Sehr geehrter Herr Anwalt / Anwältin, in Berlin besitze ich eine Eigentumswohnung, die an einen HarzIV-Empfänger vermietet ist. Da ich mich beruflich im Ausland befinde, habe ich keine Möglichkeit, diverse Dinge vor Ort zu regeln.  Die Mietzahlung für Dezember ist ausgeblieben, da der Mieter den Gerichtsvollzieher vor der Tür hat besteht keine Möglichkeit, dass er zukünftig Miete zahlt. Ich beabsichtige, ihn fristlos, nach Ausbleiben der zweiten Miete zu kündigen.  Der Mieter ist weder postalisch noch per telefon erreichbar.  Von der Hausverwaltung erhielt ich einen Anruf, dass das Fenster der Wohnung offensteht und die Nachbarn bereits über kalte Wände/Böden klagen. Die Temperaturen sind um den Gefrierpunkt, Laminat, Küche usw nehmen Schaden. In Absprache mit der Hausverwaltung wurde in den letzten Tagen die Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst geöffnet und das Fenster geschlossen. Den Öffnenden entstand der Eindruck, dass die Wohnung seit längerem unbewohnt ist und die Nachbar sagen, sie haben sehr lange niemanden mehr gesehen. Auf dem Tisch befand sich ein Schreiben, dass das Gas bereits abgestellt ist und sich der Gerichtsvollzieher anmeldet. Ich habe, um weiteren Schaden abzuwenden, das Türschloss an der Wohnungtür austauschen lassen, da mir bekannt wurde, dass der Mieter schon mehrere Räumungsklagen hatte und in eine andere Stadt ziehen möchte.  In der Wohnung befindet sich Mobiliar, das dem Mieter von einem Bekannten geliehen worden ist.  Meine Fragen: 1. Eine Kündigung wird voraussichtlich nicht in den Empfangsbereich des Mieters gelangen, da er unauffindbar ist.  Darf ich nach der fristlosen Kündigung, das Fremdmobiliar räumen lassen ?  2. Wenn mein Bekannter seine geliehenen Gegenstände aus der Wohnung räumt, gilt sie dann als geräumt ?  3. Darf sie dann neu vermietet werden ? 4. Wie kann ich meine Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen ? Vielen Dank für Ihre Antwort.

§ 242 Leistung nach Treu und Glauben. Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.