הוועדה המשותפת לוועדת הפנים ולוועדת הכלכלה לדיון בהצעת חוק התכנון והבנייה התש"ע-2010, כנסת 18, פרוטוקול מספר 31, 2011-06-21 13:20

אמנון כהן: צהרים טובים, אני מברך את כל באי הדיון ביום איכות הסביבה שנחגג בכנסת.

אמנון כהן: הוועדה העבירה הבוקר שתי תקנות חשובות בנושא זיהום הסביבה, תקנות לא פשוטות שהיו להן מתנגדים רבים, אבל במבחן התוצאה – הן עברו.

אמנון כהן: אנו מברכים גם את השר להגנת הסביבה ואת כל ארגוני החברה שנטלו חלק בדיונים.

אמנון כהן: התוצאה הסופית היא שהתקנות אושרו.

אמנון כהן: אני פותח את ישיבת הוועדה המשותפת של ועדת הפנים והגנת הסביבה וועדת הכלכלה לדיון בהצעת חוק התכנון והבנייה, התש"ע-2010.

אמנון כהן: היום נדון בפרק ד' בחלק ג' להצעת החוק, שעוסק בתוכניות איחוד וחלוקה, בסעיפים 193-218.

אמנון כהן: נקרא את הסעיפים ואז ניתן למשלחות ולגופים השונים להתייחס.

אמנון כהן: מאחורי הקלעים נעשתה עבודה מקדימה קשה ומורכבת על-ידי היועצת המשפטית של הוועדה, עו"ד איריס פרנקל-כהן, ביחד עם נציגי משרדי הממשלה, לאחר שנלמדו כל ההערות של הגופים ששלחו את הערותיהם מבעוד מועד לאתר הוועדה.

אמנון כהן: השתדלנו ככל האפשר להתחשב בהערות, אבל, כמובן, לא לכול אפשר להיענות.

אמנון כהן: הדברים שבהם הגענו לכדי הבנות מופיעים בנוסח שלפניכם, וכמובן כל אחד יוכל להציג את הסתייגויותיו גם בהמשך.

אמנון כהן: אם נוכל גם תוך כדי הדיון להגיע להבנות, נשמח, כמובן.

חנא סוייד: אדוני היושב-ראש, יש לי הערה.

חנא סוייד: אני חוזר, ברשותך, להערה שהערתי לך קודם באשר לדיון בימי ראשון.

חנא סוייד: אני מבטא לא רק את דעתי אלא גם את דעת רבים מחברי הכנסת ששוחחתי איתם בעניין הזה, ואולי גם את דעת חלק מן הארגונים, אם לא כולם, שהדיון ביום ראשון לא הכי מוצלח.

אמנון כהן: איך אתה יכול לדעת אם לא היית כאן?

חנא סוייד: יש לי שני קריטריונים.

חנא סוייד: אחד, שלא משתתפים חברי כנסת נוספים מלבדך.

אמנון כהן: תגיע לכאן היום בשעה 15:00 ותראה שגם אז לא יהיה כאן אף חבר כנסת מלבדי.

חנא סוייד: ביום ראשון אין השתתפות של חברי כנסת.

אמנון כהן: השתתפו בדיון חברי כנסת, למשל חבר הכנסת מקלב שהעיר הערות חשובות שנלקחו בחשבון.

חנא סוייד: אני סומך מאוד על חבר הכנסת מקלב שמכיר את הנושא.

אמנון כהן: גם אחרים אמרו שלאט-לאט יתחילו להיכנס לעניין.

אמנון כהן: מה הפרמטר השני?

חנא סוייד: הפרמטר השני, אני שומע גם מן הארגונים שמשתתפים, שנאלצים להשתתף, שמרגישים שהיעילות של הדיון המפוצל, כך נקרא לו לצורך העניין, בין יום ראשון ליום שלישי, לא נמצאת בשיאה.

חנא סוייד: העניינים והנושאים לא מוטמעים מספיק.

חנא סוייד: אדוני היושב-ראש, כדאי לחפש פתרון לעניין הזה.

חנא סוייד: אפשר לנקוט בטקטיקה של פיליבסטר.

חנא סוייד: עכשיו אני יכול להתחיל, כפי שהתרת לי כאשר שוחחנו בינינו, לפתוח דיון בכל הסעיפים שנדונו ביום ראשון.

חנא סוייד: אני יכול לעשות את זה, אבל אני לא מרגיש טוב עם הדבר הזה, להחזיר את כל המחוגים לאחור ושכולם יתחילו להסתכל.

חנא סוייד: אולי חלק מן האנשים ישמחו, יחשבו שזה הזדמנות להיכנס שוב לדיון, אבל זה לא יפה, לא יעיל ואני לא רוצה לעשות את זה.

חנא סוייד: אולי אדוני היושב-ראש יקצה לזה עוד חשיבה, איך אפשר, מצד אחד, להתקדם מהר יותר ובאופן יעיל, ומצד אחר – אמרתי לך, אישית אני אוהב, אני רוצה, אני משתדל להשתתף כמעט בכל דיון, אבל ביום ראשון אני לא יכול.

אמנון כהן: אם נקדים את הדיון ביום שלישי בשעה-שעתיים, זה יהיה טוב עבורך?

אמנון כהן: במקום שהישיבה תימשך בין 13:00-16:00 אולי הישיבה תתחיל ב-11:30.

חנא סוייד: אין לי בעיה עם ההצעה הזאת.

חנא סוייד: זה מצוין, בסדר גמור.

חנא סוייד: הדיון יימשך זמן רב יותר וזה מתיש, אבל אפשר שתהיה הפסקה באמצע הישיבה.

חנא סוייד: אדוני היושב-ראש, זה ישאיר את הדיון במסגרת קונצפטואלית למרות שיתמשך זמן רב יותר.

אמנון כהן: אני מעריך אותך מבחינה מקצועית וגם ביקשתי ממך להשתתף בדיונים, כי דעתך חשובה לוועדה ולמשרדי הממשלה.

אמנון כהן: אשקול בחיוב רב את האפשרות הזאת.

אמנון כהן: אני לא מבטיח שזה יהיה באופן מיידי, אבל אבחן את האפשרות הזאת עם כל חברי הוועדה.

אמנון כהן: עליי לתאם את הדברים, אולי תימצא נוסחה אחרת.

אמנון כהן: הדברים לא מוכתבים מראש, אנחנו רוצים לעבוד בשיתוף פעולה.

אמנון כהן: גם ציינתי בפני כבודו, אם תהיה לו הערה אקוטית בנושא שדנו בו בעת שכבודו לא השתתף, אפילו אם זה היה ביום שלישי ולא יכולת להגיע כי היתה לך התחייבות אחרת, כי היית באיזה כנס, ואתה רוצה ללבן את הסוגייה – נאפשר, בוודאי.

אמנון כהן: אנחנו רוצים להיות תכליתיים, שבסוף ייצא תחת ידינו חוק טוב.

אמנון כהן: דווקא להיפך, חשבתי שאולי עדיף שיהיו ישיבות פעמיים בשבוע כדי שלא יגידו שלא התנהל דיון ציבורי.

אמנון כהן: כך יגידו: ועדת הכנסת נתנה מזמנה היקר פעמיים בשבוע, בכל ישיבה 3-4 שעות כדי שיבוא לידי ביטוי כל הציבור.

אמנון כהן: שלא יגידו כאן

אמנון כהן: שהחוק עבר צ'יק צ'ק.

אמנון כהן: כבר שנה דנים בהצעת החוק הזאת, זה לא פשוט.

אמנון כהן: זה חוק מורכב, חוק חשוב ולא נעשה אותו חאפ-לאפ, נעשה אותו חוק טוב.

אמנון כהן: לכן נשקול את הדברים שאמרת וניידע גם את הארגונים וגם את הצוות איך אנו מתכוונים להמשיך ולהתקדם.

חנא סוייד: לדוגמה, אדוני היושב-ראש, הדיון המתוכנן ביום ראשון על עניין השימור – זה עניין חשוב מאוד.

חנא סוייד: זה חשוב גם לשימור עצמו וגם בהקשר של ההתנגשות בין שימור ובין פיתוח, שאף זה נושא חשוב.

חנא סוייד: אני לא יכול להשתתף באותו דיון ואני נורא רוצה להשתתף בו.

אמנון כהן: בדברים כאלה ייתכן שנערוך דיון גם ביום ראשון וגם ביום שלישי, דיון המשכי.

חנא סוייד: או ההצעה שהצעת כרגע.

אמנון כהן: יש אופציות רבות.

אמנון כהן: נבחן את כולן לטובת העניין.

אמנון כהן: כעת היועצת המשפטית של הוועדה תקרא את סעיפים 193-218.

אמנון כהן: לאחר ההקראה כל מי שיש לו הערות יוכל לקבל זכות דיבור ונשמע גם את המשלחות.

אמנון כהן: בבקשה, גברתי.

איריס פרנקל-כהן: כאן יש הבהרה.

איריס פרנקל-כהן: אנא עיינו בה.

איריס פרנקל-כהן: במסגרת הבהרות הייעוץ המשפטי תוכלו לראות אילו סעיפים מתייחסים להוראות מסוג זה.

מאיר ברקן: מה קובע סעיף קטן 277(ה)?

איריס פרנקל-כהן: סעיף קטן 277(ה) מצוטט במסגרת הבהרת הייעוץ המשפטי.

איריס פרנקל-כהן: בעיקרו, אם יש איזו פגיעה בהחלטה של מוסד התכנון אפשר להתנגד.

מאיר ברקן: האמירה בהתנגדות, בפני מי תובא?

איריס פרנקל-כהן: בפני מוסד התכנון, לפי הרישה.

אמנון כהן: תיכף נסביר.

אמנון כהן: תיכף ניכנס לסעיפים ויסבירו לנו משרדי הממשלה את כוונתם, מה הם עושים.

איריס פרנקל-כהן: מר ארז קמיניץ, בעניין הזה תראה גם את סעיף 254(ג)(2) ו-(ד)(2), יש שם כפילות.

איריס פרנקל-כהן: הערת הייעוץ המשפטי כאן מתייחסת לפסק-דין תותי ולהערה של בית-המשפט באותו עניין, שייתכן שיש מקום לסייג את זה באיזה אופן.

איריס פרנקל-כהן: אני מניחה שלשמאים יהיו רעיונות.

איריס פרנקל-כהן: הערת הייעוץ המשפטי מתייחסת בעיקר להערות שהועלו לגבי פסק-דין בראון, שצריך לקרוא אותו גם על רקע השינוי שנעשה בכלל באשר לזכות לפיצויי הפקעה ו-40%.

איריס פרנקל-כהן: זה לא רלוונטי, לדעתי, אבל עדיין צריך לקרוא לצד זה את סעיף 400, שעוסק בפגיעה כתוצאה מתוכנית איחוד וחלוקה.

איריס פרנקל-כהן: הערה נוספת שהערתי כאן היא חשש, שאף הוא עלה על-ידי חלק מן הארגונים, לגבי אפשרות הנטילה השלטונית ללא פיצוי, שעלולה לגרום לפיתוח מואץ, אולי מואץ יותר מאשר היה לולא הכלי הזה.

איריס פרנקל-כהן: ייתכן שצריך לחשוב על איזו דרך לרסן את זה.

יהודה זמרת: אני מציע שלא בדרך של פיצוי.

יהודה זמרת: עוד נדבר על זה.

איריס פרנקל-כהן: אני בטוחה שתתייחסו לזה.

איריס פרנקל-כהן: הצעת הייעוץ המשפטי היא לומר את זה בלשון נחרצת יותר: "יעביר", ולא "רשאי להעביר".

איריס פרנקל-כהן: גם כאן יש התייחסות לחשש מפני הטלת אחריות פלילית על אדם שמקבל מגרש תמורה וכבר יש שם איזה פוטנציאל לעבירת בנייה.

איריס פרנקל-כהן: הסוגייה הזאת, ככל הנראה, תוסדר כאשר נגיע לפרק ט'.

איריס פרנקל-כהן: אני רק מקווה שכולנו נזכור את זה עד אז.

איריס פרנקל-כהן: ההערה היא כי יש להאריך את המועדים.

איריס פרנקל-כהן: שמעתי קריאה של מצוקה מן הגורמים שאמורים לטפל בכך.

איריס פרנקל-כהן: עדיין לא קיבלתי תשובה לשאלה, אם בית המגורים נבנה שלא כדין מה זה אומר?

איריס פרנקל-כהן: פינוי ללא דיור חלוף?

איריס פרנקל-כהן: מה זה אומר תוך המועדים שמצויינים שם?

ארז קמיניץ: אולי.

ארז קמיניץ: אני לא יודע מה יהיה.

איריס פרנקל-כהן: תתייחסו גם לשאלה הזאת.

איריס פרנקל-כהן: הוראות לרישום חלוקה בהסכמה קיימות היום בחוק?

איריס פרנקל-כהן: אם לא, ייתכן שצריך לשקול את זה.

יהודה זמרת: שהם יעשו את זה בעצמם בדרכים הרגילות.

יצחק בן יוסף: זה גם וגם.

יצחק בן יוסף: 125 זה גם בהסכמה וגם לא בהסכמה.

איריס פרנקל-כהן: נדמה לי שהנוסח היום קובע שזה גם וגם.

איריס פרנקל-כהן: היום אין אבחנה.

ארז קמיניץ: זה שיש נוסח, זה לא אומר שכך גם הפרשנות של הניסוח הזה.

ארז קמיניץ: יש הוראות קטגוריות, שאתה לא חייב לחייב.

ארז קמיניץ: אבל נדבר על זה בהמשך.

ארז קמיניץ: אני לא רוצה להפריע.

איריס פרנקל-כהן: שאר ההוראות מופיעות לעיונכם.

איריס פרנקל-כהן: אלה הוראות נוספות שנוגעות לאיחוד וחלוקה ומפוזרות לאורך הצעת החוק.

אמנון כהן: יישר כוח.

אמנון כהן: נציגי הממשלה, תסבירו בבקשה את נושא האיחוד והחלוקה, מה חשוב, מה המצב היום ומה אתם הולכים להסדיר ברפורמה החשובה הזאת.

ארז קמיניץ: אגיד כמה מילים כלליות.

ארז קמיניץ: כמובן לא נפרט הכול, אבל עם התקדמות הדיון ניכנס בוודאי לכל סעיף וסעיף.

ארז קמיניץ: קודם כול, תוכניות איחוד וחלוקה הן אחד המקרים היחידים – אולי גם הפקעה היא כזאת – שבהם יש תוצרים קנייניים לתכנון, אלא שאפשר להגיד שהקניין בעניין הזה הוא בשירותו של התכנון.

ארז קמיניץ: בסופו של דבר תוכניות איחוד וחלוקה הקלסיות המוכרות הן תוכניות שבהן לוקחים מכשיר תכנוני, שבאמצעותו מבקשים לתכנן תכנון מיטבי, ואת ההיבט הקנייני פותרים במהלך ההליך התכנוני.

ארז קמיניץ: מצליחים באמצעות הכלי הזה להוביל גם לתוצאות קנייניות סבירות, תוצאות קנייניות שאינן מקפחות יותר מדי את זכויותיו של הפרט, וברוב המקרים, אם לא בכולם, אף משפרות עד מאוד את מצבו הקנייני, תוך כדי שיפור של המצב התכנוני כפי שמוסד התכנון מצא לנכון.

ארז קמיניץ: אבל זה מתחיל מן התכנון.

ארז קמיניץ: מוסד תכנון קובע את הייעודים המיטביים, את השימושים המיטביים בחלקת קרקע וכדי להימנע מכל הסיבוך הקנייני, שבדרך כלל לא חשוב למוסד תכנון אבל בתוכניות איחוד וחלוקה הוא נדרש אליו, נמצא הכלי הזה, של איחוד וחלוקה, כדי לפתור סכסוכים קנייניים אפשריים.

ארז קמיניץ: כדי שנבין על מה מדובר, כדאי שניקח דוגמה אופיינית של תוכניות איחוד וחלוקה קלסיות.

ארז קמיניץ: כל אימת שתעלה איזו שאלה נחזור, אני מניח, לדוגמה הזאת כדי לנסות לראות איך השאלה משתקפת ביחס לדוגמה.

ארז קמיניץ: ניקח דוגמה קלסית של תוכניות איחוד וחלוקה: שטח פתוח, או שטח חקלאי שרוצים לפתח אותו, רוצים לבנות בו שכונת מגורים, אך יש ריבוי של בעלי זכויות בשטח הזה.

ארז קמיניץ: ככלל, אמרנו שבעל זכות בקרקע יכול להגיש תוכנית בעצמו, אבל ריבוי הבעלים מונע הגשה פרטנית.

ארז קמיניץ: ייתכן שחלק מן הבעלים הם מדינת ישראל, וייתכן שלא.

ארז קמיניץ: ככלל, יש רצון תכנוני לפתח את אותה חלקת קרקע ועכשיו מתחילים לבדוק איך לתכנן את השטח הזה.

ארז קמיניץ: אם רוצים לתכנן שכונת מגורים אז מן הסתם יהיו בו ייעודים רלוונטיים – יהיה הכביש המעגלי, או כבישי גישה כאלה ואחרים לרחובות, יהיו כמובן אזורי מגורים, יהיו אזורי שצ"פים, שטחי ציבור כאלה ואחרים, יהיו מוסדות ציבור.

ארז קמיניץ: אם אקח את השטח הזה ואתעלם לחלוטין מן השכבה הקניינית ואעשה את התכנון המיטבי, טוב הדבר.

ארז קמיניץ: אלא שבמקרים כאלה חלק מן הבעלים ייצא לכאורה נפגע, משום שלבעלים אחד, שקודם היה שווה בכוחו הקנייני לאחר, השצ"פ או מוסד הציבור ייפול על חלקתו ואז כמובן ערכה יהיה נמוך יותר מאשר ערך החלקה של חברו, שלפני התוכנית היה לו אותו שטח חקלאי בדיוק אבל יצא הגורל ומבחינה תכנונית על החלק שלו מתוכננים מגורים.

ארז קמיניץ: אם לא הייתי לוקח את הכלי של תוכניות איחוד וחלוקה הייתי למעשה צריך לעשות מהלך של קבלת היטל השבחה מבעל הקרקע שהמגורים נפלו על חלקתו, וכנראה להפקיע ולפצות בפיצוי בכסף את מי שהשצ"פ נפל על חלקתו.

ארז קמיניץ: לכאורה זה אפשרי לפי כלים אחרים של חוק התכנון והבנייה ואין עם זה בעיה, אלא שיש שלושה דברים בעניין הזה.

ארז קמיניץ: ראשית, הפעולה הזאת לא פשוטה.

ארז קמיניץ: שנית, ייתכן שלרשות המקומית אין כסף לעשות את הפעולה הזאת.

ארז קמיניץ: דבר שלישי, יש תחושה של חוסר צדק בין בעלי החלקות.

ארז קמיניץ: ייתכן שלחוסר הצדק הזה יש סיבה, אבל יש גם תחושה כזאת.

שמאי אסיף: יש הבדל מהותי בין כסף ובין קרקע.

מאיר ברקן: גם באשר למיסוי.

יהודה זמרת: בתחושה של האדם.

איריס פרנקל-כהן: כאן זה באמת במובן של ערך ולא של כסף.

ארז קמיניץ: המכשיר של תוכניות איחוד וחלוקה מצליח לפתור גם את הבעיה הזאת משום שהוא משווה את מצבם של כל בעלי הזכויות בדרך שנקרא לה "דרך המקדם".

ארז קמיניץ: יש טבלה עם מקדם חשבונאי-שמאי, שלפיה כל בעלים של חלקה נכנסת נכנס על-פי שווייה של הקרקע.

ארז קמיניץ: ניתן איזה מקדם, שהוא בדרך כלל כפולה מסוימת של השווי הזה, ואחרי התהליך החשבונאי הזה בודקים כל חלקה וחלקה מה השווי שלה, לְמה הוא צריך להגיע.

ארז קמיניץ: במצב היוצא אחרי התוכנית כל פרט ופרט מקבל שווי גדול יותר, כך תמיד כמעט, והוא מתורגם אחר-כך לזכות הקניינית שהוא מקבל.

אמנון כהן: בעל קרקע שהיתה לו קרקע חקלאית והמדינה, או כל גוף אחר, רוצה להפשיר את הקרקע לצורך כזה או אחר, היו לו דונמים מסוימים ששוויים היה X ובעקבות התוכנית והמהלך כולו, היטל השבחה וכל הסיפור הזה, יוצא שהשווי של 100 המטרים המרובעים שקיבל אפילו גבוה יותר מהדונם הקודם שהיה לו.

אמנון כהן: כלומר, הוא יקבל את הפיצוי הזה, הוא יקבל יותר.

יהודה זמרת: הוא יקבל את הערך בכסף.

ארז קמיניץ: במצב היוצא כל בעלי הזכויות יקבלו זכויות למגורים בערך כספי גבוה יותר מאשר היה להם כאשר החזיקו בשטח פתוח או שטח לחקלאות, אבל מבחינת גודל השטח ייתכן שזה יהיה אפילו רק כמה דירות.

אמנון כהן: ומה אם יש לו השגה, אם הוא אומר: "עבדתם" עליי ולא נתתם לי מה שמגיע לי?

ארז קמיניץ: אז הוא מגיש התנגדות.

אמנון כהן: למי?

ארז קמיניץ: למוסד התכנון.

אמנון כהן: מה יכולת המיקוח שלו?

ארז קמיניץ: הוא יכול להגיד: "הערכתם לא נכון את החלקה שלי"; "אם אני בודק את עצמי ביחס לאחרים עשיתם כאן כנראה איזו טעות.

ארז קמיניץ: היחס שלי אל מול האחרים גבוה יותר"; "המקדם שקבעתם לא נכון.

ארז קמיניץ: מה שקיבלתי במצב היוצא – אני לא רוצה אותו פה אלא רוצה אותו שם".

ארז קמיניץ: זאת טענה שאנחנו מקבלים פחות, אבל היא יכולה לעלות; "הייעוד שקיבלתי במצב היוצא לא מוצא חן בעיניי".

ארז קמיניץ: בסדר, הבדיקה כולה תיערך על-ידי מוסד התכנון.

ארז קמיניץ: יש התנגדויות שהן בעיקרן התנגדויות שמאיות, יש יועץ חובה לוועדה במקרים הללו, יועץ שמאי שצריך לבדוק את זה.

אמנון כהן: יש בוררויות?

ארז קמיניץ: יש את בית-המשפט.

דורון דרוקמן: אין תוכנית איחוד וחלוקה שלא מוגשות לה התנגדויות כאלה.

אמנון כהן: בוודאי, זה לגיטימי, אבל שיהיה מנגנון שיאפשר לפנות ולהתלונן ולהגיע לידי פשרה.

יהודה זמרת: יש הודעות.

יהודה זמרת: כאן חייבים להודיע לבעלי הקרקע באופן אישי.

יהודה זמרת: זה לא רק פרסומים בעיתונות או באינטרנט.

יהודה זמרת: יש כאן מערך שלם של הודעות.

יהודה זמרת: זה חריג.

יהודה זמרת: הכלל הוא שתכנון עוסק בתכנון ולא עוסק בקניין.

יהודה זמרת: יש לכך שני חריגים: האחד באיחוד וחלוקה והשני בהפקעה.

יהודה זמרת: אם ניקח 100 בעלי זכויות בתוך חלקה בשותפות אף אחד לא יצליח לבנות.

