GiliGold/VAD_KnessetCorpus huggingface dataset:
נתן מאיר: שימו את עצמכם בכובע של רשות מקומית ששמה לה למטרה לא להרוויח אבל גם לא להפסיד, דהיינו למלא את המטלות שלה בצורה מאוזנת בתחום המוצר המוניציפלי שהיא צריכה לתת כשיש שכונה חדשה או פרויקט, זה תשתיות או מוסדות ציבור, נגיד בגדול.
נתן מאיר: תשתיות - דרכים, מים, ביוב, ומוסדות ציבור.
נתן מאיר: מקורות המימון אלה שתי תתי מערכות שונים.
נתן מאיר: תשתיות זה מול היטלי פיתוח שכולכם מכירים, ששם יש זיקה בין ההוצאות להיטלים, זה חוק עזר עירוני, ולכן רשות מקומית שצריכה לסלול כבישים ב-50 מיליון וההיטלים שלה הם רק 30 מיליון, אומרים לה 'תשני את התעריפים, תגישי תחשיב למשרד הפנים, ישנו לך, תהיה זיקה בין הדברים'.
נתן מאיר: גם שם יש בעיות ותוקפים את זה ואומרים לפעמים שההיטלים גבוהים מדי, אבל עדיין ברמה העקרונית יש זיקה בין העלויות להוצאות.
נתן מאיר: זאת אומרת רשות מקומית שאומרת 'אני לא יכולה לממן מהיטלי הפיתוח את התשתיות', אומרים לה 'המפתח אצלך, תעשי תחשיב, תגישי לאישור משרד הפנים.
נתן מאיר: תשני את חוקי העזר'.
נתן מאיר: בתת המערכת השנייה, שהיא היטל השבחה מול כל השאר, כל השאר זה מוסדות ציבור, פיצויי הפקעה, פיצויים לפי 197, שינוי או כל מטלות הפיתוח שהן לא תשתיות, אין זיקה בין אגף ההכנסות לאגף ההוצאות.
נתן מאיר: תחום היטל ההשבחה הוא על פי חקיקה ממלכתית ואתה, כרשות מקומית, יורש מצב נתון, שמה שקובע אותה זה מבנה תכניות בניין עיר שירשת מפרנסי העיר הקודמים, מבנה בעלויות, אם זה קרקע פרטית או קרקע מינהל, והיכולת שלך להשפיע על אגף ההכנסות שואפת לאפס, ואז בהחלט יכול להיות מצב שהיטל ההשבחה הוא איקס והמטלות הן שלושה או ארבעה איקס.
נתן מאיר: זה עוד לפני שאנחנו מגיעים לפרויקטים שלנו.
נתן מאיר: זאת בעיה ששייכת לנושא הכלכלי האורבני, למערכת הפיתוח העירונית ולצורך לאזן גם את האגף הזה.
נתן מאיר: כשבאים ואומרים שחייב להיות פטור מהיטל השבחה, אז כל אחד מדבר מהזווית שלו.
נתן מאיר: ברור שלפרויקט יהיה יותר טוב אם יהיה פטור מהיטל השבחה, אבל לבוא ולהגיד מה תעשה הרשות והם יגידו 'הם יסתדרו, יש להם מספיק', זה לא רציני, כי הרשויות לא יסתדרו כי עוד לפני הפרויקט הזה לפעמים הן לא מסתדרות בין המטלות עם היטל ההשבחה שיש להם.
נתן מאיר: לכן חייב להיות מבחן אינדיבידואלי פר כל רשות, ופה אני קורא לשלטון המרכזי שמגיע למסקנה שרשות מקומית באופן אובייקטיבי לא יכולה להתמודד, אז אם כולנו מעוניינים בקידום הפרויקטים האלה, וזה המצב, אז השלטון המרכזי ייתן כתף.
דוד קשני: אני רציתי להפנות שאלה דווקא אל השלטון המקומי.
דוד קשני: כאשר אנחנו מדברים על פינוי בינוי, אנחנו מדברים על ארבע קומות שיעלו עליהם 14 קומות נאמר.
דוד קשני: הרי אותן 14 קומות ישלמו ארנונה, כל הכסף הזה שישלמו, אפשר באמת את היטל ההשבחה לבטל עבורם בגלל אותה קבלת ארנונה.
דוד קשני: כל הסיפור הזה, אנחנו---
כרמל שאמה-הכהן: השאלה אם ארנונה זה רווח.
דוד קשני: זה ועוד איך רווח.
דוד קשני: אם אתה בונה בניין בתל אביב של 40 קומות על 2 דונם נאמר, אז אותן 40 קומות כולם משלמים ארנונה, אז בשביל מה ההיטל הזה?
דוד קשני: ההיטל הזה יכול לבוא על חשבון הארנונה.
דוד קשני: זה רעיון שצריך לבדוק אותו.
כרמל שאמה-הכהן: בבקשה, חיים, תענה.
חיים כהן: אני חושב שאנחנו סוטים מהדיון.
חיים כהן: היטל ההשבחה הוא לא החסם העיקרי, לא של פינוי בינוי וודאי לא בתמ"א 38.
חיים כהן: אני מחסידי תמ"א 38, אני חושב שזה ברמה של מהפכה, אני הייתי שוקל לתת לשמאי אסיף את פרס ישראל עבור הדבר הזה.
