ועדת הכספים, כנסת 24, פרוטוקול מספר 309, 2022-06-28 10:30

אלכס קושניר: בוקר טוב לכולם, היום 28 ביוני 2022 - כ"ט בסיון התשפ"ב, אנחנו ממשיכים בדיון מהנקודה שעצרנו בה.

אלכס קושניר: נציגי הקבלנים, בבקשה, ואחר כך עורכי הדין.

אמנון מרחב: החוק בנוסחו הנוכחי, וזה ברור לכולם, מלא בחורים ובבעיות.

אמנון מרחב: מתקיימות פה, לשמחתי, שיחות מאוד משמעותיות מחוץ לחדר הוועדה, כשאני שומע מכולם שברור שההצעה הזאת כפי שמובאת כאן לא תביא למטרה שיוזמי התיקון חפצו בה.

אמנון מרחב: מה בטוח לא יקרה?

אמנון מרחב: ההצעה לא תעזור בצינון שוק הדיור הרותח.

אמנון מרחב: אנחנו, הקבלנים, היינו צריכים להיות מחוץ לחדר ולתת לממשלה ולכנסת להמשיך לעשות כמעט את כל הטעויות האפשרויות.

אמנון מרחב: זאת לא המשמרת הראשונה שעושים בה את כל הטעויות בכל הנוגע לשוק הדיור, אנחנו רואים את זה כבר 15 שנים.

אמנון מרחב: אנחנו מצביעים פעם אחר פעם על הפתרונות הנכונים, כולל על העיוותים שאתם מנסים לתקן בחוק הזה.

אמנון מרחב: לצד ההבנה והאמפתיה בשיח הענייני שמתקיים מחוץ לחדר הוועדה, אנחנו עדיין נתקלים בקושי של להגיע לעיקר.

אמנון מרחב: החוק לא יגרום לצינון שוק הדיור, הוא רק יתרום לליבוי עליות המחירים.

אמנון מרחב: לכולם ברור, וזה עלה גם בדיון אתמול, שככל שההצעה כמות שהיא תתקבל בנושא ההצמדה, כך הסיכון יוטל בחזרה על רוכשי הדירה, וזאת הערכה גם של המשפטנים, גם של הכלכלנים וגם של ההדיוטות.

אמנון מרחב: בצד של הממשלה אומרים לי: אתם צודקים, אבל לפחות הזוגות הצעירים ידעו כמה עולה להם הדירה כולל ההצמדה.

אמנון מרחב: במסגרת השקיפות והוודאות בואו נגיד לזוגות הצעירים - -

אלכס קושניר: היום זה לא מגולגל על הזוגות הצעירים?

אביעד פרידמן: ברור שזה מגולגל.

אמנון מרחב: נכון.

אמנון מרחב: אם רוצים לפתור את הסוגיה, בואו נחשוב איך פותרים אותה.

אמנון מרחב: הבעיה שפה לא מביאים את הפתרונות האמיתיים.

אמנון מרחב: צריך לומר את האמת לציבור, לאלה שאנחנו רוצים לדאוג להם.

אמנון מרחב: אמר פה נשיא התאחדות הקבלנים בדיון הראשון שהקבלנים הם לא נגד רוכשי דירות.

אמנון מרחב: אני התקוממתי גם על האמירות של היועצת המשפטית של משרד השיכון, עם כל הכבוד, שחוזרת פעם אחר פעם על האמירה שהקבלנים נהנים ובכוונה לא מוסרים דירות.

אמנון מרחב: אני מוחה בתוקף על כל ניסיון להציב את הקבלנים בעימות מול רוכשי הדירות.

אמנון מרחב: נהפוך הוא – אנחנו כבר שנתיים מנהלים קמפיין ציבורי כדי לצנן את שוק הדיור, אנחנו מגלים עמדה ממלכתית אחראית ביותר.

אמנון מרחב: הקבלנים, לכאורה, היו צריכים לשבת בחוץ ולתת לשוק ולמחירים, אם זאת הגישה שלכם, להמשיך ולעלות למעלה, אבל הקבלנים מגלים אחריות ומביאים הצעות מאוד קונקרטיות, כולל איך לפתור את הבעיה הנוכחית בנושא ההצמדות.

אמנון מרחב: אומרים לי שהתיקון של נושא האיחורים במסירה יביא ודאות לקונים, ודאות במועדי המסירה.

אמנון מרחב: אמר פה פרופסור זמיר דברים נחרצים בעניין הזה, אבל אני רוצה להציג לכם עוד זווית ראייה מעניינת.

אמנון מרחב: מה יעשו הקבלנים אם תטילו עליהם את האחריות המוחלטת עם קנסות דרקוניים בגין איחורים במסירה?

אמנון מרחב: הם יכתבו בחוזה מועד מסירה הכי רחוק שאפשר.

אמנון מרחב: אם זמן הבנייה היום של דירה ממוצעת הוא כ-31 חודשים, כאשר עוד חצי שנה היא יושבת ריקה עד שהרשויות נותנות לקבלנים טופס 4, הקבלן היום יכתוב 50 חודשים.

אמנון מרחב: זה ייתן ודאות לאיזה הוא קונה?

אמנון מרחב: לא.

אמנון מרחב: מה כתוב בעוד סעיף?

אמנון מרחב: שאפשר להקדים את מועד המסירה בהתראה מראש של חודשיים-שלושה.

אמנון מרחב: יכתבו בחוזים 50 חודשים, 60 חודשים כדי לא להיתפס כמי שאיחרו במועד הנקוב, ואז שלושה חודשים לפני המועד האמיתי כשסוף סוף כל הרשויות יגמרו את הבירוקרטיה, יודיע הקבלן: אדוני, אנא בוא לקבל את הדירה שלך.

אמנון מרחב: איפה זה יתפוס את הזוג הצעיר?

אמנון מרחב: אולי עם חוזה שכירות, אולי עם דירה שהוא צריך לפנות מהרגע להרגע, אולי עם משכנתה שהוא צריך להתארגן אליה.

אמנון מרחב: זה ייתן לו ודאות?

אמנון מרחב: להיפך, זה חוסר ודאות, זה עלויות נוספות.

אמנון מרחב: לכולם ברור שזאת תהיה התוצאה.

אמנון מרחב: ברור לכולם שלקבלן היום אין שליטה על מועד המסירה של הדירה.

אמנון מרחב: אדוני היושב-ראש, ההנחה שלך שביטאת אתמול על כך שהקבלן חזק מול הרשויות אל מול הממשלה - לא כך הוא.

אלכס קושניר: אמרתי שהוא יותר חזק.

אמנון מרחב: זה הזמן לעשות את השינוי, לא לשלוח עוד פעם את הקבלן להיאבק בכל הגופים הרגולטורים האלה.

אמנון מרחב: אחרי שנגמרים פה הדיונים אנחנו חוזרים להיות אזרחים במדינה.

אמנון מרחב: אתם יודעים כמה זה בלתי אפשרי, שאין עם מי לדבר.

אמנון מרחב: גם לידידיי שיושבים פה מכיבוי אש ומחברת חשמל יש את הקשיים האובייקטיבים שלהם – אין כוח אדם, שביתות, השבתות.

אמנון מרחב: אם אתה רוצה לבנות היום 80,000 דירות או 100,000 דירות, הגופים האלה לא ערוכים בכלל לבדוק כזאת כמות של דירות.

אמנון מרחב: ברור לכולם שאי אפשר להגיע ליעד הזה.

אמנון מרחב: אתם "הורגים" את הקבלן, אתם יודעים שאין סיכוי שהוא יעמוד בזה.

אמנון מרחב: אני מעריך מאוד את שר השיכון, את המנכ"ל ואת הפקידות הבכירה, אנחנו בקשר טוב, אבל הם כותבים בחוזים ובמכרזים שלהם נתונים שהם יודעים שאין לקבלנים סיכוי לעמוד בהם.

אמנון מרחב: מה אנחנו עושים פה?

אמנון מרחב: על מי אנחנו עובדים?

אמנון מרחב: את מה אנחנו מנסים לסדר?

אמנון מרחב: אמר חבר הכנסת סמוטריץ' באחד הדיונים האחרונים בעניין שאם נשים מכשול בפני עיוור השוק ימצא את הדרך לאכוף את זה.

אמנון מרחב: אביעד, כעסת עלינו שאנחנו אומרים שנלך לבתי המשפט, אבל אלה חלק מהאמצעים שיש במדינה דמוקרטית כדי לפקח על העבודה שנעשית.

אלכס קושניר: זאת זכותכם המלאה.

אמנון מרחב: אנחנו לא רוצים להיות שם.

אביעד פרידמן: אני לא במקום של לכעוס או לא לכעוס, אני במקום של להאמין שבדיון בכנסת לחברי הכנסת יש את הזכות לחוקק לא תחת איום.

אמנון מרחב: זה לא איום.

אמנון מרחב: חלק מאקט דמוקרטי במדינה זה שהדברים נבחנים, זה חלק מהאיזון בין הרשויות.

אמנון מרחב: אומר פה גם משרד המשפטים ואומרים פרופסורים מהאקדמיה שיש קושי ממשי.

אמנון מרחב: משרד המשפטים אמר קושי ממשי בנושא של ההצמדות, ופרופסור זמיר אמר שזה לא יעלה על הדעת.

אמנון מרחב: חבר'ה, חייבים רגע לעצור.

אמנון מרחב: בשיחות המקצועיות כולנו עובדים על אותו בסיס, לכן הגיע הזמן להגיע לפתרונות.

אמנון מרחב: חבר'ה, האם הראו למישהו מה הסיבות לאיחורים?

אמנון מרחב: האם מישהו בדק?

אמנון מרחב: מה שהציגו אתמול במצגת לא מתיימר להיות איזו ביקורת או איזה סקר אמפירי נכון, פשוט אספו כל מיני תלונות שהגיעו למשרד השיכון לאורך כל השנים, לממונה על חוק המכר.

אביעד פרידמן: ממש לא, זו לא הדרך שזה נעשה.

אביעד פרידמן: זה לא נעשה מתוך תלונות.

אביעד פרידמן: אם תרצה אני אשמח לחלוק איתך.

אמנון מרחב: אמרנו שאנחנו רוצים, רק לא חלקתם איתנו בשיחות המוקדמות וגם לא לפני הוועדה.

אביעד פרידמן: גם בפני הוועדה ציינו את הסיבות.

אביעד פרידמן: לא ציינו על פי אחוזים, אבל דיברנו על מכבי אש, דיברנו על טופס 4, דיברנו על חברת חשמל.

אמנון מרחב: במצגת לא נתת גילוי נאות ואמרת שרוב האיחורים פה לא נגרמים בעטיים של הקבלנים אלא בעטיים של גורמים אחרים.

אמנון מרחב: גם הנתונים שהוצגו פה הם לא נתונים עובדתיים, אמפיריים, הם נתונים אקלקטיים שהתאספו במשרד השיכון מסוג מסוים של פרויקטים, כשאנחנו מבינים שחלק ניכר מהבעיות הן בכלל לא בעטיים של הקבלנים.

אמנון מרחב: עלתה על זה יפה מאוד חברת הכנסת שפק, כשביקשה ממשרד השיכון להביא ניתוח של הנתונים, כשביקשה להסביר מה לא בעטיים של הקבלנים אלא בעטיים של גורמים שונים.

אמנון מרחב: הם מפרסמים היום מכרזים באוויר עם מועד מסירה של 24 ו-26 חודשים, כאשר הם יודעים שאין קבלן במדינת ישראל שמסוגל לעמוד בזה.

אמנון מרחב: הם יבואו בעוד כמה חודשים ויגידו לכם:

אמנון מרחב: הקבלנים לא עומדים בלוחות הזמנים וצריך להחמיר בקנסות כך שזה יגיע ל-200% כי ב-150% הם לא מגיבים.

אמנון מרחב: הפתרונות שמציעים פה הם בין מעוותים לבין not good enough.

אמנון מרחב: די הסכמתם על כך שצריך לעשות רביזיה מאוד משמעותית בכל הדרך שבה הענף מתנהל.

אמנון מרחב: אמר חבר הכנסת אזולאי אתמול שצריך לייצר פתרון מקצה לקצה, הבעיה שכל אחד אומר שזה לא במשמרת שלו, שהוא לא יכול, שזה אמור להיות בוועדת הפנים ולא בוועדת כספים.

אמנון מרחב: פס הייצור של דירה בישראל מחזיק המון חוליות, כשבכל חוליה יש בעיה.

