ועדת הכספים, כנסת 24, פרוטוקול מספר 118, 2021-10-14 17:45

אלכס קושניר: הסעיף השלישי בסדר היום זה פרק ז' שכירות מוסדית אנחנו מדברים על החלק שקשור עידוד השקעות הון, קיימנו כבר דיון על הנושא, אנחנו מבקשים היום בעצם לסיים את הדיון על החוק, לא נצביע היום כי לא נספיק אבל אני כן רוצה לסיים את הדיון על החוק, לעבור על כל הסוגיות הפתוחות שקיימות לנו ולפני שאנחנו מתחילים, אני רוצה להצביע על נקודות שבהם כבר כן יש התקדמויות וגם להתעכב על הנקודות שעדיין פתוחות לנו.

אלכס קושניר: אז קודם כל בחוק המוצע על ידי, משרד האוצר תהיו איתי, כי אני אומר פה דברים במידה ואני אומר משהו שאתם לא מסכימים אז תעצרו אותי ואז נצטרך לשכנע אתכם למה אנחנו צודקים.

אלכס קושניר: אחד זה נושא של הגבלה על יחידים שלא יכלו להיכנס לתוך החוק, אז אנחנו מרחיבים וכן נותנים להם להיכנס, זאת אומרת כולם, חברות שקופות, חברות בית, כולם יכולים להשתתף בפרויקט הזה - - -

יפתח עשהאל: היושב ראש יאפשר להתייחס לזה רק?

יפתח עשהאל: חשוב להבהיר שיהיה לזה התאמות מס כדי שלא יהיה, שיש שקילות מס בין חברה - - -

אלכס קושניר: כן מה שחשוב לוודא שבאמת יהיה שקילות מס בכסף עד הבית, בסדר?

אלכס קושניר: כולל דיבידנד וכולל הכול.

יוסי אלישע: מקודם היה עשרים אחוז ו־11 אחוז.

אלכס קושניר: נגיע לזה יוסי, נדבר על זה אחר כך.

אלכס קושניר: המטרה היא בעצם לאפשר כמו שדיברנו בדיון הקודם, לאפשר גמישות ככל שאפשר כדי שכל השחקנים יוכלו להיכנס לחוק כי המטרה היא בסוף לייצר מלאי גדול של דירות לשכירות ארוכת טווח.

אלכס קושניר: הדבר הנוסף שאנחנו הסכמנו עליו ואותו אנחנו עושים, אנחנו מורידים את גודל המבנה ל-15 דירות ככה שלפי הנוסחה המוצעת אפשר יהיה להשכיר 10 דירות ולמכור 5, זה מתוקף ההבנה שלא כל הבניינים גדולים, וגם יש בניינים קטנים ואין שום סיבה שהבניינים הקטנים לא יוכלו לשמש גם לפרויקט ארוכת טווח, אנחנו מאפשרים לאלה שנמצאים היום במודל של 5 שנים להמשיך למודלים החדשים שעוד מעט נדון עליהם.

ינון אזולאי: לא הבנתי, זה לא כמו שאתה מאפשר להם להמשיך עד - - -

אלכס קושניר: בעצם נכנסים וממשיכים - - -

קריאה: והפרויקטים של החמש אתה ממשיך או שמבטלים אותם?

אלכס קושניר: לא אז עליהם אני מדבר, אתה יכול להמשיך אותם, להיכנס למסלול החדש - - -

קריאה: לא, אלה שעדיין לא קיימים, הרי אמרנו - - -

אלכס קושניר: זאת הנקודה הבאה, בחוק המוצע מופיע שאפשר שניתן להגיש בקשות עד יוני, יעל?

אלכס קושניר: עד יוני 2022, אנחנו מציעים להאריך את זה, יש פה קצת עדיין לא סגרנו עד מתי, אבל אין ספק שצריך להאריך את זה כי אנשים השקיעו הרבה מאוד כסף וצריך לתת להם אפשרות לממש את התוכניות שלהם.

אלכס קושניר: עכשיו מה בעצם סלע המחלוקת וסלע הדילמה?

אלכס קושניר: מצד אחד אנחנו רוצים לייצר כמה שיותר דירות לשכירות ארוכת טווח, לטווח כמה שיותר גדול, אבל מצד שני אנחנו לא יכולים להתעלם מהמודל הכלכלי ומהכדאיות הכלכלית של היזמים, כי אנחנו יכולים תחת פלורוסנט פה אחלה חוק, אבל אם בסוף לא נראה מימוש בשטח אז לא עשינו שום דבר.

אלכס קושניר: ויש פה, אני ראיתי לפחות 3, 4 מודלים שונים ותשואות ל-15 שנה להון נעות בין 5.1 עד 6, 7 אצלם ובמקומות אחרים ראיתי 10 ו-11, אז יש פה פערים מאוד גדולים אבל בסוף אנחנו חייבים להיות אלה שיודעים כוועדה לשים את היד במקום הנכון, כדי שנוכל באמת לאפשר גם לפרויקטים לקום וגם לדירות לגדול.

אלכס קושניר: אחד המנגנונים שאנחנו רוצים להציע זה דיברנו על זה גם כשדיברנו על ריטים זה השחלוף המיועד, מה זה אומר השחלוף המיועד?

אלכס קושניר: שחלוף המיועד אומר שבעצם היזם יכול למכור את הנכס אחרי 10 שנים ובתנאי שהוא מוסר את זה למישהו שנכנס לנעליו וממשיך עוד 10 שנים נוספות, ככה בעצם אותו בניין אנחנו משמרים אותו לשכירות למשך 20 שנה, זה גם טוב למשק וזה גם מעלה את התשואה ליזמים.

אלכס קושניר: אבל עדיין המודל עוד לא סופי ועוד לא גמור ואני מבקש ממשרד האוצר שוב להציג את המודל הקיים ואז נשמע את ההתייחסויות ונצטרך להכריע.

אלכס קושניר: כן בבקשה.

שלמה קרעי: מה עם פרויקטים קיימים?

שלמה קרעי: מי שיש לו פרויקט שכירות קיים שרוצה להפוך אותו לשכירות ארוכת טווח?

אלכס קושניר: פרויקט שכירות קיים, אין משמעות לכניסתו לפרויקט כי הוא בעצם לא מייצר לך דירות לשכירות חדשות - - -

שלמה קרעי: מייצר שכירות ארוכת טווח, יש לך שתי מטרות כאן - - -

אלכס קושניר: בחוק עידוד השקעות הון אתה רוצה לעודד אנשים להיכנס לתוך הדבר הזה, הוא כבר בפנים ולכן נכון לעכשיו לפחות אין אפשרות כזו, אבל בסדר אפשר לדון בזה.

אלכס קושניר: כן בבקשה.

אלכס קושניר: יפתח עשהאל אגף תקציבים משרד האוצר.

יפתח עשהאל: היום בהצעה הקיימת של הממשלה הצענו בעצם שני מסלולים לחברה להיכנס לפרויקטים להשכרה, התמריץ בעצם יהיה מי שנכנס להשכיר את הבניין ל-15 שנים יקבל הטבת מס של 9 אחוזים ומס חברות במקום 23 אחוזים, בנוסף תהיה לו הטבה 20 אחוז מס בדיבידנד עם המשיכה ו-20 אחוז פחת מואץ, היום פחת מואץ זה 2 אחוז זה בעצם פי 10 בהטבה הקיימת, מי שישכיר את השנה ל-20 שנה כבר ירד לו מס החברות מ-9 אחוז, מ-23 בעצם במקור ל-7 אחוזים.

יפתח עשהאל: אנחנו בעצם מומרץ יותר ה-7 אחוזים מהשנה ה-15 ואילך והמכירה של הדירות הוא כבר יקבל את המס המופחת ואותו דבר גם 20 אחוז פחת מואץ ו-20 אחוז מס בדיבידנדים.

אלכס קושניר: זאת אומרת יש פה שני מסלולים, אחד ל-15 שנה אחד ל-20 שנה.

אלכס קושניר: כן, חברי הכנסת מישהו רוצה להתייחס למודלים?

שלמה קרעי: שאלנו בפעם הקודמת למה לא לייצר מנגנון דיפרנציאלי שיתחיל לא יודע אם ל-5 שנים אבל ל-10 שנים בקפיצות של 5 שנים, למה רק 15 ו-20 למה לא 10 למה לא 25 למה לא 30 שנה?

אלכס קושניר: אז הנה אנחנו מייצרים פה 10 שנים, אתה כן מייצר פה 10 שנים בשחלוף הזה שהצענו.

שלמה קרעי: רק אם תמצא מישהו שרוצה להיכנס בנעליך.

אלכס קושניר: אבל מי שנכנס בנעליי הוא נכנס גם למסלול של הטבות אז כן יש פה אינסנטיב, אתה מבין?

שלמה קרעי: כן אבל, הרי למה אתה לא נותן הטבת מס ל-10 שנים?

שלמה קרעי: אתה לא רוצה, אתה רוצה להשאיר, הרי למה אתה מכריח אותו להמשיך להשכיר בשכירות ארוכת טווח, למינימום 5 שנים?

שלמה קרעי: כי אתה יודע ששולי הוא ישכיר לשכירות יותר קצרה, אולי יותר משתלם למכור את הדירה, את הבניין, או את הפרויקט, הוא רוצה למכור ולא להשכרה.

שלמה קרעי: אותו יזם אחרי 10 שנים לא בטוח שהוא יוכל למצוא מישהו, יכול להיות שהוא ידיד אני לא בטוח שאני אמצא מישהו לכן אני לא אכנס לפרויקט כזה, כי אני רוצה אחרי 10 שנים לממש את הפרויקט.

אלכס קושניר: במבנה התשואות שאנחנו רואים, אני חושב כן יהיה כדאי להיכנס לפרויקט כזה אחרי 10 שנים, זה לפחות מה שאני שמעתי מאנשי המקצוע.

יוסי אלישע: לא אבל זה שוק מאוד מוגבל, רק מי שיכול להשכיר לעוד 10 שנים.

אלכס קושניר: כן אבל יש לך כבר, אתה יודע זה בדרך כלל בניין עם חוזים קיימים, אנשים בפנים, זה הרבה יותר - - -

שלמה קרעי: אבל יש הבדל בין יישובים בין מיקומים גיאוגרפיים, לא כולם - - -

אלכס קושניר: אגב במקום גיאוגרפי בפריפריה למשל, המלאי של הדירות שאתה חייב להשאיר להשכרה הוא רק 30 אחוז, אז שם יש לך יכולת אתה מוכר 70 אחוז מהדירות שלך, זאת אומרת שם זה מאוד כדאי.

