Die Erbengemeinschaft E., bestehend aus den Gesellschaftern S. plus zwei weiteren Beteiligten war Eigentümerin eines Mietwohnhauses mit 7 Wohnungen. Diese Immobilie wurde mit Wirkung vom 1.7.2017 an die Immobilien-Gesellschaft A. veräußert, welche die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelte und diese ihrerseits weiterverkaufte. Die Mietverträge, in die die Käufer eintreten mussten, wurden der Fa. A. im Original übergeben. Diese Mietverträge der Erbengemeinschaft hatten eine Besonderheit: Auf die Erstattung der Grundsteuer und der Versicherungsbeiträge wurde verzichtet, nur die Verbrauchskosten für Heizung, Wasser usw. wurden umgelegt. Die entsprechenden Passagen (&#8222;Grundsteuer', &#8222;Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung') in den Verträgen (Formularverträge des Haus- und Grundbesitzer-Vereins) waren durchgestrichen. Der Käufer R., der noch 2017 von der Fa. A. eine der Wohnungen erworben hatte, verlangte jedoch seinem Mieter W., den er von der Erbengemeinschaft übernommen hatte, in seiner ersten Nebenkosten-Abrechnung 2018 auch die Erstattung der Grundsteuer und der Versicherungsbeiträge, was der Mieter W. verweigerte. Nach einigem hin und her verlangte der Wohnungseigentümer R. Vom Mieter W. eine Bestätigung des ursprünglichen Vermieters, der Erbengemeinschaft E., dass auf diese Umlage verzichtet worden war. Diese Bescheinigung, datiert vom 27.3.20, konnte W. auch vorlegen. Der Vermieter R. sah sich jedoch im Recht, da in dem Mietvertrag, der ihm von der Fa. A. übergeben worden war, die entsprechenden Streichungen nicht auftauchten. Wenn man eine Manipulation ausschließt, bleibt als einzige Erklärung, dass die beiden Versionen des Mietvertrags, welche sich in diesem (und nur in diesem) Punkt unterschieden, auf ein Versehen bei der Ausstellung der Verträge zurückzuführen waren. Am 20.9.21 schließlich wandte sich der Vermieter R. an die Fa. A., um Schadensersatz geltend zu machen, woraufhin sich die Fa. A. wiederum mit dem Gesellschafter S. der Erbengemeinschaft - als persönlich und gesamtschuldnerisch haftender Gesellschafter - in Verbindung setzte, um den Anspruch weiterzugeben. Gefordert wurden von R. die bisher, d.h. von 2018 &#8211; 2020 aufgelaufenen Differenzen von rund 1350 Euro, sowie die für die nächsten 5 Jahre zu erwarteten Fehlbeträge von zusätzlich 2350 Euro, also insgesamt 3700 Euro.  Frage: Welche Verjährungsfristen gelten in so einem Fall? Tritt der Beginn der Verjährung 2018 ein, als der Mieter W. die Nebenkostenabrechnung nicht anerkannte und somit ein Hinweis auf einen Mangel vorlag? - Wie ist in diesem Zusammenhang folgender Passus aus dem Kaufvertrag der Immobilie zu bewerten: &#8222;Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der etwa mitverkauften beweglichen Sachen sind &#8211; soweit gesetzlich möglich &#8211; ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig.' - Ferner: Können die noch nicht eingetretenen, prognostizierten Mietminderungen überhaupt geltend gemacht werden? Und muss Vermieter R. gegen seinen Vertragspartner, die Immobilienfirma A. klagen, oder kann er direkt gegen den ursprünglichen Eigentümer, die Erbengemeinschaft E., bzw. Gesellschafter S. vorgehen?

§ 444 Haftungsausschluss. Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.