ועדת הכלכלה, כנסת 18, פרוטוקול מספר 207, 2010-03-16 13:00

אופיר אקוניס: שלום לכולם, אני פותח את ישיבת ועדת הכלכלה.

אופיר אקוניס: על סדר-היום: בקשתו של חבר הכנסת שאמה לדיון מהיר בעניין הוראת המפקח על הבנקים על הקשחת התנאים למתן אשראי למשתתפים בקבוצות רכישה.

אופיר אקוניס: כל ילד יודע שמחירי הדירות נסקו בעשרות רבות של אחוזים בצורה לא פרופורציונאלית.

אופיר אקוניס: דיברתי על זה עשרות פעמים בוועדה הזאת ובמקומות אחרים.

אופיר אקוניס: אני לא רואה איך זוגות צעירים מצליחים למצוא דירה, לא במרכז ועכשיו גם לא בפריפריה.

אופיר אקוניס: כפי שאמרתי פעם, אדוני המפקח, בישראל רוכשים דירות חדר במחירי הונג-קונג.

אופיר אקוניס: עכשיו נשאלת השאלה לגבי קבוצות הרכישה, לגבי העזרה שלהם להגברת התחרות ולמיתון המחירים.

אופיר אקוניס: מצד שני, אנחנו צריכים לראות שהתנאים הכלכליים יישארו ברמה נאותה ומפוקחת.

אופיר אקוניס: המפקח על הבנקים, בבקשה.

רוני חזקיהו: אני מציע שנשמע קודם את האנשים.

אופיר אקוניס: ראשון הדוברים הוא חבר הכנסת שאמה שהציע את ההצעה לדיון מהיר.

כרמל שאמה-הכהן: תודה רבה אדוני היושב ראש.

כרמל שאמה-הכהן: כבוד המפקח, משתתפים ומשתתפות.

כרמל שאמה-הכהן: הנושא של קבוצות רכישה הוא נושא שתופס יותר ויותר מקום בענף הנדל"ן ובשוק הדיור.

כרמל שאמה-הכהן: רק להמחשה, אם מישהו מחפש בגוגל את המושג "קבוצות רכישה" הוא מקבל 717,000 תוצאות.

כרמל שאמה-הכהן: זה הרבה יותר מבנימין נתניהו ושמעון פרס.

כרמל שאמה-הכהן: מצד שני, אם תשאל אנשים, הם יודעים הרבה יותר על הנשיא מאשר על קבוצות רכישה.

כרמל שאמה-הכהן: אנשים לא יודעים איך להתייחס לזה למעט מי שעוסק בזה או שנגע בזה.

כרמל שאמה-הכהן: אדוני המפקח, היום אנחנו עדים לשלושה תהליכי רגולאציה כלפי התופעה הזאת.

כרמל שאמה-הכהן: אחד הוא ברשות המיסים.

כרמל שאמה-הכהן: השני במשרד השיכון, והשלישי הוא בעצם אתה, אדוני המפקח, שהיית הראשון שנתן פומבי להחלטה שלו.

כרמל שאמה-הכהן: מכאן בא הזימון לדיון כי אני חושב שראוי שהדברים יונחו על שולחן הכנסת, יעברו דיון ציבורי, מה הסיבות שהובילו אותך לקבל את ההחלטות שקיבלת?

כרמל שאמה-הכהן: מה ההשלכות האפשרות על מארגני קבוצות הרכישה ועל המשתתפים בקבוצות הרכישה?

כרמל שאמה-הכהן: מה ההשפעה על השחקנים האחרים בשוק הנדל"ן?

כרמל שאמה-הכהן: מה ההשפעה על הבנקים, שזאת היתה המטרה העיקרית שלך?

אופיר אקוניס: הסמכות של המפקח על הבנקים היא על הבנקים.

כרמל שאמה-הכהן: אדוני יושב ראש הוועדה, אנחנו רואים עין בעין.

כרמל שאמה-הכהן: המטרה הראשונה של הוועדה כוועדה צרכנית היא הגנה על הצרכנים.

כרמל שאמה-הכהן: כאן הצרכנות היא בעלת משקל מכריע.

כרמל שאמה-הכהן: משק בית שמשתתף בקבוצות רכישה משקיע את רוב הונו באותו עניין.

כרמל שאמה-הכהן: לכן הגנה על כספי הצרכנים מבחינת הסיכונים שהם נחשפים אליהם, מידת השקיפות של התהליכים.

כרמל שאמה-הכהן: מכאן אפשר להמשיך הלאה לאחידות ושוויון של כללי המיסוי.

כרמל שאמה-הכהן: אפשר להגיע עד לפרטי פרטים של ערבות חוק המכר, דברים שאנחנו נצטרך לדון בהם.

כרמל שאמה-הכהן: הדיון הזה עיקרו הוא בעניין ההחלטה של המפקח על הבנקים.

כרמל שאמה-הכהן: אני מבין שהוכנה לנו מצגת בעניין.

כרמל שאמה-הכהן: זאת הזדמנות לתת לאותם מארגנים של קבוצות רכישה ואחרים שעוסקים בעניין, להשמיע את עמדתם ולאזן בין הדברים.

אופיר אקוניס: אני מבין, אדוני המפקח, שזאת הפעם הראשונה שאתה נפגש עם הפורום הזה של מארגני קבוצות הרכישה שהוקם על ידי עורך דין חג'ג'.

אופיר אקוניס: אני מבין שהיתה פנייה אליך.

אופיר אקוניס: אני מבקש ממך, אנחנו פה במסגרת של שולחן עגול של ועדת הכלכלה, אבל הם ביקשו פגישה איתך ואני בטוח שתיענה לבקשתם לקיים פגישה.

קרן בן דוד: נשמח לקיים את זכות השימוע שלנו בנושא.

אופיר אקוניס: המפקח נתן לי תשובה חיובית בעניין ואמר לי קודם לכן שישמח לפגוש אתכם.

אופיר אקוניס: רוני חזקיה, בבקשה.

רוני חזקיהו: (מוצגת מצגת) צהריים טובים לכולם, אני שמח להיות פה.

רוני חזקיהו: אני חושב שזה דיון חשוב, אם כי אני רוצה להבהיר משהו.

רוני חזקיהו: אנחנו לא מקיימים פה דיון על קבוצות רכישה והאם קבוצות רכישה זה טוב או לא טוב.

רוני חזקיהו: אני לא מקיים דיון האם קבוצות רכישה בהשוואה לקבלנים הם יותר או פחות מסוכנים.

רוני חזקיהו: אנחנו אפילו לא מקיימים דיון האם יש קבוצות רכישה טובות יותר או טובות פחות, האם יש חאפרים וכל מיני מושגים.

רוני חזקיהו: אנחנו לא מקיימים את הדיונים האלה.

רוני חזקיהו: אני בא מהקטע של המערכת הבנקאית והמערכת הפיננסית והיציבות שלה.

רוני חזקיהו: זה התפקיד שלי, לזה מוניתי ובדברים האלה אני מטפל.

רוני חזקיהו: כדי שנבין את העניין הזה, אני צריך להסביר כמה מושגים בסיסיים שאולי לא מובנים לכולם לגבי בנקים ולגבי מגבלות הבנקים.

רוני חזקיהו: איך אנחנו עומדים בפיקוח בארץ וגם בעולם?

רוני חזקיהו: בסך-הכול אנחנו לא ממציאים פה שום דבר.

רוני חזקיהו: ראשית נראה מה קורה באופן כללי באשראי הבנקאי.

רוני חזקיהו: באשראי הבנקאי יש מגבלות ובאין מגבלות העסק מתפרע.

רוני חזקיהו: כל בעל עסקים לא יכול לנהל מערכת בלי שהוא שם לעצמו מגבלות וגבולות, סייגים, אובליגו וכל מיני דברים מהסוג הזה.

רוני חזקיהו: אני בטוח שיש פה הרבה אנשים מוכשרים ויזמים בעסקים וזה מה שהם עושים.

רוני חזקיהו: באשראי בנקאי יש הרבה מגבלות אבל יש 3 מגבלות עיקריות, שבמידה כזאת או אחרת ישפיעו על הדיון בהמשך.

רוני חזקיהו: המגבלה הראשונה היא מגבלה על ריכוזיות אשראי ענפית.

רוני חזקיהו: זה מה שאנחנו קוראים "Concentration Risk".

רוני חזקיהו: זה קיים בחוץ לארץ ובכל העולם.

רוני חזקיהו: אגב, זה כמעט אותם אחוזים מבחינת המגבלה.

רוני חזקיהו: זאת מגבלה ראשונה.

רוני חזקיהו: על כל ענף כמה אשראי אתה יכול לתת מתוך סך כל האשראי שלך.

רוני חזקיהו: בסך הכול אתה מוגבל לתת אשראי לפי גודל ההון שלך.

רוני חזקיהו: דברי שני, מגבלות על חשיפות גדולות.

רוני חזקיהו: זה חשיפות ללווים גדולים.

רוני חזקיהו: אתם יודעים שבמשבר הנוכחי היה איום לפחות על לווה גדול אחד והשאלה הראשונה שנשאלנו בדיונים הפנימיים שהיו באמצע המשבר, האם המערכת הבנקאית תשרוד?

רוני חזקיהו: האם היא תשרוד לווה גדול אחד שייפול או שני לווים גדולים שיפלו וכן הלאה.

רוני חזקיהו: אז יש מגבלה וזה לא קיים בכל מקום בעולם, אגב, וטוב שזה קיים פה, על גודל החשיפה ללווה אחד או לקבוצת לווים.

רוני חזקיהו: שלוש, זה דרישות הון, אותו סיפור של הלימות ההון המפורסמת.

רוני חזקיהו: ההון זה המקור שבאמצעותו בנק עובד ונותן אשראי.

רוני חזקיהו: על כל שקל הון שלו יש לו יכולת לתת אשראי, למנף את זה.

רוני חזקיהו: זה עושה את העסק בנקאי מאוד מאוד מסוכן, כי בעצם הוא לוקח שקל ונותן כנגד זה, למשל, 10 שקלים אשראי.

רוני חזקיהו: בעצם הוא ממנף את אותם כספים ומקורות שבאים לו גם מהפיקדונות, גם מהרווחים שהוא צבר וגם מגיוסי ההון שהוא עשה.

רוני חזקיהו: הבנקים נדרשים לעמוד במגבלות האלה.

רוני חזקיהו: אנחנו קבענו להם אחוזים מסוימים, זה אחוזי מינימום.

רוני חזקיהו: הם נדרשים לקבוע לעצמם יעדים פנימיים בעניין הזה.

רוני חזקיהו: אם נתייחס למגבלת ריכוז אשראי ענפית אז אנחנו קובעים שסך הכול אשראי – זה לא לצורך קבוצות הרכישה אלא זה מאז ומתמיד – סך הכול אשראי לענף מסוים לא יעלה על 20% מתיק האשראי.

