HeTree/MevakerConcSen huggingface dataset:
בדיקת משרד מבקר המדינה העלתה כי בניגוד לאמור, להצעות החלטה רבות לא צורפו נתונים תומכי החלטה; מדובר בין השאר בהחלטות שלהן השלכות מרחיקות לכת הן על תפיסת המדיניות הקרקעית הלאומית והן על הכנסות המדינה.
"מחיר למשתכן" היא תכנית דגל של המדינה לפתרון משבר הדיור.
משמעותה התוויית מדיניות לאומית בנוגע לפתרונות דיור לאוכלוסייה בהיקף נרחב, ויש לה השפעות ניכרות על הכנסות המדינה.
ההחלטה בנושא זה - דיור בהישג יד ("מחיר למשתכן") - התקבלה ביולי 201522.
עלה כי אף שמדובר בהחלטה עקרונית, ברמה הלאומית, הנהלת רמ"י לא צירפה לה צעת ההחלטה דברי הסבר, נתונים על היקף השיווקים ועל פריסתם הגאוגרפית ותחשיבי עלות מפורטים לקופת המדינה.
רמ"י ציינה בתשובתה כי נעשתה עבודה מקיפה של משרד האוצר לגבי ההחלטה בעניין התכנית "מחיר למשתכן" על תיקוניה, והתכנית אף הוצגה בפני הממשלה.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי עבודת המטה שנעשתה לקראת קבלת החלטת הממשלה בנדון לא הונחה לפני חברי המועצה.
משכך היא לא יכלה לשמש בסיס לדיון בנושא במועצה.
עוד יצוין כי הכללים ליישום התכנית שנקבעו בהצעת ההחלטה שהובאה לדיון המועצה היו שונים מאלה שנקבעו בהחלטת הממשלה הנוגעת לתכנית "מחיר למשתכן": בהחלטת הממשלה23 נקבע כי שיעור ההנחה במחיר הקרקע בכל מכרז יעמוד על 60%-10% , ובכל מקרה שווי ההנחה לא יעלה על 250,000 ש"ח לכל יחידת דיור, בעוד שבהצעת ההחלטה24 שהובאה לדיון המועצה ושאושרה על ידה נקבע כי שיעור ההנחה במחיר הקרקע יעמוד על 80% ,ובכל מקרה שווי ההנחה לא יעלה על 120,000 ש"ח לכל יחיד ת דיור.
על כן, היה מקום להציג למועצה עבודת מטה עדכנית בהתאם לכללים החדשים המוצעים.
22 החלטה1430 מיום 15.
23 החלטה203 /(דר13 ) מיום 9.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | 1599 .
ביוני2016 הגישה רמ"י לאישור המועצה הצעת החלטה בדבר "הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז".
בהצעה נעשו תיקונים להחלטות קודמות בנושא, שלהם משמעויות כלכליות כבדות משקל .
התיקונים כללו הגדלה של שטח המקרקעין לביצוע עסקות ; שינוי ייעוד וניצול באזורי עדיפות לאומית ; הפחתה זמ נית בשיעור דמי ההיתר במקרים מסוימים ; ו מתן זכו יות על נכסים מסוגים מסוימים בפטור ממכרז.
גם במקרה זה לא צירפה רמ"י ל הצעת ההחלטה את כל הנתונים תומכי ההחלטה הנדרשים, ובכלל זה נתונים מספריים על כל הנכסים שההצעה חלה עליהם, נתונים על מקום הנכסים ושטחם ונתונים על ההשפעות הכלכליות הצפויות של התיקונים האמורים.
חרף זאת אישרו חברי המועצה את ההצעה פה אחד.
להשלמת התמונה יצוין כי לפני שהצעות ההחלטה נדונות במועצה מתקיימים בדרך כלל בלשכת יו"ר המועצה דיוני הכנה העוסקים בהן, בהשתתפות היו"ר, אנשי רמ"י ולעתים חברי מועצה (נציגי משרדים רלוונטיים).
דיונים אלה, כמו גם התייעצויות בנוגע להצעות, שלדברי הנהלת רמ"י מתקיימים בינה ובין חברי מועצה, אינם מתועדים.
התראות חברי המועצה בדבר עבודת מטה לקויה .
בביקורת עלה כי חברי מועצה ונציגי משרדי ממשלה שהשתתפו בדיוני המועצה הלינו בדיונים לא אחת על כך שהצעות החלטה מובאות לדיון ללא צירוף נתונים תומכי החלטה הנדרשים לקבלת החלטה מיטבית.
ואולם בסופו של דבר אותם חברי מועצה הסתפקו במתן התראה בלבד ולא נקטו פעולות שיכלו לטייב את תהליך קבלת ההחלטה, כגון דרישה להתנות את המשך הדיון בהצעת ההחלטה בהשלמת המידע החסר כך שיתאפשר דיון מקיף וענייני יותר בהצעה.
באשר ליו"ר המועצה25 , המנהל את דיוניה, הוא לא עמד על כך שלפני קבלת ההחלטה יוצג המידע הנדרש.
באשר להנהלת רמ"י, היא לא פעלה להשלמת המידע שעל חסרונו הצביעו חברי המועצה.
