GiliGold/VAD_KnessetCorpus huggingface dataset:
ניר ימין: אני אציג את שתי האפשרויות שמונחות כרגע על השולחן, להבנתי – האפשרות הראשונה היא להמשיך ולהיצמד לקו של סעיף 18א', להשתמש בנוסח שקיים בו, ולדבר על נסיבות שהמוכר לא היה יכול לראות ולא היה יכול למנוע, בהתאם למה שכתוב בסעיף 18א' לחוק החוזים (תרופות), להוסיף סעיף, בהתאם להצעה של אדוני, עם שינוי מסוים, שמותיר שיקול דעת לשר הבינוי והשיכון, אולי בהתייעצות עם עוד שר – המשפטים, ובאישור הוועדה, לקבוע כי בנסיבות מסוימות, עילת הפיצוי בלא הוכחת נזק לא תחול.
ניר ימין: לקבוע, אם הוועדה יודעת, רשימה של נסיבות – היא יכולה להגיד איזה נסיבות היא כבר יודעת שהיא לא רוצה שהסעיף הזה יחול בהתקיימן, ולהשאיר לו, כמובן, שיקול דעת, שהוא יוכל לקבוע נסיבות נוספות או מקרים נוספים.
ניר ימין: זו האופציה הראשונה.
ניר ימין: האופציה השניה – מה שהציע פרופ' זמיר, שמתבסס על מה שכתוב בקודקס האזרחי המוצע, שהסעיף לא יחול על איחור במסירה שנמסר כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
ניר ימין: להבנתי, הסעיף הזה סוטה באופן די ניכר ממה שיש היום לגבי הסיכול.
ניר ימין: הוא מאפשר לברוח מהפיצוי ללא הוכחת נזק בצורה הרבה יותר מקלה גם מה שהממשלה הציע, בהתחלה.
כרמית יוליס: רק אם הוא יצליח להוכיח שהסיכון לא היה בשליטתו.
כרמית יוליס: אני חושבת שבמהות אנחנו מסכימים.
כרמית יוליס: בגלל הניסוח של היום שיצר איזושהי - - אני חושבת שזו הצעה טובה.
אייל זמיר: לשאלתך – איך המבחן הזה יעמוד לעומת הסיכול – אז התשובה היא שאף אחד לא יודע.
אייל זמיר: זה פה מושגי שסתום וגם שם- מושגי שסתום.
אייל זמיר: היתה אי שביעות רצון ממבחן הצפיות מסיבות שכבר עמדו עליהן היום, ולכן עזבו אותו.
אייל זמיר: כמי שקורא את הפסיקה על ליקויי בניה אז אני חושב שלקבלנים אין סיבה להיות אופטימיים שיגידו להם – על זה ועל זה לא הייתם צריכים לשאת בסיכון.
אייל זמיר: אני חושב שהנטיה של בתי המשפט תהיה לקבוע שהם כן צריכים לשאת בסיכון של עיכוב בהגעת מלט לישראל וכו'.
כרמל שאמה-הכהן: בואו נמשיך לסעיף 9 ונחזור אחר כך לסעיף 8 –
אמיר פז: אני קורא: "1.
אמיר פז: בסעיף 6(ג) לחוק העיקרי, אחרי ,בסעיף זה" יבוא "ובסעיף 6א" ובסופו יבוא "(ובחוק זה – חוק המקרקעין)".
אמיר פז: זה משהו טכני.
כרמל שאמה-הכהן: אני מבין שאין התנגדויות.
כרמל שאמה-הכהן: סעיף 9 אושר פה אחד.
אמיר פז: אני ממשיך בקריאה: 	"10.
אמיר פז: אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא: "רישום זכויות    6ב.
אמיר פז: (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין חייב: לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום תשעה חודשים ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור פסקה (1), או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מבינהם; לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.
אמיר פז: (ב) המוכר דירה בבית אשר אינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א) לחייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) לסעיף קטן (א) ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.
אמיר פז: (ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שלגביהן הוכיח המוכר כי נגרם עיכוב בביצוע הרישום עקב נסיבות שלא בשליטתו ואשר לא יכול היה למנוע את קיומו".
אמיר פז: מדברים פה על נושא של רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין בטאבו.
אמיר פז: מדברים פה על שלושה שלבים: פרצלציה, רישום הבית המשותף – כאשר מדובר על בית שיכול להירשם ככזה, לבסוף – רישום זכויו הקונה.
אמיר פז: לגבי הנושא של פרצלציה נקבע חיוב השתדלות.
אמיר פז: זאת אומרת, צריך להגיע לתוצאה במועד המוקדם ביותר שניתן לעשות זאת, מבלי להגדיר את הזמן, ושני השלבים הבאים הוגדרו זמניים – חובה לבצע רישום בית תוך תשעה חודשים וארבעה חודשים לרישום הזכויות.
אמיר פז: יש ועדה בין משרדית להאצת הרישום במקרקעין כבר די הרבה שנים.
