Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß [REF] durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen , das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt . Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in [REF] der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß [REF] obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das Finanzgericht regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das Finanzgericht sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs und Feststellungslast . 0

Die Klägerin wurde durch Erbfall vom [DATE] 0/0 Miteigentümerin des Grundstücks ... in ... Das zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt teilte mit, dass aufgrund des Erbfalls eine förmliche Feststellung des Grundbesitzwertes nach §§ 0 ff. BewG erforderlich sei. 0 In der Anlage Grundstückswert zur Erbschaftsteuererklärung erklärte die Klin eine durchschnittliche vereinbarte Nettokaltmiete von 0 DM, bei deren Ansatz sich ein Grundbesitzwert von 0 DM ergibt. In der Anlage war zusätzlich beantragt, einen niedrigeren Verkehrswert nach [REF] anzusetzen. Dieser niedrigere Verkehrswert wurde mit 0 DM durch ein Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt ... auf den Bewertungsstichtag [DATE] nachgewiesen. 0 Durch Kaufvertrag vom [DATE] wurde das Grundstück zum Preis von EUR 0 an die ... verkauft. Aus einem in den Einheitswertakten abgehefteten Zeitungsartikel der ... vom [DATE] ergibt sich, dass eine in dem Gebäude befindliche, 0 qm große Wohnung derzeit renoviert wird und ab [DATE] vermietet werden soll. Auch die dritte Etage des Gebäudes mit 0 qm Wohnfläche werde umgebaut und künftig zu Wohnzwecken benutzt. Der Vorstand der Käuferin geht von einem Aufschwung der Fußgängerzone in ... aus. In der Zeitung wird darauf hingewiesen, dass die Käuferin sich größtenteils im Besitz der ... Familie ... befinde und vorzugsweise Immobilien aus Zwangsversteigerungen erwerbe. Die AG erziele 0 Prozent Rendite aus Vermietung und Verpachtung. Teil der Geschäftspolitik sei ein möglichst niedriges Vermietungsrisiko, die Leerstandsquoten vermeide. 0 Der Grundbesitzwert für das bebaute Grundstück ... in ... auf den [DATE] wurde mit Bescheid vom [DATE] auf 0 DM festgestellt. Da die Klin diesen Bescheid nicht erhalten hatte, wurde dem Steuerberater der Klin der Bescheid am [DATE] erneut zugestellt. 0 Gegen diesen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den [DATE] legte die Klin durch ihren Steuerberater form und fristgerecht Einspruch ein. Dieser wurde damit begründet, dass die in dem amtlichen Gutachten angesetzten, nachhaltig erzielbaren Mieten von 0 DM jährlich nicht mehr zuträfen. Da sich ein Gutachten immer in die Zukunft orientiere, müsse aufgrund der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt eine Nettokaltmiete von 0 EUR angesetzt werden. Nach eigener Berechnung des Steuerberaters wurde beantragt, den Grundbesitzwert mit 0 EUR festzustellen. 0 Das beklagte FA teilte dem Steuerberater der Klin mit, dass der Grundbesitzwert antragsgemäß entsprechend dem vorgelegten amtlichen Gutachten als nachgewiesener niedriger Verkehrswert nach [REF] mit 0 DM zutreffend und in der richtigen Höhe festgestellt worden sei. Die aus den Jahren [DATE] und [DATE] angeführten Mieteinnahmen könnten für den Besteuerungszeitpunkt [DATE] nicht herangezogen werden, da es sich bei der Wertermittlung nach [REF] eindeutig um die Mieteinnahmen der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt handeln müsse. Es wurde der Klin anheimgestellt, einen niedrigeren Verkehrswert zum Besteuerungszeitpunkt durch Vorlage eines neuen Gutachtens des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nachzuweisen. 0 Nachdem ein neues Verkehrswertgutachten nicht vorgelegt wurde, wies das beklagte Finanzamt den Einspruch durch Einspruchsentscheidung vom [DATE] als unbegründet zurück. Dagegen erhob der Prozessbevollmächtigte form und fristgerecht Klage und trug die oben dargestellten Nettokaltmieten sowie den Verkauf vor. Er legte eine eigene, von ihm selbst vorgenommene Verkehrswertermittlung vor, die einen Ertragswert von [REF] .0 auswies. In der Folge stritten die Beteiligten zunächst darum, ob diese zu berücksichtigen sei. 0 Der Prozessbevollmächtigte vertrat im wesentlichen die Auffassung, dass die zukünftige Mietpreisentwicklung für das streitige Objekt zu berücksichtigen sei. Aus der Entwicklung der Netto-Kaltmieten ergebe sich, dass ein eklatanter Verfall der Mieterträge bezüglich des Grundstücks ... eingetreten sei. Gründe hierfür seien die allgemeine Schwäche auf dem Immobilienmarkt, auf dem Vermietungssektor und insbesondere auf dem in ... Die ... in ... zähle zwar bisher zur sogenannten 0a-Lage, es stehe jedoch eine große Anzahl von Gewerbeflächen leer und eine Besserung der Situation sei nicht zu erwarten. Im Jahr [DATE] und [DATE] werde ein großes Einkaufszentrum in ... mit einer Verkaufsfläche von 0 Quadratmeter eröffnet. Es sei deshalb damit zu rechnen, dass ein weiterer Verfall der Gewerbemieterträge eintreten werde, insbesondere in der ... und ... in ... 0 Mit Schriftsatz vom [DATE] trug die Klägerin ergänzend unter Vorlage eines weiteren Zeitungsartikels vor, die Mietsituation habe sich trotz des Baues und der Eröffnung des Einkaufszentrums im [DATE] in ... zwischenzeitlich stabilisiert. Das im Jahre [DATE] eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses habe die geänderte Situation mit stark fallenden Mietpreisen ab Mitte der 0er Jahre nicht beachtet. Bei einem Sachverständigengutachten seien jedoch zur Wertfeststellung die voraussichtlich langfristig erzielbaren Mieten zugrunde zu legen. 