ועדת הכלכלה, כנסת 17, פרוטוקול מספר 508, 2008-02-26 11:30

חנא סוייד: בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה.

חנא סוייד: על סדר היום צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2007.

חנא סוייד: שר הבינוי והשיכון העביר לוועדה ב-20 בדצמבר 2007 תיקון של הצו.

חנא סוייד: על-פי החוק עליו ליידע את הוועדה על תיקון הצו.

חנא סוייד: אבקש מנציגי משרד הבינוי והשיכון להציג את התיקון המוצע, בבקשה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אני סגן האדריכל הראשי במשרד הבינוי והשיכון.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אנחנו מתכוונים להציג את השינוי לצו מכר דירות, שעבדנו עליו במשך תקופה ארוכה מאוד עם כל הגורמים הרלוונטיים בענף הבנייה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: מטרתו היתה לנסות להבהיר את הכללים לחישוב, לתמחור, להגדרה ולאבזור של דירה חדשה כך שגם המוכר וגם הקונה ידברו בשפה משותפת, באותם מונחים ומושגים ובאותם כללים.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: המפרט השתנה גם בסגנון, גם בעריכה וגם בתוכן.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: לגבי התוכן אני מבקשת להדגיש מספר נקודות, שפירט גם שר הבינוי והשיכון במכתבו לוועדה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: הנושא הראשון שהתיקון מטפל בו הוא אופן חישוב שטח הדירה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אנחנו יודעים שיש כללים רבים לחישוב שטח הדירה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: מרוב כללים האזרח לא יודע מה הוא מקבל בשטח הדירה, מה כלול ומה לא כלול, לא יודע אם חלקים נכללים או לא נכללים בשטח הדירה עצמה, ובשטח הדירה ביחד עם חדרי המדרגות, ובשטח הדירה עם השטחים המשותפים.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: במפרט הזה קבענו כללים אחידים לחישוב שטח הדירה כדי שכאשר יאמרו 80, 90, 100 או 120 מטר מרובע יידעו בדיוק מה כלול בשטח הדירה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: השטח מתייחס לשטח הדירה עצמה כפי שאנחנו מכירים, לא כולל השטחים המשותפים, לא כולל חדרי מדרגות.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: הוא כולל את השטח שתָּחוּם בין קירות הדירה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: לשטח זה מתווספים חלקים נוספים שיכולים להיות חלק מן המכירה של הדירה – מחסן, גינות, גגות, עוד שטחים כאלה או אחרים, שגם בהם קבענו את אופן כללי החישוב כך שהאדם יידע מה גודל הדירה שלו ומה השטחים שמתווספים אליה.

חנא סוייד: מפרקים את השטח לשטח העיקרי, שהוא שטח הדירה, פלוס שטחים נספחים או שטחים משותפים?

חנא סוייד: יש פירוט?

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: שטח הדירה כפי שקבענו במפרט כולל גם את השטח העיקרי, שהוא שטח הדירה עצמה, וגם את שטח השירות, שבתוך הדירה הוא בעיקר שטח המרחב המוגן.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: כאשר דייר מקבל את הדירה הוא בעצם לא יודע אם זה שטח עיקרי או שטח שירות, אבל הוא יודע מה שטח הדירה שהוא אמור לקבל ולגור בה.

חנא סוייד: לא חשבתם לפרט את זה, לפחות שטח דירה פלוס שטחים נספחים?

