הוועדה המיוחדת לעניין הצעות חוק מסוימות שהועברו לדיון בה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 34, 2016-02-29 13:00

אלי כהן: חברים, אני מתכבד לפתוח את הישיבה.

אלי כהן: אנחנו מקיימים את הישיבה השנייה שלנו בנושא של קרנות הריט.

אלי כהן: מדברים על הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016, קרנות להשקעה במקרקעין, קרנות ריט.

אלי כהן: אנחנו נתחיל בדיונים.

אלי כהן: אני אבקש ראשית כול ממשרד האוצר לסקור את ההתאמות במסגרת הצעת החוק שנעשו ביחס לנוסח המקורי, באיזה מקומות הגענו להסכמה, באיזה מקומות אנחנו חלוקים, ונשמע את הצדדים האחרים.

אלי כהן: מעין, בבקשה.

אלי כהן: אתם החלטתם מי מציג?

אלי כהן: קודם כול נעבור על השינויים שבוצעו בהסכמה ואחרי כן על יתר הדברים.

ליאת גרבר: הוועדה ביקשה מאתנו לשקול מספר דברים.

ליאת גרבר: הסוגיות שאנחנו חושבים שנכון לערוך בהן שינויים זה הנושא של החזקה באמצעות איגודי מקרקעין, נושא שעלה כאן.

ליאת גרבר: יש לנו מודל, אנחנו נציג אותו.

ליאת גרבר: אנחנו עשינו איזשהו מודל של החזקה שאנחנו חושבים שבאמת יפתור את הבעיה.

אלי כהן: את רוצה להציג אותו?

אלי כהן: בואי נסיים.

משה אשר: אני אסביר בקצרה.

משה אשר: באופן עקרוני, נאפשר להחזיק.

משה אשר: קרן ריט תוכל להחזיק במאה אחוז במניות של מה שנקרא איגוד מקרקעין, לפי ההגדרה של חוק מיסוי מקרקעין, נאפשר את זה.

משה אשר: כמובן שאם באותו איגוד במועד הרכישה שלו, בדרישת המניות, יש שם הפסדים, יוכל להתקזז רק כנגד הרווחים מאותו איגוד, הנדל"ן שיש באותו איגוד, כדי למנוע "מכבסות" מס מיותרות שלא רצויות, אבל באופן עקרוני זה המודל שאנחנו מדברים עליו.

משה אשר: כמובן, אותו איגוד מקרקעין יהיה שקוף מבחינת הנכסים, ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות, ביחס לריט, זאת אומרת כל המבחנים שנדרשים לריט יוחלו למעשה בעקיפין גם על אותם נכסים של אותו איגוד מקרקעין נרכש.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: סוגיית המס ברורה.

אלי כהן: עולה כאן שאלה על-ידי היועץ המשפטי, עורך-דין תומר רוזנר, למה רק מאה אחוז.

תומר רוזנר: אני אחדד את השאלה.

תומר רוזנר: לגבי נכס אמתי אנחנו לא מתנים את ההחזקה של הקרן בהחזקה של מאה אחוז מהנכס.

משה אשר: כי אז אין בעיה.

משה אשר: המשמעות היא שאם אתה עושה איגוד מקרקעין, אתה צריך למעשה להשקיף אותו לגבי כל המחזיקים מכיוון שאנחנו מטפלים רק בקרנות.

תומר רוזנר: זה החלטה שלהם.

משה אשר: וגם בקרנות זו השקפה מאוד מאוד מיוחדת.

משה אשר: ומצד שני, אנשים אמרו שהם רוצים את הגמישות להחזיק את זה באמצעים עקיפים של מניות.

משה אשר: לכן אנחנו מבקשים שזה יהיה מאה אחוז.

תומר רוזנר: לא ענית לשאלתי.

משה אשר: זוהי התשובה שיש לנו.

יואב קיש: היה לנו את הדיון הזה ודיברנו.

יואב קיש: לצורך העניין, אני חושב שאחד הדברים המשמעותיים זה שליטה.

יואב קיש: זאת אומרת, לא הייתי מצפה באמת מקרן ריט לקנות 10% ולצפות, אבל ברגע שמדובר על 51%, ובשליטה גם צריך יהיה אולי להגדיר שמדיניות דיבידנד תחויב בהסכם כי הרי זה אולי הדבר השונה בריט לעומת איגוד מקרקעין אחר.

יואב קיש: ואז מה מפריע לנו שגוף אחד – דרך אגב, אפשר גם שהשותף, צריך יהיה להחריג שלא ייתכן שמנהלים או מחזיקים של מקרקעין, אפשר להחריג את זה, לא יוכלו לקנות נכס ולמכור 51% לריט.

יואב קיש: זה אפשר להחריג ואז להגיע לסיטואציה של לאפשר גמישות.

יואב קיש: הרי מה המטרה?

יואב קיש: ופה אני אולי טיפה קופץ לכל שאר הנושאים שדיברנו עליהם.

יואב קיש: שתי מטרות יש לנו בישיבה הזאת, לפי תפיסתי.

יואב קיש: אחת, להריץ את נושא הריטים לשכירות ולראות שהעניין הזה, בו יש הסכמה מלאה, בגדול; הנושא השני זה נושא הריטים, כשהשוק של הריטים נכשל.

יואב קיש: מה לעשות, עד היום בעשר שנים או כמה שעבר מאז, שני ריטים וחצי, בעיני זה כישלון.

יואב קיש: אנחנו בחנו ודיברנו וניסינו ועשינו שיחות משותפות להבין מה הקשיים שגרמו לשוק הריטים להיכשל עד היום במדינת ישראל.

יואב קיש: אחד מהם זה הנושא שאתה מעלה, ואני חושב שבזה שאנחנו מתעקשים על מאה אחוז אנחנו למעשה - -

תומר רוזנר: מרוקנים את זה.

יואב קיש: - - מרוקנים את זה מתוכן.

יואב קיש: אני לא רואה סיבה, אני אשמח לקבל הסבר למה 51%, לצורך העניין, למה זה לא מותר.

אלי כהן: משה, אתה רוצה להגיב עכשיו או אתה רוצה לחשוב?

דרור גד: יש לי הצעת פשרה.

אלי כהן: לא, סליחה.

אלי כהן: סליחה, אין כאן הצעות פשרה.

תומר רוזנר: אם אנחנו נוסיף את התנאים - - -

אלי כהן: משה, אתה רוצה לחשוב?

משה אשר: בסופו של דבר משקיפים את האיגוד מקרקעין הנרכש הזה אל תוך הריט - -

יואב קיש: רק את החלק שבו מחזיק - - -

משה אשר: - - אז להשקיף חלק ממנו ולייצר חבות במס חלקית בגין המחזיקים שהם לא, ובגין חלק כן, נראה לנו שזה לא נכון.

יוסי אלישע: איך תתמודד עם החלוקה של ה-90% מהרווחים באיגוד, כשיש לך מיעוט - - -

אלי כהן: אלישע, פעם הבאה שאתה מדבר, אני מבקש ממך באמת לא להתפרץ.

יוסי אלישע: סליחה.

ליאת גרבר: יש כמה סיבות.

ליאת גרבר: יש את הנושא של שקיפות במס שמשה ציין, שזה יעשה את המנגנון מאוד מסובך לעשות שקיפות חלקית, זאת אומרת שיהיה גוף שהוא חייב וגוף שלא.

יואב קיש: למה?

יואב קיש: היום למעשה כל עסקה שמשלבת כמה רוכשים, כל אחד מדווח על - - -

משה אשר: לא.

משה אשר: אם זה חברה, היא עומדת בפני עצמה.

משה אשר: היא לא שקופה.

יואב קיש: בסיטואציה שקונים את כל החברה אתה צודק, אבל ברגע שיש קנייה משותפת של כמה גורמים שבאים וקונים ביחד, אז כל אחד במקום שבו הוא - - -

משה אשר: אם זה שותפות.

משה אשר: אבל באופן עקרוני זה לא שותפות.

אלי כהן: חברים.

אלי כהן: יואב, הנקודה הזאת נשארה במחלוקת.

אלי כהן: נושא של איגוד מקרקעין נוסף.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: לגבי האיגוד אני מציע לשקול את האפשרות שאנחנו נדבר רק על איגודי מקרקעין שבהם המניות הן כמו בחברה ציבורית.

תומר רוזנר: כלומר, יש זכויות שוות לכל המניות.

תומר רוזנר: כדי שלא יעשו את כל התרגילים עם הדיבידנד וכו', שהזכויות יהיו זכויות שוות.

תומר רוזנר: כלומר, כמו בחברה ציבורית, זכויות הצבעה שוות, זכויות לדיבידנד שוות.

משה אשר: אם אנחנו מדברים על החזקה של מאה אחוז אני לא מבין את המשמעות של - - -

יואב קיש: מאה אחוז זה obvious.

משה אשר: ולשם אנחנו הולכים.

יואב קיש: זה ברור, זה המקרה הקל.

קריאה: - - -

משה אשר: אנחנו לא מסכימים.

יואב קיש: לא מסכימים.

יואב קיש: בסדר.

יואב קיש: אני אשמח לשמוע את הרשות לניירות ערך, אם יש לכם התייחסות.

אלי כהן: אנחנו נמתין, אנחנו נרצה שליאת תמשיך.

אלי כהן: אמרנו, החזקה באיגוד מקרקעין נוסף, נשארה הסוגיה של האחוז.

אלי כהן: ליאת, תמשיכי בבקשה בסוגיות שהסכמנו עליהן.

אלי כהן: כמובן שכל הנוכחים, אחרי שנקבל את הסקירה – גם של רשות המסים, גם של משרד האוצר ושל רשות ניירות ערך – הדיון ייפתח לנוכחים האחרים, אז כל מי שירצה יכול לרשום את הדברים וכמובן שהוא יוכל לדבר.

אלי כהן: ליאת, בבקשה.

ליאת גרבר: סוגיה נוספת שנתבקשנו לשקול זה נושא של דחיית מס שבח בהעברת נכסים לקרן במהלך החיים ולא רק בייסוד.

ליאת גרבר: זה גם מודל שאנחנו מסכימים להביא.

ליאת גרבר: הכוונה היא שזה יהיה בעלי מניות שאין להם שליטה, שהם עד 10%, שיוכלו להעביר נכסים לקרן במהלך הקרן, בדחייה של מס.

ליאת גרבר: המודל שאנחנו מציעים הוא שלאחר שנתיים של דחייה, חצי מהמניות בעצם יימכרו ולאחר ארבע שנים החצי הנוסף.

ליאת גרבר: זה מודל שקיים היום בפקודה בהחלפת מניות, בסעיף 104ח.

ליאת גרבר: לפקודה.

יואב קיש: את מחילה את זה גם על הקמת קרן?

ליאת גרבר: לא, אנחנו לא מחילים את זה על הקמת קרן.

יואב קיש: אז את עושה הפרדה בין הקמה לבין ongoing.

משה אשר: כן.

משה אשר: אני אסביר את הרציונל.

משה אשר: לקחנו את הרעיון הזה מהאמריקנים, מה שנקרא UPREIT בארצות-הברית, שבו אנחנו מאפשרים למעשה לקרן הקיימת במהלך החיים שלה לרכוש נכסים, מבלי להביא מזומן מהבית.

משה אשר: למעשה לא צריך לעשות גיוסים בהקשר הזה, לעשות גיוסים של כספים ואז לצאת לרכישה של הנכסים, אלא תוכל למעשה להשתמש במניות שלה עצמה כמטבע עובר לסוחר מבחינת התשלום עבור אותם נכסים.

משה אשר: מדובר באופן עקרוני בנכסים שהם לא מביאים את מי שיקבל את המניות להיות בעל שליטה, זה יותר מתייחס לציבור הרחב.

יואב קיש: אתם מתכוונים ל-10% פה כשליטה?

משה אשר: המניות שהוא יקבל לא יביאו אותו להיות בעל של יותר מ-10%, 10% ומעלה בקרן.

משה אשר: הוא לא יהיה בעל שליטה כתוצאה מהעסקה הזאת.

משה אשר: מכיוון שמדובר בקרן נסחרת, אז באופן עקרוני אנחנו למעשה יוצרים מנגנון של מימוש באמצעות הקצאת מניות בקרן לטובת אותו אדם.

משה אשר: הוא לא אמור להיות בעל השליטה, הוא לא אמור לנהל את הקרן, את הנכסים שלה.

משה אשר: הוא בסך הכול בא לעשות אקזיט באמצעות המניות הציבוריות של אותה קרן ריט.

משה אשר: ויש לנו מנגנון שהוא עובד בנושא הזה בתחום ההייטק.

משה אשר: גם שם יש מקרים שבהם עושים אקזיטים בחברות ציבוריות, מקבלים את המניות, ותוך פרק זמן סביר הם צריכים לממש את זה ולהביא את המסים של העסקה.

משה אשר: איך זה נעשה שם?

אלי כהן: משה, תנסה לתמצת כי הנושא הוא ברור.

אלי כהן: אני רוצה להגיע לנקודה העיקרית שלי מפריעה.

משה אשר: אני כבר מגיע.

משה אשר: המנגנון שם הוא מנגנון עובד, ושם בסופו של דבר הבן-אדם נדרש למכור את המניות הבורסאיות ולהביא את המסים.

משה אשר: אבל אם הוא לא – נניח הוא מחליט להחזיק את זה, הוא חושב שהמניות יעלו ורוצה למכור את זה, כי סחירות אין בעיה, יש יום-יום סחירות – אז אומרים לו: לגבי חצי מהמניות, לגבי חצי מהעסקה, תוך שנתיים תביא את המס, ואם לא, בדרך כלל יש לך מניות שאתה יכול לממש אותן, ולגבי ה-50% הנוספים עוד שנתיים, סך הכול ארבע שנים מיום העסקה.

משה אשר: זה זמן מספיק ארוך, מספיק גדול, לבצע את המכירה בבורסה ולהביא את המס, לפחות את מרכיב המס ולשלם אותו.

יואב קיש: יש לי רק שאלה אחת בעניין הזה.

יואב קיש: אם זו הגישה וזו התפיסה אז למה גם לא בהקמה?

יואב קיש: אני לא רוצה לעשות פה איפה ואיפה, וזה מה שעלה - - -

משה אשר: בהקמה, אתה מדבר בהגדרה על היזמים.

יואב קיש: נכון.

משה אשר: הם בהגדרה כנראה מחזיקים בשנים הראשונות יותר מ-10%, לכן לא בדיוק מתאים.

יואב קיש: ועדיין, אתה עושה פה איפה ואיפה.

משה אשר: עזוב את האיפה ואיפה.

משה אשר: כדי לייצר את הסטרטאפ של ההקמה אתה צריך לאפשר לאנשים שיש להם חברות עם הרבה מאוד נכסי נדל"ן, לאפשר להם להקים חברות אחרות, להעביר נדל"ן שהם חושבים שנכון שהוא רלוונטי, עדיין הם יהיו בעלי שליטה, בוודאי בשנים הראשונות.

משה אשר: ולכן, הם צריכים דחייה מסוג אחר.

משה אשר: יותר מזה.

משה אשר: בעקיפין, הם גם ישלטו בנכסים.

משה אשר: לכן, זה שונה מאשר מצב של מישהו שעושה מימוש של הנכס שלו, מקבל מניות ועושה אקזיט.

יואב קיש: לא רואה את זה שונה.

אלי כהן: משה, מה קורה אם אתה לצורך העניין מעביר לקרן חדשה – ואתה לא בעל השליטה – נכסים, למול מצב שאתה מעביר לקרן ציבורית.

אלי כהן: מה שאמר כאן חבר הכנסת קיש, אמר בצדק, אנחנו לא רצינו ליצור איפה ואיפה, לפחות בנושא הזה.

משה אשר: נכון, אבל בהגדרה זה דברים שונים.

משה אשר: זו הבחנה שהיא לגיטימית, אני אסביר לך למה.

אלי כהן: לפני שתסביר לי למה, בוא תחדד לנו.

אלי כהן: אתה אומר – קודם כול, נתנו הקלה בדחיית מס שבח, גם לגבי קרנות קיימות, של 50% תוך שנתיים ו-50% תוך ארבע שנים.

תומר רוזנר: אבל גם לגבי חדשות.

אלי כהן: ולגבי חדשות מה ההקלה, תחדד.

משה אשר: חדשות, ברגע שהן נסחרות, הן כבר מבחינתי קיימות.

יואב קיש: לא, אבל אתה לא מחייב אותן.

תומר רוזנר: בהקמה.

אלי כהן: בהקמה.

משה אשר: תחשבו.

משה אשר: בייסוד, הנושא של האקזיט דרך החברה הציבורית לא רלוונטי, הוא כאילו עוד לא בא לעולם.

משה אשר: עדיין אין לי פה משהו שהוא שווה-כסף כמו מניה נסחרת, ולכן זה לא מתאים - - -

יואב קיש: למה לא? מייד ב-Day 1 מקבלים מניה.

יואב קיש: זה אותו תהליך.

משה אשר: כן, אבל זה מניות לא נסחרות.

יואב קיש: למה לא נסחרות?

יואב קיש: מהרגע שהן ציבוריות, מהרגע שהחברה ציבורית, מייד זה נסחר.

משה אשר: ברגע שהיא חברה ציבורית, תעשה את העסקאות האלה, אין לנו בעיה.

משה אשר: אנחנו מדברים על השלב של הייסוד, עד שאתה נרשם.

יואב קיש: אז אני לא הבנתי.

יואב קיש: השאלה שלי היא פשוטה.

יואב קיש: קרן ציבורית - - -

משה אשר: קרן נסחרת.

יואב קיש: קרן ריט נסחרת ציבורית.

משה אשר: יכולה לעשות את העסקה הזאת.

יואב קיש: למה להגביל אותם לשנתיים וארבע שנים, אני שואל, אם אתה לא מגביל את המייסדים?

משה אשר: כי מבחינתנו זה מנגנון של מימוש נכס ולא החזקה בעקיפין.

אלי כהן: משה.

אלי כהן: תחזור בשביל כולם וגם בשבילי – ליאת או משה – על הנושא של מנגנון דחיית מס השבח במקרה של הקמת קרנות חדשות.

משה אשר: במקרה של הקמת קרנות חדשות, לוקח זמן עד שהן אוספות את הנכסים, או היזמים מכניסים את הנכסים לאותה חברה שלימים תונפק לבורסה ותיסחר, ולכן בסיטואציה הזאת אנחנו מאפשרים אפילו דחיית מס ארוכה יותר, למעשה סוג של שינוי מבנה.

אלי כהן: בוא נגיד ספציפית.

יואב קיש: דבר בזמנים.

אלי כהן: מה הזמן הספציפי המקסימלי שהוא יכול לא לשלם מס?

אלי כהן: מה הזמן המקסימלי במקרה של הקמת קרן חדשה, שלא משלמים מס?

משה אשר: שם יש דחיית מס עד המועד שהוא יממש בפועל את המניות או שהקרקע תימכר.

ליאת גרבר: או שהקרן תחדל להיות קרן - - -

יואב קיש: אוקיי, אז למה לא להחיל את אותו חוק?

משה אשר: מכיוון שזה שינוי מבני.

משה אשר: זה לא מימוש, זה שינוי מבנה.

משה אשר: זה כמו שאנחנו עושים לדוגמה היום – לוקחים חברה ומפצלים אותה, לפי הוראות המס שדורשות דחיית מס.

משה אשר: מתי יש אירוע מס?

משה אשר: כאשר אתה מוכר.

משה אשר: מה שאנחנו עושים פה, לוקחים חברה שהיא קיימת.

משה אשר: הרי אם החברה הייתה מאה אחוז – נניח יש יזמים שמחזיקים במאה אחוז בנכסים, ואת כולם הם רוצים להנפיק, אז אין בעיה.

משה אשר: מתי אתה גובה מהם את המס?

משה אשר: הם עכשיו רושמים את עצמם לבורסה, מתי גובים מהם את המס?

משה אשר: כשהם ימכרו את המניות.

יואב קיש: או כשהנכס יימכר.

משה אשר: אוקיי.

משה אשר: או נכס, ואז זה המנגנון של המיסוי הרגיל.

משה אשר: זאת אומרת, לא היית יוצר להם, ליזמים הראשונים, ל-Day 1, לא היית יוצר אירוע מס.

משה אשר: אנחנו אומרים כך.

משה אשר: עכשיו יש חברה קיימת שיש בה שני נכסים – אחד היא רוצה להנפיק ולהפוך אותו לריט, אחד היא רוצה להישאר אתו.

משה אשר: הרי אם היא הייתה עם נכס אחד, לא הייתה בעיה.

משה אשר: היה רושם, והייתה דחייה.

יואב קיש: אני לוקח מקרה אחר.

