1912年，壬子兵变，华界的北门外大街、宫南大街和宫北大街遭到士兵抢劫、毁坏，华人商业大批转移到法、日租界，在法租界内主要集中在杜总领事路（梨栈大街，今和平路）。在中国北方传教的天主教会各大修会的账房—遣使会的首善堂、耶稣会的崇德堂、比利时圣母圣心会的普爱堂以及法国立兴洋行、英国先农公司、比利时仪品公司等各国企业纷纷在这一带进行房地产投资，买地盖房出租。1920年代，在法租界内的杜总领事路与福煦将军路（今滨江道的大沽北路至南京路段）十字路口陆续建成天津劝业场、天祥商场、泰康商场等商业设施，以及国民、惠中、交