GiliGold/VAD_KnessetCorpus huggingface dataset:
אופיר פינס-פז: או מעלות האחזקה.
אופיר פינס-פז: הם יוכלו להחליף בפרוצדורה של שני שליש?
עליזה קן: הם יוכלו להחליף מתחזק.
אופיר פינס-פז: כל מה שאמרת עכשיו זה בעצם שיפור לעומת המצב הקיים.
אופיר פינס-פז: המצב הקיים הוא, שאני קניתי עכשיו בית ברב קומות, וזה מחייב אותי לעולם ועד?
עליזה קן: זה לא מחייב אותך לעולם ועד, זה מחייב אותך בכפוף להתניית קיפוח, כי זה חוזה אחיד.
עליזה קן: זה עלול להתפרש כמחייב אותך לאורך חיי החוזה.
אמנון רובינשטיין: אופיר פינס, יש על זה עשרות התדיינויות, אולי אפילו מאות.
אופיר פינס-פז: אין סעיפים מקפחים בחוזים האלה.
עליזה קן: עלולים להיות.
עליזה קן: כל מקרה ונסיבותיו.
עליזה קן: חוזה לשלוש שנים לא כדין חוזה ל-20 שנים.
שמואל פרידריך: הנושא לא כל כך מדויק.
שמואל פרידריך: קבלן שמוכר דירה בפרוייקט מתמשך, נניח של חמישה בתים, מעוניין שהבניינים שלו יתוחזקו כמו שצריך.
שמואל פרידריך: הרי לא נכנסים בבת אחת 50 דיירים לבניין.
שמואל פרידריך: נכנסים, 10, 20, 30.
שמואל פרידריך: לפעמים 20 דירות לא מאוישות, או אולי גם לא נמכרו, אז הקבלן מעוניין בחברת תחזוקה שתשמור לו על המבנה, שתשמור לו על המכשור האלקטרומכני שנמצא בבניין.
שמואל פרידריך: למעשה הבניין גם מהווה עזר בקידום מכירות לגבי שאר הבניינים שבפרוייקט הזה.
שמואל פרידריך: זו לא בדיוק חברת ניהול שלא קיימת, או כן קיימת, אני לא מכיר מושגים כאלה, זו חברת ניהול שנכנסת לבניין.
שמואל פרידריך: בבניינים כאלה אין ועד בכלל.
אופיר פינס-פז: אם החוזה היה לשנה, לא היתה בעיה.
שמואל פרידריך: בדרך כלל החוזה הוא לשנה.
שמואל פרידריך: אחרי שנה הוועד צריך להחליט אם הוא ממשיך או לא ממשיך עם המתחזק.
אופיר פינס-פז: מה הקשר של עמיגור לעניין הזה?
שמואל פרידריך: חברת עמיגור 2000 זאת חברת אחות של עמיגור, שמתעסקת בנושא של ניהול ועדי בתים ובניינים משרדיים.
אופיר פינס-פז: מתי התחלתם לעשות את הדברים האלה?
שמואל פרידריך: מ-1999.
שמואל פרידריך: חברת עמיגור 2000 היא חברה כלכלית בע"מ, חברה רגילה.
אמנון רובינשטיין: היתה בעיה גדולה מאוד של ירידת ערך דירות.
אופיר פינס-פז: כמה בניינים אתם מתחזקים?
שמואל פרידריך: כמה מאות, כ-350.
שמואל פרידריך: העיקרון אצלנו הוא, שיש סעיף מילוט בחוזה, שנותן אפשרות לכל ועד בית, לצאת בהודעה, 30 יום מראש, מההסכם.
שמואל פרידריך: את זה קבע היושב-ראש שלנו, משה נתיב.
אופיר פינס-פז: הוא יושב-ראש של עמיגור.
שמואל פרידריך: זה אותו דבר.
אופיר פינס-פז: זה מאוד מעניין.
אופיר פינס-פז: האחד הוא מלכ"לר, והשני זה חברה בע"מ.
שמואל פרידריך: הם בדקו את הנושאים מבחינה משפטית.
שמואל פרידריך: אנחנו מנהלים בניינים מנהריה בצפון עד באר-שבע בדרום, כמעט בכל עיר יש לנו נציגות.
סיגל קוגוט: מה כוללת האחזקה?
שמואל פרידריך: ברגע שוועד בית חותם עם החברה שלנו, הוא נכנס תחת מטרייה שבה אנחנו מבצעים הכול, החל מגבייה מדיירים לחשבון ועד הבית - - -
אופיר פינס-פז: אתם חברת גבייה?
שמואל פרידריך: לא, יש נציג שלנו שגובה עבור ועד הבית את התשלומים מהדיירים.
שמואל פרידריך: הוא נותן את השירות.
אופיר פינס-פז: מה אתם עושים למי שלא משלם?
שמואל פרידריך: הוא מקבל הודעה ראשונה רכה מאוד, הודעה שנייה פחות רכה, והודעה שלישית היא מעורך-דין, ואז נפתרות 99% מהבעיות.
שמואל פרידריך: אנחנו מטפלים גם בניקיון, בגינון, המשך ביטוח המעליות עם החברה שהם עובדים, שולחים מהנדס מעליות פעמיים בשנה, ריסוס, הדברה, מטפלים במכשירים האלקטרומכניים - כל מה שקשור לניהול ועד בית.