0 Die Klägerin beantragte zunächst die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens. Nachdem der Berichterstatter durch Kurzmitteilungen vom 0 [DATE] und [DATE] auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs BFH in Bundessteuerblatt BStBl II [DATE] , 0 und Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH BFH/NV [DATE] , 0 hingewiesen hatte, ging zunächst keine Stellungnahme ein. Durch Schreiben vom [DATE] , gegen Empfangsbekenntnis zugestellt am gleichen Tag, setzte der Berichterstatter eine Frist zur Vorlage des Gutachtens zum [DATE] . Dieses ging innerhalb der gesetzten Frist nicht ein. In der mündlichen Verhandlung legte der Prozessbevollmächtigte ein Gutachten des öffentlich-rechtlichen Sachverständigen und Gutachters für die Bewertung von Grundstücken ... vor, der einen Verkehrswert zum Stichtag [DATE] mit [REF] .0 ermittelte. Nachdem der Senat die Sitzung unterbrochen und das Gutachten in seinen wesentlichen Teilen gelesen hatte, wies er in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass sowohl die Ermittlung des Bodenwertes mit [REF] pro Quadratmeter und die Restnutzungsdauer mit 0 Jahren von denen des Gutachterausschusses abwichen und bei der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete lediglich [REF] angesetzt worden seien, was in etwa den Verhältnissen des Jahres [DATE] entspreche, somit weit nach dem Stichtag [DATE] liege. Bereits im Gutachten des Gutachterausschusses seien Mieten von nur [REF] angesetzt worden, was in etwa den Mieten des Jahres [DATE] entspreche. 0 Der Prozessbevollmächtigte behielt seine bisherige Auffassung bei, dass zukünftige Mietminderungen bereits bei der Bewertung zum Stichtag zu berücksichtigen seien und trug ergänzend vor, die Ermittlung der Bodenwerte sei insgesamt zweifelhaft, da in den Streitjahren und zuvor in diesem Gebiet in ... nur bebaute Grundstücke verkauft worden seien, nicht jedoch unbebaute Grundstücke. Die Ableitung der Bodenpreise hieraus sei nicht nachvollziehbar. Der später erzielte Preis sei von der Klägerin nur deshalb erzielt worden, weil er selbst sich eingeschaltet habe. Ursprünglich habe nur ein Angebot von 0 EUR für das Grundstück vorgelegen von einem Apotheker. Hierfür habe es bereits einen Notartermin gegeben. Nur durch sein Auftreten habe dann ein anderer Erwerber gefunden werden können, der 0 EUR mehr bezahlt habe. Ein Sachverständiger der ... habe für das streitige Grundstücke im [DATE] einen Ertragswert von 0 EUR ermittelt und ihm dies telefonisch mitgeteilt. 0 Die Klägerin beantragt, den Feststellungsbescheid vom [DATE] und die Einspruchsentscheidung vom [DATE] dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert auf [REF] .0 festgestellt wird. 0 Zur Begründung verweist es im wesentlichen auf den Inhalt der Einspruchsentscheidung und führt aus, dass die Klägerin nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Werts nach 0 Abs. 0 BewG treffe. Hierzu habe sie ein Gutachten des Gutachterausschusses vorgelegt, dem das beklagte Finanzamt gefolgt sei. Bei der mit Schreiben vom [DATE] vorgelegten Berechnung des Ertragswerts handele es sich lediglich um eine Prognose des Marktwerts, außerdem sei nicht ersichtlich, von wem die Berechnung erstellt worden sei. 0 Die vom Steuerberater der Klin angeführten Gründe, dass die in dem Gutachten des Gutachterausschusses angesetzten Mieten nicht mehr erzielbar seien und deshalb die Werte des Gutachtens mit den zuletzt erzielten Mieteinnahmen aus dem Jahr [DATE] angesetzt werden müssten, könnten nicht berücksichtigt werden. Bei der nach [REF] anzusetzenden Jahresmiete handele es sich grundsätzlich um die in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitraum erzielten Mieteinnahmen. Ein Ansatz von niedrigeren Mieteinnahmen, die nach dem Besteuerungszeitraum erzielt werden, sei nicht zulässig. 0 Nach R 0 Abs. 0 Satz 0 und 0 ErbStR sei ein Gutachten für die Feststellung des Grundstückswerts nicht bindend, sondern unterliege der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Das Gutachten sei auf seine inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit zu prüfen. Ein vom Prozessbevollmächtigten erstelltes Gutachten reiche nicht aus, da er kein Sachverständiger sei. 0 Der Grundbesitzwert auf den [DATE] für das bebaute Grundstück ... in ... unter Ansatz des von dem Gutachterausschuss der Stadt ... ermittelten Verkehrswerts von 0 DM sei daher zutreffend und in der richtigen Höhe festgestellt worden. 0 Auch der Kaufpreis für das streitbefangene Grundstück in Höhe von 0 EUR entsprechend dem Kaufvertrag vom [DATE] könne entgegen der Ansicht der Klägerin nicht als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigt werden. Nach [REF] in Verbindung mit Abschnitt 0 Abs. 0 der Erbschaftssteuerrichtlinien könne ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor und nach dem Besteuerungszeitpunkt zu Stande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstücke als Nachweis dienen. Der Kaufvertrag vom [DATE] sei aber erst mehr als sechs Jahre nach dem Besteuerungszeitpunkt [DATE] abgeschlossen worden. Der erzielte Kaufpreis in Höhe von 0 EUR genüge somit nicht als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts nach [REF] . 