ועדת הפנים והגנת הסביבה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 709, 2018-08-01 14:00

יואב קיש: שלום לכולם, אני מתכבד לפתוח את ועדת הפנים והגנת הסביבה.

יואב קיש: אנחנו דנים בפרק ט' – תכנון ובנייה מחוק ההסדרים הקודם מ/1196 – מדובר על קומה ציבורית.

יואב קיש: לגבי התלת מימד - נחכה עם זה, כי המטרה שלי אחרי שנעשו ישיבות הכנה זה אם נצליח להגיע לסיום החקיקה הזו, ואם יהיו הסכמות, אז לקדם אותה גם להצבעות עוד היום אפילו.

יואב קיש: ארז קמיניץ, אני שמח שאתה פה.

יואב קיש: אני רואה בך לא איש משרד המשפטים, אלא אוטוריטה בתחום התכנון והבנייה.

יואב קיש: נתחיל בהקראה.

תומר רוזנר: אמנם בישיבה הקודמת התחילו בהקראה של חלק מהסעיפים.

תומר רוזנר: אני מציע שנתחיל מההתחלה, הוקראו שני סעיפים, גם בהם יש שינויים.

תומר רוזנר: הנוסח מבטא את ההסכמות שאליהן הגענו עם נציגי הממשלה, הייעוץ המשפטי, ההצעות שמונחות בפניכם הן הצעות ברובן מוסכמות.

תומר רוזנר: איפה שיש פערים, מחלוקות, סומנו המחלוקות בגוף ההצעה, הן מסומנות בצהוב.

גלעד קרן: חוק התכנון והבנייה (תיקון מס'...), התשע"ח –2018

תומר רוזנר: הסעיף הזה עוסק בדרכי הקנייה של מקרקעין במסגרת התכנון לרשויות מקומיות.

תומר רוזנר: התוספת שבתיקון בא להבהיר, המסלול החדש שעניינו קומה ציבורית, בעצם יהפוך לאחד המסלולים שבאמצעותם אפשר להקנות מקרקעין לרשות מקומית.

גלעד קרן: כאן, בהקשר הזה, הממשלה מבקשת להותיר את הסמכות לקבוע הוראות בעניין הקניית חלק ציבורי רק לוועדה מקומית עצמאית.

יואב קיש: פה זה לכל ועדה מקומית?

תומר רוזנר: אנחנו מציעים שזה יהיה לכל ועדה מקומית.

יואב קיש: זה ניסוח לא ברור.

יואב קיש: קומה אחת או יותר בבניין, כולה או חלקה המיועדת לצרכי ציבור, פה הוספת או, צריך לכתוב: או לרבות שטח שאיננו בנוי לתחום המגרש שבו מצוי הבניין.

יואב קיש: אז אם זה שטח שהוא לא בבניין אז מה - - -

תומר רוזנר: אני אסביר למה הכוונה.

תומר רוזנר: העיקר הוא הקומה או חלקה של קומה לצרכי ציבור, ילדים, בית ספר, וכו'.

תומר רוזנר: נניח שרוצים לעשות גן ילדים, מן הסתם, ירצו שיהיה לגן הזה חצר.

תומר רוזנר: אז רוצים שאפשר יהיה לייעל חלק מהמגרש הפנוי, מה שנקרא.

יואב קיש: אבל זה עדיין מתחום המגרש.

תומר רוזנר: ודאי.

תומר רוזנר: מתחום המגרש.

תומר רוזנר: זה שטח שאינו מבונה במגרש, שהולך אחר הצורך הציבורי שכבר לגביו יועדה הקומה.

יואב קיש: מה שחשוב שהוא לא stand alone.

יואב קיש: צריך לתקן את זה שיהיה ברור שזה נלווה.

תומר רוזנר: הנלווה לצורך הציבורי.

יואב קיש: מה זה אומר?

יואב קיש: שהתכנית מאפשרת מתן היתר בנייה, זאת אומרת, מדובר על תכנית מפורטת.

יואב קיש: התכנית שמזכה בהיתר בנייה.

תומר רוזנר: רק אם זה בעלים יחיד.

יואב קיש: זאת אומרת, לא כולל חלוקה?

תומר רוזנר: נסביר בסוף, מחלוקות הוא רוצה אחר כך.

יואב קיש: שמשביח מן הסתם.

יואב קיש: שינוי ייעוד הוא חייב להשביח.

יואב קיש: זה בהסכמה.

תומר רוזנר: זו הסכמה שכרוכה במחלוקת הקודמת.

תומר רוזנר: השאלה באיזה תכניות אנחנו מגבילים את השיעור ל-20%.

יואב קיש: שאלה – מאיפה הגיע המספר 20%?

תומר רוזנר: לפי הצעת הממשלה.

יואב קיש: דרך אגב, זה משהו שצריך לכתוב בחוק?

יואב קיש: זה לא משהו שאמור להיות ברגע שיש מחלוקת על סכום מסוים, אז על מה שאין מחלוקת משלמים, ועל מה שיש הולכים למשפט.

יואב קיש: הסכום הזה חייב במע"מ?

יואב קיש: צריך להוסיף מע"מ לדעתי, כי הקבלן משלם פלוס מע"מ.

יואב קיש: העירייה מקבלת מע"מ חזרה?

קריאות: לא.

יואב קיש: אז גם המע"מ זו שאלה פה.

יואב קיש: הייתה פה שאלת הבהרה.

יואב קיש: כרגע צריך להיות ברור שאנחנו מדברים עלויות בנייה פלוס מע"מ.

יואב קיש: אני לא מבין את זה.

תומר רוזנר: קבלן שיעבד את המגרש לצורך הבנק, למשל, אז מקנים חלק לרשות המקומית, אני מקבל אותו נקי מהשעבוד של הבנק.

עמית שטאובר: סעיף 126 מסביר את העניין הזה.

עמית שטאובר: באיחוד וחלוקה, למשל, השעבוד פשוט עובר למגרש החדש, אמור להיות באותו שווי, וככה הוא לא נפגע.

עמית שטאובר: אנחנו גם כאן נוסיף ונדייק, שגם כאן - - -

יואב קיש: זה חייב להיות על אותו פרינציפ – או שמקבלים את אישור הבנק, או שלא פוגעים בשווי של השעבוד שלו.

יואב קיש: נא להגדיר בצורה ברורה.

חיים פייגלין: זה ייעשה בצורה של מכתב החרגה פשוט.

יואב קיש: בגלל שתכנית ההשבחה, לפי מה שאני מבין שהסבירו לי פה מנציגי האוצר.

יואב קיש: מה שהם אומרים זה כך – מכיוון שזה הכול כפוף לתכנית משביחה, לצורך העניין כמו איחוד וחלוקה, הם ייקחו את המודל של איחוד וחלוקה שגם שם יכול להיות מצב כזה, אין מכתבי החרגה מהבנק בסיטואציה הזו.

יואב קיש: מכיוון שההשבחה לנכס הספציפי גם באיחוד וחלוקה, וגם במקרה הזה, הוא מה שנקרא, בכל מקרה השווי שלו עולה, אזי, אפשר יהיה להחריג בצורה אוטומטית את החלק הציבורי.

חיים פייגלין: מניסיון שלי, בנק שמלווה פרויקט דורש - - -

יואב קיש: מניסיון שלי, גם הבנקים כפופים לחוק מדינת ישראל, אמנם לא תמיד אבל בדרך כלל.

עמית שטאובר: זה סעיף חוק קיים.

יואב קיש: אנחנו משכפלים את המודל של איחוד וחלוקה, אתה מוזמן לבדוק את העניין המשפטי הזה אצלכם, אבל זה מודל קיים שמשוכפל גם לפה.

תומר רוזנר: אנחנו נבהיר את העניין.

יואב קיש: על זה יש הסתייגות בממשלה, או רק ה-25 שנים שהיה קודם?

תומר רוזנר: לא, ה-25.

יואב קיש: מפה אנחנו עוד פעם בהסכמות.

איריס פרנקל כהן: יש לנו איזושהי מחשבה שנייה על הסעיף הזה, מכיוון שאנחנו לא בטוחים שהוא נחוץ.

איריס פרנקל כהן: נדבר על זה.

תומר רוזנר: כדי להקנות חלק ציבורי במגרש או בבניין, כיום בחוק התכנון והבנייה קיימים שני מסלולים - מסלול של איחוד וחלוקה ומסלול של הפקעה, שמשתמשים בו לא במקרה שאנחנו מדברים עליו כאן.

תומר רוזנר: אבל מה שעוד מבקשים להבהיר כאן – ככלל, המנגנון הזה ככל שלא שונה באופן מפורש בהוראות שקראנו קודם, יחול עליו ההסדרים שחלים על איחוד וחלוקה, ושהוא לא מונע שימוש במנגנון ההפקעה, אם ירצו כמנגנון חלופי שיקול הדעת והבחירה במסלול הראוי היא צריכה להיעשות במסגרת עיקרון המידתיות כמובן לבחור את המסלול שהוא הכי פחות פוגעני.

חיים פייגלין: לא כתוב פה שזה מסלול חלופי.

תומר רוזנר: כתוב, זה מה שכתוב.

תומר רוזנר: חלופי להפקעה.

תומר רוזנר: זאת אפשרות לקבוע תקנות בנושאים שקשורים לפרק – תקנות משלימות אם יהיה צורך.

יואב קיש: זה באישור ועדת הפנים?

תומר רוזנר: כרגע לא.

תומר רוזנר: כמוצע לא.

יואב קיש: למה לא צריך לתקנות האלה אישור ועדת הפנים?

תומר רוזנר: אלה תקנות ביצוע.

יואב קיש: אם זה ביצוע, אז לא צריך, בסדר.

יואב קיש: אני רוצה לעבור על המחלוקות.

יואב קיש: ראשית, יש לנו בעמ' 1, הנושא של ועדה מקומית עצמאית או ועדה מקומית בכלל.

יואב קיש: 2.

יואב קיש: יש לנו את הנושא של בעל קרקע אחד.

תומר רוזנר: זה הנושא של ה-20% למעשה - איפה תהיה הגבלה על שיעור הלקיחה.

תומר רוזנר: זה נובע מהסעיף הזה.

יואב קיש: אבל אין ויכוח על בעל קרקע אחד?

תומר רוזנר: לא, זה הוויכוח.

תומר רוזנר: הוויכוח – יש שלוש סיטואציות בשתיים אנחנו מסכימים, ובאחת לא.

יואב קיש: דרך אגב, כדי שלא פה כולם מסביב השולחן יהיו נסערים, אני מתאר את המחלוקות בין הממשלה לבין הוועדה, לפני שעוד נשמע את הציבור.

תומר רוזנר: יש לנו שלוש סיטואציות שבהם אפשר לעשות את הפעולה של הלקיחה הזאת.

תומר רוזנר: 1.

תומר רוזנר: שיש לנו תכנית איחוד וחלוקה, התכנית מעגנת את כל הזכויות, מחלקת אותן מחדש, ועושה גם איזון בין כל בעלי הזכויות.

ארז קמיניץ: אין תכנית איחוד וחלוקה שלא משביחה.

ארז קמיניץ: היה לי מקרה אחד כזה בכל ה-15 שנה האחרונות.

ארז קמיניץ: אבל בסדר, אם תכנית איחוד וחלוקה לא השביחה, אני אשמח לראות אותה.

תומר רוזנר: במגרש ספציפי יכול להיות שהיא לא משביחה.

ארז קמיניץ: לא, אין חיה כזאת.

ארז קמיניץ: אם היא לא משביחה, אז הוא יקבל את הפיצוי שלו.

ארז קמיניץ: אדוני, הנקודה היא חשובה, כי אנחנו נדבר עוד על איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: תכניות איחוד וחלוקה הן בהגדרה.

ארז קמיניץ: זה לא כתוב בחוק, אבל בהגדרה הן תכניות משביחות.

ארז קמיניץ: אם לא, יש סעיף 197 מקבל פיצוי.

ארז קמיניץ: אבל לא יכול להיות מצב שבו פלוני מושבח מתכנית איחוד וחלוקה, ופלמוני אינו מושבח ממנה, משום שהם חייבים להיות מאוזנים לתכנית.

ארז קמיניץ: לכן, אין סיטואציה של פלוני.

תומר רוזנר: בסיטואציה הזו אין בינינו מחלוקת שלא צריך להגביל את שיעור הלקיחה בדיוק בגלל הסיבה הזאת כי יש תמיד תשלומי איזון אם נוטלים ממנו חלק גדול מהזכויות הוא יקבל תשלומי איזון.

תומר רוזנר: הסיטואציה השנייה שבה אין בינינו ויכוח, הוא לגבי בעלים יחיד, שגם שם מסכימה הממשלה.

תומר רוזנר: בעצם, מסכימים נציגי הממשלה, כי הממשלה מסכימה לכול בעמדתנו, בהצעת החוק הממשלתית.

תומר רוזנר: בסיטואציה הזאת גם שם צריך להגביל ל-20%.

תומר רוזנר: הוויכוח הוא במצב שבו יש ריבוי בעלים בתחום התכנית, שזו כמובן סיטואציה נחוצה ביותר שאיננה איחוד וחלוקה, שבה יש ויכוח בינינו, שם אנחנו סבורים שיש להטיל את אותה מגבלה, הממשלה סבורה שלא, שאין להטיל את המגבלה הזאת.

יואב קיש: המחלוקת השלישית - הנושא של שינוי ייעוד, תקופת השינוי.

יואב קיש: גם תקנון הבית המשותף.

איריס פרנקל כהן: יש מחלוקת קלה.

איריס פרנקל כהן: אנחנו חושבים שזה פשוט לא נדרש.

יואב קיש: תראו, איך אני תופס קומה ציבורית, ואני אשמח לשמוע אם אנשים חושבים שאני עושה טעות בתפיסה העקרונית.

יואב קיש: זה אמור מבחינתי לתת גם מענה לשאר הדברים.

יואב קיש: אני מנסה לקחת את מודל איחוד וחלוקה שאנחנו מכירים שהוא יחסית קיים ועושה כל, ולנסות לשכפל את זה בתוך הסיפור הזה.

יואב קיש: אבל יש כמה דברים שהם שונים בהגדרה, הם שונים בהגדרה מכיוון שבסוף אנחנו נמצאים באותו בניין.

יואב קיש: קיבלת שטח, בסוף נפרד באיחוד וחלוקה, ותעשה בשטח שלך, בזכויות שלך ...

יואב קיש: בסופו של דבר, אנחנו מבינים היטב שכל הצעת החוק הזו נועדה לעיריות הצפופות, לאותן עיריות שהולכות להתחדשות עירונית, לא לעיריות של הפריפריה שבהן השטח הוא עדיין משאב יותר מצוי.

יואב קיש: אלה עיריות באמת רוצות להגדיל את הבנייה בשטחם, במסגרת הבנייה הקיימת, ומחויבת למבני ציבור, ולמעשה, אין לה שטח נוסף להקים אותם.

יואב קיש: זה הקונספט המסדר בעניין הזה.

יואב קיש: אני מנסה לבנות את זה על איזונים.

יואב קיש: יש ויכוח - השלטון המקומי עוד לא דיבר, אבל אני יודע שבכל נושא עלויות הגדולה יש ויכוח מאוד גדול אתכם.

יואב קיש: אגיד לכם למה אני חושב אחרת מכם בעניין הזה, ואני כן חושב בהתאם לנוסח הזה, כי אני מסתכל על זה, לצורך העניין, קשה לי לקרוא לזה ישר, אבל בוא נאמר עסקת קומבינציה.

יואב קיש: מה הכוונה שלי בעסקת קומבינציה?

יואב קיש: למשל, ניקח את ה-20%, אפשר להתווכח עליו, יכול להיות יותר, פחות, לא משנה, אבל ניקח את המספר 20%.

יואב קיש: אני, השלטון המקומי, עושה תכנית משביחה לבניין מסוים, אני נותן לו זכויות בנייה.

יואב קיש: אני מגדיל לו ב-10 אלפים מטר מבונה.

יואב קיש: בעלים אחד, כדי לעשות את זה פשוט.

יואב קיש: נתתי לא 10 אלפים מטרים מבונים בתכנית הקיימת, לא משנה בניין, שניים, לא משנה איך זה.

יואב קיש: מתוך זה אני מקבל 20%, נכון.

יואב קיש: מה זה 20%?

יואב קיש: זה 2,000 מטר מבונה.

יואב קיש: זאת אומרת, אני מקבל את הזכות ל-2,000 מטר מבונה.

יואב קיש: עכשיו, מה אני בא ואומר, ופה החשיבה של קומבינציה.

יואב קיש: הרי כל בנייה יכולה להיות שונה.

יואב קיש: יש בנייה שיכולה לעלות 6,000 למטר, יש 10,000 מטר, יש אולי 4,000 – מאוד תלוי.

יואב קיש: אני מסתכל על זה כמו קומבינציה.

יואב קיש: לצורך העניין, לי יש 2,000 מטר מבונה, קומבינציה במקום הזה זה 50%, אז בסוף אני אקבל 1,000 מטר בנויים, לא ישלם כסף, אבל אני לא מקבל פעמיים, זאת אומרת, אני לא מקבל 2,000 מטר שהוא בונה לי על חשבונו, זה לא נראה לי הגיוני.

יואב קיש: אפשר להתווכח על ה-20% מלכתחילה, ולדעתי, זה הוויכוח שאנחנו צריכים לעשות.

יואב קיש: אבל מה שברור לי לחלוטין, שלא יכול להיות שאנחנו נבוא לקבלן ונגיד לו, אתה תבנה לי ואתה לא תקבל תמורה, התמורה חייבת לבוא לידי ביטוי או בעסקה שתיארתי פה כקומבינציה, או בכסף, כי יש הבדל בין אם הוא בונה ב-4,000, 5,000, 6,000.

יואב קיש: יש הבדל, אם אחרי שהוא בנה אני פתאום רוצה עוד שינויים שעולים 50,000 שקל, או 500,000 שקל.

יואב קיש: אי אפשר לבוא לקבלן ולהגיד לו, בגלל שאני עירייה, ואני בעל הבית, אתה גם את ההיתר מבקש ממני, אני גם זה, אז עכשיו אתה גם תבנה לי.

יואב קיש: לא, אתם תשלמו בדיוק כמו כל אחד אחר בעניין הזה.

יואב קיש: נכון, יש לכם את הזכויות שאתם תקבלו מתוקף התכנית, ממה שתשביחו, הכול בסדר.

יואב קיש: יש גם היטל השבחה שאני לא נכנס אליו, הכול בסדר.

יואב קיש: אבל בסוף, אם אני נוגע פה בוויכוח שהיה לגבי עלויות בנייה, אין מצב.

יואב קיש: אני לא מאשר את החוק הזה.

יואב קיש: אני בא להפיל על היזמים – אתם רוצים, תקבלו, תבנו, תשלמו, לא משנה מה, אתם תעשו מה שהעירייה אומרת – לא, זה לא יהיה.

יואב קיש: אני רוצה לראות שהקבלנים במקום הזה מקבלים את התמורה להוצאות שלהם – הם לא צריכים להרוויח, יש עלויות בנייה, הכול מוגדר.

