ועדת הכלכלה, כנסת 18, פרוטוקול מספר 436, 2011-02-01 11:30

כרמל שאמה-הכהן: שלום לכולם, אני פותח את הישיבה השלישית של  ועדת הכלכלה להיום, ועל סדר היום – הצעת חוק המכר  (דירות)(תיקון מס' 5), התשס"ז-2006.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו בעצם בהמשך לדיון הקודם מ-19 לינואר השנה.

כרמל שאמה-הכהן: התחלנו בהקראה והצבעה על החוק.

כרמל שאמה-הכהן: באיזה סעיף עצרנו?

ניר ימין: הוועדה אישרה את סעיפים 1,2,3, בסעיף 4 התחיל דיון והוועדה לא אישרה אותו עדיין.

ניר ימין: סעיפים 5 עד 6 אישרנו.

ניר ימין: לפרופ' זמיר יש הערה על אחד הסעיפים שאושרו ו הוא ביקש להבהיר איזה נושא.

ניר ימין: הוא פרסם מאמרים וכתב ספר בנושא.

איל זמיר: אני חבר סגל באוניברסיטה העברית והקדשתי כמה שנים מחיי לכתיבת ספר על חוק מכר הדירות כך שאני מכיר אותו.

איל זמיר: ההערה שלי מתייחסת לסעיף 4ב(ב) החדש.

איל זמיר: ההצדקה הבסיסית לסעיף זה מתייחסת למקרים שבהם קונה דירה פונה לחברת הבניה, היא מתקנת משהו שהוא לא אפקטיבי ואז הוא פונה שוב והיא מתקנת שוב.

איל זמיר: הרעיון כאן הוא שרצו לשים גבול – שאחרי פרק זמן מסוים הוא כבר יכול לתקן על חשבונו ולתבוע מהם את הוצאות הבניה.

איל זמיר: הצעת החוק כפי שפורסמה בכחול דיברה שעל אי התאמות בכלל זה יהיה שנה אחת, ובמקרה של בעיות של חדירת רטיבות זה יהיה עד החורף הבא- אם אני מודיע בפברואר, אז צריך לתקן ולראות שבחורף הבא זה עובד, אז רק ביולי של שנה אחרי זה.

איל זמיר: מתעוררות כאן שתי שאלות.

איל זמיר: אחת מהן – כפי שזה אושר בוועדה נמחקה הסיפה לגבי בעיות רטיבות והשנה הפכה להיות שנתיים, כמעין פשרה בין שלוש שנים שהציעו חברות הבניה לבין שנה אחת.

איל זמיר: על כך יש לי שתי הערות שנדמה לי שהשניה לא עמדה נגד עיניכם.

איל זמיר: הערה ראשונה – לא רצוי להאריך את זה משנה לשנתיים משום שבעצם זה אומר שהקונה שבוי בידי חברת הבניה.

איל זמיר: הרי לפעמים אלה תיקונים שאינם דחופים = נניח- האגרגטים יוצאים מהמרצפות, או שיש סדקים במרצפות.

איל זמיר: כיום, מה שההצעה הזו נועדה לעשות - - צריך לרדוף אחרי החברה לכל היותר שנה.

איל זמיר: אם הם לא מטפלים בזה במשך שנה אז אתה יכול לטפל בעצמך ולדרוש שיפוי על ההוצאות שהיו לך.

איל זמיר: אגב, רוב הקונים לא ששים ללכת להתדיינויות.

איל זמיר: יש חריגים.

איל זמיר: אז ההערה הראשונה שלי – אני חושב שההסדר המקורי, שזה שנה לגבי אי התאמות בכלל ובממוצע שנה וחצי לגבי רטיבויות - זה עדיף על פני עכשיו שזה יהיה שנתיים לכל הדברים.

איל זמיר: הערה שניה קשורה לשאלה מה התוצאות מכך שקונה לא עמד בנטל, לא נתן הזדמנות סבירה לקבלן לתקן את אי ההתאמה.

איל זמיר: בעניין זה תיתכנה שתי פרשנויות.

איל זמיר: לשתיהן יש עיגון בפסיקה, אבל הפסיקה, בעיקרו של דבר הולכת לאפשרות השניה.

איל זמיר: האפשרות הראשונה היא - לא נתת הזדמנות לתקן – אתה לא יכול להסתמך על אי התאמה.

איל זמיר: איבדת את זכויותיך.

איל זמיר: ויש פסקי דין שכך עשו, אבל רוב הפסיקה, לרבות הפסיקה של בית המשפט  העליון אומרת: אם אתה לא עמדת בנטל לאפשר תיקון של אי התאמה אתה לא תוכל לקבל פיצויים לפי כמה שעלה לך לתקן, אלא אתה תצטרך להסתפק בפיצוים לפי כמה היה עולה לחברת הבניה לתקן.

איל זמיר: בדרך כלל זה הפרש של בין 30 ל-50% משום שכשהחברה מתקנת בעצמה, אל"ף, יש לה ציוד וכוח עבודה בשטח, היא עושה את זה להרבה דירות והיא לא צריכה לשלם מע"מ ולא את הרווח של הקבלן האחר.

איל זמיר: אז הפסקה אומרת במקרים כאלה – הפיצויים יירדו.

איל זמיר: לא תקבל 150 אבל 100 תקבל.

איל זמיר: הפירוש הזה התאפשר בנוסח הנוכחי של 4ב שלא אומר שום דבר על התוצאות של אי עמידה בנטל לאפשר תיקון.

איל זמיר: לעומת זאת לפי הסעיף החדש משתמע ממנו – וזה לא הפירוש ההכרחי, אבל פירוש מאד מתבקש, נאמר – רק אם הוא עשה והמתין שנה או שנתיים, אז רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

איל זמיר: יוצא מזה שאם הקונה לא עמד בנטל, הוא בכלל לא רשאי לתבוע את העלויות שלו.

איל זמיר: כמובן שלחברת הבניה יש אינטרס לגיטימי לתקן בעצמה, אבל אין לה אינטרס לגיטימי שבגלל שלא איפשרו לה לתקן בעצמה, עכשיו היא לא רק שלא צריכה לשלם 150 אלא גם לא לשאת בעלות של 100.

איל זמיר: לכן, דרך אחת לתקן את זה היא להוסיף עוד סעיף קטן (ג) לתיקון הזה שיבהיר – לא נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתקן אי התאמה – כאמור בסעיפים (א)ו –(ב), יישא המוכר בהוצאות התיקון לפי עלותו אילו בוצע בידי המוכר".

כרמל שאמה-הכהן: הערות?

זאב פרידמן: יש כמה נושאים שמאד היה כדאי להוסיף אותם כי הסעיף הזה יוצא מתוך נקודת הנחה בסיסית שתמיד לצרכן תהיה כתובת איפה לבקש את אותם תיקונים כעבור שנה, שנתיים וכעבור שנים.

זאב פרידמן: ההנחה הזו – לא תמיד יש לה אחיזה במציאות.

זאב פרידמן: המציאות היא שהיום יש חברות או שיש מצבים של פרויקטים שלמים, יש זכיה של גורם במכרז, שוכרים קבלן כדי לבצע את העבודה, העמותה מתפרקת ולצרכן אין כתובת עם מי לדבר.

זאב פרידמן: יש גם מצבים שפותחים חברה.

זאב פרידמן: היא מבצעת בניה של פרויקט בניה מסוים.

זאב פרידמן: נמסר המפתח, אין לצרכן עם מי לדבר.

זאב פרידמן: אם נלך לפי דיני החברות הרגילות- הסיפור הוא מסובך ללכת ולבצע הרמת מסך.

זאב פרידמן: הדרך הנכונה היא שכאן, באותו סעיף של האחריות, נטיל אחריות אישית על אותן עמותות וחברות – אני לא אומר - -

כרמל שאמה-הכהן: זה הערה להערה שלו?

כרמל שאמה-הכהן: אני ביקשתי הערות להערה שלו.

זאב פרידמן: לא.

ואגיף אליאב: אנחנו משתמשים פה במושג שהוא "דחיפות", מושג שנתון לפרשנות.

ואגיף אליאב: לדעתנו, פרק זמן של שנה זה בהחלט זמן סביר שקבלן יכול לתקן את הבעיה וזה בהחלט יכול למנוע מהצרכן את הצורך לבוא ולדון בערכאות משפטיות האם זו בעיה דחופה או לא.

ואגיף אליאב: שנה זה בהחלט זמן סביר וכך זה גם מתפרש בפסיקה של בתי משפט.

ואגיף אליאב: לבוא ולהגיד שלקבלן יש זכות לתקן את הבעיה תוך שנתיים, זה לדעתנו הרבה יותר מזמן סביר וזה גם ימנע מהצרכן מלדון אם זו בעיה דחופה או לא.

ואגיף אליאב: ברגע שהוא יודע שיש לו את השנה, ואז הוא יקבל את ההחלטה הנבונה – האם הוא רוצה להמתין לתום השנה ולפעול באופן עצמאי או שהוא בא וטוען שזו בעיה דחופה.

ואגיף אליאב: ברגע שאנחנו מגדילים את זה לשנתיים, אל"ף, זה פרק זמן בלתי ביר, ובי"ת- זה יצריך את הצרכן באותם מקרים שהוא יחשוב שזה לא מוצדק לחכות שנתיים, לגרום לו ללכת לערכאות משפטיות  ולטעון שהבעיה היא דחופה.

ניר ימין: אני חושב שבדברים יש בלבול בין שני עניינים.

ניר ימין: עניין אחד זה – האם באמת החלטה של הוועדה להאריך משנה לשנתיים את המועד?

ניר ימין: זו שאלה אחת.

ניר ימין: שאלה שניה – האם השימוש בביטוי "דחוף" הוא רלבנטי כאן.

ניר ימין: זה שני מסלולים חלופיים.

ניר ימין: יש את המסלול הרגיל, אם התיקון הוא לא דחוף  - אז הוא צריך להמתין, כעת, בהתאם להחלטת הוועדה, שנתיים, ובהתאם לנוסח שהיה בכחול –שנה.

ניר ימין: ובתיקונים דחופים הוא לא יצטרך להמתין את השנה –שנתיים, הוא יכול לתקן אותם גם אחרי חודש או שבועיים, מתי שהתגלתה הבעיה, ובלבד שהיא דחופה.

ואגיף אליאב: אין לנו רשימה סגורה מה זה מקרים דחופים.

ניר ימין: אבל מה שאתה מציע – אפילו במקרים דחופים הוא יצטרך להמתין.

ואגיף אליאב: לא, אני מדבר על המציאות.

ואגיף אליאב: יש למישהו בעיה.

ואגיף אליאב: לטענתו כל בעיה היא בעיה דחופה, שלא נשלה את עצמנו.

ואגיף אליאב: ואז הוא יודע-  יש את השנה שהחברה חייבת לתקן את זה.

ואגיף אליאב: חלפו 9 חודשים, אני מעדיף להמתין עוד 3 חודשים ואם לא – אני פועל באופן עצמאי.

ואגיף אליאב: ברגע שהוא יידע שהחברה חייבת לתקן תוך שנתיים ולדעתו הבעיה היא דחופה, הוא יצטרך להיכנס לויכוח כי פרק הזמן שמציע החוק הוא בלתי סביר.

ואגיף אליאב: ברגע שפרק הזמן הוא יותר סביר, זה בעצם ימנע ממנו את הצורך מלהיכנס למחלוקות מיותרות כי שנה זה בהחלט זמן סביר ואין לנו רשימה סגורה מה זו "בעיה דחופה".

ואגיף אליאב: אנחנו בעצם מונעים מהאנשים להיגרר לערכאות משפטיות ומונעים מהם צורך לפרש מושגים כאלה ואחרים.

ואגיף אליאב: שנה זה בהחלט זמן סביר לתקן כל תקלה, ואז לא נצטרך לדון אם זה דחוף או לא.

ואגיף אליאב: זה שקרמיקה מתפוררת – זה דחוף או לא?

ואגיף אליאב: כל אחד והתשובה שלו.

ואגיף אליאב: אני משער ששנה זה בהחלט זמן סביר שאפשר לתקן כמעט כל תקלה בדירה.

חיים אמסלם: האמת היא שאני חוזר על מה שנאמר בפגישה הקודמת.

חיים אמסלם: הרחקתם את הסעיף ליותר משנה לנושא של האיטום.

חיים אמסלם: כפי שאתם יודעים – הטכנולוגיות משתנות בענף שלנו וכל נושא של שיטת הבניה הפך להיות בניה יותר מתועשת, יותר מתוחכמת, אבל בד בבד חושפת אותנו לכשלים שאנחנו מגלים אותם רק אחרי גשמים, בחורף.

חיים אמסלם: לכן אמרתי שכדי להימנע מאותן מחלוקות בבתי משפט לגבי מה זה איטום או לא איטום – אמרתי – בואו נגדיל, נרחיב.

חיים אמסלם: האמת היא שיקשנו שלוש אבל לא קיבלנו.

חיים אמסלם: מאחר וכל מעטפת הבניין היא בטכנולוגיה כזו – בין אם זו שיטת ברנוביץ כשאת האבן שמים בתבניות, בין אם זה נושא של חלונות וקירות מסך, בין אם זה נושא של אדני חלון, יש כל כך הרבה תשומות בבניין שאנחנו יכולים לבדוק אותם רק  משנה לשנה בחורפים, אמרנו – כדי לא להיקלע לאותה מחלוקת בבתי המשפט מה זה איטום, בואו נרחיב את זה ליותר משנה, כי בסך הכל המטרה שלנו היא לתת שירות, לתת בדק, אין שום עניין למשוך את זה, אנחנו רוצים לנצל פשוט כמה שיותר זמן כדי לא להעביר את זה למישהו אחר.

חיים אמסלם: אך ורק מתן שירות.

ואגיף אליאב: אם אכן זו בעייה ייחודית כמו איטום, אז כמו שהיה בהצעה המקורית, בואו נפריד את זה מההצעה המקורית, כי לא ייתכן שנושא של קרמיקה או כל דבר אחר בדירה, הצרכן יחכה שנתיים בגלל שיש בעיה ייחודית באיטום.

ואגיף אליאב: נפריד את האיטום לשנתיים, כמו שהיה בצעת החוק המקורית, ונשאיר את שאר הבעיות לשנה, זה ייתן מענה לאותם דברים שאמר הדובר.

נתן חילו: מציגים את הנושא כאילו שהקבלן מחכה לתקופה שכתובה בחוק עד שהוא מתחיל לתקן.

נתן חילו: כתוב שאם חזרה והתגלתה אי התאמה הוא צריך לתקן תקופה סבירה אחרי שמודיעים לו.

נתן חילו: אבל אם חזרה ונתגלתה אי התאמה אז יש לו עוד פעם אחת לתקן, יש עוד הזדמנות חוזרת, ולא שיחכה שנתיים ויתחיל לתקן אחרי שנתיים.

נתן חילו: ההצגה הזו היא לא נכונה, זה לא ככה בפועל.

כרמל שאמה-הכהן: אז בעצם בשנה וחצי אנחנו מכניסים גם את הסיפור של החורף.

חיים אמסלם: תלוי מתי אתה נותן את הדירה או מתי מתגלית הבעיה.

חיים אמסלם: לעניות דעתי, כדי לא ליצור מחלוקת ואי הבנה, שנתיים זה פרק זמן שהוא ברור לכולם, מרגע ההודעה, לעניות דעתי, תופסים פה שני חורפים במאה אחוז - -

אמיר פז: קודם כל, האבחנה בין איטום ליתר הדברים, עם כל הקושי של פרשנות, קיים מקדמת דנא.

אמיר פז: גם היום בתקופת הבדק יש סעיף ספציפי שמדבר על חדירת רטיבות.

אמיר פז: אמנם לא השתמשו במונח "איטום", אבל במונח – חדירת רטיבות.

אמיר פז: כלומר, האבחנה בין רטיבות ודברים אחרים קיימת מאז ומעולם כאיזה שהוא קריטריון רלבנטי בחוק.

אמיר פז: דבר שני – יכול להיות שהשימוש במילה "חורף", או "חורף קודם" היא פחות מעשית, אז אפשר באמת, אולי, להגיד – שנתיים, על נושא האיטום, שזה באמת לא הבדל משמעותי לעומת – חורף פלוס חורף קודם, וכך ליצור את האבחנה בין השנה לכל היתר ובין שנתיים לרטיבות, במקום "חורפים".

ניר ימין: אני רוצה למקד מעט את הדיון.

ניר ימין: יש עניין אחד שהעלה פרופ' זמיר שזו ההבהרה שאם הוועדה באמת התכוונה אליה בדיון הקודם יכול להיות שאפשר לעשות אותה שלא במסגרת דיון מחדש, וזו הבהרה שאם הקונה לא נתן למוכר הזדמנות סבירה הוא יוכל להסתמך על אי התאמה רק בקובה ההוצאות שהמוכר היה נושא בהן אם הוא היה מתקן בעצמו.

ניר ימין: זה עניין אחד.

ניר ימין: העניינים האחרים שעולים כאן זה עניינים שכבר נדונו בישיבה הקודמת, גם העניין של שנה או שנתיים וגם ההוראה לגבי איטום, ולכן,  להבנתי - -

לאה ורון: נדונו ואושרו.

ניר ימין: נכון.

ניר ימין: ולכן הנושאים האלה יצטרכו בוודאות דיון מחדש שלא כמו ההוראה לגבי ההבהרה שהיא עדיין בספק האם זה נובע מהחלטה קודמת של הוועדה ולא דורשת דיון מחדש, או שגם לגביה הוועדה תידרש לדון מחדש.

כרמל שאמה-הכהן: אפשר להתקדם בהקראה.

עינת ברכה: בישיבה הקודמת סוכם, הצעתי להוסיף שני סעיפים לנושא הדיון והעברתי גם לוועדה הצעה בהתייחס לשני סעיפים שהם מאד משמעותיים ומטפלים באחת הבעיות הצרכניות הכי מרכזיות בנושא, שקשורות לחוזה.

עינת ברכה: נכון להיום צרכן, בשלב שהוא מנהל משא ומתן עדיין לא מקבל את החוזה, הוא לא לגמרי מבין את התנאים המהותיים של העסקה.

עינת ברכה: מה שהצענו זה להוסיף סעיף שמחייב כבר בשלבים הראשונים למסור לצרכן גם עותק /של החוזה וגם למסור לו עותק של מסמך גילוי שכולל את המרכיבים המשמעותיים עבור  הצרכן, של העסקה, לאו דווקא את המסמכים המשפטיים אבל – מה שטח הדירה, מה הסטנדרט של הדירה, מה שקשור לעולם השינויים, עולם הזיכויים, מה מהות הזכות שנמכרת - מסמך שדרכו, מסמך קצר - -

לאה ורון: היא העבירה  לי את המסמך ואני העברתי לך כאן, אדוני היושב ראש.

עינת ברכה: אז הגשנו הצעה מסודרת לסעיף שמסביר, בעצם, גם את כל שלב ההתקשרות החוזית.

עינת ברכה: חובה למסור את החוזה, חובה למסור מסמך גילוי בלשון פשוטה ונגישה שמבהיר לקונה מה הם התנאים המרכזיים.

עינת ברכה: קודם לשלב הזה – היום כשקונה מגיע לעורך הדין, אם הוא מגיע לעורך הדין זה כבר בשלב מאד מאוחר של העסקה, כאשר הרבה פעמים יכולות להיות אי בהירויות כי הוא לא לגמרי מבין את התנאים המהותיים של עסקה כולל מה שקשור למועד מסירה, לזכות ביטול.

עינת ברכה: זו עסקה מאד מורכבת גם ככה, מאד משמעותית עבור הצרכן –הכי יקרה שיכולה להיות - -

כרמל שאמה-הכהן: לממשלה יש התייחסות להצעה הזו?

ציפי לבני: כן.

ציפי לבני: אני חושבת שריבוי מסמכים רק יבלבל.

ציפי לבני: אם תהיה  סתירה בין התקציר לבין החוזה – לא צריך ל - -יש חוזה, הוא ברור.

ציפי לבני: כל מסמך נוסף רק יבלבל, ויהווה מקור לסתירות.

זאב פרידמן: אני רוצה להציף בעיה שקשורה לנושא – במועצה הישראלית לצרכנות התקבלו תלונות של צרכנים, בעיקר כלפי חברות מאד גדולות שמקיימות ערבי מכירות בפרויקטים.

זאב פרידמן: אנשים מגיעים למקום ואומרים להם – נכון שבאתם בלי עורך דין, נכון שאתם לא יודעים את הפרטים, אבל אם אתם רוצים לראות את החוזה או שנשמור לכם את הדירה עד שתבואו לשבת עם נציג מכירות שמוסמך לחתום על ההסכם – שלמו לנו דמי הסכם.

זאב פרידמן: זה מגיע בדרך כלל לעשרות אלפי שקלים.

זאב פרידמן: בתוך אותו הסכם שהוא אותו הסכם לכל דבר ועניין, מציינים שם שדמי השמירה לא יוחזרו בשום אופן - -

קריאה: זה לא נכון.

קריאה: זה פשוט לא נכון, מהפרקטיקה .

לאה ורון: תאפשרו לו לסיים את דבריו.

לאה ורון: הוא מדבר על תלונות שהתקבלו במועצה לצרכנות.

זאב פרידמן: אדם נכנס לעסקה מקדימה בעצם לעסקת הרכישה.

זאב פרידמן: אני חושב שצריך ליצור איזו הגבלה על היכולת לחייב אדם או לקחת סכומים כאלה כתנאי לראות חוזה, כתנאי להתקשר בעסקה או כתנאי לקבל את הפרטים או כדמי שמירה, ואם זה באמת דמי שמירה ראויים אז צריכים להתאים אותם באופן מוגבל למה שזה באמת אמור להיות.

זאב פרידמן: התלונות שאנחנו קיבלנו דיברו על עשרות אלפי שקלים.

כרמל שאמה-הכהן: אבל זו עסקה גדולה, לפעמים של מיליונים.

כרמל שאמה-הכהן: מה אתה רוצה שיהיו דמי השמירה?

זאב פרידמן: דמי שמירה ליום אחד – עשרות אלפי שקלים?

זאב פרידמן: זה נראה על פניו מוגזם ומופרך.

כרמל שאמה-הכהן: אז אותו אדם לא חייב לתת דמי שמירה.

כרמל שאמה-הכהן: אם יש לו אינטרס שלא ימכרו לאחר, הוא רוצה לשמור על זכות מסוימת, רוצה להגביל את המוכר, לא למכור לאחר בעסקה בשווי מיליוני שקלים, זה לא יכול להיות דמי שמירה של מאות שקלים, פרופורציונלית.

זאב פרידמן: אם היו מוסרים לו את כל הניירת, את כל הפרטים, את כל מה שהוא זקוק לו כדי לבצע החלטה, יכול להיות שהדברים של אדוני היו מתקבלים - -

כרמל שאמה-הכהן: אבל אם הוא לא יכול לבצע החלטה, למה הוא צריך לשמור את הדירה?

זאב פרידמן: משום שהוא לא מקבל את החוזה.

זאב פרידמן: הוא גם  לא יכול לקבל את החוזה.

זאב פרידמן: אומרים לו לבוא לאיש המכירות שנמצא במשרד או במקום כלשהו.

זאב פרידמן: אין לך ברירה.

זאב פרידמן: אתה מתקשר בעסקה בלי שהתייעצת עם עורך הדין, לא התייעצת עם הקבלן שלך.

זאב פרידמן: אתה בעצם באת לקבל פרטים.

זאב פרידמן: את הפרטים לא נותנים לך, ואומרים לך – שלם עשרות אלפי שקלים כדי לקבל את הפרטים.

זאב פרידמן: זה נראה בלתי מתקבל על הדעת.

חמד עמאר: מחייבים אותך?

חמד עמאר: זאב פרידמן:     	אין לו ברירה, אחרת הוא לא יקבל את החוזה.

חמד עמאר: זה התנאי שלהם לקבל את החוזה.

כרמל שאמה-הכהן: לא, הוא יגיד – אני קובע אתכם לישיבה על החוזה.

כרמל שאמה-הכהן: למה הוא צריך לשמור את הדירה?

עינת ברכה: נכון להיום, עד שאתה בעצם מחליט שאתה רוצה את העסקה, אתה לא מצליח לקבל את החוזה.

עינת ברכה: יש פה מין היפוך של ביצה ותרנגולת, ואז – בשלב שאתה מקבל את החוזה זה כבר בעצם אחרי שברמה הכלכלית חתמת על איזה מסמך שמחייב אותך, לצורך העסקה.

עינת ברכה: החברות מערימות הרבה מאד קשיים כדי לאפשר לצרכנים - -

חמד עמאר: מה, מחייבים את הבן אדם לשלם כסף לפני שהוא רואה את החוזה?

זאב פרידמן: לפי התלונות – כן.

חיים אמסלם: אני אסביר על הפרקטיקה.

חיים אמסלם: אני לא יודע מאיפה אתם שואבים את הדברים אבל הפרקטיקה היא מאד פשוטה.

חיים אמסלם: אנשים נכנסים  למשרד המכירות.

חיים אמסלם: אף אחד לא מחייב אותם לשום דבר.

חיים אמסלם: הכל גלוי וחשוף – מפרט, טיוטה של הסכם.

חיים אמסלם: בפגישה הראשונה הוא לא קונה בכלל.

חיים אמסלם: גם לא בשניה.

חיים אמסלם: הם מגיעים עשרות פעמים עד שהם עושים בקשת הרשמה.

חיים אמסלם: בקשת ההרשמה מחייבת, בצ'ק, כי הוא רוצה את הדירה, רוצה שנשמור עליה.

חיים אמסלם: אנחנו לוקחים סדר גודל של 10,000 שקל ולא במספרים שאתה מדבר.

חיים אמסלם: הם הולכים לעורכי דין, מעבירים טיוטות של עורכי דין - -

כרמל שאמה-הכהן: צ'ק ביטחון או צ'ק שנפדה?

חיים אמסלם: צ'ק ביטחון שלא חוזר, כי בכל מקרה – אחרי שלוש פעמים אתה שומר לו את הדירה.

חיים אמסלם: משא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים לפעמים עורך כחודשיים.

חיים אמסלם: אין סיבה בעולם שה-10,000 שקל האלה לא ייפדו, למרות שבפרקטיקה אנחנו לא - -

כרמל שאמה-הכהן: אני לא מבין – נפדה הצ'ק או לא נפדה?

חיים אמסלם: בוודאי שנפדה.

חיים אמסלם: אני רק רוצה להגיד שמשא ומתן על החוזה הוא כמעט חודשיים.

חיים אמסלם: אף אחד לא תחת לחץ, ובפרקטיקה- הכל חשוף, הכל גלוי.

חיים אמסלם: על מה שמדבר האדון  - אולי זה על קבוצות הרכישה.

כרמל שאמה-הכהן: ואם המשא ומתן מתפוצץ.

קריאה: ברוב המקרים – הכסף חוזר לצרכן.

כרמל שאמה-הכהן: מה פירוש – ברוב המקרים?

כרמל שאמה-הכהן: מתי הוא לא חוזר?

איציק אמסלם: בפרקטיקה, בקשת ההרשמה, כשהוא חותם, ה-10,000 שקל נשארים אצל החברה.

איציק אמסלם: בפרקטיקה זה חוזר אליו.

כרמל שאמה-הכהן: מתי זה לא חוזר אליו?

איציק אמסלם: אין מצב כזה.

עינת ברכה: הפרקטיקה הזו מלמדת למה צריך כזה סעיף שאומר שבשלבים האלה הוא יקבל את החוזה, הוא יקבל מסמך עם הפרטים המהותיים - -

לאה ורון: אין מצב שהקבלנים אינם מחזירים את ה- 10,000 שקל?

לאה ורון: זו הצהרה שלכם לפרוטוקול.

קריאות: - -

כרמל שאמה-הכהן: לפי מה שמוצג כאן – אין בעיה לעגן בחקיקה שדמי השמירה יוחזרו ללקוח בכל מקרה.

אהוד ברק: הוצג כאן סיפור מסוים שבו יש ערב שיווק - -

כרמל שאמה-הכהן: אתם לא יכולים להגיד דבר והיפוכו – אם אתם אומרים שדמי השמירה חוזרים ללקוח – ואין לכם בעיה עם זה, אז גם אין בעיה לעגן את זה.

כרמל שאמה-הכהן: אם יש לכם בעיה, תסבירו אותה, יכול להיות שאתם צודקים, אבל שימו את הדברים על השולחן.

אהוד ברק: יש שני סוגי מקרים.

אהוד ברק: יש הרבה שיווק, כמו שתיאר חברי כאן.

אהוד ברק: זו תופעה שנוסדה אצל קבוצות רכישה, שזה ההפך מקבלנים, או המתחרים של הקבלנים.

אהוד ברק: בערבי שיווק האלה יש כאלה שעושים מעין הרשמה.

אהוד ברק: אף אחד עוד לא מכיר שום דבר בפרויקט הזה, למעט הפרזנטציות שמוצגות לנוכחים.

אהוד ברק: למיטב ידיעתנו,  אם בכלל ניתנה מקדמה או ניתן צ'ק בערב שיווק כזה, ואם בכלל היה דבר כזה של קבלנים, תמיד מחזירים את הדבר הזה.

אהוד ברק: בכלל לא היתה גמירות דעת.

אהוד ברק: הסיפור האחר מדבר על המקרה של מכירה רגילה, כשיש משרד מכירות באתר הבניה או אצל החברה הקבלנית.

אהוד ברק: המשא ומתן הטרום חוזי מתחיל במספר מפגשים, בכלל, במשרד המכירות.

אהוד ברק: הרוכש הפוטנציאלי מקבל חומר שיווקי.

אהוד ברק: זה לא שיש 1 ל-1 הצלחה.

אהוד ברק: אם היינו צריכים לחלק לכל אחד שמתעניין את החוזה היינו כורתים כנראה הרבה יערות, וזה לא היה מייעל לאף אחד את הסיפור.

אהוד ברק: בשלב מסוים אומר הרוכש הפוטנציאלי – רוצה אני.

אהוד ברק: הוא מקבל בעצם אופציה.

אהוד ברק: הדירה נשמרת לו.

אהוד ברק: מבחינת הקבלן הדירה יוצאת מהשוק, הוא לא יכול לשווק אותה לאחרים, והיא תהיה ככה לפחות חודש-חודשיים עד שיובהר האם נעשתה עסקה או לא.

כרמל שאמה-הכהן: גם המחיר?

איציק אמסלם: הכל.

אהוד ברק: כשהוא משלם את זה בדרך כלל יש טופס, עמוד אחד שבעצם מדבר על התשלומים: איזו דירה, איפה היא מצויה ואיך מתפלגים התשלומים.

אהוד ברק: הוא קיבל בעצם אופציה, ועכשיו הקבלן מפעיל את המנגנון שלו, ועל העובדה שהוא הוציא את זה מהשוק, וגם אם יבוא מישהו אחר ויציע לו 50 אלף שקל יותר – הוא לא ימכור לו את הדירה הזו.

אהוד ברק: העובדה הזו יכולה בסוף היום לגרום לקבלן הפסד כיס אם הדירה לא תימכר לרוכש הפוטנציאלי הזה.

אהוד ברק: הרוכש הפוטנציאלי הזה -זה לא שתפסו אותו בערב של חולשה.

אהוד ברק: הוא שאל, הוא בירר, והרבה פעמים במשרד המכירות הוא מקבל דוגמה של חוזה אם הוא רוצה.

אהוד ברק: אבל זה לא משנה, בכלל.

אהוד ברק: בואו לא נתבלבל.

חמד עמאר: כשהוא משלם את דמי ההרשמה הוא כבר יודע מה יהיה מחיר הדירה?

קריאות: בוודאי.

אהוד ברק: בוודאי.

אהוד ברק: הוא יודע באיזו דירה ספציפית מדובר.

אהוד ברק: בדרך כלל הפרקטיקה היא שאפילו אם יש תוספת מסוימת שהוא הצליח להוציא מאיש המכירות, גם היא כתובה על הנייר הזה – סוג שיש, ריצוף מסוג מסוים, עם מזגן, בלי מזגן- גם את זה רושמים בנייר הזה.

אהוד ברק: כשיש לו תוספות עליהן הוא סיכם – הוא סיכם.

אהוד ברק: אי אפשר לבוא להגיד לקבלן שעל כל מתעניין שנכנס אליו הוא יכין לו את סט המסמכים וגם אם הוא ירצה דמי הרשמה ויתבזבזו כמה חודשים טובים של מנגנון שעובד לטובת הלקוח הזה, הקבלן יפסיד עסקאות אחרות כי הוא שומר את הדירה ובסוף הוא גם יחזיר את הכסף.

אהוד ברק: כל מקרה נבחן לגופו של עניין אצל הקבלנים בסצנריו השני שדיברתי עליו.

אהוד ברק: המשוואה אצל הקבלן היא מאד פשוטה.

אהוד ברק: הוא רוצה שאנשים ירגישו נוח לחתום, להגיש את בקשה לרישום.

אהוד ברק: ולכן, אם הם יידעו כולם שיש קנס, והוא דרקוני, וגם כמו שאמר כאן אדוני – אחרי יום לא יחזירו לו את הכסף, אז הוא יותר יירתע.

אהוד ברק: יש מוניטין שנצבר בסיפור הזה.

אהוד ברק: אז אחרי יום – מחזירים את הכסף, אבל אם בוזבזו כמה חודשים ובסוף הסתבר שהוא עשה לך גם תרגיל וקנה אצל השכן שלך או שהוא בא סתם כדי לסחוט אותך ולהוריד את מחיר הדירה שוב, או שמחיר הדירות בפרויקט הזה ירד ואתה הפסדת כמה עסקאות אלטרנטיביות – אני ממש לא חושב שזו גסות לבקש את המחיר שסוכם למקרה שכזה.

אהוד ברק: זה עניין אחד, ואחר כך ארצה גם להגיב להצעה של פרופ' זמיר.

ניר ימין: לפני שארגוני הצרכנים יתייחסו יש לי שאלה: התקנות שנכנסו לתוקפן לפני חודש וחצי- חודשיים, תקנות ביטול עסקה, לא יחולו על עסקה כזו?

ניר ימין: גם במכירת דירה, ניתן, לכאורה לבטל את העסקה תוך שבועיים, אם אני זוכר נכון - -אין לי את התקנות לפני אבל למיטב זכרוני , מהדיונים שהיו פה, בוועדה - -

כרמל שאמה-הכהן: אפשר להחזיר דירה לקבלן?

אהוד ברק: עוד לא קרה כלום, בואו נזכור.

אהוד ברק: שבועיים אחרי שהוא חתם - -

קריאות: - - -

אהוד ברק: אנחנו מדברים על שלב טופס הרישום.

כרמל שאמה-הכהן: השאלה אם מהצד השני – לקבלן, ברגע ששילמתי דמי הרשמה- מה לא סגור?

כרמל שאמה-הכהן: מה נשאר עוד פתוח?

אהוד ברק: אז מתחיל המשא ומתן בין עורכי הדין.

אהוד ברק: בעצם אז אומר הרוכש – תשלח את החוזה ואני אשלח לעורך הדין שלי.

כרמל שאמה-הכהן: ואם לא הסתדרתם על החוזה?

אהוד ברק: אין חוזים אחידים, צריך להבין.

אהוד ברק: אם לא הסתדרנו על החוזה – לא יצאה העסקה לפועל.

כרמל שאמה-הכהן: אז למה אני צריך לשלם קנס?

כרמל שאמה-הכהן: למה תמיד - -

אהוד ברק: כי אתה קיבלת אופציה.

אהוד ברק: אני שמרתי לך על הדירה.

כרמל שאמה-הכהן: אבל הצד שבגינו לא הגיעו להסכמה יכול להיות גם הקבלן.

אהוד ברק: אין כזה דבר.

אהוד ברק: מה זאת אומרת?

אהוד ברק: הקבלן - -

כרמל שאמה-הכהן: כמו שאמרת שחשדת בלקוח שיקנה אצל השכן.

כרמל שאמה-הכהן: אני יכול לחשוד בקבלן שירצה למכור לשכן שלי - -. מאחר ועברו חודש ימים יכול להיות שהגיע קונה יותר הלהוט שמוכן לשלם יותר, יכול להיות שהמחירים בשוק עלו ואפשר לקבל יותר.

כרמל שאמה-הכהן: יש כאן רק צד אחד שנוטל סיכון – זה הדבר היחיד שמפריע לי.

אהוד ברק: מי זה?

אהוד ברק: זה הקבלן.

כרמל שאמה-הכהן: לא.  הקבלן – לא, כי לקבלן יש פרמיה שהוא קיבל, ביטוח.

אהוד ברק: לא, לא.

אהוד ברק: אני אסביר – הקבלן נותן את הכל ב- day one.

אהוד ברק: מה זה הכל?

אהוד ברק: הוא נותן את החוזה שהוא מוכן לחתום עליו.

אהוד ברק: הוא נותן את המחיר שהוא מסכים לו, ומתחייב לו, הוא נותן את המפרט של הדירה.

אהוד ברק: מבחינתו, תחתום.

אהוד ברק: סגרת אותו.

אהוד ברק: מה לוקח חודשיים?

אהוד ברק: בא עורך הדין של הרוכש ומבקש שינויים בסעיפי החוזים.

אהוד ברק: זה המשא ומתן.

אהוד ברק: הקבלן לא יכול לסגת ממה שהוא כבר הציע.

כרמל שאמה-הכהן: טוב, הבנתי.

כרמל שאמה-הכהן: זו סוגיה שעוד צריך להתעמק בה.

כרמל שאמה-הכהן: זה לא סגור- לא לכאן ולא לכאן.

ואגיף אליאב: אני מבין מהקבלנים שהתלונה על כך שהמשא ומתן מתנהל בחוסר תום לב זמן ממושך.

ואגיף אליאב: אפשר לקצוב בזמן.

ואגיף אליאב: אם אחרי חודש לא הגיעו להסכמה – אז דמי הרישום חוזרים.

ואגיף אליאב: אם אחרי חודש אכן ממשיך הצרכן לעשות בעיות ומנצל את המשא ומתן, לקצוב בזמן.

ואגיף אליאב: אם הבעיה היא זמן, אז בואו נקצוב בזמן, שפרק זמן מסוים הצדדים רשאים לנהל משא ומתן, ואם הם לא מגיעים להסכמה אז הכסף מוחזר.

ואגיף אליאב: אם אחרי חודש הצרכן אכן מנצל בחוסר תום לב את המשא ומתן, אז בהחלט יכול להיות ראוי שהוא ישלם.

ואגיף אליאב: אבל אם הבעיה היא זמן, אז בואו נקצוב את זה בזמן מסוים, שאכן זה יהיה המענה לבעיה הזו.

נתן חילו: ואם באותו חודש אפשר למוכר את הדירה ביומיים זה גם יהיה בסדר?

ואגיף אליאב: אתם כרגע התלוננתם על זה שצרכנים מושכים ומנצלים.

ואגיף אליאב: ברוב המקרים מחזירים להם.

ואגיף אליאב: אז אם מדברים על צרכן שמושך – שישלם, אחרי פרק זמן מסוים.

כרמל שאמה-הכהן: הנקודה הזו מוצתה, לעת אתה.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו נשקול לפתוח על זה דיון בהמשך.

אהוד ברק: אדוני, הייתי מעוניין להגיב למה שפרופ' זמיר אמר קודם - -

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו לא עוסקים בזה עכשיו.

ניר ימין: סעיף 7.  התקיים דיון והוועדה לא הצביעה עליו עדיין.

ניר ימין: אמרנו שנבוא עם נוסח לעניין מה הוא "סוג א'".

ניר ימין: ראינו שיש בחקיקה כל מיני אפשרויות.

ניר ימין: מה שאני כתבתי לעצמי – שיש שתי אפשרויות.

ניר ימין: או: "באיכות גבוהה ובהתאם למקובל בענף" או להגיד, אם מדובר על סוג א' יכול להיות שהכוונה היא – "באיכות מעולה".

ניר ימין: השאלה היא באמת למה התכוון המפרט כשהוא דיבר על סוג א'.

