ועדת הפנים והגנת הסביבה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 700, 2018-07-12 11:15

יואב קיש: אני פותח את הישיבה של ועדת הפנים והגנת הסביבה.

יואב קיש: נעסוק בשני נושאים: פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – מדובר בנושא קומה מבונה, הצעת חוק מ/1196; והצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018, מ/1200 – שתיהן בהכנה לקריאה שנייה ושלישית.

יואב קיש: אפתח ואומר שמדובר בנושא חשוב מאוד ומשמעותי מאוד להתפתחות העירונית, שאמור לאפשר את היכולת של הרשות המקומית למקסם את זכויות הבנייה בנושא של מבנים מעורבים או שימושים מעורבים בתוך מבנה ובעצם להשתמש בטיוב במשאב הנדיר של קרקע בתוך הערים הצפופות.

יואב קיש: זה בעצם המהות והמטרה של הדבר הזה.

יואב קיש: שמעתי הרבה סיפורים, מהסיורים ביפן, על גן בקומה 15 ועד כל מיני דברים אחרים.

יואב קיש: כנראה ייקח לנו קצת זמן עד שנראה גנים בקומה 15.

יואב קיש: נדרש פה כנראה גם שינוי תרבותי, אבל יש הרבה דברים אחרים שאסור שיימנעו.

יואב קיש: עד היום עסקו בכל מיני פתרונות פרוביזוריים כאלה ואחרים שייצרו את הדבר הזה.

יואב קיש: אנחנו פה כדי להסדיר את זה.

יואב קיש: זה משתלב כמובן גם עם נושא החלקה התלת-ממדית.

יואב קיש: בהתאם להמלצת הייעוץ המשפטי נדון בשני הדברים ביחד ונקווה להשלים את שניהם ביחד.

יואב קיש: לפני שנתחיל ניתן לנציג משרד האוצר, אריאל יוצר, להציג את העניין.

יואב קיש: בבקשה.

אריאל יוצר: שלום, בוקר טוב.

אריאל יוצר: תודה, אדוני היושב-ראש, על קיום הדיון.

אריאל יוצר: כפי שאמרת, הצעת החוק הזו, מטרתה להסדיר סיטואציה שבה אנחנו מאפשרים לשלטון המקומי במסגרת תוכנית משביחה לייצר שימוש מעורב בבניין.

אריאל יוצר: היא חשובה מאוד להתחדשות העירונית.

אריאל יוצר: נתחיל במצגת הקצרה שהכנו ונראה שמדינת ישראל לאורך הזמן הולכת ומצטופפת.

יואב קיש: זה לא חוכמה.

יואב קיש: זה נכון מלפני מאה שנה, מאתיים שנה וגם היום.

אריאל יוצר: אתה צודק, רק הצפיפות הולכת וגדלה והשטח לא ולכן הבעיה רק מתחדדת ככל שהזמן עובר.

אריאל יוצר: למעשה היכולת להכניס מאסה גדולה יותר של יחידות דיור על אותו תא שטח הולכת ונהיית מורכבת יותר ולכן עירוב שימושים בבניין בודד, הצורך בו הולך ומתחדד.

אריאל יוצר: מטרת הצעת החוק, כפי שאמרת, היא להסדיר את העניין הזה.

אריאל יוצר: אציג את זה ממש בקצרה.

אריאל יוצר: הגרף שאתם רואים כאן מציג את מידת הצפיפות של האוכלוסייה על קילומטר רבוע, כאשר ישראל מודגשת בכתום למטה.

אריאל יוצר: רואים שבשנת 2050 אנחנו אמורים להגיע ל-600 תושבים לקילומטר רבוע, שזה צפוף מאוד, והרבה יותר צפוף לעומת כל המדינות שאתם רואים בצד השני.

יואב קיש: לקחת מדינות מה-OECD?

אריאל יוצר: כן.

אריאל יוצר: על הגרף למטה זה כל מדינות ה-OECD.

אריאל יוצר: הכי ימנית היא קוריאה והכי שמאלית היא אוסטרליה.

יואב קיש: קוריאה ב-OECD?

אורי דביר: זה OECD וקוריאה ועוד כמה מדינות.

יואב קיש: אז משווים למדינות ה-OECD ואז בוחרים עוד כמה מדינות?

אורי דביר: מדינות מפותחות שהן לא ב-OECD.

אורי דביר: לא שמנו פה את אנגולה וניגריה.

אריאל יוצר: קוריאה זה לא benchmark שיש להתבייש בו.

יואב קיש: אני מנסה להבין איך קוריאה קשורה ל-OECD.

יואב קיש: אתה צודק – זה OECD פלוס.

יואב קיש: בשקפים אתה תמיד יכול לעשות דברים, למשל עם קנה המידה.

אריאל יוצר: זה כמו אדם שטבע בבריכה שיש בה מים בגובה ממוצע של 20 סנטימטרים.

אריאל יוצר: אין ויכוח על כך שמדינת ישראל היא מדינה צפופה ועלינו להתמודד עם הסוגיה הזאת.

אריאל יוצר: זה מטרת הצעת החוק.

אריאל יוצר: הצורך – אנחנו רואים שככל שהזמן מתקדם הצורך להשתמש יותר במנגנון של התחדשות עירונית הולך וגובר.

אריאל יוצר: אחת הבעיות המרכזיות בסוגיה הזו היא: ברגע שהגדלנו את מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח, איך אנחנו מצליחים להכניס את כל השימושים הנלווים וההכרחיים ליחידות הדיור שנוספו באותו תא שטח.

אריאל יוצר: בוודאי זה הולך ונהיה מורכב יותר ככל שמספר האנשים גדל.

יואב קיש: אם היית יכול לעשות תא סגור, שבאותו מקום יגורו, ילמדו וכולי, הכול ביחד, אז בכל מקום שאתה בונה אתה פותר את הבעיות.

יואב קיש: ברור שזה לא יכול לעבוד, אבל בשיטת עירוב השימושים אתה מנסה להגיע לכמה שיותר.

אריאל יוצר: בדיוק.

אריאל יוצר: בשקף הזה רואים את הסטטוס מסך התחלות הבנייה או יחידות הדיור שיש לנו, מה היקף ההתחדשות העירונית היום, מה צפוי לפי התוכנית האסטרטגית שאושרה על ידי הממשלה בין 2016–2020 ומה צפוי בהתאם לתוכנית האסטרטגית שמגיעה עד 2040.

אריאל יוצר: כמובן בגלל בעיית השטח- - -

יואב קיש: איך ירושלים רק 33% בשנת 2040?

יואב קיש: זה נראה נמוך מאוד.

אורי דביר: זה לפי היעדים שהממשלה קבעה.

יואב קיש: איך תוכל לשמור גידול בירושלים אם אתה לא- - -

אריאל יוצר: זה של התחדשות עירונית.

יואב קיש: ירושלים מבונה.

יואב קיש: אז איפה יבנו?

אורי דביר: זה מחוז ירושלים, כולל בית שמש וכל הסביבה.

יואב קיש: אז זה לא העיר ירושלים.

אריאל יוצר: לא, העיר ירושלים כאן בפנים.

יואב קיש: אז היא בטח ב-60% ושאר המחוז ב-20% או משהו כזה.

אריאל יוצר: נכון, אלא אם כן תתקבל החלטה לפרוץ לשטחים הפתוחים, וכולנו אמורים לנסות ולהצטופף כמה שאפשר עד שהולכים לשם.

אריאל יוצר: השקף הזה מראה שהשימוש ילך ויגדל והצורך בהתחדשות עירונית ילך ויגדל ככל שיעבור הזמן.

אריאל יוצר: מה אומרת הצעת החוק שנקרא קומה מבונה?

אריאל יוצר: בגלל הצורך להצטופף ולבנות בצורה צפופה יותר אנחנו נתקלים בדילמה או בבעיה לאתר שטחים למבני ציבור.

אריאל יוצר: הבעיה היא למעשה, המצב היום הוא שיש לשלטון המקומי קושי לעשות הסדרה קניינית ולשלב שטחי ציבור במסגרת תוכנית חדשה שמגדילה את יחידות הדיור על אותו תא שטח.

אריאל יוצר: לכן אנחנו מציעים לשלב בין השימושים.

אריאל יוצר: התמונות שרואים כאן במצגת מראות את האיוולת במצב היום, שבו אנחנו רואים מצד ימין בניין גבוה מאוד ולצדו גן ילדים על קרקע.

אריאל יוצר: באופן עקרוני אם היינו משתמשים באופן תדיר יותר בקומה המבונה, במקום אותו גן ילדים היינו יכולים להכניס מבנה נוסף באותו היקף ופשוט לשלב את גן הילדים באותה קומה.

אריאל יוצר: בצד השמאלי של התמונה רואים את המצב הרצוי, שבמרכזי הבניין או בקומות מסוימות שלו אנחנו משלבים מבני ציבור ביחד.

אריאל יוצר: עשינו הדמיה לסיטואציה שאותה היינו רוצים לראות.

אריאל יוצר: מה הם עיקרי התיקון המוצע או הצעת החוק: 1) המטרה שלו – להסדיר את הסוגיה הקניינית כשאנחנו מקצים שטח ציבורי בתוך בניין בתוכנית.

אריאל יוצר: 2) אנחנו מתנים את הפעולה הזאת בתוכנית משביחה בלבד.

אריאל יוצר: זאת אומרת, כדי שאפשר יהיה לעשות את זה צריכה להיווצר השבחה בתוכנית מסוימת.

יואב קיש: לא הבנתי.

יואב קיש: השבחה ממה?

אריאל יוצר: השבחה מן המצב הקיים היום, מהמצב התכנוני טרם הגשת התוכנית.

יואב קיש: יש יכולת השבחה על דברים אחרים, יש תוכניות קיימות שכבר נותנות השבחה.

אריאל יוצר: אנחנו הרי מסדירים את הקומה המבונה במסגרת של תוכנית.

יואב קיש: זה יתפרסם נניח ב-1 בינואר 2019.

יואב קיש: אתה אומר: מה שהוא השבחה עד 1 בינואר 2019 לא נחשב כשהשבחה, כי יש כבר השבחה קיימת.

יואב קיש: אני מנסה להבין מה אתה אומר.

אריאל יוצר: אסביר.

אריאל יוצר: הרי הצעת החוק מבקשת לאפשר לשלב את הקומה המבונה במסגרת הכנת תוכנית.

אריאל יוצר: תנאי סף כדי לשלב את אותה קומה מבונה במסגרת הכנת תוכנית הוא שהתוכנית השביחה את הקרקע.

יואב קיש: איזו תוכנית?

אריאל יוצר: אותה תוכנית שבה אנחנו רוצים להסדיר את הקומה המבונה.

יואב קיש: כלומר, אם הייתה לפני כן תוכנית ללא הקומה המבונה, עכשיו אתה רוצה להוסיף קומה מבונה.

יואב קיש: אתה לא יכול להסתמך על התוכנית הקודמת, אתה חייב להשביח את התוכנית.

אורי דביר: זה לא שהוספנו לך שלוש קומות ולקחנו שלוש קומות.

יואב קיש: תוכנית חדשה, מאיפה יהיו לה עוד זכויות?

יואב קיש: בגלל הקומה המבונה?

יואב קיש: יש פה הקניית זכויות?

אריאל יוצר: לא, הרי אם יש תוכנית- - -

יואב קיש: זה קשור למצב הקיים, שהיום העירייה גורעת שטח X מן הקרקע.

יואב קיש: אז אתה אומר שהעירייה תוותר על הגריעה של שטח X מן הקרקע.

יואב קיש: זה יאפשר הגדלת זכויות בנייה והוצאת היתר חדש, ואז בו אפשר יהיה להשתמש, בהנחה שהעירייה מוותרת על השטח.

אריאל יוצר: נכון.

אריאל יוצר: הרי המצב הקיים הוא המצב הקיים.

אריאל יוצר: הוא לא הושבח – הוא הקיים.

יואב קיש: זה בדיוק הנקודה שאני לא מסכים אתך.

יואב קיש: גם המצב הקיים הושבח מתוכניות אחרות.

אריאל יוצר: לכן הוא המצב הקיים.

יואב קיש: תזקק את המילים שלך, כי כשאתה אומר שהמצב הקיים לא הושבח – הוא כן הושבח.

יואב קיש: למה הייתה לי בעיה עם הניסוח?

יואב קיש: אתה אומר: "קומה מבונה רק אם יש השבחה".

יואב קיש: יש השבחה מכוח תוכניות ישנות.

יואב קיש: לא לזה כוונתך.

יואב קיש: אתה מחדד את דבריך ואומר שההשבחה חייבת להיות מן הקומה המבונה ולא השבחה ישנה.

יואב קיש: רק להבהיר את זה.

אריאל יוצר: נכון.

יואב קיש: אני שומע קודם כול את משרד האוצר.

יואב קיש: תנו למשרד האוצר לסיים.

אריאל יוצר: אענה שוב על השאלה.

אריאל יוצר: ברור שביחס לשנת 1950, לדוגמה, הושבחו תוכניות.

אריאל יוצר: עכשיו מגיעה רשות מקומית ורוצה לשלב קומה מבונה בפרויקט מסוים.

אריאל יוצר: הרי היא עושה את שילוב הקומה המבונה במסגרת תוכנית.

אריאל יוצר: כדי לעשות את זה היא חייבת שזה יקרה במסגרת תוכנית שמשביחה את אותו תא שטח ממצבו הסטטוטורי המאושר.

אהוד נדב: מצבו הקיים זה לא מצבו הבנוי הקיים.

יואב קיש: ברור שלא.

יואב קיש: אנחנו לא מדברים על זה.

אריאל יוצר: 3) הרשות המקומית תשלם ליזם את עלויות הבנייה.

