הוועדה המשותפת לוועדת החוקה, חוק ומשפט ולוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), כנסת 20, פרוטוקול מספר 8, 2017-03-06 09:00

רחל עזריה: שלום לכולם, אני מתכבד לפתוח את הדיון.

רחל עזריה: על הצעת חוק התחדשות עירונית, הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי, התשע"ז-2017.

רחל עזריה: זה הוא דיון משותף של ועדת הרפורמות ווועדת החוקה, חוק ומשפט.

רחל עזריה: אנחנו בשלב ההקראות.

רחל עזריה: אני מבקשת מהצוות המשפטי לסכם את השינויים הקלים שהכנסנו.

רחל עזריה: סיימנו עד 3 ותכף נתקדם ל-4.

<גלעד קרן: בדיון הקודם דנו בשינויים עד סעיף 3, כולל.

<גלעד קרן: אני רק אזכיר, כי זה לא מופיע בנוסח שלפניכם – בסעיף 1, סעיף ההגדרות, בהגדרה "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" בפסקה (2) הוספנו שזו התחייבות של בעל הדירה שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם.

<גלעד קרן: גם ב "הסכם לארגון עסקה על פי תוכנית החיזוק" בעמוד 2 – אותו הדבר.

<גלעד קרן: סעיף 2 – אנחנו בסעיף של כינוס בעלי הדירות בבית המשותף.

<גלעד קרן: אנחנו נוסיף שככל שהוקמו מנהלות עירוניות המארגן ימסור מידע לגבי המנהלת העירונית של אותו - - -.

<גלעד קרן: בסעיף 3 תיקון נוסח – במקום "לטובת הדיירים" צריך להיות: "לטובת בעלי הדירות".

<גלעד קרן: סעיף (ג) בעמוד 5 – אמרנו שאם המארגן הוא תאגיד, אז צריך לכתוב גם את פרטי מנהל התאגיד.

רחל עזריה: במקביל קיבלתי הבוקר ב-06:00 נייר עמדה ממנהל קהילתי "יובלים".

רחל עזריה: עברתי עליו ויש סעיף שאני מבקשת להוסיף – דיברו על אירועים שבהם יש מיני מארגן מבין הדיירים שמקבל תשלום מאת המארגן כדי לעזור לארגן את הדיירים.

רחל עזריה: בעצם יש בחוק שבשלב חתימת עסקאות הארגון צריך להודיע האם יש מישהו שמקבל משהו נוסף ביחס לשאר הדיירים.

רחל עזריה: אנחנו נוסיף שגם בשלב האסיפה, אם יש דייר שהוא בעצם מעין מיני מארגן בתוך הבניין מטעם המארגן הם יהיו חייבים לדווח על זה.

רחל עזריה: זה חלק ממה שדיברנו כל הזמן על העניין של האמון, שהאמון הוא הבסיס ליכולת להוביל את המהלכים האלה בטוב.

רחל עזריה: אז אם יש דבר כזה, פשוט שהדיירים יידעו.

רחל עזריה: בואו לא נפתח לדיון.

רחל עזריה: אנחנו נקרא הכל ואחר כך נשמע את כל ההערות.

רחל עזריה: אנחנו בשלבים מתקדמים של החוק והיום אני מביאה אותו להצבעה.

<כרמית יולס: הערה טכנית – דיברנו עם הייעוץ המשפטי על זה שלמשל, בגלל שהעמסנו המון חובות של המארגן בסעיף 3 לגבי צורה ותוכן של ההסכם, אז באמת שתהיה איזושהי חירות בשלב הסופי של הנוסח, רק כדי שהוא יהיה יותר ברור.

<גלעד קרן: זה נכון תמיד לגבי כל נוסח.

<יריב בר דיין: אפשר הערה לסעיף 3?

<יריב בר דיין: דיברנו עליה בסוף הישיבה הקודמת ואני לא יודע אם זה נכנס.

<יריב בר דיין: היתה פה איזו סוג של התאמה שאמרנו שיוסיפו בתוך הסכם הארגון גם את ההתחייבויות של המארגן, מה הוא אמור לעשות.

<גלעד קרן: כתוב.

<יריב בר דיין: לא כתוב.

<יריב בר דיין: אני לא רואה בנוסח שיש את זה.

<גלעד קרן: לפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות.

<כרמית יולס: זו החובה העיקרית שלו, ואחר כך היא מפורטת.

<רוני טיסר: סעיף 3, סעיף קטן (א)..

<רמי שדה: אם כבר פתחנו – לפני שממשיכים הלאה, יש פה סעיף דרמטי שלא היית בו, פשוט יצאת מהדיון הקודם.

<רמי שדה: סעיף ב(3) לגבי 40% השתתפות בכנס הדיירים.

<רמי שדה: היה פה דיון שהתפתח לאחר מכן וזה לא סעיף שיכול לעמוד במציאות הפרקטית של התקדמות תוכנית.

<רמי שדה: אין כמעט 40% בכנס ראשון, מה גם - - -

<עינת גונן: מדברים, לתשומת לבך, על בניין, לא על מתחם.

<רמי שדה: זה היינו הך.

<עינת גנון: לא, זה לא היינו הך בכלל.

רחל עזריה: ב-16 או 20 דיירים אי אפשר להביא 5-4?

<רמי שדה: אני יכול לספר לך שיש לנו ממש בשבוע האחרון פרויקט שהוא יהיה הראשון בירושלים, התחלנו בו עם הרבה פחות מ-40% ולא הצלחנו להיכנס בהתחלה.

<רמי שדה: השבוע חתמנו על 100% הסכמים, לא קדם התקשרות אלא 1005 הסכמים.

<רמי שדה: גם אם אנחנו נכנס כינוס ויבואו 30%, ונכנס כינוס נוסף – לא יבואו אותם 30%.

<רמי שדה: יבואו האחוזים הנוספים שלא היו באותו כינוס, ולעולם לא נגיע ל-40% בו זמנית באותו כנס.

<רמי שדה: זה אל קורה אף פעם.

<רמי שדה: אנחנו עשינו עשרות כאלה.

<רמי שדה: יצא לי לשוחח גם עם מוריה וגם עם אחרים.

<רמי שדה: זה לא רק כנסים שלנו, גם כנסים שהעיריה עושה בעניין.

רחל עזריה: יש גישה שאומרת – בוא נבטל את כל התחום הזה.

רחל עזריה: אנחנו אומרים – לא.

רחל עזריה: אנחנו מבינים את החשיבות של מארגנים, אבל מה שחשוב לנו – הרי כל הזמן רצו הסדרה של תפקיד המארגן, ולא עשינו, כי אז זה אומר שצריך לעשות רישיון, וכו', וזה היה עוצר את כל המהלך.

רחל עזריה: מה הכוח שאנחנו נותנים לציבור?

רחל עזריה: שהם הופכים להיות ציבור וקהילה.

רחל עזריה: זה אחד העקרונות הכי חשובים בחוק הזה.

רחל עזריה: לכן, האסיפה זה בעצם הרגע שהם הופכים להיות ציבור וקהילה ולא מדברים עם כל אחד בפני עצמו.

רחל עזריה: אז כן, זה ידרוש מאמץ להביא 40%, וזה ידרוש תיאום, ואנחנו יושבים בכנסת בישיבות מרובות משתתפים – זה סעיף שהוא ממש, בעיניי, אחד העוגנים המרכזיים של החוק.

<שירה אבני: אני רוצה להצטרף אליו.

<שירה אבני: יש מתחמים שזה בלתי אפשרי.

<שירה אבני: זה נכון, אני מכירה בעובדה - --

רחל עזריה: אבל זה לא מתחמים, זה בניינים.

<שירה אבני: גם בניינים.

<שירה אבני: יש בניינים שיש בהם אחוז שכירות של 80-70%, יש בניינים שיש הרבה בעלים בחו"ל.

<שירה אבני: יש בניינים שיש בהם אוכלוסייה מאוד מאוד חלשה, שלא מגיעה.

<שירה אבני: כיוון שגם אנחנו מכירים בבעיה ניסינו לחשוב איך שומרים על איזון שמצד אחד יהיה - - - דיברנו על שני כנסים, שלושה כנסים, כלומר – להקפיד שזה יהיה בכנסים.

<יריב בר דיין: מינימום נוכחות עם קוורום מסוים.

<יריב בר דיין: אחר כך אפשר יהיה להשלים את הכנס עם קוורום נוסף.

<שירה אבני: אנחנו כן חוששים שיש מתחמים, אפילו בנורית, שזה מתחם שאנחנו עובדים בו, זה בלתי אפשרי להביא 40% למתחם.

רחל עזריה: כמה דיירים יש בבניין?

<שירה אבני: זה בניינים של 70-60 דיירים.

<שירה אבני: מאוד מאוד קשה להגיע ל- 40%.

<רמי שדה: יש לנו בניין אחר שהוא 24 דיירים שכמעט כל הבניין הוא בשכירות.

<רמי שדה: הם לא יבואו, המשכירים.

<רמי שדה: הם נמצאים בעכו, באילת, בחיפה.

<רמי שדה: לא יבואו הם פשוט אומרים לנו –תשלחו לנו בדואר.

<גלעד קרן: אז הם גם לא יבואו פעמיים או שלוש, לפי מה שאתה אומר.

<רמי שדה: אני מסכים.

רחל עזריה: אז מה אנחנו עושים?

<רמי שדה: אז אני אומר: יש תנאים לעריכת הכינוס, כלומר – מה צריך להימסר בכינוס, - - -

רחל עזריה: לא, לא.

רחל עזריה: אי אפשר למסור את זה באופן פרטני.

<רמי שדה: אוקיי, אז אפשר לעשות שני כנסים.

<רמי שדה: בכנס השלישי, מה שיגיע יהיה קוורום שייקבע - - -

רחל עזריה: לא, לא, לא.

רחל עזריה: זה אומר - - - איך אנחנו יודעים שהיזם הפיץ את הכנס?

רחל עזריה: בפעם השלישית.

רחל עזריה: יעשה פעם ראשונה, פעם שנייה, פעם שלישית.

רחל עזריה: נגמר.

רחל עזריה: אין לזה משמעות.

<קריאה: נגיע ל-40% בשני כנסים מצטברים.

<קריאות: - - -

רחל עזריה: אני חושבת שאפשר להגדיר לפי גודל הבניין, ובניינים של 20 דיירים – אם לא מצליחים להביא 4 דיירים אז - - -

<יריב בר דיין: אבל מה עושים במתחם?

רחל עזריה: מתחם זה לא זה.

רחל עזריה: זה לא מתחם, זה בניין.

רחל עזריה: פה אנחנו מדברים רק על בניינים, לא על מתחמים.

רחל עזריה: זה הכל לפי בניין.

<יריב בר דיין: אי אפשר לעשות אסיפה עם מתחם?

רחל עזריה: אין חובה.

רחל עזריה: החובה היא לכל בניין.

רחל עזריה: אתה צריך בכל בניין.

<יריב בר דיין: אבל התפיסה התכנונית היא מתחמית, היא לא בניינית.

רחל עזריה: לא, דיברנו על זה.

<יריב בר דיין: הייתי בדיון.

<יריב בר דיין: הייתי בשבוע שעבר בדיון.

רחל עזריה: אני מצטערת, ממש מצטערת.

רחל עזריה: מה שאתה עושה עכשיו הוא לא לעניין.

רחל עזריה: אנחנו לא פותחים בדיונים כאלה, בטח לא על דברים שכבר דיברנו עליהם.

<יריב בר דיין: גברתי יצאה מהדיון בשבוע שעבר.

<יריב בר דיין: זה נדון פה במשך שעתיים.

רחל עזריה: אבל לא התקבלה העמדה שלך.

רחל עזריה: בטח נושא המתחמים נדון 7 פעמים פה, זו העמדה.

רחל עזריה: אני אפילו לא צריכה לקרוא אותך לסדר.

<יריב בר דיין: בסדר, לא צריך לכעוס עלי.

רחל עזריה: סליחה, אני לא מוכנה לקבל התנהגות כזו.

רחל עזריה: יש פה אווירה מאוד נעימה, אני לא מוכנה לקבל דבר כזה.

