GiliGold/VAD_KnessetCorpus huggingface dataset:
אורלי דותן: אם בעלי הקרקע נשארו בעלים של הדירה וקיבלו את הדירה מוכנה, אם הם מקבלים מכתב החרגה מהבנק, כפי שמקבל רוכש דירה בפרויקט רגיל, בעצם יהיה אפשר כבר להמיר את הבטוחה במכתב ההחרגה.
תומר רוזנר: אנחנו מחילים על הצעת החוק הזאת את הוראות סעיף 2ג לחוק, שמאפשר את מכתב ההחרגה.
אורלי דותן: אבל זה לא חלופה להמרה של הערבות.
תומר רוזנר: בדיוק כמו בעסקת מכר רגילה.
אורלי דותן: לא, אני לא מבינה איך זה קורה.
דב חנין: זה סעיף ההחלה.
אורלי דותן: אבל זאת צריכה להיות חלופה לביטול הערבות, להמרת הערבות בחלופה אחרת.
רוני טיסר: בסעיף 2א2(ה) בעמוד 5.
אורלי דותן: אני לא מבינה איך זה מאפשר את ביטול הערבות.
תומר רוזנר: אנחנו אומרים שיחול בעניין הזה סעיף 2ג לחוק, בשינויים המחויבים, שמאפשר את מכתב ההחרגה בעסקה רגילה.
אורלי דותן: את זה הבנתי.
אורלי דותן: אבל איך המכתב הזה מאפשר לי את ביטול הערבות?
תומר רוזנר: כי זה בדיוק מה שסעיף 2ג אומר בעניין מתן מכתב החרגה.
תומר רוזנר: אנחנו מחילים אותו גם כאן.
תומר רוזנר: תסתכלי בסעיף 2ג לחוק הקיים.
אורלי דותן: החוק אומר שחובת הבנק להוציא אישור, לפיו הוא אומר לדייר: אם שילמת את כל הכסף, אם ביטלת את הערבויות ואם הדירה מוכנה אני בעצם מאשר שלא אממש את השעבוד שלי.
תומר רוזנר: זה מכתב החרגה.
אורלי דותן: השאלה האם אני יכולה במצב הזה לבטל את הערבות עצמה, כלומר האם זאת תהיה חלופה לביטול הערבות.
אורלי דותן: מתי אני יכולה לבטל את הערבות?
תומר רוזנר: כשאת מוסרת את החזקה בדירה וזכויות קנייניות בדירה.
אורלי דותן: מכתב החרגה כזה נחשב מספיק טוב?
תומר רוזנר: כמו בעסקה רגילה.
תומר רוזנר: מה את עושה בעסקה רגילה?
אורלי דותן: יש הערת אזהרה.
אורלי דותן: זה לא אותו דבר.
תמר בשיסט-סולומון: אבל בעסקה רגילה הדייר הוא לא בעל זכות קניינית מראש.
תמר בשיסט-סולומון: הוא בעל זכות חוזית.
אורלי דותן: בעסקה רגילה יש לך חלופה של הערת אזהרה.
אורלי דותן: פה אין לך חלופה של הערת אזהרה.
תומר רוזנר: למה אין?
אורלי דותן: כי אם הוא נשאר בעלים אתה לא יכול לרשום לו הערת אזהרה.
תומר רוזנר: על הדירה החדשה.
אורלי דותן: אתה לא יכול משפטית לרשום הערת אזהרה.
תמר בשיסט-סולומון: הערת אזהרה חלה על בעלות לפי חוק המקרקעין.
תומר רוזנר: אני יכול לרשום הערת אזהרה.
תומר רוזנר: אם הדירה החדשה יוחדה, היא כבר קיימת ברישום, אפשר לרשום עליה הערת אזהרה.
תומר רוזנר: אם היא לא קיימת אז אי אפשר.
אורלי דותן: אז יש פה בעיה.
דב חנין: אז יש את החלופות האחרות.
דב חנין: התאחדות בוני הארץ, בבקשה.
אהוד נדב: רק לעניין הזה.
אהוד נדב: בדירה רגילה שאנחנו מוכרים הבניין עדיין לא רשום כאשר נותנים הערת אזהרה לדייר.
אהוד נדב: נותנים לו הערת אזהרה על הקרקע, על המגרש.
אהוד נדב: אין רישום על דירה חדשה.
אהוד נדב: התיקון שעכשיו תומר רוזנר הציע, שאומר: אני לא נותן את החלופה האחרת לגבי הזכויות הקנייניות במקרקעין אלא אני דורש שזה יהיה מסוג מיוחד על הדירה החדשה, הוא יהיה אפקטיבי רק אחרי שהבית נרשם בטאבו, שזה 3 שנים אחרי שנגמרה הבנייה.
תומר רוזנר: או 30 שנים אחרי שנגמרה הבנייה.
אהוד נדב: נכון, יש גם מקרים כאלה.
אהוד נדב: אז הוא לא אפקטיבי.
אהוד נדב: אתה לא משווה את זה למקרה הקיים הרגיל אלא להיפך, אתה אומר שבמקרה הקיים הרגיל לא נוכל לעשות את זה.
תומר רוזנר: אתה מדבר על המקרה הזה, לא על המקרה הקיים הרגיל.
תומר רוזנר: במקרה הזה, להבדיל מהמקרה הקיים הרגיל, לא תוכל לעשות את זה.
