הוועדה המיוחדת לעניין הצעות חוק מסוימות שהועברו לדיון בה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 39, 2016-03-15 18:00

אלי כהן: אני מתכבד לפתוח את הישיבה.

אלי כהן: אני מבקש, ליאת, את הסעיף שלך הקראנו, לתת בבקשה הסבר.

<ליאת גרבר: לבקשת הוועדה אפשרנו את הרכישה, שקרן ריט תוכל לרכוש מניות באיגוד מקרקעין.

<ליאת גרבר: עד עכשיו הקרן הייתה צריכה להחזיק את המקרקעין באופן ישיר ובעצם אפשרנו את הרכישה באיגוד מקרקעין אם מתקיימים התנאים שכתבנו בסעיף, שלפחות חמישים אחוזים מאמצעי השליטה נרכשו על ידה.

<ליאת גרבר: קודם כל, הכוונה שלנו שכל התנאים שחלים על הקרן ימשיכו גם כשרוכשים איגוד.

<ליאת גרבר: זה אומר שהנכסים שיש באיגוד מצטרפים לנכסים של הקרן מבחינת בחינה של שווי הנכסים, של סוג הנכסים, המינוף שמותר לקרן לקחת יילקח בחשבון גם עם האיגוד, זאת אומרת, גם עם המינוף שיש באיגוד, ימשיכו להתקיים כל הכללים שהיא צריכה לחלק תשעים אחוזים מההכנסה חייבת וגם הכנסת האיגוד תיכלל בהכנסה החייבת שחייבים לחלק.

<ליאת גרבר: כל התנאים שחלים על הקרן יחולו גם באחזקה באיגוד.

<ליאת גרבר: מעבר לזה יש תנאים נוספים שפירטנו בסעיף.

<ליאת גרבר: הם צריכים לרכוש לפחות חמישים אחוזים מאמצעי השליטה.

<ליאת גרבר: בהתחלה היינו בעמדה שצריך לרכוש מאה אחוזים מאמצעי השליטה והבנו שזה יותר בעייתי, זה מצמצם באופן ניכר את האפשרויות לרכוש ולכן הורדנו את זה לחמישים אחוזים מאמצעי השליטה, מה שאומר שהקרן מצד אחד כן תשלוט על מדיניות החלוקה ומצד שני זה מרחיב את האפשרויות של הרכישה.

<ליאת גרבר: כמובן שיצטרכו להיות שם הסכמים על מנת לוודא שבאמת החלוקה מתקיימת כי אחרת הקרן תפר את התנאים.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: אני עכשיו רוצה שתקריאי את הסעיפים מ-6 עד הסוף ואחרי כן נעבור להתייחסות של כל הנוכחים, לכל ההסתייגויות ולכל ההערות.

אלי כהן: נשמע את כולם עד שכל אחד יגיד שהוא סיים להגיד את כל מה שיש לו.

<ליאת גרבר: 6.

<ליאת גרבר: תיקון סעיף 97 בסעיף 97(ב2) לפקודה, אחרי "בקרן להשקעות במקרקעין" יבוא "או בחברה שחדלה להיות קרן להשקעות במקרקעין".

<ליאת גרבר: 7.

<ליאת גרבר: תיקון חוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך) בחוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב-2012, בסעיף 1(א) בהגדרה "בנין להשכרה", בפסקה (2) – במקום פסקת משנה (א) יבוא: "(א) היא נרכשה במסגרת מכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, בתקופה שמיום ו' בטבת התשע"ב (1 בינואר 2012) עד תום התקופה הקובעת כהגדרתה בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה, שלפי תנאיו מחצית לפחות מיחידות הדיור שייבנו על הקרקע ישמשו להשכרה למגורים בלבד, לתקופה שנקבעה בתנאי המכרז שלא תפחת מ-15 שנים, ואולם יראו רק את יחידות הדיור שלפי תנאי המכרז ישמשו להשכרה למגורים בלבד כאמור ואת החלק היחסי של הקרקע המשויך להן, כדירות מגורים בבניין להשכרה.

<ליאת גרבר: לעניין פסקה זו, "החברה הממשלתית לדיור להשכרה" – החברה הממשלתית לדיור להשכרה שהוקמה מכוח החלטת הממשלה מספר 770 מיום ה' בחשוון התשע"ד (9 באוקטובר 2013)".

<ליאת גרבר: אחרי פסקת משנה (ב) יבוא: "(ג) היא שווקה על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה, למטרה של השכרה למגורים לתקופה של עשרים שנים לפחות, ומטרה זו הובטחה באמצעות ההסכם שנחתם עם החברה האמורה לרכישת הקרקע".

<ליאת גרבר: ההגדרה "מכרז" – תימחק.

<תומר רוזנר: במקום החלק היחסי בקרקע, החלק היחסי ברכוש המשותף.

<ליאת גרבר: נכון.

<ליאת גרבר: צודק.

<ליאת גרבר: עשינו תיקון בחוק שנותן פטור לקופות גמל על אחזקה בדיור להשכרה לטווח ארוך ואלה צריכות להיות אותן הגדרות של דיור להשכרה שיש גם לעניין ה-ריט.

אורלי לוי אבקסיס: שמתם לב שיש כאן אפשרות לשליטה של שלושים אחוזים?

אלי כהן: אנחנו נתייחס לכל אחרי שליאת תסיים את ההקראה.

אלי כהן: יש לה עוד פסקה אחת.

<ליאת גרבר: 8.

<ליאת גרבר: תיקון חוק מיסוי מקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין, בסעיף 1, בהגדרת "איגוד מקרקעין", אחרי "כהגדרתה בפקודה" יבוא "ולמעט קרן להשקעות במקרקעין כמשמעותה בסעיף 64א2 לפקודה, בתקופה שעד לרישום למסחר של מניותיה בבורסה, כאמור בסעיף 64א3(א)(2) ובלבד שמניותיה נרשמו למסחר בבורסה כאמור באותו סעיף".

<ליאת גרבר: הסעיף הזה הוא לבקשת הוועדה.

<ליאת גרבר: כיום הקצאה באיגוד מקרקעין חייבת במס רכישה.

<ליאת גרבר: איגוד מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין, חברה נסחרת לא נחשבת לאיגוד מקרקעין והבעיה היא שקרן ריט, בתקופה עד שהיא נסחרת, היא כן איגוד מקרקעין ולכן אם נכנס משקיע לקרן, הוא בעצם יחויב במס רכישה וזאת לא הייתה כוונתנו ולכן פתרנו את זה באופן של תיקון חוק מיסוי מקרקעין שבתקופה של עד רישום המסחר של קרן שבסוף נרשמה למסחר, היא לא תיחשב כאיגוד מקרקעין לצורך הסעיף שמחייב.

אורלי לוי אבקסיס: זאת אומרת, שבכל התקופה הזאת הם יכולים לעשות עסקאות ואנחנו מדברים כאן על תקופה שבין שש וחצי לשמונה שנים.

<ליאת גרבר: לא.

<ליאת גרבר: בין שנה וחצי לשלוש שנים.

אורלי לוי אבקסיס: בסופו של דבר עד אשר היא מונפקת.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מגיעים לשש וחצי שנים.

<ליאת גרבר: לא.

<תומר רוזנר: יש שני שלבים.

<תומר רוזנר: יש שלב של הנפקה.

אורלי לוי אבקסיס: יש שלב שלב ההקמה ויש שלב ההנפקה.

<תומר רוזנר: לא.

<תומר רוזנר: מקימים את הקרן, פרטי.

<תומר רוזנר: עכשיו יש להם שנה וחצי עוד שלוש, לפי העניין, להנפיק.

<תומר רוזנר: את מדברת מההנפקה עד אובדן השליטה.

אורלי לוי אבקסיס: קודם כל, זה לא באמת אובדן שליטה כי אחד יכול להחזיק שלושים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: תסבירו לי אתם למה אנחנו עושים את זה.

אלי כהן: אני מבקש שתרשמו את השאלה ותכף תתייחסו אליה.

אורלי לוי אבקסיס: יש לי עוד שאלה.

אלי כהן: אני מבטיח לך שבעוד דקה נקבל את כל השאלות.

<ליאת גרבר: 9.

<ליאת גרבר: תיקון חוק מס ערך מוסף בחוק מס ערך מוסף, אחרי סעיף 31ב יבוא: "31ג.

<ליאת גרבר: פטור ממס לעסקה של מכירת דירת מגורים לקרן להשקעות במקרקעין עסקאות של מכירת דירת מגורים לקרן להשקעות במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה, בידי אדם שאינו חייב במס, ומכירת דירת המגורים על ידי הקרן האמורה – יהין פטורות ממס".

אורלי לוי אבקסיס: זה חוק אקזיט.

אלי כהן: כאן זה כבר בידי הציבור.

אלי כהן: התיקון שהוסף לבקשתנו הוא לתת את ההטבה לציבור גם בעת המכירה.

אלי כהן: אני רוצה להגיד את סדר הדיון, היום שלנו ואת ההתנהלות.

אלי כהן: קודם כל, בהתייעצות גם עם הנציגים, הדיון הבא שלנו לא יהיה מחר אלא הוא יהיה ביום שני בשעה 13:00.

אלי כהן: כלומר, יש זמן לבוא ולקרוא את הדברים.

אלי כהן: עכשיו אנחנו נשמע את כל ההסתייגויות ואת כל ההתייחסויות המקצועיות הכלליות והאחרות.

אלי כהן: אביגדור ומעין, אני מבקש, גם חבר הכנסת יונה וגם חברת הכנסת לוי, שיקריאו את ההסתייגויות שלהם על אף שקיבלנו אותן בזמן.

אלי כהן: אני רוצה שבכל זאת נדבר על ההסתייגויות שלהם ונחשוב כך שבאותם מקומות שיש מקום לשנות, נשנה.

אלי כהן: קודם כל יתייחסו חברי הכנסת ויעירו את ההערות שלכם ולאחר מכן כל יתר הנוכחים יוכלו להתייחס.

אלי כהן: אני יודע שרפי חן רצה לדבר, דרור, אלישע ואודי.

אלי כהן: כל מי שירצה יוכל כמובן לדבר אבל כאמור, נתחיל בחברי הכנסת.

יוסי יונה: אני רוצה קודם להתייחס עקרונית.

יוסי יונה: עקרונית מה שמשותף לנו, לחברי ולחברות הכנסת שהכינו יחד הסתייגויות, זאת בעצם בעיה עקרונית שעלתה כאן והיום אף ביתר שאת והיא על המתח המובנה שאני חושב שעלה בין האופן שבו אלי הציג את הדברים לבין האופן שבו אביגדור העיר לדברים של אלי.

יוסי יונה: אנחנו דווקא הלכנו לפרשנות של אביגדור ואני אגיד לך למה אני מתכוון.

יוסי יונה: שתי הפרשנויות של חוק ה-ריטים, פרשנות אחת אומרת שחוק ה-ריטים, בין אם הוא במסלול א' או במסלול ב', הוא בעצם כלי פיננסי שמאפשר לציבור להיות שותף בקרנות שמונפקות לבורסה ויכול לשמור על איזה שהם אינטרסים ציבוריים כאלה ואחרים.

יוסי יונה: זאת הייתה הפרשנות האחת שהוצגה.

יוסי יונה: מצד שני, אביגדור העיר לך ואמר, לא.

יוסי יונה: עצם העובדה שאביגדור נוכח כאן כי בתוקף התפקיד המרכזי, ואולי גם העיקרי, שהוא ממלא, אחראי לכל הסוגיה הזאת של הדיור בישראל, תפקיד מאוד חשוב והוא אמר לך: לא, אני מציג פרשנות אחרת ואני חושב שבאמצעות הקרנות הללו אנחנו נותנים ולו פתרון חלקי למצוקת הדיור בישראל.

יוסי יונה: בהסתייגויות שלנו אכן אנחנו מבקשים לאמץ את הפרשנות הזאת.

יוסי יונה: זאת אומרת, אנחנו תמיד מחפשים את הזיקה שמתקיימת בין קרנות ה-ריט לבין היכולת שלה ולו לתת פתרון חלקי לבעיות הדיור בישראל.

יוסי יונה: לכן ההסתייגויות שאנחנו כאן ניסחנו יחדיו, חלק גדול מהן הוא נוסח לאור הרצון שלנו לתת לפרשנות הזאת שאביגדור כאן הציג, לתת לה משמעויות מעשיות מאוד ברורות.

יוסי יונה: זה מה שהנחה אותנו בניסוחן של ההסתייגויות וזה חשוב לי להגיד בתחילת הדברים.

יוסי יונה: אני מניח שאורלי רוצה להוסיף לפני שנתחיל לדון בהסתייגויות באופן פרטני.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה להעלות מספר נקודות לפני שנרד לרזולוציה של ההסתייגויות.

אורלי לוי אבקסיס: אני חוששת שכל הסיפור הזה יהפוך להיות אקזיט ואני אסביר לכם למה.

אורלי לוי אבקסיס: בלי השליטה שבקרנות ריט לא אמורים להיות כאלה, אנחנו תוך כדי החקיקה כותבים כאן שליטה של שלושים אחוזים לבעל אחד כי קצת בלבלתם אותנו.

אורלי לוי אבקסיס: מי נמצא כאן מרשות המסים?

<מעין נשר: יש כאן נציגות של רשות המסים ורשות ניירות ערך.

אורלי לוי אבקסיס: בקרנות ריט לא אמורה להיות שליטה.

אביגדור יצחקי: לא לכל.

אביגדור יצחקי: לחמש שנים.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: תהיה שליטה גם אחרי חמש השנים.

אורלי לוי אבקסיס: אתם בלבלתם אותנו בנוסח ואני הלכתי לעשות שיעורי בית.

אורלי לוי אבקסיס: אני אפנה אתכם לעמוד 6, אם אינני טועה.

אורלי לוי אבקסיס: דה פקטו אתם ממסמרים כאן שליטה של שלושים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: סעיף (ג2).

אורלי לוי אבקסיס: לפני כן, בעמוד 5, סעיף (ו), פסקה (6), במקום הרישה עד המלים "מחמישה בעלי מניות", יבוא: "מתום שלוש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך, לא החזיקו חמישה בעלי מניות או פחות, במישרין או בעקיפין, בשבעים אחוזים או יותר מאמצעי השליטה בה, ומתום חמש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך – בחמישים אחוזים או יותר מאמצעי השליטה בה".

אורלי לוי אבקסיס: זה אומר שאתם גורמים כאן לאשליה ואומר מדוע.

אורלי לוי אבקסיס: חמישה בעלי מניות או פחות יכולים להתחלק לא חמישים חלקי חמש אלא יכול להיות שלושים אחוזים והשאר בחלקים באופן יחסי.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מאפשרים את זה כאן – ואלי, אני לא חושבת שזאת הייתה הכוונה שלך וגם לא שלי – לאנשים, לבעלי ההון כפי שהם נקראים היום, לעשות אקזיט.

אורלי לוי אבקסיס: הם באים וחלקם יכולים, אפילו כאלו שיש בידיהם נכסים מסוימים, למכור או להתחיל את התהליך עם פטור ממס שבח או בהנחה ממס שבח, הנחה ממס רכישה וכדומה, במחיר שהוא קצת יותר מהמחיר הריאלי בשוק.

אורלי לוי אבקסיס: מי שמגייסים לקנות, זה הציבור, קרנות הפנסיה שלנו או אנשים פרטיים, ואנחנו מאפשרים להם גם בתום שמונה שנים להמשיך ולהחזיק בשלושים אחוזים אלה.

אורלי לוי אבקסיס: אני חשבתי שהפתרון מגיע בסעיף (ג2) אבל הוא לא מגיע שם כי דה פקטו לגמרי אצל מחזיק אחד יכולים להיות אפילו 130 אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: אתם תסבירו לי למה אתם קוראים לזה קרנות ריט.

אורלי לוי אבקסיס: אתם תסבירו לי איך בתוך התהליך הזה יצרנו איזשהו נתיב לאנשים לבוא.

אורלי לוי אבקסיס: סתם, אני קבלן, יש לי 400 דירות אבל אני לא מצליח למכור אותן בשוק במחיר שבא לי עליו.

אורלי לוי אבקסיס: יש לי עכשיו כאן אופציה לבוא, לתמחר את המחיר, עשרים אחוזים מעל שווי השוק, ואל תגידו לי ששוק ההון יקבע כי זה לא עובד כך, והוא מוכר את זה לציבור ברווח גבוה.

אורלי לוי אבקסיס: הוא עדיין בעל השליטה כי שלושים אחוזים זה עדיין בעל שליטה כאשר כל השאר מפוזר והוא אחרי איקס שנים - - -

<מעין נשר: הוא צריך להשכיר את הדירות.

<מעין נשר: .

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא צריך להשכיר.

אלי כהן: אני חייב להגיד, מעין, אלה דברי טעם.

אלי כהן: אם בהערות הקודמות לא הבנתי מה רוצים, אני יכול להגיד שעכשיו אני מבין מה הם אומרים ואני חייב להגיד שההערה הזאת עד עכשיו היא התייחסות מאוד עניינית בעיני.

אורלי לוי אבקסיס: אז הוא דוחה את התשלומים או את הפטור ממס ותוך כדי, תוך תנועה, הוא עדיין קונה נכסים בפטור.

אורלי לוי אבקסיס: מתי הוא דוחה את זה?

אורלי לוי אבקסיס: יכול להיות לעוד שלושים-ארבעים שנים, חמישים שנים, כשהוא יהיה מבוגר וכבר ירצה לצאת החוצה.

אורלי לוי אבקסיס: הוא יכול לעשות את זה גם קודם, אבל לא משנה.

אורלי לוי אבקסיס: הוא עושה את האקזיט של החיים שלו על חשבון הפנסיות שלנו.

אורלי לוי אבקסיס: אלי, תסביר לי איך אחרי התיקונים אני יכולה לחיות בשקט עם זה.

<מעין נשר: אם הוא מוכר עוד שלושים שנים, איך הוא עשה אקזיט?

אורלי לוי אבקסיס: בחייך, את רוצה לשבת אתי על מה זה אקזיט?

אורלי לוי אבקסיס: על המונח?

אלי כהן: לדעתי יש כאן

אלי כהן: הפוך מאקזיט, לגישתה, כי מה יקרה?

אלי כהן: כי אז הוא לא ירד הרבה באחוזים, כלומר, הוא יהיה בעל מניות מהותי, אבל הוא ייהנה מכל אותן הטבות מס שהן משמעותיות, של מס רכישה מופחת, מס שוטף נמוך וזאת לא זאת כוונתנו.

אלי כהן: כוונתנו לתת את אותן הטבות מיסויות שיתפזרו בידי הציבור או בידי קרנות הפנסיה.

<מעין נשר: לגבי תמחור יתר, משהו חשוב כלכלית להגיד וניסיתי להגיד את זה גם בפעם הקודמת.

<מעין נשר: אם אני צריכה להעביר נכס לקרן ועכשיו אני תמחרתי אותו במחיר שהוא גבוה ממחיר השוק, מה שחשוב בקרן זה לא רק המחיר שעכשיו שמתי אותו שם.

<מעין נשר: בסוף הנכס הזה צריך להיות מושכר.

<מעין נשר: אם הוא צריך להיות מושכר למישהו, נגיד דירה שווה מיליון שקלים, אני כנראה לא יכולה לגבות עליה שכר דירה של 10,000 שקלים.

אורלי לוי אבקסיס: למה הוא חייב להיות מושכר?

אורלי לוי אבקסיס: יש לך מסלול א' ויש לך מסלול ב'.

<מעין נשר: כל מסלול, לא משנה אם זה נכס שהוא להשכרה למגורים או נכס שהוא להשכרה לעסקים.

יוסי יונה: נכס מניב.

<מעין נשר: את אמורה להחזיק רק נכסים להשכרה.

<מעין נשר: מאחר ואני צריכה להשכיר את הנכס הזה, אם תמחרתי אותו עכשיו, כמו שאמרתי, דירה של מיליון שקלים, אי אפשר להשכיר ב-10,000 שקלים לחודש אלא צריך להשכיר אותה למישהו.

אורלי לוי אבקסיס: למה את קובעת?

אורלי לוי אבקסיס: לפי מה את קובעת?

<מעין נשר: כי זה החוק.

אורלי לוי אבקסיס: איך החוק?

אלי כהן: מה שיעור ההחזקה מקסימלית שיכולה להיות בידי בעל מניות יחיד?

<מעין נשר: אני רוצה להסביר את הסוגיה.

אלי כהן: מה שיעור המניות?

אורלי לוי אבקסיס: יכולים להיות גם ארבעים אחוזים.

<מעין נשר: אני רוצה לסיים את הטענה.

<מעין נשר: מקרקעין של קרן ריט חייבים להיות מקרקעין מניבים.

<מעין נשר: זאת ההגדרה.

<מעין נשר: אי אפשר להכניס לקרן דירות ואחר כך למכור אותן לזוגות צעירים.

יוסי יונה: אז תפרידי בין שני המסלולים.

אורלי לוי אבקסיס: אל תעלימי מאתנו דברים שהם רלוונטיים להחלטה שלנו.

<מעין נשר: אני לא מעלימה.

<מעין נשר: אני מנסה לענות לך.

אורלי לוי אבקסיס: אתם בלבלתם אותנו וכשאני שאלתי, אמרו לי שאחד יכול להחזיק עשרה אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: אם לא הייתי יורד למשרד להמשיך לקרוא את התיקונים שלא הספקתי לקרוא אותם בלילה ולשאול את האנשים שקצת מבינים בזה יותר, הייתי, כמו שאני חושבת שגם אתה חשבת, חושבת שעשרה אחוזים זה המקסימום שבעל שליטה יכול להחזיק.

אלי כהן: מהו השיעור המקסימלי שיכול בעל מניות יחיד להחזיק?

אורלי לוי אבקסיס: בדיוק.

אורלי לוי אבקסיס: אל תברחי מהשאלה.

אורלי לוי אבקסיס: כמה הוא יכול להחזיק?

אלי כהן: מעין, אנחנו לא בדיון פילוסופי.

אלי כהן: מספיק חברי הכנסת עושים דיונים פילוסופיים.

אורלי לוי אבקסיס: כמה הוא יכול להחזיק?

<מאיר לוין: אני רוצה לענות.

<מאיר לוין: מודל קרנות ה-ריט לא מהיום - - -

אלי כהן: אתה לא עונה.

אלי כהן: תן את התשובה ואחר כך תסביר.

<מאיר לוין: אני עונה.

<מאיר לוין: אני אסביר בדיוק.

<מאיר לוין: אגב, זה יכול להיות שלושים אחוזים ויכולים להיות 25 אחוזים.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: מה האחוז המקסימלי שיכול להחזיק?

אורלי לוי אבקסיס: 49 אחוזים.

<מאיר לוין: לא.

<מאיר לוין: התשובה היא שחוק ה-ריטים לא קובע מה אחוז ההחזקה המרבי שיכול בעל מניות יחיד להחזיק.

אלי כהן: אתה לא עונה על השאלה.

אלי כהן: אם אתה רוצה להיות עורך דין, לך לבית המשפט ותטען.

אלי כהן: אני רוצה תשובות ברורות.

אלי כהן: הוא יכול להחזיק שבעים אחוזים?

<קריאה: 25 אחוזים.

אלי כהן: התשובה כאן היא לא.

אלי כהן: נכון?

<מאיר לוין: התשובה היא שלפי החוק אין מגבלה.

אלי כהן: לא, יש מגבלה.

<מאיר לוין: החוק קובע שלחמשת המחזיקים הגדולים אסור להחזיק יותר מחמישה אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: 49 אחוזים.

<מאיר לוין: 49.9 אחוזים.

אלי כהן: אם כן, תיאורטית אתה יכול להחזיק 49.9 אחוזים.

<מאיר לוין: אני רוצה להסביר למה זה תיאורטית.

אורלי לוי אבקסיס: יצרתם את האופציה.

<מאיר לוין: אנחנו לא ממציאים משהו חדש.

<מאיר לוין: אנחנו מתחברים למה שיש בעולם לגבי קרנות ה-ריט.

<מאיר לוין: גם היום החוק הקיים, בלי שנגענו בו, קובע את הכלל שאומץ על ידי האמריקאים - - -

אלי כהן: אני אגיד לך מאיר היקר, ברצינות.

אלי כהן: בחוק הזה יש הטבות מס משמעותיות ולא מבוטלות שהאינסנטיב שלנו לתת אותן הם שניים: האחד, שוק המגורים, מה שאמר חבר הכנסת יונה ומה שאמר יושב ראש מטה הדיור, והמטרה שלנו היא לתת אלטרנטיבת השקעה למוסדיים ולציבור, לא לטייקונים ולא לאנשים גדולים.

אלי כהן: כלומר, זה הדבר.

אלי כהן: כאן יכול להיות מצב שמישהו יורד מ-55 אחוזים ל-49.9 אחוזים.

<מאיר לוין: לא.

