HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
מתכונת מימוש עיבוי הבנייה: על פי מתכונת זו, במרקמים עירוניים המיועדים להתחדשות עירונית מוסיפים לבניינים קיימים יח"ד חדשות או שטחי מגורים לדירות קיימות באותם הבניינים, בדרך כלל תוך שדרוג של ממש מבחינת עמידותן בפני רעידות אדמה, מיגונן מפני איומים מלחמתיים ושיפור מרכיבי הרכוש המשותף והתשתיות (להלן - מתכונת עיבוי הבנייה).
19 הממשלה ה -27 החליטה בנובמבר 1996 (החלטה805 ) להקיםאת ה וועדה לשיקום פיזי של מרכזי ערים בראשותו של מר איתי אייגס .
20 על פי חוק התכנון והבנייה (סעיף33 א) תוקף ההכרזה על מתחם פינוי בינוי הוא שש שנים; וניתן להאריכו לתקופה שנייה ושלישית, שכל אחת מהן נמשכת שש שנים, בהתאם להוראות החוק.
21 תמ"א38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידותאדמה.
22 למעט מסלול בינוי-פינוי-בינוי שטרם נקבעו כללים מפורטים להפעלתו.
משרד הבינוי והשיכון 1259 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 מסלולהרשויות המקומיות .
עיקרי המסלול תפקידיהן של הממשלה ו של הרשות המקומית: במסלול הרשויות המקומיות שהופעל משנת 1999 תפקיד הממשלה הוא לסייעבייזום הפרויקטים של התחדשות עירונית באמצעות הרשות המקומית.
תפקידה של הרשות הוא להוביל את הפרויקטים עד שלב הביצוע בפועל של עסקת מקרקעין בין בעלי הזכויות ליזם באופן זה: לאחר הכרזת הממשלה על מתחם מסוים כמתחם פינוי-בינוי משרד הבינוי והרשות המקומית הרלוונטית כורתים הסכם ביניהם, המגדיר את חובות הרשות בעניין קידום התכנון הסטטוטורי של המתחם ואת השתתפות משרד הבינוי במימונו.
על פי ההסכם, הרשות המקומית מתקשרת עם חברה מנהלת שתהיה אחראית לקידום התכנון הסטטוטורי של המתחם ולגיבוש תכנית מפורטת חדשה עבורו המוסיפה זכויות בנייה לציפוף השטח הבנוי במתחם.
לאחר אישור התכנית המפורטת במוסדות התכנון, על בעלי הזכויות במתחם להתארגן ולהתקשר עם יזם שיכין תכנית בנייה ויקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן - הוועדה המקומית) .
את ההתקשרויות, למימוש פרויקט התחדשות עירונית שקיבל היתר בנייה, מבצעים ומממנים בעלי הזכויות או היזמים והקבלנים הפועלים מטעמם.
בשלב האחרון של הפרויקט במתכונת פינוי-בינוי בעלי הזכויות מפנים את הבניינים הישנים לצורך הריסתם ולבניית בניינים חדשים במקומם, אגב מתן פתרונות דיור זמניים עבורם במסגרת הפרויקט עד שישובו לדירותיהם החדשות .
ההטבות הממשלתיות הניתנות במסגרת מסלול הרשויות המקומיות: (א) הבטחת מימון ממשלתי לרכיב התכנון הסטטוטורי ולרכיב ניהול הפרויקט.
מאז הוחל בהפעלת המסלול בשנת 2000 ועד מועד סיום הביקורת הנוכחית, נובמבר 2015 (להלן- מועד סיום הביקורת), השקיעה המ משלה כ -138 מיליון ש"ח בתכנון הסטטוטורי ובניהול של פרויקטים לפינוי -בינוי ופרויקטים לעיבוי בנייה במסלול הרשויות המקומיות; (ב) פטור מהיטל השבחה23 - מתן הפטור מותנה בהסכמתם של הרשות המקומית ושל שרי הבינוי והפנים; (ג) פטור מתשלום מס שבח24 ; )(ד פטור ממס רכישה לדיירים על דירתם החלופית, ואפשרות לדחיית המועד הקובע לחבות במס (ה) פטור ממע"ם על שירותי הבנייה - לגבי עסקות שמועד החיוב במע"ם חל לאחר 25.
14 "יחול שיעור מעם אפס25; )(ו פטור מתשלום דמי היתר26 - בתנאים מסוימים כמפורט בלוח4 .
בהמשך מסלול הרשויות המקומיות מופעל, כאמור, משנת 1999 , הן במתכונת פינוי -בינוי והן במתכונת עיבוי הבנייה.
