HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
להלן עיקרי ההסכם מול המדינה: 1.
חח"י תשיב לידי המדינה16 .
שני נכסים השייכים לעיריית תל אביב-יפו יוצאו לשיווק בתיאום עם חח"י.
כל יתר נכסי החברה יוותרו בידי חח"י בהתאם לזכויות שהיו בידיה ערב החת ימה על ההסדר.
מדינת ישראל - 797 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
אם רמ"י תוציא לשיווק נכסים בחכירה שנותרו בידי החברה, תהיה חח"י זכאית לקבל חלק מהתמורה המתקבלת משיווקם.
:חח"י תקבל את התמורות האלה א.
פירעון איגרת חוב (להלן - אג"ח) צמיתה בשווי של כ-2.
5 מיליארד ש"ח (על פי ספרי חח"י) בתמורה לתשלום של 15 מיליון₪.
פריסה מחדש ועדכון הריבית בשל חוב חח"י שניתן במקור על ידי הבנק לפיתוח התעשייה בישראל בע"מ ושהומחתה לממשלת ישראל.
רמ"י תשלם לחברה סך של 780 מיליון ש"ח בגין עלויות פינוי ובינוי של חלק מהנכסים המועברים והנמכרים במסגרת ההסדר.
כניסתו לתוקף של ההסדר הותנתה בהתקיי מותם של כמה תנאים מתלים ובכלל כך קבלת אישור מועצת מקרקעי ישראל למתווה, אישור האורגנים המוסמכים של החברה למתווה, קבלת האישורים הנדרשים למתווה מידי גורמי המדינה הרלוונטיים, אישור מועצת העיר תל אביב-יפו, אישור חקיקה אשר תסדיר ענייני מיסוי מסוימים ותיקון ההורא ות הרלוונטיות בחוק.
בוצעו תיקוני חקיקה, והסדר הנכסים נכנס לתוקף על פי חוות הדעת המעודכנת שגיבש משרד האוצר, שווי 16 המתחמים שיועברו מחח"י לידי המדינה נאמד ביותר מ-2.
חלק מהמתחמים מיועדים לפיתוח של יותר מ- 1,000 יחידות דיור בלב אזורי ביקוש והקמת אזורי תעשייה ומסחר.
נוסף על כך שני נכסים בתל אביב הנמצאים בבעלות העירייה והוחכרו לחברה, יוצאו לשיווק במכרז משותף, וחח"י תהא זכאית לחלק מהתמורה משיווק אותם נכסים.
שווי הנכסים מוערך ביותר מ-750 מיליון ש"ח, וחלקה של חח"י הוערך בכ-150 מיליון ש"ח9.
יוצא מכך כי הקשיים ביישום הוראות חוק משק החשמל וחוות דעת שגיבשה המדינה בעקבותיו, כמו גם חוסר היכולת להגיע להסכמות על הסדר נכסים במשך יותר משני עשורים, הביאו לגיבוש הסדר הנכסים הנוכחי, המשקף שינוי של ממש בעמדת המדינה המקורית, אשר באה לידי ביטוי בחוות הדעת המשפטית והייתה בתוקף הלכה למעשה 14 שנים, עד להמלצות צוות ההיגוי בשנת2014 .
מן הראוי כי משרד האוצר יבחן את הצורך בגיבוש מנגנון בוררות, שיכריע במקרים של מחלוקות מתמשכות בין עמדת החברות הממשלתיות לעמדת משרד האוצר בהסדרי נכסים עתידיים ובעסקאות בין המדינה לבין חברות ממשלתיות, וימנע התמשכות ארוכת שנים של מו"מ בין הצדדים לנוכח המחלוקות העמוקות בין המדינה לבין החברות הממשלתיות.
משרד האוצר הסביר בתשובתו את הקשיים שעמדו במימוש החוק ופקודת הזיכיון, וכדי להתמודד עימם הוא פעל לקדם מתווה המבוסס על שמירת איתנותה הכספית של החברה אגב הימנעות ככל האפשר מפגיעה בפעילות החברה.
בהתאם למתווה זה הועברו לידי המדינה .
9 מתוך חוו"ד משפטית של משרד האוצר, יוני2018 .
מדינת ישראל - 798 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל נכסים בעלי תועלת משקית גבוהה שאינם משמשים את חח"י או שהשימוש בהם לא היה מיטבי.
בראיית משרד האוצר, הסדר הנכסים צריך להיבחן במשקפיים של הדין הקיים ולאור תיקון החוק.
יש לציין כי שר האוצר ושר האנרגייה אישרו באוגוסט 2018 את הסדר הנכסים לאחר שמצאו כי יש בו תועלת משקית.
משרד מבקר המדינה מעיר כי עד להמלצות צוות ההיגוי בשנת 2014 , חוות הדעת המשפטית משנת 2000 הייתה חוות הדעת היחידה בחלוף כשני עשורים, ורק לאחר שגובש הסדר החתום בידי שני הצדדים בינואר 2018 , גובשה חוות דעת משפטית חלופית לזו שהייתה קיימת, ותוקן החוק.
