הוועדה המיוחדת לעניין הצעות חוק מסוימות שהועברו לדיון בה, כנסת 20, פרוטוקול מספר 21, 2015-12-09 09:30

אלי כהן: בוקר טוב.

אלי כהן: אני מתכבד לפתוח את הישיבה.

אלי כהן: במסגרת הישיבה יש לנו שני נושאים עיקריים כאשר הנושא הראשון הוא הקצאת קרקע משלימה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

אלי כהן: ככלל, אנחנו מדברים בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית, בפרויקטים של פינוי-בינוי, במקרים בהם נדרש להקצות יחס של פי שלוש עד פי שמונה בהתאם להיקפי הבנייה השונים והכדאיות הכלכלית, והרבה פעמים, כתוצאה משיקולים תכנוניים וצפיפות, לא ניתן לעשות זאת על בסיס השטח של השטח המפונה ולטובת העניין נדרש להקצות קרקע משלימה.

אלי כהן: אני יודע שהיו שיחות מקדימות בנושא הזה.

אלי כהן: אני רוצה שקודם כל יציגו לנו את המצב הקיים לפני שנדבר על הפתרונות ולפני שנראה איך אנחנו משלבים את זה בהצעת החוק.

אלי כהן: מי יציג את זה ממשרד הבינוי?

אלי כהן: תציג את עצמך, תאר את המצב הקיים ואת הפתרונות המוצעים.

אלי כהן: לאחר מכן ידבר דרור ממינהל מקרקעי ישראל.

<חגי טולדנו: שלום.

<חגי טולדנו: אני מאגף להתחדשות עירונית במשרד השיכון.

<חגי טולדנו: במצב הקיים יש החלטת מועצה שמאפשרת הקצאת קרקע לטובת הפרויקטים של התחדשות עירונית.

<חגי טולדנו: עד היום לא הכללים שיאפשרו את החלטות המועצה האלה אבל בימים אלה התכנסה ועדה משותפת של רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון שגיבשה סט של המלצות.

<חגי טולדנו: בגדול הקצאת הקרקע מתחלקת לשלושה חלקים מרכזיים כאשר החלק הראשון הוא נושא של הקצאת קרקע משלימה למגרש סמוך צמוד דופן, שזאת קרקע משלימה כדי לבצע את ההתחדשות העירונית.

<חגי טולדנו: יש הסכמה שהקרקע תוקצה בפטור ממכרז עם שמונים אחוזים הנחה בפרויקט הסמוך.

<חגי טולדנו: יש עוד נושא של קרקע משלימה במקום שבו יש מספר פרויקטים ביישוב, קרקע שאינה סמוכה למתחם שבו תבוצע ההתחדשות העירונית.

<חגי טולדנו: שם יש הסכמה עם רשות מקרקעי ישראל שבכל ישוב שבו יש הסכם גג לבנייה חדשה, כעשרה אחוזים מהקרקעות המיועדות במסגרת הסכם הגג יוקצו לטובת התחדשות עירונית וכן כל קרקע נוספת או זכויות בנייה נוספות שיאותרו באותו ישוב.

<חגי טולדנו: יש שאלה אחת אחרונה מה קורה לגבי מגרש השלמה שאינו סמוך בישוב שבו יש רק פרויקט אחד שהוא קרקע משלימה, האם יתבצע מכרז או פטור ממכרז אבל זה דבר שעדיין דרושה בו הסכמה.

<חגי טולדנו: כמובן שהכול מחייב אחר כך תיקון של תקנות חובת המכרזים, האם לבצע את ההקצאה בפטור או במסגרת המכרז.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: דרור, בבקשה.

אלי כהן: אם יש אנשים שרוצים להתייחס לנושא של קרקע משלימה ולנושא השני שלנו של דיור בהישג יד, שיעבירו את שמם לאריאלה מנהלת הוועדה בחמש הדקות הקרובות כי אחר כך הרשימה נסגרת.

אלי כהן: תודה.

<דרור אהרוני: אני סגן היועץ המשפטי של רשות מקרקעי ישראל ולצדי יושב אילן דגני, ראש אגף השיווק של רשות מקרקעי ישראל.

<דרור אהרוני: אנחנו חברים בצוות המשותף שחגי תיאר אותו שנועד להשלים את החלטות המועצה בנושא לשמו התכנסנו, בנושא מגרשי השלמה ובכלל פינוי-בינוי.

<דרור אהרוני: בשנים האחרונות הלכנו והכנסנו שינויים בהחלטות המועצה הרלוונטיות כאשר המגמה היא ללכת ולהגדיל את סל ההטבות שניתנות לדיירים וליזמים במטרה לקדם ולפתח את הפרויקטים האלה שאנחנו יודעים מראש שהם פרויקטים מאוד מורכבים ונתקלים בשורה ארוכה של חסמים שרובם דווקא לא חסמים מצד, בטח לא רשות מקרקעי ישראל וגם לא משרדי הממשלה, אבל אלה פרויקטים שבאמת קשה מאוד להרים אותם.

<דרור אהרוני: לכן אנחנו מנסים להגדיל את סל ההטבות כדי להגדיל את התמרוץ של יזמים ושל הדיירים.

<דרור אהרוני: בנושא הזה גם הייתה פגישה אצל אדוני השבוע ואנחנו באמת התחייבנו שעד ה-15 בינואר נציג איזשהו מתווה משותף של אנשי המקצוע איך מקדמים את העניין כאשר על הפרק עומדות השאלות גם של מגרש ההשלמה.

<דרור אהרוני: כרגע, לפי החלטות המועצה, גודל מגרש ההשלמה לא יעלה על ארבעה דונמים ונשמעו הצעות שאולי אין בכך די, בעיקר לא בפריפריה שם גם שווי הקרקע הוא נמוך.

<דרור אהרוני: אם מגרש ההשלמה, המטרה שלו היא להביא את הפרויקט לאותה כדאיות כלכלית לפי התקנים המקובלים, שאלה 25 אחוזי רווח, יכול מאוד להיות שבמקרים מסוימים, בעיקר בפריפריה, אין בארבעה דונם כדי להביא לאותה כדאיות כלכלית ויצטרכו אולי להגדיל את השטח הזה.

<דרור אהרוני: אנחנו בודקים איזושהי אפשרות של איזושהי דיפרנציאציה בין המרכז לבין הפריפריה כדי באמת להגדיל את הכדאיות בפריפריה.

<דרור אהרוני: אנחנו מאמינים שעד ה-15 בינואר נוציא מתווה שלם ומקובל על אנשי המקצוע ואז יצטרכו לאשר אותו גם במועצה וגם ייתכנו תיקוני חקיקה.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: אני מניח שאין עוד התייחסויות לנושא קרקע משלימה.

<אמיר הלר: יש.

<אמיר הלר: התאחדות בוני הארץ.

<אמיר הלר: ההחלטה על קרקע משלימה היא משנת 2012.

<אמיר הלר: עד עכשיו לא נעשתה בזה, לפי מיטב ידיעתי, כל הקצאה של קרקע משלימה.

<אמיר הלר: טוב שיש הסכמות בין המשרדים אבל לדעתי אם מקימים כאן רשות להתחדשות עירונית, צריך לתת לרשות להתחדשות עירונית הקצאה של רשות מקרקעי ישראל לרשות להתחדשות עירונית של איקס דונמים בשנה אותם הרשות יכולה להקצות לפי שיקול דעתה ובלי כללים של ארבעה דונם וכולי.

<אמיר הלר: עד עכשיו כבר ארבע שנים חלפו מאז ההחלטה ואין עדיין כללים של רשות מקרקעי ישראל.

<אמיר הלר: נכון שאם כבר מקימים רשות ייעודית, שתקבל את הקרקע ותקצה אותה לפי שיקול דעתה.

<אמיר הלר: דבר שני.

<אמיר הלר: לגבי השאלה של כן מכרז או לא מכרז ומתי הקצאה.

<אמיר הלר: כיום הכללים אומרים שההקצאה תיעשה רק לאחר שהתכנון הסתיים ובעצם הכול נגמר אבל אין אף יזם שילך לתהליך הזה בלי שהוא יודע שהוא מקבל מראש את הקרקע.

<אמיר הלר: חשוב מאוד שתהיה מראש ודאות לאותם יזמים.

<אמיר הלר: לא סתם אנחנו לא רואים יזמים שלא פונים אפילו לקבל את ההקצאה הזאת.

<אמיר הלר: הם לא פונים כי הם לא יודעים אם הם יקבלו אותה בסוף הדרך.

<אמיר הלר: לכן לפחות בכללים, ככל שאדוני נכנס לכללים של הרשות, נכון לקבוע שההקצאה יהיה ברור מראש שהיא ניתנת לאותו יזם תוך הקצאת קרקע משלימה לאותו פרויקט שהוא הולך אליה כי אחרת זה פשוט לא יקרה.

<חגי טולדנו: לא נכנסנו לפרטים כאן אבל בישיבת ההכנה שהתבצעה השבוע סוכם, על פי דרישה שלנו והיא התקבלה על ידי עדיאל שמרון, ממלא מקום יושב ראש הרשות, שתהיה הקצאה מקדימה, התחייבות עקרונית להקצאת הקרקע בתנאי שהתכנית תופקד.

<חגי טולדנו: זה דומה למסלול של הכרזה מקומית במסלול המיסוי.

<חגי טולדנו: כלומר, יש איזושהי הקצאה עקרונית שמותנית בכך שהתכנית תהיה.

<אמיר הלר: חשוב שההקצאה העקרונית הזאת תהיה הקצאה משפטית.

<אמיר הלר: אין דבר כזה שהוא משהו תיאורטי.

<אמיר הלר: צריכה להיות הסכמה להקצאה במידה והתכנית מאושרת.

<אמיר הלר: זה כמו תנאי.

אלי כהן: חברים, אני באמת מודה על הסקירה.

אלי כהן: אני חושב שכאן, בעקבות עבודת ההכנה שנעשתה.

אלי כהן: יוצא כאן דבר שהוא יכול להניע בצורה משמעותית את הפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד במקומות בהם יש צפיפות גבוהה.

אלי כהן: ברשותכם, אני רוצה לחזור על העקרונות שאני מצפה שלאורם אנחנו נראה את המסמך של המינהל שיגיע לוועדה ויופץ לכל החברים עד ה-15 בינואר.

אלי כהן: אחריו יאושר על ידי המינהל.

