ועדת הפנים והגנת הסביבה, כנסת 19, פרוטוקול מספר 440, 2014-12-09 13:00

דב חנין: גבירותי ורבותי, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.

דב חנין: על סדר יומנו הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' ...), התשע"ה-2014.

דב חנין: אמור להיות לפניכם נוסח הצעת החוק.

דב חנין: גבירותי ורבותי, ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לא יכולה להתכנס מבלי להתייחס אפילו בקצרה לאסון דליפת הנפט החמור והמסוכן שהתרחש בערבה.

דב חנין: חזרנו והתרענו, גם בדיונים של הוועדה הזו, שבענייני נפט אסון עלול להתרחש ומדינת ישראל חייבת ליצור כלים ומנגנונים שגם יידעו למנוע אותו מראש וגם יידעו להתמודד אתו בצורה אפקטיבית ברגע שהוא מתרחש.

דב חנין: כל הדברים שמפניהם הזהרנו למרבית הצער התרחשו באסון הנפט בערבה.

דב חנין: כמות אדירה של נפט – אנחנו מדברים על 5,000 מטרים מעוקבים – נשפכה לשטח הקרקע, אזור של 8-9 קילומטרים זוהם בנפט.

דב חנין: הזיהום הזה הגיע למלחת עברונה, עם פגיעה קשה מאוד בערכים הסביבתיים המוגנים בשמורה הזו.

דב חנין: אנחנו נמצאים בסכנה שאם יהיו היום שיטפונות אולי הזיהום הזה יישטף ויזיק גם במפרץ אילת.

דב חנין: אני חושב שאני מבטא את עמדתה של ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת באמירה שדבר כזה אסור היה שיקרה.

דב חנין: אנחנו כמובן כוועדה גם נדרוש הסברים ותשובות ונבקש מכל הגורמים הרלוונטיים לתת לנו מענה, איך קרה הדבר הזה.

דב חנין: אני מניח שיש גם חקירה.

דב חנין: אנחנו לא ניכנס לעבודתם של הגורמים החוקרים ולא נחליף אותם, אבל בהחלט נרצה לקבל תמונה מה קרה כאן, איך קרה הדבר הזה, האם הגורמים הרלוונטיים ידעו ברגע האירוע שהוא באמת מתרחש, האם נסגרו המגופים של הצנרת, ואם לא למה, והאם היו מגופים.

דב חנין: כל הסוגיה של קצא"א מחייבת פיקוח ובקרה הרבה יותר רציניים של הכנסת.

דב חנין: בפני הממשלה, בפני ועדת השרים לענייני חקיקה נמצאת הצעת חוק שלנו לתיקון חוק הנפט.

דב חנין: נדמה לי שגם היושבת-ראש הקבועה של הוועדה היא אחת היוזמות של התיקון הזה, אני לא בטוח בכך.

דב חנין: בכל מקרה, זו הצעה שמציעה להחיל על תחום הנפט סטנדרטים מודרניים, עדכניים ורלוונטיים של הגנה על הסביבה מפני קידוחי נפט, מפני תקריות נפט, מפני תקלות נפט, מפני תאונות נפט.

דב חנין: חבל, חבל, חבל שהממשלה פעם אחר פעם, פעמיים דחתה את התיקון הזה.

דב חנין: אני מקווה שהכנסת תדע להפיק לקחים ממה שהממשלה קצת מסרבת להפיק לקחים ממנו, כי תקרית קודמת היתה בשנת 2011 בשמורת נחל צין, גם שם קרה אסון סביבתי קשה.

דב חנין: אגב, קרו שם שני אסונות בהפרש של שבועיים אחד מן השני.

דב חנין: אנחנו רואים בערבה שהלקח ככל הנראה לא נלמד וחבל שכך.

דב חנין: זו אחריות שלנו, גם בכנסת, לטפל, לדרוש תשובות ולעשות שינוי כדי שדברים כאלה לא יוכלו להתרחש בעתיד.

דב חנין: אם כן, הצעת החוק שפנינו היום היא הצעת חוק פרטית של חברי כנסת, שהראשון בהם, חבר הכנסת מאיר שטרית שלא נמצא אתנו – הוא מתנצל, הוא נמצא היום בחוץ לארץ – ביחד עם רשימת יוזמים.

דב חנין: לא אקרא את שם היוזמים שלא נמצאים אתנו.

דב חנין: אקרא רק את השם של חבר הכנסת דב חנין, אחד היוזמים, שנמצא אתנו.

דב חנין: אנחנו נמצאים בהכנה לקריאה שנייה ושלישית.

דב חנין: כפי שאמרתי לכם בפתיחת הדברים, נעשו כמה תיקונים על-ידי הלשכה המשפטית.

דב חנין: אנחנו נרצה לקיים דיון אחד יעיל ואפקטיבי על הצעת החוק.

דב חנין: לכן, מכובדי היועצים המשפטיים, אני מציע שנפתח בהקראת הנוסח כדי שאם למישהו יש הערות, גם כלליות וגם פרטניות, הוא כבר יוכל להתייחס בצורה משולבת.

דב חנין: למען הסדר, נקרא את הצעת החוק כולה, עם השינויים שהוכנסו בה.

דב חנין: אנא תעקבו אחרי הטקסט.

דב חנין: אם מישהו מאבד את עצמו בזה אז תסמנו לנו ונוכל לסייע.

דב חנין: גברתי היועצת המשפטית, בבקשה.

רוני טיסר: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' ), התשע"ה–2014

דב חנין: תודה רבה, גברתי.

דב חנין: אדוני היועץ המשפטי, אתה רוצה להוסיף?

תומר רוזנר: כן.

תומר רוזנר: אסביר רק שבעקבות הערה שקיבלנו ממשרד הבינוי וממשרד המשפטים, אנחנו מציעים בסעיף 2א2(ב) פסקאות (3) עד (5) למחוק את האפשרות של הבטחת הזכויות באמצעות הערת אזהרה או שעבוד או העברת בעלות בחלק יחסי מהקרקע.

תומר רוזנר: בעצם להתמקד בכך שהבטוחה תינתן בדירה החדשה שנמסרת לקונה ולא בבטוחה שהיא חלק יחסי מן הקרקע שלא נותנת לו בעצם בטוחה מספיקה.

תומר רוזנר: לכן אנחנו מציעים למחוק את האפשרות של "או חלק יחסי מהקרקע".

דב חנין: תודה רבה, אדוני.

דב חנין: ההערה שלך נרשמה.

דב חנין: נתייחס אל הדברים בסיכום הדיון.

דב חנין: אנחנו בהכנה לקריאה השנייה והשלישית.

דב חנין: הרציונל של הצעת החוק הזאת לדעתי ברור לכולנו.

דב חנין: המדיניות שלנו היא לקדם, לעודד ולתמוך בתהליכים של התחדשות עירונית.

דב חנין: כדי שהדבר הזה יקרה אנחנו צריכים לייצר, בין היתר, הגנות וביטחון לאותם אזרחים שמוותרים על הדירות שלהם במסגרת אותן עסקאות וצריכים לקבל ביטחון מספיק שהם יקבלו משהו אחר.

דב חנין: לכן שמירת הזכויות או ההשקעות של רוכשי הדירות במסגרת תהליך ההתחדשות העירוני חיונית ודרושה לאותם אנשים והיא חיונית ודרושה לתהליכי ההתחדשות העירונית אם אנחנו רוצים שהם יתקדמו בפועל.

דב חנין: למה אני אומר את הדברים?

דב חנין: אני אומר את הדברים כאיזו הערת פתיחה לקראת ההערות של הגורמים שמכונסים כאן.

דב חנין: ייתכן שבעולם תיאורטי אולי נכון מבחינת

דב חנין: כם למשוך את האיזונים שאנחנו קבענו קצת למקום כזה או קצת למקום אחר.

דב חנין: בראייה ארוכת-טווח, אם כולנו משוכנעים שהמטרה אכן לקדם התחדשות עירונית אנחנו צריכים לייצר מנגנונים ואיזונים שיבטיחו באמת את אותם ביטחונות שיתנו לאותם אנשים שאנחנו רוצים להכניס אותם לתהליכי התחדשות עירונית, שיתנו להם את התחושה שזה הליך בטוח ומוגן, בדיוק כפי שאנחנו עושים, לצורך העניין, ברכישה של דירות חדשות.

דב חנין: אפילו הייתי אומר שבמובן מסוים המצב של אנשים בהתחדשות עירונית מסובך יותר, כי ברכישה של דירה חדשה אדם נותן כסף ואילו כאן הוא נותן את הבית שלו.

דב חנין: רמת הביטחון שהוא צריך לקבל כדי שהוא ירגיש בנוח עם המהלך הזה צריכה להיות מאוד-מאוד גבוהה וזה מה שניסינו לייצר בהצעת החוק הזאת.

דב חנין: חשוב לי להגיד את הדברים כבר בפתיחת הדיון כי אני מכיר את הנטייה הטבעית של כל אחד מאתנו לקחת את הדברים לאיזו זווית של קצת יותר אזור נוחות, לכל אחד מאתנו מהזווית שלו.

דב חנין: זה לא כדי למנוע מכם לדבר, חס וחלילה.

דב חנין: כל אחד יגיד את דעותיו.

דב חנין: אני מציע לכם לנסות להסתכל על הצעת החוק הזאת גם מהזווית הרחבה הזאת.

דב חנין: עוד הערה מוקדמת אחת לפני שנפתח בדיון, אנחנו בהכנה לקריאה השנייה והשלישית.

דב חנין: נשתדל להיות מאוד יעילים.

דב חנין: לכן אנחנו לא צריכים בשלב הזה ברכות להצעת החוק, ליוזמי הצעת החוק או הצעות תמיכה כללית.

דב חנין: כל זה אנחנו מניחים שנאמר.

דב חנין: הנה, אני אומר את זה לטובת הפרוטוקול, שכולם חושבים שהצעת החוק חשובה.

דב חנין: ומכאן אנחנו רוצים את ההערות שלכם.

דב חנין: אנחנו רוצים את ה"אינפוטים" שלכם כדי לראות אם אותם איזונים שאנחנו יצרנו באמת יכולים להשיג את המטרה שאנחנו רוצים לקדם.