אריאל יוצר: 4) שמאי מקרקעין יקבע מה הן עלויות הבנייה של אותה קומה מבונה.

אריאל יוצר: 5) לאחר השלמת הבנייה הבעלות באותו חלק ציבורי תעבור לבעלותה של הרשות המקומית, מן הסתם כפי שקורה היום במוסד ציבורי שנבנה באופן צמוד קרקע.

אריאל יוצר: הבעלות תועבר לרשות המקומית רק כחלק יחסי בבניין.

יואב קיש: אני מבין שסעיפים 3 ו-4 מוסכמים על השלטון המקומי ואנחנו יכולים להמשיך הלאה.

יואב קיש: ..

אריאל יוצר: נשמע אותם בעוד רגע.

מירה סלומון: מאחר והפרוטוקול לא יודע שצוחקים אז: ממש לא.

אריאל יוצר: זהו למעשה.

אריאל יוצר: השתדלנו לעשות את זה מאוד קצר ותכליתי.

יואב קיש: תודה רבה.

יואב קיש: אין ספק שנושא הכסף – צחקנו, אבל כנראה נדון בו ארוכות.

יואב קיש: כמו תמיד, הוא אחד הדברים המשמעותיים.

יואב קיש: הייתי שמח שמישהו יתאר את המצב הקיים לפני הקומה המבונה.

יואב קיש: יש לנו מגרש של דונם – איך זה מתחלק בין העירייה והזכויות הקיימות?

יואב קיש: האם הוא חייב לתת חלק לעירייה?

יואב קיש: בהנחה שהדונם הוא פרטי לגמרי, האם יש לעירייה זכויות ואיך זה מתבצע?

יואב קיש: אני לא מכיר את כל המקרים האלה.

יואב קיש: פה הייתי רוצה להבין בדיוק.

יואב קיש: בסוף הרי האמירה שלנו היא שלעירייה מגיע משהו.

יואב קיש: את זה אני מנסה להבין, מה בדיוק מגיע.

יואב קיש: במקום שייקחו את זה במטרים של קרקע, כדי להיות יעילים בואו ניקח את זה במטר בנוי על קומה X בגובה כזה וכן הלאה.

יואב קיש: אני רוצה להבין מה הזכויות של עירייה בסיטואציה כזו מלכתחילה.

קריאה: קרקע פרטית.

נועה עמירב-פטאל: אני ממשרד המשפטים.

נועה עמירב-פטאל: חוק התכנון והבנייה אדיש לשאלה אם מדובר בקרקע פרטית או לא בהקשרים שאנחנו מדברים עליהם.

נועה עמירב-פטאל: החוק בדרך כלל מדבר על תכנון אבל יש לו שני חריגים שבהם הוא כן מדבר על העברת קניין.

נועה עמירב-פטאל: דרך אחת זה הפקעה – אפשר להפקיע קרקע לצורכי ציבור כפי שמפורט בחוק; ודרך שנייה היא איחוד וחלוקה.

נועה עמירב-פטאל: איחוד וחלוקה זה שיש לנו כמה בעלי קרקע ואנחנו בעצם עושים איזה מיש-מש, מארגנים מחדש באופן שיאפשר לממש תכנון יעיל בלי צורך שכל בעלי הקרקע יגיעו להסכמים בינם לבין עצמם.

נועה עמירב-פטאל: איחוד וחלוקה יכול להיעשות גם שלא בהסכמת הבעלים.

נועה עמירב-פטאל: אגב איחוד וחלוקה, למרות שהדבר לא מצוין במפורש בחוק אלא אפשר ללמוד אותו מהחוק, וזה פרקטיקה שהשתרשה וגם יש עליה הרבה פסיקה וספרות, נהוג להפריש קרקע לצורכי ציבור.

נועה עמירב-פטאל: עד לפני כמה שנים במרבית המקרים ההפרשה הייתה של קרקע פנויה.

יואב קיש: מה זה "נהוג"?

יואב קיש: אף קבלן לא ירצה לוותר על שטח.

יואב קיש: בואו נעשה סדר.

יואב קיש: הפקעה – אני מניח שזה לא המקרה.

נועה עמירב-פטאל: זה יכול להיות המקרה, לגמרי.

יואב קיש: מה הזכות?

יואב קיש: מתי מפקיעים?

יואב קיש: אם רוצים להעביר כביש, אם יש איזו סיבה.

יואב קיש: אם אני רוצה לבנות גן ילדים, אני יכול להפקיע?

יואב קיש: ואז מה הסיבה שאני מפקיע?

יואב קיש: אני נותן ליזם את הזכויות בבנייה אחרת?

נועה עמירב-פטאל: סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה קובע רשימה של צורכי ציבור שאפשר להפקיע אותם.

נועה עמירב-פטאל: הוועדה המקומית צריכה לקבוע בתוכנית שהקרקע הזאת מיועדת לצורכי ציבור ואז היא יכולה להפקיע את הקרקע.

רוני טיסר: תחדדי גם את עניין הפיצויים כי הוא מאוד רלוונטי.

נועה עמירב-פטאל: ככלל היא משלמת פיצויים על הזכויות ואין שום התייחסות לשאלת הבנייה.

יואב קיש: על הקרקע, לא על הזכויות.

נועה עמירב-פטאל: הקרקע יכולה לכלול למשל זכות לבנות פה בניין מגורים, אבל הבניין לא בנוי.

נועה עמירב-פטאל: היא משלמת את שווי הקרקע.

יואב קיש: אם זאת קרקע לחקלאות אז השווי נמוך יותר, ואם זה מסחרי אז אולי השווי גבוה.

נועה עמירב-פטאל: כשאנחנו מדברים על הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה- - -

יואב קיש: סעיף 188.

נועה עמירב-פטאל: נכון.

רוני טיסר: סעיף 188 קובע את הצרכים הציבוריים.

נועה עמירב-פטאל: התוכנית קודם כול קובעת ייעוד חדש.

נועה עמירב-פטאל: אם הייעוד הזה שווה פחות מאשר היה שווה קודם, לדוגמה במקרה שכנראה לא יקרה, אם היה לי ייעוד למגורים ועכשיו הפכו את הייעוד לדרך, אז קודם כול אני יכולה להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק, ישלמו לי פיצוי על ירידת הערך.

נועה עמירב-פטאל: אחר כך ביום שבו יבואו להפקיע את הקרקע ישלמו לי את שווי הקרקע באותה עת, כלומר הקרקע כבר שווה פחות.

יואב קיש: את אומרת שיש שני שלבים: שלב ראשון הוא התכנון, וכבר פה משלמים לך פיצוי ראשוני, ובשלב ההפקעה דה פקטו זה פיצוי נוסף?

נועה עמירב-פטאל: נכון.

אהוד נדב: זה מקביל.

יואב קיש: אשמע אתכם גם אחרי שהם יסיימו.

יואב קיש: אני מקווה מאוד שמבינים במשרדי הממשלה גם את נושא ההפקעה.

יואב קיש: אם לא, אנחנו נבהיר את זה אחר כך.

טלב אבו עראר: השאלה שלי: ואם בעל הקרקע יתנגד לזה?

יואב קיש: אולי יש הליך בבית משפט, אבל אם זה מוסדר בחוק אין לו ברירה.

נועה עמירב-פטאל: תמיד יש אפשרות להתנגד לתוכנית.

נועה עמירב-פטאל: אנחנו מדברים על הליך תכנוני כמו כל הליך תכנוני.

יואב קיש: שאושר באינסטנציה הרלוונטית, אם זה אחרי ערעור בבית משפט, ואם זה בלי ערעור אז בהליך.

נועה עמירב-פטאל: יש התנגדות לתוכנית, הליכי ערר.

נועה עמירב-פטאל: זה דרך אחת.

יואב קיש: ושם משלמים כסף בשני שלבים, כפי שתיארת.

יואב קיש: אין פה עניין של לתת לו זכויות בנייה כנגד.

נועה עמירב-פטאל: פה לא.

נועה עמירב-פטאל: יש אפשרות לתת קרקע חליפית, אבל זה לא הפרקטיקה שמשתמשים בה.

יואב קיש: אז זה נושא אחד.

בני ארביב: 40% זה ללא פיצוי.

עוזי סלמן: אפשר לקבל 40% ללא פיצוי.

מירה סלומון: ללא תשלום בכלל.

יואב קיש: זה פרט קטן... למה לא דיברנו על זה?

יואב קיש: ביקשתי שתציגו לי את כל התמונה.

יואב קיש: אז רוב ההפקעות נעשות בלי תשלום?

עוזי סלמן: התשובה היא כן.

בני ארביב: אני משלים את מה שנועה עמירב-פטאל אמרה בעניין ההפקעות.

בני ארביב: כשהתוכנית היא תוכנית פוגעת, כשהייעוד לצורכי ציבור הוא ייעוד פוגע, כאשר ערך הקרקע במצב החדש לפי הייעוד הציבורי נמוך יותר משווי הקרקע במצב התכנוני הקודם, כמו מייעוד חקלאי לדרך, לצורך העניין, אז הפיצוי הוא דו-שלבי.

בני ארביב: לעת אישור התוכנית מתגבשת זכות התביעה על עצם ירידת הערך שנוצרה בתוכנית, ובהפקעה יש עילת תביעה חדשה על עצם נטילת הקרקע.

יואב קיש: תרחיב בעניין ה-40%, בבקשה.

בני ארביב: המחוקק קובע שלגבי הפיצוי השני, פיצוי ההפקעה, יש אפשרות לקחת עד ארבע-עשיריות ללא פיצוי בכלל לפי הדין הקיים לצורכי ציבור מסוימים.

בני ארביב: לא לגבי כל הרשימה בסעיף 188 אפשר לקחת 40% ללא פיצוי.

יואב קיש: על מה כן?

בני ארביב: אני יכול לקרוא מסעיף 190(א) בחוק.

בני ארביב: כתוב: "לצורכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לצורכי חינוך, תרבות, דת ובריאות".

מירה סלומון: לצורכי הרשויות המקומיות.

בני ארביב: אלו צורכי ציבור שניתן לקחת.

יואב קיש: זה 40% ממה?

בני ארביב: משטח המגרש.

יואב קיש: משטח המגרש.

יואב קיש: כלומר לא משטח ההפקעה.

בני ארביב: נכון.

יואב קיש: כאשר אתה מפקיע ומשלם בשני שלבים, אתה אומר שרק בשלב השני אתה יכול להיות פטור עד 40%.

יואב קיש: מה החלוקה הממוצעת בין השלבים?

יואב קיש: 50%-50%?

בני ארביב: לא.

בני ארביב: יש פה שמאים.

בני ארביב: אם תוכנית היא לדוגמה מייעוד חקלאי לדרך אז 90% מיוחס לשלב התוכנית ו-10% לשלב השני.

יואב קיש: ואם לוקחים ממגורים?

בני ארביב: זה משתנה, אבל החלק המשמעותי של הפגיעה הוא בשלב אישור התוכנית.

עמית שטאובר: ועליו יש תשלום.

יואב קיש: בואו ניקח מספר: ב-70% אין פטור, אם זה 70%-30%, ומה-30% ניתן לקחת 40%.

יואב קיש: כלומר בערך 10%–12% משווי הקרקע אפשר להפקיע בלי לשלם.

יואב קיש: מי סופג את הנזק?

יואב קיש: בעל הקרקע.

נועה עמירב-פטאל: בעל הקרקע.

נועה עמירב-פטאל: וגם אז יש לו אפשרות לתבוע פיצויים.

יואב קיש: אילו אפשרויות יש לו?

יואב קיש: בחוק כתוב.

יואב קיש: אז מה הוא יעשה?

נועה עמירב-פטאל: לאחרונה הייתה פסיקה – עוד צריך לראות איך היא מיושמת – על הגשת בקשה לפיצוי מן החסד.

יואב קיש: חסד במדינת ישראל – אנחנו מכירים אותו היטב.

יואב קיש: אפילו בשם הם צדקו.

נועה עמירב-פטאל: יש פסיקה שמרחיבה את הפיצוי.

יואב קיש: זה נושא אחד של הפקעה.

יואב קיש: מה הנושא השני?

נועה עמירב-פטאל: הנושא השני הוא איחוד וחלוקה.

נועה עמירב-פטאל: באיחוד וחלוקה אנחנו מדברים על תוכנית ששינתה את מערך הקרקע.

נועה עמירב-פטאל: מדובר על סעיפים 120 ו-121.

נועה עמירב-פטאל: סעיף 121 כולל את הכללים לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

נועה עמירב-פטאל: הכלל המרכזי בו הוא שמירה על שוויון בין בעלי הקרקע.

נועה עמירב-פטאל: אם נכנסתי עם שווי 10 והוכפלתי פי שניים, מי שנכנס עם שווי 20 גם הוא יוכפל פי שניים.

נועה עמירב-פטאל: תוכנית איחוד וחלוקה, שבדרך כלל מוסיפה הרבה זכויות, מטילה גם נטל.

נועה עמירב-פטאל: הוספנו למשל יחידות דיור, צריך להוסיף צורכי ציבור, צריך גני ילדים ובתי ספר.

נועה עמירב-פטאל: לכן מוסדות התכנון מבקשים להפריש קרקע לצורכי ציבור כדי שיהיה אפשר לתת מענה לצרכים בתוכנית.

נועה עמירב-פטאל: באיחוד וחלוקה אין כללים לגבי אחוז ההפרשה, אין מגבלה בחוק על איזה אחוז ניתן לקחת.

יואב קיש: מי יוזם איחוד וחלוקה?

יואב קיש: העירייה יכולה ליזום?