יהודה זמרת: המטרה להפוך את התכנון למתאים לביצוע.

יהודה זמרת: זה אחד המכשירים, שמחד נותן מענה לנושא הקנייני, כי הוא נותן פיצוי מסוים עבור זכויות, ומאידך מאפשר את קידום התכנון.

יהודה זמרת: זה כלי חשוב, מורכב כמובן, וההוראות כאן נועדו לתת יותר ודאות, לקבוע הסדרים.

ארז קמיניץ: בהמשך לדבריו של מר יהודה זמרת, ביקשת לדעת מה השינויים שהכנסנו.

חנא סוייד: אדוני היושב-ראש, ברשותך, יש לי שאלה מכוונת ומייעלת.

חנא סוייד: אילו שינויים עיקריים הוכנסו?

חנא סוייד: יש פסיקה, יש אבני דרך בעניין הזה.

חנא סוייד: מה חדש?

ארז קמיניץ: לא אסקור את כל החידושים, אלא את המרכזיים שבהם, ועל יתר החידושים אני מניח שנדבר תוך כדי הדיון.

חנא סוייד: תתייחס במפורש להליך איחוד וחלוקה והקצאה לצורכי ציבור במסגרתו.

חנא סוייד: עד כה לא הבנתי אם זה הליך הפקעה או לא הליך הפקעה.

ארז קמיניץ: יש התייחסות מיוחדת לכך, ובאמת רציתי לגעת בזה.

ארז קמיניץ: ברשותך, מייד אגיע לשאלה שלך.

ארז קמיניץ: אבל רק מילה אחת לפני כן.

ארז קמיניץ: לקחנו את המצב הקיים היום בחקיקה הראשית, שהוא חסר יחסית לדעתנו, וניסינו לייצר איזו קודיפיקציה בזעיר אנפין של הנושא.

ארז קמיניץ: בין היתר לפי החוק הקיים היום, לפי תקינה, לפי תקנות שהתקנו, גם לפי הפסיקה כמובן, הטמעה של כל מיני עקרונות שבפסיקה, וגם תקינה שמאית.

ארז קמיניץ: תיכף אפרט.

ארז קמיניץ: אם נתחיל בהבהרה לשאלה הראשונה, צריך לשים לב שבכל הסיטואציה שדיברנו עליה תמיד ייצא חלק מן השטח לטובת הרשות המקומית.

ארז קמיניץ: למה?

ארז קמיניץ: משום שאם אנחנו מתכננים שכונה אז בוודאי צריכים להיות בה כבישים ושצ"פ ומבני ציבור.

ארז קמיניץ: הייעודים הללו בדרך כלל אין מעניינו של הפרט להחזיק בהם.

ארז קמיניץ: לפרט אין שום תועלת בהחזקת כביש.

ארז קמיניץ: עברנו את הימים שאנשים היו חוסמים כבישים וגובים מס עבור המעבר.

ארז קמיניץ: לאדם אין מה לעשות עם דרך.

יואב שגיא: אלא אם כן זה כביש 6.

ארז קמיניץ: זה מקרה אחר במקצת.

ארז קמיניץ: הכביש עדיין בבעלות של המדינה.

ארז קמיניץ: לא שנותנים לאדם פרטי לעשות את זה.

חנא סוייד: פרט לתחנות, בהן קפה עולה 15 שקלים ...

אמנון כהן: תביא אתך קפה בתרמוס ...

ארז קמיניץ: בכל מקרה, בתוכניות איחוד וחלוקה, הואיל ואני רוצה לפתח, והמשמעות המרכזית של התוכניות הללו הוא פיתוח תכנוני, ברור שפיתוח של שכונת מגורים לא יכול להיות בלי מענה לצורכי ציבור.

ארז קמיניץ: צורכי ציבור בדרך כלל הם עניינה של הרשות, הרשות המקומית או מדינת ישראל, להיות הבעלים של קרקע שהיא קרקע לצורכי ציבור.

ארז קמיניץ: לכן בתוכניות הללו חלק משטח התוכנית יועבר לבעלותה של הרשות המקומית, גם אם לא היתה בעלים לפני כן.

ארז קמיניץ: זה קורה היום כדבר שבשגרה, למרות שהחוק לכאורה לא מתייחס לזה בצורה מפורשת אלא בסעיף עקיף.

ארז קמיניץ: כבר בשנות השבעים הפסיקה הכירה בכך שבתוכניות איחוד וחלוקה לא רק בעלי הזכויות שנכנסו עם הקרקע החקלאית או השטח הפתוח שהיה להם קודם יקבלו את הזכויות במצב היוצא, אלא גם הרשות תקבל זכויות.

ארז קמיניץ: היא תקבל זכויות בדרך כלל לצורכי ציבור בלבד.

חנא סוייד: הבעיה, צריך לקבוע גדרות כדי שזה לא יהיה ללא כל גבול.

ארז קמיניץ: יהיה כמה שצריך לצורכי הציבור.

ארז קמיניץ: קוראים לזה בעגה "מתחת לקו".

ארז קמיניץ: זה לא נכנס לאיזונים.

ארז קמיניץ: זה אומר שהרשות יכולה לקבל כמה שצריך לצורכי ציבור, כמה שמוסד התכנון חשב שצריך לצורכי ציבור.

שמאי אסיף: התוכנית קובעת את הגבול.

ארז קמיניץ: אדוני מכוון לנוהג שהשתרש במקומות מסוימים, של 40%, כי זה כאילו מדמה הפקעות?

חנא סוייד: לא אני מכוון אלא בג"ץ כיוון לשם.

ארז קמיניץ: לא.

ארז קמיניץ: פסק-דין בראון מדבר על דבר אחר.

אפרת דון יחיא: הוא לא הגביל את ההיקף.

ארז קמיניץ: זה נקודה חשובה.

ארז קמיניץ: אם כבר נגעת בה אז צריך להבהיר.

ארז קמיניץ: אם נעשה אנלוגיה להפקעות, גם בהפקעות ניתן להפקיע יותר מ-40% ובלבד שישלמו עבור זה.

ארז קמיניץ: אמר בית-המשפט העליון בהקשר הזה: אם אתם רוצים באיחוד וחלוקה לעשות '

ארז קמיניץ: מתחת לקו' יותר מ-40%, בסדר, רק שימו לב שיש פיצוי הולם.

ארז קמיניץ: אנחנו אומרים, לא בתיאוריה אלא בפרקטיקה, המקרים שבהם לא יהיה פיצוי הם נדירים שבנדירים.

ארז קמיניץ: אני אישית לא נתקלתי עדיין במקרים שבהם בתוכנית איחוד וחלוקה אדם שנכנס עם קרקע בשווי של קרקע חקלאית או של שטח נוף פתוח קיבל מבחינת השווי פחות במצב היוצא, שבו בדרך כלל הוא יקבל מגורים.

אפרת דון יחיא: רק השווי קובע.

חנא סוייד: אתה צודק, אבל לא על כך דיברתי.

אפרת דון יחיא: הבדיקה היא לא על-פי גודל השטח.

ארז קמיניץ: נכון שיש את פסק-דין טור שאמר דבר מה בעניין הזה.

ארז קמיניץ: הפסיקה הזה די נהפכה אחר-כך.

ארז קמיניץ: אפשר להפוך הלכה ואפשר לאבחן אותה, אבל לא ניכנס לזה.

ארז קמיניץ: אני רק אומר, הכלל כאן ברור למדי.

ארז קמיניץ: אנחנו בוחנים רק שוויים, לא גדלים.

ארז קמיניץ: בשוויים, בדרך כלל, אם לא תמיד, אדם שנכנס עם שווי X, שייתכן שבשטח היה גדול יותר, ייצא עם שווי של 2, 3 או 4 X, גם אם הגודל ייצא קטן יותר, וברור שהוא קטן יותר משום שצריך להקצות שטח מתוך המתחם הזה לטובת צורכי הציבור בבעלות הרשות המקומית.

ארז קמיניץ: קבענו כאן כלל, ואפשר יהיה לדבר עליו, זה מופיע באחד הסעיפים המאוחרים יותר, שאיחוד וחלוקה אינו הפקעה.

ארז קמיניץ: זה מכשיר אחר.

חנא סוייד: זה בדיוק מה שבג"ץ אמר שאינו נכון.

חנא סוייד: הוא אמר ההיפך.

ארז קמיניץ: בפסק-דין בראון הוא לא אמר את זה במפורש.

איריס פרנקל-כהן: הוא לא הכריע, אבל הוא אמר שצריך להתייחס אליו באותו אופן מבחינת הפיצויים.

חנא סוייד: לפי הבנתי המשפטית המוגבלת, הבנתי מקריאת הפסיקה שבעצם בג"ץ התייחס אל זה כאל הפקעה.

ארז קמיניץ: השופטת נאור הביעה את עמדתה הפרטית.

ארז קמיניץ: היא אמרה: אם היו שואלים את דעתי הייתי אומרת שצריך להתייחס לאיחוד וחלוקה כמו אל הפקעה, אבל זאת לא ההלכה שאני קובעת.

ארז קמיניץ: ההלכה שאני קובעת היא רק לעניין פיצויים.

אפרת דון יחיא: להלכה הזאת הצטרפו יתר השופטים.

ארז קמיניץ: בלי קשר לְמה שנפסק בעניין הזה, ואולי נרחיב על כך אחר-כך כאשר נגיע לסעיף הרלוונטי, כי בוודאי יהיו עליו הערות, אני סבור שאיחוד וחלוקה ביחס להפקעות וביחס לכלל שנקבע לאיחוד וחלוקה, אמרנו שאיחוד וחלוקה אינו הפקעה כי בפרקטיקה אנחנו רואים שההתנהגות של הכלי הזה שונה לחלוטין ולא דומה לפרקטיקה של הפקעות.

ארז קמיניץ: אבל בנקודה הכי חשובה של הפקעות לעצם ימינו אנו, שאלת הרכישה מחדש או השבה של הקרקע, ביקשנו כן לייצר אנלוגיה בין הפקעה ובין איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: לכן אם אדוני שואל לעניין הפיצוי על ההפקעה שניתן בפרק ההפקעות, פיצויי הפקעה על כל מטר, התיקון שלנו הוא שאפשר לשלם פיצוי לא רק מעבר ל-40% אלא מהמטר הראשון.

ארז קמיניץ: איני יודע אם שמת לב לתיקון הזה שהכנסנו.

חנא סוייד: זה מופיע בפקודה.

ארז קמיניץ: גם בפקודה וגם כאן.

חנא סוייד: הפקודה היא המקור.

ארז קמיניץ: שאלת הפיצוי בתוכניות איחוד וחלוקה בפרקטיקה – אולי בתיאוריה מדובר על לקיחה שלטונית אבל בפרקטיקה שאלת הפיצוי לא עולה כמעט, כי כל מי שנכנס לתוכניות איחוד וחלוקה, בדרך כלל מבחינת השווי ייצא במצב טוב בהרבה מאשר הוא היה.

ארז קמיניץ: בפיצויי הפקעה נותנים לו מה שמגיע לו, מה שהיה לו נותנים לו, שווי בכסף.

ארז קמיניץ: בתוכניות איחוד וחלוקה הוא מקבל יותר מאשר היה לו.

ארז קמיניץ: לכן שאלת הפיצוי בהקשר של איחוד וחלוקה אינה דומה לשאלת הפיצוי בהפקעות.

ארז קמיניץ: לעומת זה, ביקשנו להכניס באנלוגיה לדיני ההפקעות את כל עניין השבת הקרקע או רכישתה מחדש.

ארז קמיניץ: זאת סוגייה הרבה יותר משמעותית בעיניי, אם כבר עושים אנלוגיה, אבל אפשר להתווכח על כך.

ארז קמיניץ: אפשר יהיה להמשיך ולדבר על זה, אבל זה ככלל התשובה.

אמנון כהן: היום מתנהל בכנסת היום הבין-לאומי של הגנת הסביבה.

אמנון כהן: התחייבתי שאגיע לשם למשך כמה דקות כדי לחזק את ידיו של כל מי שעוסק בתחומים הללו.

אמנון כהן: האם יועיל כבודו להחליף אותי למשך כמה דקות?

אמנון כהן: אלך לשם ואגיד כמה מילים כדי לחזק את האנשים.

אמנון כהן: אני יודע שתעשה עבודה ראויה ואני סומך עליך במאת האחוזים.

קריאה: חבר הכנסת סוייד הוא לא חבר הוועדה ולכן הוא לא יכול להחליף אותך.

אמנון כהן: אתה בזכות דיבור, אדוני.

חנא סוייד: רציתי להעיר הערה.

חנא סוייד: כנציג הממשלה לא ציפיתי כמובן שתביע עמדה אחרת.

חנא סוייד: כאן יש העצמה כמעט אין-סופית של סמכות הממשלה, בהחלטה מנהלית להגדיל את העלות, את השמאות, את המחיר של קרקע מסוימת.

חנא סוייד: הדלתא שנוצרת בין הייעוד החדש ובין הייעוד הישן נולדת בעצם כתוצאה מהחלטה מנהלית של הממשלה ולדעתי זה מקפח את האזרח.

חנא סוייד: זה יכול להיות טוב לרשות המקומית, לממשלה, לריבון.

ארז קמיניץ: למה?

ארז קמיניץ: זה מתחיל מכך שצריך לפתח, אלא אם כן סבורים שצריך להשאיר את הקרקע בסטגנציה.

חנא סוייד: צריך לפתח, בוודאי.

חנא סוייד: הפיתוח הוא אינטרס גם של האזרח.

ארז קמיניץ: היתה לו קרקע חקלאית ועכשיו הוא מקבל קרקע למגורים.

חנא סוייד: אתה מבין בדיוק את כוונתי.

חנא סוייד: אני מתכוון לכך שייתכן שלמישהו יש שטח קרקע נרחב.

שמאי אסיף: החלטה של מוסד תכנון היא החלטה מנהלית?

חנא סוייד: היא החלטה מנהלית.

שמאי אסיף: זה תוכנית.

שמאי אסיף: אנחנו דנים כאן כבר חודשים בעניין שקיפות והשתתפות ושיתוף, אז למה זה החלטה מנהלית?

חנא סוייד: זה החלטה מנהלית.

חנא סוייד: הסמכות לשנות ייעוד של קרקע מסוימת ועל-ידי כך ליצור הבדל גדול בין המחיר או בין העלות - - -

שמאי אסיף: זה מהותו של התכנון.

חנא סוייד: בסדר, אבל לא בדֶלתות כל-כך גדולות שהן לרעתו של האזרח.

שמאי אסיף: כל דלתא שמוסד התכנון, אחרי ששמע את כל מי שצריך לשמוע, קבע.

חנא סוייד: יש דלתא מובנית, שהיא השטח, דלתא של 40%.

חנא סוייד: אבל כאשר אתה מכניס את הדלתא של העלות ואז כאילו במקום דונם יקבל האזרח 100 מטרים מרובעים - -

ארז קמיניץ: אבל זה שווה פי עשר.

חנא סוייד: - - זה מפר את האיזון, על-פי נקודת מבטי כאזרח.

שמאי אסיף: סעיפי ההפקעה אף גרועים יותר מן הבחינה הזאת.

שמאי אסיף: אתה יכול להגיד שגם כאשר מפקיעים פוגעים בזכויות.

חנא סוייד: אבל יש לך גבול של 40%.

ארז קמיניץ: לא נכון.

ארז קמיניץ: אתה יכול להפקיע 100% ולשלם פיצוי.

ארז קמיניץ: כאן משלמים הרבה יותר.

חנא סוייד: כאן בתוך התשלום שאתה משלם מוטמע שכביכול נוצר שיפור בשל שינוי הייעוד.

אפרת דון יחיא: זה פסק-דין בראון.

ארז קמיניץ: בוודאי, אבל זה המצב.

ארז קמיניץ: צריך להבין כאן משהו.

ארז קמיניץ: נשווה אדם שהפקיעו ממנו קרקע לאדם ששטחו נמצא בתוכנית איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: אדם שהפקיעו לו קרקע במצב הטוב ביותר יקבל, בהליך דו-שלבי, רק כמה שהקרקע שווה, ואם הקרקע חקלאית - - -

אפרת דון יחיא: הוא יקבל פיצוי רק על קרקע חקלאית.

ארז קמיניץ: אם הקרקע שלו היא קרקע חקלאית הוא יקבל פיצוי כפי ששווה קרקע חקלאית, ונקרא לזה X.

ארז קמיניץ: לעומת זה, אם אותו אדם נכנס לתוכניות איחוד וחלוקה, הפרקטיקה מלמדת שהוא יקבל X10.

ארז קמיניץ: נכון, מבחינת השטח הנִפְקָע, בתוכנית של הפקעה הוא מאבד את השטח שלו, כולו או חלקו.

ארז קמיניץ: אותו דבר מבחינת גודל השטח.

ארז קמיניץ: גם מי שהיה בתוכנית איחוד וחלוקה איבד מבחינת גודל חלק משטחו, אבל מבחינת שווי, מי שנכנס לתוכנית איחוד וחלוקה מרוויח הרבה יותר ממה שהיתה שווה חלקתו בכסף.

ארז קמיניץ: לכן מצבו הכלכלי משתפר.

אמנון כהן: הוא מדבר על דבר אחר.

אמנון כהן: הוא אומר: אני לא רוצה שינוי ייעוד, לא רוצה שתפקיע לי.

נתן מאיר: הוא מדבר על קשר רגשי, אבל את זה צריך לנטרל, כי אין לזה גבול.

חנא סוייד: לא רק קשר רגשי, שגם הוא חשוב, אלא יש גם עניין של תזמון.

נתן מאיר: בצד הכספי, מר ארז קמיניץ צודק במאה אחוז.

נתן מאיר: באיחוד וחלוקה רק הערכים הכספיים מדברים.

חנא סוייד: אני סבור שלא.

נתן מאיר: היו לך 10 דונמים ששווים מיליון שקל ועכשיו יש לך דונם אחד ששווה 2 מיליון שקל, אז שיפרו את מצבך מבחינה כספית.

נתן מאיר: אתה מדבר שהקשר לקרקע הוא לא רק כסף, וזה נכון.

חנא סוייד: בשביל החברה להגנת הטבע אולי ההיפך הוא הנכון, השטח הפתוח שווה יותר משטח בנוי.

ארז קמיניץ: אדוני שואל אם יש כאן החלטת רשות שלפיה לוקחים לאדם את הקרקע שלו, למרות שנותנים לו פיצוי.

ארז קמיניץ: נכון, יש כאן אלמנט של החלטה של מוסד תכנון שלפיה נלקחת קרקע פלונית מאדם.

חנא סוייד: אני לא מדבר על העיקרון.

חנא סוייד: העיקרון מקובל.

חנא סוייד: נקודת האיזון שאני מדבר עליה היא בעייתית לדעתי, השאלה כמה אתה מושך לכיוון מסוים.

חנא סוייד: זה מחזיר אותי לנקודה העיקרית שרציתי לבטא, שצריך להיות גבול מסוים.

חנא סוייד: לא ייתכן, לפי הדוגמה שנתת, שיהיה X ו-X10.

חנא סוייד: פער כל-כך גדול הוא בוודאי לא דוגמה אמיתית.

ארז קמיניץ: זה תלוי בתוכנית.

ארז קמיניץ: לפעמים זה קורה.

איריס פרנקל-כהן: כדאי שתתייחסו גם לתוכנית איחוד וחלוקה בעתיד.

אמנון כהן: עכשיו אתם מסבירים את הפרק.

אמנון כהן: אחר-כך יהיו לכם הערות לכל מה שיעלה כאן.

אמנון כהן: מר שמאי אסיף, אתה רוצה להוסיף עוד כמה משפטים?

שמאי אסיף: אני מבקש לומר שהכלי הזה הוא כלי חיוני מאוד כדי להזרים את התכנון, כדי לאפשר להביא פיתוח וקִדמה בהרבה מאוד הזדמנויות.

שמאי אסיף: הוא גם כלי יעיל מאוד והוגן מאוד והוא מביא בחשבון הרבה מאוד דברים, כולל במקרה הזה.

שמאי אסיף: העובדה שנותנים פיצוי בקרקע, גם אם לא במלוא הקרקע, אבל בקרקע שהיא בדרך כלל בערך גבוה יותר, אף אם היא קטנה יותר, אם נותנים פיצוי כזה הוא מביא בחשבון גם את הערך של הקרקע מעבר לערך הכספי.

שמאי אסיף: אנחנו נותנים את האפשרות הזאת, כי אחרת את הכול אפשר היה לסגור בכסף: לוקחים ומשלמים ואחר-כך מחלקים כפי שרוצים ומוכרים, גם זאת אפשרות באופן תיאורטי.

שמאי אסיף: יש כאן גישה פתוחה מאוד ונכונה.

אמנון כהן: תודה.

אמנון כהן: מה יש ללשכת השמאים לומר על זה?

אמנון כהן: בבקשה, אדוני.

אוהד דנוס: אנחנו יושבים ושומעים כאן דיון עמוק מאוד על שמאות.

אוהד דנוס: הכלי הזה, כפי שציין מר ארז קמיניץ, הוא כלי עוצמתי.

אוהד דנוס: אם חוק התכנון והבנייה אמור לקדם את הבנייה בישראל הרי כמעט בלתי אפשרי לתכנן שטחים חדשים במדינת ישראל בלי תוכניות של איחוד וחלוקה חדשה.

אוהד דנוס: אני חייב לציין בהקשר הזה שאנחנו, שנמצאים במוקד העשייה של התוכניות ושל טבלאות איחוד וחלוקה חדשה, סבורים שהעבודה שנעשתה כאן היא עבודה טובה ומקצועית.

אוהד דנוס: עם זאת, יש לנו הערות, וברשותכם, אעבור עליהן אחת לאחת.

שמאי אסיף: סליחה שאני קוטע את דבריך.

שמאי אסיף: אני מבקש להוסיף עוד נקודה חשובה אחת, שאולי לא לגמרי ברורה.

שמאי אסיף: בניגוד אולי למה שקיים במקומות אחרים בעולם, ואולי גם שם לא, אולי רק באלסקה או באנטארקטיקה, שם יש קרקע שלא מחולקת ולא בבעלות, מדינת ישראל כל שטחה מכוסה בקדסטר, מכוסה באיזו חלוקה של בעלות.

שמאי אסיף: אולי לא כולה, אולי על חלקים ממנה יש ויכוחים כאלה או אחרים, אני לא רוצה להיכנס לזה.

שמאי אסיף: אבל המשמעות של תכנון תמיד מגיעה בסופו של דבר לחלוקה כזאת, כל תכנון.

שמאי אסיף: זה לא קורה רק במקרים נדירים, אלא כל תכנון בעצם נכנס אל תוך מערכת שיש סיכוי גדול שתחייב איחוד וחלוקה.

אוהד דנוס: אני שמח שאנחנו מסכימים.

אוהד דנוס: אני בהחלט מצטרף לדברים שאמר מר שמאי אסיף.

אוהד דנוס: בעצם לא ניתן היום לתכנן אזורים חדשים מאחר והם כבר מחולקים, והחלוקה המנדטורית היא לא כזאת שאפשר על בסיסה לבנות בתי-ספר, מערכות דרכים, גני ילדים וכולי, ולכן חייבים להכניס את כל החלקות ל-pool אחד, שזה האיחוד, ולחלק אותו מחדש, ובדרך האיזון נעשה כאיזון כספי.

אוהד דנוס: אגע בנקודה שהציג חבר הכנסת סוייד.

