GiliGold/VAD_KnessetCorpus huggingface dataset:
ורד צהר-טואף: זאת אומרת, יש לנו כאן בעיה של ידיעה.
מיגל דויטש: על זה יש את שאלת הדחייה הידועה.
ורד צהר-טואף: לגבי המשכון.
ורד צהר-טואף: נוח מאוד לומר שאפשר לרשום משכון וברמה התיאורטית זה נכון כי אכן אפשר לרשום משכון על כל מיני גורמים, אבל זה לא מעשי.
ורד צהר-טואף: מוכרים, חברות משכנות, המינהל, כלם גורמים שלעולם לא יסכימו לרשום משכון לטובת הבנק ולכן לא ברור על איזה פומביות מדבר כאן עורך דין פוזנר.
ורד צהר-טואף: אנחנו רושמים משכון על הזכויות החוזיות של הרוכש שמקבל אצלנו הלוואה, אבל מבחינה פומבית לא בהכרח זה מספיק כי הוא לא רשום בשום מקום.
מנחם בן-ששון: ולכן את בכלל רוצה שלא תהיה התיישנות לגבי משכון.
ורד צהר-טואף: לא, זה לא מה שאני רוצה.
ורד צהר-טואף: אי אפשר להתנות רישום משכון בזכויות.
ורד צהר-טואף: ההתניה כאן היא לא ממין העניין כי היא פשוט לא ניתנת לביצוע.
מיגל דויטש: אני רוצה להעיר לגבי הפער בין ניתן לרישום לבין רישום.
מיגל דויטש: בעניין הזה לדעתי הפתרון הוא בעילת התביעה גופה.
מיגל דויטש: מתי מתחייב הרוכש לרשום את המשכנתא?
מיגל דויטש: כאשר יהיה בפועל רישום ולא כאשר הוא היה יכול לרשום.
: רישום בית משותף הוא לא רישום בפועל.
מיגל דויטש: לכן עילת התביעה ממילא תתחיל לרוץ רק מהרגע שיש רישום בפועל.
מנחם בן-ששון: היא מבקשת שזה יהיה כתוב.
: אני מבין את הקושי שלהם לגבי משיכת הזמן, כי מה שקורה באמת זה שחברות משכנות מחזיקות עשרות שנים ואז מגיעים למצב שהם לא מוגנים באיזשהו זמן שחברות משכנות משאירות את המצב בערפל.
: היא חוששת למצב של תחילת התיישנות באיזשהו שלב שחברות משכנות היו אמורות כבר לרשום והן לא ביצעו את זה.
: אני מבין שזה החשש.
ורד צהר-טואף: נכון, ויותר מזה, צריך לקחת בחשבון שהרבה מאוד התחייבויות של חברות משכנות מנוסחות בצורה כזאת של מיד כאשר תיווצר האפשרות לכך, שגם זה יוצר כאן בעיה פרשנית של מתי נוצרת האפשרות.
ורד צהר-טואף: לחברה המשכנת הייתה אפשרות להעביר את הבעלות ולרשום את המשכנתא אבל היא לא עשתה את זה מטעמים ששמורים עמה.
מיגל דויטש: את מדברת כרגע אל תביעה כנגד הקונה או כנגד המוכר?
ורד צהר-טואף: כנגד המוכר הוא המתחייב מהחברה המשכנת ולא תמיד זה המוכר.
הדר ז'בוטינסקי: המוכר הוא לא הלקוח של הבנק.
הדר ז'בוטינסקי: לבנק אין שום סנקציה כנגד המוכר.
הדר ז'בוטינסקי: הבנק יכול לתקשר עם הלקוח שלו אבל לא עם המוכר.
אסף פוזנר: אבל לכם יש מסמך התחייבות של המוכר.
הדר ז'בוטינסקי: אבל המסמך מנוסח ואומר מיד כאשר תיווצר האפשרות.
: השאלה היא האם בטופס התחייבות לרישום משכנתא שאתם יוצרים כלפי שני הצדדים כי אתם מחתימים עליו את המוכר.
אסף פוזנר: הם מחתימים מה שהם רוצים.
: על זה תמיד יש ויכוח אתם, על מה הם מחתימים.
ורד צהר-טואף: המוכר הוא לא לקוח שלי.
ורד צהר-טואף: יש מוכרים שלא מוכנים לחתום על התחייבות מוכר.
: השאלה היא לגבי הטופס התחייבות לרישום משכנתא שהבנקים בדרך כלל הם הקובעים את הנוסח ותמיד יש לצד השני בעיה עם הניסוח.
אסף פוזנר: אבל הם רוצים כסף.
: מי שלחוץ רוצה כסף והוא נאלץ אבל השאלה אם בטופס אתם חושבים לקשור את המוכר לעילה של אי-רישום זכויות או אי-קיום חובה בזמן רישום זכויות, אבל אין זכר לדבר כזה.
ורד צהר-טואף: יש.
ורד צהר-טואף: יש התחייבות שלו שכאשר הוא יעביר את הבעלות, הוא ירשום את המשכנתא.
: יש שם התחייבות כללית אבל לא התחייבות למועד.
אסף פוזנר: אני רוצה לומר משהו אחד מבחינה משפטית אבל אני לא בטוח שזה הפתרון המלא.
אסף פוזנר: אם אתם משעבדים את זכויות הקונה, יש לכם על פי סעיף 17(20) – לא ניכנס לפרשנות של חוק המשכון – אפשרות לדרוש ישירות כל מיני דרישות שאתם לא בהכרח דורשים אותם.