שמואל פרידריך: אנחנו מחליפים למעשה את ועד הבית.
אופיר פינס-פז: ועד הבית קיים או לא קיים?
שמואל פרידריך: חייב להיות קיים, כי חייב מישהו שיפקח וישלם לנו.
אופיר פינס-פז: כמה משלמים לכם, פחות או יותר?
שמואל פרידריך: אנחנו עובדים בדרך כלל בחוזים של דמי ניהול, מה שנקרא "קוסט פלוס", המחירים של ניהול יחידת דיור זה משהו בין 30 ל-35 שקלים, בפרוייקטים יוקרתיים זה אפילו 40-45 שקלים ליחידת דיור לחודש.
שמואל פרידריך: זאת אומרת, שבבניין של 30 דיירים, 900-1,000 שקלים זה דמי הניהול שלנו.
שמואל פרידריך: ואנחנו משתדלים לצמצם את כל ההוצאות של ועד הבית.
אופיר פינס-פז: על מה ההוצאות?
שמואל פרידריך: גינון, נקיון.
אופיר פינס-פז: מה כתוב לאדם שחותם על החוזה, שקונה את הדירה, מבחינת התשלומים?
שמואל פרידריך: אני לא מדבר על מי שקנה את הדירה.
שמואל פרידריך: מי שקנה את הדירה, אם הוא חתום דרך הקבלן, זה משהו אחד.
אופיר פינס-פז: מה כתוב לו בחוזה אם הוא חותם דרך הקבלן?
אופיר פינס-פז: אתם חתמתם עם הקבלן, הקבלן החתים את הדיירים.
אופיר פינס-פז: הוא לא רוצה גינון, הוא לא יכול, אז הוא חתום מראש.
אופיר פינס-פז: על מה הוא חתום מראש?
שמואל פרידריך: אני לא מוכן לקבל בית שרוצה לקבל רק חלק מהדברים.
אופיר פינס-פז: על מה דייר חותם מראש כלפי הקבלן?
שמואל פרידריך: דמי ניהול, נניח, 200 שקלים לחודש על כל הפרוייקט.
שמואל פרידריך: אחרי שנה אפשר להמשיך.
שמואל פרידריך: אם נוצר ועד לפני תום השנה, והוועד מחליט שלא מתאים לו הניהול החיצוני, והוא רוצה לנהל לבד.
אופיר פינס-פז: לא הוועד קובע, אלא שני שליש מהדיירים.
שמואל פרידריך: ברגע שנוצר ועד בבניין, אנחנו עובדים מול הוועד, אני מאוד לא מעוניין לעמוד מול דיירים.
אופיר פינס-פז: נגיד שהוועד רוצה להפסיק את הניהול, וכל הדיירים בבניין רוצים להמשיך?
שמואל פרידריך: לא יכול להיות דבר כזה.
שמואל פרידריך: אני פועל מול ועד, אני לא פועל מול דיירים.
אופיר פינס-פז: כל הדיירים נגד, והוועד כולו בעד.
שמואל פרידריך: אין דבר כזה.
שמואל פרידריך: הוועד מייצג את הדיירים.
רן שטיינמן: אנחנו חברת ניהול די דומה לעמיגור, הם מתרכזים יותר בדירות מגורים, ואנחנו גם בבניינים משרדיים, במתחמים, בפארקים, במרכזים מסחריים וגם בפרוייקטים למגורים.
רן שטיינמן: אנחנו מקבוצת נכסים אי.
רן שטיינמן: די.
רן שטיינמן: בי, אני רוצה להציג את צד הקבלנים.
רן שטיינמן: שאלת מה ההתקשרות של הדייר מול הקבלן.
רן שטיינמן: בדרך כלל, בגלל מה שנאמר פה, הקבלן רוצה לשמור על רמת הבניין ולתת את השירות, והלחץ דווקא מגיע מהדיירים.
רן שטיינמן: שתי דירות נמכרות, ולא מעניין את הדיירים שום דבר, ברגע שהם שילמו 400,000 דולר לדירה, הם רוצים לקבל שירות, אפילו שעדיין בונים ועדיין מלכלכים להם, ולא כל המערכות שמישות - יש ארבע מעליות, אבל רק אחת הפעילו, וכן הלאה.
רן שטיינמן: יש דרישה של הדיירים.
רן שטיינמן: הקבלנים, ב-99% מהמקרים שאנחנו נתקלים, מסבסדים בשנה שנתיים הראשונות את הדיירים.
רן שטיינמן: אומרים להם: 200 שקל לדייר.
אופיר פינס-פז: בוודאי, כי אחרת הוא לא ימכור את הדירות.
רן שטיינמן: לא רק זה.
רן שטיינמן: אפילו בהנחה שכל הדירות מלאות, על כל דירה יש סבסוד של 10-30 שקלים של הקבלן.
רן שטיינמן: יש אינטרס כלכלי טהור של הקבלן לתחזק את הבניין ברמה נאותה.
רן שטיינמן: הקבלן אומר שאחרי שנה או אחרי שנתיים: אם תרצו, מתאים לכם, תמשיכו עם זה.
רן שטיינמן: לא מתאים, אז לא.
אופיר פינס-פז: אמנון רובינשטיין, מה השינוי?
אמנון רובינשטיין: שיכולים בכל עת להחליף את המתחזק.
