ועדת החוקה, חוק ומשפט, כנסת 18, פרוטוקול מספר 503, 2011-12-18 10:30

דוד רותם: רבותי, אנחנו יכולים לעבור לנושא הבא?

דוד רותם: יש פה אנשי משרד המשפטים שמטפלים בזה?

דוד רותם: אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת חוק חוקה ומשפט בנושא:

דוד רותם: תקנות פינוי ובינוי (פיצויים)(מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"א-2011.

דוד רותם: כן, משרד המשפטים.

כרמית יוליס: שלום אדוני, התקנות האלה שמובאות לאישור אמורות לקבוע את סדרי הדין בדיון בפני שמאי - - -

דורית ואג: שם בבקשה.

כרמית יוליס: סליחה, כרמית יוליס, ממשרד המשפטים.

כרמית יוליס: חוק בינוי-פינוי (פיצויים) תוקן בשנת 2010 מתוך מטרה להקל על הליכי פינוי-בינוי בהקשר של בחינת הכדאיות הכלכלית.

כרמית יוליס: כלומר, חוק בינוי-פינוי (פיצויים) כבר אושר בשנת 96', וקבע שאם יש דייר שמסרב לעסקת פינוי-בינוי מעילות שהן סירוב בלתי סביר, אז אפשר לתבוע אותו בנזיקין בפני בית משפט – כשזה אמור להיות איזשהו גורם מרתיע שיגרום לדיירים לא לסרב מעילות שהן בלתי סבירות.

כרמית יוליס: בין היתר, עילה שנחשבת כסירוב סביר היא שאם אדם טוען שהעסקה שמוצעת לו היא לא כדאית בהיבט הכלכלי שלה.

כרמית יוליס: התיקון משנת 2010 נועד להתמודד עם השאלה הספציפית הזאת.

כרמית יוליס: הוא קבע שיוקם מוסד - איזשהו גוף מנהלי של שמאי פינוי-בינוי.

כרמית יוליס: הם ימונו על-ידי שר המשפטים, ויכריעו בשאלת הכדאיות הכלכלית של העסקה.

כרמית יוליס: רוב מיוחס במתחם פינוי-בינוי לעניין כדאיות כלכלית רשאי לפנות ליושב-ראש הוועדה למתחמי פינוי-בינוי, שהוא נציג שר השיכון, ולבקש שבמחלוקת ספציפית שנוגעת לכדאיות כלכלית של עסקת פינוי-בינוי ימנו שמאי, והוא יכריע בסוגיה הזאת.

כרמית יוליס: התקנות שאנחנו מביאים עכשיו לאישור מסדירות את סדרי הדין בהתדיינות הזאת ביחס לעסקת פינוי-בינוי, ולכל הדיון שמתנהל בפני השמאי.

דוד רותם: כן.

דוד רותם: האם אתם מבינים את ההבדל בין התדיינות לפי חוק פינוי-בינוי לבין התדיינות של שמאי מכריע, או שאתם לא רואים הבדל?

כרמית יוליס: יש בהם הרבה קווים מנחים דומים.

כרמית יוליס: יש בהם גם סוגים מסוימים של הבדלים.

דוד רותם: בואי נאמר ככה, הדיון בפני שמאי של פינוי-בינוי קרוב יותר לבוררות או לשמאי מכריע?

כרמית יוליס: לטעמי, זה קרוב יותר לשמאי מכריע, אבל לרדת לפרטים ואז לראות במה ההבדלים באים לידי ביטוי.

דוד רותם: באופן עקרוני, בכלליות.

כרמית יוליס: אני אומרת שאני חושבת שזה דומה יותר לשמאי מכריע; לכן יש קרבה בסדרי הדין של שני הגופים המנהליים האלה; כיוון שבסך הכול אלה גופים שלמרות שיש להם סמכות שהיא מעין שיפוטית, הם בכל זאת גופים מנהליים.

כרמית יוליס: הם לא עובדי מדינה – גם בזה זה דומה.

כרמית יוליס: השכר שלהם משלום על-ידי הצדדים, גם בהקשר הזה זה דומה.

כרמית יוליס: המטרה שהובילה אותנו בקביעת סדרי הדין היתה ליצור הליך שהוא יעיל ומהיר.

כרמית יוליס: כלומר, לא רצינו להאריך את המועדים יותר מידי, כיוון שאם הגוף הזה לא יוציא החלטות בזמן סביר, אז כל התמריץ שעסקת הפינוי-בינוי באמת תצא לפועל - גם הוא עשוי להתעכב.

דוד רותם: מי עומד בפני השמאי הזה?

דוד רותם: מיהם הצדדים?

כרמית יוליס: הצדדים הם כל אותם מבקשים, שהחוק הראשי קובע שצריך להגיע לרוב מסוים.

כרמית יוליס: אלה שהחוק קובע אותם כרוב מיוחס לעניין כדאיות כלכלית ביחד עם היזם, כי הם אלה הצדדים שמעוניינים בעסקה.

כרמית יוליס: מהצד השני הם כל מי שהוא בעל דירה במתחם - - -

דוד רותם: מי מייצג אותם?

כרמית יוליס: הם רשאים, כמובן, להתאגד.

דוד רותם: מי מייצג אותם?

דוד רותם: אנחנו עסקנו בזה בחוק.

דוד רותם: מי בעצם מופיע בשמם?

כרמית יוליס: אני מניחה שבלא מעט מהמקרים היזם - - -

דוד רותם: עורך-הדין של היזם.

כרמית יוליס: היזם - - -

עינת גנון: לא, לא.

עינת גנון: סליחה רגע.

עינת גנון: בכל עסקאות פינוי - - -

דורית ואג: שם בבקשה.

עינת גנון: עינת גנון, משרד הבינוי והשיכון.

עינת גנון: בכל עסקאות פינוי-בינוי, בסופו של דבר, אנחנו רואים את זה, הלכה למעשה, הדיירים לוקחים לעצמם עורך-דין שמייצג אותם.

עינת גנון: כך שזה לא אותו עורך-דין שמייצג את היזם.

דוד רותם: טוב.

כרמית יוליס: יכול להיות שהיו מקרים שעורך-הדין של היזם כן ייצג אותם, אנחנו לא התייחסנו - - -

דוד רותם: בואי נאמר ככה, אם תעברי על הפסיקה בנושא, ותסתכלי מיהם עורכי-הדין שהופיעו בתיקים, זה לא במדויק מה שאת אומרת.

עינת גנון: אני חושבת שאני קצת מכירה דווקא את פסקי הדין.

עינת גנון: הדיירים לקחו לעצמם עורך-דין.

אוהד דנוס: אותו מממן היזם.

מירי כהן: מי שמממן - - נכון.

מירי כהן: אז מה ההבדל?

קריאה: ברור שהיזם מממן.

מירי כהן: אדוני, אם אפשר.

דוד רותם: מי את?

מירי כהן: מירי כהן, עורכת-דין, יועצת משפטית של התאחדות הקבלנים.

מירי כהן: התקנות האלה יצאו כדי לאפשר קידום פרויקטים של פינוי-בינוי; ובעיקר לתת לדיירים וליזמים – שעושים את הפרויקטים האלה בפועל –כלי להתמודד עם דייר סרבן; שמסרב לא מסיבות תמימות וראויות, אלא מסיבות של ניסיון סחטנות.

מירי כהן: מהסיבה הזו יש לנו עניין לאפשר שהכלי הזה יהיה כמה שיותר יעיל.

מירי כהן: אפשר להיכנס לגופו של עניין, לתקנות עצמן?

דוד רותם: אנחנו תיכף ניכנס.

דוד רותם: זאת אומרת, אתם אינטרסנטים, כי אתם מייצגים את הקבלנים שעוסקים בנושא הזה, ולכן, שיהיה יותר קל וירוץ מהר.

מירי כהן: האינטרסים שלנו תואמים את האינטרסים של רוב הדיירים הקיימים בבניין.

דוד רותם: זה ברור.

מירי כהן: בסופו של דבר, את האינטרסים של המדינה ליצור התחדשות עירונית, שזו המטרה של כולנו.

כרמית יוליס: אדוני, כל הנחת המוצא של החוק, וגם של התקנות, היא שיש קומץ מסוים של דיירים שמונעים מכול היתר ליהנות מהעסקה.

כרמית יוליס: אכן, מה שרצינו להגיע אליו זה איזשהו מנגנון שיהיה יעיל, מהיר ומקצועי, שיכריע בסוגיה הספציפית הזאת, עליה בעיקר מתקוטטים הצדדים.

כרמית יוליס: לכן אני חושבת שהתקנות שהבאנו משרתות את האינטרס הזה.

כרמית יוליס: הן קובעות לוח זמנים די מהיר וקצוב.

כרמית יוליס: כל מנגנון המינוי של שמאי פינוי-בינוי לא קבוע בתקנות, הוא קבוע בחוק, אבל הוא גם כן, מבטיח הליך שכולל פרסום ושקיפות, ומינוי על-ידי שר המשפטים, אחרי התייעצות עם ועדה מייעצת.

כרמית יוליס: אני רוצה להביא לידיעת הוועדה שההליך הזה כבר יצא אל הפועל.

כרמית יוליס: הפרסום, זה שקרא להגיש מועמדות כבר יצא, אנשים הגישו, המועד להגשת מועמדות הסתיים.

כרמית יוליס: בימים הקרובים הוועדה המייעצת אמורה להתכנס כדי להכריע ברשימה שאותה היא תמליץ לשר למנות.

כרמית יוליס: גם תקנות השכר כבר אושרו, אחרי שקוימה ההתייעצות הנדרשת עם השרים, וזו בעצם המשוכה האחרונה כדי שהחוק ייכנס לתוקפו, שכל ההליך הזה יוכל לצאת אל הפועל.

דוד רותם: טוב.

דוד רותם: כן, אנחנו נתחיל לקרוא את התקנות.

נעמה מנחמי: "מתוקף סמכותי לפי סעיף 7(א) ו- (ג) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו- 2006 (להלן- החוק), בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה: הגדרות: בתקנות אלה- "אמצעי אלקטרוני" – תקשורת בין מחשבים, דיסקט מגנטי או אופטי או התקן אחר שבאמצעותו ניתן להעביר מסמכים אל מערכת ממוכנת או ממנה.

נעמה מנחמי: "בקשה"- בקשה כאמור בתקנה 2(א); כשב-2(א) מופיעה בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי שנעשית על-ידי המגיש ליושב-ראש הוועדה.

נעמה מנחמי: "הוועדה" – הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי כהגדרתה בחוק.

נעמה מנחמי: "מבקשים" – בעלי דירות שהם רוב מיוחס לפחות מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית שפנו ליושב ראש הוועדה בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי לפי סעיף 2א(א) לחוק וכן יזם עסקת פינוי בינוי.

נעמה מנחמי: "משיבים" – כל מי שהוא בעל דירה במקבץ נשוא הבקשה שאינו מבקש.

נעמה מנחמי: "צדדים" – המבקשים והמשיבים.

נעמה מנחמי: " נראה אחר-כך, במהלך הקריאה, אם יש טעם להגדיר באופן מפורט מיהו שמאי פינוי-בינוי, רק על-מנת ש- - -

כרמית יוליס: זה מוגדר בחוק פשוט, לכן - - -

נעמה מנחמי: אני יודעת שזה מוגדר בחוק.

נעמה מנחמי: אבל ההנחה היא שאולי כדאי שכשבן אדם קורא את התקנות, שכבר יהיה לו מושג כללי, הוא לא יצטרך לרוץ לחוק.

נעמה מנחמי: אנחנו מנסים להקל את קריאת התקנות או החוק על האדם הפשוט שלא מיוצג, ולא צריך לרוץ לחוק.

כרמית יוליס: אין לנו בעיה עם זה, זו פשוט עמדה של המחלקה לחקיקת משנה אצלנו, שהתקנות לא צריכות לחזור על מה שכתוב בחוק.

דוד רותם: כן.

ראובן צדוק: בוקר טוב, אני ראובן צדוק, מנכ"ל "האגודה לתרבות הדיור".

ראובן צדוק: אני מבין מהשאלה של אדוני, שאדוני לא רגוע מבחינת הייצוג, כי אתה רוצה לראות מישהו שגם מייצג את הדיירים.

ראובן צדוק: בטח אדוני שמע ומכיר - - -

דוד רותם: אני לא רגוע מהרבה סיבות.

ראובן צדוק: אז לפחות בפינה הזו – אני בטוח.

ראובן צדוק: לפחות להרגיע את אדוני בפינה הזו – ל"אגודה לתרבות הדיור" יש 90 סניפים ברחבי הארץ.

ראובן צדוק: היא גוף ממשלתי שהוקם על-ידי ממשלת ישראל, אבל מייצגת גם את הדיירים.

ראובן צדוק: אני חושב שבהליך הזה חשוב להכניס את ה"אגודה לתרבות הדיור", כי היא גם תוכל לשמור על האינטרס של הדיירים בבניין.

דוד רותם: טוב.

דוד רותם: הלאה, שתיים.

נעמה מנחמי: "2.

נעמה מנחמי: בקשה המוגשת ליושב-ראש הוועדה לצורך מינוי שמאי פינוי ובינוי, כאמור בסעיף 2א(א) לחוק, תיערך לפי הטופס שבתוספת ותשלח ליושב-ראש הוועדה בדואר או בדואר אלקטרוני.

נעמה מנחמי: " אנחנו אחר-כך נגיע להמצאות אלקטרוניות, כעיקרון - - -

דוד רותם: אבל אין פה, בעצם, בטופס – איך אני חותם.

נעמה מנחמי: זהו, אני מניחה שגם אם חותמים, אפשר לסרוק את המסמך ולשלוח אותו ליושב-ראש בדואר אלקטרוני.

נעמה מנחמי: כך שכעיקרון, עם הקושי הזה אין בעיה.

דוד רותם: לא, אין בטופס מקום לחתימה.

נעמה מנחמי: כן, אנחנו נוסיף מקום לחתימה, כשנגיע לטופס.

דוד רותם: טוב.

נעמה מנחמי: נגיע לטופס בסוף, כשכבר יהיה לנו קצת יותר רקע.

דוד רותם: טוב.

נעמה מנחמי: "(ב) לבקשה כאמור בתקנת משנה (א) יצורפו המסמכים המפורטים להלן: נסח רישום בפנקסי המקרקעין או מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים בדירתו, אם הזכות איננה רשומה בפנקסי המקרקעין; החוזים המתייחסים לעסקת פינוי ובינוי שהוצעה למבקשים, ככל שנכרתו טרם הגשת הבקשה, או טיוטת חוזים שהוצעו על ידי היזם אך טרם נכרתו, ככל שישנם כאלה; אמות המידה לקביעת התמורה כפי שהיזם הציגן למבקשים או שומת מקרקעין.

נעמה מנחמי: הוראות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התכנית המפורטת המוצעת שמכוחה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי, אף אם טרם אושרה.

נעמה מנחמי: מסמך המפרט את עיקרי הטענות של המבקשים ביחס לעסקה המוצעת והיותה כדאית כלכלית.

נעמה מנחמי: כל מסמך אחר הנוגע לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו.

נעמה מנחמי: (ג) בקשה שלא יצורפו לה מסמכים כאמור בתקנת משנה (ב) לא תתקבל.

נעמה מנחמי: "

דוד רותם: את ג' אני לא מבין.

כרמית יוליס: אוקיי.

