ועדת הכלכלה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 311, 2016-08-01 11:00

איתן כבל: אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה, אנחנו מתחילים דיון בתקנות מאוד מעניינות – אני לא מבין את הח"כים שלא נמצאים פה – תקנות שנמצאות מאוד בסדר-היום הציבורי.

איתן כבל: גברתי מנהלת הוועדה, היועצת המשפטית, רשמת, דובר, כולנו מכירים, או לפחות חלקנו, את הסיפור של מכירת החלום, הפנטזיה, של מכירת הקרקע שהנה, אוטוטו יבנו עליה ואתה תרוויח ותעשה עליה קופה גדולה, ובסוף מסתבר בלא מעט מקרים לצערי שאתה מקבל איזו חלקה, שאתה רק משלם עליה מיסוי והסיכוי שתראה ממנה משהו פשוט לא קיים.

איתן כבל: מעשי המרמה האלה מתקיימים לצערי חדשות לבקרים.

איתן כבל: אין כמעט כביש בישראל היום שאתה לא נוסע לאורכו ואתה לא רואה שלטים "מגרשים למכירה".

איתן כבל: היה פעם אפילו פרויקט שעשו הגרלה של משהו בקיסריה, כל מיני דברים כאלה.

איתן כבל: כלי התקשורת, ובוודאי המקוונים היום, כל הרשתות החברתיות ,מלאים בכל מיני הצעות לרכישת קרקע חקלאית והדבר היחיד שהוא יוכל הוא ללכת לנכש בעשבייה עד סוף ימיו, במקרה הטוב.

איתן כבל: לשמחתי, מובאות לכאן תקנות שתדענה לחסום את מעשי הנוכלות האלה.

איתן כבל: התקנות האלה אמנם מוצנעות אבל מהחשובות שהונחו כאן לאחרונה בפנינו.

איתן כבל: זו יוזמה של משרד המשפטים?

<בתיה גוטל: לא, של הרשות להגנת הצרכן.

איתן כבל: יוזמה שלכם, יפה מאוד, שיחקתם אותה, באמת שיחקתם אותה.

נורית קורן: יפה, יפה מאוד.

איתן כבל: אני אאפשר לכם להציג את הדברים.

איתן כבל: חנה, בבקשה.

<חנה וינשטוק טירי: אני אתן לבתיה, הכלכלנית של הרשות, לומר דברי פתיחה ואחרי זה נצלול לתקנות.

<בתיה גוטל: אז כמה מילות רקע: הרשות מטפלת במגוון נושאים צרכניים וכשהרשות בוחרת את הנושאים בהם היא רוצה לטפל היא מסתכלת על מגוון של מקורות מידע.

<בתיה גוטל: אנחנו מסתכלים על הפניות שאנחנו מקבלים, עשרות-אלפי פניות בשנה, אנחנו מסתכלים על סקרים, אנחנו עורכים מחקרים, אנחנו מסתכלים על אוכלוסיות חלשות, אנחנו מנתחים שווקים, ובין השאר, גם לפי הספרות הבינלאומית, אנחנו מסתכלים על פאי הוצאות משקי הבית.

<בתיה גוטל: כשמסתכלים על פאי הוצאות הבית אנחנו באמת רואים שדיור הוא התחום שעליו משקי הבית מוציאים הכי הרבה – 23% מהתקציב שלהם.

<בתיה גוטל: רק לשם השוואה – מזון הוא רק 17%, אז באמת זה תופס משקל מאוד מאוד גדול, ולכן הרשות החליטה בשנים האחרונות להתמקד בין השאר בתחום הדיור.

<בתיה גוטל: במסגרת הזאת הקמנו ועדה לבחינת בעיות צרכניות ברכישת דירות חדשות מקבלנים, כבר עברה החלטת ממשלה על מסקנת הוועדה בתחילת השבוע.

<בתיה גוטל: אנחנו חלק מצוות שמתעסק בקבוצות רכישה.

<בתיה גוטל: לפני ארבע-חמש שנים זיהינו גם את נושא הקרקעות החקלאיות.

<בתיה גוטל: כשזיהינו את נושא הקרקעות החקלאיות כנושא בעייתי ניסינו קודם כל להבין מי הלקוח שלנו, מי רוכש את הקרקעות החקלאיות, כשלנגד עינינו עמדו שתי אפשרויות: או שמדובר במשקיעים מתוחכמים, בעלי דירות, שרוכשים איזו קרקע להשקעה לכמה עשרות שנים קדימה; או שמדובר באנשים דלי אמצעים, שאין להם יכולת לרכוש דירה ורואים בזה חלף לדירה, או חלום, כמו שהגדיר היושב-ראש.

<בתיה גוטל: עשינו ניתוח של הנתונים, עשו את זה באגף הכלכלן הראשי באוצר, וראינו באמת שהרוכשים הם אנשים עם הכנסה קצת מתחת לחציון – כלומר, הכנסה ממוצעת של כ-9,000 שקל – סביב גיל ה-40, שאין להם דירות.

<בתיה גוטל: כלומר, מהניתוח הזה – של אנשים שאינם בעלי דירה, שהם עם הכנסה ממוצעת חציונית מינוס, רובם הגדול שכירים, מעל 70% – אנחנו מבינים שמדובר באוכלוסייה שלא רואה ברכישת קרקעות חקלאיות השקעה ארוכת טווח אלא היא רואה בה חלף לדירה.

<בתיה גוטל: אנחנו רואים נתון עוד יותר מעניין – שמ-2009, כשהתחילה הקפיצה במחירי הדירות, התחילה גם העלייה המאוד דרמטית במכירת קרקעות חקלאיות.

<בתיה גוטל: כלומר, איך שאנשים ראו שהם לא מסוגלים לקנות דירה הם ניגשו לקנות קרקעות חקלאיות, במחשבה שזו הדרך הזולה והקלה יותר להשיג דירה.

<בתיה גוטל: הגנת הצרכן עוסקת במידע, הבעיה העיקרית בכל העסקאות היא שאין לנו סימטריה במידע.

<בתיה גוטל: העוסק יודע יותר מהצרכן.

<בתיה גוטל: זה נכון גם כשאנחנו קונים חולצה וגם כשאנחנו קונים מקרר - - -

איתן כבל: אני אתפרץ לדברים שלך כי אמרת חולצה – זה קטע מטורף שאדם, בשביל הנחה של 10 שקלים על ג'ינס, הוא לא משאיר חנות בקניון, ואם צריך הוא נכנס לאוטו שלו וישלם עוד חניה בקניון אחר, רק בשביל ההנחה של 10-0 השקלים האלה.

איתן כבל: בכל הנוגע להוצאה בסדר-גודל כזה, של מגרש או בית, זה כמעט אהבה ממבט ראשון, אנשים באים, רואים, ההוא מוכר להם את זה, מראה להם איזה ציור מדהים כזה, תלת ממד, מה הולך להיות פה – ולא הולך להיות שם שום דבר – והוא אומר: וואו.

איתן כבל: איזה דבר זה, אנשים משלמים על דברים שבכלל לא יהיו.

נורית קורן: לא מבינים ולפעמים לא לוקחים אפילו ייעוץ משפטי, שחשוב מאוד שיהיה, לא לוקחים ואחר כך מגיעים לרשות לסחר הוגן.

<בתיה גוטל: אז באמת המאפיין המאוד מיוחד של קרקעות חקלאיות הוא שאנשים לא מבינים שהם לא מבינים.

<בתיה גוטל: הם קונים הימור, הם קונים איזה טופס הגרלה שאולי יצליח ואולי לא ואז יש שתי בעיות: אחת, שהם לא יודעים להעריך כמה טופס ההגרלה הזה שווה – כשאתה הולך לקנות מניה אתה יודע לבדוק אותה, אתה מתייעץ עם יועץ השקעות, כשאתה קונה קרקע חקלאית אתה לא מבין בכלל שאתה צריך להתייעץ עם מישהו; והבעיה השנייה היא שבאמת גם כשהם קצת מבינים, זה נושא נורא נורא מורכב.

<בתיה גוטל: כשאנחנו קונים מוצר מזון ויש רכיבים, אנחנו לא מבינים חצי מהרכיבים, אנחנו מבינים שאנחנו לא מבינים וזה בסדר – המורכבות של זה והעלויות של זה הופכות את זה לנושא הרבה הרבה יותר בעייתי.

<בתיה גוטל: במניות יש תשקיפים, יש רשות לניירות ערך, פה יש לנו תחום שהוא שווה המון כסף, שהוא סוג של הימור, שהצרכן גם לא מבין שהוא הימור וגם שאין לו דרך בכלל להעריך את הסיכוי של ההימור.

<בתיה גוטל: לכן, ניגשנו לפני ארבע שנים למועצת השמאים, לשמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, וביקשנו מהם לסייע לנו בנושא הזה.

<בתיה גוטל: הם ערכו תקן שמאי, תקן 22, שמטרתו להעריך את סיכויי ההכשרה של קרקע.

<בתיה גוטל: יש בתקן כל מיני דברים, תכף נגיע אליהם, דוגמה אחת היא האם זה סביר או לא סביר – לא סביר זה אם זה גן לאומי.

<בתיה גוטל: יש לפעמים מכירות של קרקע - - -

איתן כבל: לא לפעמים, יש לא מעט פעמים שאנשים מכרו קרקעות חקלאיות שהן גן לאומי, או שקו מתח גבוה אמור לעבור שם, או כביש.

איתן כבל: לשנות תוכניות מתאר זו משימה לא פשוטה והרבה פעמים מוכרים לאנשים – אף אחד מהם לא טורח אפילו ללכת לבדוק.

נורית קורן: גם אם הולכים לבדוק – אני יכולה להגיד לך מניסיון אישי – העירייה עונה לך כל כך מעורפל שלא הבנת כלום, הם רשמו לך משהו שגם אם אתה רוצה אחר כך לתבוע אותם שהסתמכת על זה אתה לא יכול.

נורית קורן: אני רק רוצה לתקן עוד דבר אחד – יש גם את כל אלה שמוכרים את הזכות לקרקע וצריך להגן על צרכנים גם מזה, יכול להיות שאולי ההערה הזאת צריכה להיכנס פה.

נורית קורן: בהרצליה היתה זכות שתהיה לך לקנות בקרקע במידה וזה יופשר, זו גם קרקע חקלאית שאתה קונה את הזכות.

