后外国侨民纷纷移居租界，首先是天津英租界得到开发经营，到1900年庚子之乱以前，已经建成了以维多利亚道为主干道的道路网，两侧除了以英国为主的商业、金融机构，还建起了着名的戈登堂、天津利顺德饭店等豪华建筑。这一时期，法国由于在普法战争中失败，国力不振，天津法租界仍不见起色。直到1880年代才开始着手进行市政建设。1900年以后，由于海河航道得到疏浚，同时挖出的泥沙又填平了各国租界中的大片沼泽，使得天津的投资环境得到很大改善。天津租界的商务活动也趋于繁盛，民国初年，主要在天津英租界内的维多利亚道两侧兴建了一批豪