אלי כהן: גלעד, היועץ המשפטי, צריך לראות עד כמה אנחנו צריכים להטמיע את זה במסגרת החוק.

אלי כהן: אני רוצה לחזור על העקרונות שנאמרו.

אלי כהן: העיקרון הראשון.

אלי כהן: הנושא של ארבעה דונם יותר לא רלוונטי.

אלי כהן: מה שרלוונטי בעניין קרקע משלימה זאת כמות יחידות הדיור כפי שנקבעה על ידי השמאי שקבע כמה המינימום הנדרש על מנת שהפרויקט יהיה כדאי וזה הפרמטר, חגי, לפיו אנחנו צריכים להקצות.

אלי כהן: לכן, הקצאה של שני דונם או ארבעה דונם, היא לא רלוונטית.

אלי כהן: יכול להיות שיהיה מספיק להקצות דונם אחד ויכול להיות שצריך להקצות שבעה דונם.

אלי כהן: צריכה להיות מוקצית הכמות הנדרשת.

אלי כהן: זאת הסוגיה הראשונה.

אלי כהן: העיקרון השני.

אלי כהן: קרקע סמוכה כפי שהייתה עד היום, צמודת דופן, תהיה בפטור במכרז.

אלי כהן: העיקרון השלישי.

אלי כהן: יהיה אפשר להקצות גם קרקע חומה מתוך החלפת שטחים.

אלי כהן: כלומר, להקצות קרקע חומה במקום אחד ולצבוע קרקע חומה במקום אחר.

אלי כהן: העיקרון הרביעי.

אלי כהן: קרקע שהיא לא צמודת דופן, אני יודע שהנושא הזה עדיין נמצא בדיון, אבל גם כאן, כאשר קרקע לא צמודת דופן, שיוכלו לבוא ולקנות אותה גם בפטור ממכרז לפי הערכת שמאי של שווי שוק.

אלי כהן: כאן אני פותח סוגריים ואני ארחיב מעט.

אלי כהן: מכיוון שבסוף היום אנחנו עושים את כל הפרויקטים של התחדשות עירונית קודם כל בשביל הדיירים.

אלי כהן: מבחינתנו הם בעלי הזכויות.

אלי כהן: לא היזמים, לא הרשות אלא קודם כל הדיירים.

אלי כהן: לדיירים יש את הסמכות לבוא ולבחור את מי שהם רוצים שיבוא וינהל את הפרויקט.

אלי כהן: אני לא חושב שאנחנו צריכים לקבוע מי ינהל את זה עבורם.

אלי כהן: אני חושב שהדבר הזה רק יכול להערים קשיים ולפגוע ולכן אני רוצה שבנושא הזה – אני יודע שעדיין לא התקבלה החלטה בישיבה המקדימה – כן נלך לגישה של פטור ממכרז, שוב, לפי שווי שוק, לפי הערכת שמאי, כלומר, לפי הנושא הזה שזה יינתן.

אלי כהן: לאחר שהרשות המקומית תחליט איפה היא מחליטה לעשות פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי, במקומות בהם, לאחר שאושר על ידי הרשות במידה ויצטרכו לבצע תעדוף – אני כן אומר את זה גם לגלעד, היועץ המשפטי – מי שיקבע את התעדוף אחרי שהרשות המליצה, יהיה יושב ראש הרשות החדשה שתקום, יושב ראש הרשות להתחדשות עירונית, והוא יחליט לפי שיקולים תכנוניים ולפי שיקולים סוציו-אקונומיים.

אלי כהן: שיקולים תכנוניים - ברור מבחינת הצפיפות, שיקולים סוציו-אקונומיים – מתוך מטרה שאנחנו נחזק את השכונות החלשות.

אלי כהן: כלומר, סוציו-אקונומי, הכוונה לחלשים.

אלי כהן: אם זה לא ברור, זה הנושא כפי שאני רואה אותו.

אלי כהן: נמצא כאן גם נציג מטה הדיור.

אלי כהן: שיהיה ברור שבכל הסכם חדש מעתה והלאה במסגרת הסכמי גג לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית, יוקצו לפחות עשרה אחוזים לטובת התחדשות עירונית למעט ערים שזה לא רלוונטי, אלא אם כן יהיה ברור שלא צריך.

אלי כהן: לדוגמה, המקום היחיד שאני חושב שהוא לא רלוונטי, לדעתי זה מודיעין מכיוון שבמודיעין נכון להיום כל הדירות שם הן אחרי 1981 והן לא עומדות בעצם הגדרת החוק ובמודיעין לא נדרשת התחדשות עירונית.

אלי כהן: אני חושב ששבעת העקרונית האלה באים ומסכמים ונותנים גם כאן תמונה ברורה מאוד ופשוטה מאוד על מנת לבוא ולקדם את הנושאים.

אלי כהן: אני חושב שזאת אחת ההחלטות החשובות גם לצד הדיור הציבורי שהתקבלו.

אלי כהן: עד ה-15 בינואר אנחנו מקבלים את ההתייחסות של מינהל מקרקעי ישראל לאחר שיתוף פעולה עם משרד הבינוי והשיכון, ובישיבה לאחר מכן – ותמיד ישיבה היא לא יותר מחודש לאחר מכן – זה יתקבל במוסדות הרשות וגלעד, צריך לראות את ההשפעות הרלוונטיות במסגרת החוק שלנו.

<איתן נייזברג: סמנכ"ל פיתוח עסקי בעמידר.

<איתן נייזברג: ברשותך, עוד הערה אחת בנושא של קרקע משלימה.

<איתן נייזברג: אני חושב שרצוי לאפשר גמישות מרבית בהגדרה של קרקע משלימה ולא לתחום אותה אם זה קרקע או לחילופין אולי על הקרקע יש מבנה שצריך להרוס.

<איתן נייזברג: הפירוש של הקרקע לא בהכרח יהיה פירוש של קרקע פנויה אלא יכול להיות שעל ארבעה דונם או שלושה דונם, מספיק שיהיה מבנה אחד קטן, אז יבואו מחר ויאמרו שזאת לא קרקע פנויה והיא לא עולה בהגדרה של קרקע פנויה או קרקע משלימה.

<איתן נייזברג: אני חושב שההגדרה של קרקע משלימה צריכה להיות לא רק קרקע פנויה בלשון ההגדרה.

<איתן נייזברג: דבר שני, נושא של קרקע חומה.

<איתן נייזברג: אני הייתי מאפשר גם גמישות בנושא הזה לוועדה המקומית.

<איתן נייזברג: אם זאת לא קרקע חומה?

<איתן נייזברג: אם זאת קרקע אחרת?

<איתן נייזברג: לאפשר גמישות לרשות המקומית להקצות קרקע כקרקע משלימה ולא כקרקע חומר.

<איתן נייזברג: אם זאת קרקע שהיא לא חומה, אז אני לא יכול לבצע?

<איתן נייזברג: אם זה שטח ירוק?

<איתן נייזברג: לא בהכרח חייב להיות קרקע חומה.

אלי כהן: הדברים נאמרו והובנו.

אלי כהן: תודה.

אלי כהן: אנחנו נעבור לנושא השני שלנו במסגרת היום וזה הנושא של דיור בהישג יד.

אלי כהן: אמילי סילברמן, בבקשה.

<אמילי סילברמן: תודה.

<אמילי סילברמן: אני שמחה על ההזדמנות להציג את הנושא הזה כאן בוועדה שהוא נושא מאוד כאוב והוא מה קורה בפרויקטים של פינוי-בינוי לשוכרי דירות וחשוב שהוא יקבל כאן תשומת לב.

<אמילי סילברמן: בפרויקטים של פינוי-בינוי יש מרוויחים - המדינה עם הדירות הנוספות, בעלי הדירות העניים שמקבלים דירה חדשה וגם משקיעים שבשכל קנו מספר רב של דירות בפרויקטים שהם חשבו שייועדו לפינוי-בינוי ולא גרים שם אלא משכירים את הדירות.

<אמילי סילברמן: יחד עם זאת, יש גם מפסידים וביניהם שוכרי הדירות ובמיוחד שוכרי הדירות הוותיקים שגרים במשך זמן רב במקום מסוים.

<אמילי סילברמן: בפרויקטים הנקודתיים שבחנו, אין נתונים ברורים שאומרים כמה יש משקיעים כאלו בעלי דירות רבות במתחם וגם אין נתונים ברורים כמה יש דיירים מתגוררים בשכירות בכל מתחם ומתחם.

<אמילי סילברמן: בפרויקטים המעטים שבחנו ובשיחות שניהלנו עם אנשים בתחום, מצאנו בין כחמישים אחוזים לשמונים אחוזים שוכרים בפרויקטים שמיועדים לפינוי-בינוי.

<אמילי סילברמן: בסיפור של המשקיעים ואלה שהדירות בבעלותם, מצאנו שעד למחצית מן הדירות בפרויקט קטן שהן בבעלות של משקיעים.

אלי כהן: שוכרים הם גם דיירי הדיור הציבורי?

<אמילי סילברמן: לא.

<אמילי סילברמן: שוכרים הם לא דיירי הדיור הציבורי.

<אמילי סילברמן: תודה על ההבהרה.

<אמילי סילברמן: שוכרים הם שוכרי דירות פרטיים, חלקם מקבלי סיוע בשכר דירה בין 140 אלף משקי בית במדינת ישראל שמקבלים סיוע בשכר דירה ומתקשים למצוא דירה, לעתים עוברים דירות רבות וקשה להם – לכולנו קשה – לעבור דירה אבל לאנשים האלה עוד יותר קשה לעבור דירה, מה גם שנלוות לכך הוצאות המעבר, גם פיקדון וגם בכלל לעבור ולהתבסס באזורים אחרים.

<אמילי סילברמן: מצאנו גם פרויקטים בהם כמחצית מן הדירות היו בידיים של אנשים שיש להם שלוש דירות ומעלה.

<אמילי סילברמן: הנושאים האלו מוכרים בעולם.

<אמילי סילברמן: יש מנגנונים שמחפשים לפצות, שמחפשים לא לעודד את הספקולציה, שהאנשים האלה מקבלים בסך הכול הטבה מן המדינה ומנצלים את זה ולא רק אלו שהם בעלי דירה אחת והרווחתי על זה שגרתי כאן

<אמילי סילברמן: הרבה זמן אלא מי שקנה מספר רב של דירות, ויש מנגנונים שמנסים לפצות על הפגיעה של שוכרי הדירות הפרטיים.