כרמל שאמה-הכהן: בעיקר – שזה לא סוג ב', לדעתי.

ציפי לבני: אנחנו חשבנו – שזה מהסוג הטוב ביותר שמקובל, כי מה שקורה, קבלנים לא מילאו – אלה התלונות שהיו – את הפרט המתאים במפרט, ואז, ברגע שלא היה איזה סוג ולא היה מה – ניצלו את זה לרעה.

ציפי לבני: באיכות גבוהה.

קריאה: הגבוהה ביותר.

כרמל שאמה-הכהן: לא. " "הגבוהה ביותר" זה מרחיק לכת, לדעתי.

כרמל שאמה-הכהן: ציפי בירן:     	"באיכות גבוהה", חשבנו.

אהוד ברק: "כמקובל בענף", "מתאים לתקנים".

אהוד ברק: מה זה סוג א', אני צריך לקחת דווקא את הברז הכי יקר?

זאב פרידמן: הנוסח הנוכחי של החוק אומר שאם הקבלן לא מילא את חיוביו לגבי המפרט – או שהוא צריך לצרף – דירה, כשכל דבר שהיה צריך לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין.

זאב פרידמן: אז אם זה דירה זולה – זה מתאים לדירה זולה, ואם זו דירה מעולה, זה מתאים לדירה מעולה.

זאב פרידמן: ההצעה להוסיף את סוג א' כאן לא נועדה לגרום לכך שקוני דירות זולות יקבלו פתאום מפרט יקר.

זאב פרידמן: המטרה כאן היא אחרת.

זאב פרידמן: המטרה היא לשים סנקציה – דע לך, אתה חייב למלא את המפרט ואם לא תמלא, אתה תצטרך לתת את הכי טוב, אז כדאי לך למלא את המפרט, ואם אתה מוכר דירה זולה אז תשים שם מפרט זול, ואם אתה עושה דירה בינונית תשים מפרט בינוני.

זאב פרידמן: כך שאם רוצים ללכת בכיוון הזה, מה שצריך להיכתב כאן זה משהו שהוא מעבר לציפיות הסבירות של הצדדים, משום שאנחנו רוצים להמריץ את הקבלנים לקיים את החובה, שהיא, אגב, חובה שיש עליה סנקציה פלילית, אם לא מקיימים אותה, למלא את המפרט כדרוש.

זאב פרידמן: אז יש כאן עוד איזשהו מקבל שאומר – אם לא תמלא, תצטרך לתת באיכות שהיא מעל לציפיות הרגילות של הקונה.

כרמל שאמה-הכהן: אבל גם בסונדרט אחר?

כרמל שאמה-הכהן: כלומר, אני אתן בדירה עממית ברז של דירת יוקרה באקירוב?

זאב פרידמן: אם תמלא את חובתך לפי חוק למסור מפרט, לא תצטרך לתת גרוש מעל למפרט.

זאב פרידמן: כל מה שאתה צריך זה למלא את המפרט.

זאב פרידמן: ויש חובה למלא את המפרט.

זאב פרידמן: חובה עם סנקציה פלילית.

זאב פרידמן: זה רק למקרה הפתולוגי, המקרה הלא בסדר שבו מולאה החובה, על פי החוק.

נתן חילו: האיכות של המוצר נקבעת בתקנים.

נתן חילו: פעם היו תקנים, מדרגים של מוצרים.

נתן חילו: היום אולי יש תקן אחד בענף הזה שמדבר על מדרגים, וזה תקן רצוף.

נתן חילו: מלבד זה – אין.

נתן חילו: ברגע שאתה כותב "סוג א'", יש בעיה – מה זה סוג א'.

נתן חילו: התקן לא מגדיר אותו, מי קובע אותו?

ניר ימין: לשאלתו של אדוני, לגבי – דירה ממוצעת, האם צריך להציב סטנדרטים של דירה באקירוב, אני חושב שהשאלה הזו לא עולה מהנוסח של הסעיף כי בהתאם להצעת החוק לא מוצע למחוק את הביטוי "מתאים ומקובל בנסיבות העניין".

כרמל שאמה-הכהן: זה מה שפרופ' זמיר אמר.

ניר ימין: בהמשך יהיה כתוב באיזו איכות – באיכות הגבוהה ביותר, באיכות מעולה, אבל עדיין, להבנתי, זה באיכות הכי גבוהה בנסיבות העניין.

ניר ימין: כלומר, אם מדובר בדירה ממוצעת, זה באיכות הכי גבוהה לאותה דירה.

נתן חילו: זה מקובל עלי.

כרמל שאמה-הכהן: אז איך מנסחים?

ניר ימין: פשוט להחליט האם מדובר באיכות הגבוהה ביותר ועדיין המילים "בנסיבות העניין" יישארו - -     יגאל שוחט     	אני מאוניברסיטת בן גוריון.

ניר ימין: הסעיף הזה נראה לי קצת מוזר כי לקבוע בדירה בסטנדרט מאד בינוני או אפילו נמוך, להכניס פתאום צנרת?

ניר ימין: נגיד שהוא לא הכניס את הצנרת שהוא היה צריך, אז עכשיו הוא יכניס שם צנרת -  -

כרמל שאמה-הכהן: לא, אז עכשיו הסבירו לנו שלא.

כרמל שאמה-הכהן: שזה יהיה "בנסיבות העניין".

כרמל שאמה-הכהן: כלומר, בהתאם לסוג ה  - -

יגאל שוחט: זה נראה לי קצת להיסחף.

יגאל שוחט: זה מאד בעייתי לקבוע לשנות סטנדרט של רכיב מסוים כי הוא צריך להתאים לכל המערכות בבניין.

יגאל שוחט: אתה לא יכול לשים חלון בסטנדרט הכי גבוה - -

ציפי לבני: הוא לא מילא את המפרט.

ציפי לבני: הוא צריך למלא את המפרט.

קריאות: - -

אהוד ברק: הכוונה לתת לו עונש בסופו של דבר עלולה להעניש גם את הקבלן וגם את הדייר, כי עלולה להיווצר דיכוטומיה שרכיבים שלא מתאימים בדירה יורכבו כי אתה רוצה להעניש אותו  - -

קריאות: - -

סטפן שוורץ: אני מהטכניון.

סטפן שוורץ: צריכה להיות פה זהירות ואני בהחלט מסכים אתך – הבעיה טמונה במפרטים שמקבלים הקונים שבעצם לא מפרטים איזה סוג חלון.

סטפן שוורץ: יש סוגי חלונות ויש סוגי ריצוף ומדובר על אותו סוג שנמכר על פי רמת הדירה.

סטפן שוורץ: אם מתגלה ליקוי שהוא חורג מאותה הגדרה של רמת המוצר הספציפי שהוגדר, אז צריך לתת - -אם המוצר הוגדר, אז שייתן אותו מוצר שהוא תקין, שעומד בסטנדרט של המוצר.

כרמל שאמה-הכהן: נשמע את ההגדרה.

אמיר פז: סעיף 7.  "תיקון סעיף 5 7. בסעיף 5 לחוק העיקרי, בכל מקום אחרי "מתאים למקובל בנסיבות העניין" יבוא: "באיכות הגבוהה ביותר בהתאם למקובל לענף".

קריאות: - -

ואגיף אליאב: ישנם דברים שאכן מופיעים במפרט הטכני.

ואגיף אליאב: לדעתי צריך לקשור את זה לא לסוג הדירה אלא למפרט הטכני: "באיכות גבוהה ביחס לדברים אשר מופיעים במפרט טכני".

ואגיף אליאב: אז אנחנו שומרים על רמה מסוימת, כי אנחנו לא יודעים מה סוג הדירה.

קריאה: לא. כל הרעיון הוא סנקציה.

כרמל שאמה-הכהן: ברגע שאתה אומר "בהתאם למקובל" – אז המקובל הוא באמת מה שכתוב במפרט הטכני.

ואגיף אליאב: פה מעלים טענות שיש דירה באקירוב - -

כרמל שאמה-הכהן: לא, בדירה באקירוב יש לה מפרט טכני -  -

כרמל שאמה-הכהן: אז אנחנו מתייחסים למפרט טכני ככזה שקובע את הרמה.

כרמל שאמה-הכהן: אבל פה הוספנו את "בהתאם למקובל" בשביל התייחסות לדברים האלה.

קריאה: "בהתאם למקובל ובהתאם למפרט הטכני התפקודי של הדירה" כי אתה לא יכול להכניס שם משהו שהוא לא מתאים.

כרמל שאמה-הכהן: ברור.

כרמל שאמה-הכהן: אז זה נקרא "לא מקובל".

קריאה: אם זה לא מתאים ומפריע לתפקוד של אותו אזור בבית, אז ממילא זו אי התאמה, בלי קשר לרמת המפרט.

קריאה: אז בדירה יש פגם תפקודי או אחר.

עינת ברכה: אני חושבת שבסופו של דבר נועד התיקון להבהיר שבעיות במפרט מטעם הקבלן לא ינוצלו כדי להוריד את הסטנדרט של הדירה, ולהבהיר שבמקרה כזה - - התוספת הזו היא נחוצה וחיונית כדי  - -

אהוד ברק: אני רוצה להביע את עמדת התאחדות הקבלנים בקצרה מאד.

אהוד ברק: אין לנו בעיה עקרונית עם התיקון.

אהוד ברק: העובדה שאם לא נרשם במפרט משהו מסוים אז זה צריך להיות משהו ממה שאנחנו קוראים "סוג א'", מקובל עלינו.

אהוד ברק: זה בוודאי לא לאיכות הגבוהה בענף, כי הענף מורכב גם מאקירוב וגם מ - -

ציפי לבני: אין "ענף".

ציפי לבני: הורדנו.

אהוד ברק: זה בפירוש צריך להיות בשים לב למדרוג של הפרויקט הספציפי.

אהוד ברק: הבעיה שלנו עם ,סוג א'" היתה שאין הגדרה לדבר הזה.

אהוד ברק: גם לתיקון שמוצע כרגע על ידי הוועדה- אין הגדרה לדבר הזה.

אהוד ברק: אם אתם שואלים אותנו, אישית, מה עדיף, עדיף סוג א', כי מי אומר סוג א'?

אהוד ברק: שזה לא פגום, זו לא סחורה סוג ב'.

כרמל שאמה-הכהן: אבל אתם בדיון שעבר צחקתם על "סוג א'", עשיתם מזה גיחוך.

אהוד ברק: אני אסביר למה.

אהוד ברק: אין כזה דבר, ולכן זה עלול להביא לריבוי התדיינויות, מיותרות.

אהוד ברק: אנחנו צריכים לדאוג שזה יהיה משהו שהוא תקין ושהוא מקובל לפרויקטים מהסוג הזה.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא מכיר מישהו שיכול להתנגד להגדרה של מה שמקובל.

כרמל שאמה-הכהן: מה שמקובל אמור להיות מקובל על כולם.

אהוד ברק: זה כאן בחוק הנוכחי.

כרמל שאמה-הכהן: זה מה שאנחנו עושים כרגע.

ני ר ימין: באיכות או בסטנדרט הגבוהים ביותר, בהתאם למקובל.

אהוד ברק: למה הגבוהים ביותר?

ניר ימין: משום שהקבלן לא מילא את חובתו לציין במפרט את האיכות ולכן ההוראה אומרת שאם לא מילאת, כמו הוראה דומה שיש לגבי התקנון, למשל, התקנון המצוי, אם לא מילאת את החובה שלך - -

אהוד ברק: אז אתה תקבל משהו באיכות גבוהה.

אהוד ברק: בשים לב לפרויקט.

אהוד ברק: פעמיים ההגדרה שלך לא משיגה את זה, כי פעם אחת היא אומרת: האיכות הגבוהה ביותר, שאני לא יודע מה זה, ושתיים – שמקובל בעניין, ולא ייחסת את זה לפרויקט במדרוג שלו.

ניר ימין: לא שינינו בעניין הזה ממה שנמצא היום החוק.

כרמל שאמה-הכהן: יש בעיה לכתוב "בהתאם למקובל בפרויקטים מסוג זה?

קריאה: אבל אז אין תמריץ למלא את המפרט.

ניר ימין: היום סעיף 5א אומר: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2 ייראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שהיה צריך לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין".

ניר ימין: את זה החוק היום אומר.

ניר ימין: הוועדה לא משנה את הביטוי "בנסיבות העניין".

ניר ימין: מה שמציע משרד הבינוי והשיכון להוסיף, הציעו "מסוג א'", ומציעים עכשיו במקום זה לומר: "באיכות הגבוהה ביותר" או – "בסטנדרט הגבוה ביותר המקובלים".

אהוד ברק: אבל זה כבר לא "המקובל בנסיבות העניין", בהגדרה.

אהוד ברק: עשית עכשיו משהו שסותר את החלק הראשון.

אהוד ברק: אלה שני דברים שסותרים אחד את השני.

קריאות: --

ניר ימין: אם זה יניח את דעתכם, אני חושב שזה ברור לכל מי שיושב כאן – אבל אם יפיס את דעתכם להגיד "באיכות ובסטנדרט הגבוהים ביותר בנסיבות האמורות" - -

קריאה: למה המילה "ביותר"?

קריאה: אני לא מבין.

ניר ימין: אנחנו מדברים על מקרה שבו המוכר היה צריך למלא את המפרט והוא לא מילא את המפרט כמו שצריך, ויכול להיות שבפרויקטים או בסוג הזה של הבניה - -בכל אחד משלושת המקרים שציינתי, הדירה הכי טובה, הדירה הכי פחות טובה – יכול להיות איזשהו מנעד, איזשהו טווח של סוגים שיכולים לציין, ורוצים שבתוך אותה דירה ממוצעת שיציבו או יכניסו מעין סנקציה.

ניר ימין: המילה "סקנציה" היא לא מדויקת, להבנתי, אלא – רוצים לתמרץ לציין במפרט.

ניר ימין: מוכר שימלא את החובות שלו ויציין במפרט – הסעיף הזה בכלל לא יחול עליו.

ניר ימין: אבל אם הוא לא מילא את חובתו ולא ציין במפרט את מה שהוא היה חייב, לפי החוק, אז הוא יצטרך לכלול מוצרים באיכות הגבוהה ביותר בהתאם למה שמקובל בדירה שהוא מוכר.

ניר ימין: לא יצפו ממנו בדירה בדרום תל אביב לשים מוצרים שיתאימו לדירה בצפון תל אביב או באקירוב, כפי שהעלו בדוגמה קודם כל.

איציק אמסלם: לפעמים אנחנו באים לתקן משהו שהוא באמת הגדרה שדי פוגעת לרוב המקרים ומנסים לשפר אותה ולא מצליחים, וזו הדוגמה המצוינת.

איציק אמסלם: אבל בכל זאת, אין לנו שום התנגדות כי הכוונה שלנו היא לתת סוג א'.

איציק אמסלם: אבל אין כזה דבר, אז אפשר, אולי, להוסיף בסוף – "ובעל תו תקן".

איציק אמסלם: זאת אומרת, שאין דבר שהוא סוג ג' והוא בעל תו תקן.

ניר ימין: אבל תו תקן הוא מינימום, להבנתי.

ניר ימין: הוא לא מקסימום.

איציק אמסלם: אבל אנחנו מדברים על משהו שהוא לא משהו שהוא נחות.

כרמל שאמה-הכהן: אבל אם אתה אמור לתת, נניח, כיור מפואר – אתה נותן משהו עם תו תקן, אבל הוא הכיור הבסיסי, הלבן.

כרמל שאמה-הכהן: אז פגעת בלקוח.

איציק אמסלם: אבל כתוב פה "בנסיבות העניין",  ובעל תו תקן.

איציק אמסלם: אז אני נותן בנסיבות העניין, באותה רמה של דירה – אבל אני נותן אוות עם תו תקן.

לאה ורון: לכלהפירטים בדירה יש תווי תקן?

קריאה: לא.

איציק אמסלם: לדלת יש תו תקן, לריצופים יש תו תקן.

לאה ורון: אני שואלת שאלה, לא מה יש.

לאה ורון: האם לכל הפריטים בדירה יש תו תקן?

קריאה: התשובה היא- לא.

לאה ורון: התשובה היא – לא.

לאה ורון: אנחנו יודעים שהתשובה היא לא.

אייל זמיר: אני אציע ניסוח פשרה.

אייל זמיר: לפני כן אני רק אומר לגבי הצעת "תו תקן" – זה לא מוסיף כלום, משום שלפי סעיף 4 יש חובה כללית - - הייתי כותב: "הוא מאיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".

איציק אמסלם: בסדר.

אהוד ברק: מצויין.

ואגיף אליאב: אדוני, הערה קצרה – "באיכות גבוהה ביחס לפריטים אשר צוינו במפרט טכני".

ואגיף אליאב: מה אנחנו רוצים לעשות?

ואגיף אליאב: לא ציינת במפרט הטכני אז אנחנו דורשים ממך לספק משהו באיכות גבוהה.

קריאה: "בנסיבות העניין".

ואגיף אליאב: "בנסיבות העניין" זה עוד פעם – כללי, כי מה זה "נסיבות העניין"?

ואגיף אליאב: "באיכות גבוהה מהפריטים אשר צוינו במפרט הטכני".

ואגיף אליאב: לא ציינת – תספק משהו באיכות גבוהה יותר.

ואגיף אליאב: הרי מה הסנקציה בנסיבות העניין?

קריאות: - -

ניר ימין: בסעיף 5, בכל מקום, במקום "מתאים למקובל בנסיבות העניין" יבוא: "באיכות גבוהה בנסיבות העניין", או "בסנטדרט גבוה".

כרמל שאמה-הכהן: לא, "סטנדרט" זו לא מילה נוחה.

קריאה: "איכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".

ניר ימין: זה כמובן עוד לא נוסח סופי.

כרמל שאמה-הכהן: אוקיי.

כרמל שאמה-הכהן: מי בעד הנוסח שהוקרא?

כרמל שאמה-הכהן: תודה, אושר פה אחד.

אמיר פז: "אחרי סעיף 5 לחוק העיקרי יבוא: 5א.

אמיר פז: (א) לבקשת הקונה יצרף המוכר לחוזה המכר את החוזים האלה, במועדים המפורטים בסעיף (א): תעודה המסכמת את בדיקות החובה והבדיקות המאשרות כי הדירה והבניין שהדירה מהווה חלק ממנו ממלאים אחר הדרישות הנוגעות לבניה ולאכלוס הדירה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

אמיר פז: תעדוה כאמור תכלול את רשימת הבדיקות הנדרשות ולגבי כל בדיקה את תיאור מהות הבדיקה, מועד ביצועה, תוצאותיה, פרטי הגורם המבצע, מספר המסמך המאשר את ביצוע הבדיקה.

אמיר פז: נדרשה בדיקה על פי כל דין ושלא בוצעה או שאל בוצעה במלואה, יצוין הדבר במפורש ובפירוט בתעודה.

אמיר פז: תעודה המסכמת בדיקות חומרי הבניה ומוצרי הבניה של שלד הבניין שהדירה מהווה חלק ממנו.

אמיר פז: תעודה כאמור תיחתם בידי מהנדס המעבדה המאושרת אשר ערכה את הבדיקות והמהנדס המתכנן של הבניין.

אמיר פז: (ב) מסמכים המפורסמים בפסקאות (1) עד (2) של סעיף (א) יצורפו לחוזה המכר בעת חתימתו, ואולם, אם אין בידי המוכר באותה עת את כל הפרטים הדרושים – בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

אמיר פז: ביקש הקונה את המסמכים כאמור בסעיף קטן (א) לאחר העמדת הדירה לרשותו, יצרף המוכר את המסמכים האמורים בסמוך לאחר בקשתו ובלבד שהבקשה הוגשה בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".

אמיר פז: הסעיף הזה הוא יוזמה משותפת עם משרד התמ"ת שבאותה עת גם דיבר על כך שיש קושי לאכוף ולעקוב אחרי נושא ביצוע הבדיקות הנדרשות על פי דיני התכנון והבניה בדירה, וההנחה היתה שהן מבחינת יכולת האכיפה והן מבחנה צרכנית ישירה, מן הראוי שדייר שמעוניין לדעת איזה בדיקות בוצעו והאם בוצעו – יוכל לקבל את המידע הזה מהקבלן.

אמיר פז: הדרישה היא לא אוטומטית, אלא לבקשת דייר.

אמיר פז: מדובר פה על שני סוגים.

אמיר פז: אני אתחיל מהסוג השני שזה מה שנקרא "קונסטרוקציה", בדיקות שלד הבניין, יציקת בטונים של יסודות וכו'.

אמיר פז: אלה בדיקות שחייבים לעשות, וכן – בדיקות אחרות שחוק התכנון והבניה ותקנותיו מחייבים לעשות.

אמיר פז: אנחנו מדברים, כמובן, רק על בדיקות חובה.

אמיר פז: אני רוצה להבהיר – אנחנו מבקשים פה תעודה מסכמת של הבדיקות ולא איזשהו אוגדן שכולל את כל הבדיקות שנעשו וכל המסמכים הנלווים הקשורים אליהם – אלא סיכום של איזה בדיקות בוצעו, האם בוצעו, וכן אישור של הגורם הרלבנטי, כאשר מדובר על מעבדה מאושרת, ככל שהיא נדרשת.

לאה ורון: אתם יכולים להציג לוועדה מה הן אותן בדיקות החובה שחייבים לבצע?

אמיר פז: כמו שאמרתי – החלק השני זה בדיקות חומרי בניה ומוצרי בניה של שלד הבניין.

אמיר פז: יש בדיקות, מה שידוע בדרך כלל כבדיקות בטונים.

אמיר פז: הקבלן רוצה לצקת יסודות, הוא חייב - -

לאה ורון: תכתיב לרגע את רשימת בדיקות החובה.

ציפי לבני: זה מסובך להתחיל לפרוס את כל הבדיקות, אבל לגבי התנהלות ביצוע שלד המבנה יש בדיקות שאתה צריך לעשות בשלבים שונים של בדיקת הבטון - -

לאה ורון: כלומר, זה שלד ומבנה.

לאה ורון: מה עוד?

ציפי לבני: יש גם מערכות- מערכות אינסטלציה, יש מערכות ניקוז, יש מערכות חשמל.

ציפי לבני: יש מלאי גדול של בדיקות - -

כרמל שאמה-הכהן: איזה נייר בדיוק הקבלן אמור לתת לי?

אהוד ברק: אנחנו הבאנו חלק מהניירות.

אמיר פז: מה שאנחנו מבקשים מהם זה לא לתת את התעודות עצמן אלא איזשהו סיכום – טבלה, נניח - -

ואגיף אליאב: אבל צריך להכין טבלה שהם צריכים - -

כרמל שאמה-הכהן: בדיוק, לקבוע סטנדרט לעניין הזה, כי הוא קבלן  - -

ואגיף אליאב: אחרת כל אחד יעשה מה שהוא רוצה.

ואגיף אליאב: תביא לנו משהו מסודר.

אמיר פז: איזה בדיקות – הדין קובע.

כרמל שאמה-הכהן: אם הוא ייתן נייר שבו נאמר – ערכנו את כל הבדיקות והכל חיובי – זה נייר מסכם?

אמיר פז: לא. כתוב בהצעה מה צריכה לכלול התעודה המסכמת הזו – רשימת הבדיקות, ולגבי כל בדיקה תיאור מהותה, המועד שבו היא בוצעה - -

ואגיף אליאב: איזה סוגי בדיקות אבל, אין לנו.

ואגיף אליאב: איזה סוגי בדיקות מחויב הקבלן להעביר לדייר.

ציפי לבני: אי אפשר לעשות רשימה סגורה גם כי החקיקה והתקינה שנוגעות לאפיון הבדיקות של כל אחד מחלקי הבניין – משתנה.

ציפי לבני: לאותה עת יש בדיקות חובה שהוא צריך לעשות.

ציפי לבני: אין טעם כרגע לעשות רשימה סגורה.

ואגיף אליאב: - - לפי חוק, אז אנחנו נדע.

אמיר פז: לא, לא.

אמיר פז: לפי חוק התכנון והבניה.

ניר ימין: אגב, כל הבדיקות הן לפי חוק התכנון והבניה.

ניר ימין: אין דינים אחרים שמחייבים בדיקות לפי הנוסח הזה, והוא יהיה חייב לציין אותן.

אמיר פז: אנחנו לא מצאנו מקום להרחיב את זה ולכתוב את זה באופן כוללני אלא להתמקד, באמת, בחוק התכנון והבניה ותקנותיו- למשל, תקנות בקש להיתר, שם יש את הפירוט של אינסטלציה, וכו'.

נסים בובליל: אני רוצה להסביר פה כי לדעתי חלק מהאנשים וגם אלה שהציעו את זה, לא מכירים מה קורה היום בשטח.

נסים בובליל: כולנו יודעים שי שאת הנושא נקרא טופס 4 שאותו מקבל הקבלן לפני האיכלוס.

נסים בובליל: הייתי רוצה לקחת אתכם טיפה אחורנית.

נסים בובליל: כדי להוציא טופס 4 היום – לנו, הקבלנים, לוקח בין שלושה לארבעה חודשים.

נסים בובליל: כאשר יושבים פה נציגים גם של הטכניון וגם של מכון התקנים, הם יכולים להעיד שכל יציקה שישנה בבניין חייבת לקבל אישור של מכון התקנים.

נסים בובליל: כלומר, אנחנו מזמינים אותם, הם בודקים, ולאחר מכן מאשרים.

נסים בובליל: המערך הזה של בדיקות הבטונים כולל, לפעמים, עשרות עמודים ומאות בדיקות בפרויקט ממוצא.

נסים בובליל: מעבר לזה יש לנו את הבדיקות של האינסטלציה, ספרינקלרים, מערכות גילוי, איטום, מעליות, חשמל, על ידי כל הגורמים.

נסים בובליל: אני חושב שמה שהולכים לעשות פה זה פשוט לפוצץ את כל המהלך הזה במסמכים אינסופיים במאות עמודים כאשר בסופו של יום אנחנו נגדיל את הביורוקרטיה ולא נקבל את זה.

נסים בובליל: ביום האחרון, אחרי שאני עובר את הויה דולורזה של כל הגורמים – מכיבוי אש, כשאתם יודעים היום איזה צרות צרורות אנחנו עוברים, הג"א, מכון התקנים וגופים אחרים שבודקים, אני הולך למהנדס העיר, ברשות המקומית, אני מגיש לו את כל המסמכים, הוא בודק שכל המסמכים נכונים ואז הוא נותן לנו את הטופס הכללי שנקרא טופס 4 לאכלוס.

נסים בובליל: אז מה שהתיקון הזה בא לעשות זה לגרום לביורוקרטיה נוראית, למאות מסמכים שיתרוצצו בין הדיירים לבינינו ואני לא יודע מה התוצאה שתשיג, כי אנחנו כבר היום עושים את כל המהלך ויש פה מסלול טיולים נוראי שלוקח בין 3 ל-4 חודשים לבניין פשוט, להוציא טופס 4.

ליאורה זיידן: קודם כל, אם אפשר להעיר כמה דברים – קודם כל, לא מצופה ממך לצרף את כל הטופסולוגיה של הבדיקות, אלא רק את תמצית הבדיקות.

ליאורה זיידן: הדבר השני הוא שכולנו יודעים שהרשות המקומית לא בודקת, וכבר העירה על כך ועדת זיילר – לא בודקת את תכולת המסמכים ולא עושה שום דיוק האם בוצעו כל הבדיקות או לא בוצעו כל הבדיקות.

ליאורה זיידן: אז להעביר את האכיפה למגרש של הרשות המקומית – אנחנו יודעים, הרי, שזה לא מתבצע ככה, והיו על זה הרבה דיונים והסכמות.

ליאורה זיידן: מה שמבוקש, בסך הכל, זה לעשות דף מסכם של תמצית הבדיקות, עם תוצאות הבדיקות, כדי לוודא שהם בוצעו ושהם עמדו בדרישות הנדרשות לאיכות המוצרים לפי התקינה או החקיקה בתוקף, זה הכל.

ליאורה זיידן: לא מצופה ממך עכשיו לצרף את כל הטופסולוגיה, כי היא לא מעניינת, בסיטואציה הזו.

נסים בובליל: אם כבר ציינת את דוח ועדת זיילר אז אני חושב שמה שהולכים לעשות פה בדיוק מנוגד להמלצות של דוח ועדת זיילר, כי בדוח הוועדה השופט המליץ להעביר את כל העניין הזה למכון בקרה נפרד שהוא ייתן מסמך אחד לדייר, ולא מאות מסמכים.

נסים בובליל: מה שעושים פה – מצד אחד יש ועדות שמדברות כיצד ניישם את דוח ועדת זיילר ונקים את מכוני הבקרה, ובמקביל, פה, אתם מבקשים ללכת בדיוק הפוך למה שזיילר המליץ ולעשות ריבוי של מסמכים וריבוי של בדיקות.

נסים בובליל: הדבר הזה יגרום בסך הכל לבלבול, ביורוקרטיה בלתי נסבלת, שתוסיף לענף עוד ביורוקרטיה שקיימת כבר ללא סוף.

זאב פרידמן: אדוני היושב ראש, אנחנו, במסמך שהגשנו לוועדה הצענו שהמסמכים האלה, כשהם נמסרים לרשות, שיישמרו בתיק הבניין?

זאב פרידמן: בצורה הזו הם יכולים להיות נגישים גם לצרכנים, ולקבוע שהם יוכלו לקבל אותם בכל עת כדי לצלם אותם ולקבל אותם.

זאב פרידמן: החשיבות שבזה לא מתעוררת בצורך המיידי של צרכן כשהוא מקבל את הדירה.

זאב פרידמן: כשמתעוררות לו בעיות של אי התאמה יסודית, או מתחילים להתעורר כל מיני שאלות והוא רוצה לעשות בדיקת רטרואקטיבית, לבדוק מה נעשה בבניין, כן נבדק- לא נבדק, שהמידע הזה פשוט יהיה זמין לו

ואגיף אליאב: המסמכים שמעבירים עכשיו הקבלנים לעיריות – לא נשמרים בעיריה?

איציק אמסלם: בוודאי נשמר, נשמר.

קריאה: לא תמיד.

זאב פרידמן: אז צריך לדאוג שהם יישמרו בתיק הבניין באופן שבו זה יהיה נגיש לצרכן  - לדייר בבניין -  -תתקן את החוק באופן שציינו בטבלה.

איציק אמסלם: אני קצת מצטער, ליאורה, אבל האמירה הזו על הרשויות קצת מקוממת אותי ואני לא מהרשויות, אני מהתאחדות הקבלנים.

איציק אמסלם: להגיד את מה שאמרת – הלוואי וזה היה קורה, מההיבט האגואיסטי שלנו.

איציק אמסלם: אנחנו מבלים בין 4 ל-6 חודשים ברשות.

איציק אמסלם: הם לא מפספסים, לא נייר ולא בדיקה.

איציק אמסלם: הם גם לא צריכים לבדוק הרבה, ליאורה, כי פשוט – מכון התקנים נותן להם את המערכים.

איציק אמסלם: מערך שלא גמור, ומערך יכול לכלול 200 או עשרות בדיקות.

איציק אמסלם: עד שכל הבדיקות האלה לא עוברות – בדיקה שניה, שלישית ורביעית, אנחנו לא מקבלים מערך 1 ו-2, כך שהרשות לא צריכה בכלל לבדוק, היא רק צריכה לראות שאני מביא להם את זה.

איציק אמסלם: מה שיש פה – זה תמצית.

איציק אמסלם: זה תמצית הבדיקות.

איציק אמסלם: זה רק הדף האחרון של מערך 1. זה רק הדף האחרון של מערך 2. כל זה אני נותן לרשות.

איציק אמסלם: בלי זה – אין טופס 4.

ליאורה זיידמן: אני חושבת שמה שמפספסים פה זה שלא מצופה ממך לביצוע פעולות נוספות מעבר לזה שמתחייבות על פי החקיקה והתקינה.

ליאורה זיידמן: השוני הוא רק איפה יהיה התיעוד הזה – איפה הוא יישמר, באופן שהוא יהיה נגיש לבקשת הדייר כדי להגיע לתיעוד הזה.

ליאורה זיידמן: אז לא מצופה ממך לפעולות נוספות.

ליאורה זיידמן: התיעוד הזה, אם אתה אומר שממילא אתה מגיש אותו, אז הוא נמצא שם.

ליאורה זיידמן: אז אני לא מבינה את ההתקוממות לגבי - - בסך הכל הסעיף אומר: תהיה איזושהי אכסניה שדייר יוכל לקבל נגישות לאותו חומר.

איציק אמסלם: כתוב פה, אם הדייר יבקש ממני במהלך שנה, אני צריך לתת לו.

איציק אמסלם: מה לתת לו, את זה?

ציפי לבני: תעודה מסכמת.

איציק אמסלם: אתן לו טופס 4, בשמחה רבה.

איציק אמסלם: זה הסוף.

איציק אמסלם: בסוף אני מקבל את זה.

איציק אמסלם: אחרי כל הויה דולורוזה של 6 חודשים.

איציק אמסלם: אני מוכן לתת את זה לדייר, אין לי התנגדות.

איציק אמסלם: במסירת הדירה אני אתן לו טופס 4, אבל לא בדיקות.

עינת ברכה: לא מדובר פה בתוספת של ביורוקרטיה כמו שמנסים להציג, אלא בתהליך של שקיפות, בסופו של דבר, וזה קצת תמוהה גם שטענות של דפים, והרבה דפים  עולות בסיטואציה כזו כשבסופו של דבר לקונה יש את הזכות הלגיטימית לקבל גישה למסמכים האלה.

עינת ברכה: זה יכול להיות גם באמצעים אלקטרוניים.

עינת ברכה: הוא לא צריך לסמוך על רשויות בהקשר הזה, כי מדובר פה, ההפך – ביצירת מנגנון של אכיפה שינתק את התלות של הקונה ברשויות, שלא תמיד מקפידות על זה שיתקבלו כל הטפסים.

עינת ברכה: הדברים האלה קיימים.

עינת ברכה: מדובר פה בקונה שרכש דירה לבעלותו, שיש לו אינטרס בבטיחות שלה, בתקינות שלה, בזה שהיא נבנתה כמו שצריך.

עינת ברכה: מדובר פה בעוד אמצעי אכיפה, עוד אמצעי של שקיפות.

עינת ברכה: אני באמת לא מצליחה להבין מה ההתנגדות שלצרכן תהיה נגישות מלאה לכל המסמכים האלה.

כרמל שאמה-הכהן: מה אומר משרד השיכון?

קריאה: אני מציע שנזמין את התמ"ת.

ציפי לבני: הם לא הגיעו.

ציפי לבני: הם הסבירו שזה 3-4 עמודים, וזה תעודות מסכמות - - הוצאה שלמה, ואני מציעה שהם יוזמנו לוועדה - -

לאה ורון: הם הוזמנו, ושרית ממשרד התמ"ת הודיעה שהם לא יגיעו לדיון.

כרמל שאמה-הכהן: תגישו על זה הצעת חוק נפרדת.

ליאורה זיידמן: אם אפשר להעיר – הנגישות, כן צריך לשמור על האפשרות של הנגישות של הדייר לביצוע הבדיקות – האם בוצעו, מה היו התוצאות שלהן, האם עמדו בתקינה, וכו', ולכל בדיקה יש, באמת, דף מסכם.

ליאורה זיידמן: אז על זה כן צריך לשמור.

ליאורה זיידמן: לא צריך לשפוך את התינוק עם המים.

ליאורה זיידמן: אבל אולי המחלוקת, אם יש תעודה שמסכמת את כל התוצאות של הבדיקות, או שמדובר, בעצם, באוסף של בדיקות של תעודות מסכמות לכל שלב ולכל בדיקה ולכל מערכת.

איציק אמסלם: מה שמסכם זה טופס 4. אין משהו אחר.

איציק אמסלם: לכל פרק יש טופס מסכם, אבל תראי כמה פרקים, יש קרוב ל-20.

כרמל שאמה-הכהן: הבנתי.

כרמל שאמה-הכהן: נמשיך בקריאה.

אמיר פז: "5ב.

אמיר פז: לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בחוק זה: "המועד החוזי") זכאי הקונה לפיצויים ללא הוכחת נזק בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בעבור כל חודש או חלק ממנו מתוך שישים ימים לאחר המועד החוזי (בחוק זה –מועד תחילת הפיצויים) ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, הגבוה מביניהם.

אמיר פז: פיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.

אמיר פז: החל בסיום החודש שתחילתו במועד תחילת הפיצויים.

אמיר פז: (ג)  על האף האמור בסעיף (א) רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחיית מועד  תחילת הפיצויים בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה – עילת האיחור) עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה: (1) עילת האחור במסירת הדירה אשר התקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה; (2) המוכר הוכיח כי הנסיבות שהביאו לקיומה של עילת האיחור לא היו בשליטתו; (3) המוכר הוכיח כי לא יכול היה למנוע את קיומה של עילת האיחור; (4) המוכר הוכיח כי על אף קיומה של עילת האיחור, עשה כל מאמץ להשלמת הבניה ולהעמדת הדירה לרשות הקונה; (5) נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רשאי, בכל מקרה של איחור במסירת הדירה, לבטל את החוזה לאחר שחלפה תקופה סבירה מקיומה של עילת האיחור, בלא תשלום פיצויים למוכר;"          	הנושא של איחור במסירה או איחור בהשלמה ובמסירה של פרויקטים הוא בעיה מוכרת.

אמיר פז: יש לא מעט התדיינויות בנושא הזה, ומצאנו לנכון – יש גם דיונים בבתי דין לחוזים אחידים, יש פסיקה בנושא – לנסות להסדיר ולעשות סדר ולקבוע כללים ברורים בנושא הזה שמעמידים איזשהו סטנדרט של שישים יום.

אמיר פז: כמובן שמועד המסירה המקורי נתון לשליטת הקבלן – שזה מועד שהוא התחייב עליו בחוזה, לא מועד שנגזר משמים.

אמיר פז: מן הראוי היה שכאשר חותמים על החוזה הקבלן יביא בחשבון את כל מה שצפוי בהתחשב בניסיון שלו, במה שקורה במשק, בהיסטוריה, וכו' וכו'.

אמיר פז: ואם למרות זאת חלפה התקופה, אז אנחנו אומרים שלאחר שישים יום צריך בכל מקרה לתת סיוע בשכר דירה.

אמיר פז: החריג שמצאנו לנכון לקבוע  הוא באמת רק בנסיבות מצומצמות.

אמיר פז: לא היה לנו ספק שאלה נסיבות מצומצמות ואנחנו חושבים שכך צריך להיות: נסיבות שלא ניתן היה לצפות, שנעשה כל מאמץ למנוע אותו, וכו' וכו', כפי שפורט פה, ובתוספת עוד תנאי, והוא: שאם חלפה תקופה סבירה והאיחור מתמשך ומתמשך, צריך לאפשר לדייר להשתחרר מהחוזה.

אמיר פז: שוב – זה לא אוטומטי.

אמיר פז: אנחנו אומרים שאם הקבלן רוצה להיות במצב שהוא רוצה להשתחרר מאותה חובת תשלום, אחרי שישים יום, אז הוא חייב לכלול את ההוראה הזו של מתן אפשרות להשתחרר מהחוזה - -

כרמל שאמה-הכהן: שאלה- הפיצוי פה הוא חודש שכר דירה לגבי כל חודש איחור - -זה הפיצוי המקסימלי, או שהוא יכול לתבוע על נזקים נוספים?

כרמל שאמה-הכהן: זה פיצוי ללא הוכחת נזק.

אמיר פז: קודם כל, החוק אומר – לקראת סופו, שהוא לא בא לגרוע מכל זכות - -"חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין".

אמיר פז: אם הוא חושב שנגרם לו איזה נזק אדיר ונורא שהוא - -הבהיר אותו לקבלן, כי הוא חייב לצאת מאיזושהי דירה, ויש לו 7 ילדים - -אלף ואחד דברים, אז הדברים האלה יכולים לעמוד בעינם.