רוני חזקיהו: אם מישהו עובר את העניין הזה אז הוא צריך לשלם איזה קנס בגובה של הון מסוים שהוא מקצה עד שהוא ירד.

רוני חזקיהו: הוא יצטרך להראות לנו שהוא יורד.

רוני חזקיהו: לא מספיק שהוא ישלם את הקנס, הוא צריך להראות איך הוא יורד מהעניין הזה.

רוני חזקיהו: זה דבר אחד.

רוני חזקיהו: אם נרד לתוך הענפים יש את ענף הנדל"ן.

רוני חזקיהו: בתוך ענף הנדל"ן אנחנו כוללים את הענף לבנייה ועוד כאלה דברים.

רוני חזקיהו: זה ניתן לקבלנים, ליזמים, לחברות בניה, לדברים שקשורים לבנייה.

רוני חזקיהו: החרגנו בעצם דבר אחד מהענף הזה והוא מהותי והוא האשראי לדיור, מה שאנחנו קוראים משכנתא לפרטיים.

רוני חזקיהו: בעצם האשראי לדיור שניתן לפרטיים הוא לא נכלל במגבלה הענפית ואנחנו מחשיבים אותו כאשראי למשקי בית.

יעקב אדרי: גם אין הגבלה בסכום?

רוני חזקיהו: פה אין הגבלה.

רוני חזקיהו: יש לכך הרבה סיבות ולא רק סיבת הפיזור.

רוני חזקיהו: פעם אחת זה סיבת הפיזור כי זה אשראי של כל משקי הבית, לכן בעצם הסיכון מפוזר מאוד.

רוני חזקיהו: בפעם השניה, המשכנתא, כפי שאנחנו מכירים אותה, גם בצד של צרכני המשכנתאות וגם בצד של הבנקים שנותנים את המשכנתאות, היא מוצר שניתן למישהו שקנה דירה.

רוני חזקיהו: בישראל כל אחד רוצה דירה ולא רוצה לגור בשכירות.

רוני חזקיהו: לכן הוא לוקח משכנתא ובדרך כלל גם משלם אותה.

רוני חזקיהו: גם הבנקים, אולי קשים מאוד בהחזרה או נוטים להחזיר כל מיני רכיבים אבל משכנתא זה הדבר האחרון שגם הלקוח והגם הבנק יחזיר.

רוני חזקיהו: לכן ההתייחסות לזה היא מאוד מיוחדת.

רוני חזקיהו: ראינו לנכון לקחת את האשראי הזה.

רוני חזקיהו: גם הוראות "בזל 2" מכתיבות קריטריונים למשכנתא.

רוני חזקיהו: מי שלוקח משכנתא של 100% מהבנייה הוא לא יקבל את ההקלות המסוימות.

רוני חזקיהו: מי שייקח משכנתא בקריטריונים מסוימים כן יקבל.

רוני חזקיהו: בכל מקרה, אשראי לדיור הוחרג מתוך המגבלה הענפית והוא לא נמצא במגבלה הענפית.

רוני חזקיהו: זה היה המצב עד היום וכנראה ימשיך להיות בעתיד.

רוני חזקיהו: זאת מגבלה אחת עיקרית.

רוני חזקיהו: מגבלה שנייה היא מגבלה על חשיפות אשראי גדולות.

רוני חזקיהו: זאת אומרת, אנחנו צוברים את כל האשראים של לווה מסוים ודואגים שבאף בנק – שוב, אלה הוראות מינימאליות.

רוני חזקיהו: יכול להיות שהבנקים קבעו הוראות עוד יותר חמורות מזה.

רוני חזקיהו: אם נתייחס להוראות שלנו בעניין הזה, שהן הרף שאסור לעבור אותו, שאם ניקח את כל החובות של לווה מסוים בבנק הם לא יעברו 15% מהון הבנק כדי שאם יקרה משהו ללווה הזה, הבנק יהיה במצב שיוכל להמשיך לעשות את עסקיו.

רוני חזקיהו: יש קבוצת לווים.

רוני חזקיהו: אתם יודעים שיש היום חברות ואשכולות, כמו למשל קבוצת אפריקה ישראל שתחתיה יש סוגים שונים של ענפים.

רוני חזקיהו: חלקם נופלים במגבלה הקודמת וחלקם לא, חלקם חובות פרטיים של הבעלים, חלקם חובות בשוק ההון.

רוני חזקיהו: בתוך הבנק אנחנו מאחדים את כל קבוצת הלווים ודואגים שאף קבוצת לווים לא תעלה על 25% או 30%, זה תלוי במה שהבנק בחר מהון הבנק.

רוני חזקיהו: מגבלה נוספת היא שאנחנו לוקחים את 6 הלווים הגדולים בכל בנק, שסך הכול האשראי ל-6 הלווים הגדולים האלה לא יעלה על 125% או 150% מהון הבנק.

רוני חזקיהו: אלה מגבלות שאומרות שאם יקרה משהו בסוג מסוים של לווים – קודם זה היה בענף, הפעם בסוג מסוים של לווה, אז הבנק, בגלל המגבלות האלה, הסיכוי שהוא ייקלע למצב של קשיים של יציבות, זה מגביל אותו בעניין.

רוני חזקיהו: שוב, אלה דרישות מינימום ואנחנו מצפים מהמערכת שתעבוד.

רוני חזקיהו: המערכת עובדת לפי הדרישות האלה.

רוני חזקיהו: יש לנו את דרישות ההון שזה הדבר המפורסם ביותר, בעקבות המשבר הזה, אותה דרישה של 12% הלימות הון.

רוני חזקיהו: מה זה בכלל?

רוני חזקיהו: בלבלו פה ואמרו שאנחנו דורשים עכשיו פתאום 100% הון על כל אשראי שניתן.

רוני חזקיהו: אנחנו לא דורשים 100% הון משום דבר.

רוני חזקיהו: מה שקורה הוא דבר כזה: הלווים מחולקים לקבוצות חשיפה.

רוני חזקיהו: אתה מלווה למדינה, מלווה לבנק, מלווה לאשראי קמעונאי או מלווה לאשראי רגיל או מלווה לאשראי בעייתי.

רוני חזקיהו: לכל דבר כזה מייחסים לו משקל סיכון ספציפי ואז בעצם אומרים שעל המשקל הזה אתה צריך להחזיק הון.

רוני חזקיהו: מה זה משקל סיכון ספציפי?

רוני חזקיהו: האשראי הרגיל זה משקל סיכון של 100% כי זה אשראי 100%.

רוני חזקיהו: נתת 100 שקל זה אשראי של 100 שקל.

רוני חזקיהו: על זה אתה צריך להחזיק, למשל, 10 שקלים הון.

רוני חזקיהו: אז על אשראי של 100 שקל אתה מחזיק 10 שקלים הון.

רוני חזקיהו: אמרנו שיש אשראים שהאשראי הוא לא 100 אלא 150, שזה אשראי בעייתי.

רוני חזקיהו: ובאנו ואמרנו שיש אשראים שאנחנו רוצים לתת להם הקלות מסוימות, כמו אשראי קמעונאי או אשראי לדיור, אותה משכנתא שאנחנו מדברים עליה.

רוני חזקיהו: אמרנו ששם, אם נתת 100 שקל זה נחשב שנתת 35 ואתה צריך להחזיק 3.5 שקלים על כל 100 שקל שנתת.

רוני חזקיהו: זאת אומרת, שנתנו פה הקלה.

רוני חזקיהו: האשראי הרגיל, שזה רוב האשראי במשק, מחזיק 10 שקלים על כל 100 שקלים שהבנק נותן.

רוני חזקיהו: יש לו הון מוקצה לטובת העניין.

רוני חזקיהו: זה כדי להמחיש את העניין הזה, למעט כמה דוגמאות והבאנו דוגמאות שנוגעות לעניין שהן אשראי לדיור שבהן אמרנו, למרות שנתת 100 שקלים אתה לא תחזיק 10 שקלים אלא תחזיק רק 3.5 שקלים כי רמת הסיכון יותר נמוכה וכן הלאה.

רוני חזקיהו: אלה המגבלות שאנחנו בחנו.

רוני חזקיהו: אני רוצה להראות שקף אחד שמדבר על התפתחויות באשראי לדיור בבנקים.

רוני חזקיהו: אני רוצה שתבינו שבעצם, מעבר לתפקיד שלנו לדאוג שהבנקים יעמדו במגבלות שלהם, צריך להסתכל בהסתכלות מערכתית.

רוני חזקיהו: בהסתכלות מערכתית חשוב לדעת מה המצב.

רוני חזקיהו: עוד לפני הטיוטה שהוצאנו – אגב, היא עדיין לא עובדת, זאת טיוטה.

רוני חזקיהו: ישבנו עם הבנקים, עם הוועדה המייעצת, ניפגש עם הגורמים שביקשו להיפגש איתנו.

רוני חזקיהו: עם חלקם ישבנו ועם חלקם נשב.

רוני חזקיהו: אתמול בלילה קיבלנו מכתב וקראתי אותו.

רוני חזקיהו: אני אשב איתכם גם בעניין הזה.

רוני חזקיהו: בלי קשר לנושא הזה, חשוב לראות מה קורה בענף.

רוני חזקיהו: אנחנו רואים בתקופה האחרונה ובשנים האחרונות גידול משמעותי מאוד בסך האשראי לדיור.

רוני חזקיהו: זה האשראי לדיור בבנקים, לא כולל מחוץ לבנקים, לא כולל הון עצמי שאנשים מביאים, לא כולל דירות שאנשים קונים דירות מכספם.

רוני חזקיהו: זאת התמונה ל-12 החודשים של 2009.

רוני חזקיהו: אנחנו מדברים על קצב שנתי של כ- 14% גידול באשראי בנקאי, במצב שבו האשראי הכללי במערכת הבנקאית בשנת 2009 לא גדל.

רוני חזקיהו: אני לא רוצה להגיד שירד, כי אני לא מכיר את המספרים הסופיים אבל הוא לא גדל.

רוני חזקיהו: זה אומר שהצמיחה בשנת 2009 היתה סביב האפס.

רוני חזקיהו: זאת אומרת שכשאנחנו מדברים במצב כזה, אנחנו מסתכלים על נתונים ושואלים את עצמנו גם מבחינה מערכתית - - -

כרמל שאמה-הכהן: האם זאת עדות לבועה?

רוני חזקיהו: האם זאת עדות לבועה?

רוני חזקיהו: זאת השאלה שאנחנו שואלים.

אופיר אקוניס: מחלקת המחקר שלכם אמרה שלא, ואני חלקתי עליה גם בפומבי.

רוני חזקיהו: מחלקת המחקר שלנו אמרה שלא כי הנתונים היום אומרים שאין בועה.

רוני חזקיהו: אני אומר מה הסיכוי שתהיה בועה וזה הבדל.

אופיר אקוניס: הגרף הזה אומר הרבה מאוד.

רוני חזקיהו: מחלקת המחקר שלנו תבוא, ואני כמובן מאוד מאוד מעריך אותם.