<עינת גנון: מה שאנחנו מוכנים לקבל שבכנס הראשון יהיו נוכחים אולי שיעור נמוך יותר, של 30%, ובלבד שבכנס הבא יהיה איזה שהוא מינימום נוכחות כדי שלא יהיה מצב שהוא יושב עם עוד שני אנשים בנפרד.

רחל עזריה: אז איך את מציעה?

רחל עזריה: 30%?

<עינת גנון: 30% לפחות בכנס הראשון, ובכנס השני – שלא יפחת מ-20%.

<עינת גנון: חלקם יכולים גם להיות חופפים.

רחל עזריה: אבל שיגיע בסך הכל ל-40%.

<עינת גנון: כן.

<גלעד קרן: בבניינים קטנים זה יכול להגיע לכך שבכנס השני - - - שני דיירים.

<גלעד קרן: השאלה אם זה - - -

רחל עזריה: אז בבניינים מעל מספר מסוים של דירות.

רחל עזריה: כמה?

<קריאה: מעל 16 יחידות דיור.

<קריאה: רצינו, הרי, את המדרגה הראשונה עד 16.

רחל עזריה: מעל 16 זה הגיוני.

חיים ילין: צריך להיות או דייר או מיופה כוח.

חיים ילין: אם זה זוג זקנים שלא מגיע, ורוצה לשלוח את הבן.

חיים ילין: גיל זו בעיה, תחשבו בהיגיון.

חיים ילין: זוג זקנים עכשיו שצריך.

רחל עזריה: אבל זה לבוא לאסיפה, ואנחנו צריכים 40% שיבואו לאסיפה.

רחל עזריה: זה לא עד סוף הדיון.

חיים ילין: הבן שלהם מגיע.

חיים ילין: הוא לא טוב?

<קריאה: ברור שכן, למה לא?

<קריאה: הוא מייצג אותם.

תמר זנדברג: לא, לא.

תמר זנדברג: אם הוא מייצג אותם – זה משהו בתוך המשפחה, אנחנו לא נכנסים פה, בחוק.

רחל עזריה: אנחנו מפסיקים את הדיון כאן ותנסחו את זה.

רחל עזריה: אנחנו ממשיכים בשלב ההקראה.

תמר זנדברג: אין בעיה, מי שבעל הדירה זה בעל הדירה.

תמר זנדברג: אנחנו לא מקבלים אחרים במקום זה.

תמר זנדברג: עם כל הכבוד זה דירה, זו זכות הקניין – הזכות הכי מקודשת פה במדינה.

חיים ילין: הבן בא.

חיים ילין: מה הקשר?

חיים ילין: הוא הרי יקבל את הדירה בירושה.

חיים ילין: אני לא מבין את זה.

תמר זנדברג: אתה קובע לו בתוך המשפחה מה יהיה?

רחל עזריה: בסדר.

רחל עזריה: אז זה 30%, ואחר כך 20%, ובלבד שבסך הכל יהיה 40%, ואנחנו מדברים על בניינים של מעל 16.

<כרמית יולס: פחות מ-16 – ההסדר הרגיל.

<קריאה: 16 דירות או - - -?

רחל עזריה: דירות.

רחל עזריה: אנחנו מדברים על כמה אנשים יהיו באסיפה.

רחל עזריה: אמרו ש-40% - קשה להגיע לזה.

<קריאה: ואם זה פחות מ-16?

<קריאות: אז זה 40%.

רחל עזריה: אז מותר 30 ו-20, או 40.

רחל עזריה: הם כאילו אמרו שאם יש בניינים של 50,60,70 – קשה להביא 40% שיבואו באירוע אחד, בערב אחד.

תמר זנדברג: אבל איך מחלקים את ה-100%, אם זה יותר מ-16?

תמר זנדברג: נניח שיש 50 דירות, אז שתי אסיפות שבכל אחת מהן - - -

רחל עזריה: שבסך הכל מגיעים ל-40.

תמר זנדברג: מותר להגיע ל-40 בשתי אסיפות, במקום באחת?

רחל עזריה: כן.

רחל עזריה: אבל צריך שיהיה 30 ו-20, כדי שלא יהיה בסוף שיושבים עם בן אדם אחד לבד, ואז אין את הכוח של הקהילה, כי אמרנו שאחד הדברים החשובים זה הכוח של הקהילה.

רחל עזריה: אז 30, 30 ו-20.

תמר זנדברג: אסיפה ראשונה לפחות 20, אסיפה ראשונה לפחות 20 - - -

<רמי שדה: אנחנו ממש מבקשים שזה יהיה שלושה מפגשים.

רחל עזריה: אני מצטערת.

רחל עזריה: שמענו, אנחנו חוששים מ "הפרד ומשול".

רחל עזריה: זה הכוח המשמעותי שיש בחוק הזה לקהילה, ואנחנו דבקים בעניין הקהילה.

רחל עזריה: שמענו את דעתך, היא לא התקבלה.

<גלעד קרן: סעיף 3(א).

<גלעד קרן: הוספנו פה, בהתאם להסכמות שהתקבלו פה, שעותק מן ההסכם יימסר לבעל הדירה בצירוף פרוטוקול כינוס הדיירים.

<גלעד קרן: בסעיף 4, בעמוד 6 – בהתאם להערה שניתנה פה בדיון, אנחנו מוסיפים פה עוד מדרגה לבניינים גדולים שיש בהם מעל 36 דירות.

<גלעד קרן: אנחנו רוצים שבשלב הראשון הוא יצטרך להתקשר עם לפחות 35% מבעלי הדירות כדי לעבור לשלב השני של תנאי הסף.

<גלעד קרן: אותו הדבר בסעיף (ב) בעמוד 7- סעיף 5(א): לעניין תקופה של עסקת התחדשות עירונית, הכוונה לעסקה עם האדם עצמו ולא עם המארגן.

<גלעד קרן: בהתאם להערות שעלו פה בדיון אנחנו מציעים פה איזשהו מתווה חדש שבו אם נחתמה עסקה על פי תוכנית החיזוק או עסקת פינוי-בינוי ולא התקשר היזם בתוך 3 שנים לעניין עסקה על פי תוכנית החיזוק או 5 שנים לעניין עסקת פינוי-בינוי עם הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות לקיום אותה עסקה, וזה משתנה לפי סוג העסקה, אז רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, אף אם אינם צד לעסקה להודיע ליזם בכתב כי אינם מעוניינים בעסקה.

<גלעד קרן: משהודיעו כאמור, רשאי מי שהתקשר בעסקה לבטלה, ולא יראו אותו כמי שהפר את ההתקשרות עם היזם.

<גלעד קרן: אנחנו בעצם נותנים פה כוח לדיירים שהתקשרו עם היזם ובאיזשהו שלב רואים שהעסקה לא מתקדמת, אין לה היתכנות, ורוב בעלי הדירות לא רוצים את העסקה הזאת, הם יוכלו להשתחרר מהעסקה עם היזם בלי שהם ייראו כמי שהפרו את ההתקשרות.

<גלעד קרן: בעמוד 8, בסעיף (ב) לאותו סעיף אנחנו מציעים ששר המשפטים יהיה רשאי לקבוע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף (א), בהתאם לשלביות התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה.

<גלעד קרן: מכיוון שהוא עסקה שהיא הרבה יותר מורכבת מעסקת הארגון יש פה, במקרים מסוימים, הוצאות די רציניות שהיזם מוציא במהלך הניסיון שלו להתקשר עם הדיירים, לכן ראוי ששר המשפטים ישקול במקרים מסוימים לתת לו איזה תשלום שיפצה על מה שהוא הוציא.

<עינת גנון: רק פה אנחנו מבקשים להוסיף: "בהסכמת שר הבינוי והשיכון".

<קריאה: הדיירים ישלמו את זה?

רחל עזריה: כן, כן.

רחל עזריה: בשלב כל כך מתקדם – כן.

רחל עזריה: זה לא אם הוא לא עשה דבר.

רחל עזריה: זה שלב מאוד מתקדם, זה לא שלב של מארגן.

רחל עזריה: זו עסקה מלאה.

רחל עזריה: חותמים על עסקה, מתקדמים, הוא כבר מוציא כסף על תכנון, אז יש לזה משמעות.

רחל עזריה: פשוט כי הוספנו גם על העסקה המלאה כללים שיאפשרו- - - בעצם, החוק הזה חל באופן כזה או אחר גם על עסקה מלאה, מה שלא היה בהתחלה.

רחל עזריה: כיוון שאמרנו שהחוק חל גם על זה, אז בכל זאת אנחנו מפצים את היזם כי אי אפשר להתחיל ולעצור באמצע.

<כרמית יולס: אז באמת התחלנו את הדרך בחוק הזה באופן שהוא חל רק על מארגנים.

<כרמית יולס: במהלך הדיונים בוועדה כל הזמן זה עלה – מה קורה במצבים שבהם נחתם ההסכם האמיתי, או הסכם לפי תמ"א 38 או הסכם לפינוי-בינוי, ואנשים הם כבולים באותו אופן.

<כרמית יולס: זאת אומרת, אותה בעיה שעלתה במארגנים ואתה הצעת החוק רצתה להתמודד, היא בדרך כזו או אחרת מתקיימת גם ביחס להסכם.

<כרמית יולס: אנחנו מאוד מאוד התלבטנו איך אפשר לתת לזה מענה, אבל שהוא יהיה סביר והגון בקשת רחבה של מצבים.

<כרמית יולס: המורכבות בסיטואציה הזו היא שההסכם הוא כבר ההסכם הסופי והרבה יותר קשה להביא אותו למימוש, וזה הרבה יותר מורכב.

<כרמית יולס: זה לא אותו הסכם מאוד מינורי שיש עם המארגן, וגם החובות שמוטלות על היזם הן לא דומות במהות שלהן לחובות שמוטלות על מארגן.

<כרמית יולס: היזם זה כבר עסקה באמת הרבה יותר מורכבת, היכולת שלו להגיע להסכמה, וכו'.

<כרמית יולס: לכן, ההצעה שפה מונחת בפניכם היא בסופו של דבר מאזנת בין כלל האינטרסים להבנתנו.

<כרמית יולס: ראשית, קבענו מה פחות או יותר פרק הזמן הסביר שבו אנחנו כן צופים שהעסקאות האלה משני הסוגים – גם פינוי-בינוי וגם תמ"א 38 - - -

רחל עזריה: אנחנו רוצים להתקדם.

<כרמית יולס: רק משפט אחד לגבי התקנות של שר המשפטים.

<כרמית יולס: כדי שההסדר הזה יהיה הגון גם כלפי היזמים, אז חשבנו שבסיטואציות מסוימות זה כן ראוי שהם יקבלו איזשהו פיצוי עבור אותה הפרת הסכם שהחוק קובע שלא יראו אותם כמפרים.

רחל עזריה: זו לא הפרה.

<כרמית יולס: נכון, אבל יכול להיות שזה מעלה שאלה מה יקרה בשלב הביניים, זאת אומרת – כל זמן שלא יהיו תקנות, אז האם הם יהיו רשאים לקבל סעד.

<כרמית יולס: אנחנו בינתיים שמים את זה פה בכוכבית.

רחל עזריה: ששרת המשפטים תדאג לכתוב תקנות.

<גלעד קרן: סעיף 5(א)(1) זה סעיף חדש שאנחנו מנסים להוסיף פה, שמארגן יודיע לבעלי הדירות בבית המשותף בתום כל אחד מהמועדים המפורטים בסעיף 4 או 5 – זה הסעיפים שמדברים על אבני הדרך – על עמידתו או אי עמידתו בתנאים המפורטים באותו סעיף, כך שלמעשה לדיירים יש את כל המידע בזמן אמת האם ההסכם שלהם פקע, עומד לפקוע, יכול שיפקע, וכו'.

<גלעד קרן: סעיף 6 – סעיף של חובת ההגינות והזהירות.

<גלעד קרן: עשינו פה עיבוי של הסעיף – מה חובת ההגינות והזהירות של המארגן.

<גלעד קרן: כתבנו במפורש שהמארגן יפעל לטובת בעלי הדירות.

<גלעד קרן: הוספנו שהוא יצטרך להודיע האם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקה כאמור, והוספנו בהתאם להערה שנשמעה בדיון הקודם ש "מידע שהתבקש כאמור, יימסר לבעל דירה במועד המוקדם ביותר האפשרי ולא יאוחר מ-7 ימים ממועד הבקשה".

