HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
בעקבות כך פורסמו בינואר 2008 התקנות, ולפיהן סדר הקדימויות להתקנת דודי השמש בדירות ייקבע לפי גודל המשפחות המתגוררות בדירות (ככל שמשפחה גדולה יותר, מקומה יהיה גבוה י ותר בסדר הקדימויות), ואילו לגבי משפחות שגודלן זהה תינתן קדימות למשפחות הנכללות בקבוצות המשנה המפורטות להלן, בסדר יורד: (א) משפחות אשר הכנסתן אינה עולה על תקרת ההכנסה המזכה בהבטחת הכנסה לפי כללי המשרד; (ב) משפחות הזכאיות להנחה בשכר דירה; (ג) משפחות אשר אינן זכאיות להנחה בשכר דירה.
נוסף על כך נקבע בתקנות כי 20% מהתקציב האמור ישמש להתקנת דוודים בדירות שבהן מתגוררות משפחות שמספר הנפשות בהן הוא שלוש לכל היותר ואשר זכאיות להנחה בשכר דירה.
כאמור בהתאם לתקנות מינה שר הבינוי והשיכון ועדת חריגים.
ועדה זו מוסמכת גם לאשר את סדר הקדימויות לעניין התקנת דודי שמש בדירותיהן של משפחות אשר אינן זכאיות לקדימות על פי תקנות אלה, בהתאם לאמות מידה שייקבעו (פרטים נוספים ראו לעיל בפרק "ועדת החריגים").
בסוף יולי 2009 שלחה יו"ר ועדת החריגים לחברות המאכלסות חוזר ולפיו יוקצו 5% מהתקציב להתקנת דוודים בדירות של דיירים במקרים חריגים; ועדת החריגים הגדירה מיהם הדיירים הזכאים לקדימות לעניין התקנת הדוודים במסגרת אותם מקרים מיוחדים, כמו לדוגמא דיירים שבריאותם לקויה, נכים, או קשישים שגילם 80 .
שנים ויותר הפעולות ליישום החוק 1.
בשנת 2008 אושר תקציב של 5 .
מיליון ש"ח ליישום החוק בתחילת שנת 2008 נדרשו חברות האכלוס לאסוף מידע בדבר גודל משפחותיהם של הדיירים והכנסותיהם ובדבר הדירות שבהן הותקנו דודי שמש.
בשלב זה ניתנה גם הוראה להתקין דודי שמש בעת הכנת הדירות לאכלוס חוזר.
עם קבלת המידע הראשוני מהחברות במרס 2008 הוציא אגף נכסים ודיור הנחיות מפורטות ובהן צוינו סדרי קדימויות להתקנת דודי שמש בדירות מאוכלסות לשנת 2008 ,.
בהנחיות נקבע אילו משפחות זכאיות להתקנת דוודים בדירותיהן כמפורט להלן (לפי סדר קדימויות יורד): (א) משפחות המונות שמונה נפשות או יותר - 818 משפחות; (ב) משפחות המונות שבע נפשות, אשר מקבלות הנחה מלאה או חלקית בתשלום שכר דירה - 540 משפחות; (ג) משפחות המונות שלוש נפשות אשר מתקיימות מהבטחת הכנסה ומתגוררות באזורים מסוימים - 388 משפחות; (ד) מקרים חריגים- 194 .
במרס 2008 פרסמה עמידר מכרז להתקנת דודי שמש; במאי אותה שנה נקבע מי זכה במכרז.
בחודשים מרס, אוגוסט ואוקטובר 2008 עדכן המשרד את הוראותיו לגבי הדיירים הזכאים להתקנת דוד שמש, בהתאם למידע שקיבל מהחברות.
בדצמבר 2008 קבע המשרד סדרי קדימויות להתקנת דודי שמש לשנת 2009 ; מאז ועד סוף יולי 2009 עדכן המשרד שלוש פעמים את הקריטריונים, ובמועד האמור קבע מי זכאי להתקנת דודי שמש, כמפורט להלן (בסדר קדימויות יורד): (א) משפחות של חמש נפשות ומעלה; (ב) משפחות של ארבע נפשות הזכאיות להבטחת הכנסה; (ג) משפחות של שלוש נפשות הזכאיות להבטחת הכנסה ומתגוררות באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב'.
בכל אחת מהשנים 2008 ו- 2009 תוקצב להתקנת דודי שמש סך של5 מיליון ש"ח.
אולם מהבדיקה עולה כי בשנתיים האמורות ניצל המשרד למטרה זו סך כולל של כ-7.
35 מיליון ש"ח, דהיינו ניצול בשיעור של כ- 73% .
בלבד משרד הבינוי והשיכון 369 .
תחזוקת דירותבפרויקט בית שמש .
בשנים 1998 -2001 מימן המשרד את בנייתן של 264 דירות בבית שמש (להלן - הפרויקט).
הדירות נבנו בשלושה מתחמים כלהלן: מתחם ובו 77 דירות (להלן - מתחם א'), מתחם ובו 72 דירות (להלן - מתחם ב'), ומתחם ובו 115 דירות (להלן- מתחם ג').
את מתחם א' בנתה חברה קבלנית א', ואת מתחמים ב' ו-ג' בנתה חברה קבלנית ב'.
