ועדת הכספים, כנסת 24, פרוטוקול מספר 97, 2021-10-03 14:00

אלכס קושניר: פרק ז' (שכירות מוסדית).

אלכס קושניר: אנחנו נדון היום בסעיפים 50 ו-51 – קרנות ההשקעה במקרקעין, קרנות ריט.

יעל לינדנברג: 28% מאזרחי מדינת ישראל גרים בשכירות.

יעל לינדנברג: התפיסה הרווחת היא שרוב האוכלוסייה מעוניינת ומעדיפה לגור בבעלות, כי יש משהו שהוא נחשב יותר בבעלות מאשר במוצר של השכירות בישראל שהוא מעט נחות.

יעל לינדנברג: אנחנו מזהים איזה שהוא שינוי במגמה, במיוחד בגילאים הצעירים יותר, ואתם רואים את הפער בין 2009 ל-2019.

יעל לינדנברג: הנתונים מראים שבקרב אוכלוסייה צעירה יותר ואוכלוסייה עובדת הביקוש לשכירות גובר לעומת בעלות, ואילו בגילאים המבוגרים יותר המצב מתחלף.

יעל לינדנברג: שוק השכירות הקיים היום בישראל לא מהוה תחליף אטרקטיבי לעומת בעלות.

יעל לינדנברג: למה הדבר הזה קורה?

יעל לינדנברג: כי רוב השוק הוא שוק שכירות פרטי, לא מוסדי, חוזי השכירות קצרים, יש חוסר ודאות לגבי גובה שכר הדירה.

יעל לינדנברג: כולם מכירים את זה שבעל הדירה יכול אחת לזמן לא רב להגיד שהוא מפנה אותך מהדירה, שהוא רוצה לשנות את התנאים, שהוא לא מחויב לחתום ליותר משנה.

יעל לינדנברג: הרבה מחוזי השכירות הם באמת רק לשנה אחת בלבד.

יעל לינדנברג: גם רמת השירות היא נמוכה - אם מתפוצץ לך הדוד או משהו לא עובד אין איזו ודאות שבעל הדירה יתקן את הדבר הזה.

יעל לינדנברג: אנחנו גם מכירים את הלחץ מתוך המשפחה שכל אחד צריך דירה, לחץ של מתי כבר קונים את הדירה המיוחלת.

שלמה קרעי: לגבי השקף הקודם של הירידה אצל הגיל הצעיר בבעלות, האם בדקתם את הקשר של זה עם הביקוש וההיצע בשוק?

שלמה קרעי: אולי זה בגלל שאין היצע.

יעל לינדנברג: זה מה שאמרתי.

יעל לינדנברג: זה נובע, בין היתר, מכורח, מהיכולת הכלכלית.

יעל לינדנברג: לפעמים אין לך ברירה, אתה רוצה לגור באותם אזורי ביקוש אבל בגלל שאין לך יכולת להביא את אותו הון עצמי נדרש אתה עובר לגור בשכירות.

יעל לינדנברג: המציאות גורמת לדבר הזה לקרות.

יעל לינדנברג: אם אנחנו מסתכלים בהשוואה בינלאומית, אנחנו רואים שיש לא מעט מדינות ששוק השכירות המוסדי בהשוואה לשוק השכירות הכולל הוא חלק הרבה יותר משמעותי ממה שקורה בישראל.

יעל לינדנברג: בישראל אנחנו עם פחות מאחוז אחד של שוק שכירות מוסדי, מוסדר, ארוך טווח.

יעל לינדנברג: אנחנו רואים בעולם מצבים של 18%, אבל יש מדינות שכמעט נושקות ל-80%.

יעל לינדנברג: אנחנו היינו רוצים לשאוף, אחרי שנעשה את שורת השינויים שאנחנו מבקשים לבצע פה, להגיע לכ-10% משוק השכירות בישראל בשנים הקרובות, וגם נשמח בעתיד לעלות.

יעל לינדנברג: מה המוצר שאנחנו רוצים להעביר פה?

יעל לינדנברג: מוצר שמהווה תקופת השכרה ארוכה של 15 שנה לפחות, פרויקטים שאנחנו יודעים שיספקו מענה לתקופת זמן ארוכה יותר.

יעל לינדנברג: אנחנו רוצים שלשוכר תהיה ודאות, שהוא ידע שיש לו חוזה שכירות ארוך.

יעל לינדנברג: אנחנו לא מדברים על שנה, אנחנו מדברים על חוזים שמתחילים בחמש שנים, עם אופציה לעוד חמש שנים באיזה שהוא שינוי של מנגנון שכר הדירה.

יעל לינדנברג: אנחנו מדברים על פרויקט שהוא כולו בבעלות אחודה, מה שמייצר רמת שירותיות גבוהה, דירות חדשות יותר, שירות מהיר ואיכותי.

יעל לינדנברג: התועלות המשקיות מהדבר הזה הן קודם כל ודאות, יציבות לאותו נתח שוק די נכבד של 30% שרוצה או מן הנמנע חייב לגור בשכירות.

יעל לינדנברג: יש אוכלוסייה שרוצה לגור באותם אזורי ביקוש, באותם מוקדי תעסוקה אבל אין לה את האפשרות לקנות שם דירה כי היא לא יכולה להביא את ההון העצמי.

יעל לינדנברג: הדבר שאנחנו מייצרים יביא למוביליות חברתית ותעסוקתית מאוד גדולה, הוא יביא לאיזו שהיא תזוזה מכל רחבי הארץ שתתאפשר לכל האוכלוסייה.

יעל לינדנברג: מה שאנחנו עושים בוועדת הפנים זה משנים קצת את ההסתכלות התכנונית על אותו בניין, על איך הוא נראה מבחינה תכנונית.

יעל לינדנברג: אנחנו מדברים על משהו יותר צפוף שמאפשר תוספת זכויות.

יעל לינדנברג: בגלל תוספת הזכויות שמאפשרים שם, בדיונים המקבילים, אנחנו מאפשרים הגדלת היצע יחידות דיור, שזו מטרה שנראה לי שכולם חושבים שזו העת לטפל בה.

יעל לינדנברג: בוועדת הכספים נדון בשתי סוגיות: בהתאמת החוק לעידוד השקעות הון ובהסרת חסמים לקרנות ריט, שבזה, להבנתי, אנחנו דנים פה היום.

יעל לינדנברג: מה הן קרנות ריט?

יעל לינדנברג: קרן ריט היא מכשיר פיננסי שמשקיעים בו.

יעל לינדנברג: כל אחד יכול להשקיע בו, לא נדרש איזה שהוא הון עצמי.

יעל לינדנברג: כל פרט ופרט יכול להחליט שהוא שם באותה קרן ריט.

יעל לינדנברג: מתאפשר לו להיצמד לשינויים שקורים בעולם בשוק הנדל"ן למגורים בלי לרכוש דירה, בלי להביא נתח הון משמעותי.

יעל לינדנברג: הדבר המקביל זה שהשוק הזה מאפשר לנו פרויקטים לשכירות מוסדית ארוכת טווח.

יעל לינדנברג: בקרנות ריט אנחנו מדברים על פרויקטים של 20 שנה.

