הוועדה המיוחדת לעניין הצעות חוק מסוימות שהועברו לדיון בה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 32, 2016-02-15 12:30

אלי כהן: צהרים טובים.

אלי כהן: אני מתכבד לפתוח את ישיבת הוועדה כאשר על סדר-היום שלנו יש את הצעת החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218) (קרנות להשקעה במקרקעין – קרנות ריט).

אלי כהן: חברים יקרים, בנוהל הרגיל שלנו אנחנו נתחיל, כאשר את החוק יציגו נציגי משרד האוצר – ערן ניצן ומעין נשר – ולאחר מכן אנחנו נרצה לשמוע את הגופים הממשלתיים הרלוונטיים, את ההתייחסויות שלהם – את רשות ניירות ערך, חברת "דירה להשכיר" ולאחר מכן את הגופים הרלוונטיים שנוגעים בדבר.

אלי כהן: אנחנו נתחיל בבקשה בהצגה של משרד האוצר.

אלי כהן: אם מישהו מבין הנוכחים רוצה, כמובן יכול להירשם אצל מנהלת הוועדה.

אלי כהן: אנא מכם, מי שרוצה לדבר, בבקשה מוזמן לעשות כן, אנחנו ניתן זכות דיבור.

אלי כהן: ערן ניצן, בבקשה.

<ערן ניצן: תודה, היושב-ראש.

<ערן ניצן: אני אציג ממש בקליפת האגוז ואז מעין תציג את ההצעה המפורטת יותר.

<ערן ניצן: ראשית, מדובר על הצעת חוק שהתגבשה בחודשים האחרונים, עבודה משותפת עם הרשות לניירות ערך, רשות המסים, המועצה הלאומית לכלכלה וכמובן משרד האוצר.

<ערן ניצן: המוטיבציה המרכזית סביב הצעת החוק הזאת – וזה מוכר לך היטב, היושב-ראש – היא האפשרות להעמיד בפני הציבור עוד אלטרנטיבות של השקעה בכלים שונים מלבד רכישה של דירה.

<ערן ניצן: הרי כשאנחנו מדברים על הבעיה ועל משבר הדיור אנחנו רואים את אותם זוגות צעירים בעיקר, שרואים איך רכבת המחירים נוסעת ומרגישים את הצורך לקפוץ על הרכבת הזאת ולקנות את הדירה בכל מחיר.

<ערן ניצן: זה חלק ממעגל הקסמים שמזין את עליות המחיר, ואנחנו במשך תקופה ארוכה מגבשים שורה של צעדים שיאפשרו ויהוו אלטרנטיבה לרכישת הדירות.

<ערן ניצן: אחד הצעדים, בין היתר, זה האפשרות להרחיב את פעילות הריטים במשק הישראלי ככזו שתאפשר גם לגופים המוסדיים וגם לאנשים עצמם להניח את כספם על שוק הדיור מבלי לקנות למעשה דירה.

<ערן ניצן: הצעת החוק שמעין מייד תפרט אותה, לדעתנו מטרתה המרכזית בסוף הדרך היא להרחיב את כמות חברות הריט בישראל.

<ערן ניצן: הדרך עוברת במספר תיקונים, בין אם זה במשטר ההנזלה, בין אם זה בהוראות מיסוי והקלות מיסוי, ובכלל שורה של צעדים בתחומים שהריטים עוסקים בהם, כדי לאפשר גם להתגבר על חסמים קיימים וגם, אני אומר, לעודד התגבשות של ריטים חדשים בשוק הזה.

<ערן ניצן: אנחנו משוכנעים, היושב-ראש, שאישור הצעת החוק הזאת יאפשר להעניק בשורה לא רק לשוק ההון ולשכלול שלו באמצעות הריטים, אלא גם לציבור הרחב, וזה אני מכוון גם אליך, לציבור הרחב שבסוף נוכל להגיד לו – חבר'ה, הדירות יקרות עכשיו, זה לא שאין לכם אלטרנטיבות אחרות, כי אנחנו מכירים את המצוקה הזאת שהבנק לא נותן.

<ערן ניצן: אם אנחנו נשכלל את שוק הריטים, אתם יכולים כציבור וכמובן גם כמוסדיים, להשתלב בשוק הדיור באמצעות הזווית הזאת.

<ערן ניצן: ואני אבקש ממעין להיכנס ולצלול אל השינויים המבוקשים כדי להגדיל את כמות הריטים בישראל.

<ערן ניצן: תודה.

אלי כהן: תודה, ערן.

אלי כהן: בבקשה, מעין.

<מעין נשר: אנחנו נסביר קצת על התיקון לחוק וגם מהי קרן ריט.

<מעין נשר: נמצאת אתי חברתי, ליאת גרבר מרשות המסים, והיא תעזור לי בהצגה.

<מעין נשר: (שקף: קרן ריט) קרן ריט – למי שלא מכיר – זה מבנה שמאפשר החזקה בנכסי נדל"ן, תוך שקיפות מיסויית, כך שהמיסוי בסופו של דבר הוא על הרווח של המחזיקים במניות של הקרן.

<מעין נשר: קרן ריט היום לפי הוראות הפקודה זה קרן שבעצם שווי נכסי הקרן שמושקעים בנדל"ן, בצירוף לנכסים הנזילים שלה, לא יפחת מ-75% מכלל הנכסים, יש לה הגבלה על השקעה של נדל"ן בחו"ל; היא חייבת להיות נסחרת בבורסה; יש לה הגבלות על המינוף; ויש הסדרי מיסוי מיוחדים ביחס לרווח שלא חולק כדיבידנד או למצבים אחרים כשהקרן לא עומדת במגבלות המתוארות.

<מעין נשר: וכמובן, קיימות הגבלות על החזקת בעלי שליטה במניות החברה.

<מעין נשר: (שקף: מטרות התיקון) מה אנחנו מנסים לעשות באמצעות התיקון?

<מעין נשר: אז באמת, בראש ובראשונה, כמו שערן ציין, התיקון לחוק הוא תוצאה של עבודה מעמיקה שנעשתה בצוות משותף בתוך הממשלה.

<מעין נשר: רשות ניירות ערך ישבו בשולחן משותף עם רשות המסים, אתנו, עם המועצה הלאומית לכלכלה, והסתכלו מה קרה מאז שעשו את התיקון לחוק ב-2005, למה לא נכנסות עוד קרנות ריט לתוך המשק, ובעצם גיבשו שורה של הקלות לטובת הקמה של קרנות חדשות.

<מעין נשר: בראש ובראשונה יש לנו את נושא כלל השליטה.

<מעין נשר: אנחנו מחילים אותו בצורה מדורגת, לא מכריחים קרן חדשה שתקום לבוא בבת אחת ולהיות ללא בעל שליטה, אלא מאפשרים בעל שליטה שבצורה מדורגת מדלל את ההחזקות שלו.

יואב קיש: כמה שנים?

<מעין נשר: בתוך חמש שנים.

<מעין נשר: יש שורה של הקלות נוספות שניכנס אליהן – הקלה של התנאים במועד הרישום ודחיית חיוב במס שבח למועד מכירת המניות או הנדל"ן.

<מעין נשר: והדבר השני, שהוא מאוד מאוד חשוב לשוק הדיור – שכלול הקרנות כך שיתאימו להשכרה לטווח ארוך למגורים.

<מעין נשר: בעצם, אנחנו מגדירים פה מוצר חדש של מה שנקרא מקרקעין המושכרים לטווח ארוך, לצורכי השכרה, ומאפשרים לקרן ריט להחזיק – מה זה מאפשרים?

<מעין נשר: מקלים עליה כך שהיא תרצה להחזיק גם במוצר הזה.

<מעין נשר: (שקף: היתרונות בקרן ריט למגורים) מה היתרונות שאנחנו רואים בדבר הזה?

<מעין נשר: מצד אחד, הציבור.

<מעין נשר: הציבור יכול להחזיק בנייר במקום בדירה.

<מעין נשר: הוא קונה מניות של קרן ריט, קרן ריט מחזיקה בדירות שמושכרות לטווח ארוך, וכך הוא יכול גם בהשקעה קטנה יותר להחזיק בנייר שמייצג את התנודתיות בשוק הדיור ואת העליות שאנחנו רואים בו בשנים האחרונות.

<מעין נשר: הנייר הזה הוא פחות מסוכן כי הקרן מחזיקה פיזור של נכסים.

<מעין נשר: מהצד השני, הקרן יכולה להיות מקור למימון לפרויקטים להשכרה ארוכת-טווח, שזה משהו שאנחנו מקדמים אותו בשנים האחרונות.

<מעין נשר: השכרה ארוכת-טווח מהווה תחליף לרכישה של דירות, כשאנחנו נותנים פתרונות לזוגות הצעירים במוצר של שכירות קונצרנית לשנים ארוכות, אז בעצם יורד הלחץ לבוא ולקנות עכשיו דירה לבעלות.

<מעין נשר: קרן הריט מאפשרת את מקור המימון לפרויקטים האלה.

<מעין נשר: עבור הגופים המוסדיים, אנחנו נותנים להם את האפשרות להשקיע בקרן לעומת השקעה ישירה בפרויקטים של השכרה ארוכת-טווח.

<מעין נשר: זה חוסך את המומחיות שלהם, הם לא צריכים עכשיו לפתח מומחיות, מחלקת ליווי, כל מה שכרוך בזה, הם משקיעים בקרן והקרן משקיעה בפרויקט.

<מעין נשר: וגם, עוד פעם, נושא הפיזור מאפשר סיכון נמוך יותר וגם מעודד כניסה של גופים מוסדיים קטנים יותר למימון פרויקטים להשכרה.

<מעין נשר: וכמובן, הנושא של שכלול שוק ההון המקומי וההשקעה בבורסה.

<מעין נשר: בסוף, יש פה כלים נסחרים.

<מעין נשר: אנחנו רוצים לעודד את הדבר הזה, רשות ניירות ערך בטח תרצה להרחיב בנושא, והכלי הזה תורם למטרה הזאת.

<מעין נשר: (שקף: עיקרי התיקון) עיקרי התיקון, אמרתי קודם, מוסיף את הנושא של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה רק לטווח ארוך, ואנחנו מאפשרים פה מספר סוגים של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה – או כאלה שמוגדרים כך בתוכנית, זה יחסית נדיר, או כאלה שנרכשים במכרז של המדינה, שהמדינה ממכרזת קרקע ומגדירה בתנאי המכרז שהיא להשכרה לטווח ארוך ונותנת גם אפשרות בעצם להציע מחיר נמוך יותר על הקרקע, מאפשרת הטבה בקרקע על הדירות האלה, או שהגוף רוכש אותם ממוכר פרטי – לא המדינה – אבל בתנאים.

<מעין נשר: אנחנו רוצים שזה יהיה מסה ואנחנו רוצים שזה יהיה בהשכרה לטווח ארוך, וחברת "דירה להשכיר" תצטרך גם לאשר מדי שנה שהדירות האלה עדיין מושכרות.

<מעין נשר: עוד הקלות שאנחנו עושים פה על קרן ריט למגורים – ליאת, את רוצה להרחיב?

<ליאת גרבר: קרן שיהיה לה נדל"ן למגורים זו יכולה להיות קרן מעורבת אבל קרן שתחזיק נדל"ן למגורים בעצם תוכל להיסחר, תהיה לה תקופת התארגנות יותר ארוכה עד שהיא נסחרת בבורסה, של שלוש שנים במקום של שנה לקרן רגילה.

<ליאת גרבר: בנוסף, אנחנו נאפשר מס רכישה מופחת של חצי אחוז לרכישה של מקרקעין שייחשב כנדל"ן להשכרה למגורים, וזה במקום שיעורי המס של 8% ו-10% שקיימים היום, או של 6%, תלוי.

יואב קיש: זה רק לחדשות או שזה גם לקיימות?

<ליאת גרבר: זה לא קשור לחדשות, זה קשור לרכישה של נדל"ן למגורים.

<ליאת גרבר: זאת אומרת, כל קרן שתרכוש וגם קרן שקיימת היום.

יואב קיש: זאת השאלה.

יואב קיש: אוקיי, נתת תשובה.

יואב קיש: קודם אמרת שנה מול שלוש, הפרדת.

<ליאת גרבר: שנה מול שלוש בגלל שזה היסחרות בבורסה.

<ליאת גרבר: מי שקיימת היום, היא כבר מן הסתם נסחרת, אז זה לא רלוונטי לגביה.

יואב קיש: בחוק היום קיים שנה?

יואב קיש: זה מה שאת אומרת?

<ליאת גרבר: בחוק היום קיים שנה.

יואב קיש: אתם מתקנים לשלוש, רוצים לתקן.

<ליאת גרבר: לגבי קרן שתרכוש נדל"ן להשכרה למגורים.

<ליאת גרבר: פה מדובר בפרויקטים יותר מורכבים ורצינו גם לעודד את הקרנות האלה ולכן לגביהן זה יהיה שלוש שנים.

יואב קיש: מס רכישה מופחת קיים היום כבר, או בגלל שזה היה מגורים - - -

<ליאת גרבר: מס רכישה מופחת קיים היום בשלב הייסוד כשמעבירים מקרקעין תמורת מניות.

<ליאת גרבר: אנחנו בעצם נאפשר את זה גם אחרי שלב הייסוד לכל רכישה של מקרקעין על-ידי הקרן, של מקרקעין שהוא ייחשב כנדל"ן להשכרה למגורים שיש לו הגדרה מאוד מפורטת בחוק.

<ליאת גרבר: זה יהיה לא רק בשלב הייסוד ולא רק תמורת מניות, זו הבשורה.

אלי כהן: והתקופה של השלוש שנים זו תקופה שהיא תוכל להיות חברה פרטית?

אלי כהן: זאת המשמעות?

<ליאת גרבר: בתקופה של השלוש שנים כן, היא יכולה להיות חברה פרטית, מבלי שזה שולל ממנה בעצם את ההסדר של המיסוי שהוא הסדר שקוף וכו'.

<ליאת גרבר: בעצם נותנים לה גרייס של עוד שנתיים להיסחר בבורסה.

<ליאת גרבר: ובנוסף, שיעור המס לגבי השבח יהיה 20%, שזה גם לגבי דמי השכירות וגם לגבי רווח הון, כשהיום רווח הון על מס שבח הוא 25%, אז יהיה 20%, ודמי השכירות, במקום מס שולי יהיו בשיעור של 20%.

אלי כהן: ואם היא לא משלימה תוך שלוש שנים את ההפיכה לקרן ציבורית למסחר?

<ליאת גרבר: למעשה היא חייבת להשלים.

אלי כהן: חייבת, את יודעת, זה חייבת - - -

יואב קיש: לא תמיד זה קורה.

אלי כהן: מה קורה אם היא לא משלימה?

אלי כהן: מה הסנקציה?

אלי כהן: לצורך העניין, מחייבים אותה במקום בשיעור מיסוי של 25%, ב-20%, הפחתה של 5%.

אלי כהן: מה קורה אם עוברות שלוש שנים והיא לא מצליחה להשלים את המהלך?

<ליאת גרבר: אנחנו מקווים שזה משהו שלא יקרה.

<ערן ניצן: ניתן על זה אז את הדעת.

אלי כהן: יש הנפקות שנכשלות, לא הכול מצליח.

<ליאת גרבר: אז בעיקרון היא תצטרך לפחות לגבי מס רכישה להחזיר את המס, אבל אנחנו מקווים שזה לא יקרה.

אלי כהן: וגם להחזיר את המס השוטף.

<עוזי לוי: היא למעשה לא תיהנה מההקלות.

<ליאת גרבר: בעיקרון זה נכון.

<ליאת גרבר: יהיו על זה סנקציות - - -

<ערן ניצן: ורק אם נשלים במשפט אחרון, היושב-ראש.

<ערן ניצן: יש פה בשורה ונדבך חשוב שלנו בהתמודדות עם עליית מחירי הדיור, קרנות הריט, שלוש בשורות מרכזיות שגלומות שם גם לשוק ההון, גם לציבור רוכשי הדירות וגם לשוק הדיור להשכרה בישראל.

אלי כהן: אנחנו בעד, אנחנו רוצים שהחוק יהיה מושלם.

יואב קיש: לא עברתם על ההקלות הכלליות.

יואב קיש: עצרתם לפני, לא סיימתם.

אלי כהן: האם יש דבר כזה שנקרא קרן ריט מעורבת?

<קריאה: בוודאי.

<ליאת גרבר: אין הגבלה.

<ליאת גרבר: אנחנו לא מגבילים את סוג הנכסים שקרן ריט יכולה להחזיק בהם.