אמיר פז: פה מדובר על איזשהו פיצוי, נקרא לו – סוג של פיצוי בגין דיור חלוף על התקופה שבה הוא עדיין לא יכול לקבל את הדירה.

אמיר פז: אנחנו יודעים שאם היה מועד מסירה, הוא בדרך כלל – אין לו פתרון דיור סביר אחר, או שנגמר לו חוזה שכירות - -

כרמל שאמה-הכהן: בדרך כלל כשהוא הולך לחוזה כזה הוא כבר לא ישכור דירה לשנה, כי הוא לא יודע מתי הקבלן ייתן לו את זה – עוד חודש?

כרמל שאמה-הכהן: עוד חודשיים?

כרמל שאמה-הכהן: עוד שלוש?

כרמל שאמה-הכהן: שכירות לטווח קצר היא בדרך כלל יותר יקרה מהשכירות הרגילה בענף.

כרמל שאמה-הכהן: לדעתי צריך לתת פה איזה מקדם בעניין הזה.

כרמל שאמה-הכהן: ניר ימין:     	כלומר, אם אני מבין נכון, אדוני אומר שזה לא צריך להיות לפי שכירות רגילה המקובלת בנסיבות העניין – אלא הגבוה יותר.

כרמל שאמה-הכהן: שכירות רגילה משקפת שכר דירה רגיל בהסכם רגיל.

כרמל שאמה-הכהן: כשאני הולך להשכיר לרבעון או לחצי שנה, או אם אני רוצה לצאת בהתרעה קצרה – כל סעיף שהופך - - אני צריך פה משהו גמיש, מאד גמיש, ולתפור למשהו מאד ספציפי.

ציפי לבני: יש לזכור גם שכאשר דירה לא ניתנת במועד שנקבע לה, אז דיירים משלמים גם משכנתא, כי הם קנו דירה - -

כרמל שאמה-הכהן: אבל זו המגמה שלי.

כרמל שאמה-הכהן: אני אומר - אני הייתי שם פה מקדם.

כרמל שאמה-הכהן: ברבע, בשליש, בחצי, כפול – אני הייתי שם מקדם פה.

ציפי לבני: אז שיקבל את זה מהיום הראשון - -

כרמל שאמה-הכהן: לא, לא.

כרמל שאמה-הכהן: מועד ההפעלה שקבעתם – אין יל בעיה אתו, אני יכול לחיות אתו.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא רוצה לרדוף אחרי קבלן אחרי כל יום איחור.

כרמל שאמה-הכהן: איחור סביר שקבעתם -  -

ציפי לבני: אבל את הכסף הוא לא יקבל עבור החודשיים האלה.

ציפי לבני: אם הוא היה מקבל את זה מהיום הראשון – אז אולי זה ההפרש, שהוא יקבל יותר.

ציפי לבני: ממה שאתה אומר – שנתנו לו פיצוי קצת יותר גדול, אז הוא לא יקבל את הכסף רק אחרי שישים יום.

כרמל שאמה-הכהן: אלה שתי שאלות נפרדות, צריך לשקול אותן.

ניר ימין: אני רק אציין למה שאמרת, אדוני – שאולי הפיצוי יהיה פיצוי עונשי, במירכאות, מעבר לשכר הדירה - -

כרמל שאמה-הכהן: לא עונשי, אני לא מחפש להעניש אף אחד.

כרמל שאמה-הכהן: אני מחפש שאותו אדם ירגיש בסופו של דבר בסדר.

נחמן שי: אני רוצה פיצוי משמעותי, וזה לא פיצוי משמעותי.

ניר ימין: גם לעניין הטרמינולוגיה בהצעת החוק, לעומת טרמינולוגיה אחרת, אולי אני אבהיר – הצעת החוק מדברת על פיצוי בלא הוכחת נזק.

ניר ימין: כלומר, מניחים שהיה איזשהו נזק לקונה, ומעניקים לו איזשהו פיצוי שהוא משוער.לא הולכים לפי דיני הנזיקין ומוכיחים את הנזק, אלא נותנים איזשהו פיצוי משוער בגובה שכר הדירה.

ניר ימין: יהיו קונים מסוימים שאולי זה יהיה להם יותר מדי פיצוי, במירכאות, כי יהיה להם איפה לגור ולא יהיה להם נזק אמיתי, ויהיו קונים אחרים שהפיצוי הזה יהיה נמוך מדי עבורם.

ניר ימין: לעומת זאת, יש הוראות, למשל – בחוק הגנת הצרכן, ויש גם בחוקים אחרים, שמדברים על פיצוי לדוגמה, שזה, באמת, פיצוי יותר עונשי, שרוצים להגיד למוכר- תיזהר כשאתה מאחר במסירה.

כרמל שאמה-הכהן: הקבלן לא רוצה גם לשלם את החודש.

כרמל שאמה-הכהן: הוא היה מעדיף למסור את הדירה בזמן ולהתקדם הלאה לפרויקט הבא.

כרמל שאמה-הכהן: אני אומר – היה והקבלן לא יצליח לעמוד, יש מצד שני את הדייר, שאפילו אם יש לו מקום לגור, יכול להיות שזה לא המקום שהוא רוצה לגור.

כרמל שאמה-הכהן: יש אלף ואחת נסיבות של החיים שאי אפשר בכלל להקיף אותן.

כרמל שאמה-הכהן: לכן, לבוא ורק לתת לו שכר דירה ראוי, סביר בהתאם לסוג הדירה, זה המינימום של המינימום שלדעתי – חסר פה, כי אל"ף, אנחנו משבשים לו את מהלך החיים.

כרמל שאמה-הכהן: בי"ת, אולי מכניסים אותו גם לשכר דירה, בחלק מהמקרים שהוא אפילו גבוה יותר לאותו סוג של דירה.

נחמן שי: אני חושב שהסעיף משמעותי להרבה קוני דירות שתולים תקוות באספקה במועד מסוים של הדירה, וכמעט באופן קבוע מסירת הדירות היא מאוחרת.

נחמן שי: זה מן המפורסמות.

נחמן שי: זה מעין ריטואל.

כרמל שאמה-הכהן: מה אחוז הדירות שנמסרות באיחור, לפי הנתונים שלכם?

נסים בובליל: אין לנו נתון מדויק.

נסים בובליל: אני יכול לומר שרוב הדירות נמסרות במועד  --

חמד עמאר: מה קורה עם השישים יום?

נחמן שי: אני לא אכנס לזה עכשיו, כי אין לנו מידע מדויק.

חמד עמאר: מה עם השישים יום?

חמד עמאר: לאותו אדם יש דירה, והוא מכר אותה - -

נחמן שי: לדעתי יש פה הטיה מאד מכובדת לכיוון הקבלנים.

נחמן שי: כל הסעיפים האלה, מ – (1) עד (4) נועדו לסייע לקבלנים להגן על עצמם מפני תביעות של רוכשי הדירות.

נחמן שי: אני חושב שקודם כל צריך לחשוב גם על הקונה, לא רק על הקבלן שבונה, והדבר השני –אני חושב ששכר הדירה, וכו' זה פיצוי דל.

נחמן שי: הוא לא משמש זרז מספיק כדי לספק את הדירה במועד, וחייהם של אנשים משתבשים, כי כמו שאמרת, ידידי, חמד עמאר, הם מוכרים את הדירה שלהם, יוצאים מהדירה שלהם, נתקעים במעבר, בטוחים שהדירה מוכנה –כי יש פה עסקה כפולה, בדרך כלל אנשים עוברים ממקום למקום ואז הם נתקעים, וזה יכול להיות חודשים ארוכים.

נחמן שי: שכר דירה לחודש זו לא תשובה.

נחמן שי: גם כשאתה רוצה לשכור דירה, אתה לא שוכר לשישה חודשים או שלושה חודשים, אז אתה עושה ליותר, ואז זה הפסד אם פתאום הקבלן סיפק לך.

נחמן שי: בינתיים אתה כבר כבול להסכם של מכירת דירה.

נחמן שי: זה צריך להיות משמעותי באופן ש - -

חמד עמאר: אני שואל מה עם השישים יום?

כרמל שאמה-הכהן: אתה רוצה לקצר את זה?

חמד עמאר: כן, זה הרבה זמן.

מוטי כידור: אני רוצה להתייחס לנקודה הזו.

מוטי כידור: האינטרס של הקבלן הוא למסור את הדירה כמה שיותר מהר.

מוטי כידור: אם הוא יכול – הוא היה מעדיף להקדים.

מוטי כידור: חבריי הקבלנים, הנשיא וסגן הנשיא, וכמאל אמין, שהוא קבלן מהצפון, יכולים להסביר  מה המשמעות של להחזיק אתר, פתוח ועובד, מבחינת עלויות.

מוטי כידור: אם הקבלן יכול להקדים, הוא ירצה להקדים.

מוטי כידור: הוא לא ירצה את האתר הזה על הראש.

מוטי כידור: ואני מניח שזה מובן.

מוטי כידור: מה הקבלן עושה גם היום?

מוטי כידור: הוא צריך להגן על עצמו אל מול דברים של מציאות חיינו.

מוטי כידור: לדוגמה – הנושא של עובדים.

מוטי כידור: אני מדבר עליו כי אנחנו מחר דנים על הנושא הזה.

מוטי כידור: עובדים זה לא דבר שהוא בשליטה מוחלטת של הקבלן.

מוטי כידור: הוא מתחיל את הפרויקט, פרויקט הבניה.

מוטי כידור: זה פרויקט שנמשך שנתיים ושלוש, ובמהלך התקופה הזו, למשל – בתקופות ביטחוניות בעייתיות יש סגרים ופועלים פלסטינאים לא מגיעים.

מוטי כידור: בתקופות אחרות שאנחנו חיים בהם היום – כמות העובדים הזרים הולכת ויורדת.

מוטי כידור: ואז הקבלן נמצא במין קאזינו, שבתחום כוח האדם הוא לא יודע אם יהיה לו את העובד בסוף הפרויקט או לא.

מוטי כידור: מכיוון שזו המציאות, הוא צריך להגן על עצמו.

מוטי כידור: לאן התיקון הזה יוביל?

מוטי כידור: ראשית, זה סעיף שנכנס בכל חוזה של קבלן, גם היום.

מוטי כידור: יש סעיף כזה שהקבלן, מול הרוכש – בהתאם להערכת המצב שלו, מכניס את הסעיף - -

כרמל שאמה-הכהן: בוא נתמקד בגובה הפיצוי.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו מניחים שאתם חייבים בפיצוי.

כרמל שאמה-הכהן: עכשיו נשאר הוויכוח על הגובה.

מוטי כידור: לא, אנחנו מדברים גם על השישים יום.

מוטי כידור: השישים יום זה זמן קצר מדי.

נחמן שי: שישים יום זה בונוס.

מוטי כידור: ייקבע שישים יום, אז מה שהקבלן יעשה - -

חמד עמאר: אם הקבלן עושה את זה מראש, זה כבר חוסך לאותו קונה.

חמד עמאר: לא יכול להיות שהוא יתחייב לתאריך מסוים ויסחוב את הבן אדם שישים יום.

מוטי כידור: אבל אז, אנחנו מנסים להסתכל על הנושא באופן רחב.

מוטי כידור: מה שיקרה, שהקבלן, כדי להגן על עצמו מראש, לא יגיד שהוא ימסור תוך שנתיים וחצי, כי הוא לא יודע מה יקרה.

מוטי כידור: הוא יגיד – תוך שלוש שנים.

כרמל שאמה-הכהן: אבל מה שלוחץ אותו מצד שני, הוא רוצה למכור את הדירה.

כרמל שאמה-הכהן: אם הוא יגיד לאנשים – אתן לכם תוך חמש שנים, בכוונה נקצין את זה – אז אף אחד לא יקנה ממנו את הדירות, כי השכן שלו, שיהיה ריאלי, ימכור את הדירה לפניו.

כרמל שאמה-הכהן: יש פה את כוחות השוק.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו לא עוסקים פה במישור הפלילי, האם באמת מישהו אשם, אלא – נגרם איחור.

כרמל שאמה-הכהן: יש לך גם צד שני, מעבר לקבלן, שיכול להיות שיש לו אלף ואחת נסיבות – פועלים ברחו, קבלן משנה פשט רגל.

כרמל שאמה-הכהן: יש אדם שנשאר עם הילדים שלו בסיטואציה שמישהו צריך לפצות אותו.

כרמל שאמה-הכהן: אם אתם לוקחים מראש את הסיכון -  - אבל זה לא המצב.

כרמל שאמה-הכהן: הקבלן פה הוא הגורם המקצוען, ועליו האחריות.

כרמל שאמה-הכהן: כמו שהוא לא שותף אתך ברווחים, כשהוא מרוויח.

כרמל שאמה-הכהן: נגרם פה נזק ממשי.

אהוד ברק: אנחנו צריכים להבין שאנחנו לא חיים בריק.

אהוד ברק: יש דין ויש דיין, לרבות פיצויים מוסכמים, לרבות מועדי מסירה, לרבות הפרת חוזה ולרבות אפשרות לביטול חוזה אם הפר אחד הצדדים את החוזה.

אהוד ברק: אנחנו כאן, נדמה לי שמה שהוועדה מתבקשת להחליט – איפה אנחנו מתערבים בחופש החוזים וכופים על הצדדים דברים שבמשא ומתן ביניהם לא נסגרו.

אהוד ברק: אז בואו קודם כל נדבר על המצב שקיים היום.

אהוד ברק: הפרקטיקה הקיימת היום, אחרי 3 עד 4 חודשים – ויש קבלנים שאצלם זה קצת יותר, משלמים כבר פיצוי לרוכש והפיצוי נאמד בסכום של שכר דירה.

אהוד ברק: את השוט הזה השוק אימץ לעצמו וכמו שאמר היושב ראש- הוא אימץ את זה כי אחרת לא יקנו ממנו דירות.

אהוד ברק: כי גם הרוכשים יודעים שלפעמים דירות שנבנות לא נמסרות בזמן.

אהוד ברק: גם הם רוצים לבטח את עצמם.

אהוד ברק: אנחנו כאן באים ואומרים, או – הוועדה כאן נדרשת להגיד שלמרות הפרקטיקה הזו אנחנו מזהים כשל שוק נוסף ואנחנו רוצים להגן עוד יותר.

אהוד ברק: אז צריך לדבר על שלושה מישורים בהגנה הנוספת הזו: ;. מה הוא פרק הזמן שנקרא לו – הלא סביר, לאיחור   2. מה הנסיבות שבהן, גם אם יש איחור שהוא לא סביר, יכול להיות שאנחנו נגיד שהקבלן לא צריך לשאת בנזק, או לא צריך לשאת בנזק לבדו, או, לאמיתו של דבר – לא צריך לשאת בנזק אוטומטית.

אהוד ברק: כי זה מה שאנחנו עושים כאן – אוטומטית, לא משנה מי שאשם, הקבלן ישלם.

אהוד ברק: גם אם הוא לא אשם בכלל, למשל – היתה מלחמה.

לאה ורון: אדוני מתעלם מפסקה (ג) שבנוסח הצעת החוק?

אהוד ברק: אני ממש לא מתעלם, ואני אסביר.

אהוד ברק: הפסיקה במדינת ישראל – יודעים כאן לפחות כל המשפטנים, אומרת שמלחמה זה דבר צפוי במדינת ישראל.

אהוד ברק: זאת אומרת, פרצה, חלילה וחס, מלחמה, זו הפרת חוזה, בגלל המלחמה.

אהוד ברק: לא יכול היה הקבלן לבנות בצפון כי נופלות שם קטיושות – לפי החוק הזה הוא היה צרי לצפות.

אהוד ברק: לפי החוק הזה בתוספת הפסיקה הקיימת במדינת ישראל הוא היה צריך לצפות את הדבר הזה.

אהוד ברק: האם אנחנו באמת חושבים שהקבלן לא בסדר והוא צריך לשאת בפיצויים?

אהוד ברק: ונאמר גם – פיצויים לדוגמה, בגלל שהיתה מלחמה במדינת ישראל והוא לא יכול היה לבנות?

אהוד ברק: נדמה לי - -

נחמן שי: אבל זה מופיע, ב-(1) כתוב – "לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה".

נחמן שי: אבל גם (2), ו (3) - -

אהוד ברק: קודם כל, הדרישה של סעיף קטן (ג) היא שיתקיימו כל התנאים האלה, לא אחד מהם.

אהוד ברק: קח את הפסיקה במדינת ישראל שאומרת ששביתה זה צפוי, ומלחמה זה צפוי, ואירועי פעולות איבה זה צפוי, וכדומה וכדומה.

אהוד ברק: הקבלן היה צריך לצפות את הכל – מה שבשליטתו ומה שלא בשליטתו.

אהוד ברק: לכן, בהקשר הזה אני מציע לחלק את הדיון לשניים: 1. דברים שבאמת הקבלן יכול היה למנוע – אם לא קמו לו עובדים לעבודה או אם הוא התמהמה ומנהל העבודה לא היה יעיל – אני מבין.

אהוד ברק: אבל אם זה דברים שלא היו בשליטתו, אובייקטיבית, נדמה לי שלדבר על פיצויים לדוגמה או לדבר על שישים יום איחור שכזה, כאשר אנחנו יודעים שאם תהיה מלחמה, למזלנו הטוב -  -

כרמל שאמה-הכהן: אני לא אומר פיצוי לדוגמה.

כרמל שאמה-הכהן: אני אומר – פיצוי אמיתי.

אהוד ברק: נדמה לי שהיועץ המשפטי העלה כאן נקודה שהיא מאד מאד נכונה.

אהוד ברק: אנחנו ממצעים את הפיצוי האמיתי.

אהוד ברק: תראה, אם אנחנו רוצים פיצוי אמיתי אמיתי שיכול להיות פי 5 ופי 10 משכר הדירה החודשי, אז אנחנו צריכים להוכיח את הנזק הזה.

אהוד ברק: והדין מאפשר.

אהוד ברק: מה שקובעת כאן הוועדה זה לא אומר שעכשיו אי אפשר לתבוע את הפיצוי האמיתי.

אהוד ברק: מי שיש לו "גולגולת דקה"-  יש לו נזק גדול בצורה חריגה, אפשר לתבוע את הנזק הזה.

אהוד ברק: אנחנו מדברים עכשיו על איזה שהוא מיצוע שהוא יחול אוטומטית.

אהוד ברק: קבעו בחוזה, לא קבעו בחוזה – אוטומטית יהיה תג מחיר.

כרמל שאמה-הכהן: למה שלא נעשה הפוך?

כרמל שאמה-הכהן: תרצה אתה – תלך ותוכיח שהפיצוי הוא גבוה מדי.

אהוד ברק: אני לא מכיר אח ורע לדבר הזה.

אהוד ברק: זו המצאה משפטית שהיא יפה, היא מעניינת  - צריך לדון בזהף אני לא פוסל את זה על הסף, אבל הכלל המשפטי אומר: המוציא מחברו – עליו הראיה.

אהוד ברק: אתה רוצה שאני אוכיח שאין לי אחות או שאין לך אחות.

אהוד ברק: שאני אוכיח שלך לא נגרם נזק.

אהוד ברק: זה מה שאתה מבקש מהקבלן.

אהוד ברק: הקבלן ילך עכשיו לבית משפט ויוכיח שלדייר, לרוכש –לא היה נזק.

לאה ורון: כל מה שמבקשים זה שהקבלן יספק לרוכש את המוצר שהוא רכש, נקודה.

לאה ורון: כמו שקיים בכל המסחר שמתקיים במדינת ישראל.

אהוד ברק: אם זה מה שמבקשת הוועדה- זה קיים היום בחוק.

אהוד ברק: יש חוזה, ואם יש הפרת חוזה, יש דינים של הפרת חוזה ויש פיצויים ויש ביטול ויש הכל –      	אז דבר אחד זה לתקן את סעיף (ג) ולומר שזה לא כפוף לפסיקה – גם הוועדה וגם, נדמה לי מציעי החוק, בעצם – מה שאומרים: אם יש נסיבה חיצונית שהיא לא בשליטת הקבלן, אנחנו לא נפיל עליו הר כגיגית.

נחמן שי: אתה לא מבטח את העסקים שלך מפני כל מיני - - ?

אהוד ברק: מפני דברים כאלה?

אהוד ברק: – לא.

נחמן שי: מפני כל דבר.

נחמן שי: גם מלחמה היא - - אוניות - -אתה צריך להגן על עצמך כי אני, הקונה, רוצה להגן על עצמי.

נחמן שי: איך אתה מגן?

נחמן שי: אתה אומר שאם מתחילה, חלילה, מלחמה – אתה כבר לא יכול לעמוד בשום התחייבות.

אהוד ברק: נדמה לי שכבודו באופן מיוחד יודע שכאשר יש בעיה של אירוע איבה – מלחמה וכאלה, זה עניין כבר של קרן פיצויים ומס רכוש.

אהוד ברק: אלה דברים שבכל פוליסת ביטוח – מוחרגים מהביטוח.

אייל זמיר: אז קודם כל אני מציע לחלק את דיון, ברוח הדברים שנאמרו כאן – צריך להבחין בין שני מצבים, בין שתי שאלות.

אייל זמיר: שאלה אחת, שמוסדרת בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), זה שאין נסיבות מסכלות, ויש מה לדבר על זה, ואחר כך, השאלה מה קורה בנסיבות מסכלות ואיך אנחנו מתמודדים אתן.

אייל זמיר: אז מראש, כדי לא לדבר יותר מדי זמן אני אדבר רק על המקרה שאין נסיבות מסכלות.

אייל זמיר: אני מציע לחלק את הדיון, למרות שהקריאו כאן טקסט מאד ארוך.

אייל זמיר: אם אנחנו מסתכלים רק על המקרה שבו אין נסיבות מסכלות, אלא יש ניהול לא טוב או קשיים שהם קצת יותר גשם, קצת יותר בצורת – דברים שהם צפויים, אז אני חושב שההצעה כאן היא בעיקרון הצעה ראויה, בכפוף לתיקונים קלים.

אייל זמיר: קודם כל, נכון, כפי שנאמר כאן –אלה הם פיצויים ללא הוכחת נזק.

אייל זמיר: נגרם לך נזק נוסף?

אייל זמיר: – אתה תמיד יכול להוכיח אותו ולתבוע אותו.

אייל זמיר: לגבי המינימום הזה, של פיצויים ללא הוכחת נזק, אז קודם כל יש כאן סטיה לרעת הצרכנים, לרעת הקונים, מבחינת תקופת החישוב של הפיצויים על דמי השכירות.

אייל זמיר: הפסיקה החד משמעית אומרת: כתבת איזשהו מועד מסירה בחוזה, וכתבת שאיחור עד חודשיים לא ייחשב הפרה.

אייל זמיר: זה הנוסח הסטנדרטי.

אייל זמיר: הרי גם יכולת לכתוב מראש X פלוס 2, אבל לא עשית את זה.

אייל זמיר: כתבת איזשהו מועד שיש לו משמעות, ואמרת – אבל איחור של חודשיים לא ייחשב כהפרה.

אייל זמיר: אז אתה תיהנה מה- grace הזה, מארכת החסד, אם באמת איחרת בחודש או חודש וחצי.

אייל זמיר: אבל ברגע שאיחרת בשישים ואחד יום, הפסיקה אומרת באופן חד משמעי: הפיצוי הוא על שישים ואחד יום.

כרמל שאמה-הכהן: מהיום הראשון?

אייל זמיר: מהיום הראשון.

כרמל שאמה-הכהן: אז זה לא בנוסח שלכם.

אייל זמיר: זה לא בנוסח.

קריאה: אני חולק.

אייל זמיר: אני מפנה אותך לרשימה של כ-10 פסקי דין בהערת שוליים 186 בעמוד 326 עד 327.

כרמל שאמה-הכהן: מתי הספר הזה יצא?

אייל זמיר: ב-2002.

אייל זמיר: אז אני חושב שהרעיון הבסיסי בסעיף כאן הוא נכון.

אייל זמיר: זה איזשהו משהו מינימאלי.

כרמל שאמה-הכהן: ה- grace הוא נכון, אבל רגע שעברנו אותו – מתחילים לשלם מהרגע הראשון.

אייל זמיר: כן.

אייל זמיר: על זה הפסיקה היא חד משמעית, משום שאחרת אין משמעות - - -

כרמל שאמה-הכהן: זה גם מה שאמרו לי הח"כים שיצאו מהישיבה.

אייל זמיר: אחרת אין משמעות למה זו תקופת חסד ולא סתם מועד אחר.

אייל זמיר: עכשיו, לגבי מה שאתה רצית שזה יהיה – עם מקדם, אני מציע משהו שלא ימצא חן בעיני הקבלנים, אבל אולי ימצא חן בעיניהם יותר מאשר מה שאתה הצעת – וזה, בשורה השלישית כאן כתוב: "בסכום השווה לדמי שכירות לדירה דומה בגודלה ובמקומה" – הייתי מוסיף: "בהתחשב בתקופת השכירות".

כרמל שאמה-הכהן: זה כבר מתחיל להיות עבודה לשמאים.

אייל זמיר: אתה אומר- אדם שצריך לשכור דירה ל-3 חודשים - -

כרמל שאמה-הכהן: צריך שזה יהיה יותר ברור.

אייל זמיר: אבל אז הנאומים על חופש החוזים יהיו הרבה יותר חוצבי להבות במליאה, אני חושש.

כרמל שאמה-הכהן: כי אתה מתייחס רק לשכר דירה אבל באפקט של האיחור של מכירת דירה יש תחושות לא חיוביות - -

לאה ורון: נזקים מאד גבוהים אצל הרוכשים.

כרמל שאמה-הכהן: ועלויות נוספות, שלא קשורות – של העברה, של התאמה של ריהוט, של נזק שנגרם לדברים בדרך ובחזרה, דברים שהולכים לאיבוד.

כרמל שאמה-הכהן: אלה דברים שיש להם עלויות שקשה לכמת אותן בצורה ישירה, וצריך לפצות עליהם.

אייל זמיר: אבל זה הדין, שיש זכות לפיצוי.

כרמל שאמה-הכהן: אבל עיה – במצב שאדם מחכה לדירה ונמצא "בין לבין" – לשלוח אותו לעורכי דין ובתי משפט.

אייל זמיר: את זה הוא מגיש אחר כך, אחרי שהוא כבר - -

כרמל שאמה-הכהן: מדברים פה בפיצוי בהיקף של העסקה שהוא לא מהותי.

כרמל שאמה-הכהן: כלומר, שכר הדירה הוא היום – 3% תשואה?

כרמל שאמה-הכהן: כלומר – זה 0.25% לחודש מהיקף העסקה.

כרמל שאמה-הכהן: לא דרמטי.

נחמן שי: אני אמרתי קודם – אני מבין, כמובן, מה אומרים נציגי הקבלנים, ואני מבין שהם צריכים להגן על עצמם - -

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו דיברנו כבר על עיקרון אחד – שברגע שהם יעברו את השישים ימים הם ישלמו פיצוי מהיום הראשון.

כרמל שאמה-הכהן: זה מקובל גם על משרדי הממשלה.

נחמן שי: על שישים הימים הם לא ישלמו כלום?

כרמל שאמה-הכהן: הם ישלמו, מהיום הראשון.

לאה ורון: רק בתנאי שהדירה נמסרת לאחר שישים ימים.

כרמל שאמה-הכהן: האבחנה היא שאחרי ארבעים ימים הוא לא משלם כלום.

כרמל שאמה-הכהן: זה איחור סביר.

כרמל שאמה-הכהן: עכשיו אנחנו שואלים שאלה – כמה הוא ישלם, בלי ללכת לבתי משפט ולהוכיח נזקים מיוחדים והוצאות.

כרמל שאמה-הכהן: בהצעת החוק כתוב – שכר דירה של חודש אחד.

נחמן שי: אני אומר – זה לא מספיק - -

כרמל שאמה-הכהן: אני גם אומר שזה לא מספיק.

כרמל שאמה-הכהן: לכמה להעלות?

כרמל שאמה-הכהן: זה מה שאני שואל אותך.

נחמן שי: נשאל את הקבלנים.

אהוד ברק: מה קורה עם אלה שאין להם נזק?

אהוד ברק: אנחנו מדרים על קנס אוטומטי, גם למי שאין לו נזק בכלל, ואולי אפילו - -

כרמל שאמה-הכהן: אין אחד כזה שאין לו נזק.

אהוד ברק: בוודאי שיש.

כרמל שאמה-הכהן: נזק יש לו אוטומטית.

נחמן שי: נזק יש.

נחמן שי: גם אם הוא השאיר דירה בבעלותו –הוא כבר השכיר אותה.

אהוד ברק: ואם הוא הרוויח מהדולר או מהש"ח, או מכל דבר אחר?

כרמל שאמה-הכהן: יש לך איזושהי הצעה, חבר הכנסת נחמן שי?

נחמן שי: אני הייתי לפחות מכפיל את זה.

נחמן שי: אם הקבלן לא יידע – ואני לא אומר דבר על יושרם או הגינותם של קבלנים, אני בטוח שהקבלן רוצה לסיים את העבודה, הוא לא ניהנה מהעובדה שהוא לא מוסר את הדירה, ברור שהוא רוצה למסור ולהמשיך הלאה.

נחמן שי: אני אומר את זה, אבל צריך להיות לו תמריץ משמעותי שידרבן אותו.

נחמן שי: ואני מכיר את כל הקשיים בשוק העבודה-  עובדים באים ועובדים לא באים – צריך משהו שידרבן אותו לגמור במועד ולמסור - -

אהוד ברק: בוא לא נתבלבל – הוא לא מרוויח מזה שהוא משלם שכר דירה.

אהוד ברק: הוא משלם שכר דירה שהוא לא תכנן לשלם.

נחמן שי: התשלום לא יכול להיות משהו שהוא בדיוק מקביל, אלא משהו שהוא כפול, לפחות, כך אני מבין.

נסים בובליל: כאן נאמר על ידי חברים שצריך לתת לקבלן איזשהו תמריץ כדי שהוא יסיים בזמן.

נסים בובליל: אז לקבלן יש תמריץ אדיר לסיים בזמן מפני שאחת המטלות הגדולות ביותר של קבלן זו תקורות האתר שלו והתקורות הכלליות.

נסים בובליל: אנחנו עושים מאמצים גדולים מאד לסיים.

נסים בובליל: כל יום שאנחנו מסיימים לפני הזמן אנחנו מרוויחים כסף, וזה התמריץ העיקרי שלנו.

נסים בובליל: לכן, אין צורך לתת תמריץ לקבלן כדי לסיים בזמן.

נסים בובליל: יכול להיות, ואני מקבל את הנימוק, שצריך לדאוג לפיצוי של הדייר, אבל תמריץ לקבלן – לא צריך לתת כדי שהוא יסיים.

נסים בובליל: אבל לבוא ולומר שאנחנו, ללא שום הבהרה וללא שום הוכחת נזק עלינו לתת לדייר פי 2 או פי 1.5 משכר דירה, אתם הופכים את זה לקנס, פשוט קנס.

נסים בובליל: אני חושב שזה לא המקום.

נסים בובליל: אני חושב שאנחנו, כאנשי עסקים בשוק חופשי יכולים לסכם עם הרוכשים שלנו את תנאי ההתקשרות ואני חושב שהכנסת לא צריכה גם רגל גסה להיכנס לתוך תנאי ההתקשרות בינינו לבין הדיירים, ואני לא רואה את האסונות הגדולים שקורים במדינת ישראל במועדי מסירה, למרות כל הקשיים שניחתים עלינו יום יום.

נסים בובליל: רוב הפרויקטים נמסרים בזמן, נמסרים ברמה טובה לדיירים.

נסים בובליל: יש יוצאים מן הכל.

נחמן שי: אבל זה התפקיד שלנו, בכנסת, עד כמה שאני מבין אותו, להגן על הצרכנים או הקונים, שאינם נמצאים פה בזה הרגע, גם, ולשמור על זכויותיהם.

קריאה: הם נמצאים.

נחמן שי: יכול להיות – הארגונים שלהם.

נחמן שי: אז לכן – זה בדיוק התפקיד שלנו.

נחמן שי: אנחנו לא נכנסים לעסקאות, אנחנו לא שואלים באיזה סכום אתם מוכרים דירה ובאיזה כסף משלמים לכם וכן הלאה- זה שוק פתוח, אבל כשמדובר על הגנה על קוני הדירות, זה התפקיד שלנו.

נחמן שי: אבל אני ממש לא מתכוון כרגע להתנצל, אני חושב שזה צריך להיעשות בסדר גודל – לא דיברתי על פיצוי לקבלן על כך שהוא סיים קודם.

נחמן שי: אולי גם את זה אתם יכולים להכניס בחוזים, אם תגיעו להבנה עם הרוכש.

נחמן שי: אבל אם מסרתם באיחור, אז זה לא יכול להיות בהיקף הנוכחי כי זה לא תשובה.

נחמן שי: כך אני מבין את זה.

כרמל שאמה-הכהן: אולי נשלב – נעשה שבחצי השנה הראשונה, ההוצאות הראשונות והגדולות, אם האיחור הוא 5-6 חודשים, אז יש הוצאות שלא תחזורנה על עצמן – כמו המעבר, התאמה של ריהוט, אז נקבע פיצוי יותר גבוה בשישה החודשים הראשונים של האיחור, ואחרי שישה חודשים – נרד למשהו נמוך יותר.

כרמל שאמה-הכהן: מקובל עליך, הרציונאל?

נחמן שי: בששת החודשים הראשונים – הפיצוי יותר גבוה ואחר כך הוא יקטן?

נחמן שי: זאת אומרת, אם עברתי את ששת החודשים הראשונים, עכשיו –

כרמל שאמה-הכהן: לא, עדיין הוא ישלם פיצוי.

נחמן שי: אז נעשה בששת החודשים הראשונים כפול ובששת החודשים שאחרי זה – 1.5.

נחמן שי: אני גם לא בטוח מה זה "שכר דירה".

נחמן שי: גם זה דבר מאד יחסי.

נחמן שי: "דירה דומה במיקומה ובגודלה"- כולנו יודעים שכל הסיפור הוא מיקום.

נחמן שי: איך אפשר בכלל להעריך את זה?

נחמן שי: רק על זה הם יריבו חודשים – מה זו דירה שמקבילה בגודלה ובמיקומה, באותו איזור או לא באותו איזור, אם הוא לא עבר עדיין, הוציא את הילדים מבית הספר או לא – זה ים, זה ים  עמוק.

נחמן שי: אז בוא נקבע שבששת החודשים הראשונים – פי 2, ובששת החודשים האחרים – 1.5.

אייל זמיר: אז שתי הערות קצרות – ראשית, לבעיות שחבר הכנסת שי הצביע עליהן כרגע.

אייל זמיר: הן אתנו ולא תיעלמנה, ואין דרך אחרת לפתור את זה.

אייל זמיר: אני עדיין רוצה להגן על עמדת הקבלנים כאן, ואני  חושב שפי שניים נשמע לי מאד מופרז, וגם צריך לקחת בחשבון חשש נוסף – כאשר נושה בחוזה ניהנה מהפרה על ידי הצד השני, על ידי החייב, פתאום יש לו תמריץ לגרום שתהיה הפרה.

זאב פרידמן: אז הצרכנים יבואו וינתקו את הצינורות בלילה?

אייל זמיר: הם לא יסכימו לקבל את הדירה – כי הברז הוא לא בדיוק כמו שהובטח להם - -

איציק אמסלם: הם לא יקבלו את הדירה.

איציק אמסלם: ההתמקחות תהיה כזו שבאמת הוא לא יקבל את הדירה.

כרמל שאמה-הכהן: אתה מדבר עכשיו ברצינות שאדם לא ייכנס עם משפחתו לדירה כדי להרוויח - -?

איציק אמסלם: אדוני הישוב ראש.

איציק אמסלם: מדברים פה שהכל באשמת הקבלן, למה הוא לא מוסר בזמן.

איציק אמסלם: אבל יש עוד כל מיני דברים מהצד השני של הקונה - -

כרמל שאמה-הכהן: אז בואו נוציא בכלל את הסעיף הזה?

כרמל שאמה-הכהן: אם האשמה היא בקונה - -

איציק אמסלם: לא, אני לא אומר.

איציק אמסלם: אני אומר שמה שמדברים פה הוא על למה הקבלן לא מוסר בזמן.

איציק אמסלם: יש סיטואציות, ואנחנו מוסרים דירות כל יום – שאם לדייר אין שום אינטרס להיכנס לדירה, יש לו כל מיני מנגנונים איך הוא מושך את מועד מסירת הדירה -  בהלוך ושוב.

איציק אמסלם: אם דייר אוצר האת הדירה, מעגלים פינות.

איציק אמסלם: יש שריטה בריצוף?

איציק אמסלם: מבקשים תיקון למחרת.

איציק אמסלם: דייר שאין לו אינטרס לקבל את הדירה מתעקש, לא מגיע.

איציק אמסלם: יש סיטואציות, למשל – שהכסף העודף, ה-10% להשלמת הדירה, זה לא פוגש אותו ביום מסירת הדירה.

איציק אמסלם: מה קורה?

איציק אמסלם: אין לו את ה-10%.

איציק אמסלם: אשתו, אבא שלו, חמו הבטיח לו – אתה יודע איזה תירוצים?

כרמל שאמה-הכהן: אבל אתה לא איחרת.

איציק אמסלם: הוא לא מקבל את הדירה.

איציק אמסלם: אתם מדברים על מועד מסירת הדירה.

חמד עמאר: לא מועד שהעמידו את הדירה למסירה.

עינת ברכה: לא צריך לקשור בין מועד ההעמדה לרשות למועד של האיחור.

עינת ברכה: אני רוצה להציע, בכל מקרה – צריך לקצוב את התקופה הזו.

עינת ברכה: לא יכול להיות שתקופת השכירות תימשך לנצח.

עינת ברכה: גם פה, גם במקרה שאין נסיבות מסכלות, לא יכול להיות שמעבר לתקופה של כמה חודשים, אני לא אקבל דירה במועד שהובטח לי בחוזה, כי אין נסיבות מסכלות, כביכול התקופה הזו יכולה להיות אין סופית.

כרמל שאמה-הכהן: כתוב-  תקופה סבירה.

עינת ברכה: לא, זה כתוב בסעיף אחר.

עינת ברכה: בסעיף הזה כתוב – עד להעמדת הדירה לרשותו.

עינת ברכה: הסעיף של תקופה סבירה הוא רק כשיש נסיבות שהן מסכלות.

עינת ברכה: באירוע הזה, כשאין נסיבות מסכלות – אין שום הגבלה על הדבר הזה.

כרמל שאמה-הכהן: מה משרד השיכון אומר על הדבר הזה?

ציפי לבני: יש חוק החוזים.

עינת ברכה: לא, לא – כתוב: עד להעמדה.

עינת ברכה: זה חוק קונקרטי שאומר : עד העמדת הדירה לרשותו.

עינת ברכה: לצורך העניין, אם, במשך שנה זה יכול להיות, אז עד להעמדה - -

כרמל שאמה-הכהן: בגלל זה אנחנו קובעים פיצוי שלא כל כך ישתלם לקבלן - -

עינת ברכה: צריך להציע – שאם עברה תקופה, התחייבתם למסור את הדירה במועד מסוים, עברה תקופה מסוימת, הוא לא קיבל?

עינת ברכה: הוא יוכל לבטל את החוזה, לקבל חזרה את כספו עם הפרשי הצמדה וריבית, ועם איזשהו פיצוי והצדדים ישתחררו, החוזה ישתחרר בגלל הפרה יסודית מהותית של הקבלן, במקרה הזה.

אהוד ברק: אז זה מה שאומר חוק החוזים, חלק כללי, בחוק החוזים – תרופות.

אהוד ברק: זו הפרה יסודית?

אהוד ברק: אז יש לו כל יום זכות לבטל.

אהוד ברק: זו הפרה לא יסודית?

אהוד ברק: – אז הוא צריך להודיע, ולא מתקיים, אז הוא זכאי לבטל.

אהוד ברק: אנחנו לא ממציאים את דיני החוזים כאן.