להלן תיאור תפוקות המסלול, לפי המתכונות האמורות: היקפי תכנון ובנייה במתכונת פינוי-בינוי על פי הנתונים של משרד הבינוי, משנת 1999 - המועד שבו הוא החל במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת פינוי-בינוי ועד מועד סיום הביקורת הכריזה הממשלה על 135 מתחמי פינוי-בינוי שימומשו במתכונת זו; מהם 72 מתחמים שתוקף הכרזתם פג בלי שמומשו בתקופת ההכרזה ו -63 מתחמים שהכרזתם עדיין בתוקף, הכוללים 26,387 יח"ד, מתוכן תוספת של 19,612 .
יח"דלהלן בתרשים 1 מפורט מצב הפרויקטים במתחמים מוכרזים הממומשים במתכונת פינוי -בינוי ומספר יחה"ד הנוספות בפרויקטים אלה: .
מתוקף התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה 24 חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963.
25 תיקון47 (נובמבר 2014 ) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו- 1975.
26 על פי החלטה 1415 של מועצת מקרקעיישראל, נובמבר 2014.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 תרשים1 .
מצב הפרויקטים במתחמים מוכרזים במתכונת פינוי -בינוי ומספר יחה"ד הנוספות (נובמבר 2015) .
על פי נתוני האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי, בעיבוד משרד מבקר המדינה.
מפילוח מספר היח"ד האמורות להיבנות במתחמים שהכרזתם בתוקף עולה כי במועד סיום הביקורת, כ-15 שנה לאחר שהופעלה מתכונת פינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות, מתוך התוספת המתוכננת של 19,612 יח"ד במתחמים מוכרזים, רק 2,500 יח"ד (כ-13% ) נמצאות בתהליך בנייה.
יודגש כי במועד סיום הביקורת מסך 2,500 יח"ד נוספות שהיו בהליכי בנייה, הסתיימה בנייתן של500 .
יח"ד בלבד בתשובתו הנוספת למשרד מבקר המדינה מפברואר 2016 ציין משרד הבינוי, כי לדעתו יש לכלול בפילוח התפוקות של המסלול גם מתחמים שהכרזתם פגה, אך תכנונם וביצועם קודמו עד בנייה בפועל; לפי נתוני המשרד שני מתחמים הכוללים 413 ,יח"ד נמצאים בהליכי תכנון 37 מתחמים הכוללים 11,570 יח"ד אושרו, שלושה מתחמים הכוללים 976 יח"ד נמצאים בתהליכי רישוי ושלושה מתחמים הכוללים 1,817 יח"ד נמצאים בשלבי בנייה (הנתונים מתייחסים ל כלל יח"ד שנהרסו ונבנו מחדש וליח"ד הנוספות); עוד ציין משרד הבינוי בתשובתו, כי 635 .
יח"ד מכלל יח"ד, הכלולות במתחמים שבביצוע, אוכלסו מהנתונים שמסר המשרד בתשובתו הנוספת, שלפיהם 27 מתחמים הכוללים 19,001 יח"ד נמצאים בסטטוס של "תכנית בוטלה/נעצרה", עולה חשש שההשקעה הממשלתית בחלק מהמתחמים האלה תרד לטמיון.
משרד הבינוי והשיכון 1261 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 היקפי תכנון ובנייה במתכונת עיבוי הבנייה על פי הנתונים של משרד הבינוי, מאז החל המשרד בשנת 2000 במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת עיבוי הבנייה ועד מועד סיום הביקורת הכריזה הממשלה על 24 מתחמים שימומשו במתכונ ת זו; מהם 12 מתחמים שתוקף הכרזתם פג ו -12 מתחמים שהכרזתם עדיין בתוקף הכוללים 7,841 יח"ד, מתוכן- 3,415 .
יח"ד נוספות רוב המתחמים שהוכרזו הם במחוזות תל אביב, חיפה והמרכז.
להלן בתרשים 2 מוצג פילוח של מצב הפרויקטים (לפי יח"ד נוספות) במתחמים מוכרזים במתכונת עיבוי הבנייה: .
מצב הפרויקטים במתחמים מוכרזים במתכונת עיבוי הבנייה ומספר יחה"ד הנוספות (נובמבר 2015) .
מפילוח יח"ד של המתחמים המוכרזים שבתוקף עולה כי במועד סיום הביקורת, כ- 15 שנה לאחר שהופעלה מתכונת עיבוי הבנייה במסלול הרשויות המקומיות, מתוך התוספת המתוכננת של 3,415 יח"ד הנמצאות במתחמים מוכרזים, רק939 (כ- 27% .
) מהיח"ד נמצאות בתהליך בנייהיודגש כי במועד סיום הביקורת מסך 939 יח"ד נוספות שהיו בהליכי בנייה, הסתיימה בנייתן של258 .
