Ley 249-2008 art. 3 — Ley de Condohoteles de Puerto Rico / Ley de Condohoteles de Puerto Rico / Art. 3
Artículo 3. Definiciones
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Para los propósitos de esta Ley, los siguientes términos en letra mayúscula tendrán los significados que se expresan en este artículo: 1. “Administrador” significa todo Desarrollador, su Afiliada y/o sus respectivos sucesores o cesionarios que, sujeto a lo dispuesto en esta Ley, proveen servicios de administración a un Programa de Arrendamiento y/o de administración del Condohotel, sea directamente o mediante el otorgamiento de un Contrato de Administración a través de un Agente. 2. “Afiliada” significa cualquier Persona que controla, es controlada por, o está bajo el control común con otra Persona. Se presume que una Persona “controla” a otra Persona si: (a) es un socio, oficial o director de la otra Persona; (b) directa o indirectamente o actuando mediante uno o más intermediarios o actuando en común con una o más Personas posee, controla o tiene el poder del voto (incluyendo por poder) de más del diez (10%) por ciento de cualquier clase de acciones con derecho al voto o beneficio económico en dicha Persona; (c) determina, de la manera que sea, la elección o nombramiento de la mayoría de los directores de dicha Persona; o (d) ha aportado más del diez (10%) por ciento del capital de dicha Persona. 3. “Agente” significa toda Persona que ejerza los derechos y obligaciones de un Administrador dispuestos en un Contrato de Arrendamiento por vía de la delegación de dichos derechos y obligaciones mediante el otorgamiento de un Contrato de Administración. 4. “Alojamiento” significa cualquier unidad de aprovechamiento independiente en un inmueble sometido al régimen de Condohotel con acceso directo o indirecto a una vía Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 3 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] pública y la participación en los Elementos Comunes y la Propiedad Común que le es designada en la Escritura Matriz, diseñada y disponible para el uso y ocupación por una o más personas en calidad de huéspedes a cambio del pago de una tarifa y conforme a lo dispuesto en la “Ley de Hosteleros” y que es administrado por un Administrador en un Programa de Arrendamiento bajo los términos de un Contrato de Arrendamiento a tenor con lo dispuesto en esta Ley. Cada Alojamiento se dedicará únicamente al uso dispuesto para el mismo en la Escritura Matriz. El término no incluye ni Unidades Comerciales ni Unidades Residenciales. 5. “ARPE” significa la Administración de Reglamentos y Permisos de Puerto Rico, o cualquier entidad que la sustituya [Nota: Sustituida por la Oficina de Gerencia de Permisos]. 6. “Condohotel” significa un edificio, estructura o unidad, o grupo de edificios, estructuras o unidades, existente(s) o construido(s) [o] que se dedique(n) al régimen de Condohotel, cumpliendo con los requisitos de esta Ley, que consista de Unidades Comerciales, Unidades Residenciales y/o Alojamientos. El edificio, estructura o unidad, o grupo de edificios, estructuras o unidades, podrá(n) contener áreas comerciales, de oficinas y cualquier otro aprovechamiento. 7. “Contrato de Administración” significa el o los contrato(s) celebrado(s) entre un Administrador y otra Persona (incluyendo Afiliadas del Administrador) mediante el/los cual/cuales dicha(s) otra(s) Persona(s) (incluyendo Afiliadas del Administrador) lleva(n) a cabo las obligaciones y ejerce(n) todos o algunos los derechos de dicho Administrador bajo esta Ley y la Escritura Matriz y/o los Contratos de Arrendamiento, en calidad de Agente(s). 8. “Contrato de Arrendamiento” significa el contrato que pactan y otorgan el Administrador y el Titular de un Alojamiento mediante el cual dicho Titular de un Alojamiento arrienda al Administrador el Alojamiento del cual es dueño para incorporarlo a un Programa de Arrendamiento. 9. “Cuota Para Gastos Básicos” significa el monto de los Gastos Básicos del cual es responsable un Titular del Inmueble de conformidad con lo dispuesto en la Escritura Matriz. 