כרמית יוליס: המטרה שלנו היא למנוע מצב שבו הבקשות יגיעו חסרות, ואז ההליך - - -

דוד רותם: המטרה שלכם היא שיהיה הליך.

דוד רותם: בואי נאמר ככה – שלחתי בקשה, חסר מסמך, אומרים לי: לא מתקבלת הבקשה, תודה רבה, לך הביתה.

כרמית יוליס: יודיעו לך - - -

דוד רותם: מה יקרה בעוד שלושה ימים?

דוד רותם: אני אגיש עוד פעם את הבקשה.

דוד רותם: זאת אומרת, מה שיקרה – אנחנו בסך הכול ניצור מערכת של עוד ועוד בקשות.

דוד רותם: במקום זה תכתבו שנתקבלה בקשה לקויה, תופנה תשומת לב המבקש לחוסר במסמכים, והוא יידרש להשלימם תוך 15 יום.

עינת גנון: אני בעד.

דוד רותם: תודה רבה.

עינת גנון: אני רק מבקשת לקצר את מועד ההשלמה.

עינת גנון: או שיגישו בצורה מסודרת את הכול – לתת 15 יום להשלים - - -

דוד רותם: יש לי שאלה אליך.

דוד רותם: בואי נשאיר את זה כמות שהוא, את יודעת מה?

דוד רותם: הגשתי בקשה חסרת מסמכים.

דוד רותם: מה יקרה?

דוד רותם: יודיעו לי – הבקשה שלך לא התקבלה.

דוד רותם: ואז מה יקרה?

דוד רותם: תהיה עסקה?

דוד רותם: לא תהיה שום עסקה, אלא מישהו אחר יצטרך - - -

עינת גנון: לא יהיה דיון, זה לא עניין של עסקה.

עינת גנון: לא יהיה דיון אצל השמאי.

דוד רותם: לא יהיה דיון אצל השמאי, אין עסקה, כי אני מסרב.

דוד רותם: אז מישהו יצטרך לשבור את המעטפת הזאת, זה ייקח יותר מ-15 יום.

עינת גנון: אוקיי.

נעמה מנחמי: מה שכן, בהמשך להערת היושב-ראש מקודם, מאחר שבתקנות השמאי המכריע כן מובהר ש"לא תתקבל בקשה לפי תקנת משנה זאת, שבה לא מולאה ההסכמה המופיעה בה"; אז אני מציעה שנוסיף בסעיף א' שלא תתקבל בקשה כפי שהקראתי, אותו נוסח; כדי להבהיר שיש כאן דרישה להסכמה אקטיבית.

כרמית יוליס: הסכמה למה?

כרמית יוליס: לעצם ההתדיינות בפני השמאי?

נעמה מנחמי: לעצם הבקשה.

דוד רותם: לבקשה.

דוד רותם: אני מגיש בקשה ליושב-ראש ועדה, שבה אני מבקש שימנה שמאי.

דוד רותם: אז אני צריך להגיש בקשה.

דוד רותם: איך מגישים בקשה בלי לחתום עליה?

כרמית יוליס: אז אפשר להוסיף חתימה, אדוני, אבל כל משמעות הטופס היא שאתה מבקש שימונה שמאי.

נעמה מנחמי: נכון, אבל מאחר - - -

כרמית יוליס: ביחס לשמאי מכריע זה משהו אחר, ההסכמה שיש שם.

כרמית יוליס: שמאי מכריע רשאי לדון בשני ראשים: 1.

כרמית יוליס: שומת השבחה.

כרמית יוליס: בזה לא צריך שום הסכמה.

כרמית יוליס: 2.

כרמית יוליס: תביעה לפיצויים לפי 197.

כרמית יוליס: שם צריך ששני הצדדים יסכמו על מינוי שמאי.

כרמית יוליס: לכן הציטוט הזה הוא לא רלוונטי.

כרמית יוליס: כל הטופס משמעותו היא שאתה מבקש שימונה לך שמאי פינוי-בינוי.

כרמית יוליס: ברור שאתה מסכים שהוא ידון בעניין שלך.

כרמית יוליס: אבל אין לי בעיה עם זה.

נעמה מנחמי: אין בעיה.

נעמה מנחמי: אם אין בעיה, אז אנחנו נוסיף שתידרש חתימה.

נעמה מנחמי: ב-(ב)(3) אתם מפנים לאמות מידה לקביעת התמורה או שומת מקרקעין.

נעמה מנחמי: מדוע אין דרישה לשומת מקרקעין, אלא רק לאמות מידה?

דוד רותם: או זה או זה.

עינת גנון: כי יתכן שבשלב הזה, מכיוון שהרצון לבצע את העסקה הוא מאוד ראשוני.

עינת גנון: ייתכן שהיזם עצמו עוד לא הוציא שומה, אלא רק מגשש ורוצה לראות אם הדיירים מוכנים.

עינת גנון: הוא מציע להם מה יהיה מפתח התמורה – תמורת הדירה שלכם תקבלו דירה גדולה פי 1.5.

עינת גנון: אז יכול להיות שהוא עדיין לא הוציא שומה - - -

נעמה מנחמי: אבל אם אני אדם, שלכאורה כאן מוגדר כמתנגד, או כמשיב לבקשה, אני פשוט רוצה לדעת מה שווי הקרקע.

נעמה מנחמי: יש לי דירה, מגיע אלי השמאי, אומר: אני אתן לך פי 1.5.

נעמה מנחמי: אני לא יודעת מה שווי הקרקע.

נעמה מנחמי: אולי הקרקע הזאת שווה זהב ומגיע לי לא דירה, אלא שלוש דירות על כל דירה?

עינת גנון: אז את בעצם מתדיינת על מפתח התמורה.

עינת גנון: האדם הפשוט מהישוב, שווי הקרקע לא אומר לו דבר.

עינת גנון: מה שהרבה יותר משמעותי מבחינתו זה איזו תמורה הוא יקבל.

עינת גנון: אם הוא יקבל שתי דירות, שלוש דירות, או דירה.

דוד רותם: אבל אם אני לא יודע כמה אני שווה, איך אני יודע אם מה שאני מקבל הוא הגון או לא הגון?

עינת גנון: אז בדיוק לשם כך פונים לשמאי.

כרמית יוליס: נכון.

דוד רותם: אז יכול להיות שאני לא אפנה לשמאי, כי אני אדע כמה ערך הקרקע שלי, ואז כשתגיע בקשה כזאת, יגידו לי: ערך הקרקע הוא מיליון דולר.

דוד רותם: אתה הולך לקבל שמונה מיליון דולר.

דוד רותם: אני אומר: הבנתי, הזהב שלי שווה פי שמונה, אז אני לא צריך את כל הדיון.

עינת גנון: אני חושבת שפה ירחיבו השמאים.

עינת גנון: אבל חוץ מערך הקרקע יש פה עוד מרכיבים נוספים שמהם נובעת התמורה.

אוהד דנוס: ברשותך אדוני, אם אפשר, אוהד דנוס, יושב-ראש לשכת השמאים.

אוהד דנוס: אנחנו הערנו לסעיף הזה, כי אני חושב - - והעמדה של הוועדה צריכה להיות יותר עקרונית.

אוהד דנוס: אם קיבלתי הצעה אמורפית, אני חושב שהסירוב במקרה הזה, הוא מחזיק מים.

אוהד דנוס: זאת אומרת, מה זה יגידו לי: תקבל פעם וחצי השטח שלך?

אוהד דנוס: איך יראה הבניין, כמה יחידות יהיו שם, איך יראו התשתיות, מה התכנון?

אוהד דנוס: כל הדברים האלה – להגיע לשמאי מכריע כשאני הצעתי פי אחד וחצי מהשטח, בעיני, דייר סרבן שיסרב לדבר כזה הוא דייר שמסרב בצדק.

דוד רותם: לא, אבל אם יש לך שומת מקרקעין, זה לא ישנה כלום.

אוהד דנוס: לא, כי היא תעשה כבר על בסיס פרוגראמה.

עינת גנון: אז לכן יש את הסעיף שמדבר על הגשת תכנית.

כרמית יוליס: בדיוק, זו מטרת התכנית.

דוד רותם: יש הוראות התוכנית המפורטת החלה על המקרקעין, זה מופיע אחר-כך.

אוהד דנוס: כן, אבל התמורה צריכה להיות מפורטת.

אוהד דנוס: היא צריכה להיות פרטנית.

אוהד דנוס: היא לא יכולה להיות כללית.

אוהד דנוס: היא גם תאפשר ליזמים, בכל הכבוד, לתת כמה שפחות.

אוהד דנוס: אין שום דבר שמגביל אותם.

אוהד דנוס: כששמאי עושה שומה והוא יודע שהיא הולכת לשמאי פינוי-בינוי, והוא עובד מכוח תקנות ותקינה שמאית שעוסקת בפינוי-בינוי – הוא יצמצם כבר את טווח המחלוקת שיכולה להיות, למרות שהוא בא מטעם היזם.

אוהד דנוס: לכן אנחנו חשבנו שיהיה נכון שתוגש שומה ולא איזושהי הצעה אמורפית שניתנה לדיירים, שעל בסיסה, מה לעשות, עם כל החשד שיש, אולי גם אני הייתי מסרב.

עינת גנון: צריך להבין שזה לפעמים בא בשלב מאוד מוקדם.

עינת גנון: אל תשכחו שאנחנו מדברים על הסכמות בשיעור נמוך יחסית.

עינת גנון: לכן המטרה היא לראות – אפשר לומר לשני הצדדים – אם יש כדאיות כלכלית או שאין, לפני שנכנסים להשקעות רבות.

עינת גנון: אנחנו סבורים שבשלב הזה, לתת את זה כאופציה זה סביר.

נעמה מנחמי: השאלה היא, שוב, זה להחלטת הוועדה - - -

דוד רותם: יגישו פה - - בקשה לשמאי אפשר להגיש רק כשיש לך רוב לעסקה.

עינת גנון: כן, אבל עדיין, זה רוב נמוך יחסית מהרוב שמאפשר תביעת נזיקין.

נעמה מנחמי: השאלה היא – בהנחה שאנחנו באמת שמים את אחד הצדדים כמשיב לבקשה, מעין פרה-תביעה – אם אנחנו רוצים שזה יהיה על יסוד משהו מאוד ראשוני, כשעדיין אין שומה, כשעדיין לא לחלוטין ברור מה שווי הקרקע ומה שווי הדירות.

נעמה מנחמי: אנחנו רוצים שזה יעשה בשלב קצת יותר מתקדם, כשכבר הוצע לדיירים משהו על בסיס קונקרטי.

דוד רותם: אני יכול לחיות עם זה מסיבה אחת פשוטה: אנחנו מדברים פה על שמאי פינוי-בינוי.

דוד רותם: זה איש מקצוע, זה לא איזה ליצן.

דוד רותם: עכשיו, הוא יראה את כל הנתונים האלה, הוא יגיד – כמו שאומר יושב-ראש השמאים – חבר'ה, זו לא הצעה רצינית, תביאו הצעה נורמאלית, כדי שנוכל לחיות איתה.

דוד רותם: בוא נאמר ככה, הוא ימלא את תפקידו.

אוהד דנוס: רק שלפעמים הוא יצטרך לעסוק במרווחים או בפער עמדות או גישות די גדול.

אוהד דנוס: אין לי ספק בכלל שברגע שדייר סרבן יקבל תביעה, הוא ירצה לפנות לשמאי, וירצה לקבל - - -

עינת גנון: אנחנו בשלב שלפני - - -.

עינת גנון: סליחה אוהד, זה בדיוק העניין – כדי להימנע מ- - -

אוהד דנוס: לא, אבל הוא יקבל הזמנה לדיון הזה אצל שמאי פינוי-בינוי, הוא צריך להתכונן אליו.

אוהד דנוס: רצוי במצב כזה, שיהיה איזשהו בסיס כתוב של משהו שהוא קיבל, ששמאי שלו יוכל לבחון ולהגיד לו אם ההצעה סבירה או לא.

אוהד דנוס: יכול להיות שהוא יחליט לא להיות סרבן.

דוד רותם: יהיה כתוב שם שהוא הולך לקבל פעמיים ורבע משטח הדירה שלו.

דוד רותם: ואז הוא יראה את זה לשמאי שלו.

דוד רותם: השמאי שלו יגיד לו – מדברים פה שטויות, כי של הדירה שלך אתה צריך לקבל פי שמונה.

נעמה מנחמי: מצד שני, על מי הנטל לבדוק את השווי הראשוני של הקרקע?

דוד רותם: זה על מי הנטל של לבדוק את השווי - -

עינת גנון: על שמאי פינוי בינוי.

דוד רותם: - - של מה אני מתנגד, למה אני מתנגד?

עינת גנון: בשביל זה מינו אותו.

דוד רותם: אני מתנגד כי אני אומר:

דוד רותם: אני לא מקבל מספיק.

דוד רותם: אז אני צריך לדעת מה יש לי, אחרת זה לא שווה כלום.

נעמה מנחמי: לגבי חובות שמאי והדרך להעברתו מתפקידו, אני ראיתי שלא התייחסתם לזה בנוסח שהוצע על-ידי הממשלה.

כרמית יוליס: חלק מהנושא הזה של שמאי פינוי-בינוי מוסדר בחוק הראשי – האיסור שאסור לו להיות בניגוד עניינים, ושאסור לו לעבוד עם מי שעיקר עיסוקו בפינוי-בינוי.

כרמית יוליס: אפילו קבעתם תקופת צינון, שגם אחרי שהוא מסיים את התפקיד.

כרמית יוליס: מעבר לזה, באמת יכולים להיות מקרים שהוא יקבל תיק למינוי, ואז הוא יגיד שאחד הצדדים שם הוא חבר קרוב שלו, ולכן הוא לא יכול לטפל בזה.

כרמית יוליס: אנחנו יצאנו מנקודת הנחה שברור שבמקרה כזה התיק יועבר, כיוון שהחוק הראשי אפילו קובע את האיסור החמור הזה על ניגוד עניינים של שמאי פינוי-בינוי.

כרמית יוליס: אין לי מניעה לכתוב את זה גם - - -

דוד רותם: לא על חברים שלי, אין שם הוראה על חברים.

נעמה מנחמי: ההוראות שקבענו הן מאוד ספציפיות.

נעמה מנחמי: הן רק לגבי ניגוד עניינים בתוך התפקיד.

דוד רותם: בדיוק.

כרמית יוליס: כן, אבל בעיני, זה חלק משיקול דעת מנהלי סביר, שאם אדם אומר לך שהוא מכיר הכרות אישית או קרובה – כזו או אחרת – את אחד הצדדים שאמור להתדיין בפניו, ברור שהוא לא יטפל בתיק הזה.

כרמית יוליס: אני רוצה להכניס פה חצי מילה בסוגריים.

כרמית יוליס: ביחס לשמאים אחרים – אנחנו מלווים את התהליך הזה באופן שוטף ממאי 2009.

כרמית יוליס: מה שקורה שם, שכל שמאי מכריע דיווח לנו על כל רשימת האנשים שהוא קרוב אליהם – בין אם זה באופן אישי, ובין אם זה באופן מקצועי – שטרם המינוי שלו כשמאי מכריע הוא עסק עם הוועדה המקומית הזאת, או הוא עבד באופן שוטף עם קבלן כזה או אחר.

כרמית יוליס: לגבי כל אחד מהאנשים האלה הוא מנוע מלטפל בתיקים שלהם, וכבר במסגרת המינוי אנחנו דואגים לזה שהוא לא יקבל תיק שאמור להיות לו ניגוד עניינים לגביו.