נועה עמירב-פטאל: זו יכולה להיות העירייה וזה יכול להיות גם יזם פרטי.

אורי דביר: אבל הכול קורה בדיאלוג של מוסד התכנון.

אורי דביר: אתה הגעת למוסד התכנון והוא זה שאומר מה הצרכים.

אורי דביר: יש החלטת ממשלה שקבעה את זה.

יואב קיש: הגעתי למוסד התכנון כי יזמים ביקשו תוכנית של איחוד וחלוקה למטרה מסוימת, או כי הרשות המקומית ביקשה.

אורי דביר: יש יזם.

אורי דביר: היזם פנה.

יואב קיש: יכולה גם הרשות המקומית לפנות.

יואב קיש: הגענו למוסד התכנון ושם עושים איחוד וחלוקה, ואז במסגרת האיחוד והחלוקה, למרות שלצורך העניין לרשות המקומית לא היה שום חלק בסיפור, עדיין היא יכולה להיכנס.

יואב קיש: מה הסמכויות?

יואב קיש: איזה חלק היא מקבלת שם?

נועה עמירב-פטאל: כפי שאמרתי, אין הגבלה בחוק על כמה קרקע היא יכולה לקבל.

נועה עמירב-פטאל: למעשה ההפרשה נעשית בהתאם לצורכי התכנון.

נועה עמירב-פטאל: מוסד התכנון קובע כמה קרקע צריך לצורכי ציבור.

יואב קיש: זה על חשבון בעלי הקרקע?

יואב קיש: אז זה כמו הפקעה.

קריאה: לא.

קריאה: מקבלים זכויות בנייה.

נועה עמירב-פטאל: יש הרבה דיון על השאלה מה היחס בין השניים.

נועה עמירב-פטאל: בסופו של דבר, באיחוד וחלוקה אתה לא נשאר באותו מקום, אתה לא נשאר בדיוק עם אותה חלקה.

יואב קיש: אבל שומרים לך על זכויות הבנייה או שומרים לך על ההשבחה היחסית?

נועה עמירב-פטאל: אם הושבחת, אין בעיה.

נועה עמירב-פטאל: ואם יצא שנפגעת, שזה לא קורה כמעט בפרקטיקה, אתה יכול להגיש תביעה לפי סעיף 197 ולקבל פיצוי על ירידת ערך הקרקע.

יואב קיש: שם מקבלים ב-100%?

נועה עמירב-פטאל: כן, פיצוי לפי סעיף 197 הוא על מלוא יחידת הערך.

יואב קיש: אם יש ירידת ערך ומגישים את התביעה, שם מקבלים 100% או שגם שם יש חסד שצריך לתת?

נועה עמירב-פטאל: 100%.

רוני טיסר: נוסיף שמה שמאזן את הפגיעה, שיש בחינה של הזכויות שקיבלו בעלי הזכויות האחרים בתוכנית.

רוני טיסר: בעצם מנסים ליצור שוויון יחסי על ידי תשלומי איזון.

רוני טיסר: אם בעל זכויות אחר קיבל פי שניים ממך ולך לקחו את הקרקע, אז יצטרכו לשלם.

נועה עמירב-פטאל: או שתקבל זכויות במקום אחר, שזה עיקרון השוויון היחסי.

יואב קיש: זה לא הגיוני ואי אפשר לפגוע באחד מן הצדדים באופן לא פרופורציונלי.

יואב קיש: זה ברור.

יואב קיש: הבנו, זה המצב היום, וזה מסדיר את המצב היום.

יואב קיש: עוד מישהו ממשרדי הממשלה רוצה להתייחס לתלת-ממד.

נועה עמירב-פטאל: יש לנו מצגת על התלת-ממד.

יואב קיש: בואו נראה אותה, בבקשה.

יואב קיש: אחרי כן נעשה סבב ונשמע את אנשי השלטון המקומי.

נועה סרברו: אני ממשרד המשפטים.

נועה סרברו: הצעת החוק על חלקה תלת-ממדית עוסקת יותר בפן הקנייני.

נועה סרברו: היא תוצר של עבודה מקצועית ממושכת רבת שנים שנעשתה במשרד המשפטים, במחלקת ייעוץ וחקיקה, עם השותפים במרכז למיפוי ישראל וכל גורמי המקצוע המשמעותיים: מינהל התכנון, אגף רישום והסדר מקרקעין וגורמים נוספים.

נועה סרברו: זו הצעה שאמנם לא גדולה בהיקף שלה אבל מהווה שינוי משמעותי, אפשר להגיד אפילו היסטורי, בחוק המקרקעין.

נועה סרברו: חוק המקרקעין נחקק בשנת 1969.

נועה סרברו: מאז ועד היום עברו כמה שנים והמציאות בשטח היא לא מה שהייתה אז.

יואב קיש: אל תדאגי, תיקנו אותו הרבה פעמים מאז.

נועה סרברו: נכון, אבל בהקשר הזה לא.

נועה סרברו: ההקשר שאנחנו מדברים עליו הוא בעיקר השימושים, שנעשים היום הרבה יותר שימושים במרחב האנכי, בעומק הקרקע ובגובה, בעיקר עירוב שימושים, שימושים בייעודים שונים בשכבות קרקע שונות.

נועה סרברו: הצרכים השתנו, הטכנולוגיה השתכללה, התכנון התפתח ועכשיו נשאר להתאים גם את המוסדות המשפטיים הקלסיים, את דיני הקניין, את דיני המקרקעין גם להתפתחויות האלה ולאפשר חלוקה גמישה יותר של המקרקעין, בפרט שאנחנו מדברים על מדינת ישראל, שבה משאבי הקרקע מוגבלים.

נועה סרברו: ההצעה נועדה לעשות את ההתאמות האלה באמצעות האפשרות לפצל יחידות מרחביות, חלקות תלת-ממדיות, לפצל את הבעלות בקרקע בשכבות קרקע שונות וליצור יחידות שמוגבלות גם בממד האנכי, וכך להתגבר על המגבלות שיש בדין הקיים, שכבר אפרט אותן, ולהקל על פרויקטים רב-שכבתיים שקיימים היום כבר בפועל רק שנאלצים להשתמש ב- - -

יואב קיש: גם בנושא גנים לאומיים זה יהיה בתוקף?

יואב קיש: יש לנו הצעת חוק אחרת שמדברת על גריעה בתלת-ממד בגן לאומי, עם בנייה מעל, וקובעת שלמטה לא נוגעים.

רוני טיסר: לכאורה אפשר היה להשתמש בזה.

יואב קיש: זה היה יכול לתת פתרון גם לעניין הזה, אם היינו מגדירים את הגן מתחת, בחפירות, ומשאירים להם את הגובה.

יואב קיש: בסדר, נצטרך לחשוב על זה.

מירה סלומון: אז כבר לא יהיה חשוב אם הגן בא לשכונה או השכונה באה לגן.

יואב קיש: לא חשוב מי בא קודם.

יואב קיש: סליחה שהפסקתי אותך.

נועה סרברו: קצת על המצב הקיים: היום סעיף 11 לחוק המקרקעין קובע כלל יסוד, שהבעלות בקרקע משתרעת לרום השמיים ולעומק הקרקע, עד בטן האדמה, לכאורה בעלות בלתי מוגבלת במישור האנכי.

נועה סרברו: סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע שככלל אי אפשר לעשות עסקה בחלק מסוים במקרקעין.

נועה סרברו: השילוב של שני הסעיפים האלה מביא לכך שהיום אין אפשרות לעשות עסקאות בחלק מסוים בקרקע, בשכבה מסוימת, כמו בתת-הקרקע.

נועה סרברו: כתוצאה מכך, כדי לממש פרויקטים רב-שכבתיים, שהתכנון כבר מאפשר היום, צריך להשתמש בכל מיני כלים פחות מתאימים, יותר מסורבלים.

יואב קיש: אם אני משווה את זה להצעת החוק על קומה מבונה, כאן זה אולי מסדיר את הפן של הרישום, והצעת החוק על קומה מבונה מסדירה את כל ההתנהלות הכלכלית.

נועה סרברו: קומה מבונה זה הסדר קונקרטי שנועד למצבים של בינוי, כלומר של מבנה אחד שיש בו עירוב שימושים גם של רשות ציבורית.

נועה סרברו: כאן אנחנו מדברים על פרויקטים – זה יכול להיות גם במקרים של בינוי אבל ההתייחסות שלנו היא בעיקר למקרים שיש הפרדה ממש בין השכבות השונות, כמו מנהרה.

יואב קיש: היום המנהרה היא בבעלות של מי?

יואב קיש: איך מוגדרת מנהרת הכרמל?

נועה סרברו: זאת שאלה טובה.

עמית שטאובר: שם הפקענו את תת-הקרקע.

נועה סרברו: יש הפקעה, אבל היום בגלל המגבלות של הרישום אין אפשרות לרשום את זה.

יואב קיש: מה הפקעת?

יואב קיש: את כל מה שמלמעלה?

עמית שטאובר: לא, את התת-קרקע.

יואב קיש: אתה אומר שאתה לא יכול.

יואב קיש: אז אתה בא להסדיר את הרישום בחוק.

נועה סרברו: לגבי הפקעות – כן, כי הפקעות לא נחשבות עסקה ולכן סעיף 13 לא מונע אפשרות להפקיע, אבל עדיין צריך לרשום את זה.

נועה סרברו: עסקאות רצוניות אי אפשר לעשות גם בלי- - -.

יואב קיש: תודה.

יואב קיש: דרך אגב, אני מבקש לשאול: לגבי התלת-ממד יש בעיות עקרוניות בנוסח לאנשים פה?

עוזי סלמן: לא.

עוזי סלמן: אנחנו מברכים על זה.

יואב קיש: הבנתי.

יואב קיש: יש עוד התייחסות למשהו עקרוני?

נועה סרברו: השאלה היא כמה לפרט.

נועה סרברו: אציג דוגמה של פתרון קנייני מאולץ שמשתמשים בו היום, למשל בניין ציבורי שמתחתיו יש חניון פרטי תת-קרקעי.

נועה סרברו: עשו איזשהו הסכם לחכירה ל-999 שנים, שבעצם ברור שהכוונה היא להעביר בעלות ופשוט אין אפשרות לעשות את זה ואז מוצאים כל מיני פתרונות לא טובים.

נועה סרברו: המטרה של ההצעה היא לאפשר את הרישום של ההפקעות ועסקאות רצוניות שכוללות העברת בעלות ולאפשר כך ניצול מיטבי של הקרקע, להקל על הליכי תכנון ופיתוח, בעיקר במקרים של עירוב שימושים, להגביר צפיפויות ואת הגמישות והסחירוּת של הקרקע.

נועה סרברו: הדוגמאות הקלסיות שבהן עולה הצורך זה מנהרות של דרך, תחבורה, תשתיות, גשרים עיליים ועירוב שימוש, כמו בדוגמה על חניון תת-קרקעי בבעלות פרטית שמעליו שטח ציבורי, או להיפך.

נועה סרברו: זאת הדוגמה שדיברת עליה, של מנהרות הכרמל, שממש רואים איך הדרך עוברת בתת-הקרקע מתחת למבני מגורים ויש ממש הפרדה בין המפלסים, אבל מבחינה הקניינית היום אין אפשרות עדיין לעשות את ההפרדה.

נועה סרברו: זאת המטרה של הצעת החוק.

נועה סרברו: היו חלופות שונות שנבחנו על ידי הצוותים שלנו.

נועה סרברו: אני לא יודעת אם להרחיב.

נועה סרברו: החלופה שנבחרה היא של יחידות שנקראו אז "תת-חלקות מרחביות", היום אנחנו קוראים להן "חלקות תלת-ממדיות".

נועה סרברו: זה ממש לגזור פרוסה בשכבה מסוימת של הקרקע, שהיא מהווה נושא נפרד לזכויות, לחובות ולעסקאות.

יואב קיש: היא לא קשורה לחלקת-האם.

נועה סרברו: היא קשורה במרשם המקרקעין, יש קישור, כלומר אפשר לראות במרשם המקרקעין מאיפה היא הגיעה, אבל הבעלות נפרדת.

נועה סרברו: היתרון של השיטה הזאת הוא שהבעלות ביתרת החלקה, חלקת המקור כפי שהייתה רשומה, נשארת אין-סופית למעלה ולמטה, אנחנו לא פוגעים בזכויות הקניין הקודמות אלא רק בחלקה התלת-ממדית הבעלות תהיה מתוחמת בשלושת הממדים.

נועה סרברו: זה בעצם מה שמאפשר את הגמישות.

נועה סרברו: אלה היתרונות שדיברנו עליהם, ששיטת הרישום נשארת, מעמד המרשם, האמינות שלו והשמירה על זכויות הקניין.

נועה סרברו: לדבר על התנאים?

יואב קיש: לא.

יואב קיש: אני מבין שגם בתלת-ממד עוד לא מיצינו את העבודה המשפטית אז אנחנו נמשיך את המהלך הזה ונשלים אותו ביחד עם עניין הקומה המבונה.

יואב קיש: גם לגבי הקומה המבונה אני לא מתכוון להצביע היום, והמשמעות היא שזה לא יוכל להיות מושלם במושב הנוכחי, אבל בכוונתי במהלך הפגרה לערוך עוד דיון או שניים נוספים כדי למצות.

יואב קיש: אני מבקש מן הלשכה המשפטית, גם בהתאם לדיונים שיהיו, להתכנס לנוסחים מקובלים.

יואב קיש: ברור שיש לנו את ההחלטה העקרונית הכלכלית, שסביבה מן הסתם יהיו הרבה דיונים מעמיקים, אבל גם בנושא המשפטי צריך "לסגור" את כל הקצוות.