חנה גבאי: הוא יוכל לעשות את זה כאשר הדירה האחרת לא תהיה באותו פרויקט אלא בפרויקט אחר.
אהוד נדב: זה קצה של הקצה.
אהוד נדב: זה לא קיים.
תומר רוזנר: אכן אתה צודק בדבריך, אבל אנחנו סבורים שהחוק המקורי מלכתחילה לא היה צריך לאפשר מתן הערת אזהרה על חלק יחסי בקרקע כי זה לא נותן מענה לדייר, לא מבטיח אותו מספיק.
תומר רוזנר: אבל אנחנו לא מתקנים עכשיו את החוק העיקרי.
תומר רוזנר: כפי שאמרה עו"ד גבאי בשיחה מוקדמת, התקדמנו מאז החוק המקורי ויכול להיות שאם היינו מחוקקים היום את החוק המקורי לא היינו נותנים אפשרות של מתן הערת אזהרה על חלק יחסי מן הקרקע בעסקה רגילה.
אהוד נדב: למה?
אהוד נדב: אילו תקלות היו?
אהוד נדב: איפה ראית תקלות מהסוג הזה בגלל הערת אזהרה?
אהוד נדב: איפה ראית שהיתה רשומה הערת אזהרה ובאו ולקחו מאדם את הזכות הקניינית?
אהוד נדב: ראית מקרה אחד כזה?
תומר רוזנר: לא, הטענה היא שזה לא מבטיח אותו בצורה המיטבית.
אהוד נדב: אבל זה כן מבטיח אותו.
קריאה: אין מה שיותר מבטיח אותו מבחינת בעלות.
אהוד נדב: זה מה שקובע חוק המקרקעין.
אהוד נדב: הערת אזהרה מבטיחה אותו כנגד מפרק או כנגד כונס נכסים, כנגד כולם.
חנה גבאי: הוא לא מקנה רישום ובפועל הקבלנים ברובם לא נותנים.
דב חנין: ננהל את הדיון בצורה מסודרת.
דב חנין: אני מבין שכולם מתרגשים, זה יפה, זה חשוב.
דב חנין: גברתי, נציגת משרד המשפטים.
כרמית יוליס: רציתי להתייחס להערות שעלו פה.
אהוד נדב: לא סיימנו את ההערות שלנו, אדוני היושב-ראש.
דב חנין: אנחנו מדברים על הנקודה הזאת.
כרמית יוליס: רציתי להתייחס לסוגיה שעלתה פה ביחס לאפשרות החלפת הערובות, שהיום בחוק הרגיל אפשרית בסיטואציות מסוימות.
כרמית יוליס: כאן הטענה שעלתה מדברת על האפשרות להחליף את הערובה, שאולי הופכת להיות בלתי אפשרית אם הדייר הוא בעל זכות בקרקע ואז אי אפשר לכתוב שעבוד על הקרקע שלו.
כרמית יוליס: זה נוגע לסוגיה בליבה של ההצעה, שדנו בה בעבר ביחד עם הייעוץ המשפטי ובנפרד, וכפי שאמרתי דנו בה הרבה, מכיוון שעלתה השאלה מה בעצם ההצעה רוצה להבטיח.
כרמית יוליס: ככל שאנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהדייר נותר בעל זכות קניינית בקרקע וככל שלא מוחקים אותו מהמרשם למה בכלל אנחנו רוצים לתת לו את "השלייקעס על שלייקעס" הזה בדמות בטוחות?
כרמית יוליס: הנחת העבודה הכי בסיסית היא שאם אתה בעל זכות קניין בקרקע משמע שהזכות שלך מאוד-מאוד חזקה.
כרמית יוליס: כאן אני מתחברת לאמירה הקודמת שלי, שזה באמת היה שנוי במחלוקת בכל מיני פורומים, כשבסוף מה שהכריע את הכף היה האינטרס של ההתחדשות העירונית, בדגש על האינטרס הספציפי כזה שיצדיק את מתן הבטוחה גם אל מול המורכבות המשפטית הזאת, שזה בהחלט לא המהלך הטבעי של הדברים.
כרמית יוליס: בעסקאות אחרות אם היו מתייעצים אתנו בהחלט היינו אומרים שאין בזה בכלל צורך כי מי שהוא בעל זכות קניין ורשום ולא מוחקים אותו אין אתו בעיה.
כרמית יוליס: הדבר שביקשנו להכניס בהקשר הזה הוא שהחוזה ידבר לכל הפחות על כך שהדייר המקורי מכר את מלוא הזכויות שלו בקרקע.
כרמית יוליס: כלומר, לפחות בהיבט החוזי הוא מבחינה חוזית נפרד מהמקרקעין האלה.
כרמית יוליס: עכשיו השאלה מה קורה בפרקטיקה.
כרמית יוליס: כאשר נפרדת מהמקרקעין האלה לכאורה המהלך הבא אומר שימחקו אותך גם מהמרשם.
כרמית יוליס: אלא מכיוון שאתה עתיד לחזור אליהם אז כנראה חוסכים את זה בדרך כזאת או אחרת.
כרמית יוליס: אבל הנחת העבודה, שאתה לעולם תישאר הבעל הרשום בקרקע – ועל זה עוד יתנו לך בטוחות, ומה נעשה כשנרצה להחליף אותן – היא בסימן שאלה מכיוון שבאופן עקרוני החוק הזה נותן לך ערבות רק במצב שאתה מכרת את מלוא הזכויות.