יואב קיש: אם רוצים, אפשר לעשות את זה כקומבינציה, כמו שאמרתי, אבל זה לשאלה הבסיסית הראשונה של נושא מימון עלויות הבנייה.

יואב קיש: אני מוכן לשמוע דעות אחרות.

יואב קיש: אני מרגיש שזה המהות והבסיס העסקי הנכון לקדם מהלך כזה.

יואב קיש: אפשר להתווכח על 20%, וזה מספר שבהחלט אפשר להתווכח עליו, ובזה נשאל את הממשלה למה הגענו ל-20%.

יואב קיש: אבל על זה שאנחנו נעבוד באופן הוגן במקום הזה מול הקבלנים, על זה אני לא רואה סיבה לשנות את דעתי.

יואב קיש: בסופו של דבר אנחנו הולכים למציאות שונה - מציאות שבה עד היום השלטון המקומי רגיל שמבני הציבור, אני חושב כמעט תמיד, חוץ אם הוא הולך ושוכר משהו, הם בבעלותו, והוא מנהל אותם, והוא מתחזק אותם והם בבעלותו, ויש לו עצמאות מאוד גדולה בעניין הזה.

יואב קיש: אנחנו הולכים למודל אחר, שעכשיו מבני ציבור חיים כחלק מבניין, אם זה בניין משרדי, או בניין מגורים, לא משנה הם כחלק מהבניין.

יואב קיש: באותו בניין, ופה אני נוגע במשהו שאת אמרת, יש חוקים שאמורים להתנהל בהתאם.

יואב קיש: אתה אמור לשלם ועד בית, שזה חלק מעלויות הניקיון, השמירה, כל מיני דברים כאלה.

יואב קיש: יש לך כל מיני דברים שמשפיעים על המחיה המשותפת הזו.

עוזי סלמן: אם לא מצליחים לייצר את ההפרדה.

יואב קיש: ברור, אם לא מצליחים לייצר את ההפרדה.

עוזי סלמן: כי אם אני מקבל את הקומה המבונה בקומת קרקע עם כניסה נפרדת, אז זה לא קיים.

תומר רוזנר: אין דבר כזה.

יואב קיש: אני מסכים אתך.

יואב קיש: אבל בסופו של דבר תבנה מערכת ספרינקלרים משותפת של כיבוי אש בכל הבניין.

יואב קיש: ואל אותה מערכת הצטרכו לעשות ביקורות משותפות, ואתה תצטרך לפתוח את הדלתות שלך לפיקוח של כל הבניין כפי שקיים, ויש ניקיון סביבתי.

יואב קיש: אתה יכול להפריד חלק מהעלויות, אתה לא יכול להיות מנותק, מה לעשות.

עוזי סלמן: בעיקרון אני מסכים בהחלט.

יואב קיש: מה שהצלחת להתנתק אהלן וסהלן.

יואב קיש: בינתיים אין ויכוח, אולי על הסעיף הקודם כן.

יואב קיש: אבל על הסעיף הזה שבו אתה נמצא – בוא ניקח מקרה יותר קיצון בכוונה.

יואב קיש: את ה עושה בית כנסת בקומה עשירית בבניין משרדי, בסדר, יכול להיות שנגיע לשם.

יואב קיש: בקיצור, אתה מוצא את עצמך בסיטואציה שאתה חלק מבניין, צריך להבין את זה.

יואב קיש: לא שמענו את דעתך עוד, אבל אני בוודאי ובוודאי במקום הזה מתייחס עוד פעם כאילו העירייה, ובמרכאות, שכרה לה קומה בבניין.

יואב קיש: אם בהסכם השכירות היא הצליחה לייצר הפרדה מעלויות כלל הבניין, בסדר גמור, אין בעיה.

יואב קיש: אבל בסיטואציה הזו שהיא חלק מהדבר הזה, היא חייבת להיות שותפה מלאה כמו כל אחד אחר מהבעלים, ולא לקבל הטבות עודפות בגלל שעיריה רק בגלל שהיא עירייה.

עוזי סלמן: זה מה שקורה הלכה למעשה.

תומר רוזנר: לא נכון.

יואב קיש: נדבר על זה.

יואב קיש: אני אומר לכם את דעתי לגבי חילוקי דעות עם הממשלה.

יואב קיש: אני רוצה לדעת בערים הגדולות האם כולם ועדה מקומית עצמאית.

יואב קיש: זאת אומרת, ירושלים - לא, חיפה - עצמאית.

יואב קיש: תל אביב - כן.

יואב קיש: חולון – כן.

יואב קיש: באר שבע - כן.

יואב קיש: הרצליה – כן.

יואב קיש: ראשון - לא.

יואב קיש: בואו נעשה סדר.

יואב קיש: אני לא רוצה להגביל את זה לעצמאי, כי אז אני מאבד יותר מדיי.

יואב קיש: אני מוכן להגביל את זה לרשות מקומית למשל מעל 50 אלף תושבים, סתם, אני זורק משהו.

יואב קיש: אני מבין את החשש, זה יילך למקומות הקטנים.

ארז קמיניץ: אנחנו בחשש רק בסוג תכנית שהוא מאוד מוגדר, שוועדה התייחסה אליו, וזה בגלל בקשת הוועדה.

ארז קמיניץ: זה קשור למחלוקת הנוספת שדובר בה להגבלת 20%.

יואב קיש: ברור שניכנס ל-20%, זה מספר קריטי.

יואב קיש: אני רק אומר שאני לא אעשה את זה לעצמאית בלבד, כי אז אני איבדתי הרבה מהמטרה של העניין הזה.

ארז קמיניץ: אז אנחנו יכולים להגיע פה לפשרה.

יואב קיש: אבל אני רציתי להבהיר שבוודאי לא נישאר בעצמאיים, כי אז אנחנו מאבדים יותר מדיי מקומות.

יואב קיש: פה אני אומר עוד דבר לשלטון המקומי.

יואב קיש: כל המהלך הזה של האוצר, וזה יפה.

יואב קיש: לפעמים האוצר מנסה להוביל מהלכים על הראש של השלטון המקומי, ביחד, הכול בסדר.

יואב קיש: בסוף, אנחנו צריכים שזה יהיה משתלם לכם.

יואב קיש: אם זה לא יהיה משתלם לכם, אז, כתבנו, חתמנו - - - לכן, האיזון הוא בסוף לייצר סיטואציה שכן תהיה כדאית לרשויות מקומיות צפופות ללכת למהלך הזה, בכפוף לדברים שאני דיברתי עליהם קודם שבעיניי הם מהותיים – אלא אם תשכנעו אותי, אני מוכן לשמוע איפה אני טועה, זה אני תמיד שמח לשמוע, אבל יהיה ויכוח ענייני.

יואב קיש: זה בגדול.

יואב קיש: לגבי הדברים הנוספים שהיו לנו שינוי יעוד, אפשר לדבר על זה.

יואב קיש: את הדברים שדיברתי עליהם נדון עליהם עם השלטון המקומי ועם הממשלה.

יואב קיש: לפני זה, אני רוצה לשמוע מהציבור הערות והתייחסויות קודם כל לדברים אחרים אם יש, ואם יש ספציפית לעניין הזה, גם כן, אני כן רוצה לשמוע, כי אני לא בטוח שנחזור לדיון גם במקרה הזה.

יוני ויצמן: אני סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ.

יוני ויצמן: אני אעבור על כמה נקודות שמבחינתנו אני עדיין חושב שיש לנו מחלוקת, זה עניין הוועדה המקומית העצמאית.

יוני ויצמן: לראייתנו, זה כן קריטי שזה יישאר אך ורק לוועדות העצמאיות, לפחות בשלב הראשוני.

יואב קיש: אתה רוצה שזה יישאר רק לוועדות?

יואב קיש: אני מבין, אתם לא אוהבים את ההסדר.

יוני ויצמן: אנחנו בעד ההסדר, ואני חושב שהגיע הזמן להכניס את זה למסגרת - - -

יואב קיש: אז למה אתם חושבים לצמצם את זה רק לוועדות העצמאיות?

יוני ויצמן: לא סתם נעשתה הבחנה בין ועדה מקומית עצמאית, זה לא רק עניין גודל היישוב כמו שאתה אמרת.

יוני ויצמן: אני חושב שיותר נכון להיכנס לכל התהליך הזה, לראות איך זה עובד בוועדות העצמאיות ולאט לאט להוביל אותו הלאה.

יוני ויצמן: יש הרבה דברים שאנחנו לא חושבים עליהם פה, יש לנו חשש שעלולים לנצל את הסיטואציה הזו, לתקוע תכניות ולעשות הרבה יותר נזק מתועלת.

יואב קיש: אתה אומר, יכול להיות מצב שרשות מקומית תתעקש שהיא רוצה את הקומה שלה מהיזם.

יואב קיש: תבוא, תגיד לו, זה התכנית שאני נותנת לך, ואני לא מאשרת לך את הקודם, אני אתקע לך אותם, ואם לא תעשה את מה שאני אומר, אז אתה לא תראה מטר בנוי בבניין שלך בכלל.

יואב קיש: עצמאית הפיקוח זה יותר מוסדר, יהיה יותר קשה לעשות דבר כזה.

קריאה: אגב, אתה תמיד יכול ללכת לוועדה מחוזית.

יוני ויצמן: לגבי השימושים הציבוריים עצמם.

יוני ויצמן: אני חושב שחשוב שכן ייכנס לחוק איזשהו מפתח שימושים.

יוני ויצמן: זאת אומרת, שלא נייצר מצב שכל קשת השימושים האפשרית היום תתכן בבנייני מגורים או משרדים.

יוני ויצמן: לא היינו רוצים להשאיר את זה לרשות המקומית שתחליט בסופו של יום שהיא מחליטה שבקומה 2 יהיה כיבוי אש, או בית קברות, או כל השימושים האחרים.

יואב קיש: יש התייחסות לזה בחוק?

תומר רוזנר: כן.

יואב קיש: מה השימושים שמדובר שם ב-62(א)?

יואב קיש: תקריאו את השימושים הציבוריים.

ארז קמיניץ: אני אסביר מה יש בפסקה 3.

ארז קמיניץ: בפסקה 3 יש צרכי ציבור שהם נחשבים צרכי ציבור מקומיים, כי הסעיף עוסק בסמכויות של ועדה מקומית.

ארז קמיניץ: צרכי הציבור פה, הם לא צרכי ציבור כלל ארציים, הם צרכי ציבור מקומיים.

ארז קמיניץ: ברור לחלוטין שמתוך צרכי הציבור האלה צריך ללקט את אותם צרכי ציבור שהם נכנסים לתוך בינוי ולא גנים, ולא שווקים.

ארז קמיניץ: גנים, הכוונה לדברים אחרים, גנים בפני עצמם, גם לא בתי קברות.

יואב קיש: בוא נדייק את זה.

יואב קיש: מה הבעיה להוסיף סעיף שמדייק את זה?

עוזי סלמן: אם אפשר לעשות בית עלמין איפה שרוצים, יש תמ"א שחולשת על האפשרות הזאת.

אורי דביר: למה לא תחנת משטרה וכיבוי אש ועוד הרבה שימושים?

ארז קמיניץ: אנחנו מבקשים את זה לא רק לבנייני מגורים.

ארז קמיניץ: אנחנו נכנסים לתוך עולם של שימושים מעורבים.

ארז קמיניץ: אנחנו נמצאים בנקודה בזמן שבה כל שימוש מעורב שנראה סביר להכניס לתוך בניין שהוא בניין שיש בו זכויות בנייה, אבל אנחנו חייבים את השטח הבנוי שלו כדי להיעזר בו בשטח הבנוי הזה לטובת צרכי ציבור רלבנטיים, אנחנו נהיה מוכנים להכניס פנימה.

ארז קמיניץ: בסופו של דבר, אדוני, מי שקובע אם השימוש נכנס פנימה, או לא נכנס פנימה, זה מוסד התכנון.

ארז קמיניץ: הסעיף הזה לא קובע שחייבים להכניס לתוך בניין מגורים תחנת משטרה.

ארז קמיניץ: אבל מאוד יכול להיות שבבניין משרדים אני כן אסכים להכניס תחנת משטרה.

מירה סלומון: בחוק ההסדרים האחרון, עירוב שימושים בתחומים - - - של צרכי ציבור.

יואב קיש: מה שחשוב להבהיר, שאם יש ירידת ערך עקב היותו גוף ציבורי, שימוש ציבורי, הרי התכנית חייבת להיות מושבחת, חייב להיות פיצוי.

ארז קמיניץ: אנחנו צריכים לצאת מתוך נקודת הנחה, ואני אבקש גם מחבריי מהתאחדות הקבלנים.

ארז קמיניץ: נקודת המוצא והנחה, וצריך לזכור את זה, שהתכניות האלה הן תכניות משביחות, ולא סתם משביחות, משביחות בצורה משמעותית.

ארז קמיניץ: אתם מכירים את העולם.

ארז קמיניץ: אתם באים לתכניות של העצמת זכויות.

ארז קמיניץ: אתם תעצימו את הזכויות בצורה משמעותית.

ארז קמיניץ: כנגד העצמת הזכויות בצורה משמעותית, אתם תפרישו לא בקרקע אלא בזכויות, זה כל ההבדל.

ארז קמיניץ: היום אתם מפרישים, אדוני, גם 50%, ו-60% ו-70% מהשטחים של שטחי הקרקע לטובת צרכי ציבור, כי אתם מקבלים כנגד העצמת זכויות משמעותית.

ארז קמיניץ: התכניות הן תכניות משביחות בצורה משמעותית.

ארז קמיניץ: אנחנו מכירים את המקרים בירושלים ובתל-אביב, אנחנו מדברים על 10, 20, 30 ויותר קומות.

ארז קמיניץ: אלה הסיטואציות שאנחנו מדברים עליהן.

ארז קמיניץ: בוא לא נדבר על סיטואציות הקצה של העצמה של תמ"א 38 של 3 קומות, או של 3.5, לא לזה זה מכוון, ואתם יודעים.

חיים פייגלין: - - - בבניין שיש בו תחנת משטרה.

ארז קמיניץ: אז מוסד התכנון.

ארז קמיניץ: לא, אבל שוב, אתה מטעה בעניין הזה.

ארז קמיניץ: מוסד התכנון יחליט שלא יהיה תחנת משטרה בתוך בניין מגורים, ואם הוא לא יחליט את זה, אז יגישו עליו עררים, ואם העררים לא יחליטו את זה, יוגשו עתירות.

עמית שטאובר: גם אם התיקון הזה לא עובר, יש היום סמכות למוסד תכנון לקבוע - - -

יואב קיש: לוועדה מקומית אתה מתכוון?

עמית שטאובר: למוסד התכנון הרלבנטי.

עמית שטאובר: כל מה שהתיקון הזה מדבר זה על ההקניה.

יוני ויצמן: בוא לא נתבלבל.

יוני ויצמן: יש הבדל מהותי בין מה היה עד היום ולאן אנחנו הולכים.

יוני ויצמן: אנחנו הולכים לבניינים של עירובי שימושים שאין דוגמתם היום.

יוני ויצמן: יש גם בארץ כמה דוגמאות.

יוני ויצמן: חברים, יושב פה חיים שיספר לכם על בניין שהוא סיים לבנות על עירוב שימושים כזה, יש, זה קיים.

יוני ויצמן: אבל אנחנו הולכים לפאזה אחרת לחלוטין.

יוני ויצמן: אנחנו פה בשולחן הסטרילי הזה חושבים שזה נקי ולא עלולות להיווצר בעיות.

יוני ויצמן: אני אומר, אם לא נגביל את השימושים האלה, זה יביא לקונפליקטים.

ארז קמיניץ: לא בחוק הזה.

ארז קמיניץ: אתה רוצה להגביל שימושים מעורבים - זה לא החוק הזה.

ארז קמיניץ: החוק הזה, כפי שנאמר פה, מייצר את האופן שבו זה נעשה בהקניה קניינית.

ארז קמיניץ: אתה רוצה לתכנן בחקיקה ולהגדיל למוסדות התכנון איזה שימושים הם יכולים לעשות כשימושים מעורבים ואיזה לא, אנחנו נתנגד לזה בצורה נחרצת, יש מוסדות תכנון בשביל זה.

ארז קמיניץ: אתה רוצה להגביל, זה לא החוק הזה, זה חוק אחר, תבוא, תגיש הצעת חוק פרטית, תגיד שאתה רוצה להגביל שימושים מעורבים.

ארז קמיניץ: אדוני, אני כבר ראיתי שימוש מעורב של גן ילדים, ומעל בית לוויות.

ארז קמיניץ: אנחנו נתקלנו בדבר הזה לערר, ואמרנו, חברים, לא מתאים בית לוויות מעל גן ילדים או להיפך.

ארז קמיניץ: אז יש בשביל זה מוסדות תכנון, ויש בשביל זה עררים.

ארז קמיניץ: אז אי אפשר להפוך את הכול ולהגיד, בואו, הולך להיות פה קטסטרופה.

יואב קיש: ארז, אני מבין את החשש של הקבלנים שזה יכול לניצול לרעה.

יואב קיש: הוא חשש שהולכים למשהו חדש, הם לקוחות שבויים אצל העיריות מצד אחד.

יואב קיש: ועכשיו אותו לקוח שבוי, אתה רוצה שהוא יהיה ספק אצל העירייה.

יואב קיש: זה מצב רגיש.

יואב קיש: המטרה של החוק הזה, זה להסדיר את זה.

יואב קיש: אנחנו צריכים לדאוג שהשלייקס האלה שאנחנו מכניסים לחוק יהיו מספיקים בשביל לא לייצר מצב שבו יש ניצול לרעה של המנגנון הזה, וזה החשש שהם מעלים.

יואב קיש: אתה אומר שדווקא בנושא עירוב שימושים עצמו, הרגישות יותר נמוכה.

יואב קיש: יכול להיות פה בעיה שאני כן רואה, למשל, אני חושב שאולי צריך להפריד את הסיטואציה בין אם העירייה עושה מבנה ציבור לשימושה או שהיא הופכת את זה לאיזשהו עניין עסקי, שאומרת, אני אאשר לך, אני קומה, ועכשיו את הקומה הזו היא משכירה למרפאה – משכירה.

יואב קיש: הרי למה לא?

יואב קיש: אנחנו לא מנענו ממנה בחוק הזה לפתוח "ביזנס" מזה.

יואב קיש: לא אמרנו רק מבני ציבור.

תומר רוזנר: כן, אבל - - -

ארז קמיניץ: עולה פה השאלה סוג צרכי הציבור, ואיך העירייה הופכת משהו לביזנס.

ארז קמיניץ: לענות על החשש של התאחדות הקבלנים אם רוצים להגביל באיזושהי דרך, אז דווקא, מה שאנחנו הצענו לעניין ועדה מקומית מוסמכת כן או לא, זה יותר נכון מאשר להגביל את השימושים.