אסף פוזנר: ברגע שיש לך שיעבוד על זכות, אתה יכול לדרוש.
אסף פוזנר: אמרתי שזה לא פתרון מלא כי אני לא רוצה שתתחילו להיכנס למערך הזה, אבל מבחינה משפטית יש לכם פתרון.
הדר ז'בוטינסקי: זה פתרון שיכניס את המערכת הבנקאית לבתי משפט.
אסף פוזנר: אמרתי שמבחינה משפטית צריך לדעת שיש פתרון אבל אני חושב שצריך להרחיב במידה מסוימת כיוון שאני לא רוצה שתשתמשו בדבר הזה.
ארז קמיניץ: לכאורה החוזה קובע את מועד תחילת התקופה כי כמו שכתוב בחוזה, יש נוסח שאומר ביום שבו ניתן היה לרשום.
ורד צהר-טואף: יש נוסחים כאלה ויש אחרים.
ארז קמיניץ: השאלה אם הוראת חקיקה כזאת שתירשם תגבר על הוראות החוזה, ואני ממש לא בטוח.
ארז קמיניץ: היא תיצור ברירת מחדל.
ארז קמיניץ: הצדדים בעצמם יכולים לקבוע הוראות ביחס למועד תחילה כמו שהם יכולים לקבוע הוראות ביחס לתקופה.
ארז קמיניץ: אני לא בטוח שגם אם נעשה נוסח שיאמר שמועד התחילה של התקופה הוא יהיה הנוסח שהוא ברירת המחדל.
ארז קמיניץ: הוא לא יהיה הנוסח שיגבר על נוסחים אחרים שמצויים בחוזים.
מיגל דויטש: השאלה ההתחלתית היא כמובן פרשנות החוזה הזה.
מיגל דויטש: יש התחייבות של המוכר שהוא לא יעביר את הבעלות לקונה בלי לרשום משכנתא.
מיגל דויטש: אני מבין שאתם חוששים ממצב שבו המוכר, הבעלים, משתהה מדיי בהעברת הזכויות, משהו מהסוג הזה.
ורד צהר-טואף: גם משתהה או מעביר את הזכויות בלי לרשום את המשכנתא.
: המצבים האלה הם די לא מעשיים.
: אין מצב כזה שמישהו מעביר היום זכויות ולא יכול לרשום את המשכנתא בגלל אותה הערת אזהרה.
ארז קמיניץ: לא תמיד יש הערת אזהרה.
: בואו נדבר ברמה הפרקטית.
: כל מקום שמתבצעת היום הלוואה, יש כבר או התחייבות של הקונה או בא כוח הקונה, כי הוא מתחייב לבצע את רישום המשכנתא כלפי הבנק, ואז העילה היא גם כלפי הקונה, והבעיה שאתם מתארים אותה היא אולי לא בחברות משכנות אלא הרבה פעמים קורים מצבים שהמוכר הוא זה שמונע את העברת הזכויות בגלל מחויבויות שלו שהוא לא מקיים אותן כגון אישורי מס.
: הרבה פעמים עורכי דין לא יכולים לבצע את ההעברה בגלל היעדר אישורים כאלה.
: יש אפשרות לרשום, כך שההתיישנות מתחילה אז.
: אולי זה החשש שלך ולאו דווקא לגבי חברה משכנת.
: אני אומר שמבחינה פרקטית היום ברגע שיש גם במינהל, גם בחברה משכנת וגם בטאבו איזושהי הערה שהעסקה בוצעה ויש משכנתא, אני חושב שהם לא נותנים להם לבצע העברת זכויות בלי רישום משכנתא.
ורד צהר-טואף: אבל יש חברות משכנות שלא נותנות לי לרשום הערה כזאת.
ורד צהר-טואף: למשל, שיכון עובדים שהיא חברה מאוד גדולה, אם אני שולחת אליה הודעה כזאת ומבקשת ממנה לרשום אצלה הערה שהזכויות שועבדו לטובתי, היא מחזירה לי את המכתב וכותבת שהיא לא מוציאה רישומים מהסוג הזה.
ורד צהר-טואף: זה קורה לי גם עם המינהל בחלק מהמקרים למרות שהוא מחויב על פי דין לרשום אבל חלק ממחוזות המינהל מחזירים אלי הודעות כאלה.
ארז קמיניץ: לא מוכנים להתחייב כלפיהם בהתחייבות כזאת?
ורד צהר-טואף: לא מוכנים לרשום את ההודעה.
ורד צהר-טואף: הזכויות נמכרו ללווה שלי ואני רשמתי משכון על זכויותיו, אבל למרות שהיום הם מחויבים על פי דין לרשום הערות כאלה, הם מחזירים לי.
מיגל דויטש: לדעתי אין לכם בעיה אמיתית.
מיגל דויטש: צריך להגדיר את עילת התביעה במדויק.
מיגל דויטש: אם אתם מדברים על זה שאתם רוצים לתבוע את המוכר על זה שהוא משתהה מדיי בכלל בהעברת הזכויות, לדעתי אין לכם עילת תביעה על פי דיני חוזים וכך הלאה, אולי דיני תום לב, אבל אם כן, אז תתבעו אותו אבל תתבעו אותו בזמן שאתם יודעים את זה.