<מאיר לוין: לא יכול להיות.

אלי כהן: למה לא יכול להיות?

<מאיר לוין: כי המקסימום הוא יכול לרדת, זה שלושים אחוזים.

אלי כהן: מה שלא יכולת לענות קודם, אתה עונה לי עכשיו.

<מאיר לוין: אני אומר אפקטיבית כי החוק לא אומר את זה.

<מאיר לוין: בחברה ציבורית, חברה לא יודעת מי הם בעלי המניות.

אלי כהן: מעל חמישה אחוזים, יודעים.

<מאיר לוין: אני מנסה לענות.

<מאיר לוין: מעבר לבעל עניין, מי שמחזיק חמישה אחוזים, בעל עניין שמחזיק חמישה אחוזים, מחויב לדווח לחברה שהוא מחזיק בחמישה אחוזים.

<מאיר לוין: לכן, כדי שהחברה אפקטיבית תוכל לשלוט בכל הזה של 5-50, בעצם הוא ידע רק על מי שמחזיק מעל חמישה אחוזים.

<מאיר לוין: לכן הוא יכול מקסימום להחזיק שלושים אחוזים ולקבוע שלא יכול להיות אף אחד אחר בחברה שמחזיק מעל חמישה אחוזים.

אלי כהן: ואם הוא לא ידע, הוא עומד בתנאי החוק?

<מאיר לוין: לא.

<מאיר לוין: אם הוא לא יודע, הוא יפר את כלל ה-ריט.

<מאיר לוין: לכן אפקטיבית אלה שלושים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: זה לא אפקטיבית.

<מאיר לוין: מעשית אין דרך להחזיק ב-ריט יותר משלושים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: למה?

<מאיר לוין: זאת התשובה האמיתית.

אורלי לוי אבקסיס: גם שלושים אחוזים, זה לא נראה לך המון למחזיק יחיד?

<מאיר לוין: מה המשמעות של אחזקה מעל שלושים אחוזים?

אורלי לוי אבקסיס: זאת האימא של בעל השליטה.

<מאיר לוין: קודם כל, זה לא בעל שליטה בהכרח.

אורלי לוי אבקסיס: אתה יודע מי הוא בעל השלושים אחוזים והוא לא רק דה פקטו אלא הוא גם לכולם בעל השליטה.

<דרור גד: הסברתם היום ש-25 אחוזים הוא בעל שליטה לדעת הרשות.

אורלי לוי אבקסיס: נכון.

אלי כהן: מאיר, התשובה הזאת בקטע הזאת ברורה.

אלי כהן: תשלים את התשובה.

<מאיר לוין: מי שמחזיק מעל 25 אחוזים, חוק החברות קובע שחזקה עליו שהוא בעל שליטה אלא אם כן הוא מצליח להראות בנסי ניסים שהוא לא בעל שליטה ולכן אפקטיבית מה שאנחנו נראה באותן נסיבות שיהיה בעל שליטה שירצה להחזיק במקסימום, הוא יחזיק 24.99 אחוזים כדי לא להיחשב בעל שליטה כי המשמעות של להיות בעל שליטה היא שכל שלוש שנים הסכם הניהול שלו יובא לאישור מחדש.

<מאיר לוין: לכן התשובה היא שכנראה אפקטיבית 24.99 אחוזים יכולה להיות אחזקה מרבית וגם שלושים אחוזים אבל לא יותר.

אורלי לוי אבקסיס: זה גרעין שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: הולך כמו ברווז, נשמע כמו ברווז – זה ברווז.

אורלי לוי אבקסיס: זה בעל שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: אל תסבנו אותנו.

<מאיר לוין: גם היום חוק ה-ריטים, זה מה שהוא קובע.

אלי כהן: אנחנו עכשיו דנים בחוק ורואים את השליטה.

אורלי לוי אבקסיס: תומר, זה לא גרעין שליטה?

<תומר רוזנר: זה גרעין שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: ברור שזה גרעין שליטה.

אלי כהן: שוחחתי עם אביגדור ואנחנו רוצים לדעת האם יש לנו בעיה להגיד, או.

אלי כהן: קיי, חמישה, לא יותר מחמישים, אבל יחד עם זאת אי אפשר לעבור אחוז מסוים שהוא נמוך משלושים.

<מאיר לוין: אני מציע לעשות חשיבה מחדש.

<מאיר לוין: גם חברת ניהול היא בעלת שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: תעשו חשיבה מחדש.

אלי כהן: בוא נפריד בין חברת ניהול.

<מאיר לוין: חברת ניהול בחברה שבה בעלי המניות מפוזרים, אין אחזקה של מישהו שמחזיק מעל אחוז אחד, מי שולט בקרן הזאת?

<מאיר לוין: חברת הניהול.

אלי כהן: שאלת ואני אגיד לך מה ההבדל.

אלי כהן: ההבדל הוא שחברת ניהול מקבלת את התמורה שלה מבעלי המניות שלה והם יחליטו כמה לתת לה.

אלי כהן: כאן המדינה נותנת הטבת מס וכשהמדינה נותנת הטבת מס, היא לפחות רוצה שהיא תתפזר.

אורלי לוי אבקסיס: דרך אגב, יש מצב שלא רק בשלוש השנים הראשונות הוא מאה אחוזים שליטה ודרך אגב, תוך כדי שהוא מאה אחוזים שליטה – ואין את זה בקרנות ריט – ותוך כדי שלוש השנים שאנחנו נותנים לו, הוא עושה פעולות פטורות ממסים ועדיין אחרי שנגמרות שלוש השנים הללו, יש לו עוד חמש שנים עד שהוא מעביר את שאר השליטה.

אורלי לוי אבקסיס: עדיין הוא נשאר בעל השליטה כי את השאר הוא העביר ונשאר לו מינימום של שלושים אחוזים.

אלי כהן: אורלי, נקודה חשובה.

<דרור גד: רציתי להוסיף לנקודה הזאת הספציפית ולומר שיש כאן ניואנס שהבן אדם מזרים את הנכסים בהקמה ואולי בשנתיים לאחר מכן, לפני ההנפקה הציבורית לכאורה אל מול מניות.

<דרור גד: היה כאן דיון אם יש כאן אקזיט או אין כאן אקזיט.

<דרור גד: יש סעיף קטן שנוסף, אני לא יודע אפילו באיזה עדכון, והוא אומר – ואני מתחבר שוב לדוגמת ה-400 דירות שנאמרו כאן – שקבלן עם 400 דירות מתמחר אותן כמיטב יכולתו בהעברה מכיס לכיס בכניסה לתוך ה-ריט.

<דרור גד: ברור שהוא ירצה את מקסימום הכסף ועל כך אין דיון.

אורלי לוי אבקסיס: הוא בעצם יכול לתמחר אותן יותר מהערך האמיתי שלהן.

<דרור גד: ברור.

<דרור גד: זה מכיס לכיס.

<דרור גד: מה שאפשר הוא ייקח.

<מעין נשר: משכיר אותן או לא?

אורלי לוי אבקסיס: בינתיים הוא עוד לא משכיר.

אורלי לוי אבקסיס: יש לו שמונה שנים.

<דרור גד: אני רוצה לסיים את הסיפור כדי שתבינו את הבעייתיות האמיתית שלא נאמרה כאן עד עכשיו.

<דרור גד: אותו קבלן עם 400 דירות, יש לו משכנתה.

<דרור גד: כך הקבלנים עובדים וזאת המציאות.

<דרור גד: מה לעשות שזה עלה לו מאה מיליון שקלים וחמישים מיליון שקלים הם חוב, משכנתה, וחמישים מיליון שקלים הם הון עצמי שהוא הביא מהבית כי זה מה שהבנק ביקש כשהוא בנה את 400 הדירות.

<דרור גד: עלה לו מאה, הוא יעביר את זה ל-ריט במאתיים אבל מה שלא ספרנו כאן, ועל זה אף אחד לא מדבר כאן, שתחת החוק הנוכחי, באיזשהו תיקון בשבועות האחרונים, החמישים מיליון שקלים שה-ריט ייתן לו במזומן כדי לסגור את החוב בבנק, וזה במזומן וזה לא במניות, אנחנו פוטרים אותו ממס רכישה, אנחנו נותנים לו חצי אחוז למרות שכל המדינה משלמת שישה או שמונה אחוזים, אנחנו פוטרים אותו ממס שבח על זה.

אלי כהן: אתם פועלים לא מעט מאחורי הקלעים שלא יקומו קרנות ריט.

<דרור גד: זאת לא הנקודה.

אלי כהן: שחברי הכנסת ידעו את זה.

אלי כהן: אני מקבל טלפונים מעיתונאים אחרי שהם דיברו אתם.

יוסי יונה: אנחנו לא מכחישים.

<דרור גד: כבוד היושב ראש, אני יושב כאן תחת הכותרת של ריט 1.

<דרור גד: ברור מי אני.

<דרור גד: אני לא מתחבא.

אלי כהן: ברור, אבל אני אומר שחברי הכנסת יהיו ערים לכך שלכל אחד יש את הפוזיציה שלו.

יוסי יונה: בוא נוסיף ונאמר, שלא תחשוד בכשרים, שהחבר'ה דיברו אתנו.

יוסי יונה: אני עכשיו שומע אותו כמו שאני שומע את אביגדור ואז אני מייצג אותו?

אלי כהן: לא.

אלי כהן: ברור.

יוסי יונה: אני שומע מה שהוא אומר.

<דרור גד: השאלה אם מה שאני אומר זה נכון גם אם אני עובד ב-ריט 1 והקמתי את ריט 1 לפני עשר שנים.

אלי כהן: אתה יכול לתת את כל ההתייחסות שלך ואנחנו נשמע אותה.

<דרור גד: השאלה אם זה נכון.

אלי כהן: מה הסוגיה שאתה רוצה להעלות?

אורלי לוי אבקסיס: אתה לא יודע לעשות את ההפרדה?

<דרור גד: הסוגיה היא שבתוך ההחלפה של מניות בנכסים, שזה משהו שאתה אומר שזה חוק הפיצולים, ואנחנו תמיד עשינו את זה וזה בסדר כי אדם לא פגש כסף, הוא כן פוגש בדוגמה של ה-400 דירות.

<דרור גד: הוא פוגש חמישים מיליון שקלים באמת בכסף החוצה וסוגר את החוב האישי שלו בבנק ומעביר את החוב האישי שלו למטה לחברה בע"מ.

<דרור גד: הוא לא יראה אותו אף פעם.

<דרור גד: את הדבר הזה אתה נותן לו לעשות.

<דרור גד: ףאתה נותן לו לשים על זה חצי אחוז מס רכישה שבשום מקום אחר זה לא קיים.

אלי כהן: אני לא מזלזל באינטליגנציה שלכם ובעוונותיי לימדתי הערכת שווי באוניברסיטת תל אביב.

אלי כהן: כשאתה מעביר נכס, אתה מוריד ממנו את השווי של החוב.

אלי כהן: לא תופסים את החבל משני קצותיו.

אלי כהן: יש לך נכס ששווה מאה מיליון ואתה מעביר אותו עם חוב של ארבעים מיליון, אתה משלם שישים או מניות ששוות שישים.

אורלי לוי אבקסיס: אבל הוא עדיין בעל השליטה במאה אחוזים.

<דרור גד: ה-ריט לוקח גם את החוב על עצמו.

<דרור גד: ברגע שה-ריט לוקח את החוב על עצמו - - -

אלי כהן: אבל אתה מקצה לו מניות בשווי נטו.

אורלי לוי אבקסיס: בינתיים בעל השליטה הוא במאה אחוזים.

אלי כהן: זה משחק סכום אפס.

<דרור גד: אתה צודק במאה אחוזים שהוא מקבל מניות בשווי נטו אבל את הכסף הוא נתן לו בשווי ברוטו כי הוא לקח ממנו את החוב מהבנק ושם אותו על החברה בע"מ.

<מעין נשר: דרור, את מה שאתה מדבר עליו עכשיו, אתם לא קיבלתם?

אלי כהן: בשיעור ראשון בהערכת שווי חברות מבינים שמה שנאמר לא רלוונטי.

<דרור גד: לא נכון.

<דרור גד: אם אומרים שקיבלנו, אני רוצה לשאול שאלה.

<דרור גד: אני מחר הולך לפי הדיון הנוכחי עכשיו לקנות מניות באיגוד מקרקעין.

<דרור גד: על מה אני הולך לשלם מס רכישה?

<דרור גד: רק על המניות שקניתי או על שווי הנכס שבבסיס החברה למטה?

אלי כהן: אני יכול להגיד לך דבר אחד.

אלי כהן: את שווי המניות שיוקצו לך, אתה תקבל לפי השווי נטו.

אלי כהן: לעניין המס, יענו לך אנשי המס.

<דרור גד: המס הוא על הכול ביחד.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: קיבלת בדיוק את התשובה.

אורלי לוי אבקסיס: את חושבת שאכפת לי מה הוא קיבל?

אורלי לוי אבקסיס: אם עשיתם עוול או טעות או עיוות לפני עשר שנים, את רוצה להגיד לי שזאת תהיה הסיבה שאני אחזור על העיוות הזה פעם שנייה?

אורלי לוי אבקסיס: אתם עושים כאן חוק ואני לא יודעת לטובת מי אבל לא לטובת הדיור.

אלי כהן: על אף שאני רואה חשבון, במס אני עוד צריך ללמוד אבל לגבי המס, יכול להיות שזה יהיה על הברוטו אבל על המניות זה יהיה בנטו.

אורלי לוי אבקסיס: ועדיין יש כאן גרעין שליטה.

אלי כהן: מעין, תוכלי לתת התייחסות ואני רוצה לשמוע מכם האם יש לנו בעיה להגדיר אחוז שהוא נמוך משלושים.

<מאיר לוין: אם אנחנו רוצים להקשות על הקמה של ריטים חדשים, אפשר בהחלט להוריד את זה משלושים אחוזים.

<מאיר לוין: זאת התשובה.

יוסי יונה: אפשר.

<מאיר לוין: לא.

<מאיר לוין: אם הרצון שלנו.

<מאיר לוין: יש הבדל.

<מאיר לוין: אנחנו מדמים שני עולמות של ריטים של קמו בדרך אורגנית ואף פעם לא הטרידה אותם סוגיית הבעלות.

אורלי לוי אבקסיס: תגיד לי, מה מטרת החוק?

אורלי לוי אבקסיס: לטובת מי בא החוק?

<מאיר לוין: לטובת הציבור.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: יש לי תחושה שמטרת החוק היא להתאים לאנשים מסוימים שיוכלו להקים קרן ריט ועדיין להשאיר אותם גרעין שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: אתם יצרתם כאן לא קרן ריט אלא יצרתם כאן מישמש.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא יודעת איך להגדיר את זה אבל יצרתם כאן יצור כלאיים.

<מעין נשר: אני עונה לשאלת המטרה.

<מעין נשר: יש כאן מכשיר שיש לו שני צדדים.

<מעין נשר: מצד אחד הוא כלי שיעזור למימון של פרויקטים של דיור להשכרה ועל ידי כך יאפשר גם לציבור להשקיע בפרויקטים של דיור להשכרה, וגם יממן את הפרויקטים האלה שהמדינה משחררת מלאים של דירות להשכרה לשוק.

<מעין נשר: קרנות ריט שיקנו דירות להשכרה, יהיו גורם שמממן את ההקמה של הדירות האלה שיושכרו לטווח ארוך וזה מכשיר שהוא מאוד חשוב בעינינו.

אורלי לוי אבקסיס: ויצרתם כאן אוליגרכים.

אורלי לוי אבקסיס: על הדרך יצרתם כאן אוליגרכים.

אלי כהן: מעין, זה דין פילוסופי.

<מעין נשר: זה לא דיון פילוסופי.

<מעין נשר: שאלתם מה המטרה ואני חייבת להגיד את זה.

<מעין נשר: הצד השני של המטבע הוא שיש כאן מכשיר להשקעה בנדל"ן.

יוסי יונה: זה הצד הראשון.

<מעין נשר: מצד אחד נדל"ן להשכרה למגורים ומצד שני נדל"ן להשכרה לצרכים מסחריים ונדל"ן הוא נדל"ן.

<מעין נשר: כל פעם כשאני באה לוועדת הכספים באים אינו בטענות וטוענים שאנחנו מביאים עוד מסים ומסים על משקיעים אבל כאן אנחנו באים עם חוק שמאפשר יצירה של מכשיר שמצד אחד מממן דיור להשכרה ומצד שני הוא מכשיר להשקעה לציבור שיוכל להשקיע את הכסף שלו בנדל"ן כי הציבור מאמין בנדל"ן.

אורלי לוי אבקסיס: יהיה איל הון שלא נדע שוב איך נתנו ויצרנו עוד חברות.

<מעין נשר: לשאלתך לגבי האחוזים.

<מעין נשר: ישבה כאן ועדה שבדקה את הדברים האלה במשך כמה שנים טובות.

<תומר רוזנר: לפני 12 שנים.

<מעין נשר: היא חשבה שאחד החסמים המשמעותיים להקמה של ריטים זה הנושא הזה.

יוסי יונה: למה?

יוסי יונה: את יודעת מה?

יוסי יונה: יש כאן ריטים שהם רווחיים.

אלי כהן: למיטב ידיעתי, שני ה-ריטים שקיימים הם רווחיים.

יוסי יונה: אז מה הבעיה אם עכשיו יהיו עוד ריטים?

<מעין נשר: עובדה שיש רק שניים.

יוסי יונה: אבל תראי, הם כל כך רווחיים.

אלי כהן: מה ההסתייגות שלך לגבי האחוזים?

אלי כהן: תגידי עשרה אחוזים, 15 אחוזים.

אלי כהן: אני אומר לך ברצינות.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה פחות מעשרה אחוזים, אבל עשרה אחוזים יכולים להיות המקסימום ולא יותר מכך.

אורלי לוי אבקסיס: עדיין, אני לא רוצה שהוא יהיה בעל השליטה.

<תומר רוזנר: ואת לא רוצה שמישהו שמחזיק יותר מעשרה אחוזים באמצעי השליטה.

<תומר רוזנר: בעל שליטה יכול להיות גם מישהו שאין לו שום אמצעי שליטה.

<תומר רוזנר: נגיד חברת ניהול, היא יכולה להיות בעלת שליטה גם אם אין לה אמצעי שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: העלית נקודה שלא חשבתי עליה קודם.

אורלי לוי אבקסיס: עד יםו שני אני אחשוב עליה יותר לעומק.

אלי כהן: אם כן, ההסתייגות שלך היא עשרה אחוזים?

אורלי לוי אבקסיס: אני לא רוצה שיהיו בעלי שליטה.

אלי כהן: אבל צריך להגיד מספר.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה להגיד לך יותר מזה.

יוסי יונה: האחזקות כולן תעבורנה לציבור.

אורלי לוי אבקסיס: נכון.

יוסי יונה: תהיה קרן ריט ציבורית.

אלי כהן: אם לא יהיה בעל שליטה, זה יכול להיות גם 24.99 להגדרתו של מאיר.

אלי כהן: לדתעי היא מתכוונת מתחת ל-24.99 אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: לגמרי.

<תומר רוזנר: אני אסביר.

<תומר רוזנר: יש שתי הגדרות שהן הגדרות רלוונטיות מבחינת דיני התאגידים.

<תומר רוזנר: יש בעל שליטה ובעל שליטה מוגדר באופן כללי – ואני לא מדייק בדיוק בהגדרה - מי שיש בידו את היכולת לכוון את ענייני התאגיד בלא קשר לאיזה אמצעי הוא מחזיק בתאגיד.

<תומר רוזנר: יכול להיות שהוא רב מסוים שכל בעלי המניות מקשיבים לו, הוא ייחשב בעל שליטה גם אם הוא לא מחזיק במניה אחת בחברה.

אורלי לוי אבקסיס: איך אנחנו מונעים זאת ממנו?

<תומר רוזנר: רגע.

<תומר רוזנר: דרך אגב, היו דברים מעולם.

<תומר רוזנר: יש אמצעי שליטה ואמצעי השליטה מוגדרים – מי שיש לו מניות, מניות שמאפשרות הצבעה, מאפשרות דיבידנד וכולי.

<תומר רוזנר: החוק אומר שמי שמחזיק באחוז מסוים של אמצעי שליטה, חזקה עליו שהוא בעל השליטה.

<תומר רוזנר: בעל שליטה, זאת הגדרה מהותית והאחזקה באמצעי שליטה היא הגדרה טכנית והיא מקלה על איתורו של בעל השליטה.

יוסי יונה: לא צריך לחכות עד יום שני.

<תומר רוזנר: אם אתם תגדירו למשל שמי שמחזיק ביותר מעשרה אחוזים מאמצעי השליטה הוא ייחשב בעל שליטה ואסור שיהיה בעל שליטה, אסור יהיה לו לעשות את זה.

אורלי לוי אבקסיס: מצוין.

אורלי לוי אבקסיס: אז לוקחים לו את ההפרשים ברגע שהוא עובר את עשרת האחוזים.

<תומר רוזנר: כן.

<תומר רוזנר: זה מופיע כאן.

אורלי לוי אבקסיס: מוכרים אותם ומחלקים אותם כדיבידנדים.

<תומר רוזנר: כן.

<תומר רוזנר: זה מה שמופיע כאן ב-(ג2), הסעיף שנוסף.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: זה לא מה שמופיע.

אורלי לוי אבקסיס: אין מכירה.

אורלי לוי אבקסיס: יש הקפאה.

אורלי לוי אבקסיס: אין פה מכירה.

<תומר רוזנר: מכירה זה הפקעה של מניות.

<תומר רוזנר: תיאורטית יכולים לעשות את זה אבל ההצעה היא לא לגרום לכך שיפקיעו לו את המניות.

אורלי לוי אבקסיס: לפי ההגדרה כאן, בעל מניות מהותי.

<תומר רוזנר: מורדמות.

<תומר רוזנר: המניות מורדמות.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא רוצה שהן יהיו מורדמות.

אורלי לוי אבקסיס: לקחת לו את המניות, זה סוג של סנקציה.

<תומר רוזנר: אז לא יהיו קרנות ריט.

<מאיר לוין: בצעדים בטוחים אנחנו מתקדמים ליעד.

<מאיר לוין: בסדר גמור.

אורלי לוי אבקסיס: תגיד לי, מה המטרה שלכם?

<מאיר לוין: אנחנו רוצים לעזור לציבור.

אורלי לוי אבקסיס: לשוק ההון או לדיור?

<מאיר לוין: לציבור.

יוסי יונה: הייתה הצעה חלופית.

אורלי לוי אבקסיס: אביגדור, עובדים עליך?

אורלי לוי אבקסיס: לא מעניין אותו הדיור.

אורלי לוי אבקסיס: מעניין אותו שוק ההון.

אביגדור יצחקי: זאת זכותו.

אביגדור יצחקי: לכן אני יושב כאן.

אורלי לוי אבקסיס: ואיך אנחנו מבטיחים את הנושא של הדיור?

אלי כהן: לא.

אלי כהן: אני רוצה להתקדם.

אלי כהן: העלית נקודה חשובה ואני רוצה עכשיו לומר מה ההסתייגות שיש לכם.

יוסי יונה: אני רוצה להעיר לגבי הנקודה האת.

יוסי יונה: הועלו מספר אופציות כאשר האחת היא רדיקלית ודרסטית למדי על פניה שזאת הפקעה של המניות מבעל השליטה, אבל האם יכולה להית סנקציה שאומרת שאם בטווח כזה או אחר אין את ההעברה של המניות לציבור בהיקף שאנחנו תובעים, הרי שאפשר לפרק את הקרן?

אלי כהן: נתנו כאן שני מצבים כאשר אחד הוא שזה לצורך העניין חברה פרטית ובמקרה שזאת חברה פרטית, צריך להחזיר את כל המס.

יוסי יונה: הרי למייסדים יש אופציה לפרק את הקרן, נכון?

יוסי יונה: האם האופציה עומדת רק לזכותם?

אביגדור יצחקי: אחרי שהיא הנפיקה?

יוסי יונה: כן.

יוסי יונה: עומדת להם הזכות הזאת.

יוסי יונה: נכון?

יוסי יונה: הרי כל הסיפור של מס שבח שהוא רווח כלוא, מתי אדם יקבל אותו?

אביגדור יצחקי: הרווח הכלוא הוא רק בחברה בה הקרן קנתה חלק מחברה.

אביגדור יצחקי: שם יש רווחים כלואים אבל זה לא קשור אחד לשני.

יוסי יונה: או שהיא התפרקה.

יוסי יונה: נכון?

אביגדור יצחקי: העיקרון, לפחות הניסיון, הוא כזה שבסופו של דבר, למרות שאפשר לקרוא לבעל שליטה בכל מיני שמות, כאן לא יכול הבן אדם להכריע מה יהיו ההחלטות בקרן.

אביגדור יצחקי: אחרי איקס שנים, אין מצב שבו הוא יכול לעשות זאת.