<ליאת גרבר: היום היא מחזיקה בנדל"ן מניב, אנחנו למעשה מקווים שגם שוק הנדל"ן למגורים ייפתח.

<ליאת גרבר: אנחנו לא מגבילים את הקרן מלהחזיק סוג נכסים כזה או אחר.

<קריאה: אז איזו חלופה לשכירות דירה - - -

אלי כהן: סליחה, אף אחד כאן לא שואל שאלה.

<ליאת גרבר: אנחנו לא מגבילים את סוג הנכסים, אז לקרן מעורבת אני פשוט קוראת קרן שתחזיק גם נדל"ן מניב, נגיד משרדים, וגם נדל"ן למגורים.

אלי כהן: המינוף של ה-80% הוא בגין הקרנות של הנדל"ן המניב הקונבנציונלי או לקרנות להשכרה?

<ליאת גרבר: שוב, זאת לא תהיה קרן שהיא רק, זאת אומרת יכול להיות שבסוף זה מה שיקרה.

אלי כהן: אני אחלק את השאלה לשניים.

<ליאת גרבר: זה יהיה לגבי הנכסים שהם נכסים להשכרה למגורים, אבל קרן יכולה להחזיק גם וגם.

<מעין נשר: יכולה להתמנף עד שווי מסוים - - -

אלי כהן: זאת אומרת, יהיה שיעור מינוף דיפרנציאלי.

<ליאת גרבר: בדיוק.

אלי כהן: אם אתה מחזיק נכסים מעורבים.

אלי כהן: זה רשום בחוק?

<ליאת גרבר: כן.

אלי כהן: אוקיי.

<מעין נשר: גם קרן שקיימת היום יכולה לקנות - - -

אלי כהן: הפחתת מס השבח ל-20%, למעשה במהלך השלוש שנים היא לא רלוונטית.

<מעין נשר: היא לא אמורה למכור את הנכסים האלה.

אלי כהן: כלומר, רק מהשנה ה-21 אתה אמור לכאורה ליהנות מהפחתת - - -

<ליאת גרבר: לא, אבל יש לך גם על דמי שכירות שוטפים.

אלי כהן: אני אומר, דיברתי על מס השבח, לא על דמי שכירות.

<מעין נשר: כן, על השבח אתה צודק.

אלי כהן: אז המס שבח במהלך השלוש שנים, אין לו השפעה.

<מעין נשר: לא רלוונטי.

יואב קיש: אז למה לתת את זה?

יואב קיש: אם זה לא רלוונטי והם אמורים - --

אלי כהן: אני שאלתי רק על תקופת הביניים עד אשר אתה הופך - - -

<ליאת גרבר: אגב, היא לא חייבת את כל הנכסים להחזיק 20 שנה.

אלי כהן: תמשיכי בבקשה.

<ליאת גרבר: מינוף של 80% - דיברנו גם.

<ליאת גרבר: לגבי הקלות כלליות, אלה הקלות שיחולו על כל הריטים ולא רק בנושא של נדל"ן למגורים.

<ליאת גרבר: כפי שמעין הסבירה, את כלל השליטה או האי-שליטה בעצם אנחנו עושים בצורה מדורגת.

<ליאת גרבר: זה אחד מהחסמים שאנחנו הבחנו בהם כשבאנו לעשות את התיקון הזה ורצינו לפתוח את השוק הזה לעוד קרנות ריט, זה אחד החסמים שזיהינו.

יואב קיש: למה?

יואב קיש: את יכולה להסביר מה זאת אומרת זיהינו?

<ליאת גרבר: זיהינו את זה כחסם להקמה של קרנות ריט.

<מאיר לוין: שמי מאיר לוין, אני היועץ הבכיר של יושב-ראש רשות ניירות ערך.

<מאיר לוין: קרנות הריט הקיימות קמו בדרך של בעצם גידול אורגני, יש מאין.

<מאיר לוין: הן אספו נכסים והלכו וגדלו, ולכן סוגיית השליטה לא הטרידה אותן כשהן קמו מפני שהן קמו למעשה בלי שליטה – תכף נדבר, אולי הייתה איזו שליטה של חברת הניהול אבל לא שליטה של בעל מניות בקרן.

<מאיר לוין: כשאנחנו אומרים שאנחנו זיהינו חסם, אנחנו בעצם רוצים לאפשר הקמה של קרנות ריט בדרך חדשה, לא בדרך של איסוף נכסים אלא בדרך שבה בעל נכסים מסוגל להנפיק את הנכסים האלה ב-Day 1 ואז ממילא באופן טבעי כשהוא מנפיק נכסים ב-Day 1, הוא נמצא באחוזי החזקה מאוד גבוהים, ואז הוא לא יוכל לעמוד בכלל של 5/50 של קרנות הריט, של היעדר בעצם שליטה.

<מאיר לוין: לכן, כדי לאפשר הקמה של קרנות ריט בדרך הזו אנחנו בעצם צריכים לאפשר הגעה למצב של היעדר שליטה באופן הדרגתי, על פני חמש שנים.

יואב קיש: אבל ה-5/50 זה לא ה-essence של קרן ריט?

יואב קיש: זאת אומרת, זה לא המהות שאנחנו חוששים כל הזמן בדיוק ממצב שבעל שליטה יביא נכסים שלא בהכרח הציבור ידע לכמת אותם?

יואב קיש: הרי מאיפה ההיגיון שנוצר בכלל ה-5/50 הזה – שזה מארצות הברית אני מבין, זה המודל האמריקני – השאלה, אני שואל אם בדקתם את עצמכם אם לא עשיתם פה פתח למשהו שבסוף יכול לעלות לציבור מאוד ביוקר.

<מאיר לוין: התשובה היא פשוטה.

<מאיר לוין: אם היינו משאירים את הכלל הזה של יכולת בעל שליטה להמשיך להחזיק לעד, היית צודק.

<מאיר לוין: אנחנו אמרנו, אנחנו מכירים ועוד איך בכלל של ה-5/50, אבל אנחנו רוצים יותר משתי קרנות ריט.

<מאיר לוין: אנחנו עשר שנים אחרי החקיקה הקודמת ויש לנו בישראל רק שתי קרנות ריט, אז זה ברור שיש לנו כשל.

יואב קיש: שאלה אבל אם זה הכשל או שיש כשלים אחרים.

<מאיר לוין: זה הכשל.

<מאיר לוין: זה אחד מהכשלים המשמעותיים כדי להקים קרנות ריט בדרך האחרת מהדרך שבה קמו שתי קרנות הריט הקיימות.

<מאיר לוין: אני רוצה להזכיר עוד משהו.

<מאיר לוין: גם שתי קרנות הריט הקיימות, כשהן באו וביקשו לראשונה להנפיק בבורסה, באו אלינו לרשות ניירות ערך ואמרו, גם לנו יש בעיה, אנחנו רוצים הסכם ניהול לשבע שנים.

<מאיר לוין: אמרנו להם, מה זאת אומרת שבע שנים?

<מאיר לוין: אנחנו רוצים הסכם ניהול כזה שבכל רגע נתון בעלי המניות מהציבור יהיו מסוגלים בעצם לתקן את הסכם הניהול.

<מאיר לוין: אמרו לנו קרנות הריט – אם אנחנו אחרי שלוש שנים, אחרי שנתיים, אחרי שנה, נהיה חשופים לאפשרות של תיקון הסכם הניהול ונמצא את עצמנו בחוץ, לא נוכל להקים קרנות ריט בישראל.

<מאיר לוין: ובאנו בצעד שבעצם אמרנו – נכון, אנחנו מבינים שכדי להקים קרן חדשה לפעמים צריכים לחשוב על כללים ייחודיים לתקופת ההקמה, ולכן באופן חריג אנחנו התרנו לשתי קרנות הריט שקמו להחזיק בהסכם ניהול שבעצם ביצר את השליטה של חברת הניהול לשבע שנים.

<מאיר לוין: עכשיו אנחנו אומרים אותו דבר, רק לא שבע שנים אלא חמש שנים.

<מאיר לוין: ולכן, הכלל הזה, הכלל הגדול – ואתה צודק, זה כלל גדול – של Five or Fewer, של ה-5/50, הוא כלל שיישמר אבל אנחנו נגיע אליו אחרי חמש שנים, בתקווה שעכשיו בישראל לא יהיו רק שתי קרנות ריט אלא אולי חמש ואולי שבע קרנות ריט.

יואב קיש: מה שאתה אומר, המודל שאתה הולך עליו עכשיו הוא לא מודל של ייסוד יש מאין אלא מודל של טרנספורמציה מבעל נכסים שמחזיק היום נדל"ן בצורה או פרטית או ציבורית אחרת, ויגיד: אוקיי, אני בשביל הטבות המס האלה הולך לעשות אימיגרציה לריט, ועכשיו יקראו לי ריט, אני אשלם פחות מס, ומה שנסחרתי אולי גם קודם בבורסה – כי הרי רצית שהוא ייסחר – ייסחר עכשיו רק דרך ריט וישלם פחות מס.

יואב קיש: זה הקרנות החדשות שאתה רוצה.

<מאיר לוין: אני רוצה שציבור בישראל, יהיו לו כמה שיותר אפיקי השקעה אטרקטיביים ומעניינים, זה מה שאנחנו רוצים.

יואב קיש: סליחה.

יואב קיש: אם אתה אומר לי הציבור בישראל, אז הייתי מבין אם אתה מדבר על קרנות חדשות שקמות, שמגייסות.

יואב קיש: אתה פה מדבר על מנגנון אחר, מיקדת את זה בהגירה של בעל הון, של בעל נכסים – "טייקון" בעברית, מה שנקרא, או בלועזית – שלוקח את הנכסים שלו ממקום אחד לפלטפורמה שאתה קורא לה עכשיו ריט, וכביכול הציבור ייהנה מזה.

יואב קיש: אני חושב שהציבור לא ייהנה מזה.

<מאיר לוין: כל חברה שמנפיקה בבורסה, אתה יכול לטעון את אותה טענה.

<מאיר לוין: מגיע בעל שליטה של חברה שמייצרת פלסטיקה ומנפיקה לבורסה.

יואב קיש: אבל אתה יודע מה ההבדל?

יואב קיש: הטבות המס שאתה נותן.

<מאיר לוין: הטבות המס הן לציבור.

יואב קיש: אז על זה אנחנו מדברים.

<מאיר לוין: הטבות המס הן לציבור.

<מאיר לוין: הרי מה מטרת קרנות הריט?

<מאיר לוין: מטרת קרנות הריט היא לדמות השקעה של הציבור, שלא מסוגל לקנות קניון, הוא מסוגל לקנות יחידה קטנה בקניון באמצעות החזקה במניות.

<מאיר לוין: היום הוא חסום ביכולת ההשקעה הזאת רק לשתי קרנות ריט.

<מאיר לוין: אנחנו לא רואים כל סיבה שלא יתאפשר לעוד קרנות ריט חדשות של אנשים שיש להם נכסים.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: התשובה ברורה.

אלי כהן: נמשיך בבקשה לנקודה האחרונה.

<ליאת גרבר: נקודה נוספת שזיהינו כחסם והיא רלוונטית לגבי כלל הקרנות היא שבשלב הייסוד ניתן יהיה להעביר נכסים לקרן תמורת מניות ולקבל דחייה במס השבח גם למייסד, זאת אומרת לא רק שהקרן תקבל את ההקלה במס רכישה אלא גם המייסד בעצם מקבל דחייה.

אלי כהן: אם עכשיו יש קרן ריט שכבר קיימת ופועלת, בלי קשר אם היא למגורים או נדל"ן מניב - - -

<ליאת גרבר: לא, מדובר על שלב הייסוד.

<ליאת גרבר: זה רלוונטי לקרנות חדשות.

<ליאת גרבר: מדברים על השלב של הייסוד.

יואב קיש: למה לא לקיימות?

יואב קיש: למה באמת לא לקיימות?

<ליאת גרבר: כי אנחנו מדברים בעצם על שלב שבו - - -

יואב קיש: הבנתי על מה אבל למה את עושה הפרדה פה?

<ליאת גרבר: כי הרעיון הוא שבשלב של הייסוד אנחנו רוצים לעזור לקרן להתרומם ולאסוף נכסים וזה אחד החסמים באיסוף.

יואב קיש: אני מסכים אתך שזה אחד החסמים אבל אני שואל – הרי דיברנו שרוצים לפתור חסמים, רוצים יותר קרנות, רוצים פעילות של ריטים בבורסה, אז למה לא להקל?

יואב קיש: אם את מקלה על חדשות למה לא להקל על כל הריטים?

<ליאת גרבר: שוב, אז הרעיון הוא לאפשר לריט שקמה בשלב הייסוד זה לאסוף את הנכסים ולא שהמס יהיה חסם בשלב הזה.

יואב קיש: לא הבנתי.

אלי כהן: השאלה של חבר הכנסת קיש היא שאלה מצוינת.

אלי כהן: אני רק רוצה, ברשותך, אפילו עוד צעד אחד לפני זה להבין את המנגנון.

אלי כהן: אם יש לי נכס שעלה לי 20 מיליון, והיום הוא שווה 100 מיליון ואני מעביר אותו לקרן ריט, אני על ה-80 מיליון לא משלם את - - -

<ליאת גרבר: לא בשלב ההעברה.

יואב קיש: קיבלת מניות, אתה לא משלם.

<ליאת גרבר: נכון.

אלי כהן: אני מקבל מניות ב-100 מיליון.

<ליאת גרבר: נכון.

אלי כהן: ומתי אני אשלם את המס?

<ליאת גרבר: אתה תשלם את המס באחד משלושה אירועים - או בעת מכירת המניות, או כשהקרן תמכור את הנדל"ן עצמו, עשינו איזה מנגנון.

אלי כהן: הנדל"ן הספציפי הזה?

<ליאת גרבר: כן.

אלי כהן: זאת אומרת, יהיה זיהוי בין המניות שלי - - -

<ליאת גרבר: נכון.

אלי כהן: המניות שאני מקבל, העלות שלהן בספרים תהיה 20?

אלי כהן: אני קניתי נכס ב-20, הערך הכלכלי שלו היום הוא 100.

אלי כהן: פניתי לקרן ריט, קיבלתי מניות ב-100.

<ליאת גרבר: אז אנחנו שומרים לך.

אלי כהן: כשאני אמכור את המניות אז למעשה הערך לצורכי מס של המניות הוא 20?

אלי כהן: זאת המשמעות?

<ליאת גרבר: כן.

<ליאת גרבר: שומרים לך על העלות המקורית.

אלי כהן: או שאני מוכר את המניות או שמוכרים את הנכס הספציפי, או?

<ליאת גרבר: או שהריט מתפרקת ואז עושים חישוב של הכול.

אלי כהן: ואתם מסכימים למהלך הזה.

יואב קיש: מי יעשה בכלל את הבקרה המורכבת הזאת?

יואב קיש: זה קיים היום?

יואב קיש: יש איזו תופעה?

יואב קיש: הרי מה אנחנו עושים?

יואב קיש: אני בעל נכס, אני מוכר אותו לריט, קיבלתי מניות, אז אולי, אולי את ערך המניות, למרות שהעסקה הייתה ב-100 מיליון כביכול – גם, אני לא יודע איך תכניסו ערך מניות אחר לאינדיקציה של המיסוי כי בסוף בגלל טעות זה יכול להיות אחלה מקלט מס שגוי שלכם בטעות.

<ליאת גרבר: לא, אז בשביל זה קרן ריט תצטרך - - -

יואב קיש: ודבר שני, בעצם מה שאת אומרת לי, שלצורך העניין אם יש לי שבח היסטורי – לא יודע, מעל 25%, נגיד שיש לו חלק מהשבחה – אז אני על הפער, ניקח את הדוגמה של אלי, בין ה-20 ל-100, על ה-80, נגיד יש לי 35%, ועכשיו אם המניה, מכרתי אותה ב-120, אז על ה-20 אני משלם רווח הון רגיל או רווח 20%?

<ליאת גרבר: כל עליית הערך שנצברה בזמן שהנכס היה בקרן והוא לא היסטורי שלך, אז אתה משלם את שיעור המס הרגיל כמו כל משקיע בקרן.

<ליאת גרבר: הרעיון הוא מצד אחד לשמר לך את המיסוי שלך - - -

יואב קיש: ואתם מרגישים בנוח שאתם מסוגלים להתמודד עם - -

אלי כהן: הוויתור - - -

יואב קיש: על הנוהל הזה?

<ליאת גרבר: כן.