יואב קיש: אתה לא לוקח את המקרה הטריוויאלי שבו יש למישהו נכס, מחזיק – לא דירה, אתה אומר דירה זה קטן – מישהו מחזיק קניון, הוא רוצה לממש את זה דרך ריט ועדיין לא לשלם את המס.

משה אשר: אז אני מסביר שוב.

משה אשר: יש מימוש ויש שינוי מבנה.

משה אשר: נניח חברה קיימת שיש בה שני נכסים – אחד רוצה להנפיק בריט ואחד לא.

משה אשר: יכולת ב-Day 1 לפצל את החברה, ואז אחרי כן בהמשך להנפיק אותה, היית מגיע לאותה תוצאה של דחיית אירוע מס.

משה אשר: לכן, שלב הייסוד זה שלב של השינוי מבנה הראשוני, שליזם אנחנו מאפשרים יותר גמישות.

משה אשר: דרך אגב, אמרת בתחילת הדברים למה לא קמו הרבה ריטים, בדיוק בגלל הנקודה הזאת.

משה אשר: ולכן, את הנקודה הזאת באנו לתקן, לאפשר ליזמים בצורה יותר קלה להעביר ולהנפיק.

אלי כהן: משה, אני רוצה לחדד.

אלי כהן: אבגידור נכנס אלינו.

אלי כהן: אביגדור, אנחנו נמצאים בסוגיה השנייה.

אלי כהן: הסוגיה הראשונה הייתה נושא של החזקה באמצעות איגוד מקרקעין, אני חושב שאנחנו בירכנו על השינוי הזה, אבל יחד עם זאת עלתה שאלה כאן

אלי כהן: מדוע לא לאפשר גם כפי שרוכשים חלק מנכס, מדוע לא לאפשר רכישה של חלק מאיגוד מקרקעין או לפחות ששליטה בו גם תותר.

אלי כהן: זאת הסוגיה הפתוחה שנותרה במסגרת הסעיף הראשון.

אלי כהן: בסעיף השני, נושא של דחיית מס שבח, יש כאן מנגנון.

אלי כהן: קודם כול, יש התקדמות, אבל חלקית, שמדברת על דחיית מס שבח גם לקרנות קיימות, לעומת זאת אפליה בין הקרנות החדשות לבין הקרנות הקיימות.

אלי כהן: בעוד שאם אני לצורך העניין הייתי צריך לבוא ולהחליט אם להעביר מקבץ מגורים, ברור שהייתי מעביר אותו לקרן חדשה מכיוון שאני לצורך העניין אצטרך לשלם את המס כשאני אפגש עם הכסף.

אלי כהן: כאן יש מצב שבו אני אשאר עם המניות ואני אצטרך לבוא ולהביא תשלום מהבית, ויש כאן אפליה שלצורך העניין היא לא סבירה, ולכן אנחנו רוצים שגם תשקלו את הנושא הזה.

אלי כהן: הנושא הבא בבקשה.

ליאת גרבר: אני חושבת שבגדול אלה הדברים.

אלי כהן: מע"מ.

ליאת גרבר: כן, נכון.

ליאת גרבר: יש שאלה של מע"מ שעלתה.

ליאת גרבר: כיום, הקרן, מאחר שהיא עוסק ברכישת דירות למגורים, תחויב ב - - -

קריאה: דירות יד שנייה.

ליאת גרבר: כן, דירות יד שנייה – תחויב בעצם במע"מ כעסקת אקראי, מאחר שזה נכנס להגדרת "עסקת אקראי", ולעומת זאת, המע"מ הזה הוא לא ניתן לניכוי מאחר שדירות שהן מושכרות למגורים, הן לא חייבות במע"מ, וכשהיא תמכור את הדירות אז עליית הערך בעצם תהיה פטורה.

אלי כהן: אביגדור, בסוגיית המע"מ דיברנו גם ליאת ואני הבוקר.

אלי כהן: יש בעיה שאנחנו רוצים שתהיה גם אתה ער אליה וגם נשמע את ההתייחסות של מנהל רשות המסים, של משה אשר.

אלי כהן: המע"מ – שוב, הלכו כאן 50%.

אלי כהן: באיזה מובן?

אלי כהן: במובן שאמרו שיהיה פטור ממע"מ לפי זהות המעביר.

אלי כהן: כלומר, אם אתה מקבל מחברה - חייב במע"מ, ואם אתה מקבל את זה מפרטי – אתה פטור.

אלי כהן: אבל אז כשמגיעים למועד המימוש, יש יתרון.

אלי כהן: כל היתרון של המס שבח נעלם כתוצאה מהמע"מ.

אלי כהן: אני אתן לצורך העניין דוגמה.

אלי כהן: אדם פרטי – היו לי דירות, קניתי אותן בארבעה מיליון שקלים, מכרתי אותן בעשרה מיליון שקלים, צריך לשלם 25% מס.

4402: מס שבח.

4402: השבח הריאלי.

אלי כהן: שבח על השישה מיליון.

אלי כהן: מה קורה כאן לצורך העניין?

אלי כהן: על השישה מיליון שקלים האלה יהיה לי גם מע"מ.

קריאה: איזה היגיון יש?

אלי כהן: אם אני מוכר את זה לחברה, יחול מע"מ, ואם אני מוכר את זה ליחיד – זה קשור אגב לכל קרנות הריט, אין כאן חדשות וישנות.

אלי כהן: וכאן, כל אותה הטבה שנתנו של - - -

4402: החברה קיזזה את המע"מ ברכישה.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: היא לא יכולה.

משה אשר: אני אסביר את המנגנון .

אלי כהן: נתנו שני יתרונות מיסויים משמעותיים.

אלי כהן: אחד זה הפחתת מס הרכישה, והשני זה הפחתת מס השבח לאחר 20 שנה.

משה אשר: וגם הפחתת המע"מ ברכישה.

4402: והמס על הדיבידנד לדירות במקום על נכסים מניבים.

אלי כהן: נכון.

4402: שזה 20% במקום 25%.

אלי כהן: נכון.

אלי כהן: אבל כאן למעשה הסוגיה של המע"מ - - -

ליאת גרבר: במקום מס שולי.

קריאה: במקום ה-50%.

4402: במקום מס שולי.

משה אשר: אני אסביר.

משה אשר: באופן עקרוני, לפי המצב המשפטי היום, מדובר בעסקת אקראי שחייבת במע"מ בשלב הרכישה.

משה אשר: אבל אז יהיה מצב כזה שמצד אחד אנחנו מקלים במס הרכישה, מצד שני אנחנו גובים מע"מ בשלב הרכישה, וזה לא הגיוני.

משה אשר: ולכן אמרנו, בשלב הרכישה אנחנו לא נגבה את המע"מ ואנחנו נסדיר את זה.

משה אשר: בצד השני יש את השלב של המכירה.

משה אשר: הרי בסופו של דבר מדובר בעוסקים.

משה אשר: יש את הצד של המכירה.

משה אשר: הצד של המכירה, אני לא בטוח שצריך לעודד אותו יותר מדי, בוודאי לא - - -

אלי כהן: לא, יש מגבלה, אחרי 20 שנה.

משה אשר: זה לא קשור.

משה אשר: 20 שנה זה משהו אחר.

משה אשר: אני אומר, בסופו של יום בשלב המכירה מדובר בעוסק.

משה אשר: ולכן על ההפרש, על הרווח בלבד יהיה מע"מ, וכמובן גם ההפרש שיהיה אחרי זה, אחרי המע"מ יש גם - - -

אלי כהן: אז ברור לך שעדיף לי להחזיק דירה באופן פרטי אם צפוי בגינה רווח.

משה אשר: אם אתה מחזיק דירה באופן פרטי, שוב – ברמה כזאת, בהיקפים כאלה אתה כבר חייב במס פירותי מלא, מלא, שולי, ופה אנחנו נתנו הקלה.

אלי כהן: מה זאת אומרת בכאלה היקפים?

אלי כהן: נהפוך הוא.

אלי כהן: דווקא דרך קרנות ריט זה נותן לי את האפשרות לא לקנות דירה במיליון שקלים אלא להיות שותף בדירה ב-50,000 שקלים.

אלי כהן: נהפוך הוא, אני דווקא כאן יכול להגיע למצב שאני מחזיק שברי דירה ולא דירה שלמה.

משה אשר: זה נכון.

משה אשר: אבל בריט יש עסק.

משה אשר: בסוף, בריט יש עסק.

משה אשר: אם היית מחזיק בחברה רגילה שיש לה את הכמות הגדולה הזאת של דירות, של עסקים, היית משלם שתי רמות מס – מס חברות מלא ברמת החברה, ועוד מס על הדיבידנד, היית מגיע לסביבות 48% באופן שולי.

משה אשר: או לדוגמה, אם היית מקים שותפות, שגם היא הייתה מחזיקה הרבה מאוד יחידות דיור כאלה, והייתה מגיעה לכדי עסק, אז בשוטף היית משלם קרוב ל-50% כל שנה ושנה.

משה אשר: לגבי דירות המגורים, כמו שאביגדור אמר, אנחנו החלטנו להוריד את המס ליחידים ל-20%, ולכן זו הקלה שנמצאת בשוטף.

אלי כהן: הדומיננטיות שהייתה לקרנות הריט בכל אחד מהמרכיבים השונים, נהרסת כתוצאה מהדבר הזה.

משה אשר: ממש לא.

משה אשר: המצב דהיום זה שהיחידים חייבים במס השולי המרבי - -

קריאה: לא נכון.

משה אשר: - - על הכנסות מהריט, ואנחנו מורידים אותם בדירות מגורים ל-20%.

משה אשר: זה הרבה יותר נמוך מכל דבר.

קריאה: לא, לא.

יואב קיש: זה על הדיבידנד.

יואב קיש: אתה מדבר על הדיבידנד.

משה אשר: אבל זה המס.

יואב קיש: על עליית הערך כרגע.

משה אשר: אי-אפשר לאכול את כל העוגה, להשאיר אותה שלמה.

אלי כהן: משה, רוב האנשים מחזיקים דירה אחת עד 5,000 שקל, לא משלמים לא מס שולי ולא מס פירותי, משלמים רווח הון 25%.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: לא משלמים גם את זה.

אלי כהן: לא, אני אומר – עד 5,000 שקלים אתה פטור בכלל, לא שולי, לא פירותי, לא 20%, ובנוסף, ברווח הון – 25%.

4402: זה כבר דירה שנייה.

קריאה: מחזיקים בביזנס.

4402: משלמים מס שבח על דירה שנייה.

אלי כהן: נכון.

אלי כהן: 25%.

אלי כהן: כאן זה יכול לצאת לך יותר.

אלי כהן: 20% פלוס 18%, יצא יותר.

יואב קיש: אלי, אנחנו רוצים שהריטים לשכירות יהיו אטרקטיביים, ואם אנחנו בסופו של דבר, בגלל שיקולי מס, שנקפיד לצורך העניין בקוצו כקטנו, אנחנו נדאג לשים אותם תחת משטר מס כמו שהיום קיים, אז הם לא יהיו אטרקטיביים ולא יהיו ריטים להשכרה ואף אחד לא יראה מס, ולא יהיו ריטים, וגמרנו.

יואב קיש: אז בשביל מה הדיון הזה?

יואב קיש: אז או שאתם ברשות המסים תדאגו לכך שבאמת הנושא של ריטים להשכרה יהיה אטרקטיבי, או שחבל על הדיון וחבל על החוק.

יואב קיש: זה הכול.

אלי כהן: אנחנו מבינים את הסוגיה השלישית.

אלי כהן: ליאת, יש עוד נקודות?

תומר רוזנר: מס רכישה בהקצאה.

אלי כהן: מס רכישה בהקצאה.

ליאת גרבר: דיברנו.

תומר רוזנר: לא, לא דיברתם.

אלי כהן: לא דיברנו.

אלי כהן: סיימנו שלוש סוגיות.

אלי כהן: דיברנו על איגוד מקרקעין, דיברנו על דחיית מס שבח, דיברנו על מע"מ.

אלי כהן: אלה שלוש הסוגיות שדיברנו עליהן.

תומר רוזנר: עורך-דין אלישע העלה בישיבה הקודמת את הנקודה של איגודי מקרקעין שבהם, לפי התיקון, אני לא זוכר את המספר - - -

ליאת גרבר: כן, סליחה.

ליאת גרבר: נכון, שהיום, כשמכניסים משקיע והוא מעביר נכס תמורת מניות, אז המשקיע חייב במס רכישה על ההקצאה הזאת.

ליאת גרבר: זה תיקון שנעשה לאחרונה בתיקון מס' 76 והוא לא היה רלוונטי בעבר.

ליאת גרבר: התיקון שאנחנו מציעים זה לא לראות את הריט כאיגוד מקרקעין בתקופה שבה היא עדיין נסחרת.

תומר רוזנר: לצורך העניין הזה.

ליאת גרבר: כן, לצורך סעיף המיסוי של ההקצאה, ולכן לא יהיה חיוב של המשקיע עצמו בהקצאה.

יוסי אלישע: זו נקודה סופר חשובה.

דרור גד: עלתה נקודה נוספת בפעם הקודמת.

אלי כהן: היא יודעת.

אלי כהן: מבטיח לך שתקבל את הזמן להתייחסות.

אלי כהן: ליאת, יש לך עוד נקודות בבקשה?

ליאת גרבר: אני חושבת שהנקודה האחרונה זה שהוועדה הוטרדה בנושא של המתווה המדורג של הירידה משליטה לגבי ההבטחה שבעלי השליטה באמת ירדו משליטה, אז אנחנו יכולים לשקול סנקציות כאלה ואחרות כדי להבטיח - -

יואב קיש: כלומר?

ליאת גרבר: - - שבאמת תהיה ירידה.

אלי כהן: אז כאן הנושא של הסנקציות שאנחנו דיברנו, שאם לצורך העניין בסוף התהליך - - -

4402: הוא לא מפסיק את השליטה, הוא יחויב במלוא המס שהקלו עליו.

אלי כהן: במלוא המס שהקלו עליו.

אלי כהן: בסדר?

אלי כהן: זה יפתור גם, יואב, את הסוגיה שאתה דיברת עליה.

תומר רוזנר: זה לקחת יותר.

קריאה: לא לגמרי בטוח.

4402: יופי.

4402: אני שמח שזה יותר.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: אתה צריך לקחת יותר.

4402: אה, צריך לקחת יותר.

תומר רוזנר: בגלל התנודות בשוק.

תומר רוזנר: לפעמים זה יכול להיות לא כדאי.

אלי כהן: אבל היום במס הכנסה יש 4% צמוד.

מעין נשר: זה גם לנושא ההנפקה שהוועדה הביעה חשש ממנו.

קריאות: - - -

תומר רוזנר: הבעיה היא התקופה של השמונה שנים.

משה אשר: לגבי הסנקציות צריך לחשוב על זה.

4402: לא, לא לחשוב.

4402: אנחנו עכשיו צריכים לסכם את זה.

אלי כהן: אביגדור, תכף אנחנו נעשה התייעצות.

4402: אם נצטרך חצי שעה להתייעצות, אז ניקח אותה, אבל אני רוצה לסיים את זה היום.

אלי כהן: מעין, יש לך התייחסויות כלשהן?

מעין נשר: גם, דומה לחשש הזה.

מעין נשר: הוועדה הביעה חשש מה קורה אם הם לא מנפיקים אחרי הזמן שהוקצה להם, אז אנחנו עשינו את הבדיקה וראינו שהקרן, אם היא לא מנפיקה, היא בעצם חדלה להתקיים כקרן ריט, ואז כל ההטבות שנתנו לה לא חלות עליה יותר.

אלי כהן: זה שהן לא יחולו עליה יותר, זה בוודאות.

אלי כהן: אנחנו רק רוצים שאם לדוגמה היא פתאום קיבלה הנחה במס רכישה או מס נמוך, שהיא תחזיר את זה.

משה אשר: ברור שהיא צריכה להחזיר.

מעין נשר: במקרה שהיא לא מנפיקה היא צריכה להחזיר, וזה ברור, ובמקרה של דילול השליטה, אנחנו נראה אם הסנקציות המתאימות הן בתחום של דיני המס או יותר בתחום של דיני ניירות ערך לעניין התשתית.

ליאת גרבר: אנחנו לא רוצים לפגוע.

מעין נשר: כי אנחנו לא רוצים לפגוע בבעלי מניות המיעוט באותה קרן, שבעל השליטה החליט שלא לדלל.

מעין נשר: מה שאנחנו מנסים להגיד, שאנחנו מקבלים את האמירה של הוועדה שחששה משני הדברים האלה.

מעין נשר: אחד, שלא ינפיקו, ושנית, שלא יהיה דילול, ואנחנו נדאג בחקיקה, תהיה סנקציה על מי שמחליט שפתאום לא מדלל או לא הנפיק.

מעין נשר: זה הכול.

ליאת גרבר: מעבר לסנקציה שקיימת כבר.

אלי כהן: מעין, תודה רבה.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש, ונפתח את הנושא לדיון.

יואב קיש: אני אתחיל מהנושא האחרון שהעלית בעניין הסנקציות.

יואב קיש: יש הבדל בין נושא לא יצאו להנפקה לבין לא דוללו.

מעין נשר: נכון.

יואב קיש: ומה אני מנסה להגיד?

יואב קיש: כי אם לא יצאו להנפקה – קל.

יואב קיש: הסנקציה היא קלה כי היא ישירה והיא נוגעת למי שעסק בדבר.

מעין נשר: נכון.

יואב קיש: ברגע שכבר החברה ציבורית ועכשיו בעל השליטה הוא זה שלא עומד בהתחייבות שלו להקטין את ההחזקות שלו, בעצם צריך למצוא דרך איך אנחנו פוגעים באותו בעל שליטה ולא בריט עצמו.

מעין נשר: נכון.

מעין נשר: אנחנו מסכימים אתך.

יואב קיש: וזה משהו שצריך לשים לב, שלא תהיה סיטואציה שיבואו ויגידו לנו: רגע, אבל מה עם כל האזרחים המסכנים שהחזיקו מניות ועכשיו - - -

תומר רוזנר: למה לא מכירה כפויה?

יואב קיש: מכירה כפויה זה שלוש שנים בבית-משפט.

יואב קיש: לא? מה נותנים היום?

יואב קיש: אתה יודע שזה לא פרקטי.

יואב קיש: זה הניסיון שלי לפחות – אתה יודע, דיברנו על זה בנושא מתווה הגז.

יואב קיש: הבנו שיש לזה משמעויות כבדות מאוד.

יואב קיש: צריך סנקציה מאוד ברורה, שלא יתאפשר ולא לדיון, כדי שלא תהיה סיטואציה שאנחנו נמצא את עצמנו מתדיינים על הדבר הזה.

אלי כהן: תודה, חברים.

יואב קיש: נושא נוסף, וזה באמת גם לרשות המסים, ודיברנו על זה טלפונית אתמול, דיברנו על נושא המיזוגים.

יואב קיש: אמרנו שאם אנחנו פותחים את נושא דחיית המס ואת נושא רכישת האיגודים, בעצם האם המשמעות שגם מיזוגים אפשריים במהלך הדבר הזה.

יואב קיש: זה גם משהו שאמרנו שנקבל התייחסות, ולא שמעתי התייחסות.

ליאת גרבר: אנחנו חושבים שהנושא - - -

משה אשר: בעייתי.

ליאת גרבר: זה נושא בעייתי.

יואב קיש: מה בעייתי?

יואב קיש: אם בעצם לצורך העניין שני הדברים האלה פתוחים, אז מה הבעיה במיזוגים?

משה אשר: מה זאת אומרת פתוחים?

יואב קיש: אם לצורך העניין יש דחיית מס.

משה אשר: בייזום.

יואב קיש: לא רק בייזום.

יואב קיש: אתה קורא לזה ייזום.

משה אשר: או בהחלפה.

יואב קיש: בכל סיטואציה שבה יש עסקה.

יואב קיש: הרי מה זה?

יואב קיש: גם החברות היזמיות החדשות, עוד שנתיים-שלוש מהיום הן יהיו כבר ותיקות לצורך העניין ואנחנו רוצים להקל עליהן גם שם את החיים.

יואב קיש: אז קח חברה חדשה שהוקמה ויצאה, הונפקה עוד שנה מהיום, עברו שנתיים בחיים שלה ועכשיו היא הולכת לעסקה שבה היא נותנת מניות כנגד הנכס, ובמיוחד אם זה חברה מאיגוד מקרקעין לצורך העניין.

יואב קיש: האם השילוב של שני הדברים האלה מאפשר גם הליך של מיזוג?

יואב קיש: זאת אומרת, של שתי חברות.

יואב קיש: חברת נדל"ן משמעותית וריט רוצות להתמזג ועדיין להיקרא ריט תחת הסיטואציה הזאת.

משה אשר: נחשוב על זה.

קריאה: לא צריכה להיות בעיה.

אלי כהן: מהרשות לניירות ערך, יש סוגיה שתרצו להתייחס?

