ועדת הכלכלה, כנסת 16, פרוטוקול מספר 265, 2004-10-11 11:30

שלום שמחון: שלום לכולם.

שלום שמחון: אני פותח את הישיבה בנושא תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ד-2004.

שלום שמחון: זה בהמשך להצעת החוק של חבר הכנסת שלגי.

שלום שמחון: נציגת משרד המשפטים, בבקשה.

שירלי אבנר: התקנות הן בהמשך לתיקון מס' 4 לחוק המתווכים במקרקעין שבין היתר הסמיך את שר המשפטים לקבוע פעולות שיווק.

שירלי אבנר: לפעולות השיווק יש חשיבות די משמעותית הן במובן של מה צריך המתווך לבצע כאשר ניתנה לו בלעדיות, הן בנוגע לתקופת הבלעדיות עצמה.

שירלי אבנר: כלומר, אם המתווך לא מבצע את הפעולות האלה אז תקופת הבלעדיות מקוצרת למחצית.

שירלי אבנר: בתיקון מס' 4 נקבעה גם חזקה שמתווך שביצע את הפעולות האלה אז הוא זה שהיה הגורם היעיל.

שירלי אבנר: אנחנו קיימנו כמה ישיבות אצלנו במשרד עם כמה מתווכים, נפגשנו עם אנשים שונים, וזוהי ההצעה שלנו.

אברהם רביץ: אני מבין שאנחנו דנים על אישור התקנות, ואין לי התנגדות להצעה של שר המשפטים.

אברהם רביץ: אבל, אני חושב שיש בהצעה הזאת משהו חסר.

אברהם רביץ: ההצעה הזאת עונה לצרכים ולדרישות מחברות התיווך הגדולות באשר לבלעדיות.

אברהם רביץ: אני רוצה להיות לפה למתווך הבודד שאכן יש לו רשיון מתווך.

אברהם רביץ: רבים האנשים שכך מתחילים את חייהם העצמאיים כמתווכים.

אברהם רביץ: בדרך כלל, המתווכים האלה לא דורשים בלעדיות.

אברהם רביץ: הם מצאו את הקליינט המתאים והם מפגישים בין האנשים וסוגרים עסקה.

אברהם רביץ: אבל יש כאלה שבאים לאדם שיש לו נכס למכירה והם אומרים לו שהם מוכנים "להרוג" את עצמם על הנכס, על הדירה הזאת.

אברהם רביץ: הם הולכים לעבוד על הדירה הזאת ולהביא את כל חוג הקליינטים שהם מכירים.

אברהם רביץ: הם אומרים גם שהם יעשו או לא יעשו את הפרסומים הקטנים שלהם בעיתון השכונתי, ויש בינהם הסכמה.

אברהם רביץ: נוצרו יחסי אמון בינהם.

אברהם רביץ: ישנם מתווכים בקהילה ויש לאנשים אמון בהם שהם אכן יעשו עבודה מיוחדת בדירה הספציפית הזאת.

אברהם רביץ: אני אומר לכם שאני מדבר בוודאי בשם עשרות מתווכים קטנים שכאלה.

אברהם רביץ: הם כורתים בינהם גם הסכם בלעדיות, והם כותבים את הסכם הבלעדיות.

אברהם רביץ: אבל, זה לא אותו מתווך שיתלה שלט לא פה ולא שם, ושיעשה עסקאות שיווק גדולות.

אברהם רביץ: בדרך כלל, חברות מקבלות פרויקט גדול או דירות יוקרתיות.

אברהם רביץ: לפעמים חברות גדולות מוציאות חוברת על דירה אחת.

אברהם רביץ: אני קיבלתי פעם חוברת מודפסת וצבעונית של חברה גדולה ומכובדת על דירה אחת.

אברהם רביץ: אני הייתי רוצה שבתקנות האלה יתנו תשומת לב למתווך הקטן הזה שחתם על הסכם.

אברהם רביץ: שני אנשים בגירים חתמו על הסכם בינהם של בלעדיות לתקופה מסוימת.

אברהם רביץ: הם ניסחו אותו באופן הפרטאצ'י ביותר, לא בעזרת משפטנים ולא בעזרת עורכי דין.

אברהם רביץ: הם רוצים לצאת לעבוד ושעמלם לא יהיה לשווא.

אברהם רביץ: אין לי התייחסות בתקנות האלה לגבי המקרה הזה.

אבנר פרידמן: יש את פסקה (7).

אבנר פרידמן: אתה יכול למחוק את הכל ושרק פסקה (7) תישאר.

אבנר פרידמן: שיעשו בינהם חופש החוזים.

אבנר פרידמן: תימחק את הכל ואז אין לנו בעיה.

אברהם רביץ: אני בכל זאת רוצה לעשות נפקא מינה בין המתווך הגדול, בין המתווך בעל חברת התיווך, למתווך הקטן.

אברהם רביץ: כשאדם בא לחברת תיווך ומוסר להם את הדירה, הוא לא בודק אחריהם.

אברהם רביץ: הוא יודע שזאת חברה שבוודאי יש לה יוקרה ויש לה את הדרך משלה, והוא אכן סומך שהיא עושה את הדברים האלה.