חיים כהן: לו היה יושב כאן דר' שפירא, יושב ראש הוועדה הבין משרדית לענייני רעידות אדמה, הוא היה אומר מה שאני אומר עכשיו, שסטטיסטית כל רגע יכולה להיות עכשיו רעידת אדמה.
חיים כהן: והדבר השני שאני רוצה להגיד, כל רעידת אדמה מעל 7 שתתרחש בין צור וצידון בצפון לבין אל עריש בדרום לבין רבת עמון במזרח, רוב הנפגעים יהיו בגוש דן, משום ששם הבתים לא מחוזקים.
חיים כהן: צריך להפריך את המיתוס הזה של השבר הסורי אפריקאי והסכנה שם, ימותו אנשים במקום שהבתים לא מחוזקים, חד וחלק, והם לא מחוזקים והם ישנים באזור גוש דן.
חיים כהן: מעבר לזה כמובן שעל הדרך, כמו שאומרים, ישנו האספקט החברתי המהפכני כאן, זה גם מגדיל את היצע הדירות, כמובן, וזה גם נותן הטבה למעמד הביניים שהוא גר בבית משותף ישן.
חיים כהן: זאת הטבה רצינית למעמד הביניים שגר בבית משותף ישן, לכן צריך לעשות כל דבר בשביל להוריד עוד ועוד חסמים מתמ"א 38, שהיא איננה תכנית שצריכה לעבור ועדה, זו הגשת בקשה להיתר מיד ומיד מבצעים, אין צורך בשום ועדות נוספות.
חיים כהן: כמובן שהחסם המרכזי בתמ"א 38 זה עדיין הסכמת בעלי הזכויות.
חיים כהן: אני לא יודע איך מתמודדים עם זה, שאלתי עורכי דין, עילה לתביעת נזיקין, פירוק שיתוף, אינני יודע, אני לא עורך דין, אבל הסכמה של בעלי הזכויות היא החסם העיקרי.
כרמל שאמה-הכהן: מה העמדה הנדרשת היום, הסכמת כל בעלי הזכויות?
חיים כהן: לתמ"א 38, תוספת לבניין קיים, פחות---
עופר אבן: בפועל היום יזמים לא נוגעים בבניינים שאין הסכמה של 100%.
עופר אבן: נדרש הליך משפטי מעל ה-66% ו---
חיים אמסלם: סליחה, עצרנו את הדברים שלי בנושא של היטל השבחה, כי רצית לפתח את הדיון בהיטל ההשבחה, אז יורשה לי רק לסיים את העניינים של פינוי בינוי, כי ברחנו משם.
חיים אמסלם: אל"ף, ידידי חיים כהן, אני יודע שבנפשך התמ"א 38 ולבנו איתך ואנחנו חלק מהעניין הזה, אבל תן לי רק בבקשה להשלים את נושא פינוי הבינוי, שלעניות דעתי, אם אנחנו מסתכלים בהיבט של גם צדק חברתי וגם הגדלת היצע משמעותי במדינת ישראל, אז צריך לדעת איפה לשים את כובד המשקל.
חיים אמסלם: ראש וראשון עושים בפינוי בינוי, שמשלימים את מה שאמרנו, זה נושא של דמי היתר למינהל.
חיים אמסלם: אני חושב שכשק
חיים אמסלם: בעו את כל חוק פינוי בינוי והגדירו מתי יש פטור מדמי היתר למינהל, אנחנו מדברים על קרקע מינהל, הגדירו הגדרה שיצרה איזה שהוא סוג של עיוות, שזה רלוונטי ויש פטור רק במקומות שהמקום הנהרס הוא בנייה רוויה והיכן שעושים את הפינוי בינוי כמובן שהוא בנייה רוויה.
חיים אמסלם: היכן שיש צמודי קרקע, או כל שימוש אחר, מסחר וכיוצא בזה, אין שום פטור בנושא של דמי היתר.
חיים אמסלם: לעניות דעתי זו טעות כשזה נכתב שם---
כרמל שאמה-הכהן: איפה זה כתוב?
קריאה: בתקנות המינהל.
כרמל שאמה-הכהן: החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל.
חיים אמסלם: אנחנו לא נמצאים בשכונה בפתח תקווה, שכונה שהיא צמודת קרקע, שאלמלא לא היה את המגבלה של תשלום דמי היתר...
חיים אמסלם: יש לנו עוד שכונה אחת, דרך אגב היא שכונה אפילו מוכרזת, אפשר היה להוציא אותה לפועל וחבל, התיקון הזה הוא פשוט והוא יכול לצרף עוד לא מעט יחידות דיור בשכונות לתחום הפינוי בינוי.
כרמל שאמה-הכהן: כלומר אתה מדבר על פטור מוחלט מדמי היתר בפינוי בינוי.
חיים אמסלם: מה שהיתה הכוונה להחיל את זה גם על צמודי קרקע, בוודאי.
כרמל שאמה-הכהן: ומשרד השיכון תומך בזה?
קריאה: מאוד.
חיים אמסלם: עם הרשות המקומית אנחנו בטח לא---
נתן מאיר: זו בדיוק דוגמה למאמץ ממלכתי .
תומר מוסקוביץ: ביחס לנקודה הזאת, אדוני היושב ראש, משלים לעניין הזה שהוא דיבר על הזכויות, הכל אלה דברים שהם מניסיון החיים העגום; לפעמים אפילו משרד השיכון הביא נושא תב"ע והוא צריך שטח כדי ליצור הגדלה שאפשר לבנות, שטח שהיה שייך לרשות המקומית, שטח של מבנה ציבור , לצרף אותו לשטח הבנייה.
