ועדת הכספים, כנסת 24, פרוטוקול מספר 307, 2022-06-27 10:00

אלכס קושניר: בוקר טוב לכולם, היום יום שני, כ"ח בסיון התשפ"ב – 27 ביוני 2022, אנחנו ממשיכים דיון בהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9).

אלכס קושניר: אני רק מעדכן אתכם שלפני חצי שעה אושר בוועדת הכנסת המיזוג של שלוש הצעות החוק – שלי, של בצלאל סמוטריץ' וההצעה הממשלתית.

אלכס קושניר: ההצעה קיבלה פטור מחובת הנחה בכפוף לסיום הדיונים בוועדה.

אלכס קושניר: אני רוצה להתחיל מההיבטים המשפטיים, בסוגיות המשפטיות שקיימות בחוק הזה.

אלכס קושניר: קיבלנו הרבה מאוד ניירות עמדה והרבה מאוד מכתבים בנושא הזה שחייבים לשים על השולחן.

אלכס קושניר: אני מבקש מאייל, היועץ המשפטי, להעלות את הסוגיות ולאחר מכן משרד המשפטים ומשרד השיכון יתייחסו לסוגיה הזאת.

אלכס קושניר: ביקשנו ממשרד השיכון בדיון שהיה בשבוע שעבר להציג נתונים לגבי איחור במסירות, בעיקר באחוזים, ונתונים לגבי עוד כמה שאלות, אנחנו נשמח לקבל התייחסות.

אלכס קושניר: בבקשה, אייל.

אייל לב ארי: עד כה התקיימו שני דיונים בהצעת החוק, נשמעו עמדות שונות, וקיבלנו ניירות עמדה בנושא.

אייל לב ארי: אני מבקש להתייחס לכמה נקודות בכל אחד משלושת הפרקים של הצעת החוק ולגביהן אני אבקש ממשרד המשפטים וממשרד השיכון להתייחס.

אייל לב ארי: נתחיל בפיצוי בשל איחור במסירה, במקרים בהם העיכוב אינו נוגע למוכר, כמו הליכי רישוי שהוזכרו בוועדה כגורם מעכב, כמו מלחמה, מגפה, מחסור בעובדים, מחסור בחומרים.

אייל לב ארי: בהקשר הזה יש גם את אותן נסיבות של סיכול, כשדין הסיכול חל במקרים נדירים בישראל, הוא לא חל במצבים כמו מלחמה או מגפה.

אייל לב ארי: האם לא יעשה שיקול של הסיכונים במקרים האלה גם על ידי המוכר?

אייל לב ארי: האם עשויה להיות פגיעה ביכולת הבנקים לתת אשראי בעקבות נושא הפיצוי בשל איחור המסירה?

אייל לב ארי: בתום הדיון הקודם, כפי שגם ציין יושב ראש הוועדה עכשיו, התבקש משרד הבינוי והשיכון להביא נתונים לגבי אם ניתן להצביע על כמות האיחורים במסירה, כמה מקרים מגיעים לבית משפט, האם יש התייחסות לכל אחד ממקטעי האיחור, רישוי וכיוצא באלה.

אייל לב ארי: נטענו גם טענות ביחס לפגיעה בחופש החוזים, בין היתר ביחס לכך שלקבלן לא תהיה יכולת לחלק סיכונים במקרה של מגפה או מלחמה שאז האיחור לא ייספר במסגרת המועדים של מסירת הדירה.

אייל לב ארי: טענה נוספת התייחסה גם לפגיעה הקניינית, לכך שהפיצויים הקבועים היום בחוק הם פיצויים הרתעתיים.

אייל לב ארי: במצבי הביניים, כמו שהתייחס לכך משרד השיכון, כמו קורונה, כמו שביתות, אין אחריות למוכר.

אייל לב ארי: בהתאם לתיקון, גם באותם מצבי ביניים תהיה אחריות למוכר והפיצויים נהפכים לפיצויים עונשיים.

אייל לב ארי: חקיקה צרכנית היא חקיקה שמתערבת בחופש החוזים על חשבון זכויות אחרות, לכן השאלה היא התכלית.

אייל לב ארי: כמובן שהתכלית היא גם להגן על הרוכש וגם הרתעה.

אייל לב ארי: האם מדובר בהסדר מאוזן?

אייל לב ארי: האם נבחנו חלופות אחרות כמו קביעת חובות יידוע?

אייל לב ארי: לגבי הגבלת ההצמדה, האם קיים בישראל או בעולם איסור הצמדה?

אייל לב ארי: איך יישמר ערך הכסף?

אייל לב ארי: צריך להבין גם את הזיקה בין האיחור להצמדה.

אייל לב ארי: ההצמדה אינה קנס, אינה מבטאת ענישה, ההצמדה מבטאת צורך להבטיח את ערך הכסף.

אייל לב ארי: האם לקחו בחשבון שהמוכר ייקח מקדמי ביטחון?

אייל לב ארי: האם צפויה האטה בבנייה?

אייל לב ארי: האם צפויים קשיי מימון?

אייל לב ארי: לגבי הנוסחה, האם היא ישימה?

אייל לב ארי: אם היא כן ישימה, האם היא ישימה בכל הפרויקטים?

אייל לב ארי: מה קורה בעסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית ועסקאות דומות?

אייל לב ארי: גם בהקשר הזה נטענו טענות ביחס לפגיעה בחופש החוזים, בחופש העיסוק והקניין.

אייל לב ארי: צריך להבין שהחוק במהותו מתערב בחופש החוזים וככל הנראה גם נוצרו פרקטיקות שפוגעות ברוכשים.

אייל לב ארי: המוכר יכול לשקלל את הגבלת ההצמדה במחיר הדירה וגם אין הגבלה על המחיר שהמוכר יכול לדרוש.

אייל לב ארי: צריך להבין מה התכלית העומדת בבסיס התיקון.

אייל לב ארי: דובר בוועדה על ודאות, על הוזלת מחירים.

אייל לב ארי: בהקשר של הגבלת ההצמדה צריך להבין מדוע הממשלה קבעה איסור הצמדה לגבי רכיבים שאינם רכיבי המדינה, כיצד יישמר ערך הכסף.

אייל לב ארי: מדוע לא להצמיד את הרכיבים למדד המחירים לצרכן או לממד תשומות הבנייה, לפי הנמוך?

אייל לב ארי: האם שקלו את זה?

אייל לב ארי: לגבי איסור ההשתתפות בהוצאות המשפטיות, האם נבחנה האפשרות שהדבר יביא לפגיעה ברישום הזכויות?

אייל לב ארי: מה המשמעויות של הכללת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר?

אייל לב ארי: האם תהיה השפעה על מחיר הדירה, הגדלת נטל המס וכו'?

אייל לב ארי: יש את ביטול ההבחנה בין רוכשי הדירות.

אייל לב ארי: היום ישנה הבחנה בין דירות שעלותן מתחת ל-4.6 מיליון שקלים חדשים לדירות שעלותן גבוהה יותר.

בצלאל סמוטריץ': חלק גדול מהשאלות נדונו בהרחבה בשני הדיונים הקודמים וניתנו עליהן תשובות.

אייל לב ארי: אני מודע לשני הדיונים.

אלכס קושניר: משרד המשפטים, בבקשה.

ד"ר אפי צמח: אני אתחיל עם הנושא של עיכוב במסירה.

ד"ר אפי צמח: טענה שחזרה בניירות העמדה נגעה לחופש החוזים, כשאני מניח שהטענה של חופש החוזים נעוצה באמירה שאנחנו לא מאפשרים לצדדים לחלק ביניהם את הסיכונים בכל הנוגע לעיכוב במסירה.

ד"ר אפי צמח: מדין הסיכול הכללי הצדדים יכולים לסטות ולהחליט איך יחולקו הסיכונים ביניהם במקרים נדירים וקיצוניים.

ד"ר אפי צמח: ההוראה כאן קובעת שהקבלן חב בפיצוי אלא אם כן יחולו הנסיבות הנדירות של סיכול.

ד"ר אפי צמח: אנחנו סברנו שהחוק כשלעצמו, גם בנוסחו הנוכחי, לא מבסס איזו שהיא מניעה משפטית-חוקתית במישור של חופש החוזים.

ד"ר אפי צמח: פגיעה בחופש החוזים, גם אם קיימת כזאת, לא מהווה כשלעצמה איזו שהיא מניעה משפטית.

ד"ר אפי צמח: הרבה מאוד פעמים מאזנים את חופש החוזים אל מול תכליות אחרות.

ד"ר אפי צמח: אני מזכיר שמדובר כאן בחקיקה צרכנית שעומדת בשורה אחת עם חקיקות צרכניות אחרות שמקדמות ערכים אחרים מעבר לחופש החוזים ונחשבות חשובות יותר.

אייל לב ארי: מה חשבתם לגבי הקשיים בהצעת החוק, גם אם הם לא עולים לכדי המניעה החוקתית שעכשיו ציינת?

ד"ר אפי צמח: לא חשבנו שיש איזו שהיא מניעה משפטית-חוקתית גם בנוסח הנוכחי.

ד"ר אפי צמח: זאת חקיקה צרכנית שלפעמים מקדמת תכליות.

ד"ר אפי צמח: אפשר לחשוב פה על כמה תכליות.

ד"ר אפי צמח: תכלית אחת יכולה להיות מנקודת מבטו של הצרכן - להוסיף רובד הגנה על עניינו נוכח הנזקים שנגרמים עקב עיכוב במסירה, ותכלית אחרת יכולה להיות מנקודת מבטו של הקבלן - להוסיף הרתעה לאור העובדה שעיכוב במסירה זאת מכת מדינה.

נירה שפק: הרתעה למי?

ד"ר אפי צמח: הרתעה למוכר.

ד"ר אפי צמח: תכלית אחרת יכולה להיות מבחינה מצרפית, על ידי כך שאנחנו אומרים שלמרות שהחוק הזה מחמיר עם המוכר הרוכש במרבית המקרים בכלל לא יתבע, וגם אם הוא יתבע במורד הדרך, ההליכים המשפטיים יימשכו תקופה ארוכה והוא איפה שהוא יתפשר באמצע.

ד"ר אפי צמח: אפשר לומר שמבחינה מצרפית החוק הזה שמחמיר עם הקבלנים יכול לאזן את התוצאות.

ד"ר אפי צמח: ההחמרה הזאת, לדעתנו, היא לא משהו בלתי סביר שמרעיד אמות ספים חוקתיות גם בנוסח הנוכחי.

ד"ר אפי צמח: היועץ המשפטי שאל על הקשיים המקצועיים שיכולים להיות.

ד"ר אפי צמח: יכולות להתעורר שאלות מקצועיות במישור החקיקה האזרחית ושאלות לגבי אם האיזונים שנעשו כרגע בחוק בנוגע לאיחור במסירה הם לא אופטימאליים.

ד"ר אפי צמח: מי שירצה לטעון שהעיכוב במסירה בנוסחו המוצע לא מאוזן, הטענה לא תהיה חסרת בסיס.

ד"ר אפי צמח: אני מזכיר שמלכתחילה מדובר בפיצוי מוגדל.

ד"ר אפי צמח: כשאני מדבר על פיצוי מוגדל, אני מתכוון לפיצוי שהוא מעבר לנזק הריאלי, האקטואלי שנגרם לרוכש הדירה, שזה נזק שמתבטא באובדן היכולת להשתמש בדירה או בצורך לשכור דירה חלופית.

ד"ר אפי צמח: זה פיצוי שמגמתו היא הרתעה.

ד"ר אפי צמח: יש מקרים שבהם שאין תכלית להרתעה, שההרתעה לא רלוונטית.