שלמה קרעי: כן אבל לא תמיד דיירים באים בפריפריה לשכירות ארוכה ל-20 שנה, באים לפעמים ל-5 שנים, ל-7 שנים, ל-8 שנים - - -

יעל לינדברג: אני רק אזכיר הדייר לא מחויב להישאר לעשרים שנה, הדייר יכול לבוא גם - - -

שלמה קרעי: אני עונה לטענה של אלכס שהוא אומר גם ככה יש שם דיירים בבניין והם ימשיכו לגור, לא, אני לא אומר לא בהכרח - - -

אלכס קושניר: אנשים לא גרים בקצובות של 5 שנים, 5 שנים, אתה יודע יש לו חוזים קיימים, יש הרי אנשים שגרים אז נכון, יש תהליכי ניהול - - -

יעל לינדברג: הוא אומר הבניין מאוכלס, הבניין הוכיח שהוא יכול להתאכלס למשך 10 שנים, הוא מתוחזק, אתה מוכר כבר את המוצר העשוי הזה שהוכיח את עצמו במשך 10 שנים ומאפשר למישהו להיכנס בנעליך.

שלמה קרעי: אז למה לא לתת בכלל הטבה על פרויקט שהוא ל-10 שנים?

שלמה קרעי: כי אם הבניין מאוכלס וקיים והוכיח את עצמו מה שמוכיח את עצמו ימשיכו אתו, אין סיבה להפטר אם הבניין - - -

אלכס קושניר: שלמה המודל בסוף, התשואה כן תלויה ומחושבת בסוף על המכירה, בסדר?

אלכס קושניר: ולכן אתה כן רוצה לאפשר להם למכור, מצד אחד, מצד שני אתה רוצה לתת לבניין אורך נשימה גדול יותר כדי להגדיל את מלאי הדירות לשכירות ארוכת טווח ולכן אם אתה בזה שאתה מבצע את השחלוף הזה מאפשר לבניין להיות מושכר עוד 10 שנים נוספות, אז אתה בעצם גם נותן לקבלן את היכולת לקבל את התשואה וגם אתה משמר את הבניין להשכרה, אם זה לאותם אנשים, או אנשים שונים זה כבר פחות - - -

שלמה קרעי: תגיד מה עם דייר שגר בבניין 10 שנים?

שלמה קרעי: אתה תאפשר לו אחרי 10 שנים אולי לקנות את הדירה שהוא גר בה בשכירות 10 שנים?

יסמין פרידמן: אבל אז איך יישאר לך דיור לטווח ארוך אם תמכור אותם?

שלמה קרעי: אבל מה המטרה פה?

שלמה קרעי: המטרה פה שיהיה לאנשים מקום לגור, לא מטרה כאן שאנשים יגורו בשכירות.

יסמין פרידמן: לא, המטרה היא לתת לאנשים אפשרות לגור בשכירות - - -

שלמה קרעי: איזה מין מטרה זאת?

שלמה קרעי: אבל אם הדייר גר בשכירות 10 שנים והוא רוצה עכשיו, טוב לו במקום, 10 שנים הוא כבר בשכונה, הילדים שלו בבתי הספר במוסדות, הכל טוב, למה שהוא ישלם שכירות?

שלמה קרעי: הוא רוצה לקנות את הדירה - - -

יסמין פרידמן: אז אני אענה, אנחנו דיברנו על זה, בסוף מדובר לאיזה אוכלוסייה אתה בסוף מנגיש את הדבר הזה?

יסמין פרידמן: אם יש את הבנאדם שגר שם 10 שנים ויש לו את ההון העצמי המספק לקנות את הדירה - - -

שלמה קרעי: אחרי 10 שנים יש לו, הוא צבר וחסך לעצמו.

יסמין פרידמן: אם יש לו, אם הוא צבר וקרה לו משהו טוב בחיים, מדהים הוא יכול להתקשר בעסקה עם אותו קבלן ואם הקבלן החליט למכור לו אחרי התקופה 15 או 20 שנה, הוא יכול לקנות.

שלמה קרעי: שכירות עוד 5 שנים, עוד 10 שנים, למה לא לאפשר בחוק לדייר כזה שגר כבר, זה לא מישהו, זה לא - - -

אלכס קושניר: אתה מאבד את מה שאתה רוצה להשיג, אתה רוצה לייצר - - -

שלמה קרעי: אני הויכוח שלי על מה אנחנו רוצים להשיג.

אלכס קושניר: אז התמהיל בעולם בוא נסתכל רגע על העולם, התמהיל בעולם זה ש-40 אחוז ותקנו אותי אם אני טועה, 40 אחוז מהאנשים גרים בשכירות, בישראל זה 27 אחוז, עכשיו ה-27 אחוז האלה גרים בשכירות שרובה שכירות דרקונית בעייתית, נכון?

אלכס קושניר: אז אתה רוצה מצד אחד לייצר מלאי של דירות לשכירות ארוכת טווח ומצד שני להגדיל את כמות האנשים שגרים בשכירות ארוכת טווח.

שלמה קרעי: אבל פה, אתה לא יכול להסתכל רק על המאקרו, יש את הפרט, הפרט הזה אתה אומר לו, אני מאלץ אותך להמשיך לגור בדירה הזאת עוד 10 שנים בשכירות, אומר לך אני כבר נמצא פה בבניין, אני 10 שנים משלם שכירות אני רוצה להישאר, מה איכפת לך לתת לו שיקנה דירה?

אלכס קושניר: אתה מביא עכשיו זוג צעיר שגר בדירה בסדר?

אלכס קושניר: 5 שנים, המשפחה מתרחבת, הסיכוי שהוא ירצה לקנות את אותו בית של שני חדרי שינה לא בטוח שהוא נכון.

שלמה קרעי: אז מה אתה אומר?

שלמה קרעי: שבעצם הזוג שמגיע הוא מגיע בשביל 5 שנים, יפה אז אתה מבטל את ה-5 שנים?

שלמה קרעי: אני אמרתי את שלי אני חושב שצריך לאפשר אופציה כזאת, לא לאלץ הרי בסוף, בסוף מי מרוויח?

אלכס קושניר: אם יש בנאדם כזה שהוא ירצה לעשות את זה והוא יודע שהשכירות שלו נגמרת בעוד איקס שנים הוא יכול עם אותו קבלן, אתה יודע לחתום על הסכם מכירה עתידי ולגמור את האירוע.

קריאה: זה בלתי אפשרי, הסבירו לך אנשי מיסוי מקרקעין למה אי אפשר.

אלכס קושניר: תסבירו לי למה אי אפשר.

שלמה קרעי: כי כל ה-10 שנים של השכירות זה יהיה חלק מהתמורה של המכירה, אם יאפשרו - - - אני חושב התועלת של הפרט של אותו אחד שאתה רוצה שהוא ימשיך עוד 10 שנים בשכירות, הוא אומר לך - - -

אלכס קושניר: אני לא רוצה שהוא ימשיך.

שלמה קרעי: אבל הוא רוצה.

אלכס קושניר: אם הוא רוצה הוא יכול, במחיר שהוא יודע אותו מראש בבית שהוא יודע שהוא הולך לחיות בו לטווח ארוך הוא יכול להשקיע בו, לא יודע לקנות את הריהוט שהוא רוצה, זה עולם אחר.

אלכס קושניר: עוד התייחסויות.

ינון אזולאי: כן אני רוצה לשאול, המטרה של כל החוק הזה בעצם, מה לעשות, שיהיה אדם יהיה לו איפה להניח את הראש, לצורך העניין, קורת גג נכון?

ינון אזולאי: קורת גג בשכירות בסדר?

ינון אזולאי: - - -

יסמין פרידמן: שבנאדם יחליט איפה הוא רוצה לגור בלי קשר בהכרח להון העצמי שהוא הגיע - - -

ינון אזולאי: עכשיו אתם אומרים לטווח ארוך בסדר?

ינון אזולאי: אתם אומרים ל-15, 20 שנה, תלוי מה, אם זה לטווח ארוך אז תתכננו את הדירות לטווח ארוך, הווה אומר, משפחה גודלת, הרי אנחנו לא שומעים את זה פה, אני מקודם שאלתי ואתם מדברים על זוגות צעירים, אין בעיה זוג צעיר, אבל זוג צעיר אחרי כמה שנים יש לו גם 4 ו-5 ילדים הדירה לא מספיקה לו.

ינון אזולאי: אלא מה אתם אומרים?

ינון אזולאי: אומר היושב ראש תשמע, זה מתוכנן בעיקר בשביל אלה, באים זוג צעיר, 5 שנים - - -

אלכס קושניר: נתתי דוגמה אחת.

ינון אזולאי: אבל זה לא נכון, זה ייצוג של זוגות צעירים, אז אני אומר קודם כל, את הפרויקט, את מה שקיים כיום בחוק של ה-5 שנים, לא מבטלים, בוא נתן הרצה לתוכנית שאתם רוצים ב-5 שנים הקרובות לראות איך זה עובד, עבד טוב?

ינון אזולאי: אין בעיה תבוא להגיד תשמע אנחנו רוצים לבטל את הקיים את ה-5 שנים.

ינון אזולאי: אתם יודעים מה מעניין?

ינון אזולאי: שאתם יודעים את התוצאה לפני הניתוח.

ינון אזולאי: שבוע שעבר ישב פה דורון לוי אמרתם שיש לו תשואה של 12 אחוז, אני לא חושב שחזרתם לנו עם איזה מצגת שבאמת מראה 12 אחוז - - -

יעל לינדברג: זה נע בין 9 ל-12 אחוזים, יש מצגת ויש מודל כלכלי - - -

יוסי אלישע: שמניח את עליית מחירי דיור, כל המודלים נשענים על מימוש דירה, אין מודל שנשען רק על שכירות, אחרת הוא לא יכול להחזיק.

יוסי אלישע: ככל שאתה דוחה את המימוש אתה מקטין את הכדאיות הכלכלית זה ברור.

יוסי אלישע: אדוני או שאתה מניח עליה של מחירי השכירות בישראל, אם נסתכל על השווקים בעולם בשוק שאנחנו כל כך אוהבים להסתכל בחו"ל, כמה התשואה למגורים בחו"ל?

