Mit Schreiben vom 13.06.2013 ist uns ein Mieterhöhungverlangen zugegangen. Jahressperrfrist und Kappungsgrenze wurden beachtet und die Zuordnung zum Feld H2 des Berliner Mietspiegels wurde sachgerecht vorgenommen. Lediglich die Berücksichtigung des Sondermerkmal 'Bad' war nicht sachgerecht. Dem Mieterhöhungsverlangen haben wir daher unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel und die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nicht zugestimmt. Das Antworschreiben der Hausverwaltung füge ich nachfolgens auszugsweise ein:  'Nach nachmaliger überprüfung korrigieren wir das Mieterhöhungsverlangen um den Ansatz des Sondermerkmals 'modernes Bad'. Selbstverständlich hätte dies aufgrund der fehlenden Einhebelmischbatterie an der Badewanne nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden dürfen. Wir bitten um Entschuldigung. Die von Ihnen angesprochene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist jedoch nicht BEstandteil des qualifizierten BErliner Mietspiegels, sie wird lediglich als Schätzgrundlage empfohlen (vergl. hierzu auch BGH-Urteil vom 20.04.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20110/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04: Sch&auml;tzung der orts&uuml;blichen Vergleichsmiete">VIII ZR 110/04/a> ).  Bei der im Berliner Mietspiegel 2013 gegebenen Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Sondermerkmale und der Spanneneinordnung (die nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist) handelt es sich um eine empfohlene Berechnungsmethode.  Durch die Korrektur um das Sondermerkmal 'modernes Bad' berechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,10€ pro qm x ihrer Wohnfläche 72,89 m2 = 444,63€ Nettokaltmiete mtl. Vor diesem Hintergrund bitten wir gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterh&ouml;hung bis zur orts&uuml;blichen Vergleichsmiete">§558 BGB/a>  um Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 7,29€ pro Monat zum 01.09.2013.'  Jetzt stellt sich für mich die Frage, ob das tatsächlich so ist un welche Bedeutung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung dann noch zu kommt. Im vorliegenden Fall ist es nun so, dass die Hausverwaltung den oberen Spannenwert von 6,10 € als neue Miete pro qm postuliert (derzeit zahlen wir 6 €).  Zudemm hat sich der Vermieter selbst auf die Orientierungshilfe berufen, als er versucht hat das Sondermerkmal 'modernes Bad' geltend zu machen.  Die Frage ist nun, ob das Mieterhöhungsverlangen, durch Festsetzung des oberen Spannenwertes als ortsübliche Vergleichmiete ohne weitere Begründung rechtmäßig ist (und im Wege der Zustimmungsklage ggf. erfolgreich sein kann.  Gibt es dazu bereits aussagefähige Urteile (außer das o.a. BGH Urteil, das ich nicht gefunden habe).  Wie sollten wir in dieser Situation reagieren? Grds. könnten wir ggf. auch die Klage abwarten. Persönlich würde ich dazu aber gerne etwas erwidern.  ISt der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen, dass die Zugrundelegung des oberen Spannenwertes gerechtfertigt ist?  Hinweis: In den 5 Merkmalgruppen sind wir neutral und Sondermerkmale leigen keine vor.    -- Einsatz geändert am 26.07.2013 23:48:07!--dejureok-->

§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung. (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.  (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.