ד"ר אפי צמח: ההרתעה לא רלוונטית כאשר המורתע לא יכול להימנע או לא יכול לשלוט בנסיבות שגרמו לעיכוב.

בצלאל סמוטריץ': איך תדע מי אשם בכל מקטע?

בצלאל סמוטריץ': תשלח את הרוכש להתקשקש שנים בבית המשפט כשנטל ההוכחה הוא עליו?

בצלאל סמוטריץ': אנחנו לא חיים בעולמות של מעבדה.

בצלאל סמוטריץ': הרי הקבלן יטען שזו האחריות של הרשות המקומית, והרשות המקומית תטען שזה הקבלן, והקבלן יטען שזה רמ"י, ורמ"י יטען שזה הקבלן, וחברת חשמל תטען שזה המפקח.

אביעד פרידמן: והרוכש ישלם הכל.

בצלאל סמוטריץ': חקיקה מהסוג הזה תמיד מאזנת בין צדק לבין יעילות.

אפרת פרוקצ'יה: הפיצויים גבוהים יותר בגלל שכמות התביעות נורא נמוכה.

אפרת פרוקצ'יה: צריך איכשהו לאזן, צריך לאפשר לקבלנים להפנים את העלויות.

ד"ר אפי צמח: התיקון קובע שני סייגים.

ד"ר אפי צמח: סייג אחד זה כשהאיחור הוא באשמת הרוכש, והסייג הזה לא נדרש בחוק כי הוא נובע ממילא מהדין הנוהג.

ד"ר אפי צמח: כאשר העיכוב הוא באשמתו של הרוכש ולא באשמתו של המוכר, המוכר זכאי לעכב את המסירה על פי דין.

ד"ר אפי צמח: הסייג האחר הוא סיכול.

ד"ר אפי צמח: הסיכול חל במקרים כל כך נדירים, לכן ספק אם מצאנו את נקודת האיזון הנכונה.

ד"ר אפי צמח: אני אוכל לדבר על נסיבות מסוימות שיכולות להיכנס או נכנסו בפסיקה בגדר הסייג הנוכחי ולא במסגרת סיכול.

ד"ר אפי צמח: קבלנים לא יכולים לכלול רשימת מכולת כעולה על רוחם ולקבוע מה לא בשליטתם, מה לא בגדר סיכון שהם נוטלים על עצמם.

ד"ר אפי צמח: הפסיקה כבר בלמה את הדבר הזה בכך שהיא מאוד החמירה בכל הנוגע לסעיף קטן (ג).

ד"ר אפי צמח: הבעיה בסעיף קטן (ג) זה שהוא מאפשר לקבלנים להיאחז בו ולטעון "זה לא בשליטתנו".

ד"ר אפי צמח: בין אם הנוסח יתוקן ובין אם לא, סביר שהוא לא ישנה את אורחותיו של קבלן מפר.

ד"ר אפי צמח: קבלן מפר שהיום מתגונן בטענה שזה לא בשליטתו, יתגונן מחר בטענה אחרת - סיכול, הפרה.

ד"ר אפי צמח: אין לצפות שקבלן יראה את התיקון של סעיף קטן (ג), ויגיד: אני משלם לך מיד, הנה הצ'ק מונח פה.

ד"ר אפי צמח: גם לא סביר שהתיקון הזה יקצר את ההליכים המשפטיים.

אפרת פרוקצ'יה: יהיו פחות הליכים משפטיים.

ד"ר אפי צמח: אולי יהיו פחות משפטים.

ד"ר אפי צמח: צריך להתייחס לטענה שקבלנים מפרים תמיד יתנגדו בטענה של סעיף קטן (ג) הנוכחי אז בטענה אחרת.

ד"ר אפי צמח: יש טענות חוזיות למכביר שניתן לטעון.

ד"ר אפי צמח: זה לא קושי שמהווה מניעה משפטית-חוקתית מבחינת חופש החוזים.

ד"ר אפי צמח: למה?

ד"ר אפי צמח: כי בידי המחוקק ההחלטה ליצור הרתעה נוספת על הקבלן וליצור רובד הגנה נוסף על עניינו של הרוכש.

ד"ר אפי צמח: אם הבעיה שאנחנו באים לפתור היא שהקבלנים לא משלמים, ספק אם התיקון הזה פותר את הבעיה.

אייל לב ארי: יש לך הצעה מה כן היה פותר את הבעיה בהקשר הזה?

ד"ר אפי צמח: לנו כמשרד המשפטים אין הצעה.

ד"ר אפי צמח: לעניין ההצמדה יש טענות שנוגעות לחופש החוזים, כפי שהיועץ המשפטי אמר, כשהכוונה היא התערבות בלב ליבו של החוזה בקביעת התמורות החוזיות.

ד"ר אפי צמח: המגבלה על המחיר היא חריגה.

ד"ר אפי צמח: אפילו חוק החוזים האחידים לא מרחיק לכת עד כדי התערבות במחיר.

ד"ר אפי צמח: גם כשהוא קובע איסור מסוים או חזקת קיפוח בנוגע להצמדה, הוא לא קובע שההצמדה זה משהו אסור.

ד"ר אפי צמח: הוא קובע שההצמדה אסורה כאשר היא נעשית באופן לא סימטרי, כאשר היא מלכתחילה מכוונת להגן רק על צד אחד – צד אחד במקרה הזה הוא הספק.

ד"ר אפי צמח: עם ההסדר כרגע של ההצמדה אנחנו בייעוץ המשפטי חושבים שיש בעיה משמעותית.

ד"ר אפי צמח: להגביל את מדד תשומות הבנייה לגבי רכיב שבו המדד לא רלוונטי, זה דבר הגיוני, עושה שכל מבחינה משפטית, ניתן להצדקה, אבל עם הגבלת היכולת של הקבלן/המוכר להצמיד את המרכיבים האחרים למדד אחר יש בעיה, כי אנחנו לא מאפשרים לצד לחוזה לעמוד על זכויות כל כך לגיטימיות שלו.

אלכס קושניר: זאת הייתה גם הדעה שלכם כשזה עבר בוועדת שרים לחקיקה?

ד"ר אפי צמח: כן.

בצלאל סמוטריץ': זו לא השאלה.

בצלאל סמוטריץ': השאלה אם מותר לכם לפי התקשי"ר או לפי הוראות נציבות שירות המדינה להציג עמדה שהיא לא עמדת ממשלה.

בצלאל סמוטריץ': יש עמדת ממשלה תומכת.

בצלאל סמוטריץ': בתוך הממשלה תדונו כמה שאתם רוצים, פה צריך להציג את עמדת הממשלה.

ד"ר אפי צמח: אני מציג עכשיו את עמדת הממשלה.

ד"ר אפי צמח: במציאות של אינפלציה, של עליית מחירים, של שחיקה בערך הכסף, לא לאפשר לצד לחוזה מנגנון פשוט שכל התכלית שלו זה לשמר את ערך הכסף - אנחנו חושבים שזו בעיה.

ד"ר אפי צמח: על הבעיה הזאת דיברנו עם משרד הבינוי והשיכון לפני עליית ההצעה בוועדת שרים.

ד"ר אפי צמח: הייתה הסכמה ממשלתית ברורה עם משרד השיכון ועם הלשכה המשפטית על כך שהקושי המשפטי הזה הוא אכן בעייתי והוא יבוא לידי ביטוי עם התקדמות הליך החקיקה בוועדה.

בצלאל סמוטריץ': זו החלטת ועדת שרים לחקיקה?

בצלאל סמוטריץ': יש משהו כתוב בעניין הזה?

ד"ר אפי צמח: זה גם מעוגן בכתובים.

ד"ר אפי צמח: לעניין ההצמדה על המרכיב האחר לא מצאנו קושי משפטי, המדיניות מקובלת בעניין הזה - לספק יותר ודאות לרוכש, לגלם את כל המרכיבים במחיר שלא תהיינה הפתעות.

אלכס קושניר: האם לא נפגע הקשר בין עורך הדין לרוכש אם אנחנו מבטלים את התשלום?

ד"ר אפי צמח: יש חשש מסוים לכך שחובת הזהירות של עורך הדין כלפי הרוכש תקטן או לא תהיה קיימת.

ד"ר אפי צמח: עורך הדין פועל בנוגע לפעולות רישום מכוח חוק המכר, מכוח חובתו של המוכר עצמו.

אייל לב ארי: מה לגבי התכליות בהצמדה?

ד"ר אפי צמח: לגבי הפגיעה בחופש החוזים התכלית ברורה ומידתית.

ד"ר אפי צמח: אנחנו חושבים שהתכלית לכך שהרוכש יהיה מיודע בכל הנוגע למחיר האמיתי, המשוער או המקורב כדי שיוכל לכלכל את צעדיו בהמשך, היא תכלית ראויה.

ד"ר אפי צמח: אני לא מתייחס לתכלית שהוצגה לאורך הדיונים של הורדת מחירי הדירות, כי ספק אם יש קשר בין התכלית הזאת לבין התיקון.

ד"ר אפי צמח: בכל הנוגע לחופש העיסוק, אולי יש פה מגבלה מסוימת על אופן מימוש העיסוק על ידי עורכי הדין, אבל זה לא שולל את עצם האפשרות לעסוק.

ד"ר אפי צמח: ההוראה במקרה שלנו לא מגבילה את המחיר, היא רק אומרת לקבלן: בוא תשקלל מראש את הסיכונים ותיידע את הרוכש בהתאם.

ד"ר אפי צמח: יש מן הנחה כזאת שהמטרה היא לחלק את הסיכונים באופן ראוי.

ד"ר אפי צמח: כאן מתעוררת שאלה בכל הנוגע לכוחה של החקיקה האזרחית לשנות את ההקצאות החלוקתיות בין הצדדים לחוזה.

ד"ר אפי צמח: אנחנו צריכים להבין שבהעדר פיקוח על המחיר, המחיר יעודכן לרעת הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': ולכן הקבלן לא ייפגע.

ד"ר אפי צמח: אנחנו צריכים להבין שאולי תוצאת הלוואי של החקיקה הזאת תהיה שהקבלן ייקר את המחירים כדי לא להיפגע.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו מעריכים שזה יתגלגל על מחיר הקרקע.

בצלאל סמוטריץ': זכותנו לקחת בחשבון ייקור מחירים.

ד"ר אפי צמח: חד משמעית.

בצלאל סמוטריץ': בעולם של פערי כוחות כל כך גדולים ושוק עם כל כך הרבה עיוותים וכל כך הרבה כשלים כשהיחיד שמשלם את המחיר זה הלקוח, אנחנו מחלקים את הסיכונים קצת אחרת.

בצלאל סמוטריץ': מותר לנו לעשות את זה כמחוקקים, אין פה שום בעיה חוקתית.

בצלאל סמוטריץ': האם זה כדאי, לא כדאי, מועיל או מזיק, בסמכותנו כמחוקקים להחליט.

בצלאל סמוטריץ': אם הציבור יחשוב שדפקנו אותו הוא כנראה לא יצביע לנו.

ד"ר אפי צמח: הפגיעה היא פגיעה אפשרית, אף אחד לא אמר שהיא לא לגיטימית, וכמובן שהכנסת ריבונית לעשות את הדבר הזה.

ד"ר אפי צמח: האמירה שזה יחלק את הסיכונים בין הצדדים באופן ראוי פחות מתקיימת במציאות.

אפרת פרוקצ'יה: לגבי הטענה של הסכומים שאנחנו מטילים על הקבלן.

אלכס קושניר: את מדברת עכשיו על איחור במסירה.

אפרת פרוקצ'יה: כן.

