ועדת הכלכלה, כנסת 16, פרוטוקול מספר 148, 2004-02-09 09:00

שלום שמחון: הצעת חוק המתווכים במקרקעין ( תיקון – הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ג-2003, של חבר הכנסת אילן שלגי וקבוצת חברי כנסת.

שלום שמחון: אני רוצה להודות למ.מ.מ על העבודה שהם עשו.

שלום שמחון: גם האינטרנט מלא בתגובות לגבי הצעת החוק הזאת.

אילן שלגי: חוק המתווכים הוא חוק משנת 1996.

אילן שלגי: יישומו נתקל בלא מעט קשיים.

אילן שלגי: אני יודע שגם בבתי משפט יש פסיקות סותרות בעניין שאנחנו דנים בו היום.

אילן שלגי: הרוב הגדול של הפסיקות הוא בבתי משפט שלום, מעט מאוד, אם בכלל, בבית המשפט העליון.

אילן שלגי: אני לא מכיר מקרה שבו בית המשפט העליון עסק בסוגיית הבלעדיות.

אילן שלגי: אני מכיר את הנושא גם מהפרקטיקה מהיותי עו"ד.

אילן שלגי: הזדמן לי לעסוק בעניין ולייצג גם את הצד של המתווך וגם את הצד של הצרכן.

שלום שמחון: האם עורכי דין גם עוסקים בתיווך?

אילן שלגי: עורכי דין נאלצים לייצג מתווך כאשר הוא סבור שנגזלה ממנו העמלה המגיעה לו, ולייצג צרכנים כאשר הם אינם משלמים דמי תיווך.

אילן שלגי: מתעוררת השאלה אם החוק והמצב המשפטי מחייבים שבמקרה מסויים ישולמו למתווך דמי תיווך, או לא.

אילן שלגי: יש פסיקות סותרות, בעיקר בעניין של הגורם היעיל ועד כמה המתווך המסויים היה הגורם היעיל או לא, האם היה גורם יעיל אחר, מה המשמעות, האם היו שני גורמים יעילים, האם היתה הצטברות של אירועים ונסיבות שהביאו לקשירת עסקה.

שלום שמחון: למתווך יש בנק של הצעות, לא?

אילן שלגי: אני מדבר על המוכר או המשכיר, לא על הצרכן שבא ומחפש נכס.

אילן שלגי: אם בעל הנכס שמבקש למכור את הנכס מודע לזכויותיו, אז יש להניח שהוא ידע לשאול את השאלות הנכונות גם אם הוא איננו משפטן וגם אם איננו מתייעץ עם עו"ד.

אילן שלגי: הוא ידע לקרוא את החוזה שעליו המתווך מבקש ממנו לחתום.

שלום שמחון: כשאני הולך למכור נכס, אני נותן אותו לכמה מתווכים בעת ובעונה אחת.

אילן שלגי: אתה יכול, אלא אם כן המתווך יבקש ממך בלעדיות.

אילן שלגי: זאת הסוגייה שאנחנו עוסקים בה.

אילן שלגי: במסמכים של המ.מ.מ יש 3 דוגמאות של הסכמי תיווך.

אילן שלגי: ההצעה הזאת באה להגן על הצרכן התמים שלא מודע לזכויותיו כאשר מגישים לו טופס לחתימה.

אילן שלגי: בדרך כלל גם המתווך אומר דברים שהוא לא מתכוון לבצע.

אילן שלגי: זה מאוד מרשים את הלקוח.

אילן שלגי: מגישים לו טופס לחתימה.

אילן שלגי: הוא לא תמיד קורא את האותיות הקטנות, הוא לא תמיד טורח שימלאו את הפרטים במקומות החסרים.

אילן שלגי: הוא חוזר לביתו שמח וטוב לב, כשהוא משוכנע שהנה עכשיו יהיה טיפול מקצועי והמתווך יהיה חייב לטפל במהירות וביעילות במכירת הנכס.

אילן שלגי: בחלק מהמקרים הלקוח לא מודע לזכויותיו.

אילן שלגי: לפעמים מדובר בעולה חדש.

אילן שלגי: לפעמים זה אדם מבוגר שלא נעזר באדם אחר.

אילן שלגי: יכול להיווצר מצב - יש מקרים כאלה – שהמתווך יושב באפס מעשה, בין אם הוא עוסק בעסקאות אחרות שיותר חשובות לו, בין אם הוא לא בריא בתקופה מסויימת או הלך לשירות מילואים ארוך ובין אם במודע הוא לא עושה כלום.

אילן שלגי: המתווך הוא זה שמגיש ללקוח את הטופס.

אילן שלגי: גם הטפסים שצורפו כדוגמה אלה טפסים ממשרדים שאני מכיר.

אילן שלגי: תקופת הבלעדיות ריקה.

אילן שלגי: יכול להיות מצב שעברה תקופה של שבוע או שבועיים, הלקוח לא שמע מהמתווך והוא מרים טלפון ואומרים לו שלא ידאג, יטפלו בנכס שלו, כשבפועל לא קורה כלום.

אילן שלגי: עוברים חודשים והאיש בינתיים זקוק נואשות למכירת הנכס שלו כי הוא צריך לעבור לבית אבות או למקום אחר.

אילן שלגי: אז יכול לקרות מצב שמופיע מתווך אחר שמספר שיש עבורו קונה לנכס.

אילן שלגי: ישנם מקרים גבוליים שהמתווך טרח ועשה ולא מצא קונה.

אילן שלגי: השאלה שנשאלת היא מה הזכויות של כל אחד מהצדדים להתקשרות הזאת.