10. “Aportación Para Gastos de Administración del Programa” significa el monto de los Gastos de Administración del Programa del cual es responsable el Titular de un Alojamiento de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 6 de esta Ley y en el Contrato de Arrendamiento correspondiente. 11. “Desarrollador” significa cualquier Persona que se dedica al diseño, construcción y/o operación de Condohoteles con fines de lucro. Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 4 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] 12. “Elemento Común” significa, en un inmueble sometido al régimen de Condohotel al amparo de esta Ley: toda aquella propiedad mueble o inmueble que fuere necesaria para el funcionamiento adecuado del Programa de Arrendamiento, los cuales podrían incluir el salón de conserjería, la recepción y las oficinas administrativas y todo equipo y materiales que se ubiquen de tiempo en tiempo dentro o fuera de los Alojamientos para servir las necesidades de los huéspedes del Condohotel según su categoría, según se disponga en el Contrato de Arrendamiento o en la Escritura Matriz. También podrán ser considerados Elementos Comunes bienes inmuebles por destino, tales como camas, muebles, equipos electrónicos, minibares, computadoras, máquinas de facsímile, cortinas, sábanas, frisas, toallas, batas, ganchos y secadores de pelo, entre otros, y cualquier otra propiedad mueble o inmueble que el Administrador de tiempo en tiempo determine que es necesaria para dichos propósitos en el sano ejercicio de su discreción. 13. “Escritura Matriz” significa la escritura pública otorgada por el Desarrollador mediante la cual se someten uno o varios inmuebles, contiguos o no (y todo o parte de las estructuras, edificios o unidades construidas en dicho inmueble), al régimen de Condohotel bajo esta Ley y quedan establecidos los pactos y acuerdos que obligarán a todos los Titulares del Inmueble. El régimen de Condohotel podrá constituirse sobre unidades o estructuras de aprovechamiento independiente en un inmueble sin necesidad de dedicar la totalidad del inmueble o edificio, ni todas las estructuras dentro de este, al régimen de Condohotel. 14. “Gastos Básicos” significa Gastos Básicos Ordinarios y Gastos Básicos Extraordinarios, todos los cuales deberán sufragar los Titulares del Inmueble, pro-rata, de acuerdo a su respectivo porcentaje de participación en la Propiedad Común, según sea establecido en la Escritura Matriz. Lo adeudado por un Titular del Inmueble por concepto de Gastos Básicos constituirá un gravamen preferente sobre la propiedad de dicho titular y el monto adeudado por un Titular del Inmueble por este concepto será obligación de cualquier adquiriente de dicho Titular del Inmueble. 15. “Gastos Básicos Extraordinarios” significa cualquier gasto relacionado con la administración, operación, reparación, mantenimiento y/o sustitución por obsolescencia de cualquier Propiedad Común no presupuestado pero incurrido o a incurrirse por el Administrador de tiempo en tiempo que, en el sano ejercicio de su discreción, son necesarios o convenientes para la administración, operación y buen funcionamiento de la Propiedad Común, como por ejemplo: gastos relacionados a cambios en las disposiciones legales y reglamentarias, pérdidas materiales, reparaciones imprevistas o de emergencia, costos de pólizas de seguro, acciones legales para hacer valer las disposiciones de la Escritura Matriz o en general los derechos en la Propiedad Común de los Titulares del Inmueble. El término también incluirá todo gasto no presupuestado relacionado al acceso, uso, mantenimiento, reparación, sustitución y/u operación de cualquier facilidad (aunque la misma no forme parte del Condohotel) o relacionado a cualquier servicio que, a determinación del Administrador, sea para el beneficio de los Titulares del Inmueble. El término no Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 5 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] incluirá gastos para la realización de Mejoras de Capital, a menos que así lo permita la Escritura Matriz. 