אוהד דנוס: הנושא הזה קצת יותר מסובך, אבל אני חושב שהבנתי לְמה חבר הכנסת סוייד חתר.

אוהד דנוס: בהמשך ארחיב על כך את הדיבור.

אוהד דנוס: בסעיף 193, בהגדרת "הוראות איחוד וחלוקה" – משהו חסר בכוונון העדין של הסעיף הזה.

אוהד דנוס: התוכנית לא משנה זכות בעלות אלא מעבירה אותה.

אוהד דנוס: הזכות נותרה בעינה, אלא שהיא תחול על חלקות שונות מאשר במקור.

איריס פרנקל-כהן: לכן הוכנס שינוי בנוסח, שבמקום "באופן המשנה" נכתב: "באופן העתיד לשנות".

אוהד דנוס: בהחלט ייתכן שמבחינת רגבי אדמה אדם יקבל מגרש שחלקו ממוקם באותו שטח חלקה שהיה לו.

ארז קמיניץ: זה לא משנה.

יהודה זמרת: הוא ניתק, איבד וחזר.

ארז קמיניץ: יש עוד עניין.

ארז קמיניץ: זכות הקניין מורכבת למעשה משני פרמטרים: הגבול והזהות.

ארז קמיניץ: כאשר אתה מדבר על חלקה, אתה מדבר גם על גבולותיה, על הבקבוק וגם על התוכן שלו.

ארז קמיניץ: בדוגמאות שאתה מציג למעשה השתנתה זכות הקניין, או עתידה להשתנות אחרי שזה יירשם במרשם, מבחינת גודל החלקה.

ארז קמיניץ: לכן יהיה כאן שינוי קנייני במובן המובהק של הזכות הקניינית.

נתן מאיר: גם ברמה הלוגית – פעולת האיחוד מנתקת את הזיקה, כאילו כולם הופכים לבעלים במשותף של חלקה אחת, במה שנקרא "מוּשָה", ואז קיימת החלוקה מחדש.

אוהד דנוס: זאת הערה לעניין ההגדרות.

אוהד דנוס: אם אתם שלמים עם ההגדרות אז בעניין הזה אעצור.

אוהד דנוס: סעיף 194 עוסק במצב עניינים שבו עושים תוכנית איחוד וחלוקה חדשה בהסכמה ולא בהסכמה באותה תוכנית.

אוהד דנוס: אנו סבורים שאת האפשרות הזאת לא צריך לתת.

אוהד דנוס: תוכניות בהסכמה הן תוכניות זריזות ומהירות, הן יכולות "לרוץ" מהר.

אוהד דנוס: לא נכון לערבב אותן עם תוכניות שלא בהסכמה.

נתן מאיר: זה לא קורה כמעט בשטח.

אוהד דנוס: כאן נותנים את האפשרות.

שמאי אסיף: אז כל התוכנית תהיה ללא הסכמה.

שמאי אסיף: אז מה עשינו?

יהודה זמרת: אז כולם יאמרו שהם ללא הסכמה ואז ניכנס לתגרה גדולה יותר.

אוהד דנוס: או שהם יפצלו את התוכנית לשתיים.

נתן מאיר: תוכנית שחלק ממנה לא מוסכם היא תוכנית לא בהסכמה.

שמאי אסיף: יש מתחמים שבתוכם חלק בהסכמה וחלק לא, אז לא נאמר שכולם לא בהסכמה.

נתן מאיר: כל מתחם בפני עצמו.

נתן מאיר: זה לא מפריע.

אמנון כהן: מר שמאי אסיף, אני מבקש שתרשמו את ההערות ואז תענו על כולן במרוכז.

אמנון כהן: אולי עוד כמה אנשים ישאלו שאלות באותו תחום.

אמנון כהן: חבר הכנסת מקלב, באת להחליף אותי כדי שאוכל לכבד את המעמד ביום איכות הסביבה ולהגיד כמה מילים בכנס?

אמנון כהן: תודה רבה.

אורי מקלב: נמשיך לשמוע את יושב-ראש לשכת השמאים, בבקשה.

אוהד דנוס: סעיף קטן 196(ב) מאפשר במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה חדשה גם להקצות זכות במגרש תמורה לדייר מוגן.

אוהד דנוס: אנו סבורים שזה דבר ראוי ונכון.

אוהד דנוס: אבל בהחלט היינו מרחיבים את זה לכל בעל זכות במקרקעין.

אוהד דנוס: דהיינו, אם יש על הקרקע בעל רשות או אפילו פולש והבעלים מעוניין להסדיר את ענייניו הקנייניים אתו במסגרת האיחוד, ניתן ורצוי לאפשר להם את זה.

יהודה זמרת: למה להכניס מורכבוּת מיותרת לתוך המערך התכנוני?

יהודה זמרת: למה להכניס מורכבוּת מעבר לכל מה שגם כך קשה?

מאיר ברקן: אבל אלה חיי היום-יום.

אוהד דנוס: אנו נתקלים בדברים הללו בפרקטיקה המקצועית.

אוהד דנוס: בהחלט ייתכן שיושב-בר-רשות, או מי שלא מוגדר דייר מוגן - - -

נתן מאיר: זה חרב פיפיות.

נתן מאיר: אם אתה כבעלים מכניס את הפולש שלך, אם זה ערכים נמוכים זה טוב, זה חוסך לך את הפינוי, אבל אם זה ערכים גבוהים בעצם מלאימים לך את הרכוש.

שמאי אסיף: הוא גם מקבל מעמד וגם מעודדים אותו.

ארז קמיניץ: נענה על כך בהמשך.

אוהד דנוס: פולש לא צריך לבוא בגדר ההגדרה כאן, אבל בר-רשות והגדרות נוספות בהחלט יכולות לבוא בחשבון.

אוהד דנוס: אני סבור שבכך לא מסבכים את החוק, אלא פשוט מאפשרים יישום מעשי יותר שלו היכן שנדרש.

אוהד דנוס: צריך לזכור ש"ניתן" זה לבקשת כל בעלי הזכויות בחלקה הנכנסת, דהיינו חייבת להיות הסכמה של כלל הבעלים ואז אני לא רואה בעיה עם זה.

אוהד דנוס: אני עובר לסעיף קטן 200(ג) שעוסק בתוכניות צינור, אותן תוכניות שמאפשרות לרשויות מקומיות לבצע החלפת ייעודים כשהן מחברות בין שני מתחמי קרקע באמצעות דרך וכן הלאה.

אוהד דנוס: אנו סבורים שצריך לאפשר את זה.

אוהד דנוס: ההתפתחות העירונית מתאפשרת לעתים רק תוך מתן אפשרות לביצוע תכנון דו-מתחמי, במיוחד כאשר מדובר בהליכים תכנוניים בהם מעורבות סוגיות קנייניות סבוכות.

אוהד דנוס: למעשה נוטלים כאן כלי, שאני יכול להעיד שרשויות מקומיות משתמשות בו.

אוהד דנוס: זה כלי שהוא תכנוני וקנייני.

אוהד דנוס: מדובר למעשה בשני מתחמי קרקע שמחברים אותם לתוכנית איחוד וחלוקה אחת.

אוהד דנוס: לעתים מבצעים החלפות בבעלויות בדרך הזאת בין שתי החלקות או בין שני המתחמים ובהחלט מסדירים דרך האיחוד והחלוקה כל מיני מצבים סבוכים שהמציאות מביאה בפנינו.

אוהד דנוס: לוקחים כאן איזה כלי תכנוני-קנייני חשוב.

אוהד דנוס: הרי אמרנו, הסעיף הזה עניינו גם בקניין, הוא מערבב את הקניין בתכנון.

אוהד דנוס: זה בהחלט דבר שחבל לוותר עליו.

אוהד דנוס: אנו סבורים שהסעיף הזה מיותר.

אורי מקלב: התוספת בסעיף קטן 200(ב) לא נותנת לך תשובה?

אורי מקלב: שם נכתב: "אלא אם כן ראה מוסד תכנון כי יש הצדקה תכנונית לתכנון במאוחד".

אורי מקלב: הסעיף הזה בעצם עונה על הסוגייה שהעלית.

אוהד דנוס: אבל סעיף קטן (ג) מחריג את המקרים של חלקות נכנסות שהרצף הקרקעי ביניהן נוצר באמצעות רצועת קרקע צרה.

יהודה זמרת: שלא יהיה חיבור מלאכותי.

יהודה זמרת: אם יש הצדקה תכנונית, בבקשה, אבל לא לוקחים מתחם בקצה העיר ומחברים אותו עם מתחם באזור אחר לגמרי.

שמאי אסיף: סעיף קטן (ב) פותר את זה.

אוהד דנוס: סעיף קטן (ב) לא פותר.

יהודה זמרת: הוא מחייב הצדקה תכנונית.

נתן מאיר: אלה שני רעיונות שונים.

נתן מאיר: סעיף קטן (ב) עוסק במתחמי תכנון שונים בתוכנית אחת, שכל אחד מאוזן בפני עצמו.

נתן מאיר: סעיף קטן (ג) עוסק ביצירת רצף טריטוריאלי מלאכותי.

אורי מקלב: בהמשך תבהירו את העניין.

אוהד דנוס: אני סבור שסעיף קטן (ב) לא פותר את הבעיה שעולה בסעיף קטן (ג).

אוהד דנוס: סעיף קטן (ג) בא להחריג את סעיף קטן (ב) ולא לאפשר את אותן תוכניות צינור, את התוכניות שמדברות על רצועת קרקע צרה שמחברת בין שני מתחמים.

אוהד דנוס: סעיף קטן 201(ב) עוסק בתוכנית בהסכמה.

אוהד דנוס: בעניין הזה, ולנוכח הצורך שקיים לבעלים מן הבחינה המיסויית, בהחלט ניתן גם כאן להוסיף לוח הקצאה של שמאי מקרקעין שיראה שמתקיים איזון בין הבעלים.

יהודה זמרת: אם הבעלים בהסכמה ביניהם, אם אחד הסכים לתת לשני וההוא לקח, למה השמאים צריכים להגיד להם: רבותי, למרות ההסכמה ביניהם זה לא יהיה?

יהודה זמרת: צריך לעודד הסכמות.

יהודה זמרת: באים כל הבעלים ואומרים: אני מוכן לקחת.

יהודה זמרת: ייתכן שמעבר לכך היו שיקולים נוספים שלהם.

יהודה זמרת: למה עליי להכריח להכניס עוד שמאי, לעכב את ההליך, להיכנס לנושאים שאינם מענייני?

נתן מאיר: הבעיה היא יותר של מיסוי.

אוהד דנוס: היא בעיה של מיסוי, ובמילא תינתן כאן איזו חוות דעת שהרשות המקומית יכולה לבדוק ולשמור על הבעלים שנמצאים בתחומה.

יהודה זמרת: אם צריך לשלם מסים, צריך לשלם מסים.

נתן מאיר: זה מקור לחסות תחת החילופים של צו של רשות מוסמכת לפי חוק מסוי מקרקעין, כי היום תוכניות איחוד וחלוקה, גם בהסכמה, נחשבות צו של רשות מוסמכת, שלא חייבות במס שבח.

נתן מאיר: רק הפרשי איזון חייבים במס.

נתן מאיר: כאן זה פִרצה, שבעלים שיכולים להחליף ביניהם קרקע תחת הכותרת "איחוד וחלוקה בהסכמה".

נתן מאיר: תחשבו על זה.

ארז קמיניץ: אנחנו מכירים את זה.

ארז קמיניץ: רשויות המס לא מוכנות לעשות אבחנה בין איחוד וחלוקה בהסכמה ולא בהסכמה.

ארז קמיניץ: במשך שנים ניסו את זה, אך זה לא עובד.

ארז קמיניץ: לכן קבעו דין אחד דומה לכולם.

יהודה זמרת: זה תוקן לפני 5 שנים.

ארז קמיניץ: אם רוצים לתקן, הכיוון הוא שלא יהיה בכלל.

ארז קמיניץ: אם לזה רוצים להגיע, בסדר.

אוהד דנוס: סעיף 203 עוסק בעקרונות אוניברסליים לחלוקה חדשה, מה יכללו הטבלאות.

אוהד דנוס: יש כאן איזו הערה כללית, ש"ההקצאה תהיה קרוב ככל האפשר", שנעלמה מן החוק החדש והיתה קיימת בחוק הקודם.

אוהד דנוס: היא לא נמצאת כאן.

אוהד דנוס: זה עניין אקוטי.

איריס פרנקל-כהן: איך זה מתיישב עם ההערה הקודמת שלך?

איריס פרנקל-כהן: הרעיון הוא השווי.

אוהד דנוס: עכשיו אנחנו נכנסים לתשובה שרציתי לענות לחבר הכנסת סוייד, לנסות להסביר את מה שאתה ניסית להסביר.

אוהד דנוס: הרי מדברים כאן על שמאות בסופו של דבר.

אוהד דנוס: חבר הכנסת סוייד אמר: אתה אומר שהייתי שווה 100 בחלקה גדולה מאוד ועכשיו אני שווה 1,000 בחלקה קטנה יותר, אבל את ה-1,000 אתה הגדרת וזה איפשר לך לקחת ממני 40%, 50%, 60%.

אוהד דנוס: וייתכן שזה לא 1,000, ייתכן שמחר תשנה את ההערכה ל-2,000 ותוכל לקחת יותר.

אוהד דנוס: לכאורה זה נותן כוח לא מידתי בידי הרשות המקומית, בכך שבאופן תיאורטי היא יכולה להעריך גבוה יותר וזה יאפשר לה לקחת יותר שטחים מאותה חלקה.

אוהד דנוס: אני כבר רוצה להרגיע.

אוהד דנוס: השמאים לא עובדים אצל אף אחד.

אוהד דנוס: הם עושים את העבודה שלהם כפי שהם מבינים.

אוהד דנוס: סכנה כזאת לא תהיה.

אוהד דנוס: הערכת השווי החדש תהיה בהתאם לשווי, ולכן הכלי הזה לא קיים, לפחות לא בראייה שלנו.

אוהד דנוס: התשובה שלי לעו"ד איריס פרנקל-כהן – נכון, אנחנו עובדים דרך השוויים אבל גם על שוויים יש ויכוחים.

אוהד דנוס: בהחלט בראייה של שמאי אחד קִרבה לים או נוף לים יכולים להתבטא בשווי גבוה יותר על-פי עורך טבלאות ההקצאה ואז האזרח בהחלט יכול להרגיש שהוא נפגע מן המקדמים שקבע לו השמאי על כך שהוא לא ממוקם ליד הים.

איריס פרנקל-כהן: אז הדרך פתוחה בפניו לפתוח בתהליך של התנגדות.

יהודה זמרת: יש את השמאי של הוועדה המקומית שאמור להכריע.

אוהד דנוס: זה בדיוק הקשר לערך של הקרקע, לרגש כלפיה, לקִרבה.

אוהד דנוס: יש אלמנטים פסיכולוגיים שצריך לתמחר אותם, ובמידה מסוימת אפשר, עד לנקודה מסוימת.

אוהד דנוס: זה היה בחוק, והיו עליו תלי תלים של דיונים, אם בוועדות ערר, אם בוועדות מחוזיות ואם בבתי-המשפט.

אוהד דנוס: הנושא הזה חשוב.

אוהד דנוס: אנו סבורים שהצדק צריך לפעמים גם להיראות, וזה מה שמראה אותו.

ארז קמיניץ: זה לא צדק.

אוהד דנוס: זה סוג של צדק.

אורי מקלב: זה הערה כללית.

אורי מקלב: יש לך הערה ספציפית לסעיף?

אוהד דנוס: כן.

אוהד דנוס: בפסקה 203(4) ראוי להוסיף התייחסות, כי הקצאת החלקות החדשות תהיה בהתאם לרצון בעלי הזכויות, ובהיעדר אינדיקציה על רצונם, או כאשר לא ניתן לקבלה, על-פי מצב הרישום ערב התוכנית.

אוהד דנוס: יש הליך כזה.

אוהד דנוס: בהחלט ייתכן שבאים בעלי זכויות בתוכנית אל השמאי עורך הטבלאות בזמן הכנת הטבלאות.

נתן מאיר: זה אינטרס משותף.

ארז קמיניץ: לא צריך לכתוב את זה בכלל.

יהודה זמרת: אם הם מגישים את התוכנית, הם מגישים אותה.

יהודה זמרת: אבל כאשר אני מדבר על הגוש הגדול, והרצונות של בני אדם רבים מאוד, לאדם אחד כבר יש שני רצונות – לעולם זה לא ייגמר.

יהודה זמרת: אתה חייב בשלב כלשהו לקבל החלטות.

יהודה זמרת: אחר-כך יש השגות.

יהודה זמרת: בסך הכול זה השווי הכספי, ואתה צריך לדאוג לשווי הכספי, כי בלאו הכי הוא מתמחר ומוכר ומעביר אותו הלאה.

יהודה זמרת: זה לאו דווקא קרקע שליד ביתו.

יהודה זמרת: אז בואו ניקח את הדברים הללו וננסה לקדם תכנון ולקדם ביצוע.

יהודה זמרת: אם נהפוך אותנו לאתונה, שכולם יושבים מסביב לשולחן - - -

נתן מאיר: לא הבנת אותו.

נתן מאיר: לפעמים קבוצת בעלים מתארגנת, והשמאי שעורך את הטבלאות יכול הרי לנייד זכויות על-פי הבנתו.

נתן מאיר: אומרים לו הבעלים: דע לך שאנחנו קבוצה.

נתן מאיר: תשתדל שנהיה ביחד.

נתן מאיר: זה רעיון לגיטימי.

יהודה זמרת: כאשר הם מגישים את התוכנית ויוזמים אותה - - -

נתן מאיר: לא תמיד.

נתן מאיר: יכולה ועדה מקומית ליזום תוכנית, ובעלים מתארגנים על רקע התוכנית.

נתן מאיר: אני מסכים שזה לא זכות משפטית.

ארז קמיניץ: אם תכניס את זה לחקיקה, זה יהפוך מייד ל: למה לא שאלת אותי?

ארז קמיניץ: למה לא התחשבת?

ארז קמיניץ: למה לא ולמה לא.

ארז קמיניץ: אם יש מקרה כזה יש גם תקן שמאי.

נתן מאיר: אני עונה למר אוהד דנוס.

נתן מאיר: האינטרס של הרשות המקומית ושל הבעלים משותף.

יהודה זמרת: נכון, אבל בחקיקה במקום להועיל זה עלול להזיק.

אורי מקלב: התשובות לעניין הזה ברורות.

אורי מקלב: הוא אומר את דבריו.

אוהד דנוס: נמשיך לסעיף קטן 206(א) שקובע: "שווי החלקה הנכנסת ייקבע לפי התוכניות החלות עליה ערב הפקדת התוכנית לאיחוד וחלוקה".

אוהד דנוס: אנו מציעים לומר: "ייקבע, בין היתר".

אוהד דנוס: זה לא האינדיקציה היחידה שקובעת את שווי התכנון.

אוהד דנוס: יש עוד פרמטרים ששמאים אמורים להביא בחשבון, לא רק התכנון.

ארז קמיניץ: השאלה לְמה אתה מתייחס.

ארז קמיניץ: אני אומר כבר עכשיו, וזה יעלה אחר-כך, אם הכוונה להתייחס לייעודים שהיו לפני או לשימושים שהיו לפני, לזה לא נסכים.

אוהד דנוס: לא לזה אני מתכוון.

ארז קמיניץ: אתה מדבר על דברים נוספים אחרים, למשל על קיומם של מחוברים – שיש לזה התייחסות אחר-כך – או דברים מן הסוג הזה?

אוהד דנוס: כן, כל המרכיבים שאנחנו מביאים בחשבון בהערכת שווי.

ארז קמיניץ: הסעיף הזה מנסה להגיד – ואולי צריך להבהיר באיזו צורה את הנוסח – שלעניין הייעודים אנחנו מתחשבים.

אוהד דנוס: זה הדבר היחיד שביקשנו כאן, לא מעבר לכך.

ארז קמיניץ: נחשוב על ניסוח אפשרי כי אני לא רוצה סתם להגיד "בין היתר".

יהודה זמרת: זה לא רק ייעודי קרקע אלא גם הוראות של אחוזי בנייה והוראות נוספות.

יהודה זמרת: אם נגיד "ייעודים" – זה מצומצם מדי.

ארז קמיניץ: מצד שני, ברור שזה לא רק החלק של התכנון.

אוהד דנוס: זה עלול להכניס אותנו לסד בעייתי בהערכות שלנו וליצור בעיות.

ארז קמיניץ: יש תכונות מקרקעין אחרות שצריך להביא בחשבון.

ארז קמיניץ: בסדר.

אורי מקלב: אולי רק כהבהרה.

נתן מאיר: אולי אפשר לכתוב: "בקביעת שווי הקרקע יובאו בחשבון התוכניות ...".

נתן מאיר: "יובאו בחשבון", ולא "ייקבע לפי".

אוהד דנוס: אני בהחלט מבין את עו"ד ארז קמיניץ שלא רוצה שיילכו לעבר.

ארז קמיניץ: צריך למצוא ניסוח מתאים.

אוהד דנוס: אני רואה שסעיף קטן 206(ג) נמחק כולו.

איריס פרנקל-כהן: הוא הועבר להגדרת "בעל זכות בחלקה נכנסת".

ארז קמיניץ: זה מתייחס למקרים שהרשות המקומית עדיין לא רשמה הערה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, למקרים שהיא תפסה חזקה בקרקע אחרי 5 ו-7.

אורי מקלב: לצורך ההערה שלך ההגדרה לא משנה.

ארז קמיניץ: זה לא משנה להגדרה.

ארז קמיניץ: אני רק מנסה לכוון את זה.

אורי מקלב: מר דנוס, אתה יכול להתייחס לזה כאן ונדע להעביר את זה להגדרות.

אורי מקלב: אם יש לך הערה, תגיד אותה כאן.

אוהד דנוס: ראוי לסייג את האמור בסעיף בכך שאופן ההקניה, הייעוד והצורך הציבורי נותרו בעינם.

אוהד דנוס: מוצע להוסיף בסוף הסעיף: "ובלבד שנשמר ייעודה הציבורי".

יהודה זמרת: אם זה כבר לא ייעוד ציבורי אז יש הוראות על החזרת מקרקעין ואז יחולו כללים אחרים, כי אז אולי הם צריכים להחזיר.

יהודה זמרת: הכול תלוי האם החזקה נותרת בעינה והאם הם רשאים להחזיק במקרקעין.

יהודה זמרת: קרקע שהיתה ציבורית ותפסו בה חזקה, ולאחר מכן הקרקע הזאת שינתה ייעודה – חלים עליה בהמשך כללים אחרים.

נתן מאיר: פרקים אחרים של החוק מסדירים את זה.

ארז קמיניץ: בדיוק.

ארז קמיניץ: אם נתחיל עכשיו להסדיר את זה כאן ניכנס למעגל שאין ממנו מוצא.

ארז קמיניץ: אם הרשות המקומית שינתה את ייעוד הקרקע הציבורית ונכנסת עם זה לתוכנית איחוד וחלוקה, ואם עשתה את זה לא כדין יהיו כללים שיטפלו בכך.

נתן מאיר: בצד הפורמלי זה חל.

נתן מאיר: בצד המהותי, פרקים אחרים של החוק ישנו את זה אולי.

יהודה זמרת: אז הרשות המקומית תאבד את הזכות שלה בגלל אותם סעיפים.