אולם, גם תיקו ני החקיקה לא ביטלו באופן גורף את הוראות הזיכיון וחוק משק החשמל משנת 1996 , אלא התוו מסלול מקביל וחלופי לגיבוש הסדר נכסים.
שינויי החקיקה שבוצעו אינם סותרים את הוראות החוק הקודמות ואינם מבטלים אותן באופן גורף, אלא מאפשרים לתת תוקף להסדר נכסים שאינו תואם באופ ן מלא את הוראות החוק רק במקרה שקיימת תועלת משקית מההסדר, אשר קיומה והיקפה אינם ברורים.
זאת ועוד, הסדר הנכסים שגובש, המשקף אימוץ כמעט מלא של עמדת חח"י המקורית, הותנה בשינוי חקיקה ולפיכך, אם ממילא קם הצורך לשנות את החוק, טווח הפתרונות יכול היה להיות רחב יות ר מהפתרון שגובש בין הצדדים וכך גם תיקון החקיקה הנגזר מהפתרון.
הליך גיבוש הסדר הנכסים ועיקרי תוצאותיו .
רשימת הנכסים שהייתה בסיס להסכם .
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי הסדר הנכסים התבסס על רשימה של כ-220 נכסים שגיבשה חח"י, בהם כ -65 נכסים בבעלות החברה ו -155 נכסים שרובם המוחלט בחכירה מרמ"י, כמפורט בתרשים 5 להלן.
הסדר הנכסים אינו משנה את מעמדם המשפטי של הנכסים המוחכרים מרמ"י, והבעלות עליהם נותרת בידי המדינה.
220 הנכסים המהותיים שגיבשה חח"י מתפלגים בהתאם לקטגוריות אלה: 170 ,נכסים בשימוש25 ,נכסים מיועדים לשימוש עתידי16 נכסים בשימוש אך בעלי פוטנציאל השבחה ו-14 נכסים אינם מיועדים לשימוש.
להלן תרשים המתאר את הרכב הנכסים ברשימת חח"י: מדינת ישראל - 799 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל תרשים 5 : פירוט הנכסים המהותיים המוחזקים בידי חברת החשמל .
על פי נתוני חח"י, בעיבוד משרד מבקר המדינה.
הערה: רשימת הנכסים כוללת 225 נכסים אולם חלק מהנכסים מופיעים בכפילות ולפיכך בפועל קיימים220 .
משרד מבקר המדינה מצא כי בהתאם למסמכי החשכ"ל בחן צוות המשנה המשותף כ-220 .
הנכסים, ומהם גובשה רשימת הנכסים שהמדינה מעוניינת בהם הסתמכות על רשימה זו מעידה כי משרד האוצר לא ביצע בקרה על היקפי הנכסים בחח"י, ולא גיבש רשימה חלופית.
יצוין כי ההסכם שנחתם בין הצדדים כולל בתוכו התייחסות לכך שהחברה העבירה לעיון המדינה רשימה הכוללת את כלל נכסי המקרקעין המהותיים של החברה10.
חוזר רשות החברות משנת 2006 קבע כי כל החברות הממשלתיות נדרשות לדווח לרשות החברות על נכסי המקרקעין שבידיהן, לרבות אם בוצעו בהם הערכות שווי ושמאויות לצורכי ביטוח.
משכך, לחח"י הייתה אמורה להיות רשימה הכוללת את כל הנכסים המוחזקים בידה.
נוכח העובדה שההסכם שנחתם בין הצדדים כלל ויתור סופי ומוחלט על כל הנכסים המוחזקים בידי החברה ושאינם מושבים לידי המדינה, הייתה חשיבות רבה לעריכת רשימה הכוללת את כלל הנכסים המוחזקים בידי החברה בטרם נחתם ההסכם.
משרד מבקר המדינה ערך בדיקה עצמאית של הנכסים המוחזקים בידי החברה, המתבססת על כל נתוני עסקאות הנדל"ן שדווחו לרשות המסים ככאלה שחח"י ביצעה.
10 בהסדר הנכסים הצהירה החברה כי היא העבירה לעיון המדינה רשימה של נכסים שלמיטב ידיעתה כוללת את הנכסים המהותיים שברשותה.
רשימה זו כללה כ-220 .
נכסים בלבד מדינת ישראל - 800 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל הייחודי הקיים ברשות המסים כולל עסקאות המדווחות לפי גוש וחלקה, ומספק מידע גם על מועד ביצוע העסקה ושווייה ביום הרכישה.
איתור נכסים באמצעות גוש וחלקה מעורר כמה קשיים, ואלו נובעים בעיקר ממאפייני פעילותה של החברה.
פעילות ייצור החשמל עתירה בהון וכן בקרקע, שכן אמצעי הייצור של חח"י מותקנים על שטחי מקרקעין גדולים במיוחד הכוללים כמה גושים וחלקות, ועשויים להיות מדווחים ברישומי רשות המסים כמספר עסקאות 11.
לע ומת זאת לחברה עשויים להיות כמה מבנים באותו גוש שנחשבים כנכסים נפרדים.
בדיקה של הנכסים המוחזקים בידי החברה באמצעות מסדי נתונים על עסקאות נדל"ן מהשנים 1964 - 2018 , המצויים בידי רשות מיסים מעלה כי לחח"י יוחסו כ- 7,800 עסקאות אשר דווחו לרשויות המס.