אילן שלגי: אני סברתי שראוי לקצר את תקופת הבלעדיות ל-3 חודשים.

אילן שלגי: מדוע 3 חודשים?

אילן שלגי: אפשר גם לומר חודשיים או 4 חודשיים.

אילן שלגי: אני חושב ש3 חודשים זו תקופה סבירה, בלי למנוע אפשרות להאריך את התקופה.

אילן שלגי: אחרי 3 חודשים, אם לא היתה עסקה, הוא יאריך את תקופת הבלעדיות.

אילן שלגי: אני לא מציע למנוע אפשרות של הארכה.

אילן שלגי: במליאה ויתרת על חלק מהחוק.

אילן שלגי: החוק אומר שכאשר לא נקבעה תקופת בלעדיות בחוזה ומדובר בדירת מגורים, אזי התקופה תסתיים לאחר 30 יום.

אילן שלגי: המחוקק חשב שראוי להגן על הלקוח כאשר מדובר במכירת דירת מגורים, כשההגנה הזאת היא מאוד חלקית ורופפת כי אין שום מניעה לכתוב בחוזה שהתקופה תהיה בת שנה.

אילן שלגי: הסעיף הזה מתייחס לסיטואציה בה לא נרשם דבר.

אתי בנדלר: נתנו בלעדיות בלי לקבוע את התקופה.

אילן שלגי: אני יכול לנחש שבחלק גדול מהמקרים לא ממלאים את התקופה, זה נשאר ריק בטופס.

אילן שלגי: עצם זה שהחוק מתייחס לסיטואציה שלא נקבעת תקופת בלעדיות זה דבר שנותן לגיטימציה לא לקבוע את תקופת הבלעדיות.

אברהם רביץ: הוא לא יכול לרוץ ל-20 מתווכים?

אילן שלגי: אני לא רוצה להיכנס כרגע לכל הסיטואציה המשפטית.

אילן שלגי: מצד אחד המחוקק נתן את דעתו על כך שצריך להגן על הצרכנים, מצד שני הוא מכיר בסיטואציה שלא ממלאים תקופת בלעדיות.

אילן שלגי: זה אפילו נותן הכשר למתווכים לכתוב תקופת בלעדיות ולהשאיר אותה ריקה.

אילן שלגי: אני סברתי – וזה מתוך שראיתי שיש פסיקות סותרות בבתי משפט בערכאות נמוכות לעניין הגורם היעיל - לקצר את תקופת הבלעדיות, כשיחד עם זה לתת הגנה למתווך ולומר שאפילו אם באותם 3 חודשים הוא לא היה הגורם היעיל, הוא יהיה זכאי לדמי התיווך.

אילן שלגי: הממשלה התנגדה לחלק השני של ההצעה.

אילן שלגי: היא סברה שראוי להגן על הצרכן אבל לא על המתווך.

אילן שלגי: מה שאומרת הממשלה זה שעל המתווך יגנו בתי המשפט.

שלום שמחון: אתה מדבר על תיקון סעיף 14?

אילן שלגי: לא רק סעיף 14, אלא גם סעיף 2(ג) בהצעה.

אילן שלגי: סעיף 1 להצעה מתייחס לאפשרות של תיקון סעיף 2(ג).

אילן שלגי: הוא אומר שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אף אם לא היה הגורם היעיל.

שלום שמחון: בהצעת החוק שמונחת לפנינו מופיע תיקון סעיף 9.

אילן שלגי: בהצעה יש התייחסות לשתי הסיטואציות.

אילן שלגי: על פי הסתייגות הממשלה שאני הסכמתי לה, צריך למחוק את התיקון לסעיף 1(2)(ג) ו2.

שלום שמחון: מה זה הגורם היעיל?

שלום שמחון: זה מושג ערטילאי?

אילן שלגי: אני מכיר פסיקות של בתי משפט בעניין הזה.

אילן שלגי: השאלה היא אם המתווך הוא זה שהביא את הלקוח שקנה את הדירה, ואם הוא לא הביא אותו, אז האם הוא הגיע על סמך מודעה שאותו מתווך בלעדי פרסם על חשבונו בעיתון.

אילן שלגי: האם הגורם היעיל הוא זה שהראה את המקום למישהו רק מבחוץ, כלומר עבר איתו במכונית ונסע הלאה ואחרי שבועיים אותו אדם ראה את הדירה ומתקשרת עסקה?

אברהם רביץ: נראה שכן.

אילן שלגי: אני לא אומר שלא.

אילן שלגי: זאת דוגמה לשאלה.

אילן שלגי: בוא נאמר שכשהם עברו שם והוא הראה לו את הדירה בקומה השלישית עם העציצים, הלקוח אמר שהוא מכיר את האיש ממקום העבודה, ובאמת אחרי שבועיים הוא בא לאותו בן-אדם שהוא מכיר ורוכש את דירתו.

אילן שלגי: אלה סיפורים מהחיים.

אילן שלגי: בתי המשפט צריכים להחליט לגופו של עניין בכל מקרה ומקרה.

אילן שלגי: יכול לבוא המתווך ולומר: שמע, הראיתי לך את הדירה מהאוטו, מגיעים לי 2%.

אילן שלגי: המקרים האלה בסופו של דבר נגמרים באיזו שהיא פשרה.

אילן שלגי: לפעמים זה מגיע לבית המשפט.

אילן שלגי: השופט מנסה לסייע לצדדים להגיע להסכמה.

אילן שלגי: אני רוצה להגן על הצרכן.

