Die Beklagte hat zu Recht das ein Buchgrundstück bildende Flurstück 0/0 nicht in das Verteilungsgebiet einbezogen. Auch insoweit kann dahinstehen, ob die sachliche Beitragspflicht mit dem Eingang der letzten Unternehmerrechnung bei der Beklagten am [DATE] oder erst mit dem rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreits mit der Firma H. am [DATE] entstanden ist. Denn in jedem Fall ist die Änderung des Bebauungsplans Nr. 0 “Nördlich des L.-weges“, nach der auf diesem Grundstück nunmehr die Bebauung mit einem Ärzte und Gesundheitszentrum vorgesehen ist, erst nach der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht vom Rat der Beklagten beschlossen und im Amtsblatt bekannt gemacht worden . Vor dieser Änderung enthielt der genannte Bebauungsplan für dieses Grundstück die Festsetzung “öffentliche Grünfläche“, so dass eine Bevorteilung im Sinne des [REF] ausscheidet .

Die Klägerin, die Deutsche Bahn AG, wendet sich gegen ihre Heranziehung zu einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag. Sie ist im Grundbuch des Amtsgerichts B. auf Blatt F. als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen, zu dem auch das 0 qm große Flurstück 0/0 der Flur 0 Gemarkung B. gehört. Dieses Flurstück grenzt nach Süden an die G. H. Straße. Auf ihm befindet sich der Bahnhof B., der aus der in ost-westlicher Richtung verlaufenden Gleisanlage, zwei Bahnsteigen sowie zwei als Rampen bezeichnete behindertengerechte Zuwegungen zur Untertunnelung der Gleisanlage, einer Park & Ride-Anlage sowie einer Buswendeschleife mit Haltestelle und Parkplätzen besteht. Der nördlich der Gleisanlage gelegene Flurstücksteil, insbesondere der dort befindliche Bahnsteig, ist von der G.-H.-Straße aus über einen Tunnel in Verbindung mit Treppen bzw. den bereits erwähnten Rampen erreichbar. Auf dem Flurstück 0/0 befinden sich ferner eine Grünfläche sowie ein öffentlicher Spielplatz, der zurzeit allerdings nur ein einziges funktionsfähiges Spielgerät aufweist. Das Flurstück 0/0 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 0, OS B. vom [DATE] . Der Plan stellt das Flurstück mit dem Planzeichen „Bahnanlagen“ gemäß Nr. 0 des Anhangs zur Planzeichenverordnung dar. Weitere Festsetzungen bestehen für das Flurstück nicht. Die Betriebsanlagen des Bahnhofs B. sind durch Beschluss vom [DATE] gemäß [REF] es planfestgestellt. Das Bauwerksverzeichnis des Planfeststellungsbeschlusses umfasst den Bahnhof mit den Bahnsteigen, die Buswendeschleife, die Park & Ride-Anlage und den Fußgängertunnel mit behindertengerechten Rampen und Treppen . In den Jahren [DATE] und [DATE] schlossen die Deutsche Bundesbahn, der Zweckverband I. und die Beklagte jeweils eine Vereinbarung über den Bau einer Park & Ride-Anlage am Bahnhof B. und über deren Erhaltung sowie die Verkehrssicherungspflicht. In der Präambel zur Vereinbarung heißt es, dass die Park & Ride-Anlage zur Benutzung der Verkehrsmittel der Deutschen Bundesbahn im Nahverkehr zwecks Entlastung der öffentlichen Straßen erforderlich sei und dass ihre Errichtung und Vorhaltung daher im öffentlichen Interesse geboten seien. Gemäß § 0 der in etwa gleichlautenden Vereinbarungen stellte die Deutsche Bundesbahn die notwendigen Grundstücksflächen unentgeltlich zur Verfügung. Sie konnte nach § 0 der Vereinbarungen über diese Flächen gegen Bereitstellung von Ersatzflächen und Erstattung von Baukosten wieder verfügen, sofern die Flächen für nachweisbare betriebliche Zwecke der Deutschen Bundesbahn benötigt würden. Gemäß den §§ 0 und 0 der Vereinbarungen übernahm die Beklagte auf ihre Kosten die Erhaltung sowie Verkehrssicherungspflicht der Park & Ride-Anlage. Die Vereinbarungen waren gemäß § 0 nur aus wichtigen Gründen kündbar. Auf der Grundlage des Umwandlungsgesetzes, des Deutsche Bahn Gründungsgesetzes sowie eines Ausgliederungsplans gingen mit Wirkung vom [DATE] im Wege der partiellen Gesamtrechtsnachfolge das dem Geschäftsbereich Personenbahnhöfe zuzuordnende Vermögen der Klägerin, nämlich die Park & Ride-Anlage und die Buswendeschleife mit Haltestelle und Parkplätzen , auf die DB Station & Service AG und das dem Geschäftsbereich Netz zuzuordnende Vermögen der Klägerin, nämlich Gleise und Bahnsteige , auf die DB Netz AG über. Im Eigentum der Klägerin verblieben die Grünfläche , der öffentliche Spielplatz , die südlich der Gleise gelegene Rampe sowie die Rampe nördlich der Gleise . Im [DATE] schlossen die DB Station & Service AG, die Beklagte und die Region Hannover eine Vereinbarung über die Verkehrssicherungspflicht und Erhaltung von Anlagen am Bahnhof B.. In § 0 Abs. 0 der Vereinbarung gehen die Vertragspartner davon aus, dass die im Eigentum der DB Station & Service AG stehende Straßenverkehrsanlage am Bahnhof B. die Park & Ride-Anlage sowie die Bushaltestelle umfasse und der Beklagten aufgrund der Vereinbarung aus dem Jahre [DATE] die Erhaltung der Straßenverkehrsanlage und die Verkehrssicherungspflicht für diese Anlage obliege. Nachdem die Beklagte mit dem Ausbau der G.