<גלעד קרן: עמוד 10 – אנחנו נותנים פה בעצם עוד סמכות לממונה לעניין פניות דיירים, אורגן שהוקם בחוק הרשות להתחדשות עירונית.

<גלעד קרן: אנחנו רוצים להוסיף שהממונה יהיה רשאי ליתן אישור לבעל דירה כשהסכם לארגון עסקה להתחדשות עירונית פקע בשל אי עמידה בתנאים הקבועים בסעיפים 4 או 5 לפי העניין.

<גלעד קרן: זאת אומרת, אם בעל דירה פונה לממונה ואומר לו שהמארגן לא עמד במועדים שקבועים בחוק אז אותו ממונה יוכל לבדוק את זה ולהגיד – נכון, אתה צודק, ויש לך אישור שהעסקה בעצם - - -

<כרמית יולס: וזה רלבנטי לביטול הערות אזהרה, שזו גם סוגיה שעלתה פה.

<כרמית יולס: משהו שעלה כאן כבר בתחילת הדיונים – ברגע שאדם חותם על הסכם ארגון זה בעצם התחייבות להימנע מעשיית עסקה.

<כרמית יולס: לכן לפי ההוראות הכלליות של חוק המקרקעין הוא רשאי לגשת לרשם ולבקש שבפנקסי המקרקעין תהיה הערת אזהרה, שאותו בעל דירה בעצם יתחייב שלא לעשות עסקה בנכס.

<כרמית יולס: ואז באו ואמרו שיופי שהסכם הארגון פוקע מכוח החוק אבל הערת האזהרה נשארת בפנקסי המקרקעין והיא בעצם מגבילה את אותו בעל דירה.

<כרמית יולס: אז הסיכום שהגענו אליו עם אגף לרישום והסדר מקרקעין, שברגע שהממונה נותן אישור לבעל דירה שבאמת הסכם הארגון אתו פקע מכוח החוק, עם האישור הזה הוא ילך לרשם והוא ימחק לו בפשטות את הערת האזהרה.

<כרמית יולס: זה הסעד שנתנו לסיטואציה הזו.

תמר זנדברג: הערת האזהרה נרשמת אוטומטית?

<כרמית יולס: לא, לא.

<כרמית יולס: מישהו צריך לבקש אותה.

<כרמית יולס: זה קורה במיעוט המקרים.

<כרמית יולס: עשינו על זה בדיקה, וכו'.

תמר זנדברג: מי אמור לבקש אותה, המארגן?

<כרמית יולס: לרוב הוא זה שמבקש.

תמר זנדברג: כלומר, בעצם, המארגן, על מנת לבסס את הסמכות שלו על אלה שהוא החתים הוא רושם הערת אזהרה על מנת שאותו בעל דירה לא יוכל, כביכול, לעשות עסקה אחרת.

<כרמית יולס: הוא רוצה שגם יהיה רשום משהו בפנקסים.

<כרמית יולס: ברגע שההסכם בטל אתו מכוח החוק, אז הממונה מוסר לו על זה אישור.

תמר זנדברג: הסמכות לרשום הערת אזהרה היא מתוקף החוק הזה?

<כרמית יולס: לא, היא מתוקף חוק המקרקעין הכללי.

<כרמית יולס: זה עלה פה בדיונים והיינו צריכים לתת לזה מענה.

רחל עזריה: מה שעשינו – זה הרחבנו.

רחל עזריה: קודם החוק חל על רק מצבים של עסקאות של מארגנים ובעצם הבנו שמה שיכול להיות, שאנשים יחתימו אנשים על עסקה מלאה ולא על חוזה של מארגנים.

רחל עזריה: עכשיו, מה שמציעים זה את הדרך שבה אנחנו מיישבים את העניין הזה שבעצם טיפלנו בכל העסקאות ולא רק במארגנים.

תמר זנדברג: הבנתי, אני רק רוצה לשאול לגבי הערת האזהרה.

תמר זנדברג: כלומר, הערת אזהרה זה דבר שאומר שאם מישהו אחר רוצה - - - שימו לב, יש כאן עסקה שכבר התבצעה.

תמר זנדברג: מה שאתם אומרים זה שהסמכות לרשום הערת אזהרה היא מתוקף החוק הזה ניתנת - - -

<כרמית יולס: לא, לא.

<כרמית יולס: בכלל לא.

<כרמית יולס: ההפך.

<כרמית יולס: הסמכות לרשום הערת אזהרה קיימת לכל אדם לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין.

<כרמית יולס: כל פעם שאתה עושה עסקה או שאתה מתחייב להימנע מעסקה - - -

תמר זנדברג: אבל אני שואלת לגבי עסקת הארגון.

תמר זנדברג: אם אני חתמתי למארגן – לא חתמתי על עסקה שאנחנו חוששים שתיחתם, את העסקה המלאה, עסקת ארגון.

תמר זנדברג: עסקת ארגון מעניקה סמכות לרשום הערת אזהרה?

<כרמית יולס: באופן תיאורטי, אפשר לרשום על זה הערת אזהרה.

<כרמית יולס: לפי חוק המקרקעין.

רחל עזריה: זה החוק, זה המצב המשפטי.

תמר זנדברג: שימו לב – חלק מהבעיות שאנחנו רוצים לתת להן מענה בחוק הזה זה שלפעמים יש בשטח כמה כוחות שפועלים באותו זמן ומתחרים ביניהם.

תמר זנדברג: קודם זה היה יזמים ועכשיו זה יכול להיות מארגנים בשם יזמים, או מארגנים או אני לא יודעת מה.

תמר זנדברג: אנחנו רוצים לשמור על הזכות של הדיירים - - - יכול להיות שהתחרות הזו יכולה להיות פוגענית, ויכולה גם להיות טובה.

תמר זנדברג: נניח שכרגע הסיפור הזה של רשימת הערת אזהרה – המארגן יכול לרשום הערת אזהרה רק אם הוא הגיע לאותם 40% או שהוא יכול גם - - -

<כרמית יולס: לא.

<כרמית יולס: באופן עקרוני כל הסכם ארגון מקים לו את הזכות לרשום הערת אזהרה לגבי הדירה הספציפית.

<כרמית יולס: שוב, זה לא קורה הרבה, והחוק הזה לא אמור להעצים את האפשרות.

תמר זנדברג: זה לא קרה עד עכשיו אבל עכשיו אנחנו נותנים פה כלי חדש, והכלי הוא בעצם הארגון הזה.

רחל עזריה: לא, אנחנו מסדירים כלי קיים.

תמר זנדברג: מסדירים כלי קיים.

תמר זנדברג: עדיין אנחנו בעצם שולחים לשטח בכל זאת, עם איזושהי סמכות מהחוק שלא היתה קודם.

תמר זנדברג: נכון?

<כרמית יולס: לא.

<כרמית יולס: להבנתי לא, כי אין לו סמכות נוספת.

<כרמית יולס: אנחנו מסדירים את ההסדרות החוזיות שהוא עושה גם היום.

<כרמית יולס: אנחנו מסדירים אותן באופן שהתוקף שלהן יכול לפקוע בסיטואציות מסוימות.

<כרמית יולס: ממילא היום הם היו רשאים לרשום לטובתם הערת אזהרה.

<כרמית יולס: בסך הכל, כל מה שהסברתי, שהתמודדנו גם עם החסם, במירכאות, הזה, כי אנשים שהיו בדיון אמרו – מה יעזור שההסכם עצמו פוקע והערת האזהרה נותרת לעד.

<כרמית יולס: לכאורה, הצעד, לפי חוק המקרקעין זה ללכת לבית המשפט ולבקש את הערת האזהרה, זה שולח אותך לאיזה מסלול מאוד ארוך.

<כרמית יולס: אז זה המענה לאפשרות לבטל.

תמר זנדברג: בנוסחים הקודמים היתה התייחסות לנושא הזה של הערת אזהרה?

<כרמית יולס: לא, גם עכשיו אין.

<כרמית יולס: זה עדיין לא קיים.

<כרמית יולס: לא היה בעבר, ואין גם עכשיו.

תמר זנדברג: בשום שלב לא היתה התייחסות להערת אזהרה ואנחנו יודעים מבחינתנו שמותר לרשום הערת אזהרה היום, במצב שאם אתה מתחייב לא לבצע עסקה עם מישהו אחר.

<גלעד קרן: כל התחייבות לעסקה או להימנעות מעסקה במקרקעין אפשר לרשום הערת אזהרה, בלי קשר לשאלה אם זה ארגון, אם זו עסקה רגילה, או כל עסקה.

<גלעד קרן: בעמוד 10 בסעיף 12 – בהגדרה של "עסקת פינוי-בינוי" זה בעצם בדיוק אותן הערות שהקראנו ב - - - פינוי ובינוי, ולכן לא אחזור על הדברים.

<גלעד קרן: סעיף 11 – סעיף התחולה.

<גלעד קרן: אנחנו דיברנו על כך שבעצם אנחנו מחילים תחולה רטרואקטיבית על עסקאות של ארגון שנחתמו לפני תחילתו של החוק.

<גלעד קרן: לעניין עסקאות סופיות של יזם – בגלל שהעסקה היא הרבה יותר מורכבת אנחנו מציעים שהתחולה תהיה תחולה רגילה, כלומר, מיום תחילתו של החוק ולא תחולה רטרואקטיבית.

חיים ילין: אני קודם כל מתנצל שלא הייתי בכל הדיונים.

חיים ילין: שאלה שהיתה בזמנו, כשהתחלנו בדיונים ועברנו לחוקים אחרים, היתה האם מארגן יכול למכור את הזכות שלו למארגן אחר.

חיים ילין: זאת אומרת, זו היתה השאלה הראשונה, ואני מבקש התייחסות למה שאני אמרתי.

חיים ילין: באסיפה, לדעתי, צריך להיות הדייר או האפוטרופוס שלו.

חיים ילין: לא ייתכן שאם יש משפחה של זקנים – אמא שלי, לצורך העניין, שאפילו לא יודעת איפה היא חיה, שהיא תלך לאסיפה.

חיים ילין: הבן שלה שהוא האפוטרופוס הוא זה שצריך להגיע לשם.

<כרמית יולס: ממילא חל הדין הכללי.

<כרמית יולס: הוא בא הכוח שלה.

חיים ילין: בואו נעשה סדר – הוא לא בעל הדירה.

חיים ילין: הדירה רשומה על שם האם אבל הוא מטפל בה.

רחל עזריה: אפוטרופוס יכול.

<קריאה: יפוי כוח נוטריוני, מה הבעיה?

חיים ילין: אני אומר את זה כי הוא לא בעל הדירה.

רחל עזריה: אם הוא אפוטרופוס זה בסדר גמור.

חיים ילין: אז לפחות זה שיהיה רשום.

רחל עזריה: לא צריך, זו המשמעות של אפוטרופוס.

<כרמית יולס: הדין הכללי ממילא יחול.

<כרמית יולס: אתה יכול למנות לך שלוח.

חיים ילין: הדבר השלישי – לגבי התעודה של המארגן.

חיים ילין: אני מבין ממך שהורדתם את זה - - -

רחל עזריה: לא הורדנו כי זה לא היה.

חיים ילין: היה בשיח.

חיים ילין: אני מבין שאם אנחנו נעשה את זה, זה יתקע את כל החוק.

חיים ילין: עדיין אני אומר - התחולה שמאותו רגע להתארגן בעתיד – הרי אנחנו רוצים לעשות סדר בחוק.

חיים ילין: אני לא רוצה גם להרוס את מה שנעשה, להפך, אני רוצה שזה יזוז.

חיים ילין: אז כל העסקאות החדשות – תקבעו אתם, עוד חצי שנה?

חיים ילין: שנה?

חיים ילין: כמה זמן לוקח להתארגן?

חיים ילין: – יהיו עם תעודה.

חיים ילין: כל החדשים שיבואו, לא הוותיקים, כי אחרת אנחנו ניפול לאותה מלכודת.

חיים ילין: אנחנו חייבים לשים פה ערך לאותו מארגן, שהוא יבין שהוא משחק בדיני נפשות עם המשפחות.

חיים ילין: רוצים לשמור על הקהילה?

חיים ילין: בבקשה, אני אתכם.

חיים ילין: אני נולדתי בקהילה, אני יודע מה החוזק של קהילה, אבל אל תתנו למאכערים לעשות מהקהילה הזו קרקס.