דוד רותם: בקיצור, את אומרת לי: סמוך עלינו, אנחנו מטפלים בזה כמו שצריך.

כרמית יוליס: אני רק שנייה רוצה - - -

דוד רותם: כשאני עוסק בתקנות, אני לא סומך על אף אחד, הכול בפנים.

כרמית יוליס: אדוני, אין לי בעיה לכתוב את זה בצורה כזאת או אחרת – שאם ידוע על ניגוד עניינים, הוא כמובן, לא יקבל את התיק הזה.

דוד רותם: טוב.

נעמה מנחמי: אני כתבתי שם ציטוטים מחוק הבוררות, מאחר שבתקנות שמאי מכריע לא הופיעו כאלה הוראות.

נעמה מנחמי: אני מציעה לכם להציע לנו נוסח בהתחשב בסעיפים - - -

דוד רותם: לא, זה יהיה נוסח שאנחנו נחשוב עליו.

נעמה מנחמי: אוקיי, אז אנחנו.

דוד רותם: לא בגלל התקנות האלה אנחנו נשנה את הנהלים שלנו.

נעמה מנחמי: "2.

נעמה מנחמי: הודעה על זהות שמאי פינוי ובינוי" – בנוסח שנמחק, היה כתוב: "בנוסף לאמור בתקנת 2א(ב) לחוק, ימסור יושב-ראש - - " אני אקריא את הנוסח המשולב כבר, עם ההערות שלי: "יושב-ראש הוועדה ימסור העתק מהחלטתו על זהות השמאי שמינה למבקשים ולמשיבים בבקשה ולשמאי שמינה בתוך7 ימים ממועד החלטתו.

נעמה מנחמי: " למה צריך 15 ימים בשביל להודיע לצדדים?

עינת גנון: מקובל.

דוד רותם: לא, אבל אני חושב - - - היא גם נכונה.

דוד רותם: צריך לתת לו שבעה ימים, אבל אני רוצה שבשבעה ימים האלה הוא גם יבדוק ניגודי עניינים.

דוד רותם: זאת אומרת, הוא יגיד לשמאי הזה: אני הולך למנות אותך.

דוד רותם: לפני שאני ממנה אותך, לפני שיעברו שבעה ימים, אני רוצה לדעת האם אתה מכיר מישהו מהצדדים פה.

דוד רותם: אתה התעסקת עם האנשים האלה, אתה יכול לקבל מינוי כזה או שאתה תהיה פסול?

נעמה מנחמי: כלומר, במקום למנות ואז להפיל על הצדדים - - -

דוד רותם: אני לא רוצה למנות ואחר-כך להפיל אותו, אלא אני רוצה שלפני שממנים אותו שהוא ייתן הבהרה - -

נעמה מנחמי: שהוא יגיד קונקרטית האם יש בעיה עם התיק.

דוד רותם: - - לגבי התיק הספציפי הזה.

כרמית יוליס: החוק קובע שתוך 15 יום מיום שמקבלים את הפנייה צריך למנות.

נעמה מנחמי: התקנות, אם כבר.

כרמית יוליס: זה כבר החוק.

כרמית יוליס: לא, אני אומרת: יש הוראה בחוק – שמהרגע שמתקבלת בקשה, תוך 15 יום צריך להודיע לכולם מי השמאי.

דוד רותם: מצוין.

כרמית יוליס: בתוך ה-15 יום האלה - - קשה מאוד לדעת בתוך ה-15 יום האלה אם יש ניגוד עניינים.

דוד רותם: נורא לא קשה.

דוד רותם: יש אצלכם במשרד טלפונים?

כרמית יוליס: לכל תיק כזה צריך להתקשר לכל הצדדים?

דוד רותם: לא לכל הצדדים, לשמאי.

דוד רותם: להרים טלפון לשמאי ולהגיד לו: אני הולך למנות אותך, כאשר היזם הוא פלוני והכתובת היא כך וכך.

דוד רותם: האם אתה קשור לעסקאות האלה?

דוד רותם: האם אתה עשוי לפסול את עצמך?

דוד רותם: הרי מה יקרה אחרת?

דוד רותם: אני אמנה אותו, ואז אחרי 15 יום, כשעיכבו את ה- - יבואו אנשים, יתחילו טענות.

דוד רותם: האיש פסול.

דוד רותם: אז מה, אני אפסול אותו, ואז אני אצטרך למנות מישהו אחר?

כרמית יוליס: יכול להיות שאם - - -

אורי מקלב: אסור שלשמאי גם תהיה נגיעה עם אחד הדיירים.

אורי מקלב: לא תמיד השמאי יכול לדעת מראש.

אורי מקלב: גם אם הוא יראה את הרשימה, עדיין לא בטוח שהוא יכול לדעת שיש לו נגיעה.

אורי מקלב: זה לפעמים עם הזמן.

כרמית יוליס: עשוי להיות מתחם עם הרבה מאוד דיירים.

דוד רותם: בסדר, אולי יהיו לי מקרים שבהם אחר-כך הוא יבוא ויגיד: אני פוסל את עצמי למרות שלא פסלתי קודם.

כרמית יוליס: עשויים להיות מקרים כאלה.

כרמית יוליס: בשמאים אחרים זה קורה לנו הרבה פעמים, ואז התיק מועבר לשמאי אחר.

כרמית יוליס: כי לפעמים בניגוד עניינים אישי - - -

דוד רותם: מה הפירוש "התיק מועבר לשמאי אחר?

דוד רותם: "

אוהד דנוס: עוד 15 יום.

כרמית יוליס: זאת אומרת שהמינוי הזה מתבטל ובמקומו התיק מועבר לשמאי אחר.

דוד רותם: ואז, את יודעת, מתחיל סיפור: למה פסלתם אותי, נתתם לי זכות טיעון קודם?

דוד רותם: אני רוצה - - -

כרמית יוליס: אנחנו לא נתקלנו הזה מעולם בשמאים אחרים.

דוד רותם: אתם לא נתקלתם בזה, בסדר, כי אתם בכלל לא נתקלים בדברים.

דוד רותם: כמה פסלתם כבר?

כרמית יוליס: המון.

דוד רותם: מה זה המון?

כרמית יוליס: כמה תיקים העברנו שלא היו - - - סדר גודל של כמה?

שלמה מולה: אני חושב שבכל סבב של 50 מנויים, יש לנו לפחות שניים או שלושה תיקים שמבוטלים בגלל - - -

דוד רותם: כמה תיקים מיניתם עד היום?

שלמה מולה: כמה תיקים שמינינו עד היום – אני חושב שאנחנו עומדים על 4,000 ומשהו תיקים.

כרמית יוליס: הניסיון שהצטבר בזה הוא באמת די רחב.

דוד רותם: מה "די רחב"?

דוד רותם: זה שום דבר.

כרמית יוליס: 4,000 תיקים?

דוד רותם: שמתוכם על כל 50 - - -

כרמית יוליס: בחשבון הכי אופטימי לא היה פינוי-בינוי - - -

דוד רותם: על כל 50 – שניים או שלושה, זה ניסיון עצום?

דוד רותם: האמת היא שהדבר הוא נורא פשוט.

דוד רותם: שם אתם פוסלים בדרך כלל על ניגוד עניינים מהותי, נכון?

כרמית יוליס: ניגוד עניינים, בעיקר בכובע האישי שלו, כיוון שניגוד העניינים המוסדי מלכתחילה לא אמור לקרות.

כרמית יוליס: כמו שאמרתי, כל שמאי מכריע, ביום שמינו אותו, הצהיר על רשימה של אנשים וגורמים שהיו מקורבים אליו מבחינה עסקית או מקצועית.

כרמית יוליס: מה שנותר, שהוא רק יודיע לנו אם זה במקרה נפל על מישהו שהוא שכן שלו, שהוא הורה - - זאת אומרת, ניגודי העניינים האישיים הם אלה שגורמים לנו להעביר את המינויים של שמאים אחרים.

כרמית יוליס: על ניגודי עניינים מהותיים אנחנו יודעים כבר לפני שמחלקים את התיקים.

דוד רותם: אז השאלה היא כאשר אתם הולכים למנות, יש לכם 15 יום למנות את השמאי.

דוד רותם: האם לא נכון יותר להתייעץ איתו, עם אותו שמאי, לומר לו: האם יש לך ניגודי עניינים?

דוד רותם: שלא יהיה אחר-כך עוד 15 יום.

כרמית יוליס: אדוני, אני לי שום מניעה עקרונית לזה.

כרמית יוליס: אני רק אומרת שדווקא במקרה הספציפי הזה, זה לא נשאר מול ועדה.

כרמית יוליס: זו יכולה להיות רשימה מאוד ארוכה של אנשים במתחמים של 60 בעלי דירות.

כרמית יוליס: אתה צריך לבדוק את כל ה-60 האלה.

כרמית יוליס: 15 יום זה גם ככה לא פרק זמן גדול במיוחד.

דוד רותם: אני יודע, את מינית אותו - - -

כרמית יוליס: אז אני מעדיפה שיענו על זה נציגים של משרד השיכון, הם אמורים לתפעל.

דוד רותם: מינית אותו, ואז אחרי חודש ימים פתאום הוא אומר לך: אני פוסל את עצמי כי אני מכיר שם אחד מה-60 האלה.

דוד רותם: ואז את הולכת חזרה למנות עוד מישהו.

דוד רותם: אז בסדר, אם אתם - - -

עינת גנון: אני חושבת שאם משאירים את זה על 15 ימים- -

דוד רותם: 15 יום – זה כתוב בחוק.

עינת גנון: - - אז זה סביר, כי אנחנו מקבלים נסח טאבו.

עינת גנון: בנסח הטאבו יש רשימה של בעלי הנכסים - -

אוהד דנוס: לא תמיד.

עינת גנון: - - מעבירים את זה - - -

אוהד דנוס: לא תמיד.

קריאה: לא תמיד - - - הוא בעל הנכסים.

קריאה: זה לא יהיה לגמרי ברור.

אוהד דנוס: נכון.

עינת גנון: כן, זה נכון, שלא תמיד - - -

נעמה מנחמי: ברור שכש- - -

עינת גנון: לא, בנסחי הטאבו, למשל, אם זו קרקע מוחכרת - - -

נעמה מנחמי: גם לפעמים אתה לא זוכר את השם של הבן אדם, וכשתראה את הפרצוף - - -

עינת גנון: לא רק זה, אם זו קרקע מוחכרת, לא תמיד בנסחי טאבו יש רישום מדויק.

עינת גנון: לפעמים רק מופיע למשל - -

דוד רותם: נכון, החוכר הראשי.

עינת גנון: - - "מדינת ישראל", "מנהל מקרקעי ישראל".

דוד רותם: טוב, בסדר.

עינת גנון: צריך אולי לתת פה אופציה להארכה.

אורי מקלב: אני מניח שהיושב-ראש, אדוני היושב-ראש - - -

דוד רותם: הארכה למה?

עינת גנון: ל-15 יום.

דוד רותם: אני לא יכול לתת הארכה, זה כתוב בחוק.

דוד רותם: התקנות לא יכולות לעזור.

עינת גנון: אני מדברת על עניין בדיקת ניגוד העניינים.

דוד רותם: לא כתוב פה עניין ניגוד העניינים.

עינת גנון: לא, זו היתה ההצעה של - - -

דוד רותם: האיש ימונה, ואחר-כך הוא יפסול את עצמו.

דוד רותם: זה לא חייב להיות בתוך 15 יום, זה יכול להיות גם בישיבה הראשונה, כשהוא יראה את האנשים פתאום.

נעמה מנחמי: אז אם הוא פוסל עצמו לאחר שלב המינוי, לא ברור למה צריכים 15 ימים ולא שבעה.

נעמה מנחמי: כלומר, לאורך כל החוק נקטתם בזמנים מאוד מצומצמים, כשמדובר היה בזכויות המתדיינים, בעוד שכאן, לעצם המינוי, ביקשתם 15 ימים.

דוד רותם: כי זה לוקח להם זמן, צריך להבין את זה.

נעמה מנחמי: המינוי?

דוד רותם: כן.

דוד רותם: לוקח להם 15, זה בסדר.

אורי מקלב: אדוני היושב-ראש, גם אם אין נסחי טאבו, ליושב-ראש הוועדה לפינוי כבר יש את הרשימה.

אורי מקלב: כשהוא כבר לוקח שמאי, זה אחרי שהוא כבר מכיר את האנשים, מכיר את השמות, הוא מכיר את מספרי הטלפון.

עינת גנון: איזה שמות?

דוד רותם: שמות?

אורי מקלב: של הדיירים.

עינת גנון: לא, של הדיירים לא.

עינת גנון: בשום אופן לא.

אורי מקלב: הכול מתחיל עוד לפני שיושב-ראש הוועדה לפינוי ובינוי לא מכיר את מי שהוא מתדיין איתם, עם יש לו עסק?

עינת גנון: לא.

עינת גנון: מגיעה לפתע פתאום הודעה, בקשה למינוי.

עינת גנון: לא בכל מתחם פונים לשמאי פינוי-בינוי.

עינת גנון: בוודאי שאנחנו לא מכירים ברמה השמית את דיירי המתחמים.

דוד רותם: זה ברור.

דוד רותם: אבל ברגע שמגישים בקשה למנות שמאי, צריך לתת רשימה של המבקשים והמשיבים.

עינת גנון: נכון.

עינת גנון: את אותה רשימה מעבירים לשמאי.

דוד רותם: זה בדיוק העניין.

אורי מקלב: אז הוא כבר יודע.

דוד רותם: אז כבר יודעים.

דוד רותם: אבל אתה יודע, יכול להיות שאני אראה שם "חיים משה" - -

אורי מקלב: שלא אומר לך שום דבר.

דוד רותם: לא אומר לי כלום.

דוד רותם: עד שאני רואה את הפרצוף.

דוד רותם: כשאני רואה את הפרצוף מתברר לו ש - - -

אורי מקלב: - - - אנחנו מכירים.

דוד רותם: בדיוק.

אורי מקלב: אבל זו אינדיקציה ראשונית.

אורי מקלב: זה עוד תמיד - - -

דוד רותם: בסדר, אז יש להם 15 יום, יתעניינו, יבדקו.

דוד רותם: יצליחו – טוב, לא יצליחו – אז תמיד הוא יוכל לפסול את עצמו.

אורי מקלב: אני כן רוצה להתחבר למה שאתה אומר, שבאותם 15 יום שממנים אותו – עד שממנים אותו הוא יכול לבדוק, ודאי כרשימה ראשונית, במכתב ראשון.

דוד רותם: הוא רק יכול לעבור על הרשימה.

דוד רותם: אם הוא לא מכיר את השמות, זה לא יעזור.

קריאה: ותמיד תישאר אופציה, שאם הוא מגלה את זה בשלב מאוחר יותר - - -

דוד רותם: כן, אז הוא יפסול את המינוי.

אורי מקלב: אני חושב שכן היה צריך, כמו שסיכמנו, להטיל על השמאי בפרק הזמן הזה לבדוק.

אורי מקלב: מוטל עליו לבדוק אם יש לו ניגוד עניינים ברשימה הזאת.

דוד רותם: אבל אתה יודע, בוא נאמר, אף אחד לא אוהב שמעבירים אותו מהתפקיד.

דוד רותם: זו הרגשה לא נוחה.

דוד רותם: הוא יעדיף להגיד: אני לא יכול לקבל את זה מאשר שיקבל את זה ואחר-כך יפסלו אותו.

נעמה מנחמי: יש לי שאלה.

