Sehr geehrte Damen und Herren,  es geht hier um einen theoretischen Fall, zu dem ich gerne eine rechtssichere Auskunft hätte:  Ich bin Miteigentümer eines vermieteten Hauses für dessen Finanzierung ein Bankkredit, abgesichert mit einer erstrangigen Grundschuld, für den ich und die Miteigentümer aber auch persönlich haften, läuft. Der Kredit wird aus den Mieteinnahmen getilgt. Darüber hinaus hat dieselbe Bank eine weitere -aber nachrangige- Grundschuld für eine Drittsicherheit, die aber nicht mehr bedient wird, aufgrund der Finanzierungssituation aber auch kaum eine Chance auf Verwertbarkeit hat.  Nun sieht es so aus, als wolle einer der Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben (um die Immobilie durch einen Verwandten ersteigern zu lassen). Nun denke ich über folgende Situation nach, wenn jemand die Immobilie ersteigert: Die Grundschulden bleiben natürlich bestehen. Nach der Versteigerung wären die Mieteinnahmen weg, d.h. der Kredit könnte von mir nicht mehr bedient werden. Die Bank könnte nun bei mir persönlich pfänden, die Grundschuld aber unberührt lassen und sich mit dem neuen Eigentümer anderweitig arrangieren. Ich hätte also die Immobilie und mein Erspartes verloren, dann noch eine Gehaltspfändung am Hals und der neue Eigentümer hätte ein Schnäppchen gemacht, da er trotz Uebernahme der Lasten keinen Cent dafür zu zahlen hätte.  Nun die Fragen: 1. Sind meine Befürchtungen begründet, d.h. könnte das in der Tat so passieren? 2. Ich koennte den dargestellten Ablauf wohl verhindern, wenn ich selbst den Zuschlag erhielte. Ich würde ja dann die Grundschulden mit übernehmen, könnte aber auch den Kredit weiter tilgen, da ich ja noch die Mieteinnahmen hätte.  3. Aber wenn nun jemand anderes (z.B. der Verwandte des betreibenden Miteigentümers) den Zuschlag erhielte: habe ich eine Chance zu verhindern, dass man mich so ausbootet?  Ich weiss es klingt sehr verzwickt, denke aber, dass die Fragen, die dahinter stecken, von einem Fachmann auf diesem Gebiet einfach zu beantworten sein müssten. Bitte nehmen Sie die Frage nur an, wenn Sie sich in diesem Gebiet wirklich gut auskennen und Sie die Frage sicher beantworten können.  Vielen Dank und mit freundlichen Grüssen.

§ 416 Übernahme einer Hypothekenschuld. (1) Übernimmt der Erwerber eines Grundstücks durch Vertrag mit dem Veräußerer eine Schuld des Veräußerers, für die eine Hypothek an dem Grundstück besteht, so kann der Gläubiger die Schuldübernahme nur genehmigen, wenn der Veräußerer sie ihm mitteilt. Sind seit dem Empfang der Mitteilung sechs Monate verstrichen, so gilt die Genehmigung als erteilt, wenn nicht der Gläubiger sie dem Veräußerer gegenüber vorher verweigert hat; die Vorschrift des § 415 Abs. 2 Satz 2 findet keine Anwendung.(2) Die Mitteilung des Veräußerers kann erst erfolgen, wenn der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sie muss schriftlich geschehen und den Hinweis enthalten, dass der Übernehmer an die Stelle des bisherigen Schuldners tritt, wenn nicht der Gläubiger die Verweigerung innerhalb der sechs Monate erklärt.(3) Der Veräußerer hat auf Verlangen des Erwerbers dem Gläubiger die Schuldübernahme mitzuteilen. Sobald die Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung feststeht, hat der Veräußerer den Erwerber zu benachrichtigen.