חיים ילין: אז קחו שנה אפילו.

חיים ילין: החוק בא להסדיר לכל החיים.

תמר זנדברג: קודם כל הגשתי הסתייגויות בכתב בשם סיעת מרצ.

תמר זנדברג: אני מבקשת שהם יירשמו, גם כאלה שאני לא אנמק.

תמר זנדברג: סליחה אם אני חוזרת על דברים, ואם לא הבנתי נכון תסבירו לי.

תמר זנדברג: קודם כל הערה כללית ואז ספציפיות – אני שבה ומזכירה, וראיתי שנעשתה פה קצת התעמלות שהיא מבורכת, לעגן קצת את חובות - - - בעיקר דרך חובות הגילוי.

תמר זנדברג: אני מפצירה בנו לשקול איזושהי מעורבות ציבורית של הרשות, ולו הדבר הכי מינימלי שהוא יידוע הוועדה המקומית או מישהו מטעמה על קיום האסיפה, על מנת שיידעו, כי על מנת להתגבר על פערי המידע בין מה שקורה בשטח ובין מה שהעיריה יודעת או מוכנה , שתשקול האם העיריה רוצה לשלוח מטעמה את מהנדס העיר או סגן ראש העיר.

תמר זנדברג: לנושא חובות המארגן אני קצת מוטרדת.

תמר זנדברג: אני מבינה שהגברתם את חובות הגילוי והוא צריך לגלות, להציג האם הוא פועל מטעמו של יזם.

תמר זנדברג: למה הכוונה אם יש לו עניין אישי, הנוגע לעסקה?

<גלעד קרן: יש בסעיף 7 שמארגן לא יתקשר בעסקה שיש - - - הכוונה שהוא מקבל בעצמו טובת הנאה או מישהו מקרוביו, כתוצאה.

<קריאה: או שכר.

תמר זנדברג: לא הבנתי – שכר ממי?

תמר זנדברג: סעיף 7 אומר שמארגן לא יתקשר עם בעל דירה בנוגע לעסקה כאמור, שיש לו עניין איש בה - - -

<קריאה: זו הוראה שבאה גם מחוק המתווכחים.

תמר זנדברג: תסבירו למה הכוונה – האם יש מצב שצריך לאסור אותו לגמרי או שהגילוי הוא מספיק?

תמר זנדברג: כלומר, האם אותו מארגן, למשל, יכול להיות בעל דירה בבניין?

חיים ילין: יכול להיות האח של היזם.

תמר זנדברג: אח של היזם זה משהו אחר.

תמר זנדברג: את זה הם הגדירו בגילוי.

<קריאות: - - -

רחל עזריה: בעל הדירה זה מה שהוספתי הבוקר.

תמר זנדברג: אני שואלת - - -

רחל עזריה: הרבה פעמים זה מה שקורה, ואומר- בואו נעשה את התהליך, נתחיל את התהליך.

רחל עזריה: הוא הולך לבדוק עם השכנים אם הם רוצים.

רחל עזריה: זו לא בעיה, הרבה פעמים זה אנשים טובים – וזה עדיף, הם חלק מהקהילה.

רחל עזריה: הבעיה היא כשיש יזם שמשלם למישהו והקהילה לא יודעת, והם כאילו חושבים שהוא בא לעזור, הוא מארגן, ובעצם יש לו איזושהי הטבה משלו.

רחל עזריה: זה מה שהוספנו היום.

<ארז קמיניץ: זה קשור לחובת הנאמנות של המארגן שהכנסתם אותה, וצריך להדגיש ולומר אותה, אולי לכתוב, אבל גם אם לא נכתוב, צריך להגיד את הדברים.

<ארז קמיניץ: בסופו של דבר, אחד מחיובי ברירות המחדל של נאמן זה לא להיות בניגוד עניינים אבל כאן אנחנו מדגישים שהסיטואציה שבה הוא מארגן בעצמו וכן גם לו – הנאמן יכול להיות אחד מהנהנים, זו אופציה אפשרית בחוק הנאמנות, אנחנו מדגישים שני דברים: גם אם הנאמן, המארגן שפועל בחובות נאמנות פועל גם לטובת עצמו וגם אם הוא פועל לטובת יזם אחר זה אפשרי מבחינת החוק, כי החוק מכיר בזה.

<ארז קמיניץ: הוא רק צריך להודיע על הדבר הזה לכל הדיירים כדי שכולם יידעו.

<גלעד קרן: גם להודיע באסיפה וגם לרשום את זה בהסכם עצמו.

רחל עזריה: כן, הוספנו - - -

<כרמית יולס: צריך להודיע בכינוס.

<כרמית יולס: זה עובר כחוט השני בכל החוק – מהכינוס וההסכם וחובת ה- - -

<ארז קמיניץ: בהקשר הזה צריך להבין שאם מארגן עובד עבור יזם – זה לא סותר.

<ארז קמיניץ: אתה יכול להמשיך לעבוד בסיטואציה כזו ולהיות נאמן כלפי הדיירים, וגם לקיים את החובות החוזיות שלך ביחס ליזם.

<ארז קמיניץ: יכולה להיות סיטואציה שבה - - -

חיים ילין: אתה צודק - - - אז הוא יעשה את זה מהר.

חיים ילין: השאלה אם כולם יהיו כאלה.

<ארז קמיניץ: מארגן שפועל בניגוד לטובת הדיירים, יפר את הוראות החוק.

<ארז קמיניץ: הוא לא יכול לבטל לחלוטין את חובת הנאמנות שלו ביחס לדיירים.

יוסי יונה: הבעיה היא לטעמי – אנחנו צריכים לשאול את עצמנו מה זה בא למנוע, הסעיף הזה.

יוסי יונה: על פניו, נראה שהדבר היחיד שזה בא למנוע זה שלא יהיה איזשהו יידוע, זה קשור לעניין של יידוע ולא לעניין של ניגוד אינטרסים אינהרנטי.

יוסי יונה: זה יכול לכלול את כל המקרים – האחד, שהמארגן הוא מטעמו של היזם, השני, שיש לו דירה במתחם.

יוסי יונה: על פי הוראת הסעיף הזה שבחוק, אין שום מניעה לכך שזה יקרה, ולכן מהותו של הסעיף הזה עוסקת בחובת היידוע ולא ב - - -

<עינת גנון: יש בעייתיות בניסוח שנכתב פה: "מארגן יפעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות" – הצירוף הזה שהוא יפעל למען בעלי הדירות בנאמנות הוא בעייתי כאשר הוא שלוחו של היזם.

<עינת גנון: זה יוצר - - -

<ארז קמיניץ: מבחינת הדין המהותי אין בעיה שאדם יהיה נאמן כלפי פלוני וגם נאמן כלפי אלמוני כאשר לכאורה יש אפשרות שהאינטרסים שלהם יהיו מנוגדים.

<ארז קמיניץ: למשל, אתן דוגמה – מנהל עיזבון הוא נאמן גם כלפי היורשים וגם כלפי נושי העיזבון, ולפעמים האינטרסים האלה סותרים.

<ארז קמיניץ: כאשר האינטרסים האלה סותרים אסור למנהל העיזבון – ובענייננו, גם למארגן – להמשיך ולפעול.

<ארז קמיניץ: הוא לא יכול לקפד את זכויותיהם של הדיירים שהוא הנאמן שלהם.

<ארז קמיניץ: לכן, לא תמיד היזם פועל נגד הדיירים.

<ארז קמיניץ: בסדר?

<ארז קמיניץ: לא תמיד היזם עושה - - - צריך להבין את זה עד הסוף.

<ארז קמיניץ: נכון שיש סיטואציות שבהן יזם יפעל בניגוד לאינטרס של הדיירים, אבל זו לא המטרה של עסקת פינוי-בינוי, הרי אנחנו רוצים שהעסקה תצליח.

<ארז קמיניץ: עסקה שמצליחה, גם הדיירים ניהנים וגם היזם נהנה.

<ארז קמיניץ: זה לא - - - אנחנו מתסכלים מנקודת מבטו של המארגן.

<ארז קמיניץ: כאשר מארגן יהיה במצב שבו כדי לקדם את האינטרס של היזם הוא יפגע בצורה משמעותית באינטרס של הדיירים הוא יפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הדיירים.

תמר זנדברג: ואז מה יקרה?

<ארז קמיניץ: ואז הוא בהפרה חוזית.

<ארז קמיניץ: הפרה של חובת הנאמנות זו הפרה חוזית ואפשר לתבוע אותו, אפשר לבטל את החוזה, אפשר לעשות הרבה דברים.

<ארז קמיניץ: זה הדין האזרחי הכללי.

<ארז קמיניץ: אני לא צריך - - -

תמר זנדברג: אתה צוק.

תמר זנדברג: ברור שהמטרה שלנו, וכל חוזה המטרה שלו זה win-win, ששני הצדדים מרוויחים ואין בהכרח ניגוד אינטרסים, למרות שזה שני צדדים שכל אחד רוצה להשיג את שלו.

<כרמית יולס: לכן לא רצינו לאסור על זה קטגורית.

תמר זנדברג: זה בדיוק כמו האמרה שגדרות טובות עושות שכנים טובים.

תמר זנדברג: כל אחד שומר את עצמו וכך נוצר ה- win-win.

תמר זנדברג: החשש שלנו הוא שכאן מי ששומר על הדיירים הוא קצת מוטה, מכמה סיבות: אחת, כבר סיכמנו כבר קודם שיש יחסי כוחות לא תמיד שוויוניים ולאיפה שהם מאוד לא שוויוניים – לשם אנחנו מכוונים, לאלה שזקוקים ליותר הגנה, הדיירים.

תמר זנדברג: שתיים, יש כאן מצב של יחסי כוחות שמוטים באופן הפוך לא לטובת החלשים אם אותו מארגן מקבל תשלום מטעם היזם, ופועל מטעמו באופן מובהק, ובעצם נשלח מטעם היזם אך ורק כדי לקדם את העסקה, לאו דווקא – אנחנו עוד לא יודעים אם זה ניגוד אינטרסים או לא.

<ארז קמיניץ: אבל לפי השיטה הזו, מה שאת רוצה בעצם זה לאסור על מארגן שיתקשר עם יזם.

<ארז קמיניץ: זה מה שאת רוצה.

<ארז קמיניץ: אני לא יודע להגן יותר טוב - - - אני חושב שזה יפגע בהרבה עסקאות טובות, כי אני חושב שיהיו מצבים שבהם מארגן – ואנחנו ראינו את זה, יש פה אבני דרך שמארגן כן מתקשר עם יזם וממשיכים הלאה בתוכנית.

<ארז קמיניץ: בסופו של דבר הדברים האלה – יש אותם בשוק, והם לא בהכרח גרועים.

<ארז קמיניץ: צריך לייצר גדרות, אבל הן לא צריכות להיות גבוהות עד כדי כך שהן ייצרו חסימה מוחלטת, אבל בהחלט צריך לסמן ולאותת למארגן באמצעות האמירות האזרחיות הכי חזקות שאני מכיר: יש לך חובת נאמנות כלפי הדיירים.

<ארז קמיניץ: זה אומר שהוא לא יכול לגרום למצב שבו הם יוצאים נפסדים, למרות שהוא בחוזה עם המארגן.

<ארז קמיניץ: הוא לא יכול לעשות את זה כי אז הוא מפר חובת נאמנות.

<ארז קמיניץ: יותר חזק מזה אני לא יודע לייצר אלא אם כן את אוסרת את הקשר הזה לחלוטין.

תמר זנדברג: בניגוד לדוגמה שנתת של מנהל עיזבון, שיש מנהל עיזבון אחד ושני צדדים, אדם ואדם או כמה יורשים, קבוצות קטנות, השאלה כאן מה קורה כאשר מתקיימת הפרה כזו של חובת הנאמנות.

תמר זנדברג: אנחנו צריכים שהדיירים, שמראש סיכמנו שיש יותר סיכוי שזה יקרה לדיירים מוחלשים יותר, הם צריכים קודם כל להבין שהופרה חובת הנאמנות ואז ללכת ולתבוע, מתוקף החוק הזה – ואז, מה קורה?

<ארז קמיניץ: לא רק לתבוע.

<ארז קמיניץ: הם יכולים במובן מסוים להגיד – אני מבטל את החוזה כי אתה הפרת את חובת האמונים, יש פה הפרה.