מיגל דויטש: אם מדובר במקרה שהמוכר בפועל כן העביר את הבעלות אבל הפר את התחייבותו לרשום משכנתא באותו מועד, זה הרגע שבו צמחה עילת התביעה ותהיה להם עילת השהייה אם לא ידעתם על כך מכוח הדין.
מנחם בן-ששון: מי יכול לחשוב שעילת התביעה צמחה לא ביום שבו אפשר היה לרשום?
מנחם בן-ששון: לכן את לא צריכה את הסעיף הזה בכלל.
הדר ז'בוטינסקי: אני לא מבינה את הרציונאל של להתנות שבתך 4 שנים מיום ההתחייבות יירשם משכון על זכות המתחייב.
מנחם בן-ששון: הנטייה שלי היא לא לרשום את כל הסעיף אלא להשאיר אותו לשגרת השוק.
מנחם בן-ששון: ביום שנרשמה, אז נוצרה עילת תביעה.
ורד צהר-טואף: אנחנו רוצים להבהיר את זה כדי שלא יתעורר ספק.
מנחם בן-ששון: היום אין ספק.
ורד צהר-טואף: אנחנו חוששים שיש ספק.
מנחם בן-ששון: נתקלתם בספק דין שאמר שיש ספק?
ורד צהר-טואף: לא.
אסף פוזנר: אני לא מכיר פסיקה כזאת.
מנחם בן-ששון: את אמרת את הדברים בצורה כל כך בהירה, וזה ברור שזה נכון.
מנחם בן-ששון: לכן, כתוצאה מזה לא נוצרה העילה, ואם לא נוצרה העילה, את לא יכולה למנות.
: ההערה של החברות המשכנות זו הבעיה הכי גדולה של השוק היום.
: העיכוב ברישומים של החברות המשכנות וההשארה במצב של אי בהירות.
מנחם בן-ששון: נכון, אבל היא לא תוכל לשנות את הבהירות.
מנחם בן-ששון: היא לא יכולה להרוויח את מה שהיא רוצה.
מנחם בן-ששון: זה כמו שקודם לא יכולתם להרוויח נכס שיש עליו התחייבות חוזרת למאה שנים.
מנחם בן-ששון: היא לא יכולה להרוויח את הרישום המהיר וזה לא יקרה.
מנחם בן-ששון: ההתיישנות, איש לא חושב שהמונה מתחיל לתקתק מיום שלא יכולת לרשום.
: הדברים די ברורים היום בנושא של הרישומים.
מנחם בן-ששון: אני לא רואה סיבה, ואם כן, אפשר לרשום כפי שכתוב כאן, אבל את לא צריכה את זה.
: ייאמר היום לזכות הבנקים שהם שולחים כל כך הרבה התראות לקונה על זה שמעכבים אפילו את הרישום וקונסים אותו כך שהקונה לחוץ לזרז את הרישום.
מנחם בן-ששון: זאת זכותם של הבנקים.
מנחם בן-ששון: אנחנו מוותרים על סעיף (ד) אלא אם כן יסתבר שלמישהו הוא מאוד חשוב.
ארז קמיניץ: לגבי פסקאות (ה) עד (ח) אני אומר הערות כלליות.
ארז קמיניץ: בכל מה שקשור לתיקונים האלה, אלה תיקונים שכבר יורדים לשורשם של דיני ההתיישנות במקרקעין בנקודות חשובות יותר ובנקודות חשובות פחות, אבל הן מתייחסות להתיישנות במקרקעין שלא רצינו לגעת בה.
ארז קמיניץ: כמו שהזכרתי בתחילת הדברים, רצינו לפתור רק את שאלת הסכמי המכר, הסכמי מכר דירות, הסכמי מכר מקרקעין.
מנחם בן-ששון: הם משנים משהו מהמצב הקיים?
ארז קמיניץ: בחלק מהמקומות הם מבהירים ובחלק מהמקומות משנים.
ארז קמיניץ: באופן כללי אני אומר שאלה בדיוק המקומות אליהם לא רצינו להיכנס בהצעה שלנו.
מיגל דויטש: כיוון שהמקור של כל העניין הוא ועדת משנה של ועדת הקודיפיקציה, וישבו שם גם מביני עניין בין היתר בדיני ההתיישנות, ההחלטה הייתה באמת לא להיכנס לזה.
מיגל דויטש: יכול להיות שאם זה מה שרוצים, אולי צריך בוועדת המשנה עוד פעם לדון בזה, אם זאת תהיה ההחלטה.
מנחם בן-ששון: לא, אני לא רוצה להטריח את ועדת המשנה אם ברור לנו במאה אחוזים שאנחנו כן רוצים, אם לא תעלו כאן תהיות.
מנחם בן-ששון: נעבור על הסעיפים אחד לאחד ונלמד מה כתוב בהם.
ארז קמיניץ: (ה) האמור בסעיף 159ב לחוק המקרקעין לא יחול על התיישנות ביחס להערת אזהרה או לזכויות הנובעות מכוח רישום בפנקס הבתים המשותפים.
ארז קמיניץ: אין בכך כדי למנוע את תחולת הסעיף על פרטי רישום הנובעים מהרישום המקורי בפנקס הזכויות.
ארז קמיניץ: סעיף 159ב לחוק המקרקעין קובע שקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אין התיישנות.
ארז קמיניץ: על קיום זכות במקרקעין מוסדרים אין התיישנות.
ארז קמיניץ: כך קובע הסעיף.
אסף פוזנר: בכלל אין התיישנות.