ארז קמיניץ: אדוני, אני מבין כמובן שאדוני אומר, אנחנו רוצים לתת מענה לעיריות הצפופות, ולא כולם ועדות מוסמכות ואני מבין את זה.

ארז קמיניץ: נכון, אפשר ללכת לוועדה מחוזית אם הן נתקעות.

ארז קמיניץ: יש המון תכניות בוועדה המחוזית בירושלים שאין אותן בוועדות מחוזיות אחרות בגלל ירושלים המיוחדת.

ארז קמיניץ: אבל להגביל שימושים בחקיקה הזאת, להגביל את שיקול הדעת של מוסדות התכנון, זה קצת קשה בעיניי.

ארז קמיניץ: כי אנחנו עוסקים לא בשימושים המעורבים גופא, אלא בכלי שמאפשר את השימושים המעורבים.

ארז קמיניץ: זה יהיה לא נכון גם מבחינת התיאוריה המשפטית.

יוני ויצמן: התחלנו לדון בסוגיית האחוזים – 20%, 10%, אני אשאיר את הדיון לאחר כך.

יוני ויצמן: מבחינתנו, 10% הרבה יותר מידתי מה-20% שנקבע.

יוני ויצמן: אנחנו לא הצלחנו להבין את הרציונל למה 20%, אבל לראייתנו 20% - הליכה שני צעדים רחוק מדיי, ו-10% - - -

אריאל יוצר: לא הבנתי איך לא הבנת את הרציונל ו-20% נראה לך הרבה.

אריאל יוצר: ..

יוני ויצמן: לעניין השמאי סעיף 70(ה) – לראייתנו, השמאי שצריך להיקבע הוא לא הממונה על ידי הוועדה המקומית, אלא שמאי חיצוני לאור הרגישות של הצדדים.

יואב קיש: למה באמת זה השמאי לוועדה מקומית?

ארז קמיניץ: זה לא בהכרח, זה שמאי של מוסד התכנון שדן בתכנית.

ארז קמיניץ: זה הדברים שאנחנו עושים בדרך כלל.

ארז קמיניץ: אם זה בוועדה מקומית, ועדה מקומית.

יואב קיש: אם זה חלוקה, אז איזה שמאי עושה את זה?

ארז קמיניץ: על מה אתם מדברים?

יואב קיש: עריכת שומה של עלויות בנייה.

יואב קיש: מדובר בשמאי שיקבע את עלויות הבנייה.

ארז קמיניץ: אז כמו ששמאי של ועדה מקומית קובע היטל השבחה, אותו דבר - - -

תומר רוזנר: זה לא רק היטל השבחה, גם בתביעות - - -

יוני ויצמן: לגבי תשלום עלויות הבנייה, נקבע פה 50%, 90 יום אחרי השלמת הבנייה.

יואב קיש: לא, 50% מראש ו-50% אחרי.

יוני ויצמן: 90 יום אחרי.

יוני ויצמן: חברים, 90 ממועד השלמת הבנייה, אני לא מוצא שום סיבה למה שזה לא יהיה.

יוני ויצמן: באותו סעיף לעניין הערבויות, מתן ערובה מאת הבעלים, צריך להצמיד את זה לערבות חוק המכר, שיהיה ברור שם שלא מדובר בערבות אוטונומית, או ערבויות אחרות.

יוני ויצמן: זה נמצא בסעיף 70ז(א), עמ' 6, תשלום עלויות הבנייה.

יואב קיש: כנגד מתן ערובה מאת הבעלים בשיעור התשלום.

יואב קיש: אתה אומר ערובה לפי חוק ערבות – נראה לי הגיוני.

תומר רוזנר: זה לא קשור אחד לשני.

יואב קיש: למה לא קשור?

יואב קיש: אז הם צריכים לתת עוד ערבות עכשיו, מאיפה יביאו עוד כסף?

תומר רוזנר: ערבות חוק מכר נועדה למצבי קיצון שבהם היזם הופך לחדל פירעון.

תומר רוזנר: מכיוון שכאן אנחנו רוצים לכפות על יזם לבנות משהו שהוא לא רוצה לבנות, במרכאות, כביכול - - -

יואב קיש: הוא מקבל כסף על זה.

יואב קיש: הוא בונה חלק מבניין.

יואב קיש: הוא בונה את הקומה שהוא חייב ממילא לבנות.

תומר רוזנר: או שכן או שלא.

יואב קיש: אם הוא לא בונה, הסיבה היא שהוא כנראה פשט את הרגל.

יואב קיש: אני יוצא מהנחה שהמטרה שהעירייה צריכה את הערבות הזאת, זה למקרה שכמו כל כוח אחר - - -

תומר רוזנר: לא בהכרח.

יואב קיש: למה לא?

תומר רוזנר: כך אני מבין.

תומר רוזנר: הערבויות יכולות להיות לכך שהבנייה תיעשה באופן נאות לפי המפרט שנקבע.

יואב קיש: לא.

יואב קיש: לפי דעתי הם שילמו עבור בנייה מסוימת כמו כל קונה שקנה דירה ונתן כסף.

יואב קיש: הוא מקבל חוק הערבות, חוק מכר, כדי לקבל את מה שהוא אמור היה לקבל.

יואב קיש: פשט הקבלן את הרגל, צריך לבוא מישהו אחר במקומו, וצריך שיהיה מספיק כסף בשביל לאפשר את המשך הבנייה – זו המטרה של הסעיף הזה.

יואב קיש: אם בסופו של דבר, בסעיף הזה נבנו פחות שקעים ממה שהיה, ולא נמסר המפרט כפי שאמור להיות המפרט, צריך לדבר על זה אולי בנפרד.

יואב קיש: אבל זה בא להבטיח שלא תמצא את עצמה העירייה עם קבלן שפושט רגל, וה-50% שהם שם והם לא יכולים לממן.

תומר רוזנר: אני חושב שזה נועד להבטיח יותר מזה.

תומר רוזנר: צריך לזכור שחוק מכר דירות חל רק על דירות מגורים.

יואב קיש: זו שאלה טובה.

חיים פייגלין: גם על מסחר, גם על חנויות.

תומר רוזנר: אבל לא על כל מבנה.

ארז קמיניץ: המטרה של החוק, המטרה של הכללת הערבות הייתה באמת לפי מה שאדוני ציין, מצבים של פשיטת רגל, ולכן, יש היגיון בדבר.

ארז קמיניץ: אני מבין מה שאומר תומר, למצבים שבהם הבנייה לא תיעשה בכלל מסיבות אחרות, אבל זו לא הייתה המטרה המקורית שלנו.

ארז קמיניץ: אני אתן דוגמה שאני חושב עליה תוך כדי השיח אתך.

ארז קמיניץ: נגיד שהקומה הציבורית היא בקומה האחרונה, העשירית, הפנטהאוז והקבלן עוצר מסיבות כאלה או אחרות בקומה התשיעית.

ארז קמיניץ: מבחינתו הוא מכר לכל הדיירים.

יואב קיש: הרציונל פה הוא למנוע נזק כלכלי במידה והקבלן פושט רגל.

יואב קיש: ולכן, כמו חוק המכר, הוא הקבלן לא צריך עכשיו להתחיל להביא ערבות עודפת על מבני ערבויות שיש לו בפרויקט גם ככה.

יואב קיש: יש בהיתר בנייה 20 קומות, עלות בנייה איקס, מול חוק המכר, ולשם צריך להתאמץ, ואת זה צריך לדייק בסעיף הזה, כדי שיהיה ברור.

יואב קיש: אני מקבל את ההערה.

ארז קמיניץ: מה רע בערבויות בחוק מכר דירות לרשות המקומית – מה מפריע בערבויות האלה?

תומר רוזנר: אנחנו לא הצענו את הערבויות האלה.

יואב קיש: לא צריך אותם, בדיוק מהסיבה שתיארנו.

ארז קמיניץ: אתה לא רוצה הערת אזהרה על שם העירייה, למשל, או שיהיה ביטוח, או שיהיה, אני לא יודע מה.

ארז קמיניץ: הוא מעמיד ערבות אוטונומית כנגד?

תומר רוזנר: לכן אנחנו חשבנו שהדבר הזה צריך להיות מוסדר בתקנות – סוג הערבות, מה הפרטים שלה וכו'.

ארז קמיניץ: איך שאתם רוצים.

ארז קמיניץ: אנחנו יכולים להסדיר את זה בתקנות.

ארז קמיניץ: המטרה מאחורי מניעת פשיטת רגל, זאת המטרה.

יואב קיש: קמיניץ, אתם רוצים, תסדירו בתקנות.

יואב קיש: זה באישור הוועדה.

יואב קיש: הם יבדקו את המבנה המשפטי.

יואב קיש: אין כוונה פה בוודאי להעמדת ערבות אוטונומית כנגד זה, אלא כחלק מערבות חוק מכר, ואם זה מקומות שבהם לא נכלל בערבות חוק מכר, יהיה צריך לתקן את זה כדי שזה ייכנס לשם.

יוני ויצמן: הערה אחרונה שלי, מתקשר שוב ליחסים בין רשות המקומית לקבלן ולפרויקט.

יוני ויצמן: אני חושב שצריך כן להכניס פנימה איזשהם מנגנונים שבהם לא נהיה תלויים, זאת אומרת, שהפרויקטים לא התעכבו לדרישות המקומית למפרטים כאלה או אחרים, או לתכניות שלא מוגשות בזמן, או כל מיני רצונות שיש לרשות המקומית.

יוני ויצמן: או, למשל, יש סיטואציות שהחליטו לא להפעיל את הקומה, ולהשאיר אותה ריקה.

יוני ויצמן: בקיצור, ברגע שאנחנו פה משולבים ביחד באותו פרויקט, צריך לייצר גם איזושהי מערכת יחסית שהיא ברורה.

יוני ויצמן: למשל, שיינתן תוך 90 יום ממתן ההיתר לקבל את כל התכניות והרצונות של הרשות המקומית, שלא נצטרך להיתקע.

יואב קיש: נקודה מאוד נכונה.

יואב קיש: בדיוק הדינמיות שמצד אחד אתה עוד תקבל קנס שלא השלמת בזמנים שהם בכלל מחזיקים אותך ולא נותנים לך תכניות.

יואב קיש: צריך לחשוב איך מסדירים את זה?

תומר רוזנר: בנושא מפרט הבנייה, באמת לא טופל כאן, וצריך לחשוב על זה.

יואב קיש: אתם רוצים להכניס את זה בצו?

תומר רוזנר: יש שתי שאלות קרדינליות.

תומר רוזנר: בנייה יכולה להיות בנייה שמצופה זהב, ויכולה להיות בנייה בטון חשוף, מישהו צריך לקבוע.

מירה סלומון: זה עדיין היטל השבחה אחרי הבנייה.

תומר רוזנר: עדיין העירייה יכולה גם לשנות - - - מה שמעלה נציג התאחדות בוני הארץ, שני חששות שהן חששות אמתיים.

תומר רוזנר: שהרשות המקומית עשויה – לא אומר שהיא תעשה זאת, אבל היא עשויה לשנות את דרישותיה מבחינת דרישות המפרט מה שנקרא, או לא לקבוע אותן בצורה ברורה, ולעכב אותו עד שהיא תקבע אותן.

תומר רוזנר: דבר שני שהיא יכולה לעשות, זה בעצם גם לא לקדם את זה בזמנים שהוא צריך את זה.

תומר רוזנר: הרי זה לא יהיה - - -

עוזי סלמן: במה היא שונה - - -

יואב קיש: אני אסביר לך.

יואב קיש: אם אתה היית דייר רגיל, היית בא לקבלן, וחותם על כזה ספר נכון?

יואב קיש: אתה תחתום על כזה ספר?

עוזי סלמן: אנחנו חותמים על ספר כזה.

תומר רוזנר: לא, הספר שאתם כותבים.

יואב קיש: אתה תיתן לו את הספר, ותגיד לו, אם אתה לא חותם אין לך היתר, בוא, עזוב, זו מערכת היחסים, אל תתעלם מזה.

יואב קיש: כמו שאתה רוצה שנשמור עליך, אני גם צריך לשמור עליהם בעניין הזה.

יואב קיש: לא יכול להיות סיטואציה שאתה למשל, בלוח שינויים שלך, אם הוא רגיל שמזיזים לו מעל מטר נקודת חשמל, אז הוא מקבל 500 שקלים, נניח, אולי 1,000 שקלים.

יואב קיש: האמת, פעם אחרונה שקניתי דירה מקבלן הייתה באמת לפני הרבה זמן, ואז זה היה סביב ה-400 שקלים.

יואב קיש: אתה צודק, אני לא יודע.

יואב קיש: אבל אני זוכר שקיבלתי את ההסכם, והיה כואב לחתום עליו.

יואב קיש: אני יודע שאם הייתי עירייה, כנראה לא הייתי חותם עליו.

יואב קיש: אל תיעלב, זו האמת.

חיים פייגלין: אני לא מציע להיכנס למערכת היחסים.

יואב קיש: זה בדיוק העניין, אז איך הוא יהיה מוגן?

יואב קיש: איך הוא יוכל למנוע את זה שאתה תגיד לו בהסכם – זה ההסכם שאני רוצה, אתה תיתן לי כמה נקודות חשמל שאני רוצה, אני אוכל לשנות בכל רגע שאני רוצה.

יואב קיש: אתה צריך להיות קבוע לאיזשהו סט של כללים הגיוניים.

יואב קיש: אתה מוכן לחתום על ההסכם שהוא ייתן לך? לא, ובצדק אולי.

חיים פייגלין: אני אומר עוד פעם, בסוף אנחנו חותמים על הסכם שהקבלן מבצע.

יואב קיש: הבנתם את המלכוד פה?

יואב קיש: נקודה נכונה, אני רושם לי אותה לטיפול, אנחנו נדון בה בהמשך.

יואב קיש: אמרנו הגדרת יחסי המפרט בלוחות זמנים.

יוני ויצמן: שים לב, יש גם את עניין ההפעלה.

יוני ויצמן: זאת אומרת, עכשיו העירייה תחליט שהיא לקחה 20%, אבל אחרי זה אין לה מה לעשות.

יוני ויצמן: היא תעמיד לך קומה ריקה שאין בה פעילות ופוגעת בפעילות של הבניין.

ארז קמיניץ: הקבלנים לא רוצים את ההצעה הזאת.

יואב קיש: זו ההרגשה, הם חוששים ממנה.

יוני ויצמן: חברים, אנחנו בעד ההצעה, רק רוצים לוודא שיש איזונים.

חיים פייגלין: אני לא חוזר על שום דבר שיוני אמר.

יואב קיש: נשמח לשמוע.

יואב קיש: הוא אמר שיש לך ניסיון אישי על איזה בניין שעשית, נשמח לשמוע.

חיים פייגלין: גם עוזי מכיר את זה.

חיים פייגלין: אנחנו מתייחסים לפרויקט במרכז תל אביב שנקרא "שוק בצלאל", שם נתנו לעיריית תל אביב שני גני ילדים, ועוד שטחים נוספים של משרדים וכן הלאה.

ארז קמיניץ: מה המטר לבינוי ולמשרדים שקיבלתם?

ארז קמיניץ: זאת אומרת, איזה זכויות קיבלתם.

חיים פייגלין: לא, לא קיבלנו.

חיים פייגלין: אנחנו למעשה נכנסנו לתכנית של קרקע של עיריית תל אביב - - -

עוזי סלמן: אנחנו שיווקנו את הקרקע.

יואב קיש: אז זה לא אותו דבר.

יואב קיש: מכרתם עסקה, קרקע שלנו, תכנון שלנו, זה מה שאנחנו דורשים?

יואב קיש: זה לא אותו דבר.

יואב קיש: אתה יכול ללמוד על הקיום ביחד, אבל לא על הדברים שאנחנו מדברים פה.

חיים פייגלין: כן, אבל פה אני רוצה להתייחס בדיוק לקיום ביחד, משום שסך הכול מהניסיון שלנו, אל"ף, עם כל הכבוד לעיריית תל אביב, היא גוף מאוד יעיל, אבל היא עיכבה אותנו הרבה זמן בתכניות.

יואב קיש: אני מבטיח לך שאם אני אשאל אותם, יגידו, מה פתאום, לא עיכבנו.

חיים פייגלין: עכבנו אותנו הרבה זמן, והם עוד מהטובים שבשלטון המקומי, אז אני חושב, שבאמת כפי שיוני אמר, תוך 90 יום - - -

יואב קיש: לא לחזור, אמרנו רק דברים חדשים.

חיים פייגלין: כל התכניות והמפרטים.

חיים פייגלין: עד היום, לא מוסדר, אגב, מה מבחינת בית משותף, מה משלמים, למשל, כדמי ניהול של הבית המשותף.

יואב קיש: נכון, דיברנו על זה.

ארז קמיניץ: זה חוק המקרקעין.

יואב קיש: הם נפרדים או שהם כחלק מהבנייה עצמה?

יואב קיש: הם בקומה ראשונה?

תומר רוזנר: כשעירייה כופה על היזם שהיא לא משלמת יש בעיה.

חיים פייגלין: יש עוד שני גני ילדים – אחד בקומה ראשונה, אחד בקומה שנייה.

יואב קיש: הם משלמים ועד בית?

חיים פייגלין: עד היום זה לא מוסדר.

יואב קיש: אז הם לא משלמים ואתם תובעים אותם.

חיים פייגלין: רוצים להסדיר את זה, זה לא מוסדר.

ארז קמיניץ: מה להסדיר?

ארז קמיניץ: יש ועד בית או אין ועד בית.

יואב קיש: לא, הם לא משלמים והם רוצים שישלמו, לכן זה לא מוסדר.

ארז קמיניץ: אני חייב להבין משהו.

ארז קמיניץ: זה בית משותף?

חיים פייגלין: זה בית משותף.

ארז קמיניץ: הם תת חלקה בבית המשותף?

חיים פייגלין: הם תת חלקה בבית המשותף.

ארז קמיניץ: יופי.

ארז קמיניץ: יש חוק המקרקעין שאומר, יש תקנון מצוי, אם אין תקנון, אז יש תקנון מצוי.

תומר רוזנר: אבל יש תקנון מוסכם שהעירייה כפתה עליהם.

ארז קמיניץ: יש בתקנון כתוב שהם לא צריכים לשלם.

תומר רוזנר: כן, שהם לא צריכים לשלם.

ארז קמיניץ: תלכו למפקחת ותגידו.

תומר רוזנר: אבל הוא לא מוסכם.

ארז קמיניץ: לפחות, בעמדה של ייעוץ משפטי, בעמדה ראשונית, אני חושב שאם רשות מקומית נכנסת כתת חלקה בבית משותף, היא צריכה להתנהג כאחד הדיירים בבית המשותף, בכל מה שקשור - - -

עוזי סלמן: ההסכם הזה - - -

ארז קמיניץ: תעשו מה שאתם מבינים, זאת עמדתי הרשמית.

עוזי סלמן: ארז, זו גם עמדתנו.

ארז קמיניץ: מאה אחוז.

ארז קמיניץ: אז אני לא יודע מה קורה פה.

ארז קמיניץ: אבל אני אומר, יש את המנגנונים של חוק המקרקעין.