בישיבה שקיימה המועצה בינואר 2016 נדונה, בין היתר, הצעת החלטה בנושא רכישת זכויות למגורים במגזר החקלאי.
על פי הצעת ההחלטה תינתן ליישובים במגזר זה אפשרות לרכוש באופן קולקטיבי את מלוא זכויות הבנייה למגורים, באמצעות האגודות השיתופיות ובתשלום מופחת, נוסף על מסלולי שיוך דירות שנקבעו בהחלטות מועצה קודמות.
בישיבה טען ממלא מקום חבר מועצה מטעם קק"ל: "אנחנו מקבלים שרשרת של החלטות .
25 שר האוצר (או מי שמילא את מקומו).
מועצה כאשר אנחנו לא מבינים לאן אנחנו הולכים.
[ מועצה להבין מה נעשה עם החלטות המועצה הקודמות בנושא הזה אנחנו מבקשים לקבל נתונים.
יש פה דברים שלדעתי גם יהיה קשה להגן עליהם מבחינת השוויון החלוקתי אחר כך.
אני מבקש לדחות את זה לישיבה הבאה".
נציג אחר של קק"ל במועצה ציין באותו הקשר כי "ההחלטות אמורות להיות ממוסמכות ומבוססות על בסיס ניתוח של נתונים, כולל התייחסות למה שהיה בעבר במק ].
[ רים דומים או מקבילים זו נקראת עבודת מטה".
על אף הערות אלה של נציגי קק"ל, קיבלו חברי המועצה את הצעת ההחלטה כלשונה פה אחד, בהתבסס על אמירות כלליות של ההנהלה , ובלי ש נבחנו בין היתר נתונים הנוגעים לשווי הצפוי של ההטבות שיוענקו למגזר החקלאי ושל ההשפעות הכלכליות והחברתיות שיהיו להענקתן.
בישיבה שקיימה המועצה בסוף ינואר 2016 נדונה, בין היתר, הצעת החלטה בנושא החכרת קרקע לתעסוקה במגזר החקלאי.
מדובר בהצעה המאפשרת לרמ"י לאשר הרחבה של שטחי מפעלי תעשייה ומלאכה קיימים ביישובים חקלאיים, דבר העלול לבוא על חשבון הקמת מפעלים באזורי תעשייה מרחביים.
בישיבה טען נציג משרד האוצר במועצה כי הוא סבור שהצעת ההחלטה מנוגדת למדיניות שננקטה במשך שנים רבות, ולכן נדרשת לפני קבלת החלטה בנושא ח וות דעתו של משרד הכלכלה, האחראי לאזורי תעשיה מרחביים.
למרות דבריו אלה של נציג משרד האוצר והסתייגויות שהעלו חברים אחרים במועצה, התקבלה הצעת ההחלטה ברוב קולות.
יצוין כי נציג משרד האוצר נמנע בהצבעה.
בישיבה שקיימה המועצה ביוני 2015 נדונה, בין היתר, הצעת החלטה בנושא ביטול עסקאות ומתן אֲרָכֹות לביצוע.
מדובר בהצעה שעניינה מניעת אגירה של קרקעות בידי גורמים פרטיים באמצעות אי-מתן ארכות למימוש הבנייה, וזאת כדי להתמודד עם עליית מחירי הדירות , בין השאר עקב מחסור בקרקעות זמינות לשיווק .
בישיבה הלין ראש מטה הדיור הלאומי, שאינו חבר מועצה אולם השתתף בישיבה מתוקף תפקידו26 : "בפעם הבאה קשה מאוד כל הוויכוח ].
[ שמביאים הצעה כזאת צריך להביא גם נתונים הזה לפני שיש לנו נתונים שמראים בבירור מה אנחנו מרוויחים מההחלטה הזאת".
גם הצעת החלטה זו התקבלה פה אחד.
בישיבה שקיימה המועצה באוקטובר 2015 , נדונה הצעת החלטה בנושא "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע" באזורי עדיפות לאומית.
בישיבה ציין ממלא מקום נציג קק"ל במועצה: "אנחנו מדברים כל הזמן על הנחות, יש נתונים?
זה לא משהו שעכשיו המצאנו, אנחנו כבר כמה שנים עם המנגנונים נתונים כמה אנשים ]רמ"י[ האלה, אפשר לראות ממינהל מקרקעי ישראל ניצלו?
כמה אנשים ניצלו את זה בגלל זה?
אנחנו פה מחלקים, בואו נראה שיש לזה תוצאות.
אני חושב שראוי שמינהל מקרקעי .
מטה הדיור הלאומי הוא הזרוע המבצעת של קבינט הדיור ושל ממשלת ישראל בתחום הנדל"ן לפי החלטת ממשלה 125/(דר2 ) מיוני2015 , מטה הדיור יתאם מטעמו של שר האוצר בין היתר את פעילות רמ"י.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | 1601 .
יתחיל לעקוב עם שאלונים, עם סט]רמ"י[ ישראלטיסטיקה, שנראה.
אנחנו מקבלים החלטות ומחלקים כסף של הציבור ואנחנו לא יודעים אם זה יעיל או לא יעיל, וזה נוגע לכל הדברים.
אבל זה דבר שקיים כבר שנים".