יח"ד בלבד המעקב אחר תיקון הליקויים שהובאו בדוח 61ב27 - ההוצאה הממשלתית על הפעלת המסלול ותפוקותיו משרד מבקר המדינה השווה בין היקפי התכנון והבנייה (לפי מספר המתחמים המוכרזים) במסלול הרשויות המקומיות, כפי שדווחו בדוח 61 ב (להלן- הביקורת הקודמת), ובין היקפם .
27 ,מבקר המדינהדוח שנתי 61ב, ( 2011,) 'עמ 688-667 .
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 במועד סיום הביקורת הנוכחית.
להלן בתרשים3 יוצגו ממצאי ההשוואה בין תפוקות מסלול הרשויות המקומיות בשנים 2010 ו- 2015: .
השוואה בין תפוקות מסלולהרשויות המקומיות בשנים 2010 ו-2015 .
עלפי נתוני האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי, בעיבוד משרד מבקר המדינה.
ירידה חדה במספר המתחמים שבהליכי תכנון: מהנתונים בתרשים 3 עולה כי חלה עלייה חדה (בשיעור של כ- 320% ) במספר המתחמים שתוקף הכרזתם פג - 84 מתחמים בשנת 2015 לעומת20 בשנת 2010 ; בהתאם לכך חלה ירידה חדה (בשיעור של כ - 71% ) במספר המתחמים הנמצאים בהליכי תכנון לקראת מתן תוקף לתכניות המפורטות שלהם - 65 מתחמים בשנת 2010 לעומת38 בשנת 2015 .
מספר הפרויקטים שבבנייה אשר ניתן להם אישור אמנם גדל אך נשאר זעום - 12 פרויקטים בלבד בשנת 2015.
זאת ועוד, מספר פרויקטים אלה הוא פחות ממחצית מאלו שהיו בתוקף בשנת 2010 , דהיינו יותר מחצי מהתכניות לא התפתחו לכלל ביצוע.
הירידה במספר המתחמי ם הנמצאים בהליכי תכנון עלולה להעיד על ירידה במעורבותן של הרשויות המקומיות בקידום הפרויקטים של התחדשות עירונית במסלול זה.
לא זו בלבד שמסלול הרשויות המקומיות אינו צפוי לתפוס נתח ניכר מהיקף הבנייה בישראל, אלא שבשנים הקרובות משקלו אף עלול להצטמצם עקב ירידה חדה במספר המתחמים הנמצאים בהליכי התכנון הסטטוטורי .
לדעת משרד מבקר המדינה, הירידה במספר המתחמים הנמצאים בהליכי תכנון והיקפי הבנייה הזניחים של יח"ד חדשות מעידה על פעילות מועטת ואפקטיביות נמוכה של גורמי השלטון המרכזי והמקומי המעורבים במימוש פרויקטים במסלול הרשויות המקומיות.
משרד הבינוי והשיכון 1263 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 ההוצאה הממשלתית עבור הפעלת המסלול: בביקורת הקודמת הועלה כי בשנים 2010 -2000 ירדו לטמיון 13.
6 מיליון ש"ח שהעביר משרד הבינוי לרש ויות המקומיות עבור תכנון מתחמי פינוי-בינוי, וכי פעולות רבות נעשו לשווא וללא כל תכלית.
בביקורת הנוכחית עלה כי בשנים 2015 -2000 הוציא משרד הבינוי כ-138 מיליוןש"ח מתקציב המדינה למימון הליכי תכנון וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול הרשויות המקומיות.
הוצאה ממשלתית זו הניבה היקפי בנייה זניחים בד בבד עם ירידה במעורבות הרשויות המקומיות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול זה.
נמצא, כי 17 ממתחמי מגורים שמשרד הבינוי תקצב את הליכי התכנון והניהול שלהם היו אלה הרשויות המקומיות שהפסיקו את המשך תכנונם, אף שהן אלה שפנו ביזמתן למשרד הבינוי לקבלת סיוע תקציבי עבור אותם מתחמים.
במקרים לא מעטים החליטו הרשויות המקומיות על הפסקת קידום התכנון נוכח התנגדות התושבים או נוכח נתוני התכנון הלא ריאליים; זאת לאחר שכבר נוצל סכום בהיקף של מאות אלפי שקלים מהתקציב שהתקבל ממשרד הבינוי עבור התכנון של אותם מתחמים; לפי חישובי הביקורת, היקף ההשקעה בתכנון מתחמים אלה מסתכם בכ-10 מיליון ש"ח וחלקו אף ירד לטמיון, כמומחש להלן: א.
