הוועדה המשותפת לוועדת החוקה, חוק ומשפט ולוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), כנסת 20, פרוטוקול מספר 4, 2017-02-15 09:00

רחל עזריה: בוקר טוב, אני שמחה לפתוח דיון נוסף של הוועדה המשותפת של ועדת הרפורמות וועדת חוקה.

רחל עזריה: הוועדה עוסקת בהצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 (מ/1024).

רחל עזריה: היו כמה דיונים בימי אלי כהן.

רחל עזריה: הייתה הרבה מאוד עבודה מאחורי הקלעים בין משרדי הממשלה.

רחל עזריה: היו הערות שהתקבלו, הוטמעו, אתם תראו את זה בדפים שלפניכם.

רחל עזריה: אני מבקשת מתומר רוזנר, היועץ המשפטי של הוועדה, להציג את עיקרי הדברים.

<תומר רוזנר: בפניכם מונח נוסח של הצעת החוק כפי שאושר לקריאה ראשונה על ידי הכנסת.

<תומר רוזנר: השינויים שהתקבלו, או שמוצעים מטעם הוועדה, הם שינויים שמסומנים בנוסח .

<תומר רוזנר: כפי שאמרה יושבת ראש הוועדה, הוועדה קיימה מספר לא מועט של דיונים בנושא, גם התקבלו מספר רב של ניירות עמדה.

<תומר רוזנר: כולם פורסמו באתר הוועדה, ניתן לראות אותם.

<תומר רוזנר: שקלנו בכובד ראש יחד עם משרדי הממשלה הנוגעים בדבר את ההערות כולן, גם אלו שנשמעו בוועדה, גם אלו שהוגשו בכתב.

<תומר רוזנר: כפי שתראו, חלק ניכר מההערות הוטמעו בנוסח הצעת החוק.

<תומר רוזנר: אני רוצה לעמוד על מספר שינויים מרכזיים שיבואו לידי ביטוי בהמשך ההצעה.

<תומר רוזנר: השינוי המרכזי הראשון הוא שהחוק יחול גם על ארגון עסקאות של תמ"א 38, כלומר על עסקאות שנוגעות בדרך כלל לבניין אחד שבו מבצעים חיזוק בתוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש במסגרת תכנית החיזוק למבנים כנגד רעידות אדמה.

<תומר רוזנר: התופעה של מארגנים קיימת באופן נרחב גם בעסקאות האלו.

<תומר רוזנר: נשמעו הערות רבות בנושא הזה.

<תומר רוזנר: אנחנו מציעים להרחיב את תחולת החוק לא רק לעסקאות של פינוי-בינוי, אלא גם לעסקאות של תמ"א 38, דבר שיצריך את שינוי שם החוק.

אוסאמה סעדי: מה היה קודם?

<תומר רוזנר: קודם היה רק עסקאות של פינוי-בינוי.

<תומר רוזנר: שינוי מרכזי נוסף הוא הרחבה והטמעה של דרישות יותר פורמאליות לגבי אסיפת הדיירים שצריך לכנס לפני שמתחילים בתהליך של החתמת כל הדיירים על ידי המארגן, ועיבוי הדרישות בהסכם בין המארגן לדיירים.

<תומר רוזנר: שינוי מרכזי נוסף הוא התייחסות לעסקאות בין יזם לבין דיירים שיש בהן התניית בלעדיות כזו או אחרת מוגבלת בזמן.

<תומר רוזנר: יש פה התייחסות, בעקבות הערות שנשמעו, גם למעמדן של הדירות בדיור הציבורי במסגרת התהליך הזה שיחול.

<תומר רוזנר: כפי שתראו גם לגבי שאר הסעיפים, הדברים חודדו, הובהרו בצורה שנועדה לתת ודאות יתר לשוק בנושא של העסקאות האלו.

<תומר רוזנר: דבר אחרון הוא התחולה של החוק.

<תומר רוזנר: במקור הוצע שהחוק יחול רק על עסקאות מארגנים שייכרתו מכאן ואילך.

<תומר רוזנר: בעקבות הערות שנשמעו והדיונים שקיימנו, אנחנו נציע להפוך את החוק לחוק בעל תחולה אקטיבית כך שהוא יחול גם על עסקאות שנכרתו קודם לתחילתו של החוק, עם הוראות מתאימות שיפגעו במידה מעטה באותם חוזים שכבר נכרתו.

<תומר רוזנר: יינתן פרק זמן ארוך יותר לאותם מארגנים לעמוד באבני הדרך שמציע החוק.

<רוני טיסר: הצעת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

<ישי איצקוביץ': בסעיף ההגדרות מייחדים את החוק לבתים משותפים, או מה שראוי להירשם כבית משותף.

<ישי איצקוביץ': אנחנו חושבים שראוי להחיל את החוק גם על מקרים של צמודי קרקע, בפרט בפרויקטים של פינוי-בינוי.

<כרמית יוליס: אנחנו תהינו עד כמה התופעה הזאת רחבה.

<ישי איצקוביץ': רק אתמול הייתי במתחם ברחובות שבו יש 20 צמודי קרקע, מתחמים מעורבים של צמודי קרקע ובתים משותפים.

<ישי איצקוביץ': בתמ"א זה פחות נפוץ.

<ישי איצקוביץ': בפינוי-בינוי, כשמדברים על היקפים של שטחים גדולים, זה בהחלט יכול להיות.

רחל עזריה: ברחובות היו מהלכים כבר לפני 20 שנים של בתים צמודי קרקע שהפכו להיות בניינים של 4 קומות.

<ישי איצקוביץ': לא בהקשר הכללי של הבנייה ברחובות.

<ישי איצקוביץ': אני מדבר על מתחם שרוצים לבצע בו פינוי-בינוי.

<ישי איצקוביץ': הוא מורכב גם מצמודי קרקע.

רחל עזריה: בגלל שהוא מורכב גם מצמודי קרקע?

<ישי איצקוביץ': כן.

<ישי איצקוביץ': אם מטרת החוק למנוע סיכול או חסמים של פרויקטים כאלה, צריך להחיל את זה גם על צמודי קרקע.

<ישי איצקוביץ': אנחנו חושבים שצריך להרחיב את הגדרת המונח "הסכם לארגון עסקאות פינוי ובינוי".

<ישי איצקוביץ': אנחנו רואים כל מיני מסמכים שאתה לא בדיוק יודע מה הם אומרים, מה הכותרת שלהם.

<ישי איצקוביץ': לא כל אחד בהכרח מכונה כהסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי.

<ישי איצקוביץ': אנחנו סבורים שאת סעיף קטן (2) של ההגדרה צריך להרחיב כך שהוא לא רק ימנע להתקשר.

<ישי איצקוביץ': קודם כל, זה לא צריך להיות רק הסכם, זה צריך להיות כל מסמך שמונע מבעלי דירות להתקשר, לנהל מו"מ עם צדדים שלישיים, לא רק בהקשר של פינוי בינוי.

<ישי איצקוביץ': החוק צריך לחול על כל מסמך שמגביל אותם לעשות משהו בזכויות שלהם, לא רק על הסכם.

<ישי איצקוביץ': לגבי הגדרת "עסקת פינוי-בינוי", החוק כבר מתייחס לשלב הבא של ההסכם עצמו, מעבר לשלב של טרום התקשרות.

<ישי איצקוביץ': הוא גם מתייחס לסעיף התקופות.

<ישי איצקוביץ': ישנם מספר תנאים שמגדירים מה היא עסקת פינוי- בינוי.

<ישי איצקוביץ': אנחנו חושבים שיש לנקוט בניסוח קצת יותר רחב.

<ישי איצקוביץ': התנאי הראשון הוא שהתמורה שיקבל כל אחד מבעלי הדירות תופיע בחוזה.

<ישי איצקוביץ': לא תמיד בשעת חתימה על החוזה ניתן, בפרט בפינוי-בינוי שנדרש לאשר תכנית מפורטת, לדעת מה התמורה.

<ישי איצקוביץ': בדרך כלל אנחנו כותבים עקרונות – שטח מינימאלי, איזה קומות הם יקבלו.

<ישי איצקוביץ': אי אפשר להגיד בדיוק את התמורה, מה גם שהמונח "תמורה" הוא מונח מאוד רחב.

<ישי איצקוביץ': אם המטרה היא תוספת השטח, זה משהו אחד.

<ישי איצקוביץ': אם זה כלל התמורות, זה משהו הרבה יותר רחב, כי גם הובלה וגם דמי שכירות זה סוג של תמורה.

<ישי איצקוביץ': אני חושב שצריך לנקוט פה בנוסח קצת פחות דווקני.

<תומר רוזנר: מה הצעתך?

<ישי איצקוביץ': שההסכם יכלול את עקרונות התמורה שיהיה זכאי אותו דייר, לאו דווקא את המונח "תמורה", כי על זה יכול להיות ויכוח לגבי המשמעות.

<ישי איצקוביץ': צריך לתת לזה קצת יותר גמישות, בפרט בפינו-בינוי, שזה הרבה יותר מורכב, הרבה יותר ארוך טווח.

<ישי איצקוביץ': התנאי השני הוא שדורשים לפרט את זהות הקבלן המבצע.

<ישי איצקוביץ': היזם הוא זה שמתקשר עם הדיירים, הקבלן הוא זה שמבצע.

<ישי איצקוביץ': גם בפינוי-בינוי וגם בתמ"א 38 לא ידוע בעת ההתקשרות עם הדיירים מי הקבלן המבצע.

<ישי איצקוביץ': הפרקטיקה, המציאות היא שהיזם מתקשר עם הקבלן המבצע סמוך לקבלת היתר הבנייה לפרויקט, דהיינו לאחר קיום התנאים.

<ישי איצקוביץ': הכוונה בתמ"א 38 היא בעיקר לחלוף הזמן עד לקבלת היתר הבנייה.

<ישי איצקוביץ': בפינוי-בינוי זה אישור תכנית מפורטת, אולי אישור תכנית איחוד חלוקה, וגם היתר בנייה.

<ישי איצקוביץ': שוק קבלני הביצוע הוא שוק מאוד מורכב, שוק מאוד לא יציב.

<ישי איצקוביץ': לדעת כבר היום מי יהיה הקבלן שיבצע את הפרויקט בעוד 3,4,6 שנים, זו דרישה, לדעתי, קצת קשה ליישום.

יוסי יונה: אפילו עדיף שלא.

<ישי איצקוביץ': נכון, כי אחר כך אותו קבלן לא יהיה.

יוסי יונה: אנחנו לא רוצים שייווצר מצב שבו קיימת זיקת ברזל בין המארגן ליזם.

רחל עזריה: זו לא עסקת ארגון, זו עסקה מלאה.

<ישי איצקוביץ': אנחנו כן כותבים בהסכם, גם כשאני מייצג דיירים, שהקבלן המבצע יעמוד בכמה קריטריונים, כמו שהוא יהיה בעל סיווג, בעל ניסיון.

<ישי איצקוביץ': אפשר לנהל מו"מ על איזה ניסיון נדרש לו.

<ישי איצקוביץ': יש כל מיני קריטריונים, חלקם פתוחים למו"מ.

אוסאמה סעדי: תומר, אין בחוק את הדברים האלה?

<תומר רוזנר: זה מתחייב מהחוק.

<ישי איצקוביץ': לגבי המועדים, גם פה נדרש לציין מה הם המועדים הצפויים.

<ישי איצקוביץ': צריך לעשות הבחנה בין המועדים עד קיום התנאים המתלים, דהיינו עד אישור התכנית המפורטת, עד היתר הבנייה, לבין המועדים לאחר מכן, שאלה מועדי הבנייה עד מסירת הדירה.

<ישי איצקוביץ': את החלק השני יותר קל לצפות, כי ברגע שיתקיימו התנאים המתלים אנחנו במצב של פרויקט בנייה רגיל.

<ישי איצקוביץ': קבלנים יודעים, יזמים יודעים להעריך מה תקופת הבנייה מהרגע שהם קיבלו את היתר הבנייה.