<ליאת גרבר: קרן הריט גם ככה היום אחראית על ניכוי במקור.

יואב קיש: לא, זה לא הקרן.

אלי כהן: זה מוכר הנכס לקרן.

<ליאת גרבר: בסדר.

<ליאת גרבר: נכון, אבל למשל בחישוב של הנכס, קרן הריט תצטרך לעשות את הניכוי הזה.

יואב קיש: לא הבנתי.

יואב קיש: איך קרן ריט עושה את הניכוי?

אלי כהן: הוא אומר, ההטבה – מקבל אותה עכשיו זה שמוכר את הנכס לקרן, לא בעלי המניות מן הציבור או הקרן.

<עופר רז דרור: הוא מקבל מניות של הקרן, והמניות האלה נרשמות אצל הקרן, והקרן תדע - - -

אלי כהן: דחיית תשלום מס זה דבר משמעותי.

<ליאת גרבר: אנחנו בעצם אפשרנו גם ניכוי על-ידי הבנקים ואנחנו נעשה איזושהי - - -

יואב קיש: אז קודם כול, אני חושב שיש פה נקודה טכנית שאתם חייבים להבין שאתם פותרים אותה כי אחרת אתם מפסידים פה המון-המון כסף, ולא בצדק.

<ליאת גרבר: ברור לנו.

יואב קיש: ואני אשמח לקבל התייחסות טכנית איך אתם רוצים לפתור את זה כי זה נושא בעיני מאוד מורכב, ועם שני שוויים למניות – מס פה, מס שם – לא יודע מה אתם רוצים לעשות.

יואב קיש: זה אחד.

<ליאת גרבר: יש מנגנון שאנחנו נסביר אותו כשנקריא.

יואב קיש: אוקיי.

יואב קיש: והנקודה השנייה – ופה, אלי, אני חוזר למה שאמרתי קודם – זו הטבת מס מאוד משמעותית, אנחנו מבינים את זה.

יואב קיש: ועוד פעם, אנחנו נותנים עוד פעם כלי שמיועד למי שבא עם הרבה נכסים מהבית, ואני שואל למה לא לתת את זה כבר גם למנגנון השוטף של הריטים.

יואב קיש: אם כבר מדברים לתת את זה לקרנות חדשות אז למה מי שמחזיק היום סופר קטן בשווי של עשרה מיליון שקלים או חמישה מיליון שקלים, ואפילו משפחה של יורשים שמחזיקים, למה שהם לא יוכלו למכור את זה לאחת הקרנות, לקבל מניות, ושיעשו מה שהם רוצים?

יואב קיש: למה אתם מגבילים את זה רק לקרנות החדשות?

<ליאת גרבר: שוב, אז הרעיון היה לעזור לקרן לקום בשלב הייסוד ולאסוף נכסים בשלב הייסוד, שהמס לא יהווה מכשול להקמה.

יואב קיש: לא, אני בעד, אבל אני בעד גם לעזור לצמיחה של כל התחום הזה.

יואב קיש: הרי ראינו כשלים, ראינו שזה לא צומח, ראינו שיש בעיות.

יואב קיש: היום אתם לא מאפשרים את זה לקרנות הקיימות.

יואב קיש: אני בטוח שאם נאפשר את זה, תראי דרך הקרנות הקיימות פריצה של הדבר הזה.

אלי כהן: דחיית החיוב זו נקודה מצוינת שמעלה חבר הכנסת קיש.

אלי כהן: הדחייה של החיוב במס, לאיזה תקופה היא?

יואב קיש: עד מימוש.

<ליאת גרבר: עד מה שנקרא מימוש, שזה אחד מהאירועים שדיברנו עליהם.

אלי כהן: אני רוצה להבין מה אתם כתבתם.

אלי כהן: הקרן החדשה שקמה, לגישתכם, מעביר הנכסים אליה יזכה בדחיית המס לתקופה של שלושת המצבים שאת ציינת.

<ליאת גרבר: נכון.

אלי כהן: אם הוא יעביר נכסים עוד שמונה שנים, גם עדיין תישאר דחיית חיוב במס?

<ליאת גרבר: לא.

<ליאת גרבר: זה רק בשלב הייסוד.

אלי כהן: רק בשלב של שלוש השנים הראשונות?

<ליאת גרבר: כן.

<ליאת גרבר: או שנה כשזה קרן רגילה.

אלי כהן: סליחה?

<ליאת גרבר: כשמדובר בקרן רגילה אין את השלוש שנים, יש את השנה.

<קריאה: עד ההנפקה.

<ליאת גרבר: עד ההנפקה, בדיוק.

אלי כהן: יש עוד נקודות?

אלי כהן: אחרי שקיבלנו את ההצגה ממשרד האוצר אנחנו נעבור להתייחסות גופים.

אלי כהן: נתחיל בבקשה ביושב-ראש הרשות לניירות ערך, שמוליק האוזר ואחריו יושב-ראש איגוד קרנות הריט, שמוליק סלבין.

<פרופ' שמואל האוזר: תודה רבה, אדוני היושב-ראש.

<פרופ' שמואל האוזר: אני קודם כול רוצה באמת לפתוח ולברך גם את משרד האוצר ואת מטה הדיור וכמובן את רשות המסים על הנכונות לנקוט פה צעדים מאוד משמעותיים, אני חושב גם חסרי תקדים, כדי למצוא פתרונות למצוקת הדיור ואני חושב שהצעד הזה הוא צעד חשוב מאוד שבאמת יכול לשנות את המציאות המורכבת ולטפל בנושא שלפי דעתי הוא בלב הקונצנזוס הציבורי.

<פרופ' שמואל האוזר: הקשר היומיומי שלנו עם השוק מלמד אותנו ששוק ההון צמא לאפיקי השקעה סחירים, ולכן אני מאמין בכל לבי שצריך ואפשר לרתום את שוק ההון והבורסה להוצאה לפועל של התוכניות הממשלתיות בתחום הדיור וההשכרה.

<פרופ' שמואל האוזר: והצעת החוק הזאת מבחינה זאת היא בשורה חשובה מאין כמוה כי בעשר השנים האחרונות כפי שנאמר פה קמו רק שתי קרנות, הצעת החוק הזאת בעצם פותחת סתימות בחוק ומציעה פתרונות להסרת החסמים לצמיחתן של קרנות ריט.

<פרופ' שמואל האוזר: אני חושב שהבשורה החשובה היא שזה בעצם למשקיעים הפרטיים.

<פרופ' שמואל האוזר: זה פתח למשקיעים הפרטיים להשקיע בנכס נדל"ן ישירות מבלי להידרש לסכומים גבוהים, גם בסכומים נמוכים יחסית, תוך פיזור סיכונים, עלויות עסקה נמוכות וניהול מקצועי, ולכן גם הצפי שלנו הוא שבעקבות תיקון החוק יונפקו בבורסה בשנים הקרובות מספר קרנות ריט חדשות בהיקפים של מיליארדי שקלים, ומהבחינה הזאת הם יכולים גם להועיל לבעייתיות שאנחנו רואים בשוק הנדל"ן.

<פרופ' שמואל האוזר: צריך לתת לזה לצאת לדרך כי זאת הייתה מצוקה שמלווה אותנו שנים ארוכות, ואני שמח.

<פרופ' שמואל האוזר: אני רוצה להודות גם לצוות, גם למשרד האוצר, רשות המסים, המועצה הישראלית לכלכלה וכמובן כל חברי מרשות ניירות ערך על העבודה המשותפת המצוינת.

<פרופ' שמואל האוזר: אני חושב שיש פה מוצר מאוד מאוד יפה שכדאי שנצא לדרך, ויפה שעה אחת קודם.

<פרופ' שמואל האוזר: תודה רבה, אדוני היושב-ראש.

אלי כהן: תודה רבה לך.

אלי כהן: שמוליק סלבין, בבקשה אדוני.

<שמואל סלבין: אנחנו נתחיל פחות בנימוסים.

<שמואל סלבין: שלום לאלי, שלום יואב, חברים.

<שמואל סלבין: אני אחלק את דברי לשני חלקים.

<שמואל סלבין: יש את ההצעה של משרד האוצר / כל הארגונים, שמדברים על דירות למגורים.

<שמואל סלבין: אני בעד.

<שמואל סלבין: סתם, שאלת שאלה מצוינת, אלי, על הנושא של מה יקרה אם לא ינפיקו – גם יואב שאל.

<שמואל סלבין: אני בא משוק ההון, כולם מדברים, דיברנו עם כל המשקיעים המוסדיים.

אלי כהן: היית גם מנכ"ל משרד האוצר בעבר.

<שמואל סלבין: כן, אבל לא קשור.

<שמואל סלבין: אני דיברתי עם המוסדיים, שאלתי אותם אם יקומו קרנות למגורים, תיכנסו או לא תיכנסו.

<פרופ' שמואל האוזר: בעד תחרות.

<שמואל סלבין: אני בעד תחרות הוגנת אבל בעד תחרות עם שכל, לא תחרות בלי שכל.

<שמואל סלבין: שמוליק, תקשיב לי, אחר כך תעשה מה שאתה רוצה עם זה, אין בעיה.

<שמואל סלבין: חלק מההשקעות, המוסדיים לא ייכנסו.

<שמואל סלבין: לכן, השאלה ששאלת אם כעבור שלוש שנים לא תהיה הנפקה, לדעתי במצב, לא תהיה הנפקה - שמע מה שאני אומר לך כי אני, יש לי גם ניסיון אקדמי, גם ניסיון תיאורטי, גם ניסיון פרקטי - לא תהיה הנפקה, אבל יכול להיות שאני טועה.

<שמואל סלבין: אני לא כמו החכמים שהם יודעים הכול, אני לא יודע הכול.

<שמואל סלבין: אני בנושא של מגורים לא מתעניין, זה לא מעניין אותי.

<שמואל סלבין: אני מתעסק בנושא של דיור המניב, ההשכרה, תקרא לזה איך שאתה רוצה.

<שמואל סלבין: לא מתקנים דבר חדש בלהרוס דבר ישן, לא עושים את זה.

<שמואל סלבין: אנחנו הקמנו שתי קרנות, יש גם קרן ריט שלישית שקוראים לה מניבים, שהיא עדיין לא הונפקה, ואם לא קמו, קודם כול מי שיושבים פה בדרך כלל הקימו עשרות קרנות ריט, הם יודעים מה טוב.

<שמואל סלבין: אנחנו כיתתנו רגלינו ממשקיע למשקיע, ומנכס לנכס, בנינו נכס מהתחלה.

<שמואל סלבין: העיקרון בעולם, יואב, להקים קרנות ריט מהתחלה, שלא יהיה בעל שליטה, שלא יהיה טייקון.

<שמואל סלבין: אנחנו קונים כל נכס, בודקים אותו מלמעלה עד למטה ונותנים את התשואה המיטבית, מה שאנחנו יכולים לתת, יכול להיות שיש טובים מאתנו, למשקיע הקטן והבודד.

<שמואל סלבין: ההוא שאין לו כסף לקנות דירה קטנה או משרד בקניון, הוא בא אלינו.

<שמואל סלבין: עכשיו, מה רוצים החכמים לעשות?

<שמואל סלבין: להחליט ששנה ראשונה מקימים את הקרן, שלוש שנים – חמש שנים, סליחה – בעלי שליטה ואחר כך יתחילו לרדת.

<שמואל סלבין: בגלל שאני בא ממשרד האוצר ואני יודע איך עסקים מתנהלים שם, אז בהתחלה אני מדבר על חמש שנים שיש שליטה, אחר כך זה יגיע לשבע שנים, אחר כך עשר שנים, וכו'.

<שמואל סלבין: לכן, אני חוזר על המנטרה שלי.

<שמואל סלבין: במגורים תעשו מה שאתם רוצים.

<שמואל סלבין: בדיור להשכרה, לדעתי אתם עושים נזק.

<שמואל סלבין: בי"ת, גם אתה וגם יואב שאלתם שאלות מצוינות.

<עוזי לוי: לא בדיור.

<עוזי לוי: התכוונת במניבים מסחריים, לא במניב להשכרה.

<עוזי לוי: זו הייתה ההבחנה שלך, נדל"ן מניב רגיל לבין נדל"ן מניב להשכרה.

<שמואל סלבין: אני עושה הבחנה ברורה בין מניב להשכרה לבין דיור למגורים, וזה הבחנה ברורה.

<שמואל סלבין: דיור למגורים – תבוא עליכם הברכה, תעשו מה שאתם רוצים.

<שמואל סלבין: אתם חושבים שזה יעזור, אני בעדכם, אני אעזור לכם.

<שמואל סלבין: אלי, שאלת שאלה מצוינת, גם אתה יואב שאלת.

<שמואל סלבין: הרי מה קורה?

<שמואל סלבין: אם מישהו קנה נכס ב-20 מיליון, העביר לריט ב-100 מיליון, הוא לא ישלם מס שבח אלא אם כן כשהוא ייתקל באחד משלושה מצבים שדיברו עליהם.

<שמואל סלבין: יש פה נקודה עדינה שלא דיברתם עליה.

<שמואל סלבין: הוא מקבל כל שנה דיבידנד על ה-100 מיליון, לא על ה-20 מיליון.

<שמואל סלבין: אנחנו מחלקים כל רבעון כסף.

<שמואל סלבין: רבעון בממוצע 7.5%, 8% תשואה להון, הוא מקבל כל שנה – בגין שלושה מצבים שדיברו עליהם החברים - כל שנה הוא יקבל 7.5% על המאה אחוז.

אלי כהן: שני תיקונים.

אלי כהן: אחד, אם הוא היה משאיר את הנכס אצלו והנכס מ-20 ל-100, הוא גם היה מקבל 7.5%.

אלי כהן: כלומר, עדיין היה נהנה משכר דירה על השווי הכלכלי ולא על השווי המיסויי?

<שמואל סלבין: כן, אבל זה שווי תיאורטי.

אלי כהן: רק רציתי לבדוק מולך את הנקודה שנאמרה כאן.

אלי כהן: כשאתם הקמתם את הקרן, גם היה לכם שנה אחת של הפטור?

<שמואל סלבין: אני לא יודע.

<קריאה: כן, היה לכם.

<עוזי לוי: לא הייתם ציבוריים מלכתחילה.

<עוזי לוי: לקח לכם זמן עד הרישום למסחר.

<שמואל סלבין: כן, אבל הוא שואל אם גם לנו היה פטור.

<אלי בן חמו: לא היה פטור כי לא חילקנו דיבידנד.

אלי כהן: לא.

אלי כהן: פטור לזה שמכר לכם את הנכס.

<שמואל סלבין: לא, מה פתאום.

<קריאה: לא קיבלו מניות.

יואב קיש: מה קורה עם מס רכישה היום על הנדל"ן המניב?

<שמואל סלבין: אתה משלם - - -

יואב קיש: מלא.

<שמואל סלבין: מלא לגמרי.

<עוזי לוי: יש כאן בחקיקה הבחנה בין נדל"ן מניב רגיל לבין נדל"ן מניב למגורים.

<עוזי לוי: בנדל"ן מניב רגיל, מס הרכישה הוא רגיל.

<עוזי לוי: בנדל"ן מניב למגורים, דהיינו דיור להשכרה, מס הרכישה הוא חצי אחוז, ואחד מהרציונלים לעניין הזה הוא התשואה היחסית נמוכה שיש בנדל"ן מניב למגורים, ואם תשלם 7% או 8% מס, למעשה כל התשואה נעלמת ולא תקום קרן ריט כי הוא לא מכשיר יעיל.

אלי כהן: עוזי, תודה.

אלי כהן: כמובן שאחרי ששמוליק יסיים את דבריו אתה תוכל להגיב.

אלי כהן: שמוליק, בבקשה.

<שמואל סלבין: הפריעו לי באמצע.

<שמואל סלבין: מה שאתה אמרת, יואב, ברור.

<שמואל סלבין: אם היום אני איש פרטי, יש לי נכס ואני רוצה להעביר לקרן ריט שלי ולקבל מניות, מס שבח משלם מלא.

<שמואל סלבין: מה, למה עדיף הדם של החדשים על הדם של הישנים?

<שמואל סלבין: נניח יש לי משרד או יש לי איזשהו בניין משרדים, אני רוצה להעביר את זה, אני משלם מס שבח על המקום כשאני אמכור את הנכס.

<שמואל סלבין: הרי אפליה היא לא חוקית בכלל לדעתי.

אלי כהן: נחדד את השאלה של מר סלבין.

אלי כהן: ההקלה, היא מתייחסת גם לנכסים למגורים וגם לנכסים מניבים?