דב חנין: כל אחד יקבל בדיון הזה את רשות הדיבור פעם אחת.

דב חנין: אנא עברו על הדברים בצורה מסודרת.

דב חנין: כל גוף שמיוצג סביב השולחן צריך לקבוע לעצמו נציג אחד.

דב חנין: לא נתחיל פה לעשות פינג-פונג בין הנציגים.

דב חנין: מי שרוצה להתחיל ומוכן לייצג את כל הגוף שהוא בא מטעמו מוזמן להצביע וניתן לו את רשות הדיבור.

דב חנין: נציגי משרד הבינוי, אתם רוצים להתחיל?

דב חנין: ייקח לי שנים להסתגל לכך שכבר לא קוראים לו משרד הבינוי והשיכון.

עינת גנון: אני יכולה לדבר בשמי האישי, אני כבר 20 שנים עובדת המשרד וגם אני עוד לא הפנמתי את השינוי בשם.

דב חנין: אנחנו בעד שיכון, דרך אגב.

דב חנין: חלק ממנו זה בינוי גם, אבל קודם כול שיהיה שיכון.

דב חנין: בסדר, זה ויכוח אחר.

עינת גנון: אני חייבת להגיד שאנחנו כמובן תומכים ומברכים, אבל מוחים על לחץ הזמן שהופעל עלינו כי ההתאמות לחוק המכר מורכבות מאוד, בגלל שעסקאות פינוי-בינוי הן מורכבות ושונות מעסקאות מכר רגילות.

עינת גנון: בעיני כרגע התוצר הסופי הוא קצת אילוץ כתוצאה מלוחות הזמנים הלחוצים.

דב חנין: ניסינו לשכנע את הכנסת, גם אם היא מתפזרת, להוסיף עוד שבוע של עבודה.

דב חנין: אני בטוח שהיינו מייצרים תוצאות טובות יותר, אבל זה מה יש ועם זה ננצח, כפי שאומרים.

עינת גנון: גם הפשרה שתומר רוזנר דיבר עליה, שהשעבוד או הרישום יהיו רק לגבי הדירה ולא לגבי החלק היחסי בזכויות, הוא איזשהו פתרון שאנחנו מסכימים לו, אבל בעינינו הוא לא הפתרון המיטבי.

עינת גנון: אנחנו מבקשים לוודא קודם כול – היו על זה הרבה דיונים מאחורי הקלעים והם לא מצאו ביטוי בסופו של דבר בנוסח הצעת החוק.

עינת גנון: לכן חשוב לנו מאוד להבהיר – צריך להבין שעסקאות פינוי-בינוי, מכיוון שהן נעשות מול מספר רב של דיירים, אי אפשר לצפות שכל הדיירים יבואו כבר ביום הראשון לבנק כדי להסדיר את קבלת הערבות.

עינת גנון: משתדלים לרכז אותם כמובן לקראת פינוי הדירה או לקראת אחד המועדים האחרים שנקבעו, אבל זה לא נעשה כעדר שמגיע לבנק.

עינת גנון: לכן, בין היתר, חשוב לנו לאפשר, שיהיה ברור שניתן לאפשר גם אם לא כתוב בחוק איזה מנגנון של נאמנות שיופקד בידי עורך-דין.

עינת גנון: כלומר, שהערבות תופקד בידי עורך-דין עד ליום שהוא בעצם היום הקובע.

עינת גנון: חשוב לנו שזה ייאמר לפרוטוקול.

חנה גבאי: אומר עוד משפט אחד, שאין בזה סתירה לחובה החוקית שכתובה: "מסר לבעל הדירה ערבות בנקאית".

חנה גבאי: זאת אומרת, המסירה לעורך-דין כנאמן מקיימת את החוק הזה, כי אחרת יש לזה כמובן השלכות שהן גם אישיות.

עינת גנון: מעבר לכך, יש עוד מספר תיקונים שאנחנו מבקשים להוסיף.

עינת גנון: אנחנו מבקשים להתייחס לסיטואציה שקורית פעמים רבות, כאשר לדיירים הקיימים יש משכנתאות.

עינת גנון: לחלקם יש משכנתאות, לפעמים בסכומים יותר קטנים, לפעמים בסכומים יותר גדולים.

עינת גנון: הלכה למעשה היזם בעצם פעמים רבות נותן ערבות כנגד המשכנתה כדי לשחרר את הקרקע מכל שעבוד, על מנת שהבנק המלווה ייתן את הליווי הבנקאי.

עינת גנון: אנחנו מבקשים להוסיף סעיף, שזה לשונו – זה לא ניסוח משפטי כרגע: "ככל שניתנה על-ידי היזם ערבות בנקאית להבטחת חובות של בעל הדירה כלפי צד ג' יופחת משווי ערבות המכר שווי הבטוחה האחרת".

עינת גנון: אם נפרעה הערבות על המשכנתה אז כמובן היא תנוכה.

דב חנין: היא תנוכה במובן הזה שבאותו שלב יצטרכו להוסיף?

עינת גנון: לא.

דב חנין: אשאל אותך שאלה פשוט כדי שאני אבין.

דב חנין: נניח שיש משכנתה.

דב חנין: נניח שהביטחון שרוצים לתת לרוכש הוא מיליון שקלים.

דב חנין: יש משכנתה של 100,000 שקלים.

דב חנין: נותנים 100,000 שקלים תמורת המשכנתה ו-900,000 שקלים באחד המנגנונים האחרים.

דב חנין: נניח שנפרעה המשכנתה.

תומר רוזנר: מי פורע אותה, הדייר?

דב חנין: הדייר.

עינת גנון: הוא הרי ממשיך לשלם את המשכנתה.

דב חנין: נניח שהוא פרע את המשכנתה.

דב חנין: האם צורת הביטחון הזאת שאנחנו מגדירים בחוק תצטרך לעלות פה בחזרה לרמה הבסיסית?

תומר רוזנר: התשובה היא כן.

עינת גנון: כלומר שהערבות לחוק המכר תחזור בעצם להיות בשווי מיליון שקלים.

אורלי דותן: יש פתרון פרקטי לעניין הזה.

עינת גנון: אני מעדיפה שהבנקים יענו מה הפתרון הפרקטי.

עינת גנון: בעיני התשובה היא חיובית אבל אני מעדיפה שהבנקים יתייחסו.

עינת גנון: והערה אחרונה, בסעיף 3ב נקבע שההסכם למימון עסקה "בין יזם לבין תאגיד בנקאי מלווה יכלול פרטים כפי שיקבע המפקח".

עינת גנון: צריך להוסיף גם "לעניין מבטח".

עינת גנון: כלומר, אם זה חברת ביטוח מי שיקבע את ההוראות הוא שר האוצר.

דב חנין: תודה רבה.

דב חנין: איגוד הבנקים או בנק הפועלים.

אורלי דותן: אני כמובן מייצגת פה את כל הבנקים.

אורלי דותן: אני יועצת משפטית בבנק הפועלים לעניין ליווי פרויקטים.

אורלי דותן: רציתי פה להאיר את הצד הפרקטי של ליווי פרויקטים מהסוג הזה.

אורלי דותן: הצעת החוק מטרתה מעולה אבל אני חושבת שמשהו ביישום שלה לא מעשי וייצא שכרו בהפסדו, פשוט נגיע למצב שיהיה קשה מאוד לעשות עסקאות.

אורלי דותן: אני מתכוונת לעניין הפרקטי של איך מתחילים עסקה.

אורלי דותן: מתחילים עסקה כשאוספים את כל בעלי הדירות באותו מתחם או בניין שמדובר עליו, הם בעצם יוצרים שעבוד על הדירה הישנה שלהם, או על הזכויות בדירה הישנה אם הדירה הרוסה כבר.

אורלי דותן: הם יוצרים שעבוד לטובת - - - או מבטח, שמאבטח את האשראי הבנקאי שכרוך בבניית הפרויקט החדש.

אורלי דותן: בנק לא יכול להוציא ערבויות לאותם דיירים עד אשר תהיה עסקה סגורה, במובן הזה שכולם, כל אותם דיירים יהיו בעצם בתוך העסקה – יחתמו עם היזם, ייצרו שעבודים – ואז כחבילה אחת מעמידים לכולם את הערבויות ויוצאים לדרך.

אורלי דותן: כלומר, אני לא יכולה לעבוד במצב שאראה דייר אחד, הוא ישעבד לי את הדירה, אתן לו ערבות, אבל למחרת אגלה ששאר השכנים שלו החליטו להתנער מהעסקה.

אורלי דותן: אי אפשר לעבוד כך.

דב חנין: למה אי אפשר להחזיר פשוט את הערבות?

אורלי דותן: אם אני מוסרת לו ערבות ואין לי מנגנון שבמידה והעסקה לא תצא לפועל אפשר להשיב את המצב לקדמותו, אני לא עושה שום דבר.

דב חנין: מה הבעיה בנאמנות?

אורלי דותן: זה מה שהצענו.

אורלי דותן: היתה פה התנגדות להשאיר את זה בתור מנגנון קביל.

תומר רוזנר: אין התנגדות.

תומר רוזנר: המנגנון קביל ואתם יכולים לעשות אותו, כפי שאתם עושים כשנמסרת חזקה בדירה, אז הערבות נמסרת בנאמנות.

אורלי דותן: אנחנו לא עושים את זה.

תומר רוזנר: לא עושים את זה?

תומר רוזנר: אראה לך כמה עסקאות אני מכיר שבהן אתם עושים את זה?

אורלי דותן: ערבות – אני חושבת שזה לא אותו מצב בכלל.

תומר רוזנר: אתם עושים או לא עושים?

אורלי דותן: אנחנו לא עושים.

תומר רוזנר: אולי בבנק הפועלים אתם לא עושים אבל בנקים אחרים עושים.

אורלי דותן: אבל הדוגמה שאתה מביא לא רלוונטית לסיטואציה.

אורלי דותן: הסיטואציה פה היא שאתה מוסר ערבות לדייר.

אורלי דותן: ברגע שאתה מוסר ערבות והוא משעבד, מבחינתי זה מצב בלתי הפיך, אלא אם כן תהיה הסכמה אחרת.