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: יש פירוט מדויק מאוד של השטחים בכל קומה והשימושים כך שהדייר יודע לא רק מה הוא מקבל בדירה, אלא גם איך הבניין שלו נראה – אם יש קומות מגורים, אם יש קומת מסחר, אם יש קומות ציבוריות, אם יש קומות חניה, כמה מקומות חניה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: הוא יודע פחות או יותר איך הפרויקט נראה ולא רק איך הדירה שלו נראית.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: זה הנושא הראשון.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: הנושא השני, הדירות השתכללו מאוד מבחינת חומרי הגמר, מבחינת השטחים שלהן, מבחינת המערכות.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: היום הבניין מתוחכם הרבה יותר מבחינת מערכות בטיחות, מערכות גילוי, מערכות מיזוג אוויר, חימום תת-רצפתי, והעולם הולך ומתפתח.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: פירטנו את המערכות הללו שהמפרט הקודם, שהיה מיושן למדי והיה נכון לתקופתו, לא פירט ולא התייחס אליהן.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: פירטנו את כל המערכות הפרטיות שבתוך הדירה, והמשותפות שהדייר מקבל גם בתוך הדירה שלו וגם בתוך השטחים המשותפים.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: כך הוא יודע בעצם מה יש לו בתוך הדירה, לא רק מבחינת חדרים ושטחים וחללים, אלא גם מה הוא צריך לתחזק, למה הוא צריך לדאוג, מה כלול בתוך הדירה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: עשינו הבחנה מדויקת יותר בין השטחים של הדירה ובין השטחים המשותפים כי יש גורמים שבתוך כללי החישוב שלהם כוללים לפעמים בתוך שטח הדירה גם חלק מהשטח המשותף של חדר המדרגות, ולפעמים השטח המשותף של חדר המדרגות כל-כך גדול שאדם מקבל דירה פצפונת וחדר מדרגות גדול.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: האדם צריך לדעת מה גודל הדירה שלו, לא מה גודל חדר המדרגות שמצטרף אליה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אבל כן עשינו הבחנה גם של השטחים המצטרפים – אם יש שני חדרי מדרגות או חדר מדרגות אחד, אם יש מעליות, אם יש עוד חללים משותפים – שיש להם משמעות לא רק בקנייה אלא גם אחר-כך.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אם יש שטחים משותפים זה עולה לך יותר, אתה צריך לתחזק יותר, יש יותר דיירים, יותר שכנים, יש התנהלות קצת יותר כללית של הבניין.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: נושא משמעותי מאוד שמצאנו לנכון להתייחס אליו הוא תחזוקת הדירה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אנו סבורים שנכון לראות את הבניין במעגל החיים השלם, מה קורה רגע אחרי שהדייר מקבל את הדירה, למה עליו לדאוג, איך הבניין צריך להתנהל.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: אכן יש המון מערכות.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: ככל שהבנייה צפופה יותר והבניינים גבוהים יותר יש יותר מערכות – מיזוג אוויר, פירי אשפה.

לאה ורון: אבל אין חובה להעסיק חברות ניהול, אני מניחה.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: לא חייבנו את שיטת התחזוקה, אבל כן חייבנו שהקבלן במעמד מסירת המסמכים ימסור את הוראות התחזוקה, ימסור את המסמכים שמסבירים לדייר ולוועד איך צריך לתחזק את הבניין כי בלי תחזוקה הבניינים פשוט יידרדרו.

ליאורה זיידמן-לבקוביץ: סברנו שזה חלק חשוב מאוד, שאי אפשר לא להתייחס אליו במפרט כזה.

חנא סוייד: בחישוב שטח הדירה ובסטנדרטיזציה של חישוב השטח, האם חשבתם גם על קורלציה כלשהי עם שטח החיוב לארנונה על-ידי העירייה?

חנא סוייד: האם יש אחידות בהתייחסות לשטח בין מה שאתם עושים, הדרכים והשיטות שפיתחתם כאן, או שיפרתם, ובין גודל השטח כפי שרשום בעירייה והחיוב של הארנונה שהעירייה משיתה על הבעלים?

אמיר פז: אני מהלשכה המשפטית במשרד הבינוי והשיכון.

אמיר פז: כפי שהציגה גברת ליאורה זיידמן-לבקוביץ, חלק מהבעיה נובע לא רק מן הפרקטיקה, אלא גם עקב כך שבדינים ובחיקוקים שונים הקיימים בישראל יש שונוּת רבה.

אמיר פז: יש את כל החקיקה העירונית ובה דרכי חישוב ארנונה, אבל יש גם דינים רבים אחרים עם שיטות חישוב שונות.

חנא סוייד: גם למינהל מקרקעי ישראל יש שיטות חישוב.

אמיר פז: יש שיטות חישוב למינהל מקרקעי ישראל; יש תקן ישראלי לחישוב שטח דירה שיש בו כמה וכמה הגדרות לצרכים שונים; יש את כל נושא הבנייה הביטחונית והוראות שונות על הכללה של ממ"דים בשטח, או אי הכללתם; יש את תקנות התכנון והבנייה שמתייחסות בצורה אחרת – שם למשל, לפחות בחלק מן המקרים, ממ"ד לא נכלל בכלל בחישוב שטחים בעוד שאנחנו יודעים שמבחינה צרכנית, וזה הדגש אצלנו, אם לאדם יש חדר, ממש חדר שהוא גם ממ"ד, זה חדר שהוא חלק מן הדירה ונמצא בתוך הדירה.

