ועדת הכלכלה, כנסת 18, פרוטוקול מספר 658, 2011-11-15 13:00

כרמל שאמה-הכהן: צהריים טובים.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו פותחים את ישיבת ועדת הכלכלה, שלישית היום.

כרמל שאמה-הכהן: על סדר היום תכניות להתחדשות עירונית פינוי בינוי ותמ"א (תכנית מתאר) 38.

כרמל שאמה-הכהן: זה דיון כללי.

כרמל שאמה-הכהן: הכנסת הזאת, ביוזמת הממשלה, הובילה כבר מספר רפורמות בתחום הנדל"ן, רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, רפורמת הווד"לים (ועדות דיור לאומיות) לקראת סיום או בתהליך מואץ כרגע בוועדה המשותפת של פנים וכלכלה, רפורמה בתכנון ובנייה, ונשאר לנו חלק לא פחות חשוב מכל אלה שהזכרתי קודם וזה נושא של הסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, ששם זה המקור העיקרי לייצר מלאי חדש בלב אזורי הביקוש.

כרמל שאמה-הכהן: היו שיחות בזמן הפגרה ברמה של כנסת וממשלה, ויש החלטה ברורה לרכז מאמץ בתחום הזה, זה על דעת ובעידודו של ראש הממשלה, שמאוד מאמין בכיוון הזה ולכן יש לנו הזדמנות אמיתית לבצע שינויים.

כרמל שאמה-הכהן: גם דברים שהיו נראים קשים להשגה בכנסת, במיוחד נניח מול משרד המשפטים, עניינים של זכות הקניין וכל מה שקשור לתחום פינוי בינוי, הטבות מיסוי שהמדינה תיתן, הקלות במיסוי ובביורוקרטיה, יש נכונות כרגע ללכת לנושא הזה, ולכן מטרתו של הדיון הזה היא לשמוע את הזוויות השונות של העוסקים בתחום, בין אם זה התחום של תכנון ובנייה ברשויות המקומיות, היזמים, דיירים, היועצים המקצועיים, אם זה מהנדסים, עורכי דין, ולרכז את הנקודות העיקריות שלדעתנו צריך לשנות ושריאלי לשנות גם ברמה הפוליטית.

כרמל שאמה-הכהן: לכן ניתן היום זכות דיבור לכל מי שירצה לדבר, אין פה הצבעות ואין פה ויכוחים, אלא כל אחד יגיד מניסיונו מה חשוב וצריך לעשות ולאחר מכן אנחנו נוציא סיכום ישיבה שבהמשך לה נתקדם אל מול הממשלה ואל מול יוזמות חקיקה פרטיות.

כרמל שאמה-הכהן: ראשון הדוברים, עורך דין עופר אבן, יושב ראש ועדת קניין ומקרקעין במחוז תל אביב המרכז של לשכת עורכי הדין, בבקשה.

עופר אבן: אני אגע בכמה נקודות שעולות מתוך הפרקטיקה.

עופר אבן: אני אישית נוגע בנושא של התחדשות עירונית משנת 98' ורואים אמנם שבשנה האחרונה יש התקדמות בפועל בהוצאת היתרי בנייה ובקידום פרויקטים ורואים אפילו פרויקטים שמגיעים לכדי אכלוס, אבל עדיין יש מספר לא קטן של חסמים ואני אגע בכמה נקודות קטנות.

עופר אבן: נושא של דייר סרבן, או חוק פינוי בינוי (פיצויים), לא יוצר הבחנה בין דיירים שמתגוררים במתחם אל מול דיירים שמשכירים שם דירות ולמעשה הם מעין משקיעים, ואני חושב שזו נקודה שצריכים ליצור את ההבחנה, כי ברור שדייר שמתגורר שם, יש לבחון יותר לעומק את הסיבות להתנגדות שלו להליך אל מול דייר שמשכיר את דירתו שם.

כרמל שאמה-הכהן: אתה מדבר רק על מבחן הסרבנות או גם על מדד להכרעה, אם יש רוב או לא?

עופר אבן: גם בשאלה של הרוב, יש ליצור הבחנה בין שני סוגי הדיירים האלה, להבנתי.

עופר אבן: הנושא השני - במסגרת החוק היום בתחום של פינוי בינוי ניתן להתחיל בהליך של תביעה כנגד דייר סרבן רק לאחר קבלת תכנית מאושרת, תכנית שמתוכה ניתן להוציא היתר בנייה.

עופר אבן: בפועל זה מייצר תהליך של עבודה בטור ולא במקביל, כי קודם צריכים להגיע למצב של תכנית מאושרת בוועדות, הליך שלוקח שנים רבות, ורק אז להחל בהליך המשפטי, שגם הוא עם ערעורים יכול לקחת שנים רבות ולמעשה יש כאן עבודה בטור וניתן להתחיל בשני הנושאים האלה במקביל.

כרמל שאמה-הכהן: איך אתה יכול להכריע לגבי דייר סרבן אם אין לו תב"ע (תכנית בניין עיר) בתוקף?

עופר אבן: אבל אפשר להגיע לפסק דין שמותנה באישור תכנית, כאשר תכנית עברה ועדה מקומית, עברה התנגדויות בוועדה מחוזית והתקדמה ולמעשה יש עדיין הליכים ביורוקרטים---

כרמל שאמה-הכהן: להכניס דייר להליכים משפטיים, להוצאות כספיות, לכל מה שכרוך בכך, כשאין ודאות שהתכנית תאושר ולא יודעים באיזה צורה היא תאושר?

כרמל שאמה-הכהן: וגם חלק מהמבחן של סרבנות זה היחס של הדרישה לגודל העוגה וגודל העוגה גם נקבע על פי איך מאושרת התב"ע, מקוצצת, מורחבת, במקור.

כרמל שאמה-הכהן: נראה לי מאוד---

עופר אבן: מרחיק לכת, אבל אפשר למצוא את שביל הביניים.

עופר אבן: האלטרנטיבה היא להמתין, בהליכים של פינוי בינוי לדוגמה, לאישור תכנית במשך כארבע-חמש שנים בוועדות מקומיות ומחוזיות ורק אז להתחיל בהליך של תביעה כנגד אותם סרבנים על פי הרוב הנדרש, וזה מייצר רצף של עשרות שנים.

עופר אבן: כשאני מדבר על נושא של פינוי בינוי אני תמיד אומר שאנחנו אומרים את זה באותה נשימה, פינוי-בינוי, הבעיה היא שהפ-י-נ-ו-י יכול להימשך, עד שמגיעים לשלב הבינוי, הרבה מאוד שנים.

עופר אבן: הרעיון הוא למצוא הליך קצר יותר שכן מאפשר להתחיל בהליכים אל מול אותם דיירים שמזוהים כסרבנים, ודאי אם הם לא דיירים שמתגוררים באותו מתחם.

עופר אבן: זאת נקודה אחת.

עופר אבן: נקודה שנייה היא איחוד הוראות לעניין סרבנים, גם בתכנית המתאר 38 וגם בנושא התחדשות עירונית.

עופר אבן: בפועל היום החקיקה מתייחסת רק לנושא של התחדשות עירונית של פינוי בינוי בנושא של דיירים סרבנים.

עופר אבן: יש את הליך המפקח הנדרש בתמ"א 38.

עופר אבן: הבנתי היא שאיחוד ופישוט ההליכים בשני המקרים יוביל להבנה וליעילות יותר גבוהה של הפעילות.

עופר אבן: בפועל היום חוסר הקוהרנטיות בין שניהם יוצר בלבול, גם אצל הדיירים וגם אצל הרשויות.

עופר אבן: הנושא האחרון, רק במלה אחת, זה הנושא של המיסוי של תמ"א 38/2 שבפועל היא פינוי בינוי, כשעמדת נציבות מס ההכנסה היום היא שבפועל זו עסקת קומבינציה שמחייבת שימוש בפטורים של הדיירים, דבר שמהווה חסם באזורים שבהם לחלק גדול מהדיירים אין פטור מדירת מגורים וזה מחיל מס על אותה פעולה ואין שום סיבה לקחת את תמ"א 38/2 ולהפוך אותה לחריג בעניין.

כרמל שאמה-הכהן: מה החריג פה?

עופר אבן: החריג הוא שיש בפועל מיסוי.

עופר אבן: אין פטור, זה לא פטור של פינוי בינוי ולא פטור של תמ"א 38/1 אלא עמדה של נציבות מס הכנסה שזו עסקת קומבינציה שחל עליה מס אלא אם כן הדיירים עושים שימוש בפטורים אישיים שיש להם מכוח מכירה כל ארבע שנים, מה שמ-2013 יהפוך להיות כל שמונה שנים.

כרמל שאמה-הכהן: תודה רבה.

כרמל שאמה-הכהן: מר איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, בבקשה.

חיים אמסלם: האמת היא שהייתי רוצה לעשות הבחנה בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38.

חיים אמסלם: אני חושב שהממשלה, בכלל כל המשרדים השקיעו בשנתיים האחרונות לא מעט זמן וישיבות סביב כל מיני שולחנות במשרד הפנים ושיכון ובאמת אפשר לראות שחל איזה שהוא שינוי בתמ"א 38 ואנחנו רואים את זה כרגע בתיקון שנקרא תיקון 3.

חיים אמסלם: אני לא יכול להגיד את זה על פינוי בינוי ולמעשה אנחנו ערים לכך שמה שקורה היום במדינה שפינוי בינוי אפשר לספור פחות משניים או שלושה פרויקטים שהצליחו לצאת אל הפועל, וגם אם זה קרה, זה קרה אחרי תהליך של למעלה מעשר שנים, לפחות אלה הן הדוגמאות שקיימות היום.

חיים אמסלם: אם המדינה מבינה, ואני שמח שבזה פתחת, שהפתרון הזמין מחר בבוקר לאותה מצוקה של יחידות דיור יש לנו פה בהתחדשות העירונית, שלא לדבר על פינוי בינוי, יש לנו היצע של מאות אלפי יחידות דיור ואנחנו הגדרנו את זה בהתאחדות כאפילו פוטנציאל של מיליון יחידות דיור, והחשוב מכולם זה שזה נמצא במרכזי הערים ולא בפריפריה.

חיים אמסלם: ..

חיים אמסלם: אבל אם אנחנו רוצים לתת איזה שהוא סוג של מנוע צמיחה, או איזה שהיא רוח גבית ליזמים ולקבלנים לקדם את כל נושא תחום פינוי בינוי, אני מניתי פה שבעה נושאים שצריך לגעת בהם.

חיים אמסלם: אני לא הולך לפי סדר החשיבות, אבל אני אגע בכולם.

חיים אמסלם: הבעיה הקריטית היא הבעיה התכנונית.

חיים אמסלם: בניגוד למה שהולך לקרות ברפורמת חוק תכנון ובנייה, אנחנו אמורים לעבור את כל הוועדות, כמתבקש מתכנית שבסמכות ועדה מחוזית.

חיים אמסלם: ההליך התכנוני הוא הליך ארוך, הליך מייגע, עם המון חוסר ודאות בתחום התכנוני, יש אלמנטים לא ברורים בין רצון המזמין לבין רצון הוועדות המחוזיות במכפיל.

חיים אמסלם: לצערנו, גם כשאנחנו מדברים על בניינים מלפני 30 ו-40 שנה, הצפיפויות הן כאלה שבמכפילים הכלכליים אנחנו למעשה חורגים מאותה תמ"א 35 שמגדירה צפיפות של 22.

חיים אמסלם: כאן צריכה להיות ועדה ייעודית, אנחנו אומרים את זה בכל מקום שאנחנו נמצאים, אם אני לא טועה זה נמצא גם ברפורמה בתוך הוועדה המקומית, אבל אנחנו קוראים לזה ועדה ייעודית לצורך דיונים בפינוי בינוי, ואפילו הצענו לאחרונה פתרון זמין ומהיר באותה מסגרת של ועדות הדיור הלאומי, הוו"דלים, בואו קחו את זה ותטפלו בזה שם ונצליח להגיע לתוצאות וללא מעט היצע של יחידות הדיור.

חיים אמסלם: בנושא המיסויי יש שני דברים שהם עקב אכילס.

חיים אמסלם: שוב חוסר ודאות, גם כשאנחנו הולכים במסלולים של הכרזה, הן בהיטל ההשבחה וכמובן גם, הזכיר את זה ידידי, מס ערך מוסף בשיעור 0, גם בתמ"א וגם בפינוי בינוי.

חיים אמסלם: כמובן שאנחנו בוחרים תמיד את המסלול של ההכרזה.

חיים אמסלם: מסלול ההכרזה, כמובן בסמכות ובאישור הוועדה המקומית, הוא לא ערובה שבסיכומו של דבר לא יהיה היטל השבחה.

חיים אמסלם: אני חושב שזה נכון ליצור ודאות לכולנו ולהגדיר את זה במסגרת חוק גורף, כמו שידעתם לעשות בתמ"א 38, אותו נטל השבחה.

חיים אמסלם: אין שום סיבה בעולם שנתחיל תהליך של פינוי בינוי, והוא תהליך שלפחות ברמה התכנונית אדוני היושב ראש מבין שזה המון שנים, להגיע לשלב שיש אישור ויש תב"ע ואם צריך אחר כך לחפש להתחנחן לרשות המקומית, ליושב ראש הרשות, לאותם שר השיכון ושר הפנים, גם אחרי שהוא אישר, שמישהו ייתן לי פטור מהיטל השבחה.

חיים אמסלם: הרבה מאוד כסף, אחד החסמים הגדולים בנושא פינוי בינוי.

כרמל שאמה-הכהן: אתה אומר פטור מוחלט וכללי לכל פרויקט של פינוי בינוי?

חיים אמסלם: חד משמעית בהיטל השבחה.

כרמל שאמה-הכהן: אולי נעצור בנקודה הזאת, כדי לקבל איזון לנקודה הזו.

כרמל שאמה-הכהן: מר חיים כהן, איזה בעיה יכולה להיות לעירייה או לרשות מקומית עם החלטה כזו?

חיים כהן: תראה, לא כל פינוי בינוי ראוי לפטור מהיטל השבחה, כמובן.

חיים כהן: יש בעיר מקומות, ברמת גן לפחות, אזורים של פינוי בינוי שבהחלט אנחנו לא סבורים שצריך לפטור אותם מהיטל השבחה.

חיים כהן: מאז שאני עוסק בפינוי בינוי ישנה רק תכנית אחת שזכתה לפטור מהיטל השבחה, האחרות מראש אנחנו מודיעים ליזמים שייקחו את זה בחשבון, שלא יהיה פטור מהיטל השבחה.

כרמל שאמה-הכהן: כלומר רוב התכניות של פינוי בינוי, לפחות בעיר שאתה עובד בה, לא זוכות לפטור.

חיים כהן: נכון.

כרמל שאמה-הכהן: ועדיין יצאו לפועל.

חיים כהן: לא, אחת יצאה לפועל עד עכשיו.

עינת גנון: אנחנו מרכזים אצלנו את פעולות הוועדה להתחדשות עירונית ובעצם כל הבקשות של מתחמי פינוי בינוי עוברות דרכנו.

עינת גנון: לעניין פטור מהיטל השבחה, כיום זה נתון, כפי שנאמר פה, להחלטה של מועצת הרשות המקומית.

עינת גנון: לכל הפרויקטים האלה יש אפשרות לפטור, אם הרשות המקומית הסכימה לכך, על ידי שרי הפנים והשיכון.

עינת גנון: מה שחשוב לומר שדווקא הפרויקטים שיצאו לפועל הם אלה שניתן בהם פטור מהיטל השבחה, אם זה בכפר סבא, אם זה בתל אביב, בנווה שרת, כך שבהחלט יש פה מנגנון שמסייע להוריד צפיפויות.

עינת גנון: זה דבר שחשוב לומר בהקשר לנקודה הראשונה שהועלתה פה, של הצפיפות בתכניות.

עינת גנון: זה מנגנון שמאוד מסייע להוריד צפיפויות והוא חשוב באמת בעיקר באזורים שערכי הקרקע בהם קצת יותר נמוכים, לא מאוד נמוכים אבל קצת יותר נמוכים.

עינת גנון: יש רשויות שעושות את זה באופן גורף, אם זה פתח תקווה ואם זה יהוד, שנותנות לכל הפרויקטים שבתחומן פטור מהיטל השבחה.

כרמל שאמה-הכהן: עוד מישהו בנקודה הזו?

נתן מאיר: התחדשות עירונית ותמ"א 38 אלה מטרות ראויות ואין ספק שצריך מאמץ משותף של השלטון המקומי והשלטון המרכזי לקיים אותן.