אברהם רביץ: אבל, כשזו דירה בודדת החברה הגדולה לא עושה את הדברים האלה.

אבנר פרידמן: שיעשו בינהם הסכם בכתב.

אברהם רביץ: הוא לא עושה הסכם בכתב.

אבנר פרידמן: אז הבלעדיות לא תיכנס לתוקף.

אברהם רביץ: אדוני היושב ראש, אני מוכרח לומר שלא קראתי בעיון את התקנות.

אברהם רביץ: גברתי היועצת המשפטית של הוועדה, אם אכן סעיף (7) מכסה את אותו ציבור שאני משתדל להגן עליו אז אין לי שום הסתייגות.

אתי בנדלר: ובלבד שהם יפרטו בדיוק מהן הפעולות שהוא מתחייב לעשות.

אברהם רביץ: הם ירשמו אותן.

אתי בנדלר: אם הם ירשמו אותן אז זה בסדר.

נחמן שכטר: אנחנו לא מתנגדים לתקנות, אלא שיש לנו כמה הערות.

נחמן שכטר: אני חושב שצריך להתייחס גם לדבריו של חבר הכנסת רביץ מפני שמתווך משדרות, מנתיבות ובקריית שמונה, בנוי קצת אחרת ממתווך במרכז הארץ, בתל-אביב.

נחמן שכטר: יכול להיות שסעיף (7) עם איזשהו תיקון קטן יענה על הבעיה.

נחמן שכטר: יש לנו כמה הערות.

נחמן שכטר: ראשית, סעיף 3 מדבר על פרסום בשני עיתונים נפוצים.

נחמן שכטר: מדוע צריך שני עיתונים?

שלום שמחון: אנחנו נתייחס להערות האלה כשנתחיל לקרוא את הסעיפים.

שלום שמחון: אנחנו דנים כרגע בהערות כלליות.

נחמן שכטר: כמלד"ן אין לנו התנגדות, ובתנאי שיוכנסו כמה תיקונים שאנחנו מבקשים לקבוע בתקנות.

אבנר פרידמן: אני חושב שצריך לנהוג פה בחופש החוזים ושהמתווך ייתן פרזנטציה ללקוח.

אבנר פרידמן: יש לי פה דוגמא לפעולות שמבצעת חברת "רימקס".

אבנר פרידמן: אותו מתווך בא ללקוח ואומר לו שהוא עומד לפרסם בעיתון את הנכס של הלקוח, להפיץ אותו, להכין טופס.

אברהם רביץ: גברתי היועצת המשפטית, האם סעיף (7) לא מנטרל את כל הסעיפים הקודמים?

אתי בנדלר: כן.

שירלי אבנר: אבל, צריך לעשות את זה באופן מפורש במסמך.

אברהם רביץ: האם הוא צריך להודיע שאני מבטל את הסעיפים הקודמים, הם עושים נייר בינהם.

אברהם רביץ: בסעיף (7) כתוב: "כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6) כפי שתוסכם בין הצדדים".

שירלי אבנר: אבל לפני כן יש את הרישא של תקנה (1):

שירלי אבנר: "ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם בטופס נפרד מההזמנה בכתב שכותרתו "פעולות תיווך חלופיות" שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח".

שירלי אבנר: כלומר, זה צריך להיכתב באופן מפורש בטופס נפרד.

אברהם רביץ: האם הוא צריך לציין מה הוא הולך לעשות?

אתי בנדלר: בוודאי.

אברהם רביץ: נניח שהוא הולך להביא את כל החברים שלו רק לדירה הזאת.

אתי בנדלר: אז שיכתוב שהוא הולך להביא את כל החברים שלו.

טנה שפניץ: בתקנות (1) עד (6) פשוט מפנים את תשומת ליבו מהן הפעולות השגרתיות הרגילות שהוא יכול לוותר עליהן.

טנה שפניץ: אבל, הוא צריך להבין שהמתווך הזה לא ייתן לו שילוט, ולא את הבית הפתוח, אבל הוא ייתן לו את הפרסום השכונתי שבשבילו זה מספיק וזה טוב.

טנה שפניץ: הוא יכתוב שהוא מבקש רק את הפרסום השכונתי.

אברהם רביץ: או שהוא מבקש ממנו רק מסירות.

טנה שפניץ: אין בעיה עם הקטע הזה.

טנה שפניץ: הוא רק עובר על הרשימה והוא אומר שזה וזה וזה הוא לא מקבל, ושהוא מסתפק בזה.

אבנר פרידמן: אני מייצג הרבה מאוד מתווכים ואני אומר לכם שבאופן כללי התקנות האלה יכולות רק ליצור בעיות.

אבנר פרידמן: למשל, פרסום בעיתון.

אבנר פרידמן: באיזה עיתון מדובר, למה עיתון.

אבנר פרידמן: למשל, שילוט.

אבנר פרידמן: איזה גודל של שילוט.

אבנר פרידמן: נניח ויש לי דירה, אבל אני לא רוצה שיפרסמו אותה בעיתון.