כרמית יוליס: אם מכרת את מלוא הזכויות אז בהחלט יכולים להיות מקרים שהזכויות שלך גם יימחקו, בין אם דירת התמורה שלך תהיה במגרש אחר, ואז בוודאי הן יימחקו מהמגרש המקורי, וגם באופן עקרוני כשאתה תחזור למגרש המקורי.
כרמית יוליס: יכול להיות שיהיו שלבי ביניים באמצע שהמרשם ישתנה בהתאם.
כרמית יוליס: רק את זה רציתי להוסיף, כי אם אתה נמחק מן הקרקע אין שום בעיה גם בהחלפת הבטוחות.
כרמית יוליס: הקושי מתעורר כשאתה נשאר בעל הזכויות בקרקע, וזה קושי גם בהקשר של החלפת הבטוחות וגם קושי מהותי בכל ההסדרה.
כרמית יוליס: אני מודה שאנחנו בהחלט התחבטנו בו מכיוון שכפי שאמרתי, אם אתה בעל זכות קניין אולי אתה בכלל לא צריך עוד בטוחה.
אורלי דותן: יש לי משהו להוסיף, ברשותכם.
אורלי דותן: אני נתקלת בשוק בכך שעורכי-דין שמייצגים דיירים לא מעוניינים בכלל להעביר את הזכויות בפועל על שם היזם כי זה מין קו הגנה עבורם.
אורלי דותן: הם אומרים: כל עוד לא קיבלנו את התמורה של הדירה החדשה אנחנו מעדיפים להישאר בעלים רשומים.
אורלי דותן: כלומר, זה מה שנפוץ.
אורלי דותן: ההעברה היא סיכון מבחינתם.
אורלי דותן: אני חושב שהמקרים הנפוצים הם שלא עוברת בעלות על שם היזם כל עוד לא מסתיימת בניית הדירה.
אורלי דותן: אלה המקרים הרגילים.
אורלי דותן: פה יש בעיה, פה אין מענה.
ישי איצקוביץ': ברשותכם, חשוב לי מאוד לציין משהו כללי.
ישי איצקוביץ': פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט מורכב מאוד, ארוך-טווח, עם הרבה מאוד סיכונים, ויש בו הרבה מאוד היבטים פסיכולוגיים וצריך להיות קשובים לכל דייר ודייר.
ישי איצקוביץ': חלק מן הבעיות שמעלים פה רלוונטיות להתמודדות היום-יומית הזאת.
ישי איצקוביץ': זאת אומרת, כאשר רוצים להבטיח לדייר מבוגר, שלא רוצה עכשיו לצאת למסע לדירה זמנית ואחרי כן לחזור לקרקע, ומציעים להבטיח לו דירה בפרויקט אחר כבר עכשיו, זה נועד בדיוק לתת את הפתרון הזה.
ישי איצקוביץ': אם לא יהיה בחוק מענה לבנקים וגם ליזמים, פתרונות שלא ייקרו את עלויות העסקה, אז למעשה נתעקש שגם לאנשים מבוגרים שרוצים לבוא לקראתם בסופו של דבר לא יתנו את הפתרונות האלה משיקולים כלכליים.
תומר רוזנר: למה שלא יקבל דירה חדשה?
כרמית יוליס: במגרש חדש זה הכי פשוט.
ישי איצקוביץ': בסופו של דבר, לדוגמה, ההשלכה של מה שעכשיו דיברו עליו, של החזקת הערבות במשך תקופה ארוכה מאוד, יש לכך עלויות עסקה.
ישי איצקוביץ': להחזיק ערבות בתוקף אחרי שנמסרה הדירה, עד שהיא תירשם על שמו- - -
אמיר הלר: בעסקה רגילה זה לא כך.
אמיר הלר: בעסקה רגילה כאשר יש הערת אזהרה אתה מבטל את הערבות.
אמיר הלר: תבינו מה זה שווי של ערבות ליזם, נאמר קצת מספרים.
אמיר הלר: אם דירה עולה 1.5 מיליון שקל – זאת דירה ממוצעת חדשה בישראל – התשלום שניתן עבור הערבות הזאת הוא 0.8% במהלך השוטף ו-0.4% בערך אחרי מסירת הדירה.
אמיר הלר: מדובר על עלויות מטורפות.
אמיר הלר: אם יזם צריך להמשיך להחזיק את ה-0.4% מ-1.5 מיליון שקל לאורך שנה ועוד שנה ועוד שנה, עד שיסתיים הבית המשותף, אולי זה תמריץ מהיר מאוד בשביל עורכי-דין לרשום את הבית המשותף אבל אנחנו יודעים שלא הכול נעשה בשביל הנושא הזה.
אמיר הלר: זה עלול להכשיל עסקאות.
אמיר הלר: ברשותכם, אני רוצה להגיד עוד כמה הערות שמתקשרות לפרקטיקה.
אמיר הלר: הצעת החוק הזאת חיובית.
אמיר הלר: גם אדוני היושב-ראש אמר שבפרקטיקה רוב העסקאות, אם לא כולן, מתבצעות כיום במנגנון כזה שניתנת ערבות חוק מכר.
אמיר הלר: זה מבוצע.
אמיר הלר: למעשה הצעת החוק הזאת רוצה למַסמֵך את המצב הקיים החיובי שבו ניתנת ערבות.
