ועדת הכלכלה, כנסת 15, פרוטוקול מספר 209, 2000-11-14 00:00

אברהם פורז: רבותי, אנחנו דנים בהצעת החוק של חבר הכנסת מאיר שטרית, הצעת חוק בניין שכולו להשכרה.

אברהם פורז: אדוני המציע, בבקשה.

מאיר שטרית: הצעת החוק הזאת, אדוני היושב-ראש, כידוע לך, הוגשה על-ידי כבר בכנסת הקודמת, אושרה בכנסת הקודמת לקריאה טרומית, היה דיון בוועדת הכלכלה, בראשותו של חבר הכנסת רובינשטיין, וכמעט הגענו לקראת הגשתה לקריאה ראשונה, אבל הכנסת התפזרה, נשארנו בלי הצעת חוק, והייתי צריך להתחיל את כל החקיקה מחדש.

מאיר שטרית: הצעת החוק הוגשה מחדש לכנסת הזאת, מילה במילה על-פי הצעת החוק שהוגשה בכנסת הקודמת.

מאיר שטרית: דחיתי את הצעת החוק בקריאה הטרומית פעמים אחדות, כי הממשלה רצתה לקיים דיון, חרף החלטת ועדת השרים לחקיקה להתנגד לה.

מאיר שטרית: בסוף, הקואליציה השתכנעה שהצעת החוק נכונה וצודקת, ושינתה את החלטתה, ולכן הממשלה תמכה בהצעת החוק.

מאיר שטרית: ההצעה עברה בכנסת בתמיכת ממשלה, פה אחד.

מאיר שטרית: ברשותך, אני מבקש לחזור בקצרה על עיקרי הצעת החוק.

מאיר שטרית: הצעת החוק נועדה לשנות את מצב הדיור בארץ.

מאיר שטרית: היום, רוב אזרחי מדינת ישראל ורוב הזוגות הצעירים חסרי הדיור, נאלצים לקנות דירות, אין להם ברירה.

מאיר שטרית: שוק השכרת הדירות נעשה או מהשכרה של דירות פרטיות של אנשים או מהחברות הציבוריות, שאתה יודע מה היה גורלן בסופו של דבר, הן נתנו את הדירות כמתנה בתנאים טובים יותר, טובים פחות.

מאיר שטרית: יש נתון אחד שכדאי לדעת.

מאיר שטרית: במדינת ישראל, בהשוואה למדינות רבות אחרות בעולם, מספר האנשים שגרים בשכירות הוא הנמוך ביותר.

אברהם פורז: אני לא חושב שזה דבר שלילי, שיש מעמד בינוני גדול עם דירות בבעלות.

מאיר שטרית: אני חושב שזה מינוס גדול, ומיד אסביר מדוע.

מאיר שטרית: בגרמניה - 60% מהאנשים גרים בדירות להשכרה.

מאיר שטרית: בדנמרק - 55%, בארצות-הברית - 28%, בלוקסמבורג - 27%, באיטליה - 25%, בספרד - 22%, באירלנד - 20%, בישראל 17%, לרבות הדיור הציבורי.

מאיר שטרית: אם אני מוריד את הדיור הציבורי מהתמונה, אנחנו נשארים עם אחוזים בודדים בלבד שגרים בשכירות.

מאיר שטרית: יש פער גדול מאוד בין מחיר הבית בארץ לבין יכולת הזוג הצעיר לשלם עבורו, בין המשכנתא שהוא מקבל לבין מחיר הדירה.

מאיר שטרית: התוצאה, שרק בעלי אמצעים יכולים לרכוש דירה.

מאיר שטרית: אלה שאין להם אמצעים, נשארים ללא דירה תקופה ארוכה מאוד.

מאיר שטרית: אפשר לבדוק מה מידת ניצול המשכנתאות לזוגות צעירים בשנה, יש פיגור די גדול, שמתמודדים אתו בכל מיני צורות.

מאיר שטרית: עשרות אלפי זוגות ללא דירה שוכרים דירות פרטיות, עוברים מדירה לדירה, מתגלגלים במחירים מטורפים לגמרי.

מאיר שטרית: היה ניסיון של המדינה להתמודד עם הנושא הזה בעבר על-ידי חוק דירות להשכרה, שקבע שמי שיבנה דירות להשכרה בחצי מהבניין, יקבל הטבות מס מסוימות, אבל החוק הזה לא עובד.

מאיר שטרית: נבנו בארץ, במסגרת הזאת, מאות דירות, אבל החוק לא היה מספיק טוב.

מאיר שטרית: בעולם יש פרקטיקה שונה לגמרי, שפועלת יפה מאוד.

מאיר שטרית: ארצות-הברית היא דוגמה טובה לעניין, מדינות אירופה הן דוגמה טובה לעניין.

מאיר שטרית: הן יוצרות גישה אחרת לחלוטין.

מאיר שטרית: וזו המטרה של הצעת החוק, לשנות את הקונספט של בניית דירות להשכרה.

מאיר שטרית: הרעיון הוא ליצור מצב שהשוק הפרטי בארץ יבנה מתוך אינטרס נטו להרוויח, יבנה עשרות אלפי דירות לשכירות, שיוצעו לאנשים בכל רחבי הארץ, לתקופות שכירות ארוכות טווח, לפי בחירתו של האדם.

מאיר שטרית: היה וייווצר, כמו שהצעת החוק צופה, היצע רחב מאוד של דיור לשכירות בכל רחבי הארץ, הרבה מאוד אנשים יעדיפו לשכור בית במקום לקנות.

מאיר שטרית: אין ספק, שזוג צעיר שקונה דירה, גם אם יש לו את הכסף, הוא משעבד את עצמו, לעתים את המשכורת של שני בני הזוג, ואין לו כמעט ממה להתקיים כדי לשלם את המשכנתה.

מאיר שטרית: האלטרנטיבה היא, שאדם ידע שהוא משלם אחוז מסוים משכרו לשכירות, והוא יכול לחיות עם היתר; לא להשקיע את כל הכסף בקירות של הבית.

אברהם פורז: מה זה "תקופת השכירות שמתייחסת לכל אחת מהדירות בבניין לא תעלה על חמש שנים"?

אברהם פורז: צריך כל חמש שנים להחליף דייר?

מאיר שטרית: זו טעות דפוס.

מאיר שטרית: אצלי כתוב 25 שנים.

תמיר שאנן: חמש שנים חוזרות על עצמן לאורך הצעת החוק.

מאיר שטרית: הרעיון של הצעת החוק פשוט מאוד.

מאיר שטרית: אם אתה, היזם, מוכן להשקיע את כספך בבניית בניין שכל הדירות בו להשכרה, לא חצי ולא רבע, ובתנאי שכל הדירות שמיועדות להשכרה יהיו ל-25 שנה לפחות.

מאיר שטרית: אתה לא רשאי למכור שום דירה מהבניין במשך 25 שנה, אתה יכול למכור את כל הבניין כמו שהוא, כפרוייקט להשכרה, לגוף אחר, אבל אתה לא יכול למכור חלקים מהבניין, או דירה אחת, לאנשים פרטיים.

מאיר שטרית: תמיד זה יהיה בניין להשכרה, אתה תחזיק את הדירות, את הגינון, את חדרי המדרגות, את החשמל וכל המתלווה לעניין, אתה תהיה זכאי, בגין זה, להטבות מס כאלה שיהיה כדאי לך להשקיע את הכסף שלך בדירות להשכרה במקום בבנק.

מאיר שטרית: היום במדינת ישראל, בקופות גמל, בקופות פנסיה, חברות ביטוח, יזמים, יש בידי הציבור הזה מאות מיליארדי שקלים, שכמעט אין להם מה לעשות אתם חוץ מקניית אגרות חוב ממשלתיות, זה כמעט המוצא היחיד שיש להם.

מאיר שטרית: אני שמח שנענה והגיע לישיבה שמשון הראל, שהוא יושב-ראש איגוד יזמי נדל"ן, נפגשתי אתם כדי לבדוק את יעילות החוק.

מאיר שטרית: האלטרנטיבה של השקעת הכסף הזה בדירות לשכירות, שישאו תשואה קבועה, מניבה, לאורך שנים, תוך שמירת הערך פחות או יותר, לפעמים, עלייתו, הוא צינור, שאם יופנה אליו, אפילו 10% מהכסף שיש בידם, ייצור מצב של עשרות אלפי דירות להשכרה.

מאיר שטרית: זה יהיה טוב לזוגות הצעירים, זה יהיה טוב לבעלי קופות הגמל, קופת הפנסיה וכן הלאה, כי בשבילם זה מסלול יוצא מן הכלל להשקעת הכסף של העמיתים בנכסים מניבים ארוכי טווח, זה בדיוק מה שהם מחפשים להשקעה.