-H.-Straße begonnen hatte, zog sie die Klägerin mit Bescheid vom [DATE] für das Flurstück 0/0 zu einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag in Höhe von 0 EUR heran; zugleich sprach sie ein Leistungsgebot in dieser Höhe aus. Sie ermittelte für das Flurstück eine Grundstücksfläche von 0 qm und eine Beitragsfläche von 0 qm. Dabei berücksichtigte sie auch diejenigen Teilflächen, die nach dem Ausgliederungsplan auf die DB Station & Service AG und die DB Netz AG übertragen worden waren. Mit weiterem Bescheid ebenfalls vom [DATE] erklärte die Beklagte, dass sie es als sachlich unbillig ansehe, auch für den von ihr, der Beklagten, betriebenen, 0 qm großen öffentlichen Spielplatz eine Vorausleistung anzufordern; sie setze deshalb die Vorausleistung abweichend vom zugleich erlassenen Bescheid nach [REF] auf 0 EUR fest; statt des im letztgenannten Bescheid ausgewiesenen Zahlungsbetrags von 0 EUR solle nur der Betrag von 0 EUR gezahlt werden. Mit ihrer daraufhin erhobenen Klage hat die Klägerin geltend gemacht: Da nur die Grünfläche, der öffentliche Spielplatz und ein Teil der nördlich der Gleisanlage gelegenen Fläche noch in ihrem Eigentum gestanden hätten, sei sie in rechtswidriger Weise für im Eigentum Dritter stehende Grundstücksflächen zu einer Vorausleistung herangezogen worden. Die nördlich der Gleisanlage gelegene Fläche habe vom Ausbau der G.-H.-Straße wegen der trennenden Wirkung der Gleisanlage keinen Vorteil. Für die Flächen, auf denen sich die Buswendeschleife und die Park & Ride-Anlage befänden, dürften Vorausleistungen ebenfalls nicht erhoben werden, weil es sich um öffentliche Verkehrsflächen handele, die nicht der Beitragspflicht unterlägen. Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Bescheide der Beklagten vom [DATE] aufgehoben, soweit die Klägerin zu einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag von mehr als 0 EUR herangezogen und die Vorausleistung auf mehr als 0 EUR abweichend festgesetzt worden ist; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Das Begehren der Klägerin sei dahin auszulegen, dass mit der Anfechtung der Heranziehung auch eine Anpassung der abweichenden Festsetzung begehrt werde. Die Beklagte habe die Klägerin zu Unrecht auch für die Flächen des Flurstücks 0/0 herangezogen, die nach der Lageplanbezugsurkunde zum Ausgliederungsplan übertragen worden seien auf die DB Station & Service AG sowie die DB Netz AG. Wenn sich der Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs vollzogen habe und das Grundbuch daher wie vorliegend falsch sei, komme es nicht auf die Eintragungen im Grundbuch, sondern auf die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse an. Zum Zeitpunkt der Vorausleistungserhebung sei die Klägerin nur Eigentümerin der Grünfläche , der südlich der Gleise gelegenen Rampe , der Spielplatzfläche und des nördlich der Gleisanlagen gelegenen Tunnel und Rampenteils gewesen und könne daher nur hinsichtlich dieser Flächen zu Vorausleistungen herangezogen werden. Zur Ermittlung der Gesamtbeitragsfläche hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass die Beklagte beim 0 qm großen Flurstück 0/0 zu Recht eine Teilfläche von 0 qm berücksichtigt habe, wovon 0 qm der Klägerin und 0 qm der DB Station & Service AG sowie der DB Netz AG gehörten. Die als Park & Ride-Anlage und als Buswendeschleife genutzten, im Eigentum der DB Station & Service AG stehenden Flächen seien ebenso vom Straßenausbau bevorteilt wie die als Bahnsteig und Tunnelanlage genutzten Flächen nördlich der Gleisanlagen. Die Flächen der Park & Ride-Anlage und der Buswendeschleife könnten nur dann unberücksichtigt bleiben, wenn es sich um selbst der Erschließung dienende öffentliche Verkehrsflächen handeln würde. Dies sei aber trotz des Umstands, dass die Beklagte durch Vertrag die