חרף הערתו של ממלא מקום נציג קק"ל בדבר מחסור בנתונים המקשה לקבל החלטה אפקטיבית בנושא הנדון, לא הציגה הנהלת רמ"י את הנתונים הנדרשים גם בדיונים הבאים שהתקיימו בנושא בשנים 2017 -2016 .
בישיבה שקיימה המועצה באפריל 2016 בנושא בנייה למגורים ביישובים חקלאיים נדונה הצעת החלטה הנוגעת להארכת תוקפה של הוראת שעה, שבה נקבע כי אם יישוב חקלאי מסוים יורחב, עלויות הפיתוח של התשתיות באותו יישוב יוטלו על היזם.
בישיבה ציין ממלא מקום נציג קק"ל במועצה כי לא הוצג המידע הנחוץ לצורך קבלת ההחלטה בדבר הצורך בהארכת תוקף הוראת השעה - "למה הוראת שעה?
ואם הוראת שעה, עשינו אותה כהוראת שעה בשביל להשיג משהו, האם השגנו את היעדים, לא השגנ ו את היעדים?
המועצה עובדת ב'אפלה' מבלי שהוצגו לפניה נתונים, לרבות דוח מצב עדכני בנושא".
רמ"י ציינה בתשובתה כי לחלק מההצעות שפורטו בדוגמאות לעיל צורפו דברי הסבר מפורטים, חוות דעת מקצועיות הכוללות גם התייחסותו של כלכלן רמ"י, ובמקרה אחד הצעת ההחלטה אף הוגשה בפורמט שנקבע בהחלטת ההנהלה , הכולל בין היתר נתונים כלכליים וחלופות אפשריות.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי בכל אחת מהדוגמאות, כפי שציינו גם חברי המועצה בדיון, היו חסרים נתונים תומכי החלטה, חוות דעת מקצועית או התייחסות להשפעת הצעדים המוצעים בהצעה על הנושא.
כך, למשל, אף ש להצעת ההחלטה בנושא ביטול עסקאות ומתן אֲרָכֹות לביצוע צורפו דברי הסבר ו התייחסותו של כלכלן רמ"י להשפעות הכלכליות של הצעה זו, לא הוצגו בה נתונים תומכי החלטה בסיסיים, ובכללם שטח הקרקעות, מיקומן הגיאוגרפ י, סוג הבנייה המותרת עליהן (מגורים, תעשיה וכו').
בהיעדר נתונים אלה אי אפשר להעריך את ממדי התופעה של אגירת קרקעות בידי גורמים פרטיים ואת השפעותיה, וגם לא את האפקטיביות של הצעדים המוצעים בהצעה.
היעדר חוות דעת מקצועיות .
בהחלטת ההנהלה נקבע כי להצעת החלטה תצורף חוות דעתו של היועץ המשפטי של רמ"י או של מי שהוסמך מטעמו.
חוות הדעת תכלול את עמדת היועץ המשפטי לגבי ההצעה; את הקשיים המשפטיים; ואת הדרכים לפתרונם.
עוד נקבע בהחלטת ההנהלה כי להצעות שיש בהן היבט כלכלי יצורפו נתונים 1602 |דוח שנתי 68ג .
כלכליים, לרבות נתונים מספריים ונתונים השוואתיים, וכן יצוינו ההשפעות הצפויות ש ל קבלת ההצעה על משק המדינה ועל כלכלתה.
יצוין שהחלטת ההנהלה נשענת על האמור בתקנון עבודת הממשלה.
מבדיקת 79 הצעות ההחלטה שהונחו לפני המועצה והחומר הנלווה להן עלה כי לרובן לא צורפו חוות הדעת הנדרשות: ל-63 מההצעות (כ-79% ) לא צורפה חוות דעת כלכלית, ול-73 מההצעות (כ-92% ) לא צורפה חוות דעת משפטית.
בישיבה שקיימה המועצה בינואר2016 נדונה ואושרה הצעת החלטה בנושא "החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים ".
בדיון ציינו מנהל רמ"י וסגנית היועץ המשפטי של רמ"י כי ההחלטה, ובכלל זה סבירות ההטבה המוענקת בעקבותיה למגזר החקלאי, נדונה בבג"ץ.
אף על פי כן לא הציגה רמ"י את עמדת בג"ץ בעניין, וממילא לא הכינה חוות דעת משפטית על עמדה זו.
בישיבה שקיימה המועצה באפריל 2016 נדונה ואושרה הצעת החלטה בנושא "קביעת הזכויות למגורים ב חלקת המגורים ביישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי".
בדיון ציין מנהל רמ"י: "יש פה שיקולים משפטיים כבדי משקל שאני לא אציג אותם".
על אף דבריו אלה של מנהל רמ"י לא צורפה להצעת ההחלטה חוות דעת משפטית, ולכן לא יכלה המועצה לעמוד על מכלול השיקולים המשפטיים, כבדי המשקל, הנוגעים להצעה.
" באותה ישיבה נדונה ואושרה הצעת החלטה בנושאמסלול ייחודי להקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה ".
מדובר בהחלטה נוספת בעניין הרחבת התכנית הממשלתית לקידום הקמת פרויקטים המיועדים לשכירות ארוכת טווח.