מאיר שטרית: מכל הבחינות זה רצוי.

מאיר שטרית: נפגשתי עם שר השיכון האמריקני לפני כחודשיים.

מאיר שטרית: המטרה היתה ללמוד איך הדבר הזה עבד בארצות-הברית.

מאיר שטרית: שר השיכון האמריקני אמר לי, שהחוק הזה בארצות-הברית יצר היצע של מאות אלפי דירות להשכרה, זה יצר לממשלה חיסכון בשלושה ממדים: האחד - זה חסך לממשלה את הצורך לבנות דירות ציבוריות; השני - זה הפחית לממשלה את הצורך להתערב בתחום השיכון לרמה מינימלית; השלישי - כשאני מציע הטבות מס ליזמים, לכאורה הממשלה מפסידה הכנסה, אבל בסוף התהליך, הוא אומר, שהממשלה קיבלה הכנסה מבניית הדירות.

מאיר שטרית: נעשתה פעולה גדולה מאוד בענף הבנייה בארצות-הברית, השקיעו הון עתק בבנייה, והעובדים, כשהם בונים, הרי הם משלמים מסים על הבנייה.

מאיר שטרית: לצערי, 50% כמעט ממחיר הדירה הוא מסים, יש המון מסים על עבודה, הנטו של הכנסת הכסף למדינה היה הרבה יותר גדול מהטבות המס שהמדינה נתנה בסופו של דבר.

אברהם פורז: מהי הטבת המס שאתה מציע?

אברהם פורז: פטור ממס לשכר דירה?

מאיר שטרית: גיבשתי שורה של הטבות מס בהצעת החוק, שהם לא כזה ראה וקדש.

מאיר שטרית: אגב, ניסיתי לבדוק את העניין עם כל מיני אופציות, גם באמצעות יזמי נדל"ן, גם באמצעות חברת גמול.

מאיר שטרית: יש עמותות שונות שמראות את הכדאיות שבעניין.

מאיר שטרית: אני מציע כמה אפשרויות של הטבות מס.

מאיר שטרית: האחת - אם אתה מחזיק את הדירה ל-25 שנה, אתה יכול לקבל פחת מואץ, ואתה בוחר את הערך שלו לפי השיקולי המס שלך, בין 5% לשנה ל-20% לשנה, אתה יכול לפחת את הבניין תוך חמש שנים; השנייה - אם אתה מחזיק את הבניין לפחות לעשר שנים, אתה רשאי למכור אותו בפטור מלא ממס שבח.

מאיר שטרית: אתה יכול למכור אותו, כמובן, רק למישהו שימשיך להשכיר את הדירות; השלישית - מותר לך לקזז את כל ההכנסות שלך נגד כל הפסד אחר.

מאיר שטרית: הרעיון הוא לתת הטבות מס שיתנו ליזם כדאיות להשקיע.

אברהם פורז: מה זאת אומרת מותר לך לקזז?

מאיר שטרית: אתה מקבל הכנסות משכר דירה, אם יש לך הפסד, מותר לך לקזז את ההכנסות שלך ממס.

אברהם פורז: אצל גוף מסחרי ממילא זה כך.

אברהם פורז: תאגיד, שיש לו עסקים שונים, נניח שהוא הפסיד במקום אחד והרוויח במקום אחר, ממילא זה מתקזז.

אברהם פורז: כל זה בהנחה שיש לו פעילות אחרת.

מאיר שטרית: מותר לך לקזז את ההפסד שלך מכל דבר אחר.

מאיר שטרית: אתה נותן לו הטבת מס אוטומטית, אתה פוטר לכאורה את ההכנסה משכירות ממס.

מאיר שטרית: יכול להיות שצריך לשנות את הכיוון, שום דבר אינו כזה ראה וקדש.

מאיר שטרית: הרעיון הוא ליצור מערכת הטבות שתסב תשואה הגיונית.

אברהם פורז: נלך לדבר הכי מרחיק לכת.

אברהם פורז: נניח שהיינו אומרים שבבניין כזה שכר הדירה פטור ממס הכנסה לגמרי, זה יהפוך לכדאי?

מאיר שטרית: ודאי.

מאיר שטרית: ברשותך, אני רוצה לסיים את הרעיון.

מאיר שטרית: אני מבקש, ברשותך, לתת לשמשון הראל לדבר.

מאיר שטרית: יחד אתו ישבתי עם קבוצה, שמייצגת את בעלי קופות הגמל ויזמי נדל"ן רבים, שהם הכתובת שיכולה לתת תשובה לחוק הזה, על-ידי השקעת הכסף ששוכב אצלם סתם.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרית, שכר הדירה אצלנו נמוך מאוד יחסית לערך הבניינים.

אברהם פורז: על דירה בניו-יורק, למשל, אתה יכול לקבל תשואה שנתית של 10% מערכה, אם לא יותר.

מאיר שטרית: אולי במנהטן.

אברהם פורז: גם בערים גדולות אחרות בעולם.

מאיר שטרית: בתל-אביב זה יהיה יקר, במקומות אחרים יותר זול.

אברהם פורז: אצלנו התשואה השנתית היא 2%-3%, אולי 4%.

מאיר שטרית: אברהם פורז, זה מה שאני רוצה לשנות.

יורי שטרן: אי-אפשר רק באמצעות המיסוי.

אברהם פורז: נניח שאפילו 4% פטורים ממס.

מאיר שטרית: אברהם פורז, יש לי תחשיב שמראה את הכדאיות בהשקעה בתנאים הללו.

מאיר שטרית: הרעיון הוא ליצור תשואה יותר גבוהה על השקעה בשכר דירה.

מאיר שטרית: זה כל הרעיון שבעניין.

מאיר שטרית: מאחר ואני רואה בהשכרת דירות גם פתרון חברתי למחוסרי דיור, ראה עולים חדשים וכן הלאה, החוק מציע ששר השיכון יהיה רשאי לדרוש - - -

מאיר שטרית: אתה פועל בניגוד למגמה שלך בדיור הציבורי.

מאיר שטרית: בחוק הדיור הציבורי יצאת מהנחה שזה לא טוב להיות דייר, עכשיו אתה אומר: לא טוב להיות בעל בית.

מאיר שטרית: חוק הדיור הציבורי יוצא מתוך הנחה שלממשלה לא כדאי להחזיק את הדירות.

יורי שטרן: גם מי שלא רוצה להיות דייר, נותנים לו תנאים נוחים בשביל לקנות את הדירה.

אברהם פורז: שם זה רכוש ציבורי, אז אתה יכול לתת אותו בחצי חינם, בבית פרטי אתה לא יכול להגיד שהדייר יקנה בחצי חינם.

מאיר שטרית: אני לא מציע את זה.

יורי שטרן: לכן הרעיון שיהיה גם דיור סוציאלי שהמדינה שוכרת, וכולם מסכימים עם הפרינציפ.

אברהם פורז: זה משהו אחר.

מאיר שטרית: אברהם פורז, הרעיון פה הוא לא לתת בחינם או בהנחה, הרעיון הוא ליצור היצע דירות לכלל האוכלוסייה.

מאיר שטרית: מבחינה חברתית היום, כשהמדינה בונה דיור ציבורי, אתה מרכז בבלוק אחד את כל המסכנים באותו בניין, אתה יוצר סלאמס.

מאיר שטרית: הפתרון בעולם, וזה מה שאני מציע בהצעת החוק, ששר השיכון יהיה רשאי לדרוש מבעל הבניין להשכיר עד אחוז מסוים מתוך הדירות בפרוייקט שלו לאנשים שמשרד השיכון יפנה, כאשר הוא צריך לגבות אחוז מסוים משכרם על שכר הדירה והיתר, המדינה תשלם לו ישירות על השיפור בשכר דירה.

מאיר שטרית: התוצאה היא שאתה מביא אנשים רגילים, שהם לא בעלי אמצעים, לגור בבניינים נורמליים, באיכות טובה, עם אוכלוסייה טובה.

מאיר שטרית: אתה לא יוצר סלאמס, אתה יוצר אינטגרציה טובה שנותנת פתרונות דיור בלי לבנות דיור ציבורי.

מאיר שטרית: העלות של בניית דיור ציבורי היא פי כמה יותר גבוהה מאשר ההשתתפות בשכר דירה, למי שזקוק באותו זמן להשתתפות.

מאיר שטרית: אם מצבו ישתפר, הוא יצא מהמעגל.

מאיר שטרית: אני חושב שמגמת הצעת החוק נכונה, עיבדתי המון ניירות שמראים תחשיבים כלכליים, אני לא רוצה להיכנס היום לפרטים.

