ועדת החוקה, חוק ומשפט, כנסת 20, פרוטוקול מספר 385, 2017-05-23 09:00

אוסאמה סעדי: בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט.

אוסאמה סעדי: היום 23 במאי 2017.

אוסאמה סעדי: אנחנו דנים בהצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו-2016.

אוסאמה סעדי: זה דיון שני שאנחנו מקיימים בהצעת החוק.

אוסאמה סעדי: בישיבה הקודמת מיזגנו את הצעות החוק הפרטיות לתוך הצעת החוק הממשלתית.

אוסאמה סעדי: בישיבה הקודמת עשינו דיון עקרוני, נתנו לכל חברי הכנסת להתבטא, נתנו לכל מי שרצה להתבטא.

אוסאמה סעדי: אנחנו ניכנס היום לתוך הסעיפים של החוק.

אוסאמה סעדי: אין בהצעת החוק הזאת את הפרק שעוסק בדמי שכירות - וחבל.

אוסאמה סעדי: הבנתי שהממשלה עומדת על כך שזה לא ייכנס.

אוסאמה סעדי: יש את הפרק שעוסק בשכירות הכללית, אחרי זה יש את הפרק המיוחד שעוסק בשכירות של דירת מגורים.

אוסאמה סעדי: אם לא נספיק היום, בישיבה הבאה נסיים ונביא את זה למליאה לקראת הצבעה לקריאה שנייה ושלישית.

רועי פולקמן: אני רוצה להודות לצוות משרד המשפטים ולצוות הוועדה שעבדו מאז הישיבה הקודמת על התיקונים.

רועי פולקמן: יש פה שני דברים שבעיני הם קריטיים.

רועי פולקמן: אחד, המושג "שכירות ארוכת טווח".

רועי פולקמן: זה מאוד חשוב שפעם ראשונה נעגן בחקיקה את המושג "שכירות ארוכת טווח".

רועי פולקמן: יש כאן את המתווה לזה.

רועי פולקמן: זה חשוב, כיוון שנוכל להישען על זה גם בדברים אחרים.

רועי פולקמן: הדבר השני, שזה דבר שעוד לא בשל להיום ואני מקווה שזה יהיה לפעם הבאה, הוא הטיפול בנושא של התיווך והמתווכים.

רועי פולקמן: גם שם גילינו לקונה.

רועי פולקמן: דיברנו עליה לא פעם בעבר.

רועי פולקמן: גם אותה צריך לתקן.

אוסאמה סעדי: לירון, תקריאי את הסעיפים שבהם יש תיקונים.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף 2 זה סעיף התחולה.

<לירון מאוטנר לוגסי: בסעיף (א) לא עשינו שינוי.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) הוראות פרק זה יחולו, בשינויים המחויבים, גם על שכירות משנה; לעניין זה יראו את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: זו רק הבהרה של המצב המשפטי הקיים.

<לירון מאוטנר לוגסי: אותן הוראות של החוק יחולו גם ביחסים ביניהם.

אלעזר שטרן: יש החרגה של סייג מסוים של הסעיף הזה בהחרגת התחולה.

<לירון מאוטנר לוגסי: בפרק של הדירה למגורים.

אלעזר שטרן: נכון.

אלעזר שטרן: ייתכן שיש מקום לעשות החרגות נוספות בעניינים שבהם לא בטוח שהשוכר הראשי אמור להיות מקביל למשכיר, כמו שינויים במושכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף 5 עוסק במסירה של הנכס המושכר, במועד ובמקום המסירה.

<לירון מאוטנר לוגסי: הוספנו את סעיף קטן (ד).

אוסאמה סעדי: בסעיף 3 יש את כל העניין של הפרטים שלא נקבעו בהסכם.

אוסאמה סעדי: אני מבין שאנחנו עושים סעיף מיוחד לדירת מגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: כמו שאמרנו בדיון הקודם, החלק הזה הוא חלק שעוסק בשכירויות של כל סוגי הנכסים.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש הוראות ספציפיות שעוסקות בדירה למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: ההוראות הספציפיות הן התאמות של ההוראות האלו.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה בא להוסיף על ההוראה האומרת שכשיש הסכם מצוי לא הולכים לנוהג, הולכים להסכם המצוי.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם בהסכם המצוי לא תהיה הוראה מסוימת, או תהיה איזו שהיא לקונה, נוכל להשתמש בנוהג ובסעיף הכללי הזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף הספציפי נועד לתת ודאות נוספת בשוק הספציפי של דירות למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיפים 5(א), (ב) ו-(ג) עוסקים באופן כללי בנושא של מסירת הנכס המושכר - איפה צריכים למסור, מתי צריכים למסור.

<לירון מאוטנר לוגסי: הוספנו פה את סעיף קטן (ד).

<לירון מאוטנר לוגסי: (ד) הוסכם כי המשכיר יטפל בהובלת הנכס, יקוים חיוב המסירה במסירת המושכר מהמוביל לשוכר, במקום שהוסכם עליו עם המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה אומר שאם הצדדים הסכימו על הובלה, החיוב ייחשב כאילו הוא קוים במועד שבו הנכס נמסר מהמוביל לשוכר.

אוסאמה סעדי: כשהשוכר מקבל את זה מהמוביל.

<לירון מאוטנר לוגסי: בדיוק, לא מהרגע שהמשכיר מעביר את זה למוביל.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה צריך להיות במיקום שהוסכם עם המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: 6.

<לירון מאוטנר לוגסי: התאמת המושכר והסתמכות על אי-התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו לבין השוכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח–1968‏, בשינויים המחויבים (להלן – אי-התאמה), ואחת היא אם אי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו או בסביבתו.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ג) השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה: (1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה; (2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה; (3) השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר ולא נתן לו, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין, הזדמנות סבירה לתקן את אי-ההתאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ד) על אף הוראות סעיף קטן (ג), לא קיים השוכר נטל מהנטלים האמורים באותו סעיף קטן, זכאי הוא להסתמך על אי ההתאמה באותה מידה שבה אי קיום הנטל כאמור לא פגע במשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש היום סעיף שעוסק באי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו עשינו איזו שהיא הרחבה ועדכון של הסעיף הזה.

אוסאמה סעדי: אנחנו משנים ומתקנים את כל הסעיף הזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: כן, החלטנו לכתוב אותו מחדש.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו מפנים לאי התאמה שיש בסעיף 11 לחוק המכר, שזו אי התאמה יותר רחבה ממה שיש היום.

אוסאמה סעדי: תוכלי להגיד לנו מה זה?

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף 11.

<לירון מאוטנר לוגסי: אי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר - (1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם; (2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם; (3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה המיוחדת המשתמעת מההסכם; (4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה; (5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.

רועי פולקמן: אני אתן דוגמה על מנת להמחיש את זה.

רועי פולקמן: אם אתה רוצה שחדר שלם בבית יהיה מחסן של בעל הבית, זה צריך להיות מעוגן מראש בהסכם.

רועי פולקמן: אפשרי לעשות את זה, אבל זה צריך להיות מעוגן מראש בהסכם.

<לירון מאוטנר לוגסי: נכון, יש את העניין של אי התאמה למה שהוסכם, ויש איזו שהיא תוספת שמדברת על זה שההתאמה צריכה להיות לייעוד של הנכס.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם שכרתי רכב שלא נוסע, מבחינתי זה לא מותאם למטרה של הרכב.

<לירון מאוטנר לוגסי: זו התוספת שבהפניה לסעיף 11 בחוק המכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: תוספת נוספת זה הנושא של אי התאמה לא רק במושכר עצמו, גם בסביבה שלו.

<לירון מאוטנר לוגסי: גם הסביבה היא מרכיב רלוונטי בשאלת ההתאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: אז יש את הסעיף שמדבר על מתי השוכר לא יכול להסתמך על אותה אי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: המצבים הם כשהוא ידע עליה בעת כריתת החוזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם הוא ידע עליה, מבחינתנו הוא הסכים שתהיה אותה אי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: הנקודה השנייה, כשהשוכר לא הודיע למשכיר זמן סביר על אי ההתאמה מהרגע שהוא גילה אותה, או זמן סביר אחרי שהוא היה אמור לגלות אותה.

אוסאמה סעדי: זה חידוש, נכון?

<לירון מאוטנר לוגסי: זה חידוש.

<לירון מאוטנר לוגסי: ההנחה היא שיש אי התאמות שהאדם הסביר כן צריך לדעת עליהן בעת כריתת החוזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: בדירה זה יותר קל, אתה בודק את הנכס.

<לירון מאוטנר לוגסי: עדיין יכולות להיות אי התאמות נסתרות שבעת כריתת החוזה המשכיר לא יודע לומר אותן, כמו רטיבות שמתרחשת רק בחורף.

<לירון מאוטנר לוגסי: כשמגיע החורף ומתגלית הרטיבות, מבחינתנו הוא אמור לגלות את העניין באותו זמן, הוא לא יכול להתעכב עם ההודעה הזאת למשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם הוא מתעכב עם ההודעה, הוא מאבד את האפשרות להסתמך על אי ההתאמה.

אוסאמה סעדי: לזה יש את הסייג בסיפא, שאם המשכיר יודע שיש רטיבות אבל לא סיפר את זה - -

<לירון מאוטנר לוגסי: יש פה שתי הגנות לשוכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אותה אי התאמה, השוכר יכול להסתמך עליה.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם הוא לא קיים את הנטלים האמורים, הוא יכול להסתמך כל עוד המשכיר לא נפגע מזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש פה איזו שהיא הגנה.

אוסאמה סעדי: זה גם חידוש.

אוסאמה סעדי: זה לקוח מהקודקס, נכון?

<רני נויבואר: הכלל בעולם היה שאם אדם שוכר, הנטל עליו לעשות את כל הבדיקות.

<רני נויבואר: אם הוא לא עשה את כל הבדיקות, ידו על התחתונה.

<רני נויבואר: החקיקה הישראלית ביטלה את הכלל הזה, היא קבעה שהמשכיר חב ביחס לשוכר בנוגע לאי התאמות.

<רני נויבואר: אדוני ציין שאם המשכיר ידע על אי התאמות בנכס, מוטל עליו האשם.

<רני נויבואר: הרבה פעמים יכולה להיות סיטואציה שהשוכר לא הבין בדיוק מה הוא מקבל, ושהמשכיר לא ידע בדיוק למה השוכר מצפה.

<רני נויבואר: יש לפעמים פערים שלא תמיד צד אחד נושא באחריות.

<רני נויבואר: הדין הישראלי אמר שאי ההתאמות רובצות לפתחו של המשכיר.

דב חנין: נקודת המוצא של החוק הזה, שהוא חוק חשוב ואני מברך עליו את היוזמים, היא שאנחנו נמצאים ביחסי כוחות לא שוויוניים בעולם השכירות.

דב חנין: אי השוויון הזה פוגע בשוכרים.

דב חנין: הדבר הזה מאוד מאוד בולט בשוק השכירות למגורים.

דב חנין: אנחנו יודעים שאנשים שוכרים דירות שאינן ראויות למגורים.

דב חנין: אנחנו יודעים שהם נאלצים להתנהל בתנאים שאינם תנאים.

דב חנין: המטרה של החוק הזה היא לתקן במידת מה את אי השוויון הזה.

דב חנין: מהבחינה הזאת, כמו שגברתי אומרת, החקיקה הישראלית מתקדמת יותר מאשר התפישה המשפטית הקלאסית שייזהר הקונה, שייזהר השוכר.

דב חנין: התפישה המתקדמת הזאת באה לידי ביטוי בחוק הזה.

דב חנין: אני חייב לשאול לגבי סעיף 6(ג)(2).

דב חנין: מה בעצם המטרה הרעיונית בדבר הזה?

דב חנין: למה אנחנו צריכים את המנגנון הזה?

דב חנין: למה אנחנו קובעים שהסתמכות על אי התאמה תיעלם אם לא מודיעים למשכיר זמן סביר אחרי שגילו אותה?

דב חנין: אני לא מבין את הרציונל.

דב חנין: נניח שגיליתי את אי ההתאמה לפני חודשיים אבל אמרתי לעצמי שאני אספוג את זה כי שוק השכירות קשה.

דב חנין: חודשיים אחר כך הגיעו מים עד נפש, אמרתי שאני לא יכול להמשיך לחיות כך.

דב חנין: למה אני לא יכול להסתמך על אי ההתאמה?

רועי פולקמן: יש אתגר של איזון בין השוכר למשכיר לאורך כל החוק.

רועי פולקמן: ליקוי או פגם זה משהו אחר.

רועי פולקמן: בכל שלב אתה יכול לבוא בטענות אם הביוב עולה מידי פעם על גדותיו ובמשך חודש אתה מתמודד עם זה, אבל אם עושים תמ"א 38 בבית הצמוד וזה נהיה בלתי נסבל - -

דב חנין: דוגמה מצוינת.

רועי פולקמן: מה אתה רוצה ממשכיר הדירה במצב כזה?

רועי פולקמן: הוא אמר לך שהדירה צמודה לבניין שבו עושים תמ"א 38.

רועי פולקמן: אם אחרי חודשיים אתה מגלה שהרעש הוא בלתי נסבל, שיש אבק, תגיד למשכיר לבטל את החוזה כי לא הערכת כמה רעש יהיה מתמ"א 38?

דב חנין: רועי, הדוגמה שנתת היא דוגמה מצוינת.

דב חנין: בואו ננסה להבין איך נפגעים האינטרסים של שני הצדדים בסיטואציה הזאת.

דב חנין: נניח שנכנסתי לדירה שלידה מתחיל תמ"א 38 שגורם לרעש בלתי נסבל.

דב חנין: בהתחלה אני אומר לעצמי שאני אחיה עם זה, אבל אחרי חודשיים-שלושה שאני לא ישן, שאני לא מגיע בזמן לעבודה, שאני רב עם רעיתי, המצב נהיה בלתי אפשרי.

דב חנין: לפי הסעיף הזה אני מושתק.

רועי פולקמן: אתה יכול להגיד לבעל הדירה שלא מתאים לך לגור בדירה, שאתה רוצה לצאת מהחוזה ולהביא שוכר אחר במקומך.

דב חנין: אנחנו מדברים על סיטואציה שבה - -

רועי פולקמן: נכון, זה לא בהגדרה של אי התאמה.

דב חנין: איך המשכיר והשוכר מוגנים בדבר הזה?

דב חנין: הסעיף הזה יוצר מצב שבו שני הצדדים נדפקים.

דב חנין: אם ספגתי את אי ההתאמה, אמרתי לעצמי שאני אחיה איתה, המשכיר לא נפגע מהעניין הזה.

דב חנין: זה לא שהוא נפגע מזה שהבלגתי על אי ההתאמה.

דב חנין: דבר נוסף שמטריד אותי זה המילים: "היה עליו לגלותה".

דב חנין: החלופה של "היה עליו לגלותה" מטילה על השוכר נטל מאוד גדול.

דב חנין: גברתי, בואי תחשבי על השוכר שאנחנו רוצים להגן עליו.

דב חנין: השוכרים הם בדרך כלל אנשים עניים יותר, אולי לפעמים חולים, אולי לפעמים עם יכולות קטנות יותר.

אוסאמה סעדי: בדרך כלל זה הצד החלש.

דב חנין: הם מתחת לסטנדרט של האדם הסביר.

דב חנין: אולי האדם הסביר שאנחנו מכירים היה מגלה את הכל תוך חודש.

דב חנין: הגברת הזאת, שהיא אם חד הורית, שאין לה זמן, לא בדיוק מתנהלת כמו האדם הסביר.

דב חנין: עליה אנחנו רוצים להגן.

דב חנין: למה אנחנו מכניסים לפה את הסטנדרט של האדם הסביר?

<רני נויבואר: אני חושבת שראוי לדון בכל הטיעונים האלה לא בהקשר של חוק השכירות והשאילה הכללי.

<רני נויבואר: חוק השכירות והשאילה הכללי עוסק במישהו ששוכר שטח לעסקים ברח' הלחי בבני ברק.

<רני נויבואר: זו הדוגמה שמתאימה לחוק הכללי של חוק השכירות והשאילה.

<רני נויבואר: אדוני, כל השאלות שאתה מעלה הן שאלות נכונות.