דירות אלה הוקצו להשכרה לזכאים על פי אמות מידה שקבע משרד הבינוי והשיכון.
הדירות אוכלסו בשנים 2002 -2003 .
עד מועד סיום הביקורת באוגוסט 2009 נמכרו138 דירות במסגרת מבצעי המכירות של משרד הבינוי והשיכון לעיד וד דיירי השיכון הציבורי לרכישת דירותיהם בעקבות חקיקת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט- 1998 ,, ובהתאם להחלטה להקפיאו שסוכמה עם יוזמי החוק; ו -126 דירות הנכללות בפרויקט זה נותרו בבעלות המדינה.
ניהול המבנים והדירות נמסר לפרזות באוקטובר 1999 , על פי חוזה שנחתם בינה ובין משרד הבינוי והשיכון, לאחר שזכתה במכרז פומבי של המשרד לניהול פרויקט זה.
מאחר שהמשרד לא היה שבע רצון מהאופן שבו ניהלה פרזות את הפרויקט, הוא פרסם ביולי 2004 מכרז פומבי לבחירת החברה שתנהל אותו במקומה.
במכרז זכתה חברה פרטית (להלן - חברה א'), והיא החלה בניהול הפרויקט בספטמבר 2004 .
חברה זו פעלה במשך כחצי שנה, ותוך כדי פעילותה הוחל בביצוע הליכים לפירוקה.
באפריל 2005 העביר משרד הבינוי והשיכון את ניהול הפרויקט לחברה פרטית אחרת (להלן - חברה ב').
משרד הבינוי והשיכון הפסיק את ההתקשרות עם חברה ב' בפברואר 2008 והעביר את ניהול הפרויקט לעמידר לאחר שביצע תהליך של תחרות בין כמה חברות אכלוס.
כבר בעת העברת הדירות מהחברות הקבלניות לידי המשרד ופרזות, בין ינואר 2000 למרס 2001 , התגלו במבנים ובדירות פגמים רבים.
במשך השנים הגישו דיירים בפרויקט תלונות על מצב הדירות ועל עבודות הפיתוח לגורמים שונים ובהם משרד הבינוי והשיכון, עיריית בית שמש וחברת פרזות.
גם לנציבות תלונות הציבור הוגשו תלונות של דיירים בפרויקט שעניינן ליקויי בנייה ותחזוקה חמורים בדירותיהם.
בעקבות זאת בדק משרד מבקר המדינה באוגוסט 2009 את מצב הדירות בפרויקט ואת אופן ניהולו.
הבדיקה התייחסה באופן אקראי למצבן של 12 מבין126 הדירות בפרויקט שהושכרו אשר נותרו בבעלות המדינה- חמש מאותן דירות הן דירות מאוחדות (ראו להלן), ולפיכך מדובר למעשה ב-17 דירות.
כמו כן נבדק מצב הרכוש המשותף בשני בניינים שרוב הדיירים בהם שוכרים את הדירות במסגרת הדיור הציבורי.
מצב הדירות והרכוש המשותף בכל הדירות, למעט אחת, נמצאו ליקויי תחזוקה; בתשע דירות נמצאו ליקויי בנייה, ובבניין אחד נמצאו ליקויים ברכוש המשותף: צנרת מים דולפת, צנרת חשמל חשופה ואיטום פגום.
נמצא כי שלוש דירות אינן ראויות למגורים.
להלן יפורטו הסוגים השונים של ליקויי הבנייה בדירות: רטיבות בקירות ובעיקר בגגות ובתקרות, סדקים בקירות ובטיח, תחלופת אוויר לא נאותה בדירות 370 דוח שנתי60ב .
בשל פתחים מזעריים וונטות שלא מתפקדות.
להלן יפורטו הסוגים השונים של ליקויי התחזוקה בדירות: פגמים במטבח ובכיורים, רצועות תריס קרועות, תריסים שבורים, דלתות פגומות, סימני רטיבות שהתייבשו, שקיעת ריצוף, סוללות מים בלתי מעוגנות, חדרי אמבטיה פגומים, מוקדי עובש, קילופי טיח, חדרי שימוש פגומים, אמבטים חלודים, טיח נושר, מנגנון הדחה לקוי בשירותים שבחדר הרחצה; כמו כן ברכוש המשותף בבניין אחד נמצאו נזקי רטיבות בחדר המדרגות, ובאותו בניין לא הייתה גישה לגג לצורכי תחזוקה.
צנרת מים דולפת הגורמת נזקים קשים לחיפוי הגבס בתקרות ובקירות של חדר המדרגות משרד הבינוי והשיכון 371 קילופים בתקרה עקב רטיבות שחלחלה מהמרפסת שמעליה דלת כניסה לחדר שבורה 372 דוח שנתי60ב סדקים קשים בשילוב קילופי טיח בהיקף רחב, המעידים על תזוזות דיפרנציאליות של היסודות רטיבות ועובש במחסן משרד הבינוי והשיכון 373 .
בעת שהועבר הפרויקט לניהול עמידר היו פגמים רבים ומהותיים במבנים, בדירות ובעבודות הפיתוח הסביבתי בשטחים לשימוש משותף.