יעל לינדנברג: אנחנו מביאים את הקרנות לפרט, למשקיע וגם לתועלת הרחבה יותר של יצירת הפרויקטים האלה.

שלמה קרעי: יש תשואה מובטחת בקרנות או שזה בהתאם לאיזה שהוא מדד?

יעל לינדנברג: למשקיע?

שלמה קרעי: כן.

יפתח עשהאל: הוא משקיע לעניין התשואות של הנדל"ן, אין לו תשואה מובטחת.

יעל לינדנברג: זה כמו שכשאתה קונה דירה להשקעה אתה משער מה יהיו התשואות שלך.

שלמה קרעי: מי מכמת?

שלמה קרעי: יש מישהו שמכמת את התשואות?

יפתח עשהאל: זה כמו מניה.

יפתח עשהאל: קרן ריט למגורים הוקמה לציבור הרחב שגם בלי ההון העצמי של רכישת דירה הוא יוכל להשתתף.

ולדימיר בליאק: איך זה נקבע?

שלמה קרעי: מי מכמת את התשואה?

שלמה קרעי: מה המדד של התשואה?

אוראל יפרח: קרן הריט משכירה דירות שהיא מקבלת מהן הכנסות.

אוראל יפרח: מתוך ההכנסות היא מורידה את הוצאות התפעול שלה, את הוצאות המימון שלה, ואז מגיעה לאיזו שהיא תשואה שוטפת.

אוראל יפרח: בנוסף, קרן ריט משערכת את הנכסים כך שאם יש עליית ערך של הנכס היא נותנת תשואה נוספת למשקיעים.

ולדימיר בליאק: באיזו תדירות מתבצע השערוך?

אוראל יפרח: בדרך כלל זה אחת לשנה, אבל כשיש סימנים לעליית ערך משערכים את זה גם לפני.

שלמה קרעי: מי משקיע בעיקר בקרן?

שלמה קרעי: מוסדיים?

אוראל יפרח: כן, מוסדיים משקיעים בצורה מאוד משמעותית.

אוראל יפרח: היום יש סך הכל שתי קרנות ריט.

אוראל יפרח: המטרה של החקיקה הזאת היא לעודד הקמה של קרנות ריט חדשות, כדי להגדיל תחרות ולהגדיל את היקפי יחידות הדיור שבסופו של דבר יתגלגלו לשוק ויתנו מענה לאזרחים בשכירות ארוכת טווח.

ג'ידא רינאוי-זועבי: האם קרנות ריט יוזמות פרויקטים רק בתל-אביב או שגם בצפון ובדרום?

אוראל יפרח: לא רק.

אוראל יפרח: מטבע הדברים הם בדרך כלל יעדיפו נכסים במרכז, אבל אנחנו כן רואים איזה שהוא פיזור.

אוראל יפרח: טוב להם הפיזור הגיאוגרפי מבחינה עסקית.

ג'ידא רינאוי-זועבי: יש איזו סובסידיה למי שקצת מפליג לצפון הרחוק או לדרום העוד יותר רחוק?

אוראל יפרח: אין סובסידיות ממשלתיות בתחום הזה.

אוראל יפרח: קרן ריט, שרוכשת נכסים באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר, באמצעות שיווקים שלנו, יכולה להגיש הצעות במכרז ובהתאם לתנאי השוק - -

אלכס קושניר: הנושא הזה של שכירות מוסדית מחולק לשלושה חלקים, כאשר חלק אחד לגבי תכנון ובנייה נדון בוועדת הפנים, שני חלקים נדונים אצלנו.

אלכס קושניר: חלק אחד זה קרנות ריט, החלק שני זה חוק עידוד השקעות.

אלכס קושניר: בחוק עידוד השקעות הון יש העדפה ברורה מאוד לפריפריה, בעיקר על ידי שמורידים את הדרישה בנוגע לכמות הדירות המושכרות בפרויקט.

ג'ידא רינאוי-זועבי: נביא את הנושא הזה לכאן?

אלכס קושניר: כן.

אלכס קושניר: מדובר בשלושה חלקים של אותו פאזל שדנים על כל אחד מהם בנפרד.

תומר רוזנר: גם בנושא הריטים יש בחוק הקיים העדפה להשקעה במחוזות הצפון והדרום על ידי זה שמאריכים את התקופה שבה יכולים לממש את ההשקעה מחמש שנים לשבע שנים.

תומר רוזנר: גם בנושא של הריטים יש העדפה לפריפריה מסוימת.

יעל לינדנברג: אנחנו רוצים להגדיר את המוצר של השכרה ארוכת טווח.

יעל לינדנברג: הסיפור של החמש שנים פלוס חמש שנים ודאות לשוכר לא קיים היום בקרן ריט, היא לא מחויבת למשך זמן כלפי השוכר.

יעל לינדנברג: אנחנו רוצים שקרנות הריט יהיו כפופות גם לדבר הזה.

אלכס קושניר: מבחינת השוכר אין התחייבות לחמש שנים, רק מבחינת המשכיר.

יעל לינדנברג: המשכיר מחויב לחמש שנים, השוכר יכול לצאת בכל רגע נתון.

יעל לינדנברג: זה משהו שיהיה תקף גם בחוק עידוד השקעות.

יעל לינדנברג: אנחנו רוצים לאפשר לקרנות הריט להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית.

יעל לינדנברג: היום הן לא רשאיות לקחת חלק בפרויקטים של התחדשות עירונית, הן מהוות חסם לפרויקטים.

יעל לינדנברג: אנחנו עושים תיקון בחוק שיאפשר את הדבר הזה.

יעל לינדנברג: אנחנו גם מאריכים את התקופה שבה הקרן מחויבת להתחיל להיות מניבה.

יעל לינדנברג: כיום, על פי החוק הקיים, היא חייבת לאכלס את הבניין שלה בתום חמש שנים.

יעל לינדנברג: אנחנו מאריכים את זה מחמש לשבע שנים.

יעל לינדנברג: הדבר הנוסף שאנחנו עושים זה להאריך את חוק הריטים, שצפוי להסתיים ב-2023, בעוד 10 שנים נוספות, כדי לתת ודאות בשוק ולאפשר הקמה של קרנות ריט.

אלכס קושניר: הארכה ניתנת אך ורק במידה ויש בקשה להגדלת זכויות התכנון.

יעל לינדנברג: נכון.

צחי דוד: הרעיון הוא להוביל אותם לייצר יחידות דיור, לא רק להתחרות בשוק על יחידות דיור.

שלמה קרעי: פה מדובר על בניין חדש, על לאכלס בניין שהיא בנתה.

שלמה קרעי: במקום לאכלס את הבניין, היא מבקשת דחייה בכמה שנים?

צחי דוד: כדי לבקש תוספת זכויות.

אלכס קושניר: שלמה, נניח שאתה קרן שזכתה במכרז ל-100 יחידות.

אלכס קושניר: אם אתה רוצה ללכת על 100 יחידות דיור, אתה חייב בתוך חמש שנים לאכלס את הבניין, אבל אם אתה פונה לוועדה ורוצה להגדיל את זכויות הבנייה שלך ל-140, אתה יכול לבקש דחייה לשבע שנים.