אופיר אקוניס: גם אני מעריך, אבל לפעמים מותר לחלוק.

רוני חזקיהו: אתם יודעים מה, ברבעון האחרון היתה בועה.

רוני חזקיהו: אני צריך, באחריות שלי על היציבות של הבנקים, לדאוג שהבועה לא תתקיים ואם אפשר שניערך אליה לפני כמה שאפשר.

קריאה: סליחה, זה מייצג את האשראי הכללי או את האשראי - - -

רוני חזקיהו: זה רק אשראי לדיור.

רוני חזקיהו: אני הגדרתי בהתחלה מה זה אשראי לדיור, כמו שהגדרתי מה זה מגבלה ענפית.

רוני חזקיהו: זה מה שנקרא "משכנתא" - אשראי בביטחון של דירה.

רוני חזקיהו: אבל זה לא אשראי לפרויקט סגור.

קריאה: אומרים שיש צמיחה.

רוני חזקיהו: בשלב זה אנחנו לא מביעים דעה, אנחנו מביאים נתונים.

רוני חזקיהו: להביע דעה אנחנו יכולים גם בלי לראות את הנתונים האלה.

רוני חזקיהו: בואו תיראו מה עוד מתחבר לזה.

רוני חזקיהו: אם אנחנו מדברים על יציבות מערכתית, תיראו מה קרה למשכנתאות.

רוני חזקיהו: פה זה מדבר על הריבית על משכנתאות.

רוני חזקיהו: אנחנו מדברים על סוגים שונים של ריביות.

רוני חזקיהו: הירוק זה צמוד בריבית קבועה, הכחול זה צמוד בריבית משתנה והוורד אדום זה אשראי בריבית משתנה.

רוני חזקיהו: בעצם אתם רואים שהאשראי בריבית משתנה בעצם גדל מאוד בתקופה שהיתה וכתוצאה מהריבית הנמוכה הוא תפס עוד יותר תאוצה.

אופיר אקוניס: הריבית המשתנה מדברת על 2009, שעוד הייתם בירידה.

אופיר אקוניס: בגרף הבא כבר יהיה שנוי בצבעים.

רוני חזקיהו: אתם רואים את הבטן הזאת במאי-יוני 2009?

רוני חזקיהו: אנחנו באנו לבנקים ואמרנו: רבותיי, זה שהריביות נמוכות, זה לא אומר שהן לא יעלו פעם.

רוני חזקיהו: בתרחישים שלכם תיקחו בחשבון שהם יעלו.

כרמל שאמה-הכהן: להיפך, זה אומר שהם יעלו.

רוני חזקיהו: כן.

רוני חזקיהו: עצם העובדה שפנינו וביקשנו נתונים, כבר הבנקים התחילו לייעץ לאנשים לעבור אולי לאשראי צמוד, אולי לפצל את התיק, אולי לקחת רק אשראי צמוד.

רוני חזקיהו: בינתיים המדדים גם ירדו אז בכלל היה בסדר.

רוני חזקיהו: בגדול, איפה שאנחנו רואים התחברות – המשבר האחרון שהיה התחיל ממשבר אשראי, הוא התחיל ממשבר שהתפתח משנת 2005 של ריביות נמוכות, בעצם אשראי שהולך וגדל בכמויות אדירות ופיקוח שכשל ושלא ראה את הדברים האלה.

רוני חזקיהו: זה עשה הפריים בעיקרון ואחרי זה התפתח לנזילות וכן הלאה.

רוני חזקיהו: אנחנו חיים בעידן שהריבית היא אפס או שהריבית היא אחוז או רבע אחוז או שלושת רבעי אחוז או אפילו 2%, במצב שאתם רואים, האשראי הולך וגדל בדברים שלכאורה יציבים, כי מה יותר יציב מדירה.

רוני חזקיהו: אין משבר שלא התחיל מנדל"ן.

רוני חזקיהו: בחיים שלי גם ראיתי שמחיר הקרקע נהיה שלילי, גם בארץ, אבל במיוחד בחוץ לארץ.

קריאה: הנדס"ק התחיל מנדל"ן?

רוני חזקיהו: אני לא יודע.

רוני חזקיהו: אני רק אומר שכל משבר שאני מכיר התחיל מנדל"ן.

ראול סרוגו: אגב, זה קיים במקומות בארץ שערך הקרקע הוא שלילי.

ראול סרוגו: זה מה שקורה עכשיו בפריפריה.

רוני חזקיהו: לכן בעצם צריך להסתכל על מה שקורה ואחר-כך להסיק את המסקנות, כל אחד בשטח שלו.

רוני חזקיהו: לי יש את השטח שלי וזה מספיק לי ואני לא מתכוון להתייחס לדברים אחרים.

רוני חזקיהו: תיראו מה קרה למחירי הדיור.

רוני חזקיהו: לפי מחלקת המחקר, סקר מחירי הדיור, כפי שאתם רואים פה, בעצם מראה עלייה אסטרונומית.

רוני חזקיהו: זה מתחיל בינואר 2005 אבל אם נסתכל על 2009 אנחנו מגלים שב-12 החודשים האחרונים של 2009 זאת עלייה של 20%.

אופיר אקוניס: אני מתקן, זה מחירים של חצי חדר בהונג קונג.

רוני חזקיהו: יש לנו גם עליית מחירים בכל הזמן הזה.

אופיר אקוניס: מה אמרה מחלקת המחקר לגבי הסיבות לעלייה?

אופיר אקוניס: אם אינני טועה זה התחיל בינואר 2008.

רוני חזקיהו: אני רוצה לומר עוד דבר אחד.

רוני חזקיהו: אני קורא את המכתבים ששולחים לי.

רוני חזקיהו: תראו, אני לא הייתי פה עם שום הוראה בעליות האלה.

רוני חזקיהו: לא אני הבאתי את העליות האלה, לא אני העליתי את המחירים לזוגות צעירים ולא שום דבר.

רוני חזקיהו: צריך להבין שהמחירים עלו בגלל דברים אחרים שצריך להבין אותם, יש ביקוש והיצע ויש דברים אחרים כמובן.

רוני חזקיהו: תבוא מחלקת המחקר ותסביר למה עלו.

רוני חזקיהו: אולי יבוא משרד השיכון ויגיד כמה דברים.

רוני חזקיהו: בגדול, אני רוצה להגיד שזאת תמונת המצב של עליית מחירים.

רוני חזקיהו: אני מזכיר את זה אפרופו עליית המחירים האפסית.

רוני חזקיהו: כבר שנים יעדי האינפלציה הם 2%.

רוני חזקיהו: עכשיו שאנחנו יודעים את זה נחזור לנושא של קבוצות הרכישה.

רוני חזקיהו: יש לנו סביבת ריבית נמוכה, שזה תמריץ לקחת אשראי.

רוני חזקיהו: למה להשקיע את הכסף בבנק, בוא נשקיע אותו במשהו אחר.

רוני חזקיהו: יש לנו פעילת ניכרת לצרכי השקעה.

רוני חזקיהו: תשימו לב, לפי נתונים של מנהל הכנסות המדינה, יש אחוזים רבים מהדירות החדשות שנקנות לצורך השקעה.

קריאה: לפי איזה נתון?

רוני חזקיהו: מנתונים של מנהל הכנסות המדינה.

יעקב אדרי: אין ויכוח, זה נכון.

כרמל שאמה-הכהן: זאת מגמה רב שנתית.

רוני חזקיהו: זה טוב שישקיעו בנדל"ן.

רוני חזקיהו: כל עוד יש לאנשים יש כסף והם משקיעים זה בסדר, אבל ברגע שיש טרנד וכולם רצים להשקיע כי הריבית נמוכה וכן הלאה, כי זה לא מסוכן, כי זאת דירה, זה קרקע, זה דלא ניידי, אז באותו רגע, כמובן, אנחנו עוברים למצב שבו גם אנשים שאין להם משקיעים.

רוני חזקיהו: פה יש בעיה.

רוני חזקיהו: אנחנו מדברים על סיכונים חדשים ופה אני מתחבר לנושא של קבוצות רכישה.

רוני חזקיהו: יש פה סיכונים יזמיים שלוקחים עליהם האנשים.

רוני חזקיהו: פעם אנשים היו קונים מקבלן ומיזם וכן הלאה.

רוני חזקיהו: היום אנשים הם יזמים וקבלנים בעצמם.

רוני חזקיהו: נרחיב על זה את הדיבור בהמשך.

רוני חזקיהו: גם הבנקים בעצם מלווים את קבוצות הרכישה כאילו זה היה פרויקט.

רוני חזקיהו: הם רוצים לבדוק מי הדיירים, כמה אשראי, מה הקרקע, כמה השווי.

רוני חזקיהו: הם מנהלים את זה כמו ליווי פרויקט סגור.

רוני חזקיהו: הם מזרימים כספים בהתאם להתקדמות הבנייה וכן הלאה.

רוני חזקיהו: כל הדברים האלה הם חיוביים אבל זה סממן של פרויקט בניה.

רוני חזקיהו: הנושא של קבוצות רכישה לא טופל בהוראות שלנו עד היום.

יעקב אדרי: למה לא טופל?

רוני חזקיהו: קבוצות הרכישה מוכרות לנו עוד מלפני "ב.ס.ר".

רוני חזקיהו: אנחנו מכירים את זה עוד מימי המושבים שהיתה להם קרקע בבית ובנו בעצמם ולקחו אשראי מנהל כפרי וכל הדברים האלה.

רוני חזקיהו: היו עמותות קטנות, היו משפחות.

רוני חזקיהו: יותר מאוחר היו חבר'ה שבנו ביחד בניין של 10 דירות, בנו דברים קטנים.

רוני חזקיהו: בשנה שנתיים האחרונות, אני לא יודע להגדיר את כמות הזמן, זה הפך להיות טרנד.

רוני חזקיהו: כמעט אין היום פרויקט שהוא לא קבוצת רכישה.

רוני חזקיהו: קבלנים תפסו את הפטנט וגם הם עושים קבוצות רכישה.

רוני חזקיהו: לכן היום צריך להתייחס לתופעה שהיתה זניחה בעבר.

רוני חזקיהו: היינו במאות אלפים ועכשיו אנחנו במיליארדים.

רוני חזקיהו: כשהגענו למיליארדים וזה קרה די מהר, אמרנו בואו נבדוק מה זה.

רוני חזקיהו: אנחנו היינו צריכים לתת מענה לדבר הזה ולכן עשינו בדיקה בבנקים וגילינו שבבנקים זה לא כל-כך ברור.

רוני חזקיהו: קבוצת רכישה בעצם עובדת על-כך שהיא מקבלת את האשראי מהמשכנתא.

רוני חזקיהו: היא לא מקבלת את האשראי דרך אשראי נדל"ני טהור מהבנק אלא היא מקבלת את זה דרך משכנתא.

רוני חזקיהו: אותם דיירים יזמים לוקחים משכנתא.