אפרת פרוקצ'יה: יש סיכונים שברור שהקבלן הוא זה שאחראי להם, ויש סיכונים שלא זה אחראי ולא זה אחראי.

אפרת פרוקצ'יה: השאלה מה עושים עם הסיכונים באמצע.

אפרת פרוקצ'יה: בסיכונים שלאו דווקא הקבלן אחראי עליהם באופן ישיר, הקבלן הוא זה שצריך לשאת בהם.

אפרת פרוקצ'יה: למה אנחנו חושבים ככה?

אפרת פרוקצ'יה: מעבר לוודאות שזה מקל על ההליכים, יש פה גם טענות לגופו שמצדיקות את הטלת האחריות על הקבלן.

אפרת פרוקצ'יה: כפי שנאמר פה בפעם הקודמת, קבלנים יודעים להעריך את הסיכון לאיחורים ולעיכובים הרבה יותר מהרוכש.

אפרת פרוקצ'יה: זה לא רק פער כוחות רגיל, זה פער כוחות של הבנה של הסיטואציה.

אפרת פרוקצ'יה: קבלן שבונה מספר בניינים בעיר מסוימת יודע להעריך מה אורך הזמן שייקח לו לקבל היתר מהרשות המקומית הספציפית, הוא יודע כמה זמן ייקח לכיבוי אש לתת את האישור הרלוונטי.

אפרת פרוקצ'יה: רוכש לא יודע ואין לו יכולת לדעת שום מידע לגבי העיכובים האלה.

אפרת פרוקצ'יה: במאזן האינטרסים בין הרוכש למוכר הקבלן הוא זה שיודע לגבי הסיכונים, לכן נכון שהנטל הזה יהיה עליו.

בצלאל סמוטריץ': הוא גם יכול להשפיע עליהם.

אפרת פרוקצ'יה: בדיוק.

אפרת פרוקצ'יה: כשכל המידע נמצא אצלו הוא גם יכול לקבוע מועד מסירה ריאלי, מה שלא קיים היום.

אפרת פרוקצ'יה: למה זה לא קיים היום?

אפרת פרוקצ'יה: המוכר היום שקובע מועד מסירה קצר וקרוב מעריך את הדירה במחיר גבוה יותר.

אפרת פרוקצ'יה: על ידי זה שהקבלן יקבע מועד מסירה ריאלי הוא יוכל לשלוט בסיכונים האלה.

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו חושבים שעל הסיטואציה שבה זה לא באחריות ישירה של הקבלן הוא זה שיכול לשאת באחריות.

ינון אזולאי: תני דוגמה כשזה לא בידי הקבלן ולא בידי הרוכש.

אפרת פרוקצ'יה: למשל היתר של הרשות המקומית.

ינון אזולאי: את אומרת שהקבלן יודע כמה זמן לוקח לו, לכן הוא תוחם את זה ב-36 חודשים, ב-24 חודשים.

ינון אזולאי: איזה דברים יכולים לקרות שלא תלויים בקבלן או ברוכש?

ינון אזולאי: למה אני שואל את זה?

ינון אזולאי: כי כשהרוכש יבוא לתבוע, יבוא הקבלן ויגיד לו: אלה דברים שלא בשליטתי.

ינון אזולאי: את מי אני כן תובע במצב כזה?

אפרת פרוקצ'יה: יש את החלק שהקבלן יודע, יש את החלק של הרוכש, ויש את הסיכונים באמצע שלא זה ולא זה יודעים.

אפרת פרוקצ'יה: יכול להיות שהרשות המקומית תיתן את ההיתר אחרי חודשיים למרות שציפינו שזה יהיה חצי שנה, ויכול להיות הפוך.

אפרת פרוקצ'יה: השאלה מי לוקח על עצמו את הסיכון.

אפרת פרוקצ'יה: מי שיודע להעריך יותר טוב ומי שיש לו את היכולת לשלוט בסיטואציה זה הקבלן.

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו לא רואים סיבה לא להחיל את זה על מי שיודע להקצות את הסיכונים.

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו מניחים שכמו שבית המשפט מפרש את שאלת הסיכון לגבי אספקת מקררים, כך הוא יפרש את הסיכון לעניין אספקת דירות.

אפרת פרוקצ'יה: בגלל שהדין החדש, ככל שייכנס לתוקף, יהיה בהיר יותר ופשוט יותר, כך לרוכשים גם יהיו פחות תביעות והם יוכלו למצות את הזכויות שלהם בצורה טובה יותר בעתיד.

אלכס קושניר: מה לעניין גובה הפיצוי?

אפרת פרוקצ'יה: גובה הפיצוי לא רק כולל את הפיצוי האמיתי של 100% מגורים בדירה חלופית, הוא גם כולל אחוז נוסף שמוגדר כפיצוי עונשי.

אפרת פרוקצ'יה: הפיצוי העונשי הזה נוצר לאו דווקא בגלל האיזון שהיה בחוק הקיים אלא בגלל האיזון אל מול כמות התביעות שקיימות.

אפרת פרוקצ'יה: נכון להיום הרוכש שבוי בידי הקבלן.

אפרת פרוקצ'יה: גם אחרי שהקבלן נתן את הדירה עדיין הרוכש צריך את האחריות שלו, עדיין הוא צריך תיקון ליקויים.

אפרת פרוקצ'יה: יש שורה של דברים שעדיין רוכש תלוי בקבלן גם אחרי מסירת הדירה.

אפרת פרוקצ'יה: 150% זה כדי לגרום לקבלן להפנים את ההשלכות השליליות שהוא יוצר על ידי זה שהוא מעכב.

אלכס קושניר: אין דרך יותר פשוטה לעשות את זה?

אפרת פרוקצ'יה: הדרך הפשוטה היא לקבוע סכום גבוה יותר מ-100% שישקלל את הסיכון.

ינון אזולאי: גם רוכש הדירה רוצה להגיע לבית שלו, וגם הקבלן רוצה לסיים מהר כדי לעבור לפרויקט הבא.

אפרת פרוקצ'יה: אגב, לפי מדד תשומות הבנייה הקיים זה בכלל לא בטוח.

ינון אזולאי: העניין הוא לא שרוכש הדירה יקבל 300%, זה לא מעניין אף אחד, העניין הוא שאנחנו רוצים שהוא ייכנס בזמן לדירה שלו כי הוא משלם משכנתה ורוצה את השקט שלו, הוא לא רוצה לחיות בחוסר ידיעה איפה הוא יגור.

ינון אזולאי: אני חושב שגם הרצון של הקבלנים זה לסיים מהר כדי לעבור לפרויקט הבא.

ינון אזולאי: אפילו אם הקבלן ישלם 300%,200% או 150%, הוא עדיין יריב עם הרוכש על המצבים שבהם זה לא באחריותו.

ינון אזולאי: למי אותו רוכש דירה פונה?

ינון אזולאי: האם אנחנו שולחים אותו עוד פעם לבתי משפט להתגלגל מול הקבלנים, או שאנחנו אומרים לקבלן: העסק שלך עם הרשויות, עם העיריות, עם משרד השיכון?

ינון אזולאי: האם לא עדיף שנעשה דבר כזה כדי שרוכש הדירה לא יצטרך ליפול בין הפטיש לסדן?

אפרת פרוקצ'יה: צמצמנו את גדר המקרים על ידי כך שעכשיו אמרנו שבכל המקרים הקבלן אחראי, למעט סיכול ולמעט אם זה האשמה של הרוכש לבד.

אפרת פרוקצ'יה: הסיכול זה נושא שנדון המון בבתי משפט.

אפרת פרוקצ'יה: אגב, סיכול לא כולל מלחמה, סיכול לא כולל המון אפיזודות שקורות במשק הישראלי, לכן גם שביתה לא מוגדרת כסיכול.

אפרת פרוקצ'יה: המקרים הם די ודאיים מבחינת הרוכש.

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו מצמצמים פה את החיכוך בין הרוכש למוכר.

אפרת פרוקצ'יה: יהיו הרבה פחות התדיינויות בבתי משפט כי המצב החוקי הוא הרבה יותר ברור, ידוע מראש.

אפרת פרוקצ'יה: אתה צודק שהמצב הקיים הוא בלגאן אחד גדול מבחינת הפרשניות ומבחינת מה חל ומה לא.

אפרת פרוקצ'יה: ניסינו במסגרת הצעת החוק הממשלתית לצמצם עד לכדי מינימום את החיכוך.

אלכס קושניר: אני חושב שכצעד מאזן לדבר הזה שעשינו פה נצטרך לבחון את גובה הפיצוי ואת כל הנושא של ויתור על תביעות בעתיד.

אלכס קושניר: יכול להיות שזה גם הכלי שיכול לעזור לרוכש לתבוע את הקבלן אחרי שהוא נכנס לדירה.

אייל לב ארי: מה לגבי חובות יידוע?

אייל לב ארי: גם הן יכולות ליצור ודאות.

אלכס קושניר: אנחנו עוד לא שם.

אלכס קושניר: עכשיו אני מבקש שתתייחסי לנושא של ההצמדה.

אמנון מרחב: מעניין לשמוע מה הסכמתם עם משרד המשפטים.

אביעד פרידמן: הסכמנו עם משרד המשפטים שהדבר יכול להיות נדון בוועדה, ולכן אנחנו פותחים את הנושא לדיון.

אלכס קושניר: עלתה פה טענה משפטית של משרד המשפטים, אני רוצה שתתייחסו לגופה של הטענה.

אפרת פרוקצ'יה: מבחינה משפטית יותר קל לכלול את מדד המחירים לצרכן.

אפרת פרוקצ'יה: כמו שניתן לגלם את מדד תשומות הבנייה או מדדים אחרים, כך ניתן גם לגלם את הסיכון הזה.

אפרת פרוקצ'יה: הבטחנו שזה יידון בכנסת, לכן מבחינתנו הדבר הזה אכן פתוח לדיון.

אפרת פרוקצ'יה: העמדה שכוללת את מדד המחירים לצרכן היא העמדה הפשוטה יותר.

אלכס קושניר: האם העמדה הלא פשוטה מגיעה לכדי קושי או לידי מניעה?

אלכס קושניר: איפה אתם עוצרים?

אפרת פרוקצ'יה: מניעה לא נאמר פה.

אפרת פרוקצ'יה: אם זה היה מניעה זה לא היה מגיע לכנסת.

ד"ר אפי צמח: לא אמרנו מניעה.

ד"ר אפי צמח: עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה היא קושי משפטי ממשי.

ד"ר אפי צמח: זה מונע הגנה על אינטרס מאוד לגיטימי של המוכר - ספק אם יש לו הצדקה.

בצלאל סמוטריץ': אתה מכיר עוד מדינות בעולם שיש להן את ההגנה על האינטרס החשוב הזה שיש קושי משפטי ממשי לבטל אותו?

ד"ר אפי צמח: הפכת את הנטל.

ד"ר אפי צמח: אני לא מכיר עוד הרבה מאוד הסדרים שמונעים - -

בצלאל סמוטריץ': אני לא מכיר אף מדינה בעולם שיש בה מנגנון של הצמדה על דיור.

אביעד פרידמן: כשאנחנו בדקנו ראינו שדבריך נכונים.

בצלאל סמוטריץ': אור לגויים זה נהדר, אבל אל תהפכו דבר שהוא המצאה ישראלית עקומה שאולי הייתה לה הצדקה בשנות ה-80 באינפלציה של 22% לחודש, למצב נורמאלי שפשוט לא קיים בעולם.

בצלאל סמוטריץ': המצאנו זכות שלא קיימת.

בצלאל סמוטריץ': לקבלן יש אין ספור דרכים להגן על עצמו.