נעמה מנחמי: בדרך כלל, בבית משפט כששופט מקבל תיק, הוא כבר מקבל אותו לאחר שברור מיהם המייצגים של שני הצדדים, בעוד שכאן נוצר הליך שהוא לא בהכרח דומה.

נעמה מנחמי: כלומר, יש הגשת בקשה, מתמנה אותו "שופט", ואז שולחים את התביעה לצד השני, שאז אותו צד צריך למנות מצידו את השמאי.

דוד רותם: זה גם הולך בבית משפט.

דוד רותם: אני מגיש תביעה - - -

נעמה מנחמי: אבל אתה לא יודע למי מבין השופטים זה מגיע.

דוד רותם: זה תלוי, אם אתה עורך-דין מספיק ותיק, אתה יודע איזה יום בשבוע הולך למי, וגם את המספרים הסופיים.

נעמה מנחמי: השאלה היא האם חשבת מה יקרה כשלאחר המינוי אני אלך לשמאי, ואז אני אקח שמאי כלשהו, כשלאותו שמאי יש כבר ניגוד עניינים עם - - -

אוהד דנוס: לא, שמאים בינם לבין עצמם?

דוד רותם: שמאים בינם לבין עצמם זה כמו עורכי-דין – אין ניגודי עניינים.

נעמה מנחמי: אין ניגודי עניינים.

נעמה מנחמי: אם הם עבדו יחד קודם זה לא רלוונטי.

מירי כהן: אדוני, השאלה אם בטופס עצמו לא רשום - -

אוהד דנוס: זה עשוי להיות רלוונטי, אבל זה לא יקרה.

מירי כהן: - - כנגד מי – מי המסרב.

מירי כהן: הרי בתופס עצמו רשום רק את פרטי המבקשים.

מירי כהן: לא כתוב - -

נעמה מנחמי: אנחנו נגיע גם לטופס.

מירי כהן: - - מול מי הדייר שאנחנו מתנגדים.

מירי כהן: יכול להיות שאם כבר יהיה רשום בטופס את הפרטים האלה, אז כבר כשהשמאי יראה, הוא יגיד: אני מכיר.

מירי כהן: כלומר, הטופס צריך לכלול את מלוא - - - האפשריים.

אוהד דנוס: אולי צריך להוסיף בטופס הבקשה גם את זהות עורך-הדין המייצג.

מירי כהן: יש את עורך-הדין המייצג, יש את זה בטופס.

מירי כהן: אבל אין את הצד השני, הצד שמולו.

אוהד דנוס: טוב, כי אין לו עדיין.

נעמה מנחמי: אתם חשבתם על זה שעלול להיווצר ניגוד העניינים לאחר שלב המינוי?

כרמית יוליס: בגלל שהם ייקחו לעצמם מישהו שייצג אותם, שהוא יהיה בניגוד עניינים עם שמאי הפינוי-בינוי?

אוהד דנוס: כן, זה יכול לקרות.

דוד רותם: כן.

אוהד דנוס: אבל אין מה לעשות כל-כך נגד זה, כי אני סירבתי, אני לא יודע שבכלל מתחילים בקשה.

אוהד דנוס: ואז פתאום אני מקבל הזמנה לדיון.

אוהד דנוס: רק אז אני הולך לחפש את עורך-הדין ואת השמאי - - -

נעמה מנחמי: לא, יכול להיות שצריך להפוך את הסדר.

נעמה מנחמי: בעצם, מה שצריך להיעשות זה שברגע שמוגשת בקשה ליושב-ראש הוועדה, יושב-ראש הוועדה ישלח את הבקשה למינוי למשיבים.

נעמה מנחמי: המשיבים ייקחו עורך-דין, ואז הוא יקבע מיהו שמאי הפינוי-בינוי.

כרמית יוליס: אנחנו לא רוצים להטיל עליהם נטל להיות מיוצגים.

כרמית יוליס: מבחינתנו, הם יכולים לא להיות מיוצגים.

כרמית יוליס: זה גם יכול לקרות.

נעמה מנחמי: כמו שלא מטילים גם על דברים רגילים להיות מיוצגים.

נעמה מנחמי: אבל המינוי של השופט נעשה אחרי שכבר יש שני צדדים גמורים.

דוד רותם: לא, לא, לא.

דוד רותם: אני יכול לספר לך, שבירושלים לפחות – אבל אני מכיר את זה בכל הארץ – היו ממנים שופטים מסוימים, ואז הנאשמים היו הולכים לקרובי המשפחה של אותם שופטים שייצגו אותם, כי אז זה היה עובר לשופט אחר.

כרמית יוליס: אני חושבת שאולי באמת כדאי להוסיף לטופס את הצד השני, את המשיבים.

כרמית יוליס: ואז כבר בשלב הקליטה אמורים לדעת מי כל הצדדים להליך.

אלעזר במברג: אדוני, לא רואים כאן סיבה להחמיר ביחס לכל הליך משפטי אחר, כשאדם מגיש תביעה, והצד השני ייוצג או לא ייוצג על-ידי מי שהוא רוצה.

נעמה מנחמי: אוקיי.

אלעזר במברג: זה לא נתון בשלב הגשת התביעה.

נעמה מנחמי: בסדר.

נעמה מנחמי: "המצאת מסמכים לשמאי פינוי ובינוי ולמשיבים".

מירי כהן: רגע, אנחנו מצרפים לטופס הזה את השם?

דוד רותם: כשנגיע לשם.

נעמה מנחמי: כשנגיע לטופס נוסיף את שמות המשיבים, כן.

אורי מקלב: האנשים עצמם - - - הדיירים עצמם.

נעמה מנחמי: הדיירים שמבקשים את שמאי הפינוי-בינוי יהיו המבקשים והשאר יהיו המשיבים.

נעמה מנחמי: המבקשים זה גם היזם.

אורי מקלב: גם המשיבים צריכים לקבל את ההודעה הזאת.

נעמה מנחמי: נכון, אנחנו עכשיו נגיע לזה בתקנה 4.

נעמה מנחמי: "המצאת מסמכים לשמאי פינוי ובינוי ולמשיבים:

נעמה מנחמי: לאחר קבלת ההודעה כאמור בתקנה 3, ימציאו המבקשים, או מי מטעמם, עותק של הבקשה וכן את המסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 2(ב) לידי שמאי פינוי ובינוי ולידי המשיבים בתוך 21 ימים מיום קבלת ההודעה.

נעמה מנחמי: " כמה שאלות לגבי (א).

נעמה מנחמי: למי אתם מתכוונים ב-"או מי מטעמם", ובמה זה שונה מהמצאה רגילה, שבדרך כלל יכולה להיעשות לא רק על-ידי התובע בעצמו, אלא גם על-ידי עורך-דינו?

כרמית יוליס: אין כאן שום הבדל.

כרמית יוליס: זו בדיוק הכוונה.

כרמית יוליס: אם יש אדם אחד שמייצג את כולם - - -

נעמה מנחמי: אז למה צריך את ה-"או מי מטעמם", לא הבנתי.

כרמית יוליס: כדי לא להטיל את הנטל דווקא על עליהם - -

דוד רותם: כי לא תמיד המבקשים עצמם עושים את זה - -

כרמית יוליס: - - באופן פרסונלי - -

דוד רותם: - - לפעמים הם שולחים את ה - - -

כרמית יוליס: - - אם הם מיוצגים על ידי מישהו אחד, אז הוא יכול לייצג אותם.

נעמה מנחמי: כך קורה גם ביתר התביעות.

נעמה מנחמי: אני מנסה להבין - - -

דוד רותם: ביתר התביעות זה כתוב במפורש - -

כרמית יוליס: אין פה שום דבר מיוחד.

דוד רותם: - - "ימציא ראש ההוצאה לפועל או מי שמונה על-ידו" וכולי.

נעמה מנחמי: כי בתקנות שמאי מכריע הם לא כתבו כך.

נעמה מנחמי: הם כתבו: " הודע למבקש כי מונה שמאי מכריע, ימציא המבקש את המסמכים" - - -

דוד רותם: אני לא מבין, את מחפשת קוהרנטיות בחקיקה של משרד המשפטים?

נעמה מנחמי: מאחר שמשרד המשפטים לקח את תקנות שמאי מכריע והעתיק אותם פחות או יותר, אז כשיש שוני, אני מנסה להבין למה התכוון המשורר כשהוא עשה את השוני.

חנה גבאי: אולי התשובה היא שדווקא במה שאת אמרת.

חנה גבאי: מדובר פה באמת באנשים – כמו שאמרת מקודם – שיהיה קריא להם, שלפי התקנות ידעו מה לעשות.

חנה גבאי: ככה יובהר להם שהם לא צריכים לעשות את זה באופן אישי.

חנה גבאי: גם לא מדובר בהליך משפטי ממש, מדובר במשהו שאמור לחסוך הליך דיוני שבא להקל.

חנה גבאי: אז פה זה פשוט בא להבהיר – זה אתם או מישהו מטעם.

נעמה מנחמי: אני חושבת שאולי היה רצון להבהיר שהיזם יכול לעשות את זה, אבל היזם הוא חלק מהמבקשים.

נעמה מנחמי: לא בדיוק ברור לי מה - - -

כרמית יוליס: - - - זה המבקשים או מי מטעמם.

כרמית יוליס: את רוצה להשמיט את זה, עשי בזה כטוב בעינייך.

כרמית יוליס: סך הכול רצו להגיד שאם פה אדם אחד שמייצג את כולם, הוא יכול להגיש בשמם, זה הכול.

עינת גנון: יכול להיות שיש יושב-ראש ועד שהם בחרו לעצמם, הם התאגדו ובחרו לעצמם יושב-ראש ועד.

נעמה מנחמי: אם זה מיותר, אז אין צורך לשים את זה.

עינת גנון: לא, אני חושבת שכן בהקשר של מה שאני אמרתי, כי הרבה פעמים - -

דוד רותם: לא מיותר.

עינת גנון: - - יש יושב-ראש ועד של הדיירים שמייצג אותם.

חנה גבאי: - - - שברור שאפשר לייצג, אלא הם מתאגדים, כי בכל זאת, מדובר פה בהרבה דיירים, והגיוני שהם ימנו מישהו מטעמם שיפעל, והוא לאו דווקא צריך להיות עורך-דין.

חנה גבאי: אז יבואו ויגידו: מה פתאום אתה?

חנה גבאי: פה זה נותן מישהו מטעמם.

נעמה מנחמי: מדוע צריכים 21 ימים בשביל להמציא את זה?

כרמית יוליס: נתנו להם פרק זמן - - -

דוד רותם: צריך לצלם את זה, צריך ללכת - - -

נעמה מנחמי: יש להם עשרה מסמכים, ללכת לצלם לוקח שעה - -

דוד רותם: השאלה רק מבחינת ההיגיון הצרוף, האם זה טוב שכשאני מתנגד לעסקה, אז כבר כולם לא אוהבים אותי, זה גם טוב שאבוא, אדפוק להם בדלת ואמסור להם את המסמכים – אם זה לא יוצר שם חגיגות מיותרות.

כרמית יוליס: מי שמתנגד צריך לדעת על סמך מה - - -

דוד רותם: אין שום בעיה, אני לא מבין.

כרמית יוליס: הוא יכול לכתוב את כתב ההגנה שלו, חייבים להמציא לו את - - -

דוד רותם: השאלה היא מי צריך להמציא לו – הוועדה או השמאי.

דוד רותם: הוא צריך לדאוג שימציאו את זה.

כרמית יוליס: לא רצינו להטיל עליו את - - -

דוד רותם: אני יודע שלא רציתם להטיל, אבל אני אומר לך, אתם יוצרים פה רק חגיגה.

דוד רותם: את יודעת, אני בא למישהו שכבר מקלל אותי ממילא, ואני אומר לו: עכשיו אני אמשוך אותך ל - - -

עינת גנון: שמים בתיבה.

אלעזר במברג: אתה שולח בדואר רשום עם אישור מסירה, מן הסתם.

קריאה: כמו בהתנגדויות.

נעמה מנחמי: אנחנו עוד מעט נבין איך רצו, אני לא בדיוק הבנתי איך רצו להמציא.

מירי כהן: 21 ימים זה באמת פרק זמן מאוד ארוך.

דוד רותם: ב-4(א) השאלה היא האם לא נכון לכתוב: "לאחר קבלת ההודעה כאמור בתקנה 3, ימציאו המבקשים בדואר רשום עם אישור מסירה את המסמכים".

כרמית יוליס: לא רצינו לפסול המצאה גם בדרך אלקטרונית.

נעמה מנחמי: זאת אומרת שאני מקבלת - -

דוד רותם: את מבינה את הבעיות - - -

נעמה מנחמי: - - את ההמצאה לכתובת דואר שאני בכלל לא פותחת אותה.

כרמית יוליס: אפשר להתגבר על הדבר הזה, על כתובת דואר שאין בה שימוש באופן יום-יומי.

כרמית יוליס: אבל לא רצינו מלכתחילה לבקש שכל המסמכים יהיו רק בעותק נייר.

כרמית יוליס: זה מאוד מקל, אלו יכולים להיות מסמכים מאוד ארוכים, מאוד כבדים, כל העלויות.

אורי מקלב: ורק אחרי אישור של המבקש או רק אחרי אישור - - -

נעמה מנחמי: זאת אומרת, מקבלים דואר אלקטרוני - - -

דוד רותם: כמו בפטנטים.

נעמה מנחמי: כן, רק ההבדל בין פטנטים לבין כאן, הוא שבפטנטים אנחנו מדברים על ציבור מתוחכם, שברוב המקרים אכן משתמש בדואר האלקטרוני; בעוד שכאן אנחנו מדברים על אנשים שגרים באיזו שכונה, סביר להניח שחלקם לפחות מבוגרים, לא משתמשים באינטרנט - - -

כרמית יוליס: אם הם מיוצגים, אני חושבת שלא צריך למנוע שדרך המייל - - -

נעמה מנחמי: ואם הם לא מיוצגים?

אורי מקלב: בהסכמה.

אורי מקלב: הכול צריך להיות בהסכמה.

דוד רותם: השאלה כאן היא האם לא צריך לכתוב את זה בצורה ברורה.

דוד רותם: אני הרי לא רוצה שאותו אדם שמגיע, מרגיז את כולם, שהוא ילך לדפוק לכל ה-60 בדלת וימסור להם.

דוד רותם: זה רק בלגן.

דוד רותם: אין לי בעיה שיהיה כתוב: "בדואר רשום עם אישור מסירה או במסירה אלקטרונית".

נעמה מנחמי: אגב, יש יתרון נוסף בזה שאנחנו מטילים על הוועדה או על שמאי פינוי-בינוי להמציא, והוא שאז אנחנו בטוחים שההמצאה לא נעשית תוך ניסיון לזכות ביתרונות לא הוגנים, כמו יום אחרון, כמו שיחסר בטעות איזשהו דף, או משהו כזה.

נעמה מנחמי: זה היתרון של המצאה, לדוגמא, שבית המשפט ממציא.

אורי מקלב: אדוני היושב-ראש, אני רוצה להגיד משפט אחד בנושא, שבסעיף הזה נכון – בטח לגבי סעיפים אחרים זה נכון – כל נושא המסירה ונושא של פינוי-בינוי צריך לקבל אצלנו מבט נכון.

אורי מקלב: צריך לראות איך מטפלים בו.

אורי מקלב: אתה ישבת הרבה ישיבות פה על הנושא של הוצאה לפועל ועוד דברים כאלה בתקנות, הקפדת מאוד לראות איך זה מגיע, האם בדואר רשום עם אישור מסירה - - -

דוד רותם: זה לא מגיע בהוצאה לפועל.