יוסי אלישע: אני דיברתי עם כמה מקרנות הנדל"ן הגדולות בארצות הברית ובאירופה בשבוע האחרון, אף אחד לא עובד פחות מ-7 בין 7 ל-10 תשואה על השכירות, זאת אומרת מחירי השכירות ביחס לישראל הרבה יותר גבוהים, אז עכשיו אם זו המטרה להגיע למחירי שכירות גבוהים, אז אני אומר לך קח 30 שנה גם כן, הרי אף אחד לא רוצה למכור עם תשואה טובה על שכירות, לכן אם אתה רוצה שכירות נמוכה, אתה צריך להקפיד שיהיה אפשרות מימוש אחרת אין כדאיות, זה מאזן, זה או שזה או שזה.

אלכס קושניר: יוסי, קודם כל הערת ביורוקרטיה, אנחנו בשידור וביקשו שתציגו את עצמכם כשאתם מתחילים לדבר, זה אחד.

אלכס קושניר: דבר שני, בגלל זה בזה פתחתי, פתחתי, שניה יוסי, פתחתי שאנחנו חייבים לוודא שקיימת כדאיות כלכלית, אני לא רוצה לייצר חוק שבסופו של דבר לא יהיה לו מימוש, סתם אנחנו מבזבזים את הזמן, מצד אחד, אבל מצד שני אני גם רוצה כן לתת לבניין הזה שנבנה לצורך השכירות תקופה ארוכה יותר.

יוסי אלישע: מצוין אדוני, אז תקבע בתקופה הקיימת, נניח לא 11 אחוז, 13 אחוז, 15 אחוז אחרי 10 שנים תרד ל-11 אחרי 15 שנים תרד ל-9,7,8 לא משנה, בוא נבנה את זה בצורה מדורגת, בוא נראה איך השוק מגיב לזה בכלל, אני לדעתי, אני דיברתי עם כמה יזמים שנכנסים לזה, כולם אמרו לי אין שום כיסוי, אנחנו מבטלים את העסקה, אנחנו יוצאים מזה, חד משמעית אין פה שאלה בכלל, 1 שנה אני הרי מחליף מימון, צריך להבין יש שני סוגי מימון, יש מימון לבנייה שהוא באחוז מסוים ויש מימון להפעלה, אני צריך לפרוע את המימון לבנייה מתוך המכירות, עכשיו אם לא היה לי מספיק מכירות יהיה לי קשה להחליף אותו למימון להפעלה, מימון להפעלה הריבית יותר גבוהה ממימון הבנייה, מה עושים?

יוסי אלישע: אין פה שום התייחסות לזה בכלל, יש אבחנה בין בנייה לבין הפעלה, אני בשני עסקאות מימון אחרות לגמרי, התשואה פתאום, מה אני אעשה שהריבית תרים את הראש טיפה?

יוסי אלישע: כל המודל הזה הולך לפח.

יוסי אלישע: אני צריך להעלות את מחירי השכירות, אי לא אעלה, כי אתם רוצים לשמור על מחירי שכירות נמוכים - - -

אלכס קושניר: אם מחירי הריבית יעלה אתה בכל מקרה תעלה את השכירות - - -

יוסי אלישע: אבל אתה לא רוצה, אתה רוצה לייצר מודלים כלכליים - - -

ירון גינדי: אדוני היושב ראש, שלחתי לך תחשיב בכוונה, אני פניתי לדורון לוי שישב פה פעם שעברה ואמרתי לו אני רוצה לראות את הניירות עבודה שלך, תראה לי רגע את הניירות עבודה שלך והוא שלח לי את הניירות עבודה שלו, העברתי לך אותם אתה רואה בין טווח של 5 ל-15 שנה שהתשואה יורדת באזור ה-6 אחוז, עכשיו הכוס מים הזאת אם אי יכול למכור אותה היום שווה 2 שקלים, אם אני יכול למכור את הכוס מים הזאת בעוד 5 זה שקל וחצי, בעוד 15 שנה היא כבר שווה שקל, זה מתמטיקה פשוטה.

ירון גינדי: עכשיו כל הסיפור הזה צריך להתכנס לכדאיות כלכלית, אז פגענו פעם אחת בכדאיות הכלכלית בזה שבדיוק כמו שיוסי אמר, לא אפשרנו למכור יותר דירות, אלא את ה-50 אחוז אלא רק 34 אחוז ומצד שני פגענו בכדאיות הכלכלית שהעברנו את זה ל-15 שנה.

ירון גינדי: אנחנו בעד 15 שנה, אבל אני אומר בוא נוביל את היזמים ל-15 שנה בצורה הדרגתית שהצורה ההדרגתית הזאת תאפשר לנו כדאיות כלכלית, זה כל מה שאנחנו אומרים.

צחי דוד: צחי דוד, אגף תקציבים, אנחנו בהדרגתיות הזאת כבר כמה שנים, אנחנו רואים תוצאות מכרזים של אלפי יחידות דיור, עכשיו אנחנו רואים שיש כדאיות כלכלית לא ב-66 אחוז ב-15 שנה - - -

ינון אזולאי: אתם בפעם שעברה הבאתם נתון שזה רק הולך וגודל, שאתם אמרתם על ה-5 שנים על החוק הקיים כרגע, הבאתם שזה הלך וגדל, אז אם זה הלך וגדל כלומר המודל הוא טוב, אני אומר אין בעיה אתה רוצה להקים מודל יותר טוב?

ינון אזולאי: בסדר, זה טוב לאוצר, מה שאתה רוצה להגיד זה טוב לאוצר, אל תגיד טוב לקבלנים, אל תבוא לי בצורה שזה טוב לקבלנים, זה מה שאתה רוצה לעשות פה, בוא תדבר עניינית צחי.

ירון גינדי: יש פתרון אחד שטוב ליזמים, שטוב לקבלנים שטוב לעסקים הקטנים, שטוב לעסקים הגדולים, טוב למדינת ישראל - - -

אלכס קושניר: ינון הרבה פעמים אני מסכים איתך שיש דברים שטובים לאוצר, במקרה זה הם בכל מקרה מפסידים - - -

ינון אזולאי: אז הקבלנים לא יבנו ואז נראה אם הם יפסידו פחות, הם לא יצטרכו לשלם - - -

צחי דוד: ינון אין מדינה בעולם וגם אנחנו לא התכוונו - - -

ינון אזולאי: לא אני התקוממתי על זה שהוא אומר שזה טוב, זה טוב רק לקבלנים, זה לא נכון - - -

צחי דוד: אין מדינה בעולם שטוענת ששוק של מכירות לטווח ארוך זה שוק שהדירות מושכרות 5 שנים ואחר כך נמכרות - - -

אלכס קושניר: שניה, תנו לצחי לדבר בבקשה, צחי אתה פשוט יושב בצד הזה ואני לא רגיל, נציגי הממשלה יושבים שם לכן אני לא מגיע אליך - - -

צחי דוד: 5 שנים אנחנו אומרים אי אפשר להמשיך עם המוצר הזה במקביל כי הוא היחיד שיהיה, אי אפשר - - - מה שנקרא עברנו את הבחינה הזאת, היינו עם ה-5 שנים, אנחנו רואים במכרזים של דירה להשכיר, השקענו הרבה מאוד כסף ואובדן הכנסות ממס כדי לייצר את המוצר, במכרזים הראשונים הפסדנו 80 אחוז כי אנשים לא הבינו מה רוצים, לפני 7 שנים ברעננה, ברמת השרון, היום אנחנו רואים גם במקומות פחות אטרקטיביים לכאורה, הכול במרכז הארץ - - -

אלכס קושניר: יוסי אתה לא קוטע אותו.

צחי דוד: אין כמעט הבדל כשאנחנו שמקום יחזיק 100 אחוז מהדירות ויחזיק 20 שנה אין כמעט הבדל בין המכרזים הרגילים לבין המכרזים האלה, אז אנחנו יודעים שאנחנו שם ואנחנו בטוחים במה שאנחנו מציעים, אי אפשר להחזיק את שני המסלולים במקביל, כי תמיד כדאי למכור אבל הדבר הכי חשוב, דירה שמוחזקת במכירה 5 שנים זה אומר שאתה מתכנן אותה למכירה, זה אומר שאתה לא מתכנן את הפרויקט להשכרה, לכן אתה שומע על הפרויקטים של דירה להשכיר למרות שיש פרויקטים אחרים.

צחי דוד: אני ומיכאל מרשות המיסים דיברנו פה על פרויקט מאוד גדול במרכז תל אביב שראינו ברשימות ואתה אפילו לא שומע על דירות להשכרה שם כי ההשכרה היא רק משהו שאתה צריך להחזיק רגע עד המכירה, אנחנו לא רוצים את זה, זה לא מה שהציבור רוצה, הציבור מה שחסר לו זה שוק השכרה מוסדי, שוק השכרה מוסדי בכל העולם וישראל לא יכולה להיות חריגה במובן הזה, הוא שוק שהדירות מתוכננות להיות מוחזקות לטווח ארוך ולכן אני אומר שזה לא טוב לציבור.

צחי דוד: אם אתה רוצה שכירות לטווח קצר יש 26 אחוז משוק השכירות היום, הוא שכירות פרטית, תלך תשכור שכירות פרטית לשנתיים, שלוש, הכול בסדר, אתה יכול, אם רוצים פה שכירות מוסדית שאנשים יכולים להתגורר לאורך זמן, לחסוך לדירה שלהם שיש להם יציבות מחירים לאורך התקופה הזאת, זה לא עובד ב-5 ו-10 שנים זה לא עובד.

אלכס קושניר: יש לנו חברת כנסת בזום, נעמה לזימי בבקשה.

נעמה לזימי: תודה.

נעמה לזימי: אני מצטערת בגלל שאני היום בצפון וחשוב לי להגיע לשאול שני דברים וגם לבקש.

נעמה לזימי: אז רק רגע אני רוצה לראות מה כתבתי לי.

נעמה לזימי: טוב אני מצטערת אני לא הייתי בכל הדיונים כי אני בתוך הלוז אז אני מצטערת אם אני חוזרת על משהו.