<רני נויבואר: עד היום חוק השכירות והשאילה היה חוק כללי שדן בכל השכירויות, בכל הנכסים, בכל הזכויות.

<רני נויבואר: הוא קבע הסדר אחד לכולם.

<רני נויבואר: מה שנכתוב כאן יחול על חברת ביטוח גדולה ששוכרת את המקרקעין שלה מחברת נדל"ן קטנה.

<רני נויבואר: זה נכון שבסיטואציות כאלו יהיה בדרך כלל חוזה, אבל הפלטפורמה החוקית שאליה מתייחסים היא חוק השכירות והשאילה.

<רני נויבואר: כשכתבנו הוראה שמתייחסת לסעיף 6, ניסינו לכתוב הסדר ספציפי ביחס לסיטואציה הספציפית של השוכר מול המשכיר.

דב חנין: אתם רואים מקום לדבר הזה - -?

אוסאמה סעדי: בפרק של דירת מגורים.

<רני נויבואר: ראוי לדון בסיטואציות האלו.

<רני נויבואר: אנחנו כן ביקשנו להתייחס לאי התאמה בצורה ספציפית.

<רני נויבואר: יש סעיף ספציפי שמתייחס לאי התאמה בדירת מגורים.

<רני נויבואר: יכול להיות שאנחנו לא נסכים על השורה התחתונה.

<רני נויבואר: אני מטפלת בהרבה חקיקות של גופים פיננסיים, הרבה חקיקות של הגנת הצרכן.

<רני נויבואר: יש את הצרכן הקטן והעסק הגדול.

<רני נויבואר: לפעמים זה עסק קטן, עסק זעיר.

<רני נויבואר: אנחנו בדרך כלל נוטים להסתכל על צרכן מול עוסק כקטן מול גדול.

<רני נויבואר: הדיאלוג של קטן מול גדול נכון בשכירות רק במובנים מסוימים.

<רני נויבואר: בהרבה מצבים הוא לא נכון.

<רני נויבואר: צריך להיזהר.

<רני נויבואר: לפעמים המשכיר יושב בבית אבות ועם התשלום שהוא מקבל מהשכירות הוא משלם את התשלום החודשי לבית האבות.

<רני נויבואר: האם אני יכולה לומר בוודאות שכל אחד מהמשכירים הוא איתן כלכלית?

<רני נויבואר: לא.

<רני נויבואר: צריך להתייחס, לדעתי, לבעיות של שני הצדדים.

<רני נויבואר: השוכר רוצה בדרך כלל לדעת שהוא נמצא לטווח ארוך, שיתקנו לו, שלא יעלו לו את שכר הדירה.

<רני נויבואר: אלו נקודות שהן בעייתיות מבחינת שוכרים.

<רני נויבואר: מצד שני, למשכירים יש בעיות אחרות.

<רני נויבואר: לכל אחד יש את היתרונות, את החסרונות, את החוזקות ואת החולשות.

<רני נויבואר: קשה להסתכל על כל השוק הזה כשוק שהוא הומוגני מבחינת הכוח הפיננסי.

אלעזר שטרן: אמנם יש סעיף שמדבר על אי התאמה בנוגע לדירת מגורים, אבל הסעיף הספציפי אמור לחול כפי שהוא.

<רני נויבואר: כתבנו הסדר ספציפי.

<רני נויבואר: אני מציעה שכשנקרא את הסעיף שם, נתייחס לסעיף הזה בהקשר של דירת מגורים.

אלעזר שטרן: צריך לזכור שאם רוצים לעשות התאמות, את ההתאמות צריך לעשות לסעיף 6 שם.

<לירון מאוטנר לוגסי: 6א.

<לירון מאוטנר לוגסי: התאמת הזכויות במושכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות אשר נוגדת את זכויות השוכר לרבות זכות של אדם שלישי; מסר המשכיר לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן אינן חופשיות מכל זכות כאמור, יראו זאת כאי התאמה, ויחולו ההוראות החלות על אי-התאמה בשינויים המחויבים.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) המשכיר ימנע את קיומן של זכויות נוגדות כאמור בסעיף קטן (א) במהלך כל תקופת השכירות.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם קודם דיברנו על אי התאמה פיזית בנכס עצמו שלא מאפשר לי להשתמש בו למטרות שלשמו השכרתי, פה מדובר על אי התאמה משפטית.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו מטילים פה איזו שהיא חובה על המשכיר לוודא שכשהוא מוסר את הנכס המושכר, הנכס חייב להיות חופשי מכל זכות שנוגדת את הזכות של השוכר.

אלעזר שטרן: צריך לשים לב שכל הנטלים שהיו בסעיף 6 לגבי התאמה פיזית, יחולו גם כשמדובר על אי התאמה משפטית, בין היתר הסעיף שאדוני העיר עליו לגבי העניין שהיה עליו לדעת.

אלעזר שטרן: מוטל פה נטל על השוכר בכל סוג של מושכר לבדוק את אי ההתאמה המשפטית.

אלעזר שטרן: צריך לשקול מה המשמעויות של הטלת נטל על בדיקה של אי התאמה משפטית.

אלעזר שטרן: אי התאמה פיזית זה דבר שיותר קל לבדוק אותו.

רועי פולקמן: בשכירת דירה למגורים לא סביר לדרוש מהשוכר לברר את המצב הקנייני.

<רני נויבואר: אם מחר אני הולכת וחוכרת מגוף בירושלים את הקרקע לתקופת של 999 שנים, אני נחשבת לחוכרת בקרקע, אני נחשבת לשוכרת של הקרקע לתקופה ארוכת טווח.

<רני נויבואר: נניח שאחרי זה באה לירון ואומרת שהיא רוצה לשכור נכס ל-25 שנים על הקרקע שאני חוכרת.

<רני נויבואר: האם אנחנו מצפים מלירון שתלך לבדוק במרשם המקרקעין?

אוסאמה סעדי: אמרנו שזה לא יחול על חכירה לדורות.

<רני נויבואר: שכירות ארוכת טווח היא חלק משכירות.

<רני נויבואר: יש סעיפים ספציפיים שמתייחסים באופן מפורש לחכירה לדורות, הם קובעים הסדר ספציפי.

<רני נויבואר: החוק הזה עשוי לחול גם על חכירה לדורות.

<רני נויבואר: יש דברים שהם שונים מאוד בחכירה לדורות.

<רני נויבואר: מה אני מצפה מלירון לבדוק כשהיא שוכרת את זה ממני ל-10 שנים?

<רני נויבואר: אם אני נכנסת לדירה לתקופה של שנה, האם אני צריכה לבדוק?

<רני נויבואר: המילים "היה עליו לגלותה" הן מילים פתוחות.

<רני נויבואר: זה נכון שלפעמים יש לכנסת מוטיבציה לצמצם את שיקול הדעת של בתי המשפט.

<רני נויבואר: אם לירון נכנסת לשנה, יכול להיות שאין שום ציפייה שהיא תבדוק כלום, היא פשוט תיכנס, תגור, ואם היא מצאה שיש איזו שהיא סיטואציה בעייתית, הנטל יהיה על המשכיר.

<רני נויבואר: המילים "היה עליו לגלותה" לא הטילו עליה את החובה לבדוק.

<רני נויבואר: מצד שני, אם לירון נכנסה ל-10 שנים, יכול להיות שמישהו יחשוב שכן היה נכון שהיא תבדוק משהו לפני שהיא לוקחת דירה ל-10 שנים.

<רני נויבואר: אני לא אומרת שתמיד צריך לבדוק את הזכויות המשפטיות כפי שהן חלות לגבי הנכס.

<רני נויבואר: אם יש משכון שלא הגיע לידי מימוש, זה בכלל לא נוגד את הזכות של השוכר.

<רני נויבואר: אם אף אחד לא הוציא את הדירה למימוש, אין משהו שנוגד את הזכות של השוכר.

<רני נויבואר: יש סיטואציות מגוונות.

רועי פולקמן: השאלה אם זה לא יגרום לבית המשפט להגיד לאדם ששוכר דירה שהוא היה צריך לדעת שיש משכון על הדירה.

רועי פולקמן: יש פה הפרדה ברורה בין קניין מסחרי, שאז זה הליך יותר עסקי, זה הביזנס, לבין מצב שבו אדם שוכר דירת מגורים לשנה, ל-3 או ל-5 שנים.

רועי פולקמן: הפרוצדורה הזאת היא לא כמו קניית רכב.

רועי פולקמן: אין ציפייה ששוכר דירה יברר אם יש עיקולים, אם יש משכונים.

סתיו שפיר: יש פה גם אלמנט של זמן שיש לשוכר להסתכל על הדירה, להכיר את פרטי החוזה, להכיר את כל הפרטים שמקיפים אותה.

סתיו שפיר: בגלל הביקוש הגדול לדירות להשכרה הזמן הזה הוא מאוד מאוד קצר, עד כמעט ולא קיים

<רני נויבואר: סעיף 6 קובע שבמקרה והמשכיר ידע על אי התאמה בנכס, הוא לא יכול ליהנות מכל דרישה על הסתמכות.

<רני נויבואר: אם המשכיר הוא זה שידע, ברור שהנטל הוא עליו.

<רני נויבואר: אם המשכיר לא ידע, או כשיש איזו שהיא אי-בהירות, בשנייה שהוא מזהה את הדבר עליו להרים את הדגל.

רועי פולקמן: אם המשכיר ידע שיש בעיה בטאבו, שיש עוד שותפים בנכס, בכל התרחישים האלה חלה עליו האחריות.

<רני נויבואר: השוכר לא הודיע על אי התאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או היה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי ההתאמה.

<רני נויבואר: פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה.

אוסאמה סעדי: זה מסייג את הסייג.

<רני נויבואר: ולכן ממילא זה לא יחול.

רועי פולקמן: אני חושב שהאבחנה היא בין מסחרי ללא מסחרי.

רועי פולקמן: את אומרת שאם אני שוכר נכס ל-20 שנה, מן הסתם אני צריך להביא עו"ד, אני צריך לבדוק את הדברים.

רועי פולקמן: בגלל שבחוק הזה מגדירים את המושג של שכירות ארוכת טווח, יכול להיות שצריך להגיד שכל הדיון הזה על הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר רלוונטיות כשמדובר בשכירות שאתם מדברים עליה.

רועי פולקמן: יש הבדל בין מצב שבו אני בא ושוכר משק ל-20 שנה, שזה כמעט כמו רכישה, לבין אם אני שוכר לשנה, לשנתיים או 3, שאז לא צריכה להיות ציפייה שאני אבדוק נסח טאבו.

רועי פולקמן: יכול להיות שצריך לעשות את האבחנה הזאת, מדובר בשני עולמות תוכן שונים.

אוסאמה סעדי: רני, תחשבו מה אפשר להחריג בפרק של דירת מגורים.

<רני נויבואר: אם המשכיר ידע, ממילא רוב המצבים לא חלים.

<רני נויבואר: צריך למצוא סיטואציה שבה אנחנו מסייגים את זה באופן קטגורי, על אף שברוב הסיטואציות שאנחנו חושבים יש אשם במשכיר.

דב חנין: האם לא כדאי לקבוע הגבלות על היכולת של המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את אי ההתאמה?

דב חנין: נניח ששכרתי דירה שהתגלה בה עובש.

דב חנין: האם לא נכון לקבוע איזו שהיא מגבלה ותנאים לגבי היכולת של המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את אי ההתאמה?

דב חנין: אם השוכר גילה את אי ההתאמה, צריך למנוע או לפחות להגביל את היכולת של המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את אי ההתאמה.

אוסאמה סעדי: זה בסעיף 7.

<לירון מאוטנר לוגסי: 7.

<לירון מאוטנר לוגסי: חובת תיקון המושכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו לבין השוכר (להלן — פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר ובלבד שהדבר סביר בנסיבות העניין; (ג) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, ותיקונו של הפגם כרוך בהפרעה בלתי סבירה לשימוש בו, זכאי השוכר לדרוש מהמשכיר את החלפת הנכס במקום את תיקונו.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ד) הוצאות ההחלפה לפי סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יחולו על המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ה) הוראות סעיף זה לא יחולו על נכס שהוחכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969‏ (להלן – חוק המקרקעין).

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף הזה מרחיב את חובת האחריות והתיקון של המשכיר לגבי פגם.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם בעבר פגם היה נחשב ככזה שדורש תיקון רק אם הוא שולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש, פה אנחנו מסתפקים בהפרעה של ממש לשימוש הרגיל.

<לירון מאוטנר לוגסי: בסעיפים האחרים לגבי מיטלטלין, העיקרון שבסעיף קטן (ב) הוא ביצוע בקירוב.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו כן תוחמים את זה בזה שההחלפה של הנכס תהיה סבירה בנסיבות העניין.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף קטן (ד) נועד להבהיר שההחלפה היא על המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש לנו פה סעיף שאומר שלגבי חכירה לדורות הסעיף הזה לא יחול.

רועי פולקמן: האם אפשר להוסיף הגדרה שאומרת שאם לא יתוקן - -?

אוסאמה סעדי: במגורים זה משהו אחר.

אוסאמה סעדי: שם יש הוראות ספציפיות.

רועי פולקמן: האם לא נכון יהיה להגדיר מצב שבו אם בפרק זמן סביר לא בוצע התיקון, יוכל השוכר לתקן ולנכות זאת מדמי השכירות?

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף 9 מגדיר את הסנקציות.

<לירון מאוטנר לוגסי: 8.

<לירון מאוטנר לוגסי: תניית פטור מאחריות לאי התאמה או פגם.

<לירון מאוטנר לוגסי: תניה בחוזה הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.

אוסאמה סעדי: זו הגנה טובה.

<לירון מאוטנר לוגסי: 9.

<לירון מאוטנר לוגסי: תרופות בשל אי תיקון פגם או אי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי ההתאמה תוך זמן סביר המועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר — לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ג) פגם או אי התאמה שתיקונם דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנם כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).

<לירון מאוטנר לוגסי: (ד) על אף הוראות סעיף 16א, זכאי השוכר לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף במקור דיבר רק על תרופות בשל אי תיקון פגם.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו החלטנו להרחיב את זה גם לאי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש איזה שהוא דמיון בין אי התאמה ופגם, רק שאי התאמה זה במועד הקליטה, פגם זה סוג של אי התאמה שיכול להתגלות או להיווצר.

סתיו שפיר: זה סעיף מאוד חשוב.

סתיו שפיר: השאלה איך מנצלים את הסנקציה שנמצאת כאן, מאחר והשוכר בדרך כלל מעביר למשכיר שיקים לכל השנה מראש.

רועי פולקמן: אתה מבטל את השיק.

סתיו שפיר: צריכה להיות פה אפשרות של ביטול השיק.

אוסאמה סעדי: יש סעיף שמדבר על בטוחות, על איך לממש.

סתיו שפיר: אני חושבת שזה צריך להיכנס לכאן.

רועי פולקמן: זה עניין טכני.

רועי פולקמן: אם נתתי שיק דחוי, כאילו לא נתתי כסף.

<יוסי אוחנה: זה לא נכון.

<יוסי אוחנה: פעמים רבות הסיטואציה שהשוכר מוסר את השיקים מראש.

<יוסי אוחנה: במידה ויש בלאי והמשכיר לא תיקן, לכאורה הסעיף הזה מאפשר לקזז את סכום התיקון מהשיק שכבר ניתן למשכיר.

<יוסי אוחנה: נניח שהתיקון עלה 500 שקלים, ודמי השכירות 2,000 שקלים.

<יוסי אוחנה: אם אני נותן הוראת ביטול לשיק, המשכיר שאוחז בשיק יכול להפקיד אותו בהוצאה לפועל.

רועי פולקמן: אם אני מיד מוציא לו תשלום חלופי, למה הוא יכול?

<יוסי אוחנה: המשכיר אוחז בשיק.

<יוסי אוחנה: יש לו שיק שניתנה לגביו הוראת ביטול.

רועי פולקמן: מיד תוציא לו שיק חדש.

<יוסי אוחנה: הסנקציה ממה שעולה מהשטח לא ישימה.

<יוסי אוחנה: היא נכונה, היא טובה, אבל היא לא ישימה.

<רני נויבואר: יש את העולם של הוצאה לפועל.

<רני נויבואר: השאלה כמה באמת החייבים באים וטוענים.