אבנר פרידמן: אני רוצה לעשות את הדברים בשקט.

אבנר פרידמן: לכן אני אומר כך, יש לנו את חופש החוזים.

אבנר פרידמן: צריך למחוק את הכל ולכתוב פשוט ולעניין: כפי שיסוכם בין הצדדים ואז יש לנו טופס נפרד.

אבנר פרידמן: אותו לקוח יכול לעשות קניות בין המתווכים, המתווכים יביאו לו הצעה.

אבנר פרידמן: תראו כאן את מה שעושים "רימקס", ויאמר לזכותם שהם באים ללקוח עם טופס והם אומרים לו שאלה ואלה הפעולות שהם עומדים לעשות.

אבנר פרידמן: ואז, הלקוח חותם, הסוכן של "רימקס" חותם, ואז הכל מצוין.

אבנר פרידמן: אם יש בעיה אז יתמקדו בטופס הזה, בחוזה הזה שהופר.

אבנר פרידמן: הבעיה המרכזית היא שהלקוחות לא יודעים שהם חותמים על בלעדיות.

אבנר פרידמן: הלקוחות טוענים שהחתימו אותם.

אבנר פרידמן: ברגע שיהיה טופס נפרד שהמתווך יביא ללקוח והם ינהלו בינהם משא ומתן מה המתווך נותן, אז אותו לקוח לא יוכל לומר שהוא לא ידע.

אברהם רביץ: מה קרה אם אכן נתתי בלעדיות, ולבסוף מישהו אחר הביא לי את הנכס?

אברהם רביץ: מה עושים עם התיווך?

אברהם רביץ: האם יש לזה התייחסות בחוק?

זאב פרידמן: אם זה בתקופת הבלעדיות המתווך הבלעדי חזקה שהוא המתווך והוא יקבל את הכסף.

אתי בנדלר: לא, אני ממש לא מסכימה.

אתי בנדלר: התשובה שניתנה אינה מקובלת עליי.

אתי בנדלר: אם הוא יוכיח שהתיווך לא היה הגורם היעיל, אלא הדירה נמכרה ללא שום קשר למתווך הבלעדי הוא לא יהיה זכאי להם.

זאב פרידמן: אני רוצה להזכיר ליושב ראש את הדיון הקודם שבו הועלה מוקד הויכוח לגבי אותה בעייתיות שקיימות בעסקאות בכלל של בלעדיות.

זאב פרידמן: עו"ד אבנר פרידמן הזכיר בדיון הקודם שיש ניגוד עניינים מובנה בין המתווך לבין הלקוח.

זאב פרידמן: למתווך יש אורך הזמן לפעול מתי שהוא רוצה כאשר נפשו של המוכר למכור את הנכס קצרה.

זאב פרידמן: אנחנו יודעים שיש מתווך שלא יסכים למכור את הנכס או למסור את הפרטים של הנכס לאדם שמגיע, כיוון שהוא לא קיבל את אותם אחוזים שאותם הוא מצפה לקבל מהנכס.

זאב פרידמן: כלומר, יש איזשהו ניגוד עניינים מובנה בין המתווך ובין הלקוח.

זאב פרידמן: המטרה של התקנות האלה היא לחייב את אותו מתווך, ויהא זה מתווך גדול או מתווך קטן, שלא להיקלע לאותו מצב שבו הוא מצוי בניגוד עניינים.

זאב פרידמן: כלומר, להבטיח שאכן ייעשו פעולות ממשיות על מנת שהנכס יימכר, ולא שום דבר נוסף.

זאב פרידמן: הדבר הזה אמור להיות מקובל על חברות גדולות ועל מתווכים קטנים, וזה לא צריך להיות הויכוח.

זאב פרידמן: אני מתפלא מדוע מנסים לערער על הצורך בביצוע של פעולות.

נחמן שכטר: אף אחד לא מערער.

נחמן שכטר: אנחנו לא מערערים שזה יהיה בתקנות.

זאב פרידמן: ברגע שאתה פותח את זה להסכמה בלעדית מבלי לקבוע חובה לבצע פעולות מסוימות, נוצרת בעיה.

אברהם רביץ: אתה נגד סעיף (7).

זאב פרידמן: אני לא נגד סעיף (7), אני נגד התקנות כלשונן.

זאב פרידמן: אני סבור שהן כלליות מדיי, הן לא מפרטות את החובה המדויקת מה צריך לעשות כל מתווך.

זאב פרידמן: אבל הבעיה העיקרית היא ביידוע הצרכן בזכותו.

זאב פרידמן: הצרכן יכול לשבת מול מתווך והמתווך אומר לו שבתמורה לבלעדיות הוא נותן לו כך וכך, ושהוא ישים מודעות ושלטים, אבל הוא לא מפרט.

זאב פרידמן: הוא אומר שהוא ישים מודעת מילים בעיתון על הנכס, אבל באיזה עיתון?

אבנר פרידמן: זה בינהם.

זאב פרידמן: ההצעה היא לרדת יותר לפרטים.

זאב פרידמן: יש לנו עוד הצעה שהעברנו לוועדה והיא פשוט ליידע את הצרכן בזכותו על פי חוק.

