Sehr geehrte Damen und Herren,  wir wollen ein Haus über einen Makler kaufen. Mittlerweile haben wir erfahren, dass für die Immobilie bereits ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeläutet wurde.  Kaufpreis der Immobilie ist 245.000 Euro. Im Grundbuch steht eine Schuld an Gläubiger über ca. 40.000 Euro.  Dort ist auch vermerkt, dass das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.  Der Makler hat uns nun folgenden Ablauf vorgeschlagen: Wir schließen mit dem Treuhänder des Verkäufers nächste Woche einen Kaufvertrag notariell ab - also noch bevor es tatsächlich zur Zwangsversteigerung kommt. Nach Vertragsabschluss werden die 40.000 Euro für die Gläubiger des Verkäufers sowie die Kaufnebenkosten (Finanzamt, ...) fällig und die Auflassungsvormerkung vorgenommen.   Sobald die Grundschuld eingetragen ist, soll die Hausübergabe erfolgen. Der Makler schlägt dafür vor, in o.g. Kaufvertrag zu verankern, dass de Restbetrag des Kaufpreises (205.000 Euro) erst nach Räumung und Übergabe des Hauses erfolgen soll.  Daraus ergeben sich für uns drei Fragen:  1) Wie muss der jetzige Bewohner (= Besitzer) in den Kaufvertrag eingebunden werden, damit dieser überhaupt eine rechtliche Bindung hat? Im Kaufvertrag steht ja nur der Treuhänder (mit dem Zusatz, dass er Treuhänder für den Besitzer ist).  Unsere Sorge: sobald dieser sein Geld hat und der Besitzer weiß, dass die Gläubiger bedient sind, könnte die Bereitschaft, das Haus zu übergeben, trotz des ausbleibenden Restbetrags ganz schnell sinken.  2) Gibt es eine vertragliche Möglichkeit, zu erwirken, dass man im Falle einer Nichträumung, den Besitzer möglichst schnell aus dem Haus bekommt? Bei Internetrecherchen stößt man auf Begriffe wie 'eine vertraglich festgelegte sofortige Zwangsvollstreckung'. Wie genau müsste ein entsprechender Passus lauten und wie würde die Räumung im Falle des Falles ablaufen?  3) Ist es sinnvoll und rechtlich möglich, für jeden Tag des Räumungsverzugs eine bestimmte Summe als Kaufpreisreduzierung und/oder Entschädigung festzulegen und falls ja, wie hoch könnte ein solcher Betrag sein?  Da aufgrund der Situation mit Gläubigern die Zeit recht knapp ist, würde ich mich über eine Antwort freuen.   Herzlichen Dank vorab und beste Grüße.   -- Einsatz geändert am 26.03.2013 20:29:59  -- Einsatz geändert am 26.03.2013 20:32:47

§ 341 Strafversprechen für nicht gehörige Erfüllung. (1) Hat der Schuldner die Strafe für den Fall versprochen, dass er seine Verbindlichkeit nicht in gehöriger Weise, insbesondere nicht zu der bestimmten Zeit, erfüllt, so kann der Gläubiger die verwirkte Strafe neben der Erfüllung verlangen.(2) Steht dem Gläubiger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der nicht gehörigen Erfüllung zu, so findet die Vorschrift des § 340 Abs. 2 Anwendung.(3) Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, so kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält.