Sehr geehrte Anwälte,  ich habe mit einer Mieterin einen Zeitmietvertrag für Gewerbe abgeschlossen.   Die Mieterin fragte aber nach einer Zeit an, ob sie die Räumlichkeiten schon vorher abgeben könne. Ich teilte mit, dass sie an dem Zeitmietvertrag gebunden sei, sie aber die Vorauszahlungen auf Heizung sparen kann, wenn sie die Räumlichkeiten noch vor Ablauf des Zeitmietvertrages an mich übergibt und ich mich bemühe einen Nachmieter zu suchen.  Dann hat sie den Schlüssel übergebn.  Dannt kam keine Miete mehr.   Als die Monatsmieten voll waren, haben wir gekündigt aber fristgerecht und die Mieten eingeklagt Die Mieterin behauptete in den Anträgen ans Gericht auf einmal, dass das Mietverhältnis bei Übergabe beendet war, was wir bestreiten.  Nun hat mein Rechtsanwalt die Mieten eingeklagt, die bis zum Ende des Zeitmietvertrages anfallen.  Außerdem hat er fristgerecht zum 30.04. 14 das Gewerbelokal gekündigt.   Meine Frage ist folgende:  Sollte die Mieterin vor Gericht verlieren und ich recht bekommen, besteht ja das Mietverhältnis weiter, zumindest bis zum 30.04. Es gibt jetzt wohl zwei Szenerien, zum einen kann das Urteil früher als zum 30.04 ergehen, dann wäre das Mietverhältnis ja intakt, obwohl die Mieterin im Vorfeld was anderes behauptet hat und es würde dann wegen der zuvor ausgesprochenen Kündigung bis zum 30.04 laufen.  Könnte die Mieterin dann - um mich zu ärgern- einfach wieder den Zutritt zum Gewerbeobjekt verlangen und ich müsste sie dann erneut kündigen oder rausklagen, obwohl sie mir schon viel früher den Schlüssel gegeben hatte ?   Und was wäre, wenn das Urteil des Gerichtes erst nach dem 30.04 ergeht   ?  Rein theoretisch wäre es ja so, dass das Mietverhältnis dann so oder so beendet ist und ich ja dann ( wie schon zuvor durch die Übergabe) im Besitz des Lokals bin.  Kann die Mieterin dann trotzdem noch eine richtige Übergabe oder nochmal die Schlüssel fordern und Zutritt verlangen ?   Wäre es sinnvoll vielleicht eine fristlose Kündigung wegen der offenen Mieten nachzuschieben, um dem vorzubeugen, was dann passieren könnte.  Ich will die Mieterin dort unter keinen Umständen mehr Zutritt gewähren, sie hat ja auch vorher freiwillig schon die Schlüssel abgegeben.

§ 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags. (1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. Hat die Leistung an mehrere zu erfolgen, so kann dem einzelnen der ihm gebührende Teil bis zur Bewirkung der ganzen Gegenleistung verweigert werden. Die Vorschrift des § 273 Abs. 3 findet keine Anwendung.(2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.