<אמילי סילברמן: מה שניסינו לעשות בנייר שהגשנו לכם ושנמצא באתר זה להצביע על כשש הצעות ראשוניות מאוד שינסו בעיקר להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית להתמודד עם הבעיות או לעזור למתן או לצמצם את הפגיעה בשוכרי הדירות האלה.

<אמילי סילברמן: אין לנו תשובות מגובשות איך עושים את זה.

<אמילי סילברמן: את הכיוונים שאנחנו מציעים, צריך לבחון יותר לעומק כלכלית-משפטית אבל נראה לנו בשלב הזה רצוי מאוד להעלות את הסוגיה ובמידה ומבינים שהסוגיה היא ראויה להתייחסות, לפחות להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית להתמודדות.

<אמילי סילברמן: מתוך ששת הנושאים, טל תוכל לספר על השניים האחרונים.

<אמילי סילברמן: הדבר הראשון והבסיסי, והוא רק אמצעי, הוא איסוף נתונים.

<אמילי סילברמן: אמרתי, אין כיום נתונים ברורים בנושאים כאלה ויש לחייב איסוף נתונים על אחוז שוכרים ותיקים כולל מקבלי סיוע בשכר דירה שלהם למדינה יש מחויבות נוספת וגם אחוז האנשים או מספר האנשים שיש להם יותר מדירה אחת או שתיים.

<אמילי סילברמן: יש רשויות מקומיות שמתחילות לעשות את זה, למשל עיריית ירושלים, אבל להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית לחייב איסוף נתונים כדי שנדע איך לטפל.

<אמילי סילברמן: זה רק אמצעי.

<אמילי סילברמן: הנושא השני הוא סיוע לדיירים בשכירות, לדיירים עצמם.

<אמילי סילברמן: נהוג לעשות סל של סיוע לאנשים שללא אשמתם סופגים את הפגיעה של הפרויקט של התחדשות עירונית והם סופגים את זה פעמיים, פעם אחת הם חיים שנים רבות באזור ללא ודאות מתי הם ייאלצו לעזוב, אזור שלעתים קרובות גם מידרדר כי אף משקיע לא מעוניין לשפר את המבנה, ושנית, כי הם נאלצים לשלם את הוצאות המעבר, למצוא דירה חדשה, לעבור אליה, למצוא את הפיקדון.

<אמילי סילברמן: במדינות אחרות יש סיוע בסל הוצאות המעבר, בין אם המעבר ממש פיזית לבין אם זה ייעוץ במציאת מקום אחר וסיוע בפיקדון.

<אמילי סילברמן: צריך לבחון את זה כאן.

<אמילי סילברמן: השאלה היא מי צריך לממן את זה, אם זה צריך ליפול על היזם או על בעלי הדירות.

אלי כהן: רק שנחדד לכולנו וגם לי.

אלי כהן: למעשה הבעיה שאת מציגה היא שיש לא מעט אנשים ששוכרים דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית והחשש שאת מדברת עליו, אני מבין, שלאחר שהפרויקט יחודש, שכר הדירה יעלה.

אלי כהן: נכון?

<אמילי סילברמן: תודה על השאלה.

אלי כהן: תחדדי כך שקודם כל נבין מה הבעיה ותסבירי לנו את הבעיה לגישתך.

<ארנון גלעדי: אלה שיש להם יותר מיחידת דיור אחת, הם ישכירו אותה בהמשך.

<אמילי סילברמן: כן, הם ישכירו אותה בהמשך, אבל בהמשך היא כבר תהיה מושכרת לאנשים אחרים.

אלי כהן: ננסה להיות ענייניים כי זמננו קצר.

אלי כהן: תסבירי לנו מה הבעיות והצעות לפתרון.

<אמילי סילברמן: אני אדם בן שבעים, אני גר בדירה הזאת כבר חמש שנים, אני בשכירות, המתחם עובר לפינוי-בינוי, אני נדון עכשיו לחיות את עשר השנים הקרובות עד שהפרויקט יצא לפועל בדירה שהיא ככל הנראה מידרדרת כי המשקיע שמשכיר לי את הדירה אין לו אינטרס לתקן את הקירות ולהשקיע ברמה גדולה.

<אמילי סילברמן: זה אחד.

<אמילי סילברמן: שנית, בעוד עשר שנים, כאשר הפרויקט יצא ובתנאי שאני עוד בחיים – במקרה הזה בחרתי לא טוב, בבן אדם בן שבעים - - -

עמר בר-לב: אולי דווקא זאת דוגמה טובה.

<אמילי סילברמן: אולי.

<אמילי סילברמן: לגיל המבוגר אני רוצה להתייחס בהמשך.

<אמילי סילברמן: אני משלמת את הוצאות המעבר.

<אמילי סילברמן: מי שמשכיר לי את הדירה מקבל מהפרויקט, מהיזם, את שכר הדירה שאחרת אני הייתי משלמת לו כי אחרת זה אובדן הכנסות שלו אבל אני לא מקבלת כלום.

<אמילי סילברמן: אני נאלצת לשלם את הוצאות המעבר, למצוא את הדירה החדשה, אם יש שם פיקדון חדש – צריך להתמודד עם זה.

אלי כהן: את מדברת על תחזוקה ירודה בפרויקט.

<אמילי סילברמן: גם תחזוקה ירודה וגם הוצאות המעבר.

<אמילי סילברמן: להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית להתמודד עם הנושא.

<אמילי סילברמן: יתכן והיא צריכה לחייב את המשכיר/המשקיע לשלם את ההוצאות הללו.

<אמילי סילברמן: זה הכיוון.

אלי כהן: איזה הוצאות מעבר?

עמר בר-לב: העברת דירה.

<אמילי סילברמן: המוביל והייעוץ במציאת דירה.

<אמילי סילברמן: אלה לא הוצאות כבדות אבל לאנשים עניים, אלה כן הוצאות כבדות.

אלי כהן: אם כן, אלה שתי הבעיות.

אלי כהן: אחרי שהבנו בוודאות את הבעיות, תני פתרונות.

<אמילי סילברמן: אלו הבעיות של שוכרי הדירות אבל יש עוד בעיות.

<אמילי סילברמן: יש אתה בעיה של מלאי דיור בשכירות.

<אמילי סילברמן: זאת בעיה וברכה.

<אמילי סילברמן: חלק מהסיבה שרוצים להרוס את הדירות האלו הוא מאחר והן במצב ירוד, אלה דירות קטנות והן לא בסטנדרטים.

<אמילי סילברמן: מצד שני, מלאי הדיור להשכרה ברמת השכונה, אם מדובר בהריסה של הרבה מאוד יחידות דיור, אנחנו גם הורסים את מלאי הדירות כאשר מאפשרים לאנשים עניים לשכור דירות בזול בקרבת מקום העבודה ולפעמים בקרבה לבתי ספר טובים.

<אמילי סילברמן: יש מדינות בתוך ארצות הברית ובערים הגדולות בקנדה שמחייבות החלפת מלאי הדיור הזול המושכר בדיור חדש להשכרה מתוך הבנה שחשוב למדיניות דיור שיהיה מלאי של דיור להשכרה.

<אמילי סילברמן: יש פרויקטים של פינוי-בינוי שזה לא רלוונטי.

<אמילי סילברמן: אם מדובר על פרויקט קטן באזור שבו יש הרבה דיור זול, אולי לא צריך להחליף אותן, אבל כאשר מדובר בפרויקט ענק כמו בקטמונים ח' ו-ט' שמספר הרבה דירות קטנות לאנשים שיכולים לחיות בירושלים, לעבוד ולהגיע ללימודים, יש לחשוב על הדרך לפצות ולהשאיר מלאי דיור מושכר.

<אמילי סילברמן: אחת הדרכים שהצענו – ביקשת הסבר של הבעיה והצעה לפתרון והפתרון לא בדוק אלא צריך לבדוק אותו – לחייב למשל החזרת אותו מספר דירות בהשכרה שנהרסו בהקמת הפרויקט.

<אמילי סילברמן: לא בטוח שזאת הדרך הכי טובה.

<אמילי סילברמן: זאת דרך אחת.

<אמילי סילברמן: צריך לבחון את זה, צריך לפקח על זה וצריך לעבוד על זה עם רשות המיסוי, עם משרד השיכון ועם האוצר.

<אמילי סילברמן: אנחנו כתבנו גם על הסיפור של הקשישים.

<אמילי סילברמן: הסיפור של הקשישים, אני אומר ממש בקצרה, לא שייך לנושא של דירות בהשכרה כי על פי רוב הקשישים בפרויקטים האלו, לפחות ההנחה היא, גרים או בדיור ציבורי או בדירות בבעלותם.

<אמילי סילברמן: האנשים האלו הם גם הזדמנות לפרויקטים של פינוי-בינוי, לקדם במהירות את הפרויקטים וגם חובה לחשוב על פתרונות הולמים.

<אמילי סילברמן: פרויקטים של פינוי-בינוי שמפצים בדירה גדולה יותר עם ההוצאות, לא מתחשבים בצרכים המיוחדים של האוכלוסייה הקשישה שהיא לעתים זקוקה ליותר מאשר דירה גדולה, היא לעתים זקוקה לחברה שתנהל לה את הדירה, לדירה המותאמת לנגישות, לדירה שהיא מאפשרת שירותי קהילה.

<אמילי סילברמן: יתכן ורצוי להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית ולכן אני מכניסה את זה בשלב הזה, לשפר ולהתייחס ולהתמודד עם מצבם של הקשישים.

עמר בר-לב: יש לי שאלה אליך.

עמר בר-לב: מה לגבי אותם שוכרים עליהם דיברת שיצטרכו לעבור למספר שנים ואחרי כן יחזרו בחזרה.

עמר בר-לב: כשהם חוזרים בחזרה, הדירה שלהם כמובן בסטנדרט הרבה יותר גבוה.

עמר בר-לב: איך מתמודדים עם, לדעתי, לא לתת לגיטימציה לבעלי הדירות להכפיל או להעלות את שכר הדירה מעבר לאיזו הצמדה סבירה.

<אמילי סילברמן: טל יתייחס לכך.

<טל אלסטר: זאת בדיוק הבעיה.

<טל אלסטר: אנחנו באמת לוקחים דירות בנות ארבעים וחמישים שנים בגודל נגיד של שבעים מטרים ובונים במקום זה דירה חדשה שגודלה מאה מטרים.

