Ley Condominios P.R. art. 49 — Ley de Condominios de Puerto Rico (2020) / Ley de Condominios / Art. 49
Artículo 49. Consejo de Titulares—Poderes y Deberes
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Corresponde al Consejo de Titulares: a) Elegir, por el voto afirmativo de la mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes cargos: 1) Junta de Directores. — En los condominios donde concurran más de veinticinco (25) titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Los tres (3) directores indicados deberán ser electos por separado a cada puesto. Salvo el cargo de Vocal, los demás oficiales electos necesariamente pertenecerán al Consejo de Titulares. El apoderado de un titular o el Representante de Titular Corporativo que acredite mandato expreso de éste, por virtud de escritura de poder, conforme establece la ley, e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos, podrá ser electo para ocupar el cargo de Vocal. Las funciones de Vocal las establecerá el Consejo de Titulares en su reglamento. Los directores responderán personalmente por sus acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa, siendo el Consejo de Titulares quien posee la causa de acción para reclamar la violación fiduciaria. En cualquier otro caso en que se le imponga responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el Consejo de Titulares cubrirá dichos gastos. El Consejo podrá adquirir pólizas de seguros que cubran estos riesgos. No obstante, lo anterior, los directores salientes o que hayan cesado en sus funciones, tendrán la obligación de participar, asistir y procurar que se lleve a cabo el proceso de transición entre la Junta de Directores saliente y la entrante, incluyendo su deber de suministrar documentos, datos, libros, registros, y cualquier otra información, sea en formato físico, electrónico o digital, relevante a la administración y buen gobierno del régimen. Además, tendrán la obligación de asistir y firmar los documentos necesarios para el traspaso de firmas ante las entidades bancarias pertinentes. El incumplimiento de un director con estas obligaciones dará lugar a que se le imponga responsabilidad pecuniaria en su capacidad personal y/o la imposición de sanciones de hasta cien dólares ($100.00) por cada día que se encuentre en incumplimiento con lo dispuesto en este inciso, conforme disponga el foro con jurisdicción. Luego de la aprobación de esta Ley, ninguna persona podrá ocupar un puesto en la Junta de Directores por más de tres (3) términos consecutivos. Una vez haya ocupado un puesto por tres (3) términos consecutivos, dicha persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta de Directores hasta transcurridos dos (2) años desde que ocupó ese puesto. No obstante lo anterior, si en una asamblea debidamente convocada para elegir los puestos de la Junta de Directores, no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la Junta de la persona que lleva tres (3) términos consecutivos en un puesto, como excepción a la regla establecida en este Artículo, esta persona, podrá ser elegible a ocupar ese puesto por términos adicionales; también podrá ser elegible a ocupar ese puesto por términos adicionales si, habiendo un solo candidato disponible, el Consejo de Titulares no ratifique a dicha persona con el voto mayoritario. Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 31 de 57 “Ley de Condominios de Puerto Rico” [Ley 129-2020, según enmendada] 2) Escoger al Agente Administrador, quien podrá ser una persona natural o jurídica, quien podrá o no pertenecer a la comunidad de titulares, y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita delegar el reglamento. i. El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los Agentes Administradores y el pago de los derechos correspondientes. Ningún miembro de la Junta de Directores, podrá fungir como Agente Administrador mientras ocupe dicho cargo. ii. Todo contrato de administración, deberá contener los siguientes requisitos mínimos: (1) una póliza, a cargo del Agente Administrador, de responsabilidad pública con cubierta mínima de quinientos mil dólares ($500,000.00); (2) una póliza, a cargo del Agente Administrador, sobre riesgos por deshonestidad o constitutivos de delito o fraude (crime), (3) una póliza, a cargo del Agente Administrador, sobre responsabilidad profesional con cubierta mínima de quinientos mil dólares ($500,000.00), (4) poseer una póliza vigente obrero- patronal expedida por la Corporación del Fondo del Seguro del Estado, y (5) presentar un Certificado Negativo de Antecedentes Penales. De ser el Agente Administrador una persona jurídica, el Certificado Negativo de Antecedentes Penales será del Oficial Principal de la entidad y de todas las personas naturales que trabajen directamente en la administración de dicho condominio. Los requisitos aquí establecidos deberán estar vigentes en todo momento que se persista la relación contractual. Será deber del Agente Administrador de suministrar los documentos que acrediten el cumplimiento y será deber de la Junta de Directores, solicitar los mismos. iii. En caso de un cambio de Agente Administrador, el Agente Administrador saliente deberá entregar mediante un acuse de recibo, todos los registros, documentos, llaves y propiedades pertenecientes al Consejo de Titulares al momento de ser