אלכס קושניר: המטרה היא להגדיל את המלאי.

יעל לינדנברג: זה רק כשיש לך קרקע.

שלמה קרעי: הכותרת פה לא נכונה.

יעל לינדנברג: נכון, אתה צודק.

עופר כסיף: אני כהרגלי אשפוך קצת מים צוננים על ההתלהבות החמימה שהוזכרה פה.

עופר כסיף: אנחנו יודעים שב-2015 הפרויקט של דירה להשכיר נכשל.

עופר כסיף: הוא נכשל מכמה סיבות.

עופר כסיף: הוא נכשל בעיקר מכיוון שהיו דירות מחוץ לאזורי הביקוש.

עופר כסיף: מרכז הגר פרסם דברים מאוד חשובים לגבי הנושא של דירה להשכיר.

עופר כסיף: למשל, שרוב הדירות שנבנו בזמנו להשכרה על ידי תמרוץ ממשלתי יכלו להתאים רק לעשירוני ההכנסה העליונים - מדובר על עשירונים שבע עד עשר.

עופר כסיף: גם הדיור שהיה להשכרה במחיר מופחת היה מופחת רק עד 80%, מה שאומר שגם הוא היה גבוה מידי עבור הרוב המוחלט של אותם אלה שזקוקים לשכירות באופן שאנחנו מדברים עליו עכשיו.

עופר כסיף: ספק אם יש פה את הפתרון למשפחות ולאוכלוסיות הנזקקות ביותר.

עופר כסיף: יש שינויים במה שהוצג כרגע לעומת מה שהיה ב-2015.

עופר כסיף: התשואה הממוצעת של השכרה בישראל היא 3%, לפי מה שאני קורא כרגע.

עופר כסיף: כדי להגדיל את התשואה וכדי שתהיה מוטיבציה ליזמים שמטרתם רווח, דירה להשכיר מציעה ליזמים הנחות מס של 9% במקום 3%.

יעל לינדנברג: אנחנו לא בדירה להשכיר.

אלכס קושניר: זה לא פה, זה בעידוד השקעות הון.

נירה שפק: הבנתי שמתוך קרנות הריט רק אחת מתעסקת בזה.

יעל לינדנברג: שתי הקרנות הן מגוריט ואזורים ליבינג.

נירה שפק: מעבר להארכה שאתם מבקשים, איך מעודדים קרנות שרוצות להשקיע רק במשרדים ובאזורי תעשיה, בדברים שמניבים להם יותר?

נירה שפק: האם אנחנו עושים איזה משהו לגבי תמהיל?

נירה שפק: דבר שני, אני אשמח לדעת על כל התמריצים שהקרנות קיבלו.

יפתח עשהאל: אנחנו מדברים פה על קרנות ריט שיש להן מיסוי חד-שלבי.

יפתח עשהאל: מה זה אומר?

יפתח עשהאל: אין להן מיסוי חברות, יש רק את המיסוי הלא מופחת של 20% על הדיבידנדים שהם מפרישים לבעלים של הקרן.

נירה שפק: בתקופה האחרונה אנחנו רואים התמוטטות של מבנים.

נירה שפק: אני רוצה לדעת אם תהיה על זה אחריות ובקרה, כי היום אנחנו רואים שזה לא נמצא בשום מקום.

נירה שפק: אם כבר יש גוף שמקבל הקלות ומתמודד - שיהיה גם את נושא האחזקה.

נירה שפק: אם אין את זה, תוסיפו את זה כי זה חשוב.

נירה שפק: אני באה מהפריפריה, מעוטף עזה.

נירה שפק: אני רוצה לדעת איך תהיה הפריסה.

אלכס קושניר: אני מבקש מאגף התקציבים להוסיף קצת מידע לחברי הכנסת על מה זו קרן ריט, איך היא פועלת, לכמה זמן נכון לעכשיו היא משקיעה, מה המחויבויות שלה מבחינת המכירה שלהם.

יפתח עשהאל: יש היום שתי קרנות ריט בשוק, יש את מגוריט ואת אזורים ליבינג.

יפתח עשהאל: אזורים ליבינג הונפקה בבורסה בפברואר 2020.

יפתח עשהאל: הן מחזיקות ביחד סדר גודל של 4,000 יחידות דיור - מחצית מאוכלסות, מחצית בתהליכי בנייה.

ולדימיר בליאק: שנמצאות איפה?

יפתח עשהאל: בפריסה ארצית רחבה.

נירה שפק: 4,000 זו לא בעיה לפרוס.

אלכס קושניר: לדיון הבא תביאו את הפריסה.

צחי דוד: אנחנו מנסים לייצר שוק השכרה במגוון כלים.

צחי דוד: כשרוצים להסתכל על הפריסה הכוללת של יחידות הדיור צריך להסתכל על המכלול.

אלכס קושניר: את הדיון הבא נפתח עם איזה שהוא הסבר כללי יותר על שוק השכירות המוסדית, כדי להבין את שלושת הכלים שקיימים.

מאיר יצחק הלוי: כמה דירות יש בפועל וכמה בהליכי בנייה נכון לעכשיו?

אוראל יפרח: יש היום כ-14,000 יחידות דיור - חלקן כבר אוכלסו, חלקן בשלבי הקמה וחלקן בשלבי שיווק.

אוראל יפרח: עד סוף שנת 2021 אנחנו מדברים על למעלה מ-2,500 יחידות דיור מאוכלסות.

נירה שפק: בנוסף ל-14,000 או כחלק מה-14,000?

אוראל יפרח: בסך הכל.

אוראל יפרח: מעל 2,500 כבר מאוכלסות.

אוראל יפרח: כ-7,200 יחידות דיור נמצאות עכשיו בתהליכי הקמה, כ-4,000 יחידות דיור נמצאות בתהליכי שיווק.

אוראל יפרח: הפריסה היא בכל מדינת ישראל.

אוראל יפרח: היום אנחנו נמצאים גם באילת וגם בנוף הגליל.

אוראל יפרח: מבחינת הצלחת השיווקים אנחנו רואים הצלחה מאוד משמעותית.

אוראל יפרח: הרבה מאוד יזמים וקרנות ריט מפתחים את הכלים האלה, מגוונים את הפורטפוליו נכסים שלהם, משקיעים בנכסים למכירה ובנכסים להשכרה לטווח ארוך בשביל התזרים שלהם, לכן אנחנו צופים אפילו גידול.

אוראל יפרח: בשנים הראשונות דירה להשכיר עשתה כ-2,000 יחידות דיור – זה עלה אחר כך ל-3,000, והיום אנחנו כבר למעלה מ-5,000 יחידות דיור.

אוראל יפרח: בשנת 2022 זה כבר צפוי לקפוץ לאזור ה-6,500, 7,000 יחידות דיור, ככה שההיקפים צפויים לגדול.