<ליאת גרבר: ההקלה של מס השבח?

אלי כהן: של השלוש שנים.

<ליאת גרבר: כן.

אלי כהן: גם אם עכשיו קמה קרן שייעודה הוא השכרת נדל"ן מניב ולא למגורים, היא תקבל לגישתכם - - -

יואב קיש: זה לא מה שהוא אמר.

<קריאות: - - -

<ליאת גרבר: עד ההנפקה.

יואב קיש: זה לא מה שסלבין שאל.

<ליאת גרבר: שוב, עד ההנפקה, שזה מה שנקרא שלב הייסוד, אנחנו מאפשרים העברת נדל"ן בדחייה של מס שבח, בין אם זה נדל"ן מניב ובין אם זה נדל"ן למגורים.

<שמואל סלבין: משפט אחרון בקשר למה ששמוליק האוזר אמר ואחר כך אמנון נויבך.

<שמואל סלבין: אני בעד תחרות, אני בעד תחרות שהיא שוויונית, ואם אני – בגלל שאני הקמתי קרן ריט – הסיבה שאני חושב שאין קרנות ריט זה לא בגלל מה שהחברים אומרים, אני חושב אחרת, ואני בא מהשטח.

<שמואל סלבין: למשל, אני לא יכול לקנות חברת נכס – לא יכול – אני לא יכול לקנות, אני לא יכול להשקיע בחו"ל, יש המון מגבלות, שזאת הסיבה לאי הקמת קרנות נוספות.

<שמואל סלבין: לא החברים מרשות ניירות ערך מה שהם חושבים, אני חושב אחרת כמובן.

<שמואל סלבין: אני עושה את זה והם רק מדברים על זה.

<שמואל סלבין: זה ההבדל הגדול בינינו.

אלי כהן: שמוליק, אני ברשותך רוצה רק לחדד את הנקודות שהעלית.

אלי כהן: מה הנקודות שלגישתך היה צריך לתקן בחוק שמונח לפנינו?

<שמואל סלבין: אני חוזר על עמדתי.

<שמואל סלבין: יש עכשיו מצוקת דיור, אנשים רוצים להקים קרנות ריט להשכרה לדיור – אני בעדם, שיעשו מה שהם מבינים, זה לא מעניין אותי.

<שמואל סלבין: אני חושב שמה שקרה בריטים הקיימים להשכרה – לא של דיור, של נכסים מניבים – אני חושב שמה שהם רוצים לעשות, הם הולכים לעשות נזק.

<שמואל סלבין: המכשיר היפה הזה שהוא עדיין לא מפותח מספיק, הם הולכים להרוס אותו, ואם יש תיקונים אני חושב שיש תיקונים אחרים שישפרו את העסק הזה, כמו שדיברתי – רכישת חברת נכס ויש לי פה רשימה ארוכה של דברים שאני יכול לפתוח עכשיו דיון, אבל בגדול, נושא של יכולת לפעול מחוץ לישראל - - -

אלי כהן: אנחנו נשמע את מר עוזי לוי, מנכ"ל חברת "דירה להשכיר" ולאחר מכן חבר הכנסת יואב קיש ייתן את הערותיו, לגישתו, להערות לחוק.

אלי כהן: בבקשה, עוזי.

<עוזי לוי: קודם כול, אני כמובן מברך על הצעד כי אני חושב שאנחנו נמצאים בעידן שבו אנחנו בונים ענף נדל"ן מניב חדש, וענף נדל"ן מניב למגורים כמקובל בעולם.

<עוזי לוי: בעולם, דיור להשכרה בדרך כלל מוחזק על-ידי קרנות ריט, בעיקר בניסיון הצפון אמריקני, ולמעשה זה נדבך נוסף בשכלול הענף, כאשר בעצם אותם פרויקטים שאנחנו כרגע – כל מי שיושב סביב השולחן הזה דואג לייצר – פרויקטים של נדל"ן מניב למגורים, פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, למעשה אותן קרנות ריט בעצם משכללות את השוק ומייצרות אקזיט לאותם פרויקטים.

<עוזי לוי: בעצם הפרויקטים לאחר שלב ההקמה – לפחות לפי המודל שאנחנו רואים – בסופו של דבר יוחזקו על-ידי קרנות ריט.

<עוזי לוי: כלומר, פרויקט ייבנה על-ידי יזמים או על-ידי קרנות ריט בחלק מהפרויקטים, אבל ייבנה על-ידי יזמים ובסופו של דבר יועבר להחזקה ארוכת-טווח על-ידי קרנות ריט ובעצם יהיה שוק משוכלל שמייצרים פרויקטים וגם יש מי שקולט אותם בצד השני.

<עוזי לוי: וכמובן, ברמת הפרט, אותן קרנות ריט בעצם מייצרות תחליף להשקעה בדירה ואמורות בסופו של תהליך להקל על מצוקת המחירים בשוק הנדל"ן, שכן הן יפנו ביקושים לתעודות השתתפות בקרנות ריט ולאו דווקא לנכסי הבסיס עצמם, דהיינו לדירות.

<עוזי לוי: כלומר, אותה גברת כהן מחדרה, במקום לקנות דירה – כי אם היא רוצה להשקיע ואין לה במשהו אחר, היא לא רוצה להיות חשופה לשוק מניות, היא מעדיפה להיות חשופה לשוק נדל"ן שמגלם גם תשואה נמוכה אבל מצד שני גם סיכון מוגבל – קרנות הריט יאפשרו לאותה משפחה להחזיק בתעודת השתתפות בקרן במקום להחזיק בדירה, והם בעצם נהנים ממספר תועלות.

<עוזי לוי: ראשית, הסיכון מפוזר, קרן ריט מחזיקה בהמון דירות, כלומר אותו משקיע בודד לא חשוף לסיכון שכרוך בהחזקת דירה בודדת – אם הדירה מושכרת או לא מושכרת, אם צריך תיקון חשמל או לא צריך תיקון חשמל – ובעיקרון, הנכסים מנוהלים, קרן ריט מנהלת את הנכסים לטווח ארוך, ובעצם משקיע יכול להחזיק בתעודת השתתפות במקום להחזיק בדירה, לקבל את התשואה משום שקרן הריט מחויבת בחלוקת דיבידנד, בלי להיות חשוף בהחזקה בנדל"ן הספציפי.

<עוזי לוי: למעשה זה מכשיר מאוד יעיל שמצד אחד גם מאפשר כמו שאמרתי קליטה של פרויקטים שייוצרו כפרויקטים של נדל"ן למגורים מניב לטווח ארוך, וגם משכלל את אפשרויות ההשקעה של הפרטים להשקיע בשוק הנדל"ן בלי להיות חשופים לסיכונים, למעשה אפשרות בעצם לקנות כוס חלב בלי לקנות את כל הפרה, זאת אומרת ליהנות משכר דירה בלי להיות חשופים לנדל"ן עצמו, לסיכונים הכרוכים בנדל"ן עצמו.

<עוזי לוי: כמובן שאנחנו כ"דירה להשכיר" מאוד מברכים על הצעד הזה.

<עוזי לוי: אני חושב שזה צעד נוסף בבניית שוק נדל"ן מניב חדש בישראל, נדל"ן מניב למגורים, הוספת נדבך פיננסי, נדבך מיסויי נוסף שנותן עידוד לשוק הזה, ואם יהיו קרנות ריט יהיה גם ביקוש לנדל"ן הזה, בעצם זה יאפשר לייצר יותר פרויקטים מהסוג הזה, וכך זה סוגר מעגל ואנחנו כמובן היינו רוצים לראות את זה קורה מה שיותר מהר.

<עוזי לוי: תודה.

אלי כהן: תודה, עוזי.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש ואחריו אמנון נויבך.

יואב קיש: אני חושב, אלי, שראשית אנחנו צריכים להחליט במה אנחנו רוצים להתעסק.

יואב קיש: ומה כוונתי?

יואב קיש: חוק הריטים, אני לא יודע מתי הונח על שולחנה של הכנסת לתיקונים.

<אריאלה מלכה: 2006.

יואב קיש: מ-2006.

יואב קיש: לדעתי זו הפעם הראשונה מאז שהוא מגיע לתיקון.

יואב קיש: אם אתה שואל את דעתי האישית, הייתי אומר כן, בוא נבחן מה אנחנו יכולים לעשות יותר טוב כי הצ'אנס של החבר'ה האלה להגיע לפה ולקבל תיקון לא יקרה, ויכול להיות שצודקים פה האוזר והצוות שלו בנושא שהבעיה העיקרית זה רק מבנה ההחזקות ויכול להיות שיש בעיות אחרות.

יואב קיש: אז קודם כול האם אנחנו הולכים באמת לנסות ולבחון בכלל האם יש בעיה בחוק הריטים, ובאמת הוא חשוב לנו ורוצים לטפל בו, זה נושא אחד.

יואב קיש: אני חושב שאנחנו נצטרך לדון בזה, לחשוב, להחליט, כי מה שאמר פה סלבין – ואני מסכים אתו – הרי מה קרה, למה אנחנו "תקועים", במירכאות, עם שתיים וחצי קרנות ריט מאז?

יואב קיש: כי הם היו צריכים לאסוף נכס-נכס, לקושש אותם, עם חברות הניהול כמו שנאמר פה, עם המגבלות וכו'.

יואב קיש: למעשה, אין להם גמישות בלקנות חברה שמחזיקה נדל"ן, זאת אומרת כל החברות שמחזיקות – מי זה היה עכשיו שהיה מכרז?

יואב קיש: הריבוע הכחול?

יואב קיש: הם לא יכלו להתמודד עליו בכלל.

יואב קיש: למה?

יואב קיש: כי זה לא נכס-נכס.

יואב קיש: יש להם הרבה מאוד בעיות ובגלל זה הנדל"ן המניב, אם אני מדבר רגע על תחום הריטים בפני עצמו, לפני שאני נוגע בשכירות למגורים, הוא לא יכול להתפתח במגבלות הקיימות.

יואב קיש: בנושא הזה אני אשמח לשמוע גם מה משרד האוצר חושב ובנק ישראל בעניין הזה, לשמוע באמת האם אנחנו הולכים גם רגע לעזור לנדל"ן המניב, אם זה חשוב לנו בכלל, ואולי זה גם לא חשוב, אולי אפשר שהשוק הזה יישאר "מג'עג'ע" – אני מדבר על תחום הנדל"ן מניב – אבל אין ספק שיש לו המון מגבלות, והחוק, עשר שנים עברו, אנחנו יכולים להפיק ממנו הרבה מסקנות ולעזור.

יואב קיש: וגם הייתי שמח לשמוע התייחסות שלכם, אם אתם חושבים לגעת בנושא הזה.

יואב קיש: זה נושא אחד.

יואב קיש: אני שם את הנושא הזה בצד ועכשיו אני מדבר על נושא של ריטים להשכרה – צעד מבורך, צעד נכון, אני תומך בהחלט בעניין הזה, אני בעד העניין הזה וכל הטבות המס שנמצאות פה על הלוח, אני שמח שרשות המס מוכנה מה שנקרא לשים כתף ולעזור בעניין הזה.

יואב קיש: איפה אני חושש, איפה החשש שלי, ואמרתי אותו?

יואב קיש: אחד, בנושא שזה לא ינוצל לרעה.

יואב קיש: דיברנו פה על נושא המנגנון, דיברנו על מקרים – אתה נתת דוגמה שבסוף ההנפקה לא יוצאת לפועל.

יואב קיש: צריך לשים לב שאנחנו, הכנסת, קיבלנו סוכריה מאוד גדולה מרשות המסים ומהאוצר של הטבות מס גדולות.

יואב קיש: אני רוצה שהן יגיעו לציבור, נקודה.

יואב קיש: אני לא רוצה שהמנגנון זה יהפוך למקלט טייקונים, להנזיל נכסים, ולא לשלם מס.

יואב קיש: לא מתאים לי.

יואב קיש: רוצים לעשות את זה, תעשו את זה לא בחוק הריטים.

יואב קיש: כרגע אמרת שאתה רוצה את הדרך הזו בשביל שהיא תהיה הדרך שתגרום לפריחה בשוק הריטים.

יואב קיש: אז אני לא מסכים לזה, אני לא מוכן לחמש שנים.

יואב קיש: אם אתם רוצים אז שיבואו אנשים – אם יש להם את הנכסים האלה והם באמת רוצים – אז בבקשה, תוך שלוש הם יהיו נזילים.

יואב קיש: תמכרו.

יואב קיש: תשלמו את המס, תמכרו.

יואב קיש: אנחנו לא מספקים מנגנון מילוט ממס לטייקונים, נקודה.

יואב קיש: לא בכנסת שאני מכיר.

יואב קיש: ולכן אני אומר, סוכריה מאוד גדולה – לאזרח בבקשה.

יואב קיש: תודה.

<מאיר לוין: אני רק לא מבין למה – אפשר להשיב?

אלי כהן: לא, לא.

אלי כהן: יואב, אני רוצה לחדד בבקשה את ההערות שלך.

אלי כהן: אתה מדבר על כך שהתקופה תתקצר, אני רוצה לדעת בדיוק את - - -

יואב קיש: תראה, צריך לחשוב על זה ולהגיד דבר כזה.

יואב קיש: הם בנו פה שתי מדרגות, לפי מה שאני רואה, זה בדיוק ההקלות הכלליות שאנחנו מדברים.

יואב קיש: הן נובעות, דרך אגב, גם מהנושא של דחיית חיוב במס שבח בעת העברת נכסים.

יואב קיש: אני בעד, אבל אני רוצה שזה יגיע לציבור.

יואב קיש: אתן לך עוד דוגמה.

יואב קיש: למה זה חל רק על קרנות חדשות?

יואב קיש: למה שזה לא יחול – אם אנחנו כבר רוצים לתת את זה – גם למי שרוצה למכור לקרן נוכחית?

יואב קיש: תדחו לו את המס גם, שיקבל מניות, הכול בסדר.

יואב קיש: אין לי בעיה, אם רוצים לתת שייתנו, אבל העניין הזה של להישאר בעל שליטה – תסתכל, שלוש שנים, חמישה זה 70%.

<קריאה: מיום ההנפקה.

יואב קיש: מיום ההנפקה, סליחה.

יואב קיש: זאת אומרת, לוקח לו שלוש שנים להנפיק, שהוא נהנה מהטבות מס, ולוקח לו עוד שלוש שנים עד שהוא הנפיק ויצא ואז חמישה 70%, וחמש שנים, כשבעצם רק אחרי שמונה שנים מהתהליך שכביכול התחלנו, הוא יכול להגיד ב-Day 1 אני נערך להנפקה, ובעצם הוא סופר שמונה שנים עד התאריך שבו הוא צריך בגדול לרדת לחמישה בעלי מניות 50, שזה הריט.

יואב קיש: אז אם אנחנו רוצים לעשות מהלך אחר - - -

<מאיר לוין: זה פשוט לא תיאור נכון של המצב מפני שבשלוש שנים הראשונות מדובר בחברה פרטית.

יואב קיש: נכון.

<מאיר לוין: אז לכן זה לא רלוונטי לספור בתקופה הזאת.

יואב קיש: ואם זה חברה ציבורית?

<מאיר לוין: חברה ציבורית זה חמש שנים.

<מאיר לוין: לאחר שלוש שנים הם כבר צריכים לרדת להחזקה של 50%, 70%, ואחרי חמש שנים הם צריכים לרדת - - -

<שמואל סלבין: למה חמש שנים?

<שמואל סלבין: למה לא שבע שנים, לא שמונה שנים?

<שמואל סלבין: למה לא שנתיים?

<מאיר לוין: כי חשבנו שחמש שנים - - -

<שמואל סלבין: חשבתם.

<שמואל סלבין: על סמך מה חשבתם?

<מאיר לוין: חשבנו - - -

<שמואל סלבין: על סמך מה חשבתם?

<מאיר לוין: אני רק שוב שואל.

<מאיר לוין: במה זה שונה מקרנות הריט שהוקמו אז ובאו אלינו ואמרו לנו: תנו לנו את הזכות הבלעדית למנות מנכ"ל - -

יואב קיש: יש הבדל בין חברת ניהול.

<מאיר לוין: - - לשבע שנים.

יואב קיש: יש הבדל.

<מאיר לוין: שבע שנים הייתה לקרנות הריט הקיימות, ואנחנו אמרנו: רגע, שבע שנים אתם רוצים להיות בעלי שליטה?

<מאיר לוין: הרי מה זה הזכות למנות מנכ"ל?