אילן שלגי: אני לא רוצה שהצרכן יצטרך לשלם דמי תיווך למתווך שלא טרח עבורו מספיק.

אילן שלגי: אני לא רוצה שילחץ על ידי המתווך באופן לא הוגן.

אילן שלגי: אני סבור שאם נגביל את תקופת הבלעדיות ל-3 חודשים, אנחנו נגן על הצרכן ונצמצם את הסיכונים לגביו.

אברהם רביץ: מכל חברי הכנסת שנמצאים כאן נדמה לי שאני היחיד שהיה מעורב בחקיקת החוק המקורי.

אברהם רביץ: לעניות דעתי החוק הזה נולד בחטא.

אברהם רביץ: מדוע?

אברהם רביץ: כבוגר ועדת חוקה, חוק ומשפט אני אומר לכם שהחוק הזה הוא לא חוקתי, הוא עומד בניגוד לחוק יסוד חופש העיסוק.

אברהם רביץ: אם אנחנו מדברים על שני אנשים בוגרים, אז אנחנו חייבים לצאת מתוך הנחה שאנשים יודעים לקרוא חוזה.

אברהם רביץ: החוק ביסודו איננו ראוי.

שלום שמחון: זאת היתה הצעת החוק שלך?

אברהם רביץ: זה היה של חברי כנסת מאוד מכובדים.

אברהם רביץ: הם עמדו לחוקק את חוק השדכנים, את חוק המוהלים, כל מיני חוקים שאין מקומם בחברה מתוקנת.

אברהם רביץ: זאת הסיבה שאני אומר שהחוק הזה איננו ראוי מלכתחילה.

אברהם רביץ: זה חוק שבא להלחם נגד המתווך הקטן, שבסך הכל יש לו פנקס שחור קטן וקופסת טבק.

אברהם רביץ: הוא נותן להריח לצד א' ולצד ב', ככה הוא גומר עסקה.

אברהם רביץ: הוא איננו אמור להיות ידען גדול כפי שמערכת הבחינות שנמצאת בחוק ובתקנות מחייבת אותו.

אברהם רביץ: רצינו אז להציע איזו הצעת פשרה כך שיהיו שני סוגי מתווכים – מתווך עם רשיון ומתווך בלי רשיון.

שלום שמחון: האם יש מוהל עם רשיון ומוהל בלי רשיון?

אברהם רביץ: למוהל אין רשיון בהגדרה.

אברהם רביץ: החוק איננו ראוי.

אברהם רביץ: מציאות החיים היא שאותם מתווכים הם יהודים טובים, שהולכים עם איזה תיק מרופד משנים קדמוניות ומפרנסים משפחות בכבוד.

אברהם רביץ: הם אינם מרמים בדרך כלל.

אברהם רביץ: אם הם מרמים, אז הם מרמים בדיוק כמו החברות הגדולות.

אברהם רביץ: אין טאבו לרמאות.

אברהם רביץ: החוק ביסודו הוא חוק שאיננו ראוי.

אברהם רביץ: חבר הכנסת שלגי אומר שכולנו רוצים לשמור על זכויותיו של הקליינט הקטן.

אברהם רביץ: צריך לזכור שלא הכל בנוי מקליינטים קטנים.

אברהם רביץ: יש גם חברות גדולות.

אברהם רביץ: יש חברות גדולות שעובדות בשיווק של דירות, מתקשרות עם יזם שבונה כדי למכור את כל הפרוייקט שלו.

אברהם רביץ: הדירות הראשונות נמכרות מהר, אבל אחר כך הם אוכלים חצץ, בייחוד בתקופה כמו שלנו.

אברהם רביץ: מה זה 3 חודשים בשביל פרוייקט גדול?

אברהם רביץ: אומנם הם מייצגים את המוכר, הוא הראשון שמשלם להם.

אברהם רביץ: אנחנו מחוקקים חוק על בסיס האדם הקטן שרוצה לקנות דירה מחבר שלו או מהבן של השכנה?

אברהם רביץ: לא על זה בנוי העסק.

אברהם רביץ: העסק בנוי על פרוייקטים גדולים, שהם בוודאי זקוקים ליותר זמן.

אברהם רביץ: לא ראיתי שהצעת החוק עושה אבחנה בעניין הזה.

אברהם רביץ: יש באמת בעיה, כי יש משרדים שמקבלים דירות עם בלעדיות ואינם עושים דבר.

אברהם רביץ: השאלה היא איך אנחנו מתגברים על בעיה כזאת.

שלום שמחון: הוא מציע לתחום את זמנו.

אברהם רביץ: של מי?

אברהם רביץ: הוא לא עושה אבחנה בין מי שעמלים, עובדים ומפרסמים מודעות ענק בעיתונות, ובין.

אברהם רביץ: .

שלום שמחון: אתה מדבר על הסביבה שלך.

שלום שמחון: אני מדבר על הסביבה שלי - החקלאות.

שלום שמחון: נניח שאני יצרן של ביצים.

שלום שמחון: משך הזמן של להקה כזאת הוא בערך שנתיים.

שלום שמחון: אני מתקשר למר שלגי שהוא המשווק שלי, כאשר הוא לא מוצא חן בעיני בשלב מסויים.

שלום שמחון: הוא זה שעזר לי, שנתן לי הלוואה לקנות את הלהקה.

שלום שמחון: אני רוצה לעזוב אותו.

שלום שמחון: אני לא יכול לעזוב אותו מהיום למחר.

שלום שמחון: החוק אומר שתוך חודשיים אני צריך להודיע לו , רק אז אני יכול לעבור למישהו אחר.