תמר זנדברג: רגע, רגע.

תמר זנדברג: זו נקודה מאוד חשובה.

תמר זנדברג: אם דייר אחד, משפחה אחת השתכנעה שהופרה כלפיה חובת הנאמנות, מה היא יכולה לעשות?

תמר זנדברג: היא יכולה להשתחרר מהחוזה?

<ארז קמיניץ: היא יכולה לשלוח הודעת ביטול חוזה ולהגיד שהופרה כלפיה חובת הנאמנות, וכו' - - -

תמר זנדברג: בלי ללכת לבית המשפט?

<ארז קמיניץ: לא.

<ארז קמיניץ: היא חייבת ללכת לבית המשפט כי הצד השני, מן הסתם, יגיד – לא הפרתי.

<ארז קמיניץ: בסוף בסוף יש ממונה על פניות דיירים.

תמר זנדברג: כן, אבל ממונה על פניות דיירים זה - - -

<ארז קמיניץ: לא, אני לא מתחמק – בסופו של דבר אם יש טענה על הפרת חובת נאמנות מצד אחד, והצד השני אומר שלא היו דברים מעולם, לא הופרה חובת נאמנות - צריך שהצד שטוען, "המביא על חברו, עליו..." וגו' – הצד שטוען צריך לפנות לבית המשפט – אני מבקש הצהרה על בטלות החוזה נוכח הפרת החובה.

<ארז קמיניץ: את אומרת שהצד השני הוא מוחלש, הדיירים הם מוחלשים.

תמר זנדברג: במיוחד כשזו משפחה אחת.

<ארז קמיניץ: אנחנו בעולם של להגיד – הצד השני הוא מוחלש והוא לא יכול לדאוג לאינטרסים שלו, אנחנו נגיע לתוצאה שהיא חקיקה שלא תאפשר יחסים בין פרט לפרט.

<ארז קמיניץ: גם חוקי הגנת הצרכן הכי קיצוניים שיש, במירכאות, הם חוקים שבסופו של דבר מטילים אחריות מסוימת גם על הצרכן.

<ארז קמיניץ: עכשיו אני אומר, כמי שאמון על משפט אזרחי – אני לא יודע לייצר כלים יותר חזקים מהכלים האלה של יצירת חובת נאמנות שהיא חובה אזרחית ברמה הכי גבוהה שיש.

<ארז קמיניץ: זו חובה שחלה על אפוטרופוס ביחס לקטינים, חובה שחלה על אדם ביחס לנכסים שהוא מנהל, של מישהו אחר, זה חובות מאוד מאוד משמעותיות.

<ארז קמיניץ: האיתות פה של המחוקק, שהוא מכניס את חובת הנאמנות הוא משמעותי ביותר.

<ארז קמיניץ: חובות הגילוי הן משמעותיות ביותר.

<ארז קמיניץ: או שאת אומרת – אין קשר בין מארגן ליזם - - -

יוסי יונה: לא, הבעיה לא טמונה שם.

יוסי יונה: יש כאן מצב שבו יכול להיות, לעתים קרובות מאוד, ניגוד אינטרסים מהותי.

יוסי יונה: זו בעצם הבעיה.

יוסי יונה: המארגן לא נכנס כאיזה נאמן של צד אחד.

יוסי יונה: אתם אומרים – אנחנו רוצים להגיע למצב שבו – ויכולים להיות מצבים רבים כאלה וזה נכון, של win-win, אין סתירה הגיונית או לוגית שאכן זה כך יהיה.

יוסי יונה: הנקודה, אני חושב, שאנחנו רוצים להגיע לפתחכם שבגלל שיכול להיות ניגוד אינטרסים אינהרנטי, חייב להיות איזה מנגנון שהוא חיצוני למארגן, ולכן אנחנו תמיד באים ותובעים את העניין של עובד קהילתי או של מישהו שהוא באופן אקסקלוסיבי נאמנם של התושבים.

יוסי יונה: זו הפונקציה שאנחנו רוצים.

<קריאות: - - -

רחל עזריה: אנחנו דנו בזה המון ואני יודעת שזה נושא שחזר.

רחל עזריה: מה שהבנו זה שכשאנחנו מייצרים את זה – אני מכירה את עולם התכנון והבנייה, אני לא חושבת שלהכניס רשות מקומית בהכרח יעזור.

רחל עזריה: זה יכול להיות גם לרועץ.

יוסי יונה: אין שום הכרח.

יוסי יונה: לתת את האפשרות.

רחל עזריה: אני לא בטוחה שזה ייתן את האפשרות.

יוסי יונה: - - - אחד כמו מתן, אז - - -

רחל עזריה: אבל לא בכל מקום יש את מתן.

רחל עזריה: אבל הפונקציה הזו – מיידעים אותה.

<כרמית יולס: מיידעים עליה.

<כרמית יולס: אמרנו שככל שהיא קיימת אז באסיפת כינוס מיידעים עליה.

<כרמית יולס: (הישיבה הופסקה בשעה 10:10 והתחדשה בשעה 10:15)

רחל עזריה: אני מחדשת את הישיבה.

<ישי איצקוביץ: מספר הערות לנוסח – אנחנו חוזרים ומבקשים שבמסגרת הסכם המארגן יחויב לציין את שכר טרחתו.

<ישי איצקוביץ: אנחנו חושבים שזה חלק בלתי נפרד מהשקיפות שנדרשת על מנת שבאמת הדיירים יידעו עם מי הם מתקשרים, מה שכר טרחתו ומה מקובל בשוק, כפי שהדבר נעשה היום כדבר שבשגרה במסגרת שירותי הליווי המשפטי.

<ישי איצקוביץ: דהיינו, שהיום – ויוצא לי גם להיות בצד הזה לא מעט – כשבאים דיירים ומבקשים שנייצג אותם, הם מבקשים את הסכם שכר הטרחה וכמה אנו דורשים, ומשווים את זה למשרדים אחרים.

<ישי איצקוביץ: במקרה של המארגן לא תהיה אפשרות כזו, מה גם שבמקרה של המארגן מדובר על סכומים מאוד מאוד גבוהים, ולפעמים ההבדל בין 8 ל-6 או 4% יכול להיות בדיוק ההבדל בין פרויקט שיוצא לפועל לפרויקט שלא יוצא לפועל.

<ישי איצקוביץ: לכן אנחנו חושבים שבמסגרת השקיפות יש לציין את הסכם שכר טרחתו במסגרת ההסכם.

<גלעד קרן: בשלב הזה הוא עוד לא יודע מה הוא יבקש - - -

<ישי איצקוביץ: אז שיגיד מה המקסימום שהוא מבקש.

<קריאות: - - -

חיים ילין: ברגע שהוא יודע – שיודיע.

חיים ילין: יכול להיות שהוא דייר שמתחיל לעשות את הארגון - - -

<ישי איצקוביץ: בהקשר של הנקודה הזו אני רוצה להוסיף – אין הרבה פרויקטים של פינוי בינוי שיצאו לפועל באמצעות מארגנים.

<ישי איצקוביץ: חלקם באמצעות עורך הדין בר דיין, חלקם גם באמצעותנו ואני חייב להגיד שבכל ההסכמים שאני מכיר שבסופו של דבר יצאו לפועל בהם צוין שכר טרחתו.

<ישי איצקוביץ: אלה הן העובדות.

<ישי איצקוביץ: ברגע שהוא התקשר עם הדיירים ואמר את האחוזים שהוא רוצה, אלה ההסכמים שיצאו לפועל.

<ישי איצקוביץ: באלה שהאתה לא מציין את שכר טרחתם הם הסכמים שיכולים להיות פתח לסחטנות.

<ישי איצקוביץ: הציון של שכר טרחתו יכול לגרום לשקיפות וגם לפתור קצת את בעיית הנאמנות המשותפת, כי ברגע שמארגן מטעם יזם מקבל 10 או 6 או 4%, זה ברור שזה בא על חשבון הדיירים, כי זו העוגה.

<ישי איצקוביץ: לכן, ציון מראש יכול לפתור גם את הבעיה הזו.

<ישי איצקוביץ: סוגייה שניה – מאחר ומותר להעביר זכויות על פי הדין אנחנו חושבים שראוי לאסור העברת זכויות למארגן אחר.

רחל עזריה: רגע, מה זה, הערות חדשות?

חיים ילין: זו שאלה ששאלתי אם דנו בזה בעבר - - - לא קיבלתי תשובה.

<ישי איצקוביץ: אין בעיה שמארגן יעביר ליזם אבל ברגע שיהיה מטבע עובר לסוחר זה פתח לבעיה שקיימת גם בשוק.

<ישי איצקוביץ: הערה שלישית שהיתה כאן לגבי הערת האזהרה – אמנם ניתן פה פתרון, אבל לא ניתן פתרון למשהו שהעלינו בדיון הקודם בתקופת הביניים.

<ישי איצקוביץ: צריך להבין: ברגע שנרשמת הערת אזהרה, כל אחד מהדיירים הללו, על מנת שימכור את דירתו או ישעבד אותה נדרש לקבל הסכמה של בעל הערת האזהרה.

<ישי איצקוביץ: החוק בעניין הזה שותק.

<ישי איצקוביץ: בהסכמי פינוי-בינוי, בתמ"א 38 ישנם הסדרים שקובעים שאם אותו רוכש חדש יחתום על ההסכם באותה עת יינתן אוטומטית אישור של המארגן.

<ישי איצקוביץ: הדבר הזה הוא מאוד מאוד מעשי, כי הדברים האלה קורים.

<ישי איצקוביץ: אם לי יש דירה וחתמתי למארגן ואני רוצה למכור את דירתי בתקופת הביניים והרוכש שלי הולך לבנק למשכנתאות הוא לא יקבל משכנתא אם הוא לא יקבל אישור מהמארגן לצורך העברת הזכויות.

<ארז קמיניץ: אנחנו לא יכולים להיות - - - עד כדי כך.

יוסי יונה: שאלה עקרונית – האם הערת אזהרה שדייר חותם למארגן היא בכלל מן העניין?

יוסי יונה: האם אפשר לקדם עסקה כזו של פינוי-בינוי ולקבוע באופן חד משמעי שהערת האזהרה היא לא מן העניין, זאת אומרת שאין צורך בהערת אזהרה.

<קריאה: לא, אי אפשר.

<ארז קמיניץ: אתה תהרוס לחלוטין עסקה עם מארגנים ועם יזמים.

יוסי יונה: האם לא יכול להיות שהמארגן מארגן כך וכך אחוזים של הדיירים, ומשעה שהוא ארגן את הדיירים, האם מעצם העובדה הזו כבר קיימת מחויבות שלהם כלפיו?

יוסי יונה: זאת אומרת – עצם העובדה שהוא החתים דיירים?

יוסי יונה: האם הוא גם חייב לקבל מהם את הערת האזהרה?

<ארז קמיניץ: כן.

<ארז קמיניץ: קיימת מחויבות.

<ארז קמיניץ: כאשר פלוני מוכר דירה לאלמוני קיימת מחויבות.

<ארז קמיניץ: יש חוזה מכר ועדיין, בסופו של דבר בכל זאת הולכים ורושמים הערת אזהרה.

<ארז קמיניץ: אנחנו עוסקים בדיני מקרקעין.

<ארז קמיניץ: אנחנו עוסקים בקרקע מוסדרת, יש רצון של המערכת כולה למנוע תאונות משפטיות.

<ארז קמיניץ: פלוני חתם על עסקת מכר, או פלוני חתם על עסקה ביחס למארגן, ויום אחר כך מישהו הציע לו סכום גבוה יותר.

<ארז קמיניץ: הוא אומר לעצמו – אני מפר את העסקה עם המארגן, אני אעשה עסקה אחרת עם מארגן אחר או עם פלוני אחר, אקבל יותר כסף – אעשה הפרה יעילה לעצמי.

<ארז קמיניץ: בסופו של דבר זו עסקה משמעותית במקרקעין.

<ארז קמיניץ: יש ביטחונות מינימליים שאתה צריך לייצר כדי שהעסקה תצא לפועל.

<ארז קמיניץ: הערת האזהרה היא אחת מהם.

<ארז קמיניץ: הרי איזה מארגן ייכנס לעסקה שבה הוא חושש כל יום שיפנו למארגן אחר או למישהו אחר?