תומר רוזנר: כפי שקיימת פרקטיקה כזו, שבה כאשר נמסרת חזקה בדירה ועדיין לא נמסר לדייר החוזה מרשות מקרקעי ישראל הערבות מופקדת בנאמנות אצל עורך-דין.

תומר רוזנר: נכון?

תומר רוזנר: יפה.

תומר רוזנר: זה לא כתוב בהצעת החוק.

אורלי דותן: מה זאת אומרת?

אורלי דותן: אני לא מבינה את הדוגמה שלך לשאלה שאני מעלה.

תומר רוזנר: הדוגמה מראה שאפשר להפקיד את הערבות בנאמנות וזה לא נוגד את החוק.

אורלי דותן: אין חובת מסירת ערבות.

תומר רוזנר: בוודאי יש חובת מסירת ערבות.

תומר רוזנר: הערבות חייבת להיות קיימת עד שאת מוסרת לדייר זכויות קנייניות בקרקע.

אורלי דותן: אתה נותן לי דוגמה למשהו שאינו רלוונטי.

תומר רוזנר: זה בוודאי רלוונטי.

תומר רוזנר: גם בעסקת מכר רגילה חייבים למסור ערבות.

דב חנין: היועץ המשפטי לוועדה אומר שלצורך העניין הזה, אם אתם מפקידים את הערבות בנאמנות אצל עורך-דין זה לא מנוגד לאמירה של להעביר לדייר.

דב חנין: להעביר לדייר, קרי, בין היתר, כפי שזה קורה בעולם.

אורלי דותן: ברור לי, אבל כשאתה אומר להעביר ערבות בנאמנות לעורך-דין כוונתך להעברה בלתי הָדִירָה.

אורלי דותן: אבל אני לא מתכוונת למצב הזה.

אורלי דותן: אני אומרת שיש מצבים שאתה חייב לאסוף את כולם ורק כשאתה רואה שיש לך עסקה מלאה אתה רוצה לפעול בצורה בלתי הָדִירָה.

אורלי דותן: אחרת, זה לא בסירה.

ישי איצקוביץ': בנקודה הזאת, ברשותך, אני רוצה להוסיף.

ישי איצקוביץ': אני למעשה מביא אתי הרבה ניסיון מהפרקטיקה.

ישי איצקוביץ': למעשה חוק המכר תוקן אחרי מקרה "חפציבה", באופן שהוא יצר בשעתו מחויבות בין הבנק לבין הרוכשים.

ישי איצקוביץ': הוא בעצמו קבע למעשה שתהיה התחייבות של הבנק לתת את הערבות.

ישי איצקוביץ': זה בעצם מה שנקבע.

ישי איצקוביץ': אותו מנגנון שאנחנו מבקשים פה, או שכלול שלו, הוא בעצם לקבוע שהבנק יתחייב לתת בתוך מועד מסוים את הערבות.

ישי איצקוביץ': כך אתה מתגבר על הקושי שהעלו פה הבנקים.

אורלי דותן: אבל שוב, אני לא יכולה להתחייב עד שלא תהיה עסקה סגורה.

אמיר הלר: ככל שהעסקה תהיה סגורה את מתחייבת.

ישי איצקוביץ': כדי למנוע מצב שמגיעים 400 איש לטאבו.

אמיר הלר: ככל שהעסקה תיסגר אזי יש לך התחייבות למתן ערבות לפי חוק המכר, בוודאי.

אורלי דותן: זה משהו שהוא טכני אבל הוא שומט את הקרקע מההסדר הזה.

אורלי דותן: זה הסדר יפה מאוד אבל הוא לא יהיה פרקטי.

דב חנין: באותה מידה שאתם מצפים שייתנו לכם שעבוד אתם צריכים לתת את הערבות.

דב חנין: יש פה משוואה דו-צדדית.

אורלי דותן: אנחנו רוצים, אבל אנחנו רוצים שעבוד מכולם.

דב חנין: ברמה הרעיונית, הרי את לא מקבלת את השעבוד מכולם יחד אלא אחד אחרי השני.

אמיר הלר: לכן הוא לא משתכלל.

אמיר הלר: גם יזם לא יוציא כסף על ערבויות לפני שהעסקה משתכללת לכדי עסקה.

אמיר הלר: יש עלויות למתן ערבויות.

אמיר הלר: יזם לא יתחיל לפזר כסף לפני שיש עסקה.

תומר רוזנר: אם היזם לא מעוניין, או הבנק לא מעוניין לתת את הערבויות, שלא ירשום את השעבוד.

אורלי דותן: אבל הבנק מעוניין לתת ערבות.

תומר רוזנר: אז כשהוא רושם את השעבוד ייתן את הערבות.

אורלי דותן: אתה לא עושה עסקה עם דייר אחד אלא עם קבוצת דיירים.

אורלי דותן: זה לא עסקת מכר של דירה בודדת מקבלן, שכל אחד עומד לבד.

אורלי דותן: אין עסקה של דייר אחד.

תומר רוזנר: מצוין.

תומר רוזנר: הדייר יתחייב לשעבד, כפי שאתם תתחייבו לתת ערבות, וברגע שהעסקה תשתכלל שתי ההתחייבויות האלה יקוימו: אתם תיתנו את הערבות והוא ייתן את השעבוד.

אמיר הלר: בפרקטיקה זה שלא כך.

אמיר הלר: עסקת פינוי-בינוי היא עסקה מורכבת שלוקחת הרבה מאוד זמן, גם בצד הדיירי, גם בצד הליווי, בצד כל הגורמים המעורבים.

אמיר הלר: לכן עם השנים השתכללו כל מיני דרכים כדי שלא כאשר אגיע לשלב האחרון פתאום מישהו בשלב הראשון יתקע לי את התהליך כי הוא החליט שהוא עכשיו תוקע כי הוא רוצה לסחוט אותי יותר.

אמיר הלר: לכן יש תהליך שבו יש שעבוד, ויש התחייבות למתן ערבות במידה והעסקה תתקיים.

אמיר הלר: כפי שברשות המסים העסקה לא משתכללת לכדי עסקה, כלומר לא חבים במס רכישה עד שלא חותמים כלל הדיירים ועד שלא מתקיימים כלל התנאים, כולל היתר בנייה בסופו של תהליך, גם כאן ההתחייבות היא יפה, זו התחייבות של בנק לתת ערבויות במידה והעסקה מתקיימת.

קריאה: והראיה, שחוק המכר קבע כך.

אמיר הלר: אין כאן חשש לכספו של הרוכש כי ממילא לפני שהתקיימה העסקה הוא לא מאבד שום דבר ולא הורסים לו את הבית.

אמיר הלר: הרי כל הרעיון, כפי שאמר חבר הכנסת חנין, הוא להפוך את הנושא הזה להיות פרקטי וישים, עם ביטחון שהדיירים ירצו ללכת לתהליך כי הם מרגישים מובטחים מכל הפינות.

אמיר הלר: אין כאן חשש לביטחון של הדיירים כי העסקה עדיין לא התקיימה.

ישי איצקוביץ': אי-מציאת פתרון לעניין הזה יביא בסופו של דבר לסיטואציה שבה יצטרכו לקבוע מועד מוסכם, על 300-400 איש בפרויקטים כאלה גדולים, שכולם יגיעו ללשכת רישום המקרקעין ואז ייעשה זה כנגד זה.

ישי איצקוביץ': פשוט בפרקטיקה זה לא מעשי.

ישי איצקוביץ': נכון שכאשר מדובר באחד מול אחד יש באמת היגיון בשעבוד כנגד ערבות, אבל בפועל אין לזה שום פתרון ואני לא רואה מועד שיוסכם.

ישי איצקוביץ': תזכרו שיש פה יורשים ויש כאן מספר גדול מאוד של גורמים.

ישי איצקוביץ': זה הייחודיות של פרויקט פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מפרויקטים רגילים או אפילו משעבוד של אדם יחיד.

ישי איצקוביץ': לכן חייבים לתת לזה התייחסות כי אחרת אחר-כך תהיה פה לקונה שתגרום לוויכוחים בין עורכי-דין של דיירים לעורכי-דין של יזמים ושל הבנקים.

ישי איצקוביץ': אני כרגע לא רואה פתרון פרקטי בנוסח הקיים.

דב חנין: פתרון פרקטי תמיד קיים.

ישי איצקוביץ': כדי למנוע מצב של פרשנות שתמנע הוצאה לפועל של שעבוד כזה אנחנו מעדיפים שיהיה פתרון.

דב חנין: אומר לכם את גישתי העקרונית.

דב חנין: אני אומר את זה ברמה העקרונית ואחר-כך נתייחס לפרטים.

דב חנין: לא ייתכן מצב שבו אנשים מוותרים על בתיהם ולא מקבלים ביטחונות.

דב חנין: זה לא צודק, זה לא הגיוני, זה לא צריך לקרות, וזה גם בסופו של דבר לא קורה כל-כך כי אנשים לא רוצים.

דב חנין: לכן צריך לייצר פה מנגנון שישנה את המצב הזה.

דב חנין: כולם רגילים לעבוד בצורה מסוימת.

דב חנין: הצורה המסוימת כנראה לא מספיק טובה.

דב חנין: ההערות המעשיות שלכם, מה עלול לקרות ואיך עלול לקרות, יש להן תשובה.

דב חנין: תיכף נשמע גם מהיועץ המשפטי לוועדה.

דב חנין: עוד גורמים רוצים להתייחס?

דב חנין: גברתי ממשרד המשפטים, בבקשה.

כרמית יוליס: הממשלה לגמרי מסכימה עם הרציונל שאתה אמרת.

כרמית יוליס: אני חייבת להגיד שבהיבט האישי אני לא זוכרת הצעת חוק פרטית – אמרתי את זה ליועצים המשפטיים של הוועדה – שהעסיקה כל-כך הרבה משפטנים בשירות המדינה.

דב חנין: אנחנו קודם כול רוצים לפנות אתכם לעוד דברים.

דב חנין: כלומר, אנחנו מסיימים את החוק הזה כדי שתוכלו לעשות עוד המון דברים אחרים.

כרמית יוליס: היא עוררה כל מיני קשיים כשרצינו ליישם אותה.

כרמית יוליס: מה שעולה עכשיו הוא קושי חדש, להבנתי, שלא דיברנו עליו בעבר.