Verkehrssicherungspflicht übernommen habe, nicht der Fall. Da das Bahngelände eisenbahnrechtlich gewidmet sei, entziehe es sich einer Zuordnung als öffentliche Verkehrsfläche. Park & Ride-Anlage und Buswendeschleife seien vielmehr eng mit der Nutzung des Bahngeländes verknüpft, vergleichbar etwa mit den zu einem Einkaufszentrum gehörenden Parkflächen. Das Verwaltungsgericht hat bei der Berechnung der Beitragsfläche des Flurstücks 0/0 ferner angenommen, die der DB Station & Service AG gehörende Park & Ride-Anlage sowie der im Eigentum der DB Netz AG stehende Flurstücksteil von 0 qm lägen nur teilweise am ausgebauten Abschnitt der G. H. Straße und seien daher jeweils nur mit einer Teilfläche zu berücksichtigen. Es hat sodann die Beträge von 0 qm , 0 qm und 0 qm , nicht aber auch den Betrag von 0 qm addiert und auf diese Weise eine Beitragsfläche von 0 qm ermittelt. Die auf das Grundstück der Klägerin entfallende Vorausleistung hat es ohne Multiplikation der Beitragsfläche mit dem Faktor 0 wegen gewerbeähnlicher Nutzung festgelegt. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung gegen sein Urteil zugelassen, weil grundsätzlich bedeutsam sei, ob in den Fällen, in denen sich ein Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs vollziehe, ausnahmsweise nicht auf das Grundstück im Sinne des Grundbuchrechts abzustellen sei. Beide Beteiligte haben gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berufung eingelegt. Die Klägerin hat zur Begründung ihrer Berufung zunächst vorgetragen: Das Verwaltungsgericht hätte nicht annehmen dürfen, dass der nördlich der Gleise gelegene Bahnsteig bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigen sei. Ferner habe das Gericht zu Unrecht die als Park & Ride-Anlage sowie als Buswendeschleife genutzten Flächen als bevorteilt bewertet. Beide Einrichtungen seien Bestandteil der öffentlichen Straßenverkehrsanlage und als selbstständige Erschließungsanlage anzusehen. Denn sie dienten ausschließlich dem öffentlichen Verkehr und seien jeder anderen Nutzung auf Dauer entzogen. Sie seien von der Beklagten unter Inanspruchnahme von Mitteln nach dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz, das die Förderung des öffentlichen Verkehrs in den Gemeinden voraussetze, gebaut worden. Auch die Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin aus dem Jahr [DATE] belege das bestehende öffentliche Verkehrsbedürfnis. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin habe über die von ihr zur Verfügung gestellten Flächen nur bei Vorliegen nachweisbarer betrieblicher Erfordernisse wieder verfügen können. Entsprechende Regelungen fänden sich in der Vereinbarung zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin, dem Zweckverband I. und der Beklagten aus dem Jahr [DATE] . Die Vereinbarung zwischen der DB Station & Service AG und der Beklagten vom [DATE] mache deutlich, dass sowohl die Park & Ride-Anlage als auch der Zentrale Omnibusbahnhof mit der Buswendeschleife Bestandteil der öffentlichen Straßenverkehrsanlage seien. Nach den geschlossenen Verträgen scheide eine Nutzung der Flächen durch die Klägerin oder deren Konzerngesellschaften auf Dauer aus. An den dargelegten Gesichtspunkten, insbesondere der Einordnung als öffentlicher Verkehrsfläche, ändere eine eisenbahnrechtliche Widmung nichts. Maßgeblich sei der selbstständige Charakter der Park & Ride-Anlage sowie des Zentralen Omnibusbahnhofs. Park & Ride-Anlage und Buswendeschleife seien auch nicht mit der Nutzung als Bahngelände dergestalt verknüpft wie es bei den zu einem Einkaufszentrum gehörenden Parkflächen der Fall sei. Ihre Funktion bestehe in dem Übergang von einer selbstständigen verkehrlichen Erschließungsanlage auf eine andere verkehrliche Erschließungsanlage . Nach einem gerichtlichen Hinweis dahingehend, dass die von der Klägerin begehrte Nicht-Berücksichtigung der Flächen für die Buswendeschleife und die Park & Ride-Anlage zu einer Erhöhung der ihr gegenüber festzusetzenden Vorausleistungen führen würde, hat die Klägerin erklärt, sie rüge mit der Berufung nur noch, dass ihre nördlich der Gleise gelegenen Flächen als vom Straßenausbau bevorteilt angesehen würden, obwohl sie mit Fahrzeugen nicht erreicht werden könnten. Das Bundesverwaltungsgericht habe in einem vergleichbaren Fall, in dem die aus der Sicht der hergestellten Straße andere Gleisseite durch einen am Bahnsteigende gelegenen Bahnübergang habe erreicht