<שמואל סלבין: - - - בעלי שליטה, למה אתם - - -

<מאיר לוין: זה בעלי שליטה - - -

<שמואל סלבין: אין בעלי שליטה, יש חברת ניהול.

<מאיר לוין: חברת ניהול.

<מאיר לוין: קודם כול, בחוק החברות מי שזכאי למנות מנכ"ל הוא בעל השליטה.

<מאיר לוין: כך קובע החוק.

<שמואל סלבין: לא, מי שזכאי זה הדירקטוריון.

<שמואל סלבין: זה הדירקטוריון, לא אנחנו.

<שמואל סלבין: אתה מתבלבל, אתה מבלבל.

<שמואל סלבין: מי שממנה את המנכ"ל זה הדירקטוריון, לא אנחנו.

<מאיר לוין: חברת הניהול הייתה זכאית לכפות על הדירקטוריון.

<שמואל סלבין: התשובה היא לא.

<שמואל סלבין: התשובה היא לא.

<שמואל סלבין: אתה טועה.

<מאיר לוין: חברת הניהול זכאית למנות את המנכ"ל בשבע שנים הראשונות.

<אלי בן חמו: אתה טועה.

<אלי בן חמו: חברת הניהול הייתה זכאית להציע לדירקטוריון מנכ"ל.

<אלי בן חמו: הוא הגוף היחיד שמותר לו לבחור מנכ"ל.

<מאיר לוין: מה שאתה אומר עכשיו זה המצב היום.

<אלי בן חמו: זה המצב שהיה ביום ההקמה של שתי הקרנות.

<מאיר לוין: ביום ההקמה – הרי זה היה השוני בסוף תקופת השבע שנים.

יואב קיש: אתה צודק, לצורך העניין אני לא נכנס לעניין.

יואב קיש: נניח ואתה צודק.

יואב קיש: בעיני זה הרבה פחות רלוונטי כי יש הבדל גדול בין חברת ניהול לבין – אני מדבר פה על מהלך אחר.

יואב קיש: זה לא חברת הניהול, זה אדם שמחזיק היום – בין אם זה בחברה פרטית או ציבורית – במעל 70%, זאת אומרת הוא מחזיק בנכס.

<מאיר לוין: אמת.

יואב קיש: אני לא מדבר על המנהל.

יואב קיש: יכול להיות שבמנהל אני מסכים אתך, אולי הם קיבלו.

<שמואל סלבין: זה גם לא נכון.

יואב קיש: ואולי לא נכון, לא משנה, אבל אני מדבר על אותו בעלים של נכס, אותו טייקון, שמוצא מקלט מס במה שאתם אומרים.

<מאיר לוין: אז אני רוצה עוד פעם גם לשאול על מקלט המס.

<מאיר לוין: מהו אותו מקלט מס?

<מאיר לוין: הרי בעל השליטה שיעביר את הנכס לקרן הריט, יהיה חייב בתוך חמש שנים למכור את ההחזקות שלו כדי להגיע לדילול שהוא נדרש.

<מאיר לוין: וכשהוא ימכור את ההחזקות שלו הוא ישלם מס למדינת ישראל, בעוד שהיום המצב הוא שהוא יושב על אותו נכס ולא משלם מס לאף אחד מפני שלא קורות עסקאות.

<מאיר לוין: בעצם מה אני גורם לו?

<מאיר לוין: אני גורם לו לבצע עסקה ולשלם מס למדינת ישראל.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: מאיר, הנקודה ברורה.

אלי כהן: חבר הכנסת קיש, ההצעה שלך היא.

יואב קיש: לקצר את התקופה.

אלי כהן: קצרה מחמש שנים.

יואב קיש: חד-משמעית.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: הערתו של חבר הכנסת קיש ברורה, לקצר את זה מתקופה של חמש שנים.

יואב קיש: וגם אני אומר עוד פעם, השאלה שהתחלתי אתה.

יואב קיש: אני חושב שהנושא הכי דרמטי היום שמגביל את חברות הריטים זה שהם חייבים לקנות את הנכס כנכס ולא יכולים לקנות חברה שמחזיקה בנכס.

יואב קיש: אני הייתי שוקל להכניס את זה ולפתוח את זה, לא רואה סיבה מדוע לא.

יואב קיש: סתם מקשה עליהם ונותן להם הרבה יותר גמישות, אם אנחנו כבר יושבים ומדברים.

יואב קיש: זה דבר אחד.

יואב קיש: לגבי הטבות מס, אמרתי, יש את הנושא של דחיית חיוב מס שבח.

יואב קיש: צריך מנגנון מאוד ברור ומסודר כדי שהדבר הזה לא בסופו של דבר יתמסמס.

<ליאת גרבר: יש.

<ליאת גרבר: אנחנו נסביר אותו.

יואב קיש: ואני הייתי פותח את זה לכלל הציבור, גם למי שמוכר נכס לקרן.

יואב קיש: שיהיה מנגנון לציבור למכור נכס לקרן ולהישאר עם מניות.

יואב קיש: למה לא?

אלי כהן: תודה רבה, חבר הכנסת קיש.

אלי כהן: אנחנו נעבור לאמנון נויבך, יושב-ראש הבורסה, ואחריו – אלי בן חמו, מנכ"ל קרן הריט "סלע קפיטל".

אלי כהן: אמנון, בבקשה.

<מעין נשר: אתה רוצה שנגיב על הבקשות של חבר הכנסת יואב קיש?

אלי כהן: תרשמו את כל הנקודות, תיתנו התייחסות בסוף.

אלי כהן: בבקשה, אמנון.

<אמנון נויבך: קודם כול, אני מצטרף לברכות של שמוליק האוזר על העבודה שנעשתה כאן ואני חושב שראוי לציין את זה שהאוצר, הרשות, רשות המסים, ישבו ביחד והגיעו להבנה לגבי הצורך הזה.

<אמנון נויבך: אנחנו בבורסה רואים את זה כעוד מכשיר לסט המכשירים שצריך להיות, שבמקום לקנות את הנדל"ן במישרין אתה קונה את התעודות ונהנה מזרם תקבולים בגין הדיבידנד שחייבים לשלם אותו.

<אמנון נויבך: אני חושב שיש כאן מכשיר שמייצר הזדמנות לפרט לקנות חלקי נדל"ן – לא צריך לקנות דירה שלמה – וליהנות מתזרים מזומנים מסוים.

<אמנון נויבך: מבחינתנו, זה מכשיר מאוד חיוני ולכן אני חושב שהוא גם חשוב לפרטים שנכנסים לעניין הזה, והוא גם חשוב לגוון את מקורות ההכנסה שיש לחברות שרוצות לממן את הדיור להשכרה או דיור מניב אחר.

<אמנון נויבך: אני חושב שהדיון על הפרטים – שבע שנים, חמש שנים – אולי זה דיון חשוב אבל לי זה קצת נראה יותר דיון של החברים שקצת רוצים לעכב תחרות במקום לפתח תחרות, כי בסופו של דבר אני חושב שאנחנו חיים בעולם שאנחנו רוצים לעודד תחרות, ותחרות נקיים רק כשיהיה מספר רב של שחקנים ולא רק שני שחקנים.

<אמנון נויבך: שמוליק, בוא נהיה גם ישרים עם עצמנו.

<אמנון נויבך: ולכן אני חושב שכאשר אנחנו מנסים לצמצם את זה ולמצוא סיבות מדוע לא, אין בעיה, אני חושב שאנחנו צריכים למצוא את כל הסיבות מדוע ללכת על העניין הזה, מה גם שהוא נותן פתרון נכון למי שרוצה להשקיע בנדל"ן, כנכס נדל"ני, בלי שהוא צריך להסתבך לקנות דירה שלמה, להסתבך במשכנתה, ליהנות מהטבות וגם לחברות המשכנות העושות את זה, שיהיו להם מקורות מימון.

<אמנון נויבך: לכן אני חושב שמבחינתנו וגם מבחינת המשק, יש כאן זהות באינטרסים ואנחנו תומכים במהלך הזה.

יואב קיש: אתה לא רואה הפרדה בין קרן שקמה מ-scratch, לצורך העניין, שמתעסקת בהשכרת מגורים, לבין קרן שהיא עושה "שיפטינג" מנכסים?

<אמנון נויבך: לא.

<אמנון נויבך: אנחנו חיים בעולם מסחרי, אנחנו לא יכולים להתערב, יש איזה גבול כמה אנחנו אומרים לאנשים מה לעשות.

<אמנון נויבך: יש לי לפעמים הרגשה שאנחנו שוכחים מה זה כלכלה חופשית, ואני אומר את זה כמי שבאמת מאמין - - -

יואב קיש: אבל זה לא כלכלה חופשית, יש פה הטבת מס שהיא חריגה, היא לא נמצאת בכלכלה החופשית.

<אמנון נויבך: בסדר, אבל הטבת המס הזאת, היא באה לידי ביטוי – אתה לא מאבד אותה, אתה משלם עבורה ברגע שאתה מממש את הנכס.

<אמנון נויבך: הרי בסך הכול יש פה דחיית מס, אין כאן עניין שמישהו נהנה מהמס.

<אמנון נויבך: יש פה דחייה בתשלום המס.

<אמנון נויבך: ולכן אני אומר, מתי משלמים את המס?

<אמנון נויבך: ברגע שאתה נפגש עם הכסף.

<אמנון נויבך: לכן, מנקודת ראות ממלכתית, אני בהחלט חושב שזה מהלך שצריך ללכת עליו, ללכת עליו מהר.

<אמנון נויבך: אנחנו כבר עובדים על הנושא הזה, אני יכול להגיד לכם שישבה על זה ועדה הרבה זמן, בחנה את העניין, והיא הגיעה להמלצות האלה אחרי שבחנו את כל הנושאים.

<אמנון נויבך: אני מאוד ממליץ ללכת על זה.

<אמנון נויבך: בעניין הזה הרשות ואנחנו רואים עין בעין את הדברים.

אלי כהן: תודה, אמנון.

אלי כהן: אנחנו נעבור עכשיו בבקשה לאלי בן חמו, אחריו – עורך-דין אלישע, לשכת עורכי-הדין.

אלי כהן: אלי, בבקשה.

<אלי בן חמו: תודה רבה.

<אלי בן חמו: קודם כול, תודה שהזמנתם אותי.

<אלי בן חמו: אנחנו הקמנו קרן בשנת 2007, כשאחד העקרונות המהותיים מבחינתנו היה חברה ללא בעלי שליטה.

<אלי בן חמו: אני רוצה רגע להסביר.

<אלי בן חמו: גם בריט 1, גם ב"סלע", מעל 70% מהמחזיקים זה משקי בית.

<אלי בן חמו: זה ציבור אמיתי, זה לא ציבור של חוק החברות, זה לא חברה ציבורית בהגדרה של חוק החברות.

<אלי בן חמו: זה אנשים פרטיים – ההורים שלכם והקרובים שלכם – הם אלה שמחזיקים את המאות מיליונים של קרנות הריט כי אין בעלי שליטה.

<אלי בן חמו: למה אני אומר את זה?

<אלי בן חמו: שמונה שנים אנחנו מגייסים הון מניות – יושב פה יושב-ראש הבורסה, הוא יודע שאין יותר מדי הנפקות שלו על מניות – כל שנה אנחנו מגייסים הון מניות מהציבור.

<אלי בן חמו: לא ממוסדיים, לא מקרנות נאמנות.

<אלי בן חמו: כל הגופים המוסדיים בישראל וכל קרנות הנאמנות מחזיקים בחברת "סלע" לא יותר מ-28%.

<אלי בן חמו: כל השאר זה ההורים שלכם.

<אלי בן חמו: הם מחזיקים את המניות כי הם יודעים שאין בעלי שליטה וכי יש הטבות מס.

<אלי בן חמו: אני יודע את זה כי אנחנו נפגשים אתם לפחות פעמיים בשנה.

<אלי בן חמו: זה המנגנון.

<אלי בן חמו: פה בהצעת חוק, שאנחנו מאוד מברכים עליה, אנחנו דנים עם כמה גופים ממשלתיים שחלקם פה, מעל לשלוש שנים איך אפשר לקדם את הנושא של דיור למגורים.

<אלי בן חמו: נתנו הצעות, חלקן התקבלו, חלקן לא.

<אלי בן חמו: אנחנו בהחלט שוקלים גם אפשרות להיכנס יותר משלוש שנים, אנחנו ב"סלע" שוקלים איך להיכנס לדיור למגורים.

<אלי בן חמו: לצערי, נכון להיום, אנחנו בקשר יומי כל הזמן עם המוסדיים, שהם אמורים להעביר כסף – לא בתחום התיאורטי, כולנו למדנו כלכלה, יושבים אתם אחד לאחד, כולל חלק מהמוסדיים שהזמנו לאחד הגופים שנמצא פה.

<אלי בן חמו: בשלב הזה לא ראינו – למרות שאם החוק יאושר, ואני מקווה שהוא יאושר, לא במתכונת הזאת – לא שמעתי מחמישה גופים גדולים, המרכזיים במשק, שמחזיקים מעל לחצי טריליון שקלים כספי ציבור, לא שמעתי מאף לא אחד מהם, אנחנו נהיה אתכם כשזה יהיה ב"סלע" או בגוף אחר.

<אלי בן חמו: יכול להיות שיש גופים מוכשרים מאתנו, אנחנו ננסה לעזור להם.

אלי כהן: אלי, ברשותך, אם תוכל לתת הערות ספציפיות לחוק.

<אלי בן חמו: כן.

<אלי בן חמו: לגבי מגורים, אני חושב שהתיקון לחוק, לי כ"סלע קפיטל" אין שום הערה.

<אלי בן חמו: יש לנו הערות לגבי הקרנות הקיימות ולגבי הקרנות החדשות שיוקמו.

<אלי בן חמו: משום מה, הכול נכנס באותו נושא.

<אלי בן חמו: בקרנות הקיימות אני חושב שיש לנו בעיה בנושא שנכון להיום, כשאנחנו רוצים לקנות נדל"ן מניב, אנחנו לא יכולים לתת הקלה של מס שבח עתידי.

<אלי בן חמו: לא רואה שום סיבה להפלות בין הקרנות החדשות לקרנות הקיימות, אני חושב שגם אנחנו כדי לקנות נדל"ן, ויש לא מעט גופים שרוצים למכור לנו נדל"ן, שיהיה להם דחייה של מס השבח.

<אלי בן חמו: זה מה שהם מבקשים, אנחנו עד היום לא יכולים לתת להם את זה.

<אלי בן חמו: נקודה נוספת, שלא עלתה פה משום מה, קיימת בעולם.

<אלי בן חמו: אולי אתם לא שמים לב, הציבור משלם 6% מס רכישה מיותר לחלוטין.

<אלי בן חמו: מאחר שזו קרן ציבורית אמיתית, אנחנו פשוט משלמים 6% מיותרים.

<אלי בן חמו: זה לא קיים בכל העולם.

יואב קיש: על ה - - -

<אלי בן חמו: על רכישת נכסים.

יואב קיש: מניבים, אתה מדבר.

<אלי בן חמו: על מניבים.

<אלי בן חמו: הקרנות הקיימות.

יואב קיש: טוב, זה הטבת מס שכרגע לא על הפרק.

<אלי בן חמו: קודם כול, מותר להעלות אותה על הפרק.

יואב קיש: בסדר.

<אלי בן חמו: יש עוד מקומות בעולם שגם שם יש להם ניסיון לא קטן בקרנות ריט, כמו למשל, רבותי, סינגפור.

<אלי בן חמו: המנכ"ל הקודם שלנו עבר לסינגפור, הוא בתהליך הקמה של קרן ריט.

<אלי בן חמו: כמובן שאין שם בעל שליטה וכמובן שנותנים שם פטור ממס רכישה מוקטן.

<אלי בן חמו: גם באנגליה זה קיים.

<אלי בן חמו: אצלנו משום מה לא דואגים לציבור.

<אלי בן חמו: למי כן דואגים?

<אלי בן חמו: תכף נדבר על זה.

<אלי בן חמו: איזה דברים אנחנו צריכים לקבל, הקרנות הקיימות?

<אלי בן חמו: יש לנו עניין לגדול, להכניס עוד ציבור.

<אלי בן חמו: אנחנו לא יכולים לקנות איגוד מקרקעין.

<אלי בן חמו: הבנו את הרעיון שהיה בהקמה ב-2006, קראנו את הפרוטוקולים.

<אלי בן חמו: אנחנו חושבים שנכון להיום, צריך לאפשר לקרנות ריט קיימות לקנות איגוד מקרקעין.

