ועדת הפנים והגנת הסביבה, כנסת 19, פרוטוקול מספר 406, 2014-11-12 00:00

מירי רגב: בוקר טוב, אני מתכבדת לפתוח את הישיבה.

מירי רגב: על סדר-היום: הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ד-2014.

מירי רגב: פ/1669, הצעת חוק פרטית של חברי הכנסת מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי, ניצן הורוביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל ואורי מקלב.

מירי רגב: הצעת החוק הזאת, שמוביל אותה כאן חבר הכנסת שטרית – יכול להיות ששבוע הבא השר שטרית, אני יודעת?

מירי רגב: שתהיה לך הצלחה – כוונת הצעת החוק הזאת, לתמרץ עסקאות בכל הקשור להתחדשות עירונית.

מירי רגב: סוגיית התחדשות עירונית היא סוגיה חשובה, נושא חשוב.

מירי רגב: אנחנו מביאים את הרשות להתחדשות עירונית בקרוב בחוק ההסדרים.

מירי רגב: יבוא גם בעז"ה בקרוב לדיון פה אצלנו בוועדת הפנים.

מירי רגב: אני חושבת שזה שילוב אינטרסים נכון גם של הממשלה, גם של התושבים, גם של היזמים.

מירי רגב: יש פה ווין-ווין של כולם כדי להביא לשינוי גם חברתי באותם מתחמים שאנחנו מכירים אותם, שהם מתחמים של שיקום שכונות, של עמידר, של עמיגור, מתחמים ישנים, שיש בזה הרבה מאוד בעיות חברתיות, עוני חברתי.

מירי רגב: הכוונה שלנו, לחזק את המקום הזה, וגם לבנות שם על הגובה יותר בתים כדי שזה יוסיף גם ארנונה לעיר, גם ירוויח אוכלוסייה יותר חזקה, וגם נצליח להביא למרקם חברתי שונה באותו אזור.

מירי רגב: אני מבינה שהצעת החוק הזאת רוצה לאפשר את אותה ערבות בנקאית שקיימת בהשקעות של רוכשי דירות גם למתחמים או לעסקאות של פינוי-בינוי.

מירי רגב: האם הבנתי נכון את הרעיון העיקרי של ההצעה?

מירי רגב: אני מבינה שקיימת, תומר, היועץ המשפטי של הוועדה, מספר דיונים ארוך בעניין הזה עם הממשלה.

מירי רגב: יש כל מיני שינויים מהקריאה הטרומית.

מירי רגב: אני מציעה שמאיר יציג את החוק, מאיר יציג את השינויים, נשמע אם הממשלה מקבלת את זה או לא, ואם כן, אפשר לעבור להצבעה.

מאיר שטרית: תודה רבה, גברתי היושבת-ראש.

מאיר שטרית: קודם כל אני מבקש לציין שהצעת החוק הזאת על-ידי נוסחה ונעשתה בעקבות פנייה של עו"ד ללום, שמתעסק בנושא הזה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' עורכי דין.

מאיר שטרית: הוא פנה אליי בעניין הזה מלשכת עורכי הדין, שחשבנו שיש בעיה בעניין.

מאיר שטרית: ישבתי אתם והתרשמתי שהדבר הזה הוא נכון.

מאיר שטרית: והאמת היא שאין היגיון בכך שאדם קונה דירה, אם עושים פינוי-בינוי, והקבלן בונה בניין, וכאשר הוא אמור לתת דירה לכל דייר שהוא מפנה את הבית שלו, ובונה נגיד עוד שתי קומות בתמ"א 38, שאדם שקונה דירה חדשה אצל הקבלן יקבל ערבות בנקאית.

מאיר שטרית: לעומת זאת, אדם שנותן את הדירה שלו, לא מקבל שום ערבות.

מאיר שטרית: התוצאה היא שהאדם הזה יכול להישאר בסוף בלי כלום – הוא מסר את את הקרקע שלו לקבלן, פינה את הבית שלו וגר באיזה בית בשכירות – זה חלק מהתהליכים ומהפרוצדורה שעושים הקבלנים, ומחר הקבלן הזה, נגיד, פושט רגל או הבניין לא נגמר, האיש נשאר בחוץ בלי דירה, בלי נכס ובלי כסף.

מאיר שטרית: ככה לפחות אנחנו מבטיחים את זכויותיו לפי ערך הדירה החדשה שהוא אמור לקבל.

מאיר שטרית: התוצאה תהיה שיש לו ערבות, שאם חלילה קורה משהו לקבלן בדרך, הוא יכול תמיד לקחת את הכסף הזה ולקנות דירה אחרת.

מאיר שטרית: ברור לי שזה יכול לסייע מאוד-מאוד לדעתי בשכנוע הדיירים אכן לחתום חוזים לפינוי-בינוי.

מאיר שטרית: היום אחת הבעיות הקשות ביותר, ואני מכיר את זה גם כשר שיכון, בתוכניות פינוי-בינוי, זו עובדה שהדיירים לא מאמינים לקבלנים.

מאיר שטרית: יש להם המון חששות וספקות.

מאיר שטרית: נורא קשה לשכנע אנשים לחתום לוותר על הדירה שלהם.

מאיר שטרית: כשהייתי שר השיכון, וסיפרתי את זה היום לעינת גנון, שגם אז עבדה במשרד השיכון - חשבתי שהמשרד צריך להקים רשות לאומית, כלומר חברה ממשלתית תחת משרד השיכון, שהיא תעשה פינוי-בינוי.

