Ich bewohne mit meiner Familie mein Elternhaus in folgender Situation: Das Haus ist direkt angebaut an ein zweites, altes Haus. Das Ganze steht im Grundbuch als eine Flur-Nummer mit zwei aneinander gebauten alten Häusern, gemeinsamem Innenhof, gemeinsamer Terasse und 3 Garagen.  Das zweite Haus wurde ehemals von  Opa und Oma (bis zu Ihrem Tod im Jahre 2000 u. 2001) bewohnt.  Die Besitzverhältnisse auf diesem Anwesen sind folgende:  Mein Vater meine Mutter bekamen in Bruchteilen 2/3 des Anwesens vor 25 Jahren überschrieben, nachdem die Geschwister meiner Mutter von meinen Eltern ausbezahlt worden waren.  Meine Mutter verstarb vor 11 Jahren. Wir Kinder waren Erbnachfolger Ihres Teils.  Nach dem Tod von Opa und Oma tauchte ein Testament auf. In diesem stand, das meine Tante das ehemals von  Opa/Oma bewohnte Haus erben solle (nicht das freie 1/3 des Anwesens).  Seit 6 Jahren versuche ich nun eine vernünftige Aufteilung der Liegenschaft zu erreichen, da ich unser Haus mit meiner Familie dauerhaft bewohnen möchte.  Meine Tante hat nun einen Erbauseinandersetzungs-Vertrag aufsetzen zu lassen, der folgendes vorsieht:  Wohnrecht für Sie für das Haus von Opa und Oma. Wohnrecht für uns für unser Haus. Gemeinsame Nutzung von Innenhof (der Zugang zu den Garagen darstellt), Terrasse u.a. . Aber besitzrechtlich soll die durchgehende Teilung 1/3 zu 2/3 so bleiben, d.h. uns gehört wert-mäßig 2/3 von jeder Tür,Fenster, usw. ... und 1/3 jeweils Ihr in beiden Häusern.  Gleichzeitig kündigte Sie an, nachdem ich fragte ob Sie mir Ihren Teil (1/3) verkaufen würde, das Sie lieber vermietet.  Somit ergibt sich für mich natürlich eine untragbare Situation die ein Weiter-Wohnen unmöglich macht, denn hier sind Probleme mit potentiellen Mietern absehbar. Ich hätte gegen problematisch Mieter auch gar keine Handhabe mehr. Außerdem hemmt es jede durch mich geplante Investition (die ich eigentlich beabsichtigte um unser Haus zu modernisieren), da ich Ihr ja mit jedem investieren Euro 1/3 schenken würde. Sie hingegen wird sich wahrscheinlich mit mindest-Investitionen begnügen.  In Anbetracht dieser vertrakten Situation war ich geneigt eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Unglücklicherweise ist im Grundbuch 'Das Recht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen' für immer ausgeschlossen. Dies wurde damals beim Übertragen des 2/3-Anteils von Opa/Oma an meine Eltern mit hinein gebracht.   Hier meine Fragen:  Ist der Teilungs-Ausschluß im Grundbuch noch gültig, da eine der Parteien ja verstorben ist ?  Falls der Ausschluß noch gültig ist, liegt denn aufgrund der Situation evtl. ein wichtiger Grund in Sinne des BGB 749 Abs. 2 vor, der es doch ermöglicht die Teilungsversteigerung zu erreichen ? Wenn ja, was muß ich dazu unternehmen ?  Welche Chancen hat meine Tante wenn Sie versucht diesen hanebüchenen Erbauseinandersetzungs-Vertrag einzuklagen ?

§ 749 Aufhebungsanspruch. (1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.