werden können, mit Urteil vom [DATE] entschieden, dass die Bahnsteigfläche nicht Gegenstand der Beitragspflicht sei. Dass vorliegend der nördliche Bahnsteig über einen Fußgängertunnel erreichbar sei, stelle keinen entscheidungserheblichen Unterschied dar. Die Klägerin hat im Berufungsverfahren zunächst die vollständige Aufhebung des Heranziehungsbescheids der Beklagten vom [DATE] beantragt. Nach Erörterung der Sach und Rechtslage in der Berufungsverhandlung hat sie die Berufung zurückgenommen, soweit diese sich dagegen gerichtet hat, dass das Verwaltungsgericht die Klage hinsichtlich der abweichenden Festsetzung auch in Höhe eines Betrags von 0 EUR abgewiesen hatte. Die Klägerin beantragt nunmehr, das angefochtene Urteil zu ändern und die Heranziehungsbescheide der Beklagten vom [DATE] insoweit aufzuheben, als eine Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag von mehr als 0 EUR festgesetzt worden ist. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen und die Klage unter gleichzeitiger Abänderung des angefochtenen Urteils insoweit abzuweisen, als mit den Bescheiden vom [DATE] eine Vorausleistung in Höhe von 0 EUR abweichend festgesetzt worden ist. Sie trägt zur Begründung vor: Sie akzeptiere die Ansichten des Verwaltungsgerichts zu den Eigentumsverhältnissen am Flurstück 0/0. Dem Verwaltungsgericht sei allerdings bei der Berechnung der beitragspflichtigen Fläche des Flurstücks 0/0 ein Rechenfehler unterlaufen. Die vom Verwaltungsgericht angenommene Vorteilsfläche von 0 qm müsse um eine Teilfläche von 0 qm für die Buswendeschleife erhöht werden und steige damit auf 0 qm. Es ergebe sich bei einer Multiplikation mit dem Faktor 0 wegen gewerbeähnlicher Nutzung also eine neue nutzungsbezogene Grundstücksfläche von 0 qm. Dem Verwaltungsgericht sei ferner ein Berechnungsfehler insoweit unterlaufen, als es bei der Berechnung der von der Klägerin geschuldeten Vorausleistung die ihr zuzurechnende Flurstücksteilfläche von 0 qm nicht mit dem Nutzungsfaktor von 0 wegen gewerbeähnlicher Nutzung multipliziert habe. Bei einer solchen Multiplikation ergebe sich eine Beitragsfläche von 0 qm. Dies führe bei dem neuen Beitragssatz zu einer Vorausleistung von 0 EUR, also zu 0 EUR mehr als der ausgeurteilte Betrag. Gleichzeitig erhöhe sich die abweichende Festsetzung von 0 EUR auf 0 EUR. Der für den Kinderspielplatz zu gewährende Billigkeitserlass belaufe sich auf 0 qm x 0 = 0 qm multipliziert mit dem Beitragssatz von 0 EUR/qm = 0 EUR. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstands wird auf die Gerichtsakte und die vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe Das Berufungsverfahren war teilweise einzustellen, nachdem die Klägerin ihre Berufung in der Berufungsverhandlung in Höhe eines Teilbetrags von 0 EUR zurückgenommen hat. Die aufrechterhaltene Berufung der Klägerin ist begründet, die Berufung der Beklagten ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage stattgeben und die Bescheide vom [DATE] aufheben müssen, soweit mit ihnen gemäß [REF] mehr als 0 EUR abweichend festgesetzt worden sind. Denn die Heranziehung der Klägerin zu einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag ist bei Berücksichtigung der hinsichtlich des Kinderspielplatzes getroffenen Billigkeitsentscheidung nur in Höhe von 0 EUR rechtmäßig. Zur Auslegung der beiden von der Beklagten am [DATE] erlassenen Bescheide und zur Präzisierung des Rechtsschutzbegehrens der Klägerin merkt der Senat an: Der die Heranziehung der Klägerin zu einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag in Höhe von 0 EUR aussprechende Bescheid vom [DATE] enthält zwei Regelungen, nämlich eine Festsetzung der Vorausleistung und ein Leistungsgebot, jeweils in Höhe von 0 EUR. Der weitere Bescheid ebenfalls vom [DATE] weist drei Regelungen auf, nämlich einerseits eine Billigkeitsentscheidung nach [REF] in Bezug auf den öffentlichen Kinderspielplatz und andererseits eine abweichende Festsetzung sowie ein Leistungsgebot in Höhe von jeweils 0 EUR. Dieses Nebeneinander zweier Festsetzungen und Leistungsgebote in den beiden Bescheiden erscheint nicht sinnvoll und rechtlich zumindest bedenklich. Zutreffend wäre es gewesen, wenn die Beklagte zum einen die der Höhe nach bezifferte Billigkeitsentscheidung in Bezug auf den Kinderspielplatz und zum anderen eine einzige Festsetzung sowie ein einziges Leistungsgebot ausgesprochen hätte, Letztere