<ארז קמיניץ: הערת האזהרה נותנת בטוחה מצוינת.

יוסי יונה: אם יש שיעור מסוים של דיירים שכבר הסכימו, נניח 80%- האם זה כבר לא מחייב אותם להיות בזיקה בלעדית אתו?

<ארז קמיניץ: גם חוזה שנחתם בבוקרו של יום מחייב אדם מאותו בוקר לעולם ועד בדיני החוזים הכלליים, ועדיין אתה מגבה את החיוב הזה בבטוחה, או בטוחה קניינית שהיא רישום של הערת אזהרה, כדי למנוע הפרה של החוזה הזה.

<ארז קמיניץ: אלה מושכלות יסוד, אין לנו דרך להימנע מהן.

תמר זנדברג: מה לגבי ציון השכר?

<ארז קמיניץ: לא צריך להיות מצוין.

<ארז קמיניץ: נחתם חוזה.

<ארז קמיניץ: תראו, הרי אנחנו הרי לא מייצרים פה דיני חוזים מחדש, ואנחנו לא מייצרים דיני מקרקעין ולא את חוק המקרקעין מחדש.

<ארז קמיניץ: אנחנו נשענים על פלטפורמות קיימות של דיני חוזים ושל חוק המקרקעין ועל עסקאות ידועות במשק.

<ארז קמיניץ: בסופו של דבר יש כאן עסקה במקרקעין או לגבי מקרקעין, שלגביה בהחלט ניתן לכתוב והשוק נוהג לכתוב הערות אזהרה, כי אם לא תכתוב הערת אזהרה, החוזה תלוי על סוג מסוים של בלימה.

<ארז קמיניץ: זה שאנשים מפרים חוזה – כן, צריך לחשוב גם על זה שהדיירים יפרו את החוזה מול המארגן, לא רק שהמארגן יפעל בניגוד עניינים או חוסר נאמנות.

<ארז קמיניץ: יש שורה של תקלות שיכולות לגרום לעסקה לא לצאת אל הפועל.

<ארז קמיניץ: אחת מהן היא שפשוט – דיירים יפרו חוזים.

<ארז קמיניץ: גם זו אופציה קיימת.

תמר זנדברג: מה לגבי ציון שכר הטרחה של המארגנים?

<ארז קמיניץ: אני לא יודע.

<ארז קמיניץ: אני אצטרך לשאול פה את חברי.

<קריאות: - - -

<ישי איצקוביץ: לגבי הערת אזהרה – זה לא כמו הסכם לרכישת דירה, ואני הולך לעורך דין, ואם זו היתה עסקה אתה צריך לאמת את זה על ידי שטר.

<ישי איצקוביץ: המסמך הזה לא מאומת על ידי עורך דין.

<קריאות: - - -

<קריאה: אבל בסוף, ברור לך לחלוטין שגם הדיירים יש להם דרך - - - אם לא נרשמת הערת אזהרה או הערה כזו או אחרת במרשם, כל אחד מהדיירים יכול ללכת ולחפש מישהו אחר ולעשות - - -

<ישי איצקוביץ: עוד דבר, מהותי – סעיף 5א' שכבר העברנו, ואני רוצה להתייחס לנוסח עצמו, אבל עצם ההתערבות בחוזים המלאים, לדעתנו יש פה עליית מדרגה שהיא בעייתית מאוד בחופש החוזים, מה גם שהסעיף הזה לא עושה אבחנה בין עסקת פינוי-בינוי הסכם מלא - - - הסעיף, 5א' מדבר על התערבות בעסקה המלאה, אנחנו חושבים שיש פה עליית מדרגה והתערבות בחופש החוזים.

<ישי איצקוביץ: הסברנו בדיון הקודם ואני לא מתכוון לחזור על זה, רק להתייחס לנוסח.

<ישי איצקוביץ: אני רק אומר שהחמש שנים לא אומר דבר כי יש הבדל בין פרויקט פינוי-בינוי של 200, של 50 או של 400.

<ישי איצקוביץ: לכן חמש שנים לא בהכרח מקדם אותנו.

<ישי איצקוביץ: בנוסח הקודם נאמר שאם ההסכם לא נחתם תוך שלוש שנים ההסכם פוקע.

<ישי איצקוביץ: אנחנו חשבנו שיש לאפשר לדיירים שחתמו להאריך זאת.

<ישי איצקוביץ: מה שנכתב בסופו של דבר בנוסח זה שלאחר 5-3 שנים תהיה זכות ביטול.

<ישי איצקוביץ: גם כשמנסחים תנאי מתלה בהסכמים שאינם במסגרת התחדשות עירונית וכותבים תנאי כזה, אז נותנים פרק זמן לבטל, 60-30 יום, כי אחר כך, מה שיקרה, אחרי 3 השנים או 5 השנים כמו שכתוב פה – למעשה, יש אי ודאות וכל יום אפשר לבטל את ההסכם.

<ישי איצקוביץ: מה שאנחנו מציעים, כפי שנכתב היום בחוזים המקובלים – אם חלפה תקופה של 3 שנים, רוב הדיירים יהיו רשאים להאריך את התקופה לתקופה נוספת, באמצעותם או באמצעות נציגות מטעמם.

<ישי איצקוביץ: כך, למעשה, עובדים החוזים היום.

<כרמית יולס: אבל ממילא כאן יש לך את המנגנון שצריך את כל הדיירים שיגידו שהם לא מעוניינים.

<ישי איצקוביץ: לא, מה שקורה פה זה שנניח חתמו 75% מהדיירים על החוזה ואנחנו קרבים ל-3 שנים, קודם כל יש פה פתח לסחטנות, האחרונים שיישארו ידרשו לחתימתם סכום כזה וכזה וכולם יסכימו לשלם כי יבינו שתוך 3 שנים הכל פוקע, מה גם שיש זכויות של רוב הדיירים.

<ישי איצקוביץ: אלה שחתמו,75% מעוניינים בפרויקט.

<כרמית יולס: אז אין שום בעיה, אם 75% מדיירי הבית המשותף חתמו על ההסכם, אז בוודאי שיהיה להם את הרוב של ה-50% שלא ירצו לבטל, ירצו להמשיך - - -

רחל עזריה: דנו בזה, עשינו את המהלך הזה, כבר.

רחל עזריה: סגרנו את זה.

רחל עזריה: הבאנו פתרון לזה.

<קריאות: - - -

<ישי איצקוביץ: לגבי סעיף 5ב' יש להבהיר משהו טכני.

<ישי איצקוביץ: כתוב – לגבי התנאי, יראו בזה תנאי מתלה לעניין ההחתמות כי הסכמי פינוי-בינוי כוללים מספר הערות.

<ישי איצקוביץ: בסדר?

<ישי איצקוביץ: לגבי הנאמנות – אני רוצה לומר שאני חושב שיש פה סתירה שהוא פועל מטעם יזם ובין העובדה שהוא צריך להיות נאמן כלפי הדיירים.

<ישי איצקוביץ: זה פשוט לא עובד והתוצאה של הדבר הזה תהיה בסופו של דבר שלא תתאפשר פעולה של מארגנים מטעם יזם, שלפעמים זה נדרש.

<ישי איצקוביץ: דווקא הדוגמה שצוינה קודם של ניהול עיזבון היא דוגמה טובה, כי שם השכר שלו הוא תחת פיקוח של בית המשפט.

<ישי איצקוביץ: ברגע שזה לא ככה, וההצעה שהיזם, אותו מארגן, יכול להציע לדיירים יכולה להיות טובה או טובה יותר, מעמידה אותנו במצב מאוד בעייתי.

<ישי איצקוביץ: הערה אחרונה – לגבי הקשר בין היזם ובין המארגן, סעיף 4ב(2).

<ישי איצקוביץ: כתוב: "היזם לא יתקשר עם מארגן..." צריך להיות: "יזם שהוצע לבעלי הדירות על ידי המארגן להתקשרות עמו בעסקת פינוי-בינוי".

יוסי יונה: אני קודם כל מתנצל שהגעתי באיחור.

יוסי יונה: היינו צריכים לעשות דיון פה על רפורמות בתחבורה.

<קריאות: - - -

יוסי יונה: לא הוגשו הסתייגויות, נכון?

יוסי יונה: לא נגרעה זכותי או משהו כזה?

רחל עזריה: הגשת אותן בכתב, אנחנו נצביע עליהן.

רחל עזריה: עברתי על ההסתייגויות, אלה דברים שעלו בוועדה, והיו חלק מהדברים ששינינו.

<שרון רוזנבלט: אני היועץ המשפטי של חברת "עמידר".

<שרון רוזנבלט: החברה התחילה לפעול למעשה כיזם מטעם המדינה בפרויקטים של פינוי-בינוי, למעשה, כדי לקדם את העסקאות של פינוי-בינוי במתחמים או בניינים שיש למדינה - - -שוכרים, למעשה, כלומר, בעלות על הדירות.

<שרון רוזנבלט: אנחנו פה פועלים כיזם פרטי.

<שרון רוזנבלט: במקום שיזם פרטי יגזור את הקופון אז "עמידר" נכנסת.

רחל עזריה: אנחנו ממש לפני הצבעה.

<שרון רוזנבלט: הערה אחת – סעיף 5ב' למעשה קובע שהדירות בדיור הציבורי, כאשר יש פחות מ-40% נספרים, למעשה, כאחד או לא נספרים.

<שרון רוזנבלט: אנחנו רוצים להחריג את החברה לדיור ציבורי כשהיא היזם מהסיטואציה הזאתי, כדי שהיא כן תוכל לקדם ארגון בסיטואציות שיש פחות מ-40%.

<שרון רוזנבלט: צריך בשביל זה אישור, כמובן, של המדינה, בהקשר הזה.

<שרון רוזנבלט: אנחנו לא נרצה לפתוח את החוק בהקשר הזה, זה רק יעזור לנו, כיזם בסיטואציות האלה.

<קריאות: - - -

<קריאה: חבל.

<קריאה: איך להגיד את זה ?

<קריאה: אתם תעשו חוק שהוא לא ישים, בסוף, או שזה ידפוק רק את הדיירים.

<אורי אטינגר: אני רוצה לחזור לנושא של הערת אזהרה בהסכמי טרום התקשרות.

רחל עזריה: זה לא בחוק הזה.

רחל עזריה: אנחנו לא נפתח את זה.

רחל עזריה: זה המצב בחוק, הוספנו את הסעיף הזה כדי לפתור בעיה שהבנו שהיא קיימת במציאות.

רחל עזריה: לא נדון עכשיו למה הבעיה הזו קיימת במציאות.

רחל עזריה: הבנת?

<אורי אטינגר: למה לא לקעקע אותה?

<אורי אטינגר: למה לאפשר את זה?

רחל עזריה: כי זה לא נכון מבחינת - - -.

רחל עזריה: במערכת הפורמלית זו המציאות.

רחל עזריה: יש הסכם שהוא נמצא בדיון ולכן יש הערת אזהרה.

רחל עזריה: אני חושבת שמה שצריך זה לאפשר שחרור מהערת האזהרה, אבל לא מניעת הכתיבה.

רחל עזריה: זה מה שעשינו – הוספנו את השחרור מהערת האזהרה מהרגע שהעסקה לא - - -

<אורי אטינגר: אני מדברת על הסכמי טרום התקשרות ומציעה לעשות אבחנה בין הסכמים סופיים להסכמי טרום התקשרות – שלפעמים זה על פתק קטן, עם ארבעה סעיפים.

<אורי אטינגר: מתוקף זה הולכים וכותבים הערת אזהרה בטאבו?

<קריאה: או שכן או שלא.

<קריאה: או שיש חוזה, זה שני דברים שונים.

<יריב בר דיין: לסעיף 2 – אני מבקש בכל לשון של בקשה שזכות ההשתתפות תהיה אפשרית גם באמצעות מיופה כוח, הפרקטיקה הנוהגת, החיים יובילו אותנו לזה שאם מישהו מגיע באמצעות שלוחו הוא כמותו ולא ניתן להביא אדם זקן או מי שכרגע נמצא בחוץ לארץ ושולח ייפוי כוח באי מייל לצורך האסיפה הראשונה.

<כרמית יולס: זה בסדר, זה הדין הכללי.

<יריב בר דיין: השאלה אם אין פה משהו שהוא הסדר שלילי.

<יריב בר דיין: אם ככה אתם סבורים, זה בסדר.

