Guten Tag!  Ich habe zu folgendem Sachverhalt einige Fragen:  Ende September habe ich von meinem Mieter die Kündig seiner Wohnung zum 31.10.06 bekommen. Daraufhin teilte ich ihm schriftlich mit (persönlich und per Einschreiben mit Rückschein), das er die nach dem BGB geltende Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten habe und ich seine Kündigung zum 31.12.2006 aktzeptieren würde..... Wenn er tatsächlich zum 31.10.2006 ausziehe müsse er zumindest für November und Dezember noch die Kaltmiete überweisen. Mündlich teilte er mir mit, dass er dies nicht tun würde.... Nun ist er am 25.10.06 ausgezogen. Eine Schlüsselübergabe hat heute nicht stattgefunden. Seine neue Anschrift hat er mir auch nicht mitgeteilt....   Die Wohnung muß dringend renoviert werden. Insbesondere müssen die Wasserleitungen erneuert werden. (Im KG und EG wurde dies bereits gemacht, nun müssen dringend OG und DG saniert werden. Das soll gleichzeitig mit Wanddurchbrüchen, Badezimmervergrößerung etc. einhergehen. Das OG wollen wir selbst bewohnen und das DG ist zum 31.01.07 fremd vermietet.  Es ist also dringend erforderlich, in die OG Wohnung zu kommen, damit die Vermietung des DG im Januar erfolgen kann. Der Mieter vom DG würde ansonsten auf der Straße stehen.  Nun meine Frage:  Kann ich in die Wohnung und die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen durchführen, wenn der Mieter tatsächlich noch die Kaltmiete überweist?  Darf ich die Wohnung betreten, obwohl noch keine Schlüsselübergabe erfolgt ist? Zumal ich mir auch einen Einblick verschaffen möchte, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.  Und wenn ich mit den Renovierungen beginnen darf, nach welchen Vorschriften dürfte ich dieses tun. Wie gesagt, der Mieter ist ausgezogen (Türschild, Briefkastenschild und Klingelschild wurden vom Mieter bereits entfernt), allerdings hat er noch Gardinen in der Wohnung hängen. Ob noch Möbel in der Wohnung stehen ist mir nicht bekannt.  Sollte er tatsächlich die Kaltmiete zahlen ohne die Garagenmiete, kann ich die Garage ab morgen benutzten, oder?  Was muß ich tun, sollte er keine Miete zahlen und auch keine Schlüsselübergabe machen? Wenn die Miete nicht eingeht, habe ich doch sicher ein Recht in die Wohnung zu gehen (bitte Gesetzengrundlage nennen) oder nicht?

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.