מאיר שטרית: אני רוצה להציע שתיתן לנציג ארגון היזמים להסביר את עמדותיו מזווית הראייה שלהם, כי חשוב להבין את אלה שעומדים להשקיע את הכסף, ולאחר מכן הייתי מציע שנאיץ את הטיפול בהצעת החוק הזאת, שנעביר אותה היום לקריאה ראשונה.

מאיר שטרית: אני פתוח לכל תיקון, לכל תחשיב, ובין קריאה ראשונה לקריאה שנייה ושלישית נתקן.

אברהם פורז: תודה.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרן.

יורי שטרן: קודם כול, אני שותף מלא לצד הקונספטואלי של חבר הכנסת שטרית.

יורי שטרן: זו אחת הבעיות הקשות ביותר בתחום הסוציאלי במדינת ישראל, היעדר דיור זול, זמין ושיטתי להשכרה, לא דירה פה ודירה שם, שהיא שנייה או שלישית אצל מישהו, אלא כמערך שלם.

אברהם פורז: אם שכר הדירה זול, העלות צריכה להיות זולה, או שזה לא כלכלי.

יורי שטרן: מיד אני אסביר.

יורי שטרן: מאיר שטרית הצביע רק על חלק מהבעיות שזה יוצר.

יורי שטרן: קודם כול, לדיור הסוציאלי אי-אפשר למצוא פתרון טוב יותר מאשר דיור פרטי להשכרה, שהמדינה שוכרת חלק ממנו בשביל החלשים, הנזקקים וכן הלאה.

יורי שטרן: אין פתרון אחר.

יורי שטרן: המצב היום, שאין דיור סוציאלי, הוא מצב קטסטרופלי.

יורי שטרן: אנחנו יושבים פה שניים, אני וחבר הכנסת נודלמן, שמדברים בשם ציבור של כ-100,000 עולים קשישים, או בגילאים מתקדמים, שכל שנה צריכים לנוע מדירה לדירה, כי אין מערך של דיור להשכרה לטווח ארוך ובזמינות שמאפשרת מחירים נמוכים.

אברהם פורז: אני לא מאמין שהמדינה תבנה בעתיד דיור ציבורי נוסף, לאור הלקח של חוק הדיור הציבורי.

אברהם פורז: בסוף מחלקים את זה בחינם.

יורי שטרן: הקטסטרופה החברתית הזאת או שתחייב את המדינה לבנות, או שנלך בכיוון הפתרון של דיור פרטי שכור, כאשר המדינה היא זאת ששוכרת אצל בעלי בתים פרטיים, אבל לתקופות ארוכות של עשר שנים, של עשרים שנה.

אברהם פורז: מאיר שטרית מדבר על דבר אחר.

יורי שטרן: אנחנו מדברים על אותו דבר.

יורי שטרן: מאיר שטרית מדבר על מתן אפשרות להשקיע הון פרטי בבנייה להשכרה לטווח ארוך, ויצירת תנאים שזה יהיה כדאי.

יורי שטרן: על זה הוא מדבר.

יורי שטרן: כאשר המצב הזה קיים, ויש דירות להשכרה לטווח ארוך, אז נכנסת המדינה, משרד הקליטה או משרד השיכון, ושוכרת חלק מהדירות בצורה כזאת או אחרת למקרים הסוציאליים.

יורי שטרן: כשזה לא קיים, כשהשוק כולו פרטי וכל הסכם הוא שנתי בלבד, אי-אפשר לפתור את הבעיות האלה, לכן הדברים האלה מאוד קשורים.

יורי שטרן: נוסף לכך, גם יש אוכלוסיות אחרות: יש צעירים, יש סטודנטים, יש אנשים שמשנים מקום עבודה - לא כל אחד חייב לקנות דירה.

יורי שטרן: לכן, חברתית, הכיוון הזה של יצירת מערך דירות להשכרה לטווח ארוך חיוני לשוק.

יורי שטרן: אצלנו זה לא קיים, ואנחנו אולי המדינה היחידה בעולם המערבי שאין לה את זה.

יורי שטרן: כ-300,000 דירות שנשכרות בשוק הפרטי, על-פי רוב זו דירה זמינה מקרית של מישהו, יש לו שתי דירות, אם הבת שלו תתחתן, הוא ייתן לה את הדירה, אם אין לו כסף הוא ימכור אותה.

יורי שטרן: זה מצב של אי-יציבות מוחלטת.

יורי שטרן: ניסיתי לפתור את הבעיה הזאת בדרך אחרת.

יורי שטרן: בנינו עם התאחדות הקבלנים תוכנית שדומה בעקרונות, וניסינו לקדם אותה במישור האדמיניסטרטיבי באמצעות משרד ראש הממשלה בממשלה הקודמת.

יורי שטרן: התקדמנו, אבל זה נעצר, ומשרד ראש הממשלה החדש, אחרי כמה פניות שלי, לא מעונין כנראה לקדם את העניין.

יורי שטרן: מאיר שטרית, מפני שעברתי את הדברים האלה, אני חושב שהתנאים שאתה מציע בהצעת החוק לא מאפשרים את הכדאיות של בנייה להשכרה.

יורי שטרן: יש פה מרכיבים שקשורים למדיניות מקרקעין ועוד דברים.

יורי שטרן: הקו נכון, אבל יש פרטים שמשתנים תוך כדי דיור, למשל, שזה חייב להיות תאגיד של לפחות עשרה שותפים, אני לא יודע אם ההגבלות האלה צריכות להיות פה או לא.

יורי שטרן: אני לא בטוח שזה תנאי הכרחי.

יורי שטרן: אני גם בעד השארת השיטה הקודמת, אולי בצורה יותר גמישה.

יורי שטרן: השיטה הקודמת, לפי חוק עידוד להשקעות הון ובנייה להשכרה, היא מחייבת בעצם שיהיה בית שחלקו להשכרה וחלקו למכירה.

יורי שטרן: אין בעיה אם חצי בניין הוא למכירה.

מאיר שטרית: זה לא עובד, אתה רואה שזה לא עובד.

יורי שטרן: זה לא עובד מאותה סיבה שהתמריצים שקיימים בחוק הקיים לא מספיקים להביא לתוצאה ששיעור התשואה להשקעה בבנייה להשכרה יהיה בגובה של 7%-9%, ובלי זה, זה נופל.

יורי שטרן: בנו בית אחד בראשון-לציון, הגיעו לשכר דירה של 700 דולר לחודש, וזה עולם אחר ממה שאנחנו רוצים ליצור.

יורי שטרן: העניין קשור עם רפורמה נוספת שאנחנו צריכים לקדם, ואני מקווה שהצעת החוק שלי תעלה, אם לא השבוע אז בשבוע הבא, לקריאה ראשונה.

יורי שטרן: אנחנו חייבים לפתור את הפלונטרים בעניין דירות קטנות, כי רוב האוכלוסיות שזקוקות לדיור מושכר, ולא לדיור קבע שהן קנו, אלה אוכלוסיות של יחידות משפחתיות קטנות.

יחזקאל לביא: לא בהכרח.

יורי שטרן: הרוב, אם זה צעירים ואם זה מבוגרים.

יחזקאל לביא: יש גם אוכלוסייה חלשה.

יורי שטרן: הרוב או החלק הניכר.

יורי שטרן: ללא דירות קטנות נגיע למצב שבונים דירה של שלושה חדרים, ושכר הדירה מטבע הדברים יהיה יותר גבוה, 700 דולר וכן הלאה, ואותם הזכאים לא יהיו מסוגלים לשכור אותה.

אברהם פורז: מר שוורץ, בבקשה.

ישראל שוורץ: יש משהו עמום בהצעת החוק.

ישראל שוורץ: אם מטרת הצעת החוק היא לתת מענה לשכבות שמדבר עליהן חבר הכנסת שטרן, שכבות סוציאליות קשות יום - - -

יורי שטרן: גם אוכלוסיות ניידות.

ישראל שוורץ: יש רצון מצד המדינה להוציא כסף, לבטל הכנסות, שזה כמו הוצאה.

אברהם פורז: זה לא אותו דבר, לפעמים ממילא אין לך את ההכנסה.

מאיר שטרית: אם אין לך הכנסה, לא בונים.

אברהם פורז: אתה מוותר על הכנסה, אבל אם זה הפרוייקט לא קם, אין הכנסה.

ישראל שוורץ: הדירות האלה ייבנו למטרות אחרות.

אברהם פורז: למה המדינה נותנת היום פטור משכר דירה?

יורי שטרן: לעידוד השכרה.

אברהם פורז: הטענה היתה בתחילת שנות ה-90, הייתי אז בכנסת ואני זוכר, שיש אלפי דירות שאנשים לא רוצים בכלל להשכיר בגלל ההתעסקות עם מס-הכנסה, אפילו שזה 10% מס.