עינת ברכה: אנחנו מדברים פה על חוזה ייחודי, קונקרטי, שכרגע מסביר זכות אין סופית - -

אהוד ברק: אבל כאן נקבעות רק ההוראות שאתה סוטה מדיני החוזים, את לא חוזרת כאן על ההוראות של דיני החוזים.

עינת ברכה: אבל אנחנו מכירים בעיה של מסירת דירות באיחור.

עינת ברכה: אנחנו, בחוזה הקונקרטי הזה מטפלים בבעיה הקונקרטית הזו.

עינת ברכה: בנושא הזה יש לך grace של חודשיים.

עינת ברכה: יש לך אחרי זה  עוד תקופה שאתה יכול לשלם בה את השכירות.

עינת ברכה: לאחר שגם קיבלת grace, גם שילמת שכירות, יש תקופה מסוימת שלאחריה צריך להגיד – עד כאן.

עינת ברכה: כמו שבמקרה של נסיבות מסכלות – ניתנת האפשרות בנקודה מסוימת לצרכן לבטל את ההסכם, אנחנו מייצרים כאן איזשהו הסדר מלא, שלם, שמטפל בסיטואציה של - -

אהוד ברק: הסדר מלא שלם.

אהוד ברק: זאת אומרת שהמשמעות של מה שאת אומרת – שבאותה שנה הוא לא רשאי לבטל את החוזה?

אהוד ברק: נניח שאמרת שאחרי תקופה של שנה רשאי הקונה לבטל את החוזה.

אהוד ברק: אז בתוך השנה הוא לא רשאי לבטל את החוזה?

עינת ברכה: זה ממש לא קשור.

אהוד ברק: אז תחליטי.

אהוד ברק: במהלך השנה הוא רשאי לבטל את החוזה, ואחרי השנה הוא גם רשאי לבטל את החוזה.

אהוד ברק: אז מה אמרת?

נסים בובליל: אני רוצה רק דבר אחד לומר – אני חושב שהתנתקנו מהסיבה העיקרית וממה שאנחנו דנים במועדים אחרים ובישיבות אחרות.

נסים בובליל: הרי בסופו של יום, מה אנחנו רוצים?

נסים בובליל: אנחנו רוצים שזוג צעיר יוכל לקנות דירה במחיר סביר ובתנאים הגונים וסבירים.

נסים בובליל: ואתם חושבים שיטילו היום עוד 2,000 דולר ועוד 10,000 דולר פיצוי לקבלן והוא לא יחשב את זה ויכמת את זה במחיר הדירה?

כרמל שאמה-הכהן: אבל יש הנחה בסיסית בדברים שלך שאומרת שהוא לא יכול להתחמק מזה.

כרמל שאמה-הכהן: זה לא משהו שמטילים עליו – מנדטורית אתה חייב לשלם את זה, ואז זה מתגלגל הלאה.

כרמל שאמה-הכהן: קבלן שהוא מקצוען ומתנהל בצורה ראויה לא אמור להגיע למצבים האלה.

כרמל שאמה-הכהן: אולי יש לו סיכון במצבי קיצון, ואז - -

נסים בובליל: אבל אנחנו קונים סיכונים - -

כרמל שאמה-הכהן: בסדר, אז תכפיל את זה בסיכויים שזה יקרה.

נסים בובליל: אז אני לא אומר שהקבלן כשהוא יתמחר את העלויות יכניס את זה- -

כרמל שאמה-הכהן: אז להפך – זה נותן לכם, הקבלנים הטובים, יתרון על הפחות טובים.

נסים בובליל: אני מודה לך שאמרת שאנחנו הטובים, אבל אני מדבר על כך שבסופו של דבר כל דבר יתומחר וישוקלל בתוך מכיר הדירות.

נסים בובליל: אז אפשר לקבוע שכל חודש שכירות הדייר יקבל 10,000 דולר על איחור.

נסים בובליל: אנחנו יודעים לתמחר את זה, וזה מה שיקרה.

נסים בובליל: במקום ללכת למהלכים - -

נחמן שי: אתה תייקר את מחיר הדירה בהתאם ל - - ?

נסים בובליל: כן.

נסים בובליל: אני קונה סיכונים, אני מחשב סיכונים.

נסים בובליל: יש כל מיני סיכונים שאני חייב לחשב אותם כי אם אני  לוקח על עסקה שבה אין לי סיכון 3-4% רווחיות , או 7% רווחיות – ככל שאני מגדיל את הסיכון כך אני מכניס בלתי צפוי מראש.

כרמל שאמה-הכהן: השאלה אם זה לא סיכון שיש לך שליטה עליו.

נסים בובליל: חלק גדול מהסיכונים אין לי שליטה עליהם.

נסים בובליל: אנחנו לא מדברים רק על הסיכונים שיש לי שליטה עליהם.

כרמל שאמה-הכהן: אז אנחנו נלך על השינויים הבאים: 1. שבחלוף שישים ימים הפיצוי יהיה מהיום הראשון.

כרמל שאמה-הכהן: אני מבקש להתאים כך את הניסוח.

כרמל שאמה-הכהן: נקבע שב-8 החודשים הראשונים של האיחור הפיצוי יהיה בשיעור של פעם וחצי, ולאחר מכן – פעם ורבע.

כרמל שאמה-הכהן: הייתי מאד פשרן אתכם.

נסים בובליל: רק יכולנו להביע את דעתנו, מי שקובע זה אתם.

ניר ימין: מאחר שבאמת מדובר כאן על פיצויים ללא הוכחת נזק שבאים לתת איזשהו שיערוך למה שהרוכש של הדירה סופג, בדרך כלל, כשיש איחורים כאלה במסירה, ואם באמת צפויים להתקיים עוד דיונים בהצעת החוק יכול להיות שאפשר לבקש ממרכז המחקר והמידע נתונים לגבי באילו נזקים נושאים הקונים באיחורים של מסירה, כדי לראות האם באמת הפעם וחצי הזו - -

כרמל שאמה-הכהן: ואז הם יבואו אלינו עם מסמך שצריך אולי פי שלוש, ונתחיל להסתבך עם הקבלנים.

כרמל שאמה-הכהן: נשאיר את זה כך.

כרמל שאמה-הכהן: כשאתה מבקש מסמך ממרכז המחקר – ביקשתי מהם מחקר על מרווחי השיווק של חברות הדלק, הם הודיעו לי שהממשלה לוקחת יותר וסיבכו את החיים של כולנו.

נסים בובליל: האם התקנה הזו תחול מהיום ו הלאה?

נסים בובליל: או גם על חוזים שנחתמו לפני החקיקה?

אמיר פז: כל הצעת החוק – זה רק מהיום והלאה.

ניר ימין: לגבי הסכומים שמצוינים בסעיף קטן (א) של 5ב – יש התייחסות – פעם אחת : סכום השווה לדמי שכירות דומה בגודלה ובמיקומה או פיצויים שהוסכם עליו בחוזה המכר, לפי הגבוה.

ניר ימין: השאלה האם הסכומים האלה, האם יכול להיווצר פער בין המועד שבו הדירה היתה מועמדת לרשות הקונה ועד המועד שהיא הועמדה לו בפועל - האם הסכומים האלה צוברים ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, למשל.

אמיר פז: אנחנו כתבנו שזה ישולם מדי חודש וחודשו ואז ההנחה היא שאין צורך בהצמדות וריביות.

אהוד ברק: אין כאן כשל שוק שהחקיקה הזו יכולה באמת לסדר אותו.

אהוד ברק: אני חושב שהחקיקה הזו לא נועדה לקנוס או לתמרץ את הקבלנים.

אהוד ברק: היא במרכזה נועדה לתת איזשהו פיצוי או רשת הגנה לרוכשים, זה העניין.

נחמן שי: גם וגם.

אהוד ברק: אבל זה כלום – מה עם הריבית שהוא שילם לבנק?

אהוד ברק: ומה עם ההכנסות?

אהוד ברק: אלה ההוצאות הגדולות שלו.

אהוד ברק: הוא ממילא מתומרץ.

אהוד ברק: יש כאן, אני חושב, רשת ביטחון לדייר.

ניר ימין: אם כך, הסעיף הוקרא, בשינויים שציינת – ראשית, אחרי איחור מסירה שנעשה באיחור של יותר שישים ימים, או – שישים ימים ואילך, בהתאם למה שכתוב בהצעת החוק, הפיצוי יהיה מהיום הראשון שבו הדירה היתה אמורה להיות מועמדת לרשות הקונה.

ניר ימין: לגבי הסכומים – בשמונה החודשים הראשונים של האיחור במועד המסירה, הסכום יהיה בהתאם למה שכתוב שם,  פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ולאחר מכן – אחרי שמונה  חודשים פי 1 ורבע.

נחמן שי: עד- ?

כרמל שאמה-הכהן: עד אין סוף.

נחמן שי: אין גג?

אהוד ברק: יש גג.

אהוד ברק: כל יום, גם לפני כן, גם אחרי חודשיים ושלושה, יכול הקונה להגיד – אני מבטל את החוזה.

אהוד ברק: זה חוק החוזים הרגיל.

כרמל שאמה-הכהן: אז אנחנו מצביעים.

כרמל שאמה-הכהן: מי בעד 5ב', סעיפים קטנים (א) ו- (ב)?

כרמל שאמה-הכהן: עם השינויים.

כרמל שאמה-הכהן: התקבל פה אחד.

כרמל שאמה-הכהן: על (ג) יש הערות?

ניר ימין: אלה הנסיבות המסכלות שהקבלנים העירו עליהן עוד קודם לכן.

אהוד ברק: בואו ננסה להידרש לסעיף סעיף כאשר אנחנו צריכים לזכור: כרגע, הדרישה היא שיתקיימו כל הסעיפים.

אהוד ברק: לא מספיק אחד מהם.

כרמל שאמה-הכהן: זה כתוב כך – "בהתקיים כל אלה".

אהוד ברק: אבל היה נדמה שמספיק שיתקיים אחד הסעיפים כדי - -אני רוצה שנזכור שאנחנו כאן בתנאים מצטברים.

אהוד ברק: התנאי הראשון מדבר על כך שעילת האיחור שהתקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר, והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה.קודם כל יש כאן סתירה פנימית.

כרמל שאמה-הכהן: לא, אני אסביר לך.

כרמל שאמה-הכהן: גם אני חשבתי בהתחלה כמוך, שיש סתירה.

כרמל שאמה-הכהן: זה משהו שנקבע במפורש בחוזה, ולא  ניתן היה לצפות את ההתרחשות שלו מראש.

כרמל שאמה-הכהן: אין בזה סתירה.

אהוד ברק: - לדבר על מלחמה.

כרמל שאמה-הכהן: אם אתה יודע שהולכת לפרוץ מלחמה וכותב את זה – אז פה נפלת.

כרמל שאמה-הכהן: זו הכוונה.

כרמל שאמה-הכהן: מלחמה זו לא דוגמה טובה.

כרמל שאמה-הכהן: שביתה, למשל.

כרמל שאמה-הכהן: יש סכסוך עבודה ואתה יודע שעומדת לפרוץ שביתה - -

אהוד ברק: איך אני יודע?

אהוד ברק: אני קבלן.

כרמל שאמה-הכהן: אם אתה לא יודע – זה פוטר אותך.

כרמל שאמה-הכהן: זו הכוונה.

כרמל שאמה-הכהן: הכוונה היא – רשמת מראש בחוזה ולא יכולת לצפות את ההתרחשות.

כרמל שאמה-הכהן: צפית את הסיכון שזה יקרה, לא יכולת לצפות את ההתרחשות בפועל.

אהוד ברק: אני כנראה לא מבין.

אהוד ברק: נניח שביתה.

אהוד ברק: כתבתי בחוזה שיש שביתה?

כרמל שאמה-הכהן: אין כאן בעיה.

כרמל שאמה-הכהן: אני אסביר לך אחרי זה.

אהוד ברק: אז נניח שאין בעיה.

אהוד ברק: במציאות הקיימת היום אנחנו מדברים על זה שהכל צפוי, או – כמעט הכל צפוי במדינת ישראל.

אהוד ברק: רעידת אדמה גם היא צפויה.

אהוד ברק: מלחמה – גם היא צפויה, בית המשפט כבר פסק.

אהוד ברק: שביתה היא ודאי וודאי צפויה.

אהוד ברק: בנסיבות האלה – האם אנחנו באמת - -

כרמל שאמה-הכהן: אתה יכול לצפות שתהיה רעידת אדמה, אתה בחיים לא יכול לצפות מתי שהיא תהיה – האם ב-2013, בינואר?

כרמל שאמה-הכהן: בפברואר?

כרמל שאמה-הכהן: ב-2014 ביוני?

כרמל שאמה-הכהן: זו הכוונה.

כרמל שאמה-הכהן: זה זו הכוונה.

כרמל שאמה-הכהן: זה שיש איום זה ברור לכולנו.

כרמל שאמה-הכהן: מתי הצפי שזה יקרה?

כרמל שאמה-הכהן: לאף אחד אין צפי ודאי ולא קרוב לוודאי, וזה ההבדל בין הדברים.

כרמל שאמה-הכהן: .

אהוד ברק: אז נכון, העניין הוא שלא זה מה שכתוב.

כרמל שאמה-הכהן: אז אולי גם אני לא הבנתי נכון.

אהוד ברק: זאת אומרת – אנחנו מדברים על מקרה קונקרטי.

אהוד ברק: המבחן לעניין הזה הוא קונקרטי.

כרמל שאמה-הכהן: למה אתה מכוון?

אהוד ברק: במדינה שלנו – סוגי התרחשויות נוראיות שנדמה לי שכולנו יכולים להסכים שהן לא בשליטת הקבלן והוא לא יכול למנוע אותן - נפסק שהן צפויות.

אהוד ברק: לכן, אם רוצים לבוא ולהגיד שלגבי אלה לא תחול הפסיקה הקיימת צריך לומר שהאירועים הקונקרטיים האלה לא נצפו.

נחמן שי: ההרגשה שלי היא שהחצי השני של המשוואה הזו מנטרל את החצי הראשון שלה.

נחמן שי: במילים אחרות, אם אני רוצה לחתום אתך עכשיו על חוזה, אתה תגיד לי – כן, אני אעמוד בלוח הזמנים, ואם לא אני אפצה אותך, אבל תדע לך דבר אחד – ואתה צריך להסכים אתי, אין ברירה אחרת – אם יתקיימו כל הסעיפים האלה ממילא גם החלק הראשון לא מתקיים, לא יהיה פיצוי.

כרמל שאמה-הכהן: אבל הסכמת אתו מראש – מה אתה רוצה?

נחמן שי: הקבלן לא יחתום על החוזה, והקונה – אין לו בריכה אחרת.

נחמן שי: כל ארבעת הסעיפים האלה מייתרים את הזמן שבזבזנו, בחצי השעה הראשונה, כי ברור שתימצא איזושהי סיבה – הפועלים הזרים, סגירת גבול, וכן הלאה.

נחמן שי: תאמינו לי, אנחנו מומחים בלהמציא סיבות.

נחמן שי: הפיצוי הזה צריך להינתן.

נחמן שי: זה לא פיצוי, אמרנו.

נחמן שי: האיש כבר עבר דירה, שכר דירה - -

כרמל שאמה-הכהן: בסדר, שלא יוותר מראש על הזכות שלו.

כרמל שאמה-הכהן: כולם לוקחים פה עורכי דין.

כרמל שאמה-הכהן: אף אחד לא חותם באופן אוטומטי על חוזה שקבלן מציע לו.

נחמן שי: נכון שזה מבוסס על הסכמה אבל כאן זה  סוגר את האופציה באופן שזה ייתר את החוזה הראשון.

נחמן שי: אחרת – מה?

אהוד ברק: התנאים הם מאד נוקשים כדי להיכנס לכאן.

נחמן שי: אני לא יודע.

נחמן שי: נניח – היה מחסור במלט.

נחמן שי: תגיד - מפעל המלט עלה באש, לא יכולתי לסיים את הבניה בזמן.

נחמן שי: זו סיבה שלא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה?

נחמן שי: נגמר, לא קיבלת את הדירה.

אהוד ברק: כאן אני חושב דווקא שמבחן הצפיות דווקא יעבוד.

אהוד ברק: יגידו שלמלט אתה צריך לדאוג.

אהוד ברק: מלחמה, להבדיל – אני לא יכול.

נחמן שי: מלחמה?

נחמן שי: כולנו מנופפים במלחמות.

נחמן שי: יש עוד מצבים שאני יכול לתאר לעצמי שהקבלן יאמר שאי אפשר היה לצפות אותם בעת כריתת החוזה, ולכן הוא לא עומד בחוזה, ולכן החלק הראשון לא תקף.

אהוד ברק: יש מצבים שהוא באמת קורבן לא פחות מהדייר, ויש לו את העלויות שהוא צריך לשאת בהן עקב כך.

נחמן שי: אני מבין.

נחמן שי: אני יודע שלבנות זה לא פשוט, אבל אני רוצה לשמור על הצרכנים במקרה הזה.

אייל זמיר: צריך לקחת בחשבון –כל דבר כאן יש לו השלכה על עלויות.

אייל זמיר: הקצאה שונה של הסיכונים בין הצדדים תשפיע על מחירי הדירות - לא באופן דרמטי, אבל היא יכולה להשפיע.

נחמן שי: יש מחיר לכל דבר.

אייל זמיר: כן.

אייל זמיר: אני גם מסכים לכך שיש בעיית ניסוח בפסקה ג(1).

אייל זמיר: אי אפשר לכתוב באותה נשימה שהדבר נקבע במפורש בחוזה המכר ולא ניתן היה לצפיה.

אייל זמיר: איך אתה יכול לכתוב משהו שלא ניתן לצפיה?

אייל זמיר: אז אני מציע, בעניין ה זה- ממילא בהצעת הקודקס האזרחי נעשתה רפורמה בהוראת הסיכול, באופן שזנחו את מבחן הצפייה ועברו למבחן של הקצאת סיכונים.

אייל זמיר: אז אני חושב שצריך לבקש ניסוח מחדש של פסקה (ג) ברוח הניסוח הנוכחי, אבל להוריד מכאן את הצפייה, כי זה היא לא לעניין.

אייל זמיר: בי"ת- העניין הזה של בלא תשלום פיצויים, בפסקה 5- אני לא מבין אותו.

אייל זמיר: למה, אם הוא מבטל את החוזה כדין שמישהו יחשוב שהוא צריך לשלם פיצויים?

אייל זמיר: זה גם לא מובן לי.

אייל זמיר: צריך לנסח את זה  - - צריך להגיד – בהשוואה למצב הקיים, הניסיון כאן הוא לעגן בחקיקה את מה שכיום נפסק בתנודות שונות בבית הדין לחוזים אחידים.

אייל זמיר: מה בית הדין לחוזים אחידים מוכן לקבל כמקפח או לא מקפח.

אייל זמיר: גם אם הניסוח יהיה לא הכי דווקני בעולם, יהיה בכך משום שיפור מצבם של הקונים, משום שכפי שההתניות מנוסחות היום, היום, הקבלנים, בהתניית הכוח העליון כותבים שהם אחראים, אלא אם כן יקרה משהו.

אייל זמיר: זאת אומרת, הם בעצם הופכים את מועד המסירה לחיוב השתדלות, לא לחיוב תוצאה.

אייל זמיר: אז בוודאי צריך לא לאפשר את הדבר הזה.

אייל זמיר: הניסוח של (ג) צריך להיות צמוד יותר לניסוח של הוראת הסיכול בהצעת הקודקס, שזה סעיפים 130 ואילך, זה יפתור לנו גם את הבעיה של מבחן הצפיות.

אייל זמיר: צריך, אולי – זה מתייחס גם לדברים שנאמרו פה קודם - כנראה שאחת הדרישות היא שתהיה אופציה, אחרי פרק זמן מסוים של איחור – לבטל את החוזה.

אייל זמיר: כעניין עובדתי אני אגיד לכם – שקוני דירות לא מבטלים את החוזה.

נחמן שי: ברור.

נחמן שי: הם כבר השקיעו כסף.

לאה ורון: בוודאי בתקופה האחרונה.

אייל זמיר: אז הרעיון המרכזי של (ג)  שצריך להיות סייג של סיכול – נראה לי נכון.

אייל זמיר: אם רוצים להסתפק בסייג הסיכול, לכתוב: "אלא אם כן חל סעיף 18 של חוק התרופות" או מה שיהיה הסיכול – זה דבר שהוא בעיניי יותר אלגנטי, אבל לא ימצא חן בעיני הקבלנים כיוון שהוא צר מדי, כפי שהוא מתפרש היום.

אייל זמיר: אפשר לעשות איזשהו משהו שהוא יותר רחב, אבל כאן הניסוח הוא בעייתי, אני מסכים.

אייל זמיר: הוא בעייתי לעניין -  - נקבע במפורש בחוזה המכר.

אייל זמיר: אז קודם כל, זה, מבחינת הקבלנים לא איכפת להם, משום שהם כותבים במפורש – סעיף תניית כוח עליון הוא סעיף של חצי עמוד.

אייל זמיר: זה סגר, זה מלט, מזג אוויר – הכל כלול.

אייל זמיר: אני מציע לנסח מחדש את פסקה (ג), כשהבסיס יהיה דיני הסיכול הקיימים או דיני הסיכול המתוכננים.

כרמל שאמה-הכהן: יש לממשלה או לייעוץ המשפטי של הוועדה מה להגיד לגבי הניסוחים?

ניר ימין: אני שאלתי בישיבה פנימית שקיימנו האם לא כדאי להפנות, פשוט – במקום סעיף קטן (ג) לסעיף 18 הקיים לחוק החוזים (תרופות).

ניר ימין: יש פסיקה ענפה לגביו.

ניר ימין: אם הכוונה של הממשלה שהנסיבות יהיו אותן נסיבות שקיימות בקשר לסיכול – אז לא ברור למה צריך לכתוב כאן סעיף חדש שמפרט נסיבות אחרות, שכותב סעיפים בצורה אחרת.

ניר ימין: זה עניין אחד.

אמיר פז: מה שמטריד אותנו זה לא נושא הגדרת הסיכול אלא ההמשך.

אמיר פז: הרי אנחנו הכנסנו פה: "שהוכיח שהנסיבות לא היו בשליטתו" ו- "שלא יכול היה למנוע" ובכל זאת עשה כל מאמץ כדי להשלים את הבניה.

ניר ימין: סעיף 18 אומר כך – היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למונען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

ניר ימין: במקרים האמורים בסעיף (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או על פי בחירה, לפי סעיף 9 לשלם לו את שוויו ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע להוצאות הסבירות שהוציא על ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה ונראה לו".

קריאות: - - -

כרמל שאמה-הכהן: תעבדו על הניסוח.

ניר ימין: יש שאלה שעלתה - האם הרישא של סעיף (ג) רלבנטי בכלל?

ניר ימין: – או להגיד שבאופן כללי, בהתקיים נסיבות סעיף 18 – הסעיף הזה לא יחול.

ניר ימין: השאלה האם רוצים להגיד את זה באופן מפורש, שאם יש סיכול לפי סעיף 18, הסעיף בנוגע לאיחור במסירה והפיצוי בלא הוכחת נזק – לא יחול, או שאנחנו אומרים שזה רק במקרה שהצדדים הסכימו על זה.

ניר ימין: ההנחה היא שברוב המקרים אם מדובר על סעיף שהוא לפחות תיאורטית לטובת המוכר, הצדדים כן ישלבו אותו בחוזה.

ניר ימין: השאלה אם צריך לכתוב את זה באופן מפורש, האם הם צריכים להסכים על זה באופן מפורש או להגיד שבכל מקרה ההוראה הזו תחול?

כרמל שאמה-הכהן: לא. שיסכימו על זה.

כרמל שאמה-הכהן: עדיף הסכמה.

אהוד ברק: אני רוצה להבהיר מה המשמעות של ההפניה לסעיף 18 בהקשר הפרקטי.

אהוד ברק: המשמעות היא שלדוגמה – היתה מלחמה, הקבלן לא היה יכול לבנות, הוא צריך לשלם לרוכשי הדירות פיצויים כאילו הוא לא בסדר.

אהוד ברק: זו המשמעות, כי בית המשפט פסק בכמה פעמים, יש כמה וכמה פסיקות כאלה, בית המשפט העליון – שמלחמה בישראל זה דבר צפוי.

אהוד ברק: קבלן לא לוקח בחשבון במהלך החיים של הפרויקט שתהיה מלחמה באמצע.

אהוד ברק: הוא לא יודע מתי זה יצא.

אהוד ברק: אני חושב שאנחנו צריכים לסייג את זה.

כרמל שאמה-הכהן: כמה פעמים היו מלחמות כשבאמת עבודות הבניה הפסיקו?

אהוד ברק: ב-4 השנים האחרונות?

אהוד ברק: אז כשהיתה מלחמה בצפון, עד חיפה, אני מניח - -

כרמל שאמה-הכהן: לא בנו?

כרמל שאמה-הכהן: המשק הושבת שם?

אהוד ברק: אסור היה לצאת לעבודה.

אהוד ברק: הממשלה גם הציעה פיצוי לכולם.

איציק אמסלם: יש פה קבלן מהצפון, הוא יספר לכם.

עינת ברכה: כמה זמן?

עינת ברכה: יש חודשיים grace.

עינת ברכה: כמה זמן זה היה?

רמאל אמין: אני קבלן מהצפון.

רמאל אמין: רוב הזמן שהמלחמה היתה וההתרעות של ההפגזות – לא היית יכול להכין את עצמך לעבודה ממושכת, ולכן העבודה כמעט הופסקה.

כרמל שאמה-הכהן: מפרקטיקה, לא מחובה.

רמאל אמין: זה מתוך חשש לחיים.

כרמל שאמה-הכהן: יש חשש לחיים כל הזמן, אבל אנשים הלכו לעבוד.

כרמל שאמה-הכהן: גכם אלה שעבדו שם, המסכנים, ברכבת, ונפלה עליהם הקטיושה.

כרמל שאמה-הכהן: אנשים יצאו לעבוד.

כרמל שאמה-הכהן: החיים שם לא נעצרו, רק בקטעים מאד קטנים.

כרמל שאמה-הכהן: זה מה שרציתי להבחין.

כרמל שאמה-הכהן: זו עדיין בעיה, אני לא אומר שזו לא בעיה.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא מצפה שאנשים יצאו לעבוד בחדווה תחת טילים.

אהוד ברק: מדברים על צפיות.

אהוד ברק: עיקרון הסיכול היה בסדר גמור.

אהוד ברק: הבעיה שלנו היא לא עם סעיף 18.

אהוד ברק: בעיקרון – הבעיה שלנו היא עם איך שפירשה הפסיקה בישראל את הנושא של סיכול במציאות הבעייתית של מדינת ישראל.

אהוד ברק: הוצע פה על ידי פרופ' זמיר טיפה לסגת ממבחן הצפיות ודווקא לקבוע את הסיכונים, לדבר על הסיכונים עצמם – איזה סיכון על הקבלן, ואיזה סיכון, לצורך העניין, לא על הקבלן.

אהוד ברק: אנחנו עדיין לא אומרים על מי, אבל לא על הקבלן.

אהוד ברק: נדמה לי שאו שמסייגים את הצפיות, מסייגים את סעיף 18, או שהולכים לדבר - -

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו עושים הפסקה של 20 דקות בדיון.

כרמל שאמה-הכהן: בינתיים היועצים המשפטיים ינסו לגבש נוסח.

כרמל שאמה-הכהן: הישיבה נפסקה בשעה 13:50	     הישיבה התחדשה בשעה 14:20

כרמל שאמה-הכהן: אני מחדש את הדיון.

ניר ימין: אני אציג את שתי האופציות שיש לגבי הסייג לעניין פיצוי ללא הוכחת נזק על איחור במסירה.

ניר ימין: אפשרות אחת היא להגיד שהסייג הזה יהיה כמו דיני הסיכול הקיימים.

ניר ימין: לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), ומה שזה אומר- חלק מן האמת נמצאת בצד של הקבלנים, שלפי הפסיקה הקיימת, הסעיף הזה כמעט אף פעם - -

כרמל שאמה-הכהן: זו האופציה שמועדפת על ידי הקבלנים?

ניר ימין: לא. זו האופציה שמועדפת על ידי משרדי הממשלה.

ניר ימין: להבנתי גם הסעיפים שהם הביאו בהתחלה עונים, או מנסים להגיע לתוצאה הזו.

ניר ימין: כפי שאמרתי – באמת, התוצאה של ההוראה הזו תהיה שב-99% מהמקרים הסייג הזה לא יחול.

ניר ימין: כלומר, כמעט בכל איחור במסירה בתנאים האלה, מעל שישים ימים וכו', הם לא יוכלו להפעיל את הסייג.

ניר ימין: האפשרות השניה שהציע היועץ המשפטי של התאחדות הקבלנים הוא מה שהם קראו לו - -

אהוד ברק: פרופ' זמיר הציע את זה.

אהוד ברק: אני לא לוקח קרדיט לא לי.

ניר ימין: - -הוא מה ששמעתי את הייעוץ המשפטי מכנה "מבחן השליטה" - להתייחס לנסיבות שלא נמצאות בשליטתו של הקבלן.

ניר ימין: עכשיו אני רואה שגם למשרד הבינוי והשיכון יש נוסח.

ניר ימין: מה שאני מציע, ודברתי על כך עם היועצת המשפטית של הוועדה בהפסקה – שהסייג יחול על דיני הסיכול הקיימים, לפי סעיף 18, ולאפשר לשר לקבוע נסיבות מסוימות שבהן הוא יוכל להרחיב את הסייג הזה.

ניר ימין: לקבוע נסיבות שהוא לא יחשוב שעל הקבלנים יושתו בנסיבות האלה הקנסות בגין עיכוב המסירה.

ציפי לבני: יש פה סעיף שיש בו "שפיל" מסוים.

ציפי לבני: חשבנו לכתוב: "סעיף זה לא יחול על איחור במסירת הדירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שהמוכר, בעת כריתת החוזה לא היה ולא היה עליו לראותן מרא, ולא יכול היה למנוע אותן".

כרמל שאמה-הכהן: איזה אופציה הכי נראית לכם?

אהוד ברק: זה פסיקה 18(א)

ציפי לבני: אמרנו שהפסיקה יכולה להשתנות.

ציפי לבני: הנה, מכניסים את עניין תום הלב.

ציפי לבני: הפסיקה היא לא חד משמעית.

כרמית יוליס: בהצעת החוק המקורית ישנן שני סעיפים קטנים שבנוסח הזה לא קיימים ואני חושבת שכדאי לחשוב אם רוצים להוסיף אותם.

כרמית יוליס: אחד מדבר על זה שמוכר צריך להוכיח שלמרות שהתקיימה עילת האיחור הוא עשה את כל המאמצים להשלים את הבניה ולהעביר לקונה את הדירה.

כרמית יוליס: והשני – שבכל אופן, אם הקונה ירצה לבטל את החוזה אחרי שעברה תקופה סבירה מאז אותה עילת איחור, הוא יוכל לעשות את זה בלי תשלום פיצויים, כי בחוזה המכר שאני ראיתי היה קיים סעיף שאומר שאם הקונה ירצה לבטל בגלל שעבר פרק זמן מאותו מועד שהיה אמור לקבל את הדירה, הוא יצטרך לשלם איזשהו פיצוי מוסכם ומטרת פסקה (5) היתה להתמודד עם הסעיפים הדי סטנדרטים האלה, ולומר שאם זה בגלל סיכול – אמנם לא באשמתו של המוכר, אבל אם הקונה ירצה לבטל בגלל זה, אז גם הוא לא יצטרך לשלם פיצוי מסוג כלשהו.

כרמל שאמה-הכהן: יש מכנה משותף שאתם יכולים להגיע אליו?

כרמל שאמה-הכהן: או שחברי הכנסת יצטרכו להכריע.

אהוד ברק: אני מציע לשמוע את פרופ' זמיר.

אהוד ברק: יש כאן שתי גישות.

אייל זמיר: בשיחות שהיו כאן בהפסקה היו שני ניסוחים שעלו.

אייל זמיר: אחד שכבר הוקרא, שהוא פראפראזה על סעיף הסיכול, סעיף 18, אם זה נסיבות שלא היה צריך לצפות והוא לא יכול היה למנוע.

אייל זמיר: המשמעות המעשית היא שהפיצוי המוגדל, של ה-1.5 או 1.25 – כפי שהפסיקה היא עכשיו יחול תמיד.

אייל זמיר: גם בנסיבות שבהן באמת ובתמים לא היה מה לעשות.

כרמל שאמה-הכהן: תן דוגמה כזו.

אייל זמיר: סקאדים על חיפה, או שיהאבים על תל אביב.

אייל זמיר: השריפה בכרמל.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו יכולים לקבוע שלשר תהיה סמכות איזו תקופה לא תימנה מסיבות של כוח עליון?

ניר ימין: לא איזו תקופה אלא – איזה נסיבות, לא.

כרמל שאמה-הכהן: לא. קמה צעקה במדינת ישראל, קבלנים לא יכלו לבנות באזור מסוים במשך חודשיים.

כרמל שאמה-הכהן: לא שבוע או שבועיים, ולכולם ברור שהם צודקים.

כרמל שאמה-הכהן: כדי להשאיר איזה סעיף קשיח אבל להשאיר איזשהו מפלט של היגיון שלשר תהיה סמכות לקבוע שממועד כזה וכזה באזור כזה וכזה – זה לא ייחשב במניין האיחור.

אייל זמיר: הוראה כזו, למיטב ידיעתי, קיימת.

אייל זמיר: בפועל לא משתמשים בה, או מאד מהססים.

כרמל שאמה-הכהן: אם יבואו אלי, אם אני רואה מצב שבו נגרם נזק באמת שלא באחריות קבלנים, שעשו כל מה שהם יכולים כדי להימנע מהנזק, ובכל זאת, מכוח עליון של רעידת אדמה או עימות צבאי נמנע מהם לעמוד במועדים, למה שאני לא אעזור להם?

אייל זמיר: החשש שלי – כשמדובר בשר השיכון, ואני לא מדבר על שר פלוני או אלמוני אלא כל שר  - שר השיכון הרבה יותר מהכנסת חשוף הרבה יותר לשדולה של הקבלנים - -

כרמל שאמה-הכהן: אז שר השיכון ושר המשפטים - -

לאה ורון: או ועדת הכלכלה של הכנסת.

כרמל שאמה-הכהן: כן, וככה אנחנו יכולים לחיות עם משהו שהוא קשיח וחזק לטובת הצרכן ומצד שני לא נותנים אפילו אפשרות קטנה שקבלנים באמת ייפגעו בצורה דרסטית שלא לצורך.

כרמל שאמה-הכהן: כי אתה יודע, אין יותר חזק מהיגיון.

כרמל שאמה-הכהן: היום אנחנו לא יכולים לצפות את כל המקרים, אבל תוך כדי מקרה אתה רואה – ואז אתה מבין.

כרמל שאמה-הכהן: אם לא נשאיר איזו שהיא תשתית חוקית לזה - - אם שר ירצה לעשות איזה "שירקס" עם קבלנים ולהשאיר אלפים שמחכים לדירות שלהם- יש פה איזונים.

כרמל שאמה-הכהן: זה לא משהו שנעשה - -

אייל זמיר: עובדה היא שאנחנו עכשיו ב-2011 דנים בהצעת חוק מ- 2002.

אייל זמיר: אז כנראה שלקבנלים יש השפעה לא קטנה.

כרמל שאמה-הכהן: אפשר להציג את זה אחרת – אנחנו דנים בהצעת חוק שהוצגה לי לפני פחות מחודש.

כרמל שאמה-הכהן: אז למה אתה לא אופטימי?

כרמל שאמה-הכהן: יש לך התנגדות עקרונית למבנה הזה?

אייל זמיר: אין לי התנגדות עקרונית, אבל אם אנחנו רוצים להשתלב בכל זאת בנורמות המקובלות במשפט הישראלי, ומאחר ואנחנו לא מדברים פה על פטור מאחריות אלא על פטור מפיצויים מוגדלים - -

כרמל שאמה-הכהן: מפיצויים.

כרמל שאמה-הכהן: לא מוגדלים.

אייל זמיר: מפיצויים מוגדלים ללא הוכחת נזק.

אייל זמיר: הייתי מסתפק בהוראה שאומרת – "סעיף זה לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

אייל זמיר: זה פלגיאט לאיך שמנוסח  הסיכול בהצעת הקודקס האזרחי שנמצאת עכשיו בוועדת השרים לחקיקה ובעזרת השם תתקדם.

אייל זמיר: מבחן הסיכון פה מותיר שיקול דעת גדול לבית המשפט.

אייל זמיר: הפעלה סבירה של שיקול הדעת תאמר – הדברים שבהם אנחנו חושבים שהקבלן צריך להיערך אליהם מראש, או שיכול להתגבר עליהם זה זה דברים שהסיכון מוטל עליו.

אייל זמיר: אם זה מקרה כמו שריפה בכרמל והוא צריך לבנות באמצע – זה משהו שלא מוטל עליו.

אייל זמיר: לי יש איזושהי חיבה - - החיסרון הוא שאנחנו נותנים יותר מדי שיקול דעת לבית המשפט והיתרון הוא שאנחנו נותנים פחות שיקול דעת לרשות המבצעת לקבוע בתקנות, ובסכסוכים בין קוני דירות ובוני דירה יש לי יותר אמון במערכת המשפט מאשר במערכת הרגולציה.

אייל זמיר: וצריך לזכור- כל מה שזה אומר זה שהפיצויים המיוחדים לא יחולו, זה הכל.

כרמל שאמה-הכהן: לכם יש התנגדות לרעיון שהציעו פה– למשרד השיכון?

ציפי לבני: לא, אין לי התנגדות.

כרמל שאמה-הכהן: אז אני מציע שזה המנגנון שנלך עליו.

כרמית יוליס: מה לגבי שני הסעיפים הקטנים שקיימים בהצעה המקורית?

כרמית יוליס: אחד אומר שהמוכר בכל אופן יצטרך להראות שהוא עשה כל מאמץ כדי להעמיד את הדירה לרשות הקונה, במועד - -כי גם אם, לצורך העניין, פרצה שריפה בכרמל, יכול להיות שלגבי המבנה הספציפי הזה, קיומה של השריפה, למרות שהוא עילה של כוח עליון קלאסי,  לא ממש משפיע על הבניה של אותה דירה שהחוזה מתייחס אליה.

כרמל שאמה-הכהן: ברור שרעידת אדמה במקסיקו סיטי לא קשורה.

כרמית יוליס: - - לא ברור.

כרמית יוליס: בחוזה המכר הניסוח הוא בדרך כלל - -

כרמל שאמה-הכהן: אני רוצה לראות את הקבלן שיבוא ויטען על אירועים בעוטף עזה לגבי מסירת דירה במרכז הארץ.

כרמל שאמה-הכהן: זה קצת ייראה מגוחך.

כרמל שאמה-הכהן: לטעון אפשר הכל, תמיד, אבל זה לא מחזיק מים.

כרמית יוליס: הפסקה הבאה נוגעת לזכות לבטל בלי לשלם פיצוי.

כרמית יוליס: שוב – זה סעיף שלא ניתן להתנות עליו בחוזה המכר, מה שהיום מקובל.

ניר ימין: אבל כבר לפי החוק היום, ביטול לפי חוק החוזים - אנחנו לא סותרים אותו בזה שאנחנו לא כותבים כאן.

ניר ימין: השאלה אם הפסקה הזו נדרשת.

זאב פרידמן: היא נדרשת כדי לפטור מתשלום פיצויים מותנה, בחוזה.

זאב פרידמן: בחוזה אפשר לציין שאתה זכאי אמנם לבטל, על פי הדין, אבל אז תשלם סוג מסוים של פיצויים.

זאב פרידמן: כאשר אנחנו אומרים שבנסיבות כאלה לא מוצדק שהצרכן ישלם את הפיצויים אנחנו נקבע בחוק אצלנו שאין תשלום פיצוי, והצרכן יקבל את כספו כשהוא צמוד, כפי שהוא, ואז זה מתגבר על אותן תניות בחוזים כשכן מטילים עליו פיצויים בשל הביטול.

כרמל שאמה-הכהן: מה אתם אומרים?