ברכוש המשותף בבניינים נמצאו גגות פגומים, דודי חימום בחדר המדרגות, צנרת מים דולפת, תקרות נמוכות בחדר המדרגות, היעדר פתחים לחסימת אוויר להתפשטות אש, שקיעות של שטח מרוצף, מדרגות שנשקפת סכנת החלקה עליהן, איטום פגום, מדרגות מסוכנות, אריחי ריצוף פגומים, שקיעות בעבודות פיתוח, סדקים במעטפת החיצונית של הבניין, חיבורי חשמל חשופים.
משרד הבינוי והשיכון מסר בתגובתו למשרד מבקר המדינה כי בפועל נדרשת השקעה של כ-4.
מיליון ש"ח לביצוע שיפוצים בדירות ובשטחים הציבוריים עם זאת, בתגובתו של משרד הבינוי והשיכון מינואר 2010 נמסר כי חלק גדול מהליקויים מקורם בתחזוקה לקויה של הדיירים, מאחר שהם שוכנו בדירות קטנות ובלתי מתאימות.
משרד מבקר המדינה מעיר כי משרד הבינוי והשיכון הוא שאכלס את הדירות במשפחות גדולות, לפי אמות מידה שהוא עצמו קבע.
כמו כן מעיר משרד מבקר המדינה כי רוב הליקויים הם ליקויי בנייה.
כמו כן לדעת משרד מבקר המדינה, היה על חברות הניהול במידת הצורך, ואם הדבר מוצדק בהתחשב בנסיבות העניין, לנקוט צעדים נגד הדיירים שלא תחזקו את הדירות כנדרש בחוזי השכירות.
ניהול הדירות המושכרות בידי חברות ניהול הדירות בידי חברת פרזות 1.
כאמור, באוקטובר 1999 חתם משרד הבינוי והשיכון עם פרזות על חוזה לניהול מבנים ודירות בבית שמש (להלן - חוזה הניהול).
הניהול נמסר לפרזות לפני שהסתיימה הבנייה במתחמים.
בהתאם לחוזה הניהול הסמיך המשרד את פרזות לקבל מחברה קבלנית את הדירות והמבנים בפרויקט ולהכין פרוטוקולים המתעדים את מסירת כל הדירות.
נקבע כי החוזה האמור יהיה תקף שנתיים, וכי המשרד רשאי להאריך את תוקפו.
פרזות התחייבה לנהל את הפרויקט ולתת לדיירים שירותי תחזוקה כמפורט בחוזה.
תוקף החוזה הוארך כמה פעמים עד ספטמבר 2004.
בעת קבלת דירות מקבלן יש להכין פרוטוקולי מסירה לכל דירה ודירה.
בפועל הוכנו פרוטוקולים חלקיים 21 ,'בלבד המתעדים את התהליך שבו החברה הקבלנית ב אשר הקימה את מתחמים ב' ו-ג', מסרה לפרזות את ניהול הפרויקט בין פברואר 2000 למרס 2003 .
הפרוטוקולים היו כוללניים ולא עסקו בליקויים בכל אחת מהדירות בנפרד.
פרוטוקול המסירה של מתחם א' מחברה קבלנית א' לפרזות .
21 בנושא הצורך בהכנת פרוטוקולי מסירה לכל יחידת דיור בנפרד ראודוח שנתי 58 'ב של מבקר המדינה ( 2008 '), עמ340.
ולמשרד הבינוי והשיכון, שהוכן בספטמבר 2000 , היה אף הוא כוללני ולא עסק בכל דירה ודירה בנפרד.
בתגובתה למשרד מבקר המדינה מפברואר 2010 מסרה פרזות כי היא "אינה מקבלת קביעה זו".
משרד מבקר המדינה מעיר כי פרזות לא המציאה אסמכתאות המבססות את עמדתה.
משרד הבינוי והשיכון למעשה לא מימש את זכותו לדרוש מחברה קבלנית ב' לתקן את הליקויים בדירות ובמבנים שבניהולו, אלא העביר זכות זו לגורם משנה מטעמו, דהיינו פרזות, אך גם פרזות לא מימשה את זכותה לעשות כן.
בנובמבר 2003 הודיע מנהל החטיבה הטכנית במחוז ירושלים לסמנכ"ל פרזות, בין היתר, כי שנת הבדק22 תחל באוקטובר 2003 , וכי באותו מועד פרזות תקבל עליה את הטיפול בבניינים במתחם ג' ואת התחזוקה שלהם.
אכלוסו של מתחם זה התבצע לסירוגין בשנת 2003 .
והסתיים בסופה על פי נוהל של משרד הבינוי והשיכון 23 , בתום שנת הבדק יש לבדוק אם תוקנו הפגמים שהתגלו לאחר השלמת המבנה.
בבדיקת משרד מבקר המדינה לא נמצא כי בוצעה בדיקה כזו.
בתגובתו למשרד מבקר המדינה מינואר 2010 מסר משרד הבינוי והשיכון כי מסירת הדירות נעשתה כמקובל, ובכלל זה התקיימו סיורים פרטניים, אולם לא המציא מסמכים המבססים את טענתו.
המבנים שהוקמו במתחמים היו מדגמי ם שונים.
בין היתר הוקם מבנה שהמתכננים סיווגו כדגם A .