אמיר פז: הממשלה גם אימצה המלצות של הוועדה הזו ב-98, שבין היתר קבעו לוחות זמנים לביצוע הרישום.
אמיר פז: מאוחר יותר הוועדה האריכה את התקופות המקוריות.
אמיר פז: אז דובר על שישה ושלושה חודשים, בהתאמה, והאריכו לתשעה וארבע חודשים, וזה מה שמוצע כאן.
אמיר פז: התקופות האלה, כמובן – יש להן סייג והוא כאשר נגרם עיכוב מסיבות שלא בשליטת המוכר ושהוא לא יכול למנוע את קיומן, הדוגמה המפורסמת שתמיד נותנים - של השביתה בטאבו או רשויות אחרות שמעכבות דברים – דברים שקורים לפעמים.
אמיר פז: זה יכול לקרות במנהל, או מצדדים אחרים - למשל אם נדרש שיתוף פעולה עם דייר שלא משתף פעולה מסיבות כאלה ואחרות.
אמיר פז: אז לעתים זה גם יכול להוות עילה- -
כרמל שאמה-הכהן: הצרכן משלם עבור שירותי הרישום האלה?
אמיר פז: כן, בין אחוז או שניים לעורך דינו של הקבלן או עורך דין מטעם הקבלן, כי לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג את הדייר, אבל מותר לו במפורש, גם לפי הדין - -
כרמל שאמה-הכהן: למה לא להתנות חלק מהתשלום הזה עד לסיום ביצוע הפעולות?
אמיר פז: מה שקורה בדרך כלל שהוא מקבל את התשלום הזה מראש.
אמיר פז: הקבלן עוד מקבל עד מסירת הדירה - -בכל מקרה, אנחנו לא מכניסים גורם נוסף  -
כרמל שאמה-הכהן: אמרתי – צריך להתנות חלק מהתשלום, כמו במסירת הדירה – בהשלמת הרישום.
כרמל שאמה-הכהן: כל עוד הוא לא השלים את עבודתו, למה הוא צריך לקבל את מלוא שכר הטרחה שלו?
אמיר פז: בכל מקרה אנחנו לא מכניסים פה גורם נוסף.
אמיר פז: מבחינת הקונה הוא לא צריך להתעסק עם גורמים שונים.
אמיר פז: הצד שעומד מולו בחוזה זה הקבלן?
לאה ורון: והקבלן הוא זה שמבטיח בחוזה את התשלום לעורך דינו.
אמיר פז: נכון.
אמיר פז: בדרך כלל צריך לשלם בנפרד לעורך דין, אבל החובה – המוכר, הקבלן לוקח על עצמו בחוזה את ההתחייבות לדאוג לרישום הזכויות.
אמיר פז: זה שהוא מבצע את זה באמצעות גורם מקצועי, שהוא עורך הדין, שלא משלמים – זה לא סותר את זה.
אמיר פז: ההתחייבות לרשום את זכויות הדייר - -
כרמל שאמה-הכהן: כמו שלא לקחת את כל הכסף על הדירה עד שלא מסרת אותה, למה אי אפשר להגיד – אל תיקח את כל הכסף על השירות המשפטי עד שהוא לא יסתיים?
כרמל שאמה-הכהן: יש מבחן אחד והוא –השלמת העבודה.
כרמל שאמה-הכהן: בדיוק כמו שאתה מתערב בעסקה הרבה יותר גדולה והרבה יותר מהותית ואומר לקבלן שהוא בשום פנים לא מקבל את כל הכסף עד שהוא לא מסר את הדירה, למה, באותו מובן, לא לתת גם כאן את הוראות ההגבלה, לגבי השירותים המשפטיים?
איציק אמסלם: אני אסביר – ברגע שעורך הדין גומר את רישום הבית המשותף, הדייר הוא כבר שקוף, הוא אדיש לעניין.
איציק אמסלם: זאת אומרת, גמרתי את העבודה  -- אין לו מה לעשות, הוא רשם.
איציק אמסלם: לכן זה לא יכול להיות אחרי.
איציק אמסלם: זה לא משהו שאתה רוצה לתת לדייר ואומר לו – הנה, אני נותן לך, תשלם לי כסף.
איציק אמסלם: העורך דין עושה את כל רישום הבית המשותף, גומר את כל התהליך אחרי שנה-שנה וחצי.
איציק אמסלם: אני גמרתי את התהליך.
איציק אמסלם: הוא לא יכול להגיד לדייר – אם לא תשלם לי אני לא רושם את זה על שמך.
איציק אמסלם: הוא גמר את הרישום, הדייר רשום בדירה.
זאב פרידמן: ברוב המקרים זה לא כמו שאמרת.
זאב פרידמן: ברוב המקרים אומרים לקונה- תשלם 2% ממחיר הדירה לקבלן ש –
איציק אמסלם: לא, לא.
איציק אמסלם: זה מופרד.
זאב פרידמן: לא בכדי הוציאו את ההנחיה של הממונה על הגנת הצרכן על זה שזה מחיר כולל והייתם צריכים לרשום את הכל כמחיר אחד ולא לפצל את זה.