אורי מקלב: בסופו של דבר, הגעת להסכמות וקיבלת כל מיני בקשות, או בכל אופן, עמדות של משרד המשפטים או של מישהו אחר – יש קושי בעניין הזה.

אורי מקלב: אבל כאן אנחנו מדברים על משהו מאוד מוגדר ומאוד קבוע.

אורי מקלב: אנחנו יודעים, המתחם הוא ברור – לא מדובר פה במאות ואלפי אנשים, מדובר על פרק זמן מסוים.

אורי מקלב: צריך להגיע עם הבנה עם כל אחד ואחד איך מגיע אליו הדואר.

אורי מקלב: אבל קודם כל גם באיתור.

אורי מקלב: אנחנו צריכים לדעת שגם באיתור – ודאי בשלב הראשוני – יכול להיות שבאותה מידה אותו אדם מבוגר שיש לו את הדירה נמצא עכשיו מאושפז כמה חודשים, נמצא אצל בנו במשך כמה חודשים בגלל שהוא נפל ושבר את הרגל ועוד דברים בסגנון הזה.

אורי מקלב: אנחנו צריכים קודם כל, להיות בטוחים שאיתרנו את כולם, את כל מי שבבית והוא בעל עניין בשטח הזה.

אורי מקלב: לאחר מכן, צריך להגיע איתו להסכמה: אם הוא בדואר מקוון, אז בסדר.

אורי מקלב: לא פעם שואלים אותי גם כן: האם אתה מסכים שכל החומר יישלח אליך בדואר מקוון?

אורי מקלב: במידה שלא, צריך לדעת שכל פעם המשלוח צריך להיות – יכול להיות דואר רשום עם אישור מסירה, או עם חברה, יכול להיות שחברה כזאת עובדת עם חברה מסוימת שמאשרת, ואז יהיה אפשר לעשות את זה.

נעמה מנחמי: בהמשך, בתקנה שעוסקת בהמצאה אלקטרונית, העליתי הצעה שזה יהיה בהסכמה, כמובן, שאז אין כל קושי.

נעמה מנחמי: אבל לגבי ההמצאה הראשונית, כמובן שנראה לנו מאוד בעייתי שההמצאה הראשונית תעשה בהמצאה אלקטרונית.

כרמית יוליס: גם אם מלכתחילה אין לצדדים התנגדות.

כרמית יוליס: בואי נלך על scenario שכולם כן מיוצגים על-ידי שמאי מקרקעין, על-ידי כלכלן, על-ידי עורך דין, אני בטוחה שתאפשרו לו.

כרמית יוליס: יכול להיות שאפילו הוא יבקש שזה יהיה בדואר אלקטרוני.

כרמית יוליס: אין לי בעיה שזה יהיה - -

נעמה מנחמי: כל עוד זה נעשה בהסכמה, הרי - -

כרמית יוליס: - - בדואר רשום או בדואר אלקטרוני, זה בסדר.

נעמה מנחמי: - - כמובן שאין בעיה.

כרמית יוליס: לא אכפת לי להוסיף את ה - - - הזאת, כדי שההתדיינות בדרך אלקטרונית תהיה בהסכמה, זה גם בסדר.

נעמה מנחמי: כשנגיע להמצאה האלקטרונית, אנחנו - - -

דוד רותם: לא, בסעיף זה צריך כבר להיות.

נעמה מנחמי: אתה רוצה את זה כבר בארבע?

נעמה מנחמי: בסדר.

דוד רותם: זה צריך להיות - - - ימציאו המבקשים בדואר רשום עם אישור מסירה או בדואר אלקטרוני.

נעמה מנחמי: אפשר במקום דואר רשום עם אישור מסירה, להפנות לתקנות הוצאה לפועל או לנסות להעתיק את ההסדר שם.

דוד רותם: לא, יש לי בעיה.

דוד רותם: בהסדר שם, אני יכול גם למנות אותי, ואז אני דפקתי שלוש פעמים בדלת, ולא היתה תשובה, אז הדבקתי את זה על הדלת.

דוד רותם: בדרך כלל הדבקתי את זה על הדלת שלי - - -

נעמה מנחמי: אז בדואר רשום עם אישור מסירה.

כרמית יוליס: או בהמצאה אלקטרונית.

נעמה מנחמי: או בהמצאה אלקטרונית שתעשה בהסכמה.

דוד רותם: תסבירו לי את 4(ג).

נעמה מנחמי: רגע, עוד לא קראנו את (ב), שנייה אחת.

נעמה מנחמי: (ב) "לא ימסרו המבקשים" - -

דוד רותם: ב-(ב) לא כתוב כלום.

נעמה מנחמי: - - "מסמכים נוספים על אלה שבתקנת משנה (א) לאחר חלוף המועד הקבוע בתקנת משנה זו, אלא באישור שמאי פינוי ובינוי".

דוד רותם: מצוין.

דוד רותם: יופי.

דוד רותם: תסבירו לי את (ג), אם אפשר.

כרמית יוליס: (ג), אדוני, ביחס לשמאים – שוב, יש לנו סוג מסוים של ניסיון, וכבר שהתקנו את התקנות ואת סדרי הדיון של שמאי מכריע חשבנו על ה-scenario הזה, ואנחנו רואים שהוא באמת קורה במציאות.

כרמית יוליס: הסיטואציה היא שלאדם יש פרק זמן – בשמאי מכריע זה יותר בולט, כיוון שיש פרק זמן שבו אתה רשאי לפנות לשמאי מכריע – אז אנשים מפחדים לפספס את המועד.

כרמית יוליס: הם פונים ומתמנה להם שמאי מכריע, ואז הם שוקטים על השמרים, כלומר, הם יושבים על הגדר.

כרמית יוליס: הם לא מעבירים מסמכים.

כרמית יוליס: המינוי הזה, אתה לא יודע אם הוא מתגלגל, אם הוא מתקדם.

דוד רותם: עצרי שנייה, מה עושה שמאי מכריע?

כרמית יוליס: מכריע בשני סוגים של עניינים ביחס לשומות של היטל השבחה למשל.

דוד רותם: או?

כרמית יוליס: או בתביעות לפיצויים.

דוד רותם: בואי נאמר ככה: אני ביקשתי שמאי מכריע.

דוד רותם: לא מסרתי לו את המסמכים.

דוד רותם: מה יקרה?

דוד רותם: אם השמאי לא ייתן לי פיצויים או שהשמאי לא יקבע את היטל ההשבחה, נשארת השומה שהיתה לי, ואני בצרה צרורה.

דוד רותם: מה יקרה פה אם תמחקי את הבקשה?

דוד רותם: אם תמחקי פה את הבקשה, העסקה לא תקום עד שלא תמני מחדש, וכל הסיפור יתחיל.

דוד רותם: זה אותו סעיף שאמרתי לכם קודם.

אוהד דנוס: אלא אם הם יסתדרו, אדוני.

כרמית יוליס: למבקשים בסיטואציה הזאת יש אינטרס מאוד גדול שימונה שמאי פינוי-בינוי, ושהוא יחליט בכדאיות העסקה.

כרמית יוליס: אדוני צודק, אבל מהצד השני, גם אנחנו, כשולטים על המנגנון הזה, רוצים לדעת האם השמאי הזה באמת דן בתיק?

כרמית יוליס: יש אצלו תיק עכשיו שהוא עוסק בו, או שהמינוי הזה הוא ריק, הוא פיקטיבי, אף אחד לא מגלגל את הדיון הזה.

דוד רותם: סליחה, תבואי ותאמרי - - -

כרמית יוליס: מההיבט הזה, זה מאוד חשוב לנו לדעת.

דוד רותם: לא, זה לא חשוב.

דוד רותם: אנחנו רוצים שבסופו של דבר עסקת הפינוי-בינוי תתבצע.

דוד רותם: אנחנו לא רוצים – לא הגשתם בזמן?

דוד רותם: הבקשה שלכם נמחקה, עכשיו אתם לא חותמים על ההסכם, כי אתם טוענים - - - אז אתם פונים עוד פעם.

דוד רותם: ואז אתם תמנו עוד פעם – 15 יום, ועוד פעם להעביר את המסמכים.

דוד רותם: זה מה שיקרה.

כרמית יוליס: לא בקלות כל-כך אנשים מסכימים שיראו בהם כמי שחזרו בהם מהבקשה.

כרמית יוליס: הניסיון שלנו מראה שהשמאי נותן להם התרעה, ואומר להם: התקנות קובעות שתוך כך וכך אתם צריכים להגיש את כל המסמכים, אתם עדיין לא הגשתם לי שום דבר.

כרמית יוליס: זה מניע את הדבר הזה.

דוד רותם: תבואו ותאמרו דבר נורא פשוט: שאם הם לא הגישו במועד, או במועד אחר שקבע השמאי.

עינת גנון: יש בסעיף 21 אפשרות להארכת מועדים.

דוד רותם: הסעיפים האלה, שיש אחר-כך עוד סעיף שאומר ככה, וכולי, תמיד מפחידים אותי, כי אני קורא את הסעיף הזה ומבין ממנו רק דבר אחד – אוטומטית, לא עשיתי כלום – יש לך 21 יום להגיש את המסמכים - -

כרמית יוליס: אין שום בעיה לכתוב את זה גם כאן.

דוד רותם: לא הגשת ב-21 יום, ביום ה-22 אין לך בקשה, הלך העולם.

כרמית יוליס: אין שום בעיה לכתוב את זה באופן ספציפי.

כרמית יוליס: ברור שהבקשה הזו להארכות מועד – שוב, בגלל שאנחנו רוצים שזה כן יקרום עור וגידים – צריכה להיות מטעמים מיוחדים.

דוד רותם: לא מטעמים מיוחדים, עזבו, למה לכם לסבך?

דוד רותם: אנחנו רוצים עסקאות.

קריאה: - - יעשו את המאמץ.

דוד רותם: אבל אנחנו רוצים עסקאות כאלה.

דוד רותם: אם אני אכתוב "טעמים מיוחדים", ואז יבוא השמאי ויגיד: מה זה "טעמים מיוחדים"?

דוד רותם: אני צריך כבר להיות עורך-דין, אחר-כך יגישו נגדי תביעת נזיקין שנתתי אורכה מטעמים לא מיוחדים.

דוד רותם: אנחנו רוצים עסקה?

דוד רותם: ככל שאנחנו אצל השמאי הזה, ויש לו תיק שמתנהל – עוד שבועיים, פחות שבועיים – יש לנו עסק.

דוד רותם: ברגע שהתיק נסגר וצריך להתחיל את הכול מחדש, אנחנו מחוץ למשחק, וזה מפחיד אותי.

כרמית יוליס: בסדר גמור.

נעמה מנחמי: אני כן רוצה להפנות את תשומת הלב לכך שבסעיף (ג) כל הדבר קשור אך ורק להמצאה לשמאי פינוי-בינוי, בעוד שלכאורה, המצאה למשיבים היא לא רלוונטית כאן.

נעמה מנחמי: כלומר, אני יכולה - - -

כרמית יוליס: למה?

כרמית יוליס: ב-(א) כתוב שזה לידי שמאי פינוי-בינוי ולידי המשיבים.

נעמה מנחמי: כן, אבל ב-(ג): "לא המציאו המבקשים לידי שמאי פינוי ובינוי עותק של הבקשה" וכולי, יראו אותם "כאילו חזרו בהם מהבקשה".

נעמה מנחמי: בעוד שנכון להגיד שאם הם לא ימציאו לידי שמאי פינוי ובינוי ולמשיבים - - -

כרמית יוליס: ולמשיבים, בסדר גמור.

דוד רותם: האמת היא שאפשר היה לבטל את (ג) ולאחד אותו עם (א), ולהכניס את הכול ב-(א), ולפתור את הבעיה.

כרמית יוליס: היה חשוב לנו לומר שאם אנשים לא עומדים במועדים רק בגלל שהם פאסיביים, בלי סיבה טובה, יש לזה סנקציה.

כרמית יוליס: הסנקציה היא שאין הליך.

דוד רותם: אין הליך, ואז מה הסנקציה?

כרמית יוליס: כולם רוצים את הדבר הזה.

דוד רותם: אני רוצה להבין, כשמגישים נגד אדם כתב אישום, ולא קובעים לו תאריך לשמיעה, אז יש סנקציה, אבל מה מפריעה לי הסנקציה הזאת?

דוד רותם: הרי טוב לי שאין הליך.

נעמה מנחמי: האם יש אגרה לעצם הבקשה למינוי?

כרמית יוליס: הם מבקשים עם אלה שכן רוצים שהעסקה תצא לפועל.

דוד רותם: אבל המבקשים הם אלה שרוצים שהעסקה - - -

נעמה מנחמי: אז הם יגישו שוב, לא משנה.

נעמה מנחמי: האם יש אגרה למינוי?

דוד רותם: - - והם לא מספיקים, אז הם יגישו עוד פעם.

כרמית יוליס: תקום ההשאלה האם הם יכולים להגיש עוד פעם, מדוע הם לא עמדו - - -

נעמה מנחמי: אז לא תתני להם להגיש שוב?

דוד רותם: כרמית, אל תתנו להם להגיש עוד פעם.

דוד רותם: אם לא הגשתי את המסמכים, תמחקי את זה.

דוד רותם: ואז יבוא משרד השיכון ויחפש את הפרויקט שלו, משום שאם אין שמאי, אז אין פרויקט.

דוד רותם: אם אין הערכה, אין פרויקט.

דוד רותם: אחר-כך תלכו לחפש בבתי המשפט תביעת נזיקין וכולי.

דוד רותם: לא יהיו פרויקטים.

כרמית יוליס: אדוני, אתה בוודאי צודק.

כרמית יוליס: אני רק אומרת שכול האינטרס - -

דוד רותם: אני יודע שאני צודק.

כרמית יוליס: - - בתקנות האלה, הוא להקל על אלה שכן רוצים עסקת פינוי-בינוי.

כרמית יוליס: בסיטואציה שבה אנשים מסרבים מטעמים לא סבירים, אנחנו מקנים להם איזשהו מנגנון שאמור להיות יעיל, מקצועי וטוב.

כרמית יוליס: טוב גם לאינטרסים שלהם.

כרמית יוליס: מצד שני, אנחנו - - -

דוד רותם: אז בואי ניתן - - -

כרמית יוליס: - - לא רוצים שהם לא ישתפו פעולה עם ההליך הזה.

דוד רותם: אנחנו כולנו יודעים שיש מה שנקרא "בקשה להארכת מועד להגיש ערעור".

דוד רותם: הפסדתי במשפט, ואני רוצה להגיש ערעור, וזה נורא חשוב לי כי לוקחים לי את הבית, ואני לא מספיק, אז יש לי מועדים להארכת מועד להגשת ערעור.

דוד רותם: אותו הדבר פה.

דוד רותם: כל מה שאני אומר: רבותי, תנו לשמאי, שהוא האיש שמתעסק, הוא גם רוצה אווירה טובה, הוא רוצה שקט, הוא רוצה שהוא יוכל לדבר עם הצדדים, ולא שהם יהיו תחת איזה מין גרדום שאומר להם: לא הגשתם תוך 21 יום?

דוד רותם: אין בקשה, תלכו הביתה.

כרמית יוליס: בסדר גמור.

נעמה מנחמי: אז אנחנו נגיד "במועד שיקבע בתקנות או במועד שקבע השמאי".