אוראל יפרח: הכלים האלה שמונחים כרגע על שולחנכם, גם בהיבט של קרנות הריט וגם בהיבט של חוק עידוד, אלה כלים קריטיים על מנת להמשיך את קו המגמה הזה של פיתוח המכרזים האלה, פיתוח המתחמים האלה כדי לשרת את אזרחי מדינת ישראל, לתת להם חוזים ארוכי טווח ואלטרנטיבה איכותית לדיור.

יעל לינדנברג: מה שאוראל ציין זה פרויקטים על קרקע מדינה.

יעל לינדנברג: מה שאנחנו מבקשים לעשות פה זה לרתום את השוק הפרטי, את הקרקע הפרטית לטובת אותם פרויקטים.

אלכס קושניר: כמה דירות יש היום על קרקע פרטית?

יפתח עשהאל: מלבד בערך ארבעה, חמישה פרויקטים בבעלות קרנות ריט אין היום פרויקטים.

יפתח עשהאל: יש עיריות ספציפיות שעושות רק בתחומן, שזה בערך שלושה פרויקטים.

אלכס קושניר: אין יזמים פרטים שבונים על קרקע פרטית את הסיפור הזה?

יפתח עשהאל: אין.

אלכס קושניר: בחוק עידוד יש.

יפתח עשהאל: בחוק עידוד יש, אבל זאת לא שכירות ארוכת טווח.

אלכס קושניר: כשנשנה את זה אז כן יהיה.

צחי דוד: נכון.

אלכס קושניר: אנחנו חוזרים לנושא של הריטים.

אלכס קושניר: אני רוצה להבין לעומק את המודל.

רואי זרנצנסקי: קרן ריט היא מסלול נוסף לעידוד השקעות.

רואי זרנצנסקי: אי אפשר לקבל גם את ההטבות של קרן ריט וגם את המסלול של חוק עידוד.

רואי זרנצנסקי: כרגע אנחנו רק במסלול של קרן ריט.

רואי זרנצנסקי: כל המטרה בקרנות ריט הייתה להכניס את הציבור להשקעות בנדל"ן.

רואי זרנצנסקי: כך הציבור ייהנה מנדל"ן גם באמצעות החזקה בקרן עם מיסוי שיהיה מיסוי חד-שלבי, מה שאומר שכל אחד מבעלי המניות בקרן ימוסה עד הבית.

אלכס קושניר: זה קורה גם היום.

רואי זרנצנסקי: זה מה שקורה היום.

ולדימיר בליאק: מה ההטבות?

רואי זרנצנסקי: ההבדל בין מגורים לבין נכסים אחרים זה שבמגורים המס עד הבית הוא 20%, כי המס הוא על ההכנסות ממגורים כולל המכירה של הנכס.

רואי זרנצנסקי: בנוסף, מס הרכישה קטן יותר לקרן.

רואי זרנצנסקי: לקרן ריט שרוכשת גם נכס מניב למגורים וגם קרקע למגורים יש חצי אחוז מס רכישה במקום מס רכישה של 6%, שזו הטבה מאוד גדולה לקרן.

רואי זרנצנסקי: הדבר הנוסף זה האפשרות לתת לקרן להיכנס גם ליזמות בפרויקטים למגורים בארבעה מסלולים של פיקוח.

נירה שפק: לא מוצג פה מה תכננו, מה הייתה התחזית כשהקימו את קרנות ריט, מה היה היעד, מה עשו לאורך השנים, מה המטרה.

נירה שפק: כשאנחנו מדברים על ארוך טווח, אנחנו רוצים לדעת מה המטרה.

נירה שפק: בתהליכים הממשלתיים המטרה היא שאזורי הביקוש יתרחבו.

נירה שפק: זאת הסיבה שהטלנו מס גודש על תל-אביב, זאת הסיבה שאנחנו פותחים אזורי תעשייה בפריפריה.

נירה שפק: תכנית בנייה כזאת אמורה לתמוך בזה.

נירה שפק: במקום להקים עוד ישובים קטנים אנחנו רוצים להרחיב, אנחנו רוצים ששדרות תכפיל את עצמה, אנחנו רוצים שבאר שבע תהיה מטרופולין.

נירה שפק: איפה התכנית שלכם מתחברת לזה?

נירה שפק: אני רוצה לראות איך זה מתחבר לתכנית הכוללת.

נירה שפק: אין לי את זה.

רואי זרנצנסקי: היעד זה שרצינו להכניס את הציבור להשקעות בנדל"ן תוך כדי זה שאנחנו שומרים על הציבור שלא ייכנס לכל מיני עסקאות ספקולנטיות.

רואי זרנצנסקי: זה היה ב-2005.

נירה שפק: אם זה היעד, לדעתי פספסנו, כי היעד צריך להיות הרבה מעבר לזה.

רואי זרנצנסקי: בגלל זה ב-2016 הכנסנו גם את העניין של המגורים, לשתף את הציבור גם במגורים שהתשואה שם יותר נמוכה.

רואי זרנצנסקי: התשואה בנכסים שהם לא מגורים יותר גבוהה מאשר תשואה במגורים.

רואי זרנצנסקי: כדי לעודד את קרנות ריט ואת הציבור להיכנס גם למגורים, נתנו מס רכישה יותר נמוך, אפשרנו לקחת את הכסף עד הבית ב-20%.

נירה שפק: כמו שאמרת קודם, קרן ריט זה רק רגל אחת מהכל.

רואי זרנצנסקי: נכון.

נירה שפק: גם כשאנחנו מדברים רק על הפלח הזה, אני רוצה לדעת ממה הוא נובע.

נירה שפק: העברנו את מחנות צה"ל דרומה.

נירה שפק: אין לי את היעד.

אלכס קושניר: בואו תסבירו לנו מה היעדים שלכם לשוק השכירות המוסדית ארוכת הטווח.

נירה שפק: ואיך זה משרת את הוקטור הממשלתי?

עופר כסיף: השאלה איך זה משרת את הציבור שרוצה לשכור, כי אני לא רואה מענה פה גם מבחינת איכות הדירות.

ג'ידא רינאוי-זועבי: אני באה מהתחום של שלטון מקומי.

ג'ידא רינאוי-זועבי: אני מודה ומתוודה שפעם ראשונה שנתקלתי בשם הזה של קרנות ריט היה בשבוע האחרון כשהתחלתי להתכונן לישיבה.

ג'ידא רינאוי-זועבי: אם אני מבינה נכון, זה כלי שכבר רץ כפיילוט או לא כפיילוט.

ג'ידא רינאוי-זועבי: אם אתם רוצים שאנחנו נתמוך, אני רוצה לדעת כמה זה הצליח עד כה, למה זה לא פרוס באופן יותר רחב בכמה מקומות.

ג'ידא רינאוי-זועבי: תנו לנו הערכה לגבי היעילות של הכלי הזה, כדי שנוכל לשקול האם כן או לא.

ג'ידא רינאוי-זועבי: אחרי שאתם מגדירים לנו מה הן קרנות ריט, אתם צריכים להגיד לנו את הערכה שלכם לגבי היעילות.

צחי דוד: הכלי של שכירות ארוכת טווח בישראל הוא כלי שהממשלה משקיעה בו וחוזר לפה מידי פעם בחקיקות שונות וצעדים שונים, אם בעולם של דירה להשכיר, בעולם של מועצת מקרקעי ישראל, בעולם של פעילות ממשלתית.