נורית קורן: , אנשים לא ידעו ואנשים רכשו וזה התחיל להיות כמו התארגנות קבוצתית.

<בתיה גוטל: יותר קבוצת רכישה, שבעצם אנחנו מטפלים בזה עכשיו.

נורית קורן: בדיוק, קבוצת רכישה.

נורית קורן: אז אתה קונה את הזכות להיכנס לקבוצת רכישה ואנשים לא מבינים את זה, אנשים מבינים שהם רוכשים את הקרקע.

נורית קורן: לכן אני חושבת שגם פה צריכה להיות איזושהי הערה לגבי זה שתיכנס, בסדר?

נורית קורן: תחשבו איך אפשר, למרות שאני חייבת להגיד שעברתי רגע על התקנות – זה נראה טוב.

<בתיה גוטל: תודה.

<בתיה גוטל: אז באמת השמאים הכינו את התקן שנותן את ה-go/no go, אם יש סיכוי הפשרה או אין, ונותן כל מיני פרטים, לדוגמה, מה יהיו ההיטלים, המסים – זו קרקע ציבורית, הרי זה לא שאם אתה מוכר איזה מגרש חקלאי אז ביום שהיא תופשר כל אחד יקבל את השטח שלו, יהיו הפקעות, יהיו מסים, יהיו היטלים, יהיו תשתיות.

<בתיה גוטל: אז את כל הדברים האלה ביקשנו מהתקן.

<בתיה גוטל: הבעיה שהתקן הוא כ-15 עמודים ואנחנו יודעים שלא רק צריך לתת מידע אלא צריך גם לדעת איך לתת את המידע לצרכן.

איתן כבל: בשביל זה לקח לראש הממשלה כשר כלכלה תשעה חודשים לחתום על זה, בגלל 15 העמודים?

<אוהד דנוס: אדוני, ראש ממשלה עוד לפחות חתם, היו שני שרי כלכלה קודם שלא חתמו.

נורית קורן: הנה, אתה רואה, לפחות מפרגנים לראש הממשלה.

איתן כבל: את יודעת איך זה – תמיד יש את הגרוע ואת הפחות.

<אוהד דנוס: אומרים: מוטב מאוחר מאשר אף פעם.

איתן כבל: זה נכון.

נורית קורן: במקרה שלו – הנה, מתפקד, חותם וזה משהו מאוד חשוב.

איתן כבל: כולה חתימה.

נורית קורן: חשוב אבל, חשוב.

איתן כבל: זו חשיבות מטורפת, אני אומר ההפך – כולה רק היה לחתום, זה הגיע באוגוסט 2015.

נורית קורן: אבל, אדוני היושב-ראש, צריך לדעת שגם קוראים, לא חותמים בלנקו, מסתכלים על מה חותמים.

איתן כבל: ולמה נזכרתי בעניין?

איתן כבל: כי אמרתי: הוא בטח קרא את 15 העמודים האלה.

נורית קורן: אבל זה חשוב מאוד מה שהם אמרו, השמאים, זה חשוב.

איתן כבל: אין ספק.

<בתיה גוטל: אז בתקן הזה, בתקנות, אנחנו רוצים לעשות שני דברים.

<בתיה גוטל: כמו שאמרתי, חשוב שלצרכן יהיה את המידע, חשוב גם איך הוא מקבל אותו.

<בתיה גוטל: מסמך – אפשר לנפח אותו בקלות ליותר מ-15 עמודים ולכתוב יותר מלל והצרכן עלול לאבד את עצמו.

<בתיה גוטל: לכן בעצם בתקנות אנחנו קובעים שני דברים: אחד, אנחנו מחייבים כל עוסק שמוכר קרקע שאינה מאושרת לבנייה – זה לא רק קרקע חקלאית, זה גם גן לאומי או כל מה שתיארת – לתת לרוכש שבוע לפני החתימה עותק של שומת מקרקעין לפי תקן 22; ודבר שני, אנחנו מבקשים פה תקציר, יש בתקנות חמש נקודות שצריך להגיש ביחד עם התקן עם הפרטים המהותיים בעסקה.

נורית קורן: אני מתנצלת שאני יוצאת, אני צריכה ללכת להצביע בוועדה, קוראים לי.

<בתיה גוטל: והפרטים המהותיים האלה – אנחנו מקווים שגם אותו רוכש שיתקשה לקרוא את כל התקן, את התקציר הזה של עמוד אחד הוא בכל זאת יקרא וזה ייתן לו יותר מידע לגבי השאלה על איזו עסקה הוא הולך ומה גובה הסיכון שמגולם בעסקה הזאת.

<לאה ורון: אולי תסבירי רגע במפורט מהו תקן 22?

<אוהד דנוס: אין לי בעיה להסביר, אם יורשה לי.

איתן כבל: בבקשה.

<אוהד דנוס: התקן – מעבר לפירוט הקבוע שנמצא בשומות מקרקעין, שכולל תיאור של הנכסים, תכנון שלהם ברמה מפורטת, דהיינו גם ברמה המחוזית, גם ברמה הארצית, ובוודאי ברמה המקומית – למעשה מתמקד במתן שלושה נתונים עיקריים לפני הרוכש הפוטנציאלי: הראשון, ואולי החשוב בהם, הוא שווי הקרקע על פי ייעודה הנוכחי הסטטוטורי.

<לאה ורון: מי קובע את התקן?

<לאה ורון: הרי זה לא תקן של מכון התקנים, אנחנו מקבלים בוועדה תקנים של מכון התקנים.

<כרמית יוליס: אני יכולה להסביר.

<כרמית יוליס: התקן שאנחנו מדברים עליו הוא חלק מתקינה שמאית שמאושרת על ידי מועצת שמאי המקרקעין – שהיא יחידה בתוך משרד המשפטים, היא הגוף הרגולטורי של שמאי המקרקעין, אחראית על הרישום בפנקס, מנהלת את הדין המשמעותי ובאופן כללי מסדירה את תנאי - - -

איתן כבל: ההערה של מנהלת הוועדה היתה ממקום – בדרך כלל, כשאומרים לנו "תקן", זה סוג של ISO, או שיש את הגוף הרשמי שהוא - - -

<כרמית יוליס: נכון, אדוני, זה משהו אחר לגמרי.

<אביטל סומפולינסקי: זה תקן של איך כותבים שומה לקרקע שאינה זמינה.

<כרמית יוליס: מטרת התקנים של מועצת שמאי המקרקעין היא לנסות להביא לאיזושהי הסדרה ואמות מידה בתחום שמאות המקרקעין, שכל שמאי שהוא מוסמך ומקבל רישיון על ידי המועצה רשאי לכתוב שמאות, ולעיתים אנחנו מכירים את זה שיש איזה חוסר קוהרנטיות בדרך הערכת הקרקע.

<כרמית יוליס: חשוב בלציין פה בפני הוועדה שהתקנים האלה הם לא מחייבים.

<אביטל סומפולינסקי: הם וולונטריים.

<כרמית יוליס: אבל שמאי שפועל לפיהם, מציין את זה בראש השומה שלו וזה מביא לסוג של מתן משקל נוסף לאותה שומה.

<כרמית יוליס: אז מועצת שמאי המקרקעין גם נדרשה לסוגיה הזאת, ובין היתר בשיתוף עם החברים הממשלתיים, והגיעה למסקנה שיש מקום להסדיר את הדרך שבה שומות כאלה צריכות להיכתב ולהתקבל, בדיוק בגלל הנחת העבודה של הקושי במציאות בסחר הזה באותן קרקעות חקלאיות, שכנראה יש פער מאוד גדול בין מה שאדם חושב שהוא רוכש לבין מה שיש לו ביד.

<כרמית יוליס: אז התגברה גם ההבנה שיש פה צורך באיש מקצוע ואנחנו חשבנו שאיש המקצוע הוא אכן שמאי מקרקעין שיש לו רישיון בתוקף, הוא הגורם המתאים כדי לבצע את הערכת השווי הזאת.

<כרמית יוליס: בהמשך למה שמר דנוס הסביר, מה שהתקן מבקש לייצר זה שני מצבים שונים שיהיו מאוד מאוד ברורים לאותו צרכן שירצה להתעניין בקרקע הזו: המצב הראשון מדבר על המצב הנוכחי של הקרקע בהתאם לתוכניות שחלות עליה, כשהנחת העבודה שלנו היא שעל הקרקע הזו לא חלות תוכניות שמאפשרות להוציא היתר בניה מכוחה.

<כרמית יוליס: למעשה יכולות להיות שתי חלופות: החלופה הראשונה, שהיא היותר גרועה מבחינת הצרכן, היא שמה שמותר פה לבנייה לגמרי מיועד לשטחים שמטרתם שטחים פתוחים ושטחים שגם לא בעתיד הרחוק, לפי התוכניות שאנחנו מכנים אותן תמ"אות – שזה הסטטוטוריקה ברמה הארצית, או תמ"מים שזה הסטטוטוריקה ברמה המחוזית – אפילו הם לא חושבים שיהיה פה מתישהו שטח לבינוי.

<כרמית יוליס: יכול להיות מצב מורכב יותר – שחלה תוכנית ארצית שאומרת שיהיו פה מגורים, ואפילו אולי תוכנית מתאר מחוזית שאומרת שיהיו פה מגורים, אבל עדיין אין תוכניות מפורטת, כך שהעתיד הזה הוא לא כל כך קרוב ולא כל כך נגלה לעין.

<כרמית יוליס: המטרה של השומה היא לשקף לאותו צרכן את הפער הזה.

איתן כבל: אני אומר לכם מניסיון, זה באמת תחום שאני עוסק בו – אין גבול, המנעד שבו אתה יכול לספר את הסיפור על הקרקע הזו הוא כמעט אינסופי ומספר ההגבלות שאתה יכול למצוא על הקרקע הזאת הוא כמעט אינסופי, זה יכול להיות מתוכנית שתאושר בעוד 700 שנה ועד - - -

<כרמית יוליס: תמיד ניתן לטעון שיש איזשהו פוטנציאל, זה מה שהתקן מנסה לדייק – מתי זה עוד ריאלי ומתי לא.

איתן כבל: בדיוק.

איתן כבל: תשמעו, למדתי כבר בחיים שלי – בעולם הנדל"ן אין נסים.

