HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
לדעת משרד מבקר המדינה, על משרד הקליטה לשקול לקצוב את תקופת חוזי השכירות עם בתי המלון.
אם יחל יט המשרד להאריך את תקופת השכירות, סביר להניח שבמסגרת המשא ומתן הוא יצליח להפחית את עלויות השכירות.
משרד הקליטה הסביר בתשובתו כי הוא חתם על החוזים עם שלושת בתי המלון מתוך כוונה לסיים את ההתקשרות עם היזמים במועד מאוחר יותר, כשם שנהג באשר ליתר בתי המלון ששכר, כאמור לעיל.
אולם לנוכח השגשוג הכלכלי שהיה באותה עת ומאחר שבתי המלון האמורים קלטו עולים מבתי מלון אחרים שפינה המשרד, חשש המשרד להישאר ללא חלופות אם יסרבו בעלי מלונות אלה לחדש את החוזים.
כמו כן בתי מלון אלה שוכנים באזורים יקרים שיש בהם ביקוש רב יותר לדירות ומחיר השכירות המשולם להם כולל גם הוצאות שוטפות.
אשר למלון בתל אביב הסביר המשרד כי ההתקשרות עמו נחוצה הואיל והוא מיועד לרזרבה ולמקרי חירום (ראו להלן, בפרק על יחידות דיור לא מאוכלסות), ואילו ההתקשרויות עם בתי המלון בבני ברק ובנתניה הן נחוצות, מאחר שמדובר בבת י מלון שהוסבו למקבצי דיור ואשר התפוסה בהם כמעט מלאה.
מתשובתו של משרד הקליטה עולה כי כאשר הוא האריך את תוקף החוזים עם בתי המלון בשנת 1995 לתקופה בלתי מסוימת הוא התכוון לסיים את תקופת החוזה במועד "מאוחר יותר".
לדעת משרד מבקר המדינה העובדה ש -13 שנים לאחר הארכת תוקפם החוזים עדיין בתוקף אינה סבירה ואינה מתיישבת עם החובה ליתן הזדמנות שווה גם למציעים פוטנציאלים אחרים ופוגעת באפשרות לקבל הצעה מיטבית יותר שיכולה להתקבל בעקבות הליך תחרותי.
ראוי היה ששלושת החוזים שנחתמו לפני כמעט 20 שנה יעברו הליך של בחינה מחדש, ו בכלל זה תיבחן נחיצותה של ההתקשרות עם אותם בתי מלון ותיבחן האפשרות לביצוע מכרז וכן יוערכו מחדש דמי השכירות הראויים באמצעות שמאים.
משרד האוצר הודיע בתשובתו למשרד מבקר המדינה מינואר 2009 כי עמדתו היא שעל משרד הקליטה לבחון מיד את כלל החוזים שנחתמו "לתקופה בלתי מסוימת", בהתאם לחוק חובת המכרזים.
שכירת מלון בירושלים .
בינואר 1991 התקשר משרד הקליטה, באמצעות עמידר, עם יזם לשכירת מלון בירושלים, ובמשך השנים האריך משרד הקליטה כמה פעמים את תקופת ההתקשרות עם היזם.
בשנים הראשונות שימש המלון מרכז קליטה, ובמועד סיום הביקורת הוא משמש מקבץ דיור לעולים קשישים.
במלון 500 חדרים, ובאפריל 2008 התגוררו במקום515 .
איש המשרד לקליטת העלייה 889 .
במאי 2002 הוארך תוקף החוזה בשבע שנים נוספות (עד יוני 2009 ) לאחר שוועדת הפטור ממכרז באגף החשב הכללי במשרד האוצר (להלן - ועדת הפטור) המליצה לתת פטור ממכרז להמשך ה התקשרות לשכירת מלון זה 14 , בנימוק שמשרד הקליטה קיים שלוש פעמים מכרז פומבי להשכרת מקבצי דיור - בין ספטמבר 1999 לאוקטובר 2001 ולאחר מכן במרס 2002 הוא פרסם בעיתונים היומיים הודעה להגשת הצעות לשכירת בתי מלון בירושלים אך ניסיונות אלה לא הניבו תוצאות.
עוד נאמר כי הצעת היזם לשכירת המלון האמור היא הזולה ביותר.
בפברואר 2008 , לקראת סיום תקופת ההתקשרות הנוכחית החל ביוני 2009 , פנה משרד הקליטה לסגן בכיר לחשב הכללי במשרד האוצר (להלן - החשכ"ל) וציין כי מאחר שתקופת החוזה לשכירת מלון זה עומדת להסתיים, בכוונתו לפנות לוועדת הפטור על מנת לאשר את הארכת תקופת החוזה בשבע שנים נוספות - עד יוני 2016 .
הנימוקים העיקריים שהעלה הם: היעדר חלופות באזור ירושלים; המשרד הצליח לשכנע את היזם להוזיל את דמי השכירות החודשית בכ-3% ; היזם חתם על הסכם למכירת הנכס לצד ג', ואם יאריך משרד הקליטה את תוקף החוזה עם היזם יסכים צד ג' לדחות את מועד קבלת הנכס לשנת 2016 .