רועי פולקמן: פותחים תיק הוצאה לפועל על שיק אחד שלא ניתן?

אוסאמה סעדי: פותחים.

<יוסי אוחנה: יש 3 סוגיה שכירויות.

<יוסי אוחנה: שכירות ארוכת טווח טעונה רישום.

<יוסי אוחנה: אפשר לסייג את הסעיף כך שאם השכירות אינה טעונה רישום, על השוכר לא חלה אחריות לדעת אם היה משכון על הנכס.

<יוסי אוחנה: אם היא טעונה רישום בלשכת רישום מקרקעין או במינהל, הוא יכול לראות אם יש הגבלות.

<רני נויבואר: זה ברור.

<רני נויבואר: הטענה של היועץ המשפטי הייתה שיש ידיעה קונסטרוקטיבית לגבי מה שכתוב במרשם.

<רני נויבואר: יש חובה לרשום מעבר ל-10 שנים.

<רני נויבואר: אם האדם רשם איזה שהוא משהו באיזה שהוא מקום, לדעתי אין חובה קונסטרוקטיבית ללכת ולבדוק את זה.

<רני נויבואר: המילים "היה עליו לגלותה" לא בהכרח אומרות שאתה חייב ללכת לבדוק במרשמים.

<רני נויבואר: בסיטואציות מסוימות יכול להיות שיחשבו שהיית חייב כי היה רישום.

<רני נויבואר: לא הייתה כאן טענה שתמיד צריך ללכת לרשום.

<יוסי אוחנה: אם אדם צריך לשכור דירה, הוא בא, רואה את הדירה, רואה את הנכס, מקבל הסכם שכירות, חותם, הולך.

<יוסי אוחנה: הוא לא רץ ללשכת רישום מקרקעין או למינהל לראות אם אלה הבעלים.

<יוסי אוחנה: אפשר לקבוע שבשכירות עד 5 שנים אין לו את החובה ללכת ולבדוק.

<יוסי אוחנה: בשכירות מעל 5 שנים, אם אדם לא בדק - -

אוסאמה סעדי: אני חושב שההצעה ראויה למחשבה, במיוחד לאור ההערות שחברי הכנסת העלו כאן.

סתיו שפיר: יש לזה פתרונות כשהשיקים הם שיקים בלתי סחירים.

<רני נויבואר: אם השיק הוא למוטב בלבד, עם קרוס והכל, הסיטואציה תהיה כזאת שהאדם לא יוכל לקבל מעמד של אוחז כשורה בשיק.

<רני נויבואר: אם אותו אדם היה בלתי הגון וניסה לשחק בשיק, השיק הזה מוגן.

<רני נויבואר: אותו שוכר שנתן מוגן.

<רני נויבואר: כדי להתגבר על בעיות של שיקים סחירים, הבנקים חייבים להציע ללקוחות שלהם את השיקים הבלתי סחירים כברירת מחדל.

<רני נויבואר: הפחתנו את השימוש בשיקים סחירים.

<רני נויבואר: נניח שהשיק הוא למוטב בלבד, הוא כן אמור להגיע למשכיר, רק שהמשכיר החליט ללכת להוצאה לפועל כי יש לו שטר ביד.

רועי פולקמן: יפתחו לו תיק בהוצאה לפועל על שיק אחד?

<רני נויבואר: אני לא יודעת אם על שיק אחד.

<רני נויבואר: נראה לי שבדרך כלל הולכים על סדרות של שיקים, אבל אני לא יודעת לומר בוודאות.

<רני נויבואר: תלוי גם מה הגובה שלו.

<לירון מאוטנר לוגסי: 14.

<לירון מאוטנר לוגסי: מועד התשלום ומקומו.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) נקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה.

<לירון מאוטנר לוגסי: היום יש איזו שהיא חלוקה.

אוסאמה סעדי: מבטלים את החלוקה.

<לירון מאוטנר לוגסי: אלא אם כן נקבע אחרת.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה סעיף שאפשר להתנות עליו.

<לירון מאוטנר לוגסי: הוא קובע איזו שהיא ברירת מחדל.

אוסאמה סעדי: למה אי אפשר להוסיף את המילים: "אלא אם הוסכם אחרת"?

<לירון מאוטנר לוגסי: כי יש לנו סעיף אחר שאומר על איזה סעיפים מותר להתנות בחוק.

<לירון מאוטנר לוגסי: על הסעיף הזה אפשר להתנות.

<לירון מאוטנר לוגסי: 16א.

<לירון מאוטנר לוגסי: שינויים במושכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: 16א.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), זכאי חוכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, לבצע שינויים במוחכר, שאין בהם כדי להפחית את ערכו של הנכס, ובלבד שישיב את המוחכר בתום תקופת החכירה בהתאם להוראות סעיף 20א.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה סעיף שלא היה קיים.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף קטן (א) בא להגן על המשכיר בכך שהשוכר לא יהיה רשאי לבצע שינויים בלי הסכמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף קטן (ב) קובע הוראה ספציפית לגבי חכירה לדורות.

אוסאמה סעדי: האם אי אפשר להכניס פה את העניין של הסכמה בכתב?

אוסאמה סעדי: אם זה לא יהיה בכתב, המשכיר יכול לבוא ולהגיד שהוא לא נתן את ההסכמה.

<רני נויבואר: הסיטואציות של כתב הן סיטואציות בעייתיות.

אוסאמה סעדי: אני מדבר על שכירות כללית, לא על שכירת דירת מגורים.

<רני נויבואר: דרישות כתב יוצרות בעיה של כשל פורמאלי.

<רני נויבואר: אם יש צד שהסכים אבל יש מי שרוצה להתכחש להסכמה שהוא נתן, הרבה פעמים הוא יבוא ויסתתר מאחורי הדרישה הפורמאלית בכתב.

<רני נויבואר: אנחנו לא אוהבים לדרוש דרישות כתב.

<רני נויבואר: גם במקום שאנחנו דורשים כתב, אנחנו מעדיפים שהן לא ירדו לשורש העסקה ברמה שהן תפגענה בתוקף.

<רני נויבואר: בדרך כלל הצד שמתכחש להסכמה הוא הצד שנתפס בדרישות הפורמאליות.

רועי פולקמן: זה יכול לסבך משפטית.

דב חנין: אני מעדיף את הפתרון של סעיף קטן (ב) על הפתרון של סעיף קטן (א) לגבי דירות למגורים.

דב חנין: אם אני גר בדירה, מה זה מפריע שאני אשנה את הדירה לצרכיי אם אני מתחייב להחזיר אותה אחר כך למצב המקורי?

דב חנין: למה שאני אהיה תלוי בהסכמה של בעל הדירה?

דב חנין: אני מציע לקבוע בתחום של דירות למגורים את הנורמה שבסעיף קטן (ב), אלא אם כן מדובר בשכירות מאוד קצרה.

דב חנין: ברור שבשכירות לתקופה של פחות מ-3 חודשים אתה לא תעשה שינויים.

דב חנין: העיקרון של השכירות צריך לאפשר שינויים בתמורה להחזרת המצב לקדמותו.

רועי פולקמן: לנגד עיני יש את האיזון בין האינטרס של המשכיר לאינטרס של השוכר.

רועי פולקמן: לשוכרים יש אינטרס שהמשכירים ירצו להשכיר דירות בלי חוזים דרקוניים.

רועי פולקמן: שוק משוכלל טוב לשני הצדדים.

רועי פולקמן: יש הצד ההפוך, שאני שוכר דירה, משנה, צובע, שובר קיר, פותח מטבח אמריקאי - ובסוף הולך.

דב חנין: בשביל זה יש בטוחות.

רועי פולקמן: זו שאלה.

<יוסי אוחנה: תעלה את הבטוחות.

רועי פולקמן: אנחנו כל הזמן מדברים על הסביר.

רועי פולקמן: הסביר הוא גם האדם הנורמטיבי.

רועי פולקמן: אתה מכיר אנשים שמגיעים לדירה, עושים נזקים מטורפים - ונעלמים.

דב חנין: זה אסור בכל מקרה.

דב חנין: אני מדבר על שינוי.

רועי פולקמן: גם סוגיית השינויים היא שאלה.

רועי פולקמן: יש לי חברים שגם שברו קיר.

רועי פולקמן: שבירת קיר, בעיני, שונה מצביעה.

רועי פולקמן: שינוי הנכס יכול להיות שינוי הרבה יותר מז'ורי מצביעה.

רועי פולקמן: אני מכיר אנשים שעושים את זה.

רועי פולקמן: תגיע להבנות עם בעל הנכס.

דב חנין: ההערה שלך היא הערה נכונה.

דב חנין: יכול להיות שצריך להבחין, לפחות לגבי דירת מגורים, בין סוגים שונים של שינויים.

דב חנין: התקנת מזגן היא שינוי.

רועי פולקמן: שאלה טובה אם מזגן נחשב שינוי.

<רני נויבואר: כשהשוכר רוצה לצאת מהדירה, הוא בדרך כלל רוצה לצמצם בעלויות של ההשקעה, הוא לא הולך לקבלן הכי טוב.

<רני נויבואר: האדם, שנתן לו דירה מסודרת, מתוחזקת, בבניין לא מאוד ישן, רוצה סטנדרט של החזרה ברמה מסוימת.

<רני נויבואר: גם כשהשוכר בסדר, הוא יביא את הקבלן הכי זול.

<רני נויבואר: לפי הנחת המוצא שלך, שוכר שרוצה להרוס קיר לא ילך מחר לשאול את המשכיר מה דעתו על זה, בגלל שברירת המחדל היא שבהעדר הסכמה אחרת הוא יכול לשבור את הקיר.

דב חנין: האם לא כדאי לייצר רשימות או הגדרות של מה מותר ומה אסור?

דב חנין: מה מטריד אותי?

דב חנין: מטריד אותי שביחסים בין שוכר למשכיר אנחנו עלולים להיות במצב שהמשכיר משתמש בהסכמה שלו להתקנת מזגן בשביל לסחוט כל מיני דברים מהשוכר ולהעמיד את השוכר במצב נחות עוד יותר.

דב חנין: גברתי מדברת על הריסת קיר, שזה אולי השינוי הכי דרסטי.

רועי פולקמן: זכותו של בעל הדירה להגיד שהוא רוצה להתקין את המזגן.

דב חנין: בוא נגדיר את זה.

סתיו שפיר: אחת מהמטרות של החוק היא להפוך את כל שוק השכירות לאפיק מגורים סביר, בטוח, הגיוני, אפיק שיעודד שכירות ארוכת טווח.

סתיו שפיר: ככל שנצליח לעודד שכירות ארוכת טווח, ככה נצליח להוריד את מחירי הדיור.

סתיו שפיר: אחד הדברים שמקשים ביותר על אנשים בדירות שכורות זה העובדה שהדירה מרגישה כדירה רגעית, שאין תחושה של בית.

סתיו שפיר: העניין של לייצר שינויים מינוריים בדירה מייצר ומגביר את התחושה שהדירה היא בית, לא איזה מקום שעוברים בו ומשאירים את הארגזים ליד הדלת כי חבל עוד מעט בלאו הכי עוברים לדירה אחרת.

סתיו שפיר: הרעיון הוא להגדיר שינויים מינוריים שיהיו מותרים.

סתיו שפיר: אנחנו לא רוצים ליצור מצב שהשוכר הבלתי סביר מתחיל לפרק קירות, מתחיל להעביר את המטבח לסלון.

סתיו שפיר: זה דבר שהוא אסור, מה גם שהביטחונות לא ישלמו עבור שינויים כאלה.

סתיו שפיר: צריך לאפשר דברים קטנים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 19.

<לירון מאוטנר לוגסי: סיום השכירות.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף הזה מניח שאין חוזה שנכרת לצמיתות, כל צד יכול לסיים את השכירות בהודעה.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף קטן (ב) מתייתר בהקשר הזה.

<לירון מאוטנר לוגסי: 20.

<לירון מאוטנר לוגסי: השבת המושכר בסיום השכירות.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) השיב השוכר את המושכר כאמור בסעיף קטן (א), יקבל המשכיר את המושכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ג) היה המושכר נכס שהוא מיטלטלין, ישיב השוכר את המושכר במקום שבו נמסר המושכר לשוכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: מדובר בהוראות שעוסקות בהשבה של המושכר בסיום השכירות.

אוסאמה סעדי: בדרך כלל כותבים שהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

<רני נויבואר: חפץ נשמע כמו מיטלטלין.

<רני נויבואר: נכס הרבה יותר רחב.

<לירון מאוטנר לוגסי: 20א.

<לירון מאוטנר לוגסי: השבת מושכר שבוצעו בו שינויים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 20א.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, לבין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת המשכיר לכך, והמשכיר דרש השבה של המושכר לקדמותו, ישיב אותו למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים, וזאת מבלי לגרוע מהוראות חוק עשיית עושר שלא במשפט, התשל"ט-1979; היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף 21 לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף הזה מבחין בין כמה מצבים.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף קטן (א) מדבר על מצב שבו נעשו שינויים במושכר בהסכמת המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה נותן איזו שהיא ברירה לשוכר - האם הוא רוצה להחזיר את המושכר כפי שהיה טרם השינויים, או להשאיר את השינויים במושכר עצמו.

<לירון מאוטנר לוגסי: הוא קובע שאם השוכר החליט להשאיר את המצב כמות שהוא, הוא לא יכול לקבל על זה את ההחזר, את התמורה על מה שהוא ביצע.

<לירון מאוטנר לוגסי: היו לנו דיונים על הסעיפים האלה.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש פה שני עניינים.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש את האופציה שניתנת לשוכר.

<לירון מאוטנר לוגסי: לא הגיוני לתת את האופציה לשוכר להחליט אם להשאיר או לא, כי מזה תיגזר המשמעות אם המשכיר יצטרך לשאת בעלויות של זה, כן או לא.

<לירון מאוטנר לוגסי: אם אנחנו נאפשר לשוכר את הכוח הזה של לחייב את המשכיר לשלם על שינויים שנעשו בהסכמתו, זה יוביל אותו למצב שהוא לא יסכים לשינויים.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף הזה מתמרץ איזה שהוא שיח בין שני הצדדים.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו מכירים דוגמאות של שוכר שבא למשכיר ומבקש לעשות שינוי מסוים.

<לירון מאוטנר לוגסי: לפעמים לשוכר לא משתלם לפנות את הנכס, כמו למשל כשיש מזגן שעלויות הפירוק הן גבוהות.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה מתמרץ איזה שהוא שיח.

<לירון מאוטנר לוגסי: סעיף קטן (ב) מדבר על מצב שבו אין הסכמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף מחלק את זה בין מקרקעין ללא מקרקעין.

<לירון מאוטנר לוגסי: בסעיף 1 לחוק המקרקעין יש הסדר מפורש שאומר שיש חובה למשכיר לשלם תמורה לשוכר עבור השינויים שנעשו.

<לירון מאוטנר לוגסי: בדרך כלל כשיש שינויים במקרקעין אנחנו לא נרצה שהוא יסיר את אותם שינויים, כי מדובר בשינויים במקרקעין שיש תועלת כלכלית בכך שהם יישארו.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו לא נבקש מהשוכר לפרק אותם.

<לירון מאוטנר לוגסי: לגבי החלק הראשון שלא מדבר על מקרקעין, אנחנו אומרים שזה לא בא לגרוע מחוק עשיית עושר.

<לירון מאוטנר לוגסי: יהיו מצבים שכן תהיה תמורה לשוכר, יהיו מצבים שיכול להיות שלא תהיה תמורה לשוכר כי בכל זאת מדובר על שינויים שנעשו ללא הסכמת המשכיר.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה מאוד תלוי בשאלה אם הייתה השבחה של הנכס, לא הייתה השבחה של הנכס.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו משארים את זה לנסיבות העניין.

<לירון מאוטנר לוגסי: 21.

<לירון מאוטנר לוגסי: זכות השוכר כלפי אדם שלישי.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה – הרוכש); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ג) טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בשל אי-קיומם של חיובים שהיו מוטלים על המשכיר לפני השלמת ההקניה, תעמוד לו גם כלפי הרוכש.

<לירון מאוטנר לוגסי: זה סעיף שיש לו ממד קנייני, לא רק סעיף חוזי כמו שאר ההוראות בחוק.