מסיכום דיון ממאי 2004 עולה כי בביקור בשטח בהשתתפות מתכננים ונציגי משרד הבינוי והשיכון, שהתקיים בעקבות תלונות דיירים, התגלו פגמים של חדירת רטיבות לדירות.
בסיכום הדיון האמור ממאי 2004 (שבו נידון הביקור במבנים מדגם (A נכתב כי נמצאה נזילת מים מעל לארונות החשמל בחדרי המדרגות הפתוחים, ומים עלולים לחדור אל תוך ארונות החשמל ולסכן את הדיירים או לגרום לקצרים ולנזקים למכשירי החשמל הפרטיים, לשרפות וכו'.
מסיכום הדיון עולה כי פגם חמור זה נוצר עקב אי-ביצוע הגבהת בטון בח דר המדרגות אשר נועדה למנוע את נזילת המים.
במועד סיום הביקורת עדיין לא פעל משרד הבינוי והשיכון לתיקון הליקוי.
בתגובתו האמורה של משרד הבינוי והשיכון נמסר כי תחילה העדיף תיקונים נקודתיים, ובמכרז אשר פורסם בדצמבר 2009 נקבעו הנחיות לטיפול מערכתי, וכי הליקויים יתוקנו בשנת 2010.
משרד מבקר המדינה מעיר כי לא היה ראוי לעכב את הטיפול בתיקון הליקויים במשך חמש שנים.
22 פרק הזמן שבו על הקבלן לתקן פגמים שהתגלו בדירה שמסר ללקוח, כמפורט בחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973.
23 ( נוהל "ערבויות וביטוחים לחוזי בנייה, סיום החוזה ושחרור ערבות4/23 )" מנובמבר 1989 .
' מסירת ניהול המבנים לחברה א 1.
כאמור, בשל חוסר שביעות רצונו של המשרד מהאופן שבו ניהלה פרזות את התחזוקה בדירות ובמבנים שבאחריותה, פרסם המשרד ביולי 2004 מכרז פומבי לניהול, ובמכרז זכתה חברה פרטית.
הניהול הועבר אליה בספטמבר אותה שנה.
עוד באפריל 2004 , לפני שהועבר הניהול לידי חברה א', הוכנה תרשומת מדיון בהשתתפות נציגי אגף נכסים ודיור ומנהל החטיבה הטכנית במחוז ירושלים במשרד.
מהתרשומת עולה כי במתחם ב' ובמתחם ג' נמצאו פגמים מהותיים עד כדי הצורך בתיקון מקיף במתחמים.
לדוגמה, בנושא מערכת הניקוז נאמר במסמך כי "פגמים במערכת הניקוז עלולים לסכן יציבות המבנים ואף לגרום לגלישות קרקע".
לנוכח העובדה שבאותה עת עדיין חלה שנת הבדק מעיר משרד מבקר המדינה כי היה על משרד הבינוי והשיכון לדרוש מחברה קבלנית ב' למלא את חובותיה בנושא זה.
בסופו של דבר קיבל עליו המשרד בשנת 2006 את ביצוע התיקונים הללו, שעלותם הסתכמה בכ-1.
הקמת מבנים וביצוע עבודות פיתוח שונות צריכים לעמוד בדרישות בטיחות ובתקנים שונים שקבעו הגורמים המוסמכים לכך, כדי לאפשר שימוש בטוח במשך שנים הן במבנים עצמם והן בסביבת מגוריהם אשר נועדה לשרת את דיירי הבתים.
מסיכום הדיון שהתקיים במאי 2004 כאמור עולה כי נמצאו ליקויי בטיחות בפרויקט שמקורם בשלב בניית המבנים.
במועד סיום הביקורת לא נמצא כי המשרד בחן אם חברה קבלנית א' או חברה קבלנית ב' אחראיות לטיפול בליקויים אלה, ואף לא נמצא כי הוא הפיק לקחים הנוגעים לאופן שבו המפקחים שלו מבצעים פיקוח בנושא הבטיחות במבנים.
בתגובתו של משרד הבינוי והשיכון מינואר 2010 נמסר כי הבניינים נבנו כמקובל בישראל, אלא שפולשים לדירות בזזו אותן לפני אכלוסן ולאחר מכן עמדו הדירות ריקות ואטומות.
משרד מבקר המדינה מעיר כי ליקויי הבנייה שנמצאו אינם קשורים לפלישות והם גם לא נגרמו בעקבות פלישות.
זאת ועוד, תגובת המשרד סותרת את הממצאים שהעלתה בדיקת המשרד עצמו משנת 2004 .
כאמור מסירת ניהול המבנים לחברה ב' 1.
כמה חודשים לאחר שניהול הפרויקט הועבר לחברה א', הוחל בביצוע הליכים לפירוק החברה.
בעקבות זאת העביר כאמור משרד הבינוי והשיכון באפריל 2005 .
'את ניהול הפרויקט לחברה ב 376 דוח שנתי60ב .
בתגובת משרד הבינוי והשיכון למשרד מבקר המדינה מינואר 2010 נמסר כי השתלשלות הטיפול בניהול הדירות מקורה היה בדרישת משרד האוצר למסור את ניהול הדירות לגורם אחר בכפוף לתנאי מכרז.
רק לאחר שנמצא כי כל החברות ניהלו את הדירות באופן כושל החליטה ועדת הפטור שליד החשב הכללי באוצר למסור את הניהול לעמידר בפטור ממכרז.
