ועדת הכלכלה, כנסת 17, פרוטוקול מספר 230, 2007-03-19 15:00

יואל חסון: צהרים טובים.

יואל חסון: אני פותח את ישיבת ועדת הכלכלה בנושא הצעת חוק הממשלה לעידוד בניית דירות להשכרה.

יואל חסון: נמצא אתנו השר מאיר שטרית ומנכ"ל המשרד.

יואל חסון: לפני שנתחיל לקרוא את הסעיפים ולהצביע עליהם, אני יודע שבישיבה הקודמת הוזמן פרופסור ורצברגר לאחר שביקשנו שיתייחס לנושא ולא הגיע ולכן, אתן לו את רשות הדיבור, בבקשה פרופסור ורצברגר.

אליה ורצברגר: אני אנסה לקצר את דבריי.

אליה ורצברגר: ראשית, אני חושב שזה רעיון טוב לעשות את החוק הזה מהסיבה הפשוטה שידוע לכולנו ששוק הדיור בשכירות בארץ הלך וגדל ונוצר מחסור ששם אותנו במקום מאוד לא מוצלח מהרבה בחינות, ואני לא צריך להרחיב על זה את הדיבור, אני בטוח שזה נאמר גם בישיבה הקודמת.

אליה ורצברגר: אף על פי שאני מאוד תומך ברעיון, יש לי כמה הערות פורמאליות והערות ענייניות.

אליה ורצברגר: הערות פורמאליות - אני מודה, אני לא רגיל לבוא לישיבות של ועדה וכשאני קורא שישנו מידע על הרקע, אני מחפש אותו.

אליה ורצברגר: לא מצאתי דברים שהיו מאוד מעניינים אותי כמו באיזו מידה החוק ישפר את התשואה של היזמים לעומת המצב הקיים היום, הן מבחינת הבניה לרכישה והן מבחינת הבניה להשכרה.

אליה ורצברגר: אני גם לא יודע אם נעשה ניסיון לבחון מה גודל השוק, איזה קבוצות של האוכלוסייה עשויות להיעזר בדירות שיבנו על ידי ההטבות האלה וכתוצאה מזה, אני מניח שזה סיפור לא זניח, מה בעצם תהיה התועלת המעשית של החוק ומן הצד השני, מה תהיה העלות המשוערת.

אליה ורצברגר: כי ללא ספק, כל ההטבות המוצעות מתבטאות בכסף, בוויתור על מסים וצריך באיזו שהיא צורה לדעת מהי העדות הכוללת, מה עוד שאנחנו יודעים שבעבר הניסיונות שנעשו, ונעשו לא מעט ניסיונות כדי לקדם את הבניה להשכרה, לא עלו יפה בלשון המעטה.

אליה ורצברגר: כמה הערות ענייניות: אני ראיתי אחר כך שזה כתוב בדוח שחולק בפעם האחרונה - -

לאה ורון: של מרכז המחקר והמידע של הכנסת.

אליה ורצברגר: נכון.

אליה ורצברגר: ברור שהחוק יעזור בעיקר לאוכלוסייה יחסית מבוססת ואני אסביר מיד למה.

אליה ורצברגר: אנחנו יודעים שזו תוצאה של כל המחקרים בכל העולם, שיש קשר הדוק בין רמות הכנסה לבין הביקוש לרכישה.

אליה ורצברגר: אפילו במדינות כמו שוויץ, שבה כ-70% מהאוכלוסייה שוכרים את הדיור שלהם, אנחנו נמצא אחוזים הרבה יותר גבוהים באוכלוסייה מהעשירון העליון מאשר בעשירון התחתון ואני לא צריך להסביר למה.

אליה ורצברגר: זאת אומרת, מעבר לזמן, לא כל יחס להטבות שניתנו בעבר לרוכשים, אנחנו צריכים לצפות שהביקוש לרכישה ילך ויגדל אבל, ופה הנקודה, תמיד תישאר אוכלוסייה שזקוקה לדיור בשכירות.

אליה ורצברגר: אלה הפנויים, עולים חדשים, סטודנטים, קשישים וכן הלאה.

אליה ורצברגר: כל אותן אוכלוסיות שאין לאל ידיהן את הסכומים הדרושים למקדמה או לחילופין, אינם מצליחים להישאר באותו מקום לאורך זמן.

אליה ורצברגר: השאלה היא מה ניתן לעשות כדי לקדם את ההשכרה לאנשים אלה.

אליה ורצברגר: בידי נייר עבודה שכתבתי לפני כמה שנים וטענתי שאולי הפתרון הוא לא כל כך לקדם את הבניה להשכרה אלא לקדם השכרה בעצמה.

אליה ורצברגר: אזכיר לכם שגל העלייה הגדול, בתחילת שנות ה-90 מברה"מ, לא ידעו איפה האנשים האלה יגורו והדבר בא, לפחות באופן חלקי, באופן מהותי, על פתרונו על ידי זה שניתנו הטבות למשכירים פרטיים של דירות.

אליה ורצברגר: זאת אומרת, אם בשנות ה-80 8% של הדיור בארץ היה פנוי, לא השתמשו בדירות האלה, בינתיים באותה תקופה אחוז הדירות הפנויות ירד ב-50% מכל מיני סיבות.

אליה ורצברגר: הסיבה היתה שזה כדאי למחזיק דירה בדרך כלל ישנה, ולהשכיר אותה.

אליה ורצברגר: אני מדגיש את המילה "ישנה", כי מטבע הדברים האנשים הזקוקים בעיקר לדירות בשכירות אלה אינם האנשים האמידים יותר אלא אנשים שזקוקים לדירה ישנה יותר.

אליה ורצברגר: לסיום, הבעיה שאני רואה בחוק כתוצאה ממה שאמרתי קודם, ראשית, אני לא בטוח ואני גם לא ראיתי את הנתונים אם באמת אותן אוכלוסיות יזדקקו לדירות שכורות, הם אלה שייהנו מהחוק הזה.

אליה ורצברגר: שנית, וזה דברים שראיתי בארצות אחרות בעולם, אם יבנו דירות חדשות, הן מטבען יהיו יקרות יחסית, גם אם זה פחות מ-, אבל ברמה גבוהה יותר ועד הרגע שהן תגענה למחיר על ידי פחת שהאוכלוסייה הפחות אמידה תוכל להרשות לעצמה לשכור את הדירות האלה, הן יצאו מהתכנית הזאת.

אליה ורצברגר: ישנן דרכי יציאה מהתכנית וכתוצאה מזה, אני לא בטוח אם אותה אוכלוסייה שברצונו של החוק להיטיב אתה, הם באמת יוכלו ליהנות מההוזלה המהותית שנדרשת כדי שיוכלו להרשות לעצמם.

יואל חסון: תודה רבה אדוני.

יואל חסון: אתן לשר להתייחס לדברים.

מאיר שטרית: ראשית, אני מצטער שלא היית בישיבה הראשונה, אני התייחסתי לכל הנקודות שהעלית עכשיו בישיבה הקודמת.

מאיר שטרית: אני מציע לך שתקרא את הפרוטוקול ותראה שאני מתייחס לכל הנקודות שאתה מעלה.

מאיר שטרית: הנקודות האלה פתורות בחוק.

מאיר שטרית: החוק לא נועד לתת פטור לדירות בהשכרה ... ראשונה.

מאיר שטרית: אנחנו רוצים לתת אפשרות בארץ גם לאוכלוסייה שבסדר מבחינה כלכלית וגם לאוכלוסייה חלשה לשכור דירות, כמו שמקובל בכל העולם.

מאיר שטרית: אמרת בעצמך ואלה הנתונים, שגם בשוויץ ובכל מדינה אחרת אחוז המחזיקים בדירות בשכירות הוא גבוה.

מאיר שטרית: לפעמים יותר מ-50% מהאנשים גרים בשכירות ולא בדירות שרכשו.

מאיר שטרית: בארץ יש לנו פסיכולוגיה שכאילו אומרת שחייבים לקנות דירה, כי אין לאנשים ברירה.

מאיר שטרית: גם אותן דירות שאתה מדבר עליהן שאנשים השכירות אותן לעולים חדשים, החיסרון הגדול שלהן הוא שמי ששוכר דירה מיד שנייה אצל אדם שיש לו דירה נוספת, הוא זמני.

מאיר שטרית: אחרי שנתיים שלוש עוברים לדירה אחרת ואף פעם אין להם ביטחון ולכן, כל אמא אומרת: אני רוצה שלבן שלי תהיה דירה ולכן, משעבדים לזוג הצעיר את משפחתו ואת עצמו והוא משלם משכנתא ואין לו ממה לחיות.

מאיר שטרית: החוק הזה נועד לשנות את זה.

מאיר שטרית: החוק נותן הטבות מס לאורך זמן.

מאיר שטרית: לכן, אתה לא יכול לספור את שכר הדירה.

מאיר שטרית: הוא לא נספר מתי שהוא יקבל את הפחת והשכר יהיה יותר זול.

מאיר שטרית: בכלכלה זה לא עובד ככה.

מאיר שטרית: תחשוב שעכשיו, ברגע שהחוק יעבור, אני מקווה שהיום נשלים את החוק, אני יוצא למכרז לבניית 10,000 דירות לשכירה בכל רחבי הארץ.

מאיר שטרית: הכוונה ליצור מצב של ביקוש גדול מאוד של יזמים וקרנות פנסיה והשתלמות וכן הלאה, שישקיעו בדירות האלה.

מאיר שטרית: כדאי להם להשקיע כי החוק הזה נותן הטבות מס שנותנות להם תשואה יותר גבוהה לכסף שלהם מאשר אם שמים אותו בבנק או קונים אגרות חוב ממשלתיות.

מאיר שטרית: התוצאה תהיה שמחיר השכירות בארץ ירד.

מאיר שטרית: אתה שם בשוק עוד 10,000 דירות – מחיר השכירות ירד.

יואל חסון: מדוע לא ניתן לשלב בהצעת החוק הזאת גם שיהיה פטור ממס על דירות יד שנייה?

מאיר שטרית: אי אפשר.

מאיר שטרית: זה חוק אחר של מסים.

מאיר שטרית: כל המיסוי בנוי על זה שיש בניין חדש ורק בניין שיבנה מ-2007.

מאיר שטרית: במצב הנוכחי היום, כאשר אדם בונה דירות לשכירות על פי החוק, הוא צריך להשכיר אותו 25 שנה.

מאיר שטרית: לגבי האוכלוסיות היותר חלשות, גם לזה יש תשובה ואמרתי בישיבה, שהכוונה שלי היא לשנות בעתיד את שיטת הסיוע של משרד השיכון.

מאיר שטרית: אנשים שזקוקים היום להשתתפות בשכר דירה, המדינה משתתפת היום בהיקף של מיליארד וחצי שקל לשנה לשכר דירה לאוכלוסיות שצריכות השתתפות בשכר דירה, לפי מצבם הכלכלי.

מאיר שטרית: בעתיד, במקום לתת להם כסף ניתן להם ואוצ'ר והם יוכלו להשכיר בית איפה שהם רוצים והם ישלמו 25% מהכנסתם ואת היתר המדינה תשלם.

מאיר שטרית: בדרך הזאת אתה נותן פתרון הוגן והזדמנות גם לאנשים שאין להם אמצעים, שיוכלו לגור בדירה נורמאלית, בבתי חדשים, מסודרים, מתוחזקים ברמה גבוהה, שגם הילדים שלהם יגדלו כמו בני אדם.