לאה ורון: "העברנו לוועדה" פירושה התנצלות וצילום שאתה הלכת לצלם בפתח הדיון.

לאה ורון: הדברים לא הועברו, יושב ראש הוועדה לא קיבל וגם לא היועצת המשפטית.

לאה ורון: בוא נדייק.

זאב פרידמן: המטרה היא לבצע גילוי נאות.

זאב פרידמן: אם מאפשרים למתווך ליצור קונסטרוקציה שונה מהתקנות כפי שיותקנו בסופו של דבר, צריך לאפשר לצרכן לדעת מה זכותו.

זאב פרידמן: כלומר, ליידע אותו באותו טופס ולומר לו: אדוני, על פי חוק אתה זכאי לאחד, שתיים, שלוש, וכו'.

זאב פרידמן: אתה יכול לדרוש את כל זה, ואם לא תקבע משהו אחר.

שלום שמחון: אנחנו נתחיל לקרוא את התקנות.

שירלי אבנר: "בתוקף סמכותי לפי סעיף 9(ד) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן-החוק), ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה: פעולות שיווק – ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (19 עד (69, אלא אם כן סוכם בטופס נפרד מההזמנה בכתב שכותרתו "פעולות תיווך חלופיות" שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח: (1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן: הצבת שלט על הנכס או בקרבתו.

שירלי אבנר: הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי הצבת שלט במרכז קהילתי כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח

אברהם רביץ: אבל, חייב להיות שלט.

אתי בנדלר: אבל, הוא לא מוגדר.

אתי בנדלר: השלט יכול להיות גם פתק קטן, "צטל".

אברהם רביץ: נניח שהוא לא רוצה שלט.

שירלי אבנר: אז הוא לא יבחר בזה.

אברהם רביץ: אולי העברית כאן לא כל כך טובה.

אתי בנדלר: אין חובה להציב בכלל שלט בהתאם לנוסח המוצע כפי שאני הבנתי אותו, משום שאפשר לבחור שתיים מבין שש הפעולות המנויות כאן, ושלט זה רק אחד מהן.

אתי בנדלר: דא עקא, אין כאן הגדרה של שלט, ולכן שלט יכול להיות גם משהו שדומה לפתק קטן, ל"צטל" ואז יקראו לזה שלט.

זאב פרידמן: אם הלקוח הולך לברירת המחדל שיש לו אפשרות של שתיים מתוך שש הפעולות האלה, והלקוח אומר שהוא מראש לא רוצה שיהיה שלט.

שלום שמחון: אז הוא בוחר שתי פעולות מתוך חמש.

זאב פרידמן: אבל, זה משהו שהוא צריך להגיד למתווך.

זאב פרידמן: כרגע למתווך יש חופש פעולה לנקוט ולפרסם שלט.

שירלי אבנר: לא, כי הלקוח בוחר את זה.

זאב פרידמן: הלקוח לא בוחר את זה.

זאב פרידמן: המתווך מתחייב לשניים לפחות.

זאב פרידמן: הוא לא אומר איזה שתי פעולות, לא נקבע איזה שתי פעולות.

שלום שמחון: כתוב כאן בסעיף (1) "הכול כפי שיוסכם עם הלקוח", ואחר כך מפרטים.

טנה שפניץ: חבר הכנסת רביץ, הוא יבחר או שתיים מתוך השש, או אף אחת מתוך השש, והוא ילך ל-(7).

אברהם רביץ: אז למה אומרים לו שתיים מתוך השש?

אברהם רביץ: למה לדבר דברים שהם לא לעניין?

אברהם רביץ: זה לא עברית.

טנה שפניץ: זה לא בעיה של עברית.

טנה שפניץ: זה הניסוח הנכון.

אתי בנדלר: אני הערתי שאני לא בטוחה אם אנחנו יודעים מה זה שלט.

אתי בנדלר: האם לא ראוי יותר להגדיר את זה, ואין לי אפילו רעיון איך.

אתי בנדלר: אבל, כשאני קוראת את זה אני מאוד פוחדת שישימו חתיכת נייר קטנה ליד המכולת ויגיד המתווך שהוא שם שלט.

נחמן שכטר: אי אפשר לעשות מהמתווכים כל הזמן שרלטנים.

נחמן שכטר: מתווכים שמקבלים בלעדיות ייהנו לשים שלטים על הבתים, שמם יתפרסם כך.

נחמן שכטר: מתווך רציני שיקבל בלעדיות יחתים את הלקוח, הוא ישים שלט מאיר עיניים.

נחמן שכטר: אני מציע לך לרדת עכשיו לעיר אילת ולראות כמה שלטים שמתי רק בשבוע האחרון.

נחמן שכטר: אני שמח ששמתי את השלטים האלה, כי בחג האחרון התקשרו אלי כמה אנשים וביקשו עזרה.

קריאה: לקוח שרוצה למכור דירה או לשכור שירותי הובלה הוא לא פראייר.

קריאה: הוא הולך לכל חברות ההובלה, והוא מבקש לקבל מהן הצעות.