צחי דוד: הוא נולד סביב 2013, קצת אחרי המחאה החברתית.

צחי דוד: ניתוח השוק הראה שיש לנו עולם של מגורים בבעלות, שהוא הנתח המרכזי של השוק, ולצידו שוק שכירות שמהווה כ25% מהשוק.

צחי דוד: חלק גדול מהלחץ לעבור לדירת מגורים הוא בגלל חוסר היציבות של שוק השכירות.

צחי דוד: מה זה אומר חוסר יציבות של שוק השכירות?

צחי דוד: כמעט כל החוזים בישראל נחתמים לשנה או לשנה עם אופציה לשנה נוספת, חוזים קצרי טווח שמייצרים חוסר ודאות.

עופר כסיף: גם המחיר יכול לעלות.

צחי דוד: חוסר ודאות לגבי המחיר, לגבי הזמינות של הדירה.

צחי דוד: זה יכול ליצור חוסר יציבות תעסוקתית, זה יכול ליצור חוסר יציבות לזוגות צעירים בהקשר של חינוך ילדיהם.

צחי דוד: העובדה שאין אלטרנטיבה יציבה זולת רכישת דירה מייצרת לחץ על שוק הבעלות, לכן גם המחירים בו עולים הרבה יותר מהר מאשר בשוק השכירות, וגם יש קושי מסוים בהטלת רגולציה על שוק השכירות הפרטית.

צחי דוד: כשהממשלה החליטה ללכת למהלך של שוק שכירות מוסדי, היא הלכה בשתי זרועות עיקריות.

צחי דוד: אחת - מה הממשלה יודעת לעשות בעצמה באמצעות השליטה שלה בקרקעות, שזה העולם של דירה להשכיר, ושתיים - הרתימה של השוק הפרטי.

צחי דוד: אמנם לממשלה יש שליטה רבה בהיצע יחידות הדיור באמצעות רשות מקרקעי ישראל ובאמצעות קרקעות שהיא מנהלת עבור המדינה, אבל כדי להגיע לגופים אחרים צריך לרתום את השוק הפרטי ואת יחידות הדיור שלא שווקו בדיוק בשיטה הזאת על ידי הממשלה.

צחי דוד: מוצר שלישי שלא הזכרתי וקצת מתכתב עם מה שדיבר עליו חבר הכנסת כסיף - צו של שר הפנים שמאפשר גם לרשויות מקומיות לאתר דיור להשכרה על קרקעות ציבוריות, ופה זה לא לתקופה של 20 שנה, זה לנצח.

צחי דוד: בשדה דב תוכננו 2,400 יחידות דיור להשכרה על קרקעות בבעלות עיריית תל-אביב.

צחי דוד: אלה שלושת הכלים שמייצרים מגוון.

צחי דוד: איך הם מייצרים מגוון?

צחי דוד: בקרקע חומה ההשכרה היא בהנחה של 100% מיחידות הדיור, כשההנחה יכולה להיות עמוקה יותר לפי שיקול דעת הרשות המקומית.

צחי דוד: בדירה להשכיר אנחנו רואים הרבה יותר הליכה לפריפריה.

צחי דוד: כבר זכו במכרזים בשדרות, בכרמיאל, באילת, בנצרת עילית.

צחי דוד: זה מייצר את המגוון הגיאוגרפי.

עופר כסיף: גם ביישובים ערבים?

ג'ידא רינאוי-זועבי: יהיה, אבל עכשיו אין.

אוראל יפרח: יש עכשיו מתחם של כ-100 יחידות דיור שמקודם בג'לג'וליה.

צחי דוד: חלק מחידוש תכנית 922, שכרגע נקראת 923, מדבר על דיור להשכרה גם ביישובי החברה הערבית.

צחי דוד: אוראל הזכיר פה את המספרים של דירה להשכיר.

צחי דוד: כמעט 50% ממה שעשתה דירה להשכיר היה בשנת 2021.

צחי דוד: בכל תכניות הותמ"ל יש 30% דירות להשכרה.

צחי דוד: עכשיו יוצאים ה-30% של הדיור להשכרה.

צחי דוד: כדי לממן את האירוע הזה ולהגיע לכ-200,000, שזה מוצר אמיתי בשוק, אלטרנטיבה, נמצא בהרבה מקומות, לא כמו שהיה שחיכו שנים ברשימות המתנה בפרויקטים הראשונים, אנחנו צריכים את התיקונים האלה.

צחי דוד: אנחנו צריכים לאפשר לקרנות ריט להפוך לעוד ערוץ מימוני לאירוע הזה.

צחי דוד: בחוק עידוד השקעות הון יצרנו מוצר נכון שאנחנו רוצים לתקן ולשפר אותו כך שנהפוך אותו ממוצר של חמש שנים למוצר של 15 ו-20 שנה.

צחי דוד: דירה שעומדת להשכרה לחמש שנים לעולם לא תייצר לנו מלאי, היא בתום חמש שנים תימכר.

צחי דוד: הרעיון הוא לפעול במגוון כלים - גם בקרקע ציבורית, גם בקרקע מדינה, גם בקרקע פרטית, כדי לייצר היצע מאוד גדול שיכול להגיע לכל מקום.

צחי דוד: אנחנו נמצאים מאילת עד נצרת ורוצים להעמיק את הפריסה הזאת.

צחי דוד: יש לנו כלים שונים שמתאימים לאזורי הארץ השונים, מתאימים לעומק ההנחות שאנחנו רוצים לייצר, והרעיון הוא לייצר מוצר מגוון.

צחי דוד: אנחנו לא רוצים להחליט עבור האנשים והמשפחות שרוצים לשכור דירות או עבור היזמים שאמורים לייצר את המוצר.

צחי דוד: אנחנו מייצרים ארסנל כלים שחלקם בחקיקה, חלקם בהחלטות ממשלה, כדי שבסופו של דבר השוק הזה ירוץ במקביל לשוק המגורים וייצר את אותו מוצר של יציבות לאנשים כך שהם לא ירוצו לקנות דירה ויפעילו לחץ על מחירי הדיור.

צחי דוד: מחירי הדיור נקבעים בגלל היצע נתון מול כמות אנשים שמבקשים ברגע זה לשכור דירה.

צחי דוד: אם בן אדם אומר: אני לא בלחץ, יש לי 10 שנים לגור בדירה שכורה בנצרת, בדירה שכורה בתל-אביב, אז הבן אדם הזה לא מופיע במשרד המכירות, לא מופיע בשוק היד השנייה.

צחי דוד: כשלאנשים יש אלטרנטיבה ארוכת טווח, איכותית, שמאפשרת להם לגבש את ההון העצמי שלהם ולבחור איפה לקנות בעתיד, זו אלטרנטיבה מאוד נדרשת.

צחי דוד: האסטרטגיה, כמו שאמרתי, היא להגיע לפריסה כמה שיותר רחבה, למספרים כמה שיותר גדולים, עם מגוון כמה יותר גדול של כלים.

נירה שפק: חסר לי העל-מנת.