16. “Gastos Básicos Ordinarios” significa cualquier gasto relacionado con la administración, operación, reparación, mantenimiento y/o sustitución por obsolescencia de cualquier Propiedad Común presupuestado e incurrido o a incurrirse por el Administrador de tiempo en tiempo, en el sano ejercicio de su discreción, para la administración y buen funcionamiento de la Propiedad Común o el Condohotel. El término siempre incluirá todo gasto para llevar a cabo las Obras de Mantenimiento del Inmueble, costos de pólizas de seguro, y el pago de los impuestos sobre la propiedad mueble e inmueble aplicables a la Propiedad Común, los cuales figurarán en el presupuesto para Gastos Básicos del Administrador. El término también incluirá todo gasto relacionado al acceso, uso, mantenimiento, reparación, sustitución y/u operación de cualquier facilidad (aunque la misma no forme parte del Condohotel) o relacionado a cualquier servicio que, a determinación del Administrador, sea para el beneficio de los Titulares del Inmueble. El término no incluirá gastos para la realización de Mejoras de Capital, a menos que así lo permita la Escritura Matriz. 17. “Gastos de Administración del Programa” significa Gastos Ordinarios del Programa y los Gastos Extraordinarios del Programa, todos los cuales deberán sufragar los Titulares de Alojamientos, según las disposiciones de los Contratos de Arrendamiento. 18. “Gastos Extraordinarios del Programa” significa todos los gastos para la administración, funcionamiento y mercadeo de un Condohotel según su diseño y categoría no presupuestados pero incurridos o a incurrirse por el Administrador de tiempo en tiempo en el sano ejercicio de su discreción porque son urgentes y necesarios para la administración y buen funcionamiento de los Alojamientos, Elementos Comunes o el Programa de Arrendamiento según su categoría, como por ejemplo, gastos relacionados a cumplir con cambios en las disposiciones legales y reglamentarias, pérdidas materiales, reparaciones imprevistas o de emergencia y acciones legales para hacer valer las disposiciones de la Escritura Matriz, el Contrato de Arrendamiento o en general los derechos de los Titulares de Alojamientos. El término no incluirá gastos para la realización de Mejoras de Capital, a menos que así lo permita la Escritura Matriz o el Contrato de Arrendamiento. 19. “Gastos Ordinarios del Programa” significa todos aquellos gastos para la administración, funcionamiento y mercadeo de un Condohotel, según su diseño y categoría, presupuestados e incurridos o a incurrirse por el Administrador de tiempo en tiempo, en el sano ejercicio de su discreción, para la operación y buen funcionamiento de los Alojamientos, Elementos Comunes o el Programa de Arrendamiento, según su categoría, incluyendo, sin que se entienda como una limitación, los siguientes gastos, cuando son aplicables a los Alojamientos y/o a los Elementos Comunes: cargos por los servicios públicos, costos de pólizas de seguro, honorarios de administración, gastos de auditoría, gastos relacionados con contratos de suministro de servicios y otros Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 6 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] otorgados de tiempo en tiempo por el Administrador, costo de limpieza, el monto de cualquier reserva establecida o costo incurrido para el reemplazo de los equipos, materiales y muebles en los Alojamientos y los Elementos Comunes o propiedad mueble que es Elemento Común y el pago de deudas incurridas en el curso ordinario de la operación del Condohotel. El término siempre incluirá todo gasto para llevar a cabo las Obras de Mantenimiento del Programa que les corresponda sufragar a los Titulares de los Alojamientos, los cuales deben siempre figurar en el presupuesto del Condohotel. El término no incluirá gastos para la realización de Mejoras de Capital, a menos que así lo permita la Escritura Matriz o el Contrato de Arrendamiento. 20. “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad” significa, según sea aplicable, la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, o la Ley Núm. 210-2015, conocida como la “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, según enmendada, y cualquier reglamento emitido al amparo de éstas o cualquier ley sucesora de esta última. 