<אלי בן חמו: מותר לנו ואנחנו צריכים לתקן, לאפשר לקנות חברות נכס.

אלי כהן: באיגוד מקרקעין יש מס רכישה?

<קריאה: ברור.

אלי כהן: באיגוד מקרקעין יש.

<ליאת גרבר: הם לא יכולים לרכוש נכסים באמצעות חברות.

אלי כהן: לא חברה.

אלי כהן: אבל איגוד מקרקעין הוא תאגיד קצת שונה.

<ליאת גרבר: אם איגוד מקרקעין רוכש?

אלי כהן: כן, זאת הייתה השאלה.

<ליאת גרבר: כן, בוודאי.

יואב קיש: הם לא יכולים לרכוש - - -

<קריאות: - - -

<עוזי לוי: לא, השאלה אם יש מס רכישה.

<עוזי לוי: יש מס רכישה.

<עוזי לוי: ברכישת איגוד מקרקעין יש מס רכישה.

<ליאת גרבר: אבל הטענה היא שהם לא יכולים לקנות את המקרקעין דרך איגוד אלא רק באופן ישיר.

יואב קיש: על זה מדברים, שזה סתם - - -

<שמואל סלבין: זה מכל הכיוונים.

<אלי בן חמו: נקודה נוספת, אין לנו היום יכולת לקנות נכסים משמעותיים בחו"ל.

<אלי בן חמו: צריך לזכור, שתי הקרנות – מי שלא יודע – הגיעו כבר להיקף נכסים מעל לחמישה מיליארד.

<אלי בן חמו: כולם נקנו מהציבור, לא מאף בנק שליטה פרטי.

<אלי בן חמו: לא הייתה שום העברת נכס מא' ל-ב', מי שקצת מכיר את שוק ההון מודע לזה.

<אלי בן חמו: יש אומנם הערכות שווי - אלי היה לא מעט שנים בשוק הפרטי - קונים את כל העסקאות במוכר מרצון וקונה מרצון.

<אלי בן חמו: רק תחשבו על האפשרות שאני רוצה להקים קרן ריט ויש לי גם נדל"ן ויש לי גם שמאים וגם חברה ציבורית, ואני מוכר את הנדל"ן מא' ל-ב', עסקה יוצאת מהכלל.

<אלי בן חמו: פה אנחנו חוששים שזה יפגע בקרנות הקיימות.

<אלי בן חמו: אמרו לי את זה לא מעט משקיעים – לא החברים בירושלים – משקיעים פרטיים ומוסדיים, אם יהיה דבר כזה אנחנו נסתכל על הקרנות האם גם אתם קונים מעצמכם.

<אלי בן חמו: לנו אין נדל"ן, אין לנו אף משקיע שמכר לנו נדל"ן.

אלי כהן: אז למה זה יפגע בכם?

אלי כהן: לא הבנתי.

<אלי בן חמו: התדמית שלנו תיפגע באופן דרמטי.

<אלי בן חמו: נכון להיום, כל מי שמכיר את שתי הקרנות יודע שזה קרנות נקיות, ללא בעל שליטה, שלא קנו ולא יקנו נכסים מעצמן כי אין לעצמן כסף.

יואב קיש: אני מבין שאתה דואג לתדמית שלך, אותי יותר מטריד אלה שיקנו את המניות של הריט.

יואב קיש: אתה יכול להסביר מה הבעיה שלך בזה שבעל שליטה בחברה ציבורית שמחזיקה נדל"ן ב-70%, מעביר את זה למבנה ריט, איפה אתה רואה בזה בעיה?

<אלי בן חמו: מאחר שיושבים פה החברים מהרשות לניירות ערך, שחצי מחוק החברות הוא על מה עושים בעסקאות בעלי שליטה, איך מעבירים את זה, כדי שלא תהיה בעיה, אני בטוח שהם יסבירו הרבה יותר טוב איזה מנגנונים צריך בעל שליטה לעבור, ובכל זאת עוברות לא מעט עסקאות.

<אלי בן חמו: ב"סלע" זה לא קיים, אין פשוט עסקאות כאלה.

יואב קיש: אז החשש הוא שאתה אומר שבעל שליטה בריט יעביר נכסים שבשליטה – אני מנסה להבין, תסביר לי.

<אלי בן חמו: אני כמעט משוכנע שלא מעט חברות, שדחפו דרך אגב – התיקון של החוק, בצדק מבחינתן – שיש להן נכסים לצורך העניין בחמישה מיליארד, מותר יהיה להן לבחור את הנכסים שהם רוצים להעביר לציבור.

יואב קיש: לא את הכול, רק את מה - - -

<אלי בן חמו: הם יעבירו את מה שהם חושבים לנכון, עם הערכות שווי מצוינות, שגם הרשות תבדוק אותן ותאשר אותן וינפיקו את זה לציבור ויישארו בעלי שליטה.

יואב קיש: לחמש שנים.

<אלי בן חמו: לשמונה שנים.

<קריאה: לחמש שנים.

<אלי בן חמו: עם כל הכבוד – עם כל הכבוד, חברים – בשלוש שנים הראשונות רוצים לתת הטבות.

<אלי בן חמו: אז זה כאילו הוא ריט, ועוד חמש שנים שהוא ציבורי והוא גם ריט.

<אלי בן חמו: ההטבות הן שמונה שנים.

<אלי בן חמו: דרך אגב, אני בהחלט חושב שכדי להקים קרנות חדשות, התיקון שמאפשר להם תוך שלוש שנים להנפיק הוא תיקון מצוין.

<אלי בן חמו: לעומת חלק לא קטן מהאנשים ישבתי עם מעל תשעה יזמים בשמונה שנים האלה שרצו להנפיק קרנות ריט, מאחד לא שמעתי שהבעיה הייתה שליטה.

<אלי בן חמו: שמעתי על בעיות אחרות, שכמעט את כולן הצגנו.

אלי כהן: אלי, אני רוצה להיות ממוקד בהערות, רשמתי שתי הערות.

אלי כהן: אמרת, אחד, אנחנו מבקשים שעבור הקרנות הקיימות תהיה דחיית מס שבח.

אלי כהן: דבר שני, דיברת על נושא של איגוד מקרקעין.

אלי כהן: מה יתר הדברים?

אלי כהן: הערות ספציפיות לחוק.

<מעין נשר: מס רכישה.

<אלי בן חמו: היינו רוצים לאפשר רכישה בסכום יותר משמעותי של נכסים בחו"ל.

<אלי בן חמו: כרגע יש מגבלה.

אלי כהן: יותר מ-25%?

<אלי בן חמו: יותר מ-25%.

<אלי בן חמו: העסקאות בחו"ל הן גדולות יותר.

יואב קיש: לכמה היום אתם מוגבלים?

<אלי בן חמו: עד 25%.

יואב קיש: משווי הקרן?

<אלי בן חמו: משווי הקרן.

יואב קיש: היום על כמה אתם עומדים?

<אלי בן חמו: על אפס.

<אלי בן חמו: כי עסקאות בחו"ל הן בדרך כלל גדולות.

<אלי בן חמו: בארץ אנחנו יכולים לקנות רשת, קבוצה של סופרמרקטים ב-50 מיליון, אין בעיה של שליטה וניהול.

<אלי בן חמו: בחו"ל אין עסקאות של עשרה מיליון אירו, העסקאות הן 100 מיליון אירו.

<אלי בן חמו: זה סכום כבר משמעותי.

יואב קיש: כן, אבל כמה הקרן?

יואב קיש: אמרת חמישה מיליארד זה שתי קרנות אז לא יודע איך זה מתחלק, אבל נגיד - - -

<אלי בן חמו: 2 ו-3.

יואב קיש: אז נגיד שניים, 25% זה 500 מיליון שקלים.

יואב קיש: זה לא מספיק כדי לעשות עסקה בחו"ל?

<אלי בן חמו: עדיין לא.

<אלי בן חמו: העסקאות הן גדולות ואנחנו לא הצלחנו להגיע לעסקאות בסדר גודל כזה שגם הסיכון יצדיק את זה.

אלי כהן: אז זה קל וחומר מגבלה יותר משמעותית עבור החדשים.

<אלי בן חמו: בוודאי.

<אלי בן חמו: בוודאי.

אלי כהן: אגב, יואב, זה אפילו יותר מ-500 מיליון כי גם המכנה גדל.

יואב קיש: ברור.

יואב קיש: זה היה גרוסו מודו.

<אלי בן חמו: אלה הדברים.

אלי כהן: אז אני חוזר.

אלי כהן: אתה מדבר על דחיית מס שבח גם עבורכם, איגוד מקרקעין, והגדלה של ה-25%.

<מעין נשר: הוא גם ביקש הטבת מס רכישה.

אלי כהן: הסיכוי לכך הוא כל כך נמוך, לכן - - -

יואב קיש: למה?

יואב קיש: תראה מה הם נותנים לקרנות החדשות.

<שמואל סלבין: יואב, כשאנחנו הקמנו את קרנות הריט פנו אלינו טייקונים גדולים ואמרו, קרן ריט, הם ייקחו סלקטיבי את הנכסים הלא טובים שלהם, רצו להכניס אליהם את הקרן ריט, לקבל הערכת שמאי, מה שנקרא ביידיש "אבי געזונט", עם נפח גדול, לעטוף אותו בצלופן ולהנפיק לציבור.

<שמואל סלבין: מי ישלם?

<שמואל סלבין: הציבור.

<שמואל סלבין: הציבור הקטן ישלם והטייקון יתעשר.

<שמואל סלבין: זה כל כך קלאסי.

<אלי בן חמו: היה ניסיון של שני גופים כאלה.

אלי כהן: ברור.

אלי כהן: מאיר, לפני שאנחנו מעבירים את הדברים ללשכת עורכי-הדין, רצית להתייחס.

אלי כהן: בבקשה.

<מאיר לוין: רק רציתי לציין שלגבי עסקאות בעלי שליטה, הטירדה שלנו היא אחרי שחברה מנפיקה, מעסקאות שוטפות שנעשות בין בעלי השליטה לבין החברה, ששם נקבעו המנגנונים בחוק החברות שאמורים לנטרל את ניגוד העניינים הזה.

<מאיר לוין: אנחנו כאן לא מדברים על הסיטואציה הזאת.

<אלי בן חמו: הדגש הוא על "אמורים".

<מאיר לוין: לא.

<מאיר לוין: אנחנו מדברים על סיטואציה שבה – כמו אגב כל IPO; פשוט אנחנו לא כל כך רואים IPO בישראל אז אנחנו לא כל כך נחשפים לזה – כל IPO, מגיע בעל שליטה ומנפיק את החברה שלו.

<מאיר לוין: והציבור והמוסדיים והאנליסטים בוחנים את החברה, בוחנים את הערכות השווי ומתמחרים את ההנפקה כראות עיניהם, ומחליטים אם לקנות או לא לקנות.

<מאיר לוין: ולכן, כל הסוגיה שאתה מתייחס אליה של ניגוד עניינים בין בעל השליטה לבין החברה, כמובן לא מתקיים כאן.

<מאיר לוין: לא מתקיים כאן.

<מאיר לוין: זה לא שיש מצב שבו יום אחרי ההנפקה יש עסקאות נמשכות בין בעל השליטה לבין החברה.

<מאיר לוין: לא.

<מאיר לוין: אתה מדבר על סיטואציה שבעל שליטה מנפיק נכס שלו.

אלי כהן: מאיר, ברור.

אלי כהן: יש לנו שני דוברים אחרונים, אלא אם כן נרצה להתייחס.

אלי כהן: ממשרד ראש הממשלה יש התייחסות?

אלי כהן: יש דוברים לפני כן.

אלי כהן: אם כן, תודיע, ואם יש עוד דוברים נוספים, כיוון שאצלי רשומים רק עוד שניים, ובזה אנחנו נסיים, אלא אם כן יש מישהו שיירשם ממש בדקה הקרובה אצל אריאלה.

אלי כהן: לשכת עורכי-הדין, בבקשה.

<יוסי אלישע: יוסי אלישע, לשכת עורכי-הדין.

<יוסי אלישע: קודם כול, אנחנו רוצים מן הסתם לברך על היוזמה לתיקון החקיקה, שבעצם המטרה שלה להסיר כשלי שוק וחסמים ביחס לפעילות של קרנות ריט מניבות, נקרא לזה הנדל"ן המסחרי, אבל יחד עם זאת, אנחנו הפצנו אתמול נייר עמדה – אני לא יודע מי מכם ראה אותו – ויש לנו תהיות ביחס להוראות שהן בקשר לנושא של השכרה למגורים.

<יוסי אלישע: ולמה אני מתכוון?

<יוסי אלישע: ראשית, אני שומע פה על זה שהקרן יכולה להיות מעורבת.

<יוסי אלישע: יכולה להיות מעורבת, זה אומר שהיא משקיעה במסחר, היא משקיעה גם מחוץ לישראל, והיא גם משקיעה בדיור להשכרה למגורים.

<יוסי אלישע: אז אני לא מבין למה אפשר לראות את זה כחלופה של אותו משק בית להשקעה ברכישת דירה.

<יוסי אלישע: זה פעם ראשונה.

<יוסי אלישע: פעם שנייה, יש את הנושא של שוק ההון.

<יוסי אלישע: לבוא להציע כאילו מנגנון כחלופה להשקעה של משק בית במכשיר שהוא הוני, שהוא בשוק ההון, שהוא נתון גם להשפעות של שוק ההון, לתנודות של בורסה בעולם, אני לא בטוח שההשוואה הזאת היא אקוויוולנטית או שאפשר לעשות הקבלה מלאה בין השניים.

<יוסי אלישע: דבר שלישי, יש פה גם הרעה של מצב המס מבחינת משק הבית.

<יוסי אלישע: למשל, דירת מגורים, היום עד 5,000 שקלים יש פטור.

<יוסי אלישע: יש פטור או 10%, זאת אומרת אנחנו מדברים על 20% מס.

<יוסי אלישע: אנחנו מדברים על עוד משהו מאוד חשוב.

<יוסי אלישע: כשאני משקיע בדירת מגורים, כל דמי השכירות בכיס.

<יוסי אלישע: בקרן אני אקבל רק את הרווח, זאת אומרת אין חובה לשלם לי את הפחת.

<יוסי אלישע: יש זכות לחלק לי את הפחת, אבל אין חובה כזאת.

<יוסי אלישע: זה אומר שגם אני בהכרח אקבל פחות מבחינת נזילות.

<יוסי אלישע: אני לא מבין.

אלי כהן: לפי כללי החשבונאות מחשבים את זה על בסיס שווי הוגן.

אלי כהן: בכללי שווי הוגן הרווח מחושב, יש התעלמות מהפחת.

<יוסי אלישע: דרך אגב, אם כבר מדברים על שווי הוגן, אז גם צריך להוריד ביחס להוראות שאומרות – נותנים step up לקרן, אז גם זה מיותר.

אלי כהן: התייחסתי לנקודה שאמרת שינוכה ממרכיב הרווח הפחת.

אלי כהן: זה חוזר.

<יוסי אלישע: לא, אבל זה הוראות החוק.

<יוסי אלישע: רשום שהקרן יכולה לחלק גם מרכיב הפחת.

אלי כהן: הקרן מחלקת מדיבידנדים.

<יוסי אלישע: הרווח של הקרן יימדד בסוף – עזוב את המאזן; המאזן בסדר, יציג את הרווחים.

<יוסי אלישע: הרווח בסוף – אני לא יודע מבחינת חלוקה מתוך רווחי שערוך, מה העמדה של רשות המסים, איך הם יתייחסו לזה ואם יחולו ההוראות שקשורות לחלוקה מתוך רווחי שערוך, כן או לא - -

<מעין נשר: התייחסנו לזה.

<יוסי אלישע: - - אבל אם אנחנו מתייחסים להוראות הקיימות, ההוראות הקיימות מאפשרות, לא מחייבות, לחלק מתוך הוצאות הפחת - - -

אלי כהן: עורך-דין אלישע, קרן ריט תקום.

אלי כהן: היא תקום במרס.

אלי כהן: מהן הערותיך לחוק?

<יוסי אלישע: שנייה, אני אתייחס.

<יוסי אלישע: יש קודם כול את הנושא העקרוני שהייתי רוצה לקבל תשובות בשביל להבין.

<יוסי אלישע: אנחנו מדברים על מצב שאולי בעצם מי שייכנס לשוק הזה זה מי שלא נמצא היום בשוק הדיור – זה משקי בית שלא יכולים לקנות דירה, כי מי שיכול לקנות דירה, ראינו שאין שום סיבה שהוא יקנה, ישקיע בקרן ולא ירכוש דירה.