נתן מאיר: המחיר הציבורי שאנחנו משלמים כדי לקדם את המטרה הזאת הוא בשלושה פרמטרים עיקריים, אחד זה בהגדלת זכויות הבנייה והצפיפות מעבר לאופטימום, ההנחה שהתכניות הקיימות הן האופטימום, היא לא תמיד נכונה, אבל כהנחה.

נתן מאיר: .., ונותנים עוד זכויות במודע, כדי לאפשר את הפרויקט, פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה והקלות במיסוי ממלכתי, מס שבח, מע"מ וכולי.

נתן מאיר: לגבי הנושא של הגדלת הצפיפות או אישור תב"עות, צריך מבחן אינדיבידואלי, כל חזקה, כל נושא התכנון, שיאזן בין האינטרסים, כמה הוא מוכן לשלם במטבע אחת של פגיעה באיכות החיים של הציבור כדי לקבל מטרה ראויה אחרת, של פינוי בינוי ושל עמידות בתים מפני רעידות אדמה.

נתן מאיר: המבחן של היטל השבחה לא יכול להיות גורף, כי אין ספק, ופה אי אפשר להתווכח על זה, שאם יש פטור מלא מהיטל השבחה, זה מגדיל את האטרקטיביות ואת הישימות ואת ההיתכנות של אותו פרויקט, גם פינוי בינוי וגם תמ"א 38.

נתן מאיר: השאלה היא אחרת, לא כל רשות מקומית יכולה להרשות לעצמה לתת פטור מלא מהיטל השבחה.

נתן מאיר: פה הרשויות הן לא מאור אחד.

נתן מאיר: להזכיר לכולנו, היטל השבחה הוא המכשיר לפיתוח עירוני, ממנו בונים מוסדות ציבור, ממנו משלמים פיצויים לפי סעיף 197, ממנו משלמים פיצויי הפקעה ולכן לא כל הרשויות מאור אחד.

נתן מאיר: נדמה לי שאם אנחנו רוצים להגדיל את האטרקטיביות על ידי פטור מלא מהיטל השבחה, הממשלה צריכה לתת כתף וברשויות שאובייקטיבית, לפי מבחנים שייקבעו, הנטל הזה כבד עליהם, אבל הממשלה בכל זאת מעוניינת, כדי שהפרויקטים יתבצעו, לשתף את הרשות המקומית.

כרמל שאמה-הכהן: בכל פרט של פינוי בינוי יש את כל האלמנטים שאמרת, של בניית בנייני ציבור ו...?

עינת גנון: לא בהכרח.

נתן מאיר: כמעט בהכרח כן.

נתן מאיר: לכאורה כן, אנחנו משלשים או מרבעים את האוכלוסייה ואז הם צריכים יותר מוסדות ציבור, כנגד זה יש השפעה מקזזת שהפרויקטים הם בתחומי ערים ולפעמים יש אוכלוסייה שמזדקנת, היא כבר לא צורכת את כל מוסדות הציבור, יש גני ילדים ובתי ספר שהם ריקים, אני מכיר את התופעה הזאת, אבל שוב, בואו לא נהפוך את היוצרות, זו עדיין תופעה מקזזת חלקית, עדיין יש צורך מוניציפלי מובהק בכל הנושאים שהיטל השבחה אמור לענות עליהם.

כרמל שאמה-הכהן: איזה תועלת צומחת לרשות מקומית מיציאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי?

נתן מאיר: רשות מקומית היא משרתת הציבור, היא לא גוף שפועל למטרות רווח.

נתן מאיר: נתחיל בתמ"א 38, אם הבניינים יעמדו בפני רעידות אדמה, אז הרשות המקומית, כמשרתת הציבור, כאחראית על תחום התכנון והבנייה, קיימה מטלה ציבורית מאוד חשובה.

נתן מאיר: אם בתחום של פינוי בינוי היא סילקה מבנים מכוערים ומתמוטטים ממרכזי הערים ובמקומם יש בניינים יפים, אז היא גם עשתה טוב לדיירים שלה וגם עשתה טוב מבחינה אורבנית, למרקם העירוני, לחזות שלו, לנראות של העיר, וזה בעצם התפקיד שלה.

כרמל שאמה-הכהן: אוקי.

אבי קלדרון: רציתי לגבי העניין להציע הצעה, שזה יהיה ההיפך; יהיה פטור מהיטל השבחה ואם הרשות תחשוב שלא ראוי לתת היטל השבחה, אז היא תצטרך להוכיח שזה לא ראוי לתת להם היטל השבחה.

אבי קלדרון: שזה יהיה הפוך, זה כל הסיפור.

אבי קלדרון: לא שקודם כל הוא חייב בהיטל השבחה והוא צריך לקבל פטור, שיהיה פטור מהיטל השבחה ואם לא, אז הרשות צריכה---

כרמל שאמה-הכהן: זאת אומרת שהמצב המוצע יהיה פטור והרשות תוכל בהחלטת מועצת עיר לעשות את הפעולה ההפוכה, להציג למה היא רוצה לגבות את היטל ההשבחה או את חלקו.

אבי קלדרון: אותו דבר בעיקרון של תמ"א 38, החילו את זה על כולם ולרשות, לוועדה מקומית, מותר לתת פטור.

קריאה: זה המצב היום.

כרמל שאמה-הכהן: לא, היום אין לך פטור.

קריאה: אין לך פטור, אבל אתה נותן את הסמכות לרשות המקומית.

קריאה: מי כמונו יודע שברשות מקומית, שמעת את נציג הרשויות המקומיות, היטל השבחה זה חלק בלתי נפרד מבחינתם מהתקציב.

כרמל שאמה-הכהן: אז איך הרשויות המקומיות מתמודדות עם הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38?

קריאה: תשאל אותם.

קריאה: סובלות בשקט.

זינה פרפליצין: בתמ"א 38 היקף זכויות הבנייה שניתן כתמריץ לחיזוק הוא ידוע והוא מוגבל.

זינה פרפליצין: זה היקף שקבוע בתמ"א והוא ידוע והרשויות המקומיות מתמודדות איתו.

זינה פרפליצין: פה, בתכניות של פינוי בינוי, מדובר בתוספות לא מוגבלות וניתן לבחינה בתכנון ולכן גם הנושא של היטל השביחה ניתן לשיקול דעת.

תומר מוסקוביץ: אולי כדי לאזן את זה, ויש לנו שני פרויקטים של פינוי בינוי שמתבצעים בחברה שאני עובד בה; באחד מהם קיבלנו פטור וזה ברור ובשני אנחנו לא מבקשים אפילו את הפטור, כי שם קיבלנו יחס מאוד מאוד גבוה באזור ביקוש.

תומר מוסקוביץ: מצד שני ברור שצריכה להיות איזה שהיא עמדת בסיס שממנה מתחילים.

תומר מוסקוביץ: מכיוון שהדבר הכי נכון היה לקבוע עיקרון, וזה גם מתחבר למה שהגברת לפניי אמרה, אם נגיד נקבע שבאזור מחוז תל אביב יחס של עד 1 ל-3 יקבלו היטל השבחה אוטומטי, ירצה היזם להכין תכנית שהיא ביחס של 1 ל-5 ונגיד שתכנונית זה ישתלם, אין שום סיבה שהוא לא ישלם היטל השבחה, כי הוא הולך להרוויח הרבה כסף, אין סיבה שהוא לא יעזור גם לרשות המקומית.

תומר מוסקוביץ: אבל אם יקבעו את הבסיס, כמו בתמ"א 38, שאומר 2.5 קומות - פטור, אותו דבר פה לקבוע, בעיר הזאת יחס של 1 ל-3, נגיד בבית שאן יחס 1 ל-12 פטור מהיטל השבחה, מעבר לזה תשלם.

תומר מוסקוביץ: בתל אביב 1 ל-3.5, בקרית אונו 1 ל-4, או 1 ל-2, לא חשוב מה שיקבעו, זה ייתן ודאות שהיא היום מרכיב... היום כשאנחנו עושים את התחשיבים הבסיסיים של הפרויקטים, תמיד היטל ההשבחה הוא נעלם מאוד מאוד גדול ואנחנו לא יודעים איך לתחשב אותו וכל נקודה של אי ודאות מעכבת פרויקט.

תומר מוסקוביץ: אם היינו יכולים לדעת בדיוק איפה אנחנו עומדים, זה היה מאוד עוזר לנו.

עופר אבן: הייתי רוצה, ברשותך, לקחת קצת מתומר וקצת מנציגת משרד השיכון ולהעלות נושא שהיא נגעה בזה, אבל זה אחד מהנושאים העיקריים שיכולים לקבל את כל נושא הפינוי בינוי.

עופר אבן: המכפיל הוא אחד החסמים הכי גדולים בתכניות פינוי בינוי, הכי גדולים.

עופר אבן: אין לנו שום יכולת וגמישות להתמודד עם המכפילים האלה כי או שזה כלכלי או שזה לא כלכלי.

עופר אבן: הפטור הגורף מהיטל השבחה, או אותו פטור שאפשר לתת ליזמים, יכול להוציא אל הפועל תכניות שהיום הן יורדות מהשולחן בגלל בעיה כלכלית.

עופר אבן: אם אין לי את היטל ההשבחה אני יכול לצמצם את הנושא של המכפיל, במקום 1 ל-4, שהוא כלכלי, אני יכול לרדת 1 ל-3.5 ועדיין הפרויקט הופך להיות כלכלי, אני לא משלם היטל השבחה.

נתן מאיר: שימו את עצמכם בכובע של רשות מקומית ששמה לה למטרה לא להרוויח אבל גם לא להפסיד, דהיינו למלא את המטלות שלה בצורה מאוזנת בתחום המוצר המוניציפלי שהיא צריכה לתת כשיש שכונה חדשה או פרויקט, זה תשתיות או מוסדות ציבור, נגיד בגדול.

נתן מאיר: תשתיות - דרכים, מים, ביוב, ומוסדות ציבור.

נתן מאיר: מקורות המימון אלה שתי תתי מערכות שונים.

נתן מאיר: תשתיות זה מול היטלי פיתוח שכולכם מכירים, ששם יש זיקה בין ההוצאות להיטלים, זה חוק עזר עירוני, ולכן רשות מקומית שצריכה לסלול כבישים ב-50 מיליון וההיטלים שלה הם רק 30 מיליון, אומרים לה 'תשני את התעריפים, תגישי תחשיב למשרד הפנים, ישנו לך, תהיה זיקה בין הדברים'.

נתן מאיר: גם שם יש בעיות ותוקפים את זה ואומרים לפעמים שההיטלים גבוהים מדי, אבל עדיין ברמה העקרונית יש זיקה בין העלויות להוצאות.

נתן מאיר: זאת אומרת רשות מקומית שאומרת 'אני לא יכולה לממן מהיטלי הפיתוח את התשתיות', אומרים לה 'המפתח אצלך, תעשי תחשיב, תגישי לאישור משרד הפנים.

נתן מאיר: תשני את חוקי העזר'.

נתן מאיר: בתת המערכת השנייה, שהיא היטל השבחה מול כל השאר, כל השאר זה מוסדות ציבור, פיצויי הפקעה, פיצויים לפי 197, שינוי או כל מטלות הפיתוח שהן לא תשתיות, אין זיקה בין אגף ההכנסות לאגף ההוצאות.

נתן מאיר: תחום היטל ההשבחה הוא על פי חקיקה ממלכתית ואתה, כרשות מקומית, יורש מצב נתון, שמה שקובע אותה זה מבנה תכניות בניין עיר שירשת מפרנסי העיר הקודמים, מבנה בעלויות, אם זה קרקע פרטית או קרקע מינהל, והיכולת שלך להשפיע על אגף ההכנסות שואפת לאפס, ואז בהחלט יכול להיות מצב שהיטל ההשבחה הוא איקס והמטלות הן שלושה או ארבעה איקס.

נתן מאיר: זה עוד לפני שאנחנו מגיעים לפרויקטים שלנו.

נתן מאיר: זאת בעיה ששייכת לנושא הכלכלי האורבני, למערכת הפיתוח העירונית ולצורך לאזן גם את האגף הזה.

נתן מאיר: כשבאים ואומרים שחייב להיות פטור מהיטל השבחה, אז כל אחד מדבר מהזווית שלו.

נתן מאיר: ברור שלפרויקט יהיה יותר טוב אם יהיה פטור מהיטל השבחה, אבל לבוא ולהגיד מה תעשה הרשות והם יגידו 'הם יסתדרו, יש להם מספיק', זה לא רציני, כי הרשויות לא יסתדרו כי עוד לפני הפרויקט הזה לפעמים הן לא מסתדרות בין המטלות עם היטל ההשבחה שיש להם.

נתן מאיר: לכן חייב להיות מבחן אינדיבידואלי פר כל רשות, ופה אני קורא לשלטון המרכזי שמגיע למסקנה שרשות מקומית באופן אובייקטיבי לא יכולה להתמודד, אז אם כולנו מעוניינים בקידום הפרויקטים האלה, וזה המצב, אז השלטון המרכזי ייתן כתף.

דוד קשני: אני רציתי להפנות שאלה דווקא אל השלטון המקומי.

דוד קשני: כאשר אנחנו מדברים על פינוי בינוי, אנחנו מדברים על ארבע קומות שיעלו עליהם 14 קומות נאמר.

דוד קשני: הרי אותן 14 קומות ישלמו ארנונה, כל הכסף הזה שישלמו, אפשר באמת את היטל ההשבחה לבטל עבורם בגלל אותה קבלת ארנונה.

דוד קשני: כל הסיפור הזה, אנחנו---

כרמל שאמה-הכהן: השאלה אם ארנונה זה רווח.

דוד קשני: זה ועוד איך רווח.

דוד קשני: אם אתה בונה בניין בתל אביב של 40 קומות על 2 דונם נאמר, אז אותן 40 קומות כולם משלמים ארנונה, אז בשביל מה ההיטל הזה?

דוד קשני: ההיטל הזה יכול לבוא על חשבון הארנונה.

דוד קשני: זה רעיון שצריך לבדוק אותו.

כרמל שאמה-הכהן: בבקשה, חיים, תענה.

חיים כהן: אני חושב שאנחנו סוטים מהדיון.

חיים כהן: היטל ההשבחה הוא לא החסם העיקרי, לא של פינוי בינוי וודאי לא בתמ"א 38.

חיים כהן: אני מחסידי תמ"א 38, אני חושב שזה ברמה של מהפכה, אני הייתי שוקל לתת לשמאי אסיף את פרס ישראל עבור הדבר הזה.

חיים כהן: לו היה יושב כאן דר' שפירא, יושב ראש הוועדה הבין משרדית לענייני רעידות אדמה, הוא היה אומר מה שאני אומר עכשיו, שסטטיסטית כל רגע יכולה להיות עכשיו רעידת אדמה.

חיים כהן: והדבר השני שאני רוצה להגיד, כל רעידת אדמה מעל 7 שתתרחש בין צור וצידון בצפון לבין אל עריש בדרום לבין רבת עמון במזרח, רוב הנפגעים יהיו בגוש דן, משום ששם הבתים לא מחוזקים.

חיים כהן: צריך להפריך את המיתוס הזה של השבר הסורי אפריקאי והסכנה שם, ימותו אנשים במקום שהבתים לא מחוזקים, חד וחלק, והם לא מחוזקים והם ישנים באזור גוש דן.

חיים כהן: מעבר לזה כמובן שעל הדרך, כמו שאומרים, ישנו האספקט החברתי המהפכני כאן, זה גם מגדיל את היצע הדירות, כמובן, וזה גם נותן הטבה למעמד הביניים שהוא גר בבית משותף ישן.

חיים כהן: זאת הטבה רצינית למעמד הביניים שגר בבית משותף ישן, לכן צריך לעשות כל דבר בשביל להוריד עוד ועוד חסמים מתמ"א 38, שהיא איננה תכנית שצריכה לעבור ועדה, זו הגשת בקשה להיתר מיד ומיד מבצעים, אין צורך בשום ועדות נוספות.

חיים כהן: כמובן שהחסם המרכזי בתמ"א 38 זה עדיין הסכמת בעלי הזכויות.

חיים כהן: אני לא יודע איך מתמודדים עם זה, שאלתי עורכי דין, עילה לתביעת נזיקין, פירוק שיתוף, אינני יודע, אני לא עורך דין, אבל הסכמה של בעלי הזכויות היא החסם העיקרי.

כרמל שאמה-הכהן: מה העמדה הנדרשת היום, הסכמת כל בעלי הזכויות?

חיים כהן: לתמ"א 38, תוספת לבניין קיים, פחות---

עופר אבן: בפועל היום יזמים לא נוגעים בבניינים שאין הסכמה של 100%.

עופר אבן: נדרש הליך משפטי מעל ה-66% ו---

חיים אמסלם: סליחה, עצרנו את הדברים שלי בנושא של היטל השבחה, כי רצית לפתח את הדיון בהיטל ההשבחה, אז יורשה לי רק לסיים את העניינים של פינוי בינוי, כי ברחנו משם.