אמיר פז: לא יהיה נכון לא להחשיב אותו רק כי יש הגדרה באיזה חיקוק אחר שנוגעת לממ"דים כי זה מטעה את הדייר.

חנא סוייד: תסכים אתי שמה שהכי מטעה את הדיירים, שמול כל רשות צריך לזכור מספר אחר ולאמץ שיטת חישוב אחרת.

חנא סוייד: מה עם מרכז השלטון המקומי?

חנא סוייד: האם שוחחתם איתם בעניין הזה?

אמיר פז: המשרד מנסה להוביל מגמה של יתר אחידות, אבל זה לא יכול לעבוד בשיטת ה'זבנג וגמרנו'.

אמיר פז: יש כאן צעד ראשון חשוב מאוד.

אמיר פז: עד כה לא היתה כאן שיטה בכלל – היה צו מכר דירות, ונאמר בו שהקבלן יגיד את שטח הדירה, אבל לא נקבע איך ייחשב אותו.

אמיר פז: זה נעשה בתיאום עם גורמים רבים מאוד, מתוך מגמה שזה ייתן נקודת ציון שאחר-כך יוכלו לעשות בה שימוש הולך וגובר.

אמיר פז: נעשה תיאום בין השאר גם עם לשכת שמאי המקרקעין, שהוציאה לא מזמן הנחיות לשמאי המקרקעין איך לחשב שטחים של דירות.

אמיר פז: שמאי מקרקעין הם אחד הגורמים המשמעותיים מבחינת חישוב שטחי דירות וזה נעשה בתיאום איתם, מתוך התאמה לנהלים שלהם.

אמיר פז: זה רלוונטי גם לעיריות, ששולחות מודדים ושמאים כאשר מתעוררים ויכוחים עם אנשים איך לחשב את שטח הדירה.

חנא סוייד: אני מבקש לשאול שאלה פשוטה.

חנא סוייד: האם היה לנגד עיניכם ניסיון ללכת לאחידות רבה יותר, כך שלא יצטרכו להציג מול מינהל מקרקעי ישראל גודל שטח אחד ואילו מול העירייה גודל שטח אחר ומול הקונה גודל שטח אחר?

חנא סוייד: תסכים אתי שנוצר כאן בלבול.

חנא סוייד: מכיוון שאתם האחרונים שמנסים לעשות דבר מה בעניין הזה, האם לא היה לנגד עיניכם ניסיון דווקא להתכנס לאיזו שיטה, ולא להתבדר עוד פעם ולהציג אסכולה נוספת או שיטה אחרת?

אמיר פז: קודם כול, אנחנו סבורים שזאת לא עוד שיטה.

חנא סוייד: אתה מסכים אתי שזה מבלבל, שלאזרח עדיף שיידע גודל שטח שכולם מסכימים שהוא השטח.

אמיר פז: קודם כול, לא תמיד לכל הצרכים צריך אותה שיטת חישוב.

אמיר פז: לפעמים מוצדק שתהיה שיטה אחרת לצורך מסוים, תלוי מה הצורך.

לאה ורון: אתה מוכן להבהיר את הטענה הזאת?

אמיר פז: אני אומר את זה כאמירה כללית.

לאה ורון: האם לשם גביית ארנונה השטח של הדירה יהיה פתאום גדול יותר מהשטח האובייקטיבי שלה?

לאה ורון: זה לא ברור.

אמיר פז: הוא לא גדול יותר מאשר בשיטה הזאת.

אמיר פז: למיטב ידיעתי, גם כאזרח, העירייה לא גובה ארנונה על חלק יחסי של התושב בחדר המדרגות, וגם כשהיא שולחת אליו מודד הוא מודד את שטח הדירה ולא את חדר המדרגות והעירייה מחשבת לפי זה.

חנא סוייד: אתה בטוח בכך?

חנא סוייד: אני לא בטוח.

חנא סוייד: אם יש לובי של הבניין, ובאותו בניין יש קומת משרדים, החיוב עבור המבואה של הבניין הולך למעשה לפי החלק היחסי של כל שימוש.

חנא סוייד: אתה ער לכך?

אמיר פז: זה חוזר לטיעון הראשון שאמרתי, שייתכן שהעירייה גובה ארנונה על-פי קורלציה כלשהי בין שירותים שהיא נותנת ברמת המקרו ובין האנשים שגרים בתחומה, כאשר הדרך הבסיסית שזה נעשה זה שטח המגורים, הרי לא עושים את החלוקה לפי הכנסה – ונעזוב כרגע הנחות בצד.

