Meine Wohnung befindet sich laut Mietspiegel in einer gehobenen Wohnlage. Zwei Häuser weiter beginnt eine einfache/mittlere Wohnlage: Die Häuser liegen an einer stark befahrenen Strasse. Von dieser Strasse geht auch für die Wohnungen in meinem Haus erhebliche Lärm- und Abgasbelastung aus - viel mehr als für z.B. die Häuser um die Ecke, die sehr ruhig liegen - und auch in gehobener Wohnlage (also nicht besser als unsere). Der Zuschlag für gehobene Wohnlagen in unserem aktuellen Mietspiegel beträgt 0,69 Euro, der für mittlere/einfache Wohnlagen 0 Euro. Frage ist nun: Ist dieser Zuschlag auch in meinem Fall automatisch in voller Höhe fällig, oder darf er nur maximal 0,69 Euro betragen - und kann ich als Mieter aufgrund der unmittelbaren Nähe zur anerkannt schlechteren Wohnlage einen niedrigeren Zuschlag verlangen?

§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung. (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.  (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.