כרמית יוליס: בעבר הצלחנו להתגבר ולהגיע לנוסח מוסכם אל מול הייעוץ המשפטי של הוועדה.

כרמית יוליס: לאורך כל הדרך, בכנות אני יכולה לומר שזה לא היה נקי מספקות משפטיים, אבל מכיוון שהמטרה פה היתה נראית לנו חשובה מאוד, ואנחנו מדברים על פרויקטים של התחדשות עירונית, גם היתה שאלה על משהו שאפשר לכנות אותו מדרון חלקלק, שאולי נרחיב את התחולה לעסקאות רגילות של קומבינציה, ושם חשבנו שזה לא יהיה נכון.

כרמית יוליס: ביחס לכל הקשיים המשפטיים שעלו עד כה הגענו לנוסח שאפשר לחיות אתו בשלום.

כרמית יוליס: ביחס להערות שעלו כאן מהבנקים, אם יהיה פתרון יצירתי בדמות מנגנון נאמנות כזה או אחר אז אני חושבת שלא נתנגד לו.

כרמית יוליס: ככל שזה מעורר קושי פרקטי אז באמת אני מתלבטת מה נכון יהיה לעשות, כי אנחנו יכולים לחוקק חוק ולחשוב שהוא טוב ובסוף כשהוא יגיע לידי יישום הוא ייתקע בגלל דברים כאלה ואחרים.

עינת גנון: לא חסרים לנו חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי.

תומר רוזנר: זה ברור.

דב חנין: תיכף נשמע.

דב חנין: יש פה נציגה של המפקח על הבנקים.

דב חנין: תודה לך, גברתי נציגת משרד המשפטים.

דב חנין: אנחנו מדברים ללא ספק על חקיקה מורכבת מאוד ויכול להיות, בהחלט יכול להיות, אני מקווה שלא, אני מקווה שאנחנו מייצרים פה חוק טוב, אבל יכול להיות שבעתיד, בעוד כמה חודשים יתגלו פה קשיים ונצטרך להתמודד איתם.

דב חנין: אבל תהיה טעות לדעתי לא לחוקק את החוק הזה.

דב חנין: אם אנחנו רוצים להתקדם ובאמת לייצר את התשתית הנכונה יותר, המאוזנת יותר והבטוחה יותר, שתאפשר עסקאות של התחדשות עירונית, וזו אחת מספינות הדגל התכנוניות שלנו, לפחות ברמה העקרונית, אנחנו חייבים להתקדם, ותוך כדי התקדמות אולי נראה שנצטרך גם לתקן דברים בהמשך הדרך.

דב חנין: אתם רוצים להמשיך ולהתייחס?

דב חנין: גברתי מבנק הפועלים, בבקשה.

אורלי דותן: הערה נוספת היא לגבי החלופות של הבטוחות.

אורלי דותן: יש בעצם סעיף שהוא אקוויוולנט לבטוחות שמקבל רוכש מקבלן, עם התאמות לעסקה הזאת.

אורלי דותן: אנחנו חושבים שצריך פה לדייק כמה דברים.

אורלי דותן: מעבר לערבות בנקאית שמקבל אותו מפונה או פוליסה, כתובות פה אפשרויות של לתת להם הערות אזהרה או העברת בעלות או שעבודים.

אורלי דותן: שלוש האפשרויות האלה לא רלוונטיות כאשר בעלי הקרקע רשומים כבעלים, כי אם מישהו הוא בעלים של קרקע אתה לא יכול גם ליצור שעבוד לטובתו, זה פשוט לא עובד ביחד, או לרשום הערת אזהרה לטובתו.

אורלי דותן: זה לא מתאים.

תומר רוזנר: אפשר רק על הדירה החדשה.

אורלי דותן: אבל הדירה החדשה עוד לא נבנתה.

אורלי דותן: אנחנו מדברים על שלב של טרום עסקה.

תומר רוזנר: לכן הוא לא יכול לתת את הבטוחה הזאת כאשר הדירה החדשה עוד לא נבנתה.

אורלי דותן: אז למה אתם רושמים את האפשרויות האלה?

אורלי דותן: אתם רושמים משהו לא מתאים.

דב חנין: הצעת החוק בעצם מכסה מגוון רחב מאוד של מצבים אפשריים.

דב חנין: הרעיון של יצירת חלופות, שכל אחת מהן טובה בפני עצמה לאותה סיטואציה, הוא רעיון נכון.

דב חנין: בהחלט, כפי שגברתי אומרת, יש מצבים שאין עוד דירה חדשה, אז מה שמתקשר לדירה החדשה לא רלוונטי כי היא לא קיימת.

דב חנין: במצב הזה האופציות האלה נופלות ואנחנו חוזרים לאופציות האחרות.

אורלי דותן: אזכיר לך, אדוני, שהבטוחות האלה מדברות על תחילת העסקה.

אורלי דותן: כתוב "דייר לא יפנה דירתו הישנה אלא אם כן הוא יקבל בטוחה".

אורלי דותן: איך אתה יכול לכתוב שכאשר הוא יפנה את הדירה הישנה הוא יקבל רישום על הדירה החדשה?

דב חנין: אני למשל יודע שמשרד הבינוי מקדם היום רעיונות יצירתיים מאוד, שבהם הוא אומר: אנחנו בונים במקום אחד ומפנים אנשים במקום אחר.

דב חנין: זה קורה.

דב חנין: אגב, זה רעיון מאוד-מאוד יפה כי אנשים יראו את הבית החדש שלהם עוד לפני שמפנים את הישן שלהם, זה יפה מאוד.

דב חנין: זה רלוונטי למצבים כאלה.

דב חנין: כמה רוֹוְחים הם יהיו?

אורלי דותן: פה המקום להוסיף שאם הוא יקבל דירה בפרויקט אחר אז הוא יכול גם לקבל ערבות בנקאית בקשר לדירה בפרויקט אחר.

תומר רוזנר: אז הוא לא צריך.

תומר רוזנר: הוא מקבל את הדירה והוא לא צריך לקבל ערבות.

דב חנין: אם הוא מקבל את הדירה למה הוא צריך את הערבות?

אורלי דותן: אתה מזכיר אפשרות נוספת, שמישהו פינה את דירתו והקבלן אמר לו: קח עכשיו דירה בפרויקט אחר שלי.

אורלי דותן: יכול להיות שהדירה הזאת עוד לא נבנתה והוא ייתן לו ערבות בנקאית לגבי הדירה החדשה במקום הערבות הזאת.

תומר רוזנר: אם היא לא נבנתה הוא ייתן לו ערבות.

אורלי דותן: אין פה חלופה כזאת.

קריאה: לאנשים מבוגרים זה קורה לא מעט.

כרמית יוליס: אם תהיה הדירה החדשה- - -

אורלי דותן: אבל הדירה עדיין לא נבנתה.

אורלי דותן: אנחנו מדברים על ערבות שמבטיחה את הדירה החדשה.

אורלי דותן: כן, אבל אין חלופה כזאת, אין חלופה של ערבות בנקאית שיוצאת בגין דירה חדשה בפרויקט אחר.

כרמית יוליס: אבל הדירה החדשה יכולה להיות בכל מקום, או באותו פרויקט או בפרויקט אחר.

אורלי דותן: אבל אין חלופה של ערבות בנקאית לפי חוק המכר שמתייחסת לדירה החדשה.

דב חנין: אני נתקל פה במצב חסר תקדים בהיסטוריה של ועדת הפנים והגנת הסביבה, שאני חבר בה 8 שנים.

דב חנין: היועץ המשפטי שיושב לשמאלי אומר שהוא לא מבין.

דב חנין: עוד לא נתקלתי בדבר כזה.

דב חנין: זו סוגיה שמחייבת אותי להיערכות מחודשת.

דב חנין: כנראה שגברתי תצטרך להסביר את עצמה בהרחבה רבה יותר.

תמר בשיסט-סולומון: חשוב שתבינו שההערות שלנו הן לטובת החקיקה.

דב חנין: סליחה, לא הבנת אותי.

דב חנין: אני מתייחס במלוא הרצינות להערה.

דב חנין: אני פשוט מודאג, אם תומר רוזנר לא מבין משהו אז אנחנו שוברים תקדימים בכנסת.

דב חנין: אנא תסבירי את עצמך בצורה יותר מפורטת.

אורלי דותן: אסביר את עצמי שוב.

אורלי דותן: אני מסתכלת על החלופות.

אורלי דותן: בואו נסתכל על החלופה שאדם מפונה, היזם עשה אתו עסקה ונותן לו דירה בשווי כלשהו בפרויקט אחר אך הדירה הזאת עדיין לא מוכנה.

אורלי דותן: על הדירה הזאת מנפיקים ערבות בנקאית או פוליסה בפרויקט אחר.

אורלי דותן: האם הערבות הזאת לדעתכם היא חלופה לערבות שכתובה פה?

תומר רוזנר: זאת הערבות שכתובה פה.

כרמית יוליס: זאת הערבות שכתובה פה.

כרמית יוליס: זה לא חלופה.

עינת גנון: דירה חדשה לא חייבת להיות באותו מקום.

כרמית יוליס: זה לא אומר שהדירה החדשה שלגביה ניתנה ערבות חייבת להיות במקרקעין שאת מפנה.

אורלי דותן: אבל היא מדברת על ערך מסוים ועל נוסח מסוים.

תומר רוזנר: על הערך של הדירה החדשה.

אורלי דותן: אבל הנוסח לא יכסה את זה.

כרמית יוליס: למה?

כרמית יוליס: "מסר לבעל הדירה"- - -

אורלי דותן: יהיה לכם נוסח מוכתב לעסקאות התחדשות עירונית, ערבות חוק מכר מותאמת?

תומר רוזנר: לא חייבים שיהיה.

תומר רוזנר: יש אפשרות שיהיה.

תומר רוזנר: ערבות רגילה יש אבל אין חובה ש- - -

אורלי דותן: היא חייבת להיות כי הערבות הרגילה אינה מתאימה בנוסח הצעת החוק.

תומר רוזנר: בסדר, אמרנו ששר הבינוי יוכל לקבוע את הנוסח החדש.

אורלי דותן: אנחנו מדברים על שתי ערבויות שונות שיכולות להיות פה.