<לירון מאוטנר לוגסי: הסעיף מסדיר את המצב שבו משכיר של דירה נותן את הזכות שלו לשוכר אחר.

אוסאמה סעדי: זו הגנה על השוכר כאשר יש שינוי במצב המשפטי.

<לירון מאוטנר לוגסי: הזכויות והחיובים עוברים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 22.

<לירון מאוטנר לוגסי: העברת השכירות.

<לירון מאוטנר לוגסי: השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכירם בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה – בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר; בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

אוסאמה סעדי: כאשר מבקשים הסכמה של המשכיר, במיוחד כשמדובר בשכירות משנה, האם לא ראוי לבקש את זה בכתב מראש?

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו נחשוב על זה.

רועי פולקמן: נניח שאני נאלץ לסיים חוזה לפני הזמן, האם המשכיר יכול להגיד לי שלא מקובל עליו שאני אמצא שוכר אחר במקומי?

<רני נויבואר: השאלה היא לא למה אתה צריך לעזוב את הדירה.

רועי פולקמן: הסעיף הזה אמור להגן עלי במובן זה שאני נאלץ להפר את החוזה ואני מביא מישהו אחר בנעליי.

<יוסי אוחנה: הסעיף מדבר על שכירות משנה, לא על שוכר חלופי.

<יוסי אוחנה: אתה נשאר מחויב חוזית.

אלעזר שטרן: הסעיף מדבר על שני הדברים, גם על העברת שכירות, גם על שכירות משנה.

<רני נויבואר: הוא מדבר גם על השכירות הראשית.

רועי פולקמן: הסעיף מאפשר לי את המצב שאמרתי?

<רני נויבואר: כשמדובר בזכויות מקרקעין, מותר לך לעשות את העסקה אם הוא סירב לעסקה מטעמים בלתי סבירים.

אוסאמה סעדי: אפילו בלי הסכמתו של המשכיר.

<רני נויבואר: מה זה טעמים בלתי סבירים?

<רני נויבואר: נניח שהשוכר שנכנס במקומך נראה לא בסדר מאיזו שהיא סיבה.

רועי פולקמן: לגיטימי.

<רני נויבואר: הוא לא יכול להגיד שסתם לא בא לו.

רועי פולקמן: המציאות שתיארתי היא מציאות אפשרית.

רועי פולקמן: אני יכול לבוא ולהגיד שאני יוצא מהחוזה ואני מביא מישהו אחר בנעליי.

<רני נויבואר: גם אם לא קיבלת את הסכמת המשכיר, בוחנים את הסכמת המשכיר במשקפי השכירות.

אלעזר שטרן: יש להחריג בסעיף 22 חכירה לדורות, כי ברור שדינו של חוכר לדירות מבחינת היכולת שלו להעביר את השכירות שלו היא לא כדינו של שוכר שאינו חוכר לדורות.

רועי פולקמן: לאורך כל החוק עשינו אבחנה בין מי ששוכר דירת מגורים לתקופה של שנה, שנתיים, 3 או 4, לבין מי ששוכר משק למשך 30 שנה בחוזה חכירה לדורות.

אוסאמה סעדי: אפשר להחריג את זה?

אורלי לוי אבקסיס: חכירה לדורות היא בדרך כלל מול מינהל.

<רני נויבואר: לא תמיד.

אורלי לוי אבקסיס: אז בוא נעשה את האבחנה.

<רני נויבואר: אומרים שחכירה במרכזי ערים, במיוחד בירושלים, היא לא בהכרח מול מינהל.

<רני נויבואר: צריך להכניס לנוסח את שני המצבים.

<רני נויבואר: הכלל בשכירות מקרקעין, שהשוכר רשאי לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.

<רני נויבואר: אלעזר, אתה חושב שלא צריך לבקש את הסכמתו בחכירה לדורות?

אלעזר שטרן: כן.

רועי פולקמן: אם יש לי חוזה ל-20 שנה שאני רוצה להעביר באמצע התקופה, זה כמו בעלות באיזה שהוא אופן.

<רני נויבואר: כתוב כאן שאתה צריך לפנות למשכיר, להגיד לו שאתה רוצה.

<רני נויבואר: אם המשכיר מסרב מסיבה בלתי סבירה, אתה יכול לבצע את העסקה הזאת בכל מקרה במקרקעין.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא סתם אמרתי את העניין של המינהל.

אורלי לוי אבקסיס: יש היום אנשים שקונים או בונים בית.

אורלי לוי אבקסיס: הם מקבלים את הקרקע בחכירה לדורות.

אורלי לוי אבקסיס: אם אני ארצה להשכיר את הנכס שבניתי על קרקע שיש לי עליה חכירה לדורות, אני צריכה להודיע למינהל?

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו משנים פה את כללי השוק.

אורלי לוי אבקסיס: צריך לשים פה את הדגש על מתי אנחנו צריכים לפנות באיזה שהוא מכתב, מתי אנחנו מתירים את זה לחלוטין.

<רני נויבואר: אני יכולה לברר לך מה הדין במינהל.

רועי פולקמן: צריך להודיע למינהל.

אורלי לוי אבקסיס: אם אני רוצה להכניס שוכר אלי הביתה?

רועי פולקמן: שוכר זה משהו אחר.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מדברים על שוכר.

אלעזר שטרן: חוכר לדורות הוא חוכר, הוא לא בעלים.

אלעזר שטרן: אם אתה מוכר את הדירה שלך - -

אוסאמה סעדי: אתה צריך לקבל את ההסכמה במידה ואתה מוכר.

רועי פולקמן: אתה חייב להודיע למינהל אם אתה מוכר את זכות השכירות.

אורלי לוי אבקסיס: עזוב את העניין של מכירה.

אורלי לוי אבקסיס: אם אני משכירה לגורם אחר, מה קורה מול המינהל?

אורלי לוי אבקסיס: יכול להיות שבטעות או בלי לשים לב אנחנו יוצרים פה איזה דין חדש.

אורלי לוי אבקסיס: בואו נחדד את זה.

<רני נויבואר: היחסים שלך עם המינהל מוסדרים בחוזה.

אורלי לוי אבקסיס: בואו נבדוק את זה.

<רני נויבואר: אין בעיה שנבדוק את זה מול המינהל.

<רני נויבואר: הסעיף הזה לא חל ככתבו וכלשונו על המינהל.

<רני נויבואר: למינהל יש את החוזים שלו.

<רני נויבואר: ההסדר שם הפך, לפי דעתי, להיות עוד יותר רך עם השנים.

אורלי לוי אבקסיס: פה זה חוק, שם זה הסדרים.

אורלי לוי אבקסיס: מה יכול לגבור על מה?

<יוסי אוחנה: הסכם חכירה עם המינהל הוא ללא הגבלה בהעברה ובהורשה.

<יוסי אוחנה: אם אני רוצה למכור, אני יכול למכור, רק אני צריך לבוא למינהל על-מנת לקבל את האישור.

אוסאמה סעדי: אתה צריך לקבל אישור?

<יוסי אוחנה: בכל נכס שאתה מוכר.

<יוסי אוחנה: יש הבדל מהותי בין חכירה מול המינהל שמחויבת ברישום, לבין מצב שקניתי, גרתי, ועכשיו אני משכיר את זה למישהו אחר.

אורלי לוי אבקסיס: אז בואו נחדד את זה.

אוסאמה סעדי: ההערה שלך, אורלי, במקום.

אוסאמה סעדי: בואו תבדקו את זה.

<רני נויבואר: חוק השכירות והשאילה קובע הסדרים בהינתן שלא נכתבו הסדרים אחרים.

אורלי לוי אבקסיס: אז זה לא משנה הסדרים קיימים.

<רני נויבואר: המינהל חושש מחכירה.

<רני נויבואר: היה מעניין אותו לדעת מי הבעלים, אבל הוא לא מבקש אישור על העברת נכס מאחד לשני כי את דמי החכירה הוא כבר קיבל.

<רני נויבואר: הסעיף לא ישפיע על המקרקעין של המינהל.

<רני נויבואר: זה גם לא ישפיע במקום שבו יש חוזה שפירט את כל הסעדים.

<רני נויבואר: זה ישפיע במקום שבו מישהו לא כתב משהו.

אוסאמה סעדי: תבדקו אם אפשר להחריג חכירה לדורות בסעיף 22.

<רני נויבואר: צריך לחשוב על הסדר יותר מאוזן.

<רני נויבואר: נבדוק מול הייעוץ המשפטי.

<רני נויבואר: או שלא שואלים אותך ומעבירים, או ששואלים ומעבירים אם סירבת.

<רני נויבואר: השאלה אם נכון לקפוץ מפה לפה.

אלעזר שטרן: יכול להיות שיש מקום להבחין בין העברה של שכירות לשכירות משנה.

אלעזר שטרן: אולי בהעברה של שכירות יש יותר בעיות מאשר בשכירות משנה.

<רני נויבואר: הייתי הולכת בכל מקרה להסדר שחייבים להודיע למשכיר.

<רני נויבואר: יכול להיות שצריך לתת לו תקופת זמן להתנגדות.

<רני נויבואר: זה המקסימום שנראה לי שאפשר היה ללכת עליו כרגע.

<יוסי אוחנה: הסעיף הזה הוא שינוי מהותי.

<יוסי אוחנה: זה סעיף שפוגע בחופש החוזים.

<יוסי אוחנה: אם יש לי זכות קניינית בנכס, אני זה שיכול לקבוע אם אני מתיר להשכיר אותו הלאה, אני זה שיכול לקבוע אם אתה יכול לקחת שוכר משנה.

<יוסי אוחנה: זה מעוגן בהסכם.

<יוסי אוחנה: מה שאתם עושים זה לקבוע חד משמעית שאותו משכיר שאני משכיר לו את הנכס רשאי לקחת שוכר אחר במקומו.

<יוסי אוחנה: זה לא הגיוני.

<יוסי אוחנה: כולם מסתכלים על משכירים כקלגסים.

<יוסי אוחנה: מה אם יש גברת מבוגרת שיש לה דירה ובתמורה לשכר הדירה שהיא מקבלת היא מתגוררת בבית אבות?

<יוסי אוחנה: נניח שהמשפחה שהיא השכירה לה את הדירה קמה והלכה.

<יוסי אוחנה: אותה זקנה תרוץ לחפש שוכרים חדשים באמצע הסכם השכירות?

רועי פולקמן: אם הם קמים והולכים, יש לה סעד של הפרת חוזה.

רועי פולקמן: הטענה הייתה שאם הם צריכים לעזוב, יכולה להיות האפשרות - כמובן בהסכמה מטעמים סבירים של בעל הדירה - להביא מישהו אחר במקומם.

רועי פולקמן: זה לגיטימי.

רועי פולקמן: ההערה הנכונה שהערת היא לגבי הכנסת סעיפים לכך בחוזה.

רועי פולקמן: אי אפשר להגיד שבכלל לא, כי תמיד יכול להיות מצב שאתה חייב לעזוב את הדירה.

רועי פולקמן: אם אני חייב לעזוב את הדירה ואני מביא שוכר במקומי, תגיד לי שאסור לי לעזוב את הדירה כי יש לי שנה של שכירות?

רועי פולקמן: זה לא מידתי.

אוסאמה סעדי: אנחנו לא מדברים על זה שנשאיר את אותה זקנה עם דירה ריקה, אלא שאותו שוכר יכניס במקומו שוכר אחר.

רועי פולקמן: אלא אם אני מביא משהו לא סביר.

אוסאמה סעדי: אלא אם כן יש לה טעמים סבירים.

<רני נויבואר: אנחנו לא שינינו את סעיף 22 בחוק השכירות והשאילה.

<רני נויבואר: זה המצב הקיים.

<רני נויבואר: אנחנו רק הכנסנו את סעיף קטן (ב) לסעיף קטן (א).

אורלי לוי אבקסיס: קורה היום לא פעם שכששוכר נאלץ לעזוב את הדירה, בעלי הדירות מנצלים את זה כדי ליהנות מאותם סעדים של הפרת חוזה או חוזה חדש שיכול להיטיב איתם.

אורלי לוי אבקסיס: יכול לקרות גם מקרה הפוך, שאותם שוכרים נדרשים לעזוב כי הבן של בעל הדירה חושק בדירה.

אורלי לוי אבקסיס: השאלה אם לא צריך לאפשר איזו שהיא חלופה שלא מרעה עם בעל הדירה, שלא עושה רע ולא ממעיטה.

אוסאמה סעדי: זה מה שהם סיכמו.

אורלי לוי אבקסיס: לא צריך להעמיס עוד.

אורלי לוי אבקסיס: הרבה פעמים זו נקודה שבה אפשר לעשוק את השוכרים האלו על ידי כך שלבעל הדירה יש אפשרות להוציא אותם באמצע שנה, להגיד להם שהמצב השתנה.

אורי מקלב: המצב הוא מצב מאוד עדין.

אורי מקלב: קורה לא פעם שהשוכר צריך לעזוב את המקום והמשכיר אומר לשוכר שהוא לא יכול להביא אף אחד במקומו, שהוא צריך לשלם עד סוף השכירות.

אורי מקלב: מצד שני, אי אפשר להתעלם מכך שבמקומות שקשה למצוא שוכרים השוכר יכול להביא שוכר שמלכתחילה בעל הבית לא היה לוקח.

אוסאמה סעדי: זאת הסיבה שכתוב מטעמים בלתי סבירים.

רועי פולקמן: זו האפשרות גם היום, נכון?

<רני נויבואר: כן.

רועי פולקמן: אם זה ההסדר החוקי שקיים היום, בואו נשאיר את זה.

אורלי לוי אבקסיס: נראה לי שהשוכרים לא יודעים שיש להם את הזכות לעשות את זה.

אלעזר שטרן: כל התיקון שנעשה פה מבהיר שלא רק הזכות מועברת, גם החיובים.

רועי פולקמן: זה רק תיקון פרוצדוראלי.

<לירון מאוטנר לוגסי: סימן ו': חוזה שכירות למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25א.

<לירון מאוטנר לוגסי: הגדרות.

<לירון מאוטנר לוגסי: בסימן זה – "דירה" – חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים; "הדירה המושכרת" – הדירה שהושכרה בחוזה שכירות למגורים, לרבות חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בסעיף 55(א) ו- (ב) לחוק המקרקעין, שהושכרו כאמור; "חוזה שכירות למגורים" – חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות בדירה למטרת מגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25ב.

<לירון מאוטנר לוגסי: צורת חוזה שכירות למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים.

אוסאמה סעדי: פה הכנסתם את העניין הזה של בכתב.

<לירון מאוטנר לוגסי: חשוב לנו להבהיר, זו לא דרישת כתב קונסטיטוטיבית במובן שאם אין כתב אז אין תוקף להסכמה בין הצדדים.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש פה היבט ראיתי של להגביר את הוודאות.

<לירון מאוטנר לוגסי: זו אחת הסיבות שהחוק, והחלק הזה בפרט, נכתב.

רועי פולקמן: אמרנו שאולי זו ההזדמנות להגדיר את המושג של "שכירות ארוכת טווח".

רועי פולקמן: המקום לעשות את זה הוא בסעיף ההגדרות.

רועי פולקמן: יכול להיות שזה נכון שנגדיר את זה פה, כי יש לא מעט נושאים, למשל בחוק דיור בהישג יד, שאנחנו מדברים על המושג הזה.

רועי פולקמן: בואו נגדיר את המושג של "שכירות ארוכת טווח".

<לירון מאוטנר לוגסי: השאלה אם זה רלוונטי בחקיקה הזאת.

רועי פולקמן: כן.

סתיו שפיר: אפשר שיהיה חוזה לשכירות ארוכת טווח.

אלעזר שטרן: כשמגדירים הגדרה, ההגדרה מיועדת לצורך שימוש בהמשך הסעיפים.

סתיו שפיר: אפשר להשתמש בה.

סתיו שפיר: יש לנו פה הזדמנות, וזה יגיע בהמשך החוק, להכניס פה נושא שנידון במשך תקופה מאוד ארוכה.

סתיו שפיר: הייתה על זה גם הסכמה מול משרד האוצר ומול משרד המשפטים.

סתיו שפיר: אפשר להכניס שמשכיר שמשכיר את הנכס בשכירות ארוכת טווח, יקבל איזה שהוא סוג של תמריץ.