נעמה לזימי: אני רוצה גם לוודא שההטבות שניתנות לשכירות ארוכת טווח יינתנו גם על אגודות שיתופיות זה יאפשר להתארגנויות של קבוצות של צעירים לשכור שכירות ארוכת טווח משפחות צעירות, קהילות להתארגן יחדיו, התארגנויות כאלה וזה יהפוך את הרפורמה גם למאוד חברתית וגם כן כדאית עבורם, לוודא גם באמת שיהיה מי יהיו בתוך הדבר הזה, אם זה יקרה זה בהחלט דרמטי.

נעמה לזימי: אני גם רוצה להגיד על זה משהו, ראשי הערים מאוד מעוניינים בשכונות וותיקות שיבואו קהילות צעירים וצעירות, משפחות צעירות, משפחות צעירות לעומת זאת מחפשים את הדומה, אנשים שבדיוק מביאים ילדים יחד איתם וכו', אגב זה גם יכול להיות אגודות שיתופיות לאנשים בגיל מבוגר יותר שמחפשים חברה כזו יחדיו, קהילות שכאלו ולכן זה איזשהו פתח שינתן לזה גם להיות הרבה יותר חברתי.

נעמה לזימי: דבר אחד שאני רוצה להגיד, יש שיח שאנחנו שמעתי אותו גם בדיונים האחרונים, שמי ייקח את זה, לא ייקחו את זה, אני רק רוצה להגיד משהו אלכס, סליחה אני לא מבינה.

אלכס קושניר: אנחנו מדברים על זה אם מותר לך להשתתף בוועדה מהזום, אבל היות ואנחנו קיבלתי בהתחלה תשובה שכן, עכשיו אומרים לי שלא - - -

נעמה לזימי: רק שואלת שאלות ויוצאת, אני לא מצביעה.

אלכס קושניר: אין בעיה ברור.

אלכס קושניר: אבל בכל מקרה כבר התחלת אז תסיימי את דברייך.

נעמה לזימי: אז אני רק אומרת כל העניין של כדאי לא כדאי ייקח לא ייקח, אני לא מבינה מעבירים רפורמה, לא תעבוד עוד שנתיים, אז אפשר להוריד אותה, ההפחדות האלה לא מקובלות, לא רוצים לא ייקחו, יש עוד דרכים לבנות בישראל, גם את זה אני רוצה להגיד, מזכירה לכולם שזה שהם לא מנהלים אותנו, אנחנו מחליטים מה אנחנו רוצים לעשות ולגבי ארוך טווח אני עדיין אומרת, צריך ארוך טווח יותר של 20 שנה בין כך לא להוריד את רף השכירות ארוכת טווח משמעות של שכירות ארוכת טווח ואפשר לבדוק את זה גם במודלים עולמיים, היא שכשמה כן היא, ארוכת טווח ומאפשרת דיור עד אפילו לטווח ארוך במיוחד, לכן זה חייב להבין את העניין הזה, זה לא צריכה להיות מדיניות של פשרה אלא אפילו הערכה ואני יודעת שגם מי שעוסקים בזה באוצר מסכימים שאפשר אפילן להעריך את זה, זה מה שאני רק רציתי להגיד וזהו תודה אני מצטערת אם נכנסתי וזה לא תפקידי אני רק רציתי לשאול כמה דברים, כמובן אני אצטרף לדיון.

אלכס קושניר: מבקש לבדוק את הסוגיה הזאת של אגודות שיתופיות.

מיכאל אסולין: מיכאל אסולין, אגודות שיתופיות הם עומדות בהגדרת חברה לפי סעיף 1 לפקודות מס הכנס ולכן הם בפנים, בתוך החוק ואין עם זה שום בעיה.

אלכס קושניר: מצוין, חברי הכנסת מי שעוד לא דיבר.

אלכס קושניר: כן דב בבקשה.

ינון אזולאי: אני פעם שעברה שאלתי שתי שאלות, שאלנו כמה אבל חלק נגענו בהן ועדיין לא קיבלנו, אני ביקשתי לדעת אם בחוק החדש יהיה כלול באזורים חרדים אם הם מותאמים ואם יהיה באזורים חרדים אם מותאם גם לשכירות ארוכת טווח, בעצם אתה מדבר על 15 20 שנה, זוג צעיר אחרי 10 שנים אנחנו יודעים מספר ילדים, משפחות ברוכות ילדים והדבר הנוסף ששאלתי לגבי אנשים משפחות עם ילדים עם מוגבלויות או אנשים עם מוגבלויות האם יש לכם מענה בנושא הזה, כדוגמת דירות קרקע או דירות שהם יותר מותאמות, נגישות?

אלכס קושניר: ינון זה שהורדנו, אחת הסיבות שבעצם הגענו להסכם שמורידים את גודל הבניין ב-15 דירות מ-20 דירות זה בעקבות ההערה שאתה אז נתת, כדי לאפשר את זה באמת בשכונות שלא בונים שם לגובה יותר מדי וזה גם בשכונות החרדיות.

ינון אזולאי: השאלה, כלומר זה יהיה בכל מקום שרוצים - - -

יעל לינדברג: אין מניעה, אין לנו הסתכלות גיאוגרפית שאומרת איפה אפשר איפה אי אפשר, זה איפה שקבלן יבחר וכמו שהיושב ראש אמר בעקבות ההערה שלך בדיון הקודם על הבנייה לגובה ועל האזורים החרדים אז - - -

ינון אזולאי: אז עכשיו אין איזושהי מגבלת גובה מינימום מקסימום?

אלכס קושניר: יש, 15 דירות.

ינון אזולאי: 15 דירות שזה בעצם, בסדר 3 קומות.

יוסי אלישע: אדוני לעניין הזה רק שאלה, אם רוצים לקבוע מיתוך אותם 15 דירות, 10 דירות להשכרה, למה המודל הוא לא 10 דירות מינימום להשכרה?

יוסי אלישע: נניח בנאדם יש לו 11 דירות, רוצה את כולן להעמיד להשכרה, הוא לא בחוק, למה?

אלכס קושניר: לא רגע שנייה, זה מינימום.

יוסי אלישע: לא אבל אתה צריך שיהיה לך 15, אני רוצה, אני יש לי 10 אני רוצה להיכנס לחוק, אתה צריך לעודד אותי, אתה צריך להגיד אם יש לך 15 אתה צריך להעמיד מינימום 10 - - -

אלכס קושניר: משרד האוצר מה עמדתכם?

יוסי אלישע: אם המודל כל כך מאמין בעצמן היו צריכים להתחיל עם זה.

אלכס קושניר: רגע, משרד האוצר מה דעתכם?

אלכס קושניר: יעל?

אלכס קושניר: את שמעת את ההערה של - - -

שלמה קרעי: במקום ללכת על הברוטו תלכו על הנטו.

יוסי אלישע: ברור שאם יש לו מישהו יותר, הוא יצטרך מינימום את אותם 65 אחוז, זה בסדר, זה ברור.

יוסי אלישע: שיש לו 30 אז יצטרך - - -

ירון גינדי: יש לי 15 דירות אני לא רוצה למכור אף דירה, בסדר?

ירון גינדי: אני רוצה להכניס לחוק אתם אם יש לך 15 אתה יכול למכור 5 ולהכניס לחוק 10 - - -

יוסי אלישע: יש לי 12 רוצה להכניס את כל ה-12 - - -

אלכס קושניר: אז אפשר לקבוע 66 אחוז לא פחות מ-10 דירות.

אלכס קושניר: הפוך.

יוסי אלישע: אבל אם יש לי 10 אז אני יכול להיכנס אז צריך להיות 10 ולא פחות מ-66 אחוז, זה יתן מענה להרבה יחידים שהם לא יזמים ובאמת אולי לא חושב על המכירה כי זה קיים.

אלכס קושניר: צחי מה אתה אומר?

צחי דוד: אני רוצה לראות שאני מבין את השאלה, הבקשה היא בעצם לקבוע לפי הנטו ולא הברוטו?

יוסי אלישע: לא בכל מקרה, עדיין שומרים על המגבלה של האחוז שטח רצפות המינימאלי, זאת אומרת אם מישהו עם 12 אז הוא עדיין חייב 10 לפחות.

יוסי אלישע: אתה אומר גדול משני שליש ולפחות 10 דירות - - -

יעל לינדברג: מה שאתם רוצים להוסיף זה שמדובר פה בלפחות 10 דירות, אם יש לו 10 אז הוא במאה אחוז.

יעל לינדברג: אנחנו כן נעשה פה בחינה רגע ונבדוק את זה.

אלכס קושניר: רגע אתם גם רוצים התייעצות סיעתית עכשיו?

ינון אזולאי: זה שיקול דעת מינימאלי יעל.

אלכס קושניר: זה נראה לי הערה מאוד נכונה.

אלכס קושניר: טוב, כן דב בבקשה.

דב צור: רבותי, אי אפשר להשוות את שוק השכירות בישראל לשוק השכירות בעולם.

דב צור: בעולם קודם כל הנתון הזה של 28 אחוז מישראל הוא נתון מוטה אם נחלץ ממנו את תל אביב, הנתון יורד דרמטית ולכן ההשוואה לעולם היא מסוכנת בהיבט הזה, דבר שני - - -

אלכס קושניר: זאת אומרת שאתה אומר שבתל אביב זה הפוך.

דב צור: לא אני אומר שבתל אביב זה 50 אחוז, וכיוון שיש שם הרבה מאוד דירות להשכרה אז המצב של השכירות בארץ בכי רע, הרבה יותר גרוע מהפער בין 40 ל-28 - זה הפער בין 40 ל-20.

דב צור: דבר שני תשואת השכירות בעולם ברגולציה שקיימת בעיקר בארצות הברית, גרמניה שאותם בדקתי, היא בסדר גודל בין 5 ל-7 אחוז, תלוי באזורים, זו תשואה שמספיקה אם הייתה לנו את התשואה הזאת פה כרגע לא צריכים חוק עידוד, אבל אין לנו אותה, יש לנו היסטורית תשואה בעיקר באזורי הביקוש של 3 אחוז, ככל שמתרכזים לאזור הריכוז יורד מתחת ל-3, בפריפריה דווקא התוצאה היא יותר טובה, אז אם זה המצב אי אפשר להשוות ולהגיד אני רוצה שכירות מוסדית כמו בכל העולם, אתה רוצה שכירות מוסדית בכל העולם, כדי לייצר תנאי מימון כמו בכל העולם, אתה לא יודע לייצר אותם בגלל מחירי הדירות, יש בעיה.