מבקר המדינה ציין בעבר27 כי מסלול זה מביא לאובדן הכנסות של המדינה וכי "הוויתור הממוצע של המדינה על הכנסות מקרקע עמד על כ-1.
7 מיליון ש"ח ליח"ד אחת.
בהתחשב בכך שמדובר באפיק שהממשלה מדובר בהישג זניח ].
[ הגדירה כאמצעי בסיסי לטיפול במחסור בדיור ביותר שעלותו גבוהה ומעוררת ספק בנוגע לכדאיותה הכלכלית של השקעה זו ולתרומתה לציבור כולו".
למרות האמור לא צירפה רמ"י להצעת ההחלטה אומדן תקציבי שבו יצוינו גובה ההנחות במחיר הקרקע שתשּווק לשם בניית דירות להשכרה ועלותו הצפויה של מסלול זה לעומת התועלת שהציבור עשוי להפיק מההשקעה הממשלתית בהפעלתו.
בישיבה שקיימה המועצה ביוני 2016 נדונה ואושרה הצעת החלטה בנושא "התחדשות עירונית "28 .
בדברי ההסבר להצעה צוין כי "מוצע להגדיל משמעותית את התמריצים הקרקעיים והכלכליים שמעניקה רשות מקרקעי ישראל, על מנת להביא את אותם מיזמים לכדאיות כלכלית".
27 ,ראו מבקר המדינהדוח ביקורת על משבר הדיור (2015 '), עמ283.
28 ,ראו בעניין זה מבקר המדינה דוח שנתי 66ג (2016 ), בפרק "פעולות הממשלה לקידום התחדשות עירונית כצורך לאומי", עמ' 1304 -1243 .
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | 1603 .
בהחלטה עקרונ ית כבדת משקל בעניין מדיניות לאומית בסוגיית מחירי הדיור, מיצוי משאב הקרקע ופיזור אוכלוסין, והואיל ויש להחלטה זו השפעות על תקציב המדינה, היה מתבקש שלהצעת ההחלטה תצורף חוות דעת כלכלית בעניין ההשפעות של הענקת התמריצים הכלכליים על קופת המדינה מצד אחד, והתועלת הציבורית שתצמח מכך מצד אחר.
ואולם חוות דעת כלכלית כזאת לא צורפה.
רמ"י מסרה בתשובתה כי "האגף המשפטי מקבל לעיונו את כל ההצעות לדיון.
ככל שקיימות הערות אלה מתוקנות עוד במהלך הכנת ההצעה.
במקרים יוצאי דופן שבהם מוגשת הצעה שאינה על דעת האגף לייעוץ משפטי מצורפת אליה עמדתם".
רמ"י הוסיפה בעניין חוות דעת כלכליות כי מבדיקה שעשתה במסגרת תשובתה למשרד מבקר המדינה עלה כי מתוך 79 הצעות ההחלטה, רק ל-42 הייתה משמעות כלכלית, ומתוכן רק ב-19 (כ- 45% ) חסרה התייחסות כלכלית או תקציבית בכתב29.
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי על פי החלטת ההנהלה לכל הצעת החלטה תצורף חוות דעתו של היועץ המשפטי של רמ"י או של מי שהוסמך מטעמו.
גם במקרים שבהם לדעת היועץ המשפטי אין בהצעה היבטים משפטיים כלשהם, יש לציין זאת במפורש - דבר שלא נעשה.
לעניין היעדר חוות דעת כלכליות, משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי גם לשיטתה מדובר בשיעור לא מבוטל של הצעות החלטה שהוגשו לדיון המועצה ללא חוות דעת כלכלית; בכל מקרה, התנהלות זו מנוגדת להחלטת ההנהלה, שלפיה כל הצעה להחלטה תוגש בליווי של חוות דעת כלכלית ובכלל זה נתונים כלכליים, לרבות נתונים מספריים, נתונים השוואתיים וכן צפי לאובדן או לוויתור על הכנסות .
בהחלטת ההנהלה נקבע כי יש לציין חלופות להצעת ההחלטה וכן לציין את הנימוקים להעדפת ההצעה שהובאה לדיון על פני החלופות.
מבדיקת 79 הצעות ההחלטה שהונחו לפני המועצה בשנים 2016 -2015 .
והחומר הנלווה להן עלה כי רק לשלוש מהן צורפו חלופות להצעה היעדרותן הכמעט מוחלטת של חלופות מהצעות ההחלטה מלמדת כי הצורך העקרוני בהשוואת הצעות ההחלטה לחלופות לא הובא בחשבון, ולא נבחנו יתרונותיהן וגם חסרונותיהן של ההצעות לעומת חלופות אחרות.
29 רמ"י ציינה כי ב -4 מ-42 הצעות ההחלטה ניתנה התייחסות כלכלית בעל פה במהלך הדיון במועצה.
לדוגמה, בישיבה שקיימה המועצה בנובמבר 2016 נדונה ואושרה הצעת החלטה בנושא "הנחות בקרקע לחיילי מילואים ".
עניינה של ההצעה הוא מתן הנחה של עד 75,000 ש"ח לחיילי מילואים הרוכשים קרקע למגורים בבנייה נמוכה.