איתן כבל: פעם ב...

איתן כבל: אתה קונה איזו קרקע שהסתבר לך שהיא מציאה.

איתן כבל: היום, מי שעוסק בדברים האלה, אנשים שהם אנשי מקצוע שמבינים את התחום, הסיכויים שהם יפלו בדבר כזה – למרות שגם חלק מהם נופלים אבל זה כבר מעשה נוכלות – אבל לרוב האנשים התמימים אין ראייה ואין יכולות לבדוק את הדברים וזה כמעט אינסופי.

איתן כבל: גם כשאתה בא לבקש מידע מהמערכות – זה לא שבדיוק כולם אומרים: רגע, הגיע האיש, רוצה לשאול על החלקה הזאת וכו'.

<כרמית יוליס: וגם אם יימסר לו המידע – ספק אם אדם מן השורה יידע להתמודד עם זה.

איתן כבל: נכון, יידע להתמודד עם זה.

איתן כבל: אתה צריך לקחת עורך דין ואם אתה לא לוקח עורך דין שיודע גם כשנותנים לך את התשובה מה בדיוק המשמעות – מה שכתב הפקיד בוועדה לתכנון ובנייה, "מומלץ להפקדה", מה זה אומר.

איתן כבל: את יודעת, אני כבר מכיר על ה"מומלץ להפקדה", הוא בחיים לא יהיה.

איתן כבל: כמעט כל דבר – אין בעיה, "מומלץ להפקדה", בתהליך.

<אביטל סומפולינסקי: אני רק יכולה להגיד שאנחנו בוועדה לא ששים כל כך מהר להפוך תקנים וולונטריים לתקנים מחייבים יותר מסוג התקנים שמנהלת הוועדה דיברה עליהם מקודם, ובמקרה הזה, בגלל שזה עבר גם את הוועדה לתקינה, גם את מועצת שמאי המקרקעין וגם בגלל השונות הזאת של התקן הזה לעומת תקנים רגילים, באמת לא ראינו בעיה בהפיכה, אבל זה באמת לא דבר שאנחנו עושים בחקיקה כעניין שבשגרה, שבו בעצם הופכים תקן וולונטרי לתקן מחייב.

איתן כבל: רק שפה הסיפור הוא כל כך משמעותי.

<אביטל סומפולינסקי: נכון, אנחנו גם לא מחייבים את השמאי לכתוב את השומה שלו על פי זה, אנחנו מחייבים את העוסק להמציא רשומה כזאת, זה קצת שונה מהחיובים הרגילים.

איתן כבל: זה גם כן כל כך הרבה כסף.

<בתיה גוטל: מאות-מיליוני שקלים בשנה.

איתן כבל: זה סכומים מטורפים, זה לא שעקצת מישהו ב-1,000 שקלים, 2,000 שקלים – מכרת לו קרקע שהיא לא זמינה לבנייה.

איתן כבל: אוקיי, בואו נתחיל.

<חנה וינשטוק טירי: "תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה), התשע"ו – 2016 בתוקף סמכותי לפי סעיפים 4(א)(3) ו- 37 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א – 1981, בהתייעצות עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה: הגדרות 1.

<חנה וינשטוק טירי: בתקנות אלה – "שומת מקרקעין" – כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001; "קרקע זמינה לבניה" – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה, גם אם מימוש הבניה מותנה בתנאים שטרם התקיימו, כגון עריכת תכנית עיצוב, תכנית פיתוח, תכנית הריסה וכיוצא באלה, אשר אינם מחייבים אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה; "תקן 22" – תקן בדבר פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות, שאישרה מועצת שמאי המקרקעין, כפי שמפורסם באתר האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין.

<חנה וינשטוק טירי: "

איתן כבל: הערות, אוהד, יש לך?

<אוהד דנוס: לא.

<אביטל סומפולינסקי: אנחנו ביקשנו לא להסתמך על הפרסום במועצת שמאי המקרקעין אלא דווקא על הפרסום ברשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן.

<אביטל סומפולינסקי: זה גם כמובן מפורסם במועצת שמאי המקרקעין אבל הם אחראיים על התקנות אז שיהיה גוף אחראי.

<אביטל סומפולינסקי: הם לא חייבים לפרסם את התקן אבל כרגע הפכנו את התקן לתקן מחייב לעניין התקנות האלה.

<חנה וינשטוק טירי: אנחנו נפרסם.

<אביטל סומפולינסקי: גם המושגים: "תוכנית עיצוב", "תוכנית פיתוח", תוכנית הריסה", "תוכנית מפורטת" ו"תוכנית איחוד וחלוקה" – אולי זו שאלה יותר לכרמית – אפשר לכתוב "כמשמעותם לפי חוק התכנון והבנייה"?

<אביטל סומפולינסקי: כי אחרת אין לזה שום - - -

<כרמית יוליס: "תוכנית מפורטת" אפשר כמשמעותה, אבל כל יתר המונחים אני לא חושבת שיש להם - - -

<אביטל סומפולינסקי: אין להם?

<כרמית יוליס: לא.

<כרמית יוליס: הרעיון היה שלפעמים דווקא הוצאת ההיתר כן כרוכה בעוד איזשהו משהו ולא על זה אנחנו מכוונים.

<כרמית יוליס: אם זו תוכנית שאפשר להוציא מכוחה היתרים, גם אם היא מותנית באיזו תוכנית אדריכלית שעוד צריך להגיש, בשבילנו זה מספיק מפורט.

איתן כבל: בדיוק, בסוף תוכנית מפורטת היא יותר מכול דבר אחר.

<לאה ורון: אפשר על בסיסה להוציא את הכול.

איתן כבל: בדיוק.

<כרמית יוליס: גם אם ההיתר הזה מותנה בכמה דברים קטנים, בדרך כלל זה זוטי דברים.

איתן כבל: נכון, בדרך כלל אתה לא מגיע לתוכנית מפורטת, ברוב המקרים אתה לא מגיע לתוכנית מפורטת אלא באמת זה סוף סופו של התהליך.

<כרמית יוליס: זה כבר המימוש.

איתן כבל: בדיוק, לא שלא יכולות להיות בעיות אבל אתה לא יכול לסגור כל פינה – פתאום מישהו הטיל עיקול או פתאום הסתבר לא יודע מה.

<בתיה גוטל: יש רמת אי ודאות מסוימת שתמיד קיימת.

איתן כבל: תמיד קיימת.

איתן כבל: אתה יכול גם לקנות אוטו, לצאת והאוטו לא מניע לך פתאום, אחרי שקנית.

איתן כבל: הכול יכול להיות.

איתן כבל: אנחנו לא מחוקקים בשביל פעם ב...

איתן כבל: או למקרה החריג אלא למסה.

איתן כבל: בואו נגיד כך, אף אחד מהמקרים שפגשתם לא היה בהכנה לתוכנית מפורטת.

<בתיה גוטל: גם אם הוא היה, לא היה עוזר לו התקן.

<אביטל סומפולינסקי: אז על תוכנית מפורטת אפשר לכתוב "כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה" וכל השאר זה יהיה: "ובכלל זה עריכת תכנית עיצוב, תכנית פיתוח, תכנית הריסה, אשר אינם מחייבים אישור תכנית", והפרסום יהיה של הרשות להגנת הצרכן.

<אביטל סומפולינסקי: צריך גם לכתוב פה על הוועדה לתקינה או שמספיק מועצת שמאי המקרקעין?

<אוהד דנוס: מי שמאשר את התקן זו המועצה.

<אביטל סומפולינסקי: כי כתוב גם: תקן זה אושר על ידי הוועדה לתקינה שמאית.

<אוהד דנוס: כן, אבל האישור שלה הוא לא האישור של התקן, האישור של התקן בסופו של דבר הוא במועצה.

<כרמית יוליס: כדי שהנוסח בוודאות יהיה מדויק, בסיפה של הגדרה "קרקע זמינה לבנייה" נאמר: "אשר אינם מחייבים אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה" – הכוונה שאם תנאי להיתר זה איחוד וחלוקה, זה לא ייחשב מפורטת?

<כרמית יוליס: אני פשוט רוצה רק שנהיה בטוחים שכולנו כותבים את אותו דבר – זה לא ייחשב תוכנית מפורטת?

<אביטל סומפולינסקי: שאם צריך לעשות תוכנית איחוד וחלוקה זה נחשב קרקע שאינה זמינה לבנייה.

<כרמית יוליס: אוקיי.

<אוהד דנוס: זה מתאים, למשל, למקרה של "תוכנית 3700" בתל-אביב, שמוכרים שם לאנשים קרקעות בייעוד למגורים ובפועל יש שם ייעודים שהם אינם למגורים אבל האיחוד וחלוקה עוד לא נעשה ובן אדם שקונה קרקע לדירה לא יודע מה הוא יקבל בסוף, הוא יכול לקבל פתאום שטח למשרדים או שטח לחנות, לכן חשוב שזה יחול גם על קרקעות כאלה.

<חנה וינשטוק טירי: אז אולי את הסיפה אפשר להקדים קצת?

<אביטל סומפולינסקי: כן, נכון, "קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת שאינה מחייבת אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה".

<כרמית יוליס: אולי נעלה את זה לרישה.

<חנה וינשטוק טירי: בדיוק, "קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת אשר אינה מחייבת אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה, שמכוחה ניתן להוציא...".

<אביטל סומפולינסקי: וגם תוכנית חלוקה ואיחוד וחלוקה, כרמית, זה גם כמשמעותם, נכון?

<כרמית יוליס: כן.

<אביטל סומפולינסקי: אז את כל הדברים האלה נעביר לרישה ואז זה יהיה יותר ברור.

<כרמית יוליס: יכול להיות שנוכל גם למצוא לזה מקומות אחרים בחקיקת תכנון ובנייה שזה כבר כתוב, שאפשר להוציא היתרים למעט אם זה תלוי - - -

איתן כבל: אוקיי, עשיתם ביניכן את ההתאמות הניסוחיות, תודה.

איתן כבל: אני מעלה להצבעה את תקנה 1.

איתן כבל: בעד – פה אחד

איתן כבל: תקנה 1 אושרה עם השינויים שהיו, שינויי נוסח בעיקר.

איתן כבל: תקנה 2, הלאה.

