Mitte 2004 hat der Vermieter im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens eine Mieterhöhung auf der Basis einer Quadratmetermiete von §§§ Euro bei einer angegebenen Wohnungsfläche von §§,xy m2 durchgesetzt. Der ursprüngliche Mietvertrag wies einen pauschalen Mietzins bei einer ca.-Angabe zur Wohnungsgröße aus. Die im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens angegebene Wohnungsgröße wurde vom Mieter nachgemessen und eine Abweichung von einigen Quadratmetern festgestellt. Den Vermieter darauf zeitnah schriftlich hingewiesen, wurde die erhöhte Miete seither unter Vorbehalt gezahlt (und hierauf auch in weiteren Schreiben hingewiesen). Mündlich kündigte der Vermieter seinerzeit die Zusendung belastbarer Belege zur Wohnfläche an, die trotz wiederholter schriftlicher Aufforderungen ausstehen. Ende 2007 wurde die Wohnfläche durch einen Sachverständigen vermessen, wobei eine Abweichung 3-5 m2 gegenüber den Vermieterangaben bestätigt wurde. Unter Vorbehalt wurden somit ca. 20-30 Euro mtl. über einen inzwischen &gt; 50monatigen Zeitraum zuviel bezahlt.  Mit Hinweis darauf, dass die Quadratmetermiete als zugesicherte Eigenschaft im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsm&auml;ngeln">§ 536 Abs. 2 BGB/a>  zu werten ist, wurde der Vermieter darauf hingewiesen, dass die Wesentlichkeitsgrenze von 10 % für Flächenabweichungen (auf diese bezieht sich der Vermieter trotz Quadratmetermiete) nicht gilt und aufgrund der Zusicherungshaftung eine Anpassung der Miete an die tatsächliche Wohnfläche vorzunehmen ist und die überbezahlte Miete zu erstatten ist (s. anwaltlichen Kommentar zu einem ähnlichen Fall in dieser online-Rechtsberatung). Der Vermieter ignoriert dieses Anliegen und droht im Falle eigenmächtiger Anpassung des Mietzinses und der Verrechnung der in der Vergangenheit zuviel bezahlten Miete im Zuge zukünftiger Mietzahlungen mit fristloser Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug. Die Fragen lauten daher:  1.Kann die überbezahlte Miete mit zukünftigen Mietzahlungen verrechnet und die Anpassung zukünftiger Mietzahlungen an die tatsächliche Wohnfläche vorgenommen werden? 2.Können die Kosten der Wohnflächenvermessung ebenfalls mit zukünftigen Mietzahlungen verrechnet werden? 3.Hat die angedrohte Kündigung/Räumungsklage des Vermieters, wenn die Schritte unter 1. und 2. umsetzt werden, Erfolgsaussicht? !--dejureok-->

§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz. (1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.