אלי כהן: ולאחר מכן, אם תהיה גם לבורסה התייחסות.

אלי כהן: בבקשה, פרופ' האוזר.

פרופ' שמואל האוזר: אין לי מה להתייחס, רק לומר שאנחנו חושבים שחייבים לצאת לדרך, ואני חושב שצריך לשים סוף גם לדיונים האלה.

פרופ' שמואל האוזר: אני חושב שהלכו פה מהלכים מאוד חשובים.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: רצית אבל להתייחס לנושא של ירידה מדירוג.

פרופ' שמואל האוזר: כן.

פרופ' שמואל האוזר: אנחנו חושבים שזה צריך להיות חמש שנים, אנחנו חושבים שזה סביר, אנחנו חושבים שפחות מחמש שנים זה לא סביר.

פרופ' שמואל האוזר: אני חושב שמה שנתנו פה גם לעניין של הסנקציות הוא גם רלוונטי לעניין הזה.

יואב קיש: למה חמש שנים זה סביר?

יואב קיש: איך הגעתם?

יואב קיש: דיברנו על זה גם - - -

פרופ' שמואל האוזר: אני אגיד לך מדוע.

יואב קיש: למה לא שמונה?

יואב קיש: למה לא עשר?

פרופ' שמואל האוזר: לקרנות ריט נתנו בזמנו שבע שנים, ואנחנו פה הולכים לחמש.

פרופ' שמואל האוזר: אנחנו חושבים שחמש שנים זה סביר.

קריאה: מה שבע שנים?

אלי כהן: אני מבקש לא להפריע לו.

אלי כהן: אני מבטיח שלכל האחרים תהיה זכות התייחסות.

פרופ' שמואל האוזר: המטרה היא לעודד תחרות - - -

יואב קיש: החדשות, הן לא התחילו עם שליטה, התחילו - - -

פרופ' שמואל האוזר: השאלה מה אנחנו רוצים.

פרופ' שמואל האוזר: אם אנחנו רוצים שתקומנה קרנות ריט חדשות, שהן יתחרו, כי במשך שנים – עשר שנים או משהו כזה יש לנו דואופול - יש לנו דואופול ובמשך שנים לא קמו קרנות חדשות, צריכים - - - אם תעשה מגבלה של שלוש שנים, אתה יכול לגרום לכך שהרבה קרנות שאולי מעוניינות, לא תעשינה את זה רק בגלל הסוגיה הזאת.

תומר רוזנר: למה?

תומר רוזנר: למה?

אלי כהן: הן יחששו להפר את זה.

אלי כהן: ככל שיש זמן קצר, יש לך יותר חשש.

קריאות: - - -

פרופ' שמואל האוזר: לכן, אנחנו חושבים שחמש שנים זה סביר.

פרופ' שמואל האוזר: וגם כשקרנות הריט הנוכחיות קמו, גם אז נתנו להן הקלות.

פרופ' שמואל האוזר: אנחנו חושבים שזה נכון, אנחנו חושבים שפחות מזה יכול לגרום לכך שלא תקומנה קרנות ריט.

פרופ' שמואל האוזר: אם זאת המטרה, אנחנו יכולים לשבת כולנו ביחד.

פרופ' שמואל האוזר: שימו את כל הדברים, בסוף תעשו שלוש, לא תקומנה.

יואב קיש: הן לא יקומו בגלל שרשות המסים לא תשחרר להם לעבוד, אז בגלל זה הן לא יקומו.

אלי כהן: לא, למה?

אלי כהן: אני חייב לציין שרשות המסים - - -

משה אשר: אני מבקש.

אלי כהן: לא, לא, לא.

יואב קיש: דיברנו על זה לפני רגע.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש, אני אגב חייב להגיד שברשות המסים - -

משה אשר: עם כל הכבוד.

אלי כהן: - - עושים עבודה מצוינת, ואני חייב להגיד שיש פתיחות גדולה מאוד מרשות המסים.

אלי כהן: אני חושב שזאת אחת התקופות, בעיני לפחות, הטובות באמת של רשות המסים בהתנהלות מול המדינה, מול האוצר ומול המשקיעים.

יואב קיש: למה עושים איפה ואיפה?

יואב קיש: אני שואל.

אלי כהן: בסוף יש דיונים ויש החלטות, אבל אני חושב שבאמת אנחנו זכינו להיות בתקופה שבה יש לנו רשות מסים איכותית.

יואב קיש: אני שמח לשמוע.

4402: כל הדיון פה הוא סביב חדש מול ישן.

4402: הלוא אם לא היו קרנות ישנות, תאמין לי, אף אחד לא היה פה, וכל האולם הזה היה ריק, היו נמצאים פה שלושה אנשים והיינו מעבירים את החוק בשתי דקות.

4402: אני לא אומר שלא צריך להתחשב אבל המטרה שלנו בכל העניין הזה היא באמת - - -

אורי מקלב: אתה מדבר על תקופות אחרות, לא בתקופות האלה.

4402: לא הבנתי את ההערה.

אורי מקלב: לא הבנתי.

אורי מקלב: שמעבירים חוק ככה?

4402: מה זאת אומרת ככה?

אורי מקלב: מה אמרת?

אורי מקלב: שפעם, החוק הזה היה עובר עם שלושה אנשים, ואף אחד לא היה - - -

4402: לא.

4402: אני אומר שההתעניינות לא הייתה כזאת גדולה ולא היו מתווכחים על חלק גדול מהדברים, גם לא על השליטה וגם לא על - - -

יואב קיש: למה?

יואב קיש: בהקמה לפני עשר שנים לא היה דיאלוג?

4402: לא יודע מה היה הדיון לפני עשר שנים, לא אתה היית פה ולא אני הייתי פה.

אלי כהן: אתה, יכול להיות שהיית כאן.

4402: יכול להיות.

אורי מקלב: אתה היית בממשלה - - -

קריאות: - - -

קריאה: אתה דווקא היית פה.

אלי כהן: חברים.

4402: עכשיו לעצם העניין.

אורי מקלב: אולי אתה קורא את זה בספרים אבל זה לא במציאות.

4402: לעצם העניין.

אורי מקלב: לא הייתה מציאות כזאת ואין דבר כזה.

אורי מקלב: אפשר להסתכל בפרוטוקולים, וסתם להוציא שם רע לכנסת.

4402: הנה, אני הייתי פה, אתה לא היית פה.

אורי מקלב: אבל אני לא יודע על סמך מה אתה מדבר.

אלי כהן: חברים.

אלי כהן: הוא מנסה להגיד שאחת הסוגיות שעולות, חבר הכנסת - - -

אורי מקלב: למדנו מהטעויות.

4402: לעצם העניין, כל הנושא הזה של קרנות ריט כרגע מובא לצורך, מה שנקרא להגיע לעולם הרחב.

4402: בעולם הרחב יש שליטה של בתים להשכרה שחלקה הגדול, לפחות חצי ממנה, נמצא בידי המוסדיים והציבור.

4402: במדינת ישראל, רוב רובם של הנכסים להשכרה, דירות להשכרה, נמצא בידי הפרטיים.

4402: אנחנו רוצים לשנות את המצב הזה.

4402: אנחנו רוצים לאפשר גם נושא של חיסכון.

4402: אנחנו רוצים לחזק את זה על-ידי שהקרן בתחילתה תמצא את התמהיל הנכון כדי להגיע לדבר הזה.

4402: לכן, הוויכוחים הקטנים האלה, אני לא חושב שהם תורמים.

4402: התחרות היא לא העניין, למרות שאנחנו חושבים שצריכות לקום עוד הרבה קרנות ריט.

4402: העובדה שעד היום קמו רק שתיים, ואנחנו רוצים שיקומו הרבה יותר על מנת שציבור יותר רחב יהיה בתוך העניין הזה, ולכן לפי דעתי צריך שיהיה איזון ובלמים וכל מה שצריך על מנת לשמור על הקרנות הקיימות מצד אחד, אבל מצד שני להקים קרנות חדשות.

4402: הוויכוח על השליטה לפי דעתי – ויושבים פה מומחים של רשות ניירות ערך – הוא ויכוח שכרגע מבחינתנו הוא נגמר, ולכן כל ההתעסקות בו היא שונה.

4402: לגבי הנושאים האחרים שדיברו בהם, אפשר לעשות עוד דיון ולהגיע למסקנה.

אלי כהן: התייחסות של חבר הכנסת מקלב, חבר הכנסת קיש ולאחר מכן מהבורסה, אם ירצה אמנון נויבך.

אלי כהן: חבר הכנסת מקלב, בבקשה.

אורי מקלב: אני מתנצל, אולי אחרי זה גם מר יצחקי יסביר את זה שאני נעדר עכשיו מהדיון בגלל שמעבירים את זה ככה, אז באמת באותו זמן שכאן מתקיים דיון יש לנו גם הצבעה על חוק ההשעיה בוועדת חוקה, גם רביזיה בוועדת הפנים על חוק בנושא איכות הסביבה.

אורי מקלב: לכן, אנחנו באמת לא יכולים להתמיד, בה בעת שאנחנו יושבים פה יש כמה וכמה ועדות, ותראה את הרשימה של הוועדות שאני חבר בהן.

אורי מקלב: לכן, יכול להיות, אולי ש איזה נראות כזאת, אבל אני בהחלט לא חושב שאין עבודה של חברי הכנסת בכל החוקים.

אורי מקלב: וראינו באמת, הייתה רק תמיכה, הייתה כאן עבודה מסיבית, חברי הכנסת גם ידעו על מה מדובר ואנחנו הלכנו על צעדים, דווקא בוועדה הזאת צעדים שאני לא זוכר בכנסות אחרות שהיינו הולכים.

אורי מקלב: בזה אני כן רוצה לציין שהוועדה הזאת עשתה כמה צעדים קדימה, תוך לקיחת סיכונים שאמרנו אותם מראש.

אורי מקלב: אנחנו דילגנו על הרבה חסמים, הרבה הליכים בתוך החוק הקיים, בחוקים אחרים שכאן הוועדה הובילה וגם חוקקה, מה שלא היינו עושים פעם.

אורי מקלב: ורק החוק האחרון, שאנחנו היום עושים שינוי בסטייה ניכרת, עשינו גם לגבי אחוזי בנייה, גם לגבי מספר הדירות, כמעט גם עשינו את זה בקווי בניין, אם לא חוות הדעת של היועץ המשפטי של הוועדה שלא נתן לנו להמשיך, רצינו לעשות באמת רפורמה ענקית של תהליכים מסוימים, שיכול להיות שהם גם דורסניים אבל ידענו דבר אחד – יש לנו מטרה אחת, וזה בנושא הזה שאנחנו מדברים עכשיו להגביר את ההיצע של הדירות, לעשות שינויים מבניים שאנחנו רוצים לעשות, לקדם את הדברים כדי להתמודד באופן אמיתי עם משבר לאומי שיש לנו בנושא הדיור.

אורי מקלב: ולכן, אנחנו רוצים ללכת עם זה הלאה, אנחנו תומכים בעניין הזה, ואני התבטאתי במשפט – עדיף אולי חי מזוהם מאשר מת סטרילי.

אורי מקלב: אנחנו יכולים לעשות הרבה חסמים והרבה דברים ואנחנו נמצאים במשבר כזה שאנחנו רוצים לעשות את כל הצעדים.

אורי מקלב: יכול להיות שחלק גם פוגעים בדרך בכמה דברים.

אורי מקלב: לכן אנחנו גם תומכים, אני חושב שצריך לתמוך בכל הצעדים לגבי הדירות השכורות שעושים שינויים בעניין הזה.

אורי מקלב: זה דבר חשוב מאוד, זו תפיסה חדשה.

אורי מקלב: האמת היא שהרעיון הזה, הוא לא הומצא עכשיו, רק לא היה מי שיוביל אותו.

אורי מקלב: הדבר הזה, דיברנו עליו כבר בכנסת השמונה-עשרה, על סוג כזה, דיברנו על ליסינג בדירות.

4402: גם זה יהיה.

אורי מקלב: כל הסוגים של פתרון והתמודדות עם הבעיה, וזה נכון שאתם תוקפים את הבעיה מכל הצדדים.

אורי מקלב: מה הקשר בין זה לבין עכשיו שינוי בנושא הריט, זה לא ברור.

אורי מקלב: למה אנחנו צריכים לשנות מצב שקיים?

אורי מקלב: זה לא מה שישפיע, באופן ישיר ודאי לא, על נושא משבר הדיור.

אורי מקלב: אנחנו פוגעים בעניין הזה, כמשקיע קטן, שאנחנו היום הרבה מובילים.

אורי מקלב: היום אומר לי מישהו, אני לא רוצה לקנות דירה שנייה מכיוון שהמיסוי היום גבוה.

אורי מקלב: אתם לא רואים את זה בעין טובה שאדם משקיע את החסכונות שלו ואת העתיד שלו בדירה שנייה.

אורי מקלב: אנחנו אומרים לו, אנחנו לא רוצים שזו תהיה השקעה, אנחנו רוצים להוריד את המחירים ואנחנו על זה עושים כל מיני חוקים שאנחנו מכבידים עליו.

אורי מקלב: תן לי השקעה.

אורי מקלב: יש לי עכשיו 300,000 שקלים, 400,000 שקלים אחרי פנסיה, 500,000 שקלים, אני רוצה להיות באיזו קרן שתהיה מניבה, שתיתן לי את ה-2,000 שקלים שלי בחודש, יכולה להשלים את הפנסיה שיש לי.

אורי מקלב: יש היום מסלול, שעד היום הוא השתקף באמת כמסלול אמין, בלי שיש מעורבות של כוחות שוק שמשפיעים ובעצם עושקים אותי, שנותן באמת תמורה הגונה על ההשקעה שלי.

אורי מקלב: כשאנחנו רוצים היום להכניס טייקונים, כשאני עד היום לא יודע איך אתה מגדיר טייקונים – לפתוח את זה ולשנות את כללי המשחק בנושא הזה, שזה לא קשור לנושא של הדירות, זה לא קשור.

אורי מקלב: זה עוד תיקון שלא קשור בעצם לתיקון המרכזי שאתם רוצים לעשות בנושא הראשון שאתם מדברים עליו, דירות להשכרה.

אורי מקלב: הטענה המרכזית שאני שמעתי פה מדוע יש רק שתיים או שלוש – תשנו את כללי המשחק שם, תרחיבו, תשמעו מאנשים.

אורי מקלב: נעשה דיון, אדוני היושב-ראש, מה היום מעכב, מה החסם באמת להגדיל ולהרחיב את קרנות הריט, ואנחנו נראה מה משפיע על זה ויכול לשנות את זה.

אורי מקלב: אבל לבוא בזה היום לפתוח את זה, להרוס את הקיים, לא לתת מסלול – אני רוצה מסלול בלי שטייקונים ישפיעו על השוק הזה.

אורי מקלב: אני רוצה להיות בקרן שאני יודע שהיא מתנהלת היום באופן ישר, בלי כוחות כאלה שהם אינטרסנטים באופן מובנה מאוד, לא רק כלכליים, עוד דברים אחרים.

אורי מקלב: בזה אני אסיים, אדוני היושב-ראש.

אורי מקלב: במיוחד בהטבת המס, שהיא מפלה.

אורי מקלב: איזו הצדקה יש לא לקרוא לזה אירוע מס?

אורי מקלב: כשטייקון עושה את זה, זה נקרא שהוא יכול להשקיע את הכסף שלו, למכור את זה בלי שזה נקרא אירוע מס שהוא צריך לשלם על זה את המיסוי, ומי שלא טייקון, כן יצטרך לשלם את זה כשהוא משקיע בקרנות האלה.

4402: איפה יש טייקונים עוד בארץ?

אורי מקלב: תאמין לי שהזלזול שלך לא משקף אמת.

4402: אולי מה שאתה אומר לא משקף?

אורי מקלב: אז לא משקף.

אורי מקלב: לכן אני חבר כנסת ואתה לא.

אורי מקלב: מה לעשות.

אורי מקלב: הזלזול שלך לכל אורך הדיבורים של אחרים מאוד בולט.

אורי מקלב: תכבד גם אחרים, גם אם מדברים לא לעניין.

4402: מכבד.

4402: מכבד כל אחד.

אורי מקלב: לא, זה לא נראה ככה.

4402: בהחלט, מכבד.

4402: אם מדברים לעניין.

אורי מקלב: ולכן גם ההשפעה שלך.

אורי מקלב: ולכן כשיושבים עם שר האוצר, מבקשים שאתה לא תהיה בפגישה, מהסיבות האלה, שחברי כנסת שנפגשו אתו ביקשו שאתה לא תהיה.

אורי מקלב: אתה יודע למה? - -

4402: ברוך השם.

אורי מקלב: - - בגלל הזלזול הזה, וכל חוסר הכבוד שלך לאחרים.

אורי מקלב: צורת הזלזול, צורת ההתנשאות שלך, באמת לא משפיעה הרבה עלינו.

אלי כהן: חבר הכנסת מקלב, אני חייב להעיד באופן אישי שיושב-ראש מטה הדיור, כל החוקים שהגענו עד היום, הגענו אליהם בהסכמה, דווקא עם כל הגורמים השונים.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש.

יואב קיש: אני מתייחס עניינית, באמת, אביגדור למה שאמרת.

אורי מקלב: אני מתנצל, יש רביזיה בוועדת הפנים.

אורי מקלב: אני עוד אחזור.

יואב קיש: אני, לא מעניין אותי לשמור על הקרנות הקיימות, ואמרתי לך את זה, אבל אני רוצה שכשאתה רוצה ריט חדשה – בין אם היא תהיה דיור או למניבה – היא תרצה לבוא לתחום הזה כי היא תבין שהיא יכולה להמשיך לחיות בתחום הזה.

יואב קיש: ואם אנחנו לא נעשה את השינויים, שחלקם פה עדיין על האג'נדה, ונישאר באותו עולם תוכן מסוים, אז חטאנו כי לא נשיג תוצאה.

יואב קיש: לא נשיג קרנות חדשות, לא נשיג שוק תחרותי, לא נשיג מוטיבציה – בין אם זה לבעלי נכסים קיימים כאלה או אחרים – להיכנס לעניין הזה.

יואב קיש: ולכן, אני חושב שזה המסר העיקרי שחשוב להעביר.

יואב קיש: אני רוצה להגיד לך, ראש רשות המסים, מר משה אשר – אני ישבתי עם ליאת, ואביגדור גם – דיברנו ואמרנו, בואו נראה, אולי נוכל לקבוע דיבידנד קבוע גם לפרטיים במניב, כי אמרנו, אולי זה יפשט את המצב.

יואב קיש: לי הייתה הרגשה שדווקא אלה שאין להם כסף, וגובים מהם את המקסימום, בסוף נפגעים מהסיפור הזה.

יואב קיש: ישבתי עם ליאת, היא הסבירה לי, הבנתי את המורכבות.

יואב קיש: שכנעה אותי.

יואב קיש: אמרתי, אתם יודעים מה, בסדר, אני מבין כמה זה מורכב, אני לא אכנס לזה.

יואב קיש: אני מצטער, אני לא מצליח להבין למה אתם מתעקשים על רכישה של איגוד ב-51%, עם שליטה ועם הגדרות דיבידנד ברורות.

יואב קיש: לא מצליח להבין.

יואב קיש: זה שאתה אומר לי זה אחרת, זה לא תשובה.

משה אשר: אני אנסה להסביר.

יואב קיש: שנייה, תן לי לסיים את דברי.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש, אם יש נושאים חדשים כי פשוט יש את הנושאים האלה על האג'נדה.

יואב קיש: אז המסר העיקרי שלי – בכל המקומות שיש אי-הסכמות, לצורך העניין, עם רשות המסים, אני מצטער להגיד, לא שכנעו אותי, לא מבין את הגישה - - -

אלי כהן: חבר הכנסת קיש, אנחנו באמצע הדיון, אנחנו לא סיכמנו.

יואב קיש: בסדר.

יואב קיש: אני רוצה להסביר גם את האמירה שאמרתי.

יואב קיש: אין פה שום דבר אישי.

יואב קיש: אני אומר לך, כשמסבירים לי אני מבין, ברוך השם, ויודע לקבל.

יואב קיש: וכשזה לא נראה לי הגיוני, אני אלחם על זה עד הסוף.

יואב קיש: תודה.

אלי כהן: תודה לחבר הכנסת קיש.

אלי כהן: אנחנו נעבור עכשיו להתייחסויות.

משה אשר: אני אשמח לנסות להסביר לך אחרי כן.

אלי כהן: משה, אנחנו ניתן עוד סבב התייחסויות.

אלי כהן: אני רוצה שנשמע גם את האנשים האחרים שהגיעו.

אלי כהן: נתחיל את ההתייחסות, לכל אחד יהיו עד שלוש דקות.

אלי כהן: אני מבקש, לגבי נושאים שנאמרו ונושאים שנותרו פתוחים, אנא אל תחזרו.