דב צור: עכשיו מדברים פה על עסקה ל-15 שנה, רבותי לפני 15 שנה היום ריבית בנק ישראל היא בסביבות אחוז, אתם יודעים מה הייתה ריבית בנק ישראל לפני 15 שנה?

דב צור: בדקתי הרגע, ב-2006, 5 אחוז.

דב צור: השכירות הייתה גם אז 3 אחוז, אותו סדר גודל, אני מישהו יכול להבטיח לי עכשיו שעוד 10 שנים, הריבית של בנק ישראל לא תהיה עוד פעם 5 אחוז?

דב צור: להגיד ואנחנו חייבים פה להסתכן בראיית ארוכת טווח, שמעתי מה שחברת הכנסת נעמה אמרה, עם כל הכבוד מה זה יהיה עוד שנתיים משנה?

דב צור: לא יהיה שנתיים דירות לשכירות, זה מה שאתם רוצים להביא בסיטואציה של עכשיו?

דב צור: רוצים ליצור מסלול חדש, בסדר, רוצים לבדוק שהוא מתפקד?

דב צור: בסדר, אל תהרסו את מה שיש בטענה לא מוכחת שכאילו יש פה איזה התעשרות של הקבלנים.

דב צור: שנייה, את רוצה שאני אקריא לך מתוך הצעת החוק?

דב צור: תראי מה כתוב בעמוד ראו למטה, הטבות מס מקדמות את האינטרסים הכלכליים של בעלי עניין על חשבון הקופה הציבורית, במקום אחר, לוודא שאינם גורמות להתעשרות יתר של היזמים בפרויקטים אלה, מה זה הדבר הזה?

דב צור: מה זה התפיסה הזאת?

דב צור: אותו דבר, לא ניתן לאינטל מענק השקעה כי הבעלים בעלי המניות של אינטל יתעשרו, מה זה הדבר הזה?

דב צור: עכשיו אני רוצה להגיד עוד משהו, חברה אפשר לעשות פה חוק נפלא שיישאר אות מתה בספר החוקים, החוק הזה, החוק עידוד השקעות הון מבחינת האוצר היה אות מתה במשך הרבה מאוד שנים, הוא ייצר 1,000 דירות מתוך ה-50,000 דירות, זה 2 אחוז, הוא בטח לא מיצה את היתרות, מה קרה פתאום?

דב צור: הריביות ירדו, יש יותר היתכנות ויש עכשיו מבחינתם רחמנא ליצלן התנפלות על החוק, אמר לי צחי 4,700 דירות במרכז ההשקעות, מה אני הייתי עושה במקום האוצר?

דב צור: מפרסם את זה, הצלחה מסחררת, מה הם אומרים?

דב צור: לא נחסום את ההתעשרות של הקבלנים, מישהו עובד עלינו.

דב צור: עכשיו הטענה הנוספת שצחי השמיע פה והאוצר השמיע בפעם הקודמת, שהיא ברמה של הטעיה, אני מוכרח להגיד את זה, להגיד שמכרז של דירות למכירה מחיר למכירה תמיד יהיה יותר נמוך ממחיר של מכרז של דירות להשכרה שחסומות ל-20 שנה זה אמירה עם כל הכבוד כלכלית אדיוטית, אין חיה כזאת, אז אם יצא באיזה מכרז - - -

אלכס קושניר: דב, דב, אני מבקש להשתמש בשפה נורמלית.

דב צור: חוזר בי, זה חברים שלי טובים.

אלכס קושניר: לא משנה, אתה בדיון בוועדה.

דב צור: אמרתי, אדרבא, חוזר בי חברים שלי טובים, בסדר, זה פשוט מרתיח אותי זה הסיבה.

דב צור: לכן אם היה איזה מכרז באור יהודה או במקום אחר שבגלל הבלגן שיש כרגע בשוק הדיור יצא שמחירי המכירה של דירות להשכרה יותר גבוהים, זה נקודתי, לעולם מחיר של דירות של קרקע לדירות להשכרה לטווח ארוך חסומות, יהיה יותר זול משמעותית.

דב צור: שנייה, צחי אתה לא היית פה כשאמרו את זה.

דב צור: ואני אומר לך ששיעור ההטבה שהאוצר נותן במכירות של דירה להשכיר ינוע ברוב חלקי הארץ, באזורי הביקוש, לא נכנס עכשיו למקום מרוחק, ינוע בסביבות 200,000 שקל, כמה ההטבה שניתנת בחוק עידוד בסיטואציה שלו היום?

דב צור: 12 אחוז על רווח של 200,000 שקל, 24,000 שקל, דרמה לא נורמלית, ממש התעשרות.

דב צור: עכשיו ואם האוצר חושב שהוא יודע למכור דירות להשכרה ל-20 שנה, כמו שהם ציטטו באור יהודה, בחיפה, בכל מיני מקומות בהצלחה גדולה, למה צריכים את החוק?

דב צור: ימכרו את הדירות במחיר שקרוב למחיר המכירה, איך אומרים באור יהודה?

דב צור: לא צריכים בכלל את כל הווג'ערס של כולנו, תבטלו את חוק עידוד השקעות הון, כי האוצר יודע למכור דירות ברחבי הארץ, להשכרה ל-20 שנה במחיר מצוין ונפתרו כל הבעיות, קיבלנו צחי ירוויח שוק דיור ל-20 שנה, נפלא, לא צריך טובות, לא צריך עידוד השקעות.

אלכס קושניר: תודה דב.

אלכס קושניר: צחי.

צחי דוד: אני אתייחס, קודם כל דב כנראה לא הבנת מה אמרתי, כי מה שאתה אומר שאני טעיתי ואתה מתקן את זה, זה לא בדיוק מה שאמרתי, אמרתי שהמחיר של דיור להשכרה הולך ומתקרב לזה של מכירה רגילה במכרזים דומים, וברור לנו שהתוצאות החריגות שזה ממש זהה או מעבר, זה סוג של אנומליה בגלל כן שיש לנו קצת בלגן בשוק כרגע, אז זה קודם כל להעמיד דברים על דיוקם.

ינון אזולאי: סליחה צחי, בעניין הזה, פעם שעברה אמרתי בנושא הזה שאם היה בחוק התכנון שהיה בקרקע להשכרה, לשכירות כלומר לבנייה לשכירות, אולי זה היה מקבל איזשהו פרופורציה, היום - - -

צחי דוד: אני אזכיר, התייחסתי לזה, אמרתי חלק, אתם מקבלים את החלק החקיקתי בגלל תקציב הממשלה ההחלטה על השכרה כוללת גם את זה שבקשנו מחברת דירה להשכיר פעם ראשונה להכין תדריך תכנון להשכרה כדי שיהיה מוצר מול מוסדות התכנון שאומר מהו דיור להשכרה - - -

ינון אזולאי: לא אבל שיהיה בחוק, כלומר שרמי ישווק במהות שלו כי הוא היום משווק קרקעות למכירה, אם אנחנו נכניס את זה בחוק התכנון שיהיה כתוב, שיש קרקעות שהם לשכירות אני חושב שגם נגדיל פרופורציות בין המכירה לשכירות.

צחי דוד: זה קיים בחוק, בחוק הוותמ"ל אנחנו מחויבים ל-30 - - -

ינון אזולאי: בחוק אני שאלתי, בדקתי זה מה - - -

צחי דוד: אז אני אדייק, בחוק הוותמ"ל שהוא חלק מחוק התכנון והבניה כמובן, חובה בתוכנית ותמ"לית למכור 30 אחוז, אלא תחליט הממשלה אחרת צריך לומר במרכז הארת היא כמעט מחליטה, בפריפריה מדי פעם כשבאמת רוצים למכור את הדירות ואין כדאיות כלכלית, אבל גם, לרוב משאירים את ה-30 אחוז של חוק הוותמ"ל מחייב לצד זאת אנחנו לוקחים דירות שתוכננו כדירות רגילות היום, ומוכרים אותן כדיור להשכרה, המוצר המשלים שהממשלה החליטה עליו ודירה להשכיר עובדת עליו היום זה יצירת מדריך תכנון להשכרה כוח בסוף זה כן מוצר שונה, זה גם הוויכוח שלנו עם ה-5 שנים, דירה שאתה עתיד למכור בעוד 5 שנים, היא לא מוצר שונה, אתה כבר ושב על המכירה מיד שאתה מתכנן אותה, מיד שאתה מוציא את ההיתר בניה, כשאתה מתכנן להחזיק דירה הרבה שנים זה כבר מוצר קצת אחר, זה תמיד דירות שדיברת גם על אוכלוסייה חרדית, זה מבנה שונה של הבניין, זה יכול להיות צפיפות שונה, ראינו את זה בחלק מהמכרזים, תכנון שעשה דירה להשכיר בבורסה זה מוצר שונה, זה מוצר שונה לחלוטין מבחינת שימושים, מבחינת המיקומים מוצר אחר, ב-5 שנים זה פשוט לא מתקיים.

יעל לינדברג: גם נזכיר שבשבוע שעבר וועדת הפנים הצביעה על בעצם אפשרות לתת תוספת זכויות בתוכנית עם התוספת היא מיועדת לדיור להשכרה ארוכת טווח, כלומר התוכנית הכוללנית מראש כבר מביאה תוספת זכויות יותר משמעותית.

יפתח עשהאל: היום תוכניות כוללניות אומרות ליזם אתה בונה מכירה יש לך זכויות בניה מסוימות אם תבנה להשכרה תקבל זכויות בניה מוגדלות יותר, כבר בתוכנית הכוללנית זה מוזכר בגלל זה בפחתנו את האחוזים שם.

שלמה קרעי: התוכנית הכוללנית אומרת כמה מקסימום דיור בכלל יהיה בעיר, או - - -

יפתח עשהאל: נכון אבל אם זה להשכרה תוכל לבנות יותר.

יפתח עשהאל: זה הכוונה, היו במתחם מסוים זה בתוכניות כוללניות חדשות יותר, הותיקות זה לא קיים בהם, החדשות יותר כשמתכננים את התוכנית מתאר כבר מראש קובעים מתחמים שאומרים ליזם אם אתה תבנה פה להשכרה תוכל להוסיף זכויות בניה.