מתחם "שפירא א'" בתל אביב: המתחם כולל 236 יח"ד קיימות ומתוכנן ל -968 יח"ד.
בשנת 2000 הוכרז המתחם כמתחם פינוי-בינוי, ומשרד הבינוי תקצב את עריכת התכנית המפורטת ב -2.
אולם עיריית תל אביב החליטה לבטל את תכנון המתחם לאחר שכבר ניצלה 770,000 .
ש"ח מתקציב הסיוע של משרד הבינוי עיריית תל אביב השיבה למשרד מבקר המדינה בדצמבר 2015 כי תכנית ההתחדשות העירונית "שפירא א" קודמה בד בבד עם הכנת תכנית אב לכלל שכונת שפירא.
החלופה הנבחרת לכלל השכונה, שגובשה לאחר שמיעת עמדת התושבים, הכתיבה סוג אחר של התערבות תכנונית, כדי לשמור על המאפיינים היחו דיים הפיזיים והקהילתיים של השכונה, שתכנית ההתחדשות העירונית לשכונה היה מנוגד להם.
מתחם "שכונה ב" בבאר שבע: המתחם כולל 364 יח"ד קיימות ומתוכנן ל -2,877 יח"ד.
בשנת 2002 הוכרז המתחם כמתחם פינוי-בינוי, ומשרד הבינוי תקצב את עריכת התכנית המפורטת ב-4.
אולם עיריית באר שבע החליטה לבטל את תכנון המתחם האמור לאחר שניצלה 1.
26 מיליון ש"ח מתקציב הסיוע של משרד הבינוי.
עיריית באר שבע השיבה למשרד מבקר המדינה בדצמבר 2015 כי היא אכן פעלה לקידום התכנית במתחם עוד בשנת 2002, אולם בשנת 2005 , לאחר ביצוע התכנון הראשוני, דנה הוועדה המקומית בתכנית ולדעתה מדובר היה בצפיפות חריגה שדרשה דיון מחודש בהנהלת העירייה.
ביולי 2007 ,לפני הדיון בהנהלה, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התכנית.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 משתי דוגמאות אלו עולה כי תקציב משרד הבינוי בהיקף שלכ-2 ,מיליון ש"ח לפחות, ירד לטמיון, מאחר שתהליכי התכנון בפרויקטים אלו לא קודמו היות שלא התאימו למאפיינים היחודיים הפיזיים והקהילתיים של השכונה או לתכניות עירוניות כלליות יותר.
בביקורת הקודמת העיר משרד מבקר המדינה כי "לעתים נאלצה הרשות לתכנן מחדש את המתחם או לוותר עליו לגמרי" - דבר שמעיד על חוסר תיאום בתכנון מתארי.
משרד מבקר המדינה חוזר על הערתו מהדוח הקודם ומוסיף כי הדוגמאות לעיל מעידות כי אופן תפקודן הלקוי של עיריית תל אביב ובאר שבע הביא לבזבוז כספי ציבור, ואף מעידות על חוסר בתכנון מערכתי ארוך טווח ועל היעדר ראייה עירונית אסטרטגית מקיפה, כוללת ובת קיימה של ראשי אותן רשויות מקומיות בטרם הגישו בקשות לקבלת הסיוע הממשלתי עבור התכנון המפורט של מתחמים ספציפיים להתחדשות עירונית.
בתשובתו מסר משרד הבינוי כי ידועה לו "הבעייתיות הקיימת בכך שרשויות מקומיות בוחרות לעצור חידוש מתחמים בהם הושקעו משאבי ציבור רבים בכסף ובזמן, לעיתים על רקע חילופי ראש רשות ושינוי מדיניותה".
עם זאת, משרד הבינוי אינו רואה לנכון לעכב קידום של תכנית נקודתית עד שתאושר תכנית בעלת ראיה כוללת שגיבושה מתארך כמה שנים, וכי יש לבצע תהליכים אלה בעת ובעונה אחת.
נוכח הממצאים שצוינו לעיל, ראוי שהוועדה להתחדשות עירונית תשקול לכלול את הדרישה להצגת תכניות וההנחיות להתחדשות עירונית של הרשות המקומית, שעל נחיצותם עמדה תמ"א 35 , כתנאי סף למתן הסיוע הממשלתי עבור תכנון מתחמי פינוי -בינוי במסלול הרשויות המקומיות במתכונתו הקיימת ובמתכונתו החלופית שצוינה בתשובת משרד הבינוי.
זאת כדי לוודא כי הפרויקט שבגינו הוגשה בקשה לסיוע ממשלתי תואם לתכנית ההתחדשות העירונית.