קריאה: אנשים מתקשרים ל"רימקס" ל"אנגלו סכסון" ל"רשף נכסים" ל"ERA", ולעוד חברות.

קריאה: כל חברה תיווך נותנת את מה שהיא עושה.

קריאה: הלקוח יכול לבחור את מי שהוא רוצה, אין שום בעיה.

שירלי אבנר: "(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין.

שירלי אבנר: "

צפריר וורטפלד: איך אני אוכיח שטלפנתי ל-300 הלקוחות שרשומים אצלי במחשב?

צפריר וורטפלד: האם אני אקליט את השיחות?

אבנר פרידמן: אתם סתם יוצרים פה בעיות משפטיות.

זאב פרידמן: הערתה הקודמת של היועצת המשפטית לוועדה נכונה גם לתקנה הזאת.

זאב פרידמן: בפרסום בקרב לקוחות או בפרסום באתר אינטרנט, אין שום פרמטר.

אתי בנדלר: איך אתה מציע לתקן?

זאב פרידמן: הייתי מוסיף: כאשר מדובר במאגר המונה, וכאן יהיה מספר שייקבע על ידי היושב ראש.

זאב פרידמן: כלומר, פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים המונה כך וכך לפחות, וכן אמצעי אלקטרוני או דיוור ישיר במספר של כך וכך פניות, וכד' לאורך כל החלופות שקיימות כאן.

שלום שמחון: מר שכטר, האם אתם מעדיפים שנכתוב את מה שהוא אמר או שנשאיר את מה שכתוב?

נחמן שכטר: אני הייתי משאיר את זה כפי שזה.

שירלי אבנר: "(3) פרסום בשני עיתונים יומיים נפוצים.

שירלי אבנר: "

נחמן שכטר: פה אנחנו מבקשים ללכת מאוד לקראתנו, פרסום בעיתון יומי אחד נפוץ.

נחמן שכטר: זה יכול להיות "יתד-נאמן", "המודיע", "שערים" ו"הצופה".

נחמן שכטר: האם מישהו בודק מהי העלות של פרסום ב"ידיעות אחרונות" וב"מעריב"?

נחמן שכטר: אני מציע לבדוק פעם אחת את עניין העלויות.

אבנר פרידמן: אנחנו יוצרים פה בעיה משפטית.

אבנר פרידמן: איזה עיתון, באיזה גודל?

אבנר פרידמן: אתם לא מבינים מה שקורה פה.

שירלי אבנר: אני רוצה לומר שהמונח עיתון יומי נפוץ, הוא מונח מאוד מקובל בחקיקה.

שירלי אבנר: הוא מופיע לפחות בחמישה חוקים.

שלום שמחון: אנחנו נכתוב בסעיף (3): פרסום בעיתון יומי אחד לפחות.

טנה שפניץ: אנחנו ישבנו עם נציגות של המתווכים על התקנות האלה, ושמענו גם אחרים.

טנה שפניץ: התקנות האלה הן ניסיון לעשות איזון מסוים.

טנה שפניץ: בכל מקום אפשר לשאול חמש מאות שאלות.

טנה שפניץ: האיזון לפחות לשיטת משרד המשפטים אומר לא להיכנס עוד ועוד ועוד.

טנה שפניץ: הוועדה דרשה דרישות מינימום מסוימות שידעו עליהן.

טנה שפניץ: לגבי הטלפונים, ככל שאנחנו מוסיפים אמצעים זה פועל לטובת המתווכים.

טנה שפניץ: רוצים להוריד את הטלפונים?

טנה שפניץ: הרי זה לא סביר רק בגלל שתוכל להוכיח.

טנה שפניץ: לכן, אתם צריכים לראות את זה כמין מכלול שמנסה מצד אחד לא להיכנס לפרטי פרטים, כי אני גם חושבת שהמתווך קודם כל רוצה למכור ולא להחביא.

זאב פרידמן: עם כל הכבוד, יש בזה התעלמות מהבעייתיות שקיימת ביחסים שבין המתווך ללקוח.

שלום שמחון: אנחנו רוצים לנסות לאחד את סעיפים (3) ו-(4).

אתי בנדלר: פרסום בשני עיתונים שלפחות אחד מהם עיתון יומי נפוץ, והשני יכול שיהיה עיתון מקומי או עיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירת הלקוח.

נחמן שכטר: המשפט האחרון לא מתאים.

נחמן שכטר: נניח שנשים יחליטו שאני אפרסם בעיתון "לאשה", ובעלי עסקים יחליטו שאני אפרסם בעסקים וכלכלה", ואנשי תחבורה בעיתון תחבורה.

נחמן שכטר: ההתחלה של המשפט שלך היא מצוינת, אבל צריך להוציא את המילים: המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירת הלקוח.

נחמן שכטר: עם כל הכבוד, הלקוח לא יקבע לי איפה לפרסם?

אתי בנדלר: ודאי שהלקוח הוא זה שיקבע.

רוני אור: צריך לשנות את סוף המשפט.

רוני אור: זה לא יכול להישאר הבחירה של הלקוח.