מאיר שטרית: התוצאה שלה היתה משמעותית מאוד, כי אז אנשים במשרד השיכון יחתמו, כי הם יודעים שהמדינה לא פושטת רגל.

מאיר שטרית: תמיד תהיה להם בסוף דירה - הדיירים, כמובן.

מאיר שטרית: הדיירים יסמכו על משרד השיכון, הוא לא יפשוט רגל, ולכן היו הרבה יותר חותמים על החוזים.

מאיר שטרית: מול הקבלנים יש להם בעיה.

מאיר שטרית: אני עכשיו שומע ששר האוצר רוצה להקים רשות כזו לפינוי-בינוי.

מאיר שטרית: אני מקווה שהוא ילך בקו הזה.

מאיר שטרית: אני חושב שזה הקו הנכון, לעשות את זה, אבל בינתיים אנחנו צריכים לדאוג לזכויות הדיירים.

מאיר שטרית: הפוטנציאל, כשאני רואה את בעיות הדיור בארץ, ואני מצטער על כך שזה מגיע למחירים מטורפים כאלה, שאין להם שום הצדקה בעיניי, והפתרונות לזה אגב הם מאוד פשוטים, שלצערי הממשלה לא רוצה להקשיב.

מאיר שטרית: ישבתי גם עם ראש הממשלה, גם עם מנכ"ל משרדו, גם עם שר האוצר, והסברתי איך אפשר לפתור את הבעיה בקלות, בלי חקיקה, רק עם שכל ישר, להוריד את מחירי הדירות לפחות בחצי.

מירי רגב: אז אולי תסביר גם לי אחר כך.

מאיר שטרית: אשמח להסביר לוועדה, לעשות לכם מצגת, כפי שעשיתי לראש הממשלה.

מאיר שטרית: אמרתי: תתקפו אותי, והם ניסו לתקוף אותי, הוא והמנכ"ל שלו.

מירי רגב: אגב, יש לנו יום הדיור, שהמנכ"ל של השיכון אמור להיות כאן.

מאיר שטרית: אשמח לבוא, להסביר את הרעיון.

מאיר שטרית: ראש הממשלה ומנכ"ל משרדו מר לוקר ניסו לתקוף את הרעיון בכל מיני שיטות.

מאיר שטרית: לא הצליחו בשום צורה.

מאיר שטרית: בסוף אמרו: זה רעיון טוב.

מאיר שטרית: אמרתי: אז תעשה.

מאיר שטרית: אני לא שר השיכון.

מאיר שטרית: בכל מקרה, על רקע המצוקה הגדולה של הדיור יש פוטנציאל ענק לדעתי בפינוי-בינוי של מאות-אלפי דירות.

מאיר שטרית: המדינה בנתה בשנות ה-50, ה-60 וה-70 אפילו שכונות בכל מיני מקומות בארץ בלי להתחשב בכלל בקרקע.

מאיר שטרית: זה לא היה בכלל פוטנציאל.

מאיר שטרית: לא בדקו אם יש הצדקה, אין הצדקה לבנות בגובה כזה או אחר.

מאיר שטרית: בנו.

מאיר שטרית: אני מכיר את זה גם כראש עיר – היה שולף תוכניות מהמגירה, תוכנית נגיד למרכז מסחרי, הוא בונה אותו מרכז בקריית גת, ביבנה, בקריית מלאכי, בכל ערי הפיתוח.

מאיר שטרית: אותו פיתוח.

מאיר שטרית: אני מדבר על שנות ה-50, 60.

מאיר שטרית: דירות – אותו דבר.

מירי רגב: אבל אנחנו מדברים פה על עסקאות כרגע, על ערבות בנקאית.

מאיר שטרית: אני מגיע לשם.

מאיר שטרית: כלומר היום יש פוטנציאל ענק כי להמון קרקעות יש בנייה מאוד נמוכה, מפושטת על השטח, בתוכניות פינוי-בינוי, שישדרג מאוד את חיי התושבים, ליצור בתים ברמה הרבה יותר גבוהה, לפתור את בעיות החניה והגינון וכל הבלגאן שיש היום, ולתת תשובה אמתית לתושבים.

מאיר שטרית: לכן החוק הזה מאוד חשוב לקדם את הרעיון הזה, כי זה יכול לעזור לאנשים לקדם.

מאיר שטרית: רעיון החוק, כמו שהיושבת-ראש אמרה, מאוד פשוט: שאדם שחותם על הסכם פינוי-בינוי, יקבל ערבות בנקאית על ערך הנכס, על דרך הדירה החדשה שהוא אמור לקבל.

מאיר שטרית: זה מבטיח במאה אחוז שהאינטרס של הדייר אכן יישמר ולא ייפגע.

מאיר שטרית: אני אומר מראש שאני מסכים לכל השינויים שנעשו בעקבות הדיונים עם היועץ המשפטי של הוועדה ומשרדי הממשלה.

מאיר שטרית: היום הבנתי מעינת גנון שמבקשים עוד שינוי באחד הסעיפים.

מאיר שטרית: גם הוא מוסכם על הכנסת, גם לזה אני מסכים.

מאיר שטרית: אני חושב שאפשר ללכת, מבחינתי, לפחות, לקריאה ראשונה.

מאיר שטרית: אני מבין שהיום עלתה בעיה עם הבנקים, שבטח יציגו אותה.

