租界的兴起，但与外资工业相比并不占据优势地位。
商业.随着租界的陆续开辟和华界的时局动荡，商业中心逐渐从天津传统的商业区旧城北门外和东门外一带逐渐向租界转移。金银店、绸布店等逐渐迁入日租界。1939年8至10月，天津地区遭遇暴雨洪涝灾害，意租界因地势较高的有利条件，受影响较小。因此聚集了棉布投机商人并很快形成了天津棉布交易中心，1939年至1940年，从事棉布投机生意的货栈有36家。随着租界商业的发展，反映商人意愿、动向的商会、公会逐渐出现。1887年，怡和洋行等在天津英租界内