jeweils in der um den Billigkeitsbetrag gekürzten Höhe. Um diesem Gesichtspunkt Rechnung zu tragen, bewertet der Senat die beiden Bescheide vom [DATE] in einer Gesamtschau als einheitliche Regelung sowohl einer Festsetzung als auch eines Leistungsgebots in Höhe von 0 EUR, wobei er die Ausweisung von 0 EUR nicht als selbstständige Festsetzung im Sinne von [REF] , sondern nur als Berechnungsgrundlage ansieht. Zudem nimmt er an, dass durch die Bescheide eine zwischen den Beteiligten nicht streitige Billigkeitsentscheidung hinsichtlich des Kinderspielplatzes ausgesprochen wird. Das Rechtsschutzbegehren der Klägerin hat sich bei sachgerechter Auslegung daher allein gegen die abweichende Festsetzung in Höhe von 0 EUR gerichtet, wobei sie geltend gemacht hat, dass die Höhe der Vorausleistung fehlerhaft ermittelt worden sei. Im Berufungsverfahren ist Streitgegenstand daher nur noch die nunmehr von der Beklagten sinngemäß ausgesprochene abweichende Festsetzung gegenüber der Klägerin in Höhe von 0 EUR, soweit sie 0 EUR übersteigt. Die Verfolgung allein dieses Rechtsschutzbegehrens hat die Klägerin auch durch ihr Vorbringen und ihre Antragstellung in der Berufungsverhandlung deutlich gemacht. 0 Der Senat geht in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht davon aus, dass eine Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag gegenüber der Klägerin nur für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen festgesetzt werden kann. Hinsichtlich derjenigen Flächen des Flurstücks 0/0, die zurzeit der Vorausleistungserhebung im Eigentum der DB Station & Service AG und der DB Netz AG standen und bezüglich derer die Klägerin daher im Grundbuch zu Unrecht als Eigentümerin eingetragen war, können Vorausleistungen auf den Straßenausbaubeitrag von der Klägerin nicht erhoben werden. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts, denen der Senat folgt, hat auf der Grundlage des Umwandlungsgesetzes in der bis zum [DATE] gültig gewesenen Fassung sowie eines Ausgliederungsplans in Verbindung mit der Bezugsurkunde eine Ausgliederung von Teilflächen des Flurstücks 0/0 dergestalt stattgefunden, dass mit der Eintragung in das Handelsregister die Park & Ride-Anlage und die Buswendeschleife in das Eigentum der DB Station & Service AG und eine 0 qm große, überwiegend aus den Bahnsteigen einschließlich Tunnel bestehende Fläche in das Eigentum der DB Netz AG übergegangen sind. Für diese Form des Eigentumsübergangs war eine Eintragung in das Grundbuch nicht erforderlich. Der Eigentumsübergang erfolgte außerhalb des Grundbuchs. Dieses wurde unrichtig und muss berichtigt werden. Ob in solchen Fällen, in denen das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse nach bürgerlichem Recht nicht zutreffend wiedergibt, auf die wirklichen Eigentumsverhältnisse oder auf die Eintragungen im Grundbuch abzustellen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum soweit ersichtlich nicht erörtert. Allgemein geht die Rechtsprechung, auch diejenige des Senats, im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit grundsätzlich vom bürgerlich-rechtlichen Begriff des Grundstücks im Sinne des Grundbuchrechts aus . Unter einem Grundstück in diesem Sinn ist ein solcher Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist. Dieser Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts ist gerechtfertigt in den in aller Regel gegebenen Fällen, dass sich der Eigentumsübergang nach den Vorschriften des Grundbuchrechts vollzieht und grundbuchrechtliche Eintragung sowie tatsächliches Eigentum daher einander entsprechen. In solchen Fällen legen Rechtsklarheit und Rechtssicherheit es nahe, einfach auf die Eintragungen im Grundbuch abzustellen. Gesichtspunkte der Praktikabilität müssen aber zugunsten einer vorteilsgerechten Aufwandsverteilung zurücktreten, wenn sich der Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuches vollzieht. In diesen Ausnahmefällen kann nur das Abstellen auf die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse die Einhaltung der gesetzlichen Vorgabe gewährleisten, dass Straßenausbaubeiträge lediglich von den durch den Straßenausbau Bevorteilten und im Umfang der Bevorteilung erhoben werden dürfen. 