Sehr geehrte Damen/Herren,  hier die Vorgeschichte zu meiner Anfrage:  Als Eltern haben wir im Mai 1995 das von uns erbaute und jetzt nur von uns bewohnte EFH in vorweggenommener Erbfolge an unseren einzigen Sohn grundbuchlich mit diesen Einträgen übertragen:  - Lebenslanger ungechmälerter und unentgeltlicher Nießbrauch    bis zum Tode des Letztüberlebenden; Träger aller Lasten des   Grundstückes der Nießbraucher als Abweichung von der gesetz-    lichen Lastenteilung und ein Rückübertragungsrech.    In Verbindung zum Nießbrauchrecht wurde dazu und zugleich ein Mietvertrag mit einer Monatsmiete von 1000,. DM abgeschlossen mit folgenden Kriterien: - Der Vertrag gilt unbefristet; kein Sonderkündigungsrecht für beide Parteien. Die Beendigung des Vertrages kann nur durch freiwilligen Verzicht bzw. mit Zustimmung des zuletzt Lebenden erfolgen. - Der Vertrag wird zum alleinigen Zweck geschlossen, das lebenslange Wohnrecht der Eltern, als frühere Besitzer der Immobilie,auch bei Verkauf oder anderweitigem Besitzerwechsel zu sichern. - Die Anpassung der Miete, nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist erstmals ab Januar 2001 möglich.  Die Firma unseres Sohnes mußte 2002 Insolvenz anmelden, und die Bank betrieb sofort aufgrund ihrer im Grundbuch  v o r r a n g i g  vor dem Nießbrauch abgesicherten Kreditforderungen, für die wir als Eltern auch gebürgt haben, die Zwangsversteigerung.  Sie will, nach ihren Aussagen, die Immobilie ersteigern und weiter verwerten. Das kann durch die Nachrangigkeit wohl nicht verhindert werden.  Wir Eltern wollen aber, schon um unseres Lebensabends willen, unser vertragliches  W o h n r e c h t  grundsätzlich und unter allen Umständen -und so lange wie nur möglich-behalten. Eine vielleicht zu erwartende Zwangsräumung aus unserem Lebens- werk werden wir, gesundheitlich kaum verkraften. Wir sind beide fast 80 Jahre alt (79). Meine Frau ist 50 % behindert durch Brustkrebs, Diabetes und Arthrose. Ich bin 90 % schwerbehindert durch Herzrhythmusstörungen, trage aus diesen Gründen nach Hirnbluten einen Schrittmacher und leide an Kniegelenkbehinderungen (eingeschränkte Gehfähigkeit).  Zu meiner Frage: - Wenn sich durch den bestehenden M i e t v e r t r a g auf Lebenszeit und die genannten Härtegründe keine Abwendung oder Verhinderung der Zwangsversteigerung (Vollstreckungsschutz?) er- reichen läßt, wieviel Zeit (Fristen) bleibt uns nach dem Miet- recht, eine bestimmt zu erwartende R ä u m u n g s k l a g e von Bank oder anderem Ersteigerer abzuwenden? Gilt der Mietvertrag überhaupt weiter und muß dann Miete (an wen?) gezahlt werden?          Für eine freundliche Beantwortung bedanke ich mich.    nannten Härtegründe

§ 566 Kauf bricht nicht Miete. (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.