<קריאה: זה ראייתך, זה לא בטוח שזה נכון.

<יוסי אלישע: לא אמרתי שזה בטוח, אמרתי שאני מבקש לקבל תשובות, אם מישהו יכול לסבר את אוזנינו.

אלי כהן: אתה יכול לתת רק הערות, ויכול להיות שאנחנו ניישם אותן ויכול להיות שלא.

אלי כהן: אנא, תן את הערותיך בבקשה.

<יוסי אלישע: אוקיי.

<יוסי אלישע: אולי אני רק אשלים את זה שגם יש פה גריעה מההיצע שיש ליזמים.

<יוסי אלישע: לא נמצאים פה התאחדות בוני ישראל, אבל ברור לחלוטין שיש פה גריעה ויש פה 20 יחידות בכל מתחם שאפשר לרכוש.

<יוסי אלישע: לא ברור שזה ישפיע על הביקושים שקיימים היום?

<יוסי אלישע: זה היום אפשר לעשות.

<יוסי אלישע: לגבי ההערות לגופו של עניין.

<קריאה: לא הבנתי.

<יוסי אלישע: הנושא של ה-20 יחידות הוא ברור, אתה מאפשר להם מהיום להגיע לשכונות עם הר של מזומנים, ופשוט לקנות כל מה שזז.

<יוסי אלישע: הנושא של בעיית מס רכישה בהקצאה.

<יוסי אלישע: עד היום יש "רולינג" שניתן על-ידי הנציבות, על-ידי הגברת מיכל סופר שנמצאת פה, שמסדיר את הנושא של היעדר מס רכישה בהקצאה.

<יוסי אלישע: הוראות החוק מתעלמות ממצב שבעצם בהעברת הנכס לחברה יש גם מס רכישה, או עשוי להיות מס רכישה, בשיעור של 6% למעביר, שזה עוד סוג של כשל או חסם וצריך לתת לזה פתרון.

<יוסי אלישע: גם הנושא של מס בעת מכירת המקרקעין שהועברו לחברה, התייחסתם לזה שיש פה איזושהי הטבה אבל בואו לא נשכח שבסופו של תהליך משלם את המס גם בעת מכירת המקרקעין על-ידי הקרן, זאת אומרת, ואולי בשלב שכבר אין לו שליטה על זה.

<יוסי אלישע: והוא צריך להביא כסף מהבית כי הרי לא תהיה פה התאמה בין הרווח של הריט שהיא מחויבת לחלק לו לבין הרווח שיצמח לו מהמניות.

<יוסי אלישע: לנושא ששמואל סלבין דיבר – אתם שכחתם אולי הטבה מאוד משמעותית שיש למי שמעביר נכס לחברה, וזה הפחת, כי בדוגמה שנתת של ה-20/100, הקרן מקבלת step up.

<יוסי אלישע: הוא, כשהחזיק את הנכס אצלו, על ה-20 מיליון היה לו פחת של 20 מיליון והוא היה משלם אולי מס הרבה יותר גדול כי הקרן תקבל פחת מגן של 80 מיליון נוספים בפחת, שזה בהכרח ישפר את התזרים שלו כמעביר כל עוד יש לו חלק בנכס, וזה צריך לקחת בחשבון.

<יוסי אלישע: יש פה הטבה מאוד משמעותית למעביר.

<יוסי אלישע: חוץ מזה יש לנו עוד הרבה הערות אבל אני מניח שנתייחס אליהן בקריאה.

אלי כהן: זה לא למעביר.

אלי כהן: זה לקרן.

יואב קיש: בדיוק.

יואב קיש: ההטבות הן לקרן - - -

אלי כהן: הפחת הגדול יהיה בידי הקרן.

<יוסי אלישע: לא.

<יוסי אלישע: אם אתה יוצא מנקודת הנחה שמדובר במיסוי חד-שלבי, בוא ניקח את הדוגמה של ה-100, אם אני מחזיק את הנכס היום אצלי, ואני יודע לשלם עליו - -

יואב קיש: פחת נמוך.

<יוסי אלישע: - - אני מקבל מגן מס של 20 מיליון.

יואב קיש: נכון.

<יוסי אלישע: אני מעביר לקרן, היא חייבת לחלק לי 90% מרווחיה, והנחת העבודה שאני מקבל את המניות, היקף מניות זהה לשווי הנכס שהעברתי, אז המשמעות היא שאני מהיום אתחיל לקבל תזרים הרבה יותר משמעותי כי הקרן תשלם פחות מס.

יואב קיש: זה בהתאם למדיניות הדיבידנד של הקרן.

<יוסי אלישע: הקרן תשלם פחות מס.

<יוסי אלישע: מה, זה לא ברור?

יואב קיש: כן.

יואב קיש: הקרן, זה מה שהוא אמר.

<יוסי אלישע: המגן מס, אני יודע לקבל אותו ישירות כי זה מיסוי חד-שלבי.

יואב קיש: בגלל הדיבידנד?

יואב קיש: אתה בעצם אומר, בגלל הדיבידנד אתה תיהנה מהמגן מס של הקרן.

<יוסי אלישע: ברור.

<יוסי אלישע: היא תוכל לחלק לי הרבה יותר דיבידנד ממה שאני יודע לייצר באמצעות החזקה ישירה.

אלי כהן: תודה רבה, עורך-דין אלישע.

<יוסי אלישע: אני לא אמרתי שזה שלילי או חיובי, אני רק הוספתי.

אלי כהן: עורך-דין אלישע, סיימת?

<יוסי אלישע: יש לנו הרבה הצעות לגופו, אבל אני מניח שניכנס לקריאה.

<מעין נשר: עורך-דין אלישע, אני אשמח אם תשלח לנו בכתב את ההערות.

אלי כהן: אם יש עוד הערות ספציפיות לחוק.

<מעין נשר: הוא אמר שיש לו, אז אלי, אני רוצה לבקש שישלח לנו בכתב.

רועי פולקמן: אולי כדאי שיעביר לכם את זה לפני.

אלי כהן: את המסמך אנחנו קיבלנו וכל המסמכים עולים לאתר הוועדה.

<יוסי אלישע: הנחת העבודה שלנו הייתה שהיום יהיה דיון עקרוני, גם לפי רשימת המוזמנים, ולא ניכנס לספציפיקציה של ההוראות ולהערות לגבי הערה כזו או אחרת מפני שיש לנו לא מעט הערות, למשל ביחס לבנייה של 70% ותכסית של 70%, שאלה – אני לא יודע – ביחס לקרנות הקיימות, מכשיל, לא מכשיל, אולי נכון לאפשר ניצול שהוא קצת פחות מ-70% בשביל לאפשר את השכלול של הנכסים, אולי אי-אפשר בשלב הראשוני מבחינה כלכלית לבנות יותר מ-70%.

<יוסי אלישע: יש פה כל מיני שאלות.

<יוסי אלישע: כשניכנס לקריאה אנחנו נעיר את ההערות, הן רבות, הן לא מעטות.

אלי כהן: אנחנו ניכנס אליהן בהקדם.

<מעין נשר: אלי, אנחנו רק רוצים לבקש שאם יש לו הערות קונקרטיות, שיעביר.

אלי כהן: אנחנו נעביר, מעין.

<יוסי אלישע: אנחנו נעביר.

<יוסי אלישע: ראיתי שהדיון הבא ב-29 בפברואר.

<יוסי אלישע: עד ה-29 יהיו ההערות.

אלי כהן: חובב ינאי, בבקשה.

<חובב ינאי: המשמר החברתי.

<חובב ינאי: שלוש הערות קצרות.

<חובב ינאי: ראשית, מדברים כאן על זה ששינוי החקיקה הזה יקדם השכרה למגורים, אבל בהגדרה "קרן להשכרה למגורים" לא מצוין כמה נכסים תחזיק הקרן.

<חובב ינאי: כלומר, מספיק שהקרן תעשה עסקה אחת במקרקעין למגורים במהלך התקופה שמוזכרת בהגדרות להצעת החוק, והיא כבר תוגדר כקרן למגורים, על כל ההטבות המשתמעות מכך.

יואב קיש: באופן יחסי למשקל.

<ליאת גרבר: רק לגבי הנדל"ן.

יואב קיש: רק לנדל"ן הספציפי שהיא מתייחסת אליו כמגורים.

<ליאת גרבר: נכון.

רועי פולקמן: רק שזה יקבל את ההטבות.

<קריאה: רק בשביל זה הוא יקבל את ההטבות אבל - - -

רועי פולקמן: לא, רק החלק הזה.

רועי פולקמן: זה לא שכל הקרן תעשה איזה עלה תאנה ותקבל.

רועי פולקמן: זאת הכוונה.

<ליאת גרבר: נכון.

יואב קיש: בשם אולי אתה צודק.

יואב קיש: השם יכסה פה כביכול כעלה תאנה, אבל דה-פקטו מול רשויות המס, מה שתיארו פה זה שרק על הפרויקט של ההשכרה הספציפי ההטבות האלה יהיו בתוקף.

<ליאת גרבר: נכון מאוד.

<חובב ינאי: מקבל.

<חובב ינאי: רק פשוט יש כאן איזשהו שם שיכול להיות שהוא קצת מטעה.

יואב קיש: יכול להיות שהוא צודק.

יואב קיש: יכול להיות שרק מעל 50% יקראו לזה קרן ריט, להשכרה, לא יודע.

<יוסי אלישע: נכון להיום, מספיק נכס אחד בשביל להפוך את הקרן לקרן להשכרה למגורים.

יואב קיש: נכון, יש פה בעיה.

רועי פולקמן: בשם.

<קריאות: בשם.

<יוסי אלישע: לא בשם.

<יוסי אלישע: גם בהטבות.

יואב קיש: לא.

יואב קיש: בהטבות לא.

<יוסי אלישע: היא גם מקבלת שלוש שנים הנפקה.

<קריאה: לא, לא.

<יוסי אלישע: בטח.

<ליאת גרבר: זה רלוונטי בעיקר לשלוש שנים הנפקה.

<יוסי אלישע: מי שהגיע ל-12 חודשים, יקנה נכס לדיור, הוא מקבל גרייס של עוד 24 חודשים.

יואב קיש: זה נושא שצריך להתייחס אליו באמת.

<חובב ינאי: השם מטעה גם במובן הזה שאנחנו מדברים על ההטבות ועל הסדרי המיסוי שיחולו על הקרנות עצמן.

<ליאת גרבר: לא, זה לא נכון.

<ליאת גרבר: הטבות המיסוי - - -

אלי כהן: בואי ניתן לו להגיד את מה שהוא מוצא לנכון.

<חובב ינאי: תוך כדי שאנחנו מדברים על החשיבות של השכירות וקידום שוק השכירות, בתזכיר החוק כתוב שהאוצר יעריך את הצעת החוק הזאת ב-10 מיליון שקלים בעלות הצעת החוק.

<חובב ינאי: אני תוהה לעצמי מה היה אם ההטבה הייתה מתגלגלת לידי השוכרים עצמם, דבר שלא בטוח יקרה אחרי שהחוק יאושר.

<חובב ינאי: ועוד הערה אחת אחרונה.

<חובב ינאי: אנחנו דנים בחוק הזה בוועדה המיוחדת.

<חובב ינאי: הוועדה הזאת היא לא ועדת הכספים, וגם הפיקוח הפרלמנטרי שנדרש כאן באחד מסעיפי החוק הוא חסר, זאת אומרת לא מוצע איזשהו פיקוח פרלמנטרי על ההצעה, וזה בסעיף 4, כתוב ששר האוצר רשאי לקבוע תנאים ומגבלות לעניין הנכסים של קרן ההשכרה למגורים.

<חובב ינאי: אם דרושים תנאים ומגבלות, ודרוש פיקוח פרלמנטרי, אז צריך שהוא לא יהיה "רשאי" אלא "יקבע", וגם אם במהלך הדיונים או במהלך הזמן שהחוק בתוקף צריך איזשהו פיקוח של הפרלמנט על היישום של החוק הזה - -

יואב קיש: צודק.

<חובב ינאי: - - אז זה צריך להיות מוגדר בתוך החוק.

אלי כהן: תודה, חובב.

אלי כהן: אנחנו נעבור לאחרון הדוברים לפני התייחסות משרד האוצר, ראש מטה הדיור, וסיכום.

אלי כהן: עופר מהמועצה הלאומית לכלכלה, בבקשה.

<עופר רז דרור: תודה רבה.

<עופר רז דרור: אנחנו לקחנו חלק בתיקון לחוק הזה בעבודת הצוות.

<עופר רז דרור: אנחנו רואים בו תיקון חשוב ביצירת מבנה טוב יותר לשוק הדיור בישראל, ובפרט לשוק השכירות.

<עופר רז דרור: בעיקר מה שאכפת לנו פה זה באמת משקי הבית והחשיפה שלהם לשוק הנדל"ן למגורים.

<עופר רז דרור: היום, סדר גודל של 50% מנכסי משקי הבית מושקעים בנדל"ן בישראל.

<עופר רז דרור: אנחנו מאוד נשמח לפתוח להם את אפיק ההשקעה הזה בצורה שקופה יותר, נזילה יותר, פשוטה יותר, בדרך ניהול מקצועי יותר, שיפסיקו להיות חשופים לסיכוני צנרת ולסיכוני שכנים, לאפשר להם פיזור טוב יותר, במקום שישקיעו את כל הנכסים שלהם בדירה אחת שישקיעו 1 חלקי 1,000 באלף דירות.

<עופר רז דרור: אנחנו רואים בזה גם הורדת סיכון וגם אפשרות להעלאת התשואה, כך שלמשקי הבית אנחנו רואים בזה יתרון מאוד גדול.

<עופר רז דרור: נכון שיש פה את העניין של המס האלטרנטיבי, שבמידה מסוימת יכול להיות נמוך יותר, אנחנו עדיין רואים בזה שיעור מס הוגן ותחרותי.

<עופר רז דרור: כמובן, אנחנו מאוד שמחים שהתיקון הזה מביא בעצם להמשך הסטה של השקעות מוסדיים בשוק הדיור, שוק השכירות, מה שהיום אנחנו ממעטים לראות, בעיקר משקי בית או בנקים מושקעים בשוק הדיור, וכמובן גם בעניין הנדל"ן המניב, מסחרי, אנחנו לא רואים סיבה לשכפל את הכשלים שנתקלנו בהם בשנים הקודמות, וגם ריטים חדשים שיידרשו, להיתקל באותם כשלים.

<עופר רז דרור: ובעניין אותו דיון שהיה על הטבת המס פה, אנחנו לא רואים פה הטבת מס במובן הזה של ה-step up הזה, אלא בעצם לכל היותר דחיית מס, ואפילו כמו שמאיר אמר קודם, הקדמת מס, כי במידה רבה הנכסים האלה פשוט לא יימכרו ולא ניקח עליהם מס גם ב-50 שנים הבאות, וזה מאפשר לנו תוך מספר שנים לראות חלק ניכר מהמס.

<עופר רז דרור: תודה.

אלי כהן: תודה, עופר.

אלי כהן: אנחנו נעבור להתייחסות של משרד האוצר.

אלי כהן: בבקשה, מעין.

<מעין נשר: אנחנו, מפאת קוצר הזמן ומפאת העובדה שעלו פה מספר נקודות שאנחנו עדיין רוצים לגבש עמדה מסודרת לגביהן, אני אגיד רק כך.

<מעין נשר: הועלתה פה נקודה של דחיית החיוב במס שבח, לא רק בשלב הייסוד, גם בשלב יותר מאוחר לקרנות הקיימות.

<מעין נשר: הועלתה פה נקודה של בקשה להטבת מס רכישה גם על נדל"ן מניב להשכרה שאינה למגורים.

<מעין נשר: הועלתה פה נקודה לגבי רצון של הקרנות הקיימות שיאפשרו להן לקנות גם מאיגוד מקרקעין ולהחזיק אחוז גדול יותר של נכסים בחו"ל.

<מעין נשר: והועלתה נקודה, האמת שלזה אני כן אתייחס, ולעניין איגוד מקרקעין בהקצאת מניות תתייחס מיכל.

<מעין נשר: לגבי ארבע הנקודות הראשונות שהעליתי, אנחנו ניתן תשובה מסודרת לוועדה בדיון הבא, ולגבי נקודת השליטה דיברו חברי מרשות לניירות ערך, אנחנו חושבים שאין טעם להוסיף בנושא.

יואב קיש: יש לי רק שאלה עקרונית.