זאב פרידמן: אם אני הייתי מנהל את המשא ומתן עם עורך הדין הוא לא היה מקבל 2%, הוא היה מקבל אחוז אחד, כמו שאני בא אליו לעסקאות.
נסים בובליל: אני הייתי רוצה להתייחס לעניין של הרישום.
נסים בובליל: זה אינטרס משותף, לא רק של הרוכשים – גם של הקבלנים וגם של היזמים.
נסים בובליל: השלב של הרישום הוא שלב מאד חשוב גם לקבלנים וליזמים.
נסים בובליל: זה בעצם השלב שבו אנחנו נפרדים מהדייר ומוסרים לו את מלוא הזכויות שלו.
נסים בובליל: לכן הדבר הזה חשוב לנו, גם כן.
נסים בובליל: אבל יש לנו מגבלה והיא מאד בעייתית, בנושא של לוחות הזמנים.
נסים בובליל: אנחנו בעד העניין הזה, אבל היינו רוצים שטיפה נרחיב את לוח הזמנים.
אליאב בן שימול: הסיבה להרחבה – יש פה הרי שלושה שלבים.
אליאב בן שימול: השלב הראשון שהגדירו אותו כהשתדלות וזה חלוקה, פרצלציה.
אליאב בן שימול: השלב השני זה בעצם רישום הביתה משותף, שנקבעה לו כאן תקופה של  - - חודשים.
אליאב בן שימול: אנחנו מבקשים להגדיל את התקופות האלה, ואפילו להכפיל אותם כי ברישום הבית המשותף אנחנו תלויים בכל מיני גורמים חיצוניים חוץ מאתנו, אם זה חברת חשמל, לצורך רישום של חדרי טרנספורמציה, לצורך העניין, אם זה בנקים, בליווי, ואם זה הסדרים מל המנהל.
אליאב בן שימול: כמו שציין פה נשיא ההתאחדות – מבחינת האינטרס, הוא אינטרס משותף שלנו, אפילו אינטרס גדול שלנו, כי בעצם, במעמד הרישום ורישום הזכויות אנחנו מסיימים את היחסים עם הדייר, עם הקונה שלנו באופן רשמי.
אליאב בן שימול: אני לא מדבר על תקופות האחריות.
אליאב בן שימול: אנחנו בעצם מבצעים מסירה מושלמת.
אליאב בן שימול: הבעיה היא עם התקופות שנקובות כרגע בחוק.
אליאב בן שימול: לעניין הרישום של הבית המשותף, אנחנו תלויים בהרבה גורמים חיצוניים, כמו שאמרתי – חברת חשמל, בנקים, מנהל, שמעכבים אותנו ברישום הבית המשותף.
אליאב בן שימול: אחרי זה, ברישום הזכויות עצמן על שם הדייר אנחנו נכנסים לעוד תחום שאנחנו עובדים ישירות מול הדייר.
אליאב בן שימול: אני יכול עד מחר לבקש מהדייר שיביא לי את אישור מס הרכישה, לצורך הרישום, ופתאום אני לא מקבל – כי הוא לא ענה לי.
אליאב בן שימול: אז נכון שיש פה את סעיף הסל, (ג), שמוציא את הדברים שהם לא בשליטתי.
אליאב בן שימול: אבל יש גם שינויים שבוצעו בדירה, והם צריכים לבוא לידי ביטוי.
אליאב בן שימול: לכן, התקופות פה צריכות להיות יותר ארוכות, פשוט.
לאה ורון: לא הבנו למה סעיף (ג) לא עונה על הצרכים.
אליאב בן שימול: סעיף (ג) מתייחס לתקופה של אחרי רישום הבית המשותף ובעצם – איחוד הזכויות ברמה המקצועית, איחוד הזכויות לדייר עצמו.
ניר ימין: לא, זה חישוב כל התקופות הרלבנטיות.
אמיר פז: הדוגמאות שנתת הן בדיוק הדוגמאות לסעיף זה, כי באמת אין לנו שום מטרה להגיע למצב שכולם עוברים על החוק.
אליאב בן שימול: הדוגמאות שנתתי – אני רואה אותם בדיוק בתחום האפור.
אליאב בן שימול: אם אני לא קיבלתי מחברת חשמל אישור על חדר טרנספורמציה לצורך רישום הבית המשותף אז אתה תבוא מהצד השני, או הרוכשים יבואו מהצד השני ויטענו שאני לא לחצתי מספיק על חברת החשמל לצורך העניין.
ציפי לבני: או שלא מילאת אחרי כל התנאים שחברת חשמל ביקשו.
אליאב בן שימול: אני יוצא מנקודת הנחה שמלאנו אחרי התנאים ועדיין לא קיבלנו כי בחברת חשמל לא חתמו עוד על שטר המכר לצורך העניין, או לא קיבלו עוד מסמכי משכנתא, לשחרור ליווי בנקאי ודברים כאלה.
ציפי לבני: אנחנו מתנגדים.