אלי כהן: אם יש טיעונים חדשים, בקצרה, שלוש דקות.

אלי כהן: דרור גד, בבקשה אדוני.

דרור גד: שלום.

דרור גד: אני יושב-ראש של "ריט 1", הקמתי אותה לפני עשר שנים מייד אחרי שחוק הריטים נכנס לתוקף, ביחד עם שמוליק סייד, שותפי.

דרור גד: כמה מלים, לדעתי איפה אנחנו נמצאים כרגע, לפחות איך שאנחנו, הצד הזה, תופס את הדברים.

דרור גד: לגבי חוק הדיור, אביגדור, אנחנו אמרנו מזמן, לפני כמה חודשים כבר, ואמרנו את זה עוד פעם בדיון הראשון, אין לנו הערה למה שנאמר שם.

דרור גד: הלוואי וזה יצליח, הלוואי ויהיה multi-family, מה שנקרא, העתקה של החוק האמריקני ושל היכולות האמריקניות לייצר דיור להשכרה, והלוואי שכולנו גם נשתתף בו בתור ריטים.

דרור גד: ואם זה לא יהיה מספיק טוב מה שעבר פה עכשיו, אולי נעשה עוד שנה עוד דיון ונשפר אותו ככה שיהיה אפשר להפעיל אותו, הלוואי על כולנו.

דרור גד: אין פה שום ויכוח, לא בצד הזה ולא בצד שלכם.

דרור גד: הנקודה השנייה היא שליטה.

דרור גד: יש פה דיון עקרוני שאנחנו לא מסכימים עם הרשויות.

דרור גד: הרשויות חושבות שהדבר העיקרי שמגביל ריטים היום מלצמוח ולהיות, ולהיות 20 חברות בבורסה, זה בגלל שלא נותנים לאלה שאספו את הנכסים 40 שנה לגלגל את הנכסים שלהם לתוך ריטים עם מלא הטבות, ולאפשר להם שליטה כי הם לא מוכנים לא לשלוט בחברות.

דרור גד: וחמש שנים זה מספר נכון.

דרור גד: חמש שנים, שמונה שנים, שנתיים – אמתית, אף אחד לא יודע, זו האמת.

דרור גד: אנחנו חושבים שכל הדיון הזה הוא לא נכון, אנחנו חושבים שזה "ילכלך" את המהלך, זה "ילכלך" את העולם הזה שנקרא ריטים.

דרור גד: יש דרכים אחרות להשיג עוד הרבה ריטים, כמו שאתם רוצים, ולשבת פה עוד עשר שנים ולהיות גאים בעולם ריטים שיצרתם, חוץ מאשר שחרור השליטה.

דרור גד: אנחנו חושבים שזאת לא הבעיה העיקרית, אבל זה אנחנו, הם חושבים אחרת, זה המצב כרגע.

דרור גד: הנקודה השלישית זה האפליה.

דרור גד: יש פה חוקים שמישהו מבקש להעביר, שהם אפליה צועקת לשמים.

דרור גד: הקטע של הנכס מול מניות, אם זה שישה מיליארד שקל, אז אני נותן לו לעשות את זה עד שהוא ימכור את המניות, לצורך העניין לאינסוף.

דרור גד: ואם זה משפחה שהעבירה נכס כי היא לא רוצה לנהל אותו יותר באישי, והיא רוצה אבל להחזיק מניות של ריט או של סלע או של הריט הבא שאנחנו נצליח לייצר לה דיור, היא מוכנה להחזיק את המניות האלה ל-20 שנה קדימה, אז אנחנו נפגיש אותה עוד שנתיים או עוד ארבע עם המס שבח שלה, כאילו שהיא לא דומה להוא עם החמישה מיליארד שקלים.

דרור גד: אני לא מבין איך זה עובר.

דרור גד: לא מבין איך זה עובר היום בעולם הפוסט מחאה חברתית וחוק הריכוזית, אני לא מבין איך הדברים האלה בכלל יכולים להיכתב בחוק במדינת ישראל.

דרור גד: והדבר הרביעי, לא רק אמרנו שאנחנו חושבים שהשליטה היא לא מה שגורם לזה שאין 20 ריטים, אמרנו ונתנו עוד שלוש דוגמאות לדברים שרשות המסים – אגב, זה מופיע בדיוני ועדת הכספים, העמוקים או הלא עמוקים, מ-2005, הדיונים של אנשים שכן ישבו פה, אני לא ישבתי פה, אני מודה, אבל קראתי את הפרוטוקולים – של דברים ששאלו אז את רשות המסים: חברים, למה אתם לא נותנים אפשרות למיזוגים?

דרור גד: למה אתם לא נותנים אפשרות לכל מיני דברים?

דרור גד: והרשות אמרה, בואו נצא לדרך עם משהו קטן ומוגבל, ואחרי זה נראה איך זה יצא, נראה שזה מסתדר טוב, ובסך הכול זה בסדר, ואז נשחרר את הדברים.

דרור גד: אנחנו יושבים פה עשר שנים אחרי זה, פעם ראשונה שאנחנו מעדכנים את חוק הריטים, יושבים פה אנשים שמפעילים את הריטים עשר שנים, אומרים לכם שזה דברים קריטיים, שאנחנו לא מצליחים לגדול בקצב שהיינו רוצים, ואחרים שמסתכלים עלינו פה ורוצים להקים ריטים אומרים שנורא קשה להקים ריטים.

דרור גד: למה?

דרור גד: כי זה קשה להפעיל ריט.

דרור גד: כי זה לא מעניין להפעיל ריט.

דרור גד: כי יש "רבוע נדל"ן" על הפרק, אז אי-אפשר לקנות אותו כי אתה לא יכול חוק המיזוגים, ויש "גזית ישראל" על הפרק, חברות נכסים נהדרות של מדינת ישראל, אתה לא יכול לקנות אותן, אתה לא יכול לעשות שום דבר בעניין הזה.

דרור גד: אתה מוגבל.

אלי כהן: הנקודה ברורה, דרור.

דרור גד: ודבר אחרון.

דרור גד: אני אומר, הצענו דברים, רעיונות חדשים.

דרור גד: אמר יושב-ראש הוועדה בפעם הקודמת, שוב ציטוט מהפרוטוקול, שהוא מבין שיש בעיות.

דרור גד: תציגו בבקשה את הבעיות, יש לכם שבוע וחצי, תיפגשו עם האנשים, תראו מה אתם מסוגלים להביא.

דרור גד: שלושה ימים אחר כך שמנו נייר מסודר עם כל הדברים שחשבנו שאפשר לשפר.

דרור גד: עבר מאז שבוע, טלפון לא קיבלנו מאף אחד, למרות שיש לכולם את הניידים שלנו.

אלי כהן: דרור, אני חייב לבוא ולהגיד.

אלי כהן: קודם כול, אני רוצה לנצל באמת - -

דרור גד: אני פשוט לא מבין את התהליך.

אלי כהן: - - את האתנחתא הזאת שאמרת, ובאמת גם להודות לחבר הכנסת קיש, שלא רק במסגרת דיוני הוועדה אלא שנרתם על מנת לבוא ולטפל ולהגיע להסכמות על מנת שיצא חוק טוב, נודה גם באמת ללשכת רואי החשבון, יועצי המס ועורכי הדין, שבאמת אני יודע שהייתה הידברות, וגם על הזמן שהקדישו, גם רשות המסים וגם מטה הדיור.

אלי כהן: לכן, כל מי שרצה גם דיבר אתי אישית, ובמהלך השיחות היומיות שיש לי עם ראש מטה הדיור, אכן כולם שם נענו, ואני אפילו הייתי במשרדים כשבין לבין אחד לאחד יצא.

אלי כהן: כלומר, מי שרצה להשיג אותם, השיג אותם.

דרור גד: חברים, אנחנו הגשנו מכתב, ניסינו לדבר עם אנשים, לא הצלחנו לדבר עם אנשים.

יואב קיש: הוא אומר שלא חזרו אליהם.

יואב קיש: הוא לא יכול להכריח.

דרור גד: יושב-ראש הוועדה, הנקודה היא לא אם חזרו אלי או לא חזרו אלי.

דרור גד: לא נעלבתי.

אלי כהן: דרור, יש נושא ספציפי שאתה רוצה להעלות?

אלי כהן: אני רוצה לקדם.

אלי כהן: נושא ספציפי.

דרור גד: כן.

דרור גד: יושבים פה אנשים מקצועיים ומסבירים למה אי-אפשר - - -

אלי כהן: אמרת, נקודה של מיזוגים.

אלי כהן: אני רושם נושאים ספציפיים.

אלי כהן: כל מה שדיברת, לקחתי מילה אחת.

דרור גד: מסבירים לי למה זה יהיה נורא ואיום, הנושא הזה של החלפת נכסים מול מניות.

אלי כהן: הבנתי.

אלי כהן: נרשם.

דרור גד: ולא ישבו מול יועצים מקצועיים כדי לנסות ביניהם לוודא שזה אפשרי.

אלי כהן: אתה יכול לחדש?

אלי כהן: יש נושא נוסף שהיית חושב שהוא יכול לתרום לחוק, ולא חשבנו עליו?

דרור גד: כן, אני אמרתי לכם.

אלי כהן: בבקשה.

דרור גד: אנחנו כתבנו עוד דבר אחד שעלה פה, ויואב אומר שהוסבר למה זה נורא קשה.

דרור גד: אתם היום בסיטואציה – תדעו את זה כי אנחנו שומעים את זה מהפרטיים כל הזמן – שהפרטיים, בנושא של ריטים של מניבים, אתם מתקנים את זה בנושא הדיור אבל לא תיקנתם את הנושא של המניבים, חשופים למס על דיבידנד מופרע.

דרור גד: בעולם של אין אינפלציה, בעולם הריטים הנוכחיים שזה לא שייך לריטים של פה – כל ריט שיקום מניבים יהיה כפוף לדבר הזה.

דרור גד: אנשים היום מקבלים מס על דיבידנד של 48%, 46%, 47%.

דרור גד: מי שרוצה שפרטיים ישקיעו דרך הדבר הזה ולא ימלאו את השוק בלקנות נכסים, כי אתה רוצה להוציא אותם מהשוק של הנכסים, אתה רוצה שיעשו את זה דרך הריטים, אבל אתה נותן להם דיבידנד ב-46%.

4402: 20%.

דרור גד: ניכוי במקור.

קריאות: - - -

דרור גד: רק על דיור.

4402: זה מה אני רוצה.

4402: זה מה אני רוצה, אני לא רוצה עכשיו לשנות שום דבר במניבים, זה לא מעניין אותי, אני מוכרח להגיד לך.

4402: אני רוצה שתבין, זה מה שמעניין אותי.

קריאות: - - -

4402: לא רוצה.

4402: אני רוצה לחזק אותם באמצעות - - -

דרור גד: אבל את השליטה אתה כן רוצה.

אלי כהן: דרור.

אלי כהן: משפט בבקשה.

דרור גד: לסכם.

דרור גד: אני מבין שיצא לנו שם של אויב העם בצד שני.

אלי כהן: לא.

דרור גד: חבר הכנסת כהן, תאמין לי, אני חי בחודשים האחרונים, אני הבנתי שאני אויב העם.

דרור גד: אני לא מבין מה רוצים ממני.

דרור גד: אני לפני עשר שנים הפעלתי חוק שאני אומר לך שהוא קשה מאוד להפעלה.

דרור גד: הפעלנו אותו עשר שנים, "ריט 1" מופיעה כבר שש שנים בסקר של "כלכליסט" בין כל המוסדיים בישראל כאחת מעשר שפועלת בצורה הכי שקופה, הכי הגונה, הכי אמינה, ועם הפעילות הכי טובה שלה, כבר שש שנים ברציפות.

אלי כהן: דרור, באמת, אנחנו עכשיו לא במצגת משקיעים.

אלי כהן: יש לך התייחסות לחוק, בבקשה, משפט אחרון.

אלי כהן: תודה.

דרור גד: אני אומר לך שאנשים פה רוצים שיהיו הרבה ריטים, ומצוינות - -

אלי כהן: יופי.

אלי כהן: תודה.

דרור גד: - - לטובת כולם.

דרור גד: ולא נגד התחרות וכל מיני דברים שאתם מספרים פה ברקע, אני לא מבין.

אלי כהן: אף אחד לא סיפר ואף אחד לא דיבר.

אלי כהן: נהפוך הוא, מבחינתנו לפחות – לפחות לא מבחינתי – הקרנות הקיימות, אני חושב שצריך לברך אותן שעשו את הפעילות ובטוח אף אחד לא נגד.

דרור גד: משפט אחרון.

דרור גד: בהנחה שאתם לא הולכים בדרך של להפריד את החלק של הדיור מהחלק של פעם בעשר שנים לעדכן את חוק ריט המניבים בצורה נכונה, שזה באמת יצליח, בהנחה שאתם לא הולכים בדרך הזאת - -

מעין נשר: לא.

דרור גד: - - אנחנו רק מבקשים ככל יכולתכם, חברי הכנסת, למרות הלחצים המאוד כבדים שיושבים בצד השני של השולחן, אל תסתפקו בחוק בינוני גם הפעם אחרי עשר שנים, שנשב עוד עשר שנים ויהיו חמישה ריטים במקום שניים וחצי, אלא תדאגו בכל הכוח – גם אם זה לוקח עוד שתי ישיבות – שזה יהיה חוק מצוין.

אלי כהן: תודה רבה, דרור.

אלי כהן: אנחנו נעבור עכשיו לירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, בבקשה אדוני.

אלי כהן: אחריו ידבר רוני הלמן מהלמן-אלדובי.

ירון גינדי: שלום לכולם.

ירון גינדי: ראשית, אני חייב לציין שדווקא מהחבר'ה של אביגדור, הם חיפשו אותנו ואנחנו לא אותם, אז רק להודיע לנוכחים.

ירון גינדי: אנחנו הצגנו בפני הוועדה נייר מקיף בנושא המיסוי, והיינו שמחים, אדוני היושב-ראש, אם יהיה אפשר לדון על הסעיפים שלו כאן בוועדה.

ירון גינדי: הדבר המרכזי שאני חושב שראוי שנעשה זה בדיוק כמו שאמרת, שנתייחס מבחינת המיסוי לחוק הזה כאילו אותם יחידים רכשו שברי דירות.

ירון גינדי: אם אנחנו נחיל מע"מ בנושא הזה, אנחנו בעצם עיקרנו את כל היתרון היחסי.

אלי כהן: ירון, אני רוצה לקבל את המלצתך, גם אם זה ייקח לנו קצת יותר זמן.

אלי כהן: אני רוצה שתעבור על הנקודות לצורך העניין.

אלי כהן: מה שאני דיברתי ומה שנשאר פתוח, דברים שלא נכללו במסגרת ההתייחסויות של רשות המסים או משרד האוצר.

אלי כהן: אם תוכלו לעבור בבקשה, אתה או אלישע.

ירון גינדי: עורך-דין יוסי אלישע יעשה את זה, אני חייב לעזוב, אז יוסי בבקשה.

אלי כהן: תודה, ירון.

אלי כהן: עורך-דין אלישע מלשכת עורכי הדין.

יוסי אלישע: לשכת עורכי הדין, לצורך העניין היום גם מטעם לשכת רואי החשבון ויועצי המס.

יוסי אלישע: אני רוצה לדבר תחילה על הנושא של היבטי המע"מ.

יוסי אלישע: היבטי מע"מ, כמו שאמר חברי גינדי, הנושא עשוי להיות קריטי בהיבט של אם יושב אדם שחושב האם לרכוש דירת מגורים באופן פרטי או האם להשקיע בקרן, מובן לחלוטין שהשתת עלות המע"מ שמתווספת לשווי השוק של הדירה – צריך להבין את זה – אז ברור לחלוטין שהיא מייתרת את ההשקעה.

יוסי אלישע: מעבר לזה, יעלו פה שאלות כבדות, כמו למשל תמהיל הפעילות של הקרן הזאת, איזה תשומות מותרות לה בניכוי, איזה תשומות לא מותרות לה בניכוי.

יוסי אלישע: הנושא של המע"מ חייב להיות מוסדר.

יוסי אלישע: חייב להיות מוסדר, אחרת אנחנו ניקלע פה לסיטואציה של פניות לנציבות להסדרת מערכת היחסים של הפעילות המעורבת הזאת, שחלקה פעילות פטורה וחלקה פעילות חייבת.

יוסי אלישע: אני לא רואה איך ההצעה לדחות את המע"מ לסוף הדרך פותרת את הדבר.

יוסי אלישע: דיבר משה אשר על מה יקרה בסוף הדרך, שבסוף הדרך אפילו צפויים – בעצם זה ביזנס וזה עסק – ואפילו צפויים לראות את זה אולי כמכירה של מלאי עסקי.

יוסי אלישע: אז אני רוצה להזכיר לכולם שבמקרה כזה אנחנו נשכח מ-20%, יהיו פה הכנסות חריגות.

יוסי אלישע: הכנסות חריגות לפי החוק, בחלוקה שלהן, המס עליהן הוא 70%.

יוסי אלישע: זה מעקר לגמרי את ההשקעה בדירות מגורים, צריך להבין.

יוסי אלישע: אדם שמשקיע צריך להבין שבסוף הדרך מחכה לו 20% בוודאות, לא אולי 70% ולא אולי מע"מ עוד 17%, דרך אגב על ה-70%.

תומר רוזנר: לטענתך, זאת אומרת תלוי בהתנהלות של הקרן?

יוסי אלישע: לא.

יוסי אלישע: קרן תאסוף מאות ואלפי דירות.

יוסי אלישע: לצערי, דירות בשוק זה לא כמו נכס מסחרי.

יוסי אלישע: נכס מסחרי עוד אפשר למצוא רוכש שבא וקונה את מלוא הנכס.

יוסי אלישע: בדירות מגורים כנראה שבשוק, חוץ משחקנים כמו ריטים, אתה תצטרך למכור דירות יחידות.

יוסי אלישע: אתה תצטרך להקים מערך שיווקי שימכור את הדירות האלה ואתה צריך להקים סוכנויות.

יוסי אלישע: אתה צריך למצוא איזו דרך לממש את הדירות האלה, ולכל הדעות, לפחות על-פי עמדת רשויות המס, זו מכירה של מלאי עסקי.

יוסי אלישע: במקרה כזה הקרן חשופה ל-60% ו-70% אם היא תחלק את הרווחים האלה, מס.

אלי כהן: עורך-דין אלישע, השארנו את הסוגיה הזאת פתוחה לעניין המע"מ במכירה, כפי ששמעת.

יוסי אלישע: זה לא המע"מ.

יוסי אלישע: כבר עברנו לשלב של המס עצמו.

יוסי אלישע: מעבר ל-17% מע"מ יש פה 70% מס שמחכה בסוף הדרך.

אלי כהן: איך 70%, עורך-דין אלישע?

תומר רוזנר: מלאי עסקי.

יוסי אלישע: בחוק מוגדר מכירה של מלאי כהכנסה חריגה.

יוסי אלישע: הכנסה חריגה כפופה לשיעור מס, אם היא מחולקת, של 70%.

תומר רוזנר: זה צריך התייחסות.

משה אשר: יש פה שאלות שהן קצת יותר מורכבות, אם תרצו אני אכנס לנושא הזה.

אלי כהן: לנושא הספציפי הזה, כלומר אם מוכרים דירה.

משה אשר: על פני הדברים, כשאנחנו ראינו את מודל הריטים לא ראינו מצב מס של 70% במכירת אותן דירות.

משה אשר: לא ראינו, אבל אם יוסי אלישע אומר שיש אפשרות שיש דבר כזה, אנחנו נמצא את הדרך לומר שאין מצב כזה.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: תשובה מספקת.

אלי כהן: בבקשה, תמשיך.

יוסי אלישע: הנושא של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה.

יוסי אלישע: בהגדרה במסגרת הצעת החוק כפי שהיא כיום, לא ברור המשמעות של החמש שנים או קודם לכן.

יוסי אלישע: אני, משיחותי עם ליאת לפחות הבנתי שהמטרה היא שאם לא עומדים בתנאי של השלמת הבנייה תוך חמש שנים, לא הולכים אחורה, בעצם לא "מלכלכים" את הקרן אחורה ולא פוגעים במשקיעים אלא זה צופה פני עתיד בלבד.

יוסי אלישע: אם זו הכוונה אז צריך לתקן את ההגדרה כפי שהיא היום, וההגדרה כפי שהיא מנוסחת – בעצם אחרי חמש שנים, מספיק שחלה תוכנית להשכרה, אני לא חייב לבנות.

ליאת גרבר: לא.

ליאת גרבר: זה לא מה שאמרנו.

יוסי אלישע: אני אומר, זה מה שכתוב היום.

יוסי אלישע: אם הכוונה היא אחרת אז תתקנו את זה.

תומר רוזנר: לא, זה לא כתוב כך.