בשל הצורך בנטרול כפילויות בנתונים ובהתחשבות בקיומם של נכסים גדולים במיוחד, אומדן היקף הנכסים מציין טווח נכסים ולא מספר מדוייק.
בהתאם לכך, הרף התחתון של היקף הנכסים המוחזקים בידי החברה מצביע על כ- 2,500 עסקאות בגושים נפרדים, והרף העליון מגיע לכ - 6,780 נכסים המצויים על גו ש וחלקה נפרדים12 .
כמות זו של נכסים גבוהה באופן בולט מרשימת הנכסים שגיבשה החברה לצורך המו"מ, ובה כללה רק 220 נכסים שהוגדרו כמהותיים.
עם זאת הפער בין מסד הנתונים של רשות המיסים לבין רשימת 220 הנכסים מוסבר גם בשל העובדה כי מרבית הנכסים הם נכסים תפעוליים משניים כגון עמודי חשמל וחדרי טרנספורמציה.
ואולם, ללא בחינה של כלל הרשימה אי אפשר לשלול לחלוטין שהיא כוללת נכסים העשויים להיות מהותיים למדינה, גם אם היקפם המספרי נמוך.
כאמור, נתוני רשות המסים כוללים גם את מחיר הקנייה של הנכס.
הנתונים מראים כי עלות הנכסים המצטברת ביום רכישתם עמדה על 1.
אולם הערכה זו היא בחסר מכיוון שחלק מהעסקאות בוצעו לפני כמה עשורים, ומשכך שוויים הנוכחי גבוה בהרבה משוויים ביום רכישתם.
משרד מבקר המדינה מעיר למשרד האוצר כי המו"מ על הסדר הנכסים התבסס על רשימה שהחברה הכינה וכללה נכסים מהותיים בלבד ולא את כלל הנכסים המוחזקים בידיה.
גיבוש רשימת נכסים עצמית היא פעולה המתבקשת מגורמי המדינה לצורך קבלת החלטות וגיבוש עמדת המדינה בהסדר הנכסים.
חשיבותה אף עולה נוכח הפערים בין עמדת המדינה ועמדת חח"י בנוגע לסיווג הנכסים האמורים להיכלל בהסדר, ולפיכך, הסתמכות על רשימת חח"י משקפת הלכה למעשה את אימוץ עמדת החברה בנוגע לסיווג הנכסים.
חרף הזמן הארוך שבמהלכו היה אפשר לגבש רשימה, לא עשה זאת משרד האוצר.
גיבוש רש ימה עצמית אינו כרוך בהשקעת משאבים מהותית מצד גורמי המדינה שכן אפשר לגזור רשימה זו מבסיסי הנתונים הקיימים במשרד האוצר.
משכך, המדינה קיבלה החלטות על ביצוע ויתורים על היקף נכסים רחב היקף בהסכם מבלי שיש לפניה תמונה מלאה של כלל הנכסים.
11 נתוני רשות המסים עשויים לכלול גם נתונים כפולים הנובעים מפיצול עסקאות למועדים שונים וכד'.
הרף העליון נקבע לאחר נטרול מקרים שבהם בוצעו עסקאות באותו גוש וחלקה 13 .
לצורך אומדן עלות הרכישה אין משמעות לסוגיית פיצול הנכסים מדינת ישראל - 801 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל בתשובת משרד האוצר נטען כ י קיים פער באופן הצגת הנתונים ולא בנתונים עצמם בין הרשימה ששימשה את משרד האוצר לבין נתוני משרד מבקר המדינה.
לטענת משרד האוצר, נתוני משרד מבקר המדינה כוללים חלוקה של נכסים לפי גוש וחלקה, ואילו חח"י והמדינה התייחסו לכל נכס באופן כללי, קרי נכסים גדולים המתפרס ים על כמה גושים מופיעים ברשימת חח"י כנכס אחד בעוד לכאורה, לפי בסיס הנתונים של משרד מבקר המדינה, מדובר בכמה עסקאות (ובהתאם, מספר נכסים).
כפועל יוצא מכך נוצר פער בין מספר הנכסים המופיעים ברשימת חח"י למספר הנכסים העולים מבסיס הנתונים של משרד מבקר המדינה.
עוד ציין משרד האוצר כי נתוני הנכסים ששימשו את משרד מבקר המדינה כוללים עסקאות שנעשו בין 1964 - 2018 , הגם שבידי חח"י נכסים מעת קבלת הזיכיון ב -1926 , ולכן רשימת הנכסים של משרד מבקר המדינה אינה מייצגת את הנכסים המוחזקים בידי חח"י.
נוסף על כך רשימת הנכסים המצויה בידי משרד מבקר המדינה כוללת גם נכסים לא מהותיים כגון זכויות שימוש בקרקע עבור מאות עמודי חשמל אשר אינם רלוונטיים למתווה הסדר הנכסים שגיבשה המדינה.
משרד מבקר המדינה מציין כי בסיס הנתונים ששימש את הביקורת מקורו בנתונים שבידי רשות המסים.
חישוב אומדן הנכסים נעשה באופן שמרני, כך שאפשר להניח שבפועל הוא אף גבוה יותר.