אמנון מרחב: אם תפתור בעיה בחוליה אחת הפקק יעבור לחוליה הבאה.

אמנון מרחב: מה ההצעות שאנחנו מציעים?

אמנון מרחב: בלי הצמדה בכלל זה no go, זה לא נכון כלכלית.

אמנון מרחב: אמר פרופסור זמיר שזה מחיר הכסף, שזה שמירה על ערך הכסף, ואומרים את זה גם המשפטנים ממשרד המשפטים.

אמנון מרחב: מה הפתרון?

אמנון מרחב: תעשו הצמדה למדד תשומות הבנייה או למדד יוקר המחייה, לפי הנמוך ביניהם.

אמנון מרחב: אי אפשר בלי הצמדה בכלל.

אמנון מרחב: אתם יכולים לחשוב גם על רעיון שאומר שרמ"י תמכור את הקרקע בלי הצמדה, שהיא תפרוס לקבלן את תשלום הקרקע בלי הצמדות, ואז אנחנו נמכור back to back לציבור.

אמנון מרחב: אם כולם דואגים לציבור של רוכשי הדירה - שהמדינה תעשה את הצעד ותגיד: אני מקפיאה את מחירי הקרקעות, אני מוכרת את זה לקבלנים בפריסה של שלוש שנים בלי הצמדה.

אמנון מרחב: אפשר גם לחשוב על המצאת ערבות בנקאית על התשלומים של רמ"י.

אמנון מרחב: לא פיתחתי עד הסוף את הרעיונות, אבל אני מנסה לתת כיוונים שבעינינו באמת ייצרו את הפתרון.

אמנון מרחב: דיברנו אתמול עם כמה בנקאים ועם מנהלי סקטורי נדל"ן.

אמנון מרחב: הם אומרים שאפשר למצוא מכשיר פיננסי שיצמיד את הכסף בחשבון הליווי.

אמנון מרחב: ברגע שזה ייפתר הקבלנים יהיו מוכנים שיקדימו להם את התשלומים.

אמנון מרחב: הנחנו בפניכם בנושא הזה של ההצמדות שלושה כלים אפשריים שנכונים גם כלכלית, גם משפטית וגם ציבורית, בטח בעת הזאת.

אמנון מרחב: אנחנו סבורים שהתהליך של איחורים במסירה, כמו שאמר פה פרופסור זמיר, אפילו אם תשימו 600% קנס לא יזוז, לא ישתנה במילימטר.

אמנון מרחב: מה שהייתם צריכים ליזום זה שינוי של הרגולציה לרישוי עצמי.

אמנון מרחב: או שתצמידו את זה לתהליכים של רישוי עצמי ואז הקבלן יהיה מוכן לקחת על עצמו גם את האיחורים במסירה, או שתאפשרו שלושה חודשים גרייס, אחרי שלושה חודשים 125%, ואחרי זה 150% עד הטווח של השנה.

בצלאל סמוטריץ': זה מה שאתם מציעים?

אמנון מרחב: כן.

בצלאל סמוטריץ': מצוין.

אמנון מרחב: אני לא מחדש למי שדיברנו איתו שום דבר.

בצלאל סמוטריץ': אמנון, הסוגיה האקוטית כאן היא סוגיית ההצמדה.

בצלאל סמוטריץ': יכול להיות שכדאי שנציג מה אנחנו מציעים ביחס - -

אמנון מרחב: אנחנו באים לדיון הזה עם כוונה לייצר פתרון שהוא פחות מעוות מהפתרון שמונח כרגע על השולחן, לא בגלל הניסיון לצבוע אותנו כקבלנים תאבי אני לא יודע מה שמזה אנחנו מסתייגים, אלא באמת מתוך ראייה ממלכתית, אחראית, ממוקדת בפתרון האמיתי.

אמנון מרחב: אני מאוד מוטרד מהתהליך של עודף רגולציה שאתם מטילים.

אמנון מרחב: אני לא יודע מי מכם ראה את תקנות המשנה שמשרד השיכון פרסם, אבל הוא כבר נהיה לוי יצחק של הדירות.

אמנון מרחב: הוא עכשיו מוציא מחירונים לגבי כמה עולה מסמר, כמה עולה מטר בנייה, כמה עולה בטון.

אמנון מרחב: לאן נגיע עם הרגולציה?

אמנון מרחב: יצטרכו עכשיו להקים מחלקת מחירונים במשרד השיכון וכל שבועיים לעדכן את המחירונים כי פעם זה מלחמה באוקראינה, פעם זה שרשרות ייצור.

אמנון מרחב: עכשיו גם שמעתי שיש להם כוונה לפרסם SLA לבניית דירות, אחרת איך יחשבו איחורים במסירה.

אמנון מרחב: הם יפרסמו כמה זמן לוקח לבנות דירה של עד שלוש קומות, כמה לוקח לבנות מעל שש קומות.

אביעד פרידמן: נראה לך הגיוני שאותו זמן לוקח לבנות שלוש קומות ו-40 קומות?

אמנון מרחב: למה להטיל את זה על הרגולטורים?

אמנון מרחב: מה יהיה בעוד שנה כשאתה לא תהיה שם?

אמנון מרחב: זו רגולציה מיותרת.

אמנון מרחב: הרגולטורים לא צריכים לעסוק בפרסום מדדי זמן לדירות, כי זה לא ייגמר וזה יתקע את השוק עוד פעם.

אמנון מרחב: אם היה משהו שהממשלה הזאת חרתה על עצמה, זה להקל את הרגולציה והבירוקרטיה.

אמנון מרחב: פה אתם מביאים את זה כמעט בדלת הראשית - לא נצא מזה.

אמנון מרחב: בואו נשנה רגע את כל העוקם הזה ונעשה עבודה מקצועית וטובה, כי כפי שאתם רואים ומכירים אותנו, אנחנו פרטנרים לכל פתרון טוב ומקצועי.

אלכס קושניר: לשכת עורכי הדין, בבקשה.

מוטי חזיזה: אנחנו דנים היום בהצעה שעניינה להיטיב עם הציבור.

מוטי חזיזה: אנחנו מדברים פה על שלושה תיקונים עיקריים.

מוטי חזיזה: בסעיף 3 לתזכיר החוק, שזה תיקון סעיף 6 בדבר שכר טרחת עורך דין, מורידים את שכר הטרחה.

מוטי חזיזה: בסעיף 1 לתזכיר החוק, שזה תיקון סעיף 5(א) בדבר פיצויים בגין איחור במסירה, אנחנו רוצים פיצויים מהקבלנים על כל איחור במסירה.

מוטי חזיזה: סעיף 2 לתזכיר החוק זה הוספת סעיף 5(ג) בדבר מדד תשומות הבנייה.

מוטי חזיזה: מי לא רוצה להיטיב עם הציבור?

מוטי חזיזה: אנחנו בטח כלשכת עורכי הדין בעד להיטיב עם הציבור, להיטיב עם הלקוחות, אלא שבמקרה הזה הכוונות רצויות אבל המעשים לא רצויים.

מוטי חזיזה: מה מכלול הפעולות שעושה עורך הדין לטובת אותו לקוח, לטובת אותו רוכש שרוכש את דירה?

מוטי חזיזה: עורך הדין מדווח לרשויות המס, עורך הדין מדווח לממונה על חוק המכר, עורך הדין אחראי על כל ההתחייבויות למשכנתה, עורך הדין מבצע את כל הערות האזהרה, עורך הדין מבצע את כל הבטוחות שיש לאותו רוכש כדי להגן על זכויותיו, והדבר הכי חשוב שמשלים את כל העסקה במקרקעין - שהוא רושם את הבית המשותף ובסופו של דבר מוביל לידי זה שהרישום של אותה דירה תהיה רשומה על אותו קונה.

בצלאל סמוטריץ': כל הדיון זה מי משלם את שכר טרחת עורך הדין.

בצלאל סמוטריץ': כל אלו חובות שמוטלות על הקבלן לפי חוק, הן חלק מחובתו במסגרת הסכם הרכישה.

מוטי חזיזה: הכנסת הנכבדה הזאת ישבה כבר בעבר באותה חקיקה, באותו תיקון לחוק המכר, כשאז היה שכר לא מוגבל לאותו עורך דין.

מוטי חזיזה: ישבו על המדוכה ובאמת חשבו מה עושים כדי לצמצם ולהיטיב עם הציבור, ובסופו של דבר התקבלה החלטה לפצל את הדיון לשניים - לתת סכום סמלי לעורך הדין של 5,000 שקל עבור דירה שהיא לא דירת יוקרה עד ארבעה מיליון ומשהו, וסכום ללא הגבלה לדירה מארבעה מיליון ומשהו.

מוטי חזיזה: הכנסת בתיקון החקיקה הזה רוצה לבטל את הזיקה בין עורך הדין לאותו לקוח.

מוטי חזיזה: אם אתה מבטל את ה-5,000 שקל, שזה סכום סמלי, שהקונה משלם עבור עורך דין שמבצע עבורו את אותן הפעולות, אתה בעצם מבטל את כל הזיקה בין אותו עורך דין, שהוא עורך הדין של היזם, לבין - -

בצלאל סמוטריץ': מה הנפקא מינה בשאלה אם יש זיקה או אין זיקה?

בצלאל סמוטריץ': הרי כל החובות שתיארת מוטלות כבר היום על הקבלן והקבלן חב בהן כלפי הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': עורך הדין הוא בא כוחו של הקבלן למימוש חובותיו כלפי הרוכש על בסיס ההסכם.

בצלאל סמוטריץ': מה מוסיפה הזיקה של אותם חמשת אלפים ומשהו שקלים שקיימת היום בין עורך הדין לבין הלקוח?

מוטי חזיזה: אם עורך הדין מקבל תמורה מאותו לקוח הוא מחויב ללקוח.

אלכס קושניר: ואם אין תשלום הוא לא מחויב?

מוטי חזיזה: אני מחויב ליזם, אני מחויב לקבלן.

אלכס קושניר: כשיש תשלום אתה מייצג את הלקוח אל מול הקבלן?

מוטי חזיזה: אני מייצג את הרוכש.

אלכס קושניר: אתה מחויב לעשות את זה בחוק כאחד שמייצג את הקבלן.

מוטי חזיזה: אבל אתה מאבד את הזיקה שלי מול אותו רוכש.

בצלאל סמוטריץ': מה מוסיפה הזיקה?

בצלאל סמוטריץ': תנו לי תרחיש מציאותי שבו יש הבדל כשקיימת זיקה כזאת לבין שלא קיימת זיקה.

מוטי חזיזה: מה קורה במצב שהקבלן פתאום לא קיים, במצב שבו הוא יצא מהתמונה?

מוטי חזיזה: אם הקבלן יוצא מהתמונה, אוטומטית גם עורך הדין יוצא מהתמונה ואז אנחנו נשארים עם חברה משכנת שבמקרה הטוב יש נאמנים כאלה ואחרים שאמורים להמשיך עם רישום הזכויות.

מוטי חזיזה: ברגע שעורך הדין מקבל את הכסף מאותו רוכש, עורך הדין מחויב לו בהתאם לכל כללי הלשכה ומבצע עבורו את כל הפעולות שהוא צריך לעשות.

אפרת פרוקצ'יה: אם הקבלן פשט את הרגל הרוכש לא יכול לתבוע את עורך הדין?

אפרת פרוקצ'יה: הקבלן לא יכול להגיש הודעת צד ג' כלפי הרוכשים?

מוטי חזיזה: איזו זיקה יש לך כלפי עורך הדין?

אפרת פרוקצ'יה: אם הבעיה היא יידוע של הרוכש: דע לך, עורך דין ככה וככה מונה על ידי לבצע א', ב', ג', ד', אז נדאג לכתוב את זה בחקיקה.

מוטי חזיזה: אם אני עורך הדין של הקבלן, אני צריך להיתבע עכשיו על ידי בית המשפט?

אפרת פרוקצ'יה: נעשה הבחנה בין התשלום לבין החובה.

אפרת פרוקצ'יה: היום עורך דין מחויב לבצע את הרישום בעבור שניים.

אפרת פרוקצ'יה: הוא אומנם מתקשר עם הקבלן, אבל החובה שלו היא לגבי שני אנשים – גם לגבי הרוכש וגם לגבי הקבלן.