אייל זמיר: אני חושב שזו תהיה טעות לנסות בהזדמנות חגיגית זו לפתור את כל בעיות האנושות, או לפחות את כל בעיות שוק הבניה.

אייל זמיר: אנחנו מדברים כעת אך ורק על הגדרת הסייג לפיצויים המוגדרים.

ציפי לבני: המוגדלים.

אייל זמיר: אבל אסור לי להגיד.

אייל זמיר: להוסיף את זה זה בעצם אומר שלא יהיה סייג, משום שכל קבלן שישקול – האם הוא מצד אחד רוצה לקחת בסיכון, 	מה הסיכוי שאני אצטרך מצד אחד לשלם את הפיצויים המוגדרים האלה, גם בנסיבות של סיכול, זה – מצד אחד, לעומת האפשרות שאני עכשיו נותן "קרד בלאנש" לקונים לבטל את העסקה בנסיבות שאחרת הייתי נאבק שהם לא יבטלו.

אייל זמיר: זה לא ייכנס אף פעם לחוזים ולכן גם הסייג לא יחול אף פעם.

אהוד ברק: שני דברים- לנושא סמכות לשר,  והשני לגבי העניין של הביטול.

אהוד ברק: אתחיל בביטול - תראו מאיפה באנו ולאן אנחנו הולכים.

אהוד ברק: באנו ממקום שהיו כל מיני תנאים, הכיוון המתגבש, אם אני מבין נכון – זה ללכת למבחן הסיכול, שהוא כבר קבוע בחוק.

אהוד ברק: אני לא צריך בשביל זה להידרש לפטור כאן.

אהוד ברק: סיכול קבוע בחוק החוזים והוא חל גם בחוזה שלנו.

אהוד ברק: אי אפשר להתנות על הדבר הזה.

אהוד ברק: ועוד אומרים לי – כדי שתיהנה מהסיכול של חוק המכר  - דירות, אז תוסיף גם את ההוראה בחוזה שאתה נותן לקונה אפשרות ללכת בלי לסבול שום דבר גם אם אתה, הקבלן, היית בסדר.

אהוד ברק: אז אני מסכים עם האמירה כאן ששום קבלן סביר לא יכניס כזה דבר, כי ממילא סיכול יש לו לפי סעיף 18 לחוק החוזים הכללי.

אהוד ברק: החוק כאן לא נתן לו שום דבר.

אהוד ברק: הטיל עליו הר כגיגית, ולא נתן לו שום מוצא שהוא.

אהוד ברק: ואם יהיה שר כזה או אחר שיקבע בתקנות איזה שהן נסיבות קיצון או להסמיך אותו בדיעבד לפטור, במקרה כזה או אחר - אוי לו לאותו שר – אנחנו לא צריכים את זה ואין לזה שום משמעות אפקטיבית.

אהוד ברק: וכאן אני מגיע לאותה סמכות של שר.

אהוד ברק: צריך להבין – אני מקבל, לא מאשר, אבל מוכן להבין את מי שחושב שבבוא היום, חלילה וחס, תהיה נסיבת קיצון כזו או אחרת, יהיה לחץ מצד הקבלנים להכריז על הדבר הזה כעל משהו שלפחות מקפיא את ההתחייבויות שלהם לאותה תקופה, כמובן- באזור הרלבנטי, וכדומה.

אהוד ברק: מה שאני לא מבין – למה יש כאן איזושהי סברה שהלחץ של הקבלנים הוא הלחץ הרלבנטי.

אהוד ברק: דמיינו לעצמכם עכשיו שאנחנו נמצאים 4 שנים אחורה, ובאזור חיפה נופלים טילים.

אהוד ברק: המשמעות של החלטה של שר – לכאן או לכאן, היא לא טובה.

אהוד ברק: אם הוא יחליט נגד הקבלנים אז כמו שאמרו כאן , הלובי של הקבלנים לא יאהב את העניין הזה.

אהוד ברק: אבל – האמנם שר יכול לקבל עכשיו החלטה עם הלחץ הציבורי שמשמעותה היא שבעצם יאמר ללא מעט דיירים: סליחה, אתם נשארים וידיכם על ראשיכם, אין לכם כלום?

כרמל שאמה-הכהן: רוב האנשים הסבירים, כשהם רואים מצב כזה, קיצוני, רואים גם את הקבלנים, מבינים אותם.

כרמל שאמה-הכהן: כמו שאני יכול להגיד לך שאנשים שמאחרים ללא סיבה יוצאים מגדרם ושום פיצוי בעצם לא יפצה אותם באמת, אני יכול להגיד לך שקונה סביר כשהוא רואה אסון או משהו שלא תלוי באף אחד – מבין שהוא היה חסר מזל בסיפור הזה.

כרמל שאמה-הכהן: הם בטח לא ייצאו להפגנות נגד אותו שר שיפטור את הקבלנים מאחריות בסיפור הזה.

קריאות: - - -

כרמל שאמה-הכהן: אתה לא יועץ פוליטי לשר שאמור לשבת בסיפור הזה.

אהוד ברק: אני אומר – ההחלטה לא להחליט ולהשאיר את זה- -

כרמל שאמה-הכהן: אם אני שר, ואני רואה קבלנים שכורעים תחת נטל של אסון – יש לי חובה לעזור להם, אני לא עושה שיקולים פוליטיים.

כרמל שאמה-הכהן: בהחלטה לגבי גורל של קבלנים אני אעשה שיקול פוליטי?

אהוד ברק: השאלה היא מה ברירת המחדל, כל עוד לא התערב השר ולא קבע לכאו או לכאן.

אהוד ברק: האם באמת ברירת המחדל בסוגיות האלה – מלחמה, שריפה – האם באמת ברירת המחדל היא שהקבלן משלם פיצוי מוגדל והדייר – לא כלום?

אהוד ברק: האם זו נקודת האיזון הנכונה שהוועדה סוברת?

אמיר פז: כן.

כרמל שאמה-הכהן: מה שהוועדה עכשיו חושבת זה שנלך על הסעיף הקשיח, כמו שהצעתם.

כרמל שאמה-הכהן: הסייג של השר מבחינתי מוצע לכם.

כרמל שאמה-הכהן: אתם רוצים לוותר עליו?

אהוד ברק: לא, לא דיברנו לוותר.

אהוד ברק: מדובר כאן על הנושא של הביטול.

כרמל שאמה-הכהן: זה אחרי זה.

כרמל שאמה-הכהן: את השר אתם רוצים?

כרמל שאמה-הכהן: אתם רק יכולים להרוויח מהאופציה הזו.

כרמל שאמה-הכהן: לא אומרים שיש לו סמכות להכפיל לכם את הפיצוי.

אהוד ברק: כן, בגלל שברירת המחדל היא - -

אייל זמיר: אז צריך להוסיף בסוף – "או מסיבות אחרות שקבע השר בתקנות"?

ניר ימין: אז זו השאלה – השאלה היא אם השר קודם קובע את הנסיבות, שזה נראה לי דרך המלך, ואז – אחרי שהוא קובע נסיבות מסוימות מראש, ובהתקיים אותן נסיבות – מפעילים אותן, התקנות חלות.

ניר ימין: ולא להגיד בדיעבד שפרצה שריפה במקום מסוים ואז - -

ציפי לבני: למה?

ציפי לבני: על מקרים ספציפיים?

ציפי לבני: דווקא לא מראש לקבוע אלא – הוא ישקול, בדיעבד.

קריאות: - - -

ניר ימין: אני חייב להודות שאני לא מכיר תקנות שמתייחסות למקרה מסוים בדיעבד - -

כרמל שאמה-הכהן: לא למקרה מסוים.

כרמל שאמה-הכהן: לשר יש סמכות לקבוע שסעיף כזה וכזה מוקפא בתאריכים מסוימים, באזורים מסוימים, זה הכל.

כרמל שאמה-הכהן: באישור הוועדה, ברור.

ניר ימין: אבל ההצעה מדברת על זה שזה יהיה בדיעבד.

ניר ימין: שאחרי שקרה המקרה  - -

כרמל שאמה-הכהן: איך הוא יכול מראש?

ניר ימין: שיגיד שבנסיבות מסוימות - -

כרמל שאמה-הכהן: אם היו נסיבות – הייתי עושה את זה עכשיו.

כרמל שאמה-הכהן: הבעיה היא שאנחנו מדברים פה על מקרים שאתה לא יכול לאמוד אותם לאיך הם מתגלגלים, איך הם נגמרים ואיך הם באמת השפיעו על השוק הזה.

כרמל שאמה-הכהן: זה ממש מה שצריך לבחון.

כרמית יוליס: השאלה היא אם זו לא התערבות בוטה מדי.

כרמית יוליס: זה בחוזים, מילא בחוק – אבל בחקיקת משנה?

כרמל שאמה-הכהן: אבל זו חקיקת משנה שבאה מכוח חוק ראשי.

כרמית יוליס: זה נראה לי יותר קשה, בצד המשפטי.

ניר ימין: אני לא מכיר דוגמה כזו.

ניר ימין: אם היושב ראש רוצה, אני יכול לבחון את זה.

ציפי לבני: החוק יאפשר – יהיה שיקול דעת לשר לשקול.

ניר ימין: את ההצעה הבנתי, רק שאני לא מכיר הצעה דומה להצעה הזו.

לאה ורון: עלפי רוב נותנים בחוק סמכות לשר להתקין תקנות באישור של ועדה, מונים את העילות, את המקרים שלגביהם השר - -

כרמית יוליס: חקיקת משנה לא מתייחסת לחוזים בין שני צדדים פרטיים שכבר נכרתו, בעבר.

כרמל שאמה-הכהן: אבל החוזים נכרתו – אחרי שהחוק הזה כבר יהיה קיים.

כרמל שאמה-הכהן: אז הם יידעו שיש דבר כזה.

ניר ימין: אבל התקנות יותקנו אחרי שהחוזים כבר נחתמו.

כרמל שאמה-הכהן: אבל תקנות שמדברות על חוק שהתריע על כך מראש.

כרמל שאמה-הכהן: יידע כל אדם שרוכש דירה, מרגע שפורסם החוק, שהיה ויהיה איזה אסון או מקרה קיצוני וכוח עליון שמונע מהקבלן, יכול להיות שהשר באישור ועדת הכלכלה ויקפיאו חלק מזמן האיחור.

כרמל שאמה-הכהן: ובמחיר הזה – עוד קונים כל הצרכנים כמעט הגנה מוחלטת.

כרמל שאמה-הכהן: כלומר, האינטרס של הצרכנים פה נשמר פי כמה וכמה.

כרמל שאמה-הכהן: מי שמשלם את המחיר, במזומן, זה הקבלנים, כי הם בשוטף, עכשיו, יהיו פחות יכולים לתקוף את הסעיף הזה, הוא הופך להיות קשיח מבחינתם, ורק במקרה קיצון – וגם אז צריך ששר יחליט שהם צודקים, ויקבל את אישור ועדת הכלכלה.

כרמל שאמה-הכהן: תראו כמה סייגים.

כרמית יוליס: השאלה היא האם ההצעה שהציע פרופ' זמיר, שלפי מה שאני מבינה היא מתבססת על הקודקס האזרחי, שאני מודה שהוא לא בתחום התמחותי ואני לא מכירה אותו מספיק טוב, על אף שהמחלקה שלנו מלווה אותו מאד – השאלה אם זה לא פותר את הבעיה.

כרמית יוליס: הרי יש לנו את הסעיף הקיים ויש את העניין של הצפיות, שככל הנראה, עם השנים, פורש בפסיקה באופן מצמצם עד מאד, וכאן מוצע קונספט אחר שמדבר על מבחן הסיכון – האם הסיכון בשליטת הקבלן או לא.

כרמית יוליס: אולי הסעיף הזה שמוצע פה, בוא נהיה אופטימיים – אולי הוא יעשה את ההבחנה כמו שאנחנו רוצים שהיא תהיה, כלומר, שבמקרים שבהם ראוי שהסעיף הזה יחול, של שביתה מאד חמורה, שריפה בכרמל, מלחמה אמיתית, אז לא תחול חובת הפיצוי.

כרמית יוליס: אולי באמת, לפי הסעיף הזה גם לא נצטרך חקיקת משנה פרטנית שמשנה את אותם - -

כרמל שאמה-הכהן: מאחר שבדרך כלל כשמדברים על אסון, לא עומד פה אדם אחד מול קבלן אחד.

כרמל שאמה-הכהן: יעמדו פה מאות או אלפי אנשים מול מספר קבלנים.

כרמל שאמה-הכהן: זו תהיה בעיה ציבורית.

כרמל שאמה-הכהן: לשלוח את כולם לעשרות דיונים בבתי משפט נראה לי כאוס שלם.

כרמל שאמה-הכהן: יבוא אדם, אחרי דיון בוועדה כשיתנו החלטה לפטור מהפיצוי, זה נראה לי הכי יעיל.

ניר ימין: אבל כבר מעכשיו אתה צריך לעכב את זה, אתה אומר שהתקנות שהשר יתקין תהיינה רטרואקטיביות או רטרוספקטיביות לכל הפחות – כי הם יחולו על חוזים שכבר נחתמו.

ניר ימין: יש חוזה שנחתם ב-1 בינואר, באפריל יש שריפה בכרמל – במאי השר יתקין תקנות שכל החוזים שנחתמו בינואר – יוקפאו מבחינת הסעיף - -

זאב פרידמן: אתה יכול להתגבר על זה בקלות אם תוסיף את הסעיף "ובלבד שהתתניה הזו תופיע בחוזה".

קריאות: --

זאב פרידמן: אם יחזיר שר על אירוע אסון, בדיוק כמו בחוק דחיית מועדים, ששם, גם כן – יש סמכות לשר לבצע הכרזה, ועל ההכרזה חלות כל מיני הוראות קטנות.

זאב פרידמן: אם כלל הקבלן סעיף שכזה, שהיה ויכריז השר על אירוע אסון, או על אירוע מסכל – יחולו התנאים שקבע לגביהם השר.

כרמל שאמה-הכהן: יש בחוק התכנון והבניה שהשר יכול להכריז על אזור שהוא מוקפא, תכנונית.

כרמל שאמה-הכהן: אז מה, מישהו אומר שזה רטרואקטיבית?

כרמל שאמה-הכהן: קניתי דירה לפני שנה, לא הודעת לי?

ניר ימין: אני מניח שההוראה הזו של השר חלה מכאן ואילך – אלא אם כן נאמר במפורש - -

כרמל שאמה-הכהן: לא – אני כבר קניתי דירה, אני רוצה להוציא אישור בניה --      כרמית יוליס;     	בסדר, יש על זה זכות פיצוי, לא עושים את זה בכל יום - -

כרמל שאמה-הכהן: פה יעמדו גם כל הזכויות וגם פה אפשר לתקוף את שיקול הדעת של השר, ברור שזה לא מוחלט.

כרמית יוליס: שוב, אני חושבת שזה לא אותו הדבר במובן שבחוק התכנון והבניה אתה עומד מול רשות שלטונית, וזה אדם מול רשות וכאן זה שני צדדים פרטיים.

כרמית יוליס: ולכן ההתערבות בחוזה אצלם בעיניים שלי היא יותר בעייתית.

כרמל שאמה-הכהן: למה?

כרמל שאמה-הכהן: אני התקשרתי עם הקבלן נסים בובליל על מנת שירחיב לי את הדירה, נניח.

כרמל שאמה-הכהן: חתמנו, נתתי לו גם סכום כסף על החשבון, ובבוקר אני רואה את הפרסום על הודעה 77-78.

כרמל שאמה-הכהן: זו לא התערבות בחוזה בין שני צדדים פרטיים?

כרמית יוליס: למוסד התכנון לא משנה אם זה אתה או הקבלן – זו הרשות מול - -

כרמל שאמה-הכהן: גם פה, היינו הך.

ואגיף אליאב: החוק במילא מתערב בחוזה וניתנת פה זכות, שלא קיימת בחוזה, היא קיימת בחוק.

ואגיף אליאב: אז אותו חוק קובע סייג שלשר יש סמכות לקבוע באיזה מקרה הזכות הזו לא תינתן לצרכנים.

ואגיף אליאב: אנחנו לא רואים פה סתירה לחופש החוזים.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא יכול להכריע בסוגיות משפטיות.

כרמל שאמה-הכהן: אני רק יכול להציע רעיון.

כרמל שאמה-הכהן: אם הוא לא טוב משפטית – זו בעיה.

יחיאל רוזנפלד: אני מהטכניון.

יחיאל רוזנפלד: אני חושב שהצעתו של פרופ' זמיר נשמעת ההגיונית ביותר משום שמשום מה כולם איכשהו נלכדו באיזושהי בעיה לאומית.

יחיאל רוזנפלד: אבל יש הרבה מצבים שנוגעים לפרויקט ספציפי – נמצאו עצמות אדם בפרויקט והוא התעכב שנה וחצי, או שחברת חשמל היתה צריכה להעביר קו מתח גבוה ולא עשתה את זה, או שהרשות המקומית לא הכינה את התשתיות.

יחיאל רוזנפלד: זה מעבר ליכולתו של הקבלן לצפות, הבטיחו לו, וכו',  וגם לזה צריך לתת מענה.

יחיאל רוזנפלד: לכן הניסוח השני של פרופ' זמיר נראה לי עונה יפה על כל ה - -

אמיר פז: אנחנו באמת לא רוצים שהמקרים האלה יחולו, ויהיו עילה לסיכול.

אהוד ברק: נמצאו עצמות אדם.

אהוד ברק: רשות העתיקות סגרה את השטח – אתם רוצים שהקבלן, לא מספיק שסגרו לו את הפרויקט, גם ישלם מדי חודש בחודשו?

אהוד ברק: אמיר פז;     	המשרד שלנו מפעיל המון עבודות פיתוח ואנחנו מתמודדים בדיוק עם הבעיות האלה של מה קורה אם נמצאו עתיקות, וכו'.

אהוד ברק: מתמודדים עם זה.

אהוד ברק: נכון, זו בעיה, אבל זו בעיה אבל זו בעיה מוכרת, שמתמודדים אתה.

אהוד ברק: אבל אתה הולך עכשיו לא להתמודד אתה, אתה הולך לקבור אותה.

אהוד ברק: כאשר יש עתיקות או עצמות אדם – המדינה עוצרת את הפרויקט, זה לא אף גורם פרטי.

כרמל שאמה-הכהן: אתה קנית קרקע – אתה מראש יודע שיש סיכון?

אהוד ברק: לא. בכל קרקע, כשתחפור, יכול להיות שתפגוש בעתיקות או עצמות.

נסים בובליל: קיבלת אישור בניה והתחלת לבנות.

כרמל שאמה-הכהן: מישהו בא ובודק אם יש עצמות?

נסים בובליל: על פי החוק אתה מחויב, ברגע שאתה מגלה שרידים ארכיאולוגיים או עצמות – לדווח, ואז - -

כרמל שאמה-הכהן: אבל זה עוצר לך את העבודה על פי חוק.

כרמל שאמה-הכהן: אם חוק עוצר אותך – אני חושב שאתה פטור.

כרמל שאמה-הכהן: קריאות:     - -

כרמל שאמה-הכהן: אני חושב שאם חוק עוצר אותך, אתה פטור.

אהוד ברק: אבל בחוק שאדוני הציע זה לא כתוב.

קריאות: - -

ציפי לבני: בדרך כלל הקבלנים, מכניסים בחוזה סעיף, ואתם תכניסו בחוזים את מה שהוצע, שלשר יש סמכות להוציא צו שבנסיבות מסוימות תהיה הקפאה, זה לא ייחשב.

אהוד ברק: כלומר, אנחנו מדברים עכשיו פרויקט –פרויקט.

אהוד ברק: זה לא קורא אחת לשנה.

ניר ימין: זה שיהיה כתוב בחוזה שיכול להיות שהשר יקבע משהו, אני לא  איזו ודאות זה נותן לקונה ולמוכר.

ניר ימין: אם אני קונה דירה היום ואני יודע שיכול להיות שבאופן תיאורטי – או שהשר יקבע משהו, ואני לא יודע מתי הוא יקבע או שהוא לא יקבע שום דבר, אני לא יודע איזו ודאות זה נותן לי לעניין החוזה שאני חותם עליו עם המוכר.

ניר ימין: אני יודע שיכולה להיות סיטואציה שמתי שהוא הוא יקבע משהו, ויכולה להיות אופציה שהוא לא יקבע, למרות שאני כצרכן חושב שנכון היה לקבוע- אני לא חושב שזה נותן ודאות.

ניר ימין: לכן אני אומר שאם היתה דרך, גם בהמשך למה שאתה אומר – שלהשאיר שיקול דעת לשר לקבוע נסיבות מסוימות שבהן ההוראה הזו לא תחול, כלומר, לא יחול הפיצוי הזה, לקבוע אותן מראש, ואז, באמת, כשאני חותם על חזוה אני יודע באיזה נסיבות אני חשוף לכך שהפיצוי הזה שללא הוכחת נזק – אני לא אהיה זכאי לו – זה נראה לי משהו שכן מוכר באופן יותר בסיסי בפסיקה.

כרמל שאמה-הכהן: אתה יכול לכתוב, אבל לא רשימה סגורה.

ניר ימין: אני חושב שאפשר להכווין את שיקול הדעת – להגיד אפילו באופן כללי: "השר רשאי לקבוע נסיבות שבהן הסעיף הזה לא יחול, ובכלל זה....."

ניר ימין: – אם הוועדה כבר יודעת את הרשימה –מלחמה, למשל, שזה לא יחול - -רשימה של  -  -

כרמל שאמה-הכהן: אבל זה לא אומר שאם יש מלחמה הוא חייב לחתום על הצו.

ניר ימין: ודאי.

ניר ימין: זה שיקול דעת שהוא רשות.

ניר ימין: אני מקווה שלא יפרשו את זה בנסיבות מסוימות כחובה.

ציפי לבני: משרד המשפטים מתנגד – אנחנו לא יכולים - -

ניר ימין: האופציה השניה – באמת לקבוע את ההוראה הזו מראש, את הנסיבות, ולהתוות את שיקול הדעת של השר מראש, אני לא רואה עם זה בעיה, עם ההצעה של אדוני.

ניר ימין: להגיד – ההוראה הכללית אומרת שהדינים של 18א שנוגעים לסיכול – חלות, אבל הוועדה משאירה לשר שיקול דעת לקבוע נסיבות מסוימות שבהן הסייג הזה לא יחול.

ציפי לבני: הם לא רוצים לתת לשר שיקול דעת בעניין הזה.

ציפי לבני: כרמית יוליס;     	התייעצתי עכשיו עם הממונים עלי, וגם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה חושבת שזה ממש לא מקובל ששרים יתערבו בחוזים אזרחיים שכבר נכרתו, בסכסוך אזרחי - -

ניר ימין: לא, לא שכבר נכרתו.

ניר ימין: אנחנו עכשיו בהצעה אחרת.

ניר ימין: עכשיו אנחנו מדברים על נסיבות מסוימות שבהן סעיף הפיצוי לא יחול.

ניר ימין: שהוועדה תגיד שלשר יש סמכות לקבוע נסיבות מסוימות שבהן זה לא יחול.

ניר ימין: זה לא יחול על חוזים שכבר נכרתו – כי התקנות תהיינה פרוספקטיביות.

כרמית יוליס: כי זו לא תהיה הכרזה, נניח – כמו אחרי השריפה בכרמל - -

ניר ימין: לא, לא.

ניר ימין: אלה תהיינה נסיבות כלליות.

קריאות: - -

אייל זמיר: אם מדובר בקביעה בדיעבד – צו בעניין העצמות האלה, או צו לעניין החשמל שלא עבד בחברת חשמל – אני חושב שזה לא מעשי.

אייל זמיר: זה מצד אחד.

אייל זמיר: אם מדובר בקביעת קריטריונים מראש – אני מעדיף לא להפקיד בידי השר את קביעת הקריטריונים האלה משום שהם ייראו בדיוק כפי שנראים היום סעיפים הכוח העליון בסעיפים של החברות, כלומר –זה יכלול הכל.

ניר ימין: ואם זה השר באישור הוועדה- עם פיקוח פרלמנטרי?

אייל זמיר: אז אתם יותר מנוסים ממני, אבל החשש שלי, במיוחד לאור העובדה שסעיפים (א) ו-(ב) כפי שעברו כאן הולכים כברת דרך מאד גדולה לטובת הקונים, השובר של השטר יהיה כזה שלא יישאר הרבה מ- (א) ו-(ב).

אייל זמיר: לכן אני חוזר ומציע את ההצעה שלי, שאני תומך בה- "סעיף זה לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

אייל זמיר: חלק מהניסוח הזה מבוסס על חוק החוזים האחידים, שקובע אילו תניות בחוזים אחידים יש עליהם חזקות קיפוח.

אייל זמיר: בין היתר יש חזקת קיפוח, חזקת אי סבירות בחוזה אחיד, אם מדובר בחוזה שמאפשר לספק באופן חד צדדי לשנות מועדים, וכו'.

אייל זמיר: אז כתוב: ,אלא אם כן זה לא בשליטתו".

אייל זמיר: אם זה לא בשליטתו, אין חזקה שזה לא סביר.

אייל זמיר: הדבר השני – הכנסתי את מבחן הסיכון, שלקוח מהקודיפיקציה: "...

אייל זמיר: ושהסיכון להתרחשותן או לתוצאותיהן אינו מוטל עליו..."

אייל זמיר: ואני מניח שתהיה התבונה השיפוטית במקרים שיגיעו לבתי המשפט, האם זה מסוג הדברים שכל קבלן סביר צריך להיערך אליהם מראש, ולכן הוא יצטרך לשלם 150% דמי שכירות למשך 7 חודשים, או שזה מקרים שהוא לא היה צריך לקחת את הסיכון עליו.

אייל זמיר: תמיד צריך לזכור, כפי שאמר חבר הכנסת שי – לכל דבר יש מחיר.

אייל זמיר: אנחנו צריכים לכוון לדברים שגם הקונים מעוניינים בהם, ואם יש משהו שהקונים לא מעוניינים לשלם בעדו, אז לא צריך לתת להם אותו.

זאב פרידמן: אני מציע שככל שאנחנו מעניקים סמכות לשר או שאנחנו קובעים את התניה שבה אנחנו מגבילים את זכות הפיצוי של הצרכן, במקביל ייקבע מנגנון שמאריך את המועדים שנקבעו לקיום חיובי הצרכן.

זאב פרידמן: לא ייתכן מצב שבו אנחנו מקפיאים את החובות של הקבלן לפרק זמן שיכול להיות חצי שנה ויותר, והצרכן חייב להמשיך לשלם את התשלומים כסדרם, וכל איחור וכל דחייה ייחשבו - -גם מהסיבה הפשוטה, כיוון שלפעמים התשלום מהווה בטוחה מסוימת לצרכן.

זאב פרידמן: ככל שהוא לא מסיים את התשלומים, וגם כיון שזה לא צודק, בנסיבות העניין שנותנים איזשהו מנגנון הקפאה לצד אחד, צודק ככל שיהיה.

זאב פרידמן: צריכה להיות כאן איזושהי סימטריה.

זאב פרידמן: במקרה מונח לפני חוזה של אחת החברות.

זאב פרידמן: סעיף אחד מדבר על – "אם תחול הפרה בבניה או עיכוב בהשלמת הדירה או במסירתה, כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה, או שאין שליטה עליהם, כולל, ומבלי לפגוע בכלליות...."

זאב פרידמן: ויש כאן רשימה של פסקה שלמה – מה ניתן לצפות שתהיה הפסקה הבאה?

זאב פרידמן: שהחברה משחררת את הלקוח לאיזה פרק זמן.

זאב פרידמן: אבל לא.

זאב פרידמן: הפסקה הבאה היא : "אחר הקונה במילוי אחת או יותר מחבויותיו שבחוזה במלואן, ובמועדן – הרי מבלי לפגוע ביתר מהתרופות שעומדות לחברה, על פי החוזה או על פי כל דין – יתיר הדבר לחברה דחייה מקבילה במילוי התחייבויותיה".

זאב פרידמן: אני חושב שהעניין של ליצור פה את הסימטריה הוא הכרחי.

זאב פרידמן: אז אם אנחנו מתירים לקבלן לדחות בלי פיצויים ואפילו אם אנחנו מתירים לו לדחות עם פיצויים – אני לא בטוח שזה לא היה מוצדק לעשות כן.

אהוד ברק: אין לי בעיה עם חברי, למעט העובדה שלדעתי הוא לא קרא טוב את ההסכם.

אהוד ברק: קודם כל צריך לזכור שאנחנו לא מדברים על כמה חיובים.

אהוד ברק: אנחנו מדברים על הישורת האחרונה, או למעשה – על קו הסיום, על מסירת הדירה.

אהוד ברק: אין לנו כל מיני חיובים נוספים מעבר לזה.

ניר ימין: בהנחה שיש – בהנחה שנותרו חיובים  - -

אהוד ברק: אם אין איחור במסירת הדירה – אנחנו לא מדברים.

קריאות: - -

אהוד ברק: אבל אנחנו מדברים על איחור במסירת הדירה, כשהוא נודע בדרך כלל – תמיד, מסירת הדירה היא כנגד התשלום האחרון.

אהוד ברק: אין לנו בעיה, וההימור שלי הוא שזה כתוב גם בהסכם הזה שחברי הציג כדרקוני, שאם יש איחור במסירה, ממילא גם התשלום שנועד ליום המסירה, נדחה בהתאמה.

אהוד ברק: כל הסכם ככה עובד.

אהוד ברק: אם חברי יסתכל הוא יראה.

זאב פרידמן: אבל לא מדובר על התשלום האחרון.

אהוד ברק: אבל יש המשך לחוזה – מה מועד התשלום האחרון?

איציק אמסלם: מה רלבנטי החוזה?

איציק אמסלם: זה חוזה נקודתי.

אהוד ברק: אין ספק שבמועד המסירה יש גם את מועד התשלום האחרון.

אהוד ברק: מועד המסירה זז?

אהוד ברק: – זז גם התשלום האחרון.

אייל זמיר: אנשים מוטרדים מכל מיני דברים ביחסים שבין קבלן לרוכש, אבל אנחנו לא פותרים עכשיו את כל הבעיות, לרבות לא את השאלה הגדולה של היחס בין חיובי הצדדים, שנדונה בסדרה של פסקי דין.

אייל זמיר: השאלה כרגע היא מתי אנחנו מסייגים את התחולה של הפיצויים המוגדלים-המוגדרים, אני חושב שהשאלה של איך זה משפיע על הדברים האחרים בחוזה היא כרגע לא רלבנטית כרגע לסעיף הזה.

זאב פרידמן: ההצעה הזו היא מ-2006.

זאב פרידמן: חיכינו כל כך הרבה זמן אז עדיף כבר לעשות איזה הסדר סביר שכולל גם את ההסדרה של כלל הצדדים בחוזה, ולא נתקן רק צד אחד בחוזה.

זאב פרידמן: ובמקרה זה מדובר ממש בחלקים שהם ממש עניין של סימטריה, שאם אתה לא מתקן אותם אתה משאיר את הצרכנים בעמדה של נחיתות.

זאב פרידמן: ושוב, אני חייב לומר לקבלנים – אני לא מדבר על הקבלנים הטובים, ההגונים והישרים, שהם רוב רובם של הקבלנים, אלא דווקא על אותם מקרי קיצון שבהם אנחנו כן נזקקים לבדוק כל תג ופסיק.

ניר ימין: אני אציג את שתי האפשרויות שמונחות כרגע על השולחן, להבנתי – האפשרות הראשונה היא להמשיך ולהיצמד לקו של סעיף 18א', להשתמש בנוסח שקיים בו, ולדבר על נסיבות שהמוכר לא היה יכול לראות ולא היה יכול למנוע, בהתאם למה שכתוב בסעיף 18א' לחוק החוזים (תרופות), להוסיף סעיף, בהתאם להצעה של אדוני, עם שינוי מסוים, שמותיר שיקול דעת לשר הבינוי והשיכון, אולי בהתייעצות עם עוד שר – המשפטים, ובאישור הוועדה, לקבוע כי בנסיבות מסוימות, עילת הפיצוי בלא הוכחת נזק לא תחול.

ניר ימין: לקבוע, אם הוועדה יודעת, רשימה של נסיבות – היא יכולה להגיד איזה נסיבות היא כבר יודעת שהיא לא רוצה שהסעיף הזה יחול בהתקיימן, ולהשאיר לו, כמובן, שיקול דעת, שהוא יוכל לקבוע נסיבות נוספות או מקרים נוספים.

ניר ימין: זו האופציה הראשונה.

ניר ימין: האופציה השניה – מה שהציע פרופ' זמיר, שמתבסס על מה שכתוב בקודקס האזרחי המוצע, שהסעיף לא יחול על איחור במסירה שנמסר כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

ניר ימין: להבנתי, הסעיף הזה סוטה באופן די ניכר ממה שיש היום לגבי הסיכול.

ניר ימין: הוא מאפשר לברוח מהפיצוי ללא הוכחת נזק בצורה הרבה יותר מקלה גם מה שהממשלה הציע, בהתחלה.

כרמית יוליס: רק אם הוא יצליח להוכיח שהסיכון לא היה בשליטתו.

כרמית יוליס: אני חושבת שבמהות אנחנו מסכימים.

כרמית יוליס: בגלל הניסוח של היום שיצר איזושהי - - אני חושבת שזו הצעה טובה.

אייל זמיר: לשאלתך – איך המבחן הזה יעמוד לעומת הסיכול – אז התשובה היא שאף אחד לא יודע.

אייל זמיר: זה פה מושגי שסתום וגם שם- מושגי שסתום.

אייל זמיר: היתה אי שביעות רצון ממבחן הצפיות מסיבות שכבר עמדו עליהן היום, ולכן עזבו אותו.

אייל זמיר: כמי שקורא את הפסיקה על ליקויי בניה אז אני חושב שלקבלנים אין סיבה להיות אופטימיים שיגידו להם – על זה ועל זה לא הייתם צריכים לשאת בסיכון.

אייל זמיר: אני חושב שהנטיה של בתי המשפט תהיה לקבוע שהם כן צריכים לשאת בסיכון של עיכוב בהגעת מלט לישראל וכו'.

כרמל שאמה-הכהן: בואו נמשיך לסעיף 9 ונחזור אחר כך לסעיף 8 –

אמיר פז: אני קורא: "1.

אמיר פז: בסעיף 6(ג) לחוק העיקרי, אחרי ,בסעיף זה" יבוא "ובסעיף 6א" ובסופו יבוא "(ובחוק זה – חוק המקרקעין)".

אמיר פז: זה משהו טכני.

כרמל שאמה-הכהן: אני מבין שאין התנגדויות.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 9 אושר פה אחד.

אמיר פז: אני ממשיך בקריאה: 	"10.

אמיר פז: אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא: "רישום זכויות    6ב.

אמיר פז: (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין חייב: לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום תשעה חודשים ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור פסקה (1), או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מבינהם; לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.

אמיר פז: (ב) המוכר דירה בבית אשר אינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א) לחייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) לסעיף קטן (א) ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.

אמיר פז: (ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שלגביהן הוכיח המוכר כי נגרם עיכוב בביצוע הרישום עקב נסיבות שלא בשליטתו ואשר לא יכול היה למנוע את קיומו".

אמיר פז: מדברים פה על נושא של רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין בטאבו.

אמיר פז: מדברים פה על שלושה שלבים: פרצלציה, רישום הבית המשותף – כאשר מדובר על בית שיכול להירשם ככזה, לבסוף – רישום זכויו הקונה.

אמיר פז: לגבי הנושא של פרצלציה נקבע חיוב השתדלות.

אמיר פז: זאת אומרת, צריך להגיע לתוצאה במועד המוקדם ביותר שניתן לעשות זאת, מבלי להגדיר את הזמן, ושני השלבים הבאים הוגדרו זמניים – חובה לבצע רישום בית תוך תשעה חודשים וארבעה חודשים לרישום הזכויות.

אמיר פז: יש ועדה בין משרדית להאצת הרישום במקרקעין כבר די הרבה שנים.

אמיר פז: הממשלה גם אימצה המלצות של הוועדה הזו ב-98, שבין היתר קבעו לוחות זמנים לביצוע הרישום.

אמיר פז: מאוחר יותר הוועדה האריכה את התקופות המקוריות.

אמיר פז: אז דובר על שישה ושלושה חודשים, בהתאמה, והאריכו לתשעה וארבע חודשים, וזה מה שמוצע כאן.

אמיר פז: התקופות האלה, כמובן – יש להן סייג והוא כאשר נגרם עיכוב מסיבות שלא בשליטת המוכר ושהוא לא יכול למנוע את קיומן, הדוגמה המפורסמת שתמיד נותנים - של השביתה בטאבו או רשויות אחרות שמעכבות דברים – דברים שקורים לפעמים.

אמיר פז: זה יכול לקרות במנהל, או מצדדים אחרים - למשל אם נדרש שיתוף פעולה עם דייר שלא משתף פעולה מסיבות כאלה ואחרות.

אמיר פז: אז לעתים זה גם יכול להוות עילה- -

כרמל שאמה-הכהן: הצרכן משלם עבור שירותי הרישום האלה?

אמיר פז: כן, בין אחוז או שניים לעורך דינו של הקבלן או עורך דין מטעם הקבלן, כי לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג את הדייר, אבל מותר לו במפורש, גם לפי הדין - -

כרמל שאמה-הכהן: למה לא להתנות חלק מהתשלום הזה עד לסיום ביצוע הפעולות?

אמיר פז: מה שקורה בדרך כלל שהוא מקבל את התשלום הזה מראש.

אמיר פז: הקבלן עוד מקבל עד מסירת הדירה - -בכל מקרה, אנחנו לא מכניסים גורם נוסף  -

כרמל שאמה-הכהן: אמרתי – צריך להתנות חלק מהתשלום, כמו במסירת הדירה – בהשלמת הרישום.

כרמל שאמה-הכהן: כל עוד הוא לא השלים את עבודתו, למה הוא צריך לקבל את מלוא שכר הטרחה שלו?

אמיר פז: בכל מקרה אנחנו לא מכניסים פה גורם נוסף.

אמיר פז: מבחינת הקונה הוא לא צריך להתעסק עם גורמים שונים.

אמיר פז: הצד שעומד מולו בחוזה זה הקבלן?

לאה ורון: והקבלן הוא זה שמבטיח בחוזה את התשלום לעורך דינו.

אמיר פז: נכון.

אמיר פז: בדרך כלל צריך לשלם בנפרד לעורך דין, אבל החובה – המוכר, הקבלן לוקח על עצמו בחוזה את ההתחייבות לדאוג לרישום הזכויות.

אמיר פז: זה שהוא מבצע את זה באמצעות גורם מקצועי, שהוא עורך הדין, שלא משלמים – זה לא סותר את זה.

אמיר פז: ההתחייבות לרשום את זכויות הדייר - -

כרמל שאמה-הכהן: כמו שלא לקחת את כל הכסף על הדירה עד שלא מסרת אותה, למה אי אפשר להגיד – אל תיקח את כל הכסף על השירות המשפטי עד שהוא לא יסתיים?

כרמל שאמה-הכהן: מה הבעיה?

כרמל שאמה-הכהן: יש מבחן אחד והוא –השלמת העבודה.

כרמל שאמה-הכהן: בדיוק כמו שאתה מתערב בעסקה הרבה יותר גדולה והרבה יותר מהותית ואומר לקבלן שהוא בשום פנים לא מקבל את כל הכסף עד שהוא לא מסר את הדירה, למה, באותו מובן, לא לתת גם כאן את הוראות ההגבלה, לגבי השירותים המשפטיים?

איציק אמסלם: אני אסביר – ברגע שעורך הדין גומר את רישום הבית המשותף, הדייר הוא כבר שקוף, הוא אדיש לעניין.

איציק אמסלם: זאת אומרת, גמרתי את העבודה  -- אין לו מה לעשות, הוא רשם.

איציק אמסלם: לכן זה לא יכול להיות אחרי.