רוני אור: אולי בהתייעצות, בשיתוף.

רוני אור: נניח שלי יש דיל בעיתון מסוים, הוא לא יכול לבחור לי ולומר לי לפרסם במקום אחר.

אתי בנדלר: כלומר, בגלל שיש לך דיל, לא בגלל שזה לטובת הלקוח.

אתי בנדלר: זו הערה מעניינית דווקא.

זאב פרידמן: אבל גם לצרכן יש זכות מלאה לקבוע באילו תנאים הוא מוסר את הבלעדיות.

זאב פרידמן: אם התנאי שלו למסירת הבלעדיות הוא שהוא יכניס את המודעה בעיתון כזה או אחר דווקא אז זו זכותו.

זאב פרידמן: התקנות כלשונן מותירות את העניין פתוח כמעט לכל דבר במיוחד לאור סעיף קטן (7).

זאב פרידמן: למעשה, נשארת לו אפשרות לבחור משהו אחר והוא גם לא יודע מה הוא זכאי לקבל.

אברהם רביץ: הוא זכאי לקבל כל דבר שהוא ידרוש.

זאב פרידמן: אבל הוא לא יודע למה הוא זכאי על פי חוק.

זאב פרידמן: סעיפים (1) עד (6) קובעים את המינימום.

זאב פרידמן: ישנם מצבים שבהם המתווך נמצא בניגוד עניינים וקשה להתכחש לניגוד העניינים הזה, משום שגם המתווכים העלו אותו בדיון.

זאב פרידמן: הפתרון מצוי היכן שהוא בקביעת החובה, כאשר הגופים שבאמת פועלים כדת וכדין לא יינזקו.

זאב פרידמן: הם צריכים לתמוך בזה.

שלום שמחון: בסעיף 3 יהיה כתוב בעיתון יומי אחד.

שלום שמחון: סעיף (4) נשאר כמו שהוא.

אתי בנדלר: בסעיף 3 אנחנו נכתוב: בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות, נכון?

שלום שמחון: כן.

שירלי אבנר: "(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו".

שירלי אבנר: זה בית פתוח.

שירלי אבנר: הסבירו לנו שזה מאוד מקובל עם נכסים בכפר שמריהו או בהרצליה שבעליהם לא רוצים שיפרסמו אותם בעיתון.

שירלי אבנר: הלקוח עצמו מבקש שהדבר היחיד שייעשה זה אך ורק בית פתוח.

אברהם רביץ: אנחנו נחייב אותו כן להזמין.

טנה שפניץ: לא מחייבים.

אברהם רביץ: על מה אנחנו יושבים כאן?

אברהם רביץ: עוד לא נתקלתי בתקנות כאלה.

טנה שפניץ: קודם כל, זה לא יוזמה שלנו אלא זו יוזמת הוועדה.

טנה שפניץ: אנחנו פשוט כלי ביצוע.

נחמן שכטר: לנו אין התנגדות לסעיף הזה.

טנה שפניץ: אחרי שאנחנו רוצים למלא כמיטב יכולתנו את רצון הוועדה, ניסינו לתת את מירב האפשרויות השגרתיות בהתאם לחלקי המדינה השונים למתווך.

טנה שפניץ: אם הדברים המקובלים הרגילים לא תופסים אז יש את הפסקה שאומרת שאם זה וזה וזה לא טוב לך, אז בוא נסכים ונכתוב שאנחנו עושים דבר אחר, ובלבד שיהיה.

אברהם רביץ: את מסכימה איתי שזה לא מעשה חקיקה מקובל.

אברהם רביץ: אני אומר לך שלפי השכלתי המשפטית הבלתי פורמלית, רק 16 שנים בוגר ועדת חוקה, שמבחינה משפטית הייתם צריכים לנסח רק דבר אחד אם אתם רוצים לעזור למתווכים, והוא כיצד עושים מסמך מחייב.

אברהם רביץ: זו לא הבעיה שלנו כמחוקקים בכלל מה יהיה כתוב במסמך, תוכנו כך וכך.

אברהם רביץ: האם העבודה שלנו היא לשווק דברים?

טנה שפניץ: זה כבר כתוב בחוק, בשביל זה לא צריך תקנות.

טנה שפניץ: אפשר להסתפק בחוק ולא צריך תקנות.

אברהם רביץ: כדי לצאת ידי חובת החוק אפשר שתהיה תקנה אחת שהיא פחות או יותר סעיף (7).

אברהם רביץ: אפשר לשפץ את תקנה (7).

שלום שמחון: פסקה (7) נותנת לך אפשרות אחרת חוץ מבחירה של שתי פעולות מבין הפסקאות (1) עד (6), כל דבר אחר שאתה מחליט איתו.

מל פולישוק-בלוך: ובהסכמה.

טנה שפניץ: הכל בהסכמה.

אברהם רביץ: תראו את הסתירה המפורשת בין התקנות לחוק.

אברהם רביץ: בחוק כתוב חייב, ואנחנו כל הזמן אומרים רשאי.

שירלי אבנר: "(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים בישוב בו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.