נעמה מנחמי: במועד לפי 4(א), או במועד שקבע השמאי.

דוד רותם: לא.

דוד רותם: אפשר לעשות את זה ב-(א), לכתוב: "עותק של הבקשה וכן את המסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 2(ב) לידי שמאי פינוי ובינוי ולידי המשיבים בתוך 21 ימים מיום קבלת ההודעה, או במועד אחר שקבע השמאי".

דוד רותם: או תוך מועד אחר שקבע השמאי.

מירי כהן: אם אנחנו אומרים "או במועד אחר שקבע השמאי", זה אומר שהוא יכול להחליט שתוך יומיים צריך להמציא.

נעמה מנחמי: או תוך שנה.

חנה גבאי: זה נשמע כאילו מראש השמאי נותן – אני מציעה אולי להשאיר את (ג), ושם לכתוב שהוא רשאי להאריך את המועד, כי זה אומר את האמירה.

דוד רותם: טוב, אני חושב שזה - - -

נעמה מנחמי: אנחנו נשאיר את זה ב-(ג).

נעמה מנחמי: אז אנחנו נעשה או "במועד לפי 4(א) או במועד אחר שקבע השמאי".

דוד רותם: טוב.

חנה גבאי: את זה אפשר להשאיר בסוף – "אלא אם כן השמאי נתן אורכה", בסוף המשפט.

דוד רותם: הלאה.

נעמה מנחמי: "תשובת המשיבים: המשיבים יגישו את תשובתם לשמאי פינוי ובינוי ולמבקשים בתוך 45 ימים, מיום שהומצאו להם הבקשה והמסמכים כאמור בתקנה 4(א), ובצירוף כל המסמכים שהם מבקשים להביא לפניו, ורשאים הם לצרף שומת מקרקעין לתשובה; לא יוגשו מסמכים נוספים לאחר המועד הקבוע בתקנה זו , אלא באישור שמאי לפינוי ובינוי".

כרמית יוליס: רגע, אנחנו ביקשנו 30 ימים, את קוראת את הטקסט שלנו, או את הטקסט שלך?

נעמה מנחמי: נכון, אנחנו - - - ל-45 ימים.

כרמית יוליס: איזה נוסח את קוראת?

נעמה מנחמי: אני קוראת את הנוסח המשולב.

כרמית יוליס: משולב.

כרמית יוליס: הוא לא על דעתנו כמובן, ואנחנו חושבים שזה צריך להיות 30 ימים.

דוד רותם: הבנתי.

דוד רותם: למה בתוך 30 ימים?

כרמית יוליס: שוב, אדוני, כמו שאתה אמרת, אנחנו רוצים שההליך הזה יהיה יחסית הליך מהיר.

דוד רותם: לא הגשתי תוך 30 ימים, מה קורה?

כרמית יוליס: אותו דבר.

דוד רותם: מה אותו דבר?

דוד רותם: מה יקרה אז?

נעמה מנחמי: אז ידונו בהדרכה, בלי - - -

כרמית יוליס: יראו בך מישהו שלא הגיב בזמן, והשמאי יעשה עם זה כפי שנראה בעיניו.

כרמית יוליס: כלומר, לא יהיה את הצד שכנגד בהליך.

כרמית יוליס: תמיד אפשר לבקש הארכת מועד, תמיד אפשר לבוא לשמאי להגיד לו זה זמן לא - - -

דוד רותם: את יודעת, אין צד שכנגד בהליך, ואז אין הליך.

דוד רותם: אל תשכחי, שימי לב מה אני צריך: אני צריך להגיש כל מיני מסמכים.

דוד רותם: אני רוצה שומה – את יודעת כמה זמן לוקח לעשות שומה?

דוד רותם: אדוני יושב-ראש השמאים, כמה זמן?

אוהד דנוס: זו שומה מסובכת, זו לא שומה פשוטה.

דוד רותם: כמה זמן לוקחת שומה?

אוהד דנוס: היא יכולה לקחת חודש, מעל חודש גם.

נעמה מנחמי: כאן גם יש צורך בהתארגנות של המשיבים.

דוד רותם: אתם מבינים, ופה אני כבר רוצה שומה.

נעמה מנחמי: יש צורך בהתארגנות של המשיבים.

נעמה מנחמי: זה גם יכול לקחת זמן.

נעמה מנחמי: כלומר, אנחנו מדברים פה על הרבה מאוד אנשים שלא בהכרח מאוגדים, שכל הקשר ביניהם הוא שהם כולם לא רוצים, או לא חושבים, שאותה עסקה אמורפית, שהיא רק על יסוד אילו שהן אמות מידה, ואפילו לא על יסוד איזושהי שומה, הם צריכים עכשיו למצוא אחד את השני כדי למצוא לעצמם מייצג משותף, ולמצוא לעצמם מישהו שיגיש לכולם שומה משותפת.

נעמה מנחמי: ככל שאני חושבת על זה, גם 45 יום נראים לי מעט, אני חייבת לומר.

דוד רותם: לא נורא.

כרמית יוליס: אדוני, אני רק רוצה להגיד משהו, שאותם משיבים שלא רוצים את העסקה, הם יודעים על מינוי שמאי פינוי-בינוי.

כרמית יוליס: זה לא שיש להם רק את ה-30 יום.

כרמית יוליס: יש להם 30 יום מאז שהמבקשים הגישו את המסמכים.

כרמית יוליס: הם יודעים על המינוי כבר בעת שהוא קורה.

דוד רותם: בוודאי, אבל אם אין לי את שומת המקרקעין של המבקשים - - -

כרמית יוליס: יותר קשה לך להתארגן.

דוד רותם: אז אני לא אלך לבקש שומה שלי, אני צריך לתת לשמאי שלי משהו לעבוד עליו.

אוהד דנוס: אז סיכמנו שיש שומה ליזם?

דוד רותם: אם יש שומה – הרי, בוא נאמר ככה: יהיה משהו.

נעמה מנחמי: אם אין שומה, זה יהיה עוד יותר קשה להתארגן.

אוהד דנוס: נכון, זה מה שאמרנו.

אורי מקלב: אין ספק שבשלב הזה צריך - - -

דוד רותם: בואי נאמר ככה: אנחנו לא רוצים שיהיה אוטומטית.

דוד רותם: יהיו לי 30 יום, ואז אוטומטית, את יודעת, כל מי שמתעסק בזה אוטומטית מגיש בקשה לאורכה.

דוד רותם: וכל שמאי ייתן, כי אחרת הוא מפוצץ את העסק.

כרמית יוליס: בסדר.

דוד רותם: הלאה.

אורי מקלב: מה סוכם, כמה ימים?

נעמה מנחמי: 45.

אורי מקלב: עם אפשרות לערער?

דוד רותם: לא לערער, אפשר לבקש - - -

נעמה מנחמי: אפשר לבקש - - -

קריאה: אפשרות להארכת כל מועד שהוא.

אורי מקלב: מי שיודע, השלב הזה הוא השלב שלוקח הכי הרבה זמן – שלב ההתארגנות של התושבים, מציאת המייצג, התארגנות שלהם, או שלא מתארגנים בקבוצה אחת.

אורי מקלב: זה זמן שלוקח, וצריך לתת אותו.

נעמה מנחמי: אתה יכול להציע גם מועדים יותר ארוכים.

אורי מקלב: תאמיני לי שהתחברתי למה שאת אומרת, ש-45 יום זה לא - - זה נכון.

אורי מקלב: מי שיודע, יודע שאלו שלבים שלוקחים זמן.

אורי מקלב: עם כל הרצון לזרז את - - - אפשר לקצר בימים בשלבים אחרים, יכול להיות, ולא - - -

נעמה מנחמי: לכן שאלתי במקרים קודמים למה היה צריך 15 ימים, לדוגמא, לטובת המינוי, אם כל המטרה היא - -

אורי מקלב: לזרז.

נעמה מנחמי: למנות שמאי לוקח 15 ימים, אבל לארגן את כל התושבים ולמצוא שומה וכולי, כנראה מספיקים 30.

נעמה מנחמי: תקנה 6: "דיון לפני שמאי פינוי ובינוי: שמאי פינוי ובינוי יקיים דיון לא יאוחר מ- 45 ימים מיום הגשת תשובת המשיבים אם הוגשה, או מיום שנקבע להגשתה, לפי המוקדם, ויודיע לצדדים על מועד הדיון ומיקומו" – אני חושבת – "21 ימים לפחות מהמועד שבו הוא עתיד להתקיים", כלומר- - -

דוד רותם: עשרה ימים.

נעמה מנחמי: אתה זוכר – הם צריכים גם מייצג וגם שמאי.

דוד רותם: עשרה ימים.

דוד רותם: זה כבר 45 יום אחרי שנתתי את התשובה.

נעמה מנחמי: בסדר, אבל אני צריכה להתארגן למועד ספציפי.

דוד רותם: לא, די.

דוד רותם: יש לי 45 יום להגיש תשובה, ואחר-כך עוד 45 יום לקבוע תאריך.

נעמה מנחמי: לא.

דוד רותם: כן.

דוד רותם: "לא יאוחר מ-45 ימים" - -

אוהד דנוס: לקיום הדיון.

דוד רותם: - - " מיום הגשת תשובת המשיבים אם הוגשה".

נעמה מנחמי: אין לי בעיה, מבחינתי, שיקבע את זה גם אחרי שבועיים, אבל רק שיהיה שבועיים, או זמן סביר לבן אדם לדעת שהוא צריך להגיע ביום ספציפי.

דוד רותם: עשרה ימים הם זמן סביר לחלוטין.

אורי מקלב: הם לא צריכים שמאים - - -

נעמה מנחמי: הם צריכים שמאי, והשמאי צריך לדעת שהוא צריך להגיע - - -

דוד רותם: אדוני היקר, אז הם יביאו שמאי.

דוד רותם: יש להם 45 ימים לתת תשובה, ואחרי-כן עוד עשרה ימים שיביאו את האיש.

דוד רותם: אני לא מבין, גם היומן של עורכי דין תמיד מלא.

מירי כהן: אדוני, האמת היא שלעורכי דין, עשרה ימים לדעת לפני דיון – לדעתי, ברור שיבקשו דחיות.

דוד רותם: אז אני מקווה שהשמאי לא ייתן להם.

מירי כהן: אבל אדוני, אם - - -

דוד רותם: בואי נאמר ככה: עורכי דין צריכים בדרך כלל חצי שנה מראש, לפחות, הודעה.

דוד רותם: הם צריכים להתחיל ללמוד את התיק.

מירי כהן: אבל אדוני, אבל זה רק להודיע לנו.

מירי כהן: זה לא מאריך את - - בתוך 45 ימים, שנקבע שהוא צריך לקבוע דיון – טווח הזמנים הזה לא משתנה.

דוד רותם: מיום שהשמאי קיבל את החומר ואתם קיבלתם את החומר, מאותו רגע, תתחילו לעבוד.

מירי כהן: אין בעיה, רק להודיע על הדיון - - -

דוד רותם: עשרה ימים מראש, מה יש?

אורי מקלב: נעשה פשרה של 14 יום.

מירי כהן: לדעתי זה מאוד קצר.

דוד רותם: איזו פשרה?

דוד רותם: מה הפשרות האלה?

דוד רותם: כל הזמן אנשי הפשרות.

נעמה מנחמי: הוא מבקש ממך עוד ארבעה ימים.

דוד רותם: אתה רוצה 14 יום?

אורי מקלב: מציע.

דוד רותם: קיבלת 14 יום.

נעמה מנחמי: "מקום הדיון: הדיון יערך במשרדי שמאי פינוי ובינוי או במקום אחר המאפשר קיום דיון הולם, ואולם לא יתקיים דיון במשרדו של אחד הצדדים אלא אם כן הסכימו לכך שאר הצדדים".

נעמה מנחמי: אני חושבת - - -

דוד רותם: לא, אני לא רוצה "הסכימו לכך שאר הצדדים".

נעמה מנחמי: - - שאפשר למחוק את הסעיף הזה.

דוד רותם: לא רוצה הסכמה, ואני לא רוצה רק במשרדו של אחד הצדדים לדיון, אלא במשרדו של אחד הצדדים לדיון או של מייצגו.

דוד רותם: אני זוכר שניהלתי פה דיון במשרדי עורכי בדיון של אחד הצדדים, ואחר-כך זה היה מאוד לא נעים.

דוד רותם: אל תעשו פה הסכמה מסיבה מאוד פשוטה – אנשים לא באמת - - אתה יודע, זה כמו – לא נעים להגיד – שאישה מסכימה שהדיון בעניינה יהיה בבית הדין הרבני.

דוד רותם: זו לא הסכמה.

כרמית יוליס: אנחנו פשוט חשבנו על מצב שבו השמאי גר באזור אחר לגמרי של המדינה, והוא ירצה להקל עליהם, והדרך היחידה להקל עליהם היא להתדיין אצל אחד הצדדים.

דוד רותם: אבל זה דבר נוראי.

כרמית יוליס: נכון שזה לא נעים בכלל, אבל לכן חשבנו - -

דוד רותם: אז עזבו.

כרמית יוליס: - - שאם יש הסכמה, זה בסדר.

דוד רותם: אנחנו הולכים פה לנושא שהוא כל-כך עדין - - -

אוהד דנוס: לא הבנתי.

כרמית יוליס: שלא יתקיים לא במשרד של אחד הצדדים, ולא של המייצג.

נעמה מנחמי: "דיון בהעדר צד".

נעמה מנחמי: הנוסח שהציע משרד המשפטים היה: "הוזמנו הצדדים לדיון ואחד מהם לא התייצב לדיון, רשאי שמאי פינוי ובינוי לקיים את הדיון גם בהעדרו, ובלבד שחלפו 30 דקות מהמועד שבו אמור היה להתחיל הדיון".

נעמה מנחמי: אני חושבת שדיון בהיעדר צד זה משהו שהוא חמור מידי, ואני מציעה את הנוסח שיש בחוק הבוררות לגבי דיון בהיעדר צד: "צד שהוזמן כדין לישיבה פלונית ולא התייצב, רשאי שמאי פינוי ובינוי באותה ישיבה לדון בסכסוך בהעדרו; צד שנדרש לטעון טענותיו במועד שנקבע לכך ולא עשה כן, רשאי השמאי לפסוק בסכסוך בהעדרו".

נעמה מנחמי: "החלטה שניתנה אחרי דיון שהתנהל בהעדר צד או בהעדר טענותיו, רשאי שמאי פינוי-בינוי, על-פי פניית בעל-דין שהובאה לפניו תוך שלושים יום מהיום שנמסר לו העתק ההחלטה, לבטלו ולחדש את הדיון, אם שוכנע שבעל-הדין נעדר או לא טען טענותיו מסיבה מוצדקת.

נעמה מנחמי: שמאי פינוי ובינוי לא יקיים ישיבה בהעדר צד, אלא אם הזהיר אותו, בכתב או בעל-פה, שידון באותה ישיבה בהעדרו אם לא יתייצב".

דוד רותם: (ג) הוא דבר טכני לחלוטין.

דוד רותם: כשאני ניהלתי בוררויות, אוטומטית, בישיבה הראשונה הייתי מודיע לכל הצדדים שמי שלא יופיע לישיבה, אני אקיים בהיעדרו, הזהרתי אתכם.

נעמה מנחמי: נכון, אבל זה אומר שהיתה איזושהי אזהרה.

דוד רותם: בסדר, אז היתה אזהרה.

דוד רותם: אז אני יכול לעשות את האזהרה בתקנות, ואז לא צריך להזהיר אותם פעם נוספת.