0 Nach Vorlage des Gutachtens nahm das beklagte Finanzamt in der mündlichen Verhandlung hierzu Stellung. Es wies darauf hin, dass bereits das Gutachten des Gutachterausschusses einen Fehler dahingehend enthalte, dass nur 0/0 des Bodenwertes bei der Bedarfsbewertung erfasst worden seien, was zu einer Saldierungsmasse von [REF] führe. Dieser Fehler sei in dem vorgelegten Gutachten weitergeführt worden. Darüber hinaus vertrat es die Auffassung, dass die angesetzte Miete nicht aus der Sicht des Bewertungsstichtages angesetzt worden sein könne, sondern auf Grund von nach dem Jahr [DATE] erlangten Erkenntnissen. Dies sei jedoch unrichtig, da zum Stichtag [DATE] noch länger laufende Mietverträge vorhanden gewesen seien und die tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag allein maßgebend sein könnten. Entscheidungsgründe 0 Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten . Die Klägerin hat einen niedrigeren gemeinen Wert nach [REF] nicht zur Überzeugung des Senats nachweisen können. 0 Nach § 0 Abs. 0 Satz 0, Abs. 0 Satz 0 i.V.m. [REF] sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem "typisierenden Wert" zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach [REF] nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach [REF] zu bewerten wäre. Nach [REF] ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist. 0 Nach [REF] wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert . 0 Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß [REF] kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. [REF] regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen . Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt. 0 Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß [REF] durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen , das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt . Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in [REF] der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß [REF] obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das FG sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs und Feststellungslast . 0 Der Gesetzgeber hat in dem pauschalierten Ertragswertverfahren nach [REF] auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmieten abgestellt und hierauf mit dem pauschalen Vervielfältiger von 0 auch für die Prognose der zukünftigen Ertragsfähigkeit abgestellt. Nach Abs. 0 der Vorschrift wird auf die übliche Miete bei selbst oder unentgeltlich genutzten Flächen abgestellt, somit auf die Ertragsfähigkeit. 0 Die gesetzliche Regelung in [REF] geht letztlich davon aus, dass die in den drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag erzielten Mieten ein Indiz auch für die zukünftigen Mieten darstellen. Dieses Verfahren ist demzufolge für die Situation steigender Mietpreise von Vorteil. Es benachteiligt hingegen einen Steuerpflichtigen dann, wenn die Mietpreise rückläufig sind oder fallen. Dennoch steht es nach Auffassung des Senats angesichts der Stichtagsbewertung nicht im Belieben eines Steuerpflichtigen, einem Gutachten Verhältnisse zu Grunde zu legen, die sich erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag verändert haben. Dies hätte nämlich zur Folge, dass die nichtabsehbare, spätere Entwicklung auf den Bewertungsstichtag zurückbezogen würde. Genau dies soll jedoch durch das Stichtagprinzip verhindert werden. Demzufolge geht auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen kann. Als Regelfall geht der BFH dabei von einer Frist von einem Jahr aus. Bei einem Verkauf erst 0 Jahre später ist zusätzlich ein Sachverständigengutachten zum Nachweis dafür erforderlich, dass die Verhältnisse sich im Vergleich zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Mehrere Jahre später abgegebene Kaufangebote für das zu bewertende Grundstück sind jedoch zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht ausreichend . Daher können zum Stichtag [DATE] nur solche Umstände und damit die Mietverträge berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bereits tatsächlich vorgelegen haben. Die durch Gutachten ermittelten Werte müssen einen Grundstückswert ergeben, der mit den Steuerwerten nach § 0 Abs. 0-0 BewG vergleichbar sind . 0 Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Wertes und damit des Verkehrswertes sind die Vorschriften der WertermittlungsVO . Für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist nach § 0 Abs. 0 WertV von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten . Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt . Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 0 maßgebende Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist nach [REF] ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt. 0 Für die Ermittlung des Ertragswertes ist das nachhaltig erzielbare Nutzungsentgelt zu ermitteln. Dies ist begrifflich der Reinertrag, mit dem die Entwicklung der Rendite auf Dauer, das heißt über die gesamte Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt wird. In der Praxis kann dieser Forderung allerdings nur bedingt entsprochen werden, denn der Gutachter kann die künftige Entwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit vorwegnehmen. Anderenfalls wäre die Verkehrswertermittlung mit subjektiven und möglicherweise auch spekulativen Einschätzungen behaftet. Deshalb wird in der Praxis als nachhaltig erzielbarer Reinertrag der am Wertermittlungsstichtag ggf. unter Berücksichtigung davon abweichender, mietvertraglicher Besonderheiten üblicherweise erzielbare Reinertrag angesetzt. Für die Praxis ist es dabei unerlässlich, die mietvertraglichen Regelungen in jedem Fall mit heranzuziehen und dahingehend zu überprüfen, ob sich hieraus Abweichungen gegenüber den ansonsten objektspezifischen und üblicherweise erzielbaren Erträgen ergeben und die mietrechtlichen Regelungen zu beachten. Ein vertraglich vereinbartes Mietverhältnis ist als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen, wenn dadurch die nachhaltig erzielbaren Reinerträge mitbestimmt werden . Die am Wertermittlungsstichtag erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete gilt im Rahmen der Ertragswertermittlung als die langfristig nachhaltige Miete, auch wenn man dagegen einwenden kann, dass sich die Mieten mit der Zeit ändern. Allgemeine Änderungen in den Mieterträgen werden aber bereits mit dem dynamischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Die am Wertermittlungsstichtag gegebene, ortsübliche Vergleichsmiete ist insoweit dynamisch und kann auch mit einer sich an die Mietpreisentwicklung angekoppelten Miete gleichgesetzt werden. . 