אורלי לוי אבקסיס: למה?

אורלי לוי אבקסיס: אם הוא נשאר עם שלושים אחוזים?

אורלי לוי אבקסיס: בוודאי שהוא מנתב.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא יכול לנתב את הפעילות אם הוא בעל שלושים אחוזים?

אביגדור יצחקי: יש שבעים אחוזים נוספים.

אורלי לוי אבקסיס: אבל הם מפוזרים.

אורלי לוי אבקסיס: אם יש לך אחד שהוא בעל שלושים אחוזים ועוד שבעים אחוזים שהם מפוזרים לא בין שבעים אנשים אלא הם מפוזרים בין 700 אנשים.

אורלי לוי אבקסיס: עכשיו תסביר לי מי מנהל את הקרן.

אלי כהן: חברת הכנסת לוי אבקסיס, את רוצה לומר מה ההסתייגות שלך?

אורלי לוי אבקסיס: כן.

אורלי לוי אבקסיס: שלא יוכל להיות אף אחד שהוא בעל יותר מעשרה אחוזי שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: האמת היא שזה לחלופין כי קודם אני לא רוצה בכלל שיהיו בעלי שליטה.

אלי כהן: לא בעל שליטה זה מתחת ל-24.99.

אלי כהן: זה כאילו עשרה אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: זאת בעיה.

אלי כהן: עשרה אחוזים, זה יותר מחמיר.

אביגדור יצחקי: אם היא לא רוצה שתהיה שליטה, היא צריכה להגדיר את זה.

אביגדור יצחקי: אם בן אדם בא לקנות שלושים אחוזים מהמניות, את צריכה להגביל אותו ולומר מה הגובה.

אורלי לוי אבקסיס: מקסימום עשרה אחוזים.

אלי כהן: רשמנו את ההסתייגות.

אורלי לוי אבקסיס: לגבי חברת ניהול.

אורלי לוי אבקסיס: תסביר לי עוד הפעם כי לא הצלחתי להבין.

<תומר רוזנר: בעל שליטה לא חייב להחזיק באמצעי שליטה.

<תומר רוזנר: יכול להיות בעל שליטה שאיננו מחזיק באמצעי שליטה.

<תומר רוזנר: יש בעלי שליטה שאינם מחזיקים באמצעי שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: מכוח מה הם בלי שליטה?

<תומר רוזנר: בגלל הפיזור, הם נגיד חברת הניהול שמנהלת בפועל את החברה לצורך העניין.

אורלי לוי אבקסיס: כמו שיש עם קרנות ריט הישנות?

<קריאה: כן.

<תומר רוזנר: אני לא יודע אם מבחינת רשות ניירות ערך מגדירים אותם.

<מאיר לוין: לא מגדירים.

<מאיר לוין: נאמרים כאן דברים שאי אפשר לא להתייחס אליהם.

אלי כהן: אחר כך תוכל להתייחס.

יוסי יונה: אתה מתכוון לומר שבמקרים כאלה השליטה היא בלתי פורמלית.

<תומר רוזנר: השליטה היא שליטה מהותית אבל היא ללא אמצעי שליטה.

יוסי יונה: כן.

יוסי יונה: היא לא פורמלית.

אלי כהן: אנחנו נרשום את ההסתייגות לגבי עשרה אחוזים.

<מאיר לוין: בקצרה.

<מאיר לוין: לדעתי יש מצבים בהם יש יתרון שיחזיק מישהו בשלושים אחוזים ולא בעשרה אחוזים כי בהנחה שהוא מחזיק בעשרה אחוזים וכל היתר מפוזרים, הוא לא יוגדר בעל שליטה ועדיין יכול להיות שהוא ינווט את הקרן.

<מאיר לוין: כשהוא מחזיק מעל 25 אחוזים, הוא יהיה בעל שליטה וכל עסקה שנעשית אתו, תובא לאישור בעלי מניות המיעוט.

<מאיר לוין: לכן יש יתרונות אם מחזיקים מעל 25 אחוזים.

<מאיר לוין: אם אנחנו הולכים לרעיון שאנחנו לא רוצים שיהיו בעלי שליטה בקרן, אני מציע שנעשה חשיבה מחדש גם לגבי חברת הניהול, האם היא בעל שליטה.

<מאיר לוין: אולי אנחנו צריכים לחשוב על מנגנונים שלמשל יבטיחו שאחת לשלוש שנים הסכם הניהול שלה יובא לאישור מחדש כי אנחנו בעצם אומרים שאנחנו לא רוצים שאף אחד ישלוט בקרן.

<מאיר לוין: בחברה ללא שליטה, בחברה מפוזרת, בעלי השליטה דה פקטו הם חברת הניהול.

<מאיר לוין: אני מציע שאגב ההסתייגות הזאת נדון ברעיון של פתרון של השליטה של חברת הניהול.

<מאיר לוין: אחת לשלוש שנים נביא את האישור.

אורלי לוי אבקסיס: עד עכשיו החבאתם את הסעיף הזה?

<תומר רוזנר: מר לוין, שאלה לי אליך.

<תומר רוזנר: אתה אמרת לי באחד הדיונים המקדימים שאתם עובדים על תזכיר שעניינו רגולציה יותר הדוקה על חברות שאין בהן שליטה.

<תומר רוזנר: האם הנושא הזה שאתה מציע עכשיו זה חלק?

<מאיר לוין: לא, מפני שבכללי ה-ריט יש כללים חדשים.

<מאיר לוין: יש דברים שלא נמצאים בחוקים אחרים.

<מאיר לוין: אנחנו מגיעים למסקנה שזאת חברה שאסור שיהיה בה בעל מניות שמחזיק 25 אחוזים, מה שלא קיים בשום מקום, ולכן אני חושב שאם יש כאן איזו דאגה מיוחדת משליטה, אני חושב שצריך לחשוב על פתרון מיוחד לחברת הניהול שהיא דה פקטו בעלת השליטה בקרנות הקיימות.

יוסי יונה: אתה עכשיו מערבב בין שני דברים.

יוסי יונה: איך אנחנו עושים רגולציה על הקרנות הקיימות.

<תומר רוזנר: אתם שניכם חברי ועדה.

<תומר רוזנר: מישהו מכם צריך להיות היושב ראש כי היושב ראש לא נמצא.

אורלי לוי אבקסיס: אפשר לצאת לחמש דקות הפסקה.

יוסי יונה: אלי, ברשותך, רציתי להעיר.

יוסי יונה: אתה עוררת איזושהי מחשבה מעניינת.

יוסי יונה: אתה אומר שדווקא אם יש 25 אחוזים, יש איזושהי רגולציה שאומרת פעם בשלוש שנים.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: הוא אומר שיש חברת ניהול ואז יש פעם בשלוש שנים.

<תומר רוזנר: לא.

<תומר רוזנר: הוא אומר שצריך לשקול את זה.

<תומר רוזנר: הוא אומר שהיום אין את זה.

יוסי יונה: בדיוק.

יוסי יונה: הוא עכשיו גלש למקום של הקרנות שאין להן בעלי שליטה ואז הוא הציע שגם שם.

יוסי יונה: אנחנו אומרים שמה שהוא מציע שם, זה סיפור אחר.

אורלי לוי אבקסיס: הוא כאילו מאיים עליהם דרכנו.

אורלי לוי אבקסיס: תקשיב לי טוב, אין לי שם מניות ואין לי שם אינטרסים.

אורלי לוי אבקסיס: מצדי, פרק אותם.

אורלי לוי אבקסיס: אתה לא מאיים ומעביר איזשהו מסר.

אלי כהן: אם הוא עקבי, הוא עקבי.

<מאיר לוין: אני עקבי בגישה.

<מאיר לוין: בסוף תהיה שליטה שזה דבר איום ונורא, אז בואו נטפל בזה.

יוסי יונה: בואו נתקדם באופן קונסטרוקטיבי.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא מבינה בשביל מי הוא עובד.

אלי כהן: למה?

אלי כהן: הוא בוודאות עובד בשביל הציבור.

אורלי לוי אבקסיס: הוא חושב שאנחנו עובדים אצלו ואז הוא אומר שעכשיו העליתם את זה, אז תדעו לכם שאני עכשיו תופס את הילד שלכם ומאיים עליו עם אקדח.

<מאיר לוין: ממש לא.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא ילד שלי.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא מעניין אותי.

<מאיר לוין: אני עקבי בגישה שאומרת שבסוף תהיה שליטה.

יוסי יונה: מה שמאיר אמר, אנחנו באים לקראתו.

יוסי יונה: הוא אומר שדווקא במקרה בו יש 24 או 25 אחוזים, יש את המנגנון הזה של פעם בשלוש שנים.

יוסי יונה: איך הגדרת אותו?

<מאיר לוין: פעם בשלוש שנים צריך להביא את הסכם הניהול לאישור בעלי המניות.

יוסי יונה: גם אם אנחנו מורידים את זה לעשרה אחוזים, כפי שאורלי הציעה, אנחנו רוצים את המנגנון הזה של הבאת ההסכם פעם בשלוש שנים.

אורלי לוי אבקסיס: נכון.

<מאיר לוין: אני מציע שאותו דבר יחול על חברת הניהול כי אין הבדל.

יוסי יונה: מה אכפת לנו?

<מאיר לוין: גם לי לא אכפת.

אורלי לוי אבקסיס: מה אכפת לי מהם?

<מאיר לוין: אני רוצה להבטיח שלא תהיה שליטה.

<מאיר לוין: בשביל הפרוטוקול אני מצהירה, עד כמה שאני יודעת – כי יכול להיות שמישהו משחק לי בפנסיה ואני לא יודעת – שאין לי שום מניה.

<מאיר לוין: אני גם לא משקיעה ב-ריטים הוותיקים ולכן להרגיע אותך, הייתי שמחה אם גם אתם תתנו הצהרה כזאת שגם לא יהיו לכם חלקים ב-ריטים החדשים.

אלי כהן: אורלי, אפילו לא חשדנו בכך.

<מאיר לוין: אנחנו מנועים מלהשקיע בניירות ערך בשוק ההון.

אלי כהן: אנחנו מתקדמים.

אלי כהן: יש את הנושא של העשרה אחוזים ויש את הנושא של בחינת כל הסכמי הניהול.

אלי כהן: אנחנו נשקול את זה.

אלי כהן: התייחסות של אלי בן חמו, בבקשה.

<אלי בן חמו: ברשותכם, מאחר ולכולם יש אינטרנט, ב-2 בנובמבר 2014 העמדה של הרשות לניירות ערך בכתב התפרסמה לכולם.

<אלי בן חמו: הרשות לא תראה מי שמחזיק שלושים אחוזים ועוד ארבעה שמחזיקים 4.99 אחוזים ומנהלים את חברת הניהול כבעלי שליטה.

<אלי בן חמו: אני מצטט ואפשר לקרוא את זה.

<מאיר לוין: זה לא נכון ואתה מקריא רק חלק, את מה שנוח לך.

<מאיר לוין: אולי תקריא את הכול.

אלי כהן: תהיה לך זכות התגובה.

<אלי בן חמו: אין בעיה.

<אלי בן חמו: אני אקריא את כל הטור של הפקודה כולל הסעיף הרלוונטי שהרשות לא תתערב בעמדה.

<אלי בן חמו: לעמדת סגל הרשות.

<אלי בן חמו: לאחר הנפקת החברה תהיה בעלת היכולת לכוון את פעילות הקרן ומשכך תהיה בעלת השליטה בה.

<אלי בן חמו: זאת בנסיבות העניין בהן אחזקת החברה תעמוד על שלושים אחוזים ממניות קרן הריט וכן כתוצאה ממגבלות האחזקות לא יהיה בעל מניות נוסף אשר יחזיק למעלה מ-4.99.

<אלי בן חמו: מבלי לגרוע מהאמור בסעיף, ככל שיתקיימו הדברים האחרים – קרי, כמה דח"צים יהיו – סגל הרשות לא יתערב בעמדה לפי ההחלטה.

אלי כהן: ברשותך, הקראת יופי אבל תגיד במשפט מה אתה רוצה לומר.

<אלי בן חמו: אני רוצה לומר שאנחנו הקמנו קרן ללא בעלי שליטה.

<אלי בן חמו: הקמנו שתי קרנות ללא בעלי שליטה.

<אלי בן חמו: יושב כאן לידי יושב ראש הקרן לשעבר שמנסה להקים קרן ללא בעל שליטה, יושב לשמאלי איש משפחה ומנסים לאיים כאן בוועדה על חברת הניהול, על שתי חברות הניהול כאילו הם בעלי שליטה אבל אנחנו לא מוטרדים.

<אלי בן חמו: אנחנו אומרים שאין שליטה, לא הייתה שליטה, לא אמורה להיות שליטה.

<אלי בן חמו: אם רוצים לטפל בבעיות השליטה, מנוסח של הסכם, חוזה, חוק של ארבעה עמודים, הגענו ל-24 עמודים כדי לאפשר לבעל השליטה עם כל המגבלות.

אורלי לוי אבקסיס: להמשיך להיות בעל השליטה בקרן ריט.

<מאיר לוין: מה שלא הקראת, אמרנו בדיוק את ההפך.

<מאיר לוין: אמרנו שלמרות שהאחזקה תרד מתחת ל-24.99, בגלל שהפיזור הוא מאוד גדול, אנחנו נראה בהם בעלי שליטה.

<מאיר לוין: אמרנו שאם הם ימנו רוב דח"צים – לא דירקטורים בלתי תלויים – מי שולט בדירקטוריון של החברה?

<מאיר לוין: הציבור.

<מאיר לוין: אמרנו שהשילוב הזה של 24.99 פלוס העובדה שהציבור ממנה את הדירקטורים בחברה, ושאין הוראות אחרות בהסכם הניהול שיכניסו לנו פתאום שהן רשאיות למנות את המנכ"ל, אז אנחנו נהיה מוכנים להכיר בהם כבעלי שליטה.

<מאיר לוין: את זה לא הקראת.

אלי כהן: כאן סיימנו את הדיון בנושא הזה.

אורלי לוי אבקסיס: גם את העונשים אנחנו דוחים לשש וחצי עד שמונה שנים.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא יודעת מה יקרה בשמונה השנים האלה.

אורלי לוי אבקסיס: גם את הסנקציות במידה שהם לא יעבירו את גרעין השליטה וכדומה, אנחנו דוחים רק אחרי שש וחצי עד שמונה שנים.

אורלי לוי אבקסיס: במסלול אחד זה שש וחצי שנים ובמסלול אחר אלה שמונה שנים.

אורלי לוי אבקסיס: מדובר באנשים מסוימים מאוד שיש להם מאתיים מיליון שמהווים כרטיס כניסה למועדון האקסלוסיבי הזה, הם גם ימצאו להם את רואי החשבון ואת עורכי הדין ונראה בדיוק את אותה תופעה כמו שראינו עכשיו שרשות המסים נתנה הערכת מס למשפחת עופר, סליחה, לסמי עופר בעצמו, של כמעט מיליארד שקלים ואחר כך, כשהם לקחו את גורניצקי, אם אני לא טועה עם משרדי עורך הדין גורניצקי, פתאום אחרי דיונים מאוד מהותיים הם ירדו במיליארד כמעט, למאה אלף שקלים, נושא שגם הגיע לדיון מהיר בוועדה.

אורלי לוי אבקסיס: מה שיקרה כאן, גם הסנקציות כאן, לפי איך שאני מכירה אותם ולפי איך שהם מתקפלים בפני עורכי דין גדולים מאוד, הם נורא גדולים על החלשים אבל הם פחות חזקים על החזקים, אנחנו יכולים לראות תופעות וכמו שוויתרו על 99,9 מהחוב של סמי עופר, לפי הערכת מס שלכם, נראה תופעות דומות גם כאן.

אורלי לוי אבקסיס: מזה אני מפחדת.

יוסי יונה: זה כלום.

יוסי יונה: היו 120 מיליארד הרווחים הכלואים ורשות המסים הצליחה לגבות בסופו של דבר במקום 35 מיליארד, שישה מיליארד בלבד.

אלי כהן: חבר הכנסת יונה, האם תרצו בבקשה להקריא את יתר ההסתייגויות שלכם?

יוסי יונה: כן.

אלי כהן: אגב, קיבלנו אותן ואנחנו נדון בהן.

אלי כהן: אני רוצה לומר בנושא הקודם, מאיר, שאני מבקש שעד הישיבה ביום שני ההסתייגות של חברת הכנסת לוי נרשמה ועומדת.

אלי כהן: יחד עם זאת, אני רוצה שבאמת תדבר גם עם חברת הכנסת לוי וגם עם חבר הכנסת יונה ותנסה להבהיר להם את המשמעות של עשרה אחוזים, 25 אחוזים, את היתרונות ואת החסרונות.

אלי כהן: בבקשה, תיצור אתם קשר.

<מאיר לוין: בהחלט.

אורלי לוי אבקסיס: לפני שאנחנו עוברים להסתייגויות הכתובות, עוד שתי נקודות כי אלה הסתייגויות שעלו היום תוך כדי הדיון.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא רוצה לקרוא להם טייקונים.

יוסי יונה: בעלי הון.

יוסי יונה: שועי ארץ.

אורלי לוי אבקסיס: בעלי הון.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא אוהבת את המושג טייקונים.

יוסי יונה: תגידי שועי הארץ.

אורלי לוי אבקסיס: בחוק הקיים הם יכולים להעביר בניינים שהם לא למגורים ואותם אנחנו כן רוצים למגורים.

אורלי לוי אבקסיס: הרי למה אנחנו פותחים את כל הסיפור הזה?

אורלי לוי אבקסיס: כי אנחנו רוצים להפוך השקעה למגורים ואנחנו אומרים שניתן הטבות כאלה ואחרות, נפתה אותם ואולי המניב יכסה על חוסר הכדאיות במסלול המגורים.

אורלי לוי אבקסיס: אבל מה שיקרה זה שבזמן הזה אנחנו פתחנו והם בעצם יכולים להעביר בניינים שהם לא למגורים תוך כדי הפטורים למיניהם ועוד מתנה.

אורלי לוי אבקסיס: קחו חשיבה גם בנושא הזה.

אורלי לוי אבקסיס: מאוד הייתי רוצה התייחסות.

אלי כהן: ברשותך, אני אתייחס לנושא הזה לפני שנעבור לנושא הבא.

אלי כהן: היום אני יכול להגיד לך באמת ברצינות שמנהלי קרנות ה-ריט הנוכחיים הם אנשים רציניים.

אלי כהן: אני יודע שהחברים בסלע קפיטל וגם החברים ב-ריט 1, הם אנשים מקצועיים.

אלי כהן: זאת ההתרשמות שלי.

אורלי לוי אבקסיס: קוראים לך ריט 1 כי היית קרן ריט הראשונה?

<דרור גד: גם וגם.

אלי כהן: נמצאים כאן אנשים גם מ-הלמן שהוא גוף מוסדי, רפי חן ואחרים.

אלי כהן: אני אומר שבסך הכול אלה אנשים שרוצים להיכנס ועל פניו אני חושב שלפחות הם אנשים רציניים.

אלי כהן: על אף שהם לא בעלי השליטה או בעלי המניות שמחזיקים חמישים-שישים אחוזים, אני חושב שדווקא עד היום החברות האלה הוכיחו שהייתה להם נאמנות כלפי הציבור ונאמנות כלפי המשקיעים שלהם מכיוון שבסוף היום הם רוצים להגדיל את היקף הנכסים שלהם, שיהיו להם עוד בעלי מניות, מכיוון שיש לזה קשר ישיר לפעילות שלהם.

אלי כהן: זה שהוא לצורך העניין לא מחזיק חמישים אחוזים בחברה או אלי בן חמו לא מחזיק חמישים אחוזים בחברה או שמוליק סלבין, הוא לא לצורך העניין עכשיו עושה שטויות.

אלי כהן: נהפוך הוא.

אלי כהן: הם גם יכלו להיות מנהלים מצוינים בחברות עם בעל שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: הם לא כל כך מעניינים אותי, ותסלחו לי, באמת תסלחו לי.

אלי כהן: הוא יעשה טעות, לא ישקיעו אצלו.

אורלי לוי אבקסיס: שמעתי אותך לא פעם גם בוועדה וגם במקומות אחרים עת דיברת על השליטה של הבנקים.

אורלי לוי אבקסיס: אתה נורא חושש מהם.

אורלי לוי אבקסיס: בסיפור כאן, בוא ניקח סיטואציה קצת דמיונית.

אורלי לוי אבקסיס: בוא ניקח למשל את בנק מזרחי או בנק אחר שיש לו נכסים גם במרכז הארץ וגם במקומות אחרים נוספים.

אורלי לוי אבקסיס: איך הם וחברת בת שלהם לא יהפכו להיות קרן ריט?

אורלי לוי אבקסיס: אני אסביר לך למה.

אלי כהן: אנחנו רוצים שהם יהיו קרן ריט.

אלי כהן: אנחנו רוצים שהנכסים שלהם יוחזקו בידי הציבור.

אלי כהן: תשדאלי את החברים האלה כאן כמה הם מתחרים מול המוסדיים ברכישת נכסים.

אורלי לוי אבקסיס: ובכמה הם ימכרו אותם לעצמם.

אורלי לוי אבקסיס: בכמה הם ימכרו את אותו נכס שבסוף הופך להיות גם נכס מניב כי הם ממשיכים לגור באותו נכס ומשכירים אותו לעצמם.

אורלי לוי אבקסיס: אתה מבין?

אורלי לוי אבקסיס: הם מצאו לעצמם מנגנון שגם הם מגייסים כסף וגם ממשיכים לגור בו.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא מדברת על שחקן אחר שבא וקונה מהם.

אורלי לוי אבקסיס: הם קונים מעצמם.

אורלי לוי אבקסיס: אלי, זה משהו שכדאי שתחשוב עליו ואני לא חושבת שחשבת עליו.

אלי כהן: אני אומר לך שוב.

אלי כהן: הם קונים את הנכסים, הם צריכים לתת דין וחשבון.

אורלי לוי אבקסיס: למי?

אלי כהן: יש להם אימא לצורך העניין.

אלי כהן: החברות האלה, קרנות ה-ריט הקיימות ואלה העתידיות, לא יעשו פעילות, לא ישקיעו בהן ולא תהיה להן עבודה.

אורלי לוי אבקסיס: אתה באמת רוצה שהבנק יהיה בעל נכסים?

אלי כהן: רמאים, שקרנים וגנבים תמיד יש.

אורלי לוי אבקסיס: אתה רוצה שהבנקים יהיו עכשיו בעלי קרנות ריט?

אלי כהן: נהפוך הוא.

אלי כהן: הם צריכים למכור את זה.

אורלי לוי אבקסיס: לעצמם כי הם עדיין נשארו גרעין השליטה.

אורלי לוי אבקסיס: הם ימשיכו להיות גרעין השליטה.

אורלי לוי אבקסיס: הם ימכרו לעצמם במחיר גבוה יותר.

אורלי לוי אבקסיס: הם ימשיכו להחזיק בנכסים האלה דה פקטו ונתת לבנקים שאתה אומר שהם לא מפוזרים מספיק יותר כוח.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: אם הם מחזיקים מאה אחוזים, במקרה שמוצג בחוק עכשיו, הם יכולים להחזיק מקסימום שלושים אחוזים ועם ההסתייגות שלך, עשרה אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: במשך כמעט שמונה שנים הם ממשיכים להישאר הבעלים המרכזיים.

אלי כהן: גם היום הם הבעלים המרכזיים.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אלי כהן: היום הם מחזיקים מאה אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: אבל היום הם לא שוכרים בזה.

אורלי לוי אבקסיס: הם לא מוכרים את זה לציבור.

יוסי יונה: הוא לא מוכר מחברה א' לחברה ב'.

אורלי לוי אבקסיס: הוא יישאר גם הבעלים וגם שכר.

יוסי יונה: תראה מה קרה עם הריבוע הכחול ומה הוא עשה עם מגה.

אורלי לוי אבקסיס: נכון.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לקח את הנכסים והוציא אותם, יצר איזו חברת בת.

אורלי לוי אבקסיס: ואז השכירו לעצמם במחירים מופקעים וגלגלו את זה ללקוחות.

אורלי לוי אבקסיס: זה תרחיש.

אורלי לוי אבקסיס: יכול להיות שהוא הזוי, יכול להיות שהוא מנותק מהמציאות אבל שווה לתת את הדעת עליו.

אלי כהן: שמוליק, אתה מצטער שאתה לא בכנסת?

<שמואל סלבין: ממש לא.

אלי כהן: אורלי, יש לך עוד התייחסות?

אורלי לוי אבקסיס: כן.

אורלי לוי אבקסיס: בוא ניקח עוד סיטואציה בה אנחנו מדברים על פרויקטים שנמצאים בפריפריה.

אורלי לוי אבקסיס: כאן אנחנו מדברים על מינימום עשרים יחידות בפרויקט, בבניין, בסמוך לו, במתחם.