ארז קמיניץ: אם החלטנו, ואנחנו נדבר על זה אולי בתלת ממד.

ארז קמיניץ: אבל אם החלטנו שנכנסים לבית משותף כי יש ערך לחיים בבית משותף ותת החלקה של גן ילדים או של משרדי הרשות וכו', אז צריך להתנהג לפי הקודקס של דיני בתים משותפים.

ארז קמיניץ: מקום שבו יש פלוני או אלמוני שלא משלמים ועד בית, יש דרכים להתמודד עם מי שלא משלם ועד בית, לרבות אם יש חוזה אחיד שאומר שהרשות לא תשלם ועד בית כי לא בא לה.

תומר רוזנר: חוזה פרטני, למה אחיד?

ארז קמיניץ: אז לא פרטני.

ארז קמיניץ: גם חוזה שיש בו או תנאי לא סביר, אתו אפשר להתמודד אצל המפקחת שיש לה סמכויות כמו לבית משפט.

ארז קמיניץ: חברים, לא צריך לקחת את הכול לאקסטרים.

תומר רוזנר: לכן אנחנו הצענו שהנושא הזה בדיוק יטופל, בדיוק מה שאתה אומר.

תומר רוזנר: שהנושא הזה יטופל על ידי מפקחי המקרקעין, במובן הזה שההסדרה תהיה אך ורק בתקנון, ולא בהסכם חיצוני כמו שעושה עירייה מסוימת.

עוזי סלמן: תומר, זה כבר מהעולם, זו תקופה אחרת.

עוזי סלמן: אתה מדבר על תקופה אחרת, תומר.

תומר רוזנר: אני לא נקבתי בשמה של עירייה מסוימת.

יואב קיש: הנקודה פה היא ברורה, והיא חוזרת למתח הבסיסי שבין הכוח שיש לעירייה מול היזם, לבין זה שהיזם הופך להיות עכשיו מעין ספק שלו, וצריך גם את נושא החיים המשותפים לאחר מכן להסדיר.

יואב קיש: אפשר להגיד שבמקרים כאלה, אפשר להגיד גורף בחוק הזה.

יואב קיש: במקרים של קומה ציבורית, לא נאפשר הסכמים פרטניים, ויהיו חייבים להיות גופים בהסכם בית משותף.

ארז קמיניץ: לכאורה, זה המצב שצריך - - -

יואב קיש: לא, הם יגידו, אני רוצה לכתוב הסכם פרטני.

תומר רוזנר: אנחנו מדברים על הוראות שאפשר להתנות עליהן כידוע.

תומר רוזנר: בהוראות שאפשר להתנות עליהן, מה שעשו, לא תיקנו את תקנון הבית המשותף, מה שעשו בעיריות מסוימות, ולאו דווקא בעירייה אחת.

תומר רוזנר: לא תיקנו את תקנון הבית המשותף, תקנון הבית המשותף עומד בפני עצמו ויש הסכם.

איריס פרנקל כהן: ואז הוא לא חל על כל הדיירים שיחליפו את הדיירים הדרים כרגע.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: הרי אני בחוזה שכירות ביני לבינך יכול להחליט שאני מטיל עליך כשוכרת לשלם את דמי ועד הבית.

תומר רוזנר: לא אני.

תומר רוזנר: מבחינת תקנון הבית המשותף את חייבת, לא אני.

תומר רוזנר: אם הדיירים האחרים ירצו לתבוע וכו', הכול סבבה.

תומר רוזנר: הם יוכלו לתבוע אותך, כבעלת הבית, שאת לא משלמת דמי ועד בית.

תומר רוזנר: אבל ביחסים ביני לבינך, מסכים שאני אשלם במקומך, אז את יכולה לתבוע אותי.

תומר רוזנר: הדיירים האחרים לא יכולים לתבוע אותי כי ההסכם הוא בינינו.

תומר רוזנר: זה המצב שקורה.

תומר רוזנר: עושים הסכם בין הרשות המקומית לבין בעל המגרש שלפיו למרות שבתקנון נכתב שכל בעל דירה צריך לשלם וכו', הוא לא.

איריס פרנקל כהן: לא, אז זה אומר שהנטל מתגלגל על שאר הדיירים.

תומר רוזנר: לא, היזם במקומו.

תומר רוזנר: לכן, מה שאנחנו מציעים, שהדברים האלה יהיו חייבים להיות מוסדרים בתקנון, והתקנון הזה יהיה נתון לפיקוח של המפקח.

ארז קמיניץ: תומר, מה שאתה אומר זה משהו אחר.

ארז קמיניץ: באמת, אני צריך להסתכל בחוק המקרקעין מהו קוגנטי ומה לא.

ארז קמיניץ: אבל אם זה לא משתרשר לדיירים האחרים, יכולה הרשות המקומית והיזם להגיע להסכמה אחרת שלפיה כנגד חמש שנים של תשלום ועד בית, היזם עושה פחות או עושה דברים.

ארז קמיניץ: זה הסכמים שיכולים לקרות.

ארז קמיניץ: אתה מדבר על ניצול כוח הרשות לרעה.

ארז קמיניץ: אני חושב שבמצבים שבהם יש ניצול לא מוצדק של הרשות את כוחה, צריך לטפל בדרכים אחרות.

ארז קמיניץ: האם למנוע כל הסכם שיגיד שכנגד שלוש או ארבע שנים של תשלום ועד בית, שוב, שמי שישלם אותו זה לא על חשבון הדיירים האחרים, כי מי שישלם אותו זה יהיה היזם, כי הוא קיבל הנחה בדברים אחרים, אני לא בטוח שאנחנו רוצים למנוע את הדבר הזה כבר עכשיו, אני חושב שזה יותר מורכב.

יואב קיש: כל נושא של תשלומי בית משותף זה גם נושא שצריך יהיה להתייחס אליו.

חיים פייגלין: אנחנו בסך הכול רוצים להבטיח שכל זכות שמוקנית לרשות המקומית במסגרת התיקון הזה היא מקוזזת מהיטלי השבחה, זה לא ברור מאליו.

יואב קיש: כשמחשבים את ההשבחה תהיה השבחה על כלל הפרויקט, ואז יפחיתו משם - - - את עלויות הבנייה ישלמו עליהם.

יואב קיש: לצורך העניין - קיבלת 10 אלפים מטר מבונה, הם חדשים.

יואב קיש: אתה אמור לשלם 50% היטל השבחה עליהם, עכשיו, מתוך ה-10 אלפים אמרנו ש-2,000 הולכים לעירייה, אז בעצם קיבלת 8,000, ואז עשינו 10 אלפים פחות 2,000 – 8,000 כפול 50%.

חיים פייגלין: זה לא ברור.

יואב קיש: צריך להיות ברור.

יואב קיש: לא יכול להיות שהם ישלמו השבחה על משהו שהם לא מקבלים.

עוזי סלמן: מה שאתה אומר בעצם, העירייה צריכה לשלם עבור הקרקע, עבור מרכיב הקרקע.

יואב קיש: איך הגעת לזה?

עוזי סלמן: אם הוא מקבל פחות שטחים - - -

יואב קיש: עזוב שטחים, תפסיקו לדבר בשטחים, זה טעות לדבר פה עכשיו.

עוזי סלמן: העלויות שעלה לו לבנות את ה-2,000 מטר שאתה אומר, מופחתת מבסיס ההשבחה, מההשבחה.

יואב קיש: אגיד לך מה התכוונתי, ואז נראה אם הבנתי נכון, ואם לא, תתקנו אותי, יכול להיות שאני לא הבנתי.

יואב קיש: נתנו ליזם 10 אלפים מטר זכויות בנייה.

יואב קיש: לצורך העניין, אם לא היינו עושים את הקומה הציבורית, היה משלם שווי של 5,000 מטר זכויות בנייה כהשבחה.

יואב קיש: מתוך ה-10 אלפים מטר זכויות בנייה, אנחנו גורעים ממנו 2,000 מטר זכויות בנייה ואומרים לו שהוא הצטרך לבנות אותם, אבל עבור הבנייה הוא יקבל תגמול.

יואב קיש: מה ההשבחה פה?

יואב קיש: קודם כל יש לו 8,000 מטר זכויות בנייה שלו שזה ברור שיש לו השבחה.

יואב קיש: עכשיו אתה יכול להגיד, וזו תוספת למה שאמרתי קודם, שהוא כביכול יש לו רווח קבלני בתשלום שאתם מעבירים לו עבור תשלום הבנייה, ואז ברווח הזה אתה רוצה לקרוא לזה השבחה ולקחת על זה 50% - בסדר, אבל אתה לא יכול להגיד לו שכל הבנייה זה רווח, כי זה לא.

ארז קמיניץ: אדוני, אנחנו עשינו את החשבון אחרת.

ארז קמיניץ: אסביר בהקשר הזה, אני מבין שיש ויכוח.

ארז קמיניץ: אני לא כל כך הבנתי למה התאחדות הקבלנים לא אומרת שהנוסח לא מספיק ברור.

ארז קמיניץ: מבחינתנו, אם מתוך ה-10 קומות, שתי קומות אמורות להיות אחר כך מופרשות – לא משנה, ההיבט הקנייני ניגע בו אחר כך, אבל מופרשות לטובת הרשות המקומית, יירשמו על שם הרשות המקומית.

ארז קמיניץ: ברור ששתי הקומות האלה לא יירשמו כהשבחה לטובת היזם.

ארז קמיניץ: אנחנו בוויכוח עלויות הבנייה.

ארז קמיניץ: עלויות הבנייה הן בוויכוח – השלטון המקומי אומר כך.

יואב קיש: אתה כן מסכים עם מה שאני אמרתי, שאם היה לו 10 אלפים מטר מבונה, נתן 2,000 זכויות, נשארו לו 8,000, רק על ה-8,000 האלה ישלם היטל השבחה.

יואב קיש: אז מה אתם רוצים, שהוא ישלם היטל השבחה?

יואב קיש: אז איפה המחלוקת?

יואב קיש: נגיע על עלויות הבנייה, נדבר על עלויות הבנייה.

יואב קיש: אנחנו מדברים עכשיו על היטל השבחה.

יואב קיש: אז אין בעיה, דיון מיותר.

יואב קיש: אתם תשלמו השבחה רק על זכויות - - -

חיים פייגלין: הדבר האחרון שאנחנו רוצים לדבר עליו, שהניסוח בסעיף האחרון יהיה ברור, גם מחודד שזה חלופה להפקעה ולא תוספת על הפקעת שטחים.

יואב קיש: אי אפשר גם וגם.

יואב קיש: הוא אומר, אל תעשו לי הפקעה, ועכשיו תבואו איתי לקומה מבונה.

עמית שטאובר: אם קבעתם 40% שטח ציבורי - - -

עוזי סלמן: יכולה להיות סיטואציה על מגרש גדול מאוד שאפשר להפריש חלק קטן כן לצרכי ציבור, אבל מבחינת הדרישות של צרכי הציבור, צריך עוד צרכי הציבור בדמות של קומה מבונה, זה לא סותר אחד את השני.

עוזי סלמן: אני אומר, זה פועל יוצא.

יואב קיש: זה אמור להיות מפוצה גם על הפקעה.

יואב קיש: אבל מאז בתי משפט כבר קבעו שיפצו.

ארז קמיניץ: אני רוצה לעשות סדר.

ארז קמיניץ: בסוף, הגענו לכל האירוע הזה כי אמרנו שאין שום דרך, אמרנו, השלטון המקומי, אין שום דרך לייצר נטילה של זכויות בנייה, אלא בדרך של הפקעה.

ארז קמיניץ: אמר השלטון המקומי, אני לא יכול להפקיע.

ארז קמיניץ: בנטילה של זכויות בנייה צריכה להיות כמו באיחוד וחלוקה בדרך של הפרשה לצרכי ציבור, זה לא בדרך של הפקעה.

ארז קמיניץ: ולכן, אנחנו מייצרים פה נוסח חדש שמאפשר נטילה של זכויות בנייה, לא של קרקע, אלא נטילה של זכויות כמו בתכניות איחוד וחלוקה, כי זו המטרה של החוק.

ארז קמיניץ: זאת המטרה, כמו שבאיחוד וחלוקה אתה לא שואל שאלות ואתה נותן שצ"פ לרשות המקומית לעולם של שימושים מעורבים, לעולם של מיצוי קרקע שאנחנו חייבים להיכנס לעולם של מיצוי קרקע במיצוי של זכויות, אנחנו מבקשים ממך, בוא, תן לנו לקחת לטובת צרכי ציבור זכויות במקום קרקע פיזית כי אין לנו קרקע פיזית יותר לתת - זה התיקון.

ארז קמיניץ: חוץ מזה, אתה יודע שלצרכי ציבור שאין כבישים, ושאין תשתיות, אנחנו כנראה נצטרך להשתמש גם מחר באופציית ההפקעה.

ארז קמיניץ: משרד המשפטים סבור שהפקעה – אני יודע שהשלטון המקומי לא מסכים.

ארז קמיניץ: משרד המשפטים סבור שבעולם בשנת 20/18 צריך לשלם על הפקעה מהשקל הראשון.

ארז קמיניץ: נכון שבחוק תכנון ובנייה 40% הפקעה נעשית זה ללא תשלום.

ארז קמיניץ: זה נכון.

ארז קמיניץ: יחד עם זאת, אנחנו במגמה לשנות את החוק.

ארז קמיניץ: אני אומר את זה לשלטון המקומי שיידעו.

ארז קמיניץ: חוץ מזה, אתה יודע שיש פסיקה חדשה של בית משפט עליון שמכרסמת מאוד בעובדה הזאת שהשלטון המקומי לא צריך לשלם על הפקעות.

ארז קמיניץ: שני הדברים לא עומדים אחד כנגד השני.

ארז קמיניץ: מצד אחד, אנחנו רוצים לאפשר - - - תלך למוסד תכנון ותגיד, לא יכול להיות שהפקיעו לי את המקום הספציפי הזה כי היו צריכים לפעול בדרך אחרת.

ארז קמיניץ: אם לא תמצא את המזור במוסד, תלך לבתי המשפט.

יפעת הולצמן-גזית: אני מתמצאת ומתמחה בנושא של תכנון ובנייה ותודה על ההזמנה.

יפעת הולצמן-גזית: אני רוצה להתחיל מההערה האחרונה של חיים לגבי הנושא הזה של חלופי.

יפעת הולצמן-גזית: אני רואה את הדברים אחרת.

יפעת הולצמן-גזית: אני חושבת שאי אפשר לקחת גם קרקע תחת 40% ללא פיצוי, וגם לעשות את ההסדר הזה על אותו מגרש.

יפעת הולצמן-גזית: הסדר הזה, אני חושבת שכולנו מבינים שהוא לא מיטיב עם בעל הקרקע.

יפעת הולצמן-גזית: ברמה הציבורית, בהסבר שאם הייתי רוצה לתת לו שם מודרני, זה סוג של חובה עבור הקהילה, עבור העירוניות המתחדשת.

יפעת הולצמן-גזית: היזם לא מרוויח מזה.

יואב קיש: האמירה – "היזם לא ירוויח מזה", עומדת להבנתי בניגוד גמור למטרת החוק.

יואב קיש: עד עכשיו אני מבין.

יואב קיש: אני רוצה שתסבירי לי למה את חושבת שאם 20% מההשבחה – קחי מגרש מסוים, יש עליו איקס זכויות.

יואב קיש: על האיקס זכויות הקיימות אי אפשר יהיה לעשות קומה ציבורית או לא משנה איך שקוראים לזה.

יואב קיש: אי אפשר.

יואב קיש: בא העירייה לאותו יזם ואומרת לו, אני נותנת לך עכשיו 10 אלף מטר נוספים, מתוכם אתה תיתן לי 2,000 - למה הוא בסופו של דבר נפגע בקונסטלציה הזו?

יפעת הולצמן-גזית: כי אתמול הוא היה יכול לקבל 10 אלפים נוספים.

ארז קמיניץ: התשובה היא לא.

יפעת הולצמן-גזית: אני לא אומרת שאין פה הגיון של עירוניות בריאה.

יואב קיש: על הנושא הזה אני מסכים אתך, אין ויכוח.

יואב קיש: השאלה היא רק האם אותו יזם היה יכול לקבל את אותם 10 אלפים מטרים בלי שהוא נותן את - - -

יפעת הולצמן-גזית: בטח לא בצורה קומה בנייה.

יפעת הולצמן-גזית: התשובה היא כן.

יפעת הולצמן-גזית: כל מיני הסברים אחרים במסגרת הסכמים עם יזמים היו, אבל לא היה חוק בחוק מדינת ישראל שכתוב בספר החוקים שקובע קומה ציבורית עד היום.

יואב קיש: היה הולך לתמ"א נקודתית ומקבל את ה-10 אלפים האלה.

ארז קמיניץ: אני כופר בהנחת היסוד של חברתי המלומדת.

ארז קמיניץ: אני מכיר את האמירות.

ארז קמיניץ: אנחנו מסתכלים מהצד השני בדיוק.

ארז קמיניץ: אין ספק שיש ביטוח בדיני הקניין גם מה שהתחיל פרופ' דגן עם האחריות החברתית של הקניין שמגדירה את הקניין ככזה שאדם בעל קניין חייב להסתכל על סביבתו ולתרום לה.

ארז קמיניץ: יש את הנתיב הזה בפסיקה, ובכתיבה, ואליו התייחס הפרופ'.

יואב קיש: האם אותו קבלן היה מסוגל לקבל את ה-10 אלפים מטרים האלה בלי זה?

ארז קמיניץ: התשובה היא לא.

ארז קמיניץ: אנחנו היום חיים במציאות שבה אם קבלן בלב המרקם הבנוי רוצה להעצים זכויות, הוא חייב להציע צרכי ציבור.

ארז קמיניץ: אני לא מייצג את השלטון המקומי.

ארז קמיניץ: אני נפגש איתם הרבה, ואני מניח שהם ישמחו לשמוע מה שאני אומר עכשיו, אבל זאת המציאות.

ארז קמיניץ: במקומות שבהם יש בנייה רוויה, אנחנו קוראים לזה אצלנו בעגה ובמינהל התכנון - מגרדים צרכי ציבור.

ארז קמיניץ: אנחנו לא מצליחים להגיע לצרכי ציבור.

ארז קמיניץ: אגב, תמ"א 38, קיבלתי עשרות מכתבים מתושבי רמת גן, שהם מוציאים את הילדים שלהם בהפסקות בבתי הספר בנגלות של שלוש פעמים, כי אין קרקע לצרכי ציבור.

ארז קמיניץ: בא יזם ורוצה להעצים זכויות בעיר צפופה כזאת, הוא לא יקבל העצמת זכויות בלי צרכי ציבור.

ארז קמיניץ: השלטון המקומי צריך לספק צרכי ציבור לאזרחים שלו.

ארז קמיניץ: ולכן, לא יהיה תכנית של 10 קומות, של 20 קומות, בלי שאנחנו נצליח להכניס את צרכי הציבור פנימה.