עוד הסביר משרד הבינוי בתשובתו כי בראשית הדרך רשויות רבות ביקשו להיכלל במסלול הרשויות המקומיות, אולם לאחר השקת מסלול ה מיסוי, חלק ניכר מהן העדיפו לנתב את הפרויקטים בערים למסלול זה, מאחר שהוא פוטר אותן מן האחריות לקידום התכנון, מן העיסוק השוטף מול הדיירים ובעלי הדירות ומחשיפה לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך מצד השכנים ומעביר את נטל האחריות על כתפי היזם.
משרד הבינוי הוסיף כי לפני כמה חודשים הוא החל בניתוח הסיבות לירידה במעורבות הרשויות המקומיות בנושא, והחל בטיפול הן בגיבוש שינויים במסלול זה, והן בהקמת מסלול חדש וחלופי הנכלל בתכנית העבודה של האגף להתחדשות עירונית במינהל למרקם ותיק (להלן - אגף התחדשות עירונית) לשנת 2016.
לדעת משרד מבקר המדינה, על משרד הבינוי להשלים את תהליך הבחינה והפקת הלקחים היישומיים לגבי הסיבות לירידה במעורבות הרשויות המקומיות, ולעשות את השינויים המתבקשים במסלול זה או ליצור מסלול חלופי.
משרד הבינוי והשיכון 1265 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 מסלולהיזמים (מיסוי) .
עיקרי המסלול: מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן- חוק מיסוי מקרקעין), הממשלה מפעילה משנת 2002 מסלול נוסף ל קידום פרויקטים של התחדשות עירונית שנועד ליזמים פרטיים (להלן - מסלול היזמים).
לפי מסלול זה, הממשלה מכריזה על מתחם על פי המלצת הוועדה להתחדשות עירונית, והיזם , בשיתוף בעלי הדירות ולא הרשות המקומית, פועל לשינוי התכנית המפורטת של המתחם.
גם במסלול זה, בדומה למסלול הרשויות המקומיות, תהליכי ההתחדשות העירונית יכולים להתבצע הן במתכונת פינוי-בינוי הן במתכונת עיבוי הבנייה.
ההטבות הממשלתיות הניתנות במסגרת המסלול: שלא כבמסלול הרשויות המקומיות, במסלול זה משרד ה בינוי אינו משתתף במימון התכנון, אך היזם זכאי להקלות מס - פטור מהיטל השבחה בכפוף להחלטתם של מועצת הרשות המקומית ושל שרי הבינוי והפנים ובכפוף לתנאים שקבע משרד הבינוי 28 .
זאת ועוד, בדומה להטבות המיסוי הניתנות לבעלי הדירות במסלול הרשויות המקומיות, דיירים המפונים ממתחמים אלה זכאים בתקופת ההכרזה להטבות במס שבח ובמס רכישה על דירתם החלופית, ולאפשרות לדחיית המועד הקובע לחבות במס , לפטור ממע"ם על שירותי הבנייה - לגבי עסקות שמועד חיובן במע"ם חל לאחר 25.
2014 "יחול מעם בשיעור אפס.
התנאים להכללת מתחם בפרויקט במסלול זה נקבעו בתקנות מיסוי מקרקעין29 , כמפורט בלוח4 .
בהמשך תפוקות המסלול: בשנים 2015 -2002 הכריזה הממשלה במסלול זה על30 ,מתחמים ומהם שלושה מתחמים במתכונת עיבוי הבנייה; הכרזתם של כל המתחמים האמורים בתוקף והם כוללים 8,980 יח"ד, מתוכן - 6,797 יח"ד נוספות; בנייתו של מתחם אחד הסתיימה והבניינים אוכלסו, ושמונה מתחמים נוספים נמצאים בתהליכי בנייה שונים, היתר נמצאים בשלבי תכנון.
להלן בתרשים 4 מוצג פילוח מצב הפרויקטים (לפי יח"ד נוספות) במתחמים מוכרזים במסלול היזמים: .
28 משרד הבינוי - מסמך הכללים, מסלול מיסוי כללים לפטור מהיטל השבחה למגורים במתחמי פינוי בינוי.
29 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), התשס"ד- 2004.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 תרשים4 .
פילוח מצב הפרויקטים במתחמים מוכרזים במסלול מיסוי ומספר יחה"ד הנוספות (נובמבר 2015) על פי נתוני האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי, בעיבוד משרד מבקר המדינה.
מפילוח יח"ד של המתחמים במסלול של היזמים (מיסוי) עולה כי כ-3,000 יח"ד (כ-48% ) נמצאות בשלבי ביצוע שונים או שבנייתן הסתיימה.
מסלול בינוי-פינוי-בינוי .