מאיר שטרית: היום, בשכר דירה שאנחנו נותנים בכסף, כולם גרים בשכונות סלאמס ואתה מרכז את כל העוני במקום אחד.

מאיר שטרית: אנחנו הולכים לבנות בכל הארץ.

מאיר שטרית: לפניכם הרשימה של הקרקעות שאותרו למכרז: בירושלים, אשדוד, אשקלון, קרית גת, קרית מלאכי, בית שמש, מועצה אזורית מטה יהודה וצור הדסה, מבוא בית"ר, טירת הכרמל, עכו, תל אביב-יפו, רמת גן, קרית ארבע, אפרת, בית"ר עלית, גבעת זאב, אריאל, עמנואל, יוקנעם עלית, מגדל העמק, טבריה, נצרת עלית, צפת, חצור הגלילית - -

יואל חסון: זה חלק משכונות קיימות?

יואל חסון: איך זה יבנה?

מאיר שטרית: כן, זה שטחים בכל הישובים.

מאיר שטרית: אילת, ערד, דימונה, אלעד, באר יעקב, ג'לג'וליה, יבנה, יהוד, כפר סבא, נס ציונה, נתניה, ראשון לציון, רמלה, רעננה, שהם.

מאיר שטרית: יש פה למעלה מ-10,000 יחידות דיור לבניה - -

אתי בנדלר: בכל המקומות האלה הקרקעות יוצעו במכרזים לצורך בניה להשכרה?

מאיר שטרית: בדיוק.

רן מלמד: מה תהיה תקרת הסיוע הממשלתי לזכאי הדיור הציבורי?

מאיר שטרית: זה לא עומד לדיון בחוק כרגע.

מאיר שטרית: לא המקום.

אתי בנדלר: הממשלה תגבש הצעת חוק לגבי זה.

רן מלמד: אנחנו יוצרים פה שכירות לשכבות חזקות ולשכבות החלשות אנחנו לא נותנים פתרונות.

חנא סוייד: אני חושב שמדובר בהצעת חוק טובה ובזמן, במיוחד לאור התמורות בשוק השיכון, שכבוד השר דיבר עליהן.

חנא סוייד: יש לי שתי הערות לעניין, ואולי זה היה בדיון הראשון שלא הייתי בו: העניין של הרף התחתון של מספר הדירות שהמשרד מוכן לתמוך בקבלנים שיבנו.

חנא סוייד: אני זוכר שמדובר כאן ב-16 יחידות מינימום.

חנא סוייד: אם אני מדבר על ישובים שהם סמי-עירוניים ולאו דווקא ישובים גדולים ואין בהם בניה ציבורית כלל וכלל, ואני מדבר במיוחד על ישובים ערביים, והוזכרו כאן ג'ל'וליה ונצרת.

חנא סוייד: אני חושב שאחת הבעיות מפני הכנסת העניין הזה גם לישובים הערביים זה הרף התחתון של מספר הדירות.

חנא סוייד: לכן, אני חושב ומציע ומבקש להתחשב בזה, בהתחשב בגודל הישובים שהם לא כפרים ולא ערים גדולות, כך ש-16 מתאים יותר לישובים גדולים.

מאיר שטרית: זה הרעיון.

מאיר שטרית: אין בעולם כמעט בניה להשכרה בבתים פרטיים.

מאיר שטרית: זה גם לא יהיה בארץ.

מאיר שטרית: אני לא יכול לתת לאנשים סבסוד להשכרת וילות.

חנא סוייד: אני לא מדבר על השכרת וילות אבל במקום 16 יחידות שיהיו 6 או 8 יחידות.

מאיר שטרית: הרעיון הוא ליצור מצב שכדאי לחברות גדולות להיכנס לעניין ולהקים פרויקטים גדולים.

מאיר שטרית: הויכוח על מספר הדירות, התווכחנו על זה חצי שנה עם אגפי המסים ונגמר על 16 יחידות.

מאיר שטרית: זה המספר המינימאלי הנמוך ביותר שהם הסכימו ובצדק, כי מבחינתם רוצים שחברה שבונה בניין, שלא תבנה 2 דירות.

חנא סוייד: אולי יהיו קבלנים לא כל כך גדולים ש-16 יחידות זה הרבה בשבילם והרבה בשביל ישוב של 10,000 תושבים.

מאיר שטרית: יש חוק אחר לדירות להשכרה שקיים היום, שנותן הטבות אחרות שבו מצוין שאם אתה בונה עד 4 יחידות דיור, אתה מקבל הטבות מס מסוימות ומותר לך למכור חצי וחצי להשכיר.

מאיר שטרית: מי שרוצה לבנות לפי החוק ההוא דירות יותר קטנות, שיבנה לפי החוק ההוא.

מאיר שטרית: אנחנו מדברים רק על בניה של פרויקטים לפי החוק הזה.

אתי בנדלר: ברשותך, אדוני היושב ראש, חבר הכנסת סוויד יחד עם חברי הכנסת מוחמד ברכה ודב חנין הגישו הסתייגות בדיוק בהקשר הזה שאומרת שבהגדרת בנין להשכרה, בפסקה 3, חלק מההגדרה של בנין להשכרה והמקום שבו נאמר: "יש בו לפחות 16 דירות ב-4 קומות לפחות אשר השטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על ..." אתם הצעתם לאחר המלים "יש בו לפחות" שהמלים "16 דירות ב-4 קומות לפחות" ימחקו ובמקום יבוא: 6 דירות ב-3 קומות לכל היותר.

אתי בנדלר: זו בעצם ההצעה שהצגת עכשיו.

אתי בנדלר: אני מבינה שהוועדה לא מקבלת את ההצעה.

אתי בנדלר: אני רושמת הסתייגות.

רן מלמד: בדיון הקודם השר, לאור עמדת האוצר, אמר שהוא מתכוון להכניס לחוק את נושא השוברים.

רן מלמד: זה נאמר על ידי השר בדיון הקודם.

מאיר שטרית: אמרתי שלי אין בעיה להכניס את זה לתוך החוק אבל אני לא זקוק לזה והסברתי.

מאיר שטרית: לשכת הסיוע לא תלויה בחוק ודיברנו על זה.

מאיר שטרית: עם כל הכבוד, היה דיון ולא נפתח אותו מחדש.

רן מלמד: יש עוד שני דברים, אחד מהם נוגע לנושא האפליה.

רן מלמד: אנחנו יודעים גם מהעבר שכשבונים פרויקטים גדולים ויש להם ביקוש גדול, מישהו צריך לעשות סינון מי מקבל את השכירות.

רן מלמד: אם יהיה פרויקט שיש בו איקס דירות ויהיה ביקוש יותר גדול כמו שהשר מקווה, לפי מה יעשו את הסינון?

מאיר שטרית: איזה סינון?

מאיר שטרית: זה לא ענייני.

מאיר שטרית: הלוואי שנגיע למצב הזה ואחר כך נשבור את הראש.

רן מלמד: זה חוק מפלה.

יואל חסון: החוק הזה חשוב ואנחנו ניגשים להצבעה.

יואל חסון: היועצת המשפטית של משרד השיכון תקריא את הסעיפים.

יואל חסון: בבקשה.

ציפי בירן: מקריאה את סעיף 2: "חברת בעלת בנין להשכרה רשאית לבחור לפי הוראות חוק זה בהטבות הקבועות בו, כולן או חלקן; בחרה כאמור, לא תוכל לחזור בה מבחירתה, ולא יחולו על כל הכנסה או הוצאה הנובעת מהבנין להשכרה הוראות פרק שני 1 שבחלק ד' לפקודה, הוראות חלק ה'2 לפקודה והוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון.

ציפי בירן: "

אתי בנדלר: אפשר להסביר את זה?

מיכל דויטש: הפרטים הללו מדברים על קרנות השקעה - - פרק ה'2 מדבר על שינויי מבנה ופרק שביעי 1 מדבר על בניין להשכרה בחוק לעידוד השקעות הון.

מיכל דויטש: כל אחד מהפרקים הרלוונטיים האלה, שצויינו פה, יכול להיות קישור.

מיכל דויטש: למשל, בקרנות השקעה בנדל"ן יש אפשרות לחלק דיבידנד מופחת.

מיכל דויטש: אז לא רצינו שתהיה אפשרות לחלק את זה מהפחת המועט שניתן על פי החוק הזה.

מיכל דויטש: חלק ה'2 לפקודה לא מתאים לחוק הזה, מהטעם שהוא נותן אפשרות למכירה בפטור.

מיכל דויטש: התנאי של החוק פה הוא שהחברה החזיקה בנכס 10 שנים לפחות.

מיכל דויטש: פרק שביעי 1 נותן הטבות לבנין להשכרה כפי שמוגדר שם.

מיכל דויטש: אנחנו אומרים שזה שני מסלולים שלא נפגשים ואתה יכול לבחור או בהטבות לפי פרק שביעי 1 או בהטבות לפי החוק הזה.

מיכל דויטש: פרק שביעי 1 לא נותן פטור ממס שבח אלא הוא נותן שיעור מס אחר.

מיכל דויטש: הוא נותן שיעורי פחת אחרים שהם לא שיעורי הפחת שכאן, יש לו תנאים אחרים להגדרת בנין להשכרה וזה שני מסלולים נפרדים.

אתי בנדלר: מה היחס בין פרק שני 1 שבחלק ד' לפקודה לבין החוק לעידוד השקעות הון, הפרק השביעי 1 שבו?

מיכל דויטש: פרק שני 1 זה לפקודה.

מיכל דויטש: זה לענין קרנות השקעה במקרקעין.

מיכל דויטש: את זה החרגנו מהטעם של האפשרות לחלק דיבידנד בסכום הפחת ולכן הוא מוחרג פה.

מיכל דויטש: חלק ה'2 לפקודה עניינו בשינויי מבנה והוא לא מתאים מהטעם שצריך להחזיק בנכס 10 שנים לפחות ולכן הוא מוחרג.

מיכל דויטש: פרק שביעי 1 מהטעם שהוא מסלול אחר של הטבות מס לבנינים להשכרה ולכן, מי שבוחר למשל פרויקט במסלול הזה, לא יוכל להחיל את שיעור המס על ההכנסה השוטפת למשל, מהשכרת הדירות שהוא מותיר ברשותו משיעורי המס המופחתים שניתנים לפי חוק עידוד.

אתי בנדלר: ברשותך, מה קורה אם קבלן בוחר במסלול לפי החוק הזה והוא מחליט מסיבות כל שהן למכור את הפרויקט אחרי 9 שנים, דהיינו, הוא לא זכאי בעצם לפטור ממס שבח לפי הצעת החוק.

אתי בנדלר: נניח שהוא מוכר שאחרי שנתיים.

אתי בנדלר: ..

מיכל דויטש: בפחת המועט שניתן לו כאן הוא ישתמש.

אתי בנדלר: אני אחדד את זה עוד יותר.

אתי בנדלר: הוא בחר במסלול הזה ובטרם הוא הספיק להשתמש בפחת או בכל הטבה שהיא מכוח החוק וטרם עברה שנה שהתחיל עם הפרויקט.

אתי בנדלר: משיקולים אלה או אחרים הוא החליט לא ללכת לפי המסלול הזה.

אתי בנדלר: האם גם אז, למרות שהוא לא ניצל אף הטבה לפי החוק הזה, הוא לא יוכל לחזור בו ולנצל הטבה לפי הטבות אחרות?

מיכל דויטש: נכון.

מיכל דויטש: אומר בית המשפט העליון בכמה וכמה פסיקות לעניין מסים שאין הנישום אחראי אלא לגבי מה שהוא בחר.