0 Nach diesen Grundsätzen der WertV, denen der Senat folgt, waren weder das Gutachten des Gutachterausschusses, noch das vorgelegte Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag [DATE] zur Überzeugung des Senats nachzuweisen. 0 Das Gutachten des Gutachterausschusses legt als Wertermittlungsstichtag den [DATE] zu Grunde, nicht jedoch den hier maßgebenden Stichtag [DATE] . Der Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten nachhaltig erzielbare Mieten von [REF] zugrunde gelegt, eine verbleibende Restnutzungsdauer von 0 Jahren und bei einem Liegenschaftszinssatz von 0 Prozent einen Vervielfältiger von 0. 0 Beide Gutachten sind insoweit fehlerhaft, als sie nicht den Bodenwert für das gesamte Grundstück ermitteln, sondern von Miteigentumsanteilen von 0/0 ausgehen, obwohl nach dem vorliegenden Erbschein und den übrigen Unterlagen die Klägerin mit 0/0 am Grundstück beteiligt war und die Feststellung des Grundbesitzwertes den Wert des gesamten Grundstücks festzustellen hat. Bei einer Mehrheit von Erben, denen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zuzurechnen ist, ist der Grundstückswert gegenüber allen Miterben nach [REF] gesondert und einheitlich festzustellen. . Diese enthalten damit den vom beklagten Finanzamt gerügten Fehler, dass nicht der Bodenwert in vollem Umfang, sondern nur mit sieben Zehntel anteilig berücksichtigt worden ist. Dies führt allerdings umgekehrt dazu, dass auch bei der Ermittlung des Ertragswertes die Verzinsung des Bodenwertes nach § 0 Abs. 0, 0 WertV dementsprechend korrigiert werden müsste, sodass sich diese Korrekturen teilweise gegenseitig wieder aufheben. Bei dem Gutachten des Gutachterausschusses beträgt die Verzinsung des Bodenwertes danach 0 Prozent aus [REF] oder [REF] , die von dem Reinertrag von 0 DM abzuziehen ist und den Ertrag der baulichen Anlagen von den [REF] ergibt. Multipliziert mit dem Vervielfältiger des Gutachterausschusses von 0 ergibt sich ein Gebäudeertragswerts von 0 und zuzüglich des Bodenwertes von [REF] ein Verkehrswert von [REF] .0. Dies übersteigt den festgestellten Grundbesitzwert von 0 Millionen DM. Das vom Gutachterausschusses durchgeführte Sachwertverfahren ergab einen Verkehrswert von [REF] .0. 0 Dem Senat erscheint zweifelhaft, ob die im Gutachten des Gutachterausschusses zu Grunde gelegten Mieten bei der Feststellung des Grundbesitzeswertes hätten berücksichtigt werden dürfen, da das Gutachten bereits zum Wertermittlungsstichtag [DATE] und damit zu einem späteren Stichtag, nämlich mehr als ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag [DATE] , erstellt worden ist. Der Gutachterausschusses hat danach nicht die zum [DATE] bestehenden Mietverträge für die Ermittlung der erzielbaren Mieten herangezogen hat, sondern wahrscheinlich die tatsächlichen Verhältnisse zu dem bei ihm beantragten Wertermittlungstag [DATE] , dem Tag der Ortsbesichtigung. Nach dem eigenen Vortrag der Klin haben sich die Mieten zwischen dem hier maßgebenden Bewertungsstichtag [DATE] und dem [DATE] verändert. Danach spricht viel dafür, dass der Gutachterausschuss die tatsächlichen Verhältnisse nach dem [DATE] den nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt hat. Da der Senat an die Höhe des angefochtenen Bescheides infolge des Verböserungsverbotes im finanzgerichtlichen Verfahren gebunden ist, braucht er keine weiteren Feststellungen hierzu zu treffen. 0 Das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Sachverständigen ... geht von einem Bodenwert von [REF] pro Quadratmeter und nachhaltig erzielbaren Mieten von nur noch [REF] aus. 0 Der Senat kann nicht nachvollziehen, wieso der Sachverständige ... einen um DM 0 niedrigeren Bodenrichtwert von [REF] statt des vom Gutachterausschuss angesetzten Bodenwertes von [REF] zum Ausgangspunkt seines Grundstückswertes gemacht hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dessen Ableitung sei in allen Fällen zweifelhaft, verweist der Senat auf den gesetzlichen Auftrag in [REF] , nach denen der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für die Gemeinden zu erstellen hat. Die vom Gutachterausschusses festgestellten Bodenrichtwerte sind jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Überprüfung durch das Finanzgericht nicht zugänglich . Die Abweichung hat der Sachverständige ... nicht begründet. Ob diese auf den unterschiedlichen Bewertungsstichtagen beruhen oder nicht, ist für den Senat nicht nachprüfbar. 0 Der Sachverständige ... hat die von ihm als nachhaltig erzielbare Mieten zum Bewertungsstichtag [DATE] zu Grunde gelegten Werte unrichtig angesetzt und ermittelt. 