בצלאל סמוטריץ': אני לא נגד המנגנון אם רוצים לקיים אותו, אבל אם אנחנו חושבים שהמנגנון הזה מייצר עיוותים - -

אמנון מרחב: אין חוק מכר בעולם.

בצלאל סמוטריץ': לא נכון.

אייל לב ארי: מה נאמר בוועדת שרים?

אייל לב ארי: האם יש עוד מדינות שבהן יש איסור הצמדה?

אפרת פרוקצ'יה: הדבר הזה הוצף וסוכם שנדון בעניין הזה.

אלכס קושניר: האם יש אפשרות משפטית לבטל את ההצמדה עבור חוזים קיימים כשיש איחור במסירה?

ד"ר אפי צמח: אנחנו רואים את זה כרטרואקטיבי אם זה מתערב בהקצאת סיכונים שכבר נעשתה בחוזים קיימים.

ד"ר אפי צמח: הצדדים קובעים את התנאים ביניהם, הם מחלקים ביניהם את כל הסיכונים והסיכויים במועד הכריתה.

ד"ר אפי צמח: התערבות שבאה לאחר מכן היא בגדר רטרואקטיבית, היא מתערבת בחוזה שכבר נכרת בעבר.

ד"ר אפי צמח: החלת התיקון על חוזים שכבר נכרתו זאת בעיה, זאת דרישה חדשה שלא הוזכרה בדיונים הקודמים.

אלכס קושניר: לא נכון, דנו בזה גם בדיון הראשון וגם בשני.

ד"ר אפי צמח: כאן יש הרבה יותר מקושי משפטי ממשי – ספק אם הוא יעמוד.

ד"ר אפי צמח: יש פה פגיעה בהסתמכויות סבירות של אנשים על חוזים שנכרתו בהתאם לדין הקיים, יש פה פגיעה בזכויות מוקנות, חוזיות, קנייניות, שיבוש הקצאת סיכונים חוזיים בין הצדדים.

בצלאל סמוטריץ': עיכוב במסירה של למעלה משנה זה אינטרס שאנחנו רוצים להגן על ההסתמכות עליו בראייה מערכתית?

בצלאל סמוטריץ': אתה רואה איזה היגיון בזה?

ד"ר אפי צמח: אתה דן איתי על מקרים ספציפיים.

בצלאל סמוטריץ': לא ביקשנו להחיל את החוק רטרואקטיבית ובאופן גורף, באנו ואמרנו שיש מקרים מסומים שבהם אנחנו לא חושבים שיש אינטרס הסתמכות מספיק לגיטימי שכמחוקק אנחנו רוצים להגן עליו.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו יודעים להבחין בין אינטרסים שיש לנו עניין להגן על ההסתמכות עליהם כיוון שהם אינטרסים שלגיטימי שאנשים שנכנסים כצדדים לחוזה יסתמכו עליהם, לבין אינטרסים שהם פשוט לא אינטרסים לגיטימיים.

בצלאל סמוטריץ': המצב היום זה ש-100% מהסיכון הוא על הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': שנה אחרי מועד המסירה אני מוכן לקבל, אבל קבלן שמאחר שנתיים-שלוש במסירה והסתמך על זה שהרוכש ישלם לו את הסיכון הזה, בעיני זה לא אינטרס ציבורי לגיטימי שאני רוצה להגן עליו.

ד"ר אפי צמח: גם במקרה כזה יש פגיעה בזכויות מהותיות.

ינון אזולאי: לא מדובר במקרה בודד.

ד"ר אפי צמח: גם במקרה של הקבלן המפר יש פגיעה בזכויות מהותיות.

ד"ר אפי צמח: הקבלן מסתמך על הדין הנוהג, לכן בעת כריתת החוזה הוא יודע מה תג המחיר שנקבע בצד ההפרה.

בצלאל סמוטריץ': אני לא מדבר עכשיו על קנסות, אני רק מדבר על הצמדה.

בצלאל סמוטריץ': אם היית צריך למסור את הדירה ולא מסרת, אתה עוד רוצה לגבות מהרוכש את הסיכון שנגרם לך כתוצאה מהאיחור?

ד"ר אפי צמח: בנוגע ליכולת של הקבלן ליהנות מהצמדה בתקופה הנגררת אחרי שהוא הפר חוזה, גם על פי הנוהג הוא לא יכול לתבוע את זה.

בצלאל סמוטריץ': זו אמירה סופר חשובה.

ד"ר אפי צמח: במקרה שבו הקבלן הוא המפר והנזק בגין עליית המדד הוא נזק שנגרם עקב ההפרה, אני חושב שגם ככה על פי הדין - -

אלכס קושניר: האם אין מניעה לבטל את ההצמדה במידה והאיחור במסירה הוא באשמתו של הקבלן?

ד"ר אפי צמח: הדין הנוהג מגיע לתוצאה כזאת במסגרת דיני התרופות.

בצלאל סמוטריץ': לך לבית משפט ותוכיח שהקבלן אשם.

ד"ר אפי צמח: הדינים שמסדירים היום את התוצאות של הפרת חוזה יכולים להגיע לתוצאה דומה.

אלכס קושניר: אם זה כבר קורה בשטח אני יכול להחיל את זה בחוק.

ד"ר אפי צמח: זה לא דומה לחוק שקובע את הקצאת הסיכון הזה מלכתחילה, שמשנה את תוכן החוזה.

אלכס קושניר: אתה אומר שלפי הדין הנוהג אותו רוכש יכול ללכת לבית המשפט, לתבוע את הקבלן ולבטל את ההצמדה, נכון?

אפרת פרוקצ'יה: לא לבטל את ההצמדה, לתבוע אותו על הנזקים.

ד"ר אפי צמח: בית המשפט ייתן לו בדיעבד את הנזקים הכלכליים שנגרמו לו עקב ההצמדה הזאת, הוא לא יפגע בתוכן החוזה.

אלכס קושניר: אם אני קובע בחוק שבמידה והייתה הפרה ההצמדה תבוטל גם אחורה וגם קדימה, מה הבעיה?

ד"ר אפי צמח: כי מגדירים מלכתחילה לבית המשפט את הסעד הספציפי שהוא ייתן.

ד"ר אפי צמח: יכול להיות שבית המשפט יחליט לא לתת פיצוי בערך של כל ההצמדה.

נירה שפק: אני התנסיתי כמו עוד הרבה אנשים כאן בלקנות בית.

נירה שפק: כשאני קניתי את הבית שלי והיה איחור במסירה, הקבלן אמר לי כך: "תקשיבי, מתוך ה-100% 50% מאיימים עלי שיתבעו אותי.

נירה שפק: מתוך ה-50% שיתבעו אותי 20% באמת תובעים אותי.

נירה שפק: מתוך 20% שתובעים אותי 10% ימשיכו תהליכים, 5% אולי ינצחו אותי - שווה לי כלכלית".

נירה שפק: המשפט הזה טבוע בי 20 שנה.

נירה שפק: האם זה אומר שכולם ככה?

נירה שפק: התשובה היא לא, אבל גם החוק הזה לא בא לדבר על כולם, הוא מדבר על אלה שמתנהלים ככה.

נירה שפק: התפקיד שלנו כח"כים הוא לראות שהחוסר איזון הזה על השולחן יקבל מענה.

ינון אזולאי: לאדם שהיה צריך להגיע בשבוע שעבר לחתום ואמר שהוא מעדיף לחכות לחוק שיבוא, אמרו שהחוק לא יחול עליו.

ינון אזולאי: גם כשהוא ביקש לשלם את כל הכסף במיידי הם לא הסכימו.

ינון אזולאי: לשמוע שעושים את זה לרוכש דירה זה עוול.

ד"ר אפי צמח: אני מזכיר שאמרתי פה שאין בעיה שהקבלן יגלם את הסיכון במחיר, שאין בעיה שהקבלן יקבע מועד מסירה מאוחר יותר.

אלכס קושניר: בדיון הקודם הועלו רעיונות לגבי האפשרות של הגדלת המימון של הבנקים עקב ההצמדה ולגבי האפשרות להקדמת התשלומים על ידי זה שנותנים או בונים איזה שהוא מנגנון הצמדה של חשבון הליווי של הקבלנים.

אלכס קושניר: קיימנו כמה דיונים עם המפקח על הבנקים.

אלכס קושניר: ד"ר זיו נאור, אני אשמח אם תוכלי להתייחס לשתי הסוגיות.

ד"ר זיו נאור: אנחנו ננסה למצוא איזה שהוא מנגנון שיאפשר להכניס את אותה הצמדה לתוך המשכנתה, לפחות באופן חלקי.

אלכס קושניר: אנחנו לא מבקשים לשנות את התמהיל בין ההון העצמי למשכנתה, אנחנו מבקשים שהבנקים יוכלו להתייחס לנושא של ההצמדה ולתת במועד מאוחר יותר אפשרות להגדיל את המימון למשכנתה על מנת שהרוכשים לא יצטרכו לחפש מקורות מימון אחרים כדי לממן את ההצמדה.

ד"ר זיו נאור: הבקשה פה היא להגדיל את המשכנתאות באופן שיוכלו לגלם גם את ההוצאות הנוספות.

ד"ר זיו נאור: אני לא יודעת להצביע בדיוק על הפתרון, אבל אנחנו חושבים באופן חיובי על פתרון שיאפשר לרוכשים להגדיל את ההלוואות שלהם באופן הזה שלא יפרוץ את המגבלות החוקיות שנקבעו בהוראות הפיקוח על הבנקים.

אלכס קושניר: כשבעיקר את מדברת על גובה ההחזר אל מול גובה ההכנסה.

ד"ר זיו נאור: נכון.

ד"ר זיו נאור: אנחנו גם לא מדברים פה על פריצה של שיעורי המינוף.

בצלאל סמוטריץ': זאת אומרת, תקרת המינוף תחושב לא מהסכום המקורי הנקוב בחוזה אלא מהסכום שכוללת ההצמדה.

בצלאל סמוטריץ': אם אני יכול 75% מהקרן, אני גם יכול 70% מההצמדה.

ד"ר זיו נאור: אני לא מתחייבת בדיוק על איך נעשה את זה.

ד"ר זיו נאור: יכול להיות שנעשה את זה בציפיות להצמדה, משהו בסגנון הזה.

בצלאל סמוטריץ': אם היינו יודעים ציפיות, לא היינו צריכים לדון על החוק הזה בכלל.

אלכס קושניר: הדבר היחיד שאנחנו מבקשים זה שבמעמד החתימה על המשכנתה יהיה איזה שהוא סעיף שאומר שבמידה והייתה עלייה בעקבות הצמדה למדד כזה או אחר, תהיה אפשרות להגדיל את המשכנתה באותו שיעור מימון.

ד"ר זיו נאור: אני עוד לא יודעת איך נעשה את זה.

ד"ר זיו נאור: אנחנו צריכים לשבת ולהחליט איך נעשה את זה מבחינת ההוראות שלנו.

אלכס קושניר: יש לכם פחות או יותר הערכת זמן?

ד"ר זיו נאור: מוקדם לי להתחייב ללוחות זמנים.

אלכס קושניר: אני רק מבקש שתעדכנו אותנו כוועדה על ההתקדמות.

אלכס קושניר: אחת האפשרויות שעלו פה זה שהקבלנים יתנו אפשרות לרוכשים להקדים את התשלומים.

אלכס קושניר: באים הקבלנים ואומרים שמכיוון שהכסף שלהם שנמצא בחשבון הליווי לא צמוד לשום דבר, ערך הכסף נשחק.

אלכס קושניר: האם יש דרך להצמיד את הכסף שנמצא בחשבון הליווי בבנקים לאיזה שהוא מדד כזה או אחר, או להצמיד אותו לאיזה שהוא מכשיר פיננסי כזה או אחר?