אברהם פורז: ברגע שהמספר שלך מופיע במס-הכנסה, יש אנשים שהשערות שלהם נהיות לבנות.

ישראל שוורץ: בדיעבד, הטענה היתה נכונה, ובעקבות גל העלייה הוזרמו עשרות אלפי דירות לשוק.

אברהם פורז: יכול להיות שהתוצאה היא, ששכר הדירה ירד.

טליה דולן-גדיש: הוא לא ירד.

ארז שגיב: אולי הוא אפילו עלה.

ארז שגיב: תלוי על איזה אזורים אתה מדבר.

ישראל שוורץ: הוא ירד יחסית למה שהוא היה.

טליה דולן-גדיש: הוא לא ירד ב-10%.

אברהם פורז: טליה דולן, אין לנו אפשרות לנסות את זה בתנאי מעבדה, אבל אם, נניח, תחליטו למסות את זה, ויש אנשים שהחליטו שמאחר שיש מס-הכנסה הם לא רוצים להשכיר בכלל, וכמה אלפי דירות יצאו מהמעגל, מעבר לכל דבר אחר, זה יעלה את המחיר בגלל הקטנת ההיצע.

שמשון הראל: זה יותר גרוע, היום לא קונים דירות להשכרה, להשקעה.

ישראל שוורץ: אנחנו סבורים שאת אותו סכום שרוצים להוציא בצורת הנחות ממס, אחרי שהוא יחושב, צריך לראות מה הדרך הנכונה ביותר כדי להגיע לנצרך.

אברהם פורז: מה אתה מציע?

ישראל שוורץ: מהצעת החוק הזאת יצא שהמגוון שבשוק השכירות יגדל, אבל אני בספק אם זה ייתן מענה לבעיית השכבות החלשות.

אברהם פורז: נניח לרגע, מר שוורץ, שנקבל חוק, אנחנו יכולים לעשות זאת בכנסת, שמי שבונה בניין להשכרה, כולו להשכרה וכן הלאה, כל התנאים שמאיר שטרית ציין, פטור 25 שנה ממס-הכנסה על שכר דירה.

ישראל שוורץ: אני לא יודע להגיד, בשורה התחתונה, מה יהיה שכר הדירה לדירות האלה, וזה מה שמעניין.

ישראל שוורץ: כיוון שאין כאן את שיעורי הסובסידיה, אף אחד לא יכול להגיד מה יהיה שכר הדירה בדירות האלה.

ישראל שוורץ: אם שכר הדירה בדירות האלה יהיה בדומה לתשואות שהיום נדרשות על-ידי יזמים, לא עשינו כלום.

אברהם פורז: תודה.

אברהם פורז: בבקשה.

שמשון הראל: אני יושב-ראש התאחדות יזמי הנדל"ן, שזה כולל את החברות הגדולות במשק, כולל חברות ביטוח וקרנות פנסיה כמו מגדל, כלל, עזריאלי, אמריקה-ישראל ועוד.

שמשון הראל: קודם כול, מאז שהרפורמה במיסוי יצצה לאוויר, אותו פלח שוק של קניית דירות להשקעה על-ידי ישראלים, שזה עיקר הדירות הפרטיות שחבר הכנסת שטרית מדבר עליהן, לא קיים.

אברהם פורז: בגלל הטלת מס שבח?

שמשון הראל: אין דירות להשקעה, איש לא קונה היום דירות להשקעה, ואנחנו נרגיש את זה בעוד שנה-שנתיים.

שמשון הראל: דבר שני.

שמשון הראל: הפתיחה של קניית דירות על-ידי לישראלים בחוץ-לארץ - - -

אברהם פורז: מה לגבי העובדה שיהיה חצי מיליון שקל לכל החיים?

שמשון הראל: אתה תשמור את זה לדירות הפרטיות שלך, שאולי תצטרך אם תעבור לבית אבות או לשיפור דיור וכן הלאה, ואנחנו מרגישים את זה בשוק.

ארז שגיב: זה לא נכון שמעלים מס שבח.

שמשון הראל: מעלים.

אברהם פורז: כולנו יודעים שאחת לארבע שנים זה מקלט מס.

אברהם פורז: ברור שאם לאדם יש דירה בודדת, או אולי עוד אחת, אז החצי מיליון מספיקים לו, מי שמחזיק מלאי של דירות להשכרה, למשל, 10-15, ואחת לארבע שנים יכול למכור דירה, זה תמריץ להמשיך בשיטה.

אברהם פורז: ברגע שאתה סוגר את זה, אין יותר תמריץ.

שמשון הראל: ארז שגיב, יכול להיות שאתה צודק כלכלית, פסיכולוגית הוא לא קיים.

יורי שטרן: גם כלכלית הוא לא קיים.

שמשון הראל: מאז מאי לא קונים דירות להשקעה.

שמשון הראל: מי שקונה דירות להשקעה קונה אותן בפראג או באורלנדרו, לצערנו הרב, והכסף הזה לעולם לא יחזור לפה חזרה.

אברהם פורז: שם אין מס שבח?

טליה דולן-גדיש: התשואה גבוהה.

אברהם פורז: אין מס באורלנדו?

שמשון הראל: אין.

יורי שטרן: מי שמשקיע אצלנו, מחזיר לעצמו מעט מאוד, מי שמשקיע היום, למשל, במזרח-אירופה, התשואה היא מאוד גבוהה.

יורי שטרן: המצב אבסורדי, הם רוצים כביכול לחלק את המסים בצורה יותר צודקת, וכתוצאה הם מוציאים מפה את כל ההון הפרודוקטיבי.

שמשון הראל: רוב הדירות להשכרה, שמאיר שטרית דיבר עליהן, בעולם, למשל בארצות-הברית, כל הפארקים של הדירות להשכרה בפריפריות של הערים שייכות לקרנות פנסיה או לחברות ביטוח חיים.

שמשון הראל: זה אפיק השקעה מצוין לטווח ארוך.

אברהם פורז: שכר הדירה שם מוגבל בחקיקה?

שמשון הראל: לא, יש מקומות שיש תוספת סוציאלית, שבעל הנכס חייב להשכיר 25% מהדירות לגורמים חלשים יותר, אבל בשכר דירה מעט יותר נמוך, לא מדובר על מקרים סוציאליים של שתיינים וכן הלאה, אלא מדובר על זוגות צעירים או על אנשים מבוגרים יותר.

יורי שטרן: זה לא נכון.

שמשון הראל: כדי שהחוק הזה יהיה כלכלי, כפי שחבר הכנסת שטרית טען קודם, יצטרכו לתת הקלות במחיר הקרקע, זה לא יעזור, ובתל-אביב אין למינהל קרקע.

יורי שטרן: הסיכום שלנו עם מינהל מקרקעי ישראל - - -

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרן, תן לו לסיים.

שמשון הראל: אין למינהל קרקע בתל-אביב ואין לו קרקע בירושלים.

יורי שטרן: היה מדובר בפתח-תקוה, בלוד.

שמשון הראל: גם בפתח-תקוה למינהל כבר אין קרקע, אני יזם ואני יודע היכן יש לו קרקע.

שמשון הראל: אנחנו מדברים הרי על פארקים של מאות דירות, לא על בניין.

אברהם פורז: זה בסדר גמור שאתה רוצה 7% תשואה, אתה יכול לרצות גם 10%, השאלה היא רק המציאות של ישראל.

אברהם פורז: נניח שאנחנו הולכים הכי רחוק שאפשר, פוטרים מכל מס, ממס-הכנסה, במשך כל התקופה, ופוטרים בבוא העת ממס שבח, כשזה יימכר, נניח אחרי 25 שנה, אם ירצו למכור את הדירות לאנשים.

אברהם פורז: זה מספיק?

שמשון הראל: הכיוון הוא מצוין.

מאיר שטרית: אתה מקבל תשואה מעל 10%.

שמשון הראל: בהצעה שלנו לחבר הכנסת שטרית היינו פחות לארג'ים, אבל ביקשנו הקלות במחיר הקרקע.

שמשון הראל: הקלות במחיר הקרקע זה לא אומר קרקע בחינם.

שמשון הראל: זה אומר, למשל, לשלם חצי היום בשביל הקרקע וחצי בעוד 25 שנה, זה אומר, למשל, לשלם היום חצי ולפרוס, זה אומר לעשות קומבינציה עם המינהל, שלא חייבים לתת את הכסף מיידית.

אברהם פורז: אם אנחנו רוצים לחשוב על דברים תיאורטיים אפשר לבנות כל מיני תיאוריות.

אברהם פורז: אנחנו רוצים לדבר על דבר מאוד פשוט.