מיכל דויטש: אנחנו לא מסדרים לנישום אחר כך בגלל שלא הסתדר לו מראש מה שהוא בחר, אנחנו לא מסדרים לו את תכנון המס האופטימאלי שהיה לו אילו היה יודע את כל הנתונים אחרי 5 שנים.

מיכל דויטש: נגעת, נשאת.

אריה בר: אבל אם הוא זוכה בקרקע של המדינה הוא חייב לבנות דירות להשכרה.

אריה בר: הוא לא יכול לשנות כי המכרז הולך לפי החוק הזה.

אתי בנדלר: אני מבינה.

אתי בנדלר: מה שרציתי לוודא בגלל שוועדת הכלכלה לא מומחית בענייני מסים, רציתי לוודא שהסעיף הזה איננו חריג בהקשר של דיני מסים.

אתי בנדלר: זאת אומרת, משבחרת במסלול מסוים - אין חזרה.

אתי בנדלר: אכן כך?

יואל חסון: לפני ההצבעה, יש הערות לסעיפים האלה?

יואל חסון: אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 2.

יואל חסון: מי בעד – 3 מי נגד – אין נמנעים – אין סעיף 2 אושר.

יואל חסון: אנחנו עוברים לסעיף 3.

ציפי בירן: "פחת.

ציפי בירן: 3.

ציפי בירן: (א) שיעור הפחת שיותר בניכוי, לפי סעיף 21 לפקודה, לחברה בעלת בנין להשכרה, בעד בנין שהיה בשנת המס בנין להשכרה, יהיה 20%, ובלבד שהבנין יהיה בנין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך תקופה כוללת של 10 שנים רצופות לפחות; החלה התקופה האמורה במהלך שנת המס, תהא החברה בעלת הבנין להשכרה זכאית באותה שנת מס לחלק יחסי מהפחת כאמור.

ציפי בירן: (ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), רשאית חברה בעלת בנין להשכרה לבחור בשיעור פחת נמוך יותר מהשיעור הנקוב בסעיף קטן (א), בדוח שהיא מגישה לפי סעיף 131 לפקודה בשנה הראשונה שבה הבנין היה בנין להשכרה; בחרה החברה כאמור, לא תוכל לחזור בה מבחירתה.

ציפי בירן: (ג) הפסד שנוצר בשל פחת לפי סעיף זה, יראהו כהפסד לפי סעיף 28(א) או (ח) לפקודה, לפי בחירת החברה בעלת הבנין להשכרה.

ציפי בירן: (ד) הותר לחברה בעלת בנין להשכרה פחת לפי הוראות סעיף קטן (א) או (ב), והבנין לא היה בנין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך 10 שנים רצופות לפחות, ייווסף להכנסתה של החברה בשנה הראשונה שבה חדל הבנין להיות בנין להשכרה (בסעיף קטן זה – שנת ההפרה), ההפרש שבין הפחת שנוכה לפי סעיף קטן (א) או (ב), לפי הענין, לבין הפחת שהיה ניתן לניכוי אילולא בחרה החברה בהטבה לפי סעיף זה, כשהוא מוכפל במדד שפורסם לאחרונה לפני תום שנת ההפרה ומחולק במדד שפורסם לאחרונה לפני תום השנה שבה נוכה הפחת, בתוספת ריבית בשיעור של 4% לשנה.

ציפי בירן: "

יואל חסון: את רוצה להסביר?

מיכל דויטש: הסעיף הזה מעניק את האפשרות לנכות פחת בשיעור של 20%, משמע במשך 5 שנים, לנכות פחת על הבנין וזה מבחינת הכלל, כאשר קיימת אפשרות לבחור פחות מ-20% כאשר הבחירה הראשונית היא הבחירה.

מיכל דויטש: ..

מיכל דויטש: שוב – נגעת נשאת.

מיכל דויטש: בחרת ב-10%, 10 שנים תנכה.

מיכל דויטש: בחרת ב-5% - 20 שנה תנכה את הפחת הזה.

מאיר שטרית: הרעיון לאפשר את הגמישות הזאת ליזם שנועדה לתת לו לתכנן תכנון במס כמו שנוח לו.

מאיר שטרית: שיעשה איפה שנוח לו במצב שיעשה את הרווח הכי גדול.

מאיר שטרית: נותנים לו את חופש הפעולה לעשות את זה בצורה הכי נוחה לו.

מיכל דויטש: נכון.

מיכל דויטש: העניין הוא שבדרך כלל הפחת בשנים הראשונות, בגלל העלויות, יש לחברה הפסדים ואז, הפחת מגדיל את ההפסדים ונתנו פה אופציה שזה יכול להיות הפסד עסקי או הפסד מבנין.

מיכל דויטש: זה כתוב ב-28א' או 28ח'.

מיכל דויטש: משמע, אם זו חברה שבוחרת שזה יהיה הפסד עסקי לפי 28א', בשנה השוטפת שבה הוא נוצר היא תוכל לקזז אותו כנגד הכנסה שלה מכל מקור.

מיכל דויטש: בשנה שלאחר מכן רק כנגד הכנסה עסקית שלה.

מיכל דויטש: אם החברה לא חושבת שהבנין שלה עולה כדי הכנסה עסקית אלא רק כדי הכנסה מ-2(6), יהיה עדיף לה לבחור שההפסד הזה יהיה הפסד מ-28ח' מהטעם שהיא יכולה לקזז אותו כל שנה כנגד ההכנסות מאותו בנין.

מיכל דויטש: פה יש גם כמובן את התנאי של 10 שנים ולכן קיים התנאי שאם החברה לא השכירה, לא עמדה בתנאי של בנין להשכרה במשך 10 שנים רצופות לפחות, חוזרים אחורה והיא מחזירה את כל הפחת העודף שהיא ניכתה על הפחת שהיא היתה יכולה לנכות אילולא בחרה בחוק זה.

מיכל דויטש: כלומר, אם היא בחרה ב-10%, הפער בין 10% ל-2% הוא 4%, תלוי אם חלה על אותה חברה חוק התיאומים, כן או לא.

יואל חסון: ברור...

אשר שוחט: אני סמנכ"ל איחוד הקבלנים.

אשר שוחט: ה-4% שאת מציינת בסיפא של הפסקה, הריבית, היא עלולה להשתנות במהלך השנים העתידיות לכאן או לכאן.

אשר שוחט: לא יהיה נכון לציין את זה כמפרמא - -

מיכל דויטש: להצמיד את זה ל-159א' של הפרשי הצמדה וריבית של פקודת מס הכנסה.

מיכל דויטש: אפשרי ואין בעיה.

מיכל דויטש: היום זה אותו דבר.

אתי בנדלר: אז בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א' רבא...

אתי בנדלר: במקום הסיפא החל במלים "כשהוא מוכפל במדד" יבוא "בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א' רבע לפקודת מס הכנסה".

אתי בנדלר: ..

מיכל דויטש: אבל חייבים לציין איזה מדדים, כי ב-159א' הניסוח שונה.

מיכל דויטש: חייבים לציין שזה מדד שנת ההפרה לבין המדד של שנת הניכוי.

מיכל דויטש: המונח "הפרשי הצמדה וריבית" אין בעיה שיפורש כמשמעותם בסעיף 159א' אבל ההשוואה של המדדים חייבת להיות מדד שנת ההפרה ומדד שנת הניכוי.

יואל חסון: למה לא הכנסתם את זה במקור?

אשר שוחט: האם לא יהיה נכון לשים את זה מוצמד למדד הבניה?

מיכל דויטש: אנחנו לא יודעים להגדיר את מדד הבניה, אנחנו לא עובדים בפקודת מס הכנסה עם מדד הבניה.

מאיר שטרית: אני מציע לשאיר את זה 4% בלי הסיבוך הזה.

אתי בנדלר: אני לא בטוחה.

אתי בנדלר: מקבעים את זה בחוק.

אתי בנדלר: נשאיר את זה כ-4%.

יואל חסון: אנחנו מצביעים על סעיף 3.

יואל חסון: מי בעד – הרוב מי נגד – אין מי נמנע – אין סעיף 3 אושר ללא תיקונים.

יואל חסון: אנחנו עוברים סעיף 4, בבקשה.

ציפי בירן: "4.

ציפי בירן: (א) במכירת זכות במקרקעין, במקרקעין שהם בנין להשכרה, תהא החברה בעלת הבנין להשכרה פטורה ממס השבח החל על חלק השבח הריאלי מהמועד הקובע, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) זכויותיה של החברה נמכרו במלואן; (2) הבנין להשכרה נמכר בשלמותו; (3) המכירה אינה לקרוב; (4) הבנין היה בנין להשכרה, בידי החברה המוכרת, במשך עשר שנים רצופות לפחות; (5) הרוכשת היא חברה שמתקיימים בה התנאים המפורטים בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "חברה בעלת בנין להשכרה", והיא התחייבה שהבנין ימשיך ויהיה בנין להשכרה, בידיה, למשך תקופה נוספת (בסעיף זה – התקופה הנוספת), כך שהתקופה הכוללת שבה הבנין יהיה בנין להשכרה בידי החברה המוכרת ובידיה, תהא 25 שנים רצופות.

ציפי בירן: (ב)(1) ניתן פטור לפי הוראות סעיף קטן (א) לחברה המוכרת, והבנין לא היה בנין להשכרה בידי החברה הרוכשת במשך כל התקופה הנוספת, תהא החברה הרוכשת חייבת בתשלום המס שהיתה חייבת בו החברה המוכרת אילולא הופטרה ממנו לפי סעיף קטן (א), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בשיעור של 4% מתום שנת המס שבה ניתן הפטור; ואולם בשל כל שנה שבה הבנין היה בנין להשכרה בידי החברה הרוכשת, יופחת המס בסכום המתקבל מהכפלתו בשיעור תקופת ההשכרה בפועל; לענין זה, "שיעור תקופת ההשכרה בפועל" – היחס שבין התקופה שבה הבנין היה בנין להשכרה, בידי החברה הרוכשת, לבין התקופה הנוספת, או שיעור של 10%, לפי הגבוה מביניהם.

ציפי בירן: (2) הודעה על חיוב במס לפי פסקה (1) יראוה כהודעת שומה כמשמעותה בסעיף 86 לחוק מיסוי מקרקעין, ויחולו על החיוב הוראות הפרק השמיני לחוק האמור ופקודת המסים (גביה).

ציפי בירן: (ג) המנהל יתנה את מתן הפטור לפי הוראת סעיף קטן (א) במתן ערובות מאת החברה הרוכשת לתשלום המס שהופטרה ממנו החברה המוכרת והפרשי ההצמדה והריבית, כאמור בסעיף קטן (ב)."

מיכל דויטש: הסעיף הזה הוא המצאה חדשה, היא לא קיימת בדיני המס.

אתי בנדלר: את גורמת לנו להזדקף ולהקשיב רוב קשב.

מאיר שטרית: פעם ראשונה בחוקי מדינת ישראל שיש דבר כזה.

מיכל דויטש: נכון.

מיכל דויטש: הכותרת של הסעיף הזה היא שבניין להשכרה צריך להיות מושכר ל-25 שנים.

מיכל דויטש: אבל כשפורטים את זה לרמת הפטור ממס שבח, כתוב פה שחברה בעלת בנין להשכרה צריכה להשכיר אותו 10 שנים.

מיכל דויטש: ברגע שהיא השכירה אותו 10 שנים ועמדה בתנאים של 70% וכל התנאים שכתובים במה זה בנין להשכרה, היא תהיה זכאית לפטור ממס שבח על השבח שנצבר מהמועד הקובע, כפי שמוגדר כאן.