לדעת משרד הבינוי והשיכון, "ביצוע המכרז הכושל" לניהול הדירות היה נמנע לו התחשב משרד האוצר בגורמים המקצועיים במשרד הבינוי והשיכון אשר טענו מלכתחילה כי יש להעביר את הדירות לניהול עמידר.
משרד מבקר המדינה מעיר למשרד הבינוי והשיכון כי ביצוע המכרז הוא באחריותו, ומכאן שהמשרד יכול להלין בעיקר על עצמו.
יתר על כן, האשמת "שיטת המכר ז" מלמדת על גישה שאינה מתאימה לרשות שלטונית הכפופה לחוק.
בינואר 2006 :דיווחה חברה ב' למשרד על פגמים בדירות במתחם א', כדלקמן (א) שיפועי הגגות נמצאו בזווית לא נכונה ולכן הם גורמים לחדירת רטיבות לכמה דירות.
(ב) בכמה גגות היציאות המיועדות למ י גשמים גבוהות ממפלס הגג וגורמות להיווצרות שלוליות ולרטיבות בדירות שמתחת לגגות אלה.
(ג) הרטיבות החודרת מן הגג גורמת לקצר חשמלי בדירות ובחדרי המדרגות.
(ד) זווית השיפוע בכניסה לכמה בתים אינה נכונה והדבר גורם לחדירת מים למבנה.
(ה) בכמה בתים נפלו אריחי שיש בחדרי המדרגות, ולאחר נפילתם התברר כי השטח שמתחת להם חלול ועקב כך צפויה נפילה של אריחים נוספים.
במאי 2006 המציאה חברה ב' למחוז ירושלים של משרד הבינוי והשיכון רשימה של ליקויים מהותיים שנמצאו ברוב המבנים והדירות שבפרויקט.
היא ציינה כי יש לבצע במתחם א' עבודות איטום; תיקוני אינסטלציה; החלפת ארונות מטבח, שיש ואינסטלציה; תיקוני ריצוף, טיח וצבע; תיקון מסגרות ואלומיניום, מעקות, סורגים ודלתות; השלמת פיתוח והתקנה של מעקות בטיחות.
על פי אומדן שהכין מחוז ירושלים, עלות העבודות הנדרשות במתחם היא כ-1.
מיליון ש"ח בתגובת חברה קבלנית א' למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2009 נמסר כי עניין שיפועי הגגות נודע לה באיחור של שנים, וכי היא ביצעה במבנים תיקונים, ובכלל זה הוספת מרזבים, ולדעתה תחזוקת המרזבים וניקיונם לא בוצעה כראוי ולכן יש נזקי רטיבות.
עוד ציינה חברה קבלנית א' בנושא שיפועי הכניסות לבניינים, כי היא סיכמה עם פרזות שהיא תתקן זאת על חשבונה של חברה א', וכי פרזות ביצעה את התיקונים וקיבלה החזר עבורם.
אשר לאריחים שנפלו בכמה חדרי מדרגות ציינה החברה כי כמה אריחים תוקנו לאלתר, ולאחר התיקון לא דווח לה על נפילת אריחים נוספת.
בתגובת משרד הבינוי והשיכון למשרד מבקר המדינה מינואר 2010 נמסר כי כל הגגות נבדקו ונמצאו תקינים, ורוב חדירות המים מקורן בתחזוקה לקויה של הדיירים.
משרד מבקר המדינה מעיר כי האחריות לתחזוקה השוטפת היא בידי המשרד ושלוחיו, ואם הדיירים גרמו נזקים היה על המשרד ושלוחיו לנקוט צעדים נגדם בהתאם להסכמי השכירות.
עוד מעיר משרד מבקר המדינה משרד הבינוי והשיכון 377 .
כי במועד סיכום ממצאי הביקורת עדיין לא תוקנו ליקויים רבים שנמצאו במתחם א', אף שחלקם הם ליקויי בטיחות שעלולים לסכן חיי אדם.
בתגובת משרד הבינוי והשיכון למשרד מבקר המדינה מינואר 2010 נמסר כי בשנת 2005 הושקעו במתחם1.
5 מיליון ש"ח אך התברר כי יש צורך בתקציבים נוספים.
כמו כן מסר משרד הבינוי והשיכון כי בשנת 2009 , לאחר שבוצעו כל הבדיקות וסוכמו ממצאיהן, הוחלט להיערך למכרז שיפוצים לתיקונים הנדרשים.
על פי חוזה שנחתם בין משרד הבינוי והשיכון לקבלן שיפוצים בדצמבר 2004 , בוצעו בבניינים שבמתחם ב' תיקונים ושיפוצים בסכום כולל של2.
פרוטוקולי המסירה של הבניינים המשופצים והמתוקנים הוכנו בשיתוף קבלן השיפוצים וחברה ב' ביולי 2005 , לגבי כל מבנה ולא לגבי כל דירה.
בפרוטוקולים אלה נאמר כי התקיים סיור בדירות ובשטחים הציבוריים, וכי כל העבודות בוצעו והושלמו לשביעות רצונו של המזמין וללא פירוט העבודות הללו.