יואב קיש: הכוונה שלי כאשר נחזור, אם ירצה השם, למושב הבא, להעביר את זה אולי אפילו בשבוע הראשון.

יואב קיש: לשם אנסה להתכנס.

יואב קיש: אני אומר שוב, אני רואה חשיבות רבה מאוד לתת את הכלי זה של קומה מבונה, שנותן עירוב שימושים ושימושים ציבוריים ולמקסם את היכולת של הרשויות המקומיות להתפתחות עירונית כאחד הכלים החשובים.

יואב קיש: אני מאוד בעד העניין הזה באופן עקרוני.

יואב קיש: מישהו ממשרדי הממשלה רוצה להתייחס לאחת משתי הצעות החוק?

יואב קיש: מעכשיו הדיון הוא כפול, על שתי הצעות החוק.

יואב קיש: בבקשה, מישהו מן המשרדים רוצה עוד להתייחס?

יואב קיש: בעיקר בעניין קומה מבונה.

בני ארביב: אני ממינהל התכנון.

בני ארביב: בהמשך למה שנועה עמירב-פטאל אמרה, שנכון להיום יש שתי דרכים להפריש שטחים לצורכי ציבור, או בדרך של הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה, בכל מה שנוגע לחלק בנוי יש עדיין את שתי האפשרויות הללו.

יואב קיש: חלק בנוי לפני שהייתה תוכנית?

יואב קיש: אתה מדבר באיחוד וחלוקה?

בני ארביב: לא.

יואב קיש: אמרנו: הפקעה ואיחוד וחלוקה.

יואב קיש: עכשיו אתה מדבר על מה?

בני ארביב: שתי הדרכים האלה מתייחסות בעיקר לשטח בקרקע, כי אז הרשות לוקחת את המגרש הציבורי, ובאיחוד וחלוקה מייצרים את המגרש הציבורי, וזה נרשם על שם הרשות.

בני ארביב: כשאנחנו מדברים על סיטואציה של חלק בנוי, של עירוב שימושים, ואנחנו רוצים להקצות לרשות את הקומה הראשונה, שתהיה גן ילדים לצורך העניין- - -

יואב קיש: או הקומה החמש-עשרה.

בני ארביב: עדיין ניתן לעשות את זה בשתי הדרכים אבל הן מעוררות בעיות.

בני ארביב: לכן הצעת החוק הזאת בעצם מייצרת סוג של דרך שלישית.

בני ארביב: מה הבעיה, אם אפשר לקרוא לזה בעיה – אם זה יהיה בדרך של הפקעה אז הסמכות להפקיע את הקומה הציבורית ככל הנראה, שוב, יש פה כמה דברים שהם לא נקיים מספקות, אני אומר איך אנחנו מבינים את זה, ככל הנראה האפשרות להפקיע קמה אך ורק אחרי – אין אפשרות להפקיע את הקרקע הפנויה כי המגרש לא מיועד לצורכי ציבור אלא רק חלק קטן ממנו, קומה מתוך עשר קומות לצורך העניין, אז אי אפשר להפקיע את המגרש בגלל שיש פה קומה ציבורית מבחינה תכנונית.

בני ארביב: הסמכות להפקיע קמה אחרי בניית המבנה.

בני ארביב: עיקר הבעיה, שכאשר הרשות תרצה להפקיע היא תצטרך לשלם פיצויי הפקעה מלאים לפי שווי של קומה ציבורית, וכאן ככל הנראה לא יהיה גם את הפטור של ארבע-עשיריות כי מדובר על שטח בנוי.

בני ארביב: לכן פיצויי ההפקעה לפי הדין היום על חלק ציבורי בנוי הם פיצויי הפקעה גבוהים מאוד.

בני ארביב: לכן דרך ההפקעה לא כל כך טובה.

בני ארביב: גם דרך האיחוד וחלוקה לא נותנת פתרון בגלל שתי בעיות.

יואב קיש: בכלל אפשר דרך הפקעה לעשות את זה?

רוני טיסר: אפשר, אבל זה יעלה הרבה כסף.

יואב קיש: הבנתי שזה יעלה הרבה כסף.

יואב קיש: אנחנו בעצם רוצים להציע דרך שלישית.

בני ארביב: דרך שלישית קניינית.

בני ארביב: כל הצעת החוק הזו אין בה היבטי תכנון.

בני ארביב: יש לה השלכות להיבטי תכנון, זה יתייר את התכנון כי עירוב שימושים כמובן ישפיע על התכנון וימקסם את האפשרויות לעשות תכנון מיטבי, אבל גם לפי הדין היום למוסדות התכנון יש סמכות מלאה- - -

יואב קיש: כלומר במקרים שבהם – אני מכיר ברמת גן, יש בניין שבקומת הקרקע שלו יש בית כנסת או ספרייה.

יואב קיש: ההליך שם נעשה דרך הפקעה?

בני ארביב: יש שתי אפשרויות: או הפקעה או איחוד וחלוקה.

בני ארביב: יש דרך שלישית, של הסכמים.

בני ארביב: אני לא רוצה להיכנס לזה, לא ברור עד כמה היא חוקית.

יואב קיש: לא משנה, בוא תגיד.

יואב קיש: אני רוצה לדעת.

יואב קיש: אם היא לא חוקית ניתן להגיד: לא בדקנו את חוקיותה ואולי יש ערעור על חוקיותה.

יואב קיש: מה קורה היום בשטח?

יואב קיש: אשמח לשמוע.

רוני טיסר: יש מחקר גדול שנערך עכשיו על ידי ד"ר ניר מועלם, שעדיין לא הגיע להשלמה.

רוני טיסר: הוא מהטכניון או מאוניברסיטת חיפה.

יואב קיש: כלומר מחקר אוניברסיטאי.

רוני טיסר: כן.

רוני טיסר: לפי הבחינה שהם ערכו, היום רוב המקרים שבהם יש הפרשה של החלק הציבורי נעשים בדרך של תוכניות איחוד וחלוקה.

מירה סלומון: כי באופן כללי היום אנחנו עושים יותר שימוש במנגנונים של איחוד וחלוקה מאשר במנגנונים של הפקעה.

יואב קיש: את צודקת.

יואב קיש: צריך להשוות את זה למנגנונים, כמה הפקעות וכמה איחוד וחלוקה בכלל, ואז לראות אם זה שונה מהסטנדרט.

יואב קיש: ברור, הכול יחסי בעולם שלנו.

בני ארביב: אני רק רוצה להשלים ולהבהיר את המסגרת של הדיון.

בני ארביב: אין פה דיון תכנוני.

בני ארביב: זה ישפיע על התכנון, אבל הצעת החוק הזאת לא עוסקת בהיבטי תכנון כי הסמכויות לתכנן עירוב שימושים בקומה הראשונה, בית כנסת או גן ילדים, מרפאה וכן הלאה, היא סמכות שנתונה גם היום והדברים נעשים.

בני ארביב: כלומר הוועדות המחוזיות קובעות עירוב שימושים בתכנון.

יואב קיש: הבעיה בקניין.

אורי דביר: השאלה איך מממשים, איך עושים את זה.

אורי דביר: אנחנו רוצים להסדיר.

יואב קיש: אתה אומר: בתכנון אין לי בעיה, בתכנון אני יודע לעשות את זה.

יואב קיש: הבעיה היא איך מסתדרים בסוף.

בני ארביב: הבעיה היא איך זה עובר לרשות.

בני ארביב: היום זה עובר לרשות או בדרך של הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה.

בני ארביב: הפקעה – אמרתי את החסרונות; איחוד וחלוקה – זה אפשרי רק אם זה תוכנית איחוד וחלוקה.

בני ארביב: אם זה לא תוכנית איחוד וחלוקה, אם זה בעלים אחד זה לא אפשרי.

בני ארביב: לכן הצעת החוק הזו מתייחסת בעצם לדרך שלישית.

יואב קיש: הבנתי, טוב.

יואב קיש: עוד מישהו מן המשרדים רוצה להתייחס?

יואב קיש: מי מן השלטון המקומי רוצה להתייחס?

עוזי סלמן: אנסה.

עוזי סלמן: אני עורך דין עוזי סלמן, היועץ המשפטי של עיריית תל אביב.

מירה סלומון: ויושב-ראש איגוד היועצים המשפטיים ברשויות המקומיות.

מירה סלומון: הוא מדבר בשם השלטון המקומי.

יואב קיש: אמרה מנהלת הלשכה המשפטית של השלטון המקומי.

עוזי סלמן: אנסה לדבר באופן קצר וברור.

עוזי סלמן: אדוני היושב-ראש שאל קודם מה המצב הקיים, מה קיים היום.

עוזי סלמן: נכון להיום רשויות מקומיות במדינת ישראל כמעט ולא מפקיעות עם פיצויים.

עוזי סלמן: כל ההפקעות שהן מבצעות הן הפקעות ללא תמורה או שהן מקבלות הפרשות לצורכי ציבור בדרך של איחוד וחלוקה.

יואב קיש: כאשר אתה אומר "הפקעות ללא תמורה", אתה מתכוון שבשלב השני עד 40% יהיה ללא תמורה.

יואב קיש: כלומר יש תמורה בשלב התכנון, יש תמורה של לפחות 60%.

יואב קיש: הרוב מנצלות, כי לפי החוק מותר להן, את ה-40%, אבל אי אפשר להגיד על זה "ללא תמורה".

יואב קיש: יש תמורה – תמורה מופחתת.

יואב קיש: דייקנו.

עוזי סלמן: או שהן מפקיעות במסגרת ה-40% או שהן מקבלות את צורכי הציבור שלהן בהפרשות באיחוד וחלוקה.

יואב קיש: שם כולם מעוניינים, אף אחד לא חסר.

עוזי סלמן: מתי כן מתבצעות הפקעות?

עוזי סלמן: מתבצעות בשוליים הפקעות של חלקות לצורכי הרחבת דרכים או לצורכי דרכים שהן חובה ולא עושים איחוד וחלוקה שלם גדול בשביל זה, אז כן מתבצעות הפקעות.

יואב קיש: אין הפקעות לטובת גנים או בתי כנסת?

יואב קיש: אני שואל.

יואב קיש: חשוב לי להבין את זה.

עוזי סלמן: בדיוק על זה אני עונה.

עוזי סלמן: אין הפקעות לטובת בית כנסת, הפקעות שהן בפיצוי.

עוזי סלמן: ההפקעות היחידות שיכול להיות שישולם בגינן פיצוי הן הפקעות בשוליים של מגרשים פרטיים לצורכי הרחבת דרכים או אם יש צורך לעשות דרך.

עוזי סלמן: הרשות המקומית לא תבחר לבצע תוכנית איחוד וחלוקה אך ורק בשביל שתבוצע עבורה הפרשה כי אין לה עניין בהוספת זכויות בנייה.

עוזי סלמן: אבל ברוב רובם של המקרים הרשות תקבל את צורכי הציבור שלה במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה בדרך של הפרשה לצורכי הציבור, ונאמר פה קודם, כאשר ההפרשה הזאת יכולה להגיע הרבה מעבר ל-40%, היא יכולה להגיע גם ל-70%.

יואב קיש: אבל אז יש פיצוי מלא.

עוזי סלמן: אבל בתוכניות איחוד וחלוקה הפרטיים, היזמים לא נפגעים מפני שהם מפוצים בזכויות בנייה.

עוזי סלמן: זה Win-Win situation.

יואב קיש: אתה אומר: בואו נחיל את אותו כלל.

יואב קיש: אם אני נותן לקבלן-ליזם זכויות בנייה אז שייתן לי את זה בצורכי ציבור.

עוזי סלמן: אנסה להגיד את זה בסגנון שלי.

עוזי סלמן: במסגרת איחוד וחלוקה, שזה הרוב, המכשיר העיקרי לקבלת צורכי ציבור, בעל הקרקע מבקש מן הרשות המקומית למקסם את זכויות הבנייה שאותה קרקע פרטית יכולה לשאת מבחינה תכנונית.

עוזי סלמן: באה הוועדה המקומית או הרשות המקומית ואומרת לו: בסדר, אנחנו אתך אבל דע לך שאנחנו צריכים צורכי ציבור כנגד זכויות הבנייה האלה.

עוזי סלמן: על מנת לשרת את זכויות הבנייה שאתה רוצה, להעצים אותן- - -

יואב קיש: בשביל זה הוא משלם היטל השבחה.

עוזי סלמן: לא.

עוזי סלמן: באיחוד וחלוקה- - -

יואב קיש: לא מדברים על איחוד וחלוקה.

יואב קיש: באיחוד וחלוקה זה פשוט.

עוזי סלמן: הפקעות כמעט ואין בפועל.

עוזי סלמן: אני אולי מקדים את הסקר שנערך כאן ויכול להיות שהתוצאות שלו יהיו שונות, אבל למיטב ידיעתי בשלטון המקומי מיעוט המקרים הם של הפקעה בפיצוי.

עוזי סלמן: רוב ההפקעות שמבוצעות, אם מבוצעות, הן במסגרת ה-40%, ורוב ההפרשות לצורכי ציבור הן בתוכניות של איחוד וחלוקה.

עוזי סלמן: במסגרת אותן תוכניות היזם מפוצה – זה עיקרון שהתקבל בפסיקה – בסל גדול של זכויות בנייה ולכן אין לו התנגדות למהלך.

יואב קיש: אתה רוצה לייצר אותו דבר גם בקומה המבונה.

עוזי סלמן: פה נקלענו לסיטואציה שונה, כפי שנאמר פה, ואני מסכים.

