政府决定停售居屋，导致房委会面临财政入不敷支，陷入困境，又加上2003年香港爆发严重急性唿吸系统综合症（SARS），会影响公共设施卫生环境的恶劣问题。所以在2004年初房委会决定分拆其部分零售物业及停车场，将之证券化并成立领汇基金（现名为领展基金）于香港交易所上市，借以筹集资金。就有关领展上市的决定，房屋及规划地政局局长在传媒答问环节中表示：「我们一向表示，我们是需要财政上的支持，令我们能够继续公屋建设计划。」2004年12月6日，领展进行第一次招股，获分配上市编号2382（第二次上市获分配上市编号为0