Ich bin sehr an dem Erwerb einer Immobilie interessiert, die bald zwangsversteigert wird. Allerdings gibt es da einen Haken, bei dem ich mir unsicher bin wie dieser zu bewerten ist.  Im vorliegenden Fall ist im Jahr 1999 mit einem Notarvertrag, ein Wohnungs- und Garagenmitbenutzungsrecht an dem bestellt worden. Gemäß Ziffer 2 des Vertrages gilt ein lebenslängliches Wohnrecht für die Eltern der Miteigentümerin als Gesamtberechtigte. Das Wohnrecht erstreckt sich auf die &#8222;Wohnung' im 1.Obergeschoss. Es umfasst auch das Recht, die auf dem Grundstück vorhandene Garage zu nutzen, sowie die Nebenräume und die sonstigen dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen wie Waschküche, Trockenplatz, Hofplatz und Garten, mitzubenutzen.  In Ziffer 3 des Vertrages wird vereinbart, dass das Wohnungsrecht entgeltlich ist. Die Wohnungsberechtigten zahlen die Miete, die sie in dem mit den Eigentümern geschlossenen Mietvertrag, vereinbart haben, sowie die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Nebenkosten. Damit ist die Wohnung zwar der Verfügungsgewalt des Eigentümers entzogen, aber es gibt nicht den bei einem &#8222;unentgeltlichen Wohnrecht' üblichen Totalausfall der Einnahmen.   Bei dem Objekt handelt es sich um ein gut 50 Jahre altes Wohnhaus, welches als Einfamilienhaus mit kleinem Friseursalon im UG errichtet und genutzt wurde. Diese Nutzung hat auch heute noch Bestand. Die im Notarvertrag aus 1999 avisierte Nutzung als Zweifamilienhaus hat es nach Aussage der Eigentümerin nie gegeben. Das Objekt ist nach den Bauplänen und der Bauausführung und der Größe nicht als Zweifamilienhaus nutzbar. Hierzu wären umfangreiche Umbauarbeiten erforderlich gewesen. Es ist nach Aussage der Eigentümerin in der Weise genutzt worden, dass die Eltern damals das ganze Wohnhaus bewohnt und genutzt haben, ohne dass die Eigentümer darin wohnten. Das Wohnrecht sollte laut Vertrag entgeltlich sein. Laut Angaben der Eigentümerin ist jedoch keine Miete gezahlt worden, geschweige eine Miete vereinbart wurden. Zwischenzeitlich ist der Wohnungsberechtigte 2010 verstorben. Die Berechtigte Ehefrau ist danach aufgrund ihrer Erkrankung in ein Pflegeheim umgezogen und nutzt das Wohnungsrecht folglich auch nicht mehr. Eine mögliche Rückkehr der Berechtigten scheidet hier nach Angaben der Tochter aufgrund des Gesundheitszustandes aus.  De Facto wurde das Wohnungsrecht in der im Vertrag beschriebenen Form nie ausgeübt. Gleichwohl ist auch nie eine Nutzungsentschädigung gezahlt worden. Nun besteht noch die Option der Vermietung der dem Wohnungsrecht zugrunde liegt. Allerdings handelt es sich bei der Wohnung im 1. OG  nicht um eine abgeschlossene Wohneinheit und die drei Räume im DG des Einfamilienhauses sind nicht eigenständig nutzbar. Überdies würden dem EG dann Schlafzimmer und Bad fehlen. Sollte ich die Immobilie ersteigern, würde ich einen kompletten Umbau vornehmen wollen. Das gesamte Haus würde inkl. Friseursalon zusammengefasst werden und die Raumaufteilung würde vollständig verändert werden.   Was könnte im schlimmsten Falle jetzt passieren aufgrund des eingetragenen Wohnrechtes? Wie soll ich diese Situation bewerten?  Für mich ist das alles sehr intransparent, denn der notarielle Vertrag zum Wohnrecht bezieht sich auf eine Wohnung die so gar nicht existiert in diesem Haus.

§ 1093 Wohnungsrecht. (1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.