Zum 1.Febr.2011 habe ich meine Wohnung 500 Euro warm, mit Mietvertrag an (Freunden)vermietet. Im Mietvertrag sind 49 qm eingetragen mit eigene Terasse und Gartennutzung. Die Mieter haben im Dez. 2010 die Schlüssel bekommen.Und hatten die möglichkeit einen großen teil ihrer Möbel in die Wohnung zu bringen. Die Mieter sind dann aber doch schon im Dez.2010 eingezogen, mit mein einverständnis.Ohne Miete bzw. Betriebskosten zu zahlen auch mit meiner einverständnis.Der Mietvertrag wurde dann zum 1.Feb.2011 unterschrieben und seit dem zeitpunkt dann auch 500 Euro warm gezahlt. Ich habe ca. vor drei Monaten die Abschlagsnachzahlung von 2011, von der Hanse-eon und Ferwärme bekommen, diese betragen insgesamt 1262 Euro. Die tatsächligen qm der Mietwohnung betragen 73,80 qm.Das Haus hat insgesamt 210,80 qm. So erechnet sich aus den zahlen, das für die 73,80 qm = 435,42 Euro Abschlagsnachzahlung. Ich habe ca. vor zwei Monaten die Miete um 100 Euro erhöht (20%). Weil die Abschlagzahlung für 2012, von der Hanse-eon und Fernwärme auch erhöht wurde. Die Mieter haben im Febr. 50 Euro u. im März 50 Euro gezahlt. Mit der Begründung 100 Euro/Monat mehr zu zahlen währe Wucher. Ich habe dann nochmal am 31.März versucht persönlich zu erklären woraus sich die Zahlung ergibt. Und habe auch die Abschlagsnachzahlungs Rechnungen zur einsicht vorgelegt. Nach dem gespräch habe ich die kündigung zum 30.April bekommen, mit der begrüngung das die Mieterhöhung zu hoch ist.Und das es ihr recht ist, mit 1 Monat kündigungsfrist zu kündigen. Die Mieter haben dann die komplette Aprilmiete einbehalten, ohne vorankündigung. Mit einer späteren begründung, das zuviel Miete gezahlt wurde und das die zurückgehaltene Miete mit der zuviel gezahlten Miete verechnet wird. Meine Fragen: Seit wann besteht rechtlich das Mietverhältnis, seit Mietvertragsbeginn Febr. 2011 oder seit Dezember 2010? Kann ich die Abschlagnachzahlung von 2011 verlangen? Sind 20% Mieterhöhung tatsächlig zuviel? Dürfen die Mieter einfach eine Miete zurückhalten, ohne vorankündigung?

§ 560 Veränderungen von Betriebskosten. (1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.