21. “Ley de Hosteleros” significa la Ley Núm. 85 de 23 de junio de 1956, según enmendada (10 L.P.R.A. Sec. 711 et al.) y cualquier reglamento emitido al amparo de la misma. 22. “Ley de Condominios” significa, según sea aplicable, la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, o la Ley Núm. 129- 2020, conocida como la “Ley de Condominios de Puerto Rico”, según enmendada, y cualquier reglamento emitido al amparo de estas o cualquier ley sucesora de esta última. 23. “Lista de Titulares” significa el registro de nombres, direcciones postales y de correo electrónico y teléfonos de los Titulares del Inmueble, y en el caso de entidades jurídicas, la identidad de sus representantes autorizados a recibir notificaciones, mantenido por el Administrador con el propósito de poder llevar a cabo las notificaciones pertinentes requeridas bajo esta Ley. 24. “Mejoras de Capital” significa cualquier gasto que, de acuerdo a principios de contabilidad generalmente aceptados en Puerto Rico conforme a las normas establecidas por la Junta de Normas de Contabilidad del Instituto Americano de Contadores Públicos Autorizados, según enmendadas de tiempo en tiempo, no debe ser deducido como gasto corriente en los libros del Programa de Arrendamiento y los libros relativos a la administración de la Propiedad Común, sino que deben ser capitalizados. En caso de que se contemple por la Escritura Matriz que deben efectuarse dichas Mejoras de Capital con el aval de los Titulares de Alojamientos o los Titulares del Inmueble, las mismas se llevarán a cabo con el voto afirmativo del cincuenta por ciento (50%) más uno (1) de los Titulares de Alojamientos o los Titulares del Inmueble, según les correspondan el derecho. Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 7 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] 25. “Obras de Mantenimiento del Inmueble” significa: a. Mantenimiento, reparación y sustitución por obsolescencia de toda la Propiedad Común. b. Selección de colores y pintura de la Propiedad Común. c. Tratamiento a paredes, techos o azoteas del inmueble sometido al régimen de Condohotel para corregir o evitar filtraciones y/o grietas, reparación de daños causados por aves, y otros similares. d. Ubicación, remoción, siembra, regado, abono o reubicación de árboles, grama, arbustos o plantas y cualquier otro trabajo de jardinería conforme a las leyes y los reglamentos aplicables. e. Mantenimiento de sistemas de recolección de basura adecuados en su capacidad para el inmueble sometido al régimen de Condohotel considerando su tamaño y las actividades que se llevan a cabo en él. f. Mantenimiento de facilidades para servicios tales como teléfono, agua, electricidad, cable, satélite, internet o equipo de seguridad, y para la instalación y operación del equipo necesario para proveer tales servicios. g. Mantenimiento de equipos de seguridad comunal como el cierre de entradas o salidas del inmueble mediante portones, rejas o cerraduras. h. Obras de construcción, reparación o alteración permanente, necesaria o conveniente a la Propiedad Común para atemperarla a la reglamentación o ley aplicable. i. Cualquier otra obra que el Administrador determine de tiempo en tiempo en el sano ejercicio de su discreción fuese necesaria para la existencia, conservación, seguridad, uso adecuado y funcionamiento de la Propiedad Común. 26. “Obras de Mantenimiento del Programa” significa: a. Mantenimiento, reparación y sustitución por obsolescencia de los Elementos Comunes y toda la propiedad mueble, incluyendo, pero sin limitarse a, equipos electrónicos (computadoras, fax, teléfonos, secadores de pelo, radios o televisores), muebles, equipo de refrigeración, tormenteras y alfombrado dentro de los Alojamientos. b. Selección de colores y pintura del interior de los Alojamientos y los Elementos Comunes. c. Limpieza en general de los Alojamientos y de los Elementos Comunes. d. Obras de construcción, reparación o alteración permanente, necesaria o conveniente a los Alojamientos o los Elementos Comunes para atemperarlos a la reglamentación o ley aplicable. e. Cualquier otra obra que racionalmente fuese necesaria para la existencia, conservación, seguridad, uso adecuado y funcionamiento de los Alojamientos y de los Elementos Comunes (que no sean Propiedad Común). 