באוגוסט 2005 מסר בודק חיצוני מטעם משרד הבינוי והשיכון רשימת פגמים לתיקון לקבלן השיפוצים, ובינואר 2006 הודיע הבודק מטעם המשרד לקבלן השיפוצים כי עבודות שונות לא בוצעו או לא הושלמו.
עוד נאמר בהודעה כי יש לבצע השלמות אלה, לצורך מסירה סופית של המתחם.
משרד מבקר המדינה מעיר כי הטענה ולפיה כאמור המתחם נמסר ביולי 2005 ללא כל הסתייגויות של המזמין אינה מתיישבת עם הודעת הבודק החיצוני ולפיה נמצאו במתחם ליקויים.
יצוין כי הליקויים והפגמים שצוינו בהודעת הבודק הוזכרו לאחר מכן גם בבדיקה שעשה משרד הבינוי והשיכון במרס 2007 והושלמה בינואר 2008 , אשר נועדה להכנת מכרז לשיפוצים באותם מבנים, וכן בבדיקה של עמידר בתחילת שנת 2008 , לאחר שהיא החלה לנהל את הפרויקט עבור המשרד.
מהאמור לעיל עולה שהליקויים והפגמים במבנים ובדירות חזרו והופיעו ולחלופין לא תוקנו.
בתגובת קבלן השיפוצים למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2009 נאמר כי מאז סיים את עבודות השיפוצים ועד שפנה אליו משרד מבקר המדינה הוא לא קיבל שום דרישה לתיקון ליקויים.
בדיקת משרד מבקר המדינה בהקשר זה העלתה כי באוגוסט 2005 העניק משרד הבינוי והשיכון לקבלן השיפוצים תעודת השלמת מבנה לכל מתחם ב' ללא כל הסתייגויות של המזמין, וכי לאחר מכן מסר בודק חיצוני לקבלן, כאמור, רשימות פגמים להשלמת השיפוצים.
משרד מבקר המדינה מעיר כי לא נמצא שנעשו עבודות התיקונים שפירט הבודק החיצוני כאמור.
מסירת המבנים לניהול עמידר 378 דוח שנתי60ב .
כאמור, מפברואר 2008 מנהלת עמידר את הפרויקט בבית שמש.
בהסכם שנחתם בדצמבר 2003 בין ממשלת ישראל, באמצעות המשרד, לעמידר (להלן- הסכם הניהול) נקבע כי אם יועברו לעמידר נכסים נוספים לאחר חתימת ההסכם, יחולו עליהם הוראות כלליות של הסכם זה.
עוד נקבע בהסכם הניהול שכל אימת שיימסרו לחברה נכסים, ייחתם בין הצדדים הסכם רכוש נפרד לגביהם.
הועלה כי לא נחתם בין המשרד לעמידר הסכם רכוש כנדרש לגבי הדירות בפרויקט.
על פי הוראות נוהל של עמידר בנושא קבלת רכוש (להלן - נוהל קבלת רכוש), בעת שתקבל עמידר לניהולה דירות במסגרת הדיור הציבורי, יבצע עובד מטעמה הערכת נזקים בכל דירה, יפרט בכתב את סוגי החומרים הדרושים לביצוע התיקונים ואת כמויותיהם ומחיריהם (להלן - כתב כמויות), ימסור לשוכר רשימה של מסמכים שיש להמציא ושל הפעולות שיש לבצע לצורך הכנת חוזה שכירות וכן יזמין את השוכר למשרד של החברה האחראי למרחב שבו שוכנת הדירה, ולחתום על חוזה שכירות בהתאם לנוהלי החברה.
הועלה כי שלא בהתאם לנהליה עמידר לא פעלה להעריך את הנזקים ולהכין כתב כמויות של החומרים הנדרשים לתיקונם.
עוד הועלה כי עמידר לא חתמה על הסכמי שכירות עם דיירי הדיור הציבורי המתגוררים בדירות שבפרויקט.
,עוד נאמר בנוהל קבלת רכוש כי כאשר עמידר מקבלת לניהולה מבנה שלם יבצע מפקח עבודה מטעמה הערכת נזקים בנוגע לרכוש המשותף, ובכלל זה בחצר, בגינה, בגדרות ובשבילים ויכין כתב כמויות של החומרים הנדרשים לתיקון הנזקים.
לא נמצא כי מפקח עבודה של עמידר הכין דוח הערכת נזקים לפני שפרויקט זה הועבר לניהולה של עמידר, אף שבמועד ההעברה נכללו במסגרת הפרויקט שישה בניינים שרוב דייריהם שכרו את הדירות ורק מיעוטם רכשו קודם לכן את הדירות.
,לפני שעמידר קיבלה עליה את הניהול בפועל של הפרויקט בבית שמש התקיים בינואר 2008 .
סיור במקום בהשתתפות נציגי חברה ב' ונציגי עמידר בעקבות הסיור הודיע מהנדס מטעם עמידר למשרד הבינוי והשיכון, בין היתר, כי התגלו נזילות רבות בדירות.
בפברואר 2008 התקיים בעמידר דיון בנושא קבלת הרכוש בבית שמש בראשותו של סמנכ"ל התפעול של החברה, והוחלט בו כי יש לקיים סקר מקיף שיכלול את כל סוגי הנזקים והליקויים, וכי ממצאי הסקר ישמשו בסיס לדיונים עם נציגי המשרד.