<חנה וינשטוק טירי: "2.

<חנה וינשטוק טירי: (א) עוסק המפרסם קרקע שאינה קרקע זמינה לבניה לצרכן, יגלה לצרכן בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבניה; תקנת משנה זו תחול גם על משווק ועל שלב שיווק הקרקע".

<חנה וינשטוק טירי: (ב) בפרסומת בתקשורת כתובה, הגילוי כי הקרקע אינה זמינה לבניה יהיה באופן ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת.

<חנה וינשטוק טירי: " תקנה 2 מדברת על שלב השיווק והפרסום, זה עוד לא השלב שיש כבר גמירות דעת והשניים יושבים לחתום על החוזה.

איתן כבל: זאת אומרת, למשל, נסעתי בכביש החוף – לא סתם אני אומר בכביש החוף, כי יש שם הרבה כאלה - - -

<חנה וינשטוק טירי: בשלטי חוצות?

<אוהד דנוס: שלטים.

איתן כבל: כן, שלטים.

<חנה וינשטוק טירי: כן, אז הוא יהיה חייב.

איתן כבל: מה, הוא יהיה חייב לעשות שלט מקביל?

<אביטל סומפולינסקי: לא, הוא צריך לכתוב: הקרקע אינה זמינה לבנייה, הוא לא יכול רק לכתוב: קרקע לבנייה.

איתן כבל: הבנתי בדיוק את העניין, אני מתכוון האם על השלט עצמו, או שלט ליד או צמוד אליו, הוא צריך לכתוב באותיות קידוש לבנה: הקרקע אינה זמינה לבנייה?

<חנה וינשטוק טירי: כן, זאת המשמעות.

איתן כבל: מי יעצור שם?

<בתיה גוטל: מצוין.

עבד אל חכים חאג' יחיא: גם הגודל של האותיות חשוב.

איתן כבל: נכון, הכול ברור לנו, אנחנו מנסים לדייק בדיוק בעניין הזה.

<הילה דוידוביץ: אבל אחר כך, גם בשיווק, כשהוא ייכנס אליו למשרד הוא יהיה חייב גם להגיד לו, כי זה חל גם על שלב השיווק.

<אוהד דנוס: יש אנשים שיקנו גם משהו שלא זמין לבנייה אבל הם ישלמו מחיר אחר.

איתן כבל: ברור.

איתן כבל: הבעיה היא לא עם המשקיע, אני אגיד לך למה – רוב אלה שבאים להשקיע הם אנשי עסקים שמחפשים הזדמנויות, השוק מלא, אז הוא כבר יבדוק אם לקחת את הסיכון או לא לקחת את הסיכון, הוא כבר לא יקנה את זה במחיר שהוא הציע לו.

איתן כבל: אם, סתם לדוגמה, הוא אמר 50,000 דולר, הוא כבר יתמקח אתו, יגיד: תשמע, לא יודע, הלכתי, ביררתי, ראיתי, זה לא בדיוק כמו שאתה אומר.

עבד אל חכים חאג' יחיא: הבעיה היא לא עם המשקיעים.

איתן כבל: עכשיו הפנטזיה עוברת מהמוכר לקונה, שהוא כבר יטפל בזה, אבל הוא כבר יידע, הוא מכיר ויודע.

עבד אל חכים חאג' יחיא: כבוד היושב-ראש, הבעיה היא לא עם אנשי העסקים אלא עם הקונים הפרטיים, שהוא חושב שהוא בצמוד לאדמה מופשרת לבנייה והוא חושב שבשנה הבאה או עוד כמה שנים זה - - -

איתן כבל: חאג', התקנות האלה באות לענות בדיוק לעניין הזה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אני יודע, לכן באתי לפה.

איתן כבל: עוד משהו?

<אביטל סומפולינסקי: כן, היו לנו שתי הערות: א', באמת בשביל לוודא שאנחנו מדברים גם על הפרסומת שאתה חולף עליה בכביש החוף – להוריד את המילה "בתקשורת", אלא שיהיה כתוב "בפרסומת כתובה", שיהיה ברור שאנחנו לא מדברים רק באמצעות התקשורת.

<לאה ורון: תקשורת כתובה שמורה בדרך כלל לאמצעי תקשורת אחרים, תקשורת אלקטרונית וכו'.

<חנה וינשטוק טירי: בסדר, למרות שלזה התכוונו.

<חנה וינשטוק טירי: זה בסדר.

איתן כבל: שיהיה ברור.

<אביטל סומפולינסקי: אין פה מחלוקת על המהות.

איתן כבל: זה שוק שגם ככה מנכללים בו, אז את זה יהיה קשה לנכלל?

איתן כבל: קטן עליהם.

<אביטל סומפולינסקי: הצענו שיהיה כתוב גם בפרסומת הרגילה, לא רק בפרסומת הכתובה, שזה צריך להיות באופן ברור ובולט.

<אביטל סומפולינסקי: לגבי השיווק, לנו לפחות היה נראה שצריך להבדיל בין המשווק למפרסם כדי שיהיה נורא ברור שהמשווק, גם אם הוא לא נכלל מפרסם וגם אם מה שהוא עושה לא נחשב פרסומת אלא זה באמת המגע של המשווק עם היחיד, אז פשוט לעשות לו פסקת משנה רגילה – נראה לי שבמהות אין פה בכלל הבחנה –שתהיה פסקה שאומרת שמשווק קרקע שאינה זמינה לצרכן צריך לגלות לו בעת השיווק שהקרקע אינה זמינה לבנייה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: השאלה אם לא נכניס באחד מסעיפי החוזה סעיף שמראה מה הסטטוס של אדמה?

<אביטל סומפולינסקי: לזה אנחנו מגיעים בסעיף 3(א).

<אוהד דנוס: הוא יקבל שומה מסודרת, הרוכש, יהיה רשום לו שם הכול.

איתן כבל: סיכמתן?

<חנה וינשטוק טירי: כן, אין בעיה.

איתן כבל: אני מעלה להצבעה את תקנה 2 עם השינויים והתיקונים.

איתן כבל: מי בעד?

איתן כבל: בעד – פה אחד

איתן כבל: התקנה אושרה.

איתן כבל: תקנה 3, חובת גילוי.

<חנה וינשטוק טירי: "חובת גילוי פרטים במכירת קרקע 1.

<חנה וינשטוק טירי: (א) עוסק המוכר או המחכיר לצרכן קרקע שאינה זמינה לבניה, חייב למסור לצרכן בכתב שומת מקרקעין ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר מראש ובלבד שלא יפחת מ-7 ימים לפני התקשרותו של הצרכן עם העוסק בחוזה או במסמך אחר המייצר לו חבות כלפי העוסק;" לפני שאני עוברת ל-(ב) אני רוצה להסביר את (א).

<חנה וינשטוק טירי: פה אנחנו ממש מדברים על שלב המכירה או החכרה, שהוא חייב למסור לצרכן בכתב את השומה ולתת לו את השומה זמן סביר מראש – שהגדרנו אותו כזמן שלא יפחת משבעה ימים לפי התקשרותו בחוזה או מסמך אחר שמייצר לו חבות, כמו למשל זיכרון דברים.

<חנה וינשטוק טירי: "(ב) מבלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א), ימסור העוסק עם שומת המקרקעין תמצית שומה שתכלול את הפרטים הבאים ואותם בלבד: (1) סבירות – האם סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע (פרוגרמה) היא קלושה או לא קלושה כאמור בסעיף 5.1.1 לתקן 22; (2) ייעוד הקרקע נכון למועד המכירה וייעוד הקרקע לאור תכנית שינוי ייעוד הקרקע המוצגת בידי העוסק; (3) שווי קרקע נוכחי נכון למועד המכירה, כאמור בסעיף 5.12.1 לתקן 22; (4) שווי קרקע משוער (היפותטי) – במקרה של מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע; (5) משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע כאמור בסעיף 5.11 ב לתקן 22; (6) סך כל ההוצאות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע, וסך כל ההיטלים והמסים, כאמור בסעיף 5.11 ג לתקן 22.

<חנה וינשטוק טירי: " כמו שאמרנו, דבר ראשון, הוא צריך למסור לו שומת מקרקעין; דבר שני, מאחר והשומה יכולה להיות ארוכה ואולי קצת מסובכת אז הוא צריך למסור לו כמו מסמך עיקרי תוכנית, או טופס גילוי, משהו שהוא יותר מקוצר עם התנאים המהותיים ביותר.

<חנה וינשטוק טירי: כמובן שהתנאים האלה – אנחנו נוסיף, לאור ההערה של היועצת המשפטית – שזה מתוך שומת המקרקעין, זה לא פרטים שהוא יכול להמציא, שהם מנותקים - - -

<אביטל סומפולינסקי: לא ניתוח שהוא עושה.

<חנה וינשטוק טירי: בדיוק, לא ניתוח עצמאי שהוא עושה, אלה דברים שהוא שולף מהשומה עצמה.

<חנה וינשטוק טירי: את הפרטים המהותיים הוא שם בטופס נפרד.

עבד אל חכים חאג' יחיא: יש לי בעיה, אנחנו צריכים להרחיב ב-(2).

עבד אל חכים חאג' יחיא: כתוב: "ייעוד הקרקע נכון למועד המכירה וייעוד הקרקע לאור תכנית שינוי ייעוד", תוכנית שינוי ייעוד יכולה להגיע לוועדה מקומית, הוועדה המקומית רוצה להפשיר אותה לבנייה, ממליצה על התוכנית, מגיעה לוועדה המחוזית, הוועדה המחוזית יכולה לדחות את התוכנית.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אז אנחנו מגיעים למצב שאני קניתי לפי הוועדה המקומית קרקע שמפשירים אותה לבנייה, שילמתי עבור קרקע שהיא תוך שנתיים-שלוש מגיעה למצב של קרקע לבנייה, בשלה לבנייה, ואז, אחרי ששילמתי, הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית או עשתה שינויים.

עבד אל חכים חאג' יחיא: המצב הזה קצת בעייתי כי לכאורה, אפילו אם לא התכוונו, יש בזה רמאות כי התוכנית לא מובטחת להיות מאושרת.