נעמה מנחמי: לא, אבל אתה זוכר שאנחנו מדברים הרבה פעמים על צדדים שהם לא מיוצגים.

דוד רותם: כשאת מדברת על (ב), אני חושב שגם משרד המשפטים, במה שהוא כתב, הוא התכוון לזה.

דוד רותם: אוי ואבוי אם לא.

כרמית יוליס: אדוני, ברור שבמצבים המאוד חריגים אין ספק שתהיה השלכה לזה שאם בן אדם פתאום לא הגיע כי היתה לו תאונת דרכים בדרך לדיון, אני מניחה שיהיה לזה השלכה על התוצאות שיתקבלו שם - -

נעמה מנחמי: אולי לא חייבים תאונת דרכים דווקא בדרך - - -

כרמית יוליס: - - אבל, מצד שני, זה ברור שכולם לא רוצים לתמרץ מצב שבו אנשים לא יתייצבו לדיון.

דוד רותם: נכון.

דוד רותם: יש הוצאות על צד שלא מופיע לדיון?

כרמית יוליס: לא אדוני.

כרמית יוליס: סמכויות לפסוק הוצאות הן בסימן שאלה מבחינתנו, בגלל המהות של הגוף הזה, שמצד אחד, יש לו סמכויות מעין שיפוטיות אבל זה עדיין לא בית משפט.

כרמית יוליס: הוא גם מעין - - -

דוד רותם: אני רוצה להגיד לכם משהו, תחשבו על דבר אחד, אני אחד התובעים או המשיבים לא חשוב מה – אני לוקח עורך דין – ולמיטב ידיעתי, עורכי דין לא עובדים בחינם – אנחנו מגיעים לדיון, והצד השני לא הגיע.

דוד רותם: עורכי דין עובדים על שתי שיטות: או ישיבות, או שעות.

דוד רותם: אם הוא עובד על ישיבה, אז היא היתה ישיבה, הוא היה.

דוד רותם: אם הוא עובד על שעות, אז את יודעת, כל מה שהוא פחות מרבע שעה מרגע שיצאתי מהמשרד שלי נחשב שעה.

דוד רותם: אם זה יותר מרבע שעה, זה נחשב שבע שעות.

דוד רותם: אז אני בכל מקרה אשלם.

דוד רותם: למה לא מגיע לי, כשלא קרה כלום?

דוד רותם: אני לא יודע, אני הייתי שוקל את זה.

דוד רותם: אתם מבינים, ברגע שאדם יודע שהוא מקבל מכה בכיס אם הוא עושה צחוק מההליך, הוא מתייחס אליו אחרת.

עינת גנון: השכר של השמאי נקבע כנגזרת מ - - -

אוהד דנוס: אבל הוא לא דיבר על השמאי.

דוד רותם: רגע, סליחה, האם השמאי לא מקבל לפי ישיבות?

עינת גנון: לא, השכר של השמאי - -

אוהד דנוס: הוא לפי הפרויקט.

עינת גנון: - - נקבע בהתאם למספר יחידות הדיור בפרויקט.

נעמה מנחמי: זאת אומרת שלשמאי יש אינטרס לגמור את הדיון הזה - - -

דוד רותם: בישיבה אחת.

נעמה מנחמי: - - בישיבה אחת.

אוהד דנוס: בוודאי.

דוד רותם: מה שקורה זה שלשמאי יש אינטרס, ואז יש צד אחד שלא בא, פעמיים – שלוש.

אוהד דנוס: הצד הסרבן, לצורך העניין.

דוד רותם: לא יודע, תקרא לו סרבן או לא סרבן, הוא לא בא.

דוד רותם: הוא לא הרגיש טוב.

נעמה מנחמי: זה פשוט לא ידון.

דוד רותם: אז הוא לא ידון.

נעמה מנחמי: - - - יעיף אותו מכל המדרגות בלי לשמוע.

דוד רותם: אני לא חושב שהוא יעשה את זה, השמאי הוא איש מקצוע, הוא לא - - -

אוהד דנוס: עושה שומה.

דוד רותם: זה לא שופט.

דוד רותם: לשופט יש הוראות בחוק – לא הופיע הצד שכנגד, אתה פוסק לרעתו.

דוד רותם: שמאי לא צריך את הצד.

דוד רותם: אני יכול לעשות שומה ולהגיד אם זה שווה או לא שווה בלי לשמוע אף אחד.

אוהד דנוס: נכון.

אלעזר במברג: לכן הסנקציה האמיתית היא שהוא לא ייוצג יותר בהליך הזה.

כרמית יוליס: הוא לא יוכל לטעון את הטענות שלו, אבל זה שהשומה שפסק השמאי לא צריכה להיות - - -

דוד רותם: אבל השמאי לוקח את ההצעה שהציע.

דוד רותם: הוא מסתכל על הפרויקט, ואומר: חבר'ה, עובדים עליו פה, מה אתם רוצים.

דוד רותם: איך אמר קודם היושב-ראש?

דוד רותם: הוא אמר: בלי שומה אני יכול להגיד לך מראש שהשומה היא - - -

אלעזר במברג: אבל ההנחה היא שאנשים רוצים לעמוד ולהגן גם בעל-פה על זכותם.

כרמית יוליס: תינתן להם הזכות.

דוד רותם: אתם אומרים שיש בעיה אם אפשר להטיל הוצאות - - -

כרמית יוליס: כן, אני חושבת שיש בעיה יותר עקרונית עם הדבר הזה – איזה גוף ואיזה סוג של סמכויות שיש לגוף שרשאי להטיל הוצאות.

כרמית יוליס: יש ועדות ערר, יש על זה פסקי דין.

כרמית יוליס: זה שנוי מאוד במחלוקת, האם ועדת ערר – שעוד יש לה כובע מעין שיפוטי אפילו עוד יותר חזק מאשר שמאי פינוי בינוי – רשאית להטיל הוצאות.

כרמית יוליס: אני לא בטוחה שבלי הסמכה בחוק ראשי ניתן לעשות את זה, ולכן אני לא בטוחה שניתן לקבוע את זה כאן.

כרמית יוליס: למרות שבמהות אני מסכימה עם אדוני לגמרי; כלומר, ככל שתהיה סנקציה שאנשים ירגישו בכיס, שהם לא הגיעו על-אף שהם היו צריכים ולא היתה להם סיבה מספיק טובה.

כרמית יוליס: מצד שני, מאוד יכול להיות שיהיה לזה ביטוי בעצם ההחלטה.

כרמית יוליס: אם לאדם יש איזה טענה מאוד חזקה, והוא לא הגיע לדיון, אז הטענה שלו לא תילקח בחשבון בהחלטה של אותו שמאי.

דוד רותם: בואי נאמר ככה: איזו טענה אני צריך לטעון בפני שמאי, כאשר שמאי מעצם טבעו עושה שומה?

דוד רותם: אני מדבר איתו על ערכים.

דוד רותם: הוא לא צריך אותי.

דוד רותם: הוא יכול לקחת את התוכניות ולשבת בבית, ולעשות את השומה.

דוד רותם: הם לא צריכים אף אחד בעיניים.

דוד רותם: הם בטח לא צריכים עורכי דין שיטענו בפניהם.

כרמית יוליס: אדוני, אתה צודק, אבל מצד שני זה ברור שככל שמתקיים דיון, אתה מאפשר להם - - -

דוד רותם: כרמית, זה שאת אומרת כל פעם שאני צודק, את זה כולם יודעים.

כרמית יוליס: זה מה שרצינו הרי להשיג.

כרמית יוליס: כל המטרה של התקנות האלה היא לקבוע גוף מקצועי.

כרמית יוליס: זה באמת לא משנה מה יאמרו לו הדיירים הסרבנים.

כרמית יוליס: הוא יודע האם העסקה הזאת כדאית לו או לא.

אוהד דנוס: לא, זה לפעמים משנה.

כרמית יוליס: אבל, אתה צריך לאפשר להם לטעון, אם פתאום הם יביאו איזושהי טענה - -

אוהד דנוס: הם יכולים להעיר נקודות מסוימות.

כרמית יוליס: - - מאוד משכנעת, מידע שלא היה בפניו.

כרמית יוליס: יעירו נקודות כאלה, נקודות אחרות.

כרמית יוליס: אי-אפשר לקיים הליך בלי לאפשר להם.

דוד רותם: הלאה.

נעמה מנחמי: "איחוד דיונים: שמאי פינוי ובינוי הדן בבקשה, רשאי להזמין לאותו דיון גם את מי שמתדיין לפניו במחלוקת אחרת, אם ראה שיש בכך כדי לייעל את הליכי הדיון בבקשות אלה, ולאחר שהודיע לצדדים על איחוד הדיונים וקיבל את תגובותיהם בכתב".

דוד רותם: הסבר.

כרמית יוליס: אני לא צופה שהסיטואציות האלו יקרו כדבר שבשגרה, זה עשוי להיות הליך מאוד חריג.

כרמית יוליס: אבל במקרה התיאורטי של שני מתחמי פינוי-בינוי סמוכים, ויש פה מבקשים ושם מבקשים באותו שמאי פינוי-בינוי, יכול להיות שהוא יחשוב שלשם היעילות, הוא לא ידון בשניהם בנפרד, אלא יאחד אותם.

כרמית יוליס: הרי ההבדל האם מתחם נחשב מתחם אחד או שני הוא שאלה תכנונית – איך חילקו את זה בתוכנית, האם זה - -

דוד רותם: אם חילקו לשניים, אז זה שני דיונים, זה לא דיון אחד, זה לא יכול להיות.

דוד רותם: אל תסבכו לי את החיים.

דוד רותם: כמו שאמרנו קודם, אני משלם לעורך הדין שלי לפי ישיבות.

דוד רותם: אז אני לא רוצה שהוא יישב שם כשדנים בתיק השני, מה זה מעניין אותי?

דוד רותם: למה אתם עושים את זה?

דוד רותם: ואת עוד אומרת לי: זה לא יקרה.

כרמית יוליס: אני לא צופה שזה יקרה, כי העסקאות האלה לא עד כדי כך נפוצות - - -

דוד רותם: אם זה לא יקרה, אז למה אתם צריכים את זה?

דוד רותם: אני אומר לכם, זה מיותר לחלוטין, סתם לסבך את החיים.

אוהד דנוס: אבל זה גם יכול לחסוך כסף.

אוהד דנוס: כשאותו עורך דין ייצג בשני מתחמים, והוא ירצה את - - -

דוד רותם: תודה רבה לך.

דוד רותם: אתה יודע, עורך דין אחד מייצג בשני מתחמים, תאמין לי – בוא נבדוק.

כרמית יוליס: זה עשוי להיות עילה להפחתת שכר הטרחה, אם באמת יש שני מתחמים עם מאפיינים תכנוניים וסביבתיים זהים, אז הוא יקיים דיון אחד.

דוד רותם: אני לא רוצה להוריד שכר טרחה לאף אחד.

דוד רותם: אני אומר, תנו לי לדון בתיק שלי, ושמישהו אחר ידון בתיק שלו.

דוד רותם: אגב, הסיכוי שזה יקרה הוא אפס, משום שאתם לא תמנו את אותו שמאי בכל מקרה בשני המקרים האלה.

דוד רותם: יש לכם רשימה מספיק ארוכה כדי שבדיוק בשני מתחמים תואמים תמנו את אותו שמאי.

כרמית יוליס: אפשר למחוק את זה, אין בעיה.

נעמה מנחמי: "10.

נעמה מנחמי: ביקור בנכס: שמאי פינוי ובינוי יבקר לצורך מילוי תפקידיו לפי חוק זה בדירה אחת לפחות מכל סוג אופייני של דירה במתחם בנוכחות הצדדים, זולת אם הסכימו הצדדים כי הביקור ייערך שלא בנוכחותם", או שאולי יסכימו הצדדים שאין צורך בביקור.

אוהד דנוס: לא, זה לא קשור.

אוהד דנוס: חייב לבקר – או הוא או מי מטעמו.

אוהד דנוס: אלו תקנות האתיקה של שמאי מקרקעין.

נעמה מנחמי: רק שנייה, אני אסיים לקרוא.

נעמה מנחמי: "טען אחד המבקשים כי דירתו בעלת שווי גבוה יותר משווי דירה אופיינית באותו מתחם – יבקר שמאי פינוי ובינוי גם בדירתו".

כרמית יוליס: נעמה, מאיפה את קוראת?

נעמה מנחמי: מהנוסח המשולב שנשלח לכם.

קריאה: היא קוראת את שלה.

כרמית יוליס: אני יודעת שהיא קוראת את שלה.

דוד רותם: אנחנו תמיד קוראים את שלנו.

אלעזר במברג: אולי בהתייחס לעניין הזה, הנקודה היא כזו – עשינו ישיבה עם נציגי איגוד השמאים, ובנינו באופן שנראה לנו הכי נכון את אופי העבודה שיעשה בסוף אותו שמאי פינוי-בינוי.

אלעזר במברג: הנחת העבודה היתה כזו שהשמאי צריך לבוא ולראות – כנקודת מוצא – אנשים שחיים בדירת ארבעה חדרים, שמציעים להם מחר דירת חמישה חדרים.

אלעזר במברג: הנחת העבודה היתה שדירת ארבעה חדרים טיפוסית – שכנגדה מקבלים דירת חמישה חדרים מסוימת – כולם אותו הדבר, צריכים להימדד באותם כלים שמאיים.

אלעזר במברג: אפשר לנתח אותם באופן דומה, מה שכמובן, מפשט מאוד את העבודה ומוזיל את העלויות, זה ברור.

אלעזר במברג: עדיין, מכיוון שהמתווה של כל התיקון לחוק שנעשה – וגם התקנות – היה מצד אחד למנוע סחטנות או סרבנות לא סבירה, אבל עדיין לשמור על זכויותיהם של אותם אנשים שבדין, בצדק, טוענים שיש קיפוח, ויכול להיות שהם צודקים.

אלעזר במברג: תחת התפיסה הזאת אמרנו, על מנת למפות את אותם אנשים, לשמר לאותו דייר זכות לבוא ולומר: הדירה שלי היא אמנם דירת ארבעה חדרים כמו כל הדירות בבניין הזה, ועדיין, יש לה מאפיינים ייחודיים שבגינם היא שווה קצת יותר.

אלעזר במברג: זה ברור לחלוטין שזה צריך להוות חריג - - -

דוד רותם: אתם לא כתבתם את זה.

דוד רותם: את זה אנחנו כתבנו.

עינת גנון: לא, אנחנו כתבנו - יש שני הבדלים.

עינת גנון: אנחנו חילקנו את זה לשני שלבים.

עינת גנון: קודם כל, השמאי יעשה איזושהי שומה כללית.

עינת גנון: לאחר מכן - - -

כרמית יוליס: בהתייחס לדירות האופייניות במתחם.

כרמית יוליס: זה יצא מנקודת הנחה שבמתחמים מהסוג הזה יש קווים זהים בין הסוגים של הדירות.

כרמית יוליס: זה מה שהמציאות מראה – שיש דירות של שלושה חדרים, של ארבעה חדרים, של חמישה חדרים.

כרמית יוליס: אפשר לאפיין דירה טיפוסית, ועל סמך הדירה הטיפוסית הזאת השמאי קובע מה השווי שלה במצב הנוכחי, ואיזו תמורה היא תמורה כדאית עבורה אחרי עסקת פינוי-בינוי.

דוד רותם: אני טוען שהדירה שלי היא משהו מיוחד.