ארז קמיניץ: בכלל אין התיישנות.
מנחם בן-ששון: זה יפה מאוד.
מנחם בן-ששון: למה צריך לכתוב את זה עוד פעם?
ארז קמיניץ: כאן מזכירים את הערת האזהרה.
ארז קמיניץ: צריך לומר כמה דברים על סעיף 159ב.
ארז קמיניץ: סעיף 159ב הוא סעיף בעייתי כשלעצמו והשאלה היא בדיוק על מה אין התיישנות והיא נבחנה בפסיקה לפני ולפנים ועוד לא הגיעו למסקנות הכלליות.
ארז קמיניץ: אחד הדברים שנאמרו בשנים האחרונות היה שסעיף 159ב נועד למנוע טענות כנגד מה שקרוי התיישנות רוכשת, חזקה נוגדת, שאחר כך מדובר עליה בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומאני.
ארז קמיניץ: זאת אומרת, היו בעבר טענות שאמרו שנניח שמגיע בעלים של קרקע שטוען שהוא הבעלים ויש מישהו בקרקע והוא דורש בתביעה לסילוק יד.
ארז קמיניץ: הוא רוצה לסלק אותו כי הוא אומר שהוא יושב על מקרקעיו וכי הוא פלש.
אסף פוזנר: מאה שנים הוא יושב.
ארז קמיניץ: נניח שבאמת הוא יושב שם מאה שנים.
ארז קמיניץ: אומר מי שיושב, "הפולש", שהוא יושב פה כבר מאה שנים, או יותר נכון 10 או 15 או 25 שנים, ולכן הוא רכש את הזכות מכוח התיישנות.
ארז קמיניץ: זאת לא ההתיישנות הרגילה שאנחנו מכירים אלא זאת התיישנות רוכשת.
ארז קמיניץ: אומר חוק המקרקעין שמעת שהסדרנו, מעת שיש מקרקעין מוסדרים, הרישום מדויק ונכון לפרטי פרטים, לא יכולים לטעון יותר את טענת ההתיישנות הרוכשת.
אסף פוזנר: גם על התיישנות כלשהי.
אסף פוזנר: למה התיישנות רוכשת?
ארז קמיניץ: אני נותן את הדוגמה.
אסף פוזנר: סעיף 159 מדבר גם על התיישנות דיונית פר-אקסלנס מהבחינה הזאת.
ארז קמיניץ: בסדר, אבל אני נותן את הדוגמה.
ארז קמיניץ: אני מסביר את זה באמצעות דוגמה.
ארז קמיניץ: בא סעיף 159ב ואומר שבמצב של מקרקעין מוסדרים, לא ניתן לטעון את הטענה הזאת של למשל התיישנות רוכשת.
ארז קמיניץ: המשמעות של זה היא שאתה לא תוכל לטעון טענת התיישנות כהגנה מפני תביעה לסילוק יד.
ארז קמיניץ: זה משהו שנאמר באופן כללי.
ארז קמיניץ: באה הפסיקה ואמרה שלא יכול להיות שהתכוונו לדברים האלה באופן כללי כל כך אלא נאמר הדבר רק ביחס לזכות שהיא זכות רשומה ולדוגמא שאני נתתי.
ארז קמיניץ: רק ביחס לזכות שהיא זכות רשומה, אפשר לומר שסעיף 159ב חל.
ארז קמיניץ: היינו, אם הזכות עדיין של התובע לא רשומה, אם למשל מדובר באכיפה של הסכם מכר, אתה לא יכול לבוא ולומר שקיום זכות במקרקעין, היינו, אני תובע מימוש, אני תובע את האכיפה של הסכם מכר, את זה אמרה הפסיקה שאי אפשר לומר.
ארז קמיניץ: אפשר לומר את 159ב רק כאשר הזכות במקרקעין היא כבר רשומה, רק למשל בתביעות של תובע כנגד נתבע שהוא רוצה לסלק את ידו.
ארז קמיניץ: רק אז 159ב חל.
ארז קמיניץ: הוא לא חל כאשר הזכות של התובע לא רשומה עדיין במרשם.
ארז קמיניץ: לכן תביעה לאכיפת הסכם, 159ב אינו חל כי הזכות של התובע עדיין לא רשומה במרשם.
ארז קמיניץ: זה נאמר בפסיקה ובפסיקה עלתה השאלה האם הערת אזהרה היא גם זכות רשומה, כי הערת אזהרה נרשמת מצד אחד ומצד שני הערת האזהרה היא לא זכות.
ארז קמיניץ: היא נרשמת על התחייבויות, היא לא זכות במקרקעין.
מיגל דויטש: השאלה אם היא קניינית.
ארז קמיניץ: היא מייצגת זכות, ואכן השאלה אם היא קניינית.
ארז קמיניץ: הפסיקה השאירה את השאלה הזאת בצריך עיון.
ארז קמיניץ: היא אמרה שהיא לא יודעת לומר איך היא מתייחסת להערת האזהרה בהקשר הזה של החיוב ברישום ולכן היא משאירה את זה בצריך עיון.
ארז קמיניץ: מבקש אסף פוזנר לומר שלא צריך עיון אלא צריך לומר שהערת האזהרה אינה זכות רשומה משום שזה לא ראוי מבחינת טעמי ההתיישנות.
: ואם כן, תהיה אפליה בין רישום בטאבו לבין חברה משכנת?