אורלי לוי אבקסיס: עכשיו אנחנו מכניסים שחקנים חזקים וחדשים שילכו להתחרות מול השחקנים היחידים.

אורלי לוי אבקסיס: אני נמצאת בנקודת הזמן הזאת.

אורלי לוי אבקסיס: לדוגמה, יש לי הון עצמי שהוא לא מספיק כדי לקנות דירה אבל כן הייתי רוצה שתהיה איזושהי פעולה כמו למשל משכנתה תשעים אחוזים, אבל בוא לא נפתח את זה כאן, ואתה חושב שאני במקום ללכת להשקיע את זה בדירה הראשונה שלי הייתי הולכת ומשקיעה את זה בקרנות ריט?

רועי פולקמן: אם זה מביא לך תשואה יותר גבוהה.

אלי כהן: אנחנו שומעים היום את הטיעון הזה בפעם הרביעית.

אלי כהן: שמענו.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: אני אומרת שאתם מביאים שחקנים חדשים וחזקים שאוטומטית יקנו במסה כי זה התפקיד שלהם, יעלו את המחירים - וכאן אתה בטוח תיכשל כי יגידו שלא הצלחת להוריד את המחירים – ינשלו או ידירו את רגלי האוכלוסיות שאני רוצה לדאוג להן ואני מאמינה שגם אתם, והכול בשם אני לא יודעת מה.

אלי כהן: אנחנו חוזרים על עצמנו.

אורלי לוי אבקסיס: אוטומטית זה יביא לזה.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו צריכים לחשוב.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו צריכים לעשות חשיבה מחדש ואני חושבת שהחיפזון הוא מהשטן.

אורלי לוי אבקסיס: יש כאן שתי אופציות ואני חוזרת עליהן בכוונה.

אלי כהן: פעם אחרונה.

אורלי לוי אבקסיס: היה וזה מצליח, אביגדור יצחקי נכשל ומשה כחלון נכשל בהורדת מחירי הדירות.

אורלי לוי אבקסיס: היה וזה נכשל, נכשלנו בפנסיה או הכשלנו את הפנסיונרים.

אורלי לוי אבקסיס: אין כאן לוגיקה אחרת.

אורלי לוי אבקסיס: מה שלא תעשה, אחד מרוויח והשני מפסיד.

אורלי לוי אבקסיס: השאלה אם אנחנו רוצים לדאוג לפנסיות או אנחנו רוצים לדאוג לכך שמחיר הדירות ירד.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: אנחנו עכשיו נעבור אך ורק להקראת ההסתייגויות.

<תומר רוזנר: ההסתייגויות שלכם זהות פחות או יותר.

יוסי יונה: כתבנו אותן יחדיו.

אורלי לוי אבקסיס: הגשנו אותן בנפרד.

אלי כהן: אישרנו הסתייגות של עשרה אחוזים אבל אמר מאיר קודם שיש גם סוגיות למה 25 אחוזים כן יכול להבטיח שליטה ובקרה וכן הלאה.

אלי כהן: סיכמנו שעד יום שני - אנחנו נפגשים ביום שני בשעה 13:00 – תהיה שיחה של מאיר ואורלי, ואני מציע שגם את תשתתפי בה, על מנת לחשוב אם עשרה אחוזים או עשרים אחוזים ולראות אם יש איזה הגיון מאחורי מספר ספציפי.

<מעין נשר: אין בעיה.

<מעין נשר: אורלי, תודה רבה לך.

<מעין נשר: חבר הכנסת יונה, בבקשה.

יוסי יונה: אני רוצה להתחיל ולומר שההסתייגויות שאנחנו מציגים הן בשם שלוש סיעות – המחנה הציוני, ישראל ביתנו ותנועת מרצ.

אורלי לוי אבקסיס: אני צריכה להגיש את החתימות עד יום שני?

<תומר רוזנר: עד יום שני, זה בסדר.

יוסי יונה: בואו נתחיל.

יוסי יונה: ההסתייגות הראשונה היא לסעיף 1(4)(2), בעמוד 2.

יוסי יונה: שם אנחנו רוצים לומר שאחרי "חלה על המקרקעין תכנית להשכרה למגורים" יבוא "כפי שמוגדרת בחוק זה".

<תומר רוזנר: אין בהסתייגות הזאת צורך כי בהמשך אתם מגדירים את ההגדרה ולכן בכל מקום שההגדרה מופיעה, לא צריך להגיד כפי שהיא מוגדרת.

<תומר רוזנר: זה עניין של נוסח.

<תומר רוזנר: את הסתייגות מיותרת.

יוסי יונה: בסדר.

אורלי לוי אבקסיס: אבל אם בהמשך לא נקבל את ההסתייגות, עדיף לנו.

<תומר רוזנר: אז לא תהיה הגדרה.

יוסי יונה: כל מה שקיבלתם, רק סידרנו את זה כך שזה יהיה לפי העמודים כדי שלא יהיה בלבול.

יוסי יונה: לא הוספנו הסתייגויות מעבר למה שיש.

יוסי יונה: אני חייב לחזור ולומר כדי שתבינו כי אנחנו הלכנו עם הרצון שלנו לתת משמעות מעשית לפרשנות שאביגדור יצחקי הציג כאן שהוא רואה בקרנות ה-ריט כאלה שיש בהן משום מתן פתרון למצוקת הדיור ולכן כמעט כל ההסתייגויות היו פתוחות לתוך ההיגיון הזה.

יוסי יונה: אנחנו הולכים הלאה, להסתייגות השנייה.

יוסי יונה: בעמוד 3, בסעיף (4) למעלה.

יוסי יונה: לאחר המלים "והכול יבוא" יבוא "בתנאי שייבנו באזור המסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

אלי כהן: אתה מבין שכאן אתה דווקא יכול ליצור ביקוש בפריפריה והדבר השני שאתה עושה, אתה הופך את המוסדיים שפחות ירצו להשקיע מכיוון שיכול להיות שיש השקעה פוטנציאלית אחרת.

יוסי יונה: אני מבין מה אתה אומר.

אלי כהן: אתה לא מעודד את הפריפריה.

אלי כהן: אתה יכול לגרום ההפך.

אלי כהן: אתה תעלה עוד יותר את המחירים בפריפריה, לגישתך.

אלי כהן: אם אתה בא בגישה חברתית, ואתה בא בגישה חברתית.

יוסי יונה: אני בא בגישה חברתית.

אורלי לוי אבקסיס: אז בפריפריה אלה הופכות להיות רק דירות להשכרה.

אלי כהן: היית צריך להגיד הפוך.

אלי כהן: אני מציע לך למשוך את זה.

אורלי לוי אבקסיס: אבל במקום זה אני כן רוצה להכניס אותם בכל הפריפריה החברתית של הערים הגדולות.

אלי כהן: אם יש לך הגדרה, נרשום.

<תומר רוזנר: אני לא מבין את ההסתייגות.

אלי כהן: זאת אומרת, את רוצה להעלות את המחיר לתושבי כפר שלם.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה גם אופציה לשכירות בתל אביב ברמה כזאת.

אלי כהן: מה עם אותו בן שרוצה לגור ליד ההורים שלו?

יוסי יונה: אני אסביר מה הבעיה שלנו.

יוסי יונה: גם אחר כך, כאשר כתוב עשרים דירות, אם אנחנו מדברים על דירות להשכרה, תארו לכם שקרן ה-ריט הזאת בסכום שיש בידה, עכשיו תיאורטית, היא מוגבלת כאן עד מספר אבל נלך תיאורטית, היא תבנה עשרים וילות נהדרות בכפר שמריהו.

יוסי יונה: מבחינה זאת היא עמדה בתנאי.

יוסי יונה: אלה דירות להשכרה.

<תומר רוזנר: אבל לא כדאי לה.

<תומר רוזנר: לא כדאי לה לעשות את זה כי התשואה על הדירות האלה היא נמוכה יותר מאשר על דירות בבאר שבע.

אלי כהן: היא תחפש היכן יש את התשואה הרלוונטית.

<תומר רוזנר: כל שהקרקע יקרה יותר, השכירות היא תשואה נמוכה יותר.

אלי כהן: אבל זה נבחן ביחס להשקעה.

אלי כהן: בבאר שבע מקבלים הרבה יותר מאשר בתל אביב.

אלי כהן: על דירות יוקרה אתה מקבל יותר.

<תומר רוזנר: את ההסתייגות אנחנו רושמים.

אלי כהן: הסתייגות קיימת.

<תומר רוזנר: כרגע היא רשומה.

<תומר רוזנר: אתם תוכלו לחזור בכם.

אלי כהן: אם תרצו לחזור בכם, תשקלו.

יוסי יונה: זה למעשה מתקשר למה שתומר אמר קודם עת הזכרנו פעם אחת השכרה.

אורלי לוי אבקסיס: מה זה הכתוב שבכל מקום שמופיע מספר עשרים יבוא ארבעים?

יוסי יונה: אנחנו רוצים להגדיל את מספר היחידות.

<תומר רוזנר: יש שם גם עשרים דירות וגם עשרים שנים.

יוסי יונה: אנחנו הגדלנו את מספר היחידות.

אלי כהן: הם התכוונו ליחידות.

אלי כהן: להבהיר.

אלי כהן: אני מניח שהכוונה שלכם היא ליחידות.

יוסי יונה: כן, ליחידות.

אלי כהן: הבנו.

אלי כהן: במקום עשרים יבוא ארבעים.

<תומר רוזנר: יחידות דיור.

אורלי לוי אבקסיס: אני אגיד לך מה הפחד שלי.

אורלי לוי אבקסיס: יצא עכשיו פרויקט, הם ייקחו את כל הדירות.

<תומר רוזנר: בדיוק.

<תומר רוזנר: את מגבירה את הביקוש שלהם.

אלי כהן: חבר הכנסת יונה, ההערה רשומה.

אלי כהן: אני אומר לכם שוב שאת סעיף 64א - - -

<תומר רוזנר: תחשבו על זה.

אלי כהן: ביום שני תחליטו אם אתם רוצים להגיש את ההסתייגות הזאת.

אלי כהן: הם ישקלו.

אלי כהן: לדעתי הם ימשכו את זה.

אביגדור יצחקי: פרופסור יונה רצה שזאת תהיה דירה אחת.

יוסי יונה: תהיתי אם בכל הכסף הזה, אנחנו הרי רוצים לעודד.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו חוששים שיקנו דירות יוקרה.

אורלי לוי אבקסיס: מהצד השני, הקיצוניות השנייה, גם לא טובה לנו.

<תומר רוזנר: לא כדאי להם לקנות דירות יוקרה.

אביגדור יצחקי: אתה רצית שכל בעל דירה יוכל להמיר את הדירה שלו במניות.

יוסי יונה: לא.

יוסי יונה: זה היה סיפור אחר.

יוסי יונה: דיברנו בסוף החוק הזה שהוספתם, ומקובל עלינו למרות שיכול להיות שיהיו לנו הסתייגויות פה ושם, אמרנו לגבי העניין הזה שאחרי שהקרן קמה, הרוכשים עכשיו ימכרו את הנכסים שלהם.

יוסי יונה: ביחס אליהם אמרנו שהיה ואתה עכשיו מוכר לקרן הזאת את הנכס שלך של דירה אחת שהיא שווה מיליון דולר, ביקשנו שיינתנו גם הטבות לאנשים הללו.

אלי כהן: עד יום שני תגידו לגבי סעיף 64א2 על שני חלקיו.

אורלי לוי אבקסיס: באותו סעיף אני רוצה להוסיף, יוסי, ברשותך.

אורלי לוי אבקסיס: אני מבקשת את העזרה של תומר בסגנון תוך כדי תנועה.

אורלי לוי אבקסיס: כדי להבטיח שהקרנות האלו יהיו חייבות לקנות בתים להשכרה – מה שאין היום וגם אביגדור יצחקי לא הצליח להכניס את זה אלא מקווים שיעשו לנו טובה ויקנו גם דירות להשכרה – להכריח בחוק שהם יהיו מחויבים בעצם היותם קרן ריט גם לקנות דירות להשכרה.

אורלי לוי אבקסיס: היום אין את זה בחוק.

<תומר רוזנר: באיזה שיעור?

<תומר רוזנר: אנחנו אמרנו שהם יוכלו לעשות שלוש שנים במקום שנה וחצי, אם יש להם שלושים אחוזים.

<תומר רוזנר: את רוצה שגם אחר כך יהיה להם שלושים אחוזים?

אורלי לוי אבקסיס: על מה אתה מדבר?

<תומר רוזנר: קרן השקעות למקרקעין שרוצה ליהנות מזה שתהיה לה תקופת הקמה של שלוש שנים ולא שנה וחצי, צריכה להחזיק שלושים אחוזים דיור להשכרה.

<תומר רוזנר: זאת אומרת, דירות מגורים להשכרה, לפחות שלושים אחוזים.

<תומר רוזנר: לאחר מכן היא כמובן יכולה לרדת מהשיעור הזה כי אין לה שום הטבה נוספת בזה שהיא מחזיקה שלושים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: למה היא יכולה לרדת?

<תומר רוזנר: זאת הצעת החוק.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא רוצה לתת לה לרדת.

אורלי לוי אבקסיס: בכל שלב באורך חייה של הקרן, היא חייבת להחזיק לפחות בשלושים אחוזים דירות להשכרה לטווח ארוך.

אלי כהן: נרשם.

<תומר רוזנר: נמצא את הסעיף.

אלי כהן: חבר הכנסת יונה, ההסתייגות הבאה בבקשה.

יוסי יונה: אנחנו עדיין בעמוד 3.

יוסי יונה: אתם זוכרים שהיה לנו כאן

יוסי יונה: דיון לגבי העניין של בצו שר הוא יוכל לדחות את זה בעוד חמש שנים.

יוסי יונה: תומר אמר שאי אפשר להכניס את זה לתוך החוק כלשונו.

יוסי יונה: לכן אנחנו רוצים להגיע לאיזושהי פשרה ולהגיד באופן קבוע שבע שנים.

אלי כהן: במקום חמש פלוס חמש, שבע.

יוסי יונה: כן.

יוסי יונה: היה חמש פלוס חמש.

אלי כהן: ההסתייגות נשמעה וסיכוי טוב שהיא תתקבל.

<יוסי אלישע: סך הכול שבע שנים?

אלי כהן: לא.

אלי כהן: שבע בלי חמש.

אורלי לוי אבקסיס: לא הבנתי.

<יוסי אלישע: כרגע זה חמש שנים פלוס אפשרות הארכה בחמש שנים.

<יוסי אלישע: זה מה שהממשלה הציעה.

אלי כהן: אנחנו עכשיו שומעים הסתייגויות.

אלי כהן: אנחנו לא מחליטים.

אלי כהן: אם תרצה, תוכל להתייחס לאחר מכן להסתייגויות שעלו כאן ולשכנע אותנו לכאן או לכאן.

<יוסי אלישע: אי אפשר להכניס את זה לכן אמרנו שנעשה את זה שבע.

<יוסי אלישע: בעמוד 4, למעלה, בסעיף (1)(א).

<יוסי אלישע: "בתום 36 חודשים מיום התאגדותה", יבוא "כאשר מיום הקמתה תהיה כפופה הקרן לפיקוח הרשות לניירות ערך".

<יוסי אלישע: אתם מבינים את הרציונל של ההסתייגות הזאת.

<יוסי אלישע: אנחנו דואגים מה יקרה בדיוק בתקופה שהאדם קונה את הנכסים שלו לפני שהוא מנפיק אותם בבורסה, ועל כך דיברנו בהרחבה, כדי למנוע נניח הפקעת מחירים או מכירה של הרכוש הזה בסכומים מופקעים.

<יוסי אלישע: אנחנו רוצים להבטיח שגם בתקופה הזאת של רכישת הנכסים, זה יהיה תחת פיקוח.

<נועם רובינזון: אם זה מאה אחוזים?

יוסי יונה: שוחחנו על כך ארוכות.

<תומר רוזנר: על מה יהיה הפיקוח?

יוסי יונה: אנחנו מדברים עכשיו על קרן ריט.

יוסי יונה: למעשה יש שלושה שלבים - ההתארגנות הזאת, יש חברה, אחר כך החברה מנפיקה את עצמה לבורסה.

יוסי יונה: החברה הזאת, לפני שהנפיקה את עצמה לבורסה, היא רכשה את הנכסים שלה מבעל השליטה.

<תומר רוזנר: נכון.

יוסי יונה: בעל השליטה מוכר לחברה ובשלב מסוים החברה הולכת ומונפקת בבורסה.

יוסי יונה: השלב הזה שבו בעל השליטה מוכר את הנכסים שלו, הוא בעצם מעביר את הנכס מכיס אחד לכיס שני.

יוסי יונה: יש תקופה מסוימת לשם כך.

יוסי יונה: אנחנו רוצים שבתקופה הזאת יהיה פיקוח נניח על השווי האמיתי הריאלי.

<תומר רוזנר: אבל מה זה מעניין אותך?

<תומר רוזנר: אותך מעניין שזה יגיע לציבור.

<דרור גד: יכול להיות מוסדיים וציבור או גם בתקופה הפרטית לכאורה.

<דרור גד: חד משמעית זאת הדרך בה מקימים בימינו ריטים.

אורלי לוי אבקסיס: השאלה אם ניסחנו את זה נכון.

אורלי לוי אבקסיס: יש לנו בעיות בניסוח.

אלי כהן: אני יכול להרגיע אותך, דרור, זה יידחה.

<דרור גד: אין בעיה עם דחייה אבל אנחנו מדברים כאן על האמת של החיים.

יוסי יונה: אמרת שיידחה לגבי ההסתייגות הזאת.

יוסי יונה: אתה מוכן לנמק מדוע?

אלי כהן: כי בסוף היום, ויתקן אותי מאיר, כל עוד החברה היא חברה פרטית, יש גם הגבלה על היקף המשקיעים שיכולים להיות בה, ותקן אותי, עד 35.

<מאיר לוין: אמת.

אלי כהן: כמות המשקיעים היא קטנה.

אלי כהן: זה לא ציבור כהגדרתו כציבור לחוק ניירות ערך.

אלי כהן: המשקיעים המוסדיים על פי רוב הם משקיעים יותר מתוחכמים.

אלי כהן: הם משקיעים שיש להם את הניסיון ואת ההבנה הפיננסית.

אלי כהן: אתה יכול להשאיר את ההערה הזאת אבל החשיבות היא שהחברה הופכת להיות ציבורית.

יוסי יונה: אני יודע, אנחנו רוצים להשאיר אותה כך, אבל אנחנו ערים או אתם ערים בוודאי לבעיה הזאת.

יוסי יונה: בסופו של דבר הקרן הזאת, כשהיא תהפוך לקרן, יש כאן איזשהו תהליך.

יוסי יונה: למהלך הזה יש תכלית.

יוסי יונה: זה לא שעכשיו המעבר שאדם מוכר את רכושו לחברה הזאת אלא בסופו של דבר התכלית היא שבסופו של יום החברה הזאת הופכת להיות חברה בורסאית על בסיס הערך הנדל"ני שלה.

אלי כהן: עד שהיא תהיה חברה בורסאית, היא תגיע לרשות לניירות ערך, יהיה תשקיף, יבדקו את הנכסים ויהיו הערכות שווי.

יוסי יונה: מה המנגנונים שאתם עושים הערכות שווי?

<מאיר לוין: יש היום הרבה קרנות פרטיות שגופים מוסדיים משקיעים בהן.

<מאיר לוין: רשות ניירות ערך לא מפקחת עליהן.

<מאיר לוין: הטענה הזו הייתה יכולה להיות רלוונטית גם שם.

<מאיר לוין: מבחן השוק, כאשר החברה הזאת תנפיק לציבור, היא תעבור להיות בפיקוח שלנו.

<מאיר לוין: אנחנו נפקח על התשקיף שלה, אנחנו נוודא שהיא מתארת את הנכסים שלה כמו שצריך.

אורלי לוי אבקסיס: איך?

<מאיר לוין: כמו שאנחנו עושים לגבי כל הנפקה של חברה ציבורית.

אורלי לוי אבקסיס: איך?

<מאיר לוין: קוראים את התשקיף שלה, קוראים לחברה.

אורלי לוי אבקסיס: איך אתם יודעים מה הערך של אותו מבנה ספציפי, של אותה דירה?

<מאיר לוין: יש הערכת שווי שמצורפת לתשקיף ואנחנו בוחנים אותה.

אורלי לוי אבקסיס: איך אתם בוחנים אותה?

<מאיר לוין: אם אנחנו חושבים שיש בעיה עם הערכת השווי הזאת.

אורלי לוי אבקסיס: למה תחשבו שיש בעיה?

<מאיר לוין: כי אנחנו חושדים בכל תשקיף שמגיע אלינו.

<מאיר לוין: זאת העבודה שלנו.

אורלי לוי אבקסיס: אתם שולחים שמאים?

<מאיר לוין: אם צריך.

אורלי לוי אבקסיס: מה זה אם צריך?

אורלי לוי אבקסיס: על כל נכס?

<מאיר לוין: לא על כל נכס.

<מאיר לוין: על כל נכס מהותי שאנחנו חושבים שצריך לעשות ביקורת, שאנחנו קוראים בהערכת השווי.

אורלי לוי אבקסיס: תכתוב שעל כל נכס הם שולחים שמאי.

<מאיר לוין: לא.

אלי כהן: הרשות לניירות ערך בישראל עושה את עבודתה נאמנה בצורה רצינית ובודקת את התשקיפים.

אלי כהן: כל מי שעבר תשקיף במדינת ישראל, יודע שרשות לניירות ערך עושה את עבודתה ברצינות ויש אפילו שמאשימים אותה בעודף רגולציה ולא בהפחתת רגולציה.

אלי כהן: זה בסדר גמור ואתם עושים את עבודתכם מצוין.

אלי כהן: קצת להפחית, אגב, במקומות שאפשר.

אלי כהן: ב-2008 היינו ב-700 חברות ציבוריות ועכשיו אנחנו ב-500.

אלי כהן: שוק ההון הוא אלטרנטיבה חשובה לגיוס מקורות מימון, במיוחד בשוק בנקאי ריכוזי.

אלי כהן: חברה תעשייתית של 400 מיליון, אף אחד לא מחכה לה.

אלי כהן: לכן עצם התכווצות הבורסה, אני אומר לך שזה פוגע בצמיחה במדינת ישראל.

אלי כהן: אגב, אנחנו עושים כנס ב-28 ואתה מוזמן, גם חברת הכנסת ורבין, ולראות את הפחתת נטל הרגולציה מתוך מטרה שבסופו של דבר הצמיחה של מדינת ישראל תהיה גבוהה יותר.

אורלי לוי אבקסיס: מצוין אבל כאן לא טוב לנו הפחתת הרגולציה.

אלי כהן: כאן אין הפחתה.

אלי כהן: אין כאן שום הקלה.

<שמואל סלבין: אתה היית בנושא קופות הגמל המפעליות עם רגולציה, רגולציה, רגולציה והקטנים לא הצליחו לשרוד.

<שמואל סלבין: הם גדלו וגדלו ועכשיו אתה נתקל בבעיה בה נתקלת בקופות הגמל.

<שמואל סלבין: השוק הולך ומצטמצם.

<שמואל סלבין: ברגע שפתחת את הנושא, ברגע שהמחוקק פתח את הנושא, אין חברה ציבורית אחת שלא מקבלת בין חמישה לעשרה תביעות ייצוגיות ואי אפשר לעבוד.

<שמואל סלבין: לכן מ-700 חברות ציבוריות ירדנו ל-450 וכך זה ימשיך ויגיע ל-300 חברות ציבוריות.

אלי כהן: אתה צודק.

אלי כהן: אני מסכים.

<שמואל סלבין: הגדולים יוצאים החוצה ומי שנהנה מכספי הפנסיונרים, אלה תושבי אירופה ואסיה ואפריקה.

אלי כהן: אתה צודק.

אלי כהן: לצערי אתה צודק.

אלי כהן: לכן אני אומר שצריכה להיות מגמה להפחית את הרגולציה בנושאים האלה.

אלי כהן: מאיר, בסוגיה הזאת אני מבקש, אתה צריך לדבר עם חברת הכנסת לוי וחבר הכנסת יונה על הנושא של העשרה אחוזים ו-25 אחוזים ותדבר גם כאן ואני מניח ומקווה שזה יניח את דעתם.

אורלי לוי אבקסיס: עוד משהו שאני מבקשת מתומר.

אורלי לוי אבקסיס: לגבי הדירות.

אורלי לוי אבקסיס: אמרנו שלושים אחוזים מהדירות בכל שלב, גם אחרי ההנפקה בפריסה ארצית.

אלי כהן: תנסו מחר לדבר אתה ולראות אם תוכלו לעזור לה לנסח.

יוסי יונה: לגבי הסוגיה שדנו בה לפני כן.

יוסי יונה: האם לדעתכם לא קיימת בעיה בשלב ההתארגנות?