נירה שפק: על מנת שא', תהיה מוביליות, כמו שאמרת, ואתם חייבים להגדיר אותה, וב', תמיכה במיעוטי יכולת.

נירה שפק: האם אנחנו אומרים שנתח מסוים יהיה למיעוטי יכולת, שצריך להבטיח להם מקום מגורים?

נירה שפק: האם אנחנו אומרים שנתח מסוים יהיה לצעירים?

נירה שפק: אני לא זוכרת באיזה דיון נאמר שבתוך חודש הייתה הפעם ראשונה שמכירי ההשכרה עלו יותר מאשר משכנתה והלוואות בנקאיות לקניית בית, שזה דבר שגורם לך, אם אתה בין כה וכה מוציא את הסכום הזה, לקנות בית.

נירה שפק: אם 90% מזה ישכרו הייטקיסטים שיכולים להרשות לעצמם גם את זה וגם את זה ואנחנו משאירים אוכלוסיות מסוימות בחוץ, מה עשינו בזה?

נירה שפק: חסר לי העל-מנת, לראות איך התמהיל הזה עובד בשבילנו.

נירה שפק: איך אזרח ישראלי ידע איפה הוא בתמהיל הזה?

עופר כסיף: גם האיכות של הדירות מאוד משמעותית.

עופר כסיף: גם העלות של הדירה וגם כמה יוכל השוכר להשקיע משפיעים על האיכות של הדירה, של הדיור.

עופר כסיף: ממה שקראתי, הדירות, לפחות עד כה, היו באיכות יותר נמוכה מבחינת הצפיפות ומבחינת כיווני האוויר.

עופר כסיף: גם את הדבר הזה צריך לקחת בחשבון בנוסף לדברים שעלו קודם, לא במקום.

צחי דוד: גם בקרקע מדינה וגם בקרקע רשותית ניתנות הנחות ונקבעים קריטריונים מי האוכלוסיות, כאשר במדינה קובעת אותם מועצת מקרקעי ישראל, ברשויות המקומיות רשאית לקבוע אותם מועצת הרשות.

צחי דוד: שר הפנים הסמיך את הרשויות לקבוע באופן יחסי רחב את עומק ההנחה ואת האוכלוסיות.

צחי דוד: צפיפות איננה, גם בעיני וגם בעיני הרבה ממוסדות התכנון והגופים הירוקים, חוסר איכות.

עופר כסיף: ברור שלא כל צפיפות.

עופר כסיף: יש סוגים שונים של צפיפות.

צחי דוד: ערי המרכז שלנו צפופים בחצי או בשליש מלונדון, פריז, ברצלונה.

צחי דוד: צפיפות לא מראה על חוסר איכות.

צחי דוד: צפיפות היא טובה אם נותנים שירות תחבורתי טוב, אם נותנים מוסדות ציבור טובים, אם נותנים פארקים טובים, וזה ברמת ההסתכלות העירונית, לא ברמת הפרויקט הבדיד.

צחי דוד: אנחנו דווקא מאוד בעד שפרויקטים להשכרה יהיו עם יותר דירות קטנות, שיהיה אפשר לבנות יותר דירות בקומה, זה כי זה ייעל כלכלית וגם יאפשר לך לשכור בבניין דירת שני חדשים כשאתה זוג וכשנולדים לך שני ילדים לשכור דירת ארבעה חדרים.

צחי דוד: מבחינת איכות המבנה ושמירתו לאורך זמן – תראו, ברגע שיש ניהול מרכזי, שזה דבר שבכל החקיקות שנוגעות לשוק ההשכרה אנחנו מקפידים, וברגע שאתה צריך למכור את הנכס בתום 20 שנה, יש לך את כל האינסנטיב הכלכלי, מעבר לרגולציה הטבעית של חוק התכנון והבנייה ותקני הבנייה הטובה מאוד במדינת ישראל, לתחזק את הנכס.

יסמין פרידמן: עופר, זו לא תחזוקה של הדיור הציבורי, מדובר פה על תחזוקה אחרת לגמרי.

צחי דוד: ברגע שהיזם מוכר אחרי 20 שנה הוא לא רוצה למכור נכס פגום.

צחי דוד: פה האינטרס הכלכלי עובד לטובת העניין.

עופר כסיף: אנחנו יודעים שאם מה שמניע את האדם זה הרווח אז איפה שישתלם לו הוא לא ישקיע ולא יעשה לטובת הזולת.

שלמה קרעי: יש את הגרף של האיכות ואת הגרף של העלות.

שלמה קרעי: הם לא מנסים להביא אותך לאיכות מקסימאלית, הם מנסים להביא את זה למקסימום רווח שלהם.

עופר כסיף: אני לא מדבר על איכות מקסימאלית.

שלמה קרעי: אתה מקווה שהמקסימום רווח שהם מנסים להשיג יהיה עם איכות מינימאלית או איכות סבירה.

אלכס קושניר: אני גדלתי במדינה שבה המדינה עשתה הכל.

אלכס קושניר: תאמין לי, זה לא נראה טוב.

עופר כסיף: זה לא מה שאני אומר.

עופר כסיף: אל תייחס לי דברים שלא אמרתי.

אלכס קושניר: האנשים שגרים היום בשכירות נאלצים להתמודד מול בעלים פרטיים, הם נמצאים בחוסר ודאות, הם נמצאים כל שנה במצב של כוננות ספיגה בשביל להחליף דירה.

אלכס קושניר: אני בטוח שכל מי שיושב פה וגם כל מי שצופה בנו עבר את זה אי פעם בחייו לפחות פעם או פעמיים.

אלכס קושניר: מה שאנחנו מנסים לעשות פה זה לנסות לבנות כלי אחר לשכירות, כלי שיאפשר את הוודאות הזאת לאותם זוגות או לאותן משפחות שלא יכולות להרשות לעצמן או לא רוצות לרכוש דירה.

אלכס קושניר: זה, אפרופו על מנת, לייצר את הוודאות לאותן משפחות שלא נמצאות היום בשכירות, להגדיל את הכלי הזה, להוריד את הלחץ ממחירי הדיור.

אלכס קושניר: ככל שיהיו יותר דירות כאלו כך אנשים פחות יחפשו את השכירות הפרטית, מה שיבריח את המשקיעים משוק הנדל"ן למכירה.

אלכס קושניר: יש פה כמה גלים, כך אני לפחות רואה את זה, שישפרו את כל המצב הזה ואת כל התמונה הזאת שנקראת שוק המגורים בישראל.

אלכס קושניר: אני רוצה שנדבר על הסעיפים ועל הנקודות שאותם אתם מבקשים לשנות אל מול החוק הקיים.

נירה שפק: אני רוצה לוודא שבתכנית הזאת יש גם את המרחב הכפרי, כי נוטים להגיד שמושבים וקיבוצים לא נכללים.

נירה שפק: אם אנחנו רוצים לשמור על הסטודנטים בספיר, לא מספיק שיהיה רק בעיר שדרות, צריך גם במועצות האזוריות שמסביב.

נירה שפק: זה משהו שצריך לפתוח אותו.