אמיר הלר: אנחנו רואים שבצורה שהיא ממַסמֵכת היא לא מציינת את תמונת מצב הקיים, איך הפרקטיקה הנהוגה מול הבנקים בין יזמים ובין דיירים, אלא היא גורמת לקשיים משפטיים כאלה ואחרים שעלולים לפגוע בהתממשות עסקאות כאלה, ולשם אנחנו לא רוצים להגיע.
אמיר הלר: אני לא רוצה להיות כופר בעניין קידום החקיקה בהקדם ובמהרה, אבל הצעת החוק הזאת לא מצילת חיים והפרקטיקה היא כזאת שאין כרגע לקונות שאלפי דיירים בעסקאות פינוי-בינוי נמצאים ללא ערבויות.
אמיר הלר: הייתי מציע לקחת עוד קצת זמן ולנסח את הצעת החוק הזאת, עם כל החלופות.
אמיר הלר: שלא נגיע למצב שאחרי זה צריך לתקן את החקיקה בגלל שהיא באה לעשות טוב אבל בסוף היא פוגעת בעסקאות.
אמיר הלר: זה דבר אחד כללי, שאני חושב שנכון לכולנו לעשות חקיקה נכונה, שמצד אחד מגנה על הדייר, ומצד שני לא פוגעת בהתחדשות העירונית.
דב חנין: הערות נקודתיות נוספות?
האפשרויות היא: בפרויקט פינוי-בינוי כדי שאקבל מימון מהבנק הבנק רוצה לראות שאני מכרתי חלק מן הדירות.
האפשרויות היא: הדירות לא באמת נמכרות כי עדיין אין היתר בנייה ועדיין אין התממשות של העסקה, שכל הזכויות עברו אלי, אבל יש סוג של התחייבות למכירת דירה במידה והעסקה הזאת אכן תתממש.
האפשרויות היא: כפי שאמרנו גם בנושא של ההתחייבות לתת לפי חוק המכר, גם כאן יש התחייבות למכירת דירה ככל שהעסקה תתממש.
האפשרויות היא: בנוסח הזה של "התחייבות להקנות זכות" למעשה נמנעת ממני האפשרות לעשות pre-sale, או אחד הבנקים עלול לפרש את זה, או החוק או מישהו יכול להגיד שיש לי מניעה לעשות pre-sale, או עורך-הדין של הדיירים עלול להגיד לי: אסור לך למכור דירות או לתת התחייבות למכירת דירות חדשות עד שאני לא מקבל את הבטוחה שלי.
האפשרויות היא: זה דבר שיפגע באופן טוטלי באפשרות שלי לקבל מימון מהבנק.
האפשרויות היא: לא אצליח להרים את הפרויקט הזה מבחינה מימונית.
ישי איצקוביץ': חשוב להבין בהקשר הזה שבנוסח הראשון של הצעת החוק למעשה נקבע שיש לתת ערבות כנגד מסירת החזקה.
ישי איצקוביץ': לאחר מכן, בצדק, כאמור הסיפור של הדייר הוא מעבר למסירה אלא גם במקרה של שעבוד כי אם הקרקע שלו משועבדת לבנק המלווה אז ברור שפגעו לו מהותית בזכות.
ישי איצקוביץ': ולכן לא רק במקרה של מסירת החזקה אלא גם במקרה של השעבוד, לפי המוקדם.
ישי איצקוביץ': כך זה באמת התווסף.
ישי איצקוביץ': לאחר מכן הוסיפו חלופות נוספות, שלמען האמת לא כל-כך הבנתי מה כוונתן, אבל הפרשנות באמת יכולה לגרום לפגיעה באפשרות של pre-sale, מה שימנע בחלק מן המקרים קבלת ליווי ובחלק המקרים יגרום לעלויות עסקה שיש להן כמובן השלכות גם על מחירי הדיור בהמשך.
אמיר הלר: הערה שנייה, מה שנאמר לגבי פינוי-בינוי יכול להיות רלוונטי גם לתמורות אחרות שניתנות, לרבות דיור מוגן או הוסטלים, לרבות תמורה כספית, לרבות כל תמורה אחרת שהדייר מוכן לקבל בתמורה למסירת הזכות במקרקעין שלו.
אמיר הלר: לכן זה רק עניין טכני, שאף אחד לא התכוון שהוא גם יקבל ערבות חוק מכר וגם יקבל עוד דירה או הוסטל או עוד תמורה כספית עבור אותה זכות במקרקעין.
אמיר הלר: צריך למצוא איזו דרך לנסח את זה כך שהסעיף לא ישתמע לשתי פנים.
דב חנין: איגוד הבנקים.
קריאה: דיברתם על הערבות?
אמיר הלר: על ההפחתה היא דיברה.
אורלי דותן: יש לי הערה, אולי קצת טכנית, אבל אין פה מענה למצב הבא.
אורלי דותן: בדרך כלל החוזים של התחדשות עירונית נחתמים במשך תקופה ארוכה.
אורלי דותן: אם החוק נכנס לתוקף ויהיו לי חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף, שהם לא יהיו בתנאי החוק הזה, גם זה יכול להיות בעיה.
תומר רוזנר: כתוב שזה רק חוזים חדשים.
אורלי דותן: אבל יכול להיות שבאותו פרויקט יהיו חוזים חדשים וחוזים ישנים.
אורלי דותן: אז מה אעשה?