אפרת פרוקצ'יה: אם אתם חושבים שטעינו וצריך להבהיר שהחובה היא לשניהם, נבהיר יותר ואולי גם נוסיף הוראה שהקבלן צריך ליידע את הרוכש לגבי זהות עורך הדין שאמור לרשום.

אפרת פרוקצ'יה: הדבר הזה לא קשור לתשלום, כי ממילא יש חובה היום לבצע את הרישום בעבור שניהם.

מוטי חזיזה: תתבעי את הקבלן, מה את רוצה ממני כעורך דין?

בצלאל סמוטריץ': יש קושי לייצר עכשיו זיקה וחבות יש מאין של עורך הדין לא כבא כוחו של הקבלן.

בצלאל סמוטריץ': כל עוד עורך הדין הוא בא כוחו של הקבלן, הקבלן מחויב.

בצלאל סמוטריץ': אם רכשתי דירה ונפלה לי המרפסת, האם אני יכול לתבוע את המהנדס למרות שאני לא מכיר אותו, לא ראיתי אותו ולא שילמתי לו?

בצלאל סמוטריץ': המהנדס יגיד לי אני שאלך לקבלן.

אפרת פרוקצ'יה: אין ספק שזה הופך להיות פחות פשוט.

אפרת פרוקצ'יה: ניתן להגיד בחקיקה שעורך הדין שממנה הקבלן יידע שהחבות המשפטית היא כלפי שני אנשים ויש זיקה ישירה בינו לבין הרוכש.

אפרת פרוקצ'יה: אפשר ליצור את הזיקה הזאת גם ללא תשלום.

ד"ר אפי צמח: הנפקות יכולה להתבטא כשבוצע תשלום ואחר כך הרוכש רוצה לתבוע, למשל, על פגם ברישום או על התרשלות של עורך הדין, ואז יש גם עילה חוזית, לא רק עילה נזיקית.

ד"ר אפי צמח: העילה החוזית נובעת מכך שנכרת חיוב השתדלות בין הקבלן לבין הרוכש.

ד"ר אפי צמח: נפקות אחרת היא הרחבת חובת הזהירות במסגרת התביעה הרשלנית.

בצלאל סמוטריץ': מה לדעתך נכון?

ד"ר אפי צמח: ככל שיש חשש לירידה בהיקף האחריות של עורך הדין, החשש הזה לא נכון.

בצלאל סמוטריץ': זאת אומרת, יכול להיות שאנחנו רוצים להיטיב עם הרוכש, אבל בסוף הזקנו לא יותר מאשר - -

אלכס קושניר: זה דורש תיקון הדבר הזה.

בצלאל סמוטריץ': הסכום הזה נחשב חלק מסכום הדירה והוא ממוסה.

יפתח עשהאל: הגרף שהראו פה בדיון הקודם ולפני שני דיונים לא משקף את ההכנסות על הקרקע בפועל או את רווחי הקבלנים.

אמנון מרחב: צריך לתקן את ה-RIA כי הסתמכנו על זה.

יפתח עשהאל: אין בעיה.

יפתח עשהאל: בימים הקרובים נפרסם ניתוח מאוד מעמיק שביצעה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שמראה שעליית המחירים לא מושפעת מרכיב הקרקע או תשומות הבנייה.

יפתח עשהאל: בין אם תשומות הבנייה או ערך הקרקע יורדים או עולים, הקבלנים מוכרים את הדירות בשוק החופשי בהתאם למחיר השוק.

אביעד פרידמן: אני מסכים עם המחקר.

אביעד פרידמן: ברור שהקבלן יצטרך לגלגל את זה לאן שהוא.

אביעד פרידמן: במכרזי רמ"י הוא יגלגל את זה על מחיר הקרקע כי יש לו לאן לגלגל.

אמנון מרחב: הוא אמר שמחיר הדירה לא מושפע ממחיר הקרקע.

בצלאל סמוטריץ': זו לא אמירה שעושה שכל.

יפתח עשהאל: כאשר מחירי הדירות עולים, הקבלנים מציעים יותר על הקרקע.

יפתח עשהאל: כשמדד תשומות הבנייה ירד ב-2020 וב-2010, מחירי הדירות דווקא עלו.

אמנון מרחב: כי מחיר הקרקע בחיים לא ירד פה.

אמנון מרחב: רמ"י כל הזמן משווקת במחירים - -

אלכס קושניר: אני מבקש שתתייחס להצעה שנאמרה על ידי אמנון לגבי פריסת התשלומים עבור הקרקע לרמ"י ולגבי הנושא של ההצמדה.

יפתח עשהאל: אנחנו מתנגדים להצעה הזאת.

יפתח עשהאל: אנחנו לא חושבים שזה ייתן את האפקט, מכיוון שהקבלן ישקף את הסיכונים ואת מחיר הדירה על מחיר הקרקע.

יפתח עשהאל: כבר היום אנחנו יודעים שמועצת רמ"י קובעת את ההצמדה במסגרת ההחלטה והקבלנים משקפים את זה בהצעה על הקרקע.

יפתח עשהאל: בין אם יש סיכון או אין סיכון, זה ישוקף במחיר הקרקע הראשוני.

יפתח עשהאל: פריסה לתשלומים יכולה להעלות את המחיר של הקרקע או להפחית את המחיר של הקרקע בהתאם לסיכון.

אלכס קושניר: כשאני מפחית את מחיר הקרקע אני מפחית את מחיר הדירה.

יפתח עשהאל: לא, זה לא מה שקורה.

יפתח עשהאל: קבלן ימכור דירה ב-2021 וב-2022 בהתאם למחיר השוק, בין אם הוא קיבל את הקרקע הזאת בחינם, קנה אותה ב-500 מיליון או במיליארד.

אביעד פרידמן: ככה בנוי שוק חופשי, שכל אחד מוכר במקסימום שהוא יכול למכור.

קריאה: מה לגבי מחיר מטרה?

יפתח עשהאל: במחיר מטרה המנגנון הוא אחר.

יפתח עשהאל: במחיר מטרה המחיר בסוף הוא קבוע.

יפתח עשהאל: מה לא קבוע?

יפתח עשהאל: מחיר הקרקע, לכן המדינה נותנת הנחה מאוד משמעותית על הקרקע.

יפתח עשהאל: כאשר אנחנו משווקים במחיר מטרה המדינה מרוויחה פחות.

אפרת פרוקצ'יה: דיברנו על החבות החוזית אל מול הנזיקית, אבל יש עוד חבות שחלה - כללי לשכת עורכי הדין.

אפרת פרוקצ'יה: סעיף 5 בכללי לשכת עורכי הדין מחייב את עורך הדין לפעול בנאמנות גם לרוכש וגם למוכר.

אלכס קושניר: אני לא דן פה על כללי עורכי הדין.

אלכס קושניר: השמאים, בבקשה.

חזקיה העצני: בהתחלה חשבנו בינינו לבין עצמנו אם להתערב או לא להתערב בהצעת החוק הזאת, אבל אחרי שנכנסנו לעומק החלטנו שאנחנו רוצים להתערב רק בדברים הטכניים.

חזקיה העצני: אנחנו מברכים על כל הצעות החוק הפרטיות והממשלתיות שבאות להוריד את הנטל מהרוכשים ולשפר את יוקר המחייה בארץ לטובת כולנו.

חזקיה העצני: אנחנו כרגע לא אומרים אם אנחנו נגד או בעד הצעת החוק, אנחנו רק רוצים לשים פוקוס על שתי נקודות מרכזיות.

חזקיה העצני: אני חושב שיש כאן עודף רגולציה ויש כבר כלים שקיימים היום, שכבר נמצאים היום ויכולים לעזור להצעת החוק הזאת.

חזקיה העצני: בהתחלה דיברתם על זה שיהיה איזה שהוא ממוצע כללי של 5,500, כשאני מבין ששוב יש דיונים בנושא הזה ומדברים על משהו יותר שטוח.

חזקיה העצני: עדיין אנחנו חושבים שלבוא ולדבר על ממוצע כלשהו זה לא נכון.

חזקיה העצני: יזם לא יכול למכור דירות על הנייר אם הוא לא מביא ערבויות כשהוא לוקח מימון בנקאי.

חזקיה העצני: הערבויות והמימון הבנקאי הם לפי דוח אפס.

חזקיה העצני: דוח אפס עובר בקרה של השמאים של הבנקים, יש בדיקות מאוד מורכבות.

חזקיה העצני: יש לי שתי קבוצות רכישה עם אותם מנהלים, עם אותו קבלן בשכונת גילה בירושלים.

חזקיה העצני: אחד נמצא מעל המדרון של הכביש, אחד מתחת למדרון של הכביש.

חזקיה העצני: מדובר על כמעט אותן יחידות דיור בהיתרי הבנייה שלהן, אבל אני רואה שהפער הוא כמעט 800,880 שקל פר מטר.

חזקיה העצני: לבוא ולומר שיש איזה ממוצע ארצי של עיר, זה לא נכון, זה יהפוך את המילה "צדק" לאיזה שהוא שם של כוכב, לא באמת לצדק אמיתי.

חזקיה העצני: אתם מנסים להיטיב עם רוכשי הדירות, אבל בכך, לדעתי, תפגעו ברוכשי הדירות, כי יהיה רוכש אחד שתהיה לו הצמדה גבוהה יותר ואחד עם הצמדה נמוכה יותר.

חזקיה העצני: בהתחדשות עירונית היום היזם לא משלם כסף על הקרקע שהוא מקבל אלא עלויות בנייה.

חזקיה העצני: עלויות הבנייה בהתחדשות עירונית הן לפעמים אפילו כפולות מעלויות בנייה רגילות.

חזקיה העצני: אם תצמיד את כל עלויות הבנייה כך שמי שירכוש היום בפרויקט של התחדשות עירונית יהיו לו עלויות בנייה הרבה יותר גבוהות, אתה תהרוג את הנושא של ההתחדשות העירונית.

אלכס קושניר: משרד השיכון, אתם רוצים להתייחס לסוגיה של דוח אפס ולסוגיה של התחדשות עירונית?

אפרת פרוקצ'יה: הבעיה בדוח אפס היא קודם כל שלא כולם מחויבים בו; שתיים, שאין כללים ברורים איך מבצעים את דוח האפס כך שאין יכולת לעשות בקרה ולבדוק איך נקבע ערך הקרקע מסך התשלום הכולל, ושלוש, יש בדוח אפס נתונים שאני מניחה שקבלנים רבים, ובצדק, לא ירצו לגלות.

אפרת פרוקצ'יה: יהיה קשה לגרום לקבלן להראות לרוכש את כל הפרטים בדוח האפס, לכן הוא גם לא אכיף מבחינת הרוכש.

אפרת פרוקצ'יה: הנושא של התחדשות עירונית מחולק לשניים.

אפרת פרוקצ'יה: יש את הבן אדם שהיה בדירה שלא משלם כלום.

חזקיה העצני: אני מדבר על העלויות של מי שקונה מהיזם.

אפרת פרוקצ'יה: בהתחדשות עירונית יש שני סוגים - יש את מי שהיה בבניין שלא משלם שום דבר ומקבל דירה גדולה יותר ולגביו החוק לא רלוונטי, ויש את הדייר החדש שמגיע ואז החלוקה תהיה בהתאם לכל אדם שקונה דירה חדשה.

אפרת פרוקצ'יה: במסגרת טיוטת התקנות הצענו מגנון מסוים שאמור לחול על הדייר החדש.

בצלאל סמוטריץ': המשמעות היא שגם בהתחדשות עירונית היזם משלם את מחיר הקרקע בדירות שהוא נותן לדיירים הוותיקים.

חזקיה העצני: אבל עלות הבנייה היא כפולה.

בצלאל סמוטריץ': בנייה מורכבת מערך קרקע ומעלות בנייה.

בצלאל סמוטריץ': איך אתה משלם על הקרקע?

בצלאל סמוטריץ': כשאתה קונה קרקע בתולית מרמ"י או משחקן פרטי אתה משלם כסף מזומן על הקרקע, אבל כשאתה נכנס לעסקת קומבינציה אתה לא משלם במזומן על הקרקע אלא עושה איזה שהוא סיכום על חלוקה מסוימת של הדירות.

בצלאל סמוטריץ': כשאתה נתת לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה 10 דירות בפרויקט, 10 הדירות האלו זה הסכום ששילמת על הקרקע.

בצלאל סמוטריץ': אותו אחד שקונה דירה מהקומה ה-11 והלאה לא צריך לשלם את ערך הקרקע שאתה החלטת שאתה משלם בבטון.