עוזי סלמן: עיריית תל אביב נתקלה בסיטואציה הזאת לפני לא מעט שנים כבר מפני שהצפיפות האורבנית מייצרת מצב של קרקע במחסור ואז העירייה, שהכי טוב מבחינתה זה לקבל קרקע, לא קומה מבונה, מפני שבקרקע היא יכולה לפתח את הקרקע בדיוק לפי הצרכים שלה, היא יכולה לבנות עליה קומה ועוד קומה ועוד קומה ואפילו עוד קומה בשביל לממש את צורכי הציבור שלה, היא מנהלת ומתחזקת וזה שלה – זה הכי טוב מבחינת הרשות המקומית.

יואב קיש: בהסתכלות הצרה, שאין מגבלת שטח.

עוזי סלמן: בדיוק.

עוזי סלמן: אלא מה, שהרשות המקומית אמרה ליזמים שבאו אליה ורצו למקסם את זכויות הבנייה שלהם: במקרה שלכם במקום שאני אפקיע לכם קרקע בהתאם לצרכים שלי- - -

יואב קיש: אבל אמרת שלא מפקיעים.

עוזי סלמן: לא אפקיע.

עוזי סלמן: או שאעשה איחוד וחלוקה- - -

יואב קיש: אם אתה יכול.

יואב קיש: ואם אתה לא יכול?

יואב קיש: אתה לא יכול מצד אחד לטעון שאתה לא מפקיע, ומצד שני לומר "לא אפקיע לכם".

עוזי סלמן: אם אדוני ייתן לי עוד שתי דקות אני אסביר.

יואב קיש: בבקשה.

יואב קיש: אני רק אומר לך מה אני לא מבין בדברים שלך.

עוזי סלמן: אני מסביר.

עוזי סלמן: אני יכול להפקיע ללא תמורה חלק מן הקרקע ועליו לבנות את מבני הציבור שלי באופן שיצמצם את המגרש לבנייה ואז כמות זכויות הבנייה שהוא יוכל לבנות על אותו מגרש תקטן, זה מתמטיקה פשוטה.

עוזי סלמן: אני יכול גם לקחת את המגרש שלו, כרשות מקומית יש לי הרי את הפררוגטיבה התכנונית, אני יכול לתכנן את אותו מגרש ביחד עם עוד חטיבת קרקע סמוכה, לעשות איחוד וחלוקה, לקחת את הקרקע שאני צריך לצורכי ציבור ולהקצות לו זכויות בנייה כפי שניתן.

עוזי סלמן: תחת זאת, בשביל לנצל באופן מיטבי את הקרקע, למקסם את זכויות הבנייה שהיזם יכול להפיק מאותה קרקע, וגם על הדרך הרשות המקומית תקבל את מה שהיא צריכה, אני אומר ליזם: במקום כל זה אני אקבל ממך קומה בנויה שהיא הרבה פחות משיעור הקרקע שאני יכול להפקיע, אני אקבל קומה בנויה on top הזכויות שאתה רוצה לקבל, ואתה תבנה לי את הקומה הזאת ותמסור לי אותה.

עוזי סלמן: זה היה המצב שנהג, והוא נפתר גם קניינית.

עוזי סלמן: אני לא מקבל פה כל אמירה שזה לא היה חוקי ושזה הסכמים, אני לא מקבל את זה.

עוזי סלמן: אני באופן אישי לא מקבל את זה.

עוזי סלמן: היו לנו לא מעט דיונים גם עם משרד המשפטים בנושאים האלה וויכוחים איך לרשום, איך לא לרשום.

עוזי סלמן: הרישום נעשה בדרך של בית משותף, כבר אחרי שהתוכנית מתאשרת.

עוזי סלמן: השד לא כל כך נורא.

עוזי סלמן: אבל אני רוצה להדגיש, אני מברך על המגמה להסדיר את זה בחקיקה.

עוזי סלמן: זאת אומרת, אני לא פוסל את החקיקה שבאה להסדיר קבלת קומה מבונה בבניין.

עוזי סלמן: זה בהחלט נכון.

יואב קיש: לפשט את התהליך, להסדיר אותו.

עוזי סלמן: לא רק לעיריית תל אביב אלא לכלל השלטון המקומי.

עוזי סלמן: כפי שראינו במצגת של אריאל יוצר, אנחנו הולכים ומצטופפים וערים נוספות, בעיקר בגוש דן, כבר היום מרגישות את הצורך לקבל שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך בנייה ברגע שבאים להגדיל את עוצמות הבנייה.

עוזי סלמן: כמובן שאם אין הגדלה של עוצמות הבנייה על המגרש, כלומר אם אין רצון של בעל הקרקע למקסם את זכויות הבנייה שהמגרש הזה יכול לשאת מבחינה תכנונית, אז כמובן שאין דרישה כזאת.

עוזי סלמן: זאת אומרת, אף אחד לא כופה על מישהו out of the blue לתת שטח ציבורי.

עוזי סלמן: זה כתוב גם בהצעת החוק.

רוני טיסר: אתה כן כופה עליו.

רוני טיסר: זה לא בהסכמה.

יואב קיש: יש מינימום של שטח?

עוזי סלמן: הצעת החוק מגבילה את זה ל-20%.

יואב קיש: יש מגרש של 500 מטר, או של 100 מטר.

יואב קיש: גם ב-100 מטר – אני רוצה חדר אז אני אקבל חדר אם אני רוצה?

רוני טיסר: רק אדייק, כי זה קריטי: זה 20% מתוספת זכויות הבנייה.

עוזי סלמן: אני יכול להגיד לאדוני מן הניסיון המצטבר שלנו.

עוזי סלמן: בדרך כלל מול עוצמות הבנייה, מול תוספת זכויות, לצורך העניין, של 20 קומות, בדרך כלל נקבל קומה.

עוזי סלמן: זאת אומרת בסביבות 10%, 5%.

עוזי סלמן: הממדים הם לא כאלה.

יואב קיש: ימשיך את הדיון חבר הכנסת בני בגין.

יואב קיש: אני צריך ללכת ואחזור עוד מעט.

עוזי סלמן: רציתי לסכם במשפט אחד.

עוזי סלמן: לכן אנחנו מתנגדים לכך שישיתו עלינו את עלויות הבנייה במסגרת הזאת.

עוזי סלמן: יצרו פה מנגנון שמאי מסורבל שאין בו צורך.

עוזי סלמן: לכל היותר אפשר להכניס את עלויות הבנייה לבסיס ההשבחה וזה ינוכה מן ההשבחה.

יואב קיש: כפי שאמרתי, הנושא הכלכלי משמעותי מאוד.

יואב קיש: זה לא ייגמר בשתי מצגות של משרד האוצר וגם לא במילת סיכום של נציג היועצים המשפטיים ברשויות המקומיות.

מירה סלומון: הוא הציג את עמדתנו.

יואב קיש: לא פסלתי.

יואב קיש: אני מכבד את עמדתכם, חס וחלילה שלא ישתמע שלא.

יואב קיש: אנחנו נמשיך.

יואב קיש: חבר הכנסת בני בגין, קודם כול תודה שאתה מחליף אותי.

יואב קיש: אנחנו דנים בנושא קומה מבונה, שבא להסדיר שימוש של רשות מקומית, לתת עירוב שימושים במגרש שבו הרשות המקומית תוכל להגיע להסדר קנייני של קומה בנויה בתוך חלק מבניין ולא כהפקעה, דבר שמאפשר גמישות בהתחדשות העירונית ויכול להקל למשל על הקמת בית כנסת במבנה מסוים.

יואב קיש: בכל העניין הזה כלול הנושא הכלכלי כמובן, שהוא מורכב, ונושאים נוספים.

יואב קיש: יש עוד הרבה אנשים שירצו להתבטא אז אשמח אם תוכל להחליף אותי ונמשיך אחר כך.

יואב קיש: תודה רבה.

זאב בנימין בגין: חשבתי שמדובר בחלקה תלת-ממדית.

זאב בנימין בגין: בזה עסקנו קצת בזמנו.

יואב קיש: גם בזה.

יואב קיש: אתה יכול לקדם גם את זה.

יואב קיש: זה דיון משולב.

זאב בנימין בגין: עד שאגיד "קומה מבונה" ייקח לי זמן.

זאב בנימין בגין: רוני טיסר תנהל את הדיון ואני אחלק את רשות הדיבור.

זאב בנימין בגין: זה תפקידי בכוח הבוקר, הכול בסדר.

רוני טיסר: אבהיר: הנושא של קומה מבונה נוגע להפרשה של חלק ציבורי מבניין והעברת הבעלות בו לרשות המקומית.

זאב בנימין בגין: הפרשת חלק מבניין שמלכתחילה אין בו חלק ציבורי.

רוני טיסר: נכון, הוא בבעלות פרטית.

זאב בנימין בגין: אז זה לא סוגיה של בנייה, זה סוגיה קניינית.

זאב בנימין בגין: אין לנו ממש רשימה.

זאב בנימין בגין: עד עכשיו זה על פי הסדר שנקבע על ידי התנדבות של הדוברים או איזה לחץ חזק להתבטא.

זאב בנימין בגין: בכל זאת, שנדע, מי היה רוצה להתבטא בדיון עכשיו?

יוני ויצמן: זה אומר שכל השעה הקרובה ברשותי?...

מירה סלומון: אלא אם תרגיז אותנו, אנחנו נשמור על זכותנו להגיב...

יוני ויצמן: לא באנו להרגיז.

יוני ויצמן: אני סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ.

יוני ויצמן: צוהריים טובים.

יוני ויצמן: אנחנו הגוף היציג שמייצג את כל מי שבונה במדינת ישראל.

יוני ויצמן: אני רוצה להתייחס באופן כללי מלמעלה להצעת החוק על קומה מבונה.

יוני ויצמן: דבר ראשון, אנחנו מברכים על כך שסוף-סוף מתחילים לעשות סדר בנושא הזה.

יוני ויצמן: החבר'ה שלנו בשטח כבר נתקלים בהרבה מאוד פרויקטים שלגביהם מבוקש כל העניין של שימושים ציבוריים.

יוני ויצמן: אני חושב שהגיע הזמן להסדיר את זה.

יוני ויצמן: עם זאת, מאוחר יותר נצלול לסעיפים הספציפיים, אבל יש כמה בעיות כיום בהצעת החוק שאני מאמין שנוכל להתגבר עליהן, אבל חשוב להדגיש אותן כבר בשלב הזה.

יוני ויצמן: בעיה אחת היא עניין השימושים המותרים בבניינים.

יוני ויצמן: אנחנו צריכים לוודא שלא ייתכן למשל שבמבנה מגורים יהיו תחנות כיבוי אש או בתי קברות או כל מיני דוגמאות קיצוניות אחרות במסגרת אותה רשימת שימושים מותרים.

זאב בנימין בגין: חלק מבתי הקברות היום נראים כמו בניין של שיכון, ברמה גבוהה אפילו, עם מרפסות והכול.

זאב בנימין בגין: זה באמת בא בחשבון?

זאב בנימין בגין: מדברים על גן ילדים למשל.

יוני ויצמן: אנחנו בתחילתו של תהליך.

יוני ויצמן: אני מאמין שנצליח להתגבר על כל הדברים האלה אבל כרגע בהצעת החוק הדבר הזה עדיין אפשרי.

יוני ויצמן: דבר נוסף הוא לגבי תוכנית משביחה.

יוני ויצמן: הוזכר כבר קודם שזה חייב להיות מכוח תוכנית משביחה.

יוני ויצמן: בהצעת החוק כרגע לא מצוין שזה בתוכנית משביחה.

יוני ויצמן: הדבר הזה הוא סופר קריטי וגם הוזכר במצגת של משרד האוצר, אז חשוב שגם זה יהיה בפנים.

יוני ויצמן: לגבי עניין התשלום, חשוב מאוד להסדיר את פרוצדורת התשלום, את מנגנוני התשלום.

יוני ויצמן: היום הם מפורטים בצורה מסוימת בהצעת החוק וחשוב מאוד שזה ייקבע בצורה ברורה מאוד, כדי שלא ייווצרו סיטואציות שהקבלנים או היזמים מממנים את הבנייה ולמעשה מקבלים את התמורה בגין אותן קומות או שטחים שיועברו לשימוש ציבורי.

זאב בנימין בגין: כשאתה אומר "צריך" – יש לכם הצעה לנוסח חלופי?

זאב בנימין בגין: בסוף הצורך שאתה מדבר עליו יישאר באוויר אם לא יהיה נוסח.

זאב בנימין בגין: אחרת, רוני טיסר תנסח עבורך.

יוני ויצמן: העברנו לרוני טיסר נייר מסודר, אנחנו בקשר.

יוני ויצמן: ברגע שנצלול סעיף-סעיף כמובן ניתן את דעתנו.

יוני ויצמן: חשוב להבין שברגע שהולכים לכרוך את השימושים הציבוריים ביחד עם פרויקטים למגורים, משרדים וכדומה, צריך להגדיר את היחסים בין הרשות המקומית לבין מי שמוביל את הפרויקטים האלה.

יוני ויצמן: בשימושים של שטחים משותפים למשל, מה חלוקת ההוצאות ואיך המנגנונים שייווצרו?

יוני ויצמן: במקרים שבהם הרשות המקומית לא רוצה לקדם את בניית הפרויקט או נמצאים שטחים ריקים בתוך לב פרויקט קיים מה המשמעויות של זה?

יוני ויצמן: בקיצור, את כל מערכת היחסים הזאת, כל האינטראקציה הזו שעכשיו תתחיל להיווצר, צריך להגדיר אותה בצורה טובה יותר.

יוני ויצמן: זה מופיע בהצעת החוק וכאשר נעבור על הסעיפים הספציפיים אני מציע שנתעכב ונדבר עליהם.

זאב בנימין בגין: אני רק הגעתי לדיון.

זאב בנימין בגין: איפה זכויות הדיירים?

