继政府后的土地第二拥有人。地产发展商不是小本经营的中小企。他们必须有大量的资本投入，例如用于竞投拍卖的土地，之后向政府当局报上计划书，申请建筑工程，获批后把建造工程外判给建筑公司，不论该地产发展商旗下是否有承建公司，品质控制、平顶、申请入伙纸、公关、市场推广、住宅、商场、写字楼和待价而沽等等，都是大型投资活动。为了减少投资额，实现利润最大化，地产商各出奇谋，有合法也有非法的，例如卖楼花、「官商合作」平价收地、收旧楼重建、投地之后更改地积比率、屏风楼、缩水楼、换地权益书和丁屋等，或如中国大陆的碧桂园实