אלי כהן: גם היועץ המשפטי של הוועדה - - -

יוסי אלישע: אני מוכן לקרוא את הצעת החוק בפניכם, תגידו לי אם מישהו מבין אותה אחרת.

אלי כהן: אני רוצה את ההתייחסות של תומר.

תומר רוזנר: למיטב הבנתי וזיכרוני, אבל יכול להיות שאני טועה, אני לא הבנתי את זה כך מתוך הקריאה, וגם הנושא הזה נדון בינינו לבין רשות המסים.

תומר רוזנר: אני חושב שהדברים מנוסחים ברור אבל אם צריך עוד להבהיר אותם יותר, נעשה את זה.

יוסי אלישע: אני חושב שהנקודה שצריך להבהיר היא הנקודה שזה צופה פני עתיד ולא הולכים אחורה חמש שנים, "מלכלכים" את הקרן לטובת המשקיעים שנכנסו קודם לכן.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: יש תנאי שאם לא עומדים בו אז אתה מאבד את ההטבות.

ליאת גרבר: לא, אבל מרגע זה ואילך.

יוסי אלישע: אתה מאבד רק צופה פני עתיד.

ליאת גרבר: בזה הוא צודק.

תומר רוזנר: ממש לא.

יוסי אלישע: מפני שהרכישה, היא תהיה רכישה של שלבים.

תומר רוזנר: לא צודק.

יוסי אלישע: לא יכול להיות שנכס אחד "ילכלך" פעילות של חמש שנים שהיא תקינה.

ליאת גרבר: חמש שנים, הכוונה הייתה שיש להם חמש שנים בעצם לבנות.

ליאת גרבר: אם הם לא בונים אחרי חמש שנים, אז מאותו רגע ואילך זה מתחיל "ללכלך" את הנכסים.

יוסי אלישע: לא אחורה.

תומר רוזנר: לא בטוח.

תומר רוזנר: טוב, נדבר על זה.

משה אשר: יש פה סוגיה, זה לא טריוויאלי.

תומר רוזנר: בכלל לא טריוויאלי.

משה אשר: באופן עקרוני, אם אתה אומר – נצא מהקופסה, נאפשר לך ליזום, נאפשר לך לא לקנות נכס נדל"ן מניב ומייד לקבל את השכר דירה, אלא ליזום ולבנות תוך פרק זמן שקבענו, אז זה תנאי.

משה אשר: אם אתה לא עומד בתנאי הזה, באופן עקרוני זה חוזר ל-Square 1, ל-Day 1.

תומר רוזנר: נכון.

משה אשר: כי אתה לא עמדת בתנאי שהיית צריך לעמוד בו.

משה אשר: אם ליאת אמרה אכן כך, אנחנו צריכים לחשוב על זה.

משה אשר: לא טריוויאלי בכלל.

תומר רוזנר: אני לא חשבתי.

תומר רוזנר: חשבתי כמו עורך-דין אשר.

יוסי אלישע: מבחינת התכלית צריך להבין שיכול מאוד להיות שיהיו שניים-שלושה נכסים כאלה שבשניים אחרים עומדים ובאחד לא מתאפשר לעמוד.

יוסי אלישע: אנחנו מדברים על משקיעים ומשקיעי בית שנכנסו.

משה אשר: יוסי, זה לא דרך המלך של הריט.

משה אשר: הריט לא צריכה לבנות וליזום.

משה אשר: היא צריכה לקנות נכסים מניבים - - -

יוסי אלישע: אבל אפשרתם להם ליזום.

יוסי אלישע: אז מה, צריך להחליט מה עושים.

ליאת גרבר: את המס רכישה, את החצי אחוז, אנחנו כתבנו סעיף מפורש.

יוסי אלישע: חצי אחוז, אני לא מדבר על זה.

יוסי אלישע: אני מדבר על ההכנסות שחילקת.

יוסי אלישע: חילקת מנכסים אחרים.

יוסי אלישע: אתה רוצה לחזור למשקי הבית ולחייב אותם במס נוסף?

קריאות: - - -

יוסי אלישע: אם אני יכול להסביר.

יוסי אלישע: חמש שנים חילקת למשקיעים כסף.

יוסי אלישע: מה אתה רוצה, לחזור אליהם עכשיו, לקחת מהם עוד כספים?

יוסי אלישע: כי חילקת להם ב-20%.

תומר רוזנר: יכול להיות.

אלי כהן: התשובה היא כן.

יוסי אלישע: איך?

יוסי אלישע: איך תחזור למשקי בית?

אלי כהן: מה זה איך תחזור?

אלי כהן: אתה יודע למי שילמת, מגישים דוח.

אלי כהן: קודם כול, לחזור, אפשר לחזור.

יוסי אלישע: לטעמי, גורם מרתיע מאוד ברמת המשקיעים.

אלי כהן: יגיד לך משה אשר – למיטב זיכרוני מהיותי רואה חשבון – אפשר לחזור שבע שנים אחורה.

אלי כהן: אם קיבלת מתנה שהיא לא מגיעה, תחזיר.

יוסי אלישע: אלי, מנגנון המיסוי כאן הוא מנגנון של ניכוי מס במקור.

משה אשר: אני מציע שאנחנו נחשוב על המנגנון.

אלי כהן: אוקיי.

אלי כהן: יחשוב על המנגנון.

אלי כהן: תודה, עורך-דין אלישע.

אלי כהן: בבקשה, תמשיך לנקודה הבאה.

יוסי אלישע: נושא של רכישת 20 יחידות דיור בבניין אחד או בכמה בניינים סמוכים.

יוסי אלישע: לטעמי, ברגע שמדברים על כמה בניינים סמוכים, אנחנו איפשהו מחטיאים את המטרה כי המשמעות היא בעצם שלוקחים שכונה ומתחילים לאסוף דירות – דירה אחת בבניין זה, דירה אחת – אז אם אנחנו מדברים על פיזור על כמה בניינים, ולא בבניין אחד, אני חושב שצריך להגדיל את המספר בשביל לא ליצור מצב באמת של ניהול קשה וחשיפה לאותה טענה שדיברתי עליה קודם, שאתה מחזיק בעצם כמו מלאי עסקי.

יוסי אלישע: אתה מחזיק בעצם אלפי דירות בכל מיני אזורים – פה דירה, שם דירה – ואין מקבצים.

אלי כהן: במדינת ישראל אין מקבצים, זה לא ברלין כאן.

אלי כהן: אם אנחנו נלך להגדרה של מקבצים, נהרוג את קרנות הריט.

אלי כהן: אנחנו רוצים לעודד אותן.

יוסי אלישע: אם אתה רוצה לעודד מתווכים שיסתובבו בשכונות ויחפשו דירות לקנות על הר המזומנים הזה שיצרת, אז ברור לך שאתה מביא גם לעלייה של המחירים.

יוסי אלישע: מה, זה לא ברור?

אלי כהן: יש פה נכסי דיור שאנחנו לא יודעים עליהם, עורך-דין אלישע?

אלי כהן: תזמין אותי.

אלי כהן: חוץ משלושה פרויקטים של "דירה להשכיר" אני כמעט לא מכיר פרויקטים.

יוסי אלישע: אבל כשאתה תאפשר לקרן ריט להסתובב בשכונות ולקנות דירה אחת בבניין ולא יותר, אז אתה מאפשר בעצם מנגנון של ביקושים שלא היו בשוק, ואתה תביא בהכרח גם לעליית מחירים.

יוסי אלישע: זה לא המטרה אם אני מבין נכון.

אלי כהן: זאת סוגיה אחרת של השוק.

מעין נשר: יושב-ראש הוועדה, אפשר להגיב?

אלי כהן: בהמלצה שלך אני לא בטוח שייצא משהו.

אלי כהן: נמשיך לנקודה הבאה, עורך-דין אלישע.

מעין נשר: רק לגבי הנקודה הזאת.

אלי כהן: תרשמי לך, את תתייחסי.

אלי כהן: תאמיני לי, יש כאן עוד חמישה דוברים, יהיה לך הרבה להתייחס.

מעין נשר: להתייחס לנקודה הספציפית הזאת כי היא עלתה מכמה דוברים, זה בקצרה, גם תומר העלה את הנקודה.

מעין נשר: אנחנו באמת התכוונו ל-20 דירות שנמצאות בבניין או בשני בניינים שהם אחד ליד השני, ובאמת הציע לנו היועץ המשפטי של הוועדה, תומר, הגדרה מתאימה יותר מחוק התכנון והבנייה ואנחנו נחדד את זה כך שזה יהיה ברור.

מעין נשר: אין כוונה עכשיו לשלוח את קרנות הריט להסתובב בשכונות ולהתחרות על הביקושים עם משפרי הדיור ועם הזוגות הצעירים.

מעין נשר: הכוונה היא באמת למקבצים.

4402: וזה נגד רצוני, דרך אגב.

4402: ומי שמודאג ממחירי הדיור, תאמין לי, יותר ממך זה אני.

4402: אני דווקא רציתי שיאספו בודדים אחד-אחד אבל השתכנעתי, מה לעשות.

אלי כהן: תודה, אביגדור.

אלי כהן: אלישע, הנקודה הבאה.

יוסי אלישע: הנושא של התקופה.

יוסי אלישע: התקופה נקבעה לחמש שנים עם אפשרות הארכה לעשר שנים, בסמכות שר האוצר.

יוסי אלישע: רק להבין את התכלית, למה ההוראה היא הוראה לחמש שנים בלבד, למה לא לעשות את זה הוראת קבע.

יוסי אלישע: אם המטרה היא בעצם ליצור מומחיות בשוק הזה, ליצור משהו שצופה פני עתיד, מדברים פה על 20 שנה של החזקת דירות, למה חמש שנים?

יוסי אלישע: השוק ישתכלל, תן להם להיכנס גם עוד חמש שנים או שתקבע תקופת הטבה.

יוסי אלישע: אתה רוצה לתמרץ את כולם להיכנס עכשיו?

יוסי אלישע: תקבע תקופת הטבה חמש שנים עם מס מועדף, ועוד חמש שנים מיסוי שהוא קצת יותר רחב.

אלי כהן: בסדר.

אלי כהן: ההערה נרשמה.

אלי כהן: בבקשה.

יוסי אלישע: הנושא של תקופת ההנפקה.

יוסי אלישע: היום תקופת ההנפקה בעצם לא שווה, לא שווה בין מצב שבו הקרן היא קרן לנדל"ן מניב מסחרי לבין התקופה כשהיא קרן בעצם להשכרה למגורים.

יוסי אלישע: יש פה בעיה עם קרן מעורבת.

יוסי אלישע: בוא נצא מנקודת הנחה שאם יש קרן של נדל"ן מניב מסחרי, שחושבת שהיא אמורה להיות קרן של נדל"ן מניב מסחרי, פספסה את המועד של השנים-עשר חודשים, בעצם יש לה 24 חודשים נוספים לחפש איזשהו – ואני אומר, בדגש על איזשהו – נכס, גם אם הוא זניח, איזשהו נכס שיכניס אותה להגדרה של קרן למגורים להשכרה והיא בעצם מקבלת גרייס של 24 חודשים נוספים.

יוסי אלישע: אם רוצים ליצור איזושהי ודאות או השוואה, או ששניהם יקבלו פרק זמן של 36 חודשים לצורך ההנפקה, שאני חושב שלא צריכה להיות הבחנה – הרי אם נדרש פה 36 חודשים, אז נדרש גם במקרה השני – ואם לא, אז לפחות בטרם חלפו שנים-עשר חודשים בשביל ליצור איזושהי ודאות אצל המשקיע, שיהיה איזה סוג של הודעה.

יוסי אלישע: אתה לא תוכל לדעת עד תום חלוף 36 חודשים, הקרן הזאת מה טיבה, האם היא לנדל"ן מניב מסחרי או למגורים.

יואב קיש: נכון.

אלי כהן: התייחסות של תומר, היועץ המשפטי, ולאחר מכן התייחסות שלכם.

תומר רוזנר: אנחנו חושבים שבהחלט יש טעם רב בהערה הזו מכיוון שלמעשה, לפי המתכונת המוצעת כרגע, די בכך שהקרן מחזיקה שבריר אחוז מנכסיה כדירות להשכרה, והיא תיהנה.

תומר רוזנר: אנחנו חושבים שצריך איזשהו חלק משמעותי – אפשר לקבוע אותו 40%, אפשר לקבוע 50%, זה כבר עניין - -

יוסי אלישע: אני חושב שזה מחטיא את המטרה.

תומר רוזנר: - - יותר מקצועי - אבל אנחנו חושבים, כדי שהקרן תיהנה מהטבות של קרן להשכרה לדיור, היא צריכה איזשהו חלק משמעותי.

אלי כהן: אבל הטבות המס הן הטבות ספציפיות.

תומר רוזנר: לא, לעניין ההנפקה אנחנו מדברים.

תומר רוזנר: לעניין ההנפקה.

קריאה: אז תן לכל קרן.

4402: תומר, אנחנו הכנסנו שם סעיף ששר האוצר בכל רגע יכול להתערב בעניין התמהיל, וזה מתוך כוונה שאנחנו מקווים שהקרנות – אנחנו מקווים דרך אגב גם שהקרנות הוותיקות – יתחילו להכניס לעצמן דיור לאור ההקלות שנתנו, ואם לא ונחשוב לאחר מכן שנכון לעשות תמהיל שהוא קבוע בחוק, אנחנו נשנה את זה.

4402: בגלל זה השארנו - - -

תומר רוזנר: לא, השאלה היא לעניין ההנפקה.

תומר רוזנר: זאת אומרת, אתה רוצה לעודד.

יואב קיש: רק על ההנפקה.

תומר רוזנר: לקרנות שעוסקות במגורים אתה רוצה לתת הטבות נוספות כי זה מה שמעניין אותך.

4402: כן.

תומר רוזנר: אתה אומר, לכן אני אתן להן תקופת התארגנות יותר ארוכה, של 36 חודשים.

4402: כן.

תומר רוזנר: יכולה כל קרן חדשה, לצורך העניין של מניבים, לבוא - - -

קריאה: להתחפש.

תומר רוזנר: להתחפש בכך שהיא תיקח בניין אחד נגיד.

4402: לא לקחת בכלל.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: נגיד שהיא תיקח בניין אחד למגורים ו-99% מנכסיה שהיא אוספת זה נכסים מניבים.

תומר רוזנר: היא תיהנה מאותה הטבה של 36 חודשים.

4402: זאת שאלה שדנו בה הרבה.

4402: אנחנו יודעים שמחזוריות הנדל"ן במדינת ישראל זה לא כל הזמן המגורים כאן והמניבים כאן, לפעמים זה מתערבל.

4402: ולכן, לאורך חיי הנכסים, במיוחד אם מדברים על תקופות של 20 שנה, יש עליות וירידות, והתשואות משתנות.

מעין נשר: לצורך ההטבה הזאת של השלוש שנים, אפשר להסכים עם תומר שזה יהיה לפחות 50% דירות, אין לנו בעיה עם זה.

תומר רוזנר: דרך אגב, 50 זה מחמיר מדי לדעתי, אבל - - -

4402: אבל אפשר למצוא את הדרך.

4402: בעיקרון אבל כל הכוונה של תמהיל מעורב נובעת - -

אלי כהן: תחשבו על מספר בין 20% ל-50%.

אלי כהן: בסדר?

מעין נשר: בסדר.

4402: - - מזה שאנחנו רוצים שיהיה פה חיזוק לקרן, שהיא תוכל לבחור לה לפי תחזיות שלה בשוק איזה נכסים היא רוצה באותו רגע.

מעין נשר: מה שתומר יציע.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: עורך-דין אלישע, בבקשה.

יוסי אלישע: נושא נוסף זה יחס המינוף בקרן.

יוסי אלישע: בתחום המגורים מתאפשר יחס מינוף של 80%.

יוסי אלישע: אני חושב שזה עשוי להקשות על החזר של מימון בגובה הזה, אם יש עדיין התחייבות לחלק 90% מהרווחים.

יוסי אלישע: אולי מה שצריך לקבוע, שחלוקת הרווחים תהיה בניכוי החזר קרן ההלוואה, כמו שהיה קורה למשל במצב של אדם שלוקח משכנתה.

יוסי אלישע: ברור שהוא לא לוקח לכיסו את הכול.

אלי כהן: זה לבוא ולהפלות את קרנות הריט.

אלי כהן: למה?

תומר רוזנר: נכון.

תומר רוזנר: זה לא צריך.

אלי כהן: אתה יכול למחזר הלוואה.

תומר רוזנר: - - - שיקולים עסקיים.

יוסי אלישע: אני מניח שהעניין לאפשר 80% מינוף - - -

קריאות: - - -

אלי כהן: זה להרע את מצבן ביחס לחברות נדל"ן מניב רגילות.

יוסי אלישע: אבל המצב הוא שפה יש לך התחייבות לחלק 90% פלוס חלק מהפחת.

יוסי אלישע: איך אתה תעשה את זה?

אלי כהן: בין היתר, זה נובע מכך שהם צריכים לבוא ולשמור על רמת מינוף של 60% בנכסים מניבים קלסיים, ו-80% בנכסי נדל"ן.

אלי כהן: ההערה נרשמה.

אלי כהן: הנקודה הבאה.

יוסי אלישע: הנושא של פיזור שליטה, דיברו פה על חמש שנים.

יוסי אלישע: לפי הצעת החוק זה שמונה שנים, זאת אומרת זה שלוש שנים להנפקה, ועוד חמש שנים.

ליאת גרבר: זה לא רלוונטי עד ההנפקה.

אלי כהן: אוקיי.

אלי כהן: אלישע, הנקודה נרשמה.

אלי כהן: הנקודה הבאה.

אלי כהן: כמה נקודות עוד יש לנו?

יוסי אלישע: ארבע, חמש.

אלי כהן: בבקשה.

יוסי אלישע: שיעור המס שנגבה, 20% על היחיד.

יוסי אלישע: אם רוצים להציע חלופה שהיא באמת יושבת אקוויוולנט למצב שבו אני צריך להחליט אם להשקיע בדירה, אז כפי שאמר אדוני היושב-ראש, במצב של השקעה במגורים יש לי פטור, מסלול פטור או מסלול 10%.

יוסי אלישע: ולכן, המסלול היום של 20% הוא משמעותית גבוה מהאפיקים הקיימים לצורך העניין כי אני כמשקיע פרטי שמשקיע בדירת מגורים, מעבר לזה שבסוף בסוף מדובר בשוק ההון, בסוף אתה מבקש מהציבור לשים את הכסף שלו בשוק ההון, בסוף אתה מבקש מהציבור להשקיע בקרן שלא רק משקיעה בנדל"ן להשכרה, גם משקיעה במסחר, היא גם משקיעה מחוץ לישראל, ולכן צריך לקחת את כל הפרמטרים האלה בחשבון.

יוסי אלישע: ושיעור מס של 20% לדעתי הוא לא עומד שווה-ערך לחלופה שקיימת למשקיע הפרטי היום, שזה פטור ממס.

אלי כהן: מה הצעתך, עורך-דין אלישע?

יוסי אלישע: אנחנו הצענו שזה יהיה 10% לגבי הדיור למגורים.

יוסי אלישע: אין פה שום פרמטר שאני יכול להשוות.

משה אשר: אתה אומר 10% עם ניכוי הוצאות או בלי ניכוי הוצאות?

משה אשר: מה אתה אומר?

משה אשר: אני רוצה להבין מה אתה רוצה.

יוסי אלישע: אני חושב שצריך להיות עם ניכוי הוצאות כי הדוגמה היום הרלוונטית - - -

משה אשר: עם הוצאות ריבית, הוצאות פחת.

יוסי אלישע: אם אנחנו מדברים על בן-אדם שיש לו כסף, קרי דירה מעבר למיליון וחצי שקלים, אז האנשים האלה לא נמצאים פה.

יוסי אלישע: הם לא נמצאים פה כי החלופה פה היא לא חלופה אמתית למגורים.

יוסי אלישע: אנחנו מדברים על אנשים שידם לא משגת דירות, וכאלה שידם משגת אז דמי השכירות שהם יודעים לקבל הם לא יותר מ-5,000 שקלים, ולכן האופציה שלהם היא פטור, ואתה צריך להשוות את זה, אתה צריך גם לקחת את הסיכון פה של מסחרי, של פעילות מחוץ לישראל, של שוק ההון.

מעין נשר: אז לעמדתנו, זה השוואה - -

קריאה: - - -

תומר רוזנר: אבל יש פה נזילות, יש יתרונות.

מעין נשר: - - קודם כול, אנחנו מיטיבים אתו לעומת השקעה בשוק ההון.

יוסי אלישע: משבר הסאב פריים התחיל בשוק הנדל"ן בארצות הברית, הפיל את כל השווקים.

4402: איך הגעתם לסאב פריים?

אלי כהן: עורך-דין אלישע, מה קשור המס לסאב פריים?