עיקרי המסלול: בשל פוטנציאל התרומה של פרויקטים של התחדשות עירונית להגדלת היצע הדירות ולשדרוג המרקם הוותיק, ולעומת זאת הקשיים בתהליכי מימוש הפרויקטים הקיימים, יזם משרד הבינוי את החלטת הממשלה 989 מנובמבר 2013 , שבה הוטל על משרד הבינוי לקדם מסלול נוסף ללא התקשרות עם יזם: מסלול בינוי -פינוי-בינוי.
על פי המסלול, בשלב הראשון ישווקו משרד הבינוי ורמ"י במכרז קרקעות פנויות בבעלות המדינה הנמצאות בסמוך לשכונות שבהן מקודמות תכניות להתחדשות עירונית, תוך מתן אופציה למדינה לרכוש חלק מיח"ד במחיר שייקבע מראש (להלן - דירות האופציה).
בשלב השני יעודד משרד הבינוי התארגנות של קבוצות בעלי דירות במתחמים או בשכונות, שבהם מקודמת תכנית להתחדשות עירונית, לפינוי דירותיהם ולמעבר לדירות האופציה כנגד העברת זכויותיהם בדירה הישנה לידי המדינה.
לאחר פינוי המתחם יפעל משרד הבינוי להריסת הבניינים הישנים ויפעיל שוב את המסלול בקרקע שהתפנתה.
עוד נקבע בהחלטה כי בתחילה יפעיל משרד הבינוי פיילוט של המסלול בחמש שכונות שיאותרו בהן קרקעות פנויות בבעלות המדינה.
משרד הבינוי והשיכון 1267 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 בדיון ועדת השרים לענייני דיור (להלן - קבינט הדיור) מנובמבר 2013 בנושא "עידוד התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים לבינוי-פינוי-בינוי ללא מעורבות יזם", ציין שר הבינוי דאז מר אורי אריאל כי התכנית נועדה לייעל תהליכי התחדשות עירונית.
התכנית תעניק ודאות ואמון לדיירים ותאפשר לפתור קשיים ולהסיר חסמים שמנעו קידום פרויקטים במתכונת של פינוי-בינוי.
ההטבות הממשלתיות הניתנות במסגרת המסלול: ההטבות הממשלתיות במסלול זה זהות להטבות הניתנות במסגרת מסלול הרשויות המקומיות במתכונת פינוי-בינוי.
תפוקות המסלול: בספטמבר 2013 הנחה משרד הבינוי את המרכז למיפוי ישראל לאתר עבורו מגרשים צמודים לאזורים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית.
בביקורת עלה כי המיפוי הניב תוצאות מעטות שמהן ניתן ללמוד כי המדינה כמעט אינה מחזיקה במגרשים פנויים במרכזי הערים; גם כאשר אותרו מגרשים כאלה נמצא כי לא חלה עליהם תכנית מפורטת תקפה למגורים שתאפשר את שיווקם באופן מידי על פי תנאי המסלול.
לכן במועד סיום הביקורת לא הפעיל משרד הבינוי מכרזי פיילוט במסלול בינוי-פינוי-בינוי (ראו להלן בפרק "פעולות ממשלה להסרת חסמים בהליכי התחדשות עירונית").
בתשובתו דיווח משרד הבינוי כי "במהלך שנת 2016 צפויים להתפרסם שני מכרזים במסלול בינוי-פינוי-בינוי, האחד בראשון לציון (רמת אליהו) והשנ י בירושלים (קטמונים).
כמו כן, בימים אלה מקדם המשרד תכנון קרקעות פנויות הסמוכות למספר שכונות בהן מקודמת תכנית מתאר להתחדשות עירונית, כגון רמלה, נתניה וחדרה".
על משרד הבינוי לקבוע לוחות זמנים לפרסום המכרזים ולכלול אותם בתכנית העבודה השנתית והרב-שנתית שלו.
הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: מדינת ישראל שוכנת באזור המועד לרעידות אדמה העלולות לגרום לפגיעה בנפש ולנזקים כבדים לרכוש.
מדידות סיסמיות30 ,שוטפות המתבצעות ברחבי הארץ מעידות על פעילות סיסמית בלתי פוסקת.
ואכן רעידות אדמה חזקות שהתרחשו בארץ ישראל בשנים 1837 ו- 1927 גרמו לאבדות כבדות בנפש ולנזקים קשים לרכוש.
30 מדד סיסמי קובע את תנודות הקרקע הצפויות בלי להביא בחשבון את השפעת סוג הקרקע על תנודות אלה.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 לטענת סיסמולוגים השכיחות של התרחשות רעידת אדמה בעצמה חזקה באזורנו היא אחת ל-80 שנה31 , ולפיכך בשנים הקרובות עלולה להתרחש רעידת אדמה חזקה שתהיה אסון טבע בקנה מידה לאומי.