קריאה: זה לא נתון לקבלן להחליט על זה, זה הרשות המקומית צריכה לאשר, אז אתם מוכרים פה משהו שלא קיים, כי הרשות המקומית מתנגדת לרוב לציפוף מרכזים, זאת אומרת שיכולתם להגיד לא 200 אחוז גם יכולתם להגיד 1000 אחוז, זה לא פונקציה של היזם להחליט - - -

דב צור: יש הוראות חוק שמחייבות רשות מקומית לתת תוספת.

קריאה: יעל, הדבר הזה אי אפשר למכור אותו כמשהו שניתן ליזם, אי אפשר למכור את הדבר הזה, כמו שאי אפשר למכור את המודל הזה שזה לא קיים, חברים דירה להשכיר אני מכיר את פרויקט הם שלחו לדירה להשכיר שלקחו יזמים שהמכרזים נכשלו פעם אחרי פעם על הקרקע, הקרקע התקבלה בערך 0, מחירי הפיתוח חצי מהעלויות רק אז אולי הפרויקט כלכלי, ל-15 שנה, אתם חייבים להציג את הדבר הנכון ואתם מבטלים כרגע מסלול שהוכיח את עצמו שלטענת

קריאה: כם כולם - - -

יעל לינדברג: אז רק אני אחדד לעניין הסיפור התכנוני, כמובן שהמסלול התכנוני הוא באישור הרשות המקומית, הקבלן לא יכול בשום אופן ופנים להחליט על עצמו על תוספת על זכויות הבנייה, אהל כשאנחנו מדברים ועשינו שיח מאוד רחב עד שגיבשנו בעצם את החקיקה הזאת מדברים גם עם מוסדות תכנון וגם עם רשויות מקומיות ואנחנו מבינים שיש רצון עז לתמרץ שכירות מוסדית ארוכת טווח, השלטו המקומי אמר את זה, אמר את זה גם בדיון הקודם, יש רצון לעשות כי מבינים את התועלת המשקית והתועלת החברתית והכלכלית של הדבר הזה - - -

דב צור: אבל לא בציפוף, זה לא יהיה בציפוף, אומר לך את זה כראש עיר - - -

יפתח עשהאל: אנחנו כבר רואים פרויקטים צפופים הרבה יותר שהרשות המקומית מאשר לשכירות, לא באנו לפה עם ריק, באנו אחרי עבודה מורכבת עם רשויות מקומיות לנושא הזה, בחנו את הנושא - - -

יוסי אלישע: אני אומר כזה דבר, אם אנחנו מבינים גם ממה שאנחנו שומעים שבסך הכל התנאים - - - בשני הפרמטרים גם מבחינת התקופה וגם מבחינת היקף הכמות שיכול מאוד שיקשה על המימון לא חושב שמישהו בדק פה את העניין הזה של המימון, מה המשמעות בעצם של הבנייה אחר כך ההפעלה - - -

אלכס קושניר: את הכמויות הורדנו.

יוסי אלישע: לא הורדנו, 65 אחוז נשאר.

יוסי אלישע: לא שמענו גם ל-10 דירות, זה בסדר?

יוסי אלישע: אבל שניה רגע אני רוצה לסיים, אני אפשר לנסות אדוני משהו שאנחנו עשינו בהרבה מאוד חוקים אחרים, החוק הזה נניח ויכנס כפי שסוכם עכשיו וזה, ותהיה הוראת שעה, הוראת שעה שבעצם תקבע את זה בצורה מדורגת נראה את ההשפעה על השוק בהוראת השעה, תמיד אפשר להאריך הוראת שעה אם רואים שהיא טובה ואם לא יכנס החוק כפי שהם קבעו, לתוקף, ההוראת שעה תעשה שכל, תיתן לנו אפשרות ללמוד , להבין מה הדיוק יקרה בשנתיים הקרובות, נראה נבחן, יכול מאוד להיות שהם צודקים, אז גמרנו, נכנסנו לחוק הזה בעוד שנתיים, עוד שלוש, תלוי כמה יקבעו, לא נביא שההוראת שעה בעצמה, שהיא לכאורה מחריפה את המצב הקיים, מבריחה לנו יזמים מהפרויקטים, אז נצטרך או לבטל אותה ולהחזיר את החוק הקיים, או להאריך אותה, הכי פשוט.

אלכס קושניר: אבל זה תמיד נכון, גם אם אנחנו נעשה הוראת קבע אם נראה שזה לא עובד אנחנו - - -

יעל לינדברג: - - - שני מסלולים שאחד מהם - - -

אלכס קושניר: אין דבר כזה שני מסלולים, בכל דבר אין דבר כזה שני מסלולים.

יוסי אלישע: מה שאמרנו כניסה מדורגת, לא שמחר בבוקר כל היזמים ידירו את רגליהם מהפרויקטים, תהיה איזושהי הדרגתיות בכניסה לתוקף של החקיקה הזאת, בעצם יהיה לנו שנתיים שלוש ראשונות עם חקיקה חצי מה שנקרא ביניים ולאחר מכן ניתן לעשות תוקף החקיקה הזאת.

יפתח עשהאל: אני אשמח שוב פעם להבהיר, כמו שאמר גם צחי דוד מקודם, אנחנו כבר בחרנו את ההדרגתיות הזאת, המדינה עובדת בהדרגתיות כבר בחמש שנים האחרונות - - -

יוסי אלישע: באשקלון המחירים עלו תוך שנה ב-20 אחוז, אז אתם מוזמנים לבדוק את המחירונים של היזמים באשקלון, 20 אחוז בעליית מחירים בשנה.

יפתח עשהאל: ביחידות הדיור כשאנחנו רואים גם את המסלולים אנחנו בחרנו את זה באופן הדרגתי גם עם שיווקים שהתחילו ב-15 שנה.

יפתח עשהאל: נמצא פה אוראל מדירה להשכיר יוכל להראות גם את ההתפתחות של הדיור להשכרה ואת הבחינה שלנו.

אלכס קושניר: אבל כבר ראינו את זה, אתה רוצה להראות את המודל הכלכלי?

מיכאל אסולין: רק לפני שיפתח מציג את המודל הכלכלי, צריך להבין שהתשואות שבחוק עידוד שאנחנו מדברים עליהן כתשואה ממוצעת לפרויקט, הראייה הזאת היא ראייה לא מדויקת, כי חוק עידוד עובד על הטבה של מטר, שאתה משכיר, המטר שאתה מוכר ביום הראשון אתה יכול למכור ביום הראשון את הדירות הרווחיות ביותר בתמורה להשכרה של הדירות שרווחיות הרבה פחות.

דב צור: הפוך, אתה טועה, כי אני רוצה להסביר לך, אתה מוכר את הדירות היקרות בגדולות שהם הדירות הזולות למטר ומשאיר בגלל בצורך שלך להשיג את ההטבה, משאיר את הדירות הקטנות שהן היקרות למטר, זה הפוך לגמרי ממה שאתה אומר, אתם לא מבינים את הפרקטיקה.

מיכאל אסולין: הנקודה היא שזה נתון לבחירתו של היזם, הוא יכול לבחור איזה דירות להשכיר ואיזה - - -

אלכס קושניר: כן אבל בסוף הוא יבחר לפי איזשהו היגיון כלכלי.

דב צור: יבחר במה שטוב לו וטוב לו להשאיר את הקטנות וטוב לו להשאיר את הדירות להשכרה ואלה הדירות - - -

מיכאל אסולין: אמרתי לפי מטר, 60 ושני שליש מטראז' צריך להיות מוסכם.

אלכס קושניר: אבל נגיד סתם דוגמא, הוא בונה למעלה פנטהאוז, אין לו פטור להשכרה, זה מוצר שהוא פחות הולך להשכרה, אז אתה מעדיף שהוא ימכור אותו.

אלכס קושניר: זה גם כדאי לו למכור אותו כי בסוף יותר קל למכור דירה קטנה מאשר דירה גדולה בגלל זה אם מדברים על מטר מושכר, אז הוא נפגע, כי העליונה הוא מוכר למטר פחות מאשר את ה- - -

מיכאל אסולין: אבל במספר על ערך מוחלט, הרווח על הדירה הוא הרבה יותר גבוה מהרווח על הדירה הקטנה.

ירון גינדי: כבוד היושב ראש אפשר משהו קטן?

ירון גינדי: תראו רגע, בסוף בואו רגע נשים לב, אני הולך להתחייב ל-20 שנה, אני לא יודע מה יהיה אחוז הריבית בעוד 20 שנה, אני לא יודע אם אני אוכל לעמוד בהתחייבויות שלי, אין לי נקודות יציאה, בסדר?

ירון גינדי: עכשיו אני יזם אומרים לי אתה מתחייב ל-20 שנה, אני מתחיל לחשוש, כי כמו שאמר כאן, אני לא יודע - - -

מיכאל אסולין: אני מזכיר לך והריבית שלך תהיה יותר גבוהה - - -

ירון גינדי: אני לא יודע מה תהיה לי הריבית, עכשיו אני מחויב לדיירים, אני גם מחויב לבנק להחזיר את המימון, כי גם פגעתם לי במימון כי אני רק ב-34 אחוז מכירה ולא ב-50, אז ריתוק ההון שלי גם יותר גבוה, עכשיו אני אומר לעצמי, רגע, יש לי פה תשואה 5, 6 אחוז, או 5 אחוז, או 4 ומשהו, בסדר, אני יודע, אני הולך לשיטתם רגע, לשיטתם יש לי תשואה - - -

דב צור: זה עם אחוז אחד עליית מחיר, חשוב להגיד.

ירון גינדי: אבל מצד שני אני אהיה עדין ואני אגיד שאם אני אמכור את הדירות אז יש לי תשואה של בין 18 ל-20 אחוז, עכשיו אני שוקל, רגע, תשואה של 18 עד 20 אחוז היום, או תשואה של 5, 6 אחוז קדימה ואני לא יודע מה יהיה הריבית ואין לי וודאות קדימה ואני אהיה מחויב לדיירים, אני אהיה מחויב לדיירים אז יגידו כולם, אנחנו מבינים מה צחי אמר, אנחנו מבינים מה זה אמר, אבל עזבו אותי אני לא במשחק הזה, אני במשחק אחר - - -

אלכס קושניר: שנייה, חבר הכנסת סמוטריץ' בבקשה.