<טל אלסטר: אם הבן אדם שגר בדירה הזאת קודם, הדייר ששילם שכר דירה, היה יכול לגור בדירה חדשה שגודלה מאה מטרים, הוא כבר היה עושה את זה קודם.

<טל אלסטר: הוא לא יחזור אם לא נציע מנגנונים שיאפשרו לדיירים - כמו שאמילי ציינה הרבה פעמים אלה רוב הדיירים שגרים - לחזור, אין שום סיכוי שהם יוכלו לשלם את שכר הדירה.

אלי כהן: יש לכם רעיונות למנגנונים?

עמר בר-לב: שלא לדבר על ועד בית וכל מיני דברים כאלה.

<טל אלסטר: שגם הם עולים.

<טל אלסטר: אני חושב שיש הרבה מנגנונים.

<טל אלסטר: אנחנו נציג באופן שטחי את הפתרון שלנו.

<טל אלסטר: מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב הציעו מנגנון הרבה יותר מפותח משלנו.

<טל אלסטר: אנחנו מאוד נשמח אם הוועדה מעוניינת בזה להמשיך לעבוד על פתרונות שנראים לכם.

<טל אלסטר: הפתרונות בגדול הם לנסות לחייב איזשהו מלאי של דירות קטנות בפרויקטים החדשים.

<טל אלסטר: זה יכול להיות אחוז יחסית נמוך כי הפרויקטים מכפילים את עצמם פי שלוש וארבע ולכן מלאי של דירות קטנות הוא מאוד רלוונטי, וגם לייצר דירות שהן באיזשהו מחיר שהוא שווה או דומה למחיר של השכירות בפרויקטים המקוריים.

<טל אלסטר: זה דורש איזשהו מתן זכויות נוסף, איזושהי מתן סובסידיה ומאפשר לגשר על הפער הזה אבל הוא באמת ימשיך לאפשר לשוכרים מהפרויקט המקורי או לשוכרים ברמת ההכנסה שלהם להמשיך לחיות בשכונה הזאת שכמו שאמילי אמרה יש לה הרבה יתרונות.

עמר בר-לב: הזכרת קודם ובצדק שהמטרה היא הדיירים כי אחרת מה שנרוויח זה שבמקום בית מיושן, יהיה שם בית מחודש, אבל השאלה מה עם הדיירים.

עמר בר-לב: אני בהחלט מסכים אתך שהדיירים הם הלב של העניין וצריך לראות.

עמר בר-לב: אלה דיירים שלא גרים במקומות האלה בדרך כלל מתוך רצון אלא מתוך חוסר ברירה עם תמיכה כזאת או אחרת של המדינה.

עמר בר-לב: צריך לראות איך הם באמת יהיו מסוגלים לחזור ולחיות ברמת חיים יותר גבוהה עם רמת הוצאות זהה פחות או יותר למה שהיה להם קודם.

אלי כהן: אמילי, יש לך עוד נקודות להוסיף?

<אמילי סילברמן: לא.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: דרור, בבקשה, רצית להגיב.

<דרור אהרוני: כן.

<דרור אהרוני: אני באמת מתחבר לנקודה שעלתה כאן.

<דרור אהרוני: גם אנחנו נתקלים בתופעה שכאשר מגרש מסוים מוכרז כמתחם להתחדשות עירונית, פתאום יש גל ביקושים של משקיעים שרוכשים שם דירות להשכרה מתוך ידיעה שהנה תבוא המדינה ובעצם תשדרג להם את הדירות ואז הם יוכלו להשכיר אותן במחיר שהדיירים העכשוויים לא יוכלו לעמוד בו.

<דרור אהרוני: אז המטרה של סיוע לדיירים מתפספסת לגמרי והמדינה משקיעה כאן כספים כדי לעודד סקטור שלא דווקא אותו היא רצתה לעודד.

<דרור אהרוני: הפתרון הוא הרבה יותר מסובך כי יש כאן את האיזון העדין בין הרצון שלנו לקדם כדאיות של אותם פרויקטים ואם אני בונה דירות קטנות או מגביל את יכולת השכירות, אני מקטין את הרצון של יזם להיכנס למתחם כזה לבין הרצון לסייע לדיירים עצמם.

<דרור אהרוני: לכן כאם המשוואה היא מורכבת.

<ארנון גלעדי: או אתה מגדיל את זכויות הבנייה.

<ארנון גלעדי: אתה מגדיל את הציפוף באותו פרויקט.

<דרור אהרוני: נכון.

<דרור אהרוני: כאן צריך להגיע לאיזון מאוד עדין.

<אלי גרשנקרוין: אני מהמכון לרפורמות מבניות.

<אלי גרשנקרוין: אנחנו מתעסקים במחקר של מספר נושאים ובין היתר בהתחדשות עירונית.

<אלי גרשנקרוין: האמת היא שאמילי נתנה סקירה מאוד מרחיבה של הנושא ולכן אני ארחיב רק בכמה נקודות בודדות.

<אלי גרשנקרוין: קודם כל, אנחנו עשינו איזשהו בדיקה ובדקנו אם באמת בשכונות מצוקה בערים הגדולות יש יותר שוכרים בשכונות שהן לא שכונות מצוקה.

<אלי גרשנקרוין: לפי הנתונים האחרונים שיש בידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אכן זה המצב.

<אלי גרשנקרוין: זאת אומרת, מחוץ לתל אביב – תל אביב היא מקרה יוצא דופן בעניין הזה – בערי הפריפריה של תל אביב כמו חולון, בת ים, ראשון, בשכונות המצוקה יש יותר שוכרים מאשר בשכונות האחרות בעיר.

<אלי גרשנקרוין: זאת אומרת, הבעיה שאמילי מדברת עליה היא בעיה אמיתית, היא קיימת וחייבים לתת לה התייחסות.

<אלי גרשנקרוין: הדבר השני שרציתי להגיד בנושא הזה זה שבעצם כאשר אמילי דיברה על דיור בהישג יד, היא דיברה על דירות קטנות ואני חושב שהיא גם מתכוונת לעובדה שכאשר בונים דיור בהישג יד, חייבת להיות התייחסות להכנסה של הדיירים.

<אלי גרשנקרוין: היום בחקיקה הישראלית, בשתי ההגדרות הקיימות לדיור בהישג יד, אין שום התייחסות כזאת.

<אלי גרשנקרוין: יש התייחסות אחת לדיור בהישג יד כדירות קטנות, יש התייחסות נוספת לדיור בהישג יד כאיזשהו דיור שהוא עשרים אחוזים קטן ממחיר השוק, אבל בעולם מקובל להתייחס לדיור בהישג יד כדיור שהדייר מוציא עליו עד שלושים אחוזים מההכנסה שלו.

<אלי גרשנקרוין: אנחנו חושבים שבמסגרת הקמת הרשות והתהליך של הרשות להתחדשות עירונית והקשר בין הרשות לדיור בהישג יד, בהחלט יש מקום גם להכניס של דיור בהישג יד.

<אלי גרשנקרוין: זה דיור שהדייר לא מוציא יותר משלושים אחוזים מההכנסה שלו על הדיור.

<אלי גרשנקרוין: צריך ללמוד מניסיון העבר הלא רחוק.

<אלי גרשנקרוין: כאשר עבר חוק ה-ותמ"לים, איזושהי סוכריה שניתנה מהמדינה למירי רגב שהייתה יושבת ראש ועדת הפנים, הוגדר שאחוז מסוים מהפרויקטים שיעברו דרך הוועדות יחויבו לבנות דיור בהישג יד.

<אלי גרשנקרוין: היה שם סעיף החרגה שמאפשר לוועדות להחריג ואנחנו יודעים שהיום רוב הפרויקטים שעוברים דרך ה-ותמ"לים משתמשים בסעיף ההחרגה ובעצם לא נבנה שם דיור בהישג יד בהגדרתו.

<אלי גרשנקרוין: אני חושב שצריך ללמוד מהניסיון הזה ולחשוב איך מצליחים לייצר מצב שבו באופן אפקטיבי בפרויקטים של התחדשות עירונית בונים דיור בהישג יד.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: עמותת במקום, שרון קרני כהן.

אלי כהן: תציגי את עצמך ואת העמותה.

<שרון קרני כהן: עמותת במקום עוסק בזכויות אדם בתכנון המרחבי.

<שרון קרני כהן: אנחנו עוסקים יותר ויותר בהתחדשות עירונית כי יש לנו גם הרבה פניות ומגיעים אלינו תושבים בבקשה לסיוע.

<שרון קרני כהן: כתבנו כל מיני ניירות מדיניות בנושא, חיברנו זכותון שאנחנו מפיצים אותו בקהילות, שזה כמו הסבר גרפי, הכר את זכויותיך בעולם ההתחדשות העירונית.

<שרון קרני כהן: אני רוצה לדייק לגבי חלק מהדברים שנאמרו כאן שהם בגדר תפיסות נפוצות שאנחנו לפעמים רואים בשטח שלא תמיד הן נכונות.

<שרון קרני כהן: הרבה פעמים אנשים כן רוצים להישאר במקום.

<שרון קרני כהן: אלה לא תמיד אנשים שאם הייתה להם רק הזדמנות, הם היו עוברים לשכונה אחרת או מגדילים את הדירה שלהם.

<שרון קרני כהן: אנחנו נתקלנו דווקא הרבה פעמים באנשים שאומרים שהילדים שלהם בגיל בית הספר התיכון ובעוד עשר שנים הם צריכים שני חדרים פחות או אנשים שמאוד אוהבים את השכונה ואוהבים את המקום.

<שרון קרני כהן: במקום נוצרת קהילה והיא נוצרת במשך כמה עשרות שנים שאנשים חיים שם ובמקרים האלה אנשים דווקא רוצים להישאר.

<שרון קרני כהן: אנחנו חושבים שההנחה צריכה להיות שקודם כל צריך לשאול אותם כי בדרך כלל הם יודעים וצריך להסביר להם כמו שצריך את כל ההיבטים ואז הם יודעים יותר, ולא להניח באופן כולל את ההנחות האלה.

<שרון קרני כהן: אני אצטרף לדבריה של אמילי לגבי הריסת דיור זול קיים.

<שרון קרני כהן: זאת הסיבה שאנחנו מאוד בעד הפתרון של ניוד זכויות שלפעמים יכול גם להיות דרך האמצעי הזה של קרקע משלימה.