אופיר פינס-פז: בכל עת, לא רק כשנגמר החוזה.
אמנון רובינשטיין: יש ויכוחים על העניין של החוזים.
אמנון רובינשטיין: אתה לא יכול לתאר לעצמך מה שקורה.
אמנון רובינשטיין: יש מאות התדיינויות.
אופיר פינס-פז: זה לא כמו שמציירים פה, שיש אידיליה.
אמנון רובינשטיין: אולי רוב הקבלנים עושים כך, ויש מיעוט שלא עושה כך, שאדם קונה דירה עם אחזקה של 10 שנים, וכעבור שלוש שנים הוא רוצה להחליף אחזקה.
אמנון רובינשטיין: לפי הצעת החוק אפשר להחליף את המתחזק בלי שום נימוק משפטי.
אמנון רובינשטיין: אם שני שליש רוצים, מחליפים.
אופיר פינס-פז: שני שליש מהדיירים?
סיגל קוגוט: זה לא שני שליש מהדיירים, זה רוב הדיירים שצמודים להם שני שליש מהשטח המשותף.
סיגל קוגוט: יש לי הסתייגות, שמבקשת שרוב בעלי הדירות יוכלו להחליט, בלי חישוב השטח המשותף.
אמנון רובינשטיין: יש בעיה עם עסקים.
אופיר פינס-פז: על זה בדיוק היה ויכוח בפעם הקודמת.
אמנון רובינשטיין: משרד המשפטים מתנגד לזה בכל תוקף, מפני שהוא אומר שזה שינוי חוק בתים משותפים.
סיגל קוגוט: ההיגיון שלהם נבע מכך שההוצאות על הרכוש המשותף מתחלקות תמיד לפי שטח הדירה, אז הם אמרו שמי שיש לו דירה קטנה, הוא בין כה וכה לא משלם כמו מי שיש לו דירה גדולה.
אמנון רובינשטיין: זה לא רק דירה, יש מרכזי עסקים עצומים, ששם אי-אפשר לעשות חישוב של דייר.
סיגל קוגוט: למרכז עסקי יש תקנון של בית משותף?
סיגל קוגוט: אנחנו מדברים על בית משותף.
אילנה יעקב: אני מפקחת על רישום המקרקעין, ונתקלתי בהרבה מאוד מצבים.
אילנה יעקב: יש מצבים של קניונים, של מרכזים גדולים מאוד, לפעמים העירייה, בתב"ע עצמה, דורשת שתהיה חברת תחזוקה, שתנהל את השטחים הציבוריים.
אופיר פינס-פז: זה לא מעניין אותנו, כי זה לא בהצעת החוק.
אילנה יעקב: מן הצד השני, אנחנו רואים כמעט בכל מקום, בתים, אפילו של שישה דיירים, אין מי שרוצה להיות יותר בוועד, אין מי שיתעסק עם זה, ואז קם אדם, רשום כחברה בע"מ, רשום בכל צורה שהיא, והוא מתחזק והוא נותן את השירותים האלה, וכדאי לו, כי הוא לא מתחזק רק בית אחד, הוא בא ולוקח 20 שקלים, זה התעריף לדירה רגילה, קטנה, בהרבה מקומות, לאו דווקא 30 שקלים ומעלה, ולא 200 שקלים, זה תלוי בטיב הבית וטיב השירות שניתן.
אילנה יעקב: זאת מציאות שקיימת.
אופיר פינס-פז: אנחנו לא נגד המציאות, אנחנו רוצים להסדיר אותה בצורה הוגנת.
אמנון רובינשטיין: יש בעיה רצינית מאוד של אובדן הרכוש הזה, גם בגלל הגנת הדייר וגם בגלל העדר ועדים.
אמנון רובינשטיין: יש אינטרס של הדיירים שהדירה תשמור על ערכה.
אמנון רובינשטיין: מצד שני, יש גם אינטרס ציבורי שהם יוכלו להחליף מתחזק.
אמנון רובינשטיין: בזה עוסקת הצעת החוק.
אופיר פינס-פז: אתה אומר שהצעת החוק יוצרת איזון.
סיגל קוגוט: אני רוצה להבין את המצב המשפטי הנוכחי.
סיגל קוגוט: הרי גם היום, בלי הצעת החוק הזאת, אפשר לקחת חברת אחזקה.
סיגל קוגוט: איפה אתם מטיבים מבחינת היעילות את המצב המשפטי הנוכחי בהצעת החוק הזאת?
אמנון רובינשטיין: היום הזכויות הם רק חוזה.
עליזה קן: אם משמעות החלטה של החזקת מתחזק זו הטלת עול כספי נוסף על בעל דירה כלשהי, הדיון הוא שצריכה להיות הסכמה של אותו דייר.
עליזה קן: לכן, ככל שההחלטה של העסקת מתחזק כרוכה בהוספת הוצאות לכל הדיירים, מן הסתם כולם צריכים להחליט.
סיגל קוגוט: אני מבינה שזה עוזר מבחינת הרוב הדרוש, שהוא פחות מהרוב הדרוש בחוק עצמו.
עליזה קן: נכון, ועדיין משאירים בסטנדרט של הרוב הדרוש.
אופיר פינס-פז: השני שליש זה בסדר, אם אנחנו מדברים על בניין שהוא בית משותף.
אופיר פינס-פז: הבעיה היא בבניינים שהם חצי בתים למגורים וחצי מרכזים מסחריים.