בסיס הנתונים כלל את העסקאות שביצעה החברה באופן שבו עסקה בנכס המתפרס על כמה גושים מופיעה פעם אחת בלבד ללא כפילויות.
משרד מבקר המדינה אף בחן את רשימת הנכסים העיקריים המוחזקים בידי חח"י והעלה כי רשימה זו מונ ה, כאמור, כ -220 נכסים על פני כ -240 גושים בלבד.
יצוין כי הרשימה שהתקבלה מרשות המסים כללה למעלה מ- 2,500 גושים שונים והפערים בין הרשימות נובעים ככל הנראה מהעובדה שרשימת הנכסים שהתקבלה מרשות המסים כוללת גם נכסים תפעוליים משניים, אולם לא ניתן לקבוע בוודאות שבפער הקיים בין הרשימות לא נמצאים גם נכסים היכולים להיחשב כמהותיים בעיני המדינה.
עוד מציין משרד מבקר המדינה כי העובדה שהרשימה הקיימת בידיו אינה כוללת נכסים שניתנו לחברה בעת הזיכיון ומלפני 1964 מעידה כי רשימת אלפי הנכסים שעליהם הצביע משרד מבקר המדינה אף היא בחס ר וכי ייתכן שקיימים נכסים נוספים שאינם ידועים.
עובדה זו, המוזכרת בתשובת האוצר, דווקא מחזקת את הטענה בנוגע לקיום פער ניכר בין היקף הנכסים בפועל להיקף הנכסים ששימשו לגיבוש ההסכם.
לעניין טענות משרד האוצר, שלפיהן קיימים אלפי נכסים שאינם רלוונטיים למתווה הסדר ה נכסים, הרי שבהיעדר בחינה שלהם אין אפשרות לדעת אם הם רלוונטיים להסדר או לא, ומה היקפם, זאת אף שמרבית הנכסים בקבוצה זו כוללים עמודי חשמל, חדרי טרנספורמציה וכדומה.
יתר על כן, נכסים אשר בתקופה זו אינם רלוונטיים או ששוויים אינו מהותי עשויים להיות מהותיים יותר בעתיד.
משרד האוצר ציין בתשובתו כי חח"י הצהירה במפורש במסגרת הסדר הנכסים החתום כי היא העבירה לעיון המדינה רשימה הכוללת למיטב ידיעתה את כלל הנכסים המהותיים המוחזקים בידה, ומשכך, אם יתגלו נכסים מהותיים נוספים אשר חח"י לא הצהירה עליהם והייתה מודעת אליהם, הרי הה סדר לא חל עליהם, ולגביהם תיוותר המחלוקת שהייתה ערב החתימה על ההסדר.
עוד ציין משרד האוצר כי חח"י היא חברה ממשלתית המבוקרת באופן שוטף בידי מדינת ישראל - 802 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל רשות החברות והיא המקור שממנו אפשר להוציא באופן מהימן את הנתונים.
כן ציין משרד האוצר כי קיים קושי ממשי לאתר את הנכסים "ואין למעשה רישום מהימן של כלל הנכסים זאת מלבד הרישום שנערך על ידי החברה עצמה בספריה".
חח"י ציינה בתשובתה כי הנכסים המהותיים בעלי הערך הכלכלי ופוטנציאל ההשבחה פורטו ברשימה שהועברה למדינה ונבדקה על ידה.
חח"י ציינה כי לא בררה נכסים מבין אלפי הנכסים הקיימים לכאורה ברשותה.
אלפי הנכסים הם נכסים משניים, חסרי משמעות כלכלית ואינם בגדר נכס שאפשר להשביחו ולנצלו שלא לצורך הולכה וחלוקה של חשמל.
נכסים אלה לא נכללו ברשימה באופן מודע ומוסכם ולא היו חלק מהמו"מ.
שטחם של נכסים אלה מצוי לרוב באזורי מגורים ושווי הקרקע שלהם זניח ביחס לשווי המתקנים והציוד התפעולי.
השבת הנכסים הללו כרוכה בעלויות פינוי נכבדות של מתקנים וציוד היושבים עליהן, והן עולות על שווי הקרקע עצמה.
כמו כן שימוש אחר בה דורש שינוי ייעוד.
זאת ועוד, פינוי הקרקעות אינו פרקטי גם מכיוון שהחברה תידרש לרכוש שטחים חלופיים ולהעתיק אליהם את הציוד הקיים כעת בשטחים שהם נמצאים בהם כעת.
לפיכך, מדובר בנכסים חסרי חשיבות כלכלית למעט לחח"י עצמה, הזקוקה להם לייצור חשמל.
במועד עריכת המו"מ היו כ -220 נכסים מהותיים בעלי ערך כלכלי ועליהם נוהל המו"מ בין הצדדים.
עוד ציינה החברה כי ברשותה רישום פנימי של כלל הנכסים המוחזקים בידה.
משרד מבקר המדינה מציין כי הכללת סעיף בהסכם שבו החברה מצהירה כי למיטב ידיעתה הרשימה כוללת את נכסיה המהותיים, אינה מבטיחה אי -הכללה של נכסים מהותיים, שכן הגדרת המהותיות של נכס משתנה בין החברה לבין המדינה.