שירלי אבנר: "

נחמן שכטר: אדוני היושב ראש, סעיף (6) הוא בעייתי.

נחמן שכטר: האם באבן מנחם יש חמישה?

נחמן שכטר: אני הייתי משאיר את זה כך, הזמנתם של מתווכים נוספים, בלי המספר.

מל פולישוק-בלוך: האם אפשר להוריד את המילה "חמישה".

מל פולישוק-בלוך: ברוב היישובים אין חמישה מתווכים.

אתי בנדלר: אז הוא לא יעשה את זה.

שלום שמחון: כל הויכוח בדיון הזה בתקנות הוא בין שני אינטרסים, הרצון של המועצה לצרכנות לפרט את התקנות האלה עוד יותר ושלא נכתוב פה חמישה מתווכים אלא עשרים מתווכים, לבין הרצון של המתווכים לעשות כמה שפחות.

שלום שמחון: נראה לי שמשרד המשפטים מצא את שביל הביניים, את האיזון.

גלעד ארדן: אבל, יש ישובים שבאמת אין בהם חמישה מתווכים.

אתי בנדלר: לא חייבים לבחור את האופציה הזאת.

שלום שמחון: הוא יכול לבחור שתי אופציות מתוך שש האופציות.

מל פולישוק-בלוך: ויש לך את סעיף (7) שבו הוא יכול לבחור כל דבר אחר.

טנה שפניץ: אנחנו ישבנו ורצינו מקסימום חלופות, וזאת היתה אחת החלופות.

טנה שפניץ: כדי שחלופה תהיה אמיתית צריך להיות לה תוכן.

טנה שפניץ: אני באמת לא מטילה כל כך ספק ברצון של המתווך למכור, אבל אם מתווך כדי לצאת ידי חלופה מביא שני חברים שלו והוא אומר שהוא כבר מילא חלופה אחת, אז זה לא כל כך נראה לנו רציני.

טנה שפניץ: לא חייבים להשתמש בזה.

טנה שפניץ: אבל, אם רוצים את זה כחלופה אז שהיא תהיה רצינית.

טנה שפניץ: המספר חמש הוא לא קדוש.

אברהם רביץ: בגוף החוק בסעיף (4) נאמר: "השר באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב) שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות".

אברהם רביץ: בואו נשים דברים על השולחן, לא כפי שזה כאן ריחף בחלל האוויר שאנחנו דיברנו על אפשרות של בחירה כך או כך.

אברהם רביץ: השר רשאי לחוקק, אבל אחרי שהוא חוקק אני חייב.

טנה שפניץ: "פעולות שיווק כאמור בסעיף קטן (ב).

טנה שפניץ: בסעיף קטן (ב) כתוב: מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפול הבלעדי, ובלבד שמתן הבלעדיות יהיו כך וכך ב-(1) ו-(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין שזה פעולות שיווק.

טנה שפניץ: פעולות שיווק זה כל שיהיה בתקנות.

אברהם רביץ: זאת אומרת, אני חייב לא רשאי.

אברהם רביץ: אני לא רוצה לעשות שיווק.

אברהם רביץ: כדי לקבל את הבלעדיות אני חתמתי על הסכם אישי על פתק קטן על לקוח שלי.

אברהם רביץ: אתם אומרים שסעיף (7) מאפשר לי לעשות את זה, ואני יכול לעשות בסעיף (7) מה שעולה על דעתי.

אברהם רביץ: מתי אני חייב בביצוע של משהו בכלל אם יש לי את סעיף (7)?

אתי בנדלר: גם פסקה (7) המוצעת מחייבת את המתווך לבצע פעולת שיווק.

אתי בנדלר: זה מאפשר להגדיר איזה פעולת שיווק.

אברהם רביץ: פעולת שיווק זה כשאני הולך ולוחש לאוזן של הגברת יוכבד.

אתי בנדלר: אז תכתוב לחש באוזניים, אבל הוא חייב לבצע את הפעולות האלה.

אברהם רביץ: אני באמת לא מבין.

אתי בנדלר: אני רוצה להסביר את בסיס הצעת החוק כפי שהיא התקבלה בסופו של דבר.

אתי בנדלר: אם אני זוכרת נכון, כשחבר הכנסת שלגי הציע את הצעת החוק הוא אמר שהגיעו אליו תלונות רבות, והוא גם נוכח בכך בהרבה מאוד מקרים שהוא יצג לקוחות בבית משפט.

אתי בנדלר: הגיעו תלונות של לקוחות שטענו שהחתימו אותם על בלעדיות, ובמהלך תקופת הבלעדיות בפועל המתווכים לא עשו דבר או עשו פחות מהמינימום.

אתי בנדלר: כשמדובר בדירה שערכה הוא ממשי כך שדמי התיווך שהמתווך אמור לקבל הם משמעותיים יש לו עניין לבצע פעולות שיווק כדי למכור את הדירה ולקבל את דמי התיווך.