אופיר פינס-פז: המרכז המסחרי, שיש לו צרכים אחרים לגמרי מדייר שיש לו דירה, כופה בכוח שלו על הדייר הקטן לשלם על דברים שהוא לא מוכן לעשות.
אמנון רובינשטיין: זה בחוק העיקרי.
אופיר פינס-פז: אני רוצה, בהצעת החוק, שנעשה הבחנה.
אופיר פינס-פז: נעשה שני סעיפים, סעיף אחד לבית שכולו בית משותף, שמתגוררים בו דיירים, וזה הצעת החוק הזאת.
אופיר פינס-פז: בית שחלקו מושכר או חלקו משמש למסחר, לשימושים מעורבים, צריך להיות לו דין אחר.
אמנון רובינשטיין: משרד המשפטים מתנגד לזה.
אילנה יעקב: אין אפשרות להבחין בין השימושים.
אופיר פינס-פז: למה אין אפשרות לעשות הבחנה?
אילנה יעקב: אנחנו רושמים "בית משותף", ואנחנו לא מתייחסים לשימושים.
אופיר פינס-פז: תתייחסו לשימושים.
אופיר פינס-פז: הגיע הזמן שתרשמו, כי יש המון דירות שאסור להן לשמש כמשרדים מסחריים, והן משמשות משרדים מסחריים.
אופיר פינס-פז: אני מקווה שאת מודעת לתופעה הזאת.
אופיר פינס-פז: זאת תופעה חמורה, שכתוצאה ממנה קורים הרבה מאוד עיוותים, גם בשוק הדיור וגם במחירים.
אופיר פינס-פז: עורך-דין רוצה שיהיה לו משרד.
אופיר פינס-פז: יש בנייני משרדים, תשכור לך משרד, אל תשכור לך בית, שם צריכים אנשים לגור, לשכור דירות.
אופיר פינס-פז: הגיע הזמן שתעשו רישומים דיפרנציאליים, אולי תוכלו לשלוט יותר נכון בדברים האלה, כי זו עבירה על החוק.
אופיר פינס-פז: אגב, זה רשום באיזה מקום.
אופיר פינס-פז: אולי אצלכם זה לא רשום.
עליזה קן: זה לא רשום אצל המפקח.
אופיר פינס-פז: תדאגו שזה יהיה רשום אצלכם.
אופיר פינס-פז: אני מכיר בתל-אביב אנשים שעל חצי מהבית שלהם יש ארנונה פרטית ועל חצי מהבית יש ארנונה לעסקים, באותה דירה.
אמנון רובינשטיין: זה הולך ודועך היום, בגלל העניין של המיסוי.
אופיר פינס-פז: יש רישום, ודאי שיש רישום.
אופיר פינס-פז: בטאבו כתוב שיש 500 מטרים למסחר ו-2,000 מטרים למגורים.
עליזה קן: לא בטאבו, ברשות המקומית.
עליזה קן: אלה עניינים תכנוניים.
עליזה קן: דיני התכנון בארץ נתפסים כהגבלה על זכויות הקניין הקלאסיות.
עליזה קן: הקניין זה אצלם.
עליזה קן: אצלם יש הגדרה של הנכס הקנייני שיש בו זכויות.
עליזה קן: הגבלה על אותן הזכויות ופירוט של אותן הזכויות, זה נמצא במקומות אחרים.
אופיר פינס-פז: מה מפריע לך שנעשה דין אחר לנכס לשימושים מעורבים.
אופיר פינס-פז: מה זה מפריע לך?
אופיר פינס-פז: מה הבעיה שתיווצר אצלך?
עליזה קן: קודם כול, בכל מה שקשור לדוגמה שהיושב-ראש תיאר הרגע, לפי ההצעה עדיין דרוש רוב של בעלי דירות.
עליזה קן: לא די בכך שיש דייר אחד ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירה שלו, אלא צריך גם רוב.
עליזה קן: לכן, ממילא, בעל העסק לא יוכל להשתלט לבדו על הדיירים שרוצים אחזקה מסוג אחר, משום שעדיין צריך רוב של בעלי דירות.
סיגל קוגוט: זה רוב של בעלי דירות, ששני שלישים צמודים אליהם, ולא כתוב כך.
עליזה קן: זה רוב של בעלי דירות.
עליזה קן: בעל דירה אחת מתוך 30 דירות, שהשטח המשותף צמוד לדירה שלו, הוא לא רוב בעלי הדירות.
סיגל קוגוט: צריך להבהיר את זה.
אמנון רובינשטיין: זאת הכוונה.
רן שטיינמן: ניתן לפצל יחידות, כבר דיברנו על זה בפגישה הקודמת.
רן שטיינמן: ב-11 קומות שיש לי משרדים אני עומד בוויכוח מול בעלים אחרים, ואני מפצל את היחידות.
אופיר פינס-פז: הוא מפצל, עכשיו יש לו פי שלושה דירות, ועכשיו יש לי רוב.
אמנון רובינשטיין: יש לי הצעה שזה יחול רק על מגורים.
אילנה יעקב: זה יכול להיות בעייתי, כי יהיה בירור פרלימינרי מה זה דירת מגורים.
אמנון רובינשטיין: הבעיה של משרד המשפטים היא, שיש להם בעיות רציניות מאוד עם מרכזים מסחריים.