במהלך הביקורת ציינו כלל הגופים המעורבים בהסדר הנכסים, לרבות חח"י, רשות החברות ומשרד האוצר כי אין בידם רשימה נוספת זולת רשימת הנכסים המהותיים שגיבשה חח"י.
משרד מבקר המדינה מעיר כי בידי חח"י קיימת הרשימה המקיפה ביותר של נכסים המוחזקים בידה, ומן הראוי היה שבמו"מ בין הצדדים תציג רשימה שכזו.
ערך הנכסים בראיית החב רה אינו זהה בהכרח לערך הנכסים בראיית המדינה, ולפיכך היה צורך בגיבוש רשימה מלאה שכזו.
ההנחה של החברה כי קיים רק פתרון הסדרה אחד ויחיד, ולפיו כל נכס שהבעלות עליו מוחזרת למדינה משמע פינוי הנכס תוך השתת עלויות גבוהות על צרכני החשמל אינה מתקבלת על הדעת, בפרט כאשר ההסדר שגובש דרש תיקון חקיקה.
קיימים גם פתרונות אחרים כגון מתן הרשאה להשתמש בנכסים לתקופה מסוימת בלי שהמדינה תוותר על זכויותיה באופן מוחלט וסופי ובלי לפנות את הקרקעות, ובכך להימנע מפגיעה ביכולת החברה להמשיך ולפעול.
הערך של נכס עשוי להשתנות על פני זמן, וזאת כתלות באופן השימוש בו ובהתפתחות הטכנולוגית.
לפיכך, גם אם ערך נכס מסוים כיום אינו גבוה, ייתכן שבעתיד הנראה לעין יעלה ערכו.
מדינת ישראל - 803 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל מן הראוי שתהיה בידי החשכ"ל ורשות החברות, כבדרך שגרה, רשימה מלאה של הנכסים המוחזקים בידי החברות הממשלתיות, הכוללת מידע אודות מהות הנכס ופרטיו, וכן פירוט על אופן השימוש בו.
לצורך כך אפשר לבחון איתור מידע על נכסים באמצעות המאגרים הקיימים ברשות המסים.
רשימה מלאה ומפורטת של הנכסים תאפשר לגורמי המדינה לבחון ולקבוע בעצמם את מהות הנכסים מבלי להיות תלויים בסיווג כזה או אחר שבוצע בידי גוף חיצוני, קל וחומר כאשר אין ביכולתו לבחון את מהות הנכסים בראיית המדינה.
רשות החברות השיבה למשרד מבקר המדינה בדצמבר 2019 כי היא סבורה שעל החברה לנהל את מצבת הנכסים שלה.
רשות החברות צינה כי תחום זה מצוי בלב האחריות של הדירקטוריון וההנהלה בחברה בהתאם לכללי הממשל התא גידי הנהוגים והידועים.
הרשות תפעל לגבש חוזר שיבקש מהדירקטוריון וההנהלה לעקוב באופן תקופתי אחר מצבת הנכסים שבחזקת החברה, ולנהל ולעדכן את ספר הנכסים של החברה.
הרשות תפעל לבצע ביקורת בנושא זה כדי לוודא ניהול תקין לפי ההסמכה המסורה לה בחוק.
הרשות סבורה כי יש מקום לבחון תיקון חקיקה שיקנה לרשות אמצעי אכיפה לקבלת מידע על פי דרישתה.
הרשות ציינה כי במסגרת בדיקות שעורכת הרשות, היא בדקה את ניהול נכסי המקרקעין, אולם טרם התקבלו תוצאות הבדיקות.
משרד מבקר המדינה מציין כי מעבר להיבט הבקרה, שצוין בתשובת רשות החברות, חשיבות אחזקת רשימות הנכסים של החברות הממשלתיות בידי החשכ"ל ורשות החברות הינה בהיבט של בחינה עיתית של חלופות שימוש בנכסים אלו בראיית המדינה, כגון: לצרכי שוק הדיור.
רישום הזכויות על הנכסים .
בהתאם לדוחותיה הכספיים של החברה, בחלק מהותי מנכסי המקרקעין זכויות החברה אינן רשומות ואף אינן מוסדרות.
החברה משתמשת בנכסים - בכולם או בחלקם - מזה תקופה ארוכה ופועלת לחתימת חוזים או להסדרת הזכויות במקום שאלה אינן מוסדרות או לפינוי פולשים, אם יש כאלה.
מעמדם של נכסי המקרקעין אשר טרם הוסדרו נובע מטעמים מגוונים, למשל: (א) סיבות תכנוניות, כגון היעדר פרצלציה או דרישות להסדרת תוכניות מתאר, תלות בגורמי חוץ, היעדר מסמכים; (ב) מחלוקות עם רשויות המונעות קבלת אישורים לרישום הזכויות.
לנוכח המורכבות, אין ביכולת החברה לאמוד את משך הזמן שיידרש לסיום הסדרת הרישום.
תהליך רישום הנכסים נמשך זמן רב.