משרד הקליטה ציין בפנייתו למשרד האוצר כי הסיבה לכך שלא פרסם בעיתונים בקשה להגשת הצעות מחיר סמוך למועד חידוש ההתקשרות בשנת 2008 הייתה רצונו למנוע מהיזם להקשיח את עמדותיו ולהעלות את דמי השכירות.
בתשובתו של משרד הקליטה למשרד מבקר המדינה נאמר כי במהלך השנים שעברו מאז בוצעה ההארכה הקודמת של תוקף החוזה הוא פנה כמה פעמים לאגף התקציבים במשרד האוצר למציאת חלופה מתאימה, בין היתר באמצעות פרויקט BOT .
), אך נענה בשלילה (ראו להלן במרס 2008 התכנסה ועדת הפטור והמל יצה לחשכ"ל לתת פטור להארכת ההתקשרות לשכירת המלון בשבע שנים נוספות.
במסגרת נימוקי הוועדה להחלטתה צוינו, בין השאר, הנימוקים האמורים שהועלו במכתב לחשכ"ל.
כמו כן ציינה הוועדה כי ביצוע פרויקט בשיטת PFI במועד המתאים עשוי להניב פתרונות הולמים הזולים מהמשך ההתקשרות עם היזם הקיים.
החשכ"ל אישר את המשך ההתקשרות באפריל 2008 , ונחתם הסכם עם בעל המלון להארכת תקופת ההתקשרות עד יוני 2016 .
יצוין כי התעריף שמשלם משרד הקליטה עבור המלון הוא גבוה במידה ניכרת מהתעריף של מקבצים אחרים שהוא שוכר בירושלים.
בתשובתו של משרד הקליטה למש רד מבקר המדינה נאמר כי המחיר שמשלם המשרד עבור מקבץ זה גבוה מזה של שאר המקבצים כיוון שמדובר במקבץ המכיל 500 ,יחידות דיור, שבחלק מהם מתגוררים קשישים עם בעיות בריאות מיוחדות וכיוון שהוא בנוי על מגרש גדול השוכן באחת השכונות היקרות בירושלים.
בתשובת משרד האוצר למשרד מבקר המדינה מאוגוסט 2008 נאמר כי להארכת תקופת ההתקשרות עם המלון "קדמה בחינה מעמיקה של שווי השוק, בחינת החלופות לרבות ישימות פינוי הדיירים הקיימים ומו"מ במסגרתו הופחת המחיר .
14 הפטור ניתן לפי סעיף 3(4 ) בתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג - 1993 , הקובע כי התקשרות נוספת שהיא המשך להתקשרות הראשונה אשר תנאיה דומים או מיטיבים ואשר בוצעה בתוך שלוש שנים ממועד ההתקשרות הראשונה פטורה ממכרז.
המבוקש, וזאת בשיתוף החשב הכללי ובדיקת ועדת הפטור, אשר מצאו כי על אף עלותו הגבוה ה יחסית הארכת ההתקשרות הינה החלופה המועדפת תחת האילוצים".
כאמור, הוועדה לפתרונות דיור המליצה ביולי 2000 ,, בהתבסס על נתונים, תחזיות ניתוחים כלכליים ושמאיים מגורמים שונים במשק, בין היתר, כי הממשלה תפרסם מכרז בשיטת BOT לבניית מקבצי דיור על בסיס היוון מראש של דמי חכירת הקרקע לתקופה של 10-20 שנה.
לדעת הוועדה הארכת תקופת השכירות ל-20 שנה במסגרת פרויקט BOT יוזיל את השכירות ב -35% לעומת שכירות לחמש שנים.
כאמור גם ועדת הפטור ציינה בישיבתה ממרס 2008 כי גם ביצוע פרויקט בשיטת PFI עשוי להניב פתרונות הולמים הזולים מהמשך ה התקשרות עם בעל המלון.
בעקבות המלצות אלה ובעקבות פניות קודמות באותו עניין, הגיש משרד הקליטה ביוני 2008 לחשכ"ל הצעה מפורטת שכללה, בין היתר, תכנית לביצוע פרויקטים בשיטת BOT .
בתשובת משרד האוצר למשרד מבקר המדינה בנושא זה באוגוסט 2008 נאמר כי "בבחינת מתן פתרונ ות הדיור באמצעות התקשרויות בשיטת BOT יש לתת את הדעת לשריון התקציבי ארוך הטווח הנדרש במסגרתן אשר מייעד מראש תקציבים עתידיים ומגביל את הגמישות בניהול המדיניות התקציבית והיכולת להתאים את הקצאת המשאבים לנסיבות השונות.
לאור האמור, מבין המלצות הוועדה בחרו משרדי הקליטה והאוצר בפתרון של הארכת תקופת ההתקשרות עם מקבצי הדיור מ-5 שנים ל-10 .
"שנים לדעת משרד מבקר המדינה, אף שמשרד הקליטה ומשרד האוצר היו ערים כבר בשנת 2002 לעלות הגבוהה של מלון זה ולאפשרות שיצטרכו לפנות אותו, הם לא פעלו בשנים 2002 -2008 למציאת תחליף למלון.
על אף יתרונותיו של המלון ראוי היה לדעת משרד מבקר המדינה לחפש תחליף זול יותר למלון בהתחשב בעובדה ששכירתו ממומנת מכספי ציבור.
בתשובתו של משרד האוצר למשרד מבקר המדינה מינואר 2009 הוא הודיע כי "במסגרת העבודה המשותפת למשרדי האוצר והקליטה.