אופיר פינס-פז: הם יציעו חוק.
אופיר פינס-פז: לא הכול אנחנו צריכים להציע עבורם.
אמנון רובינשטיין: נציגי משרד המשפטים, כל עניין הבתים המשותפים דורש עדכון.
אמנון רובינשטיין: החוק מיושן לחלוטין.
אילנה יעקב: צריך ליצור חקיקה לבתים משותפים מהסוג של קניונים ומרכזים מסחריים, צריך חתך כולל, אבל לאו דווקא בנקודה אחת.
אמנון רובינשטיין: אני עסקתי בדבר אחד בלבד, בעניין בתי מגורים.
אמנון רובינשטיין: הדיירים סובלים מאוד מהמצב הקיים.
אמנון רובינשטיין: ההתדיינות היא אין-סופית.
אמנון רובינשטיין: יש מאות תיקים שדנים בהם בשאלה מתי אפשר להיפרד ובאיזה תנאים.
אמנון רובינשטיין: בכלל, דבר כזה לא יכול להיות רק מוסדר בחוזה, הרי יש כאן אינטרס ציבורי.
אמנון רובינשטיין: בגלל זה אני אומר רוב, והרכוש המשותף מתאים למגורים.
אמנון רובינשטיין: אני מציע לכתוב כאן שזה חל רק על בניין שכולו, או רובו, דירות מגורים.
עליזה קן: זה לא מידע שזמין אצל המפקחים.
אמנון רובינשטיין: המפקח יצטרך לשמוע עדויות על זה, מה לעשות.
עליזה קן: הגדרה של דירה היא: "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
עליזה קן: זאת ההגדרה של הדירה בכל הפרק של הבתים המשותפים.
עליזה קן: השאלה, למה דווקא לעניין הזה לקבוע הגדרה של דירה שהיא שונה.
אילנה יעקב: אם בדיונים ידובר בייעוד כזה ואחר, ושל איזה דירה, זה יסרבל מאוד את הדיונים, שכל מטרתם לגבות 500 שקלים דמי תחזוקה.
אילנה יעקב: זה לא רשום בשום מקום.
אילנה יעקב: יש גם הרבה בתים שלא רשומים כבתים משותפים, ועדיין יש התדיינויות לגביהם.
אילנה יעקב: הלוא רק הדיון הזה יצריך כמות כזאת של ראיות, שזה לא הגיוני.
עליזה קן: עוד לפני שהגענו לסכסוך האמיתי, שזה עניין המתחזק.
סיגל קוגוט: איך פותרים בדרך אחרת?
סיגל קוגוט: האם יש לכם דרך אחרת לפתור את הבעיה שהוא הציג, שלא יצא ששטח מסחרי מאוד גדול הוא זה שיקבע מה שיהיה, משום שהשטח שלו הרבה יותר גדול ממה שיש לדיירים האחרים.
אילנה יעקב: הוא לא יכול לקבוע, כי צריך גם רוב בעלי דירות.
אילנה יעקב: כמה שהשטח הצמוד אליו יהיה גדול, עדיין צריך רוב בעלי דירות.
סיגל קוגוט: אם כך, לא משנה בכלל מה צמוד.
סיגל קוגוט: אפשר לקבוע "רוב בעלי הדירות", וגמרנו.
סיגל קוגוט: אז גם אם יש בעלים בשטח מסחרי ענק, עדיין הוא צריך את רוב בעלי הדירות.
עליזה קן: אלה שתי דרישות נפרדות, משום שתיקחי את המקרה ההפוך, הדיירים של חדר אחד, והם הרוב המספרי, אבל מבחינת הנשיאה בנטל הכספי של ההוצאה של המתחזק, זה יחול על הדיירים האחרים, שהם המיעוט, ורוב הרכוש המשותף צמוד דווקא לדירות שלהם.
סיגל קוגוט: אולי אפשר לעשות את זה בתור זכות וטו, שלא לקחת שירותיו של מתחזק.
אמנון רובינשטיין: משרד המשפטים אומרים שזה יסרבל את הדברים.
אופיר פינס-פז: אין להם שום תפקיד לבצע.
אילנה יעקב: עמיגור 2000 מגישה תביעה כנגד דייר, למפקח על רישום מקרקעין, בבית של 20 דירות, לתשלום של 1,000 שקלים.
אופיר פינס-פז: איזו זכות עמידה יש למפקח?
אופיר פינס-פז: הוא צריך לתבוע לבית-משפט.
סיגל קוגוט: נתנו לו זכות עמידה בסכסוך על רכוש משותף.
אופיר פינס-פז: לא מדובר פה ברכוש, אלא על כסף.
עליזה קן: כיום, כשיש דייר שרוצה לתבוע דייר אחר בגין חובות של דמי ועד בית, הוא יכול ללכת למפקח.
עליזה קן: גם הנציגות באה בתנאים מסוימים, אם היא באה בשם בעלי הדירות.
עליזה קן: התביעה היא על 1,000 שקלים בבית שיש בו 30 בעלי דירות.
אופיר פינס-פז: איזה סמכויות יש למפקח?
אילנה יעקב: כמו של שופט שלום הדן בתביעה אזרחית.
אמנון רובינשטיין: הוא גם מתמנה כשופט.
אילנה יעקב: אם הוא יגיש את התביעה הזאת, קודם כול הוא יצטרך להוכיח למה משמשת כל אחת מ-30 הדירות.