אברהם רביץ: אני בעד זה שתוכל לעבור.

אברהם רביץ: יזם שבונה כמה מאות יחידות דיור עושה עסקה שהיא רבת חודשים או אפילו שנים.

אברהם רביץ: האם אז אני יכול באופן חד-צדדי אחרי שלושה חודשים להגיד לו תודה רבה על מה שהוא עשה עבורי ולהמשיך הלאה?

שלום שמחון: מה רע בזה?

אברהם רביץ: על פי הצעת החוק הזאת אני לא יכול להתקשר עם חברה שתהיה מחוייבת לי לתקופה ארוכה.

שלום שמחון: אתה יכול לחדש את זה כל 3 חודשים.

אברהם רביץ: הוא לא ירצה.

שלום שמחון: מה, אני בן ערובה שלך?

אברהם רביץ: המתווך השקיע הון עתק, נכנס להסכמים עם העיתונות.

אברהם רביץ: מה, אני אעצור את הדבר הזה?

יחיאל חזן: ברגע שאתה קובע את זה לתקופה של 3 חודשים, אתה מאלץ את נותן השירות לא להשקיע מספיק.

יחיאל חזן: ברגע שנגביל את זה בדרך כזאת, אנחנו נמצא את עצמנו כל יום מחדש בבתי משפט.

יחיאל חזן: יכולות החברות להגיד שיש בלעדיות, אבל כשמישהו בא ומבקש להפסיק את ההתקשרות הן מפסיקות.

יחיאל חזן: המתווך לא מחזיק בכוח בדירה.

ברנרד רסקין: אני מברך על היוזמה להסדיר את העניין הזה, כי אני חושב שצריך לעשות סדר.

ברנרד רסקין: זה אולי יפתיע אותך ,חבר הכנסת שלגי, שאני מסכים עם הרבה דברים שאמרת.

ברנרד רסקין: אני חושב שאין הצדקה לענף שלנו, אלא אם כן אנחנו נותנים ערך נוסף.

ברנרד רסקין: אנחנו חייבים לתת שירות ללקוחות שלנו.

ברנרד רסקין: אני מתנגד לזה שתינתן בלעדיות בלי לעשות כלום, כי זה עושה נזק מאוד גדול לענף באופן כללי.

ברנרד רסקין: חייבים למצוא לזה פתרון.

ברנרד רסקין: הפתרון קיים.

ברנרד רסקין: הפתרון הוא פתרון עסקי.

ברנרד רסקין: אם רוצים למצוא פתרון משפטי, אני מוכן להציע כמה הצעות לגבי העניין הזה.

ברנרד רסקין: מה הבעייתיות כאן?

ברנרד רסקין: הבעיה כאן זה שלא ניתן לחשוף את הדירה ולתת שירותים ללקוח אלא אם יש בלעדיות.

ברנרד רסקין: אם אנחנו בודקים בכל העולם המערבי, נראה שהיסוד של הענף הזה זה הבלעדיות.

ברנרד רסקין: ההבדל בין התיווך בארצות הברית, בקנדה, בהולנד, בשבדיה לישראל זה הנושא של הבלעדיות.

שלום שמחון: מה משך הבלעדיות?

ברנרד רסקין: אין מגבלה על תקופת הבלעדיות.

ברנרד רסקין: לא מצאתי מדינה בעולם שיש מגבלה.

שלום שמחון: אני אצלך בבלעדיות לכל החיים?

ברנרד רסקין: יש הסכם.

ברנרד רסקין: זה חייב להיות בכתב.

ברנרד רסקין: בדרך כלל תקופת הבלעדיות זה חצי שנה, אבל יש מקרים שזה יותר מזה כי מדובר נכס יקר יותר.

שלום שמחון: את הדבר הזה אפשר להכניס לאיזה שהוא סל.

שלום שמחון: אם אתה אומר לי שזה בית או משהו ששווה מעל מיליון דולר, אז אני מבין שצריך תקופה יותר ארוכה.

ברנרד רסקין: אם אין בלעדיות על הנכס, איך אפשר לחשוף את הזהות של הבית?

ברנרד רסקין: יש כל מיני דברים שאנחנו עושים כשאנחנו מקבלים את הבלעדיות, כמו למשל לשים תמונה באינטרנט, לשים שלט על הבית.

ברנרד רסקין: אי אפשר לשים שלט על הבית עם מספר הטלפון שלנו, אלא אם כן יש בלעדיות.

שלום שמחון: אם נסייג את זה בגובה סכום מסויים זה יהיה סביר?

ברנרד רסקין: לא.

ברנרד רסקין: לא מוכרים את הנכסים בן לילה.

ברנרד רסקין: היום זקוקים לשירותים שלנו.

ברנרד רסקין: היום מתקשרים למתווכים כי מתקשים למכור לבד.

ברנרד רסקין: 3 חודשים זה לא מספיק.

ברנרד רסקין: סוכני הנדל"ן שלנו יכולים להראות לכם דוגמאות.

ברנרד רסקין: הם משקיעים הרבה כסף בשיווק של נדל"ן, שכולל פירסום, כולל אינטרנט, כולל שירותים.

ברנרד רסקין: אם אתה נותן את הנכס שלך לשיר"ן, הוא מפיץ את זה בין כל 90 המשרדים.

ברנרד רסקין: ב-90 משרדים משווקים את זה עבורך.

ברנרד רסקין: זה לא מתאפשר אלא אם כן יש בלעדיות.

ברנרד רסקין: אני מסכים שצריך לתת ערך נוסף.