ועל מנת להביא להקצאה מיטבית של המשאבים המופנים לפתרונות דיור, בכוונתנו למפות את ההתקשרויות לשכירת מקבצי דיור לפי מועד סיומן ולבחון חלופות להארכת/חידוש ההתקשרויות; זאת, במועד שיאפשר היערכות מספקת לביצוע הפעולות הדרושות לסיום ההתקשרויות ומעבר לפתרונות החלופיים שייבחרו".
מקבצי דיור המופעלים בלא חוזה תקף .
כאמור, כל חוזי ההתקשרות בין עמידר ליזמים לשכירת מקבצי דיור כוללים אופציה להארכת תקופת השכירות בחמש שנים באותם תנאים.
מנהל אגף הדיור הוא שפועל לקבלת ההחלטה בדבר מימוש האופציה, ולשם כך הוא מעלה את ההצעה המשרד לקליטת העלייה 891 .
לדיון בוועדת המכרזים.
ועד ת המכרזים מאשרת את מימוש האופציות בכפוף לאישור תקציבי על ידי אגף התקציבים ולאישור ועדת הפטור, במקרים שבהם יש צורך בכך.
הועלה כי22 מבין51 החוזים שנבדקו חודשו למפרע בשנים 2001 - 2008 באיחור של3-17 חודשים.
בכך למעשה הוארכה תקופת השכירות ללא חוזה וללא אישו ר מראש מוועדת המכרזים.
הועלה גם שהדיון בוועדת הפטור לאישור מימוש האופציה מתקיים חודשים רבים לאחר שהסתיימה תקופת החוזה ולאחר שהשכירות כאמור הוארכה למעשה.
כך לדוגמא, תוקפו של אחד החוזים לשכירת מקבץ דיור פג בדצמבר 2005 , אולם החוזה המחודש נחתם רק במאי 2008 .
הת ברר כי היזם הגיש תביעה נגד משרד הקליטה ועמידר בגין הנזקים שנגרמו לו משום שלא נחתם עמו חוזה במשך שנתיים וחצי.
בשנת 2007 עשתה יחידת הביקורת שבאגף החשכ"ל ביקורת על מקבצי דיור שמפעיל משרד הקליטה, וביולי 2007 .
הגישה היחידה את ממצאיה והמלצותיה בדוח יחידת הביקורת נבדק, בין היתר, נושא הארכת תוקפן של התקשרויות ומימושי האופציות שבחוזי השכירות על ידי משרד הקליטה וצוין בו, בין היתר, כי לגבי שלושה מקבצי דיור התקיים משא ומתן סמוך למועד פקיעת תוקפו של החוזה, ולכן לא ניתן היה לקיימו ביעילות תוך בחינת חלופות, וכי "לא גף אין אלטרנטיבה והוא נאלץ להאריך את ההתקשרויות הקיימות".
עוד נאמר כי "הארכה וחידוש התקשרות בפועל בלא חתימה מוקדמת על חוזה הארכה חושפת את המשרד לתביעות מצד המארח בעל המקבץ".
בדוח הומלץ כי על משרד הקליטה להיערך מבעוד מועד לסיום תקופות התקשרות עם מקבצי דיור.
בתשובתו של מנהל אגף הדיור לחשכ"ל הוא הסביר כי חוזים נחתמו למפרע משום שאגף התקציבים במשרד האוצר אישר באיחור את התקציב ומשום שתהליך האישור על ידי ועדת הפטור התמשך יתר על המידה.
עקב כך נגרמו עיכובים בסיכום המשא ומתן של ועדת המכרזים עם בעלי המקבצים ובחתימת ה חוזים בפועל.
לדבריו, "על מנת לא להיחשף לתביעות, המשרד החתים את הבעלים על התנאים שסוכמו למימוש האופציה ופנה לוועדת הפטור לקבלת אישור ולאגף התקציבים לקבלת תקציב".
עוד נאמר בתשובתו כי ועדת המכרזים תיאמה באופן שוטף את ביצוע מימוש האופציות עם ועדת הפטור.
לדעת משרד מבקר המדינה מהמקרים הרבים של חתימה על חוזים למימוש אופציות למפרע אפשר ללמוד שהמשרד לא הקפיד על כללי מינהל תקין, ובמצב זה אישור ההתקשרויות בוועדת הפטור הוא למעשה בבחינת "חותמת גומי".
על משרד הקליטה ומשרד האוצר להיערך יחד מבעוד מועד, לפני תום תקופת השכי רות של מקבצי הדיור, לבחינת החלופות העומדות בפניהם כדי שיוכלו לפעול באמצעות פרסום מכרז ולחלופין באמצעות פטור ממכרז, הכול בהתאם לתקנות חובת המכרזים ובכפוף לנסיבות המשתנות, הן כדי לממש את האופציה על פי התנאים שהובטחו להם בהסכם המקורי והן כדי להימנע מחשיפה לתב יעות משפטיות בשל התמשכות הטיפול בנושא.
משרד האוצר הודיע בתשובתו למשרד מבקר המדינה כי במהלך הביקורת גובש נוהל עבודה ולפיו המשרד נערך מראש לבחינת ההתקשרות, וכי כל אימת שמתקבלת החלטה בדבר חידוש החוזה השמאי הממשלתי הראשי מכין שומה עדכנית.