אילנה יעקב: איך אפשר לדעת למה כל דירה משמשת ולמה לנהל דיון כזה בשביל תביעה כספית פשוטה?
אמנון רובינשטיין: אחת הבעיות היא, שאין הגדרה של מרכז מסחרי.
אמנון רובינשטיין: זאת אחת הבעיות של חוק בתים משותפים.
אילנה יעקב: חוק המקרקעין לא מבדיל בין מגורים, עסק, וכל שימוש אחר.
אילנה יעקב: כך הבתים נרשמים, ואנחנו מטפלים גם בכל הבתים שלא נרשמו כבתים משותפים.
אמנון רובינשטיין: אני מציע ש"הרוב כולל לפחות שבעה בעלי דירות", שזה לא יהיה אדם אחד שמחליט.
דורית ואג: אתה צריך לקבוע אחוזים.
דורית ואג: מה קורה עם בית עם חמישה דיירים?
אמנון רובינשטיין: אין בתים עם חמישה דיירים.
דורית ואג: אני גרה בבית עם שישה דיירים.
אילנה יעקב: יש בתים של שלושה דיירים, שמעסיקים חברת ניהול.
אמנון רובינשטיין: רבותי, אני מעוניין בדבר הגדול, והדבר הגדול הוא השיכונים הגדולים, רבי הקומות, שהיום לא מוכרים בלי חברת אחזקה.
אמנון רובינשטיין: דייר לא יקנה דירה, ובצדק, בבניין רב קומות בלי חברת אחזקה.
עליזה קן: הקבלן לא ימכור.
אמנון רובינשטיין: הבעיה היא להסדיר את עניין ההחלפה והתנאים.
אמנון רובינשטיין: נקבע שיהיה מינימום מסוים של בעלי דירות, אפילו שלושה, זה ימנע את הבעיה של עסקים.
סיגל קוגוט: אם זה רב קומות של 30, יש בעיה.
סיגל קוגוט: אולי תיתן להם זכות וטו.
אמנון רובינשטיין: אני מציע רוב בעלי הדירות והתייחסות לרוב המשותף, ובתנאי שיהיו לפחות שלושה דיירים.
אופיר פינס-פז: החשש שלי שהסקטור העסקי בקומפלקס הזה יכפה על הדיירים הפרטיים הוצאות, כשאין להם שום קשר לעניין הזה.
רן שטיינמן: המציאות היא, כשכאשר יש שימושים מעורבים, אנחנו מנהלים תקציבים נפרדים, אפילו כשזה רק עסקי.
אמנון רובינשטיין: זה לא כתוב בחוק.
אופיר פינס-פז: יש לי בית עם שלושה חדרים, ומתחתיו מרכז מסחרי, הוא יכול לעשות מה שהוא רוצה.
אופיר פינס-פז: זה שלא עשיתם דיפרנציאציה בחוק, זה חמור מאוד.
אופיר פינס-פז: ומשום שלא עשיתם דיפרנציאציה בחוק, אנחנו צריכים להמשיך לחוקק בצורה שגויה?
אילנה יעקב: בדרך כלל, כשרושמים בית כזה, בתקנון אנחנו מקפידים.
אילנה יעקב: בעניין הזה יש בדיקה אצל עוזרי מפקח, והם תמיד מעירים, כשבניין מעורב, שתהיה הפרדה לצורך ההוצאות.
אופיר פינס-פז: אם זה קורה בפועל, זה צריך גם להיות כתוב בחוק.
עליזה קן: הסמכות קיימת בסעיף 59.
אופיר פינס-פז: אני מדבר על החלפה או אי-החלפה של חברת ניהול.
אמנון רובינשטיין: הפחד שלהם הוא מההתדיינות.
אמנון רובינשטיין: לכן אפשר להגיד, שנטל ההוכחה הוא על מי שטוען שזה בית בשימושים מעורבים.
אמנון רובינשטיין: ואז זה פותר את הבעיה של התדיינות מיותרת.
אילנה יעקב: כשנרשם תקנון לבית מעורב, יש הפרדה בין החלק המסחרי לחלק הרגיל, וזה קיים בחוק.
שמואל פרידריך: התקנון מספיק.
אילנה יעקב: התקנון מספיק, אבל התקנון קובע על הוצאת הסדר לעניין הזה.
אמנון רובינשטיין: אפשר לומר שהתקנון היא ראיה לכאורה.
אופיר פינס-פז: מה זה התקנון?
אילנה יעקב: התקנון זה המסמך שמסדיר את הזכויות ואת החובות בקשר לרכוש המשותף.
רן שטיינמן: מי שמכין את התקנון זה הקבלן.
אופיר פינס-פז: הייתי אומר שבמקרים שבהם יש שימושים מעורבים, תהיה סמכות לדיירים לקחת חברת אחזקה משלהם, ולמרכז המסחרי, חברת אחזקה משלו.
רן שטיינמן: אי-אפשר לעשות הפרדה.
רן שטיינמן: זה גורם יותר נזק מתועלת.
אופיר פינס-פז: אני מסכים, אבל השאלה אם יש להם זכות.
אמנון רובינשטיין: זה לא הצעת החוק, זה בחוק העיקרי.