תומר רוזנר: יכול להיות.

אורלי דותן: אני חושבת שהנוסח לא תומך בזה, זאת עמדתי.

תומר רוזנר: מה האפשרות השנייה?

תומר רוזנר: לא הבנתי.

אורלי דותן: אפשרות שנייה נוספת היא שאתה מקבל דירה בנויה כבר בפרויקט אחר.

אורלי דותן: איך אני יכולה בגלל הקבלה של הדירה הזאת לצאת מהתחולה של הסעיף הזה?

אורלי דותן: הוא הרי כבר קיבל דירה.

תומר רוזנר: אלה פסקאות (3), (4) ו-(5).

תומר רוזנר: אם יש דירה חדשה שכבר מוכנה יכול היזם לתת את הבעלות בדירה החדשה והוא לא צריך לתת ערבות.

אורלי דותן: ואם זאת דירת רשות מקרקעי ישראל?

תומר רוזנר: אז יש אפשרות בסעיף 2ב לחוק, שחל כאן, להחליף את הערבות בחוזה החכירה מרשות מקרקעי ישראל.

אמיר הלר: יש גם מקרים אחרים של- - -

דב חנין: הנקודה הזאת מוצתה.

דב חנין: המשך ההערות שלכם, אם יש לך, גברתי, עוד משהו להשלים.

אורלי דותן: אני מציעה עוד דבר.

אורלי דותן: בפרקטיקה אני מציעה עוד חלופה שישית שלא קיימת פה.

אורלי דותן: אם בעלי הקרקע נשארו בעלים של הדירה וקיבלו את הדירה מוכנה, אם הם מקבלים מכתב החרגה מהבנק, כפי שמקבל רוכש דירה בפרויקט רגיל, בעצם יהיה אפשר כבר להמיר את הבטוחה במכתב ההחרגה.

תומר רוזנר: זה קיים.

תומר רוזנר: אנחנו מחילים על הצעת החוק הזאת את הוראות סעיף 2ג לחוק, שמאפשר את מכתב ההחרגה.

אורלי דותן: אבל זה לא חלופה להמרה של הערבות.

תומר רוזנר: בדיוק כמו בעסקת מכר רגילה.

אורלי דותן: לא, אני לא מבינה איך זה קורה.

דב חנין: זה סעיף ההחלה.

אורלי דותן: אבל זאת צריכה להיות חלופה לביטול הערבות, להמרת הערבות בחלופה אחרת.

רוני טיסר: בסעיף 2א2(ה) בעמוד 5.

אורלי דותן: אני לא מבינה איך זה מאפשר את ביטול הערבות.

תומר רוזנר: אנחנו אומרים שיחול בעניין הזה סעיף 2ג לחוק, בשינויים המחויבים, שמאפשר את מכתב ההחרגה בעסקה רגילה.

אורלי דותן: את זה הבנתי.

אורלי דותן: אבל איך המכתב הזה מאפשר לי את ביטול הערבות?

תומר רוזנר: כי זה בדיוק מה שסעיף 2ג אומר בעניין מתן מכתב החרגה.

תומר רוזנר: אנחנו מחילים אותו גם כאן.

תומר רוזנר: תסתכלי בסעיף 2ג לחוק הקיים.

אורלי דותן: החוק אומר שחובת הבנק להוציא אישור, לפיו הוא אומר לדייר: אם שילמת את כל הכסף, אם ביטלת את הערבויות ואם הדירה מוכנה אני בעצם מאשר שלא אממש את השעבוד שלי.

תומר רוזנר: זה מכתב החרגה.

אורלי דותן: השאלה האם אני יכולה במצב הזה לבטל את הערבות עצמה, כלומר האם זאת תהיה חלופה לביטול הערבות.

אורלי דותן: מתי אני יכולה לבטל את הערבות?

תומר רוזנר: כשאת מוסרת את החזקה בדירה וזכויות קנייניות בדירה.

אורלי דותן: מכתב החרגה כזה נחשב מספיק טוב?

תומר רוזנר: כמו בעסקה רגילה.

תומר רוזנר: מה את עושה בעסקה רגילה?

אורלי דותן: יש הערת אזהרה.

אורלי דותן: זה לא אותו דבר.

תמר בשיסט-סולומון: אבל בעסקה רגילה הדייר הוא לא בעל זכות קניינית מראש.

תמר בשיסט-סולומון: הוא בעל זכות חוזית.

אורלי דותן: בעסקה רגילה יש לך חלופה של הערת אזהרה.

אורלי דותן: פה אין לך חלופה של הערת אזהרה.

תומר רוזנר: למה אין?

אורלי דותן: כי אם הוא נשאר בעלים אתה לא יכול לרשום לו הערת אזהרה.

תומר רוזנר: על הדירה החדשה.

אורלי דותן: אתה לא יכול משפטית לרשום הערת אזהרה.

תמר בשיסט-סולומון: הערת אזהרה חלה על בעלות לפי חוק המקרקעין.

תומר רוזנר: אני יכול לרשום הערת אזהרה.

תומר רוזנר: אם הדירה החדשה יוחדה, היא כבר קיימת ברישום, אפשר לרשום עליה הערת אזהרה.

תומר רוזנר: אם היא לא קיימת אז אי אפשר.

אורלי דותן: אז יש פה בעיה.

דב חנין: אז יש את החלופות האחרות.

דב חנין: תודה רבה.

דב חנין: התאחדות בוני הארץ, בבקשה.

אהוד נדב: רק לעניין הזה.

אהוד נדב: בדירה רגילה שאנחנו מוכרים הבניין עדיין לא רשום כאשר נותנים הערת אזהרה לדייר.

אהוד נדב: נותנים לו הערת אזהרה על הקרקע, על המגרש.

אהוד נדב: אין רישום על דירה חדשה.

אהוד נדב: התיקון שעכשיו תומר רוזנר הציע, שאומר: אני לא נותן את החלופה האחרת לגבי הזכויות הקנייניות במקרקעין אלא אני דורש שזה יהיה מסוג מיוחד על הדירה החדשה, הוא יהיה אפקטיבי רק אחרי שהבית נרשם בטאבו, שזה 3 שנים אחרי שנגמרה הבנייה.

תומר רוזנר: או 30 שנים אחרי שנגמרה הבנייה.

אהוד נדב: נכון, יש גם מקרים כאלה.

אהוד נדב: אז הוא לא אפקטיבי.

אהוד נדב: אתה לא משווה את זה למקרה הקיים הרגיל אלא להיפך, אתה אומר שבמקרה הקיים הרגיל לא נוכל לעשות את זה.

תומר רוזנר: אתה מדבר על המקרה הזה, לא על המקרה הקיים הרגיל.

תומר רוזנר: במקרה הזה, להבדיל מהמקרה הקיים הרגיל, לא תוכל לעשות את זה.

חנה גבאי: הוא יוכל לעשות את זה כאשר הדירה האחרת לא תהיה באותו פרויקט אלא בפרויקט אחר.

אהוד נדב: זה קצה של הקצה.

אהוד נדב: זה לא קיים.

תומר רוזנר: אכן אתה צודק בדבריך, אבל אנחנו סבורים שהחוק המקורי מלכתחילה לא היה צריך לאפשר מתן הערת אזהרה על חלק יחסי בקרקע כי זה לא נותן מענה לדייר, לא מבטיח אותו מספיק.

תומר רוזנר: אבל אנחנו לא מתקנים עכשיו את החוק העיקרי.

תומר רוזנר: כפי שאמרה עו"ד גבאי בשיחה מוקדמת, התקדמנו מאז החוק המקורי ויכול להיות שאם היינו מחוקקים היום את החוק המקורי לא היינו נותנים אפשרות של מתן הערת אזהרה על חלק יחסי מן הקרקע בעסקה רגילה.

אהוד נדב: למה?

אהוד נדב: אילו תקלות היו?

אהוד נדב: איפה ראית תקלות מהסוג הזה בגלל הערת אזהרה?

אהוד נדב: איפה ראית שהיתה רשומה הערת אזהרה ובאו ולקחו מאדם את הזכות הקניינית?

אהוד נדב: ראית מקרה אחד כזה?

תומר רוזנר: לא, הטענה היא שזה לא מבטיח אותו בצורה המיטבית.

אהוד נדב: אבל זה כן מבטיח אותו.

קריאה: אין מה שיותר מבטיח אותו מבחינת בעלות.

אהוד נדב: זה מה שקובע חוק המקרקעין.

אהוד נדב: הערת אזהרה מבטיחה אותו כנגד מפרק או כנגד כונס נכסים, כנגד כולם.

חנה גבאי: הוא לא מקנה רישום ובפועל הקבלנים ברובם לא נותנים.

דב חנין: ננהל את הדיון בצורה מסודרת.

דב חנין: אני מבין שכולם מתרגשים, זה יפה, זה חשוב.

דב חנין: גברתי, נציגת משרד המשפטים.

כרמית יוליס: רציתי להתייחס להערות שעלו פה.

אהוד נדב: לא סיימנו את ההערות שלנו, אדוני היושב-ראש.

דב חנין: אני יודע.

דב חנין: אנחנו מדברים על הנקודה הזאת.

כרמית יוליס: רציתי להתייחס לסוגיה שעלתה פה ביחס לאפשרות החלפת הערובות, שהיום בחוק הרגיל אפשרית בסיטואציות מסוימות.

כרמית יוליס: כאן הטענה שעלתה מדברת על האפשרות להחליף את הערובה, שאולי הופכת להיות בלתי אפשרית אם הדייר הוא בעל זכות בקרקע ואז אי אפשר לכתוב שעבוד על הקרקע שלו.

כרמית יוליס: זה נוגע לסוגיה בליבה של ההצעה, שדנו בה בעבר ביחד עם הייעוץ המשפטי ובנפרד, וכפי שאמרתי דנו בה הרבה, מכיוון שעלתה השאלה מה בעצם ההצעה רוצה להבטיח.

כרמית יוליס: ככל שאנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהדייר נותר בעל זכות קניינית בקרקע וככל שלא מוחקים אותו מהמרשם למה בכלל אנחנו רוצים לתת לו את "השלייקעס על שלייקעס" הזה בדמות בטוחות?