<שרון קרני כהן: כאן נכנסת השאלה אם הדיור שנבנה כדיור בר השגה במבנים האלה, באמת יהיה בר השגה כי היום ההגדרה של דיור בר השגה אומרת דיור שהוא במחיר מפוקח עד שמונים אחוזים ממחיר שוק.

<שרון קרני כהן: אנחנו בדרך כלל מדברים, או הרבה פעמים אנחנו מדברים, על אזור הביקוש.

<שרון קרני כהן: הרי איפה כדאי לעשות את הפרויקטים האלה?

<שרון קרני כהן: באזורים שיש בהם איזשהו מחיר מסוים של יחידות דיור.

<שרון קרני כהן: שמונים אחוזים ממחיר שוק בנווה שרת בתל אביב או בקריית היובל, אני לא בטוחה שזה משהו שאנשים עם הכנסה מסוימת ומטה יכולים לעמוד בו.

<שרון קרני כהן: למעשה אני בטוחה שהם לא יכולים לעמוד בו ואז צריך לשאול את עצמנו לאיזה עשירונים אנחנו מייעדים את הדיור הזה ואם זה חופף לאותם עשירונים שהיום זה עונה על הצורך שלהם.

<שרון קרני כהן: נאמר כאן שאלה באמת דירות זולות, בין אם הן קטנות או קטנות שגדלו במהלך השנים, אבל צריך לשאול את עצמנו איזה מענה הם מקבלים בהמשך.

<שרון קרני כהן: כיוון שריבוי יחידות דיור – זאת אומרת, הקמה של הרבה יחידות דיור קטנות – דווקא נותן פתרון במקום אחד אבל מעלה בעיה במקום אחר, שזאת העלאה בצפיפות שיש לה את המחיר הכלכלי, הרי כאשר יש יותר קומות, הדיור הוא יותר יקר וכן הלאה, זאת עוד סיבה שאנחנו מאוד תומכים בפתרון של קרקע משלימה ושל ניוד זכויות גם בהיבט המוסרי בעינינו, בהיבט החברתי של פיזור הנטל על כלל הציבור.

<שרון קרני כהן: לא צריכים דווקא הדיירים של המתחם הזה לספוג את כל הגבהים ואת כל העומסים אם אנחנו יכולים לתת חלק מהצפיפות כדי להפוך את זה לכדאי כלכלית בקרקע אחרת, אז מצד אחד נוכל לתת את הדירות הקטנות ומצד שני נוכל אולי וקצת להוריד את המחירים ואולי לקרב אותם קצת יותר למחירים שאפשר לעמוד בהם לגבי אותם תושבים שגרו שם קודם לכן.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: אורי אטינגר.

<אורי אטינגר: אני ממרכז הגר, מרכז שעוסק בפיתוח של מדיניות דיור הוגן באוניברסיטת תל אביב.

<אורי אטינגר: אנחנו נענינו לבקשת כבוד היושב ראש בכנס שדרות ושלחנו גם איזושהי הצעה למודל שלדעתנו יכול לעבוד בשילוב של דיור בהישג יד במתחמים להתחדשות עירונית.

<אורי אטינגר: אני קודם רוצה להתחבר לכל מה שאמרו הדוברים עד עתה.

<אורי אטינגר: אמילי תיארה בצורה מצוינת את הבעיה שגם אנחנו מזהים.

<אורי אטינגר: מחקר שלנו שנמצא בהתהוות שמבוסס גם על נתונים סטטיסטיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגם על פעילות שטח של הקליניקה לדיור ושלנו, מעיד על כך שיש אחוז משמעותי יותר גדול של שוכרי דירות במתחמים שמיועדים להתחדשות עירונית ואין ספק שצריך לתת להם מענה אם באמת המטרה של ההתחדשות העירונית היא להיטיב עם הדיירים.

<אורי אטינגר: אנחנו מדברים על מודל שאפשר לכנס אותו לחמישה עקרונות.

<אורי אטינגר: העיקרון הראשון מדבר על הכרה, הכרה בזה ששוכרי דירות שמתגוררים במתחמים שמיועדים להתחדשות זכאים להגנה מפני דחיקה ושיש לתעדף הגנה על שוכרים מאוכלוסיות מוחלשות.

<אורי אטינגר: העיקרון השני מדבר על יצירה של מלאי דיור להשכרה בהישג יד בהתחדשות עירונית.

<אורי אטינגר: הבטחה של מלאי כזה, גם באופן ספציפי, נותנת מענה באופן ספציפי לאוכלוסייה של שוכרי דירות ותכף אני אסביר איך, וגם בעצם מפצה על גריעה של דיור זול מאזורים ותיקים ומהקושי של אנשים לחזור לדירות האלה.

<אורי אטינגר: מבחינת מספרים.

<אורי אטינגר: אנחנו מדברים על מתחמים גדולים שהם מעל מאה יחידות דיור בכל הסוגים של התחדשות עירונית - זאת אומרת, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי ותמ"א 38, החלופה של הריסה ובנייה – כאשר לפחות עשרה אחוזים מהדירות יוקצו עבור דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת שמכוון ומיועד לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית.

<אורי אטינגר: כאן אני רוצה להתחבר למה שנאמר כאן, שההגדרות היום לדיור בהישג יד בחוק לא ייתנו מענה ואם נשתמש בהגדרות האלו, אנחנו לא נצליח להשיג את המטרה שהיא לדאוג לשוכרי הדירות.

<אורי אטינגר: ההגדרות היום בחוק של דיור בהישג יד מציעות או דיור להשכרה ארוכת טווח במחיר השוק או במקרים מאוד ייחודיים עשרים אחוזים פחות ממחיר השוק ואנחנו מציעים בעצם לעשות מה שמקובל בהרבה מקומות בעולם שזה לקחת שלוש קטיגוריות של הכנסה – הכנסה נמוכה מאוד, הכנסה נמוכה והכנסה בינונית – להסתכל על ההכנסה החציונית של האוכלוסיות האלה ומתוך זה לגזור את טווח ההנחה שיש לספק לאוכלוסיות שונות של שוכרי הדירות.

<אורי אטינגר: אני מקווה שזה מובן.

<אורי אטינגר: מבחינת זכאות לשכירות.

<אורי אטינגר: אנחנו מציעים לקבוע קריטריונים שמבוססים בעיקר על הכנסה.

<אורי אטינגר: יש מודל של קריטריונים שכבר נקבע על ידי קבינט הדיור ואני מבינה שאלה קריטריונים שנויים במחלוקת אבל צריך לייצר קריטריונים רלוונטיים למקרים של פרויקטים של התחדשות עירונית ושוכרים ולתעדף שוכרים ותיקים ושוכרים בעלי הכנסה נמוכה ובפרט אנשים שמקבלים סיוע בשכר דירה.

<אורי אטינגר: הדבר האחרון שאנחנו מציעים הוא שבעצם הדירות שיועדו לדיור בהישג יד יושכרו למשך עשרים שנים במחיר שהוא מופחת ומפוקח, שהעלאת המחיר תהיה מפוקחת, צמודה למדד או משהו שהוא בסדר גודל כזה כאשר ההטבה תחולק בין משקי בית לאורך השנים עם יתרון לאנשים קשישים.

<אורי אטינגר: אנחנו כן רוצים לאפשר לקשישים ליהנות מההטבה לתקופה שהיא יותר ארוכה מתוך הנחה שזאת אוכלוסייה שהרבה יותר קשה לה להתנייד.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: יש לנו עוד שלושה דוברים ויכול להיות שגם חברת הכנסת זנדברג תרצה לדבר.

<חגי טולדנו: רציתי להתייחס להצעות.

<חגי טולדנו: הנושא מוכר ואכן כואב.

<חגי טולדנו: אנחנו דיברנו עם אלי וגם עם עירית בשן משרד הרווחה לגבי הצורך בתזכירים חברתיים בתכנית התחדשות עירונית.

<חגי טולדנו: יחד עם זאת, צריך לזכור שזה לא שיש לנו היום אלף פרויקטים בהתחדשות עירונית שקורים ורצים ורק צריך לראות מה עושים עם השוכרים.

<חגי טולדנו: הפרויקטים להתחדשות עירונית לא תמיד קורים ולא בקצב שאנחנו רוצים שיקרו.

<חגי טולדנו: להעמיס עליהם עוד מטלות ועוד משימות, צריך לעשות את זה מאוד מאוד בזהירות.

<חגי טולדנו: אחד הרעיונות שהועלו כאן היה הנושא של תוספת זכויות בנייה לפי תקן 21.

<חגי טולדנו: כלומר, להכליל את העלויות הנכללות במסגרת הקצאת דיור בהישג יד כחלק מההוצאות המותרות להכרה בתקן 21 ואז היזם יקבל יותר זכויות בנייה.

<חגי טולדנו: צריך לזכור שבהרבה מאוד מקומות אי אפשר לצופף יותר.

<חגי טולדנו: חיוב בחקיקה של דיור בהישג יד במקום שבו זה לא יתאפשר, זה אומר שהפרויקט ייפול.

תמר זנדברג: במה אתה מתכוון לא מתאפשר?

תמר זנדברג: מאיזו בחינה לא מתאפשר?

<חגי טולדנו: קיבולת של השכונה.

<חגי טולדנו: כבר היום יש פרויקטים שאנחנו רוצים שיקרו אבל לפי ההנחיה התכנונית לגבי מוסדות ציבור, אין מספיק כיתות, אין מעונות יום, אין בתי כנסת ומקוואות.

תמר זנדברג: אתה יוצא מנקודת הנחה שדיור בהישג יד יהיה תוספת על יחידות הדיור המתוכננות.

<חגי טולדנו: לא.

תמר זנדברג: הכוונה היא שהוא יהיה חלק מיחידות הדיור.

<חגי טולדנו: דיברתי על מתן יותר זכויות בנייה לפרויקט.

תמר זנדברג: למה מתן יותר זכויות בנייה?

תמר זנדברג: במסגרת זכויות הבנייה הקיימות, חלק מהדירות יופנו לדיור בהישג יד.

תמר זנדברג: זה לא דיור חינם אלא זה דיור עם מודל כלכלי.

<ארנון גלעדי: עם סבסוד של עשרים אחוזים.

<ארנון גלעדי: מישהו צריך לשלם את העשרים אחוזים האלה.

<ארנון גלעדי: מי צריך לשלם אותם?

<חגי טולדנו: גם השכרה לעומת רכישה.

<ארנון גלעדי: גם השכרה לעומת רכישה.