: השאלה אם עורך דין פוזנר קורא הערת אזהרה גם בעניין שאתה שולח לחברה משכנת הערה על רכישה.
אסף פוזנר: זאת התיישנות רגילה.
ארז קמיניץ: היא רשומה כבר.
ארז קמיניץ: אם אני מדבר על סעיף 159ב, אני מתחיל לבדוק את סעיף 159ב, זה נכון לגבי הערת אזהרה, זה נכון לגבי הבתים המשותפים, ויש לי הרבה הערות אחרות לסעיף הזה.
ארז קמיניץ: קודם כל, אני צריך להוסיף שם את המילה רשומה שהיום היא לא מופיעה.
ארז קמיניץ: אנחנו מסכימים לפסיקה של חוסין נגד נר, אני לפחות, אבל אני לא יודע מה חושבים עמיתיי במשרד המשפטים, אני לא יודע מה הם חושבים במינהל, אני לא יודע מה חושבים במקומות אחרים בהקשר הזה, אני לא יכול להוסיף את המילה רשומה בלי שאני אשאל את דעתם של חכמים בעניין הזה.
ארז קמיניץ: אני חושב שצריך להוסיף את המילה רשומה.
ארז קמיניץ: אסף אומר שלא רק אנחנו יוצאים מתוך נקודה שהמילה רשומה כתובה בסעיף אלא שאנחנו גם רוצים לומר שהערת אזהרה אנחנו רוצים לשלוף אותה.
ארז קמיניץ: קשה לי עם זה.
: השאלה מה זה רשומה ואיפה רשומה.
ארז קמיניץ: ההערה כבר רשומה.
אסף פוזנר: הערת אזהרה זה תמיד דבר שרשום.
ארז קמיניץ: זה רשום בפנקס.
: זאת בדיוק הנקודה.
: הפרשנות של הפסיקה היא שהרישום בחברות משכנות לא נחשבות.
ארז קמיניץ: זאת סוגיה אחרת לגמרי.
: אתה בעצם מקפח את הקבוצה הגדולה הזאת.
אסף פוזנר: זאת סוגיה אחרת לגמרי.
אסף פוזנר: זאת סוגיה שהיא טעונה מאוד וצריך לדון בה במסגרת חוק המקרקעין ולא כאן.
מנחם בן-ששון: מה קורה אם אני לא כותב את הסעיף הזה?
ארז קמיניץ: זה נשאר בצריך עיון.
מנחם בן-ששון: זה נשאר לפרשנות בית המשפט.
מנחם בן-ששון: ביום שבו תתקן את סעיף 159ב, תתקן את זה.
מנחם בן-ששון: מה שאומר לך עורך-דין קמיניץ הוא לא שאתה לא צודק אלא הוא אומר לך לחכות עם המהלך הזה ואל תתקן.
מנחם בן-ששון: הוא עקבי בזה.
מנחם בן-ששון: הוא אומר שלא תתקן תיקוני אגב.
מנחם בן-ששון: אתה רוצה, לך בדרך המלך, נסח את הסעיף פעם נוספת, תתקן אותו, ואם אתה רוצה שאני אעשה את זה בחקיקה פרטית, תן לי ואני אעשה את זה.
אסף פוזנר: כאשר נמצאים בהזדמנות של חוק ההתיישנות ובמיוחד כאשר העמדה של הוועדה כאן שיש מקרים בהם התיישנות היא לא דבר נורא ואיום אלא שזה דבר רצוי, שזאת העמדה עד כמה שהבנתי.
אסף פוזנר: כל הישיבות הבנתי שיש כאן עמדה ואני חושב שהוא מוצדקת - זאת אומרת, המחלוקת היא על המינון – שיש מקרים שהתיישנות הוא מוסד נכון ולא שהוא מוסד שמכניסים לי אותו לגרון ואני לא יודע איך לאכול אותו.
אסף פוזנר: אז אנחנו נכנסים לאזור שלם שאין בו התיישנות בכלל, במקרקעין מוסדרים.
אסף פוזנר: אפשר להתווכח על זה.
אסף פוזנר: זה כיום סעיף 159 ואני לא חושב, ודאי לא באופן אגבי, לא צריכים לומר שאנחנו מבטלים את הרעיון של סעיף 159.
אסף פוזנר: הרעיון של סעיף 159 הוא שהרישום הוא מדויק וברגע שנכנסת עם רישום לפנקס הזכויות, שזה מקרקעין מוסדרים, קרקע אינה נגזלת.
אסף פוזנר: מאותה שנייה, קרקע אינה נגזלת.
אסף פוזנר: לא התיישנות רוכשת אלא כל התיישנות.
אסף פוזנר: זאת אומרת, אם מישהו מחזיק בקרקע שלי במשך 20-30 שנים ו-40 שנים והקרקע היא הזכות שלי הרשומה כבעלים על המקרקעין הזה, כיוון שהרישום היה מדויק ומדוקדק על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, כיוון שכך, אנחנו הולכים עם זה.
אסף פוזנר: לעומת זאת, וזה חשוב מאוד לזכור, יש לנו את פנקס השטרות, מקרקעין לא מוסדרים, ושם אנחנו אומרים שהרישום הוא לא מדויק ולכן אנחנו צריכים כן לאפשר התיישנות.
אסף פוזנר: זאת אומרת, גם אם אני רשום בפנקס השטרות כמקרקעין לא מוסדרים ואני נותן למישהו להחזיק במקרקעים במשך 15 שנים ומעלה, אני צפוי לזה שכאשר אני אתבע אותו, הוא יבוא ויאמר שהוא לא עוזב מהבחינה הזאת.