אורלי דותן: לפי מה אלך?
אורלי דותן: צריך לחשוב גם על זה.
עינת גנון: אבל אי אפשר שבאותו פרויקט יהיו חוזים שונים.
אמיר הלר: יש לזה פתרון.
אמיר הלר: בחוק מע"מ אפס, שכנראה "נקבר"- - -
דב חנין: לא "כנראה".
דב חנין: אל תפחיד אותנו.
דב חנין: הוא "נקבר".
דב חנין: אחר-כך עוד יצטטו אותך בהודעה לעיתונות ותהיה מהומה במשק...
אמיר הלר: אני מקווה שזה לא ייצא כך, לפחות לא ממני.
אמיר הלר: אני איש מקצוע.
דב חנין: אני לפחות אומר למען הפרוטוקול, הוא "נקבר" וכולנו ציינו את מותו בטקס אשכבה ממלכתי.
אמיר הלר: בהמשך לחוק ש"נקבר" או לא "נקבר" היו תקנות שדיברו על מפרט הדירה, ואמרו שבמקום שבו נמכרו דירות לפי מפרט שכבר נמכר אז הוא יהיה רשאי למכור לזכאים את הדירות באותו מפרט שנמכר והוא ייראה עדיין כעסקה מוטבת.
אמיר הלר: ולכן גם כאן אני חושב שניתן לומר שבמקום שבו כבר נחתמו מספר חוזים אל מול דיירים בנוסח מסוים עוד לפני כניסתו לתוקף של החוק, יוכל אותו יזם להמשיך לכרות את אותם חוזים אל מול הדיירים הנוספים כאשר העסקאות בעצם נחתמות אחרי כניסתו לתוקף של החוק.
אמיר הלר: יש פתרון פרקטי.
כרמית יוליס: ואז לא תחול החובה לתת לו בטוחה.
אמיר הלר: כן, אבל גם כך נותנים בטוחה.
אהוד נדב: החוק הזה עם ההוראות הספציפיות שלו לא יחול.
אמיר הלר: אין היום עסקאות שלא ניתנת בהן בטוחה.
דב חנין: הבנו את הרעיון שלכם לגבי שאלת התחולה.
תמר בשיסט-סולומון: הערה קטנה מאוד.
תמר בשיסט-סולומון: אני מבנק הפועלים, מתחום המשכנתאות.
תמר בשיסט-סולומון: אני לא מברכת, כי לא הרשית, אבל אגיד שבראייה שלנו אנחנו מתחברים מאוד למה שמגיע לדייר, כי יש לנו גם חובות כבנק לדאוג לדייר.
תמר בשיסט-סולומון: אז אני רוצה להתחבר למה שאמרה עו"ד כרמית יוליס ממשרד המשפטים.
תמר בשיסט-סולומון: הסברת שהדייר מוכר את כל זכויותיו במקרקעין אך פה נוּסח בהגדרות שהוא מוכר את כל זכויותיו בדירה.
תמר בשיסט-סולומון: אני לא בטוחה שזאת ההגדרה הכי מדויקת.
תמר בשיסט-סולומון: אולי כדאי לכתוב "כל זכויותיו במקרקעין, לרבות זכויות הבנייה", כי אתם רוצים לציין שזה מכר מלא ושלא נשארות לו זכויות.
תמר בשיסט-סולומון: לשיקול דעתכם.
תמר בשיסט-סולומון: לדעתי זה מדויק יותר.
דב חנין: הערות נוספות?
דב חנין: מישהו רוצה להעיר משהו חשוב?
דב חנין: אדוני היועץ המשפטי, בבקשה.
תומר רוזנר: אתייחס, בבקשה, לכמה נקודות, לאו דווקא לפי הסדר, ואני מתנצל.
תומר רוזנר: לגבי ההערה האחרונה שנשמעה, הנוסח כאן נלקח מן הנוסח שמופיע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ואני לא מציע לסטות ממנו כי אנחנו רוצים להבטיח את אחידות הניסוח.
תומר רוזנר: לגבי ההערה של גברת גנון לגבי סעיף 3ב, אני מסכים שהאסדרה של עסקאות הליווי הפיננסי צריכה היתה לחול גם על מבטחים, אך משום מה המחוקק בעת שחוקק את התיקון לחוק המכר (דירות) בנושא הסדרת הליווי הפיננסי הוא התייחס אך ורק לתאגידים בנקאיים.
תומר רוזנר: אני לא חושב שדווקא כאן אנחנו צריכים – אם משרד הבינוי סבור שיש מקום ליצור אסדרה גם לעסקאות ליווי פיננסי של מבטחים האסדרה הזאת צריכה להיות רוחבית לגבי כל העסקאות ולאו דווקא לגבי עסקאות מסוג פינוי-בינוי או עסקאות מסוג התחדשות עירונית.
תומר רוזנר: לכן אני לא מציע כרגע לדון בנושא הזה.
עינת גנון: אם אפשר להגיב.
עינת גנון: בסעיף קטן (ב)(2) יש התייחסות למבטח.
תומר רוזנר: זה בסדר, זה מי שנותן את הערבות הבנקאית.
תומר רוזנר: זה לא הבנק המלווה.
תומר רוזנר: ההערה שלך היתה לגבי אסדרת היחסים בין הבנק המלווה למתן הערבות.
תומר רוזנר: פה זה לא מבטח שנותן את הערבות הבנקאית.