ממצאי הסקר שהכינה עמידר מלמדים כי יש צורך לבצע בפרויקט תיקונים בסכום כולל של כ -3.
מיליון ש"ח, לא כולל עבודות פיתוח הועלה כי בעת שהעביר משרד הבינוי והשיכון לידי עמידר את הרכוש, הוא לא דיווח לה כי הוא עצמו עשה בדיקה מקיפה בנושא מצב הרכוש.
כאמור, המשרד ביצע את אותה בדיקה כבר במרס 2007 לצורך פרסום מכרז לשיפוץ ולתיקון של פגמים בפרויקט, וכן עשה בדיקת השלמה בינואר 2008.
בתגובת משרד הבינוי והשיכון מינואר 2010 נמסר כי עמידר הייתה ערה לביצוע הסקר ולהיקף סוגי הליקויים, אך ממצאי הסקר לא נמסרו לה בהיותה מועמדת אפשרית במכרז לשיפוצים בפרויקט, כדי שלא לפגוע בתקינות המכרז.
לדעת משרד מבקר המדינה, יש לראות בחומרה את העובדה שמשרד הבינוי והשיכון נהג בחוסר שקיפות כלפי עמידר ואם מדובר במכרז היה עליו למסור לכל המתמודדים בו את ממצאי הבדיקה כפי שפורטו בסקר.
,ניהול השכרת הדירות ותחזוקתן נמסר לארבע חברות ניהול בזו אחר זו תחילה באוקטובר 1999 ,לפרזות, לאחר מכן לשתי חברות פרטיות ולבסוף בפברואר 2008 לעמידר.
כלומר בתוך עשר שנים ניהלו את הפרויקט ארבע חברות.
העברת הפרויקט לניהול עמידר בוצעה לאחר שכל חברות הניהול כשלו לדעת משרד הבינוי והשיכון בניהול הפרויקט, אף כי משרד הבינוי והשיכון עצמו בחר אותן.
היבטים של תכנון ובנייה 1.
על פי תקנה 21 ,)לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות התש"ל- 1970 (להלן- התקנות), לפי בקשתו של בעל היתר בנייה יוציא לו מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן - הוועדה המקומית) תעודה המעידה כי כל הבנייה בוצעה בהתאם להיתר הבנייה ולתנאיו (להלן - תעודת גמר).
עוד קובעות התקנות כי בעל ההיתר 24 יגיש למהנדס הוועדה המקומית (להלן - המהנדס) בקשה לתעודת גמר.
הועלה כי במועד סיום הביקורת עדיין לא הגיש משרד הבינוי והשיכון לוועדה המקומית בבית שמש בקשה לקבלת תעודת גמר כנדרש, וממילא מהנדס הוועדה המקומית בבית שמש לא העניק לבעלי ההיתר לבניית הפרויקט תעודת גמר כאמור, אף שאכלוסו של הפרויקט הסתיים עוד בשנת 2003.
לדעת משרד מבקר המדינה, על הוועדה המקומית בבית שמש לשקול לדרוש מבעלי ההיתר לקיים את כל התנאים הנדרשים להוצאת תעודת גמר לפרויקט כאמור בתקנות.
על פי סעיף 145()(א2 ) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן- חוק התכנון והבנייה), הוספת תוספת לבניין קיים וכל תיקון בו טעונים גם הם היתר.
בדיון שהתקיים במינהל תכנון והנדסה של המשרד במאי 2004 דווח כי הוספו .
לעניין זה, משרד הבינוי השיכון 380 דוח שנתי60ב .
תוספות ובוצעו שינויים בדירות ובשטחים ציבוריים בפרויקט ללא אישורים והיתרים כחוק, לדוגמה: בוצעו קירוי וסגירה של שטחים כתוספת לדירות, בוצעו שינויים במערכת הניקוז, בוצעה בנייה מעל מערכות ניקוז וביוב ציבוריות, הורחבו מרפסות סוכה מדורגות, פורק גידור ונעקר ריצוף בשטח ציבורי לשימוש אחר, הורחבו גינות.
בדיון זה הוצע לפנות אל הדיירים שביצעו תוספות או שינויים בדרישה להחזיר את המצב לקדמותו באופן מלא.
התוספות החריגות והשינויים שבוצעו עלולים לגרום לנזקים בשלד המבנים ובמערכות הניקוז, והטיפול בנזקים אלה יהיה כרוך בהוצאות גדולות.
לכן שומה על הנוגעים בד בר למנוע את ביצוע התוספות והשינויים ולדאוג לכך שהמצב יחזור לקדמותו.
אשר ל -34 חריגות בנייה שהתגלו בעת הביקורת, נמצא כי במועד סיום הביקורת לא ננקט שום צעד לטיפול ב-31 .
מהן, לרבות פנייה לדיירים בנושא 3.
גם התובעים בעיריית בית שמש, המופקדים על אכיפת חוקהתכנון והבנייה בבית שמש, פעלו לתיקון המעוות באופן חלקי בלבד.
בשנת 2005 הגישה המדינה באמצעות עיריית בית שמש שלושה כתבי אישום נגד דיירים בפרויקט שהורשעו בביצוע חריגות בנייה; לא הוגשו כתבי אישום נוספים בגין החריגות שפורטו לעיל.