שלמה קרעי: בסעיף 147(י)(3), שהם מתנגדים לבטל אותו, כתוב שהוראות סעיף זה לא יחולו על יישוב שנקבע לגביו מגבלה על היקף יחידות הדיור.

שלמה קרעי: זאת אומרת, ישובים כפריים וישובים קטנים מוחרגים מההקלות האלו.

נירה שפק: אני לא מכירה את הסעיף הזה.

נירה שפק: אני כל פעם מעלה את זה שכאילו מתעלמים מהפוטנציאל של המרחבים הכפריים שיכולים לחזק.

נירה שפק: באזור קיבוץ כפר עזה, איפה שאני גרה, חושבים שיש רק ישובים קטנים, אבל לא, יש גם את בית רבקה שהקים שם עם קרן היסוד שכירות ארוכת טווח לסטודנטים כדי שייקלטו ויישארו באזורים שלנו.

אלכס קושניר: הסוגיה שנירה מעלה מאוד חשובה, רק השאלה אם זה בחוק הזה או זה קשור לזכויות של תכנון ובנייה.

תומר רוזנר: ולמדיניות המינהל.

נירה שפק: גם הצעירים היום לא יכולים לגור בקיבוץ אם הם לא חברי קיבוץ.

נירה שפק: אתה לא יכול להיות היום חבר קיבוץ אם אין לך נכס, אם אין לך קרקע.

נירה שפק: בפריפריה יש לנו אינטרס שהבנים יחזרו לחקלאות, יחזרו לתעשייה.

נירה שפק: אם זה לא יבוא באיזון גם פה, תהיה רגל אחת עקומה בתהליך הזה.

שלמה קרעי: באחת ההסתייגויות ביקשתי למחוק את הסעיף המחריג הזה של היישובים הכפריים, אבל הם מתנגדים.

שלמה קרעי: הם מטילים עוד יותר מגבלות על אותם יישובים כפריים.

תומר רוזנר: חבר הכנסת קרעי, הנושא שאתה מדבר עליו הוא נושא של פיצול דירות, הוא לא כל כך קשור למה שחברת הכנסת שפק אמרה.

שלמה קרעי: זה קשור, כי זה להרחיב את ההיצע.

שלמה קרעי: אם אתה לא מאפשר לפצל דירות דווקא במרחב הכפרי, אתה שם את הסטודנטים בבעיה.

אלכס קושניר: הנושא הזה הוא לא בחוק הריטים.

יעל לינדנברג: אין התייחסות נקודתית שמחריגה את המרחב הכפרי.

נירה שפק: אני מבקשת שהתכנית תכלול את המרחב הכפרי.

צחי דוד: אין בנייה רוויה במגזר כפרי.

נירה שפק: זה כמו שלפני 20 שנה היו אומרים שאין היתכנות לרכבת לנגב המערבי.

קריאה: אם בכפר עזה תהיה תכנית לבנייה רוויה - זה יחול.

קריאה: את לא מצפה שבהרחבה של כפר עזה יהיו עקרונות מעין אלה.

נירה שפק: אני מצפה שיתנו את הכלים להתמודד עם הדבר.

נירה שפק: לנגב המערבי, שיש בו גם את אזור התעשייה של שער הנגב, של שדות נגב, של האזורים היותר מרוחקים של נתיבות, אופקים, אנחנו משוועים להביא אנשים.

נירה שפק: אני שומעת את בעלי אזורי התעשייה אומרים שהם לא מצליחים להביא אנשים לגור באזור.

נירה שפק: צריך לבוא ולצאת מהקופסה.

נירה שפק: אם אנחנו מכוונים קדימה, אל תדברו איתי במונחים של היום.

ולדימיר בליאק: אני מבקש שתציגו את השינויים.

יעל לינדנברג: אני אציג את השינויים העיקריים שמופיעים פה לפניכם.

יעל לינדנברג: שינוי אחד זה לייצר את הוודאות לשוכר עם אותו חוזה ארוך טווח - מה שהיום לא קיים.

יעל לינדנברג: זה חוזה שיהיה לחמש שנים, עם אופציה להארכה לעוד חמש שנים.

יעל לינדנברג: השינוי השני זה תיקון שמאפשר לקרן ריט להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית.

יעל לינדנברג: התיקון השליש זה הסיפור של הארכת התקופה מחמש לשבע שנים להיות הנכס מניב, במידה והיא הלכה להליכי תכנון.

יעל לינדנברג: התיקון האחרון הוא הארכה של כל החוק הזה לתקופה נוספת של 10 שנים.

אלכס קושניר: האם לגבי הסעיף השני את יכולה לפרט יותר לעומק?

יפתח עשהאל: קרן ריט, בגלל שרצינו שהציבור ייכנס כהכנסות פאסיביות בלי איזה שהוא סיכון שקרן ריט לוקחת, מחויבת להחזיק בנכס ל-20 שנה ורק אז היא יכולה למכור ולקבל פטור ממס חברות.

יפתח עשהאל: כאשר קרן ריט מוכרת את הדירות לפני זה נחשב לה כהכנסות חריגות והיא ממוסה על זה במיסוי נורא גבוה, מעין קנס של 70%.

יפתח עשהאל: כשיזם מתקשר עם בעלי דירות להתחדשות עירונית הוא מבצע שם עסקה.

יפתח עשהאל: בפינוי-בינוי מוכרים את הדירות ליזם וקונים חדשות בסוף התהליך.

יפתח עשהאל: קרן ריט, בגלל העניין בחוק שזה הכנסות חריגות לפני תום ה-20 שנה, לא יכולה לעשות את המהלך הזה, היא חסומה היום בחוק.

יפתח עשהאל: זו בעיה לקונית בחוק שלא שמו לב אליה כשחוקקו אותה, לכן אנחנו עכשיו בחוק מחריגים את המכירה לשם פינוי-בינוי.

יפתח עשהאל: אם יזם מגיע ומתקשר עם קרן ריט בשביל לעשות עסקה לפינוי-בינוי, קרן ריט רשאית למכור ליזם את הדירות שלה ולקבל גם אותן חזרה בסוף תהליך הפינוי-בינוי וגם את התוספת יחידות דיור בלי לשלם על זה את ההכנסות החריגות.

אלכס קושניר: אז מה היזם מרוויח?

יפתח עשהאל: היזם עושה פינוי-בינוי רגיל במנותק מקרן ריט.

יפתח עשהאל: אנחנו מאפשרים לו להחתים את קרן ריט על הסכמות לפינוי-בינוי שיש היום בחוק.

יפתח עשהאל: אנחנו מאפשרים לקרן ריט לחתום לו על העסקה הזאת - דבר שהיום היא לא יכולה לעשות.

אלכס קושניר: האם קרן ריט נשארת עם אותו מלאי דירות ומה שמעל זה נשאר לקבלן למכירה?

יפתח עשהאל: תלוי בהסכם בין קרן ריט ליזם.

יפתח עשהאל: יכול להיות שקרן ריט תעשה איזה שהוא הסכם - -

יעל לינדנברג: ברמה העקרונית כן, כמו הבעלים האחרים של דירות.