תומר מוסקוביץ: השטח הזה לא מביא איתו זכויות בנייה, כי זכויות הבנייה כולן יורדות מהבתים הישנים שהיו, ובשביל ליצור את המקום, את התכסית, מעבירים שטח כזה.
תומר מוסקוביץ: המינהל על הדבר הזה דורש כסף מלא כאילו אלה היו בתי מגורים שהיו שייכים לו ב-100% וזה תוקע פרויקטים.
תומר מוסקוביץ: למה אני מתכוון?
תומר מוסקוביץ: מה שהיה מאוד חשוב אם היה נקבע שכמו שיש פטור מדמי היתר על מגרשי המגורים עצמם, אם התכנית סיפחה שטחים ציבוריים בהסכמת הרשות המקומית, לא שגנבו חס וחלילה, הרשות המקומית תרמה שטח מבנה ציבור שלה, נגיד, והשטח הזה לא הוליד זכויות בנייה, הוא רק נועד כדי לאפשר את התכסית של הבניינים, המינהל לא יגבה על השטח הזה כסף.
כרמל שאמה-הכהן: מה זה המבחן לא הוליד זכויות בנייה?
תומר מוסקוביץ: כי זכויות הבנייה האלה נובעות מהיחס.
תומר מוסקוביץ: נגיד הרשות קבעה את זה 1 ל-3, אז זה שצירפתי עוד 300 מטר משטח של מבנה ציבורי בהסכמת העירייה, זה---
קריאה: זה מקל את הצפיפות לדונם.
תומר מוסקוביץ: ---יקבעו יחס של 1 ל-3 עם השטח הזה או בלי השטח הזה.
תומר מוסקוביץ: זה לא שצירפתי שטח ואז מהדונם ה---
כרמל שאמה-הכהן: זה עניין של זווית הסתכלות, כי אם לא היית צריך לא היית מצרף.
כרמל שאמה-הכהן: צירפת, אז יש לו תרומה.
תומר מוסקוביץ: אתה צריך תכסיתית, אבל אתה לא צריך מבחינת זכויות בנייה.
תומר מוסקוביץ: זה לא שאני מצרף וגונב את זכויות הבנייה, השטח הזה בא בלי זכויות בנייה.
תומר מוסקוביץ: הרבה פעמים בלי זה לא יהיה את הפרויקט, נגיד צריך את זה לחנייה או צריך את זה לדברים כאלה.
תומר מוסקוביץ: ..
תומר מוסקוביץ: אם העירייה, שהיא בעלת השטח, מסכימה, למה המינהל צריך להתעקש?
תומר מוסקוביץ: זאת אומרת אפילו שטחים שהמינהל העביר אותם בבעלות לעירייה, לא רק בחכירה, זה שטח של רשות בבעלות על שם העירייה, המינהל אומר לא.
כרמל שאמה-הכהן: חיים, נתקלת במקרה כזה?
חיים כהן: כן, בוודאי, ישנם מקרים כאלה.
חיים כהן: המינהל הוא גם גוף שבכל קרקע שלו שמצורפת לתכנית, אם היא משנה את הייעוד ומישהו נהנה ממנה, היא רוצה את חלקו שלו.
כרמל שאמה-הכהן: זו דווקא נקודה שאפשר, לדעתי לקדם.
כרמל שאמה-הכהן: לא בכל אפשר, הנושא של פטור מהיטל השבחה מוחלט, כולנו היינו רוצים, אבל באמת צריך למצוא את האיזון לבחון בחינה, אם באמת הרשויות המקומיות, אם אנחנו לא משאירים אותן עם הידיים על הראש מהבחינה הזו.
כרמל שאמה-הכהן: זה מבחן כלכלי.
כרמל שאמה-הכהן: אבל המדינה, אין ספק שהיא צריכה לוותר על דמי היתר, את זה אני אומר לכם.
כרמל שאמה-הכהן: יש להם אינטרס הרבה יותר רחב מאשר לרשות המקומית, המדינה, בניגוד לרשות המקומית, אחראית---
קריאה: ---ישר מקופת האוצר, זאת אומרת זה חלק מהתקבולים הכלליים של המדינה.
חיים אמסלם: שני הדברים האחרונים זה נושא של הפחתת הכמות או תנאי הסף של ההגדרה מה הוא פינוי בינוי.
חיים אמסלם: היום פינוי בינוי, סף ההגדרה הוא 24 יחידות דיור.
חיים אמסלם: אנחנו מנסים, לא פעם ולא פעמיים להקטין את המינימום הזה ל-12.
כרמל שאמה-הכהן: אתם יכולים להכין נוסח של הצעת חוק בעניין הזה?
חיים אמסלם: בוודאי.
קריאה: זה יעזור מאוד לתמ"א 38, כי אז גם תמ"א 38/2 תיכנס לתוך זה.
חיים אמסלם: אני רוצה רק לעדכן שיש הצעת חוק של חברך, חבר הכנסת אמנון כהן, בנושא פינוי בינוי, שבאה גם לתקן את העניין 24-12.
כרמל שאמה-הכהן: אבל זה משהו יותר רחב.