סתיו שפיר: התמריץ האפשרי ושהמליצה עליו המועצה הלאומית לכלכלה, זה התמריץ של פטור ממס השכרה.

סתיו שפיר: זה תמריץ שלא עולה כמעט למדינה כסף, מאחר והמדינה לא אוכפת את המס על השכירות.

סתיו שפיר: לפי הממצאים שקיבלנו בוועדת השקיפות לפני שנה בערך, המדינה אכפה פחות מ-15% על מי שאמורים היו לשלם את המס על השכרת דירה.

סתיו שפיר: זה יהיה תמריץ מבורך, כי הוא יכול לתת כלי וסיבה בידיהם של המשכירים לתת חוזה שכירות ארוך טווח.

סתיו שפיר: צריך להסביר כבר כאן מה היא שכירות ארוכת טווח.

רועי פולקמן: אנחנו לא נכניס עכשיו תמריצים.

רועי פולקמן: ההגדרות הן בסיס לדיון.

רועי פולקמן: אנחנו כל הזמן משתמשים בטרמינולוגיה של חוזה שכירות ארוך טווח, רק ההגדרה הזאת לא ברורה.

רועי פולקמן: זה לא משנה אם זה יידון מחר בתמריצים, אם זה מחר ייכנס לדיונים של חברת דירה להשכיר.

רועי פולקמן: יש שורה ארוכה של חקיקות שנדונה בוועדת הרפורמות.

רועי פולקמן: בחוק דיור בהישג יד הגדרנו את המושג: "שכירות ארוכת טווח בזכויות עודפות".

רועי פולקמן: נראה לי שהמקום להגדיר בחקיקה זה בוועדת חוקה, בחוק השכירות והשאילה.

אוסאמה סעדי: מה הייתה ההגדרה שם?

אלעזר שטרן: לא מכניסים לחוק הגדרות שאין להן שימוש.

רועי פולקמן: זה עוגן משפטי לחקיקה שלמה אחרת.

אלעזר שטרן: ההגדרה יוצרת סוג של קיצור למונח שנשתמש בו אחרי זה.

אלעזר שטרן: ככל שהכנסת תחליט לתת את התמריצים שעליהם אתה מדבר, ממילא זה ידרוש תיקון חקיקה, אולי בפקודת מס הכנסה, ואז ממילא יצטרכו להגדיר מה היא אותה שכירות ארוכת טווח.

אלעזר שטרן: אנחנו לא נוהגים להכניס הגדרות שאין להן שימוש באותו חוק.

רועי פולקמן: בוועדת הכלכלה עשינו את זה לגבי עסק זעיר.

אלעזר שטרן: התמריצים שעליהם אתם מדברים הם לא בהצעת החוק הזאת.

אלעזר שטרן: אנחנו לא כותבים בחוק הגדרה שלא משתמשים בה באותו החוק.

<אורי אלדר: שכירות ארוכת טווח היא לא רק עניין כספי, היא לא רק עניין של תמריצים.

<אורי אלדר: אנחנו נראה שזה מתבטא בהחזקת המושכר.

<אורי אלדר: בהרבה מאוד חוזים אתם רואים את העניין של החזרת המושכר לקדמותו.

<אורי אלדר: ברגע ששוכרים דירות לתקופות ארוכות, שזה מה שהיום משרד האוצר מקדם בכל מיני תכניות, לא ניתן להחזיר את המושכר לקדמותו לאחר 6,7 שנים, צריך להכניס בפנים את הנושא של בלאי סביר וכו'.

<אורי אלדר: זה לא רק עניין כספי.

<מעיין נשר יפה: ההגדרה של שכירות לטווח ארוך קיימת במספר חוקים.

<מעיין נשר יפה: היא קיימת בחוק התכנון והבנייה, בתוספת השישית.

<מעיין נשר יפה: היא מוגדרת שם כהשכרה מעבר ל-10 שנים.

<מעיין נשר יפה: בחוק עידוד השקעות הון, בפרק 7(1), שכירות לטווח ארוך מוגדרת כשכירות מעבר ל-5 שנים.

אורלי לוי אבקסיס: אז יש מקום להכניס את העניין של שכירות ארוכת טווח לנושא הספציפי הזה.

רועי פולקמן: מעיין, את מדברת על בעל הנכס.

רועי פולקמן: זה לא אותו דבר.

אורלי לוי אבקסיס: רועי, אתה צודק, יש הגדרות שונות בחוקים שונים.

אורלי לוי אבקסיס: אם בחוק מסוים ארוך טווח נחשב ל-10 שנים ומעלה, ובחוק אחר ארוך טווח נחשב ל-5 שנים ומעלה, אולי כדאי להכניס בחוק הזה את איך אנחנו רואים - -

אלעזר שטרן: הנקודה של חבר הכנסת רועי פולקמן היא לא לצורך החוק הזה, היא לצורך תיקון עתידי לפקודת מס הכנסה.

אורלי לוי אבקסיס: עזוב את הרציונל שעומד מאחורי זה, בוא נדבר על רציונל אחר שיכול - -

אלעזר שטרן: זו הגדרה שלא ישתמשו בה בחוק הזה.

אורלי לוי אבקסיס: למה?

אורלי לוי אבקסיס: אולי יהיו הטבות.

אורלי לוי אבקסיס: אולי נצליח לעשות חקיקה, כמו שסתיו ורועי מכוונים - -

אוסאמה סעדי: אבל אז נגדיר את זה באותה חקיקה.

אורלי לוי אבקסיס: לא, בחקיקה הזאת.

אלעזר שטרן: בחקיקה הזאת זה לא רלוונטי.

אורלי לוי אבקסיס: למה?

אלעזר שטרן: כי לא יהיה שימוש בתיבה הזאת.

אורלי לוי אבקסיס: אם העתקנו חוקים אחרים ורק אמרנו שלא שינינו פה ולא שינינו שם, לא עשינו שום דבר חוץ מלקבץ לבפנים את כל פירורי החוקים שנמצאים במקומות אחרים.

אורלי לוי אבקסיס: זה איזה שהוא קובץ חקיקתי שאומר לך מה רלוונטי.

רועי פולקמן: זה לא המצב.

<מעיין נשר יפה: בתקנות שמאפשרות לרשויות מקומיות לבנות דיור להשכרה ארוכת טווח לא מדובר על משהו שהוא תחום בזמן, מדובר על משהו שהוא מושכר לנצח, על משהו שלא ניתן למכור אותו.

<מעיין נשר יפה: הסיבה שיש הגדרות שונות זה כי בחוקים שבהם מוגדרת שכירות ארוכת טווח יש צורך להשתמש בכך לטובת הטבה או דבר מסוים.

אורלי לוי אבקסיס: זה מה שאנחנו רוצים להכניס פה.

<מעיין נשר יפה: אם מכניסים לפה איזו שהיא הגדרה כללית שאחר כך לא ניתן להשתמש בה באופן ספציפי לעניין הטבה, זה דבר שיכול לפגוע.

<מעיין נשר יפה: שכירות לנצח היא לא דבר כלכלי בהרבה מאוד מקומות.

אורלי לוי אבקסיס: תני לנו דוגמה לשכירות לנצח.

<מעיין נשר: התקנה שמאפשרת לעיריות לעשות שכירות בשטחים חומים.

<מעיין נשר: מדובר שם בקרקע לצורכי ציבור.

<מעיין נשר: לא ניתן להעביר בקרקע הזאת בעלות, לא ניתן למכור דירות.

<מעיין נשר: אנחנו לא מתכוונים בחוק הזה לתת את ההטבה שחברת הכנסת שפיר דיברה עליה.

<מעיין נשר: גם אין הסכמה עם שר האוצר על הדבר הזה.

<מעיין נשר: לפני כמה שבועות היו אצל שר האוצר הקונגרס החברתי עם הצעות לעניין השכירות.

<מעיין נשר: הוא אמר שהוא לא מתכוון לתת איזו שהיא התניה של פטור ממס על שכר דירה.

<מעיין נשר: זה משהו שאנחנו מתנגדים להכניס בחוק הזה.

סתיו שפיר: הערתך לא מדויקת.

סתיו שפיר: שר האוצר אמר שיש נכונות להציע תמריצים.

רועי פולקמן: לגמרי מוסכם שיהיו תמריצים, זה רק לא בחוק הזה.

סתיו שפיר: מי שהתנגד לתמריצים הייתה שרת המשפטים, לא שר האוצר.

רועי פולקמן: היא התנגדה לפיקוח, לא לתמריצים.

סתיו שפיר: גם לתמריצים וגם לפיקוח.

סתיו שפיר: שר האוצר תמך בהצעה הזאת.

סתיו שפיר: אני לא יודעת מה נאמר בפגישה כזו או אחרת, אבל בפומבי הייתה תמיכה בעניין הזה.

אורלי לוי אבקסיס: זו עמדת המשרד או עמדת השרה?

אורלי לוי אבקסיס: אני רואה שאנשי משרד המשפטים לא יודעים כאן על מה מדובר.

אוסאמה סעדי: לגבי הפיקוח?

אורלי לוי אבקסיס: על הפיקוח ועל התמריצים.

<רני נויבואר: אנחנו לא יודעים ספציפית למה השרה התנגדה.

אורלי לוי אבקסיס: זה לא המשרד התנגד.

סתיו שפיר: נכון.

סתיו שפיר: הכנסת היא הגוף המחוקק.

סתיו שפיר: אנחנו דנים עכשיו בהכנה של החוק הזה לקריאה שנייה ושלישית.

סתיו שפיר: יש אפשרות לוועדה לקיים את הדיון הזה בוועדה, לא צריך כל פעם להיאחז במה רוצים או מה אמרו השרים בשיחות סגורות כאלו ואחרות.

סתיו שפיר: זאת לא צריכה להיות הטענה פה.

סתיו שפיר: הטענות צריכות להיות ענייניות לגבי טיב העניין הזה.

סתיו שפיר: ב-2013 רשות המיסים גבתה בין 250 ל-300 מיליון שקלים על הכנסות משכר דירה, שזה פחות מ-15% מהגבייה הפוטנציאלית.

<מעיין נשר יפה: ומה היה ב-2015?

רועי פולקמן: הדיון כאן הוא לא כספי.

<מעיין נשר יפה: ב-2015 הסכום הוכפל.

סתיו שפיר: אני אשמח לקבל את הנתונים האלה.

אוסאמה סעדי: התמריצים הם לא בחוק הזה.

סתיו שפיר: התמריצים היו בחוק הזה.

אוסאמה סעדי: בואו נראה אם ההגדרה של שכירות ארוכת טווח רלוונטית לסעיפים.

אלעזר שטרן: אין מניעה, אם יש הסכמה ממשלתית, לעשות תיקון עקיף לפקודת מס הכנסה.

רועי פולקמן: חברים, עניין התמריצים לא יהיה בחוק הזה.

רועי פולקמן: זה לא מה שהוסכם עם הממשלה.

אורלי לוי אבקסיס: בואו נחזור לבסיס של מה שרצינו להציע.

אורלי לוי אבקסיס: מאיפה צץ כל הנושא הזה של שכירות הוגנת?

אורלי לוי אבקסיס: זה נכון ששינו את החוק, ששינו את השם, אבל בסופו של דבר נשארנו עם העיוות הגדול ביותר - אנחנו לא יודעים מה היא דירה.

אורלי לוי אבקסיס: מה זו מערכת חדרים?

אורלי לוי אבקסיס: מה עם השירותים, המקלחת, המטבח?

אוסאמה סעדי: יש תוספת.

אורלי לוי אבקסיס: זה צריך להיות בהגדרה של דירה.

אורלי לוי אבקסיס: אפילו אם יעשו הפניה לסעיף הרלוונטי, בראש הפרק צריך לדעת על מה אנחנו מדברים.

אורלי לוי אבקסיס: אתה לא יכול להגיד שדירה זה חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים.

אורלי לוי אבקסיס: בראש הפרק צריך להגיד מה היא דירה לעניין חוק זה.

אורלי לוי אבקסיס: אם אתם אומרים שזה יהיה בהמשך, תעשו הפניה לסעיף הרלוונטי.

אורלי לוי אבקסיס: הצבענו על ההזיה שמוכרים לך את המטבח ביחד עם המקלחת.

אורלי לוי אבקסיס: זה גם לא בדיוק מקלחת, זה איזה שהוא צינור שזז.

אוסאמה סעדי: אמרנו מה זו דירה לא ראויה למגורים.

אוסאמה סעדי: אמרנו שיש בתוספת דברים שלא נחשבים.

אורלי לוי אבקסיס: מעמדה של התוספת שונה מההגדרות הראשוניות.

אורלי לוי אבקסיס: האם לא ראוי שבהגדרת דירה נכניס מה היא דירה ראויה, מה היא דירה לעניין החוק הזה?

אורלי לוי אבקסיס: אם דירה לעניין החוק הזה היא רק חדר או מערכת חדרים, אז גם תא בכלא נחשב לדירה.

אלעזר שטרן: אני לא רואה הרבה הבדל מבחינה טכניקה חקיקתית אם כותבים את זה בתוספת או כותבים את זה בהגדרה.

אלעזר שטרן: מה שחשוב הוא תוכן ההסדר.

אלעזר שטרן: יש הסדר לעניין מה היא דירה ראויה למגורים, מה היא דירה לא ראויה למגורים.

<רני נויבואר: ההגדרה לא עוסקת בהוראות אופרטיביות, היא לא אומרת לעשות ככה או ככה.

<רני נויבואר: את זה אנחנו מכניסים בהוראות.

<רני נויבואר: סעיף 25 אומר שהמשכיר ימסור את הדירה כשהיא מתאימה למגורים, ואז יש את כל הכללים ביחס לדירה שאינה ראויה למגורים.

<רני נויבואר: אם אני אכניס את זה להגדרה, המשמעות היא שאני אצטרך להוסיף את המילים: "לפחות דירה הראויה למגורים", ואז החוק הזה לא יחול על אלו עם האמבטיה, המטבח והצינור.

אורלי לוי אבקסיס: האם אפשר לעשות פה הפניה לסעיף שמגדיר מה היא דירה ראויה?

<רני נויבואר: בחוקי הביטוח כתוב מה הוא חוזה ביטוח באופן כללי, לא כתוב שהמבטח טעון רישיון.

<רני נויבואר: גם אם פועלת בארץ חברה ללא רישיון, והייתה סיטואציה כזאת, המשמעות היא שהיא עדיין חייבת בכל הכללים שכתוב בחוק לגבי מי שעשה חוזה ביטוח.

<רני נויבואר: אותו דבר את עושה כאן.

<רני נויבואר: אנחנו באים פה ואומרים שזו הגדרה של דירה.

<רני נויבואר: גם אם אדם השכיר משהו שאסור היה לו להשכיר, כל הכללים המיטיבים יחולו עליו.

<רני נויבואר: אם אני אכניס את מה שאת רוצה להגדרה, המשמעות תהיה שהתנאים המיטיבים בחוק לא יחולו על הכוכים.

אורלי לוי אבקסיס: יש סעדים.

אלעזר שטרן: אני מבין מחברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס שהיא רוצה הגדרה נפרדת של דירה שאינה ראויה למגורים.

<רני נויבואר: לא איכפת לי להוסיף הגדרה של דירה שאינה ראויה למגורים: "דירה שאינה ראויה למגורים" - דירה שאינה מתאימה לפי סעיף 25.

אוסאמה סעדי: תוסיפו את זה.

אלעזר שטרן: ההבהרה שנאמרה פה לגבי דרישת הכתב היא הבהרה חשובה, במיוחד על רקע זה שמדובר על חוזה שכירות של מגורים, על חוזה שכירות של מקרקעין.

אלעזר שטרן: חשובה ההבהרה הזאת.

אלעזר שטרן: אולי כדאי לחשוב על ניסוח שיבהיר את זה בצורה יותר ברורה.

אלעזר שטרן: אני לא חושב שהמילים "ייערך בכתב" מבהירות את זה.

אלעזר שטרן: צריך שיהיה ברור שזאת לא דרישה קונסטיטוטיבית, שזאת דרישה ראייתית בלבד.

אלעזר שטרן: דרישת הכתב שיש פה, כמו שאמרה לירון, היא לא דרישה קונסטיטוטיבית כמו שיש בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

אוסאמה סעדי: אם אין הסכם בכתב, אין הסכם בכלל?