שלום שמחון: מה הערך הנוסף שאתה מסכים לתת?

ברנרד רסקין: חייבים לחשוף את הזהות של הבית.

ברנרד רסקין: צריך לשים את זה באינטרנט, בגלויות.

ברנרד רסקין: יש הרבה מאוד עבודה וכסף שהמתווך משקיע.

ברנרד רסקין: לא ייתכן שהוא יעשה את הדבר הזה, כשאחרי 3 חודשים.

ברנרד רסקין: .

שלום שמחון: האם יכולה להיות משוואה שאומרת שגורם יעיל שווה לפרסום?

ברנרד רסקין: אני מסכים להצעה כזאת.

ברנרד רסקין: הנושא של הגורם היעיל הוא גם בעייתי.

ברנרד רסקין: אני מברך על היוזמה של חבר הכנסת שלגי בעניין הזה.

ברנרד רסקין: אין דרך לגלות אם זה היה דרכנו או לא.

שלום שמחון: אנחנו חיים במדינה של חברים.

שלום שמחון: אם אני ארצה למכור את הבית שלי, חצי מהכנסת תדע על זה תוך זמן קצר.

ברנרד רסקין: כי אתה חבר כנסת.

ברנרד רסקין: אצל האזרח הפשוט זה לא כך.

ברנרד רסקין: המוסד הזה של תיווך קיים בכל העולם המערבי.

ברנרד רסקין: זה מוסד חיוני.

ברנרד רסקין: לא ייתכן שזה קיים סתם באוויר.

ברנרד רסקין: יש צורך בזה.

ברנרד רסקין: זה קיים כי כנראה לא קל לשווק משהו ששווה כל כך הרבה כסף.

שלום שמחון: אתה אומר שיש היגיון בהצעת החוק, אבל צריך לסייג אותה למשך זמן בקריטריונים.

ברנרד רסקין: אם הולכת להיות מגבלה של זמן, אז זאת הולכת להיות המדינה היחידה בעולם שיש לה דבר כזה.

שלום שמחון: אמרת 3 חודשים זה מעט, אבל לא אמרת לא להגביל בכלל.

דוד טל: שנה זה בסדר?

ברנרד רסקין: מקובל עלי.

ברנרד רסקין: חייב להיות טיפול בנכס.

אתי בנדלר: איך אתה מגדיר טיפול בנכס?

ברנרד רסקין: כשהמתווך מתחייב לתת שירותים מסויימים.

שלום שמחון: איזה שירותים?

אתי בנדלר: מה חייב המתווך לעשות תמורת הבלעדיות?

ברנרד רסקין: שיווק כללי.

ברנרד רסקין: זה כולל פרסום, אינטרנט, שימוש בגלויות, שלטים, דיווח ללקוח .

שלום שמחון: מה שאתה אומר הוא שלא תהיה בלעדיות למי שלא עשה את כל הדברים שציינת.

דוד טל: יהיה לו קשה להוכיח אם הוא עשה, כמה הוא עשה.

ברנרד רסקין: זה קל.

ברנרד רסקין: הוא יכול להוכיח אם הוא פרסם.

אילן שלגי: בסעיף 9 מפורט מה צריך המתווך לעשות.

אילן שלגי: למרות שיש פירוט של 6 סוגי פעולות, כתוב קודם לכן שתוכנית השיווק כוללת אחד או יותר מהאמצעים הבאים.

אילן שלגי: זה מסוג הדברים שהלקוח לא תמיד מקפיד לקרוא.

צפריר וורטפלד: נראה לי שבשביל שני גנבים רוצים לעשות סורגים בכל העיר.

צפריר וורטפלד: בשביל מה המתווך צריך את הבלעדיות?

צפריר וורטפלד: הבלעדיות מאפשרת למתווך לחשוף את הנכס בלי חשש שקונה מסויים יראה שלט, יעקוף ויקנה את הבית.

צפריר וורטפלד: הבלעדיות גורמת לי להשקיע כסף ומאמצים.

שלום שמחון: המציע לא אומר שלא תהיה בלעדיות, הוא רק אומר שצריך להגביל את הבלעדיות וצריך לדעת מה מקבלים תמורתה.

צפריר וורטפלד: ברגע שיש בלעדיות לטווח סביר, אני יכול להכיר את בעל הנכס, להכיר את הפרטים של הנכס.

צפריר וורטפלד: זה מה שמאפשר לי לחשוף את הנכס בפני הקונה.

צפריר וורטפלד: אני יוצר פעילות סביב הנכס, שגורמת לקונה מזדמן לבוא לנכס ולקנות אותו.

דוד טל: מה הוא זמן סביר בעיניך?

צפריר וורטפלד: זה תלוי בנכס.

צפריר וורטפלד: קח למשל את הבית של אהוד ברק, או של שרי הריסון.

אילן שלגי: על אלה לא צריך להגן.

צפריר וורטפלד: כמה זמן לוקח למכור כזה נכס?

צפריר וורטפלד: 3 חודשים?

צפריר וורטפלד: למה שאני אשקיע כסף במודעה של חודש ימים.

צפריר וורטפלד: .?

דוד טל: אתה רוצה שזה יהיה בלתי מוגבל?

צפריר וורטפלד: אני חושב שזה צריך להיות תקופה של לפחות חצי שנה.

צפריר וורטפלד: במסמך של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כתוב שכמחצית מהדירות החדשות שנמכרו בשנת 2003 נמכרו תוך 8 חודשים.

צפריר וורטפלד: .