בצלאל סמוטריץ': אמרתם הרבה דברים חכמים, בסוף יש משקיעים, זה נכון גם היום בסדר, יש משקיעים, משקיעי שורט נקרא להם, זה נכון בכל התחומים וגם בנדל"ן, שרוצים לממש כאן ועכשיו, יש משקיעים סולידיים יותר שנוח להם לקבל תשואה לאורך זמן, יהיו יזמים שמה שיעבור להם בראש זה מה שאתה אמרת עכשיו, יהיו כנראה יזמים אחרים בסדר?

בצלאל סמוטריץ': שיש להם לא יודע סכומים אחרים, מה זה יזם?

בצלאל סמוטריץ': זז משקיע יזם בסוף הולך למשקיע, היזם לא מבין את הכסף מהכיס, הוא לוקח אתו שותפים הוא לוקח אתו משקיעים חלקם רוצים השקעות מסוג מסוים, חלקם, אף אחד לא ביקש שכל השוק היום של הבנייה במדינת ישראל יהפוך לשוק של דירות להשכרה וגם לא חצי ממנו, לכן כנראה רוב הדירות יהיו למכירה ויהיו כנראה מספיק משקיעים בשוק, יזמים ומשקיעים שעומדים מאחוריהם שרוצים את כן בסוף יש פה ביטחון בשכירות המוסדית, אין לך ביטחון אולי בשיעורי ריבית וכו' יש לך ביטחון בהרבה מאוד ווקטורים אחרים , לייצר עוד מודל - - -

דב צור: רגע להעיר על מה שאמרת, בחוק הקיים לשיטתם של האוצר, יש מעל 12 אחוז תשואה ולמרות התשואה הפנטסטית הפלא ופלא היזמים אלה שרוצים תשואה סולידית עם 12 אחוז תשואה סולידית של שכירות לא רצו לחוק, אז זה האיפכא מסתברא, אם לא רצו לחוק, כנראה שיש בעיות בחוק, הבעיה בשכירות, אתה לא היית בישיבה הקודמת, דיברתי על זה, זה שגם אם יש לך פרויקט של באר נפט נהדרת בערב הסעודית שנותנת 30 אחוז תשואה, אם אין לך כסף לקנות אותה, אז מה תיתן התשואה הזאת?

דב צור: יש בעיה של זמינות ההון, זמינות ההון לדיור ארוך טווח היא זמינות הון של קרנות פנסיה חברות ביטוח הוא לא מצוי בבנקים והם לא יבואו, זה לא הון יזמי, עובדה שעד עכשיו הוא לא בא, למה הוא לא בא?

דב צור: כי הוא יש לו פטור ממס על דירות, על משרדים, שמושכרים בתשואה של 7 אחוז ודירות ב-3 אחוז לא מעניינות אותו ואנחנו מנסים לשכנע אותם, אני אישית מנסה לשכנע אותם שנתיים וחצי להיכנס לחוק הזה הקיים, רוצים לוותר ולא מצליח, הם פשוט לא יבואו, האוצר לא דיבר איתם על זה.

קריאה: זה כל האירוע, אתם מדברים על משהו שלא קיים, זה לא הגיוני - - -

בצלאל סמוטריץ': דווקא המוסדיים, יכול להיות שלחדש יבואו יותר כי - - -

דב צור: אפשר רק לענות לו הוא שאל אותי?

דב צור: אני אסביר, בחוק הקיים, חבר הכנסת סמוטריץ, בחוק הקיים יש דבר שנקרא שחלוף, היה קיים בהיסטוריה, זה אומר שאם אני מוכר את הפרויקט שלי וקניתי פרויקט ב-100 מכרתי אותו כעבור 5 שנים ב-120 הרווחתי 20, אם אני קונה באותה שנה שמכרתי בעוד 5 שנים פרויקט אחר של דיור להשכרה ב-120, אני לא משלם את המס ה-20, אני דוחה אותם עד לפרויקט הזה בפרפטום מובילה, זאת אומרת שלמשקיע מוסדי יש פה אופק לכאורה אינסופי אם הוא נכנס למסלול של ה-5-5-5-5 והוא דוחה את המס, 11 אחוז, כאילו דוחה את המס לאינסוף ולמרות זאת הם לא נכנסים, למרות זאת.

אלכס קושניר: אבל הן כן נכנסים בריטים נכון?

בצלאל סמוטריץ': אם הם כבר נכנסים אנחנו רואים אותם, כאילו כבר נגשו למכרזים של מוסדיים להכנס גם בעצמם לפרויקט כאלה?

אלכס קושניר: אני לא יכול לנהל ככה דיון, אני שאלתי שאלה בנאדם אני מבקש ממנו לקבל תשובה.

יפתח עשהאל: דרך ריטים הם כן נכנסים ודרך הלוואות הם ודרך המימון הם נכנסים מאוד חזק זאת אומרת יש מגוון גדול של גופים מוסדיים, זה גם דירה להשכיר, גופים מאוד מעוניינים, גם בנקים גם מוסדיים גם חוץ בנקאיים שנכנסים לזה מאוד חזק בשביל לממן את הפרויקטים.

אלכס קושניר: שנייה אפשר לקבל נתונים על הדבר הזה?

יפתח עשהאל: אין לי פה אני יכול לנסות להוציא ברשות שוק ההון.

אלכס קושניר: אז תנסו תוך כדי דיון.

אלכס קושניר: אוראל בבקשה.

אוראל יפרח: כמה התייחסויות, ואחר כך אם תרצו גם הוועדה ביקשה מאיתנו בפעם הקודמת להציג את מפת הפרויקטים ואת הכמויות ואת הפריסה הארצית, אז אם תרצו נציג את זה אבל לפני כן כמה תיקונים או חידודים.

אוראל יפרח: אחד, בכל הסדר המוסדיים צריך להסתכל עליהם בשני מישורים, מישור אחד זה מישור ההשקעה שלהם כבעלים בפרויקטים, שם אני מודה יש בעיה לא פשוטה בהיבט הזה, אבל אני חושב שהם עשו כבר פריצת דרך בעניין, הם משקיעים דרך האקוויטי גם בקרנות, ואני מאמין שאם לעשות כמה פעולות נכונות בהיבט הזה הם ישקיעו גם בפרויקטים דרך יזמים, זה אחד.

אוראל יפרח: שניים, לגבי ההון, לגבי המימון, אנחנו רואים אותם גם את המוסדיים וזה תיקון שאני חייב לציין פה גם את המוסדיים וגם את הבנקים, נכנסים לפרויקטים האלה, משקיעים לטווח ארוך בבנקים כבר התחילו לפתח מחלקות שיודעות לממן את הדברים האלה לטווח ארוך, בדרך כלל זה במימון לטווח קצר ואחר כך עם מנגנון שחלוף למימון לטווח ארוך וגם שם אנחנו רואים כניסה לתוך הפרויקטים.

בצלאל סמוטריץ': מבחינתנו כמדינה, יש הבדל בין שני המסלולים?

בצלאל סמוטריץ': מבחינתי שישימו את הכסף מה איכפת לי אם עושים את כבעלים משקיע או כמי שנותן מימון?

אוראל יפרח: אני אגיד לך תראה קודם כל היום המוסדיים שמחזיקים בפנסיות של כולנו משקיעים בנכנסים כאלה שהם נכסים שהמוסדיים מאוד אוהבים זה נכסים לטווח ארוך עם סיכון נמוך ועם יחסית יפה.

אוראל יפרח: הבעיה שהם משקיעים בפרויקטים האלה במדינות אחרות בעולם, הם משקיעים בפולין, משקיעים בארצות הברית - - - איזשהו עניין להכניס מילים שלא אמרנו לזה, בואו תנו לי שנייה - - -

בצלאל סמוטריץ': רגע זה לא מה ששאלתי, במחילה, יש אמרנו שני אפיקים שהמאוחדים יכולים להיכנס או כבעלים, יזמים , או כמשקיעים שמלווים כסף ליזם אחר, מה איכפת לי מבחינתי ברגע שהם שמים את ה כסף לפרויקט הזה מה איכפת לי אם הם שמים אותו כהלוואה ולא כבעלים?

אוראל יפרח: אז שאלה מצוינת כי זה בדיוק מתחבר למה - - -

בצלאל סמוטריץ': לי לא מפריע שהם באים כבעלים העיקר שיביאו למימון.

אוראל יפרח: אני עונה על זה, זה בדיוק מתחבר למה שאני רוצה להראות פה, תראו כל הנושא של דירה להשכיר הוא שפרויקטים לשכירות ארוכת טווח כאלטרנטיבה איכותית לדיור בבעלות שזה בסוף אני חושב מטרת העל של כולנו פה, זה נושא שעובד במדינת ישראל, סדר גודל של 6, 7 שנים במצטבר, אנחנו מגיעים היום להיקף של למעלה 14,000 יחידות דיור אתם יכולים לראות פה את הפריסה - - -

אלכס קושניר: אתה מדבר רק על דירה להשכיר, 14000 דירות זה רק דירה להשכיר - - -

אוראל יפרח: עכשיו בוא נעשה חשבון פשוט, בוא נניח בשנת 21 השנה הזו זה שנת השיא שלנו בשיווקים הצלחנו לשווק 5,500 יחידות דיור, בוא נניח שנצליח לעשות את זה בעוד 5 שנים, כל שנה 5,500 יחידות, במצטבר כולל מה שעשינו ב-6, 7 שנים האחרונות ובעוד 5 שנים קדימה נגיע ל-40,000 יחידות דיור סך הכול.

אוראל יפרח: רק כדי להבין את המספרים, 40,000יחידות דיור מתוך כך סך שוק השכירות, זה סדר גודל של 5 אחוז, אנחנו רוצים להגיע ללפחות 10 אחוזים כדי לתת מענה לזוגות הצעירים, ובכלל לכל משק בית שרוצה לגור בלי להשתעבד למשכנתא בלי לגור בשוק השכירות הפרוץ היום, ולכן אנחנו חייבים לעשות את הצעדים המשלימים האלה דרך חוק עידוד השקעות הון לתת לאזרחים איזושהי ראייה לטווח ארוך גם בלי לקנות את הדירה.

אוראל יפרח: אני באמת מאמין שבלי שנעשה את ההצעה שעומדת פה על השולחן לפניכם לאישורכם בעצם, אנחנו לא נצליח להגיע למספרים האלה וחבל, כי יש פה באמת הזדמנות מיוחדת להשפיע וליצור אלטרנטיבה נוספת בשוק הדיור בישראל שכולנו מכירים ומבינים את הבעיות שלו, זה פתרון בסופו של דבר לאזרחי מדינת ישראל בכל מדינת ישראל אתם יכולים לראות את הפריסה לכל הסקטורים, ולכל האזרחים ולכן צריך לפעול גם בהטבות מס וגם בכלים אחרים שציינת בהיבט של המוסדיים, שאולי נביא אותם בהמשך וזאת הדרך היחידה כדי להגיע למספרים הגדולים.