נוהל העבודה יוצר אחידות בקביעת דמי השכירות הראויים, מצמצם את המחלוקות ומאפשר להיערך לחידוש החוזה מבעוד מועד.
תביעת פיצוי בגין איחור במסירת המושכר .
רוב החוזים לשכירת מקבצי דיור כוללים סעיף ולפיו איחור היזם במסירת הנכס לעמידר לשם אכלוסו יהיה הפרה יסודית של החוזה ויאפשר לעמידר (כשלוחתו של המשרד) לנקוט נגד היזם את אחד משני הצעדים שלהלן: אם תחליט עמידר לבטל את החוזה, ישלם היזם לעמידר פיצוי מוסכם בשיעור תשלום שכירות של שני רבעונים; אם תסכים עמידר לקבל את המקבץ באיחור, ישלם היזם לעמידר בגין כל יום איחור פיצוי מוסכם שווה ערך לתשלום עבור דיור חלופי זמני, לרבות בית מלון (להלן - פיצוי מוסכם).
בדרך כלל הפעלת הסנקציות בשל הפרת חוזה תלויה בגורמים שונים, בין היתר בהתנהלות ם של הצדדים להסכם, ב סיכויי התביעה ובשיקולי נזק לעומת תועלת באשר לעצם ניהול ההליכים המשפטיים .
לפחות 20 מבין45 המקבצים שה תקבלו בשנים 2002 -2007 נמסרו לאכלוס מאוחר מכפי שנקבע בחוזים עם עמידר, כאשר משך האיחור היה בין חודשיים לארבע שנים.
משרד מבקר המדינה בדק שבעה מבין המקבצים שהתקבלו באיחור והעלה כי אמנם ועדת המכרזים אשרה לדחות את קבלתם, אולם הם לא התקבלו במועד החדש.
עוד הועלה שאף שבכל החוזים נכלל סעיף פיצוי מוסכם, בשלושה מקרים לא דרש משרד הקליטה מהיזמים לשלם לו פיצוי כלשהו, ומהיזמים המשכירים את יתר המקבצים הוא דרש לשלם לו פיצוי בסכום קטן בהרבה מהסכום המוסכם על פי תנאי החוזה, אם באמצעות דמי שכירות מופחתים או באמצעות תשלום פיצוי בעין.
מהמסמכים לא ניתן ללמוד כיצד התקבלו ההחלטות בדבר הסכומים ששולמו כפיצוי.
מהבדיקה עולה שלא תועד הליך קבלת ההחלטות במשרד הקליטה בכל הנוגע לתשלום הפיצויים, ולפיכך לא ניתן לבדוק את אופן קבלת ההחלטות בדבר סכומי הפיצויים.
בינואר 2004 אישר משרד הקליטה עיכוב בל וחות הזמנים שנקבעו בחוזים של חלק מהמקבצים שהתקבלו באיחור בשנים 2002 -2007 ושנמצאו בהליכי בנייה בלא לדרוש עבורם פיצוי, בשל גל שביתות במגזר הציבורי ומחסור בכוח אדם ובשל המצב הביטחוני הקשה ששרר במהלך הבנייה.
אולם כמה מהמקבצים נמסרו לאחר המועד שאושר על ידי המשרד.
להלן דוגמאות למקבצים שנמסרו באיחור של יותר משנה ולאופן הטיפול של המשרד בפיצוי המוסכם: 1.
מקבץ א': המקבץ הממוקם בצפון הארץ נמסר שנתיים וחצי לאחר המועד שנקבע בחוזה.
משרד הקליטה דרש מהיזם פיצוי בסך כ -7.
5 המשרד לקליטת העלייה 893 .
מיליון ש"ח בגין האיחור במסירת הנכס.
היזם סירב לשלם את הפיצוי ולאחר משא ומתן בין הצדדים הם הגיעו באוקטובר 2008 לידי פשרה ולפיה היזם ישלם למשרד הקליטה פיצוי של כ - 750,000 ש"ח, בכפוף לקבלת אישור מהחשכ"ל.
מתשובת משרד הקליטה עולה כי עד דצמבר 2008 החשכ"ל לא נתן את הסכמתו לפשרה שהושגה, וכי הוא פעל לדרוש מהיזם פי צוי בסכום גדול יותר.
משרד הקליטה הוסיף כי הוא פעל באופן חד -צדדי והקפיא את ההצמדה למדד מיום חתימת החוזה ועד ליום כניסתו לתוקף, וכי בכך הוא הוזיל את דמי השכירות לכל יחידת דיור.
בתשובתו של היזם למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2008 נמסר כי האיחור במסירת המקבץ נגרם, בין היתר, בגלל עיכובים בלתי צפויים - עיכוב העירייה במתן היתר בנייה ומלחמת לבנון השנייה, וכי לדעתו הפשרה שהושגה בין הצדדים היא פשרה סבירה שיש בה איזון בין האינטרסים של שני הצדדים ואף מאפשרת להימנע מנקיטת הליכים משפטיים שאין לדעת אם הם יוכרעו לטובת המשרד.
מקבצים ב', ג' ו -ד': המקבצים נמסרו באיחור של שנה וחצי (בחודש אפריל 2007 ,)20 חודשים (בחודש יוני 2006 ) ושלוש שנים (בחודש אוקטובר 2007 .