רוני חזקיהו: כמובן שהם מביאים כסף והון.

רוני חזקיהו: הם קונים קרקע והם משלמים על הקרקע.

רוני חזקיהו: הם הולכים לבנק, מקבלים משכנתא ועם המשכנתא הם מלווים את הבנייה.

רוני חזקיהו: זה מה שקורה בעניין הזה.

רוני חזקיהו: הלכנו לבדוק מה קורה עם המשכנתאות האלה.

רוני חזקיהו: עכשיו אני רוצה לשים דבר אחד על השולחן ואני מקווה שעל זה לא יהיו חילוקי דעות.

רוני חזקיהו: אתם מסכימים איתי שאין דין משכנתא שניתנת לעם ישראל באופן הרגיל עד לקבוצות הרכישה, באופן שבו היא ניתנת למישהו שהוא קנה דירה, הוא גר בדירה והוא לוקח משכנתא ל-20 שנה.

רוני חזקיהו: אם הוא יזכה בפיס, הכוונה שלו היא לעשות פירעון מוקדם ואם לא לנסות לשלם את המשכנתא בזמן.

רוני חזקיהו: יש הבדל בין משכנתא כזאת לבין משכנתא שממנת תקופה קצרה או ארוכה של בניה.

יעקב אדרי: עד גמר הבנייה.

רוני חזקיהו: כן.

רוני חזקיהו: ברור שעד גמר הבניה, אין דין הסיכון במשכנתא הזאת כדין סיכון במשכנתא הרגילה.

רוני חזקיהו: לא לזה התכוון המשורר כשהוא אמר:

רוני חזקיהו: בואו נחריג את האשראי לדיור מתוך מגבלה ענפית.

רוני חזקיהו: אז בעצם ראינו שחלק מהבנקים כן סיווגו את זה כאשראי ענפי אבל רוב הבנקים לא סיווגו את האשראי הזה של המשכנתא בזמן הבניה כאשראי נדלנ"י אלא סיווגו אותו כמשכנתא, קרי, אין להם שם מגבלות.

רוני חזקיהו: זאת אומרת, שנפתח פה הברז.

רוני חזקיהו: נפתח פה הברז בצורה שבעצם אפשר שכל האשראי לנדל"ן יעבור דרך איזו פרצה, בגודל החדר הזה או יותר, ובעצם אף אחד לא יסתכל מה קורה שם.

יעקב אדרי: אבל לבנק גם יש את המגבלות והוא בודק.

יעקב אדרי: הוא לא נותן כל-כך מהר כמו שזה נשמע.

רוני חזקיהו: אני לא נכנס לסיכון של קבוצת הרכישה והפרויקט עצמו.

יעקב אדרי: אני מתייחס לבנק.

רוני חזקיהו: אני לא מתייחס לסיכון של הקבלן.

רוני חזקיהו: יש קבלן טוב ויש קבלן פחות טוב.

רוני חזקיהו: אז על קבלן פחות טוב תקצה יותר הון אבל המינימום שתקצה זה 100% כאילו שזה ה-9% אחוזים האלה.

רוני חזקיהו: אותו דבר בקבוצות רכישה.

רוני חזקיהו: יש קבוצת רכישה טובה, תקצה עליה 9% בשלב הבניה ואחר-כך תקצה עליה פחות 3 או 4 שקלים.

רוברט טיבייב: מה ההבדל בין קבוצת רכישה לבין קבלנים?

רוברט טיבייב: הבנתי שגם הקבלנים משתמשים באותה מערכת.

רוני חזקיהו: קבלנים מוקצה עליהם הון כאשראי לנדל"ן.

רוברט טיבייב: אמרת עכשיו שהם משתמשים בזה.

רוני חזקיהו: בסדר, גם פה יש פרצה שצריך לעצור אותה לכן גם קבלנים זה אותו דבר.

רוני חזקיהו: לצורך העניין זה אותו דבר.

רוני חזקיהו: מה שקורה הוא, שכל האשראי לנדל"ן נפרץ, כל המגבלה הענפית נפרצה.

רוני חזקיהו: בעצם אפשר עכשיו לעשות – כדאי גם כי יש הקלות מס ויש פה ויש שם, הכול בסדר והמחירים עולים.

רוני חזקיהו: עכשיו בואו נעביר את כל האשראי לנדל"ן ואין מגבלה ענפית בנדל"ן אז בשביל מה אנחנו נמצאים אם אנחנו לא שומרים על המגבלות הענפיות שלנו?

רוני חזקיהו: לכן אמרנו שזה לא הגיוני.

רוני חזקיהו: אמרנו שיש 3 מגבלות ונבדוק איך האשראי לקבוצת הרכישה, שזה האשראי שניתן באמצעות משכנתא בעצם - אני מדבר רק על האשראי.

רוני חזקיהו: אני לא מדבר על הסיכון של הפרויקט ולא אומר אם זה טוב או כמה זה זול.

רוני חזקיהו: אני מדבר כרגע רק מצד הבנק.

רוני חזקיהו: שמנו מגבלות, בואו נראה שלא עוקפים אותן.

רוני חזקיהו: יש מגבלת ריכוז ענפית, יש מגבלה על חשיפות גדולות ויש דרישת הון.

רוני חזקיהו: אנחנו בעצם אומרים בעניין הזה שזה לא סיכון של משכנתא רגילה.

רוני חזקיהו: לכן כל עוד זה בבנייה תסווגו את התאגיד שהוא יהיה ענף נדל"ן.

רוני חזקיהו: מצידי תיקחו משכנתא, תיתנו משכנתא לקבוצות רכישה.

רוני חזקיהו: נניח שהבנייה אורכת שנתיים, בשנתיים הראשונות תקצו הון כמו נדל"ן רגיל – לא יותר, כמו נדל"ן רגיל.

רוני חזקיהו: אני לא מחמיר את התנאים לקבוצות הרכישה, אני משווה אותם.

רוני חזקיהו: תקצו הון ותשימו במגבלה והמשכנתא הזאת, בעוד שנתיים, אותה משכנתא, היא תצא מהגדרת ענף נדל"ן ויחול עליה פחות הון כי אנחנו נותנים הקלות לדבר הזה ובא לציון גואל.

רוני חזקיהו: לכן אנחנו אומרים בשלב הבניה נדל"ן, בתום הבנייה הסיווג יהיה כאשראי לדיור כמו שהוא נמצא במשכנתאות רגילות אחרות, והמשמעות היא ללא מגבלה ענפית וכן הלאה.

רוני חזקיהו: אם לסכם את הנושא שלי בדיון הזה, ההוראה או טיוטת ההוראה שהוצאנו מכילה מגבלות קיימות, לא המצאנו שום מגבלה, על אשראי לקבוצות הרכישה בתקופת הבניה עד מסירת המפתח או עד טופס 4.

רוני חזקיהו: ההוראה מכילה את המגבלה הזאת באופן שמשקף את הסיכון שמשתנה.

רוני חזקיהו: בנית הסיכון הוא כזה, גמרת לבנות סיכון אחר, יותר נמוך.

רוני חזקיהו: ההוראה מטפלת כמובן בעיקר בבנקים ובסיכון האשראי שהם נותנים.

רוני חזקיהו: לכן היא אומרת להם: גם אחרי שתעשו את זה, תבדקו שאתם יודעים לטפל.

רוני חזקיהו: זה לא פוטר מלהסתכל על הלווה.

רוני חזקיהו: זה שיש משכנתא זה לא מספיק.

רוני חזקיהו: אתם צריכים להיערך מה יקרה.

רוני חזקיהו: אתם לא יודעים איך מטפלים בקבוצת רכישה שתיכנס לבעיה.

רוני חזקיהו: תשימו נהלים ותיראו איך אתם נערכים בהמשך.

רוני חזקיהו: זה לא משפיע על אף אחד רק שיהיו נהלים ברורים שלא נופתע.

רוני חזקיהו: באופן כללי, לאור השקפים שהראיתי ולאור המגמה שישנה, תפעילו ניהול זהיר כפי שאתם נדרשים בהערכת סיכונים.

רוני חזקיהו: תודה רבה.

אופיר אקוניס: חבר הכנסת אדרי, בבקשה.

יעקב אדרי: אני רוצה לברך את המפקח על הבנקים.

יעקב אדרי: אני חושב שצריך להכניס סדר בעניין הזה.

יעקב אדרי: זה טוב שמוזילים, זה טוב שיש קבוצות רכישה ואני בעד.

יעקב אדרי: אבל חשוב שתהיה בקרה.

יעקב אדרי: ראינו מה קרה בעולם ולשמחתנו זה לא קרה אצלנו אם כי זה קרה פה ושם דווקא עם קבלנים.

יעקב אדרי: אני מאמין שהפיקוח הזה הוא גם לטובת העניין.

יעקב אדרי: בסופו של דבר, לאחר שקבוצות הרכישה ישבו עם המפקח, אני מאמין שתגיעו לעמק השווה וזה יהיה לטובת כולם.

כרמל שאמה-הכהן: האם יש לך אמדן, אדוני המפקח, מה המשמעות של ההוראות שלך בעלויות הקמת הפרויקט פר דירה ממוצעת?

רוני חזקיהו: אין לי, אבל יש לי ניחוש.

רוני חזקיהו: הניחוש שלי הוא לא סתם.

רוני חזקיהו: חבר'ה, האנשים שלקחו משכנתא לצורך השתתפות בקבוצת רכישה להערכתי שילמו מחיר יותר גבוה, מאנשים שלקחו משכנתא רגילה לקניית בית יד שנייה.

רוני חזקיהו: הבנק כבר תמחר את העובדה שיש פה שלב של סיכון מסוים.

רוני חזקיהו: לכן לדעתי זה לא יעשה כלום בתחום של המחירים.

רוני חזקיהו: לכן לדעתי זה גם לא ישפיע על הלימות ההון.

רוני חזקיהו: זה לא הרבה בחישוב הכללי של ההון הנדרש.

רוני חזקיהו: אין לזה שום השפעה של הבנקים על הלימות הון.

רוני חזקיהו: אם תהיה השפעה ניתן להם תקופת מעבר מספקת לתקן את העניין, כך שזה לא אמור להשפיע.

רוני חזקיהו: זה כן אמור להכניס קצת שכל וצדק והיגיון וניהול סיכונים סביר לתוך התמונה.

רוני חזקיהו: במגזר הענפי, במגבלה הענפית, שם העניינים קצת יותר קרובים לגבולות ובשביל זה יש מגבלות.

רוברט טיבייב: אזרח מן השורה רכש דירה בקבוצת רכישה או אצל קבלן.

רוברט טיבייב: איפה יותר זול?

רוני חזקיהו: אין לי מושג, זה לא התחום שלי.

אופיר אקוניס: הוא לא בדק לאחרונה.

אופיר אקוניס: חבר הכנסת טיבייב, מכיוון ששר הבינוי והשיכון הודיע שהוא מקיים בדיקה במשרדו של כל תחום קבוצות הרכישה הישיבה הבאה בנושא הזה תהיה בנוכחותו.