אסף פוזנר: זאת נקודת הבסיס של סעיף 159.
אסף פוזנר: דבר אחד שהפסיקה העלתה ודבר אחד שהפסיקה לא העלתה.
אסף פוזנר: הפסיקה העלתה והשאירה בצריך עיון את העניין של הערת אזהרה.
אסף פוזנר: הערת אזהרה, אם הולכים על פי המבחן שאמרתי כרגע, הערת אזהרה היא הרישום הכי לא מדויק שיש והוא עוד פחות מדויק מאשר אפילו כאשר עושים העברה בפנקס השטרות.
אסף פוזנר: עוד יותר מזה, הוא נעשה באופן זהה.
אסף פוזנר: זאת אומרת, הביקורת היא זהה ביחס למקרקעין מוסדרים ולא מוסדרים.
אסף פוזנר: אני רוצה לרשום הערת אזהרה במקרקעין מוסדרים ולרשום הערת אזהרה במקרקעין לא מוסדרים – זאת אותה שיטה.
אסף פוזנר: דרך אגב, בגלל זה הפסיקה אמרה שכאשר יש לי למשל רכישה בגלל טעות ברישום במקרקעין מוסדרים, סעיף 19 לחוק המקרקעין, ואני רק רשמתי הערת אזהרה, אני לא רכשתי זכות טובה לעניין הזה.
אסף פוזנר: זה ההבדל.
אסף פוזנר: אני חושב שאת ההבדל הזה צריך לקבע ולהבהיר שעל הערת אזהרה זה לא חל.
אסף פוזנר: עכשיו אני נכנס לדבר השני שהוא לא הועלה בספק בפסיקה, לא חשבו על זה או לא חושבים על זה ואני חושב שהוא מאוד מהותי.
אסף פוזנר: יש לנו פנקס בתים משותפים.
אסף פוזנר: פנקס בתים משותפים הוא פנקס מעורב, הוא כולל בתוכו מקרקעין מוסדרים וכולל בתוכו מקרקעין לא מוסדרים שכל מה שהתאפיין עליהם זה שהם בית משותף.
אסף פוזנר: בית משותף יכול להיות גם במקרקעין מוסדרים וגם במקרקעין לא מוסדרים.
אסף פוזנר: כאשר יש לי את הרישום בפנקס הבתים המשותפים, יש לי שני אלמנטים.
אסף פוזנר: יש לי את אלמנט הבסיס שהוא בא מהפנקס המקורי, נניח מה הגבולות של החלקה, ויש לי לעומת זאת גם מה שרשמו, מה הזכויות בתוך הבית המשותף.
אסף פוזנר: למשל, אני אתן דוגמה, עשו תסריט וקבעו שמקום החניה הזה הוא שלי.
אסף פוזנר: מקום החניה הספציפי הזה, סימנו אותו כמקום חניה שלי.
אסף פוזנר: עכשיו צריכים לדעת שפנקס הבתים המשותפים, הערובה של התסריט, היא זהה לחלוטין, גם אם אלה מקרקעין מוסדרים וגם אם אלה מקרקעין לא מוסדרים.
אסף פוזנר: כלומר, התהליך של רישום בית משותף הוא אותו הדבר.
אסף פוזנר: יוצא כיום על פי סעיף 159 שאם נניח נרשם בית משותף ונרשם על שמי מקום חניה ואני בא אחרי כן ותובע מישהו, אחרי עשרים שנים, ואלה מקרקעין מוסדרים, אין התיישנות.
אסף פוזנר: לעומת זאת, אם אלה מקרקעין לא מוסדרים, יש התיישנות מהבחינה הזאת, למרות שפרט הרישום הזה הוא לא שייך לא לזה ולא לזה אלא הוא שייך לפנקס הבתים המשותפים, הוא לא רלוונטי בכלל.
אסף פוזנר: דוגמה נוספת.
אסף פוזנר: אם נניח אני באתי לבית משותף ועשו בתסריט וקבעו איפה נגמרת הדירה שלי אבל מה לעשות, הקבלן בנה או הרחיב והדירה שלי מתפרסת למה שהיה אולי במקור חדר מדרגות ואני מחזיק ככה 30 שנים.
אסף פוזנר: על פי המצב המשפטי היום אני אצטרך לבדוק האם הבית הזה הוא מקרקעין מוסדרים או לא.
אסף פוזנר: אם הוא מקרקעין מוסדרים, יפנו אותי גם אחרי 30 שנים ויאמרו לי להרוס כאן את הקיר.
אסף פוזנר: אם לעומת זאת המקרקעין הם לא מוסדרים, יאמרו לי שאני מחזיק מעל 15 שנים וזה בסדר.
אסף פוזנר: ההבדל הזה הוא הבדל אקראי לחלוטין בגלל שכאשר חוקקו את סעיף 159 חשבו על מצב של שני ספרים, של ספר של מקרקעין מוסדרים, זכויות, וספר של מקרקעין לא מוסדרים, שטרות – המצב האנומאלי הזה, צריך לפתור אותו.
אסף פוזנר: לפי דעתי צריך להיות אותו דין ומהבחינה הזאת לא צריך להיות הבדל.