צפריר וורטפלד: משך הזמן הממוצע למכירת דירה חדשה מסתכם ב-11 חודשים.

צפריר וורטפלד: בנק משכן אומר שמשך המכירה של דירות יד שנייה התארך בחצי השנה האחרונה מ3 חודשים ל-6 חודשים בממוצע.

דוד טל: האם נוכל לקבוע דירה יד שנייה 6 חודשים ודירה חדשה 12 חודשים?

צפריר וורטפלד: כעיקרון כן.

צפריר וורטפלד: עו"ד שמקבל בית בכינוס נכסים חייב לפרסם אותו לפחות בשני עיתונים.

צפריר וורטפלד: מה קורה אם עו"ד לא עושה עם זה כלום?

צפריר וורטפלד: תחייבו אותנו בחוק לעשות פעולות, תחייבו אותנו לפרסם בשני עיתונים ,לשים שלט?

נחמן שכטר: אני מוביל את החוק הזה מיום בריאתו.

נחמן שכטר: היה דיון ממצה של כמעט שנה מדוע יש בלעדיות ולמה צריך אותה.

נחמן שכטר: חוק המתווכים היה גם אצל הרמב"ם.

נחמן שכטר: מה אומר החוק לגבי בלעדיות?

נחמן שכטר: מתווך של עסקה מסויימת.

נחמן שכטר: .

נחמן שכטר: ועבר חצי שנה ולא סיים את העסקה, ומשלחו מעוניין להכניס מתווך אחר לסיים את עסקתו, חייב משלחו להתרות בו שלא יתרשל בפעולתו ויסיים זאת במהירות.

נחמן שכטר: עבר זמן סביר ולא סיים את העסקה, רשאי לשלמו.

נחמן שכטר: אומר הרמב"ם: קח חצי שנה.

נחמן שכטר: אם לא סיים את העסקה בחצי שנה, קח עוד 3 חודשים.

נחמן שכטר: לא הלך אז, תן התרעה.

נחמן שכטר: זה אומר הרמב"ם בחוק מתווכים.

נחמן שכטר: אני מציע חצי שנה פלוס התרעה של 3, שזה סך הכל 9 חודשים.

שלום שמחון: מה אתה מציע בתמורה?

נחמן שכטר: כל הסעיפים שנאמרו בפרוטוקול משנת 1984.

שלום שמחון: בחוזים שמובאים פה זה לא כך.

שלום שמחון: כתוב פה אחד מאלה, לא כל אלה.

יורם אבירם: אנחנו צריכים להגן על המתווך כמו שחבר הכנסת שלגי אמר.

יורם אבירם: מה קורה אם המו"מ מתחיל בתקופת הבלעדיות אבל המוכר ממתין שתקופת הבלעדיות תסתיים ורק אז הוא חותם על ההסכם?

יורם אבירם: בעניין הזה צריך להגן גם על המתווכים.

יורם אבירם: זה מגן בסופו של דבר גם על הצרכן.

יורם אבירם: אם המו"מ החל בתקופה שבה היה הסכם הבלעדיות, אז גם אם יחתמו לאחר הסכם הבלעדיות תהיה למתווך הזכות לקבל.

יורם אבירם: .

יצחק קמחי: זה על פי הדין.

שלום שמחון: אני לא חושב שהכוונה של חבר הכנסת שלגי היתה להגן על המתווכים, הוא התכוון להגן על הצרכנים.

אילן שלגי: אין שום מניעה שההסכם יאמר שהבלעדיות תהיה לתקופה של 3 חודשים, כאשר אחר כך יימשך הסכם התיווך לא באופן בלעדי.

אילן שלגי: כאשר מתווך ידע שיש לו תקופה מוגבלת של 3 חודשים הוא באמת יטרח וייעשה כמיטב יכולתו, כפי שאלה שדיברו כאן אומנם עושים.

אילן שלגי: אבל מה לעשות, הם לא מייצגים את כולם.

אילן שלגי: אם המתווך לא הצליח בתוך 3 חודשים, הוא יבקש להאריך את תקופת הבלעדיות.

אילן שלגי: החוזה יכול לומר מראש שיגיעו דמי תיווך גם שלא בבלעדיות.

אילן שלגי: זה יכסה את המקרים שבהם התחיל המו"מ קודם.

רונן רגב: אנחנו תומכים בהגבלת הזמן.

רונן רגב: ברור שהתיווך הוא דבר דרוש.

רונן רגב: ברור גם שהבלעדיות יוצרת יעילות יתירה, זאת אומרת שהערך הנוסף מבחינת הצרכן לפעולת התיווך גדול יותר כאשר יש בלעדיות.

רונן רגב: באיזה שהוא מקום ההגנה המסויימת שנותנים למתווך מסייעת לצרכן לקבל תיווך יעיל יותר.

רונן רגב: נכון לרגע זה, אין הגדרה ברורה מה נדרש מהמתווך .

רונן רגב: אם רוצים לתת הגנות כאלה למתווכים ולאפשר להם הארכה של זמן הבלעדיות, זה חייב להתבסס על הגדרה מפורשת של החובות שמוטלות עליהם.

רונן רגב: במקרה שהם לא עומדים בחובות האלה, תהיה שמורה לצרכן הזכות להפסיק את הבלעדיות.

רונן רגב: לא ייתכן שמתווך יקבל בלעדיות ומאותו רגע הוא יכול לקפוא על שמריו והצרכן יהיה שבוי בידיו.