חיים אמסלם: אל"ף, ידידי חיים כהן, אני יודע שבנפשך התמ"א 38 ולבנו איתך ואנחנו חלק מהעניין הזה, אבל תן לי רק בבקשה להשלים את נושא פינוי הבינוי, שלעניות דעתי, אם אנחנו מסתכלים בהיבט של גם צדק חברתי וגם הגדלת היצע משמעותי במדינת ישראל, אז צריך לדעת איפה לשים את כובד המשקל.

חיים אמסלם: ראש וראשון עושים בפינוי בינוי, שמשלימים את מה שאמרנו, זה נושא של דמי היתר למינהל.

חיים אמסלם: אני חושב שכשק

חיים אמסלם: בעו את כל חוק פינוי בינוי והגדירו מתי יש פטור מדמי היתר למינהל, אנחנו מדברים על קרקע מינהל, הגדירו הגדרה שיצרה איזה שהוא סוג של עיוות, שזה רלוונטי ויש פטור רק במקומות שהמקום הנהרס הוא בנייה רוויה והיכן שעושים את הפינוי בינוי כמובן שהוא בנייה רוויה.

חיים אמסלם: היכן שיש צמודי קרקע, או כל שימוש אחר, מסחר וכיוצא בזה, אין שום פטור בנושא של דמי היתר.

חיים אמסלם: לעניות דעתי זו טעות כשזה נכתב שם---

כרמל שאמה-הכהן: איפה זה כתוב?

קריאה: בתקנות המינהל.

כרמל שאמה-הכהן: החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

חיים אמסלם: אנחנו לא נמצאים בשכונה בפתח תקווה, שכונה שהיא צמודת קרקע, שאלמלא לא היה את המגבלה של תשלום דמי היתר...

חיים אמסלם: יש לנו עוד שכונה אחת, דרך אגב היא שכונה אפילו מוכרזת, אפשר היה להוציא אותה לפועל וחבל, התיקון הזה הוא פשוט והוא יכול לצרף עוד לא מעט יחידות דיור בשכונות לתחום הפינוי בינוי.

כרמל שאמה-הכהן: כלומר אתה מדבר על פטור מוחלט מדמי היתר בפינוי בינוי.

חיים אמסלם: מה שהיתה הכוונה להחיל את זה גם על צמודי קרקע, בוודאי.

כרמל שאמה-הכהן: ומשרד השיכון תומך בזה?

קריאה: מאוד.

חיים אמסלם: עם הרשות המקומית אנחנו בטח לא---

נתן מאיר: זו בדיוק דוגמה למאמץ ממלכתי .

תומר מוסקוביץ: ביחס לנקודה הזאת, אדוני היושב ראש, משלים לעניין הזה שהוא דיבר על הזכויות, הכל אלה דברים שהם מניסיון החיים העגום; לפעמים אפילו משרד השיכון הביא נושא תב"ע והוא צריך שטח כדי ליצור הגדלה שאפשר לבנות, שטח שהיה שייך לרשות המקומית, שטח של מבנה ציבור , לצרף אותו לשטח הבנייה.

תומר מוסקוביץ: השטח הזה לא מביא איתו זכויות בנייה, כי זכויות הבנייה כולן יורדות מהבתים הישנים שהיו, ובשביל ליצור את המקום, את התכסית, מעבירים שטח כזה.

תומר מוסקוביץ: המינהל על הדבר הזה דורש כסף מלא כאילו אלה היו בתי מגורים שהיו שייכים לו ב-100% וזה תוקע פרויקטים.

תומר מוסקוביץ: למה אני מתכוון?

תומר מוסקוביץ: מה שהיה מאוד חשוב אם היה נקבע שכמו שיש פטור מדמי היתר על מגרשי המגורים עצמם, אם התכנית סיפחה שטחים ציבוריים בהסכמת הרשות המקומית, לא שגנבו חס וחלילה, הרשות המקומית תרמה שטח מבנה ציבור שלה, נגיד, והשטח הזה לא הוליד זכויות בנייה, הוא רק נועד כדי לאפשר את התכסית של הבניינים, המינהל לא יגבה על השטח הזה כסף.

כרמל שאמה-הכהן: מה זה המבחן לא הוליד זכויות בנייה?

תומר מוסקוביץ: כי זכויות הבנייה האלה נובעות מהיחס.

תומר מוסקוביץ: נגיד הרשות קבעה את זה 1 ל-3, אז זה שצירפתי עוד 300 מטר משטח של מבנה ציבורי בהסכמת העירייה, זה---

קריאה: זה מקל את הצפיפות לדונם.

תומר מוסקוביץ: ---יקבעו יחס של 1 ל-3 עם השטח הזה או בלי השטח הזה.

תומר מוסקוביץ: זה לא שצירפתי שטח ואז מהדונם ה---

כרמל שאמה-הכהן: זה עניין של זווית הסתכלות, כי אם לא היית צריך לא היית מצרף.

כרמל שאמה-הכהן: צירפת, אז יש לו תרומה.

תומר מוסקוביץ: אתה צריך תכסיתית, אבל אתה לא צריך מבחינת זכויות בנייה.

תומר מוסקוביץ: זה לא שאני מצרף וגונב את זכויות הבנייה, השטח הזה בא בלי זכויות בנייה.

תומר מוסקוביץ: הרבה פעמים בלי זה לא יהיה את הפרויקט, נגיד צריך את זה לחנייה או צריך את זה לדברים כאלה.

תומר מוסקוביץ: ..

תומר מוסקוביץ: אם העירייה, שהיא בעלת השטח, מסכימה, למה המינהל צריך להתעקש?

תומר מוסקוביץ: זאת אומרת אפילו שטחים שהמינהל העביר אותם בבעלות לעירייה, לא רק בחכירה, זה שטח של רשות בבעלות על שם העירייה, המינהל אומר לא.

כרמל שאמה-הכהן: חיים, נתקלת במקרה כזה?

חיים כהן: כן, בוודאי, ישנם מקרים כאלה.

חיים כהן: המינהל הוא גם גוף שבכל קרקע שלו שמצורפת לתכנית, אם היא משנה את הייעוד ומישהו נהנה ממנה, היא רוצה את חלקו שלו.

כרמל שאמה-הכהן: זו דווקא נקודה שאפשר, לדעתי לקדם.

כרמל שאמה-הכהן: לא בכל אפשר, הנושא של פטור מהיטל השבחה מוחלט, כולנו היינו רוצים, אבל באמת צריך למצוא את האיזון לבחון בחינה, אם באמת הרשויות המקומיות, אם אנחנו לא משאירים אותן עם הידיים על הראש מהבחינה הזו.

כרמל שאמה-הכהן: זה מבחן כלכלי.

כרמל שאמה-הכהן: אבל המדינה, אין ספק שהיא צריכה לוותר על דמי היתר, את זה אני אומר לכם.

כרמל שאמה-הכהן: יש להם אינטרס הרבה יותר רחב מאשר לרשות המקומית, המדינה, בניגוד לרשות המקומית, אחראית---

קריאה: ---ישר מקופת האוצר, זאת אומרת זה חלק מהתקבולים הכלליים של המדינה.

חיים אמסלם: שני הדברים האחרונים זה נושא של הפחתת הכמות או תנאי הסף של ההגדרה מה הוא פינוי בינוי.

חיים אמסלם: היום פינוי בינוי, סף ההגדרה הוא 24 יחידות דיור.

חיים אמסלם: אנחנו מנסים, לא פעם ולא פעמיים להקטין את המינימום הזה ל-12.

כרמל שאמה-הכהן: אתם יכולים להכין נוסח של הצעת חוק בעניין הזה?

חיים אמסלם: בוודאי.

קריאה: זה יעזור מאוד לתמ"א 38, כי אז גם תמ"א 38/2 תיכנס לתוך זה.

חיים אמסלם: אני רוצה רק לעדכן שיש הצעת חוק של חברך, חבר הכנסת אמנון כהן, בנושא פינוי בינוי, שבאה גם לתקן את העניין 24-12.

כרמל שאמה-הכהן: אבל זה משהו יותר רחב.

כרמל שאמה-הכהן: נקודתית, כי אני יודע שאפשר לגבש על זה הסכמה.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא יודע מה כוללת ההצעה שם.

חיים אמסלם: אני אעביר לך את ההצעה של חבר הכנסת אמנון כהן, הוא מטפל בשלושה נושאים מתוך השבעה צעדים שישבנו איתו, אחד זה הנושא של ההקטנה מ-24 ל-12, השני זה ביטול היטל ההשבחה, והשלישי זה הקטנת הרוב ל-66% ולא 80%.

כרמל שאמה-הכהן: היא עברה ועדת שרים לחקיקה?

חיים אמסלם: עדיין לא, נדמה לי שעדיין לא הגישו אותה.

חיים אמסלם: סליחה, היושב ראש, מתקנים אותי חבריי, זה הונח השבוע.

חיים אמסלם: אלה שלושה הדברים שחבר הכנסת כהן הגיש באותה הצעה בנושא פינוי בינוי ולמעשה---

כרמל שאמה-הכהן: אני אסכם, אתה העלית פטור מהיטל השבחה, פטור מדמי היתר, המינימום של יחידות כדי להיות מוגדר כ---

חיים אמסלם: מ-24 ל-12.

חיים אמסלם: הקטנה ל-66% ולא 80%.

כרמל שאמה-הכהן: אתה מדבר על הקטנה של הרוב הנדרש.

כרמל שאמה-הכהן: לגבי ההצעה של עורך דין אבן, להבחין בין דיירים לבין משקיעים בעניין הזה?

חיים אמסלם: אני לא יודע מה יש לידידי, אבל הרבה ניסיון אין לנו אם יש איזה שהוא הבדל קיצוני, אבל אם אדוני יודע לדבר על הבדל משמעותי, אני תומך.

עופר אבן: אם מורידים את הרוב הנדרש ל-66%, יכול להיות שזה פותר את הבעיה, אבל אנחנו נתקלים בלא מעט פרויקטים, בראשון לציון, בקרית אונו, במקומות אחרים, שבהם יש לא מעט דיירים שמשכירים דירות מטות ליפול והם מנהלים משא ומתן מרוחק, דורשים דרישות מאוד גדולות ואם הם ייצאו מהדרישה של הרוב הנדרש יהיה קל יותר לנהל משא ומתן עם מי שמתגורר באותן חורבות ולקבל את ההסכמה.

עופר אבן: לכן הפתרון הוא או באמת לרדת מה-80% בהתחדשות עירונית בפינוי בינוי ל-66%, מה שמאפשר קידום של הפרויקטים, או ליצור הבחנה בין דיירים---

לאה ורון: איזה אחוז הסכמה נדרש בתמ"א 38?

כרמל שאמה-הכהן: 66%.

עופר אבן: פנייה למפקח על בתים משותפים, אבל בפועל אם אין 100% לא ניתן לבנות יחידות נוספות.

עופר אבן: ניתן לבצע הרחבה או חיזוק, אבל ללא 100% לא ניתן לבנות יחידות נוספות אלא אם כן המפקח על רישום בתים משותפים כופה את זה על אותו מיעוט.

עופר אבן: לכן יזמים מלכתחילה לא פונים לאותם בניינים איך אמר לי אחד היזמים?

עופר אבן: יש ברמת גן 4,000 בניינים שראויים לתמ"א 38, למה שאני אתעקש על אותם אלה שהם קשים?

עופר אבן: אז נמשיך הלאה לבניינים הבאים.

עינת גנון: אפשר לענות לעניין האחוזים?

כרמל שאמה-הכהן: כן, בבקשה.

עינת גנון: קודם כל אני רוצה רק לדייק שבפינוי בינוי כדי לבצע בפועל צריך 100% הסכמות.

עינת גנון: אם רוצים להרוס בניין ולבנות תחתיו בניין חדש צריך 100% הסכמות.

עינת גנון: האחוזים שהושמעו פה מתייחסים לחוק פינוי בינוי (פיצויים) שמאפשר לתבוע תביעת נזיקין בהסתמך על רוב, תיכף אני אגיד באיזה מספרים, אבל מדובר אך ורק על תביעת נזיקין, לא על פינוי בכוח או שום דבר מהסוג הזה.

כרמל שאמה-הכהן: כלומר אין פסיקה בסוף שמחייבת את הפינוי של הדייר?

עינת גנון: לא.

עינת גנון: הדבר ש---

כרמל שאמה-הכהן: כבר שילמתי את הפיצוי ובזה נגמר ה---

עינת גנון: לא, מה שבפועל הפסיקה אמרה לאותם דיירים שסירבו ובית המשפט מצא שהסירוב היה בלתי סביר, אמרו להם, 'אוקי, אתם עכשיו פוגמים באפשרות של אותם דיירים, של הרוב הגדול, ליהנות מהשבחה של הנכס, אז בואו תשלמו להם', תלוי באיזה מקום, היו כל מיני תביעות, אבל היו סכומים מאוד גדולים שהדיירים הבינו שעדיף להם לחתום על העסקה ולהצטרף לפרויקט, כיוון שהתביעה שלהם היתה בלתי סבירה.

עינת גנון: לגבי האחוזים, החוק תוקן רק לאחרונה בתחילת השנה והיום החוק עושה קודם כל הבחנה בין בניין לבין מקבץ, כשאנחנו מדברים על מקבץ שזה מספר הבניינים שצריך לפנות כדי להקים מבנה חדש והחוק אומר שבמקבץ צריך שיהיו 80%, אבל בכל אחד מהבניינים מספיק שיהיו לפחות 2/3.

עינת גנון: כמובן שאם זה מקבץ, צריך להיות רוב גדול יותר מהבניינים האחרים.

עינת גנון: אבל מה שעוד חשוב לציין פה, שהקמנו ערכאה חדשה שנקראת שמאי פינוי בינוי, שאליו אפשר לפנות באחוזים נמוכים יותר, שהם 2/3 במקבץ ו-51% בבניין, ואליו ניתן לפנות גם בשלב מוקדם יותר.

עינת גנון: זו תשובה לך, מתי אפשר לפנות לבית המשפט.

כרמל שאמה-הכהן: זה כבר עבר?

עינת גנון: החוק כבר תוקן ועכשיו יש שני סוגי תקנות שאנחנו עובדים עליהן, תקנות השכר של אותו שמאי כבר הותקנו, ופורסמה ממש בימים אלה קריאה להגשת הצעות להיכלל במאגר השמאים, שזה ממש בימים אלה, תקנות סדרי דין נמצאות כרגע על שולחנה של הכנסת לאישור בוועדת חוקה.

יצחק שגב: אני מהתאחדות הקבלנים ואני רציתי לתת סקירה על החסמים והבעיות שקיימות בתמ"א 38 מספר 1, מה שנקרא בנייה על הגגות.

יצחק שגב: בכמה מלים על עצמי; אני קבלן משנת 83' וב-15 השנים האחרונות ההתמחות של החברה שלי היא בנייה על גגות.

יצחק שגב: אני בניתי בתל אביב קרוב ל-70 יחידות דיור, עוד לפני תמ"א 38, ואני מכיר את הבעיות האלה.

יצחק שגב: תמ"א 38 יצאה לאוויר במאי 2005, תכנית שעברה הרבה מאוד גלגולים, סך הכל עם כל הבעיות שלה היא תכנית טובה, כמו שאמר מר כהן, מצילת נפשות, וחובה על כולנו לדחוף אותה ולהביא אותה לידי ביצוע רחב היקף.

יצחק שגב: כיום המצב בשטח, כפי שאתם יודעים, אני לא מחדש לאף אחד, יש אולי בכל הארץ 50 או 60 בניינים גמורים, עוד איזה 50 בתהליך ועוד 200 או 300 בתהליך כזה או אחר מתקדם של משא ומתן עם העיריות למיניהן.

יצחק שגב: תמ"א 38 במתכונת שלה, במתכונת של בנייה על הגג, היא בעייתית.

יצחק שגב: היא בעייתית בהיבט התכנוני, יש כאן בעיות של קווי בניין, עד כמה אפשר לעשות הרחבות, ויש כאן בעיות בביצוע עצמו.

יצחק שגב: הביצוע בתמ"א 38 הוא מסוג הפרויקטים שתוך כדי הביצוע יש הרבה מאוד הפתעות.

יצחק שגב: כלומר תחשיבי העלות, או תחשיבי הכדאיות שנעשים על ידי הקבלנים, על ידי היזמים, אלה תחשיבים שהם תחשיבים על בערך.

יצחק שגב: יש צורך בהרבה מאוד אינטרווליות של חוסר ודאות על מנת להגיע לתחשיב המקומי ורוב הקבלנים שביצעו כבר, אני אומר לכם ואני אומר את זה על עצמי, קבלנים שביצעו הגיעו בסופו של דבר למצב שהעלויות עלו במשהו כמו 20%.