מאיר שטרית: הצעתי היא ללכת לקריאה ראשונה, לבדוק את הסוגיה הזאת בין הקריאה הראשונה לשנייה-שלישית, ולקראת הדיון בקריאה השלישית נחשוב אם יש מקום לדיון או לדרך ביניים כפי שהציע פה עורך הדין שדיבר כאחד שמתעסק בזה, אז נעשה את זה לקראת הקריאה השנייה והשלישית.

מאיר שטרית: בזה נוכל לקצר את העסק.

מירי רגב: תודה רבה.

מירי רגב: בהחלט חוק חשוב.

מירי רגב: היועץ המשפטי של הוועדה.

<תומר רוזנר: רק אסביר פחות או יותר את התפישה שעמדה מאחורי הדיונים.

<תומר רוזנר: למרות שזאת נראית חקיקה פשוטה, היא חקיקה שמעוררת בעיות משפטיות לא פשוטות מבחינת הצורך להשוות בין העסקה הזאת לעסקה רגילה של מכר דירה מקבלן.

<תומר רוזנר: ניסינו לעשות כאן השוואה ככל הניתן בהסדרים בין העסקה הזו לבין עסקה רגילה, כאשר לעסקה הזו יש מאפיינים מאוד ייחודיים שבה הדייר הוא גם מוכר וגם קונה.

<תומר רוזנר: הוא מוכר את זכויותיו בדירה קיימת, ומקבל דירה חדשה.

<תומר רוזנר: הוא לא משלם כסף מכיסו, ולכן אין פה כספים שעובדים בין הדייר לקבלן, להבדיל מעסקה רגילה.

<תומר רוזנר: לכן סוגי הערבויות או סוגי האפשרויות שמחייבים את המוכר לתת במקרה הזה הם מצומצמים יותר מאלה שאפשר בעסקה רגילה.

<תומר רוזנר: בחוק הקיים בעסקה רגילה קיימות 5 אפשרויות למתן בטוחה, בין היתר שיעבוד, מתן הדירה עצמה או דברים כאלה, שאינם רלוונטיים כאן; כאן רלוונטיות שתי חלופות בלבד, והן הערבות הבנקאית או התחייבות של חברת ביטוח.

<תומר רוזנר: לכן, כפי שתראו בנוסח, אנחנו מתייחסים רק לשתי החלופות הללו.

<תומר רוזנר: להבדיל מעסקה רגילה, שבה אי-אפשר לתת אחוז מסוים מהתשלומים שהקונה משלם, לא ניתן להעביר יותר מאחוז מסוים, אלא אם כן ניתנת הערבות, כאן אין לנו המדד הזה של אחוז מהסכומים.

<תומר רוזנר: לכן ההצעה היא להתנות את מסירת הדירה הקיימת או את שיעבוד הזכויות של הדייר בקרקע בבניין הקיים בכך שתינתן ערבות כנגד אותה היפרדות של הדייר מזכויותיו בדירה או בקרקע.

<תומר רוזנר: אני מציע שרוני תקריא את ההצעה.

<תומר רוזנר: אוסיף שניסינו להחיל את כל ההסדרים שקיימים בחוק המכר הקיים לגבי חובת הדיווח לדייר בזמן ההתקשרות על מתן הערבות, החובה להודיע לו על זכותו לקבל ערבות.

<תומר רוזנר: ההסדרים הפליליים שחלים על מוכר, במקרה זה היזם, שלא ייתן את הערבויות וכל ההסדרים עם הדיווח לממונה במשרד השיכון וכל יתר ההסדרים שנקבעו בחוק המכר, בעצם יחולו בשינויים כפי שתראו בהצעה עצמה.

רוני טיסר: הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ד-2014.

רוני טיסר: תיקון סעיף 1.

רוני טיסר: 1.

רוני טיסר: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974 (להלן החוק העיקרי), בסעיף 1 – (1) לפני ההגדרה "דירה" יבוא: "בעל דירה" – כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, שהתקשר בעסקה להתחדשות עירונית.

רוני טיסר: (2) אחרי ההגדרה "הלוואה לרכישת דירה" יבוא: "יזם" - כל אחד מאלה: (1) מי שלצורך פינוי מתחם פינוי ובינוי רוכש דירות באותו המתחם; (2) מי שלצורך חיזוק בניין בדרך של הריסה, בהתאם לתכנית חיזוק בדרך של הריסה, רוכש דירות באותו בניין.

רוני טיסר: (3) אחרי ההגדרה "מימון לפרויקט בנייה" יבוא: ""עסקה מסוג של התחדשות עירונית " – עסקה שהיא אחת מאלה: (1) עסקת פינוי ובינוי כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) אשר בה נמכרו ליזם כל הזכויות שיש בדירה הקיימת; (2) עסקה ליישום תכנית החיזוק בדרך של הריסה אשר בה נמכרו ליזם כל הזכויות שיש בדירה הקיימת.

<תומר רוזנר: אני רוצה להדגיש פה שאנחנו מחילים את ההסדר הזה על שלושת המסלולים המקובלים היום לנושא התחדשות עירונית - זה המסלול של רשויות מקומיות, שנעשה באמצעות חוק התכנון והבנייה, מסלול המיסוי, שנעשה באמצעות חוק מס שבח, מקרקעין, ומסלול תוכניות החיזוק, תמ"א 38, 2, מה שנקרא, שזה הריסת בניין והקמת בניין אחר במקומו.

<תומר רוזנר: יש לשים לב שכאן יש הגבלה מסוימת שבה שאנחנו מדברים על כך שהדייר צריך למכור את כל זכויותיו בדירה הקיימת לקבלן.