רונן רגב: בלי כל קשר להחלטה מה אורך התקופה שיוחלט עליה כתקופה מרבית לבלעדיות, יש את סעיף 9ב שקובע שאם לא נקבעה תקופת בלעדיות, הבלעדיות פוסקת אחרי 30 יום.

רונן רגב: לדעתנו יש מקום לקבוע חובת גילוי לצרכן בכל הסכם.

ליאורה גדיש: על ידי כך שאנחנו אומרים שעסקת בלעדיות מוגבלת ל-3 חודשים אנחנו בעצם נוטעים עץ שמישהו אחר קוטף את הפירות.

ליאורה גדיש: דירה ששווה 120 אלף דולר או 80 אלף דולר בקומה שלישית בלי מעלית, חייבת להיות משווקת על ידי מתווך.

ליאורה גדיש: בלי שאתה חותם על התחייבות, המתווך לא ייתן את הכתובת.

ליאורה גדיש: בלעדיות זה הפוך מתיווך רגיל.

אברהם רביץ: כמה זמן את מציעה?

ליאורה גדיש: חצי שנה.

שלום שמחון: עם האופציה של 3 חודשים שהוא הציע?

ליאורה גדיש: זה נראה לי מוגזם.

ליאורה גדיש: בדרך כלל מתווך שלוקח בלעדיות הוא רציני.

ליאורה גדיש: המקרים שבהם המתווכחים לוקחים בלעדיות ולא עושים את העבודה ברצינות בטלים ב-60.

בני לובה: אני חושב שזה קצת פשטני להחליט 3,6,9, משום שזה לא רק עניין של מחיר הנכס אלא עניין של מורכבות הנכס.

בני לובה: אנחנו מטפלים בחווה בנגב.

בני לובה: לקח לנו כמעט 3 חודשים רק לאסוף את הנתונים מהרשויות לגבי הנכס, עוד לפני שהפקנו חוזה על הנכס הזה, עוד לפני שהפצנו.

בני לובה: זה שיווק של נכס שהוא לא בהכרח יקר, אבל לוקח הרבה מאוד חודשים לטפל בו.

שלום שמחון: אנחנו לא מדברים על נכסים כבדים.

בני לובה: הוא לא כבד.

בני לובה: יש תנאים בחוזה שמחייבים את המתווך לעשות פעולות מסויימות.

בני לובה: אי אפשר לכתוב בחוק שחובה לשים שלט, כי יש בעלי נכסים שלא רוצים שלט על הנכס שלהם, יש אחרים שלא רוצים פרסום חושף מידי.

בני לובה: זה תלוי בסוג הנכס ובמצב השוק.

מרק פישר: הבעיה בתקופה של 3 חודשים היא שברגע שהם יגיעו לסיום, אותו מתווך ילחץ כדי להוריד את המחיר של המוכר על-מנת שהוא יזכה בשכר טרחה.

מרק פישר: אם יהיה לו יותר זמן הוא ידאג לאינטרסים של הקליינט שלו, לא ההיפך.

לארי גרינבלאי: אני חושב שצריך להיות זמן של שנה.

לארי גרינבלאי: זה אולי פשטני, אבל אפשר לחיות עם זה.

לארי גרינבלאי: יש משהו שנקרא תוכנית פעולה שיווקית, שאפשר ללמוד אותה, שאפשר לקרוא אותה.

שלום שמחון: חבר הכנסת שלגי הסב את תשומת ליבנו, שבחוזה של חברת שיר"ן שמונח פה לפנינו לא כתובות כל הפעולות שצריך לעשות, אלא רק אחת מהפעולות.

לארי גרינבלאי: תוכנית הפעולה השיווקית זה מה שאני מייעץ לעשות.

לארי גרינבלאי: אני מצרף את זה לחוזה ביני ובין מזמין השירות.

אברהם רביץ: אני הייתי מבטל את מגבלת הזמן, מספיק לי ששני הצדדים מגבילים את עצמם.

אברהם רביץ: חוזה זה דבר שצריך לכבד.

אברהם רביץ: הממלכה לא צריכה להכתיב לאנשים איך להתנהג מתוך זה שהיא מניחה שהאנשים לא קוראים את מה שהם חתומים עליו.

אברהם רביץ: אני לא חושב שזה ראוי שאנחנו נכנס בחקיקה לדבר כזה.

אברהם רביץ: הייתי מושך את זה לפחות שנה.

אברהם רביץ: מאחר והחברות הגדולות הסכימו לחצי שנה, שיאכלו אותה.

אברהם רביץ: חשוב להכניס בו זמנית את הפעולות שעל משרד התיווך או המתווך לעשות.

ברנרד רסקין: אין צורך במגבלת זמן אם עושים את זה.

שלום שמחון: אנחנו מדברים על בלעדיות לחצי שנה, כאשר תמורת חצי השנה הזאת יש סדרת פעולות שהמתווך צריך לעשות שתוגדרנה בתקנות.

שלום שמחון: תהיה לשר אפשרות להאריך או לקצר את הרשימה.

שלום שמחון: לגבי נכסים כבדים אני מציע שתהיה אופציה של 3 חודשים נוספים.

אילן שלגי: אני סבור שצריך לתת לשר לקבוע את התנאים בתקנות.

שלום שמחון: את זה נשאיר לתקנות.

אברהם רביץ: אני חושב שצריכים לאפשר לשר להכניס את הכל לתקנות.

שלום שמחון: התקנות יהיו באישור ועדת הכלכלה.

אילן שלגי: לגבי דירת מגורים צריכה להיות הגבלה של 3 חודשים.

אילן שלגי: אם לא ממלאים, אז נשאר הסעיף כפי שהוא - חודש.