רן שטיינמן: זה כמו ששני שותפים במסעדה רבים ואומרים: אני אנהל את החלק שלי, אתה תנהל את החלק שלך.
רן שטיינמן: זה לא יעיל.
אופיר פינס-פז: זה לא טוב, אבל זו גם דרך.
אופיר פינס-פז: יכול להיות שאנשים יסכימו לשלם יותר, ובלבד שכל אחד יעשה מה שהוא מבין.
אמנון רובינשטיין: יש מעלית משותפת, זה לא טוב.
דורית ואג: יש חדר מדרגות משותף, יש חצר משותפת.
רן שטיינמן: יש הרבה מערכות משותפות.
אופיר פינס-פז: מי שקונה בדרך כלל בית במרכז מסחרי אלה דווקא אנשים שאין להם היכולת הכספית, ועל אחת כמה וכמה, עליהם אנחנו צריכים להגן.
אופיר פינס-פז: רבי הקומות מעל השופרסל, שיש שם דירות של שניים-שלושה חדרים.
שמואל פרידריך: לפעמים גרים למעלה זוג זקנים, כדי שלא יצטרכו ללכת רחוק לקנות.
עליזה קן: לכן גם בחוק המקרקעין מוקנית סמכות למפקח בסעיף 59(ב), מלבד הסמכות המוקנית לדיירים, לקבוע בתקנון שבבית מורכב יחולקו ההוצאות והניהול, כפי שייקבע בתקנון, והמפקח, כשאין קביעה בתקנון, רשאי להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א), אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן.
דורית ואג: בית מורכב זה בית מעורב?
עליזה קן: בית מורכב מוגדר כבית משותף, שמורכב ממבנים אחדים ומאגפים אחדים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים.
אופיר פינס-פז: זה לא זה, זה הרכבת עם ארבע כניסות.
רן שטיינמן: אין התייחסות בחוק לבית מעורב.
אופיר פינס-פז: אפשר לכתוב את סעיף 59 אחרת, ולהכניס פנימה גם את העניין המסחרי בצורה יותר מפורשת.
עליזה קן: אין אפשרות לבדוק, בוודאי כשעדיין לא התחילו השימושים, מה יהיו השימושים של הבית.
אילנה יעקב: המרשם לא כולל את סוג השימוש, הוא כולל את גודל היחידה, את הבעלויות.
סיגל קוגוט: לפי המצב שאתן מתארות, איך אפשר להבטיח שהמרכז המסחרי לא ישתלט על הדיירים הפרטיים?
אמנון רובינשטיין: אני מציע שיהיה "רוב בעלי הדירות בעת רישומו של הבית, כבית משותף", שאי-אפשר יהיה לפצל, וזה פותר את הבעיה.
אילנה יעקב: רוב הבתים שאנחנו דנים בהם הם בתים שעדיין לא נרשמו.
אופיר פינס-פז: נעשה דיפרנציאציה.
אמנון רובינשטיין: הם אומרים שהם לא יוכלו.
אופיר פינס-פז: אז מה אם הם לא רוצים.
עליזה קן: זה לא חוסר רצון, זה בלתי אפשרי.
אופיר פינס-פז: אתן יכולות לנסות.
אופיר פינס-פז: השר שלכם מנסה כל הזמן, תנסו גם אתן.
אמנון רובינשטיין: הן אומרות שיהיה סרבול בלתי רגיל של ההתדיינות.
עליזה קן: דבר ראשון, זה סרבול, וגם חוסר יכולת בעת רישום הבית.
עליזה קן: איך אפשר לקבוע שימושים עוד לפני שהדירות נמכרו.
רן שטיינמן: זה דווקא ברור.
סיגל קוגוט: אי-אפשר לקבוע שראיה לכאורה תבוא מאישור של הרשות המקומית על השימוש, ואז הוא בא עם המסמך מהעירייה?
אילנה יעקב: כל דיון על 300 שקלים יתחיל באישור לגבי כל שאר בעלי הדירות של בניין כזה?
אופיר פינס-פז: רק על העניין של החלפת המתחזק.
אופיר פינס-פז: אנחנו לא רוצים שתהיה יכולת הכרעה לעסקים המסחריים.
אילנה יעקב: דווקא עסקים מסחריים הם קטנים בשטחם.
אופיר פינס-פז: תלוי מי.
אופיר פינס-פז: את לא מכירה סניף של בנק לאומי או בנק הפועלים על כל הבניין?
אופיר פינס-פז: זה כמו 20 דירות.
דורית ואג: תורידו את החלק שאומר ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד להם, תשאירו רק שני שליש מהדיירים, וזה יפתור את הבעיה.
אופיר פינס-פז: זה מה שהצעתי מההתחלה.
רן שטיינמן: אם בנק לאומי, למשל, מחזיק 99% מהשטח, תקבע לו, כי יש לך עוד שני דיירים?
אופיר פינס-פז: אם בנק לאומי מחזיק 99% מהשטח, אי-אפשר לגור שם.
אמנון רובינשטיין: אופיר פינס, אני חוזר על הצעתי.
אמנון רובינשטיין: בנק לאומי משלם 90% מההוצאות, אתה לא רוצה לשנות את זה.
אמנון רובינשטיין: אופיר פינס, אני מציע רוב בעת רישום הבית המשותף.
אמנון רובינשטיין: זה פותר את הבעיה.
רן שטיינמן: אם אדם משלם ממיטב כספו שטח מסחרי, מה אז?