מיכל דויטש: אבל היא חייבת למכור את הבנין הזה לאחר 10 שנים לחברה שהיא גם חברה תושבת ישראל, שלא משכירה לקרוב, שתשכיר את זה ל-70% ותמשיך להשכיר את זה לתקופת השכרה שבסך הכל, מה שהחברה הראשונה והחברה השנייה השכירה יהיה 25 שנים.

מיכל דויטש: אבל זה לא מדויק מהטעם שאם החברה השנייה משכירה את הבנין ל-10 שנים נוספות, היא לא חייבת בשבח של הקודמת והיא פטורה מהשבח של עצמה.

מיכל דויטש: אני אנסה להגיד את זה בצורה אחרת:

מיכל דויטש: חברה ראשונה השכירה ל-10 שנים ומכרה את זה לחברה שהתחייבה להשכיר ל-15 שנים נוספות.

מיכל דויטש: החברה השנייה השכירה ל-5 שנים נוספות בלבד.

מיכל דויטש: היא חייבת ב-50% מהשבח של הקודמת ובמלא השבח של עצמה.

מיכל דויטש: השבח הוא לפי תקופות.

מיכל דויטש: שבח הוא דבר שנצבר מיום הרכישה עד יום המכירה.

מיכל דויטש: היום הקובע של הראשונה הוא נניח 2010, היא מכרה את הבנין לחברה שניה ב-2020.

מיכל דויטש: ב-2025 מכרה חברה ב' את הבנין.

מיכל דויטש: חברה ב' תהיה חייבת על השבח לשלם את המס שהופטרה ממנו חברה א' - -

אתי בנדלר: 50%.

מיכל דויטש: נכון.

מיכל דויטש: למה?

מיכל דויטש: מהטעם שבגין כל שנת השכרה שהיא השכירה היא מקבלת 10% לפחות הפטר מהמס של הקודמת.

מיכל דויטש: היא חייבת במלוא השבח שנצבר בידה מ-2020 עד 2025.

מיכל דויטש: כאשר אם למשל החברה הראשונה השכירה ל-20 שנים, החברה השניה התחייבה להשכיר ל-5 שנים נוספות והשכירה ל-3, היא תופטר מ-60% מהשבח מהמס של הקודמת, מהטעם שהנוסחה היא במכנה התקופה הנוספת שזה 5 שנים ולמעלה 100%.

מיכל דויטש: כלומר, 20% בגין כל שנה.

מאיר שטרית: הרעיון נורא פשוט: לתת אינסנטיב ליזם או לקבלן שבונה את הבניין להחזיק אותו מינימום 10 שנים.

מאיר שטרית: לא כדאי לו לא להחזיק 10 שנים, כי אם הוא לא מחזיק אותו 10 שנים ברציפות, הוא מפסיד המון הטבות מס.

מאיר שטרית: הן הראשון והן השני.

יואל חסון: זה כדי לתת יציבות לשוכרים.

אתי בנדלר: זה כדי לתת כדאיות למשכיר.

מאיר שטרית: זה כדי להבטיח שהמשכיר, בעל בנין, יהיה לו אינסנטיב להחזיק בבנין למינימום 10 שנים, כי אחרת הוא מפסיד הרבה מאוד כסף.

מאיר שטרית: השני במצב יותר חמור כי הוא מפקיד ערבויות שאם הוא לא מחזיק 10 שנים, הוא חייב להחזיר את המס של הפטור שהשני קיבל.

מאיר שטרית: ניסינו ליצור בחוק כלי שאומר ליזם שבנה בתים להשכרה: אדוני, אתה לא תוכל לעשות מזה שום עסק אחר אלא רק בתים להשכרה כי אנחנו מעוניינים ליצור שוק לדירות להשכרה ולא ליצור מזה חנויות או מרכזים או דברים אחרים במכירת הדירות.

מאיר שטרית: ליצור שוק שייועד לאנשים מהציבור בארץ שיוכלו להשכיר דירות לזמן ארוך בלי לחשוש אם יהיו דירות או לא.

מאיר שטרית: הם צריכים להיות בטוחים ב-100% שהם משכירים לתקופה ארוכה ויש להם שקט בראש.

אתי בנדלר: מה קורה אם הקבלן השני השכיר 10 שנים ומוכר את זה לחברה שלישית?

מיכל דויטש: שום דבר.

מיכל דויטש: חברה שלישית צריכה להתחייב למשך תקופה שב' ו-ג' יחד 25 שנה, אבל כאשר פורטים את זה - -

אתי בנדלר: א' ב' ו-ג' או ב' ו-ג'?

מיכל דויטש: ב' ו-ג'.

מיכל דויטש: כל שתי חוליות 25 שנים.

מיכל דויטש: אבל כאשר ההלכה למעשה של מה שכתוב פה זה שכל תקופת השכרה של 10 שנים בידי כל חברה, מופטרת מהמס של הקודמת ומופטרת מהמס של עצמה.

מיכל דויטש: זה 10% לפחות.

מאיר ברקן: זה לא מה שאמרת בהתחלה, שאם חברה א' החזיקה 10 שנים וחברה ב' החזיקה 10 שנים ומכרה, היא פטורה ממס השבח שלה ושל קודמתה - -

מיכל דויטש: ובלבד שהבא בתור, ג', חתם אתה על חוזה שהוא ישכיר את הבנין ל-15 שנים נוספות.

מיכל דויטש: זה חוליות.

מיכל דויטש: כל שתי חוליות זה 25 שנים מהטעם שלא יכולנו לגזור את חוליה ג' מבחינת היישום ברמת רשות המסים.

מיכל דויטש: אם הבא בתור ישכיר ל-10 זה שוב.

מאיר ברקן: אבות אכלו בוסר, שיני בנים תקהינה.

מאיר ברקן: דבר נוסף, אני לא רואה כאן את הנושא של התחזוקה.

יואל חסון: עוד לא הגענו לזה.

יואל חסון: אנחנו ניגשים להצבעה.

יואל חסון: אין הערות לסעיף.

יואל חסון: אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 4.

יואל חסון: מי בעד - 3 מי נגד – אין מי נמנע - אין סעיף 4 אושר ללא תיקונים וללא הערות.

ציפי בירן: "5.

ציפי בירן: המנהל רשאי להתנות את מתן ההטבות המפורטות בסעיפים 3 ו-4 בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים בהם, וכן רשאי הוא לקבוע את אופן מתן ההודעה על בחירה בהטבות לפי הסעיפים האמורים, את המועדים למתן הודעה כאמור ואת כללי הדיווח המהווים תנאי למתן ההטבות.

ציפי בירן: "

לאה ורון: יש פה נציגים של לשכת רואי החשבון שהזמנו אותם?

לאה ורון: לא הגיעו.

מיכל דויטש: זה ברור להבדיל מהסעיפים הקודמים.

יואל חסון: לחברי הכנסת יש הערות בנושא הזה?

יואל חסון: אנחנו עוברים להצבעה על סעיף 5: מי בעד – 3 מי נגד – אין מי נמנע – אין סעיף 5 אושר.

ציפי בירן: "6.

ציפי בירן: (א) היו זכויותיה של חברה בעלת בנין להשכרה, בבנין להשכרה, רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא אם כן נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין, לבקשת החברה ובאישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך, לגבי הבנין כולו או לגבי כל דירה בו, לפי הענין, בדבר היותו של הבנין, בנין להשכרה; (2) נרשמה הערה כאמור בפסקה (1), לא תירשם בפנקסי המקרקעין עסקה בזכויות החברה בבנין להשכרה, אלא אם כן הומצא לרשם אישור לביצוע העסקה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך.

ציפי בירן: " זכות הפיקוח שבאמת הבנין הזה מיועד להשכרה ולא עושים בו שימוש אחר.

ציפי בירן: לכן, אם שר הבינוי והשיכון או מי שהסמיך לכך ייתן רשות לרשום הערה לגבי הבנין הזה, שהדירות האלה רשומות בטאבו.

יואל חסון: את מתכוונת שתרשם הערה שהבניין הזה מיועד להשכרה, מה שיגרום לזה שלא תוכל להתבצע עסקה שלא תחת הכללים של בנין להשכרה.

ציפי בירן: זה בא לידי ביטוי גם בסעיפים הבאים.

אתי בנדלר: השאלה היא איזה פיקוח יבוצע כתנאי למתן האישור?

ציפי בירן: שהבנין אכן בנין להשכרה.

אתי בנדלר: תשלחו מתווכים לבדוק את זה?

ציפי בירן: כמו שאנחנו עושים בחוזי שכירות, יבדקו שאכן נחתמו הסכמי שכירות.

מאיר שטרית: המשמעות היא שמשרד השיכון יהיה אחראי לוודא באופן אישי, באמצעות עובדיו, שהבניין אכן בניין להשכרה.

מאיר ברקן: שאלת הבהרה לסעיף (א): האם תינתן אפשרות לרשום הערת אזהרה לטובת בנק או גורם פיננסי המלווה ליזם?

מאיר ברקן: במקרה הזה נראה לי שלא.

מאיר שטרית: ממש לא, כי אנחנו רוצים את טובת המדינה.

מאיר ברקן: אולי הכוונה לא ברורה.

מאיר ברקן: הוא צריך להביא הון לבניית הפרויקט - -

מאיר שטרית: אתה יכול לשעבד לו את ההכנסות שלך.

מאיר שטרית: הרעיון הוא שתהיה הערת אזהרה שמונעת למכור את הדירה לאדם אחר.

יעקב כהן: מאיפה הוא יביא הון?

מאיר ברקן: אני מדבר על שיעבוד הקרקע לטובת הפרויקט.

מאיר ברקן: מה שנקרא "משק סגור".

מאיר שטרית: חברים, קחו את קופות הגמל למשל.

מאיר שטרית: נגיד שקופת הגמל מממנת את כל הכסף לקבלן, היאבעלת הנכס.

אתי בנדלר: מה המשמעות של שיעבוד?

אתי בנדלר: ברגע שזה משועבד, אם הבנק ירצה לממש את השיעבוד, אז מה עם כל ההטבות שקיבלו בינתיים?

יעקב כהן: עד 50%...

יואל חסון: השר שטרית, אני רוצה להבהיר את העניין לגבי יכולת קבלת מימון מגורם חוץ.

יואל חסון: איך אתה פותר את הבעיה הזאת?

מאיר שטרית: הוא יכול לשעבד את החוזה הכנסות שלו מהבנין.

מאיר שטרית: אם הוא ישעבד את הבנין, הוא לא יכול למכור אותו מחר.

אתי בנדלר: זה לא קשור לדיירים.

אתי בנדלר: מה עם הטבות המס?

יואל חסון: לכן לא ניתן שיעבוד בנושא הזה.

מאיר שטרית: כך זה עובד בכל העולם, אגב.

מאיר שטרית: אין בעולם שיעבוד של בתים להשכרה למממן.

מאיר ברקן: לעניות דעתי, אתה מרוקן מיכולת את המימון.

מאיר ברקן: לא תוכל לבנות.

יעקב כהן: אתה מרוקן 50% מאנשים שישקיעו כאן.

מאיר שטרית: אתה טועה.

מאיר שטרית: כשאתה משקיע 5 גרוש וזה נותן לך 10, שווה לך להשקיע.

יואל חסון: יש אפשרות לשעבר הכנסות?

יואל חסון: יש דבר כזה?

מאיר ברקן: בוודאי, זה כבר השלב השני.