ארז קמיניץ: פעם עשינו את זה באיחוד וחלוקה, היה מספיק קרקע, נתנו שטח – בשטח נבנו בתי ספר וגני ילדים.

ארז קמיניץ: יזמים כבר התרגלו להפריש מתחת לקו – שוב, בעגה התכנונית, התרגלו להפריש בהתחלה זה 40, אחר כך 50, וברעננה יש 60% ו-70% משטח הקרקע לטובת צרכי ציבור.

ארז קמיניץ: אין לנו את זה יותר בקרקע.

ארז קמיניץ: אנחנו חייבים להיכנס לבתים פנימה.

יפעת הולצמן-גזית: אני אתך.

יפעת הולצמן-גזית: אנחנו לא מתווכחים על הדבר הזה.

יפעת הולצמן-גזית: אבל אני אתך.

ארז קמיניץ: ולכן, לא צריך לקבל על זה פיצוי.

יואב קיש: שמענו את הדיון הוא היה מהותי, שמענו את תשובתו של קמיניץ, עכשיו אני רוצה לשמוע אותך בהתייחסות מלאה.

יפעת הולצמן-גזית: עם כל הדברים של ארז אני מסכימה, מלבד העובדה שלטעמי זה צריך להיות חלופי.

יפעת הולצמן-גזית: לא יכול להיות גם הפקעה וגם הפרשה של קומה ציבורית.

יפעת הולצמן-גזית: או שלוקחים את ההפקעה במסגרת של 40% שהקבלן לא מקבל פיצוי, ואז לא מעמיסים עליו יותר קומה ציבורית בשם העירוניות המתחדשת, או שלוקחים את העירוניות המתחדשת בדרך של קומה בנויה ואז מסתפקים בזה, זאת אומרת, ככה הבנתי מתומר שהציג את זה כנושא חלופי.

יפעת הולצמן-גזית: אבל לזכותו של היו"ר, אני רוצה להתחיל בהבהרה כאשר תומר העביר את הישיבה פה, שלי לקח זמן להבין מה זה אומר.

יפעת הולצמן-גזית: לגנאי הוא לי, אבל כנראה שזה לא כל כך ברור.

יפעת הולצמן-גזית: אז תומר הסביר שיש שלוש סיטואציות.

יפעת הולצמן-גזית: סיטואציה ראשונה - שהחוק הזה יחול בתכנית איחוד וחלוקה, אדוני.

יפעת הולצמן-גזית: I rest my case מעולה, אין לי שום טענה.

יפעת הולצמן-גזית: מצוין.

יפעת הולצמן-גזית: תכנית איחוד וחלוקה היא תמיד תכנית משביחה, היא תכנית שאפשר לפזר בה מה שרוצים מחלומו הרטוב של כל מתכנן.

יפעת הולצמן-גזית: אפשר לעשות מה שרוצים עם העיפרון, ולפזר כמה אחוזי בנייה שרוצים.

יפעת הולצמן-גזית: מה ההסדר המכובד הזה עושה לתכנית איחוד וחלוקה, ואולי על זה השלטון המקומי צועק, הוא פשוט מטיל עליהם לשאת ב-50% מההוצאות של קומה בנויה, מה שהיום הם לא עושים.

יפעת הולצמן-גזית: בהסדר של איחוד וחלוקה אין שום בעיה, לא צריך את זה - זה קיים, זה משביח, מסדירים, והכי חשוב עושים איזונים.

יפעת הולצמן-גזית: תומר אמר, שההסדר יחול גם על שתי סיטואציות אחרות שבהן יש מחלוקת, והוא, כשאין איחוד וחלוקה.

יפעת הולצמן-גזית: עכשיו בוא נדמיין, מה המצב כשאין איחוד וחלוקה.

יפעת הולצמן-גזית: אנחנו לא מדברים על תכנית גדולה, אנחנו מדברים על שני מדרשים, על שלושה מגרשים, על תכנית נקודתית.

תומר רוזנר: לא בהכרח, את תכנית הרבעים של תל אביב את מכירה, זו תכנית שאין בה איחוד וחלוקה, והיא מאוד גדולה.

יפעת הולצמן-גזית: נכון.

יפעת הולצמן-גזית: תכנית הרבעים היא דוגמה גדולה, נכון, אתה צודק, השטח בנוי.

יואב קיש: לדעתי היא לא נותנת היתרים.

תומר רוזנר: היא נותנת.

יואב קיש: היא לא כוללנית.

יפעת הולצמן-גזית: ברשותך, אני רוצה לעבור דווקא לאותן סיטואציות שבהן התכנית הזאת חלה, כמו שתומר אמר, לא על איחוד וחלוקה, ולשאול כמה שאלות שבעיניי לא ברורות.

יפעת הולצמן-גזית: קודם כל, בתכנית שהיא לא איחוד וחלוקה, אני לא יכולה להישבע תמיד שיש השבחה, לא יכולה.

יפעת הולצמן-גזית: סעיף אחד כתוב שתהיה השבחה – כמה?

יפעת הולצמן-גזית: אני כתבתי לי פה – ארז אומר השבחה משמעותית.

יפעת הולצמן-גזית: מה זה השבחה משמעותית שמחייבת אותי לתת קומה בנויה?

יפעת הולצמן-גזית: מה, 10% 15%, 70%, 400%?

יואב קיש: יכול להיות שבשביל 5% השבחה, אני מעדיף לרוץ עם מה שיש לי, ותעזבו אותי, ותתנו לי לגמור - -

יפעת הולצמן-גזית: נסביר לעצמנו לא בתכנית איחוד וחלוקה, כי את זה הורדתי מהסיפור.

יפעת הולצמן-גזית: אני רוצה שנסביר לעצמנו לא בתכנית איחוד וחלוקה מה התנאי של השבחה משמעותית.

יפעת הולצמן-גזית: סעיף 70(ב)(1).

יפעת הולצמן-גזית: דבר נוסף שאני רוצה לשאול.

יפעת הולצמן-גזית: התכנית בעמ' 2 כתוב שהיא מוסיפה שטח – איזה שטח?

יפעת הולצמן-גזית: חניון תת קרקעי זה נחשב הוספת שטח?

תומר רוזנר: כן, למה לא?

יפעת הולצמן-גזית: לא יודעת.

יפעת הולצמן-גזית: אני מעלה שאלה – חניון תת קרקעי דינו כדין שטח מגורים.

יואב קיש: איפה כתוב שהיא מוסיפה שטח?

יפעת הולצמן-גזית: תראה למטה – מוסיפה שטח כולל.

יפעת הולצמן-גזית: מה זה שטח?

יפעת הולצמן-גזית: כל שטח?

יואב קיש: כל שטח.

יפעת הולצמן-גזית: לא, יש לזה משמעות מאוד ברורה לעניין ההשבחה.

יפעת הולצמן-גזית: אז אם כל השבחה וכל שטח, אז המשמעות היא מאוד רחבה, אז צריך לחשוב על זה.

יואב קיש: לפחות 10% מגודל הפרויקט.

יפעת הולצמן-גזית: משהו, לא יודעת.

יואב קיש: על אותו פרינציפ של מה זה השבחה משמעותית, מה זה הוספת שטח.

יואב קיש: דרך אגב, במקום השבחה משמעותית, בשטח אפשר להגיד איקס אחוזים מגודל הפרויקט ממילא ואז יותר קל פה להיכנס לעניין.

ארז קמיניץ: רק להבין.

ארז קמיניץ: ההערה נוגעת רק לאותם מצבים - - - בכמה מגרשים.

ארז קמיניץ: במגרש אחד הסכמנו.

יפעת הולצמן-גזית: ההערה נוגעת למצב שאנחנו לא באיחוד וחלוקה, ועכשיו אני מגיעה ל-20% למחלוקת לגבי מגרש אחד או שניים.

יואב קיש: איחוד וחלוקה, אין בעיה.

יואב קיש: אם אתה לא באיזון וחלוקה, כתוב פה שהסייגים, זו השבחה משמעותית ומוסיפה שטח.

יואב קיש: אם השבחנו ב-50 שקלים והוספנו מטר, אני יכול לקבל קומה מבונה?

יואב קיש: לא, אני מוסיף לו שתי קומות וחצי.

ארז קמיניץ: בבעלים אחד, במגרש אחד, הסכמנו שבכל מקרה יהיה עד 20%.

ארז קמיניץ: זה לא יקרה, כן, אבל אם ההשבחה היא של 100 מטר, אז ייקחו ממנו עד 20 מטר, עדיין יש השבחה.

ארז קמיניץ: הבעיה שלנו בכמה בעלים שלא בתכנית איחוד וחלוקה כמו תכנית הרבעים היא שאנחנו חושבים דווקא שעלולות להיווצר מניפולציות לא טובות.

ארז קמיניץ: ניקח רחוב, שבתוך הרחוב אם אנחנו נגביל את זה ב-20%, אנחנו נייצר למוסד התכנון קושי לבדוק את כל הבעלים באופן שלא לכל הבעלים ניקח יותר מ-20%.

ארז קמיניץ: המשמעות היא למשל, אם יש למישהו שתי חלקות, או שני מגרשים באותו רחוב, נצטרך לסכום את הזכויות שיש לו, מסך כל הזכויות שיש לו, לבדוק שלא לקחתי יותר מ-20%, כי הכלל הוא כרגע שלא לוקחים יותר מ-20% מאדם, או שלא לוקחים יותר מ-20% ממגרש.

ארז קמיניץ: עכשיו התוצאה מייצרת או מניפולציות לתכנון, כי אני אנסה לפרוס את צרכי הציבור לכל המגרשים כדי לפגוע בהם, במרכאות, באופן שווה, והדבר הזה מייצר קושי לתכנון כי אני צריך את בית הספר במגרש אחד.

ארז קמיניץ: לכן אני חושב שאנחנו נצא שכרנו בהפסדנו, כי תכניות כאלה, חוץ מתכנית הרבעים שאפשר להתייחס אליה, בעצם צריכות לקבל מענה דרך תכניות איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: התוצאה שבה ביחס לרחוב שלם אני צריך להחיל כללים של מניעה של נטילה גבוהה מאחוז מסוים שנקבע, עלולה להביא למניפולציות בתכנון מצד אחד, ולקיחה של יותר מאיש אחד לעומת מישהו אחר.

יואב קיש: הפתרון שלכם היה להגביל את זה רק לבעלים שבמגרש אחד?

ארז קמיניץ: אנחנו חשבנו להגביל את זה לבעלים של מגרש אחד.

ארז קמיניץ: אפשר אולי לחשוב שאם אנחנו בוועדה מקומית עצמית שאני פחות נתון למניפולציות, אולי גם ללכת לכמה מגרשים.

יפעת הולצמן-גזית: אני לחזור שנייה לעניין הזה של השבחה בשטח.

יפעת הולצמן-גזית: תחשוב על סיטואציה שבה מאפשרים לך לבנות מחסנים בתת הקרקע ואתה מתחייב לתת שתי קומות ציבוריות עליונות - נשמע לך הגיוני?

יואב קיש: ההשבחה צריכה להיות – 20%.

יואב קיש: שטח הציבורי 20% מסך ההשבחה.

יואב קיש: זאת אומרת, ש-80% מסך ההשבחה עושים לי במרתפים.

יפעת הולצמן-גזית: אבל בתכנון ובנייה יש סוגי בנייה שונים.

יפעת הולצמן-גזית: יש בנייה של מרתף, יש בנייה של שטחי שירות, יש בנייה לבנייה לעיקרית, יש כל מיני סוגים של בנייה, כל אחד שווה אחרת.

יפעת הולצמן-גזית: נניח שעכשיו העירייה אומרת, אין בעיה.

תומר רוזנר: לקבוע 20% משווי זכויות הבנייה.

יפעת הולצמן-גזית: או לפחות מאותו סוג שהותרת לי.

יואב קיש: רגע, זה לא ברור שזה משווי זכויות?

יפעת הולצמן-גזית: לא, ממש לא.

יפעת הולצמן-גזית: מהשטח, בכלל לא שווי.

יואב קיש: ברור שזה משווי.

יפעת הולצמן-גזית: אבל לא כתוב.

יואב קיש: הערתך התקבלה.

יואב קיש: הרי מה שאנחנו רוצים שזה יהיה כדאי ליזמים.

יואב קיש: ואם זה 20% משווי שטח הבנייה הנוסף, אז תיאורטית את אמורה להיות במקום שאומר, היזם עכשיו מרוויח.

יפעת הולצמן-גזית: אני אתך, אבל זה לא כתוב ככה.

יואב קיש: יתוקן.

יפעת הולצמן-גזית: נקודה של ה-20% - אני לא יודעת מאיפה המספר הזה הגיע.

יואב קיש: יש לנו דיון שלם.

יפעת הולצמן-גזית: יש לי השערה, יכול להיות שאני טועה.

יפעת הולצמן-גזית: אני חוזרת לדיני הפקעות של 40% הפקעה ללא פיצוי, לא יודעת, זה היה נראה איזה מספר באמצע.

יפעת הולצמן-גזית: לשאלה המהותית האם להגביל את זה לבעלים אחד, או למספר בעלים.

יפעת הולצמן-גזית: לטעמי, בכל מקום שאין את מערכת האיזונים של תכנית איחוד וחלוקה ראוי להגביל.

יפעת הולצמן-גזית: תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית שיש בה שקיפות, יש בה טבלאות איזון.

יפעת הולצמן-גזית: אדם יודע מה לקחו לו ומה לקחו לאחר, אני בעד להגביל.

יואב קיש: ארז, למה לא לעשות במקרה של כמה בעלים תכנית איזון?

ארז קמיניץ: אם אתה עושה תכנית איזון, אז צריך להיות איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: לכן, לדעתי, רוב מוסדות התכנון במצבים כאלה יילכו לתכנית איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: אני מסכים שיש פה בעיה, אנחנו ערים לבעיה.

ארז קמיניץ: התוצאה עלולה להיות לא טובה לתכנון.

ארז קמיניץ: עלולה להיות מניפולטיבית ביחס לתכנון.

ארז קמיניץ: אני אסביר שוב מה שלא הצלחתי להסביר כל כך טוב קודם.

ארז קמיניץ: נניח שאנחנו אומרם 20% לכל המגרשים, ולא יותר מ-20% בכל מגרש.

ארז קמיניץ: עכשיו אני ברחוב הזה צריך בית ספר, ההיגיון התכנוני יאמר לנו שאנחנו צריכים את בית הספר לא לשים ב-20% בכל הבניינים, אלא במגרש אחד.

ארז קמיניץ: לכן, בעולם הרגיל אעשה איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: אבל אני אומר, אם אני אעשה כלל אחר שאומר 20% מכולם, וזה יהיה הכלל שיופיע בחקיקה, זה עלול לתמרץ ועדות מקומיות, לייצר מניפולציה תכנונית שלא כל כך טובה לנו.

ארז קמיניץ: ולכן, חשבנו אולי לפתור את זה באמצעות האמירה – את האירוע הזה נעשה רק בוועדות מוסמכות.

יפעת הולצמן-גזית: יש לי כבר הרבה שעות, ואנחנו מכירים הרבה דברים.

יפעת הולצמן-גזית: ואני חושבת שבמקרה הזה התשובה המתאימה, לא צריך ללכת לקצה.

יפעת הולצמן-גזית: לא צריך לחשוב על המניפולציה ולהסביר לפיה את החוק.

יפעת הולצמן-גזית: בוא נחשוב ברגיל.

יפעת הולצמן-גזית: ברגיל, זה אמור לעבוד טוב, במובן זה שאם אני נמצאת מתוך איחוד וחלוקה, אני לא נמצאת בתכנית איחוד וחלוקה, ואין לי מנגנון שקוף של איזונים, אני צריכה לבנות מנגנון ברור של איזונים בחוק.

יפעת הולצמן-גזית: אם הייתי בתכנית איחוד וחלוקה, הייתי יכולה לבנות על המנגנון הקיים.

יואב קיש: לא, הוא אומר אם אתה בונה איזונים, אז כבר תעשה תכנון וחלוקה.

יפעת הולצמן-גזית: אבל לא תמיד אפשר.

יואב קיש: למה לא?

יפעת הולצמן-גזית: מה זה למה לא?

יפעת הולצמן-גזית: כי למשל בשטח בנוי, אז איך אתה עושה איחוד וחלוקה בין בניינים קיימים?

ארז קמיניץ: אז מה את רוצה שיהיה?

יפעת הולצמן-גזית: אני לא שמה את המספר על 20% כי אני לא מבינה את ההיגיון, הוא רלבנטי לא רק לבעלים יחיד.

ארז קמיניץ: אני מבין.

ארז קמיניץ: אנחנו יכולים לחשוב על זה.

ארז קמיניץ: להגיד, אנחנו מוגבלים.

ארז קמיניץ: למשל, בבני ברק, לדעתי, יש תכנית שמקודמת, אני לא יודע אם זה ברמה מפורטת או לא מפורטת, שאומרת, בני ברק היא חסרה לצרכי ציבור בצורה אקוטית, משמעותית.

ארז קמיניץ: כל בניין שרוצה ללכת לתמ"א 38, או לאיקס זכויות נוספות, חייב להפריש לצרכי ציבור, זה כתוב אחוז, האחוז כתוב.

ארז קמיניץ: זאת אומרת, כולם מפרישים אותו דבר.

ארז קמיניץ: אני לא זוכר, 10, 30, 40.

תומר רוזנר: קומה, את כל הקומה.

ארז קמיניץ: זה מייצר לנו קושי אחר, משפטי, לא ניכנס אליו, ואנחנו מנסים לפתור את הבעיה.

ארז קמיניץ: בסופו של דבר, בהינתן מצב שבאמת מצוקה כזאת גדולה של צרכי ציבור החליטו להגיד כולם, זו החלטה תכנונית שהיא קשה, היא בעייתית, אבל בהינתן זה שאין לי מנגנון שקיפות אחר, אני יכול לחשוב עליו.

ארז קמיניץ: אני רק אומר, אם אני חושב על המנגנון הזה, אני מעדיף שמי שיפעיל אותו תהיה ועדה מקומית, מוסמכת.

יפעת הולצמן-גזית: כמה הערות נוספות.

יפעת הולצמן-גזית: הסעיף שמקנה לשר האוצר סמכות לשנות את השיעור המרבי.

יואב קיש: באישור הוועדה.

יפעת הולצמן-גזית: אני דווקא בכיוון הזה חושבת שזה לא נכון התערבות מרכזית בדברים האלה.

יפעת הולצמן-גזית: זה לא נכון.

יואב קיש: אני דווקא חושב מכיוון שאני מתחבר, שזה חוק חדש, ללא ניסיון, ושתי דוגמאות יכול להיות.

יואב קיש: יכול להיות שנבחר מספר שהוא מאוד נמוך, ולא רלבנטי ואז לא קורה כלום.

יואב קיש: אני לא רוצה להעביר חקיקה, שלוש קריאות על הדבר הזה.

יואב קיש: לא, זה בהחלט הגיוני.

יואב קיש: אם זה היה רק השר, הייתי אומר הוא צודק.