יפתח עשהאל: יש בכלל בניינים ישנים שקרנות ריט מחזיקות בהם?

יפתח עשהאל: קרנות ריט לא נכנסות היום למקומות כאלה, הן חסומות מלהיכנס לבניינים שהם לא הכי חדשים.

אלכס קושניר: מה אתה מצפה שיקרה?

אלכס קושניר: שהם ירכשו בתים ישנים שבהם גרים אנשים בבעלות, יעשו להם פינוי-בינוי, וכל תוספת הבנייה תישאר לשכירות ארוכת טווח?

יפתח עשהאל: כל הדירות שקרן ריט רוכשת היום חייבות להיות לשכירות ארוכת טווח.

יפתח עשהאל: נניח שהיא קונה 20 דירות בבניין ואחרי כמה שנים מגיע אליה יזם ואומר לה שהוא מבקש לעשות תהליך של פינוי-בינוי.

אלכס קושניר: אתה מפספס פה את נקודת ההתחלה.

אלכס קושניר: כשקרן ריט באה לקנות נכס כזה, הנכס הוא לא ריק מאדם, גרים בו אנשים.

אלכס קושניר: האנשים האלה הם כנראה הבעלים של הדירות או שהם שוכרים בשכירות פרטית רגילה.

אלכס קושניר: כשקרן ריט רוכשת את הבניין הזה והולכת לתהליך של פינוי ובינוי, הדיירים האלה מועברים למקום אחר ואחר כך חוזרים.

אלכס קושניר: זה אומר שרק התוספת עוברת לשכירות ארוכת טווח.

יעל לינדנברג: לא בדיוק, כי הקרן רכשה את הדירות מאותם 20 דיירים.

אלכס קושניר: האפשרויות של הקרן למכירה – איפה זה עומד עכשיו?

יפתח עשהאל: אחרי 20 שנה היא יכולה למכור.

יפתח עשהאל: התקופה שבמהלכה הדירות לא מושכרות לא נחשבת לקרן ב-20 השנים.

יפתח עשהאל: אם היא השכירה ל-10 שנים ואחרי 10 שנים הלכה לתהליך של פינוי-בינוי, אז כשהיא מקבלת בחזרה את הדירות היא צריכה להשכיר לעוד 10 שנים.

אלכס קושניר: מה התשואה הממוצעת של קרנות נכון לעכשיו?

רואי זרנצנסקי: דרך אגב, ההגבלה של המכירה היא רק במגורים.

רואי זרנצנסקי: נכסים שהם לא למגורים הם יכולים למכור אחרי ארבע שנים.

אלכס קושניר: אני מדבר על מגורים.

אלכס קושניר: מה עלות הגיוס של הקרנות?

אוראל יפרח: אמנם ההכנסות הן סדר גודל של שלושה, שלושה וחצי אחוזים, אבל בגלל כל הוצאות התפעול והוצאות המימון התשואה התפעולית או התשואה לאחר כל ההוצאות היא די נמוכה.

אלכס קושניר: מה זה "די נמוכה"?

רואי זרנצנסקי: התשואה למגורים היא בערך 3%.

אלכס קושניר: אני לא מבין מה זה בערך.

אלכס קושניר: קרנות ריט הן קרנות ציבוריות, נכון?

רואי זרנצנסקי: כן.

אלכס קושניר: הן מונפקות בבורסה.

אלכס קושניר: כמה שנים הן קיימות?

רואי זרנצנסקי: במגורים זה מעט.

רואי זרנצנסקי: רק בשנים האחרונות התחיל המגורים.

אלכס קושניר: מה זה "בשנים האחרונות"?

אלכס קושניר: האם זה שנה, חמש שנים, 10 שנים?

יעל לינדנברג: יש שתי קרנות שהוקמו במועדים שונים.

יעל לינדנברג: יש קרן שהוקמה רק בשנת 2020, לכן כשאנחנו מדברים על התשואה - -

אלכס קושניר: מתי הראשונה הוקמה?

יפתח עשהאל: מגוריט, אם אני לא טועה, הוקמה בשנת 2016 עם חקיקת החוק.

אלכס קושניר: אפשר לראות מה התשואה הממוצעת של הקרן הזאת בארבע השנים האחרונות?

יפתח עשהאל: נוכל לבדוק.

אלכס קושניר: אני מבקש לדעת מה התשואה הממוצעת של שתי הקרנות, גם כשהן היו פרטיות.

אלכס קושניר: אני רוצה להבין מה עלות גיוס ההון שלהן.

אלכס קושניר: אני רוצה להבין מה הוצאות התפעול שלהן, כי התחושה שקיימת היא שהסיבה לכך שיש מעט מאוד קרנות עם מעט מאוד דירות זה שהפרויקט הזה הוא לא ממש כלכלי.

אלכס קושניר: אני רוצה להבין את הנתונים האלה לפני שאנחנו ממשיכים.

אלכס קושניר: אפשר לעשות פה הרבה מאוד תיקונים יפים ונחמדים, אבל אם אחרי כל התיקונים האלה נישאר עם אותו מלאי או עם תוספת מאוד קטנה, לא עשינו שום דבר.

עופר כסיף: ב-2014 הוקמה הקרן להתחדשות עירונית.

עופר כסיף: לקרן להתחדשות עירונית היו אמורים להעביר "קנס" מצד הממשלה, מצד המדינה אם לא עומדים באיזה שהוא צפי או באיזו שהיא הבטחה של יחידות שכירות לטווח ארוך.

עופר כסיף: בחוק ההסדרים יש עכשיו סעיף שבא לבטל את חוק ההתחדשות העירונית, מה שעשוי לפגוע, אם אנחנו מוסיפים את התכנית שאנחנו מדברים עליה כרגע, בצפי, באפשרות או בביטחון של הקמת יחידות דיור במה שמכונה פריפריה.

עופר כסיף: אני רוצה לקחת את הנקודה הזאת, אם מכירים אותה, גם בחשבון, ולדון בה בפעם הבאה.

אלכס קושניר: איריס כהן, מנהלת תחום הדיור במשרד לשוויון חברתי, בבקשה.

איריס כהן: כל הסיפור של שכירות ארוכת טווח הוא לא רק לצעירים ולמשפחות, הוא גם לאוכלוסיית הוותיקים.

איריס כהן: כמו שאתם יודעים, מצוקת הדיור עצומה בקרב אוכלוסיית הוותיקים.

איריס כהן: כל מה שדיבר עליו הנציג של דירה להשכיר ודיבר עליו יפתח רלוונטי ומבורך.

אלכס קושניר: יש לנו פה הזדמנות מאוד משמעותית לקחת את כל ההצעות של הממשלה בתחום של השכירות המוסדית והשכירות ארוכת טווח, ויש הרבה מאוד הצעות טובות, לשפר אותן, לייעל אותן ולראות איך אנחנו מגדילים את המלאי הזה כדי לשנות את תמהיל הביקושים וכדי לתת ודאות לשוכרים שנמצאים כל שנה בכוננות ספיגה לקראת מעבר מדירה לדירה.

אלכס קושניר: אנחנו נמשיך את הדיון הזה בפעם הבאה, תודה רבה.