<מעיין נשר: שלא ייווצר מצב שאם מישהו שוכר דירה ושכח לחדש חוזה, עכשיו ההסכמה לא תקפה.

אורלי לוי אבקסיס: זה דיני החוזים.

אורלי לוי אבקסיס: דינו של חוזה בעל-פה הוא כדינו של חוזה בכתב.

אורלי לוי אבקסיס: מספיק שאתה מראה את כוונות הצדדים, את תום הלב של הצדדים.

רועי פולקמן: זה דיון משפטי שצריך לפתור.

<רני נויבואר: יש הסכמה על המהות.

אוסאמה סעדי: תבדקו את זה.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25ג.

<לירון מאוטנר לוגסי: תוכן חוזה שכירות למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה: כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין; (2) שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת הזהות שלהם ומענם; (3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו; (4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול; (5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום; (6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם; (7) פגם או ליקוי בדירה שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה; (8) פרטים נוספים שקבע השר.

אוסאמה סעדי: מה זה "פרטים נוספים"?

<לירון מאוטנר לוגסי: סמכות קלאסית שנותנים לשר שמבצע.

אורלי לוי אבקסיס: אולי באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט על הפרטים הנוספים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25ד.

<לירון מאוטנר לוגסי: חוזה שכירות מצוי.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי (בסעיף זה – חוזה מצוי).

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) קבע השר חוזה מצוי יחולו הוראות אלה: לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם להוראות סעיף 25ב, יראו את החוזה מצוי כחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים; (2) לא נכללה בחוזה שכירות למגורים הוראה שיש לכלול בו לפי סעיף 25ג, יראו את אותה הוראה שבחוזה המצוי כחלק מחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים.

אוסאמה סעדי: זה כמו תקנון מצוי בחברה, תקנון מצוי בעמותה.

אוסאמה סעדי: למה לא צריך את אישור ועדת חוקה בדבר כל כך חשוב כמו חוזה שצריך להיות חוזה סטנדרטי?

אוסאמה סעדי: כשרושמים היום חברה, ב-99% מהמקרים מאמצים את התקנון המצוי.

אורלי לוי אבקסיס: כרשת ביטחון.

אוסאמה סעדי: בדיוק.

אוסאמה סעדי: אנחנו צריכים לדעת אם יש חוזה בין צדדים שלא התייחסו בו לפרט מסוים.

<רני נויבואר: חלוקת העבודה בין הממשלה לכנסת היא נושא להרבה דיונים, אני לא רוצה להיכנס לזה כאן.

<רני נויבואר: כפקידים מקצועיים אנחנו חושבים שהנושא של לכתוב חוזים זה דבר שנכון להישאר בידי הרשות המבצעת.

אוסאמה סעדי: תפקידנו לפקח.

<רני נויבואר: התפקיד של הכנסת הוא אמנם לפקח, אבל כשאנחנו רוצים שהכנסת תיתן את הדעת על חקיקה שלנו, על תקנות שלנו, הכנסת מהווה מקום של - -

אורלי לוי אבקסיס: יש לכם רוב בוועדות.

<רני נויבואר: אנחנו מוצאים את עצמנו בסיטואציות מסוימות בהן קשה מאוד להעלות נושאים לדיון בוועדות כנסת.

סתיו שפיר: אנחנו רואים את הממשלה כגורם מעכב, לראיה החוק הזה.

סתיו שפיר: זה לא טיעון שמצדיק את חוסר הפיקוח של הכנסת.

<רני נויבואר: חשוב לנו מאוד הפיקוח של הכנסת, אבל אנחנו רואים קושי בסיטואציה שבה כשאנחנו מביאים לשולחנה על הכנסת יש תור של נושאים.

אורלי לוי אבקסיס: את מבינה שהחוזה הסטנדרטי, החוזה המצוי יכול לבטל את כל החוק, כי יכולים להיקבע שם דברים שלא עברו את הוועדה, דברים שיעמדו באיזו שהיא סתירה, דברים שלא נתנו את הדעת עליהם.

אורלי לוי אבקסיס: למה דנו בחוזים האחידים ובביטוחים?

<רני נויבואר: סעיף 16 לפקודת הפרשנות קובע ששר איננו יכול לקבוע הוראה נוגדת חוק.

<רני נויבואר: כל הכללים של חוזה שכירות למגורים הם סעיפים שאסור להתנות עליהם, לכן השר לא יכול לקבוע משהו שהוא סותר את מה שהכנסת קידמה.

<רני נויבואר: כל הרעיון היה לבוא ולומר שהשירות הכי טוב שנצליח לעשות לטובת הציבור הוא לקבוע חוזה סטנדרטי.

<רני נויבואר: אחת הבעיות זה שהרבה פעמים המשכירים מביאים חוזה.

<רני נויבואר: לפעמים גם השוכרים מביאים.

<רני נויבואר: גם השוכר לא בהכרח יודע אם החוזה שהוא מביא הוא טוב, הוא פשוט הביא מהחבר שלו.

<רני נויבואר: לפעמים המשכיר כותב חוזה שהוא לא טוב לשוכר.

<רני נויבואר: אנחנו חשבנו שנוכל לעשות שירות לציבור.

אורלי לוי אבקסיס: אדרבא, אנחנו לא אומרים שלא, אנחנו רק אומרים שתעבירו את זה דרך הוועדה.

אוסאמה סעדי: אנחנו מברכים על זה.

<רני נויבואר: אם נצטרך להביא את זה לכנסת, זה יצטרך לעלות לסדר היום של הוועדה.

<רני נויבואר: תקנות שנוגעות לפטורים של חיילי מילואים בלבנון השנייה נדונו פה 3 וחצי חודשים אחרי המועד שבו היו צריכים להעביר אותן.

<רני נויבואר: יש לכנסת את סדר יומה.

אורלי לוי אבקסיס: זה בגלל שהוועדה סירבה לדון בזה?

<רני נויבואר: כן, הוועדה לא העבירה את זה.

אורלי לוי אבקסיס: אז בוא נקבע ש-3 חודשים לפני תחילת החוק - -

<רני נויבואר: אנחנו חושבים שחוזה הוא ברמה פרטנית של הוראות.

<רני נויבואר: חלק מההוראות ממילא נמצא בדברים החשובים.

<רני נויבואר: כל היתר הם דברים פחות חשובים.

<רני נויבואר: השאלה אם הדבר הנכון הוא שיתנו את הדעת בישיבה כזאת מכובדת לגבי הדברים הקטנים שכפופים להוראות החוק הזה.

סתיו שפיר: את אומרת שהכנסת מעכבת.

סתיו שפיר: מי שעיכב את החוק הזה זו הממשלה.

סתיו שפיר: זה לא טיעון שאפשר להשתמש בו, לפחות לא במרחב ובדיון הזה.

סתיו שפיר: ברור שיש דברים שהממשלה מעכבת, יש דברים שהכנסת מעכבת.

סתיו שפיר: אנחנו צריכים להתנהל במסגרת מערכת היחסים הזאת בחוכמה.

סתיו שפיר: אם לכנסת יהיה פיקוח על הנושא הזה, הכנסת תהיה גורם שמדרבן ודוחף את הממשלה להציע את החוזה, להזדרז בהצעת חוזה השכירות מתוקף החוק הזה.

סתיו שפיר: דיברנו לא מזמן על תקנות שמאפשרות כפל ארנונה על דירות רפאים.

סתיו שפיר: לממשלה לקח יותר משנתיים להתקין את התקנות.

סתיו שפיר: הדבר הזה לא יצא אל הפועל, על אף שוועדת הכספים אישרה אותו.

סתיו שפיר: פיקוח על עבודת הממשלה מאפשר לנו כלים כדי לדחוף אתכם לעשות את העבודה יותר מהר.

סתיו שפיר: הוועדה יכולה להתחייב שהיא הולכת לקיים על זה דיון תוך x זמן מהרגע שהחוק עובר, על-מנת שהדבר הזה יתממש.

<רני נויבואר: אנחנו הכנסנו את הסמכות הזאת בשביל האפשרות שלנו ללכת לעשות משהו כמו התקנות של בתים משותפים.

<רני נויבואר: את חוזה השכירות אני כותבת כמוצר.

<רני נויבואר: אני צריכה לשקול אם אני כממשלה יכולה לבוא ולעשות משהו טוב לטובת הציבור.

<רני נויבואר: יכול להיות שאני לא אדע לכתוב את הדבר הכי טוב בעולם.

אוסאמה סעדי: ואז מה?

<רני נויבואר: השארנו את הסמכות הזאת כסמכות רשות להתחיל לעבוד על משהו, לראות אם אנחנו מצליחים.

סתיו שפיר: זה עוד יותר מחזק את החובה שלנו לפקח.

<רני נויבואר: אם אני הולכת לכתוב חוזה שכירות לכל הדירות במשק, זה משהו שמפחיד לעשות אותו.

<רני נויבואר: אם צריך תמרוץ, נחשוב מה אנחנו יכולים לעשות.

סתיו שפיר: יש עיריות בארץ, למשל עיריית תל-אביב, שכתבו חוזה שכירות.

<רני נויבואר: היא לא כתבה אותו כמנדטורי בחוק.

אורלי לוי אבקסיס: למה בביטוחים זה עובד ככה?

אורלי לוי אבקסיס: למה הם מעבירים את זה דרך ועדת הכספים לאישור?

<רני נויבואר: הם לא מעבירים.

אורלי לוי אבקסיס: את אומרת לי?

אורלי לוי אבקסיס: אני הייתי בדיונים האלה.

אורלי לוי אבקסיס: יש דברים שהם בסיסיים שעליהם אנחנו דנים, שאליהם אנחנו נכנסים, לכן אנחנו גם יכולים להאיר את עיניהם של אלה שחושבים שהם יודעים הכי טוב.

סתיו שפיר: רני, את אומרת דבר יותר חמור.

סתיו שפיר: את אומרת שאולי לממשלה אין את היכולת לכתוב חוזה כזה.

<רני נויבואר: אני האדם הראשון שאוהב להתערב בשווקים, אבל בכל זאת אני אומרת לך שלפעמים בלכתוב מוצר עבור שוק יש בעייתיות.

<רני נויבואר: מצד אחד, יש תכליות מאוד טובות בדירה למגורים, אנחנו רוצים שאנשים לא ישכירו כוכים, אבל מצד שני, ככל שאת מפקחת יותר על שוק, כך את גורמת לשחקנים לצאת.

<רני נויבואר: לפעמים את רוצה את השחקנים האלה בפנים.

<רני נויבואר: יש דילמות.

<רני נויבואר: כשכותבים חוזים סטנדרטיים עבור מישהו, זה מעורר קשיים לא פשוטים, זה מעורר מורכבות.

אורלי לוי אבקסיס: האם את אומרת שהמשקיעים לא ירצו להשכיר את הדירות שלהם?

רועי פולקמן: מה המצב עם חוזה מצוי?

אוסאמה סעדי: אין חוזה מצוי.

<רני נויבואר: אין דבר כזה.

<מעיין נשר יפה: עלתה הבקשה, גם מצידנו וגם מצד הציבור, שמשרד המשפטים ייצר את המוצר של חוזה סטנדרטי.

<מעיין נשר יפה: זה אחד הדברים שחשבנו שנחכה לכתיבתו.

<מעיין נשר יפה: הוחלט, לאור הדברים שאמרה רני, שאנחנו לא רוצים להמתין עם החוק עד שיהיה כזה מוצר.

<מעיין נשר יפה: כן רצינו לאפשר את האופציה למשרד המשפטים לתת את השירות הזה.

<מעיין נשר יפה: חוזה אחיד זה איזה שהוא שירות לציבור.

<מעיין נשר יפה: בחוקים מקבילים, אם בתקנון בתים משותפים, אם בנושא הביטוח, יש איזה שהוא מוצר שמוציא היועץ המשפטי לממשלה אחרי שעברו עליו הרבה מאוד עיניים.

אורלי לוי אבקסיס: במידה והוא מוציא, שיעבור דרך הוועדה.

אוסאמה סעדי: אנחנו לא מתנים את כניסתו של החוק באישור של תקנון מצוי.

אוסאמה סעדי: האפשרות בידיכם להחליט אם לעשות חוזה מצוי או לא.

אוסאמה סעדי: אם תקבעו שאתם לא רוצים להיכנס לכל העניין הזה, אין לנו עניין בזה, אבל אם אתם כן עושים את זה, מה הבעיה שתביאו את זה?

אוסאמה סעדי: כולנו פה רוצים לדחוף, לזרז ולקדם את החוק הזה.

אוסאמה סעדי: אני לא רואה אף אחד מהאופוזיציה או מהקואליציה שרוצה לעכב את זה.

<מעיין נשר יפה: עצם זה שכתוב בחוק ששר המשפטים רשאי, זו כבר עילה מבחינת

<מעיין נשר יפה: כם לבקש את זה.

<מעיין נשר יפה: לא צריך לכתוב שזה טעון את אישורכם כדי שתגידו, "סליחה, מה עם החוזה הזה".

<מעיין נשר יפה: עצם קביעת הסעיף בחוק בעייתית ביותר.

אורלי לוי אבקסיס: הסעיף אומר שהוא רשאי.

אורלי לוי אבקסיס: הוא רשאי גם שלא.

אורלי לוי אבקסיס: היה והם יחליטו לכתוב את החוזה הזה, שיעבור דרך הוועדה.

סתיו שפיר: הסיפור פה הוא לא רק אם עוברים בוועדה או לא עוברים בוועדה, אלא גם אם הממשלה כותבת חוזה כזה.

סתיו שפיר: חשוב שיהיה חוזה מומלץ.

סתיו שפיר: איפה שזה נוסה, אם בחיפה או בתל-אביב, זה מצליח.

סתיו שפיר: אלפי אנשים משתמשים בו.

סתיו שפיר: החוזה הזה כולל את הדברים שכתובים בחוק.

סתיו שפיר: הזכרנו קודם את הסיפור של השיקים הבלתי סחירים.

סתיו שפיר: זה יכול להיות בתוך חוזה מומלץ שמציעה המדינה.

אלעזר שטרן: חברת הכנסת שפיר, זה לא חוזה מומלץ, זה חוזה שהוא מקור להשלמה.

סתיו שפיר: הוא בסיס.

אלעזר שטרן: הוא לא רק בסיס.

רועי פולקמן: יכול להיות שאם נחייב את זה, זה יבטיח שלא ינוסח חוזה, הממשלה תחשוש מזה.

רועי פולקמן: חוזה כזה הוא אירוע די דורסני בשווקים.

רועי פולקמן: זה ייצור מצב שכל בעל דירה יצטרך לעבור דרך עו"ד.

רועי פולקמן: זה לא החוזה שעיריית תל אביב מציעה.

רועי פולקמן: מה יקרה?

רועי פולקמן: הממשלה תגיד שבגלל שהיא לא סומכת שוועדת החוקה לא תבוא ותיקח את החוזה ותהפוך אותו למשהו דרקוני, היא לא תביא חוזה.

רועי פולקמן: גם ככה חוזה מנדטורי זה צעד אגרסיבי שלפי דעתי לא יהיה.

סתיו שפיר: אין פה דברים נוספים מעבר לחוק.

רועי פולקמן: לא יבוא לכאן חוזה כזה.

רועי פולקמן: גם בעתיד יבואו ויגידו שאם יביאו כזה דבר לוועדת חוקה, הח"כים יבואו ויוסיפו כל מיני סעיפים מאוד דרקוניים.

אורלי לוי אבקסיס: סעיף 25ג(8) הוא מן סעיף פתוח.

אורלי לוי אבקסיס: אם לא תהיה הביקורת של הוועדה, אנחנו עלולים לגלות שביהודה ושומרון יש סעיף אחד שאותו מאשרת שרת המשפטים, אנחנו עלולים לגלות שבפריפריה יש משהו אחר.

אורלי לוי אבקסיס: אם מחר סמוטריץ' ירצה משהו, אתה יכול להבטיח לי שזה לא יקרה?

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה להיזהר גם בפושרים.

אורלי לוי אבקסיס: במידה וקובעים את הסעיף הזה, ראוי שהוא יעבור את אישור הוועדה.

אורלי לוי אבקסיס: לוועדה מגיעים אנשים שיש להם צד נוסף, אנשים שעלולים להיות גורם שלישי שנפגע.

אורלי לוי אבקסיס: זכות הטיעון שלהם לא תישמע במשרד המשפטים.