כרמל שאמה-הכהן: נקודתית, כי אני יודע שאפשר לגבש על זה הסכמה.
כרמל שאמה-הכהן: אני לא יודע מה כוללת ההצעה שם.
חיים אמסלם: אני אעביר לך את ההצעה של חבר הכנסת אמנון כהן, הוא מטפל בשלושה נושאים מתוך השבעה צעדים שישבנו איתו, אחד זה הנושא של ההקטנה מ-24 ל-12, השני זה ביטול היטל ההשבחה, והשלישי זה הקטנת הרוב ל-66% ולא 80%.
כרמל שאמה-הכהן: היא עברה ועדת שרים לחקיקה?
חיים אמסלם: עדיין לא, נדמה לי שעדיין לא הגישו אותה.
חיים אמסלם: סליחה, היושב ראש, מתקנים אותי חבריי, זה הונח השבוע.
חיים אמסלם: אלה שלושה הדברים שחבר הכנסת כהן הגיש באותה הצעה בנושא פינוי בינוי ולמעשה---
כרמל שאמה-הכהן: אני אסכם, אתה העלית פטור מהיטל השבחה, פטור מדמי היתר, המינימום של יחידות כדי להיות מוגדר כ---
חיים אמסלם: מ-24 ל-12.
חיים אמסלם: הקטנה ל-66% ולא 80%.
כרמל שאמה-הכהן: אתה מדבר על הקטנה של הרוב הנדרש.
כרמל שאמה-הכהן: לגבי ההצעה של עורך דין אבן, להבחין בין דיירים לבין משקיעים בעניין הזה?
חיים אמסלם: אני לא יודע מה יש לידידי, אבל הרבה ניסיון אין לנו אם יש איזה שהוא הבדל קיצוני, אבל אם אדוני יודע לדבר על הבדל משמעותי, אני תומך.
עופר אבן: אם מורידים את הרוב הנדרש ל-66%, יכול להיות שזה פותר את הבעיה, אבל אנחנו נתקלים בלא מעט פרויקטים, בראשון לציון, בקרית אונו, במקומות אחרים, שבהם יש לא מעט דיירים שמשכירים דירות מטות ליפול והם מנהלים משא ומתן מרוחק, דורשים דרישות מאוד גדולות ואם הם ייצאו מהדרישה של הרוב הנדרש יהיה קל יותר לנהל משא ומתן עם מי שמתגורר באותן חורבות ולקבל את ההסכמה.
עופר אבן: לכן הפתרון הוא או באמת לרדת מה-80% בהתחדשות עירונית בפינוי בינוי ל-66%, מה שמאפשר קידום של הפרויקטים, או ליצור הבחנה בין דיירים---
לאה ורון: איזה אחוז הסכמה נדרש בתמ"א 38?
כרמל שאמה-הכהן: 66%.
עופר אבן: פנייה למפקח על בתים משותפים, אבל בפועל אם אין 100% לא ניתן לבנות יחידות נוספות.
עופר אבן: ניתן לבצע הרחבה או חיזוק, אבל ללא 100% לא ניתן לבנות יחידות נוספות אלא אם כן המפקח על רישום בתים משותפים כופה את זה על אותו מיעוט.
עופר אבן: לכן יזמים מלכתחילה לא פונים לאותם בניינים איך אמר לי אחד היזמים?
עופר אבן: יש ברמת גן 4,000 בניינים שראויים לתמ"א 38, למה שאני אתעקש על אותם אלה שהם קשים?
עופר אבן: אז נמשיך הלאה לבניינים הבאים.
עינת גנון: אפשר לענות לעניין האחוזים?
עינת גנון: קודם כל אני רוצה רק לדייק שבפינוי בינוי כדי לבצע בפועל צריך 100% הסכמות.
עינת גנון: אם רוצים להרוס בניין ולבנות תחתיו בניין חדש צריך 100% הסכמות.
עינת גנון: האחוזים שהושמעו פה מתייחסים לחוק פינוי בינוי (פיצויים) שמאפשר לתבוע תביעת נזיקין בהסתמך על רוב, תיכף אני אגיד באיזה מספרים, אבל מדובר אך ורק על תביעת נזיקין, לא על פינוי בכוח או שום דבר מהסוג הזה.
כרמל שאמה-הכהן: כלומר אין פסיקה בסוף שמחייבת את הפינוי של הדייר?
עינת גנון: הדבר ש---
כרמל שאמה-הכהן: כבר שילמתי את הפיצוי ובזה נגמר ה---
עינת גנון: לא, מה שבפועל הפסיקה אמרה לאותם דיירים שסירבו ובית המשפט מצא שהסירוב היה בלתי סביר, אמרו להם, 'אוקי, אתם עכשיו פוגמים באפשרות של אותם דיירים, של הרוב הגדול, ליהנות מהשבחה של הנכס, אז בואו תשלמו להם', תלוי באיזה מקום, היו כל מיני תביעות, אבל היו סכומים מאוד גדולים שהדיירים הבינו שעדיף להם לחתום על העסקה ולהצטרף לפרויקט, כיוון שהתביעה שלהם היתה בלתי סבירה.
עינת גנון: לגבי האחוזים, החוק תוקן רק לאחרונה בתחילת השנה והיום החוק עושה קודם כל הבחנה בין בניין לבין מקבץ, כשאנחנו מדברים על מקבץ שזה מספר הבניינים שצריך לפנות כדי להקים מבנה חדש והחוק אומר שבמקבץ צריך שיהיו 80%, אבל בכל אחד מהבניינים מספיק שיהיו לפחות 2/3.