ארז קמיניץ: לא צריך להתייחס לזה כאן.

אוהד דנוס: זה עבר לסעיף ההגדרות, אז אולי באמת אפשר להשאיר את זה.

אוהד דנוס: בסעיף 207, גברתי היועצת המשפטית של הוועדה שאלה אם יש לנו פתרונות.

אוהד דנוס: הפתרון שלנו הוא לבטל את הסעיף.

איריס פרנקל-כהן: ראיתי בנוסח.

איריס פרנקל-כהן: חיכיתי למשהו רציני יותר ...

אוהד דנוס: אסביר מדוע.

אוהד דנוס: ההצעה שלנו רצינית מאוד.

אוהד דנוס: הסוגייה הזאת מורכבת וזה לא המקום שלה.

אוהד דנוס: יש תקינה שמאית שעוסקת בנושא הזה, תקן 15.

אוהד דנוס: התקן עצמו – אני יכול לספר לכם מתוך ועדת התקינה – גם הוא מצוי היום בדיון מחדש וחשיבה מחודשת, כי יש פרשנויות כאלה ואחרות מה הוא שווי תרומת המבנים, האם מתכוונים לבלוקים באותה חלקה או לשווי.

אוהד דנוס: הסעיפים ערוכים בצורה לוגית והגיונית, אבל צריך להבין, סעיף קטן (ג), שקובע איך מעריכים את שוויים של בניין ומחוברים אחרים, מערבב מין בשאינו מינו.

אוהד דנוס: כאשר אנחנו עושים הערכת שווי חלקה נכנסת, היא יכולה להיות מוערכת כקרקע ריקה ופנויה, ואז חלות עליה זכויות מסוימות, לעומת מה שבנוי עליה, שפעמים רבות הבנייה הזאת היא מכוח תוכנית קודמת, ואז מתייחסים לנכס במצבו הנוכחי כפי שהוא.

אוהד דנוס: הדלתא שנוצרת בין שני השוויים הללו לא קשורה לכלום.

אוהד דנוס: היא לא משקפת את שווי הבנייה, לא משקפת את שווי המבנה, וגם לא משקפת את שווי תרומת המבנה.

אוהד דנוס: בפרקטיקה הנהוגה עד כה - - - (היושב-ראש, חבר הכנסת אמנון כהן, חזר.

אוהד דנוס: )

אמנון כהן: חשבתי שתתקדמו מהר יותר.

אוהד דנוס: אלה נושאים חשובים.

אמנון כהן: אני יודע שרוב הסעיפים שלפנינו נוגעים לשמאות.

אמנון כהן: למדתי את זה לעומק ולכן נתתי לך לדבר ראשון, כדי שהאחרים אחר-כך יגידו שכבר הבעת את כל ההסתייגויות שלהם ואז אפשר יהיה להצביע.

אמנון כהן: בבקשה, אדוני.

אוהד דנוס: בסעיף 207, הפרקטיקה שהיתה נהוגה עד כה בנושא מחוברים היא לא להכניס אותם לתוכנית האיחוד והחלוקה החדשה, וזה מתוקף אותה תסבוכת שהם מייצרים ושאיבת זכויות שלהם במצב החדש כאשר באים להעריך אותם.

מאיר ברקן: למרות זאת שמאים רבים כן לוקחים אותם בחשבון.

נתן מאיר: לא הבנת אותו.

נתן מאיר: כאשר הם נכנסו לקחו אותם בחשבון.

נתן מאיר: השתדלו לא להכניס מחוברים לקרקעות ריקות לתוך אותו מתחם.

אוהד דנוס: אנו סבורים שהנושא הזה לא שונה מעקרונות שומה אחרים.

אוהד דנוס: כל מקרה נבחן לגופו.

אוהד דנוס: צריך לבחון את המהלך התכנוני באותו נכס, את רמת הבנייה והיקפה.

אוהד דנוס: אני סבור שאין מקום בחקיקה הראשית להתחיל להתעסק בדברים כאלה.

אוהד דנוס: הסעיף הזה הוא בעצם סעיף של עקרונות שומה.

אוהד דנוס: הוא לא צריך להיות כאן בחקיקה הראשית.

אוהד דנוס: אם אנחנו נכנסים לסוגיות הללו אז בואו תגדירו לנו גם את התוספת למגרש פינתי ואת התוספת לגבילות בשצ"פ ועוד כהנה וכהנה דברים.

נתן מאיר: הוא סעיף חוקתי.

אמנון כהן: תתייחסו לזה בהמשך.

אמנון כהן: נשמעו כאן הרבה הערות חשובות מאוד ולא תוכלו להשיב כעת על כל אחת מהן.

אוהד דנוס: סעיף קטן 208(ב) עוסק בשטח חלקה שבידי הרשות.

אוהד דנוס: אנו סבורים שהרשות בעניין הזה צריכה לתאום את העקרונות של איחוד וחלקה, והדבר צריך להיבחן על-פי שווי ולא על-פי שטח.

ארז קמיניץ: גם כשזה הרשות?

ארז קמיניץ: אתה אומר שגם אם הרשות נכנסת עם קרקע לצורכי ציבור אתה רוצה שהיא תיכנס לטבלאות?

אוהד דנוס: אני לא רוצה שהרשות תיכנס עם שטחי ציבור בשווי, זה לא, אבל נקרא את הסעיף ונבין ביחד מה הוא קובע: "היתה חלקה נכנסת, שבעל הזכויות בה הוא הרשות, מיועדת לצורכי ציבור, והמגרש לרשות זהה בשטחו לחלקה הנכנסת כאמור, לא תהיה הרשות זכאית לקבל מגרש תמורה לפי שוויה היחסי של חלקתה הנכנסת".

ארז קמיניץ: נמחקה כאן ההבהרה מה זה מגרש לרשות.

ארז קמיניץ: אנחנו משתמשים במונח "מגרש לרשות" וצריך להבהיר.

ארז קמיניץ: בסעיף קטן 208(א) נכתב במקור: "בסעיף זה – מגרש לרשות", אך המילים הללו הושמטו, וצריך אותן.

ארז קמיניץ: "היתה חלקה נכנסת, שבעל הזכויות בה הוא הרשות, מיועדת לצורכי ציבור והמגרש לרשות ..." – "המגרש לרשות" הוא מגרש התמורה שאיתו היא יוצאת.

איריס פרנקל-כהן: זה יתוקן.

אוהד דנוס: עד כאן אין לי שום בעיה עם האמירה.

אוהד דנוס: אך בהמשך נכתב: "ואולם, היה שטח המגרש לרשות קטן משטח החלקה הנכנסת המיועדת לצורכי ציבור, יראו את הרשות כבעלת זכות, בחלקה נכנסת ששטחה הוא כפי שטחו של ההפרש בין שטח החלקה הנכנסת לשטח מגרש התמורה".

אוהד דנוס: הקטע הזה צריך להיות לפי שווי.

אוהד דנוס: אם את אותו קטע אתה מכניס לאיזון, אל תכניס אותו לפי שטח אלא לפי שווי.

ארז קמיניץ: בסדר.

ארז קמיניץ: כשאני קובע את השווי לחלקה נכנסת – בסדר.

ארז קמיניץ: אפשר לקבוע את זה, אין בעיה.

חנא סוייד: זה לא מה שכתוב.

ארז קמיניץ: זה שאלה של ניסוח.

ארז קמיניץ: את השווי אני קובע לפי השטח ולפי הייעוד.

ארז קמיניץ: רצינו להגיד שאת ההפרש תכניס לחלקה נכנסת.

אוהד דנוס: לפי השווי ולפי השטח.

עמוס ברנדייס: יש כאן בלבול בין חלקות שהן לצורכי ציבור במצב הנכנס ובין קרקע ששייכת לעירייה, שהיא לא לצורכי ציבור.

נתן מאיר: הרעיון כאן, רשות יכולה להיכנס בלי כלום ולצאת עם קרקע לצורכי ציבור.

נתן מאיר: זה מתייחס למקרה שרשות כן נכנסת עם קרקע לתוכנית, ונקבע כי יש להתחשב גם בקרקע שאיתה היא נכנסת, דהיינו היא נכנסת לא ממצב אפס.

ארז קמיניץ: אבל לצורכי ציבור.

נתן מאיר: קרקע פרטית של רשות – זה כמו של כל בעלים אחר, ברור.

אוהד דנוס: בסעיף קטן 208(ג) אנו מתייחסים שוב לצמצום על-פי הלכת אלפרד בראון.

אוהד דנוס: הדברים נאמרו.

אוהד דנוס: גם הייעוץ המשפטי של הוועדה מסכים אתנו בעניין הזה, שיש כאן צמצום של הלכת בראון.

איריס פרנקל-כהן: - - -

אוהד דנוס: ההגדרה כאן גורפת מדי.

אוהד דנוס: לומר כי "הקצאה לרשות ...

אוהד דנוס: לא תיחשב כהפקעה כמשמעותה בחלק ז' לחוק" – ייתכן שזה נכון, אבל אני חוזר ואומר, הבנתי את הערתו של חבר הכנסת סוייד, שזה יכול ליצור מצב שאתה לוקח ולוקח ולוקח ומה שנשאר אמנם שווה יותר, אבל הוא שווה יותר רק בשווי, שהוא שווי תיאורטי.

אוהד דנוס: אין הערכה של המצב הקודם ואין הערכה של המצב החדש.

אוהד דנוס: כלומר, מעבר להערכה אין לנו עוד אסמכתה לכך שהדברים אכן כך.

אוהד דנוס: בעניין הזה הערנו את הערתנו.

אוהד דנוס: בשלב זה אוותר על הערותינו לסעיף 214.

אוהד דנוס: זה הכול.

אמנון כהן: תודה רבה.

אמנון כהן: רשות הדיבור למר יואב שגיא מן החברה להגנת הטבע, בבקשה.

אמנון כהן: אמרת שתדבר בקצרה, נכון?

יואב שגיא: במובן הרחב של המילה ...

אמנון כהן: עדיף שזה יהיה במובן הצר של המילה.

אמנון כהן: רשות הדיבור למר שגיא, בבקשה, בקצרה ולעניין.

יואב שגיא: אני מודה לך.

יואב שגיא: אני מודה גם למר אוהד דנוס שהאריך בדבריו.

אמנון כהן: הוא כבר אמר הכול, האמן לי.

יואב שגיא: ראיתי שהיום אתה שמח במיוחד, בגלל יום איכות הסביבה, אז אני רוצה לתת לך עוד סיבה לעשות טיפול גדול לסביבה.

יואב שגיא: אני לא "צולל" אל תוך הנושאים השמאיים, זה לא השטח שלי.

יואב שגיא: אני רוצה לדבר על הנושא הסביבתי, ויש כאן השלכה סביבתית משמעותית מאוד.

יואב שגיא: הדוברים שהציגו את העניין דיברו בעיקר על היתרונות של איחוד וחלוקה וניוד זכויות לגבי הפיתוח, וזה נכון.

יואב שגיא: זה חשוב מאוד לצורך הפיתוח.

יואב שגיא: אבל יש כאן היבט סביבתי משמעותי מאוד, שמתייחסים אליו בכל העולם וגם אנחנו התייחסנו אליו.

יואב שגיא: אפילו נכתבה בזמנו עבודה מיוחדת על-ידי כל הגורמים הסביבתיים ומינהל התכנון, באשר למדיניות וכלים לשמירה על שטחים פתוחים.

יואב שגיא: בחוברת הזאת יש פרק מיוחד שעוסק בהסדרי פיצויים בקרקע חליפית במסגרת ניוד זכויות.

יואב שגיא: זה בדיוק הנושא שלפנינו.

יואב שגיא: צריך להבין, אנחנו חסרים מאוד שטחים פתוחים.

יואב שגיא: ניוד זכויות ואיחוד וחלוקה הוא כלי מקובל וידוע, כלי חשוב מאוד כדי לגאול קרקע לצורך שמירה על שטחים פתוחים וערכי טבע.

יואב שגיא: בארץ הצפופה הזאת יש שטחים פתוחים בעלי חשיבות כערכי טבע, נוף, מורשת ותרבות, ויש בהם זכויות פיתוח.

יואב שגיא: בגין זכויות הפיתוח יש קושי לייעד אותם למטרה של הגנה על ערכים סביבתיים וחברתיים.

יואב שגיא: הכלי של תוכניות איחוד וחלוקה הוא כלי משמעותי מאוד לצורך כך.

יואב שגיא: יש חשיבות רבה מאוד לכך שלשטחים יהיה גודל מינימלי של רציפות, כדי לשמור על המגוון הביולוגי, כדי להבטיח שמירה וקיום של מערכות אקולוגיות שבעצם נותנות לנו את כל מה שאנחנו צריכים: אוויר לנשימה, מים ושטחים לפעילות בחיק הטבע.

איריס פרנקל-כהן: כלומר, אתה מכוון לסעיף 200.

יואב שגיא: אעסוק בעיקר בסעיף 200, ובעוד נקודה אחת שחסרה בחוק החדש.

יואב שגיא: אגב, אנחנו מכירים את זה היטב מנושא מבנים לשימור.

יואב שגיא: בתל-אביב, למשל, מבנים שמיועדים לשימור יש בהם ניוד זכויות ממקום למקום כדי להבטיח את השימור שלהם.

יואב שגיא: בעולם הנושא הזה מכונה TDR (Transfer of Development Rights), דבר שמקובל מאוד.

יואב שגיא: לצערי, בארץ זה עוד לא מפותח ויש מקום לפתח את זה.

יואב שגיא: כאן יש ממש הזדמנות.

יואב שגיא: ההצעה שעיבדנו בזמנו דיברה על חקיקה מיוחדת שתאפשר את ניוד הזכויות ואת הסדרי הפיצויים.

יואב שגיא: אפשר להכניס את זה לחוק החדש, שישפר בנושא הזה, לא רק במובן של פיתוח אלא גם במובן של שימור.

יואב שגיא: אני יכול להציג שתי דוגמאות בהקשר הזה, ואפילו יותר משתי דוגמאות, בקצרה.

יואב שגיא: אנו דנים כבר שנים רבות מאוד בפארק הירקון.

יואב שגיא: היכולת להכריז על פארק הירקון כגן לאומי – והתכנון אמר את דבריו בנושא הזה – תלויה לחלוטין ביכולת לנייד זכויות.

יואב שגיא: דוגמה אחרת היא פארק השרון שבין נתניה וחדרה.

יואב שגיא: עוד בממשלתו של רבין ז"ל היתה החלטת ממשלה והשטח הזה יוּעד לגן לאומי, אולם עד היום זה לא קרה משום שיש שם גם קרקע פרטית עם זכויות וגם קרקע בחכירה והמדינה לא הצליחה, למרות שהיתה ועדת שרים, ועדת מנכ"לים וכל מה שתרצו, לא הצליחה לפדות את השטחים הללו.

יואב שגיא: עד היום השטח הזה לא הוכרז כגן לאומי, למרות החלטות ולמרות תוכניות.

יואב שגיא: כאן זה ממש הזדמנות לעשות את זה.

יואב שגיא: דוגמה אחרת היא שמורת הטבע הר מירון.

יואב שגיא: יש שטחים פרטיים בתוך שטח השמורה והכלי הזה הוא כלי חשוב מאוד כדי לנייד זכויות: ליצור רצף של שמורה, מצד אחד, ואפשרות לכפר בית-ג'אן ולכפרים אחרים להתפתח, מצד שני.

יואב שגיא: המחוקק נתן דעתו לדבר, ובחוק הקיים מופיע סעיף 191 שקובע כדלקמן: "הוועדה המקומית בהסכמת הוועדה המחוזית רשאית לבוא לידי הסכם עם בעלי מקרקעין שהופקעו על-ידיה, כי במקום תשלום כסף תמורתם יועברו לו מקרקעין אחרים, בתחום התוכנית" – וכאן הנקודה החשובה – "או מחוצה לה" – וזאת נקודה שאני רוצה לעמוד עליה – "לסילוק מלא או חלקי של תביעותיו הנובעות מהפקעה".

יואב שגיא: זה נכון לא רק לגבי הפקעה אלא, כפי שנאמר כאן, המנגנון של איחוד וחלוקה עדיף על הפקעה.

יואב שגיא: הסעיף הזה, שבעצם מאפשר ניוד זכויות, לא רק בתוך תחום תוכנית אלא מתוכנית לתוכנית, הושמט מהחוק החדש.

יואב שגיא: אינני יודע, התייעצתי גם עם היועצת המשפטית של הוועדה, היכן בדיוק נכון להכניס אותו, אבל היעדרו הוא נסיגה גדולה מאוד מבחינה סביבתית, ולא רק מבחינה סביבתית.

חנא סוייד: מדובר כאן על פיצוי בקרקע.

חנא סוייד: זה חוק כביש 6.

יואב שגיא: בחוק כביש 6: כביש ארצי לישראל, התשנ"ה-1994, כשהמדינה רצתה את הדבר הזה היא חוקקה חוק מיוחד.

יואב שגיא: במסגרת הזאת היא קובעת אותו דבר בדיוק: "הוועדה תהיה רשאית, בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל ובהסכמת הזכאי לפיצויים, להמיר את סכומי הפיצויים, כולם או חלקם, בקרקע חליפית ששוויה דומה לפי קביעת השמאי הממשלתי.

יואב שגיא: אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מהסדרים וחילופי קרקעות שייקבעו בהסכמה בין המינהל ובין המחזיקים בקרקע".

חנא סוייד: גם בתיקון של פקודת הקרקעות קיימת אפשרות כזאת.

יואב שגיא: אני יודע שהסעיף הזה היה חבוי למדי.

יואב שגיא: כאשר בחנו את שאלת ניוד הזכויות – מי שהכין את המסמך הזה הוא עו"ד יחזקאל לוי שבקיא לפני ולפנים בנושאים הללו.

יואב שגיא: הוא אמר: זה קיים בחוק ואפשר לעשות את זה.

יואב שגיא: לכן הנקודה הראשונה שאני מעלה, שחייבים למצוא דרך להשאיר את הנושא הזה בתוך החוק ולא להסיר אותו.

יואב שגיא: איני יודע היכן בדיוק להוסיף אותו, אבל אני מבקש לתת לנו הזדמנות לדון בזה.

יואב שגיא: זה נקודה אחת.

יואב שגיא: הנקודה הבאה, שמתקשרת לאותו עניין, נוגעת לסעיף 200.

יואב שגיא: הערה אחת שלנו ושל אחרים התקבלה כבר בסעיף 200, באשר לשמירת האפשרות לרצף בנסיבות מיוחדות, ואני מודה על כך.

יואב שגיא: בסעיף קטן 200(ב) כתוב: "לא יראו שטח קרקע שלא מתקיים בו רצף קרקעי כיחידה תכנונית אחת, אלא אם כן ראה מוסד תכנון כי יש הצדקה תכנונית לתכנונו במאוחד, על אף היעדרו של רצף כאמור".

יואב שגיא: אני מבקש להוסיף כאן, לתת את הכבוד לסביבה, לא רק כי זה יום איכות הסביבה, ולהוסיף כאן את ההנמקה המיוחדת הזאת.

יואב שגיא: אני יודע שיש חשש שזה ינוצל.

שמאי אסיף: איזו הנמקה?

איריס פרנקל-כהן: "על מנת לשמור על רצף שטחים פתוחים".

יואב שגיא: אנו מציעים להוסיף: "יש הצדקה תכנונית לתכנונו במאוחד מסיבות סביבתיות ואחרות".

יואב שגיא: זאת בקשה אחת.

יואב שגיא: הדבר שני, אנחנו מבקשים להוסיף כאן את סעיף קטן 200(ד), שדומה למדי לְמה שקראתי קודם, שיקבע כדלהלן: "על אף האמור לעיל, רשאי מוסד תכנון, בהסכמת רשות מקרקעי ישראל, לקבוע כי הקצאת זכויות תיעשה בשטח שנמצא מתאים לכך מחוץ לתחומי התוכנית כאשר הדבר נחוץ לצורך העברת זכויות לשמירה על שטחים פתוחים, ערכי טבע ומבנים שנמצאו מתאימים לכך בשל מאפייניהם או רגישותם הסביבתית".

יואב שגיא: אדוני היושב-ראש, רציתי לומר את הדברים הללו קודם, שתוכל בברכה שלך ליום הסביבה להגיד: כבר עשינו את זה.

אמנון כהן: עשינו את זה.

אמנון כהן: כבר בירכתי ...

אמנון כהן: תודה רבה.

אמנון כהן: החברה הלאומית לדרכים בישראל, עו"ד טלי ענבר, בבקשה.

טלי ענבר: תודה רבה.

טלי ענבר: הטענות שלנו הן לעניין השחזור, ואני רוצה להסביר.

טלי ענבר: אנחנו מקדמים את התוואים שלנו במסגרת תוכניות דרך או תוכניות תת"ליות (תוכניות לתשתית לאומית).

טלי ענבר: אלה הדרכים הכי מהירות, ואולי הדרכים הישימות היחידות לקדם תשתיות תחבורה ציבורית.

טלי ענבר: עם זאת, פעמים רבות אנו רואים בתוכניות שלנו לא רק גורם פוגע, שהאזרח המסכן נאלץ לתת את הקרקע שלו, שהיו לו ציפיות אדירות לגביה, לצורכי כביש ארצי או מסילת ברזל, אלא כגורם מְפתח.

טלי ענבר: פעמים רבות עצם יצירת התשתיות הציבוריות הללו – ויש על כך לא מעט מחקרים, עו"ד איריס פרנקל-כהן, אם את רוצה אעביר לך העתק של חלק ממה שאספתי – יוצרת באמת את הפיתוח, יוצרת באמת את הזיקה להמשך.

טלי ענבר: בעולם מושלם שבו תוכניות איחוד וחלוקה היו לוקחות פרק זמן קצר, או פרק זמן סביר, לכאורה היינו יכולים לעשות את זה בתוכנית איחוד וחלוקה.

טלי ענבר: גם אנחנו היינו יוצאים נשכרים וגם האזרח היה יוצא נשכר.

נתן מאיר: אני מבקש להשיב על כך בהמשך.

טלי ענבר: בעולם שלנו, בו תוכניות איחוד וחלוקה מתקדמות לא בלוחות הזמנים שאנחנו יכולים לעמוד בהם כדי לפתח תשתיות, אנחנו רוצים שיתאפשר לנו ליצור את הייצור שקוראים לו "אגד תוכניות".

טלי ענבר: בפסיקה הקיימת, לדעתי, יש את הפתח לכך.

טלי ענבר: בכל מקום שבו יש קשר תכנוני אמיתי וניתן לראות את הקשר בין תוכנית התשתית ובין תוכנית איחוד וחלוקה שמקודמת במקביל אליה או לאחריה יש לאפשר את אותו קשר בין התשתיות.

טלי ענבר: קרי: לאפשר שחזור.

טלי ענבר: לאפשר לאדם שתרם את חלקו לצורכי הכביש ושבהסתמך על אותו כביש או על אותו מחלף באמת סוף-סוף יש מנוף לפיתוח אותו שטח קרקע, שהוא יקבל את הפיצוי שלו.

איריס פרנקל-כהן: למה המענה לא יכול להיות בתוכנית איחוד וחלוקה בעתיד?

טלי ענבר: אין לי שום התנגדות שזה יהיה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בעתיד, זה מקובל עליי.

טלי ענבר: במסגרת התוכניות שלנו אנחנו לא יכולים לתת את המענה הזאת, וגם לא מן הראוי שנתעסק בתכנון אורבני מן הסוג הזה.