אלי כהן: גברת כהן מחדרה לא נמצאת בשלב ההתארגנות.

יוסי יונה: אני לא מדבר עליה.

אלי כהן: אתה מדבר על הפיקוח, נכון?

יוסי יונה: כן.

יוסי יונה: אני חוזר לסוגיה של הפיקוח.

יוסי יונה: מהמקום שבו הנכסים עוברים לבעל השליטה, לחברה, לפני שהיא מונפקת.

אלי כהן: עדיין יש מספר בעלי מניות קטן.

יוסי יונה: לא.

יוסי יונה: אנחנו עדיין בלי.

יוסי יונה: עוד לא הנפקנו.

אלי כהן: אז הוא מפקח על עצמו.

אורלי לוי אבקסיס: מה שיוסי מנסה להגיד זה לגבי הזמן, בהתערבות.

יוסי יונה: הנכסים המלוכלכים האלה יגיעו לבורסה.

אלי כהן: אבל כשהוא מגיע לבורסה, הוא צריך לעבור דרך הרשות, הוא צריך לעשות תשקיף, הוא צריך לעבור את כל התהליך, לקבל שמאויות, לעשות בדיקה.

אורלי לוי אבקסיס: אבל בינתיים הוא קיבל את הפטור ממס ואת הפטור ממס רכישה ושבח.

אלי כהן: נכון אבל כאן יש סעיף שהכנסנו אותו והקראנו אותו בעקבות הדיונים בוועדה והוא אומר בצורה מפורשת - - -

אורלי לוי אבקסיס: יש לו מקלט מס במשך 18 חודשים.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: הסעיף אומר בצורה מפורשת.

אלי כהן: קודם כל, יש לו טיים לימיט עד שהוא לצורך העניין צריך להנפיק.

אלי כהן: יחד עם זאת, אם הוא לצורך העניין לא הפך להיות קרן ריט, הוא צריך להחזיר את כל הטבת המס.

אורלי לוי אבקסיס: ואם הוא הופך להיות קרן ריט?

אורלי לוי אבקסיס: בשלב ההתהוות, בשלב הגולם.

<תומר רוזנר: יש פיקוח של רשות המסים.

יוסי יונה: מתי הוא יקבל את ההטבה?

יוסי יונה: בשעה שהוא הנפיק או משעה שהוא הפך להיות חברה?

<תומר רוזנר: משעה שהוא הפך לחברה והוא יכול לעשות זאת, אבל - - -

יוסי יונה: ואז יכולות להיות איזה שהן הטבות מאוד מאוד מפליגות.

אורלי לוי אבקסיס: בתקופת הביניים.

<תומר רוזנר: כל עסקה שהוא עושה חייבת לעבור אישור של רשות המסים, אם הוא רוצה את ההטבה.

אורלי לוי אבקסיס: אבל אין כאן עסקת מס.

<תומר רוזנר: כל עסקה, כדי שהוא יקבל עליה את הטבות המס, צריכה לעבור אישור מוקדם של רשות המסים.

אורלי לוי אבקסיס: ומה רשות המסים בודקת?

אורלי לוי אבקסיס: את ההערכה שלו שהוא מכר לעצמו?

<תומר רוזנר: לא.

<תומר רוזנר: זה לא מעניין אותה, ההערכה שלו.

<תומר רוזנר: אני לא מבין על מה את רוצה לפקח.

יוסי יונה: תהיה זליגה.

יוסי יונה: הבעיה שלנו היא שתהיה זליגה נניח מהמחיר המופקע שהאדם רכש או מכר.

אלי כהן: אם הוא מכר לעצמו, הוא עבד על עצמו.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא עבד על עצמו.

יוסי יונה: הוא קיבל הטבות.

אורלי לוי אבקסיס: הוא עדיין לא מממש את זה.

אורלי לוי אבקסיס: הוא רק מקבל הטבות.

אלי כהן: כשהוא מגיע להנפקה, הוא יעבור דרך החברים.

יוסי יונה: תהיה ירידת ערך?

אורלי לוי אבקסיס: באמת הוא יכול לטעון לירידת ערך בזמן הזה.

אורלי לוי אבקסיס: אתם לא רוצים שבזמן הזה הוא יהיה כפוף לרשות ניירות ערך?

אורלי לוי אבקסיס: למה?

אלי כהן: אנחנו לא רוצים להוסיף עוד רגולציה על כל הקרנות בארץ כל עוד אין להם 35 משקיעים.

אורלי לוי אבקסיס: הוא עוד לא קרן.

אלי כהן: כל עוד יש פחות מ-35 בעלי מניות, אנחנו כמדינה לא רוצים לעשות פיקוח על כל אחד ואחד.

אלי כהן: זה שינוי גורף בכל.

אלי כהן: אותנו מעניין שאותו האיש הפשוט יבוא ויתחיל לקנות מניות והוא יעבור תחת הרשות לניירות ערך.

יוסי יונה: תיאורטית הנכסים שווים חמישים מיליון שקלים והם נמכרו לחברה הזאת בשבעים מיליון שקלים.

יוסי יונה: אתה נותן לו הטבות כלשהן על השבעים מיליון שקלים?

<תומר רוזנר: כרגע הוא לא ישלם מס שבח.

יוסי יונה: אתה נותן לו הטבות.

<מעין נשר: הוא לא היה פוגש את המס גם כך כי הוא לא היה מוכר את זה.

<מעין נשר: זה לא שבתקופת ההקמה הם נהנים משלל הטבות.

<מעין נשר: בסופו של דבר הם בתקופת הקמה והם מכינים את עצמם להקמה של קרן.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: הוא מוכר את זה לעצמו ואת עצמו הוא מוכר לקרן.

אורלי לוי אבקסיס: בשלב הגולם, לפני שהוא הופך להיות פרפר, הוא מתחיל להכניס נכסים בערך לא ריאלי.

אלי כהן: מעין, את תשבי אתם בשיחות ועידה.

אלי כהן: אנחנו עוברים לסעיף הבא.

יוסי יונה: בעמוד 6.

יוסי יונה: במקרה הזה רצינו לבוא לקראת.

אלי כהן: אתה רוצה להגיד 18 במקום 24.

יוסי יונה: כן.

יוסי יונה: אדרבה, כדי לתת להם אפשרות התארגנות גדולה יותר, שלא יהיה מצב שבו הם נמצאים נניח בשלב בהתארגנות באיזשהו סד של זמן ואז להאריך להם.

אלי כהן: אגב, הארכנו מ-12 ל-18 וההצעה של חברי הכנסת יונה ויתר המצטרפים אליו היא להאריך ל-24.

אלי כהן: מאיר, תסבירו למה הארכנו מ-12 ל-18.

יוסי יונה: כאן יש עוד בעיה.

אורלי לוי אבקסיס: אני חייבת להודות במשהו.

אורלי לוי אבקסיס: חלק מההסתייגויות הגיעו מכמה חברי כנסת ואז גיבשנו אותן לאיזשהו מסמך אחד.

אלי כהן: נשמע את מאיר שיאמר אם זה טוב או לא טוב.

אורלי לוי אבקסיס: רגע.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא בטוחה שחלק מההסתייגויות הן על דעתי או שהן ברציונל שלי.

אורלי לוי אבקסיס: אני כן הייתי רוצה להוסיף עוד שתיים-שלוש הסתייגויות עד יום שני.

אורלי לוי אבקסיס: זה יהיה בסדר?

אלי כהן: לא.

אלי כהן: אנחנו נדון היום בכל ההסתייגויות.

אלי כהן: אנחנו נשב עד 10:00 בערב ונדון בכל ההסתייגויות.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא יכולה.

אלי כהן: אנחנו רוצים בצורה עניינית להתייחס להסתייגויות שלכם.

אלי כהן: אם יש מקום לתיקון, אנחנו רוצים לשמוע אותן.

אלי כהן: על כל ההערות אנחנו יושבים וחושבים ומתכוונים לקבל חלק.

אלי כהן: כלומר, אנחנו באמת רוצים להתייחס.

אלי כהן: אם יהיה לך משהו שהוא מהותי ולא קנטרני, אני מבטיח לך שנוכל להתייחס אליו גם עד יום שני.

אלי כהן: מאיר, 12, 18, 24.

<מאיר לוין: אנחנו רצינו לאזן בין הרצון שתהיה תקופת ביניים קצרה יחסית ובדיוק בגלל הסיבות שדיברנו עליהן גם קודם, שיש פה הטבת מס שהיא תישלל ורצינו להגיע למצב שכמה שיותר מהר החברה תהיה שקופה וכמה שיותר מהר נדע האם הטבת המס שניתנה היא אכן בדין או שלא בדין.

<מאיר לוין: לכן הרעיון הוא מצד אחד לקצר.

<מאיר לוין: מצד שני, אנחנו גם מבינים שלוקח זמן להקים קרן ריט בישראל ולכן מתוך ההבנה הזאת הארכנו מ-12 ל-18.

אורלי לוי אבקסיס: נוריד את ההסתייגות הזאת.

יוסי יונה: נוריד אותה.

יוסי יונה: עכשיו יש לנו הסתייגות לגבי הסכום המקסימלי של המאתיים.

<תומר רוזנר: המינימלי.

<יגאל רונאי: הייתי יושב ראש ריט 1 ועד לא מזמן הייתי סמנכ"ל של בנק דיסקונט.

<יגאל רונאי: עכשיו אני לא קשור לבנקים ואני לא בשום כובע שקשור אליהם.

<יגאל רונאי: תקופת הקמה של ריט היא תקופה בה יש תקופת התארגנות ארוכה.

<יגאל רונאי: אתה הולך לרכוש נכסים, אתה רוצה להנפיק כשיש לך כבר פעילות, אתה רוצה גם להראות לצד השני שאתה לא לחוץ לקנות נכסים כדי להראות פעילות, כדי לקנות נכסים במחיר מיטבי.

<יגאל רונאי: הצד השני, אתה גם לא רוצה להנפיק בבורסה אם העיתוי לא מתאים כי לפעמים הבורסה לא טובה ואתה גורם להנפקה במחיר לא נכון, והדבר השני, אם אתה מנפיק חברה קטנה מדי, אין סחירות וממילא היא לא סחירה.

<יגאל רונאי: לכן אנחנו ביקשנו להאריך במקור את תקופת ההתארגנות ולהשוות את זה גם ל-ריטים למגורים לשלוש שנים.

<יגאל רונאי: קיבלנו הארכה מ-12 ל-18 חודשים ואני אמרתי שאני מברך על זה אבל זאת באמת הארכה קטנה.

אורלי לוי אבקסיס: לנו אין אינטרס שיקומו עוד קרנות ריט עם גרעין שליטה.

<יגאל רונאי: לא, זה בלי גרעין שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: אני אסביר לך.

אורלי לוי אבקסיס: בסוף גם לא למטרות מגורים.

<יגאל רונאי: לא.

אורלי לוי אבקסיס: לכן אני אומרת למה אנחנו צריכים לתת לכם הטבה, הרי אתה לא רוצה להיות מגורים.

אורלי לוי אבקסיס: אתה אומר תנו לי הארכה למרות שאני לא מתכוון להיכנס לשוק המגורים.

<יגאל רונאי: ראשית, אנחנו מדברים על קרן בלי גרעין שליטה.

<יגאל רונאי: קרן במסגרת הרגילה.

<יגאל רונאי: דבר שני, עד היום קמו שתי קרנות ריט, עשר שנים, וההזדמנות גם שקרנות ריט יכולות להיות קרנות מעורבות.

<יגאל רונאי: הן יכולות גם להשקיע במסחר וגם במגורים וזה מה שאומרת הצעת החוק.

<יגאל רונאי: אני חושב שצריך לתת להן את האופציה הזאת.

אורלי לוי אבקסיס: לכן צריך לחייב אותן בשלושים אחוזים לפחות למגורים.

<יגאל רונאי: שוב, אני אומר שצריך לאפשר להן את האופציה להתארגנות ולגמישות.

<יגאל רונאי: אני אתייחס לנקודה של הפיקוח מהנקודה של מי שניהל גוף מוסדי גדול.

<יגאל רונאי: ניהלתי את קופות הגמל של בנק הפועלים.

<יגאל רונאי: המשקיעים בשלב הראשון של קרן ריט הם משקיעים מוסדיים.

<יגאל רונאי: משקיעים מוסדיים, חלה עליהם רגולציה ופיקוח.

<יגאל רונאי: הם בעצמם דורשים מקרן ריט את הדיווחים השוטפים ולכן הפיקוח נגזר מתוקף זה.

<יגאל רונאי: הם מקבלים שערוכים ממשרד רואי החשבון שמלווה את הקרן.

<יגאל רונאי: ולכן יש פיקוח בתקופת ההקמה ואני לא חושב שיש חשש גם בקטע הזה אם מאריכים את התקופה ל-24.

<יגאל רונאי: אני חשבתי על תקופה יותר ארוכה.

<יגאל רונאי: לכן אני חושב שזאת נקודה שחשוב לשקול אותה.

<יגאל רונאי: בסך הכול לקרן ריט יש אינטרס להנפיק, היא רוצה להיות ציבורית אבל היא רוצה לעשות את זה בעיתוי המתאים.

אלי כהן: תודה רבה על ההערה.

אלי כהן: חבר הכנסת יונה משך את ההסתייגות אבל בעקבות התייחסותך, אם הם ירצו להחזיר אותה ביום שני, נאפשר להם.

אלי כהן: חבר הכנסת יונה, בהערה הבאה אתה מדבר על במקום מאתיים, אתה רוצה להגיד 25?

יוסי יונה: כן.

אלי כהן: זה לא סביר.

יוסי יונה: אמרנו מהו המינימום שמאפשר הנפקה בבורסה.

אורלי לוי אבקסיס: 36.

אלי כהן: אתה מדבר על היקף הנכסים.

אלי כהן: אם 36, זה ההון העצמי ואז היקף הנכסים הוא משמעותית הרבה יותר גדול.

<מאיר לוין: אנחנו רוצים שפשוט ינפיקו.

אלי כהן: תסביר להם מה המינימום.

<מאיר לוין: המינימום בדרישות הרישום של הבורסה?

יוסי יונה: לא, לגבי המאתיים כאן.

אלי כהן: אם אתה 36, יש לך שני מצבים.

אלי כהן: אם אתה לצורך העניין ממונף ברמה של שישים אחוזים, זה מאה מיליון בערך, תשעים מיליון שקלים, ואם אתה הולך לקרנות ריט למגורים, זה כמעט מאתיים מיליון.

אלי כהן: ההתייחסות כאן היא להיקף הנכסים ולא להיקף ההון העצמי.

אורלי לוי אבקסיס: בינתיים הנכסים הם הון עצמי.

אלי כהן: לא.

אורלי לוי אבקסיס: למה?

אורלי לוי אבקסיס: אם הוא מוכר אותם לעצמו?

<תומר רוזנר: הרוב אלה הלוואות.

אורלי לוי אבקסיס: הקרנות ממונפות מלכתחילה?

<תומר רוזנר: כן.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: אתה רוצה למנף.

אורלי לוי אבקסיס: אז יש כאן פיקציה.

אלי כהן: נהפוך הוא.

אלי כהן: אם מנהל ההשקעות שלך משקיע בקרנות ריט - - -

אורלי לוי אבקסיס: עזוב.

אורלי לוי אבקסיס: הם עוד לא קרן ריט.

אורלי לוי אבקסיס: הם בתחילת התהליך.

אורלי לוי אבקסיס: הם עוד לא קרן ריט.

אורלי לוי אבקסיס: הם רוצים להיות קרן ריט.

אורלי לוי אבקסיס: הם רוצים את כרטיס הכניסה.

אלי כהן: במינוף במידה סבירה.

אלי כהן: קודם כל, בקרנות ריט יש מגבלות על היקף המינוף.

אלי כהן: בעוד שחברה רגילה יכולה להיות ממונפת ברמות של 99 אחוזים, מכיוון שרוצים לבוא ולשמור על הציבור קבעו כאן מגבלות מינוף, יחס הלוואות, שאי אפשר לעבור אותו לנדל"ן מניב ולנדל"ן למגורים.

אלי כהן: לכן יש כאן הגבלות שדווקא לא קיימות על חברת נדל"ן מניב אחרת מתוך מטרה שהן יהיו יציבות, בין היתר גם במרביתן לא רוצים שתהיה שליטה.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא מבינה אותך.

אלי כהן: כאן עם שלושים מיליון, אתה יכול להיות עם נכסים במאה.

אורלי לוי אבקסיס: מהו כרטיס הכניסה?

<אלי בן חמו: ארבעים מיליון.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: יותר.

אורלי לוי אבקסיס: אתם רשמתם כאן מאתיים.

אלי כהן: לפי החוק הוא בין שמונים לארבעים.

אלי כהן: בין ארבעים לשמונים.

<אלי בן חמו: כמה ההון העצמי?

אלי כהן: בין ארבעים לשמונים.

אלי כהן: לפי הגדרת החוק הנוכחי, זה מאתיים מיליון, אז המינימום צריך להיות ארבעים או שמונים, אם אתה מניב או מגורים.

<אלי בן חמו: ארבעים מיליון הון עצמי למסחר, זאת חברה לא רלוונטית.

אלי כהן: לכן כרטיס הכניסה הוא הרבה יותר קטן.

אלי כהן: כרטיס הכניסה הוא ההון העצמי.

אורלי לוי אבקסיס: אבל זה לא מה שכתוב.

יוסי יונה: כתוב ריאלי.

<תומר רוזנר: שווי הנכסים.

<תומר רוזנר: לא שווי ההון.

אלי כהן: זה שווי הנכסים ולא ההון.

אלי כהן: ההון הוא בין עשרים לארבעים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: לכן מה שדרור אמר קודם לגבי הנושא הזה של החמישים מיליון.

אלי כהן: דרור, כדאי שתהיה חברה של שלושים מיליון שקלים?

אורלי לוי אבקסיס: לא, לא הבנת אותי.

אורלי לוי אבקסיס: אם המאתיים הוא שווי נכסים, זה לא ריאלי.

אורלי לוי אבקסיס: הוא נתן דוגמה לגבי החמישים מיליון עם המשכנתא.

אורלי לוי אבקסיס: תחזור עליה.

<דרור גד: החמישים של המשכנתא שאמרנו שבן אדם בהתנהלות בנדל"ן בדרך כלל, לא תמיד, יש חוב בנכסים ולא רק הון, מי שיעביר פנימה נכסים, מטבע הדברים רוצה להעביר גם את החוב ולא רק את ההון.

אורלי לוי אבקסיס: מה שאתה אומר, זה מינוף.

אלי כהן: לדעתך מהו כרטיס הכניסה?

אורלי לוי אבקסיס: כרטיס הכניסה הוא מאתיים מיליון, לפי החוק.

<דרור גד: כולל חוב.

אלי כהן: כולל חוב.

אלי כהן: נכון.

אורלי לוי אבקסיס: נכון, כולל חוב.

אלי כהן: לגבי הדיון הקודם, כשאתה מקבל מניות, אתה מקבל שווי נטו.

אלי כהן: כשמישהו רוצה לתת לך תמורה כנגד מה שאתה מעביר, הוא רואה מה שווי הנכס שלך, מה שווי ההלוואות שלך וזה הנטו והמניות בחברה החדשה, אתה מקבל לפי שווי נטו.

<דרור גד: הוא לוקח על עצמו את החובות.

אלי כהן: אבל עדיין אתה מקבל מניות בשווי נטו.

אלי כהן: כלומר, אם אתה מעביר נכס של מאה ויש נגדו הלוואה של ארבעים, כמה שווי המניות שתקבל?

אורלי לוי אבקסיס: המאתיים כאן בחוק, הם כוללים את ההלוואות או לא?

אלי כהן: נכון.

אלי כהן: לכן כרטיס הכניסה הוא בין ארבעים לשמונים מיליון שקלים.

אורלי לוי אבקסיס: עזוב לרגע את ההסתייגויות.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה לשים את הדגש עכשיו על הנקודה שדיברנו בה קודם.

אורלי לוי אבקסיס: אני חשבתי שאתה הפסקת את דרור כי דרור לא דיבר דברים נכונים.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: אני אומר בצורה ברורה.

אלי כהן: כשמקצים לאדם מניות, מקצים לו לא על השווי ברוטו אלא על השווי בניכוי החוב.

אלי כהן: נקודה.

אלי כהן: אין כאן שום עיוות.

אורלי לוי אבקסיס: אז המאתיים מיליון האלה, בשום שלב לא הופכים להיות מניות?

אורלי לוי אבקסיס: או רק חלקם?

אלי כהן: אני אסביר לך איך בנוי מאזן של חברה.

אורלי לוי אבקסיס: רגע.

אורלי לוי אבקסיס: רק ארבעים מיליון מתוך המאתיים הופכים להיות מניות?

<אלי בן חמו: במגורים, כן.

<אלי בן חמו: במגורים, מתוך מאתיים מיליון שקלים נכסי מגורים, ארבעים בלבד הופכים להיות מניות.

<אלי בן חמו: זאת חברה קטנה.

אלי כהן: אורלי, תראי, זה מאזן של חברה.

אלי כהן: יש לך נכסים ויש לך חוב ועוד הון.

אלי כהן: הסעיף בחוק מתייחס לסך הנכסים.

אלי כהן: כרטיס הכניסה הוא ההון ואת ההון אתה מביא ואתה יכול לקחת הלוואה ואתה אתה קונה את הנכסים.

אלי כהן: מאתיים מיליון, אלה הנכסים.

אלי כהן: כרטיס הכניסה הוא בין ארבעים לשמונים מיליון.

אורלי לוי אבקסיס: למה אתה מנפיק אותו?

אורלי לוי אבקסיס: אתה מכניס אותו עכשיו לבורסה, פותח בפניו את הדלתות.

<אלי בן חמו: השווי הוא בין ארבעים לשמונים.

אלי כהן: מה שנסחר בבורסה, מניות, זה המקביל להון עצמי.

אורלי לוי אבקסיס: למה אתה נותן לו פטור על מאתיים?

אלי כהן: לא נותן פטור על מאתיים.

אורלי לוי אבקסיס: פטור על המכירה והקנייה.

אלי כהן: ניגע בנקודה.

אלי כהן: באופן עקרוני אפשר להוריד את המאתיים למאה.

אלי כהן: אם תרצי להקצין את זה, תגידי לא מאתיים שווה נכסים אלא מאה.

אלי כהן: אומרים החברים, ואומרת הרשות לניירות ערך, שזאת תהיה חברה קטנטנה כי ההון העצמי שלה קטן.

אלי כהן: רמת הסחירות בה תהיה נמוכה והיא לא תהיה מעניינת ולא תהיה רלוונטית.

אלי כהן: אחד השיקולים שמשקיעים שוקלים היא מה הסחירות במניה ומה הנזילות של המניה.

אלי כהן: לכן להקטין את זה, המשמעות היא שאנשים ישקיעו במכשיר שהוא פחות סחיר.

אורלי לוי אבקסיס: אם כן, השאלה שלי היא אחרת.

אורלי לוי אבקסיס: אם כך, מדוע אנחנו נותנים להם פטור על כל המאתיים מיליון?

אלי כהן: לא נותנים פטור.

אלי כהן: אומרים מינימום חברה, נכסים, מאתיים מיליון.

אורלי לוי אבקסיס: אבל על הקנייה ועל המכירה.

<יוסי אלישע: אין פטור במינוף מעל חמישים אחוזים.

<יוסי אלישע: רק כשה

<יוסי אלישע: הון העצמי מעל מאה מיליון.

<דרור גד: עד חמישים אחוזים יש פטור ממס רכישה על כל המאתיים.

<דרור גד: זאת המציאות של החוק היום.

אלי כהן: בסדר.

אלי כהן: איפה הבעיה כאן?

אורלי לוי אבקסיס: הפטור הוא על כל המאתיים.

אלי כהן: את רוצה להוריד את זה למאה?

אורלי לוי אבקסיס: עזוב.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא נכנסת עכשיו למאה או לא מאה.

אורלי לוי אבקסיס: אתה נותן לו עכשיו - - -

אלי כהן: אנחנו רוצים שהקרן תהיה גדולה ולא קטנה.

יוסי יונה: יש את האינטרס הזה, אבל השאלה אם זה לא תוחם את מספר השחקנים שנכנסים.

אלי כהן: מי שיש לו ארבעים מיליון או שמונים מיליון, הוא עשיר.

אלי כהן: זה לא בין ארבעים מיליון ל-400 אלף שקלים.

אלי כהן: כרטיס הכניסה המינימלי הוא ארבעים מיליון.

אורלי לוי אבקסיס: אתם נותנים להם פטור ממס על מאתיים מיליון כאשר זאת פיקציה.

אורלי לוי אבקסיס: אתם נותנים להם פטור ממסים על משהו שהוא לא הערך האמיתי.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: הפטור ממסים ניתן על הרכישה.

יוסי יונה: על הערך הריאלי של הנכס.