<כרמית יולס: כל זמן שיש אין הסדר שלילי אז יחול הדין הכללי.

<כרמית יולס: אם לאדם שהוא מיופה כוח, זה בסדר שהוא - - -

<קריאה: מארגן עצמו לא יכול להיות מיופה כוח.

<יריב בר דיין: סעיף 3(א), אחרי המילה "התחייבויותיו" הייתי שמח אם היתה מופיעה המילה "המקצועיות".

<יריב בר דיין: חייבים ליצור פה איזושהי רצינות ולתת איזשהו מבנה, שהמארגן יעשה את מה שהוא עושה מבחינה מקצועית.

<קריאות: - - -

<יריב בר דיין: בנושא של שכר אני תומך בזה שהמארגן יתכבד ויגיד ביום הראשון, וזה אל"ף-בי"ת של שקיפות, מה הוא אמור להגיד מה הוא אמור לקבל בתהליך הזה.

<יריב בר דיין: יכול להיות שלא יבחרו אותו בגלל זה.

<יריב בר דיין: דבר נוסף שאני חושב שהוא מהותי – כתוב בסעיף 4ב(2) – "היזם עמו יתקשר המארגן".

<יריב בר דיין: לא בטוח שהיזם מתקשר עם מארגן.

<גלעד קרן: אם לא – אז לא.

<יריב בר דיין: סליחה, אבל זה סעיף שקובע אבן דרך.

<יריב בר דיין: היזם שהוצע על ידי המארגן או היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות.

<יריב בר דיין: זה בכלל לא קשור.

<קריאות: - - -

<יריב בר דיין: אתה רוצה לראות שבעלי הדירות יתקשרו עם היזם של המארגן?

<יריב בר דיין: ואם הם רוצים לבחור יזם אחר?

<קריאה: אין בעיה.

<קריאה: זה לא אבני דרך לעסקה.

<קריאות: - - -

<קריאה: לא הבנתם את המנגנון.

<קריאות: - - -

רחל עזריה: אוקיי.

רחל עזריה: התייחסויות הממשלה, בבקשה.

<ארז קמיניץ: לעניין ציון של שכר טרחה, אני לא חושב שזה כזה אקוטי מבחינתנו.

<ארז קמיניץ: אם המארגן כבר יודע על שכר הטרחה של היזם, שיגיד את זה.

<ארז קמיניץ: לא רואה בזה בעיה.

<ארז קמיניץ: צריך לנסח את זה ככה שאם ידוע שכר הטרחה למארגן - - -

<גלעד קרן: רק אם ידוע שכר הטרחה?

<ארז קמיניץ: כן.

יוסי יונה: אז זו סיטואציה שכבר המארגן עובד עם היזם.

<קריאות: - - -

<ארז קמיניץ: נכון.

<ארז קמיניץ: אז ידוע לו כבר שכר הטרחה, שיודיע אותו לדיירים.

<ארז קמיניץ: אם זה מארגן שצמח מתוך הבניין אז אין לו מה להודיע.

<ארז קמיניץ: ההערות שנשמעו כאן לגבי הערת אזהרה או הצורך בהסכמה – יש גם הערות על צורך בהסכמה, זה לא בהכרח הערת אזהרה - - - אני חושב שאנחנו לא צריכים להתייחס קונקרטית להערות אזהרה או הערה על צורך בהסכמה, הדין הכללי מטפל בזה מספיק טוב.

<ארז קמיניץ: בסופו של דבר צריך בנקודת זמן מסוימת לחשוב - - -

<קריאות: - - -

<ארז קמיניץ: יש לנו רק הערה אחת שהיא נקודה אקוטית - שאלה שנוגעת לפיצוי בעסקאות היזמות עצמן – אנחנו לא רוצים להתערב בשוק יותר מדי.

<ארז קמיניץ: נקודה אחת אקוטית.

<ארז קמיניץ: בסופו של דבר, בעסקאות הנדל"ן שהן יותר מסובכות אנחנו חוששים מהתערבות בהן, כי אנחנו לא רוצים להרוג את השוק.

<ארז קמיניץ: אנחנו צריכים להיזהר גם עם הפיצוי.

<ארז קמיניץ: נתנו אבן דרך שמאפשרת ביטול של החוזה.

<ארז קמיניץ: אי אפשר להגיד שבנקודת הזמן הזו הנוסח עלול להתפרש ככזה שלא מגיע ליזם שום דבר, כי אז הוא לא ישקיע בתכנון כלום.

רחל עזריה: אתה אומר על מה שאמרתי ששרת המשפטים תתקן - - -

<ארז קמיניץ: נכון, אבל אני חושש ממצבים שבהם יהיה קושי בתקנות.

<ארז קמיניץ: אנחנו צריכים לייצר איזושהי ברירת מחדל.

<ארז קמיניץ: ברירת המחדל שצריכה להיות עם הנוסח שיגיד שהיזם, כל מה שהוא זכאי לו הם לא פיצויי קיום, היינו, הרווח שנמנע ממנו, רק ההוצאות שהוא הוציא.

<ארז קמיניץ: זו תהיה ברירת המחדל והשרה תקבע כללים.

רחל עזריה: בסדר.

רחל עזריה: תקבע תוך שישה חודשים.

רחל עזריה: מצוין.

תמר זנדברג: מה לגבי גילוי השכר?

רחל עזריה: אמרנו.

רחל עזריה: אם הוא יודע.

רחל עזריה: אנחנו מגיעים לשלב ההצבעות.

<גלעד קרן: נעבור להצבעה על הסתייגויות לפי קבוצות המסתייגים.

<גלעד קרן: כל מי שמייצג קבוצה יגיד אם הוא רוצה שיצביעו על כל ההסתייגויות יחד או על כל הסתייגות.

<גלעד קרן: חבר הכנסת ילין, אתה מבקש להצביע על כל ההסתייגויות יחד?

חיים ילין: לא.

חיים ילין: יש לי 4 הסתייגויות.

חיים ילין: הגדרות – אמרתי כבר בהגדרה "מארגן" אני חושב ועוד פעם אומר – אם יש לנו הזדמנות להסדיר את המעמד של המארגן.

חיים ילין: אי לכך שלא רוצים ללכת רטרואקטיבית אז אני מציע שבחוק יהיה – תקבעו אתם: שנה?

חיים ילין: מבחינתי אפילו שנתיים, אבל כל מתווך, כל אדם יש לו רישיון ותעודה.

חיים ילין: למה שלא תהיה למארגן תעודה?

חיים ילין: אני לא תוקע אחורה, אני רק מדבר קדימה.

<ארז קמיניץ: זה עניין של הצעת חוק פרטית של אדוני בעוד שנה או שנתיים.

<ארז קמיניץ: נהיה טולרנטיים.

חיים ילין: אני יכול להביא עוד שבוע הצעת חוק.

חיים ילין: תסביר לי למה לא.

רחל עזריה: חבר הכנסת ילין, זה דבר מאוד דרמטי.

<ארז קמיניץ: אנחנו צריכים לחשוב על זה, זו הסדרה מאוד דרמטית.

חיים ילין: כשלא רוצים משהו זה מאוד קשה.

רחל עזריה: אבל כבר דנו בזה.

רחל עזריה: שלוש פעמים דנו בזה.

חיים ילין: לא.

חיים ילין: היתה התייחסות לגבי העבר.

רחל עזריה: לא, לא רק לגבי העבר.

חיים ילין: בהגדרה "עסקה לפי תוכנית החיזוק יתווסף סעיף (5): "כל המידע והאפשרויות הנוגעות לתכנון הצפוי של הבית המשותף לרבות עלויות תחזוקה צפויות ופתרונות המגורים החלופיים המוצעים".

רחל עזריה: עברנו על זה.

רחל עזריה: דיברנו על זה כל הדיונים.

חיים ילין: כינוס בעלי הדירות – להוסיף סעיף 6 ו-7.

<קריאות: - - -

חיים ילין: "6.

חיים ילין: מידע בדבר אפשרות בעלי הדירות להתנגד לתוכנית".

חיים ילין: אני מדבר על כינוס בעלי דירות – "7.

חיים ילין: מידע אודות התחייבות המארגן לביצוע הליך תכנוני או להתחייבותו לאיסוף דיירים בלבד".

חיים ילין: הוא צריך להודיע, בשקיפות.

חיים ילין: זה לא מופיע.

חיים ילין: סעיף 6 ו-7 זו תוספת.

חיים ילין: "4.

חיים ילין: תוקפו של הסכם בסעיף 4א' וכן בכל הסעיפים הדנים באותם אחוזים, במקום 40% יבוא 45%..." - ואני אנמק למה.

חיים ילין: יש פה באג, פשוט.

חיים ילין: "לחלופין – לאחר המילים 40% לפחות, יבוא – או 8 דירות לפחות".

חיים ילין: מה שקורה, כאשר אתם עושים מצב של אחוזים יוצא מצב כזה שאין מינימום.

חיים ילין: למשל – אתם קובעים מינימום של 30% עד 16 דירות.

חיים ילין: זה אומר שלפחות 8.

חיים ילין: זה המינימום.

חיים ילין: אתם רוצים שזה יהיה המינימום, אבל 40% מ-17 זה לא 8.

רחל עזריה: אני מצטערת.

רחל עזריה: כל זה – היה לנו את כל ההערות.

רחל עזריה: אנחנו דיברנו על כל הדברים במשך הרבה מאוד ישיבות.

חיים ילין: אבל יש פה באג, את לא יכולה לעשות את זה.

חיים ילין: אני אנמק עוד פעם: אם את אומרת שהמינימום זה 16 דירות ואת צריכה להביא 50%, נכון?

חיים ילין: זה 8 דיירים?

חיים ילין: עכשיו אני אומר לך שב-17 דירות מותר לי 40%.

חיים ילין: אני מביא פחות מ-8 דיירים.

<עינת גונן: אדוני, יש טיפוסים אופייניים לבתי מגורים.

<עינת גונן: זה מאוד נדיר בניין של 17 דירות.

<עינת גונן: הטיפוסים האופייניים הם 16, אחר כך 24, אחר כך 32.

<עינת גונן: יכול להיות באמצע - - -

חיים ילין: סליחה, אני מתייחס לחוק.

<ארז קמיניץ: מה אתה רוצה שיהיה כתוב "ולפחות 8"?

<רוני טיסר: אבל זה שלבים אחרים.

<רוני טיסר: כאן, 40% זה בשלב הכינוס, ה-17% - - -

חיים ילין: אני מדבר רק על מספרים, על אחוזים, אני לא מדבר על מתי.

חיים ילין: אני אומר שאם קבעתם שזה 50% מ-16, מינימום 8, אז זה מה שצריך להיות.

<ארז קמיניץ: "לפחות שמונה", אין לנו בעיה עם זה.

רחל עזריה: אז את ההסתייגות הרביעית קיבלנו.

חיים ילין: אז את ההסתייגות הרביעית אני מוריד.

רחל עזריה: מי בעד ההסתייגויות?

רחל עזריה: ירים את ידו.

רחל עזריה: מי נגד?

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – 4

רחל עזריה: נמנעים – אין ההסתייגויות של סיעת יש עתיד לא נתקבלו.

רחל עזריה: ההסתייגויות לא התקבלו.

רחל עזריה: עוברים להסתייגויות של סיעת מרצ.

רחל עזריה: אלה אותם סעיפים עם סיעת המחנה הציוני.

תמר זנדברג: אני אנמק את שלי ואז נראה מה נשאר.

תמר זנדברג: אני בוחרת כמה משמעותיות.

תמר זנדברג: על חלק אני מבקשת להצביע, חלק יתקבלו, לדעתי, וחלק אולי עוד אפשר לקדם.

תמר זנדברג: קודם כל, אני מבינה שהסתייגות 2 למעשה התקבלה – אם פועל המארגן מטעמו של יזם, אם הובטח לו בכתב או בעל פה תגמול מיזם עבור פעולת הארגון, וכמה.

תמר זנדברג: חובת גילוי.

תמר זנדברג: אז זה התקבל.

תמר זנדברג: יפה.

תמר זנדברג: דבר שני שאני רוצה להצביע עליו – אחד, הנושא של סקר צרכים חברתיים, סעיף 3, והדבר השני – להעביר דיווח על קיום העסקה או לפחות הכינוס הראשון – לוועדה המקומית.