אף שמדובר בהצעת הח לטה שמשמעותה מתן הטבה כלכלית לאוכלוסייה מסוימת, לא הוצגו לפני המועצה חלופות להצעה זו, כגון מתן הנחה בקרקע בבנייה רוויה או במסגרת תכנית ממשלתית (למשל "מחיר למשתכן").
כמו כן לא צוינו בהצעה פרטים בדבר האוכלוסייה הצפויה ליהנות מההטבה, היקפה של ההטבה, מאפייניה, המשמעויות הכלכליות של ההחלטה, הסיבות לקביעת סכום ההנחה האמור, הצפי למיצוי ההנחה והשיקולים שהביאו לצפי זה, וההשפעות הצפויות על התקציב במשך התקופה שבה תינתן ההנחה.
רמ"י ציינה בתשובתה כי "אנו מקבלים את הערת המבקר הנוגעת לצורך לפרוט חלופות ובכוונתנו להקפיד על כך בעתיד", ואולם הוסיפה כי "רבות מהחלטות המועצה הרלבנטיות לתקופת הביקורת, הן החלטות אשר מתקנות סעיפים מסוימים בהחלטות קודמות ואשר על כן ספק רב אם אכן נדרשת, בהחלטות מעין אלה, הצגת חלופה".
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי במקרים הנדרשים יש להקפיד לציין חלופות להצעת ההחלטה וכן לציין את הנימוקים להעדפת ההצעה שהובאה לדיון על פני החלופות, ואם במקרה מסוים הצגת חלופה אינה רלוונטית ראוי לציין זאת.
דוגמה להשלכותיה של עבודת מטה לקויה .
על ההשלכות של עבודת מטה לקויה אפשר ללמוד מן המקרה הנוגע להחלטה 137030: ביוני2014 התקבלה במועצה, שבראשה עמד באותה עת שר הבינוי דאז אורי אריאל, החלטה 1370 , שעניינה הרחבת הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל31 .
מטרת ההחלטה הייתה לעודד העברת בעלות על הקרקע לחוכרים, ולהרחיב את אוכלוסיית החוכרים הזכאים ל הקניית בעלות.
בהחלטה, שהתקבלה ברוב קולות32 , קבעה המועצה בין היתר כי חוכרים יוכלו לקבל בעלות על המקרקעין שברשותם בתשלום מופחת מזה שנדרשו לשלם בעבר.
30 ההחלטה בוטלה בספטמבר2016.
31 ממשלת ישראל החליטה בהחלטת הממשלה מספר 117 ממאי2009 לבצע רפורמה במינהל מקרקעי ישראל ובדרכי פעולתו (בדוח זה - רפורמה במינהל מקרקעי ישראל או רפורמה ברמ"י).
הרפורמה כוללת בין היתר שני שינויים מרכזיים השלובים זה בזה.
השינוי הראשון מתרכז במישור הארגוני, וזאת על ידי הפיכת המינהל לרשות פנים ממשלתית - רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
השינוי השני הוא שינוי ביחס לזכויותיהם של פרטים במקרקעי ישראל: נקבע כי רמ"י תקנה בעלות לחוכרים של קרקע עירונית על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, בפטור מתשלום או בכפוף לתשלום, בהתחשב, בין היתר, בסוגו, מיקומו והיקף שטחו של נכס המקרקעין.
שני נציגי קק"ל התנגדו להחלטה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | 1605 .
נכסים מסוגים שונים, ובהם נכסים שבגינם לא שולמה תמורה על מלוא זכויות הבנייה (כגון ששולם בגינם תשלום על פי בינו י בפועל33 ), ונכסים שנכללו ב"עסקאות יישובי עולים"34 .
משמעות ההחלטה הייתה בין היתר כי גם מחזיקי זכות חכירה בבתים צמודי קרקע בערים במרכז הארץ דוגמת רחובות וכפר סבא ובשכונות הרחבה במושבים ובקיבוצים ששילמו רק בגין חלק מזכויות הבנייה, יוכלו לרכוש את מלוא זכות הבעלות על הנכס בתשלום מופחת במידה ניכרת מהתשלום הנדרש לפני קבלת ההחלטה.
אישר שר האוצר דאז, יאיר לפיד, את ההחלטה, ורמ"י החלה לפעול ליישומה עבודת המטה שנעשתה לפני הגשתה של הצעת ההחלטה למועצה העלתה כי קבלת ההחלטה תגרום למדינה הפסד הכנסה של כ -30 מיליון ש"ח במגזר הכפרי ושל כ-40 מיליון ש"ח במגזר העירוני, קרי מדובר באובדן הכנסה כולל של כ -70 מיליון ש"ח.
הניתוח של חישוב הפסד ההכנסה התבסס על נתוני הכנסות מדמי הית ר ששילמו לרמ"י חוכרים שחלה עליהם ההטבה על פי ההחלטה בשנים שקדמו לה.
ואולם, כפי שיפורט להלן, לא גילם החישוב את מלוא הפסד ההכנסה הפוטנציאלי לקופה הציבורית במצב שבו כל החוכרים שחלה עליהם ההטבה יבקשו לנצלה.
בספטמבר 2014 הוגשה עתירה 35 לבג"ץ נגד ההחלטה.