<ארנון גלעדי: יזם עושה את החשבון הכלכלי.

<ארנון גלעדי: אם אני מוכר את הדירה או אני משכיר אותה לשלושים שנים, זה מחיר אחר וזה מתורגם לזכויות בנייה.

תמר זנדברג: מחיר אחר.

תמר זנדברג: לא מחיר אפס.

<ארנון גלעדי: זה מה שאני אומר.

<ארנון גלעדי: מתורגם לזכויות בנייה.

אלי כהן: הנקודה החשובה אבל בסוף מישהו צריך לשלם.

אלי כהן: אני חושב שאין חולק על כך שצריך לקדם את הדיור בהישג יד אלא שהשאלה היא איך אנחנו עושים את זה.

אלי כהן: חגי, תודה.

אלי כהן: אדריכל אפרים בולמש, תציג את עצמך.

<אפרים בולמש: אני לא אדריכל אבל הייתי יושב ראש ועדה לתכנון בנייה שרונים, ועדות ערר וגם עסקתי הרבה מאוד בנושא של התחדשות עירונית עוד בשנת 2000 עת העסק התחיל בתקופה של סופיה אלדור.

<אפרים בולמש: אני רוצה לחלק את הנושא לשני חלקים.

<אפרים בולמש: הקטע שקשור להשתתפות המדינה, אני חוזר ואומר דבר מאוד פשוט והוא שבלי שהמדינה תשתתף במקומות בעייתיים – ניקח כדוגמה אפילו את בית שאן.

<אפרים בולמש: כשאני באתי לעיריית בית שאן, סופיה אלדור הלכה אתי כדי לעשות שם מתחם התחדשות עירוני למרות שבית שאן, ערך הקרקע שם הוא אפס.

<אפרים בולמש: אבל גם התושבים היו מוכנים לתת את חלקם ואם הרשות או המדינה היו נותנים את חלקם, אפשר היה שם להוציא את הפרויקט לפועל.

<אפרים בולמש: אפשר היה להוציא את התושבים מהמצב בו הם נמצאים היום וזאת בסכום קטן יחסית.

<אפרים בולמש: בסך הכול זה ערך מוסף, כאילו אתה נותן ליזם קרקע בעלות מסוימת.

<אפרים בולמש: אתה משלם לו על הקרקע.

<אפרים בולמש: במקום שהוא ישלם על הקרקע, אתה משלם לו את הקרקע.

<אפרים בולמש: כלומר, הוא כבר לא מקבל את הקרקע במחיר אפס.

<אפרים בולמש: אם היו עושים את זה, הפרויקטים שם היו קמים.

<אפרים בולמש: התושבים מוכנים.

<אפרים בולמש: גם תושבים קשי יום מוכנים לעשות הרבה על מנת לשפר את הדיור שלהם ואת זה צריך לקחת בחשבון.

<אפרים בולמש: בהחלט המדינה יכולה להשתתף בזה ובמקביל גם התושבים.

<אפרים בולמש: באותם אזורים בהם אני הייתי יושב ראש, אם הייתה הקצאת קרקע, היו הרבה מאוד מתחמים יוצאים לפועל.

<אפרים בולמש: הבעיה היא שבהרבה מאוד מקומות הקרקע לא מתוכננת, בין אם לא מתוכננת על ידי המינהל והמינהל לא החליט מה הוא רוצה לעשות אתה, או בין אם היא לא מתוכננת על ידי הרשות וזאת קרקע חקלאית או קרקע שעדיין הייעוד שלה לא ידוע.

<אפרים בולמש: כיוון שבמקביל עכשיו, גם היום, גם משרד השיכון מממן, גם משרד הפנים מממן, הרבה מאוד תכניות מתאר ותכניות אב ליישובים, אבל לא לוקחים ולא עושים שם היום – למרות שהתכניות היום רצות – ולא מקצים שם קרקעות כקרקע חלופית או קרקע להשלמה או קרקע שתאפשר להקים את המתחמים החלופיים או השלמות.

אלי כהן: אנחנו התחלנו את הישיבה בנושא הראשון ומיצינו אותו.

אלי כהן: אני אעביר לך עדכון לגבי מה שהיה בתחילת הישיבה.

אלי כהן: הישיבה התחילה ב-9:30 ואנחנו סיכמנו את הנושא הזה, דיברנו וקבענו את העקרונות.

אלי כהן: אחרי שתראה את העקרונות, אם תרצה להוסיף משהו, בשמחה.

אלי כהן: יש לך עוד משהו להוסיף לעניין דיור בר השגה?

<אפרים בולמש: לא.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: חברת הכנסת תמר זנדברג.

תמר זנדברג: כותרת הדיון היום היא דיור בהישג יד במסגרת התחדשות עירונית.

תמר זנדברג: אני רוצה להתייחס לשני מושגים כאשר האחד הוא דיור בהישג יד והשני התחדשות עירונית.

תמר זנדברג: אני חושבת שלגבי שניהם צריך קצת להבין על מה אנחנו מדברים.

תמר זנדברג: זאת כותרת גדולה בתוכה מסתתר לצערי לא משהו רחב מדי אלא משהו צר מדי.

תמר זנדברג: נתחיל מהתחדשות עירונית.

תמר זנדברג: התחדשות עירונית, בוא נקרא לילד בשמו, סביב השולחן הזה, עת אנחנו מדברים על התחדשות עירונית, אנחנו מדברים על פינוי-בינוי.

<קריאה: לא רק.

תמר זנדברג: פרויקטים של פינוי-בינוי, ולא היא.

תמר זנדברג: זה לא צריך להיות כך.

תמר זנדברג: זה לא המצב.

תמר זנדברג: אנחנו מדברים על זה שהמדינה תכריז על פרויקט התחדשות עירונית ואז נשאלת השאלה, כל מה שנשאר לנו לעשות זה את הקומבינציה ליזם.

תמר זנדברג: לכן התערבתי כאן בשאלה הקודמת, מה מספר יחידות הדיור שצריך להוסיף כדי שהפרויקט יעבור מאפס לאחד, מאי כדאיות כלכלית לכדאיות כלכלית, וכל השאר – מישהו אחר ישבור את הראש.

תמר זנדברג: מישהו אחר ישבור את הראש על דיור ציבורי, על דיור בר השגה, על מוסדות ציבור, על תכנון עירוני נכון.

תמר זנדברג: אני חושבת שאנחנו צריכים להתחיל לחשוב על התחדשות עירונית כאירוע, כתופעה עירונית ולא רק עסקת פינוי-בינוי.

תמר זנדברג: מזה ייגזרו הרבה מאוד דברים.

תמר זנדברג: ייגזר מזה תכנון, שזה אחד הנושאים שאנחנו מדברים בו ועוד נדבר עליהם כאן בוועדה, ייגזר מזה איך אנחנו מתכננים למשל את התמהיל של הדירות בתוך הדבר הזה, האם הן קטנות, גדולות, זולות, יקרות.

תמר זנדברג: איך אנחנו מתכננים את התמהיל של הבניינים, רק מגדלים, איפה שמים מעליות, איפה לא שמים, מה עלויות התחזוקה וכל הדברים האלה.

תמר זנדברג: דבר שני שאנחנו בכלל לא שמים לב אליו, וזה אפרופו הדיון שהיה כאן כרגע, לי חסרה מאוד – אדוני היושב ראש, ואולי אתה יכול להוביל את זה – עבודה כלכלית מטעם המדינה או איזשהו מכון מחקר או משהו כזה שיפצח פעם אחת ולתמיד את מסלולי הכדאיות בדיור בר השגה.

תמר זנדברג: היום יש לנו אקסיומה, כאשר הקבלן אומר לנו, היזם אומר לנו כמה עולה יחידת דיור ולפי זה אנחנו יודעים מה ערך הקרקע, מכניסים כאילו כל מיני מספרים למשוואה ומזה יוצא כמה יחידות דיור צריך כדי שהפרויקט יהיה כדאי ויצא לפועל.

תמר זנדברג: אנחנו מתעלמים מכל מיני דברים.

תמר זנדברג: למשל, יכול להיות שלא דין מסלול של דירות חמישה חדרים למכירה כדין דירות שלושה חדרים להשכרה, גם מבחינת הרווח ליזם והכדאיות שלו.

תמר זנדברג: אנחנו יודעים שבשוק ההון לפעמים משלמים על פוטנציאל רווח בסיכון.

תמר זנדברג: מסלול ודאי יותר, אם נקנה אג"ח ממשלה, וזה מצד אחד מבטיח תשואה בטוחה, אבל היא נמוכה מהתשואה שיבטיח לנו מסלול מנייתי.

תמר זנדברג: נכון?

תמר זנדברג: מישהו בדק האם יש יזמים שיהיו מוכנים לרווח יותר נמוך אבל ודאי ולטווח יותר ארוך?

תמר זנדברג: מישהו עשה את העבודה הכלכלית הזאת?

תמר זנדברג: אולי זה שווה אחוזי בנייה מה שאתם אומרים?

<ארנון גלעדי: בטח שעשו את זה.

<ארנון גלעדי: היזם עושה את זה יחד עם הרשות.

תמר זנדברג: לא היזם.

<ארנון גלעדי: הוא עושה את זה יחד עם הרשות והרשות מתרגמת את זה.

תמר זנדברג: אתה יודע מה?

תמר זנדברג: אני אתקן.

תמר זנדברג: אני אשמח שיוצגו בפנינו כאן בוועדה מסלולים שונים.

תמר זנדברג: למשל, יש מדינות בעולם, אדוני מלא מקום ראש עיריית תל אביב לשעבר.

אלי כהן: סגן ראש העיר הנוכחי.

תמר זנדברג: אתה סגן ראש עיר?

<ארנון גלעדי: משנה לראש העיר.

תמר זנדברג: ידידי המשנה לראש עיריית תל אביב, יש מקומות בעולם שיזם בא למסלול מסוים, הוא יודע שעכשיו הוא במסלול דירות להשכרה, הוא בונה מספר יחידות דיור כלשהו וזה נותן לו רווח מסוים.

תמר זנדברג: אם הוא יפנה למסלול אחר, דיור בר השגה עם רגולציה אחרת מטעם המדינה, זה ייתן לו יחידות דיור מסוימות עם רווח מסוים אחר ולכן יחשוב שאולי יש לו יתרונות כי אולי זה ייתן לו רווח בטוח, טיפה קטן יותר, לאורך זמן ארוך יותר.