) בהתאמה לאחר המועדים שנקבעו בחוזים נמצא כי במועד סיום הביקורת בספטמבר 2008 משרד הקליטה עדיין לא דרש כל פיצוי מהיזמים בגין האיחור במסירת המקבצים.
משרד הקליטה הודיע בתשובתו כי הוא ממתין לסיכום בדבר סכום הפיצוי עם היזם בעל מקבץ א' על מנת להגיע לאותה נוסחת פשרה עם היזמים בעלי המקבצים ב', ג', ו -ד'.
כמו כן פעל המשרד באופן חד -צדדי והקפיא את ההצמדה למדד לגבי שלושת המקבצים מיום חתימת החוזים ועד יום כניסתם לתוקף ובכך הקטין את העלות החודשית של כל יחידת דיור בהם.
בתשובתם של היזמים בעלי מקבץ ד' למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2008 נאמר כי בשל הקפאת ההצמדה למדד מיוני 2002 ועד אוגוסט 2007 נגרע סך של2.
5 מיליון ש"ח מדמי השכירות ובכך, לטענתם, שולם הפיצוי למשרד במלואו.
היזמים בעלי מקבץ ג' טענו בתשובתם למשרד מבקר המדינה מד צמבר 2008 , כאמור לעיל, כי העיכובים נגרמו הן בגלל עיכוב של העירייה במתן האישורים לבנייה והן בגלל מלחמת לבנון השנייה, שפגעה בהתקדמות הבנייה של המקבץ הממוקם בצפון הארץ.
הם הוסיפו כי משרד הקליטה קיבל את המקבץ והחל לשלם שכירות רק כחודשיים לאחר שהמקבץ, לטענתם, היה מוכן לאכלוס מכיוון שעמידר ביקשה לדחות את מועד קבלת המקבץ גם לאחר שהוא כבר היה מוכן למסירה.
לפיכך חסך המשרד כ- 800,000 ש"ח, ובכך, לטענתם, שולם הפיצוי במלואו.
גם היזמים בעלי מקבץ ב' הסבירו בתשובתם מינואר 2009 כי הם נתקלו בקשיים ובעיכובים מצד העירייה.
לדבריהם לא הייתה מחלוקת בינם לבין עמידר וכי בנסיבות העניין לא היה מקום שמשרד הקליטה ידרוש מהם פיצוי.
מרכז קליטה ה': החוזה בין היזם ובין הסוכנות (כשלוחתו של משרד הקליטה) לשכירת מרכז הקליטה בוטל ביולי 2001 לאחר שהיזם הפר את התחייבותו להעביר את החזקה במושכר במאי 2001 , ולפיכך נאלץ משרד הקליטה לשכן את העולים בבתי מלון בעלות גבוהה.
נוסף על כך נגרמו לסוכנות הוצאות על 894 דוח שנתי59ב .
דמי ביטוח, רכישת ציוד ושכר שמירה שהסתכמו ב - 50,000 ש"ח.
על פי החוזה משרד הקליטה היה רשאי לחייב את היזם בהוצאות שנגרמו לו.
בתחילת אוגוסט 2001 ולאחר שהיז ם סיים את הליכי האישורים מהעירייה הוא ביקש לחדש את החוזה.
לאחר משא ומתן בינו ובין משרד הקליטה הוסכם שבגין העיכוב במסירת מרכז הקליטה לאכלוס יקוזז מדמי השכירות סכום של 100,000 ש"ח (עלות של חודש שכירות), כקנס כספי.
ההסכם אף אושר בוועדת המכרזים של משרד הקליטה, ובספטמבר 2001 .
חתמה הסוכנות על חוזה מתוקן מתחשיבי משרד מבקר המדינה עולה כי אומדן הפיצוי שמשרד הקליטה היה זכאי לדרוש מהיזם על פי החוזה בשל הפיגור בקבלת מרכז הקליטה לאכלוס הוא כ-1.
מהמסמכים שעמדו לרשות הביקורת לא ניתן ללמוד אם סכום הפיצוי שעלי ו סוכם בחוזה והנזק שנגרם משיכון העולים בבתי מלון הובא לידיעת ועדת המכרזים.
משרד הקליטה הסביר בתשובתו שהוא היה חייב להתפשר בעניין דרישת הפיצוי משום שבפרק הזמן האמור כל עיכוב באכלוס גרם למשרד הפסד כספי ניכר בעקבות אכלוס העולים בבתי מלון.
האיחורים הניכרים במסירת מקבצי הדיור לאכלוס אפשר שגרמו לכך שעולים קשישים הזכאים לדיור ציבורי נאלצו להמתין זמן רב יותר לקבלת פתרון דיור באותם מקבצים.
משרד מבקר המדינה מעיר כי אמנם הפעלת הסנקציה של פיצוי מוסכם תלויה בגורמים ובהיבטים משפטיים שונים כאמור לעיל ומושפעת מהם, אולם עולה כי המשרד בחר פעמים רבות שלא להפעילה או הסתפק בפיצוי קטן בהרבה מזה שהיה זכאי לו.
מאחר שנכלל סעיף כאמור בחוזה, שומה על משרד הקליטה, כמי שמופקד על כספי ציבור, לשקול בכל מקרה ומקרה אם יש מקום לעמוד על כך שיקבל את תשלום הפיצוי המוסכם, ובמקרים הראויים אף לדרוש תשלום זה .
