהתקבולים בגינו, שכן נימוק זה יוכל לשמש עילה להארכת תוקפו של הסכם ההרשאה בשנים רבות, ללא קשר למתרחש ביישוב.
בנובמבר 2005 האריך המינהל את תוקף הסכם ההרשאה בעוד כחצי שנה והתנה את ההארכה בהפקדתם של תקבולי החברה מגביית דמי הפיתוח בחשבון משותף לה ולמועצה המקומית, כדי שיובטח כי ישמשו למימון עבודות פיתוח ולא לכיסוי של גירעונות החברה.
עד מועד סיום הביקורת, אוגוסט 2008 , לא נפתח חשבון כזה, והמינהל לא תבע כי ייושם התנאי שקבע.
בשנים 2007 -2008 העביר המינהל מסרים סותרים למועצה המקומית כפר ורדים ולחברה לפיתוח בנוגע להמשך ההרשאה, ולא מימש החלטות שקיבלה הנהלתו: בדצמבר 2006 ,הודיע סמנכ"ל לשיווק ולכלכלה במינהל, מר רונן כהן למנהל מחוז הצפון ש ל המינהל, מר גבי וייסמן, כי יש להאריך את תוקף הסכם ההרשאה עד סוף מרס 2007 ; בדיון שקיים בפברואר 2007 אותו סמנכ"ל עם נציגי מחוז הצפון של המינהל, הוחלט כי יש להאריך במהרה את תוקף הסכם ההרשאה עד סוף שנת 2007 .
להחלטות אלה לא קדם דיון בהנהלת המינהל ולא הובהר על איזה רקע הן נפלו; במאי 2007 הודיעה הנהלת המינהל לנציגי המועצה המקומית כפר ורדים כי ההרשאה שניתנה לחברה לפיתוח תבוטל רק אם המינהל יקבל התחייבות מהתושבים כי לא יתבעו אותו בגין אי השלמת עבודות הפיתוח ביישוב, 344 דוח שנתי59ב .
וכי המועצה המקומית תקבל את האחריות להשלמת הפיתוח רק אם היא תיתן למינהל כתב שיפוי למקרים של תביעות משתכנים כלפיו; ביולי 2007 הודיע מנהל המינהל לנציגי המועצה המקומית כי יש להודיע לחברה על סיום תוקף ההרשאה, וכי המועצה המקומית תקבל את ההרשאה לפתח ולשווק את המגרשים שטרם שווקו (בשלב ב' של היישוב).
אולם עוד באותו החודש התקיים דיון שבו השתתפו מנהל מחוז הצפון והסמנכ"ל לשיווק וכלכלה של המינהל, אשר השתתפו בדיון הקודם, ובו קבע מנהל המחוז כי על הנהלת המינהל לקדם את הארכת תוקפו של הסכם ההרשאה.
מחוז הצפון של המינהל הסביר באוקטובר 2008 למשרד מבקר המדינה כי המחוז ראה בחיוב את קיומה של הרשאה תקפה, כיוון שמשמעותה היא שיש גורם אחראי לפעילות בשטח, לרבות לתביעות נזיקין, וכך לא תיפול האחריות באופן בלעדי על המדינה כבעל הקרקע.
מאחר שהעברת האחריות למועצה המקומית לא הבשילה, היה צורך בגורם שימשיך את ניהול הפרויקט.
המינהל לא קיים עבודת מטה מסודרת על המשך פיתוחו של היישוב, ובהעדר התנהלות ראויה התקבלו החלטות סותרות שאינן עולות בקנה אחד עם סדרי מינהל תקין.
החלטות אלה תרמו לחוסר בהירות ולהיעדר פתרון לנעשה בכפר ורדים, על חשבון המועצה המקומית והמשתכנים, כפי שיובא בהמשך.
באוגוסט ובאוקטובר 2007 קבעה הנהלת המינהל כי יש להעביר מיד את האחריות לפיתוח היישוב מהחברה לפיתוח למועצה המקומית, וכי החברה והמועצה ינסחו מסמך עקרונות להעברת ההרשאה.
בינואר 2008 הודיע מחוז הצפון של המינהל לחברה לפיתוח כי תם תוקפו של הסכם ההרשאה.
עד מועד סיום הביקורת, אוגוסט 2008 , יותר משנה לאחר שהנהלת המינהל החליטה לסיים את פעילותה של החברה לפיתוח, לא הוסדרה שאלת האחריות להמשך פיתוח היישוב, אף שהמועצה המקומית הסכימה לקבל את מניות השליטה בחברה לפיתוח והייתה מוכנה לבצע את השלמות הפיתוח ואת בניית מבני הציבור החסרים (שאת עלותם העריכה במאי 2007 בכ-44 .
)מיליון ש"ח בתשובתו מאוקטובר 2008 הסביר מחוז הצפון של המינהל למשרד מבקר המדינה כי הוא לא ראה באי עמידתה של החברה לפיתוח בלוח הזמנים שנקבע הפרה של הסכם ההרשאה, בגלל שהוא לא היה ישים במצב הביקושים בגליל.
המחוז הוסיף כי המדדים שלפיהם בח ן את עמידתה של החברה בהתחייבויותיה היו ביצוע התשתיות, קליטת המשתכנים וההכנסה לקופת הפרויקט.
משרד מבקר המדינה מעיר כי לפי ממצאי הביקורת, המינהל לא היה מעורה דיו בנעשה ביישוב, ולא בחן את קצב ההקמה של התשתיות, את איכותן, את קופת הפרויקט ואת עלויות הפיתוח שהוש תו על המשתכנים, ולכן לא היה יכול לבחון את עמידת החברה בהתחייבויותיה על פי המדדים שציין.
הסמנכ"ל לשיווק ולכלכלה במינהל הסביר למשרד מבקר המדינה כי אין חולק שהחברה לפיתוח לא פעלה על פי הסכם ההרשאה, והמינהל היה זכאי לבטלו.