ציפי לבני: יושבת ועדה בין משרדית בראשות ראובן קוגן, ונציגים של המשרד שלנו ועדו נציגים של משרדים אחרים, והם קבעו את המועדים האלה, דחו אותם כבר פעם אחת, הרחיבו את המועדים, זה היה שישה ושלושה, הרחיבו את זה לתשעה וארבעה, ואין גבול להרחבות האלה.
ציפי לבני: צריך להזדרז ולעשות הכל – אנחנו מעוניינים שהרישומים ייעשו וגם הזכויות של הדיריים - שיירשמו במהרה.
איציק אמסלם: זה לא יכול לקרות בפועל.
איציק אמסלם: עובדתית אנחנו לא מצליחים לעמוד ביעדים האלה.
כרמל שאמה-הכהן: טוב – אנחנו נשנה – אני אהיה מאד מרוצה אם זה יהיה בתקופה קצת אפילו יותר ארוכה.
כרמל שאמה-הכהן: איציק אמסלם:     	אנחנו לא יכולים לעמוד בזה.
כרמל שאמה-הכהן: ב-(2) נשנה מתשעה חודשים לשנה וב- (3) מארבעה חודשים לשישה חודשים.
לאה ורון: יש לי שאלה- מי אחראי לרישום הערת אזהרה?
כרמית יוליס: זו אחת הבטוחות של הרוכש.
ציפי לבני: עורך הדין של הרוכש רושם.
נסים בובליל: הערת אזהרה יכול לרשום כל אחד: היועץ המשפטי של הרוכש, ברגע שיש לו הסכם הוא יכול רשום .
כרמל שאמה-הכהן: עם דמי השמירה אפשר לרשום הערת אזהרה?
נסים בובליל: לא, כי זה לא הסכם, זו הצעת רכישה שהרוכש נותן לקונה.
אייל זמיר: אני לא בטוח שהם צודקים.
אהוד ברק: בעסקאות כאלה לא נוהגים לתת הערת אזהרה.
אהוד ברק: הערת אזהרה יש בעסקאות של רכישת דירה מיד שניה.
אהוד ברק: בעסקאות כאלה יש לווי בנקאי, שזה יותר טוב.
אהוד ברק: הבטוחה שמקבל הקונה זו ערבות בנקאית.
אהוד ברק: אין צורך ולא נוהגים לתת הערת אזהרה בעסקאות כאלה.
כרמל שאמה-הכהן: עוד הערות לסעיף?
ניר ימין: שתי הערות – סעיף (א)(2) – במקום תשעה חודשים – שנה, בסעיף (א)(3) במקום ארבעה חודשים – שישה חודשים.
ניר ימין: אני רק רציתי להפנות את תשומת הלב בסעיף 5(ב)(ג) לגבי הנסיבות שבהן המוכר יהיה פטור מהפיצוי בלא הוכחת נזק בסעיף (ג) יש שוב התייחסות מסוימת לשתי פסקאות מתוך סעיף (ג) שב-6(ב) האמור.
ניר ימין: מדובר על כך שנגרם עיכוב בביצוע רישום עקב נסיבות שלא היה בשליטתו – זה 5(ב)(ג)(2), "ואשר לא היה יכול למנוע את קיומן".
ניר ימין: השאלה אם הכוונה היתה בהתחלה, מה שהממשלה הציעה דיבר על כך שכל הנסיבות, במצטבר, לפחות, ב- 5(ב)(ג) יתייחסו לדיני הסיכול.
ניר ימין: השאלה איך אתם רואים את הסעיפים הקטנים האלה.
אמיר פז: זה בכוונה מרוכך.
אמיר פז: אין כאן כוונה להחיל את כל ההוראות של הסיכול.
כרמל שאמה-הכהן: מי בעד סעיף 10 לרבות השינויים?
כרמל שאמה-הכהן: סעיף 11.
אמיר פז: "11.
אמיר פז: בסעיף 7 לחוק העיקרי אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה".
אהוד ברק: הקונה וקונה המשנה – צריך להבין שאנחנו לא יכולים לדבר סימולטנית על שניהם.
אהוד ברק: אז לסעיף הזה – זה הקונה או קונה המשנה, לפי העניין.
אהוד ברק: תלוי אם יש כבר קונה משנה או לא.
אהוד ברק: אבל צריך לזכור-  קונה המשנה  מחליף את הקונה.
אהוד ברק: בדיונים שהיו בפעם הקודמת זה לא עלה.
כרמל שאמה-הכהן: יש הצעה לשינוי הנוסח שאתה חושב שצריך לעשות פה?
אהוד ברק: "לפי העניין".
ניר ימין: פה אני לא חושב שצריך לכתוב "לפי העניין".
ניר ימין: כאן כתוב – "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין".
ניר ימין: יכול להיות שיש זכויות לקונה שניתנות לו לפי כל דין ולקונה המשנה יש זכויות אחרות מכוח החוק הזה.
ניר ימין: אני לא רוצה לגרוע מזכויותיו של קונה שלא קשורות אפילו לחוק הזה.