איציק אמסלם: זה לא משהו שאתה רוצה לתת לדייר ואומר לו – הנה, אני נותן לך, תשלם לי כסף.

איציק אמסלם: העורך דין עושה את כל רישום הבית המשותף, גומר את כל התהליך אחרי שנה-שנה וחצי.

איציק אמסלם: אני גמרתי את התהליך.

איציק אמסלם: הוא לא יכול להגיד לדייר – אם לא תשלם לי אני לא רושם את זה על שמך.

איציק אמסלם: הוא גמר את הרישום, הדייר רשום בדירה.

זאב פרידמן: ברוב המקרים זה לא כמו שאמרת.

זאב פרידמן: ברוב המקרים אומרים לקונה- תשלם 2% ממחיר הדירה לקבלן ש –

איציק אמסלם: לא, לא.

איציק אמסלם: זה מופרד.

זאב פרידמן: לא בכדי הוציאו את ההנחיה של הממונה על הגנת הצרכן על זה שזה מחיר כולל והייתם צריכים לרשום את הכל כמחיר אחד ולא לפצל את זה.

זאב פרידמן: אם אני הייתי מנהל את המשא ומתן עם עורך הדין הוא לא היה מקבל 2%, הוא היה מקבל אחוז אחד, כמו שאני בא אליו לעסקאות.

נסים בובליל: אני הייתי רוצה להתייחס לעניין של הרישום.

נסים בובליל: זה אינטרס משותף, לא רק של הרוכשים – גם של הקבלנים וגם של היזמים.

נסים בובליל: השלב של הרישום הוא שלב מאד חשוב גם לקבלנים וליזמים.

נסים בובליל: זה בעצם השלב שבו אנחנו נפרדים מהדייר ומוסרים לו את מלוא הזכויות שלו.

נסים בובליל: לכן הדבר הזה חשוב לנו, גם כן.

נסים בובליל: אבל יש לנו מגבלה והיא מאד בעייתית, בנושא של לוחות הזמנים.

נסים בובליל: אנחנו בעד העניין הזה, אבל היינו רוצים שטיפה נרחיב את לוח הזמנים.

אליאב בן שימול: הסיבה להרחבה – יש פה הרי שלושה שלבים.

אליאב בן שימול: השלב הראשון שהגדירו אותו כהשתדלות וזה חלוקה, פרצלציה.

אליאב בן שימול: השלב השני זה בעצם רישום הביתה משותף, שנקבעה לו כאן תקופה של  - - חודשים.

אליאב בן שימול: אנחנו מבקשים להגדיל את התקופות האלה, ואפילו להכפיל אותם כי ברישום הבית המשותף אנחנו תלויים בכל מיני גורמים חיצוניים חוץ מאתנו, אם זה חברת חשמל, לצורך רישום של חדרי טרנספורמציה, לצורך העניין, אם זה בנקים, בליווי, ואם זה הסדרים מל המנהל.

אליאב בן שימול: כמו שציין פה נשיא ההתאחדות – מבחינת האינטרס, הוא אינטרס משותף שלנו, אפילו אינטרס גדול שלנו, כי בעצם, במעמד הרישום ורישום הזכויות אנחנו מסיימים את היחסים עם הדייר, עם הקונה שלנו באופן רשמי.

אליאב בן שימול: אני לא מדבר על תקופות האחריות.

אליאב בן שימול: אנחנו בעצם מבצעים מסירה מושלמת.

אליאב בן שימול: הבעיה היא עם התקופות שנקובות כרגע בחוק.

אליאב בן שימול: לעניין הרישום של הבית המשותף, אנחנו תלויים בהרבה גורמים חיצוניים, כמו שאמרתי – חברת חשמל, בנקים, מנהל, שמעכבים אותנו ברישום הבית המשותף.

אליאב בן שימול: אחרי זה, ברישום הזכויות עצמן על שם הדייר אנחנו נכנסים לעוד תחום שאנחנו עובדים ישירות מול הדייר.

אליאב בן שימול: אני יכול עד מחר לבקש מהדייר שיביא לי את אישור מס הרכישה, לצורך הרישום, ופתאום אני לא מקבל – כי הוא לא ענה לי.

אליאב בן שימול: אז נכון שיש פה את סעיף הסל, (ג), שמוציא את הדברים שהם לא בשליטתי.

אליאב בן שימול: אבל יש גם שינויים שבוצעו בדירה, והם צריכים לבוא לידי ביטוי.

אליאב בן שימול: לכן, התקופות פה צריכות להיות יותר ארוכות, פשוט.

לאה ורון: לא הבנו למה סעיף (ג) לא עונה על הצרכים.

אליאב בן שימול: סעיף (ג) מתייחס לתקופה של אחרי רישום הבית המשותף ובעצם – איחוד הזכויות ברמה המקצועית, איחוד הזכויות לדייר עצמו.

ניר ימין: לא, זה חישוב כל התקופות הרלבנטיות.

אמיר פז: הדוגמאות שנתת הן בדיוק הדוגמאות לסעיף זה, כי באמת אין לנו שום מטרה להגיע למצב שכולם עוברים על החוק.

אליאב בן שימול: הדוגמאות שנתתי – אני רואה אותם בדיוק בתחום האפור.

אליאב בן שימול: אם אני לא קיבלתי מחברת חשמל אישור על חדר טרנספורמציה לצורך רישום הבית המשותף אז אתה תבוא מהצד השני, או הרוכשים יבואו מהצד השני ויטענו שאני לא לחצתי מספיק על חברת החשמל לצורך העניין.

ציפי לבני: או שלא מילאת אחרי כל התנאים שחברת חשמל ביקשו.

אליאב בן שימול: אני יוצא מנקודת הנחה שמלאנו אחרי התנאים ועדיין לא קיבלנו כי בחברת חשמל לא חתמו עוד על שטר המכר לצורך העניין, או לא קיבלו עוד מסמכי משכנתא, לשחרור ליווי בנקאי ודברים כאלה.

ציפי לבני: אנחנו מתנגדים.

ציפי לבני: יושבת ועדה בין משרדית בראשות ראובן קוגן, ונציגים של המשרד שלנו ועדו נציגים של משרדים אחרים, והם קבעו את המועדים האלה, דחו אותם כבר פעם אחת, הרחיבו את המועדים, זה היה שישה ושלושה, הרחיבו את זה לתשעה וארבעה, ואין גבול להרחבות האלה.

ציפי לבני: צריך להזדרז ולעשות הכל – אנחנו מעוניינים שהרישומים ייעשו וגם הזכויות של הדיריים - שיירשמו במהרה.

איציק אמסלם: זה לא יכול לקרות בפועל.

איציק אמסלם: עובדתית אנחנו לא מצליחים לעמוד ביעדים האלה.

כרמל שאמה-הכהן: טוב – אנחנו נשנה – אני אהיה מאד מרוצה אם זה יהיה בתקופה קצת אפילו יותר ארוכה.

כרמל שאמה-הכהן: איציק אמסלם:     	אנחנו לא יכולים לעמוד בזה.

כרמל שאמה-הכהן: ב-(2) נשנה מתשעה חודשים לשנה וב- (3) מארבעה חודשים לשישה חודשים.

לאה ורון: יש לי שאלה- מי אחראי לרישום הערת אזהרה?

כרמית יוליס: זו אחת הבטוחות של הרוכש.

ציפי לבני: עורך הדין של הרוכש רושם.

נסים בובליל: הערת אזהרה יכול לרשום כל אחד: היועץ המשפטי של הרוכש, ברגע שיש לו הסכם הוא יכול רשום .

כרמל שאמה-הכהן: עם דמי השמירה אפשר לרשום הערת אזהרה?

נסים בובליל: לא, כי זה לא הסכם, זו הצעת רכישה שהרוכש נותן לקונה.

אייל זמיר: אני לא בטוח שהם צודקים.

אהוד ברק: בעסקאות כאלה לא נוהגים לתת הערת אזהרה.

אהוד ברק: הערת אזהרה יש בעסקאות של רכישת דירה מיד שניה.

אהוד ברק: בעסקאות כאלה יש לווי בנקאי, שזה יותר טוב.

אהוד ברק: הבטוחה שמקבל הקונה זו ערבות בנקאית.

אהוד ברק: אין צורך ולא נוהגים לתת הערת אזהרה בעסקאות כאלה.

כרמל שאמה-הכהן: עוד הערות לסעיף?

ניר ימין: שתי הערות – סעיף (א)(2) – במקום תשעה חודשים – שנה, בסעיף (א)(3) במקום ארבעה חודשים – שישה חודשים.

ניר ימין: אני רק רציתי להפנות את תשומת הלב בסעיף 5(ב)(ג) לגבי הנסיבות שבהן המוכר יהיה פטור מהפיצוי בלא הוכחת נזק בסעיף (ג) יש שוב התייחסות מסוימת לשתי פסקאות מתוך סעיף (ג) שב-6(ב) האמור.

ניר ימין: מדובר על כך שנגרם עיכוב בביצוע רישום עקב נסיבות שלא היה בשליטתו – זה 5(ב)(ג)(2), "ואשר לא היה יכול למנוע את קיומן".

ניר ימין: השאלה אם הכוונה היתה בהתחלה, מה שהממשלה הציעה דיבר על כך שכל הנסיבות, במצטבר, לפחות, ב- 5(ב)(ג) יתייחסו לדיני הסיכול.

ניר ימין: השאלה איך אתם רואים את הסעיפים הקטנים האלה.

אמיר פז: זה בכוונה מרוכך.

אמיר פז: אין כאן כוונה להחיל את כל ההוראות של הסיכול.

כרמל שאמה-הכהן: מי בעד סעיף 10 לרבות השינויים?

כרמל שאמה-הכהן: התקבל פה אחד.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 11.

אמיר פז: "11.

אמיר פז: בסעיף 7 לחוק העיקרי אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה".

כרמל שאמה-הכהן: הערות?

כרמל שאמה-הכהן: אין.

אהוד ברק: הקונה וקונה המשנה – צריך להבין שאנחנו לא יכולים לדבר סימולטנית על שניהם.

אהוד ברק: אז לסעיף הזה – זה הקונה או קונה המשנה, לפי העניין.

אהוד ברק: תלוי אם יש כבר קונה משנה או לא.

אהוד ברק: אבל צריך לזכור-  קונה המשנה  מחליף את הקונה.

אהוד ברק: בדיונים שהיו בפעם הקודמת זה לא עלה.

כרמל שאמה-הכהן: יש הצעה לשינוי הנוסח שאתה חושב שצריך לעשות פה?

אהוד ברק: "לפי העניין".

ניר ימין: פה אני לא חושב שצריך לכתוב "לפי העניין".

ניר ימין: כאן כתוב – "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין".

ניר ימין: יכול להיות שיש זכויות לקונה שניתנות לו לפי כל דין ולקונה המשנה יש זכויות אחרות מכוח החוק הזה.

ניר ימין: אני לא רוצה לגרוע מזכויותיו של קונה שלא קשורות אפילו לחוק הזה.

ניר ימין: "לפי כל דין"  -שהוא לא החוק הזה.

ניר ימין: אני בוודאי לא רוצה לגרוע מזכויותיו של קונה שיש לו מחוקים אחרים, כלפיכם, בגלל שיש קונה משנה שיש לו טענות כלפיכם לפי החוק הזה.

אהוד ברק: אבל זה עדיין נכון.

אהוד ברק: לפי העניין.

קריאות: - - -

אליאב בן שימול: הבעיה העיקרית שאנחנו בעצם יכולים למצוא את עצמנו במצב שעל אותה סוגיה או בעיה שהיתה לנו מול הקונה העיקרי, פתאום אנחנו צריכים להתמודד גם מול קונה המשנה.

אליאב בן שימול: לדוגמה –  אם הייה אירוע או ליקוי בבית, ותקנו אותו לקונה העיקרי, או נתנו לו פיצוי כספי, יכול לבוא קונה המשנה ולהגיד – לא, אני רוצה את התיקון ולא את הפיצוי שניתן לקונה העיקרי.

קריאות: זה לא קשור לסעיף זה.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 11 אושר.

אמיר פז: "12.

אמיר פז: בסעיף  7א לחוק העיקרי אחרי "הקונה" יבוא – "או קונה המשנה".

אמיר פז: ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה – בטל".

ניר ימין: דיברנו בינינו לפני הישיבה, לפני הצהריים שעלול להשתמע מהנוסח שהוא גורע מהרישה.

ניר ימין: אני אקרא את הסעיף כפי שהוא היום – סעיף 7א אומר: "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה".

ניר ימין: מוצע להוסיף בהצעת החוק שויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה – בטל".

ניר ימין: צריך להבהיר כאן שאין בכך כדי לגרוע מההוראות שאומרות שאסור להתנות על החוק הזה אלא לטובת הקונה.

ניר ימין: אז או להוסיף איזה ביטוי שאומר – בלי לגרוע ממה שקיים היום בסעף (א), והתוספת המוצעת תהיה (ב) - -

כרמל שאמה-הכהן: אין בעיה – איך שאתה רוצה.

כרמל שאמה-הכהן: תנסחו ותמספרו.

כרמית יוליס: - - -

ניר ימין: אני אומר למה השאלה הזו עלתה – מאחר שמדובר כאן על סיטואציה ספציפית שבה המוכר אומר– כתנאי לזה שאתן את המפתח או החזקה בדירה, אתה צריך לוותר על זכויות מסוימות שיש לך, לעניין אי התאמה יסודית.

ניר ימין: השאלה היתה מה קורה לגבי כל הזכויות האחרות, שאנחנו לא אומרים את זה - -האם הן, כשהן סותרות את 7א האם הן לא בטלות, מזה שאנחנו אומרים רק לגבי ההוראה הזו שהיא בטלה.

ניר ימין: לכן חשבנו שלכל הפחות צריך להגיד "בלי לגרוע" העלה פרופ' זמיר בהפסקה סיטואציות נוספות שמכירים מניסיון החיים והפרקטיקה שנמצאים בחוזה המכר, ולכן אולי גם אליהם צריך להתייחס, באופן ספציפי.

כרמל שאמה-הכהן: אין סוף לפרט פה סיטואציות - -

ניר ימין: לפי איך שהבנתי את הצעת משרד הבינוי והשיכון, את הצעת הממשלה הכוונה היתה, כפי שהבנתי – להתייחס להסדר שהם ראו שחוזר על עצמו הרבה פעמים בחוזה המכר, ויש הערות  - -

כרמל שאמה-הכהן: בגלל זה אל תוסיף הסדרים אחרים.

ניר ימין: אבל אומרים שיש אולי עוד סיטואציות - -

ציפי לבני: המצב הקריטי, שבעצם רוכש הדירה נמצא במצב מאד קריטי ואומרים לו – לפני שנותנים לך את המפתח, תחתום על ויתור על א', ב' ו-ג'.

ציפי לבני: אז אנחנו לא - -

כרמל שאמה-הכהן: הלשון ברורה פה.

ניר ימין: יש עוד שתי סיטואציות שאני לא זוכר כרגע, אבל דיברנו עליהן –לפני הישיבה.

קריאות: - -

אייל זמיר: יכולים להיות עוד מצבים שבהם אחרי כריתת החוזה, בשלב מאוחר, מחתימים את הקונים על כתבי ויתור בנסיבות בהן הם נאלצים לחתום ובעצם אין להם ברירה.

אייל זמיר: שלוש הסיטואציות הטיפוסיות, כפי שנאמר כאן, הן – או כתנאי לקבלת הדירה, או, כשהקונה רוצה למכור את הדירה והיא עוד לא רשומה בטאבו אז צריך את שינוי הרישום ואז מגישים טפסים גם לקונה וגם לקונה המשנ ה- שיחתמו, או במקרה שאם הוא רוצה שיתקנו – הוא צריך לחתום שזה בסדר.

אייל זמיר: התוספת כאן מכוסה בפסיקה, יש לומר.

אייל זמיר: זאת אומרת, בשלושת המצבים האלה הפסיקה אומרת שאין תוקף לכתבי הוויתור, אבל ממשיכים לעשות את זה כי מניחים שהקונים לא יודעים.

אייל זמיר: זה גם לא יפתור את הבעיה אם הם לא קוראים את החוק הזה.

אייל זמיר: אם רוצים להיות חצי זהירים אז אפשר לכתוב: "מבלי לגורע מהאמור לעיל, ויתור על זכויות..."

אייל זמיר: וכו' – ואם רוצים להיות עוד יותר זהירים אפשר לכתוב: "ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה או להעברת זכויות מקונה לקונה המשנה או לביצוע תיקונים – בטל".

כרמל שאמה-הכהן: מקובל.

אהוד ברק: אני רוצה לצאת נגד דבר אחד - שפיכת התינוק עם המים.

אהוד ברק: אנחנו בהחלט רואים מצבים שבהם מגיעים לפשרות.

אהוד ברק: ניתן פיצוי כספי או פיצוי כזה או אחר לרוכש, והוא מסתפק בזה.

אהוד ברק: הכיור לא היה בסדר, הוא קיבל 2,000 שקל, הוא מרוצה, אני מרוצה והלכנו לדרכנו.

אהוד ברק: הכיוון שכאן חוטא, לטעמנו, בשניים: דבר ראשון, הוא בעצם לא מאפשר כאלה דברים, לפחות לא בתקנות זמן מסוימות.

אהוד ברק: הוא לא בוחן, כמו שהפסיקה באמת בחנה, האם הסידור הזה, הפשרה הזו, ההסדר הזה בין המוכר לקונה הוא סביר או לא סביר.

אהוד ברק: הוא קובע כאן, באופן קטגורי – בטל.

אהוד ברק: יש מקרים שאכן זה מגיע אפילו כדי עושק כלכלי, נקבע בפסיקה.

אהוד ברק: אין לזה תוקף, זה באמת בטל.

אהוד ברק: אבל יש מקרים אחרים שבהם הצדדים רשאים לקבוע – אני נותן לך ככה ואתה נותן לי ככה.

אהוד ברק: וכאן החוק עכשיו לא מאפשר את הדבר הזה.

אהוד ברק: אני לא יודע מי יותר סובל מהדבר הזה.

אהוד ברק: אני חושב שצריך להכניס כאן מבחן ערכי, האם ההסדר היה סביר או לא סביר.

אהוד ברק: זה דבר אחד.

אהוד ברק: הדבר השני הוא מה שהתחלתי לומר קודם והוא, בעצם, מה שהיה צריך להיות נדון במושב הקודם של הוועדה הזו: יש קונה ויש קונה משנה.

אהוד ברק: עד עכשיו היה קונה, לפחות לפי חוק.

אהוד ברק: בענייננו יש כאן עכשיו קונה משנה שעכשיו יש לו זכויות עצמאיות.

אהוד ברק: הזכויות העצמאיות האלה חייבות להיות שהוא נכנס לנעליו של הקונה הראשי.

אהוד ברק: לא יכול להיות שלקונה הראשי אין זכות מסוימת ופתאום, לקונה המשנה, ראה זה פלא – צמחה לו זכות.

אהוד ברק: היה סדק בכיור, לצורך העניין.

אהוד ברק: הקונה הראשי הגיע להסכמה, לא במועד המסירה, אין שום בעיית טיימינג – וקיבל על זה כסף, ובא כעבור חצי שנה או שנה קונה המשנה ואומר: סליחה, יש לי סדק בכיור, אני רוצה כסף.

אהוד ברק: הניסוח של היום לא אומר שהוא נכנס לנעליו של הקונה הראשי, שהוא מוגבל, בעצם, בטענות הקונה הראשי.

אהוד ברק: אני לא חושב שיש לזה אח ורע בשום מקום אחר.

אהוד ברק: אני חושב שמה שאנחנו צריכים לעשות בעניין הזה זה – הבהרה, שקונה משנה נכנס בעצם, מקבל את הזכויות והחובות של הקונה הראשי, ודבר שני – זה לא בטל אוטומטית, זה בטל אלא אם כן אחד הצדדים יראה שזה סביר.

אהוד ברק: היו"ר כרמל שאמה:     	יש לנו את הנוסח?

ניר ימין: כן.

ניר ימין: יש לי רק שתי שאלות לגבי מה שאמר פרופ' זמיר – ראשית, הכוונה היא לשלב רק את העניין של העברת זכויות מקונה לקונה משנה, לא להיכנס לסיטואציות - -

אמיר פז: זה לא משנה למי הוא מעביר.

אייל זמיר: זה בלי לגרוע.

ניר ימין: העניין השני – האם צריך לומר "המהווה תנאי לקבלת חזקה בדירה", או – "המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה", כמו שמופיע בחלקים אחרים בחוק?

ניר ימין: אני יודע שיש לזה משמעות מבחינה משפטית, השאלה למה הכוונה כאן.

אייל זמיר: זה לא משנה.

ניר ימין: אז כדאי לשמור על אחידות – "להעמדת הדירה לרשות הקונה".

אמיר פז: קיבלנו.

ניר ימין: "בסעיף 7א לחוק העיקרי, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה".

ניר ימין: – זה סעיף (א).

ניר ימין: "(ב) מבלי לגורע מהאמור בהוראות סעיף (א), ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות, העברת זכויות מקונה לקונה המשנה וביצוע ...."

ניר ימין: - -

אייל זמיר: לא, לא.

אייל זמיר: "המהווה תנאי ל..

אייל זמיר: " - -

ניר ימין: למה זה משנה, בסדר?

אמיר פז: כי זה בדיוק העניין - רק כשזה מהווה תנאי.

אמיר פז: אם הגיעו להסכמות לא כי הקבלן העמיד את זה כתנאי לביצוע תיקון או לביצוע הבהרה, רק אם הוא העמיד את זה כתנאי זה בטל.

אמיר פז: אם באמת יש ביניהם אחר כך הסכמות כאלה ואחרות מותר להם להגיע לעמק השווה.

אמיר פז: אנחנו לא שוללים את זה.

ניר ימין: אז יש כאן שלוש סיטואציות.

ניר ימין: הסיטואציה הראשונה  - ויתור בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות.

ניר ימין: הסיטואציה השניה היא ויתור לגבי  - -

אייל זמיר: לא. השלוש אפשרויות הן : "המהווה תנאי ל..."

ניר ימין: אז סעיף (ב) יהיה: "מבלי לגרוע מהאמור בסעיף (א), ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה לרבות בכתב בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה או להעברת זכויות מהקונה לקונה המשנה או לביצוע תיקונים – בטל".

כרמל שאמה-הכהן: מי בעד?

כרמל שאמה-הכהן: אושר פה אחד.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 13.

אמיר פז: "13.

אמיר פז: בסעיף 8(ב) לחוק העיקרי אחרי "מהקונה" יבוא "או מקונה המשנה".

אמיר פז: זה טכני.

כרמל שאמה-הכהן: אושר פה אחד.

אמיר פז: "14.

אמיר פז: בסעיף 10 לחוק העיקרי אחרי 2(א) יבוא "2א(1)".

ניר ימין: הערה רוחבית אבל חשוב להתייחס אליה – סעיף 10 הוא סעיף העונשין, מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים מסוימים, דינו קנס – 50 אלף לירות.

ניר ימין: בלי קשר לעניין של נקיבת גובה הקנס בלירות ולא בשקלים, שאולי כדאי לשנות את זה בהזדמנות הזו, אני חושב שזו סנקציה מאד צרה לגבי כל ההוראות שקיימות בחוק.

ניר ימין: אני לא יודע אם יש נתונים למשרד כמה כתבי אישום הגישו לגבי מי שהפר הוראה מההוראות האלה, ואם המשרד לא רוצה לבחון הוראות שנוגעות לסנקציות מנהליות או הוראות אחרות שכדאי לשלב אותן כאן כדי שהאכיפה לגבי הוראות אלה תהיה אפקטיבית.

כרמל שאמה-הכהן: כמה זה 50 אלף לירות בערכים של היום?

ניר ימין: 5,000 שקל או משהו כזה.

אייל זמיר: לסכום הזה אין היום שום משמעות אופרטיבית, משום שיש חוק לעדכון קנסות באופן גורף-  שעדכן את כל הקנסות בחקיקה, כך אפשר להתעלם ממנו.

כרמל שאמה-הכהן: אבל אפשר לקבוע סכום אחר.

אייל זמיר: אבל כדאי לפני כן שנדע מה הסכום שקבוע עכשיו ומה החקיקה הפלילית קובעת במקרים שכאלה.

אייל זמיר: לגבי אכיפה מנהלית – היא קיימת כי עבירה על חוק זה מהווה גם אחת העילות לפי חוק רישום קבלנים לנקוט סנקציות לפי החוק האחר.

נסים בובליל: זו עילה למחיקה, ומבצעים את זה.

אייל זמיר: ולגבי השאלה כמה כתבי אישום מוגשים – נכון למועד כתיבת הספר היה מדובר במספרים נמוכים מאד.

אייל זמיר: כפי שאולי ראיתם מהסעיף של התמ"ת כאן – סיכום בדיקות וכו', הניסיון בחקיקה מהסוג הזה הוא שמערכת האכיפה הפלילית איננה מסוגלת לטפל בה ואפשר להבין שבשרשרת העבירות השונות שמתבצעות בישראל ושמערכת אכיפת החוק מטפלת בהן, הדברים האלה הם בשוליים משום שזה בעיקר סכסוכים אזרחיים, בגלל שהמשאבים מוגבלים, וכו'.

אייל זמיר: לכן היה חשוב להם שם בעצם לבקש מהקונים – תעשו את העבודה שלנו, אנחנו לא מצליחים לעשות בקרה על כל סיכומי הבדיקות, אולי תעזרו לנו לאכוף את החוק.

אייל זמיר: כך שאל תבנו על זה.

אייל זמיר: צריך להוסיף כאן את א(1)למען האלגנטיות.

אייל זמיר: אבל מכאן לא תבוא הישועה לכלום.

כרמל שאמה-הכהן: אבל עדיין יש קנס כספי?

כרמל שאמה-הכהן: אייל זמיר;     	אבל אין מי שיאכוף את זה.

ניר ימין: השאלה אם למשרד הבינוי והשיכון יש נתונים לגבי אכיפה מנהלית שנעשתה.

ניר ימין: כשדיברתי על אכיפה מנהלית דיברתי על עיצומים כספיים.

אמיר פז: רשם הקבלנים מטפל בתלונות של דיירים, למשל, ואחד מהסעיפים של מה שנקרא – ערעור מהימנות, כלומר, שמאפשר לו להטיל סנקציות כרשם קבלנים, כרגולטור על קבלנים זה עבירה על החוק הזה, הוא משתמש בזה ועושים את זה באופן שוטף.

נסים בובליל: אני רוצה להתייחס ברשותכם, לעניין הזה.

נסים בובליל: זה מאד נחמד שאמרת שרשם הקבלנים פועל ביתר אינטנסיביות בשנה האחרונה - -

אמיר פז: זה לא מה שאמרתי.

נסים בובליל: אני אומר שנחמד שהוא פועל, וזה בסדר, וזה יותר בשנה האחרונה, בתקופה האחרונה הוא פועל יותר.

נסים בובליל: אבל שנדע טיפה את הנתונים: במדינת ישראל נבנים יותר מ-20% מהבניה על ידי קבלנים שלא כפופים לשום חוק, לשום חוק.

נסים בובליל: ושם אין לכם את הכוח ואתם לא מבצעים שום דבר, וגם לא רשם הקבלנים.

נסים בובליל: אנחנו יושבים פה, הקבלנים, שמשתדלים לעבוד על פי החוק.

נסים בובליל: אבל בכל הקטע של הבניה הבלתי חוקית אין לכם לא את הכוח ולא את המשאבים לטפל ואתם לא מטפלים.

נסים בובליל: אז בואו נשאיר את העניין הזה.

נסים בובליל: אני לא חושב שפה הנקודה שאנחנו צריכים עוד יותר להטיל קנסות ועיצומים נוספים.

נסים בובליל: בוא נטפל למשל – בבניה הבלתי חוקית שמשתוללת במדינת ישראל שנעשית לא על ידי קבלנים רשומים בכלל, לא על ידי משלמי מסים והרבה פעמים גם לא בקרקעות בבעלות.

כרמל שאמה-הכהן: אני מסכים אתך.

כרמל שאמה-הכהן: יש לי שאלה – כמה צריך להיות הקנס, לדעתך, למי שמוציא לכם שם רע.

נסים בובליל: אני לא יודע מה זה 50 אלף לירות.

ניר ימין: וגם צריך לציין שמה שאמר פרופ' זמיר לגבי אכיפה אזרחית – כרגע, הוועדה עוד לא אישרה את הסעיפים  -כרגע האכיפה האזרחית נוגעת, למיטב זכרוני, רק לעניין הפיצוי באיחור במסירה.

ניר ימין: אין אכיפה אזרחית בסעיפים אחרים בחוק, כרגע.

כרמל שאמה-הכהן: עדיין לא שמעתי כמה הקנס פה.

עינת ברכה: אני מציעה, בהקשר הזה, כמו שמקובל גם בחוק הגנת הצרכן, בחקיקה צרכנית, להפנות לחוק העונשין ולסכומים שמתעדכנים בחוק העונשין.

ציפי לבני: זה קיים.

ציפי לבני: יש חוק כללי שעדכן את כל הסכומים.

ניר ימין: בחוק העונשין יש מדרגות –  אם אני זוכר נכון, המדרגה הנמוכה ביותר היא בסביבות 13 אלף שקלים, לאחר מכן – 22 או 27 אלף שקלים, לאחר מכן – 60 אלף ובסוף -200 אלף שקל.

כרמל שאמה-הכהן: כמה מטילים הים על קבלן אם הוא מעסיק עובד ללא רישיון?

נסים בובליל: אין תופעה כזו מפני שיש בעיה אחרת – שלילת רישיון הקבלן שזה איום יותר גדול מאשר הקנס עצמו.

זאב פרידמן: יש מקום לעדכן את היעד של הקנס ולומר שכאשר זה מדובר על חברה שזה יוטל על האורגן שקיבל את ההחלטה או שביצע אותה.

זאב פרידמן: הנשוא של הקנס לא צריך להיות הדינים הכלליים כאשר מדובר בחברה או עמותה שמתאגדת לצרכי בניה.

זאב פרידמן: זה כן צריך להיות באופן ספציפי הבן אדם, האורגן שעומד מאחורי אותה פעולה.

ניר ימין: אתה רוצה ליצור אחריות נושא משרה בתאגיד - -

זאב פרידמן: בדיוק כמו שקיים בחוק הגנת הצרכן, בסעיף 25, כשאתה מטיל את האחריות על נושא המשרה.

זאב פרידמן: אין שום סיבה שלא תטיל את אותה אחריות על הקבלן שהקים חברה לצורך פרויקט ספציפי ונעלם.

כרמל שאמה-הכהן: אומר לי היועץ המשפטי שלפי הבדיקה הראשונית זה מפנה לקנס של 5,000 שקל, וזה מגוחך.

אייל זמיר: זה בטוח לא נכון כי כבר ב-2002 כשהספר התפרסם זה היה  9,600.

כרמל שאמה-הכהן: גם זה מגוחך.

אייל זמיר: העדכון פה הוא עדכון על ידי השר, בתקנות, לפי סמכותו לפי סעיף 64 לחוק העונשין.

אייל זמיר: אז צריך לראות מה הוא קבע.

כרמל שאמה-הכהן: יש לכם מה להגיד לגבי גובה הקנס?

ניר ימין: יש שתי הוראות – יש הוראה אחת שמדברת על המרה מלירות לשקלים.

ניר ימין: אם אנחנו לוקחים את הסכום הזה, נומינאלית, אני חושב שזה מה שדובר עליו- בסביבות 5,000 שקל.

ניר ימין: אחר כך, מכיוון שיש את העדכונים השוטפים האלה, אז באמת הסכום הזה עלה, אבל הוא לא עלה בצורה משמעותית.

ניר ימין: הוא לא היגיע ל- 50 אלף שקל, למשל, למיטב ידיעתי.

איציק אמסלם: צריך רק לקחת בחשבון שמדברים פה על דירה.

איציק אמסלם: לא שאנחנו מסכימים לזה, אבל אם כך – קחו בחשבון שהבניינים הם מ-50 יחידות ומעלה, אז תכפילו כל מספר ב-50.

כרמל שאמה-הכהן: זה פר דירה?

איציק אמסלם: כך אני מבין.

איציק אמסלם: כן ביודעין או לא ביודעין – לך תוכיח, אבל תכפיל כל מספר ב-50 דירות ואתה מגיע פה לקטסטרופה.

ציפי לבני: נכון.

כרמל שאמה-הכהן: נאשר את הסעיף.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 14 – מאושר, עם השינויים - -

ניר ימין: אין כרגע שינויים – אין סנקציה אחרת.

ניר ימין: סנקציה אזרחית – צריך לשקול אותה, גם סנקציה מנהלית שהיא לא ביטול רישיון זה לא משהו שקבוע היום, וזה תיקון מאד מקיף, אם רוצים לעשות.

כרמל שאמה-הכהן: לא דיברנו על סנקציה.

כרמל שאמה-הכהן: מה שקיים.

כרמל שאמה-הכהן: טוב, אני אגיש הסתייגות.

ניר ימין: לגבי מה?

כרמל שאמה-הכהן: סכום של קנס.

ניר ימין: בסדר, אפשר להשאיר את זה כך.

ניר ימין: אני מקווה שאתה מסמיך אותנו לכתוב את זה בנוסח שמקובל היום לגבי הוראות עונשיות.

כרמל שאמה-הכהן: ברור.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 14 אושר פה אחד.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 15.

זאב פרידמן: אבל צריך לשקול עוד פעם לכתובת של אותן סנקציות – לא בשביל להטיל דופי, אלא דווקא באותו מקרה קיצון, כשמדובר באותו חברות שקמות לפרויקט, הטלת האחריות לנושא המשרה היא מאד מאד - -

כרמל שאמה-הכהן: עוברים לסעיף 15.

אמיר פז: "15.

אמיר פז: בסעיף 11 לחוק העיקרי –  בסעיף קטן 0ב) במקום "תיקון מספר 3" יבוא "תיקון מס' 2".

אמיר פז: זה תיקון טעות סופר של תיקון קודם.

אמיר פז: "(2) אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: "(ג) חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 3), התשס"ו-2005 לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5. על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות) כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5".

אמיר פז: זו הוראת המעבר, כמובן – לא להחיל את זה על חוזים שכבר קיימים או על בניינים שכבר הסתיימה בנייתם.

ניר ימין: זה בעצם גם וגם – לא על אלה ולא על אלה.

אמיר פז: נכון.

אמיר פז: כל אחד בפני עצמו.

אייל זמיר: הסכום הנוכחי הוא 14,400.

עינת ברכה: בחוק הגנת הצרכן יש מתכונת של פי 7 מהקנס האמור בסעיף הזה.

כרמל שאמה-הכהן: מייד נחזור לזה.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 15 כולו טכני?

ניר ימין: הוא מדבר על זה שהחוק יחול מכאן ואילך.

כרמל שאמה-הכהן: אושר פה אחד.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 16.

אמיר פז: "16.

אמיר פז: בסעיף 13 לחוק העקירי – במקום "שר השיכון" יבוא "השר".

כרמל שאמה-הכהן: זה טכני.

כרמל שאמה-הכהן: אושר פה אחד.

אמיר פז: "17.

אמיר פז: במקום התוספת יבוא: תוספת (סעיף 4) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה- שנתיים כשל בתפקוד וקיים של מכונות ודוודים – שלוש שנים".

ניר ימין: מה זה אומר "וקיים"?

ליאורה זיידמן: משך החיים.

ליאורה זיידמן: כלומר – הוא כשל לעומת משך החיים הצפוי שלו.

יגאל שוחט: כשל בתפקוד אורך החיים התפקודי שלו.

יגאל שוחט: זה מושג שמתאר את העמידות או את היכולת של הרכיב לתפקד בתנאים סבירים לאורך זמן.

יגאל שוחט: Durability.

יגאל שוחט: לאה ורון     	בתוספת עצמה, לפני שתיקנו אותה, היה כתוב – מנועים.

יגאל שוחט: למה הם חסרים כאן?

ליאורה זיידמן: היתה החלטה של הוועדה שיושבת לפניכם שמינה המנכ"ל, שייעצה לגבי כל הנושא של  האחריות בבדק, והיא הגיעה למסקנה בעקבות הערות הקבלנים שהם בעצם לא יצרני המנועים - -

לאה ורון: הם גם לא יצרני הדוודים.

לאה ורון: וגם לא המכונות - -

אמיר פז: מכונה זה מכונה, על כל מה שבא.

אמיר פז: אם במכונה הזו יש גם מנוע - אם במעלית יש מנוע, אז ממילא המנוע נכלל, הוא חלק מהמכונה.

ליאורה זיידמן: ההמלצה היתה להסיר את המנועים מאחר והוועדה בדקה שלגביהם אחריות היצרן בהרבה מקרים פחותה מהתקופה שהוצעה, ולא הגיוני להעמיס על הקבלן אחריות שהוא לא מקבל מספק המנועים.

לאה ורון: אם היא פחותה לכדי שנה, אז תעגנו בתוספת – שלמנועים שנה, אבל אל תסירו את  - -

ליאורה זיידמן: אבל כל יצרן  - -

אמיר פז: יש גם תקופה שיורית של שנה.

אמיר פז: אנחנו נגיע לזה.

יחיאל רוזנפלד: ברירת המחדל היא שנה.

אייל זמיר: "הקיים" - חוק התכנון והבניה – מי שמתעסק בו הוא בעלי מקצוע בעוד שהחוק הזה, מי שאמור  אמור להסתמך עליו זה הדיוטות, כמוני.

אייל זמיר: אם אני לא הכרתי את זה אני מניח שגם שאר הקונים לא יכירו.

קריאות: - -

קריאה: אז מה המשמעות כאן?

קריאה: כשכתוב "קיים של מכונות ודוודים – שלוש שנים", מה זה אומר?

קריאה: שהוא מתפקד בצורה סבירה.

קריאה: למשל – מנוע של תריס.

סטפן שוורץ: אנחנו כאן מדברים על תקופות הבדק.

סטפן שוורץ: זה לא אומר שהקיים של המערכות האלה שלגביהן תקופות הבדק יותר ארוכות משנה, זה שלוש שנים או חמש שנים.

סטפן שוורץ: קיים, בדרך כלל צריך להיות, ושואפים לזה, ואני בטוח שכל הקבלנים גם שואפים לזה – הרבה יותר ארוך.

סטפן שוורץ: ההבדל בין תקופת הבדק ותקופת האחריות היא צמודה לכל אחד מהסעיפים האלה, ובעצם - מי צריך להוכיח אי התאמה בתקופות הראשונות – אלה תקופות הבדק, הדייר טוען שזה לא מתפקד, זה לקוי.

סטפן שוורץ: חובת ההוכחה שזה לא נכון חלה על המבצע, על הקבלן.

סטפן שוורץ: מעבר לתקופת הבדק יש תקופות אחריות והן מוצדקות, הן צריכות להיות.

סטפן שוורץ: אין שום סיבה שמערכת צנרת מים – הקיים שלה יהיה חמש שנים, שבידוד טרמי אחרי שלוש שנים לא יהיה יותר.

סטפן שוורץ: ין שום סיבה לזה.

סטפן שוורץ: יש פה רק עניין של החלוקה הזו על מי מוטלת החובה להוכיח את קיום הליקוי, קיום אי ההתאמה.

סטפן שוורץ: אי אפשר לגרור את הקבלנים שנים רבות להיות אלה שצריכים להוכיח כל הזמן שהם היו בסדר.

סטפן שוורץ: אומרים שמעבר לתקופה מסוימת, שהיא סבירה שהדייר יכול לגלות את הליקוי – לא כל דבר אפשר תוך שנה.

סטפן שוורץ: יש דברים שלא מתגלים תוך שנה.

ליאורה זיידמן: אני חושבת שאולי בכל זאת נחפזנו מדי בהורדת המילה "קיים" כי הכוונה היא שהמוצר יהיה מוצר במתכונת שהותקנה, זאת אומרת – הוא לא יתפורר, הוא לא יימס, וזה לא כשל בתפקוד, זה הקיים.