כך , עוד בדוחותיה הכספיים בעשור הראשון לשנות האלפיים ציינה החברה כי הוחל ביוזמתה במהלך השנים האחרונות מהלך מרוכז לאסוף ולרכז את כל המידע על כלל נכסי החברה, אשר היו פזורים באגפים ובמחוזות, ולהסדירם ב'ספר נכסים' ובו רישום זכויות, ניהול ופיקוח, לרבות פינוי פולשים מנכסים.
בידי החברה 'ספר נכסים עיקריים' מלא (המתעדכן מפעם לפעם), וכן 'ספר נכסים משניים' (ובו רשומים כ - 13,000 נכסים), הכולל בעיקר תחנות טרנספורמציה.
כמו כן החברה פועלת לרישום הזכויות בנכסיה.
נוסף על כך משרד מבקר המדינה כבר העיר בדוח קודם כי זכויות החברה ברוב הנכסים אינן מדינת ישראל - 804 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל רשומות בלשכת רישום המקרקעין וכי התקדמות הפעולות שנקטה החברה לקראת הרישום היא איטית.
חח"י ציינה בתשובתה כי אי -השלמת הרישום של נכס כזה או אחר לא פגעה במו"מ עם המדינה או ביכולת המדינה לאמוד את היקף הנכסים המוחזקים בידה.
כאמור, החברה גילתה את כלל הנכסים המהותיים למדינה וממילא הנכסים המשניים, שהם רוב נכסי החברה מבחינה מספרית, לא היו על שולחן המו"מ בהסכמת הצדדים.
לחברה רישום פנימי מלא ומפורט של כלל נכסיה.
לחברה אינטרס ברישום זכויותיה על כל נכסיה, והיא פועלת באופן יזום ועל פי תוכנית עבודה מסודרת להסדרתן, אולם מדובר בנושא סבוך המחייב שיתוף פעולה מלא של כמה גופים שלחברה אין שליטה עליהם, והסיבות לאי-הסדרת הרישום אינן תלויות בחברה.
החברה אינה יכולה לבחור את מיקומם ואת אופיים של כלל הנכסים שהיא רוכשת, ולעיתים היא נאלצת לרכוש נכסים באזורים שבהם ידוע מראש כי קיים קושי בהסדרת רישומם, וזאת לנוכח אופי פעילות החברה וחובתה לספק חשמל לכלל הארץ.
משרד מבקר המדינה רואה בחיוב את פעולות חח"י להסדיר את הרישום של נכסיה ומעיר כי עליה להביאו לידי סיום בהקדם האפשרי, ככל שהדבר תלוי בידיה.
מן הראוי לקדם במידת האפשר טיפול ברישום נכסים על פי קריטריונים של גודל ומיקום.
ויתור המדינה על זכויות על הנכסים .
במסגרת ההסכם המדינה מוותרת באופן גורף על כל זכות על יתרת הנכסים בידי חח"י, ובתמורה מושבים לידיה 16 :נכסים בלבד בעלי תועלת גבוהה, בראייתה, לפי החלוקה הזאת 10 נכסים בבעלות החברה ו-6 נכסים בחכירה.
עם זאת חלק מהנכסים הנכללים בהסדר ומושבים לידי המדינה אינם מושבים במלואם, ולפיכך ההסדר מותיר חלק מהשטחים בנכסים אלה בידי החברה.
כך למשל, במתחם החשמל בתל אביב-יפו ששטחו הכולל עומד על כ -14.
9 דונם מושבים לידי המדינה שטחים בהיקף של9.
בדומה לכך, גם בתחנת משנה תל אביב-יפו דרום, אשר שטחה הכולל עומד על 8.
35 דונם, מושבים לידי המדינה שטחים בהיקף של 2.
דונם יוצא אפוא כי הלכה למעשה, ההסכם שנחתם בין הצדדים שולל באופן סופי ומוחלט כל זכות של המדינה על נכסים רבים מאוד, וגם אם יתברר בעתיד כי החברה אינה זקוקה לנכסים אלה, לא יהיה ביכולת המדינה להשיבם.
במבחן התוצאה, אפשר לראות בכך שינוי בעמדת המדינה ביחס לזכויותיה על נכסים במשך השנים שחלפו.
הסדר הנכסים שגיבש משרד האוצר עם חח"י כולל השבה של 10 נכסים שהיו בבעלות החברה מתוך כ-65 נכסים שזו הצהירה שהם בבעלותה ומתוך עוד אלפי נכסים תפעוליים משניים שאינם ברשימה.
משמעות הדבר כי הסדר הנכסים שנחתם מותיר בידי חח"י נכסים רבים, ואילו המדינה מוותרת באופן סופי ומוחלט על כל זכות על נכסים אלה, גם אם יתברר בעתיד כי נכסים אלה אינם משמשים את החברה ואינם דרושים לה לפעילותה.
מדינת ישראל - 805 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל בתשובה שמסרה רשות החברות למשרד מבקר המדינה במאי 2019 (להלן- תשובת רשות החברות) צוין כי חח"י היא חברה ממשלתית בבעלות כמעט מלאה של המדינה (המחזיקה בה בשיעור של 99.
85 % ) ומכאן, הנכסים שנותרו בידי חח"י נכללים בעקיפין בנכסי המדינה, כך שכל תועלת עתידית נוספת שהחברה תפיק מנכסיה תתרום לקופת המדינה.