עבד אל חכים חאג' יחיא: צריך לקחת את הנושא שאמרתי פה בחשבון כי הרבה תוכניות שאנחנו מכירים – יותר באזורים שלנו – יש לנו מהנדס שמשרטט, מכין תוכנית, אנשים מתחילים לקנות מגרשים לפי התוכנית, אפילו לבוא ולסמן להם גבולות של מגרש לפי אותה תוכנית, אבל התוכנית הזאת, או שהיא משתנה, או שהיא מבוטלת, או שהיא בכלל עוברת שינוי דרסטי ממה שהיה כשבאנו לקנות, למרות שראינו תוכנית.

<אוהד דנוס: בדף תקציר יש גם את הייעוד החדש, המתוכנן?

<אוהד דנוס: אני מסכים עם חבר הכנסת הנכבד, זה לא צריך להיות שם.

<בתיה גוטל: סעיף 1 בתקציר אומר להגיד אם זה לא סביר, בתוך התקן יש הגדרה מה לא סביר.

<בתיה גוטל: יש דברים - - -

עבד אל חכים חאג' יחיא: אז תנו לנו להבין מה - - -

איתן כבל: מה שחבר הכנסת חאג' יחיא אומר הוא שבאופן שבו חלק מהתקנות שהקראתם עכשיו כאילו שומרות על הלקוח, על הקונה, אין פה סגירה הרמטית – למה?

איתן כבל: כי אתה יכול גם לפעול על פי דין ולמצוא את עצמך ניזוק.

איתן כבל: דהיינו, קנית את הקרקע בתהליך "איקס", הוא קנה בתהליך, וכשזה יגיע בסוף לוועדה הארצית או לוועדה המחוזית הן דוחות את הכול.

<בתיה גוטל: יכול להיות שזה אפילו לא עבר - - -

עבד אל חכים חאג' יחיא: ואפילו התוכנית אצל המתכנן, תוכנית יפה, משורטטת יפה ומסודרת.

<אביטל סומפולינסקי: הרעיון הוא להציג לו מין תמונה כזאת של הקרקע היום לבין מה שאולי יקרה.

<בתיה גוטל: תמונת ראי.

<אביטל סומפולינסקי: העוסק מציג לו תוכנית שינוי ייעוד קרקע, אז אתה אומר לו: הקרקע היום היא קרקע "איקס", הוא מציג לך תוכנית עם קרקע "וואי" ואז בהמשך יש את משך הזמן הצפוי, אם בכלל צפוי, כמה זה יעלה, יש את כל השמאות.

איתן כבל: היא צודקת, חאג'.

איתן כבל: אוהד, כדאי שתקשיב כדי שנשמע מהניסיון שלך כי יש לך את הניסיון הכי רב פה – לא, האמת שגם לחאג', הוא ראש רשות לשעבר של טייבה אז הוא יודע בדיוק מבחינת האופן שבו תהליכים מתנהלים.

איתן כבל: הנקודה היא כזאת: אין מצב שאתה יכול לעשות סגירה גם על פי חוק, גם אם אתה איש עסקים נורמטיבי ולקוח נורמטיבי, הסיכוי שלך לסגור את כל הפינות הוא לא – אתה הרבה פעמים מתחיל תוכנית, יוצא אתה לדרך, מתכנן 10 קומות ובסוף אישרו לך שבע או שש, או לא אישרו לך.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אני אתן דוגמה אישית: יש לנו קרקע פרטית, במשפחה שלי, שהיא צמודה לתכנון, ב-93' הפשירו קרקע לבנייה והיא ממש על הגבול, אפילו 80 מ"ר נכנסו לתחום ההפשרה לבנייה, עד היום היא לא מופשרת לבנייה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אז אני יכול להכין גם תוכנית, אחרי חמש שנים, 10 שנים, להכין תוכנית ולבוא למכור, להגיד: תשמעו, אנחנו ממש צמודים.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אני אומר לכם על משהו שהוא מ-93', אנחנו עכשיו ב-2016 ועד היום היא לא מופשרת לבנייה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אז יכולנו לבוא ולהגיד: תשמע, היא צמודה, בהפשרה הבאה, בהרחבה הבאה – בסדר?

<אוהד דנוס: אדוני היושב-ראש, הייתי רוצה לפרט לכם - - -

עבד אל חכים חאג' יחיא: אני רוצה שאנשים יידעו שאין לך תוכנית מאושרת, יש תוכנית בהכנה ויש בה סיכון.

<אוהד דנוס: אני הייתי רוצה לדייק את הדברים של חבר הכנסת הנכבד, אני מסכים אתו, אגב.

<אוהד דנוס: אתם צריכים להבין איך זה עובד – איך זה עובד היום?

<אוהד דנוס: אתה מגיע למשרד של משווק כזה, בדרך כלל אלה משרדים מאוד מפוארים, עושים אתך עסקה, מראים לך את המחיר, אומרים לך: עכשיו אנחנו ניתן לך 200,000-300,000 שקל הנחה אבל התנאי הוא – וראינו את זה גם ב"ערוץ 2" ממש במצלמה נסתרת – שעכשיו אתה חותם, עכשיו.

<אוהד דנוס: באותה שנייה שאתה אומר: בסדר, מכניסים אותך ל"מזראטי" או לאיזו מכונית שרד אחרת, לוקחים אתך למשרד עורכי דין מפואר בתל-אביב, במקום מנפיקים את כל הניירות ומחתימים אותך מהר מהר.

<אוהד דנוס: אז הסיפור הזה של שבעת הימים הוא מאוד חשוב, ללמוד את השומה או ללכת למישהו שיסביר לך אותה.

<אוהד דנוס: הבעיה היחידה היא שאנחנו יודעים – בתוך עמנו אנחנו יושבים – אנשים לא יכולים לקנות דירה, יש להם קצת כסף, הם רוצים להשקיע במשהו נדל"ני ויש סכנה שאותו דף תקציר שהוא ימסור להם זה יהיה המסמך שהם יתבססו עליו.

<אוהד דנוס: הם בכלל לא יקראו את השומה, הם יגידו: עזוב, עכשיו אנחנו לא נלך לעורך דין שיסביר לנו, לא נלך לשמאי ולא נלך לאף אחד, יש לנו דף תקציר, הנה, אנחנו רואים שהקרקע חקלאית, בזה הוא לא רימה אותנו, הכול בסדר.

<אוהד דנוס: עכשיו אנחנו רואים: רגע, יש פה עוד שורה, זה מיועד לקוטג'ים, זאת אומרת, אני הולך לקנות קוטג' בכסף, וואלה, עסקה טובה, כדאי ללכת עליה.

<אוהד דנוס: זה הפחד שלי.

<אוהד דנוס: לכן, אם כל העניין זה דף התקציר הזה – אני לא חושב שצריך להיות בו את החלומות של המשווק שנועדו רק על מנת למכור למישהו אחר בהרבה כסף.

איתן כבל: אז מה אתם מציעים?

<בתיה גוטל: אוהד, אפשר להוסיף כאן - - -

<אוהד דנוס: לא להוסיף, אנחנו לא רוצים להוסיף כלום, להפך.

<בתיה גוטל: מיד אחרי פסקה (2) באות פסקאות (3) ו-(4) שמטרתן להציג לו כמה הפער הוא לא ריאלי.

<בתיה גוטל: הבן אדם קונה קרקע ב-100,000 שקל והוא אומר: גם אם היא לא תופשר, הקרקע הזאת שווה את ה-100,000 שקל, 80,000, שווה משהו.

<בתיה גוטל: ב-(3) ו-(4) אנחנו אומרים לו: תראה, קרקע גן לאומי שלא תופשר שווה שקל, היא לא שווה כלום.

<אוהד דנוס: וכאן, אגב, השמאי אמור להפסיק לפי התקן.

<אוהד דנוס: זאת אומרת, אם הוא מגיע למסקנה שהקרקע הזאת לא תופשר לעולם אסור לו לתת שווי כמופשר או משך הזמן שייקח להפשרה, הוא חייב לעצור בנקודה הזו.

<בתיה גוטל: המחשבה שלנו ב-(3) ו-(4) היתה לתת את ערך הקרקע היום ואת ערך הקרקע ההיפותטי, לפי החלום הזה של ההפשרה, אז אם מורידים את (2) צריך להוריד גם את (4) כי זו תמונת מראה של ייעוד הקרקע היום וייעוד הקרקע אם זה יצליח, ואז הערך והערך.

<אוהד דנוס: מה שבתיה אומרת זה שבגלל שיש שם את השווי כמופשר אז צריך גם להסביר למה הוא מתייחס.

עבד אל חכים חאג' יחיא: רק המופשר, סליחה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: זה יכול גם להשתנות, מגישים תוכנית, אומרים: תשמע, אני פה עושה חזית מסחרית, יש לי מעל זה 10 קומות, פתאום אין לך חזית מסחרית, אפילו אם מפשירים אין לך אלא ארבע קומות.

<אוהד דנוס: זה נכון, זה מה שאני אומר.

עבד אל חכים חאג' יחיא: ואז גם הערך יכול להשתנות דרסטית.

<אביטל סומפולינסקי: אולי אפשר, בשביל לצמצם את החשש להטעיה, להעביר את הסיפה של (2) לסעיף אחר?

<אביטל סומפולינסקי: זאת אומרת, כשאתה אומר את משך הזמן הצפוי לאישור התוכנית שתאפשר את הבנייה וייעוד הקרקע לאור התוכנית שהוא מציג, אז זה נמצא אצלו - - -

<בתיה גוטל: אוקיי, או ב-(3) או בסך העלויות.

<חנה וינשטוק טירי: זה לא ברור.

<אביטל סומפולינסקי: הוא צריך להציג לו את הסבירות, את ייעוד הקרקע הנוכחי, את שווי הקרקע הנוכחי, את שווי הקרקע המשוער, ייעוד הקרקע המשוער.

<בתיה גוטל: את זה תורידי.

<בתיה גוטל: שווי הקרקע המשוער, אני חושבת, בהמשך למה שאמר חבר הכנסת, שזה כאילו ייתן לו איזו אשליה שיש לו פה איזו תוחלת-תועלת של שני מיליון שקל שהיא לא ריאלית.

<חנה וינשטוק טירי: אז אולי אפשר להוריד את זה?

<אוהד דנוס: נכון, אני מסכים.

<אביטל סומפולינסקי: אז אתם מציעים להוריד - - -

<אוהד דנוס: אולי שזה לא יופיע בדף תקציר?