טלי ענבר: זה עניין למהנדס עיר, זה לא עניין למע"צ.

יהודה זמרת: איך את מבטיחה למישהו דבר שטרם נולד?

טלי ענבר: אני רוצה שבתוכנית שלנו תהיה אפשרות, שסעיף יקבע באופן ברור שיש אפשרות לתת בעתיד פיצוי.

איריס פרנקל-כהן: הוראות איחוד וחלוקה בעתיד בהחלט יכולות להיות בתוכנית אחרת.

איריס פרנקל-כהן: כך כתוב.

טלי ענבר: קראתי את הנוסח שלכם, וקראתי גם את התוספת להגדרת "בעל זכות ".

טלי ענבר: אני סבורה שהיא לא מכסה את הנושא הזה.

אפרת דון יחיא: זה מותנה בכך שהתוכנית של הכביש תכלול את המתחם.

טלי ענבר: מה זה "תכלול את המתחם"?

יהודה זמרת: זה לא מתן זכות באוויר.

טלי ענבר: אני רוצה להדגיש.

טלי ענבר: אין לי בעיה שתוכנית התשתית תכלול סעיף שיוצר בעתיד שיפור.

יהודה זמרת: לא סעיף.

יהודה זמרת: קו כחול.

טלי ענבר: אתם רוצים שנרחיב את תוכנית התשתית שלנו לשטחים - - -

יהודה זמרת: אם את נסמכת עליה - - -

ארז קמיניץ: יש כאן מחלוקת מהותית ונדבר עליה.

אמנון כהן: את תציגי את הבעיות והם יענו אחר-כך.

טלי ענבר: חזרתי וקראתי את הגדרת "בעל זכות בחלקה נכנסת", שבה אתם כותבים: הרשות שתפסה תוגדר כבעלים.

טלי ענבר: אני לא רוצה להיות מוגדרת כבעלים.

טלי ענבר: בפסקה (3) בהגדרה נכתב: "מי שהיה בעלים או חוכר לדורות ...

טלי ענבר: ערב הפקדתה של תוכנית לאיחוד וחלוקה בעתיד, ככל שמוסד התכנון קבע כאמור בתוכנית לאיחוד וחלוקה בעתיד".

טלי ענבר: אני מצטערת, בעיניי זה לא מספיק ברור.

טלי ענבר: אין לי התנגדות שננסח את זה אחר-כך.

ארז קמיניץ: אם רוצים, נשיב עכשיו.

אמנון כהן: תשיבו בסוף.

טלי ענבר: אני רוצה להבין אם יש בכלל מחלוקות בינינו.

ארז קמיניץ: לפי מה שאמרת עכשיו, יש מחלוקת.

ארז קמיניץ: אם את לא רוצה את הכול בקו כחול אז יש מחלוקת.

טלי ענבר: הכוונה שלכם היא שנרחיב את הקו הכחול.

יהודה זמרת: זה נקרא "האזור הקולט".

ארז קמיניץ: השאלה אם הכביש שאת בונה הוא כביש ארצי או כביש שכונתי.

טלי ענבר: הוא כביש ארצי.

ארז קמיניץ: אם הכביש הארצי אינו משרת את התוכנית ואת מטרות התוכנית הרלוונטית העתידית לאיחוד וחלוקה בעתיד, לא נסכים להכניס את זה בפנים.

ארז קמיניץ: אם לכביש יש, לא במאה אחוז אבל בעיקרו יש לו רלוונטיות לתוכנית העתידית שאליה רוצים להתחבר באיחוד וחלוקה, בסדר.

ארז קמיניץ: את רוצה להכניס את התוכנית פנימה גם לאיחוד וחלוקה, גם לטבלאות הקצאה ואיזון – תוכיחי למוסד התכנון שיש לכביש שאת בונה קשר לאנשים העתידיים שייכנסו לטבלאות.

ארז קמיניץ: אם אין קשר תכנוני, זה לא יילך.

טלי ענבר: אני רוצה להפריד בין שני דברים, בין קשר תכנוני, גם אם הכביש לא מקומי, והרי כבישים מקומיים אנחנו לא מתכננים - - -

יהודה זמרת: אפילו כביש גישה למתחם החדש.

טלי ענבר: אין לי שום מחלוקת שכדי שנוכל ליצור את הקשר הזה צריך להיות קשר תכנוני בין התשתית שאנחנו מקדמים ובין תוכנית האיחוד והחלוקה בעתיד.

ארז קמיניץ: לא די שהקשר הוא ששניהם במדינת ישראל, או ששניהם במחוז תל-אביב.

ארז קמיניץ: זה לא קשר.

נתן מאיר: לא צריך לשלם במאגר של זכויות מקומיות עבור פרויקטים ארציים.

נתן מאיר: צריך לשלם בכסף מקופת המדינה.

ארז קמיניץ: נכון.

ארז קמיניץ: ואת זה אומרת המדינה.

טלי ענבר: לא על הקשר הזה דיברתי.

טלי ענבר: צריך להיות קשר תכנוני בין שתי התוכניות, אני מסכימה לגמרי בנקודה הזאת.

טלי ענבר: מה הוא הקשר התכנוני?

טלי ענבר: לא ראוי שניכנס לזה עכשיו.

טלי ענבר: זה דבר שמתכנן המחוז או יועץ תנועה מטעם המחוז יכול להחליט עליו על-פי כל תוכנית קונקרטית.

טלי ענבר: בנושא הזה יש הסכמה מלאה.

טלי ענבר: היכן אין הסכמה?

טלי ענבר: לחייב אותנו בכל מקרה להרחיב את הקו הכחול של התוכנית שלנו על מנת לסמן את ה"קונטור" המדויק בתכנון בעתיד, זה לא נכון.

טלי ענבר: בחלק מן המקרים ניתן לעשות את זה, ובחלק מן המקרים לא.

אמנון כהן: הבעיה הובנה.

אמנון כהן: יש לך עוד הערות?

טלי ענבר: לא.

טלי ענבר: אני רוצה רק לענות קודם לנציג מרכז השלטון המקומי.

אמנון כהן: את לא צריכה לענות להם, את לא חייבת.

אמנון כהן: הם לא מחוקקים את החוק.

אמנון כהן: אנחנו מחוקקים.

אמנון כהן: תיכף הם ידברו בעצמם.

טלי ענבר: ברור לי לגמרי.

טלי ענבר: הטענה שלא ניתן לשלם ולא מן הראוי לשלם על מאגר הזכויות של התשתית המקומית עבור תשתיות ציבוריות, לדעתי הטענה הזאת לא נכונה ולא רלוונטית.

טלי ענבר: אני לא מדברת על מקרה שיש לי כביש ו-Out of the blue אני רוצה שתשלם עליו תוכנית מקומית שלא קשורה לאותו כביש.

טלי ענבר: על זה הסכמתי עם מר ארז קמיניץ.

טלי ענבר: זה לא המקרה.

טלי ענבר: וקשר שזה נמצא במחוז תל-אביב או שהשטחים סמוכים זה לזה הוא בוודאי לא קשר.

טלי ענבר: אני מדברת על מקרה שבו התוכנית מהווה עוגן מלא, או עוגן חלקי לקידום אותה תוכנית איחוד וחלוקה.

טלי ענבר: היה לך שטח חקלאי.

טלי ענבר: לא היתה לך שום סיבה לעשות אתו כלום.

טלי ענבר: כתוצאה מאישור הכביש – ואני יכולה להציג מספיק דוגמאות - - -

נתן מאיר: אבל אז את מאגר הזכויות - - -

טלי ענבר: מה מאגר הזכויות?

טלי ענבר: הסיבה היחידה שיש תוכנית איחוד וחלוקה היא כי יש עכשיו דרכי גישה.

טלי ענבר: אז מה, האזרח שהקריב את הקרקע שלו לצורכי המחלף צריך 'לשכב על הגדר' בשביל כולם?

טלי ענבר: זה לא מאגר.

טלי ענבר: אין מאגר.

אמנון כהן: תודה, הנקודה הובהרה וחודדה ונקבל תשובות בהמשך.

אמנון כהן: הגיע תורו של מרכז השלטון המקומי, עו"ד נתן מאיר, נרך יאיר, בבקשה.

נתן מאיר: תודה רבה, אדוני היושב-ראש.

נתן מאיר: אני רוצה להצטרף לברכות למי שהכין את הפרק על האיחוד והחלוקה.

נתן מאיר: הושקעה בו עבודה.

אמנון כהן: למי מגיעות הברכות?

אמנון כהן: למר שמאי אסיף?

יהודה זמרת: לא, למשפטנים עו"ד ארז קמיניץ ואפרת דון יחיא ולהרבה שמאים והרבה אנשי מקצוע.

ארז קמיניץ: ועו"ד שרית דנה.

אמנון כהן: עם השינויים שאנחנו רוצים לכלול, שביקשו השמאים וכולי.

ארז קמיניץ: אחת השאלות שהעלתה הוועדה בתחילת דרכה היתה מי עזר לממשלה לקבל הכרעות.

ארז קמיניץ: בפרק הזה בהחלט היתה התייעצות משמעותית עם שמאים ועם יועצים משפטיים של ועדות מקומיות ושל ועדות מחוזיות.

אמנון כהן: למה לא התייעצתם עם יושב-ראש ועדת הפנים והגנת הסביבה?

ארז קמיניץ: חשבנו שנקבל את "האינפוט" כאשר נגיע לכנסת.

שמאי אסיף: ידענו שהיושב-ראש יתחלף ...

נתן מאיר: בעיקרון, אכן תוכניות איחוד וחלוקה הן מכשיר תכנוני רב-עוצמה.

נתן מאיר: יתרונותיהן הן קודם כול עשיית צדק חלוקתי.

נתן מאיר: אם יש לי קרקע חקלאית ועומדת להיות תוכנית לשכונת מגורים, אם זה בתוכנית קונבנציונלית אני כל הזמן חרד שבמקום מגרש מגורים אולי תיפול על החלקה שלי דרך או מגרש ציבורי שיפקיעו אותו.

נתן מאיר: אם אני באיחוד וחלוקה אני יודע, גם אם זה אותה תוכנית מבחינת ייעודי הקרקע הגעתי לחוף מבטחים, ואז השאלה שלי אחרת לגמרי, אם לא קופחתי יחסית לבעלי המקרקעין האחרים.

נתן מאיר: מן הבחינה הזאת היתרון הגדול של תוכניות איחוד וחלוקה הוא צדק חלוקתי.

נתן מאיר: מבחינת הרשויות המקומיות זה גם מכשיר לריכוז שטחים לצורכי ציבור בעלות נמוכה יותר לקופה הציבורית ולכן בהחלט אנחנו סבורים שמדובר על פרק חשוב מאוד.

נתן מאיר: הגשנו הערות, שחלק מהן הוטמעו כבר בנוסח, ועל כך בהחלט אנו מודים ומברכים.

נתן מאיר: אם כך, אתייחס רק לטענות הנוספות שלנו שלהן לא היה מענה.

אמנון כהן: לא בכול אפשר להתחשב.

נתן מאיר: אני מקווה שאחרי שאדבר יתחשבו גם באותם הדברים.

אמנון כהן: אם תשכנע.

אמנון כהן: בבקשה.

נתן מאיר: אני רוצה להתחיל בסעיף קטן 196(ב) ולהבהיר דבר שאולי לא מספיק ברור.

נתן מאיר: גם אנחנו מקדמים בברכה, כמו לשכת שמאי המקרקעין, את הכנסת הדיירים המוגנים כבעלי זכויות.

נתן מאיר: זה יזרז הליכים ויחסוך את הליך פינוי הדיירים המוגנים, שהוא בעייתי וגוזל זמן, על-ידי הקצאת זכויות באיחוד וחלוקה.

נתן מאיר: מה שלא ברור בסעיף, כאן כתוב שעל-פי בקשת כל בעלי הזכויות אפשר להקצות זכויות לדייר מוגן.

נתן מאיר: האם ההסכמה צריכה להיות על עצם זה שהדייר המוגן ייכנס בטבלת ההקצאות כאשר גורלו ייקבע על-ידי שמאי התוכנית, או להסכים מראש גם על שיעור הזכויות שהוא יקבל?

נתן מאיר: זה לא מספיק ברור.

נתן מאיר: זה נקודה חשובה מאוד וצריך להבהיר אותה.

נתן מאיר: יש כאן עוד כמה הערות שלנו שבעקבותיהן שונה הנוסח, אז אני מדלג עליהן.

אמנון כהן: אנחנו עושים עבודה גם מאחורי הקלעים, מכינים את הדברים ומתחשבים בהערותיכם החשובות.

נתן מאיר: נכון.

אמנון כהן: אתם צריכים להודיע על כך בתקשורת, כי כולם אומרים שזה חוק קשה, חוק שלא נותנים בו די מקום לציבור לדבר ושהארגונים לא באים לידי ביטוי.

אמנון כהן: יש כאן דברים שנעשים מאחורי הקלעים, עבודה קשה ומרובה.

אמנון כהן: זה לא פשוט.

נתן מאיר: יש מספיק חטאים אמיתיים, שלא צריך להוסיף עליהם גם חטאים מדומים.

נתן מאיר: יש לי הערה לסעיף 205, באשר למימון תשלומי איזון.

נתן מאיר: תשלומי איזון הם תשלומים שמגיעים לבעלים, שחלק מהם משלמים וחלק מהם מקבלים, והוועדה היא רק צינור קיבול.

נתן מאיר: המקור הכספי של הוועדה לשלם תשלומי איזון הוא מתשלומי איזון שהיא מקבלת.

נתן מאיר: מבחינה אריתמטית זה מעגל סגור.

נתן מאיר: כלומר, אם תשלומי האיזון היו משולמים באותו יום, הסכום המשולם היה בדיוק הסכום שצריך לשלם, זה כבר אריתמטיקה.

נתן מאיר: אולם הפסיקה הכבידה עם הוועדה המקומית, ואמרה: לא, תשלמו ללא קשר לשאלה אם כבר גביתם ממי שצריכים לשלם תשלומי איזון.

נתן מאיר: מילא שהפסיקה אמרה את זה, זה מספיק קשה גם כך, אבל בחקיקה לחזור על זה בסעיף 205, דהיינו להטיל את החובה על הוועדה?

נתן מאיר: אנו סבורים שאין לזה מקום.

נתן מאיר: ועדות מקומיות לא יעמדו בזה.

נתן מאיר: אני מבקש לסייג את זה, שתשלומי איזון ישולמו רק בגבול התקבולים שוועדה מקומית גבתה, או לא יתחילו לשלם כל עוד לא גבו מכולם.

אמנון כהן: אל תענו עכשיו.

אמנון כהן: ההערה נרשמה.

נתן מאיר: אני מבקש לדבר על סעיף קטן 207(ג), דברים דומים לאלה שנאמרו על-ידי השמאים.

נתן מאיר: אקדים ואומר, זה סעיף שעוסק יותר ביחסים בין הבעלים ובין עצמם, ופחות ביחסים בין הבעלים ובין הרשות המקומית.

נתן מאיר: אני רוצה להתבטא בחופשיות, לא רק כנציג השלטון המקומי אלא גם כמשפטן שעוסק בתחום לא מעט שנים.

אמנון כהן: דבֵר חופשי.

נתן מאיר: באיחוד וחלוקה יש עיקרון יסוד, שכל אחד נכנס עם שווי מסוים של מקרקעין ויוצא יחסית לחלקו.

נתן מאיר: כלומר, לוקחים מתחם מסוים, אנשים נכנסים, ויוצאים באופן יחסי עם מה שהם נכנסו אתו.

נתן מאיר: לכן אם יש לי חלקה ששווה יותר בכניסה אקבל יותר ביציאה.

נתן מאיר: אם הקרקע שלי במתחם שווה 15% בכניסה אני צריך לקבל 15% ביציאה.

נתן מאיר: אם לא קיבלתי אותם בעין במקרקעין אז אני מקבל השלמה בתשלומי איזון, בשווי, הכול בערכים כספיים.

נתן מאיר: קורה לפעמים שכאשר מצרפים ביחד חלקות לא הומוגניות, דהיינו חלקות ריקות וחלקות שעליהן מבנים, זה מעוות את הפרופורציה, כי אז שווי המבנים, גם אם הוא לא גבוה מבחינה אבסולוטית, גורם לכך שבעלי המבנים "טורפים" או "שואבים" זכויות מעל ומעבר לחלקם היחסי.

נתן מאיר: אציג דוגמה.

אמנון כהן: הדברים שלך מובנים.

אמנון כהן: אנחנו חיים במדינה ומכירים את הדברים.

נתן מאיר: אם זה מובן אז אמשיך הלאה.

נתן מאיר: התקלה קיימת.

נתן מאיר: הפתרון לתקלה הוא – כפי שנאמר: סוף מעשה במחשבה תחילה – לא להכניס למתחמי איחוד וחלוקה קטעים שהם לא הומוגניים, בייחוד שהחוק היום נותן אפשרות לגיוון, לעשות מתחמים שונים.

נתן מאיר: כאשר מכניסים למתחם איחוד וחלוקה שטחים בנויים עם שטחים ריקים, אל תתפלאו שיש עיוות בין הבעלים.

אמנון כהן: עו"ד איריס פרנקל-כהן אומרת שיש דרך.

אמנון כהן: נתנו לזה ביטוי.

איריס פרנקל-כהן: אתה מנסה לומר, במקום הפתרון בסעיף 207, עצם יצירת המתחמים השונים היא שתתן את המענה.

איריס פרנקל-כהן: אבל זה תמיד ניתן.

ארז קמיניץ: אבל זה לא תמיד יעבוד.

יהודה זמרת: מבחינת מגבלה תכנונית לא תמיד ניתן לעשות את זה.

נתן מאיר: בואו נגיד שאי אפשר לעשות את זה תמיד, ואז באים יוזמי הצעת החוק ואומרים: מצאנו פתרון.

נתן מאיר: אני רוצה להסביר את הפתרון שהם מצאו, ואני רוצה להסביר למה הוא לא טוב ולא שיטתי.

נתן מאיר: קודם כול אסביר מה הפתרון שהם מצאו.

ארז קמיניץ: אני חייב לתת את הקרדיט.

נתן מאיר: מר ארז קמיניץ, אם אני החזקתי את עצמי כאשר אתה דיברת תחזיק את עצמך כאשר אני מדבר.

ארז קמיניץ: אני מתנצל.

ארז קמיניץ: זה קרדיט לא בשבילי.

איריס פרנקל-כהן: בשביל השמאית גברת לבנה אשד שהעלתה את העניין הזה באותו פסק-דין תותי שמופיע כאן.

נתן מאיר: אני מכיר את פסק-דין תותי, אני מכיר את הכול.

אמנון כהן: אנחנו לא מתעסק בפסק-דין היום.

אמנון כהן: היום אנו עוסקים בהצעת החוק.

נתן מאיר: אני גם איש השטח.

נתן מאיר: אני מכיר את הדברים מכל הכיוונים.

נתן מאיר: הפתרון שמצאו הוא זה: היה לך מבנה.

נתן מאיר: המבנה מעוות את הפרופורציה.

נתן מאיר: אנחנו ננטרל את שווי המבנה ונוסיף לך אותו בסוף.

נתן מאיר: אני חייב להציג דוגמה מספרית כדי להסביר את זה.

נתן מאיר: אם יש 10 חלקות חקלאית שכל אחת מהן שווה 20,000 דולר לדונם, ויש 10 דונם.

נתן מאיר: במצב החדש השווי גדל פי עשר, כל חטיבת הקרקע שווה כבר 2 מיליון דולר.

נתן מאיר: אם כולן ריקות, כל אחד מקבל פי עשר ממה שהיה לו.

נתן מאיר: אם היה לו 20,000 דולר הוא מקבל 200,000 דולר.

נתן מאיר: נניח שעל אחת החלקות יש מבנה חקלאי, מחסן.

אמנון כהן: לא מחסן.

אמנון כהן: גן אירועים.

ניר אנגרט: זה קצת בעיה בשטח חקלאי.

אמנון כהן: לא הרסו אותו.

אמנון כהן: הגיעו פקחים והגיעה המשטרה, לא רצו לשמור על הסדר הציבורי, לא נתנו סיוע לעירייה וגן האירועים עובד כבר 10 שנים ומשגשג.

נתן מאיר: זאת כבר דוגמה עוד יותר מסובכת.

נתן מאיר: אני הולך לדוגמה הפשוטה.

נתן מאיר: יש מחסן חקלאי ישן, או בית אריזה שלא שווה הרבה, אבל הוא שווה 40,000 דולר.

נתן מאיר: אז החלקה עם המחסן שווה 60,000 דולר.

נתן מאיר: במקום שקודם היה לי עשירית, בגלל המחסן הזה החלקה שווה 60,000 דולר.

נתן מאיר: יש לי כבר 60 חלקי 200.

נתן מאיר: עכשיו אני מקבל במנוף את הזכויות שהיו לי, אני מקבל פי עשר, כלומר במקום "לשאוב" 10% מן הזכויות "שאבתי" 30% מן הזכויות, וזה לא הוגן כלפי השכנים שלי.

עמוס ברנדייס: זאת לא הסיטואציה, כי בינתיים כולם יבנו מחסנים חקלאיים כדי להיכנס גם.

נתן מאיר: מה התרופה שהמחוקק מצא?

נתן מאיר: הוא אומר: אנחנו את ה-40,000 דולר מנטרלים, אתה תקבל לפי מגרש ריק ונוסיף לך בסוף 40,000 דולר, את שווי המבנה.

נתן מאיר: זה התרופה שהמחוקק מצא.

אמנון כהן: זה לא טוב לדעתך?

אמנון כהן: איפה הבעייתיות?

נתן מאיר: אני מסופק אם זה יעמוד במבחן חוקתי, כי עיקרון-העל באיחוד וחלוקה הוא שכל אחד נכנס לפי חלקו.

נתן מאיר: מחוברים ובנויים הם חלק מן המקרקעין.

נתן מאיר: זה עיקרון-יסוד בשיטה המשפטית שלנו.

אמנון כהן: מתקנים את זה עכשיו.

נתן מאיר: להגיד בחוק: בזה אני לא מתחשב – זה פגיעה בזכות הקניין, שספק אם תעמוד במבחן חוקתי.

נתן מאיר: כאשר אני מתייחס לסוגייה שנוגעת לזכויות האזרח, כנציג השלטון המקומי אמרתי כבר מספיק.

נתן מאיר: אם מה שדיברתי אין לו משקל אז אל תתחשבו בו.

נתן מאיר: אני אמרתי.

נתן מאיר: זה דבר אחד.

אמנון כהן: אתה דיברת מצוין.

נתן מאיר: דבר שני, זה פתרון לא שיטתי, כי הפתרון מדבר על ניטרול מבנים ומחוברים.

נתן מאיר: אם נסתכל על השאלה שלנו, גם בקרקע לא הומוגנית ריקה יש אותה בעיה.

נתן מאיר: עכשיו אני משנה את הדוגמה שלי.

נתן מאיר: לא 10 חלקות חקלאיות, אלא 9 חלקות חקלאיות ועוד מגרש ריק אחד שמיועד למגורים אבל הוא שווה 90,000 דולר.

נתן מאיר: אז יש לנו אותה בעיה.

נתן מאיר: הכנסנו באיחוד וחלוקה זכויות לא הומוגניות ש"שואבות" את מרבית הזכויות.

נתן מאיר: אם כבר, למה אתה פותר את הבעיה באופן חלקי?