זאב בנימין בגין: אדם אומר: קניתי דירה בבית קומות.

זאב בנימין בגין: לא דובר על גן ילדים בקומה השנייה או השישית.

אורי דביר: יש תוכנית לפני כן.

אורי דביר: הוא יודע, הוא רואה את התוכנית.

אורי דביר: הכול יודעים שזה הולך להיות.

זאב בנימין בגין: אני שואל, אני לא יודע.

זאב בנימין בגין: אם זה כך אז הוא ידע מראש, אבל האם יכולים להיות מקרים שמישהו יבקש הפקעה לצורך שנוצר בשנה האחרונה והאדם לא ידע מראש?

זאב בנימין בגין: אני שואל קודם כול האם יש מקרים כאלה, האם יכולים להיות מקרים כאלה?

זאב בנימין בגין: או האם יש מגבלות על הרשות המקומית כשהיא באה להפקיע?

נועה עמירב-פטאל: אני ממשרד המשפטים.

נועה עמירב-פטאל: כבר היום אפשר לקבוע שימושים בבניינים, גם בבניינים קיימים.

נועה עמירב-פטאל: יש כל מיני כללים בחוק התכנון והבנייה על מי רשאי להגיש תוכנית, אילו הסכמות צריך בתוך בניין משותף כדי להגיש תוכנית.

נועה עמירב-פטאל: בכל מקרה, העובדה שיש תוכנית שמאפשרת לעשות שימוש מסוים לא אוטומטית מקנה זכות קניינית.

נועה עמירב-פטאל: כלומר אם יש לי גג משותף בבית משותף ואושרה תוכנית שמאפשרת לבנות על הגג, אם לא יסכימו כל הדיירים שהם בעלים ברכוש המשותף הזה לבנות אז אי אפשר יהיה לבנות.

נועה עמירב-פטאל: במובן הזה לא שינינו דבר.

נועה עמירב-פטאל: משנים פה את שאלת הבעלות, איך מעבירים את הבעלות מאחד לשני, ולא את שאלת התכנון.

נועה עמירב-פטאל: אנחנו לא מתערבים במה אפשר לעשות מבחינת תכנון.

נועה עמירב-פטאל: יחולו הכללים שחלים היום.

זאב בנימין בגין: גם בדיעבד?

רוני טיסר: אחדד: מבחינת

רוני טיסר: כם בבניין קיים שיש בו דיירים לא יוכלו להקנות חלק ציבורי לרשות המקומית ולהעביר לבעלותה?

נועה עמירב-פטאל: היום אם יש תוכנית שמאפשרת- - -

זאב בנימין בגין: יצא ששאלתי שאלה בסדר.

זאב בנימין בגין: נכון?

רוני טיסר: יש את השאלה התכנונית ויש את השאלה הקניינית.

רוני טיסר: החוק הזה מערב את שתיהן.

נועה עמירב-פטאל: אם אנחנו מדברים על תכנון רגיל ושאלת השימוש ואיזה שימוש ניתן לעשות בבניין, התכנון לא מסתכל על הקניין.

נועה עמירב-פטאל: הוא אומר איזה שימוש ניתן לעשות בכל הקרקע.

נועה עמירב-פטאל: זה כבר המצב היום ובמובן הזה לא שינינו שום דבר.

נועה עמירב-פטאל: גם היום תוכנית יכולה לקבוע משהו שלא בהסכמת בעל קרקע.

נועה עמירב-פטאל: כאשר מדובר בקרקע שיזם פרטי מגיש לגביה תוכנית יש כללים שמגבילים את בעלי הקרקע וקובעים רף מסוים של הסכמה כדי לא לקדם סתם תוכניות שאין היתכנות לממש אותן.

נועה עמירב-פטאל: זה מבחינת התכנון.

נועה עמירב-פטאל: מבחינת הקניין, יכול להיות בהחלט שיש בעלי דירות בבניינים, כמו למשל בהתחדשות עירונית, ואגב תוכנית להתחדשות עירונית משנים את מערך הזכויות, כשאגב תוכנית להתחדשות עירונית הורסים בניין קיים ומקימים בניין חדש.

נועה עמירב-פטאל: זה גם דבר שקורה היום ויש כללים לגבי מידת ההסכמה שצריך בשביל להרוס למישהו את הבניין, יש לזה כללים בחוק המקרקעין.

נועה עמירב-פטאל: כלומר, אלה שתי שאלות שונות לחלוטין.

זאב בנימין בגין: רק כדי לסבר את אוזני: בניין של ארבע קומות ו-8 או 12 דיירים, ורוצים בקומת הקרקע להקים גן ילדים.

זאב בנימין בגין: מה זכות ההתנגדות של הדיירים?

זאב בנימין בגין: או שאין כזאת?

זאב בנימין בגין: אני לא יודע.

נועה עמירב-פטאל: יש כל מיני סיטואציות שבהן זה יכול לקרות.

נועה עמירב-פטאל: אם היום בעל דירת הקרקע יגיש תוכנית ספציפית נקודתית על הדירה שלו להפוך אותה לגן ילדים, ויש לו את הזכויות, אז בעלי הדירות בבניין כמובן יכולים להתנגד לתוכנית, וגם אחר כך כשהוא יוציא היתר הם צריכים לחתום על ההיתר.

נועה עמירב-פטאל: יש הרבה שלבים.

נועה עמירב-פטאל: השאלה עד כמה הם יכולים להתנגד לאופן שזה בנוי בדיוק, אבל נשים את זה בצד.

נועה עמירב-פטאל: לתוכנית הם יכולים להתנגד לחלוטין, לשימוש.

נועה עמירב-פטאל: אם הם יטענו שזה פוגע להם בערך הם יכולים להגיש תביעות פיצויים.

נועה עמירב-פטאל: יש כל מיני מנגנונים בתכנון שמסדירים את זה, אבל הדבר הזה קיים כבר היום.

נועה עמירב-פטאל: הצעת החוק במובן הזה לא עושה שינוי.

נועה עמירב-פטאל: גם היום כל בעל דירה בבניין משותף יכול להגיש תוכנית שתשנה את מה ששייך לו לייעוד ציבורי, ויכולים להתנגד, ומוסד תכנון יחליט אם לקבל את ההתנגדות או לא.

זאב בנימין בגין: עוד מישהו מבקש להתייחס?

רוני טיסר: אני מציעה שנצלול לסעיפים.

רוני טיסר: אציין שניהלנו מספר דיונים מול נציגי הממשלה בנושא.

רוני טיסר: הדיונים עד כה הייתה בהם התקדמות אך הם עדיין לא הבשילו לכדי נוסח מוסכם ובשל.

רוני טיסר: לכן הנוסח שמופיע לפניכם הוא הנוסח הממשלתי כפי שעבר בקריאה הראשונה במליאה.

רוני טיסר: נקרא את הסעיפים כפי שעברו בקריאה הראשונה ואנחנו נעיר את הערותינו.

רוני טיסר: ככל שלנציגי הממשלה יהיו תיקונים, יציינו אותם.

רוני טיסר: כאן ההערה שלנו היא הערה כללית באשר לשאלה אלו דינים חלים על אותה תוכנית שמקנה חלק ציבורי.

רוני טיסר: בפסיקה יש שאלות רבות לגבי השאלה, למשל, האם לגבי תוכנית וחלוקה חלים דיני הפקעה.

רוני טיסר: היה פסק דין אברהם בעליון שאמר שלכאורה כן חלים דיני הפקעה.

רוני טיסר: כאן אנחנו חושבים שצריכה להיקבע איזו אמירה מפורשת, או צריכה להיות איזו הבהרה באשר לדינים שחלים פה, על מנת למנוע אי-בהירות ועמימות.

רוני טיסר: כאן הגענו לאיזשהו פתרון.

נועה עמירב-פטאל: בהמשך להערת הוועדה, אנחנו מציעים לקבוע סעיף.

נועה עמירב-פטאל: בעיקרון אנחנו רוצים לקבוע שהוראות הדין לעניין איחוד וחלוקה יחולו על הקניית בעלות לפי חלק זה ככל שלא נקבעה הוראה אחרת.

נועה עמירב-פטאל: המשמעות היא, הפער העיקרי כרגע הוא בנוגע למועד העברת הבעלות.

נועה עמירב-פטאל: באיחוד וחלוקה הבעלות עוברת עם אישור טבלאות האיחוד והחלוקה ואחר כך הרישום כמובן.

נועה עמירב-פטאל: כאן הבעלות תעבור רק אחרי בניית החלק הציבורי.

נועה עמירב-פטאל: היא תעבור ממש עוד לפני הרישום.

נועה עמירב-פטאל: אנחנו קובעים בחוק העברת בעלות מכוח החוק.

נועה עמירב-פטאל: זה דבר אחד.

נועה עמירב-פטאל: דבר שני, אנחנו מציעים לקבוע במפורש שאין כוונה לשלול את האפשרות להקנות חלק בבניין בדרך של הפקעה, למרות שכפי שנאמר פה זה דבר שכמעט לא נעשה היום, אבל להבהיר שעדיין אפשר יהיה לעשות את זה בהפקעה.

זאב בנימין בגין: זה שינוי מהנוסח הקיים?

רוני טיסר: זה יהיה.

רוני טיסר: מכיוון שהדיון לא בשל, לקראת הדיון הבא נפרסם נוסח מעודכן שכולל את השינויים.

זאב בנימין בגין: אתם לא מתכוונים לשבוע הבא, נכון?

זאב בנימין בגין: בסדר.

זאב בנימין בגין: היום הכול נעשה בבליץ.

זאב בנימין בגין: לא הבנתי את הלחץ שבו התנהל הדיון.

זאב בנימין בגין: בשבוע הבא מסתיים המושב.

רוני טיסר: כפי שהיושב-ראש הבהיר, זה לא יעבור במושב הנוכחי.

זאב בנימין בגין: אם הוא הבהיר אז בסדר.

אהוד נדב: אני עורך דין אהוד נדב, יועץ משפטי להתאחדות בוני הארץ.

אהוד נדב: לאור ההערה שנאמרה עכשיו על ההבנות, אני רוצה להבין.

אהוד נדב: אפשר להפקיע 39% ואחר כך גם לקחת מכאן בלי פיצויים?

אהוד נדב: אם הבנתי נכון את ההערה האחרונה, אתם רוצים להוסיף גם הוראה שאומרת שאין בתוספות האלה כדי לגרוע ממה שאמור לעניין הפקעה.

אהוד נדב: כלומר לכאורה אפשר לקחת על אותו נכס במסלול של הפקעה 39% ללא פיצויים ואחר כך גם להידרש למסלול כזה לפי החוק החדש.

עוזי סלמן: אתה מקבל פה זכויות בנייה.

אהוד נדב: או שאני מקבל או שלא.

אורי דביר: אתה מקבל.

אורי דביר: התוכנית צריכה להיות משביחה.

אורי דביר: זה תנאי בסיסי לנושא.

אהוד נדב: יכול להיות שהתוכנית היא תוכנית משביחה אבל כאשר מפקיעים לי 39% וגם אני צריך לבנות לפי איזשהו שמאי שהוא לא בדיוק שלי, ואת הקרקע אני נותן בחינם, אף אחד לא מפצה אותי על זה, אני יכול למצוא את עצמי במצב שלוקחים לי מכל מיני צדדים.

רוני טיסר: אתה מתכוון שבאותה תוכנית תהיה גם הפקעה וגם הקנייה לפי הצעת החוק שלפנינו?

קריאה: הפיצוי הוא בזכויות בנייה.

רוני טיסר: הכוונה הייתה, ותתקן אותי הממשלה אם אני טועה, שאפשר יהיה לבחור באחת משתי הדרכים: או הפקעה או הקניית חלק ציבורי.

אהוד נדב: זה מקובל.

בני ארביב: אני רוצה להשלים ולדייק: לעניין החלק הציבורי, אנחנו מדברים לצורך העניין על קומה ציבורית שמיועדת לגן ילדים.

בני ארביב: יש שתי אפשרויות לקבוע בתוכנית: או שהחלק הזה יועבר לרשות בדרך של הפקעה, מה שלהערכתנו פשוט לא יקרה בגלל פיצויי ההפקעה, או שזה יעבור לפי הסעיף המוצע.

בני ארביב: לזה כוונה ההוראה.

בני ארביב: אם אדוני שואל האם באותה תוכנית ניתן לקבוע שעד 40% משטח המגרש יוקצה בדרך של הפקעה לצורך דרכים, לדוגמה, ואז המגרש מדונם יהפוך להיות 600 מטרים, ובמגרש החדש שייווצר תהיה גם קומה ציבורית ויחילו על הקומה הציבורית את ההסדר הזה – אין מניעה, רק התנאי היחיד הוא שהתוכנית על כל מרכיביה, קרי גם החלק של ההפקעה וגם החלק של הקומה הציבורית, היא תוכנית משביחה.

בני ארביב: זאת אומרת, כאשר השמאי ייחשב האם התוכנית היא משביחה הוא יהיה צריך להידרש גם לנושא ההפקעה ולקחת בחשבון שאולי עד 40% יהיה ללא פיצוי, ולכן שבשקלול הסופי התוכנית תהיה משביחה.

אהוד נדב: איפה זה כתוב בהצעת החוק?

רוני טיסר: לא כתוב עדיין שהיא תוכנית משביחה.

רוני טיסר: זה התיקון שסיכמנו עליו.

רוני טיסר: אני רוצה לדייק: התנאי שעליו הצביע גם אריאל יוצר בהתחלת הישיבה ועליו דובר לאורך כל הדיון, שהתוכנית תהיה משביחה, הוא תנאי שלא מופיע בנוסח שלפניכם.

