Im Jahre 1993 habe ich Eigentumsrecht an Gewerberäumen zum Preis von DM 200.000 erworben, die sich im Souterrain eines Mehrfamilienhauses befinden. Zum Zeitpunkt des Kaufs waren die Räume vermietet -- bis Juli 2007 (an verschiedene Mieter). Im August 2007 wurde in den Gewerberäumen ein erheblicher Wasserschaden durch Rohbruch im 2. Stock des Hauses verursacht. Umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen waren erforderlich, um den ursprünglichen Zustand der Gewerberäume wiederherzustellen. Diese Arbeiten waren im Mai 2008 abgeschlossen.  Im April 2008 wurde hingegen beim Bauamt angezeigt, in den Räumen würde Wohnraum neu eingerichtet. Hierbei wurde durch das Bauamt festgestellt, daß nicht nur keine Genehmigung für Wohnraum, sondern auch keine Genehmigung für die Gewerberäume vorliegt.   Im Grundbuch und in der Teilungserklärung sind die Gewerberäume jedoch als solche eingetragen und waren Gegenstand des notariell beurkundeten Kaufvertrages. Die Finanzierung erfolgte über die Bausparkasse, gesichert über eine Grundschuld auf die Gewerberäume. Gemäß Bauamt handelt es sich jedoch nur um &#39;Kellerräume&#39;. Ggf könnten diese durch bauliche Maßnahmen in Gewerbe/Wohnraum umgewandelt werden.   1) Habe ich etwas gekauft das nicht existiert? Welche Ansprüche habe ich ggf. gegen den Vorbesitzer/Verkäufer (Privatperson) oder gegen die Baugesellschaft bzw. denjenigen, der die Kellerräume ohne Baugenehmigung ins Grundbuch eintragen ließ?  2) Vom Bauamt wurde eine Strafe gegen mich verhängt, wegen Errichtung nicht genehmigten Wohnraums. Muß ich diese zahlen wenngleich kein Wohnraum errichtet wurde (lediglich Wiederherstellen der Gewerberäume nach Wasserschaden). Ich war/bin in dem Glauben, daß die Gewerberäume genehmigt sind da im Grundbuch eingetragen. 3) Die Hausgemeinschaft verlangt weiterhin die Beteiligung an Umlagekosten wie Müllabfuhr, Aufzug etc. Wenn nun die Gewerberäume nicht existieren (und demnach auch nicht vermietet werden können), kann ich für diese Kosten herangezogen werden? 4) Wenn ich mich entscheiden sollte, die Räume zum Wohn/Gewerberaum umzubauen und neu genehmigen zu lassen, ist dafür das Einverständnis der Hausgemeinschaft erforderlich? 5) Die Räume wurden nunmehr über 15 Jahre als Gewerberäume genutzt, kann daraus Gewohnheits/Duldungsrecht abgeleitet werden und was bedeutet das für mich?  Vielen Dank für Ihre Hilfe.

§ 892 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs. (1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.