0 Vergleicht man die vom Gutachterausschuss einerseits und dem Sachverständigen ... andererseits zu Grunde gelegten Mieten mit den vorgetragenen, tatsächlich erzielten Mieten der Jahre [DATE] bis [DATE] , so ergibt sich, dass der Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom [DATE] in etwa die gezahlten Mieten des Jahres [DATE] und der Sachverständige ... in etwa die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres [DATE] zu Grunde gelegt hat. 0 Die vom Sachverständigen ... hierzu gemachten Anmerkungen widersprechen jedoch den von ihm angesetzten Werten und zeigen, dass der Gutachter die oben aufgeführten Grundsätze der WertV teilweise missachtet hat. Er führt nämlich aus, dass ihm die zum [DATE] bestandenen Original-Mietverträge nicht vorliegen und deshalb unterstellt wird, dass die zum Wertermittlungsstichtag in der Lage des Bewertungsobjektes ortsüblich zu erzielenden Nettokaltmieten auch den tatsächlichen Nettokaltmieten im Bewertungsobjekt entsprechen. Zum Wertermittlungsstichtag [DATE] hat der Sachverständige nach seiner Anmerkung 0 eine Entscheidung dahingehend zu treffen, ob die tatsächlichen Nettokaltmieten auch für die Zukunft in der jeweiligen Höhe ansetzbar, also als nachhaltig zu erzielen sind. In Kenntnis des damaligen Immobilienmarktes sei dies zu bejahen. Die daran anschließende Darstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten zeigt jedoch, dass diese nicht die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag [DATE] wiedergeben, auch nicht, wie möglicherweise im Gutachten des Gutachterausschusses die zum Bewertungsstichtag [DATE] , sondern, ausgehend vom unstreitigen Vortrag der Klägerin über die von ihr vereinnahmten Mieten der Jahre [DATE] bis [DATE] , allenfalls diejenigen des Jahres [DATE] . Danach hat der Sachverständige zwar behauptet, er habe die Verhältnisse zum [DATE] zu Grunde gelegt, hat jedoch ohne Überprüfung der Original-Mietverträge möglicherweise auf Grund von unrichtigen Informationen durch den Prozessbevollmächtigten ein Gutachten auf der Grundlage der Verhältnisse [DATE] erstellt und dieses mit dem Bewertungsstichtag [DATE] versehen. 0 Selbst wenn man mit der Auffassung des Prozessbevollmächtigten entgegen der dargestellten Praxis, die tatsächlichen Mieten auch als erzielbare Mieten für die Zukunft anzusetzen, davon ausginge, dass aus der Sicht des Bewertungsstichtages ein Prognosezeitraum für die nachhaltig zu erzielende Miete bestünde und diesen analog der Vergangenheit auch für die Zukunft mit ca. 0 Jahren ansetzte, dürften die unmittelbar an den Bewertungsstichtag sich anschließenden Vermietungsergebnisse nicht außer Betracht bleiben, sondern müssten soweit sie zum Bewertungsstichtag vorhanden sind in die Betrachtung einbezogen werden. Ginge man zugunsten der Klägerin von dem eher unwahrscheinlichen Sachverhalt aus, dass die Gegebenheiten der Jahre [DATE] bis [DATE] bereits am Bewertungsstichtag [DATE] tatsächlich vorhanden gewesen wären, so ergäben sich auf Grund der in den Jahren [DATE] bis [DATE] vorgetragenen tatsächlichen Mieten erhaltene Gesamtmieten von [REF] oder eine jährliche Miete von [REF] . Legte man auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten diese zu Grunde, zöge entsprechend den Annahmen des Gutachters ... 0% Bewirtschaftungskosten oder [REF] sowie vom Grundstückswert von [REF] einen Reinertragsanteil am Boden aufgrund eines Liegenschaftszinses von 0 %, somit [REF] ab, so ergäbe sich für das Gebäude ein Reinertrag von [REF] . Selbst bei dem vom Sachverständigen ... angenommenen Vervielfältiger von 0 folgte hieraus ein Gebäudeertragswert von [REF] .0, zu dem der Bodenwert von [REF] hinzuzurechnen ist. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Mieten für die Jahre [DATE] bis [DATE] ergäbe sich somit im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zeitnah vereinnahmten Mieten ein Verkehrswert von [REF] .0. Diese Rechnung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge [DATE] und [DATE] kein Grundstückswert unter 0 Mio. DM nachweisbar ist, und zwar nicht einmal unter Berücksichtigung des niedrigeren Vervielfältigers des Sachverständigen ... Da der Senat nur feststellen kann, dass die Grundlagen des Sachverständigen ... für die nachhaltig erzielbaren Mieten nicht die des Bewertungsstichtages und der sich daran anschließenden Zeiträume bis [DATE] sein können, konnte er sich auch von dessen Ergebnissen nicht überzeugen. Das Gutachten ist insoweit fehlerhaft und kann der Entscheidung des Senats nicht zugrunde gelegt werden. 0 Sowohl der Gutachterausschuss als der Sachverständige ... sind sich darin einig, dass im Streitfall das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Dem folgt der Senat. 0 Soweit der Kläger sich auf andere, im Jahr [DATE] telefonisch eingeholte Ertragswerte eines anderen Sachverständigen der ... beruft, kann der Senat auch dies mangels substantiiertem Vortrag nicht nachprüfen. Ein solches Gutachten liegt ihm nicht vor. 0 Allein die Tatsache, dass das streitige Grundstück im Jahr [DATE] zu einem Preis von 0 EUR verkauft wurde, steht der Feststellung des Grundbesitzwertes nicht entgegen, da dieser Verkauf erst sechs Jahre nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und demzufolge allenfalls die von der Klägerin behaupteten, erst später eingetretenen Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag widerspiegeln kann. Ob der Rückgang der Mieten durch unterlassene Renovierungen, bewusste Leerstände zum Zwecke des Verkaufs, geplante Renovierungen oder nachträglichen Umwidmungen von Gewerbeflächen zu Wohnflächen entstand, braucht der Senat ebenfalls nicht festzustellen, da es sich um Vorgänge handelt, die sich in erheblichem Abstand vom Bewertungsstichtag abgespielt haben. 0 Da der Senat das Gutachten des Sachverständigen ... einer Bedarfsbewertung zum [DATE] nicht zu Grunde legen kann, das Gutachten des Gutachterausschusses jedoch allenfalls einen zu niedrigen, nicht jedoch einen zu hohen Wert ausweist und das beklagte Finanzamt die Feststellung auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vorgenommen hat, war die Klage abzuweisen. Der Klägerin ist es nicht gelungen, zur Überzeugung des Senats einen niedrigeren Wert nach [REF] nachzuweisen. 