יצחק שגב: החסמים שישנם היום בתמ"א 38 מורכבים מכמה היבטים.

יצחק שגב: קודם כל הדיירים.

יצחק שגב: הדיירים מהססים, הדיירים פוחדים.

יצחק שגב: דרך אגב, באזורי הביקוש, כמו תל אביב, אני חושב שגם ברמת גן, רוב הדיירים בבניינים אלה דיירים ששוכרים את הדירות.

יצחק שגב: יש אזורים בתל אביב ש-70% מהדיירים אלה שוכרי דירות, כך שלהתחיל להשיג את הבעלים זו גם בעיה לוגיסטית, ולשכנע אותם ומה אני צריך את זה וכל הדברים האלה.

יצחק שגב: נאמר כאן שאנחנו, הקבלנים, הולכים רק על 100%.

יצחק שגב: אני לא יודע איך זה אצל קבלנים אחרים, החברה שלנו מסתפקת ב-80% הסכמה, כאשר אתם צריכים להבין שמרגע שחותמים עם הדיירים ועד שמקבלים היתר בנייה זה לוקח זמן של בערך שנה, עד שעוברים את התקן וישראל דוד וכל הדברים האלה.

יצחק שגב: בשנה הזאת האסטרטגיה שלנו, אנחנו מתלבשים על הסרבנים ומנסים לשכנע אותם ללכת איתנו.

יצחק שגב: אל תשכחו שבבניין שבו יש 10 דיירים ו-8 הסכימו, יש גם לחץ בתוך הבניין על מנת לשכנע את אותם שני סרבנים.

יצחק שגב: בדרך כלל הבעיות של הסרבנים אלה בעיות לוגיסטיות, אחד גר בארצות הברית, השני לא יודע, ובסופו של דבר מגיעים להסכמה.

יצחק שגב: אני היום חתום על 12 בניינים, בכולם יש 100%, כאשר התחלתי האחוז היה נמוך יותר.

יצחק שגב: מה אנחנו יכולים לבקש על מנת להזיז את הפרויקט הזה של תמ"א 38/1 לדרך?

יצחק שגב: קודם כל צריכה להיות כאן הסברה ממלכתית מסיבית ולא כמו הפרסום שהיה כאן, היה ניסיון לעשות הסברה כזו או אחרת, שזה היה, לפי דעתי, גם מבחינה מקצועית כישלון.

יצחק שגב: צריכה להיות כאן הסברה והסברים לאנשים, לדיירים, על מה הם הולכים.

יצחק שגב: כי מה שקורה היום, הדיירים רוצים את השיש בלובי, את הקרמיקה, את המעלית וכו', הם לא מבינים עוד שהדבר החשוב יותר זה דיני הנפשות, החיזוק.

יצחק שגב: בנוסף לכך ישנם חסמים שקשורים לכסף, שבזה הממשלה יכולה לעזור לנו, ואני אתן כמה דוגמאות.

יצחק שגב: בבניין טיפוסי של 1,000 מטר, העלות שאנחנו מחשבים היא 6,000 שקל למטר.

יצחק שגב: זאת אומרת 6 מיליון שקל עולה לנו לבנות את הבניין.

יצחק שגב: מתוך זה, לפי החשבון שלי, אנחנו מגיעים ל-850,000 שקל מסים, מס רכישה-125,000 שקל, מע"מ (מס ערך מוסף) על שירותי בנייה, שזאת רעה חולה, שלא נותנים לנו, הקבלנים, לקזז את המע"מ על התשומות של העבודות שאנחנו עושים לדיירים, כמו החיזוק, כמו חלק יחסי מהמעלית, הלובי, חדר המדרגות, כל התוספות, על זה לא נותנים לנו לקזז, אומרים לנו זה חלק מהעלות.

יצחק שגב: זאת אומרת שאם השקעתי סכום מסוים, עולה לי עוד 16% שאני לא יכול לקזז, וזה דבר שאנחנו לא מבינים למה זה לא קורה.

יצחק שגב: דבר אחרון שמביא את הסכום הזה שדיברתי עליו הוא אגרות הבנייה.

יצחק שגב: על בניין כזה, כפי שהזכרתי, של 1,000 מטר בנייה חדשה, אנחנו משלמים אגרות בנייה בסדר גודל של 300,000 שקל.

כרמל שאמה-הכהן: היטלים.

יצחק שגב: אגרות והיטלים.

יצחק שגב: נאמר שעל תמ"א 38, על אגרות הבנייה יש 50%, אבל חברים, אגרות הבנייה בתוך סך כל התשלום לעירייה הוא בערך 10% או 5%, אז ודאי שזה בטל בשישים, זו אחיזת עיניים.

יצחק שגב: אנחנו משלמים בסך הכל במסגרת ה-6 מיליון שאמרתי, משהו כמו 850,000 שקל מסים לממשלה על הנושא הזה.

יצחק שגב: אני לא מדבר על המסים הישירים, אני מדבר על המסים העקיפים.

יצחק שגב: המסים הישירים, כל קבלן ישלם בהתאם לפטורים שיש לו, בהתאם להוצאות שיש לו, תקורות וכולי, על זה אנחנו לא מדברים.

יצחק שגב: בעיות נוספות שקיימות אלה בעיות של חניה ומעלית.

יצחק שגב: בניינים קטנים, קווי בניין צרים, לא תמיד אפשר לפתור את בעיות החניה, הדיירים מאוד מאוד רוצים שיפתרו להם קודם כל את הבעיות.

יצחק שגב: דייר שגר בנורדאו או בזמנהוף בתל אביב רוצה שיפתרו לו את הבעיות.

יצחק שגב: אי אפשר לפתור את הבעיות האלה ואם רוצים לפתור את הבעיות במתקנים אוטומטיים שקיימים היום, במתקנים תת קרקעיים, אז אני אתן לכם סדר גודל, מתקן אוטומטי ל-20 מכוניות, כולל החפירה והטיפול, זה סדר גודל של 3 מיליון שקל, הפרויקט לא מכסה את זה.

יצחק שגב: לכן אם אנחנו נלך לקראת הקבלנים ונוריד קצת מהעלויות של הדברים האלה, אנחנו נגיע למצב שזה יהיה יותר כדאי.

יצחק שגב: דבר נוסף שרציתי לומר בהיבט הכלכלי.

יצחק שגב: כשאנחנו מדברים על תמ"א 38, על מה אנחנו מדברים למעשה?

יצחק שגב: אנחנו מדברים על תל אביב, רעננה, גבעתיים, רמת גן.

יצחק שגב: במתכונת הנוכחית אפילו חולון לא נכנסת, אני לא מדבר כרגע על תיקון מספר 3, אבל אני אומר שבמתכונת הנוכחית הכדאיות הכלכלית היא רק באזורי הביקוש המובהקים.

יצחק שגב: נכון עשתה רמת גן שנתנה תב"ע מקומית של 2.5 קומות, אבל אל תשכחו שעל קומה וחצי נכון להיום ברמת גן, וגם על פי תיקון 3, משלמים מס שבח וגם, אני חושב, היטל השבחה.

יצחק שגב: אבל מס שבח?

יצחק שגב: מס שבח הוא מספיק כבד על העניין הזה.

יצחק שגב: אל תשכחו דבר נוסף, כבוד היושב ראש, שמס השבח שמשלמים זה מס שצריך לגלם אותו.

יצחק שגב: זאת אומרת אתה למעשה משלם כאילו עבור התמורה של הדיירים, התמורה גדלה בשיעור המס.

יצחק שגב: לכן הדברים האלה הם בעייתיים.

יצחק שגב: נושא המעלית - ישנם בניינים שאי אפשר להתקין את המעלית.

יצחק שגב: במקומות שחדר המדרגות צר, אנחנו צריכים להיכנס לדירות.

יצחק שגב: זה הדבר שמבריח קבלנים, לא העניין של הרוב.

יצחק שגב: הרוב, אנחנו מסתדרים, אבל אם צריך להיכנס לדירות וכשאתה נכנס לדירה ואתה צריך לעשות את הגימור אחרי המעלית, אתה לא יודע איפה אתה גומר.

יצחק שגב: אני מסכם.

יצחק שגב: שוב, בסופו של דבר אני רוצה לומר שיש רשויות מקומיות שהן מאוד תומכות ומאוד מעודדות והתוצאות בשטח נראות בעניין, ויש רשויות מקומיות פסיביות או מעכבות.

יצחק שגב: לפני שאני מסיים אני אומר משפט אחד, אני בניתי באיזה שהוא מקום בארץ, אני לא אגיד את העיר, במסגרת תכניות על פי תב"ע, ששם שילמתי היטל השבחה ומס שבח והכל והתהליך היה הרבה יותר קצר.

יצחק שגב: תודה רבה.

כרמל שאמה-הכהן: תודה רבה.

כרמל שאמה-הכהן: מר חיים כהן, בבקשה.

חיים כהן: הדיון קצת לא מסודר, אז אני בכל זאת אגיד משהו על הפינוי בינוי, שקצת אולי מתבכיין, ברמה של התבכיינות.

חיים כהן: בממשלה מקבלים החלטות ובכנסת מקבלים החלטות ולכולם ברור כמה זה חשוב להגדיל את היצע הדירות והדרך להגדיל את היצע הדירות בין היתר זה פינוי בינוי, אחרת במקום זה יפשירו קרקעות חקלאיות ואני חושב שלא צריך להפשיר קרקעות חקלאיות בשביל לבנות.

חיים כהן: אבל יש איזה שהוא נתק בין הממשלה, השרים והרמה הממשלתית וחברי הכנסת, לבין מה שקורה בוועדות המחוזיות.

חיים כהן: הדוגמה הציורית היא שאנחנו יושבים בקומה ה-13 בוועדה המחוזית ומתווכחים על תוספת כמה דירות לאיזה שהוא פרויקט כשלמטה הצומת חסום על ידי האוהלים.

חיים כהן: זה לא מגיע לקומה ה-13.

חיים כהן: משהו בדרך נעלם.

חיים כהן: את הדברים האלה אמרתי לכל מי שיכול לשמוע אותי, כולל לשוורץ לפני כמה ימים וזה בעייתי מאוד.

חיים כהן: יש פה אנשים בחדר שיודעים את זה, אנחנו מתווכחים על דברים שלא יאומנו, מעקשנות לא ברורה, כששופטים תכניות על סמך מבחנים כלכליים במקום לשפוט תכניות על סמך מבחנים אורבניים ולא על סמך מבחנים כלכליים.

חיים כהן: הזכירו כאן כל מיני מכפילים.

חיים כהן: אין דבר כזה בחוק התכנון, מכפיל 1 ל-3?

חיים כהן: אני לא בוחן תכניות על פי מכפילים, אני בוחן תכניות אם זה המקום לצופף את המקום או זה לא המקום לצופף את המקום, ואם לצופף, אז אם אפשר לצופף יותר, אז למה לא לצופף יותר?

חיים כהן: מה זה המגבלות האלה של מכפילים ובדיקות כלכליות ולתת את המינימום.

חיים כהן: הקמצנות הזאת של הוועדה המחוזית לא ברורה לי לחלוטין וזו רעה חולה מבחינתנו וזה תוקע הרבה מאוד פרויקטים, כי כשכבר מאושרות תכניות אז הן לא יוצאות לפועל.

חיים כהן: ויש לנו תכניות שמומנו על ידי המדינה שלא יוצאות לפועל, שהכרזה עליהן חודשה וחודשה וחודשה והן לא יוצאות לפועל, כי המינון שם הוא לא טוב.

חיים כהן: זה בשביל לסגור את העניין הזה של הפינוי בינוי, ההערה שלי לפינוי בינוי.

חיים כהן: אני חוזר לתמ"א 38 ואנחנו מעודדים מאוד את תמ"א 38/2, שזה הריסה ובנייה מחדש, בעצם סוג של פינוי בינוי, וכפי שאמרתי, הבעיה הגדולה ביותר היא ההסכמה של בעלי הדירות ואכן מודעות זה חלק מהבעיה.

חיים כהן: לאנשים לא ברורה בדיוק הסכנה שהם חיים בה, אני אישית מקדיש מזמני להרבה מאוד מפגשים שכונתיים ואני מזמין את עצמי לישיבות של דיירים בבתים משותפים, זה קורה לי בערך אחת לשבוע, ואני מנסה לשכנע כמה שזה חשוב.

חיים כהן: כפי שאמרתי, אנחנו מעודדים את תמ"א 38/2, כן אנחנו מעודדים הנחות במיסוי בהיטלי הפיתוח שהוזכרו כאן, אבל לכל החלק התת קרקעי.

חיים כהן: כפי שכולם יודעים, היטלי הפיתוח לא מבחינים בין חלק תת קרקעי לחלק על קרקעי, על כל מטר מרובע אתה משלם היטל פיתוח, בערך 300 שקל למטר מרובע, ובשביל לעודד, שהחניה תהיה תת קרקעית ושלא יהיו מכוניות על פני הכביש, אנחנו רוצים לפטור מהיטלי פיתוח לכל חלק שקשור מתחת לאדמה.

חיים כהן: אנחנו פנינו לשר, קיבלנו פטור רק לקומה אחת, וכשביקשנו לכל הקומות, לא קיבלנו פטור בטענה שזה צריך להיות שוויוני גם למשרדים.

חיים כהן: לא הבנו מה הקשר שזה צריך להיות שוויוני למשרדים ובינתיים אין לנו פטור אלא רק לקומה אחת, ואני חושב שצריך שתהיה הנחה, בשביל לעודד, מכל הסיבות הטובות שחניה לא תהיה על פני הקרקע.

כרמל שאמה-הכהן: אני רוצה שתמקד לי, מה הדרישה שלכם?

חיים כהן: שיהיה פטור מתשלום היטלי פיתוח לכל החלק התת קרקעי המיועד לחניה.

חיים כהן: זאת אומרת שקבלן יידע שאם הוא בונה חניון תת קרקעי, יש לו הנחה בעניין הזה.

חיים כהן: אני אומר עוד פעם---

כרמל שאמה-הכהן: אני רוצה להבין, זו החלטה של הרשות או של המחוקק?

חיים כהן: הרשות המקומית מקבלת החלטה, ממליצה לשר הפנים והוא זה שמאשר או לא מאשר, עד כמה שאני יודע.

נתן מאיר: לא, זה בחוקי עזר.

נתן מאיר: יש שתי אפשרויות, או שכל רשות בחוק עזר תשנה את חוק העזר, באישור שר הפנים, או שאם תהיה חקיקה ארצית, בנוסח 'על אף האמור בחוקי עזר של רשויות' יהיה כך וכך, זה מה שיקבע.

כרמל שאמה-הכהן: פטור מתשלום היטלי פיתוח לכל החלק התת קרקעי---

חיים כהן: המיועד לחניה למגורים בלבד.

חיים כהן: כי הרווח הוא פעמיים, הוא גם סילוק המכוניות מעל פני הקרקע, יותר ירוק, יותר נעים ללכת ברחובות בלי המכוניות בכל מקום.

חיים כהן: עניין החניה - זה רלוונטי מאוד לתמ"א 38/1.

חיים כהן: יש קושי גדול מאוד לתת פתרון לחניה, לפי מה שקובע החוק, נכון שהדיירים רוצים לעצמם, אבל התמ"א קובעת שאתה צריך לכל דירה נוספת שהוספת בבניין לתת מקום חניה.

חיים כהן: לפעמים זה קשה מאוד.

חיים כהן: התקנות מאפשרות דרכי פעולה אחרות, למשל לבנות מקום חניה בסמוך, לשלם לקרן חניה להקמת חניונים ציבוריים ובסופו של דבר גם פטור של הוועדה המחוזית.

חיים כהן: הוועדה המחוזית לא נותנת לתת פטור, אין דבר כזה אצלה פטורים, זו סמכותה.

חיים כהן: זה קבוע בתקנות.

חיים כהן: במקרים מובהקים, שאנחנו לא רוצים ואי אפשר לעבור בשבילים ציבוריים עם כלי רכב בשביל להגיע לבניין, הם לא מוכנים לתת את הפטור, מכוונים אותנו להקמת חניונים ציבוריים וכשאנחנו מגיעים לתכנון חניון ציבורי, הם אומרים לנו, 'כן, אבל לא בגינות ציבוריות'.

חיים כהן: רק לא בגינות ציבוריות, תעשו את זה בבתי ספר, תעשו את זה בכל מיני מקומות כאלה, לא בגינות ציבוריות.

חיים כהן: בקיצור אני משדר כאן מצוקה גדולה מאוד שלנו מול הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לפחות אצלנו במחוז תל אביב.