רחל עזריה: בסדר.

רחל עזריה: את אלה נימקת.

תמר זנדברג: נימקתי, אני מבקשת להצביע על זה.

תמר זנדברג: ולחילופין – לבחור נציגות מטעם ה - - -.

תמר זנדברג: הנושא של הדיור הציבורי, ראיתי שגם היתה הסתייגות כזאת של חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס ואני לא הבנתי את השינוי שעשיתם בחוק.

<כרמית יולס: לא, אין בזה שינוי.

<גלעד קרן: בכל מקרה מי שצריכים להגיע זה לא הדיירים, גם לא הדיירים הרגילים ולא דיירי הדיור הציבורי, זה בעלי הדירות.

<גלעד קרן: במקרה של הדיור הציבורי, מכיוון שזה אותו בעלים, למעשה, של הדירות – אנחנו לא סופרים אותם.

<גלעד קרן: אין פה פגיעה בזכויות הדיירים, בכל מקרה.

תמר זנדברג: יש פה פגיעה בזכויות.

תמר זנדברג: מי שמכיר את חוק הדיור הציבורי של רן כהן – הוא הכניס למערכת הדיור הציבורי את הרציונל שבהחלט יש זכות לדייר בדיור הציבורי.

תמר זנדברג: בניגוד לדייר בשכירות רגילה, הוא בעצם קונה לעצמו זכות בנכס הציבורי הזה, לא לדבר על זה שאנחנו מסתכנים פה במצב שדיירי הדיור הציבורי ייזרקו מדירותיהם ללא - - -

<קריאות: - - -

<קריאה: דאגתם לזה כל כך טוב בחוק הרשות, ובחוק הדיור הציבורי - - -

תמר זנדברג: נכון, מאה אחוז, אבל יש להם גם say בהחלטה הזו, ולכן אני מבקשת שבמקרה של דיירי הדיור הציבורי הם יקבלו זכות כמו בעלי הדירות.

תמר זנדברג: נושא נוסף זה לעניין השפה.

תמר זנדברג: כתבתם 30%.

תמר זנדברג: אפשר להחליף את זה ל-10%.

<גלעד קרן: דיברנו על זה בדיון הקודם, שזה יוצא מספרים - - -

תמר זנדברג: למה?

תמר זנדברג: אם יש 16, אז אפילו דייר אחד לא יספיק- - - מתוך 16, אם שני דיירים הם דוברי רוסית, למה שהם לא - - -

<קריאות: - - -

רחל עזריה: הם רק צריכים לבקש.

רחל עזריה: פשוט צריך שיבקשו.

תמר זנדברג: אז שהמינימום לבקשה יהיה 10% ולא 30.

תמר זנדברג: 30% זה המון.

רחל עזריה: בסדר, נוריד ל-20%.

תמר זנדברג: את השאר אני מבקשת להשאיר, לרשום ולהעביר למליאה.

תמר זנדברג: לא חייבים להצביע עליהם עכשיו.

<גלעד קרן: אוקיי.

<גלעד קרן: אז מדברים על הסתייגות 3,4 ו-5 ולחלופין.

תמר זנדברג: אז 2 התקבלה, 6 – התפשרנו על 20 - - -

רחל עזריה: אנחנו עוברים להצבעה.

רחל עזריה: הסתייגות מס' 3.

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – 4

רחל עזריה: נמנעים – אין הסתייגות מס' 3 של סיעת מרצ לא נתקבלה.

רחל עזריה: תודה, ההסתייגות לא התקבלה.

רחל עזריה: עוברים להסתייגות מס' 4.

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – 4

רחל עזריה: נמנעים – אין הסתייגויות מס' 4 של סיעת מרצ לא נתקבלה.

רחל עזריה: הסתייגות מס' 4 לא התקבלה.

רחל עזריה: מי בעד הסתייגות לחילופין?

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – 4

רחל עזריה: נמנעים – אין הסתייגות לחלופין של סיעת מרצ לא נתקבלה.

רחל עזריה: ההסתייגות לא התקבלה.

רחל עזריה: הסתייגות 5.

רחל עזריה: מי בעד לקבל את ההסתייגות?

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – 5

רחל עזריה: נמנעים – אין הסתייגות מס' 5 של סיעת מרצ לא נתקבלה.

רחל עזריה: ההסתייגות לא התקבלה.

רחל עזריה: על כל שאר ההסתייגויות של סיעת מרצ נצביע יחד.

רחל עזריה: מי בעד?

רחל עזריה: מי נגד?

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – מיעוט

רחל עזריה: נמנעים – אין ההסתייגויות של סיעת מרצ לא נתקבלו.

רחל עזריה: כלל ההסתייגויות של מרצ לא התקבלו.

רחל עזריה: עוברים להסתייגויות של המחנה הציוני.

יוסי יונה: דבר עקרוני.

יוסי יונה: ברור שהעמדה שלנו שהיוזמה היא יוזמה חיובית, להסדיר את המארגנים בתחום הפעילות הזה, ולכן גם אם נצביע בעד החוק בסוף - - -

רחל עזריה: כן, כן.

רחל עזריה: חשוב לכם שנצביע.

יוסי יונה: עם הסתייגויות.

<קריאות: - - -

יוסי יונה: לגבי הגדרת המארגן בסעיף הראשון – עסקנו בזה המון בדיוניים כאן, ובין החלופות של הסדרה מלאה לבין החלופות של היעדר הסדרה.

יוסי יונה: ההסתייגות היא שבמצב הנוכחי אין סף להיות המארגן מארגן.

יוסי יונה: אנחנו רוצים לפחות שבהגדרת המארגן ייכתב כך: "אחרי המילה "כאמור" יבוא: "שלא הורשע בעבירות שעניינן הפרת אמונים והונאה בתחום של ארגון עסקאות.

יוסי יונה: .." - - -

רחל עזריה: זה עלה במהלך הדיונים.

רחל עזריה: תעבור בבקשה להסתייגות הבאה.

רחל עזריה: זה הסדרת עיסוק, אין לנו דרך לעשות חצי.

רחל עזריה: זה או הכל או - - - אין לנו איך.

רחל עזריה: בבקשה, ההסתייגות הבאה.

יוסי יונה: ההסתייגות הבאה – הגדרות.

יוסי יונה: הוספה לסעיף 5.

יוסי יונה: יהיה כתוב: "פתרון המגורים המוצע – כל המידע, כל האפשרויות הנוגעות לתכנון הצפוי של הבית המשותף, לרבות עלויות האחזקה הצפויות".

יוסי יונה: באותו הנושא של דיירי הדיור הציבורי – 2ב(3) עמוד 4 - -

<גלעד קרן: הצבענו על זה כבר נגד.

יוסי יונה: - - "...

יוסי יונה: לעניין זה לא יראו במניין האחוזים דירות.

יוסי יונה: .." - - -

רחל עזריה: הצבענו נגד.

יוסי יונה: אני מבקש הערה, ברשותך.

רחל עזריה: לא בשלב ההצבעות.

רחל עזריה: בבקשה.

רחל עזריה: הלאה.

יוסי יונה: - - נכונות לדון בזה בחוק הדייר הסרבן.

יוסי יונה: אני זוכר שאמרתם – אתם תלכו, תבדקו את האפשרות.

רחל עזריה: אז נבדוק את זה בחוק הדייר הסרבן, זה לא פה.

רחל עזריה: עוברים הלאה.

יוסי יונה: בסעיף 2ב(4) בעמוד 4 – הסכמת נוכחים בכינוס.

יוסי יונה: לאחר המילים "הכינוס" יבואו המילים "וכן חתימה של 40% מבעלי הדירות שנכחו בכינוס, כמו כן חתימתו של ..." - - -

רחל עזריה: גם זה דנו כבר, בהסתייגות של מרצ, ודחינו.

יוסי יונה: הוספת סעיף 2ב(5) בעמוד 4.

<גלעד קרן: זה התקבל.

רחל עזריה: זה התקבל.

יוסי יונה: הוספת סעיף 2(6)(ב) בעמוד 4 - - -" המארגן יגיע לכינוס לאחר.

יוסי יונה: .." - - -

רחל עזריה: הצבענו במרצ.

יוסי יונה: הוספת סעיף 2(6)ב) בעמוד 4.

יוסי יונה: בכינוס.

רחל עזריה: לא הצבענו על זה, אבל לא נוכל לקבל.

רחל עזריה: הלאה.

<קריאות: - - -

רחל עזריה: אז נצביע על הכל ביחד?

רחל עזריה: מה שהקראת?

רחל עזריה: היה את שיקוף עקרונות התכנון של הפרויקט לדיירים - - - חשוב לי לומר שאנחנו לא יכולים לקבל את זה כי אין פרויקט בשלב הזה.

אוסאמה סעדי: חשוב לך למשוך זמן.

רחל עזריה: לא.

רחל עזריה: חשוב שנהיה ענייניים.

רחל עזריה: העברת זכויות של הדיירים בכינוס.

חיים ילין: רחל, את מבזה את העבודה שלך ואת הוועדה.

חיים ילין: לא יעלה על הדעת שבגלל שאין לכם רוב את לא מצביעה.

חיים ילין: כשאתה לא פה אנחנו לא יכולים להצביע.

יואב קיש: מה קרה, נולדת רק היום?

יואב קיש: על הסתייגויות אפשר, אבל על החוק לא.

<קריאות: - - -

רחל עזריה: מצביעים.

רחל עזריה: על הכל יחד?

רחל עזריה: מי בעד הסתייגויות המחנה הציוני?

רחל עזריה: בעד ההסתייגויות – 5

רחל עזריה: נמנעים – אין הסתייגויות המחנה הציוני לא נתקבלו.

רחל עזריה: ההסתייגויות לא התקבלו.

רחל עזריה: אנחנו עוברים להצבעה על החוק.

רחל עזריה: מי בעד?

רחל עזריה: מי נגד?

רחל עזריה: עם כל השינויים.

רחל עזריה: בעד החוק – 7

רחל עזריה: נמנעים – אין

רחל עזריה: החוק אושר לקריאה שנייה ושלישית.

רחל עזריה: אני רוצה לומר עכשיו דברי סיכום.

שולי מועלם-רפאלי: - - - - שמכרת את כל הערכים שלנו בתמורה לאפס.

שולי מועלם-רפאלי: מכרת את כל הערכים שלנו, זה ממש לא הגיוני.

שולי מועלם-רפאלי: אסור שאף אחד ימכור את הערכים שלו.

שולי מועלם-רפאלי: סליחה, לא התכוונתי להתפרץ, חשבתי שנגמר הדיון.

רחל עזריה: אני רוצה לומר תודה, קודם כל.

רחל עזריה: הנושא הזה של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, וכל הנושא הזה של מארגנים הוא בעצם מחזיק בתוכו שתי אפשרויות – או שאנחנו מגדילים את האמון בין הקבוצות ומאפשרים להגיע בסופו של דבר להסכמה ולאינטרסים משותפים, או שאנחנו מגיעים למצב של כתישה.

רחל עזריה: אנחנו מבינים שכאשר אנחנו מגיעים למצב של כתישה אנחנו מונעים את האפשרות של בנייה, ולכן החוק הזה מאוד חשוב, יש בו בשורה משמעותית שבעצם מאפשר לפרויקטים האלה לצאת לדרך, כשמה שעשינו, והרבה מאוד גם בשיתוף פעולה מאוד משמעותי גם מהמוזמנים של הוועדה וגם מחברי הכנסת שאנחנו בעצם שינינו את החוק במטרה להגדיל את ההגנה על הדיירים, ואני חושבת שיצרנו חוק מאוזן ואני רוצה להודות לכולם על שיתוף הפעולה.

רחל עזריה: בעצם יש פה חוק שמקל על ההליכים של התחדשות עירונית, של הבנייה במרכזי הערים – שזה עיקרון מאוד מאוד חשוב, ובמקביל אנחנו מגדילים את היצע הדירות ומגנים על הדיירים.

רחל עזריה: אני חושבת שנעשתה פה עבודה משותפת טובה.

רחל עזריה: אז תודה רבה לייעוץ המשפטי, תודה רבה למשתתפים, למנהלת הוועדה ולחברי הכנסת.

רחל עזריה: אני מאוד מרוצה מהתוצאה.

רחל עזריה: תודה לכם, הישיבה נעולה.