אילן שלגי: אפשר להגיד שזאת דירת המגורים של המוכר.

צפריר וורטפלד: אף מתווך לא יחתום על בלעדיות של 3 חודשים.

אילן שלגי: מדובר על סיטואציה בה האדם צריך תוך פרק זמן להחליף את מקום מגוריו.

אילן שלגי: עליו אני רוצה להגן.

אילן שלגי: אם הוא מוכר חנות אני פחות מודאג, ואם הוא מוכר דירה שנייה או השלישית שלו אני גם לא מודאג.

אילן שלגי: אם זה קבלן אז אני בוודאי לא מודאג.

אילן שלגי: החוק צריך להתייחס לדירת המגורים של המוכר.

אילן שלגי: לשר אפשר להשאיר שיקול דעת לגבי נכסים מסוגים אחרים.

אילן שלגי: מקובל עלי שתהיה תוספת שמתייחסת לחובות המתווך הבלעדי.

אילן שלגי: שאלו אותי נציגי משרד המשפטים אם מקובל עלי לקבוע חזקה.

אילן שלגי: אני מסכים.

אילן שלגי: אם המתווך פרסם מודעה בגודל מסויים, שלח גלויה ועשה יום פתוח, אין לי בעיה שתהיה חזקה שהוא היה הגורם היעיל.

שלום שמחון: אתה מתעקש על 3 חודשים?

אילן שלגי: 3 חודשים רק לגבי דירת המגורים של המוכר.

יחיאל חזן: חבר הכנסת שלגי רוצה שהמתווך יעשה את עבודתו נאמנה.

יחיאל חזן: הקליינטים בתקופות קשות לא באים בכלל למשרד.

יחיאל חזן: אני לא חושב שכדאי להגביל את זה לתקופה של 3 חודשים.

יחיאל חזן: זה לא פרקטי לעבודה בשטח.

יחיאל חזן: יושבים פה אנשים שאומרים מינימום חצי שנה.

יחיאל חזן: זה פייר.

יחיאל חזן: אם בן אדם משקיע כסף בפירסום, משקיע כסף.

יחיאל חזן: .

שלום שמחון: ההצעה שהוצעה על ידי חבר הכנסת שלגי היא שלגבי דירת מגורים זה יהיה 3 חודשים, כאשר לגבי יתר הנכסים השר יוכל לקבוע.

ברנרד רסקין: זה לפגוע בצרכן בצורה קשה ביותר כי לא נטפל בו.

ברנרד רסקין: זה חייב להיות לפחות חצי שנה.

ברנרד רסקין: אני מציע שהסכם אשר לא תהיה כלולה בו תקופת הבלעדיות לא יהיה תקף.

ברנרד רסקין: אני מציע שבמעמד חתימת ההסכם המתווך יהיה חייב לפרט את מכלול השירותים.

שלום שמחון: אנחנו מפרטים את זה בתקנות.

ברנרד רסקין: אני מציע שבמשך כל תקופת הבלעדיות יהיה המתווך זכאי לדמי התיווך, זאת מבלי שהוא יצטרך להוכיח שהוא היה הגורם היעיל.

שלום שמחון: מה שנותר זה משך הזמן.

שלום שמחון: חבר הכנסת שלגי, אתה מתעקש על 3 חודשים, כאשר פה מבקשים חצי שנה.

שלום שמחון: אם אתה מתעקש על 3 חודשים, הדבר היחיד..

אילן שלגי: אני אסכים ל-6 חודשים.

שלום שמחון: נלך על זה ככה.

אתי בנדלר: השר יהיה רשאי לקבוע בתקנות נכסים שתקופת הבלעדיות לגביהם תהיה שונה, כאשר יכול שהקביעה תהיה לפי סוגי נכסים או לפי ערכם.

טנה שפניץ: לא על התקופה.

אילן שלגי: מקובל עלי שהשר ייקבע, ובלבד שהתקופה לא תהיה יותר מ-9 חודשים.

אתי ב נדלר: למה להגביל את שיקול השר?

אתי ב נדלר: העיקרון יהיה שישה חודשים.

אילן שלגי: מקובל עלי.

שלום שמחון: אנחנו מדברים על עד חצי שנה בלעדיות תמורת פירוט של הפעולות שצריכות להיעשות על ידי המתווך.

אברהם רביץ: אתה צריך לכתוב שמדובר בדירה.

אתי בנדלר: אני הבנתי שמדובר על תקופת בלעדיות של 6 חודשים לגבי כל סוגי הנכסים, כאשר בתקנות יכול השר לקבוע תקופות שונות.

נחמן שכטר: ב-6 חודשים אני יכול למכור מלון?

נחמן שכטר: זה לא נורמאלי.

שלום שמחון: אנחנו מדברים על חצי שנה לגבי דירת מגורים.

שלום שמחון: לגבי יתר הנכסים אנחנו משאירים את זה פתוח, אלא אם כן השר הגביל את משך התקופה.

אילן שלגי: צריך שיהיה ברור שזאת דירת המגורים היחידה שלו.

אתי בנדלר: דירת המגורים היחידה שלו, או דירת המגורים שבה הוא מתגורר?

אילן שלגי: דירת המגורים שלו.

שלום שמחון: אנחנו ננסח את החוק בהתאם לעקרונות.

שלום שמחון: נקיים ישיבה טכנית כדי להקריא את מה שנוסח.

טנה שפניץ: איזה שיקול דעת משאירים לשר?

טנה שפניץ: אני לא חושבת שצריך להשאיר שיקול דעת רחב מידי.