אברהם פורז: הדבר היחיד שהוא בשליטתנו זה לתת הטבות מס.

אברהם פורז: אני למוד ניסיון מה קורה אם אני רוצה לחייב גוף ממשלתי בניגוד לרצונו להקצות קרקע.

שמשון הראל: יש פחת מואץ.

אברהם פורז: אם זה פטור לגמרי, אז מה לך פחת מואץ?

שמשון הראל: ה-7% או ה-7.5% הם נתוני תשואה לריבית הקיימת היום במשק.

שמשון הראל: מובן, שכאשר הריבית במשק יורדת, וכולנו מקווים שהיא תרד, התשואה תוכל גם לרדת ל-6% או 5%, ואז, מובן ששכר הדירה ירד.

אברהם פורז: בתשואה של 7% איש בארץ לא יוכל לעמוד, אלא אם כן הדירה תעלה פרוטות.

שמשון הראל: שכר הדירה יישאר שכר דירה כמו היום.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרית רוצה לפתור בעיה ששכר הדירה גבוה מדי, הוא רוצה לאפשר ליותר אנשים לשכור דירות בשכר דירה סביר יחסית להכנסותיהם - - -

שמשון הראל: לתקופות ארוכות, והיום אין תקופות ארוכות.

אברהם פורז: גם לתקופות ארוכות.

אברהם פורז: על-ידי מקלט מס, התשואה יכולה להיות יותר נמוכה, כי אתה מכנס את הברוטו, הברוטו הוא הנטו, ואז 5% פטור ממס זה אולי שווה יותר מ-7% כשאתה חייב במס, למרות שזה תאגיד.

אדם בוכמן: כמו שציינת, ברור שהטבות מס שלא אפקטיביות, לא עוזרות.

אדם בוכמן: קודם כול, צריך להיות רווח, כי אם אתה מפסיד, מה יועילו לך הטבות מס?

אדם בוכמן: אומרים, במקום 50% תשכיר 100%, במקום לחמש שנים תשכיר ל-25 שנים, ואז זה הופך לכדאי.

אדם בוכמן: זו כבר כלכלה חדשה לגמרי, שאני לא מבין.

אברהם פורז: אנחנו לא מחוקקים חוקים רק כדי שלא יזיקו.

מאיר שטרית: אולי לקבלנים זה לא מועיל.

מאיר שטרית: אברהם פורז, יש הבדל בין קבלנים ליזמים.

מאיר שטרית: קבלנים בונים דירות למכירה.

אברהם פורז: מה אכפת לו לבנות בניין עבור חברת ביטוח?

מאיר שטרית: בדיוק, הקבלן יהיה הגורם המבצע עבור חברות הביטוח, עבור חברות קופות הפנסיה.

מאיר שטרית: הקבלן צודק, כי הוא צריך לקחת מימון מאוד יקר בשביל לממן דירה שהוא ישכיר אותה בזול.

מאיר שטרית: לחברות הביטוח יש ההון שלהן, הן לא צריכות לקחת מימון מאיש.

אברהם פורז: אבל גם להן יש תשואות אחרות, כנראה יותר טובות.

מאיר שטרית: אברהם פורז, העברתי לך נייר שכתב אותו מנכ"ל גמול, אני חושב שהוא מבין קצת בעסק שהוא מתעסק בו, והוא מראה על התשואה שלו, עם מינוף או בלי מינוף, ותשואה גם בתנאים של היום, התשואה עדיין הגיונית, אם כי שכר הדירה קצת גבוה.

מאיר שטרית: אם נלך על העניין של מסלול של פטור משכר דירה ל-25 שנה, זה יוריד גם את שכר הדירה וגם יעלה את התשואה.

מאיר אלונים: אני כאן בשם מרכז השלטון המקומי.

מאיר אלונים: בעיר כפר-סבא הבאנו אפילו מעבדה.

מאיר אלונים: במסגרת אחד הפטנטים של מינהל מקרקעי ישראל נבנתה לפני כשמונה שנים שכונה של תשובה, 300 דירות, מתוכן 150 דירות היו להשכרה.

אברהם פורז: קטנות או רגילות?

מאיר אלונים: שלושה-ארבעה חדרים.

מאיר אלונים: בשעה טובה הפרוייקט הזה נגמר לפני שנה, הדירות יצאו למכירה ונשמנו לרווחה.

אברהם פורז: למכירה או להשכרה?

מאיר אלונים: הן עמדו מספר שנים להשכרה, נגמרה תקופת ההשכרה.

מאיר אלונים: תנאי המכרז דאז היו, שאחרי שבע או שמונה שנים מותר ליזם למכור.

אברהם פורז: החזיקו אותן ריקות?

מאיר אלונים: לא, הן הושכרו.

אברהם פורז: מה היה רע בזה?

מאיר אלונים: 150 דירות בעיר כמו כפר-סבא, שיש בה היום כ-20,000 דירות, לא שינו כהוא זה את רמת שכר הדירה.

מאיר אלונים: ייתכן אולי, מכיוון שקלטנו שוכרים מאזורים אחרים, וזה לא היה נטו לעיר שלנו.

אברהם פורז: מה זאת אומרת היתה בולטת?

מאיר אלונים: היית יכול לעבור בשכונה ולראות חצר מוזנחת, יבשה, גר שם שוכר לזמן קצר.

מאיר אלונים: בית מטופח ומוחזק היטב, גרים שם אנשים ששוכרים לזמן ארוך, ואני שמח לביטול של החמש שנים, כי זה היה תנאי קשה.

מאיר אלונים: שוכרים ששכרו לתקופות ארוכות החזיקו את הבית יפה, היה להם עניין להשקיע בבית ולשמור על ערכו.

מאיר אלונים: העניין השני שמאוד מפחיד אותי כאן אלה הדיבורים על פארקים.

מאיר אלונים: הרעיון שתהיה שכונה של מאות יחידות דיור, שכולן בשכירות, איננו רעיון טוב במדינת ישראל.

מאיר אלונים: הניסיון שלנו עם בית הספר שמשרת את אותה שכונה, שיש ילדים שמתחלפים לעתים מזומנות, זה לא רעיון טוב.

מאיר אלונים: הרעיון של שכונות שלמות שיגורו בהן אנשים לתקופות קצרות.

מאיר אלונים: הם לא יתקשרו למקום, לא יתקשרו לבית הספר, זה איננו רעיון טוב.

מאיר שטרית: המודל שאתה מדבר עליו הוא בדיוק אנטי תיזה להצעת החוק הזאת.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרית, הוא מספר על הניסיון שלו.

מאיר אלונים: אני חרד מאוד משכונות גדולות מאוד, שיהיו כולן בשכירות, ואני לא יודע איך לתקן את זה בהצעת החוק.

מאיר אלונים: הייתי מבקש שיופיע בהצעת החוק בעיקר נושא התחזוקה באופן חד-משמעי וברור, ואני חוזר, דווקא תחזוקת החצר.

מאיר אלונים: יש להניח שבעל הבניין יתקן פיצוצים בבניין, אבל את החצר אחרי 25 שנה הוא יתקן.

אברהם פורז: אני מודה לך, גברת יהל.

יוכי יהל: יש לי השגה לגבי אותו חלק שמדובר בו על הגבלת מספר השנים שבהן משכירים את הדירות לדיירים.

יוכי יהל: כאן כתוב "חמש שנים" עם סנקציות, עם מאסר, עם קנסות אדירים.

מאיר שטרית: על מה סנקציות?

יוכי יהל: למי שלא מפנה את הדירה כעבור חמש שנים.

מאיר שטרית: היכן זה כתוב?

לאה ורון: סעיף 8(א).

מאיר שטרית: אפשר לחדש כל פעם מחדש, ל-25 שנה.

יוכי יהל: גם אם זה 25 שנה, מבחינות מסוימות זה גרוע יותר, מכיוון שאדם בדרך כלל בונה את הסביבה התומכת שלו עם השנים.

יוכי יהל: כאשר אדם שכר בגיל 25-30, ניחא; בגיל 55, כל מעבר של דירה, שהיא לא על-פי בחירתו של הדייר היא טראומתית וקשה.

מאיר שטרית: למה לא על-פי בחירתו?

יוכי יהל: מפני שאם הוא לא מעוניין והוא חייב לפנות את הדירה.

מאיר שטרית: הוא לא חייב לפנות את הדירה.

מאיר שטרית: סעיף 8(א) רק רוצה לומר שאין פה דיירים מוגנים, שאם הוא גמר את חוזה השכירות שלו, הוא חייב לפנות.

מאיר שטרית: הוא לא יפנה, הוא ייענש קשות.

