账房以及英、法和比利时等国房地产公司纷纷在法租界内造房出租，带动了法租界的发展。同时，由于天津老城遭到兵变的破坏，大批商户由华界迁入，使法租界迅速发展并繁华起来，逐渐取代了天津老城，成为天津最繁盛的商业中心，并在杜总领事路与福煦将军路十字路口陆续建成天津劝业场等众多商业设施。
德租界（1895年－1917年）.德国租界在天津存在的时间是1895年至1917年。1895年，德国驻华公使绅柯向清廷总理衙门提出照会，借口德国在中日甲午战争中“迫日还辽”有“功”，向清政府索取租界，要求享受