אורלי לוי אבקסיס: המקום שלהם הוא בוועדות הכנסת.

אורלי לוי אבקסיס: אחד מהתפקידים של הוועדות זה שאנשים יכולים לבוא ולהביע את דעתם, להביע את הסכמתם או את התנגדותם.

אורלי לוי אבקסיס: אם לא נעשה את זה, יכול להיות שיצא לנו איזה שהוא חוזה מצוי שלא אני ולא אתה פיללנו אליו.

אורלי לוי אבקסיס: אולי גם נצטער שעשינו את החוק הזה.

אורלי לוי אבקסיס: במידה והוחלט לעשות חוזה מצוי, הוא צריך לעבור דרך הוועדה.

אורלי לוי אבקסיס: לא כל החוכמה נמצאת אצל שרת המשפטים.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא אומרת שהחוק לא יתקיים בלי החוזה המצוי, אבל ברגע שעושים חוזה מצוי, צריך לוודא שגם בעלי אינטרסים שונים יגידו את דעתם בנושא הזה.

רועי פולקמן: אני מציע לממשלה לבחון את זה.

רועי פולקמן: אני אומר שזה לא יקרה.

סתיו שפיר: החוזה שתכתוב הממשלה הוא חוזה שמבוסס על הדברים שנמצאים בחוק.

אורלי לוי אבקסיס: חוץ מסעיף (8).

אורלי לוי אבקסיס: סעיף (8) נותן לה להוסיף מה שהיא רוצה.

סתיו שפיר: אני מסכימה שחייב להיות פיקוח.

סתיו שפיר: אנחנו מדברים פה עכשיו על זה שהממשלה תכתוב חוזה כזה.

סתיו שפיר: למה חוששים מכך שהכנסת תוסיף דברים שהם דרקוניים מידי?

סתיו שפיר: זה החשש שהביע רועי.

רועי פולקמן: הם יגידו שהכנסת תרצה להתערב באופן נורא אגרסיבי בדיני חוזים.

סתיו שפיר: ממילא החוק מחייב בדברים האלה.

<רני נויבואר: חשבנו שיישום ספציפי של החוק פלוס כמה תוספות עשוי להיות חוזה מצוי.

<רני נויבואר: זה לא כמו תקנון בתים משותפים, זה יותר ספציפי.

<רני נויבואר: תקנון בתים משותפים אומר ש-3 ימים לפני כינוס אסיפה צריך להודיע לדיירים על אסיפה כללית בלוח המודעות שבמדרגות.

<רני נויבואר: את ההוראות המשמעותיות הכנסנו כאן בחקיקה.

<רני נויבואר: אמרנו שכשירות לציבור אפשר אולי לכתוב משהו יותר ספציפי מעבר לזה, אולי איזו שהיא סוגיה שלא חשבנו עליה.

<רני נויבואר: אין לנו עדיין את הנייר.

רועי פולקמן: אני מציע שזה יבוא לאישור הוועדה.

אוסאמה סעדי: החוק הזה לא תלוי בתקנון המצוי הזה.

אוסאמה סעדי: אנחנו רוצים לאשר את החוק, להעביר אותו כמה שיותר מהר.

אוסאמה סעדי: אף אחד לא רוצה לעכב את זה.

אוסאמה סעדי: לפעמים יש חוקים שנויים במחלוקת שהאופוזיציה רוצה לעכב, שהאופוזיציה רוצה להתנגח.

אוסאמה סעדי: פה אין שום מטרה להתנגח.

אוסאמה סעדי: גם אין כוונה להתנגח.

אוסאמה סעדי: אנחנו רוצים לראות את החוזה המצוי.

אוסאמה סעדי: הוא יהפוך להיות סטנדרט כמו התקנון המצוי בחברה.

אוסאמה סעדי: אנחנו מציעים, אחרי שהחוק ייכנס לתוקף, שהעניין הזה יובא לאישור הוועדה.

סתיו שפיר: אם לא ינוסח חוזה, זה אומר שאנשים ייקחו את החוק ופשוט יעבירו ביניהם חוזה שלא בטוח שהוא יהיה הנוסח העדכני ביותר.

סתיו שפיר: זה פתח לבלבולים.

סתיו שפיר: יש משמעות מאוד מאוד גדולה שהממשלה תתקדם ותכתוב את החוזה הזה.

אלעזר שטרן: האם יש הסכמה להוסיף את העניין של הפיקוח של ועדת חוקה בפסקה (8)?

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו חושבים שצריך.

<לירון מאוטנר לוגסי: אנחנו נחשוב על זה.

אלעזר שטרן: אני חוזר לדרישת הכתב בסעיף 25ב.

אלעזר שטרן: אם נסתכל על מה שכתוב בסעיף 25ד(ב)(1), מה הסעיף אומר?

אלעזר שטרן: הסעיף אומר שכאשר אין חוזה בכתב, יחולו אותן הוראות של החוזה המצוי שייכתב.

אלעזר שטרן: מה המשמעות?

אלעזר שטרן: ניקח סיטואציה שבה שוכר ומשכיר הסכימו ביניהם על כל הפרטים בעל-פה.

אלעזר שטרן: בא סעיף 25ד(ב)(1) ואומר שבגלל שהם לא כתבו את זה, כל ההסכמות שלהם בטלות.

אלעזר שטרן: זה נכון שדרישת הכתב היא לא דרישה קונסטיטוטיבית במובן זה שאם אין כתב העסקה כולה בטלה, אבל זה יכול לאיין את ההסכמות של הצדדים במרווח שבו אפשר להתנות על הסעיפים של החוק הזה.

אלעזר שטרן: 25ד(ב)(1) יוצר מצב שאמנם העסקה שנעשתה בעל- פה לא בטלה, אבל היא כן משנה את צורתה.

אלעזר שטרן: יכול להיות שהשינוי הזה יהיה מאוד משמעותי.

אלעזר שטרן: בסעיפים שעוד לא הגענו אליהם כתוב שיש חלוקת תשלומים מסוימת בין המשכיר לשוכר.

אלעזר שטרן: בהמשך כתוב שאסור להתנות על הסעיף הזה אלא לטובת השוכר.

אלעזר שטרן: נניח שהתנו לטובת השוכר שמי שישלם את ועד הבית יהיה המשכיר, לא השוכר, כאשר הכל נעשה בעל-פה.

רועי פולקמן: פתרון לזה יהיה באותו חוזה סטנדרטי שבו יצטרכו לכתוב שניתן לשנות סעיפים כאלה וכאלה בהסכמה.

רועי פולקמן: גם לזה צריך לתת מענה בסעיף עצמו, בפרטים.

רועי פולקמן: כשהחוזה הסטנדרטי יהיה, יצטרכו להתייחס להסכמות שלא כתובות.

אוסאמה סעדי: אני מציע שתבדקו את הנקודה הזאת לקראת הישיבה הבאה.

<רני נויבואר: אנחנו מציעים לחדד את מה שקבענו בסעיף 25ד.

<רני נויבואר: אנחנו מציעים להוסיף את המילה "השלמה" לכותרת השוליים של סעיף 25ד.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25ה.

<לירון מאוטנר לוגסי: דירה מתאימה למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: (א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים; על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים בניגוד להוראות סעיף זה יחולו ההוראות החלות על אי התאמה.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25ו.

<לירון מאוטנר לוגסי: דירה ראויה למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: 25ו.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; יראו דירה שמתקיים בה האמור בתוספת כדירה שאינה ראויה למגורים; שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת.

<לירון מאוטנר לוגסי: (ב) מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, יראו במסירה כאמור הפרת חוזה.

אורלי לוי אבקסיס: זה חוזה לא חוקי, זה לא הפרת חוזה.

אורלי לוי אבקסיס: יש הבדל בין הפרת חוזה לחוזה לא חוקי.

<לירון מאוטנר לוגסי: תוספת (סעיף 25ו).

<לירון מאוטנר לוגסי: דירה שאינה ראויה למגורים.

<לירון מאוטנר לוגסי: דירה שאינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: (1) היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; (2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; (3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; (4) יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

רועי פולקמן: הסעיף הזה היה נקודה קריטית.

רועי פולקמן: יש פה את האיזונים הרגישים בין היכולת להעביר את החוק הזה ולא לחסום אותו, לבין הרצון שלנו שהחוק הזה יהיה עם בשר.

רועי פולקמן: אחד הסעיפים הרגישים היה העניין הזה.

רועי פולקמן: ככל שאתה עושה סעיף מפורט, כך אתה מוציא דירות מהשוק.

אורלי לוי אבקסיס: אתה לא מוציא דירות, אתה מוציא מלונות מהשוק.

רועי פולקמן: צריך להגדיר מה אנחנו רוצים להכניס לכאן, כי יהיו דירות שיצאו.

רועי פולקמן: יש את הבסיס של חוק התכנון והבנייה.

רועי פולקמן: את גודל הדירה הוצאנו מפה.

רועי פולקמן: יש דירות מאוד קטנות.

רועי פולקמן: יכול להיות שאתה רוצה לגור בדירה שגודלה 30 מטר.

רועי פולקמן: מי שקובע מה היא דירה מותרת זה חוק תכנון ובנייה.

רועי פולקמן: הוא קובע מה מותר או אסור לבנות.

אורלי לוי אבקסיס: לא הפרדתם בין השירותים למטבח, העיקר שיהיה ביוב זורם, לא משנה איפה.

רועי פולקמן: אפשר יהיה לחשוב על עוד דברים.

רועי פולקמן: אנחנו במערכת פוליטית.

רועי פולקמן: זו נקודה רגישה.

רועי פולקמן: יש פה התערבות מאוד אגרסיבית.

רועי פולקמן: נניח שיש לבן אדם דירה של 20 מטר על איזה גג בתל אביב שהוא משכיר.

רועי פולקמן: אם אתה מתחיל להתערב יתר על המידה בסעיפים, אתה מוציא דירות מהשוק.

רועי פולקמן: יש דברים בסיסיים שעליהם היו הסכמות.

רועי פולקמן: אנחנו יודעים שאנשים גרו בדירות שגם לא היו בהם שירותים, שהשירותים היו בחוץ.

סתיו שפיר: ההגדרות שנכנסו לכאן הן הגדרות מאוד מינימאליות.

סתיו שפיר: אם רק לתת את ההשוואה הבינלאומית לעניין הזה, יש מדינות שבהן העירייה מחויבת להיכנס לנכסים אחת לכמה שנים כדי לבדוק שהם אכן בטוחים ואיכותיים מספיק למי שחי בהם.

סתיו שפיר: ההגבלה פה מאוד מאוזנת, רכה, אין בה שם דבר קיצוני.

רועי פולקמן: זה חידוש גדול.

סתיו שפיר: בוודאי שזה חידוש גדול, מאחר ואין היום שום רגולציה, אנשים חיים היום בדירות לא ראויות למגורים, בדירות שמסכנות את הבריאות שלהם ואת הבטיחות שלהם.

סתיו שפיר: אם אנחנו רוצים להסתכל על זה לא רק מהפן המוסרי המינימאלי אלא גם מהצד הכלכלי של הדברים, כמובן שיש לזה השלכות.

סתיו שפיר: כפי שאנחנו מגדירים הוראות בכל הנוגע לתברואה, בכל הנוגע לאיכות המזון, בכל הנוגע לאיכות כלי רכב שמעמידים להשכרה או למכירה, כך גם ראוי להגדיר הוראות במקום שבו בן אדם חי.

סתיו שפיר: זה תנאי מינימאלי.

סתיו שפיר: לא תהיה דירה אחת שתצא מהשוק בגלל שיוגדרו תנאים מינימאליים להשכרתה.

סתיו שפיר: זה יהיה יותר משתלם לבעל הדירה להכשיר את הדירה, כדי להעמיד אותה להשכרה, כדי להרוויח עליה הרבה מאוד כסף לאורך השנה, מאשר להשאיר אותה ריקה.

סתיו שפיר: דירה אחת לא תצא מהשוק.

סתיו שפיר: הדבר הזה יחייב אותם להתקין תנאים מינימאליים.

סתיו שפיר: התנאים שנמצאים כאן הם מינימאליים ביותר.

סתיו שפיר: יש מקום להתייחס לכל הנושא של מטבח ושירותים.

סתיו שפיר: יש מקום להיכנס לסוגיה של מיטות גלריה.

סתיו שפיר: לפעמים בעל דירה של 20 מטר ופחות מתקין מיטת גלריה שנחשבת לסוג של קומה.

סתיו שפיר: לפעמים ההתקנה לא בטיחותית ואיכותית.

סתיו שפיר: צריך להכניס הגדרה של בטיחות.

<לירון מאוטנר לוגסי: יש את (4).

<רני נויבואר: את רוצה שנרחיב את (4) כך שיכלול גם דירת גלריה?

<לירון מאוטנר לוגסי: אפשר למחוק את המילה "גורם".

סתיו שפיר: בסדר.

<רני נויבואר: תגידו מה אתם רוצים שנכתוב לגבי מטבח ושירותים.

אורלי לוי אבקסיס: הפרדה.

אורלי לוי אבקסיס: לא ייתכן שמשרד הבריאות מזהיר אותנו כל הזמן מהתפרצות סלמונלה, ועכשיו מכשירים מצב שהאוכל יהיה ביחד עם הצואה שלנו.

אורלי לוי אבקסיס: זה קורה.

אורלי לוי אבקסיס: בואו היום נגיד שצריכה להיות הפרדה, שצריך שיהיה מטבח נפרד ושירותים נפרדים.

<מעיין נשר יפה: אתן מבקשות שלא יהיה ניתן להשכיר ללא מטבח?

רועי פולקמן: אני מבין שאם יש מטבח צריכה להיות הפרדה בין המטבח לשירותים.

רועי פולקמן: אני מתנגד למושג "מטבח", כיוון שיכול להיות שולחן שתהיה עליו פלטה - -

סתיו שפיר: כיור מופרד.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו צריכים לשים לב שאנחנו לא מסתכלים על עצמנו כעל השוכר הסביר.

אורלי לוי אבקסיס: למה?

אורלי לוי אבקסיס: כי אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להגיד שהדירות האלו לא בשבילנו.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו נמצאים בנקודת זמן שאפילו דיור ציבורי אין מספיק.

אורלי לוי אבקסיס: אותם אנשים נזרקים לשוק חופשי עם השתתפות בשכר דירה שהבוס שלך, רועי, משלם.

אורלי לוי אבקסיס: מיליארד 600 מיליון הולכים כל שנה על השתתפות בשכר דירה.

אורלי לוי אבקסיס: מציפים את שוק השכירות.

אורלי לוי אבקסיס: הזכאים של הדיור הציבורי נותנים מיליארד 600 מיליון למשהו שלא ראוי בכלל למגורים.

אורלי לוי אבקסיס: כן צריכים להיות תנאים בסיסיים.

אורלי לוי אבקסיס: אם בדיור הציבורי יש הגדרה לדירה ראויה, צריכה להיות גם פה הגדרה מינימאלית.

אורלי לוי אבקסיס: מדובר פה בכסף של המדינה.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו צריכים להסתכל על האנשים המוחלשים שאין להם פה ונאלצים לקלח את הילדים שלהם במטבח, או לחילופין, להאכיל אותם במקלחת.

אורלי לוי אבקסיס: זה לא הגיוני, זה לא בסדר.

אורלי לוי אבקסיס: התפקיד שלנו לראות את החלשים.

רועי פולקמן: אני מסכים לגבי ההפרדה.

אורלי לוי אבקסיס: אם דירות כאלו יצאו מהשוק, אדרבא, שיצאו, שלא יהיו בכלל בשוק.

אורלי לוי אבקסיס: תאמין לי, אנשים יעשו את החישוב שלהם.

אורלי לוי אבקסיס: כמה כבר עולה היום להתקין עוד כיור?

אורלי לוי אבקסיס: המינימום שהם רוצים להוציא הוא המקסימום סכנה כלפי אותם אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם כי אין להם יכולת מיקוח.

אוסאמה סעדי: את מציעה הפרדה בין מטבח לשירותים?

אורלי לוי אבקסיס: בוודאי.

רועי פולקמן: אי אפשר להגדיר מטבח, זה יסבך אותנו.

רועי פולקמן: מטבח זה כיור?

אורלי לוי אבקסיס: בואו נמצא הגדרה.