<תומר רוזנר: יש עסקאות פינוי-בינוי, אמנם מעטות יחסית, שבהן לא נמכרות כל הזכויות, אלא הדייר משמר בידיו מסוימות, אבל עסקאות כאלה הן הרבה יותר סבוכות.

<תומר רוזנר: הן לא נהנות בדרך כלל מפטור במיסוי, וחשבנו שלא נכון להחיל את ההסדר הזה גם עליהן.

<תומר רוזנר: ללכת למסלולים המקובלים בשוק הזה, לאותם מקרים שבהם נמכרות כל הזכויות.

רוני טיסר: (4) אחרי ההגדרה "ממונה" יבוא: ""מתחם פינוי ובינוי"- כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–2006 (להלן – חוק פינוי ובינוי (פיצויים);".

רוני טיסר: (5) אחרי ההגדרה "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא: "תכנית החיזוק בדרך של הריסה"- תוכנית החיזוק בדרך של הריסה כמשמעותה – ופה יש תיקון בהפניה - בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008;".

רוני טיסר: הוספת סעיף 2א2.

רוני טיסר: 2.

רוני טיסר: אחרי סעיף 2א1 לחוק העיקרי יבוא: 2א2.

רוני טיסר: "הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית.

רוני טיסר: (א).

רוני טיסר: כאן יש תיקון מהנוסח שמונח לפניכם.

רוני טיסר: יזם שהתקשר בעסקה מסוג של התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו ולא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה במסגרת עסקה להתחדשות עירונית, לרבות בדרך של העברה, שעבוד, התחייבות להקניית זכות או בדרך של רישום הערת אזהרה על מקרקעין כאמור בדירה, אלא אם כן כנגד מסירת החזקה בדירה או כנגד הקניית הזכויות, לפי המוקדם מבניהם, עשה אחד מאלה: (1) מסר לבעל דירה ערבות בנקאית להבטחת תשלום סכום השווה לערך הדירה שהתחייב למסור עבור תמורת דירה הקיימת כמוסכם בחוזה שביניהם (להלן – הדירה החדשה), במקרה שלא יוכל להעביר לבעל הדירה בעלות או זכות אחרת בדירה החדשה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת אחת או יותר מהסיבות המנויות בסעיף 2(1); לעניין זה בסעיף 2(1) במקום "המוכר" יקראו "היזם"; ערך הדירה החדשה לעניין פסקה זו ייקבע על-ידי שמאי, ובהיעדר הסכמה על זהות השמאי על-ידי שמאי פינוי-בינוי כהגדרתו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית; (2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת תשלום הסכום כאמור בפסקה (1), ובעל הדירה החדשה צוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח.

רוני טיסר: (ב) לא יתקשר יזם בעסקה מסוג של התחדשות עירונית, אלא אם כן הודיע לבעלי הדירה בכתב, במועד החתימה על עסקת התחדשות עירונית על זכותם לפי חוק זה להבטחת זכויותיהם, ועל הדרכים שנקבעו לפי החוק לעניין זה.

רוני טיסר: " 3.

רוני טיסר: בסעיף 3א1 במקום "או (2)(1)" יבוא "(2)(1) או 2א2(1)" ואחרי "הצמדה כאמור" או שהובטחו הכספים לפי סעיף 2א2(1)".

רוני טיסר: 4.

רוני טיסר: בסעיף 3ב בסופו יבוא: (ו) התקשר יזם בהסכם ליווי פיננסי עם תאגיד בנקאי מלווה יכלול ההסכם פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין".

רוני טיסר: 4.

רוני טיסר: בסעיף 3ד(ב), בסופו יבוא "או 2א2".

רוני טיסר: 5.

רוני טיסר: בסעיף 3ה, בסופו יבוא "בהתאם להוראות סעיף 2א2".

רוני טיסר: 6.

רוני טיסר: אחרי סעיף 3ט יבוא: 3י.

רוני טיסר: "תחולת סעיפים לגבי עסקה להתחדשות עירונית.

רוני טיסר: הוראות סעיפים 2ב, 2ג, 3א, 3א1, 3ד, 3ה, 3ו, 3ז, 3ח, יחולו אף לעניין עסקה להתחדשות עירונית בשינויים המחויבים ולעניין זה יראו את היזם כמוכר לעניין הדירה החדשה ואת בעל הדירה כקונה לעניין הדירה החדשה ולעניין סעיף 2ג, רשאי השר לקבוע את השינויים המחויבים בנוסח ההודעה שבתוספת.

רוני טיסר: " 6.

רוני טיסר: בסעיף 4 – (א) בסעיף קטן (א) – (1) בפסקה (2), אחרי "עסקאות מכר" יבוא "או עסקאות להתחדשות עירונית".

רוני טיסר: (2) אחרי פסקה (2) יבוא: לא יידע את בעל הדירה הקיימת בדבר זכותו על הבטחת החזרת הסכום השווה לערך הדירה החדשה, בניגוד להוראות סעיף 2א2(ב).

רוני טיסר: " (ב) בסעיף קטן (ג), אחרי פסקה (3) יבוא: (4) הרישא נמחקת.

רוני טיסר: דרש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה בלי שמסר לו בטוחה בהתאם להוראות סעיף 2א2(א).

רוני טיסר: " 7.

רוני טיסר: בסעיף 4ב(א) – (1) בפסקה (1), אחרי "המוכר" יבוא " או היזם" ואחרי "דירה" יבוא "או עסקה להתחדשות עירונית, לפי העניין".