מכאן החשיבות הלאומית שבהיערכות מיטבית לתרחיש זה בהקדם, לרבות חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה32.
באמצע שנות השישים של המאה העשרים נקבע לראשונה בישראל תקן לבנייה העמידה בפני רעידות אדמה.
בשנת 1975 נקבע תקן ישראלי חדש לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה- ת"י 413 (להלן- תקן 413 ,) ובשנת 1980 הוא עוגן בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970 ,.
על פי הערכת משרד הבינוי 810,000 יח"ד בישראל במבנים שגובהם שלוש קומות ויותר אינן עומדות בתקן 413 ; 70,000 מהן נמצאות באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה33.
עיקרי המסלול: במאי 2005 אישרה הממשלה את תמ"א 38 למתן תוקף.
יצוין כי מטרת תמ"א 38 במקורה היא אמנם לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אך ככלי סטטוטורי-ממשלתי היא גם משמשת מנוף להתחדשות עירונית במרקמים עירוניים ותיקים, בעיקר משום שנוסף לאפשרות לחזק מבנים היא מאפשרת דרכי פעולה להתחדשות עירונית.
חיזוק המבנה תוך כדי תוספת בנייה במתכונת עיבוי הבנייה: תמ"א 38 ,מאפשרת הרחבת דירות קיימות, הוספת מרחב דירתי מוגן (ממ"ד) לדירות קיימות סגירת קומת עמודים (אשר כשלעצמה משמשת אמצעי לחיזוק המבנה), הוספת מעליות, בנייה של עד שתי קומות נוספות והוספת דירות חדשות לבניין, הקמת קומה חלקית על גג הבניין והקמת אגף חדש לבניין.
יצוין כי בפועל אופן חיזוק זה של המבנה הקיים הוא עיבוי הבנייה הקיימת.
להלן דוגמאות אחדות ליישום מסלול תמ"א 38 :בחיפה .
31 ,רועי גולדשמידטהיערכות ישראל לרעידת אדמה, הכנסת מרכז המחקר והמידע ( 2010.
) 32 ,ראו בעניין זה מבקר המדינה דוח שנתי 51ב ( 2001 '), עמ 247 ; עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה - תמונת מצב, ( 2011.
) 33 נייר מטה בנושאקביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 ( ,, משרד הבינוי והשיכון 2010.
) משרד הבינוי והשיכון 1269 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 תמונה1 .
פרויקט תמ"א38 בביצוע תמונה 2 .
פרויקט תמ"א38 בסיומו .
הריסת מבנה ובנייתו מחדש במתכונת פינוי-בינוי: תיקונים מס' 2 ו-3 לתמ"א38 שהתקבלו בשנים 2010 ו- 2012 מאפשרים למלא את הצורך בחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה באמצעות הריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש לפי תקן 413.
מינהל התכנון ציין בתגובתו על ממצאי הביקורת מדצמבר 2015 כי "כאשר מתארים את מסלול הריסה ובנייה מחדש של תמ"א 38 , לא נכון לערבבו עם המונח 'פינוי-בינוי', עליו חל מערך כללים והטבות שונה מזה של המערך החל על פרויקטים המתבצעים לפי תמ"א 38.
" משרד מבקר המדינה מדגיש כי בפרק "מסלולים ממשלתיים למימוש התחדשות עירונית" שבדוח זה נעשתה הבחנה בין מסלולים ממשלתיים עיקריים שבהם כללים והטבות שונים, ובהם - מסלול הרשויות המקומיות, מסלול היזמים (מיסוי) ומסלול תמ"א 38 .
עם זאת, לכל אחד מהמסלולים האלה יש שתי מתכונות מימוש עיקריות דומות: מתכונת "עיבוי הבנייה" ומתכונת "פינוי-בינוי"; בפר ק "החלטות הממשלה להתווית מדיניות התחדשות עירונית ויישומה" שבהמשך הדוח מודגש הצורך במיון אחיד בין המסלולים הממשלתיים ודרכי מימושם להגברת התיאום הבין-משרדי.
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 חיזוק מבנה ללא תוספות בנייה: תמ"א 38 מאפשרת לחרוג מקווי בניין ומגובה בניין המותרים על פי התכנית החלה במקום, וזאת לצורך הוספת אלמנטים המחזקים את עמידות המבנה הקיים בפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 כמסלול של התחדשות עירונית: הממשלה הכירה לראשונה בתמ"א 38 ככלי להתחדשות עירונית בהחלטה 376 משנת 2013 בנושא "קידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני".