נתן מאיר: למה אתה מנטרל שווי מבנים ומחוברים?

נתן מאיר: תנטרל כל דבר שהוא לא הומוגני.

נתן מאיר: לכן הפתרון הזה לא ראוי, לא ברמה החוקתית שלו, מבחינת הפגיעה הקניינית, ולא ברמה השיטתית שלו, כי הוא לא פותר את הבעיה.

מאיר ברקן: זה עוד מחריף כאשר מדובר על באר מים.

נתן מאיר: אני מקווה שהדברים שלי ברורים.

אמנון כהן: לאיזה סעיף אתה מבקש להתייחס?

נתן מאיר: אני עובר לסעיף קטן 210(ב).

נתן מאיר: אני ער לנעימה המאיצה בהערות של אדוני ואשתדל לקצר.

נתן מאיר: כאן מדובר, במצב היוצא, על זכויות שהולכות עם בעלים וזכויות שנשארות עם הקרקע.

נתן מאיר: העיקרון הוא שזכות שלא תלויה במיקום הולכת עם הבעלים, דהיינו אם יש משכנתה לבעלים במצב הנכנס היא הולכת יחד אתו לחלקת התמורה, זה ברור.

נתן מאיר: אבל כאן יש התייחסות לזכות תלוית-מיקום כאילו היא נשארת, ואין זה תמיד כך.

נתן מאיר: גם בזכויות תלויות-מיקום, לפעמים אין להן כבר משמעות במצב החדש, כי המצב התכנוני החדש עשוי ליצור ייעודי קרקע כאלה שלא תהיה לה משמעות, אז פשוט צריך לסייג את הסעיף.

איריס פרנקל-כהן: זיקת הנאה כבר לא רלוונטית.

נתן מאיר: סעיף 211:

נתן מאיר: מועדים להגשת תשריטים לצורכי רישום – מן הניסיון של השלטון המקומי, ואני מניח שגם שלכם במשרד הפנים ובמשרד המשפטים, המועדים כאן לא ריאליים.

נתן מאיר: לכן אין טעם לקבוע מועדים שלא יעמדו בהם במציאות.

נתן מאיר: הצענו בסעיף קטן (א) במקום "שישה חודשים ממועד תחילתה" יבוא "שנים עשר חודשים"; בסעיף קטן (ב) במקום "חודשיים" יבוא "שלושה חודשים"; בסעיף קטן (ג) במקום "שמונה חודשים" יבוא "שנים עשר חודשים"; בסעיף קטן (ד) במקום "חודשיים" יבוא "שלושה חודשים".

נתן מאיר: גם אלה מועדים צפופים למדי, אבל עדיף לחוקק מועדים שיהוו אתגר מאשר מועדים מנותקים מן המציאות ולא ריאליים.

נתן מאיר: אני מבקש לקפוץ לרגע לסעיף 425, שאף הוא מופיע כאן.

נתן מאיר: הסעיף הזה עוסק בחישוב השבחה בשל תוכנית משביחה.

נתן מאיר: הרעיון שהוא מציג כאן לא מדויק מבחינה משפטית ושמאית.

נתן מאיר: הוא מציג לכאורה רעיון ברור.

איריס פרנקל-כהן: לא כדאי לדון בזה עכשיו.

איריס פרנקל-כהן: נדון בזה בפרק על היטלי השבחה.

איריס פרנקל-כהן: ראיתי את ההערה.

נתן מאיר: אבל זה כן נוגע לפרק הזה.

נתן מאיר: תנו לי להסביר את הנקודה.

נתן מאיר: אם היתה לי קרקע ששוויה מיליון, ואחרי האיחוד והחלוקה יש לי קרקע ששווה 2 מיליון, וקיבלתי עוד מיליון תשלומי איזון אז ההשבחה שלי היא בין מיליון ל-3 מיליון, לא בין מיליון ל-2 מיליון, ובהיטל ההשבחה אני משלם 50% מזה; ולהיפך אם אני משלם תשלומי איזון, אם קיבלתי קרקע של 2 מיליון אבל שילמתי חצי מיליון תשלומי איזון אז ההשבחה היא עד 1.5 מיליון.

נתן מאיר: בסעיף הזה כתוב "השבחה בקרקע בשל תוכנית משביחה שהיא תוכנית איחוד וחלוקה היא ההפרש בין שוויו, ביום הקובע, של מגרש תמורה ... ובין שוויה של חלקה נכנסת ביום הקובע", לזה צריך להוסיף: "והכול בהוספה או בניכוי תשלומי האיזון, אם נתקבלו כאלה".

נתן מאיר: למה צריך לדחות את זה לפרק של היטלי השבחה?

נתן מאיר: אחרת, מה שכתוב כאן לא מדויק.

אמנון כהן: תודה, מר נתן מאיר.

נתן מאיר: קודם כבודו אמר לי לדבר חופשי.

אמנון כהן: דיברת יותר מן היושב-ראש ...

יואב שגיא: גם חופשי זה מוגבל.

נתן מאיר: בתשובה להערות של מע"צ אני מבקש להבהיר, תוכניות איחוד וחלוקה נועדו בראש ובראשונה לאזן צורכי תכנון מקומיים.

נתן מאיר: דהיינו, כאשר הרשות המקומית מכינה תוכנית איחוד וחלוקה היא רואה מול עיניה את השטחים לצורכי ציבור, את בתי-הספר, את גני הילדים, את הדרכים המקומיות, את כל צורכי הציבור שהיא צריכה לאזן ביניהם, שהיא צריכה לרכז אותם לצורכי ציבור ולהעביר לבעלותה, כאשר המטבע שבו היא משלמת הוא זכויות הבנייה באיחוד וחלוקה.

נתן מאיר: זכויות בנייה הן משאב מוגבל, ולכן כאשר בא גורם ממלכתי, כמו מע"צ, כמו רשות הטבע והגנים הלאומיים, ועושה פרויקטים ממלכתיים, שתבוא עליהם הברכה, אבל כאשר הם רוצים 'לתפוס טרמפ' או להישען על תוכניות איחוד וחלוקה, דהיינו שהאיזון יהיה בזכויות מקומיות, "שואבים" ממאגר זכויות מוגבל של הרשות המקומית.

נתן מאיר: אם יש דרכים שמע"צ מטפלת בהם והן דרכים ארציות וצריך לשלם פיצויים על ההפקעה שלהן אז עם כל הכבוד, שקופת מע"צ/ משרד התחבורה/ המדינה תשלם.

נתן מאיר: לא צריך לשלם במטבע של זכויות מקומיות.

אמנון כהן: תודה על התשובה המנומקת והטובה.

אמנון כהן: לא יהיו כעת התייחסויות.

אמנון כהן: התאחדות הקבלנים והבונים, מר מאיר ברקן, בבקשה.

מאיר ברקן: ההתייחסות שלי באה מתוך ניסיוני וחיי הפרקטיקה, ופחות מן התחום התיאורטי, אז אם במהלך ההערות שלי תמצאו פה ושם דברים אשר תוקנו בנוסח הסופי תעירו לי ואקבל את זה בהחלט בסבר פנים ראוי.

מאיר ברקן: ברמה העקרונית, תוכניות איחוד וחלוקה מהוות אכן מכשיר תכנוני המייצר פתרונות קנייניים לצורכי פיתוח של מתחמי התכנון והן יעילות.

מאיר ברקן: בכך אני מסכים גם לדברי קודמיי.

מאיר ברקן: תיקון מספר 43 לחוק העביר את סמכויות הכנת התוכניות לוועדות המקומיות.

מאיר ברקן: תקנות התכנון והבנייה (תוכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009, קובעות אילו נתונים צריכים להיכלל במסגרת טבלאות ההקצאה, אולם אין בהן התייחסות מפורטת המנחה את השמאים בדבר קביעת שווי החלקות והמרתן.

מאיר ברקן: השלמה חלקית לחוסר הזה בתקנות ניתן למצוא בתקן 15, אשר אושר בשנת 2008 על-ידי מועצת שמאי המקרקעין.

מאיר ברקן: תקן זה חסר התייחסות לפרמטרים מסוימים, אולם הבעיה העיקרית בו היא שלא ברור מה הוא מעמדו המשפטי, האם הוא מחייב או מנחה בלבד.

מאיר ברקן: חוסרים אלה הביאו לפרשנויות שמאיות ומשפטיות שונות בעת עריכת תוכניות איחוד וחלוקה, אשר גררו לא אחת התנגדויות ובסופו של יום הביאו להארכת ההליכים הדרושים לצורך אישור תוכניות.

מאיר ברקן: לדעתנו הצעת החוק שלפנינו, על אף שפותרת חלק מן הבעיות, אינה שלמה ואין בה כדי להביא לקיצור מקסימלי של הליכי התכנון בתוכניות איחוד וחלוקה, ואפרט.

מאיר ברקן: בין ההוראות המיוחדות לעניין עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון חסרה התייחסות לחלקת התמורה.

מאיר ברקן: לדוגמה, האם צריך להתייחס לייעוד חלקת התמורה בהערכת השווי וכולי?

מאיר ברקן: ברי כי אין דומה קבלת חלקה שמיועדת לשצ"פ לקבלת חלקה המיועדת למגורים.

איריס פרנקל-כהן: בהחלט יש התייחסות לכך.

איריס פרנקל-כהן: אני מנסה למצוא את זה בנוסח.

מאיר ברקן: אם אכן יש התייחסות ראו את ההערה הזאת כמיותרת.

מאיר ברקן: אם תמצאי, תאירי את עיניי.

מאיר ברקן: אנו סבורים כי יש להכניס הוראות בדבר נושא זה, על מנת ליצור אחידות והוראות ברורות, שכאמור ימעיטו את ההתנגדויות ויביאו בסופו של יום לקיצור הליכי התכנון בתוכניות מעין אלה.

מאיר ברקן: זאת ועוד, בין ההוראות קיימת הוראה בדבר הקצאת מקרקעין לרשות, אף אם זו לא היתה בעלת זכויות בחלקה הנכנסת, וזה מטריד את מנוחתנו.

מאיר ברקן: אציג לכם דוגמה מהותית.

מאיר ברקן: חלק מן הנוכחים מכירים את המונח וייתכן שזה יסביר.

מאיר ברקן: יש נושא שנקרא "מתרוכה", שהוא דרך עותומנית שנכרתה ברבות הימים בחלקות חקלאיות או בדרכים במדינת ישראל.

מאיר ברקן: הרשויות המקומיות במרבית המקרים בתוכניות איחוד וחלוקה נוטות לייחס את הדרכים הללו לחזקתן.

מאיר ברקן: הדבר יוצר עיוות מסוים בנכנס וביוצא, בכך שבעצם הרשויות המקומיות מקבלות זכויות לא להן.

ארז קמיניץ: יש מחלוקת על מתרוכה.

ארז קמיניץ: יש עמדה של היועץ המשפטי לממשלה בעניין מתרוכה.

ארז קמיניץ: עזוב את הדוגמה הזאת, תציג דוגמה אחרת.

מאיר ברקן: היא הדוגמה הרלוונטית.

ארז קמיניץ: אם רשות מקומית נכנסת עם קרקע בבעלותה - - -

מאיר ברקן: זאת איננה קרקע בבעלותה, זה בדיוק העניין.

ארז קמיניץ: רשות מקומית שנכנסת עם קרקע בבעלותה, אם למשל קיבלה בירושה דירה לטובתה - - -

מאיר ברקן: לא על זה אנחנו מדברים.

ארז קמיניץ: עכשיו השאלה האם מתרוכה היא קרקע לצורכי ציבור של הרשות המקומית, בבעלות הרשות, בבעלותה לצרכים פרטיים או בבעלותה לצרכים ציבוריים.

ארז קמיניץ: זאת שאלה שצריך לסווג אותה לפי מה שיאמרו המשפטנים על סוג הקרקע.

ארז קמיניץ: יש מחלוקת בעניין.

מאיר ברקן: אבל כאן המקום לתת לזה פתרון.

ארז קמיניץ: החלטנו שלא נכריע אגב החוק הזה בשאלה על מעמדה המשפטי של מתרוכה.

ארז קמיניץ: זה לא הסוגייה הכי חשובה והכי בוערת.

מאיר ברקן: לא אמרתי שהיא הכי חשובה, אבל היא אחת הסוגיות שעולות חדשות לבקרים בתוכניות של איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: לא רק.

מאיר ברקן: אבל יש בזה שאלה יסודית.

מאיר ברקן: על-פי החוק המוצע ניתן לעשות שימוש בתוכניות איחוד וחלוקה לצורך הפקעת מקרקעין המיועדים לתוכנית לצורכי ציבור, לטובת הרשות המקומית.

מאיר ברקן: הוראה זו תואמת בחלקה את ההלכה שנקבעה בפסק-הדין בעתירה של אלפרד בראון נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, שם נקבע כי ניתן לעשות שימוש בתוכניות איחוד וחלוקה לצורך הפקעה.

מאיר ברקן: על אף זאת, הוראת החוק חסרה את חלקה השני של ההלכה שנקבע בפסק-דין בראון, אשר קבעה כי בהפקעת מקרקעין בתוכנית איחוד וחלוקה יש לשלם פיצוי לבעלי החלקות באם ההפקעה הינה למעלה מ-40% משווי החלקה הנכנסת.

מאיר ברקן: הנושא הזה הועלה כאן.

איריס פרנקל-כהן: אבל בהמשך לכך קובע בית-המשפט שאם השווי עלה, רואים בזה פיצוי.

ארז קמיניץ: ואם זה ירד?

מאיר ברקן: זה אחד הנושאים שבהחלט שנויים במחלוקת, אני לא מסתיר את זה.

נתן מאיר: דרך אגב, מנכים את זה מהיטל השבחה.

נתן מאיר: יש כבר פסיקה בעניין הזה.

מאיר ברקן: כלומר, יש לזה בעצם משקל מבחינת האיזון על כפות המאזניים.

מאיר ברקן: אנו סבורים כי השמטת הוראה בדבר הפיצוי המגיע לבעלי חלקות המקרקעין המופקעים מכוח התוכנית, מהווה פגיעה שאינה מידתית בזכות הקניין.

מאיר ברקן: אם כך, אנו מציעים להשלים את ההוראה בדבר הקצאה לרשות, כך שתכלול את הזכות לפיצויים במקום שההפקעה אינה למעלה מ-40% משווי החלקה הנכנסת.

ארז קמיניץ: איך ימדדו את הפיצויים?

מאיר ברקן: קודם התווכחנו האם הפיצויים יימדדו בשטח כנגד שטח או בשווי כנגד שווי.

ארז קמיניץ: כנראה בשווי.

ארז קמיניץ: זאת ההכרעה.

ארז קמיניץ: אתה מציג דוגמה שבה בתוכנית איחוד וחלוקה – ואשמח לראות את הדוגמה הזאת – השווי של אדם פלוני במצב היוצא קטן מהשווי של המצב הנכנס.

קריאה: אין "חיה" כזאת.

ארז קמיניץ: אם אנחנו מדברים על כך, יש גם לזה פתרונות.

ארז קמיניץ: קודם כול, אתה אומר שאין "חיה" כזאת, אז בניגוד לדיני הפקעות, ששם בהחלט יש "חיה" כזאת, כאן באיחוד וחלוקה אין "חיה" כזאת.

ארז קמיניץ: כלומר, מבחינת שוויים לא קיימת "חיה" כזאת, שאדם נפגע עקב תוכנית איחוד וחלוקה, ולכן שאלת הפיצוי, ככל שהיא יפה לדיון התיאורטי, דווקא בעולם הפרקטיקה אינה רלוונטית כמעט בכלל.

יהודה זמרת: אדם לא הרוויח 200% אלא הרוויח 150%, אבל הוא קיבל רווח.

נתן מאיר: יש שני מקרים, גם אם שווי הקרקע עולה.

נתן מאיר: באחד מהם, שווי הזכויות שהוא קיבל הוא זה שאם היו מחילים בתוכנית קונבנציונלית את דיני ההפקעה הרגילים, הוא קיבל קרקע שהשווי שלה יותר משווי הפיצויים שהוא היה מקבל.

נתן מאיר: זה המקרה השכיח.

נתן מאיר: ייתכן גם מקרה ביניים, שאליו הלכת אלפרד בראון מכוונת, דהיינו, קיבלת קרקע, היא שווה יותר מן הקרקע שהיתה לך, אבל אילו זאת היתה תוכנית קונבנציונלית ואחרי היטל ההשבחה היית במצב טוב יותר - -

ארז קמיניץ: יחסית לפוטנציאל?

נתן מאיר: - - כי היית מקבל ביד אחת ומשלם ביד שנייה.

נתן מאיר: אני לא מביע דעה.

נתן מאיר: אני מצלם מצב אפשרי.

ארז קמיניץ: זה אדם שנותנים לו אצבע והוא רוצה את כל היד.

נתן מאיר: אני מסכים, אני לא חולק עליך.

מאיר ברקן: עררים על תוכניות איחוד וחלוקה מוגשים לוועדת הערר הרלוונטית.

מאיר ברקן: אנו סבורים כי יש להוסיף מתווה הדומה להליכי ערר על היטל השבחה, כך שערר על טבלאות איזון וחלוקה בתוכניות איחוד וחלוקה יוכל להתנהל מול שמאי מכריע.

מאיר ברקן: בדרך זו יתאפשר לקצר את הליכי אישור תוכניות איחוד וחלוקה, שכן עררים מעין אלו יובאו בפני שמאי שהוא המומחה בהערכת השווי של החלקות השונות.

מאיר ברקן: תודה.

אמנון כהן: לשכת המודדים המוסמכים בישראל, מר יעקב עזרא, בבקשה.

יעקב עזרא: הפרק על איחוד וחלוקה הוא כמעט התכלית של חוק התכנון והבנייה.

יעקב עזרא: כאן אנחנו יורדים מן הרזולוציה של התוכניות המתאריות והמקומיות ממש לפני השטח עצמו.

יעקב עזרא: מאחר והמודעוּת הקניינית של הציבור גבוהה מאוד, חשוב מאוד שכל הדברים בחוק יהיו מדויקים.

יעקב עזרא: לכן כבר בהגדרות צריך לשנות כמה דברים.

יעקב עזרא: היום באופן תיאורטי כל אדריכל יכול, עם כל מיני תוכנות גרפיות, לקחת את התכנון המוצע, לקחת את הרקע של הגושים והחלקות שאפשר לרכוש מן המרכז למיפוי בישראל בצורה דיגיטלית, רקע שהוא ממש לא מדויק והוא מקורב בלבד, שאסור לחשב ממנו שטחים או לקבוע ממנו גבולות, ולהכין לכאורה תוכנית של איחוד וחלוקה, לחשב את כל השטחים, והכול ייראה טוב ויפה ונקי.

יעקב עזרא: יתרה מכך, גם הרשויות המקומיות מחזיקות אצלן בדרך כלל במאגר, כדי לבדוק תוכניות, את המאגר הזה של מפ"י.

יעקב עזרא: יש להן את כל הרקע של הגושים והחלקות ונראה להן שזה תואם אחד לאחד ולכן אף אחד לא מרגיש שיש כאן איזו בעיה.

יעקב עזרא: אנחנו כבר בשלבים המוקדמים ביקשנו שבוועדות התכנון יישב גם יועץ מקצועי שהוא מודד, שיידע לבחון את הדברים הללו.

אמנון כהן: אל תדבר על סעיפים אחרים עכשיו.

אמנון כהן: אני מבקש שתיכנס לסעיפים שעומדים לדיון.

אמנון כהן: אנחנו יכולים גם לעבור להיסטוריה, לסעיף הראשון של החוק.

נתן מאיר: הוא מתכוון שחשוב שתוכניות איחוד וחלוקה יהיו על רקע של מפת מודד מלכתחילה.

נתן מאיר: זה הרעיון שהוא רוצה להביע.

יעקב עזרא: לכן כבר בהגדרות, בסעיף 193, בהגדרה הראשונה שקובעת מה זה טבלת הקצאה ואיזון, צריך להוסיף: "כאשר השטחים המפורטים בה נקבעו על-ידי מודד מוסמך".

יעקב עזרא: צריך להגדיר את הדברים הללו.

יעקב עזרא: מי שעושה את זה בפועל הוא המודד.

יעקב עזרא: גם השמאי וגם המתכנן מעבירים, יש איזה סמל של התוכנית שעוברת מן האדריכל למודד, המודד מעביר לשמאי ומתאמים את הדברים הללו בצורה מסודרת עד שמגיעים לתכלית שאליה רוצים להגיע, אבל כפי שהשמאי עושה את כל השמאות - - -

אמנון כהן: מר שמאי אסיף לא מסכים אתך.

יעקב עזרא: חשוב להדגיש שכל השטחים והמידות, גם בטבלאות הקצאה ואיזון, ייקבעו על-ידי מודד מוסמך, וגם בלוח הקצאה.

יעקב עזרא: צריך להדגיש כי יש להוסיף טבלה בתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה כאשר השטחים בה נקבעו על-ידי מודד מוסמך, ואותו דבר גם בתוכניות איחוד וחלוקה.

יעקב עזרא: צריך להבהיר שהתוכניות נערכו על רקע מפה שנערכה על-ידי מודד מוסמך.

יעקב עזרא: חשוב מאוד להגדיר את הדבר הזה.

יעקב עזרא: גם באופן החישוב של שווי המגרשים, בסעיף קטן 206(ב), לצורך חישוב שוויה של החלקה הנכנסת – לפעמים מכניסים חלקות, ואף חלקי חלקות.

אמנון כהן: מה אתה מציע שיהיה?

יעקב עזרא: כדי להגדיר את הגודל המדויק של החלקה הנכנסת, איזה חלק נכנס ואיזה חלק לא נכנס, את קו הגבול שבו עובר הקו הכחול של התוכנית שמגדיר מי נכנס ומי לא נכנס – זה הגדרה מדויקת של המודד.

יהודה זמרת: זה קו חדש.

אמנון כהן: יש לך עוד הערות לסעיפים?

יצחק בן יוסף: כן, יש לנו עוד כמה הערות.

יצחק בן יוסף: בסעיף קטן 206(ב), במשפט השני - - -

אמנון כהן: הוא כבר דיבר על סעיף קטן 206(ב).

אמנון כהן: שניכם תדברו על אותו סעיף?

יצחק בן יוסף: הוא לא דיבר על זה.

יצחק בן יוסף: היתה החלקה הנכנסת מגרש לפי איזו תב"ע היסטורית שנעשתה ידנית בצורה מאוד-מאוד לא מדויקת יכול להיווצר מוקש אם מודד לא יקבע את נתוני המגרש הזה.

נתן מאיר: זה מקרה שכיח מאוד.

אמנון כהן: מר יהודה זמרת וגם מר שמאי אסיף רשמו את ההערה החשובה שלך.

יצחק בן יוסף: מר ארז קמיניץ לא רשם, אבל אתו אנחנו אמורים להיפגש ב-28 ביוני, פגישה שנדחתה כבר ארבע פעמים והיושב-ראש הקודם עמד על כך שהיא תתקיים.

יצחק בן יוסף: כנ"ל לגבי סעיף 214.

יצחק בן יוסף: אנו רוצים שבסיפה יתווסף המשפט: "ובלבד שהמידות בשטחי החלקות נקבעו על-ידי מודד מוסמך".

יצחק בן יוסף: אולי בזכות זה גם יכניסו לפרק ההגדרות בחוק הגדרה של "מודד מוסמך".