אמנון מרחב: לתקופה קצרה, כי היום זה רק שלוש שנים.

ד"ר זיו נאור: אנחנו לא יכולים להורות לבנקים להצמיד או לשלם ריביות מסוימות על מוצרים מסוימים.

בצלאל סמוטריץ': לא להורות - לאפשר.

אלכס קושניר: השאלה אם יש איסור.

בצלאל סמוטריץ': האם אתם יכולים לאפשר לבנקים להשקיע את זה באג"חים ממשלתיים או משהו כזה?

ד"ר זיו נאור: זה משהו אחר.

ד"ר זיו נאור: ברגע שאתה נותן להם לרכוש זה אומר שהכסף לא בוודאות שם.

בצלאל סמוטריץ': יש סיכון מסוים בשחיקת ערך הכסף.

ד"ר זיו נאור: זה מעבר לשחיקת ערך הכסף, כי השווקים יכולים לרדת בדיוק ברגע המשמעותי שאז יכולה להיות שחיקה אפילו יותר משמעותית וניכרת.

בצלאל סמוטריץ': אם השווקים ירדו - גם המדדים ירדו.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו צריכים לגדר סיכונים.

בצלאל סמוטריץ': מה שמגן על הפרויקט היום זה הרוכש שבסוף צריך לשלם את המדד.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו מנסים לאפשר הקדמה של תשלומים כך שהרוכש לא יצטרך לשלם 80%, לא יצטרך לשאת בהפרשי מדד עצומים.

בצלאל סמוטריץ': אני לא אומר שהוא ישלם את הכל עכשיו, אני אומר שהוא יקדים את התשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה.

בצלאל סמוטריץ': מה אומרים הקבלנים?

בצלאל סמוטריץ': שאם הם היו מקבלים את הכסף הזה לעצמם, לא הייתה בעיה, הם היו יודעים איך לנהל את הכסף כך שהוא לא היה נשחק, אבל מכיוון שהם חייבים לשים אותו בחשבון הליווי ושם הוא נשחק, הם לא רוצים לגלגל את זה מהרוכש אליהם.

בצלאל סמוטריץ': מה אומרים הבנקים?

בצלאל סמוטריץ': שאם בנק ישראל יאפשר להם להשקיע את הכספים שנמצאים בחשבונות הליווי באפיקים סולידיים שינסו לצמצם את השחיקה של ערך הכסף, הם יוכלו לאפשר לרוכשים להקדים את התשלומים.

בצלאל סמוטריץ': לא מדובר על המון כסף, כי בסוף אנחנו מדברים על להקדים תשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

בצלאל סמוטריץ': ממילא הבנק משחרר לקבלן לפי קצב ההתקדמות.

אלכס קושניר: אגב, זה רק במידה ובחוזה כתוב אחרת.

בצלאל סמוטריץ': יש חוזים שממילא עובדים באבני דרך.

בצלאל סמוטריץ': בחוזה שעובד באבני דרך הקבלן גילם את הסיכון מראש במחיר.

אלכס קושניר: השאלה אם יש איסור.

בצלאל סמוטריץ': היום כן.

אלכס קושניר: השאלה אם יש אפשרות לבחון את האיסור הזה שוב לאור הדברים ששמענו.

בצלאל סמוטריץ': היום מנגנון ההגנה נשען על הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו רוצים ליצור מנגנון הגנה שלא נמצא אצל הרוכש, או לפחות לא כולו אצל הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': המשמעות היא שצריך לתת לבנק, אם הקבלן רוצה, את האפשרות להשקיע באג"ח ממשלתי.

בצלאל סמוטריץ': לא נראה לי שאג"חים ממשלתיים עובדים בתנודתיות כזאת שפתאום כל הכסף בחשבון הליווי ייעלם ולקבלן לא יהיה מאיפה להשלים.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו מדברים על תזוזות מאוד נמוכות.

בצלאל סמוטריץ': בדרך כלל אג"חים עולים כי הם מבוססי מנגנון של ריבית קבועה.

בצלאל סמוטריץ': נכון שהם אחר כך סחירים בשוק ויכולה להיות תנודתיות במחיר, אבל בסך הכל זה לא אג"ח שנעלם בבוקר אחד.

בצלאל סמוטריץ': גם במקרה כזה הקבלנים יישאו בנטל מסוים, כי אג"ח ממשלתי לא עושה מה שעושה הצמדה בעולמות של אינפלציה כמו שאנחנו נמצאים בהם היום.

בצלאל סמוטריץ': הקבלנים מוכנים לבוא לקראת הדיירים ולאפשר להם להקדים תשלומים לפי קצב התקדמות, בתנאי שהכסף שלהם לא ייקבר בחשבון הליווי.

בצלאל סמוטריץ': אני מסכים שזה עולם של ניהול סיכונים.

אלכס קושניר: השאלה אם יש דרך לא להיכנס לעולם של סיכונים.

בצלאל סמוטריץ': אין דבר כזה.

בצלאל סמוטריץ': אתה לא תקבל ריבית קבועה מאף אחד.

אלכס קושניר: אתה יכול לאפשר לבנקים לתת איזו שהיא ריבית על הכסף.

בצלאל סמוטריץ': גם היום הבנקים נותנים על הכסף הזה ריבית בנק ישראל.

בצלאל סמוטריץ': הריבית הייתה רבע אחוז, עכשיו היא שלושת רבעי אחוז.

אלכס קושניר: למה שלא יתחרו אחד בשני במתן ריבית טובה?

בצלאל סמוטריץ': גם היום הם מתחרים, אבל כנראה שהתחרות לא מספיק גדולה.

אלכס קושניר: כיום אין תחרות בכלל.

אלכס קושניר: אמנון, איך אתה בוחר לאיזה בנק ללכת?

אהוד נדב: לא לפי הריבית.

אלכס קושניר: לפי מה?

אהוד נדב: לפי כמה הוא מוכן לספק ליווי לדבר הזה, לפי איך שהוא מנתח את הפרויקט הזה, לפי איזה ריביות הוא גובה מאיתנו על הערבויות הבנקאיות שיוצאות אם יש מינוס לאורך תקופת החוזה.

בצלאל סמוטריץ': האיסור להשקיע את הכסף בחשבון הליווי הוא איסור של בנק ישראל כדי לשמור על יציבות הפרויקט.

אלכס קושניר: יש היגיון למה.

בצלאל סמוטריץ': בסוף זו שאלה של ניהול סיכונים.

בצלאל סמוטריץ': אני לא אומר להיות מופקר עכשיו ולתת לו לעשות מה שהוא רוצה, אבל צריך לנהל סיכונים בצורה טיפה יותר מתירנית.

בצלאל סמוטריץ': היום כשאתה באפס סיכונים מי שמשלם את הסיכון זה הרוכש.

ד"ר זיו נאור: העמדה שלנו היא שצריך להגן על הכספים האלה, שלא ניתן להוציא אותם החוצה.

ד"ר זיו נאור: אני מוכנה לחשוב על הנושא מחדש, אבל זאת העמדה שאיתה הגעתי.

אלכס קושניר: אני מבקש ממשרד השיכון להציג את המצגת שלו על פי השאלות שהוא נשאל בפעם הקודמת.

אביעד פרידמן: במדגם של 18,600 דירות שעשינו והיה פרוס על פני כל הארץ לאורך ארבע השנים האחרונות, ראינו ש-83% מהדירות נמסרות באיחור העולה על 60 יום.

אביעד פרידמן: 7.8% נמסרו באיחור של ארבעה חודשים, 5.6% נמסרו באיחור של שישה חודשים, ו-28% - עד שנה.

אביעד פרידמן: מה שהכי כואב זה ש-42% מהדירות נמסרות באיחור של למעלה משנה.

אביעד פרידמן: כשאנחנו מגיעים למספרים של למעלה משנה, המשמעות שאנשים צריכים לשלם שכר דירה ויש להם נזקים כאלה אחרים.

אביעד פרידמן: מכיוון שכל היושבים פה בחדר בטח רכשו דירה פעם אחת בחייהם, כנראה שסטטיסטית גם להם איחרו.

אביעד פרידמן: גם בשוק החופשי המספרים הם מטורפים.

אביעד פרידמן: במחיר למשתכן יש אחוז יותר גבוה, אבל גם המספרים שאינם מחיר למשתכן הם מספרים מטורפים.

אמנון מרחב: חשוב לציין שהרוב זה מחיר למשתכן.

אביעד פרידמן: אם פה זה 42%, בדירות שאינן מחיר למשתכן זה 35%.

אביעד פרידמן: אני עובר להבדל בין המצב של היום לבין הנחות העבודה במחירי השוק.

אביעד פרידמן: כיום כל מחיר דירה מוצמד למדד תשומות הבנייה כך שהמחיר לא סופי, לא ידוע, אי אפשר לצפות אותו, והא לא נמצא בתוך המשכנתה.

אביעד פרידמן: עליית המדד מהווה תמריץ שלילי למוכר למסור את הדירה.

אביעד פרידמן: המוכר גובה הפרשי הצמדה למדד מעבר למועד המכירה החוזי גם כאשר העיכוב איננו באחריות הקונה.

אפרת פרוקצ'יה: המצב המשפטי הקיים מעודד את הקבלן לאחר במסירה.

אפרת פרוקצ'יה: הוא מבחינתו יכול ליהנות ממדד תשומות הבנייה אחרי המועד הרלוונטי, כשמהצד השני יש את הרוכש שלא יכול לגלם את כל העלויות האלו במועד הרכישה החוזי.

אפרת פרוקצ'יה: הרוכש הולך ולוקח משכנתה במועד שבו הוא יודע מחיר אחד, אבל המחיר האפקטיבי שהוא משלם הוא הרבה יותר גבוה בתום התקופה.

אמנון מרחב: אני חושב שיש פה עיוות בהבנה איך קבלנים עובדים.

אמנון מרחב: קבלן לא מרוויח מכל האירוע הזה כי הוא משלם לבנקים ריביות, הוא ממומן וממונף עד מעל הראש.

אמנון מרחב: זה חלק מהביקורת ששמענו כשהיינו אצל הנגיד שאמר שהבנקים חילקו פה מימונים.

אמנון מרחב: תבינו שזה עולה לקבלנים כסף.

אמנון מרחב: כל יום שהקבלן עומד באתר עולה לו כסף - הוא משלם תקורות, הוא משלם למנהלי העבודה, הוא משלם אין ספור כספים.

אמנון מרחב: הנחת העבודה שלכם סביב השולחן צריכה להיות שונה ב-180 מעלות.

אמנון מרחב: בכל מקום יש את הפירות הרקובים, אבל רובם של הקבלנים באים לעבוד ורוצים שהלקוחות שלהם יהיו הכי מרוצים.

אמנון מרחב: אני מוחה פה על הניסיון לזרוק את הקבלנים כאילו לזירה של גלדיאטורים כדי להתגושש.

אלכס קושניר: אין שום כוונה כזאת.

אמנון מרחב: הקבלן רוצה למסור דירות, רוצה לעבוד, רוצה להרוויח בכבוד לא פחות מהלקוח שלו שלא רוצה לשלם שלא לצורך.

אמנון מרחב: בואו תסתכלו על הבעיות האמיתיות.

אמנון מרחב: משרד השיכון בתכנית החדשה שלו קובע זמנים של 26 חודשים למסירה, כשברור לכולם שאין סיכוי.

אמנון מרחב: משרד השיכון יבוא לפה עוד שנה ויגיד לכם: תראו, 90% מהקבלנים מאחרים, לא 88%.

אמנון מרחב: ההתקוממות שלנו היא על זה שהולכים והופכים פה ציבור שלם של אנשים לאסקופה נדרסת.