יוסי אלישע: לא, היא אמרה שהיא לא חושבת - - -

אלי כהן: אבל אלישע, נקודתך הושמעה.

אלי כהן: ניתן בבקשה למעין ממשרד האוצר להתייחס.

4402: איך הגענו בכלל לסאב פריים פה, אני לא מבין.

יוסי אלישע: היא אמרה שאין פה השקעה בשוק ההון.

4402: מי שאומר סאב פרייים לא יודע מה זה סאב פריים.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: חברים.

אלי כהן: הנקודה הובהרה.

אלי כהן: מעין, בבקשה, או רשות המסים.

מעין נשר: קודם כול, באמת המס של 20% מיטיב עמו לעומת מיסוי שמוטל על מי שמשקיע בשוק ההון ועל רווחי הון, וגם אנחנו חושבים שהמס שמוטל היום על השכרה, שבעצם מאפשר מסלול של 10% על הברוטו, שבעצם לא מאפשר לך לנכות את כל ההשקעות שאדם פרטי עושה בדירה – אם הוא קנה מזגן והיה לו פחת והוצאות מימון וכל שאר הדברים, הוא היה יכול לקבל מסלול של 10% על הברוטו, זה פחות או יותר מקביל למה שאנחנו מציעים פה, של ה-20% שמאפשר את הניכויים.

מעין נשר: ולכן, אנחנו חושבים שזה משווה וזה בסדר.

אלי כהן: במשפט אחד.

אלי כהן: הנקודה ברורה.

משה אשר: אני אוסיף עוד משפט.

משה אשר: אותו אדם שמשקיע, אם יש לו בעולם הפרטי שלו דירה שהוא משכיר אותה ב-5,000 שקלים, מקבל עליה פטור, אז הוא יקבל גם פטור על זה.

משה אשר: זאת אומרת, ההטבות האלה לא נעלמות לו במישור הפרטי שלו.

תומר רוזנר: איך הוא יקבל פטור, לא הבנתי.

משה אשר: ואנחנו לא מתחשבנים אם המשקיע בריט יש לו חוץ מזה עוד דירת מגורים.

יוסי אלישע: אתה רוצה לשכנע אותו לא לקנות את הדירה.

קריאות: - - -

משה אשר: ובריט יש לו הטבה שהיא ביחס לכל השקעה עסקית רגילה.

4402: משקיע בנכס אחד לעומת מגוון נכסים, איך אתה משווה בכלל?

4402: שם הוא יכול "לאכול אותה" בתשואה, פה יש לו מגוון, יש לו הגנה, יש לו אלף ואחד דברים.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: עורך-דין אלישע, הנקודה הבאה.

אלי כהן: תודה.

יוסי אלישע: הנושא של העברת נכס במסגרת הצעת החוק הוגבל למקרה של נכס נקי.

יוסי אלישע: יש החלטת מיסוי 32/7 שאפשרה העברה של נכס פלוס התחייבות.

יוסי אלישע: במקרה שיש נכס עם הלוואה, אז שיהיה אפשר להעביר בעצם לקרן הריט את הנכס בתוספת ההלוואה, בעצם לפי שווי מימוש נטו.

תומר רוזנר: זה הסאב פריים.

יוסי אלישע: הנושא הזה התאפשר כבר על-ידי רשות המסים במסגרת החלטות המיסוי שניתנו.

יוסי אלישע: אני לא רואה שום סיבה לא לתת, אין שום תכלית למנוע את זה.

תומר רוזנר: זה סאב פריים, בדיוק מה שאתה אומר.

יוסי אלישע: הנושא של מיזוג חברות לתוך הקרן.

אלי כהן: דיברנו, עורך-דין אלישע.

יוסי אלישע: כן, אבל רק להגיד את דעתנו, של הלשכות המקצועיות בכל אופן, ובהחלט אם ניתן – הרי המשמעות פה היא שהקרן מעבירה את הנכסים ובסופו של דבר החברה המתמזגת מעבירה את הנכסים, בסופו של דבר הם מקבלים מניות בקרן.

יוסי אלישע: אם מאפשרים איגוד אין שום סיבה לא לאפשר מיזוג של חברות כאלה לתוך הקרן.

יוסי אלישע: לא רואה בעיה, לא במישור המיסויי, אולי במישור של המעבר מהמיסוי הדו-שלבי לחד-שלבי, אבל ממילא העברת נכסים כאלה כפופה לאישור המנהל וזה יבוא לפתחו, הוא יכול לקבוע הגבלות שהוא יבחר לנכון לקבוע אותן.

אלי כהן: אוקיי.

יוסי אלישע: הנושא של רכישת נדל"ן מניב על הנייר לא בא לידי ביטוי בהצעה.

יוסי אלישע: היום מרבית העסקאות בשוק נעשות במסגרת של קרקעות שמופשרות, ונכון להיום לא קיימים בניינים.

יוסי אלישע: אתה רוצה לאפשר, אני מניח, גם לנושא המסחרי - - -

אלי כהן: אבל אפשר לרכוש עד 25%.

אלי כהן: יש נכסים בהשקעה, השקעות אחרות.

יוסי אלישע: אתה מחויב לרכוש את הנכס בשלב שהוא מניב כבר ברמה המסחרית.

אלי כהן: אבל יש גמישות.

תומר רוזנר: לא.

תומר רוזנר: יש בהשקעות אחרות.

יוסי אלישע: עד 5%.

יוסי אלישע: אומר שנכסים מהותיים לא יכולים להיכנס לקרן.

יוסי אלישע: עד 5%.

יואב קיש: 5%, שזה מעט מאוד.

יוסי אלישע: זה מעט מאוד, ואם רוצים לשכלל את העניין הזה אז צריך לאפשר גם נכס על הנייר.

אלי כהן: אוקיי.

יוסי אלישע: העלינו גם הצעה בנושא של דחיית תשלום המס על-ידי מי שמעביר את הנכס לקרן.

יוסי אלישע: המנגנון שנקבע בעצם שהמוקדם מבין מכירת המניות לבין מכירת הנכס, בעצם עשוי לשים את המעביר – נקרא לזה ככה – במצב שבו הוא צריך להביא כסף מהבית, כשהקרן בוחרת לממש את הנכס.

יוסי אלישע: במקרה כזה – אנחנו הצענו לפחות אולי תקופת צינון, כמו שמקובל בפרק המיזוגים, אולי תקופה של ארבע שנים או חמש שנים, ולאחריה בעצם המס יהיה רק עם מכירת המניות.

יוסי אלישע: למה בן-אדם צריך לקשור את העתיד שלו עם מכירת הנכס?

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: יש עוד נקודות, עורך-דין אלישע?

יוסי אלישע: נקודה נוספת שלא קיבלנו עליה התייחסות, נקודה שעלתה שבוע שעבר והיא ברמה הכללית.

יוסי אלישע: אנחנו מבינים שיש איזושהי קריאה לציבור לבוא ולהשקיע בקרנות שהנכס העיקרי שלהן הוא דירות מגורים בעצם, ולא קיבלנו תשובה מהאוצר איך זה מתיישב בעצם עם מטרת האוצר המוצהרת להביא לירידה במחירי הדירות, שהמשמעות היא פשוט שהכסף הזה או מי שישקיע בקרן, שם את כספו בקרן שהנכסים שלה עתידים לרדת, לפחות השווי שלהם.

יוסי אלישע: לפי המטרה המוצהרת.

יוסי אלישע: איך הסתירה הזאת מתיישבת?

יוסי אלישע: לזה היינו רוצים לקבל תשובה.

תומר רוזנר: יהיה תשקיף - - -

אלי כהן: לא חייבים לקבל תשובה.

אלי כהן: אף אחד כאן הוא לא יועץ השקעות.

אלי כהן: הנקודה הבאה.

יוסי אלישע: אלה כל הנקודות.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: הערות מאוד חשובות ואני באמת רוצה גם להודות לך על נייר העמדה ששלחתם, שלושת הארגונים.

אלי כהן: אני חושב שבהחלט חלק מההערות נכנסו וחלק ייכנסו.

אלי כהן: הלמן-אלדובי ולאחר מכן רפי חן.

אלי כהן: בבקשה.

רוני הלמן: תודה.

רוני הלמן: שמי רוני הלמן, מייסד ויושב-ראש קבוצת הלמן-אלדובי ב-25 שנה האחרונות.

רוני הלמן: על בסיס הצעת החוק שהוצגה פה אנחנו מתכוונים להקים שלוש קרנות ריט – שתיים בתחום נדל"ן מסחרי מניב, אחת בתחום של דירות למגורים.

רוני הלמן: אני חושב שבכלל, הרעיון עצמו הוא מבריק, איך להשתמש בבורסה ככלי לגייס כספי ציבור שבעצם ישמשו כמקור כספי לבניית דירות חדשות, כך שלא צריך להשתמש בזה, לא בתקציב המדינה ולא בהלוואות שהמדינה תיקח.

רוני הלמן: מה שקצת מוזר לי פה בכמה נושאים שהעלו פה חברי הכנסת – אני מבין שכל מטרת החוק הזה שעבדו עליו הרבה, היא בעצם ליצור מצב שאפשר יהיה להקים קרנות ריט חדשות, ומה שפה הפתיע בדיון הקודם, גם בדיון הזה, לפחות הפתיע אותי, שרוב הדיון היה בעצם על איך למנוע הקמת קרנות ריט חדשות.

רוני הלמן: זאת אומרת, יד אחת רוצים להקים קרנות ריט חדשות, יד שנייה בעצם עובדת על איך לשים מכשולים.

רוני הלמן: אתן דוגמה אחת.

רוני הלמן: אנשי המקצוע אמרו, חמש שנים צריך בשביל פיזור השליטה.

רוני הלמן: יש כאלה שאמרו מספרים אחרים, ואני לא הצלחתי למצוא שום סיבה למה מספר אחר, למעט למנוע תחרות ולהקטין את הכדאיות בלהקים ריט חדש.

רוני הלמן: סך הכול, אני חושב שנעשתה פה עבודה יפה וארוכה, ואנחנו מחכים בכיליון עיניים שהחוק כבר יעבור כדי שנוכל להקים את שלוש הקרנות שתכננו.

אלי כהן: בחודש מארס הוא יעבור.

רוני הלמן: תודה.

אלי כהן: תודה לך.

אלי כהן: רפי חן.

אלי כהן: אני רק רוצה להגיד – יש לנו עוד את רפי חן, רחל גוז-לביא, משה רביניאן, יגאל רונאי ועורך-דין אודי ברזילי.

אלי כהן: אם יש עוד מישהו שלא הקראנו, כיוון שעוד דקה הרשימה נסגרת.

אלי כהן: גם חובב ינאי.

אלי כהן: בבקשה.

רפי חן: שלום רב, צהרים טובים.

רפי חן: תודה שהזמנתם אותי לדיון.

רפי חן: שמי רפי חן, ב-15 שנה האחרונות בעיקר עסקתי בפעילויות ניהול בבתי השקעות, האחרון בהם היה "אלטשולר שחם", ומתוך העולם המוצרי והצרכני - - -

אלי כהן: רפי, אני מבקש ממך התייחסויות לנוסח החוק בבקשה.

רפי חן: חד-משמעית.

רפי חן: בשמונה חודשים האחרונים אני שוקד אחר יצירה של מוצר פיננסי שיוכל לאפשר למשקי בית השקעה בשברירי דירות, מבלי לקנות דירות באופן ישיר.

רפי חן: לטובת העניין פיתחתי מדד בשיתוף עם אחד המכונים הגדולים בישראל, שאמור להתחקות אחר המדד על המס.

רפי חן: המוצר הזה אמור למעשה להעניק לי משקולות של רכישת הנכסים ברחבי הארץ.

אלי כהן: רפי, אני מבקש ממך.

רפי חן: הרקע הזה הוא חשוב.

אלי כהן: יכול להיות שיש כאן משקיעים פוטנציאליים, אני מבקש ממך להתייחס בבקשה להצעת החוק.

אלי כהן: זה המנדט שיש לנו.

רפי חן: הצעת החוק נועדה לאפשר כניסת ריטים לדיור למגורים.

רפי חן: לטובת העניין אני מחזק ומשבח את ההקלות שניתנו במס רכישה, אלא שההתניה של רכישת 20 דירות במבנה, בניין, שכונה או כל הגדרה – שאגב, חייבת לעבור ליטוש בצורה שהיא מוצגת כיום – היא איננה ישימה פרקטית מאחר שלא ניתן לרכוש 20 יחידות בודדות באזורים.

אלי כהן: מה הצעתך?

רפי חן: להסיר את המגבלה של 20 יחידות דיור.

אלי כהן: אוקיי.

אלי כהן: נרשם.

רפי חן: שנית, לאפשר לסווג את הקרן כמי שאינה עוסק מורשה, ובכך להתגבר על בעיית המע"מ.

רפי חן: היא איננה מחזיקה מלאי עסקי, היא רוכשת דירות, משכירה אותן לטווח זמן של 20 שנה, ובפרק הזמן הזה לפי כל ההגדרות והפרקטיקה, המבחנים שהיא מתנהלת, איננה אמורה להיות מסווגת כעוסקת מורשה, ועל כן הבעיה הזאת אמורה להיפתר.

רפי חן: סוגיה שלישית – שוב, עדיין כאזרח, מבלי נגיעה אישית, על אף שזה אולי פוגע באינטרס שלי – אני חושב שמתוך שלל המוצרים שישנם, קרן הריט היא שמורת טבע שמאפשרת ניהול השקעות בנדל"ן ללא החזקת שליטה, ולכן השימור של הכללים האלה הוא חיוני להמשך הסיווג ובעצם ה"רפיוטיישן" שיש לקרנות.

תומר רוזנר: מה ההערה?

אלי כהן: תודה רבה.

יואב קיש: ההערה מתקשרת קצת להערה ששמענו קודם למה אנחנו מדברים על החמש שנים, בדיוק מהסיבה הזו, שריט מיועד לזה שבעל - - -

קריאה: - - -

יואב קיש: כן, הוא לא מעורב בניהול, ויכול להיות שצריך לחשוב על הפרדה של הניהול מבעל ההחזקה.

יואב קיש: זאת אומרת, מי שקיבל את המניות, לצורך העניין הקים ריט, הביא את הנכסים שלו, למה הוא צריך גם לנהל אותה?

יואב קיש: ברגע שהוא מנהל אותה מתחילים להיכנס אינטרסים עקומים, ובמקום הזה אני מתחבר לשתי ההערות שעלו פה לאחרונה.

רפי חן: וברשותך, הערה אחרונה, אנחנו דנו בה גם בדיון הקודם למרות שלא נכחתי, וגם בדיון הזה.

רפי חן: יש באמת אירוע משמעותי שמתרחש, שאנחנו מדברים בעצם על עידוד הקמת קרנות לטובת מגורים, בעוד שעוד לא שאלנו מי רוצה להיכנס להשקעה במגורים ומי הלקוח, שזה הגופים המוסדיים.

רפי חן: אז חשוב שכולנו נבין ונדע שבתנאים הנוכחיים הגופים המוסדיים, שמאחד מהם אני יוצא, יתקשו להעניק גיבוי ומנדט כלכלי בהשקעה שאמורה להניב תשואה של 2% עד 2.5%, ולכן על אף שזה לא עלה באף דיון, חשוב אולי לחשוב מחוץ לקופסה ולתת איזושהי כרית ביטחון או רשת לגופים המוסדיים ולקרנות שאמורות לקום, באמצעות איזשהו מנגנון סיוע כפי שעשו עם קרנות המנוף בשנת 2008 מאחר שאם המטרה הסופית היא להביא את המוצר לציבור, הוא חייב לעבור דרך הגופים המוסדיים כי הגופים המוסדיים - - -

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: אין לנו שום כוונה לסבסד את האנשים האמידים.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: הנקודה ברורה.

אלי כהן: משה רביניאן ואחריו עורכת-דין רחל גוז-לביא.

אלי כהן: משה, בבקשה.

משה רביניאן: צהרים טובים.

משה רביניאן: שמי משה רביניאן מ"מיטב דש", מנהל השקעות 16 שנים.

משה רביניאן: בעצם אני מגיע לתחום הזה, הגעתי במקרה ולאור שיחה שהייתה לנו לפני שבוע-שבועיים, ובעצם תחום הריטים הוא נר לרגליי.

משה רביניאן: אנחנו היינו מעורבים כמשקיעי עוגן גם בריט 1, גם בסלע נדל"ן, גם בריט שעתיד לקום, כבר גויס הכסף בגינו, של קרן מניבים, הריט השלישי שאמור להיות מונפק בשנה הקרובה של שרון שוופי, לשעבר מנכ"לית "גב ים", ובעצם אני חושב שהתחום הזה של קרנות ריט הוא תחום נכון, הוא תחום שלעמיתים שלנו בקרנות הפנסיה ובגמל אנחנו מחזיקים אחוז החזקה גבוה מאוד, אנחנו רואים את היתרונות היחסיים שלו, אבל הבעיה שאני רציתי להציף ולכן הגעתי דרך אגב זה שהריטים מתקשים לקום לא בגלל מה שעלה פה אלא בגלל שקשה מאוד להקים ריט בישראל.

משה רביניאן: אנחנו היינו מעורבים בשנה וחצי האחרונות בהקמת אותה ריט קרן מניבים, שנה וחצי של בעיות של רולינג ממס הכנסה, בעיות של אישור למלכ"רים לקבל פטור ממס הכנסה כמו שבגמל ובפנסיה יש לנו, בעיות כמו שנאמר פה של מס ליחידים שגם כן מאפשר פה, גורם למס שולי גבוה מאוד, בעצם בעיות אמתיות בהקמת ריט בישראל, חסרונות מול חברות נדל"ן מקומיות – חסרונות שחלק מהדוברים העלו פה.

משה רביניאן: לבוא ולהקיש מכך ולהגיד שאם נארגן או ננסה לבנות upstream, בעצם חברות נדל"ן שיעיפו חלק מהנכסים שלהן – לטעמי, חלק מהנכסים הפחות טובים – לתוך קרן ריט שתיבנה אד הוק, זה הפתרון, אני חושב שזה ממש לא הפתרון הנכון כי אני רואה בזה גם זילות של תחום הריט, גם אלמנט של בעיני – וזה נאמר פה ואני חושב שזה צורח לשמים – של איפה ואיפה.

משה רביניאן: אנחנו נמצאים בכנסת ישראל, שנושא השוויון הוא נר לרגליה, ובעצם לבוא ולהגיד לחברות נדל"ן אמידות, גדולות במשק, שגם ככה בשוטף לא משלמות מס – יש להן פחת, יש להן הוצאות ריבית – ובעצם בשוטף כמעט לא משלמות מס, אז מעבר לכך בואו גם תעשו אקזיט, סוג של אקזיט, וגם עליו לא תשלמו מס, בעוד המשקיעים הקטנים, נכס אחד או שניים שיבואו וינסו כן לעשות אותו דבר והם בעצם ישלמו מס שבח מלא, מבחינתי זה אי-שוויון בולט, שאני לא רואה את היתרון בגינו.

משה רביניאן: ושוב, לבוא ולהגיד שזו הסיבה שבגלל ריטים לא קמים, זה ממש עיוות של המציאות.

משה רביניאן: אנחנו חיים את תחום הריטים ממש שנים, אנחנו מלווים אותם, ואנחנו חושבים שהבעיה שהם לא קמים, כי קשה מאוד להקים ריטים, ויש לנו פה נציגים שמנסים להקים ריטים.

משה רביניאן: גם שרון מאותה קרן מניבים רצה והתרוצצה וכמעט נשברה בגלל קשיים בהקמה, ולכן אני חושב שזה לנסות ולשנות את המציאות בשטח.

משה רביניאן: מילה אחרונה רק לגבי נושא המגורים, נושא שבגללו גם התכנסנו אני מניח, לפה הגענו.

משה רביניאן: אני חושב – וזה נאמר גם כן – הקמת קרנות ריט למגורים זה פתרון מאוד בעייתי, מניבים 3% תשואה מול מימון של 2% ועוד עלויות תפעול.

משה רביניאן: אין סיבה כלכלית להקים אותם, אני לא רואה אותנו כמוסדיים משתתפים בהם.

משה רביניאן: יש את האלמנט בקרנות ריט מסחריות או למשרדים שיודעים להניב 7%, 8% תשואה, ואז יש להם בעצם היגיון כלכלי ולכן גם בראייה שלי, חשוב שיהיו עוד ואני כן רוצה לקדם ריטים נוספים.

משה רביניאן: צריך להבין עוד דבר, במאמר מוסגר.

משה רביניאן: תחרות קיימת.

משה רביניאן: יש חברות ביטוח שקונות נכסים, יש חברות נדל"ן שקונות נכסים, כלומר התחרות חיה וקיימת.