0 Beim Abstellen auf die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Vorausleistungserhebung ergibt sich bei der Klägerin eine Beitragsfläche von 0 qm, die mit einem Beitragssatz von 0 EUR/qm zu multiplizieren ist. Die für diese Feststellung bedeutsame Beantwortung der zwischen den Beteiligten streitigen Frage, welche Teilflächen des Flurstücks 0/0 einen beitragsrelevanten Vorteil vom Ausbau der G.-H.-Straße haben, beurteilt sich in erster Linie nicht nach der tatsächlichen Nutzung der einzelnen Teilflächen, sondern nach den Festsetzungen im einschlägigen Bebauungsplan Nr. 0 OS B. vom [DATE] . Der Plan sieht für das Flurstück 0/0 einheitlich die Festsetzung „Bahnanlagen“ vor. Diese Festsetzung wird im Blick auf das Beitragsrecht konkretisiert durch die bestimmungsgemäße Nutzung, die einzelne Teilflächen des Flurstücks in Übereinstimmung mit ihr erfahren haben, z. B. als Park & Ride-Anlage, als Buswendeschleife oder als Bahnsteig. Ein die Beitragspflicht auslösender Vorteil im Sinne von [REF] ist gegeben, wenn die im Rahmen der Festsetzung Bahnanlagen erfolgende bestimmungsgemäße Nutzung von Teilflächen über die ausgebaute Straße in rechtlich abgesicherter Weise auf Dauer realisiert werden kann. Als vom Straßenausbau nicht bevorteilt gelten die Grundflächen von Erschließungsanlagen im Sinne von [REF] und [REF] , sofern sie kraft einer entsprechenden Festsetzung im Bebauungsplan oder kraft einer Widmung für eine öffentliche Zweckbestimmung nur öffentlich nutzbar sind und insoweit für andere als Erschließungszwecke, insbesondere für private Zwecke, nicht genutzt werden können . Von der Aufwandsverteilung ausgenommen sind daher z. B. eine im Bebauungsplan ausgewiesene oder als solche gewidmete innerörtliche Grünanlage, selbst wenn sie eine Erschließungsanlage nicht im Sinne von [REF] , sondern nur nach [REF] darstellt , als solche festgesetzte oder gewidmete öffentliche Kinderspielplätze, da sie unabhängig von ihrer eigenen Beitragsfähigkeit jedenfalls eine Erschließungsanlage im Sinne von [REF] darstellen , als öffentlicher Parkplatz oder öffentliches Parkhaus gewidmete und dadurch dem allgemeinen Gebrauch zur Verfügung gestellte Flächen, nicht jedoch private Parkflächen eines Eigentümers . Das Schienengelände der Deutschen Bahn AG ist zwar keine Erschließungsanlage im Sinne der [REF] . Gleichwohl wird es bei der Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands ebenfalls nicht berücksichtigt, weil es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt und diese öffentliche Zweckbestimmung eine private Nutzung, die von der Herstellung der Straße bevorteilt sein könnte, ausschließt . Entsprechendes hat für das Straßenausbaubeitragsrecht zu gelten. Die zwischen dem Schienengelände und der ausgebauten Straße befindliche Teilfläche eines Bahnhofsgrundstücks teilt indessen nicht das rechtliche Schicksal des Schienengeländes, sondern ist eigenständig zu beurteilen. Sie wird als vom Straßenausbau bevorteilt angesehen und daher in die Aufwandsverteilung einbezogen, wenn sie ihrer Zweckbestimmung nach für eine betriebliche Nutzung vorgesehen ist und tatsächlich ihrer Zweckbestimmung entsprechend genutzt wird . Dies gilt auch insoweit, als die betriebliche Nutzung öffentlichen Zwecken dient . Die betriebliche Nutzung von Teilflächen des Bahnhofsgeländes rechtfertigt deren Berücksichtigung bei der Aufwandsverteilung somit in gleicher Weise wie es bei der privaten Nutzung von Teilflächen eines Grundstücks, etwa als Parkplatz, der Fall ist. Eine Einbeziehung in die Aufwandsverteilung ist bei beiden Fallgestaltungen lediglich dann ausnahmsweise ausgeschlossen, wenn eine die betriebliche/private Nutzung ausschließende öffentliche Zweckbestimmung aufgrund einer Widmung oder von Festsetzungen im Bebauungsplan vorliegt, die dazu führt, dass die Teilfläche der Allgemeinheit zur Verfügung steht. Diese Grundsätze bedeuten, dass die Klägerin bezüglich der in ihrem Eigentum stehenden Teilfläche des Flurstücks 0/0 für die Grünfläche , den Kinderspielplatz und die südlich der Gleise gelegene Rampe , also für eine Grundstücksfläche von insgesamt 0 qm, nicht aber für die nördlich der Gleise gelegene Rampe zu einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag herangezogen werden kann, was bei einem Nutzungsfaktor von 0 eine Beitragsfläche von ebenfalls 0 qm ergibt. Der einschlägige Bebauungsplan Nr. 0 OS B. vom [DATE] enthält für die gesamte im Eigentum der Klägerin stehende Teilfläche des Flurstücks 0/0 die Festsetzung Bahnanlagen. Die Grünfläche und der Kinderspielplatz sind ebenso wie die Rampen als solche weder in dem Bebauungsplan festgesetzt noch für öffentliche Zwecke gewidmet. Sie sind daher nicht der Beitragspflicht entzogene Grundflächen von Erschließungsanlagen im Sinne der [REF] , sondern müssen der privaten/betrieblichen Nutzung zugeordnet werden und unterliegen somit der Beitragspflicht. Die nördlich der Gleise gelegene Rampe kann allerdings aus einem anderen Grund nicht als beitragspflichtige Grundstücksfläche behandelt werden. Sie hat zur ausgebauten G.