רוני טיסר: (2) אחרי פסקה (2), יבוא: "(2א) התקשרות בעסקה מסוג של התחדשות עירונית על ידי היזם בלא ידוע בכתב של בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק זה, בניגוד להוראת סעיף 2א2(ב) – עיצום כספי בסכום של 56,020 שקלים חדשים"; (2) אחרי פסקה (5) יבוא: (6) – וגם כאן

רוני טיסר: אני מוחקת את הרישא, בהתאם לתיקון שעשינו קודם - דרש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה, בניגוד להוראות סעיף 2א2(א) – עיצום כספי בסכום של 448,190 שקלים חדשים".

מירי רגב: תודה.

מירי רגב: לפני שאני עוברת לעמדת הממשלה, המציע, הנוסח והתיקונים האלה של הוועדה מקובלים עליך?

מאיר שטרית: לחלוטין.

מירי רגב: הממשלה, בבקשה.

<עינת גנון: יש לנו כמה הערות.

<עינת גנון: חלקן, העלינו אותן, אבל לא היתה הסכמה לגביהן עם הייעוץ המשפטי.

<עינת גנון: קודם כל, בהגדרה של עסקה מסוג של התחדשות עירונית חשוב לנו מאוד להוסיף להגדרה, בסיפא שלה, ההגדרה כרגע אומרת: עסקת פינוי-בינוי בהגדרתה בחוק פינוי-בינוי (פיצויים), אשר בה נמכרו ליזם כל הזכויות שיש בדירה הקיימת.

<עינת גנון: זה ב-3.1.

<עינת גנון: חשוב לנו מאוד להוסיף בסיפא: כנגד קבלת דירה אחרת.

<עינת גנון: חשוב להדגיש פה שחוק המכר לא צריך הרי לחול בעסקאות שיש בהן תמורה רק של מזומן.

<עינת גנון: הוא צריך לחול בעסקאות שהתמורה בהן היא דירה מול דירה.

מירי רגב: נכון.

מירי רגב: בעיקר כשאנחנו מדברים על בינוי-פינוי-בינוי, כל הפרויקט החדש הזה.

מאיר שטרית: מצד שני, מה זה משנה?

מאיר שטרית: אם אדם רוצה- - -

מירי רגב: אבל כרגע אין.

<עינת גנון: אנחנו לא מונעים מהסוג הזה, אבל בעסקאות מסוג זה לא צריכה להינתן ערבות.

מאיר שטרית: ודאי שלא, כי הוא מקבל מזומן – אחרת הוא לא ילך.

<עינת גנון: נכון.

<עינת גנון: אנחנו חושבים שיש להבהיר שההתייחסות פה היא לגבי פרויקטים שבהם מתקבלת תמורת דירה.

<עינת גנון: לכן אנחנו מבקשים להוסיף: כנגד דירה.

מאיר שטרית: למה את מצמצמת את זה?

מאיר שטרית: מה זה משנה, אם הוא יקבל כסף במקום דירה?

מאיר שטרית: אדם זקן, רוצה לעבור לבית אבות.

<עינת גנון: אנחנו בעד, אבל הוא לא צריך לקבוע ערבות.

מאיר שטרית: למה לא?

מירי רגב: מה מפריע לך?

מירי רגב: מה הבעיה?

<עינת גנון: זה יכול ליצור מצב של תשלום כפול – גם היזם יצטרך לתת ערבות וגם ישלם?

מאיר שטרית: אם הוא משלם, הוא לא צריך ערבות.

<עינת גנון: זאת כבר עסקה רגילה, כמו כל אדם שמוכר דירה.

מירי רגב: אבל זה בפינוי-בינוי.

<עינת גנון: זה חוק שמתערב, חוק עם סנקציות פליליות, עם דיווחים.

<עינת גנון: הוא מטיל הרבה מעמסה.

מירי רגב: הבנו את זה.

מירי רגב: לא מקובל.

מירי רגב: בבקשה, עוד התייחסות של הממשלה.

<עינת גנון: הערה מאוד משמעותית נוגעת למועד של מסירת הערבות כנגד השעבוד או כנגד פינוי הדירה.

<עינת גנון: פה צריך להגיע למצב הזה עם הסכמות של הרבה מאד דיירים.

<עינת גנון: זה צריך להיעשות ממש כמעט בו-זמנית.

<עינת גנון: לכן אנחנו מבקשים להוסיף פה את האפשרות של הפקדת ערבות בנאמנות, כדי שנוכל להגיע למצב הזה עם כל הדיירים בעת ובעונה אחת.

<עינת גנון: אני מאוד מבקשת שהבנקים יציגו את הבעיה פה.

מירי רגב: הבנקים הם הבעיה בעצמם.

מירי רגב: לא נדבר על זה עכשיו, כי הם מסכנים, הם ממש לא רווחיים הבנקים...

<אורלי דותן: שלום, שמי אורלי דותן, אני יועצת משפטית בבנק הפועלים.

<אורלי דותן: אני רוצה להציג את הבעיה מבחינת הבנקים.

מירי רגב: למה הבאת את בנק הפועלים, למשל?

<עינת גנון: יש פה עוד בנקים.

<אורלי דותן: אנחנו כמה נציגים באיגוד הבנקים.

<אורלי דותן: אנחנו רוצים להצביע על בעיה פרקטית שנובעת מכך שבעסקות פינוי-בינוי אנחנו מדברים על עשרות ומאות אנשים שכרוכים בעסקה, ותהליך ההחתמה שלהם ויצירת השעבוד הוא תהליך מאוד ארוך.

