天耀邨一带是天水围的中心区。随着嘉湖银座（现称置富嘉湖）及嘉湖海逸酒店于1999年开幕启用，天水围公园及嘉湖银座一带成为了新的新市镇中心。1990年代初，轻便铁路天水围支线通车。1998年上半年，大榄隧道正式通车，天水围居民从此不再需要依靠屯门公路（或粉岭公路、吐露港公路和大老山隧道）往来九龙、香港岛、葵涌及荃湾市区；同时天水围南部发展大致完成。天水围北的发展于1997年展开。天颂苑及天华邨于1999年入伙，其后的数年是天水围北部屋邨入伙的高峰期。人口急剧上升，在2001年区内人口已达27万。1997年