ראול סרוגו: כשתחשבתי את שווי שירותי הבנייה לבעל הקרקע, לקחתי בחשבון עלות מסוימת, רק שהעלות הזאת הולכת ועולה.

בצלאל סמוטריץ': נניח שבעסקת קומבינציה סגרת עכשיו עם בעל קרקע שהוא מקבל 10 דירות במפרט מסוים, בגודל מסוים.

בצלאל סמוטריץ': סגרת איתו בתאריך מסוים על בסיס מדד תשומות בנייה מסוים.

בצלאל סמוטריץ': האם כשאתה מוסר לו את הדירה שלוש או ארבע שנים אחר כך הוא משלם לך את פער המדד?

ראול סרוגו: לא.

בצלאל סמוטריץ': אז למה אתה רוצה לגלגל את זה על הרוכש מהקומה ה-11 והלאה?

ראול סרוגו: אני הבטחתי לו דירות.

ראול סרוגו: כששווי הקרקע גם במשך הזמן עלה, הוא לא בא אלי בדרישה שאני אשלם לו על זה ששווי הקרקע עלה.

ראול סרוגו: אתם באים וטוענים שאני לא צריך להצמיד את רכיב הקרקע כי שילמתי עליה כבר.

בצלאל סמוטריץ': לא.

ראול סרוגו: זה מה שאתם טוענים בעסקה רגילה, לא בעסקת קומבינציה.

ראול סרוגו: במצב של עסקת קומבינציה, עסקת פינוי-בינוי או התחדשות עירונית התמורה בגין הקרקע לא ניתנה כי היא ניתנת בצורה של שירותי בנייה.

ראול סרוגו: כששירותי הבנייה עולים, גם מחיר הקרקע עולה, וכשמחיר הקרקע עולה, אני מגן על עצמי באמצעות הדירות שמכרתי.

ראול סרוגו: בעסקאות מהסוג הזה חייבים לעשות הצמדה מלאה.

ראול סרוגו: החוק הזה לא יכול לחול על עסקאות קומבינציה ועל עסקאות התחדשות עירונית.

ליאור לוי: המשרד שלנו יצג בשלוש או ארבע השנים האחרונות כ-2,000 רוכשים במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת השוק החופשי.

ליאור לוי: אנחנו חיים את העולם הזה.

ליאור לוי: יש לי לקוחה שעברה מבאר שבע לגור לפתח תקווה.

ליאור לוי: היא התקשרה אלי בשבוע שעבר ושאלה אותי מה קורה עם הדיון לגבי האיחור במסירה כי הגשנו תביעה נגד הקבלן.

ליאור לוי: היא הייתה צריכה לקבל את הדירה באפריל 2020.

ליאור לוי: דיון ההוכחות יהיה בספטמבר השנה, ב-2022, וככל הנראה יהיה פסק דין מתי שהוא ב-2023.

ליאור לוי: היא באה לקבלן בעיניים דומעות באוגוסט ואמרה לו: "תקשיב, אין לי איפה לגור, נגמר לי חוזה השכירות, אני לא יודעת מה לעשות, אני אישה מבוגרת ואין לי איפה לחיות".

ליאור לוי: הקבלן פשוט אמר לה: "אין בעיה, כנסי לדירה בלי טופס 4".

ליאור לוי: מדובר על דירה שלא ראויה למגורים.

ליאור לוי: קורה הרבה שרוכשים נכנסים לדירות לא ראויות למגורים.

ליאור לוי: היא חיה בדירה חצי שנה עד שמונה חודשים עם חיבור לחשמל מחדר המדרגות.

ליאור לוי: לפני שהיא נכנסה לדירה הוא החתים אותה על טופס שהיא מוותרת על הפיצוי.

ליאור לוי: כשהיא באה אלי עם הטופס הזה, אמרתי לה: "לא לקחת עורך דין שייצג אותך?", ואז היא אמרה: "למה אני צריכה לשלם פעמיים לעורך דין אם שילמתי לעורך הדין של הקבלן?

ליאור לוי: " זו התשובה לפרופסור המכובד שהיה פה אתמול ודיבר על כך שלפעמים הרוכשים מתבלבלים.

ליאור לוי: בסופו של דבר אותו קבלן לא מפצה.

ליאור לוי: משפחת כהן מאור-עקיבא רכשה דירה במחיר למשתכן בחדרה, בגבעת אולגה.

ליאור לוי: הם היו אמורים להיכנס במאי שנה שעברה.

ליאור לוי: הקבלן מאחר במסירה מעל לחצי שנה, לא מפצה, ומספר את הסיפורים שהעירייה הייתה צריכה לסלול, סיפורים של תשתיות וכו'.

ליאור לוי: כשאני פונה לעירייה על מנת להצליב את המידע, מינהל ההנדסה אומר לי: "תקשיב, הוא ידע על הבעיה הזאת עוד לפני שהוא קיבל היתר בנייה אבל זה לא נרשם".

ליאור לוי: אותה משפחת כהן נוסעת כל יום מאור-עקיבא לחדרה, מסיעה כל יום את הילדים.

ליאור לוי: הם אמרו לי שה-150% פיצוי זה כלום, כי אפילו דמי השכירות לדירה לחודש באזור יותר גבוהים.

ליאור לוי: אבי, לקוח שלי מעפולה, רכש במחיר למשתכן והיה לו איחור של מעל שנתיים.

ליאור לוי: כל הנושא של איחורים במסירה זאת מכת מדינה.

ליאור לוי: הקבלנים לא משלמים.

ליאור לוי: יש לי פה מכתבים של פרויקטים שכל מכתב כזה זה איחור של בין חצי שנה לשנה במסירה.

ליאור לוי: פעם אלה היו קבלנים קטנים, אבל היום גם קבלנים גדולים מאחרים בחודשים רבים, קבלנים של חברות בורסאיות שמדווחות על רווחים.

ליאור לוי: הצעת החוק הזאת תפתור את הסיטואציה הזאת, היא תחייב אותם לשלם.

ליאור לוי: הבעיה היא שאותם רוכשים שמשלמים גם שכירות וגם משכנתה באים אלי, ואז אני חייב לגבות כסף, תשלום נוסף כי אני צריך לתבוע בבית משפט.

ליאור לוי: אין להם את היכולת הכלכלית לעשות את זה, הם נחנקים.

ליאור לוי: השילוב של האיחורים במסירה עם מדד תשומות הבנייה חונק את האנשים.

ליאור לוי: אותם רוכשים נחנקים.

ליאור לוי: בין 10% ל-20% מהלקוחות שלי, בהערכה עדינה, לא יצליחו להשלים את העסקאות האלו, הם יצטרכו לבטל את ההסכמים, הם לא יוכלו לשלם את התשלומים, הם לא יצליחו לשלם את המשכנתה לבנק.

ליאור לוי: אתם לוקחים מהאנשים האלה את התקווה.

ליאור לוי: אם תיקחו מהאנשים האלה את התקווה, הם לא יקימו אוהלים, הם ישרפו את הרחובות.

ליאור לוי: הם נמצאים כרגע בבעיה שהיא קריטית.

ליאור לוי: החוק הזה, ואני מסכים עם מה שאמנון אמר, כנראה שלא יפתור את כל החולות הרעות של שוק הנדל"ן בישראל, אבל הוא ייתן איזה שהוא פתרון כדי שאנשים יוכלו להרים את הראש מעל המים ולנשום.

ליאור לוי: יושב פה נציג משרד המשפטים שמדבר על החלה רטרואקטיבית.

ליאור לוי: חייבים לעשות פה פעולה מיידית, כי האנשים האלה כרגע נמצאים במצב שהוא מאוד מאוד בעייתי.

ליאור לוי: דיבר פה הבחור על זה שה-15 לחודש זה יום שחור - אתם לא מבינים כמה.

ליאור לוי: האנשים האלה כל 15 לחודש צריכים להביא עשרות אלפי שקלים מההון העצמי.

ליאור לוי: יש פה הזדמנות לעשות מעשה, והמעשה הזה יעזור לעשרות אלפי לקוחות שרוכשים דירה כל שנה.

ליאור לוי: יש פה מעשה שאתם חייבים לעשות אותו.

ליאור לוי: משרד הבינוי והשיכון קובע במכרזים החדשים שאם מאפשרים לרוכש להקדים תשלומים הוא לא ישלם מדדים.

ליאור לוי: אני לא מדבר על זה שהיו קבלנים שנתנו לרוכשים להקדים תשלומים ועדיין חייבו במדדים.

ליאור לוי: לגבי איחור במסירה - אם יבוא רוכש בשוק החופשי ויראה שעוד 50 חודשים הוא יקבל את הדירה, הוא יוכל להחליט אם הוא קונה את הדירה או לא.

ליאור לוי: הוא תמיד יכול להוסיף סעיף שאם מקדימים את מועד המסירה ביותר מחודשיים, זה מחייב לקבל את הסכמת הרוכש, כדי שלא יהיה מצב, כמו שאמנון תיאר, שהוא עדיין כלוא בהסכם שכירות וכו'.

ליאור לוי: אותם רוכשים במחיר למשתכן נמצאים בהסכמי שכירות, הם לא יודעים מתי הם יקבלו את הדירות.

ליאור לוי: גם במחיר למשתכן וגם בשוק החופשי לא ברור מתי משלמים את המדד - האם זה המדד הידוע במועד התשלום, האם מדד בגין חודש התשלום.

ליאור לוי: אני מכיר את הבעיה של הקבלנים לגבי איחורים במסירה במחיר למשתכן.

ליאור לוי: דיברתי עם משרד הבינוי והשיכון על כך שהולכים לטובת הרוכשים וקובעים להם מועדים מוקדמים שהקבלנים לא עומדים בהם.

ליאור לוי: חייבים שיהיו שולחנות עגולים על בסיס קבוע.

ליאור לוי: יש פרויקט בחיפה שיש שם בעיה של תב"ע, מחלף, משרד הבינוי והשיכון, רמ"י.

ליאור לוי: אם אותם גורמים רלוונטיים ישבו בשולחן עגול הם יצליחו לפתור את הסיטואציות האלו.

ליאור לוי: חייבים לפתור את הדברים האלה בצורה הזאת.

אלכס קושניר: התאחדות יועצי ההשקעות.

יונתן ברלינר: כמי שמלווה את אותם רוכשי דירות אני יכול לומר שהדבר הכי חשוב להם זה הביטחון והוודאות.

יונתן ברלינר: יש קושי אמיתי ומצוקה גדולה עם מדד תשומות הבנייה לרוכשים שכבר חתמו חוזים ונדרשים לשלם עשרות אלפי שקלים נוספים.

יונתן ברלינר: הם לא יכולים לקבל את הכסף הזה במשכנתה.

יונתן ברלינר: אותו רוכש צריך לגרד כסף בהלוואות משלימות במסגרת חוץ בנקאית.

יונתן ברלינר: או שבמסגרת החוק תיתנו לזה פתרון, או שבנק ישראל ייתן לנושא הזה פתרון.

אלכס קושניר: זה משהו שאנחנו עוסקים בו מול המפקח על הבנקים.

אלכס קושניר: זה ייפתר.

יונתן ברלינר: בתקופה של ריביות עולות רוכשים רוצים להקדים תשלומים לקבלן ולא יכולים.

יונתן ברלינר: זה לא רק נוגע למדד תשומות הבנייה, זה גם נוגע לריביות בבנקים שעולות.

יונתן ברלינר: בן אדם שיודע היום שבעוד חצי שנה הריביות יהיו יקרות בחצי אחוז או אחוז, רוצה לשחרר היום את הכסף.

יונתן ברלינר: אחרי 20 שנה הוא יצטרך לשלם ריבית גבוהה בחצי אחוז.

יונתן ברלינר: אם יהיה אפשר להקדים תשלומים בצורה כזאת או אחרת, גם הבנקים יוכלו להיערך לזה וגם הקבלנים, זה ייתן פתרון אדיר לרוכשים.

אלכס קושניר: אביעד, האם במכרזים החדשים של המדינה אתם יכולים להכניס סעיפים בחוזה שמאפשרים הקדמת תשלום?

אביעד פרידמן: אני לא מוצא סיבה למה לא.

בצלאל סמוטריץ': אתם יכולים לקבוע את תנאי התשלום.

אפרת פרוקצ'יה: צריך את ההסכמה של הקבלן ושל הרוכש לדבר הזה.