<ישי איצקוביץ': אפשר להתחייב למועדי הגשה של תכנית, אבל אי אפשר להתחייב תוך כמה זמן תאושר התכנית המפורטת, מה גם שלרוב זה לא בשליטתו של היזם.

<ישי איצקוביץ': אם דייר רוצה התחייבות, ראוי לתת לו התחייבות: מרגע שיש היתר בנייה יחלפו x חודשים עד שתקבל את הדירה.

<ישי איצקוביץ': מעשי לבוא ולדרוש ממנו לצפות את מועדי התכנון.

<ישי איצקוביץ': ההסכם הזה, כפי שציינתי, מותנה בתנאים מתלים.

<ישי איצקוביץ': התנאים המתלים מותנים בתקופות של זמן, כמו תוך כמה זמן אם לא תאושר התכנית.

<ישי איצקוביץ': אני מציע לא להתחייב לעניין התקופות בשלב הזה.

רחל עזריה: עו"ד איצקוביץ, הייתי חברה בוועדה לתכנון ובנייה בעיריית ירושלים.

רחל עזריה: מהר מאוד אתה יודע לזהות איזה קבלן רוצה, איזה יזם מגיע ורוצה שהתכנית שלו תעבור, איזה יזם רוצה להסתובב 10 שנים כדי שאחרי 10 שנים הוא יוכל לומר: אני 10 שנים מסתובב בלי שקידמתם לי שום דבר, תתנו לי עכשיו הקלות.

רחל עזריה: אני מסכימה איתך שלרשות המקומית, לוועדת תכנון עיר ולוועדה המחוזית יש הרבה השפעה, אבל עדיין אני חושבת שאי אפשר להסיר את האחריות מהיזם.

<ישי איצקוביץ': אני לא חושב שצריך להסיר אחריות.

<ישי איצקוביץ': יש מנגנון של תנאים מתלים.

<ישי איצקוביץ': אם תוך x זמן לא אושרה התכנית, ההסכם פוקע.

<ישי איצקוביץ': האיזון הזה קיים במסגרת תנאים מתלים, אני לא חושב שצריך להתחייב לדיירים על מה יהיה המועד.

<ישי איצקוביץ': יש הבדל בין התחייבות לבין תנאי מתלה.

<ישי איצקוביץ': אני חושב שכן ראוי להתחייב למועד מסירת הדירה מרגע שמקבלים את היתר הבנייה.

<ישי איצקוביץ': לגבי העניין של מתן התחייבות אישית לערבויות על ידי היזם.

<ישי איצקוביץ': אין ספק שההסכם צריך להתייחס לבטוחות שיש לתת לדיירים, אפילו לאיזה בטוחות.

<ישי איצקוביץ': אין ספק שזה צריך להיות, לרוב זה גם מופיע.

<ישי איצקוביץ': הדרישה שתהיה התחייבות אישית של היזם איננה ברורה.

<ישי איצקוביץ': כל ההתחייבויות בהסכם הן התחייבויות של היזם עם החברה שמתקשרת - מועד מסירת הדירה, מתן דמי שכירות בתקופת הבנייה, הובלה, מתן ערבויות.

<ישי איצקוביץ': לא כל כך היה ברור לנו מדוע דווקא בעניין הזה מדובר על התחייבות אישית, מה גם שהשוק הוא כזה שמי שמתקשר אלו חברות, לא אנשים פרטיים.

<ישי איצקוביץ': אנחנו חושבים שצריך להיות תנאי כזה לא במסגרת התחייבות אישית של היזם.

<ישי איצקוביץ': החוק לא מתמודד עם תופעה שבה באותו בניין או באותו מתחם נחתמים מסמכים לשני מארגנים שונים.

<ישי איצקוביץ': זאת תופעה מאוד רחבה שקיימת.

<ישי איצקוביץ': היא מהווה חסם אמיתי.

<ישי איצקוביץ': צריך לתת את הדעת גם לעניין הזה.

<עינת גנון: איך אתה מציע להתמודד עם זה?

<ישי איצקוביץ': שייקבע שאם יש שני יזמים שפעילים באותו מתחם, לזה שמחזיק ברוב תהיה עדיפות, או להקנות סמכות מפורשת לממונה על פניות הדיירים להתיר דיירים מהסכמים שהם חתמו עליהם בנסיבות מסוימות.

רחל עזריה: אנחנו נתייחס לזה.

<חזקיה העצני: אני רוצה להתייחס לסעיף קטן (1) ו-(4) בהגדרת "עסקה לפי תכנית החיזוק".

<חזקיה העצני: התפקיד של המארגן הוא תפקיד חשוב, תמיד צריך מישהו שידחוף.

<חזקיה העצני: אנחנו נתקלים בהרבה פרויקטים של תמ"א 38 ושל פינוי-בינוי שנמשכים שנים בגלל כל מיני חלומות שמכרו לדיירים.

<חזקיה העצני: יש את תקן 22, שמוכר לכולנו, ואת תקן 21.

<חזקיה העצני: תקן 22 הוא תקן שמחייב קבוצות רכישה, קרקעות חקלאיות.

<חזקיה העצני: תקן 21 הוא תקן של פינוי-בינוי.

<חזקיה העצני: מי שמוכר קרקע ספקולטיבית צריך לבוא ולהציג תכנית כלכלית של שמאי מקרקעין.

<חזקיה העצני: התפקיד של שמאי מקרקעין לבדוק מול אגף מהנדס העיר, לבדוק את השוק, להתייעץ עם מהנדס בניין לגבי תמורות.

<חזקיה העצני: אני מתעסק לא מעט בירושלים בנושאים האלה, ראיתי פרויקטים שהתקדמו, פרויקטים שנפלו.

<חזקיה העצני: הדבר העיקרי שגורם לנפילה הוא החלומות שיש לכל מיני בעלי דירות.

רחל עזריה: ההבטחות שניתנו בהתחלה.

<תומר רוזנר: מה אתה מציע?

<חזקיה העצני: לקחת את התקן שנוגע לפינוי-בינוי, להתאים אותו לכאן.

<תומר רוזנר: אני מציע ללשכת השמאים להכין תקן.

<חזקיה העצני: אני אעביר את זה הלאה.

רחל עזריה: אני מבינה את הנקודה הזאת, אני גם מסכימה איתך שזה הרבה פעמים קורה, אבל אני לא חושבת שהחוק הזה זו ההזדמנות לעשות את העבודה הזאת.

רחל עזריה: אני חושבת שזאת אמירה שחשוב שתישמע.

<חזקיה העצני: ראיתי לא מעט פרויקטים שנפלו בגלל הרבה ציפיות.

<חזקיה העצני: הערבות שמבטיחים להם בכלל לא מכסה את ההתחלה של הבדיקות של המהנדס והתכנון.

<חזקיה העצני: הבנק צריך ללוות את זה.

<חזקיה העצני: אם לא בדקת, אם אין לך כדאיות כלכלית של 15% לפחות, הבנק לא ייכנס לזה.

<חזקיה העצני: הקוץ הזה מפריע לאורך כל התהליך.

<חזקיה העצני: דיברתם פה על בתים משותפים.

<חזקיה העצני: מה קורה עם בתים שראויים להירשם כבתים משותפים אבל טרם נרשמו כבתים משותפים?

<תומר רוזנר: זה חל.

<אדם טצסוואן: בהגדרת "עסקה לפי תכנית החיזוק" רשום שייפוי הכוח ניתן מבעל הדירה ליזם.

<אדם טצסוואן: אין כל חובה שייפוי הכוח יינתן ישירות ליזם, הוא יכול להינתן ליזם או למי מטעמו.

<אדם טצסוואן: סעיף קטן (2) מתייחס למועדים הצפויים למסירת הדירה החדשה.

<אדם טצסוואן: לא תמיד מוסרים דירה חדשה.

<אדם טצסוואן: אם זה עיבוי ובינוי, שזה חיזוק בלבד, לא מוסרים דירה, מוסרים עבודות.

<אורי בנקי: אני מסכים עם כל מה שאמר עו"ד איציקוביץ.

<אורי בנקי: אפשר לתקן את המועדים הצפויים למועדים המקסימאליים.

<אורי בנקי: אני מסכים שמועדים צפויים זה דבר שקשה מאוד להתחייב לגביו.

<אורי בנקי: להגיד מה הוא המועד המקסימאלי זה מה שעושה התנאי המתלה בהסכם.

<אורי בנקי: התיקון הזה יכול לפתור את הדילמה.

<אורי בנקי: דייר צריך לדעת שאם עד מועד מסוים לא אושר ההיתר או לא אושרה התכנית, העסק נגמר.

<אורי בנקי: הרבה יותר קשה להתחייב למועד צפוי.

<כרמית יוליס: מאז שעבר הדיון האחרון נכנסו כל מיני הצעות ייעול להצעה הממשלתית.

<כרמית יוליס: ההצעה בפנינו מדברת על שני אדנים.

<כרמית יוליס: אנחנו התחלנו בעסקאות פינוי-בינוי, אחר כך הרחבנו את היריעה גם לתמ"א 38.

<כרמית יוליס: בתחילת הדרך רצינו שזה יחול על תמ"א 38 רק ביחס לתיקון 2, שמדבר על הריסה ובנייה מחדש.

<כרמית יוליס: היום זה חל על תמ"א 38, גם אם מבצעים "רק" חיזוק ותוספת יחידות דיור.

<כרמית יוליס: ההצעה הזאת קובעת אבני דרך מיטביים עבור מארגנים, בתקווה שזה יכניס לשוק את המארגנים מהסוג הטוב, היעיל.

<כרמית יוליס: ככל שהם לא עומדים באבני הדרך, ההסכם שנחתם איתם פוקע.

<כרמית יוליס: נדבך נוסף מאוד חשוב לחקיקה זה כל מה שנוגע לחובות הגינות כלפי הדיירים - נאמנות, שמירת סודות, חובה להסביר.

<כרמית יוליס: ביחס לתחולת החוק על צמודי קרקע, אבני הדרך שהבאנו בפניכם לא מתייחסים לצמודי קרקע, הם לוקחים בחשבון סיטואציה שבה יש בתים משותפים.

<כרמית יוליס: ככל שיש בתים צמודי קרקע, אני נוטה להניח שהמספר שלהם יהיה נמוך יותר.

<כרמית יוליס: ככל שנרצה להכניס את זה לתחולת החוק, אנחנו צריכים לקבוע אבני דרך מ-0.

רחל עזריה: הוא דיבר על מתחמים מעורבים.

<עינת גנון: כל החוק הזה מושתת על בית משותף, לא על מתחם משותף.

<עינת גנון: מה שהוצע פה לגבי בתים צמודי קרקע מחייב אותנו ללכת למתחמים.

<עינת גנון: יש בעייתיות להגדיר בשלבים כל כך מוקדמים את המתחם.

<עינת גנון: יש כאן בעייתיות שאני לא רואה איך נוכל להתמודד איתה.

<כרמית יוליס: הערה נוספת התייחסה להגדרה של "הסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי".

<כרמית יוליס: זה כולל, בין היתר, התחייבות של בעל הדירה לא להתקשר בכל הסכם אחר.

<כרמית יוליס: ההערה כאן הייתה שההתחייבות יכולה להיות רק חד-צדדית, רק מטעם בעל הדירה.

<כרמית יוליס: זה בסדר גמור להבהיר את זה.

<כרמית יוליס: זו הייתה הכוונה שלנו.

<ישי איצקוביץ': ההערה דיברה על להרחיב את ההגדרה כך זה שזה לא יהיה רק הסכם, אלא כל מסמך.

<ישי איצקוביץ': בשוק יש לי ייפויי כוח שדיירים חותמים גם לעורכי דין, גם ליזמים.

<ישי איצקוביץ': אלה המסמכים הבעייתיים בשוק.

<ישי איצקוביץ': אם מטרת החוק למנוע מקרים של סיכול פרויקטים, צריך להגדיר את זה בצורה הכי רחבה: לא כל הסכם, אלא כל מסמך, לרבות ייפוי כוח.

