Ley 249-2008 art. 5 — Ley de Condohoteles de Puerto Rico / Ley de Condohoteles de Puerto Rico / Art. 5
Artículo 5. El Contrato de Arrendamiento y el Contrato de Administración
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Artículo 5.-101. — El Contrato de Arrendamiento. (31 L.P.R.A. § 1297) (a) Toda Persona que adquiera un Alojamiento otorgará un Contrato de Arrendamiento con el Administrador dentro de diez (10) días después de la fecha del otorgamiento de los contratos y escrituras mediante los cuales adquiere su Alojamiento. El Contrato de Arrendamiento, facultará al Administrador para administrar dicho Alojamiento en conjunto con los demás Alojamientos en el Programa de Arrendamiento. En el caso que un Desarrollador vaya a retener la propiedad de uno (1) o más Alojamientos, éste mantendrá dichos Alojamientos dentro del Programa de Arrendamiento mientras esté el mismo en vigor o sea éste el Titular de dichos Alojamientos. (b) Ningún Titular de un Alojamiento tendrá derecho a participar en las decisiones sobre la administración del Condohotel o a impugnar las acciones que pueda tomar el Administrador en su gestión como tal, excepto en tanto y en cuanto no se provea otra cosa en la Escritura Matriz, el Contrato de Arrendamiento o esta Ley. El Administrador tendrá derecho a presupuestar y efectuar cualquier Gasto de Administración del Programa sin el previo Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 19 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] consentimiento de los Titulares de Alojamientos, sean estos Gastos Ordinarios del Programa o Gastos Extraordinarios del Programa. Se podrán llevar a cabo Mejoras de Capital sin el aval de los Titulares de Alojamientos si así lo disponen específicamente los Contratos de Arrendamiento o la Escritura Matriz. (c) Cada Titular de un Alojamiento tendrá derecho a recibir un canon de arrendamiento pagadero de tiempo en tiempo, según sea dispuesto en el Contrato de Arrendamiento correspondiente. (d) Todo Contrato de Arrendamiento contendrá las siguientes disposiciones mínimas: i. La identidad de cualquier Agente en el cual el Administrador delegará el cumplimiento de sus obligaciones y el ejercicio de sus derechos y como anejo, copia del Contrato de Administración correspondiente; ii. Disposiciones a los efectos de que el Titular de un Alojamiento no tendrá derecho a resolver el Contrato de Arrendamiento durante su término o sustituir al Administrador durante su vigencia, excepto según lo permita la Escritura Matriz o el Contrato de Arrendamiento; iii. El método mediante el cual se impondrá y cobrará la Aportación para Gastos de Administración del Programa al Titular de un Alojamiento. (e) Un Contrato de Arrendamiento no podrá ser resuelto ni el Administrador relevado de sus funciones por el Titular de un Alojamiento que por dicho Contrato de Arrendamiento queda obligado, excepto en la medida que lo permite la Sección 5-104 de esta Ley o el Contrato de Arrendamiento. (f) A partir del otorgamiento del primer Contrato de Arrendamiento, el Administrador mantendrá una Lista de Titulares de Alojamientos debidamente actualizada en su oficina principal. Artículo 5.-102. — El Contrato de Administración. (31 L.P.R.A. § 1297a) (a) El Administrador podrá delegar en un Agente, mediante el otorgamiento del Contrato de Administración correspondiente, el ejercicio de sus derechos y obligaciones bajo los Contratos de Arrendamiento. Dicha Persona podrá ser una Afiliada del Administrador dedicada, exclusivamente o en conjunto con otras actividades, al negocio de la administración de propiedades hoteleras o una entidad no Afiliada pero dedicada, exclusivamente o en conjunto con otras actividades, al negocio de la administración de propiedades hoteleras. Durante la vigencia del Contrato de Administración, dicho Agente tendrá todos los poderes y facultades que por dicho Contrato de Administración y mediante esta Ley se le confieran. (b) Los derechos y obligaciones del Agente relativas al ejercicio de sus funciones deberán hacerse constar en el Contrato de Administración, el cual no podrá contener disposiciones contrarias o inconsistentes