יורי שטרן: הבעיה היא אחרת, הרי הדבר הזה דינמי, מישהו גר שם 20 שנה, נפטר או עזב, ומי שנכנס לא הספיק אפילו לחיות חמש שנים, אבל כל תקופת ההשכרה לפי החוק, מאז שהבניין בנוי ועד תום 25 שנה.

יורי שטרן: זאת אומרת, לחלופת הדיירים בתקופה הזאת אין תשובה.

מאיר שטרית: זה פרוייקט של השכרה ל-25 שנה, בתום 20 שנה מתו 80% מהדיירים, נכנסו אנשים חדשים בחמש השנים האחרונות.

מאיר שטרית: מי שמחזיק את זה, זה חברת ביטוח או קופת פנסיה, מה הם עושים?

יורי שטרן: מאריכים?

מאיר שטרית: ודאי, הם ימשיכו להחזיק את הפרוייקט, כי בשבילם זה נכס מניב, פטור ממס, הם מקבלים את ההטבות של פטור ממס-הכנסה, ומבחינתם זה יופי של דבר.

מאיר שטרית: בעולם הדבר קיים עשרות שנים, הפרוייקטים ממשיכים בהשכרה כל הזמן.

יוכי יהל: אני רוצה לפתור את הדור ללא כתובת, דור הנוודים, ומטיבן של דירות מושכרות בשכירות חודשית, שעל-פי חוזה אפשר להעיף את הדייר ואפשר לא להעיף אותו, ואת זה צריך למנוע.

מאיר שטרית: איך אני יכול למנוע זאת?

אברהם פורז: היא רוצה שהדיירים יהיו מוגנים.

יוכי יהל: אני לא מדברת עכשיו על כל נושא הדיור המוגן.

מאיר שטרית: הרעיון הוא, שכירות ברצון לשוכר מרצון.

יוכי יהל: ללא הגבלת זמן?

מאיר שטרית: לא, מצדי, הוא יכול לשכור ל-25 שנה.

יוכי יהל: אם כך, תכתוב את זה פה, כי כאן כתוב שזה מוגבל לחמש שנים.

מאיר שטרית: אני מודה שאני לא מבין למה כתוב פה "חמש שנים", יכול להיות שצריך לתקן זאת.

יורי שטרן: כנראה, העתיקו את זה מהחוק הקיים.

יוכי יהל: דבר שני.

יוכי יהל: גם בתקופה ששילמו 10% מס-הכנסה, הבעיה אצלנו, ואני לא מדברת על מקרים סוציאליים, שהיחס בין משכורת שמשולמת לאותן שכבות שעבורן אתה רוצה לבנות את הדירות האלה ובין שכר הדירה - - -

מאיר שטרית: אני לא רוצה לבנות דירות עבור שכבה מסוימת, אני בונה את הדירות עבור כלל אזרחי ישראל.

מאיר שטרית: אדם שזקוק לתמיכה, לדעת משרד השיכון, הוא יפנה אותו לבניין X, הוא ישלם לו את רמת התמיכה שמשרד השיכון נותן.

מאיר שטרית: הוא לא חייב להיות מקרה סעד לצורך העניין, מקרה סוציאלי או עבריין.

מאיר שטרית: הוא אדם שאין לו אמצעים, עולה חדש שבא אתמול מרוסיה, אם חד-הורית, המדינה משלמת להם היום השתתפות בשכר דירה, הם עושים חוזים פרטיים, מתרוצצים מדירה לדירה, מחר הם לא צריכים את זה, הם באים לדירה מהסוג הזה, חותמת חוזה ל-20 שנה, כל עוד שהמדינה תומכת בה - ישלמו לה את שכר הדירה ישר לקבלן, נגמרה התמיכה שלהם - הם ישלמו.

מאיר שטרית: אף-על-פי-כן שכר הדירה כיום הוא כזה, שעבור דירות קטנות של שני חדרים משלמים משהו בין 400 דולר ל-600 דולר, וזה לא ישתנה הרבה.

מאיר שטרית: ודאי זה ישתנה.

יורי שטרן: יוצאות לשוק עשרות דירות להשכרה, זה ישתנה.

אברהם פורז: אני רוצה לשמור על זכותה של הגברת יהל לדבר.

יוכי יהל: אני לא מאמינה שכאשר התשואה צריכה להיות בין 7% ל-8% שכר הדירה יכול להיות כזה שייוותר לאדם ממה לחיות אחרי שהוא ישלם שכר דירה.

אברהם פורז: תודה רבה לגברת יהל.

אברהם פורז: אדוני, בבקשה.

משה וינרב: דיברו כאן כולם על כך שבעולם, חברות ביטוח הן מגדולות המשקיעים בעניין, אבל כנראה שהיתה פה טעות טכנית, וחברות הביטוח לא נזכרות בהגדרה של בעל בניין כמי שיכול להשקיע.

מאיר שטרית: מקובל עלי.

משה וינרב: שר האוצר עומד לחתום על תקנות דרכי השקעה, שיגדילו את השיעור של הכספים שחברות ביטוח רשאיות להשקיע בנדל"ן מניב, ולכן אם נצרף לכאן את חברות הביטוח, זה משתלב ביחד.

אברהם פורז: זה עדיין לא אומר שתשקיעו, זה רק אומר שיהיה חוק שיאפשר.

טליה דולן-גדיש: אנחנו מתנגדים, כמובן, להצעת החוק הזאת.

אברהם פורז: למה כמובן?

אברהם פורז: אומרים שזה בתמיכת ממשלה.

מיכל דויטש: היתה התנגדות.

מאיר שטרית: מי שעונה בשם הממשלה זה השר, לא את, והשר תמך.

יחזקאל לביא: החלטת ממשלה היא זו שקובעת לי, כפקיד, מה אני צריך לעשות.

יחזקאל לביא: החלטת הממשלה נשארה בעינה.

יחזקאל לביא: זה ששר השיכון הסכים אתך בהנהלת הקואליציה לגבי הצעת החוק, זה עדיין לא אומר ששונתה החלטת הממשלה.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרית, בדקנו בפרוטוקול, והשר לא ענה על ההצעה, כפי שקורה במקומותינו.

טליה דולן-גדיש: קודם כול, קיים פרק אחד בחוק לעידוד השקעות הון, שכוונתו לתת הטבות מס לצורך בנייה להשכרה, ובחוק לעידוד השקעות הון קיימים גם מנגנוני פיקוח, שלצערנו לא ראינו אותם בהצעת החוק הזאת, ולכן היא נראית לנו קצת תלושה, ולא ברור לנו כל כך איך מיישמים את הצעת החוק הזאת.

מאיר שטרית: כי אין להם ברירה.

יורי שטרן: את יכולה לייצג את המינהל להכנסות המדינה, אבל את לא יכולה לייצג את המנטליות.

אברהם פורז: היא יכולה לייצג את המנטליות הישראלית.

יורי שטרן: המנטליות הזאת נבנית על בסיס השיטה שקיימת מ-1950, שלא נותנת שום ברירה אחרת.

יורי שטרן: איפה המנטליות ואיפה המציאות?

טליה דולן-גדיש: אני יכולה ליצג מחקרים שנעשו במינהל הכנסות המדינה.

מאיר שטרית: זה כמו להגיד שלפני 20 שנה שהמנטליות הישראלית היתה לנסוע באגד.

אברהם פורז: אתם חולקים על זה, אבל תנו לה לדבר.

מאיר שטרית: אנחנו נבחרנו לשנות את המנטליות.

טליה דולן-גדיש: אני מצטערת שאני עוברת למחקר חדש, אבל חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרה לדירת מגורים), שמטרתו היתה לעודד הוצאה של מלאי דירות לשוק להשכרה, לפי המחקרים שלנו הוא לא עודד את הוצאת מלאי הדירות הנוספות להשכרה, מה שהוא כן עודד זה את האוכלוסייה היותר מבוססת, שהיא אוכלוסייה שיש לה בדרך כלל דירה שנייה או שלישית, שיכולה להוציא אותה להשכרה, ולא בהכרח שהשוכר הוא זה שנהנה מהעובדה שהמשכיר שלו פטור ממס על השכרת דירת המגורים.

יורי שטרן: ב-1990 היה, אם אני לא טועה, חצי מהמלאי הנוכחי, כשהיתה עלייה גדולה, ונתנו הפטור.

יורי שטרן: הוכפל מספר הדירות בשוק.

יורי שטרן: את כלכלנית, את רוצה להסביר לנו איך - - -

ארז שגיא: היא משפטנית.

יורי שטרן: איך יכול להיות שיש היצע פי שניים, וזה לא משפיע על המחירים?

יורי שטרן: זה לא יאומן.

אברהם פורז: אולי היא לא צודקת, אבל נשמע אותה.

אברהם פורז: ד"ר שטרן, אתה לא חייב להסכים אתה, אבל אתה חייב לתת לה אפשרות לדבר.