<ישי איצקוביץ': כל סעיף קטן (2) צריך להיות מאוד רחב.

<כרמית יוליס: אפשר להגיע לנוסח מוסכם.

<כרמית יוליס: הערה נוספת נאמרה לגבי הגדרת "עסקה לפי תכנית החיזוק".

<כרמית יוליס: נאמר פה שזה ייפוי כוח ליזם או מי מטעמו, שזה בסדר, אבל לאחר מכן נשמעו כאן הערות לגבי סעיפים (1),(2),(3) ו-(4) שעולות בקנה אחד עם ההצעה שהבאנו בפניכם.

<כרמית יוליס: אנחנו התייחסנו לתמורה שיקבל כל בעל דירה.

<כרמית יוליס: גם אם זה עקרונות תמורה, זה עדיין בסדר, זה נכלל בסעיף.

<כרמית יוליס: כנ"ל לגבי המועדים הצפויים.

<כרמית יוליס: זה מתייחס גם להערה על המועדים המקסימאליים.

<כרמית יוליס: אין שום בעיה לדייק את זה בהמשך.

<כרמית יוליס: אני רוצה להגיד מילה על ההיבט השמאי שהוזכר כאן ביחס לתקינה.

<כרמית יוליס: אנחנו קיבלנו את הבקשה הזאת מכמה גורמים בשוק – כלכלנים ושמאים.

<כרמית יוליס: בעוד שהעולם של הכדאיות הכלכלית של עסקאות יש לו איזה שהם אבני דרך, שזה דבר מאוד מורכב וטעון חשיבה נוספת שכיום עושים ביחס לתקן 21, ביחס לתמ"א 38 השוק מאפשר כל מיני אמירות והבטחות שהן לא ממש מושתתות על ההוראות של התמ"א.

<כרמית יוליס: יש איזו חשיבה ראשונית להתוות גם שם איזה שהם אבני דרך לגבי הכדאיות הכלכלית.

<כרמית יוליס: אני מסכימה שלא מתאים להכניס את זה לחקיקה.

יוסי יונה: ההגדרה של המארגן נראית לי קצת אמורפית, היא לא מתייחסת לסמכויות, לידע, להכשרה, לרישיון.

יוסי יונה: האם המארגן הוא כל אדם שבא וחותם עם הדיירים, כל אדם שלוקח את זה כמו איזה שהוא נכס שהוא מתרגם אל מול היזמים, או שאנחנו רוצים להצר את הרשימה הזאת?

יוסי יונה: אני לא יודע אם ללכת כל כך חמור ולהגיד רישיון, אבל שזה לא יהיה כל מצורע וזב חוטם שמגיע לדיירים, מחתים שני שליש או שליש מהם, והולך וסוחר בקניין הסימבולי שיש בידו אל מול היזמים.

יוסי יונה: אני מעלה את זה כתהייה וטרדה שיש לנו באשר להגדרה מאוד דלה של המושג של המארגן.

יוסי יונה: אם יבוא מארגן שהוא חאפר, זה יכול ליצור מצב שבמקום שתי ערכאות יהיו לנו 3 ערכאות - מארגן, שלא מבין כלום בתכנון, אדריכל וקבלן בנייה.

יוסי יונה: השאלה אם אנחנו לא רוצים להבטיח שתהיינה שתי ערכאות בלבד.

יוסי יונה: אולי שהמארגן יהיה אדריכל, שמאי או עורך דין, כאשר הם אלה שילכו ליזם קבלני.

יוסי יונה: אם נוכל להצר את זה לאיזה שהוא מנגנון דו-ראשי, לא רב-ראשי, יכול להיות שזה יסייע לנו.

יגאל גואטה: הנושא של המארגן עלה בדיונים קודמים.

יגאל גואטה: המארגן הזה הוא איש שעברו די מפוקפק, אדם עם חלקלקות לשון.

יגאל גואטה: המקצוע שלו הוא לשכנע את האנשים שיהיה להם טוב.

יגאל גואטה: אחרי זה מתחילים להגיע לבתי משפט, כי מבינים שהטוב הזה שהוא דיבר עליו לא קרוב למציאות.

יגאל גואטה: זה במקרה הטוב.

יגאל גואטה: במקרה הרע הוא גם שותף באיזה ארגון פשע.

יגאל גואטה: אם האדם לא מתפנה מרצון, הוא מתחיל להסביר לו שיהיה לו טוב אם הוא ילך משם.

יגאל גואטה: אני מכיר מקרים כאלה.

יגאל גואטה: לא מדובר פה באיזה אדם שבא לטובת המפונה הזה, דואג לצרכים שלו.

יגאל גואטה: הוא דואג להחתים אותו על דברים.

יגאל גואטה: מכיוון שבצד השני של הפינוי-בינוי אנחנו פוגשים באיזו זקנה קשישה, במבוגר קשיש, בזוג של קשישים שלא באמת מצויים בנבכי כל הפרטים האלה, לא באמת יודעים מה הבטיחו להם, אני חושב שצריכה להיות רגישות רבה לגבי הנושא הזה של הזהות של המארגן הזה.

יגאל גואטה: ביקשתי בפעם הקודמת - תומר לא אהב את זה כל כך - שתהיה לו תעודה.

יגאל גואטה: הוא אמר שזה כרוך בפרוצדורה.

רחל עזריה: זה יוצר מערך שלם.

יגאל גואטה: אני לא יודע אם לא צריך לייצר מערך שלם.

יגאל גואטה: מדובר באנשים שנסחבים כל החיים, באנשים שבמשך שנים רבות רק מתגלגלים.

יגאל גואטה: אם יש להם כסף, הם מתגלגלים בבתי משפט, ואם אין להם כסף, אני לא יודע איפה.

יגאל גואטה: גומרים להם את החיים.

יגאל גואטה: נפגשנו בפעם הקודמת עם אנשים שנזרקו לרחובות.

יגאל גואטה: הם פתאום מצאו את עצמם בלי דירה, מצאו את עצמם ברחוב.

יגאל גואטה: אנחנו חייבים לתת דגש לסיפור הזה של המארגן, לפחות בדברים בסיסיים, כמו שלבן אדם לא יהיה עבר פלילי.

יגאל גואטה: דיברנו על זה גם אז.

יוסי יונה: זאת דרישת מינימום.

יגאל גואטה: זו בושה אם זו תהיה הדרישה.

רחל עזריה: אני גרה בשכונת הקטמונים.

רחל עזריה: זה מתחם אין סופי.

רחל עזריה: העירייה כבר ייעדה פינוי-בינוי, התחדשות עירונית וכל מיני תכניות.

רחל עזריה: כשנכנסתי לוועדה והבנתי שיש 3 חוקים שצריך לטפל בהם, אמרתי שזה החוק הראשון שאני רוצה לטפל ולסיים במושב הזה.

רחל עזריה: אני מכירה מקרים שמגיעים לאנשים חצי שעה לפני כניסת שבת, אומרים להם שהם צריכים לחתום.

רחל עזריה: אף אחד לא יודע אם הסיפור הזה אמיתי או לא, אבל זה סיפור שמסתובב בכל השכונה, הוא מייצר חוסר אמון.

רחל עזריה: גם כשמגיע מישהו שיודע לעשות את העבודה, אף אחד לא מאמין.

רחל עזריה: העניין הזה הוא מאוד חשוב.

רחל עזריה: אני חושבת שיש פה מערך שקורה, יש אירוע שמתרחש לא מעט שנים.

רחל עזריה: אני חושבת שהשאלה שתמיד עומדת לפתחנו היא אם לעשות חקיקה קשוחה שתעצור את המהלכים שמתרחשים, שתעצור את האירועים, או שאנחנו עושים איזו שהיא חקיקה יותר רכה.

רחל עזריה: היתרון הגדול זה שיש פה את התחולה האקטיבית כך שגם מי שחתם מזמן, מרגע זה הוא כאילו חתם היום והוא נכנס לאותו מסלול.

רחל עזריה: אני חושבת שזו בשורה מאוד גדולה.

רחל עזריה: זה נותן את המענה.

רחל עזריה: אני חושבת שאנחנו לומדים את הנושא של התחדשות עירונית.

רחל עזריה: אנחנו מבינים שזה העתיד של התכנון של מדינת ישראל, זו הדרך להגדיל את ההיצע, לחדש את מרכזי הערים.

רחל עזריה: אני חושבת שאנחנו עושים חוק שמסדיר הרבה מאוד חוליים שהיו.

רחל עזריה: אני מציעה שבעוד שנה נראה מה הייתה ההתקדמות, כמה זה שחרר, האם זה באמת הואיל, ואז נוכל לראות אם יש עוד תנאים שאנחנו צריכים להכניס.

רחל עזריה: אני חושבת שעדיף להתקדם, לסיים את החוק, לאפשר לאנשים להתקדם.

רחל עזריה: אני מסכימה שאם היינו מתחילים מהתחלה, יכול להיות שהיינו עושים אחרת.

יגאל גואטה: לא בגלל שזה גדול מידי נהפוך את זה ל-0.

יגאל גואטה: ההגדרה של מארגן זה כלום, זה שום דבר.

רחל עזריה: אני ממש לא מסכימה.

רחל עזריה: אתה צריך להחתים מספר מסוים של אנשים.

רחל עזריה: לא כל דיירי הבניין הם אנשים שלא יודעים, אנשים חלשים.

רחל עזריה: יש לך אחוז מסוים כזה, אחוז מסוים כזה.

יגאל גואטה: אני מדבר על זהותו של המארגן.

יגאל גואטה: לא יכול להיות שהוא יהיה כל אדם ברחוב.

רחל עזריה: יש בינינו חילוקי דיעות.

יגאל גואטה: אני מבין את הדחיפות של ועדת הרפורמות לגמור את החוק מהר.

יוסי יונה: לא תנוח דעתי מכך שאין הגדרה מחייבת למארגן, חוץ מכך שהוא השיג הסכמה של 40% מהדיירים.

יוסי יונה: לא צריך לכלול את העניין של עבר פלילי, כי דיני העונשין יחולו עליו כמו על כל בן אדם שעשה עבירה כזו או אחרת.

רחל עזריה: אתם מבינים מה הבעיה?

יגאל גואטה: לא בגלל שיש לנו בעיה נזרוק את הבעיה על הדיירים המסכנים האלה.

<כרמית יוליס: יש הוראות בחקיקה על הסדרת עיסוק, שזה בקשת רחבה של נושאים – שמאי מקרקעין, עורכי דין, כלכלנים, מתווכים במקרקעין וכו'.

<כרמית יוליס: אם ננסה לחשוב למה ההוראות האלו הגיעו, הן הגיעו כדי להגן על אינטרס הציבור, כדי להגן על אלה שפחות מבינים את המטריה, כדי שאם אני רוצה להתקשר כאדם פרטי באיזו שהיא עסקה משפטית, אני אדע שהאדם הזה למד, עבר בחינה של לשכה, יש עליו דין משמעתי, אסור שיהיה לו עבר פלילי, הוא ראוי וכו'.

<כרמית יוליס: זו דרך אחת להגן על הציבור.

<כרמית יוליס: מי שעבר את המשוכות האלו עונה על הקטגוריות של הסדרת עיסוק, הדין לא מגביל אותו.

<כרמית יוליס: אם אתה עורך דין, אתה יכול לעשות כל עסקה.

<כרמית יוליס: אנחנו חשבנו על קונספט שהוא אחר, שהוא פחות מדבר על הפרסונה, הוא מדבר על מהות העסקה.

<כרמית יוליס: העסקה עצמה פוקעת אם היא עסקת ארגון לא טובה.

<כרמית יוליס: האפיק הזה הוא האפיק שבחרנו ללכת בו, לא לשים את כל כובד המשקל על השאלה מי הוא המארגן.

יגאל גואטה: לא את כל כובד המשקל, מעט מהמשקל.

יגאל גואטה: פה אין כלום, יש אפס.