-H.-Straße einen Zugang nur über fremdes Eigentum, nämlich dasjenige der DB Netz AG. Damit handelt es sich aus der Sicht der G.-H.-Straße um ein Hinterliegergrundstück, für das Beiträge nur erhoben werden können, wenn der Zugang über fremdes Eigentum dauerhaft rechtlich gesichert ist. Eine solche Sicherung, etwa durch eine Baulast, eine Grunddienstbarkeit oder konzerninterne Rechtsgestaltungen, besteht nach den Erklärungen der Beteiligten in der Berufungsverhandlung nicht. Allerdings kann entgegen der Ansicht der Beklagten für den der Klägerin gehörenden Teil des Flurstücks 0/0 ein Gewerbezuschlag nicht erhoben werden. Die Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten während der Berufungsverhandlung hat deutlich gezeigt, dass von der Grünfläche und dem Kinderspielplatz ein im Vergleich zu Wohngrundstücken erhöhter Ziel und Quellverkehr nicht ausgeht und aller Wahrscheinlichkeit nach auch im Zeitpunkt der Vorausleistungserhebung nicht ausgegangen ist. Die Beklagte rechtfertigt die Erhebung eines Gewerbezuschlags mit der Begründung, dass Grünfläche und Kinderspielplatz als Teil der gewerblich genutzten Grundstücksfläche das „Schicksal der Hauptnutzung“ teilten. Diese Erwägung mag überzeugend gewesen sein, als die Beklagte entsprechend ihrer ursprünglichen Abrechnung der Klägerin das gesamte Flurstück 0/0 zugerechnet hat. Geht man indessen zutreffend nur von einer Zurechnung von Teilflächen aus, so wird die Erhebung eines Gewerbezuschlags durch das Satzungsrecht der Beklagten nicht mehr gerechtfertigt. Nach § 0 Abs. 0 Nr. 0 der Straßenausbaubeitragssatzung der Beklagten vom [DATE] SABS findet eine Vervielfachung des maßgeblichen Nutzungsfaktors mit 0 nur statt, „wenn das Grundstück … überwiegend gewerblich oder überwiegend in einer der gewerblichen Nutzung ähnlichen Weise … genutzt wird“. Als Grundstück in diesem Sinne ist nach den oben dargelegten Grundsätzen nicht der Grundbesitz gemäß den Eintragungen im Grundbuch, sondern der den wahren Eigentumsverhältnissen entsprechende beitragspflichtige Grundbesitz anzusehen. Da bei dem Teil des Flurstücks 0/0, der im beitragspflichtigen Eigentum der Klägerin steht, nur von der südlich der Gleise befindlichen Rampe , nicht aber auch von der Grünfläche und dem Kinderspielplatz ein erhöhter Ziel und Quellverkehr ausgeht, kann nicht die Rede davon sein, dass der sich im Eigentum der Klägerin befindende Grundbesitz überwiegend gewerblich genutzt werde. Der Beitragssatz, mit dem die der Klägerin zuzurechnende Beitragsfläche von 0 qm zur Ermittlung der Höhe der ihr gegenüber festzusetzenden Vorausleistung zu multiplizieren ist, beläuft sich auf 0 EUR pro Quadratmeter Beitragsfläche. Im Rahmen der Festlegung des Beitragssatzes ist nach den obigen Maßstäben davon auszugehen, dass es sich bei der im Eigentum der DB Station & Service AG stehenden Buswendeschleife und der ihr ebenfalls gehörenden Park & Ride-Anlage um beitragspflichtige Grundstücksflächen handelt. Insbesondere kann nicht angenommen werden, Buswendeschleife und Park & Ride-Anlage seien selbstständige Erschließungsanlagen und daher vom Straßenausbau nicht in beitragsrelevanter Weise bevorteilt. Zwar trifft es zu, dass auf beiden Anlagen öffentlicher Verkehr stattfindet und beide Anlagen wesentlich auch im öffentlichen Interesse betrieben werden. Auf diese Gesichtspunkte kommt es für die hier in Rede stehende rechtliche Bewertung aber nicht maßgebend an, zumal sie auch bei privaten Geschäftsgrundstücken, etwa solchen mit Großparkplätzen, erfüllt sein können. Entscheidend ist vielmehr, ob die private Nutzung, die bei Bahnhofs und sonstigen Betriebsgrundstücken in Form der betrieblichen Nutzung zu Tage tritt, noch realisiert werden kann. Die Beantwortung dieser Frage richtet sich nicht nach der Disposition der Parteien unterliegenden privatrechtlichen Verträgen oder tatsächlichen Gegebenheiten, sondern nach öffentlich-rechtlichen Kriterien, insbesondere dem