Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,  in folgender Mietangelegenheit bitte ich Sie um Ihren Rat:  Ein von mir vermietetes Einfamilienhaus wurde vom Mieter aus wirtschaftlichen Gründen fristgerecht am 29.01.2013 zum 30.04.2013 gekündigt.  Die Mietzahlung für die Monate Januar, Februar und März 2013 ist noch offen.  Mit Einschreiben Rückschein wurden mir am 11.03.2013 2 komplette Schlüsselbünde zugesandt. Vorab hinterlegte der Mieter beim Nachbarn einen weiteren Schlüsselbund zur Abholung durch mich um eventuellen Nachmietern das Objekt zeigen zu können. Diesen Schlüssel nahm ich am 07.03.2013 vom Nachbarn in Empfang, eine Rückgabe desselben wurde nicht vereinbart. Die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel (nebst  hinterlegtem Schlüssel beim Nachbarn) entsprechen den im Übergabeprotokoll aufgeführten Exemplaren. Zu diesem Zeitpunkt war das Haus bereits geräumt und die Namensschilder entfernt. Der Mieter war telefonisch nicht mehr erreichbar. Daher fragte ich mit Schreiben vom 12.03.2013 an, ob er mit der Übersendung der Schlüssel die Mietsache zurückgegeben habe oder ob er noch über weitere Schlüssel verfüge. Ebenso stellte ich mit diesem Schreiben fest, dass er mit der Zahlung der Miete und Nebenkosten der Monate Januar, Februar und März in Verzug ist und forderte ihn auf, den ausstehenden Betrag bis zum 15.03. 2013 zu überweisen. Dieses Schreiben blieb unbeantwortet. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.03.2013 erklärte ich, dass durch die Zusendung der restlichen Schlüssel das Haus zurückgegeben sei. Gleichzeitig bemängelte ich den sehr abgewohnten Zustand des Hauses und forderte den Mieter auf, die vertragsgemäß durchzuführenden Schönheitsreparaturen mit Fristsetzung bis zum 30.04.2013 durchzuführen. Eine detaillierte Auflistung der durchzuführenden Arbeiten wurde in diesem Schreiben mitgegeben. Des Weiteren forderte ich den Mieter in diesem Schreiben auf, sich bis zum 01.04.2013 schriftlich zu erklären, das sie die Arbeiten vertragsgemäß bis zur gesetzten Frist ( 30.4.2013 ) durchführen werden. Auch dieses Schreiben blieb unbeantwortet. Am 25.03.leitete ich das gerichtliche Mahnverfahren bezüglich der bisher nicht gezahlten Mieten ein.  Nun zu meiner Frage: Aufgrund der Tatsache, dass der Mietvertrag noch bis 30.04.2013 läuft bin ich in einer Zwickmühle. Ich gehe davon aus, dass der Mieter nicht seiner Verpflichtung zu renovieren nachkommen wird, obwohl er laut Mietvertrag eindeutig dazu verpflichtet ist. Ebenso wird er die noch offenen Mietzahlungen wohl schuldig bleiben (nach eigenen Angaben geht er in die Insolvenz). Am liebsten würde ich umgehend mit den Renovierungsarbeiten beginnen, damit das Haus wieder vermietet werden kann - im derzeitigen Zustand ist das nicht möglich. Wie kann ich weiter verfahren, ohne Zeit zu verlieren, aber auch ohne meinen Anspruch auf Renovierung zu verwirken. Macht ggf. eine fristlose Kündigung durch uns Sinn? Für eine Beantwortung meiner Fragen wäre ich Ihnen dankbar.  Mit freundlichen Grüßen

§ 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung. (1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.