יגאל גואטה: זה שהעסקה בסדר וקשרתם אותה עם שלייקס ועם חגורות זה בסדר גמור, אבל לא יכול להיות שהמארגן יהיה כל אדם שמסתובב ברחוב.

<כרמית יוליס: אפשר היה לחשוב על הצעת חוק שתקבע מי יכול להיות מארגן.

יגאל גואטה: אני לא אוהב את התשובות האלו.

יגאל גואטה: מה שעומד לנגד עיני זה האזרח המסכן.

יגאל גואטה: אנחנו רואים כאלה רבבות.

יגאל גואטה: בכל מקום שיש עסקת פינוי-בינוי יש אין סוף נפגעים.

יוסי יונה: את אומרת שתמסגרו את העסקה.

יוסי יונה: האם בדקתם את החלופה של תנאי סף למארגן על-מנת שיוכל לעסוק בעסקאות מהסוג הזה?

יוסי יונה: האם את יודעת על מדינות אחרות שבהן קיים חוק מארגנים שדורש תנאי סף לעיסוק?

<כרמית יוליס: אפשר היה לחשוב על מודל מסוים של חקיקה שתסדיר את העיסוק, אבל אז היא לא הייתה אומרת אם עסקאות שעושים עם מארגנים אמורות לפקוע או לא.

<כרמית יוליס: בחקיקה כזאת שמסדירה את העיסוק היית שם את המשוכה על עצם זה שלא כל אדם יכול להיות מארגן.

<כרמית יוליס: ההצעה שלנו מדברת על העסקה במהותה.

<כרמית יוליס: אני חושבת שההצעה שמובאת בפניכם היא סוג של דרך ביניים, כי יש בה חובות הגינות, יש בה חובה להסביר לדיירים, יש בה חובה לכנס אסיפה, יש בה חובות מתחום המתווכים.

<כרמית יוליס: שימו לב, מי שמוכר דירה יכול להיות כל אדם, אין עליו הסדרה משמעתית, תנאי סף.

<כרמית יוליס: לא כל מוכר דירה הוא קבלן.

<כרמית יוליס: על כל עולם היזמות אין שום הסדרה, הוא לא חל תחת שום קטגוריה של הסדרת עיסוק.

<כרמית יוליס: גם העניין של מארגנים של קבוצות רכישה לא יכלול שום הסדרה.

<כרמית יוליס: אנחנו לא באיזה עולם חדשני שכל האנשים שנכנסים ויוצאים משוק הנדל"ן מוסדרים, רק המארגנים לא.

יגאל גואטה: את אומרת שלא רק זה גרוע, יש עוד הרבה דברים גרועים.

<כרמית יוליס: לא עשינו בדיקה השוואתית.

<כרמית יוליס: אני נוטה להאמין שבמקומות אחרים הם חוסים תחת הגדרת מתווכים, שאז יש הסדרה.

<עינת גנון: אל תשכחו שיש את האפשרות לפנות לממונה על פניות הציבור ברשות להתחדשות עירונית.

יגאל גואטה: מראש את רוצה להכניס אותנו לתהליך של פניות?

תמר זנדברג: החוק הזה בא להסדיר תחום שלא קיים היום, תחום שהוא פרוץ לחלוטין.

תמר זנדברג: את המציאות אנחנו מכירים.

תמר זנדברג: יש לנו כאן שתי רגליים.

תמר זנדברג: רגל אחת של החזון, איך היינו רוצים לראות תחום כזה, איך היינו רוצים לראות "ארגון" של עסקאות כאלו.

תמר זנדברג: נניח שזה לוח חלק, עוד לא התחלנו את הפרויקט, אנחנו רק רואים קהילה של אנשים, דיירים אל מול יזם.

תמר זנדברג: חובה שיהיה איזה שהוא סקר צרכים של הדיירים.

תמר זנדברג: הרבה קשיים שפרויקטים כאלה נתקלים בהם הם כי הפרויקטים לא עונים על הצרכים של התושבים.

תמר זנדברג: היזם רואה את מכפלות הרווח, לא את האנשים שגרים במקום.

תמר זנדברג: זו רגל אחת.

תמר זנדברג: רגל שנייה, והיא אולי יותר חשובה כי החוק הזה בא לענות עליה באופן מפורש, זה מה קורה בשטח, מה קורה בפועל.

תמר זנדברג: יש לנו ניסיון של לא מעט שנים עם לא מעט פרויקטים - חלקם הקטן התקדם, רובם הגדול עדיין תקוע.

תמר זנדברג: טוב שהרוב הגדול תקוע, כי מדובר בדיירים מנוצלים.

תמר זנדברג: אנחנו צריכים לראות שסעיפי החוק יסתמו את הלקונות שקיימות היום.

תמר זנדברג: למה אני מתכוונת?

תמר זנדברג: המון המון דברים החוק הזה מסדיר – אסיפת דיירים, איזה מידע צריך לספק להם.

תמר זנדברג: במצב הקיים היום אפשר לקחת את הסעיפים ולהשתמש בהם למען המשך הניצול והעבודה בעיניים על הדיירים שקיימת היום.

תמר זנדברג: היום יש אסיפות דיירים שמארגן היזם.

תמר זנדברג: גם נמסר לדיירים מידע, רק נמסר להם מידע שהוא ברושורי.

רחל עזריה: בואי נדבר על זה כשנגיע לסעיף הזה, כרגע אנחנו בסעיף ההגדרות.

תמר זנדברג: זה דבר שהוא בסיסי לחוק הזה.

רחל עזריה: את הדיונים העקרוניים עשינו.

רחל עזריה: יש את העניין של הגדרת המקצוע.

רחל עזריה: יש לנו עכשיו פתרון טוב מאוד, אנחנו שואפים לפתרון מצוין שיכביד על זה.

יגאל גואטה: את באמת חושבת שהפתרון היום הוא טוב מאוד?

רחל עזריה: כן.

רחל עזריה: אני גרה בשכונה כזאת.

רחל עזריה: תאמין לי, אני רואה את הכל יום יום.

רחל עזריה: אני חושבת שזה פתרון טוב מאוד, לא פתרון מצוין.

רחל עזריה: אם תהיה לנו דרך להכניס את העקרונות שאתם מדברים עליהם ללא הסדרה שלמה של העיסוק - -

יגאל גואטה: דיברנו על זה.

יגאל גואטה: בואו נעשה את זה.

רחל עזריה: אם יש למישהו פתרון לזה, אני אשמח.

תמר זנדברג: אני חושבת שהרבה מהדבר הזה יקום וייפול, וזו הסוגיה שאנחנו מנסים לפתור דרך הגדרת העיסוק, על האינטרס, את מי מייצג המארגן.

תמר זנדברג: אנחנו רוצים להוציא מתחת ידנו חוק, וזה משותף לכולנו, שבו המארגן מייצג את הדיירים, לא אף אינטרס אחר, בפרט לא את היזם.

תמר זנדברג: אנחנו יודעים שבעל המאה הוא בעל הדעה.

תמר זנדברג: מאוד מאוד יכול להיות שהסוגיה את מי אותו מארגן ייצג תיקבע בעקבות השאלה מי ישלם לו.

תמר זנדברג: כל עוד מי שישלם לו, מי שישכור אותו ויקבע את הזהות שלו זה היזם או מי מטעמו, כמה שלייקס שנשים על החוק הזה הוא יהיה בעייתי.

תמר זנדברג: אנחנו צריכים לראות איך אנחנו מבטיחים, באופן אינהרנטי, באופן מהותי, שהמארגן הזה באמת ייצג את הדיירים.

תמר זנדברג: יכול להיות שנצטרך לקבוע חובה שהדיירים יצטרכו להשתתף בחלק מהשכר שלו.

תמר זנדברג: אני יודעת שמדובר כאן בדיירים חלשים, אני יודעת שזה בעייתי, אבל אני חושבת שבעיית הייצוג תהיה כאן בעיה גדולה מאוד.

תמר זנדברג: אנחנו בטח לא יכולים לאפשר מצב שהיזם הוא זה ששוכר את המארגן.

תמר זנדברג: לכאורה זה נשמע מאוד טוב, הם יקבלו משהו חינם, אבל זה ישים אותנו בבעיית אינטרסים.

יוסי יונה: גברתי היושבת-ראש, אני שמח על הפתיחות שגילית לפני כן.

יוסי יונה: אמנם אמרת שאנחנו לא הולכים לשנות סדרי עולם אבל שאת מוכנה לבחון.

יוסי יונה: הבניין שאני גר בו נמצא בתהליך של תמ"א 38.

יוסי יונה: אני שבע רצון מהאופן שבו זה מתנהל.

תמר זנדברג: אתה גר במרכז תל-אביב.

יוסי יונה: נכון.

תמר זנדברג: אתה גר בבניין שהדיירים יודעים לעמוד על האינטרסים שלהם.

תמר זנדברג: אנחנו רואים בהרבה מאוד מקומות אחרים שזה לא המצב.

יוסי יונה: ישנם מקרים שעובדים טוב, ניתן ללמוד מהם.

יוסי יונה: אני יודע שהמארגנים כרוכים במשרד שיש בו שמאים, שיש בו עורכי דין.

יוסי יונה: כרמית, אני מבין מה שאת אומרת, אני מבין את ההיגיון של הדרך שנקטת באשר לעניין הזה, אבל עד כמה ניתן לכלול עוד מרכיבים?

יוסי יונה: גם אם לא נעשה מהפיכה כוללנית, שרבים מסתייגים ממנה, ובצדק, כמה ניתן לכלול עוד מרכיבים כך שהמארגן לא יהיה כל אדם שנוהג בהגינות?

רחל עזריה: חבר הכנסת גואטה ביקש ממני שנעשה איזו שהיא פגישה פנימית שבה נדון על הדבר הזה.

אוסאמה סעדי: אין חולק שהמטרה של החוק ראויה, במיוחד כשאמרת שאנחנו חיים בתוך השכונות האלו, אנחנו רואים את האוכלוסייה שגרה שם.

אוסאמה סעדי: מדובר באוכלוסייה מבוגרת, חלקה בקושי מבינה את המסמכים המשפטיים, את כל ההליך הפרוצדוראלי.

אוסאמה סעדי: גם אין לה את היכולת לשכור עורכי דין.

אוסאמה סעדי: צריך לבדוק את הפרטים, את הסעיפים.

אוסאמה סעדי: יש לנו הסתייגויות שנגיש בהמשך.

<יצחק שפריר: הכנסת הקימה מכשיר מאוד טוב – רשות להתחדשות עירונית.

<יצחק שפריר: היא תהיה הרגולטור.

<יצחק שפריר: מי שרוצה להיות יזם, יבקש מהרשות.

תמר זנדברג: הכנסת חוקקה, היא לא הקימה.

<יצחק שפריר: אני מבקש שהרשות תתקנן מסמכים סטנדרטיים.

רחל עזריה: זה כבר יש.

<יצחק שפריר: זה פותר את הבעיה של המארגן.

<יצחק שפריר: אותה רשות תקבע מי יהיה המארגן.

רחל עזריה: את זה עשינו.

רחל עזריה: אנחנו בשלב הבא.

<תומר רוזנר: לגבי העניין העקרוני, צודקים חברי הכנסת גואטה ויונה.

<תומר רוזנר: אנחנו התלבטנו יחד עם משרדי הממשלה התלבטות מאוד מאוד ארוכה ועמוקה בשאלה אם צריך לעשות פה נושא של הסדרת עיסוק.

<תומר רוזנר: הצענו כל מיני הצעות בנושא הזה.

<תומר רוזנר: לאחר שהפכנו והפכנו בנושא, אנחנו נציע לוועדה לקבל את עמדת הממשלה שאומרת שאין מקום לנושא של הסדרת עיסוק.

<תומר רוזנר: העניין המכריע בנושא הזה הוא העובדה שליזם שמחתים דיירים על עסקה מלאה, בין אם הוא יזם בעסקה קונבנציונאלית, בין אם הוא יזם בעסקאות מהסוג הזה, אין שום הסדרה.