0 Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten . Die Klägerin hat einen niedrigeren gemeinen Wert nach [REF] nicht zur Überzeugung des Senats nachweisen können. 0 Nach § 0 Abs. 0 Satz 0, Abs. 0 Satz 0 i.V.m. [REF] sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem "typisierenden Wert" zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach [REF] nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach [REF] zu bewerten wäre. Nach [REF] ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist. 0 Nach [REF] wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert . 0 Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß [REF] kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. [REF] regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen . Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt. 0 Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß [REF] durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen , das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt . Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in [REF] der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß [REF] obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das FG sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs und Feststellungslast . 0 Der Gesetzgeber hat in dem pauschalierten Ertragswertverfahren nach [REF] auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmieten abgestellt und hierauf mit dem pauschalen Vervielfältiger von 0 auch für die Prognose der zukünftigen Ertragsfähigkeit abgestellt. Nach Abs. 0 der Vorschrift wird auf die übliche Miete bei selbst oder unentgeltlich genutzten Flächen abgestellt, somit auf die Ertragsfähigkeit. 0 Die gesetzliche Regelung in [REF] geht letztlich davon aus, dass die in den drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag erzielten Mieten ein Indiz auch für die zukünftigen Mieten darstellen. Dieses Verfahren ist demzufolge für die Situation steigender Mietpreise von Vorteil. Es benachteiligt hingegen einen Steuerpflichtigen dann, wenn die Mietpreise rückläufig sind oder fallen. Dennoch steht es nach Auffassung des Senats angesichts der Stichtagsbewertung nicht im Belieben eines Steuerpflichtigen, einem Gutachten Verhältnisse zu Grunde zu legen, die sich erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag verändert haben. Dies hätte nämlich zur Folge, dass die nichtabsehbare, spätere Entwicklung auf den Bewertungsstichtag zurückbezogen würde. Genau dies soll jedoch durch das Stichtagprinzip verhindert werden. Demzufolge geht auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen kann. Als Regelfall geht der BFH dabei von einer Frist von einem Jahr aus. Bei einem Verkauf erst 0 Jahre später ist zusätzlich ein Sachverständigengutachten zum Nachweis dafür erforderlich, dass die Verhältnisse sich im Vergleich zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Mehrere Jahre später abgegebene Kaufangebote für das zu bewertende Grundstück sind jedoch zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht ausreichend . Daher können zum Stichtag [DATE] nur solche Umstände und damit die Mietverträge berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bereits tatsächlich vorgelegen haben. Die durch Gutachten ermittelten Werte müssen einen Grundstückswert ergeben, der mit den Steuerwerten nach § 0 Abs. 0-0 BewG vergleichbar sind . 0 Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Wertes und damit des Verkehrswertes sind die Vorschriften der WertermittlungsVO . Für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist nach § 0 Abs. 0 WertV von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten . Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt . Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 0 maßgebende Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist nach [REF] ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt. 0 Für die Ermittlung des Ertragswertes ist das nachhaltig erzielbare Nutzungsentgelt zu ermitteln. Dies ist begrifflich der Reinertrag, mit dem die Entwicklung der Rendite auf Dauer, das heißt über die gesamte Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt wird. In der Praxis kann dieser Forderung allerdings nur bedingt entsprochen werden, denn der Gutachter kann die künftige Entwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit vorwegnehmen. Anderenfalls wäre die Verkehrswertermittlung mit subjektiven und möglicherweise auch spekulativen Einschätzungen behaftet. Deshalb wird in der Praxis als nachhaltig erzielbarer Reinertrag der am Wertermittlungsstichtag ggf. unter Berücksichtigung davon abweichender, mietvertraglicher Besonderheiten üblicherweise erzielbare Reinertrag angesetzt. Für die Praxis ist es dabei unerlässlich, die mietvertraglichen Regelungen in jedem Fall mit heranzuziehen und dahingehend zu überprüfen, ob sich hieraus Abweichungen gegenüber den ansonsten objektspezifischen und üblicherweise erzielbaren Erträgen ergeben und die mietrechtlichen Regelungen zu beachten. Ein vertraglich vereinbartes Mietverhältnis ist als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen, wenn dadurch die nachhaltig erzielbaren Reinerträge mitbestimmt werden . Die am Wertermittlungsstichtag erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete gilt im Rahmen der Ertragswertermittlung als die langfristig nachhaltige Miete, auch wenn man dagegen einwenden kann, dass sich die Mieten mit der Zeit ändern. Allgemeine Änderungen in den Mieterträgen werden aber bereits mit dem dynamischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Die am Wertermittlungsstichtag gegebene, ortsübliche Vergleichsmiete ist insoweit dynamisch und kann auch mit einer sich an die Mietpreisentwicklung angekoppelten Miete gleichgesetzt werden. . 