מאיר ברקן: השלב הראשוני הוא שלב המימון.

מאיר ברקן: אם לא תוכל לתת את האפשרות הזאת, לא תוכל לממש את זה.

יואל חסון: הבעיה שהכנסת השיעבוד כאן מביאה למצב של ערעור כל יסודות הרעיון פה.

יואל חסון: אם לא תעמוד בהתחייבויות לבנק והבנק יממש את הבניין, מה, הוא יתחיל לנהל בניין להשכרה?

יואל חסון: הוא ירצה למכור את הבניין.

מאיר ברקן: בנקים יכולים לנהל גם חברות.

אתי בנדלר: צריך לשמוע את עמדת רשות המסים.

ורד אולפינר: לנו יש בעיה עם הבטוחות.

ורד אולפינר: הבעיה שמוצגת כאן בהחלט ברורה ומצד שני, אנחנו מדברים על סיטואציה שבה אנחנו רוצים פטורים ממסים והרוכש בעצם נותן לנו בטוחות.

ורד אולפינר: אם יש פה משכנתא לבנק הוא יהיה הנושה המובטח וכמובן, יקדם לנו מבחינת הגביה ואז אנחנו בסיפור.

ורד אולפינר: כשנתנו פה הטבות במס למוכר על חשבון זה שהרוכש יעמוד פה בתנאים מסוימים, לא יעמוד בתנאים, יש עליהם את המס.

יואל חסון: את רואה דרך כן לקבל מימון לבניה שלא תסכל את מה שאת מדברת עליו עכשיו?

מאיר ברקן: בוודאי, אני יכול להציע לך.

מאיר ברקן: ראשית, היזם לא יקבל שום הטבה מפני שאם הוא כשל בדרך - -

עליזה קן: הוא צריך להחזיר את ההטבה שהוא קיבל.

מאיר ברקן: אבל הוא עדין לא קיבל.

מאיר ברקן: הוא לא בנה, הוא בתהליך הבניה.

מאיר ברקן: את מדברת לאחר השנה הראשונה?

מאיר ברקן: בהסכם הליווי שיחתם עם הבנק יהיה מפורש באופן קטגורי שהבנק ידע שהוא נותן את הסכם הליווי או הגוף הפיננסי, והוא ישא בהחזר של אותן הטבות שקיבל היזם.

מאיר שטרית: אז תעלה השאלה למה אי אפשר לשעבד את מניות החברה בתקופת.

מאיר שטרית: .. זו בעיה של היזם.

מאיר שטרית: הוא יכול לשעבד את מניות החברה.

מאיר ברקן: כי מניות החברה לא בהכרח דווקא מניות שמחזיקות באותו נכס בלבד.

מאיר ברקן: הן יכולות להחזיק נכסים נוספים.

מאיר שטרית: אדרבא ואדרבא.

מאיר שטרית: אני משעבד את מניות החברה לבנק.

מאיר ברקן: היזם לא יסכים.

מאיר שטרית: זו בעיה של היזם.

מאיר שטרית: היזם יחליט אם הוא רוצה להיכנס לזה או לא.

מאיר שטרית: אני חושב שהוא יכול לשעבר את מניות החברה לבנק - -

מאיר ברקן: הדבר הזה ימדד על ידי היזם, האם כדאי לו או לא.

מאיר שטרית: אתה אמרת קודם שהחוק הזה קובע שמי שיכול להקים בנין להשכרה זו חברה ישראלית.

מאיר שטרית: נגיד שאתה חברת בניה, חברה ב'.

מאיר שטרית: לחברה יש מניות ואתה מחזיק ב-100% מניות.

מאיר שטרית: הבנק נותן לך ליווי ואתה לא צריך לשעבד את המניות, אתה מסודר.

מאיר ברקן: אתה רק תחייב הקמת חברה ספציפית.

מאיר שטרית: נכון.

מאיר שטרית: אתה צריך להקים חברה בכל מקרה.

מאיר שטרית: אתה תקבל זיכוי מס לחברה הזאת ולא לחברה אחרת.

יואל חסון: בדיוק.

יואל חסון: בכל מצב צריכה להגיש חברה אחרת.

אתי בנדלר: אם יש לו חברה הוא לא צריך להקים חברה חדשה.

לאה ורון: אם החברה עושה פעילות נוספת.

לאה ורון: ..

אתי בנדלר: בוודאי שהיא יכולה.

אתי בנדלר: רגע, אני רוצה לומר שבקריאה מושכלת של פסקה (א)(2) יש לזה פתרון.

אתי בנדלר: השר רשאי לתת אישור לעסקה אחרת.

קריאה: בוודאי, הסעיף לא אוסר.

אתי בנדלר: ולכן, השר יוכל לבדוק את הנושא ואז לתת פתרון.

ציפי בירן: "(ב) לא היו זכויותיה של חברה בעלת בנין להשכרה, בבנין להשכרה, רשומות בפנקסי המקרקעין, והבנין בנוי על מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, יחולו הוראת אלה: (1) החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא אם כן מסרה למינהל מקרקעי ישראל הודעה, באישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך, בדבר היותו של הבנין, בנין להשכרה; (2) נמסרה הודעה כאמור בפסקה (1), לא יאשר מינהל מקרקעי ישראל את העברת זכויותיה של החברה בבנין להשכרה, כולן או חלקן, אלא אם כן הומצא לו אישור לביצוע ההעברה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך, ולא יאשר רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין אלא אם כן תירשם הערה כאמור בסעיף קטן (א).

ציפי בירן: (ג) ביטול או שינוי של הערה כאמור בסעיף קטן (א) או של הודעה כאמור בסעיף קטן (ב), לא ייעשה אלא באישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך.

ציפי בירן: " סעיף (ב) אומר אותו דבר כמו שסעיף (א), אבל כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו.

ציפי בירן: כאשר אין טאבו זו הפרוצדורה.

יואל חסון: האם יש הערות?

יואל חסון: אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 6 כולו.

יואל חסון: מי בעד סעיף 6 כולו ירים את ידו.

יואל חסון: מי בעד – 2 מי נגד – אין מי נמנע - אין.

יואל חסון: סעיף 6 כולו אושר.

יואל חסון: אנחנו עוברים לסעיף 7 שהוא סעיף חשוב.

ציפי בירן: "7.

ציפי בירן: בלי לגרוע מהוראות כל דין, חברה בעלת בנין להשכרה אחראית לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה; אין להתנות על הוראת סעיף זה, אלא לטובת שוכר דירה בבנין להשכרה.

ציפי בירן: "

חיים בר יעקב: אני שואל איפה פה אחריותה של החברה לגבי הדירות עצמן, מעבר לרכוש המשותף?

חיים בר יעקב: איפה אחריותה של החברה?

מאיר שטרית: יש חוזה אחיד בינו לבין השוכר.

ציפי בירן: יש חוק השכירות ושאילה, שגם לפי החוק הזה יש דברים לגבי השוכר והמשכיר.

מאיר שטרית: הבעיות תמיד הן ברכוש המשותף.

אתי בנדלר: אני רוצה להעיר שהסעיף הזה, בנוסח הנוכחי, הוא קצת בעייתי, גם מתוך מה ששמעתי בישיבה הקודמת מהיו"ר כחלון וגם מהערות שנשמעו כאן.

אתי בנדלר: כי בעצם נאמר כאן ש"החברה בעלת בניין להשכרה אחראית על ניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה.

אתי בנדלר: " בשלב זה הסעיף אינו מגדיר מה זה ניהול ואחזקה תקינים של הרכוש.

אתי בנדלר: זו בעיה אחת.

אתי בנדלר: בעיה שנייה בנוסח של הסעיף היא שבעצם אין שום סנקציה משמעותית על הפרת הסעיף הזה.

אתי בנדלר: אני רוצה לספר שבשיחה שניהלתי עם עורכת דין עליזה קן ממשרד המשפטים ועם עורכת דין ציפי בירן, היועצת המשפטית של משרד הבינוי והשיכון, הוצע להגדיר החזקה תקינה לעניין הסעיף הזה בהתאם להגדרה הקיימת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, שקובע שהחזקה תקינה היא שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן.

אתי בנדלר: צריך לשים נקודה כי כאן מדבור בהסכמת כל בעלי הדירות.

עליזה קן: אפשר להמשיך ולומר: שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן על ידי חברה בעלת הבנין להשכרה או בהסכמתה, על מנת שזה לא ירחיב את החובה על שיפורים שבוצעו על ידי השוכר.

יואל חסון: אבל מה עם זכות הפיתוח?

יואל חסון: כי כשבונים בית, לא תמיד הפיתוח מסביב גמור.

מאיר שטרית: זה כולל גינון והכל.

מאיר שטרית: זה הרכוש המשותף.

אתי בנדלר: הסעיף הזה מתייחס אך ורק לרכוש המשותף ולא לדירות עצמן.

אתי בנדלר: כאן אנחנו מדברים על מהו ניהול ואחזקה תקינה של הרכוש המשותף.

אתי בנדלר: עדין אין פתרון לנושא של סנקציות כנגד חברה בעלת הבנין להשכרה במקרה שהיא לא מבצעת את חובתה לניהול ולאחזקה של הרכוש.

יואל חסון: יש לך הצעה?

אתי בנדלר: אני הצעתי איזו שהיא הצעה שמשרד המשפטים כל כך נבהל ממנה, שהביאו תגבורת להתנגד להצעה ולכן, אני מתלבטת אם להעלות אותה.

אתי בנדלר: אני רציתי להציע לאפשר במנגנון כל שהוא של פיצויים לדוגמה, במקרה הזה, כדי להרתיע חברות בעלות בנין להשכרה מהימנעות מביצוע חבותן לפי העניין.

אתי בנדלר: הצעה של פיצויים לדוגמה כלולה בהצעת חוק שנדונה בימים אלה בוועדת הכלכלה של הכנסת במסגרת תיקון לחוק הגנת הצרכן.

אתי בנדלר: זה מה שנקרא בעבר פיצויים עונשיים, פיצויים מוגברים ובמסגרת הצעת חוק ממשלתית לתיקון חוק התקשורת (בזק) לשידורים, לגבי דואר זבל.

אתי בנדלר: אלה שתי הצעות חוק ממשלתיות והממשלה היא שהציעה את זה.

אתי בנדלר: פיצויים לדוגמה שולבו גם בחוק שהתקבל לאחרונה בכנסת בענין אבטחת מקומות ישיבה לעובדים.

אתי בנדלר: חשבתי שיש בכך איזה שהוא כלי שירתיע קבלנים מאי ביצוע חובתם בהקשר הזה ואולי יאפשר להתמודד בצורה יותר ראויה עם חשש שהועלה כאן בישיבה הקודמת, מפני האפשרות שבניינים כאלה יהפכו לסלאמס.

אתי בנדלר: השאלה אם בכלל הולכים לכיוון הזה לפני שדנים בנושא.

אתי בנדלר: אני מציעה קודם כל לשמוע את ההתנגדות של משרד המשפטים, כי אם ההתנגדות שלהם תתקבל, אז אין טעם להתחיל לעבד את ההצעה.

יואל חסון: זה מאוד מעניין מה שאמרת.

תמר קלהורה: צריך להבין שהסעיף הזה מקים עילה בנזיקין אבל בצידו יש גם עילה חוזית.

תמר קלהורה: כפי שכתוב בדברי ההסבר, אני מבינה שזאת ההנחה של יוזמי החוק, שיהיה חוזה בין החברה המשכירה לבין הדיירים.