בהחלטה הוגדרו יעדים שנתיים להתחלות בנייה במסלולי התחדשות עירונית, ובהם מסלול תמ"א 38 ,.
כמו כן נקבעו פעולות לעידוד הרשויות המקומיות להאיץ תהליכי התחדשות עירונית בתחומן, לרבות פעולות של מינהל התכנון לעידוד הרשויות המקומיות "בדבר ייזום תכניות בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 לשם מתן זכויות נוספות באזורים שבהם תמ"א 38 "אינה מספקת.
מינהל התכנון ציין בתגובתו כי יש "להזכיר את הוראת המועצה הארצית לעריכת שינוי 4 לתמ"א38 , אשר במסגרתה צוין שהמועצה הארצית התרשמה שראוי לבחון את האפשרות לחזק את תרומתה של תמ"א 38 לחידוש של אזורים עירוניים ותיקים ע"י שילוב נושאים נוספים בתמ"א".
נוסף על כך ציין מינהל התכנון כי "המועצה הארצית קראה לתמ"א 4/38 ''תכנית מתאר ארצית לחיזוק, מיגון והתחדשות" (הדגשה לא במקור).
ההטבות הממשלתיות הניתנות במסגרת המסלול: יישום תמ"א 38 מבוסס על שיתוף פעולה בין בעלי דירות ובין יזמים בשוק החופשי.
התכנית יוצרת תמריץ כלכלי ליזמים באמצעות הענקת זכויות בנייה במקרקעין הכוללות הקמת דירות נוספות וניצול הכספים שיתקבלו ממכירתן לשם חיזוק המבנה, ובאמצעות מתן הטבות מיסוי לבעלי הדירות הקיימות וליזמים, שעוגנו בחקיקה.
על פי חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 62 - הוראת שעה), התשס"ח - 2008 , יינתן פטור מתשלום מס שבח בעסקת מכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38 .
כמו כן, יינתן פטור ממס שבח בעסקת מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38 ; הפטור יוענק לפרויקטים עד סוף שנת 201634.
על פי חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 74 ), התשע"ב - 2012 , יינתן פטור ממס שבח גם בעסקאות המתבצעות מכוח תיקון 2 לתמ"א38.
על פי חוק התכנון והבנייה (תיקון96 ), התשע"א- 2011 , יינתן פטור מלא מהיטל השבחה בתמ"א 38 , שלא כהוראות שהיו נהוגות עד שנת 2011.
בתיקון97 בחוק התכנון והבנייה, התשע"ב - 2012 , נקבעו הוראות בעניין אי-התניית היתר בנייה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים, אם לא ני תן להתקינם בתחום הנכס, וכן נקבע כי אפשר לחייב את מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי.
'חוק מס ערך מוסף (תיקון מס34 ממרץ 2008 ), התשל"ו- 1975 , קובע פטור ממע"ם בגין שירותי בנייה שניתנו בתמורה למכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 , שמכירתן הייתה פטורה ממס שבח 35 ; תיקון47 לחוק זה מנובמבר 2014 החיל מע"ם בשיעור אפס על שירותי הבנייה.
34 תוקף הוראת שעה - פרק חמישי לחוק מיסויי מקרקעין (תמ"א 38) מ וארך בהתאם להארכת תמ"א 38.
35 עד שבוצע תיקון47 לחוק מע"ם לא ניתן פטור לפרויקטים של תמ"א38 במתכונת פינוי-בינוי.
משרד הבינוי והשיכון 1271 .
:שם הדוח משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 תפוקות המסלול: בספטמבר 2015 פרסם מינהל התכנון את דוח יישום תמ"א 38 לשנת 2014 (להלן- דוח היישום).
בדוח צוין כי הכנתו התבססה על דיווחים חלקיים שהתקבלו מ-85 ועדות מקומיות שהן70% .
מכלל הוועדות לפי דוח היישום, מאז אושרה תמ"א 38 במאי 2005 בהיתרי הבנייה שניתנו ברחבי הארץ מכוח הוראות תמ"א 38 נכללו 18,437 יח"ד מתוכם 8,805 ,יח"ד לחיזוק והרחבה 1,317 להריסה ובנייה מחדש ו - 8,315 יח"ד חדשות.
מהדוח עלה כי מסתמנת מגמת גידול בהיקף הבקשות להיתר המוגשות לפי תמ"א 38 .
להלן בתרשים5 נתונים על מספר היתרי הבנייה שניתנו לחיזוק מבנים בשנים 2014 -2011 במסגרת תמ"א38: 1272 דוח שנתי66ג .
שם הדוח: משרד הבינוי והשיכון - פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי מסגרת הפרסום: דוח שנתי 66ג שנת פרסום: התשע"ו- 2016 תרשים5 .