אוראל יפרח: הסיפור הוא זה איך מגיעים למספרים גדולים בכמה שפחות זמן.

בצלאל סמוטריץ': זה מה שאנחנו, מה שיביא את המספרים זה הביקוש מצד המשפחות שירצו שכירות לטווח ארוך ולא אינסטיב כלכלי של היזם - - -

אוראל יפרח: תראו היום אין לנו בעיית ביקוש, היום על כל דירה שמתפנה לנו בפרויקטים של דירה להשכיר יש רשימות המתנה גם של 300 משפחות בלי פרסום, אין לנו בעיות ביקוש, הפוך, אתם יודעים מה, יש לנו בעיית ביקוש, יש לנו יותר מדי ביקושים - - -

בצלאל סמוטריץ': אבל לא ענית לשאלות שנשאלו פה, למה החוק הנוכחי יעזור לך להגיע ל-10 אחוז החוק החדש שאתה רוצה יעזור לך להגיע ל-10 אחוז, מה שהחוק הנוכחי לא הצליח לעשות.

אוראל יפרח: החוק החדש פותח לי מגרש משחקים חדש שאני לא משחק עליו, היום אני משחק אך ורק על קרקע מדינה, אני רוצה לגרום ליזמים הפרטיים להשקיע בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח גם על קרקע פרטית לא רק במכרזים, ולכן אם אנחנו נצליח לאפשר להם הטבות מס שמהיאות אותם לתשואה סבירה של תשואה דו ספרתית של בין 9 אחוז, 10 אחוז, 11 אחוז אני חושב שהם יכנסו לזה ואני מאמין שגם - - -

בצלאל סמוטריץ': אם התשואה היום על שכירות היא 3, 4 אחוז איך תגיע ל-9?

אלכס קושניר: אני מבקש רגע, תעלה את המודל הכלכלי - - -

איציק גורביץ': רק שאלה בבקשה, קודם כל, כול הכבוד על הפעילות הזאת, אבל צריך להגיד את האמת ואתה אמרת הכול הולך לפי מחיר הקרקע, זאת אומרת שההטבה הכי גדולה ניתנת דרך מחיר הקרקע שזה מאוד אלפי שקלים ביחס לכמה עשרות אלפי שקלים של מיסוי, עכשיו אם מדינת ישראל מוכנה לתת את הקרקע ככה בחינם אפשר אותו דבר גם לתת הלוואות לרוכשים, או מענקים לרוכשים, אי אפשר אבל להשוות בין הדברים, כלי אחד לא שווה לנושא הזה, אם אתה תיתן את הקרקע חינם, בפיתוח בהנחות בבקשה בטח שיכנסו אנשים, בטח שיהיה להם יותר רווחי, אבל אנחנו לא מדברים על זה.

איציק גורביץ': פה מדובר על הטבות מיסוי שלא מתקרבות להטבה של הקרקע, מה ההיגיון?

איציק גורביץ': המדינה מוכנה לוותר על הרבה יותר כסף שם הקבלן דרך אגב פתאום הוא יותר נאור שהוא מרוויח אחוזים יותר גבוהים כי הקרקע היא בחינם, פתאום היזם שם הוא נאור, אבל בחוק של המיסוי הוא לא נאור.

איציק גורביץ': אני מבקש לחזור, פה נאמר באופן מפורש שכל הטבה של דירה להשכיר זה דרך זה שהקרקע היא כמעט חינם או חינם, רגע עכשיו מדובר על מאות אלפי שקלים ונותנים ליזמים שזוכים את אותם ההטבות של מאות אלפי שקלים ויזמים שיש להם תשואות גבוהות פתאום הם לא מתעשרים?

איציק גורביץ': לא פתאום הם לא אוכלי חינם - - -

אלכס קושניר: תקשיב אני לא רוצה לקחת את הדיון הזה, אני חושב שהיזמים הפרטיים שעושים את העבודה בשוק ומייצרים פה דירות הם צריכים להרוויח כסף כי הם לא ירוויחו כסף אז לא יהיו דירות, זה כלל נכון וכלכלי והכול בסדר.

אלכס קושניר: אבל יש פה מטרה למדינה שהיא מטרה טובה ונכונה, לראות איך מגדילים את השוק של דירות לשכירות ארוכת טווח, אני חושב שהאמירה שנאמרה פה אני כבר לא זוכר על ידי מי שברגע שהמסלול הוא מסלול ל-5 שנים אז היזם מלכתחילה מייעד אותו למכירה, כי ב-5 שנים אני לא באמת מייצר שכירות ארוכת טווח, אני מייצר שכירות ל-5 שנים, בבניין ל-5 שנים כי אחרי 5 שנים בהכרח אתה תמכור, בהכרח - - - אז אני אומר לך משהו אחר, אני אומר בוא רגע נחשוב, איך אנחנו כן מייצרים מודל ארוך טווח כזה שייתן לכם אפשרות להישאר בתשואה שכדאית כי אם היא לא כדאית אז החוק הזה לא שווה שום דבר ואנחנו סתם מבזבזים את הזמן ומצד שני אנחנו מגיעים למצב שאנחנו כן מגדילים את כמות את מלאי הדירות לשכירות ארוכת טווח לטווח ארוך, אני רוצה שהבניין הזה יחיה 20 שנה עם דירות מושכרות, אני רוצה שאחר כך הוא יחיה עוד כי זה יהיה משתלם, אני רוצה שבשחלוף מי שימכור יקנה עוד פרויקט כזה, ואני מבין אתכם שאתם מדברים על סיכון של ריבית, אני מבין הכל, אבל כשאתם בכל עולם ההשקעה ארוכת הטווח יש לכם סיכונים דומים, זה לא רק מימון על נדל"ן יעלה, ברגע שמחיר הכסף יעלה, הוא עולה בכל מקום - - -

איציק גורביץ': כבוד היושב ראש, תהליך כזה התחיל עם דירה להשכיר - - -

אלכס קושניר: בחוק המוצע הם ישלמו מס ב-20 שנה 7 אחוז, זה המס, לא הטבה של 7 אחוז, זה כל המס, 7 אחוז, 15 שנה 9 אחוז, ואחר כך זה אותה הטבה במכירה.

אלכס קושניר: << אורח >> איציק גורביץ': << אורח >> כבוד היושב ראש תהליך כזה - - -

יעל לינדברג: אז אני רק אגיד כדי שנהיה סגורים, בעצם הטבת המס שאנחנו מעמיקים את הטבת המס שהיום במסלול הקיים 5 שנים ל-11 אחוזים, אנחנו המסלול מוארך ל-15 שנים, או 20 שנה, הטבת המס יורדת ל-9 אחוזים ו-7 אחוזים בהתאמה.

בצלאל סמוטריץ': הטבה עולה כשיעור המסלול.

יעל לינדברג: בדיוק וכמובן ההטבה היא לאורך כל הדרך והן במכירה הראשונית, כלומר אחוז הדירות שניתן למכור במכירה הראשונית ובסוף הפרויקט אחוז המס הרלבנטי יהיה על כל הפרויקט גם, הוא ישלב את ה-9 או את ה-7 אחוז במקום 23 אחוז.

ירון גינדי: כבוד היושב ראש, יש לי רעיון.

בצלאל סמוטריץ': וזה עדיין לא משתלם?

דב צור: רחוק מלהשתלם - - -

אלכס קושניר: זה ברור שזה עדיף כי זה מגדיל לכם את התשואה, ולא משרת את המטרה שלנו.

ירון גינדי: יש לי רעיון, בוא נחשוב שאנחנו נתנו ליזם נניח אחרי 5 שנים את האופציה כי אנחנו רוצים שזה יישאר לו כלכלי למכור מתוך הפרויקט שלו עוד איקס דירות, אמרנו לו אתה יודע מה?

ירון גינדי: אתה מתחייב ל-15 שנה או ל-20 שנה אבל אחרי 5 שנים אנחנו נותנים לך למכור עוד איקס, אחרי עוד 5 שנים אנחנו נותנים לך למכור עוד איקס, בשביל שיהיה לו כסף על ההון שהוא ריתק, שיהיה לו יותר כדאי, עכשיו אז אין לי 100 אחוז פרויקט כמו שאנחנו רוצים ליזם, ליזם אין את ה-100 אחוז אבל יש פרויקט.

אלכס קושניר: אנחנו נצא להפסקה ונחזור בעוד?

אלכס קושניר: חצי שעה בערך.

אלכס קושניר: קודם כל תודה רבה לכל מי שהשתתף בדיון, באמת שהיה מרתק.

אלכס קושניר: בנוגע לבניית מודל - אנחנו הגענו לאיזושהי טיוטה של מודל שבעצם מאפשרת מצד אחד נקודות יציאה כל חמש שנים בהטבות מס מדורגת מ־11 עד שבעה אחוז.

אלכס קושניר: אני אגיד: 11 אחוז חמש שנים, תשעה אחוז עשר שנים, שבעה אחוז 15 שנה, ומי שממשיך מעבר לזה ששה וחצי אחוז, ובתנאי שהמכירה מתבצעת רק לאדם שנכנס בנעליו של היזם שמכר ואז מתחיל את ההטבות שלו מהתחלה: 11, 9, 7, וכהנה וכהנה.

אלכס קושניר: ככה אנחנו גם מייצרים כדאיות כלכלית ליזמים, וגם מגדילים באופן משמעותי את שוק הדירות להשכרה.

אלכס קושניר: אני מבקש שנעשה את הדבר הבא, אני מבקש לתת לכולם לעבד את מה שדיברנו עליו עכשיו, אז אנחנו לא נעשה הקראה היום ולא נתקדם.

אלכס קושניר: אני מבקש ממשרד האוצר לנסח את המודל שיהיה מוכן לחקיקה ולהגיש אותו לייעוץ המשפטי של הועדה, ובמידה ויש הערות כאלה ואחרות אז אשמח כמובן לשמוע, ונקבע לשבוע הבא להמשך דיון.

אלכס קושניר: תודה רבה, הישיבה נעולה.

אלכס קושניר: תודה.