<תומר רוזנר: מה ההסדרים שיש?

<תומר רוזנר: יש את חוק המכר (דירות) ואת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שמתייחסים לגוף העסקה.

<תומר רוזנר: דבר שכן אפשר לשקול, ואני אומר את זה כמשהו שאפשר לחשוב עליו והוא חסר לכאורה, זה הנושא של עבירות פליליות שקיימות בחוק המכר (דירות) ובחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

רחל עזריה: נעשה דיון פנימי בנושא.

אורי מקלב: למה הוא שונה ממתווך?

אורי מקלב: כאן הוא יותר מתווך מאשר יזם.

אורי מקלב: למתווך יש הסדרה של העיסוק.

<תומר רוזנר: אפשר בזהירות לומר שהסדרת העיסוק של מתווכים לא הוכיחה את עצמה.

אורי מקלב: אני יודע שיש הסדרה.

<תומר רוזנר: בהחלט.

רחל עזריה: בהרבה תחומים יש הסדרה, אבל אז אנחנו רואים הרבה מאוד אנשים עובדים אצל מי שמוסדר.

אורי מקלב: בתיווך יש איזו שהיא הסדרה של מקצוע.

אורי מקלב: כאן זה איך אתה מציג את הדברים, איך אתה עומד מול הלקוח.

רחל עזריה: את זה יש.

רחל עזריה: נעשה ישיבה פנימית.

רחל עזריה: הפתרון שיש הוא פתרון פחות מוצלח.

רחל עזריה: אנחנו נחפש פתרון אחר.

רחל עזריה: נעשה ישיבה פנימית כדי לבחון את זה.

<תומר רוזנר: אם לא עבירות פליליות, יכול להיות שיש מקום לחשוב על עיצומים כספיים ספציפיים לנושא הזה של מארגנים שלא עומדים בתנאים שנקבעו.

<תומר רוזנר: אם אפשר לעשות את זה ביזמים שאינם מוסדרים, על אחת וכמה וכמה אפשר לעשות את זה גם כאן.

<תומר רוזנר: זה ראוי לדיון.

<תומר רוזנר: אני אתייחס להערות הפרטניות.

<תומר רוזנר: אני מפנה את תשומת לב הממשלה לעניין של צמודי קרקע.

<תומר רוזנר: אני חושב שההערה במקומה.

<תומר רוזנר: אם אנחנו רוצים לקדם את העסקאות של פינוי-בינוי, יכול להיות מצב שבו דווקא זה שמחזיק בדירת צמודת קרקע ייקשר בהסכם בלעדיות בלתי מוגבל בזמן ובעצם יתקע את כל הפרויקט.

<תומר רוזנר: אנחנו בהחלט צריכים לחשוב איך לתת לזה פתרון.

<תומר רוזנר: הפתרון שונה מהמצב של החתמה בבית משותף.

<תומר רוזנר: יכול להיות שצריך בבתים שאינם בית משותף להגביל הגבלה מקסימאלית.

<תומר רוזנר: אנחנו נשקול את זה יחד עם הממשלה.

רחל עזריה: אני מסכימה.

<תומר רוזנר: לגבי מאפיינים של עסקת תמ"א 38, אני חושב שהוועדה צריכה לקבל את ההערה שייפוי הכוח לא חייב להיות דווקא ליזם.

<תומר רוזנר: הייתי מציע לכתוב עורך דין מטעמו, כדי שזה יהיה או היזם או עורך דין, לא צד שלישי.

רחל עזריה: מקבלת.

<תומר רוזנר: לגבי התחייבויות לערבויות, אני חושב שזה נכון למחוק את המילים "התחייבות אישית".

<תומר רוזנר: לגבי העניין שזה לא יהיה בהכרח דירה חדשה, אפשר להוסיף שזה יהיה עבודות במסגרת תכנית החיזוק.

<תומר רוזנר: אנחנו נמצא את הניסוח.

<תומר רוזנר: לגבי המועדים, אני בהחלט חושב שההערה נכונה לגבי כך שייקבעו המועדים המירביים להשגת היתר בנייה, לאו דווקא המועדים הצפויים.

<תומר רוזנר: לגבי זהות הקבלן, לא נהוג בשלב שבו נחתמת עסקת תמ"א 38 לקבוע את הקבלן המבצע.

<תומר רוזנר: הקבלן המבצע נקבע בשלב הרבה יותר מאוחר - לאחר הסגירה הפיננסית של העסקה, או בסמוך למועד סגירת העסקה.

<תומר רוזנר: צריך לחשוב על מאפיין אחר.

<תומר רוזנר: מאפיין שנכון לחשוב עליו בהקשר הזה הוא מפרט עקרוני של מה הדיירים יקבלו מבחינת הדירה.

<תומר רוזנר: כמובן שזה כפוף לאותם שינויים שייעשו.

<תומר רוזנר: נציע לוועדה איזה שהוא ניסוח יותר מדויק לגבי הסוגיה הזאת.

<עינת גנון: מה שיותר חשוב זה מי הוא הקבלן, לא מה הוא המפרט.

<תומר רוזנר: לא קובעים בשלב הזה מי הוא הקבלן.

<עינת גנון: אפשר לקבוע איזה שהן אמות מידה, כמו סיווג, כמו ניסיון.

<תומר רוזנר: סיווג זו דרישה שהחוק מחייב, לא צריך לקבוע את זה.

יוסי יונה: של מי?

<עינת גנון: של הקבלן המבצע.

<תומר רוזנר: מה שקובעים בהסכמי תמ"א 38 זה שהקבלן יהיה בעל סיווג וניסיון עשיר.

<תומר רוזנר: זה מה שקובעים.

<תומר רוזנר: סיווג זו דרישה שהחוק מחייב ממילא.

<ישי איצקוביץ': לגבי המפרט, צריך לעשות הבחנה בין תמ"א לפינוי–בינוי.

<תומר רוזנר: אנחנו מדברים על תמ"א.

<תומר רוזנר: גם את ההערה של כל מסמך אנחנו צריכים לשקול, כי בסעיף 3 המוצע יש התייחסות למאפיינים של ההסכם של המארגן.

<תומר רוזנר: אם הוא לא עומד בהם, ממילא כל התחייבות בטלה.

<תומר רוזנר: אם נחתם מסמך חד צדדי שבו לא מתקיימים התנאים שנקבעים פה, הוא ממילא בטל.

<תומר רוזנר: צריך אולי לשקול להרחיב את הניסוח, אבל מבחינת המהות, הדברים החשובים שצריכים להיות בהסכם בין המארגן לדיירים מופיעים בסעיף 3.

<תומר רוזנר: - בתים שראויים להירשם נכנסים לפי ההגדרה.

<תומר רוזנר: לגבי התקן שהוצע, אני מקבל את ההתייחסות של משרד המשפטים על כך שהנושא על שולחנה של מועצת שמאי המקרקעין, אין מקומו בשלב הזה כאן.

רחל עזריה: אנחנו מקבלים את הדברים.

<תומר רוזנר: אנחנו נביא לישיבה הבאה נוסח מעודכן שיביא את זה לידי ביטוי.

<תומר רוזנר: כפי שאתם רואים, עיבינו בצורה יחסית משמעותית את ההוראה המקורית שהופיעה בהצעת החוק על כך שהמארגן יפעל לכינוס אסיפה בה יוסברו עיקרי ההסכם.

<תומר רוזנר: נתנו פה דרישות שהן יחסית מפורטות, דרישות פורמאליות לגבי כינוס האסיפה.

<תומר רוזנר: אנחנו לא קוראים לזה אסיפה, זה כינוס.

<תומר רוזנר: זו לא אסיפה מבחינת חוק המקרקעין של בתים משותפים, זה כינוס שיש לו מאפיינים משלו.

<תומר רוזנר: צריך להיות בו מניין חוקי מינימאלי של אנשים, צריכה להיות הודעה מוקדמת בצורה פורמאלית, ואסור לחתום על הסכמים לפני שהאסיפה הזאת מתקיימת.

<אפרת כהן-בר: בהרבה פרויקטים כאלה יש דיירים שלא יודעים עברית.

<אפרת כהן-בר: אנחנו ביקשנו שאם 10% מהדיירים מדברים שפה אחרת – אמהרית, רוסית ערבית, שתהיה חובה שההזמנות, המודעות, כל המסגרת תהיה עם תרגום.

רחל עזריה: איך אנחנו בודקים דבר כזה?

רחל עזריה: איך אנחנו יודעים שיש 10%?

<אפרת כהן-בר: המארגן מסתובב במקום.

<אפרת כהן-בר: זה מתקשר למה שחברת הכנסת זנדברג אמרה, שצריך להכיר את האוכלוסייה שמגיעים אליה.

<עינת גנון: זה המועד הראשון שבו פוגשים את האוכלוסייה.

רחל עזריה: אולי בהסכם עצמו.

<אפרת כהן-בר: בהסכם של המארגנים.

רחל עזריה: בהסכם של המארגנים, לא בהזמנה לאסיפה.

יוסי יונה: אנחנו עסקנו בזה כשדיברנו על חוק ההתחדשות העירונית.

יוסי יונה: איך אנחנו יכולים להבטיח שמישהו שנמצא בתוך ההליך הזה לא נגוע בשום אינטרס אלא רק בהגנה על התושבים עצמם?

יוסי יונה: אחת ההצעות הייתה שלעירייה יהיה מנגנון שהיא תעמיד לרשותם של התושבים, כמו עובד סוציאלי או מישהו שיכול להדריך אותם, להכין אותם לגבי המפגשים האלה.

יוסי יונה: כפי שנאמר, המון פעמים הפרויקטים האלה נעשים בשכונות עם תושבים יחסית מוחלשים, עם מידת מידע מוגבלת.

יוסי יונה: הם פגיעים מבחינת היכולת לנצל את חוסר המידע שבאמצעותם.

יוסי יונה: השאלה אם יש עוד מנגנון ציבורי מתווך, בין אם זה עובד סוציאלי, בין אם מומחה מטעם הרשות המקומית, במיוחד כשהפרויקט הוא גדול.

רחל עזריה: הרעיון שמתגבש הוא שאם בזמן האסיפה יש יותר מ-10% שמדברים שפה אחרת, צריך להסביר את עיקרי ההסכם גם בשפה הזאת.

יוסי יונה: זה עוסק רק בסוגיה של האסיפה.

רחל עזריה: אנחנו כרגע בסעיף 2.

<אפרת כהן-בר: האסיפה הזאת - -

רחל עזריה: אין איך לדעת 10%.

תמר זנדברג: הנושא של שפה זה דבר טכני.

תמר זנדברג: כמו שאתם אומרים, זה מתגבש רק כאשר האסיפה מתכנסת.

תמר זנדברג: יש לי חשש שהסעיף תופס את העסקה בשלב הרבה יותר מאוחר.

רחל עזריה: אי אפשר שבן אדם אחד יחתום על ההסכם עם המארגנים.

רחל עזריה: הראשון שחותם צריך להיות אחרי האסיפה.

תמר זנדברג: אולי צריך להוסיף סעיף ביניים מה אי אפשר לעשות לפני כן.

תמר זנדברג: זה תהליך שקורה היום במשך שנים, לא חודשים.

תמר זנדברג: מסתובבים נציגי יזם בשטח, מחתימים אנשים.

רחל עזריה: הוא לא יכול.

<כרמית יוליס: הוא לא יכול לעשות שום דבר, אלא אם הוא עשה את אותו כינוס.

תמר זנדברג: יש את ההסכם מול הדיירים, ויש את הקידום מול העיריה והוועדה המחוזית.

תמר זנדברג: המון פעמים קורה שלפני שיש תכנית, לפני שהעירייה יודעת, היזמים, בגלל שמדובר ביזמים גדולים שיש להם אורך נשימה אפילו של 15 שנים, מאתרים מתחמים שהם יודעים שהם מתאימים לפינוי-בינוי בעתיד.

תמר זנדברג: הם מתחילים לאט לאט לכרסם בתוך השטח, בתוך הקהילה, בתוך האנשים.