בצלאל סמוטריץ': כמו שהכתבתם במכרזים שלכם את התנאים ביחס למדד, כך אתם יכולים להכתיב את התנאים - -

אביעד פרידמן: אתה מעלה פה תכלית שבעיני מאוד ראויה ונכונה, רק אני רוצה לבדוק משפטית.

בצלאל סמוטריץ': זה לא רק לבדוק משפטית, זה גם לבדוק מקצועית.

יונתן ברלינר: בעבר זה היה ניתן.

יונתן ברלינר: בחוזים הראשונים של מחיר למשתכן רוכשים היו יכולים להקדים תשלומים, אבל בחוזים שיצאו אחרי זה הם כבר לא יכלו ונקבע במפורש שזה תלוי בהסכמת הקבלן.

בצלאל סמוטריץ': אני רוצה להתחיל מזה שהקבלנים הם לא אויב, הם לא גלדיאטור - הם אנשים טובים שבונים, מפתחים את הארץ, נותנים שירות טוב.

בצלאל סמוטריץ': הם גם מרוויחים, שזה מצוין כי אין שוק שיכול לעבוד בלי רווח.

בצלאל סמוטריץ': אף אחד לא בא אליהם בטענות.

בצלאל סמוטריץ': זה חשוב לומר, כי אתמול היו קצת תחושות או אמירות אחרות.

בצלאל סמוטריץ': אני משבח את השיח האמיתי והכן.

בצלאל סמוטריץ': אמנון, אתם בוודאי לא אשמים בכל הרעות החולות, גם לא ברובן.

בצלאל סמוטריץ': אתמול דובר כאן בהרחבה על הפגיעה בחופש החוזים ועל הגבלת מימוש חופש העיסוק שזה כל מהותו של כל חוק המכר.

בצלאל סמוטריץ': אפשר לדון על תכליותיו, להשוות את זה למה שקורה במדינות אחרות, אבל נקודת המוצא שעומדת ביסוד החוק הזה היא שיש פערים מאוד מאוד גדולים, פערי כוחות בין הקבלן לבין הרוכש, בין אם בשאלות של ידע והבנה, בין אם בשאלות של סוג של מונופול.

בצלאל סמוטריץ': צריך לזכור שהרוכש, וזה גם מאוד רלוונטי לתיקון שאנחנו מציעים כאן עכשיו, הוא השחקן שיש לו הכי פחות השפעה, אם בכלל.

בצלאל סמוטריץ': אין לו בכלל השפעה על כל שרשרת התהליכים שבסוף מביאה לכך שהפרויקט מתקדם או לא מתקדם בקצב או באופן שבו רצינו שהוא יתקדם.

בצלאל סמוטריץ': אני רוצה לומר מה החוק הזה עושה ומה החוק הזה לא עושה.

בצלאל סמוטריץ': החוק הזה עושה צדק, מכיוון שיש היום, ודיברו על זה כולם, שלל כשלים בשרשרת הייצור של תהליך הבנייה.

בצלאל סמוטריץ': אני ארשה לעצמי להיות אפילו יותר דרמטי ולומר שהשוק הזה מעוות לחלוטין כמעט מכל כיוון שבו מסתכלים עליו.

בצלאל סמוטריץ': זה נכון ביחס לרמ"י, למשרד השיכון, לרשויות המקומיות, לקבלנים ולגופים הרגולטוריים.

בצלאל סמוטריץ': המצב הנוכחי היום הוא שמי שנושא באופן בלעדי בסיכון, לפחות ביחס למה שנוגע לשחיקת ערך הכסף, זה הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': כולם לא בסדר, אבל היחיד שמשלם את המחיר זה הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': זה לא פייר.

בצלאל סמוטריץ': למה הרוכש צריך לשאת בעלות הזאת לבד?

בצלאל סמוטריץ': זה לא צודק מוסרית וגם לא נכון פרקטית.

בצלאל סמוטריץ': אתה הולך לגורם שאין לו שום יכולת השפעה באף אחת מן החוליות בשרשרת ועליו מטיל את כל העלות של העיכובים, האיחורים ושחיקת ערך הכסף.

בצלאל סמוטריץ': החוק הזה אמנם לא מאפשר לגלגל את כל השרשרת על הרוכש, אבל לחלוטין לא פותר את הכשלים והעיוותים בשוק הדיור.

בצלאל סמוטריץ': מה הוא כן יעשה?

בצלאל סמוטריץ': החוק הזה יתחיל להניע, הוא יאלץ את כל השחקנים להתחיל להניע תהליכים שלאט לאט יתקנו עוד ועוד עיוותים בשוק הזה.

בצלאל סמוטריץ': המצב הנוכחי לא באמת מייצר איזה שהוא אינסנטיב למי מהשחקנים לפעול לתיקון העיוותים, בגלל שיש את הרוכשים שהם חברת הביטוח.

בצלאל סמוטריץ': הקבלנים אומרים: אם אני אתבע את חברת החשמל, היא תגרזן לי את הצורה בפרויקטים הבאים.

בצלאל סמוטריץ': ואני אומר, אדוני, תתבע את חברת החשמל.

בצלאל סמוטריץ': אם היא תפגע בך, תלך למבקר המדינה, תפעיל חוקרים פרטיים ותגרזן לה את הצורה בחזרה.

בצלאל סמוטריץ': תתבע את רמ"י, תתבע את משרד השיכון, תתבע את ראש הרשות המקומית.

בצלאל סמוטריץ': אם ראש הרשות המקומית ינקום בך בפרויקט הבא, תדאג שהוא לא ייבחר בפעם הבאה, תתרום למתמודדים נגדו בהתאם לחוק.

בצלאל סמוטריץ': לא רק הקבלן יהיה בדבר הזה, גם אנחנו נהיה חיילים בדבר הזה.

בצלאל סמוטריץ': היום לכולם מאוד נוח עם הסיטואציה שכל השוק מעוות, שכל אחד דואג לעצמו ומי שמשלם זה הלקוח.

בצלאל סמוטריץ': החוק הזה אמנם לא יפתור את הבעיות, אבל הוא יוציא את כולם מאזור הנוחות שבו יש מי שסופג את כל הנזקים.

בצלאל סמוטריץ': הוא יחייב את כולם להתחיל לשנות את השוק הזה כך שמשהו פה יזוז.

בצלאל סמוטריץ': אמרו אתמול בדיון גם ד"ר צמח וגם פרופסור זמיר שיש קושי משמעותי.

בצלאל סמוטריץ': אין שום קושי, חברים.

בצלאל סמוטריץ': אין שום זכות קנויה בשום מדינה בעולם לגבות מדד, זאת המצאה ישראלית משנות ה-80, מעולם אינפלציוני של 22% בחודש.

בצלאל סמוטריץ': זה לא קיים בשום מדינה בעולם.

בצלאל סמוטריץ': אני לא טוען שאסור להצמיד.

בצלאל סמוטריץ': מי שרוצה, גם יכול להצמיד לקצב הטלת הביצים של תרנגולת מזן מסוים בלול מסוים.

בצלאל סמוטריץ': אין זכות שהמחוקק אסור לו לפגוע בה.

בצלאל סמוטריץ': מותר למחוקק לומר שבעיניו הסדר מסוים הוא הסדר מפלה באופן קיצוני לרעת הלקוח ושיש למנוע את העיוות.

בצלאל סמוטריץ': זה שנמנע את העיוות הזה לא יתקן את העיוותים האחרים, זה בהחלט יחייב את כולם להניע תהליכים של תיקון.

בצלאל סמוטריץ': מותר לנו מכאן והלאה לקבוע שאין מנגנון כזה.

בצלאל סמוטריץ': תבטחו את עצמכם במגוון דברים אחרים - תעלו את המחירים, תתנו הצעות נמוכות יותר על הקרקע, תפתחו שיטות בנייה חדשות.

ראול סרוגו: מה עם זה שהמדינה מצמידה?

בצלאל סמוטריץ': המדינה לא בסדר בהמון תחומים.

בצלאל סמוטריץ': כולנו נצטרך להתניע תהליכים שיתקנו את זה.

בצלאל סמוטריץ': עכשיו את אף אחד זה לא מעניין כי הלקוח משלם בקצה.

בצלאל סמוטריץ': תתבע תביעות אישיות, מבחינתי, את עובדי המדינה שלשיטתך מועלים בתפקידם, תתחיל לעבוד.

בצלאל סמוטריץ': אני לא טוען שאין כשלים, יש המון, אבל השוק הזה מעוות הרבה כתוצאה מהדבר הזה.

בצלאל סמוטריץ': בארצות הברית מוכרים דירות מוכנות, אין דבר כזה למכור דירה על הנייר.

בצלאל סמוטריץ': מאיפה מגיע העניין של למכור דירה על הנייר?

בצלאל סמוטריץ': השוק צריך מימון.

בצלאל סמוטריץ': כשאתה הולך לבנק ולוקח מימון, מי משלם למי?

בצלאל סמוטריץ': הקבלן משלם לבנק ריבית והצמדה.

בצלאל סמוטריץ': פה אתה הולך לבנק שנקרא רוכש ומבקש ממנו מימון מוקדם.

בצלאל סמוטריץ': אני לא משלם על הטלוויזיה כאשר מזמינים את השבבים מסין, אני משלם כשהמוצר מוכן.

בצלאל סמוטריץ': יכול להיות שאם הייתי מזמין אותה חודשיים מראש הייתי משלם קצת פחות, עדיין מדובר במוצר מוכן.

בצלאל סמוטריץ': פה לא רק שהקבלן לוקח מהרוכש מימון ולא משלם לו ריבית והצמדה על זה, הוא עוד גובה ממנו הפרשי הצמדה.

בצלאל סמוטריץ': חבר'ה, עולם הפוך ראיתי.

בצלאל סמוטריץ': אני אנסה בכנסת הבאה לבטל לחלוטין את מושג ההצמדה, כי כל השוק מעוות בגלל הדבר הזה.

בצלאל סמוטריץ': לא צריכה להיות הצמדה בשוק הדיור כמו שאין הצמדה בשוק הטלוויזיות.

בצלאל סמוטריץ': אם כתוצאה מזה ימכרו לי דירות מוכנות ולא על הנייר, מצוין.

בצלאל סמוטריץ': האם זה יעלה את המחירים?

בצלאל סמוטריץ': אני בכלל לא משוכנע.

בצלאל סמוטריץ': אני מסכים שמחיר הבנייה מושפע גם ממחיר הקרקע - יהיה מעניין לראות את המחקר של הכלכלנית הראשית - וגם מההיצע והביקוש ומהיכולות לגבות בשוק.

בצלאל סמוטריץ': השוק היום עובד עקום לחלוטין.

בצלאל סמוטריץ': אביעד, אני לא מצליח להבין איך יש פערים אדירים בין התנאים שאתם מכתיבים במכרז ביחס למועדים, לבין מה שהקבלנים מחתימים את הלקוח.

בצלאל סמוטריץ': אתה מוציא מכרז שבו יש מועד מסירה של x זמן מקבלת המגרש, של x זמן מהיתר בנייה, אבל החוזה מגדיר זמנים אחרים לגמרי.

בצלאל סמוטריץ': מה קובע?

בצלאל סמוטריץ': בא הקבלן ואומר: "אדוני, אתה חתמת איתי על חוזה, אל תתערב בין מה שביני לבין משרד השיכון".

בצלאל סמוטריץ': צריך להבין שהעולם הזה הוא הפוך, שאנחנו פשוט בונים פירמידה מהראש.

בצלאל סמוטריץ': אני כלקוח משלם היום את כל הכשלים בשרשרת רק כי אני קונה דירה שהיא עוד אפילו לא הנייר, היא פתק בכותל.

בצלאל סמוטריץ': כשהדירה היא פתק בכותל אני כבר משלם עליה ונושא בכל הנזקים שבאמצע.

בצלאל סמוטריץ': אין שום היגיון להיכנס לעסקה בשלב הזה.

בצלאל סמוטריץ': מי שרוצה שייכנס, אבל לי מותר כמחוקק לרצות להסדיר את השוק אחרת.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב שצריך ללכת לעולם שבו אין מדד בכלל - השוק יתאים את עצמו.

בצלאל סמוטריץ': הדבר הזה יניע שורה של תהליכים, יניע גלגלי שיניים שיתקנו את האופן שבו הדבר הזה עובד.