<בתיה גוטל: זה בתוך התקן, זה בתוך התקן גם בין כה וכה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: הוא יסביר לו.

עבד אל חכים חאג' יחיא: מה, הוא יגיד לו "טעיתי" אחר כך?

עבד אל חכים חאג' יחיא: יחזיר לו כסף?

איתן כבל: כי כשאתה מקצר, אתה כותב שומה, ברגע שכתבת שווי – כבר הטעית.

<אביטל סומפולינסקי: זה מייצר ציפייה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: תגיד לו "טעיתי" אחר כך?

עבד אל חכים חאג' יחיא: איך אתה מפצה אותו?

עבד אל חכים חאג' יחיא: אמרתי, אני מכרתי את המגרשים של האדמה שלי בשטח כאילו שזה צמוד, מכרתי במחירי בנייה, אז מה נגיד: סליחה, זה לא היה קשור אלי, זו רק הרשות המקומית, זו הוועדה המחוזית, זה לא אני?

איתן כבל: לא צריך להגיע בכלל למצב הזה.

<בתיה גוטל: הוא פשוט יגיד: נגיד שיש 50%, אז התוחלת זה מיליון שקל, זה שווה, בוא נוריד את הסכום הזה מהכול.

איתן כבל: אוקיי, הלאה.

איתן כבל: עוד משהו?

<חנה וינשטוק טירי: כן.

<חנה וינשטוק טירי: ב-3(א) אנחנו נוסיף – אמנם לנו זה היה ברור אבל צריך להגיד את זה בצורה מפורשת – שהצרכן לא צריך לשלם על שומת המקרקעין הזאת, חובתו של העוסק למסור לו את זה ללא תשלום.

<חנה וינשטוק טירי: צריך להוסיף את זה בצורה מפורשת.

איתן כבל: אוקיי, ברור.

<אביטל סומפולינסקי: נדמה לי שזה לא "העוסק, המוכר או המחכיר", אלא "המבקש למכור או להחכיר".

<אביטל סומפולינסקי: לגבי הסיפה, אם אנחנו מדברים על מסמך שמייצר חבות, הכוונה שלכם היא שאם יש זיכרון דברים אז כבר בשלב הזיכרון הדברים הוא חייב להציג את זה, נכון?

<חנה וינשטוק טירי: לפני הזיכרון הדברים, לפני החתימה.

איתן כבל: ברור, עוד לפני.

<חנה וינשטוק טירי: שבעה ימים לפני.

<אביטל סומפולינסקי: נכון, אבל זה צריך להיות שבעה ימים לפני מה שקורה קודם, או חוזה המכר או זיכרון הדברים, ולכן צריך להוסיף " לפי המוקדם מבניהם".

<הילה דוידוביץ: אבל זיכרון בהכרח קודם לחוזה.

<אביטל סומפולינסקי: אבל לא תמיד חותמים.

<הילה דוידוביץ: אם קיים, ברור.

<אוהד דנוס: היא צודקת, חייבים לסגור את זה.

<חנה וינשטוק טירי: בסדר, לפי המוקדם.

<הילה דוידוביץ: בסדר, הכוונה שבהזדמנות הראשונה.

<אביטל סומפולינסקי: בהזדמנות הראשונה, אוקיי.

<אוהד דנוס: אסור לשכוח שהם מלווים במיטב המוחות המשפטיים ועם כל דבר שאפשר יהיה לעקוף פה הם יעקפו, לכן צריך לסגור באמת את כל הפינות כמה שאפשר.

איתן כבל: מה שאומר אוהד, תקשיבו שנייה, העניין הוא כזה: אסור לנו – אם אנחנו כבר מתקנים את זה אנחנו צריכים למצוא את כל הקירות שיודעים להגן על האזרח מן השורה.

איתן כבל: הסיכוי שאנשי עסקים מהשורה הראשונה, או מהשורה השנייה אפילו, יפלו בתוך תהליך כזה הוא קלוש.

איתן כבל: זה כמו פיס, שאתה רואה אותו אומר למישהו: תגרד לי חלום – זה לגרד חלום.

איתן כבל: אז אנחנו צריכים למצוא באמת את כל הכלים האלה שיודעים להגן על אנשים.

<אוהד דנוס: נכון מאוד.

<אביטל סומפולינסקי: אני רק רוצה לומר בהמשך לדברים שלך – זו בדיוק הסיבה שהם לא חיכו רק לשלב החתימה על החוזה אלא הם אמרו כבר בשלב הראשון.

איתן כבל: זה בדיוק מה שאני רוצה לוודא, כן.

<אביטל סומפולינסקי: אבל אני רק רוצה להבטיח שאם יש את השלב הראשון הזה אז הוא חייב לגלות בשלב הזה.

<אביטל סומפולינסקי: לגבי הפסקה השנייה, בסעיף קטן (ב)(1): זה צריך להיות "5.1.1 א" ולא "5.12.1".

<חנה וינשטוק טירי: גם אמרנו שנוריד את "או לא קלושה".

<אביטל סומפולינסקי: נכון.

<אביטל סומפולינסקי: הנוסח אומר האם סבירות מימוש תוכנית שינוי ייעוד הקרקע, פרוגרמה, היא קלושה או לא קלושה, נראה לי שבתקן עצמו אין רובריקה של לא קלושה, יש רק את החובה לציין אם היא קלושה, לכן בעצם זה מה שצריך.

<אוהד דנוס: נכון, אולי כדאי שזה מה שיישאר.

<אביטל סומפולינסקי: שזה מה שיישאר, רק "קלושה" ולהוריד את המילים "או לא קלושה".

<אביטל סומפולינסקי: לגבי פסקה (2), ייעוד הקרקע צריך להיות למועד עריכת השמאות ולא מועד המכירה.

<בתיה גוטל: כן.

<אוהד דנוס: למה?

<אוהד דנוס: מה זה משנה?

<אביטל סומפולינסקי: מתי שהוא עורך את השומה, אחרת - - -

<אוהד דנוס: זה בסמוך, לאחר מכן הוא מתחיל.

<כרמית יוליס: אולי צריך להוסיף חובה?

<בתיה גוטל: אין לנו בכלל מכירה עדיין.

<אביטל סומפולינסקי: כן, אין עדיין מכירה.

<כרמית יוליס: אז אולי צריך להוסיף חובה שהשמאות הזאת תהיה מעודכנת ליום שבו הוא מפרסם את המוצר הזה?

<כרמית יוליס: שלא יעשה שמאות לפני חמש שנים ויגיש את זה.

<אוהד דנוס: או "עד שלושה חודשים"?

<בתיה גוטל: מה, כל שלושה חודשים הוא יזמין שמאות חדשה?

<בתיה גוטל: זה נראה לי קצת - - -

<אוהד דנוס: מה, אנחנו מרחמים עליו?

<בתיה גוטל: בואו נגיד שאם היה שינוי מאז עריכת השמאות הוא חייב לתת שמאות חדשה, היא חייבת להיות שמאות מעודכנת למועד - - -

<אוהד דנוס: אין לי בעיה איך זה יקרה.

<הילה דוידוביץ: אז אולי בחובה עצמה?

<אביטל סומפולינסקי: זה צריך להיות בחובה עצמה, אבל שמאות מעודכנת לאיזה מועד?

<אביטל סומפולינסקי: מה הפער הסביר בין מועד השומה לבין - - -

<אוהד דנוס: הוא מזמין את השומה למעשה – הרי השמאי חייב להתבסס על פרוגרמה שנמסרה לו על ידי המשווק, זאת אומרת, הוא מזמין את השומה אחרי שהוא עבר את כל התהליכים, הוא אמור להיות עם כל החומר ומה שנשאר לו עכשיו זו רק השמאות.

<אוהד דנוס: למעשה התאריך שהשמאות יוצאת ותאריך המכירה הם סמוכים אחד לשני.

<אביטל סומפולינסקי: הם לא חייבים להיות סמוכים כי הוא יכול להביא לו בכלל את המסמך הזה בשלב זיכרון הדברים ויכול לעבור הרבה זמן בין שלב זיכרון הדברים לשלב המכירה עצמה.

<כרמית יוליס: האמת שבדרך כלל יש להניח שאם יהיו שינויים תכנוניים, בדרך כלל הם יהיו רק מיטביים עם הצרכן ועם העוסק אבל באופן עקרוני זה גם יכול להיות הפוך.

<אוהד דנוס: לאו דווקא.

<אוהד דנוס: בפרדס חנה-כרכור אושרה תוכנית אחרי שנעשתה המכירה – זה פשוט סיפור שהתפרסם אז אפשר לדבר עליו – שתוכנית המתאר של היישוב קבעה שהשטח הזה לא יופשר לעולם והיא אושרה לאחר המכירה.

<אוהד דנוס: זאת אומרת, יכולים להיות מצבים אחרים.

<אוהד דנוס: אני חושב שצריך שהשמאות צריכה להיות מעודכנת למועד המכירה, העניין הוא שצריך יהיה לתחום את זה בזמן.

<כרמית יוליס: למועד המכירה זה לא הגיוני.

<אוהד דנוס: עד שלושה חודשים ממועד המכירה.

<אביטל סומפולינסקי: אין לנו מועד מכירה בכלל.

<כרמית יוליס: יש לנו את המועד שבו בעצם הציע את זה, נכון?

<אביטל סומפולינסקי: אז היא צריכה להיות מעודכנת שלושה חודשים אחורה?

<אוהד דנוס: עד שלושה חודשים אחורה, כן.

<כרמית יוליס: אבל אם הוא מציע את זה במשך שנתיים לאנשים, אז כל שלושה חודשים הוא צריך לעדכן?

<אוהד דנוס: שידאג לעדכן אותה או שידאג לקבל מכתב שהיא מעודכנת.

איתן כבל: אביטל או חנה, אני רוצה שאחת מכן תעשה לנו עכשיו סיפור דרך.

איתן כבל: אני אזרח, ראיתי שלט, אמרנו שיהיה כתוב עליו בצורה בולטת וכו', הגעתי למשרדים המפוארים ברחוב "איקס" עליתי, הראו לי שקופיות, הראו לי מצגת שזה הולך להיות - - -

<אביטל סומפולינסקי: וגם בשלב הזה אומרים לך שהקרקע אינה זמינה לבנייה.