יורי שטרן: יש חובת היגיון בהצגת הדברים.

אברהם פורז: לא ראיתי בשום מכרז של נציבות שירות המדינה, שהפקיד חייב להיות הגיוני.

טליה דולן-גדיש: במכרז שלי, זה במקרה היה.

אברהם פורז: למה ממשלות ישראל לדורותיהן מאריכות את זה?

טליה דולן-גדיש: קודם כול, ברפורמה של ועדת בן-בסט, אנחנו מבקשים להוריד את זה - - -

מאיר שטרית: שר האוצר הודיע בשבוע שעבר בכנסת בדיון על הרפורמה, שלא רק שהוא לא מוריד את התקרה, הוא מעלה את התקרה של הפטור.

יחזקאל לביא: זה שר האוצר, זה לא הפקידים שלו.

אברהם פורז: תנו לה לדבר, היא לא יכולה להגיד משפט.

טליה דולן-גדיש: אנחנו לא רוצים להעלות את התקרה.

טליה דולן-גדיש: ועדת בן-בסט ביקשה להוריד את התקרה מ-7,000 שקל ל-3,000 שקל.

טליה דולן-גדיש: בעקבות לחצים שונים הסכים שר האוצר להעלות את התקרה, שוועדת בן-בסט רצתה להוריד ל-3,000, ל-4,500, אבל עדיין מדובר על הורדה לעומת המצב הקיים.

מאיר שטרית: חכי, זה רק בקריאה ראשונה.

מאיר שטרית: יש את ועדת הכספים בדרך.

ארז שגיב: מה שדיברנו עד עכשיו, ומה שהעלה כבודו, זו מתכונת שרצה בארצות-הברית, והיא בנויה במתכונת של "ריץ'", זה סוג של התאגדות שהבסיס שלה הוא בסיס נדל"ני, והמתכונת היא פחות או יותר אותו דבר, השכרת דירות למגורים, נכס מניב, וכל מה שעולה מזה.

ארז שגיב: אלא ששכחו כל המכובדים פה לציין, שבמשך 20 שנה המתכונת הזאת בארצות-הברית לא פעלה, היא נכשלה.

ארז שגיב: היא התחילה לקבל תאוצה, ואני לא יודע מה הסיבות, רק בעשור האחרון.

אברהם פורז: מה זאת אומרת לא פעלה?

אברהם פורז: בארצות-הברית גרים אנשים עשרות שנים בשכירות.

יורי שטרן: האנשים גרים, אבל המתכונת לא פעלה.

מאיר שטרית: מה מקור האינפורמציה הזאת?

ארז שגיב: אני יושב עם נציגים ממשרד השיכון.

מאיר שטרית: אמריקנים?

ארז שגיב: לא עם נציגי משרד השיכון שלנו.

מאיר שטרית: מה הם יודעים על מה שקורה בארצות-הברית?

ארז שגיב: הם יושבים עם נציגים ממשרד השיכון בארצות-הברית, ועלה הנושא של ה"ריץ", והאפשרות לעודד את זה בישראל, וזו פחות או יותר אותה מתכנות.

יורי שטרן: על המנטליות הישראלית ממונה מינהל הכנסות המדינה, ועל המנטליות האמריקנית ממונה משרד השיכון.

יורי שטרן: ..

מאיר שטרית: משרד השיכון שלנו לא יודע מה קורה בארץ, אז הוא יודע מה קורה בארצות-הברית?

אברהם פורז: רבותי, אתם מוכנים לתת לו להגיד משהו?

ארז שגיב: אני מנסה לומר שאותה מתכונת של הפיכת השכרת דירות לשוק מוסדי, לא מוסדי בהיבט של ממשלתי, אלא שוק מוסדי שגופים גדולים ייכנסו, אני לא בטוח שזאת המתכונת המצומצמת הנכונה לעשות אותה.

ארז שגיב: אלא אולי צריך לשקול מבנה אחר או קונספט אחר, שבו נשקול את כל השיקולים, כמו שזה רץ בארצות-הברית, לא רק ההיבט של אותן הטבות שמצוינות כאן.

ארז שגיב: אנחנו נלחמים בשן ועין על כל הנושא של דירות מגורים, פטור, כמו שאמרת, לחכות ארבע שנים, לא לחכות ארבע שנים, פתאום אנחנו רוצים לעודד בצורה של בנייה מסיבית להשכרה ולתת את הפטור אחרי 25 שנה.

ארז שגיב: אולי הרעיון נכון, אבל הצורה שבה ניתן את ההטבות לא נכונה.

ארז שגיב: גם מבחינה כלכלית, עד כמה שאני יודע, אם אתה נותן תשואה ארוכת טווח שהיא לא תשואה רווחית, וזה הציג הנציג מהתאחדות הקבלנים, היא לא תשואה ממש רווחית שמתח הרווחים הוא כל כך גבוה, אולי בכלל לא משתלם לאותו יזם לקבל את ה-7% האלה ולחכות 25 שנה למס שבח.

ארז שגיב: מתי יהיה הפטור?

ארז שגיב: הפטור יהיה רק כאשר אני אמכור את היחידה כיחידה גלובלית, ורק אם הצד השני - - -

שמשון הראל: זה לא 7%.

אברהם פורז: ההנחה היא, שאם מוכרים את זה לתאגיד אחר שממשיך להשכיר, יש פטור גם באותו שלב.

אברהם פורז: ואחרי 25 שנה, הנטל להמשיך להשכיר לא קיים, אפשר למכור במכירה פרטית.

ארז שגיב: כולנו רוצים לעודד השכרה, גם אם אנחנו מאמצים חלקים או את מלוא ההצעה, אין שום סיבה בעולם, לא כלכלית, לא משפטית, לא כל סיבה אחרת, שחוק ירוץ במקביל לחוק אחר.

ארז שגיב: אם כולנו טענו שחוק עידוד השקעות הון לא עובד, אז צריך לבדוק מה לא בסדר בחוק עידוד השקעות הון.

אברהם פורז: בחוק הזה, בסוף יהיה סעיף, שהחוק ההוא בטל.

ארז שגיב: זאת לא הבעיה.

ארז שגיב: אם אתה אומר שפחת אתה נותן בין 5% ל-20%, אני קודם כול אומר שמכל בחינה שהיא, הוא יבחר ב-20%.

מאיר שטרית: למה?

אברהם פורז: אם הוא פטור ממס, הפחת לא מעניין אותו.

מאיר שטרית: אני יכול להביא תסריטים שליזם לא כדאי לקחת 20%, כדאי לו לקחת רק 5%.

ארז שגיב: אין תסריט כזה.

מאיר שטרית: אני אראה לך.

מאיר שטרית: אתם ממציאים כלכלה חדשה, אני לא מבין אתכם.

מאיר שטרית: אני אומר לך שבשורה התחתונה, הנטו של האוצר בהכנסה כספית ממסים בבניין להשכרה, על-פי החוק שאני מציע, יהיה יותר גבוה ממה שהוא מקבל היום, כי היום לא בונים בכלל.

טליה דולן-גדיש: אלה לא החישובים של אגף כלכלה במינהל הכנסות המדינה.

מאיר שטרית: יש לי ויכוחים עם אגף כלכלה לא אחת.

ארז שגיב: צריך לבחון את הנושא של חוק עידוד השקעות הון ומה הסיבות לכך שהוא לא עובד.

ארז שגיב: אני רואה שהמתכונת המוצעת והמתכונת הקיימת היא אותה מתכונת, למעט הפטור ממס שבח.

ארז שגיב: אם אנחנו מדברים על הנושא של כניסה של גופים מוסדיים גדולים, אז צריך באמת לשקול.

ארז שגיב: משרד השיכון, אני לא יודע על מה הוא יושב במסקנה שלו, אבל באופן עקרוני אפשר לשקול, לא בדרך של הצעת חוק דומה, אלא לשקול מבנה שונה לגמרי לגבי עידוד כזה, וזה לא במסגרת כזאת.

מיכאל נודלמן: אתם יודעים איזה מחסור יש בדיור, ואתם באים לכאן ומבקרים, ואין הצעות.

מיכל דויטש: אנחנו לא ממשרד השיכון.

מיכאל נודלמן: אפילו מהאוצר.

מיכאל נודלמן: לא שמעתי פתרון, רק ביקורת.

טליה דולן-גדיש: לאוכלוסיות מאוד נזקקות יש סיוע בשכר דירה.

יורי שטרן: שלא מאפשר להן פתרון, כי אין דירות להשכרה לטווח ארוך.

יורי שטרן: ולכן הפתרון שמוצע היום, אני כבר לא מדבר על גובה הסבסוד.