תומר רוזנר: אני מסכים אתך שהחוק קצת מוזר בעניין זה כשהוא מתייחס רק לתאגיד בנקאי.
תומר רוזנר: אני לא יודע להסביר, לא בדקתי את הנקודה הזאת, למה כשעשו את תיקון "חפציבה" שבו נוסף כל הסיפור הזה התייחסו רק לתאגידים בנקאיים שנותנים ליווי פיננסי ולא לגורמים אחרים שנותנים ליווי פיננסי.
תומר רוזנר: זה המצב כרגע.
תומר רוזנר: מוזר, אך זו נקודה שאתם צריכים לטפל בה באופן כללי.
אורלי דותן: אני מבקשת לשאול שאלה בהקשר הזה.
דב חנין: לא, אי אפשר לשאול עכשיו שאלה.
תומר רוזנר: הנקודה השנייה שאני רוצה להתייחס אליה היא נושא שחשוב לנו להבהיר אותו לפרוטוקול, נקודה שעלתה כאן על-ידי נציגי הבנקים.
תומר רוזנר: אנחנו לא רואים שום מניעה משפטית, ולדעתנו הדבר הזה יתאפשר כפי שהוא מתאפשר לגבי ערבויות חוק מכר כיום, להפקיד את הערבות בנאמנות.
תומר רוזנר: לפיכך אם יש שלביות בעסקה אין שום מניעה שכנגד השעבוד תימסר ערבות שתופקד בנאמנות בידי גורם שלישי.
תומר רוזנר: לא מתקבל על דעתנו מצב שבו הדייר משעבד את זכויותיו ומקבל איזושהי התחייבות חוזית חלשה כנגד אותו שעבוד קנייני.
תומר רוזנר: לכן אנחנו ממליצים לא להתייחס לנקודה הזאת בחקיקה אלא לאפשר את הנאמנות הזאת, אם רוצים אותה, כפי שנעשה היום לגבי ערבויות חוק מכר, שהיום גם מפקידים בנאמנות וגם משעבדים במקרה הצורך אם יש גרירת משכנתה, כפי שבוודאי נציגי הבנקים יודעים.
תומר רוזנר: החוק לא מתייחס לנקודות האלה והפרקטיקה מתבצעת ולא נמנעת.
תומר רוזנר: כאשר נאמר "מסירה לידי רוכש הדירה" הכוונה שאין מניעה שהמסירה תהיה לידי שלוחו של אותו אדם.
תומר רוזנר: כידוע, שלוחו של אותו אדם כמותו.
תומר רוזנר: לכן מסירה לנאמן כמוה כמסירה לדייר.
תומר רוזנר: לפחות מבחינת הכוונה כפי שאנחנו חושבים, ואני מקווה שהכנסת תאמץ את העניין הזה, לא תהיה מניעה לעשות את זה.
תומר רוזנר: לכן אני מציע לא להביא את ההערה הזאת לידי ביטוי בהצעת החוק.
אמיר הלר: זה אומר שאני צריך- - -
דב חנין: רגע, אדוני, אין לך רשות דיבור.
תומר רוזנר: נקודה נוספת שאני סבור שאנחנו צריכים לתת עליה את הדעת בעקבות ההערות של התאחדות בוני הארץ היא הנקודה על שעבוד חלק יחסי בקרקע.
תומר רוזנר: הצעתי בתחילת הדברים לא לאפשר שעבוד של חלק יחסי בקרקע, אבל הטענה שנאמרת כאן בהחלט צריך לתת עליה את הדעת, לגבי מצב שבו הדירה החדשה טרם נרשמת אבל מצד שני כן רוצים לתת הערת אזהרה.
תומר רוזנר: הייתי מבקש שהוועדה תאפשר לנו להתייעץ בנושא הזה כמה דקות עם נציגי הממשלה ועם גורמים אחרים כדי שנוכל לתת מענה נכון לנקודה הזאת, כדי לא ליצור מצב שיושתו על היזמים עלויות מיותרות.
תומר רוזנר: גם כך יש כרגע מגמה במשרד הבינוי, נשקלת לפחות האפשרות להפחית את סכום הערבויות בכלל כאשר מדובר בדירה לאחר מסירת החזקה.
תומר רוזנר: לכן בטח אנחנו לא רוצים להטיל יותר ממה שצריך.
כרמית יוליס: כשזה קרקע של רשות מקרקעי ישראל.
תומר רוזנר: לכן אנחנו לא רוצים להטיל כאן יותר ממה שצריך.
תומר רוזנר: אני מצטרף לדבריה של גברת יוליס ממשרד המשפטים לגבי הספקות וההתלבטויות שהיו, גם להם וגם לנו, בנושא הצורך בהצעת החוק בכלל.
תומר רוזנר: לא אחזור על הדברים.
תומר רוזנר: יש עוד נושא שאני צריך להתייחס אליו?
עינת גנון: כן, קיזוז הערבויות.
תומר רוזנר: לגבי קיזוז הערבויות, אנחנו חושבים שבהחלט אפשר להתייחס לנושא הזה.
תומר רוזנר: הנוסח שגברת גנון הקריאה נראה לנו שהוא בסדר.
תומר רוזנר: צריך רק להבהיר שהנוסח מתייחס לחובות שרובצים על הדירה ולא לכל חוב שיש לאותו דייר כלפי גורם כזה או אחר.