בעתירה נט ען כי היא מעניקה הטבה כלכלית בלתי סבירה, שאינה עומדת בעקרונות השוויון והצדק החלוקתי, לאוכלוסייה החזקה ביותר בחברה הישראלית.
בינואר 2015 החליטה הנהלת רמ"י להקפיא את יישום החלטה1370 בכל הנוגע לעסקאות ביישובי עולים ו לעסקאות שבהן שולם תשלום בגין ה בינוי בפועל .
מפרוטוקול הדיון במועצה על ההחלטה מינואר 2015 עלה כי בדיונים שהתקיימו במשרד המשפטים צוין הצורך לבצע בדיקות נוספות ולקבל נתונים עדכניים על ההשלכות הכלכליות של החלטה 1370 , וכי משרד המשפטים הנחה את רמ"י להקפיא את יישום ההחלטה עד להשלמת הבדיקות הכלכליות כאמור.
בינואר 2016 הכין הכלכלן הראשי של רמ"י חוות דעת בנוגע להשלכות הכלכליות של יישום החלטה 1370 .
לפי חוות הדעת נאמד הפסד ההכנסה הפוטנציאלי בכ -690 מיליון ש"ח במגזר הכפרי ובכ -2 מיליארד ש"ח במגזר העירוני, כלומר בכ-2.
7 מיליארד ש"ח בסך הכול.
מדובר אפוא בפער של כ-2.
6 מיליארד ש"חמהנתון שהובא בהצעת ההחלטה, שבו, כאמור, לא גולם מלוא .
33 במגזר העירוני- קרקע שהוקצתה לבנייה למגורים (לרבות בנייה למגורים ביישובים קהילתיים) ושולם בגינה תשלום על פי השטח שנבנה בפועל, ולא על פי מלוא זכויות הבנייה שבהתאם לתכנית המתאר.
מדובר בקרקעות שהוקצו למגורים מנובמבר 1990 .
במגזר החקלאי - קרקע בהרחבות ביישובים חקלאיים שהוקצתה לבנייה למגורים ושולם בגינה תשלום על פי השטח שנבנה בפועל, ולא על פי מלוא זכויות הבנייה שבהתאם לתכנית מתאר (החלטות מועצה 612 , 737 ,1180 ) וכןמגרשי מגורים בנויים שהחכירה רמ"י במושבים (החלטת מועצה 914.
) 34 עסקאות שבהן נכללו נכסים מסוג בנייה נמוכה למגורים ובמסגרתן שולם תשלום חלקי על הקרקע וטרם שולמה יתרת התשלום.
מדובר בעסקאות כאמור שנעשו בין היתר ביישובים במרכז הארץ, ובהם אבן יהודה, גדרה, כפר יונה, כפר סבא, פרדסיה, רחובות ותל מונד.
35 בג"ץ 6292/14 האגודה לצדק חלוקתי נ' רשות מקרקעי ישראל ואחרים(2016 ).
בפסק הדין נקבע שהעתירה נתמצתה עם ביטול ההחלטה.
הפסד ההכנסה הפוטנציאלי.
בעקבות חוות הדעת החליטה המועצה בספטמבר 2016 על ביטול החלטה1370.
מהאמור לעיל עולה כי רמ"י לא הציגה לפני המועצה את מלוא המשמעויות הכלכליות של החלטה 1370 , וכי המועצה לא דרשה לקבל תשובות על שאלות מרכזיות הנוגעות להחלטה מסוג זה, למשל מהן הנחות היסוד והשיקולים שעל פיהם גובשה ההחלטה ובוצע התחשיב, מהו בסיס הנתונים שהובא בחשבון, ומהן התחזיות לגבי מימוש ההטבה שתינתן.
יצוין כי לפי נתונים חלקיים שמסרה רמ"י למשרד מבקר המדינה, בתקופה שבה הייתה ההחלטה בתוקף (יותר משנתיים) - בין 28.
16 - הקנתה רמ"י בעלות ל-174 חוכרים.
להערכתה של רמ"י, השווי הכלכלי של הקניית בעלות זו מסתכם ב-13.
כמו כן שלחה רמ"י מכתבים ל-47 חוכרים, ובהם ציינה כי יש באפשרותם לקבל בעלות על נכסיהם, וכי אם הם יחליטו לנצל את מלוא שוויה של ההטבה הכלכלית תסתכם זו בכ-5.
נוסף על כך הקנתה רמ"י בעלות ל-338 חוכרים אשר שילמו עבור נכסיהם על פי בינוי בפועל או במסגרת " עסקאות יישובי עולים" ; יצוין כי עד למועד סיום הביקורת לא מסרה רמ"י נתונים על השווי הכלכלי של ההטבה שהעניקה לחוכרים אלה בהתאם להחלטה, ואולם גם מהנתונים החלקיים שמסרה רמ"י אפשר ללמוד כי ההטבה שקיבלו החוכרים האמורים עד ביטול ההחלטה הסתכמה בעשרות מיליוני ש"ח.
חבר המועצה דאז מטעם המשרד להגנת הסביבה השיב למשרד מבקר המדינה בנובמבר 2017 כי "כאשר הובאה הצעת ההחלטה .
בפני חברי המועצה, הוצג הנושא בעיקר כהפחתת הביורוקרטיה והחיכוך בין אזרחים לרמ"י וכן - כצעד שיביא לחסכון בהוצאות הארגון כתוצאה מהפחתת העומס על העובדים.