חיים כהן: הדבר האחרון שיש לי להגיד על הנושא הזה, זה כבר נאמר כאן, אבל כנראה שמס השבח הוא גם כן בעייתי, בתמ"א 38/2.

חיים כהן: בתמ"א 38/1 הוא פטור, בתמ"א 38/2 חל מס שבח וצריך להשוות את זה באמת לפינוי בינוי, ופינוי בינוי היום ב-24 דירות ומעלה שאתה מפנה, אתה מקבל במסלול מיסוי פטור ממס שבח, אין שום סיבה שבתמ"א 38 זה לא יהיה זה, וכפי שמוצע כאן, אפילו בפחות מזה, ב-12 דירות, לפינוי בינוי ולתמ"א 38 בכלל לא.

כרמל שאמה-הכהן: פטור ממס שבח בתמ"א 38/2.

חיים כהן: נכון.

חיים כהן: ועוד פעם, כל הפטורים האלה, אני צריך להגיד, גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א 38/2 המרוויח הגדול הוא בעל הנכס.

חיים כהן: לא הקבלן, אלא בעל הנכס הוא המרוויח הגדול, וכל ישראל מבינים, יש להם יועצים, הם לא פראיירים, הם מרוויחים מזה ואי אפשר להגיד שבגלל שנותנים איזה שהוא פטור למשהו, או הקלה במשהו, המחיר של הדירה נקבע בהיצע וביקוש ולכן המרווח הולך לטובת הקבלן.

חיים כהן: לא, מי שמרוויח זה התושב, הדייר, בעל הנכס.

חיים כהן: תודה.

אליאב מנטל: אני עורך דין בהשכלתי, אני חלק מחברה קבלנית שכבר בנינו פרויקט אחד בתמ"א 38 ויש עוד מספר פרויקטים שנחתמו ואנחנו לקראת ביצוע, אבל יש הרבה מאוד פרויקטים וכאן אני רוצה להתייחס לדברים של אלון וחיים כהן שיושבים על הגדר כי החסם הוא לא הדיירים, לפחות לא ממה שאני עושה ביום יום וכבר 4.5 שנים 3 פעמים בשבוע אני בישיבות דיירים, בכמה מאות בניינים.

אליאב מנטל: פרויקטים לא יוצאים לדרך בגלל החסמים, כי זו ביצה ותרנגולת, אם החסמים יוסרו, ואני אתייחס לחמישה חסמים, יהיו יותר פרויקטים ואם יהיו יותר פרויקטים, יהיה יותר אמון של הציבור בפרויקטים, יהיה לנו יותר ניסיון ביצועי, גם נדע איך לבצע את זה יותר טוב.

אליאב מנטל: אם נסיר את החסמים יהיה הרבה יותר קל עם הדיירים.

אליאב מנטל: החסמים, בקצרה ועל רגל אחת, כי למע"מ כבר התייחסו.

אליאב מנטל: זה נראה כמו טעות היסטורית, הנושא של מע"מ 0 או פטור ממע"מ---

קריאה: זו לא טעות, אנחנו יודעים שזו לא טעות.

אליאב מנטל: אוקי, אבל צריך לתקן את זה.

אליאב מנטל: אין שום סיבה לחייב במע"מ, או לא לזכות בגין שירותי הבנייה שניתנים לדיירים, אין לזה שום הסבר, אין לזה שום רציונל, בוא נאמר.

אליאב מנטל: זה דבר אחד.

אליאב מנטל: הדבר השני - לכאורה יש פטור ממס שבח, אני לא מדבר על תיקון 2 בתמ"א 38, זה עניין אחר, היה תיקון בחוק מיסוי מקרקעין באמצעות חיקוק סעיף 49לג, לכאורה ניתן פטור בעסקה בין הדיירים לבין הקבלן, אבל אז אתה בא למיסוי מקרקעין, אחרי שאתה מדווח את העסקה אז הם מנסים להפריד.

אליאב מנטל: כלומר רגע, מה שבנית מכוח תמ"א 38 מגיע לך פטור, אבל בגין תכנית הגגות, מה שבנית, לא מגיע לך פטור.

אליאב מנטל: זו לא היתה הכוונה והפטור ממס שבח אמור להיות פטור מלא.

אליאב מנטל: זו המשמעות של התיקון שיצר את סעיף 49לג והמריבה שלנו מול רשויות המס פשוט אל"ף, יוצרת חוסר כדאיות ובי"ת, אתה לא יודע איך לאכול את זה מלכתחילה, אתה לא יודע איך לתמחר את זה.

אליאב מנטל: זה חסם שצריך להסיר אותו, זו היתה כוונת המחוקק כשתיקנו את 49לג.

אליאב מנטל: עניין נוסף - המיסוי המוניציפלי.

אליאב מנטל: דיברו עליו כאן, אני מדבר על היטלי הפיתוח.

אליאב מנטל: גם כאן זה נראה כמו סוג של...

אליאב מנטל: כשתיקנו את התיקון לחוק התכנון והבנייה שהעמיד את אגרות הבנייה על 50% מתוך האגרות של ההיטלים שאנחנו משלמים לבניין, 300,000-400,000 שקל היטלים לבניין קטן, לתת לנו הנחה של 10,000 שקלים, זו לא היתה הכוונה.

אליאב מנטל: הכוונה היתה שהרשות המקומית מקבלת פחות היטלי פיתוח בפרויקטים שהיא מעוניינת לעודד של תמ"א 38, ואיך יצא שזה נהיה לצ'ופצ'יק, לאגרות הבנייה?

אליאב מנטל: זה מגוחך, ההנחה שזה מקנה לי זה 7,000 שקל.

אליאב מנטל: הרעיון הוא שאם לא פטור מלא מהיטלי פיתוח יש שיקולים אחרים, נרחבים, והרשות צריכה---

כרמל שאמה-הכהן: זה חוק?

אליאב מנטל: לא, הפטור של ה-50% ניתן רק על אגרת הבנייה.

כרמל שאמה-הכהן: מאיפה נובע הפטור של 50%?

קריאות: בחקיקה.

קריאות: חוק התכנון והבנייה.

כרמל שאמה-הכהן: אתה רוצה להגיד לי שבכל הדיונים אמרו שזה 50% מהכל ופתאום ב...

אליאב מנטל: ככה זה נראה.

אליאב מנטל: כשאני מקבל חשבון מהעירייה, אני מקבל חשבון אגרות והיטלים, מפרידים לי שורה אחת ו---

כרמל שאמה-הכהן: השאלה מה התכוון המחוקק.

כרמל שאמה-הכהן: אתה יכול להוציא את זה מדברי ההסבר לחוק, אתה יכול להוציא את זה מהפרוטוקולים, מהדברים במליאה?

כרמל שאמה-הכהן: הדברים צריכים להיות ברורים.

אליאב מנטל: זה ברור, אפשר לעמוד על ההיסטוריה וללכת לבדוק בדברי ההסבר, אבל כששואלים אותנו, הזמינו אותנו לכאן לדבר על החסמים, זה בהחלט חסם אדיר.

אליאב מנטל: ואני מזכיר, אמנם לרשות המקומית יש משק סגור וכן הלאה, מה שאמר עורך דין נתן מאיר, אבל עדיין הרשות לא נדרשת---

כרמל שאמה-הכהן: אתה אומר שההנחה של 50% חלה היום רק על האגרות?

אליאב מנטל: רק על אגרה---

קריאה: כשהאגרות הן 10% בערך מסך כל ההיטלים, פחות או יותר.

ברוריה שור: בסופו של דבר מתמטית הנחה של 10%.

אליאב מנטל: של 5%.

אליאב מנטל: 10% מתוך ה-50 זה 5%.

אליאב מנטל: גם אם נניח שזו לא היתה הכוונה, זה בהחלט חסם אדיר.

אליאב מנטל: אני מדבר למהותם של דברים, אז אם, כפי ששמענו, מדובר על משק סגור וכן הלאה ויש לרשות המקומית את המטלות שלה, היא צריכה איפה שהוא להשתתף, היא צריכה איפה שהוא לתת כתף ובנושא של היטלי פיתוח, שלא יכולה להיות מחלוקת שבבניין פרטני מסוים.

אליאב מנטל: ..

אליאב מנטל: הרי ההחלטה שלי כקבלן אם לבנות או לא לבנות היא החלטה שלי, זאת אומרת לבניין הזה לא לקחו בחשבון את היטלי הפיתוח האלה, זה למעשה נטו כמו מס, משהו שרשות מקומית לא אמורה להטיל, היא אמורה לכסות את הוצאותיה, אז גם אם היא תצטרך לבנות על בתי ספר וכן הלאה וכן הלאה, עדיין היא צריכה לתת כאן כתף, ולתת כאן כתף זה אומר לפחות את ה-50% להחיל על כל היטלי הפיתוח ולא רק על הרכיב של אגרות הבנייה.

אליאב מנטל: לגבי מאיפה זה צריך לבוא, מלמעלה או מלמטה, נראה לי שאין ספק שזה צריך לבוא מלמעלה, כי אם ניתן את זה בשיקול דעת של הרשות המקומית, היא לא תיתן.

כרמל שאמה-הכהן: למה?

כרמל שאמה-הכהן: עכשיו ישב פה מהנדס רשות מקומית וביקש פטור מלא, לא?

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו מדברים על אותו דבר.

גיא ארד: גם עיריית רעננה ביקשה 50% הנחה על היטלי הפיתוח והיא לא הצליחה להעביר את זה.

אליאב מנטל: אני מדבר על כפר סבא.

אליאב מנטל: בכפר סבא זה יצטרך לבוא מלמעלה.

זינה פרפליצין: בנושא היטלי פיתוח, במפורש לא היתה כוונה בחוק תכנון ובנייה, תיקון 96, שנותן פטור מלא מהיטל השבחה וגם מאפשר לשר הפנים לתת הנחה בהיטלי היתר בלבד, שזה היטלים מאוד קטנים, לא דובר שם במפורש על היטלי פיתוח.

נתן מאיר: לא יכול להיות מדובר.

נתן מאיר: חוק התכנון והבנייה עוסק באגרות בנייה ובהיטל השבחה.

נתן מאיר: אם אפשר לתת פטור מהיטלי פיתוח, זה לא בחוק התכנון והבנייה.

כרמל שאמה-הכהן: כלומר לא היתה כוונת המחוקק.

זינה פרפליצין: במפורש יש אפשרות להעניק הקלות בהיטלי פיתוח מכוח חוקי עזר עירוניים, ושר הפנים מאשר את זה באופן נקודתי וזה נושא שלא כל כך---

אליאב מנטל: התכתבתי איתך בנושא הזה.

זינה פרפליצין: טענת שזה מצב מורכב ופרשנות.

אליאב מנטל: אמרתי שזה צריך לבוא מלמעלה, כי לפחות ברשויות מקומיות שאני עובד איתן זה לא יקרה.

כרמל שאמה-הכהן: כן, הכוונה שמה שלא יהיה פה, אין פרשנות מעוותת של החקיקה.

כרמל שאמה-הכהן: זה מה שהמחוקק התכוון.

כרמל שאמה-הכהן: אולי זה לא המצב התקין, אבל זה מה שהמחוקק התכוון.

אליאב מנטל: אני אומר שזה חסם.

קריאה: מה שאמרת שלא יכול להיות שהתכוונו - כן התכוונו.

כרמל שאמה-הכהן: בסדר, זה שהיתה כוונה, זה לא אומר שלא צריך לשנות.

אליאב מנטל: עוד נושא אחד של חסם, התייחסתי לנושא של פטור על מס שבח בעסקה בין הדיירים לבין הקבלן, אני מדבר על החלה רטרואקטיבית.

אליאב מנטל: הווה אומר שתהיינה עכשיו זכויות נוספות במסגרת תיקון 3.

אליאב מנטל: אני אומר שיש מקום שמס השבח יהיה 0 גם אם הזכויות תוכרנה מכוח תיקון 3 ולא רק יחזירו אותנו למועד שבו הגשת את הבקשה להיתר בנייה.

אליאב מנטל: אין שום סיבה לבוא ולגבות מס כאשר לו היית מגיש בקשה להיתר בנייה יום אחרי, היית מקבל פטור.

גיא ארד: אני גם חבר בהתאחדות הקבלנים ואני גם קבלן שמבצע את תמ"א 38.

גיא ארד: ביצעתי עד היום שני פרויקטים של תמ"א 38.

גיא ארד: אני גם נמצא הרבה בוועדות ואני די פעיל בתחום הזה.

גיא ארד: הייתי בחקיקה די מהתחלה, והיתה רוח, היום אולי פחות, של 'היזמים שמרוויחים מיליונים ואין צורך לעזור להם כי הם גם כך מתעשרים', ואני יכול להגיד, בשם חבריי ומניסיון אישי שלי, בפרויקטים שנעשו עד היום בתמ"א 38, אני חושב שכמעט כולם הפסידו כסף, יעידו פה החברים שביצעו כבר, והיום, פרויקטים שעשינו עד היום, לא היינו מתחילים אותם מהתחלה.

גיא ארד: פחות או יותר אני מדבר על כל החברים.

גיא ארד: אז למה אנחנו יושבים פה היום?

גיא ארד: כי אנחנו כן רוצים פרויקטים שיהיו רווחיים ונוכל לעשות כמות של פרויקטים ותמ"א 38, אני חושב שהיא תכנית טובה.

גיא ארד: כמה דברים שאני גם אדבר עליהם, אני חושב שבתמ"א 38 צריך לחשוב על שני דברים, על יעילות ועל ודאות.

גיא ארד: תמ"א 38 אלה פרויקטים מורכבים ומסובכים, אנחנו לא רוצים להעמיס אותם בחוסר יעילות ובחוסר ודאות, מה שניתן לעשות.

גיא ארד: יש דברים שאין מה לעשות, צריכים לחפור מתחת לקרקע ולמצוא מציאות שם, אין מה לעשות, זה חלק מתמ"א 38.

גיא ארד: נושא מע"מ לדוגמה, הוא נושא מצוין של חוסר יעילות וחוסר ודאות.

גיא ארד: בגלל שהמע"מ לא בשיעור 0, אז זה לא רק הסכום של המע"מ, אנחנו לא יודעים בדיוק כמה זה יהיה, וההתמודדות מול העניין הזה היא התמודדות יקרה.

גיא ארד: אנחנו צריכים בתיאוריה לספור כל שק מלט, אם הוא הלך לדירות החדשות, או הלך לדיירים, ולבדוק כל דבר לאן הלך ואחר כך להתמודד עם מע"מ, ואם חס וחלילה נצטרך להתמודד בעניין הזה אז עוד עורכי דין, עוד שמאים והדבר הזה הוא מאוד יקר.

גיא ארד: לדעתי, זה יעלה כמו המס עצמו.

גיא ארד: היטלי השבחה - אני חושב שבעניין היטלי השבחה צריך לקחת בחשבון שתמ"א 38, ההוספות לא גדולות והבניין קיים, התשתיות קיימות.

גיא ארד: אנחנו מחליפים את התשתיות בתוך הבניין, מה שמבחוץ לא נוגעים בדרך כלל, הביוב קיים, המערכות קיימות, התשתיות קיימות, אז כן אפשר להתחשב בעניין הזה, כי זה לא שבונים פה פתאום 500 יחידות דיור בשכונה חדשה שצריך להקים לה תשתיות.

גיא ארד: התשתיות קיימות ומשתמשים בהן, והן יכולות להחזיק את תוספת היחידות.

גיא ארד: דבר נוסף שדיברנו עליו זה העניין הרטרואקטיבי - הרי תמ"א 38 תקועה אצלנו, היזמים, אנחנו כולנו מחכים עם כל מיני הצעות.

גיא ארד: שואלים אותנו הדיירים, 'מה קורה?

גיא ארד: מה קורה?

גיא ארד: ' אנחנו מחכים, למה אנחנו מחכים?

גיא ארד: כי אנחנו מכירים את מדינת ישראל, אנחנו יודעים שאם חתמנו היום על חוזה או עשינו איזה תהליך ומחר ישתנה המס, נצטרך ללכת אחורה, חקיקה רטרואקטיבית לאיזה שהוא זמן שייקבע תפתח את תמ"א 38 היום, תיתן לעסק להתקדם, ואני חושב שזה אחד הדברים---

לאה ורון: חקיקה רטרואקטיבית שתאמר מה?

גיא ארד: החלה של הפטורים, שנוכל להגיש היום---

קריאה: יש חוזים חתומים ואנחנו לא מגישים אותם, למה שנגיש?

קריאה: שנפסיד עוד פעם כסף?

קריאה: כבר הפסדנו פעם אחת.