תומר רוזנר: זאת אומרת, נדבר על חובות שרובצים על הדירה.
אמיר הלר: מה לגבי פינוי-בינוי להוסטלים?
תומר רוזנר: לגבי תמורות אחרות – העברה לדיור מוגן וכולי זה דירה לכל דבר אם נותנים שם זכויות קנייניות.
תומר רוזנר: אם לא נותנים זכויות קנייניות בעצם הצעת החוק לא תחול.
תומר רוזנר: זאת אומרת, אם אנחנו מדברים על עסקה שהיא דירה תמורת כסף, לפחות כרגע הצעת החוק לא תחול על העסקה הזאת כי ההגדרה של העסקה היא "עסקה שבה נמסרת דירה כנגד דירה".
תומר רוזנר: אם מדובר בדיור מוגן שבו ניתנות זכויות קניין לדייר אז זאת דירה, ואם זאת לא דירה ובעסקה אין דירה כנגד דירה אז זה לא נכנס להגדרת העסקה שבה אנו עוסקים.
ישי איצקוביץ': חייבים לעשות אבחנה קטנה אבל חשובה.
ישי איצקוביץ': כשאתה אומר "זכות קניין כנגד זכות קניין"- - -
תומר רוזנר: זכויות בדירה.
ישי איצקוביץ': בואו נדבר על סיטואציה שבה יזם מקדם פרויקט של פינוי-בינוי ובדיוק סיים לא רחוק בנייה של פרויקט אחר במסגרת בנייה רגילה.
ישי איצקוביץ': הוא נותן לדייר דירה חדשה בפרויקט אחר.
תומר רוזנר: אין מניעה.
ישי איצקוביץ': אבל הזכויות עדיין לא רשומות על הדייר בדירה החדשה.
ישי איצקוביץ': כך אני מבין את זה, שעדיין צריך לתת ערבות, לפי מה שאתה אומר.
תומר רוזנר: נכון, כי הוא איננו זכות קניינית.
דב חנין: חברים, הנקודה ברורה.
ישי איצקוביץ': אז לא יתנו דירות כאלה.
דב חנין: חברות וחברים, שמעתם את הערותיו של היועץ המשפטי לוועדה.
דב חנין: יש שאלה פתוחה שלגביה נצטרך להתייעץ.
דב חנין: אני מודיע על הפסקת הישיבה בנושא הזה.
דב חנין: אנחנו נחזור ונתכנס לסיכום ולהחלטות בשעה 14:30.
דב חנין: הוועדה מייד מחדשת את הדיון בעניינים אחרים.
דב חנין: אני מתנצל על האיחור.
דב חנין: אנחנו מחדשים את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה בסוגיית הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
דב חנין: קודם כול, תודה לכולכם על ההערות שהשמעתם בדיון.
דב חנין: אני רוצה לסכם ולהגיע להחלטות.
דב חנין: אני מודה לכם על ההערות שהשמעתם, לא רק ברמה הנימוסית והפורמלית אלא מכיוון שהצגתם בפנינו כמה שאלות שאנחנו חייבים להתייחס אליהן.
דב חנין: היועץ המשפטי של הוועדה נתן מענה לחלק מן השאלות שהועלו, אבל עדיין נותרנו עם כמה שאלות שאנחנו מתלבטים בהן.
שאומר לרופאים: אני כאחד מיוזמי הצעת החוק מודה בפניכם, מאוד-מאוד רציתי לסיים את החקיקה הזו, גם מכיוון שאני מאמין בה.
שאומר לרופאים: אני חושב שאנחנו צריכים לייצר את האיזון החדש הזה, שנותן גם ביטחון טוב יותר לרוכשי הדירות במסגרת של עסקת התחדשות עירונית.
שאומר לרופאים: אני רואה בזה מרכיב חשוב מאוד בקידום עסקאות של התחדשות עירונית.
שאומר לרופאים: מצד שני, חלק מן השאלות שאתם העליתם עוררו אצלנו, וגם אצלי ברמה האישית, ספקות האם אנחנו לא מייצרים בעצם, בהיבטים מסוימים של המהלך, קשיים שבמקום לעודד עסקאות של התחדשות עירונית יוכלו בפועל ליצור סוג של תמריץ שלילי, אם בהעלאת העלויות של העסקה הזאת לרמות שאולי יהיו פחות כדאיות ואם ברמת הקשיים המעשיים של מימוש העסקה בפועל.
שאומר לרופאים: אנחנו רוצים לאשר את הצעת החוק הזאת לקריאה שנייה ושלישית בכנסת הנוכחית שמסיימת את דרכה.
שאומר לרופאים: לצורך זה נקיים ישיבה נוספת של ועדת הפנים והגנת הסביבה בעוד חודש.
שאומר לרופאים: אם נצליח לפתור את כל הבעיות, ואני מעריך שנצליח לפתור את כל הבעיות, נייצר נוסח.
שאומר לרופאים: הכנסת עובדת היום על בסיס של משטר הסכמות ובמסגרת משטר ההסכמות הזה אנחנו נעלה את הצעת החוק לקריאה השנייה והשלישית.
שאומר לרופאים: כדי שהדבר הזה יקרה אני פונה קודם כול לנציגי כל הגופים שהשתתפו בדיון, אם זה התאחדות בוני הארץ, אם זה הבנקים השונים, בנק הפועלים והבנקים האחרים, איגוד הבנקים וכדומה.