בצלאל סמוטריץ': אני מוכן להיות חייל של זה בכל קונסטלציה שבה אני אהיה בכנסת הבאה, אם אני אהיה.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב שנכון לתת לכם מכרזים, נכון שתתכננו ותבנו, אבל אני לא מוכן שהלקוח הקטן בקצה יהיה זה שישלם את כל הכשלים של המערכת.

בצלאל סמוטריץ': על ידי זה שאנחנו קובעים היום שיש רכיב הצמדה מסוים אנחנו לא פוגעים בשום זכות.

בצלאל סמוטריץ': דובר פה אתמול על זה שאנחנו פוגעים ביכולת של הקבלן להגן על האינטרס הלגיטימי שלו.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו לא פוגעים פה באף אחד.

בצלאל סמוטריץ': תגן על זה איך שאתה רוצה, רק לא במנגנון הזה.

בצלאל סמוטריץ': יש דיונים פילוסופיים מאוד גדולים בעולם המשפט על אמת ויציב, על מה עדיף.

בצלאל סמוטריץ': לפעמים אמת עדיף, לפעמים יציב עדיף, ואנחנו בדרך כלל צריכים לאזן.

בצלאל סמוטריץ': זה נכון במנגנוני גביית מס, זה נכון באין ספור תהליכים.

בצלאל סמוטריץ': בסוף אנחנו צריכים למצוא מנגנון שיאזן בין הצדק האבסולוטי לבין הצורך להיות יעילים.

בצלאל סמוטריץ': מאיפה מגיע הפער הזה בין אמת ויציב?

בצלאל סמוטריץ': אנחנו לא יודעים עכשיו בכל פרויקט לשים את האצבע על מי הגורם שאחראי, מה החלק היחסי שלו באחריות לכל הנזקים שנוצרו כאן.

בצלאל סמוטריץ': אני מסכים שיש בעיה לקבוע כמה עולה דירה בכל מקום.

בצלאל סמוטריץ': בכל המנגנונים האלה אנחנו מנסים למצוא איזונים בין נכון וצודק בנקודת המוצא, לבין מה שבסוף יעבוד נכון בשוק ולא יזרוק את כולם לבתי משפט.

בצלאל סמוטריץ': האיזון הוא בניסיון לגלגל את האחריות לכשלים על כל השחקנים כך שחלק מזה ייספג במחיר הקרקע והמדינה תישא את חלקה, בחלק מזה הקבלנים ישאו, בחלק מזה הרוכשים ישאו.

בצלאל סמוטריץ': הערה כללית בסוגיית הפיצוי.

בצלאל סמוטריץ': אני לא חושב שקנסות על איחורים זה אמצעי מרתיע.

בצלאל סמוטריץ': צריך להבין שכאשר יש עיכוב במסירת דירה יש נזקים שקל לכמת אותם, כמו למשל שכירת דירה, ויש המון נזקים שאני לא יכול לכמת.

בצלאל סמוטריץ': המון נזקים נגרמים לבן אדם כתוצאה מזה שהוא תכנן לגור במקום מסוים, בזמן מסוים והוא בסוף לא מקבל את זה.

בצלאל סמוטריץ': צריך להבין שאיחור במסירה גורם נזק מאוד משמעותי שלא בא לידי ביטוי רק בעלות השכירות.

בצלאל סמוטריץ': אני לא יודע אם השיעור הנוסף בא להרתיע, אבל זה בהחלט נותן תמריץ חיובי לקבלן לעשות את כל מה שביכולתו, כולל לתבוע את חברת חשמל, כולל לתבוע את מי שמתעכב, כולל זה שהוא לוקח סיכון שהוא יסתבך.

אמנון מרחב: לא עולה על דעתך לטפל בחוליה שגורמת לבעיה?

בצלאל סמוטריץ': אני רוצה לטפל בהכל.

בצלאל סמוטריץ': הדבר הזה עכשיו יחייב את כולנו.

בצלאל סמוטריץ': היום אף אחד מאיתנו לא מספיק רוצה לטפל בהכל - אני לוקח את האחריות גם על עצמי - כי נורא נוח לנו שיש בסוף מי שמשלם.

בצלאל סמוטריץ': אני רוצה להוציא את כולנו מאזור הנוחות ולא לקבל את זה שיהיה את הפראייר שישלם בקצה.

בצלאל סמוטריץ': אמנון, אתם, המדינה ואנחנו כח"כים נצטרך להתניע עכשיו תהליכים ולתקן את העיוותים האלה.

בצלאל סמוטריץ': המנגנון הנוכחי הוא זה שמאפשר לכולם להרגיש נוח עם העיוותים האלה.

בצלאל סמוטריץ': יש עוד קושי שצריך לשים על השולחן בהקשר של החקיקה הזאת, וזאת ההצדקה של ההתערבות בשוק באמצעות חקיקה.

בצלאל סמוטריץ': אם היה לנו ארגון קבלנים יציג שאפשר היה לנהל איתו מו"מ ולהגיע איתו להסכמות שמחייבות עכשיו את המשק כולו, ייתכן שחלק מהמרכיבים לא היו צריכים להיות בחקיקה או שיכולנו לרכך את החקיקה מול הסכמות אחרות, הבעיה שזה, לצערנו, לא המצב.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו רוצים להגיע להסכמות, ואין ספק שלהסכמות יש יתרונות גדולים, אבל ההסכמות האלו הן לא אכיפות.

בצלאל סמוטריץ': מי שנמצא כאן יכבד את ההסכמות האלו וינסה גם לחלחל את זה למטה לשוק, אבל בסוף כל קבלן שירצה יעשה מה שהוא רוצה, וכל קבלן שירצה ילך לבג"ץ.

בצלאל סמוטריץ': כל עוד ההסכמות הן לא ברות אכיפה אנחנו בלית ברירה צריכים לייצר את האסדרה, את המנגנונים ואת האכיפה באמצעות חקיקה, גם אם זה לא יהיה הכי ישיר בעולם אבל לפחות יניע את התהליכים החיוביים.

בצלאל סמוטריץ': אני רוצה לדבר על עיקרון הרטרואקטיביות.

בצלאל סמוטריץ': המחוקק רשאי לחוקק חוקים שהם בעלי תחולה רטרואקטיבית.

בצלאל סמוטריץ': חוק הגנת הדייר שחוקק בתשל"ב-1972 מתערב בחוזים קיימים, הוא שינה התניות בהם, הוא קבע שלא ניתן לפנות דיירים גם אם הם לא שילמו את דמי השכירות שהם התחייבו בחוזה.

בצלאל סמוטריץ': החוק הזה גובר אפילו על פסקי דין חלוטים שניתנו על בסיס הסכמות חוזיות של שני צדדים שחתמו עליו.

בצלאל סמוטריץ': הרבה יותר חריף מזה הוא חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי 1992, כשסעיף 7 לאותו חוק קובע שאין להמשיך בהליכים לגבי גביית חובות.

בצלאל סמוטריץ': המציאות הנוכחית שמה עשרות אלפי רוכשים וזוגות צעירים בפני שוקת שבורה.

בצלאל סמוטריץ': זה לא אירוע מינורי.

בצלאל סמוטריץ': יש אין ספור דוגמאות לעיכובים של שלוש וארבע שנים של אנשים שנכנסו לעסקה וצריכים להוסיף עוד 200,000 ו-250,000 שקל שאין להם.

בצלאל סמוטריץ': הפתרון של לאפשר להם לקחת את זה מהמשכנתה הוא פתרון חלקי, כי אמרה בצדק נציגת המפקח על הבנקים שזה בסוף יהיה פונקציה של יכולת ההחזר אל מול ההכנסה החודשית שלהם.

בצלאל סמוטריץ': מותר למחוקק לחוקק רטרואקטיבית, ומותר לו בחקיקה רטרואקטיבית גם לפגוע בזכויות במקומות שבהם הוא רוצה לתקן עוול ולא להגן על אינטרס הסתמכות לא לגיטימי.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב שאפשר להחיל את החוק על חוזים שכבר נחתמו והתשלומים הן מכאן והלאה.

בצלאל סמוטריץ': קבלן שמסת

בצלאל סמוטריץ': מך על זה שמותר לו לאחר במסירה ולגלגל את האחריות על הלקוח זה לא אינטרס הסתמכות לגיטימי שאני כמחוקק רוצה להגן עליו.

בצלאל סמוטריץ': יש היום עוול בשוק.

בצלאל סמוטריץ': בכך שאני קובע שכשעבר מועד המסירה המקורי הנקוב בחוזה אסור לגבות הצמדה אני לא פוגע בשום אינטרס הסתמכות לגיטימי, אני מתקן עוול, שזה הדבר הכי טריוויאלי והכי לגיטימי.

בצלאל סמוטריץ': אם עד אתמול המחוקק התיר לקבלן לדפוק את הלקוח, הוא יכול להמשיך לדפוק אותו.

ראול סרוגו: זה לא ככה.

בצלאל סמוטריץ': זה ככה בדיוק.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב שאפשר להחיל את זה רטרואקטיבית על חוזים שמועד המסירה שלהם יחול מכאן והלאה – לא בהיבט של הקנסות.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו נעבוד מול המפקח על הבנקים כדי לנסות לפתור את שאלת מימון המשכנתה כך שהתקרה לא תהיה מהסכום הנקוב בחוזה, אלא מהתשלום בפועל לרבות ההצמדה.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב, אדוני היושב ראש, שאנחנו צריכים להיכנס יותר לעומק מול המפקח על הבנקים.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב שהעמדה השמרנית בניהול הסיכונים שהוא מציג עכשיו ביחס ליכולת להשקיע את הכספים בחשבון הליווי לא נכונה באירוע כזה.

בצלאל סמוטריץ': הייתי נותן הוראת שעה, לפחות בתקופות האלו, שמאפשרת לשים את הכסף הזה באיזה שהוא אג"ח ממשלתי, באיזה משהו שיש בו קצת יותר סיכון אבל הוא מאוזן, כדי שהקבלנים יסכימו לקבל תשלומים.

בצלאל סמוטריץ': מי שזוכה היום במחיר למשתכן לא יכול למכור את הדירה, לכן אני מבקש שתשקלו הוראת שעה.

בצלאל סמוטריץ': יש אנשים שזכו לפני ארבע שנים וחמש שנים שפשוט לא מסוגלים להשלים את העסקה.

בצלאל סמוטריץ': אם הם יפרו את החוזה ויגידו לקבלן: "קח את הדירה ותחזיר את הכסף", הם יצטרכו לשאת בקנסות.

בצלאל סמוטריץ': זה גם הפסדים לקבלן.

בצלאל סמוטריץ': צריך לראות איך אנשים שיכולים לא יעשו על זה סיבוב, אבל בהחלט לחשוב על איזה שהוא פתרון לאותם 10%, 15% מהאנשים שלא מסוגלים להשלים את זה.

בצלאל סמוטריץ': זה פתרון נורא ואיום כי הם רוצים דירה, אבל צריך לאפשר להתגבר על ההוראה הזאת ולפחות להעביר את זה לזכאי אחר.

בצלאל סמוטריץ': תביאו הצעה שגם תפטור את מס השבח.

בצלאל סמוטריץ': אולי תאפשרו להעביר את זה לזכאי אחר, כמובן עם איזה שהוא פיקוח מחירים שלכם כדי שאותו אחד לא ירוויח כסף אלא יקבל את מה שהוא שילם.

בצלאל סמוטריץ': צריך לתת מענה למקרי קצה שהם טרגדיה.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו נעבוד מול הפיקוח על הבנקים גם בשאלת גובה המשכנתה וגם בשאלת הקדמת התשלומים, ואתם תנסו לראות אם אפשר לתת פתרון למקרי קצה.

בצלאל סמוטריץ': כך אנחנו נותנים איזה שהוא סל שהוא אמנם לא מושלם אבל לפחות לא משאיר אנשים בפני שוקת שבורה.

נירה שפק: אנחנו כל פעם שמים פלסטר ועוד פלסטר, אנחנו לא מסתכלים על כלל המרכיבים.

נירה שפק: ככל שאנחנו מתקדמים בדיון אנחנו מוצאים עוד חלק שהוא לא בסדר.

נירה שפק: אנחנו כל הזמן מדברים על היחס בין הרוכשים לבין הקבלנים.

נירה שפק: כבר כמה פעמים ביקשנו להבין, וחלק מהחומרים ניתנו במצגת של משרד השיכון, את הפילוח הפנימי גם באיחורים.

אביעד פרידמן: נכון להיום אין לנו את המידע הזה.