עינת גנון: אוקיי, מה שאתה יכול לעשות – אחרי שהשמאי קבע את השומה הכללית שלו, לפנות אליו ולהגיד: בוא תעשה לדירה שלי שומה פרטנית.

כרמית יוליס: כי הדירה שלי שווה יותר.

דוד רותם: בחיים לא.

דוד רותם: כי אז מי ישלם לו?

עינת גנון: אותו בן אדם שטוען שהדירה שלו - - -

דוד רותם: תודה רבה.

דוד רותם: את מבינה איזה מצב אתם משאירים?

דוד רותם: הרי אני לא פראייר של אף אחד.

דוד רותם: את הטענה שהדירה שלי היא אופיינית, מיוחדת ושווה הרבה יותר, אני אטען תוך כדי הדיונים, ואז אני אגיד לשמאי: לפי הסעיף ההוא תבוא אלי אחר-כך ואני אשלם לך.

דוד רותם: עשה לי שומה נוספת.

דוד רותם: בחיים לא.

דוד רותם: אסור לשמאי הזה לקבל ממני – בחוק, הכנסנו – אסור לקבל מאחד הצדדים שם כסף לעבודה פרטית.

דוד רותם: איזו תקופה עשינו?

דוד רותם: תקופה ארוכה.

נעמה מנחמי: לדעתי, שנה.

דוד רותם: את מבינה, זה בחיים לא.

כרמית יוליס: אחרי שהוא גומר להיות שמאי פינוי ובינוי, עוד תקופת צינון.

אלעזר במברג: במסגרת תקנות שכר טרחה זה מעוגן הרי.

אלעזר במברג: כאשר אדם - - -

דוד רותם: רציתי בחוק שזה לא יקרה, אז אתה אומר לי עכשיו – אני הכנסתי את זה בדרך האחורית.

אלעזר במברג: אנחנו מסבירים שבאופן נורמאלי יש את המנגנון של שכר טרחה, אבל כאשר בסיטואציה הזאת – ששוב, היא ייחודית, היא חריגה – בא אדם ואומר: הדירה שלי היא יוצאת דופן.

אלעזר במברג: זה לא אמור להיות 100% מהאנשים, זה אמור להיות חלק מאוד קטן מהאנשים, ובתקווה שזו גם טענה מבוססת.

אלעזר במברג: ההנחה היא שאם לא היתה לזה עלות מסוימת, לא תהיה שום סיבה שלא יבואו 100% מהאנשים - -

עינת גנון: כולם ירצו.

אלעזר במברג: - - ויגידו: יש לי דירה מיוחדת.

אלעזר במברג: אגב, כל אדם מאמין שדירתו מיוחדת.

דוד רותם: סליחה, אני רוצה רק להגיד לכם דבר אחד.

דוד רותם: אני כנראה מעריך את השמאים יותר מכם.

דוד רותם: אני מניח - - -

אוהד דנוס: תודה אדוני, תודה רבה.

דוד רותם: לא, אל תתייחס - - -

דוד רותם: אני לא אומר בציניות.

דוד רותם: אל תיקח את זה בצורה רצינית מידי, כי הם בכלל לא מעריכים אתכם.

אוהד דנוס: אז זה שאני אומר שאני מעריך - - -

אוהד דנוס: זה מצב שאנחנו צריכים לשנות.

דוד רותם: אז זה שאני מעריך יותר מהם, זה לא אומר שאני מעריך אתכם הרבה מידי.

דוד רותם: בואו אני אגיד לכם משהו, אני מאמין ששמאי מקרקעין שבא לדבר כזה – הוא שמאי פינוי, כדי גם להרגיע את השטח, הוא יגיד לכל אחד: אני רוצה לראות את הדירה שלך, מה מיוחד בה.

דוד רותם: מה קרה?

דוד רותם: אז מתחם של 60 דירות ייקח לו עוד ארבע שעות להסתובב בשטח.

עינת גנון: זה לא ארבע שעות, זה לתאם עם כל אחד ואחד.

דוד רותם: רבותי, לתאם עם כל אחד - - -

נעמה מנחמי: הביקור זה לא העניין.

נעמה מנחמי: נניח שהוא יבקר ב-60 דירות, אבל איזה תוצר שומתי הוא יוציא בסוף?

נעמה מנחמי: אנחנו לא רוצים שהוא יקבע - - -

אורי מקלב: קודם כל, מה שאמרת - - - של אמון גם חשוב.

נעמה מנחמי: זה יהיה מאוד קשה, זה מאוד יכביד על ההליך, אם הוא יצטרך להעריך כל דירה באופן פרטני כבר מ - - -

דוד רותם: יש לכם טעות, הוא בסוף יוציא רק הערכה אחת ויחידה.

דוד רותם: הוא יגיד: לאחר שעברתי בכל הדירות, ושמעתי את כל הטענות, הגעתי למסקנה שהתמורה המוצעת על-ידי היזם היא הוגנת.

דוד רותם: הוא לא צריך להגיד לי כמה הדירה שלי שווה.

עינת גנון: בשביל זה הוא לא צריך להיכנס לכל דירה ודירה.

דוד רותם: רבותי, הוא כן צריך להיכנס, כי אולי בדירה יש קירות מזהב.

אלעזר במברג: אדוני, הוא צריך לפעול בהתאם לתקנות, ואז השאלה היא – כרגע, בשולחן שלנו – האם התקנות ינחו אותו או יחייבו אותו לעבור דירה דירה בתוך 60 הדירות האלה - - -

נעמה מנחמי: לא, כתוב כאן "סוג אופייני של דירה".

אוהד דנוס: הוא לא צריך לעבור בכולן בכל מקרה, הוא צריך לעבור רק אצל הסרבנים.

עינת גנון: רק אצל הסרבנים שטוענים שהדירה שלהם היא ייחודית.

אורי מקלב: - - - תמיכה נלהבת במה שאתה אומר.

אורי מקלב: אני לא הבנתי, לא האמנתי שהוא יכול לתת שמאות בלי שבכלל היו ברוב הדירות.

אורי מקלב: קל וחומר אם מישהו סרבן.

אורי מקלב: אני לא מבין איך עושים את זה בלי זה.

אורי מקלב: כרמית, מתי אתם פעם תיכנסו לראש של הדיירים עצמם, ולא רק ראש במקום אחר, מתי יגיע הזמן הזה?

אורי מקלב: שאני לא אצטרך - - -

דוד רותם: הם כל הזמן בראש של הדיירים, אבל הם רוצים שגם הדיירים שרוצים לעשות את העסקה - - -

אורי מקלב: אה, שרוצים.

אורי מקלב: אז שלא רוצים, לא יוכלו - - -

דוד רותם: יש פה גם דיירים שרוצים עסקה, אז גם בהם צריך להתחשב.

אורי מקלב: אז מה השאלה, של מה?

אורי מקלב: של יותר זמן?

אורי מקלב: העלות של השמאי, אם אין לו ביקור – אני ראיתי שמאויות על סכומים קטנים, לא מדובר כאשר מוציאים אותך מהדירה, משלמים לך על הדירה, על דברים קטנים.

אורי מקלב: תמיד אני רואה בדוח של השמאי שזה פרטי וכנראה שזה עולה לו כסף, ביקרתי בנכס, ראיתי את המקום.

כרמית יוליס: ברור, זה הסכם התקנות החלות עליו - -

אוהד דנוס: אנחנו צריכים להתמקד רק בסרבנים, הרי - - -

כרמית יוליס: - - חלק מכללי האתיקה מחייבים אותו להיכנס לכל דירה שהוא עושה לה שומה.

כרמית יוליס: אבל עוד פעם, אני רוצה להסביר מה הוביל אותנו לקביעת ההסדר הזה.

כרמית יוליס: אנחנו ישבנו עם השמאי הממשלתי הקודם – כי הם כבר התחלפו מאז – וצירפנו לדיון את הנציגים של המשרדים הרלוונטיים, ביחד עם עוד שני שמאים אחרים, שאנחנו מכירים אותם, שיש להם הרבה ניסיון עם פינוי-בינוי.

כרמית יוליס: ניסינו לחשוב איך השומה הזאת בסופו של יום צריכה להיראות.

כרמית יוליס: הם אמרו שמהניסיון שיש להם – זה לא סביר שאם מדובר על מתחם עם 80 יחידות דיור, שהשמאי ייכנס לכל יחידת דיור ויקבע לגביה באופן ספציפי מה התמורה הכדאית לגביה.

כרמית יוליס: וביחד עם זה, הם אמרו שבמתחמים האלה, שהם לרוב מתחמים מאוד ישנים, בהחלט אפשר לזהות מה שנקרא "דירות טיפוסיות" – שיש איזושהי דירה שככה בנו בשנות ה-80 או ה-70 או ה-60 - -

אוהד דנוס: שיכונים.

כרמית יוליס: נכון שיש כאלה ששדרגו את הדירות שלהם, ושיפצו אותן, והפכו אותן לארמונות, והשווי שלהן - -

עינת גנון: ארמונות – לא צריך להיסחף.

כרמית יוליס: - - לא דומה לאותה דירה טיפוסית.

כרמית יוליס: ויחד עם זאת, בהחלט אפשר לומר שבכל מתחם פינוי-בינוי כזה, איש מקצוע יודע לאפיין דירות אופייניות.

כרמית יוליס: ולכן אמרנו שהשלב הראשון של העבודה יהיה לבחון את אותן דירות אופייניות, שיאמר לגביהן איזו עסקה שמוצעת על-ידי היזם היא כדאית כלכלית.

כרמית יוליס: אחרי שכל הדיירים במתחם מקבלים את ההכרעה הזאת, ואדם אחד מרגיש שנעשה לו עוול עם ההחלטה הזאת, כיוון שהדירה שלו מלכתחילה היתה שווה הרבה יותר, הוא רשאי לשלם סכום, שהוא בסך הכול מאוד סמלי – הוא 1,500 שקל.

דוד רותם: שמונה אגורות לא ישלמו.

דוד רותם: אתם מבינים, אתם עוקפים לי את החוק בעניין הזה, ואני לא אתן לכם, כי אני התעקשתי שם על הנושא הזה של ניגוד העניינים.

דוד רותם: אני מוכרח לומר לכם דבר אחד: זה לא קורה לי הרבה, אבל לפחות היום זה קורה לי – שהוועדה חושבת אחרת מכם.

דוד רותם: מה אני אעשה?

כרמית יוליס: בסדר גמור, רק בוא נחדד את הדבר הזה - - -

דוד רותם: אפשר גם לעקוף את החוק בזה ולא להביא את זה לאישור הוועדה הזאת.

אורי מקלב: תבוא בכל יום ג' – יש את הרפורמה בתכנון ובנייה, ותראה אם הוועדות מסכימות או לא מסכימות.

אורי מקלב: בדיוק בנקודות האלה.

כרמית יוליס: אדוני, מדוע אתה סבור שזה ניגוד עניינים מעצם טבעו?

דוד רותם: כי אנחנו כתבנו בחוק שברגע שאדם היה שמאי שלי, הוא לא יכול לקבל ממני שכר למשך תקופה של שנה אחרי שהוא גמר.

עינת גנון: אבל הוא לא היה קודם לכן שמאי שלך.

דוד רותם: עכשיו הוא שמאי שלי, ואחר-כך אני רוצה שהוא - - -

עינת גנון: לא שלך.

כרמית יוליס: הוא הגורם שמכריע בסוגיה שאתה דן בה.

דוד רותם: הוא גורם בסוגיה שאני מעורב בה - -

כרמית יוליס: נכון, אבל הוא לא מטעמך.

דוד רותם: אסור לי אחר-כך, כי זה פוסל אותו.

דוד רותם: תראי בחוק את העניין של ניגודי העניינים.

כרמית יוליס: אני אסתכל בחוק ונראה.

מירי כהן: כרמית, יותר מזה, השאלה היא מה ההיגיון - - -

דוד רותם: אני לא זוכר שנתתי לך רשות דיבור, אני נתתי לו.

אריאל יוצר: אנחנו רצינו לעשות הליך שמייעל את נושא הפינוי והבינוי, ולמעשה מוציא את העגלה הזאת מ- - - לעניין מתי מגיעה השומה הפרטנית, היא חייבת להגיע אחרי שיש איזשהו benchmark או איזשהו קנה-מידה למה היא דירה טיפוסית במתחם.

אריאל יוצר: אחרת, כל דייר יבקש שיעשו לו שומה פרטנית, ובמקום שומה אחת טיפוסית למתחם שלם, אנחנו נצטרך לעשות 60, או 100 שומות.

אריאל יוצר: אני לא מדבר על ביקור בנכס.

אריאל יוצר: ברור לי שהשמאי יצטרך לבקר בכמה דירות כדי להבין איך נראה הבניין ומול מה מתמודד.

אריאל יוצר: אבל לערוך שומה, הרי דיברנו על זה שהשומה היא שומה - - -

דוד רותם: שומה אחת הוא יעשה.

אריאל יוצר: שומה אחת.

דוד רותם: כן.

דוד רותם: הוא צריך לכתוב האם השכר המוצע לדירות הוא הגון או לא.

אריאל יוצר: אוקיי, מאה אחוז.

אריאל יוצר: אם הוא עושה שומה אחת זה מצוין.

אריאל יוצר: עכשיו השאלה היא מה קורה עם אדם שאומר: לי יש דירה יותר טובה מהשומה.

דוד רותם: אז הוא כותב בשומה: "התמורה לדירה אופיינית של אדון פלוני היא לא הוגנת".

דוד רותם: זה בדיוק מה שאני רוצה.

אריאל יוצר: אין בעיה, השאלה כמה זמן לוקח לו התהליך הזה.

כרמית יוליס: אתה אומר שצריך לעשות 60 שומות קטנות , אבל הוא יכלול אותן במסמך אחד.

נעמה מנחמי: זה לא 60, כי המשיבים מלכתחילה יכולים להיות לכל היותר 50%.

אוהד דנוס: מדובר רק בסרבן.

כרמית יוליס: אדוני, אני רוצה לחזור לחוק.

נעמה מנחמי: וגם - - - יגיד להם שהדירה שלהם היא לא דירה - - -

דוד רותם: אני גומר את הישיבה.

אורי מקלב: הוא מבקש ביקור.

כרמית יוליס: אנחנו יכולים רק להתייחס לסעיף הקטן הזה, שאתה אומר שבהוא בעייתי, מה שאנחנו מציעים?

כרמית יוליס: פשוט, אני קוראת אותו לגמרי אחרת.

דוד רותם: טוב.

כרמית יוליס: 2א(ה) לחוק.

כרמית יוליס: זה סעיף שאדוני ביקש להכניס כשדנו בהצעת החוק.

כרמית יוליס: "שמאי פינוי-בינוי או אחר מטעמו ובעבורו לא יקבל טובת הנאה במישרין או בעקיפין ממי שעניינו נידון לפניו, וממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניו, זולת שכר והחזר הוצאות שקיבל לפי סעיף קטן זה".

כרמית יוליס: זה בדיוק שכר.

כרמית יוליס: גם הכרעה פרטנית היא שכר.

כרמית יוליס: המטרה של הדבר הזה היא לא שאתה תבוא להתדיין בפני ביחס לעסקת פינוי-בינוי, ואחר-כך אני אשכור את השירותים שלך בדרך אחרת, או אשלם לך שכר בדרך אחרת.

אריאל יוצר: בכל דרך אחרת אנחנו נגיע להרבה מאוד שמות - - -

דוד רותם: תודה רבה רבותי, אנחנו נדון בזה בישיבה הבאה.