0 Nach diesen Grundsätzen der WertV, denen der Senat folgt, waren weder das Gutachten des Gutachterausschusses, noch das vorgelegte Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag [DATE] zur Überzeugung des Senats nachzuweisen. 0 Das Gutachten des Gutachterausschusses legt als Wertermittlungsstichtag den [DATE] zu Grunde, nicht jedoch den hier maßgebenden Stichtag [DATE] . Der Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten nachhaltig erzielbare Mieten von [REF] zugrunde gelegt, eine verbleibende Restnutzungsdauer von 0 Jahren und bei einem Liegenschaftszinssatz von 0 Prozent einen Vervielfältiger von 0. 0 Beide Gutachten sind insoweit fehlerhaft, als sie nicht den Bodenwert für das gesamte Grundstück ermitteln, sondern von Miteigentumsanteilen von 0/0 ausgehen, obwohl nach dem vorliegenden Erbschein und den übrigen Unterlagen die Klägerin mit 0/0 am Grundstück beteiligt war und die Feststellung des Grundbesitzwertes den Wert des gesamten Grundstücks festzustellen hat. Bei einer Mehrheit von Erben, denen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zuzurechnen ist, ist der Grundstückswert gegenüber allen Miterben nach [REF] gesondert und einheitlich festzustellen. . Diese enthalten damit den vom beklagten Finanzamt gerügten Fehler, dass nicht der Bodenwert in vollem Umfang, sondern nur mit sieben Zehntel anteilig berücksichtigt worden ist. Dies führt allerdings umgekehrt dazu, dass auch bei der Ermittlung des Ertragswertes die Verzinsung des Bodenwertes nach § 0 Abs. 0, 0 WertV dementsprechend korrigiert werden müsste, sodass sich diese Korrekturen teilweise gegenseitig wieder aufheben. Bei dem Gutachten des Gutachterausschusses beträgt die Verzinsung des Bodenwertes danach 0 Prozent aus [REF] oder [REF] , die von dem Reinertrag von 0 DM abzuziehen ist und den Ertrag der baulichen Anlagen von den [REF] ergibt. Multipliziert mit dem Vervielfältiger des Gutachterausschusses von 0 ergibt sich ein Gebäudeertragswerts von 0 und zuzüglich des Bodenwertes von [REF] ein Verkehrswert von [REF] .0. Dies übersteigt den festgestellten Grundbesitzwert von 0 Millionen DM. Das vom Gutachterausschusses durchgeführte Sachwertverfahren ergab einen Verkehrswert von [REF] .0. 0 Dem Senat erscheint zweifelhaft, ob die im Gutachten des Gutachterausschusses zu Grunde gelegten Mieten bei der Feststellung des Grundbesitzeswertes hätten berücksichtigt werden dürfen, da das Gutachten bereits zum Wertermittlungsstichtag [DATE] und damit zu einem späteren Stichtag, nämlich mehr als ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag [DATE] , erstellt worden ist. Der Gutachterausschusses hat danach nicht die zum [DATE] bestehenden Mietverträge für die Ermittlung der erzielbaren Mieten herangezogen hat, sondern wahrscheinlich die tatsächlichen Verhältnisse zu dem bei ihm beantragten Wertermittlungstag [DATE] , dem Tag der Ortsbesichtigung. Nach dem eigenen Vortrag der Klin haben sich die Mieten zwischen dem hier maßgebenden Bewertungsstichtag [DATE] und dem [DATE] verändert. Danach spricht viel dafür, dass der Gutachterausschuss die tatsächlichen Verhältnisse nach dem [DATE] den nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt hat. Da der Senat an die Höhe des angefochtenen Bescheides infolge des Verböserungsverbotes im finanzgerichtlichen Verfahren gebunden ist, braucht er keine weiteren Feststellungen hierzu zu treffen. 0 Das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Sachverständigen ... geht von einem Bodenwert von [REF] pro Quadratmeter und nachhaltig erzielbaren Mieten von nur noch [REF] aus. 0 Der Senat kann nicht nachvollziehen, wieso der Sachverständige ... einen um DM 0 niedrigeren Bodenrichtwert von [REF] statt des vom Gutachterausschuss angesetzten Bodenwertes von [REF] zum Ausgangspunkt seines Grundstückswertes gemacht hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dessen Ableitung sei in allen Fällen zweifelhaft, verweist der Senat auf den gesetzlichen Auftrag in [REF] , nach denen der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für die Gemeinden zu erstellen hat. Die vom Gutachterausschusses festgestellten Bodenrichtwerte sind jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Überprüfung durch das Finanzgericht nicht zugänglich . Die Abweichung hat der Sachverständige ... nicht begründet. Ob diese auf den unterschiedlichen Bewertungsstichtagen beruhen oder nicht, ist für den Senat nicht nachprüfbar. 0 Der Sachverständige ... hat die von ihm als nachhaltig erzielbare Mieten zum Bewertungsstichtag [DATE] zu Grunde gelegten Werte unrichtig angesetzt und ermittelt. 