משה רביניאן: ריטים נוספים, אם יהיו, זה יהיה מבורך גם לאותם עמיתים שאנחנו מנהלים להם את הפנסיה ואת קופות הגמל, וגם עבור האזרח הבודד שיכול להיחשף בתיק הנכסים שלו, חוץ ממניות, גם לחשיפה יותר יציבה בדמות ריט, ולכן אנחנו באים לפחות בראייה שלנו, אנחנו מברכים על הקידום הזה של תחום הריט, אבל לא בגישה שמנסים לייצר פה.

משה רביניאן: לגבי נושא השכירות וקידום מגורים, אני בכל מקרה, אביגדור, חושב שאנחנו מפספסים את המטרה.

משה רביניאן: זה לא המקום שבו נקדם את התחום.

משה רביניאן: אני חושב שהממשלה והכנסת עושות מהלכים חשובים מאוד בתחום הזה ואני מברך על כך.

משה רביניאן: אני חושב גם שאלמנט כמו רשת ביטחון - - -

אלי כהן: משה, משפט לסיום.

משה רביניאן: אז אני אומר – רשת ביטחון ליזמים שבעצם בונים דירות, אלה המקומות שמוסדיים יכולים להשתלב.

משה רביניאן: במקומות כאלה אנחנו נשמח להיות חלק מהמשחק ולעזור.

משה רביניאן: אני חושב שהאלמנטים של הבאת עובדים זרים ואלמנטים נוספים הם הכתובת, ולא תחום הריטים, שלדעתי הוא תחום זר בישראל, יהיה קשה מאוד להקים אותו ואין לו כדאיות כלכלית.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: עורכת-דין רחל גוז-לביא ולאחר מכן עורך-דין אודי ברזילי.

אלי כהן: בבקשה, רחל.

רחלי גוז-לביא: אני מייצגת פה את מר יגאל רונאי, וגם שלחנו נייר ביום חמישי שאני מבינה שהוא לא על האתר כי זה היה מאוחר בערב – אני פשוט אתן לו לדבר ואם משהו אני ארצה להוסיף, אני אוסיף בהמשך.

יגאל רונאי: אני אתייחס רק כרקע כללי לגביי.

יגאל רונאי: הייתי יושב-ראש של "ריט 1" בעבר ועם הרבה מאוד שנים בתחום הפיננסי.

יגאל רונאי: הייתי סמנכ"ל של בנק דיסקונט, ואני יוזם הקמה של קרן ריט חדשה.

יגאל רונאי: לעניין הצעת החוק, שאני חושב שהיא מאוד מבורכת, יש לי שתי הערות להעיר.

יגאל רונאי: אחד זה הנושא של תקופת הרישום למסחר.

יגאל רונאי: אני חושב שצריך להשוות את תקופת הרישום למסחר ל-36 חודשים בין קרנות רגילות לקרנות לדיור.

יגאל רונאי: ממילא הוגדר בחוק שקרן יכולה להיות קרן מעורבת, זאת אומרת היא יכולה לקום בנדל"ן מניב אחר ואחר כך להיכנס לפרויקטים למגורים.

יגאל רונאי: המצב של המגבלה ל-12 חודשים יוצר מספר כשלים להקמה של קרנות ריט חדשות.

יגאל רונאי: אחד, הקרן צריכה להירשם למסחר עוד לפני שהיא הספיקה להבשיל, עוד לפני שיש לה מספיק נכסים, כשההיקף שלה הוא מאוד קטן, מה שיוצר סחירות מאוד מאוד נמוכה ותנודתיות שעשויה לפגוע במשקיעים.

יגאל רונאי: דבר נוסף, היא יוצרת איזשהו לחץ בקרן לרכישה מהירה של נכסים כדי למלא את הקרן בתוכן עוד לפני ההנפקה, וזה יכול ליצור מצב של רכישה של נכסים במחירים שהם לא מיטביים כדי שהקרן תבוא עם מספר נכסים.

יגאל רונאי: אני רוצה לציין לעניין הזה שבארצות הברית אין מגבלה על הרישום למסחר.

יגאל רונאי: קרנות נרשמות למסחר ברגע שהן מבשילות.

יגאל רונאי: באירופה זה נחלק, יש מדינות שאין מגבלה, יש מדינות שיש.

יגאל רונאי: בריטניה, שהיא שוק גדול, שינו ב-2011 את החוק ואפשרו שלוש שנים כדי להירשם למסחר, בדיוק מהסיבה הזאת, לאפשר הבשלה של הקרן ורישום של קרן שהיא בגודל יותר משמעותי.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: האם תוכל בבקשה לעבור להערות הבאות בתמציתיות כיוון שאני רוצה שכולם ידברו.

יגאל רונאי: עוד נקודה אחת בהקשר הזה של רמת הוצאות על קרן קטנה של חברה ציבורית, שנכון לדחות את זה.

יגאל רונאי: הדבר השני, זה עלה פה אבל אני רוצה לחדד.

יגאל רונאי: יש לי חשש שברמת התשואות הנוכחיות בשוק הדיור למגורים יהיה קשה למשוך משקיעים.

יגאל רונאי: דיברו פה על תשואות של 2%, 3%.

יגאל רונאי: גם אם זה יהיה 4%, 4.5%, אני חושב שיהיה קשה למשוך משקיעים להשקעה בפרויקט כזה.

יגאל רונאי: ההצעה שלי, ואני חושב ששווה לשקול את זה, לאפשר מרכיב יזמי בדיור למגורים של 20% במקום 5%.

יגאל רונאי: זה יאפשר תשואה שהיא לא 4% אבל יכול להיות שיוכל להביא לתשואה באזור ה-7%, עדיין שומר את הריט ככלי שמרני והופך אותו לקצת יותר אטרקטיבי בתחום הזה.

אלי כהן: רשמנו.

אלי כהן: יש עוד נקודות, אדוני?

יגאל רונאי: אלה שתי הנקודות שרציתי להעלות.

אלי כהן: תודה רבה לך.

אלי כהן: עורך-דין אודי ברזילי, בבקשה.

אהוד ברזלי: תודה רבה.

אהוד ברזלי: אני רוצה קודם כול להודות גם לוועדה וגם לרשות המסים.

אהוד ברזלי: שלוש נקודות שציינו פה בהתחלה - הנושא של איגוד מקרקעין, הנושא של העברת מקרקעין תמורת מניות ובסוף המיזוגים – אלה סוגיות מאוד חשובות לקרנות הקיימות, ואם הולכים לכיוון זה כבר חצי דרך, אבל אפשר ללכת את כל הדרך.

אהוד ברזלי: העלו כאן מכשולים שניתנים לפתרון.

אהוד ברזלי: אפשר להידבר עכשיו, אפשר להידבר אחר כך, יש פתרונות.

אהוד ברזלי: אם אנחנו מדברים על רכישה של איגוד מקרקעין ולאו דווקא מאה אחוז, ורוצים לייצר שקיפות, אפשר לייצר את השקיפות גם בדרך של חלוקת דיבידנד כפייתית, אפשר בדרך של ראיית שקיפות גם לבעלי המניות האחרים לייצר את השקיפות, ככורח.

אהוד ברזלי: אם חברת ריט קונה, אז הכול נהיה שקוף.

אהוד ברזלי: אני מבין את התקלה מבחינת

אהוד ברזלי: כם שאי-אפשר שחלק יהיה שקוף וחלק לא יהיה שקוף, אבל בואו נשב, נמצא פתרון.

אהוד ברזלי: אפשר את הדבר הזה לדעתי בקלות לעבור.

אהוד ברזלי: אותו דבר בהעברת מניות, העברת נכס תמורת מניות.

אהוד ברזלי: אתם יודעים שה-104ח.

אהוד ברזלי: גם ככה הוא קשה – יושב-ראש הוועדה, אני רוצה על זה להתעכב – כי ההצעה שמציעים פה, אם אני יש לי נכס או יש לי דירות ואני רוצה להעביר את הדירות לקרן ולקבל מניות, אז מה אומרים לי כאן?

אהוד ברזלי: אומרים לי כאן – ניתן לך גרייס קטן במימוש, שנתיים או ארבע שנים, אבל אחרי שנתיים או ארבע שנים גם אם לא מכרת, תביא את המס.

אהוד ברזלי: ויש הרבה תקלות בדבר הזה, גם היום בחוק הזה שקיים, שצריך לבטל אותו, את ה-104ח.

אהוד ברזלי: הזה כי הוא בעצם מיסוי כפוי, מיסוי רעיוני.

אהוד ברזלי: אדם לא הגיע למימוש.

אהוד ברזלי: הזכירו פה את ארצות הברית.

אהוד ברזלי: בארצות הברית זה בדיוק הפוך.

אהוד ברזלי: בארצות הברית הגישה היא, כשאתה מחליף נכסים, יש rollover, נותנים לך להחליף עוד ועוד ועוד.

אהוד ברזלי: ודרך אגב, אני מזכיר לאביגדור, יש הבטחה של רשות המסים חד-משמעית להחזיר את סעיף השחלוף בנדל"ן, שהם לא עומדים בה, על במות.

אהוד ברזלי: הייתה הוראת מעבר שאנחנו עשינו בוועדת רבינוביץ, הם ביטלו את הוראת המעבר, הבטיחו הוראת קבע ולא עשו אותה.

אהוד ברזלי: ועכשיו מה הם עושים?

אהוד ברזלי: הם מפריעים עוד יותר, שהם לא נותנים לאנשים להעביר נכסים לריט, לקבל מניות ולהישאר בריט, כי זה הרצון שלנו.

אהוד ברזלי: יעבירו דירות.

אהוד ברזלי: זה הכי טוב לקרן נדל"ן מגורים, שאנשים יוכלו להעביר דירות, לקבל מניות ולהישאר שם, בלי מימושים כפויים.

אהוד ברזלי: ואם את זה אנחנו מבינים, שצריך לאפשר, וזה אל"ף-בי"ת, כי מה הוא קיבל?

אהוד ברזלי: הוא לא קיבל כסף לכיס, הוא עזר לקרן לקום ולחיות, והקרן ככה תגיע הכי מהר לנכסים.

אהוד ברזלי: זו אולי הבעיה הכי גדולה שאין קרנות ריט.

אהוד ברזלי: אם הייתם מאפשרים היום לציבור שלם להעביר ולקבל מניות, הייתם מקבלים מחר בבוקר קרנות ריט, יותר משתיים, שלוש וארבע.

יואב קיש: והדבר האחרון זה מיזוגים.

יואב קיש: בהתחלת הדרך, כשקבענו את חוק הריטים ואמרנו שלא יחול חלק 3A, זה היה ניסיוני.

יואב קיש: עברנו את השלב הניסיוני, אין שום סיבה לא למזג חברות קיימות, והיום יש בחוץ הרבה חברות בקשיים.

יואב קיש: אנחנו קוראים על זה בעיתונים, וכולם מתחרים, ואנחנו ריט לא יכולים להתחרות.

יואב קיש: מה יותר פשוט מאשר לבוא, להיכנס למשחק הזה, להכניס אלינו פנימה חברות קיימות שנמצאות – "כלכלית לירושלים", מדברים, דיברו על "הרבוע הכחול" – נמצאות בשוק, אנחנו לא יכולים להגיע לשם.

יואב קיש: תנו לנו לקלוט אותן ולתת מניות לציבור.

יואב קיש: גם שם זה ציבור, הרבה פעמים זה חברות ציבוריות.

יואב קיש: זה כמו שנאמר פה קודם עם אלישע, זה פתוח לאישור שלכם.

יואב קיש: לא נעשה שום דבר בלי האישור שלכם.

יואב קיש: ופה בעצם נהיה מאוד גמישים עם כל התנאים שתתנו לנו, רק תנו לנו להיכנס בדלת.

יואב קיש: לפי דעתי גם רשות הניירות וגם הבורסה צריכות לתמוך בזה כי אם יש חברה ציבורית בקשיים ואני יכול היום לקלוט אותה לתוכי ולהציל אותה, זה דבר שצריכים לתמוך בו ולא לסגור את הדלת.

יואב קיש: תודה רבה.

יואב קיש: תודה.

יואב קיש: אלי בן חמו, "סלע קפיטל".

יואב קיש: בבקשה.

אלי בן חמו: ההתרשמות שלי, וגם מהדברים של אביגדור, הייתה הצעה שלנו – עם הניסיון שיש לנו כבר מעל שמונה שנים – בוא נעביר את החוק לעידוד קרנות ריט למגורים.

אלי בן חמו: לא שמענו התנגדות כמעט מאף לא אחד, וחשבנו ואנחנו חושבים שזה נכון להעביר את החוק.

אלי בן חמו: מה שקרה, חיברו לחוק הזה - - -

יואב קיש: אני לא חושב שאנחנו במקום הזה, אנחנו כבר עברנו את המקום הזה.

יואב קיש: החוק יעבור כמקשה אחת.

יואב קיש: אני מבקש אם אתה רוצה להתייחס לנושאים בעניין הזה.

אלי בן חמו: אם כך, אין לי מה להוסיף.

יואב קיש: תודה.

יואב קיש: קובי סיט, בבקשה.

קובי סיט: נעים מאוד.

קובי סיט: אני יזם של קרן ריט למגורים, אני כבר בתחום הזה – אני והשותף שלי חיים אריאל, מי שהיה בעלים לשעבר של נכסי אריאל, חברת ניהול נכסים גדולה בישראל – אנחנו בתוך התחום הזה כבר או-טו-טו שנתיים, עוד לפני שהחקיקה יצאה.

יואב קיש: אז בינתיים אתם קונים דירות למגורים?

קובי סיט: לא.

יואב קיש: מה זה אומר שאתה שנתיים בתחום בלי שיש חוק?

קובי סיט: אז קודם כול, כל הקטע של ליזום את החוק וכל הקטע של ללוות ולהביא את הרשמים והפידבקים מהשטח.

יואב קיש: אוקיי.

קובי סיט: ובעצם לבוא בקונספט שכן ניתן לזה היתכנות.

קובי סיט: אז אל"ף, אנחנו מברכים על החקיקה הזאת.

4402: נפגשתי אתו כבר לפני שמונה חודשים.

קובי סיט: אנחנו מברכים על החקיקה הזאת ואנחנו בהחלט חושבים שיש לכך היתכנות.

קובי סיט: אנחנו כבר נפגשנו עם מספר משקיעים, גם פרטיים וגם מוסדיים, שבהחלט מביעים בכך עניין, גם בקונספט שאנחנו מציגים בפניהם ובאפיקים השונים שניתן ליצוק תחום של דיור לתוך קרן הריט.

אלי כהן, 14: אנחנו בדעה שזה תחום שדורש התמקצעות ובידול, ואנחנו הולכים לעסוק בעיקר במגורים.

אלי כהן, 14: הדבר היחיד שיכול להיות פתח מסחרי בראיית העולם שלנו זה לצורך השירות של אותו מתחם מגורים שניצור – אם זה יעלה באמצעות יזמים או אם באמצעות מתחמים שאנחנו בודקים.

אלי כהן, 14: אני חושב שצריכה להיות הבחנה בחוק – פחות תחום אפור, ופה אני מסכים עם חלק מהדברים שנאמרו על-ידי האנשים השונים, לגבי ריט מעורבת ואיפה הדברים, שיהיו מאוד מאוד ברורים, אם זה לגבי שלוש השנים, אם זה לגבי ההקלות המיסוייות שיש, שיהיה משהו מאוד מאוד ברור.

אלי כהן, 14: אם הריט לצורך העניין היא 80% מגורים אבל מתחת לבניין המגורים יש לה מספר חנויות שהן נותנות לה תשואה עודפת כי זה חנויות שמשרתות את אותו מתחם מגורים, וזה אולי נתפס כחלק מסחרי אבל זה חלק מהבית המשותף, אז רואים פה תמהיל של 80%, 20%, אבל המהות היא מגורים ואז יש כללים מאוד מאוד ברורים וזה לא נופל לתחום אפור, אז צריך להיות מאוד מאוד ברור.

אלי כהן, 14: ולסוגיית המע"מ, אני מסכים פה עם מה שנאמר על-ידי חלק מחברי הוועדה וגם חלק מהחברים, שמאוד מאוד חייבת להיות פה בהירות לגבי סוגיית המע"מ כי אחרת אנחנו נכשיל את הסיפור.

אלי כהן: תודה רבה, קובי.

אלי כהן: הדובר האחרון יהיה חובב ינאי, בבקשה אדוני.

חובב ינאי: חובב ינאי, המשמר החברתי.

חובב ינאי: תודה, אדוני היושב-ראש.

חובב ינאי: שתי הערות קצרות, אחת לחזק את הכוונה שעלתה כאן בוועדה להגדיר סך של אחוזים מסוימים מההחזקות של הקרן בהחזקות מגורים כדי להיות מוגדרת כקרן למגורים.

חובב ינאי: זאת מגמה מבורכת, והיא שונה מהנוסח המקורי של החוק.

חובב ינאי: זאת מגמה מבורכת ואנחנו מעודדים את הוועדה לקבוע שיעורים כמה שיותר גבוהים של דיור למגורים על מנת שקרן מסוימת תיחשב ככזאת.

חובב ינאי: דיברו כאן על אפליה בין חברות לבין גורמים פרטיים שרוצים להעביר את הנכסים שלהם.

חובב ינאי: האפליה הזאת רק מחזקת את העוקם שיש בעצם הדחייה של מס השבח בהעברה של הנכסים, משתי סיבות.

חובב ינאי: הסיבה הראשונה היא שההטבה הזאת לא מגיעה אל מי שאמורים להגיע והם סוג של "פיל לבן" שנמצא כאן בחדר והם השוכרים עצמם או הדיירים עצמם, ובעצם יש כאן הטבת מס שכבר ניתנת לגורמים החזקים.

חובב ינאי: והסיבה השנייה היא שעולה השאלה עבור מי החוק הזה מיועד.

חובב ינאי: בתזכיר החוק הייתה, כמו בכל תזכיר, הערכה של עלות הצעת החוק למשק או למדינה מהיעדר גבייה של מסים, ועולה השאלה האם יש הערכה כזאת של כמה כסף המדינה תפסיד כהכנסות ממסים, אז מה אנחנו יודעים לגבי איזה חברות עומדות להיכנס, איזה נכסים הן עומדות להכניס לשוק, האם הן עומדות להכניס לשוק נכסים טובים או נכסי זבל שאולי עלולים להגיע לקרנות האלה.

חובב ינאי: המצב הזה הוא בעצם מצב די מטריד שאנחנו מייצרים כאן חקיקה שהיא נראית כמו חקיקה שעלולה להיות תפורה לחברה כזו או אחרת שמכהנת כיום או מתפקדת כיום כחברת נדל"ן ורוצה להעביר את הנכסים שלה לקרן נדל"ן, הדבר הזה מעורר חשש מאוד גדול.

אלי כהן: האם אתה יודע?

אלי כהן: אני אגב לא מכיר חברה שיש לה מגורים להשכרה היום, אבל אולי אתה מכיר.

4402: יש.

4402: יש כמה.

4402: במסגרת חוק עידוד להשקעות הון בדירות להשכרה, אנחנו מעריכים בסדר גודל של כ-5,000 דירות ברחבי ישראל.

אלי כהן: הבנתי.

אלי כהן: תודה.

חובב ינאי: אני רק רוצה להבהיר שאני מתכוון לא רק לחברות שהן כבר עובדות היום בתחום המגורים אלא גם חברות שמחזיקות נכסים שהם במסגרת הנכסים המניבים – תחנות מרכזיות, מרכזים מסחריים, כל מיני מתחמי מסחר – גם אלה, אם יעבירו את הנכנסים שלהם לקרנות, זה עלול להיות - - -

אלי כהן: אבל זה יכולים לעשות גם היום.

אלי כהן: ההטבות ניתנות אך ורק לחברות שמעבירות מגורים.

אלי כהן: לגבי נדל"ן מניב קלסי אין כאן שינוי.

תומר רוזנר: אין שינוי.

חובב ינאי: אבל הדחייה של מס שבח יכולה - - -

יוסי אלישע: בשלב ההקמה זה חל גם על נדל"ן מניב מסחרי.

קריאות: - - -

חובב ינאי: יש שורה ארוכה של נכסים, ואני מבקש מהוועדה לשקול את זה בכובד ראש כי זה די מטריד, אפרופו הנושא שעלה כאן, אפרופו איך חקיקה כזאת יכולה להיכתב היום, אחרי מחאת 2011, אז יש גופים שמנסים לשים לב לזה, ואחד מהם זה אנחנו.

חובב ינאי: אנחנו מעודדים את הוועדה להקדיש לזה תשומת לב רבה ככל האפשר.

אלי כהן: תודה, חובב.

אלי כהן: לפני שנסכם, אם יש התייחסויות לרשות המסים, לאחר מכן משרד האוצר ולבסוף יושב-ראש מטה הדיור.

אלי כהן: משה, אם יש לכם רק התייחסויות ספציפיות, אנחנו לא מסכמים היום.