ברוריה שור: אני יזמית בתחום תמ"א 38, אני עוסקת בתחום מאז כניסת התכנית לתוקף והרבה כישלונות היו בשולחנות האלה ובוועדות אחרות, כולל לעניין המע"מ, אבל אני רוצה לדבר על מה שריאלי, שהוא לא בדיוק רלוונטי לוועדת הכנסת אבל הוא חשוב על מנת לשחרר חסמים וחשוב שיהיו בוועדה הזאת מודעים למה הוא תיקון 3 ואיזה חסמים נוצרים שוב בתיקון 3.

ברוריה שור: הערת צד אחת, למה אנחנו כן צריכים הסכמות של 100%, והמלחמה על 100% היא מלחמה מטורפת, סיזיפית, כי 1/12 בבניין של 12 דירות הוא קטין בדרום אפריקה.

ברוריה שור: זה ברור לכם שמהציור הזה אני מדברת על דוגמה אמיתית, וכאלה אנחנו יכולים לגמור את היום.

ברוריה שור: אנחנו כן צריכים את ה-100%, לא בגלל שזו התפנקות, אלא בגלל שמטר בנייה מעבר לתכנית תמ"א 38 לא מאפשר לגשת למפקח על בתים משותפים.

ברוריה שור: זאת אומרת שנכון להיום מה שמותר לנו לעשות במסגרת תמ"א 38, זו קומה טיפוסית אחת, עם זה אפשר ללכת למפקח.

ברוריה שור: תכנית שכוללת רק קומה טיפוסית אחת לדעתי לא כלכלית אפילו במרכז תל אביב, ברחובות הכי יקרים.

ברוריה שור: באקירוב אולי.

ברוריה שור: לא, שם יש הרבה דירות.

ברוריה שור: זה לא כלכלי ולכן זה לא ריאלי.

ברוריה שור: לכן הטענה שיש חקיקה עם 2/3 היא תיאורטית בלבד.

ברוריה שור: אנחנו ישבנו בוועדת הפנים פעם אחר פעם, עוד זה היה חבר הכנסת אופיר פינס בזמנו, אמרנו שזה לא ריאלי, והתיקון שעשו שוב היה תיקון לא טוב.

ברוריה שור: מה כן אפשר לעשות במיידי?

ברוריה שור: זה לא קשור לוועדת הכנסת אבל זה קשור לחסמים בהתנהלות מול תמ"א 38.

ברוריה שור: תיקון מספר 3, שכרגע הוא אחרי פרסום וכרגע עובדים על ההשגות לקראת מתן תוקף לתיקון, יש פה חסמים חדשים.

ברוריה שור: המטרה היתה מטרה ראויה מאוד, מטרה שמדברת על הגדלת זכויות הבנייה, אבל בתוך התיקון יש חסמים חדשים, חסמים מיותרים לחלוטין.

ברוריה שור: החסמים הם חסמים של תכנון.

ברוריה שור: עשו הבחנה שמהתחלה הבחנה חכמה, לקחו את הגדלת הזכויות ואמרו 'נלך לפי ערים, לפי מדד סוציו אקונומי של ערים', עשה משרד השיכון עבודה יפהפייה בעניין ובדקו לאיזה ערים קומה וחצי ולאיזה ערים שתיים וחצי קומות, מוסיפים עוד חצי קומה לתמ"א הקיימת שהיא קומה, או עוד קומה וחצי.

ברוריה שור: אבל מתוך מחשבה נכונה פתאום באה תוספת של קומה וחצי בערים במרכז, בגוש, בערים היותר יקרות, יספיק.

ברוריה שור: פתאום פותחים את תיקון מספר 3 וקוראים אותו ואז מסתבר שבעצם מדובר בתכנית הגגות ולא בחצי קומה.

ברוריה שור: המשמעות הכספית ליזם בהבדל בין חצי קומה ובין תכנית גגות, שבהרבה פעמים תכנית הגגות, כמו ברעננה למשל, כמו בגבעתיים, היא קטנה מאוד, זה בעצם נותן קומה ורבע, זה לא מאפשר.

ברוריה שור: .. זה מורכב, זה גלגלי שיניים, זה לא מאפשר לפעול מול המפקח על מה שהוא מעבר לקומה ורבע באותן 21 ערים, וגם כלכלית המשמעות של עוד תוספת של נניח 25 מטר בבניין של ארבע קומות, 100 מטר נוספים בנייה לפי תב"ע, זה נשמע נורא קטן, נורא קליינישקייט, נורא 'על מה אנחנו מדברים בכלל'.

ברוריה שור: אז גם יש את העניין שאין הסכמות וגם אותם 100 מטר עולים במיסוי היטל השבחה ומס שבח בממוצע בין ערים מגיע לרמה של 700,000-800,000 שקל, תלוי בעיר, זה יכול להיות טיפה פחות וטיפה יותר, זה סכום עצום, זה סכום שמפיל פרויקטים, זה סכום שמרחיק יזמים קילומטרים מהבניין, אז למה לעשות את זה?

ברוריה שור: כשכל הקונספט הכלכלי של תמ"א 38, התיקון דיבר על קומה וחצי.

ברוריה שור: עשו מצגת יפה, לקחו חברה רצינית, איך נהיה שפתאום בערים יש לנו קומה ורבע בלבד?

ברוריה שור: ולא די, הוסיפו לזה מגבלה תכנונית שזה נראה נורא סתמי בתוך התיקון, כלום כזה, אבל מגבלה תכנונית שאומרת שכל החדרים אחרי היציאה לגג הם מתוך הדירות שמתחתינו.

ברוריה שור: זו דרישה נחמדה, אם אתה עובד על בניין חדש שאתה יכול לתכנן הכל.

ברוריה שור: כשהתכנון כל כך מורכב וכל כך מסובך, מול בניין ישן, זה מוטרף, אתה צריך לעשות ממ"דים, אתה צריך לא לפגוע בחניות, אתה צריך כל כך הרבה דברים וכל כך הרבה אילוצים, זה פשוט מוטרף.

ברוריה שור: מול זה פתאום מוסיפים לנו עוד מגבלה, החדרים מהגג שייצאו רק מהדירה מתחת, למה?

ברוריה שור: אם אנחנו מדברים במטרות של מדינה, אם היינו יכולים לתכנן קומה אחת עם הדירות הטיפוסיות ועוד קומה עם משחק של דירות, היינו מקבלים תמהיל דירות פנטסטי, גם דירות באותו בניין עצמו, בתוך מרכז העיר, במקומות הכי טובים, גם דירות שהן דירות יחסית זולות, כי הן כמו הדירות הטיפוסיות, וגם דירות יותר גדולות שמאפשרות ליזם מרווח כלכלי.

ברוריה שור: למה למנוע את זה?

ברוריה שור: אין לזה שום היגיון ברמת החשיבות של התכנית הזאת, החשיבות של הוספת דירות, רק טוב יכול לצאת מזה ואנחנו מדברים על תכנית שהאפשרות להתחיל לבנות בה זה תוך שנה-שנתיים, אם רק ישחררו את החסמים ולא יבנו חדשים.

ברוריה שור: ומכאן גם נבנו עוד חסמים, אני מדלגת למקום נוסף וזה הנושא הקונסטרוקטיבי.

ברוריה שור: משום מה במהלך הדיונים במועצה הארצית, מישהו, איש מקצוע טוב, אין ספק, פנה ואמר שנתחיל ליצור תנאים לדרישות קונסטרוקטיביות.

ברוריה שור: הכל טוב ויפה, הדרישות נהדרות, חלקן סוננו בכל מיני דברים, חלקן כרגע במצב שלפעמים, אם הזכרתם רחובות בתל אביב, אני במקרה הייתי בנתן חכם בתל אביב, אין שם את המרחקים הנדרשים בין שני הבתים, בטח אי אפשר לבנות את זה מול בניין אחד.

ברוריה שור: אז מה שאני מבקשת זה באמת פעילות מול המועצה הארצית ולפעול לשחרר את החסמים.

ברוריה שור: זה ככה, בקלות, משחררים את החסמים האלה, רק להסתכל, לראות את חוסר ההיגיון והתמ"א יכולה לפרוץ בצורה יפהפייה.

שאול סלח: יש לי פה קצת חומר שאני יכול לפזר לכם.

שאול סלח: אנחנו ריכזנו, עשינו מה שנקרא קצת שיעורי בית כי כשזה מול העיניים זה יהיה יותר מובן ויותר ברור.

שאול סלח: קודם כל מאוד שמחתי לשמוע את מר חיים כהן.

שאול סלח: כששמעתי אותו באמת ראיתי או חשתי בן אדם שמדבר, וממפגשים ומעבודת שטח, שהוא חי ונושם בדיוק את מה שקורה, ואני רוצה לחדד את הנושא שלו שיש פער גדול בין מה שקורה באמת בשטח למטה לבין ועדות התכנון שנמצאות מלמעלה.

שאול סלח: בעזרתנו, בעזרת הדברים שכרגע נוכל להעלות, אולי אפשר יהיה לצמצם את הפערים האלה על מנת באמת לפרוץ את הנושא של חיזוק הבניינים.

שאול סלח: הרי חוץ מהבעיה של רעידות אדמה, אנחנו גם נמצאים במדינה בתוך מזרח תיכון שכולנו יודעים מה המצב הביטחוני ומה קורה סביבנו כרגע, ואי אפשר להסתכל על זה בצורה שזה לא חלק מהמצב שצריך לחזק את המבנים, לעבות אותם, אם זה בממ"דים, אם זה בדבר כזה או אחר, על מנת שהציבור יוכל להיות פה קצת בצורה בטוחה יותר.

כרמל שאמה-הכהן: מה החסמים?

שאול סלח: אם כולם יעברו לדף מספר 3, אנחנו ריכזנו פה למעשה את ההשגות שלנו לתכנית.

שאול סלח: בסעיף 11.1.2 יש הגדרה שאומרת, 'ההגדרה של תוספת בנייה על הגג מנוסחת כתוספת של קומה אחת בלבד'.

שאול סלח: כשאנחנו ישבנו מול הוועדות ומול המתכננים של הערים, הם מפרשים את זה שהקומה היא קומה טיפוסית.

שאול סלח: זאת אומרת שאם אותה קומה שאנחנו קיבלנו, סתם לצורך הדוגמה, אם הגג הוא גג של 300 מטר, אפשר לבנות קומה של 300 מטר ואם ניצלנו מתוך אותם 300 מטר מבחינה תכנונית יותר חכם לדוגמה לעשות רק 270 מטר, להרחיב מרפסות כדי לנצל את הזכויות העודפות למקומות אחרים, זה לא מתפרש ככה, זאת אומרת הם לא נותנים את זה.

שאול סלח: תיקון מאוד קל, מאוד פשוט, שיכול לפתור את הבעיה.

כרמל שאמה-הכהן: חיים, זה נכון?

כרמל שאמה-הכהן: זה המצב?

חיים כהן: לא, אנחנו מפרשים יותר בקלות.

שאול סלח: אצלך לא, אבל אני יכול לתת לך רשימה---

ברוריה שור: אפשר לשכפל את חיים כהן?

שאול סלח: על חיים כהן אני חייב להגיד שהוא ועיריית רעננה הן עיריות יוצאות דופן, זה לא אלה שאתה נפגש איתם בחוץ.

שאול סלח: זאת אומרת עיריית רמת גן ועיריית רעננה, גם עיריית רעננה נעצרה עכשיו קצת, אבל הן החלוצות.

שאול סלח: הלוואי וכולם היו כמו חיים כהן וכמו מה שהעירייה הזאת עושה בנושא.

ברוריה שור: רמת גן היתה חכמה והוציאה תב"ע מהתחלה, רעננה - אבוד לה.

קריאה: לא אבוד לה, היא בהכנה, גם לרעננה אנחנו מכינים.

שאול סלח: אני רק רוצה לחדד, התיקון הפשוט שצריך להיות פה זה למעשה תוספת של זכויות בנייה של קומה אחת בלבד.

שאול סלח: זאת אומרת שאם הגג הוא 300 מטר אז אתה מקבל זכויות של 300 מטר ואז אתה יכול לנצל רק את ה-250 מטר לאותה קומה ואת השאר אתה יכול לשים על תוספת הגג, שזה תיקון מאוד קטן, מאוד פשוט, גם אחוזי הבנייה הם מאוד קטנים ופשוטים, אבל בפועל בשביל לייצר פרויקט רווחי יותר, יש לזה משמעות מאוד מאוד גדולה.

שאול סלח: הנושא השני שהוא נושא מאוד משמעותי, ברוריה נגעה בו, אני רק רוצה קצת לחדד אותו ועשיתי פה בהמשך תסריט שמסביר על מה מדובר, זה הנושא של חצי הקומה המדוברת, שלמעשה זה לא חצי קומה, זו היצמדות לתכניות גגות של ערים שברוב הערים, אני יכול אפילו להרשות לעצמי להגיד בכל הערים, יש תכניות גגות שמדברות על 23 מטר נוספים שאם נעבור כרגע ברשותכם לדף מספר 5, זה דף שממחיש במה מדובר.

שאול סלח: בדף מספר 5 לקחנו דוגמה של גג עם שתי דירות בקומה, זאת אומרת שאם אנחנו מנתחים ונותנים היום את הנתונים של הבניינים, אנחנו מדברים על בניינים שהדירות האלה נעות בין גודל של 65 מטר ל-95 מטרים.

שאול סלח: זה נתון נכון להיום, אם יש מישהו שחולק על דעתי, שיגיד את זה.

שאול סלח: אלה הנתונים של היום של הבניינים שבנויים במרכז הארץ.

שאול סלח: התיקון מספר 3 של התמ"א בא ואומר לבנות תוספת של שתי יחידות גג, זאת אומרת של שתי דירות שהן דירות עם יציאות גג של 23 מטר.

שאול סלח: אלה דירות שהן קצת יותר יקרות למשק, למעמד שצריך את הדירות האלה, אלה דירות שהן במרכזי ערים שאין להן כמעט ביקוש ומבחינה תכנונית הן דירות לא נכונות.

שאול סלח: מה שאנחנו אומרים, מבחינת התיקון שלנו, שזה לתת את חצי הקומה כחצי קומה בזכויות בנייה, כמו התיקון של זכויות הבנייה של הקומה הטיפוסית, ומה שזה אומר שזה נותן, לצורך הדוגמה, בניין של 300 מטר גג, זה נותן 450 מטר זכויות בנייה, כשאת זכויות הבנייה האלה אפשר להוסיף יחידות למעלה כיחידות נפרדות ולצורך הדוגמה זה יוצר במקום בתמ"א 38 שתי דירות גג, לצורך הדוגמה, אנחנו מייצרים שתי דירות של שלושה וארבעה חדרים, שאלה דירות שמעמד הביניים במרכזי הערים זקוק להן היום, כולם מדברים על זה, יש לי פה כתבות של השר, ודירה אחת דופלקס על הגג.

שאול סלח: זאת אומרת שבתמהיל כפול, מכפיל של 10, במקום בתמ"א 38/3 של היום אנחנו מייצרים 10 דירות גג, אנחנו מייצרים 10 דירות של שלושה-ארבעה חדרים פלוס 5 דירות פנטהאוז שמסכמות את הפרויקט.

שאול סלח: התמהיל הוא הרבה יותר טוב, הרבה יותר נכון ויש לו הרבה יותר צורך, בסופו של דבר, בצפיפות ובמרכזי הערים.

קריאה: עובדה, גם ככה נעשה ברמת גן.

שאול סלח: בתב"ע החדשה שהוא עשה.

שאול סלח: דרך אגב, גם הרצליה עושה את זה ורעננה, רק אתם יכולים לעשות את זה עכשיו ולקצר את כל ההליך.

שאול סלח: נושא אחרון שאני רוצה לגעת בו וזה סעיף 14, אתם יכולים לראות בדף מספר 3, זה נושא שמדבר על שילוב בין תב"ע לתמ"א.

שאול סלח: נכון להיום כל הוועדות, כל הרשויות, חוץ מעיריית תל אביב, שאני לא רואה פה אף נציג שלהם, לא נתנה לעשות ערבוב בין תב"ע לתמ"א, והסעיף הזה להפתעתנו אומר שהוא לא מאפשר שיתוף בין תב"ע לתמ"א.

שאול סלח: זאת אומרת אם יש לך עכשיו הקלות, קיבלת את הקומה וחצי, ואני מקווה שהחבר'ה פה יבינו את הטענות ויאשרו ויתקנו, ואתה אחר כך צריך להשתמש בעוד הקלות שזה נותן לך ברמה של עוד 20-30 מטרים זכויות בנייה, שזה כלום, כי הם בדרך כלל מצמצמים לך את זה מההרחבות של המרפסות, זה נושא בפני עצמו, אז זה נותן עוד קצת תמריץ לייצר דירות יותר נכונות ואנחנו מדברים פה באחוזים אפסיים.