con lo dispuesto en los Contratos de Arrendamiento, la Escritura Matriz y esta Ley. El Contrato de Administración quedará resuelto, independientemente de su término, en la eventualidad de que el Administrador sea relevado de sus funciones conforme a las disposiciones de la presente Ley. No obstante lo anterior, el Administrador entrante podrá Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 20 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] retener los servicios del Agente del Administrador saliente si ambas partes así lo desean. El Administrador no quedará relevado frente a los Titulares de Alojamientos de sus obligaciones bajo los Contratos de Arrendamiento por el hecho de haber delegado sus responsabilidades bajo el mismo a un Agente, salvo pacto en contrario entre el Administrador y los Titulares de Alojamientos. (c) El Administrador tendrá derecho a retirar, relevar o sustituir al Agente, según se disponga en el Contrato de Administración. Los Titulares de Alojamientos no tendrán derecho alguno a requerir el relevo del Agente, siendo esta acción prerrogativa exclusiva del Administrador, pero sí a exigir del Administrador que obligue a un Agente moroso a cumplir con las obligaciones bajo el Contrato de Arrendamiento que le fueron delegadas al Agente. Artículo 5.-103. — Deberes del Administrador y del Agente. (31 L.P.R.A. § 1297b) El Administrador y el Agente tendrán el deber de actuar como fiduciarios de cada Titular de un Alojamiento con respecto a la operación y administración del Programa de Arrendamiento y fiduciarios de todos los Titulares del Inmueble en cuanto a la administración de la Propiedad Común, inclusive al incurrir en los gastos y obligaciones y en la contratación o subcontratación de servicios y materiales.” Artículo 5.-104. — Relevo del Administrador. (31 L.P.R.A. § 1297c) (a) Los Titulares de Alojamientos sólo podrán dar por terminado todos los Contratos de Arrendamientos, según disponga su contenido. A falta de disposiciones al respecto en los Contratos de Arrendamiento solamente podrán darse por terminado por “causa justificada”. Para propósitos de este Artículo, el término “causa justificada” significará: i. Una violación crasa por el Administrador de sus obligaciones fundamentales dispuestas en los Contratos de Arrendamiento; ii. Una violación crasa por el Administrador de su deber de actuar como fiduciario de los Titulares de Alojamientos; y iii. La quiebra o insolvencia, o la radicación de un pleito para que se declare en quiebra o insolvente al Administrador. (b) La acción para dar por terminado todos los Contratos de Arrendamiento no podrá efectuarse en ningún caso a título individual. (c) Todos los costos y gastos incurridos con relación al proceso de remoción y sustitución del Administrador correrán por cuenta de los Titulares de Alojamientos, y serán considerados como Gastos de Administración del Programa, a no ser que la Escritura Matriz disponga lo contrario. Rev. 31 de mayo de 2026 www.ogp.pr.gov Página 21 de 33 “Ley de Condohoteles de Puerto Rico” [Ley 249-2008, según enmendada] (d) Al relevarse el Administrador conforme a las disposiciones de este Artículo, los Titulares de Alojamientos (incluyendo al Desarrollador y sus Afiliadas, de ser alguno de éstos Titulares de Alojamientos), en aquel número o proporción que se disponga en la Escritura Matriz, elegirán un nuevo Administrador. Una vez seleccionado, se otorgarán las correspondientes cesiones de los Contratos de Arrendamiento, las cuales serán inscritas en el Registro de la Propiedad, según los procedimientos dispuestos por la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. En caso de que no se elija a un nuevo Administrador por cualquier causa dentro del término y bajo las condiciones que se dispongan en la Escritura Matriz, el régimen se dará por disuelto y serán de aplicación las disposiciones de la Sección 4-101(e). (e) Lo aquí dispuesto no se interpretará como limitando el derecho de un Titular de un Alojamiento a incoar las acciones que procedan contra un Administrador por causa de la violación por éste de los términos de un Contrato de Arrendamiento.