סיגל קוגוט: אף פעם לא יקרה מצב שדווקא בעלי הדירות ירצו חברת אחזקה בעלויות יותר גבוהות ממה שהבנק ירצה.
רן שטיינמן: אולי יותר נמוכות.
רן שטיינמן: אני נתקע בשטח עם דייר, ופתאום יש לו אח שמתחזק ויש לו גם אח שהוא עורך-דין.
רן שטיינמן: כולם חכמולוגים.
רן שטיינמן: אני אומר לך מהצד השני.
סיגל קוגוט: לפחות תיתן להם זכות וטו, שהבנק לא יכפה עליהם.
רן שטיינמן: עזבי בנק.
רן שטיינמן: משרד שקנה שטח ב-4,000 דולר למטר, ואחד שלא בא לו להוציא, כי הוא קשה יום, הוא יחליט שלא מתחזקים את המעליות או את המערכות, כי אין כסף.
אמנון רובינשטיין: יש אינטרס לבנק שיחזיקו את הכניסה.
אמנון רובינשטיין: אופיר פינס, אני חוזר להצעה שלי, ואין אתה שום בעיה, והיא "רוב בעלי הדירות בעת הרישום".
אמנון רובינשטיין: אי-אפשר לפצל אחר כך.
דורית ואג: מה יהיה אם יתחלפו בעלי הדירות אחר כך?
אמנון רובינשטיין: זה לא משנה לעניין הזה.
אמנון רובינשטיין: לכאורה אין בעיה, ברוב בעלי הדירות ושני שליש מהרכוש המשותף, הבעיה היא שבעל הבנק או בעל הסופרמרקט יכול לפצל את הרכוש שלו ל-30 יחידות, ואז יש לו רוב.
אמנון רובינשטיין: זה הוא יכול לעשות רק אחרי הרישום.
אמנון רובינשטיין: בעת הרישום הוא יחידה אחת.
אמנון רובינשטיין: לכן "רוב בעלי הדירות בעת הרישום", זה פותר כל בעיה של שימוש לרעה.
רן שטיינמן: אופיר פינס, הקבלן הרי משאיר לעצמו מחסן קטן וכל זכויות הבנייה העודפות הוא מצמיד, כדי לעשות מזה כסף.
רן שטיינמן: מה שאתה עושה זה, שהוא יתכנן מראש איך לרשום כדי לעבור על מה שאתה אומר עכשיו.
עליזה קן: מה עוד שרישום על פיצול כזה כרוך בצורך באישורים תכנוניים, פעולה אצל המפקח, תשלום מס, הסכמות של כולם – והכול, על מנת שהוא יוכל לשנות את עניין המתחזק.
סיגל קוגוט: לא ייתנו לבנק לפצל את עצמו ל-30 דירות.
סיגל קוגוט: היום כתוב "רוב בעלי הדירות של שני שלישים", עכשיו אתם אומרים שאפשר לכתוב "רוב בעלי הדירות, והתנאי המצטבר הוא שהם מחזיקים שני שלישים מהרכוש המשותף".
אופיר פינס-פז: גם רוב בעלי הדירות וגם אלה שמחזיקים שני שלישים מהחלק הציבורי.
עליזה קן: נוסח זהה לנוסח של סעיף 62(א) לחוק: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות צורתו ברוב של בעלי הדירות של שני שלישים של הרכוש המשותף הצמודים לדירותיהם".
אופיר פינס-פז: מה זה הרכוש המשותף?
עליזה קן: הרכוש המשותף מוגדר בחוק "מתקן שמשמש את כל בעלי הדירות".
אילנה יעקב: "מתקן המשמש את כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות".
אופיר פינס-פז: מה עם המרכז המסחרי?
אופיר פינס-פז: המרכז המסחרי לא בחשבון.
עליזה קן: כל יחידה במרכז המסחרי נחשבת כדירה.
אמנון רובינשטיין: אני רוצה לפנות למשרד המשפטים שיגיש בקרוב הצעת חוק לתיקון בתים משותפים.
סיגל קוגוט: צריך לדון במשפט "אין להתנות על סעיף זה".
סיגל קוגוט: משרד המשפטים רצה לתקן בסעיף 1(ב)(1), שיהיה ברור שמדובר על כלל האחזקה, לא על כל מנקה וחשמלאי.
סיגל קוגוט: נבהיר את זה בנוסח.
סיגל קוגוט: צריך לתקן בסעיף 72(3), וזה בסדר.
אמנון רובינשטיין: זאת ההצעה של משרד המשפטים.
אמנון רובינשטיין: מה לגבי נושא ההתניה?
עליזה קן: יש שאלה האם הוראה כדוגמת ההוראה הזאת שקובעת רף של החלטות בנושאים מסוימים, האם היא קוגנטית או דיספוזיטיבית, האם אפשר להתנות עליה או לא.
עליזה קן: החוק לא נותן תשובה ברורה.
אופיר פינס-פז: מה אומר הסעיף הזה?
עליזה קן: בדוגמה של הפרוייקט הקבלני, אם הדייר החתים את כל הדיירים שהם מתקשרים עם מתחזק מסוים, ולא ניתן להחליף אותו, אלא בהחלטת כל הדיירים, אז ההתניה הזאת לא תתפוס.
עליזה קן: הוראת החוק גוברת.