אלכס קושניר: אמנון, זה לא נכון.

אביעד פרידמן: עורכת הדין פרוקצ'ה אומרת מה המצב המשפטי מאפשר.

אביעד פרידמן: מה שהמצב המשפטי מאפשר זה התייחסות משפטית.

אביעד פרידמן: הקבלן הוא לא אויב, ואנחנו גם לא שמים אתכם כגלדיאטורים.

אביעד פרידמן: בסך הכל החקיקה הזאת נועדה לייצר תמריצים כי השוק מגיב לתמריצים.

אמנון מרחב: אמרנו לך מה התמריצים.

אביעד פרידמן: התאריכים נקבעים רק מיום מתן ההיתר.

אביעד פרידמן: מצאנו לנכון להרחיב את התאריכים ולייצר בידול בין בניין של שלוש קומות לבניין של 12 קומות ולבניין של 26 קומות.

אביעד פרידמן: עשינו עבודה גם על התאריכים וגם על הסוגים של הבניינים בעקבות הפנייה.

אביעד פרידמן: יהיה דיון איתכם על הדברים ועל העבודה המקצועית שהכנו כי מצאנו שבטענה שלכם יש אמת.

אהוד נדב: הסטטיסטיקה תשתנה בעקבות זה.

אביעד פרידמן: מה עושה התיקון החדש?

אביעד פרידמן: הנחת העבודה שלנו היא שהגבלת ההצמדה תגביר את הוודאות של הקונה לגבי התשלום הסופי, ותקטין בצורה משמעותית את התשלומים להפרשי הצמדה בלתי צפויים כך שהיקף התשלומים שאינם מכוסים במסגרת המשכנתה יקטן.

אביעד פרידמן: הפתרון של בנק ישראל עוזר לנו כדי להקטין את רמת חוסר הוודאות.

אביעד פרידמן: אנחנו חושבים שיהיה תאריך שלכולם יהיה אינטרס לעמוד בו.

אביעד פרידמן: פיצוי בגין איחור מסירת הדירה.

אביעד פרידמן: כיום חוסר השוויון מגיע לידי ביטוי בצורה החזקה ביותר בנושא הפיצוי, כי כמעט כל הסיכונים נמצאים על הקונה.

אביעד פרידמן: הקונה הוא השחקן החלש, הוא לא יודע מי זה רמ"י, הוא לא יודע מי העירייה, הוא לא יודע מי הכבאי, הוא לא יודע מי המים.

אביעד פרידמן: בחלק גדול מהמקרים זו גם דירתו הראשונה והיחידה.

אביעד פרידמן: כל הסכנה היום נמצאת עליו.

אביעד פרידמן: לא תמיד לקונה, שכבר מגיע חסר כסף ועם לשון בחוץ ביום המסירה, יש כוח ללכת מול הקבלן הגדול לתהליך של תביעה.

אביעד פרידמן: מועדי המסירה כיום הם לא ריאליים.

אביעד פרידמן: איחור ממוצע היום עומד על 316 ימים.

אביעד פרידמן: גם אם תגידו לי שלפי הנתונים שלכם הוא עומד על 278 ימים, זה מבחינתי לא משנה את העובדה שהאיחור הממוצע הוא מאוד גדול ויש משמעות מאוד קשה לזוגות הצעירים במיוחד.

אמנון מרחב: מה הסיבה?

ינון אזולאי: בפעם הקודמת ביקשנו להבין למה יש את האיחור הזה.

אביעד פרידמן: האיחור הממוצע תלוי בהרבה מאוד גורמים.

אביעד פרידמן: הוא תלוי בכבאות, הוא תלוי בטופס 4, הוא תלוי בעיריות, הוא תלוי במים, הוא תלוי בחשמל.

אביעד פרידמן: יש דבר אחד שהוא לא תלוי בו - הרוכש.

אביעד פרידמן: ב-99% מהמקרים זה לא תלוי ברוכש.

אביעד פרידמן: התשלום כן נופל על הרוכש.

אביעד פרידמן: המטרה שלנו בחוק היא שביום הראשון יגיד הקבלן: הסיכוי שאני אמסור בזמן הוא מאוד מאוד נמוך - -

ינון אזולאי: אתה מצפה מהקבלן שיהיה אמיתי ויגיד לו: שמע, יש לך עוד שנה, יש לך עוד שמונה חודשים לקבל את הדירה.

אפרת פרוקצ'יה: והמחיר יגלם את ההנחה הזאת.

אביעד פרידמן: גם רמ"י וגם אני כמשרד השיכון נצטרך בסוף להעריך.

אביעד פרידמן: 40% מהדירות, או לפעמים יותר, נמכרו בשוק החופשי.

אביעד פרידמן: מה שקרה זה שהזמנים היו לא ריאליים בהרבה מאוד פרויקטים בשוק החופשי ובמחיר למשתכן.

אביעד פרידמן: הסיבה שהם היו לא ריאליים היא שאף אחד לא שילם את המחיר הזה.

ינון אזולאי: איך אתה עכשיו קבעת לעצמך שהאיחור הזה נובע גם בגללך?

ינון אזולאי: מה עשית?

אביעד פרידמן: אם אני נותן שלוש שנים כשאני יודע שזה לא שלוש שנים אלא ארבע שנים, הקבלן יגיד ששלוש שנים זה לא ריאלי והוא יציע פחות כסף על הקרקע.

אביעד פרידמן: אני לא רוצה שהוא יציע פחות כסף על הקרקע כי בסוף אני מפסיד.

אביעד פרידמן: לי יהיה את כל האינטרס לתת מאוחר יותר, לתת בזמנים יותר ריאליים.

אמנון מרחב: זה קורה בלפלנד, שם יש קרקע למכביר.

ינון אזולאי: אחת הבעיות הגדולות זה שאתה לא רוצה שהוא ישלם את המחיר הכי נמוך על הקרקע.

אביעד פרידמן: אני היום לוקח את כל הסיכון על הקרקע.

אלכס קושניר: בואו נזכור שמי שמשלם על כל האירוע הזה הוא הרוכש.

אלכס קושניר: יושב הזוג המסכן הזה שכל היום מוסיפים לו עלויות וגם לא יכול לקחת את המימון הזה.

אלכס קושניר: אנחנו טיפה משנים את הנוסחה הזאת, לא קרה שום דבר.

אלכס קושניר: אם יש למישהו סיכוי להשפיע כדי שהממשלה וכל מוסדות הממשלה יתחילו לעבוד בצורה יעילה וטובה יותר זה הקבלנים, כי הם הרבה יותר חזקים מהרוכשים.

אלכס קושניר: ככל שאנחנו מעבירים את הנטל על הקבלנים זה יותר טוב.

ינון אזולאי: זה בגלל הדרך הקלוקלת שמתחילה ברמ"י.

ינון אזולאי: אנחנו שמים פה פלסטר, אנחנו לא מטפלים.

ינון אזולאי: אם היינו מטפלים בראש וראשונה ברמ"י, זה היה אחרת.

ינון אזולאי: אם הצעת החוק שלי על כך שקק"ל ישווקו את ה-7%, לא רמ"י, הייתה עוברת, זה גם היה נראה אחרת.

ינון אזולאי: אם תטפלו במחצבות זה גם ייראה אחרת.

אביעד פרידמן: חבר הכנסת אזולאי, החוק הזה לא מדבר על רמ"י.

אלכס קושניר: החוק הזה לא מטפל בזה.

אלכס קושניר: בחוק המכר אתה לא מטפל בהקצאת קרקעות.

אביעד פרידמן: הנחת העבודה בתיקון החוק זה שלא יוקצו לקונה סיכונים שאינם בשליטתו.

אביעד פרידמן: לא יהיה תמריץ לקבוע מועדי מסירה לא ריאליים, כדי שהאדם שיבוא לקנות דירה ידע בסבירות יותר גבוהה מתי הוא יקבל את הדירה.

אביעד פרידמן: הקבלן צריך לשים על השולחן: אם אתה קונה בפרויקט בעפולה, אתה הולך לחכות שלוש שנים עד שתקבל את הדירה והדירה תעלה x, ואם תקנה במטולה, זה ייקח ארבע שנים והדירה תעלהx מינוס 10%.

אביעד פרידמן: אנחנו מצמצמים פה את גדר המחלוקת בין הצדדים במקרה של מחלוקת על הזכות לפיצוי.

אביעד פרידמן: המטרה שלנו לא לייצר מנגנון מאוד מסובך שהרוכש לא יודע להתמודד איתו, כי בסוף הרוכש הוא הצד החלש.

אמנון מרחב: אתם לא פותרים את הבעיה שלו.

אביעד פרידמן: אני חולק עליך.

אביעד פרידמן: יש פה את הגבלת האפשרות להטיל על הקונה את עלות ההוצאות המשפטיות.

אביעד פרידמן: כיום המוכר רשאי, ובפועל המוכר עושה את זה תמיד, להטיל על הקונה את מרב הסכום שהוא יכול לשלם - 6,000 שקל כולל מע"מ.

אביעד פרידמן: בפועל כולם גובים את הסכום המקסימאלי.

אביעד פרידמן: קונים רבים משוכנעים שעורך הדין של המוכר מייצג אותם בעסקה, כשבפועל עורך הדין לא מייצג אותם בעסקה.

ינון אזולאי: מאיפה הגיע הסכום הזה?

אביעד פרידמן: פעם היה מותר לגבות כחצי אחוז ממחיר הדירה.

אביעד פרידמן: חבר הכנסת שטרית רצה בזמנו לבטל לגמרי את הנושא של עורכי הדין, אבל בסוף הפשרה הייתה - -

ינון אזולאי: מה יקרה מחר אם עורך הדין יגיד: שמע, אין לי שום מחויבות כלפיך?

ינון אזולאי: איך אנחנו מעגנים בחוק את המחויבות כלפיי?

אביעד פרידמן: בחוק מעוגנת המחויבות הזאת.

אפרת פרוקצ'יה: הקבלן היום מחויב בביצוע הרישום על פי חוק.

אפרת פרוקצ'יה: כמובן שהחובה היא עליו או על מי מטעמו.

אפרת פרוקצ'יה: אם הוא הטיל את זה על עורך דין מטעמו, החובה הופכת להיות שלו.

ינון אזולאי: אם יש לו עורך דין מטעמו, כל החובות הן על עורך הדין מטעמו?

אפרת פרוקצ'יה: אם אני תובעת את הקבלן והקבלן נעלם, הוא תמיד יכול לשלוח הודעת צד ג' לעורך הדין שהוא הטיל עליו.

אפרת פרוקצ'יה: אני כרוכשת יכולה לתבוע את עורך הדין שמחויב לקבלן לבצע את הרישום.

אפרת פרוקצ'יה: החובה לא התאיינה כתוצאה מהתיקון.

נירה שפק: אין קשר בין מה שאמרת לבין מה שקורה במציאות.

אפרת פרוקצ'יה: יש את הרישום שעורך הדין של הקבלן מחויב לעשות.

אפרת פרוקצ'יה: הוא לא מייצג את הרוכש בהליך הרכישה.

אביעד פרידמן: ולכן החוק מאפשר לבטל לגמרי.

נירה שפק: הנושא שהוא מאוד מהותי לי זה איחור המסירה.

נירה שפק: כדי לדעת לעבד את זה חסר לי על איזו תקופה מדובר.

נירה שפק: האם תקופת הקורונה עושה סטיית תקן למה שזה?

נירה שפק: חשוב לדעת ממתי נספר האיחור בעבודה שלהם - האם מחתימת החוזה, האם מקבלת ההיתר.