עינת גנון: כמובן שאם זה מקבץ, צריך להיות רוב גדול יותר מהבניינים האחרים.
עינת גנון: אבל מה שעוד חשוב לציין פה, שהקמנו ערכאה חדשה שנקראת שמאי פינוי בינוי, שאליו אפשר לפנות באחוזים נמוכים יותר, שהם 2/3 במקבץ ו-51% בבניין, ואליו ניתן לפנות גם בשלב מוקדם יותר.
עינת גנון: זו תשובה לך, מתי אפשר לפנות לבית המשפט.
כרמל שאמה-הכהן: זה כבר עבר?
עינת גנון: החוק כבר תוקן ועכשיו יש שני סוגי תקנות שאנחנו עובדים עליהן, תקנות השכר של אותו שמאי כבר הותקנו, ופורסמה ממש בימים אלה קריאה להגשת הצעות להיכלל במאגר השמאים, שזה ממש בימים אלה, תקנות סדרי דין נמצאות כרגע על שולחנה של הכנסת לאישור בוועדת חוקה.
יצחק שגב: אני מהתאחדות הקבלנים ואני רציתי לתת סקירה על החסמים והבעיות שקיימות בתמ"א 38 מספר 1, מה שנקרא בנייה על הגגות.
יצחק שגב: בכמה מלים על עצמי; אני קבלן משנת 83' וב-15 השנים האחרונות ההתמחות של החברה שלי היא בנייה על גגות.
יצחק שגב: אני בניתי בתל אביב קרוב ל-70 יחידות דיור, עוד לפני תמ"א 38, ואני מכיר את הבעיות האלה.
יצחק שגב: תמ"א 38 יצאה לאוויר במאי 2005, תכנית שעברה הרבה מאוד גלגולים, סך הכל עם כל הבעיות שלה היא תכנית טובה, כמו שאמר מר כהן, מצילת נפשות, וחובה על כולנו לדחוף אותה ולהביא אותה לידי ביצוע רחב היקף.
יצחק שגב: כיום המצב בשטח, כפי שאתם יודעים, אני לא מחדש לאף אחד, יש אולי בכל הארץ 50 או 60 בניינים גמורים, עוד איזה 50 בתהליך ועוד 200 או 300 בתהליך כזה או אחר מתקדם של משא ומתן עם העיריות למיניהן.
יצחק שגב: תמ"א 38 במתכונת שלה, במתכונת של בנייה על הגג, היא בעייתית.
יצחק שגב: היא בעייתית בהיבט התכנוני, יש כאן בעיות של קווי בניין, עד כמה אפשר לעשות הרחבות, ויש כאן בעיות בביצוע עצמו.
יצחק שגב: הביצוע בתמ"א 38 הוא מסוג הפרויקטים שתוך כדי הביצוע יש הרבה מאוד הפתעות.
יצחק שגב: כלומר תחשיבי העלות, או תחשיבי הכדאיות שנעשים על ידי הקבלנים, על ידי היזמים, אלה תחשיבים שהם תחשיבים על בערך.
יצחק שגב: יש צורך בהרבה מאוד אינטרווליות של חוסר ודאות על מנת להגיע לתחשיב המקומי ורוב הקבלנים שביצעו כבר, אני אומר לכם ואני אומר את זה על עצמי, קבלנים שביצעו הגיעו בסופו של דבר למצב שהעלויות עלו במשהו כמו 20%.
יצחק שגב: החסמים שישנם היום בתמ"א 38 מורכבים מכמה היבטים.
יצחק שגב: קודם כל הדיירים.
יצחק שגב: הדיירים מהססים, הדיירים פוחדים.
יצחק שגב: דרך אגב, באזורי הביקוש, כמו תל אביב, אני חושב שגם ברמת גן, רוב הדיירים בבניינים אלה דיירים ששוכרים את הדירות.
יצחק שגב: יש אזורים בתל אביב ש-70% מהדיירים אלה שוכרי דירות, כך שלהתחיל להשיג את הבעלים זו גם בעיה לוגיסטית, ולשכנע אותם ומה אני צריך את זה וכל הדברים האלה.
יצחק שגב: נאמר כאן שאנחנו, הקבלנים, הולכים רק על 100%.
יצחק שגב: אני לא יודע איך זה אצל קבלנים אחרים, החברה שלנו מסתפקת ב-80% הסכמה, כאשר אתם צריכים להבין שמרגע שחותמים עם הדיירים ועד שמקבלים היתר בנייה זה לוקח זמן של בערך שנה, עד שעוברים את התקן וישראל דוד וכל הדברים האלה.
יצחק שגב: בשנה הזאת האסטרטגיה שלנו, אנחנו מתלבשים על הסרבנים ומנסים לשכנע אותם ללכת איתנו.
יצחק שגב: אל תשכחו שבבניין שבו יש 10 דיירים ו-8 הסכימו, יש גם לחץ בתוך הבניין על מנת לשכנע את אותם שני סרבנים.
יצחק שגב: בדרך כלל הבעיות של הסרבנים אלה בעיות לוגיסטיות, אחד גר בארצות הברית, השני לא יודע, ובסופו של דבר מגיעים להסכמה.