שאול סלח: בדף מספר 9 אתם יכולים לראות שבסיכומו של דבר בבניינים גדולים, של 4 דירות של 95 מטר, אנחנו מדברים על 98 מטר בנייה.

כרמל שאמה-הכהן: היום לוועדה המקומית אין שיקול דעת לאפשר את זה?

שאול סלח: היום כן, הם עושים ככה, אבל תיקון מספר 3 פתאום אומר להם 'אסור', הופ, עצור.

שאול סלח: זאת אומרת נכון להיום, אם יש איזה 200 תכניות שידידנו אמר שעומדות בפתח לאישור, התכניות האלה נמשכות החוצה.

שאול סלח: הם לוקחים את התכניות האלה חזרה.

כרמל שאמה-הכהן: יש לכם תגובה?

גיא ארד: דרך אגב בתל אביב יש תכנית רובעים שמאפשרת.

זינה פרפליצין: שינוי מספר 3 נערך על בסיס עבודה כלכלית מאוד מקיפה שערך משרד הבינוי והשיכון, מועצה ארצית בחנה את העבודה הזאת וערכה את השינוי שהועבר להערות והשגות.

זינה פרפליצין: השינוי הזה מגדיל בצורה מטורפת את היקף התמריצים הכלכליים שתמ"א 38 מעניקה ויש הרבה מאוד גורמים שחושבים שהמועצה הארצית הלכה רחוק מדי והיא פוגעת גם ברקמות אורבניות וגם ביכולת לחזק את הבניינים, ושינוי 3 מאזן בין אלף ואחד דברים מאוד סותרים ומנסה ללכת בין הטיפות.

זינה פרפליצין: השינוי הזה הועבר להערות והשגות וכל הגורמים האלה שיושבים פה הגישו הערות והשגות.

זינה פרפליצין: יש פרוצדורה מאוד מובנית בחוק תכנון ובנייה איך בוחנים את ההערות וההשגות, מונה חוקר שכבר הזמין את כל המשיגים להופיע בפניו, כל הטענות ייבחנו לגופו של עניין והמועצה הארצית תבחן מחדש, ייתכן שיש מקום לעידונים, אנחנו לא יכולים עכשיו להתייחס לגופו של עניין לכל טענה שהועלתה פה.

זינה פרפליצין: אבל בסך הכל השינוי מאוד מבורך.

שאול סלח: אני רק אסכם, המטרה שאנחנו נמצאים פה, זינה, זה באמת התיקון של מספר---

זינה פרפליצין: אני לא מבינה מה המעמד פה, הוזמנתם להופיע ואני לא חושבת שהכנסת יכולה לעשות אוברולינג לחוקר ולא על ההחלטות של---

כרמל שאמה-הכהן: הכנסת יכולה לעשות הכל, זה לא אומר שהיא רוצה.

שאול סלח: לכן אנחנו פה.

שאול סלח: תיקון מספר 3 הוא באמת מיטיב, חוץ מנספח 2 שנמצא שם, שבנספח 2 מדברים על ערים מסוימות שאחוזי הבנייה זה לקומה פלוס יציאות הגג, ששם הוא עשה יותר נזק מהמצב הקיים, שהוא כיום, שבמשך חמש השנים האלה עשו הרבה דברים.

שאול סלח: נכון להיום התכנית הזאת נמצאת ב-85% במקום טוב, נשארו עוד 15% דברים קטנים שצריכים לשפר, שזה יפתח את השוק, ואפשר לראות שעד היום אין הרבה פרויקטים.

משה בר: אני יושב ראש עמותת נכים למען נכים.

משה בר: אני רציתי לשאול שאלה, כששמעתי על בעיית החניה והדברים, זה יפה להוסיף עוד אלפי יחידות דיור בכל עיר, האם מישהו פה לקח בחשבון איפה יהיו החניות.

משה בר: היום אין חניות לנכים בעיר, אין חניות לאנשים בעיר, כולם חונים על המדרכות.

משה בר: אם היום לוקח לי מבת ים להגיע לתל אביב שעה, ייקח לי שעתיים להגיע.

משה בר: האם מישהו חשב כמה השעות האלה יעלו למשק, העיקר ולבנות ולבנות ולבנות.

משה בר: זה נכון, זה ייתן הרבה מאוד לעירייה, ייתן הרבה מאוד לזה, האם יש הגבלה גם על זה לרשויות?

משה בר: האם כל רשות יכולה לעשות כמה שהיא רוצה?

משה בר: אני יודע שבבת ים שמעתי שעומדים להרוס בתים של ארבע קומות ולהקים שם 40 ו-60 קומות, האם מישהו נתן על זה את חוות הדעת?

קריאה: יהיו חניונים תת קרקעיים.

משה בר: חניונים תת קרקעיים יהיו רק לדיירים, ומה עם האורחים שלהם, מה עם האנשים הנוספים?

כרמל שאמה-הכהן: יש תקן חניה לכל---

קריאה: גם המצב היום הוא לא טוב.

משה בר: גם היום התקן הוא לא שונה.

אליאב מנטל: אני רוצה באמת במשפט אחד, כל מי שיושב כאן, כשבנינו את תמ"א 38, העובדה שאנחנו מסתכלים עכשיו על תיקון 3, ו אני לא אתייחס להערות כי אני לא חושב שזה הפורום והזמן, ואנחנו מפחדים מהחסמים שהולכים להיות שם, אז זה במקור, אבל צריך להבין מאיפה זה בא.

אליאב מנטל: בתור מי שביצע, כולנו ביצענו פרויקט אחד או שניים של תמ"א 38, אנחנו לא מבצעים את הבאים בתור בגלל החסמים.

אליאב מנטל: על מה אנחנו בוכים, על הפיצ'יפקס הקטנים האלה, על המע"מ---

כרמל שאמה-הכהן: תודה, העלית את הנקודות.

אליאב מנטל: בלי זה זה לא יילך.

כרמל שאמה-הכהן: בגלל זה התכנסנו פה, לנסות לעזור.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו יושבים כמעט שעתיים, לא היינו חייבים לקיים את הדיון הזה, בלי תקשורת, מקיימים דיון ענייני בלי להתווכח יותר מדי, מנסים למצוא פתרונות וזה לא הדיון האחרון, אני מבטיח לך.

אליאב מנטל: מבחינת המשק, לתת את המע"מ הזה, זה כלום.

קריאה: אין פה נציג של רשות המסים?

כרמל שאמה-הכהן: כן, רשות המסים.

ורד אולפינר: רציתי להגיב, אבל יש פה---

חיים אמסלם: את הדמות הכי חשובה פה.

כרמל שאמה-הכהן: מאוד חשוב לי לשמוע את העמדה של רשות המסים.

ורד אולפינר: אבל, איציק, אני גם חייבת להתייחס לדברים שאתה אמרת.

ורד אולפינר: אני חושבת שאנחנו ברשות המסים, והראיה לכך היא החקיקה הענפה שעשינו בכל התחום של התחדשות עירונית, מתחזקים את הפרק של פינוי בינוי, של הטבות המס בפרויקטים של פינוי בינוי, ושוב ושוב מתקנים אותו ושוב ושוב נותנים הטבות, כשחלק מההטבות זה הטבות שאנחנו יוזמים, כי אנחנו מוצאים שיש חסמים.

ורד אולפינר: אנחנו עובדים בשיתוף פעולה מלא עם משרד השיכון, עם הוועדה להתחדשות עירונית ואנחנו שוב ושוב מנסים למצוא פתרונות, גם לפרויקטים של פינוי בינוי וגם לפרויקטים של תמ"א 38.

ורד אולפינר: אני חייבת לומר שאכן מדובר על התחדשות עירונית, אבל אנחנו כן מבחינים וכן סבורים שיש הבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי.

ורד אולפינר: בפרק של פינוי בינוי, הקלות המס הן הקלות מס שאין להן שני בכל חקיקת המס בכלל.

ורד אולפינר: יש שם הטבות מס כל כך מרחיקות לכת ואנחנו כל כך שלמים לתת את הטבות המס הללו, כי אנחנו מבינים שפינוי בינוי הוא פינוי של אזורים, הוא פינוי של שכונות, הוא פינוי של אוכלוסייה שהיא לא דייר או שניים וגם לא עשרה, ולכן כדי שאפשר יהיה להמשיך ולתת את הקלות המס המשמעותיות הללו, ואני מדברת על הקלות מס גם בקבלת תמורה במזומן, בלי להתנסות כלל, אנחנו מדברים על מתן פטור נוסף בלי ניצול הפטור האישי, הקלות מס בתקרה מאוד מאוד גבוהה שאפשר לקבל.

ורד אולפינר: אם אנחנו נדע שלפרק הפינוי בינוי יכולות להיכנס עסקאות קומבינציה פשוטות יחסית, אז ודאי וודאי שאי אפשר יהיה להמשיך ולתת עוד ועוד ועוד הקלות, כי בשורה התחתונה עסקאות קומבינציה צריך למסות.

ורד אולפינר: אפשר לבוא ולהגיד, אוקי, אנחנו לא נמסה אף עסקה בנדל"ן, אבל אני לא חושבת שיש פה מישהו בחדר שמסכים עם האמירה הזאת.

ורד אולפינר: הנושא, אגב, של כמות היחידות בפינוי בינוי הוא נושא שנדון לפני תקופה אצל המנהל הכללי במשרד ראש הממשלה, בפורום מאוד מאוד רחב של כל המשרדים הממשלתיים שישבו באותו דיון, אני רק רוצה להזכיר לכל הנוכחים שבעבר כמות היחידות היתה 50 והופחתה ל-24 אחרי עבודה שעשה משרד השיכון בזמנו, כאשר כמובן היום מבקשים שוב ושוב להוריד את כמות היחידות בפינוי בינוי.

כרמל שאמה-הכהן: מה הסכנה?

כרמל שאמה-הכהן: שיחדרו עסקאות קומבינציה?

ורד אולפינר: עסקאות קומבינציה.

ורד אולפינר: וכאן אני כן רוצה להתחבר לתמ"א 38 ולתמ"א 38/2.

ורד אולפינר: בנוגע לתמ"א 38/1, שהנושא גם עלה---

כרמל שאמה-הכהן: אבל פינוי בינוי זה במהות הסכם קומבינציה.

ורד אולפינר: נכון, אבל מרובה דיירים.

ורד אולפינר: הוא עסקת קומבינציה מרובת דיירים ולכן בא המחוקק ואמר, בגלל שאנחנו ערים לקשיים להשיג הרבה הסכמות וזה לא רק מקבוצה של חמישה, שישה, או עשרה יורשים, שזה אנחנו מכירים, אלה עסקאות שקיימות הרבה מאוד בשטח, ניתן פה פוש נוסף, ניתן עוד הקלות, וזה בעצם הפרק הספציפי של פינוי בינוי.

כרמל שאמה-הכהן: רגע, ואם זה יורד ל-12?

כרמל שאמה-הכהן: בוא נעשה מבחן איפה נופלת הבעיה?

כרמל שאמה-הכהן: 12 עם בעלויות שונות?

ורד אולפינר: אתה מכניס לכאן עסקאות קומבינציה.

כרמל שאמה-הכהן: למה?

כרמל שאמה-הכהן: אני לא מבין מה ההבדל.

כרמל שאמה-הכהן: אם יש בניין עם 24 יחידות דיור ובניין עם 12 יחידות דיור ובוא ניקח את המצב האופטימלי שאין בעלות זהה אפילו בשתי דירות מסוימות, מה ההבדל?

ורד אולפינר: ההבדל הוא שבעצם בא המחוקק ואמר, אני צריך לתת פה איזה שהוא יתרון מיסויי נוסף כשקיים קושי להשיג הסכמות ואז באו ואמרו, אוקי, מתי קיים קושי להשיג הסכמות?

ורד אולפינר: כשיש ריבוי---

כרמל שאמה-הכהן: אז זה כבר לא החשש מהקומבינציה.

ורד אולפינר: רגע, אני אמשיך.

ורד אולפינר: כאשר יש ריבוי של דיירים.

ורד אולפינר: אנחנו מכירים עסקאות קומבינציה שיש לנו 12 בעלים, 10 בעלים, יש לנו קבוצות של יורשים שהם למעלה מ-10 דיירים שמחזיקים בבניין שהיה פעם בניין בבעלות של משפחה אחת, אותם בניינים שהוחזקו גם כחברות גוש/חלקה בתל אביב, וכל העסקאות הללו יהפכו להיות עסקאות פינוי בינוי.

ורד אולפינר: בניין אחד.

ורד אולפינר: הרעיון בפינוי בינוי---

כרמל שאמה-הכהן: אפשר ללכת אחורה ולבדוק ולעשות החרגות, אבל כמה מקרים כאלה יש ביחס מסך כל המקרים של בניינים בסדר הגודל הזה, של בעלות של משפחה אחת לעומת המקרים הנורמטיביים?

כרמל שאמה-הכהן: אני חושב שזה בטל בשישים.

ורד אולפינר: כן, אבל השאלה בסיטואציה שאין לנו ריבוי דיירים ואין בעיה להוציא לפועל עסקת קומבינציה רגילה, למה צריך לתת עוד הטבות?

ורד אולפינר: אני מזכירה לכל הנוכחים בחדר שבעסקת קומבינציה רגילה, ואני מניחה שגם כבוד היושב ראש מכיר את זה, אין מסים, אין מס שבח לדיירים.

ורד אולפינר: היום חוק מיסוי מקרקעין, ואולי מכאן אנחנו נתחבר לתמ"א 38/2, כי לדעתי יש פה איזה שהיא אי הבנה בין כל הנוכחים, כאשר היום אנחנו ממסים עסקת קומבינציה ויש ריבוי דיירים, הדיירים לא מתמסים.

ורד אולפינר: הם לא מתמסים כי הם מנצלים את הפטור האישי שלהם וחוק מיסוי מקרקעין גם יודע לתת פטור נוסף על מכירת זכויות בנייה ולכן התוצאה האפקטיבית היא שלדיירים אין מס שבח.

ורד אולפינר: אם אנחנו לא צריכים לעודד את ה---

קריאה: זה 49ז.

ורד אולפינר: לא, זו אמירה ממש לא נכונה.

ורד אולפינר: אם אנחנו נסתכל, אגב, על הדיווחים של תמ"א 38/2, אם נתחבר לתמ"א 38/2, שהיא קלאסי עסקת קומבינציה, כי זה תמ"א 38/2, היא עסקת קומבינציה טהורה, אם תרצו, מבדיקות שאנחנו עשינו, ואני חייבת לומר שאני עוד לא ראיתי תיק אחד שהגיע לערר בתמ"א 38/2, הבעיה היחידה היא לאותם דיירים שניצלו את הפטור האישי שלהם.

ורד אולפינר: ומי ניצל את הפטור האישי שלו?

ורד אולפינר: אותו אחד שהוא מרובה דירות.

ורד אולפינר: אני מזכירה לכל הנוכחים שנכון להיום לכל אחד ואחד מאיתנו יש שלושה פטורים מדירות מגורים, ולא אחד, כי הכנסת חוקקה גם חוק של הגדלת היצע ואפשרה בנוסף לפטור האישי שני פטורים נוספים.

ורד אולפינר: זאת אומרת שבבקשה של חלקם אנחנו רוצים להעניק פטור רביעי, לא שלושה פטורים, אלא פטור רביעי.

ורד אולפינר: אגב, הבקשה שלנו---

קריאה: ורד, תגידי שזה היה ב-2012 עד ינואר 2013.

ורד אולפינר: נכון, יש לנו עכשיו עוד שנה, אנחנו כבר עברנו אוטוטו שנה.

כרמל שאמה-הכהן: כמה שימוש נעשה בסעיף החדש הזה?

ורד אולפינר: אנחנו יכולים לעשות בדיקה.

ורד אולפינר: אתה גם יכול לשאול את חיים.

כרמל שאמה-הכהן: אני מדבר בסעיף של עידוד ההיצע.

ורד אולפינר: אנחנו יכולים לעשות בדיקה, אני לא בדקתי את זה לקראת הדיון.

ורד אולפינר: בנקודה הזאת אני חייבת רק להשלים, הבקשה לבוא ולומר שהפרק של הקלות המס של תמ"א, מבחינתנו זו תמ"א 38/1 אבל זה לא משנה, יחול גם על תמ"א 38/2, זאת אומרת בסיטואציה של הריסה, זו פשוט שגיאה ואני אסביר גם למה.

ורד אולפינר: זה להכניס את כל הדיירים, כולם כאחד, לחבות מס אוטומטית, כי כולנו יודעים שכאשר מתבצעת עסקה של תמ"א 38/2 נעשה שימוש מיידי בזכויות בנייה מכוח תב"עות אחרות.