תמר קלהורה: ההנחה הסבירה לא פחות שבמסגרת החוזה תידון גם שאלת התחזוקה ושהחברה תתחייב כלפי הדיירים לתחזק.

תמר קלהורה: ולכן, כפי שאמרתי אלה הנחות סבירות.

תמר קלהורה: כלומר, אם החברה תפר את חובתה ולא תתחזק את הרכוש המשותף ולא תתחזק את הדירות ככל שתתחייב לכך, תקום גם עילה חוזית.

לאה ורון: במסגרת החוזה הפרטני עם הדייר תהיה התייחסות.

לאה ורון: ..

אתי בנדלר: זה לא חייב להיות.

אתי בנדלר: יכול להיות.

תמר קלהורה: אמרתי שאלה ההנחות הסבירות.

תמר קלהורה: אם הוא לא מקיים, הוא מפר חוזה ובמסגרת דיני החוזים אפשר לכלול בנוסח חוזה פיצויים מוסכמים, שזה דומה אבל לא זהה לפיצוים עונשיים, כי הרעיון של פיצויים בשל הפרה בדיני חוזים לא תלוי בשאלה האם התכוונת להפר או פעלת מתוך איזה שהוא זדון אלא די בעצם זה שהפרת את חובתך.

תמר קלהורה: במובן הזה זו אחריות מוחלטת.

תמר קלהורה: לכן, הסנקציה המאוד מתאימה זה באמת פיצויים מוסכמים בחוזה.

תמר קלהורה: לגבי דיני הנזיקין, מאחר שהחובה לתחזק את הרכוש המשותף קבועה בחוק, הפרתה מקימה עילה בנזיקין שנקראת "הפרת חובה חקוקה", וזה מקנה סעד של פיצוי על הנזק שנגרם.

תמר קלהורה: אני חוזרת, העוולה נקראת "הפרת חובה חקוקה", סעיף 63 לפקודת הנזיקין.

יואל חסון: איך היא נכנסת כאן בדיוק?

תמר קלהורה: היא לא נכנסת כאן, אני אסביר איך זה בנוי: פקודת הנזיקין, יש בה עוולה שנקראת "הפרה חובה חקוקה".

תמר קלהורה: זו עוולה שאומרת שאם אתה המפר או אתה המזיק הפרת חוק אחר, חיצוני, למשל את הוראת סעיף 7 הזה וההפרה גרמה לנזק מהסוג שמדובר עליו דהיינו:

תמר קלהורה: הרכוש המשותף לא מתוחזק ויש נזקים כלכליים או פיסיים ממשיים כתוצאה מזה והחיקוק נועד להגן על התובע, במקרה הזה התובע יהיה הדייר ולכן אין עם זה בעיה, אזי יש עילה בנזיקין לדיירים אם הדירות לא יתוחזקו ויש סעד שהוא פיצויים על הנזק שנגרם.

תמר קלהורה: אפשר גם לתבוע במסגרת דיני הנזיקין ולבקש סעד של צו שיורה למזיק לתקן.

תמר קלהורה: עכשיו פיצויים עונשיים.

תמר קלהורה: פיצויים עונשיים זה לא פיצויים על נזק.

תמר קלהורה: חשוב לי מאוד שהדבר הזה יובהר.

תמר קלהורה: פיצויים עונשיים זה קנס, זה עונש.

תמר קלהורה: מה המשמעות של זה?

תמר קלהורה: זה דבר שהוא אקסטרה נזיקי ולכן, בדיני הנזיקין זה מופעל בנסיבות חריגות מאוד שבהן המעשה נעשה בזדון.

תמר קלהורה: כל אותם חיקוקים שגברת בנדלר דיברה עליהם, מדובר שם בנסיבות של זדון ובנסיבות נוספות.

תמר קלהורה: כאשר קיים למשל פער של יחסי כוחות מאוד גדול בין הצדדים אבל כאשר הפעולה היתה בזדון.

תמר קלהורה: כאן לא מדובר על זה אלא מדובר שאם הוא הפר אולי לא מתוך זדון אלא בנסיבות אחרות, כבר הטילו עליו פיצויים עונשיים וזה דבר חריג שלא מקובל.

תמר קלהורה: הדבר השני שחשוב לי מאוד להדגיש אותו כאן, מכיוון שבכל הענין הזה אנחנו מדברים על עסק כלכלי.

תמר קלהורה: לא ניתן לבטח מפני פיצויים עונשיים וצריך להביא את זה בחשבון.

תמר קלהורה: החברות המשכירות, כשהן עושות לעצמן ביטוח, הן יוכלו לבטח את עצמן מפני נזקים של הרכוש המשותף ומפני חבותן הרגילה.

תמר קלהורה: הן לא יוכלו לבטח את עצמן מפני הסיכון של פיצויים עונשיים והן יצטרכו לשאת בזה.

תמר קלהורה: ככל שתעמיסו יותר עלויות על הקבלנים וסיכון של פיצויים עונשיים, זה סיכון מאוד גדול.

תמר קלהורה: מצד אחד, תתנו לו תמריץ להקטין את סטנדרט הבניה כדי שהעלויות יהיו יותר נמוכות.

תמר קלהורה: ..

קריאה: אי אפשר להעריך - -

תמר קלהורה: לא ניתן לבטח את זה ואז הוא יצטרך לספוג את כל העלויות.

מאיר שטרית: הוא צריך לתחזק את הבית כמו שצריך.

תמר קלהורה: אבל אם אתה מטיל עליו סיכון של עונש, הוא לא יכול לבטח את זה והוא בהכרח יעשה אחד מהשניים: או יעלה את שכר הדירה ואת דמי - -

לאה ורון: סליחה, השעה 4 ונפתחה מליאת הכנסת.

יואל חסון: האם ניתן אישור על ידי יושבת ראש הכנסת להמשיך את הדיון?

מאיר שטרית: ניתן אישור.

תמר קלהורה: - - או שתביאו להעלאת העלויות לדיירים או שתגיעו לידי זה שיורידו את הסטנדרט.

תמר קלהורה: אני מומחית מאוד קטנה לגבי הצעת החוק הזאת אבל ממה שהבנתי, יש מספיק תמריצים לחברה המשכירה כדי לתחזק את הבנין כמו שצריך.

תמר קלהורה: אם היא לא תתחזק אותו כמו שצריך, לא ישכירו ממנה והיא תאבד את ההטבות שלה.

תמר קלהורה: לכן, הענין של פיצויים עונשיים לא ראוי.

יואל חסון: הבנתי את התנגדותך הנחרצת לפיצויים העונשיים.

אריה בר: אני אומר שבמסגרת החוק אנחנו יכולים לחייב את המשכיר בהסכם ולהכניס את הפיצוי המוסכם לנושא של - -

אתי בנדלר: שהשר יהיה רשאי לקבוע בתקנות חובה בדבר...

יואל חסון: הרי בסופו של דבר, כל דבר יכול לבוא בפתרון של תביעה.

יואל חסון: אנחנו רוצים לחסוך את הדבר הזה ולגרום לקבלן שיעשה את זה.

יואל חסון: הרי תביעה יכולה להיגמר אחרי 10 שנים והבנין לא יהיה מתוחזק - -

יעקב כהן: מה זה אחזקתו התקינה?

יואל חסון: על זה דיברנו.

יואל חסון: ..

תמר קלהורה: אם את תטיל עליו סיכון של פיצויים עונשיים אתה גם מקטין את - -

מאיר שטרית: ההצעה הזאת טובה.

מאיר שטרית: מה הבעיה שלי עם חוזה?

מאיר שטרית: החוזה בדרך כלל הוא חד צדדי ומחייב אותו.

מאיר שטרית: אם נכתוב בחוק שאני יכול לחייב אותו ולהכניס את הסעיף הזה בהסכם שיהיה פיצוי, זה פותר לי את הבעיה.

תמר קלהורה: אני גם חושבת כך אבל אם אתה רוצה עמדה פורמאלית, אני לא יכולה לתת לך אותה.

אתי בנדלר: הערות לסעיף 7 כולו: ראשית, הסעיף יהיה בדיוק כפי שהוא מופיע עכשיו ובסופו יבוא: "בסעיף זה אחזקה תקינה, שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן על ידי החברה בעלת הבנין להשכרה או בהסכמתה.

אתי בנדלר: " ובנוסף לכך, בסעיף האחרון שנגיע אליו, סעיף התקנות, שם יהיו מספר הצעות לתיקון, אני מציעה שתיכנס גם תוספת ש"השר יהיה רשאי לקבוע בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, הוראות בדבר חיוב חברה בעלת בנין להשכרה לשלם פיצויים מוסכמים בסכומים שקבע בשל אי קיום הוראות סעיף 7.

אתי בנדלר: " לחייב לכלול - -

רן כהן: השאלה אם המילה "בהסכמתה" פה זה אומר שהכללים של ניהולו ואחזקתו התקינה של הרכוש הוא בהסכמתו?

מאיר שטרית: לא.

מאיר שטרית: אם הדיירים הכניסו שיפורים בבניין, עשו שם גינת ורדים מסודרת בהסכמת החברה, הוא חייב להחזיק את זה.

רן כהן: יפה.

רן כהן: זה מוסיף ולא גורע.

יואל חסון: אם חברה קבלנית עושה את זה עבור החברה המשכירה?

יואל חסון: זה אפשרי?

אתי בנדלר: ודאי.

אשר שוחט: בדיון הקודם הגשתי כאן נייר עמדה לגבי תיקון עקיף של חוק מכר דירות.

אשר שוחט: מה שאנחנו מבקשים ומה שהסברנו גם לציפי בירן, האם אתה הולך בתיקון חוק מכר דירות הכללי וזה יבוא לידי ביטוי בבניה להשכרה או שאתם רוצים לעשות את התיקון הזה בחוק עידוד להשכרה?

אריה בר: תחילתו של חוק המכר לגבי דירות להשכרה הם מיום סיום הבניה של המבנה.

עליזה קן: לא, התאחדות הקבלנים מבקשת להכניס תיקון בנושא שלא נדון כרגע בהצעת חוק המכר דירות.

עליזה קן: אנחנו הצענו, שמאחר ולא נדון הסעיף הזה ומקומו הטבעי והנכון הוא בחוק המכר דירות ומאחר ויש הצעת חוק תלויה ועומדת בפני הוועדה הזאת שעברה קריאה ראשונה בחודש נובמבר דומני, שבמסגרת הדיון על הצעת החוק הממשלתית של חוק המכר דירות, יערך גם דיון על ההצעה שהתאחדות הקבלנים מתכוונת להגיש.

אריה בר: זה אותו דבר.

יואל חסון: חברים, אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 7 שהוקרא כרגע עם כל התיקונים.

יואל חסון: מי בעד – 2 מי נגד – אין מי נמנע – אין הסעיף אושר.

יעקב כהן: הייתי רוצה לשאול: אנחנו דיברנו על כך שאחד היתרונות של התכנית הוא שאפילו שלא נראה שהשכר דירה בגובה השוק, איך שאנחנו מדברים, לא רואים שיהיו יתרונות במחיר שיהיה מופחת.

יעקב כהן: השר מקווה שהמחיר ירד בכללותו כיוון שיהיה צו אבל לא רואים דבר ממשי בפרויקט הזה.

יעקב כהן: לכל הפחות, היתרון שיש הוא כשאדם נכנס לדירה, הוא יכול בכל שנה להחליף דירה וזו אחת הבעיות של הדיור להשכרה, שאין לו קבע, אין לו בית ספר קבוע לילדים והוא נע ונד תהיה בארץ.

