Meine Mutter bewohnt seit 2016 eine Eigentumswohnung die mir gehört. Diese habe ich Ihr zu 70% der üblichen Vergleichsmiete kalt sowie der umlegbaren NK vermietet. Bis September 2020 bewohnte sie diese zusammen mit einer Freundin. Von ihrer Freundin hat sie etwas Miete und anteilig Nebenkosten für die Untervermietung erhalten. Die Freundin ist nun ausgezogen und sie bewohnt die Wohnung alleine. Meine Mutter hat mir im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge einen Großteil ihrs Vermögens vermacht. Das wurde auch alles bereits an das FA gemeldet. Meine Wohnung ist nun schuldenfrei und ich möchte meine Mutter ab Januar 2021 gerne mietfrei wohnen lassen und auch die Nebenkosten sowie den Strom übernehmen. Es ist mir klar, daß ich dann keine Kosten mehr in meiner EKSteuer geltend machen kann. Da die Mieteinnahmen die Kosten für Zinsen, Abschreibung etc. allerdings bereits überschritten hatten musste ich 2019 schon EK Steuer nachzahlen. Folgende Fragen stellen sich mir nun:  Kann bei einer kostenlosen Überlassung der Wohnung an meine Mutter eine Schenkungssteuer auf Seiten meiner Mutter entstehen? Falls nein, soll ich dann einen neuen Mietvertrag über 0€ inkl. NK und Strom erstellen oder gibt es eine Vertragsart die besser geeignet ist?  Kann die Umstellung für mich negative Auswirkungen haben - ausser das ich keine Kosten mehr in der Steuer absetzten kann?   Vielen Dank für Ihren Rat

§ 598 Vertragstypische Pflichten bei der Leihe. Durch den Leihvertrag wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten.