Wir wohnen seit 7 Jahren zur Miete in dem äußeren Teil einer 3-Parteien-Villa und möchten jetzt umfangreich den ca. 130 qm großen Garten umgestalten (verbunden mit Kosten von etwa 60.000€, die wir vollständig tragen). Wesentlicher Bestandteil ist der Ersatz der heutigen Steinterrasse und der Rasenfläche durch eine Holzterrasse.  Im Mietvertrag ist der Garten nicht explizit erwähnt ('Vermietet werden ... Ein Einfamilienhaus mit allen Räumen'), in der Zusatzvereinbarung stehen allgemeine Pflichten wie die Pflege des Gartens, sowie besondere Einschränkungen in bezug auf Farbgebung Außenfassade, Fenster, Eingangstore etc., um den 'architektonisch einheitlichen Charakter der Anlage von den drei Häusern zu gewähren'. Der Garten und dessen Gestaltung ist hier nicht erwähnt.  Wir haben unsere Vermieter über unsere Gartenumbaupläne grundsätzlich informiert (was die Holzterrasse oder das Entfernen von bestimmten Pflanzen betrifft) und auch ihre (mündliche) Einwilligung bekommen, jedoch nicht explizit die Entwürfe des Gartenarchitekten abzeichnen lassen, da wir befürchten, ihnen fehlt das Vorstellungsvermögen für die geplanten Änderungen (v.a. die Größe der Terrasse) und sie könnten uns dann in unseren Plänen einschränken. Rechtliche Beschränkungen der Stadt München durch Bauordnung etc. bestehen nicht.  Unsere Frage: Kann uns unser Vermieter zur Herstellung des 'Originalzustands des Gartens' zwingen (also v.a. fordern, die Holzterrasse kleiner zu gestalten und wieder die ca. 80 qm große Rasenfläche anzulegen) solange wir in dem Haus wohnen?   Bzw. was können wir tun, um diese Gefahr zu vermeiden, ohne zu riskieren, dass er die Pläne verändert bzw. uns bestimmte Umbauten untersagt?   Der Garten ist übrigens von der Strasse uneinsehbar, so dass das mögliche Argument der einheitlichen Gartengestaltung der drei Einzelteile der Villa u.E. auch eigentlich irrelevant ist.  Dass wir bei Auszug möglicherweise den Orginalzustand (der jedoch nie irgendwo schriftlich festgehalten wurde) wiederherstellen müssen, ist uns bewusst, aber wir haben eine mindestens 10 Jahres-Perspektive in dem Haus und bislang auch ein sehr freundliches Verhältnis mit dem Eigentümer (der in der gleichen Strasse lebt)  Vielen Dank!

§ 242 Leistung nach Treu und Glauben. Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.