ורד אולפינר: ואם אנחנו הולכים לפורמט של עסקת קומבינציה, הדיירים יוצאים בפטור מלא כי הם לא עוברים את התקרה וזו בדיקה ודאית, הם מקבלים דירות שהם 70 פלוס, 80 מטר, הם לא מקבלים דירות גדולות, הדיירים יוצאים בפטור מלא, בעוד שלפי בקשתכם, ואני שמעתי את כולכם, אבל אני חושבת שאולי כדאי שתעשו תחשיבים כלכליים, כי לפי בקשתכם, אם אנחנו נחיל את הפרק של תמ"א 38 על תמ"א 38/2, כל הדיירים ייצאו עם חבות מס, שזה אומר חיכוך מול רשות המסים, מיותר לחלוטין, שזה אומר חבות במס עם ליניאריות, זאת אומרת מס שולי של 40% פלוס עם ליניאריות.

ורד אולפינר: אני לא מצליחה להבין בכלל את מהות הבקשה.

ורד אולפינר: ואני חייבת לומר שכל הפונים שפנו אלינו בבקשה להחיל את זה ונענו בשלילה אמרו תודה, כי הם החילו את עסקת קומבינציה, 49(ב)(1), לפטור אישי פלוס קומבינציה והדיירים יצאו בפטור מלא, בלי ששילמו ולו שקל אחד מס.

אבי קלדרון: זה ברור, כי במצב השני לא עושים את העסקה.

ורד אולפינר: לא, זה לא נכון.

כרמל שאמה-הכהן: ומה לגבי הנושא של מע"מ שירותי בנייה לדיירים?

ורד אולפינר: הנושא של מע"מ זה גם נושא שעולה שוב ושוב.

ורד אולפינר: נכון להיום נקבע שזו עסקה פטורה ממע"מ ולכן אי אפשר לקזז.

ורד אולפינר: זו פשוט שאלה של עלות תקציבית.

ורד אולפינר: אנחנו עכשיו עובדים על הכנת העלות התקציבית.

כרמל שאמה-הכהן: לפני העלות התקציבית, מה צודק, מה נכון מבחינה מיסויית?

כרמל שאמה-הכהן: אחרי זה יש גם שיקול של אולי עלות תקציבית.

ורד אולפינר: אין פה נכון, זו ממש שאלה של עלות תקציבית.

ורד אולפינר: אין לי איזה משהו אינטליגנטי להסביר מדוע זה חייב להיות פטור ולא מע"מ בשיעור 0.

כרמל שאמה-הכהן: ובעיה של פרצה גם אין?

ורד אולפינר: כמובן שברגע שזה יחול על תמ"א 38, מיד זה ירוץ על פינוי בינוי וזה כבר כדור שלג כזה.

ורד אולפינר: המדינה החליטה שהיא רוצה לתת עדיפות לאומית לפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, אני דווקא מתחברת למה ש---

כרמל שאמה-הכהן: באיזה סדר גודל של הכנסה מדובר בשנה?

ורד אולפינר: אנחנו בדיוק עכשיו עובדים על המספרים לקראת יום ראשון.

קריאה: אין פרויקטים, אז אין הכנסה.

ורד אולפינר: אני ממש לא מתחברת לאמירה הזאת שנזרקת לאוויר.

ורד אולפינר: אני תמיד אומרת שתמ"א 38 הן שתי מלות קסם וזה נכון, תמ"א 38 היא תכנית חשובה, אני חושבת שאנחנו, גם ברשות המסים, הבנו שזו תכנית חשובה ונתנו הקלות מס והקלות מס משמעותיות, אבל לבוא ולומר בכל מקרה שמשתמשים בשתי מלות הקסם האלה ולהתחיל לתת הטבות מס גורפות או הטבות נוספות שדובר עליהן כאן בחדר, צריך לעשות איזון.

ורד אולפינר: חייבים למצוא את האיזון ואיפה אנחנו מעודדים, אבל גם איפה אנחנו עוצרים, כי אין סוף להטבות המס.

ורד אולפינר: אפשר לבוא ולהגיד, אוקי, לא נגבה מסים מנדל"ן ואז נראה מה התוצאה, אבל חייבים ליצור את האיזון.

ורד אולפינר: אני חושבת שנכון להיום החקיקה היא כזו שהיא יוצרת איזון.

ורד אולפינר: בפינוי בינוי אנחנו נתנו פטורים נוספים לאוכלוסייה מבוגרת, לצורך מעבר לבית אבות, נתנו פטורים לסיטואציה---

כרמל שאמה-הכהן: נוכל לקבל מכם אומדן של הטווח של העלות התקציבית של המע"מ.

ורד אולפינר: כן.

כרמל שאמה-הכהן: הוועדה תמתין לדיווח שלכם בעניין הזה?

ורד אולפינר: כן.

כרמל שאמה-הכהן: איזה עוד נקודות הקשורות למס עלו שהיא לא התייחסה?

אליאב מנטל: לנושא המיסוי של מס השבח, על מה שהוא מעבר ל...

אליאב מנטל: אני מדבר על תמ"א 38 הרגילה, לגבי החיוב במס שבח---

כרמל שאמה-הכהן: על מה שבא מכוח תב"ע?

אליאב מנטל: על תכנית הגגות וכן הלאה.

כרמל שאמה-הכהן: למה ההבחנה הזאת באמת?

ורד אולפינר: כשהדיונים בוועדת הכספים התקיימו בנושא הפטור ממס שבח אנחנו באנו ואמרנו שאנחנו ברשות המסים לא יכולים לבחון על מה כן לתת את הפטור ועל מה לא, ואז האמירה היתה מאוד פשוטה, ברגע שאנחנו רואים בהיתר הפנייה שהזכויות ניתנו מכוח תמ"א 38, אוטומטית יהיה פטור ממס שבח.

ורד אולפינר: מבחינתנו, היה והזכויות לחדרי היציאה לגג יהיו מכוח תמ"א 38, אוטומטית יהיה פטור ממס שבח.

ורד אולפינר: אנחנו לא יכולים לבוא ולומר שגם על מכירת זכויות מכוח תב"ע אנחנו ניתן פטור ממס שבח, זה לא קיים, ויש הרבה עסקאות על גגות תל אביב, אני הבנתי שיש פה יזם שעוסק בזה, אנחנו ודאי וודאי לא יכולים לקבוע שכל מכירת זכויות בנייה---

כרמל שאמה-הכהן: לא, אבל את יכולה לדעת בוודאות שהבסיס זה תמ"א 38 ויש תוספת, ואת יכולה גם לגדר את התוספת כאחוז מהמטראז', כאחוז ביחס לתוספת, כאחוז ביחס לבנייה הכללית, כלל מאוד ברור, ולתת את המרווח הזה, ואני חושב שזה יקל.

יצחק שגב: אבל בתמ"א 38 כתוב בפירוש שהגגות זה בכלל בתכנית תמ"א 38, סעיף 11.2.ג אני אקריא: 'תכניות לבנייה על גגות בתים, ככל שחלות על המבנה, יחולו על גג הקומה הנוספת על פי תכנית זו, ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה'.

יצחק שגב: לפי מה שוורד אומרת, זה פטור.

יצחק שגב: זו תמ"א המקורית, זו תמ"א שעברה כבר.

ורד אולפינר: אני חושבת שאנחנו לא הכתובת לנקודה הזו.

ורד אולפינר: אנחנו באנו ובזמנו פנינו לשמאי אסיף וביקשנו שינחה את הוועדות כך שהיתרי הבנייה יהיו מדויקים, ומבחינתנו אנחנו נצמדים למה שנקבע בהיתרי הבנייה.

ורד אולפינר: אם ייקבע שהזכויות הן מכוח תמ"א 38, זו בכלל לא סמכות שלנו, אנחנו אוטומטית ניתן את הפטור ממס שבח.

ורד אולפינר: זאת אומרת שהאמירה שנאמרה על ידי החבר הנכבד פה לא קשורה לגמרי לרשות המסים.

ורד אולפינר: מבחינתנו אם בהיתר הבנייה ייקבע שזה מכוח התמ"א, אוטומטית יש פטור ממס שבח.

ורד אולפינר: אנחנו לא הגוף שאמור---

יצחק שגב: אבל הרשות המקומית לא יכולה לפעול בניגוד לסעיף 11.ג.

ורד אולפינר: אנחנו לא יכולים לקבוע שיינתן פטור ממס שבח אלא אם מדובר על זכויות בנייה מכוח התמ"א.

ורד אולפינר: מה הן זכויות הבנייה מכוח התמ"א?

ורד אולפינר: זה לא אנחנו קובעים, אנחנו נצמדים לקביעות---

יצחק שגב: היתר הבנייה.

ורד אולפינר: לגמרי.

ורד אולפינר: לא קשור אלינו.

עופר אבן: רק להעיר, הכנסת חוקקה חוק שקבע שעסקאות לפי תמ"א 38 פטורות ממס שבח.

עופר אבן: רשות המסים באה והחריגה את תמ"א 38/2 ואמרה, מבחינתנו זו עסקת קומבינציה.

עופר אבן: זו ההחלטה של רשות המסים שלכאורה עומדת בסתירה להוראות החוק.

עופר אבן: אני חושב שברמת המקרו בכנסת צריכה להיעשות בדיקה של הסיכון, כמו שמר חיים כהן אמר, חלילה אם תהיה רעידת אדמה מה יהיה הנזק למדינה, אל מול ההכנסות ממסים שנובעות מעסקאות של גבייה של עוד קצת מס שבח על קומות או יציאות לגג, או תמ"א 38/2, כי בין כה וכה היום באותן עסקאות של תמ"א 38/2 שמבצעים עושים שימוש בפטורים אישיים, אבל אין הרבה עסקאות כאלה.

עופר אבן: השאלה למה להחריג את זה ולא לאפשר, אם החשש שבאמת זו תהיה עסקת קומבינציה של אותן עסקאות בודדות בתל אביב, של חברות גוש/חלקה וכולי...

עופר אבן: צריכים לאמוד את שני הדברים אחד אל מול השני ולראות את הסיכון אל מול הסיכוי ולקבל החלטה.

עופר אבן: כי רשות המסים כרגע החריגה את תמ"א 38/2 ואמרה למעשה שהוראת הכנסת לא חלה עליה בעניין הפטור.

כרמל שאמה-הכהן: מר אמסלם, בבקשה.

חיים אמסלם: צר לי, ורד, לא רציתי להתחיל בזה, אבל קשה לי להסכים עם האמירה שלך בנושא מיסוי תמ"א 38 תיקון 2.

חיים אמסלם: אני רוצה להגיד לך שאנחנו משתמשים בהתאחדות וגם בארגונים הפרטיים שלנו במיטב היועצים, כמו מזרחי, והייתי שמח מאוד אם הייתי יכול להגיד את הנתון כמה תמ"א 38 תיקון 2 יצאו לדרך.

חיים אמסלם: יש לי חדשות בשבילך, כל עסקה בתיקון 2 לא כלכלית מהיבטי המיסוי, קרי שבח וכיוצא בזה, ולכן הבקשה שלנו היא בקשה עניינית, היא אלטרנטיבה ללא לעשות כלום, כי אם יכולנו לעשות בתיקון 1 את התמ"א 38 בוודאי לא היינו ממציאים את 2.

חיים אמסלם: אבל, אדוני היושב ראש, אני רוצה לבקש בקשה אחת.

חיים אמסלם: תמ"א 38 תיקון 3 עשתה דבר נפלא ופריצת דרך מבחינת הזכויות הנוספות ובאמת מלה טובה גם למשרד השיכון וגם לזינה מהפנים, אבל אני רוצה לספר לאדוני היושב ראש שמרגע שהתחלנו לדבר על הזכויות הנוספות, שזה כבר הולך במישור של לאשר את זה, יש קיפאון מוחלט בענף בתמ"א 38.

חיים אמסלם: אף אחד לא יוצא לכלל היתרי בנייה, כי כולם ממתינים לאישור סופי של המועצה הארצית.

חיים אמסלם: זה מתגלגל שנה ואף אחד פה בחדר לא יכול להגיד לנו מתי זה יהיה סופי.

חיים אמסלם: אני מבקש מאדוני היושב ראש, הצעה, תגידו שזה יחול רטרואקטיבית, לא משנה מתי המועצה הארצית תאשר את זה, מהיום, מלפני חצי שנה, מהאישור העקרוני של המועצה הארצית, כי אף אחד מהחברים שלנו לא עושה תמ"א 38.

כרמל שאמה-הכהן: המועצה הארצית יכולה לקבל החלטה פרטנית כזו לפני האישור, עקרונית?

זינה פרפליצין: למיטב ידיעתי לא קיימת תכנית שחלה רטרואקטיבית.

זינה פרפליצין: מינהל התכנון מודע שתמ"א 38 היא תכנית דחופה, אנחנו מטפלים בסדר עדיפויות גבוה ביותר.

כרמל שאמה-הכהן: מה הצפי לסיום?

זינה פרפליצין: מספר חודשים.

חיים אמסלם: 90 יום התנגדויות הסתיימו, נדמה לי, ב-15 באוקטובר, עדיין אין מועד לשמיעת התנגדויות, אף אחד לא יודע את כמות ההתנגדויות---

זינה פרפליצין: יש מועד.

עינת גנון: אמצע דצמבר.

חיים אמסלם: 4 לדצמבר, חודשיים אחרי שכבר נגמר, אף אחד לא יודע את כמות ההתנגדויות, הדיון בהתנגדויות, התיקון של התכנית---

כרמל שאמה-הכהן: רגע, אבל משהו שהוא מיטיב יכול להיות רטרואקטיבי, לא?

זינה פרפליצין: זו תכנית חדשה---

נתן מאיר: אין ספק שתמ"א לא יכולה לחול רטרואקטיבית כי היא ברמה של חקיקת משנה, אבל אין שום בעיה ליצור מסגרת של חקיקה ראשית שתגיד שהתמ"א הזאת, לכשהיא תאושר, היא תחול ממועד זה וזה.

נתן מאיר: זה רק אם רוצים ללכת.

חיים אמסלם: זה ישחרר את כל הדברים האלה, ואז היום יוגשו בקשות במקום שנמתין.

אבי קלדרון: רק לגבי הסיפור של המע"מ, זה מע"מ כפול.

אבי קלדרון: כל הזמן אומרים שעושים לנו טובה, המע"מ של זה הוא מע"מ כפול, זה מע"מ שאנחנו לא מזדכים עליו, זה מע"מ שהוצאנו אותו ובמכירת הדירות אנחנו מוכרים את הדירות וזה מע"מ שהוא כפול.

אבי קלדרון: זה לא איזה טובה שעושים לנו פה, אנחנו רק רוצים, קנינו, שילמנו מע"מ על שירותי הבנייה, הרי בנינו וחיזקנו, שילמנו מע"מ על הקבלנים, ובמכירה שילמנו את כל המע"מ, כל מה שמכרנו שילמנו מע"מ למדינה.

אבי קלדרון: זה מע"מ כפול.

ורד אולפינר: לא, זה ממש לא.

ברוריה שור: זה מע"מ שלא ניתן לקיזוז.

נתן מאיר: הסיטואציה מבחינה עקרונית דומה מאוד לסיטואציה של המכירה מלא עוסק לעוסק, ששם נאמר שחובת המע"מ תחול על הקונה והוא יוציא חשבונית ערוכה על שמו הוא, תקנה 6(ב) לתקנות מע"מ.

נתן מאיר: נכון שפה אלה שירותי בנייה שהמע"מ חל על נותן השירותים, אבל במהות זאת הרי אותה מהות, זו עסקה דומה, יש לנו אחד שהוא לא עוסק, אדם פרטי שמחכה בסוף הדרך או בתחילת הדרך, לכן מבחינה עקרונית אם רוב ימות השנה זו התוצאה המיסויית במע"מ בעסקת קומבינציה רגילה, מקל וחומר של לעשות את חצי הצעד הזה ולתת פטור על המע"מ, כששירותי בנייה זה כמעט מתבקש מאליו.

כרמל שאמה-הכהן: חברים, עלו מספר נקודות.

כרמל שאמה-הכהן: יש כמה נקודות שבאמת אפשר לאחוז בהן ולהתקדם.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו נקיים להערכתי עוד ישיבה בתחילת החודש הבא בנושא הזה, זה נחשב קצב מהיר של ישיבות בוועדת הכלכלה, לאור ריבוי הנושאים הבוערים על שולחננו.

כרמל שאמה-הכהן: אני גם אתחיל לדבר עם מי שצריך באוצר, משרד הבינוי והשיכון, משרד ראש הממשלה, לראות על מה אפשר לגבש הסכמה מהירה, על מה יש היתכנות, אולי אחרי עוד מספר דיונים, כדי גם שיהיה פירות לדיונים האלה, ואני מקווה שאני אראה אתכם גם בדיון הבא.