תמר זנדברג: אני לא ראיתי – אולי חוסר ידיעה שלי – ואני אשמח מאוד לראות עבודה כלכלית כזאת בה מוצגים לפני יזם או קבלן כמה מסלולים והוא יכול לבחור איזה מביניהם הוא רוצה ולאיזה לגשת.

תמר זנדברג: אולי מסלול פחות מסוכן יותר מתאים לו וזה מסלול שייתן לנו, למדינה, דיור בהישג יד וודאות לאורך זמן ארוך יותר.

<אמיר הלר: אבל ההחלטה היא לא של היזם.

<אמיר הלר: יש בנק מממן, יש גורמים מממנים של פרויקט.

תמר זנדברג: בסדר גמור.

תמר זנדברג: יכול מאוד להיות שצריכה להיעשות כאן עבודה רב מגזרית עם גורמי התכנון שאלה הרשויות המקומיות והמדינה, מינהל התכנון, עם גורמים מממנים, עם גורמים בונים ואולי אפשר גם לשמוע את החברה האזרחית בנושא הזה.

תמר זנדברג: אני שומעת את התדהמה כאן סביב השולחן.

תמר זנדברג: אתם יודעים שיש מודלים כאלה בעולם.

תמר זנדברג: יש עבודות כאלה שנעשו.

תמר זנדברג: זה שאף אחד כאן סביב השולחן לא שמע בחיים שלו על מסלולי דיור שונים, עם מימון שונה.

תמר זנדברג: בזמן שאנחנו נמצאים במשבר דיור ומדברים כל היום על לבנות יחידות דיור, יש לנו רק מודל אחד ורק דבר אחד שהמדינה משפיעה עליו שזה ערך הקרקע, רק דבר אחד שהרשויות המקומיות משפיעות עליו שאלה הם אחוזי הבנייה וזהו.

תמר זנדברג: כל השאר, שהדיירים ישלמו והיזם יבנה.

תמר זנדברג: מה?

תמר זנדברג: לא שמענו על מודלים שונים של מימון?

תמר זנדברג: מממנים כל מיני דברים בכל מיני צורות.

תמר זנדברג: לא שמענו על פריסה לאורך זמן ארוך יותר?

תמר זנדברג: לא שמענו על אחוזי רווח נמוכים יותר בוודאות אחרת בשוק, גם המימונית?

תמר זנדברג: כאילו שוק הדיור מתנהל באיזו בועה מנותקת מהעולם וממודלים כלכליים?

תמר זנדברג: באמת, אנחנו בכזה בולמוס דיור, אנחנו מדברים על התחדשות עירונית, מאות אלפי יחידות דיור נבנות בישראל ולא פיתחנו קצת חשיבה חוץ לקופסה?

תמר זנדברג: יודעים לבנות רק משהו אחד, רק במחיר אחד ורק מיועד לאוכלוסייה אחת?

תמר זנדברג: זה הרי הזוי.

תמר זנדברג: אני אומרת שאני מאוד אשמח - הוועדה תחשוב מי יעשה - שיעשו לנו עבודה כזאת, עבודה כלכלית, עבודת מחקר.

תמר זנדברג: אני אגלה לכם סוד, הידע נמצא וחלקו סביב השולחן ואני כבר רואה אותו וזה מה שאני מכירה ואני לא עסקתי בתחום.

תמר זנדברג: אני לא יזם, אני לא קבלן, אני לא בנק ואני לא ועדה מקומית ולא ועדה מחוזית.

תמר זנדברג: אם כן, לפתוח את האפשרויות לגבי המודלים.

תמר זנדברג: נאמרה כאן אקסיומה, רוצים עוד איקס עשרים אחוזים וזה אומר עוד עשרים אחוזים אחוזי בנייה.

תמר זנדברג: לא.

תמר זנדברג: יש עוד דרכים.

תמר זנדברג: הדבר השני שהעליתי קודם הוא הנושא של ההתחדשות העירונית ומה זה התחדשות עירונית.

תמר זנדברג: איפה היא נעשית, במקום מה.

תמר זנדברג: שוב, אנחנו היום במצב אבסורדי.

תמר זנדברג: מדינת ישראל, במסגרת מה שהיא מכנה משבר הדיור והצורך להוריד את מחירי הדיור וגם במסגרת הזאת קמה הרשות וכולי, מצמצמת ומרדדת את כל התחום לפינוי-בינוי בתוך הערים כאשר במקביל היא ממשיכה לעשות עוד שני דברים שהם מאוד מסוכנים וחותרים תחת הדבר הזה.

תמר זנדברג: האחד, מה שנקרא בניית שכונות צמודות דופן, כלומר, שכונות חדשות על שטחים פתוחים, נכון, הם קרובים לעיר הקיימת אבל בינם לבין התחדשות עירונית, בינם לבין בנייה עירונית, אין שום דבר אלא זאת פשוט בנייה חדשה.

תמר זנדברג: השני, ואולי עוד אפילו יותר גרוע ויותר שערורייתי, זה להקים יישובים חדשים לגמרי ובנייה על שטחים פתוחים לגמרי ולא חשוב כרגע מה שטח המוניציפאלי.

תמר זנדברג: זה נכון בנגב, זה נכון בגליל, זה נכון בערים.

אלי כהן: אם תוכלי לסיים כי זה פחות רלוונטי לדיון.

תמר זנדברג: לא, זה מאוד רלוונטי ואני אגיד לך למה.

תמר זנדברג: נעזוב לרגע את הנגב והגליל וניקח לדוגמה את הרי ירושלים.

תמר זנדברג: זה שכאן תקדם הרשות להתחדשות עירונית פרויקט התחדשות עירונית ובאותו זמן ייבנו עשרות אלפי יחידות דיור על שטחים פתוחים בהרי ירושלים, זה פשוט שערורייה ברמה שיכולה להוציא עשן מהאוזניים, ושני הדברים האלה מתקיימים במקביל.

תמר זנדברג: אני לא יודעת אם יש כאן אנשים ממינהל התכנון ומוועדות התכנון של ירושלים, אבל הם יגידו שזה לא קשור.

תמר זנדברג: יש פרויקטים של פינוי-בינוי בתוך ירושלים וזה יכול להגיע עד איקס.

תמר זנדברג: אני טוענת שיש פוטנציאל בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בתוך ירושלים, בפנים, ובוא נדבר על זה.

תמר זנדברג: אנחנו ועדה להתחדשות עירונית.

אלי כהן: דיברנו על זה מספר פעמים.

אלי כהן: יש לנו עוד ישיבה בנושא סוגיות תכנוניות.

תמר זנדברג: חד משמעית זה יכול להחליף את הבנייה מחוץ לירושלים ולהציל שם גם את השטחים הפתוחים.

אלי כהן: לכן בישיבה שהתקיימה במינהל התכנון ב-3 בנובמבר הייתה תמיכה גם של הארגונים הירוקים בהתחדשות עירונית בין היתר על הדברים עליהם את דיברת.

אלי כהן: תודה לחברת הכנסת תמר זנדברג.

אלי כהן: שני דוברים אחרונים, לאחר מכן אני אסכם ובזה נסיים.

אלי כהן: מיכאל בן הרוש, בבקשה.

<מיכאל בן הרוש: אני יזם.

<מיכאל בן הרוש: אני מלווה את הישיבות מראשיתן.

<מיכאל בן הרוש: אני עושה השוואה בין אותה תקופה של שיקום שכונות עת הייתי מעורב בזה, אבל שם כל השיקום היה בכסף של המדינה.

<מיכאל בן הרוש: כאן מדובר בעסק לכל דבר.

<מיכאל בן הרוש: היזמים צריכים להרוויח כסף מהפרויקט הזה שהוא התחדשות עירונית.

<מיכאל בן הרוש: לדעתי בתוך המכלול של העסק הזה של היזם, צריך להכניס איזשהו אחוז שיחזור לקהילה.

<מיכאל בן הרוש: באותה תקופה הייתה רוח מיוחדת שהצלחנו ליצור בשכונות במסגרת שיקום השכונות ואת אותה רוח צריך להכניס גם היום.

<מיכאל בן הרוש: כמובן שאחוז מסוים, אני לא יודע אם שישה, שבעה או שמונה אחוזים, מאותה הכנסה של היזם, צריך לחזור לקהילה.

<מיכאל בן הרוש: יחד עם זאת, להכריז על הפרויקט הזה של התחדשות עירונית כעל פרויקט לאומי, לערב כאן את הסטודנטים באקדמיה כי בכל מקום שבונים, חייב להיות שם צוות, אחד מאנשי השכונה, מוועד השכונה או מאותה קבוצה שקשורה לשכונה, סטודנט מהאקדמיה וזאת כדי להזיז את העגלה הזאת קדימה.

<מיכאל בן הרוש: זה מתוך הניסיון שלי בשיקום שכונות.

<מיכאל בן הרוש: אני רואה את זה היום כפרויקט לאומי, התחדשות עירונית.

<מיכאל בן הרוש: יש צורך דחוף להזיז את העגלה הזאת קדימה.

<מיכאל בן הרוש: אני עוקב אחרי הישיבות ולבי פועם כשאני רואה את ההתקדמות והדרך המובילה.

<מיכאל בן הרוש: כמי שהיה בוועד סוחרי מרכז ירושלים ליוויתי מהיום הראשון את הקמת הרכבת הקלה וההבדל הוא עצום, בין אותן ישיבות לישיבות שמתקיימות כאן.

<מיכאל בן הרוש: בעזרת השם אנחנו נראה בקרוב את התקדמות הפרויקטים ולא יקרה כפי שקרה ברכבת הקלה שלקח 11 שנים להקים אותה.

<מיכאל בן הרוש: תודה ליושב ראש שנתן לנו רשות דיבור.

אלי כהן: תודה רבה לך.

אלי כהן: אנחנו בהחלט רואים את נושא התחדשות עירונית, מעבר לחשיבות הנדל"נית, בראש ובראשונה כפרויקטים בעלי חשיבות חברתית ראשונה במעלה ובהחלט זה הכיוון.

אלי כהן: הדובר האחרון מהאגודה לזכויות האזרח, גיל גן מור.

<גיל גן מור: דיברנו כאן בשבועות האחרונים כמה פעמים על הנושא של דיירי הדיור הציבורי והוועדה אמרה בצורה מאוד נכונה וראויה שלא תהיה הגליה שלהם מהפרויקטים האלה.