יואב קיש: אבל שר באישור הוועדה, יבואו, יציגו אישור.

יפעת הולצמן-גזית: אני מזכירה רק שהמספר שעליו נדבר עוד מעט הוא מקסימום.

יפעת הולצמן-גזית: הערה אחרת שלי לגבי המע"מ, זה נושא שעלה פה ואין לו התייחסות.

יואב קיש: אמרנו עלויות בנייה פלוס מע"מ.

יואב קיש: הקבלן לא צריך לספוג את המע"מ של הבנייה.

יפעת הולצמן-גזית: הערה אחרונה היא לנושא של תקנון בית משותף.

יפעת הולצמן-גזית: למעשה, כמו שאמרת, נכנס פה בעלים חדש בבניין, והיחסים ביניהם לא מוסדרים עדיין בצורה מאוד ברורה.

יפעת הולצמן-גזית: זה נכון שאולי אפילו אם נתייחס לרשות המקומית כדייר עם כל אחד, אי אפשר להתעלם כפי שאמרת בצדק מיחסי הכוח השונים שקיימים פה.

יפעת הולצמן-גזית: ולכן, הסוגיה הזאת לדעתי דורשת טיפה יותר חשיבה.

יואב קיש: דיברנו על זה שזה יהיה ברשימה.

יואב קיש: תודה רבה לך.

ניר מועלם: אני מגיע מהטכניון, מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים.

ניר מועלם: אתי נמצא ד"ר אייל סלינג'ר, שמאי, כלכלן.

ניר מועלם: אנחנו, אני חושב היחידים בארץ שבשנתיים האחרונות למדנו את הנושא הזה של הקצאת קומה מבונה.

ניר מועלם: אנחנו שמחנו להעביר את הטיוטות של המחקר שלנו גם לכנסת וגם לממשלה.

ניר מועלם: אני שמח.

ניר מועלם: אני מקווה שזה קצת עזר.

ניר מועלם: לעניין הזה אני רוצה להגיד שני דברים.

ניר מועלם: אני רק רוצה לסבר את האוזן של היושב ראש, מצאנו, למשל, שבעשור האחרון, ב-15 השנה האחרונות, יש משהו כמו 100 מגרשי כדורסל מעופפים בגוש דן, או שטח שהוא שווה ערך ל-100 מגרשי כדורסל – בבת ים, חולון, תל אביב וגבעתיים שהם מוקצים כבר ורטיקלית, העיריות משתמשות בהן לכל מיני צרכים, שזה, אגב, בעיקר לחינוך.

יואב קיש: לא הבנתי, מה יש בשטחים האלה, מגרשי כדורסל?

ניר מועלם: השטח הוא שווה ערך ל-100 מגרשי כדורסל.

יואב קיש: זה הגודל.

יואב קיש: עכשיו מה קורה בשטח?

ניר מועלם: יש לי את זה במגרשי כדורגל אם אתה רוצה.

יואב קיש: מה המשמעות של השטח הזה?

יואב קיש: מה קורה בו?

ניר מועלם: השטחים האלה הם בעיקר שטחי בתי ספר, גני ילדים.

יואב קיש: קומה ציבורית?

ניר מועלם: זה קורה כבר 20 שנה, ואני שמח שסוף כל סוף יש הסדרה של זה.

ניר מועלם: לעניין הסעיפים הפרטניים, אני רוצה להגיד שני דברים, ואז אעביר את רשות הדיבור.

ניר מועלם: אני סבור שזה צריך להיות מועבר לכל ועדה מקומית באשר היא, ולא רק לעצמאיות.

ניר מועלם: אני חושב שהממשלה והכנסת עשו כמה מהלכים טובים בביזור סמכויות.

ניר מועלם: החוק הזה זה לא רק תל-אביב.

ניר מועלם: אנחנו מצאנו שבת ים עושה בזה שימוש מאסיבי, חבל שבת ים לא נמצאת פה.

ניר מועלם: אני לא חושב שצריך להגביל.

ניר מועלם: דבר נוסף, לגבי הסיפור של 20%.

ניר מועלם: אני רק רוצה להזכיר דבר אחד, ולשים אותו על השולחן.

ניר מועלם: ממשלת ישראל פעמיים ייצרה תדריך להקצאת שטחי ציבור.

ניר מועלם: יש פרוגרמות.

ניר מועלם: היום עיריות מסודרות לפחות עובדות עם פרוגרמות.

ניר מועלם: אגב, אנחנו מצאנו הקצאות של יותר מ-20%, אמנם, זה בדרך עד 20%, אבל יש גם תכניות שיש בהן הקצאה של יותר מ-20%.

ניר מועלם: מה שזה אומר, שהדבר הזה לא צריך להיות מוגבל בהרכב כזה של 20%.

ניר מועלם: יש פרוגרמות, הוועדות המקומיות יש ביקורת שיפוטית עליהן.

ניר מועלם: בתי המשפט מתערבים ומבקשים יותר מהפרוגרמה או מצרכי הפרוגרמה.

ניר מועלם: לכן ה-20% זה משהו שאני לא הייתי ממליץ לעשות אותו.

יואב קיש: אז מה היית רוצה?

ניר מועלם: אם זה היה תלוי בי, אני חושב שמה שכבודו היה צריך לעשות, זה לבוא ולומר, אני מכניס את הנושא הזה של הקצאת קומה מבונה, שאני קורא לה הקצאה ורטיקלית, כי זה הכול ורטיקלי.

ניר מועלם: ההקצאה הזאת תיכנס כסמכות בסעיף 62(א) לחוק התכנון והבנייה, ואת כל השאר השוק יעשה, מה שהשוק עושה היום, והשוק מסתדר יפה מאוד.

ניר מועלם: יש חוזים, והיו רק שני מקרים שהגיעו לבתי המשפט, ככל הידוע לי, מתוך 150 תכניות כאלה, אז השוק יודע לעשות את זה.

אייל סלינג'ר: רציתי להסביר אולי את הוויכוח, אני חושב שלא כל כך הבינו לגבי הקשר בין היטל השבחה לעלויות בנייה, קיזוז עלויות.

אייל סלינג'ר: אולי הכי טוב להסביר בדוגמה.

אייל סלינג'ר: נניח שההשבחה היא 100 ועלות הבנייה של השטח הציבורי היא 20.

אייל סלינג'ר: מה שאתם אומרים בעצם, ישלם היזם היטל השבחה 50, חצי ממאה, מזה יתנו לעלויות בנייה 20, סך הכול היזם שילם 30.

אייל סלינג'ר: ההשבחה היא 100, עלות הבנייה של השטח הציבורי הוא 20.

אייל סלינג'ר: היזם בעצם צריך לשלם היטל השבחה 50, נכון?

אייל סלינג'ר: חצי ממאה.

יואב קיש: לא, הוא נותן 20 לעירייה.

אייל סלינג'ר: הוא צריך לשלם השבחה 50, עלות הבנייה היא 20, יחזירו לו - - -

יואב קיש: מה זה עלות הבנייה?

אייל סלינג'ר: של השטח הציבורי.

יואב קיש: אבל זה לא ההשבחה שלו.

אייל סלינג'ר: אני רוצה להסביר את העניין.

יואב קיש: תפריד.

יואב קיש: כרגע יש לנו שני מקרים.

יואב קיש: מקרה ראשון – יש לו 100 וההשבחה, אז הוא משלם 50, זה המקרה הפשוט.

אייל סלינג'ר: זה הוא קיבל את ה-20 של עלות בנייה חזרה, זה הולך ביחד.

יואב קיש: בלי קומה ציבורית, המקרה הנטורל.

יואב קיש: אני רוצה להשוות.

יואב קיש: היה 100, שילם 50, זה המקרה הנטורל.

אייל סלינג'ר: אתה משווה דברים לא נכונים.

אייל סלינג'ר: אני מנסה להסביר.

אייל סלינג'ר: בדרך שאתם מציגים את החוק הוא ישלם היטל השבחה 50, יחזירו לו את ה-20 עלות בנייה – סך הכול 30.

אייל סלינג'ר: הפרקטיקה עד היום הייתה כזאת – ההשבחה הייתה 100.

יואב קיש: למה סך הכול 30?

יואב קיש: זה 70.

יואב קיש: אה, כמה יצא לו מהכיס.

אייל סלינג'ר: כן.

אייל סלינג'ר: הפרקטיקה עד היום בשומות משביחות, חלק בכלל לא עשו את זה.

אייל סלינג'ר: הייתה השבחה 100, מזה אנחנו מורידים 20, משלם היטל 40.

אייל סלינג'ר: זאת אומרת, בעצם עלות הציבורית נחלקת בין היזם לבין הרשות המקומית, זו מהות הוויכוח שמנסים להעביר פה.

יואב קיש: אני אסביר לך למה החשבון שלך הוא לא מדויק, אני חושב.

יואב קיש: אני מדבר על זה שהוא 8,000, ישלם 40 את ההשבחה, ומ-40 השבחה, הבנייה לא עולה 20 – למה הגעת - - - אתה בלבלת את ה-20 הזה.

אייל סלינג'ר: שיהיה 10, זה לא משנה.

ארז קמיניץ: הד"ר התחיל את הדיון בשאלה מהי ההשבחה?

ארז קמיניץ: הוא אמר, ההשבחה היא 100, ההשבחה.

ארז קמיניץ: איך אתה מגיע להשבחה?

ארז קמיניץ: מצב נכנס מול מצב יוצא, או מצב יוצא מול מצב נכנס.

ארז קמיניץ: במצב היוצא, מבחינתנו, זה הפרויקט שיש בו כבר שתי קומות של הרשות המקומית.

ארז קמיניץ: אם הפרויקט הוא שתי קומות של הרשות המקומית, אתה לא לוקח אותם בחשבון את טובת ההשבחה, ולכן, ה-100 זה כבר פרויקט אחרי.

ארז קמיניץ: לצורך העניין, ה-8,000 שלך זה ה-100 שלו, ומפה תתחיל את החשבון.

יואב קיש: נכון.

יואב קיש: אתה הולך לדוגמה שלך ואתה מערבב.

ארז קמיניץ: רק כדי להשוות ביניכם, זה לא משנה, הוא רוצה שתדברו בשפה אחרת, זה הכול.

יואב קיש: היה לנו פרויקט שהיה לו 10 אלפים מטר זכויות בנייה קיימות.

יואב קיש: באה העירייה לקבלן, או בא הקבלן לעירייה, אמר, אני רוצה עוד 10 אלפים מטר, אמרו לו בסדר, אבל תן לי 2,000 מטר זכויות בנייה.

יואב קיש: אז היה לו 10 אלפים קיימות, נתנו לו 8,000.

יואב קיש: זה ה-8,000 שעליהם הוא צריך לשלם השבחה, בכסף.

יואב קיש: 8,000 מטר זכויות בנייה היה צריך לשלם 100.

קריאות: ההשבחה היא 100.

יואב קיש: בסדר, צריך לשלם 50.

יואב קיש: לעירייה, מה שבניתי קיבלתי חזרה, אין פה השבחה ולא רווח, ולא כלום.

ארז קמיניץ: מה שבנית עלה 20, וזה מה שאומרת כרגע ההצעה.

יואב קיש: אבל מי אמר לך שמה שבנית עלה 20?

יואב קיש: ה-20 מבלבל כי זה היה אותם 2,000 שנתתי.

ארז קמיניץ: עזוב את ה-2,000.

יואב קיש: עלה לך 30 לבנות, קיבלת אותם חזרה.

ארז קמיניץ: נכון.

ארז קמיניץ: איך אתה מקבל חזרה?

ארז קמיניץ: מהיטל השבחה שהוא 50, מקזזים 30, ואז אתה משלם - - -

אייל סלינג'ר: הפרקטיקה עד היום – חלק בכלל לא קיזזו.

אייל סלינג'ר: לקחת את ה-100 ממנו להוריד את ה-30, הגעת ל-70, שילמת חצי 35.

יואב קיש: יש לנו ויכוח, על זה לא הסכמתי לזה, זה לא היה ברור בחוק.

יואב קיש: החוק אומר משהו אחר, החוק אומר את מה שאני אמרתי, לא מה שאתה אמרת.

יואב קיש: אתה רוצה שהקבלן יממן את הבנייה?

אייל סלינג'ר: אני עוד לא אמרתי מה אני רוצה.

אייל סלינג'ר: אני קודם כל מסביר את המחלוקת שזה חצי חצי או הכול.

תומר רוזנר: או אפס.

תומר רוזנר: יש רשויות שהיו חושבות אפס.

אייל סלינג'ר: בתכניות סופר משביחות שאתם מדברים עליהן פה, ותיכף אני אגיד מה אני חושב על זה.

אייל סלינג'ר: בתכניות סופר משביחות, מהניסיון שלנו החצי חצי הוא פחות מהותי ליזם.

אייל סלינג'ר: מה שמהותי לו, זה כל הנושא מבחינה שמאית, וזה של הבעלות המשותפת של ההסכמים החוזיים, של האי-ודאות שהוא לא יודע איזה שימוש יהיה לו, ושל ההשלכות של זה בעיקר במגורים על ההשלכות של מה יהיה, איזה שימוש ציבורי יהיה, זה יותר חשוב מחצי חצי.

יואב קיש: מה אתה מציע?

אייל סלינג'ר: מבחינתי, החצי חצי בתכניות סופר משביחות, הוא בסדר, אבל יותר באמת להסדיר.

יואב קיש: תגיד לי אם אני קולע לדעתכם.

יואב קיש: אני אולי מתחבר עם מה שאתם אומרים.

יואב קיש: הם אומרים דווקא, ואולי המספר 20 הוא נמוך הם אומרים.

יואב קיש: אנחנו רוצים שבתכניות משביחות הרשות המקומית תיהנה מזה ולא הקבלן.

יואב קיש: הקבלן גם ככה נהנה בתוספת.

יואב קיש: יש לנו בעיה של מבני ציבור, אז בוא ניתן לרשות המקומית ליהנות יותר.

יואב קיש: אני צודק שזה הכיוון שאתה מדבר עליו?

ניר מועלם: הקבלן יש לו בעיות יותר מהותיות מהבעיה הזאת.

יואב קיש: אתם אומרים, לכן, מכיוון שחשוב לנו שהרשות המקומית היא תיהנה בגורם יותר משמעותי, אמרתי, יהיה ויכוח מלא סביב ה-20%, אנחנו עוד לא שם.

יואב קיש: אז אומרים, גם יממנו חלק מהבנייה, זה בסדר, אני מבין את זה.

יואב קיש: אני רוצה למצות, ופה אני אומר לכולם.

יואב קיש: במנגנון של התשלום של הבנייה, אני לא הולך לשנות.

יואב קיש: אני רוצה למצות את הוויכוח של השבחת הערך ב-20%.

יואב קיש: זאת אומרת, בהנחה שעלויות הבנייה העירייה תשלום אותם.

יואב קיש: בהנחה הזו, אני מוכן לנהל ויכוח על ה-20%, אם זה צריך להיות 10%, 20%, 30%, זה הוויכוח שצריך לעשות אותו.

יואב קיש: עלויות הבנייה, מכיוון שהן משתנות ותלויות במפרט, וכל הדברים האלה, צריכים להיות באמת מנותקות מהציבור.

אייל סלינג'ר: אז בסדר, אני אומר זה צריך להיות מידתי.

אייל סלינג'ר: אבל מה שאני אומר, יש דברים יותר מהותיים מזה.

יואב קיש: דרך אגב, לגבי הסדרת היחסים שזה גורם מאוד משמעותי לקבלן אני מסכים, נצטרך לדבר על זה.

יואב קיש: יש לוחות זמנים.

אייל סלינג'ר: זה יותר חשוב.

אייל סלינג'ר: למה זה יותר חשוב?

אייל סלינג'ר: כי אתם מדברים על תכניות סופר משביחות.

אייל סלינג'ר: הנקודה השנייה שלי, שחבל מאוד שאתם מדברים רק על תכניות סופר משביחות, ראו תמ"א 38 למשל.

אייל סלינג'ר: נדמה לי שגם מקומות פחות חזקים הצטרכו את זה.

אייל סלינג'ר: יכול להיות שעלות הבנייה תקזז את ההשבחה ויותר מזה.

אייל סלינג'ר: מאוד חבל שאתם לא מתייחסים לזה.

תומר רוזנר: אי אפשר לעשות את זה, עם כל הכבוד.

תומר רוזנר: הוא מדבר על ההשבחה, הוא אומר לקזז את כל ההשבחה.

יואב קיש: מההשבחה או מהיטל ההשבחה?

אייל סלינג'ר: אני אומר, יש רשויות שעלות הבנייה הזאת תקזז את כל ההשבחה.

אייל סלינג'ר: זו הבעיה של החוק הזה שהוא לא מתייחס למקומות האלה.

יואב קיש: הבנו, הוא רגיש מאוד לצרכי ציבור, והוא אומר שזה יכול לבוא על חשבון הרווח של היזם.

יואב קיש: תודה.

יואב קיש: בבקשה, השלטון המקומי.

עוזי סלמן: אני היועץ המשפטי של עיריית תל-אביב יפו.

עוזי סלמן: פה אני גם מדבר בשם השלטון המקומי.

עוזי סלמן: אני אנסה עוד פעם, למרות שבדיון הקודם אני דיברתי, אולי קצת אפילו באריכות, וניסיתי להסביר את העקרונות שלפיהם המציאות מתנהלת, ושהחוק הזה בעצם בא להסדיר את אותם עקרונות, ולא להרע את המצב של הרשויות לעומת מה שהוא היום.

עוזי סלמן: אני אומר עוד פעם.

עוזי סלמן: אני אתרכז בנקודות העקרוניות, כי נאמרו פה המון דברים.

עוזי סלמן: יש לי מה להגיד על הרבה דברים, אבל אני אתמקד.

עוזי סלמן: העמדה העקרונית שלנו הבסיסית אומרת, שכאשר יזם בא וממקסמים את זכויות הבנייה על הקרקע, מעצימים את זכויות הבנייה על הקרקע, היזם חייב לתת על פי פרוגרמה, על פי אמות מידה שקבועות בדין, הוא צריך לתת שטחי ציבור.

עוזי סלמן: ההפרשה הזאת שהוא נותן של שטחי ציבור, לעולם הרשות תעדיף לקבל אותה בקרקע - זה יותר נוח לה, זה יותר טוב לה, גם עלויות האחזקה הרבה יותר נמוכות מאשר בבית משותף במגדל מגורים.

יואב קיש: אתה מדבר על איחוד וחלוקה, אז אני מסכים אתך.

יואב קיש: אבל אם אין איחוד וחלוקה - - -

עוזי סלמן: כשאני לא רוצה לקחת קרקע כעיקרון, כי אני לא רוצה להפחית את כמות הקרקע לבנייה בעיר, כי אני רוצה שיבנו את המקסימום, לנצל את התועלות הציבוריות שיש בסביבה אורבנית מהקרקע.

עוזי סלמן: אז אני בא ליזם ואומר לו, אתה במקום להפריש קרקע, ולעשות הפרשות קרקע.