Bebauungsplan und der Widmung. Unerheblich ist daher, dass die von der Klägerin angeführten Vereinbarungen aus den Jahren [DATE] , [DATE] und [DATE] die Erhaltungs und Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich der Park & Ride-Anlage und der Buswendeschleife auf die Beklagte übertragen, das öffentliche Interesse an den Anlagen festgeschrieben und zudem geregelt haben, dass die Beklagte die Kosten für die Erhaltung sowie Verkehrssicherungspflicht der Park & Ride-Anlage übernimmt. Bedeutsam ist allein, dass weder der einschlägige Bebauungsplan noch eine Widmung vorsehen, dass die Teilflächen, auf denen sich Buswendeschleife und Park & Ride-Anlage befinden, ausschließlich öffentlich nutzbar sind und daher nicht betrieblich genutzt werden können. An einer durch Bebauungsplan oder Widmung begründeten öffentlichen Zweckbestimmung fehlt es mithin gänzlich. Der Bebauungsplan Nr. 0 OS B. vom [DATE] geht mit seiner das Flurstück 0/0 erfassenden Festsetzung „Bahnanlagen“ im Gegenteil davon aus, dass auch die Teilflächen, auf denen sich Buswendeschleife und Park & Ride-Anlage befinden, betrieblich genutzt werden. Die tatsächliche Nutzung der Teilflächen als Buswendeschleife und Park & Ride-Anlage trägt dieser Festsetzung auch Rechnung. Da beide Anlagen der Anbindung des Schienenverkehrs an den Straßenverkehr dienen und damit unter anderem den Schienenverkehr begünstigen, fördert ihr Betreiben gerade auch die betrieblichen Zwecke der Klägerin. Auch dieser Umstand lässt es als sachgerecht erscheinen, sowohl bei der Buswendeschleife als auch bei der Park & Ride-Anlage nicht von der Existenz einer nicht bevorteilten eigenständigen öffentlichen Erschließungsanlage auszugehen, sondern anzunehmen, dass betrieblich genutzte Teilflächen bestehen, die vom Straßenausbau einen die Beitragserhebung rechtfertigenden Sondervorteil haben. Die Beklagte hat für die Bushaltestelle und die Park & Ride-Anlage zu Recht einen 0 fachen Gewerbezuschlag erhoben, was Beitragsflächen von 0 qm und 0 qm ergibt. Da die Park & Ride-Anlage nur teilweise an den ausgebauten Abschnitt der G.-H.-Straße angrenzt, kann für sie entsprechend den Berechnungen der Beklagten im Berufungsverfahren nur eine Beitragsfläche von 0 qm angesetzt werden. Die abweichende Berechnung des Verwaltungsgerichts ist angesichts der aktuelleren Frontlängenberechnung der Beklagten überholt. Insgesamt entfällt auf die DB Station & Service AG also eine Beitragsfläche von 0 qm + 0 qm = 0 qm. Die der DB Netz AG gehörende Teilfläche des Flurstücks 0/0 beträgt 0 qm. Diese Fläche kann beitragsrechtlich nur mit 0 qm berücksichtigt werden, weil sie lediglich teilweise an den ausgebauten Abschnitt der G.-H.-Straße angrenzt. Die abweichende Ansicht des Verwaltungsgerichts ist angesichts der im Berufungsverfahren vorgelegten neuen Messergebnisse der Beklagten ebenfalls überholt. Multipliziert man die zu berücksichtigende Grundstücksfläche von 0 qm mit dem Faktor 0 wegen gewerblicher Nutzung, so ergibt sich eine der DB Netz AG zuzurechnende Beitragsfläche von 0 qm. Bei Zugrundelegung einer Beitragsfläche von 0 qm für die Klägerin, von 0 qm für die DB Station & Service AG und von 0 qm für die DB Netz AG und bei Hinzurechnung der sonst im Abrechnungsgebiet vorhandenen Beitragsflächen erhält man eine Gesamtbeitragsfläche von 0 qm. Dividiert man den umlagefähigen Aufwand von 0 EUR durch diesen Betrag, ergibt sich der Beitragssatz von 0 EUR/qm. Bei der Multiplikation dieses Beitragssatzes mit der Beitragsfläche von 0 qm errechnet sich für die Klägerin eine Vorausleistung ohne Billigkeitsentscheidung in Höhe von 0 EUR. Der für den Kinderspielplatz gewährte Billigkeitserlass beläuft sich auf 0 qm x 0 EUR = 0 EUR. Zieht man diesen Betrag von der soeben errechneten Vorausleistung ab, ergibt sich die vom Senat ermittelte abweichende Festsetzung in Höhe von 0 EUR. Die Kostenentscheidung beruht auf [REF] . Sie entspricht dem Verhältnis des beiderseitigen Obsiegens und Unterliegens. Dem Obsiegen der Beklagten in Höhe von 0 EUR bei einem Streitwert im Klageverfahren von 0 EUR und einem Streitwert im Berufungsverfahren von zunächst 0 EUR trägt in etwa eine Kostenbeteiligung der Beklagten von 0/0 im Klageverfahren und 0/0 im Berufungsverfahren Rechnung. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus [REF] . Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE0 [DATE] &psml=bsndprod.psml&max=true