一跃成为全国名列前茅的重要通商口岸，天津英租界也成了所有英国专管租界中最繁荣的一个。界内建成成排的高楼大厦，建成维多利亚道等交通干道，还建成作为工部局所在地的巨型公共建筑戈登堂。不过在此期间，天津法租界和天津美租界仍没有多大变化。从1870年起，法国在普法战争中一败涂地，随后长期陷入侵略越南和中国的战争，对华贸易便一蹶不振。在19世纪70年代及80年代，每年抵达天津的法国商船至多只有数艘，有时甚至没有一艘。在这种情况下，法租界就失去了兴盛的基础。美租界的情况尤为特殊。于是，在第一个时期即发展时期中，天津的租