אביעד פרידמן: כשיש איחור אנחנו יודעים את התאריך של האיחור.

אביעד פרידמן: לא עשינו תחקיר על כל הדברים האלה.

אביעד פרידמן: את מה שאני יכול לתת אני נותן.

נירה שפק: זה בדיוק מה שמביא אותי לדוח מבקר המדינה שניתן ב-2021 ודיבר באופן כלי על הסכמי הגג.

נירה שפק: נאמר שם שאין מנגנון דיווח, שאין מנגנון בקרה על קצב השיווק ועל החסמים שמונעים עמידה ביעדים שהוגדרו.

אביעד פרידמן: זה מתוך הדוח על הסכמי הגג.

אביעד פרידמן: הבקשה שלך היא לא על הסכמי הגג, הבקשה שלך היא על כלל השוק.

נירה שפק: בכוונה אמרתי מראש שזה על הסכמי הגג, כי אנחנו צריכים גם לדעת להקיש מאחד לשני.

אביעד פרידמן: הדבר הזה ייקח זמן, הוא דורש העמקה.

אביעד פרידמן: לא נמסרו נתונים לא מתוך זלזול אלא פשוט כי הם אינם.

נירה שפק: תפקידנו ברגע שאנחנו רואים משהו זה להתחיל לדבר עליו, להתחיל לגרום לכך שהוא יפעל.

נירה שפק: דיברנו בשבוע שעבר על המשכנתה.

נירה שפק: אנחנו ביקשנו, ואני חושבת שזה נכון, לבוא ולהתאים את ההלוואה לערך הנכון, לא לערך הנומינאלי ההתחלתי.

נירה שפק: נאמר כאן, מעבר לעניין המשפטי אם כן או לא, שצריך לראות את יכולת ההשתכרות.

נירה שפק: במקום לקחת את זה בתנאים שהם יותר נוחים, עם יכולת פריסה לאורך זמן, לוקחים את זה בהלוואות בנקאיות אחרות שאנחנו יודעים מה הריביות עליהן, או בהלוואות חוץ בנקאיות.

נירה שפק: אני מבינה את העיקרון שנאמר אתמול, אבל גם פה יש מה לעשות.

נירה שפק: לא ברור לי, וגם אין נתון כמה בסוף לא נכנסים לבתים כי אין להם את הכסף, כי הם נתקעו, כי הם לא ידעו לחשב 1.3 או 1.5.

נירה שפק: ביקשתי לדעת כמה תובעים יש, כמה בסוף מקבלים ועל מה.

נירה שפק: ביקשתי לדעת את הפילוח הגיאוגרפי, הסוציו-אקונומי של ההתפלגות של הטבלה שהצגתם.

נירה שפק: הייתי שמחה לקבל לוחות זמנים מתי זה יוצג לנו, כי זה רלוונטי לא רק לחוק.

אלכס קושניר: השאלות ששואלת נירה הן שאלות חשובות בשביל לפתור או להבין את כל הכשלים בשוק הנדל"ן בישראל.

אלכס קושניר: החוק הזה, כפי שאמר בצלאל, ואני מסכים איתו, לא נועד לפתור את כל הבעיות של שוק הנדל"ן ושל מדינת ישראל, הוא ממוקד בנקודה מאוד ספציפית, מאוד חשובה.

אלכס קושניר: השאלות שנירה שואלת הן שאלות נכונות שאני מצפה מהממשלה להכין את התשובות עליהן לא במסגרת החוק הזה.

אמנון מרחב: הן רלוונטיות לאיחורים במסירה.

נירה שפק: אני רוצה שהוועדה הזאת תסכם שנותנים לשאלות האלו מענה, כי הנושא של המשכנתה, למשל, מאוד רלוונטי למה שמדברים היום.

אביעד פרידמן: הנושא הראשון שהעלה חבר הכנסת סמוטריץ זה הנושא של הקדמת מועדי התשלום.

אביעד פרידמן: אפשרי לעשות את זה.

אביעד פרידמן: אנחנו מוסיפים לכל ההגרלות החדשות עכשיו את זה שהמוכר יתחייב בחוזה לאפשר לרוכש להקדים את התשלומים.

אלכס קושניר: זה מידע מאוד חשוב לציבור, כדאי שתפרסמו את זה.

אביעד פרידמן: אני אשמח.

בצלאל סמוטריץ': זה מעורר את השאלה: מה היחס בין תנאי המכרז לבין מה שכתוב בסוף בחוזה.

אביעד פרידמן: זה רק במחיר מטרה, רק בדברים של המדינה שבהם אני יכול לכפות.

אביעד פרידמן: הנושא השני שהעלית, חבר הכנסת סמוטריץ, זה הנושא של אנשים שאינם יכולים לעמוד בתשלומים.

אביעד פרידמן: יש היום ועדה שהקמנו לאור הדברים האלה שמאפשרת לאנשים שחיכו שבע שנים ממועד ביצוע ההגרלה, או חמש שנים מיום תעודת הגמר, למכור.

אביעד פרידמן: אנחנו מקבלים על עצמנו, לאור הערה שלך, לבחון להכניס גם שיקול של אי יכולת עמידה בעקבות ההצמדה.

בצלאל סמוטריץ': מה עושים עם הסוגיה של מס שבח?

אביעד פרידמן: הסוגיה של מס שבח היא לא אצלנו, היא במשרד האוצר.

אביעד פרידמן: שתי ההערות שהוועדה ביקשה אני מקבל על עצמי להכניס לתוך הקריטריונים כבר בהגרלות הקרובות.

ראול סרוגו: אנחנו לא נגד חבר הכנסת סמוטריץ, אנחנו לא נגד שמוכר ימכור את הדירה בסיומה.

ראול סרוגו: אפשר לכתוב שורה אחת בחוק המכר שתבטל 90% מכל חוק המכר הזה, רק צריך לייצר מנגנונים של מימון וגם שהדיירים יבינו שהם לא יוכלו לעשות שינויים.

ראול סרוגו: אנחנו מעדיפים את זה, כי אז אנחנו רצים מהר מאוד בלי שינויים, בלי תקלות.

ראול סרוגו: זה מונע ויכוחים עם דיירים.

בצלאל סמוטריץ': מה מונע ממך לעשות את זה?

ראול סרוגו: החוק.

ראול סרוגו: אם חלק ימכרו דירות על הנייר וחלק ימכרו דירות בסוף, זה ייצר עיוות.

בצלאל סמוטריץ': אני לא מתכונן לאסור בחוק את האפשרות למכור על הנייר, אני בעד שוק חופשי.

ראול סרוגו: אני מסכים עם רוב הדברים שאמרת, בצלאל.

ראול סרוגו: אני מסכים שיש כאן איזה שהוא מעגל שוטה, שיש הרבה דברים כאן לא סדירים והדיירים הם אלה שמשלמים את המחיר.

ראול סרוגו: הטענה שלנו היא, וזה ההבדל ביני לבינך, שכל עוד לא תשנה את הנושא של הסיבות לאיחורים, את הנושא של בנק ישראל, את הנושא של מכירת הדירות וכל הרעות החולות שיש היום בענף, עדיין הדייר ישלם את המחיר.

ראול סרוגו: אם אני צריך לשלם על היטלי השבחה הפרשי הצמדה ולשלם תשלומים כאלה ואחרים על איחורים שלא תלויים בי, ברור שיהיו שחקנים בשוק שיגיבו.

ראול סרוגו: התגובה בעידן שבו הביקוש עולה על ההיצע היא עליית מחירים מיידית.

ראול סרוגו: כתוצאה מהחוק הזה הרבה זוגות צעירים בכלל לא יוכלו לקנות דירות כי המחירים ימשיכו לעלות.

ראול סרוגו: כשאנחנו מציעים שהפרשי ההצמדה יהיו לפי מדד תשומת הבנייה או מדד המחירים לצרכן, לפי הנמוך ביניהם, זו איזו פשרה שלא תכביד על הקבלן והוא לא יגלגל את זה על רוכש הדירה.

ראול סרוגו: מה שאתם עושים היום הוא בעיתוי לא טוב.

ראול סרוגו: אם היינו בשלב שבו ההיצע עולה על הביקוש, אהלן וסהלן, תעשו את השינויים האלה, אבל היום העיתוי הוא אומלל.

אלכס קושניר: הרעה החולה שנמצאת כאן על השולחן בחדר זה שכל הנטל שקיים היום של הפרשי הצמדה נופל רק על גורם אחד, וזה הגורם המסכן ביותר, החלש ביותר, מחוסר הידע ומחוסר יכולת מיקוח.

אלכס קושניר: את הדבר הזה אנחנו הולכים לתקן.

אלכס קושניר: ראול, אמרת עוד דבר שנשמע לי קצת מוזר.

אלכס קושניר: אמרת שמחירי הדירות יעלו והרוכשים לא יוכלו לקנות את הדירות.

אלכס קושניר: במבוא לכלכלה א' אומרים שאם המחיר עולה ואין מי שיקנה אז המחיר בסופו של דבר יורד כי זה עניין של היצע וביקוש.

אלכס קושניר: אני מסכים איתך שיש פער בין היצע וביקוש ושהיצע, היצע והיצע זה הפתרון.

אלכס קושניר: אגב, הממשלה מתקדמת טוב בכיוון הזה, ראינו את התחלות הבנייה, ראינו את השיווקים.

אלכס קושניר: זה נכון שאנחנו גם רואים ירידה בגמר בנייה, מה שמאוד מדאיג, אבל אני בטוח שיש פה אנשי מקצוע שידעו לטפל בזה.

אלכס קושניר: לא כל הפתרונות נמצאים בהיצע.

אלכס קושניר: יש כאן עיוות, ודיברו על זה מספיק גם בצלאל, גם נירה וגם הרבה מאוד נציגים, ואת העיוות הזה אנחנו חייבים לתקן.

אלכס קושניר: העיוות הזה, כמו שאמרתי, נופל על הרוכש.

אלכס קושניר: אני רואה שתי תכליות לפחות בחוק הזה.

אלכס קושניר: אחת, לתקן את חוסר הוודאות שקיים לרוכש הדירה, כי היום לקונה דירה אין מושג כמה הוא ישלם עליה בעוד x זמן כשהיא תהיה מוכנה.

אלכס קושניר: תכלית שנייה היא לטפל בחוסר הסימטריה של האחריות בכל מה שקשור לאיחור במסירה בין הקבלן לבין הרוכש.

אלכס קושניר: אני לא נכנס איתכם עכשיו לפתרונות איך אנחנו נעשה את זה, אבל אלו שתי התכליות.

אלכס קושניר: יש לנו שלושה סעיפים עיקריים.

אלכס קושניר: אחד, תשלום לעורכי הדין, ושמענו את הטענות של הלשכה ואת הטענות של אנשי המקצוע; שניים, הנושא של הקנסות והאחריות, ושלוש, סוגית ההצמדה.

אלכס קושניר: אני מחדש את הדיון.

אלכס קושניר: אני רוצה להתייחס ולהציג את המתווה שהוסכם על חברי הוועדה.

אלכס קושניר: אין שום ספק שמדובר בהצעת חוק מורכבת שמתערבת בחוזים, אבל כפי שנאמר כאן בוועדה על ידי כמה חברי כנסת, יש פה תכלית שהיא תכלית ראויה.

אלכס קושניר: אני רוצה להתייחס לשתי תכליות שלדעתי הן התכליות המשמעותיות.

אלכס קושניר: אחת זה צמצום מרחב אי הוודאות לרוכשי הדירות בכל מה שקשור להצמדה, והשנייה היא תיקון של חוסר הסימטריה שקיים בין הקבלן לבין הרוכש בכל מה שקשור למועדים שקשורים לאיחור במסירה.

אלכס קושניר: יש גם פה חלוקת סיכונים נכונה יותר בין השחקנים במשק - מדינה, קבלנים ורוכשים.

אלכס קושניר: הצעת חוק הממשלתית כללה שלושה סעיפים עיקריים.

אלכס קושניר: אחד, תשלום לעורכי הדין, שאת זה החלטנו לא לאמץ כוועדה.

אלכס קושניר: אנחנו מבקשים ממשרד השיכון, היות וגם ככה הסכום נקוב בתקנות, לעשות עבודה מקצועית בנושא הזה ולהביא את זה לוועדה הכלכלה בהקדם כדי לדון בסוגיה הזאת שם.