יצחק שגב: אני היום חתום על 12 בניינים, בכולם יש 100%, כאשר התחלתי האחוז היה נמוך יותר.
יצחק שגב: מה אנחנו יכולים לבקש על מנת להזיז את הפרויקט הזה של תמ"א 38/1 לדרך?
יצחק שגב: קודם כל צריכה להיות כאן הסברה ממלכתית מסיבית ולא כמו הפרסום שהיה כאן, היה ניסיון לעשות הסברה כזו או אחרת, שזה היה, לפי דעתי, גם מבחינה מקצועית כישלון.
יצחק שגב: צריכה להיות כאן הסברה והסברים לאנשים, לדיירים, על מה הם הולכים.
יצחק שגב: כי מה שקורה היום, הדיירים רוצים את השיש בלובי, את הקרמיקה, את המעלית וכו', הם לא מבינים עוד שהדבר החשוב יותר זה דיני הנפשות, החיזוק.
יצחק שגב: בנוסף לכך ישנם חסמים שקשורים לכסף, שבזה הממשלה יכולה לעזור לנו, ואני אתן כמה דוגמאות.
יצחק שגב: בבניין טיפוסי של 1,000 מטר, העלות שאנחנו מחשבים היא 6,000 שקל למטר.
יצחק שגב: זאת אומרת 6 מיליון שקל עולה לנו לבנות את הבניין.
יצחק שגב: מתוך זה, לפי החשבון שלי, אנחנו מגיעים ל-850,000 שקל מסים, מס רכישה-125,000 שקל, מע"מ (מס ערך מוסף) על שירותי בנייה, שזאת רעה חולה, שלא נותנים לנו, הקבלנים, לקזז את המע"מ על התשומות של העבודות שאנחנו עושים לדיירים, כמו החיזוק, כמו חלק יחסי מהמעלית, הלובי, חדר המדרגות, כל התוספות, על זה לא נותנים לנו לקזז, אומרים לנו זה חלק מהעלות.
יצחק שגב: זאת אומרת שאם השקעתי סכום מסוים, עולה לי עוד 16% שאני לא יכול לקזז, וזה דבר שאנחנו לא מבינים למה זה לא קורה.
יצחק שגב: דבר אחרון שמביא את הסכום הזה שדיברתי עליו הוא אגרות הבנייה.
יצחק שגב: על בניין כזה, כפי שהזכרתי, של 1,000 מטר בנייה חדשה, אנחנו משלמים אגרות בנייה בסדר גודל של 300,000 שקל.
כרמל שאמה-הכהן: היטלים.
יצחק שגב: אגרות והיטלים.
יצחק שגב: נאמר שעל תמ"א 38, על אגרות הבנייה יש 50%, אבל חברים, אגרות הבנייה בתוך סך כל התשלום לעירייה הוא בערך 10% או 5%, אז ודאי שזה בטל בשישים, זו אחיזת עיניים.
יצחק שגב: אנחנו משלמים בסך הכל במסגרת ה-6 מיליון שאמרתי, משהו כמו 850,000 שקל מסים לממשלה על הנושא הזה.
יצחק שגב: אני לא מדבר על המסים הישירים, אני מדבר על המסים העקיפים.
יצחק שגב: המסים הישירים, כל קבלן ישלם בהתאם לפטורים שיש לו, בהתאם להוצאות שיש לו, תקורות וכולי, על זה אנחנו לא מדברים.
יצחק שגב: בעיות נוספות שקיימות אלה בעיות של חניה ומעלית.
יצחק שגב: בניינים קטנים, קווי בניין צרים, לא תמיד אפשר לפתור את בעיות החניה, הדיירים מאוד מאוד רוצים שיפתרו להם קודם כל את הבעיות.
יצחק שגב: דייר שגר בנורדאו או בזמנהוף בתל אביב רוצה שיפתרו לו את הבעיות.
יצחק שגב: אי אפשר לפתור את הבעיות האלה ואם רוצים לפתור את הבעיות במתקנים אוטומטיים שקיימים היום, במתקנים תת קרקעיים, אז אני אתן לכם סדר גודל, מתקן אוטומטי ל-20 מכוניות, כולל החפירה והטיפול, זה סדר גודל של 3 מיליון שקל, הפרויקט לא מכסה את זה.
יצחק שגב: לכן אם אנחנו נלך לקראת הקבלנים ונוריד קצת מהעלויות של הדברים האלה, אנחנו נגיע למצב שזה יהיה יותר כדאי.
יצחק שגב: דבר נוסף שרציתי לומר בהיבט הכלכלי.
יצחק שגב: כשאנחנו מדברים על תמ"א 38, על מה אנחנו מדברים למעשה?
יצחק שגב: אנחנו מדברים על תל אביב, רעננה, גבעתיים, רמת גן.
יצחק שגב: במתכונת הנוכחית אפילו חולון לא נכנסת, אני לא מדבר כרגע על תיקון מספר 3, אבל אני אומר שבמתכונת הנוכחית הכדאיות הכלכלית היא רק באזורי הביקוש המובהקים.
יצחק שגב: נכון עשתה רמת גן שנתנה תב"ע מקומית של 2.5 קומות, אבל אל תשכחו שעל קומה וחצי נכון להיום ברמת גן, וגם על פי תיקון 3, משלמים מס שבח וגם, אני חושב, היטל השבחה.
יצחק שגב: אבל מס שבח?