רוני טיסר: בנוסח שלפני

רוני טיסר: כם מופיע רק שתהיה תוספת זכויות בנייה, כאשר ההנחה שעמדה בבסיס התנאי הזה היא שככלל הוספת זכויות בנייה תגרום לכך שהתוכנית תהיה משביחה.

רוני טיסר: מכיוון שמדובר בכלל אצבע שהוא לא בהכרח נכון, אחת ההערות שלנו הייתה – ועדיין לא הגענו לנוסח – שהתנאי הזה ייקבע בחוק, כלומר שתהיה חובה שהתוכנית תהיה משביחה.

רוני טיסר: כן יש לנו מחלוקת – מכיוון שאנחנו כבר דנים בנושא הזה – אנחנו חושבים שזאת צריכה להיות קביעה מוחלטת וברורה, שתיערך על ידי שומה, ושתהיה אפשרות לערור עליה מכיוון שהיא מהווה תנאי לסמכות בכלל לקחת את החלק הציבורי.

רוני טיסר: כאן יש לנו איזו מחלוקת.

עוזי סלמן: התנאים האלה קבועים בחוק.

עוזי סלמן: אם תוכנית היא משביחה או פוגעת, זה קבוע בחוק.

רוני טיסר: מה זאת אומרת?

עוזי סלמן: אם אני מוסיף זכויות בנייה בקרקע, אז או שהשווי של הקרקע ערב הוספת הזכויות עלה, ואם הוא לא עלה אלא ירד אז יש לי עילת תביעה בגין ירידת ערך הקרקע.

עוזי סלמן: אומרים לי כאן גם שתוספת הזכויות שאני מוסיף למגרש, אני לא יכול לקבל את כולה לצורכי ציבור אלא רק בשיעור מוגבל.

עוזי סלמן: לכן ברור שהפרופורציה נשמרת, ברור שהתוכנית תהיה משביחה.

עוזי סלמן: אם היא לא משביחה, היא פוגעת, אז משלמים פיצויים, הוועדה המקומית משלמת פיצויים על פי חוק.

רוני טיסר: בסדר.

רוני טיסר: כפי שאתה אומר:

רוני טיסר: אם היא צריכה לשלם אז היא פוגעת, אז לכאורה היא יכולה להיות פוגעת.

עוזי סלמן: אני מסכים עם העיקרון שהמנגנון הזה נועד למקרים שבהם התוכנית השביחה.

רוני טיסר: אז אנחנו מסכימים.

זאב בנימין בגין: האם בכל זאת תידרש הבהרה בהצעת החוק?

רוני טיסר: יידרש תיקון של הנוסח.

זאב בנימין בגין: קודם כול, מובהר לפרוטוקול שבעניין זה יהיה תיקון לנוסח הקיים.

זאב בנימין בגין: האם לעניין זה נחה דעתם של בוני הארץ?

אהוד נדב: נראה בנוסח, אבל העיקרון מקובל, נדמה לי, על כולם.

זאב בנימין בגין: מישהי שם רצתה לשאול, או משרד הפנים רוצה להעיר?

נאוה אושר: אני ממשרד הפנים.

נאוה אושר: הדיון עלה רק עכשיו לעניין האם צריך להוסיף את התנאי הזה שאכן התוכנית משביחה.

נאוה אושר: אנחנו נבדוק את הדברים ונגבש עמדה.

נאוה אושר: אני לא רוצה להתחייב פה למשהו.

רוני טיסר: זה משהו שהממשלה הציעה.

זאב בנימין בגין: משרד האוצר התחייב.

קריאה: הנושא הזה עלה בחוק ההסדרים לפני כמה חודשים.

נאוה אושר: אז קבלו את התנצלותי.

זאב בנימין בגין: אני לא הייתי פה אבל הבנתי מרוני טיסר שאריאל יוצר התחייב.

רוני טיסר: הוא הציג את זה כתנאי.

זאב בנימין בגין: אתם רוצים לבדוק שוב?

זאב בנימין בגין: זמן יש לנו כנראה.

זאב בנימין בגין: לא בישיבה הזאת אלא בכלל, יש פגרה שלמה, עד אחרי החגים.

נאוה אושר: לא.

נאוה אושר: אז אני מתנצלת, זו טעות שלי.

נאוה אושר: אם זה כבר נאמר אז בסדר.

זאב בנימין בגין: בסדר, תודה.

מירה סלומון: אדוני, האם יש טעם להקריא נוסח שאנחנו כבר יודעים שהוא לא הנוסח שיועלה לדיון ויודעים שיש עליו כל מיני תוספות ושינויים, הסכמות ואי-הסכמות?

מירה סלומון: האם יש תועלת בהקראה של סעיפים בשלב זה?

זאב בנימין בגין: אנחנו חושבים שכן כי אנחנו רואים שבכל זאת עולות שאלות, עולות סוגיות, עולות טענות.

מירה סלומון: האם זה ייחשב כהכרעה לצורך העמידה בדרישות לקריאה?

רוני טיסר: ככל שיהיו תיקונים אנחנו נקרא את הסעיפים מחדש כמובן.

זאב בנימין בגין: אין מחטפים פה.

זאב בנימין בגין: שימו לב, הכול משודר, הדיון בשידור ישיר באינטרנט ויהיה גם פרוטוקול.

זאב בנימין בגין: בשם ההנהלה וועד העובדים אני מתחייב שלא יהיה מחטף.

רוני טיסר: תיקון נוסף:

רוני טיסר: כאן נשמטה שורה בנוסח שפורסם.

רוני טיסר: התיקון מופיע בסעיף 62א רבתי.

רוני טיסר: סעיף 62א "(א) בסעיף קטן (א1), אחרי פסקה (14) יבוא: "(15) קביעת הוראות לעניין הקניית חלק ציבורי לרשות מקומית בהתאם להוראות סימן ד'1 לפרק ג';" (ב) בסעיף קטן (ג), במקום "למעט סעיף קטן (א1)(2)" יבוא "למעט סעיף קטן (א1)(2) ו-(15)".

רוני טיסר: "

זאב בנימין בגין: אני הבנתי...

זאב בנימין בגין: יש מישהו שלא הבין?... יש הערות?

זאב בנימין בגין: את רוצה להסביר?

רוני טיסר: אני רוצה להסביר ולהבהיר, מכיוון שאכן זה לא מובן.

רוני טיסר: הסעיף קובע למי קיימת הסמכות לקבוע את ההוראות לעניין הקניית החלק הציבורי.

רוני טיסר: בסעיף הזה מקנים את הסמכות רק לוועדה מקומית עצמאית ולא מקנים את הסמכות הזאת לוועדה מקומית רגילה.

רוני טיסר: זאת בניגוד להפקעות או תוכניות איחוד וחלוקה, ששם הסמכות ניתנת גם לוועדה מקומית.

רוני טיסר: אנחנו רוצים להציף את השאלה.

רוני טיסר: יש טיעונים לכאן ולכאן.

רוני טיסר: אבקש מן הממשלה להציג את הרציונל שעמד בבסיס הסיווג הזה רק לוועדה מקומית עצמאית.

רוני טיסר: זה החלטה של הוועדה, האם להשאיר את זה מוגבל רק לוועדה מקומית עצמאית.

בני ארביב: קודם כול אסביר את מה שכתוב כאן.

בני ארביב: שוב, אנחנו לא מדברים כרגע על סמכויות תכנון אלא על סמכויות להחיל את ההוראות הקנייניות כפי שמוצעות בהצעה.

רוני טיסר: אני רוצה להבהיר את מה שאמרת.

רוני טיסר: אתה אומר: אנחנו לא רוצים להגביל את סמכויות התכנון.

רוני טיסר: ועדה מקומית כאשר תרצה להקנות חלק ציבורי- - -

בני ארביב: בדיוק לזה אני מתייחס.

בני ארביב: הסמכות של ועדה מקומית רגילה להגדיל שטחים לצורכי ציבור – אתחיל מן ההתחלה, אלך צעד אחד אחורה.

בני ארביב: רוב התוכניות שייצרו את עירוב השימושים, שבאותו בניין יהיה גם חלק ציבורי וגם חלק סחיר, הן תוכניות בסמכות ועדה מחוזית.

בני ארביב: לא אנחנו קבענו את זה, את זה המחוקק קבע בסעיף 62א.

בני ארביב: רוב התוכניות שמייצרות עירוב שימושים הן תוכניות בסמכות הוועדה המחוזית.

בני ארביב: אבל בוועדה מקומית עצמאית במקרים לא מעטים יש לה סמכויות, אם זה תואם לכוללני, ולא רק, גם במקרים נוספים, ולאחרונה גם החוק תוקן בהקשר הזה.

בני ארביב: אז לוועדה מקומית עצמאית יש סמכות תכנונית ליצור את עירוב השימושים, שבאותו עניין יהיה חלק ציבורי וחלק סחיר.

בני ארביב: לכן ההצעה הממשלתית במקור הייתה לתת את הסמכות הזו לא רק לוועדה מחוזית אלא גם לוועדה מקומית עצמאית, כי לה באמת יש סמכות תכנונית.

בני ארביב: אבל לוועדה מקומית רגילה, בעצם עד לפני מספר חודשים בכלל לא הייתה אפשרות, בכלל לא הייתה סמכות תכנונית לייצר עירוב שימושים באותו בניין, להוסיף שימושים ציבוריים במגרש סחיר, לא הייתה סמכות כזו.

בני ארביב: הסמכות שיש לוועדה מקומית רגילה היא סמכות להגדיל שטחים לצורכי ציבור, שהיא סמכות שמתייחסת לקרקע.

בני ארביב: אם יש דונם שמיועד לצורכי ציבור ולידו יש דונם סחיר אז הוועדה המקומית יכולה להגדיל את השטח לצורכי ציבור ואת המגרש הסחיר להפוך למגרש ציבורי.

בני ארביב: לכן ההוראה, כפי שהוזכר קודם, שהמחוקק נתן סמכות לוועדה מקומית רגילה לקבוע הוראות לעניין הפקעה, היא נתונה לוועדה המקומית בגלל שיש לה סמכות תכנונית כזו להגדיל את השטח לצורכי ציבור, השטח הקרקעי.

בני ארביב: אבל לוועדה מקומית אין סמכות לייצר עירוב שימושים באותו בניין ולכן לא נדרשת הסמכות הזאת לוועדה מקומית עצמאית.

בני ארביב: זה מה שעמד מאחורי ההצעה הממשלתית.

בני ארביב: לפני מספר חודשים תוקן החוק והתווספה פסקה (20) בוועדה רגילה, שמאפשרת להוסיף צורכי ציבור במגרשים המיועדים לתעסוקה.

בני ארביב: זאת אומרת, יש סמכות לוועדה מקומית רגילה להוסיף, לצורך הדוגמה, גני ילדים במגרש המיועד לתעסוקה.

בני ארביב: המחוקק נתן לה את הסמכות התכנונית הזאת.

זאב בנימין בגין: לא הבנתי: גני ילדים ותעסוקה – מה ההנחה?

זאב בנימין בגין: שההורים יוכלו ללכת לעבוד?

בני ארביב: כן.

בני ארביב: זה בדיוק מה שעומד מאחורי זה, שיש מקרים שרוצים שהגן יהיה באותו מיקום או סמוך לאותו מיקום, באותו מבנה, למשל ליד משרדי הייטק וכן הלאה.

בני ארביב: המחוקק נתן לוועדה מקומית רגילה סמכות לייצר את עירוב השימושים, שבמבנה שמיועד לתעסוקה יהיה גם גן ילדים ציבורי.

בני ארביב: במקרים כאלה לנו אין התנגדות לתת את הסמכות הזאת גם לוועדה מקומית.

זאב בנימין בגין: יש הגדרה מקובלת בחוק או בפסיקה מה כולל המונח "תעסוקה"?

בני ארביב: כן, יש הגדרה בסעיף הזה.

בני ארביב: מבחינת מינהל התכנון, הסמכות לקבוע את ההוראות הקנייניות עוקבת אחרי הסמכויות התכנוניות.

בני ארביב: זאת אומרת, מוסד התכנון שמוסמך לקבוע את עצם עירוב השימושים הזה – כלומר בתוכנית משביחה חדשה הוא קובע שתהיה פה קומה ציבורית, שיהיה פה עירוב שימושים – הוא יהיה מוסמך להמשיך ולקבוע האם יחולו הוראות הפקעה, איחוד וחלוקה או ההסדר הזה.

בני ארביב: אבל מוסד תכנון שאין לו את הסמכות התכנונית הזו, ולוועדה מקומית רגילה אין את הסמכויות האלה – למעט הסעיף האחרון שהזכרתי, שהחוק תוקן ממש עכשיו – לא ראינו לנכון לתת לו את הסמכות הזאת.

בני ארביב: זאת אומרת, אם ועדה מחוזית קבעה שפה זה יהיה בדרך של הפקעה אז הוועדה המקומית לא מוסמכת לשנות ולהגיד שזה לא יהיה בהפקעה אלא יהיה בדרך הזאת.

בני ארביב: זה סמכות נלווית לסמכות התכנונית.

רוני טיסר: התשובה מקובלת.

רוני טיסר: נצטרך לתקן את זה לגבי ועדה מקומית.

זאב בנימין בגין: לא הבנתי.

זאב בנימין בגין: "הצורך הציבורי שבבניין" – אין לנו עניין בצורך של הדיירים.

זאב בנימין בגין: מה זה "צורך ציבורי שבבניין"?

זאב בנימין בגין: הצורך הציבורי הוא ציבורי, הוא כללי.

זאב בנימין בגין: אני שואל על הנוסח.

רוני טיסר: "המיועד לשרת את הצורך הציבורי שבבניין" מתייחס לתחום המגרש.

