Sehr geehrte Damen und Herren,  wir stehen kurz vor dem Erwerb eines Grundstücks/ Hauses und sind ob der Vertragsgestaltung etwas verunsichert. Der Fall ist folgendermaßen: Ein teilweise bebautes Grundstück ist vom aktuellen Besitzer A erworben worden. Auf diesem Grundstück wird ein Teil der Bebauung abgerissen, das Grundstück wird geteilt. Auf den entstehenden 3 Einzelgrundstücken sollen Einfamilienhäuser entstehen, die jedoch angebaut sind und dadurch zeitgleich errichtet werden müssen. Die Planung wurde von einem Architekten B durchgeführt, die Bauvoranfrage was bereits erfolgreich und das Baugenehmigungsverfahren läuft. Die Häuser werden von Baugesellschaft C errichtet. Eine Verwaltungsgesellschaft D hat die Häuser zum Festpreis beworben, uns liegt hier auch ein schriftliches Angebot vor.  Der Grundstückskauf von A erfolgt natürlich notariell, die Urkunde beinhaltet auch die Architektenleistungen von B (was das genau bedeutet ist mir nicht ganz klar). Für das Haus würde ein separater Bauvertrag/ Werkvertrag zum Festpreis mit C abgeschlossen. Die Summe beider Verträge ergibt dann den von D angebotenen Gesamtpreis. Eine Maklergebühr muss von uns an D nicht entrichtet werden, auch taucht D in den Verträgen nicht auf, wird seinerseits aber von den anderen Parteien für die Vermittlung etc. bezahlt.  Uns wurde dies als Vorteil verkauft, da nur auf den Grundstückswert Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Verwaltungskosten anfallen.  Uns ist bewusst, dass wir dadurch Bauherr sind und zusätzliche Risiken tragen, die wir absichern müssen (Bauherrenhaftpflicht, Feuer- und Diebstahlversicherung etc.). Ein Bauvertrags-Entwurf und die zugehörige Baubeschreibung liegen uns auch vor und weisen nach erstem Durchsehen nicht die üblichen Fallstricke wie Vorauszahlungsvereinbarungen oder versteckte Zusatzkosten (Bodenaushub etc.) auf. Auch ist die Baubeschreibung recht detailliert.  Was uns verunsichert ist die Tatsache, dass das Finanzamt den Kauf durchaus als rechtliche Einheit ansehen kann, und auf den Wert des Bauvertrages ebenfalls Grundsteuer erhebt. Zudem haben wir bei unseren Recherche im Internet gelesen, dass in dem Fall, dass beide Verträge eine solche Einheit bilden, auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden muss. Sollte es im vorliegenden Fall zu Problemen (z.B. Gewährleistungs-Inanspruchnahme) kommen, so könnten uns laut meinen Recherchen zusätzliche Nachteile entstehen, da die Verträge als unwirksam betrachtet werden können.  Sind diese Schlussfolgerungen richtig? Kann insbesondere der Bauvertrag unwirksam werden? Kann ein Bauvertrag separat mit der Bauleiter notariell abgeschlossen werden oder ist dies nur mit einem Bauträger möglich?  Vielen Dank!

§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass. (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.