ניר ימין: "לפי כל דין"  -שהוא לא החוק הזה.
ניר ימין: אני בוודאי לא רוצה לגרוע מזכויותיו של קונה שיש לו מחוקים אחרים, כלפיכם, בגלל שיש קונה משנה שיש לו טענות כלפיכם לפי החוק הזה.
אהוד ברק: אבל זה עדיין נכון.
אהוד ברק: לפי העניין.
אליאב בן שימול: הבעיה העיקרית שאנחנו בעצם יכולים למצוא את עצמנו במצב שעל אותה סוגיה או בעיה שהיתה לנו מול הקונה העיקרי, פתאום אנחנו צריכים להתמודד גם מול קונה המשנה.
אליאב בן שימול: לדוגמה –  אם הייה אירוע או ליקוי בבית, ותקנו אותו לקונה העיקרי, או נתנו לו פיצוי כספי, יכול לבוא קונה המשנה ולהגיד – לא, אני רוצה את התיקון ולא את הפיצוי שניתן לקונה העיקרי.
קריאות: זה לא קשור לסעיף זה.
כרמל שאמה-הכהן: סעיף 11 אושר.
אמיר פז: "12.
אמיר פז: בסעיף  7א לחוק העיקרי אחרי "הקונה" יבוא – "או קונה המשנה".
אמיר פז: ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה – בטל".
ניר ימין: דיברנו בינינו לפני הישיבה, לפני הצהריים שעלול להשתמע מהנוסח שהוא גורע מהרישה.
ניר ימין: אני אקרא את הסעיף כפי שהוא היום – סעיף 7א אומר: "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה".
ניר ימין: מוצע להוסיף בהצעת החוק שויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה – בטל".
ניר ימין: צריך להבהיר כאן שאין בכך כדי לגרוע מההוראות שאומרות שאסור להתנות על החוק הזה אלא לטובת הקונה.
ניר ימין: אז או להוסיף איזה ביטוי שאומר – בלי לגרוע ממה שקיים היום בסעף (א), והתוספת המוצעת תהיה (ב) - -
כרמל שאמה-הכהן: אין בעיה – איך שאתה רוצה.
כרמל שאמה-הכהן: תנסחו ותמספרו.
כרמית יוליס: - - -
ניר ימין: אני אומר למה השאלה הזו עלתה – מאחר שמדובר כאן על סיטואציה ספציפית שבה המוכר אומר– כתנאי לזה שאתן את המפתח או החזקה בדירה, אתה צריך לוותר על זכויות מסוימות שיש לך, לעניין אי התאמה יסודית.
ניר ימין: השאלה היתה מה קורה לגבי כל הזכויות האחרות, שאנחנו לא אומרים את זה - -האם הן, כשהן סותרות את 7א האם הן לא בטלות, מזה שאנחנו אומרים רק לגבי ההוראה הזו שהיא בטלה.
ניר ימין: לכן חשבנו שלכל הפחות צריך להגיד "בלי לגרוע" העלה פרופ' זמיר בהפסקה סיטואציות נוספות שמכירים מניסיון החיים והפרקטיקה שנמצאים בחוזה המכר, ולכן אולי גם אליהם צריך להתייחס, באופן ספציפי.
כרמל שאמה-הכהן: אין סוף לפרט פה סיטואציות - -
ניר ימין: לפי איך שהבנתי את הצעת משרד הבינוי והשיכון, את הצעת הממשלה הכוונה היתה, כפי שהבנתי – להתייחס להסדר שהם ראו שחוזר על עצמו הרבה פעמים בחוזה המכר, ויש הערות  - -
כרמל שאמה-הכהן: בגלל זה אל תוסיף הסדרים אחרים.
ניר ימין: אבל אומרים שיש אולי עוד סיטואציות - -
ציפי לבני: המצב הקריטי, שבעצם רוכש הדירה נמצא במצב מאד קריטי ואומרים לו – לפני שנותנים לך את המפתח, תחתום על ויתור על א', ב' ו-ג'.
ציפי לבני: אז אנחנו לא - -
כרמל שאמה-הכהן: הלשון ברורה פה.
ניר ימין: יש עוד שתי סיטואציות שאני לא זוכר כרגע, אבל דיברנו עליהן –לפני הישיבה.
אייל זמיר: יכולים להיות עוד מצבים שבהם אחרי כריתת החוזה, בשלב מאוחר, מחתימים את הקונים על כתבי ויתור בנסיבות בהן הם נאלצים לחתום ובעצם אין להם ברירה.
אייל זמיר: שלוש הסיטואציות הטיפוסיות, כפי שנאמר כאן, הן – או כתנאי לקבלת הדירה, או, כשהקונה רוצה למכור את הדירה והיא עוד לא רשומה בטאבו אז צריך את שינוי הרישום ואז מגישים טפסים גם לקונה וגם לקונה המשנ ה- שיחתמו, או במקרה שאם הוא רוצה שיתקנו – הוא צריך לחתום שזה בסדר.
אייל זמיר: התוספת כאן מכוסה בפסיקה, יש לומר.