4402: לא, אני הייתי מאוד רוצה שנחדד את הקונפליקטים.

תומר רוזנר: אין קונפליקטים.

4402: זה הדבר שהוא הכי חשוב.

אלי כהן: בבקשה, משה, אם יש רק התייחסויות ספציפיות.

משה אשר: בסופו של דבר, אנחנו לגבי חלק מהדברים כבר התייחסנו אז אני לא רואה טעם שנחזור על הדברים.

משה אשר: מה שכן, בכל זאת דברים שעלו ואני חושב שאנחנו צריכים אולי לעשות איזה מחשבה נוספת מעבר למה שדיברנו.

משה אשר: יש את הנושא של הקרן, המגבלה של ה-12 חודשים לקרנות חדשות להירשם למסחר, ועלתה פה טענה שאם ניתן להן עוד פרק זמן מסוים, עוד כמה חודשים, אז באמת הן יגיעו לנפחים יותר גדולים שיותר אולי מתאימים לרישום בבורסה וניתן להן key start טוב יותר מבחינה ציבורית.

משה אשר: אנחנו נשקול הארכה מסוימת.

משה אשר: נשב עם רשות ניירות ערך ונראה איך אפשר טיפונת להגדיל את התקופה הזאת.

משה אשר: חלק מהדברים עלו, אני לא אחזור עליהם.

משה אשר: לגבי קרנות מנוף, לתת להן רשת ביטחון, נראה לנו שזה לא נכון לעשות את זה.

משה אשר: בסופו של דבר זה שוק חופשי ואני מניח שדרך מחירי הרכישה של הנכסים, הקרנות יצטרכו לתמחר את התשואה שיש להן מזה.

משה אשר: ולכן, אנחנו לא בעניין של לייצר פה הגנות ינוקא של תעשיות סופר מתוחכמות, זה לא המקרה.

משה אשר: המקרה, מדובר בנדל"ן מניב, סך הכול זה נכסים שהם די ברורים, די קבועים, יש להם ביקושים לשכירויות ולכן לא חושבים שנכון לעשות את זה.

משה אשר: לגבי הנושא של מיזוגים – אנחנו, יש לנו בעיה עם הנושא של המיזוגים.

משה אשר: יש הרבה בעיות, אני יכול לתת לכם דוגמה אחת.

משה אשר: אם ניקח לדוגמה מיזוג, ואז המשמעות במיזוג, אתה לוקח את ההיסטוריה של הנכס לתוך העולם החדש.

משה אשר: אז אל"ף, אתה נותן פחות הגנת פחת בדבר הזה כי למעשה הפחת נשחק בתקופה הקודמת; בי"ת, ככל שיש עליית ערך באותם נכסים, אתה תכבס אותם דרך הגופים הפטורים שנמצאים בתוך הריט, וגם זה לא דבר ראוי.

משה אשר: אז זה לא המצב של היזם שמעביר, למעשה מסדר את הנכסים שלו ב-Day 1, ולכן לשם כן כיוונו, שיוכלו לסדר.

משה אשר: זה כמו סוג של פיצול מצב קיים, והנפקה של החברה המפוצלת לבורסה והפיכתה לריט.

משה אשר: זה האקוויוולנט שאנחנו ראינו לצורך היזם.

משה אשר: שונה הדבר ממיזוג רגיל במהלך החיים.

יוסי אלישע: זה יבוא לידי ביטוי בתמחור של היקף המניות.

משה אשר: הכול יבוא לידי ביטוי, בינתיים התמחור - - -

אלי כהן: אני מבקש לתת לו את ההערות.

משה אשר: לגבי המנגנון של 104ח, נכון שהוא פעיל, בעיקר בתחום ההייטק, אבל אנחנו בסך הכול לא ראינו הערות בנושא הזה.

משה אשר: בסופו של יום, כשנחשוב על זה, הרי אל"ף, יש מספיק זמן לממש.

משה אשר: ומדובר פה באקזיט, לא רק בהחזקה.

משה אשר: דרך אגב, אם אנחנו רוצים לממן את המס, את מרכיב המס בתוך החלפת הנכס במניות, בסוף זה מרכיב קטן מאוד ממה שאותו אדם מקבל, כי בסוף מה זה רלוונטי?

משה אשר: אם יש לו עלות נניח בנכס, נניח הוא קנה דירה בשני מיליון שקלים ומוכר אותה נניח בשלושה מיליון שקלים לריט.

משה אשר: אז מה המס?

משה אשר: במקרה הכי הכי, אם אין ליניאריות ואין שום דבר שמפחית את חבות המס בדירת מגורים, אז 25% זה 250,000 שקלים.

משה אשר: בסוף המס הוא 250,000 שקלים.

קריאה: זה המון.

משה אשר: הוא קיבל שלושה מיליון שקלים במניות, והוא צריך להביא תוך ארבע שנים, שנתיים ושנתיים, 250,000 שקלים.

משה אשר: זה לא דרמה גדולה.

יואב קיש: למה אתה נותן את זה ל"גזית" שיעשו את התהליך?

יואב קיש: למה להם אתה כן נותן ולאותו אחד שמחזיק דירה ורוצה לעשות את זה, אתה לא נותן?

יואב קיש: לא מצליח להבין את זה.

משה אשר: חבר'ה, תנו לי להסביר בבקשה.

משה אשר: עדיין אותו אדם יוכל להמשיך להחזיק לאורך שנים במניות הריט.

תומר רוזנר: מאיפה הוא יביא רבע מיליון שקלים?

אלי כהן: חבר'ה, אני מבקש לא להפריע.

אלי כהן: משה, בבקשה.

משה אשר: כמו שאנחנו רואים, והמנגנון עובד לא רע בהחלט בנושא של מימוש באמצעות אקזיטים בהייטק בדבר הזה, אנחנו חושבים שהמנגנון הזה גם יתאים לנושא הזה, כאשר עדיין אפשר - - - אני אומר לכם שוב, בסופו של דבר אני לא ראיתי את המגבלה הלוחצת הזאת בתחום ההוא, אני גם לא חושב שתהיה לנו פה מגבלה לוחצת בנושא הזה, אז זה בהקשר הזה.

משה אשר: לגבי איגודי מקרקעין, כמו שאמרנו אנחנו נאפשר את זה.

משה אשר: למה לא לתת חלקיות?

משה אשר: אנחנו מתחילים להסתבך שם ברמות-על לגבי חברה.

משה אשר: נניח ניקח חברה ש-20% מחזיקים בה יחידים, ו-80% יש לה בעל שליטה, והיא האיגוד מקרקעין שאותו הריט רוצה לקנות.

משה אשר: עכשיו בואו נראה.

משה אשר: האיגוד נרכש על-ידי הריט.

משה אשר: עכשיו הריט, אל"ף הוא צריך את התזרים, כל הדיבידנדים אליו כי הוא - - -

יואב קיש: זה ייסגר בהסכם - - -

משה אשר: הסכם.

משה אשר: בעל מיעוט.

משה אשר: מה, אתה דורס אותו?

יוסי אלישע: אתה לא יכול להכריח.

אלי כהן: אני מבקש לא להפריע לו.

אלי כהן: תודה.

משה אשר: אז קודם כול, אתה צריך עכשיו לשנות את כל המבנה העסקי ביניהם.

משה אשר: הוא אומר, אני רוצה לא בהכרח להיכנס ולחלק את המזומנים למעלה; שנית, פתאום יש לך שקיפות חלקית.

משה אשר: בגין המרכיב של אותו אדם, היחיד, הוא צריך לשלם בתוך החברה.

משה אשר: בגין המרכיב של הריט צריך להשקיף את זה למעלה.

משה אשר: מי פה החייב במס?

משה אשר: זה דבר שהוא לא סביר, לא הגיוני.

משה אשר: ועכשיו אני אחייב אותך גם להשקיף ואני עכשיו חושף אותך ל-50% מס – אני לא בטוח שזה הדבר שאנחנו היינו רוצים לייצר במשק.

משה אשר: לעומת זאת, אם יש חברות שהן מוחזקות במאה אחוז, הרי מאיפה הגיע – אמרו, יש לנו כל מיני נכסים במדינה שהם למעשה חברות גוש-חלקה, שהם למעשה מפעילים, תנו לנו אפשרות להגיע אליהם.

משה אשר: בסדר, משם אנחנו יצאנו לדרך.

משה אשר: אז אם ברגיל מדובר ברכישה של נכסים ישירה וזה דרך המלך לדבר הזה, אפשרנו גם לקנות את הנכסים בעקיפין באמצעות חברות גוש-חלקה כאלה.

משה אשר: דרך אגב, הבנו שגם בחוץ-לארץ – אולי במזרח אירופה – זו הדרך שקונים נכסים, מכניסים אותם לחברות מקומיות, אז גם לזה אנחנו מאפשרים.

משה אשר: האיגוד מקרקעין, גם יכול להיות איגוד מקרקעין בחו"ל, גם זה קיבלנו.

משה אשר: זאת אומרת, נתנו פה גמישות שאין ספק שהיא מעבר למצב היום וגם אני חושב שבאמת זה ייתן פתרון טוב יותר מבלי לייצר דרמות בין בעלי המניות הקיימים בחברה האחרת הנרכשת לבין הניהול השוטף של המיסוי אצלנו.

אלי כהן: אתה רוצה להתייחס לנקודה הזאת, חבר הכנסת קיש?

יואב קיש: ספציפית לנקודה הזו, לפני רגע שמענו את אודי ברזילי מתייחס לזה, אומר דברים הפוכים.

יואב קיש: לא נראה לי העניין הזה שאי-אפשר יהיה להגיע להבנות שיאפשרו.

יואב קיש: אם לא, אם בסוף נגלה שאתה צודק – אני שמעתי דברים אחרים כרגע ממישהו שאני רואה אותו גם כבעל ניסיון בתחום – אני מציע שהנקודה הזו, נראה איך פותרים אותה.

יואב קיש: אף אחד לא רוצה לעשות מה שאי-אפשר, ומצד שני אם כן אפשר, אז למה לא לעזור?

יואב קיש: זה הכול.

אלי כהן: משה, בבקשה.

משה אשר: לגבי הנושא של 20 דירות בבניינים סמוכים או לא, אנחנו פה יחד עם אביגדור ואגף תקציבים חושבים שזה צריך להיות באותם מתחמים.

משה אשר: 20 דירות באותו מקום.

משה אשר: זה בלק שהוא בסיסי לצורך העניין הזה, ולא פיזורים אינסופיים.

רפי חן: סליחה, אבל איך זה קורה פרקטית?

רפי חן: איך רוכשים 20 דירות יד שנייה בשכונה?

רפי חן: קוראים קול קורא?

רפי חן: מסתובבים ברחוב?

רפי חן: איך זה קורה?

רפי חן: איך עושים את זה?

תומר רוזנר: המטרה היא לקנות מיזם.

קריאה: הולכים למתווכים.

מעין נשר: זאת לא המטרה.

מעין נשר: זה לא נועד לכך, רפי.

רפי חן: אבל חייבים להתייחס לפרקטיקה, חברים.

מעין נשר: אבל זאת לא המטרה.

אלי כהן: רפי, הנקודה הובהרה.

אלי כהן: שמענו את הנקודה, אנחנו עכשיו לא מסכמים.

אלי כהן: אנחנו שומעים התייחסויות ראשוניות ונגיד מתי אנחנו נסכם.

אלי כהן: משה, תודה רבה לך.

אלי כהן: מעין, אם יש לך התייחסות ספציפית.

מעין נשר: משפט אחד כללי ואז התייחסות ספציפית לנושאים שאמר חובב.

מעין נשר: אז קודם כול, באמת אנחנו באנו לפה בשתי מטרות.

מעין נשר: אחת זה להביא את המוצר החדש שנקרא קרן ריט למגורים, והדבר השני זה להקל על הקמה של קרנות ריט חדשות, שגם מעוניינות לנהל נדל"ן מסחרי.

מעין נשר: הדיונים בוועדה הביאו לתשומת לבנו, וגם הדיונים מחוץ לוועדה – עם מי שבעצם הקימו את קרנות הריט הקיימות – הביאו לתשומת לבנו הקלות נוספות שאפשר אולי לשקול על מנת להסיר את אותם חסמים.

מעין נשר: ובעצם אנחנו מתוך שלל ההצעות בחרנו את מה שנראה כמו הקשיים הגדולים יותר, שזה רכישה של נכסים באמצעות איגוד מקרקעין והנושא של דחיית מס השבח גם לקרן לא בשלב הייסוד, ובעצם נתנו את הסכמתנו לאפשר אותם ולתת את ההקלות.

יואב קיש: באופן חלקי מאוד ומוגבל מאוד.

מעין נשר: לגבי החלקיות והמוגבלות אני חושבת שנסתדר, אבל אלה שני הנושאים העיקריים, ואנחנו חושבים שבאמצעות הדבר הזה אנחנו יוצרים מודל שהוא מאוזן.

מעין נשר: מודל שהוא מאוזן, שגם משיג את המטרות שלשמן באנו לפה.

מעין נשר: ולכן, זה חשוב לנו מאוד לבוא להסכמות על שתי הנקודות האלה.

אלי כהן: מעין, אנחנו עוד ארבע דקות מסיימים.

מעין נשר: אתה ביקשת שנמקד, אז חשוב לנו באמת להסכים על העטיפה של שתי הנקודות האלה.

אלי כהן: אוקיי.

מעין נשר: וחוץ מזה יש פה סוגיית מע"מ שרשות המסים תצטרך לתת את דעתה איך היא מסדירה.

מעין נשר: אלה הדברים המרכזיים.

אלי כהן: תודה.

מעין נשר: עכשיו לגבי הדברים שאמר חובב.

אלי כהן: משפט אחרון, מעין.

מעין נשר: אמר חובב, אנחנו לא חושבים על שוכרי הדירות, יש פה הטבה לגופים חזקים – משפטים כאלה – כשבעצם, הרי כל המטרה שאנחנו יוצרים קרן להשקעה בדירות למגורים היא כדי לאפשר לאותם שוכרי דירות שלא יכולים לגייס את ההון העצמי ולהשקיע בדירה שלמה, וליהנות מעליית הערך שלה וליהנות מדמי השכירות, אנחנו מאפשרים להם לקחת את מה שיש להם, להשקיע בקרן ריט, ועל-ידי זה שהם קונים חלק בדירה, ליהנות מהתשואה שנהנה ממנה גם בעל דירה פרטי.

מעין נשר: ולכן, אנחנו חושבים שזה מכשיר מאוד חברתי, שנועד לעזור לאותם שוכרי דירות שחוסכים קצת ורוצים את זה גם להשקיע.

מעין נשר: זהו, זה מה שיש לי להגיד.

אלי כהן: תודה, מעין.

אלי כהן: אביגדור, בבקשה.

4402: אני רוצה בקצרה כי אנחנו באמת רוצים בדיון הבא, אדוני היושב-ראש, לסכם את העניינים ולגמור אותם.

4402: פשוט יש לנו כל כך הרבה דברים להתעסק.

4402: אני מודיע לכם.

4402: פעם חשבתי שיש מיליון מאמני כדורגל במדינת ישראל.

4402: מבינים בדיור יש 7.5 מיליון, זאת אומרת כל אחד יש לו את השיטות שלו איך מורידים ואיך עושים אבל בסוף צריך לקבל גם החלטות.

4402: כי באמת, שומע מגוון דעות מפה עד להודעה חדשה, וגם בעניין הזה, בסוף צריך לקבל החלטות.

4402: בעיני, הנושא של השליטה הוא נושא שהקונפליקט בו הוא מהותי ואני לא יודע איך מתגברים עליו, אני לא חושב שאפשר להתגבר עליו, כי אני מקבל דווקא את הגישה שצריך שליטה לחמש שנים, למרות שבתחילת הדרך חשבתי שהעניין של חוסר שליטה, יש בו משהו, אבל אם אנחנו רוצים שבאמת יביאו נכסים מתוך הדברים האלה אני חושב שצריכים את השליטה.

4402: אני חושב שחמש שנים – אפשר לשאול למה לא שמונה, למה לא שבע – אבל בסוף צריך להכריע על משהו, ומבחינתי הקונפליקטים הם כאלה: 1.

4402: זמן הרישום למסחר, ההגדלה שלו; 2.

4402: אפליה בדחיית מס שבח, שאני תמיד נגד אפליה; 3.

4402: העברת נכסים תמורת מניות כשהמס הוא רק אחרי ארבע שנים ולא יותר מאוחר; 4.

4402: העברת נכס בשליטה, האם 100 או 51%.

4402: אני חושב שיש יתרונות לפה ולשם.

4402: אני מסכים שזה יוצר בעיות וקונפליקטים ושקיפות והרבה דברים, אבל צריך למצוא את הדבר; והדבר האחרון זה הסנקציות על מפרי היציאה משליטה.

תומר רוזנר: המע"מ.

4402: מע"מ, נכון.

4402: תודה, תומר.

4402: וכמובן המע"מ.

4402: אני חושב שאלה הקונפליקטים, אלה הדברים שיש לנו שבוע לסכם.

קריאה: והמיזוג.

4402: ואני מקווה שנגיע לסיכום.

אלי כהן: משפט, יואב.

יואב קיש: דיברנו על זה, מאיר, גם הנושא של מעבר לריט חדשה, להיות בעלים, לצורך העניין עם שליטה.

יואב קיש: מצד שני, אולי הניהול – הרי מאיפה אנחנו מפחדים?

יואב קיש: נושא הניהול.

יואב קיש: אז נושא שאני מציע לחשוב עליו, אם אנחנו רוצים לאפשר את החמש שנים, אז בואו נמנע מהם ניהול.

יואב קיש: אבל אז מה יקרה?

יואב קיש: הם לא ירצו כי הם רוצים ליהנות משני העולמות, גם להיות בשליטה וגם בניהול.

יואב קיש: אז זו הנקודה.

יואב קיש: שאלו קודם מה הבעיה של זמן.

יואב קיש: זו הבעיה.

יואב קיש: לתת לאנשים לנהל את הקרן שלהם ולשלוט בקרן שלהם.

יואב קיש: פה אני לדעתי פוגע בקונספט של ריט.

יואב קיש: זה איפה ששאלתם מה הבעיה של החמש שנים.

יואב קיש: זו הבעיה.

יואב קיש: ואני מאוד מסכים אתך, אביגדור, על הנקודות הפתוחות, שבעצם לתפיסתי הן בעיקר עם רשות המסים – נושא אחוז של איגוד מקרקעין, נושא דחיית מס שבח, ועל זה אני רוצה להגיד מילה.

יואב קיש: יזם בנה עסקת קומבינציה, 20 דירות בבניין.

יואב קיש: לבעלי הקרקע יש עשר דירות, והוא עם עשר דירות.

יואב קיש: על העשר דירות האלה, שכביכול לפי מה שאתה אומר, הם צריכים תוך שנתיים לממש ותוך ארבע שנים, אני רוצה שאותם אנשי קומבינציה - - -

4402: יש שני מועדי מס.

יואב קיש: לא, שלא יהיה.

4402: אחד בזמן חתימת העסקה, אחד בזמן מימוש הדירות על ההפרש.

יואב קיש: שיקבלו את המניות וכשהם ימכרו את המניות הם ישלמו את המס.

יואב קיש: זה הכול.

יואב קיש: זה נושא של דחיית מס שבח, לא יכולה להיות פה אפליה, ואני חושב שהשילוב בין הנושא של איגוד מקרקעין ודחיית מס השבח, זה בעצם נושא של מיזוגים.

יואב קיש: אין סיבה להפריע להם גם - - -

משה אשר: אבל בקומבינציה הוא משלם את המס על מרכיב הקרקע באופן מיידי, אני לא מבין מאיפה הבאת את הדחייה הזאת.

יואב קיש: אם הוא עכשיו קיבל בעסקת קומבינציה - - -

משה אשר: יש לו קרקע - - -

אהוד ברזלי: על הדירות שנותרו.

יואב קיש: על הדירות שנותרו לו.

משה אשר: לא, אבל החלק שהוא מכר.

משה אשר: הדחייה על מה שהוא מכר.

יואב קיש: אתה יודע מה, לא קשור לקומבינציה.

משה אשר: לא.

משה אשר: הבאת דוגמה.

יואב קיש: משפחה שיש לה בניין.

יואב קיש: הרעיון הוא שהם נותנים את הדירות שלהם ומקבלים מניות.

יואב קיש: לזה אני מתכוון.

יואב קיש: במקום הזה, למה אותו טייקון שעושה את זה, אתה רואה אותו רק כשהוא מוכר את הנכס, ואותו אחד שנתנו את הדירות וקיבלו מניות, אתה לא נותן.

יואב קיש: אני לא מסכים לזה.

אלי כהן: תודה, חברים.

אלי כהן: אנחנו ניפגש ביום רביעי הבא להקראה ולהצבעות.