יצחק בן יוסף: כנ"ל בסעיף 215, היינו רוצים להוסיף שהדיוקים יהיו כפי שנקבע בתקנות המדידה.

יצחק בן יוסף: אני מבקש לדבר על דבר עקרוני מאוד, על רישום בטאבו של תוכניות איחוד וחלוקה בהסכמה.

יצחק בן יוסף: בתוכניות איחוד וחלוקה בהסכמה אנו סבורים שצריך להשאיר את המתכונת כפי שקיימת בחוק הקיים, כלומר, החובה להכין תוכנית לצורכי רישום ולהגיש אותה לרשם תחול על היושב-ראש, למרות שכביכול הוא לא בעל הקרקע, או לחילופין זה לא איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, ואפרט.

יצחק בן יוסף: יש לי כאן שתי דוגמאות לתב"עות של מאות מגרשים בהסכמה.

יצחק בן יוסף: אם היו משאירים את עריכת התצ"רים – במקרה הזה אני הכנתי את התצ"רים – היו 11 אליפסות.

יצחק בן יוסף: אם היו מתנים את הכנת התצ"ר רק בתחום של הבקשה להיתר, כפי שעו"ד ארז קמיניץ מציע לפי סעיף 299(א), היו מוגשות לא 11 אליפסות אלא 50, 70, 80 אליפסות.

יצחק בן יוסף: זה היה מטמטם את הוועדות ו"חונק" אותן, זה היה "חונק" את המרכז למיפוי בישראל ובנוסף גם את לשכות רישום המקרקעין.

יצחק בן יוסף: בפגישה ב-28 ביוני אני מקווה שנצליח לשכנע את מר ארז קמיניץ.

יצחק בן יוסף: לכן אני מציע להחיל את חובת הכנת התצ"ר גם בתוכניות איחוד וחלוקה בהסכמה.

אמנון כהן: תודה רבה.

אמנון כהן: לאחר שתקיימו את הפגישה ב-28 ביוני תעדכנו את הוועדה איך היה.

יצחק בן יוסף: בהחלט, אדוני.

אמנון כהן: אם הפגישה לא תתקיים גם תגיד לי.

אמנון כהן: רשות הטבע והגנים הלאומיים, מר ניר אנגרט, בבקשה.

ניר אנגרט: תודה, אדוני.

ניר אנגרט: העברנו שתי הערות.

ניר אנגרט: הערה אחת ראיתי שהוטמעה כבר.

ניר אנגרט: אנחנו מודים על כך.

ניר אנגרט: הערה שנייה הוסברה באריכות על-ידי מר יואב שגיא.

ניר אנגרט: נותר לי רק לחדד נקודה מסוימת ולהציע הצעה.

ניר אנגרט: למה בעצם חשוב לנו הכלי של איחוד וחלוקה בנוגע לשטחים פתוחים?

ניר אנגרט: לכאורה אנחנו יכולים להגיש תוכנית ואם מוסדות התכנון יחשבו שראוי שהשטח יהיה שטח פתוח, לא משנה באיזה סטטוס, רצועת נחל או שמורת טבע, יאשרו אותה, ואז מי שיש לו שם זכויות ידרוש את הפיצויים.

ניר אנגרט: רק מה, הדבר הזה מביא לכך שמשלמים לאדם פיצויים אבל הבעלות נשארת בידיו ואז לא ניתן לפתח את אותו שטח לטובת הציבור.

ניר אנגרט: לצורך העניין, אם רוצים לבנות שביל, אם רוצים להקים מצפור או כל דבר ציבורי אחר, אי אפשר, כי השטח, גם אם שילמו פיצויים עבור הזכויות, נותר בבעלות אותו גורם.

שמאי אסיף: תפקיע אותו.

ניר אנגרט: לא דיברתי על הפקעה.

ניר אנגרט: דיברתי על מקרה שמגישים תוכנית מאושרת לשטח פתוח ופותרים את העניין בדרך של תשלום פיצויים.

ניר אנגרט: התוכנית מאושרת כחוק ואז אותו גורם מקבל פיצוי, אבל הבעלות נשארת בידו, דבר שמונע את פיתוח השטח כשטח ציבורי.

נתן מאיר: הוא מתכוון שאין שלב ב'.

נתן מאיר: הוא תבע לפי סעיף 197 אך הרשות המקומית מיוזמתה לא מפקיעה.

יהודה זמרת: לא צריך להפקיע כי יש תוכנית איחוד וחלוקה.

עמוס ברנדייס: הוא מתכוון לשינוי ייעוד.

עמוס ברנדייס: לא לתוכנית איחוד וחלוקה.

ניר אנגרט: לכן נדרש להשתמש בכלי של איחוד וחלוקה.

ניר אנגרט: היום אנחנו ברשות הטבע והגנים הלאומיים לא עושים די שימוש בכלי הזה, אבל אנו סבורים שיש בו פוטנציאל ורוצים שגם בהמשך יתאפשר השימוש בו.

ניר אנגרט: הבעיה שלנו היא עם סעיף 200.

ניר אנגרט: לכאורה יש כאן את סעיף קטן (א) ואחר-כך כתוב שיש אפשרות לרצף קרקעי אם יש לכך הצדקה תכנונית.

ניר אנגרט: אנו סבורים שהנוסח הזה לא די ברור ויהיו לגביו פרשנויות.

ניר אנגרט: חלקו כאן שבחים רבים למי שניסחו את הצעת החוק, ובעניין איחוד וחלוקה אנחנו מצטרפים לשבחים.

ניר אנגרט: בסעיף 197, שמתייחס לסוגייה אחרת, של מספר המתחמים של איחוד וחלוקה, קבעו כאן נוסח שמחריג, שקובע שמוסד תכנון יכול לחרוג מאותה החלטה "בשל מאפייניהם התכנוניים, הסביבתיים והגיאוגרפיים השונים של המתחמים, בשל שווין השונה של החלקות הנכנסות בכל אחד מהם, בשל ריבוי הבעלים או בשל נסיבות מיוחדות אחרות שיפורטו בהחלטתו".

איריס פרנקל-כהן: כלומר, אתה מציע לפרט את ההצדקה התכנונית.

ניר אנגרט: אני מציע לקחת את הנוסח שמופיע בסעיף קטן 197(ב) ולאמץ אותו בסעיף 200, כי הוא נוסח טוב והוא כבר נכנס לחוק במקרה של מתחם אחד או כמה מתחמים.

ניר אנגרט: אנו מציעים להשתמש באותו נוסח גם לסעיף 200, לקבוע שניתן לאפשר הפקדה של תוכנית איחוד וחלוקה גם אם זה לא יחידה תכנונית אחת במקרים המפורטים בנוסח.

אמנון כהן: תודה רבה.

אמנון כהן: איגוד המתכננים בישראל, מר עמוס ברנדייס, בבקשה.

עמוס ברנדייס: אדבר בקצרה.

עמוס ברנדייס: ראשית, הפרק הזה כתוב מצוין.

עמוס ברנדייס: שנית, אין לנו הרבה הערות.

עמוס ברנדייס: יש לנו כמה הערות קונסטרוקטיביות קטנות שריכזנו מחברי האיגוד.

עמוס ברנדייס: אנחנו מצטרפים כמובן להערות על החשיבות של הפרק הזה.

עמוס ברנדייס: אי אפשר בלי הפרק הזה ויש לו חשיבות גם להוגנוּת, גם לפתרון קונפליקטים – אנחנו משתמשים באיחוד וחלוקה ביום-יום – וכמובן גם להשגה של מטרות ציבוריות.

עמוס ברנדייס: כמה הערות קטנות וקונסטרוקטיביות.

עמוס ברנדייס: אגב כמעט כל ההערות כאן היו לניסוח ולא למהות, בניגוד לפרקים האחרים שבהם התעוררו ויכוחים גדולים מאוד.

עמוס ברנדייס: לסעיף קטן 201(א), זאת הערה ברמה של הניסוח – כתוב "בעלי זכויות אחרות בקרקע".

עמוס ברנדייס: כמדומני הכוונה כאן לבעלי זכויות אחרות בתוכנית שהם לא באיחוד וחלוקה, אז צריך לפרט ולהסביר את זה.

איריס פרנקל-כהן: בעלי הזכויות הם בקרקע.

עמוס ברנדייס: האחרים הם אלה שאינם בתחום האיחוד והחלוקה, כך אני מבין את זה.

יהודה זמרת: אם הם לא בתחום האיחוד והחלוקה אז הם לא בתוך המתחם.

עמוס ברנדייס: הם יכולים להיות, כי לא כל התוכנית חייבת להיות באיחוד וחלוקה.

עמוס ברנדייס: לא משנה, תבדקו את הניסוח.

עמוס ברנדייס: אנחנו ראינו את זה לא כניסוח מיטבי.

נתן מאיר: "בעל הקרקע נשוא תוכנית האיחוד והחלוקה" – זה אותו דבר.

עמוס ברנדייס: בסעיף 202 אנחנו מציעים להוסיף כי כאשר אין הסכמה לשינויים בתוכנית הנדרשים על-ידי מוסד התכנון לאחר הגשתה יש לאפשר ליזם התוכנית לתקנה ולהפקידה מחדש כתוכנית ללא הסכמה.

עמוס ברנדייס: כלומר, לא להתחיל את כל תהליך התכנון מהתחלה.

ארז קמיניץ: אתה מדבר על יזם בעל קרקע פרטית?

עמוס ברנדייס: הוא לא חייב להיות בעל קרקע פרטית.

ארז קמיניץ: אם זה המדינה או הוועדה המקומית, אין בעיה, הוא יכול להגיש.

ארז קמיניץ: אף אחד לא אמר שהוא לא יוכל להגיש.

עמוס ברנדייס: אני מדבר על האפשרות להפוך מתוכנית בהסכמה לתוכנית שלא בהסכמה מבלי להתחיל הליך של תכנון והגשת תוכנית מן ההתחלה, כדי לקצר את הליכי אישור התוכנית.

יהודה זמרת: בתוכנית בהסכמה ובתוכנית שאינה בהסכמה יש הליכים שונים לגמרי.

עמוס ברנדייס: ההליכים שונים לגמרי עד שלב ההפקדה.

יהודה זמרת: אחרי שהוא כבר הגיש את התוכנית ולא נקט בהליכים לפני כן, אתה לא יכול להפקיד אותה.

עמוס ברנדייס: אני יכול לא לחזור לנקודת האפס של התחלת הכנת תוכנית, אלא אני יכול להביא אותה שוב למוסד התכנון להחלטה על הפקדה כאשר היא תוכנית לא בהסכמה.

ארז קמיניץ: אז תקלוט אותה מחדש.

עמוס ברנדייס: זה בדיוק מה שאנחנו רוצים לעשות.

עמוס ברנדייס: הרי מטרת החוק לקצר את הליכי התכנון.

שמאי אסיף: זה דווקא מקצר.

עמוס ברנדייס: אני סבור שזה לא מקצר.

עמוס ברנדייס: כאשר אתה חוזר ליזם, עד שיתארגן להכין תוכנית חדשה, עד שהיא תיקלט, תעבור תנאי סף וכולי – אנחנו עוברים את זה ביום-יום.

יהודה זמרת: צריך להכין טבלאות חדשות לגמרי.

עמוס ברנדייס: נכון, ואת הטבלאות הללו אפשר להכין אחרי שהתוכנית קלוטה.

עמוס ברנדייס: בפסקה 203(4), אם לא ניתן להקצות מגרש אחד לבעלים אנו סבורים שיש להוסיף כי "יש לשאוף לצמצום מספר השותפים, ככל האפשר".

עמוס ברנדייס: הוספתם גם "או במשותף למי שהיו בעלי זכויות במשותף בחלקה הנכנסת, על-פי חלקיהם בה".

עמוס ברנדייס: העיקרון של צמצום מספר הבעלים, על-פי הפרקטיקה, יש לו עדיפות.

עמוס ברנדייס: זה לא אומר רק, אבל יש כאן כמה חלופות.

עמוס ברנדייס: אפשר להוסיף את החלופה הזאת, לשאוף לצמצום.

עמוס ברנדייס: בסעיף 205 יש לשקול מתן אפשרות לבעל זכויות לתקוף את תשלומי האיזון בטבלת איזון ההקצאה בלבד, מבלי לתקוף את החלוקה למגרשים או את ההקצאה ומבלי לעכב את התוכנית.

עמוס ברנדייס: הכוונה לזירוז הליכי אישור התוכנית.

עמוס ברנדייס: מאחר ומדובר כאן על עניין כספי, עניין שדומה לפיצויים, תשלומי האיזון, זה לא שינוי בתוכנית עצמה ולמעשה הכלי שיש לו הוא התנגדות, שתחייב עיכוב של כל התוכנית.

עמוס ברנדייס: הכלי של השגת פיצויים כאלה או אחרים, שכנראה במילא יילך בפרקטיקה לבתי-המשפט, לא צריך לעכב את התוכנית.

עמוס ברנדייס: לכן אנחנו ממליצים לנסות למצוא לזה פתרון.

עמוס ברנדייס: סעיף קטן 208(ב), שכבר דובר עליו קודם – לא הבנתי לגמרי את המטרה של הסעיף ואת החלוקה בין קרקע ציבורית והשווי של חישוב קרקע לצורכי ציבור כאשר היא שייכת לרשות.

עמוס ברנדייס: אם היא קרקע ששייכת לרשות, שמיועדת מראש לצורכי ציבור, כך היא נכנסת, אז לא צריך להיות לה שווי, ולא משנה אם הוא הוקטן או הוגדל.

עמוס ברנדייס: זה לצורכי ציבור.

עמוס ברנדייס: אם היא קרקע שאינה לצורכי ציבור אלא קרקע ששייכת לעירייה מסיבות היסטוריות אחרות, אז העירייה היא כמו כל בעלים אחר.

עמוס ברנדייס: ההערה האחרונה שלי היא שיש להוסיף להגדרות הגדרה של "שמאי", האם זה שמאי מקרקעין או שמאי אסיף ...

אמנון כהן: תודה.

אמנון כהן: עמותת האדריכלים, מר אורי זרובבל, לא נמצא.

אמנון כהן: "אדם, טבע ודין", בבקשה.

יעל דורי: אדוני היושב-ראש אמר שהוא רוצה חוק טוב.

יעל דורי: אחד הדברים שבו אנחנו רואים בחוק הזה אפשרות לשיפור, מלבד דברים שפחות מקובלים בעינינו - - -

אמנון כהן: הפרק הזה מצוין, נכון?

יעל דורי: הפרק הזה – אני רק צריכה להצטרף כאן לכולם, אבל לנסות להוסיף עוד טיפה.

יעל דורי: העוד טיפה הזה הוא משהו שמר יואב שגיא אמר כבר לפניי, באשר לניוד זכויות.

יעל דורי: נושא ניוד זכויות עלה ועולה בעשרות השנים האחרונות כפתרון לתוכניות שנמצאות במבוי סתום.

יעל דורי: לפי דעתנו חבל שהחוק הזה לא ישתמש בפרק הזה, שכבר עוסק בנושא זכויות והעברתן, כדי ליצור גם את הכלי הזה.

יעל דורי: כפי שציין מר יואב שגיא, הוגשה כבר הצעת חוק בנושא הזה.

אמנון כהן: נשמע את התשובה.

אמנון כהן: גם אני רוצה לדעת את התשובות.

יעל דורי: תוכניות איחוד וחלוקה לא מספקות את הכלי הנכון כדי לפתור כל מיני דברים לפי אמות מידה תכנוניות שהתקדמו, ובעיקר בשל מחסור בשטחי ציבור.

יעל דורי: מדובר על תוכניות ישנות מאוד שלא מאפשרות את היישום שלהן.

יעל דורי: אחד הדברים שאנו סבורים שהחוק צריך להוסיף, עליו לקבוע מתי ניתן להשתמש בכלי הזה.

יעל דורי: למעשה אין כאן שום הגבלה על רשות מקומית להשתמש בכלי של איחוד וחלוקה.

יעל דורי: אנו סבורים כי אם החוק שואף להיות חוק טוב, עליו לכוון מוסדות תכנון ורשויות להשתמש באיחוד וחלוקה בהתאם לשאר הדברים שכלולים בחוק הזה, והעיקרי שבהם הוא התוכניות שחלות על השטח ושאמורות לשמש הנחיה מבחינה תכנונית, דהיינו תוכניות המתאר הכוללניות, שאני מתארת לעצמי שאדוני שמע עליהן בהרחבה בדיון הקודם.

יעל דורי: אנו סבורים שצריך להשתמש בכלי של איחוד וחלוקה או עד גודל מסוים של זכויות או לפי תוכנית כוללנית תקפה.

יהודה זמרת: מה ההערה שלך?

יהודה זמרת: מה את רוצה?

יעל דורי: אנחנו מבקשים שהתוכניות הללו, עד גודל מסוים, מעליהן חייבת להיות תוכנית מתאר כוללנית תקפה.

יהודה זמרת: תמיד תהיה.

יעל דורי: או, אם אין תוכנית מתאר כוללנית תקפה בישוב שבו מוצעת תוכנית איחוד וחלוקה, מגודל מסוים התוכנית תהיה באישור של הוועדה המחוזית.

אמנון כהן: תודה רבה.

אמנון כהן: עו"ד ארז קמיניץ, זמנך הגיע.

אמנון כהן: באת לכאן כדי לענות להערות של המשלחות החשובות שיושבות כאן, להערות של יושב-ראש הוועדה המשותפת ושל חברי הכנסת שהשתתפו בדיון.

אמנון כהן: אתה צריך לענות לכולם, כי גם מי שלא נמצא כאן יקרא את הפרוטוקול.

אמנון כהן: בבקשה, אדוני, תתייחס.

ארז קמיניץ: יש רשימה ארוכה של הערות.

ארז קמיניץ: עלתה שאלה לעניין חלוקה בהסכמה ולא בהסכמה ביחד.

ארז קמיניץ: אנו נותנים אופציה לחלוקה למתחמים.

ארז קמיניץ: אני לא רואה מדוע לא לאפשר את הדבר הזה.

ארז קמיניץ: לא הצלחתי להבין למה זה רע.

ארז קמיניץ: לדעתי רק טוב יותר לכולנו שתהיה גם האופציה הזאת וגם האופציה הזאת, תלוי במצב הקיים בתוכנית.

ארז קמיניץ: אם המתחמים יחולקו כך, של הסכמה מזה ואי-הסכמה מזה, זה רק יכול לעזור לתוכנית במקרים הרלוונטיים.

ארז קמיניץ: נוכח המצב בפועל בעניין דיירים מוגנים, דייר מוגן מסוג של בעל זכות הוא לא בדיוק בעל זכות במקרקעין, אבל הזכות שלו, הקיימת לפי החוק הקיים היום, מייצרת בהקשר שלנו סוג של מעכב, של סטגנציה מסוימת אם לא מגיעים אתו להסכמה.

ארז קמיניץ: הבנו שזה מוקש שצריך לנסות ולנטרל אותו באמצעות הסעיף המינורי מאוד שיצרנו, ולפיו אם יש הסכמה של כל בעלי החלקות הנכנסות, ולמרות שהוא לא בעל זכות במקרקעין כהגדרתה וכמשמעותה, נוכל ביחד לנסות לנטרל את הקושי הזה שעשוי למנוע את יישום התוכנית.

ארז קמיניץ: זה חריג ביחס לכל האנשים האחרים שאני רוצה להכניס, שהם השחקנים המרכזיים במשחק, והשחקנים המרכזיים במשחק הם רק בעלים וחוכרים לדורות ולא מעבר לכך.

ארז קמיניץ: לפתוח את זה החוצה לסוגים נוספים של בעלי זכויות, יהיה בכך קושי גם בהיבט הקנייני וגם בהיבט של מיסוי, בהיבט של מה עושים כאן:

ארז קמיניץ: עושים כאן עסקה עם אנשים?

ארז קמיניץ: לא עושים איתם עסקה?

ארז קמיניץ: עושים את זה בכפייה או לא בכפייה?

ארז קמיניץ: אם רוצים להגיע להסכמות עם סוגים אחרים של בעלי זכויות במקרקעין, עם שוכרים לתקופות כאלה ואחרות, אפשר להגיע איתם להסכמה חוזית כזאת או אחרת.

ארז קמיניץ: הם לא בהכרח גורם שראינו שמעכב בצורה משמעותית את התוכניות הללו, ובעיקר יש לזה פתרון חוזי אחר.

ארז קמיניץ: ביחס לסעיף 200, לשאלת חיבור המתחמים, ייתכן שהסעיף הזה לא כל-כך הובן אך אני מתקשה לראות איך להבהיר אותו יותר.

ארז קמיניץ: אני רוצה להסביר את העיקרון שבו.

ארז קמיניץ: סעיף 200 עוסק ביחידה תכנונית אחת.

ארז קמיניץ: יש בו חשיבות רבה, מבחינתנו, גם בשאלה של טוהר מידות.

ארז קמיניץ: הבסיס שלו הוא ההצדקה התכנונית לכלול מתחם, או שטח קרקע, בתוכניות איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: למרות שדיברו כאן על המונח הפקעה – אנשים לא אוהבים שמפקיעים מהם קרקע, אבל משום מה המון פסקי-דין והמון מופעים של איחוד וחלוקה כפי שהמדינה מקבלת אותם היא של אנשים שרצו מאוד להיכנס לאיחוד וחלוקה אבל לא נתנו להם.

ארז קמיניץ: ככלל אפשר להגיד שברוב המקרים אנשים ישמחו להיכנס לתוכנית איחוד וחלוקה, כי הקרקע שלהם שהיתה לא מפותחת, ואם זה חקלאים אז זה שטח פתוח, פתאום מקבלת שדרוג זכויות בצורה משמעותית.

ארז קמיניץ: לכן הם רוצים להיכנס לתוכניות איחוד וחלוקה.

ארז קמיניץ: הרצון הזה לפעמים יוצר תופעות מוזרות, של הכללת שני מתחמים בצדדים שונים של העיר באותה תוכנית רק משום שהם שייכים לפלוני שיודע להגיע לתוצאה שמכניסים אותו לתוכנית איחוד וחלוקה ומאפשרים לו לשדרג את זכויותיו במובן השווי שלהן.

ארז קמיניץ: אנו סבורים שצריך לעמוד על כך שהמכשיר התכנוני הזה נועד לשרת, כפי שאמרתי בתחילת הדרך, קניין בשירות התכנון.

ארז קמיניץ: המכשיר הקנייני הזה, שיש בו בדרך כלל שדרוג של זכויות, נועד לשרת את התכנון.

ארז קמיניץ: אם התכנון מראה שצריך לצרף שני חלקים רחוקים יחסית זה מזה, בסדר, אז יש לנו את החריג של סעיף קטן 200(ב).

ארז קמיניץ: כל הסעיפים הקטנים (א), (ב) ו-(ג) עוסקים באותו עניין.

ארז קמיניץ: תוכניות איחוד וחלוקה אפשר לעשות רק ביחידה תכנונית אחת.

ארז קמיניץ: ככלל, יחידה תכנונית אחת היא יחידה שיש לה רצף קרקעי, שהיא שטח פוליגון אחד, ובלי להתחכם.

ארז קמיניץ: אל תאמרו לי שכביש עורקי שמחבר את שני קצות העיר הוא רצף קרקעי.

ארז קמיניץ: גם אם זה מחובר באמצעות צינור גז שאפשר להכניס אותו לקו כחול, או באמצעות דרך ארוכה של 20 קילומטרים, אין זה אומר שזה רצף קרקעי.