איתן כבל: שניה.

איתן כבל: אני רוצה שמהשלב הזה שעליתי במדרגות, המתנתי, נכנסתי לחדר, עכשיו בואו תגידו לי מהם התהליכים שמגנים עלי לאורך כל הדרך.

<אביטל סומפולינסקי: אז בשלב הפרסומת אמרת, בשלב השיווק גם צריכים להגיד לך: דע לך, אדוני, הקרקע אינה זמינה לבנייה כעת, אנחנו כמובן הולכים להפשיר אותה לבנייה אבל הם חייבים להגיד לך: הקרקע אינה זמינה כרגע לבנייה.

<אביטל סומפולינסקי: ואז, בשלב הבא הם רוצים להחתים אותך על חוזה או על מסמך, כל מסמך של זיכרון דברים, הם לא יכולים לעשות את זה במקום, הם צריכים להגיד לך: רגע, אנחנו מביאים לך שומה מעודכנת לפחות שלושה חודשים אחורה, בשומה הזאת יהיה מפורט, עם תקציר, מה האפשרויות של הקרקע עכשיו לעומת מה האפשרות העתידית, וחייבים להמתין בשלב הזה שבעה ימים, רק אחרי שבעה ימים אפשר לחתום או על זיכרון הדברים או על החוזה עצמו.

<אביטל סומפולינסקי: זה מאפשר לו זמן - - -

איתן כבל: זה מה שאמר אוהד, שלא מכניסים אותו ל"מזראטי" או ל"פרארי" שם ועושים לו - - -

<אוהד דנוס: מראים לו איזה מצג של הצלחה וכסף שכולם עשו.

איתן כבל: זה עם ה"מזראטי" זה מהמגרש הקודם.

<אוהד דנוס: או מהכסף של הקרקע, אי אפשר לדעת כבר.

<חנה וינשטוק טירי: אולי בהגדרה של שומת מקרקעין צריך לא רק "כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין" אלא להגיד שהיא עדכנית.

<אביטל סומפולינסקי: נדמה לי שזה לא בהגדרה של השומה, נדמה לי שזה צריך להיות בסעיף 3, כשאנחנו אומרים: חייב למסור לו שומת מקרקעין ערוכה לפי תקן 22, מעודכנת – אני לא יודעת אם שלושה חודשים או משהו אחר אבל מעודכנת.

<בתיה גוטל: למועד השינוי האחרון?

<כרמית יוליס: בואו שנייה ננתח את זה – למה שלא נאמר שהיא פשוט מעודכנת?

<כרמית יוליס: הרי אם קרה משהו במוסדות תכנון היזם הוא הראשון שיודע אז הוא צריך לחזור לשמאי.

<אביטל סומפולינסקי: מעודכנת.

<חנה וינשטוק טירי: אז "שומת מקרקעין מעודכנת ערוכה לפי תקן 22".

איתן כבל: אוקיי.

<אביטל סומפולינסקי: בסדר.

<אביטל סומפולינסקי: אז אחרי שאמרנו שהשומה חייבת להיות מעודכנת נדמה לי שזה כן נכון לכתוב שייעוד הקרקע "נכון למועד עריכת השמאות".

<אוהד דנוס: בוודאי.

<אביטל סומפולינסקי: אוקיי.

<אביטל סומפולינסקי: גם ב"שוויי הקרקע הנוכחי" – "נכון למועד עריכת השמאות".

<אוהד דנוס: כן.

<אביטל סומפולינסקי: וגם שווי קרקע משוער – במקרה שתאושר התוכנית.

<חנה וינשטוק טירי: אבל אמרנו שאנחנו נוריד את זה.

<אוהד דנוס: את זה מורידים.

<אביטל סומפולינסקי: אנחנו מורידים, סליחה, נכון.

<אביטל סומפולינסקי: גם בפסקה (5) – "משך הזמן הצפוי לאישור התוכנית שתאפשר את הבנייה כאמור בסעיף".

<אביטל סומפולינסקי: בפסקה (6) – "סך כל ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור התוכנית עד להבאת הקרקע למצב זמין לבנייה", בסדר?

<חנה וינשטוק טירי: בסדר.

<בתיה גוטל: אביטל, פה רצית להכניס גם את הסיפה של (2).

<אביטל סומפולינסקי: נכון, פלוס "ייעוד הקרקע לאור תוכנית שינוי ייעוד הקרקע המוצגת בידי העוסק", שזה יהיה יחד עם העלות הכוללת ואז יש פחות הטעייה.

<אוהד דנוס: בנושא הזה, העניין של העלויות – הרי יש עלויות של הכנת תוכנית, הן עלויות כלליות, הן עלויות מאוד גבוהות והן לא חלות כולן על אותו רוכש ספציפי, אז אולי "שיעור חלקו היחסי של אותו רוכש בעלויות"?

<בתיה גוטל: זה התקן שלכם.

<אביטל סומפולינסקי: התקן שלכם מדבר על העלויות הכרוכות ביישום הליכי אישור התוכנית עד להבאת הקרקע למצב זמין לבנייה.

<אוהד דנוס: נכון, זה אצלנו וזה בגדול, כי השמאי שלנו, שעושה את העבודה לפי התקן, יעריך מן הסתם מתחם ואז הוא גם מתייחס לעלויות הפיתוח של המתחם כולו.

<אוהד דנוס: אולי פה חשוב שאותו אחד שבא ושם עכשיו 100,000-200,000 שקל על קרקע ליחידה, צריך לדעת שיש יש לו בדרך עכשיו עוד 200,000 שקל של הוצאות שהוא לא יודע עליהן.

<אוהד דנוס: תראו, הכוונה שלנו היא לא להרוג את המסחר בקרקעות חקלאיות בישראל אלא לעשות לו רגולציה טובה, שהוא יעבוד כמו שצריך.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אבל היום המחירים מנופחים מדי וצריך לתת להם את הערך האמיתי.

<אוהד דנוס: דיברתי מקודם על הדיסקליימר הזה שיופיע – על סיגריות כתוב על חצי קופסה "העישון הורג" ואנשים קונים את הקופסאות האלה ומעשנים.

<אוהד דנוס: זאת אומרת, גם פה מן הסתם יהיו כאלה שייקנו.

<אוהד דנוס: כל ההיגיון הוא שיהיו בפניהם כל נתונים.

<אוהד דנוס: יחליט שהוא רוצה לשים כספו על קרן הצבי או להסתכן או לקנות משהו לנכדים – זה עניינו.

עבד אל חכים חאג' יחיא: השאלה פה אם מזכירים בתוך החוזה את העניין של היטל ההשבחה?

<אוהד דנוס: כן, כל העלויות זה כולל היטל השבחה, בוודאי.

<חנה וינשטוק טירי: את העלויות.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אני שואל כי לא קראתי את תקן 22 עד הסוף.

<אוהד דנוס: בוודאי.

איתן כבל: אוקיי, עוד הערות?

<אביטל סומפולינסקי: ברגע שהתקן עצמו לא עוסק בשאלה הזאת אז מי שיעסוק בשאלה הזאת יהיה העוסק והוא יצטרך בעצם להפעיל את שיקול דעתו מה מושת על - - -

<אוהד דנוס: זאת אומרת, את אומרת: אנחנו ניתן את המקסימום?

<אביטל סומפולינסקי: אני אומרת, כל עוד התקן לא עושה את הבחנה הזאת זה נראה לי בעייתי שבתקציר זה יהיה כשאנחנו רוצים שהתקציר יהיה כמה שיותר צמוד לתקן.

<בתיה גוטל: למרות שהוא העיר הערה נכונה.

<בתיה גוטל: כשאתה נותן את זה לעוסק אתה מסתכל על כל הקרקע ואתה אומר: הנה, זה יהיה היטל הכבישים, עכשיו הוא יראה שהיטל כבישים 10 מיליון שקל כשהוא משלם 100,000 שקל לקרקע, זה כאילו לא עושה שכל.

<בתיה גוטל: יכול להיות שצריך לחלק את העלויות הכלליות במספר יחידות דיור, יכול להיות שצריך לחשוב על זה, זה לא נשמע לי לא סביר.

<לאה ורון: לפחות ימסור בכמה יחידות דיור מדובר על מנת שההוא יוכל לחשוב מה חלקו בתוך ההוצאות.

<בתיה גוטל: כי גם אם נציג מספר שהוא לא סביר אז הצרכן פשוט יתעלם מזה, כי העוסק יגיד לו: זה לא סעיף חשוב, זה הוצאות לכולם על כל מיני - - -

<אוהד דנוס: זה לא בשבילך, זה כללי.

<אביטל סומפולינסקי: יש משהו בזה שאתה לוקח את כלל העלויות ומחלק אותן בכלל הצרכנים העתידיים, זו לכאורה פעולת חישוב פשוטה יחסית מאשר לבוא ולהגיד: בתוך העלויות האלה יש כאלה שאולי יושתו על הצרכן ויש כאלה שאולי יושתו על העוסק.

<אוהד דנוס: לא, הכול יושת על הצרכן, הכול על הצרכן.

<בתיה גוטל: הכול יושת על הצרכן.

<אוהד דנוס: ברגע שקנית זה הכול עליך.

עבד אל חכים חאג' יחיא: לגבי העניין של הפיתוח: היום, ברוב הרשויות המקומיות, יש את חוקי העזר של הכבישים שזה לא קשור בעלות עצמה אלא לפי תעריף מסוים בתוך הרשות, לא משנה אם אתה בצמוד לרחוב ברוחב 12 מטר, או 16 מטר, או 20 מטר, אלא יש לך תעריף קבוע ומשרד הפנים מקדם היום את חוקי העזר בכיוון הזה.

עבד אל חכים חאג' יחיא: השאלה האם זה גם יוכל להיכנס לשם?

<אוהד דנוס: זה נכנס, זה שם, זה שם לגמרי.

<אביטל סומפולינסקי: סליחה שאני עדיין מתעכבת על זה – אז איך הוא יכול להגיד את חלקו היחסי של הצרכן?

<אביטל סומפולינסקי: איך אנחנו יודעים כמה קונים יהיו שם?

<אוהד דנוס: אולי להוסיף פשוט: "כל העלויות ושיעור חלקו היחסי של רוכש היחידות בקרקע", בסיפה של אותו סעיף?