כרמית יוליס: הנחת העבודה הכי בסיסית היא שאם אתה בעל זכות קניין בקרקע משמע שהזכות שלך מאוד-מאוד חזקה.

כרמית יוליס: כאן אני מתחברת לאמירה הקודמת שלי, שזה באמת היה שנוי במחלוקת בכל מיני פורומים, כשבסוף מה שהכריע את הכף היה האינטרס של ההתחדשות העירונית, בדגש על האינטרס הספציפי כזה שיצדיק את מתן הבטוחה גם אל מול המורכבות המשפטית הזאת, שזה בהחלט לא המהלך הטבעי של הדברים.

כרמית יוליס: בעסקאות אחרות אם היו מתייעצים אתנו בהחלט היינו אומרים שאין בזה בכלל צורך כי מי שהוא בעל זכות קניין ורשום ולא מוחקים אותו אין אתו בעיה.

כרמית יוליס: הדבר שביקשנו להכניס בהקשר הזה הוא שהחוזה ידבר לכל הפחות על כך שהדייר המקורי מכר את מלוא הזכויות שלו בקרקע.

כרמית יוליס: כלומר, לפחות בהיבט החוזי הוא מבחינה חוזית נפרד מהמקרקעין האלה.

כרמית יוליס: עכשיו השאלה מה קורה בפרקטיקה.

כרמית יוליס: כאשר נפרדת מהמקרקעין האלה לכאורה המהלך הבא אומר שימחקו אותך גם מהמרשם.

כרמית יוליס: אלא מכיוון שאתה עתיד לחזור אליהם אז כנראה חוסכים את זה בדרך כזאת או אחרת.

כרמית יוליס: אבל הנחת העבודה, שאתה לעולם תישאר הבעל הרשום בקרקע – ועל זה עוד יתנו לך בטוחות, ומה נעשה כשנרצה להחליף אותן – היא בסימן שאלה מכיוון שבאופן עקרוני החוק הזה נותן לך ערבות רק במצב שאתה מכרת את מלוא הזכויות.

כרמית יוליס: אם מכרת את מלוא הזכויות אז בהחלט יכולים להיות מקרים שהזכויות שלך גם יימחקו, בין אם דירת התמורה שלך תהיה במגרש אחר, ואז בוודאי הן יימחקו מהמגרש המקורי, וגם באופן עקרוני כשאתה תחזור למגרש המקורי.

כרמית יוליס: יכול להיות שיהיו שלבי ביניים באמצע שהמרשם ישתנה בהתאם.

כרמית יוליס: רק את זה רציתי להוסיף, כי אם אתה נמחק מן הקרקע אין שום בעיה גם בהחלפת הבטוחות.

כרמית יוליס: הקושי מתעורר כשאתה נשאר בעל הזכויות בקרקע, וזה קושי גם בהקשר של החלפת הבטוחות וגם קושי מהותי בכל ההסדרה.

כרמית יוליס: אני מודה שאנחנו בהחלט התחבטנו בו מכיוון שכפי שאמרתי, אם אתה בעל זכות קניין אולי אתה בכלל לא צריך עוד בטוחה.

אורלי דותן: יש לי משהו להוסיף, ברשותכם.

אורלי דותן: אני נתקלת בשוק בכך שעורכי-דין שמייצגים דיירים לא מעוניינים בכלל להעביר את הזכויות בפועל על שם היזם כי זה מין קו הגנה עבורם.

אורלי דותן: הם אומרים: כל עוד לא קיבלנו את התמורה של הדירה החדשה אנחנו מעדיפים להישאר בעלים רשומים.

אורלי דותן: כלומר, זה מה שנפוץ.

אורלי דותן: ההעברה היא סיכון מבחינתם.

אורלי דותן: אני חושב שהמקרים הנפוצים הם שלא עוברת בעלות על שם היזם כל עוד לא מסתיימת בניית הדירה.

אורלי דותן: אלה המקרים הרגילים.

אורלי דותן: פה יש בעיה, פה אין מענה.

ישי איצקוביץ': ברשותכם, חשוב לי מאוד לציין משהו כללי.

ישי איצקוביץ': פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט מורכב מאוד, ארוך-טווח, עם הרבה מאוד סיכונים, ויש בו הרבה מאוד היבטים פסיכולוגיים וצריך להיות קשובים לכל דייר ודייר.

ישי איצקוביץ': חלק מן הבעיות שמעלים פה רלוונטיות להתמודדות היום-יומית הזאת.

ישי איצקוביץ': זאת אומרת, כאשר רוצים להבטיח לדייר מבוגר, שלא רוצה עכשיו לצאת למסע לדירה זמנית ואחרי כן לחזור לקרקע, ומציעים להבטיח לו דירה בפרויקט אחר כבר עכשיו, זה נועד בדיוק לתת את הפתרון הזה.

ישי איצקוביץ': אם לא יהיה בחוק מענה לבנקים וגם ליזמים, פתרונות שלא ייקרו את עלויות העסקה, אז למעשה נתעקש שגם לאנשים מבוגרים שרוצים לבוא לקראתם בסופו של דבר לא יתנו את הפתרונות האלה משיקולים כלכליים.

תומר רוזנר: למה שלא יקבל דירה חדשה?

כרמית יוליס: במגרש חדש זה הכי פשוט.

ישי איצקוביץ': בסופו של דבר, לדוגמה, ההשלכה של מה שעכשיו דיברו עליו, של החזקת הערבות במשך תקופה ארוכה מאוד, יש לכך עלויות עסקה.

ישי איצקוביץ': להחזיק ערבות בתוקף אחרי שנמסרה הדירה, עד שהיא תירשם על שמו- - -

תומר רוזנר: כמו בעסקה רגילה.

אמיר הלר: בעסקה רגילה זה לא כך.

אמיר הלר: בעסקה רגילה כאשר יש הערת אזהרה אתה מבטל את הערבות.

אמיר הלר: תבינו מה זה שווי של ערבות ליזם, נאמר קצת מספרים.

אמיר הלר: אם דירה עולה 1.5 מיליון שקל – זאת דירה ממוצעת חדשה בישראל – התשלום שניתן עבור הערבות הזאת הוא 0.8% במהלך השוטף ו-0.4% בערך אחרי מסירת הדירה.

אמיר הלר: מדובר על עלויות מטורפות.

אמיר הלר: אם יזם צריך להמשיך להחזיק את ה-0.4% מ-1.5 מיליון שקל לאורך שנה ועוד שנה ועוד שנה, עד שיסתיים הבית המשותף, אולי זה תמריץ מהיר מאוד בשביל עורכי-דין לרשום את הבית המשותף אבל אנחנו יודעים שלא הכול נעשה בשביל הנושא הזה.

אמיר הלר: זה עלול להכשיל עסקאות.

אמיר הלר: ברשותכם, אני רוצה להגיד עוד כמה הערות שמתקשרות לפרקטיקה.

אמיר הלר: הצעת החוק הזאת חיובית.

אמיר הלר: גם אדוני היושב-ראש אמר שבפרקטיקה רוב העסקאות, אם לא כולן, מתבצעות כיום במנגנון כזה שניתנת ערבות חוק מכר.

אמיר הלר: זה מבוצע.

אמיר הלר: למעשה הצעת החוק הזאת רוצה למַסמֵך את המצב הקיים החיובי שבו ניתנת ערבות.

אמיר הלר: אנחנו רואים שבצורה שהיא ממַסמֵכת היא לא מציינת את תמונת מצב הקיים, איך הפרקטיקה הנהוגה מול הבנקים בין יזמים ובין דיירים, אלא היא גורמת לקשיים משפטיים כאלה ואחרים שעלולים לפגוע בהתממשות עסקאות כאלה, ולשם אנחנו לא רוצים להגיע.

אמיר הלר: אני לא רוצה להיות כופר בעניין קידום החקיקה בהקדם ובמהרה, אבל הצעת החוק הזאת לא מצילת חיים והפרקטיקה היא כזאת שאין כרגע לקונות שאלפי דיירים בעסקאות פינוי-בינוי נמצאים ללא ערבויות.

אמיר הלר: הייתי מציע לקחת עוד קצת זמן ולנסח את הצעת החוק הזאת, עם כל החלופות.

אמיר הלר: שלא נגיע למצב שאחרי זה צריך לתקן את החקיקה בגלל שהיא באה לעשות טוב אבל בסוף היא פוגעת בעסקאות.

אמיר הלר: זה דבר אחד כללי, שאני חושב שנכון לכולנו לעשות חקיקה נכונה, שמצד אחד מגנה על הדייר, ומצד שני לא פוגעת בהתחדשות העירונית.

דב חנין: תודה.

דב חנין: הערות נקודתיות נוספות?

האפשרויות היא: בפרויקט פינוי-בינוי כדי שאקבל מימון מהבנק הבנק רוצה לראות שאני מכרתי חלק מן הדירות.

האפשרויות היא: הדירות לא באמת נמכרות כי עדיין אין היתר בנייה ועדיין אין התממשות של העסקה, שכל הזכויות עברו אלי, אבל יש סוג של התחייבות למכירת דירה במידה והעסקה הזאת אכן תתממש.

האפשרויות היא: כפי שאמרנו גם בנושא של ההתחייבות לתת לפי חוק המכר, גם כאן יש התחייבות למכירת דירה ככל שהעסקה תתממש.

האפשרויות היא: בנוסח הזה של "התחייבות להקנות זכות" למעשה נמנעת ממני האפשרות לעשות pre-sale, או אחד הבנקים עלול לפרש את זה, או החוק או מישהו יכול להגיד שיש לי מניעה לעשות pre-sale, או עורך-הדין של הדיירים עלול להגיד לי: אסור לך למכור דירות או לתת התחייבות למכירת דירות חדשות עד שאני לא מקבל את הבטוחה שלי.

האפשרויות היא: זה דבר שיפגע באופן טוטלי באפשרות שלי לקבל מימון מהבנק.

האפשרויות היא: לא אצליח להרים את הפרויקט הזה מבחינה מימונית.

ישי איצקוביץ': חשוב להבין בהקשר הזה שבנוסח הראשון של הצעת החוק למעשה נקבע שיש לתת ערבות כנגד מסירת החזקה.