אלי כהן: מס הרכישה הוא נמוך יותר.

אלי כהן: המטרה של המאתיים מיליון היא שלא יהיו גופים קטנים מדי.

אלי כהן: זאת המטרה כאן.

אלי כהן: המינימום שאת יכולה להוריד את זה למאה, ואפשר כמובן להעלות את זה.

אלי כהן: זאת אומרת, את יכולה להוריד את זה למאה, את יכולה גם להעלות את זה.

אלי כהן: זה המשחק שיש כאן.

אורלי לוי אבקסיס: אבל בינתיים מי שנכנס, אלו בעלי בית שיש להם מאתיים מיליון, נכסים בשווי של מאתיים מיליון.

אלי כהן: נכסים בשווי מאתיים מיליון, כן.

אלי כהן: הון עצמי, בין ארבעים לשמונים מיליון.

אלי כהן: לפעמים יש טייקונים בחובות, כלומר, לא משנה כמה נכסים יש לך, משנה מה שווי הנטו שלך.

אלי כהן: אם יש לך דירה ששווה שלושה מיליון ויש לך משכנתה של מיליון, מה השווי שלך?

אלי כהן: שני מיליון.

אורלי לוי אבקסיס: אבל אתה לא בודק אותם לפי השני מיליון.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: החוק הוא הנכסים.

אורלי לוי אבקסיס: את זה אני אומרת.

אלי כהן: איפה הבעיה כאן?

אלי כהן: אנחנו רוצים להבין את הלוגיקה ואנחנו לא פוסלים כלום.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מדברים על המאתיים מיליון שמהווים את כרטיס הכניסה.

אורלי לוי אבקסיס: שווי נכסים.

אלי כהן: כרטיס כניסה, נכסים.

אורלי לוי אבקסיס: שווי נכסים.

אורלי לוי אבקסיס: בתקופה הזאת אנחנו נותנים להם פטור ממס רכישה וממס שבח.

אלי כהן: נכון.

אלי כהן: הקלות.

יוסי יונה: אנחנו מתכוונים להגיד שיש כאן איזשהו מתח מבני.

יוסי יונה: מבחינת האיתנות הפיננסית של קרן ריט, אתם אומרים שככל - - -

אורלי לוי אבקסיס: קבלן על סף פשיטת רגל.

אלי כהן: אז תרצי להגדיל את זה ממאתיים ל-500.

אלי כהן: בדיוק הפוך.

אורלי לוי אבקסיס: זאת לא ההצעה שלי.

אלי כהן: אם את הולכת עם הלוגיקה, זה בדיוק הפוך.

אורלי לוי אבקסיס: לכן אני אומרת את זה עכשיו.

אורלי לוי אבקסיס: עזוב לרגע את ההסתייגות.

יוסי יונה: העניין הוא המתח בין שני הדברים.

יוסי יונה: מה שאנחנו דאגנו ואתם אומרים שהדאגה הזאת במקומה אבל יש בעיה אחרת, זה האיתנות הפיננסית שמצריכה - - -

<קריאה: אז תגדיל את הסכום.

יוסי יונה: בדיוק.

יוסי יונה: מצד שני, הדאגה שלנו הייתה שאם זה סכום גדול, בעצם הוא מצר או מקטין את מספר השחקנים הפוטנציאלים.

אלי כהן: המאתיים מיליון, זאת לא תורה מהר סיני.

אורלי לוי אבקסיס: תוך כדי הדברים, עלה אצלי משהו אחר.

אורלי לוי אבקסיס: חברה קבלנית על סף פשיטת רגל, יכולה להסתכל על קרנות ריט האלו כמוצא.

אלי כהן: אבל היא צריכה הון עצמי חיובי.

אלי כהן: אני אגיד לך משהו מעולם המינוף.

אורלי לוי אבקסיס: החברה תמנף.

אלי כהן: קרנות ריט הן חברות משמעותית או לרוב פחות ממונפות מחברות רגילות מכיוון שזאת התקרה שלהן.

אלי כהן: נכון מר בן חמו?

<אלי בן חמו: חלק מהחברות.

אלי כהן: לכן לרוב הן נהנות מרמת איתנות גבוהה יותר.

אלי כהן: אותו אחד בפשיטת רגל, ההון העצמי שלו בנכסים יהיה חמישה אחוזים ולא ארבעים אחוזים.

אורלי לוי אבקסיס: אלי, או שלא ירדתם לסוף דעתי או שאני לא מצליחה להסביר את עצמי נכון.

אורלי לוי אבקסיס: אני מנסה לומר שזאת יכולה להיות אופציה נהדרת להצלה של אנשים מסוימים או של קבלנים מסוימים.

אלי כהן: מי ששווה ארבעים עד שמונים מיליון, הוא לא מסכן.

אורלי לוי אבקסיס: אני לא מדבר על ארבעים עד שמונים מיליון.

אלי כהן: אבל זאת ההצעה עכשיו.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: ההצעה היא אחרת.

אורלי לוי אבקסיס: מי שיש לו נכסים ואנחנו לא בודקים כמה מתוך הנכסים האלה משועבדים.

אלי כהן: הון עצמי.

אורלי לוי אבקסיס: לא כתוב כאן הון עצמי.

אורלי לוי אבקסיס: בחוק אין הון עצמי.

אלי כהן: אם תחברי את הנכסים מצד אחד ואת הגבלות המינוף מן הצד השני.

<תומר רוזנר: חסרה לך ההוראה של רשות ניירות ערך שחברה לא יכולה להנפיק בבורסה אם אין לה הון עצמי מסוים מינימלי.

<תומר רוזנר: היום זה 36 מיליון.

<תומר רוזנר: זה לא מופיע בחוק הזה כי זה מופיע בכללים של רשות ניירות ערך.

אורלי לוי אבקסיס: הבנו קודם לגבי ה-36 מיליון.

אלי כהן: הוא לא יכול להיות מסכן.

אורלי לוי אבקסיס: לרגע לא חשבתי שהוא מסכן.

אלי כהן: אמרת שהוא פושט רגל.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: דקה לפני הוא יכול להיכנס לסיפור הזה.

אורלי לוי אבקסיס: אני נזהרת לא לומר שם מסוים, וזה לא השם שאמרתי קודם אלא שם אחר וגם מתחיל באותיות אחרות לחלוטין.

אלי כהן: אורלי, תחשבו על מספר לגבי הסעיף הזה.

אורלי לוי אבקסיס: אני נזהרת לא ליפול בלשון הרע.

אורלי לוי אבקסיס: תקשיב, המאתיים מיליון האלו הם לא מאתיים מיליון ריאליים.

אלי כהן: נכון.

אלי כהן: זה בין ארבעים לשמונים אפקטיבי.

אורלי לוי אבקסיס: איך הגענו עכשיו לשמונים?

אורלי לוי אבקסיס: למה שמונים?

<תומר רוזנר: זה היחס.

אלי כהן: יש לך רמות חוב.

אורלי לוי אבקסיס: תומר, אנחנו נדבר מחר ואני אסביר לך את הרציונל.

אלי כהן: יוסי, בבקשה תמשיך בהסתייגויות.

יוסי יונה: בעמוד 5, פסקה (ו).

יוסי יונה: רצינו לקצר את התקופות, במקום שלוש שנים יבוא שנה אחת.

יוסי יונה: במקום המלים חמש שנים, יבוא שלוש שנים.

<תומר רוזנר: הכוונה לתקופות הדילול.

אלי כהן: הסוגיה הבאה בבקשה.

אלי כהן: אגב, יגיד לך חברי שאם רוצים להקים את הקרנות החדשות, שזה יהיה חסם עבורם.

אלי כהן: תחשוב על זה.

<דרור גד: אלה שנמצאים כאן לא חושבים שזה חסם.

<דרור גד: זה חסם רק לטייקונים.

אלי כהן: אנחנו יודעים מה עמדתך.

<דרור גד: לא, לא אני.

<דרור גד: מי שרוצה להקים.

אלי כהן: אתה בטוח לא מייצג את אלה שרוצים להקים.

אורלי לוי אבקסיס: למה זה חסם?

<דרור גד: קודם כל, החסם היותר גדול שאני חושש ממנו זאת המגבלה של העשרה אחוזים.

<דרור גד: אני חושב ש-25 או שלושים - - -

אלי כהן: בסדר.

אלי כהן: אמרת את המגבלה.

אלי כהן: התייחסות לשנים.

<יגאל רונאי: לגבי השנים.

<יגאל רונאי: הכוונה שלנו היא להקים קרן בלי בעל שליטה ולכן הנושא הזה של הירידה בשליטה, אותנו הוא פחות מטריד.

<יגאל רונאי: זאת אומרת, אני חושב שהיה צריך לעשות אולי אקסלרציה בירידה בשליטה מבחינת הזמן.

<יגאל רונאי: אולי כן להקל בהקמה של הקרן, להיות בשליטה יותר גבוהה, ואולי לעשות אקסלרציה בירידה.

אורלי לוי אבקסיס: זמן יותר קצר.

<דרור גד: לא, אקסלרציה בדילול.

<דרור גד: בטווח הדילול.

אורלי לוי אבקסיס: אדרבה, הוא רוצה להקים קרן ריט.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא היה אומר שהוא בעד.

אלי כהן: אתה אומר שנה במקום שלוש.

<דרור גד: לא.

<דרור גד: היום זה חמש שנים.

אלי כהן: הוא מציע במקום שלוש שנים – שנה, ובמקום חמש שנים – שלוש שנים.

<יגאל רונאי: לא.

<יגאל רונאי: אני חושב שזה קצת אלים מדי, אם אתה שואל אותי, אבל אני חושב שאפשר לעשות אקסלרציה.

<יגאל רונאי: תראו, בסופו של דבר אנחנו רוצים שבעל השליטה ידלל את עצמו וירד משליטה לאורך זמן ואני חושב שהעיקרון של הפייבר פיואר שנקבע בחוק ה-ריטים הוא עיקרון נכון.

<יגאל רונאי: אנחנו רוצים לאפשר כניסה של ריטים חדשות, אז בתקופה הראשונה יהיה אפשר להחזיק יותר.

<יגאל רונאי: אבל הירידה לשם יכולה להיות יותר.

אורלי לוי אבקסיס: בקיצור, חמש שנים זה יותר מדי זמן.

<יגאל רונאי: אבל עשרה אחוזים זה מאוד בעייתי להקמה של קרן ריט חדשה יחסית קטנה ויהיו לה כמה בעלי מניות שעשויים בהתחלה להיות מעל עשרה אחוזים, הם יכולים להיות גם עשרים אחוזים, ולאורך זמן הם ירדו עם ההנפקות שיעשו לציבור.

<יגאל רונאי: אם יקבעו מראש עשרה אחוזים בהנפקה, לדעתי זה יהרוג את הנושא.

אורלי לוי אבקסיס: לא.

אורלי לוי אבקסיס: בסוף תקופה.

אלי כהן: רק בדילול.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מדברים על סוף התקופה.

אלי כהן: בסוף התהליך.

<יגאל רונאי: אחרי שמונה שנים?

יוסי יונה: אחרי חמש שנים.

אורלי לוי אבקסיס: מיום הכניסה.

אלי כהן: חבר הכנסת יונה, שתי הערות אחרונות.

יוסי יונה: שתי הערות אחרונות מתייחסות בעמוד 9, בו אנחנו רוצים לבל את המילה "לא".

יוסי יונה: לנו יש בעיה, והדברים עלו בדיון אותו קיימנו לפני כן מספר פעמים.

יוסי יונה: מס שבח נראה לנו כמס מאוד בעייתי שהדחייה שלו בעצם מהווה איזשהו מקלט מס שבסופו של דבר על פי מה שאנחנו למדנו מפרקטיקות כאלה של מיסוי, לא ניתן לעולם לגבות את המס הזה.

יוסי יונה: לכן חשבנו שבעצם במקום הפרקטיקה של המיסוי הזאת, תבוא פרקטיקה אחרת.

<תומר רוזנר: אתה מדבר על עידוד השקעות הון.

יוסי יונה: כן.

<תומר רוזנר: עידוד השקעות הון, כפל מבצעים אתם רוצים.

יוסי יונה: נכון.

<תומר רוזנר: מה זה קשור?

יוסי יונה: תיקון מס שבח.

<קריאה: שתי ההסתייגויות באות ביחד.

יוסי יונה: האמת היא שאנחנו לא אוהבים את מס השבח הזה כי אנחנו חושבים שזה באמת מתוך המסורת הזאת של הרווחים הכלואים בשעה שמדינה מעניקה אותם, אין לה שום דרך לגבות אותם בעתיד.

אלי כהן: דרך אגב, חבר הכנסת קיש שאני מעריך אותו אומר לתת עד אין סוף.

אלי כהן: רשות המסים אמרה מיד.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש אמר עד אין סוף והם הגיעו להצעה של ארבע.

אורלי לוי אבקסיס: על מה אתה מדבר כשאתה אומר אין סוף?

אלי כהן: על דחיית מס שבח.

אלי כהן: רווחים כלואים.

יוסי יונה: הערה אחרונה.

יוסי יונה: בפעם הקודמת דיברנו על עד כמה המחויבות קיימת לדירות להשכרה, האם מדובר על קיומן של תכניות על הנייר או בעצם מדובר על תכניות מאושרות.

יוסי יונה: לכן הוספנו את ההערה בעמוד 3.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו צריכים את תומר לניסוח.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו מדברים על כך שבעצם החברה, הקרן וכולי, לא יוכלו לדבר אתנו על משהו אמורפי, לא על משהו שלא קיים, על משהו שהייתכנות שלי היא לוט בערפל.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו דיברנו בפעם הקודמת, עת העלינו את ההסתייגויות, על כל הנושא של דירות על הנייר או דירות אמיתיות שהייתכנות שלהן להיות דירות ברות מימוש היא גבוהה.

יוסי יונה: שלא תהיה תכנית להשכרה למגורים גרידה אלא משהו שהוא בשלב הרבה יותר מתקדם.

<תומר רוזנר: זה לא מה שאתם אומרים.

אורלי לוי אבקסיס: ניסינו להחליף את ההגדרות כדי שנאמר מהי דירה בהיתכנות גבוהה.

אורלי לוי אבקסיס: כלומר, מה הממשות.

אלי כהן: תראה אם תוכל לעזור לה בניסוח.

<תומר רוזנר: כפי שאתם אמרתם, ובצדק, קרן לא חייבת להחזיק בכלל דיור להשכרה.

אורלי לוי אבקסיס: אם ההסתייגויות שלנו מתקבלות, היא חייבת להחזיק שלושים אחוזים.

<תומר רוזנר: אבל אם לא, היא לא חייבת.

<תומר רוזנר: אם היא רוצה שיכירו לה בדיור להשכרה, היא חייבת שהדיור הזה יהיה דיור מניב.

<תומר רוזנר: זאת אומרת, שהוא כבר קיים ומניב תשואה.

<תומר רוזנר: כלומר, משהו מושכר בפועל.

<תומר רוזנר: יחד עם זאת, בהצעה ניתן פרק זמן של חמש שנים ובאותן חמש שנים יכולים לרכוש דיור שעדיין לכאורה על הנייר ועדיין הוא ייחשב דיור להשכרה.

<תומר רוזנר: אבל אם בתוך חמש שנים הוא לא הופך להיות מניב, כלומר, מושכר בפועל, הם לא יקבלו את ההטבות.

אלי כהן: בסדר גמור.

אורלי לוי אבקסיס: אנחנו רוצים להקטין את פרק הזמן.

<תומר רוזנר: תשאלו את רשות המסים.

<תומר רוזנר: הם קבעו חמש שנים.

<נועם רובינזון: זה זמן בנייה.

אורלי לוי אבקסיס: כן, אבל תוך כדי התארגנות יש לך או שלוש שנים או שנה וחצי בתוך המסלול.

אורלי לוי אבקסיס: בסופו של תהליך אתם מדברים על שמונה שנים.

<נועם רובינזון: זמן בנייה ממוצע הוא מעל שנתיים.

אורלי לוי אבקסיס: מה זה זמן בנייה ממוצע?

אורלי לוי אבקסיס: אתם אומרים שעכשיו בעצם המדינה תשב רגל על רגל ותחכה שקרנות ה-ריט האלו יגיעו לכדי הבשלה ורק אז היא תתחיל לעשות את הבנייה הזאת של דירה להשכיר?

אורלי לוי אבקסיס: אם זה כך, תגידו את זה לציבור.

אורלי לוי אבקסיס: אני רוצה להבין.

אורלי לוי אבקסיס: הוא לא ענה לי.

אורלי לוי אבקסיס: אני מדברת עם עצמי, תסלח לי.

אלי כהן: לא, את לא מדברת עם עצמך.

<תומר רוזנר: מה ההצעה?

<תומר רוזנר: אני לא מבין.

<תומר רוזנר: מה ההסתייגות?

אלי כהן: אורלי, תגידי לנו מה ההסתייגות ונרשום אותה.

אורלי לוי אבקסיס: אני מנסה לנסח אותה כי בחוק התכנון והבנייה זה משהו אחד וכאן זה משהו אחר.

אלי כהן: יהיה לך זמן להסתייגות הזאת.

אלי כהן: האם יש מישהו מהנוכחים שרוצה להתייחס לסעיפים הנוספים?

<תומר רוזנר: יש הסתייגויות של חבר הכנסת קיש.

אלי כהן: תקריא אותן.

<גלעד קרן: הוא מבקש בעמוד 19, בסעיף (5) למעלה, לבטל את הסעיף.

<גלעד קרן: תכף אני אומר גם מה המשמעות.

<גלעד קרן: בסעיף (6), בשורה השנייה, לבטל את המילה "לא" ולמחוק את המילה "רק" בכל מקום שהיא מופיעה שם.

<גלעד קרן: בעמוד 20, לבטל את סעיף (3).

<גלעד קרן: לגבי איגוד מקרקעין, הוא אומר שתהיה אפשרות לסטפ-אפ ולגבי הרווחים הכלואים, שלא יהיה צורך לממש אותם מידית.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: רפי חן ולאחר מכן אודי ברזילי.

<רפי חן: כבוד היושב ראש, אני חייב לומר שאני מרגיש קצת מובך שאחרי ארבעה דיונים שאני לוקח בהם חלק, שמטרת החוק המרכזית היא ריט למגורים, לפחות כפי אני הבנתי אותה, ובשנה האחרונה אני עמל לאחר הקמת ריט למגורים, תשומת הלב שזה קיבל בדיונים שואפת לאפס.

<רפי חן: אני מקווה שאני לא משמש סוג של תפאורה אבל בפרקטיקה החזון שלי היה ליישם את רוח החוק ואת רוח כל אחד מהיושבים כאן מצד הרשויות שכל אחד מהם גם הסכים אתי במהלך הדיונים המקדימים.

<רפי חן: המטרה היא פשוטה והיא לייצר מכשיר פיננסי שמתבסס על רכישת דירות ברחבי הארץ בהיקף של כ-400 דירות לפחות באופן שיבטא וישקף את מדד מחיר הדיור בישראל, מדד שפיתחתי אותו במשך עמל רב בחודשים האחרונים.

<רפי חן: וראה זה פלא, הוראת החוק מדברת על יצירת מונופול ממשלתי בדמות חברה ממשלתית בשם דירה להשכיר שהיא הגורם היחידי שאני יכול לרכוש ממנו דירות שברובן הן על הנייר מאחר ודרישת החוק היא לרכישת עשרים יחידות לפחות.

<רפי חן: זה אומר שאם מחר אני מגייס מאתיים מיליון שקלים, אין דירה אחת שיכולה לעבוד בהשכרה אלא אני נדרש להמתין מספר שנים, ואם אני רוצה ללכת לשוק החופשי, אני מחושק בעשרים יחידות דיור בבניין שכנראה יהיה על הנייר אלא אם כן יגיע לבניין קיים שדירותיו לא נמכרו בעת הזאת וכנראה שהבניין לא מספיק מוצלח.

<רפי חן: זה באופן שגם לא נותן לי דרגות חופש.

<רפי חן: אני חושב שיותר מדי התערבות באופן ובצורה שיזם יבחר את החלטות ההשקעה שלו לטובת המשקיעים, ותזכרו שיש כאן שני צדדים.

<רפי חן: יש כאן משקיעים שאמורים להשקיע כסף בקרן כדי לקבל תשואה.

<רפי חן: התפקיד שלי כמנהל הוא לפזר את ההשקעות בצורה מיטבית ולהניב להן תשואה, לדאוג לשכירות ארוכת טווח לשוכרים ולייצר ודאות.

<רפי חן: החוק במתכונתו לא מאפשר לי לעשות את זה.

<רפי חן: הוא מייצר גוף פרטי שיפעל כמו עמידר ב', שצריך אך ורק לתחזק, להיות מוציא לפועל של חברה ממשלתית.

אורלי לוי אבקסיס: רגע.

אורלי לוי אבקסיס: מה זאת אומרת עמידר ב'?

אלי כהן: רפי, אני רוצה להבין.

אלי כהן: אתה אומר להקטין את העשרים דירות.

אלי כהן: נכון?

<רפי חן: חד משמעית.

<רפי חן: נכון.

<רפי חן: אני רק מסביר את המניע.

<רפי חן: אני מדבר על הפרקטיקה אבל יש לה גם מניע מהותי.

אלי כהן: אתה צריך לומר עכשיו את הערותיך לחוק.

<תומר רוזנר: להקטין את עשרים הדירות.

<רפי חן: לבטל.

<רפי חן: אין שום סיבה הגיונית.

אלי כהן: שלא תהיה מגבלה.

אלי כהן: שתהיה גם דירה אחת.

<רפי חן: אלא אם כן אני רואה שהמספר עשרים חוזר בחוק כמספר טיפולוגי שאי אפשר לנטרל אותו.

<רפי חן: אני אומר שנלך עם העשרים, אני מתחייב לקנות עשרים דירות כל רבעון, כל חצי שנה, כל פרק זמן הגיוני אבל אל תגבילו אותי לפרויקטים ספציפיים שאין לי שליטה לא על הדיירים, לא על הקבלן, לא על היזם.

<רפי חן: יש טענה שאומרת שקרנות ה-ריט הן מעין מפלצות שיגיעו עם כיסים עמוקים של מיליארדים ויקנו בשוק בכל דכפין.

<רפי חן: אם כן, העובדות הן כדלקמן: יש מאה אלף עסקאות בשנה - - -

אלי כהן: רפי, תן את הערותיך.

אלי כהן: אנחנו רוצים לשמוע את הערותיך.

<רפי חן: קרן שתנהל מאות מיליונים במקרה הטוב תקנה מאות דירות ואלה שברירי אחוזים ביחס לשוק של מאה אלף עסקאות בשנה.

<רפי חן: הטענה שמשרד האוצר מפחד ממנה שאנחנו מחר כמו בבונים על הגדרות נקפוץ ונקנה דירות במחירים מופקעים, משוללת כל יסוד.

<רפי חן: אחד, עסקית, כי אני חייב להניב תשואה למשקיעים שלי ואם אני אקנה מעל מחירי השוק, משקיעים לא ייתנו לי קרדיט.

<רפי חן: שנית, היקף העסקאות שלי הוא זניח עד כדי אפסי ביחס לשוק העסקאות בישראל.

אורלי לוי אבקסיס: אתה כיחיד.

<רפי חן: אני כיחיד או ארבע קרנות כמוני.

אורלי לוי אבקסיס: אתה כקרן יחידה קטנה.

אורלי לוי אבקסיס: כמה קרנות כמוך יהיו?

אורלי לוי אבקסיס: מה יהיה הגודל שלהן?

אורלי לוי אבקסיס: מה תהיה יכולת הקנייה שלהן?

אורלי לוי אבקסיס: מה תהיה הפריסה הארצית שלהן?

אורלי לוי אבקסיס: האם כן השפעת על מחירי הדירות?

אלי כהן: אורלי, הוא ישב בדיונים וצריך לתת לו את הזמן לדבר ולשמוע אותו.

<רפי חן: לכן אני חושב שהדרך בה העלאת מס הרכישה על יחידים תייצר הגבלה של עסקאות של יחידים, בעוד שוק מוסדי אמור להיות מפוקח , עם פיקוח תאגידי, עם בקרה והחששות שכביכול מועלות כאן, הם אינם נכונים, על אחת כמה וכמה כאשר הפתרונות שמוצעים.

<רפי חן: זאת אומרת, לוגית אם יש חשש שקרנות יגיעו לשוק ויקנו דירות ויעלו את מחירן, אז גם האופציה שלכאורה דירה להשכיר איננה רלוונטית כי היא פתרון מלאכותי שבהכרח יגרום לעליות מחיר מקומיות.

<רפי חן: לכן יש כאן כשל לוגי.

<רפי חן: אם זה החשש, זה לא הפתרון.

<רפי חן: אם החשש הזה נפתר, אנחנו בהחלט לא בעיה.

אלי כהן: ההצעה הזאת הונחה על ידי משרד האוצר.