אופיר אקוניס: אנחנו נשמע ממנו האם משרד הבינוי והשיכון הגיע לתובנות בקשר לשאלתך.

רוברט טיבייב: איפה יש יותר סיכון, בקבוצת רכישה או אצל קבלן?

רוני חזקיהו: יש קבוצות רכישה יותר מסוכנות מקבלנים ויש קבלנים יותר מסוכנים מקבוצות רכישה.

כרמל שאמה-הכהן: אדוני המפקח, בדבריך אמרת שאתה חושש מבועה עתידית.

כרמל שאמה-הכהן: האם הפיקוח על הבנקים ביצע איזו בדיקה עצמאית של העניין או שאתה מסתמך רק על הנתונים של מחלקת המחקר של בנק ישראל.

רוני חזקיהו: אנחנו מסתמכים על הנתונים של מחלקת המחקר ואנחנו מוסיפים לזה את הבדיקה בשטח שאנחנו עושים בבנקים ורואים מה קורה.

רוני חזקיהו: מחלקת המסחר מסתמכת על נתונים, חלקם סטטיסטיים וחלקם נתוני עבר.

רוני חזקיהו: אני מסתמך גם על הנתונים בפועל.

כרמל שאמה-הכהן: הצגת לנו גרף של מחירי הדירות שהוא נוסק.

כרמל שאמה-הכהן: לעומת זאת, הגרף של הלמ"ס של מחירי שכירות נמצא בירידה מתמדת כבר שלושה או ארבעה חודשים.

רוני חזקיהו: מחירי הדיור במדד עלו בתקופה הזאת.

רוני חזקיהו: כשזה עלה ב-20% זה עלה ב-8%.

רוני חזקיהו: מדד הדיור, כפי שהוא משתקף, שהוא כולל שכירות ודירות בבעלות, עלה ב-8% באותה תקופה שזה עלה ב-20%.

אופיר אקוניס: עורך דין חג'ג', יו"ר פורום קבוצות הרכישה, בבקשה.

יצחק חג'ג': שלום לכולם.

יצחק חג'ג': קודם כל אני רוצה לברך על הפורום הזה.

יצחק חג'ג': הפורום הזה כשלעצמו כבר מעיד על החשיבות.

יצחק חג'ג': אנחנו לא ביקשנו את הפורום הזה והוא כונס לבקשתו של חבר הכנסת שאמה, אבל הוא כשלעצמו מעיד על החשיבות קבוצות הרכישה היום בתוך תחום הנדל"ן בישראל.

יצחק חג'ג': שמחתי גם לשמוע מכבוד המפקח על הבנקים שאנחנו נזכה לשימוע אצל כבודו ואולי נצליח להבהיר כמה מהעניינים שאכן תופסים כותרות גדולות בעיתונים.

יצחק חג'ג': אנחנו מבינים מאיפה הם באים אבל לדעתנו המשקל שצריך לייחס לדברים הוא משקל נמוך, לפחות ברוב הדברים.

יצחק חג'ג': ראיתי את המצגת והאמת את הנתונים אני קצת מכיר.

יצחק חג'ג': ברוב הנתונים לא כל-כך הבנתי איך זה קשור לקבוצות רכישה.

יצחק חג'ג': אנחנו, אגב, נשענים על אותה מערכת כללים שפירטת פה.

יצחק חג'ג': עד היום, קבוצות הרכישה אכן הוגדרו בתוך מה שנקרא שוק המשכנתאות, אשראי לדיור, כפי שהצגת.

יצחק חג'ג': אנחנו אכן חושבים שכך נכון וצריך וכך נכון גם להמשיך עם זה ואנחנו נסביר.

יצחק חג'ג': אם אני מסתכל על נקודת המוצא של אדוני, שהיא גם נקודת המוצא במכתב של אדוני וגם נקודת המוצא שאנחנו מביעים מהמצגת, היא נקודת מוצא שאומרת: בהשוואה לרכישת דירה מקבלן, פעילות קבוצת הרכישה כרוכה בסיכונים גבוהים ביחס לסיכון בהעמדת אשראי לדיור סטנדרטי.

יצחק חג'ג': בעצם אומר כבוד המפקח שהשתתפות בקבוצת רכישה יותר מסוכנת מאשר רכישת דירה מקבלן.

רוני חזקיהו: שלילי.

רוני חזקיהו: אם אתה שומע את מה שאמרת והקראת, היא יותר מסוכנת מאשראי לדיור רגיל.

רוני חזקיהו: זאת אומרת, לא מאשראי לפרויקט סגור.

רוני חזקיהו: שאלו אותי את השאלה מה יותר מסוכן ועניתי.

רוני חזקיהו: לא צריך להגיד עוד פעם.

יצחק חג'ג': בעצם, אם הטענה היא שהטענה קבוצת רכישה יותר מסוכנת מרכישת דירה, הרי רוב רכישות הדירות שאנחנו מכירים הן מקבלנים.

יצחק חג'ג': אם זה יותר מסוכן, הרי שהפעילות יותר מסוכנת מהפעילות השניה.

יצחק חג'ג': בעצם אדוני אומר שרכישה מקבלן היא בטוחה יותר.

רוני חזקיהו: לא.

רוני חזקיהו: יש שלב הבנייה ויש שלב הרכישה.

רוני חזקיהו: בשלב שאתה קונה אתה מקבל משכנתא.

רוני חזקיהו: בוא לא נרחיב את הנושא כי לא ניכנס לעבירות חוק מכר וכל מיני דברים.

רוני חזקיהו: מבחינת המשכנתא אני אומר שיש משכנתא רגילה ויש משכנתא שמממנת בניה.

אופיר אקוניס: אני מציע שנתקדם.

אופיר אקוניס: דיברת קודם על כותרות אז תדע לך שאין כותרת בלי אינטרס.

אופיר אקוניס: לכל אחד יש את האינטרסים שלו.

יצחק חג'ג': ניסיתי להגיד שאותה הבחנה שנעשית היום לגבי קבוצות רכישה, קרי, ההסתכלות על שלב הבניה ועל השלב שאחריו, אחרי שהיחידה גמורה והסתיימה, היא לא ההסתכלות שהמפקח מציע לגבי רכישה מהקבלנים, לדוגמה.

יצחק חג'ג': המפקח אומר שאם רכשתי דירה מקבלן, הדירה על הנייר, אפילו אין לה היתר בניה, אני עדיין אשלם ריבית משכנתאית רגילה.

יצחק חג'ג': לעומת זאת, אם עשיתי זאת בקבוצת רכישה, אני אכנס להקצאה מסוימת של סקטור הנדל"ן ואני גם אשלם ריבית יותר גבוהה.

יצחק חג'ג': לזה התייחסתי ומפה אמשיך.

יצחק חג'ג': ברגע שאדוני הסכים לשימוע שלנו מול הפורום המקצועי, אנחנו נשמח - - -

רוני חזקיהו: פניתם אתמול בערב.

יצחק חג'ג': יש פניה אחת מלשכות המסחר מלפני חודש.

יצחק חג'ג': אני גם ציפיתי לראות במצגת שאדוני עשה, את המשמעויות של העניין.

יצחק חג'ג': אם אני יכול לתאר נכון את המשמעות של ההוראה של כבוד המפקח, הרי שהמשמעות היא בעצם, ברגע שהכנסתם את המשכנתאות לקבוצות הרכישה להקצאה של אותם 20% מפורסמים שמותר לבנק להעמיד לטובת תאגיד שפעיל בנדל"ן, הרי בעצם אנחנו נמצאים היום במצב שיותר מחצי הבנקים יצאו מהתמונה בכלל משוק הנדל"ן ולאו דווקא מקבוצות הרכישה.

יצחק חג'ג': הם יצאו מנדל"ן גם לקבוצות הרכישה וגם לקבלנים כי הם בעצם עברו היום את המכסה של 20%.

יצחק חג'ג': בעצם, מבחינתנו לפחות, המשמעות של זה היא סגירת ברז מיידית, גם אם אדוני ייתן הוראות שעה שיתנו להם חצי שנה להתארגן, אבל להתארגן משמעותו להפחית כי הם כולם חורגים.

יצחק חג'ג': הסתכלתי היום בדוחות של הבנקים ולדוגמה, בנק איגוד, שהוא מעל 20% ובנק מרכנתיל מעל 20% והבינלאומי מעל 20% ובנק ירושלים מעל 20%.

יצחק חג'ג': אני לא יודע מי נשאר, נשארו 3-2 בנקים.

יצחק חג'ג': בעצם המשמעות מבחינתנו, וזה חלק גדול מהחשיבות, שההחלטה של אדוני, אם היא תצא בצורה כמו שהיא יצאה, משמעותה סגירת החמצן לשוק הנדל"ן בכללותו ולקבוצות בפרט.

יצחק חג'ג': אני רוצה להתייחס בעיקר לקבוצות הרכישה אבל אני מגיע לפורום הזה ואני רואה את התאחדות הקבלנים ותכף נשמע אותם.

יצחק חג'ג': למרות שהפגיעה בהם היא כל-כך ברורה והיא קשה יותר מהפגיעה בנו – האמן לי אדוני, כשאני מגיע עם קבוצה שכולה שווקה מראש, הבנק מעדיף לתת ליווי לקבוצת רכישה גדולה מאשר לקבלן.

יצחק חג'ג': עדיין, למרות שהקבלנים יודעים שהם יפגעו מהעניין הזה, הם עדיין יתמכו בהחלטה של אדוני ולו בגלל "תוציא לי עין אבל תוציא לו שתיים".

יצחק חג'ג': זה הסיכון הראשון.

יצחק חג'ג': הסיכון השני הוא באמת עליית מחיר הריבית.

יצחק חג'ג': אדוני אמר שחלק תומחר ואני יכול לומר לאדוני שחלק קטן תומחר כי אנחנו רואים את הפערים היום.

יצחק חג'ג': כבר היום הבנקים מדברים על ריביות חדשות.

יצחק חג'ג': אני אומר שזה בהחלט שינוי ניכר מול הריבית הקודמת שהיתה נהוגה בקבוצה.

יצחק חג'ג': אנחנו מדברים על עליית מחיר הריבית וממילא עליית מחירי הדיור בישראל.

יצחק חג'ג': אני לא חושב שאפשר לדבר ברצינות על זה שמייקרים את מחיר הכסף, סוגרים את ה"שיבר", מפחיתים בכמות ניכרת את ההיצע וזה יוזיל את מחירי הדירות.

יצחק חג'ג': יש לי רק תואר אחד בכלכלה ותואר אחד במנהל עסקים ובשניהם למדתי בשיעור הראשון שכשיש יותר היצע אנחנו מדברים על ירידת מחירים צפויה כהשפעה ראשונה.

יצחק חג'ג': אני יודע שכבוד המפקח על הבנקים אין עניינו בשוק הנדל"ן ובמחירי הדירות בישראל.