במהלך הדיון התעורר ויכוח מול נציג קק "ל במועצה שטען כי סכומי הכסף עליהם מוותר רמ"י גדולים בהרבה ממה שנטען על ידי עובדי הארגון.
לי כחבר מועצה לא היתה כל דרך לבדוק את אמיתות הנתונים והנחת היסוד שלי היא כי עובדי רמ"י עשו עבודת מטה מקצועית והנתונים היו מבוססים על הערכה מושכלת של ההפסד הכספי מול החסכון בעלויות הארגון.
בדיעבד, לו הייתי מודע להפסד ההכנסות האמיתי בעקבות הצעד שהוצע - הייתי מתנגד בתקיפות למהלך".
רמ"י מסרה בתשובתה כי " חוות הדעת הראשונה עסקה באובדן הכנסות - כלומר בהינתן שמתקיים מהלך עסקים רגיל, כמה הכנסות היו נמנעות מרמ"י בכל שנה.
[ באה לבחון את שווי ההטבה של בעל הנכס הבודד.
בחינה של שווי ההטבה מניחה הנחות אחרות ולא בוחנת את תזרים המזומנים בפועל, כפי שנערכה בחוות הדעת הראשונה.
כאמור הבחינה היא של שווי ההטבה, גם אם במהלך עסקים רגיל, רמ"י לא הייתה מקבלת הכנסות אלה".
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | 1607 .
רבים נתונים כלכליים, .
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי בהיעדר אזכור של השווי הכולל של ההטבה בחוות הדעת הראשונה , התמונה שהוצגה למועצה בעניין ההפסד הכספי הפוטנציאלי שעלול להיגרם לקופת המדינה הייתה חסרה, ולראיה - לאחר הצגת חוות הדעת השנייה למועצה, ובה צוין ההפסד הכספי הפוטנציאלי הגלום בהחלטה, ההחלטה בוטלה.
מכל האמור עולה אפוא כי רמ"י לא פעלה בהתאם להחלטת ההנהלה וברוב המקרים לא הקפידה על ביצוע עבודת מטה נאותה בהכנת הצעות החלטה לדיון במועצה.
משרד מבקר המדינה מעיר להנהלת רמ"י על שהתעלמה מהחלטתה שלה ולא סיפקה למועצה את מלוא הכלים הנחוצים לה לגיבוש החלטותיה.
עקב עבודת מטה לקויה זאת , קיבלה המועצה החלטות על בסיס מידע חסר שהיה דרוש לקבלת החלטה מיטבית ומבוססת דיה.
פעמים רבות למועצה לא ניתנו הנתונים ההכרחיים לקבלת החלטה מיטבית, ובהם נתונים כלכליים מפורטים ו חוות דעת כלכלית, נתונים בדבר ההשפעות הצפויות של קבלת הצעת ההחלטה על קופת המדינה, חוות דעת משפטית , נתונים בדבר ההשפעות הצפויות של קבלת הצעת ההחלטה על תקציבה של רמ"י, נתונים בדבר חלופות להצעה ונימוקים להעדפת הצעה מסוימת על פני החלופות.
הדבר חמור בייחוד כאשר מדובר ב החלטות הנוגעות לקביעת מדיניות , הצריכות להתקבל בהליך מינהלי ראוי, כפי שהדגיש בג"ץ כמפורט לעיל .
על הנהלת רמ"י לטייב את עבודת המטה שהיא מבצעת לפני הגשת הצעות החלטה ולוודא כי להצעות מצורף כל החומר הנדרש לקבלת החלט ות מיטביות.
כמו כן משרד מבקר המדינה מעיר ליו"ר המועצה ולחבריה שעל אף היותם נאמני הציבור הם לא עמדו בנחישות על כך שיונח לפניהם מלוא המידע הנדרש לקבלת החלטות מיטביות.
אף שפעמים רבות היו ערים לפער בין המידע הדל המוצג לפ ניהם ובין המידע הנדרש לקבלת ההחלטה כבדת המשקל העומדת על הפרק, הם לא הפסיקו את הדיון בהצעות ההחלטה עד להשלמת המידע החסר.
משרד מבקר המדינה מעיר גם למזכיר המועצה על שלא וידא שלהצעות ההחלטה הנשלחות לחברי המועצה לפני הדיונים צורף כל המידע הנילווה הנדרש.
בהיעדר מלוא המידע עולה החשש שהתקבלו החלטות שאינן מושכלות.
על כל אחד מחברי המועצה לוודא כי למועצה מוגש מלוא המידע הרלוונטי להצעת ההחלטה הנדונה כדי לאפשר לחבריה לקבל החלטות מושכלות ומיטבי ות, המשרתות את האינטרס הציבורי.
בתשובתה ציינה רמ"י כי היא " מקבלת את הערות המבקר ותפעל לצמצום הפערים שהועלו בטיוטת הדוח".
עוד ציינה בתשובתה כי היעדר התיעוד המלא אינו מעיד בהכרח על היעדר קיומה של עבודת מטה, שכן "נערכות באופן שוטף 1608 |דוח שנתי 68ג .