ישי איצקוביץ': לאחר מכן, בצדק, כאמור הסיפור של הדייר הוא מעבר למסירה אלא גם במקרה של שעבוד כי אם הקרקע שלו משועבדת לבנק המלווה אז ברור שפגעו לו מהותית בזכות.

ישי איצקוביץ': ולכן לא רק במקרה של מסירת החזקה אלא גם במקרה של השעבוד, לפי המוקדם.

ישי איצקוביץ': כך זה באמת התווסף.

ישי איצקוביץ': לאחר מכן הוסיפו חלופות נוספות, שלמען האמת לא כל-כך הבנתי מה כוונתן, אבל הפרשנות באמת יכולה לגרום לפגיעה באפשרות של pre-sale, מה שימנע בחלק מן המקרים קבלת ליווי ובחלק המקרים יגרום לעלויות עסקה שיש להן כמובן השלכות גם על מחירי הדיור בהמשך.

אמיר הלר: הערה שנייה, מה שנאמר לגבי פינוי-בינוי יכול להיות רלוונטי גם לתמורות אחרות שניתנות, לרבות דיור מוגן או הוסטלים, לרבות תמורה כספית, לרבות כל תמורה אחרת שהדייר מוכן לקבל בתמורה למסירת הזכות במקרקעין שלו.

אמיר הלר: לכן זה רק עניין טכני, שאף אחד לא התכוון שהוא גם יקבל ערבות חוק מכר וגם יקבל עוד דירה או הוסטל או עוד תמורה כספית עבור אותה זכות במקרקעין.

אמיר הלר: צריך למצוא איזו דרך לנסח את זה כך שהסעיף לא ישתמע לשתי פנים.

דב חנין: תודה רבה.

דב חנין: איגוד הבנקים.

קריאה: דיברתם על הערבות?

אמיר הלר: על ההפחתה היא דיברה.

אורלי דותן: יש לי הערה, אולי קצת טכנית, אבל אין פה מענה למצב הבא.

אורלי דותן: בדרך כלל החוזים של התחדשות עירונית נחתמים במשך תקופה ארוכה.

אורלי דותן: אם החוק נכנס לתוקף ויהיו לי חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף, שהם לא יהיו בתנאי החוק הזה, גם זה יכול להיות בעיה.

תומר רוזנר: כתוב שזה רק חוזים חדשים.

אורלי דותן: אבל יכול להיות שבאותו פרויקט יהיו חוזים חדשים וחוזים ישנים.

אורלי דותן: אז מה אעשה?

אורלי דותן: לפי מה אלך?

אורלי דותן: צריך לחשוב גם על זה.

עינת גנון: אבל אי אפשר שבאותו פרויקט יהיו חוזים שונים.

אמיר הלר: יש לזה פתרון.

אמיר הלר: בחוק מע"מ אפס, שכנראה "נקבר"- - -

דב חנין: לא "כנראה".

דב חנין: אל תפחיד אותנו.

דב חנין: הוא "נקבר".

דב חנין: אחר-כך עוד יצטטו אותך בהודעה לעיתונות ותהיה מהומה במשק...

אמיר הלר: אני מקווה שזה לא ייצא כך, לפחות לא ממני.

אמיר הלר: אני איש מקצוע.

דב חנין: אני לפחות אומר למען הפרוטוקול, הוא "נקבר" וכולנו ציינו את מותו בטקס אשכבה ממלכתי.

אמיר הלר: בהמשך לחוק ש"נקבר" או לא "נקבר" היו תקנות שדיברו על מפרט הדירה, ואמרו שבמקום שבו נמכרו דירות לפי מפרט שכבר נמכר אז הוא יהיה רשאי למכור לזכאים את הדירות באותו מפרט שנמכר והוא ייראה עדיין כעסקה מוטבת.

אמיר הלר: ולכן גם כאן אני חושב שניתן לומר שבמקום שבו כבר נחתמו מספר חוזים אל מול דיירים בנוסח מסוים עוד לפני כניסתו לתוקף של החוק, יוכל אותו יזם להמשיך לכרות את אותם חוזים אל מול הדיירים הנוספים כאשר העסקאות בעצם נחתמות אחרי כניסתו לתוקף של החוק.

אמיר הלר: יש פתרון פרקטי.

כרמית יוליס: ואז לא תחול החובה לתת לו בטוחה.

אמיר הלר: כן, אבל גם כך נותנים בטוחה.

אהוד נדב: החוק הזה עם ההוראות הספציפיות שלו לא יחול.

אמיר הלר: אין היום עסקאות שלא ניתנת בהן בטוחה.

דב חנין: תודה רבה.

דב חנין: הבנו את הרעיון שלכם לגבי שאלת התחולה.

דב חנין: בבקשה, גברתי.

תמר בשיסט-סולומון: הערה קטנה מאוד.

תמר בשיסט-סולומון: אני מבנק הפועלים, מתחום המשכנתאות.

תמר בשיסט-סולומון: אני לא מברכת, כי לא הרשית, אבל אגיד שבראייה שלנו אנחנו מתחברים מאוד למה שמגיע לדייר, כי יש לנו גם חובות כבנק לדאוג לדייר.

תמר בשיסט-סולומון: אז אני רוצה להתחבר למה שאמרה עו"ד כרמית יוליס ממשרד המשפטים.

תמר בשיסט-סולומון: הסברת שהדייר מוכר את כל זכויותיו במקרקעין אך פה נוּסח בהגדרות שהוא מוכר את כל זכויותיו בדירה.

תמר בשיסט-סולומון: אני לא בטוחה שזאת ההגדרה הכי מדויקת.

תמר בשיסט-סולומון: אולי כדאי לכתוב "כל זכויותיו במקרקעין, לרבות זכויות הבנייה", כי אתם רוצים לציין שזה מכר מלא ושלא נשארות לו זכויות.

תמר בשיסט-סולומון: לשיקול דעתכם.

תמר בשיסט-סולומון: לדעתי זה מדויק יותר.

דב חנין: תודה רבה.

דב חנין: הערות נוספות?

דב חנין: מישהו רוצה להעיר משהו חשוב?

דב חנין: אדוני היועץ המשפטי, בבקשה.

תומר רוזנר: אתייחס, בבקשה, לכמה נקודות, לאו דווקא לפי הסדר, ואני מתנצל.

תומר רוזנר: לגבי ההערה האחרונה שנשמעה, הנוסח כאן נלקח מן הנוסח שמופיע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ואני לא מציע לסטות ממנו כי אנחנו רוצים להבטיח את אחידות הניסוח.

תומר רוזנר: לגבי ההערה של גברת גנון לגבי סעיף 3ב, אני מסכים שהאסדרה של עסקאות הליווי הפיננסי צריכה היתה לחול גם על מבטחים, אך משום מה המחוקק בעת שחוקק את התיקון לחוק המכר (דירות) בנושא הסדרת הליווי הפיננסי הוא התייחס אך ורק לתאגידים בנקאיים.

תומר רוזנר: אני לא חושב שדווקא כאן אנחנו צריכים – אם משרד הבינוי סבור שיש מקום ליצור אסדרה גם לעסקאות ליווי פיננסי של מבטחים האסדרה הזאת צריכה להיות רוחבית לגבי כל העסקאות ולאו דווקא לגבי עסקאות מסוג פינוי-בינוי או עסקאות מסוג התחדשות עירונית.

תומר רוזנר: לכן אני לא מציע כרגע לדון בנושא הזה.

עינת גנון: אם אפשר להגיב.

עינת גנון: בסעיף קטן (ב)(2) יש התייחסות למבטח.

תומר רוזנר: זה בסדר, זה מי שנותן את הערבות הבנקאית.

תומר רוזנר: זה לא הבנק המלווה.

תומר רוזנר: ההערה שלך היתה לגבי אסדרת היחסים בין הבנק המלווה למתן הערבות.

תומר רוזנר: פה זה לא מבטח שנותן את הערבות הבנקאית.

תומר רוזנר: אני מסכים אתך שהחוק קצת מוזר בעניין זה כשהוא מתייחס רק לתאגיד בנקאי.

תומר רוזנר: אני לא יודע להסביר, לא בדקתי את הנקודה הזאת, למה כשעשו את תיקון "חפציבה" שבו נוסף כל הסיפור הזה התייחסו רק לתאגידים בנקאיים שנותנים ליווי פיננסי ולא לגורמים אחרים שנותנים ליווי פיננסי.

תומר רוזנר: זה המצב כרגע.

תומר רוזנר: מוזר, אך זו נקודה שאתם צריכים לטפל בה באופן כללי.

אורלי דותן: אני מבקשת לשאול שאלה בהקשר הזה.

דב חנין: לא, אי אפשר לשאול עכשיו שאלה.

תומר רוזנר: הנקודה השנייה שאני רוצה להתייחס אליה היא נושא שחשוב לנו להבהיר אותו לפרוטוקול, נקודה שעלתה כאן על-ידי נציגי הבנקים.

תומר רוזנר: אנחנו לא רואים שום מניעה משפטית, ולדעתנו הדבר הזה יתאפשר כפי שהוא מתאפשר לגבי ערבויות חוק מכר כיום, להפקיד את הערבות בנאמנות.

תומר רוזנר: לפיכך אם יש שלביות בעסקה אין שום מניעה שכנגד השעבוד תימסר ערבות שתופקד בנאמנות בידי גורם שלישי.

תומר רוזנר: לא מתקבל על דעתנו מצב שבו הדייר משעבד את זכויותיו ומקבל איזושהי התחייבות חוזית חלשה כנגד אותו שעבוד קנייני.

תומר רוזנר: לכן אנחנו ממליצים לא להתייחס לנקודה הזאת בחקיקה אלא לאפשר את הנאמנות הזאת, אם רוצים אותה, כפי שנעשה היום לגבי ערבויות חוק מכר, שהיום גם מפקידים בנאמנות וגם משעבדים במקרה הצורך אם יש גרירת משכנתה, כפי שבוודאי נציגי הבנקים יודעים.

תומר רוזנר: החוק לא מתייחס לנקודות האלה והפרקטיקה מתבצעת ולא נמנעת.

תומר רוזנר: כאשר נאמר "מסירה לידי רוכש הדירה" הכוונה שאין מניעה שהמסירה תהיה לידי שלוחו של אותו אדם.