משרד מבקר המדינה מציין בהתייחס לתשובתה זו של הרשות, כי עולה ממנה שלשיטתה כל נושא הסדר הנכסים בחח"י והמו"מ שניהלו במשך שנים רבות כלל גורמי המדינה, ובהם רשות החברות עצמה, היה מיותר לכאורה.
יודגש ויובהר כי 'מנהג הבעלים' והתועלת שחח"י יכולה להפיק מנכסים שבחזקתה אינם זהים בהכרח ל'מנהג הבעלים' והתועלת שהמדינה יכולה להפיק מהנכסים לו היו ברשותה.
יתרה מזאת, כאשר הנכסים מצויים בבעלות החברה, המדינה אינה יכולה לעשות בהם כל שימוש או להורות לחח"י לעשות בהם שימוש כזה או אחר, גם אם היא מחזיקה בחברה בבעלות מלאה, והדבר נתון לשיקול דעתה הבלעדי של חח"י.
עולה מכך שבעלות עקיפה על נכס באמצעות אחזקת מניות, כאשר בין הנכס למדינה מפריד תאגיד עצמאי, היא מוגבלת, ולפיכך לא נכון להשוותה להחזקה ישירה בנכסים.
משרד מבקר המדינה ערך בדיקה של שני נכסים שנמצאו בדוחות החברה, הנמנים עם 220 הנכסים ששימשו בסיס למו"מ, שהיו גלויים בפני המדינה ושהמדינה הותירה בידי החברה.
לגבי נכסים אלה קיימות אינדיקציות על שוויים14: 1.
:מחסן לוגיסטי בית דגן נכס זה הוא אתר אחסון לוגיסטי בבעלות החברה.
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי הוא מצוי בצמידות לשכונת מגורים בבית דגן.
שטחו הכולל של נכס זה עומד על 86.
להערכת משרד מבקר המדינה, אומדן שווי פוטנציאלי של הקרקע ללא התחשבות בהיטלי השבחה ודמי היתר, ובהנחה שאפשר לשנות את ייעודו למגורים, הוא 253 - 404 מיליון ש"ח15.
14 שתי הדוגמאות משקפות שווי פוטנציאלי של נכס ולא את הרווח נטו למדינה, שכן צריך לקחת בחשבון גם עלויות פינוי, מיסוי וכדו'.
15 :)תחשיב זה מתבסס על הנחה לגבי צפיפות מגורים ברוטו (המתחשבת בהקצאות לכבישים ושטחים ציבוריים תרחיש מזערי חמש יחידות דיור לדונם ותרחיש מרבי שמונה יחידות דיור לדונם.
כמו כן לצורך פשטות, הונח מחיר יחידות דיור 1.
8 מיליון ש"ח ומח יר הקרקע 1/3 משווי הדירה.
יצוין כי מחיר יחידות דיור מתבסס על עסקה שהתבצעה בגוש זה בשנת 2015 במכירת בית מגורים בשטח100 מ"ר, המשקפת מחיר של2.
מיליון ש"ח מדינת ישראל - 806 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל איור 1 : תצלום אוויר של מתחם בית דגן .
על פי עיבודי משרד מבקר המדינה, למידע באתר המרכז למיפוי ישראל .
:חוות חפציבה חדרה נכס זה משמש בית ספר למקצועות חח"י ומשתרע על שטח של 345 דונמים.
במסגרת הסדר הנכסים חח"י משיבה לידי המדינה כ -137 .
דונמים מתוכם כפועל יוצא מכך נותרים בידי החברה כ-208 דונמים.
נכס זה ממוקם במרחק של כ-200 מטר משכונת מגורים.
להערכת משרד מבקר המדינה, אומדן שוויפוטנציאלי של הקרקע ללא התחשבות בהיטלי השבחה ודמי היתר ובהנחת שינוי ייעוד למגורים הוא 446 - 714 מיליון ש"ח בקירוב16 .
יצוין כי חוות חפציבה ממוקמת בסמוך לשכונת מגורים .
16 :)תחשיב זה מתבסס על הנחה לגבי צפיפות מגורים ברוטו (המתחשבת בהקצאות לכבישים ושטחים ציבוריים תרחיש מזערי חמש יחידות דיור לדונם ותרחיש מרבי שמונה יחידות דיור לדונם.
כמו כן לצורך פשטות הונח מחיר יחידת דיור של 1.
3 מיליון ש"ח ומחיר הקרקע הוא1/3 משווי הדירה.
יצוין כי מחיר יחידת דיור מתבסס על עסקה שהתבצעה בגוש סמוך בשנת 2018 במכירת בית מגורים בשטח65 מ"ר, המשקפת מחיר של 1.
מיליון ש"ח מדינת ישראל - 807 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל איור 2 : תצלום אוויר של חלק ממתחם חוות חפציבה .
דוגמאות אלה, המלוות באומדן כללי של שווי הנכסים, מדגישות את הסיכון לעלויות סמויות וגלויות הנגזרות מהוויתור הגורף של המדינה על זכויות על יתרת הנכסים שלא הושבו לידיה.