יעקב כהן: אנחנו צריכים להבטיח שלא יהיה מצב שאחרי שנה שנתיים, אחרי שהמשכיר ימלא את הבנין הוא יגיד: אני רוצה תוספת של עוד 10%,20%,30%.

יעקב כהן: השאלה אם אנחנו סומכים על החוזה שהוא עשה?

מאיר שטרית: יש תקנות.

מאיר שטרית: עכשיו מגיעים לזה.

יעקב כהן: הייתי רוצה שלזה תהיה התייחסות, שהמשכיר לא יוכל להעלות את המחיר אחרי שנה ויאלץ את השוכר לעזוב את הבנין.

רן כהן: אני מצטרף להצעה של חבר הכנסת יעקב כהן.

רן כהן: כמו כן, אני חושב שאנחנו חייבים שיהיה סעיף שמעגן את השיטה של השוברים שהשר פירט גם בישיבה הקודמת, כי נדמה לי שהעניין הזה נשאר פרוץ במידה מסוימת, לתקנות או לנוהל או לפיתוח.

רן כהן: שמעתי שלשר יש כוונות ללכת פנימה לכל מיני מקומות ואני מברך אותו על כך.

רן כהן: מי יודע איזה שר גרוע יבוא במקומו ואז לא יהיה לנו בעניין הזה.

רן כהן: ..

רן כהן: מאחר ואני כבר מכיר את המשרד הזה איזה 15 שנה, אני כבר יודע שהיו טובים והיו גרועים.

רן כהן: אני חושב שלשיטת הוואוצ'רים צריך שיהיה סעיף בחוק ולא רק בתקנות.

רן כהן: השאלה באיזה אופן אנחנו מיישמים את הענין הזה.

מאיר שטרית: אני לא יכול ללכת עם האוצר הזה ולהכניס סעיף בחוק, חקיקה ראשית.

מאיר שטרית: אני מעדיף לעשות את זה בתקנות כי להערכתי יש הסכמה - -

רן כהן: אם כך, אני מוכן להגיש הסתייגות, שתכניס את הוואוצ'ר.

רן כהן: אני אנסח את זה עם גברת בנדלר אחר כך.

מאיר שטרית: אני מתכוון להביא את התקנות במהרה.

רן כהן: ברור לי שהאוצר ואתה אולי תתנגדו לזה.

רן כהן: ..

מאיר שטרית: במסגרת התקנות שאני מתכוון להביא במסגרת החוק, האוצר הולך אתי בעניין הוואוצ'רים.

רן כהן: אני מבין וגם שמעתי באזנים מאוד גדולות את דבריך גם בישיבה הקודמת אבל אני לא סומך על דברים שיעשו בלא שהחוק יאמר.

יואל חסון: אנחנו נוודא שתהיה הסמכה בחוק גם לגבי התקנות.

מאיר שטרית: שני שרים יאשרו, הן שר האוצר והן שר השיכון.

רן כהן: שאלה – יש לכם פתרון לגבי הפיקוח על מחירי שכר הדירה?

רן כהן: אני אגיד לך ממה אני חושש.

רן כהן: אתה אמרת שהדייר ישלם לא יותר מ-25% מהכנסתו.

מאיר שטרית: אלה שזכאים להשתתפות.

רן כהן: בוודאי, מי שמקבל ואוצ'ר.

רן כהן: יכול להיות שבאזורים מסוימים המחירים יאמירו בצורה כזאת שגם המדינה לא תעמוד בזה, עם כל ההבטחה של האוצר שהולך אתך ותגיד: רגע, במקום שבו שכר הדירה הוא 8000 והדייר הולך לשם, אני, עם כל הכבוד לא אתן לו לשלם 1000 ואני אשלם 7000.

רן כהן: השאלה מה עושים עם הפיקוח על שכר הדירה?

מאיר שטרית: אני מגיע לזה.

מאיר ברקן: הוואוצ'רים אמורים להינתן או להיות משולמים ישירות ליזם?

מאיר שטרית: ישר ליזם.

מאיר ברקן: מה שיכול לקרות בפועל, וזו נקודה חשוב שתשימו לב אליה בהמשך להערכתכם, שמה שקורה בפועל הוא שסיטואציה כזאת יכולה להיות חדשות לבקרים, כאשר הדייר אינו משלם ליזם את חלקו בשכר הדירה ואתה מטיל על השר את האפשרות לכפות על היזם לבצע את האחזקה השוטפת של החלקים המשותפים למבנה, ויש פה חוסר הגיון וחוסר איזון בין המטלות שאתה מטיל על פי חוק לבין המטלות שבהסכם שבין שני הצדדים.

מאיר ברקן: על כך עמדה - -

מאיר שטרית: אתה צודק.

מאיר שטרית: בחוק המקורי שהגשנו כתבנו ענישה מאוד מרחיקת לכת.

מאיר שטרית: משרד המשפטים אומר שלא צריך את זה והוא מתנגד לענישה בפלילים ואמר שאתה יכול לאפשר לבעל הבית "לזרוק" אותו החוצה.

אריה בר: לא כולם מקיימים את החוק.

תמר קלהורה: זה נכון שבעל בית שלא משלמים לו את שכר הדירה יכול "לזרוק" החוצה.

תמר קלהורה: זה קורה מעט מאוד.

יואל חסון: כמה זה קורה בפועל?

רן כהן: תאמין לי שהיו תקופות שכל יום היינו צריכים לדאוג שלא יעיפו אותם מהבית.

יואל חסון: אני מדבר על משכירי דירות בשוק הפרטי שלא משלמים שכר דירה ואי אפשר להוציא אותם מהבית.

מאיר שטרית: התאחדות הקבלנים מציעה שתכנס סנקציה בחוק לגבי מי שלא משלם שכר דירה.

אתי בנדלר: אבל איך זה מתקשר לעניין?

אתי בנדלר: החוק הזה מדבר על תמריצי מס לקבלנים.

מאיר שטרית: כן, אבל אם אני קבלן ומחר לא משלמים לי שכר דירה ואני לא יכול להוציא אותו מהבית - -

אתי בנדלר: למה אתה יכול להוציא אותו מהבית?

מאיר ברקן: את כופה עלי, כיזם, לבצע את האחזקה השוטפת של הרכוש המשותף בו בזמן שההסכם ביני לבין הדייר גם כן קובע כך.

רן כהן: אתה יודע למה?

רן כהן: כי מדינה נותנת לך הטבות בגין זה.

יואל חסון: אנחנו קוראים את סעיף 8.

ציפי בירן: "8.

ציפי בירן: (א) השר ממונה על ביצוע הוראות חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועו.

ציפי בירן: (ב) על אף הוראות סעיף קטן (א) – (1) שר האוצר ממונה על ביצוע הוראת סעיפים 2 עד 5 והוא רשאי להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועם; - -

רן כהן: מה, בלי לשאול את שר הבינוי והשיכון?

ציפי בירן: בסעיפים 2-5 זה של רשות המסים וזה מתייחס אך ורק לנושא המסים.

ציפי בירן: - - "(2) שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לענין אגרות בשל רישום הערות בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 6, שינוין וביטולן.

ציפי בירן: "

אתי בנדלר: ברשותך אדוני היושב ראש, סעיף קטן 8(א) מסמיך את השר להתקין תקנות אבל כפי שזה מנוסח, אלה תקנות ביצוע בלבד.

אתי בנדלר: הסעיף הזה כלשונו אינו מסמיך את השר לקבוע תקנות בעניינים מהותיים שהם בעצם ברמה של הסדרים ראשוניים שצריכים להיקבע בחוק או לפחות שלצורך התקנתם צריכים הסמכה מפורשת בחוק.

אתי בנדלר: על חלק מהדברים האלה דובר כאן.

אתי בנדלר: דהיינו, אני רוצה להציע 2,3 תיקונים או הסמכות מפורשות לעניין הזה, כשאני חושבת שבגלל שמדובר בהסברים ראשוניים שמסמיכים לקבוע אותם בתקנות, אני חושבת שהם צריכים להיות תקנות באישור ועדת הכלכלה של הכנסת.

אתי בנדלר: הנושאים שלגביהם אני מדברת הם כדלקמן: 1.

אתי בנדלר: בהגדרה של בנין להשכרה דובר בפסקה 3 על שטח עיקרי של דירה שאינו עולה על .

אתי בנדלר: חברי הכנסת העירו כאן שיש אזורים שראוי שהשטח הממוצע יעלה על , בעיקר באזורים שבהם יש משפחות מרובות ילדים.

אתי בנדלר: לכן, אני מציעה כאן להסמיך את השר לקבוע אזורים מסוימים שבהם השטח העיקרי הממוצע של דירות בבנייני ההשכרה יעלה על כפי שהגדרתי מהו.

אתי בנדלר: נושא שני זה לקבוע הגבלות על שכר הדירה המרבי שרשאית חברה בעלת בניין להשכרה לגבות מדייר, לרבות הגבלה על עדכון שכר הדירה ורשאי הוא לקבוע הגבלה שתחול בכל הארץ או באזורים כי שיקבע.

אתי בנדלר: כמובן שזה לא הנוסח הסופי וזה הנושא שדיברת עליו כמה פעמים - -

מאיר שטרית: בתחילת הדרך אני רוצה לתת לשוק החופשי לעבוד.

מאיר שטרית: אם נראה שאנשים מטים זה לרעה, אנחנו נתערב.

דוברת: אם השכירו כבר את הבנין הזה 5 שנים אז תבוא אחרי 5 שנים ותגיד: עכשיו תוריד את המחיר?

מאיר שטרית: לא, לכן ההתערבות שלי תהיה רק במקרה שיש הפרה כוללת של התנאים.

מאיר שטרית: אם השכירו את הדירות ופתאום היזם החליט להעלות את שכר הדירה ב-100%, אני אומר לו שהוא לא יעלה יותר מהמדד.

אתי בנדלר: וכמובן שזה יחול ממועד התקנת התקנות וגם אז יהיה צריך לראות אולי - -

קריאות: - -

אתי בנדלר: הנושא השלישי זה הנושא שדובר עליו קודם, הוראות בדבר חילוף חברה לכלול בחוזה עם דייר הוראות בדבר תשלום פיצויים בסכומים שיקבע השר.

אתי בנדלר: הנושא הרביעי הוא הנושא של השתתפות אוצר המדינה בתשלום שכר דירה לסוגי זכאים בשיעורים ובאופן שיקבע, כשלנושא זה תקנות לפי פסקה זאת יהיו בהסכמת שר האוצר.

עליזה קן: רציתי להעיר שנדמה לי שהסעיף בדבר הפיצויים המוסכמים כפי שנוסח כעת עלול להוביל למסקנה שכל עוד אין תקנות לא צריכה להיות הוראה בדבר פיצויים מוסכמים וזאת לא הכוונה.

עליזה קן: יכול להיות שכדאי לנסח אותו בצורה של גובה הפיצויים המוסכמים או - -

מאיר שטרית: אני מכין תקנות - -

אתי בנדלר: אולי אין צורך בענין הזה.

אתי בנדלר: אז מה את מציעה?

אתי בנדלר: את מדברת על הפיצוי המוסכם: "הוראות בדבר חיוב חברה לכלול בחוזה שכירות עם דייר לשלם פיצויים מוסכמים בסכומים שיקבע..."

עליזה קן: אני הייתי מצטמצמת להסמכה לקבוע גובה של פיצויים מוסכמים כך שאנחנו מניחים שכמו בכל חוזה שכירות יהיה סעיף של פיצויים מוסכמים כך שההתערבות היא רק לגבי הגובה.