תומר רוזנר: כידוע, שלוחו של אותו אדם כמותו.

תומר רוזנר: לכן מסירה לנאמן כמוה כמסירה לדייר.

תומר רוזנר: לפחות מבחינת הכוונה כפי שאנחנו חושבים, ואני מקווה שהכנסת תאמץ את העניין הזה, לא תהיה מניעה לעשות את זה.

תומר רוזנר: לכן אני מציע לא להביא את ההערה הזאת לידי ביטוי בהצעת החוק.

אמיר הלר: זה אומר שאני צריך- - -

דב חנין: רגע, אדוני, אין לך רשות דיבור.

תומר רוזנר: נקודה נוספת שאני סבור שאנחנו צריכים לתת עליה את הדעת בעקבות ההערות של התאחדות בוני הארץ היא הנקודה על שעבוד חלק יחסי בקרקע.

תומר רוזנר: הצעתי בתחילת הדברים לא לאפשר שעבוד של חלק יחסי בקרקע, אבל הטענה שנאמרת כאן בהחלט צריך לתת עליה את הדעת, לגבי מצב שבו הדירה החדשה טרם נרשמת אבל מצד שני כן רוצים לתת הערת אזהרה.

תומר רוזנר: הייתי מבקש שהוועדה תאפשר לנו להתייעץ בנושא הזה כמה דקות עם נציגי הממשלה ועם גורמים אחרים כדי שנוכל לתת מענה נכון לנקודה הזאת, כדי לא ליצור מצב שיושתו על היזמים עלויות מיותרות.

תומר רוזנר: גם כך יש כרגע מגמה במשרד הבינוי, נשקלת לפחות האפשרות להפחית את סכום הערבויות בכלל כאשר מדובר בדירה לאחר מסירת החזקה.

תומר רוזנר: לכן בטח אנחנו לא רוצים להטיל יותר ממה שצריך.

כרמית יוליס: כשזה קרקע של רשות מקרקעי ישראל.

תומר רוזנר: לכן אנחנו לא רוצים להטיל כאן יותר ממה שצריך.

תומר רוזנר: אני מצטרף לדבריה של גברת יוליס ממשרד המשפטים לגבי הספקות וההתלבטויות שהיו, גם להם וגם לנו, בנושא הצורך בהצעת החוק בכלל.

תומר רוזנר: לא אחזור על הדברים.

תומר רוזנר: יש עוד נושא שאני צריך להתייחס אליו?

עינת גנון: כן, קיזוז הערבויות.

תומר רוזנר: לגבי קיזוז הערבויות, אנחנו חושבים שבהחלט אפשר להתייחס לנושא הזה.

תומר רוזנר: הנוסח שגברת גנון הקריאה נראה לנו שהוא בסדר.

תומר רוזנר: צריך רק להבהיר שהנוסח מתייחס לחובות שרובצים על הדירה ולא לכל חוב שיש לאותו דייר כלפי גורם כזה או אחר.

תומר רוזנר: זאת אומרת, נדבר על חובות שרובצים על הדירה.

אמיר הלר: מה לגבי פינוי-בינוי להוסטלים?

תומר רוזנר: לגבי תמורות אחרות – העברה לדיור מוגן וכולי זה דירה לכל דבר אם נותנים שם זכויות קנייניות.

תומר רוזנר: אם לא נותנים זכויות קנייניות בעצם הצעת החוק לא תחול.

תומר רוזנר: זאת אומרת, אם אנחנו מדברים על עסקה שהיא דירה תמורת כסף, לפחות כרגע הצעת החוק לא תחול על העסקה הזאת כי ההגדרה של העסקה היא "עסקה שבה נמסרת דירה כנגד דירה".

תומר רוזנר: אם מדובר בדיור מוגן שבו ניתנות זכויות קניין לדייר אז זאת דירה, ואם זאת לא דירה ובעסקה אין דירה כנגד דירה אז זה לא נכנס להגדרת העסקה שבה אנו עוסקים.

ישי איצקוביץ': חייבים לעשות אבחנה קטנה אבל חשובה.

ישי איצקוביץ': כשאתה אומר "זכות קניין כנגד זכות קניין"- - -

תומר רוזנר: זכויות בדירה.

ישי איצקוביץ': בואו נדבר על סיטואציה שבה יזם מקדם פרויקט של פינוי-בינוי ובדיוק סיים לא רחוק בנייה של פרויקט אחר במסגרת בנייה רגילה.

ישי איצקוביץ': הוא נותן לדייר דירה חדשה בפרויקט אחר.

תומר רוזנר: אין מניעה.

ישי איצקוביץ': אבל הזכויות עדיין לא רשומות על הדייר בדירה החדשה.

ישי איצקוביץ': כך אני מבין את זה, שעדיין צריך לתת ערבות, לפי מה שאתה אומר.

תומר רוזנר: נכון, כי הוא איננו זכות קניינית.

דב חנין: חברים, הנקודה ברורה.

ישי איצקוביץ': אז לא יתנו דירות כאלה.

דב חנין: חברות וחברים, שמעתם את הערותיו של היועץ המשפטי לוועדה.

דב חנין: יש שאלה פתוחה שלגביה נצטרך להתייעץ.

דב חנין: אני מודיע על הפסקת הישיבה בנושא הזה.

דב חנין: אנחנו נחזור ונתכנס לסיכום ולהחלטות בשעה 14:30.

דב חנין: תודה רבה לכם.

דב חנין: הוועדה מייד מחדשת את הדיון בעניינים אחרים.

דב חנין: אני מתנצל על האיחור.

דב חנין: אנחנו מחדשים את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה בסוגיית הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

דב חנין: קודם כול, תודה לכולכם על ההערות שהשמעתם בדיון.

דב חנין: אני רוצה לסכם ולהגיע להחלטות.

דב חנין: אני מודה לכם על ההערות שהשמעתם, לא רק ברמה הנימוסית והפורמלית אלא מכיוון שהצגתם בפנינו כמה שאלות שאנחנו חייבים להתייחס אליהן.

דב חנין: היועץ המשפטי של הוועדה נתן מענה לחלק מן השאלות שהועלו, אבל עדיין נותרנו עם כמה שאלות שאנחנו מתלבטים בהן.

שאומר לרופאים: אני כאחד מיוזמי הצעת החוק מודה בפניכם, מאוד-מאוד רציתי לסיים את החקיקה הזו, גם מכיוון שאני מאמין בה.

שאומר לרופאים: אני חושב שאנחנו צריכים לייצר את האיזון החדש הזה, שנותן גם ביטחון טוב יותר לרוכשי הדירות במסגרת של עסקת התחדשות עירונית.

שאומר לרופאים: אני רואה בזה מרכיב חשוב מאוד בקידום עסקאות של התחדשות עירונית.

שאומר לרופאים: מצד שני, חלק מן השאלות שאתם העליתם עוררו אצלנו, וגם אצלי ברמה האישית, ספקות האם אנחנו לא מייצרים בעצם, בהיבטים מסוימים של המהלך, קשיים שבמקום לעודד עסקאות של התחדשות עירונית יוכלו בפועל ליצור סוג של תמריץ שלילי, אם בהעלאת העלויות של העסקה הזאת לרמות שאולי יהיו פחות כדאיות ואם ברמת הקשיים המעשיים של מימוש העסקה בפועל.

שאומר לרופאים: אנחנו רוצים לאשר את הצעת החוק הזאת לקריאה שנייה ושלישית בכנסת הנוכחית שמסיימת את דרכה.

שאומר לרופאים: לצורך זה נקיים ישיבה נוספת של ועדת הפנים והגנת הסביבה בעוד חודש.

שאומר לרופאים: אם נצליח לפתור את כל הבעיות, ואני מעריך שנצליח לפתור את כל הבעיות, נייצר נוסח.

שאומר לרופאים: הכנסת עובדת היום על בסיס של משטר הסכמות ובמסגרת משטר ההסכמות הזה אנחנו נעלה את הצעת החוק לקריאה השנייה והשלישית.

שאומר לרופאים: כדי שהדבר הזה יקרה אני פונה קודם כול לנציגי כל הגופים שהשתתפו בדיון, אם זה התאחדות בוני הארץ, אם זה הבנקים השונים, בנק הפועלים והבנקים האחרים, איגוד הבנקים וכדומה.

שאומר לרופאים: העליתם שורה של סוגיות.

שאומר לרופאים: תצאו מתוך הנחה שאנחנו מתכוונים להשלים את החוק.

שאומר לרופאים: אנחנו לא רוצים רק את השאלות.

שאומר לרופאים: אנחנו רוצים גם לראות מה התשובות שלכם, מה ההצעות שלכם.

שאומר לרופאים: אנחנו מבקשים, מכיוון שאתם מכירים את הסוגיות מספיק טוב, שתייצרו עבורנו את הרעיונות שלכם ברמה של מענה, בהנחה שהחוק הולך להיחקק, ניסוחים שלדע

שאומר לרופאים: תכם נראים נכונים יותר, מדויקים יותר ופותרים קשיים שאתם העליתם.

שאומר לרופאים: אנא העבירו את הניסוחים האלה ליועץ המשפטי של הוועדה תוך 10 ימים מהיום.

שאומר לרופאים: מהוועדה נעביר את זה כמובן למשרדי הממשלה השונים כדי לאפשר להם לגבש גם הם את דעתם ולראות את התייחסותם לנושא.

שאומר לרופאים: ואז אני מקווה שבעוד 25 ימים בערך מהיום נוכל להפיץ נוסח ונתכנס לדון עליו בעוד כחודש מהיום.

לאה קריכלי: אתה בטוח שתהיה מליאה?

דב חנין: מליאה תהיה אם יהיו הסכמות בבית.

דב חנין: זה תלוי ברמה הפוליטית.

דב חנין: אנחנו נעשה מבחינתנו את המאמץ.

דב חנין: בואו ננסה אנחנו לייצר את הפתרון.

דב חנין: אם נייצר פתרון מספיק טוב אני משוכנע שנייצר סביבו הסכמה פוליטית רחבה.

דב חנין: אני ממש מודה לכם על ההערות ועל הדיון הזה.

דב חנין: שיהיה לכולנו בהצלחה.

דב חנין: תודה רבה.