שיחות, התייעצויות והחלפת מידע בין הנהלת רמ"י לבין חלק בלתי מבוטל של התנהלות זו לא תמ].
[ חברי המועצהיד תועדה", וכי היא מקבלת שיש מקום לתעד ביתר הקפדה את עבודת המטה.
נוסף על כך מסרה כי בתקופה שבה הדוח עוסק מדינת ישראל שרויה במשבר דיור לאומי, וההתמודדות עמו "מחייבת קבלת החלטות דחופות שלא בהכרח על פי 'נוהל קרב סדור' ולעתים על סמך נתונים חלקיים והערכות עתידיות.
בהינתן העובדה כי משאבי הרשות מוגבלים, ואף חסרים הרי שבתקופה זו מוקצים מירב המשאבים לביצוע פעולות בתחום הגדלת היצע יחידות הדיור גם אם לעתים הן באות על חשבון פעולות חשובות אחרות".
משרד מבקר המדינה מעיר לרמ"י כי מרבית הצעות ההחלטה שנדונו במועצה בתקופת הביקורת נגעו לניהול השוטף של מקרקעי ישראל, וכי אם רמ"י סבורה שאין בידיה בעת הזו משאבים מספקים לביצוע עבודת מטה נאותה ראוי שתעלה זאת לפני המועצה.
ליקויים במתן שירותי המטה למועצה .
בינואר 2013 הכינה רמ"י מסמך בנושא "מועצת הרשות והנהלת הרשות- יחסי גומלין"36 .
מטרת המסמך הייתה בין היתר "לעגן את יחסי הגומלין הארגוניים בין המועצה להנהלת הרשות ולהמליץ על מנגנונים התומכים את יו"ר המועצה בביצוע תפקידו".
בבסיס המסמך היה העיקרון ולפיו אנשי המקצוע ברמ"י הם שייתנו את רובו של המענה המקצועי לצורכי המועצה.
יצוין כי עיקרון זה מעוגן ביחסי הזיקה הקיימים בין קביעת מדיניות במועצה ליישומה בידי רמ"י, דבר אשר מחייב אחידות ורציפות בין המענה המקצועי הניתן לרמ"י ולמועצה.
במסמך נקבע בין היתר כי יש ל גבש תכנון רב -שנתי, אסטרטגיה ומדיניות, באמצעות יחידה ארגונית שתקום ברמ"י ותתמוך בעבודתה ובעבודת המועצה.
במסגרת הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל הוקמו ברמ"י שני אגפים - אגף תחרותיות ותכנון ארוך טווח ואגף תיאום, מעקב ובקרה (על אגף זה ראו להלן בפרק "ליקויים במעקב אחר ביצוע החלטות המועצה").
תפקידם של שני אגפים אלה הוא בין היתר לרכז את עבודת המטה לשם סיוע למועצה ולהנהלת רמ"י בגיבוש ובביצוע של המדיניות הקרקעית ובשמירה על מקרקעי ישראל.
כמו כן מונה ברמ"י כלכלן ראשי שיסייע לעבודת המטה.
הגורמים האמורים נוספו לאגף הייעוץ המ שפטי ברמ"י, שבמסגרת תפקידיו מספק גם ייעוץ משפטי למועצה.
משרד מבקר המדינה בדק את פעולותיהם של הגורמים שהוזכרו לעיל בכל הנוגע למתן מענה מקצועי למועצה.
36 רמ"י מסרה למשרד מבקר המדינה כי הזמינה את המסמך מחברת ייעוץ חיצונית בתיאום עם המועצה.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | 1609 .
אגף תחרותיות ותכנון ארוך טווח: האגף הוקם בשנת 2013.
עם תפקידי האגף נמנים בין היתר אלה: ריכוז של הערכת מצב שנתית ורב-שנתית בתחומים שלהם אחראית ר מ"י מתוקף החוק ובהתאם לצ ורכי המועצה; גיבוש המלצות לגבי מדיניות ותכניות עבודה בראייה אסטרטגית רב-שנתית ; והכנת ניירות מטה בנושאי מדיניות ובנושאים אחרים, כנגזרת מצורכי המועצה והנהלת רמ"י.
בביקורת עלה כי תפקיד מנהל אגף תחרותיות ותכנון ארוך טווח לא אויש מיום הקמתו של האגף ועד ל יולי 2017 , כלומר משך כארבע שנים, וכי בפועל איישו אגף זה שני עובדים העוסקים בתחומים שאינם נוגעים כלל לעבודת מטה המסייעת לעבודת המועצה.
משמע שאגף מרכזי זה, שאמור לשמש התמך האסטרטגי של רמ"י ושל המועצה, לא מילא את התפקידים שיועדו לו, דבר שיש בו כדי לפגוע בעבודת המועצה, בעיקר בתחום קבלת החלטות בדבר מדיניות אסטרטגית רב-שנתית.
רמ"י ציינה בתשובתה כי במהלך הביקורת אויש תפקיד מנהל האגף והוא אמור, בין היתר, לרכז את עבודת המטה ולערוך תכניות אב וניירות מדיניות שייסייעו להנהלת רמ"י ולמועצה בגיבוש אסטרטגיה ומדיניות לניהול מקרקעי ישראל ולשמירה עליהם.