אייל זמיר: זאת אומרת, בשלושת המצבים האלה הפסיקה אומרת שאין תוקף לכתבי הוויתור, אבל ממשיכים לעשות את זה כי מניחים שהקונים לא יודעים.
אייל זמיר: זה גם לא יפתור את הבעיה אם הם לא קוראים את החוק הזה.
אייל זמיר: אם רוצים להיות חצי זהירים אז אפשר לכתוב: "מבלי לגורע מהאמור לעיל, ויתור על זכויות..."
אייל זמיר: וכו' – ואם רוצים להיות עוד יותר זהירים אפשר לכתוב: "ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה או להעברת זכויות מקונה לקונה המשנה או לביצוע תיקונים – בטל".
אהוד ברק: אני רוצה לצאת נגד דבר אחד - שפיכת התינוק עם המים.
אהוד ברק: אנחנו בהחלט רואים מצבים שבהם מגיעים לפשרות.
אהוד ברק: ניתן פיצוי כספי או פיצוי כזה או אחר לרוכש, והוא מסתפק בזה.
אהוד ברק: הכיור לא היה בסדר, הוא קיבל 2,000 שקל, הוא מרוצה, אני מרוצה והלכנו לדרכנו.
אהוד ברק: הכיוון שכאן חוטא, לטעמנו, בשניים: דבר ראשון, הוא בעצם לא מאפשר כאלה דברים, לפחות לא בתקנות זמן מסוימות.
אהוד ברק: הוא לא בוחן, כמו שהפסיקה באמת בחנה, האם הסידור הזה, הפשרה הזו, ההסדר הזה בין המוכר לקונה הוא סביר או לא סביר.
אהוד ברק: הוא קובע כאן, באופן קטגורי – בטל.
אהוד ברק: יש מקרים שאכן זה מגיע אפילו כדי עושק כלכלי, נקבע בפסיקה.
אהוד ברק: אין לזה תוקף, זה באמת בטל.
אהוד ברק: אבל יש מקרים אחרים שבהם הצדדים רשאים לקבוע – אני נותן לך ככה ואתה נותן לי ככה.
אהוד ברק: וכאן החוק עכשיו לא מאפשר את הדבר הזה.
אהוד ברק: אני לא יודע מי יותר סובל מהדבר הזה.
אהוד ברק: אני חושב שצריך להכניס כאן מבחן ערכי, האם ההסדר היה סביר או לא סביר.
אהוד ברק: זה דבר אחד.
אהוד ברק: הדבר השני הוא מה שהתחלתי לומר קודם והוא, בעצם, מה שהיה צריך להיות נדון במושב הקודם של הוועדה הזו: יש קונה ויש קונה משנה.
אהוד ברק: עד עכשיו היה קונה, לפחות לפי חוק.
אהוד ברק: בענייננו יש כאן עכשיו קונה משנה שעכשיו יש לו זכויות עצמאיות.
אהוד ברק: הזכויות העצמאיות האלה חייבות להיות שהוא נכנס לנעליו של הקונה הראשי.
אהוד ברק: לא יכול להיות שלקונה הראשי אין זכות מסוימת ופתאום, לקונה המשנה, ראה זה פלא – צמחה לו זכות.
אהוד ברק: היה סדק בכיור, לצורך העניין.
אהוד ברק: הקונה הראשי הגיע להסכמה, לא במועד המסירה, אין שום בעיית טיימינג – וקיבל על זה כסף, ובא כעבור חצי שנה או שנה קונה המשנה ואומר: סליחה, יש לי סדק בכיור, אני רוצה כסף.
אהוד ברק: הניסוח של היום לא אומר שהוא נכנס לנעליו של הקונה הראשי, שהוא מוגבל, בעצם, בטענות הקונה הראשי.
אהוד ברק: אני לא חושב שיש לזה אח ורע בשום מקום אחר.
אהוד ברק: אני חושב שמה שאנחנו צריכים לעשות בעניין הזה זה – הבהרה, שקונה משנה נכנס בעצם, מקבל את הזכויות והחובות של הקונה הראשי, ודבר שני – זה לא בטל אוטומטית, זה בטל אלא אם כן אחד הצדדים יראה שזה סביר.
אהוד ברק: היו"ר כרמל שאמה:     	יש לנו את הנוסח?
ניר ימין: יש לי רק שתי שאלות לגבי מה שאמר פרופ' זמיר – ראשית, הכוונה היא לשלב רק את העניין של העברת זכויות מקונה לקונה משנה, לא להיכנס לסיטואציות - -
אמיר פז: זה לא משנה למי הוא מעביר.
אייל זמיר: זה בלי לגרוע.
ניר ימין: העניין השני – האם צריך לומר "המהווה תנאי לקבלת חזקה בדירה", או – "המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה", כמו שמופיע בחלקים אחרים בחוק?
ניר ימין: אני יודע שיש לזה משמעות מבחינה משפטית, השאלה למה הכוונה כאן.
אייל זמיר: זה לא משנה.