יצחק חג'ג': זה פחות עניינו אלא כנגזרת לשיקול של הבנקים ואני בוודאי מבין את זה.

יצחק חג'ג': אבל זה בוודאי מצדיק את הפורום הזה וזה בוודאי מצדיק דיון ענייני עמוק בשאלה, האם באמת, כשאדוני אומר שקבוצת רכישה היא משהו מסוכן, צריך להתייחס מול מה.

יצחק חג'ג': צריך לדון בזה ברצינות ובעומק ולו בגלל המחיר.

יצחק חג'ג': אם המחיר היה שולי ובטל בשישים אני בטוח שגם הפורום הזה לא היה המתכנס בגינו וגם אנחנו לא היינו מוציאים את קולנו על העניין הזה, אבל המחיר הוא כבד.

יצחק חג'ג': זה בעניין של המחיר.

יצחק חג'ג': אנחנו מסתכלים על נושא הסיכון, שהפנייה הישירה של אדוני היא דווקא אליו.

יצחק חג'ג': אני רוצה להגיד לאדוני שני דברים.

יצחק חג'ג': אחד, מבחינת סיכון מול רכישה מקבלן - חד משמעית, לעניות דעתי, זה הרבה פחות מסוכן מרכישה מקבלן.

יצחק חג'ג': אני לא אכנס לכל המשמעויות.

יצחק חג'ג': אדוני קיבל מכתב מאוד מפורט שהוצאנו אתמול.

יצחק חג'ג': אדוני אמר שגם קרא אותו אז אנחנו בכלל שמחים.

יצחק חג'ג': אני לא אכנס לפרטים אבל השוואה של קבוצת רכישה אל מול רכישה מקבלן, היא השוואה – אני לא יודע איך שמים אותה באותו מכנה משותף.

יצחק חג'ג': כשנהיה מול אדוני אנסה לשכנע את אדוני שרכישת דירה משכנתאית יותר מסוכנת מרכישה בקבוצת רכישה.

יצחק חג'ג': רכישת דירה מקבלן, חתמת, קיבלת ערבות חוק מכר, הרכישה הזאת היא יותר מסוכנת מרכישה בקבוצה ולו בגלל עקרונות ההדדיות שיש בקבוצה, הביחד ולחוד שיש בקבוצה, על זה שהפול של הקבוצה מגן על כל אחד מהחברים שלו.

יצחק חג'ג': אני לא מכיר ואם אדוני מכיר אז יכול להיות שהוא יכול להחכים אותי.

יצחק חג'ג': יש מאות קבוצות רכישה, עשרות בניינים שנמסרו, אני לא מכיר קבוצת רכישה אחת שלא הגיעה אל יעדה.

יצחק חג'ג': אני לא מכיר קבוצת רכישה אחת שהגיעה למצב של ברירת מחדל, קרי, המקרקעין שלה מומשו על ידי אותו גורם בנקאי.

יצחק חג'ג': אני לא מכיר ברירת מחדל של גורם בנקאי ביחס לקבוצות רכישה.

יצחק חג'ג': ואז אני שואל את עצמי מה הביא אותנו להיות מוגדרים כמסוכנים.

יצחק חג'ג': אני מכיר מאות קבלנים שלא הגיעו ליעדם והמקרקעין שלהם מומשו.

יצחק חג'ג': אני לא מכיר קבוצות רכישה כאלה.

יצחק חג'ג': זאת עובדה שצריך לשים על השולחן ולהתייצב סביבה ומכאן צריך להתחיל.

יצחק חג'ג': עובדה שאין קבוצה כזאת.

יצחק חג'ג': לכן גם הבנקים מתייחסים בצורה הזאת.

יצחק חג'ג': בקבוצה שלי יש למעלה מ-4,000 חברים.

יצחק חג'ג': אני יכול להגיד שאין ברירת מחדל של רוכש בקבוצה, של משתתף אחד מתוך ה-4,000 האלה.

יצחק חג'ג': הטיפול במסגרת הסיכון הזאת, היא בראש ובראשונה – במסגרת השימוע אני אראה לאדוני שחור על גבי לבן, היא מתנהלת בראש ובראשונה במסגרת הקבוצה והיא לא מגיעה בכלל לבנקים.

אופיר אקוניס: אני מבקש שתיתן לעוד אנשים לדבר.

יצחק חג'ג': מפאת הזמן אני לא אדבר על הסיכונים שפורטו במכתב של אדוני.

יצחק חג'ג': במכתב ששלחנו לאדוני התייחסנו לכך וטענו נגד הסיכונים האלה ולדעתי אפילו הפרכנו אותם.

יצחק חג'ג': אני אתייחס לדברים שאדוני אמר כרגע.

יצחק חג'ג': אדוני התייחס לעלייה במחירי הדיור.

יצחק חג'ג': אני לא מייחס את העלייה הזאת לקבוצות הרכישה, בטח לא דווקא לקבוצות הרכישה או רק לקבוצות הרכישה.

יצחק חג'ג': אני חושב שיש מדדים מאוד מקובלים, אנחנו מכירים אותם ואנחנו נציג אותם גם בפני אדוני, איך בוחנים.

יצחק חג'ג': בגלל זה גם כל המחקרים המקצועיים אומרים שאין בועה, כולל המחקר מבית מדרשו של אדוני.

יצחק חג'ג': אין בועה והמדדים הם מדדים שבוחנים את מחיר הקרקע.

יצחק חג'ג': אני אזכיר לאדוני, כשאדוני בוחן את מחירי הדירות בסופו של יום, אדוני שוכח שמחירי הבנייה התייקרו מאוד.

יצחק חג'ג': כשבוחנים בועה בוחנים מחירי קרקע.

יצחק חג'ג': זה לא הזמן, אבל יש מדדים מקובלים.

יצחק חג'ג': בהחלט אנחנו לא מדברים על בועה בישראל.

כרמל שאמה-הכהן: אבל כשמחירי הדירות עולים ב-30% זה אומר שמחירי הקרקע עלו באחוזים הרבה יותר גבוהים.

יצחק חג'ג': זה אומר שתבדוק קודם כל באיזה אחוזים, אחר-כך תשווה את זה למדד יוקר המחיה, תעביר את זה למדדים המקובלים ואני אומר לך שתגיע למצב שאין בועה.

כרמל שאמה-הכהן: אתה בודק את זה במונחים של חודשי עבודה של רכישת דירה בישראל.

יצחק חג'ג': זה אחד המדדים.

כרמל שאמה-הכהן: זה בועתי מאוד.

יצחק חג'ג': אני מוכן להציג את זה גם לך.

יצחק חג'ג': דבר אחד ברור: התופעה הזאת היא לא קשורה, ובטח לא קשורה רק לקבוצות רכישה, ולכן צריך לנתח אותה לגופו.

אופיר אקוניס: אני רוצה להתכנס לצורך העניין הזה.

אופיר אקוניס: אתה רוצה לגמור את הזמן של כולם?

אופיר אקוניס: אם הם מסכימים אז אין בעיה.

ראול סרוגו: לקבלנים משאירים זמן.

לאה ורון: אתה מתבקש לסיים.

יצחק חג'ג': יש לנו מערכת בנקאית מצוינת, יש לנו מערכת בנקאית שממפה את הסיכונים בצורה יוצאת מהכלל, היא מבינה את המטריה, מעריכה אותו מכל הכיוונים, תומכת את כל מה שהיא עושה בשמאיות על ידי מובילים בתחום.

יצחק חג'ג': המערכת הזאת טובה ולכן היא גם הוכיחה את עצמה עד היום ואין כשל כמו שאמרתי.

יצחק חג'ג': אני רוצה לציין שהיום, כשמערכת בנקאית מעמיקה, נותנת משכנתא לקבוצה, היא לא עושה את זה כמו שהיא נותנת ברכישה מקבלן.

יצחק חג'ג': הם נותנים 60%-65% משווי הנכס כגמור.

יצחק חג'ג': אפילו תיקחו את עליית המחירים של 20%, עדיין אנחנו במרחק של 35%.

יצחק חג'ג': לא אכנס לעניינים האלה, נעשה את זה במסגרת השימוע שיינתן לנו.

אופיר אקוניס: עורכת דין קרן בן דוד, מנכ"ל מגדלים ומראשי הפורום של קבוצות הרכישה.

אופיר אקוניס: לאיזון, נשמע אחר-כך את הקבלנים.

קרן בן דוד: אני מודה לך המפקח על הבנקים על-כך שהגדרת באופן חד משמעי את העובדה שקבוצות רכישה לא מסוכנות יותר מקבלנים.

קרן בן דוד: מנקודה זאת אני רוצה להמשיך את דבר של חברי עורך הדין חג'ג'.

קרן בן דוד: אחד הדברים שאני רוצה לשים עליהם את הדגש זה עצם העובדה שאותן קבוצות רכישה צריכות להתאפיין באופן שהוא נפרד לחלוטין ויתאים ויהלום את רמת הסיכונים שקיימת היום לקבוצות הרכישה.

קרן בן דוד: למה אני מתכוונת?

קרן בן דוד: עם כל הכבוד, תסלח לי, הדרך הקלה ביותר היא לבוא היום ולהשוות את קבוצות הרכישה לקבלנים מבחינת רמת הסיכונים, או יותר נכון לחברה מסחרית.

קרן בן דוד: אני חושבת שבמהלך התהליך, ואנחנו נבחן את זה במהלך השימוע שתקיים איתנו יותר לעומק, אם ניכנס לקוצו של יוד ונרד לפרטים לעומק אנחנו אכן נבין שכל לווה באופן פרטני, כשהוא בא היום במסגרת קבוצת רכישה ולוקח משכנתא שהיא משכנתא גם בתקופת הבניה – אני לאו דווקא מדברת על מצב מהרגע שאכלסנו את הדירה.

קרן בן דוד: גם בתקופת הבניה הסיכונים שהבנק נמצא וחשוף אליהם, הם הרבה יותר נמוכים כלפי כל רוכש פרטני בקבוצת רכישה מאשר רכישה אצל קבלן.

קרן בן דוד: למה דברי מתכוונים?

קרן בן דוד: לפחות חלק מקבוצות הרכישה, בשנת 2008 – 2009, מי שהניע את הגלגלים של הצמיחה של הנדל"ן היו קבוצות הרכישה.

קרן בן דוד: באו אותן קבוצות רכישה ואמרו: אנחנו יכולים להשתמש בהון העצמי שלנו על מנת לרכוש את הקרקע בשלמותה מההון העצמי.

קרן בן דוד: אני יכול לדבר עצמי ובשם קבוצת "מגדלים" שיש היום פרויקטים שאני לא משתמשת בבנק בשלבים של רכישת הקרקע ואני נכנסת אך ורק בשלבים של היתר הבניה.

קרן בן דוד: שם הבנק חשוף להרבה פחות סיכונים.