תוצאה זו היא פועל יוצא של קבלת החלטות על בסיס נתונים חלקי וללא מידע על ההיקפים הכספיים הגלומים בהסדר.
משרד האוצר ציין בתשובתו כי המדינה לא גילתה כל חולשה מול חח"י ולא ויתרה על זכויותיה, ומשקודם המתווה החדש גילתה חוזקה רבה במו"מ.
כך למשל, חח"י לא תקבל חלק מהתמורה של הנכסים שיחזרו לידי המדינה במסגרת ההסדר ואשר ישווקו לציבור, אף על פי שלעמדתה אינה צריכה להשיבם למדינה.
כמו כן חח"י התפנתה גם מנכסים אשר שימשו אותה והסכימה להחזיר את מתחם רוגוזין 17 אף שכמפורט בחוות הדעת המשפטית, התחייבו גורמי המדינה שהמתחם לא ייכלל בהסדר הנכסים.
עוד ציין משרד האוצר כי המדינה ערכה בחינה מקיפה ויסודית של הנכסים לצורך מיפויים וקיבלה לצורך כך את כל המידע הרלוונטי הנדרש.
היא פעלה בצוות בין-משרדי והעסיקה מגוון יועצים לצורך אומדן הנכסים שהתעניינה בהם.
המדינה ערכה מיפוי נכסים בהתחשב בצורכי משק החשמל, צורכי הדיור וצורכי תשתיות נוספות.
יובהר כי הנכסים שבהם התעניינה המדינה היו נכסים מהותיים שלא נדרשו לחח"י, ואפילו אם הם נדרשו, הייתה הצדקה כלכלית להעביר את הפעילות בהם למקום אחר.
לגבי נכסים אלו ערכה המדינה אומדנים עצמאיים.
חטיבת קרקע המשמשת מתחם לוגיסטי של חח"י הממוקם באזור התעשייה הצפוני של אשדוד מדינת ישראל - 808 - ,מבקר המדינהדוח שנתי 70א .
חברת החשמל לישראל עוד ציין משרד האוצר כי בנוגע לנכסים בבית דגן ובחוות חפציבה, הנכס בבית דגן נידון בהרחבה עם חח"י, אולם הוא משמש בפועל לצרכיה הלוגיסטיים של החברה ואף מיועד לקלוט פעילויות לוגיסטיות נוספות.
לעניין חפציבה, נעשתה בחינה מפורטת של הנכס, והיא העלתה כי מרביתו הוא שטח פתוח ומוגן סטטוטורית, ולפיכך הסיכוי לשינויי ייעוד של שטח ירוק זה לשימוש סחיר הוא קלוש.
יובהר כי החלק שאינו כולל ערכי טבע הושב לידי המדינה במסגרת ההסדר.
הסברים אלה הועלו גם בתשובתה של חח"י למשרד מבקר המדינה.
עוד טען משרד האוצר כי לגבי נכסים שחח"י חוכרת מרמ"י, ייצר ההסכם מנגנוני תמרוץ חיוביים לחח"י לפנות אותם.
משרד מבקר המדינה הצביע על הנכסים בבית דגן ובחוות חפציבה כשני נכסים מהותיים בעלי פוטנציאל שווי גבוה שנותרו בידי חח"י אף שהם מתאימים למתודולוגיה שאימץ משרד האוצר, ולפיה המדינה משיבה לידיה נכסים בעלי התועלת הציבורית הגבוהה ביותר, תוך שקלול היבטים של דיור, תשתיות וצורכי משק החשמל.
הסברי משרד האוצר לעניין הותרת הנכסים אינם מספקים תשובה לשאלה מדוע לא היה אפשר למצוא חלופות לפינוי המחסן הלוגיסטי בבית דגן.
כמו כן תשובת האוצר אינה מסבירה מדוע נפסלה (או לא נבחנה) אפשרות שהחברה תמשיך להשתמש בנכסים בטווח שנים מוסכם מראש שעה שהקרקע תעבור לבעלות המדינה, כך שבעתיד היא תוכל להשתמש בה לתועלת הציבור.
בהתאם להוראות החוק הקודמות, שהיו תקפות בעת המשא ומתן, חח"י יכלה להשאיר בידיה נכסים המשמשים אותה ושאינם בני פיצוי תמורת תשלום.
בנוגע להכללת נכסים שהיו בשימוש חח"י והושבו לידי המדינה במסגרת ויתורים שנקטה החברה, לדעת משרד מבקר המדינה, המדינה אכן השיגה בהסדר תועלות בכמה היבטים, אולם במבחן התוצאה קיים ספק אם סך התמורה שקיבלה המדינה עולה או לכל הפחות שווה לסך הוויתורים שביצעה.
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי ההסדר נחתם בלי שיש למדינה מידע על שווי כלל הנכסים המופיעים ברשימה שהתקבלה מחח"י, וממילא גם לגבי נכסים רבים אשר אינם מופיעים ברשימה כמפורט לעיל.
כך, מתוך רשימת 220 הנכסים שהעבירה חח"י נמצא כי קיים אומדן שווי רק ל-27 נכסים, אשר מרביתם מצויים בקבוצת הנכסים שמוינו כבעלי פוטנציאל להשבחה.