Ich besitze ein Ferienhaus (Rustico) im Valle Cannobina bei Cannobio, Italien, das zum Verkauf steht.  Anfang Mai dieses Jahres haben zwei meiner Gäste mir mitgeteilt, daß sie das Haus kaufen wollen. Seitdem habe ich von Deutschland aus über Monate mit einem italienischen Notar und einem Geometra in Cannobio in italienischer Sprache korrespondiert,  um den Verkauf in Italien vorzubereiten, was mich sehr viel Mühe und Zeit gekostet hat.   Schließlich habe ich mit den beiden Käuferinnen einen Vorvertrag geschlossen und eine Anzahlung auf den Kaufpreis von EUR 10.000,-- erhalten.  Anfang November teilten mir die Käuferinnen jedoch mit, daß sie vom Kauf des Rusticos zurücktreten, da sie irrtümlich glaubten, daß noch zwei weitere Rustico-Ruinen, die sich unterhalb meines Grundstücks befinden, im Kaufpreis enthalten seien, was jedoch nicht der Fall war, da mir diese nicht gehören.  Da ich auf  Grund der Kaufabsicht der Käuferinnen, die mir in mehreren E-mails immer wieder versichert wurde, davon ausgegangen war, daß es tatsächlich zum Verkauf  des Rusicos kommt, habe ich verschiedene Käufe und Investitionen getätigt, die ich ansonsten nicht getätigt hätte.  Meine Frage ist nun, ob und in welcher Höhe mir gegebenenfalls eine Aufwandentschädigung zusteht und ob ich diese von der Anzahlung in Höhe von EUR 10.000,- in Abzug bringen kann.

§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass. (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.