אסף פוזנר: שנית, אני מציע לפתור אותו ולומר שכיוון שהרישום בפנקס הבתים המשותפים, התסריט, רק התסריט, הוא בלי ערובת מהימנות של ההסדר – שזאת ערובת מהימנות גדולה מאוד – כיוון שכך, כמו שאנחנו מתייחסים לקרקע אחרת שהיא כן נגזלת אחרי זמן ארוך – ושוב, אני לא נכנס למספר השנים – צריכים לעשות אותו דין.
אסף פוזנר: אני מבין קטן מאוד בעניין הזה של האישורים של מי במשרד המשפטים צריכים לקבל או לא.
אסף פוזנר: אני מבין קטן מאוד איך מבחינת סדרי הסמכויות בין ועדה פלונית או ועדה אלמונית.
אסף פוזנר: אני יודע שיש כאן סוגייה בהתיישנות, אני יודע שיש כאן סוגייה שהולכת לכיוון של לאפשר יותר להסדר של התיישנות כן להגיע, ואני חושב שזאת הזדמנות טובה.
אסף פוזנר: יאמרו לי לא, אני לא אקים ועדות.
אסף פוזנר: אם משרד המשפטים ירצה להקים ועדות, שיעשה זאת.
ארז קמיניץ: נזמין אותך.
ארז קמיניץ: אנחנו הרי לא נעשה זאת בלי להזמין מומחים.
אסף פוזנר: אולי יזמינו אותי, אבל לגבי ההקמה, אני לא קובע.
אסף פוזנר: כלומר, אין לי את היכולת.
אסף פוזנר: אם מישהו יאמר כאן שיש לו התנגדות להסדר מבחינה מהותית, יהיה אפשר לדון בזה.
אסף פוזנר: נכון שלא נותנים הסדר שלם להתיישנות במקרקעין.
מנחם בן-ששון: הדילמה שאתה מציג היא דילמה.
מנחם בן-ששון: אתה אומר מה גרע כוחו של זה מכוחו של זה כאשר המקרה הוא אותו מקרה.
מנחם בן-ששון: אתה יכול לומר שיש הגיון או אין הגיון כי הרי מאחורי זה יש רשימה מוצקה ומאחורי זה יש רשימה.
אסף פוזנר: זה מה שאמרתי.
אסף פוזנר: בפנקס הבתים המשותפים היא לא רשימה יותר מוצקה אם המקרקעין מוסדרים או לא מוסדרים.
ארז קמיניץ: לא, זה לא מדויק.
ארז קמיניץ: לא תמיד.
ארז קמיניץ: לפעמים כך ולפעמים כך.
ארז קמיניץ: לגבי הערת אזהרה, אמרנו.
ארז קמיניץ: אני לא בטוח שאפשר לעשות משהו ביחס להערת אזהרה בלי שאתה נוגע בסעיף 159 כשלעצמו ואתה מסדר אותו בדרך בה הפסיקה ראתה אותו, אם אנחנו חושבים שהדרך הזאת היא דרך נכונה.
ארז קמיניץ: אני חושב שכן.
ארז קמיניץ: אני חושב שצריך להקים ועדת מומחים שתבדוק את הסעיף הזה.
ארז קמיניץ: אפשר לעשות את זה בעבודה מאומצת של שנה.
מיגל דויטש: אסף משכנע ויש הצדקה עניינית למה שהוא אומר, אבל החשש הוא שכאשר אנחנו קובעים הסדר חיובי בנקודה אחת, קובעים הסדר שלילי בנקודה אחרת.
מיגל דויטש: החשש שב-159 אנחנו מאמצים סופית את עמדת הרישום במידה רבה.
אסף פוזנר: זאת כבר עמדה שהיא מאוד מגובשת.
מנחם בן-ששון: תפיסת העולם הזאת מקובלת עלי.
מיגל דויטש: סעיף 159 באמת דורש חשיבה כוללת ולא רק ההיבט הזה.
ארז קמיניץ: היום למשל הדרך שעושים את זה, החל משנות ה-90, היא שלא רושמים בתים משותפים אלא אם כן יש גם הסדר.
ארז קמיניץ: זה מה שאמרה הממונה על המרשם.
אסף פוזנר: זה לא מה שהיא אמרה.
אסף פוזנר: היא אמרה שכאשר עושים הסדר, אז כבר לא מעבירים אותם באופן פורמלי בפנקס הזכויות אלא רושמים את ההסדר ביחד עם הבית.
ארז קמיניץ: ברור שצריך לעשות הבחנות בין המצבים האלה.
ארז קמיניץ: הכרעות כאלה אני בוודאי לא אקח.
ארז קמיניץ: הממונה על המרשם תאמר מה שיש לה לומר על בתים משותפים ובוודאי לש ניואנסים.
מנחם בן-ששון: אם חברי הכנסת ירצו לרשום את סעיף (ה) כהסתייגות, אני ארשום להם, ואם לא, אני מוחק אותו בינתיים.
: יש הסתייגות כי הוא בסוף אמר דברי טעם.
מנחם בן-ששון: זה ודאי, אבל תבין את הבעיה.
: הבנתי ולכן גם הקשיתי עליו בנושא של ההפרדה בין קבוצה לקבוצה.
ארז קמיניץ: אם זה נרשם כהסתייגות, הסעיף לא מנוסח בדרך.
מירב ישראלי: הבנתי אותו אחרת ממה שאתה אמרת.
מנחם בן-ששון: יהיה צריך לנסח אותו.
אסף פוזנר: אני סומך עליכם ועל ארז אני סומך בניסוח באופן מלא.