בספטמבר 2007 פנה מנהל החטיבה הט כנית במחוז ירושלים של המשרד אל מהנדס עיריית בית שמש וביקש ממנו לטפל בחריגת בנייה מסוימת בפרויקט ולהחזיר את המצב לקדמותו, אולם פנייה זו לא נענתה.
במקרה אחר פנה מנכ"ל המשרד דאז באפריל 2008 אל עיריית בית שמש בבקשה להרוס תוספות שנבנו ללא היתר, אך גם פנייה זו לא נענתה.
בתגובתה ציינה העירייה כי היא לא פיקחה על החריגות בשל מחסור בכוח אדם מקצועי, וכי היא קולטת שלושה פקחי בנייה "לביצוע אכיפה של חריגות בנייה בכל הנדון".
]הפרויקט[ רחבי העיר ובכלל זה גם במתחם משרד מבקר המדינה מעיר כי בחלק מהמקרים השינויים והתוספות שביצעו דיירים עלולים לסכן חיי אדם.
מן הראוי כי לפני שהמשרד או החברות פונים לגורמים האחראים לאכיפת החוק בבקשה לטפל בחריגות בנייה או בתוספות בנייה, הם יפעלו בכוחות עצמם לטיפול בבעיה על ידי מתן התראה לדיירים המפרים את הסכמי השכירות, המחייבים את קבלת הסכמת חברת האכלוס מראש ובכתב לכל שינוי במושכר, וינקטו צעדים כלפי אלה שלא פעלו להחזרת המצב לקדמותו.
על פי סעיף145()(א2 ) לחוק התכנון והבנייה, שינוי במספרן של יחידות הדיור בבניין טעון היתר.
הועלה כי בעת שניהלה פרזות את הפרויקט בוצעו בו 38 איחודי דירות ללא היתר.
ראוי לציין כי לא זו בלבד שהמשרד לא פעל למניעת איחודי משרד הבינוי והשיכון 381 .
הדירות ללא היתר, אלא שבשנת 2002 הוא אף מימן את ההוצאות על איחודי דירות אלה.
בבדיקה שעשה משרד מבקר המדינה במחלקת ההנדסה של עיריית בית שמש לא נמצא שהיה בידיה מידע על תופעה זו של איחודי דירות ללא קבלת היתר.
משרד מבקר המדינה מעיר כי איחודי דירות ללא קבלת היתר עלולים לפגוע ביציבות מבנים ולסכן חיי אדם.
כמו כן, הדבר גורם לפגיעה בסדר ובכללי מינהל תקין.
הועלה כי בין פברואר 2008 , המועד שבו נמסר ניהול הדירות לעמידר, ועד סוף מאי 2009 ביצעה עמידר127 עבודות תחזוקה ב-71 דירות בפרויקט, בסכום כולל של כ-270 .
אלף ש"ח משרד מבקר המדינה מעיר כי עמידר טיפלה ב -71 מתוך141 דירות שקיבלה לניהולה בפרויקט, אף שלפי הסקר האמור שהיא עצמה ביצעה, גם ביתר הדירות נמצאו ליקויי תחזוקה רבים.
משרד מבקר המדינה בדק דוחות של ביקורי ב ית שהתקיימו בחודשים יוני - ספטמבר 2008 ב-13 דירות (מהן חמש דירות כפולות, דהיינו מאוחדות).
נמצא כי דוחות אלה לא שיקפו את מצב הדירות לאשורו (בעניין הדוחות על ביקורי הבית ראו לעיל בפרק על ביקורי בית).
בכל הדוחות שנבדקו לא דווח על מצב הדירות, אף שדירות אלה מוזכרות בבדיקה שעשתה עמידר.
לא נמצאה בדוחות אלה כל התייחסות לבדיקה האמורה, ואף לא צוין בהם אם נגרמו נזקים נוספים על אלה שפורטו בסקר או תוקן נזק כלשהו שהוזכר בסקר.
עמידר מסרה בתגובתה כי בשל אופי הדירות בבית שמש היא החליטה שהנתונים על מצב התחזוקה בדירות אלה לא ייאספו באמצעות ביקורי הבית אלא באמצעות סקר הנדסי.
עוד מסרה עמידר כי הרכז שמקיים את ביקורי הבית אינו בעל ידע מקצועי בתחום ההנדסה.
משרד מבקר המדינה מעיר כי ראוי שמי שמבצע ביקורי בית יהיה בעל הידע הדרוש, שאם לא כן הביקורים חסרי תועלת ומחטיאים את המטרה שלשמה מקיימים אותם.
מכל מקום ביקור הבית חיוני וחשוב גם לצורכי מעקב ובקרה.
כאמור, בפברואר 2008 נמסר לידי עמידר הניהול של141 הדירות בפרויקט שנותרו בבעלות המדינה.
יתר הדירות שבפרויקט ( 123 במספר) נמכרו או היו בתהליך מתקדם של מכירה.
במועד סיום הביקורת, באוגוסט 2009 , נמצאו בניהול עמידר 126 דירות בשכירות וחמש דירות שהיו בתהליך מתקדם של מכירה, וכן נמצא כי עמידר מכרה עשר דירות מאז פברואר 2008.