תמר זנדברג: אני מדברת על היזם, לא על המארגן.

תמר זנדברג: יש איזה איסור על זה פה?

<עינת גנון: אחת ההסכמות היוצאות דופן שהגענו אליה פה יחד עם הייעוץ המשפטי היא שלחוק תהיה תחולה אקטיבית.

<עינת גנון: זה יתייחס גם להסכמים שכבר נחתמו.

<עינת גנון: נתחיל לספור את המועדים 9 חודשים קדימה, אבל לא נתעלם ממה שקיים בשטח.

<עינת גנון: אני חושבת שזאת בשורה גדולה מאוד.

תמר זנדברג: בואו נלך למתחמים שבהם 40%, 50% או 30% מהדיירים חתמו ליזם על איזה שהוא משהו.

תמר זנדברג: מדובר ביזם שאין לו תכנית.

תמר זנדברג: היה לנו מקרה ברחובות.

<עינת גנון: הוא חייב לעשות כנס.

תמר זנדברג: אלה שקיימים חתמו על איזו הצהרת כוונות מאוד יפה.

<יובל טלר: החתימות האלו יפקעו בעוד שנה וחצי.

תמר זנדברג: כל החובה שהיזם מקבל כאן היא לכנס אסיפת דיירים.

תמר זנדברג: יכול להיות שישתתפו בה אותם 40% שכבר חתמו לו.

תמר זנדברג: הוא יסביר להם עם הברושור שעליו הם כבר חתמו.

תמר זנדברג: איך אנחנו מונעים את זה?

<כרמית יוליס: מה את רוצה שיקרה?

תמר זנדברג: שזה לא יקרה.

<תומר רוזנר: ואם הם רוצים אותו?

תמר זנדברג: השאלה מה מציגים להם.

תמר זנדברג: מציגים להם ברושור מאוד יפה, מבטיחים להם הבטחות על הנייר.

תמר זנדברג: אפילו ראש העיר אומר שהוא לא יודע מאיפה זה בא, שאין לו שום כוונה לקדם תכנית כזאת.

תמר זנדברג: מה שקורה היום זה שמחתימים אותם על מגדלים באוויר.

רחל עזריה: אם יש מאפיינים מלאים של עסקה, עם ערבויות והכל, הוא יכול בלי אסיפה.

תמר זנדברג: בשלב הזה אין תכנית.

רחל עזריה: הוא חייב לעשות אסיפה, ואז יש לו את פרקי הזמן, שזה החוק עצמו.

רחל עזריה: אנחנו באים להתמודד עם התופעה שאת מדברת עליה.

רחל עזריה: ההצעה שלנו לפתרון היא בעיקר פרקי הזמן.

רחל עזריה: לאור ההערות שעלו מהציבור, הוספנו את העניין של הכינוס.

תמר זנדברג: מה הרבותא בין המצב הזה למצב הקיים היום, למעט האסיפה?

רחל עזריה: עוד לא הגענו לפרקי זמנים.

תמר זנדברג: אם העסקה מקפחת, אם ההבטחות הן הבטחות באוויר, אנחנו לא רוצים את פרקי הזמנים.

רחל עזריה: זה יפוג.

תמר זנדברג: נניח שמדובר במארגן שלא פועל מול תכנית שמכירים אותה בעירייה, שהוא מניפולטיבי.

תמר זנדברג: מה ההבדל בין המצב הקיים, שאנחנו מסכימים שהוא מאוד מקפח, לבין המצב החדש?

רחל עזריה: יש את פרקי הזמנים לפקיעת ההסכם.

רחל עזריה: אם הם חתמו על משהו שהוא לא טוב, משהו שאי אפשר לקדם אותו לשום מקום, הוא לא יוכל לסחור בחתימות האלה להמשך המהלך.

רחל עזריה: זה עיקר החוק.

תמר זנדברג: אם לא יקרה שום דבר בחצי שנה, זה פג?

רחל עזריה: בדיוק, זה פג.

יוסי יונה: מי יגיד להם?

<תומר רוזנר: הוא יכתוב את זה בתוך ההסכם.

יוסי יונה: את מעלה את ההשערה שיפוג התוקף של ההסכם בגלל שההסכם הוא רע.

יוסי יונה: אין קשר לוגי בין שני הדברים.

יוסי יונה: מי יבוא ויגיד לאלה שחתמו: עבדו עליכם, ההסכם לא טוב.

יוסי יונה: האם אנחנו הולכים להבטיח את העניין שזה פג רק כשהסכם הוא רע?

יוסי יונה: אין קשר לוגי בין שני הדברים האלה.

תמר זנדברג: ההנחה כאן היא שאם בעירייה לא מכירים כי זה עדיין לא תכנית קיימת, הוא לא יוכל להצליח לקדם אותה.

תמר זנדברג: מה אם זאת תהיה עסקה גרועה שהוא יצליח לקדם?

רחל עזריה: כולם יחתמו על עסקה גרועה?

תמר זנדברג: לא כולם, 40%.

<כרמית יוליס: מה שהוא צריך זה להשיג הסכמות.

תמר זנדברג: מטרת החוק היא להגן במצב שיש פערי כוח, פערי ידע.

רחל עזריה: ההתמודדות עם פערי הכוח זה על ידי זה שאתה צריך הרבה אנשים.

רחל עזריה: כשיש אדם אחד חלש או מוחלש שעומד מול יזם, יש לו מעט מאוד כוח.

רחל עזריה: כשצריך אחוז ניכר מהדיירים, זה כבר לא כל כך מוחלש.

תמר זנדברג: היזמים האלה נכנסים ומפוררים קהילות.

רחל עזריה: הוא צריך לעשות מהלך אקטיבי.

רחל עזריה: אם זה מגדלים באוויר, הוא לא יכול להתקדם.

רחל עזריה: בשני המצבים האלה התוקף של החתימה פוקע.

רחל עזריה: זה הסיפור.

רחל עזריה: אנחנו נותנים שני כלים מאוד משמעותיים לאוכלוסייה המוחלשת כדי להתמודד.

רחל עזריה: עלה פה העניין של כלים שיהיו למארגן.

רחל עזריה: על זה נעשה דיון.

<אפרת כהן-בר: חשוב להוסיף את זה שהמארגן לא יכול להחתים את האנשים על המסמך הזה באסיפה.

רחל עזריה: זה קיים.

<אפרת כהן-בר: הוא צריך להגיד מי הוא, מה הקשר שלו ליזם כבר בשלב האסיפה.

<אפרת כהן-בר: גם זה צריך להיות בסעיף 2.

<תומר רוזנר: זה אמרנו שיהיה בהסכם.

<תומר רוזנר: אם אתם רוצים, אפשר להוסיף את זה גם פה.

רחל עזריה: אפשר.

רחל עזריה: זה גם נותן איזו שהיא התייחסות לעניין של מי יכול להיות מארגן.

<אפרת כהן-בר: החלפתם את השם מכינוס אסיפת דיירים לבעלי דירות.

<אפרת כהן-בר: זה מוציא את האוכלוסייה של השוכרים.

<אפרת כהן-בר: אני חושבת שגם אם הם לא צד בעסקה הזאת, הם צריכים להיות מיודעים על האסיפה.

רחל עזריה: האם אפשר למנוע מהם להגיע?

<אפרת כהן-בר: לא.

רחל עזריה: סביר להניח שהם יראו את השלט.

<אפרת כהן-בר: אין שלט בסעיף הזה.

<תומר רוזנר: נוסיף הודעה בבית המשותף.

<חזקיה העצני: אני קורא פה שהמארגן יציג את מהות ההסכם.

<חזקיה העצני: זה בעצם הסכם תמורות.

<תומר רוזנר: ממש לא, זה הסכם ארגון.

<חזקיה העצני: זה הסכם ארגון שבו אתה מציין את התמורות שתקבל.

<עינת גנון: זה הסכם ארגון, לא הסכם תמורות.

<עינת גנון: כל המטרה שיהיה גורם שיבוא ויסייע לארגן את הדיירים יחד.

<חזקיה העצני: שלא ימכור חלומות, כי אחרת מגיעים לבתי משפט אחרי 15 שנה.

<עינת גנון: זה מה שהחוק עושה.

<אדם טצסוואן: צריך שיהיה טרם חתימת בעל הדירה הראשון, לא טרם חתימת על ההסכם, כדי למנוע פרשנות מרחיבה לעניין הזה.

רחל עזריה: זה כתוב.

<רם חלפון: אני יושב-ראש ועד השכונה באשדוד.

<רם חלפון: יש לכם הזדמנות מעולה לראות את הצד השני.

<רם חלפון: יש חברי כנסת שעושים אצלם תמ"א או פינוי-בינוי.

<רם חלפון: הם לא נמצאים בעמדה שבה באים ופונים אליך אנשים שאתה לא מכיר.

<רם חלפון: כבר בהתחלה צריך שיהיו כללים ברורים, כדי שלא סתם ככה יבוא מישהו וינסה לשכנע אותנו לחתום.

רחל עזריה: זה מהות החוק.

<רם חלפון: אתה צריך לבוא עם יזם.

רחל עזריה: לא עם יזם.

רחל עזריה: אנחנו רואים איך המערכת מתפקדת.

<רם חלפון: אני רואה איך זה מתפתח.

<רם חלפון: מ-2008 אני בעניין הזה.

רחל עזריה: החוק הזה נותן מענה.

<רם חלפון: צריך שיהיה מקסימום שנה.

רחל עזריה: עוד לא הגענו לסעיף של הזמנים, אנחנו בסעיף של הכינוס.

<יצחק שפריר: אני מבקש שבהודעה לבעל הדירה יהיה מסמך מהרשות להתחדשות עירונית שמסמיך את האדם לדבר על הנושא הזה.

רחל עזריה: זה הסדרת עיסוק.

<יצחק שפריר: אני מבקש שהאסיפה תצולם, תוקלט, תתומלל, ושהעתקים יישארו אצל הרשות להתחדשות עירונית.

<יצחק שפריר: אם בעתיד יהיו סכסוכים, לפחות שנדע על מה דיברו בהתחלה.

<אורי בנקי: בספירה של ה-40% צריך לשקול להתעלם מהדיור הציבורי.

<אורי בנקי: לדיירים אין שם זכות להחליט.

<אורי בנקי: חברות כמו עמידר, כמו עמיגור לא יופיעו לישיבות האלו.

<עינת גנון: יש בהמשך סעיף שעוסק בזה.

<אורי בנקי: ראיתי את הסעיף הזה, הוא לא מתייחס לאסיפה.

<אורי בנקי: צריך לדייק את זה.

<תומר רוזנר: אתה צודק.

<אורי בנקי: משלוח ההודעה למען הידוע של בעלי הדירות זה דבר נחמד כשיש 16 דירות, 24 דירות, אבל כשצריך לשלוח 200 הודעות לאנשים, שחלק גדול מהם לא מתגורר בבניין, זה דבר שיכול ליצור קושי.

<תומר רוזנר: מה אתה רוצה שיעשו?

<אורי בנקי: יש דרישת סף ל-40% נוכחות.

<אורי בנקי: איך היזם או המארגן יגיעו ל-40%?

<אורי בנקי: יש לו עניין לפרסם כמה שיותר את האסיפה הזאת, אבל לא יכול להיות שאם הוא לא הצליח לאתר 10 או 20 כתובות של אנשים, שחלקם גרים בארץ, חלקם לא, זה יהיה מכשול על החוקיות של האסיפה הזאת.

<אורי בנקי: הוא צריך לפרסם כפי שהוא מבין.

תמר זנדברג: ממש לא.

תמר זנדברג: אולי אתה מציע שהוא יפרסם לאלה שכבר חתמו לו?

<אורי בנקי: שיפרסם, כמו שהעירו פה קודם, הודעה על לוח המודעות.

<תומר רוזנר: זה לא מספיק.

תמר זנדברג: להגיע לכולם זה בסיסי.

<אורי בנקי: תנסו לאתר 100 כתובות של אנשים בשלב הכל כך מקדמי הזה.