ארז קמיניץ: זה ניסוח של הסתייגות.
מנחם בן-ששון: זאת הסתייגות שעשויה לעבור, לכן צריך לנסח אותה כאילו היא חוק.
מנחם בן-ששון: ההערה שהעיר עורך דין קמיניץ, היא לא בעיה אסתטית בלבד.
מנחם בן-ששון: אתה מכניס אותו לדילמה שמחזירה אותו למקום שהוא צריך ליצור חוסר אחידות בחוק.
מנחם בן-ששון: אתה לא רוצה ליצור הסדר שלילי.
ארז קמיניץ: (ו) בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, במקום המלים "עיבד אדם והחזיק", ייאמר "החזיק".
ארז קמיניץ: סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני הוא סעיף שיוצר למעשה רכישת זכות מכוח שנים.
ארז קמיניץ: חלק מדרישות הסעיף הן של עיבוד ואחזקה רצופה.
ארז קמיניץ: מה שמבקש כאן עורך-דין פוזנר הוא למחוק את המלים "עיבד" ולהשאיר רק את "החזיק".
ארז קמיניץ: יש כאן שינוי מהותי של הדין של התיישנות במקרקעין והשינוי הזה משפיע על כל המקומות בהם משתמשים בסעיף 78 היום.
מנחם בן-ששון: משתמשים ב"עיבד"?
ארז קמיניץ: משתמשים ב"עיבד", בוודאי.
ארז קמיניץ: זאת לא ההצעה שלנו.
ארז קמיניץ: בוודאי לא רצינו לגעת בחוק הקרקעות העותומני ולו בפסיק בו.
ארז קמיניץ: המשמעויות של נגיעה ולו בפסיק בחוק הקרקעות העותומני הן משמעויות מאוד מאוד נרחבות בין בישראל ובין באזור ואני לא רוצה לגעת בפסיק בו.
ארז קמיניץ: מבחינתנו זה ברמת ההסתייגות שאין נחרצת ממנה.
אסף פוזנר: אני רוצה להסביר.
אסף פוזנר: ביחס לאזור, אתם לא מתקנים שום דבר.
אסף פוזנר: היום הנוסח של סעיף 78 באזור הוא נוסח שונה מזה שנמצא במדינת ישראל.
אסף פוזנר: הנוסח שבמדינת ישראל כבר שונה בחוק ההתיישנות תשי"ח-1958.
אסף פוזנר: לכן זה לא אותו הדבר מהבחינה הזאת.
אסף פוזנר: סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני הוא לא סעיף של התיישנות רוכשת.
אסף פוזנר: כך הוא היה, אני מסכים לחלוטין, בפסק דין שידוע כפסק דין שיבלי.
אסף פוזנר: בית המשפט העליון קבע שבגלל חוק יסוד מקרקעי ישראל, שהוא גובר על סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, ולכן הוא כבר לא סעיף של התיישנות רוכשת.
אסף פוזנר: לכן בית המשפט אמר שהוא הופך את סעיף 78 להתיישנות רגילה, להתיישנות דיונית רגילה.
אסף פוזנר: זה כדי שנבין איפה אנחנו עומדים.
אסף פוזנר: למה השינוי.
אסף פוזנר: כאשר זאת הייתה התיישנות רוכשת, אמרו שיש לנו סעיפים אחרים של התיישנות דיונית אבל אנחנו על התיישנות רו כשת דורשים עוד משהו.
אסף פוזנר: אנחנו דורשים משהו נוסף.
אסף פוזנר: יש לזה גם סיבות היסטוריות.
אסף פוזנר: אנחנו רצינו לעודד עיבוד מבחינה מסוימת כיוון שאז השולטן קיבל מס דרך העיבוד.
אסף פוזנר: הדבר הזה בוטל.
אסף פוזנר: יש סעיף נוסף בחוק הקרקעות העותומני, סעיף 20, שהוא חל על התיישנות לא כלפי המדינה אלא כלפי אדם פרטי ושם זאת התיישנות דיונית ושם אמרו שכיוון שלא נותנים לך רכישה, אנחנו לא דורשים עיבוד אלא דורשים אחזקה בלבד.
אסף פוזנר: כאן אנחנו נכנסים לשאלה הבסיסית, האם אנחנו, כאשר אנחנו הורדנו את החיוב המיוחד למדינה, לתת בהתיישנות רוכשת, האם אנחנו באים ונותנים פריבילגיה שהיא לא נובעת מדיני ההתיישנות, שהיה בה הגיון בחוק המקורי, כיום לאור פסק הדין בעניין שיבלי – שהוא פסק דין לא אגבי אלא הוא פסק דין מאוד חשוב מהבחינה הזאת – האם הכנסת מגיבה ואומרת שהיא צריכה להתייחס לנושא הזה ולהשוות את הדין.
אסף פוזנר: פרופסור גלעד, במאמר שנקרא "והדרת פני זקן", אחרי פסק הדין בעניין שיבלי, הביע את דעתו שאגבית זה כבר בוטל, הנושא הזה של העיבוד.
אסף פוזנר: זאת אומרת, הוא אומר שאם אתה מבטל את הרכישה, אתה ביטלת את הדבר הזה, אבל אני לא נכנס לזה.
אסף פוזנר: אני חושב שהגרסה צריכה להיות שברגע שאנחנו הורדנו את הדברים, אנחנו צריכים לראות מבחינת נימוקי ההתיישנות.