אמיר פז: זה צורך אחד, אבל זה לא דומה לצורך של דייר שקונה דירה לדעת מה שטח הדירה שבה הוא יגור.

חנא סוייד: אתה אומר שבעצם זה משרת מטרה אחת ויחידה, של העברת המידע בין המוכר והקונה, ולא צריכות להיות השלכות אחרות.

אמיר פז: זה המטרה הבסיסית.

אמיר פז: מכיוון שזה נעשה מתוך קורלציה ותיאום עם גורמים מקצועיים רבים, כולל איגוד האדריכלים והמהנדסים ושמאי המקרקעין ואיגוד הקבלנים, ומכיוון שזה יהפוך להיות הפן הצרכני העיקרי כי כך ייכתב בחוזים של הדיירים מול הקבלן, אנחנו סבורים שזה ייהפך לבסיס, ואפילו אם הדברים לא יתיישרו כלפיו זה יהיה נקודת הייחוס.

חנא סוייד: יכול פוטנציאלית, אבל אין כאן מאמץ עקבי ומובנה להגיע לאחידות, לפחות עם העיריות.

אמיר פז: זה השלב הבא.

חנא סוייד: בענייני ארנונה יש חוק הקפאה מ-2003 שקובע שאסור לעירייה לשנות שיטת חישוב ארנונה עירונית.

חנא סוייד: אז בוודאי שהעיריות לא יוכלו לשנות את שיטת החישוב ולאמץ את השיטה שלכם אם אין מאמץ משותף של כולם, שבסופו של דבר יציג שיטת חישוב סטנדרטית אחת ואחידה שכולם יאמצו אותה.

חנא סוייד: אתה יכול ללכת על דרך הצמצום, להגיד: זה רק למטרת העברת מידע בין מוכר וקונה.

חנא סוייד: זה לא מחייב אותך, אבל אני פשוט שואל.

אמיר פז: באופן ישיר זה נכון בוודאי, זה מיועד בעיקר להעברת המידע בין מוכר וקונה.

אמיר פז: אם היינו רוצים לפתור עכשיו את כל הנושא הכתובת לא היתה שר הבינוי והשיכון, אלא יש שרים אחרים ולא כל אחד רוצה להזיז את הנושא או לגעת בו.

אמיר פז: בנושא הארנונה יש גם בעיה של סמכויות שר הפנים מול הרשויות המקומיות, שלכל אחת יש שיטות החישוב שלה על-פי חקיקת עזר עירונית וכולי.

אמיר פז: אילו ניסינו לעשות מהלך כזה ייתכן שהיה נמשך עוד שנים רבות.

אמיר פז: אבל אני אומר, זה צעד ראשון.

אמיר פז: בצעד הבא נצטרך להיפגש עם משרד הפנים ולחשוב איך לקדם את האחידות בשיטות החישוב.

רון ז"ק: אני יושב-ראש ועדת איכות הבנייה של התאחדות הקבלנים.

רון ז"ק: קודם כול, אני מבקש לציין שהשתתפנו בלא מעט ישיבות עם אנשי משרד הבינוי והשיכון.

רון ז"ק: קודם כול עמדה מטרה אחת, להתאים את המפרט לשנות האלפיים כי המפרט הישן נכתב כבר לפני עשרים שנים, וכפי שאמרו כאן לא התאים לשנות האלפיים.

רון ז"ק: הכוונה גם היתה לעשות מפרט ידידותי, שיובן על-ידי הדיירים.

רון ז"ק: לא יצא בדיוק מה שחשבנו, אבל בסופו של דבר הגענו למפרט פחות או יותר מוסכם גם עלינו כמוכרים, ואנחנו מדברים מהפן של המוכר.

רון ז"ק: אני סבור שהמפרט הזה מכסה היום את כל הפרמטרים שנדרשים לקונה דירה, שיוכל להבין בעצם מה הוא קונה.

רון ז"ק: אנשים שקונים דירות גמורות רואים מה יש להם, כי באמת אין הבדל אם אדם קונה סלון של 25 מטרים או 24 מטרים או 27 מטרים, הוא רואה מה הוא קונה ואם זה מתאים לו, אבל במדינת ישראל לא אחת קורה שמוכרים דירות 'על הנייר', כאשר יש עדיין רק קרקע, ולא כל אחד מבין תוכניות, ולא כל אחד רואה את התוכניות.

רון ז"ק: לא הובא בחשבון בכלל נושא הארנונה.