ניר ימין: אז כדאי לשמור על אחידות – "להעמדת הדירה לרשות הקונה".
אמיר פז: קיבלנו.
ניר ימין: "בסעיף 7א לחוק העיקרי, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה".
ניר ימין: – זה סעיף (א).
ניר ימין: "(ב) מבלי לגורע מהאמור בהוראות סעיף (א), ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות, העברת זכויות מקונה לקונה המשנה וביצוע ...."
ניר ימין: - -
אייל זמיר: לא, לא.
אייל זמיר: "המהווה תנאי ל..
אייל זמיר: " - -
ניר ימין: למה זה משנה, בסדר?
אמיר פז: כי זה בדיוק העניין - רק כשזה מהווה תנאי.
אמיר פז: אם הגיעו להסכמות לא כי הקבלן העמיד את זה כתנאי לביצוע תיקון או לביצוע הבהרה, רק אם הוא העמיד את זה כתנאי זה בטל.
אמיר פז: אם באמת יש ביניהם אחר כך הסכמות כאלה ואחרות מותר להם להגיע לעמק השווה.
אמיר פז: אנחנו לא שוללים את זה.
ניר ימין: אז יש כאן שלוש סיטואציות.
ניר ימין: הסיטואציה הראשונה  - ויתור בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות.
ניר ימין: הסיטואציה השניה היא ויתור לגבי  - -
אייל זמיר: לא. השלוש אפשרויות הן : "המהווה תנאי ל..."
ניר ימין: אז סעיף (ב) יהיה: "מבלי לגרוע מהאמור בסעיף (א), ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה לרבות בכתב בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה או להעברת זכויות מהקונה לקונה המשנה או לביצוע תיקונים – בטל".
כרמל שאמה-הכהן: סעיף 13.
אמיר פז: "13.
אמיר פז: בסעיף 8(ב) לחוק העיקרי אחרי "מהקונה" יבוא "או מקונה המשנה".
אמיר פז: זה טכני.
אמיר פז: "14.
אמיר פז: בסעיף 10 לחוק העיקרי אחרי 2(א) יבוא "2א(1)".
ניר ימין: הערה רוחבית אבל חשוב להתייחס אליה – סעיף 10 הוא סעיף העונשין, מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים מסוימים, דינו קנס – 50 אלף לירות.
ניר ימין: בלי קשר לעניין של נקיבת גובה הקנס בלירות ולא בשקלים, שאולי כדאי לשנות את זה בהזדמנות הזו, אני חושב שזו סנקציה מאד צרה לגבי כל ההוראות שקיימות בחוק.
ניר ימין: אני לא יודע אם יש נתונים למשרד כמה כתבי אישום הגישו לגבי מי שהפר הוראה מההוראות האלה, ואם המשרד לא רוצה לבחון הוראות שנוגעות לסנקציות מנהליות או הוראות אחרות שכדאי לשלב אותן כאן כדי שהאכיפה לגבי הוראות אלה תהיה אפקטיבית.
כרמל שאמה-הכהן: כמה זה 50 אלף לירות בערכים של היום?
ניר ימין: 5,000 שקל או משהו כזה.
אייל זמיר: לסכום הזה אין היום שום משמעות אופרטיבית, משום שיש חוק לעדכון קנסות באופן גורף-  שעדכן את כל הקנסות בחקיקה, כך אפשר להתעלם ממנו.
כרמל שאמה-הכהן: אבל אפשר לקבוע סכום אחר.
אייל זמיר: אבל כדאי לפני כן שנדע מה הסכום שקבוע עכשיו ומה החקיקה הפלילית קובעת במקרים שכאלה.
אייל זמיר: לגבי אכיפה מנהלית – היא קיימת כי עבירה על חוק זה מהווה גם אחת העילות לפי חוק רישום קבלנים לנקוט סנקציות לפי החוק האחר.
נסים בובליל: זו עילה למחיקה, ומבצעים את זה.
אייל זמיר: ולגבי השאלה כמה כתבי אישום מוגשים – נכון למועד כתיבת הספר היה מדובר במספרים נמוכים מאד.
אייל זמיר: כפי שאולי ראיתם מהסעיף של התמ"ת כאן – סיכום בדיקות וכו', הניסיון בחקיקה מהסוג הזה הוא שמערכת האכיפה הפלילית איננה מסוגלת לטפל בה ואפשר להבין שבשרשרת העבירות השונות שמתבצעות בישראל ושמערכת אכיפת החוק מטפלת בהן, הדברים האלה הם בשוליים משום שזה בעיקר סכסוכים אזרחיים, בגלל שהמשאבים מוגבלים, וכו'.
אייל זמיר: לכן היה חשוב להם שם בעצם לבקש מהקונים – תעשו את העבודה שלנו, אנחנו לא מצליחים לעשות בקרה על כל סיכומי הבדיקות, אולי תעזרו לנו לאכוף את החוק.
אייל זמיר: כך שאל תבנו על זה.
אייל זמיר: צריך להוסיף כאן את א(1)למען האלגנטיות.