27. “Participación en un Condohotel” significa un derecho de propiedad en pleno dominio sobre un Alojamiento y sobre un porcentaje de la propiedad de los Elementos Comunes, que se establece mediante escritura pública y es inscrito en el Registro de la Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 8 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] Propiedad conforme a las disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y de esta Ley, estando dicho derecho de propiedad sujeto a las disposiciones de un Contrato de Arrendamiento mediante el cual se somete dicho Alojamiento a un Programa de Arrendamiento. 28. “Persona” significa una persona natural, corporación, compañía de responsabilidad limitada, sociedad de cualquier clase, fideicomiso, comunidad de bienes, gobierno, subdivisión o agencia gubernamental, o cualquier otra forma de entidad legal, o combinación de éstas. 29. “Programa de Arrendamiento” significa un programa mediante el cual los Titulares de Alojamientos arriendan, ceden posesión o delegan el control o administración de dichas unidades a un Administrador para que sean operadas, mercadeadas y alquiladas por el Administrador o su Agente, por al menos seis (6) meses al año, a tenor con las disposiciones de los Contratos de Arrendamiento y de esta Ley. 30. “Propiedad Común” significa, en un inmueble sometido al régimen de Condohotel al amparo de esta Ley, excluyendo cualquier Elemento Común: a. El terreno donde enclava y el vuelo sobre el inmueble; b. Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galerías, sótanos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación; c. Las azoteas, ascensores, pasillos, áreas recreativas, salones de reunión y actividades sociales y vestíbulos; d. Los locales destinados a la administración, a la seguridad, almacenamiento de equipo, cajas de seguridad y los productos de uso común; e. Las instalaciones de servicios centrales, tales como electricidad, agua, gas, teléfono, internet, ethernet, cable televisión, cable digital, satélite, refrigeración, aire acondicionado, abanicos, cisternas, generadores, tanques y bombas de agua, intercomunicación y otras similares; f. Incineradores de residuos, áreas para depósitos de desperdicios y en general todos los artefactos o instalaciones para beneficio común; g. Toda la vegetación que se encuentre en o se utilice para adornar la Propiedad Común descrita en los incisos (a), (b), (c) y (d) y los equipos para el regadío y mantenimiento de los mismos; y h. Todo lo demás que fuere racionalmente de uso o beneficio común en el inmueble o necesario para su existencia, conservación, seguridad y uso del inmueble según la Escritura Matriz. 31. “Régimen de Propiedad Horizontal” significa el régimen de propiedad establecido mediante la Ley de Condominios. 32. “Titular de un Alojamiento” significa cualquier Persona que mediante el otorgamiento de los contratos y escrituras correspondientes adquiera un Alojamiento. El término incluirá a un Desarrollador, cuando éste retenga la titularidad de un Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 9 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] Alojamiento con el propósito de incorporarlo a un Programa de Arrendamiento. No incluirá al titular de una Unidad Comercial o de una Unidad Residencial. 33. “Titulares del Inmueble” significa los Titulares de Alojamientos, Titulares de Unidades Comerciales y Titulares de Unidades Residenciales. 34. “Unidades Comerciales” significa aquellas unidades de aprovechamiento independiente en un inmueble sometido al régimen de Condohotel y la participación en la Propiedad Común que le es designada en la Escritura Matriz, con acceso directo o indirecto a una vía pública, diseñadas y disponibles para uso comercial y no de vivienda, incluyendo, pero sin limitación, restaurantes, tiendas, “spas” o gimnasios. 35. “Unidades Residenciales” significa aquellas unidades de aprovechamiento independiente en un inmueble sometido al régimen de Condohotel que serían consideradas “Alojamientos” excepto por el hecho de que las mismas no participan en un Programa de Arrendamiento.