ליאורה זיידמן: המעטפת, המוצר – שיהיה לאורך הזמן בצורה שבה הוא תוכנן אליה לכל משך חייו.

נתן חילו: אי אפשר, לא ייתכן, אין מנועים שמתפוררים תוך שנתיים.

נתן חילו: אין דבר כזה.

ציפי לבני: אולי להגיד – "עמידות", במקום "קיים".

ליאורה זיידמן: אפשר.

איציק אמסלם: הוא שואל עם מה אנחנו לא מסכימים – עם (6) ו-(7), וגם במידה מסוימת עם (5).

לאה ורון: אז מה קורה עם (4) – לאן הלכו המדרכות וקומת הקרקע, ובמערכות – למה נמחקה מערכת הסקה ומרזבים?

אמיר פז: המדרכות – נכללות ממילא, כי אנחנו הרחבנו בכלל, לפיתוח חצר- לרבות שבילים, משטחים – זה כל סוגי המשטחים.

איציק אמסלם: גם מים, ביוב וניקוז הוספתם.

איציק אמסלם: הרחבה של הפיתוח.

לאה ורון: מדרכות נכלל במשטחים?

לאה ורון: וקומת קרקע, כאשר אני מבינה שהכוונה היתה לקומות הקרקע המפולשות, קומת העמודים, מה שנקרא - -

איציק אמסלם: זה פיתוח.

לאה ורון: זה גם נמחק.

לאה ורון: והקומה המפולשת זה היא חשובה מאד.

אמיר פז: כן.

לאה ורון: קומה המפולשת- היא לא מוגדרת כחצר.

ליאורה זיידמן: קומת עמודים, המשטח של קומת העמודים זה פיתוח חצר.

לאה ורון: אני מציעה שהיועץ המשפטי לוועדה יבדוק את זה.

לאה ורון: אם קומת העמודים המפולשת היא חלק מחצר, אז בסדר.

לאה ורון: אם לא, אז - -

איציק אמסלם: אם היא לא חצר אז היא דירה, ואם היא דירה אז היא כבר כלולה פה בתקופות הבדק.

ליאורה זיידמן: היא לא שטח מובנה, היא השטח הפנוי, בנכס.

אייל זמיר: אני מצטרף להצעה – לקחת את מה שמופיע עכשיו בפסקאות (5) ו- (6) - שקיעת מרצפות בקומת הקרקע, שקיעת מרצפות בחניות, מדרכות וכו', ובפסקה (4) כשכתוב – "ליקוי בפיתוח חצר לרבות שקיעות", מה זה "לרבות שקיעות"?

אייל זמיר: צריך לכתוב : "לרבות שקיעות של מרצפות בקומת הקרקע ושל מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין".

אייל זמיר: זאת אומרת, החיסכון פה של כמה מילים הוא בא על חשבון הבהירות.

אייל זמיר: אז אין סיבה למחוק את הדברים האלה שהיו בניסוח של ועדת זלינגר.

אמיר פז: בסדר, אין בעיה.

אייל זמיר: יש כאן הגדרה, בפסקה (4)- לעניין זה: "מערכות" - -

ניר ימין: כשמשתמשים בזה ב-(5) ו – (6).

ליאורה זיידמן: הכוונה בסעיף (4) זה לא רק חומרי הגמר, המדרכות והשבילים, זה גם כל המערכות שנמצאים בתוך השטח שאינו מבונה בתוך הנכס.

ליאורה זיידמן: כלומר, יש צנרת ביוב שעוברת, מחוץ לתחומי הבניין, מחוץ לגבול המגרש, או מערכת ניקוז – כל הדברים.

ליאורה זיידמן: שלא יחשוב מישהו שזה רק הגמר העליון.

ניר ימין: אבל ב- (5) ו-(6) המערכות שמדובר עליהן הן לא המערכות של (4)?

ניר ימין: זה לא אותו הדבר?

אייל זמיר: ההסבר המוצע אינו מתיישב עם לשון התוספת, משום שיש אחר כך ב-(6) כשל מערכות צנרת, לרבות מים…

אייל זמיר: וביבו – חמש שנים".

קריאות: זה בניין וזה פיתוח.

אייל זמיר: בכל אופן – כרגע אתה לא י כול להגדיר "מערכות" כשאתה לא משתמש במילה "מערכות".

אמיר פז: אנחנו משתמשים בהן בהגדרה של פיתוח חצר, ודרך שם זה נכנס - -

אייל זמיר: זה מאד לא אלגנטי, הפאזל הזה שאתם עושים לקורא.

אייל זמיר: אז תכתבו  - "לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, אלמנטים ומערכות מים, ביוב ניקוז…"

אייל זמיר: - -

לאה ורון: לאן הלכה מערכת ההסקה  והמרזבים?

לאה ורון: זה קשור למערכות - -

ליאורה זיידמן: מערכות זה מערכות צנרת.

ליאורה זיידמן: זה מופיע ב- (6).

לאה ורון: בתוספת עצמה, לפני שתיקנו אותה, הופיע: "צנרת הכוללת מערכת הסקה ומרזבים".

לאה ורון: ובמילה "מערכות", עכשיו – לא כללתם לא את מערכת ההסקה ולא את המרזבים.

אמיר פז: זה סעיפים שונים.

אמיר פז: קודם, הצנרת, כולל הסקה ומרזבים – זה צנרת בדירה.

אמיר פז: אנחנו מדברים עכשיו על סעיף (4) שמדבר רק על החצר.

אמיר פז: אנחנו נגיע אחר כך לצנרת בדירה.

ליאורה זיידמן: אבל יכול להיות, לאור השאלות, כי אתם לא הבנתם את הלוגיקה של ההפרדה בין השטח המבונה לבין השטח הפנוי – אולי צריך לעשות איזו הבהרה בעניין הזה.

אמיר פז: לא.

קריאה: מי שאחראי לזה מבין את זה.

ניר ימין: בפסקה  (4), בהגדרה של פיתוח חצר, אולי  במקום "אלמנטים" אפשר להגיד "מרכיבים"?

ניר ימין: במקום להשתמש במינוח בלועזית.

אייל זמיר: דווקא בפיתוח כל האלמנטים נקראים "אלמנטי פיתוח".

ליאורה זיידמן: אפשר – "רכיבים בנויים במערכות".

ניר ימין: אז במקום אלמנטים יבוא – רכיבים בנויים.

נסים בובליל: אפשר הערה לפרוטוקול, בבקשה?

נסים בובליל: הרי פה מכפילים את תקופת הבדק.

נסים בובליל: אני רוצה שיהיה ברור לפרוטוקול וגם לחברי הוועדה שיושבים פה שפה אנחנו קונים, בעצם, ביטוח לתקופה כפולה מהזמן.

נסים בובליל: קרי, אנחנו מעלים, על ידי זה, את עלויות הבניה, שאנחנו מכפילים את תקופת הביטוח.

נסים בובליל: יש פה דרישה של משרד השיכון, של הציבור, אבל כפי שאנחנו יודעים, כל ביטוח, אם הוא נערך לשנה – יש לו עלות.

נסים בובליל: אם הוא נערך לשנתיים אז כנראה שיש לו עלות כפולה, ואם זה שלוש שנים זה פי שלוש.

אמיר פז: אבל עד עכשיו דיברנו על סעיפים שלא הוכפלו.

סטפן שוורץ: זה ברור, אבל אין כאן שום חידוש.

סטפן שוורץ: למעשה, תקופות הבדק כמעט ולא השתנו.

סטפן שוורץ: יש רק הבהרות.

איציק אמסלם: זה לא נכון.

איציק אמסלם: זה לא נכון.

איציק אמסלם: (6) ו-(7) – משנתיים לחמש שנים.

איציק אמסלם: זה לא כפול.

איציק אמסלם: גם הראשונים הוארכו.

סטפן שוורץ: תסתכלו בניסוחים הקודמים – סדקים עוברים בקירות חמש שנים.

סטפן שוורץ: חיפויים – 7 שנים.

איציק אמסלם: אני מדבר על (6) ו- (7).

קריאות: -

אמיר פז: אני ממשיך בקריאה: "(5) כשל בקיים..."

אמיר פז: – שוב, גם כאן זה יהיה: "עמידות"; "כשל בעמידות של מערכות הבידוד הטרמי למעט תפקוד מערכות הבידוד – שלוש שנים.

לאה ורון: אבל אמרנו קודם: "בתפקוד או בעמידות".

אמיר פז: נכון.

אמיר פז: אבל פה זה עמידות, פה אין תפקוד.

אמיר פז: פה יש רק נושא של עמידות.

לאה ורון: למה?

לאה ורון: יש פה מערכות.

לאה ורון: מערכות יכול שיתפקדו.

לאה ורון: אני רוצה להוסיף פה גם את הנושא של תפקוד כי אנחנו מדברים על מערכות.

ליאורה זיידמן: אני רוצה להסביר את ההבדל בין הסעיף הקודם ובין השונות שמופיעה פה, שמופיע כשל בקיים, שהיום קראנו לו – עמידות, לבין תפקוד מערכות הבידוד.

ליאורה זיידמן: הכוונה היתה פה – למעט,  לבודד את הנושא של תפקוד מערכות הבידוד.

ליאורה זיידמן: היתה כוונה שלא באים לבדוק את ההתאמה של מערכות הבידוד לתקינה, לעמידה בתקינה ובחקיקה, אלא לבדוק את העמידות של אותם חומרי בידוד שהשתמשת בהם, האם הם לא מתכלים, לא נעלמים, לא מתבלים – או שלא שמת אותם.

ליאורה זיידמן: זו היתה הכוונה, והאם המערכת בשלמותה נותנת את המענה הנכון מבחירת הדרישות של התקינה, אלא התייחסות למוצרים עצמם, לחומרים ששמו, בעצם, האם הם עומדים לאורך זמן ולא קורה להם שום דבר.

ליאורה זיידמן: .

נתן חילו: הבעיה עם הסעיף הזה שלא ניתן לבדוק אותו, אין שיטה ואין דרך.

נתן חילו: אני מסכים לקביעה של ליאורה זיידמן שמערכת בידוד כושלת – צריך לתקן אותה, אין על כך ויכוח, אבל צריך לכתוב את זה בצורה אחרת, שגם אפשר לבדוק ולראות מה זה.

נתן חילו: כי כשל מערכת הבידוד- איך עושים את זה מבחינה מעשית?

נתן חילו: יש לי צינור.

נתן חילו: אם אני בודק מלכתחילה את הבידוד שלו, שעטפתי את הצינור – זה בסדר.

נתן חילו: אז אני מביא את התוצאות של הבדיקה של הבידוד.

ליאורה זיידמן: מדברים על מערכת בידוד טרמי.

ליאורה זיידמן: על מעטפת המבנה.

נתן חילו: כן, אבל איך אני בודק את זה?

נתן חילו: זה דבר שאי אפשר לבדוק אותו - -

ליאורה זיידמן: אתה לא יכול לבדוק?

ליאורה זיידמן: קשה לאמת את זה?

נתן חילו: ללא בידוד טרמי?

נתן חילו: – אפשר לבדוק.

נתן חילו: כשל בקיים?

נתן חילו: קשה לבדוק.

נתן חילו: מה עושים מבחינה מעשית, קודחים בגג?

לאה זיידמן: אם היתה צריכה להיות שכבת בידוד על הגג, ויש לך בעיה מבחינת הבידוד – אתה לא יכול לבדוק אם השכבה הזו קיימת או לא?

נתן חילו: אז בואו  נכתוב – יש או אין.

קריאות: - -

ליאורה זיידמן: אבל האחריות היא לעמידות, להשתמש בחומרים שהם חומרים עמידים שיבטיחו את הבידוד הטרמי לאורך זמן, אין פה ויכוח על זה בכלל.

ליאורה זיידמן: אם אי אפשר לבדוק, או מה הם האמצעים הטכניים כדי לבדוק – זו בכלל לא השאלה.

נתן חילו: אז נכתוב מה שאמרת – זה בסדר גמור "השתמשו בחומרים...."

נתן חילו: כפי שאמרת.

ליאורה זיידמן: לא כל כך ברור אם יש בינינו ויכוח.

נתן חילו: דבר שאי אפשר לבדוק אותו יכניס אותנו לבעיות – גם אותנו, גם את הדיירים, וגם את כולם.

נתן חילו: יטענו שיש עובש.

נתן חילו: יש כמה סיבות לעובש, ואחת מהן זה הבידוד.

נתן חילו: דברים אחרים קיימים גם כן.

ליאורה זיידמן: אם היו צריכים להשתמש בחומרים מסוימים לבידוד טרמי והחומרים האלה התכלו במשך הזמן, אז אין אחריות לנושא ולקבלן?

נתן חילו: אני שואל – איך בודקים.

נתן חילו: את מסכימה לעשות קידוח בגג?

ליאורה זיידמן: השאלה לא רלבנטית.

ליאורה זיידמן: השאלה היא לגבי אחריות הקבלן לתקופות מבחינת הבטחת הבידוד הטרמי.

נתן חילו: - - -איך בודקים?

ליאורה זיידמן: אין ספק שהקבלן אחראי לזה שיהיו חומרי בידוד טרמיים ושיתפקדו ויעמדו לאורך זמן ויהיו קיימים.

ליאורה זיידמן: אם בודקים או לא בודקים – יש חברות שאפשר להזמין.

נתן חילו: אין שיטות ישימות.

ליאורה זיידמן: אם מצליחים לבודק את יציבות חיפוי האבן, אחרי 30 שנה אפשר גם לבדוק את מערכות הבידוד הטרמי.

יגאל שוחט: אפשר לבדוק.

יגאל שוחט: יש שיטות לבדוק.

סטפן שווורץ: בגדול, במערכות בידוד טרמי יש תקלות רבות והיום בכלל כשיש מגמה ירוקה וחסכון באנרגיה, הדברים האלה מקבלים משנה תוקף.

סטפן שווורץ: אנחנו, בעצם, אמורים להבטיח קיים לאורך זמן, תפקוד לאורך זמן, ועדו פעם – גם כאן יש חלוקה של תקופת הבדק מול תקופת האחריות.

סטפן שווורץ: זה לא נגמר ב-3 שנים, שהבידוד יכול להיגמר.

סטפן שווורץ: הלכנו, בוודאי,  והיו על זה המון דיונים – להקל על הקבלנים כדי לא לייקר את הדברים, את הביטוחים.

סטפן שווורץ: יש מקרים שבהם בכלל לא מבצעים בידוד טרמי, ואפשר לגלות את זה.

סטפן שווורץ: כלומר, דברים שניתן בצורה סבירה, כך או אחרת, לגלות – אם זה שהצנרת לא מבודדת, גלויה, או אם יש כשלים טרמיים שלא טופלו כפי שהתקן מחייב, ופתאום אתה רואה את זה, או שאתה עושה בדיקה של טמפרטורות, ואתה יכול לגלות בצורה סבירה תוך שנה אם כן או לא – זו הקלה.

סטפן שווורץ: אם אתם שואלים אותי, אני הייתי מוריד את זה, משאיר שלוש שנים ולא להסתפק בזה.

כרמל שאמה-הכהן: אוקיי, תודה.

כרמל שאמה-הכהן: הוויכוח הזה לא מוביל לשום מקום.

ניר ימין: עו"ד פז קרא את פסקה (5) כפי שהיא, כפי שעשינו בפרט אחר בתוספת, במקום "קיים" – השאלה היא אם לכתוב רק "בעמידות" או "בתפקוד ועמידות" וגם - מה היחס ב "למעט" של הסיפה של פרט (5) כי הוא מתייחס למעט תפקוד מערכות הבידוד, ולא מערכות הבידוד הטרמי, כפי שמופיע בתחילת הפרט.

ניר ימין: השאלה אם הכוונה היא למעט גם בידוד שהוא לא טרמי, או רק את הבידוד הטרמי.

ניר ימין: אמיר פז:     	הכוונה פה היא לאותו הדבר.

ניר ימין: ליאורה זיידמן:     	ואני הייתי פה כן כותבת "עמידות ותפקוד" כי אותו סייג שהבנתי מחברי הוועדה, שלא רוצים לבדוק את התאמת מערכות הבידוד לדרישות התקן, זה בעצם רלבנטי לכולם, אז לא היה טעם לסייג דווקא פה.

ניר ימין: אז כן הייתי כותבת "עמידות ותפקוד".

ניר ימין: ניר ימין:     	כלומר – "כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד הטרמי"      ליאורה זיידמן:     	כן.

ניר ימין: ואז, אין "למעט".

ניר ימין: אמיר פז:     	"(6) כשל במערכות צנרת לרבות מים, דלוחין וביוב – חמש שנים (לעניין זה – כשל, לרבות נזילות).

כרמל שאמה-הכהן: יש הערות?

איציק אמסלם: בוודאי.

איציק אמסלם: סעיף מאד בעייתי.

איציק אמסלם: כן.

איציק אמסלם: ל-  (6)ו 7).

כרמל שאמה-הכהן: אז נקרא את (7) ונדון בהם יחד.

אמיר פז: "(7) כשל באיטום המבנה לרבות בחללים תת קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – חמש שנים".

כרמל שאמה-הכהן: אני מבין שכל הבעיה היא עם התקופה.

איציק אמסלם: כל הבעיה היא עם התקופה, ודווקא בשני הדברים האלה.

איציק אמסלם: לשם שינוי, התאחדות הקבלנים די הולכת לגבי העניין.

איציק אמסלם: סעיף (5) הוא חדש ואנחנו זורמים אתו.

איציק אמסלם: סעיפים 6 ו-7 – אני רוצה להזכיר מה היה  בקודם – סעיף (6) בקודם היה שנתיים, וסעיף (7) בקודם היה שלוש שנים.

איציק אמסלם: אז אין שום בעיה להאריך את זה.

איציק אמסלם: מה שאתם רוצים, תעשו.

איציק אמסלם: רק תבינו שלציבור הקבלנים זו גזירה שפשוט אינה נסבלת.

איציק אמסלם: אגיד את זה ואאחד את זה לשני הדברים האלה.

איציק אמסלם: מה שטוב באיטום נמדד בשלוש שנים.

איציק אמסלם: לא צריך יותר מזה.

איציק אמסלם: כל העניין של חמש שנים וכל העניין של הסעיף הקודם, גם בנושא נזילות של צנרת, מה שטוב לשנתיים – לא צריך יותר מזה.

איציק אמסלם: כל יתר השנים – אנחנו הופכים לחברת תחזוקה של הדיירים.

איציק אמסלם: אם לא קרתה נזילה בצנרת במשך שנתיים – לא תקרה אחר כך.

איציק אמסלם: אם האיטום בגג, אחרי שעבר את כל ההצפה של מכון התקנים, אחרי שנתיים הכל יבש?

איציק אמסלם: לא יקרה אחרי שלוש שנים.

איציק אמסלם: כל החמרה פה – אלה גזירות בלתי נסבלות.

איציק אמסלם: תחליטו אתם, כל החמרה פה זה יותר כסף, זה גזירות פשוט בלתי נסבלות.

איציק אמסלם: חמש שנים – אנחנו הופכים להיות בתקופת הבדק, חברת האחזקה, תחזוקה של הדיירים.

איציק אמסלם: אני לא אוכל להוכיח בחיים אם עלה מתקין המיזוג על הגג ועשה חור באיטום.

איציק אמסלם: אי אפשר להוכיח את זה.

איציק אמסלם: זה לא רק מזגנים – זה HOT,  או אנשי YES עם הצלחות - -אין ספור בעלי מקצוע עולים על הגג, אין לנו שליטה על זה.

איציק אמסלם: מה שלא קורה תוך שנתיים שלוש – אין צורך לחמש.

כרמל שאמה-הכהן: אז אתה רוצה להחזיר את זה לשנתיים?

איציק אמסלם: לדעתי אין צורך.

איציק אמסלם: אין צורך יותר.

יחזקאל רוזנפלד: אני הייתי בין חברי הוועדה ושמענו את כל הצדדים.

יחזקאל רוזנפלד: דווקא אני חושב שבמחשבה שניה שיש צדק בדבריו.

יחזקאל רוזנפלד: השיפור הוא דרמטי בין מתי שנקבעו התקופות הקודמות לפני 20 שנה ובין האיכות של החומרים היום.

יחזקאל רוזנפלד: לכן, אם לא התגלה ליקוי תוך שנתיים, כנראה נוצר באשמת דיירים או באי כוחם.

יחזקאל רוזנפלד: המערכות הן באמת טובות היום.

יחזקאל רוזנפלד: אם זה עובד שנתיים זה יעבוד הלאה.

סטפן שוורץ: למה אתה מתייחס?

יחזקאל רוזנפלד: על איטום ועל צנרת.

סטפן שוורץ: על צנרת אני ממש לא מסכים אתך.

סטפן שוורץ: אני הולך ליזום עכשיו במכון התקנים פעילות לדברים האלה.

סטפן שוורץ: יש קטסטרופות במאות דירות בצנרות חדישות, כביכול, שאחרי שנתיים שלוש הן לא מתפקדות.

כרמל שאמה-הכהן: על איטום אתה מסכים?

אייל זמיר: אני, כמובן, לא מומחה לצדדים ההנדסיים, אבל ההיגיון לגבי כשל באיטום, כהדיוט – נניח שיש שנתיים –שלוש שנות בצורת ואז יש שנה רביעית עם גשם חזק, ואז –כל התקרה מלאה רטיבות.

אייל זמיר: האם אתה יכול להגיד שבנסיבות האלה קרוב לוודאי שהכשל היה מלכתחילה, או שאתה לא יכול להגיד?

כרמל שאמה-הכהן: הבעיה היא שאין בצרות שהיא באמת בצורת של אפס גשמים.

אייל זמיר: אבל מהדירות בהן אני גרתי אני יודע שבשנה גשומה יש בעיה, ובשנה לא גשומה- אין בעיה.

אייל זמיר: הרציונאל של התקופות צריך להיות זה- אם התגלתה אי התאמה בתקופה הזו, אז אנחנו די בטוחים שהיתה בעיה מלכתחילה.

אייל זמיר: זה הקריטריון.

נסים בובליל: אני חושב שאנחנו מדלגים פה על שלב – שאלה מעניינת תהיה אם יהיו מספר שנים ללא גשם, אבל לפני שאנחנו מאכלסים אנחנו עושים הצפה בכל מקרה, ומקבלים תעודת אחריות, תעודת בדיקה ממכון התקנים.

איציק אמסלם: הצפה זה שאנחנו ממלאים את הגג למשך 48 שעות – הגג כמו אמבטיה.

איציק אמסלם: ומה שאטום הוא אטום לשנתיים וכנראה גם לחמש שנים.

נסים בובליל: יש גם תקופת אחריות, אנחנו שוכחים את זה, למעט תקופת הבדק.

נסים בובליל: זאת אומרת, אם יש את העניין שאתה העלית – יש גם את תקופת האחריות.

נסים בובליל: אנחנו מדברים רק איפה זה נופל, תקופת הבצורת  - האם אצל הקבלן או אצל הדייר.

נסים בובליל: אני חושב שלהרחיב את זה לתקופה כל כך ארוכה, בדבר שנבדק מספר פעמים הוא דבר מיותר לחלוטין.

יגאל שוחט: לנושא הקיים – אני הבנתי שהחומרים נותנים היום ביצועים הרבה יותר גבוהים מאשר נתנו בעבר, בתקופה המקורית.

יגאל שוחט: היום, התקופה הממוצעת להופעת כשל במערכות איטום, כשהן נעשות טוב, היא 10 שנים ויותר.

יגאל שוחט: ההסתברות שזה יקרה לפני זה היא מאד מאד קטנה.

יגאל שוחט: כך שאם אני לוקח את זה משנתיים ומעלה את זה לחמש שנים, לדעתי – אם הקבלן הוא טוב, אני לא משית עליו סיכון גדול, ובראיה שלי, ועשיתי סקרים של מערכות איטום, עשיתי סקרים גדולים של סוגים שונים של איטום – הדברים יכולים להופיע פעם ראשונה אחרי ארבע שנים, כי פתאום היה שיטפון גדול שקודם לא היה, ואז, במקרה הזה, אם נשמור על הערך הנוכחי של שנתיים, הדייר יצטרך להוכיח שהיה שם ליקוי ולא הפוך, שהקבלן יצטרך לתקן.

יגאל שוחט: לכן, לדעתי, למרות שלקבלנים זה נראה סיכון גדול, לדעתי לקבלן טוב הסיכון פה הוא קטן מאד.

יגאל שוחט: הזמן הממוצע להופעת כשל במערכות איטום הוא מעל 10 שנים.

יגאל שוחט: אגב, אורך החיים של איטום בארצות הברית, ששם יש תנאים יותר קשים מכאן, הוא 20 שנה.

יגאל שוחט: כך שאם אני לוקח פה חמש שנים אני לוקח 25% מאורך החיים הסביר וזה לא נראה לי החמרה או גזירה שהקבלנים לא יוכלו לעמוד בה.

יגאל שוחט: היו"ר כרמל שאמה:     נמשיך בקריאה.

אמיר פז: כתוב ,צנרת" ולא כתוב "מערכת הסקה " – אני מניח שהניחו שזה מובן מאליו.

ליאורה זיידמן: נכון.

ליאורה זיידמן: אין בעיה.

אמיר פז: אני לא יודע כי אולי יש הסקה שהיא לא על מים אלא על שמן – אז כאילו - -

לאה ורון: אז תוסיפו "מערכת הסקה".

אמיר פז: "(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים- חמש שנים".

ליאורה זיידמן: אלה רכיבים שאין להם חלק מיציבות המבנה.

ליאורה זיידמן: לא הקונסטרוקציה.

אמיר פז: "(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.

אמיר פז: (10) כל אי התאמה אחרת לרבות תפקוד מערכות הבידוד הטרמי, שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת'/      	כמובן – לאור התיקון שעשינו קודם – צריך להוריד את "לרבות תפקוד מערכת הבידוד הטרמי".

אמיר פז: הכנסנו אותה כבר.

אמיר פז: "בתוספת זו –  "כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת; "ליקוי" – ליקוי בתפקיד המוצר או המערכת וכן ליקוי בקיים לרבות אי שמירה על יצמיבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול;"

כרמל שאמה-הכהן: אז כל השינויים שכבר הזכרתם, נצביע עליהם כבר.

כרמל שאמה-הכהן: בסעיף (6) ו-(7)  - -

ניר ימין: ובסעיף (10) בהגדרה "ליקוי", במקום "קיים" זה צריך להיות בעמידות.

לאה ורון: תפקוד ועמידות.

ציפי לבני: זה כתוב כבר קודם.

ציפי לבני: ליקוי בעמידות.

ניר ימין: הליקוי בעמידות מתייחס גם למוצר ולמערכת?

ליאורה זיידמן: כן, ברור.

ניר ימין: אז אפשר להגיד – "ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת".

ליאורה זיידמן: כתוב פה – הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול, אז זה גם - -

לאה ורון: צריך לנסח את זה.

לאה ורון: ואז אפשר לכתוב: ולרבות אי שמירה על יציבות, וכו'.

כרמל שאמה-הכהן: יש לך אישור מראש לשינויי ניסוח בכל מה שאישרנו.

כרמל שאמה-הכהן: בסעיף (6) ו-(7) – אני מבקש לשנות  את התקופות- מחמש שנים לארבע שנים.

איציק אמסלם: אוי ואבוי.

איציק אמסלם: אוי ואבוי.

איציק אמסלם: קטסטרופה.

איציק אמסלם: זה קטסטרופה בעניין האינסטלציה.

כרמל שאמה-הכהן: דבר אתי אחרי זה.

כרמל שאמה-הכהן: ממה ששמעתי פה זה נשמע לי סביר, אבל דבר אתי אחרי זה.

יחיאל רוזנפלד: בשתי המערכות – איטום ואינסטלציה, כשכל מיני גורמים זרים נוגעים בהם, אנחנו בעצם שומרים את הקבלנים שיהיו - -

איציק אמסלם: הוא מחליף את הברז - -

כרמל שאמה-הכהן: אם לא היתה מחלוקת ביניכם לא היה איכפת לי להשאיר את זה במתכונת הקודמת.

ליאורה זיידמן: יחיאל, היית חבר בוועדה המייעצת ואתה שותף, כנראה, להמלצותיה.

איציק אמסלם: באינסטלציה, אני מחבר את הברז ושם את הגומיה.

איציק אמסלם: אני באסלה שם את הגומיה של ה-4 צול ומחבר.

איציק אמסלם: אם שמתי את הגומיה טוב – זה לעולם ועד.

איציק אמסלם: אם שמתי את הגומיה לא טוב, זה ינזל היום וינזל בעוד שנה.

איציק אמסלם: אינסטלציה ואיטום אלה שני פרקים שאסור לגעת בהם.

איציק אמסלם: גם שנתיים ושלוש זו גזירה משמים.

איציק אמסלם: אסור לגעת.

איציק אמסלם: הסכמנו על כל הסעיפים הראשונים.

איציק אמסלם: הוספתם חדשים, הארכתם אותם.

איציק אמסלם: הבידוד הטרמי, סעיף (5) הוא חדש, בכלל.

איציק אמסלם: הסכמנו, כי אין בעיה עם זה.

איציק אמסלם: מה שאין בעיה ואנחנו שולטים – אין בעיה.

איציק אמסלם: באיטום ואינסטלציה – הדיירים מחליפים ברזים, טושים, שומו שמיים.

איציק אמסלם: מחליפים את הכיור, את האסלה.

אמיר פז: אם הם החליפו אז אין בעיה.

איציק אמסלם: אני לא יודע.

איציק אמסלם: אני רואה מה היא האסלה?

אמיר פז: אבל אם הוא אומר לך לבוא ולתקן, אתה בא ורואה שזה לא מה שאתה שמת.

איציק אמסלם: 300 דירות לכל קבלן בשנה.

איציק אמסלם: מי יודע איזה אסלה הוא שם בכל אתר?

איציק אמסלם: תפסיקו.

יגאל שוחט: אני חושב שהקבלנים מגזימים פה עם התמונה שהם מציגים.זמן ממוצע עד כשל ראשון בביצוע סריקה הוא הרבה יותר ארוך - -

כרמל שאמה-הכהן: אני שמעתי ולקחתי בחשבון את דבריך.

נסים בובליל: סליחה – כאן יש מחלוקת מקצועית.

נסים בובליל: אנחנו טוענים שהמוצר שלנו מתאים למשך כל תקופת הבדק והאחריות.

נסים בובליל: הטענה היחידה שלנו שאתה מוסיף עוד שלוש שנים לבדק.

נסים בובליל: אין לנו בעיה עם סך כל התקופה, אבל זה שאתה הכנסת את זה לתוך הבדק- שם הבעיה שלנו, כי לנו אין אפשרות להוכיח שהדייר עלה למעלה והרכיב שם, על הגג, כל מיני מערכות או טיפל בהן או פגע בהן.

ליאורה זיידמן: את זה אתם כן יכולים להוכיח, אבל אם אנחנו מדברים על האיטום של המעטפת - -

קריאות: - - -

כרמל שאמה-הכהן: חברים, עד שהחוק יגיע למליאה יהיה לכם זמן לדבר אתי, לשכנע אותי שהוועדה טעתה בסוגיה הזו.

ליאורה זיידמן: עמדת המשרד שלנו, ואני לא אחזור על הדברים של יגאל שוחט – כשל במערכות איטום הוא כשל שלא רק לוקח זמן עד שהוא מתגלה, גם קשה לאתר אותו, ולכן זה לא כל כך פשוט ויואילו בטובם הקבלנים להתחיל למצוא את הסיבה לרטיבות, איזה מהחלק של מערכת האיטום ממנו נכנסים המים - זה בדק בית על כל הבניין.

ציפי לבני: ואתם ביקשתם שלוש שנים.

איציק אמסלם: שלוש שנים גם עכשיו.

איציק אמסלם: זה כתוב שלוש שנים בקודם.

איציק אמסלם: אין לנו בעיה עם זה.

איציק אמסלם: אנחנו, לפחות בעניין הזה – עקביים.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו מצביעים על התוספת, בשינויים שהוכנסו ונחזור לסעיף שלא דנו בו – סעיף 4.

ניר ימין: לפני כן, בסעיף העונשין נמסר לי שהסכום המעודכן היום הוא 61א(1) לחוק העונשין - -

כרמל שאמה-הכהן: אין בעיה.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו מפנים לשם.

כרמל שאמה-הכהן: 61א (1) לחוק העונשין.

כרמל שאמה-הכהן: את סעיף 4 לא אישרנו – הסיפור של ה-30 שנים.

כרמל שאמה-הכהן: נשמע את הטיעון של נציג הקבלנים.

כרמל שאמה-הכהן: תבחרו נציג אחד שידבר.

אהוד ברק: אני אומר כך – הסעיף הזה הוא דרמטי מבחינתנו, לא פחות.

אהוד ברק: הכל בטל בשישים לידו.

אהוד ברק: יש לתיקון שמוצע בעצם שני מישורים נפרדים שמשום מה, נדמה לי בדיון הקודם – לא יותר מדי הבחינו ביניהם.

אהוד ברק: הדיון האחד הוא התקיפה.

אהוד ברק: הדיון השני הוא טיב האחריות, או טיב כללי המשחק.

אהוד ברק: מה שמוצע כרגע – המצב היום הוא שאי התאמה יסודית היא לתקופה בלתי מוגבלת.

אהוד ברק: לכאורה – גם 100 שנה.

אהוד ברק: זה המצב היום.

אהוד ברק: המצב הקיים היום, שמבחינת כללי המשחק, צריך הקונה להוכיח שלא רק שזו אי התאמה יסודית, קרי אי התאמה בקונסטרוקציה, אלא – שהדירה אינה מתאימה לשמש לייעודה.

אהוד ברק: זה המצב הקיים היום.

אהוד ברק: זאת אומרת, התקופה היא בלתי מוגבלת, והקונה צריך להוכיח שזו בעיה בקונסטרוקציה, יהיה זה אחרי 10 שנים או אחרי 50 שנה – שזו בעיה בקונסטרוקציה שבגללה הדירה איננה מתאימה לשמש לייעודה.

ליאורה זיידמן: זה לא נכון.

ליאורה זיידמן: זה מה שהוא חושב.

ליאורה זיידמן: פרשנות - -

ציפי לבני: - - -כלומר, אין לך תקופת בדק  - -?

ניר ימין: אז מה תקופת הבדק לגבי אי התאמה יסודית, להבנתך, לשיטתך?

אהוד ברק: כנראה שבע שנים.

אהוד ברק: לא כתוב.

אהוד ברק: התוספת לחוק הקיים היום לא מונעת - -

קריאות: -

כרמל שאמה-הכהן: אתה טוען שהיום, נכון להיום, צריך להוכיח שזו בעיה קונסטרוקטיבית ושזה גורם לכך שהדירה לא יכולה לשמש לייעודה.

אהוד ברק: ואני גם מפנה לסעיפים הרלבנטיים – אנחנו מדברים על סעיף 4 לחוק הקיים.

אהוד ברק: הוא מגדיר אי התאמה יסודית – להלן: אי התאמה בנושא קונסטרוקציה.

אהוד ברק: וולגבי אי התאמה יסודית אומר סעיף 4(א)(4) – "התגלתה אף לאחר תקופת האחריות אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה".

אהוד ברק: זאת אומרת, הפעם היחידה שמדובר על אי התאמה יסודית - -

כרמל שאמה-הכהן: לא, אבל זה בהקשר של "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה".

אהוד ברק: נכון, זה כל העניין: תקופת בדק, תקופת אחריות – הכל בא תחת סעיף 4 "המוכר לא  קיים את חיוביו".

אהוד ברק: אי התאמה, במונחי חוק המכר.

אהוד ברק: הרלבנטיות היחידה היום של אי התאמה יסודית לפי החוק הקיים זה הנושא של בעיית קונסטרוקציה, שהדירה אינה ראויה לשמש לייעודה.

אהוד ברק: ישבה ועדה לפני כמה שנים בשיתוף של משרד השיכון ואנשי אקדמיה.

אהוד ברק: ביקשנו לראות את הדוח של הוועדה, את ממצאיה.

אהוד ברק: לא קיבלנו.

אהוד ברק: אבל הוצהר כאן שהממצא היה שהתכוונו להגביל את תקופת האחריות של הקבלן.

אהוד ברק: היא  היתה בלתי מוגבלת.

אהוד ברק: התכוונו להגביל.

אהוד ברק: ואפילו אדוני בישיבה הקודמת אמר – זה בא להיטיב עם הקבלן.

אהוד ברק: במקום שתהיה לו אחריות לתקופה בלתי מוגבלת רוצים להגביל את זה ל30 שנה.

ניר ימין: לא אחריות.

ניר ימין: תקופת בדק.

אהוד ברק: לא , לא.

אהוד ברק: זה לא היה תקופת בדק אף פעם.

ניר ימין: ככה אתה מפרש.

אהוד ברק: ואם זה היה אז לא הייתם צריכים את התיקון הזה.

אהוד ברק: אבל מייד תראו לי, אולי אני טועה.

אהוד ברק: רצו להגביל את התקופה של אי ההתאמה ל-30 שנה במקום עד אין סוף.

אהוד ברק: העניין הזה, כמובן – התאחדות הקבלנים לא צריכה להתנגד לזה, ואם במקום עד אין סוף זה יהיה ל-30 שנה, אנחנו רק נודה.

אהוד ברק: אבל יצרו כאן – ותסתכלו בניסוח, היום, לפי המוצע, האחריות הפכה להיות אחריות מוגברת.

אהוד ברק: בעבר נאמר "אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה".

אהוד ברק: עכשיו נאמר, זו אחריות בדק, ונשמט הנושא של "אינה ראויה לשמש לייעודה".

קריאה: זה כתוב.

אהוד ברק: לא. היום יצרו שתי מדרגות.

אהוד ברק: והנה בדיוק העניין – סעיף (4) וסעיף (5) להצעה.

אהוד ברק: סעיף קטן (5) זהה בעצם לדין הקיים היום.

אהוד ברק: הוא לא מוגבל בזמן.

אהוד ברק: אין הגבלה, על אי התאמה יסודית בגללה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה, בדיוק כפי שכתוב היום בחוק, זה נשאר לפי ההצעה, קיים, ולא מוגבל ב-30 שנה.

אהוד ברק: האחריות הקיימת היום נשארת בדיוק כפי שהיא.

אהוד ברק: הוסיפו מדרגה נוספת, זה כל מה שעשו.

אהוד ברק: זה סעיף (4) שאומר – תהיה מדרגה של אחריות מוגברת.

אהוד ברק: המדרגה הזו תהיה ל-30 שנה, כך, לפי ההצעה, ואז אומרים – נגדיל לך את האחריות, זה יהפוך להיות אחריות בדק.

אהוד ברק: אתה צריך להוכיח שזה לא בגללך.

אהוד ברק: הרי אין שום אפשרות אחרי 15, 20 שנה לדעת מה עשה הקונה.

אהוד ברק: אתה צריך להוכיח את זה.

אהוד ברק: זאת אומרת, מה קרה, בשורה התחתונה?

אהוד ברק: להגביל את התקופה- לא הגבילו אפילו ביום, כי סעיף קטן (5) אומר : אי התאמה שבגינה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה –נשארת, לא מוגבל בזמן.

אהוד ברק: הגדילו את אחריותנו בסעיף (4) ואמרו: תקופת בדק למשך 30 שנה.

אהוד ברק: רבותיי, הלכנו ובדקנו עם BDO  מה מקובל בעולם בדברים האלה.

אהוד ברק: אין כזו חיה.

אהוד ברק: נדמה לי שבאירופה מדובר על בין 10 ל-15 שנים תקופת אחריות.

אהוד ברק: אין בדק.

אהוד ברק: מה זה בדק?

אהוד ברק: - בדק זה שאני צריך להוכיח שאין לי אחות.

אהוד ברק: הדירה היא אצלו במשך 15 שנה ואני צריך  להוכיח,, איך אני יכול?

אהוד ברק: תראו, יש נתונים אובייקטיביים ויש נתונים סובייקטיביים.