<מעין נשר: את רוצה להתייחס לנקודה של הקצאת מניות באיגוד?

<מיכל סופר: זה קושי שאנחנו מודעים לו ואנחנו ניתן לו מענה.

<מיכל סופר: אנחנו נפתור אותו.

<יוסי אלישע: בחקיקה הזאת או בתיקון כללי לחוק?

<מיכל סופר: אנחנו נשתדל.

<יוסי אלישע: כי הבעיה קיימת בכלל.

יואב קיש: אני מציע לעשות את הדברים בתיקון הזה.

<מיכל סופר: בחקיקה הזאת.

<ליאת גרבר: אנחנו כרגע בחקיקה הזאת, אז נטפל - - -

יואב קיש: בשיטת גפני, מה שנקרא.

יואב קיש: אבל יש לי שאלה אחת עקרונית.

יואב קיש: אם אנחנו רוצים – יש פה די הסכמה סביב כל הנושא של ריט לדיור, זאת אומרת ההקמה שלו.

יואב קיש: יש עוד אפשרות, וזה לפצל את זה, לרוץ עם זה בצורה מהירה ולהניע את חוק הריטים להשכרה בצורה מהירה, וכל הדברים שאנחנו מדברים פה על הנושא היותר מורכב, נושא יותר בעייתי, נושא שאולי יש בו אי-הסכמות, לדון ולהגיע לפתרונות יותר נכונים בוועדה.

<ליאת גרבר: אנחנו מתנגדים לזה כי - - -

אלי כהן: יואב, איזה נושא בעייתי אתה רואה בעיניך, שאי-אפשר לתקן אותו?

יואב קיש: כל הדברים שדיברנו עליהם.

אלי כהן: נתקן אותם.

אלי כהן: בוא נראה את ההערות, אחרת איך אנחנו יכולים לעשות את החוק בלי לתקן את הדברים?

יואב קיש: בוא נראה את התשובות של האוצר.

<ליאת גרבר: המטרה של התיקון היא כפולה.

<ליאת גרבר: גם הנושא של הנדל"ן למגורים פה מובן, אבל גם הנושא של עידוד הקמה של קרנות ריט נוספות כי אנחנו חושבים שזה מכשיר טוב ואנחנו כן רוצים לשחרר חסמים.

<ליאת גרבר: זה לא יהיה נכון להתעלם.

<מעין נשר: צריך להבין מה ביקשו פה.

יואב קיש: אז אם אתם מסוגלים לתוצאות האלה בזמן קצר, סבבה.

יואב קיש: אני לא רוצה לעכב את חוק הריטים.

<מעין נשר: מעבר לסוגיית השליטה שאתה ציינת אותה, כל הבקשות הנוספות זה בקשות להטבות נוספות לקרנות הקיימות.

<מעין נשר: אז לא כל כך ברור העניין של לפצל.

יואב קיש: לא, את יכולה להגיד - - -

<מעין נשר: סוגיית השליטה.

<מעין נשר: זהו.

יואב קיש: לא, יש פה את דחיית המס.

<מעין נשר: דחיית מס היא משהו שניתן גם לקרנות למגורים וגם לקרנות מניבות בשלב הייסוד.

<ליאת גרבר: שיקומו, כן.

<מעין נשר: אין טעם לפצל.

אלי כהן: טוב.

אלי כהן: אז אנחנו נחשוב, יש לי גם כמה רעיונות, אני אגיד לך אותם.

אלי כהן: בבקשה.

אביגדור יצחקי: כולם מבינים מה מטרתו של החוק.

אביגדור יצחקי: אנחנו שמענו את הגורמים השונים, כולל בורסה, כולל רשות ניירות ערך, כולל קרנות הריט הקיימות, כולל גורמים כלכליים אחרים, וזה התוצר שהבאנו, כאשר הכוונה היא בסופו של דבר להקים קרנות שיהיו תחליף למסלול השקעה לאותם אלה שרוצים להשקיע בנדל"ן מצד אחד, ומצד שני, אפשרות לאנשים שיש בידיהם פחות כסף ורוצים לחסוך לדירה – למרות שאתמול, אדוני היושב-ראש, ומי שיזכה ב"מחיר למשתכן", ההון העצמי שהוא צריך להביא זה 100,000 שקלים, שאנחנו חושבים שזה הישג עצום של הזוגות הצעירים.

יואב קיש: שאלה איפה.

אביגדור יצחקי: בכל המכרזים של "מחיר למשתכן".

יואב קיש: כל המכרזים?

אביגדור יצחקי: ללא יוצא מן הכלל.

יואב קיש: זה יפה.

אביגדור יצחקי: ואתמול, בישיבה שלי עם הנגידה והמפקחת על הבנקים, הנושא סוכם, יצאה הודעה ואנחנו רוצים – גם למי שרוצה עדיין להמשיך לחסוך לכיוון דירה, גם את ה-100,000 שקל שיש לו, שזה יהיה צמוד-נדל"ן בצורה כזאת או אחרת.

אביגדור יצחקי: יש לנו מחשבות שהן נוגעות לזה שבעיקר אנחנו רוצים שהשוק המוסדי יהיה בתוך ענף הדירות להשכרה.

אביגדור יצחקי: אנחנו רואים את המצב בעולם.

אביגדור יצחקי: בהרבה מקומות בעולם בדרך כלל במדינות המתוקנות זה בערך חצי-חצי, מוסדי חצי, יש כאלה שהוא כולו מוסדי, כמו ביפן ואחרות, אבל גם למדנו, גם בדקנו את קרנות הריט בשאר העולם והתאמנו אותו קצת לישראל.

אביגדור יצחקי: הנושא הזה של תמהיל הנכסים, התלבטנו בו רבות מאוד – ממצב שבו יהיו רק דירות להשכרה או יהיה תמהיל של חצי-חצי, או יהיה תמהיל כפי שתבחר הקרן, אנחנו מאמינים שההטבות שנתנו הן הטבות מספיק טובות בשביל להשיג תשואה נורמלית, גם בהשוואה לנכסים מסחריים, ולכן אנחנו מאמינים שבאמת הנושא של דירות להשכרה ייכנס לתוך הקרנות בצורה כזאת או אחרת.

אביגדור יצחקי: ולכן, השארנו את הנושא של יכולתו של שר האוצר להתערב, וזאת הייתה המטרה.

אביגדור יצחקי: זאת אומרת, אם אנחנו נראה בצורה כזאת או אחרת – כי הלוא אתה לא יכול הכול לחשוב ולהיות בטוח שאתה צודק – אם אנחנו נראה שבאמת החוק והתמהיל הנוכחי לא באמת משיגים את המטרה בצורה כזאת או אחרת, אז יש לשר זכות להתקין תקנות ואני לא חושב שצריך פיקוח פרלמנטרי בשביל לשנות את התמהיל של הדבר הזה.

אביגדור יצחקי: אני לא הייתי בכל הדיון כי הייתי אצל שר התחבורה, אבל ישבו פה אנשים ורשמו את כל ההערות, אני גם אקח את המצגת של איגוד קרנות הריט, למרות שאני חושב שיש בעיה עם המילה "איגוד", אני מציע שתבדקו את זה.

אביגדור יצחקי: לעצם העניין, אנחנו נשקול את כל הדברים, אולי נקיים גם שיחות – גם עם חברי הכנסת, גם עם האנשים – כדי לראות באיזה מקומות אנחנו נבדוק את עצמנו, יכולים לשפר.

אביגדור יצחקי: במקום שאנחנו חושבים שצריך לשנות, נשנה, במקומות שלא אנחנו נבוא עם המוצר הסופי לוועדה המכובדת ואני מקווה שהוועדה בסופו של דבר תקבל את העמדה הנכונה.

אלי כהן: תודה רבה, אדוני.

אלי כהן: אני רוצה לבוא ולסכם את הדברים הבאים: 1.

אלי כהן: הישיבה הבאה שלנו תהיה ב-29 בחודש, כאשר בישיבה הזאת אנחנו נרצה לשמוע את ההתקדמות בנושאים שהוצגו.

יואב קיש: ידועה כבר השעה?

<אריאלה מלכה: ב-29 בפברואר, אם זה יום שני, אז ב-12:30.

אלי כהן: ב-12:30, וישיבה נוספת ב-7 במרס.

אלי כהן: אנחנו ב-29 בפברואר נרצה לראות את ההתייחסויות על בסיס הנקודות שעלו כאן.

אלי כהן: ככלל, גופים שיש להם הערות נוספות יוכלו להעביר זאת לוועדה לא יאוחר מיום ה-25 בפברואר, כלומר כעשרה ימים מהיום.

אלי כהן: כמובן שחלק מהגופים כבר העבירו את הערותיהם, אבל מי שירצה יוכל להעביר את זה עד אז.

אלי כהן: אני מבקש ממשרד האוצר, ממטה הדיור, להציג את ההתייחסויות שלהם 72 שעות לפני הישיבה, עד ה-26 בפברואר, כלומר אין הרבה הערות מעבר לזה.

אלי כהן: ככל שאנחנו נתקדם בישיבה אנחנו נעבור באותה ישיבה גם להקראה ולהסתייגויות, כך שב-7 במרס – למרות שנקבעה ישיבה גם ב-14 – אנחנו מתכוונים ב-7 במרס לבוא ולראות איך אנחנו מסיימים.

אלי כהן: אגב, לפני שאני אתן הערות ספציפיות, האם אין חשש בעצם הקמת קרנות הריט למגורים, שייווצר ביקוש - - -

אביגדור יצחקי: שזה יגרום לזה שיהיו ביקושים?

אלי כהן: שיהיה ביקוש למגורים?

אביגדור יצחקי: תראה, בכל מהלך שאתה עושה, ואתה מקל על הציבור, כל מוצר שאתה מפחית את ה-value שלו, מרחיק את המחיר שלו, אז כמובן שהביקוש גדל.

אביגדור יצחקי: אבל הנושא של שוק ההשכרה בעינינו הוא לא פחות חשוב משוק הדירות בבעלות, והיינו רוצים לראות הרחבה של השוק הזה בצורה יותר מסיבית כי היכולת של המדינה הזאת היום היא לייצר בסביבות 42–43 אלף דירות בשנה, זה ממש לא מספיק לכל משקי הבית שנוצרים במדינה הזאת, ומבחינתנו השוק הוא שוק כולל גם דירות להשכרה וגם דירות בבעלות.

רועי פולקמן: כמובן, בעיקר באזורי ביקוש ששם היכולת להנגיש דירות לאוכלוסייה היא - - -

אביגדור יצחקי: אנחנו מאמינים שהמקומות שבהם קרנות הריט יקנו זה מקומות שבהם התשואה היא גדולה יותר, כמובן כי הממוצע הארצי כמו שאנחנו יודעים הוא ממוצע ויש מקומות שזה יותר נמוך, ובדרך כלל התשואות הן כאלה שהן פחות או יותר בקורלציה כזאת או אחרת לאזורי ביקוש להשכרה.

אביגדור יצחקי: אנחנו היינו מצפים גם שבעלי דירות פרטיות לאט-לאט, באמצעות מנגנון כזה או אחר, יתחילו להיפטר קצת מהדירות להשקעה, ואולי נצליח להביא אותם לכיוון המוסדיים.

אורי מקלב: דירות להשכרה זה גם יד שנייה או שזה רק בנייה חדשה להשכרה?

<עוזי לוי: גם יד שנייה.

אלי כהן: גם יד שנייה.

<מעין נשר: אבל עשינו הגבלה.

<קריאה: יש הגבלה של כמות, לא כל דירה.

<קריאות: - - -

אלי כהן: בואו ניתן לאביגדור לסיים.

אלי כהן: בבקשה.

אביגדור יצחקי: גם הנושא הזה של כמות הדירות – 20 או 200 או אחת – אנחנו נדבר על זה ונחשוב על זה לקראת הישיבה הבאה, כך שבסך הכול אני חושב שהמטרה של כולם היא אותו דבר.

אביגדור יצחקי: זה שיקומו קרנות ריט נוספות זה מאוד יעודד אני חושב את השוק כולו ויהפוך את השוק ליותר משוכלל מאשר הוא היום, ובסופו של דבר אנחנו מאמינים שזה אחד הכלים החשובים לפתרון משבר הדיור, ובסוף בצורה כזאת או בצורה אחרת אנחנו כנראה גם בעזרת

אביגדור יצחקי: כם נחוקק אותו ונביא אותו בפני הציבור, והציבור הוא זה שבסופו של דבר ישפוט אם הצלחנו או לא.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: מספר הערות שאני מבקש גם שישקלו.

אלי כהן: ככלל, להערכתי, בסוף היום מבחינת מבנה שוק הון, כנראה שיהיו קרנות מתמחות בנדל"ן מניב וקרנות מתמחות בתחום המגורים.

אלי כהן: אני חושב שזאת תהיה העדפה של המשקיעים אבל אין לדעת.

אלי כהן: אבל יחד עם זאת, אחד, אני חושב שלפחות לגבי התחום למגורים צריך לתת את אותן הקלות גם לגבי הקרנות הקיימות.

אלי כהן: כלומר, אם הקרן, היא פועלת בתחום הנדל"ן המניב – ואני מזכיר לכם שעיקר הדבר שלנו כאן

אלי כהן: זה לעודד את שוק המגורים ושוק ההשכרה למגורים לטווח ארוך – לכן את אותה הקלה שאנחנו נותנים בתחום המגורים לקרנות חדשות, אם יש קרן קיימת שפועלת ורוצה גם היא להיכנס להשכרות למגורים, אני חושב שמן הראוי לבוא ולשקול.

<ליאת גרבר: היא תקבל.

<ליאת גרבר: את החצי אחוז היא תקבל.

אלי כהן: לא, גם את הנושא של הפטור ממס שבח.

<מעין נשר: דחייה.

אלי כהן: הדחייה.

<מעין נשר: אנחנו אמרנו שאנחנו הולכים על כל הנקודות שעלו ואנחנו ניתן תשובה.

אלי כהן: אני רוצה לחדד.

אלי כהן: את אותן הקלות שניתנות עבור הקרנות החדשות בכל מה שקשור לנושא של המגורים, אני חושב שתשקלו ותיתנו לנו את התייחסותכם, לתת גם את אותן הקלות בתחום המגורים - -

יואב קיש: לקרנות הקיימות.

אלי כהן: - - גם עבור הקרנות הקיימות.

אלי כהן: זה לעניין השאלה שעלתה כאן.

אלי כהן: שנית, תבחנו את הנושא של איגוד מקרקעין.

אלי כהן: אגב, אלי בן חמו – שאני מכבד אותו – אני לא חושב שצריך לוותר על המס רכישה, אבל אם בגין איגוד מקרקעין יש לצורך העניין תשלום של מס רכישה - -

יואב קיש: יש.

אלי כהן: - - ואפשר לבוא ולהגדיל את השוק, אני רוצה שבאמת רשות המסים תבוא ותבחן את הסוגיה הזאת.

אלי כהן: נושא ההגדלה של ה-25% שעלה כאן, אז אלי, כאן שוב זה מגבלה שתהיה יותר על הקרנות דווקא החדשות ולא הקרנות הקיימות, כאשר אנחנו דווקא רוצים לבוא ולעודד את הפעילות בישראל בעיקר בתחום המגורים, כפי שנאמר כאן.

אלי כהן: אני רוצה שתתייחסו להערה שהעלה חבר הכנסת קיש בעניין של קיצור התקופה.

אלי כהן: אני רוצה שתחשבו על זה ואני מבקש שגם עד ה-26 בחודש תעמדו אתו בקשר, ובנקודות הנוספות.

אלי כהן: לכן, אני בטוח ואני מכיר את אביגדור שיודע לבוא ולהביא את הדברים לכדי הסכמה – שוב, במה שניתן – אבל בסוף היום אנחנו נכריע אם צריך, אבל אני מבקש באמת עד ה-26 בחודש תהיו בקשר גם עם ההערות של חברי הכנסת שעלו כאן – של חבר הכנסת קיש ואם יהיו חברי כנסת נוספים.

אלי כהן: עם רשות ניירות ערך והבורסה – מכיוון שאנחנו רוצים גם לבוא ולעודד את המכשירים האלה, וגם עם איגוד הקרנות, לבוא ולראות.

אלי כהן: וב-29 בחודש – ואמרנו שלושה ימים לפני כן – תציגו את ההערות גם לייעוץ המשפטי שלנו כאן

אלי כהן: על מנת שב-29 בחודש נציג את כל הדברים.

אלי כהן: תודה רבה, הישיבה נעולה.