נירה שפק: חסר לי גם הפילוח של הבדיקות, אם זה צפון יותר, דרום יותר, מרכז יותר.

נירה שפק: חסרות לי הסיבות לאיחור.

נירה שפק: קבלנים שדיברתי איתם אומרים: העניין של השינויים מאריך את הזמן, לכן עדיף שייקחו את מה שקנו.

נירה שפק: יכול להיות שיבואו ויגידו שאם הבית הוא as is, זו התחייבות x , והבית עם שינויים בתכנון הוא y.

נירה שפק: אותם רוכשים לא יכולים לעשות את השינויים כי הרי אף קבלן לא ייתן להכניס בעלי מקצוע תוך כדי העבודה שלהם.

אביעד פרידמן: כ-80% מתוך המספרים הם משנת 2016 עד 2020.

אביעד פרידמן: ניסינו לנכות את הנושא של הקורונה, כי לקורונה בוודאי יש השפעה על - -

אמנון מרחב: אלו השנים של המחיר למשתכן.

אביעד פרידמן: זה גם מחיר למשתכן וגם לא מחיר למשתכן.

אביעד פרידמן: הנתונים שאנחנו נותנים הם בכל רחבי הארץ, ממטולה עד אילת.

אביעד פרידמן: האם יש עיכובים יותר גדולים במקום אחד או במקום אחר?

אביעד פרידמן: לא זיהינו איזו שהיא שונות מאוד גדולה.

אביעד פרידמן: יש שונות בקבלנים בכך שלא כל הקבלנים מאחרים באותו זמן.

אביעד פרידמן: יש קבלנים שמוסרים יותר בזמן, יש קבלנים שמאחרים.

אביעד פרידמן: יש קבלנים שאתה יכול לדעת מראש שהתאריך שהם כותבים הוא לא התאריך שהם פוגשים, ויש קבלנים מאוד הגונים שנותנים תאריך וכוללים בתוכו את הדברים האלה ולכן נמצאים בתוך הטווח.

אביעד פרידמן: יש אפילו קבלנים שמצליחים להקדים את המסירה.

פרופ' אייל זמיר: אני לא רוצה לדבר על כל הבעיות שהתעוררו כאן ונדונו, למדתי המון בישיבות האלו, אני רוצה להתמקד בהצעות החקיקה.

פרופ' אייל זמיר: יש לנו כאן שלוש סוגיות נפרדות עם מטרות שונות, עם ממצאים שונים.

פרופ' אייל זמיר: הסוגיה הראשונה זה הנושא של האיחורים במסירה.

פרופ' אייל זמיר: החוק הקיים אומר שבניגוד לכל הפרת חוזה על איחור במסירה יש פיצויים מוגדלים – 150% על שמונת החודשים הראשונים, 125% - -

בצלאל סמוטריץ': אנחנו חושבים להפוך את הסדר.

פרופ' אייל זמיר: חלק מזה זה לפצות על נזקים שקשה מאוד לכמת אותם, חלק גדול זה הרתעה.

פרופ' אייל זמיר: החוק הנוכחי אומר שהפיצויים המוגדלים חלים אלא אם כן המצב נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

פרופ' אייל זמיר: כדי שהקבלן יהיה פטור מהפיצויים המוגדלים הוא צריך לעמוד בשני תנאים.

פרופ' אייל זמיר: א', זה לא בשליטתו, וב', הסיכון לא מוטל עליו.

פרופ' אייל זמיר: המקרים של איחורים בעירייה, איחורים בלשכת התכנון ואיחורים במכבי אש לא פוטרים את הקבלנים.

בצלאל סמוטריץ': זה מוטל עליהם.

פרופ' אייל זמיר: הפסיקה מבינה את זה.

פרופ' אייל זמיר: זאת גם הייתה כוונת המחוקק כשניסחתי את זה ב-2011.

בצלאל סמוטריץ': הרוכש לא יכול למנוע.

פרופ' אייל זמיר: המצב המשפטי הנוכחי הוא שהקבלנים צריכים לשלם יותר גם אם זה לא בשליטתם.

פרופ' אייל זמיר: מה הבעיה שמשרד השיכון מזהה?

פרופ' אייל זמיר: הבעיה שמשרד השיכון מזהה היא שזה לא קורה במציאות.

פרופ' אייל זמיר: במציאות יש פערי כוחות בין הצדדים.

פרופ' אייל זמיר: כשהרוכש עוד לא קיבל את הדירה הוא מתפשר.

פרופ' אייל זמיר: זה בדיוק כמו הלנת שכר.

פרופ' אייל זמיר: על הלנת שכר צריך לשלם פי כמה, אבל בפועל המציאות היא שהעובדים תמיד מתפשרים.

פרופ' אייל זמיר: למה?

פרופ' אייל זמיר: הם מתפשרים בגלל פערי הכוחות.

פרופ' אייל זמיר: הבעיה כאן היא לא בכלל המשפטי, הבעיה כאן היא באכיפה, הבעיה כאן בפערי הכוחות.

פרופ' אייל זמיר: מה מציע החוק?

פרופ' אייל זמיר: לחפש את המטבע מתחת לפנס, לא איפה שהוא נפל.

פרופ' אייל זמיר: הבעיה היא בעיית אכיפה, הבעיה היא לא בעיה בדין.

פרופ' אייל זמיר: מה שמציעים פה זה לתקן עיוות אחד על ידי עיוות אחר.

פרופ' אייל זמיר: כלל הסיכול פה לא יעבוד.

פרופ' אייל זמיר: סיכול, כפי שאמרו כל היועצים לפניי, זה מקרים שלא מתקיימים במציאות.

פרופ' אייל זמיר: אם ייפול מטאוריט על הבניין אתה יכול לקרוא לזה סיכול.

פרופ' אייל זמיר: אפילו קורונה לא ברור שזה סיכול במצבים שונים.

פרופ' אייל זמיר: הוראת הסיכול היא מאוד קיצונית, כשהמשק והמשפט מתמודדים.

פרופ' אייל זמיר: איך מתמודדים?

פרופ' אייל זמיר: א', משום שאפשר להתנות על הוראת הסיכול.

פרופ' אייל זמיר: אמנם בחוזה מכר דירות זה לא תופס בגלל הסעיף הזה, אבל במקומות אחרים עושים את זה.

פרופ' אייל זמיר: וב', במשפט יש הרבה מאוד מנגנונים אחרים, כמו פרשנות, חוזה על תנאי, טעות בכריתה.

פרופ' אייל זמיר: להסתמך כאן על הסיכול בעצם אומר שאנחנו מטילים על הקבלן סיכול גם במקרים של שביתה, גם במקרים של בעיות בכל אחת מהרשויות, גם במקרים של מלחמה, של גיוס כללי, וזה פשוט לא עושה היגיון.

בצלאל סמוטריץ': אני מציע שילוב של שני תיקונים.

בצלאל סמוטריץ': אחד זה לקבוע חזקה שניתנת לסתירה, ושניים, לקבוע שאפשר לתבוע גם אחרי מועד הכניסה.

בצלאל סמוטריץ': מה קורה היום?

בצלאל סמוטריץ': אני לא יכול לתבוע את הקבלן כל עוד אני צריך אותו, ואני צריך אותו עד מועד המסירה.

בצלאל סמוטריץ': במסירה הקבלן מחתים אותי על ויתור תביעות, שזאת השיטה הכי טובה להימלט.

בצלאל סמוטריץ': אם מצד אחד נקבע חזקה ומצד שני נקבע שאי אפשר להתנות על הוראת הסעיף הזה גם לא במועד המסירה, זה לדעתי יכול להיות מנגנון חליפי.

בצלאל סמוטריץ': מה שאמרתי עכשיו עוסק יותר בשלב האכיפה, פחות במקטע של הדין המהותי.

פרופ' אייל זמיר: שתי ההצעות האלו נראות לי הגיוניות, אבל אני לא בטוח עד כמה הן סוטות מהדין הקיים.

פרופ' אייל זמיר: כבר היום סעיף 7א(ב) לחוק אומר:

פרופ' אייל זמיר: ויתור לרבות בכתב על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי התאמה או אי התאמה יסודית המהווה תנאי להעברת זכויות - -

בצלאל סמוטריץ': זה רק אי התאמה או אי התאמה יסודית.

בצלאל סמוטריץ': רק ביחס לטענת אי התאמה או התאמה יסודית אי אפשר להתנות.

פרופ' אייל זמיר: אני חושב שזה רעיון לא רע להגדיל את הקוגנטיות של 7א(ב) לכלל הוראות החוק, בטח למקרה של עיכוב במסירה.

פרופ' אייל זמיר: זה נשמע לי יותר סביר מההצעה שמונחת.

בצלאל סמוטריץ': מה לגבי החזקה?

פרופ' אייל זמיר: אני לא בטוח שהדין הנוכחי לא טוען את מה שאתה אומר.

פרופ' אייל זמיר: כבר היום, כפי שניתן גם ללמוד מהפסיקה, מטילים את הנטל על הקבלנים והם בדרך כלל נכשלים.

פרופ' אייל זמיר: את הקושי שבסופו של דבר רק אחוז קטן עומד על זכויותיו עד הסוף בפני הקבלנים אנחנו לא נוכל, לצערי, לשנות בוועדה הזאת.

בצלאל סמוטריץ': אם אני אאפשר לרוכש לתבוע כשאימת הקבלן היא לא עליו - -

פרופ' אייל זמיר: אתה לא תוכל לשלול את התוקף של פשרות לקראת בית משפט, בבית משפט.

בצלאל סמוטריץ': זה כן.

בצלאל סמוטריץ': כשאני עושה עם הקבלן את סיבוב המסירה, הקבלן לא נותן לי מפתח בלי שאני חותם לו באותיות הקטנות למטה שאני מוותר על כל תביעה או טענה.

פרופ' אייל זמיר: על זה דובר.

בצלאל סמוטריץ': אני חושב שזה יגדיל בצורה דרמטית את התביעות.

פרופ' אייל זמיר: יכול להיות.

אפרת פרוקצ'יה: זה יוריד ודאות ויגרום להמון תביעות, לכן במישור הזה אין באמת שינוי מאוד גדול ביחס לחוק הקיים.

בצלאל סמוטריץ': או שהקבלנים ישלמו כי הם יפסידו בכל התביעות.

אפרת פרוקצ'יה: פה אני רוצה להשיב לטענה שאנחנו מתעסקים באכיפה ולא במהות.

אפרת פרוקצ'יה: הטענה הזאת לא נכונה.

אפרת פרוקצ'יה: דבר אחד שנעלם זו העובדה שיש לקבלן דרך לפתור את העניין הזה כי הוא זה שקובע את מועד המסירה.

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו לא מדברים פה על אכיפה, אנחנו מדברים פה על תמריצים.

אפרת פרוקצ'יה: החקיקה הקיימת מתמרצת את הקבלנים לקבוע מועד מסירה מוקדם כי בסופו של יום הם יודעים שהם יצטרכו לשאת בתשלום על העיכוב.

אפרת פרוקצ'יה: ברגע שאנחנו אומרים שלא ניתן להקצות את הסיכונים האלה על הרוכש והקבלן הוא זה שיישא בהם, אנחנו משנים פה תמריצים.

אפרת פרוקצ'יה: הבעיה שבאנו לתקן אותה כרגע היא לא העדר האכיפה.

אפרת פרוקצ'יה: העדר האכיפה יטופל על ידי ה-150%, ואת זה לא תיקנו.

פרופ' אייל זמיר: הבעיה שמוותרים על ה-150% וגם ימשיכו לוותר.

פרופ' אייל זמיר: אם תכפיל את הפיצויים על הלנת שכר פי 30, זה לא ישנה שום דבר – ההיפך.