עוזי סלמן: למשל, בפרויקט בשוק בצלאל שדיברו עליו פה קודם, אז שוק בצלאל כן נתן גם שטח ציבורי של כיכר ציבורית בעצם.

עוזי סלמן: אז עשינו את זה, בגלל שבתת הקרקע יש חניונים, עשינו עם שפפ"ים זיקת הנאה לציבור.

עוזי סלמן: אבל במהות, הייתה פה הפרשה של שטח ציבורי פתוח.

עוזי סלמן: בנוסף, הוא נתן גם גני ילדים – זה פרויקט מגורים עתיר זכויות בנייה במגורים, והוא נתן גם את הצורך הציבורי בתור קומה מבונה, שתי קומות מבונות בתוך המבנה.

עוזי סלמן: השיטה שאנחנו עובדים לפיה - - -

יואב קיש: אבל שם הייתם בעלי הקרקע.

עוזי סלמן: נכון.

עוזי סלמן: שם היינו בעלי הקרקע, אבל אנחנו עושים את זה גם במקומות אחרים שאנחנו לא בעלי הקרקע.

עוזי סלמן: אבל יש שונות מסוימת, אני מסכים.

עוזי סלמן: אולי שאנחנו בעלי הקרקע, זה יותר דומה למה שהתחלת בתחילת דבריך לגבי קומבינציה.

עוזי סלמן: אבל כשאנחנו לא בעלי הקרקע, אז זה לא קומבינציה.

עוזי סלמן: כשאנחנו לא בעלי הקרקע, אנחנו צריכים לקבל את הצורך הציבורי בהתאם לצרכי הציבור של הרשות המקומית, לא יותר ולא פחות.

עוזי סלמן: היזם את עלויות הבנייה שהיזם צריך להשקיע בבנייה של הקומה הציבורית עבור הרשות המקומית, הוא מקזז מהשקל הראשון עד האחרון מבסיס ההשבחה - ככה זה עובד היום.

עוזי סלמן: מההשבחה, לא מהיטל ההשבחה, אני מדגיש.

עוזי סלמן: הוא מקזז את זה מבסיס ההשבחה.

יואב קיש: אולי זו לא שיטה טובה.

עוזי סלמן: אני רוצה להסביר, בדרך הזאת, כמו שנאמר פה קודם, חצי מהעלויות הבנייה בעצם חלות על הקבלן, וחצי על הרשות המקומית מהיטל ההשבחה שהיא מקבלת.

עוזי סלמן: אבל צריך לזכור ששיעור השטח שהרשות מקבלת הוא שטח מוגבל.

עוזי סלמן: אתם אומרים עד 20% - בדרך כלל, גם בבנייה, בעוצמות בנייה מאוד גבוהות זה פחות.

עוזי סלמן: זה לא דומה לקרקע שהעירייה מקבלת שהיא מפקיעה במסגרת ה-40%, ויש לנו תכנית לצרכי ציבור שאנחנו יכולים לבנות עליה שתי קומות, או שלוש קומות, או ארבע קומות, או כמה שאנחנו צריכים לצרכי הציבור, ואנחנו מתחזקים את זה לבד.

עוזי סלמן: זה עולה לנו הרבה פחות, ואנחנו יותר יעילים בזה.

יואב קיש: אני אשאל אותך שאלה.

יואב קיש: אתה עכשיו נותן 10 קומות לבניין, נלך למספר הקומות.

יואב קיש: לפי 20% שתי קומות זכויות לקומות הם שלך.

יואב קיש: בעצם בבניין הזה אתה צריך רק קומה אחת, קומת הקרקע.

יואב קיש: אז מה אתה עושה?

יואב קיש: אתה אומר ליזם בסדר, אני נותן לך את הקומה בתמורה לבנייה, בגדול, הרי זה סביב ה-50% קומבינציה, לא יודע, באזורים שלכם אולי אפילו - - -

עוזי סלמן: לא, אני לוקח רק את הקומה שאני צריך.

יואב קיש: נכון, ואז אתה גם לא תשלם על הבנייה, ואפילו לא תשתתף בחצי בהצעה הזו.

ארז קמיניץ: בכל מקרה חצי.

ארז קמיניץ: ה-20, זה עד 20.

ארז קמיניץ: אם הוא לא צריך אז לפי מה שצריך.

עוזי סלמן: אם ניקח את שוק בצלאל, גני הילדים שקיבלנו שם, לדעתי, זה פחות מ-5% מהפרויקט בשטח.

עוזי סלמן: אני אומר, סך הכול השטחים שלקחתי, אני מוציא מזה את השטחים הקרקעיים שאישרתי אותם בזיקת הנאה.

יואב קיש: אני מבין את זה.

יואב קיש: ואני אומר דווקא משהו אחר.

יואב קיש: הרי אני בסוף רוצה שגם לשלטון המקומי זה יהיה כדאי, גם ליזם זה יהיה כדאי.

יואב קיש: בו נסתכל על זה כאילו אם הייתי יכול למסחר את זה, אני מסתכל על זה בכסף.

יואב קיש: ההשבחה היא 10 אלפים, זה ההשבחה.

יואב קיש: אני אומר להם, אתם יכולים לקחת 2,000 מה-10 אלפים האלה.

יואב קיש: עכשיו, תחלקו את ה-2,000 האלה איך שאתם רוצים.

יואב קיש: למה אני מתכוון?

יואב קיש: אתם רוצים שווי קרקע של 1,000 – קבלו.

יואב קיש: אתם רוצים עוד 1,000 בנייה שהביאו לכם, תקבלו, ולקחתם את ה-2,000 שלכם, זהו.

יואב קיש: אז אני מאגם את זה שבמידה מסוימת הקבלן מקבל את ה-80% שלו.

ארז קמיניץ: אדוני, אתה מתייחס לזה כאיש עסקים, באמת.

יואב קיש: נכון, זה עסקים.

יואב קיש: הם מקבלים מבני ציבור, הם צריכים לעשות, אבל בסוף זה ביזנס.

עוזי סלמן: אתה רוצה שנעשה עסקים, אז 40% קרקע, בוא נשווה כמה אני צריך לקבל - - -

יואב קיש: למה אני אומר את זה, אני אסביר לך למה.

יואב קיש: כי אם בסוף הוא משתמש רק ב-5%, ואני עדיין עם הדרישה שלי המלאה – תשלם את כל הבנייה, אז הוא כאילו - - -

עוזי סלמן: לא יעשה את זה.

יואב קיש: ואם הוא אומר, אני אפעיל שיקול.

יואב קיש: אני לא צריך 20% בנוי, אני צריך רק 5%, אבל נתתי לו כזאת תכנית בנייה, אז גם את הבנייה למה אני צריך לשלם, שם אני נמצא.

ארז קמיניץ: אדוני, אתה מסתכל על זה כמו איש עסקים, והדברים שאני אגיד עכשיו, זה גם הדברים שאמרתי לחברי אריאל יוצר שהיה במקום אחר לחלוטין, והבין לחלוטין אחר כך את מה שאנחנו אמרנו, ולכן, הוא מסכים היום לשנות את הצעת החוק.

ארז קמיניץ: אני עשיתי ניסוי על מר יוצר, ואנחנו אנשי עסקים במקרקעין, אני מקווה שגם אדוני השתכנע.

ארז קמיניץ: נקודת המוצא היא תכנונית קודם כל וראשית הכול.

ארז קמיניץ: תכנונית, אחר כך יש גם איזון קנייני.

ארז קמיניץ: קודם כל מה צריך בפרויקט הזה.

ארז קמיניץ: יש מוסד תכנון, ועדה מקומית עצמאית מיוחדת, כמו שבתל אביב, ואדוני רוצה גם ועדה מקומית לא עצמאית.

ארז קמיניץ: אבל בסופו של דבר, מוסד תכנון חייב לתת תשובה אמתית למה צריך.

ארז קמיניץ: הוא לא יכול להמציא צרכי ציבור שלא צריך אותם.

ארז קמיניץ: הוא לא יכול למעט מצרכי ציבור שצריך אותם.

ארז קמיניץ: הוא צריך להגיד מה בדיוק צריך, זאת נקודת המוצא.

ארז קמיניץ: אם צריך 10%, או 15%, או 20%, לפי זה אנחנו בונים את ההסדר.

ארז קמיניץ: עכשיו, אחרי שאמרנו, נניח במקרה הכי גרוע לשיטת הניתוח הקרקעי של המשפט או איש העסקים.

ארז קמיניץ: השיטה הזו, השיטה שלכם, המצב הכי גרוע, שיידרשו מכם 20% צרכי ציבור.

ארז קמיניץ: במצב הזה, אנחנו אומרים בוא נסתכל על הצדק בחלוקה הקניינית – איפה נמצא הצדק.

ארז קמיניץ: מצד אחד, יש כאן מטלה שהרשות המקומית היא זו שצריכה לממש אותה לפי פקודת העיריות, ולפי תפקידי הרשות, וזו הקמה של בתי ספר וגני ילדים.

ארז קמיניץ: מן הצד השני, היזם מצליח להגיע לפרויקט שלו של עוד 80% השבחה רק משום שהוא נתן, כמו שאמרנו קודם, את צרכי הציבור, כי בלי צרכי הציבור האלה 80% ההשבחה לא היו ניתנים.

ארז קמיניץ: ולכן, יכול לבוא היזם להגיד לרשות המקומית, רשות יקרה - - -

יואב קיש: שני מגרשים אותו דבר, צמודים.

יואב קיש: אחד מבקש, וסגרו אתו קומה ציבורית, ואחד עכשיו מבקש ולא צריך לצרכי תכנון – לא יקבל?

ארז קמיניץ: אתה עלית עכשיו על אחת הבעיות האקוטיות, המשמעותיות ביותר בתכנון.

ארז קמיניץ: מערכת התכנון הישראלית בונה את עצמה על החלטות תכנוניות.

ארז קמיניץ: בדוגמה שאתה תיארת, הגיע מישהו עם בניין של 10 קומות, אמרה לו הוועדה המקומית, חייבים פה גן ילדים תן לי קומה אחת.

ארז קמיניץ: שנתיים אחריו מגיע חברו עם אותם 10 קומות, אומר מוסד התכנון, יש כבר גן ילדים, אז לא צריך, אז קח אתה 10 קומות.

ארז קמיניץ: אומר זה שהיה לפני שנתיים, מה, דפקתם אותי?

ארז קמיניץ: עכשיו מגיע חברי, שנתיים אחריי, נשען על גן הילדים שלי, התשובה היא כן.

ארז קמיניץ: פתרון, או ללכת ליפן, לתקנון ביפן, לפי בדיוק המטרים מה אתה צריך להפריש.

ארז קמיניץ: או ללכת לתכניות כוללניות, מה שעשתה עיריית תל אביב, יש להן תועלות ציבוריות.

ארז קמיניץ: מה שסיפרתי קודם כל על הבקשה של בני ברק להגיד, מבחינתי כולם שווים.

ארז קמיניץ: מערכת התכנון הישראלית עדיין לא נמצאת שם.

ארז קמיניץ: מערכת התכנון הישראלית בנויה על שיקול דעת תכנונית.

ארז קמיניץ: יכול להיות שנגיע לשם עם תכניות כוללניות אדוני.

ארז קמיניץ: התכניות הכוללניות של תל אביב, אכן, מייצרות צדק חלוקתי במובן של כל יזם שרוצה זכויות מסוימות, צריך לשאת במטלות ציבוריות.

תומר רוזנר: שאלת חוקיותם - - -

ארז קמיניץ: תומר, אני אומר בכנות.

ארז קמיניץ: מערכת התכנון הישראלית, לא בנויה על הצדק שיש ביפן, או בתכנית הכוללנית של תל אביב או של בני ברק, אלא על הכרעות תכנוניות עקרוניות ביחס לשאלה מה יש.

ארז קמיניץ: עכשיו, בוא נחשוב על זה מבחינת הצדק.

ארז קמיניץ: מצד אחד, היזם אומר, סליחה, התפקיד שלך, גן ילדים, זה לא התפקיד שלי.

ארז קמיניץ: אומרת לו הרשות המקומית בתשובה, נכון, תפקידי הוא גן ילדים, דא עקא, שיש לי עוד 80 גני ילדים לפניך.

ארז קמיניץ: אני, את גן הילדים שאתה צריך בבניין שלך, נגיע בעוד 3, או 4, או 5 שנים, מה לעשות, אלה הצרכים שלי, זה התקציב שלי, אני לא קרקע ולא כסף.

ארז קמיניץ: ולכן, אני חושב ששני הצדדים נהנים כאן.

ארז קמיניץ: היזם מקבל 80% השבחה, והקדמה של הפרויקט שלו, כי ללא גן הילדים, וזו הוראה בתכנית.

ארז קמיניץ: בלי גן ילדים, לא יהיה 80% השבחה.

ארז קמיניץ: הקבלן מקבל הקדמה של הפרויקט שלו, כי הרשות אומרת אין בעיה.

יואב קיש: לא הקדמה.

יואב קיש: היה לו את הפרויקט ללא התוספת.

ארז קמיניץ: כן, אבל יכול להיות שלא היה לו את הפרויקט.

ארז קמיניץ: היה לו שתי קומות, עכשיו יש לו 20 קומות.

ארז קמיניץ: אנחנו רוצים שיהיה לו 20 קומות, כי אנחנו רוצים לצופף, אבל אנחנו חייבים גן ילדים בפרויקט הזה, ולרשות אין כסף לתת – לא קרקע ולא כסף לגן הילדים הזה.

ארז קמיניץ: ולכן, לפחות מבחינת הצדק, אני חושב שנכון – ומר יוצר השתכנע.

ארז קמיניץ: ונכון שהמטלה הזאת תחולק בין שני הצדדים באופן שווה.

ארז קמיניץ: היזם קיבל הקדמה של הפרויקט, ללא גן הילדים הוא לא היה מכיר אותו.

יואב קיש: והשכן שלו, אחרי שהוא בנה, יקבל גם?

ארז קמיניץ: אני לא יודע מה.

ארז קמיניץ: יכול להיות שהשכן שלו, ידרשו ממנו מטלה ציבורית אחרת.

ארז קמיניץ: אם לא, אז הוא ישלם יותר היטל השבחה, זה לא שווה.

ארז קמיניץ: אבל הוא ישלם יותר היטל השבחה.

אריאל יוצר: באופן עקרוני אני לא יכול לא להתחרות בדיוני צדק עם ארז, וגם לא בחוקי התכנון והבנייה.

אריאל יוצר: אני אגיד לך איך אני הסתכלתי על זה, ואני מודע למה כתוב בנוסח החוק הממשלתי, ומה הוא אמר.

אריאל יוצר: בכל זאת, בסופו של דבר, גם בדיונים פנים ממשלתיים אחרי שהחוק הופץ, וגם בדיונים מול השלטון המקומי, בסוף, אנחנו יצאנו לדרך כי חשבנו שהצורה הזו לתכנן ואחר כך כמובן לבנות, פעם אחת היא צורה יותר נכונה, ופעם שנייה, מה שהיא בסופו של יום אמורה לעשות, זה לאפשר הרבה יותר דירות והרבה יותר פרויקטים באזורים שאתה הגדרת אותם בצדק, אזורים מאוד צפופים לאזורי ביקוש, ומה שיאפשר גם התחדשות עירונית.

אריאל יוצר: באמת, מה שיצרנו כאן, איזושהי חתונה בין אם מרצון ובין אם לא, בין הרשות המקומית ובין היזם.

אריאל יוצר: כדי ששני הצדדים ירצו להתחתן, זה צריך להיות מערכת תנאים כזו שזה שווה להם.

אריאל יוצר: למה אני מרגיש רגוע מבחינת צד היזם?

אריאל יוצר: כי תנאי סף לכל האירוע הזה לפני שבכלל שנכנסים פנימה, זה שהתכנית הזו משביחה את הנכס שהוא מחזיק.

אריאל יוצר: זו שאלה שאם אנחנו נלך לאותו מנגנון שארז דיבר עליו, זו באמת שאלה שצריך לחדד את זה.

אריאל יוצר: אבל התכנית היא תכנית משביחה, והיא יכולה לקרות אך ורק אם התקבל פתרון ראוי ומלא לעניין צרכי הציבור.

אריאל יוצר: בצדק, אנחנו בדיונים נכנסים לתוך סוגיות הקצה.

אריאל יוצר: אבל גם אנחנו כממשלה, גם השלטון המקומי וגם היזמים, אני חושב שההסדר הזה אם הוא יעבוד כולם ירוויחו ממנו.

אריאל יוצר: ואם אנחנו נייצר תנאים כאלה שבסוף השלטון המקומי יישב בסוף, הוא בוודאי צד של 50% בחתונה הזו – יראה תנאים לא שווים מבחינתו, הדבר שהוא יעשה, יגיד, הבנתי, אני באזור הזה לא מממש.

תומר רוזנר: אין יותר בנייה, זה מה שהוא יגיד.

אריאל יוצר: לא, הוא לא יגיד את זה.

תומר רוזנר: מה הוא יעשה?

אריאל יוצר: בוודאי שיש בנייה.

אריאל יוצר: אבל יש בנייה דווקא באזורים שבהם אנחנו חושבים – ברור שאיפה יותר צפוף כמובן יותר אטרקטיבי לבנות ככל שזה מסתדר תכנונית.

אריאל יוצר: אבל בגלל שלא הצענו לו הסדר מספיק אטרקטיבי, הוא לא ייתן שם היתר.

תומר רוזנר: לא תהיה בנייה בתל אביב יותר.

אריאל יוצר: זה ברור שהתפקיד שלכם כוועדה היא לנסות לאזן את העניין הזה.

אריאל יוצר: אבל אני משוכנע שאם ייצא מכן הסדר שהתגובה שלהם תהיה בשום פנים ואופן לא, מצבנו הוא רע, למרות שאנחנו כולנו באנו לעשות משהו טוב וחיובי.

אריאל יוצר: מצבנו הוא רע לעומת המצב לפני שהתחלנו את האירוע המאוד מורכב הזה, יצא שכרנו בהפסדנו שלנו, שלכם ככנסת, שלהם כשלטון מקומי, ושלהם כיזמים.

תומר רוזנר: אני אתייחס בשני היבטים.

תומר רוזנר: הם מדברים על נטילה ציבורית לצרכי ציבור, מה שקרא ד"ר מועלם, נטילה ורטיקלית.

תומר רוזנר: בוא נדבר על נטילה בעולם הישן של הפקעה.

תומר רוזנר: האם מישהו מעלה על דעתו שלאחר שהרשות המקומית הפקיעה קרקע, היא תטיל על בעל המגרש שממנו הפקיעו לבנות לה על חשבונו - איפה נשמע דבר כזה?

אריאל יוצר: המצב יותר מורכב.

ארז קמיניץ: זה בדיוק כל ההבדל שבעולם.

ארז קמיניץ: בהפקעה, אתה לוקח למישהו בלי לייצר לו שום רווח.

תומר רוזנר: מי אמר?

תומר רוזנר: אם אתה לא מייצר לו רווח, אתה משלם לו מהשקל הראשון.

