至2020年春节起2019冠状病毒病疫情爆发，港府对中国内地封关后才见明显减少。在商业活动以外，上水于回归后的发展主要体现在上水南住宅区的兴建和落成。经历建筑公司施工缓慢等负面消息，上水南首个屋苑清河邨于2007年开始入伙，之后该区相继建成御皇廷、祥龙围邨等屋苑，而保荣路游乐场和保荣路体育馆相继落成亦标志上水南的社区建设大致完成。上水站西北方的工贸大厦在2010年后逐渐变成区内水货货物的货仓和集散地，每天由来水货客从大厦领取货物后通过东铁线带货到深圳，虽然有意见批评该区工贸大厦被用作水货仓是推动区内水货