1880年代，天津法租界开始着手进行市政建设。到20世纪初，由于海河航道得到疏浚，挖出的泥沙用于填平租界西部新拓展区的沼泽，在中国北方传教的天主教会各大修会的账房以及英、法和比利时等国房地产公司纷纷在法租界内造房出租，带动了法租界的发展。同时，由于天津老城遭到兵变的破坏，大批商户由华界迁入，使法租界迅速发展并繁华起来，逐渐取代了天津老城，成为天津最繁盛的商业中心，并在杜总领事路与福煦将军路十字路口陆续建成天津劝业场等众多商业设施。
德租界（1895年－1917年）.德国租界在天