אתי בנדלר: אם ערכה של הדירה הוא נמוך וכתוצאה מכך גם דמי התיווך שהוא צפוי לקבל הינם נמוכים אז בפועל בקושי מבצעים פעולות שיווק, כך נאמר על כל פנים, ומצד שני הלקוח כבול בהסכם הבלעדיות ואיננו יכול לעשות שום דבר על מנת לקדם את מכירת דירתו.

אתי בנדלר: נקבע בהצעת החוק הזאת שהמתווך כתנאי לכך שהבלעדיות אכן תתפוס צריך לבצע איזשהן פעולות.

אתי בנדלר: התקנות האלה מטרתן לקבוע איזה פעולות הוא צריך.

אברהם רביץ: שיגידו בינהם מה שהם רוצים.

אברהם רביץ: סעיף (7) מאפשר לי להגיד ביננו מה אנחנו רוצים.

שירלי אבנר: " 2.

שירלי אבנר: תחילתן של תקנות אלה ביום תחילתו של חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), התשס"ד-2004 להלן יום התחילה.

שירלי אבנר: " " 3.

שירלי אבנר: התקנות האלה יחולו על עסקאות תיווך שנכרתו לאחר יום התחילה.

שירלי אבנר: "

לאה ורון: מתי ייכנס חוק המתווכים לתוקף?

שירלי אבנר: תוך שישה חודשים מיום פרסום החוק.

אתי בנדלר: החוק פורסם ב-09.06.2004.

אתי בנדלר: הוא ייכנס לתוקף ב-08.12.2004.

זאב פרידמן: אם הצרכן לא ידע מראש מהן הזכויות והאופציות שעומדות בפניו זה יעיין לחלוטין את כל התקנות.

זאב פרידמן: אני מציע להכין לו טופס כמו הטופס הזה, ולומר לו שעל פי החוק הוא זכאי לכך וכך, ואם הוא רוצה הוא זכאי להסכים על משהו אחר.

זאב פרידמן: אבל לפחות שהוא ידע למה הוא זכאי.

מל פולישוק-בלוך: אולי נוסיף את המילים: פעולות שיווק המקובלות בשוק.

טנה שפניץ: מה שמקובל בשוק נמצא מ-(1) עד (6).

מל פולישוק-בלוך: אולי יהיו דברים שיהיו מקובלים בעוד שנתיים שאת לא חושבת עליהם היום.

אתי בנדלר: הרעיון להביא לידיעת הלקוח שהוא זכאי להסכים על פעולות תיווך שונות מביניהן הוא רעיון טוב.

שלום שמחון: אנחנו רוצים לתת יתר פירוט בפסקה (7).

שלום שמחון: היועצת המשפטית לוועדה תנסח את זה ברמה כזאת שניתן יהיה להבין מזה מהן זכויותיו בחוק.

אתי בנדלר: זה לא לפסקה (7), אלא באופן כללי מתווך יהיה חייב להביא לידיעת הלקוח שיש לו זכות לבחור או להסכים עם המתווך על פעולות שיווק מבין אלה או אחרות.

אבנר פרידמן: ואם המתווך לא ידע?

אבנר פרידמן: האם אתם יודעים איזה בעיות אתם יוצרים פה למתווכים?

מל פולישוק-בלוך: מה דעתך שיהיה כתוב לפי המקובל בשוק?

מל פולישוק-בלוך: כלומר, פעולות שיווק המקובלות.

מל פולישוק-בלוך: מתן שוחד או עשיית חסדים מסוימים הם אולי שיווק טוב, אבל זה לא מקובל.

אתי בנדלר: לקוח צריך לדעת שיש לו אפשרות להסכים עם מתווך על אחת מבין הפעולות האלה או על פעולה אחרת.

אתי בנדלר: צריך פשוט שהוא ידע איזה פעולות הן אפשריות כי הוא לא תמיד יודע.

אברהם רביץ: אם אני מבין נכון, את מציעה שיהיה כתוב שהמתווך חייב לעשות שתיים מהפעולות האלה או שתי פעולות אחרות שהם יסכימו בינהם.

אתי בנדלר: גם לא שתיים, או פעולה אחת.

אברהם רביץ: או פעולה אחרת.

אברהם רביץ: כללית, החובה האמיתית היא שיהיה הסכם שאכן יחייב.

מל פולישוק-בלוך: גברתי היועצת המשפטית, ההצעה היא שעל טופס שבו חותם הלקוח על בלעדיות למתווך יהיה כתוב הסעיף שאת עכשיו אמרת שיידע את הלקוח על התקנות האלה.

אתי בנדלר: על איזה אפשרויות עומדות בכלל בפניו.

אתי בנדלר: שידע שיש לו זכות להסכים עם המתווך על פעולות שיווק שונות.

שלום שמחון: אני מזכיר מהי התוספת שנוסיף באופן כללי.

שלום שמחון: התוספת מדברת על זה שהמתווך יהיה מחויב להציג בפני הלקוח מהן האפשרויות שעומדות בפניו.

שלום שמחון: חברים, מי בעד התקנות עם התוספת האחרונה של היועצת המשפטית?

שלום שמחון: מי נגד?

שלום שמחון: התקנות אושרו.

שלום שמחון: תודה רבה, הישיבה נעולה.