קרן בן דוד: כשרוכש בא וקונה דירה מקבלן ואתה רוצה להשוות את תמחור הסיכונים, שממילא הקבוצות מקבלות ריביות שהן הרבה יותר גבוהות מאשר רוכש שקונה דירה מקבלן.

קרן בן דוד: כבר נקודת הפתיחה שלנו היא הרבה יותר גבוהה.

קרן בן דוד: כבר היום, לפני שהעלית את הריביות, מבחינת ריבית של פריים פלוס לעומת רוכש.

קרן בן דוד: בוא ניגע לדברים לגופים.

קרן בן דוד: רוכש שקונה דירה מקבלן, כשאנחנו נמצאים היום במצב שהוא זהה לחלוטין, דהיינו, לו אין היתר בניה על הקרקע ולנו אין היתר בניה על הקרקע.

קרן בן דוד: אנחנו משלימים מהון עצמי כי זה מה שהבנק בעצם דורש מאיתנו.

קרן בן דוד: אנחנו באים כשהפרויקט כבר משווק מראש עם סדר גודל של קבלן שבא אולי מיחידות בודדות שמשווקות מראש, במקרה הטוב, ולוקח הלוואה, שמבחינת פיזור הסיכונים שלה היא הרבה יותר גדולה מאשר קבוצת רכישה שבאה לבנק.

קרן בן דוד: יש פה איזה פיזור סיכונים שצריך לדעת לתמחר אותו.

קרן בן דוד: אם נקודת הפתיחה שלנו מלכתחילה היא כזאת שהריבית שהיום אנחנו כרוכשים מקבלים בתוך קבוצת רכישה, היא ממילא יותר גבוהה מאשר רוכש שרוכש דירה מקבלן, אז אני לא רואה צורך לבוא ולהוסיף ולייקר את עלויות הריבית ברמה כזאת שזה יגביר את התחרות.

קרן בן דוד: בסופו של דבר, בוא נקרא לילד הזה בשמו, אתה הורס את קבוצות הרכישה.

קרן בן דוד: המצב של להרוס את קבוצות הרכישה – לו היה פה הממונה על ההגבלים העסקיים או לפחות אתה היית מדבר מהכובע שלו, הוא היה אומר חד-משמעית, שאתם מגבילים את התחרות.

אופיר אקוניס: יש לו כובע אחד ענק.

קרן בן דוד: נכון, יש לו כובע אחד ענק.

אופיר אקוניס: זה רעיון טוב להזמין את הממונה על ההגבלים לדיון הבא.

קרן בן דוד: מה שרלוונטי פה הוא בעצם להציג את מכלול האינטרסים שהיום כלולים בתוך מערכת השיקולים.

קרן בן דוד: לפני שאתה בא ומקבל החלטה אופרטיבית שהמשמעות שלה היא הרס לקבוצות הרכישה.

קרן בן דוד: לגבי הגרף שהראית קודם, אני חושבת שאם נבוא בשנה הבאה ונשב ונקיים פורום כזה, מאוד יכול להיות שה-20% האלה של עליית המחירים יכולים לגדול גם ל-40%.

קרן בן דוד: אז נבוא ונגיד למה לא עצרנו את התהליך בזמן שהיינו צריכים לעצור אותו.

קרן בן דוד: המשמעות האופרטיבית יותר היא, שאם אנחנו היום מגבילים את אותו היצע – כל מי שיש לו תואר בכלכלה וגם מי שאין לו יודע, שבזמן שאתה מגביל את ההיצע והביקוש הולך וגדל, אתה מייקר את מחירי הדירות.

קרן בן דוד: היום יש עובדה שהיא מוכחת וחד-משמעית.

קרן בן דוד: קבוצות הרכישה, ואנחנו יכולים לפנות לרשויות המס, ואולי מהפניה שלך אנחנו נקצור פירות שהם יותר טובים.

קרן בן דוד: אם אנחנו נפנה היום לרשויות המס, אנחנו נראה חד-משמעית שקבוצות שסיימו את הבניה שלהם ואנשים אכלסו, בסופו של יום הוזילו את מחירי הדירות.

קרן בן דוד: זאת בתשובה לשאלה של חבר הכנסת טיבייב.

קרן בן דוד: המחירים אצל קבוצות הרכישה הם יותר נמוכים.

קרן בן דוד: אני לא אנקוב כרגע במספרים כי זה פחות רלוונטי, אבל התופעה כשלעצמה, הגרעין כשכולו טוב, אם הולכים וממנפים אותו – אגב, אני מאוד בעד רגולאציה ופיקוח אבל גם כשאתה היום בא ורוצה לפקח ולהגביר את רמת הפיקוח, זאת על מנת לחזק את המנגנון ולא להחליש אותו.

קרן בן דוד: פיקוח בא מצורך לחזק מנגנון.

קרן בן דוד: אם היום תבוא ותפקח ברמה כזאת, שאתה תחליש את קבוצות הרכישה ותעקר אותן מתוכן, אתה תביא למצב שתהיה התייקרות בעקבות כך שאותם יזמים קבלנים, שעד היום נסעו במרצדס 600 לא יעברו לנסוע במרצדס 300.

קרן בן דוד: אני מדברת על הגופים האינטרסנטים, אותם גופים אינטרסנטים שהמטרה שלהם היא לייקר העלויות.

קרן בן דוד: הם ימשיכו לנסוע במרצדס 600.

קרן בן דוד: אגב, אדוני, אני אודה לך אם לא תקרא לתופעה הזאת טרנס, כי התופעה הזאת כבר מזמן חצתה את גבולות הטרנד.

קרן בן דוד: עובדה שהציבור בוחר ברגליים שלו.

קרן בן דוד: הציבור, שיש לו כוח צרכני והוא יכול לממש אותו באמצעות התארגנות של קבוצות רכישה ולהוזיל את העלויות, בא ומדבר בעד עצמו, בעיקר בשנתיים האחרונות שבהן אנחנו רואים את התופעה של קבוצות הרכישה הולכת ומתעצמת.

אופיר אקוניס: ראול סרוגו מהתאחדות הקבלנים.

ראול סרוגו: יש פה את כל השחקנים בתחום קבוצות הרכישה.

ראול סרוגו: אתם פה רבים על מעט.

ראול סרוגו: אני לא הפרעתי לאף אחד.

ראול סרוגו: למרות שאולי אגיד שלא ימצאו חן בעיניכם, אז אל תפריעו גם לי.

ראול סרוגו: זאת הבקשה שלי.

ראול סרוגו: אני דווקא אתחיל במשפט האחרון שנאמר כאן לגבי הרכב של הקבלנים.

ראול סרוגו: זה דבר לא יפה, דמגוגי לחלוטין.

ראול סרוגו: אני לא מציע שנצא עכשיו למגרש החניה ונראה באיזה רכב נוסע כל אחד מכם.

ראול סרוגו: אני באמת אשתדל להתרכז בנושא הבנקים ולא בנושא הסיכונים בין קבוצה ליזם, לקבלן.

ראול סרוגו: זה לא הנושא שעומד על הפרק, למרות שצחי דיבר על זה.

ראול סרוגו: אגב, אני חייב לומר שהאנשים שדוברים פה מאוד משכנעים.

ראול סרוגו: אם אני הייתי בא לכנס שלכם בקבוצת רכישה הייתי מייד קונה דירה.

ראול סרוגו: אתם מאוד משכנעים רק מי שנמצא בצד השני של השולחן מכיר את הנתונים.

ראול סרוגו: אם אנחנו מדברים על סיכונים, אז בואו לא ניכנס לזה.

ראול סרוגו: גם צריך להגדיר מהו סיכון.

ראול סרוגו: אם אנחנו מדברים על סיכון לפשיטת רגל או ברירת מחדל, זה דבר אחד אבל יש הרבה מאוד סיכונים אחרים שצריך להתייחס אליהם כמו: מחיר הדירה הסופי, לוחות הזמנים, אפשרות של תקיעת הפרויקט בגלל סכסוך כזה או אחר.

ראול סרוגו: יש אלף ואחד סיכונים שצריך להתייחס אליהם.

ראול סרוגו: אבל, הנושא שלנו הוא הבנקים.

ראול סרוגו: כשאני מתייחס לבנקים, אז הבנק שנותן היום הלוואות באשראי לקבוצת רכישה, הוא בעצם מחזיק שני כובעים על ראשו.

ראול סרוגו: כובע אחד, כנותן משכנתאות וכובע שני כמלווה פרויקט בניה.

ראול סרוגו: אני בא וטוען, אדוני המפקח, אדוני יושב ראש הוועדה, כי הסיכון של הבנקים בשני הכובעים האלה הוא גדול יותר.

ראול סרוגו: אנחנו מברכים על-כך שהמפקח בא להשוות את התנאים ואני טוען שהסיכון שלהם הוא גבוה יותר ואני אסביר גם למה.

ראול סרוגו: אגב, צחי, יש דבר שאני מסכים איתך אבל זה הדבר האחרון והיחידי שאני אגיד פה והוא שאין בועה אלא הכול עניין של ביקוש והיצע.

ראול סרוגו: הגרף שנראה פה הוא גרף של שנת 2009 בלבד בעליית המחירים והוא הראה את ירידת הריביות בטווח של 10 שנים.

ראול סרוגו: אז בטווח של 10 שנים, ,רבותיי, אין עליית מחירים בשוק הדירות.

רוני חזקיהו: דרך אגב, גם אני אמרתי שאין בועה, רק אמרתי שלא צריך להתעורר - - -

ראול סרוגו: דווקא אני חושב שהזווית שלך בראייה עתידית היא הדבר החשוב ביותר.

ראול סרוגו: למה יש סיכון גדול יותר בקבוצות רכישה?

ראול סרוגו: בואו ניקח את הכובע של נותני משכנתאות.

ראול סרוגו: אני מדבר כרגע רק על תקופת הבנייה.

ראול סרוגו: אני מסכים שמייד כשיש טופס 4 אין הבדל, זאת הלוואה או אשראי לדיור ואין הבדל.

ראול סרוגו: כרגע אנחנו מדברים על תקופת הבניה.

ראול סרוגו: מה קורה בתקופת הבניה?

ראול סרוגו: כשאני כיזם או כקבלן מוכר דירה לדייר, הדייר הולך לבנק למשכנתאות ומקבל הלוואה.

ראול סרוגו: ראשית, יש לו מה לתת כבטוחה לבנק, הוא נותן את הערבות הבנקאית.

ראול סרוגו: ערבות שהדייר מקבל כנגד ההלוואה, מוסבת או ניתנות הוראות בלתי חוזרות לבנק למשכנתאות.

ראול סרוגו: זאת אומרת, הבנק יש לו כיסוי של 100% לכסף שהוא נותן על-ידי הערבות.

ראול סרוגו: יותר מכך.

ראול סרוגו: אני כקבלן נדרש לחתום על כתב התחייבות למשכנתא.