אלי כהן: אם למשרד האוצר היה החשש שלך, הוא לא היה מניח אותה.

אלי כהן: ההערה הפרקטית שלך הייתה, ותקן אותי, להוריד את הרף של עשרים הדירות לרף נמוך יותר.

<רפי חן: להשאיר את העשרים ולבטל את המגבלה הגיאוגרפית.

<רפי חן: על הקרן לקנות עשרים דירות ברבעון.

<קריאה: בחוק אין מגבלה.

אלי כהן: לא, יש.

אלי כהן: עשרים דירות במתחם.

אלי כהן: רפי, יש לך עוד הערות?

<רפי חן: הערה אחרונה.

<רפי חן: האופן שבו החוק מנוסח מונע כליל אפשרות לקנות דירות יד שנייה.

<רפי חן: אני לא מכיר אפשרות לקנות עשרים יחידות בעסקה.

אלי כהן: בין עשרים לעשר או לאחד, תוכל לקנות גם אפס.

<מעין נשר: בסוף המטרה של ההגבלה הזאת של עשרים הדירות היא בדיוק בגלל החשש שהעלו כאן גם חברי הכנסת והעלה יוסי אלישע בישיבות הקודמות.

<מעין נשר: יש חשש שבסופו של דבר אם אנחנו נאפשר לקרנות ריט שרוצות לקנות נדל"ן להשכרה למגורים שהן תהפוכנה להיות מתחרות של הזוגות הצעירים, משפרי הדיור, רוכשי הדירות הראשונות, והם יתחרו על הדירות הבודדות.

<מעין נשר: ברגע שאנחנו מגבילים את זה לבאלק של עשרים דירות – אני אגיב לעניין המונופול הממשלתי – בעצם זה מכוון את הקרנות לפרויקטים החדשים, מה שנקרא הזרם, לא המלאי הקיים.

<מעין נשר: אנחנו רוצים שהם באמת יתחרו על הזרם ויהיו גורם מממן בפרויקטים החדשים שהמדינה, או אם הם רוצים בשוק הפרטי, שיוקמו ויהפכו אותם לדירות להשכרה מוסדית.

<מעין נשר: אבל אנחנו לא רוצים שהם עכשיו יבואו ויתחרו.

<מעין נשר: הם לא צריכים להציע מחיר מופקע, מספיק שבאות קרנות כאלה, דופקות על דלת דירה ולא מציעות מחיר מופקע, חמישה אחוזים ממחיר השוק, עשרה אחוזים ממחיר השוק.

<מעין נשר: נכון שהוא צריך להצדיק את התשואות שלו ואני גם אמרתי את זה קודם לחברת הכנסת לוי, אבל עדיין הוא יכול להציע גם קצת יותר ואז זה הופך אותו למתחרה עדיף על הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ואנחנו לא רוצים שזה מה שיהיה.

<יוסי אלישע: הוא יכול להציע יותר עד שבעה וחצי אחוזים.

<מעין נשר: לכן אנחנו לא חושבים שצריך לבטל את ההגבלה הזאת.

<מעין נשר: לגבי הנושא של קנייה ממונופול ממשלתי, זאת הרי אמירה בעלמא.

<מעין נשר: בסוף הממשלה היא באמת המחזיק המרכזי בקרקעות המדינה.

<מעין נשר: למדינה יש 93 אחוזים מהקרקעות ולכן המדינה משווקת אותן החוצה.

<מעין נשר: לכן מה שכתוב בחוק זה שאם אתה רוצה לקנות דירות, אתה יכול לקנות אותן או במכרז שהמדינה הוציאה, בין אם היא הוציאה אותו באמצעות רשות מקרקעי ישראל ובין אם חברה להשכיר פרסמה את המכרז.

<מעין נשר: אם אתה רוצה לקנות דירות שלא במכרז של המדינה בקרקע פרטית למשל, אז כן, אתה מוגבל לעשרים דירות מינימום באותו מתחם.

<מעין נשר: מה זה עשרים דירות ברבעון?

<מעין נשר: זה אומר שברבעון אחד הוא הולך וקונה דירה בדימונה, דירה בירוחם, דירה באילת, דירה בתל אביב, דירה בפתח תקווה.

<מעין נשר: בסוף הוא קונה דירה בודדת.

<מעין נשר: הוא מתחרה עם משפרי הדיור והזוגות הצעירים ותורם להעלאת מחירי הדיור.

<מעין נשר: ישבנו עם רפי ואכן הפרויקט שהוא רוצה לעשות הוא מאוד חשוב ויפה, וזאת גם מטרת החוק הזה בסופו של דבר, אבל עם כל הצער שבדבר, צריך לאזן את הדברים ואנחנו לא רוצים שהחוק יתהפך על עצמו ויגרום לדבר הפוך, לעליית מחירי הדיור.

<מעין נשר: צריך לעשות את ההגבלה ולנסות לכוון למלאים החדשים.

אלי כהן: תשקלו.

אלי כהן: אולי מספר יותר נמוך הוא יותר נכון.

<מעין נשר: אנחנו פשוט נגרום לעליית מחירים ואנחנו מאוד לא רוצים בזה.

<רפי חן: אני רוצה חידוד להבהרה שלך.

<רפי חן: כלומר, אתם מאמינים שאלף עסקאות בשנה יגרמו לשינוי של שוק הדיור בישראל.

<מעין נשר: אני לא יודעת כמה עסקאות יכולות להיות בשנה.

<מעין נשר: אם זה יהיה רק אתה ואתה רוצה רק 400, כנראה - למעט אם תבוא ותנסה בשכונה אחת לקנות את כולן – לא תיצור שינוי משמעותי, אבל אם יקומו עשר קרנות שכל אחת מהן רוצה לקנות 400 דירות בשנה או אלף דירות בשנה, אז זה כבר משמעותי.

<מעין נשר: להכניס שחקן חדש שרוצה לקנות 10,000, עשרים אלף יחידות דיור בשנה ויכול לקנות אותן בבודדת, בהחלט זה יכול לתרום לעליית מחירי הדיור.

<מעין נשר: יש גם ניסיון בעולם שדבר כזה גם גרם לעליית מחירי דיור.

<רפי חן: היום אין פרויקטים.

אלי כהן: רפי, תוכל אחר כך לשוחח עם מעין.

<רפי חן: אבל היום אין פרויקטים.

אלי כהן: ההערה נשמעה.

יוסי יונה: ההגבלה ממתנת את עליית המחיר?

<מעין נשר: ממתנת את הלחץ על הביקוש.

<מעין נשר: בסוף הוא ילך לפרויקטים מסוימים.

<מעין נשר: הוא אמר בעצמו שזה חוסם אותו מלקנות דירות יד שנייה, שזה מצוין מבחינתי.

<מעין נשר: צריך לחשוב איזה ניהול יהיה בדירות כאלה כאשר קונים דירה פה ושם.

<מעין נשר: בסוף אנחנו רוצים השכרה קונצרנית, מסודרת, עם חברת ניהול שדואגת לך כמו בארצות העולם הגדול.

<מעין נשר: היית באקדמיה ואתה בטח יודע שכשאתה נוסע לארצות הברית, יש לך עשרות בניינים שאתה נכנס, מכונת הכביסה כבר בפנים, אתה יודע שאתה יכול להישאר שם גם עשר שנים ולא יוציאו אותך וכנראה לא יעלו לך את המחיר בצורה משמעותית כי בעל הדירה רוצה להשכיר לטווח ארוך ויש לו אינטרס גם להציע מחיר יותר נמוך כדי שתישאר אצלו.

<מעין נשר: זאת השכירות שאנחנו רוצים.

<מעין נשר: אנחנו לא רוצים להחליף את המשקיעים הפרטיים בקרן שעכשיו תקנה דירות בודדות בבניינים.

<מעין נשר: אנחנו רוצים את המוצר השלם.

<תומר רוזנר: הערה בהקשר הזה.

<תומר רוזנר: הערה שהעירו חברי הכנסת והביאה לתשומת לבי שבעצם ההגדרה כאן של דיור להשכרה היא לא מגדירה דיור להשכרה לטווח ארוך אלא היא מגדירה שתקופת ההשכרה היא ארוכה.

<תומר רוזנר: היא לא כוללת את המאפיינים של השכרה לטווח ארוך.

<תומר רוזנר: אין כאן התייחסות לכך שלאותו שוכר יישמרו תנאי שכירות לתקופה ארוכה.

<מעין נשר: אבל אתה מכיר את זה מהמכרזים שהמדינה מוציאה.

<מעין נשר: בסוף, אם הוא קונה אותן אצל יזם פרטי, מה שאנחנו מניחים שיהיה לו קשה לעשות כי אני לא רואה איך הוא מגיע לתשואות האלה, העשרים האלה, בסדר, זה אולי יקרה בבודדות אבל אנחנו לא מאמינים.

<מעין נשר: עיקר המלאי הוא מהמכרזים שהמדינה מוציאה ובמכרזים שהמדינה מוציאה, יש תנאים.

<מעין נשר: יש 25 אחוזים מהדירות שבעצם צריכות להיות מושכרות במחיר שהוא נמוך בעשרים אחוזים ממחיר השוק.

<מעין נשר: לכן אנחנו חושבים שאין צורך להגדיר השכרה לטווח ארוך אלא מספיק שהן יהיו מושכרות לתקופה ארוכה.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: עורך דין ברזילי, בבקשה.

<אהוד ברזילי: ברשותך, במסגרת הדו שיח הקודם, למרות שאני כאן בשם איגוד קרנות ה-ריט, אני רוצה לומר שההערות שאני אומר כאן כרגע, ואני אתייחס להערות העיקריות, הייתי אומר אותן בכל מקרה אם הייתי מוזמן כאיש מקצוע.

<אהוד ברזילי: הוסיפה כאן רשות המסים שני מכשירים מאוד חשובים לעידוד הפעילות ה-ריט.

<אהוד ברזילי: האחד, האפשרות של היחידים הקטנים – לא הגדולים – להכניס נכס פנימה לתוך ה-ריט, והשני, האפשרות לרכוש את אותם איגודי מקרקעין.

<אהוד ברזילי: אבל תראה מה עשתה רשות המסים.

<אהוד ברזילי: תוך כדי זה שהיא נתנה את שני המכשירים האלה, היא שמה הרבה מאוד שלייקעס כאלה שסגרו למעשה את האפשרות האמיתית לבצע את זה.

<אהוד ברזילי: במה דברים אמורים ואני אומר רק את הדברים העיקריים.

<אהוד ברזילי: הדבר העיקרי בנושא של העברת נכס תמורת מניות, מה הם אומרים לבעל המניות החדש שהעביר נכס, להבדיל מהטייקון שבעצם הוא מקבל דחיית מס עד היום שבו הוא ייפגש עם כסף?

<אהוד ברזילי: לבעל המניות הקטן הזה הם אומרים: אדוני, אתה בעוד שנתיים או ארבע שנים, תהיה לך מכירה רעיונית, לא מכירה אמיתית, כאילו מכרת את המניות.

<מעין נשר: מי זה בדיוק הטייקון?

אלי כהן: היום בדיון ההצעה המעודכנת היא ארבע שנים.

אלי כהן: הערתו של חבר הכנסת קיש היא לתת דחייה עד מועד המימוש.

<אהוד ברזילי: כן.

אלי כהן: זאת הסתייגות שקיימת ואנחנו נחליט בעניינה ביום שני.

<אהוד ברזילי: מאחר והיושב ראש אמר שהוא עצמו מתלבט בעניין, אני ביקשתי רשות, מאחר ואני יושב כאן, לומר ליושב ראש מה המשמעות.

<אהוד ברזילי: אתה בא היום כקרן ריט לאדם פרטי ואתה אומר לו, תראה, יש לך כאן נכס, במקום שאתה תחזיק את הנכס בפרטי, במקום שהנכס הזה, אם הוא יועבר למשפחה בירושה הוא ייתקע כי אנחנו יודעים מה קורה במעבר בין דורי, בוא תעבור היום למניות, תחזיק מניות ותעביר את המניות בין דורי.

<אהוד ברזילי: זה לא מס ירושה אלא גם הבן עצמו וגם המעבר הבין דורי.

<אהוד ברזילי: אם תאמר לו שבעוד ארבע שנים אתה חייב למכור, זה לא מעניין אף אחד.

<אהוד ברזילי: אם תאמר לו שהוא לא חייב למכור אבל רק תביא את המס, זה לא מעניין אף אחד.

<אהוד ברזילי: מאיפה הם מביאים את זה?

<אהוד ברזילי: מאיזשהו סעיף 104(ח) בהיי-טק שגם בו יש הרבה צרות.

<אהוד ברזילי: זה לא מתאים לכאן.

<אהוד ברזילי: אם באמת רוצים להשוות בין הגדולים שמעבירים נכסים ומקבלים דחיית מס עד הכסף, צריך לאפשר את זה גם לקטנים.

<אהוד ברזילי: למה אני אומר שאני אומר את זה בכובע שלי כאיש מקצוע, כי הייתה הוראת חוק של שכלוף וכבר הזכרתי את זה.

<אהוד ברזילי: בזמנו ישבנו אביגדור ואני בוועדה וקבענו בחוק הוראה.

אלי כהן: ועדת רבינוביץ.

<אהוד ברזילי: כן, ועדת רבינוביץ.

<אהוד ברזילי: קבענו הוראה שבעצם לא ממסים בנדל"ן, כמו שכתוב בארצות הברית, עד הכסף.

<אהוד ברזילי: לא מחליפים ויש מס.

<אהוד ברזילי: היום השוק תקוע בין השאר בגלל שלא נותנים להחליף.

<אהוד ברזילי: אז הייתה הוראה ומה הם עשו?

<אהוד ברזילי: קבעו את הוראת השעה ולא האריכו אותה כך שהיא מתה.

<אהוד ברזילי: כאן בעצם יש שכלוף.

<אהוד ברזילי: אני בן אדם פרטי, אני מקבל מניות תמורת נכס ואומרים לי שבעוד ארבע שנים כאילו מכרתי.

<אהוד ברזילי: לא רוצה.

<אהוד ברזילי: לא רוצה.

<אהוד ברזילי: תעזבו אותי.

<אהוד ברזילי: לא רוצה.

<אהוד ברזילי: מה נכון להגיד לו?

<אהוד ברזילי: כשתגיע לכסף.

<אהוד ברזילי: כמו שאמרו אותו הדבר על טייקון.

<אהוד ברזילי: כשתגיע לכסף, אז תשלם את המס.

<קריאה: או במכירת הנכס.

<אהוד ברזילי: או במכירת הנכס, לפי המוקדם.

<אהוד ברזילי: אבל לא יכול להיות מצב שאומרים כאילו.

<אהוד ברזילי: כאילו מכרת בעוד ארבע שנים.

<מעין נשר: מי זה הטייקון?

<מעין נשר: על איזה טייקון אתה מדבר?

<קריאה: מקים ה-ריט.

<קריאה: המייסד.

<מעין נשר: למה הוא טייקון?

אלי כהן: לא.

אלי כהן: חברים, אנחנו צריכים להתקדם ולסיים ואני עוד רוצה לאפשר גם למי שלא התבטא עד עכשיו.

אלי כהן: אודי, הנקודה ברורה.

אלי כהן: אנחנו מתלבטים בין האפס-ארבע ועד מועד המימוש.

<אהוד ברזילי: אני יודע שזה כרגע נמצא באיזון ולכן אני אומר את הדברים.

<אהוד ברזילי: כבוד היושב ראש, הם עושים את זה אותו הדבר באיגודי מקרקעין.

<אהוד ברזילי: שים לב מה הם אומרים באיגודי מקרקעין.

<אהוד ברזילי: נניח שאתה ואני, יש לנו איגוד מקרקעין.

<אהוד ברזילי: באה ריט וקונה אותי.

<אהוד ברזילי: באותו רגע הם מענישים אותך ואיך הם מענישים אותך?

<אהוד ברזילי: הם אומרים, יש רווחים כלואים שנמצאים בתוך איגוד מקרקעין הישן שלך ועכשיו אנחנו נראה אותם כאילו.

<אהוד ברזילי: העניין של ה-כאילו, אדוני היושב ראש, זה דבר מאוד מרגיז אנשי מקצוע.

<אהוד ברזילי: לא עושים כאילו.

<אהוד ברזילי: כאילו קיבלת, אבל לא כאילו תשלם מס אלא מס תשלם בפועל על רווחים כלואים בשיעור המס המקסימלי, הם אומרים, של דיבידנד של יחיד.

<אהוד ברזילי: כלומר, מי יעשה עסקאות?

<אהוד ברזילי: אם אתה תהיה במצב שבו אני מוכר ואתה נשאר, אתה מיד מוציא לי צו מניעה או נותן לי תביעה ואתה לא עושה את העסקה ואומר לי.

<קריאה: שזה חמור כי אין עילת תביעה לפי החוק היום.

<אהוד ברזילי: אותו דבר הם עושים גם בנכס.

<אהוד ברזילי: אותו גדול – אני לא אומר טייקון – שמעביר את הנכס פנימה תוך ה-ריט, הנכס הזה מקבל את השווי החדש ומה זה השווי החדש.

<אהוד ברזילי: הוא נותן לו פחת.

<אהוד ברזילי: למה הפחת כל כך חשוב?

<אהוד ברזילי: ואני אומר שהם עשו נכון שהם עשו את זה.

<אהוד ברזילי: הפחת חשוב כי ב-ריטים כבוד היושב ראש, הפחת מחולק כמו דיבידנד.

<אהוד ברזילי: כי כמו גברת כהן בחדרה שיכולה לקחת הביתה את הפחת, הפחת מחולק.

<אהוד ברזילי: אז הם נותנים ל-ריטים הגדולים החדשים אפשרות לפחת יותר גבוה ולחלוקה של הפחת הביתה.

<מעין נשר: איזה ריטים גדולים חדשים?

<אהוד ברזילי: אל תפריעי לי.

<אהוד ברזילי: אני לא הפרעתי לך.

<אהוד ברזילי: מה הם נותנים ל-ריטים הקיימים.

<אהוד ברזילי: גם בהעברת מקרקעין וגם באיגוד מקרקעין, כאשר ה-ריטים הקיימות קונות נכסים או קונות מניות, הם לא נותנים להן את השווי של הנכס האמיתי אלא הם מקטינים להן את הפחת, פוגעים בציבור הקיים כי הם מאפשרים לחלק לציבור הקיים פחות דיבידנד.

<אהוד ברזילי: האפליה הזאת היא בלתי נסבלת.

<אהוד ברזילי: היא לא מקצועית, אין לה שום הגיון, אין לה שום סיבה.

<אהוד ברזילי: אין לה אורך, אין לה רוחב, אין שום סיבה מיסויית למעט הפחד הגדול הזה שנתנו שני מכשירים ל-ריט הקיימות וזה גם לא ל-ריט הקיימות אלא המכשירים האלה יהיו לכולם.

<אהוד ברזילי: אז למה לסגור אותם בשיברים שאי אפשר יהיה לבצע אחר כך עסקאות?

<אהוד ברזילי: עד כאן, אדוני.

<אהוד ברזילי: תודה רבה.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: יוסי אלישע, יגאל ודרור שיהיה הדובר האחרון.

<יוסי אלישע: אני רוצה להתייחס לכמה נקודות.

<יוסי אלישע: הנושא הראשון של התקופה הקובעת, אני שומע כאן מחברי רפי על כך שאנחנו מדברים בעיקר על נכסים על הנייר.

<יוסי אלישע: אנחנו מגבילים את התקופה כאן לפני שמקבלים את הנושא לחמש שנים.

<יוסי אלישע: אם אנחנו מדברים על מצב שלקרנות ייקח זמן להתארגן שנתיים פלוס נכסים על הנייר כדי להראות איזה שהן תשואות, אנחנו מבינים שהקרנות יגייסו כסף מהציבור והתקופה כבר חלפה.

<יוסי אלישע: שנתיים ועוד שלוש, אין כבר מה לקנות ולכן גם שבע שנים זה זמן מאוד קצר במונחים שקבועים היום בחוק, במונחי התקופות.

<יוסי אלישע: לכן אני חושב שצריך להיות לפחות שבע ועוד חמש או לפחות לקבוע את זה על עשר שנים, בטח לאור מה שרפי אומר.

אלי כהן: היועץ המשפטי אומר שזה לא ניתן.

<יוסי אלישע: לא ניתן שבע ועוד חמש?

אלי כהן: שבע ניתן אבל לא ניתן עוד.

אלי כהן: הוא אומר שלפי הפרשנות המשפטית שלו, זה לא ניתן.

אלי כהן: אפשר אחרי כן להחליט אבל לא ניתן לקבוע בהגדרת החוק.

<יוסי אלישע: אם רוצים לפתח מומחיות, ובעיקר מדברים על נכסים שיניבו תשואה עוד חמש שנים, לא יהיה כבר מה לקנות כי הרי התקופה נגמרה.

<תומר רוזנר: זה מופיע כהוראת שעה.

אלי כהן: אלישע, אם זה אפשרי משפטית, אנחנו לא נפסול את זה.

<יוסי אלישע: לעניין העברת המקרקעין.

<יוסי אלישע: שוחחנו קודם בנושא של איך להגדיר את זה כן כמכירה ועל מנת שיתאפשר לקבל אישורי מסים ועל מנת שרשות המסים לא תאבד את היכולת שלה לגבות את המס.

<יוסי אלישע: אני הצעתי לפחות מנגנון שקבוע היום בפרק ה' בנושא של שינויי מבנה.

<יוסי אלישע: זה אומר שיש מכירה אלא שהיא לא מחויבת במס, החוב מוקפא בשלב הביניים עד לעמידה בתנאים וההנפקה ואז אין שום בעיה כי גם הרשות מבטיחה את המסים שישולמו לה.

<יוסי אלישע: אין מס בשלב הראשוני ואם לא עומדים בתנאים, גם אין בעיה לגבות את המס.

<יוסי אלישע: הרשות הסכימה לכך.

<ליאת גרבר: לא.

<ליאת גרבר: אנחנו רוצים לבדוק את זה.

<ליאת גרבר: אם אפשר, עד יום שני נדבר גם עם היועץ המשפטי ונראה.

אלי כהן: תנסו לגמור את זה עד יום ראשון בבקשה.

<ליאת גרבר: בסדר.

<ליאת גרבר: עד יום ראשון.

<ליאת גרבר: אנחנו רוצים לבחון את כל ההיבטים.

<יוסי אלישע: אני רוצה להתייחס לנושא של איגודי מקרקעין עליו דיבר חברי אודי ברזילי.

<יוסי אלישע: צריך להבין מה המשמעות ואולי אני אחדד את זה קצת.

<יוסי אלישע: אני מתחבר מאוד למה שהוא אמר ואני גם מסכים עם כל מילה שהוא אמר.

<יוסי אלישע: נניח אני ואדוני היושב ראש משקיעים באיגוד מקרקעין במשך עשר שנים ולוקחים את הרווחים, עשרה מיליון שקלים, ומשקיעים אותם כל פעם מחדש.

<יוסי אלישע: אם אחד מאתנו מחליט למכור את חלקו לקרן ריט, אנחנו משיתים על הצד השני חבות מס של מיליוני שקלים.

<יוסי אלישע: הכסף לא אצלו.

<יוסי אלישע: הוא לא משך אותו.

<יוסי אלישע: יותר מזה עכשיו, זה לא נגמר בזה אלא יש כאן גם חיוב של הצד השני לעמוד בכללי ה-ריט.

<יוסי אלישע: זאת אומרת, חלוקה של תשעים אחוזים מהרווחים, השקפה שוטפת.

<יוסי אלישע: אני יכול להגיד לך שברגע הזה אני אולי אחליט כמיעוט למכור את המניות, אבל למי אני אמכור אותן?

<יוסי אלישע: אף אחד לא ירצה לקחת אותן.

<יוסי אלישע: אתה שם כאן את הצד השני בבעיה בלי זכות תביעה, מפני שהצד השני פעל על פי דין והוא לא עשה שום דבר מנוגד לדין.

<יוסי אלישע: אין לי שום זכות כלפיו או זכות לתבוע אותו ואני לא יכול לעשות שום דבר.

<יוסי אלישע: אתה שם אותנו, את המיעוט לצורך העניין, בבעיה.

<יוסי אלישע: החמור מכל, בסופו של תהליך, לאותו מיעוט שהוא לא צד למכירה, גם קבעו כאן עוד שנתיים הארכה לתקופת ההתיישנות של השומות שלו שזה חמור מאוד.

<יוסי אלישע: מדוע לקחת את תקופת ההתיישנות של השומות של אתו נישום שהוא לא צד ל-ריט ולהפוך אותן מארבע שנים – אני מזכיר לאדוני שהיה תיקון לאחרונה – לשש שנים מתום שנת המס?

<יוסי אלישע: זאת תקופה ואין לו שום צד והוא לא חלק מה-ריט והוא לא חלק מהפעילות.