רון ז"ק: שאלת שאלה נכונה מאוד ובאמת כבדת-משקל.

רון ז"ק: כל עירייה מפרשת אחרת – אחת לוקחת על חניה חצי ושנייה לוקחת על חניה מלא, אחת לוקחת על חניה כמו שטח עיקרי ולא שטח שירות, אחת לוקחת על מחסן כך או אחרת, אחת מחשבת בבתים רבי-קומות את הרכוש המשותף ומחלקת את השטח בין כלל הדיירים ושנייה לא.

רון ז"ק: הנושא הזה לא במישור שלנו, אלא במישור של קביעת שיטה אחידה לגביית ארנונה.

רון ז"ק: אני לא בטוח שדבר כזה יצליח לעבור כי כל רשות אכן מפרשת את זה אחרת.

רון ז"ק: הגענו עם משרד הבינוי והשיכון למפרט מוסכם פחות או יותר.

רון ז"ק: הכירו גם בבעיות שלנו.

רון ז"ק: לא רק לצרכנים יש בעיות, גם לנו כמוכרים יש בעיות ואנחנו רוצים באמת למכור.

רון ז"ק: כך אנחנו באים עם ידיים נקיות, רוצים למכור את המוצר, שהדייר יידע את מה הוא קונה ולא יבוא אחר-כך בטענות, כדי לצמצם את האי-ודאות.

רון ז"ק: לכך הגענו.

דוד פילזר: אני מנהל האגף להנחיות ולתקנות תכנון ובנייה במשרד הפנים.

דוד פילזר: תקנות חישוב שטחים ואחוזי בנייה לתוכניות והיתרים שהתקין שר הפנים אכן שונות במקצת מצו מכר הדירות.

דוד פילזר: הן עושות הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות ולשטחים שונים.

דוד פילזר: אנחנו רואים בצו הזה התקדמות ומגמה של התאמה.

דוד פילזר: גם אנחנו מתכוונים לשנות את התקנות לחישוב השטחים והצו של משרד הבינוי והשיכון תואם למדי את הראייה שלנו של הנושא בגדול.

חנא סוייד: מצוין, זאת התקדמות רצינית בכל זאת.

איתי עצמון: הצו לפי חוק המכר מובא לידיעת הוועדה והוועדה מקיימת בו דיון וכך ממלאת את חובתה על-פי החוק.

חנא סוייד: אני מבקש לסכם את הדיון, אלא אם כן נציגי המשרד מבקשים להגיד דבר מה נוסף.

חנא סוייד: אנחנו רואים בחיוב את הכוונה של משרד הבינוי והשיכון, לאחר כל-כך הרבה שנים, לחדש את הצו ולהפוך אותו למודרני יותר ומתאים יותר למציאות של היום, במיוחד בהיבטים של מערכות מכניות וכל המערכות הנלוות.

חנא סוייד: אנחנו ממליצים למשרד הבינוי והשיכון להתחיל כבר עתה לבחון עם כל הגורמים הנוגעים בדבר את חישוב שטחי הדירה בראייה אחידה כדי שכולם יגיעו בסופו של דבר למספר ידוע.

חנא סוייד: ייתכן שגודל השטח יהיה מורכב משני מרכיבים עיקריים, שטח עיקרי ושטחי שירות, גם זה טוב מאוד, והאמירה של משרד הפנים כאן היא בוודאי אמירה מעודדת בעניין הזה.

חנא סוייד: בסופו של דבר אני מבין שזה לא יבוא מארגון הקבלנים אלא מצד משרדי הממשלה, כמובן בהתייעצות עם ארגון הקבלנים ועם העיריות, אבל יש כאן נציגות של משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים, ולמשרד התעשייה, המסחר והתעסוקה יש בוודאי מה להגיד בעניין הזה ואולי גם למשרדים נוספים, וגם למינהל מקרקעי ישראל יש מה להגיד.

חנא סוייד: רצוי שתהיה יוזמה מצד משרדי הממשלה שאמונים על כל התחומים שעניינם שטח דירה ודיוק רב ככל האפשר בתיאור המוצר.

חנא סוייד: לכן הוועדה קוראת לחזק את המיזם הזה ולנסות להגיע לשיטת חישוב אחידה שכולם יאמצו אותה.

חנא סוייד: אני מאשר שהצו הובא לידיעת הוועדה.

חנא סוייד: תודה רבה.

חנא סוייד: הישיבה נעולה.