תמר זנדברג: אם אי אפשר לאתר את בעלי הדירות האלו, כנראה שאי אפשר לעשות.

תמר זנדברג: אני רוצה להציע להכניס מעורבות ציבורית של העירייה, של הרשות המקומית, של הרשות להתחדשות עירונית המיועדת.

תמר זנדברג: אני חוששת שאנחנו שמים סייגים שלאו דווקא מתאימים למה שקורה.

תמר זנדברג: אסור להשאיר את כל הדבר הזה לשוק הפרטי בלבד, שרק הוא ילך.

תמר זנדברג: גם עוד לא הסדרנו מי יכול להיות המארגן.

תמר זנדברג: אולי שאחד התנאים לעמידה בכינוס חובה יהיה חובת דיווח למישהו בעירייה, לוועדה המקומית, למינהל קהילתי, למינהלת התחדשות עירונית.

תמר זנדברג: לפחות דיווח, כדי שאותה עירייה תוכל לשלוח נציג, שזה לא יתנהל במנותק מתהליכים שמתקיימים במוסדות התכנון.

<כרמית יוליס: זה לא רלוונטי לשלב הזה.

<כרמית יוליס: מדובר בשלב שהוא באופן יחסי מאוד מאוד ראשוני.

<רם חלפון: השלב הראשוני הוא קריטי.

רחל עזריה: נשקול את זה.

<תומר רוזנר: אני רוצה לסכם את מה שסוכם.

<תומר רוזנר: ההודעה תהיה גם בשלט במתחם.

<תומר רוזנר: אנחנו נביא ניסוח מדויק בהקשר הזה.

<תומר רוזנר: אנחנו לא נספור את דירות הדיור הציבורי במסגרת ה-40%.

<תומר רוזנר: שתי שאלות שנשארו פתוחות ותצטרכו להכריע בהן: העניין של הודעה לגוף ציבורי כזה או אחר על האסיפה, והנושא של הצגת זהות המארגן וקשריו ליזם כזה או אחר כבר בשלב האסיפה.

רחל עזריה: אנחנו נדון בזה.

<ישי איצקוביץ': צריך להרחיב מה בדיוק הכוונה בתמורה שנדרש המארגן לציין.

<ישי איצקוביץ': מטרת ההערה למנוע מצב שבו ימכרו חלומות.

<גלעד קרן: התמורה תיקבע בהמשך.

<ישי איצקוביץ': הצענו שיצורף לחוק איזה שהוא נוסח.

<ישי איצקוביץ': אנחנו מודעים לפעילות של האגף להתחדשות עירונית בלכתוב נוסחים מומלצים, אבל עדיין בחוק צריך לכלול מספר דברים.

<ישי איצקוביץ': בכל מסמך כזה צריך שיפורטו פרטי אותו מארגן - מי המארגן, מי עומד מאחוריו.

<ישי איצקוביץ': לא מעט אנחנו רואים מסמכים שנכתבים לטובת חברות שאנחנו לא יודעים מי עומד מאחוריהן, איך יוצרים קשר, איך מוסרים הודעות.

<ישי איצקוביץ': חשוב שבמסמך הזה יופיע בן אדם, ואם זו חברה, מי בעלי המניות שלה, מי איש הקשר .

<ישי איצקוביץ': אגב, זה קשור קצת לשאלת סוגיית המארגן.

<ישי איצקוביץ': אולי שיהיה איזה שהוא מאגר של מי שמחתים, שיהיו הפרטים שלו ברשות או במקום אחר, כי אחר כך לך תחפש אותו.

יוסי יונה: יש מניעה שהמארגן יהיה מטעם קבלן בנייה?

<ישי איצקוביץ': לא.

יוסי יונה: במובן הזה אפשר לצמצם כך שגם יזם הבנייה וגם המארגן באים מטעמם.

<תומר רוזנר: בהרבה מאוד מקרים זה קורה.

יוסי יונה: אם קודם התייחסנו לאיך אנחנו דואגים שהמארגן הוא לא בעל האינטרסים של היזם, פה כל הסיפור מתכווץ, האינטרסים של יזם הבנייה מאוד מאוד ברורים, הם נמצאים על השטח.

יוסי יונה: אנחנו צריכים לראות איך מישהו מייצג באמת ובתמים את האינטרסים האמיתיים של הציבור.

יוסי יונה: אנחנו חייבים לחשוב על איזה שהוא גורם מסייע, בין אם גורם מטעם העירייה, בין אם גורם כלשהו.

רחל עזריה: אנחנו יודעים מה הפער שלא פתרנו.

רחל עזריה: נעשה בעניין הזה פגישה, נראה מה נצליח.

<ישי איצקוביץ': החוק הזה לא פסל את התופעה של ארגון.

<ישי איצקוביץ': צריך להבין שבארגון יש גם דברים מועילים.

<ישי איצקוביץ': לגבי תוכן המסמך, צריך לפרט מה שכר טרחתו של אותו מארגן, מה השכר שהוא מתכוון לגבות.

<כרמית יוליס: למה זה רלוונטי?

<ישי איצקוביץ': כדאי שהדיירים ידעו כמה אותו אחד יקבל, כי העוגה היא אותה עוגה.

<כרמית יוליס: עו"ד צריך לספר?

<ישי איצקוביץ': יש איזה שהן אמות מידה.

<ישי איצקוביץ': אם המארגן יקבל 10% או 4% דמי ייזום, זה יהיה מאוד רלוונטי לפרויקט, גם על האופן שבו הוא יצא לפועל.

<ישי איצקוביץ': יכול להיות שהוא יסכל, כי אחר כך כשהוא ילך ליזם ה-10% האלה יהוו מכשול.

<כרמית יוליס: הוא מנהל מו"מ מול היזם.

<ישי איצקוביץ': לפחות להגיד מה המקסימום, איזה שהן אמות מידה.

<ישי איצקוביץ': אי אפשר שהדבר הזה יהיה עלום.

<ישי איצקוביץ': אנחנו חושבים שצריך לאסור רישום של הערות אזהרה במסגרת המסמך.

<ישי איצקוביץ': זה הופיע בנוסח קודם, זה לא מופיע כעת.

<ישי איצקוביץ': רישום הערת אזהרה הוא מכשול אמיתי.

<ישי איצקוביץ': כאשר רשומה הערת אזהרה בהסכמים המתקדמים, כל מכירה של הדירה כפופה לקבלת אישור של בעל הערת האזהרה.

<ישי איצקוביץ': אני לא חושב שההסכם הזה מצדיק קשירה לקרקע עצמה באמצעות מרשם המקרקעין.

<ישי איצקוביץ': אנחנו חושבים שהמסמך הזה צריך להיות כפוף לאימות על ידי עורך דין.

<ישי איצקוביץ': חוק מקרקעין (חיזוק) קבע שלהסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף דרוש אימות בדרך של שטר, שלאותו חותם הסבירו מה המשמעות.

רחל עזריה: זה נמצא בעסקה, לא בשלב הזה.

<ישי איצקוביץ': בחוק פה כתוב שמי שהצליח להסביר לו את ההשלכות המשפטיות זה אותו מארגן.

<ישי איצקוביץ': אני לא חושב שיש לו את ההכשרה לכך.

<ישי איצקוביץ': הדיירים שמוזמנים לאסיפה צריכים להתארגן לבחירת עורך דין, כי אחר כך כשעורך הדין יצטרף זה יהיה מאוחר מידי.

<אפרת כהן-בר: לדיירים יש הרבה פעמים בלבול.

<אפרת כהן-בר: יש כמה שלבים של חתימות על הסכמים.

<אפרת כהן-בר: הצענו שבתוך ההסכם הזה יהיה כתוב שההסכם הזה לא מהווה חתימה של עסקת פינוי-בינוי.

רחל עזריה: בסדר.

<אפרת כהן-בר: יש את העניין שמארגנים מפעילים איזה שהוא לחץ על דיירים.

<אפרת כהן-בר: בשלב ההחתמה צריך לציין בפני החותם כמה אנשים הוא כבר החתים.

<אפרת כהן-בר: הוא לא יכול לבוא לאדם השלישי ולהגיד לו: החתמתי 15 אנשים, אתה האחרון.

תמר זנדברג: ואם האחרון לא רוצה?

<אפרת כהן-בר: אנחנו נתקלים בזה שאנשים סובלים מהלחץ הזה.

תמר זנדברג: אומרים לכל אחד משהו אחר.

<תומר רוזנר: בהמשך כתבנו שבמסגרת חובת ההגינות הוא חייב למסור מידע על מספר המתקשרים.

<שלום סימון: אני רוצה להגיד משהו לגבי הערות אזהרה.

<שלום סימון: במסגרת העיסוק שלנו בתחום נתקלנו בהרבה מקרים של התנגשות בין מארגנים כאלה.

<שלום סימון: לפעמים יש מארגן אחד שמצליח להשיג איזה שהוא רוב, מארגן שני שיש לו מיעוט.

<שלום סימון: אני חושב שאפשר לפתור את זה גם בנושא של התייחסות לקיום של הערות אזהרה.

<שלום סימון: אני לא חושב שאפשר למנוע לחלוטין רישום של הערת אזהרה לטובת מארגן של הסכם כזה, אבל כן צריך ליצור איזה שהם תנאי סף, זאת אומרת, לקבוע תנאי סף מינימאלי שרק אחריו תוכל להירשם הערת אזהרה.

<שלום סימון: הוא צריך להיות תנאי סף מהותי - 50% ומעלה.

<שלום סימון: אז תוכל להירשם הערת אזהרה שמצד אחד תגן על כניסה של מארגן אחר לאותו מתחם, ומצד שני תמנע ממישהו שמחתים מיעוט מאוד קטן מאותו בניין או מאותו מתחם לשים דריסת רגל או אחיזה באותו מתחם בנימוק של הערת אזהרה.

רחל עזריה: אנחנו נבדוק את זה.

<חזקיה העצני: חבר הכנסת יונה דיבר קודם על כך שגם הקבלן יכול להיות היזם.

<חזקיה העצני: צריך לשים לב שתמיד יש מתח, שתמיד יש ניגוד אינטרסים בין הקבלן, שרוצה להשיג תשואה ולהרוויח יותר, לבין בעל הנכס.

<חזקיה העצני: בעל הנכס הוא זה שנותן לקבלן את זכויות הבנייה על הגג.

<חזקיה העצני: בשוק חושבים שזה הפוך: היזם בונה לו ממ"ד, כשבתמורה הוא בונה למעלה.

<חזקיה העצני: צריך לשים לב שאותם בעלי דירות יקבלו את מלוא התמורה.

רחל עזריה: זה לא השלב הזה.

רחל עזריה: אנחנו לא בהסכם היזם.

תמר זנדברג: אני רוצה לחזור לנושא של התמורה.

תמר זנדברג: זה נשאר פה מאוד מאוד עמום.

תמר זנדברג: לא הבנתי את הניסוח.

<כרמית יוליס: זה אומר שההסכם הזה לא יגיד לו מה תהיה הדירה שלו בעתיד, כמה מטרים יתווספו, מתי זה יקרה.

<כרמית יוליס: צריך לעשות את הפער בין הסכם ארגון להסכם האמיתי.

תמר זנדברג: איך הסעיף הזה והקודם מונעים מצב שבו המארגן הוא הזרוע הארוכה של היזם?

<כרמית יוליס: זה לא מונע.

<כרמית יוליס: אפשר להוסיף חובת גילוי, חובה שהוא יאמר את זה.

תמר זנדברג: בהעדר מסמרות בחוק, איך אנחנו מבטיחים שהמארגן מייצג את הדיירים, לא את היזם?

תמר זנדברג: החוק הזה מכשיר שרץ.

תמר זנדברג: אנחנו באים ואומרים שאת כל מה שעשיתם עד עכשיו בצורה פוגענית ולא חוקית, תעשו עכשיו בחסות החוק.

<עינת גנון: למה פוגענית?