<אורלי דותן: יש פה קושי ארגוני להיכנס לעסקה בו-זמנית.

<אורלי דותן: בדרך כלל מחתימים דיירים לאורך חודשים, שנים, וכדי לבצע את העסקה צריך להיות במצב שכולם בעת ובעונה אחת ישעבדו את הקרקע שלהם לטובת בנק מלווה כנגד קבלת ערבות.

<אורלי דותן: בגלל שזה לא אפשרי פרקטית- - -

מירי רגב: למה זה לא אפשרי פרקטית?

<אורלי דותן: כי את לא יכולה לקחת מאות אנשים ולבוא אתם לטבו.

<עינת גנון: גם עשרות.

<עינת גנון: אפילו מקבץ שמתפנים ממנו ששים אנשים, זה מאוד בעייתי.

מירי רגב: מה בעייתי?

<עינת גנון: שהם כולם בו-זמנית יבואו ויחתמו.

מירי רגב: למה?

מירי רגב: מה הבעיה?

מירי רגב: יש כנסים של חברות ענקיות, שמוכרות בתים, מוכרות קרקע, ומגיעים כולם, מביאים את כולם.

<אורלי דותן: מניסיוננו הרב, זה לא יכול לקרות, כי קודם כל הסגירה היא במשרדי הטבו, לשכת המקרקעין, לשכות.

<אורלי דותן: אבל יש שני פתרונות פרקטיים מאוד פשוטים: אחד, אפשרות של נאמנות, שעורך הדין שמייצג את הדיירים יאסוף את כל המסמכים מראש ויחתים את הדיירים על מה שצריך, ויאסוף במקביל את כל הערבויות עבור הדיירים, וייצור מצב שהוא יטפל ברישום כנגד מסירת הערבויות.

<אורלי דותן: כלומר לא נעבוד במצב של דייר מול ערבות.

<תומר רוזנר: זה פתרון בסדר גמור, רק לא צריך לכתוב אותו בחוק.

<אורלי דותן: אני חושבת שהחוק סותר אותו, כי החוק אומר: לא ייצור שעבוד.

<תומר רוזנר: נכון, אז השעבוד לא ייווצר אלא אם כן תימסר הערבות.

<אורלי דותן: אבל אני לא יכולה ליצור את זה בצורה כזאת, כי אני לא יכולה למסור ערבות אחת- - -

מירי רגב: אין לי בעיה שזה ייכנס לחוק.

מירי רגב: מה הבעיה שזה ייכנס לחוק?

מירי רגב: אם זה מקובל עליך ועל מאיר- - -

מאיר שטרית: זה דבר שעלה עכשיו.

מאיר שטרית: אני מציע להעביר לקריאה ראשונה אז איז, בלי לשנות, ולקראת הקריאה השנייה-שלישית לבדוק עם הבנקים מה הסיפור.

מירי רגב: מקובל עליי.

מירי רגב: אז הנושא הראשון ירד מסדר-היום.

מירי רגב: לא יעלה בין הצבעה ראשונה לשנייה אלא אם כן יהיו עליי לחצים מאוד קשים מלשכת השר, כרגע.

מירי רגב: לגבי הצעת הבנקים, אני מבקשת שהבנקים יישבו עם היוזם, יחד עם תומר, יגיעו להסכמה כלשהי.

מירי רגב: אם יגיעו להסכמה, מקובל עליי.

מירי רגב: מה עוד?

<עינת גנון: אני ממשיכה באותו סעיף, 2א2(א)(1).

<עינת גנון: בעניין קביעת ערך הדירה החדשה.

<עינת גנון: כאן נכתב:

<עינת גנון: ערך הדירה החדשה לעניין פסקה זו ייקבע על-ידי שמאי, ובהיעדר הסכמה על זהות השמאי, על-ידי שמאי פינוי-פינוי כהגדרתו וכו'.

<עינת גנון: מה שאנחנו פה מבקשים, שבמקום ההתחלה: ערך הדירה החדשה ייקבע על-ידי שמאי, אנחנו מבקשים שערך הדירה החדשה ייקבע בהסכמה בין הצדדים, ואז, בהיעדר הסכמה- - -

מאיר שטרית: עם כל דייר לבד?

<עינת גנון: לא.

<עינת גנון: יש עורך דין שמייצג את הדיירים, והתנאים של החוזה הם אחידים לכל הדיירים.

<עינת גנון: זה לא שכל אחד חותם על הסכם אחר.

<עינת גנון: אבל אנחנו אומרים שאנחנו לא צריכים פה לקבוע מה מנגנון ההסכמה על שווי הדירה החדשה.

<עינת גנון: בהיבטים האלה אנחנו רואים שאין בעיות בפרקטיקה.

<עינת גנון: מגיעים אלינו בדברים אחרים, ולא הגיעו אלינו עם שום תלונות.

<עינת גנון: אני לא חושבת שאנחנו צריכים להיכנס למנגנון שלפיו נקבע ערך הדירה החדשה, אבל אנחנו תומכים שאם אין הסכמה, שיפנו לשמאי פינוי-בינוי.

מירי רגב: בבקשה.

<תומר רוזנר: נקודת המוצא של הצעת החוק היא שקיים פער בין היזם לבין הדיירים, וליזם יש אינטרס לגיטימי כמובן לקבוע את ערך הדירה החדשה בערך פחות ככל שהוא יכול.

<תומר רוזנר: אם נקודת המוצא הזאת היא נכונה, קביעת הסכמה בעצם מרוקנת את החוק מתוכנו, כי היזם יכתיב ערך דירה מאוד נמוך.