requeridos por la Junta de Directores y se prohíbe la retención de estos. De existir alguna controversia sobre su terminación como Agente Administrador, este deberá presentar una reclamación judicial o someter el asunto a mediación de conflictos, pero en ningún caso podrá retener los registros, documentos y demás propiedad cuya entrega requiere este inciso. En caso de un Agente Administrador que sea a su vez un titular del condominio que administraría, no podrá mantener deudas de cuotas de mantenimiento, derramas, y/o primas de pólizas matrices del condominio y durante su vigencia. Salvo que el reglamento disponga otra cosa estos nombramientos serán por un año. b) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamentos formulen contra los aludidos en el inciso (a) y tomar las medidas correspondientes, que puede incluir la remoción de los mismos, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto. c) Aprobar el presupuesto anual y los estados financieros anuales según dispone el Artículo 53 (f) de esta Ley. El presupuesto anual podrá tomar en consideración el impago de cuotas de mantenimiento y derramas. Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 32 de 57 “Ley de Condominios de Puerto Rico” [Ley 129-2020, según enmendada] d) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto total de gastos del condominio para ese año. La aportación se depositará mensualmente en la cuenta independiente de reserva a base de lo que hubiera sido el recaudo de las cuotas de mantenimiento del mes transcurrido. Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Una vez el balance del fondo sea menor al mínimo antes dispuesto, deberán restituirse las aportaciones mensuales hasta alcanzar nuevamente el dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción del inmueble. 1. Obras Extraordinarias. — El Director, el Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria. 2. Obras Urgentes. — El Director, Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de veinticuatro (24) horas. La notificación podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico. 3. Obras de Mejoras. — Las obras de mejora sólo podrán realizarse, mediante la aprobación de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. Se requerirá el consentimiento unánime del Consejo de Titulares cuando dichas obras de mejoras requieran derrama. Los titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tales elementos comunes limitados, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades por parte de sus titulares. Si las mejoras o inversiones alteran la fachada del edificio, o el uso de un área común, deberá obtener la previa aprobación de dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. 4. Obras para Atender Estado de Emergencia. — El Director, el Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para todo gasto operacional para atender un “Estado de Emergencia”, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de veinticuatro (24) horas. La notificación de convocatoria para asamblea extraordinaria para aprobar el desembolso podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 33 de 57 “Ley de Condominios de Puerto Rico” [Ley 129-2020, según enmendada] correo electrónico. Se entenderá que existe un “Estado de Emergencia” cuando así lo decreten las autoridades estatales o federales. e) Independiente a lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamento sin contar con el consentimiento de su titular. La oposición de un titular a la realización de una mejora deberá ser fundamentada y no por mero capricho de éste. Tampoco podrán aprobarse obras, si las mismas, a juicio de perito, menoscaban la seguridad o solidez del edificio. f) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial: 1. Al titular del apartamento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad. 2. Al titular del apartamento que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el apartamento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dichos apartamento. 3. Al titular del apartamento que arriende su apartamento a corto plazo. Dicha cuota no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dichos apartamento. g) Aprobar por mayoría simple, la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos físicos. h) Aprobar o enmendar el reglamento a que se refiere el Artículo 13 de esta Ley. i) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa en el reglamento, para imponer multas al titular, por las violaciones a las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el reglamento cometidas por parte del titular, su ocupante, su residente, su visitante o su suplidor hasta la suma de cien dólares ($100) por cada violación incurrida. Cada nueva violación deberá ser notificada al titular multado. Cuando la violación a las normas de convivencia sean cometidas por un ocupante de alquiler a corto plazo, las multas serán por el doble de la cantidad hasta un máximo de doscientos (200) dólares. Una vez resuelta de manera final cualquier controversia suscitada sobre la validez y el carácter exigible de la multa, y de no pagarla se procederá con la suspensión de servicios tal y como se hace con la falta de pago de las cuotas de mantenimiento. j) Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así, como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común.