מן הראוי כי דרך פעולה זו תינקט באופן סדור ומתועד, באופן שיאפשר לבצע את הבקרות הדרושות על הליכים אלה.
תשלום מס בולים בגין חוזים לשכירת מקבצי דיור .
חוק מס הבולים על מסמכים, התשכ"א - 1961 (להלן- חוק מס הבולים), חל על מסמך "שנחתם בישראל, או שנחתם מחוץ לישראל, והוא מתייחס לנכס או דבר אחר שבישראל".
החוק קבע כי מסמך כזה חייב במס בולים בשיעור ובסכום שנקבעו בתוספת א' לחוק, וכי מסמך החייב במס שלא בויל כדין לא יתקבל לשום המשרד לקליטת העלייה 895 .
צורך על ידי עובד ציבור או משרד ציבורי15 .
החוק חל על מסמכים שנחתמו לפני 1.
על חוזה החייב במס חל מס בולים בשיעור 0.
תקנות מס בולים (סכום מרבי של אגרה שניתן לשלמה בבולים), התשמ"ד- 1984 , קובעות כי מסמכים שסכום המס עליהם גדול מ-500 ש"ח יש לבייל במשרדי אגף המכס.
המכס מאשר בחותמת ובחתימה על גבי המסמך כי המסמך חויב במס בולים.
פקיד המכס גם אמור לציין על החותמת את סכום מס הבולים ששולם עבור המסמך.
החייב בתשלום מס בולים על פי חוק מס בולים הוא, בין היתר, "צד למסמך שהתחייב באותו המסמך לשלם את מס הבולים"17 .
בכל חוזי השכירות שחתמה עמידר עם היזמים נקבע כי האחריות לביול החוזה מוטלת ע ל היזם.
כיוון שהסכום הנקוב בכל אחד מהחוזים מסתכם בעשרות עד מאות מיליוני ש"ח, סכום מס הבולים שיש לשלם בגין כל אחד מהחוזים גדול מ- 500 .
ש"ח ולכן היזמים חייבים לביילם במשרדי המכס משרד מבקר המדינה בדק את סכומי מס הבולים ששולמו עבור 79 חוזים לשכירת מקבצי דיור ומרכזי קליטה שנחתמו בין עמידר ובין היזמים מסוף שנת 1990 עד סוף שנת 2005 (57 מבין79 החוזים18 )שנבדקו הוחתמו בחותמת של אגף המכס והעלה את הממצאים שלהלן: 1 .
סכום מס הבולים ששילמו היזמים בגין45 מבין57 החוזים שהוחתמו על ידי אגף המכס היה קטן ב - 50,000 -570,000 "שח מהסכום שהם נדרשו לשלם על פי החוק.
להלן דוגמאות: (א) חוזה לשכירת מקבץ דיור לפרק זמן של עשר שנים נחתם באפריל 2003 , וסכומם של דמי השכירות שנקבעו בחוזה היה כ -48 מיליון ש"ח לכל תקופת החוזה.
הביקורת העלתה שאגף המכס גבה מהיזם מס בולים בסכום של כ -26 אלף ש"ח בלבד, אף שלפי החוק הוא היה צריך לגבות ממנו מס בולים בשיעור של 0.
4% מדמי השכירות, דהיינו כ- 223,000 ש"ח.
ההפרש בין הסכום ששולם ובין הסכום שצריך היה לשלם הוא כ- 197,000 .
ש"ח (ב) חוזה שכירות למקבץ דיור לפרק זמן של חמש שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות בחמש שנים נחתם בפברואר 1999 .
באוגוסט 2004 , עם סיום תקופת השכירות הראשונה, נחתם חוזה המאריך את תקופת השכירות בעשר שנים עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות.
סכום דמי השכירות שנקבע במסגרת החוזה משנת 1999 והחוזה משנת 2004 היה כ-143 מיליון ש"ח (כולל .
לחוק מס הבולים 16 על פי צו מס הבולים על מסמכים (ביטול תוספת א' לחוק) (תיקון), התשס"ו- 2005 , בוטלה החובה לבייל מסמכים שנחתמו מ - 1.
מס הבולים ממשיך לחול על מסמכים שנחתמו לפני תאריך זה.
) לחוק מס הבולים 18 אשר ליתר החוזים: שמונה מהם נחתמו בשנת 2005 ושלושה מהם הם חוזים "לתקופה לא מסוימת" (ראו להלן); בחוזה אחד הגישה רשות המסים תביעה משפטית נגד היזם וניתן פסק דין; בגין עשרה מהחוזים שולם מס סמלי באמצעות בולי הכנסה או שלא היה ניתן לזהות את סכום המס ששולם.
אגף המכס היה צריך לגבות מהיזם מס בולים בסך כ- 572,000 ש"ח, אולם הוא גבה ממנו 2,524 ש"ח בלבד, דהיינו ההפרש בין הסכום ששולם ובין הסכום שצריך היה לשלם הוא כ- 570,000 .
ש"ח על פי חישובי משרד מבקר המדינה הפסידה קופת המדינה מס בולים בסך כשמונה מיליון ש"ח עבור 45 .