יצחק שגב: מס שבח הוא מספיק כבד על העניין הזה.
יצחק שגב: אל תשכחו דבר נוסף, כבוד היושב ראש, שמס השבח שמשלמים זה מס שצריך לגלם אותו.
יצחק שגב: זאת אומרת אתה למעשה משלם כאילו עבור התמורה של הדיירים, התמורה גדלה בשיעור המס.
יצחק שגב: לכן הדברים האלה הם בעייתיים.
יצחק שגב: נושא המעלית - ישנם בניינים שאי אפשר להתקין את המעלית.
יצחק שגב: במקומות שחדר המדרגות צר, אנחנו צריכים להיכנס לדירות.
יצחק שגב: זה הדבר שמבריח קבלנים, לא העניין של הרוב.
יצחק שגב: הרוב, אנחנו מסתדרים, אבל אם צריך להיכנס לדירות וכשאתה נכנס לדירה ואתה צריך לעשות את הגימור אחרי המעלית, אתה לא יודע איפה אתה גומר.
יצחק שגב: אני מסכם.
יצחק שגב: שוב, בסופו של דבר אני רוצה לומר שיש רשויות מקומיות שהן מאוד תומכות ומאוד מעודדות והתוצאות בשטח נראות בעניין, ויש רשויות מקומיות פסיביות או מעכבות.
יצחק שגב: לפני שאני מסיים אני אומר משפט אחד, אני בניתי באיזה שהוא מקום בארץ, אני לא אגיד את העיר, במסגרת תכניות על פי תב"ע, ששם שילמתי היטל השבחה ומס שבח והכל והתהליך היה הרבה יותר קצר.
יצחק שגב: תודה רבה.
כרמל שאמה-הכהן: מר חיים כהן, בבקשה.
חיים כהן: הדיון קצת לא מסודר, אז אני בכל זאת אגיד משהו על הפינוי בינוי, שקצת אולי מתבכיין, ברמה של התבכיינות.
חיים כהן: בממשלה מקבלים החלטות ובכנסת מקבלים החלטות ולכולם ברור כמה זה חשוב להגדיל את היצע הדירות והדרך להגדיל את היצע הדירות בין היתר זה פינוי בינוי, אחרת במקום זה יפשירו קרקעות חקלאיות ואני חושב שלא צריך להפשיר קרקעות חקלאיות בשביל לבנות.
חיים כהן: אבל יש איזה שהוא נתק בין הממשלה, השרים והרמה הממשלתית וחברי הכנסת, לבין מה שקורה בוועדות המחוזיות.
חיים כהן: הדוגמה הציורית היא שאנחנו יושבים בקומה ה-13 בוועדה המחוזית ומתווכחים על תוספת כמה דירות לאיזה שהוא פרויקט כשלמטה הצומת חסום על ידי האוהלים.
חיים כהן: זה לא מגיע לקומה ה-13.
חיים כהן: משהו בדרך נעלם.
חיים כהן: את הדברים האלה אמרתי לכל מי שיכול לשמוע אותי, כולל לשוורץ לפני כמה ימים וזה בעייתי מאוד.
חיים כהן: יש פה אנשים בחדר שיודעים את זה, אנחנו מתווכחים על דברים שלא יאומנו, מעקשנות לא ברורה, כששופטים תכניות על סמך מבחנים כלכליים במקום לשפוט תכניות על סמך מבחנים אורבניים ולא על סמך מבחנים כלכליים.
חיים כהן: הזכירו כאן כל מיני מכפילים.
חיים כהן: אין דבר כזה בחוק התכנון, מכפיל 1 ל-3?
חיים כהן: אני לא בוחן תכניות על פי מכפילים, אני בוחן תכניות אם זה המקום לצופף את המקום או זה לא המקום לצופף את המקום, ואם לצופף, אז אם אפשר לצופף יותר, אז למה לא לצופף יותר?
חיים כהן: מה זה המגבלות האלה של מכפילים ובדיקות כלכליות ולתת את המינימום.
חיים כהן: הקמצנות הזאת של הוועדה המחוזית לא ברורה לי לחלוטין וזו רעה חולה מבחינתנו וזה תוקע הרבה מאוד פרויקטים, כי כשכבר מאושרות תכניות אז הן לא יוצאות לפועל.
חיים כהן: ויש לנו תכניות שמומנו על ידי המדינה שלא יוצאות לפועל, שהכרזה עליהן חודשה וחודשה וחודשה והן לא יוצאות לפועל, כי המינון שם הוא לא טוב.
חיים כהן: זה בשביל לסגור את העניין הזה של הפינוי בינוי, ההערה שלי לפינוי בינוי.
חיים כהן: אני חוזר לתמ"א 38 ואנחנו מעודדים מאוד את תמ"א 38/2, שזה הריסה ובנייה מחדש, בעצם סוג של פינוי בינוי, וכפי שאמרתי, הבעיה הגדולה ביותר היא ההסכמה של בעלי הדירות ואכן מודעות זה חלק מהבעיה.
חיים כהן: לאנשים לא ברורה בדיוק הסכנה שהם חיים בה, אני אישית מקדיש מזמני להרבה מאוד מפגשים שכונתיים ואני מזמין את עצמי לישיבות של דיירים בבתים משותפים, זה קורה לי בערך אחת לשבוע, ואני מנסה לשכנע כמה שזה חשוב.