אייל זמיר: אבל מכאן לא תבוא הישועה לכלום.
כרמל שאמה-הכהן: אבל עדיין יש קנס כספי?
כרמל שאמה-הכהן: אייל זמיר;     	אבל אין מי שיאכוף את זה.
ניר ימין: השאלה אם למשרד הבינוי והשיכון יש נתונים לגבי אכיפה מנהלית שנעשתה.
ניר ימין: כשדיברתי על אכיפה מנהלית דיברתי על עיצומים כספיים.
אמיר פז: רשם הקבלנים מטפל בתלונות של דיירים, למשל, ואחד מהסעיפים של מה שנקרא – ערעור מהימנות, כלומר, שמאפשר לו להטיל סנקציות כרשם קבלנים, כרגולטור על קבלנים זה עבירה על החוק הזה, הוא משתמש בזה ועושים את זה באופן שוטף.
נסים בובליל: אני רוצה להתייחס ברשותכם, לעניין הזה.
נסים בובליל: זה מאד נחמד שאמרת שרשם הקבלנים פועל ביתר אינטנסיביות בשנה האחרונה - -
אמיר פז: זה לא מה שאמרתי.
נסים בובליל: אני אומר שנחמד שהוא פועל, וזה בסדר, וזה יותר בשנה האחרונה, בתקופה האחרונה הוא פועל יותר.
נסים בובליל: אבל שנדע טיפה את הנתונים: במדינת ישראל נבנים יותר מ-20% מהבניה על ידי קבלנים שלא כפופים לשום חוק, לשום חוק.
נסים בובליל: ושם אין לכם את הכוח ואתם לא מבצעים שום דבר, וגם לא רשם הקבלנים.
נסים בובליל: אנחנו יושבים פה, הקבלנים, שמשתדלים לעבוד על פי החוק.
נסים בובליל: אבל בכל הקטע של הבניה הבלתי חוקית אין לכם לא את הכוח ולא את המשאבים לטפל ואתם לא מטפלים.
נסים בובליל: אז בואו נשאיר את העניין הזה.
נסים בובליל: אני לא חושב שפה הנקודה שאנחנו צריכים עוד יותר להטיל קנסות ועיצומים נוספים.
נסים בובליל: בוא נטפל למשל – בבניה הבלתי חוקית שמשתוללת במדינת ישראל שנעשית לא על ידי קבלנים רשומים בכלל, לא על ידי משלמי מסים והרבה פעמים גם לא בקרקעות בבעלות.
כרמל שאמה-הכהן: אני מסכים אתך.
כרמל שאמה-הכהן: יש לי שאלה – כמה צריך להיות הקנס, לדעתך, למי שמוציא לכם שם רע.
נסים בובליל: אני לא יודע מה זה 50 אלף לירות.
ניר ימין: וגם צריך לציין שמה שאמר פרופ' זמיר לגבי אכיפה אזרחית – כרגע, הוועדה עוד לא אישרה את הסעיפים  -כרגע האכיפה האזרחית נוגעת, למיטב זכרוני, רק לעניין הפיצוי באיחור במסירה.
ניר ימין: אין אכיפה אזרחית בסעיפים אחרים בחוק, כרגע.
כרמל שאמה-הכהן: עדיין לא שמעתי כמה הקנס פה.
עינת ברכה: אני מציעה, בהקשר הזה, כמו שמקובל גם בחוק הגנת הצרכן, בחקיקה צרכנית, להפנות לחוק העונשין ולסכומים שמתעדכנים בחוק העונשין.
ציפי לבני: זה קיים.
ציפי לבני: יש חוק כללי שעדכן את כל הסכומים.
ניר ימין: בחוק העונשין יש מדרגות –  אם אני זוכר נכון, המדרגה הנמוכה ביותר היא בסביבות 13 אלף שקלים, לאחר מכן – 22 או 27 אלף שקלים, לאחר מכן – 60 אלף ובסוף -200 אלף שקל.
כרמל שאמה-הכהן: כמה מטילים הים על קבלן אם הוא מעסיק עובד ללא רישיון?
נסים בובליל: אין תופעה כזו מפני שיש בעיה אחרת – שלילת רישיון הקבלן שזה איום יותר גדול מאשר הקנס עצמו.
זאב פרידמן: יש מקום לעדכן את היעד של הקנס ולומר שכאשר זה מדובר על חברה שזה יוטל על האורגן שקיבל את ההחלטה או שביצע אותה.
זאב פרידמן: הנשוא של הקנס לא צריך להיות הדינים הכלליים כאשר מדובר בחברה או עמותה שמתאגדת לצרכי בניה.
זאב פרידמן: זה כן צריך להיות באופן ספציפי הבן אדם, האורגן שעומד מאחורי אותה פעולה.
ניר ימין: אתה רוצה ליצור אחריות נושא משרה בתאגיד - -
זאב פרידמן: בדיוק כמו שקיים בחוק הגנת הצרכן, בסעיף 25, כשאתה מטיל את האחריות על נושא המשרה.