<יוסי אלישע: בעניין הזה אני הצעתי שבמקרה כזה ה-ריט תהיה מחויבת להציע את הרכישה למאה אחוזים מבלי הזכויות באיגוד מקרקעין על מנת שאותו יחיד, תהיה לו לפחות האפשרות למכור את המניות שלו ביחד עם בעל מניות הרוב ובכל מקרה לצורך קביעת הכללים, לא יהיו הכללים כפי שהם קבועים כאן אלא יפנו למנהל לצורך קביעה של השקפה חלקית וכדומה מבלי שיהיה צורך "להעניש" את בעל המניות שהוא מיעוט.

<יוסי אלישע: הערה אחרונה לעניין סעיף המע"מ.

<יוסי אלישע: בסעיף המע"מ החרגתם דירות אבל צריך להחריג בהתאם גם קרקע שייעודה לבנייה למגורים מפני שגם על קרקע כזאת יחול מע"מ שלא ניתן לקזז וזה בדיוק אותו הדבר.

<תומר רוזנר: תחזור על הדברים.

<יוסי אלישע: בנושא המע"מ החרגתם מע"מ שעשוי לחול ברכישת דירה.

<יוסי אלישע: אותו מע"מ בדיוק יחול גם בקרקע לבנייתה של אותה דירה ואותו מע"מ בדיוק לא ניתן לקזז.

<יוסי אלישע: לכן צריך להרחיב.

<יוסי אלישע: אנחנו מדברים רק על רכישות.

אלי כהן: ליאת, זאת הערה שיש בה טעם.

<ליאת גרבר: אנחנו נבדוק את זה.

<יוסי אלישע: לכן צריך להוסיף גם קרקע.

<יוסי אלישע: אני חושב שהנושא העיקרי כאן הוא הנושא של בעל מניות מיעוט.

<יוסי אלישע: אני חושב שזאת חקיקה תקדימית במובן שלה ואין לזה תקדים בפקודת מס הכנסה.

אלי כהן: מה הגישה שלך?

<יוסי אלישע: אני אומר שבעל מניות מיעוט לא יכול להיפגע.

<יוסי אלישע: צריך להציע לו גם להצטרף למכירה, פעם ראשונה, ושמאוד יכול להיות שההסכמים בינו לבין בעל המניות בתאגיד קיים הם לא כאלה שהם כוללים תג אלון וכל המנגנונים האלה שאנחנו מכירים.

<יוסי אלישע: לא קיים כי האיגוד הזה קיים הרבה מאוד זמן.

<יוסי אלישע: לכן חייבים ליצור מנגנון שהוא לא נענש.

<יוסי אלישע: זאת המטרה.

אלי כהן: הבנו.

אלי כהן: ליאת, תשקלו את הנושא של הקרקע בעניין המע"מ.

<יגאל רונאי: אני אתייחס בקצרה לשלוש נקודות.

<יגאל רונאי: אני אחזור על נושא ה-24 חודשים.

<יגאל רונאי: אני חושב שתקופת היערכות היא קריטית ברמה הפרקטית.

<יגאל רונאי: עד היום זה חלק מהדברים שמיושם על הקמת קרנות.

<יגאל רונאי: הדבר השני, התייחסות נוספת.

<יגאל רונאי: אני חושש שברמת התשואות הנוכחיות ב-ריטים למגורים, בשוק המגורים, לא יקומו ריטים למגורים אלא אם כן על בסיס מספר מכרזים של דירה להשכיר שגם כאן

<יגאל רונאי: אני חושב שזה יגיע בסוף למוסדיים ולא למנגנונים של ריט.

<יגאל רונאי: כדי לאפשר בכל זאת פתח, אני הייתי מציע להגדיל את מרכיב הייזום בקרן ריט לאזור העשרה אחוזים.

<יגאל רונאי: היום זה מוגבל לחמישה.

<יגאל רונאי: אני הייתי אפילו חושב על 15 אחוזים אבל עשרה אחוזים.

<יגאל רונאי: זה עדיין שומר את ה-ריט כמכשיר סולידי ויחד עם זה מאפשר להגדיל את התשואה.

<יגאל רונאי: דרך אגב, זה נותן יתרון ל-ריטים קיימות שהן יותר גדולות ויש להן אפשרות יותר להיכנס לייזום, אבל עדיין אני חושב שברמה המקצועית זה יאפשר תשואה יותר גבוהה ואני חושב שצריך לשקול את זה.

<יגאל רונאי: דבר אחרון.

<יגאל רונאי: דובר כאן הרבה על העברת נכסים ל-ריט ואני כן חושב שצריך לתת כאן איזשהו יתרון ל-ריטים חדשים שמוקמים כי יש את שלב ההקמה של ריט חדש שהיא קטנה מבחינת חברה שהיא ינוקא בהיבט הזה.

<יגאל רונאי: צריך לתת ל-ריטים חדשים איזשהו יתרון על פני ריטים קיימים כדי לאפשר להם יותר הקלה בשלב ההקמה כדי שיוכלו לקום ולא יתחרו בהכרח עם ריטים גדולים וותיקים.

<יגאל רונאי: תודה.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: תומר, אני רוצה את הסוגיה של העלאה מחמישה אחוזים לעשרה אחוזים, שזאת תהיה גם הסתייגות שלי.

אלי כהן: נחשוב על זה.

אלי כהן: מי אחראי על הנושא?

אלי כהן: רשות ניירות ערך?

אלי כהן: על מנת להגדיל את האטרקטיביות, במיוחד בקרנות ריט כאשר אנחנו רואים את ירידת התשואות בנכסים המניבים, על מנת לתת להם יותר גמישות.

<מאיר לוין: לא בדיור להשכרה.

<מאיר לוין: ב-ריטים באופן כללי.

אלי כהן: ב-ריטים באופן כללי, להגדיל את ההיקף מחמישה אחוזים לעשרה אחוזים.

<קריאה: כדי להחריג גם את ההכנסות החריגות, יצטרכו לעשות התאמה גם שם.

<ליאת גרבר: אנחנו לא בעד.

<ליאת גרבר: לא רצינו ייזום בנדל"ן המניב ואנחנו לא רוצים להכניס כל מיני נכסים אחרים שהם לא נדל"ן מניב.

אלי כהן: אבל הם יניבו נכסים אחרים, נכסים בהקמה.

<קריאה: יש היום כבר חמישה אחוזים.

אלי כהן: אלי, מה דעתך?

<אלי בן חמו: כקרן קיימת לא לישראל, חמישה אחוזים נראה לנו נכון וראוי והוא מאזן את הסיכונים להגידל את זה לעשרה אחוזים בקרן מניבה רגילה, זה נראה לי סיכון מיותר.

<אלי בן חמו: ב-ריטים למגורים כדי לשפר את התשואה, בהחלט יכול להיות שצריך אבל לא ב-ריטים רגילים.

אלי כהן: ב-ריטים רגילים אין הגבלה.

<יגאל רונאי: לא, יש הגבלה.

<יגאל רונאי: אין הגבלה רק ב-ריטים שנכנסים עכשיו למכרזים של דירה להשכיר ומחכים לחמש שנים ומקימים.

<יגאל רונאי: אבל ריט רגילה שתיכנס לפרויקט מגורים להשכרה, בלי שום קשר, תרצה לקנות קרקע ולהקים פרויקט מגורים להשכרה, זה נכנס תחת המגבלה של החמישה אחוזים.

<ליאת גרבר: לא.

<ליאת גרבר: ממש לא.

<יגאל רונאי: זה כן קיים.

<ליאת גרבר: למה?

<ליאת גרבר: אם היא קונה את הנדל"ן להשכרה?

<יגאל רונאי: כך אני מבין.

<נועם רובינזון: לא.

<נועם רובינזון: מקרקעין לצורכי דיור להשכרה.

<נועם רובינזון: מקרקעין בתקופה שמועד רכישתה נועד להפעיל מקרקעין מניבים, תוך חמש שנים.

<ליאת גרבר: חמש שנים היא יכולה.

<יגאל רונאי: כל מקרקעין?

<נועם רובינזון: כן.

<נועם רובינזון: למגורים.

<יגאל רונאי: למגורים.

<ליאת גרבר: למגורים, כן.

אלי כהן: דרור, תאמר את ההתייחסות שלך ואני רוצה גם לשמוע את ההתייחסות שלך לחמישה אחוזים ועשרה אחוזים.

<דרור גד: שמנו את הרשימה הזאת אצל מעין וגם אצלך כבוד היושב ראש, של הדברים שמהווים אפליה בהתייחסות ל-ריטים בכלל אל מול ריטים של אנשים שיש להם נכסים כבר היום בהקמה.

<דרור גד: הדבר הראשון זה מס רכישה.

<דרור גד: אלה משלמים שישה אחוזים ואלה משלמים חצי אחוז.

<דרור גד: הדבר השני הוא הדחייה של מס שבח, נושא עליו דיברנו כבר מספיק – ארבע שנים או עד לאין סוף.

<דרור גד: הדבר השלישי הוא אי מתן סטפ-אפ במחיר.

<דרור גד: מאיזושהי סיבה אם יש לי מיליארד שקלים ואני מעביר אותם ל-ריט, מכירים בזה שהמחיר הוא המחיר של השוק בכניסה לתוך ה-ריט, וגם תחת הטיעון שזה מגן על הציבור בתוך ה-ריט, וזה נכון, אבל מאיזושהי סיבה לא ברורה כשאמרנו עכשיו מה יקרה כאשר נכס ייכנס לתוך ריט ותמורה למניות מבעל מניות יותר קטן, לא נתנו לו את הסטפ-אפ ודפקנו את הציבור שיושב באותה ריט ולא יקבל את ההגנה כמו שאודי אמר.

<דרור גד: הדבר הרביעי הוא הטיפול המפלה בנושא של העברת החוב ביחד עם הנכס לתוך ה-ריט.

<דרור גד: נתנו בדבר הזה אפליה לטובת אותו בעל נכסים גדול.

<דרור גד: כשהוא מקים ריט, אנחנו מרשים לו להעביר נכס שלם אבל שממנו חמישים אחוזים הון וחמישים אחוזים חוב ואנחנו נותנים לו מיסוי מועדף להעברה גם על החלק של החוב.

<דרור גד: כשאנחנו עברנו לדבר בסעיף 64א שמדבר על ריטים קיימים, פתאום שכחנו את הדבר הזה למרות שגם אותו בעל נכס שרוצה להזרים ל-ריט תמורת מניות, מה שאודי תיאר קודם עם ההורשה, גם הוא יכול להיות שיש לו חוב של חצי על הנכס וגם הוא כמובן שאם הוא מעביר את הנכס ל-ריט, הוא צריך להעביר אותו ביחס עם החוב כי הנכס הולך פנימה לתוך ה-ריט ואז החוב לא יכול להישאר אצלו בבית, ולכן היית צריך מטבע הדברים, אם אתה לא רוצה סתם להפלות בין אנשים, לתת בדיוק את אותה רגולציה לשניהם.

<דרור גד: זאת אומרת, חוב עד חמישים אחוזים, מקבל טריטמנט כמו שצריך.

<ליאת גרבר: בהתאם למדיניות.

<דרור גד: אתם אומרים שבהקמה, אם יש לי שישה מיליארד שקלים, אני אקבל משהו ואחר כך לא.

<דרור גד: אנחנו חושבים שזאת אפליה.

<דרור גד: הדבר החמישי זה הדרישה לאישור מנהל מראש, דרישה לאישור מנהל מראש למשהו שמלכתחילה מס הכנסה מאוד לא רצה להכניס לתוך החוק, כמוה כחתול ששומר על השמנת.

<דרור גד: הסיכוי שנעשה עסקאות כאלה, לדעתי נמוך מאוד.

<דרור גד: אנשים לא יחכו לנו שישה חודשים או שמונה חודשים או עשרה חודשים עד שאנחנו הגשנו בקשה לרשות לאישור מנהל ועד שאנחנו נקבל מהמחלקה המקצועית אישור.

<דרור גד: אם נשאיר את האישור הזה, לא משנות כל יתר ההערות.

<דרור גד: כל יתר ההערות שלנו כבר לא רלוונטיות כי אף בן אדם עם נכס לא יחכה לנו לעסקה שמונה חודשים לאישור ממס הכנסה.

<דרור גד: חוץ מזה, דרישת הנאמן היא אפליה.

<דרור גד: מהטייקון לא ביקשנו בהכנסה שלו מניירות לתוך ה-ריט וקבלת מניות, כשהוא מקבל מניות של החברה בגלל שהוא הכניס נכסים, לא ביקשנו מימנו לשים אצל הנאמן את המניות כי אני לא יודע מאיפה הוא יביא את המס, אבל עליו אנחנו סומכים.

<דרור גד: על משפחה קטנה אנחנו לא סומכים.

<יוסי אלישע: אין מס.

<יוסי אלישע: לא יוציאו אישורי מסים בלי ההבטחה של ההנפקה.

אלי כהן: ההערה ברורה.

<יוסי אלישע: הוא אומר למה הגדול לא צריך נאמן והקטן כן צריך.

<ליאת גרבר: אבל הנאמן לא מפריע.

<ליאת גרבר: אין בעיה שהוא ימכור את המניות לפני.

<ליאת גרבר: הנאמן נועד להבטיח - - -

<דרור גד: אם זה לא מפריע, אז בואו לא נשים אותו.

<דרור גד: למה אנחנו מציקים לאנשים?

<ליאת גרבר: אנחנו רוצים את המכירה אחרי ארבע שנים.

<ליאת גרבר: לכן זה אצל נאמן ואני לא מכירה את הבן אדם הזה.

<ליאת גרבר: מי שהוא פחות מחמישה אחוזים, החברה לא יודעת מי זה.

<דרור גד: אם אנחנו נבין שאסור לעשות אפליה במס שבח וכולם יהיו אין סוף, גם הנאמן בעצם מתייתר.

<דרור גד: הבנתי.

<דרור גד: מעולה.

<דרור גד: תשובה טובה.

<דרור גד: הדבר האחרון הוא מתן היתר לעסקאות כאלו רק לתקופה הקובעת.

<דרור גד: מאיזושהי סיבה סעיף החוק שלנו הוא רק לתקופה הקובעת שהיא חמש-שבע שנים ולעומת זאת היכולת להעביר את הנכסים עם כל הפטורים ממס שהם גוררים לנושא מישהו שמעביר כמות של נכסים גדולה בהקמה, היא לאין סוף בחוק ולא מוגבלת לתקופה הקובעת, להבנתי.

<דרור גד: אני עובר לאיגוד מקרקעין.

<דרור גד: באיגוד מקרקעין הדרישה לתשלום מס מידי על הרווח מלפני הכניסה, מה שנקרא דיבידנד רעיוני בכוח לאותו שותף, מייתרת את עסקאות השותפים.

<דרור גד: פשוט לא נוכל לשכנע עסקאות שותפים וגם כך יהיה קשה מאוד לשכנע שותף בנכס שישקיף את איגוד מקרקעין כי אנחנו נכנסנו.

<דרור גד: זה מספיק קשה גם כך.

<דרור גד: הדבר הנוסף הוא מתן סטפ-אפ.

<דרור גד: שוב, נכנסנו, קנינו משהו במחיר שוק, אם אתה לא תיתן לי את הפחת בהתאמה למחיר השוק, אתה דופק את בעלי המניות.

<דרור גד: תזכרו, בעלי המניות ב-ריטים, לא רק שלי אלא בכל ה-ריטים, הם ציבור.

<דרור גד: הם יהיו ציבור בסוף.

<דרור גד: אם הכול יצליח, כולם יהיו ציבור ואתה סתם דופק אותם ללא שום סיבה.

<דרור גד: הדבר הנוסף הוא אישור מפורש שאסור לקנות חברה ציבורית.

<דרור גד: מדברים על יכולת לקנות חברות בחוץ לארץ אם הן נראות כמו איגוד.

<דרור גד: אנשים ניסו לפתוח כאן דלת ולנסות באמת לאפשר ל-ריטים לעשות דברים שזה יהיה יותר אטרקטיבי להיות ריט.

<דרור גד: אין ריטים כי זה לא אטרקטיבי להיות ריט.

<דרור גד: חברים, תבינו את זה.

<דרור גד: אתם חושבים שאנחנו סתם עובדים עליכם אבל אין כאן כבר אף אחד - חבר הכנסת יוסי יונה נשאר אתנו – וזה לא בגלל שיש או אין מס שבח.

<דרור גד: זה לא הסיפור.

<דרור גד: הסיפור הוא שקשה נורא להפעיל ריט כי המון דברים אסור לו לעשות.

<דרור גד: האנשים האלה שמפעילים נדל"ן ואספו שישה מיליארד נדל"ן, הם לא רוצים להיות תחת כל הבעיות האלה כי הם רוצים לפעול בחוץ לארץ ורוצים דברים.

<דרור גד: לנושא חוץ לארץ.

<דרור גד: הגדרתם שאפשר חוץ לארץ, ניסיתם לעזור לנו בכך שאפשר חוץ לארץ, אבל אתם אומרים לנו שאסור חברה שקופה בחוץ לארץ, בארצות הברית.

<דרור גד: כל הנכסים שיהיו בארצות הברית הם יהיו ב-LLC, הם יהיו בחברה שקופה.

<דרור גד: אני צריך לקנות את ה-LLC בארצות הברית.

<דרור גד: אין עולם אחר.

<דרור גד: להגיד שאי אפשר חברה שקופה, זה כמו להגיד תעשה את זה אבל אל תעשה את זה.

<דרור גד: כנ"ל לגבי חברות ציבוריות ישראליות.

<תומר רוזנר: איפה זה כתוב על חברות ציבוריות שזה אסור?

<דרור גד: דרך הגדרת איגוד מקרקעין.

<דרור גד: חברה ציבורית היא בהגדרה לא איגוד מקרקעין.

<דרור גד: זה מוגדר שם.

<דרור גד: זה מתחבא שם.

<קריאה: בנכסים זה לא מוגדר.

<תומר רוזנר: מה לעשות, זה לא איגוד מקרקעין.

<דרור גד: רשות המסים הייתה הוגנת וכשהיא דיברה על חוץ לארץ, היא כתבה ספציפית שאיגוד בחוץ לארץ שייראה כמו איגוד למרות שאין דבר כזה איגוד מקרקעין בחוץ לארץ, כל ארגון בחוץ לארץ הוא בהגדרה לא איגוד מקרקעין, בהגדרת חוק המס.

<ליאת גרבר: כי המקרקעין רק בישראל.

<דרור גד: בדיוק.

<דרור גד: הם הגדירו שאיגוד בחוץ לארץ שייראה כמו איגוד, יקבל טיפול של איגוד.

<דרור גד: על חברה ציבורית שנראית כמו איגוד, הייתי מצפה שהם יגידו את אותו הדבר כי אם זה נראה כמו איגוד, אז בוא ניתן לעשות את זה.

<דרור גד: זה איגוד מקרקעין.

<דרור גד: אני שומר על חוק ה-ריט והכול בסדר.

<דרור גד: אתה מפקח עלי מלמעלה, אתה מוודא שאני ריט.

<קריאה: איך אתה עושה השקפה לתאגיד ציבורי?

<קריאה: זה משהו אחר.

<דרור גד: שנשי דברים אחרונים.

<דרור גד: הדבר הראשון זה הקטע עם ההוראה לעידוד השקעות הון.

<דרור גד: שוב, זה עונש.

<דרור גד: אתה מעניש.

<דרור גד: בנושא איגוד מקרקעין אתה אומר שאתה דורש משהו - - -

אלי כהן: לא, לא יהיה כפל מבצעים.

אלי כהן: אנחנו לא ניתן כפל מבצעים.

<דרור גד: יש עד שנכנסתי ויש משנכנסתי.

<דרור גד: אתה אומר שאין כפל מבצעים, אתה צודק.

<דרור גד: משנכנסתי.

<דרור גד: אם אתה אומר לי לתקן גם את ההיסטוריה, שם וידאת שהדבר הזה לא יקרה.

<דרור גד: זה מה שנדרש כאן.

<דרור גד: הדבר האחרון הוא הוספת הפסדים במכירה.

<דרור גד: זה פשוט להעניש את האנשים בתוך האיגוד, שוב, על מנת למנוע עסקאות באיגוד.

אלי כהן: ליאת, מה זה הוספת הפסדים במכירה?

<דרור גד: כבוד היושב ראש, אם רוצים למנוע איגודים, עזבו, בואו נמחק את כל הסעיף הזה ונמנע איגודים.

<דרור גד: בואו לא נספר סיפור לעצמנו שפתחנו את נושא האיגודים שיש בו כל כך הרבה מגבלות שזה בחיים לא יקרה.

<ליאת גרבר: מוסיפים להם את ההפסדים.

<יוסי אלישע: לא.

<יוסי אלישע: הנקודה היא שבעל מניות באיגוד, אם יש לו הפסדים קודם לכניסה של ה-ריט, אחר כך רווחים מה-ריט הה לא יקוזזו ואין לזה שום סיבה.

<אהוד ברזילי: לא, זה לא זה.

<יוסי אלישע: בתמורת המניות, בין אם זה בעל המניות הקודם ובין אם זה ה-ריט, מוסיפים לתמורה את כל ההפסדים שהשתמשו בהם במשך השנים.

<יוסי אלישע: אין לזה אח ורע ואין לזה שום סיבה.

<ליאת גרבר: למה?

<ליאת גרבר: יש את זה בחברה משפחתית.

<יוסי אלישע: נכון אבל בחברה משפחתית זה נובע מסיבות אחרות.

<יוסי אלישע: כאן, אם אתה רואה את הרכישה של המניות כאילו רכשת את הנכס והנכס הפסיד לא עלינו, אין שום סיבה להוסיף את ההפסדים ולשלם עליהם מס מהציבור.

<יוסי אלישע: הציבור צריך לשלם מס על הפסדים שהיו ברכישת נכס מסוים.

אלי כהן: חברים, אני רוצה לסכם בשתי נקודות קטנות.

אלי כהן: מעין, ליאת ומאיר.

אלי כהן: יש כאן מספר סוגיות ואני מבקש שכל סוגיה שעלתה כאן תישקל ברצינות ותישקל בכובד ראש ואם יש מקום לתקן, אני מבקש לתקן.

אלי כהן: יש את הסוגיות המהותיות שאני רוצה שתנסו להגיע בהן להסכמה ובעיני יש שלוש מהותיות.

אלי כהן: בנושא של דחיית המס למשקיע הקטן.

<ליאת גרבר: הכוונה לארבע שנים?

אלי כהן: היום זה ארבע שנים והייתה התייחסות של חבר הכנסת קיש שדיבר על דחייה.

אלי כהן: למעין הייתה הצעת פשרה שהועלתה.

אלי כהן: אם כן, מעין וליאת, אני מבקש שתדברו אתו גם על זה וגם על הסטפ-אפ.

אלי כהן: תדברו אתו על מה שביטלתם.

אלי כהן: הוא רוצה שלא תהיה אפליה וזאת גישה שצריכה להיות גישה נכונה.

אלי כהן: תסגרו מולו את הנושא הזה של דחיית המס.

אלי כהן: אם כן, הצעת הפשרה שנתנו, מעין, והסטפ-אפ.

אלי כהן: מעין ומאיר, אני רוצה את השיחה שלכם עם חברת הכנסת לוי ועם חבר הכנסת יונה כדי שנחליט בדיוק מה הדבר הנכון, שלושים אחוזים, 24 אחוזים או עשרה אחוזים.

אלי כהן: אני רוצה שתדברו אתם.

אלי כהן: אגב, אני סומך על השיקולים החברתיים של פרופסור יונה שמגיע ממקום רציני, ממקום ענייני ולכן אני רוצה שתדברו אתו ותסבירו לו מה היתרונות ומה החסרונות.

אלי כהן: כל זה עד יום ראשון.

אלי כהן: אנחנו כמובן ניפגש ביום שני.

יוסי יונה: לפני שאתה נועל, מילה.

יוסי יונה: אני רוצה באמת להחמיא לאלי על הדיון הענייני והמהוקצע בו אתה מנהל את הישיבות הללו.

יוסי יונה: זה לא כל כך פשוט.

יוסי יונה: הערות, צעקות, קריאות ביניים, זה לא היה פשוט לנהל את הדיונים עד כה ומן הסתם גם תמשיך לעשות זאת גם במקצועיות ובחן.

יוסי יונה: כל הכבוד.

אלי כהן: תודה חבר הכנסת יונה.

אלי כהן: אני רוצה להגיד לך באמת הערכה לזמן שהשקעת שזה לא מובן מאליו.

אלי כהן: השקעת זמן מתוך מטרה שהחוק יהיה טוב יותר וכל ההערות התייחסו ברצינות לכך.

אלי כהן: אני רוצה באופן אישי להודות לכל אחד ואחד מכם שבאתם מתוך מטרה להשפיע ואכן תהיה לכם השפעה על החוק.

אלי כהן: תודה רבה וערב טוב.