<גיל גן מור: אני חושב שחשוב לזכור שכאשר אנחנו מדברים על שכבת האוכלוסייה הזאת שהיא היום שכבת אוכלוסייה של דרי הדיור הציבורי, רוב המשפחות שהן זכאיות לדיור ציבורי או שהן בטווח הזה, הן לא גרות באמת בדיור ציבורי אלא הן גרות בשכירות פרטית ומקבלות סיוע מהמדינה.

<גיל גן מור: מדובר על 140 אלף משקי בית.

<גיל גן מור: זאת קבוצה הרבה יותר גדולה מאלה שבפועל מתגוררים בדיור ציבורי.

תמר זנדברג: 140 אלף מקבלי סיוע בשכר דירה?

<גיל גן מור: משפחות שמקבלות סיוע בשכר דירה ורובן לא גרות לא במגזר הכפרי ולא ביישובים קהילתיים אלא הן גרות בדיוק במקומות האלה, באזורי ההתחדשות, במרכזי הערים הוותיקות, בשכונות בחצרות האחוריות של הערים.

<גיל גן מור: שם הדיור הזול ושם אותן משפחות גרות.

<גיל גן מור: לכן, כאשר אנחנו מדברים על התחדשות עירונית, עבור אותן משפחות הרבה פעמים הבשורה של ההתחדשות העירונית היא לא שדרוג בתנאי החיים שלהן אלא היא סכנה מידית של דחיקה מהשכונה הזאת ובעצם התחושה שלהן היא שעצם ההכרזה על מתחם כמתחם התחדשות, כבר מביאה את הספקולנטים לשכונה ומעלה את מחירי השכירות והרבה פעמים האנשים הללו פשוט נדחקים לשכונת העוני הבאה וגם זה יוצר בעיות במקומות אחרים.

<גיל גן מור: לכן אנחנו חייבים לדבר על הנושא של דיור בהישג יד ושל פתרונות לאוכלוסייה הזאת דווקא בפרויקטים של התחדשות עירונית.

<גיל גן מור: יש כאן גם סוגיה של צדק חלוקתי.

<גיל גן מור: אני חושב שדובר כאן הרבה על היתרונות שמפיקה החברה בכללותה מפרויקטים של התחדשות עירונית – יותר יחידות דיור, שדרוג של אזורים שיש בהם מצוקה, הפחתת אלימות וכולי.

<גיל גן מור: את כל הרווחים הללו ואת הנטל הזה אנחנו צריכים לפזר באופן אחיד על כל החברה.

<גיל גן מור: לא יכול להיות שרק קבוצה קטנה תישא על גבה את כל המחיר של הדבר הזה.

<גיל גן מור: זה בדיוק צדק חלוקתי.

<גיל גן מור: לכן החברה – וכאן זאת אחריות הוועדה, של הממשלה – חייבת להבין שזאת חובתה גם מבחינת הסוגיה של צדק חלוקתי ולהשקיע את המשאבים כדי שלא כל הנטל ולא כל המחיר יהיה על קבוצה קטנה של אנשים אלא כולם ייהנו מהפיתוח הזה וזה לא יהיה על גבם של החלשים.

<גיל גן מור: שתי נקודות אחרונות כי אני לא רוצה לחזור על דברים שנאמרו.

<גיל גן מור: כאשר מדובר על שילוב של דיור בהישג יד בפרויקטים האלה, כמובן שמעבר לרגולציה התכנונית של היכן אנחנו מכניסים בתוך הפרויקטים האלה דיור בהישג יד ודיור להשכרה, יש גם את האפשרות של קרקע משלימה וזה לא רק של המדינה אלא גם של הרשות המקומית כי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה שתוקן לפני כשנה על ידי השר גדעון סער מאפשר גם לרשות המקומית להשתמש בשטח חום לדיור להשכרה.

<גיל גן מור: אני חושב שכאשר מתכננים מתחם של התחדשות עירונית ומדברים גם על השטחים החומים שיהיו בו, אני חושב שחשוב לדבר גם על ייעוד חלק מהשטח הזה להשכרה שזה חלק מהמטלות הציבוריות וחלק מהדברים להם נדרשים כדי שזה לא יהפוך להיות ממאגר הדיור הזול של האוכלוסייה הענייה לשכונה אקסלוסיבית שמדירה אותה.

<גיל גן מור: עד היום לצערי לא הפעילו אפילו פעם אחת את הסעיף הזה.

<גיל גן מור: הרשויות המקומיות, גם עיריית תל אביב, מתנגדות להפעלת הסמכויות הללו.

<גיל גן מור: אם זה המצב, אני חושב שהמקום של הוועדה או של המדינה הוא לנסות ולראות איך מחייבים את הרשויות או איך מגבירים את המוטיבציה שלהן להחיל את הסעיף הזה.

<גיל גן מור: הנקודה השנייה היא שבכל החוקים והתקנות של המדינה היום בקשר לפרויקטים של דיור בהישג יד או דיור להשכרה, הקריטריונים בזכאות מנוסחים בצורה מאוד מאוד רחבה וצריך לעשות כאן איזשהו כיוונון, איזשהו פיין טיונינג למצבים האלה של התחדשות עירונית.

<גיל גן מור: כאן אנחנו לא רוצים לעשות פרויקט להשכרה שיבואו משכירים מכל מקום.

<גיל גן מור: המטרה שלנו כאן היא לסייע קודם כל לאותם אנשים שלא יידחקו מהשכונה שאנחנו מחדשים ומהשכונה שיש בה פינוי-בינוי, ואמרה נכון חברת הכנסת זנדברג, לא חייב להיות רק פינוי-בינוי.

<גיל גן מור: לכן צריך לעשות איזושהי חשיבה גם במשרד המשפטים על הגדרות יותר עדינות של הזכאות לדירות בפרויקטים להשכרה שייבנו במתחמים של התחדשות עירונית, מתחמים שיש בהם צנטרפיקציה כדי שבאמת תהיה עדיפות קודם כל לתושבי המקום, ואני מדבר על תושבי המקום לא רק ברמה של הרשות המקומית שצריכה להיות דבר מאוד נרחב, אלא לתושבי המקום שגרים באותה שכונה והם אלה שנמצאים בסכנה של דחיקה והם אלה שאנחנו קודם כל רוצים לאפשר להם להישאר בשכונה ולא להידחק ממנה.

<גיל גן מור: כיום הדבר הזה כמעט ולא קיים ואני חושב שזאת עוד נקודה שחייבים לבקש, אולי ממשרד המשפטים, לנסות ולחשוב או לגבש איזושהי חוות דעת משפטית שתאפשר את הדבר הזה כי הרי אנחנו לא רוצים שבסוף יהיה דיור להשכרה ויבואו שוכרים מאזורים אחרים בעיר, כאלה שבכלל אין להם כל מצוקת דחיקה או מצוקת דיור.

<גיל גן מור: אני אסתפק בזה.

אלי כהן: תודה רבה.

אלי כהן: ברשותכם, אני רוצה לסכם את הנושאים שעלו כאן היום.

אלי כהן: הנושא של דירות קטנות.

אלי כהן: זה ייכנס כחלק מהתכנון בנושא.

אלי כהן: עולים כאן שני דברים.

אלי כהן: מצד אחד אנחנו רוצים לבוא ולקדם את ההתחדשות העירונית ומצד שני, ככל שאנחנו נבוא ונטיל מגבלות או אילוצים, אנחנו נקשה על התקדמות הפרויקטים.

אלי כהן: בהחלט כן צריך לבוא ולחשוב על פתרונות – גם על דיור בר השגה, גם על דיור ציבורי, גם על הנושא של שכירות ברמה סבירה.

אלי כהן: לכן הדרך שאני חושב שצריך לבחון ולהתקדם בה היא בדרך של תמריצים.

אלי כהן: כלומר, יבואו וייתנו כדאיות ליזם ולרשות המקומית לקדם בנייה כזאת.

אלי כהן: אני מבקש מנציג מטה הדיור שנמצא כאן בשם משרד האוצר וגם ממך חגי, עד סוף החודש הזה – מכיוון שאנחנו בפברואר רוצים לסיים – תגישו לנו המלצות בעניין התמרוץ.

אלי כהן: אני יכול להגיד לכם מספר דברים שיכולים להיות אפשריים.

אלי כהן: הראשון הוא לתת זכויות בנייה נוספות כך שכל זכויות הבנייה הנוספות ישמשו או לדיור הציבורי או שישמשו לשכירות במחיר נמוך ובמחיר מפוקח לתקופה מסוימת.

אלי כהן: אגב, מבחינתי גם אפשר שהרשות המקומית תהיה הבעלים של חלק מהדירות.

אלי כהן: כלומר, אם על בסיס השטח הקיים, לפי החישובים הכלכליים ולפי אותו אחוז רווח מינימלי אפשר להקצות איקס דירות אבל יחד עם זאת ניתן על בסיס התכנון לבנות יותר ולצורך העניין הרווח גדל, כל הדלתה הנוספת הזאת תינתן אבל היא יכולה להיות בבעלות או החברות המשכנות או בבעלות הרשויות המקומיות והן לצורך העניין יוכלו להיות הבעלים ולהפעיל את זה לתקופה מסוימת.

אלי כהן: כן לחשוב גם על הגנה על שוכרים קיימים.

אלי כהן: כלומר, שוכרים שנמצאים כבר בפרויקט, שלצורך העניין הם יוכלו לקבל הגנה לתקופה מסוימת.

אלי כהן: אלה הדברים.

אלי כהן: אני אומר שוב שהדרך שאני חושב שצריך לעשות את זה היא באמצעות מתן תמריצים ולא באמצעות מגבלות שיקשו על קידום הפרויקטים האלה.

אלי כהן: גם אני וגם היועץ ליושב ראש הוועדה מר ארנון גלעדי נחשוב על דברים במסגרת החוק, אבל אני מצפה מכם ורוצה שעד סוף החודש אתם תעבירו לנו התייחסות ספציפית בנושאים האלה.

אלי כהן: לפני שננעל את הישיבה נאמר שאנחנו נתכנס כאן שוב ב-15 לחודש כאשר אז נדון גם בנושא התכנית של המועצה הלאומית לכלכלה וגם בהיבטי מיסוי שגם הם חשובים כיוון שזה יתייחס בעיקר לרשויות חלשות כמו לוד או רמלה שבין היתר על רקע בקשתם יוזמים את הנושא על מנת לעודד יזמים להיכנס גם לשכונות כאלה.

אלי כהן: תודה רבה.