אלכס קושניר: בכל מה שקשור לאיחור במסירה אנחנו מבינים שלא כל האחריות תמיד נמצאת אצל הקבלנים, אבל בגלל חוסר הסימטריה החלטנו להשאיר את הסעיף כפי שהוא, כשמה שאנחנו מתקנים זה את נוסחת הפיצויים שהקבלן ישלם לרוכש במידה ומדובר באיחור.

אלכס קושניר: בחודש הראשון לא יהיה תשלום בכלל; בחודש השני, השלישי והרביעי התשלום יהיה 100%; מחודש חמישי, שישי, שביעי, שמיני, תשיעי, עשירי התשלום יהיה 125%, והחל מהחודש ה-11 ואילך התשלום יהיה 150%.

אלכס קושניר: דבר נוסף הוא נושא ההצמדה.

אלכס קושניר: ההצעה הממשלתית מבקשת להצמיד רק את רכיב הבנייה למדד תשומות הבנייה.

אלכס קושניר: היות והדבר הזה מייצר הרבה מאוד מורכבויות ויש גם תלות באישור התקנות, החלטנו להציע איזו שהיא הוראת מעבר כך שה-20% הראשונים, שהם התשלום הראשון שלא מוצמד, לא נצמיד אותו, ושאר התשלומים יוצמדו בערך של 50% על כל תשלום למדד תשומות הבנייה.

אלכס קושניר: מדובר בהוראת מעבר עד לתקינת התקנות שמשרד השיכון צריך להביא לאישור ועדת הכלכלה.

אלכס קושניר: יש עוד כמה סוגיות שאני חייב לדבר עליהן.

אלכס קושניר: אנחנו פועלים מול המפקח על הבנקים על מנת להגדיל את המימון למשכנתה בהתאם לעלייה במדד תשומות הבנייה, ואנחנו ממשיכים לפעול מול המפקח על הבנקים בכל מה שקשור לבניית מסלול שיאפשר להצמיד את הכסף שנמצא בחשבון הליווי כדי לעודד את הקבלנים להקדים את התשלומים לבקשת הרוכשים.

אלכס קושניר: לגבי האפשרות של הקדמת התשלום במכרזים של המדינה מכאן ואילך, אמרנו שמשרד השיכון יבצע.

אלכס קושניר: לגבי מכירת קרקעות של רשות מקרקעי ישראל ללא הצמדת הקרקע נמשיך לפעול על מנת להקל על הקבלנים וגם לחלק את הסיכונים עוד יותר נכון.

אלכס קושניר: בכל מה שקשור לסוגיה הרטרואקטיבית, סוגיה כואבת לכולם, קיים מכשול משפטי מאוד מאוד קשה, לכן החלטנו לא לכלול את זה בחוק ולנסות לפתור אותו באמצעות אותה הגדלת מימון.

אלכס קושניר: אני מודע לזה שלא מדובר בפתרון מושלם ובפתרון מלא, אבל זה הפתרון היחיד שנמצא היום על השולחן שאותו אפשר להציע לאותם זוגות שנפגעו באופן מאוד מאוד קשה מאותה עליית מדד שראינו בשנה האחרונה.

אמנון מרחב: האם הנוסחה שאתם מציעים תחול גם על מועצת רמ"י, על קרקעות רמ"י?

אלכס קושניר: את זה הממשלה צריכה להגיד לנו.

אביעד פרידמן: מועצת רמ"י צריכה לקבל את ההחלטות האלו.

בצלאל סמוטריץ': חשוב שבמסגרת הסיכום גם תירשם הודעתו של מנכ"ל משרד השיכון על כך שהם ינחו את ועדת החריגים לבחון את הבקשה של מכירה מוקדמת על בסיס חוסר יכולת העמידה של הרוכש בתשלומים על רקע עליית המדדים וכו', ושאם ועדת החריגים תאפשר מכירה, זאת תהיה מכירה במחיר שוק וישולם מס שבח.

בצלאל סמוטריץ': ביחס להקדמת התשלומים שתעשו מכאן והלאה, חשוב שהקדמת התשלומים תהיה על בסיס שלבי ההתקדמות על פי לוח הזמנים המקורי בחוזה.

בצלאל סמוטריץ': אתם אומרים שתחייבו במכרזים שלכם את הקבלן לקבל את התשלום לפי קצב התקדמות הבנייה.

בצלאל סמוטריץ': אני לא רוצה שזה יהיה לפי קצב התקדמות הדירה בפועל, אלא כפי שהוא היה אמור להיות בחוזה.

בצלאל סמוטריץ': אם הקבלן מאחר, זה בסדר גמור, אבל את הקדמת התשלום הוא צריך לקבל.

בצלאל סמוטריץ': שלא יהיה מצב שיש לו אינסנטיב לאחר כשיש לו קופת חיסכון שצוברת מדדים יפים מכיסו של הלקוח.

אביעד פרידמן: אני חושב שבחקיקה המאוזנת שאתם מובילים אין לקבלן אינסנטיב לאחר.

בצלאל סמוטריץ': אני יכול להראות לך דוגמאות לפערים מאוד גדולים בין קצב ההתקדמות שאמור היה להיות לפי החוזה, לבין קצב ההתקדמות בפועל.

אביעד פרידמן: לפי התקנות הלקוח יכול להקדים.

בצלאל סמוטריץ': נכון להיות יש פערים בלא מעט חוזים.

בצלאל סמוטריץ': אתם מחייבים את הקבלן לתנאים מסוימים, אבל בפועל הקבלן מחתים את הרוכש על חוזה עם תנאים אחרים.

בצלאל סמוטריץ': משפטית, במישור היחסים בין הקבלן לרוכש מה שמחייב זה החוזה שביניהם.

בצלאל סמוטריץ': השאלה מה הסנקציות שלכם כמשרד השיכון.

אפרת פרוקצ'יה: יש סנקציות.

אפרת פרוקצ'יה: הוראות החוזה חייבות להיות תואמות את המכרז.

אפרת פרוקצ'יה: אם אין לא תואמות אנחנו מחלטים ערבויות.

בצלאל סמוטריץ': אתם מחלטים ערבויות ונותנים אותם ללקוחות?

אפרת פרוקצ'יה: זה לא מונע מהרוכש לתבוע את המוכר.

בצלאל סמוטריץ': באיזו עילה?

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו מחלטים לקבלן ערבות אם הוא לא עומד בהוראות של המכרז, ואנחנו אומרים לרוכש שהוא יכול לתבוע על זה שהחוזה לא תואם את הוראות המכרז.

בצלאל סמוטריץ': אם חתמת על החוזה בנפש חפצה, איזו עילת תביעה יש לך כרוכש?

אפרת פרוקצ'יה: הוא חתם על משהו שלקבלן לא הייתה סמכות להכניס.

בצלאל סמוטריץ': עילה של הטעיה?

אפרת פרוקצ'יה: כן.

ינון אזולאי: אני לא שלם עם החוק הזה - אולי גם אתם לא שלמים איתו - כי אני חושב שזה עוד פלסטר ולא טיפול שורש, לא טיפול בבעיה.

ינון אזולאי: צריך להביא לפה חוק שיטפל טיפול שורש בכל נושא הדיור, כשכל נושא הדיור מתחיל מרמ"י, דרך הקבלן, ומסתיים ברוכש הדירה שמגיע לו לרכוש את הדירה הכי זולה והכי טובה.

ינון אזולאי: משרד השיכון מחייב את הקבלנים במועדי מסירה שאותם גם רואה הרוכש.

ינון אזולאי: צריכה להיות ודאות לגבי מועד המסירה.

אביעד פרידמן: אני חושב שאתה צודק.

אביעד פרידמן: בשבועיים הקרובים ייקבע דיון עם הקבלנים שהתוצאה שלו בסוף תהיה שמצבם מבחינת התאריכים יוטב ביחס להיום בחלק מהדירות הרלוונטיות.

ינון אזולאי: הביאו לי פה ערמה של מכתבים שקיבלו הרוכשים לגבי דחייה, כשאף פעם הקבלן לא אשם.

ינון אזולאי: יכול להיות שהקבלן לא אשם, רק מי שבסופו של דבר מפסיד זה רוכש הדירה.

ינון אזולאי: צריך לדעת אחת ולתמיד על מי אנחנו מפילים את האשמה, ופה לא שמנו את האצבע על מי נופלת האשמה.

ינון אזולאי: יש דירות של מחיר למשתכן מההגרלה הקודמת שאמרו לקבלנים להזדרז כי החוק הזה לא יחול להם.

ינון אזולאי: צריך שתהיה אמירה שעל מי שעדיין לא חתם חוזה מההגרלה הקודמת החוק הזה יחול.

אביעד פרידמן: ממועד כריתת החוזה, לא רלוונטי מתי יצאנו עם הדבר הזה.

אמנון מרחב: אנחנו כמובן לא שבעי רצון מהמתווה שאתם מעלים פה, לא בגלל שהוא מקפח את הקבלנים, אלא כי הוא לא עושה טוב לענף.

אמנון מרחב: יש פה פצע שלא יירפא, אבל נשאיר את זה להמשך.

אמנון מרחב: התקיימו פה דיונים רציניים שאנחנו לא רואים כמובן מאליו.

אמנון מרחב: גם במליאת הוועדה וגם מחוצה לה הייתם קשובים מאוד לפניות שלנו, להצעות שלנו.

אמנון מרחב: אנחנו רואים פה אנשים משני צידי השולחן שבאמת מנסים לעשות טוב, אם זה עמיתנו במשרד השיכון, אם זה משרד האוצר.

אמנון מרחב: אנחנו מאוד מעריכים את הניסיון ואנחנו מקווים שעד ההצבעה תשפרו את זה עוד קצת לטובת האנשים כולם.

אמנון מרחב: ושוב תודה על המהלך המקצועי.

נירה שפק: אני הראשונה שבאתי ואמרתי שקשה לי עם המענה הלא שלם, אבל אני מברכת על החוק הזה.

נירה שפק: אני מברכת גם את מציעי החוק, את משרדי הממשלה וכל הגופים שבאו וניהלו שיח.

נירה שפק: זה לא פוטר מלטפל בכל הדברים שביקשתי שיטפלו, כי בלי זה אנחנו נשארים בחסר.

נירה שפק: במבחן התוצאה צריך להעביר את החוק הזה.

בצלאל סמוטריץ': נדמה לי שאתם, הקבלנים, יכולים גם היום לאפשר הקדמת תשלומים במקרים מסוימים.

בצלאל סמוטריץ': זה אחד הדברים הכי קריטיים לרוכשים.

ראול סרוגו: אני מצטרף למה שאתה אומר ומסכים איתך.

ראול סרוגו: אני יכול לומר לך שבעסקאות בשוק החופשי רובם של הקבלנים מסכימים להקדמת תשלומים אף יותר מהתקדמות הבנייה.

ראול סרוגו: יש כאלה שרוצים לשלם 100% בחוזה והקבלנים מקבלים את זה.

ראול סרוגו: הבעיה היחידה בהקדמת תשלומים קיימת במכרזי מטרה, במחיר למשתכן ששם הכל צפוף, הרווחיות של הקבלן נמוכה וכל תזוזה שם משפיעה.

ראול סרוגו: דרך מכרזי רמ"י הבעיה נפתרת.

בצלאל סמוטריץ': אני בכל זאת מציע שעל אלה שכבר במכרזי מחיר למשתכן תייצרו איזה שהוא שיח אצלכם בבית.

בצלאל סמוטריץ': אתם לא יכולים לחייב, אבל אני חושב שאם תצאו בקריאה להקדים תשלומים אתם תעשו לעצמכם יחסי ציבור טובים.

בצלאל סמוטריץ': תוציאו אתם פנייה לקבלנים להתחשב כמה שיותר.

ראול סרוגו: אני כנשיא התאחדות הקבלנים ממליץ לכל הקבלנים בישראל לאפשר הקדמת תשלומים לרוכשי הדירות.

אלכס קושניר: ראול, זאת אמירה מאוד מאוד חשובה.

אביעד פרידמן: אני מרגיש שהדיון הזה היה סופר מקצועי, נכנס להרבה אירועים.

אביעד פרידמן: אני ואנשי משרדי למדנו מהדיון הזה.

אביעד פרידמן: הגענו עם עמדות, הגענו עם דברים, כשלפחות שישה דברים בעקבות הדיונים האלה השתנו.

אביעד פרידמן: חלק מהם כבר השתנו, חלק מהם ישתנו.

אלכס קושניר: תודה רבה.