<בתיה גוטל: משהו כזה.

<אביטל סומפולינסקי: זה משהו שהעוסק - - -

<אוהד דנוס: הוא יודע על כמה יחידות הוא הולך.

איתן כבל: הוא הרי יודע כמה חלקות הוא מוכר.

<אביטל סומפולינסקי: הוא יודע כמה חלקות הוא רוצה למכור, הוא לא בהכרח יודע כמה חלקות הוא ימכור.

<לאה ורון: זה לא משנה אם הוא לא מכר.

<אוהד דנוס: הוא כן יודע כמה יחידות הוא קיבל.

איתן כבל: בדיוק, זה לא משנה, אביטל.

עבד אל חכים חאג' יחיא: אם הם מופשרים לבנייה, מה שהוא לא מכר הוא יצטרך לשלם.

איתן כבל: נכון.

<אוהד דנוס: צריך להבין למה זה חשוב – כי כשמוכרים לצרכנים קרקע עם זכות לדירה הרבה מתבלבלים וחושבים שהם קונים דירה, גם זה יש, ואז הם צריכים לדעת שיש להם עוד הוצאות בדרך.

איתן כבל: קדימה, חברות וחברים.

<אביטל סומפולינסקי: זה לא ברור בתקן שזה מה שהוא צריך לעשות?

<אוהד דנוס: לעשות את החלק היחסי?

<אוהד דנוס: לא, כי השומה היא מאוד מפורטת – אני לא יודע, זה נתון לפרשנות – העניין הזה חשוב פה כי זה המספר שהוא רלוונטי לאותו רוכש של קרקע ליחידה.

איתן כבל: אוקיי, סיכמנו?

איתן כבל: אביטל, את על זה?

<אביטל סומפולינסקי: אני על זה.

איתן כבל: עלא כיפק.

<חנה וינשטוק טירי: אז אנחנו מכניסים את החלק היחסי?

איתן כבל: כן.

<אוהד דנוס: גם וגם, שיהיה גם וגם.

איתן כבל: שיהיה, פה לא נחסוך במילים, כל דבר שיכול לתת את ההבהרה ואת הספוט על הנוכל שמנסה לנכלל אותך בכל דבר.

איתן כבל: אם אנחנו יודעים להגיד שהאזרח יבין מתוך הדברים האלה בדיוק איפה הוא נמצא – כן ייטב, פה אין לי בעיה.

<אביטל סומפולינסקי: אז זה "חלקו היחסי של בעל הקרקע בעלויות אלה"?

<אוהד דנוס: "בעלויות המשערות".

<כרמית יוליס: זה לא בעל הקרקע.

<אוהד דנוס: של הצרכן או הרוכש.

<אביטל סומפולינסקי: של הרוכש.

<אוהד דנוס: "בעלויות המשוערות".

<כרמית יוליס: "חלקו הצפוי".

<אביטל סומפולינסקי: "חלקו היחסי הצפוי של הרוכש בעלויות משוערות אלה".

איתן כבל: תקנה 3 עם השינויים, עם התיקונים, עם ההערות וההארות – מי בעד?

איתן כבל: בעד – פה אחד

איתן כבל: תקנה 3 אושרה.

<חנה וינשטוק טירי: "תחילה 4.

<חנה וינשטוק טירי: תחילתן של תקנות אלה חודש מיום פרסומן (להלן-יום התחילה).

<חנה וינשטוק טירי: " אנחנו בעצם מצפים שחודש מאז פרסום התקנות ברשומות כבר הנושא הזה יכנס לתוקף.

איתן כבל: מבחינתי אין בעיה, 30 יום.

איתן כבל: מי בעד תקנה 4, 30 יום?

איתן כבל: בעד – פה אחד

איתן כבל: אושר.

<חנה וינשטוק טירי: "תחולה 5.

<חנה וינשטוק טירי: תקנות אלה יחולו גם – על פרסומת ועל שיווק שהחלו קודם יום התחילה ושעדיין ניתן להתקשר בעסקאות מכוחם;" אנחנו מציעים: במקום "מכוחם", לכתוב "לגבי אותה קרקע", זאת אומרת: "ושעדיין ניתן להתקשר בעסקאות לגבי אותה קרקע", שזה לא ממש מכוח הפרסומת.

איתן כבל: אוקיי, ברור.

איתן כבל: הלאה.

<חנה וינשטוק טירי: "(2) לגבי צרכן שקודם יום התחילה קיבל מידע מעוסק לצורך רכישה או החכרה של קרקע שאינה קרקע זמינה לבניה, ובלבד שטרם התקשר עם העוסק בחוזה".

איתן כבל: אוקיי, הערות?

<אביטל סומפולינסקי: כן.

<אביטל סומפולינסקי: א', אני רוצה רק להבהיר שתקנות אלה יחולו גם, זאת אומרת, הכוונה היא רק למקרים שאולי יתעורר ספק לגביהם, התחולה היא הרבה יותר רחבה מזה.

<אביטל סומפולינסקי: לגבי "על פרסומת ועל שיווק שהחלו קודם יום התחילה" – אני מניחה שלזה התכוונתם – הרעיון הוא שהם התחילו לפני יום התחילה אבל הם גם ממשיכים שם אחרי יום התחילה.

איתן כבל: כן, ברור, זה כל העניין, שהוא ממשיך.

איתן כבל: נכנסו הכללים לתוקף, אבל השלט בכביש החוף עדיין נמצא ואנשים נכנסים למשרד כדי לקנות מתוקף - - -

<לאה ורון: לכן כתוב "ושעדיין ניתן להתקשר בעסקאות לגבי אותה הקרקע".

איתן כבל: בדיוק.

<אביטל סומפולינסקי: כן, אבל כתוב: "על פרסומת ועל שיווק שהחלו קודם יום התחילה" – לכאורה הוא הוריד כבר את השלט ועדיין אפשר להתקשר, אז לכאורה עולה השאלה האם אתה חייב להחזיר את השלט ולכתוב לא – זאת אומרת, הרעיון הוא שהשלט נמצא שם לפני יום התחילה וממשיך להיות שם אחרי.

<חנה וינשטוק טירי: גם אם הוא ירד אחרי יום התחילה, אז מה?

<חנה וינשטוק טירי: זה בדיוק אותו דבר.

<אביטל סומפולינסקי: אבל אז לא צריך לעשות הבהרה על הפרסומת שלך - - -

<חנה וינשטוק טירי: אבל יכול להיות שאת השלט הורדתי אבל את פעולות השיווק אני עדיין ממשיכה.

איתן כבל: הן עדיין נמשכות.

<אביטל סומפולינסקי: זה חל על הפרסומת, אין בעיה.

<אביטל סומפולינסקי: הרעיון הוא כל פעולת שיווק ופרסומת שמתחילה אחרי יום התחילה, גם אם היא היתה לפני יום התחילה, אתה חייב לשנות את הכללים בגלל שהתקנות נכנסו לתוקף.

איתן כבל: אוקיי, הבהרנו את העניין הזה.

<אביטל סומפולינסקי: לגבי פסקה (2) "ובלבד שטרם התקשר עם העוסק בחוזה" – אנחנו מדברים רק על השלב הסופי, נכון?

<כרמית יוליס: החוזה עצמו.

<הילה דוידוביץ: אם זיכרון דברים אז אחרי הזיכרון הדברים.

איתן כבל: אוקיי, הערות?

<ניצה טיטנבאום: אני רוצה לומר משהו.

<ניצה טיטנבאום: אני חושבת שזה מובן מאליו לכולם שאנחנו מדברים פה על קרקע פרטית ולא מדברים פה על קרקעות של מדינה, קק"ל וכו', שזה לא רלוונטי מבחינתנו.

איתן כבל: לא רלוונטי.

<מכרמית יוליס: ממילא אתם לא משווקים.

איתן כבל: אי אפשר.

<ניצה טיטנבאום: אנחנו לא משווקים במכרזים קרקע חקלאית אלא אצלנו זה בפטורים ומה שאנחנו משווקים זה קרקעות לבנייה.

איתן כבל: יקירה, הדברים שלך נרשמו אבל אם יהיה נכלול שאת אפילו לא מדמיינת אותו והוא על קרקעות מינהל - - -

<ניצה טיטנבאום: מדינת ישראל אינה מנכללת.

<אוהד דנוס: חס וחלילה, לא המדינה.

איתן כבל: לא, הבעיה היא לא המדינה – קודם כל, בואי לא נפריז.

<ניצה טיטנבאום: גם אנחנו נתקלים לפעמים שחוכר של קרקע חקלאית מנסה לעשות כל מיני עסקאות ולפצל, גם לנו יש את הכללים שלנו לטפל בזה אבל אנחנו לא מאפשרים העברה - - -

איתן כבל: גברתי, אני אסביר לך, ברשותך, אמרת את שלך, עכשיו תשמעי מה שאני רוצה להגיד לך.

איתן כבל: העניין הוא לא אתם, זה לא העניין עכשיו אם אני עוקץ או רמ"י עוקצת אותי, זה לא העניין.

איתן כבל: העניין הוא שיכול להיות אזרח מושבניק, קיבוצניק אפילו, הוא מתחיל להעביר מפה לאוזן – לא כולם צריכים לכתוב שלט – הוא בא ואומר לך: תראה, אתה רואה את זה?

איתן כבל: כל זה יום אחד יהיה שלך – וזה קורה, זה קורה.

איתן כבל: בנסיבות האלה זה קרקע מינהל, הוא לא יודע, כל הכללים - - -

<ניצה טיטנבאום: במקרה של קיבוצניקים הכול - - -

איתן כבל: סליחה, גברתי, את יודעת – הבעיה לא אתך, הבעיה שהקונה לא יודע.

איתן כבל: אנחנו מגנים על הקונה, לא משנה אם הוא קונה את זה מקרקע כזו או קרקע של הווקף, מה זה משנה?

איתן כבל: הוא לא יודע.

איתן כבל: כשהוא נכנס לבצע את הפעולה אין לו מושג וזה מה שאנחנו באים למנוע.

איתן כבל: מי בעד, עם התוספות, עם התיקונים?

איתן כבל: בעד – פה אחד

איתן כבל: אושר.

איתן כבל: תודה, עשיתם מעשה גדול.

איתן כבל: הישיבה נעולה.