0 Vergleicht man die vom Gutachterausschuss einerseits und dem Sachverständigen ... andererseits zu Grunde gelegten Mieten mit den vorgetragenen, tatsächlich erzielten Mieten der Jahre [DATE] bis [DATE] , so ergibt sich, dass der Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom [DATE] in etwa die gezahlten Mieten des Jahres [DATE] und der Sachverständige ... in etwa die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres [DATE] zu Grunde gelegt hat. 0 Die vom Sachverständigen ... hierzu gemachten Anmerkungen widersprechen jedoch den von ihm angesetzten Werten und zeigen, dass der Gutachter die oben aufgeführten Grundsätze der WertV teilweise missachtet hat. Er führt nämlich aus, dass ihm die zum [DATE] bestandenen Original-Mietverträge nicht vorliegen und deshalb unterstellt wird, dass die zum Wertermittlungsstichtag in der Lage des Bewertungsobjektes ortsüblich zu erzielenden Nettokaltmieten auch den tatsächlichen Nettokaltmieten im Bewertungsobjekt entsprechen. Zum Wertermittlungsstichtag [DATE] hat der Sachverständige nach seiner Anmerkung 0 eine Entscheidung dahingehend zu treffen, ob die tatsächlichen Nettokaltmieten auch für die Zukunft in der jeweiligen Höhe ansetzbar, also als nachhaltig zu erzielen sind. In Kenntnis des damaligen Immobilienmarktes sei dies zu bejahen. Die daran anschließende Darstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten zeigt jedoch, dass diese nicht die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag [DATE] wiedergeben, auch nicht, wie möglicherweise im Gutachten des Gutachterausschusses die zum Bewertungsstichtag [DATE] , sondern, ausgehend vom unstreitigen Vortrag der Klägerin über die von ihr vereinnahmten Mieten der Jahre [DATE] bis [DATE] , allenfalls diejenigen des Jahres [DATE] . Danach hat der Sachverständige zwar behauptet, er habe die Verhältnisse zum [DATE] zu Grunde gelegt, hat jedoch ohne Überprüfung der Original-Mietverträge möglicherweise auf Grund von unrichtigen Informationen durch den Prozessbevollmächtigten ein Gutachten auf der Grundlage der Verhältnisse [DATE] erstellt und dieses mit dem Bewertungsstichtag [DATE] versehen. 0 Selbst wenn man mit der Auffassung des Prozessbevollmächtigten entgegen der dargestellten Praxis, die tatsächlichen Mieten auch als erzielbare Mieten für die Zukunft anzusetzen, davon ausginge, dass aus der Sicht des Bewertungsstichtages ein Prognosezeitraum für die nachhaltig zu erzielende Miete bestünde und diesen analog der Vergangenheit auch für die Zukunft mit ca. 0 Jahren ansetzte, dürften die unmittelbar an den Bewertungsstichtag sich anschließenden Vermietungsergebnisse nicht außer Betracht bleiben, sondern müssten soweit sie zum Bewertungsstichtag vorhanden sind in die Betrachtung einbezogen werden. Ginge man zugunsten der Klägerin von dem eher unwahrscheinlichen Sachverhalt aus, dass die Gegebenheiten der Jahre [DATE] bis [DATE] bereits am Bewertungsstichtag [DATE] tatsächlich vorhanden gewesen wären, so ergäben sich auf Grund der in den Jahren [DATE] bis [DATE] vorgetragenen tatsächlichen Mieten erhaltene Gesamtmieten von [REF] oder eine jährliche Miete von [REF] . Legte man auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten diese zu Grunde, zöge entsprechend den Annahmen des Gutachters ... 0% Bewirtschaftungskosten oder [REF] sowie vom Grundstückswert von [REF] einen Reinertragsanteil am Boden aufgrund eines Liegenschaftszinses von 0 %, somit [REF] ab, so ergäbe sich für das Gebäude ein Reinertrag von [REF] . Selbst bei dem vom Sachverständigen ... angenommenen Vervielfältiger von 0 folgte hieraus ein Gebäudeertragswert von [REF] .0, zu dem der Bodenwert von [REF] hinzuzurechnen ist. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Mieten für die Jahre [DATE] bis [DATE] ergäbe sich somit im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zeitnah vereinnahmten Mieten ein Verkehrswert von [REF] .0. Diese Rechnung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge [DATE] und [DATE] kein Grundstückswert unter 0 Mio. DM nachweisbar ist, und zwar nicht einmal unter Berücksichtigung des niedrigeren Vervielfältigers des Sachverständigen ... Da der Senat nur feststellen kann, dass die Grundlagen des Sachverständigen ... für die nachhaltig erzielbaren Mieten nicht die des Bewertungsstichtages und der sich daran anschließenden Zeiträume bis [DATE] sein können, konnte er sich auch von dessen Ergebnissen nicht überzeugen. Das Gutachten ist insoweit fehlerhaft und kann der Entscheidung des Senats nicht zugrunde gelegt werden. 0 Sowohl der Gutachterausschuss als der Sachverständige ... sind sich darin einig, dass im Streitfall das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Dem folgt der Senat. 0 Soweit der Kläger sich auf andere, im Jahr [DATE] telefonisch eingeholte Ertragswerte eines anderen Sachverständigen der ... beruft, kann der Senat auch dies mangels substantiiertem Vortrag nicht nachprüfen. Ein solches Gutachten liegt ihm nicht vor. 0 Allein die Tatsache, dass das streitige Grundstück im Jahr [DATE] zu einem Preis von 0 EUR verkauft wurde, steht der Feststellung des Grundbesitzwertes nicht entgegen, da dieser Verkauf erst sechs Jahre nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und demzufolge allenfalls die von der Klägerin behaupteten, erst später eingetretenen Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag widerspiegeln kann. Ob der Rückgang der Mieten durch unterlassene Renovierungen, bewusste Leerstände zum Zwecke des Verkaufs, geplante Renovierungen oder nachträglichen Umwidmungen von Gewerbeflächen zu Wohnflächen entstand, braucht der Senat ebenfalls nicht festzustellen, da es sich um Vorgänge handelt, die sich in erheblichem Abstand vom Bewertungsstichtag abgespielt haben. 0 Da der Senat das Gutachten des Sachverständigen ... einer Bedarfsbewertung zum [DATE] nicht zu Grunde legen kann, das Gutachten des Gutachterausschusses jedoch allenfalls einen zu niedrigen, nicht jedoch einen zu hohen Wert ausweist und das beklagte Finanzamt die Feststellung auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vorgenommen hat, war die Klage abzuweisen. Der Klägerin ist es nicht gelungen, zur Überzeugung des Senats einen niedrigeren Wert nach [REF] nachzuweisen. 0