שאומר לרופאים: העליתם שורה של סוגיות.
שאומר לרופאים: תצאו מתוך הנחה שאנחנו מתכוונים להשלים את החוק.
שאומר לרופאים: אנחנו לא רוצים רק את השאלות.
שאומר לרופאים: אנחנו רוצים גם לראות מה התשובות שלכם, מה ההצעות שלכם.
שאומר לרופאים: אנחנו מבקשים, מכיוון שאתם מכירים את הסוגיות מספיק טוב, שתייצרו עבורנו את הרעיונות שלכם ברמה של מענה, בהנחה שהחוק הולך להיחקק, ניסוחים שלדע
שאומר לרופאים: תכם נראים נכונים יותר, מדויקים יותר ופותרים קשיים שאתם העליתם.
שאומר לרופאים: אנא העבירו את הניסוחים האלה ליועץ המשפטי של הוועדה תוך 10 ימים מהיום.
שאומר לרופאים: מהוועדה נעביר את זה כמובן למשרדי הממשלה השונים כדי לאפשר להם לגבש גם הם את דעתם ולראות את התייחסותם לנושא.
שאומר לרופאים: ואז אני מקווה שבעוד 25 ימים בערך מהיום נוכל להפיץ נוסח ונתכנס לדון עליו בעוד כחודש מהיום.
לאה קריכלי: אתה בטוח שתהיה מליאה?
דב חנין: מליאה תהיה אם יהיו הסכמות בבית.
דב חנין: זה תלוי ברמה הפוליטית.
דב חנין: אנחנו נעשה מבחינתנו את המאמץ.
דב חנין: בואו ננסה אנחנו לייצר את הפתרון.
דב חנין: אם נייצר פתרון מספיק טוב אני משוכנע שנייצר סביבו הסכמה פוליטית רחבה.
דב חנין: אני ממש מודה לכם על ההערות ועל הדיון הזה.
דב חנין: שיהיה לכולנו בהצלחה.
דב חנין: גבירותי, ברוכות הבאות.
דב חנין: אנחנו פותחים את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה שעוסקת בצו הכניסה לישראל (פטור מאשרה), התשע"ה-2014.
דב חנין: מי מייצג כאן את משרד הפנים?
מיכל יוספוב: אני מרשות האוכלוסין, ההגירה ומעברי הגבול במשרד הפנים.
מיכל יוספוב: בעקבות פניית משרד החוץ לשר הפנים לגבי חתימה על הסכם פטור מאשרות עם בלארוסיה, בחן השר את כל הבקשה, כולל את הצד ההגירתי של הנושא, ונתן את ההסכמה שלו לחתימה על ההסכם.
מיכל יוספוב: משרד החוץ יציג את הנימוקים.
מיכל יוספוב: זה נמצא כבר לקראת הסוף.
מיכל יוספוב: אנחנו מבקשים מן הוועדה לאשר את הצו.
גלעד קרן: תסבירי מה מהות הצו, מה מהות ההסכם.
מיכל יוספוב: המשמעות היא שאזרחי בלארוסיה המחזיקים בדרכונים לאומיים לא יצטרכו להצטייד באשרת כניסה ברצונם להגיע לארץ.
דב חנין: שתי שאלות, גברתי, אם את יכולה לענות לי, ואחר-כך נעבור למשרד החוץ.
דב חנין: איפה אנחנו עומדים בנושא אזרחי בלארוס שמגיעים לארץ ונשארים בארץ?
דב חנין: יש בעיה כזאת של שוהים בלתי חוקיים?
מיכל יוספוב: האחוז אפסי.
דב חנין: מה הנתונים שיש לכם?
מיכל יוספוב: משנת 2009 ועד היום נכנסו לארץ מבלארוס יותר מ-85,000 איש, כשסך הכול שוהים בארץ שלא כחוק 354 איש.
דב חנין: זה נחשב אצלכם לשיעור נמוך באופן יחסי?
מיכל יוספוב: שיעור אפסי.
דב חנין: יש לכם איזו הערכה מה יקרה אם וככל שאנחנו נאשר את הצו הזה ולא יהיה בכלל צורך באשרות?
דב חנין: מה יקרה?
דב חנין: יש איזה צפי?
דב חנין: עשיתם איזה ניתוח?
מיכל יוספוב: מהניסיון שיש לנו עם מדינות אחרות, ברגע שיש ביטול של אשרה אנחנו רואים גידול בהגעה של תיירים לארץ.
מיכל יוספוב: לא נתקלנו בבעיה הגירתית כתוצאה מכך שנתנו פטור מאשרה.
דב חנין: אני מבין שיש לנו הסכמים דומים שהם כבר בתוקף, למשל עם רוסיה ואוקראינה.
דב חנין: אחרי שאושרו ההסכמים ואישרנו את הפטור מאשרה, האם חל איזה שינוי בשיעור האנשים שנשארים בארץ שלא כחוק?
מיכל יוספוב: לא היה שום שינוי.
מיכל יוספוב: לא היתה קפיצה משמעותית בהיקף השוהים הבלתי חוקיים פה בארץ.
מיכל יוספוב: להיפך, היה גידול בעיקר במספר האנשים שהגיעו לארץ בפן התיירותי.
דב חנין: כלומר, בפן התיירותי יש גידול ואין גידול משמעותי בשיעור השוהים הבלתי חוקיים.
דב חנין: שאלה נוספת, גברתי.