Im Frühjahr 2010 haben wir unser Haus verkauft.  Im Keller war an der Front und rechten vorderen Seite ein Feuchtigkeitsschaden, der von einer vom Käufer beauftragten sachkundigen Person geprüft wurde. Die höchsten Feuchtigkeitswerte wurden  im Hausanschlussraum an der Frontseite im mittleren Bereich auf ca. 100 cm Höhe, im Waschkeller an der Fronseite unterhalb des vorhandenen Kellerfensters zwischen 50 und 100 cm Höhe und im Waschkeller an der vorderen rechten Seitenwand zwischen 100 und 180 cm Höhe festgestellt.  Notariell wurde vereinbart: &#8222;Den Beteiligten ist bekannt, dass der Keller zurzeit feucht ist. Der Verkäufer hat die Kosten, die durch eine ordnungsgemäße Instandsetzung mittels Ausschachtung und Versiegelung, die nach dem Stand der Technik entstehen, nach Rechnungslegung auf Verlangen des Käufers zu tragen.'  Ich habe eine Firma beauftragt, die die Wände des Kellers an Front und Seite freilegte. Dabei wurde an den o.g. Stellen eine mangelhafte Isolierung festgestellt. Die Isolierung wurde erneuert und zusätzlich noch eine ca. 10 cm dicke Styropor-Wärmeisolierung an beiden Wänden von außen angebracht.  Nach Abschluss der Arbeiten konnte der Beginn der Trocknung beobachtet werden. Zum 01. Juli 2010 haben wir das Haus an den Käufer übergeben. Bei den Unterlagen des Hauses befand sich auch der Vertrag zur Ausführung des Kellerschadens, falls Reklamationen oder noch Nachbesserungsarbeiten notwendig sind.  Am 27. Juni 2014 (4 Jahre nach Übergabe) hat sich der Käufer bei mir gemeldet, dass die Kellerwände nicht trocken werden und fordert von mir eine Nachbesserung. Wir hatten uns zufällig im Sommer 2012 getroffen und bei der Unterhaltung wurde die Sachlage mit keinem Wort erwähnt.  Der Käufer hat mir angeboten, die Kellerräume zu besichtigen. Ich möchte von diesem Angebot keinen Gebrauch machen, da ich unsicher bin, ob ich mit der Begutachtung bereits einer Schadensübernahme zustimme.  Frage 1.:Muss ich einen Bausachverständigen beauftragen, der den derzeitigen Stand der Dinge begutachtet.   Frage 2.:Bin ich als Verkäufer noch haftbar, falls sich herausstellt, dass die Ursache nicht an der mangelhaften Isolierung lag? Eine Haftung auf unbekannte Mängel ist laut Vertrag ausgeschlossen.

§ 438 Verjährung der Mängelansprüche. (1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren 1.in 30 Jahren, wenn der Mangela)in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder b)in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch eingetragen ist, besteht,  2.in fünf Jahrena)bei einem Bauwerk und b)bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, und  3.im Übrigen in zwei Jahren.  (2) Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 2 und 3 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein.(4) Für das in § 437 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218. Der Käufer kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung des Kaufpreises insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde. Macht er von diesem Recht Gebrauch, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.(5) Auf das in § 437 bezeichnete Minderungsrecht finden § 218 und Absatz 4 Satz 2 entsprechende Anwendung.