מאיר שטרית: אם הוא מוכן למכור את הדירות במחיר שהוא קובע, אין בעיה.

<תומר רוזנר: זה רעיון.

מאיר שטרית: אם את הדירות החדשות שהוא מוסיף לבניין ימכור באותו מחיר, אין לי בעיה.

מאיר שטרית: מחיר הדירה החדשה יהיה המחיר שהקבלן מוכר.

<עינת גנון: הדברים האלה נקבעים בהתאם לדוח אפס, שהיזם מגיש לבנק לפני התחלת הבנייה.

<עינת גנון: שם נקבע ערך הדירות.

מאיר שטרית: אבל שיקבעו את מחיר הדירה.

מאיר שטרית: המחיר שהקבלן מוכר את הדירות, זה המחיר שהדייר יקבל.

<חנה גבאי: אלה דירות גדולות.

מאיר שטרית: אה, הוא עושה לדיירים דירות סוג ג'?

מאיר שטרית: עדיף שמאי.

<אהוד נדב: שלום, אני אהוד נדב, יועץ משפטי של התאחדות בוני הארץ.

<אהוד נדב: אני רוצה לספר לכם איך זה עובד במציאות.

מירי רגב: לא, תתייחס רק לסעיף הזה.

מירי רגב: לא באנו לשמוע הרצאות.

<אהוד נדב: כאשר היזם הולך על הפרויקט הזה, הוא הולך לבנק, לוודא שיש לו המימון לזה.

<אהוד נדב: לבנק הוא מציג דוח אפס, שבו מפורטות כל הדירות עם המחירים שלהן.

<אהוד נדב: הוא צריך להחמיא בדוח האפס לגבי שווי הדירות - אחרת הבנק לא ייתן לו מימון.

<אהוד נדב: הבנק צריך לחשוב שהדירות שוות הרבה כסף.

<אהוד נדב: לכן הדבר הזה, שאגב, מתבצע עם שמאות, משמש את הבנק.

<אהוד נדב: הבנק בודק את זה בשבע עיניים, כי על בסיס זה הוא נותן לו את המימון.

<אהוד נדב: לגבי עניין לקחת מחירים של דירות אחרות, זה לא ישים.

<אהוד נדב: יש הבדל בין קומות במחיר, יש הבדל בין כיווני אוויר- - -

מירי רגב: אבל יש שמאי בשביל זה.

<אהוד נדב: לא.

<אהוד נדב: חבר הכנסת שטרית הציע: ניקח את המחיר שהוא מכר דירה, אבל צריך אותה דירה עם אותה קומה, אותו כיוון.

מירי רגב: לכן יש שמאי.

מירי רגב: הרי אם היה לנו אותו דבר, לא היתה בעיה.

מירי רגב: לא היינו צריכים שמאי, גם כנראה לא היינו צריכים בנקים, היינו מסתדרים.

<אהוד נדב: ההצעה של משרד השיכון, כפי שאני מבין אותה, זה למה להעמיס עוד עלות של שמאי נוסף?

<אהוד נדב: יש שמאי, יש דוח אפס.

מירי רגב: ואם אין הסכמה, יפנו אותם כמו גבעת עמל?

<אהוד נדב: לא.

<אהוד נדב: אם אין הסכמה, הולכים לשמאי, אבל אם יש הסכמה, למה להעמיס על הפרויקט עוד עלות?

<עינת גנון: אני מזכירה ששמאי פינוי-בינוי הוא נמצא ברשימת שמאים שמשרד השיכון מנהל אותה.

<תומר רוזנר: התשובה פשוטה: אם הדייר, יוצג בפניו דוח אפס של הבנק, והוא יסכים לשמאות שממילא יש שם, יש הסכמה.

<תומר רוזנר: הוא מסכים על השמאי.

<תומר רוזנר: אם הוא לא מסכים, הולכים לשמאי פינוי-בינוי.

<חנה גבאי: זה לא מה שכתוב: משתמע מזה.

<תומר רוזנר: מאיפה משתמע מזה?

מירי רגב: החוק צריך להיות ברור, אז אני מבקשת לחדד את מה שאמרת.

מירי רגב: מקובל עליי, שאם יש הסכמה על השמאי – מצוין.

<חנה גבאי: - - -

מירי רגב: לא, יש שמאי של פינוי-בינוי.

<תומר רוזנר: למה אי-אפשר?

<חנה גבאי: פינוי-בינוי זה בסדר.

<חנה גבאי: לנסח, שאם יש הסכמה בין הצדדים, הם מסכימים, לא משנה באיזו דרך.

מירי רגב: אם הם מסכימים, אין בעיה.

<חנה גבאי: ואם אין, ילכו לאותו שמאי.

מאיר שטרית: כלומר אתם אומרים שבדוח אפס יש שמאות על הדירה, נכון?

מאיר שטרית: אז אם הדייר מסכים לדוח אפס, למחיר בדוח אפס, יש שמאי.

<אהוד נדב: כל עוד אנחנו מקבלים את זה שהשמאי – זה יכול להיות שמאי שכבר נתן את חוות הדעת- - -

<תומר רוזנר: ודאי.

<תומר רוזנר: אם הדייר מסכים לזה, למה לא?

<עינת גנון: אנחנו לא רוצים לסרבל, שיצטרכו עוד שמאי ועוד גורם.

<עינת גנון: הדברים צריכים להיות ברורים.

<עינת גנון: אני מזכירה, שביקשנו בהתחלה לכתוב דוח אפס, הובהר שזה- - -

מירי רגב: שנייה.