ארז קמיניץ: לכן הכלל, שלפיו יחידה תכנונית אחת מחייבת רצף קרקע אחד, יש לו חריג.

ארז קמיניץ: לפעמים לא צריך את הרצף הזה, אבל דבר נוסף הוא, אל תגידו שכביש כזה יוצר רצף קרקעי אחד.

ארז קמיניץ: אנחנו לא נקבל אנשים שאומרים שכביש של 20 קילומטרים בין חלק אחד של העיר לחלק שני של העיר, אם יש עיר שאורכה 20 קילומטרים, יוצר רצף.

ארז קמיניץ: אנחנו לא נקבל את הטענה שזה רצף קרקעי.

יואב שגיא: אתה יכול לנמק מדוע, מה הבעיה?

יהודה זמרת: כי זה מלאכותי לחלוטין.

יהודה זמרת: המטרה היא קודם כול לקחת את התכנון, ותוכנית איחוד וחלוקה נועדה לאפשר את התכנון.

יהודה זמרת: זה לא הפוך, זה לא מתחיל ממציאת העולם הקנייני ואחריו הכנת תכנון, וגם לא נועד להיפטר מהצורך לשלם פיצויים למי שמגיע לשלם לו אותם, כי זה יכול להיות דרך המלך בהפקעות בשטחים ירוקים, ולאו דווקא איחוד וחלוקה, כפי שאמר מר נתן מאיר.

יואב שגיא: אתה יודע שהמדינה לא הולכת להפקעות.

יהודה זמרת: לכן קודם כול בודקים האם השטח צריך להיכנס מבחינה תכנונית.

יהודה זמרת: צריך לתכנן אותו במאוחד, דהיינו צריך להיות קשר בין הקטעים של התוכנית מבחינה תכנונית.

יהודה זמרת: מחליטים שהתוכנית תחול על שכונה.

יהודה זמרת: יש כביש גישה לשכונה וגם אותו צריך להכניס, יש את מבני הציבור, כולם מוכנסים פנימה, ואז מתכננים.

יהודה זמרת: עכשיו צריך לקחת את זכויות הקניין ולהתאים אותן לתכנון.

יהודה זמרת: אבל לא אומרים: רבותי, בכלל לא מעניין אותנו.

יהודה זמרת: אני רוצה להקים פארק ענק כאן ובמקרה "נפלו" לי גם כמה תושבים שרוצים לבנות שכונה כאן.

יהודה זמרת: אני לוקח את כל הזכויות מן התושבים הללו ומפיל אותם בעצם על כל התושבים של אותה שכונה והם יתחלקו איתם בזכויות העתידיות, שהם יוכלו לקבל הרבה יותר מהן, כי הם צריכים לממן.

יהודה זמרת: זה כמו לקחת כביש ארצי של מע"צ ואז תושבי השכונה הסמוכה, שבמקרה איתרע מזלם ונכללו, צריכים לשלם.

יהודה זמרת: הם גם ניזוקים מן הכביש וגם צריכים לשלם עבורו.

יהודה זמרת: אתה לוקח את השטחים הירוקים ואומר שהשטחים הירוקים הללו לא ישרתו אותם.

יהודה זמרת: כאשר מדובר על פארק מקומי שמשרת את השכונה, אז אומרים: רבותי, הפארק המקומי משרת אתכם, הוא נבנה על סמך הפרוגרמה של השכונה, אנחנו לוקחים את השטח.

יהודה זמרת: זה לגיטימי.

יהודה זמרת: אבל אתה לוקח את הפארק העירוני, ולעתים אף הרבה יותר, אתם מדברים על הפארקים המטרופולינים בכלל.

יהודה זמרת: נשאל את עצמנו למה מדינת ישראל, בחלוקה של צדק חלוקתי, לא תחלק את זה על כל תושבי המדינה ולמה היא תפיל את זה במקרה על תושבי רשות מקומית, שגם הם בני אדם.

יהודה זמרת: זה פשוט אי-צדק.

עמוס ברנדייס: מה הבעיה?

עמוס ברנדייס: ניסחתם את זה מצוין.

עמוס ברנדייס: זה תואם גם את מה שמר יואב שגיא רוצה.

יהודה זמרת: מר יואב שגיא רוצה שניקח פארק ואת כל הפארק הזה "נעמיס" במקרה על שכונה מסוימת.

יואב שגיא: אסביר מה אני רוצה.

יואב שגיא: נפלה כאן אי-הבנה.

עמוס ברנדייס: יש כאן סעיף שמאפשר את זה.

נתן מאיר: עד שלא יסכימו אתו זה נקרא אי-הבנה ...

ארז קמיניץ: מיקום קרוב ככל האפשר – לא הצלחתי להבין למה זה חשוב.

ארז קמיניץ: הפרקטיקה מלמדת שאין לזה חשיבות מהותית.

ארז קמיניץ: במילא מתייחסים לשווי.

ארז קמיניץ: מיקום קרוב ככל האפשר – למעשה זה סוג של 'אות מתה' שרק מייצרת מגבלות על השמאי, שעליו להסביר מדוע הוא לא בחר.

ארז קמיניץ: ברוב המקרים אין קשר לדבר הזה.

ארז קמיניץ: בסעיף קטן 206(א) נבהיר בניסוח שזה הייעודים.

ארז קמיניץ: בסעיף 207:

ארז קמיניץ: התחשבות במחוברים – אני מסכים שנחשוב שוב אם אנחנו רוצים להכליל את סעיף קטן (ג) או להשאיר את זה לתקן.

איריס פרנקל-כהן: האם אנחנו צריכים להידרש לזה כאן?

ארז קמיניץ: אני רוצה להסביר.

ארז קמיניץ: ככלל, אם הטרוניה עלתה כנגד סעיף 207 בכלל - - -

איריס פרנקל-כהן: טרוניה – לא, הרעיון הגיוני מאוד, אבל אולי יש דברים שאנחנו לא ערים להם עכשיו ואנחנו קובעים כאן מסמרות.

ארז קמיניץ: אני מבקש להסביר.

ארז קמיניץ: בתחילת הדרך אמרנו שעשינו מעין קודיפיקציה של דיני איחוד וחלוקה, ובמסגרת הזאת כללנו את הדברים שחשבנו שהם מהותיים, חשובים ושנכון לכלול אותם, אך כמובן לא את כל הכללים.

ארז קמיניץ: יש מעטפת נוספת של תקנות, ומעטפת נוספת של תקינה שמאית.

ארז קמיניץ: כללנו את הדברים החשובים, הרבה יותר מאשר יש בחוק הקיים, אבל לא את הכול.

ארז קמיניץ: בהקשר הזה לקחנו כמה כללים להתחשבנות שמאית – גם סעיף 206 עוסק בסוג של התחשבנות – וחשבנו שהסוגייה של התחשבות במחוברים, וגם לא כולה אלא חלקה, שהטרידה מאוד את הפסיקה וגם אותנו, לקחנו נקודה מסוימת, כלל שחשבנו שנכון וראוי לקדם, והוא ההתחשבות במבנה בחלקה נכנסת, וכתבנו אותו בחקיקה.

ארז קמיניץ: ייתכן שהדרך שבה מתחשבים מבחינת השווי, כאמור בסעיף קטן (ג), ואני מבין שזה גם במחלוקת שמאית, ייתכן שאת זה צריך לא לכתוב, או לכתוב אחרת, ואני מסכים שנקדיש לכך עוד מחשבה, אבל לעניין הכלל, אני סבור שזה כלל טוב, חשוב, מובהק, וראוי שיהיה בחקיקה ראשית.

ארז קמיניץ: הוא מתחשב בעיניי בצורה מידתית מאוד בזכות הקניין, כי הוא לא שואב זכויות, מצד אחד, ולא מבטל את זכותו של בעל הנכס, מצד שני.

ארז קמיניץ: כלומר, אין כאן פגיעה בבעל הנכס, מצד אחד, ואין לו זכות קנויה להיות מועצם, מצד שני.

נתן מאיר: אין לו זכות קנויה להיות במתחם איחוד וחלוקה, אבל מרגע שהכנסת אותו יש לו זכות קניינית, שהקניין שלו יהיה יחסית לבעלים האחרים.

ארז קמיניץ: אני לא מסכים אתך.

ארז קמיניץ: לדעתי מרגע שהכנסתי אותו זה לא אומר עדיין שהוא חייב להיות ביחסיות מוחלטת לכל פרמטר.

ארז קמיניץ: זה שאלה של סבירות.

ארז קמיניץ: בוודאי כאשר אני מנסח את הסעיפים אני יכול לחשוב מה ראוי.

ארז קמיניץ: בעיניי אין זאת פגיעה בלתי מידתית להגיד שהכנסתי אותו אבל אני לא רוצה שהמבנה שלו "ישאב" את כל הזכויות.

ארז קמיניץ: אתן לו בדיוק מה שמגיע לו.

ארז קמיניץ: בעיניי זה לא פגיעה לא מידתית.

ארז קמיניץ: אפשר לחלוק על זה.

ארז קמיניץ: אני סבור שבדוגמאות האחרות שהוצגו אין הראיה דומה לדין, או להיפך.

ארז קמיניץ: אבל אמירה שאם מכניסים ייעודים אחרים הם מייצרים "שאיבה" לכאן או לכאן, היא בוודאי אמירה נכונה.

ארז קמיניץ: אם אצליח לעשות את זה במתחמים, או להוציא ייעוד אחד מן התוכנית, אז בסדר.

ארז קמיניץ: אם לא אצליח, הם ייכנסו פנימה.

ארז קמיניץ: אבל הייעודים הם הבסיס.

ארז קמיניץ: אי אפשר מבלי להגיד לאדם שהוא מקבל את השווי לפי הייעוד, זה כבר באמת הופך להיות לא סביר.

נתן מאיר: אבל גם מבנה הוא מקרקעין.

ארז קמיניץ: בסדר.

ארז קמיניץ: הרחבת גבולות התוכנית על מנת לתת זכויות, או לייצר שני מתחמים – מר יהודה זמרת ענה כבר.

ארז קמיניץ: הטענות שנאמרו על-ידי הארגונים הירוקים, ובמובן מסוים אותה טענה בדיוק יש למע"צ, מה שמע"צ ביקשה למעשה הוא להגיד: אני את הכביש הארצי שלי "אעמיס" על השכונה הסמוכה, בין אם היא קשורה לתכנון הזה ובין אם לאו.

ארז קמיניץ: אמרה עו"ד טלי ענבר: אני מסכימה להגיד שזה חייב להיות קשור לשכונה.

ארז קמיניץ: נראה לי שהמחלוקת בינינו כרגע היא מה נחשב קשור ומה לא קשור.

אמנון כהן: מי משלם בסוף.

ארז קמיניץ: המחלוקת הזאת בסופו של דבר תבוא לפתחו של מוסד התכנון, אבל לא נסכים שתושבי השכונה, שטוענים שאינם קשורים לכביש הארצי ובעתיד הייעוד שלהם ישונה כך שיהיה ייעוד סחיר יותר או שווה יותר, לא נסכים שהם לא יוכלו לטעון בתוכנית שבה עושים את הכביש: "הכביש הזה לא קשור אלינו".

ארז קמיניץ: כלומר, צריך לתת להם זכות להתנגד ולהגיד: "הכביש שגברת טלי ענבר רוצה להעביר, היא טוענת שהוא קשור לשכונה ולכן כל בעלי הזכויות של הכביש הזה צריכים להיכנס לתוכנית ביחד, אבל אנחנו רוצים להגיד שהם לא צריכים להיכנס כי הכביש לא קשור לשכונה".

ארז קמיניץ: כדי שיהיה להם מעמד וכדי שהם יוכלו להגיד את זה הם צריכים להיות מסומנים בתוכנית, בתחום הקו הכחול, אין מה לעשות.

ארז קמיניץ: היתה שאלה בעניין מימון תשלומי איזון.

ארז קמיניץ: אנו סבורים שאדם לא צריך לרדוף אחרי אדם אחר כדי לקבל תשלומי איזון.

ארז קמיניץ: בכל זאת היתה כאן פעולה כוחנית.

נתן מאיר: זה נדיבות יפה מאוד של השלטון המרכזי על חשבון אחר.

ארז קמיניץ: נכון, הנדיבות היא גם לתת מתחת לקו.

ארז קמיניץ: גם זאת נדיבות.

נתן מאיר: אבל מאיזה כסף?

יהודה זמרת: מהיטלי ההשבחה.

ארז קמיניץ: מן הכסף שתגבו.

אמנון כהן: ממענקי האיזון של הרשויות המקומיות.

נתן מאיר: ערכתם בדיקה כלכלית?

ארז קמיניץ: אין הרבה תשלומי איזון.

יצחק בן יוסף: רוב השמאים משתדלים לעשות את זה על אפס, מי כמוך יודע.

יצחק בן יוסף: תשלומי איזון בפועל יש בפרומילים.

נתן מאיר: אני יודע.

נתן מאיר: משתדלים שלא יהיו תשלומי איזון, אבל לא תמיד זה כך.

ארז קמיניץ: אני עובר על הדברים המהותיים.

ארז קמיניץ: באשר להערות המודדים, קודם כול עלי להבהיר, התוכנית היא על רקע מפת מדידה.

ארז קמיניץ: גם בתקנות כתוב מה קנה המידה.

ארז קמיניץ: האם מודד צריך לבדוק את גודל החלקה?

ארז קמיניץ: יכול להיות.

ארז קמיניץ: אפשר לבדוק את זה.

ארז קמיניץ: אני לא בטוח שצריך לקבוע הוראה מיוחדת בעניין הזה.

ארז קמיניץ: אפשר לקבוע את זה גם בתקנות.

ארז קמיניץ: אני לא בטוח שזה הכרחי בחקיקה הראשית.

ארז קמיניץ: קבענו באופן מפורש שהפעולה השמאית שיש בתוכניות איחוד וחלוקה אינה משמשת כראיה להליכים העתידיים בעניין היטל השבחה, משום שאנו לא רוצים שהתוכניות הללו ייפתחו לדיון משפטי מובהק, ארוך ומייגע רק על השאלה של העלויות.

יהודה זמרת: בשל חשש עתידי להיטל השבחה.

ארז קמיניץ: במסגרת ההתנגדויות ייקבע השווי ברמה המנהלית המסוימת.

ארז קמיניץ: לא צריך להשליך על היטלי השבחה, אלא להיפך.

ארז קמיניץ: אם נפנה את כל האפיק הזה לאפיק של שמאים אחראים - - -

נתן מאיר: אז למה צריך את הסעיף הזה?

יצחק בן יוסף: זה לטובת התהליך, כדי לקצר תהליכים.

יצחק בן יוסף: להרחיב את הסמכויות של השמאי המכריע, שהוכנס בתיקון 84, גם לשווי.

ארז קמיניץ: הרחבת הסמכויות של השמאי נעשית בתוך תוכנית.

ארז קמיניץ: אנחנו בעולם של תוכניות.

ארז קמיניץ: התוכנית תיעצר ואז ייערך דיון אצל השמאי המכריע, עם פסיקה לכאן או לכאן, וזה יחזור, ואז יהיה שלב התנגדויות, וההתנגדויות הן לא רק על השמאות אלא גם על דברים אחרים.

ארז קמיניץ: לא, אנו סבורים שאין זה נכון.

ארז קמיניץ: יש הליך של התנגדויות ובמסגרתו יישמעו הטענות ביחס לשמאות, עם שמאים כאלה ושמאים אחרים.

ארז קמיניץ: לא בהכרח צריך לעצור את התוכנית בשביל הדיון השמאי שמאפיין את היטלי ההשבחה.

גלינה טלנקר: אדוני היושב-ראש, אני מבקשת להתייחס בשם לשכת השמאים לְמה שנאמר כאן.

גלינה טלנקר: אני היועצת המשפטית של הלשכה.

אמנון כהן: עוד מעט אאפשר לך להעיר.

אמנון כהן: מר יהודה זמרת, יש לך מה להוסיף?

יהודה זמרת: אנחנו אומרים שיש מוסד תכנון, יש התנגדויות.

יהודה זמרת: בהתנגדויות מעלים את כל הטענות, לא רק בפן של הכסף.

יהודה זמרת: לעתים רוצים יותר זכויות, לעתים רוצים לשנות ייעודים.

יהודה זמרת: לעתים מקבלים החלטה בהתנגדות שהיא משולבת, חצי שמאית וחצי שינוי ייעוד.

יהודה זמרת: לשלוח את המתנגד לשמאי זה לשלוח אותו לדון רק בשאלה של השווי על-פי המצב הקיים, אבל אם מתקבלת התנגדות ברמה התכנונית של ייעודי הקרקע הכול משתנה.

יהודה זמרת: לשלוח אותו אחרי השמאי גם לוועדת ערר, על-פי תיקון 84, ואחרי שייגמר כל הסיבוב הזה עליו לחזור לוועדה המחוזית והיא בכלל יכולה להחליט להזיז את הזכויות – אין טעם.

יהודה זמרת: זה ייצור הליכים כפולים.

יהודה זמרת: לכן הדרך היא לסיים את זה בוועדה המחוזית.

יהודה זמרת: ביחד עם היועץ השמאי שלה היא עורכת את כל הבדיקה ומקבלת החלטה מאוחדת בלוח זמנים אחד.

יהודה זמרת: אנחנו מציעים לא להתחיל לפרק את זה.

גלינה טלנקר: כלומר, בעיקרון, אתם לא מעוניינים לקבל את ההצעה של התאחדות הקבלנים והבונים.

גלינה טלנקר: אנחנו נוטים להסכים לכך, אבל ככל שתרצו לקבל את ההצעה נרצה להתייחס לכך, או בישיבה הבאה בעל-פה או בכתב לפני הישיבה, בכל דרך שתבקשו, אבל אנחנו אִתכם בזה.

אמנון כהן: גם אנחנו אִתכם בנושא הזה.

אמנון כהן: מר יהודה זמרת, תקשיב עכשיו היטב לדבריי.

אמנון כהן: אני מבקש ממשרדי הממשלה, ביחד עם היועצת המשפטית של הוועדה, להמשיך וללבן את הסוגיות שעלו, שעדיין לא ראיתי להן מענה, כדי שלקראת ההצבעה נהיה בשלים יותר.

איריס פרנקל-כהן: סעיף 191 לחוק הקיים, שעוסק בחילופי קרקע וניוד זכויות – זה נושא שעולה כאן כל הזמן וצריך להתייחס אליו.

אמנון כהן: צריך להקדיש חשיבה לנושא הזה שעלה כאן בדיון.

אמנון כהן: בסעיף 206 יש להדגיש את נושא הייעוד והזכויות.

אמנון כהן: צריך לחדד וללבן את הסוגייה.

אמנון כהן: אני מבקש שתבדקו את המועדים לרישום, האם הם ריאליים, כי ציינו כאן שצריך לשנות את המועדים.

אמנון כהן: אנחנו רוצים שהזמנים יהיו ריאליים, וחוק הוא חוק וקשה לשנותו.

אמנון כהן: תערכו בחינה נוספת, תבדקו שוב, תתייעצו שוב, ואם תגידו שאתם עומדים על המועדים שנקבעו כאן הרי אנחנו כוועדה נשנה את המועדים.

ארז קמיניץ: אנחנו רוצים שזה ייעשה מהר.

ארז קמיניץ: רישום הזכויות חשוב מאוד.

אמנון כהן: כן, אבל אנחנו לא רוצים שהמועדים יהיו לא ריאליים.

אמנון כהן: צריך לבחון שוב גם את נושא הרישום של איחוד וחלוקה בהסכמה, לצורך בהירות.

יהודה זמרת: זה להטיל נטל על - - -

אמנון כהן: בדיון הבא נדון בפרק הוראות שונות, בסעיפים 219-225, וכן ייערך דיון מעמיק בנושא דיור בר-השגה.

אמנון כהן: אני מבקש מן המשלחות להעביר את עמדותיהן, איך אתם רואים את הדבר הזה.

אמנון כהן: לא ייתכן שתעבור רפורמה כה חשובה ולא יהיה מענה לדיור בר-השגה, אלא אם כן תגידו שהאכסניה צריכה להיות אחרת, אך חשוב שיימצא פתרון לנושא הזה.

אמנון כהן: אם נספיק נמשיך גם בדיון על פרק סולם העדיפויות של התוכניות, בסעיפים 226-230, ובהמשך על ההליכים התכנוניים, בסעיפים 231-264.

אמנון כהן: מיותר לציין שכל המשלחות מתבקשות להעביר את הערותיהן עוד לפני הדיון, כדי שהוועדה תוכל לעשות את עבודתה מאחורי הקלעים ולהתחשב בבקשותיכם ככל האפשר.

אמנון כהן: אמרנו שבסוף ייצא תחת ידינו חוק ראוי וטוב.

יעל דורי: להערה הקטנה שלי, באשר לתוכנית הכוללנית, לא קיבלתי תשובה.

אמנון כהן: הנושא יילקח בחשבון.

אמנון כהן: משרדי הממשלה ביחד עם היועצת המשפטית של הוועדה ייתנו על כך את הדעת.

ארז קמיניץ: ההערה מוצאת פתרון בחוק הקיים.

ארז קמיניץ: ברור שהתוכניות כפופות לתוכנית הכוללנית.

ארז קמיניץ: אין שום בעיה בעניין הזה.

ארז קמיניץ: לא הצלחתי להבין את הבעיה.

יעל דורי: רשויות מקומיות שאין להן תוכנית כוללנית מאושרת עדיין יכולות להכין את התוכניות הללו, אין כאן שום סייג.

ארז קמיניץ: אז יש תוכנית מחוזית.

ארז קמיניץ: מה הבעיה?

יהודה זמרת: התוכנית הזאת עוסקת באיחוד וחלוקה, על שרטוט הגבולות, אבל על הסמכות שלה לתכנן ולקבוע ייעודי קרקע דיברנו בישיבות הקודמות.

ארז קמיניץ: זה לא מתגבר על זה.

ארז קמיניץ: אם זה ועדה מוסמכת - - -

יעל דורי: רוצים תמריץ כלשהו, שרשויות מקומיות יכינו תוכניות כוללניות, בשל חשיבותן.

יהודה זמרת: קבעו כאן 4 שנים.

יואב שגיא: אדוני היושב-ראש, הערה אחת, ברשותך.

יואב שגיא: אני מעריך את ההתייחסות לדברים שאמרתי.

יואב שגיא: אני מציע לא להיכנס לחלוטין לתשובות שניתנו בעניין הרחבת השטח מקו כחול אחד לשני.

יואב שגיא: אני רק מציע, גם ליועצים המשפטיים, לקרוא בעיון את המסמך "הסדר פיצויים בקרקע חליפית במסגרת ניוד זכויות – מדיניות וכלים לשמירה על שטחים פתוחים" – מסמך של ארגוני הסביבה.

יואב שגיא: יש שם תשובות לנושא הזה, שלא ייצור קיפוח על חשבון זכויות אחרות.

יואב שגיא: לא אכנס לזה עכשיו.

יואב שגיא: אשמח לדבר על זה בהמשך.

אמנון כהן: אני מבקש שתעביר את המסמך לעו"ד יהודה זמרת, היועץ המשפטי החשוב של משרד הפנים, והוא ייתן דעתו עליו.

אמנון כהן: יישבו וילמדו את הדברים.

אמנון כהן: תודה רבה לכולכם על ההשתתפות.

אמנון כהן: הישיבה נעולה.