חוזים אלה כאמור, לפי ההסכמים חובת הביול הוטלה על היזמים.
עמידר יכולה הייתה לתת את דעתה לאינטרס הציבורי ולאוצר המדינה ולבחון בעצמה אם הדבר נעשה כנדרש, או להביא את הדבר לידיעתן של רשויות המס, אולם היא לא עשתה כן.
בתשובתו של מנכ"ל עמידר למשרד מבקר המדינה מדצמבר 2008 הוא כותב כי עמידר דרשה מכל יזם שהתקשרה אתו שימציא לה אישור מאגף המכס ולפיו הוכנה שומת מס בולים לחוזה השכירות ושולם מס על פי שומה זו.
לדבריו אין זה מתפקידה של עמידר ואין לה כלים לפעול כסמכות מבקרת או מאשרת לגבי פעילות פקידי המס.
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי במשר דים המחוזיים של אגף המכס החתימו בחותמת של האגף רק את העמוד הראשון של החוזה.
מאחר שבמשרדי אגף המכס לא נוהגים לשמור העתק של החוזים שהוחתמו בחותמת המכס, לא ניתן לבדוק ולו בדיעבד אילו נתונים כספיים הנוגעים לחוזים הוצגו לפקיד המס ושימשו בסיס לחישוב התשלומים ששולמו.
מכאן שגם לא ניתן לדעת מה מקור ההפרשים בין הסכומים שהיה על היזמים לשלם ובין הסכומים ששילמו.
בתשובתו של מר זאב פורת, סמנכ"ל בכיר לאכיפת הגבייה ברשות המסים, מנובמבר 2008 נאמר כי "לאור העובדה שמספר המסמכים אשר היו צריכים להיות מבויילים ע"פ הוראות חוק מס הבולים.
היה רב ביותר וכלל כמות אדירה של ניירת, אשר מטבע הדברים ומשיקולים פרקטיים לא ניתן היה לשמור אותם בארכיב, הנוהג היה שאין לשמור העתקים מהמסמכים שהוצגו לביול בפני הפקיד במשרדי המס".
בנסיבות אלה פעלה המערכת לגביית מס בולים ללא בקרות מספיקות ועקב כך נגרם לאוצר המדינה הפסד גדול, ואף ייתכן, אם אכן כך פעלה השיטה, שמדובר בסכומים גדולים בהרבה מאלה שהעלתה הביקורת בדוח זה.
לדעת משרד מבקר המדינה על אגף המכס להפיק לקחים מהממצאים שהועלו בדוח זה.
עמידר, שחתומה על החוזים והייתה אחראית לנושא מטעם משרד הקליטה, יכלה להבחין בהפרשים הגדולים בין המס ששילמו היזמים ובין סכום המס שהיה עליהם לשלם ולהסב את תשומת לבם של משרד הקליטה ושל אגף המכס להפרשים אלה, אולם היא לא עשתה כן.
כאמור, בשנים 1990 ו- 1991 חתמה עמידר על חוזים לשכירת שלושה בתי מלון (כמתואר לעיל, בפרק על חוזים ל תקופה בלתי מסוימת), ובמועד סיום המשרד לקליטת העלייה 897 .
הביקורת הם עדיין משמשים מקבצי דיור.
בתחילה נחתמו החוזים עם היזמים לשנה והוארכו מחדש בכל שנה.
בשנת 1995 הוארכו החוזים "לתקופה לא מסוימת" ומאז החוזים בתוקף.
בתוספת א' לחוק מס בולים נקבע כי סכום דמי הביול בגין מסמך שלא נקוב בו סכום מסוים יהיה בשלב הראשון חמישה ש"ח בלבד ולאחר מכן, כאשר ניתן יהיה לקבוע את שווי החוזה, הוא יבויל במלוא המס בניכוי חמישה ש"ח שכבר שולמו.
משרד מבקר המדינה העלה כי עמידר לא דרשה מהיזמים של בתי מלון אלה לבייל את יתרת הסכום של מס הבולים בשלב שבו ניתן היה לקבוע את שוויים.
לפי חישובי משרד מבקר המדינה, סכום מס הבולים שהיה צריך לשלם עבור שלושת החוזים האלה מתחילת תקופת השכירות בשנת 1991 ועד סוף שנת 2005 מסתכם בכ- 335,000 ש"ח.
משרד מבקר המדינה העלה כי היזמים שילמו חלק ממס הבולים עבור החוזים שנחתמו אתם בשנים 1991 -1995 , שהסתכם בכ- 35,000 ש"ח, ובעקבות כך נוצר לקופת המדינה הפסד מס בסך כ - 300,000 .
ש"ח בגין חוזים אלה בתשובתה של עמידר למשרד מבקר המדינה נאמר כי לדעת היועץ המשפטי שלה אין צורך לשלם מס בולים על חוזה שלא נקוב בו סכום מסוים אף לאחר שניתן לקבוע את שווי החוזה.
משר ד מבקר המדינה מעיר כי במקרה זה היה על עמידר לפעול כפי שפעלה רק לאחר שווידאה שעמדתה המשפטית בנושא מקובלת על הגורם המקצועי המוסמך לנושא ברשות המסים.
הביקורת העלתה כי חוזים שנחתמו מ - 1.