מאיר שטרית: תביאו הצעות, אדרבה.

יורי שטרן: אני לא חושב שמאיר שטרית הוא פונדמנטליסט של הצעת החוק כפי שהיא, ולא מוכן לשנות.

מאיר שטרית: אמרתי מראש ששום דבר הוא לא כזה ראה וקדש.

יורי שטרן: לכן משרד האוצר יכול להציע שורה נוספת של הטבות, שיאפשרו בנייה להשכרה.

אברהם פורז: מר לביא.

יחזקאל לביא: ביקשתי להביא דעה של מישהו אחר שלא נוכח כאן.

יחזקאל לביא: החוק אינו נותן תשובה לשתי שאלות: הראשונה - יצירת סלאמס.

יחזקאל לביא: כיוון שלסוחרים לא יהיה תמריץ לשמור את הבניין, מכיוון שאינם בעלים.

מאיר שטרית: היום שר הפנים לא יוצר סלאמס?

יחזקאל לביא: השנייה - ברגע שאוכלוסייה חזקה מגלה שמתחילה להתרכז סביבה אוכלוסייה בעלת מדרג סוציאלי נמוך, היא זזה מהמקום, וערך הנכסים יורד.

מאיר שטרית: למה אתה קובע את זה כמדרג סוציאלי נמוך?

יחזקאל לביא: כיוון שאותם אנשים, שעבורם רוצים את זה, בחלק מהמקרים, זה מדרג סוציאלי נמוך.

מאיר שטרית: אני בפירוש אומר שזה לא כך.

יחזקאל לביא: כתוב בחוק שיש הפניה למקרים סוציאליים.

מאיר שטרית: לא, כתוב ששר השיכון רשאי, להפנות דיירים לתמיכה, הם לא חייבים להיות מקרים סוציאליים.

אברהם פורז: אתה רוצה לתת לו שיעור פרטי בתוכן החוק?

אברהם פורז: הוא אומר את דעתו.

יחזקאל לביא: מנקודת הראות של המטפלים בחוק התכנון והבנייה אצלנו, נתבקשתי להעיר שצריך למצוא מקום בחוק בו ייאמר "ובלבד שכל מבנה שייבנה למטרות השכרה, ייבנה על-פי הוראות כל דין".

מאיר שטרית: יש ספק בכלל?

אברהם פורז: רבותי, אני במשך הרבה מאוד שנים הייתי חסיד גדול של דירות להשכרה וחשבתי שזה לא בסדר שבארץ משעבדים אנשים ברכישת דירות, משכנתה לכל החיים.

אברהם פורז: אבל אני שיניתי את דעתי.

אברהם פורז: מבחינה סוציאלית זה טוב שאנשים יהיו בעלי בתים, אפילו אם זה מחייב אותם למאמץ, ושיהיה מעמד בינוני גדול של אנשים שיש להם דירה בבעלותם.

אברהם פורז: באופן עקרוני אני לא בטוח שהאידיאל הסוציאלי הוא לרצות מדינה שבה כולם גרים בשכירות.

אברהם פורז: להפך, דווקא הדבר הנכון הוא לסייע ברכישה ולא לסייע בשכר דירה.

אברהם פורז: אצלנו התשואות בשכירות הן מאוד נמוכות, לא כדאי היום.

אברהם פורז: כל הדירות האלה, למרות שמישהו בוכה שהוא משלם 700 דולר לחודש על דירת שני חדרים בתל-אביב, ואני בוכה שזה הרבה כסף, זה נכון לזוג צעיר, או אפילו לפעמים לחד-הורי שגר בדירה כזאת, אבל יחסית לתשואה של הדירה, זה כלום.

ארז שגיב: עושים את זה בפועל.

אברהם פורז: אם התשואה היום נמוכה, והיא מגיע ל-2%-4%, והיא כנראה לא יכולה להגיע ליותר מזה, הדרך היחידה זה להפוך את הברוטו לנטו, להפוך את התשואה של ה-4%, כשהיא ברוטו, להכנסה נטו, שהופכת את זה אולי לכדאי, זו הדרך היחידה.

אברהם פורז: אני לא רואה דרך אחרת.

טליה דולן-גדיש: זה קיים לגבי השכרת היחיד.

אברהם פורז: אני לא רואה הבחנה למה אדם אמיד, שיש לו דירה נוספת, ויש לו הכנסות במאיון העליון, על דירה נוספת שכר הדירה פטור ממס, ותאגיד שמשום מה השתגע, כך הוא רוצה, ללכת ולבנות 1,000 דירות, יהיה חייב, בהנחה שאנחנו מעוניינים שזה לא יהיה דבר ממוסה.

ארז שגיב: מנגנון, כאמור, קיים כבר, אולי צריך לשפר אותו.

אברהם פורז: אתה מזכיר אחד שתכנן מטוס ובטיסת הבכורה המטוס התרסק.

אברהם פורז: התכנון היה מצוין, כנראה המטוס לא ממריא.

אברהם פורז: עובדה שהסיפור של הבניינים להשכרה, לפי החוק לעידוד השקעות הון, שחצי מהבניין מושכר, לא פועל.

אברהם פורז: עובדה שבשנים האחרונות הוא כמעט ולא פועל.

אברהם פורז: צריך גם להימנע מהמצב הזה של סלאמס, זאת אומרת, באיזה מקום הפטור ממס צריך להיות בנוי רק באותה מסגרת כשלבעל הנכס יש חובות תחזוקה, והתחזוקה עליו, כי ברור שהדיירים האלה לא יתחזקו, מי שזה לא רכוש שלו, לא יתחזק.

מאיר שטרית: נוסיף סעיף שיבטיח את זה.

אברהם פורז: הייתי מצפה מכם, אנשי מינהל הכנסות המדינה, שתבואו אלינו עם הצעה משופרת, בהנחה שאתם חושבים שהרעיון לעודד בנייה להשכרה הוא נכון, איך אתם מעודדים במסגרת המסים את הפתרון הזה.

מאיר שטרית: פעם רביעית שבחוק שלי אתה לא מגיע להצבעות.

מאיר שטרית: הסכמתי להיות פתוח לשמוע כל רעיון ולדון בכל רעיון.

מאיר שטרית: הרי מה הרעיון של הקריאה הראשונה, לבדוק אם הצעת החוק הגיונית, אז אין שום סיבה לא להביא את הצעת החוק לקריאה ראשונה.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרית, טוענים אחר כך טענות נושא חדש, ופרט לזה גם אתה רוצה לתקן חלק מהדברים, אתה לא רוצה חמש שנים, אתה רוצה 25 שנה.

אברהם פורז: אני לא יודע אם אתה רוצה מאסר בפועל.

אברהם פורז: אם אני לא אקבע תוך זמן קצר ישיבת המשך, תוכל לבוא אלי בטענה.

מאיר שטרית: אברהם פורז, תראה איזה דבר אבסורדי נוצר, הסקטור שאמור להשקיע את הכסף אומר לך שהוא תומך בזה, כל האחרים אומרים "זה לא ישתלם לכם".

מאיר שטרית: מה זה עניינכם?

מאיר שטרית: זה שוק פרטי, לאנשים יש כסף שהם מוכנים להשקיע.

אברהם פורז: אתה הצעת פחת, אני הצעתי יותר מזה, פטור לגמרי ממס.

מאיר שטרית: אני מקבל את זה, כי אני מסכים אתך לגמרי שההטבות שמבקשים על קרקע הן לא ריאליות, המינהל לא יסכים, וזה תלוי במינהל.

יורי שטרן: אם יוציאו מכרזים לבנייה להשכרה?

מאיר שטרית: לא צריך לתלות את זה במינהל.

אברהם פורז: החלטנו שהם יוציאו לתחנות דלק, 60 בשנה הראשונה, 120 בשנה השנייה, והתחנות קמו כפטריות אחר הגשם...

מאיר שטרית: אני בעניין הזה בעמדה אחת עם אברהם פורז, נכון ללכת על הפטור לשכר דירה לתקופה של 25 שנה.

אברהם פורז: יש פטור מלא ממס שבח.

מאיר שטרית: זה משפר את התשואה בצורה משמעותית.

אברהם פורז: חבר הכנסת שטרית, אנחנו יכולים לעשות את החוק הזה כהוראת שעה לשלוש שנים, לראות בשלוש שנים לכמה פרוייקטים כאלה נכנסו אנשים - ברור שמי שנכנס יש לו הפטור - ולראות מה קורה.

מאיר שטרית: שלוש שנים זה מעט מדי זמן, אפשר לעשות לחמש שנים ולראות.

אברהם פורז: רבותי, המשך יהיה בקרוב, אחרי שהגברת בנדלר תחזור.

אברהם פורז: אני מודה לכם.