ראול סרוגו: במסגרת כתב ההתחייבות אני מתחייב כלפי הבנק נותן ההלוואה שאם העסקה עם הדייר תתבטל, מסיבה כזאת או אחרת, אני אחזיר את מלוא הכסף, עם ההצמדה ועם הריבית לבנק למשכנתאות.

ראול סרוגו: אז לבנק למשכנתאות בתקופת הבניה בפרויקט רגיל, יש לו אפס סיכון.

ראול סרוגו: הוא לא צריך לחשוב, הוא לא צריך לממש משכנתא, הוא צריך לפנות ולקבל כסף.

ראול סרוגו: זה לגבי הסיכון של בנק כנותן משכנתאות.

ראול סרוגו: אני מדבר כרגע רק על הכובע של נותן משכנתאות.

ראול סרוגו: הדבר השני.

ראול סרוגו: שוק המשכנתאות הוא שוק שנפרס לכל הבנקים.

ראול סרוגו: יש כאלה שיש להם נתחי שוק יותר גבוהים, יש כאלה שיש להם נתח שוק יותר קטן.

ראול סרוגו: זה מתחלק, אני לא אכנס לזה כרגע.

ראול סרוגו: אני מניח שהנתונים בידי המפקח.

ראול סרוגו: אבל, יש כאן ביזור סיכונים.

ראול סרוגו: היתה פה כרגע ענבר.

ראול סרוגו: יש פרויקט בארלזרוב, שאני חושב שגם אתם מעורבים בו.

ראול סרוגו: אני ניזון מהתקשורת וזה פרויקט של 800 מיליון שקל ל-400 דירות.

ראול סרוגו: בנק מזרחי טפחות הולך לתת להם 550 מיליון שקל, בפרויקט אחד במקום אחד.

ראול סרוגו: זאת אומרת, בנק מזרחי טפחות הולך לחשוף את עצמו בפרויקט אחד, שאת אותם 550 מיליון שקל, בשיטה הרגילה, הוא היה מפזר בכמה וכמה פרויקטים במקומות אחרים.

ראול סרוגו: יש כאן סיכון יותר גדול.

ראול סרוגו: זה בהיבט של הסיכון של הבנק כנותן המשכנתא.

ראול סרוגו: עכשיו הכובע השני שהבנק לוקח על עצמו זה המלווה של פרויקט הבניה.

ראול סרוגו: גם כאן הסיכון גדול יותר.

ראול סרוגו: החכמה בניהול סיכונים זה לא לנהל אותם או לחשוב מה יקרה בתקופה כמו היום.

ראול סרוגו: עכשיו המחירים עולים, הכול טוב ויפה ואין שום בעיה.

ראול סרוגו: איפה הבעיה נולדת?

ראול סרוגו: כשהמגמה מתהפכת.

ראול סרוגו: יש לנו עכשיו מצב מדיני רגיש.

ראול סרוגו: אני מקווה שלא יתפתח שום דבר בקטע המדיני, אבל דברים יכולים לקרות מחר בבוקר.

ראול סרוגו: מה יקרה אם השוק יתהפך והמחירים יתחילו לרדת?

ראול סרוגו: חלק מהדיירים בקבוצות הרכישה יכולים להיות במצב של חדלות פירעון.

ראול סרוגו: ומה יעשה הבנק במצב הזה?

ראול סרוגו: הבנק יצטרך, וזה דבר שהוא לעולם לא יעשה אותו בפרויקט ליווי רגיל, וזה לעשות מימוש חלקי.

ראול סרוגו: הבנק אומר: אין בעיה, דייר אחד מקבוצת הרכישה הוא חדל פירעון, אני מוציא אותו ומוכר את הדירה למישהו אחר.

ראול סרוגו: אבל מה יקרה אם הדירה למישהו אחר לא מצליחה להימכר?

ראול סרוגו: המחירים מתחילים לרדת.

ראול סרוגו: איפה הבנק עומד פה?

ראול סרוגו: איזה סיכונים הוא לוקח על עצמו?

ראול סרוגו: הסיכונים האלה זה הסיכון של היזם וזה מה שקרה פה.

ראול סרוגו: בקבוצת רכישה אין יזם בתמונה.

ראול סרוגו: אין אדם שעומד מול הבנק ונותן לו דין וחשבון ומוסיף לו הון עצמי אם צריך ולוקח את האחריות על עצמו.

ראול סרוגו: הסיכון של היזם מתחלק בעצם בין שני גורמים, בין רוכשי הדירות או חברי קבוצות הרכישה לבין הבנק.

ראול סרוגו: אני מסכים שרוב הסיכונים מוטלים עליהם.

ראול סרוגו: הם אפילו לא יודעים איזה סיכונים הם לוקחים על עצמם.

ראול סרוגו: יזמי קבוצות הרכישה לא לוקחים עליהם שום סיכון כי אין להם שום אחריות.

ראול סרוגו: הם גם כותבים בחוזים שלהם, גם פורסם בעיתונים, שאותו דייר בקבוצת הרכישה אסור לו להסתמך על שום מצג או מצגת או הערכה או מחיר או לוחות זמנים.

ראול סרוגו: כל המצגת וכל המצגות שנותנים להם בפלזמות בגני התערוכה, הם לא לוקחים עליהן שום אחריות אז הסיכון נשאר אצל רוכש הדירה בקבוצת רכישה ואצל הבנק.

ראול סרוגו: בניגוד לפרויקט בניה רגיל, הבנק מממש את כל המשכנתא על הקרקע.

ראול סרוגו: אם חלילה יש מצב של ברירת מחדל, יש לו את הכוח, יש לו את העוצמה – גם כשאני בא לבנק בעסקת קומבינציה, אני בא עם בעל קרקע בעסקת קומבינציה ואני אומר: בוא תמשכן רק את החלק שלי כיזם ועזוב את בעל הקרקע.

ראול סרוגו: הוא אומר: לא, אני כבנק חייב שליטה מלאה על כל הפרויקט, שאני יוכל לממש את כולו, כך יהיה לי יותר קל לעבוד.

ראול סרוגו: זה דבר שלא קיים כאן בקבוצת רכישה.

ראול סרוגו: תיראו, דיבר על זה גם המפקח ובזה אני אסכם בשלב זה.

ראול סרוגו: רבותיי, לקבוצות הרכישה ולתופעה הזאת יש את הסממנים שהיה ב"סאב פריים" בארצות הברית לפני שנה וחצי.

קריאה: מה הקשר, מה אתה סתם ממציא?

ראול סרוגו: אל תפריע לי.

ראול סרוגו: אתה יכול לקפוץ עד מחר, אל תפריע לי.

אופיר אקוניס: היצרים הם דרמטיים ויש פה נושאים נוספים שהיצרים בהם הם דרמאטיים.

אופיר אקוניס: שוק התקשורת, למשל, מייצר הרבה יצרים, שאנחנו כבר חצי שנה עוסקים בו, אבל עדיין השפה היא סבירה, נימוסית ורגועה.

אופיר אקוניס: לא צריך עד כדי כך.

ראול סרוגו: סליחה, אני מתנצל על ההערה האחרונה.

ראול סרוגו: אני חייב גם תשובה לגבי הנושא של המגבלה של ה-20%.

ראול סרוגו: תיראו, אנחנו חברות הבניה – נכון, אנחנו יודעים שהדבר הזה עלול לפגוע בשוק, אבל אנחנו עקביים עד הסוף.

ראול סרוגו: ענף הבנייה, עם היזמים והקבלנים, הוא ענף תחרותי מאוד.

ראול סרוגו: הוא ענף של שוק משוכלל, למי שזה מכיר מה זה במקרו כלכלה.

ראול סרוגו: לכן יש כאן עליית מחירים, בגלל ההבדלים בין הביקוש להיצע.

ראול סרוגו: הכללים שלמדנו במקרו כלכלה שנה ב', עובדים פה בצורה מופתית.

ראול סרוגו: אנחנו לא חוששים מתחרות של קבוצות הרכישה.

ראול סרוגו: אין לנו בעיה שיתחרו איתנו על ה-20% במגבלה, אבל שהתחרות הזאת תהיה הוגנת, שתהיה שווה לכולם.

ראול סרוגו: זה העניין.

ראול סרוגו: אתה לא יכול ליצור מצב של אנרכיה מוחלטת, שיש גוף אחד בתנאים מסוימים וגוף שני בתנאים אחרים.

ראול סרוגו: אנחנו מוכנים לתחרות.

ראול סרוגו: אנחנו נתחרה על הפרויקטים הכי טובים, על מחירי הדירות ועל הכול.

ראול סרוגו: אבל התחרות צריכה להיות תחרות עד הסוף עם תנאי מיסוי שווים, עם חקיקה שווה וגם עם האשראי.

ראול סרוגו: אמרתי שיש לזה את הסממנים של ה"סאב פריים", לא אמרתי שזה קורה.

ראול סרוגו: הסממנים האלה הם סממנים של שיווק אגרסיבי, של תופעת העדר שיש כאן, של מצב שבו בנקים שמחים מאוד לתת הלוואות וכמה שיותר.

ראול סרוגו: אלה הדברים שצריך להיזהר מהם ואני שמח שהמפקח על הבנקים עלה על הנקודה.

ראול סרוגו: הנורות האדומות והכתוביות הן לא כתובות על הקיר, הן מרוחות על הקיר.

ראול סרוגו: תודה רבה.

אופיר אקוניס: אני יודע שנרשמו עוד דוברים אבל אנחנו צריכים לסיים.

כרמל שאמה-הכהן: הייתי רוצה לבקש, אדוני היושב ראש, מאחר ונשארו דוברים ונראה לי שהנושא לא מוצה, רציתי לבקש דיון נוסף ולא לסכם מסקנות.

רוברט טיבייב: איפה קונים דירה?

אופיר אקוניס: זה הדבר הכי פרקטי, חבר הכנסת טיבייב, שהיה פה בשעה וחצי האחרונות.

אופיר אקוניס: תגידו לי ממי, איפה ומה המחיר המומלץ?

אופיר אקוניס: רבותיי, אנחנו רוצים להודות למפקח על הבנקים על הסקירה שלו ועל הנוכחות שלו פה.

אופיר אקוניס: רשמנו בפנינו, אדוני המפקח, שהפצת טיוטה ראשונית לבנקים בדבר הקשחת מדיניות העמדת אשראי בנקאי למארגני קבוצות רכישה.

אופיר אקוניס: הנוסח הראשוני, גברת בן דוד, הוא רק בסיס להמשך ההידברות.

אופיר אקוניס: המפקח על הבנקים הודיע לי וגם הודיע פה בוועדה שתהיה הידברות.

אופיר אקוניס: אני חושב שנושא קבוצות הרכישה הוא צרכני מהמעלה הראשונה ונקיים פה דיון מקיף נוסף בהשתתפותו של שר הבינוי והשיכון כדי להכניס את כל הדבר החדש הזה לתוך מסגרת יותר מאורגנת.

אופיר אקוניס: אני מודה לכם, הישיבה נעולה.