מתברר כי עמידר קיבלה באפריל 2005 חוות דעת בנושא חבות במס בולים מטעם עורך דינו של אחד היזמים.
בחוות הדעת נאמר כי לנוכח תיקון חוק מס הבולים וקביעת הוראות מעבר לשנים 2005 -2007 ולפיהן הסכם שכירות של דירת מגורים שנחתם מ - 1.
05 אינו חייב במס בולים, חוזה ההשכרה של מקבצי הדיור הוא הסכם לשכירת דירת מגורים, ולכן חוזים שנחתמו לאחר 1.
05 פטורים מתשלום מס בולים.
יצוין שעורך הדין שכתב את חוות הדעת הוסיף הסתייגות ולפיה "מאחר שעמדה זו עוסקת בנושאים שטרם נתלבנו במלואם בבתי המשפט או על ידי רשויות המס, אין בה ערובה כי תתקבל על ידי שלטונות המס או על ידי בתי המשפט, מה גם שהמדובר בפרשנות דבר חקיקה חדש ביותר".
היועץ המשפטי של עמידר קבע כי לדעתו חוות הדעת "נכונה וקולעת", וכי זה מעמדם המשפטי של חוזי מקבצי הדיור בהיותם חוזים לשכירת דירת מגורים.
מאחר שעמידר אימצה את חוות הדעת היא נמנעה כאמור מלדרוש מיזמים שחתמו על חוזה מ - 1.
05 לשלם מס בול ים, אף שהם לא קיבלו משלטונות המס פטור מתשלום זה.
בתשובתו של סמנכ"ל בכיר לאכיפת הגבייה ברשות המסים למשרד מבקר המדינה מנובמבר 2008 נאמר כי "עמדת אגף המכס ומע"מ הייתה כי ההקלה של ביטול החבות במס בולים בקשר עם דירות מגורים לא תחול על הסכמי שכירות של דירות מגורים שהושכרו לעוסקים מורשים לצורך עסקיהם, ובכלל זה לחברת עמידר.
עמידר החליטה על בסיס חוות הדעת המשפטית.
אשר עניינה הוא הסכם המחאת זכויות על פי הסכם מקבץ דיור, שאין צורך לבייל הסכמי מקבצי דיור שנחתמו בשנת 2005 .
חוות דעת זו, כלל לא הועברה לעיונו של אגף המכס ומע"מ 898 דוח שנתי59ב .
חברת עמידר לא התייעצה עם אגף המכס ומע"מ בקשר עם חוות הדעת המשפטית דנן ולא יידעה את אגף המכס ומע"מ כי בכוונתה שלא לדרוש לבייל הסכמי מקבצי דיור שנחתמו ביום 1.
"ואילך משרד מבקר המדינה העלה כי סכום מס הבולים שהפסידה קופת המדינה בגין חוזים שנחתמו משנת 2005 ,, ואשר לא שולם בעקבות חוות הדעת מסתכם בכ-1.
מיליון ש"ח מנכ"ל עמידר הודיע בתשובתו למשרד מבקר המדינה כי עמידר הסתמכה על ייעוץ משפטי שקיבלה הן במקרים שבהם שולם מס בולים על חוזים שנחתמו בשנת 2005 והן במקרים שבהם נחתמו חוזים "לתקופה בלתי מסוימת".
מהאמור לעיל עולה כי הבדלי הגישות בין רשות המסים לעמידר באשר לחוזים שנחתמו בשנת 2005 ולחוזים לתקופה בלתי מסוימת גרמו לכך שעמידר לא עמדה על כך שהיזמים ישלמו את מס הבולים, וממילא המידע על כך לא נמסר לאגף המכס.
לפיכך יש חשש שנגרם לאוצר המדינ ה הפסד כספי ניכר במסגרת עסקאות שבוצעו עם המדינה.
לדעת משרד מבקר המדינה מאחר שעמידר היא גוף ציבורי ושלוחה של משרד הקליטה והיא אמורה להיות אחראית לשמירת האינטרס הציבורי, היה עליה להיוועץ באגף המכס לפני שפטרה את היזמים מתשלום מס בולים.
סביר להניח שהיזמים אף הביאו בחשבון את עלויות מס הבולים כאשר הגישו הצעת מחיר למדינה, ולפיכך הפסידה המדינה פעמיים - בכך ששילמה סכום גדול יותר ובכך שלא גבתה את המס.
בתשובתו של סמנכ"ל בכיר לאכיפת הגבייה ברשות המסים למשרד מבקר המדינה הוא מציין "כי ככלל תקופת ההתיישנות בנוגע לגביית מס בולים שלא שולם קבועה בחוק מיסים עקיפים (מס ששולם ביתר או בחסר) התשכ"ח - 1968 , והיא עומדת על 3 ,שנים ממועד הביול.
מטבע הדברים עובדה זו מקשה על גביית המס החסר כיום בחלוף למעלה מ-3 שנים מאז המועד בו ההסכמים היו צריכים להיות מבוילים.
זאת ועוד, לאחר ביטולו המוחלט של החיוב במס בולים ביום 1.
06 נתקבלה החלטה מערכתית פנימית, לפיה מטעמים פרקטיים של שיקולי עלות תועלת ובעיקר מגבלות כח אדם, ככלל לא תערכנה ביקורות יזומות כי אם עיקר המאמץ ירוכז בגביית חובות פתוחים".