חיים כהן: כפי שאמרתי, אנחנו מעודדים את תמ"א 38/2, כן אנחנו מעודדים הנחות במיסוי בהיטלי הפיתוח שהוזכרו כאן, אבל לכל החלק התת קרקעי.
חיים כהן: כפי שכולם יודעים, היטלי הפיתוח לא מבחינים בין חלק תת קרקעי לחלק על קרקעי, על כל מטר מרובע אתה משלם היטל פיתוח, בערך 300 שקל למטר מרובע, ובשביל לעודד, שהחניה תהיה תת קרקעית ושלא יהיו מכוניות על פני הכביש, אנחנו רוצים לפטור מהיטלי פיתוח לכל חלק שקשור מתחת לאדמה.
חיים כהן: אנחנו פנינו לשר, קיבלנו פטור רק לקומה אחת, וכשביקשנו לכל הקומות, לא קיבלנו פטור בטענה שזה צריך להיות שוויוני גם למשרדים.
חיים כהן: לא הבנו מה הקשר שזה צריך להיות שוויוני למשרדים ובינתיים אין לנו פטור אלא רק לקומה אחת, ואני חושב שצריך שתהיה הנחה, בשביל לעודד, מכל הסיבות הטובות שחניה לא תהיה על פני הקרקע.
כרמל שאמה-הכהן: אני רוצה שתמקד לי, מה הדרישה שלכם?
חיים כהן: שיהיה פטור מתשלום היטלי פיתוח לכל החלק התת קרקעי המיועד לחניה.
חיים כהן: זאת אומרת שקבלן יידע שאם הוא בונה חניון תת קרקעי, יש לו הנחה בעניין הזה.
חיים כהן: אני אומר עוד פעם---
כרמל שאמה-הכהן: אני רוצה להבין, זו החלטה של הרשות או של המחוקק?
חיים כהן: הרשות המקומית מקבלת החלטה, ממליצה לשר הפנים והוא זה שמאשר או לא מאשר, עד כמה שאני יודע.
נתן מאיר: לא, זה בחוקי עזר.
נתן מאיר: יש שתי אפשרויות, או שכל רשות בחוק עזר תשנה את חוק העזר, באישור שר הפנים, או שאם תהיה חקיקה ארצית, בנוסח 'על אף האמור בחוקי עזר של רשויות' יהיה כך וכך, זה מה שיקבע.
כרמל שאמה-הכהן: פטור מתשלום היטלי פיתוח לכל החלק התת קרקעי---
חיים כהן: המיועד לחניה למגורים בלבד.
חיים כהן: כי הרווח הוא פעמיים, הוא גם סילוק המכוניות מעל פני הקרקע, יותר ירוק, יותר נעים ללכת ברחובות בלי המכוניות בכל מקום.
חיים כהן: עניין החניה - זה רלוונטי מאוד לתמ"א 38/1.
חיים כהן: יש קושי גדול מאוד לתת פתרון לחניה, לפי מה שקובע החוק, נכון שהדיירים רוצים לעצמם, אבל התמ"א קובעת שאתה צריך לכל דירה נוספת שהוספת בבניין לתת מקום חניה.
חיים כהן: לפעמים זה קשה מאוד.
חיים כהן: התקנות מאפשרות דרכי פעולה אחרות, למשל לבנות מקום חניה בסמוך, לשלם לקרן חניה להקמת חניונים ציבוריים ובסופו של דבר גם פטור של הוועדה המחוזית.
חיים כהן: הוועדה המחוזית לא נותנת לתת פטור, אין דבר כזה אצלה פטורים, זו סמכותה.
חיים כהן: זה קבוע בתקנות.
חיים כהן: במקרים מובהקים, שאנחנו לא רוצים ואי אפשר לעבור בשבילים ציבוריים עם כלי רכב בשביל להגיע לבניין, הם לא מוכנים לתת את הפטור, מכוונים אותנו להקמת חניונים ציבוריים וכשאנחנו מגיעים לתכנון חניון ציבורי, הם אומרים לנו, 'כן, אבל לא בגינות ציבוריות'.
חיים כהן: רק לא בגינות ציבוריות, תעשו את זה בבתי ספר, תעשו את זה בכל מיני מקומות כאלה, לא בגינות ציבוריות.
חיים כהן: בקיצור אני משדר כאן מצוקה גדולה מאוד שלנו מול הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לפחות אצלנו במחוז תל אביב.
חיים כהן: הדבר האחרון שיש לי להגיד על הנושא הזה, זה כבר נאמר כאן, אבל כנראה שמס השבח הוא גם כן בעייתי, בתמ"א 38/2.
חיים כהן: בתמ"א 38/1 הוא פטור, בתמ"א 38/2 חל מס שבח וצריך להשוות את זה באמת לפינוי בינוי, ופינוי בינוי היום ב-24 דירות ומעלה שאתה מפנה, אתה מקבל במסלול מיסוי פטור ממס שבח, אין שום סיבה שבתמ"א 38 זה לא יהיה זה, וכפי שמוצע כאן, אפילו בפחות מזה, ב-12 דירות, לפינוי בינוי ולתמ"א 38 בכלל לא.
כרמל שאמה-הכהן: פטור ממס שבח בתמ"א 38/2.
חיים כהן: ועוד פעם, כל הפטורים האלה, אני צריך להגיד, גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א 38/2 המרוויח הגדול הוא בעל הנכס.