אורלי לוי אבקסיס: בואו נאתגר את משרד המשפטים.

<אורי אלדר: לא צריך להגדיר מטבח.

<אורי אלדר: תעשה הפרדה פיזית ביו מערכת סילוק שפכים בשירותים למערכת סילוק שפכים - -

רועי פולקמן: זה רק לעניין האסלה.

רועי פולקמן: לא חייבים להיות שני כיורים.

רועי פולקמן: מה הבעיה עם כיור אחד?

רועי פולקמן: אין שום בעיה עם כיור אחד.

רועי פולקמן: לא צריך להגזים בהתערבות.

אורלי לוי אבקסיס: לא יכול להית שיהיו שירותים ומטבח יחד.

רועי פולקמן: הבנתי.

רועי פולקמן: כיור אחד יכול להיות בדירה.

סתיו שפיר: אני לא יודעת אם משרד המשפטים ערך איזו שהיא בדיקה לגבי איכות הדירות שעומדות להשכרה בארץ.

סתיו שפיר: יש 180 אלף משפחות ששייכות לדיור הציבורי שמקבלות סבסוד מסוים בשכר דירה.

סתיו שפיר: בהעדר דיור ציבורי הן נמצאות בשוק השכירות הכללי.

אורלי לוי אבקסיס: אותן אנחנו זורקים.

סתיו שפיר: האם ערכתם איזו שהיא בדיקה של איכות הדירות?

רועי פולקמן: זה לא תפקיד משרד המשפטים לעשות מדגם של דירות.

סתיו שפיר: בוודאי.

סתיו שפיר: צריכה להיות מערכת נפרדת של שירותים ומערכת נפרדת של מטבח.

סתיו שפיר: זה קריטי.

אורלי לוי אבקסיס: זה נראה לכם הזוי?

<מעיין נשר יפה: אני לא חושבת שזה הזוי בכלל.

<מעיין נשר יפה: אנחנו מכירים כל מיני צורות מגורים.

<מעיין נשר יפה: יש פנימיית ישנות שהוסבו להשכרה לסטודנטים.

<מעיין נשר יפה: מדובר בחדרים שאין בהם מטבח ושירותים.

אורלי לוי אבקסיס: יש מרכזיים באותה קומה.

<מעיין נשר יפה: גרים שם אנשים מאושרים מאוד.

סתיו שפיר: את רמת האושר שלהם בדקתם?

<מעיין נשר יפה: כששאלתי אם הם מאושרים לגור שם, הם אמרו לי שכן.

סתיו שפיר: יש שם מרכזי בישול.

<מעיין נשר יפה: בדירות האלו אין מטבח ושירותים, יש משהו מרכזי.

<מעיין נשר יפה: יש צורות מגורים נוספות שבהן יש שירותים ומטבח מרכזיים.

אוסאמה סעדי: אבל יש שם הפרדה.

אוסאמה סעדי: זה בסדר אם בדירת מגורים של 2 מטר יש מטבח ושירותים נפרדים.

<מעיין נשר יפה: אני חושבת ששווה לחשוב איך מנסחים את עניין ההפרדה.

<רני נויבואר: לכל מה שנכתוב יש משמעות מאוד ברורה.

<רני נויבואר: אם לא נדע לזהות את כל הדוגמאות שעומדות בפנינו, המשמעות תהיה שעשינו משהו לא נכון.

<רני נויבואר: אם אני אומרת שצריך שיהיה מטבח, המשמעות תהיה שדירות שהזכירה מעיין לא ייכללו.

אורלי לוי אבקסיס: את מדברת על מקבצי דירות, על מעונות?

אורלי לוי אבקסיס: תגדירו מה זה מקבץ.

<רני נויבואר: אנחנו רשמנו את מה שאנחנו חושבים.

<רני נויבואר: מכיוון שזו רק התשתית הבסיסית שממנה אפשר לצאת הלאה, צריך שזה ישקף את הכל.

<רני נויבואר: אני לא בטוחה שאנחנו יודעים לשקף את הכל.

<רני נויבואר: אנחנו פתוחים לשמוע את מה שאתם רוצים.

<רני נויבואר: אנחנו נשאל אצלנו בתוך המשרד אם זה מקובל על הדרג הפוליטי.

<רני נויבואר: הפרדה בין מטבח לשירותים זה משהו אחד.

<רני נויבואר: אם אנחנו רוצים מטבח מרכזי במקבצי דירות, צריך לדעת לכתוב את זה.

אורלי לוי אבקסיס: סבבה.

אורלי לוי אבקסיס: תחריגו את מקבצי הדירות.

<רני נויבואר: כשכתבנו בזמנו דירות עם מטראז' נמוך, הסתבר שיש דירות מאוד קטנות של פחות מ-20 מטר שאנשים מוכנים לשכור.

<רני נויבואר: יש גם כאלה דברים.

אוסאמה סעדי: אני מציע שלפני הישיבה הבאה תביאו את ההצעות שלכם.

אוסאמה סעדי: אנחנו לא רוצים להחליט עכשיו על התוספת הזאת.

סתיו שפיר: אף אחד פה לא מתייחס לסוגים מסוימים של מעונות סטודנטים שבהם אולי יש מקום מרכזי למטבח, וגם אף אחד לא מתייחס לקומונות או למכינות קדם צבאיות שגם בהם יש את האזורים המשותפים של המקלחות וכל הדברים האלה.

סתיו שפיר: לא לזה מתייחסים.

סתיו שפיר: אפשר להפריד את זה מתוך החוק.

סתיו שפיר: אפשר לכתוב שבדירה, שהיא לא מסוג המבנים המשותפים שבהם יש את המרחבים הציבוריים עם המקלחות והמטבח, יהיה חייב להיות מטבח ושירותים נפרדים.

<לירון מאוטנר לוגסי: את אומרת שצריך להיות מטבח, לא רק העניין של נפרד.

סתיו שפיר: המטבח לא צריך לכלול מקרר, מכונת כביסה או את האוכל.

<מעיין נשר יפה: ומה אם יש מישהו שרק רוצה לאכול בחוץ?

אורלי לוי אבקסיס: את רצינית?

אורלי לוי אבקסיס: הוא שוכר מלונה כדי לאכול במסעדות?

אורלי לוי אבקסיס: אתם ממציאים חיים על כוכב אחר.

סתיו שפיר: להשמיע טיעון כזה בוועדה כעמדה מקצועית של משרד האוצר?

<מעיין נשר יפה: זאת טענה אמיתית ששמענו מאנשים.

סתיו שפיר: אנשים ממציאים את הסיפור הזה.

סתיו שפיר: אדם שאין לו כסף לשכר דירה הולך לאכול בחוץ במסעדות?

רועי פולקמן: יכולות להיות דירות, לא רק לסטודנטים, שבהן השירותים והמטבח משותפים.

רועי פולקמן: זה לגיטימי.

רועי פולקמן: לא חייב להיום בדירה שירותים.

רועי פולקמן: זה דורש לתקן את סעיף (1).

רועי פולקמן: יכולה להיות דירה שאין בה שירותים, יכולה להיות דירה שאין בה מטבח, אם יש - -

אורלי לוי אבקסיס: תעשה את ההחרגה שאומרת:

אורלי לוי אבקסיס: לעניין זה לא יבוא מקבץ שיש בו שירותים משותפים - -

רועי פולקמן: מצוין.

רועי פולקמן: זה יכול להביא דירות מצוינות למגורים.

רועי פולקמן: אני מקבל את האמירה שצריכה להיות הפרדה בין השירותים לשאר הדברים, אבל המושג "מטבח" הוא בעייתי.

רועי פולקמן: למה?

רועי פולקמן: כי אתה יכול לשים כיריים על כל שולחן.

רועי פולקמן: אם יש בדירה כיור שמופרד מהשירותים, זה כבר מטבח.

רועי פולקמן: אם יש עוד דברים שאתם חושבים שהם מהותיים, בואו נדבר עליהם.

רועי פולקמן: צריכים להיות פה מינימאליים.

רועי פולקמן: הרוב נכנס לסעיף של סיכון סביר.

<מעיין נשר יפה: רועי, אני מסכימה עם כל החלק הראשון שאמרת.

<מעיין נשר יפה: הדברים שאמרתי זה לא משהו שהמצאתי, אלו טענות שקיבלנו מהציבור.

<מעיין נשר יפה: הוויכוח הזה יכול להגיע לכל מיני מקומות.

<מעיין נשר יפה: אנחנו מבקשים לחשוב על הבקשות שעלו פה.

אוסאמה סעדי: תבדקו את זה.

<מעיין נשר יפה: צריכים לראות איך לנסח בצורה שפוגעת כמה שפחות בצד ההיצע.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה לדבר על צד ההיצע.

אורלי לוי אבקסיס: יש אחריות למדינה.

אורלי לוי אבקסיס: לא בכדי משרד התחבורה מוציא משימוש כל שנה מכוניות שהן לפי דעתו לא ראויות.

אורלי לוי אבקסיס: אתם תגידו שזה מפחית את ההיצע, אבל יש לנו אחריות של בטיחות לגבי מה אנחנו מאפשרים, מה אנחנו לא מאפשרים.

אורלי לוי אבקסיס: אם אנחנו מוציאים מהשוק מכוניות שהן לא ראויות, אנחנו יכולים להוציא מהשוק גם מלונות שהן לא ראויות לחיי אדם.

אורלי לוי אבקסיס: ירצו - יתקנו.

אורלי לוי אבקסיס: לא ירצו לתקן, בואו נעבור לגריסה.

סתיו שפיר: אין כאן את העניין של אספקת מי שתייה ואת העניין של מערכת לאספקת מים חמים.

רועי פולקמן: מי אמר שצריך מערכת לאספקת מים חמים?

סתיו שפיר: חבר'ה, תראו על איזה דברים אנחנו מתווכחים.

סתיו שפיר: אנשים צריכים לגור בזה.

סתיו שפיר: זה כמו להגיד שאפשר למכור מכונית שיש לה רק שני גלגלים כי ממילא הצעירים של היום מעדיפים אופנוע.

סתיו שפיר: אני מדברת על מים.

רועי פולקמן: אולי מי שתייה, אני לא יודע.

אורלי לוי אבקסיס: מה זה "אולי"?

רועי פולקמן: אימא שלי קונה בקבוקים, היא לא שותה מהברז.

רועי פולקמן: אפשר לדבר על מים זורמים.

רועי פולקמן: אנחנו נכנסים פה לפינות.

רועי פולקמן: אם אין דוד שמש, יש כל מיני פתרונות שאתה יכול להתקין.

סתיו שפיר: הצעתי פה כמה דברים.

סתיו שפיר: אפשר לדון בהם.

סתיו שפיר: אני חושבת שזה חלק שהוא קריטי.

אוסאמה סעדי: על מנת לא לעשות את זה על רגל אחת כי זה נושא מאוד מאוד חשוב, תשלחו את כל הדברים שאתם רוצים לוועדה.

אוסאמה סעדי: הוועדה תבדוק את זה עם משרד המשפטים.

סתיו שפיר: אני לא רוצה שהדיון יהיה מאחורי הקלעים.

אוסאמה סעדי: אני לא מנהל דיון מאחורי הקלעים.

אוסאמה סעדי: אני מבקש ממך להעביר את הרשימה הזאת לוועדה.

אוסאמה סעדי: בישיבה הבאה נגיד אם הדברים מקובלים, לא מקובלים, ואז נקיים דיון.

סתיו שפיר: נאמרות פה אמירות שהן בחלקן אמירות לא מבוססות.

סתיו שפיר: לא נאמר הדבר הסביר שקורה היום בשוק השכירות.

סתיו שפיר: יש פה טענות לא הגיוניות.

סתיו שפיר: מים זה דבר שצריך להיות בכל דירה.

סתיו שפיר: מים זה עניין של חיים, זה לא מותרות או דברים מהסוג הזה.

סתיו שפיר: גם מים חמים צריכים להיות בכל דירה.

סתיו שפיר: לא אמרתי דוד שמש, אבל משהו שמחמם מים.

סתיו שפיר: זה יכול להיות באמצעות דוד שמש, זה יכול להיות באמצעות דוד חשמלי.

סתיו שפיר: זה דבר שהוא חובה בשביל שתהיה דירה הגיונית.

סתיו שפיר: אנשים חיים שם.

סתיו שפיר: יכולה לחיות עם חד הורית עם 3 ילדים בדירה של 20 מטר בלי שיהיה לה איפה לחמם את המים למקלחת של הילדים?

סתיו שפיר: זה לא דבר שמדינה יכולה לאפשר אותו.

סתיו שפיר: זה לא עלויות גבוהות למשכיר הדירה.

סתיו שפיר: זה גם משתלם לו מבחינה כלכלית כדי להעמיד את הדירה להשכרה.

סתיו שפיר: הטיעונים שנשמעים פה הם לא רלוונטיים.

סתיו שפיר: אדם צריך מטבח לבשל בו בדיוק כמו שהוא צריך מים כדי להתקלח.

אורלי לוי אבקסיס: צריך להוסיף את פקק הבטיחות של החשמל.

אלעזר שטרן: זה נכנס בגדר של סיכון בלתי סביר.

אורלי לוי אבקסיס: חלק מהדברים הכנסנו פה בצורה מאוד מפורטת.

אורלי לוי אבקסיס: אני חושבת שראוי שהעניין הזה יהיה מפורט.

אורלי לוי אבקסיס: פקק למניעת התחשמלות זה אל"ף-בי"ת.

אורלי לוי אבקסיס: בסעיף (2), שמצוין בו העניין של מערכת חשמל, צריך להוסיף את פקק הבטיחות, את המפסק.

אוסאמה סעדי: אם יש עוד הצעות, תשלחו לוועדה.

אורלי לוי אבקסיס: בסעיף (4) אפשר להוריד את המילים "בלתי סביר".

אורלי לוי אבקסיס: אפשר גם להגיד את הדבר הבא: אם הוא נדרש לתקנו ולא תיקן.

אורלי לוי אבקסיס: זה משהו שיכול להקל.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו לא מסתכלים רק על השוכרים, אנחנו רוצים לאפשר כאן חיים של שותפות.

אורלי לוי אבקסיס: אם יש פיצוץ בתוך הקירות, משהו שגורם לעובש - -

רועי פולקמן: יש לזה סעיף.

רועי פולקמן: זו לא דירה לא ראויה, זו דירה ראויה שיש בה לקות.

רועי פולקמן: זה מטופל.

<רני נויבואר: אם אנחנו משאירים את העניין של סיכון בלי המילים "בלתי סביר", זה יתייחס לכל סיכון שהוא.

<רני נויבואר: בכל דירה יש סיכון, גם בדירה שלך.

<רני נויבואר: לא נוכל להוריד את המילים "בלתי סביר".

אלעזר שטרן: צריך לשקול אם יש צורך בסעיף 25ה.

אלעזר שטרן: צריך לקחת בחשבון שהחקיקה של דירה שאינה ראויה למגורים היא חקיקה חריגה במובן זה שהיא פטרנליסטית, שהיא מתערבת בהסכמות חוזיות.

סתיו שפיר: למה אתה מתערב כשמדובר בכלי רכב?

אלעזר שטרן: כמובן שהכנסת יכולה להתערב בהסכמות חוזיות, אני רק מסב את תשומת לב הוועדה להשלכות של זה.

אורלי לוי אבקסיס: למה יש חוקי עבודה?

אוסאמה סעדי: אנחנו אפילו אומרים שאסור לשלם פחות משכר מינימום.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מתערבים, כי אנחנו לא יכולים להסתכל מהצד על חוקי ג'ונגל ששולטים.

אורלי לוי אבקסיס: זה תפקידה של הממשלה.

אלעזר שטרן: זה שהצדדים מסכימים ביניהם - -

אורלי לוי אבקסיס: הם מסכימים מעמדת חולשה.

סתיו שפיר: אם אני מסכימה למכור לך אוכל מורעל, זו עמדה פטרנליסטית לתת לי הוראות מה הוא אוכל ראוי או אוכל לא ראוי?

אוסאמה סעדי: אני מבקש ממשרד המשפטים לבדוק את העניין של החוזה המצוי וכל הבקשות של התוספת עד לישיבה הבאה.

אוסאמה סעדי: נראה לי שבישיבה הבאה אנחנו מסיימים.

אוסאמה סעדי: תודה רבה, הישיבה נעולה.