בצלאל סמוטריץ': הפתרון הוא רק לאפשר לתבוע אחרי שמסתיימים יחסי עובד-מעביד, שזה החוק היום בדיני עבודה.

אפרת פרוקצ'יה: אנחנו רוצים שהרוכש ידע מה הזכויות שלו, כי נכון להיום הדין הוא כזה שקשה לו לדעת מה הזכויות שלו.

אמנון מרחב: אז תעשו הסברה.

אפרת פרוקצ'יה: כאשר ברור לו שרוב הסיכונים, למעט הסיכונים שהוא אחראי עליהם באופן אישי, מוטלים על הקבלן, הוא יודע מה הזכויות שלו, הוא יודע לתבוע אותן, וגם הקבלן יודע להעריך מה מועד המסירה החוזי.

פרופ' אייל זמיר: הנושא השני זה הנושא של ההצמדות.

פרופ' אייל זמיר: יש המון גורמים שמשפיעים על עליית מחירי הדירות.

פרופ' אייל זמיר: הייתה קפיצה בביקוש עם העלייה של תחילת שנות ה-90, והייתה קפיצה בביקוש בעקבות משבר הסאב פריים.

פרופ' אייל זמיר: בשני המקרים האלה אנחנו רואים קפיצות.

פרופ' אייל זמיר: מה שיפה בקפיצות זה שבין המתחרים אין עלייה ומי שמממש את ההזדמנות זה המונופול, זה מינהל מקרקעי ישראל.

פרופ' אייל זמיר: העלויות של הבנייה לא השתנו.

פרופ' אייל זמיר: מי שמנצל את העלייה בביקוש ומטיס את המחירים למעלה זה מינהל מקרקעי ישראל.

פרופ' אייל זמיר: אני מעריך שההתמודדות הנקודתית בנושא של ההצמדה לא תפתור את הבעיה.

פרופ' אייל זמיר: אני חושב שזו לא גישה קונסטרוקטיבית להגיד: אנחנו נעשה מנגנון שיגרום לקבלנים להציע מחירים יותר נמוכים למינהל מקרקעי ישראל, ונעשה מנגנון שיגרום לקבלנים לצ'פר את הרשויות המקומיות.

פרופ' אייל זמיר: אם הבעיה במינהל במקרקעי ישראל, בשיווק, צריך לטפל בשיווק, ואם הבעיה היא בבירוקרטיה, צריך לטפל בבירוקרטיה.

פרופ' אייל זמיר: אני רואה היגיון בהצעה שאומרת שמרכיבים שונים של שינויי המחיר יהיו מוצמדים להצמדות שונות, אבל יש עדיין שתי בעיות מרכזיות.

פרופ' אייל זמיר: בעיה מרכזית אחת זה שעל כל המרכיבים שהם אינם עלויות הבנייה של הדירה לא תהיה שום הצמדה.

פרופ' אייל זמיר: הסיבה שבגללה מצמידים את התשלומים זה משום שככל שהזמן עובר ויש אינפלציה כוח הקנייה של כל שקל שאני מקבל יותר נמוך, וזה לא משהו שהוא בשליטת המוכר או הקונה, זה משהו שהוא מקרו כלכלי.

פרופ' אייל זמיר: הדבר הגרוע ביותר שאנחנו יכולים לעשות זה לאסור על הצמדות.

פרופ' אייל זמיר: היה לנו משק שלא ידע להתמודד עם האינפלציה בשנות ה-70 וה-80 והתוצאות היו קטסטרופליות.

בצלאל סמוטריץ': מה עושים בארצות הברית?

בצלאל סמוטריץ': מה עושים במדינות אחרות בעולם?

בצלאל סמוטריץ': הרי זאת המצאה ישראלית.

פרופ' אייל זמיר: מדינות שונות מעניקות טווח שונה של הגנות על רוכשי דירות.

פרופ' אייל זמיר: אין שום דבר שדומה בקצת לחוק מכר דירות.

בצלאל סמוטריץ': אנחנו דנים עכשיו על להגן על האינטרס של הקבלן, לא של הרוכש.

בצלאל סמוטריץ': איך מגינים בארצות הברית על ערך הכסף של הקבלן?

אהוד נדב: בארצות הברית מוכרים דירות מוכנות.

בצלאל סמוטריץ': תמכור דירות מוכנות.

בצלאל סמוטריץ': אני אמרתי לך למכור דירות על הנייר?

בצלאל סמוטריץ': אני טוען שכל השוק הישראלי הוא מעוות.

אהוד נדב: אני צריך לממן את זה.

אלכס קושניר: תממן ותגלם.

אלכס קושניר: מה הבעיה?

אמנון מרחב: אומר לכם פרופסור זמיר שזה לא הפתרון, שתיקון חוק המכר לא יפתור את הבעיות של השוק.

בצלאל סמוטריץ': אין ויכוח על זה.

בצלאל סמוטריץ': לרגע לא חשבנו שהוא יפתור את הבעיות של השוק.

אמנון מרחב: הוא רק ייצור עיוותים אחרים.

פרופ' אייל זמיר: נקודת המוצא בכל מדינות העולם המערבי זה חופש החוזים.

פרופ' אייל זמיר: האיסור על הצמדה של חלק גדול מהמחיר, שזה רוב המרכיבים, אומר שזה לא משנה אם הקבלן ישתמש בכסף הזה כדי לקנות לעצמו אוכל, כדי לקנות דירה לילדים שלו או כל דבר אחר.

פרופ' אייל זמיר: צריך שאני אדע שאם אני עושה חוזה לטווח ארוך אני לא לוקח את הסיכון של האינפלציה כי זה מגדיל את המחיר.

פרופ' אייל זמיר: מה שהבנתי מדבריך זה שעל זה אפילו אין מחלוקת.

בצלאל סמוטריץ': לא אמרתי שאין מחלוקת.

בצלאל סמוטריץ': אני הצעתי מודל של חלוקה של שליש, שליש ושליש של הסיכונים – חלק המדינה, חלק הקבלנים וחלק הרוכשים.

פרופ' אייל זמיר: להגיד שעל החלק שהוא לא עלויות בנייה לא תהיה בכלל הצמדה זה דבר שלא יעלה על הדעת.

פרופ' אייל זמיר: לשלול את ההצמדה של חלק גדול מהמחיר לא יעלה על הדעת, משום שהכסף שהרוכש משלם מאבד מערכו בתנאי אינפלציה.

פרופ' אייל זמיר: בניגוד ל-20 השנים האחרונות יכול להיות שאנחנו בתחילתה של תקופת אינפלציה.

פרופ' אייל זמיר: הודפס די הרבה כסף בתקופת הקורונה, לכן יש סיבות לדאגה.

פרופ' אייל זמיר: הבעיה השנייה שאני רואה עם ההצעה, וזה כבר יותר לרדת לפרטים, זה המנגנון שנקבע בתקנות שמשרד השיכון הפיץ במקביל.

פרופ' אייל זמיר: משרד השיכון מתיימר שם לקבוע כמה בשקלים עולה לבנות דירות.

אלכס קושניר: אני לא רוצה שנדבר על התקנות עכשיו, זה דיון אחר.

פרופ' אייל זמיר: סעיף 6ג זה העניין של שכר הטרחה של עורכי הדין.

פרופ' אייל זמיר: משרד השיכון והצעת החוק מונים ארבעה נימוקים למה האיסור על הגבייה יועיל לרוכשי הדירות.

פרופ' אייל זמיר: מתוך ארבע הסיבות אני חושב ששלוש לא משכנעות בכלל.

פרופ' אייל זמיר: אני חושב שהסיבה היחידה שמחזיקה מים זה העניין הזה של עלויות נזכרות.

פרופ' אייל זמיר: חיסרון אחד בהצעה הזאת זה שזה יעלה את העלות הכוללת של רכישת הדירה משום שעכשיו גם על החלק הזה יחול המיסוי שהוא עכשיו כאילו בנפרד.

בצלאל סמוטריץ': לקבלן שמוכר 300 או לפעמים 3,000 דירות יש משרד עורכי דין שעושה לו את זה.

בצלאל סמוטריץ': הוא לא ייקח לו עכשיו עוד 5,000 שקל.

בצלאל סמוטריץ': הוא מנהל מו"מ, לוקח את משרד עורכי הדין שהולך לייצג אותו בכל העסקה הגדולה הזאת.

בצלאל סמוטריץ': אם עורך הדין ייקח את ה-5,000 או לא ייקח, זה - -

פרופ' אייל זמיר: עורך הדין ייקח את שכרו בכל מקרה.

בצלאל סמוטריץ': כיוון שזו עסקה מאוד גדולה והקבלן הוא בדרך כלל גם חזק, עורך הדין ייקח את שכרו.

פרופ' אייל זמיר: חיסרון שני זה שזה מיד יעלה את המדד.

פרופ' אייל זמיר: הנקודה האחרונה שהיא קצת יותר משמעותית משתי הראשונות זה היחסים שבין הלקוח לבין עורך הדין.

בצלאל סמוטריץ': זו הדילמה המרכזית.

פרופ' אייל זמיר: החשש של רוכשי הדירות לחשוב שעורך הדין שהם שילמו בעדו מייצג אותם ולכן הם לא לוקחים עורך דין משלהם, אני חושב שזה חשש לא משמעותי.

פרופ' אייל זמיר: מחקרים השוואתיים בארצות הברית ובמקומות אחרים מראים שכשאנשים קונים דירה חדשה הם לא לוקחים עורך דין וכשהם קונים דירה יד שנייה הם לוקחים עורך דין.

פרופ' אייל זמיר: כשאנשים מתייעצים איתי אם לקחת עורך דין, אני אומר להם: חוץ מהשם של הקבלן הכל פה מקפח.

פרופ' אייל זמיר: מצבכם במקרה של עימות יהיה טוב יותר אם תחתמו על זה מאשר אם תנהלו מו"מ עם עורך דין שישנה לכם שם איזה שהוא פסיק אבל אחר כך יוכלו להגיד שהיה לכם עורך דין ברכישה.

פרופ' אייל זמיר: כאן התשלום הוא לא על ייצוג, הוא על פעולות הרישום.

פרופ' אייל זמיר: אם הולכים לבנות בנק משותף של 100 דירות, כמובן שהרישום צריך להיעשות על ידי עורך דין אחד, לא על ידי 100 עורכי הדין של הלקוחות.

בצלאל סמוטריץ': את זה גם החוק קובע היום.

בצלאל סמוטריץ': מה המשמעות של חובת הזהירות שחב עורך הדין של הקבלן כלפי הלקוח?

בצלאל סמוטריץ': מה קורה אם אנחנו מבטלים את זה?

בצלאל סמוטריץ': מה הדיפולט שאנחנו מפסידים פה?

בצלאל סמוטריץ': לא בטוח שכדאי לחשוף את הרוכש לסיכונים על כל המיליון שקל בשביל לחסוך לו 5,000 שקל.

בצלאל סמוטריץ': השאלה אם יש פה סיכון.

פרופ' אייל זמיר: אני לא מומחה לאתיקה של עורכי דין, אולי אחרים יוכלו לדבר על זה, אבל אני חושב שעורך דין שקיבל כסף מהלקוח יש לו חובת אמון יותר גדולה מאשר עורך דין שמקבל כסף רק מהקבלן.

בצלאל סמוטריץ': הפתרון שהצעתי בדיונים הסגורים זה להסיר 1,000 שקל כדי לשמר את אותה זיקה.

אהוד נדב: הורידו את זה בזמנו אחוז וחצי משווי הדירה.

אלכס קושניר: אנחנו נאלצים לסיים את הדיון ולהמשיך מאותה נקודה מחר.