<אהוד נדב: אולי ננסח את זה שתוצג שמאות על-ידי היזם לרבות- - -

מירי רגב: גם זו סוגיה שאני רוצה שבין הקריאה הראשונה לשנייה תתברר.

מירי רגב: אני מקבלת את מה שמציגה כאן נציגת הממשלה.

מירי רגב: צריך לחדד את העניין.

מירי רגב: הלאה, סוגיה הבאה.

<עינת גנון: אלה ההערות.

מירי רגב: עוברים להצבעה.

מירי רגב: משרד המשפטים, אתם בסדר עם זה?

מירי רגב: בסדר.

מירי רגב: בבקשה.

<אהוד נדב: אני רוצה מטעם התאחדות הקבלנים כמה מילים, קצר.

<אהוד נדב: ראשית, התאחדות הקבלנים לא נגד לתת בטוחות – נהפוך הוא.

<אהוד נדב: יש הנחיה ברורה, וזה פועל בשטח.

<אהוד נדב: אין עסקה שאני מכיר, ואני מכיר הרבה, ועו"ד ללום, שאדוני התייעץ אתו, אין עסקה שאין בטוחות לדיירים, וצריכות להיות בטוחות.

<אהוד נדב: בפרויקטים מהסוג הזה אכן הבטוחה המקובלת זה שווי הדירה החדשה שמקבל הדייר.

<אהוד נדב: זה עובד.

<אהוד נדב: אפשר היה לומר: אם זה לא שבור, אל תתקן את זה.

<אהוד נדב: מה שכן, החוק הזה ברזולוציה הגבוהה שלו, לא מספיק טוב.

<אהוד נדב: נדמה לי שמשרד השיכון דיבר על היבט אחד.

<אהוד נדב: אנחנו לא רוצים להביא למצב שיש כפל בטוחות או כפל תמורות לדיירים.

<אהוד נדב: זה יעלה את העלות של הפרויקט הזה.

מירי רגב: משום שבוני הארץ יודעים איך עובדים עם הוועדה הזאת ועם היועץ המשפטי של הוועדה, אני לא משנה כרגע שום דבר.

מירי רגב: יש לך הצעות נוספות לייעול כדי ללכת לטובת הדיירים - אשמח שתשב עם מאיר ועם תומר.

מירי רגב: אם יש לך הצעות ייעול לטובת הקבלנים, נשב על זה בדיון אחר.

מירי רגב: עוד הצעה?

מירי רגב: בבקשה.

<שירה שפירא: רק הערה טכנית בהגדרות, בהלוואה לרכישת דירה.

<שירה שפירא: אני שירה שפירא, מינהל התכנון, משרד הפנים.

<שירה שפירא: כתוב פה בסעיף 2: מי שלצורך חיזוק בניין בדרך של הריסה בהתאם לתוכנית חיזוק בדרך של הריסה.

<שירה שפירא: למעשה הכוונה כאן לעסקאות במסגרת תמ"א 38, נכון?

מאיר שטרית: 38, 2.

<שירה שפירא: בסדר, תיקון 2, אבל מדובר פה בהיתרים ולא בתוכניות.

<שירה שפירא: שלא ייווצר כאן בלבול כאילו צריך תוכנית.

<שירה שפירא: שלא ישתמע שמדובר בתוכנית של חוק התכנון והבנייה.

<תומר רוזנר: ודאי שכן.

קריאה: תמ"א 38 היא תוכנית.

<שירה שפירא: תמ"א 38 היא תוכנית, אבל העסקאות מתבצעות במסגרת היתר.

מירי רגב: גם אתם תשבו אתם אחר כך.

מירי רגב: עוברים להצבעה על הצעת החוק כפי שהוקראה על-ידי היועצת המשפטית של הועדה.

מירי רגב: אני מבקשת לטובת הפרוטוקול, לפני שזה מגיע אליי להכנה לקריאה שנייה ושלישית, אני רוצה לגמור עם החוק הזה כמה שיותר מהר – הוא חשוב – נא לשבת בבקשה המשרדים הרלוונטיים עם היועץ המשפטי של הוועדה, עם מאיר, ולהגיע להסכמות.

מירי רגב: נא להזמין את בוני הארץ לישיבה, אם יש לו מה להוסיף לטובת הדיירים.

<אהוד נדב: לטובת כולם.

מירי רגב: מאה אחוז, אבל אני בחוק הזה לטובת האזרחים.

<אהוד נדב: לטובת האזרחים, שפרויקטים ייצאו לפועל.

מירי רגב: תעביר את ההערות שלך בצורה מסודרת, גם תשב עם מאיר.

מירי רגב: זה שייכנס בבקשה כחלק מסיכום ההצבעה הזאת.

<תומר רוזנר: אני מבקש הסמכה מטעם הוועדה לעשות כמה שינויים טכניים שראינו במהלך הדיון עכשיו – שלא משנים את המהות אלא מבהירים את הנוסח.

מירי רגב: גם את זה אני מאשרת.

מירי רגב: אנחנו עוברים להצבעה.

מירי רגב: מי בעד הצעת הנוסח?

מירי רגב: אני ומאיר.

מירי רגב: אתה מצביע במקום צורי.

מירי רגב: חברת הכנסת רגב, מאיר במקום צורי.

מירי רגב: הצבעה בעד – פה אחד אושר.

מירי רגב: אין נמנעים, אין התנגדות.

מירי רגב: החוק עבר.

מירי רגב: תודה רבה, הישיבה נעולה.