תמר זנדברג: אם זה לא היה פוגעני, לא היה צריך את החוק הזה.

תמר זנדברג: מי ישלח את המארגן הזה?

תמר זנדברג: היזם.

<עינת גנון: לא בהכרח.

רחל עזריה: יש כל מיני.

תמר זנדברג: מי ישלח אותו?

רחל עזריה: אם זה היזם, היינו עושים את ההסדרה, היינו סוגרים את זה.

תמר זנדברג: או מטעם היזם, או יזם מטעם עצמו.

תמר זנדברג: איפה האינטרס של הדיירים פה?

תמר זנדברג: הוא לא מיוצג.

רחל עזריה: לדיירים יש אינטרס, ליזם יש אינטרס.

רחל עזריה: לפעמים יש מפגש של אינטרסים.

רחל עזריה: מה שהחוק הזה מסדיר ומבהיר זה שרק במקרה של מפגש אינטרסים ההסכם קורה, העסקה קורית.

רחל עזריה: אם אין מפגש אינטרסים, אתה לא יכול להחתים כמה אנשים ולשעבד אותם לזה שהם חשבו שיש מפגש אינטרסים שלא קרה.

רחל עזריה: יכול להיות שהאינטרס של המארגן, של היזם זה שתהיה לו קבוצה של אנשים שחתמו והוא ילך וימכור את מרכולתו ליזם אחר.

רחל עזריה: זה לא יכול לקרות במצב הזה.

תמר זנדברג: זה מצב אחד.

תמר זנדברג: מצב אחר הוא שליזם יש אינטרס מאוד גדול לבצע את הפרויקט.

תמר זנדברג: לפעמים יזם אחד יכול להיות הרבה יותר חזק מ-70 איש.

תמר זנדברג: איך האינטרסים האלה ייפגשו ממקום שוויוני?

רחל עזריה: יש פה אתגר קיים ונוכח.

רחל עזריה: כשאתה בא ובונה בקרקע שלא נבנתה קודם, אתה לא פוגש קהילה, אתה לא פוגש אנשים.

רחל עזריה: יש לזה יתרונות מסוימים.

רחל עזריה: זה העתיד של מדינת ישראל.

רחל עזריה: כל הנושא הזה של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי זה העתיד.

רחל עזריה: אנחנו הולכים לצופף את הערים, וטוב שכך.

תמר זנדברג: איך אנחנו מחזקים את האנשים האלה מול הכוח שעומד מולם?

רחל עזריה: יש פה אתגר נוכח וקיים, כי אנשים גרים בבתים שלהם, הם חיים את החיים שלהם.

רחל עזריה: אנחנו כרשויות אומרים שאנחנו רוצים לצופף.

רחל עזריה: חשוב לנו לצופף, כי זה העתיד של העיר.

רחל עזריה: אחד החוקים כדי להסדיר את המהלך הזה הוא החוק של הרשות להתחדשות עירונית.

רחל עזריה: אנחנו מחפשים את נקודת האיזון בין האינטרסים.

תמר זנדברג: איפה האיזון פה?

רחל עזריה: אני לא מסכימה איתך לגבי הכשרת השרץ.

רחל עזריה: עכשיו, לעומת מצב שבו לא היו שום כללים, אנחנו מגדירים כמה אבני דרך וכמה כללי יסוד מאוד משמעותיים שמחזקים את הציבור ואת הקהילה.

תמר זנדברג: איך הסעיף הזה עושה את זה?

רחל עזריה: אם יש לך עוד הערות ורעיונות איך לחזק, בואי נראה.

רחל עזריה: כל דבר צריך לבחון כמו שצריך.

תמר זנדברג: אני מציעה להבהיר מטעם מי המארגן הזה פועל.

רחל עזריה: אמרנו שנוסיף את זה.

<כרמית יוליס: לגבי הסיטואציה שבה יש למארגן קרבה מסוימת ליזם, אנחנו נסכים שתתווסף הוראה שתהיה לו חובת גילוי קונקרטית על הסיטואציה הזאת.

<כרמית יוליס: לגבי אימות עסקה על ידי עורך דין בשלב הסכם הארגון, אנחנו חושבים שזה מיותר.

<כרמית יוליס: לגבי רישום הערות אזהרה, חוק המקרקעין קובע שככל שיתמלאו התבחינים שקבועים בסעיף 126 לחוק המקרקעין, ניתן לרשום הערה בפנקסים, כי יראו בסוג הזה של התחייבות התחייבות לעשיית עסקה בקרקע.

<כרמית יוליס: אנחנו לא חושבים שזה נכון שהחוק הזה ישנה מושכלות יסוד כל כך מוטמעות בחקיקת המקרקעין.

<כרמית יוליס: אנחנו בדקנו את זה עם מנהל האגף לרישום והסדר קרקע.

<כרמית יוליס: הבנו שרק במיעוט המקרים הולכים ורושמים הערות אזהרה.

<כרמית יוליס: אנחנו חושבים שכשהחקיקה הזאת תעבור ויהיה ברור מתי התוקף של העסקה עם המארגן פוקע, יהיה הרבה יותר פשוט למחוק את אותן הערות אזהרה.

<תומר רוזנר: זה לא פשוט.

<כרמית יוליס: זה פשוט במובן זה שניתן ללכת לערכאה שיפוטית ככל שאין הסכמות.

<כרמית יוליס: אני לא חושבת שזה המקום לשנות את דיני המקרקעין ברובד המהותי שלהם.

רחל עזריה: אנחנו נצטרך להתייחס לזה לקראת הדיון הבא.

<כרמית יוליס: אני לא חושבת שמתאים בחקיקה הספציפית הזאת לומר ממי הוא יקבל את השכר שלו, מה יהיה שיעור השכר.

<כרמית יוליס: יש להניח שבסופו של יום זאת תהיה מסגרת חוזית בינו לבין היזם העתידי.

<כרמית יוליס: אם יש לו קשר כבר היום ליזם ספציפי, הוא ממילא יצטרך להודיע עליו.

<כרמית יוליס: אני לא מכירה הסדרים מקבילים שאומרים לדיירים: תדעו לכם, כשתתרקם עסקת פינוי-בינוי או עסקה לפי תמ"א 38, זה יהיה נגזרת השכר.

<רם חלפון: זה גם לא מעניין אותנו.

תמר זנדברג: זה פשוט הכשרת השרץ אם לא תתנו על זה את הדעת.

תמר זנדברג: אנחנו נותנים יד לזה שהיזם ישלח את אותו מארגן על טורבו להשיג לו את החתימות.

תמר זנדברג: הוא יעשה "וי" על האסיפה, הוא יראה מצגת מאוד יפה, והנה, יש לו על מגש של כסף את החתימות בשביל ללכת ולהשיג ליזם את מה שהוא רוצה.

<עינת גנון: ואם זה מארגן שאין מאחוריו יזם?

תמר זנדברג: אז זה טוב ויפה.

תמר זנדברג: אלה לא יהיו המצבים.

תמר זנדברג: אנחנו נותנים ליזמים יד חופשית לשלוח את המאכער הזה לשטח.

תמר זנדברג: עדיף שלא יהיה החוק בתנאים כאלה.

רחל עזריה: אני כל כך לא מסכימה איתך.

רחל עזריה: תצביעי נגד.

רחל עזריה: התפישה היא שהדיירים הם מאוד מאוד חלשים.

רחל עזריה: בשביל זה יש פה שני כלים דרמטיים: חתימה של אחוז מסוים ומועדי פקיעה.

רחל עזריה: אי אפשר להתעלם מזה, זה מהות החוק.

תמר זנדברג: זה רק עוד כלי ליזם על-מנת לקדם את זה כמה שיותר מהר.

רחל עזריה: את לא מכירה את עולמות התוכן האלה.

תמר זנדברג: אם בסופו של דבר המטרה של החוק הזה היא לאכוף את חוק הדייר הסרבן - -

רחל עזריה: זה חוק אחר.

תמר זנדברג: נכון שזה חוק אחר, אבל אם בסופו של דבר המטרה היא לקדם עסקאות כמה שיותר מהר, לא משנה מה העסקה, ובלבד שהצגנו אותה באסיפת דיירים וקיבלנו 40% מהחתימות, אז אני מצטערת.

תמר זנדברג: אם אתם חושבים שהבעיה היא השגת החתימות, יש לנו עולמות תוכן של חוסר הבנה או היתממות מוחלטת.

תמר זנדברג: הבעיה היא לא השגת החתימות.

רחל עזריה: אף אחד לא אמר את זה.

תמר זנדברג: זה מה שאת אומרת.

תמר זנדברג: את אומרת שהפתרון היחיד שהחוק הזה נותן זה המועדים, שניתן לו להגיע לקו הסיום הזה של 40% כמה שיותר מהר.

תמר זנדברג: לא זו המטרה.

תמר זנדברג: הבעיה שאנחנו נתקלים מולה היום זה חוזים מקפחים, זה פערי ידע בין יזם לבין דיירים.

תמר זנדברג: אלה הדברים הבעייתיים.

תמר זנדברג: זה לא נותן לזה מענה.

<תומר רוזנר: אני מקבל את מה שאמרה נציגת משרד המשפטים, למעט הנושא של הערות האזהרה.

<תומר רוזנר: בהחלט נצטרך לחשוב על מנגנון יותר פשוט.

תמר זנדברג: כל השולחן פה אומר לי שאני צודקת.

<תומר רוזנר: אני מבין שהוועדה מקבלת את הנושא של חובת גילוי במצב שבו יש התקשרות עם יזם.

רחל עזריה: הנוסח הזה יופץ.

<תומר רוזנר: גם הפרטים של המארגן.

רחל עזריה: אמרנו שגם הפרטים של המארגן צריכים להיות.

רחל עזריה: החוק הזה בא לתת מענה למצב שבו אנשים הוחתמו בלי שקרה שום דבר, למצב שהם בעצם מצאו את עצמם כבולים לאיזה מישהו שהחתים אותם בלי שהם יכלו להתקדם.

רחל עזריה: הם בני ערובה.

רחל עזריה: הם מצאו את עצמם כנכס של היזם, של המארגן.

רחל עזריה: הם הפכו להיות נכס שסוחרים בו.

רחל עזריה: את זה החוק הזה בא לפתור.

רחל עזריה: אנחנו עושים את זה על ידי שני מהלכים מאוד משמעותיים.

רחל עזריה: בתחילת הדיון עלה העניין של מי יכול להיות מארגן.

רחל עזריה: אני מסכימה שהעובדה שזה פרוץ לחלוטין זה בעייתי.

רחל עזריה: הפתרון שעלה היה שתהיה הסדרה של מקצוע.

רחל עזריה: עסקתי הרבה מאוד בנושאים של הסדרות מקצוע.

רחל עזריה: זה הרבה פעמים כותרת, כי בסוף מעסיקים עובדי משנה שהולכים ועובדים.

רחל עזריה: זה לא פותר את הבעיה.

רחל עזריה: אנחנו נעשה ישיבה פנימית כדי לראות איך אנחנו נותנים יותר הגנה על הדיירים בתהליך הזה.

רחל עזריה: אני לא מקבלת את התפישה לפיה יש שני פה צדדים שנמצאים בעימות.

רחל עזריה: יש פה שני צדדים שלפעמים יש זהות באינטרסים שלהם.

רחל עזריה: כשאין זהות באינטרסים, כשאין קירבה מספיקה באינטרסים, עדיף שלא יתקדמו.

רחל עזריה: החוק הזה מחפש את ההזדמנויות שבהן יש זהות או קרבה מספיקה באינטרסים שתאפשר התקדמות.

רחל עזריה: הוא בעצם מונע את המצבים שבהם אין זהות, שבהם אין מספיק קרבה באינטרסים, או יש צד שמנצל את העובדה שמישהו חתם על ידי כך שהוא מנסה לסחור בחתימות האלו.

רחל עזריה: אני מודה לכולם על הדיון הער והטוב, נתראה ביום שלישי להמשך הדיון.

רחל עזריה: תודה רבה, הישיבה נעולה.