ארז קמיניץ: תכנית מפקיעה לעולם פוגעת, ואתה מנסה להשיב מצב לקדמותו באמצעות פיצויי הפקעה.

ארז קמיניץ: חוק התכנון אפילו 40% אומר שלא צריך להשיב מצב לקדמותו, אנחנו יצאנו נגד זה בהצעת חוק.

ארז קמיניץ: אנחנו מדברים על סיטואציות אחרות לחלוטין.

ארז קמיניץ: אנחנו מדברים על סיטואציות שבהן יש רווח אינהרנטי ליזם, יש השבחה, אם אין השבחה, אין הבדל, זה מה שאומר החוק.

תומר רוזנר: כשאנחנו מדברים על ההיבט הקנייני, אנחנו לא שואלים את עצמנו אם יש רווח ליזם או אין רווח ליזם.

ארז קמיניץ: זאת המהות של תכנית איחוד וחלוקה.

יואב קיש: בסדר, אני מבין את הוויכוח, אנחנו ממשיכים.

עוזי סלמן: רק להשלים בכמה משפטים.

עוזי סלמן: העמדה שלנו היא ברורה בנושא הזה, והיא הייתה ונשארה כמו שהיא.

עוזי סלמן: אם לא מקבלים את העמדה הזאת מבחינתנו, מזיקים לנו ולא מועילים לנו.

עוזי סלמן: מעבר לזה, אנחנו נגד באופן דיי נחרץ אפילו, נגד המנגנון השמאי המאוד מסורבל ומורכב שייצרו פה לצורך התשלום.

עוזי סלמן: יש מנגנון שמאי קיים שיש בו שמאים מכריעים, ויש עררים, וזה המנגנון של היטל השבחה – תיקון 84.

עוזי סלמן: ובמסגרת המנגנון הזה, אני חוזר עוד פעם בהנחה שמקבלים את התפיסה שלנו, שאומרת שזה מנוכה מהשבחה, כל ההתחשבנות נעשית במסגרת שומת ההשבחה.

עוזי סלמן: הרשות המקומית לא תוציא כסף ותשלם מקדמות ליזם ותרוץ להתחשבן אתו במסגרת שמאית נפרדת.

יואב קיש: אתה יכול לקזז.

יואב קיש: יש פה שני דברים – יש פה את התשלום בפועל ואת התזרים שלו, ויש פה את הנושא של השווי של התשלום.

יואב קיש: השווי של התשלום, יש פה מנגנון שמגדיר את כימות השווי של הבנייה.

יואב קיש: התשלום עצמו כתוב פה יכול להיות כקיזוז מהיטל השבחה.

עוזי סלמן: בסדר, במנגנון הקיים של היטל השבחה, לא לייצר מנגנון שמאי נפרד.

ארז קמיניץ: אני חושב שנאמר פה אותו דבר.

ארז קמיניץ: בסופו של דבר, אם אנחנו מקזזים מההשבחה, אז כל ההתחשבנות נעשית לפני היתר הבנייה.

ארז קמיניץ: היטל השבחה צריך לשלם לפני היתר הבנייה, זה הכול ממילא נעשה לפני ההיתר.

ארז קמיניץ: ולכן, אם יש אופציה לקיזוז, אני מסכים שאם בכל מקרה אנחנו מפעילים את המנגנון מבחינת השבחה, אז שאלות עלויות הבנייה ממילא נבחנות, ואתם מכירים את זה, נבחנות, אגב, אירוע ההשבחה.

ארז קמיניץ: מתי צריך את המנגנון החלופי?

ארז קמיניץ: כאשר יש פטור מהיטל השבחה ואין הפעלה של מנגנון ההשבחה בכלל, כי יש פטור, ואם יש פטור לא צריך את מנגנון ההשבחה.

ארז קמיניץ: במצבים של פטור אולי שווה להבהיר את זה בנוסח.

ארז קמיניץ: במצבים של פטור צריך את המנגנון הזה, כי אין מנגנון אחר.

ארז קמיניץ: אגב, המנגנון שנקבע פה, הוא מנגנון שעוקב בתיקון 84, ומדבר אתו באותה שפה.

ארז קמיניץ: לא צריך להפעיל את המנגנון הזה כאשר יש אותו מנגנון שמחשבים - - -

יואב קיש: אז אתם רוצים לכתוב – במקרים שבהם אין השבחה, אזי יוכל המנגנון הזה - - -

קריאה: ההשבחה קיימת, אבל אין חובת - - -

יואב קיש: למה אתה חושב שזה מנגנון אחר?

יואב קיש: אומר פה היועץ המשפטי, זה אותו מנגנון.

יפעת הולצמן-גזית: אייל נתן לך דוגמה על ההבדל, האם אתה מקזז את זה מההשבחה?

תומר רוזנר: זו שאלה אחרת.

ארז קמיניץ: הוא מדבר על המנגנון.

יואב קיש: איפה אתה הבנת שזה לא אותו מנגנון?

אוהד עיני: יש בסעיף 70(ה) עריכת שומה של עלויות הבנייה.

אוהד עיני: אז יש לך אופציה לבחור שזה יהיה במסגרת היטל השבחה.

אוהד עיני: וצריך להיות מאוד ברור שזה רק במקרה שבו אין חוות בהיטל השבחה.

תומר רוזנר: למה שהרשות המקומית לא תבחר באופציה הזאת?

ארז קמיניץ: זה לא ברור מספיק.

יואב קיש: "...ויכול, ששומת עלות הבנייה כאמור תיעשה במסגרת שומת היטל ההשבחה".

יואב קיש: אם רוצים לדייק את זה, ידייקו.

יואב קיש: על הנושא הזה אין ויכוח.

יואב קיש: אני רוצה להתקדם.

נאוה אושר: אני ממשרד הפנים.

נאוה אושר: חשוב לנו רק לומר שאנחנו תומכים בעמדה שהובאה לעניין ה-50% עלויות הבנייה, וזאת מן הטעם שאמור.

תומר רוזנר: זאת עמדת הממשלה?

תומר רוזנר: שאני אבין.

ארז קמיניץ: אתה שואל עכשיו משהו על תקנון עבודת הממשלה?

תומר רוזנר: לא, אני שואל על הצעת חוק ממשלתית שהוגשה.

ארז קמיניץ: אז אני אומר, הצעת חוק ממשלתית שאושרה, כמו שאתם יודעים, כאשר הכנסת מבקשת מאתנו תיקונים, אם כל משרדי הממשלה מסכימים, אנחנו לא הולכים לוועדת שרים.

ארז קמיניץ: אבל זה מעניין אותך איך ממשלה עובדת פתאום?

תומר רוזנר: זה תמיד מעניין אותנו.

קריאה: דרך אגב, אם יש התעקשות על זה, אז ננסה לסדר תיקון כזה.

יואב קיש: אני רוצה להתכנס לסיום, נתחיל לדבר על כיוונים של החלטות בעניין הזה.

אוהד עיני: אני השמאי הממשלתי הראשי.

אוהד עיני: אני רוצה לצדד בעמדה שהוצגה פה של הרשות המקומית.

אוהד עיני: כולם מסכימים בעצם לאותה עמדה בעניין הזה.

יואב קיש: חוץ מהיזמים, הבנו, התמונה ברורה.

אוהד עיני: אני רוצה להדגיש ולומר, שאם התקבלה פה החלטה שה-20% יהיה מההשבחה ולא מהשטח, זה גם מחזק את זה עוד יותר.

אוהד עיני: אם אתה לוקח את ה-20% לצרכי ציבור מההשבחה, ואתה בעצם על ידי זה מאזן את עניין השטח, כלומר, זה יהיה פחות שטח.

אוהד עיני: אתה לוקח את ההשבחה פחות הקיזוז של העלויות.

תומר רוזנר: מה זה קשור?

תומר רוזנר: זה לא קשור לתשלום.

אוהד עיני: זה קשור.

אוהד עיני: אני אסביר.

אוהד עיני: אם אנחנו מקבלים את הדרישה של הרשויות המקומיות לקזז את התשלום של העלויות מההשבחה ולא מההיטל, אז ההשבחה נמוכה יותר כי אתה מקזז את העלויות, ואז גם ה-20% קטן יותר.

יפעת הולצמן-גזית: אבל ה-20% זה משווי שטח התוספת.

אוהד עיני: אני עכשיו בא ואומר, שאם עושים את זה לא משווי שטח התוספת - - -

יואב קיש: אה, אתה תתחיל לפני.

יואב קיש: אתה תיקח את זה מההשבחה לאחר הבנייה, לאחר עלויות הבנייה, ואז גם זה מוקטן.

יואב קיש: הבנתי.

אוהד עיני: ואז זה מוקטן.

אוהד עיני: בכל מקרה ההשבחה ליזמים יהיה פי ארבע מהעלות.

יואב קיש: אני חוזר לשאלת הבסיס – למה בחרתם 20%?

יואב קיש: אמרו שהממשלה.

יואב קיש: אז עכשיו אני רוצה להבין את הממשלה איך הגעתם למספר הזה?

אורי דביר: אני מאגף תקציבים.

אורי דביר: עשינו בדיקה עם מתכנני מחוזות.

אורי דביר: הבנתו שברוב התכניות כאשר לוקחים שטחי ציבור, זה סביב בין 33, 34, 35-40, זה פלוס מינוס סדר גודל.

אורי דביר: אמרנו שלא כל השטח יהיה בקומה אחרונה.

יואב קיש: אתה מדבר על הפקעות?

אורי דביר: לא.

אורי דביר: על הפרשות לצרכי ציבור.

ארז קמיניץ: היום כמעט לא עושים הפקעות.

יואב קיש: אתה מדבר על איחוד וחלוקה.

יואב קיש: רוב המקרים אנחנו מדברי פה על שטח, נשאר בין 30% ל-40% בידי הרשות.

אורי דביר: ואז אמרנו כמובן שלא כל השטח בתכנית יהיה מבונה.

ארז קמיניץ: המספר 20% הפך להיות קצת מספר גנרי בכל מה שקשור לצרכי ציבור בעולם הסמכויות.

ארז קמיניץ: יש שני סעיפים בסעיפי הסמכויות 62(א) רבתי למיניהם שעוסקים בתוספת צרכי ציבור שאנחנו מאפשרים לוועדות מקומיות להוסיף לפרויקטים, ואנחנו נקטנו במספר 20%, כי הוא נהיה מספר שהרשויות, הוועדות המקומיות יוכלו להתמודד אתו בתוספת לפרויקטים.

ארז קמיניץ: לכן, 20% הוא מספר שהפך להיות גנרי בהתייחסות לצרכי ציבור בקרקע מבונה.

ארז קמיניץ: מסכים לגמרי שאין פה איזה כלל ברור שנקבע לאור איזושהי תפיסת עולם צבועה.

ארז קמיניץ: אבל, מכאן נבע גם הצורך שלנו לתקן בצורה גמישה יחסית את השיעור הזה באמצעות צו שיאושר על ידי הוועדה, כי אנחנו לא בטוחים במספר – צריך להגיד את האמת.

יואב קיש: הדברים ברורים.

יואב קיש: הוצגו כל הצדדים עם כל הדרישות שלהם.

ניר מועלם: אני אהיה אסיר תודה.

ניר מועלם: יש תדריך הקצאת קרקע לצרכי ציבור שמשרד השיכון אישר.

ניר מועלם: המספרים קבועים שם.

ניר מועלם: ה-20% שקובעים יוצר - - - שיכול לא לעמוד בקנה אחד עם תדריך הקצאת הקרקע.

יואב קיש: לא, זה קרקע וזה קומה ציבורית.

יואב קיש: זה שני דברים שונים.

ניר מועלם: התדריך החדש מדבר גם על שטחי רצפות, זה התדריך מלפני שנה וחצי.

יפעת הולצמן-גזית: זה תלוי בצפיפות, תלוי באלף ואחד דברים.

ניר מועלם: התדריך מאוד בעייתי.

ניר מועלם: גם לקבוע 20% ככלל מאוד בעייתי.

יואב קיש: ראשית, וזה הכיוון שאני רוצה ללכת אליו.

יואב קיש: ראשית, וזה העקרונות שבעיניי בזה משקף את זה.

יואב קיש: ראשית, זה צריך להיות כדאי לכל הגורמים שעוסקים בזה.

יואב קיש: זה חייב להיות כדאי לשלטון המקומי כי אחרת לא עשינו כלום.

יואב קיש: ולא רק זה, השלטון המקומי בעיניי זה הציבור, כי זה נעשה לטובת צרכי ציבור.

יואב קיש: אז שלא יהי הפה אי הבנה.

יואב קיש: אני, בעניין הזה באמת מסתכל באחריות שלדעתי היום היא באמת בפוקוס טוב.

יואב קיש: בעבר אולי קצת פחות הייתה, ואולי שילמנו על זה קצת מחירים בדרך.

יואב קיש: הבנו דרך המחירים כמה זה כואב, והיום אנחנו באים לתקן.

יואב קיש: ולכן, הדרישה הבסיסית לצרכי ציבור – ושם אני מתחבר גם לאמירות שלכם היא מאוד חשובה, וחשוב לי להקפיד שהדבר הזה יישמר.

יואב קיש: מצד שני, אני מצטער, אני מודה שאני באתי מרקע של כלכלה, ואני מסתכל על זה בעיניים של איש עסקים, ואני רוצה לראות שגם היזמים קודם כל זה כדאי להם.

יואב קיש: פה אני לא מתחבר לדברים שאמרת שזה לא כדאי.

יואב קיש: אני חושב שהיזם בהגדרה משביח את הזכויות שלנו.

יואב קיש: אנחנו נתקן את התיקונים של מה זה בדיוק השבחה.

יואב קיש: דיברנו על זה שדובר על שווי השבחה ולא שווי זכויות.

יואב קיש: בפירוש חייב להיות מובהר.

יואב קיש: אבל זה חייב להיות גם כמובן כלכלי ליזם.

יואב קיש: פה אני מתחבר לעוד דבר שאנחנו נדבר עליו – זה המורכבות של היזם שפתאום העירייה הופכת להיות לו לקוח.

יואב קיש: פה צריך להגדיר את לוחות הזמנים, את המפרט, את תשלומי בית משותף – כל הדברים האלה.

יואב קיש: נכון שיש מקרים שזה אולי אפילו יותר חשוב לו מאם עלויות הבנייה שלו יעלו כ-6,000 שקל למטר, או 7,000 שקל, כי הוא מסתכל פה על התקשרות ארוכת טווח, ויכול להיות מאוד בעייתית מבחינת פרויקט.

יואב קיש: לכן, כשאני מסתכל על האיזון של כל הדברים האלה, אני רוצה ללכת – ארז, פה אגיד לך איך אני רוצה לפתור את זה.

יואב קיש: 25% - אם אתה לוקח תכנית ורוצה בה 25% משווי ההשבחה אליך, אתה תשלם את מלוא עלויות הבנייה.

יואב קיש: לא יקרה – בסדר, עכשיו אתה תלך לסנריו שאתה לוקח 15% משווי הבנייה, ו-15% אתה תעמוד במנגנון של חצי חצי עם הקבלן.

יואב קיש: פזית למעשה, הופכים את היוצרות.

יואב קיש: במקום שהתלות, כמו שארז אמר, יוביל את הקטע הכלכלי, הפכנו את זה.

ארז קמיניץ: ברגע שהרשות תדע שהיא צריכה לשלם 100% עלויות בנייה ו-25%, אז היא תתנגד לוועדה מחוזית, ותערים קשיים על תכנון של 25%.

יואב קיש: אז אתה אומר אנחנו נמצא את עצמנו בעולם 10% כשהבנייה היא רכיב חצי חצי.

ניר מועלם: נמצא את עצמנו בעיוות תכנוני.

עוזי סלמן: הוצאות הבנייה יהיו בהתאם.

יואב קיש: אם כך, אני לא רואה איך אנחנו משלימים את החוק הזה היום, אנחנו נצטרך לחשוב.

יואב קיש: חברים, אני מסכם את הדיון.

יואב קיש: התקדמנו, הקראנו, ואני מעלה את הנקודות שאני מבקש.

יואב קיש: צוותי עבודה עם הייעוץ המשפטי של הוועדה, ועם השלטון המקומי לנסות לייצר הבנות והסכמות.

יואב קיש: מהן הנקודות הבעייתיות.

יואב קיש: ראשית, אמרנו, בתנאים המתלים לתכנית בכלל שזה יקרה, לזקק שם את הנושא של שווי השבחה, ולוודא שבאמת אנחנו מדברים על השבחה משמעותית וכל הדברים האלה.

יואב קיש: נושא נוסף שאני קורא לו הסדרת יחסי קבלן הרשות המקומית, כל מה שקשור ללוחות זמנים, יחסי שותפות, ובכלל, המחיה של הרשות המקומית כחלק מבניין, וכחלק מוועד דיירים, או כפופה לחוות הדיירים בבניין.

יואב קיש: כל מה שקשור לתשלומי בית משותף, להמשך החיים המשותפים ולתחילת הדרך בעבודה מול הקבלן.

יואב קיש: הסכם – הסכם התקשרות בין הרשות המקומית לקבלן.

יואב קיש: גם פה, צריך לראות ולחשוב על כל מה דברים שיכולים להיות מורכבים.

ארז קמיניץ: אדוני, אני מסכים שזאת בעיה.

ארז קמיניץ: רק אני חושב שזו עבודה סיזיפית, ולא תכננו להיכנס אליה.

ארז קמיניץ: אני מסכים.

יואב קיש: אתה רוצה שנשאיר לך את זה לתקנות?

יואב קיש: ורק אז שיביאו תקנות באישור הוועדה?

ארז קמיניץ: אני אומר.

ארז קמיניץ: אנחנו צריכים לחשוב על זה.

ארז קמיניץ: אתה העלית את הסוגיה הזאת.

יואב קיש: אין לי בעיה דרך אגב, שתגידו לי, ייקח לי עכשיו תקנות, אנחנו נעביר את זה, והכניסה תהיה בכפוף לתקנות באישור הוועדה.

יואב קיש: גם זה פתרון.

יואב קיש: בנושא יחסי קבלן, רשות מקומית, אני מבקש מהתאחדות בוני הארץ - כל הנציגים של הקבלנים שמעוניינים לבוא, ובמקום הזה להציע הצעות, צריך לשמוע את דעתם ולראות את התייחסותם לפתרונות שעולים.

יואב קיש: הנושא השלישי, מה שקשור ואני עוד לא סגור עליו.

יואב קיש: אני מודה שאני יותר נוטה לכיוון של תומר, ואני לא רוצה להיות בסיטואציה שהקבלנים יממנו את הבנייה.

יואב קיש: אני חושב אפילו שתומר רימז למטלות בנייה ציבורית שהיו בעבר שהופסקו.

יואב קיש: אני לא רוצה להיות במקום הזה, גם בסיטואציה הזאת.

יואב קיש: נשלים את זה.

יואב קיש: תבואו אליי, תגידו שאתם התקדמתם, נתקדם בחקיקה.

יואב קיש: תודה רבה.

יואב קיש: הישיבה נעולה.