רוני טיסר: אם אתה לא לוקח רק קומה אלא לוקח במסגרת אותה תוכנית חלק מן המגרש שהוא לא בתוך הבניין, חלק נלווה, אז זה צריך לשרת את הצורך הציבורי שבבניין.

רוני טיסר: למשל גן ילדים שמשרת את הדיירים שבבניין.

בני ארביב: חצר שמשרתת את גן הילדים.

רוני טיסר: זה דיוק חשוב.

בני ארביב: חלק ציבורי בבניין זה אותו גן ילדים שיהיה ברוב המקרים בקומה הראשונה.

בני ארביב: אנחנו רוצים להגיד שזה לא רק חלק בנוי.

בני ארביב: לעתים גן הילדים הזה צריך גם חצר שהילדים ישחקו בה.

בני ארביב: ההסדר שאנחנו מציעים בסעיף הזה יחול גם על החצר של גן הילדים, זה הכוונה.

בני ארביב: "לרבות שטח בתחום המגרש המיועד לשרת את הצורך הציבורי" – זה בדיוק חצר לטובת גן הילדים.

אהוד נדב: בדיוק בגלל ההערה של היושב-ראש, נראה שהאות שי"ן מיותרת.

אהוד נדב: זה צריך להיות "בבניין" ולא "שבבניין".

אהוד נדב: זה לא הצורך הציבורי שבבניין אלא לשרת את הצורך הציבורי בבניין.

רוני טיסר: עוד הערה: כאן לכאורה אפשר או לקחת קומה בבניין או לקחת חלק מן המגרש.

רוני טיסר: ההערה שלנו היא שהלקיחה של השטח בתחום המגרש תהיה רק כאשר נלקח חלק מן הבניין, כלומר לא בנפרד.

רוני טיסר: במקום "או" זה יהיה "לרבות".

עוזי סלמן: הוא מכוון לכך שהצורך הציבורי יהיה צורך ציבורי של הבניין עצמו.

עוזי סלמן: אנחנו אומרים שהצורך הציבור הוא צורך ציבורי, נקודה, ולא של הבניין.

זאב בנימין בגין: כך זה כתוב, לכן שאלתי.

זאב בנימין בגין: מה דעתכם במינהל התכנון?

בני ארביב: יש פה שתי שאלות:

בני ארביב: על איזה סוג של צורכי ציבור יחול ההסדר הזה, וזו שאלה שנפתחה פה קודם, כלומר האם גם תחנת כיבוי או תחנת רכבת או בית קברות.

זאב בנימין בגין: בית קברות בוודאי יכול לשרת את דיירי הבניין.

זאב בנימין בגין: ..

בני ארביב: מבחינת הממשלה צורכי הציבור הם רחבים.

בני ארביב: חשוב לי להבהיר, אנחנו לא מדברים פה רק על מבנה מגורים.

בני ארביב: זה יכול להיות גם מרכז מסחרי גדול מאוד.

בני ארביב: יש פה דוגמה של סינמה סיטי שיש בה תחנת כיבוי, יש דוגמאות נוספות, למשל התחנה המרכזית בירושלים.

בני ארביב: יש הרבה מצבים לא בהקשר של מבנה מגורים, של עירוב שימושים של מסחר וצורכי ציבור.

זאב בנימין בגין: אבל צריך להיזהר ביתר מבניין מגורים רגיל.

זאב בנימין בגין: שם צריך לשים סייגים.

יוני ויצמן: צריך לקבוע איזשהו מפתח.

יוני ויצמן: זה מתקשר להערה הקודמת שלי.

יוני ויצמן: אנחנו חייבים לייצר בחוק מנגנון, שיהיה ברור מה מותר איפה.

יוני ויצמן: לא יעלה על הדעת, מן הסתם, שבבית מגורים תהיה תחנת כיבוי אש.

קריאה: אפשר לסמוך על מוסד תכנון.

עמית שטאובר: זה לא הדיון.

עמית שטאובר: גם אם כרגע אנחנו לא מקבלים את המודל הזה, את כל הצרכים הציבוריים, אם רוצים מבחינה תכנונית לתכנן כרגע במבנה הרי ניתן לפי חוק.

עמית שטאובר: גם אם הוא בסוף לא עובר לרשות המקומית בדרך כזו או אחרת, אבל עדיין הצורך הציבורי שכרגע מכוון אליו נציג התאחדות הקבלנים לא נובע מתיקון החוק הזה, הוא קיים כבר היום בחוק מבחינה תכנונית.

עמית שטאובר: מוסד תכנון מוסמך לקבוע צרכים ציבוריים כאלה ואחרים בהתאם לשיקול דעתו ובהתאם למגבלות הקיימות.

עמית שטאובר: כאן אנחנו מסדירים רק את ההיבט הקנייני.

עמית שטאובר: לכן לא הייתי נכנס – להבנתי וגם להבנת הממשלה – להגיד מה מותר לעשות בבניין ומה אסור לעשות בבניין, כאשר אנחנו יודעים כבר מה עושים.

עמית שטאובר: זה לא מטרת התיקון.

יוני ויצמן: את זה אני מבין, אבל אנחנו מייצרים סיטואציה חדשה שבה יהיו בניינים היברידיים, נקרא לזה.

נועה עמירב-פטאל: זה לא חדש.

יוני ויצמן: היום כמות הבנייה הקיימת בצורה הנוכחית היא מינורית.

יוני ויצמן: אין ספק שזה ילך ויגדל.

עוזי סלמן: אין בניין חדש בתל אביב שאין בו עירוב שימושים.

יוני ויצמן: כל ההערה של בוני הארץ היא שנייצר מפתחות.

יוני ויצמן: לא יכול להיות שלרשות המקומית תהיה את כל קשת צורכי הציבור בכל פרויקט שהם יחפצו.

יוני ויצמן: זה מה שניסינו לומר.

בני ארביב: מה הם צורכי הציבור – על זה אפשר לדבר, אבל ההצעה הממשלתית היא לפי סעיף 62א, ואם יש למישהו התנגדות שהצורך הציבורי הזה לא מתאים לבניין, בדיוק בשביל זה יש הליכי תכנון – שיגיש התנגדות, ואם מוסד התכנון מצא לנכון שהצורך הציבורי בהיקף הזה נכון למקם אותו בבניין הזה, זה עניין של התוכנית.

יוני ויצמן: במשקולות האלה בין היזם לבין הרשות המקומית, בלשון החוק כרגע המטוטלת נוטה יותר מדי לרשות המקומית, ברמה כזו שפרויקטים עלולים להיתקע.

מירה סלומון: זה לא שונה מכלי תכנון רגילים אחרים.

יוני ויצמן: בוודאי שבאופן שונה.

יוני ויצמן: היום עם עירובי השימושים אנחנו מדברים על אולי משרדים ושימושים כאלה ואחרים.

יוני ויצמן: מחר בבוקר היות ואין שטחים יהיו גם גני ילדים וכן נצטרך כיבוי אש וכן נצטרך בתי קברות וכן הלאה וכן הלאה.

יוני ויצמן: הסעיף כפי שמוגדר היום- - -

אורי דביר: בקניון עזריאלי יש תחנת כיבוי.

אורי דביר: זה לא מופרך.

מירה סלומון: - - - אנחנו לא שם.

עוזי סלמן: בדיוק כפי שנאמר פה על ידי המדינה: היום המצב התכנוני הוא שעירוב שימושים אין עליו הגבלות.

עוזי סלמן: כלומר, אתה יכול לשלב שימושים.

עוזי סלמן: כמובן אפשר להגיש התנגדות בהליך התכנוני ולהגיד שהשימוש לא מתאים, אבל היום יש עירוב שימושים של שטחי מסחר ותעסוקה עם מגורים.

יוני ויצמן: אם זה מפתח הגיוני אני מסכים אתך.

עוזי סלמן: אציג לך דוגמה: 25% מכל המגדלים שנבנים באזור המער בתל אביב מיועדים למגורים.

עוזי סלמן: 75% תעסוקה ו-25% מגורים.

עוזי סלמן: אותם מגורים במגדלים צריכים גני ילדים, אז אתה מוסיף גני ילדים למבנים האלה.

יוני ויצמן: אין לנו ויכוח, אבל אנחנו חייבים לייצר מפתח הגיוני.

עוזי סלמן: המציאות בסוף יותר חזקה מכל דמיון.

עוזי סלמן: בסופו של דבר הצרכים הם כפי שהמציאות מכתיבה.

עוזי סלמן: אני מקווה שלא נגיע למקום, כפי שכבוד יושב-ראש הוועדה אמר, שיצטרכו לשלב בתי עלמין בתוך מגדלים בעירוב שימושים, אבל זה לא מצב שהוא לנצח בלתי אפשרי.

עוזי סלמן: אני לא יודע להגיד לך.

עוזי סלמן: לכן בסוף יש גם שיקול דעת תכנוני.

אהוד נדב: אם נגיע לאותו מצב שבו צריך בבניין מגורים לשלב בית עלמין, זה לא יהיה מכוח החוק הזה.

אהוד נדב: יהיה חוק אחר.

אהוד נדב: זה בדיוק העניין.

אהוד נדב: ולכן צריך לקבוע את זה בחוק הזה.

מירה סלומון: אבל החוק הזה בכלל לא עוסק בתכנון.

אהוד נדב: הוא במקרה בחוק התכנון והבנייה והוא נותן זכויות קנייניות.

אהוד נדב: אני מסכים עם מה שנאמר כאן.

אורי דביר: בסוף יש מוסד תכנון.

אורי דביר: אנחנו לא אומרים מה הוא יכול לקבוע.

אורי דביר: הוא יקבע, הוא סוברני להחליט מה שהוא רוצה.

אהוד נדב: היות ומוסד תכנון לא קובע ברזולוציה של גן ילדים לטרום חובה או פעוטון או רזולוציות אחרות אלא הוא קובע את זה כסיווגים כלליים- - -

אורי דביר: נכון, הוא קובע "מבנה חינוך".

אהוד נדב: ההבדל בין המסלול הזה לבין מה שיש עד היום, שכאן, כפי שאמרתם, יש מסלול קנייני.

אהוד נדב: הרשות אחרי המסלול הזה היא כבר לא חוכרת או ברת רשות או משהו כזה בנכס של היזם אלא יש לה כבר זכויות קנייניות.

מירה סלומון: גם היום.

אהוד נדב: גם היום היא מקבלת זכות של אולי חוכרת, בדרך כלל זה יהיה חוכרת, ואולי דברים אחרים, אבל היא לא יכולה מעצמה לקחת לי קומה.

עוזי סלמן: אתה לא רוצה – אל תעצים את זכויות הבנייה, אל תוסיף זכויות על מה שיש לך.

עוזי סלמן: תסתפק במה שיש.

אהוד נדב: ההבדל הוא שכאשר אני מעצים, כפי שאתה אומר, יכול להיות שהעצמתי את זה בשביל גני ילדים, אבל מרגע שזה של הרשות – זהו, עכשיו היא תעשה עם זה מה שהיא רוצה.

אהוד נדב: אם היא תרצה לשנות אחר כך את הייעוד של הנכס שלה – זה חלקה נפרדת.

מירה סלומון: זה לא נכון.

זאב בנימין בגין: אתם קרובים למיצוי של הדיון?

זאב בנימין בגין: לא שיגיע לסיכום אלא רק שהצדדים יבינו על מה מדובר.

אהוד נדב: חשוב שהוועדה ומשרדי הממשלה יבינו את הרגישות.

אהוד נדב: בסופו של דבר זה לא שאם "נסגור" בינינו אז זה בסדר.

זאב בנימין בגין: זה מה שאני אומר: רק שיובהר.

זאב בנימין בגין: אמרתי לצדדים.

זאב בנימין בגין: אתם מבינים על מה מדובר?

זאב בנימין בגין: אתם מבינים את הקושי?

בני ארביב: אנחנו מבינים, אבל שוב, עמדת הממשלה- - -

זאב בנימין בגין: יהיו לכם תשובות?

בני ארביב: יש לנו תשובות.

אורי דביר: אנחנו לא מסכימים אבל- - -

זאב בנימין בגין: רוני טיסר, מה את אומרת על הסוגיה הזאת?

זאב בנימין בגין: "נסגור" את זה כאן.

רוני טיסר: כרגע אי אפשר "לסגור".

רוני טיסר: נחשוב על זה אחר כך.

זאב בנימין בגין: לא אמרתי "לסגור".

זאב בנימין בגין: שאלתי רק כדי שנמצה את הדיון מבחינת הבירור וההבנה.

זאב בנימין בגין: לא נחזור לדיון הבסיסי בסוגיה הזאת.

זאב בנימין בגין: אבל יש כאן מחלוקת.

זאב בנימין בגין: לפעמים מדברים ומתברר שאין מחלוקת.

זאב בנימין בגין: אם יש מחלוקת אז יבררו אותה בהמשך כאשר ישב כאן היושב-ראש הקבוע.

זאב בנימין בגין: אני מציע שנסיים כאן.

זאב בנימין בגין: יש לי פגישה נוספת ואני באיחור, ובלאו הכי הייתם צריכים בשעה 13:00 לסגור את הישיבה, או אולי אפילו בשעה 12:30.

זאב בנימין בגין: דברי סיכום של רוני טיסר, בבקשה.

רוני טיסר: בהמשך נמשיך את ליבון המחלוקות וחידוד הנוסח מול הממשלה ונפרסם נוסח מעודכן לקראת הדיון הבא.

זאב בנימין בגין: שהוא אחרי הפגרה?

רוני טיסר: לא, בפגרה.

זאב בנימין בגין: אני מודה לכולכם.

זאב בנימין בגין: אני מתנצל על הבעייתיות.

זאב בנימין בגין: הישיבה נעולה.