אתי בנדלר: גובה פיצויים מוסכמים שיכלול - -

עליזה קן: אפשר לפרש את הסעיף הזה באופן שאם לא נקבעו תקנות, כי אולי אין צורך, אפשר ללמוד ממנו שאין חובה כל עוד אין תקנות לקבוע הוראה בדבר פיצויים מוסכמים ולזאת לא היתה הכוונה כלל וכלל.

אתי בנדלר: נכון.

מאיר שטרית: את חושבת שהעובדה שאת קובעת גובה זה מחייב אותו לפיצויים מוסכמים?

עליזה קן: ברגע שהשר קובע גובה של פיצויים מוסכמים בוודאי שהוא גם מחייב מיני ובי להכניס את הסעיף.

עליזה קן: לכן, ההתערבות בכל אותם מקומות שהשר רואה שאין סעיף או שהפיצויים מגוחכים.

מאיר שטרית: דיברתי קודם לגבי האפשרות להוציא דייר מהבית שלו אם הוא לא משלם שכר דירה.

לאה ורון: בקקשו מארגון הקבלנים.

מאיר שטרית: הם אמרו בצדק: מה זאת אומרת, אם הוא לא משלם שכר דירה, מה אני יכול לעשות?

מאיר שטרית: אמרתי, כזכור לך, הכנסתי לחוק סעיפים של ענישה פלילית והתנגדתם לזה.

מאיר שטרית: הוא יכול לנהוג מנהג בעל בית ולהוציא אותו אם הוא לא משלם שכר דירה.

עליזה קן: ההתאחדות הקבלנית מומחית בנושא הזה הרבה יותר ממני.

עליזה קן: יש הרבה מאוד מכשירים חוזיים שמבטיחים שהדייר יקיים את הוראות החוזה ויצא במועד סיום השכירות.

עליזה קן: יש כמובן גם ערבויות - -

מאיר שטרית: אם הוא לא משלם, לא אם הוא לא יוצא במועד הסיום.

עליזה קן: אם הוא לא משלם הוא נחשב כמפר, כי החוזה מופסק באופן אוטומטי.

עליזה קן: הנושא מכוסה היטב במשפט הכללי.

עליזה קן: יש כלים רבים מאוד לאפשר...

יואל חסון: יש לי ויכוח אתך בנושא הזה אבל אולי בהזדמנות אחרת כי לא מצליחים להוציא אנשים מבתים.

עליזה קן: יש תביעות בסדר דין מקוצר וזה פועל.

עליזה קן: אני הגשתי כמה וזה פועל.

דלית זמיר: אתה אומר שתקנות לענין תנאים לאישור ביצועי עסקה בזכויות החברה בבניין להשכרה כמו בסעיף 6(א)(2), יעודכנו בהתייעצות עם שר האוצר.

אתי בנדלר: איפה יש כאן תקנות?

דלית זמיר: אם יהיו תקנות לעניין תנאים לרישום עסקה, בסעיף 6(א)(2) נקבע שניתן אישור.

דלית זמיר: יש סמכות רחבה לשר להתקין תקנות לביצוע, ככל שיותקנו תקנות לביצוע.

דלית זמיר: ..

אתי בנדלר: אבל אין כרגע צורך בתקנות.

דלית זמיר: יכול להיות שיקבעו שכן רוצים כדי להקטין את זכויות האוצר להשבת כספים.

דלית זמיר: רצוי שזה יהיה בהתייעצות עם שר האוצר.

ורד אולפינר: ראוי שתהיה ודאות ויותקנו תקנות.

אתי בנדלר: יכולות להיות תקנות ביצוע בכל מיני דברים.

דלית זמיר: השר רשאי להתקין תקנות ביצוע גם לעניין הזה.

יואל חסון: זה נרשם בפרוטוקול.

יואל חסון: הלאה.

מאיר שטרית: אני מודיע שלא אתקין תקנות בלי התייעצות עם שר האוצר.

יעקב כהן: אני שמחתי לראות שהשר איתר כ-10,000 דירות קרקע בכל רחבי הארץ.

יעקב כהן: מדובר על הצפון, המרכז, הדרום ובכל המקומות.

יעקב כהן: אני מטיל ספק אם ימצאו מקומות בדרום או בצפון שיבואו יזמים קבלנים לבנות.

יעקב כהן: למה?

יעקב כהן: הבניה עולה אותו מחיר במרכז ובצפון.

יעקב כהן: לא יכול להיות מקום - -

מאיר שטרית: חבר הכנסת כהן, יש שני דברים בטוחים: מס הכנסה והמוות.

מאיר שטרית: כל היתר בספק.

יעקב כהן: רבותי, אם הבניה עולה אותו דבר במרכז ובצפון, לא יכול להיות מקום שבו שכר הדירה יהיה 250 דולר.

יעקב כהן: אם לא ניתן הטבות בקרקע כדי שיהיה מחיר זול כי בכל הצעת החוק לא ראיתי מה מכירה של הקרקע.

יעקב כהן: מה המרכיב של הקרקע?

יעקב כהן: אנחנו חייבים לשחרר את הקרקעות במחיר מוזל כי אחרת לא יהיו משקיעים.

אריה בר: מחיר הקרקע קובע את שכר הדירה, קובע את הכלכליות.

אריה בר: הקרקע בתל אביב היא לא הקרקע בבאר שבע.

אריה בר: בבאר שבע אתה קונה היום קרקע ליחידת דיור ב-1000 דולר, אז כמובן שהכדאיות הכלכלית שלך שם היא גבוהה ואתה תוריד את שכר הדירה.

אריה בר: בתל אביב כשתשלם 100,000 דולר ליחידת דיור, המחיר יהיה יותר גובה וזה חד משמעי.

אריה בר: הקרקע מאזנת את המחיר.

רן כהן: אני מצטרף להצעות של היועצת המשפטית, אני חושב שהן הצעות נכונות.

רן כהן: אבל לאחר מכן, אני רוצה להוסיף תוספת בסיום הפרק.

יוכי יהל: בעצם לא קיבלתי תשובה לאותה הערה מהישיבה הקודמת, ומדובר על הפרות ועל רמות בניה.

יוכי יהל: מוכר וידוע הנושא של חוסר רצון להגיש תביעות כנגד יזמים גדולים.

יוכי יהל: השאלה היא אם מביאים בחשבון כמות רצינית של פקחים שיפקחו על העניינים האלה, ועל זה לא קיבלתי תשובה.

מאיר שטרית: זה באחריותנו.

יואל חסון: יש רצון של משרד השיכון שהפרויקט הזה יצליח כמו שצריך ולכן, אני בטוח שהם יציבו מפקחים לעניין וכל מה שצריך.

יואל חסון: אני רוצה להצביע על סעיף 8.

אתי בנדלר: לפני כן, אני רוצה לומר את העקרונות.

אתי בנדלר: הסעיף, כפי שהוא, בתוספת הסמכה מפורשת להתקין תקנות ב-4 הנושאים כפי שהקראתי, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת.

יואל חסון: אנחנו מצביעים על סעיף 8 כולו, כולל התיקונים וכל סעיפיו.

יואל חסון: מי בעד – 3 מי נגד - אין מי נמנע - אין אני קובע שסעיף 8 אושר.

אתי בנדלר: חבר הכנסת רן כהן, אתה עדין רוצה את ההסתייגות לאור ההסמכה בתקנות לקבוע את זה?

רן כהן: כן.

רן כהן: אדוני היושב ראש, אני מבקש להוסיף ואומר זאת במשפט קצר וגם נימקתי את זה באותה ישיבה שבה השר הציג את החוק הזה באולם ההרצאות.

רן כהן: אני חושב שיכול לקרות מהחוק הזה דבר חשוב לשוכרי דירות מזוגות צעירים והמעמד הבינוני.

רן כהן: אני לא בטוח עד כמה החוק הזה באמת ישרת את המשפחות מהרובד הכי נמוך והכי עני.

מאיר שטרית: אני אדאג לזה.

רן כהן: אני יודע שתדאג לזה.

רן כהן: אני מכיר את הדאגות שלך וגם את שלי.

רן כהן: לא תמיד זה הולך ביחד אבל לפעמים כן.

רן כהן: אני רוצה שננסה לחשוב על סעיף שיאמר שאישור מסוים של הדירות להשכרה ילכו לדיירי הדיור הציבורי.

רן כהן: שיהיה 20%.

רן כהן: מאחר שארבעת הילדים שלי חיים בדירות שכורות, לילדים שלי זה טוב, הם סטודנטים, הם עובדים ואף אחד מהם לא בדיור הציבורי.

מאיר שטרית: רן, אני יכול להוכיח את כוונותיי.

מאיר שטרית: בחוק הקודם שהגשתי ב-99 כחבר כנסת פרטי, היה פורז יו"ר.

מאיר שטרית: בחוק ההוא כתבתי סעיף שקובע ששר השיכון רשאי לחייב את בעל הבנין להשכיר עד 25% מהבתים לדיירים שמשרד השיכון יפנה.

מאיר שטרית: אחד הויכוחים הגדולים שהיה לי עם התאחדות הקבלנים הוא שאם אתה כותב סעיף כזה בחוק אף אחד לא יבנה כלום כי יגידו: אתה הולך להכניס לנו סלאמס וכולי.

מאיר שטרית: לכן, ירדתי מהעניין ובחוק הזה זה לא מופיע.

מאיר שטרית: להערכתי, השיטה של הוואוצ'רים תפתור את העניין באופן אוטומטי.

רן כהן: אני עומד על זה.

רן כהן: זו הסתייגות שלי.

אתי בנדלר: מה היא אומרת?

רן כהן: 25% מהדירות להשכרה ייועדו לדיירי הדיור הציבורי.

יואל חסון: חברי הכנסת, אדוני השר, אדוני המנכ"ל, אני חושב שזו הצעת חוק היסטורית ושזה יום חשוב מאוד לתרבות הדיור בישראל.

יואל חסון: אני חושב שהחוק הזה יעשה מהפכה אמיתית לאנשים צעירים בישראל, לזוגות צעירים ומשפחות ורווקים ואני בטוח שתוך שנתיים-שלוש נראה את הפירות של הדבר הזה, אולי קצת יותר.

יואל חסון: אני רוצה לברך את השר על המהירות שבה הוא קידם את החוק הזה, לצוות הוועדה ולכל העוסקים בדבר ובאמת שיהיה לנו בהצלחה.

יואל חסון: תודה רבה.

מאיר שטרית: אדוני היושב ראש, אני רוצה להודות למנהלת הוועדה לאה ורון וליועצת המשפטית אתי בנדלר ולמשה כחלון, יו"ר הוועדה וגם לידידי חבר הכנסת יואל חסון שמילא את מקומו, ראשית על הנכונות להכניס את הדיון היום כדי להבטיח שהחוק יצא לדרך לפני שהכנסת מתפזרת לפגרה.

מאיר שטרית: ביקשתי בכל הלב ולחצתי בכל הכוח שזה יקרה כי אנחנו מוכנים עם איתור הקרקעות לצאת למכרזים ואני לא רוצה לעכב את כל העניין כי עד אחרי החג זה הפסד של חודשיים ונפסיד את שנת 2007.

מאיר שטרית: אני מודה לכם מקרב לב על שיתוף הפעולה.

מאיר שטרית: אני מקווה שנראה תוצאות במהרה.

יואל חסון: אני מודה לכולם.

יואל חסון: הישיבה נעולה.