Ich besitze eine Eigentumswohnung welche ich vermiete, in einer Wohnanlage mit 32 Wohnungen. Der Mieter ist mit den Leistungen des von der Hausgemeinschaft angestellten Hausmeisters nicht zufrieden, so weit ich es beurteilen kann hat er wohl auch persönliche Differenzen mit dem Hausmeister der Anlage, möchte ihn gerne durch jemand anderen ersetzt haben und hat jetzt auch die Miete, bzw. die Betriebskostenvorauszahlung gekürzt. Von meinem Konto werden hingegen die Betriebskosten in voller Höhe wie immer von der Hausverwaltung abgebucht, so dass ich auf diesem minus sitzen bleibe.  Ich habe dem Mieter erklärt, dass nicht jeder eigenmächtig die Miete kürzen kann wenn er eine Leistung für unzureichend hält und das die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich zu entscheiden hat ob ein neuer Hausmeister eingestellt wird oder nicht und dass mein persönlicher Einfluss auf solche Entscheidungen auf mein Stimmrecht beschränkt ist. Der Hausverwaltung ist der Vorgang bekannt und man bemüht sich um eine Lösung, allerdings kann auch sie ohne Mehrheitsbeschluss natürlich nicht einfach einen neuen Hausmeister einstellen. Da der Mieter ohnehin zu der 'anstrengenden' Sorte gezählt werden muss, wäre ich nicht traurig wenn ich ihn los wäre. Folgende Fragen habe ich in diesem Zusammenhang: Darf der Mieter die Miete, bzw. die Nebenkostenvorauszahlung einfach so kürzen, oder kann ich ihn jetzt evtl. wegen säumiger Mietzahlungen abmahnen und später, wenn das so weiter geht vielleicht sogar kündigen ? Was mache ich wenn er fortgesetzt die Miete kürzt, aber die Hausgemeinschaft keinen neuen Hausmeister bestellt, weil die Mehrheit mit dem alten Hausmeister zufrieden ist ?

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3.der Mietera)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.  (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.