אהוד ברק: כאשר אנחנו מדברים על הדבר הזה אפשר להראות שהתכנון לא היה נכון – עשו עמודים בהיקף מסוים והיה צריך להיות בהיקף אחר, או שלא לקחו בחשבון את יכולת הנשיאה של הקרקע.

אהוד ברק: את זה יכול להוכיח כל אחד משני הצדדים.

אהוד ברק: אבל יש נתונים סובייקטיביים של דברים שנעשו באתר.

אהוד ברק: את הדבר הזה, המידע הזה – מצוי אצל הדיירים - -

ליאורה זיידמן: מה, לדוגמה?

ליאורה זיידמן: על מה אתה מדבר, אנחנו מדברים על שלד המבנה.

ליאורה זיידמן: המידע שנמצא בידי הקבלן ובידי הדייר לגבי אופן ביצוע היסודות הוא מידע  זהה?

א הוד נדב: המידע האובייקטיבי נמצא אצל הקבלן.

ליאורה זיידמן: המידע לגבי התכנון והביצוע נמצא אצל הקבלן, נקודה.

אהוד ברק: הוא נמצא אצל הקבלן.

אהוד ברק: הוא נמצא בהישג יד זהה גם לדייר.

אהוד ברק: יש תכניות, יש בדיקות.

ליאורה זיידמן: זה מטעה את הוועדה.

ליאורה זיידמן: אולי נשאל אנשי מקצוע האם המידע באמת זהה אצל הדייר ואצל המתכננים.

כרמל שאמה-הכהן: תני לו להשלים.

כרמל שאמה-הכהן: גם לי ברור שהמידע נמצא יותר אצל הקבלן.

אהוד ברק: אני חוזר על מה שאמרתי כי כנראה לא הובנתי נכון - יש מידע אובייקטיבי ויש מידע סובייקטיבי.

אהוד ברק: אני אומר את אותם הדברים שאמרתי.

אהוד ברק: המידע האובייקטיבי בוודאי נמצא אצל הקבלן.

אהוד ברק: המידע הסובייקטיבי – בווודאי לא.

כרמל שאמה-הכהן: מה זה מידע סובייקטיבי?

אהוד ברק: הדברים שקרו מהיום שבו הוא מסר את הבניין עד אחרי 15 שנה.

אהוד ברק: לדוגמה – עשו חפירות, טיפלו בקרקע, הורידו  - -

ליאורה זיידמן: אוי, באמת.

ליאורה זיידמן: מה הורידו, הורידו עמודים.

אהוד ברק: כן, כבר ראינו את זה.

קריאה: כן.

קריאה: באסון ורסאי הורידו עמודים.

אהוד ברק: בנו בחלקה השניה.

כרמל שאמה-הכהן: אתה לא רואה שבנו בחלקה השכנה?

אהוד ברק: מה, אני גר שם?

אהוד ברק: אני אלך לבדוק מה בנו, מתי ואיך?

אהוד ברק: אנחנו מדברים על 30 שנה.

אהוד ברק: מנהל העבודה שהיה אז כבר מזמן בפנסיה.

כרמל שאמה-הכהן: עד איזה limit היית מוכן לתת בדק?

אהוד ברק: אני חושב שהוועדה הזו צריכה לחזור למה שכנראה באמת היתה הכוונה של הוועדה המקצועית שלא ראינו את מסקנותיה, וגם מה שמקובל.

אהוד ברק: צריך קודם כל לאבחן בין תקופת הבדק לבין האחריות על אי התאמה יסודית שבגינה הדירה אינה ראויה לשמש.

אהוד ברק: אני חושב שהדבר הראשון שצרו לעשות זה להגביל את האחריות הקיימת היום ל-30 שנה.

אהוד ברק: אני חושב שזה מבורך לגבי אי התאמה יסודית שבגינה אין הדירה יכולה לשמש לייעודה , וכאן לא צריך לשנות את כללי האחריות.

אהוד ברק: לגבי תקופת הבדק, אני חושב שאנחנו צריכים לקחת את התקופה המקסימלית שיש היום.

אהוד ברק: תקופת הבדק היא כרגע 7 שנים - -

כרמל שאמה-הכהן: לאיזה רכיב?

אהוד ברק: לחיפוי חיצוני, אם אני זוכר נכון.

אהוד ברק: ועליה יש גם תקופת אחריות.

אהוד ברק: ואחר כך - יהיו, בקיצור – שלוש מדרגות: תקופת בדק, שזה אחריות של הקבלן, מעין אחריות מוחלטת או כמעט מוחלטת של הקבלן, תקופת אחריות, שבה הקונה צריך להוכיח ומתקנים, ותקופת אי התאמה יסודית מקורית, מה שמופיע היום בסעיף 5 – אי התאמה יסודית שבגינה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה.

אהוד ברק: היא צריכה להיות מוגבלת ל-30 שנה, בדיוק כפי שהציעו פה.

סטפן שוורץ: רבותיי, זה נושא מאד מאד כבד.

סטפן שוורץ: אני מדבר לא רק כחבר הוועדה המייעצת.

סטפן שוורץ: דנו חודשים, כולל שמיעת דעות גם של קבלנים, וגם נציגי איגוד המהנדסים שזה משליך גם עליהם.

סטפן שוורץ: בסופו של דבר, אי ההתאמה היסודית הזו, ברוב המכריע של המקרים, נובעת מליקויי תקן ואז מגלגלים את זה גם עליהם.

סטפן שוורץ: אי ההגבלה בכלל כאשר משמעות החוק – ואני גם טיפלתי בלא מעט כשלים, זה בעצם כשתקופת הבדק היום היא בלתי מוגבלת.

סטפן שוורץ: למעשה, מתגלה משהו שלדיירים נראה שזה לא ראוי לשימוש – מי שצריך להוכיח שזה לא נכון ומי שהוא היחידי שבעצם יכול, כי אצלו יש את המסמכים, אם ישנם, לפעמים גם אצל הקבלן אין, אחרי 10 או 20 שנה.

סטפן שוורץ: ורבותיי, כשלים כאלה מתגלים אחרי 30 וגם יותר שנים.

סטפן שוורץ: אז דנה הוועדה ושמעה את כל הצדדים שמעורבים לזה והגיעה למסקנה שבמקום שתהיה תקופת בדק בלתי מוגבלת, תהיה תקופת בדק של 30 שנה - -

איציק אמסלם: אבל זה לא נכון.

איציק אמסלם: תקופת האחריות בלתי מוגבלת.

ציפי לבני: זה כן נכון.

סטפן שוורץ: - -תקופה שמאפשרת, ברוב המקרים, ברוב המקרים שאנחנו מכירים שהיו כשלים כאלה שבאמת הביאו - - הם לא רבים אבל הם קורים.

סטפן שוורץ: ואז, בעצם, מכיוון שההוכחה האם זה באמת אי התאמה יסודית או לא – מה הגורם שלה, היא רק על ידי מסמכים שלא נמצאים בידי הקונים.

סטפן שוורץ: זה חייב להיות.

סטפן שוורץ: זה לא אומר שאפשר להגביל את זה, כיוון שיש דברים שמתנהלים גם אחריהם – תקופת חיים תכנונית של מבנה רגיל היא 50 שנה, וזה לא אומר שאחרי 50 שנה המבנים מתים.

סטפן שוורץ: מחדשים אותם, דורשים תחזוקה, טיפולים – אפילו יסודיים, וממשיכים לחיות.

סטפן שוורץ: זה לא סביר שהדברים האלה, שיכולים להתגלות – ואני טיפלתי בבניין בערד שאחרי 40 שנה הגיע למצב שבאמת היה לא ראוי.

נתן חילו: כתוצאה ממה?

נתן חילו: תיחזקו את הבניין?

סטפן שוורץ: לדברים כאלה אין סיבה אחת.

סטפן שוורץ: זו שרשרת.

סטפן שוורץ: סקר קרקע לא כמו שצריך, מערכת  - - יש הרבה מקרים כאלה, שזה שילוב.

אייל זמיר: קודם כל –  אתחיל מהסוף.

אייל זמיר: מאחר שאני חושב שהצגת המצב המשפטי על ידי עורך הדין של הקבלנים היא מחוסרת בסיס, אז מבחינת הגנת הצרכן אפשר פשוט למחוק את שני הסעיפים האלה, מאחר שהם באמת לטובת הקבלנים אפשר למחוק אותם, זה לא פוגע בזכויות הצרכנים בכלל.

אהוד ברק: אנחנו בעד.

אייל זמיר: מה אומר החוק, ואיך החוק הנוכחי בנוי?

אייל זמיר: מה המצב המשפטי היום?

אייל זמיר: – שיש את תקופת הבדק - -

כרמל שאמה-הכהן: אתה משפטן?

אייל זמיר: אני פרופ' למשפטים.

אייל זמיר: דיקן הפקולטה למשפטים, לשעבר, בירושלים.

אייל זמיר: ההסדר הנוכחי הוא – יש את תקופת הבדק, אתה אחראי, אלא אם כן תוכיח שמישהו אחר גרם.

אייל זמיר: הנטל על המוכר לא חל.

אייל זמיר: תקופת האחריות היא עוד שלוש שנים.

אייל זמיר: תקופת האחריות היא ישראבלוף.

אייל זמיר: אין לה שום משמעות משפטית כלשהי, משום שבתקופת האחריות, כדי להטיל אחריות, הקונה צריך להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה ובחומרים.

אייל זמיר: אם הקונה מצליח להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים – פשיטא שאי ההתאמה היתה קיימת מלכתחילה.

אייל זמיר: אם כבר הוא הוכיח שאי ההתאמה היתה קיימת מלכתחילה, הוא בכלל לא צריך את התקופות שבחוק המכר _(דירות) משום שיש אחריות לפי חוק המכר הכללי.

אייל זמיר: אז מניין צמח הייצור המוזר הזה של תקופת האחריות?

אייל זמיר: זה דבר שהקבלנים מכרו לוועדת זלינגר.

אייל זמיר: ועדת זלינגר במקור רצתה לקבוע תקופות בדק ארוכות יותר.

אייל זמיר: אמרו הקבלנים – בואו, תקצרו את תקופות הבדק, ואנחנו במקום זה נוסיף עוד שלוש שנים של אחריות.

אייל זמיר: אבל שלוש שנים של אחריות אין להן שום משמעות.

אייל זמיר: הוכחת האחריות בתוך תקופת האחריות או אחרי תקופת האחריות זה אותו הדבר.

אייל זמיר: אין כאן שום הקלה עם הקונים וגם ברור שבתום תקופת האחריות לא נגמרת האחריות, משום שכתוב – "אין בהוראות חוק זה כדי לגורע מזכויות הקונה לפי כל דין אחר".

אייל זמיר: קונה שיכול להוכיח שהיתה אי התאמה נסתרת במשך 8 שנים בכל דבר, יכול לתבוע.

אייל זמיר: אז תקופת האחריות, אין לה שום משמעות מעשית.

אייל זמיר: לגבי תקופת האחריות  – המצב המשפטי הנוהג הוא, לפי סעיף 4א(4) – אני אקרא במהירות – "בתוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה".

אייל זמיר: אחר כך באה תקופת האחריות – "בתוך תקופת האחריות התגלתה אי התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים".

אייל זמיר: ב- 4 זה: "התגלתה לאחר תקופת האחריות אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה".

אייל זמיר: "אי התאמה יסודית מוגדרת בסעיף (ג) כ "אי התאמה של הקונסטרוקציה שפוגעת ביציבות שלה".

אייל זמיר: ברור שהסייג של "זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגמרה בשל מעשה או מחדל של הקונה" לא חל על אי התאמה יסודית וגם הצורך שהקונה יוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים – לא חל על אי התאמה יסודית.

אייל זמיר: במקרה של אי התאמה יסודית בניסוח הנוכחי האחריות היא מוחלטת, לרבות על הקולוסאום.

אייל זמיר: נציגי הקבלנים בישיבות של ועדת הכלכלה שנערכו ב-13 במרץ, 1990 וב- 26 ביוני, 1990, ב-23 ביולי, 1990 עמדו על הרגליים האחוריות נגד האחריות הבלתי מוגבלת הזו, בזמן, שאין בה לא הגבלה בזמן, לא צורך להוכיח מה גרם לזה, ואפילו לא אפשרות להוכיח שהקונה או מישהו אחר גרם לאי ההתאמה.

אייל זמיר: הם אמרו שזה קטסטרופה, וועדת הכלכלה דחתה את עמדת הקבלנים ואמרה: אם זה עניין של יציבות, אנחנו רוצים אחריות כמו על הקולוסיאום.

אייל זמיר: שיעמוד לעד.

אייל זמיר: צדקו הקבלנים אז, והם לא צודקים היום.

אייל זמיר: אז הם צדקו, זה בלתי סביר שאחריות לשלד תהיה של מאות ואלפי שנים.

אייל זמיר: זה לא סביר.

אייל זמיר: השאלה הקריטית היא- בתוך איזו תקופה שבה אנחנו מגלים אי יציבות של השלד אנחנו יכולים להיות פחות או יותר בטוחים שהבעיה קיימת מלכתחילה, אלא אם כן תוכיחו שחפרו שם על יד, או אינני יודע.

אייל זמיר: התשובה היא כנראה – אני לא יודע אם זה צריך להיות 20 או 30 - -

כרמל שאמה-הכהן: אבל המבנה של הסעיף – אתה תומך בו באופן מלא?

כרמל שאמה-הכהן: אתה תומך במה שכתוב ב-4(2)?

קריאות: -- -

אייל זמיר: בהסתייגות אחת.

אייל זמיר: קודם כל – מה שהוסיפו כאן, פסקה (5) – "התגלתה אף לאחר תקופת הבדק אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה למגורים והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, עבודה או חומרים...."

אייל זמיר: – זה מיותר.

אייל זמיר: אם הקונה יכול להוכיח שבנו את השלד לא נכון בגלל שהתכנון היה לא נכון, או החומרים לא מתאימים, או העבודה פגומה, אז הוא לא צריך את החוק הזה.

אייל זמיר: האחריות היא מובנת מאליה.

אייל זמיר: יש אחריות לפי חוק, כך שהסעיף הזה - -

ציפי לבני: אבל זה לא מפריע לך שזה נמצא פה.

אייל זמיר: נניח שהסתבר שמקור התקלה  היא בפעולה חבלנית עוינת.

אייל זמיר: זאת אומרת, אחד העובדים שם השתייך לארגון טרור, בכוונה עשה משהו לא בסדר.

אייל זמיר: אז זו לא בעיה בתכנון - -

אמיר פז: אז זו בעיה בעבודה.

אייל זמיר: אתה שואל אותי אם זה לא מזיק?

כרמל שאמה-הכהן: אז אתה אומר – (5) לא מזיק, אתה אומר – לא מועיל.

אייל זמיר: הוא לא נורא מזיק, הוא בטח לא מועיל.

ניר ימין: אם אנחנו רוצים שזה בהכרח לא יזיק ולא יהיו שאלות פרשניות לגבי סיטואציה שבה לא בטוח אם זה חלק מהעבודה או החומרים וכו', אפשר להשוות את זה לנוסח שקיים לגבי המוכר, שיבטיח שזה מעשה או מחדל של המוכר - -

כרמל שאמה-הכהן: פרופ' זמיר, אני ממקד אותך על פסקה (4) – תתעלם מהמילה "שלושים".

כרמל שאמה-הכהן: יש לך הערות לגבי זה?

אייל זמיר: אז כאן יש עוד נקודה אחת שקשורה להגדרה של אי התאמה יסודית בדין הנוהג – שאתם יכולים לשקול אם אתם רוצים או לא רוצים לתקן.

אייל זמיר: כרגע, ההגדרה של "אי התאמה יסודית" היא מאד מאד מצמצמת, משום שלפי סעיף 4(ג) צריך שזה יהיה בשלד, וצריך שזה יהיה נוגע להבטחת יציבותו ולבטיחותו.

אייל זמיר: זה שהמרחק בין הכלונסאות הוא 3 מ' במקום 4 מ' זו לא אי התאמה יסודית.

אייל זמיר: אם זה לא פוגע ביציבות או בבטיחות זו לא אי התאמה יסודית.

אייל זמיר: אז צריך שזה יהיה אי התאמה בשלד שנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו.

אייל זמיר: אחר כך, בסעיף האופרטיבי כתוב – שזה לא מספיק אפילו, צריך – "שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה".

אייל זמיר: הרי למה צריך פה גם חגורה וגם שלייקס?

אייל זמיר: האם ייתכן שמבנה שהוא לא יציב, אז בכל זאת הדירות מתאימות לייעודן?

אייל זמיר: אז יש לזה הסבר היסטורי.

אייל זמיר: בבדוח של ועדת זלינגר ההגדרה של אי התאמה יסודית היתה רחבה, אולי רחבה מדי.

אייל זמיר: היו שני תנאים חלופיים: או שזה פוגע ביציבות השלד, או שבגללה הדירה אינה מתאימה לייעודה.

אייל זמיר: ועדת הכלכלה קיבלה אז עזרה בניסוח מנציגי הקבלנים והפכו את שתי החלופות האלה לתנאים מצטברים.

אייל זמיר: אז אם אתם שואלים אותי – אין כאן הצדקה למילים - -

קריאות: - - -

קריאה: צריך להיות "או" ולא "ו".

אייל זמיר: אני חושב ש "בגללה" זה פשוט מיותר.

אייל זמיר: אם השלד לא בטוח ולא יציב, זהו .

כרמל שאמה-הכהן: ולגבי התקופה?

אייל זמיר: אני צריך להגיד שבבהצעת החוק מ-2002 – היה 20 שנה ואיכשהו זה התארך, בוועדה שלכם.

כרמל שאמה-הכהן: למה הגדלתם מ-20 ל-30?

יגאל שוחט: יש סיכוי שליקויים כאלה יכולים להתגלות לאורך זמן.

יגאל שוחט: למשל – עומסים - - לפעמים אי ההתאמה היא כזו שהיא לא מתגלה.

יגאל שוחט: אין לה אפשרות להתגלות כי אין איזה אירוע שמעמיס את המבנה בצורה שהיא לא על גבולות התכן אבל קרוב לגבולות התכן, וכתוצאה מזה אתה לא יכול לראות את הליקוי הזה, או תנאים בקרקע שלמשל – לחות בקרקע או רטיבות בקרקע שגורמת לקרקע להיות חלשה, ואז להיכשל למרות שהמבנה לא הגיע לגבולות התכן שלו, המקוריים.

יגאל שוחט: כך שאני חושב שמה שאנחנו מציעים זה הרבה יותר טוב ממה שהיה קודם.

יגאל שוחט: קודם היה בדק בלתי מוגבל, ועכשיו הבדק מוגבל ל-30 שנה.

יגאל שוחט: נראה לנו ש-30 שנה זה יותר נכון מ-10 ו-15.

כרמל שאמה-הכהן: אני שואל את הקבלנים – מה ההבדל, מבחינתכם, האחריות – בדק ל-20 שנים במקרה הזה, או ל-30 שנים?

כרמל שאמה-הכהן: כי הערך של האחריות בין ה-20 ל-30, בערך נוכחי להיום - -אם אני צריך לבטח אירוע שיקרה אולי רק אחרי 20 שנה, בין 20 ל-30 שנה, הערך שלו הנוכחי, מהוון להיום הוא אפסי.

כרמל שאמה-הכהן: אתם יכולים לחשוש מהשנים הראשונות כי אז הערך שלו בערכים נוכחיים הוא בעייתי.

אהוד ברק: הבעיה האמיתית שלנו היא הגדלה של הבדק.

אהוד ברק: כל עוד זה תקופת בדק- מתי המוכר יהיה פטור?

אהוד ברק: רק אם הוא יצליח להראות שהקונה עשה את זה.

אהוד ברק: אם המוכר בנה לפי כל התקנים, לפי הייעוץ הכי טוב שיש היום, לפי הידע הכי טוב שיש היום בטכניון, עשה את כל מה שהוא יכול היה לעשות, ובפועל, עוד כמה שנים ייצא איזה תקן חדש שיבוא ויגיד שצריך לעשות עמודים יותר רחבים או – יותר עמודים על מטר, המוכר - -תסתכלו על מה שמוגדר כאן.

כרמל שאמה-הכהן: אם התקן ישתנה בעתיד, לקבלן יש אחריות?

אהוד ברק: התשובה היא כן, בגלל - -

ליאורה זיידמן: בתקנות התכנון והבנה כתוב שאתה מחויב לעבוד על פי התקינה והחקיקה בעת הגשת קבלת היתר הבניה.

ליאורה זיידמן: אז אני לא מבינה מאיפה אתה מרחיב את היריעה לכל הכיוונים האלה.

אהוד ברק: אז אני אסביר.

אהוד ברק: בשנת 79 לא היה תקן מחייב במדינת ישראל לבניה שעמידה ברעידות אדמה.

אהוד ברק: אנחנו מכירים את זה היום טוב – תמ"א 38.

אהוד ברק: בשנת 79, קבלן שבנה הכי טוב שהשוק ידע לעשות, כמו שצריך, בהתאם לכל התקנים – אם הוא היה בשנת 85 עם חוק כזה, היה מוצא את עצמו  - יש בניין שמבחינת העמידות שלו יכו להיות שכבר יש בעיה בשלד.

אהוד ברק: עובדה שנכנס תקן שמחייב אותו לבנות אחרת.

כרמל שאמה-הכהן: תקן עתידי לא מחייב אותך היום.

אהוד ברק: אבל האחריות שלי לא קשורה לתקן.

אהוד ברק: אם היינו אומרים כאן שבתקופה הזו, כל עוד אין לי אחריות, אם בניתי לפי התקן אני בסדר – מעולה.

אהוד ברק: אבל מה אומרת אחריות הבדק?

אהוד ברק: היא מטילה אחריות מוחלטת.

כרמל שאמה-הכהן: אבל היא לא קשורה לתקן העתידי.

כרמל שאמה-הכהן: היא קשורה לביצוע.

קריאות: - - --

יגאל שוחט: שום בית משפט לא יחייב - -

אהוד ברק: הפטור היחיד שלי לפי החקיקה המוצעת – אם אני אראה שהקונה עשה את זה.

כרמל שאמה-הכהן: למה אתם מוטרדים מזה בכלל?

נסים בובליל: מראש אנחנו לא מוטרדים.

נסים בובליל: אין חברת ביטוח אחת שמוכנה לבטח אותנו בעניין הזה.

כרמל שאמה-הכהן: אם תבואו כקולקטיב- אני בטוח שכן.

אהוד ברק: מי יודע מה עוד ימציא המחוקק לשנים לבוא.

כרמל שאמה-הכהן: המחוקק לא ממציא.

כרמל שאמה-הכהן: הוא מחוקק חוקים, אני מבקש לתקן אותך.

אהוד ברק: הוא ממציא חוקים, לא?

קריאה: לא, הוא מחוקק חוקים.

אהוד ברק: מה שאני רוצה להגיד – אם אנחנו הולכים על תקופת בדק, ואגב- 10 שנים, 20 שנה או 30 שנה, אנחנו  חייבים לקבוע מתי גם הקבלן בסדר.

אהוד ברק: אם הוא בנה בסדר, לפי הידע שיש היום, ויסתבר מחר שיש בעיה עם הידע שיש היום, אנחנו במשך 20 שנה נטיל עליו אחריות?

אהוד ברק: זה מה שכתוב.

אהוד ברק: היום, הפטור היחיד זה שאם הקונה היה לא בסדר.

אהוד ברק: תגיד שאם הוא בנה לפי התקן ובנה לפי הידע הקיים היום, זה בסדר – אין לי בעיה אתך, לא ב-20 ולא ב-30 שנה.

קריאה: זה מה שקיים היום.

אהוד ברק: אבל זה לא מה שכתוב.

אהוד ברק: רבותיי, זה לא מה שכתוב.

ואגיף אליאב: הסעיף המוצע לא משנה את המהות מבחינת האחריות.

ואגיף אליאב: מה שהוא משנה זה את נטל ההוכחה, זה הכל.

ואגיף אליאב: נטל ההוכחה לא עובר באופן אוטומטי.

ואגיף אליאב: הקונה עדיין צריך להוכיח שיש אי התאמה יסודית.

ואגיף אליאב: רק אז הוא ירים את נטל ההוכחה.

ואגיף אליאב: הוא לא משנה שום דבר מבחינת האחריות.

ואגיף אליאב: הסעיף הקודם אכן היה קיים.

אהוד ברק: "אי התאמה יסודית" זה רק עניין של קונסטרוקציה.

כרמל שאמה-הכהן: פנו אלי חברי כנסת דווקא בקשר לסעיף הזה.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא יודע מי דיבר אתם.

כרמל שאמה-הכהן: אחד אמר – אני מתנגד לנוסח הקיים.שאלתי אותו מה הוא מציע, והוא אחד שמבין בבניין ובניה, לדעתי.

כרמל שאמה-הכהן: הוא הציע שהמועד יתחיל להיספר רק מחתימת החוזה ולא ממסירת הדירה.

כרמל שאמה-הכהן: בכמה שנים מדובר?

קריאות: שנתיים.

אהוד ברק: תלוי אם הוא קנה חודש לפני המסירה או שהוא קנה את הדירה על הנייר.

אהוד ברק: שנתיים -0 –

אייל זמיר: זה יכול להאריך - - יכול להיות שיש להם מלאי דירות והם מוכרים אותן רק כשהדירה מוכנה, אז זה יאריך את התקופה.

אהוד ברק: זה לא מהותי.

כרמל שאמה-הכהן: אני מעלה רק מה שאמרו חברי כנסת.

כרמל שאמה-הכהן: שניים פנו אלי ואמרו שהם מסכימים עם כל החוק, ויש להם בעיה עם ה-30 שנים, ואחד הציע לתקן לפי מועד המסירה הזה, שזה לא עוזר לכם הרבה, והשני לא הציע הצעה אחרת, הוא רק אמר שזה נשמע לו קצת בעייתי.

כרמל שאמה-הכהן: דרך אגב- למי פונים אחרי 30 שנה?

ציפי לבני: למי שקיים.

ציפי לבני: אם הוא לא קיים - -

נתן חילו: אורך חיים של חברה קבלנית ממוצעת – 7 שנים.

נסים בובליל: אני רוצה להתייחס לזה ולמה שאני מוטרד.

נסים בובליל: אתה שאלת פה את שאלת המפתח – למי פונים אחרי 30 שנה, וזו שאלה ראויה וצריך להתייחס ברצינות אבל אני גם מוטרד שאם החוק הזה יעבור תישאל השאלה למי פונים אחרי 3 שנים.

נסים בובליל: אני חושש מדבר אחד פשוט: אני חושב שאני בין הוותיקים פה בענף, שנמצאים סביב השולחן, ואני עוד זוכר תקופה שאבי, ז"ל, בנה, והוא בנה במסגרת חברות גוש-חלקה.

נסים בובליל: מי שלא מכיר את המושג הזה אני טיפה אסביר.

נסים בובליל: קנו קרקע ואפילו לא טרחו לקרוא לחברה בשם - -

כרמל שאמה-הכהן: אבל ככה חברה לא יוצרת, אולי, מוניטין - -

נסים בובליל: כון, יש עם זה בעיה אחרת, אבל הקבלנים יצטרכו לשקול את הדברים ויבנו פרויקטים.

נסים בובליל: פרויקט לבניין, חברה לבניין, יסיימו אותה, ימסרו את הדירות, ירשמו את הדירות על שם הדיירים, ולמחרת בבוקר יתחילו בתהליכי פירוק החברה, וככה נקבל במקום 30 שנה – אולי 3 שנים.

לאה ורון: אני מזכירה לך את מה שאמר עו"ד פרידמן, נציג המועצה לצרכנות בפתח הדיון – שאין לרוכשים לאן לפנות אחרי זה - -הוא אמר שממילא החברות נרשמות לפרויקט, נסגרות - -

אהוד ברק: אבל זה לא המצב היום.

אהוד ברק: אנחנו יודעים שזה לא המצב היום.

קריאה: גוזרים גזירה שהציבור – של הקבלנים, במקרה הזה- לא יכול לעמוד בה.

קריאה: הם יחפשו מה לעשות.

קריאות: -

כרמל שאמה-הכהן: לא מדובר על בדק לקרמיקות, ולאסלות.

כרמל שאמה-הכהן: מדובר על בדק ליסודות של הבניין, דבר שיש לנו את האינטרס הכי גדול שהקבלן ייזהר בו בעת הבניה.

כרמל שאמה-הכהן: זה כבר לא כסף, זה דיני נפשות.

כרמל שאמה-הכהן: אני חייב להגיד לכם שהדברים ששמעתי מפרופ' זמיר בעניין הזה, בסעיף הזה.

כרמל שאמה-הכהן: הדבר היחיד שמושך אותי לחרוג מהצעת הממשלה זה שהוועדה הקודמת דיברה על 20 שנים.

כרמל שאמה-הכהן: אז נאשר את הסעיף הזה בשינוי שבמקום תוך תקופה של 30 שנים יבוא – תוך תקופה של 24 שנים - -

אהוד ברק: למה שלא יובא בפני אדוני מה מקובל בעולם בעניין הזה?

כרמל שאמה-הכהן: אני אשמח לראות.

כרמל שאמה-הכהן: בהקדם.

כרמל שאמה-הכהן: אני תמיד אוכל להגיש רביזיה, עד שלא אישרנו את זה במליאה, וכנראה שבשבוע הקרוב לא נאשר את זה במליאה.

כרמל שאמה-הכהן: יש לכם זמן, אני לא נעול על שום דבר.

כרמל שאמה-הכהן: אני צריך אבל טיעונים אמיתיים ואובייקטיביים, מעבר לטיעונים חד צדדיים.

ליאורה זיידמן: אם אפשר להעיר-  הבקרה שעובר תכנון במקומות אחרים במהלך התכנון ואחר כך במהלך הביצוע, שונים לחלוטין ממה שקורה היום.

ליאורה זיידמן: אז אי אפשר לנתק את תקופות הבדק מהסיטואציה.

כרמל שאמה-הכהן: אני מבקש – תערכו מסמך, עם דוגמאות מהעולם, אני בעד הגישה הזו – שיעבור לתגובה של משרד השיכון ויגיע אלי, ואם אני מוצא לנכון, אני מכנס את הוועדה ופותח את החוק מחדש.

כרמל שאמה-הכהן: אבל בהקדם, בבקשה.

כרמל שאמה-הכהן: אין לי בעיה.

כרמל שאמה-הכהן: אז נצביע על סעיף 4 עם השינוי שהצגתי.

ניר ימין: היתה עוד הערה של פרופ' זמיר - להשמיט את הביטוי "...

ניר ימין: שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה" גם בפסקה 4 וגם בפסקה 5.

כרמל שאמה-הכהן: אני בעד.

ניר ימין: הערה אחרונה- האם הוועדה מבקשת להצביע גם על השמטת ההוראה שעניינה – "..

ניר ימין: שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים"?

אייל זמיר: ירדתי מזה.

ניר ימין: - -

נסים בובליל: ההערה של פרופ' זמיר מדברת על אי יכולת התיקון הזה שהוא התבקש, ולא שמענו כל כך ברור שהוקרא- אם אפשר להקריא שוב.

ניר ימין: כן.

ניר ימין: התיקון הראשון, כפי שציין יושב הראש, בפסקה 4 – במקום שלושים יבוא -24.

ניר ימין: שני התיקונים האחרים – בפסקה 4- המילים "..

ניר ימין: שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה" – יימחקו.

נסים בובליל: מדוע שיימחקו?

נסים בובליל: מה ההיגיון?

נסים בובליל: לא הבנתי.

אייל זמיר: ההגדרה המקורית של ועדת זלינגר, היתה שאי התאמה יסודית זה דבר רחב.

אייל זמיר: זה או – גם בשלד, שפוגע ביציבות שלו, או כל דבר אחר שהופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים.

אייל זמיר: למשל – בעיית רטיבות קריטית היתה נכנסת לאי התאמה יסודית.

אייל זמיר: ואז, אי התאמה יסודית היא דבר מאד רחב.

אייל זמיר: בנוסח, כפי שהתקבל בסוף, עשו את שני הדברים האלה כתנאים מצטברים.

אייל זמיר: צריך גם שהשלד לא יציב ולא בטוח וגם שבגלל שהשלד לא יציב ולא בטוח הדירה בלתי ראויה למגורים.

נסים בובליל: אם השלד לא יציב ולא בטוח – אף אחד לא יאפשר לך להיכנס לבית הזה.

אייל זמיר: מאחר ואי יציבות של השלד מיני ובי הופכת את הדירה לבלתי ראויה למגורים, אין צורך במילים האלה.

אייל זמיר: נסים בובליל: 	 	אז אם זה לא מפריע לך – שיישאר.

ניר ימין: אם זה לא מפריע אז עדיף להשמיט, כי המחוקק אינו משחית את דבריו לריק.

כרמל שאמה-הכהן: יש מי שתומך בדבריו של בובליל?

סטפן שוורץ: להעיר על זה – היה מוצדק להפריד את הדברים האלה, כיוון שיש מקרים, עוד פעם – נדירים מאד שקורים דברים - -

כרמל שאמה-הכהן: אז אתה תומך בשינוי?

סטפן שוורץ: תומך במה שאמר פרופ' זמיר.

כרמל שאמה-הכהן: יש מישהו בצד שלכם שמתנגד, למעט מר בובליל?

ניר ימין: ורק רציתי לוודא עם משרד הבינוי והשיכון שכאן, בסעיף 4, כשמדובר על אי התאמה, הסעיף עושה את ההבחנה בין אי התאמה לבין אי התאמה יסודית, ולכן – בסעיפים אחרים, אולי נתייחס אליהם גם, ואני חושב שגם פרופ' זמיר כתב על זה – שיש מקומות שבהם יש הבחנה בין אי התאמה לאי התאמה יסודית, ומקומות שבהם מתייחסים רק לאי התאמה, ולא ברור אם היא כוללת גם אי התאמה יסודית או לא.

אייל זמיר: זה במסגרת הסמכות שנתן לך היושב ראש לתקן שינויי נוסח.

כרמל שאמה-הכהן: אנחנו מצביעים על סעיף 4 לרבות כל השינויים שהוצעו.

ניר ימין: אז אם אדוני מסמיך אותי - השאלה הזו לגבי אי התאמה יסודית עולה בסעיף 4א'.

ניר ימין: בישיבה פנימית שקיימתי עם משרד הבינוי והשיכון סוכם שזה אמור לחול על פסקה (2) - -

כרמל שאמה-הכהן: לאורך כל הדרך.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 4 התקבל, כולל כל השינויים.

כרמל שאמה-הכהן: סעיף 8 קשור לתמ"ת, שלא הגיעו – אני מציע למחוק את 5א(א) ו- (ב).

כרמל שאמה-הכהן: המחיקה התקבלה פה אחד.

ניר ימין: יש גם את 5ב (ג) – הוועדה הסכימה - -

קריאות: - -

קריאה: אולי נמחוק את 5- -

כרמל שאמה-הכהן: התמ"ת לא בא ולא קיבלנו הסברים.

כרמל שאמה-הכהן: אני לא מוכן לאשר כך.

כרמל שאמה-הכהן: ירצו – שיציעו הצעת חוק נפרדת, נטפל להם בזה.

ניר ימין: היו שתי אופציות בפני הוועדה והיה צריך להכריע- אנחנו מדברים על המקרה שבו יחול הסייג לפיו הפיצוי בלא הוכחת נזק בשל איחור במסירה לא יחול.

ניר ימין: מתי אנחנו פוטרים את הקבלנים מהפיצוי הזה.

ניר ימין: האפשרות הראשונה – ללכת לפי ההוראות שקיימות היום בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) שנוגע לסיכול.

ניר ימין: מדברים על נסיבות שהמוכר לא היה יכול לצפות אותן ולא יכול היה למנוע אותן.

ניר ימין: עלתה השאלה האם זו תהיה רשימה סגורה, מאחר והפסיקה לגבי סיכול היא מאד מאד מצומצמת, והסעיף מחמיר מדי עם הקבלנים – האם צריך לאפשר לשר להחליט לגבי נסיבות מסוימות שבהן סעיף הפיצוי בכל זאת לא יחול – מלחמה, אסון טבע – אם הוועדה מכירה נסיבות נוספות אפשר לקבוע אותן עכשיו, ואפשר להשאיר חלק לשר.

ניר ימין: זו אפשרות אחת.

ניר ימין: האופציה השניה היא זו שהעלה פרופ' זמיר, על בסיס מה שקיים בהצעת הקודקס האזרחי - -

כרמל שאמה-הכהן: איזה נוסח נראה לכם?

ציפי לבני: זה.

לאה ורון: של פרופ'' זמיר.

אמיר פז: אבל ברור – בלי אפשרות לסייג של השר.

כרמל שאמה-הכהן: נקרא שוב את הנוסח.

ניר ימין: כמובן שזה נוסח לא סופי, אבל זה העיקרון -"סעיף זה לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

כרמל שאמה-הכהן: מי בעד?

כרמל שאמה-הכהן: תודה, התקבל.

ניר ימין: שאלה אחרונה, שפרופ' זמיר התייחס אליה בפתיחת הישיבה, לפני שהוועדה יצאה להפסקה -הבהרה לעניין סעיף 4ב'.

ניר ימין: הוועדה אישרה אותו בישיבה הקודמת שלה.

ניר ימין: אתה רוצה לחזור על מה שאמרת?

אייל זמיר: יש שאלה פרוצדוראלית - -

ניר ימין: אני לא מדבר על השנה –שנתיים, כי זה מחייב דיון מחדש, בהכרח.

ניר ימין: אני מדבר על נטלים בעניין - -

אייל זמיר: אני הצעתי להבהיר.

אייל זמיר: המטרה של הסעיף החדש היתה שהקונה לא יצטרך להמשיך לרוץ לתיקונים חוזרים ונשנים עד אין סוף.

אייל זמיר: מה שרציתי להבהיר זה שהדבר הזה לא פוגע באפשרות - -מה התוצאות של אי עמידתו בנטל?

אייל זמיר: התוצאות של זה שהוא לא ייתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן, בין אם בכלל ובין אם מספיק הזדמנויות, כפי שנדרש בסעיף, אני מציע, ברוח מה שקובעת רוב הפסיקה, שבמקרה כזה יישא המוכר בהוצאות התיקון לפי עלותו אילו בוצע בידי המוכר.

כרמל שאמה-הכהן: אתם רוצים את זה?

אהוד ברק: לא - -

אייל זמיר: הם, כמובן מעדיפים שאם הוא לא עמד בנטל התיקון, אז הם לא אחראים לאי התאמה.

אייל זמיר: הפסיקה לא נותנת להם, למוכרים, לברוח - -

כרמל שאמה-הכהן: אפשר להצביע?

ניר ימין: מה היתה החלטתך?

כרמל שאמה-הכהן: לא נוגעים בזה.

כרמל שאמה-הכהן: אם כך, הצעת החוק מאושרת לקריאה שניה ושלישית.

כרמל שאמה-הכהן: כמו שאמרתי – אהיה מוכן להגיש בקשה לרביזיה, לדיון מחדש בנושאים שונים כשאשוכנע, ולאחר שההצעה תיבחן על ידי משרד הבינוי והשיכון, כל עוד לא הונחה הצעת החוק על שולחן הכנסת, ואני אדאג לזה שהיא לא תונח עד ה-14 לחודש הזה.

עינת ברכה: אני רוצה לחזור להצעות שהצעתי, להוסיף סעיפים שמתייחסים לשלב הטרום חוזי, לכל מה שקשור להצגת החוזים, מסמך גילוי.

כרמל שאמה-הכהן: תני לי את זה, אגיש הצעת חוק.

עינת ברכה: יש הצעת חוק שמצורפת למסמך שהגשתי.

ניר ימין: אני רק רוצה שלא ישתמע מכך שהוועדה לא החליטה להוסיף את הסעיף הזה אי אפשר לפרש אותו בפסיקה כאילו זו התוצאה שלו.

ניר ימין: הוועדה לא החליטה שזו לא התוצאה, היא רק לא קבעה באופן פוזיטיבי - -

כרמל שאמה-הכהן: ברור, ברור.

כרמל שאמה-הכהן: הישיבה נעולה.